ECLI:NL:RBLIM:2024:10065, Rechtbank Limburg, 30-10-2024, C/03/259537 / HA ZA 19-43
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van pand voor gebruik als hotel/horeca met diverse door koper gestelde gebreken. Beding in de koopovereenkomst dat koper zich niet mag beroepen op non-conformiteit, tenzij de verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden. Geen sprake van gebreken die het normale gebruik van het pand als hotel/horeca belemmeren noch van gebreken ten aanzien waarvan verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden. Vordering afgewezen.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/259537 / HA ZA 19-43
    
    
    
      
        Vonnis van 30 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      advocaat: mr. R.W. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,3. [gedaagde sub 3], 
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partijen,
      advocaat: mr. C.S.B.E. Reinders.
    
    
    
      Net als in alle vorige tussenvonnissen worden partijen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd en worden [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gezamenlijk aangeduid als [gedaagden]    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - het tussenvonnis van 8 maart 2023,
      - het deskundigenbericht van 2 augustus 2023, ter griffie ontvangen op 21 september 2023,
      - de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende akte wijziging van eis van [eiseres] van 8 november 2023,
      - de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] van 8 november 2023. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Wijziging van eis
      
    
    
    
      2.1.
      Alvorens de zaak verder te beoordelen stelt de rechtbank voorop dat [eiseres] haar eis bij voormelde akte heeft gewijzigd en thans vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        1.
        
          primair
        
        voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1] en dat zij een vervangende schadevergoeding van € 450.000,00, althans een bedrag van € 156.210,66 exclusief BTW, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadebedrag aan [eiseres] verschuldigd is;
      
      
      
        
          subsidiair
        
        de koopovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1] gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de door [eiseres] aan [gedaagde sub 1] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door [eiseres] geleden schade van € 450.000,00, althans een bedrag van € 156.210,66 exclusief BTW, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
      
      
      
        
          meer subsidiair
        
        de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt op grond van artikel 6:228 BW in verbinding met artikel 6:230 lid 2 BW of de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt in die zin dat de door [eiseres] aan [gedaagde sub 1] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door [eiseres] geleden schade van € 450.000,00, althans een bedrag van 
        € 156.210,66 exclusief BTW, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadebedrag;
      
      
      
        
          in alle gevallen
        
        
          [gedaagde sub 1] veroordeelt tot betaling van € 450.000,00, althans een bedrag van € 156.210,66 exclusief BTW, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadebedrag, met een verwijzing naar een schadestaatprocedure ter zake de schadeposten waar de deskundige niet tot een schadebegroting is gekomen;
      
      
      
        2.
        
          [gedaagde sub 1] veroordeelt tot betaling van de reparaties aan het dak, zijnde een bedrag van € 6.974,55 aan [eiseres] op grond van tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst;
      
      
      
        3.
        
          [gedaagde sub 1] veroordeelt tot betaling van de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, zijnde een bedrag van € 4.636,98 aan [eiseres] ;
      
      
      4. 
      
        [gedaagde sub 1] veroordeelt tot betaling van de kosten van conservatoir beslag aan [eiseres] ;
      
      5. 
      
        [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk veroordeelt op grond van bestuurdersaansprakelijkheid tot al hetgeen waartoe [gedaagde sub 1] door de rechtbank ten aanzien van de vordering onder 1 tot en met 4 wordt veroordeeld, waarbij geldt dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      6. 
      
        [gedaagden] gezamenlijk, althans twee van hen gezamenlijk of één van hen, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 4.564,60, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, waarbij geldt dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      7.   
      
        [gedaagden] gezamenlijk, althans twee van hen gezamenlijk of één van hen, hoofdelijk veroordeelt voor al hetgeen waartoe zij door de rechtbank veroordeeld wordt/worden de wettelijke (handels)rente te betalen vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, waarbij geldt dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      
        8.
        
          [gedaagden] gezamenlijk, althans twee van hen gezamenlijk of één van hen, hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het wijzen van dit vonnis te voldoen aan al hetgeen waartoe zij door de rechtbank wordt/worden veroordeeld, waarbij geldt dat, voor zover als mogelijk, indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      
      9. 
      
        [gedaagden] gezamenlijk, althans twee van hen gezamenlijk of één van hen, hoofdelijk veroordeelt in de koten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dagtekening van heet vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, waarbij geldt dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      10. 
      
        [gedaagden] gezamenlijk, althans twee van hen gezamenlijk of één van hen, op voorhand hoofdelijk veroordeelt in de nakosten van € 131,00 dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, van € 199,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van volledige voldoening, waarbij geldt dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd;
      
      
        
          De verdere beoordeling
        
      
      
    
    
      2.2.
      Recapitulerend stelt de rechtbank voorop dat, zoals overwogen in het tussenvonnis van 12 mei 2021 (rov. 3.9), het pand is overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dat [eiseres] als koper [gedaagden] als verkopers nimmer zal aanspreken op grond van non-conformiteit “op welke grond dan ook”, tenzij [gedaagden] tekort zijn geschoten in hun informatieplicht. De rechtbank overweegt dan verder:  
      
      
        
          “De verkoper dient die informatie aan de koper te hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van de koper moet hebben gebracht. 
          Dit betekent dat de verkoper die informatie aan de koper moet verstrekken waarvan hij weet of moet weten dat dit aan het normale gebruik van het pand in de weg staat
          . Het pand is door koper gekocht en geleverd als zijnde een hotel met horecabedrijfsruimten. Het normaal gebruik van het pand ziet dan ook op hotel en horeca. Feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot het onderzoeksgebied van koper behoren komen voor risico van de koper, voor zover deze thans aan de verkoper niet bekend zijn.”
          
        
      
      
      
        De vraag of [gedaagden] tekort geschoten is in de op hen rustende informatieplicht, zo overweegt de rechtbank in rechtsoverweging 3.10 van genoemd vonnis, kan pas worden beantwoord, nadat is komen vast te staan dat er ten aanzien van de brandveiligheid, de isolatie en de constructie sprake is van een gebrek.
      
      
    
    
      2.3.
      Dit alles impliceert dat indien sprake is van (1) een gebrek betreffende de brandveiligheid en/of de isolatie en/of de constructie van het pand dat (2) bovendien aan een normaal gebruik van het pand als hotel in de weg staat, [eiseres] [gedaagden] hierop niet kan aanspreken, nu partijen met elkaar hebben afgesproken dit uit te sluiten en weg te contracteren. Dit is slechts anders, indien [gedaagden] tekort is geschoten in zijn informatieplicht dienaangaande. Het is aan [eiseres] om dit te stellen en, zo nodig, te bewijzen. 
      
      
        
          (1)	De constructie
        
      
      
    
    
      2.4.
      Wat betreft de constructie van het pand overweegt de rechtbank het volgende.  
      
      
        2.4.1.
        De deskundige stelt in antwoord op de vraag of er gebreken zijn aan het pand [adres 1] te [plaats 1] ten aanzien van de constructie in het deskundigenbericht (pag. 84, onder 4.1.1): 
        
        
          
            “Ja. Verwezen wordt naar de tabel 5 op pagina 70.”,
            
          
        
        
        
          om onder genoemde tabel (pag. 75, eerste alinea) te stellen dat uit de tabel blijkt 
        
        
        
          
            “dat 
            zeer weinig gebreken zijn waargenomen die wijzen naar constructieve gebreken
            . Gezien de lange levensduur van 
            het bouwwerk
             is het dan ook niet onredelijk dat geconcludeerd wordt dat het, 
            behalve dan de enkele incidenten, vrij is van constructieve gebreken
            .” 
            
          
        
      
      
        2.4.2.
        Gelet hierop staat het gestelde gebrek, gezien zijn incidentele karakter, naar het oordeel van de rechtbank niet in de weg aan het normale gebruik van het pand als hotel. Immers, niet elke onvolkomenheid maakt dat het pand niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit spreekt temeer, nu het om een oud pand gaat dat eind jaren vijftig is ge- en verbouwd tot hotel door een derde.
        
      
      
        2.4.3.
        Met betrekking tot de in dit verband onderzochte scheurvorming antwoordt de deskundige (pag. 84, onder 4.1.2) op de vraag of deze scheurvorming constateert: 
        
        
          
            “Ja. Verwezen wordt naar tabel 72 en 73 (…).”,
            
            om daaraan toe te voegen: 
        
        
        
          
            “
            De ernst van de scheurvorming is over het algemeen verwaarloosbaar
            . (…). Structurele reparatie is alleen nodig van de scheurvorming in de achterwand van de technische ruimte op de 1e verdieping (…), het binnenblad van de zijgevel van gastenkamer 1 (…) en de scheurvorming in de douchehoek van de badkamer van de privékamer. (…) 
          
        
        
        
          
            De scheurvorming zelf is niet ernstig van aard
            . (…).”
            
          
        
        
      
      
        2.4.4.
        Gelet hierop staat het gestelde gebrek, gezien de beperkte ernst ervan, naar het oordeel van de rechtbank niet in de weg aan het normale gebruik van het pand als hotel.  
        
      
      
        2.4.5.
        Wat betreft de gestelde lekkages schrijft de deskundige (pag. 85, onder 4.1.4 en 4.1.5): 
        
        
          
            “(…) Op het moment van de inspecties was er sprake van actuele lekkages in de privékamer op de 1e verdieping (…) en in de woonkamer van de woning van partij [eiseres] (…). Verder zijn er op diverse locaties vochtaftekeningen aangetroffen die wijzen op lekkages in het verleden. 
          
        
        
        
          
            (…) De lekkages (…) zijn aanzienlijk en dienen opgelost te worden. (…). De oorzaak van deze lekkages is naar alle waarschijnlijkheid gelegen in het feit dat de toegepaste dakbedekking, uitgezonderd de dakdelen waar deze al is vervangen, aan het einde van haar technische levensduur is. (…).”
          
        
        
      
      
        2.4.6.
        Gelet op het feit dat de lekkages als “aanzienlijk” worden aangemerkt door de deskundige, is de rechtbank van oordeel dat zulks het normale gebruik van het pand als hotel belemmert en hieraan in de weg staat. In het licht hiervan moet de vraag worden beantwoord of [gedaagden] dienaangaande hun informatieplicht hebben geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval, nu [gedaagden] de lekkages voor de totstandkoming van de koopovereenkomst aan de orde hebben gesteld en partijen deze van meet af aan met elkaar hebben besproken. Bij dagvaarding voert [eiseres] aan dat zij bij de bezichtiging van het pand op 11 mei 2016 door [gedaagde sub 2] werd rondgeleid. De kamer aan het einde van de gang op de eerste verdieping nabij de brandtrap, zo betoogt [eiseres] , was niet in goede staat: 
        
        
          
            “Er was veel schade ten gevolge van lekkages. 
            
              [gedaagde sub 2] informeerde [eiseres] en [eiseres] dat er sprake was van een lekkage in het dak
            , maar dat dit zou worden hersteld. (…).”
            
          
        
        
        
          En in de koopovereenkomst is, zoals reeds eerder geciteerd in het tussenvonnis van 21 augustus 2019, in artikel 18.2 opgenomen:
        
        
        
          
            “Verkoper zal voor de in artikel 3 vermelde datum van overdracht voor zijn rekening zorgdragen voor de deugdelijke reparatie van de lekkages in het dak van het verkochte boven de kamers 25, 26 en 32.” 
          
        
        
      
      
        2.4.7.
        Gelet op het voorgaande is geen sprake van een tekortschieten door [gedaagden] in hun informatieplicht, zodat zij op grond van artikel 5.15 van de koopovereenkomst niet kunnen worden aangesproken op deze non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 5.15 van de koopovereenkomst door [eiseres] . 
        
      
      
        2.4.8.
        Ook voor zover de door [gedaagden] gegeven informatie niet volledig zou zijn geweest – het antwoord hierop kan in het midden blijven – is die verplichting geërodeerd, nu het op de weg van [eiseres] had gelegen zelf onderzoek te (doen) verrichten, temeer nu zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, maar daarvan, hoewel zij gealarmeerd had moeten zijn door de zichtbare lekkages en – nota bene – partijen hierover overleg hebben gehad (zie hiervoor onder rov. 2.4.6), heeft afgezien. Ook na de totstandkoming van de koopovereenkomst had het op de weg gelegen van [eiseres] om naar aanleiding van het taxatierapport van 9 juni 2016 van Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor, waarin de kwaliteit van de dakbedekking slechts als ‘redelijk’ was gekwalificeerd, nadere inspectie hiernaar te (doen) verrichten, mede gezien het feit dat het om een oud pand gaat. Dat zij dat niet heeft gedaan, dient dan ook voor rekening en risico van [eiseres] te komen, ook al vormde de inspectie door genoemde taxateur voor hem geen aanleiding om nader (bouwkundig) onderzoek te adviseren. 
        
      
      
        2.4.9.
        Een ándere kwestie is de vraag of [gedaagden] hun verplichting die uit artikel 18.2 van de koopovereenkomst voortvloeit (deugdelijk) zijn nagekomen. [gedaagden] stellen in hun conclusie van antwoord dat door hen is voldaan aan deze verplichting. In het vervolgens tussen partijen gevoerde debat heeft [eiseres] hier geen eenduidig standpunt meer over ingenomen. Bij gelegenheid van de comparitie na antwoord op 6 juni 2019 hebben [gedaagden] nog bij monde van hun toenmalige advocaat gesteld en herhaald dat de betreffende daklekkages zijn opgelost en geen deel (meer) uitmaken van het partijdebat, waarop de toenmalige advocaat van [eiseres] heeft gereageerd door te zeggen dat het partijdebat ziet op de gebreken zoals genoemd in het rapport van Eff Eff Bouwpathologie, waartoe ook het dak behoort dat zich in “zeer matige staat” bevindt. Uit de verklaring van [naam] , dakdekker van beroep, bij gelegenheid van het getuigenverhoor op 15 juni 2020 leidt de rechtbank echter af dat nakoming van de betreffende verplichting niet-, althans niet deugdelijk is geweest:
        
        
          
            “(…) Ik ben tijdens dat gesprek in januari 2017 met [gedaagde sub 2] op het dak geweest om de lekkages aan te wijzen. [gedaagde sub 2] zei dat een professioneel bedrijf de gebreken aan het dak had gerepareerd. Ik ben er toen uitgelopen, uit dat gesprek omdat ik boos werd. Een gerenommeerd bedrijf werkt niet op die manier zoals het dak erbij lag. (…).
          
        
        
        
          
            Ik ben tijdens het gesprek aan tafel naar buiten gelopen. Er zaten diverse lekkages in het dak. Een stuk of 4 á 5. [gedaagde sub 2] heeft mij twee lekkages laten zien. Alle gebreken moesten gemaakt worden. Wij zijn een rondje gaan maken en hebben toen alles gezien.”
            
          
        
        
        
          En in de schriftelijke verklaring van [naam] voornoemd is neergelegd:
        
        
        
          
            “(…). Op 11-01-2017 was ik bij familie [eiseres] om een dakinspectie uit te voeren in [plaats 2] bij hotel [gedaagde sub 2] . 
          
        
        
        
          
            Daar aangekomen heb ik een dak inspectie uitgevoerd en heb daarbij diverse gepruts en slecht reparatie werk geconstateerd, daar er overal lekkage waren in het bedrijfspand. (…). 
          
        
        
        
          
            Nu ben ik al jaren dakdekker en heb van mijn leven nog nooit zoiets gezien, door deze onprofessionele reparaties wist ik dat dit geen dakdekker heeft gedaan, daar door waren de dakplaten die er onder zaten totaal verrot, ik heb daar in overleg met familie [eiseres] en de [gedaagde sub 2] alles verwijderd en nieuwe houten platen en nieuwe dakbedekking geplaatst waar door de lekkage was verholpen. (…). 
          
        
        
        
          
            Nadien ben ik nog diverse keren gebeld, want door alle slechte reparaties kon zelfs ikd e lekkage niet in een keer stoppen, daardoor heb ik in overleg met familie [eiseres] en de [gedaagde sub 2] diverse stukken dak opnieuw voorzien van een nieuwe 4mm toplaag +/_ minus rond de 200 m2. (…).”
          
        
        
        
          Gelet op deze tekortkoming is [gedaagde sub 1] als contractspartij van [eiseres] aansprakelijk voor de schade, bestaande in de door [eiseres] gemaakte kosten ter zake de reparatie van de lekkages in het dak van het verkochte boven de kamers 25, 26 en 32 (zie nogmaals artikel 18.2 van de koopovereenkomst). Hoewel niet helemaal duidelijk is in hoeverre de verrichte reparaties betrekking hebben op deze kamers – artikel 18.2 van de koopovereenkomst ziet immers enkel op reparatie van de lekkages in het dak van de kamers 25, 26 en 32 – zal de rechtbank bij de begroting van de betreffende schade aanknopen bij de door [eiseres] overgelegde facturen van [naam] , zijnde € 6.974,55 inclusief BTW in totaal, zodat dit bedrag voor toewijzing vatbaar is. 
        
        
        
          Zoals hiervoor gezegd is alleen [gedaagde sub 1] als contractspartij aansprakelijk voor deze schade, nu er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor een persoonlijk ernstig verwijt van de heer en [gedaagde sub 3] , mede in aanmerking genomen hetgeen in dit vonnis ten aanzien van de gestelde gebreken is overwogen (zie hierna in samenvatting rov. 2.7). Van bestuurdersaansprakelijkheid is naar het oordeel van de rechtbank dus geen sprake. 
        
        
      
      
        2.4.10.
        Wat betreft de (ver)buigingen van de verdiepingsvloer stelt de deskundige:
        
        
          
            “Verbuiging van de verdiepingsvloer in de vorm van een verende vloerconstructie bij belopen is aangetroffen in de gastenkamers 1 t/m 4. (…) 
          
        
        
        
          
            De vloer van de gastenkamers 1 t/m 4 voldoet constructief niet en dient aangepast te worden.”
          
        
        
      
      
        2.4.11.
        Daargelaten de vraag of dit gebrek in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel, is de rechtbank op dit punt van oordeel dat, áls dit al het geval is, op [gedaagden] dienaangaande geen informatieplicht rustte, omdat dit bij de bezichtigingen door [eiseres] al zichtbaar en kenbaar moet zijn geweest. In dit verband verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor ten aanzien van de lekkages heeft overwogen (zie rov. 2.4.8). Ook wordt verwezen naar voornoemd taxatierapport, waarin de vloeren slechts als ‘redelijk’ zijn gekwalificeerd. Door partijen is nog gezamenlijk gewerkt aan (een deel van) de vloeren. [eiseres] heeft hierin kennelijk geen aanleiding gezien nader onderzoek te (doen) verrichten. Conclusie is dat [gedaagden] hier niet op aangesproken kunnen worden, gelet op hetgeen partijen in artikel 5.15 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. 
        
      
      
        2.4.12.
        Wat betreft de scheef hangende deuren blijkt uit de bevindingen van deskundige dat één scheve deur aanwezig is, die scheef gemonteerd is. Dit vormt echter geen belemmering voor het normale gebruik van het pand als hotel, zodat de rechtbank aan dit punt voorbij gaat.       
        
        
          
            (2) 	De brandveiligheid
          
        
        
      
    
    
      2.5.
      Wat betreft de brandveiligheid overweegt de rechtbank het volgende. 
      
      
        2.5.1.
        Ervan uitgaande dat de brandveiligheid een gebrek is dat aan het normale gebruik van het pand in de weg staat, dient te worden beoordeeld of, gelet op die vooronderstelling, op [gedaagden] dienaangaande een informatieplicht rustte. In het licht hiervan zal de rechtbank nader inzoomen op het eerste vereiste voor deze spreekplicht, te weten dat de wederpartij – in casu [gedaagden] – de juiste stand van zaken kende of geacht mocht worden die te kennen. Immers, van [gedaagden] kan geen informatieplicht worden verlangd, indien zij zelf geen weet hadden van de situatie in de hiervoor bedoelde zin. 
        
      
      
        2.5.2.
        Uit het na de dagvaarding en conclusie van antwoord ontsponnen debat is het volgende te destilleren. Bij gelegenheid van de comparitie na antwoord op 6 juni 2019 heeft de toenmalige advocaat van [eiseres] gesteld:
        
        
          
            “De non-conformiteit wordt veroorzaakt door het niet voldoen aan de bouwvoorschriften. 
            
              [gedaagde sub 2] moet hiervan op de hoogte zijn geweest omdat hij van de verbouwingen op de hoogte was, deze zelf heeft uitgevoerd, dan wel heeft gecoördineerd
            . (…).”
            
          
        
        
        
          Hierop heeft de toenmalige advocaat van [gedaagden] aangevoerd:
        
        
        
          
            “Juist is dat er verbouwd is. Hiervoor zijn veel vergunningen afgegeven. 
            De verbouwingen hebben conform deze vergunningen plaatsgevonden en hier is ook controle op geweest
            . (…).”
            
          
        
        
        
          Bij conclusie na deskundigenbericht hebben [gedaagden] andermaal gesteld dat zij niet beter wisten dan dat het pand volgens de eisen van goed en deugdelijk werk was ge- en verbouwd alsmede dat het jarenlang zonder problemen voor een normaal gebruik als hotelpand heeft gediend, dit met goedkeuring van zowel de gemeente als de brandweer. Voor zover zij weten is, aldus [gedaagden] , doorlopend voldaan aan de geldende (bouw)regelgeving en met name de daaruit voortvloeiende brandveiligheidseisen, waarop door de brandweer ook periodiek gecontroleerd werd.
        
        
        
          Bij de gelijktijdig door [eiseres] genomen conclusie na deskundigenbericht is op dit punt niet meer ingegaan. Hierdoor ziet de rechtbank zich gesteld voor de vraag op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat [gedaagden] wisten of geacht moesten worden te weten wat de juiste stand van zaken was inzake de gebrekkige brandveiligheid van het pand. Het dossier bevat hiervoor onvoldoende aanknopingspunten. Bij gebrek aan méér en eenduidigere informatie dienaangaande moet het er dan ook voor worden gehouden dat [gedaagden] geen weet in de hiervoor (onder rov. 2.5.1) bedoelde zin hadden van de situatie inzake de brandveiligheid. 
        
        
      
      
        2.5.3.
        Dit brengt met zich dat op hen geen informatieplicht rustte, zodat schending hiervan zoals bedoeld in artikel 5.15 van de koopovereenkomst niet aan de orde is.  
        
        
          
            (3) 	De isolatie
          
        
        
      
    
    
      2.6.
      Wat betreft de door [eiseres] gestelde gebrekkige isolatie overweegt de rechtbank het volgende. 
      
      
        2.6.1.
        De deskundige heeft dienaangaande het volgende gesteld:
        
        
          
            “(…) Geconcludeerd wordt dat de dakisolatie van de gastenkamers 5 t/m 8 en de privékamer op de 1e verdieping waarschijnlijk niet is uitgevoerd conform tekening. Tevens is gebleken dat slechts enkele beglazing is aangebracht in voornoemde gastenkamers, terwijl op tekening dubbele beglazing is aangegeven.
          
        
        
        
          
            (…) De (mogelijke) afwezigheid van de dakisolatie die op de tekening is aangegeven maakt dat in de zomertijd de betreffende gastenkamers versterkt zullen opwarmen en in de winterperiode [de] versterkt zullen afkoelen. Dit betekent dat de energiekosten hoger zullen zijn dan in een geïsoleerde situatie. Nu de voornoemde ruimten alleen verwarmd en niet geforceerd gekoeld worden treedt het nadeel van hogere energiekosten alleen op bij gebruik van deze kamers buiten het zomerse seizoen. (…).”
            
          
        
        
      
      
        2.6.2.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de isolatie van het pand van dien aard is dat dit in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel. De deskundige stelt in dit verband nota bene dat bij zomers gebruik van de gastenkamers feitelijk geen sprake is van een (technisch) gebrek.
        
      
      
        2.6.3.
        Maar afgezien hiervan staat artikel 5.15 van de koopovereenkomst eraan in de weg dat, in het hypothetische geval dat sprake zou zijn van belemmering voor het normale gebruik van het pand als hotel, [gedaagden] hierop aangesproken kunnen worden. Immers, van een op hen rustende mededelingsplicht is geen sprake. Bij de bezichtigingen voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst was zichtbaar en kenbaar voor [eiseres] dat verscheidene ruimtes in het pand slechts enkel glas hebben. Bij een oud pand als het onderhavige mag dat ook geen verbazing wekken. Gelet hierop had het op de weg van [eiseres] gelegen nader onderzoek te doen. Ook na ontvangst van meergenoemd taxatierapport, waarin op pagina 5 onder “a. Bouwaard, materialen en constructie” is vermeld: “Opgaand metselwerk, kozijnen met enkele beglazing (…)”, had [eiseres] op dit punt nog onderzoek kunnen laten verrichten. Dat geldt ook voor de niet zichtbare of kenbare (afwezigheid van) isolatie, zoals de dakisolatie. Op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagden] op de hoogte waren van de stand van zaken of daarvan op de hoogte hadden moeten zijn, zodat zij van die wetenschap mededeling hadden kunnen doen aan [eiseres] .   
        
      
      
        2.6.4.
        Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ook aan dit standpunt van [eiseres] voorbij.
        
        
          
            Eindconclusie
          
        
        
      
    
    
      2.7.
      Samenvattend komt de rechtbank tot de conclusie dat:
      
      
        (1) 	de constructie (algemeen) van het pand niet in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel;
      
      
      
        a. 	de scheurvorming niet in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel;
        b. 	met betrekking tot de lekkages geen informatieplicht op [gedaagden] rustte, zij het dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor de schade van [eiseres] ter zake de lekkages in het dak van het pand boven de kamers 25, 26 en 32 op grond van artikel 18.2 van de koopovereenkomst;
        c. 	met betrekking tot de (ver)buigingen van de verdiepingsvloer geen informatieplicht op [gedaagden] rustte;
        d. 	de scheef hangende deur niet in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel;
      
      
      
        (2) 	met betrekking tot de brandveiligheid geen informatieplicht op [gedaagden] rustte;
      
      
      
        (3) 	de isolatie niet in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als hotel en dienaangaande geen informatieplicht op [gedaagden] rustte. 
      
      
      
        Daarmee zijn de gronden aan hetgeen door [eiseres] is gevorderd komen te ontvallen, 
        zodat die vorderingen alle zullen worden afgewezen, met uitzondering van het onder ‘in 
        
          alle gevallen’ onder 2 gevorderde. 
      
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Gelet op deze conclusie zal [eiseres] als de overwegend in het ongelijk gestelde 
        partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Tot aan dit vonnis zijn de 
        proceskosten zijdens [gedaagden] als volgt: 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                3.946,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                15.358,50
              
              
                (4,5 punten × € 3.413,00)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                19.304,00
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      
        3.	De beslissing 
      
      
      
        De rechtbank: 
      
      
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 6.974,55, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding (14 november 2018) tot aan die der algehele voldoening;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, zijnde € 19.304,00;
      
    
    
      3.3.
      verklaart de veroordelingen onder 3.1 en 3.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst alle overige vorderingen van [eiseres] af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.
      
    
  
  
     Zie artikel 5.15 van de koopovereenkomst van 26 mei 2016.
  
  
     Onderstrepingen in de citaten, ook hierna, zijn van de rechtbank.  
  
  
     Wat de riolering betreft heeft de rechtbank bij genoemd tussenvonnis geoordeeld dat [eiseres] er niet in is geslaagd te bewijzen dat zij tijdig heeft geklaagd over een gebrek aan de riolering (rov. 3.6.2), zodat dit onderdeel niet meer ter beoordeling voorligt. 
  
  
     Bedoeld zal zijn tabel 5 op pagina 73 en 74. 
  
  
     Zijnde [vader gedaagde] , “(vader van een van de gedaagden).”, randnr. 9, CvA, waarin tevens wordt gesteld dat het pand in 1813 is gebouwd.
  
  
     Bedoeld zal zijn tabel 5 op pagina 73 en 74. 
  
  
     Pag. 84 en 85, onder 4.1.3. van het deskundigenbericht. 
  
  
     Pag. 4 (derde alinea) dgv. 
  
  
     [eiseres] heeft het pand blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst aanvaard “in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).”
  
  
     Randnr. 22, CvA.
  
  
     Zie proces-verbaal van comparitie na antwoord van 6 juni 2019, pag. 4. 
  
  
     Zie proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 jnuni 2020, pag. 6 en 7. 
  
  
     Prod. 33 bij akte houdende opgave getuigen en overlegging bewijsstukken van [eiseres] . 
  
  
     Pag. 86, onder 4.1.6 en 4.1.7 van het deskundigenbericht.
  
  
     Proces-verbaal van getuigenverhoor van 4 september 2020 (verklaring van partij [gedaagde sub 2] ), pag.’s 2 en 3. 
  
  
     Proces-verbaal van comparitie na antwoord van 6 juni 2019, pag. 3.
  
  
     Proces-verbaal van comparitie na antwoord van 6 juni 2019, pag. 4. 
  
  
     Conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] , pagina 15 (eerste alinea).
  
  
     Pag. 90, onder 4.3.1 en 4.3.2 van het deskundigenbericht.
  
  
     Zie vorige voetnoot.