ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221, Gerechtshof Amsterdam, 17-04-2012, 200.084.687-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Dringend eigen gebruik. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder het door huurder gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar onvoldoende aannemelijk is geworden dat verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

17 april 2012
    
    
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      [APPELLANT SUB 1],
      [APPELLANTE SUB 2],  
      beiden wonende te [woonplaats], 
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. T.S. Cnossen te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n  
    
    
    
      [GEÏNTIMEERDE],
      wonende te [woonplaats], 
      		GEÏNTIMEERDE,
      		advocaat: F.T. Panholzer te Amsterdam.
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1 Bij dagvaarding van 22 maart 2011 zijn appellanten, verder [appellant sub 1]en [appellante sub 2] en gezamenlijk [appellanten] (in voorkomend geval hierna aldus ook samen met hun kinderen aangeduid), in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 februari 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 1170299 CV EXPL 10-25512 gewezen tussen hen als eisers en geïntimeerde, verder [geïntimeerde], als gedaagde.
    
    1.2 Bij arrest van 26 april 2011 heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden.
    
    1.3 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op de datum van de memorie van grieven, althans op een door het hof te bepalen datum, [geïntimeerde] zal bevelen de onroerende zaak te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] nalaat om aan het bevolene te voldoen en met machtiging de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en [geïntimeerde] zal veroordelen om aan [appellanten] terug te betalen al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    1.4 Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, één grief in incidenteel appel aangevoerd en geconcludeerd in het principaal appel dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover niet in incidenteel appel vernietigd, in het incidenteel appel dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [appellanten] zal afwijzen, en zowel het principaal als het incidenteel appel dat het hof [appellanten] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    1.5 Bij memorie hebben [appellanten] de incidentele grief van [geïntimeerde] bestreden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appel zal afwijzen en de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    1.6 Op 6 februari 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. T.C. Boer, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerde] door haar voornoemde advocaat en mr. P.N.M. Commandeur, juridisch adviseur te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities. Beide partijen hebben ter gelegenheid van de pleidooien op voorhand toegezonden nadere producties in het geding gebracht. Op vragen van het hof hebben partijen nadere inlichtingen verstrekt.
    
    1.7 Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. 
    
    
    2. De feiten 
    
    De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
     
    
    3. Beoordeling
    
    
      3.1 (i) [appellanten] zijn sinds 8 maart 2004 eigenaar van de appartementen aan de [adres 1-I en II] te [A.]. [appellanten] bewonen het appartement [adres 1-II] op de tweede en de derde verdieping.
      (ii) [geïntimeerde] woont sinds 1976 in het huis aan de [adres 1]. Na eerst in het appartement [adres 1-II] te hebben gewoond, huurt zij sinds 1989 het appartement [adres 1-I].
      (iii) Sinds 8 maart 2004 huurt [geïntimeerde] het appartement van [appellanten]
      (iv) [geïntimeerde] huurt tevens een atelier op het [P.] te [A.] waarvan de huur per 1 april 2012 is opgezegd.
      (v) De huurprijs van de [adres 1-I] bedroeg laatstelijk    € 241,89 per maand.
      (vi) Bij brief van 3 mei 2010 heeft de gemachtigde van [appellanten] de huurovereenkomst met betrekking tot het door [geïntimeerde] gehuurde opgezegd tegen 1 februari 2011 op grond van dringend eigen gebruik. In die brief staat onder meer: 
    
    
    "(...) Inmiddels verwachten cliënten per medio juni hun derde kindje. Hun huidige woning ([adres 1-11]) is daarmee dan echt te klein geworden. Zij willen om die reden graag zelf de beschikking verkrijgen over de thans nog door cliënten aan u verhuurde woning op de eerste etage.(...)".
    
    
      (vii) [geïntimeerde] heeft de opzegging niet aanvaard. 
      (viii) Tijdens de pleidooizitting hebben [appellanten] [geïntimeerde] aangeboden om haar, in geval van verhuizing, een vergoeding te betalen van € 60.000,-.
    
    
    3.2 [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd overeenkomstig hun vorderingen zoals hiervoor onder 1.3 vermeld. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. 
    
    3.3 Met grief 1 wijzen [appellanten] erop dat de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft nagelaten om op te nemen dat door [appellanten] veertien producties in het geding zijn gebracht. Dit is juist, maar [appellanten] hebben verder geen belang bij deze grief. Vast staat dat bedoelde producties tot de gedingstukken behoren.
    
    3.4 Met de grieven 2, 3 en 4 bestrijden [appellanten] de overwegingen van de kantonrechter over het belang van [geïntimeerde] bij het voortbestaan van de huurovereenkomst en de afweging door de kantonrechter van de betrokken belangen. Met de grief in het incidenteel appel keert [geïntimeerde] zich tegen de overweging van de kantonrechter omtrent het dringend eigen gebruik van [appellanten] Deze grieven leiden ertoe dat de zaak in volle omvang aan het hof voorligt. Het hof zal deze grieven dan ook gezamenlijk behandelen. Het hof overweegt het volgende.
    
    3.5 [appellanten] wonen in de bovengelegen woning op twee verdiepingen met drie kleine kinderen van 7, 4 en 1 jaar oud. Deze woning beslaat in totaal 115 m2 en bestaat uit een woonkamer/eetkamer, een keuken en een WC op de tweede verdieping en op de derde verdieping twee slaapkamers, een kleine kamer, een WC en een badkamer. [appellanten] slapen in de ene slaapkamer en de kinderen samen in de andere slaapkamer. [appellanten] werken beiden als zelfstandige consultants (deels) thuis; [appellante sub 2]  werkt thuis sinds de geboorte van hun eerste kind en [appellant sub 1] werkt regelmatig thuis sinds hij eind 2005 is ontslagen. Dit zal nog toenemen nu het samenwerkingsverband in het kader waarvan hij tot      1 april 2012 de beschikking had over kantoorruimte in Hilversum ophoudt te bestaan. De kleine kamer op de derde verdieping is ingericht als werkruimte. Deze kamer wordt tevens gebruikt als logeerkamer voor de moeder van [appellant sub 1], die eens in de twee weken een paar dagen oppast. Er is gebrek aan opslagruimte. [appellanten] dienen daarvoor extern ruimte te huren en spullen bij hun ouders op te slaan.
    
    3.6 [appellanten] kampen met verschillende problemen. Allereerst heeft het slapen van de drie kinderen in één slaapkamer tot gevolg dat als één van de kinderen ’s nachts wakker wordt in de regel de anderen ook wakker worden, waardoor [appellanten] telkens ’s nachts de kinderen weer in slaap moeten zien te krijgen, met als gevolg geregeld gebrek aan slaap van [appellanten] zelf. Daarnaast vergt hun werk dat de moeder van [appellant sub 1]geregeld komt oppassen, voor wie zij een logeerkamer nodig hebben, terwijl de kleine kamer op de derde verdieping gecombineerd als werkruimte darvoor niet geschikt is. Dit kamertje is overigens ook geen volwaardige werkplek. Ten slotte is er te weinig opslagruimte. Het kopen van een ander huis in de buurt – waar zij om verschillende redenen willen blijven - om in te gaan wonen is voor [appellanten], gezien hun financiële positie, geen optie. 
    
    3.7 Gelet op het voorgaande onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] sinds 1976, derhalve al 35 jaar, in het huidige huis woont. Het hof hecht daaraan veel gewicht. Het huis is een hoekhuis met veel licht. [geïntimeerde] is beeldend kunstenaar. De huur van haar atelier op het [P.] is per 1 april 2012 opgezegd en zij zal in haar woning moeten werken. [geïntimeerde] is aan de buurt gehecht. Het gaat met haar gezondheid nu redelijk, maar zij voert aan dat het van belang is dat zij in een vertrouwde omgeving woont. Zij heeft veel vrienden in de buurt. Het Vondelpark is op loopafstand gelegen evenals het Stedelijk museum, waar zij graag naar toe gaat. [geïntimeerde] heeft een inkomen van € 926,42 per maand en ontvangt per maand € 70,- aan zorgtoeslag en € 30,- aan huurtoeslag.
    
    3.8 Voor de beantwoording van de vraag of onder deze omstandigheden de huurovereenkomst tussen partijen dient te eindigen komt het in de eerste plaats aan op een beoordeling of [appellanten] het door [geïntimeerde] gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen niet kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet, bij welke beoordeling de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking dienen te worden genomen.
    
    3.9 [geïntimeerde] heeft gesteld dat volgens de Regels ter uitvoering van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 een woning met een woonoppervlak van 80 m2 voor een gezin van vier personen aangewezen is, terwijl het woonoppervlak van de woning van [appellanten] 97,5 m2 beslaat, zodat niet gezegd kan worden dat de woning te klein is. Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet zonder meer, omdat voor de beoordeling van de vraag of een woning te klein is gelet moet worden op alle omstandigheden van het geval en in dit geval derhalve mede in aanmerking moet worden genomen dat [appellanten] ook een passende werkruimte nodig hebben alsmede opslag voor kantoorspullen en een kamer die (zo nodig in combinatie met een ander functie) gebruikt kan worden als logeerkamer voor de moeder van [appellant sub 1]als die komt oppassen. De omstandigheid dat het woonoppervlak van [appellanten] 17,6 m2 groter is dan in beginsel voor vier personen volgens de in Amsterdam geldende huisvestingsverordening is aangewezen, gevoegd bij het gegeven dat het gezin van [appellanten] mede uit drie nog zeer jonge kinderen bestaat, is echter wel een aanwijzing die afdoet aan de mate van dringendheid van de noodzaak van additionele woonruimte voor [appellanten]
    
    3.10  Het hof is er ook niet van overtuigd dat [appellanten] het gestelde tekort aan woonruimte niet zouden kunnen ondervangen door er één kamer op de tweede verdieping bij te maken. Deze extra kamer zou dan weliswaar ten koste gaan van de woonkamer op de tweede verdieping en een andere toegang tot de tweede verdieping vergen, maar niet kan worden gezegd dat de woonkamer, die in open verbinding staat met de eetkamer en de keuken, dan onaanvaardbaar klein wordt, terwijl ook niet is weersproken dat een alternatieve toegang zonder onover-komelijke kosten te maken is. 
    
    3.11 Het hof neemt ook in aanmerking dat [appellanten] met de komst van hun derde kind zich hadden kunnen realiseren dat de woning dan krap zou worden als zowel [appellante sub 2] als [appellant sub 1]regelmatig thuis werken. Het hof neemt aan dat hun gezamenlijk inkomen van, naar zij hebben gesteld, meer dan    € 120.000,- per jaar het vinden en kunnen betalen van een bescheiden externe kantoorruimte mogelijk maakt. 
    
    3.12 Aan de stelling van [appellanten] dat [geïntimeerde] meermalen heeft gezegd dat zij bereid is om te verhuizen hecht het hof weinig gewicht, nu [geïntimeerde] daaraan de voorwaarde heeft verbonden dat zij er dan op vooruit wil gaan. [geïntimeerde] verlangde dat aan haar een ruime, lichte atelierwoning in de stad zou worden aangeboden voor een huurprijs van maximaal € 550,- per maand en zo’n woning die aan haar wensen voldeed is niet gevonden.
    
    3.13 Het hof onderkent dat het naar aanleiding van een schikkingspoging van het hof tijdens de pleidooizitting door [appellanten] gedane aanbod om [geïntimeerde] een vergoeding van       € 60.000,- te betalen de kosten van verhuizing naar en inrichting van een alternatieve woning verre overschrijdt. Daarmee wordt evenwel niet aan de belangen van [geïntimeerde] tegemoet gekomen in die zin dat met dat aanbod in de gegeven omstandigheden van haar kan worden gevergd te verhuizen, omdat het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huur van de woning niet van financiële aard is en ook niet gezegd kan worden dat [geïntimeerde], door dat aanbod te weigeren, ontoelaatbaar misbruik maakt van haar positie als huurder. 
    
    3.14 Aan de door [appellanten] gestelde omstandigheid dat de bewoning van het huis door partijen bemoeilijkt wordt doordat [geïntimeerde] geregeld onterecht heftig klaagt over geluidsoverlast, en de stelling van [geïntimeerde] dat juist [appellanten] door geluidsoverlast aanleiding geven tot kwestie, gaat het hof voorbij. De over en weer ervaren overlast staat immers los van de vraag of [appellanten] het door [geïntimeerde] gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen niet kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 
    
    3.15 Op grond van al het voorgaande, de wederzijdse belangen in aanmerking genomen, is het hof van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] het door [geïntimeerde] gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen niet kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
    
    3.16 Derhalve falen de grieven 2, 3 en 4 in het principaal appel. Uit het onder 3.7 overwogene is al gebleken dat ook de grief in het incidenteel appel niet slaagt.
    
    3.17 Het falen van de grieven brengt mee dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de respectievelijk in het ongelijk gestelde partijen moeten [appellanten] de kosten van het principaal appel dragen en [geïntimeerde] de kosten van het incidenteel appel.
    
    3.18 Uit het voorgaande volgt dat terugbetaling van al hetgeen [appellanten] aan [geïntimeerde] ter uitvoering van het bestreden vonnis hebben voldaan niet aan de orde is.
    
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    verwijst [appellanten] in de kosten van het principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 374,81 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat;
    
    verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellanten] gevallen, op € 1.341,- voor salaris advocaat;
    
    verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, E.M. Polak en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 17 april 2012.