ECLI:NL:GHDHA:2018:831, Gerechtshof Den Haag, 01-05-2018, 200.206.195/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Onderhandse verkoop woning door hypotheekbank. Misbruik van recht.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer		: 200.206.195/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/10/513642 / KG ZA 16-1272
    
    
  
  
    arrest van 1 mei 2018
    
    
      inzake
    
    
  
  
    ABN AMRO BANK N.V.,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      hierna te noemen: ABN AMRO,
      advocaat: mr. G. Hamers te Rosmalen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      [naam] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. A.F. Ammerlaan te Dordrecht.
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      1. 	Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 17 januari 2017 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bepaalde comparitie van partijen is gehouden op 15 maart 2017. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. ABN AMRO heeft vervolgens bij memorie van grieven met producties zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft die grieven bij memorie van antwoord weersproken. Partijen hebben vervolgens gefourneerd voor arrest en er is een datum voor arrest bepaald.
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    2. Het hof gaat in deze kort gedingprocedure uit van de volgende feiten:
    
    a. [geïntimeerde] is eigenaar van een woning (appartementsrecht, hierna: de woning) op het adres [adres] . [geïntimeerde] heeft aan (een rechtsvoorganger van) ABN AMRO hypotheek verleend op de woning tot zekerheid voor de terugbetaling van een met ABN AMRO in 2005 gesloten geldleningsovereenkomst voor een bedrag van in totaal € 108.994,-. [geïntimeerde] is op enig moment zijn baan kwijtgeraakt. Vanaf maart 2012 zijn er achterstanden ontstaan in de maandelijkse hypotheekbetalingen. Ook tegenover de vereniging van eigenaars van het complex waarvan de woning deel uitmaakt (hierna: de VvE) heeft [geïntimeerde] achterstanden laten ontstaan.
    
    ABN AMRO heeft bij brief van 3 april 2015 de geldleningsovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd. De achterstand bedroeg op dat moment € 3.519,78.
    
    
      [geïntimeerde] heeft op 27 juli 2015 een volmacht verleend aan ABN AMRO tot onderhandse verkoop van de woning. In opdracht van ABN AMRO is de woning vervolgens te koop gezet, in eerste instantie voor een bedrag van € 99.000,-. De vraagprijs is later verlaagd. Lange tijd is de woning onverkocht gebleven.
    
    Op 7 april 2016 heeft de betrokken makelaar aan ABN AMRO laten weten dat de medewerking van [geïntimeerde] aan de verkoop van de woning “veel stroever” verloopt. Op 23 mei 2016 laat de makelaar weten dat er geen bezichtigingen mogelijk zijn geweest.
    
    In mei 2016 was de achterstand opgelopen tot € 6.346,19.
    
    Op 8 september 2016 is namens ABN AMRO een koopovereenkomst met betrekking tot de woning ondertekend, waarbij de woning is verkocht voor een bedrag van € 85.000,-. Op 19 september 2016 heeft ABN AMRO te kennen gegeven dat [geïntimeerde] de verkoop kon voorkomen door de gehele achterstand en de kosten in te lossen. Op 17 november 2016 is de koopovereenkomst door de kopers ondertekend.
    
    De VvE heeft op enig moment executoriaal beslag gelegd op de woning van [geïntimeerde] , voor vorderingen van € 2.599,80 over 2014 en van € 1.198,25 over 2015. [geïntimeerde] heeft op 14 oktober 2015 een betalingsregeling getroffen met de VvE, waarbij is afgesproken om € 300,- per maand af te lossen op de vordering van de VvE. Bij brief van 24 augustus 2016 heeft de deurwaarder namens de VvE aan [geïntimeerde] laten weten dat de VvE genoegen neemt met een aflossing van € 150,- per maand. De schuld van [geïntimeerde] aan de VvE bedraagt dan € 3.236,40.  
    
    3. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg dat ABN AMRO zou worden bevolen de verkoop van de woning te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van ABN AMRO in de kosten van het geding. 
    
    4. In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vordering aldus toegewezen:
    
      
        “gebiedt ABN AMRO Bank de verkoop van het appartement, staande en gelegen te [adres] vanaf twee werkdagen na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 50.000,-, met dien verstande dat dit gebod vervalt zodra [geïntimeerde] vanaf 30 dagen na dit vonnis in gebreke blijft met het tijdig voldoen van de reguliere verplichtingen en/of de extra aan ABN AMRO Bank te verrichten betaling van € 250,- per maand.”
      
      De kosten van het geding zijn in die zin gecompenseerd dat ieder der partijen de eigen kosten draagt en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
    5. ABN AMRO vordert in hoger beroep de vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] . ABN AMRO voert met de eerste grief aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft aangenomen dat ABN AMRO met de voorgenomen onderhandse verkoop misbruik van bevoegdheid maakt. ABN AMRO wijst erop dat [geïntimeerde] gedurende lange tijd in verzuim is geweest met voldoening van de maandelijkse hypotheektermijnen. Ondanks tegenwerking van [geïntimeerde] bij de vrijwillige verkoop heeft ABN AMRO haar uiterste best gedaan het resultaat te bereiken dat voor beide partijen het beste is. Bij het doorzetten van de onderhandse verkoop zal de NHG-garantie ertoe leiden dat [geïntimeerde] geen restschuld heeft, terwijl ook ABN AMRO zal worden voldaan. Doordat nu de verkoop alsnog is geblokkeerd krijgt ABN AMRO “stank voor dank.” De grieven II, III en IV zijn gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij thans daadwerkelijk in staat is om met betaling van € 250,- extra per maand in te lossen op zijn betalingsachterstand aan ABN AMRO, dat er concreet zicht bestaat op aflossing van de achterstand binnen afzienbare tijd en dat het voor [geïntimeerde] mogelijk zal zijn om de aan ABN AMRO gedane toezeggingen na te komen. Met grief V richt ABN AMRO zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het persoonlijke belang van [geïntimeerde] in dit geval zwaarder dient te wegen dan het belang van ABN AMRO. ABN AMRO betoogt met grief VI dat partijen een afbetalingsregeling wordt opgedrongen waarmee de voorzieningenrechter de rechtspositie van partijen voor langere tijd bepaalt. Er bestaat geen wettelijke grond om ABN AMRO een betalingsregeling op te leggen. Met grief VII voert ABN AMRO tot slot aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte niet alle door ABN AMRO ondernomen pogingen om een oplossing te vinden in zijn oordeel heeft betrokken.
    
    6. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat het in dit kort geding dient te oordelen naar de huidige stand van zaken. Het hof stelt vast dat ABN AMRO in haar uitvoerige weergave van de feiten niet stelt dat [geïntimeerde] ná het bestreden vonnis niet heeft voldaan aan de door de voorzieningenrechter geformuleerde voorwaarde dat [geïntimeerde] maandelijks naast de reguliere verplichtingen aan ABN AMRO een bedrag van € 250,- moet voldoen. 
    
    7. Als uitgangspunt heeft verder te gelden dat [geïntimeerde] steeds gehouden was aan zijn maandelijkse verplichtingen aan ABN AMRO te voldoen. Toen hij daaraan gedurende geruime tijd niet voldeed had ABN AMRO de vrijheid om op executie van de woning als onderpand voor de lening aan te sturen. Evenzeer had zij de vrijheid om in het belang van beide partijen aan te sturen op een onderhandse verkoop op grond van een volmacht. Zoals ABN AMRO terecht in haar uiteenzetting van de feiten opmerkt, heeft zij zich de nodige moeite getroost om bij het bestaan van een situatie waarin achterstanden ontstonden en er geen zicht op verbetering leek, een oplossing te bewerkstelligen die op dat moment ook voor [geïntimeerde] het minst ongunstig was.
    
    8. Van de bevoegdheid om aan te sturen op verkoop van de woning kan evenwel, zoals ABN AMRO ook niet betwist, misbruik worden gemaakt. Van misbruik van bevoegdheid is onder meer sprake indien ABN AMRO, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van haar bevoegdheid en het belang dat daarmee wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
    
    9. Het belang van ABN AMRO bij voortzetting van de verkoop van de woning is erin gelegen dat zij de uitgeleende som geld terug krijgt. Het hof begrijpt dat daarop uitzicht bestaat omdat de NHG-garantie kan worden ingeroepen, hetgeen overigens door [geïntimeerde] is betwist. Op zichzelf is dat een zwaarwegend belang dat, zeker in een situatie met oplopende achterstanden waarin geen verbetering in het verschiet lijkt te liggen, gediend behoort te worden. Tegenover dat belang staat het belang van [geïntimeerde] . Diens belang is het behoud van zijn woning. Dat belang is evenzeer zwaarwegend, niet alleen omdat het om een woning gaat, maar ook omdat [geïntimeerde] , zoals hij op de comparitie in hoger beroep heeft aangevoerd, thans relatief lage woonlasten heeft die waarschijnlijk lager zijn dan wanneer hij een woning zou moeten huren.
    
    10. Indien de achterstand zou oplopen of sinds het vonnis zou zijn opgelopen, zou het belang van ABN AMRO zonder meer zwaarder wegen dan het belang van [geïntimeerde] . Thans bestaat echter de situatie dat [geïntimeerde] , mogelijk onder druk van het vonnis van de voorzieningenrechter, niet alleen aan zijn maandelijkse verplichtingen voldoet, maar ook inlost op de achterstand. De vraag of de voorzieningenrechter tot het oordeel kon komen dat [geïntimeerde] daartoe in staat zou zijn, is met het verstrijken van de tijd minder relevant geworden. Gebleken is immers dat [geïntimeerde] daartoe in staat is en uit de stellingen van ABN AMRO kan niet in voldoende mate worden afgeleid dat die situatie niet bestendig kan zijn. Daarmee is gegeven dat [geïntimeerde] , wiens financiële positie gedurende enig tijd ernstig onder druk is komen te staan, zijn financiën vooralsnog weer in voldoende mate op de rails heeft om naast de maandelijkse verplichtingen ook in te lossen op de achterstand. Het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van zijn woning – aannemelijk is dat het behoud van de woning mede voor de stabilisering van zijn situatie van groot belang is – dient onder die omstandigheden zoveel zwaarder te wegen dan het belang van ABN AMRO, dat ABN AMRO door de verkoop van de woning door te zetten misbruik van bevoegdheid maakt. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat het een feit van algemene bekendheid is dat de vraag- en aanbodverhoudingen op de woningmarkt sinds het vonnis van de voorzieningenrechter zijn gewijzigd, waardoor de woningprijzen zijn gestegen. Zolang [geïntimeerde] aan de maandelijkse verplichtingen voldoet en een extra aflossing betaalt, schaadt een uitstel van de verkoop het belang van ABN AMRO niet. Indien en zodra blijkt dat [geïntimeerde] niet langer aan zijn verplichtingen kan voldoen, herleeft het recht van ABN AMRO om de woning te verkopen. De onzekerheid over het toekomstig inkomen van [geïntimeerde] , die ABN AMRO in de toelichting op haar grief IV beschrijft, behoefde de voorzieningenrechter daarom niet van zijn oordeel te weerhouden dat er sprake was van misbruik van bevoegdheid, en kan thans niet leiden tot vernietiging van het vonnis. Indien die onzekerheid daadwerkelijk intreedt, ontstaat een nieuwe situatie waarin ABN AMRO naar bevind van zaken kan handelen.
    
    11. Omdat het hof dient te oordelen naar de huidige situatie, leidt de lange voorgeschiedenis die ABN AMRO heeft beschreven en de mogelijke tegenwerking van [geïntimeerde] in dat stadium, thans niet meer tot een ander oordeel. Het in randnummer 109 van de memorie van grieven geformuleerde bewijsaanbod is, los van de omstandigheid dat thans sprake is van een kort geding, daarom niet relevant en wordt gepasseerd.
    
    12. Het feit dat ABN AMRO een koopovereenkomst met betrekking tot de woning heeft gesloten waarin een boetebeding is opgenomen, doet aan het bovenstaande evenmin af. Niet alleen is nog niet gebleken dat de kopers zich zullen beroepen op dat boetebeding, maar ook is niet onderbouwd hoe die boete, die volgens de eigen stellingen van ABN AMRO door [geïntimeerde] zal moeten worden voldaan, het belang van ABN AMRO raakt. Dat ABN AMRO na een eventuele ontbinding genoodzaakt zal zijn een executoriale verkoop te starten is niet juist zolang [geïntimeerde] voldoet aan de door de voorzieningenrechter geformuleerde voorwaarden. Indien het tot een nieuwe verkoop zou moeten komen, kan ABN AMRO overigens ook weer kiezen voor een nieuwe onderhandse verkoop op basis van een volmacht. Het hof stelt overigens vast dat ABN AMRO niet stelt dat in die situatie bij een eventuele verkoop de restschuld niet door de NHG-garantie zal zijn afgedekt.
    
    13. De grieven I-V en VII stuiten op het bovenstaande af.
    
    14. Grief VI stelt de vraag aan de orde of de door de voorzieningenrechter getroffen maatregel in kort geding mogelijk is. Hoewel de stelling van ABN AMRO dat zij niet gedwongen kan worden tot het aangaan van een betalingsregeling in algemene zin juist is, is dat niet wat de voorzieningenrechter heeft gedaan. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat ABN AMRO misbruik van recht maakt en heeft een daarop toegesneden voorziening getroffen waarin als voorwaarde is opgenomen dat [geïntimeerde] niet alleen aan zijn maandelijkse verplichtingen voldoet, maar daar bovenop een maandelijkse extra aflossing betaalt. Dat mocht de voorzieningenrechter doen omdat alleen onder die voorwaarden kan worden aangenomen dat ABN AMRO misbruik van recht maakt.
    
    15. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen alle grieven. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. ABN AMRO moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 november 2016;
      
      
        veroordeelt ABN AMRO in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;
      
      
        verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 mei 2018 in aanwezigheid van de griffier.