ECLI:NL:GHAMS:2023:1564, Gerechtshof Amsterdam, 06-04-2023, 22/00622
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning; het Hof acht de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd; waardevaststelling in goede justitie.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/00622
    
    
      6 april 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 15 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/4174 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 391.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) voor het jaar 2021 aan belanghebbende bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 22 juli 2021 afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 15 juli 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 augustus 2022 en bij brief van 29 augustus 2022 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft op 13 maart 2023 een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement (penthouse) van twee verdiepingen, voorzien van een dakterras en een berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 350 m3.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
      “1.4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te  hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van drie vergelijkbare woningen, namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [Z] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      2. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning. Ook zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar qua type woning, oppervlakte en bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
    
    
    
      3.1.
      Eiser voert aan dat vergelijkingsobject [adres 2] in het jaar 2014 is gerenoveerd, zodat onder andere de staat van onderhoud bovengemiddeld is. Verder is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de algehele matige staat van zijn woning. De badkamer en keuken zijn gedateerd, verkeren in slechte staat en er is sprake van lekkageschade, slecht schilderwerk, scheurvorming en slechte isolatie. Dit heeft volgens eiser een negatieve invloed op de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank stelt vast dat naar aanleiding van het beroep op 31 augustus 2021 een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft daarbij de keuken en de badkamer gezien en geconstateerd dat sprake is van achterstallig onderhoud. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de renovatie van [adres 2] , omdat deze renovatie langer dan 2 jaar geleden heeft plaatsgevonden. Daarom is [adres 2] voor wat betreft onder andere onderhoud als gemiddeld aangemerkt. De rechtbank vindt dit standpunt van de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de woning per m3 (€ 1.088,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m3-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.307,-). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Door eiser is niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning zodanig verschilt van de vergelijkingsobjecten dat een nog groter verschil in waarde gerechtvaardigd is. De enkele stelling dat sprake is van gedateerde voorzieningen is daarvoor onvoldoende. De omstandigheid dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn betekent immers niet dat sprake is van een matige kwaliteit. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt overigens nog op dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft berekend dat bij de waardering rekening is gehouden met € 76.650,- aan investeringen om de woning op een gemiddeld niveau te brengen. Met toepassing van de 60%-regel, een door de rechtspraak geaccepteerde methode, zou een bedrag van (76.650 x 100 / 60) € 127.750,- aan investering mogelijk zijn om de woning op een gemiddeld niveau te brengen. Dat bedrag is meer dan voldoende om de woning te kunnen voorzien van een nieuwe badkamer en keuken, het schilderwerk te vernieuwen en eventueel achterstallig onderhoud aan te pakken.
      
    
    
      3.4.
      Eiser stelt dat de heffingsambtenaar voor de indexering van vergelijkingsobject [straatnaam] naar de waardepeildatum had moeten uitgaan van de transactiedatum, in plaats van de overeenkomstdatum. Wat daarvan zij, gelet op de investeringsruimte van € 127.750,- laat de rechtbank die stelling van eiser verder onbesproken. Niet aannemelijk is namelijk dat de door eiser voorgestane wijze van indexeren van [adres 2] tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Daarbij is ook van belang dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning ook had kunnen bepalen aan de hand van vergelijkingsobjecten 2 en 3. In het voorgaande is door de rechtbank immers al geoordeeld dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
      
    
    
      3.5.
      Eiser voert ook aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt heeft dat rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde per rn3 van de vergelijkingsobjecten indien een object groter is, de zogenaamde wet van Gossen.
      
    
    
      3.6.
      Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten grondstaffels heeft toegepast waaruit volgt dat de heffingsambtenaar uitgaat van een lagere m3-prijs naar mate het perceel groter is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het afnemend grensnut rekening heeft gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      4. De rechtbank overweegt tot slot dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. Deze bepaling verplicht de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022. Bovendien heeft de heffingsambtenaar op 7 mei 2021 per mail de grondstaffels per waardegebied aan eisers (voorgaande) gemachtigde verstrekt.
      
      5. Conclusie van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waaide van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet heeft hoeven uitgaan van de door eiser op basis van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten voorgestane waarde van de woning.
      
      6. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
      
        5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
      
      
    
    
      5.1.
      
        Uit hetgeen de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard volgt dat zij de woning van belanghebbende voorafgaand aan de zitting bij de rechtbank heeft bezocht en als zodanig inpandig heeft opgenomen. Dit bezoek heeft plaatsgevonden naar aanleiding van de beroepsgronden van belanghebbende, namelijk dat de woning een matige staat van onderhoud heeft en hiermee bij de WOZ-waardering in onvoldoende mate rekening is gehouden. Die inpandige opname heeft geleid tot een compromisvoorstel vanuit de taxateur van de heffingsambtenaar, waarbij zij een vermindering van de WOZ-waarde voorstond tot op een bedrag van € 363.000. Die vermindering hield verband met de matige staat van onderhoud, zo blijkt uit een e-mail van de taxateur van de heffingsambtenaar d.d. 
        1 september 2021. Dit voorstel heeft niet geleid tot de totstandkoming van een compromis tussen partijen. In de beroepsfase heeft de taxateur van de heffingsambtenaar voorts een hogere waarde bepleit te weten een waarde van € 391.000, dit aan de hand van een door haar in deze fase ingediende matrix waarbij zij ook een nieuw vergelijksobject heeft opgenomen. 
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof is van oordeel dat deze matrix niet dan wel in onvoldoende mate onderbouwt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de heffingsambtenaar dan ook niet in zijn bewijslast geslaagd. Hiertoe overweegt het Hof dat in de matrix, dit terwijl er om die reden zelfs een inpandige opname heeft plaatsgevonden, geenszins inzichtelijk is hoe de woning van belanghebbende is gewaardeerd ter zake van de eigenschappen kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Bij de vergelijkingsobjecten is dit echter wel inzichtelijk; deze objecten zijn voor al deze eigenschappen gewaardeerd met het cijfer 3. Weliswaar is de prijs per m3 van de woning van belanghebbende gelegen onder deze prijzen van de vergelijkingsobjecten; echter, omdat een cijfermatige waardering van de eigenschappen van de woning van belanghebbende ontbreekt, kan het Hof niet nagaan of die vermindering van de prijs per m3 voldoende passend is. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de taxateur van de heffingsambtenaar naar aanleiding van de inpandige opname wel degelijk de matige staat van onderhoud van de woning van belanghebbende heeft erkend en op grond hiervan een compromisvoorstel van € 363.000 aan belanghebbende heeft gedaan. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof acht eveneens de door belanghebbende voorgestane waarde(s) van de woning niet aannemelijk geworden bij gebrek aan onderbouwing. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op wat door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 363.000. 
      
    
    
      5.4.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeft hetgeen belanghebbende voor het overige in (hoger) beroep nog heeft aangevoerd geen behandeling meer. 
      
    
    
      5.5.
      Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd.     
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 592 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 296, wegingsfactor 1), € 1.674 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 837, wegingsfactor 1), en op € 1.674 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 837, wegingsfactor 1). Dit komt neer op een bedrag van in totaal € 3.940.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde WOZ-waarde tot € 363.000;
      
      
        bepaalt dat de aanslag dienovereenkomstig dient te worden vernietigd;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 3.940;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 185 (€ 49 in verband met het beroep en € 136 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 6 april 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1076.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:499, overwegingen 5.5.10 tot en met 5.5.20.