ECLI:NL:GHDHA:2014:4594, Gerechtshof Den Haag, 04-02-2014, 200.107.442/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: pre-auction agreement

GERECHTSHOF DEN HAAG   
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.107.442/01
    
    
    
      Zaaknummer rechtbank	: 351991 / HA ZA 10-1154 
    
    
  
  
    arrest van 4 februari 2014
    
    
      inzake
    
    
    1. [appellant 1] ,
    wonende te [woonplaats 1] ,
    2. [appellant 2] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      appellanten, 
      hierna te noemen: [appellant 1] , [appellant 2] en gezamenlijk [appellanten] c.s.,
      advocaat: mr. J.B. Maliepaard te Bleiswijk, gemeente Lansingerland.
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      [geïntimeerde] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. J.H.J. Rijntjes te Rotterdam.
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      Bij exploot van 29 maart 2012 is [appellanten] c.s. in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 14 maart 2012. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellanten] c.s. één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grief bestreden.
    
    
    
      Vervolgens hebben partijen op 17 december 2013 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van dit pleidooi is een proces-verbaal opgemaakt. Het hof heeft naar aanleiding van dit proces-verbaal een brief ontvangen van mr Reintjes van 14 januari 2014. Deze brief is aan het dossier toegevoegd. Met instemming van partijen zal arrest worden gewezen op basis van het ten behoeve van het pleidooi op voorhand overgelegde kopiedossier. 
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1. De door de rechtbank in het vonnis van 6 juli 2011 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. In de eerste aanleg zijn naast [appellanten] c.s ook gedagvaard [appellant 1] Vastgoed Rotterdam B.V. en [betrokkene] . Deze laatste twee partijen zijn in de eerste aanleg niet verschenen en spelen in dit hoger beroep verder geen rol meer.  
    
    2. Het gaat in deze zaak – voor zover in dit hoger beroep nog van belang - om het volgende. Op 24 augustus 2007 is tussen [geïntimeerde] en [appellant 1] een “pre-auction agreement” gesloten betreffende de veiling van acht panden in Rotterdam waarvoor [appellant 1] in totaal een bedrag van € 1.531.000,-- zou bieden. [appellanten] c.s. heeft conform de pre-auction agreement op die panden geboden. Een aantal is aan [appellanten] c.s. gegund en een aantal andere is door derden voor een hogere koopsom dan de in de pre-auction agreement genoemde bedragen ingezet/afgemijnd. Een van de in de pre-auction agreement genoemde panden betrof het pand aan de [adres] te Rotterdam (hierna de [adres] ). [appellant 1] heeft conform de pre-auction agreement op dit pand een onderhands bod uitgebracht van € 430.000,--. Bij de op 21 november 2007 gehouden executoriale veiling is de [adres] aan [appellant 1] , die heeft ingezet namens [appellant 1] Vastgoed Rotterdam B.V., gegund voor het bedrag van € 430.000,--. Bij notariële akte van 15 januari 2008 is terzake van de [adres] vastgelegd dat [appellant 1] namens [appellant 1] Vastgoed het registergoed heeft ingezet voor en namens [appellant 2] . [appellanten] Vastgoed heeft op 14 en 15 juni 2008 in totaal een waarborgsom van € 200.000,-- onder [naam] Notarissen N.V. gedeponeerd. Bij brieven van 28 mei 2009 van [geïntimeerde] is  [appellanten] c.s. gesommeerd tot betaling en afname van de [adres] . In deze brieven is medegedeeld dat de betaling uiterlijk 5 juni 2009 moet zijn ontvangen, bij gebreke waarvan de koopovereenkomst is ontbonden en de [adres] opnieuw ter veiling zal worden aangeboden. [appellanten] c.s heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij notariële akte van 29 september 2009 is terzake van de [adres] een proces-verbaal opgemaakt van een op 23 september 2009 gehouden executoriale verkoop en gunning, waarin is vastgelegd dat de koopsom € 257.000,-- bedraagt. 
    
    3. [geïntimeerde] heeft in de eerste aanleg, na wijziging van eis, onder A 1 tot en met 4 – kort gezegd – gevorderd [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen om, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, aan [naam] Notarissen te Rotterdam, per fax en per aangetekende brief onder gelijktijdige verstrekking van een afschrift aan [geïntimeerde] , te berichten dat van de eertijds onder [naam] Notarissen gedeponeerde waarborgsom ad € 200.000,--  (vermeerderd met de daarover door [naam] Notarissen gegenereerde rente) een bedrag van € 173.000,-- vermeerderd met rente aan [geïntimeerde] kan worden doorbetaald.
    
      Verder is gevorderd dat indien en voor zover [appellanten] c.s. binnen de hiervoor genoemde termijn van veertien dagen de fax en aangetekende brief niet heeft verzonden het in deze te wijzen vonnis daarvoor in de plaats kan worden gesteld, een en ander met nevenvorderingen.
      Onder B 1 is gevorderd [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 173.000,--  te vermeerderen met rente.
      Onder B2 zijn nog een aantal subsidiaire vorderingen ingesteld, dit alles met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
    
    
    4. [appellanten] c.s. heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Als verweer is onder meer aangevoerd dat de pre-auction agreement terzake van de [adres] op de voet van artikel 3:34 BW buiten rechte is vernietigd, omdat er bij [appellant 1] sprake is van een geestelijke stoornis die een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen heeft belet.
    
    5. De rechtbank heeft dit verweer verworpen. In het eindvonnis van 14 maart 2012 heeft de rechtbank [appellanten] c.s. veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [naam] Notarissen N.V. te Rotterdam per fax en per aangetekende brief, onder steeds gelijktijdige verstrekking van een afschrift daarvan aan [geïntimeerde] , te berichten dat van de destijds onder haar gedeponeerde waarborgsom van € 200.000,--, vermeerderd met de daarover gegenereerde rente, een bedrag van € 173.000,-, vermeerderd met de contractuele rente van 8% vanaf 12 november 2009 tot de dag der voldoening, doorbetaald kan worden aan [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom van € 50.000,-- voor zover [appellanten] c.s. in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen.
    
      [appellanten] c.s. is voorts hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 173.000,--, te vermeerderen met de contractuele rente, waarop in mindering strekt de waarborgsom van € 200.000,-- vermeerderd met de daarover gegenereerde rente. De proceskosten zijn gecompenseerd en het meer of anders gevorderde is afgewezen.    
    
    6. De grief strekt tot betoog dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de door [appellanten] c.s verstrekte informatie onvoldoende is om de pre-auction agreement terzake van de [adres] op grond van 3:34 BW te vernietigen.  
    
    7. In de eerste aanleg heeft [appellanten] c.s. een rapport overgelegd van de GZ-psycholoog H. van den Berg, verbonden aan het intituut Yulius voor geestelijke gezondheid. In dit rapport wordt – kort gezegd - geconcludeerd dat de gegevens uit de interviews, de tests en de vragenlijsten vrij eenduidig wijzen in de richting van ASS, bij [appellant 1] te kwalificeren als pervasieve ontwikkelingsstoornis NAO (“PDD-NOS”). Er is niet voldaan aan de classificatiecriteria voor een autistische stoornis of de stoornis van Asperger. De beperkingen in de sociale interactie (vooral in wederkerigheid) en de communicatie (beperkt verbeeldingsvermogen, slechte sociale betekenisverlening) zijn wel duidelijk genoeg om de conclusie ASS te mogen trekken. [appellant 1] compenseert deels de beperkingen door zijn hoge intelligentie (IQ 127). Hij toont echter ook een zekere naïviteit, die soms zou kunnen leiden tot slecht inschatten van de bedoelingen van anderen. [appellant 1] lijkt al met al redelijk goed te functioneren en er is geen lijdensdruk. Hij heeft geen behoefte aan adviezen, aldus het rapport.
    
    8. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] c.s. onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de veronderstellenderwijs aan te nemen stoornis meebrengt dat bij [appellant 1] de wil heeft ontbroken om de pre-auction agreement aan te gaan. Het rapport van Yulius biedt daartoe onvoldoende steun. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het enkele feit dat iemand bij het aangaan van een rechtshandeling een zekere naïviteit vertoont nog niet impliceert dat sprake is van een geestelijke stoornis in de zin van artikel 3:34 BW. De rechtbank heeft bij haar beoordeling op dit punt met juistheid laten meewegen dat [appellant 1] jarenlang als succesvol zakenman heeft gefunctioneerd en dat het in het algemeen in de rede ligt dat iemand die vele, soms risicovolle transacties aangaat daarbij niet altijd succesvol zal zijn en dat het dan minder voor de hand ligt om succesvolle transacties toe te schrijven aan kundigheid en nadelige aan een geestelijke stoornis. Het hof tekent hierbij nog aan dat [appellant 2] tijdens het pleidooi heeft erkend dat er geen negatief resultaat is behaald bij de andere panden die in de pre-auction agreement zijn genoemd.
    
    9. In hoger beroep heeft [appellanten] c.s. een rapport overgelegd van J.A.H. Koelen, arts, psychotherapeut. Dit rapport is opgemaakt op verzoek van mr. J.S. Pols, volgens het rapport advocaat te Vogelenzang. 
    
    10. Ook dit rapport leidt niet tot een ander oordeel. In dit rapport (blz. 21) wordt naar de bevindingen uit het rapport van Yulius verwezen. Hierbij wordt aangetekend dat Koelen vindt dat meer betekenis moet worden toegekend aan de hoogbegaafdheid van [appellant 1] , in combinatie met zijn presentatie, zijn ingehouden introversieve houding, in combinatie met starre psychomotoriek, waardoor hij niet zozeer imponeert, maar te overrulen en manipuleerbaar lijkt. Ter analyse van het (volgens mr Pols) verontrustende zakelijk handelen van [appellant 1] zijn twee voorbeelden van transacties door Koelen nader onderzocht, te weten de aankoop van het kasteel Beauregard bij Kortrijk in België en de kwestie [adres] . De aan Koelen voorgelegde onderzoeksvraag 2 luidt: Is er bij [appellant 1] sprake van een geestelijke stoornis, die een redelijke waardering van het bij het sluiten van de pre-auction agreement betrokken belangen beletten of onder invloed waarvan hij de overeenkomst heeft getekend ?). Als antwoord is aangegeven dat bij [appellant 1] sprake is van een geestelijke stoornis, in de zin van een pervasieve ontwikkelingsstoornis, met inbegrip van a-typische autisme, welke zich vooral uitte in beperkte reciproke interrelationele contacten, met ruimte voor zaken doen op een obsessieve en roekeloze wijze. Met betrekking tot de [adres] heeft [appellant 1] meer in het persoonlijke vlak aangegeven dat er drie factoren waren die hem tot de koop hebben aangezet, namelijk (1) het op zich laten inpraten door [geïntimeerde] . [appellant 1] kon weinig weerstand bieden aan dit gedrag, mede omdat hij ook tegen de man opzag, omdat hij uit een belangrijke familie kwam van onroerend goed-handelaren. Deze waardering maakte hem enigszins kritiekloos. Verder (2) wilde hij de eigenaar van het pand ter wille zijn. Hier getuigt hij van een soort grootmoedigheid, die menselijk wel te waarderen is, maar financieel gezien onverantwoord. Als derde argument geeft hij aan het Aleida Team, dat door de gemeente Rotterdam in het werk was gesteld om onroerend goed handelaren af te remmen, tegengas te willen geven. Ook dit argument getuigt van een naïeve, niet zakelijke en onverantwoordelijke handelswijze. De genoemde persoonlijke eigenschapen zijn verbonden met de stoornis die bij [appellant 1] is aangetoond, en het gedrag, hiervoor beschreven, wat hiervan een uitvloeisel was. Hij deed de transactie terwijl hij wist dat er een aanzienlijke boeteclausule was, aldus het rapport.
    
    11. Het hof overweegt dat ook dit rapport onvoldoende bewijs oplevert van de stelling dat er bij [appellant 1] ten tijde van het sluiten van de pre-auction agreement sprake is geweest van een geestelijke stoornis die een redelijke waardering van de bij die handeling betrokken belangen belette, dan wel dat de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Het hof acht het rapport daartoe onvoldoende overtuigend. Koelen heeft zijn bevindingen mede gebaseerd op zijn onderzoek naar de twee hiervoor genoemde zakelijke transacties van [appellant 1] . [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat dit onderzoek, gelet op het feit dat [appellant 1] gedurende een lange periode succesvol en op grote schaal in onroerend goed heeft gehandeld, onvolledig is geweest en dat Koelen zich daarmee bovendien buiten het terrein van zijn deskundigheid heeft begeven. Het hof tekent daarnaast aan dat Koelen er bij de beoordeling van het gedrag van [appellant 1] c.s. met betrekking tot de [adres] ten onrechte van is uit gegaan dat hij de transactie heeft gedaan terwijl hij wist dat er een aanzienlijke boeteclausule was. Uit de stukken blijkt dat ten tijde van het sluiten van de pre-auction agreement de overeenkomst met de gemeente, waarvan de boeteclausule onderdeel uitmaakt, nog niet was gesloten. Dit is door [appellant 2] tijdens het pleidooi ook bevestigd. Voor zover [appellanten] c.s. bij pleidooi heeft willen betogen dat de boete verschuldigd was met terugwerkende kracht tot het moment dat partijen met elkaar in gesprek zijn gegaan gaat het hof als onvoldoende onderbouwd aan deze stelling voorbij. Het hof merkt hierbij op dat deze stelling in elk geval geen steun vindt in de door [appellanten] c.s. bij conclusie van antwoord (gedeeltelijk) overgelegde concept overeenkomst met de gemeente van 10 oktober 2007. Tot slot heeft Koelen ten onrechte als vaststaand aangenomen dat [geïntimeerde] op [appellant 1] heeft ingepraat. Dat dit het geval is geweest heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Het hof tekent hierbij nog aan dat ook indien dit wel zo zou zijn geweest dit, gelet op de overige hiervoor genoemde kanttekeningen, niet tot een andere waardering van het rapport leidt.     
    
    12. Het hof overweegt tot slot dat anders dan [appellanten] c.s. betoogt er in deze zaak geen aanleiding is, voor het (bewijs)vermoeden als bedoeld in artikel 3:34 lid 1 tweede volzin BW. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [appellanten] c.s zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat [appellant 1] met ondertekening van de pre-auction agreement in strijd heeft gehandeld met de overeenkomst met de gemeente en dat hij daarom een boet van € 1.000.000,-- aan de gemeente verschuldigd was geworden. Voor zover op het tijdstip van het sluiten van pre-auction agreement redelijkerwijs was te voorzien dat deze handeling in verband met het overeengekomen biedingsbedrag van € 430.000,-- nadelig was voor [appellant 1] , hetgeen door [geïntimeerde] gemotiveerd wordt betwist, is het hieruit voortvloeiende (bewijs) vermoeden voldoende ontzenuwd door het feit dat de overige zeven panden die onderdeel zijn van de pre-auction agreement niet tot een negatief resultaat voor [appellanten] c.s. hebben geleid. 
    
    13. Uit het voorgaande volgt dat de grief geen doel treft. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellanten] c.s, als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
    
    14. Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellanten] c.s als onvoldoende gespecificeerd dan wel niet ter zake dienend voorbij. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 14 maart 2012;
      
      
        veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan verschotten en € 7.896,-- aan salaris advocaat;
      
      
        verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.M.E. Arpeau, M.M. Olthof en W.H. van Boom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.