ECLI:NL:GHARL:2014:9536, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-12-2014, 13/01308
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Vrijstaande semi-bungalow. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/01308
      uitspraakdatum:  9 december 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 december 2013, nummer AWB 13/3209, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn  (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2A te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 460.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 mei 2013 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 400.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 december 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [A], bijgestaan door [B].
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow met souterrain/inpandige garage, erf, tuin en ondergrond. Het bouwjaar van de woning is 1977. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.165 m². De inhoud van de woning bedraagt 589 m³, inclusief 110 m³ souterrain. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak heeft een asbestcementlei dakbedekking.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 345.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van € 400.000 niet te hoog is. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    
      
        4.2. 	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van 24 juni 2013 van [B], waarin de waarde is getaxeerd op € 400.000. De onroerende zaak is uitpandig opgenomen. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen en een bouwkavel als vergelijkingsobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud m³
              
              
                Perceel m²
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ €
                (01-01-12) 
              
              
                Koopsom €
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 2A,
                
                  [Z]
                
              
              
                1977
              
              
                589
              
              
                1165
              
              
                
              
              
                400.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 7A, 
                
                  [Z]
                
              
              
                1955
              
              
                435
              
              
                1505
              
              
                
              
              
                340.000
              
              
                320.000
                (16-01-2013)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 7B,
                
                  [Z]
                
              
              
                -
              
              
                (bouwkavel)
              
              
                940
              
              
                
              
              
                305.000
              
              
                315.000
                (27-05-2011)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 70,
                
                  [Z]
                
              
              
                1935
              
              
                343
              
              
                1291
              
              
                Garage, tuinhuisje, overkapping
              
              
                
              
              
                385.000
                (09-03-2012)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 7,
                
                  [L]
                
              
              
                1963
              
              
                573
              
              
                597
              
              
                Ruime garage
              
              
                405.000
              
              
                415.000
                (15-07-2011)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name de vergelijkingsobjecten [a-straat] 7A en [b-straat] 70 te [Z] - die ook door belanghebbende goede vergelijkingsobjecten worden geacht - voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en acht aannemelijk, mede gelet op de verklaringen van taxateur Jansen ter zitting, dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft grootte van de percelen, inhoud van de opstallen, bijgebouwen, bouwjaar en bouwtype en de staat van onderhoud, en de omstandigheid dat een deel van de onroerende zaak bestaat uit een souterrain/inpandige garage. Wat de staat van onderhoud betreft is tussen partijen niet in geschil dat het dak van de onroerende zaak asbesthoudend is en dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof voldoende gemotiveerd gesteld dat met dit waardedrukkende effect - in relatie tot de vergelijkingsobjecten - voldoende rekening is gehouden. Hij heeft daartoe onder andere gesteld dat het vergelijkingsobject [a-straat] 7A ten tijde van de verkoop zeer gedateerd was en zeer veel achterstallig onderhoud had en ter onderbouwing daarvan gewezen op het feit dat dit vergelijkingspand door de verkopende makelaar eveneens als bouwkavel is aangeboden. Het Hof acht dit aannemelijk. Het feit dat de kopers er uiteindelijk voor gekozen hebben de opstal niet te slopen doch deze te gaan bewonen maakt dit, anders dan belanghebbende meent, niet anders. Met betrekking tot de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak, betrekt het Hof eveneens hetgeen hierna in onderdeel 4.6 wordt overwogen.
      
    
    
      4.5.
      Het in 4.4 gegeven oordeel vindt steun in de koopsom die voor [a-straat] 7B, gelegen op 50 meter van de onroerende zaak, tot stand is gekomen. Weliswaar betreft het een bouwkavel waardoor deze niet direct is te vergelijken met een perceel met opstal, doch dit neemt niet weg dat deze verkoopsom licht werpt op de waarde van percelen in de directe omgeving van de onroerende zaak. Immers, nu de waarde van de onroerende zaak mede bestaat uit de waarde die de grond vertegenwoordigt, onderbouwt dit marktgegeven mede de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat terzake van de onroerende zaak - ten opzichte van de vergelijkingsobjecten - naast het asbesthoudende dak sprake is van méér achterstallig onderhoud en heeft daarvoor aangevoerd dat de voorzieningen van de onroerende zaak uit het bouwjaar 1977 dateren. Aangezien belanghebbende echter weigert de heffingsambtenaar toegang te verlenen tot de onroerende zaak voor een inpandige opname is het Hof van oordeel dat het aan belanghebbende is aannemelijk te maken dat sprake is van dergelijk achterstallig onderhoud en dat dit een nadelige invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft in dit kader geen bewijs bijgebracht, zodat het Hof het gestelde achterstallig onderhoud niet aannemelijk acht. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport van 25 januari 2014 ingebracht waarin taxateur [C] namens [D] Makelaardij en Assurantiekantoor op de taxatiedatum tot een waarde van de onroerende zaak van € 320.000 concludeert. In een op het taxatierapport gegeven toelichting stelt [C] dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 345.000 is. Die waarde - van € 345.000 - wordt echter niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit objectieve gegevens zoals verkooptransacties van referentieobjecten. Zonder dergelijke gegevens kan het taxatierapport de daaraan door belanghebbende verbonden conclusie niet dragen. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat taxateur [C] de waarde vooral heeft bepaald aan de hand van de ‘ervaringsmethode’ en voorts op het verkoopcijfer [a-straat] 7A, doch dit is uit het taxatierapport niet op te maken en evenmin is duidelijk hoe in dat geval de voor de onroerende zaak getaxeerde waarde daaruit kan worden afgeleid. Ook de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift opgestelde berekeningen bieden geen inzicht in de daaraan door belanghebbende verbonden conclusie dat de waarde niet hoger is dan de door hem bepleite waarde van € 345.000.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het hiervoor overwogene acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 400.000 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 december 2014.
    
    
    
      De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2014
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.