ECLI:NL:GHSHE:2017:1525, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-04-2017, 15/00943
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waarde in het economische verkeer van agrarisch object, melkveehouderij met een bedrijfswoning. Waardebepaling met behulp van Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 20 Agrarische gebouwen en grond. Heffingsambtenaar maakt waarde aannemelijk. Beroep ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 15/00943
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 juni 2015, nummer SHE 14/3981 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna vermelde WOZ-beschikking.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014, een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 26 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de peildatum) voor het jaar 2014 is vastgesteld op € 1.426.000. Tevens zijn aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB), Watersysteemheffing en Afvalstoffenheffing (hierna: de aanslagen) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij beschikking van 26 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde ambtshalve verlaagd naar € 1.374.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgehad op 23 februari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde, de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van de brief van de Heffingsambtenaar van 20 februari 2017, waarin een compromis is vastgelegd over de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2016.
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een melkveehouderij bestaande uit een woning (bouwjaar 1986) en een aanbouw verbonden aan het bedrijfsgebouw met ondergrond, diverse bedrijfsgebouwen en bijbehorende agrarische grond. Tot de onroerende zaak behoort tevens een ligboxenstal (type hoog, hoofd-materiaal prefab betonelementen en gebouwd in de periode 2009-2011) met een oppervlakte van 2.972 m². De tot deze stal behorende mestkelder heeft een inhoud van 4.419 m³.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 5 mei 2013 laten taxeren door de heer [D] , werkzaam bij Makelaardij [D] te [plaats 1] . Het taxatierapport is gedagtekend 12 mei 2013 en vermeldt een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2012 van € 1.206.000. Op 2 juli 2013 heeft de heer [D] zijn taxatierapport aangevuld, in die zin dat de in 2.1 genoemde ligboxenstal en mestkelder tezamen op € 575.000 gewaardeerd moeten worden. In het taxatierapport van 12 mei 2013 was daarvoor nog een waarde van € 600.000 opgenomen.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de onroerende zaak laten taxeren door de heer [E] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Van de taxatie heeft de heer [E] op 2 februari 2015 een taxatierapport opgemaakt, dat op dezelfde datum is gecontroleerd door [F] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Het door de heer [E] opgestelde taxatierapport vermeldt een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2013 van € 1.374.000.
      
    
    
      2.4.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een kopie van de brief van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant van 20 februari 2017 overgelegd, waarin is een compromis is vastgelegd ten aanzien van de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2016. Volgens dit compromis bedraagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2016 € 1.132.000. Voor de hiervóór bedoelde ligboxenstal is voor het jaar 2016 een waarde van € 497.751 overeengekomen en voor de mestkelder een waarde van € 210.654, in totaal derhalve € 708.405.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de in 2.1 vermelde ligboxenstal en mestkelder per 1 januari 2013 voor een te hoog bedrag in de waardering is begrepen.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door het zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
      
      
        Ter zitting hebben zij hieraan, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd:
      
      
      
        
          Belanghebbende:
        
        De waarde van de ligboxenstal en mestkelder is voor het jaar 2014 te hoog vastgesteld. In 2014 wordt een waarde berekend van € 594.400 voor de ligboxenstal en van € 300.492 voor de mestkelder, in totaal derhalve € 894.892. In 2014 zal de waarde wellicht iets hoger zijn dan in 2016, maar voor 2016 wordt een waarde berekend van € 497.751 voor de ligboxenstal en van € 210.654 voor de mestkelder, in totaal derhalve € 708.405. Een waardedaling van bijna € 200.000 in twee jaar kan niet.
        Daar komt bij dat in 2015 hagelschade is ontstaan door gebruik van slechte golfplaten op het dak van de ligboxenstal; deze slechte golfplaten hebben ook een waardedrukkend effect voor het onderwerpelijke jaar.
        De Taxatiewijzer vormt slechts een hulpmiddel; het gaat om de waarde in het economische verkeer. In de melkveehouderij is momenteel veel aan de hand; veel bedrijven stoppen er mee. Houdt de Taxatiewijzer hier wel voldoende rekening mee?
      
      
      
        
          De Heffingsambtenaar:
        
        De waarde van de ligboxenstal en de mestkelder is, na inpandige opname, voor het belastingjaar 2016 naar beneden bijgesteld vanwege hagelschade uit het jaar 2015. Als gevolg van de hagelschade is de kwaliteit van het gebouw gesteld op “matig” en is - in lijn met de Taxatiewijzer - een correctie voor kwaliteit toegepast van 15%. De lagere waardering geldt alleen voor de jaren na de hagelschade.
        De golfplaten op het dak van de ligboxenstal worden wel meer gebruikt in de agrarische sector. De Taxatiewijzer houdt rekening met het gebruik van dergelijke golfplaten.
        Mijn verzoek om belanghebbende te veroordelen in de door mij gemaakte kosten in deze procedure trek ik in.
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar alsmede tot vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 1.039.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
        Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum 1 januari 2013.
      
      
    
    
      4.2.
      Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak de in 4.1 bedoelde waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet te boven gaat.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet te hoog is vastgesteld, wijst de Heffingsambtenaar op het onder 2.3 vermelde taxatierapport. In dit taxatierapport is voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 20 Agrarische gebouwen naar de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de Taxatiewijzer). Daarnaast zijn in bijlage 5 bij het taxatierapport, ter ondersteuning van de waardebepaling, gegevens overlegd van verkopen van drie agrarische objecten in de regio, te weten van een veehouderij (runderen) aan de [adres 2] 2 te [plaats 2] , een melkveebedrijf aan de [adres 3] 10 te [plaats 3] en een intensieve veehouderij (runderen) aan de [adres 4] 9 te [plaats 2] .
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. De taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor in casu agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. De taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is in geschil de waarde die moet worden toegekend aan de in onderdeel 2.1 bedoelde deelobjecten ligboxenstal en de daarbij behorende mestkelder. De Heffingsambtenaar heeft met behulp van de Taxatiewijzer een waarde berekend van € 594.400 voor de ligboxenstal en van € 300.492 voor de mestkelder, in totaal derhalve € 894.892. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met overlegging van het taxatierapport en hetgeen hij in deze procedure heeft aangevoerd de door hem vastgestelde deelwaarden aannemelijk gemaakt. Uit het taxatierapport volgt dat rekening is gehouden met de voor de ligboxenstal gebruikte bouwmaterialen door een correctie toe te passen waarmee de waarde per m² die is gehanteerd voor de ligboxenstal vrijwel overeenkomt met de waarde voor het goedkoopste bouwmateriaal voor dergelijke objecten. De omstandigheid dat in 2015 hagelschade is ontstaan, werpt naar het oordeel van het Hof geen nader licht op de waarde van de ligboxenstal per peildatum 1 januari 2013. Wat betreft de mestkelder heeft de Heffingsambtenaar een waarde per m³ gehanteerd die overeenkomt met de bandbreedte die voor dergelijke mestkelders in de Taxatiewijzer wordt gehanteerd. Nu de gehanteerde kengetallen tevens in lijn liggen met de geanalyseerde verkopen van de in de regio gelegen agrarische objecten (bijlage 5 van het taxatierapport) is het Hof van oordeel dat voornoemde deelobjecten van de onroerende zaak en daarmee de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog zijn gewaardeerd.
      
    
    
      4.6.
      Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, waarvan hij ter zitting feitelijk afstand heeft gedaan door in afwijking van de in dat rapport vermelde waarde van de onroerende zaak van € 1.206.000 een waarde van € 1.039.000 te bepleiten, biedt - nog afgezien van het feit dat dit rapport uitgaat van een peildatum van 1 januari 2012 - geen enkel inzicht in de wijze waarop de heer [D] de aan de diverse onderdelen, waaronder de onderhavige ligboxenstal en mestkelder, toegekende waarden heeft bepaald. Ook de in 2.2 vermelde aanvulling van de heer [D] biedt geen enkel inzicht in de waardebepaling. Met dit rapport heeft belanghebbende derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2013 door de Heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.7.
      Voor zover belanghebbende zich beroept op de WOZ-waarde die voor aan het jaar 2014 voorafgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend, verwerpt het Hof dit beroep. Voor ieder jaar dient de WOZ-waarde van een onroerende zaak immers naar doel en strekking van de Wet WOZ opnieuw te worden bepaald naar de toestand waarin die onroerende zaak zich op de voor het desbetreffende jaar geldende peildatum bevindt. Om deze reden komt voor het jaar 2014 ook geen betekenis toe aan het compromis dat belanghebbende en de Heffingsambtenaar voor het jaar 2016 hebben gesloten met betrekking tot de WOZ-waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.8.
      
        Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem voor het jaar 2014 verdedigde waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van € 1.374.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8.75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      Aldus gedaan op 6 april 2017 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en W.A. Sijberden, leden, in tegenwoordigheid van A. Muller, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.