ECLI:NL:RBGEL:2021:541, Rechtbank Gelderland, 20-01-2021, 8919143
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder wil dat huurder meewerkt aan sloop en renovatie huurwoning. Huurder wenst schriftelijk te communiceren. Redelijk voorstel. Huurachterstand.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      zaakgegevens	8919143 \ VV EXPL  20-75 \ 25115 \ 40141
      uitspraak van
    
    
    
      
        vonnis in kort geding
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting Stichting Talis
      
      gevestigd te Nijmegen
      
        eisende partij  
      
      gemachtigde mr. P.A.C. van Buul 
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      
        gedaagde partij  
      
      procederend in persoon 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Talis en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding van 23 december 2020 met producties;
    - de conclusie van antwoord met producties;
    - de mondelinge behandeling van 8 januari 2021 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigde van Talis.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt bij Talis zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] vanaf 12 april 2012. De huurprijs bedraagt maandelijks € 641,21.
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte van toepassing. In artikel 6 staat, voor zover hier van belang, het volgende:
        “6.1 Huurder dient de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling  vóór de eerste van de maand en op de door Talis aangegeven wijze te voldoen. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Ongeveer vijf jaar geleden is Talis, in overleg met een aantal huurders, gestart met de voorbereiding voor de vernieuwing van de Nijmeegse wijk “Jerusalem” waar de woning van [gedaagde] zich bevindt. De sloop/nieuwbouw wordt blokje voor blokje uitgevoerd voor in totaal 220 woningen.
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft op 1 februari 2020 zijn akkoord gegeven op het sloop/nieuwbouwplan van Talis, zoals beschreven in de Nieuwbouw brochure met bijbehorende tekeningen en het Sociaal Plan. In totaal heeft 73,6% van de bewoners ingestemd met het voorstel van Talis om over te gaan tot de renovatie (de uitvoering van de betreffende werkzaamheden). 
      
    
    
      2.5.
      Op 13 juli 2020 zijn medewerkers van Talis op huisbezoek geweest bij [gedaagde] om praktische zaken met hem te regelen. In het gesprek is onvolledige of onjuiste informatie aan [gedaagde] gegeven, waardoor [gedaagde] er geen/minder vertrouwen in kreeg dat het plan, waar hij zijn toestemming voor had gegeven, zo zou worden uitgevoerd als afgesproken. Er ontstond verwarring over het wel of niet mogen blijven bestaan van de garage bij de woning van [gedaagde] , de noodzaak van een asbestinventarisatie en of [gedaagde] een open of dichte keuken zou krijgen, na de renovatie, en waar, bij een dichte keuken, de keukendeur precies zou komen.
      
    
    
      2.6.
      Na 13 juli 2020 heeft [gedaagde] klachten ingediend bij Talis en op 25 september 2020 heeft hij per e-mail aangegeven dat hij met onmiddellijke ingang niet meer telefonisch voor Talis bereikbaar is. Per e-mail is hij wel bereikbaar en hij is gewend rap te reageren, zo schrijft hij. Hij verzoekt Talis daarnaast post niet meer in de brievenbus van de voordeur te doen, maar in de brievenbus die aan de straat staat. Tot slot verzoekt hij Talis niet meer aan te bellen of op zijn terrein te komen. “Alle communicatie gaat vanaf heden alleen nog maar schriftelijk.” zo schrijft hij.
      
    
    
      2.7.
      In september 2020 heeft [gedaagde] door middel van de indiening van een ingevuld keuzeformulier aangegeven dat hij een dichte keuken wil. Op 23 september 2020 is [gedaagde] telefonisch benaderd door Talis en is hem kenbaar gemaakt dat de toegangsdeur naar de dichte keuken grenst aan de woonkamer en niet aan de hal, zoals in de oorspronkelijke tekeningen was weergegeven. Dezelfde dag zijn de gewijzigde tekeningen in zijn brievenbus gestopt.
      
    
    
      2.8.
      
        Op 1 oktober 2020 schrijft Talis, voor zover hier van belang, aan [gedaagde] : “De afgelopen weken heeft u regelmatig contact gehad met medewerkers van Talis. Dit contact is niet altijd prettig verlopen. Meerdere personen ervaren de gesprekken met u als intimiderend en vervelend. Omdat er de aankomende tijd nog meerdere keren contact met u nodig is, willen we een aantal duidelijke afspraken met u maken. 
        
          (…)
        
        
          U wordt snel boos, begint te schreeuwen, te schelden en soms zelfs te dreigen, Dit gedrag accepteren wij absoluut niet. (…)
        
        
          In verband met uw woning moeten er nog een aantal afspraken met u gemaakt worden. (…)
        
        
          Om 10.00 uur bellen we u, om verdere afspraken met u te maken. (…)”
      
      
    
    
      2.9.
      Op 2 oktober 2020 heeft [gedaagde] aan Talis het volgende bericht: “Zolang er geen sprake meer is van huurgenot zal ik geen huur meer overmaken. (…)”
      
    
    
      2.10.
      De reactie van [gedaagde] op de brief van Talis van 1 oktober 2020 was, blijkens zijn e-mail van 6 oktober 2020, onder meer als volgt: “Hoe durft u de gang van zaken in u uw brief van 1 oktober 2020 zo totaal omgedraaid weer te geven. (…) Deze grove vertekeningen van de waarheid zijn voor mij een extra bewijs dat het contact enkel en alleen schriftelijk dient te gebeuren. Ik kan me helemaal niets bedenken wat niet per email zou kunnen en u heeft geweigerd aan te geven waarvoor het nodig zou kunnen zijn. Er bestaat sowieso geen wettelijke of contractuele plicht om mondeling bereikbaar te zijn. Ik concludeer hieruit dat u aandringt op telefonisch contact om mondelinge toezeggingen te kunnen blijven doen waarvan Talis helemaal niet van plan is die na te komen, zoals al meerdere keren bewezen in zeer korte tijd. Ik beschouw dit aandringen op telefonisch contact door u verder als onbeschoft. (…)”
      
    
    
      2.11.
      Talis heeft hierop aangegeven er begrip voor te hebben dat [gedaagde] zich er zorgen over maakt wat het sloop-nieuwbouwproject voor bewoners betekent en aangegeven juist daarom het belangrijk te vinden met hem in gesprek te blijven.
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft op 16 oktober 2020 zijn voortuin afgesloten door het tuinhek te sluiten en met een goed zichtbare, zware ketting met een flink slot ervoor te zorgen dat het hek niet meer geopend kon worden. Daarnaast heeft hij een bordje geplaatst met verboden toegang. Ook heeft hij vanaf dat moment zijn achterpoort altijd afgesloten gehouden. 
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        Talis vordert,  na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:
        I. 	om te gehengen en te gedogen dat de werkzaamheden met betrekking tot het asbestinventarisatieonderzoek ten behoeve van de sloop van het gehuurde kunnen worden uitgevoerd op 25 januari 2021 in en aan de door hem van Talis gehuurde woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] en daartoe Talis zo nodig de toegang tot de woning te verlenen;
        II. 	om te gehengen en te gedogen dat de overige werkzaamheden die moeten leiden tot de sloop, alsmede de sloopwerkzaamheden zelf, van en aan het gehuurde aan de [adres] kunnen worden uitgevoerd en daartoe Talis zo nodig de toegang tot de woning te verlenen;
        III. 	om de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen al dan niet gedeeltelijk te (doen) verlaten en ontruimen, zulks voor de duur van de werkzaamheden;
        IV.	tot betaling aan Talis van € 2.564,84 ter zake de huurachterstand tot en met januari 2021, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 232,76;
        V. 	om de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , binnen vier weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen te (doen) verlaten en ontruimen, tenzij [gedaagde] alsdan de achterstand ten bedrage van € 2.564,84 heeft voldaan.
        met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vorderingen legt Talis ten grondslag dat zij wil overgaan tot renovatie van het gehuurde en aan [gedaagde] daartoe een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van huurder, redelijk voorstel heeft gedaan. Dat dat voorstel redelijk was, blijkt uit het feit dat meer dan 70% van alle bewoners, waaronder ook [gedaagde] , ermee heeft ingestemd. Geen enkele huurder heeft bovendien binnen de termijn van acht weken (artikel 7:220 lid 3 BW) een beslissing van de rechter gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel. Daarmee staat de redelijkheid van het voorstel vast, aldus Talis. [gedaagde] moet daarom Talis gelegenheid geven de werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Nu [gedaagde] dat weigert, vordert Talis veroordeling van [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en daaraan, indien nodig, zijn medewerking te verlenen. Op dit moment wil Talis concrete afspraken maken over het vervolgtraject. Het eerste wat moet gebeuren is het destructief asbestonderzoek (voorheen asbestinventarisatie-onderzoek type B) op 25 januari 2021. Dit is nodig ter verkrijging van de omgevingsvergunning, aldus Talis.
      
    
    
      3.3.
      Omdat [gedaagde] inmiddels de huur al vier maanden niet meer betaalt, wat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, vordert Talis ook ontruiming, vooruitlopend op een ontbinding in de hoofdzaak, met een termijn van vier weken zodat [gedaagde] alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen (terme de grâce).  Talis heeft de vordering m.b.t. de huurachterstand uit handen gegeven. Ondanks sommatie heeft [gedaagde] het bedrag van de huurachterstand niet betaald. [gedaagde] moet daarom de buitengerechtelijke kosten van € 232,76 ook betalen, aldus Talis. Daartoe heeft de deurwaarder [gedaagde] op 5 november 2020 met een 14dagenbrief aangemaand.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van Talis bij haar vorderingen die betrekking hebben op de renovatie, vloeit voort uit de stellingen van Talis. Talis stelt dat de opeenvolgende renovatiewerkzaamheden zijn ingepland in overleg met verschillende externe partijen die de werkzaamheden moeten uitvoeren en dat de werkzaamheden aan het blok waarin [gedaagde] woont op 25 januari 2021 volgens die planning van start moeten gaan. Als die planning niet wordt gehaald, brengt dat extra werk en extra kosten met zich, aldus Talis. Wat [gedaagde] daartegen als verweer heeft gevoerd (onder andere dat zijn blokje naar zijn mening voorlopig kan worden overgeslagen, dat de werkzaamheden helemaal niet nodig zijn of dat een rechtszaak – bodemzaak - eerder gestart had moeten worden) doet niet af het belang van Talis bij een spoedige beoordeling van haar vordering die erop is gericht de haar voorgestane planning te kunnen halen.
      
    
    
      4.2.
      In geschil is of [gedaagde] zijn medewerking moet verlenen aan de sloop van zijn woning met vervangende nieuwbouw overeenkomstig de aan hem op 23 september 2020 ter beschikking gestelde (gewijzigde) bouwtekeningen. 
      
    
    
      4.3.
      Niet in geschil is dat [gedaagde] heeft ingestemd met voortzetting van de huurovereenkomst tijdens de sloop van zijn woning en na realisatie van vervangende nieuwbouw overeenkomstig de oorspronkelijke tekeningen. Anders dan Talis meent, kan dit als een nadere overeenkomst tussen partijen worden gekwalificeerd. Er is immers sprake van aanbod en aanvaarding. 
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat Talis de tekeningen nadien heeft gewijzigd. Ter zitting is gebleken dat de wijziging beperkt is tot de keukenindeling, waaronder de positie van de toegangsdeur naar de keuken. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat hij de nieuwe plek van de deur als uiterst ongelukkig ervaart. Hij heeft daar niet mee willen instemmen. Niet is gesteld dat Talis in de brochure of elders zich het recht heeft voorbehouden om wijzigingen in de tekeningen aan te brengen. De positiewijziging van de deur is in dit geval ook niet van dusdanig geringe aard dat [gedaagde] redelijkerwijs geacht moet worden daarmee op voorhand al te hebben ingestemd. 
      
    
    
      4.5.
      Dat betekent dat [gedaagde] niet uit hoofde van de nadere overeenkomst gehouden is om mee te werken aan de realisatie van de vervangende nieuwbouw conform de gewijzigde tekeningen. De vraag is dan of hij ook zonder zijn instemming daartoe gehouden kan zijn.
      
    
    
      4.6.
      Ingevolge artikel 7:220 lid 1 en 2 BW dient een huurder zijn verhuurder gelegenheid te geven om tot renovatie over te gaan, waaronder eveneens is begrepen sloop met vervangende nieuwbouw, indien de verhuurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet, welk voorstel schriftelijk moet worden gedaan. Bij complexgewijze renovatie zoals in het onderhavige geval, wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet instemt, kan binnen 8 weken na de schriftelijke kennisgeving aan hem dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd, een beslissing vorderen van de rechter omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW).
      
    
    
      4.7.
      Anders dan Talis meent, komt haar geen beroep toe op het in lid 3 geformuleerde rechtsvermoeden. Het gewijzigde voorstel is immers enkel aan [gedaagde] voorgelegd. Hiermee is door andere huurders niet ingestemd. Dat betekent dat het niet aan [gedaagde] was om binnen acht weken na ontvangst van de gewijzigde tekeningen dat voorstel op redelijkheid te laten toetsen, zoals Talis heeft betoogd, maar dat het aan Talis is om de redelijkheid van haar gewijzigde voorstel, waaraan zij medewerking van [gedaagde] verlangt, aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.8.
      Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is Talis daarin geslaagd. Daarbij is van belang dat [gedaagde] eerder geen bezwaar had tegen de sloop en de wijze waarop de vervangende nieuwbouw in grote lijnen werd vormgegeven en dat het merendeel van de huurders daarmee heeft ingestemd. Dat de akkoordverklaringen van bewoners afgedwongen zouden zijn en/of dat door Talis misbruik is gemaakt van omstandigheden, is door [gedaagde] gesteld, maar niet met stukken onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Het betreft een wijk breed project, waarbij de woning van [gedaagde] of het blok waarin zijn woning zich bevindt, redelijkerwijs niet als enige kan worden overgeslagen. Van belang is voorts dat Talis heeft toegezegd dat de garage van [gedaagde] kan blijven staan en door Talis zal worden opgeknapt en dat de woning overeenkomstig de wensen van [gedaagde] aangesloten blijft op gas en een dichte keuken krijgt. Ten aanzien van de toegangsdeur naar de keuken heeft de verhuurder onbetwist gesteld dat de oorspronkelijk beoogde positie om technische redenen niet haalbaar bleek: er blijft te weinig ruimte over bij plaatsing van een keukenblok dat aan de normale gebruikseisen moet voldoen. Dat [gedaagde] met een ander keukenblok genoegen had willen nemen, doet daar niet aan af. De voorzieningenrechter wil wel aannemen dat de nieuwe positie van de toegangsdeur naar de dichte keuken nadelen voor [gedaagde] oplevert, maar dit weegt al met al onvoldoende op tegen de belangen van verhuurder bij de uitvoering van de renovatie overeenkomstig het gewijzigde voorstel. 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande houdt in dat de vorderingen van Talis die ertoe strekken [gedaagde] te bewegen mee te werken aan de geplande renovatiewerkzaamheden, zullen worden toegewezen. Er zijn onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om voorshands aan te kunnen nemen dat de planning van de werkzaamheden, waaronder het asbestonderzoek, niet redelijk is. Dat een andere planning ook verdedigbaar is, zoals [gedaagde] stelt, mag zo zijn, maar daar hoeft Talis haar planning niet op aan te passen. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en Talis toegang te verlenen, wanneer dat conform haar planning nodig is, tot zijn woning en worden veroordeeld zijn woning te verlaten en ontruimen, indien dat voor de werkzaamheden nodig is.
      
    
    
      4.10.
      Ook de gevorderde betaling van de huurachterstand is toewijsbaar. De omvang van de huurachterstand is door [gedaagde] niet betwist. Hij is, zo erkende hij ter zitting, op grond van de getekende huurovereenkomst verplicht de huur maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. [gedaagde] is naar eigen zeggen gestopt met betalen omdat hij, doordat Talis zich zo gedraagt als ze doet (o.a. afspraken niet nakomt) en hij zijn woning heeft moeten afgrendelen, zodat hij ook geen bezoek meer kan ontvangen, al maanden stress heeft en geen huurgenot meer heeft. Dat op zichzelf ontslaat [gedaagde] evenwel niet van zijn betalingsverplichting en [gedaagde] heeft geen vordering tot huurprijsvermindering ingediend. De kans van slagen van een dergelijke vordering acht de voorzieningenrechter bovendien uiterst gering. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een gebrek. 
    
    
      4.11.
      Met het laten ontstaan van een huurachterstand is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen. Die tekortkoming is inmiddels een feit en kan niet meer ongedaan worden gemaakt. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. De gevorderde, op een dergelijke ontbinding vooruitlopende, ontruiming is derhalve toewijsbaar, indien [gedaagde] niet alsnog binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan zijn betalingsverplichtingen voldoet door de huurachterstand volledig te betalen. 
      
    
    
      4.12.
      Het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten wordt ook toegewezen. [gedaagde] heeft betwist dat de incassokosten verschuldigd zijn, omdat hij de vordering van Talis heeft betwist en de deurwaarder te snel met die kosten heeft gedreigd. Dit verweer gaat niet op, nu de vordering in deze procedure zal worden toegewezen, er op de juiste wijze is aangemaand en de kosten in overeenstemming zijn met de gebruikelijke en redelijke tarieven.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Dat betekent dat zijn eigen kosten voor zijn rekening blijven (die hij heeft begroot op een bedrag van € 3.920,-, omdat hij 98 uur met zijn verweer bezig is geweest en een bedrag van € 120,- voor het bijwonen van de zitting) en hij ook de kosten van Talis moet betalen. [gedaagde] heeft nog gesteld dat het bedrag aan griffierecht ten onrechte gebaseerd is op de vordering met betrekking tot achterstallige huur en niet op een vordering van onbepaalde waarde (werkzaamheden dulden). Zijn betoog is onjuist. De hoogte van het griffierecht wordt gerelateerd aan het financiële belang van de zaak, voor zover dat belang tot uitdrukking komt in een tot betaling van een bepaalde geldsom strekkende vordering (HR 30 maart 1990, NJ 1990, 515 en ECLI:NL:HR:1990:AD1079). Ook het bedrag aan explootkosten zal worden toegewezen, nu de deurwaarder de brief niet in persoon hoefde te betekenen, gezien de coronapandemie, maar ook in de brievenbus mocht doen en/of per post mocht laten bezorgen (vergelijk Hoge Raad 19 juni 2020 ECLI:NL:HR:2020:1088 en artikel 1 Verzamelspoedwet COVID-19). Dat de brief in een gesloten enveloppe is achtergelaten, maakt dus niet dat het tarief anders wordt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        rechtdoende als voorzieningenrechter
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat de werkzaamheden met betrekking tot het asbestinventarisatieonderzoek ten behoeve van de sloop van het gehuurde kunnen worden uitgevoerd op 25 januari 2021 in en aan de door hem van Talis gehuurde woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] en daartoe Talis zo nodig de toegang tot de woning te verlenen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat de overige werkzaamheden die moeten leiden tot de sloop, alsmede de sloopwerkzaamheden zelf, van en aan het gehuurde aan de [adres] kunnen worden uitgevoerd en daartoe Talis zo nodig de toegang tot de woning te verlenen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen al dan niet gedeeltelijk te (doen) verlaten en ontruimen, zulks voor de duur van de werkzaamheden;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Talis van € 2.564,84 ter zake de huurachterstand tot en met januari 2021, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 232,76;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , binnen vier weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen te (doen) verlaten en ontruimen, tenzij [gedaagde] alsdan de achterstand ten bedrage van € 2.564,84 heeft voldaan;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Talis begroot op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 499,- aan griffierecht en € 720,- aan salaris voor de gemachtigde;
      
    
    
      5.7.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op