ECLI:NL:HR:1981:AG4152, Hoge Raad, 13-02-1981, 5582
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1981-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ernstige overlast die verhuurder ondervindt van voortzetting van bewoning door huurder, voor zover niet het gevolg van laakbare gedragingen van huurder. Kan zulke overlast worden begrepen onder ‘zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt’?

13 februari 1981
  Req.nr. 5582
  Br.
  
  
  
  
    
      De Hoge Raad der Nederlanden,
  
  
  
    Gezien het verzoekschrift van [verzoeker], wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door  Mr. H.G.T.J. Jansen, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van na te noemen beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Zutphen van 10 juli 1980 en tevens tot verkrijgen van verlof ter zake in cassatie kosteloos te mogen procederen;
    Gezien het daartegen ingediend verweerschrift van [verweerder 1] en [verweerster 2], wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door Mr. J. Wuisman, eveneens advocaat bij de Hoge Raad, in welk verweerschrift tevens verlof wordt verzocht ter zake in cassatie kosteloos te mogen procederen;
    Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal ten Kate, strekkende tot verwerping van het beroep;
    Gezien de bestreden beschikking en de stukken van het geding waaruit, voor zover thans van belang, blijkt:
    Verzoeker tot cassatie - verder te noemen: [verzoeker] - is eigenaar van een dubbel woonhuis gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats], waarvan een woongedeelte is verhuurd aan verweerders in cassatie-— verder te noemen: [verweerders] -. [verzoeker] heeft bij deurwaardersexploit van 20 augustus 1979 de huur aan [verweerders] opgezegd en vervolgens op 15 november 1979 de Kantonrechter te Zutphen verzocht het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Nadat [verweerders] verweer hadden gevoerd en nadat een mondelinge behandeling van het verzoek had plaatsgevonden heeft de Kantonrechter bij beschikking van 16 januari 1980 het verzoek afgewezen en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, na daartoe te hebben overwogen:
    “De huur betreft een gedeelte van het perceel [a-straat 1] te [woonplaats], hetwelk als een zelfstandige woning moet worden aangemerkt. Het andere deel van het genoemde perceel wordt door [verzoeker] bewoond. In het gehuurde vindt geen onderhuur plaats. De huur is opgezegd bij exploit van 20 augustus 1979 tegen 1 maart 1980 en wel op grond dat [verweerders] zich niet gedragen zoals goede huurders betaamt, waartoe in het exploit van opzegging een zevental feiten worden omschreven.
    
      [verweerders] ontkennen deze feiten ten dele of geven daarvan een andere lezing en zijn van oordeel, dat er geen sprake van is, dat zij zich niet als goede huurders zouden gedragen, zodat het verzoek zou moeten worden afgewezen.
    De huurprijs die aanvankelijk ƒ 80,-- per maand bedroeg, is nadat de Huuradviescommissie daartoe had geadviseerd op ƒ 140,-- per maand gebracht.
    De verhouding tussen partijen is zeer slecht, hetgeen uiteraard voor geen van beiden plezierig moet worden geacht. [verzoeker] heeft bij de mondelinge toelichting dan ook gesteld, dat hier duidelijk sprake is van overlast door de huurder, waartoe werd verwezen naar de aantekeningen en jurisprudentie met betrekking tot artikel 18 van de Huurwet. Inderdaad is ten aanzien van de toepassing van dat artikel wel beslist, dat er ook sprake kan zijn van ernstige overlast, wanneer de verhuurder ten gevolge van de verhuur in psychische moeilijkheden kwam, ook als de huurder niet direct een verwijt kon worden gemaakt.
    Het criterium ernstige overlast is echter thans niet meer in artikel 1623e van het Burgerlijk Wetboek te vinden, nu daar juist de nadruk op het gedrag van de huurder wordt gelegd, die zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. De desbetreffende jurisprudentie kan dan ook niet zonder meer van toepassing worden geacht en een beëindigingsmogelijkheid van de huur wordt door de wetgever blijkbaar slechts gewenst, als het gedrag van de huurder daartoe aanleiding geeft.
    Er zal thans nader moeten worden beslist of ten aanzien van de daarvoor aangevoerde gronden, is komen vast te staan, dat [verweerders] zich niet hebben gedragen als goede huurders betaamt.
    De eerste grond is dat [verweerders] zonder overleg met [verzoeker] een hondenkennel op het erf hebben gemaakt en een hondenpension exploiteren. Hoewel [verweerder 1] tijdens een vorige procedure zou hebben toegezegd deze te zullen afbreken, heeft hij dit niet gedaan doch het aantal honden uitgebreid.
    
      [verweerders] hebben een en ander betwist en aangevoerd, dat de kennel er van het begin af is geweest en geen enkele overlast oplevert. Zij hebben niets toegezegd omtrent afbraak in de vorige procedure en het aantal honden is zeer beperkt en zelfs afgenomen in verband met de gezondheidstoestand van Mevrouw [verweerder 1].
    Te dezen aanzien wordt overwogen, dat de kennel vanaf het begin van de huur aanwezig is geweest, dat niet gebleken is, dat [verweerders] hebben toegezegd deze te zullen afbreken en dat niet gesteld wordt dat [verzoeker] van de aanwezigheid van deze kennel enige last ondervindt, zodat deze grond op zichzelf geen onbehoorlijk gedrag van [verweerders] impliceert.
    Als tweede feit wordt aangevoerd dat [verweerder 1] omstreeks 14 augustus 1978 geheel eigenmachtig de electrische stroom naar het bij [verzoeker] in gebruik zijnde gedeelte heeft afgesloten, waardoor een aantal jonge vogels zijn gestorven.
    
      [verweerders] hebben een en ander ontkend en gesteld dat zij die dag afwezig zijn geweest tot circa 19.00 uur ‘s avonds en dat bij hun terugkomst bleek, dat de stroom was uitgevallen in hun woning, waarbij de elektrische klok op 14.20 uur was blijven staan, zodat het uitvallen van de stroom op dat tijdstip moet zijn geschied, waarschijnlijk doordat er in de draad naar de schuur van [verzoeker] een sluiting zat.
    Het komt de Kantonrechter voor, dat niet is komen vast te staan dat [verweerders] stroom hebben afgesloten, hetgeen zeker als onbetamelijk gedrag zou moeten worden aangemerkt, doch dat het uitvallen van de electrische stroom in casu niet aan [verweerders] behoeft te worden geweten althans zulks niet is gebleken.
    Het derde feit hangt samen met het tweede en betreft het optreden van [verweerder 1] tegen de electriciën Reerink waarvan de toedracht niet is komen vast te staan en waarvan niet kan worden gesteld, dat dit een gedrag van [verweerder 1] als huurder is.
    Ten aanzien van het vierde punt geven beide partijen een geheel verschillende lezing van de feiten, welke feiten overigens niet door bewijzen zijn gestaafd, zodat hieruit ook geen de huurder niet betamend gedrag kan worden afgeleid.
    Ten aanzien van het vijfde punt kan worden opgemerkt, dat deze lichtkoepel ten tijde van de huuropzegging blijkbaar al weer was verdwenen en niet weer is aangebracht terwijl niet blijkt, dat [verzoeker] daartegen overigens enig bezwaar heeft gemaakt. Ook dit punt kan derhalve niet als onbetamelijk gedrag worden aangemerkt.
    Het zesde punt betreft het aanbrengen van een hekwerk in de voortuin, waardoor de toegang voor [verzoeker] werd afgesloten.
    
      [verweerders] erkennen dat zij hun tuin met een hekwerk hebben afgesloten om te voorkomen dat [verzoeker] en zijn huisgenoten door die tuin langs de ramen van de voorkamer en de slaapkamer van de dochter lopen.
    Het recht tot het aanbrengen van een dergelijk hekwerk kan aan een huurder niet worden ontzegd. [verzoeker] verwijt [verweerders] dat hij daardoor niet bij een afvoerput kan komen, zonder dat hij zich door de struiken moet worstelen. Een en ander wijst erop dat de toegang tot die afvoerput blijkbaar niet door het hek wordt belemmerd, maar door aanwezige struiken, waarvan [verweerders] echter geen verwijt kan worden gemaakt.
    Het laatste punt behelst een aantal feitjes, die op zichzelf nauwelijks de moeite waard zijn en kennelijk veroorzaakt worden door spanningen ontstaan, doordat partijen elkaar blijkbaar niet verdragen dan wel elkaar irriteren.
    Deze zijn niet voldoende ernstig om een beëindiging van de huurovereenkomst daarop te baseren en zouden in de toekomst kunnen worden voorkomen als partijen zich jegens elkaar wat meer van goeden wille betoonden.
    Alles overwegende is de Kantonrechter dan ook van oordeel, dat niet is komen vast te staan, dat [verweerders] zich niet zodanig gedragen als goede huurders betaamt, zodat het verzoek zal moeten worden afgewezen.”.
    
      [verzoeker] is van deze beschikking in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Zutphen, die nadat [verweerders] mondeling verweer hadden doen voeren, bij haar thans bestreden beschikking van 10 juli 1980 de beschikking van de Kantonrechter heeft bekrachtigd. De Rechtbank heeft daartoe overwogen:
    “4. dat [verzoeker] aanvoert dat de Kantonrechter ten onrechte heeft overwogen, dat de jurisprudentie op artikel 18 van de Huurwet niet zonder meer van toepassing is op artikel 1623e lid 1 onder 1° van het Burgerlijk Wetboek;
  
  5. dat ingevolge laatstgenoemd artikellid een verzoek als het onderwerpelijke slechts kan worden toegewezen, indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
  6. dat de Kantonrechter terecht heeft overwogen dat de wet thans niet meer uitdrukkelijk spreekt van “overlast”, doch een duidelijk criterium bevat in de woorden “gedragen zoals een goed huurder betaamt”;
  7. dat de Kantonrechter blijkens de bestreden beschikking dit criterium voor deze zaak heeft aangelegd en daarbij in het bijzonder de door [verzoeker] gestelde gedragingen van [verweerders] in beschouwing heeft genomen, zodat een abstracte interpretatie van de jurisprudentie op een vervallen wetsartikel zelfstandige betekenis mist en terzijde kan worden gelaten;
  8. dat met het constateren van het feit van een slechte verhouding tussen partijen niets wordt gezegd omtrent gedragingen van [verweerders] als huurders, zodat de aan die slechte verhouding ten grondslag liggende dan wel daaruit voortvloeiende of daarmee samenhangende spanningen en irritaties voor de beoordeling van het verzoek buiten beschouwing behoren te worden gelaten;
  9. dat [verzoeker] met betrekking tot de hondenkennel als opzeggingsgrond heeft aangevoerd:
  
    Zonder overleg met [verzoeker] heeft [verweerder 1] een hondenkennel op het erf gemaakt en exploiteert hij een hondenpension. 
    Hoewel [verweerder 1] tijdens de behandeling van de tussen partijen gevoerde procedure voor de Kantonrechter te Zutphen voorspelde de hondenkennel te zullen afbreken, staat deze er nog en neemt het aantal in pension zijnde honden toe, zelfs zo, dat [verweerder 1] deze ook in de woning huisvest.
  
  10. dat [verzoeker] thans in hoger beroep heeft erkend dat hij tegen het oprichten van de kennel op zich geen bezwaar had, terwijl hij niet meer terugkomt op de beweerdelijke toezegging van [verweerders] dat zij de kennel zouden afbreken; dat [verzoeker] thans aanvoert dat [verweerders] de kennel zakelijk gebruiken, terwijl de strekking van zijn bezwaar blijkt te zijn dat soms meer honden in de kennel aanwezig waren dan hij had verwacht en dat hij en zijn gezin van het hondengeblaf overlast hebben ondervonden.
  11. dat [verweerders] daartegenover in hoger beroep hebben gesteld dat slechts één keer toevallig twintig honden in de kennel aanwezig zijn geweest, hetgeen door [verzoeker] niet (gemotiveerd) is betwist;
  12. dat in dit opzicht niet kan worden gesteld dat hier sprake is van zodanig onbetamelijk gedrag van [verweerders] als huurders van de woning, nu aan het toestemmen door [verzoeker] in het hebben door de huurders van een kennel inherent is dat confrontatie met hondengeblaf plaatsvindt; dat voorts niet is gesteld of gebleken dat [verzoeker] ooit aan [verweerders] als voorwaarde heeft gesteld dat niet meer dan een bepaald aantal honden in de kennel aanwezig zou mogen zijn;
  13. dat hetgeen [verzoeker] in dezen in hoger beroep aanvoert wezenlijk anders is dan de grond waarop de huur is opgezegd;
  14. dat [verzoeker] stelt dat de Kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat niet is komen vast te staan dat [verweerders] de stroom naar de - bij [verzoeker] in gebruik zijnde - schuur hebben afgesloten;
  15. dat [verweerders] betwisten dat door hun toedoen de stroomtoevoer van de schuur op 14 augustus 1978 is afgesloten, omdat zij op het moment van het uitvallen van die stroomtoevoer afwezig waren; dat deze stellingen door [verzoeker] niet gemotiveerd zijn aangevochten; dat ditzelfde geldt voor de verklaring van [verweerders] met betrekking tot het loskoppelen van de stroomdraad nadat de stroomuitval was geconstateerd in verband met - mogelijke - sluiting in die stroomdraad;
  16. dat met betrekking tot de door [verzoeker] gestelde bedreiging van de electriciën, - daargelaten de betwisting door [verweerders] - zulks niet gedrag van een huurder jegens een verhuurder betreft, zodat dit buiten beschouwing kan blijven;
  17. dat, met betrekking tot “het gebeuren op de Berkel”, dit argument van [verzoeker] als vervallen moet worden beschouwd, nu hij heeft opgemerkt dat zijn lezing dienaangaande niet bewijsbaar is, en [verweerders] die lezing bestrijden;
  18. dat met betrekking tot de plaatsing van een lichtkoepel in het dak - welke door [verweerders] niet wordt betwist -, hier niet gesproken kan worden van onbetamelijk gedrag van [verweerders] als huurders, nu zij onbetwist hebben gesteld dat hun zoon eigenmachtig een dakraam heeft aangebracht, terwijl dit dakraam - al dan niet na sommatie door [verzoeker] - weer is verwijderd en dat dak is hersteld, zodat [verweerders] zich te dezen hebben gedragen zoals van goede huurders mag worden verwacht;
  19. dat met betrekking tot het oprichten van een hekwerk, zulks - daargelaten of [verweerders] daartoe op grond van artikel 678 van het Burgerlijk Wetboek gerechtigd waren - niet kan worden aangemerkt als gedrag dat strijdt met hetgeen een goed huurder betaamt, zodat ook hier niet sprake is van een goede grond voor opzegging van de huurovereenkomst dat de omstandigheid dat het plaatsen van het hekwerk de ergernis van [verzoeker] heeft opgewekt, hieraan niet afdoet;
  20. dat alle door [verzoeker] genoemde gebeurtenissen welke de irritatie, ontstemming of ergernis van hem of zijn gezin zouden hebben opgewekt, niet kunnen leiden tot het oordeel dat [verweerders] zich als huurders jegens [verzoeker] onbetamelijk hebben gedragen;
  21. dat uit het vorenstaande voortvloeit dat de bestreden beschikking behoort te worden bekrachtigd;”;
  
    Overwegende dat [verzoeker] de beschikking van de Rechtbank bestrijdt met het volgende middel van cassatie:
    “Schending van het recht, in het bijzonder van artikel 1623e, lid 1, sub 1 van het Burgerlijk Wetboek, en/of verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen, doordat de Rechtbank op gronden, welke hier als overgenomen en ingelast dienen te worden beschouwd het hoger beroep heeft verworpen en de door de Kantonrechter gegeven beschikking heeft bekrachtigd, zulks ten onrechte, op grond van de hierna volgende, ook in onderlinge samenhang te beschouwen onderdelen:
  
  1. Blijkens de wetsgeschiedenis, welke geleid geeft tot de Wet van 21 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte, heeft de tekst van artikel 1623e, lid 1, sub 1 van het Burgerlijk Wetboek “precies dezelfde strekking als de bepaling in de Huurwet” (artikel 18, lid 2, sub a), van welk artikel zij “als een samenvatting kan worden beschouwd”, terwijl bij de uitleg ervan “zeker de voorgeschiedenis met betrekking tot de Huurwet een rol speelt”. De wetgever acht derhalve voor de beantwoording van de vraag of sprake is van het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt in het zich voordoende geval (mede) van belang die omstandigheden, welke onder vigeur van artikel 18, lid 2, sub a van de Huurwet tot het oordeel zouden hebben geleid dat er sprake was van ernstige overlast, althans kunnen zodanige omstandigheden bij de vorming van het volgens artikel 1623e, lid 1, sub 1 vereiste oordeel van belang zijn, ook indien die omstandigheden gevormd worden door niet-laakbare gedragingen van de huurder en/of door andere gedragingen zijnerzijds, waardoor hij de verhuurder tot last strekt.
  De Rechtbank had derhalve, nu zij het bestaan van een slechte verhouding tussen partijen als feit aanvaardt, aan de daaraan ten grondslag liggende, daaruit voortvloeiende of daarmee samenhangende spanningen en irritaties tussen partijen niet voorbij mogen gaan en deze in de beoordeling van het verzoek dienen te betrekken. De Rechtbank heeft door deze buiten beschouwing te laten de betekenis van het begrip “zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt” miskend.
  2. [verzoeker] heeft bij de door hem aan de Kantonrechter ter beoordeling voorgelegde gedragingen van [verweerders] een beroep gedaan op de toepasselijkheid van de in het kader van artikel 18 van de Huurwet gevormde jurisprudentie, waarbij hij zich in het bijzonder beroepen heeft op door de gedragingen van [verweerders] veroorzaakte overlast. Anders dan de Rechtbank oordeelt, heeft [verzoeker] derhalve geen beroep gedaan op “een abstracte interpretatie van de jurisprudentie op een vervallen wetsartikel”, doch in het licht van de wetsgeschiedenis een beroep gedaan op in de jurisprudentie op artikel 18, lid 2, sub a van de Huurwet gevormde rechtsbegrippen, welke blijkens de wetsgeschiedenis bij de beoordeling van de vraag, of er sprake is van het zich niet-gedragen zoals een goed huurder betaamt, van belang kunnen zijn.
  
    De Rechtbank heeft, een beroep daarop terzijde latend, derhalve haar taak als appelrechter miskend, althans is haar beschikking niet naar de eis der wet met redenen omkleed, althans is deze - in het licht van de wetsgeschiedenis - onbegrijpelijk.”;
    Overwegende omtrent dit middel:
  
  1. Het eerste onderdeel tracht opnieuw de in vorige instanties vergeefs voorgedragen opvatting ingang te doen vinden dat mede sprake is van “zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt”, in de zin van artikel 1623e, eerste lid, onder 1°, van het Burgerlijk Wetboek, wanneer de verhuurder voortzetting van de bewoning door de huurder als ernstige overlast ondervindt, ook al is dat niet het gevolg van laakbare gedragingen van de huurder maar van persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de verhuurder.
  
    Deze opvatting is evenwel terecht verworpen. Zij is niet verenigbaar met de duidelijke tekst van genoemde wetsbepaling en vindt, anders dan in het onderdeel en de daarop gegeven toelichting wordt betoogd, ook geen steun in de wetsgeschiedenis. Zowel bij het tot stand komen van de Wet van 21 juni 1979, Stbl. 330, waarbij de huidige tekst werd vastgesteld, als bij het tot stand komen van de Wet van 15 juni 1972, Stbl. 305, waarbij de daaraan voorafgaande wettelijke regeling in het leven werd geroepen waarin het begrip “zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt” ook reeds beslissend was, zijn pogingen om dat begrip te vervangen door of aan te vullen met de formule van artikel 18, tweede lid, onder a van de Huurwet - waarin sprake was van “ernstige overlast ... de verhuurder aangedaan” - telkens afgestuit op verzet van regeringszijde. Nu beroept het onderdeel zich er wel op dat in dit verband door Minister de Ruiter is verklaard dat de huidige tekst van het eerste lid van artikel 1623e, onder 1°, precies dezelfde strekking heeft en hetzelfde betekent als voormelde formule, maar het ziet daarbij over het hoofd dat deze uitlatingen moeten worden begrepen in het kader van het debat dat enkel tot inzet had of de formule “zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt” de huurder een minder vergaande bescherming biedt dan die van artikel 18, tweede lid, onder a, van de Huurwet. De ontkennende beantwoording van deze vraag door de Minister kan daarom niet dienen ter ondersteuning van een uitleg, die ertoe strekt de bescherming van de huurder te verminderen.
    Onderdeel 1 kan derhalve niet tot cassatie leiden.
  
  2. Onderdeel 2 richt zich tegen de motivering waarmede de Rechtbank de onder 1 bedoelde opvatting heeft verworpen. Nu die opvatting hiervoor onjuist is bevonden, faalt het onderdeel reeds wegens gemis aan belang;
  
    Verwerpt het beroep.
    Veroordeelt [verzoeker] in de op de voorziening in cassatie gevallen kosten, aan de zijde van [verweerders] begroot op ƒ 1.087,50, waarvan te betalen
  
  1. aan de Griffier van de Hoge Raaf der Nederlanden de ingevolge artikel 863 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering in debet gestelde griffierechten ten bedrage van ƒ 37,50,
  2. aan de advocaat Mr. J. Wuisman te ‘s-Gravenhage: ƒ 1.050,-- waarvan ƒ 1.000,-- voor salaris en ƒ 50,-- voor verschotten.
  
    Verleent zowel aan [verzoeker] als aan [verweerders] verlof om te dezer zake in cassatie kosteloos te procederen.
    Aldus gedaan door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Haardt Martens en de Groot, Raden, en door Mr. Drion voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van dertiende februari 1900 eenentachtig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal ten Kate.