ECLI:NL:RBNNE:2024:2482, Rechtbank Noord-Nederland, 02-07-2024, 9557267 CV EXPL 21-7248
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoopmakelaar heeft koper onjuist geïnformeerd over woonoppervlak woning en daardoor onrechtmatig jegens koper gehandeld. Schade moet worden berekend door vergelijking te maken tussen de situatie waarin koper thans verkeert en de hypothetische situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer dat onrechtmatig handelen wordt weggedacht. Vordering wordt afgewezen, omdat koper geen schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 9557267 \ CV EXPL  21-7248
    
    
    
      
        Vonnis van 2 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. M.J. Blokzijl,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. D.J. Wolf.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 maart 2023;
      - het deskundigenrapport van 9 oktober 2023;
      - de conclusie na deskundigenrapport van [eiser] van 7 november 2023;
      - de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] van 7 november 2023. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter neemt over en verwijst naar hetgeen bij tussenvonnis van 7 maart 2023 is overwogen en beslist.
      
      
        
          Andere kantonrechter 
        
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn op 3 april 2024 erover geïnformeerd dat rechter mr. N.W. Brand, ten overstaan van wie in onderhavige zaak een zitting heeft plaatsgevonden, thans elders werkzaam is en dit vonnis daarom door een andere kantonrechter zal worden gewezen. Zij zijn daarbij in de gelegenheid gesteld om de kantonrechter te verzoeken een nieuwe mondelinge behandeling te gelasten. Bij e-mail van 15 april 2024 hebben partijen te kennen gegeven dat zij geen nieuwe mondelinge behandeling wensen. Partijen worden daarom geacht in te stemmen met de wijziging.
      
      
        
          Het deskundigenrapport
        
      
    
    
      2.3.
      Bij voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter een deskundigenonderzoek bevolen om – kort gezegd – duidelijkheid te verkrijgen over het woonoppervlak van de woning van [eiser] en de vraag wat een redelijk handelend verkoper en koper zouden hebben gedaan indien zij ten tijde van de (ver)koop op de hoogte waren van dit woonoppervlak. De heer [deskundige] , verbonden aan Woonstee Makelaar B.V. (hierna: de deskundige), heeft in opdracht van de kantonrechter een deskundigenonderzoek uitgevoerd en een deskundigenrapport opgesteld. De deskundige heeft zijn bevindingen in het rapport van 9 oktober 2023 vastgelegd. De deskundige heeft er naar het oordeel van de kantonrechter blijk van gegeven dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht zorgvuldig te werk is gegaan en hij heeft zijn conclusies afdoende onderbouwd.  Er bestaat voor de kantonrechter dan ook geen reden om van de conclusies van de deskundige af te wijken. De kantonrechter neemt de bevindingen van de deskundige daarom over en maakt deze tot de hare.
      
      
        
          Wat is het woonoppervlak van de woning?
        
      
    
    
      2.4.
      De deskundige concludeert dat de woning een ‘gebruiksoppervlakte wonen’ heeft van 164,21m² en een ‘overige inpandige ruimte’ van 108,85m². De door de kantonrechter gestelde vraag of de ‘overige inpandige ruimte’ tot het woonoppervlak moet worden gerekend lijkt de deskundige niet te hebben beantwoord, maar de kantonrechter maakt uit de deskundigenrapport op dat dit niet het geval is. De deskundige heeft immers toegelicht dat in de volksmond ‘gebruiksoppervlakte wonen’ ook wel ‘woonoppervlak’ wordt genoemd. De kantonrechter gaat er daarom – met partijen – van uit dat de woning een woonoppervlak heeft van 164,21m². Nu [gedaagde] in haar verkoopbrochure een woonoppervlak van 190 m² heeft vermeld, heeft [gedaagde] [eiser] onjuist geïnformeerd en daarmee onrechtmatig jegens haar gehandeld (r.o. 4.8. tussenvonnis van 20 december 2022).
      
      
        
          Heeft [eiser] schade geleden door het onrechtmatig handelen?
        
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter komt toe aan beoordeling van de vraag of [eiser] schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] . Die vraag moet worden beoordeeld door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin [eiser] thans verkeert en de hypothetische situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer dat onrechtmatig handelen wordt weggedacht (r.o. 4.9. van het tussenvonnis van 20 december 2022). [eiser] heeft thans een woning met een woonoppervlak van 164,21m² waarvoor zij een bedrag van € 192.500,00 heeft betaald. Om te beoordelen in welke situatie [eiser] zou hebben verkeerd wanneer [gedaagde] haar juist had geïnformeerd over het aantal vierkante meter woonoppervlak, heeft de kantonrechter aanleiding gezien om de deskundige de vraag te stellen wat een redelijk handelend koper en verkoper hadden gedaan indien zij beschikten over de juiste informatie omtrent het woonoppervlak. De deskundige heeft hierover onder meer gerapporteerd:
      
      
        ‘Kopers kunnen bij hun zoektocht (bijv. op Funda) een selectie maken o.b.v. criteria die eenduidig vast te stellen zijn, zoals oppervlaktes en aantal slaapkamers. Op basis daarvan besluiten ze een woning wel of niet te gaan kijken. Bij de bezichtiging zal men kijken naar de praktische bruikbaarheid van de ruimtes en de algehele indeling van het pand. Een redelijk handelend koper maakt een inschatting van de grootte van de kamers, maakt zich een voorstelling hoe de ruimtes ingericht kunnen worden en zal alert zijn op mogelijke gebreken of tekortkomingen. Maar een bezichtiging is ook een emotioneel gebeuren: de koper probeert zich voor te stellen hoe het voelt om daar te wonen en of het voldoet aan zijn/haar wensen. Bij een positief gevoel zal dit uiteindelijk kunnen leiden tot een beslissing om een bod uit te brengen. 
      
      
      
        […]
      
      
      
        In de periode dat ik makelaar ben (ruim 30 jaar) heb ik slechts een enkele keer meegemaakt dat een aspirant koper expliciet vroeg naar de maten. 
      
      
      
        […]
      
      
      
        In het algemeen denk ik dat de afwijking in meters geen of weinig invloed zal hebben op de uiteindelijk deal, omdat het gevoel bij een woning leidend is. De indeling (de ruimtebeleving) past bij je of niet. Echter kan ik natuurlijk niet spreken voor [eiser] , en wat haar afwegingen zijn geweest.’
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] is het niet eens met dit oordeel van de deskundige. Zij voert daartegen aan dat het aantal vierkante meter woonoppervlak een rol van betekenis speelt bij de aankoop (en daarmee de koopprijs) van de woning, zodat volgens [eiser] evident is dat zij een lagere prijs zou hebben betaald indien zij ervan op de hoogte was dat de woning een woonoppervlak van 164,21m² heeft. De kantonrechter is op zichzelf genomen met [eiser] van oordeel dat het woonoppervlak een factor is die in het algemeen van belang is bij de aankoopbeslissing en daarmee de bepaling van de hoogte van de koopprijs. Dat gegeven betekent echter niet dat  daarom altijd moet worden aangenomen dat koper en verkoper een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen indien zij bij de (ver)koop wisten dat de woning minder vierkante meter woonoppervlak had dan waar zij uiteindelijk van uit zijn gegaan. Een aankoopbeslissing wordt immers op (veel) meer factoren gebaseerd dan het woonoppervlak, zoals - zo rapporteert de deskundige - de praktische bruikbaarheid van de ruimtes, de ruimte-beleving, eventuele gebreken en ‘het gevoel bij de woning’. Of een (redelijk handelend) verkoper en koper een lagere kooprijs zouden zijn overeengekomen, zal naar het oordeel van de kantonrechter per woning verschillen. De kantonrechter begrijpt dat de deskundige van mening is dat een redelijk handelend verkoper en koper bij de koop van de woning van [eiser] , niet anders zouden hebben gehandeld dan [eiser] heeft gedaan. 
      
    
    
      2.7.
      Omdat bij de beoordeling van de vraag of [eiser] schade heeft geleden moet worden aangesloten bij wat een redelijk handelend koper en verkoper zouden hebben gedaan (r.o. 4.9. van het tussenvonnis van 20 december 2022), moet worden aangenomen dat [eiser] ook een prijs van € 192.5000,00 zou hebben betaald indien zij op de hoogte was van het juiste aantal vierkante meter woonoppervlak. Dat de deskundige in zijn rapport heeft vermeld dat hij niet voor [eiser] kan spreken en niet weet wat haar afwegingen zijn geweest, is in zoverre dan ook niet relevant. Dit alles betekent dat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter geen schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] . De kantonrechter zal de vordering van [eiser] dan ook afwijzen.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.015,00
              
              
                (2,5 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                124,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.139,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      2.10.
      Ook de deskundigenkosten komen voor rekening van [eiser] , als de partij die in het ongelijk is gesteld. Aangezien de deskundigenkosten gelijk zijn aan het voorschot dat [eiser] op basis van het tussenvonnis van 7 maart 2023 heeft betaald, te weten € 695,00, hoeft er  geen veroordeling in deze kosten meer te volgen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.139,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2. en 3.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2024.
      
      
      
      
        710/mh
      
    
  
  
     Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:472 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:472).
  
  
    Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176