ECLI:NL:RBAMS:2022:2543, Rechtbank Amsterdam, 28-04-2022, 9580997 EA VERZ 21-763
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afwijzing afwijkende bedingen huurovereenkomst. Einde van rechtswege en geen huuraanpassing, kleine huurder en geen compenserende afspraken.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9580997 \ EA VERZ 21-763
      beschikking van:  28 april 2022
      func.:  17
    
    
    
    beschikking van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    Klépierre Management Nederland B.V.
    
      gevestigd te Utrecht
      nader te noemen: verhuurder
    
    
    
      e n
    
    
    de vennootschap onder firma  [huurder] VOF h.o.d.n. [handelsnaam] gevestigd te [vestigingsplaats 1] rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar vennoten:a. [naam bv 1] B.V.    statutair gevestigd te Lelystad    te dezer zake rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder     [naam bv 2] B.V., op haar beurt te dezer zake vertegenwoordigd door     haar bestuurder de heer [naam 1] . de heer [naam 2]    wonende te [vestigingsplaats 2]
    nader te noemen: huurder
    
    
      verzoekers
      gezamenlijk gemachtigde: mr. W.J. Vermolen
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Verzoekers hebben op 9 december 2021 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek heeft betrekking op bedrijfsruimte aan het adres [adres] , bekend als unit [unitnr. 1] , alsmede
      Magazijnruimte met unitnummers [unitnr. 2] en [unitnr. 3] , ter grootte van in totaal 70 m² bvo in winkelcentrum [naam winkelcentrum] .
    
    
    
      De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 24 maart 2022. Namens verhuurder zijn verschenen mevrouw [naam 3] (verhuurmanager) en mr. W.J. Vermolen (legal counsel). Namens huurder zijn verschenen de heer [naam 2] en de heer [naam 4] . Tevens is verschenen de gezamenlijk gemachtigde mr. J.A. van Strijen.Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gezamenlijk gemachtigde bij brief van 21 maart 2022 de producties 3, 4 en 5 overgelegd.BEOORDELING VAN HET VERZOEK
    
  
  
    De afwijkende bedingen Verzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht goed te keuren de in dat verzoek vermelde bedingen die afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
    
    
      De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht luiden als volgt:Artikel 3— Duur, verlenging en opzegging
      
        3.1
      
      
        Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de duur van
      
      
        tien (10) jaar, ingaande op de datum waarop voldaan is aan de opschortende
      
      
        voorwaarden van artikel 3.3 (hierna: de datum ter beschikking stelling) en lopende tot en
      
      
        met 10 jaar na de datum waarop het gehuurde ter beschikking is gesteld. Verhuurder
      
      
        streeft ernaar om het gehuurde op of omstreeks 1 februari 2022 aan huurder ter
      
      
        beschikking te kunnen stellen. Huurder is er echter mee bekend dat de datum van ter
      
      
        beschikking stelling mede afhankelijk is van de datum waarop de goedkeuring van de
      
      
        kantonrechter zoals bedoeld in artikel 3.3 zal zijn verkregen. Huurder kan derhalve aan
      
      
        deze indicatieve streefdatum geen rechten ontlenen.
      
    
    
      3.2
      
        
          Na ommekomst van de in 3.1 genoemde bepaalde periode eindigt deze
        
        
          huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één van partijen is
        
        
          vereist. Huurder kan na ommekomst van de in 3.1 genoemde termijn geen aanspraak
        
        
          maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk
        
        
          afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het gehuurde op de genoemde einddatum
        
        
          ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in deze
        
        
          huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
        
      
    
    
      3.3
      
        
          Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde
        
        
          tijd, zonder de mogelijkheid van verlenging, en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen
        
        
          in/aan het gehuurde en afschrijving van de inrichting van het gehuurde hierop afstemmen.
          
          (…)
          
          Huurprijsherziening, verhoging vaste huurprijs
        
      
    
    
      4.20
      
        
          Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst
        
        
          overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de gehele looptijd van
        
        
          deze huurovereenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van
        
        
          een vaste huurrijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van
        
        
          deze huurovereenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een
        
        
          huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW en/of artikelen 18.2 en 18.3 van de
        
        
          algemene bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten
        
        
          ter zake. 
          
        
        
          De maatstaf
        
        
          Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend, kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn deze, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen als het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming van deze wettelijke bepalingen niet behoeft. De wetgever heeft in het geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder bedoeld dat het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd. De kantonrechter is nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan. 
      
      
      
        De bedingen waarvan goedkeuring is verzocht hebben betrekking op bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 en kunnen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking komen.
        
          Beoordeling van het verzoek
        
        
          Verzoekers stellen dat het gehuurde door huurder zal worden gebruikt als detailhandel voor de verkoop van Italiaanse delicatessen en aanverwante artikelen, zoals koffie, thee, softdrinks en ijs conform de “ [huurder] ” formule. Het winkelcentrum Villa ArenA omvat ruim 40.000 m² winkelruimte met een aanbod van winkels in de branches mode, vrije tijd en horeca. 
      
      
      
        Verhuurder, een Franse beursgenoteerde onderneming die zich richt op beleggingen in vastgoed van met name grootschalige winkelcentra in het hogere segment, verhuurt bedrijfsruimten in dergelijke winkelcentra altijd voor bepaalde tijd. De onderhavige huurovereenkomst is gesloten voor de bepaalde tijd van 10 jaar met een einde van rechtswege en verhuurder wil zo een centrale regierol vervullen. Door huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten blijft het winkelaanbod in de toekomst relevant. Verhuurder behoudt hiermede de controle op het winkelaanbod.
      
      
      
        Het gehuurde werd voorheen gehuurd door de vennootschap onder firma [naam vof] , h.o.d.n. [handelsnaam] . Bij brief van 24 mei 2020 heeft deze vennootschap de huur opgezegd tegen 30 juni 2021. Huurder is met ingang van 1 september 2020 in de plaats gesteld van de vennootschap in de opgezegde huurovereenkomst. Derhalve heeft huurder het bedrijf van de vorige huurder overgenomen zonder zekerheid dat hij na 30 juni 2021 gebruik zou kunnen maken van het gehuurde. Partijen hebben de ontruimingsdatum verlengd, althans tijdelijke afspraken gemaakt over voortzetting van het gebruik totdat goedkeuring is verleend voor de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst.
      
      
      
        Gelet op hetgeen daarover in het verzoekschrift is gesteld is en door verzoekers tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht is onvoldoende aannemelijk geworden dat er in het geval van huurder sprake is van een situatie waarin diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat zij de bescherming van de wettelijke bepalingen aangaande de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. Huurder heeft verklaard dat zij zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet door een professionele gemachtigde heeft laten bijstaan. Bovendien is ten aanzien van huurder sprake van een kleine onderneming, zodat het aannemelijk is dat zij als zodanig in overwegende mate in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van deze verhuurder. In ieder geval één van de vennoten van huurder is voor zijn inkomsten afhankelijk van de onderhavige huurovereenkomst, zo is ter zitting toegelicht.
      
      
      
        Geoordeeld wordt dat met de bepaling in artikel 3.2 afbreuk gedaan wordt aan de uit artikel 7:295 BW voortvloeiende bescherming van de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst. Ingevolge die wettelijke bepaling blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, behoudens instemming door de huurder, van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ertoe strekkende dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen. Behoudens de verplichte toewijzingsgronden heeft de rechter de belangen van de verhuurder bij beëindiging af te wegen tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst.
      
      
      
        Goedkeuring van de bedoelde afwijkende bepaling zou dus inhouden dat huurder niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of verhuurder, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van haar opzegbevoegdheid.
      
      
      
        Voorts wordt in aanmerking genomen dat verhuurder slechts een weinig concreet en geheel aan haar kant gelegen belang heeft aangevoerd, namelijk het uitoefenen van haar regierol bij het behoud van een goed winkelaanbod. Van belang is daarbij nog dat de horecaonderneming die huurder in het gehuurde drijft niet een onderneming is die past in de kern van het winkelaanbod van Villa Arena, dat voornamelijk bestaat uit winkels in de woon- en meubelbranche.
      
      
      
        Ook de uitsluiting van huurprijsherziening levert een vergaande beperking van de rechten van huurder op. Ter zitting is toegelicht dat op dit moment een marktconforme huur wordt gerekend, zodat ook deze bepaling eenzijdig het belang van verhuurder dient, zonder compensatie voor huurder. 
      
      
      
        De slotsom is dan ook dat het verzoek tot goedkeuring van voornoemde afwijkende bedingen niet toewijsbaar is, nu deze zijn aan te merken als een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder, terwijl geen sprake is van compensatie van die aantasting in de vorm van afspraken ten gunste van huurder.
      
      
    
  
  
    
      BESLISSING
    
  
  
    De kantonrechter:
    
    
      wijst het verzoek af.
    
    
    
      Aldus gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.