ECLI:NL:CG:2018:2, Centrale Grondkamer, 09-07-2018, GP 11.782
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2018-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
      
      [artikel 7: 325, lid 4 BW] 
      
      Goedkeuring aan kortere dan de wettelijke duur van pachtovereenkomst met betrekking tot los land. 
      
      In het kader van een zogenoemde sterfhuisconstructie aan de kant van verpachter werd per jaar bezien of en hoe pachter grond van verpachter kon gebruiken. Goedkeuring aan duur van een jaar.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 9 juli 2018
    Dossiernummer: GP 11.782
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    de besloten vennootschap Landbouwbedrijf Ulingshof B.V., 
    
      gevestigd te Grubbenvorst,
      -hierna te noemen: pachter-,
      gemachtigde: mr. B. Nijman, A&S advocaten te Wageningen,
    
    
    
      -tegen-
    
    
  
  
    de Cisterciënzer Abdij van Onze Lieve Vrouw van de Heilige Joseph, Lilbosch,gevestigd te Echt,
    
      -hierna te noemen: verpachter-,
      hierna: verpachter,
      gemachtigde: A.A.T. Stoffels, Arvalis juristen te Roermond.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      Op 24 mei 2017 is bij de grondkamer Zuid ter goedkeuring ingekomen een overeenkomst tussen partijen, getekend op 16 februari 2016 en “huurovereenkomst” genaamd, waarover partijen het eens zijn dat het een pachtovereenkomst is. De pachtovereenkomst betreft de landbouwgronden van verpachter gelegen te [plaats in de provincie Limburg] en [plaats in de provincie Limburg], volgens aan pachter ter beschikking gestelde tekeningen, met een totale oppervlakte van 60 à 61 ha, voor de duur van het kalenderjaar 2016, met een pachtprijs van € 22.000,-- per jaar. De pachtovereenkomst vermeldt onder meer “a. (…) Partijen verklaren daarna volkomen vrij te zijn tegenover elkaar en dus geen beroep te zullen doen op de Pachtwet. b. Indien deze overeenkomst na 2016 niet wordt voortgezet, zal de grondeigenaar aan de huurder betalen: de kostprijs minus afschrijving van alle te velde staande gewassen op 31 december 2016.”
      De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 13 oktober 2017, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 31 oktober 2017, als volgt beslist: 
      “De overeenkomst wordt met inbegrip van de overeengekomen korte duur goedgekeurd.”
    
    
    
      Genoemde beschikking van de grondkamer Zuid is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachter is bij een op 29 november 2017 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek de pachtovereenkomst goed te keuren met de bepaling dat deze zal gelden voor de wettelijke duur.
    
    
    
      Verpachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 27 december 2017 ter griffie ingekomen verweerschrift.
    
    
    
      De mondelinge behandeling van het beroep heeft plaatsgevonden op 23 mei 2018. Verschenen zijn  [vertegenwoordiger van pachter] namens pachter, vergezeld van diens dochter [naam dochter] en bijgestaan door mr. Nijman, en [vertegenwoordiger van verpachter] (abt [naam van abt]) namens verpachter, bijgestaan door mr. Stoffels.
      Bij die gelegenheid heeft pachter(s advocaat) verklaard, kort gezegd:Ik heb effectief sinds 2002 € 17.000,-- in het gepachte geïnvesteerd. Het zou kunnen dat de werkzaamheden die ik voor verpachter verrichtte, in de tuin en bij de asperges, waarover ik het in de stukken heb, allemaal voor 2002 plaatsvonden.De grond hadden we al meer dan 30 jaar in gebruik. Toen moest ik eraf en hoorde ik dat iemand anders erop mocht. Ik heb de grond niet onderverpacht aan de partij die nu de grond pacht. In mijn beleving kan de eigendom van de grond wel naar een ander gaan, in de verkoop, maar dat wil nog niet zeggen dat ik niet pachter kan blijven. Ik wist niets van de plannen van de verpachter. Dat het annexhuis zou uitsterven klopt. Naar mijn beleving zijn de paar monniken die nog in leven waren, verhuisd naar [plaats]. Dat de grond een andere pachter zou krijgen, is nooit besproken. Dat steekt me. Ik heb bij het afscheid een glaasje wijn gehad. Ik moest dingen verklaren die niet waar waren. 
      
        Wat betreft de voorwaarden van de huurovereenkomsten, waarin staat dat er niets wordt gedaan met de Pachtwet en mijn idee daarbij, verklaar ik het volgende. Ik ben op dat gebied geen deskundige. Ik stuurde de huurovereenkomsten naar de abdij. De laatste jaren werden ze gekopieerd en waren er maar heel weinig wijzigingen. We hadden een boekhouder die dat destijds voor ons deed en die had dan contact met de abdij. Het ging grotendeels langs mij heen. Het was meer een administratief iets dan dat ik daarbij betrokken ben. De eerste overeenkomst is destijds door de abdij opgesteld en daarna is dat steeds gebruikt.
      
      
        Het klopt dat ik door het chagrijn dat [naam bedrijf] na mij op de grond zat, de overeenkomst naar de grondkamer heb ingestuurd.
      
      
        Ik neem het de abt zeer kwalijk dat hij zegt dat ik niet eerlijk ben. Ik had gewoon de contracten voor de teelten. De opbrengst van de landerijen kreeg ik. Ik had contractteelten met [naam bedrijf]. Wij bemestten, ploegden en bepaalden het bouwplan zelf. De gewassen die ik teelde, waren ook op mijn eigen grond. We zijn een bedrijf met goed 20 man in dienst. 
        Bij die gelegenheid heeft verpachter(s advocaat) verklaard, kort gezegd:
      
        De afwikkeling van de verkoop van het verpachte, aan de eerste kooprechthebbende, nam meer tijd dan voorzien. 2017 leek een braak jaar te worden en dat wilden we niet. Toen hebben we iemand gevonden.
      
      
        We maakten afspraken van jaar tot jaar. Op een gegeven moment belde iemand van: kan ik het kopen. Ik zei: wie bent u? De onderpachter. En toen bleek dat het voor diens rekening en risico ging. Toen ging ik liever in zee met iemand direct in plaats van indirect. De verkoop is bijna rond als er duidelijkheid is over deze vermeende pachtclaim.
      
      
        Ik heb het gecheckt bij [vertegenwoordiger van pachter], over die onderpacht, en die heeft het ontkend. 
        
        Met [vertegenwoordiger van pachter] heb ik in zijn kantoor in 2000 ook gesproken over het annex-huis en de sterfhuisconstructie. Ik ben altijd uitgegaan van de goede naam en faam van [vertegenwoordiger van pachter] vanwege de familieverhouding met onze bedrijfsleider. Rond kerst ben ik hem gaan bedanken met een geschenk voor de jarenlange samenwerking. Toen was het afscheid daar. Ik ben nog een keer daar geweest, drie keer bij elkaar dan. [vertegenwoordiger van pachter] is een keer in [plaats] geweest. Ik heb wel een paar keer gevraagd of dat met die onderpacht waar was. Het waren volgens hem allemaal deelteelt dingen, voor risico en rekening van de ander.
      
      
        Het jaar 2017 was een tussenjaar, in verband met de verkoop. Ik heb altijd gedacht dat we met [vertegenwoordiger van pachter] een betrouwbare samenwerkingspartij hadden en ik vind het jammer dat dat niet zo is.
      
      
        De laatste monnik heeft heel lang geleefd. We hebben destijds geprobeerd zo eenvoudig mogelijk als maar kan de liquidatiefase te regelen. Dit met de huurovereenkomsten was dan een hele eenvoudige manier om de liquidatiefase te overbruggen, heb ik begrepen. Juridisch onjuist, begreep ik achteraf, maar moreel vond ik het een verplichting van [vertegenwoordiger van pachter] om niet naar de pachtrechter te gaan, maar dat was naïef, dat kan hier niet. Ieder jaar kwam dan het door [vertegenwoordiger van pachter] al ondertekende exemplaar van de overeenkomst naar mij. Meestal was die hetzelfde, soms was iets veranderd. 
      
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      Artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt, voor zover hier van belang:
      “1. De pachtovereenkomst geldt voor een bepaalde tijd. Deze tijd bedraagt (…) zes jaren voor los land.
      (…)
    
    3. Een pachtovereenkomst kan voor een kortere duur worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. De kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer, welke hetzij vóór het aangaan van de overeenkomst, hetzij bij de toetsing daarvan kan worden verleend.
    4. De grondkamer verleent haar goedkeuring aan de kortere duur alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Zij vermeldt in haar beschikking de reden van haar goedkeuring. (…).” 
    
    
      Pachter heeft de pachtovereenkomst, betreffende los land, ter goedkeuring ingestuurd naar de grondkamer. De grondkamer heeft bij de bestreden beschikking haar goedkeuring gegeven aan de kortere duur (dan zes jaren) waarvoor de pachtovereenkomst is aangegaan, te weten de duur van het kalenderjaar 2016. De grondkamer heeft die goedkeuring verleend op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en het oordeel dat de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.  
      Pachter is het niet eens met die beschikking. Pachter betoogt in beroep, net als bij de grondkamer,  dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden van het geval die de goedkeuring rechtvaardigen. Haar beroep strekt ertoe dat de Centrale Grondkamer alsnog bepaalt dat de pachtovereenkomst voor de wettelijke duur van zes jaren geldt. 
    
    
    
      De Centrale Grondkamer stelt voorop dat door pachter tegen de (niet-)goedkeuring door de grondkamer van de overeengekomen kortere duur (als bedoeld in artikel 7:325 leden 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek), beroep kan worden ingesteld bij de Centrale Grondkamer. 
    
    
    
      Verpachter heeft (bij de grondkamer) aangevoerd dat pachter geen procesbelang heeft bij de verzochte goedkeuring van de pachtovereenkomst, omdat de pachtovereenkomst inmiddels feitelijk is beëindigd. Volgens verpachter is pachter daarom niet-ontvankelijk. Dit verweer van verpachter gaat niet op. Wat er ook zij van de stelling dat de pachtovereenkomst inmiddels feitelijk is beëindigd, pachter heeft bij de grondkamer en in beroep betoogd dat de pachtovereenkomst een duur van zes jaren heeft in plaats van een kortere duur. Bij een beslissing over de duur van de pachtovereenkomst en in dat verband over de goedkeuring van een kortere dan de wettelijke duur heeft pachter nog steeds een procesbelang.  
    
    
    
      Bij de beoordeling of goedkeuring aan de kortere duur moet worden verleend, stelt de Centrale Grondkamer voorop dat de in artikel 7:325 lid 4 BW bedoelde omstandigheden aanwezig moeten zijn op het tijdstip van de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de korte duur van de pachtovereenkomst.
    
    
    
      De door partijen overeengekomen ingangsdatum is 1 januari 2016. 
    
    
    
      De Centrale Grondkamer is van oordeel dat goedkeuring aan de kortere duur moet worden verleend op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en omdat - als in beroep niet bestreden ervan moet worden uitgegaan dat - de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Die bijzondere omstandigheden, ten tijde van de door partijen overeengekomen ingangsdatum (1 januari 2016) van de korte duur, waren de volgende.
      Nadat de abdij in [plaats in de provincie Limburg] in 2002 als autonome kerkrechtelijk rechtspersoon was opgehouden te bestaan, zijn - in het kader van een zogenoemde sterfhuisconstructie - door de opvolgend rechtspersoon (verpachter) de aan de orde zijnde landbouwgronden tegen een jaarlijkse vergoeding in gebruik gegeven aan pachter. Pachter heeft niet bestreden dat (hij wist dat) zodra de laatste in het zogenoemde annex-huis levende monnik zou overlijden en daarmee het annex-huis zou zijn opgeheven, de aan de orde zijnde gronden zouden worden verkocht. Pachter heeft ook niet bestreden dat tussen partijen jaarlijks werd bezien of de landbouwgronden andermaal in gebruik zouden worden gegeven en zo ja, ten aanzien van welke oppervlakte. Ten tijde van het ingaan van de overeenkomst op 1 januari 2016 was onvoorzienbaar wanneer de laatste monnik van het annex-huis zou overlijden. De laatste in het annex-huis levende monnik is in september 2016 overleden. Pachter was zich, gelet op een en ander, dus bewust van de zogenoemde sterfhuisconstructie in het kader waarvan per jaar, ook voor het aan de orde zijnde jaar 2016, werd bezien of en hoe hij de gronden nog langer kon gebruiken. Dit wordt naar het oordeel van de Centrale Grondkamer ook bevestigd door de omstandigheid dat pachter jarenlang (een voorstel voor) de nieuw af te sluiten pachtovereenkomst naar verpachter stuurde voor het volgende jaar, zo ook weer voor 2016. De hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden rechtvaardigen de goedkeuring van de kortere duur. 
    
    
    
      De omstandigheid dat (de rechtsvoorgangster van) verpachter ruim 25 jaar aan (de rechtsvoorgangster van) pachter gronden heeft verpacht op basis van niet aan de grondkamer ter goedkeuring voorgelegde pachtovereenkomsten, vanaf 2002 op basis van overeenkomsten voor een jaar, legt onvoldoende gewicht in de schaal om dat oordeel anders te laten luiden.
      Aan de door pachter gestelde omstandigheden dat zij extra werkzaamheden voor verpachter heeft verricht en dat zij veel heeft geïnvesteerd in het gepachte, kent de Centrale Grondkamer een gering gewicht toe. Tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft pachter namelijk verklaard dat zij effectief sinds 2002 € 17.000,-- in het gepachte heeft geïnvesteerd en dat het zou kunnen dat de werkzaamheden die zij voor verpachter verrichtte allemaal voor 2002 plaatsvonden. De door pachter genoemde investering die nauwelijks concreet is toegelicht is, gelet op de grootte van het gepachte, de pachtprijs en de periode waarin deze investeringen plaatsvonden, gering zodat daaraan ook een gering gewicht wordt gehecht. Pachter heeft gesteld dat verpachter haar heeft verplicht om in ieder geval tot en met 2009 enkele hectares asperges te telen, een langjarige teelt. Dat wijst er volgens pachter op dat wel degelijk de bedoeling bestond de gronden voor een langere periode te verpachten. Nog daargelaten dat niet (duidelijk) is gesteld dat de verplichting asperges te telen ook op 1 januari 2016, het toetsmoment, bestond, kan aan deze omstandigheid geen doorslaggevende betekenis worden gehecht. Ook pachter heeft er immers op gewezen dat in de jaarlijks afgesloten overeenkomsten (de onderhavige en de daaraan voorafgaande) een afspraak was opgenomen op grond waarvan verpachter aan pachter een vergoeding moest betalen in verband met te velde staande gewassen in het geval de overeenkomst niet werd voortgezet. (Ook) daaruit concludeert de Centrale Grondkamer dat partijen rekening hielden met de mogelijkheid dat de overeenkomst(en) na het desbetreffende jaar niet werd(en) voortgezet. 
    
    
    
      Pachter heeft nog gesteld dat het verzoek van verpachter om goedkeuring voor een kortere dan de wettelijke duur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarvoor heeft pachter echter onvoldoende gesteld. Dat bij pachter het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de bestaande verhouding bestendigd zou worden, heeft zij onvoldoende onderbouwd, gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen dat pachter de gronden mocht gebruiken in het kader van de zogenoemde sterfhuisconstructie en pachter zich er dus van bewust was dat het gebruik van de grond op enig moment zou stoppen.
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, moet worden bevestigd. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 9 juli 2018 door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en D.H. de Witte en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze beschikking ondertekend door mr. H.L. Wattel.