ECLI:NL:RBROT:2010:BL6610, Rechtbank Rotterdam, 20-01-2010, 314382 / HA ZA 08-2163
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg overeenkomst (ver)koop onroerend goed. Vraag of koper ook na ontbinding van de overeenkomst gehouden is de daarin overeengekomen rentevergoeding bij vertraging in de betaling van de koopprijs te voldoen. Rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 314382 / HA ZA 08-2163
    
    Uitspraak: 20 januari 2010
    
    VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      NETIMEX B.V,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. drs. C.J.M. Stubenrouch,
    
    
    - tegen -
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      VH/VR INITIATIEVEN B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. W.L. Stolk.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als "Netimex" respectievelijk "VH/VR".
    
    
    
      1	Het verloop van het geding
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	dagvaarding d.d. 2 september 2008 en de door eiseres overgelegde producties;
      -	conclusie van antwoord, met producties;
      -	conclusie van repliek;
      -	conclusie van dupliek.
    
    
    
    
      2	De vaststaande feiten
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
    
    
    2.1 Tussen Netimex en VH/VR is op 9 mei 2005 een intentieovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de koop en verkoop van een aan Netimex in eigendom toebehorend perceel met opstallen, plaatselijk bekend als Insulindestraat 250-256 te Rotterdam (hierna: het perceel). In vervolg hierop is op 21 juni 2007 een definitieve koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen die - voor zover van belang - de volgende bepalingen bevat:
    
    
    
      “……….
      Verkoper en koper hebben op 9 mei 2005 een koopovereenkomst gesloten inzake: 
      een perceel grond met daarop gevestigde opstallen, erf, ondergrond en verder aan- en toebehoren, dat bij de eigendomsoverdracht zoals genoemd in artikel 3 zal worden geleverd als bouwrijp gemaakte grond, 
    
    
    
      plaatselijk bekend 
      [adres] Rotterdam
    
    
    
      Kadastraal bekend:
      Gemeente Rotterdam [kadastrale gegevens]. 
    
    
    Tegen een koopsom van € 1.350.000,00 zegge: één miljoen driehonderd vijftigduizend euro (…) 
    
    
      Zij zijn verder overeengekomen: 
      ……….
      Artikel 3 Eigendomsoverdracht 
    
    
    
      3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 december 2007 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, (...) 
      ……….
      Artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken
    
    
    
      6.1 De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 1 december 2007 (…)
      ……….
      Artikel 14 Ontbindende voorwaarden 
    
    
    
      14.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien hij 
      a. op uiterlijk 1 september 2007 in verband met het door hem voorgenomen gebruik geen positieve indicatie van een daartoe bevoegde instantie heeft gekregen dat de benodigde bouwvergunning, alsmede eventueel (aanvullende) milieubeheervergunning verleend zal worden, zoals nader omschreven in artikel 15.4
      ……….
      14.4 Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning(en) en/of financiering en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. Hij zal al het nodige in het werk stellen om de benodigde gegevens te verkrijgen, teneinde te kunnen concluderen of de door hem benodigde vergunning kan worden verkregen. Indien één van de voorwaarden genoemd onder het eerste, tweede of derde lid wordt vervuld, heeft koper het recht om op grond daarvan de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen. (…) De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e  werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde  sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn partijen van deze overeenkomst bevrijd. 
      ……….
      Artikel 15 Aanvullende bepalingen 
    
    
    
      	……….
      15.4 Voorbehoud bouwvergunning 
      In aanvulling op artikel 14.1.a kan koper deze koopovereenkomst ontbinden indien hij geen bouwvergunning krijgt gebaseerd op de nieuwbouwplannen zoals omschreven in artikel 15.1. Koper verplicht zich tot verkoper al het mogelijke te doen wat in haar vermogen ligt om te zorgen voor het verkrijgen van een bouwvergunning Koper heeft het recht hierop door deskundigen toezicht te laten hebben. Koper zal verkoper regelmatig op de hoogte houden van de ontwikkelingen met maximale tussenliggende perioden van 3 kalendermaanden. 
      ……….
      15.6 Rentevergoeding 
      Indien om welke reden dan ook de eigendomsoverdracht niet plaatsvindt op uiterlijk 1 december 2007, dan wordt door koper aan verkoper vanaf 1 december 2007 een rentevergoeding voldaan van 5% over de koopsom op jaarbasis, te voldoen per kwartaal achteraf, derhalve voor het eerst op uiterlijk 1 maart 2008. 
    
    
    ……….”
    
    2.2 In februari 2008 zijn partijen een addendum op de koopovereenkomst (hierna: het addendum)  overeengekomen dat - voor zover van belang - de volgende bepalingen bevat: 
    
    
      “……….
      1.De in artikelen 3.1 en 6.1 overeengekomen datum van eigendomsoverdracht en feitelijke levering van 1 december 2007 wordt gewijzigd in 1 juli 2008. 
    
    
    
      2.De in artikel 14.1.a overeengekomen datum van ontbindende voorwaarden, 1 september 2007, wordt gewijzigd in 1 april 2008. 
      Voor het overige blijft de tussen partijen gesloten koopovereenkomst onverminderd en ongewijzigd van kracht. 
    
    
    ………..”
    
    
    2.3 Bij brief d.d. 29 augustus 2007 heeft VH/VR zich jegens Netimex voor de eerste keer beroepen op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. Op 28 maart 2008 heeft VH/VR zich ten tweede male op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde beroepen.
    
    2.4 Over het onderhavige geschil is eerder een procedure in kort geding gevoerd die heeft geleid tot het vonnis van de voorzieningenrechter d.d. 26 juni 2008 (Zaak-/rolnummer: 308374 / KG ZA 08-484).
    
    
    
      3	De vordering
      De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad VH/VR te veroordelen tot betaling van de rentevergoeding van 5% over de koopsom op jaarbasis primair vanaf 1 december 2007 tot 1 juli 2008, subsidiair vanaf 1 december 2007 tot 28 maart 2008, met veroordeling van VH/VR in de proceskosten.
    
    
    Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Netimex aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    3.1 Partijen zijn in artikel 15.6 van de koopovereenkomst overeengekomen dat VH/VR aan Netimex een rentevergoeding betaalt van 5% over de koopsom op jaarbasis vanaf 1 december 2007 indien om welke reden dan ook de eigendomsoverdracht van het perceel niet op uiterlijk 1 december 2007 plaatsvindt.
    
    3.2 Bij addendum hebben partijen de leveringsdatum van het perceel opgeschoven naar 1 juli 2008 en de datum waarvóór de koopovereenkomst ontbonden kon worden naar 1 april 2008. Uit de in het addendum opgenomen zinsnede ‘Voor het overige blijft de tussen partijen gesloten koopovereenkomst onverminderd en ongewijzigd van kracht’ blijkt dat partijen bedoeld hebben ondanks het verschuiven van de leverings- en ontbindingsdatum de rentevergoeding te laten ingaan vanaf de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum 1 december 2007.
    
    3.3 VH/VR heeft per 28 maart 2008 de koopovereenkomst ontbonden. De levering heeft derhalve niet per 1 december 2007 plaatsgevonden en dus is VH/VR de contractueel overeengekomen rentevergoeding vanaf 1 december 2007 verschuldigd. De verplichting tot betaling van de rentevergoeding loopt primair tot 1 juli 2008, het moment dat VH/VR volgens de koopovereenkomst (als gewijzigd in addendum) had moeten leveren en subsidiair tot 28 maart 2008, het moment dat VH/VR de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen.
    
    
    
      4	Het verweer
      Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Netimex in de kosten van het geding.
    
    
    VH/VR heeft daartoe het volgende aangevoerd:
    
    4.1 VH/VR heeft zich tijdig en rechtsgeldig beroepen op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. Op grond van artikel 6:22 Burgerlijk Wetboek (BW) vervallen alle in de koopovereenkomst opgenomen verbintenissen met het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Niet alleen de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst is door de ontbinding getroffen, maar ook de verbintenis tot betaling van de rente over de koopsom.
    
    4.2 De verbintenis tot betaling van de rentevergoeding is afhankelijk van de verbintenis tot betaling van de koopsom. Met het vervallen van de verbintenis tot betaling van de koopsom vervalt dus ook de verbintenis tot betaling van de rentevergoeding. Eventueel al betaalde rente wordt door de op Netimex rustende verplichting tot ongedaanmaking getroffen en moet worden terugbetaald.
    
    4.3 De woorden ‘in ieder geval’ uit artikel 15.6 van de koopovereenkomst zien op het geval dat de koop van het perceel wordt uitgevoerd respectievelijk moet worden nagekomen en de eigendomsoverdracht om een reden later plaatsvindt, maar niet op het geval dat de koopovereenkomst wordt ontbonden. Deze bedoeling blijkt ook uit de woorden ‘op 1 december 2007 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen’ in artikel 3 van de koopovereenkomst. Deze bedoeling wordt des te duidelijker wanneer deze bepaling wordt gelezen in combinatie met de aanvullende bepalingen die speciaal ten behoeve van de onderhavige koopovereenkomst zijn opgenomen.
    
    
    
      5	De beoordeling
      5.1 Tussen partijen staat vast dat de koopovereenkomst door VH/VR op 28 maart 2008 rechtsgeldig is ontbonden. 
    
    
    5.2 Als uitgangspunt heeft te gelden dat bij een koopovereenkomst betaling van rente afhankelijk is van de verschuldigdheid van de koopsom en betaling van de koopprijs is gekoppeld aan de eigendomsoverdracht. In het onderhavige geval vindt vanwege de ontbinding geen eigendomsoverdracht meer plaats, waardoor de koopprijs niet (langer) is verschuldigd, zodat in beginsel ook geen ruimte meer is voor betaling van rente over de koopsom.  
    
    5.3 In artikel 14.4 van de koopovereenkomst staat dat partijen, nadat de ontbinding op de voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden, van deze koopovereenkomst zijn bevrijd. Zulks is in overeenstemming met het wettelijk systeem van de ontbinding als neergelegd in de artikelen 6:22 en 6:24 BW en voor wederkerige overeenkomsten in de artikelen 6:269 en 6:271 BW, dat kort gezegd inhoudt dat het vervullen van een ontbindende voorwaarde weliswaar geen terugwerkende kracht heeft, maar wel de verplichting schept tot ongedaanmaking van reeds verrichte prestaties.
    
    5.4 Netimex stelt dat partijen in afwijking van het voorgaande in artikel 15.6 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de verplichting tot rentevergoeding ook na ontbinding in stand zou blijven. VH/VR heeft deze stelling gemotiveerd betwist, onder meer door te stellen dat de verbintenis tot betalen van een rentevergoeding ook vervalt door het vervullen van de ontbindende voorwaarde. 
    
    5.5 Het komt dus aan op de uitleg van (de strekking van) de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en in het bijzonder artikel 15.6 daarvan, in combinatie met de uitleg van het addendum. De uitleg van de koopovereenkomst en het addendum dient te geschieden aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
    
    
      5.6 De rechtbank oordeelt dat de strekking van artikel 15.6 van de koopovereenkomst, mede gelet op de overige inhoud van de overeenkomst en het wettelijk systeem, niet anders kan worden uitgelegd dan dat VH/VR is bevrijd van de verplichting tot betaling van rentevergoeding na ontbinding van de koopovereenkomst. Netimex heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen die de door haar bepleite uitleg van artikel 15.6 kunnen rechtvaardigen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat Netimex de door haar bepleite uitleg van de overeenkomst slechts staaft op een taalkundige interpretatie van de overeenkomst en het addendum. Gesteld noch gebleken is dat partijen uitdrukkelijk hebben onderhandeld op het punt van de rentevergoeding en meer in het bijzonder dat destijds de consequenties van een ontbinding voor verschuldigdheid van rente onder ogen zijn gezien. 
      Netimex heeft voorts geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan op dit punt. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Netimex haar stellingen ten aanzien van de door haar bepleite uitleg van artikel 15.6 van de koopovereenkomst en het addendum onvoldoende heeft onderbouwd. 
    
    
    
      5.7 Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Netimex moeten worden afgewezen. Netimex zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. 
      6	De beslissing
    
    
    De rechtbank,
    
    wijst af de vorderingen van Netimex;
    
    veroordeelt Netimex in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van VH/VR begroot op € 254,= aan griffiegeld en € 904,= aan salaris voor de advocaat;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens 
    
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      2111/1963