ECLI:NL:GHARL:2013:9365, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-12-2013, 13/00476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waardering appartement. Gemeente slaagt niet in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00476
      uitspraakdatum:  10 december 2013
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 maart 2013, nummer SBR 12/3126, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012, naar waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 347.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 295.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 maart 2013 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 5 augustus 2013 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door [.] Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [.] en [.].
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft op 18 november 2013 het Hof en de wederpartij een pleitnota doen toekomen. Deze pleitnota wordt met instemming van de wederpartij geacht ter zitting te zijn voorgedragen. 
      
    
    
      1.9.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type [A]) gelegen op de elfde verdieping van het complex [B] in het gebied [C] te [Z]. Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoort een berging. Het bouwjaar is 2006.
      
    
    
      2.2.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende bevestigd dat tot de onroerende zaak ook twee parkeerplaatsen behoren. Deze parkeerplaatsen zijn half overdekt.
      
    
    
      2.3.
      Voor de openbare ruimte in het gebied [C] zal een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [B]. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende opgemerkt:
        “Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “[D-gebied]”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “[D-gebied]” zal luiden. 
      
      
      
        In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
      
      
        
          voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
        
        
          voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
        
        
          voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten, 
        
      
      en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
      
      
        Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
      
      
      
        Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.”  
      
      
    
    
      2.5.
      Op toestandsdatum (1 januari 2011) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd.  
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koopsom van € 395.000. 
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak, inclusief twee parkeerplaatsen, begin november 2013 te koop aangeboden voor € 478.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende betoogt dat op toestandsdatum het recht op toekomstige levering van een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, geen deel uitmaakt van de onroerende zaak. De aan dit recht toe te kennen waarde van € 15.000 dient derhalve, nu de heffingsambtenaar deze in de WOZ-waarde heeft begrepen, daarop in mindering te worden gebracht, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat tot de onroerende zaak ook twee parkeerplaatsen behoren. De door de heffingsambtenaar aan deze parkeerplaatsen toegekende waarde van in totaal € 15.500, is door belanghebbende niet betwist.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 295.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van WOZ-taxateur [.] van 5 november 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 295.000. 
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 280.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van WOZ-taxateur [.] van 5 november 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 295.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij vijf in hetzelfde complex gelegen appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vijf vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-11)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1]
                
                (type [A])
              
              
                2006
              
              
                513 m³
                
              
              
                € 538
              
              
                € 275.500
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaatsen buiten       €15.500
              
              
                   € 295.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat 2]
                
                (type [E])
              
              
                2006
              
              
                389 m³
                
              
              
                € 588
              
              
                € 229.070
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaatsen buiten       €15.500
              
              
                   € 251.000
              
              
                € 248.570
                (15-06-2010)
              
            
            
              
                Forel 170
                (type [E])
              
              
                2006
              
              
                389 m³
                
              
              
                € 549
              
              
                € 213.600
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaatsen buiten       €15.500
              
              
                   € 239.000
              
              
                € 234.600
                (02-09-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat 3]
                
                (type [F])
              
              
                2006
              
              
                342 m³
                
              
              
                € 970
              
              
                € 331.930 
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaats buiten            € 7.750
              
              
                   € 342.000
              
              
                € 345.000
                (31-12-2010)
              
            
            
              
                
                  [a-straat 4]
                
                (type [F])
              
              
                2006
              
              
                342 m³
                
              
              
                € 897
              
              
                € 306.930 
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaats buiten            € 7.750
              
              
                   € 321.000
              
              
                € 320.000
                (31-03-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat 5]
                
                (type [F])
              
              
                2006
              
              
                342 m³
                
              
              
                € 903
              
              
                € 308.800 
              
              
                Berging/schuur                    € 4.000
                Parkeerplaats buiten            € 7.750
              
              
                   € 324.000
              
              
                € 322.000
                (27-07-2011)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook wat betreft de mandeligheid goed vergelijkbaar zijn. Ten tijde van de verkoop van deze objecten was het aandeel in de mandelig uit te geven gronden immers nog niet geleverd. Blijkens de tot de gedingstukken behorende leveringsakten is het recht op de toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid, overgegaan op de (tweede) koper van de referentieobjecten. Ook het aan de eerste koper opgelegde verkoop- en leveringsverbod, alsmede het daarmee samenhangende kettingbeding, zoals genoemd in 2.4, is overgegaan op de (tweede) koper.
      
    
    
      4.5.
      Vaststaat dat op toestandsdatum (1 januari 2011) het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet aan belanghebbende is geleverd. Naar het oordeel van het Hof is het recht op toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid, op die datum te beschouwen als een belanghebbende aangaand persoonlijk recht dat geen deel uitmaakt van de onroerende zaak. Daaraan doet niet af dat belanghebbende, alsmede de eigenaren van de referentieobjecten, bij aankoop tevens een bedrag hebben betaald voor dit recht.
      
    
    
      4.6
      Tussen partijen staat vast dat in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden de waarde van het afgekochte tuinonderhoud en het aandeel in de (nog te leveren) mandelige gronden is begrepen. De taxateur heeft naar het oordeel van het Hof ten onrechte deze waardecomponent niet uit de verkoopprijzen geëlimineerd. Door aan de hand van de niet gecorrigeerde verkoopprijzen de waarde van de onroerende zaak te bepalen, heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft nog betoogd dat zelfs als het recht op de toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid buiten beschouwing moet worden gelaten, de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht zulks niet aannemelijk gemaakt door de heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar de aankoopsom van de onroerende zaak die meer dan vier jaar voor de waardepeildatum is voldaan (zie 2.6) en de vraagprijs van de onroerende zaak in november 2013 (zie 2.7), waarvan belanghebbende ter zitting heeft gesteld dat dit een niet reële vraagprijs is. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat als het recht op de toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid buiten beschouwing moet blijven, de vastgestelde waarde dient te worden verminderd met de afkoopsom van het tuinonderhoud van € 4.300 en met de waarde van het aandeel in de mandelig uit te geven gronden van € 10.700. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt betwist door vast te houden aan de vastgestelde waarde. Het Hof acht de door belanghebbende gestelde waardedruk, mede gelet op de ongemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk. Nu belanghebbende geen andere grieven tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 295.000 heeft ingebracht, zal het Hof deze waarde verminderen met € 15.000.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar, beroep of hoger beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – verklaart het hoger beroep gegrond; 
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 280.000;
      – gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 160 (€ 42 in verband met het beroep en € 118 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  10 december 2013.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.