ECLI:NL:RBZWB:2023:8124, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-11-2023, 10247039 CV EXPL  22-4692
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder verstrekt geen overzicht van het energieverbruik, vorderingen afgewezen. Ook geen sprake van andere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Tilburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10247039 \ CV EXPL 22-4692

    
    
    
      

Vonnis van 22 november 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser in conventie01]

,

      
te [plaats01] ,

      
eiser in conventie,

      
verweerder in reconventie,

      
hierna te noemen: [eiser in conventie01] ,

      
gemachtigde: [gemachtigde01] ,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde in conventie01]

,

      
te [plaats02] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
hierna te noemen: [gedaagde in conventie01] ,

      
gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- het tussenvonnis van 8 maart 2023,

      
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties van [gemachtigde01] ,

      
- de brief d.d. 10 mei 2023 van mr. De Ruijter met productie 10,

      
- de aantekeningen van de griffier van de op 23 mei 2023 gehouden mondelinge behandeling, inclusief de door [gemachtigde01] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen en aanvullende stukken (“De Poolse en de Nederlandse kwestie”),

      
- de akte d.d. 7 juni 2023 van mr. De Ruijter (als reactie op de aanvullende stukken).

      
    
    
      
1.2.

      
Hierna is vonnis bepaald op heden.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
2.1.

      
[eiser in conventie01] verhuurt meerdere kamers. Tussen [eiser in conventie01] als verhuurder en [gedaagde in conventie01] als huurster bestaat sinds 1 augustus 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot een kamer (nummer 2) aan de [adres01] te [plaats02] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar en is hierna voor onbepaalde tijd voortgezet. Op de huurovereenkomst zijn de

“Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte”

van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen).

      
    
    
      
2.2.

      
Op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs per maand € 320,00 en het voorschot aan servicekosten € 30,00. Het gehuurde heeft geen individuele meter voor de nutsvoorzieningen, maar een centrale meter in de kelderruimte die niet toegankelijk is voor de huurder.

      
    
    
      
2.3.

      
Met ingang van 1 juli 2022 betaalt [gedaagde in conventie01] maandelijks een bedrag van € 327,36 aan huur en € 30,69 aan voorschot servicekosten (totaal € 358,05).

      
    
    
      
2.4.

      
In de huurovereenkomst wordt onder servicekosten verstaan:

      
      
        

(…) Nutsvoorziening (elektra, gas en water, administratiekosten, onderhoud algemene ruimten, huismeester, koelkast, wasmachine (muntautomaat), droger, (muntautomaat), meting en afrekening servicekosten, beheerskosten, keuringen, afzuigkap, kooktoestel, belastingen, heffingen en rechten, tegels, bat, vitrage, gordijnrails, ‘schilderijenrail’ (…).


      
      
    
    
      
2.5.

      
In de huurovereenkomst staat verder – voor zover relevant – vermeld:

      
      
        

(…)


        

Artikel 9: Bijkomende leveringen en diensten


      
    
    
      
9.1

      

De voorschotbedragen voor de bijkomende verrekenbare leveringen en diensten kunnen door verhuurder worden gewijzigd met ingang van de maand die volgt op de maand waarin het jaarlijkse overzicht aan huurder is verstrekt, dan wel met ingang van de dag waarin een overeengekomen uitbreiding van de bijkomende leveringen en diensten ingaat of wanneer de wet daarin voorziet. (…)


      
      
        

Artikel 24: Andere bepalingen


      
    
    
      
24.1

      

Het erf en tuin van het gehuurde moeten altijd onderhouden en representatief zijn/blijven. Huurder(s) is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van erf en tuin (…)


      
    
    
      
2.6.

      
In de algemene bepalingen staat – voor zover relevant – vermeld:

      
      
        

(…)


Onderhoud


      
    
    
      
11.6

      

Indien een der partijen nalaat onderhoud, herstel of vernieuwing voor eigen rekening uit te voeren of te doen uitvoeren, dan wel indien deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd, is de andere partij gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening en risico van de nalatige partij te (doen) verrichten, nadat deze een schriftelijke ingebrekestelling heeft gekregen waarin hem een redelijke termijn voor de nakoming is verleend. Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is de verhuurder gerechtigd deze terstond voor rekening huurder te verrichten of te doen verrichten (…)


      
      
        

(…)


Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten


      
    
    
      
17.1

      

Bovenop de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde (…)


    
    
      
17.3

      

Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder zal zorgdragen voor de levering van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde en zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde een individuele meter bevindt, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. (…)


    
    
      
17.7

      

Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. (…)


    
    
      
17.8

      

Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een overzicht waaruit huurder zijn aandeel in die kosten zelfstandig kan vaststellen (…)


    
    
      
17.13.

      

Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten (…)


      
    
    
      
2.7.

      
        
In een brief van de gemachtigde van [eiser in conventie01] van 17 augustus 2022 wordt aan alle bewoners medegedeeld dat het energieverbruik is gestegen en dat het voorschot per bewoner wordt verhoogd tot bedragen tussen € 110 en € 140 en dat voor [gedaagde in conventie01] neerkomt op

        
€ 144,00 per maand. Namens [gedaagde in conventie01] is tegen het voornemen tot verhoging van het voorschot bezwaar gemaakt op 28 augustus 2022.

      
      
    
    
      
2.8.

      
Bij brief van 16 september 2022 heeft [eiser in conventie01] aan [gedaagde in conventie01] aangekondigd dat het nieuwe voorschot wordt berekend op € 130,00.

      
    
    
      
2.9.

      
Bij aangetekende brief van 26 september 2022 heeft (onder meer) [gedaagde in conventie01] bezwaar gemaakt tegen de verhoging van het voorschot en vraagt zij naar overzichten omtrent het verbruik en de tarieven voor gas en elektra. Tevens wordt de jaarrekening over 2021/ 2022 en de door [eiser in conventie01] toegepaste verdeelsleutel opgevraagd.

      
    
    
      
2.10.

      
In een brief van de gemachtigde van [eiser in conventie01] aan [gedaagde in conventie01] van 25 oktober 2022 wordt [gedaagde in conventie01] gesommeerd tot (bij-)betaling van een bedrag van € 841,92 aan servicekosten. In deze brief staat de volgende tabel vermeld:

      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
ka-

                
me

                
r

              
              
                
Huur

                
1-7/

                
30/6

              
              
                
Energ

                
kost.

              
              
                
Beheerde

                
r 7%

                
+btw v.

                
huur

              
              
                
Repa

                
ratie

              
              
                
Water

                
Schap

              
              
                
Water

              
              
                
Appa

                
ra

                
tuur

                
              
              
                
∑ I

              
              
                
Af Be-

                
taalde

                
service

                
kosten

              
              
                
Bij be ta-len

                
pm

              
              
                
x12

              
            
            
              
                
2

              
              
                
350

              
              
                
56,38

              
              
                
29,65

              
              
                
0,47

              
              
                
2,87

              
              
                
7,35

              
              
                
1,47

              
              
                
100,16

              
              
                
30

              
              
                
70,16

              
              
                

841,92


              
            
          
        
      
      
    
    
      
2.11.

      
In deze brief heeft [eiser in conventie01] tevens rechtsmaatregelen aangekondigd indien [gedaagde in conventie01] niet tot betaling overgaat.

      
    
    
      
2.12.

      
[gedaagde in conventie01] heeft niet betaald en heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2023.

      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
3.1.

      
[eiser in conventie01] vordert – samengevat – na eiswijziging:

      
      
        
I. ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van [gedaagde in conventie01] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie01] te stellen onder afgifte van de sleutels;

      
      
      
        
II. [gedaagde in conventie01] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 1.242,12 te vermeerderen met de wettelijke rente;

      
      
      
        
III. [gedaagde in conventie01] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 76,55 en

        
€ 196,00;

      
      
      
        
IV. [gedaagde in conventie01] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten met btw;

        
met veroordeling van [gedaagde in conventie01] in de proceskosten en de nakosten.

      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser in conventie01] legt aan zijn vordering – kort samengevat – ten grondslag dat [gedaagde in conventie01] is tekortgeschoten omdat zij in strijd met de huurovereenkomst en algemene bepalingen een huurachterstand van € 1.242,12 heeft laten ontstaan. Tevens is [gedaagde in conventie01] in de huurovereenkomst tekortgeschoten omdat zij heeft gedoogd dat een andere huurder een mobiele airco in gebruik heeft gehad. Ook heeft [gedaagde in conventie01] met andere huurders geen zorg gedragen voor het tuinonderhoud en heeft zij geen melding gemaakt van een defecte koel-vriescombinatie in de gemeenschappelijke ruimte. De ernst van deze tekortkomingen rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming, aldus [eiser in conventie01] . Tot slot maakt [eiser in conventie01] aanspraak op schadevergoeding wegens huurderving (€ 76,55) en op kosten voor correspondentie, overleg en afgifte van de dagvaarding aan de deurwaarder (€ 196,00) en tevens vordert [eiser in conventie01] wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en nakosten.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde in conventie01] voert gemotiveerd verweer.

      
    
    
      
3.4.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
3.5.

      
[eiseres in reconventie01] vordert in reconventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

      
        
          
De servicekosten over het jaar, lopende van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 vast te stellen op het bedrag dat [eiseres in reconventie01] over die periode aan voorschot servicekosten heeft voldaan aan [verweerder in reconventie01] , zijnde een bedrag van € 360,00 (12 maal € 30,00), althans ten hoogste op een bedrag dat ingevolge artikel 7:259 lid 1 BW bij ministeriele regeling is vastgesteld;

        
        
          
Te verklaren voor recht, althans te bepalen dat het maandelijkse voorschot servicekosten met ingang van 1 oktober 2022 blijft gehandhaafd op een bedrag van € 30,69 p.m. totdat tussen partijen schriftelijk anders wordt overeengekomen, dan wel door de Huurcommissie anders wordt vastgesteld;

        
        
          
[verweerder in reconventie01] te veroordelen in de proceskosten.

        
      
      
    
    
      
3.6.

      
[eiseres in reconventie01] legt daaraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag. [verweerder in reconventie01] heeft geweigerd om de jaarafrekening en een overzicht van de servicekosten over de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 te verstrekken zodat zij vordert dat de kantonrechter de hoogte van de afrekening en het voorschot vanaf oktober 2022 vaststelt. [eiseres in reconventie01] maakt aanspraak op proceskosten in reconventie.

      
    
    
      
3.7.

      
[verweerder in reconventie01] voert gemotiveerd verweer.

      
    
    
      
3.8.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      

in conventie en in reconventie


    
    
    
      
4.1.

      
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk bespreken.

      
      
        

substantiёringsplicht


      
      
    
    
      
4.2.

      
Als meest verstrekkende verweer voert [gedaagde in conventie01] aan dat zij in haar belangen is geschaad omdat [eiser in conventie01] niet heeft voldaan aan zijn substantiёringsplicht in de dagvaarding. Volgens [gedaagde in conventie01] moet daarom niet-ontvankelijkheid volgen.

      
    
    
      
4.3.

      
De kantonrechter stelt vast dat [eiser in conventie01] bij de dagvaarding geen enkele brief van [gedaagde in conventie01] heeft bijgevoegd noch het verweer van [gedaagde in conventie01] heeft vermeld. Dit is in strijd met de substantiёringsplicht die op grond van artikel 111 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op [eiser in conventie01] rust. Anders dan [gedaagde in conventie01] aanvoert heeft dit geen niet-ontvankelijkheid tot gevolg. Op grond van 120 lid 3 Rv kan de kantonrechter [eiser in conventie01] bevelen om alsnog de ontbrekende gegevens te verstrekken. De kantonrechter ziet hiertoe geen aanleiding, omdat het verweer van [gedaagde in conventie01] alsnog bij conclusie van antwoord is gevoerd en niet is gesteld of gebleken dat zij in haar verdedigingsbelangen is geschaad. De kantonrechter zal daarom de schending van de substantiёringsplicht niet sanctioneren.

      
      
        

eindafrekening servicekosten


      
      
    
    
      
4.4.

      
[eiser in conventie01] vordert – blijkens zijn berekening van de hoofdsom van € 1.242,12 – een bedrag van € 841,92, dat [gedaagde in conventie01] is verschuldigd voor de eindafrekening over 2021/2022. [gedaagde in conventie01] betwist verschuldigdheid van dat bedrag omdat, ondanks herhaalde verzoeken, zij geen specificatie en onderbouwing van dat bedrag heeft ontvangen.

      
    
    
      
4.5.

      
Ten aanzien van de eindafrekening servicekosten overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW is de verhuurder gehouden de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat jaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten te verstrekken. Daarin dient tevens de wijze van berekening te worden vermeld. Op grond van artikel 7:259 lid 4 BW biedt de verhuurder de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het in lid 2 bedoelde overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan. Indien een woning geen eigen individuele meter voor een nutsvoorziening heeft, zoals het gehuurde, dan dient de berekening van de verhuurder te vermelden hoe de kosten aan het gehuurde zijn toebedeeld, in verhouding tot het totaalverbruik van alle kamers, dan wel dient de verhuurder inzichtelijk te maken op welke wijze de verdeling van de kosten is berekend. De achterliggende gedachte hiervan is dat de huurder aan de hand van het overzicht kan bepalen of de in rekening gebrachte kosten juist zijn. Op grond van deze regelgeving heeft [gedaagde in conventie01] dan ook recht op een jaarlijkse kostenspecificatie. De kantonrechter stelt vast dat [eiser in conventie01] over het jaar 2021/2022 wel nutskosten en servicekosten heeft berekend, maar dat hij geen overzicht als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW aan [gedaagde in conventie01] heeft verstrekt. Dat een eindafrekening, volgens [eiser in conventie01] , vijf weken bij hem ter inzage heeft gelegen is door [gedaagde in conventie01] gemotiveerd betwist en is niet nader door [eiser in conventie01] onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij zal gaan. Uit de processtukken blijkt wel dat [eiser in conventie01] bij brief van 17 augustus 2022 een verdeelsleutel heeft berekend en dat hij bij brief van 25 oktober 2022 een (eigen) berekening aan [gedaagde in conventie01] heeft verstrekt van het bedrag van € 841,92, zodat wel enig inzicht is gegeven in bedragen, echter een daadwerkelijke onderbouwing van het bedrag van € 841,92 ontbreekt. De vordering van [eiser in conventie01] tot betaling van € 841,92 zal daarom worden afgewezen.

      
    
    
      
4.6.

      
[eiseres in reconventie01] vordert in reconventie dat de kantonrechter de afrekening servicekosten over 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 vaststelt op het bedrag dat [eiseres in reconventie01] over die periode heeft voldaan zijnde een bedrag van € 360,00 (12 x € 30,00), althans ten hoogste op een bedrag dat volgens artikel 7:259 lid 1 BW is vastgesteld.

      
    
    
      
4.7.

      
De kantonrechter stelt voorop dat indien het in artikel 7:259 lid 2 BW bedoelde overzicht niet door de verhuurder aan de huurder wordt verstrekt, door de huurder op grond van artikel 7:260 BW een uitspraak van de huurcommissie kan worden gevraagd. Een dergelijke procedure is echter niet exclusief voorbehouden aan de huurcommissie. De huurder kan op grond van dit artikel ook bij de kantonrechter om een verklaring voor recht vragen met betrekking tot zijn betalingsverplichting omtrent de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten, doch dit dient te geschieden binnen twee jaar na het in artikel 7:259 lid 2 genoemde tijdstip waarop de verhuurder een overzicht uiterlijk had moeten verstrekken (uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar). De kantonrechter stelt vast dat [eiseres in reconventie01] haar reconventionele vordering binnen deze termijn heeft ingesteld, zodat zij in haar vordering kan worden ontvangen. Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW geldt voorts als uitgangspunt voor de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten, dat aan de huurder als redelijke vergoeding ten hoogste de vergoedingen in rekening kunnen worden gebracht, die ingevolge wettelijke voorschriften (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte met daarin opgenomen ‘normbedragen’) mogen worden berekend. Indien een lager bedrag dan met die voorschriften in overeenstemming is billijk is, dan mogen alleen servicekosten worden berekend voor zover dat deze redelijk zijn.

      
    
    
      
4.8.

      
Omdat geen sprake is van een eigen meter in het gehuurde kan niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld wat het werkelijke verbruik van [gedaagde in conventie01] is geweest. Het had daarom op de weg van [eiser in conventie01] als eigenaar van de meter(s) gelegen om hierin inzage te geven aan [gedaagde in conventie01] , hetgeen hij, ondanks aanmaningen en een aangetekende en aan hem bezorgde brief, niet heeft gedaan. Ook tijdens deze procedure heeft [eiser in conventie01] nagelaten om de meterstanden en een verbruiksoverzicht te overleggen zodat enig aanknopingspunt om de eindafrekening vast te stellen ontbreekt. De kantonrechter ziet in deze omstandigheden aanleiding om aan de hiervoor genoemde normbedragen voorbij te gaan en om de afrekening van de servicekosten 2021/2022 naar redelijkheid vast te stellen op het reeds betaalde voorschot van € 360,00 (12 x € 30,00). Dit betekent dat de vordering in reconventie zal worden toegewezen.

      
      
        

voorschot 1 oktober 2022 tot en met 1 januari 2023


      
      
    
    
      
4.9.

      
[eiser in conventie01] maakt – blijkens de inhoud van zijn akte – tevens aanspraak op een verhoging van de servicekosten vanaf 1 oktober 2022 tot en met 1 januari 2023 of te wel 4 x € 130,00 = € 520,00, omdat de energiekosten zijn gestegen. De kantonrechter begrijpt uit de berekening van [eiser in conventie01] dat het per saldo gaat om 4 x € 100,00 = € 400,00, omdat [gedaagde in conventie01] , volgens [eiser in conventie01] , over deze periode maandelijks een bedrag van € 30,00 naast de lopende huur heeft betaald.

      
    
    
      
4.10.

      
        
De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 7:261 lid 1 onder b BW is bepaald dat de verhuurder het door de huurder te betalen voorschot servicekosten pas mag verhogen nadat een overzicht als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW is verstrekt. In deze procedure is – zoals hiervoor is overwogen – niet gebleken dat [eiser in conventie01] aan die verplichting heeft voldaan. Immers is komen vast te staan dat hij dit overzicht nooit aan [gedaagde in conventie01] heeft verstrekt. Op grond hiervan is [gedaagde in conventie01] niet verplicht om vanaf 1 oktober 2022 het verhoogde voorschot servicekosten van € 130,00 per maand te betalen. [gedaagde in conventie01] stelt dat het voorschot met ingang van 1 juli 2022 is verhoogd naar € 30,69 en heeft bij wijze van verklaring voor recht gevorderd dat dit voorschot van € 30,69 vanaf 1 oktober 2022 gehandhaafd moet blijven. Nu [eiser in conventie01] niet heeft weersproken dat vanaf 1 juli 2022 het voorschot naar

        
€ 30,69 per maand is verhoogd, en het overzicht niet door [eiser in conventie01] is verstrekt, zal de kantonrechter het maandelijkse voorschot handhaven op € 30,69 met ingang van 1 oktober 2022. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

      
      
      
        

andere tekortkomingen?


      
      
    
    
      
4.11.

      
[eiser in conventie01] stelt tevens dat [gedaagde in conventie01] in strijd met de huurovereenkomst heeft nagelaten het tuinonderhoud uit te voeren, dat [gedaagde in conventie01] heeft gedoogd dat een andere huurder een mobiele airco op zijn kamer in werking heeft gehad en dat [gedaagde in conventie01] geen melding heeft gemaakt van een defecte koelvriescombinatie, dat tot een gevaarlijke situatie heeft geleid.

      
    
    
      
4.12.

      
In artikel 24.1 van de huurovereenkomst staat opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van het erf en de tuin, zodat deze onderhoudsverplichting in beginsel op [gedaagde in conventie01] rust. [gedaagde in conventie01] heeft aangevoerd dat het tuinonderhoud tot augustus 2022 door [eiser in conventie01] zelf is uitgevoerd en heeft betwist dat de tuin niet netjes onderhouden is. De kantonrechter kan uit de overgelegde foto’s van de tuin niet afleiden dat het tuinonderhoud achterstallig is geweest, zodat [eiser in conventie01] zijn stelling hierover onvoldoende heeft onderbouwd en de kantonrechter deze zal passeren.

      
    
    
      
4.13.

      
Voorts is de kantonrechter het met [gedaagde in conventie01] eens dat zij niet behoeft in te staan voor een (mogelijke) tekortkoming van een andere kamerhuurder van [eiser in conventie01] die kennelijk een mobiele airco in zijn of haar kamer heeft gehad. Een dergelijke verplichting voor [gedaagde in conventie01] vloeit namelijk niet voort uit de huurovereenkomst of een wettelijke bepaling. Tot slot heeft [gedaagde in conventie01] onweersproken gesteld dat de koelvriescombinatie in de gezamenlijke ruimte is ontdooid, schoongemaakt en in bedrijf is gesteld op 18 en 19 juli 2022. Omdat niet gebleken is dat de koelvriescombinatie daarna (ernstige) gebreken heeft gehad, welke [gedaagde in conventie01] op grond van artikel 7:222 BW aan [eiser in conventie01] had moeten melden, staat daarmee niet vast dat [gedaagde in conventie01] tekort is geschoten en zal de kantonrechter ook deze stelling van [eiser in conventie01] passeren.

      
    
    
      
4.14.

      
Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagde in conventie01] in de nakoming van de huurovereenkomst zodat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden afgewezen (voor zover een oordeel hierover nog van belang is gezien de huuropzegging van [gedaagde in conventie01] ). De daarmee samenhangende nevenvorderingen tot betaling van schadevergoeding, rente, incassokosten, proceskosten en nakosten treffen datzelfde lot.

      
    
    
      
4.15.

      
Hetgeen verder door partijen in conventie en in reconventie is aangevoerd, (waaronder de door [eiser in conventie01] ingediende stukken: ‘De Poolse en de Nederlandse kwestie’) leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven.

      
      
        

proceskosten in conventie en in reconventie


      
      
    
    
      
4.16.

      
        
[eiser in conventie01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde in conventie01] in conventie, die tot aan deze uitspraak worden begroot op

        
€ 398,00 aan salaris gemachtigde van [gedaagde in conventie01] (twee punten à € 199,00 (conclusie van antwoord en mondelinge behandeling)) en in de proceskosten in reconventie € 99,50 (een half punt) omdat de tegenvordering voortvloeit uit het verweer in conventie. De kantonrechter ziet gelet op de samenhang van de vorderingen geen aanleiding voor het toekennen van salaris gemachtigde in reconventie voor de mondelinge behandeling.

      
      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter

    
    
    
      

in conventie


    
    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen van [eiser in conventie01] af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser in conventie01] in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [gedaagde in conventie01] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00 aan salaris gemachtigde;

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
5.3.

      
stelt de servicekosten over het verbruiksjaar van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 vast op € 360,00 (12 maal € 30,00);

      
    
    
      
5.4.

      
        
verklaart voor recht dat het maandelijkse voorschot servicekosten met ingang van

        
1 oktober 2022 gehandhaafd blijft op een bedrag van € 30,69 per maand totdat tussen partijen schriftelijk anders wordt overeengekomen, dan wel door de Huurcommissie anders wordt vastgesteld;

      
      
    
    
      
5.5.

      
veroordeelt [verweerder in reconventie01] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van [eiseres in reconventie01] tot dit vonnis vastgesteld op € 99,50 aan salaris gemachtigde;

      
    
    
      
5.6.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.7.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
22 november 2023.