ECLI:NL:RBZWB:2024:1632, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-03-2024, 22/197
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/197 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
    
      
        
        
          [belanghebbende] B.V., statutair gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 januari 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 16.708.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende haar gemachtigde deelgenomen, vergezeld door [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar hebben deelgenomen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . 
      
    
    
      1.4.
      Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht dat de termijn voor het doen van uitspraak is verlengd. .
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (het object). Zij exploiteert het object als hotel. Het object is opgeleverd en in gebruik genomen in 2018. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende is van mening dat de waarde naar een te hoog bedrag is vastgesteld en bepleit de volgende waarden:
    
      
        € 8.225.000 op basis van de BAR-NAR methode, gebruikmakend van modelmatige cijfers; 
      
      
        € 11.413.000 op basis van de BAR-NAR methode, gebruikmakend van werkelijke cijfers; 
      
      
        € 11.700.000 op basis van de vergelijksmethode, waarbij wordt vergeleken met het [hotel] te [plaats 3] ; 
      
      
        € 12.883.000 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 13,3; 
      
      
        € 9.649.000 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 10,0;
      
      
        € 13.151.000 op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde; 
      
      
        € 10.652.000 op basis van de vergelijkingsmethode waarbij vergeleken wordt met transacties van hotels uit de regio [plaats 2] .
      
    
    
    
      De heffingsambtenaar is van mening dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is en heeft in beroep gesteld dat de waarde van het de onroerende zaak moet zijn:
    
    
      € 19.615.000 op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde; 
    
    
      € 21.929.494 op basis van de (geïndexeerde) stichtingskosten; 
    
    
      € 24.047.000 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 16,3; 
    
    
      € 16.708.000 op basis van de modelberekening volgens de “Taxatiewijzer Hotels 2020” ;
    
    
      € 20.000.000 op basis van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt vergeleken met transacties van hotels uit de regio [plaats 2] .
      
      
        4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het de onroerende zaak naar de peildatum € 16.708.000 is. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt wat de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum is. De rechtbank zal de waarde daarom schattenderwijs vaststellen op € 14.000.000 . Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Voor niet-woningen kan de marktwaarde worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode of gecorrigeerde vervangingswaarde.
    
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aan de waarde van de onroerende zaak in eerste instantie (de beschikte waarde) de volgende berekening ten grondslag gelegd: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Opbouw taxatie
              
              
                Normatief WOZ
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Genormaliseerde omzet
              
              
                 €                 6.774.272 
              
              
                
              
            
            
              
                Genormaliseerde variabele kosten
              
              
                 €                 4.267.791 
              
              
                
              
            
            
              
                Genormaliseerde huurwaarde
              
              
                 €                 1.490.340 
              
              
                
              
            
            
              
                Kapitalisatiefactor
              
              
                 13,33 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde k.k.
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                €    18.571.213,00 
              
            
            
              
                Correctie(s)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                €     -1.862.925,00 
              
            
            
              
                Waarde
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                €    16.708.288,00
              
            
          
        
      
      
      
        Voor de berekening is gebruik gemaakt van het "Rekenblad Taxatiewijzer Hotels 2020" en voor controle is een berekening gemaakt middels het "Rekenmodel Taxatiewijzer HWK 2020" (de rekenbladen), aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar gemaakte berekening juist is, omdat deze gestoeld is op een grote hoeveelheid data en parameters, alsmede modelberekeningen, waarvan de herkomst onduidelijk is en derhalve niet te toetsen is. 
      
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank overweegt dat aan de hand van de door de heffingsambtenaar overgelegde Excel-bestanden niet inzichtelijk wordt hoe de rekenbladen komen tot de waardering. De rekenbladen gaan uit van diverse parameters, financiële gegevens en berekeningen welke niet zichtbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd aangegeven niet te kunnen toelichten, bijvoorbeeld aan de hand van kengetallen of de berekening in Excel, op welke wijze het model tot de beschikte waarde komt. Nu niet inzichtelijk is op welke wijze de heffingsambtenaar de in eerste instantie beschikte waarde heeft berekend, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het onroerend goed € 16.708.288 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de omstandigheid dat niet duidelijk is wat de achterliggende cijfers bij het model zijn omdat deze niet openbaar zouden zijn, voor rekening en risico van de heffingsambtenaar dient te komen.
      
    
    
      5.3.
      
        Vervolgens beoordeelt de rechtbank de stelling van de heffingsambtenaar dat de beschikte waarde van € 16.708.288 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van € 16.708.288 niet te hoog is. De rechtbank overweegt als volgt, waarbij de romeinse cijfers verwijzen naar de door de heffingsambtenaar gestelde waarden (zie 3 hiervoor), welke waarden allemaal door belanghebbende zijn betwist. 
        De heffingsambtenaar heeft de waardes I en II niet aannemelijk gemaakt, omdat hij bij de berekening van deze waardes rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een “parkeerdek” van 1.536 vierkante meter. Nu ter zitting duidelijk is geworden dat er geen sprake is van een ‘parkeerdek’ maar van ‘overige ruimte’, zijn de waardes I en II onvoldoende onderbouwd. 
        De waarde III heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aan deze berekening een Excel-berekening volgens de model taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie 2020 ten grondslag gelegd. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden met welke parameters de berekening rekening houdt en de heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen aangeven op welke wijze het model tot de berekende waarde komt. 
      
      
      
        De waarde V heeft de heffingsambtenaar onderbouwd door het object te vergelijken met een hotel te [plaats 4], een hotel te [plaats 5] en het hotel te [plaats 3]. De door de heffingsambtenaar gemaakte vergelijking is als volgt: 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Vergelijking
              
              
                
                  [plaats 4]
                
              
              
                
                  [plaats 5]
                
              
              
                
                  [plaats 3]
                
              
              
                
                  [plaats 2]
                
              
            
            
              
                sterren
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                kamers
              
              
                80
              
              
                34
              
              
                145
              
              
                149
              
            
            
              
                vergaderzalen
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                13
              
              
                10
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                2012
              
              
                voor 2000
              
              
                2016
              
              
                2018
              
            
            
              
                Kamers
              
              
                2.327
              
              
                596
              
              
                4.913
              
              
                7.233
              
            
            
              
                Restaurant
              
              
                1.295
              
              
                306
              
              
                2.073
              
              
                1.882
              
            
            
              
                Vergaderen
              
              
                224
              
              
                100
              
              
                1.151
              
              
                1.735
              
            
            
              
                Overig
              
              
                1.825
              
              
                198
              
              
                2.727
              
              
                2.604
              
            
            
              
                Totaal m2
              
              
                5.671
              
              
                1.200
              
              
                10.864
              
              
                13.454
              
            
            
              
                Waarde per m2
              
              
                € 1.817
              
              
                € 1.755
              
              
                € 1.579
              
              
                € 1.487
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                18-12-2020
              
              
                2-8-2021
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                € 11.450.000
              
              
                € 2.340.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Correctie verhuurde staat
              
              
                € 10.305.000
              
              
                € 2.106.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                WOZ waarde berekend
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 17.155.000
              
              
                
              
            
            
              
                Beschikt
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 16.708.000
              
            
            
              
                Waarde volgens taxateur
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 20.000.000
              
            
          
        
      
      Omdat de objecten wezenlijk verschillen in bouwjaar, ligging en oppervlakte is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van vergelijkbare objecten. De gestelde waarde V is daarom evenmin aannemelijk gemaakt. 
      
      
        
          Heeft belanghebbende de door haar voorgestelde waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      6. Omdat de heffingsambtenaar de door hem beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. De rechtbank overweegt als volgt, waarbij de romeinse cijfers verwijzen naar de door belanghebbende gestelde waarden (zie 3 hiervoor), welke waarden allen door de heffingsambtenaar gemotiveerd zijn betwist. 
      
        De door belanghebbende gestelde waarden (i) en (ii) heeft zij niet aannemelijk gemaakt, omdat zij geen (omzet)cijfers heeft aangeleverd. Zij heeft de in haar berekening gehanteerde percentages evenmin gemotiveerd. In deze fase van de procedure ziet de rechtbank geen aanleiding om in te gaan op het door belanghebbende gedane bewijsaanbod om alsnog de (omzet)cijfers te overleggen. 
        De vergelijking met het hotel te [plaats 3] (iii) heeft belanghebbende evenmin voldoende onderbouwd, omdat zij de taxatie van de waarde van dat hotel niet heeft overgelegd. De rechtbank kan aan de hand van – slechts- de WOZ-beschikking van het hotel te [plaats 3] niet vaststellen hoe dat object is afgebakend en op basis waarvan de waardering van het hotel te [plaats 3] tot stand is gekomen. Hierdoor is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende komen vast te staan dat sprake zou zijn van vergelijkbare objecten en op basis daarvan de WOZ-waarde bepaald zou kunnen worden. 
        De door belanghebbende gestelde waarden (iv), (v) en (vi) heeft zij niet aannemelijk gemaakt, omdat zij de door haar aangehaalde cijfers niet heeft overgelegd en daarmee de door haar gestelde berekeningen niet controleerbaar zijn. 
        De door belanghebbende gestelde waarde (vii) heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt, omdat de rechtbank onvoldoende inzicht heeft verkregen in de kenmerken van de door belanghebbende aangehaalde objecten. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat deze objecten vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende. 
      
      
      
        
          Impact Covid-19
        
      
      7. Belanghebbende stelt dat rekening gehouden dient te worden met een correctie op de waarde vanwege de coronapandemie. Deze stelling behoeft geen bespreking, aangezien noch de heffingsambtenaar, noch belanghebbende, een waarde van het object aannemelijk hebben gemaakt.
      
      
        
          Vaststelling waarde
        
      
      8. Omdat beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 14.000.000.
      
      
      
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      9. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure en de spanning en frustratie die hij heeft geleden. De rechtbank ziet aanleiding om een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke beslistermijn toe te kennen. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      9.1.
      Het bezwaarschrift van belanghebbende is ontvangen op 7 oktober 2021. Omdat de rechtbank uitspraak doet op 13 maart 2024 heeft de procedure in totaal 30 maanden geduurd. De redelijke termijn is daarmee met zes maanden overschreden. De vergoeding bedraagt als uitgangspunt € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank ziet daarom aanleiding om een vergoeding van € 500 toe te kennen. De bezwaarfase heeft (afgerond) drie maanden heeft geduurd. Dit brengt mee dat de vergoeding geheel voor rekening van de Minister komt. De Minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. De waardebeschikking en de aanslag worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. 
    
    
    
      10.1.
      Belanghebbende heeft recht op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 500, te betalen op een bankrekening die op naam van belanghebbende staat.
      
    
    
      10.2.
      
        Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. 
        In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend. Er heeft in de bezwaarfase geen hoorzitting plaatsgevonden. Vervolgens heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Tenslotte heeft de gemachtigde een verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijk termijn ingediend, waarvoor de rechtbank een vergoeding van 1 punt met een wegingsfactor van 0,25 toekent. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.278,75.
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep gegrond; 
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 14.000.000;
      - vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      - veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
      - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan belanghebbende moet vergoeden;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.278,75,- aan proceskosten aan belanghebbende.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 13 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
        Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
      
      
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie hiervoor onder 3, stelling IV. 
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.