ECLI:NL:GHAMS:2011:BP7563, Gerechtshof Amsterdam, 08-03-2011, 200.074.905-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte in de sociale sector. Verboden medebewoning en/of onderhuur? Bewijs van de verlangde toestemming van de verhuurder voor de medebewoning van de woning door een derde. Bewijsposities in verband met de vereiste in de huurovereenkomst dat de huurder de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf dient te gebruiken.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      [ APPELLANT ],
      wonend te [ A ],
      APPELLANT,
      advocaat: mr. L.Chr. Kranendonk te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      de stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
      gevestigd te Amsterdam,
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
    
    
    
    
    De partijen worden hierna [ Appellant ] en De Key genoemd.
    
    
    1.	Het geding in hoger beroep
    
    Bij dagvaarding van 1 oktober 2010 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 10 augustus 2010, in deze zaak onder rolnum¬mer 1090377 CV EXPL 09-34690 gewezen tussen hem als gedaagde en De Key als eiseres. De appeldagvaarding bevat vier grieven.
    
    [ Appellant ] heeft op de rolzitting van 12 oktober 2010 de grieven in de dagvaarding genomen, bewijs aangeboden, een productie overgelegd, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van De Key alsnog zal afwijzen en De Key zal veroordelen datgene terug te betalen dat [ Appellant ] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, vermeerderd met rente, met veroordeling van De Key in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    Daarop heeft De Key bij memorie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [ Appellant ] in de proceskosten.
    
    Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties. 
    
    
    2.	Feiten
     
    De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, a tot en met l, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    
    3.	Beoordeling
    
    
      3.1.	Van de volgende feiten kan in deze zaak worden uitgegaan.
      a)	[ Appellant ] huurt sinds 10 maart 2008 van De Key de woning aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ](hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 469,88 per maand per 1 juli 2009.
      b)	In artikel 4.2 en 4.7 van de huurovereenkomst is, samengevat weergegeven, bepaald dat de huurder de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf dient te gebruiken en het hem niet is toegestaan de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Key geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven. 
      c)	In artikel 4.8 van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, bepaald:
      “De bewijslast dat de huurder onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden rust op de huurder.”
      d)	Op 1 augustus 2008 heeft De Key van Bureau Zoeklicht een melding ontvangen van het vermoeden van onderhuur van de woning. Bureau Zoeklicht maakt onderdeel uit van de gemeente Amsterdam en is een samenwerkingsverband van de Dienst Wonen, de Dienst Persoonsgegevens en de Dienst Werk en Inkomen van de gemeente Amsterdam, de politieregio Amsterdam-Amstelland, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Makelaarsvereniging Amsterdam en de Vereniging Vastgoed Belang.
      e)	Medewerkers van De Key hebben op 3 maart 2009, 14 mei 2009, 27 mei 2009, 15 juni 2009 en 13 augustus 2009 de woning bezocht. In alle gevallen zijn daar andere personen dan [ Appellant ] aangetroffen. Bij drie van deze huisbezoeken zijn in totaal zeven verschillende personen aangetroffen.
      f)	Sedert 28 november 2008 staat [ broer van appellant ], de broer van [ Appellant ], bij de Gemeentelijke Basisadministratie op het adres van de woning ingeschreven en sinds 6 mei 2009 ook [ A ].
    
    
    3.2.	De Key heeft [ Appellant ] op 29 september 2009 gedagvaard voor de kantonrechter en, voor zover in hoger beroep nog van belang, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter toegewezen.
    
    3.3.	Met zijn eerste grief komt [ Appellant ] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat vaststaat dat hij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, omdat door hem is erkend dat zijn broer bij hem inwoont.
    
    3.4.	[ Appellant ] heeft gesteld dat bij het aangaan van de huurovereenkomst door een medewerker van De Key is gezegd dat zijn broer bij hem mocht wonen. De reden daarvoor was duidelijk, namelijk dat [ Appellant ] niet alleen de huurpenningen kon betalen. Met het inkomen van zijn broer kon de huur worden voldaan. Subsidiair heeft [ Appellant ] aangevoerd dat zijn broer al sedert de aanvang van de huurovereenkomst bij hem inwoont. Dat brengt mee dat [ Appellant ] er vanuit mag gaan dat De Key daarvoor stilzwijgend haar toestemming heeft verleend, aldus [ Appellant ].
    
    3.5.	Het hof overweegt dat uit de eigen stellingen van [ Appellant ] volgt dat de woning mede door zijn broer wordt bewoond. Op grond van artikel 4.7 van de huurovereenkomst is dat niet toegestaan zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van De Key. [ Appellant ] heeft deze schriftelijke toestemming niet kunnen overleggen, zodat in beginsel moet worden aangenomen dat [ Appellant ] in strijd handelt met het bepaalde in de huurovereenkomst. Van een stilzwijgende toestemming, wat daar verder van zij, kan gelet op het bepaalde in artikel 4.7 van de huurovereenkomst niet worden uitgegaan.
    
    3.6.	De Key heeft betwist dat [ Appellant ] - in afwijking van het bepaalde in artikel 4.7 van de huurovereenkomst – mondeling toestemming is verleend als door hem gesteld. Toen De Key heeft ontdekt dat [ broer van appellant ] in de woning woonde, heeft zij zich daartegen verzet en heeft zij uiteindelijk mede op grond daarvan de onderhavige procedure tegen [ Appellant ] aangespannen. De stelling dat door De Key mondeling toestemming is verleend voor het ingebruikgeven van de woning kan, gelet op deze betwisting van De Key en in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst bepaalt dat de toestemming schriftelijk moet worden verleend, niet als vaststaand worden aangemerkt. Bij gebreke van een (voldoende gespecificeerd) bewijsaanbod is voor verdere bewijslevering geen plaats. Daarmee faalt reeds de eerste grief. 
    
    3.7.	Ten overvloede overweegt het hof dat De Key onweersproken heeft gesteld dat de woning een huurwoning is in de sociale sector. Dat brengt mee dat niet voor de hand ligt dat De Key de huurovereenkomst met [ Appellant ] als enige huurder is aangegaan, terwijl - naar zijn stelling - op dat moment al duidelijk was dat hij niet voldoende inkomen had om de huur te kunnen voldoen. Voor een sociale huurwoning is in beginsel een huisvestingsvergunning nodig voor de verlening waarvan de huurder aan bepaalde voorwaarden moet voldoen en bepaalde informatie moet verstrekken, onder andere ten aanzien van zijn inkomenspositie. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat [ Appellant ] de woning als huurder toegewezen heeft gekregen en daarvoor de vereiste huisvestingsvergunning is verleend, terwijl - naar hij stelt - het duidelijk was dat zijn inkomen onvoldoende was om de huur van de woning te kunnen voldoen.
    
    3.8.	De grieven 2 en 3, ten aanzien van de inschrijving van [ A ]op het adres van de woning en het hoofdverblijf van [ Appellant ] in de woning, lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
    
    3.9.	De Key heeft ter onderbouwing van haar vorderingen onder andere gesteld dat volgens de melding van de Dienst Wonen de woning zou worden onderverhuurd. Er zouden veel verschillende volwassenen komen en [ Appellant ] zou alleen zijn post halen en weer vertrekken. Bij het huisbezoek op 3 maart 2009 heeft De Key drie personen in de woning aangetroffen: [ X ], zijn vriendin [ Y ] en een derde persoon die zich had opgesloten in de badkamer. [ X ] verklaarde dat [ Appellant ] niet in de woning woonde. [ Appellant ] had volgens hem wel een kamer in de woning die op slot zat. Hij en zijn vriendin woonden al vijf weken in de woning en zouden nog twee weken blijven. Volgens [ X ] woonden de vrouw die zich had opgesloten in de badkamer en een Braziliaan ook in de woning. [ X ] en zijn vriendin kenden deze personen niet. Op alle deuren in de woning zaten sloten. [ Appellant ] is door De Key uitgenodigd voor een gesprek dat op 15 april 2009 heeft plaatsgevonden. [ Appellant ] heeft toen stukken meegenomen waaruit volgens De Key blijkt dat hij de woning slechts als postadres gebruikte. Bij het bezoek op 27 mei 2009 worden [ A ] en [ V ] in de woning aangetroffen. Bij een huisbezoek op 13 augustus 2009 verklaart ene [ R ], die in het gehuurde wordt aangetroffen, dat [ A ] in de woning woont, aldus nog steeds De Key. 
    
    3.10.	[ Appellant ] stelt dat hij zelf wel in de woning woont. Hij heeft erkend dat zijn broer bij hem inwoont. [ Appellant ] heeft gesteld dat [ X ] en zijn vriendin vrienden van hem zijn. [ A ] staat bij hem ingeschreven en gebruikt de woning als postadres. Hij logeert ook af en toe bij [ Appellant ]. Ook de andere personen die door de medewerkers van De Key in de woning zijn aangetroffen zijn logees ofwel vrienden van [ Appellant ], aldus [ Appellant ].
    
    3.11.	De Key heeft aangevoerd dat op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst op [ Appellant ] als huurder de bewijslast rust van het onafgebroken hoofdverblijf in de woning. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van Titel 7.4 BW (brief van de minister van Justitie aan de voorzitter van de Eerste Kamer, Kamerstukken I 2002/03, 26 089, nr. 50, p. 6-8) betoogt De Key dat een dergelijke bewijsafspraak geldig is. De kantonrechter is De Key in deze gedachtegang gevolgd. Zij heeft geoordeeld dat [ Appellant ] onvoldoende aan zijn stelplicht heeft voldaan ten aanzien van het krachtens de huurovereenkomst vereiste onafgebroken hoofdverblijf in de woning en verder zijn bewijsaanbod onvoldoende heeft gespecificeerd.
    
    3.12.	Het hof overweegt dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten. Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt. Dit klemt temeer in geval van de huur en verhuur van een woning in de sociale sector, zoals in het onderhavige geval. Sociale woonruimte is schaars. De Key heeft vanuit haar specifieke positie ervoor zorg te dragen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld. Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is. 
    
    3.13.	Zelfs afgezien van de in de huurovereenkomst neergelegde bewijslastverdeling, is het hof met inachtneming van het voorgaande van oordeel dat [ Appellant ] de stelling van De Key, inhoudende dat [ Appellant ] in de woning niet zijn hoofdverblijf heeft, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Vaststaat dat bij drie huisbezoeken in totaal zeven verschillende personen in de woning zijn aangetroffen. Enkele van deze personen hebben verklaard dat zij en anderen in de woning woonachtig waren (waaronder [ A ]). Uit de feitelijke constateringen van de medewerkers van De Key valt bovendien niet met voldoende bepaaldheid af te leiden dat [ Appellant ] zelf nog in de woning woonde. Tegenover deze feiten en omstandigheden lag het op de weg van [ Appellant ] concreet duidelijk te maken wat er zich in de woning afspeelde. Dat heeft hij evenwel nagelaten. Hij kan niet volstaan met een enkele ontkenning, daaronder begrepen de niet nader onderbouwde stelling dat de in de woning aangetroffen personen alle logees ofwel vrienden van hem zijn. 
    
    3.14.	Ten aanzien van het verblijf van [ A ] in de woning geldt dat [ A ] zich bij de Gemeentelijke Basisadministratie op het adres van de woning heeft laten inschrijven. Op grond van artikel 1:10 lid 1 BW in samenhang met artikel 1:11 lid 2 BW wordt daarom vermoed dat [ A ] in de woning woonachtig is. [ Appellant ] heeft gesteld dat [ A ] zich heeft ingeschreven om een ‘postadres’ te hebben. Wat daaronder moet worden verstaan en waarom daarvoor een inschrijving bij de Gemeentelijke Basisadministratie nodig is, wordt door [ Appellant ] echter niet toegelicht. [ Appellant ] heeft dus met zijn stelling het genoemde vermoeden niet ontzenuwd.
    
    3.15.	De conclusie op grond van het voorgaande is dat bij gebreke van een gemotiveerde betwisting van de zijde van [ Appellant ] van het door De Key gestelde moet worden uitgegaan. daarmee falen de tweede en derde grief.
    
    3.16.	 Grief 4 ziet op het bewijsaanbod in eerste aanleg dat volgens [ Appellant ] ten onrechte door de kantonrechter is gepasseerd. Deze grief is vergeefs voorgesteld. De kantonrechter is als bodemrechter niet gebonden aan het oordeel van de voorzieningenrechter in kort geding. Op grond van het vonnis van de voorzieningenrechter kan dan ook niet worden aangenomen dat het oordeel van de kantonrechter onjuist is. 
    
    3.17.	[ Appellant ] heeft voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Bij gebreke van een ter zake dienend bewijsaanbod in hoger beroep is voor verdere bewijslevering ook geen plaats.
    
    3.18.	De slotsom is dat [ Appellant ] zijn grieven vergeefs heeft voorgesteld. Het bestreden vonnis zal daarom door het hof worden bekrachtigd. [ Appellant ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
    
    
    4.	Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    verwijst [ Appellant ] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van De Key gevallen, op € 263,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat, op de voet van artikel 243 Rv (oud) te voldoen aan de griffier van het hof.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, G.B.C.M. van der Reep en J.W. Hoekzema en op 8 maart 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.