ECLI:NL:RBLIM:2017:4371, Rechtbank Limburg, 17-05-2017, 4651003 CV EXPL 15-11964
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2017-05-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg artikel 18.2 algemene bepalingen ROZ-model huurovereenkomst bedrijfsruimte. Het minimum van € 300 aan boeterente is verschuldigd over elke maand huur die niet tijdig wordt betaald, niet per maand dat een eerdere maand huur onbetaald wordt gelaten. Dat laatste kan geen redelijk handelend contractspartij bedoeld hebben op zich te nemen of de ander mee te belasten.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 4651003 CV EXPL 15-11964
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 17 mei 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        FESTINA LENTE B.V.
      
      gevestigd te Maastricht
      eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie
      gemachtigde mr. G.E.R. Ummelen
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        1.de (ontbonden) vennootschap onder firma
      
        
          [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] 
      
      kantoor houdend te [vestigingsplaats 1]
      en haar (voormalig) vennoot
    
    2. [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2]
    
      wonend te [woonplaats]
      gedaagden in conventie, verweersters in voorwaardelijke reconventie
      gemachtigde mr. M.J. Mookhram
      alsmede haar (voormalig) vennoot
    
    
      3.de besloten vennootschap 
    
      
        
          [naam holding] HOLDING B.V.
      
      gevestigd te [vestigingsplaats 2]
      gedaagde in conventie
      gemachtigde mr. H.N.H. Dresschers.
    
    
    
      Partijen worden hierna Festina, [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] , [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie sub 3] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure tot 31 augustus 2016 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het procesverloop daarna blijkt uit:
      - het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 23 december 2016
      - de op die zitting genomen akte houdende eiswijziging
      - de akte van antwoord op de eiswijziging van [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2]
      - de conclusie van antwoord van [gedaagde in conventie sub 3]
      - de conclusie van antwoord (op dit antwoord) van Festina.
      
    
    
      1.2
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	Het geschil
        
      
      
    
    
      2.1
      Festina vordert, na wijziging van eis, de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van:
      - € 11.014,64 aan huurachterstand over augustus tot en met december 2016, te vermeerderen met de huurprijs van € 1.839,49 voor elke maand vanaf januari 2017 tot de einddatum van de huurovereenkomst;
      - € 13.800 aan door de niet-betaling van deze en eerdere huurachterstanden verbeurde boeten, te vermeerderen met de overeengekomen boete van minimaal € 300 voor elke maandhuur vanaf januari 2017 die onbetaald blijft,
      - buitengerechtelijke kosten van € 492,90,
      - de proceskosten.
      
        Festina legt aan deze vorderingen ten grondslag dat zij met [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] een huurovereenkomst heeft voor de bedrijfsruimte [adres] te [vestigingsplaats 3] , voor de nakoming van de verplichtingen waaruit [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie sub 3] mede aansprakelijk zijn. De verplichting tot maandelijkse vooruitbetaling van de huurprijs wordt sinds geruime tijd onregelmatig en sinds augustus 2016 helemaal niet meer nagekomen. Krachtens artikel 26.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden verbeurt huurder
        
          telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
        
      
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] erkennen de juistheid van de berekening van de huurachterstand door Festina maar betwisten de verschuldigdheid daarvan. Zij beroepen zich op verrekening met de huurachterstand van € 7.037,89, die zij hebben besteed aan voor rekening van Festina als verhuurder komend herstel van een defect riool en de daardoor veroorzaakte schade. Voor het geval dat hun beroep op verrekening niet slaagt, vorderen zij in reconventie veroordeling van Festina tot betaling van dit bedrag. Ter zake de boeten en de stelling van Festina dat de algemene voorwaarden verrekening verbieden, stellen [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn omdat deze niet aan [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] ter hand zijn gesteld, althans onredelijk bezwarende bepalingen bevatten die moeten worden vernietigd, althans dat in elk geval de boete moet worden gematigd.
      
    
    
      2.3
      
        
          [gedaagde in conventie sub 3] betwist niet de juistheid van de berekening door Festina van de huurachterstand en evenmin de verschuldigdheid daarvan, die echter wat haar betreft eindigt op 1 oktober 2016. Tegen die datum heeft zij namelijk (uitsluitend voor zichzelf als medehuurder of aansprakelijke vennoot) de huurovereenkomst opgezegd. De huur-overeenkomst is voortgezet door [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] , die ook de onderneming van de reeds per 
        1 januari 2016 ontbonden vennootschap [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] als eenmanszaak heeft voortgezet. 
      
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling   
    
    
      De vorderingen in conventie en in reconventie hangen samen en leden zich daardoor voor gezamenlijke beoordeling.
    
    
    
    
    
    
      3.1
      
        De hoogte van de huurachterstand na verrekening
      
      
      
        3.1.1
        De huurachterstand tot en met december 2016 bedraagt volgens Festina € 11.014,64. [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] hebben (eerst bij antwoordakte op de eiswijziging) deze berekening betwist en gesteld dat geen facturen zijn overgelegd waaruit van de juistheid blijkt. De huurprijs is echter krachtens artikel 4.10 van de overeenkomst maandelijks bij vooruit-betaling verschuldigd en de huurder raakt bij gebreke van tijdige betaling in verzuim. Daarvoor is geen factuur vereist. De verder niet betwiste juistheid van de berekening van Festina staat vast. 
        
      
      
        3.1.2
        De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 31 augustus 2016 reeds geoordeeld dat met de huurachterstand, die dus tot en met december 2016 € 11.014,64 bedraagt, de herstelkosten van € 7.037,89 verrekend mochten worden. De kantonrechter blijft bij dit oordeel, waarop partijen in hun later genomen conclusies niet zijn ingegaan. De kantonrechter blijft er ook bij dat de verrekening tot dit bedrag beperkt moet blijven. De algemene voorwaarden kunnen verrekening van de huurprijs met kosten van voor rekening van de verhuurder komend herstel niet uitsluiten, maar verrekening met gevolgschade van die gebreken wel. Te betalen aan huurachterstand tot 1 januari 2017 resteert derhalve € 3.974,75. 
        
      
    
    
      3.2
      
        De (voorwaardelijke) reconventie
      
      
      
        3.2.1
        Uit de voorgaande overweging volgt dat de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld - dat het beroep op verrekening met de huurachterstand van genoemde € 7.037,89 wordt verworpen - niet is vervuld. De kantonrechter hoeft dus in reconventie niet te oordelen, behoudens het volgende.
        
      
      
        3.2.2
        
          Als [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] beoogden hun vordering om Festina te veroordelen tot vergoeding van verdere schade, nader op te maken bij staat, onvoorwaardelijk in te stellen, dan hadden zij dit in de kop en het petitum van de conclusie van eis in reconventie tot uitdrukking moeten brengen. Dit hebben zij niet gedaan. Bovendien is in het vonnis van 
          31 augustus 2016 voorshands geoordeeld dat deze vordering, tot verwijzing naar de schade-staatprocedure, moet worden afgewezen. De kantonrechter blijft hierbij.
        
        
      
      
        3.2.3
        
          [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] zijn in reconventie de in het ongelijk gestelde partij, die wordt veroordeeld in de proceskosten van Festina. Vanwege de samenhang met de conventie wordt deze veroordeling beperkt tot het salaris behorend bij 1 punt volgens het liquidatietarief bij een belang tussen de € 5.000 en € 10.000, derhalve € 250. 
        
      
    
    
      3.3
      
        De processuele positie van [gedaagde in conventie sub 3]
      
      
      
        3.3.1	(
        Mede) als gevolg van een vergissing van de kantonrechter of de griffier is de conclusie van antwoord van [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] aangemerkt als genomen namens [gedaagde in conventie sub 3] . Daardoor is [gedaagde in conventie sub 3] , zonder dat zij had geantwoord maar ook zonder dat tegen haar verstek was verleend, pas verschenen bij de comparitie van partijen. Zij heeft de gelegenheid gekregen alsnog schriftelijk te antwoorden, waarvan zij gebruik heeft gemaakt.
        
      
      
        3.3.2
        De kantonrechter blijft bij deze (procedurele) beslissing, die in overeenstemming is met de eisen van een goede procesorde en waardoor de andere partijen niet worden benadeeld. Festina heeft immers op haar beurt mogen antwoorden op het antwoord van [gedaagde in conventie sub 3] , en [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] hebben daaraan argumenten ontleend. Dit betekent dat hierna ook op het verweer van [gedaagde in conventie sub 3] zal worden ingegaan.
        
      
    
    
      3.4
      
        De opzegging door [gedaagde in conventie sub 3] en de gevolgen daarvan
      
      
      
        3.4.1
        Artikel 9.5 van de huurovereenkomst geeft de huurder eenmalig de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen, per 30 september 2016 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. [gedaagde in conventie sub 3] heeft van deze mogelijkheid met haar brief van 18 februari 2016 gebruik gemaakt, waardoor de huurovereenkomst althans de betalingsverplichting ten aanzien van [gedaagde in conventie sub 3] op 1 oktober 2016 is geëindigd. Festina heeft dit ter comparitie erkend. 
        
      
      
        3.4.2
        De betaling van de huurprijs door verrekening (zie 3.1.2 hierboven) moet krachtens artikel 6:44 lid 2 BW worden toegerekend op de oudste huurschuld, derhalve in elk geval op die over augustus en september 2016. Dit betekent in verband met hetgeen zojuist onder 3.4.1 is overwogen dat [gedaagde in conventie sub 3] geen huurschuld meer heeft, zodat zij tot betaling daarvan niet kan worden veroordeeld. 
        
      
      
        3.4.3
        
          [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] hebben zich ter comparitie en in hun antwoordakte op de eis-wijziging erop beroepen dat de opzegging door [gedaagde in conventie sub 3] ook ten aanzien van hen tot het einde van de huurovereenkomst heeft geleid. Zij hebben dit beroep niet gemotiveerd en de kantonrechter ziet ambtshalve geen grond om het te honoreren. Gezien de tekst van haar opzeggingsbrief heeft [gedaagde in conventie sub 3] beoogd uitsluitend ten aanzien van zichzelf de huur-overeenkomst althans de betalingsverplichting te beëindigen, en zo is die brief door Festina ook opgevat en aanvaard. Het oordeel dat de huurovereenkomst ten aanzien van [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en daarmee haar betalingsverplichting en/of die van [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] is geëindigd, zou overigens in strijd zijn met het feit dat [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] na de ontbinding van de vennootschap de onderneming en het gebruik van het gehuurde (als eenmanszaak) heeft voortgezet, en wellicht nog steeds voortzet.
        
      
    
    
      3.5
      
        De toepasselijkheid van de algemene voorwaarden
      
      
      
        3.5.1
        De huurovereenkomst is een onderhandse akte, die krachtens art. 157 lid 2 Rv tussen partijen dwingend bewijs oplevert van hetgeen de één ten behoeve van de ander heeft verklaard. In artikel 2 van de huurovereenkomst, ondertekend namens [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] door [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [naam eigenaar holding] (de eigenaar van [gedaagde in conventie sub 3] ), staat dat de huurder een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen. Het verweer dat dit niet zo zou zijn en het daaraan verbonden gevolg van niet-toepasselijkheid, wordt verworpen.
        
      
      
        3.5.2
        Het ontbreken van de mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene voorwaarden kan dus ook geen grond tot vernietiging van enig beding daaruit vormen. Grond daartoe vindt de kantonrechter evenmin in het - nauwelijks met specifiek tussen partijen geldende omstandigheden gemotiveerde - beroep op het onredelijk bezwarend zijn van het boetebeding. Verhuurder en huurder zijn professionele partijen, die geacht moeten worden te hebben begrepen waaraan zij zich verbonden en de mogelijke gevolgen daarvan te hebben kunnen overzien. 
        
        
        
        
      
    
    
      3.6
      
        De verbeurde boeten
      
      
      
        3.6.1
        De vraag welk bedrag aan boeten verbeurd is, dient te worden beantwoord niet op grond van de al dan niet toepasselijkheid van de voorwaarden of bindendheid  van het boetebeding, maar op grond van uitleg daarvan. De tekst van het beding (zie 2.1) is namelijk onduidelijk. Bedoeld kan zijn dat over (met betrekking tot) elke maand huur die niet betaald is per (door het enkele verstrijken van) elke maand waarin deze onbetaald is gebleven, ten minste € 300 aan boete verschuldigd is. Bedoeld kan ook zijn dat over elke onbetaalde maand huur per maand dat deze onbetaald is gebleven 2% rente verschuldigd is, met een minimum aan aldus verschuldigde rente van € 300 (niet per maar) over elke onbetaalde maand huur. Deze laatste uitleg is redelijk en in overeenstemming met wat partijen vanuit objectief gezichtspunt moeten hebben bedoeld. De eerste uitleg zou er immers toe leiden dat de verschuldigde boeten al snel de achterstallige huurpenningen zouden overstijgen, zoals ook volgt uit de berekening die Festina in haar laatste conclusie heeft gemaakt. Dat kan geen redelijk handelend contractspartij bedoeld hebben op zich te nemen of de ander mee te belasten. Daardoor zouden de verschuldigde boeten ook los raken van het belang dat het boetebeding dient: enerzijds een prikkel te zijn voor de huurder tot tijdige nakoming van zijn betalingsverplichting, anderzijds een fixering op voorhand van de (ten minste) verschuldigde schadevergoeding bij gebreke daarvan. 
        
      
      
        3.6.2
        Voor het ook nog het matigen van de aldus verschuldigde boeten is onvoldoende grond (aangevoerd).
        
      
      
        3.6.3
        
          In haar akte van 21 december 2016, nadien niet weersproken, heeft Festina gesteld dat de huren over oktober 2015 tot en met december 2016 allemaal niet of te laat zijn betaald. Een berekening waaruit volgt dat de boeterente van 2% per maand over enige maand het minimum van € 300 heeft overstegen of overstijgt, is niet overgelegd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat dit niet het geval is (geweest). Dan is over al deze 15 maanden 
          het minimum van € 300 aan boete verschuldigd, in totaal dus € 4.500. Over de laatste drie maanden van 2016 is de boete, ten bedrage van € 900, niet verschuldigd door [gedaagde in conventie sub 3] (zie 3.4.1), over de eerdere maanden wel, want toen was zij nog betalingsplichtig en dus aansprakelijk voor de gevolgen van te late betaling. 
        
        
      
    
    
      3.7
      
        De huur na 1 januari 2017 en de boeterente daarover
      
      
      
        3.7.1
        Zoals onder 3.4.3 overwogen, is niet gebleken van het einde van de huur-overeenkomst met en de betalingsverplichting van [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] . De vordering om hen te veroordelen tot betaling van de huurprijs vanaf 1 januari 2017, wordt dan ook toegewezen.
        
      
      
        3.7.2
        Omdat de kantonrechter niet kan overzien en voorzien in hoeverre en voor hoe lang [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] deze huurprijs onbetaald (zullen) laten, en in hoeverre zij daarvoor een rechtvaardigingsgrond (zullen) hebben die voorkomt dat zij in verzuim zijn, kan daarover thans niet rente worden toegewezen.
        
      
    
    
      3.8
      
        Overig
      
      
      
        3.8.1
        Gebleken is dat Festina vergeefs geprobeerd heeft om gedaagden buiten rechte tot betaling te bewegen, en haar berekening van de ter zake gemaakte kosten is in overeen-stemming met de maatstaven. De vordering van € 492,90 wordt dus toegewezen.
      
      
        3.8.2
        Het verweer dat dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, wordt even ongemotiveerd als het is gevoerd verworpen.
        
      
    
    
      3.9
      
        De proceskosten 
      
      
      
        3.9.1
        Festina en [gedaagde in conventie sub 3] zijn over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld, zodat tussen hen de proceskosten geheel worden gecompenseerd, aldus dat elk de eigen kosten draagt. 
        
      
      
        3.9.2
        
          
            [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] zijn ook in conventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij worden veroordeeld in de proceskosten van Festina. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 103,56 voor exploot en uittreksels, € 466 voor griffierecht en 
          € 1.000 voor salaris gemachtigde, in totaal € 1.569,56.
        
        
        
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      
        In reconventie:
      
    
    
    
      4.1
      verstaat dat over de vordering voor zover voorwaardelijk ingesteld niet hoeft te worden beslist
      
    
    
      4.2
      wijst de vordering voor zover onvoorwaardelijk ingesteld af,
      
    
    
      4.3
      veroordeelt [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] tot betaling van de proceskosten van Festina, tot heden begroot op € 250, bij gebreke van betaling binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag daarna tot die van de voldoening, 
      
      
        
          in conventie:
        
      
      
    
    
      4.4
      
        veroordeelt [gedaagde in conventie sub 3] , [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] hoofdelijk om aan Festina te betalen 
        € 3.600 aan verbeurde boeten en € 492,90 aan buitengerechtelijke kosten,
      
      
    
    
      4.5
      
        veroordeelt [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] daarnaast hoofdelijk om aan Festina te betalen 
        € 3.974,75 aan huurachterstand tot en met december 2016 en € 900 aan verbeurde boeten,
      
      
    
    
      4.6
      
        veroordeelt [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] hoofdelijk om aan Festina vooruit te betalen 
        € 1.839,49 voor elke maand vanaf januari 2017 tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd,
      
      
    
    
      4.6
      veroordeelt [gedaagde in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 2] en [gedaagde in voorwaardelijke conventie, verweerster in reconventie sub 1] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van Festina, tot heden begroot op € 1.569,56,
      
    
    
      4.7
      verklaart dit vonnis in conventie tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.8
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      4.9
      compenseert de proceskosten tussen [gedaagde in conventie sub 3] en Festina.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en uitgesproken op 17 mei 2017.