ECLI:NL:GHAMS:2011:BP7292, Gerechtshof Amsterdam, 22-02-2011, 200.048.235-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding van de huurovereenkomst door huurders bedrijfsruimte. Geluidsoverlast van huurders bovenwoning, ontbreken van gescheiden nutsvoorzieningen tussen bedrijfsruimte en woning en daaruit voortvloeiende problemen bij de toerekening van de verbruikskosten en eenmalige lekkage door handelen van bovenbuurvrouw en de gevolgen daarvan zijn alle niet te beschouwen als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.  Deels feitelijke stoornis. Geen nalatigheid gebleken.

22 februari 2011 
    
    
    
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      [ APPELLANT ] en
      [ APPELLANTE ], 
      beiden wonende te [ E ],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. C.I. Burger te Hoorn,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      1. de vennootschap onder firma 
      [ X ] FINANCIËLE DIENSTEN, 
      gevestigd te [ B ],
      en haar vennoten:
      2. [ GEÏNTIMEERDE 2 ] en
      3. [ GEÏNTIMEERDE 3 ],
      beiden wonende te [ E ],
      		GEÏNTIMEERDEN,
      		advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    Bij dagvaarding van 3 november 2009 zijn appellanten, [ Appellanten ], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter) van 31 augustus 2009, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 289773 CV EXPL 09-514 gewezen tussen hen als eisers in conventie/verweerders in reconventie en geïntimeerden, gezamenlijk aangeduid als RFD, als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
     
    Bij memorie van grieven hebben [ Appellanten ] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, hun eis gewijzigd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen per 31 juli 2009 zal ontbinden en RFD hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de achterstallige huur tot en met 12 januari 2009 ad in totaal € 2.412,90, vermeerderd met de verrekende bedragen voor de nutsvoorzieningen ad € 709,27, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de opeisbaarheid tot de voldoening, tot betaling van de boete van € 25,= per huurtermijn per dag vanaf de datum van de opeisbaarheid van de desbetreffende huurtermijn tot de voldoening, tot betaling van een schadevergoeding van € 3.637,10 terzake van de huurtermijnen vanaf 12 januari 2009 tot en met 31 juli 2009, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2009 tot de voldoening, tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten groot € 1.190,=, met veroor¬deling van RFD in de kosten van het geding in beide instanties, met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest tot de voldoening. 
    
    Bij memorie heeft RFD de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellanten ] zal veroordelen in de kosten van de procedure. 
    
    Op 10 januari 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [ Appellanten ] door mr. Burger voornoemd en RFD door mr. G.E. Helder, advocaat te Grootebroek. Laatstgenoemde heeft gebruik gemaakt van pleitnotities, die zijn overgelegd. Ter zitting is van de zijde van [ Appellanten ] buiten bezwaar van RFD nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verschaft.
    
    Ten slotte is arrest gevraagd.  
    
    
    2. De feiten en de daartegen gerichte grief 
    
    2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De uitgangspunten” een aantal feiten vastgesteld. Blijkens de daarbij gegeven toelichting richt grief 4 zich mede tegen de vaststelling dat door de lekkage op de bovenverdieping de gehuurde kantoorruimte enige tijd onbruikbaar is geweest. Nu die onbruikbaarheid door [ Appellanten ] is betwist, kan daarvan niet zonder meer worden uitgegaan. In zoverre slaagt grief 4. 
    
    2.2 Voor het overige is de juistheid van de feitenvaststelling niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 
    
    
    3. Beoordeling
    
    
      3.1 Deze zaak gaat over het volgende. 
      i. RFD heeft met ingang van 1 november 2006 voor de duur van drie jaar een kantoorruimte in [ plaatsnaam ] gehuurd van [ Appellanten ] om daarin haar adviespraktijk uit te oefenen. De woning boven de kantoorruimte is door [ Appellanten ] verhuurd aan [ Y ]. 
      ii. De in het pand aanwezige nutsvoorzieningen zijn niet van elkaar gescheiden en niet voorzien van tussenmeters. Op grond van de huurovereenkomst diende RFD, op wier naam de aansluitingen waren gesteld, de kosten van water, gas en elektriciteit volgens een in een bijlage aangegeven verdeelsleutel af te rekenen met [ Y ], die per maand een voorschot van € 90,= diende te betalen. Naar aanleiding van betalingsproblemen aan de zijde van [ Y ] hebben [ Appellanten ] korte tijd na aanvang van de huurovereenkomst ermee ingestemd dat RFD het voorschotbedrag van [ Y ] zou verrekenen met de door RFD te betalen huur.  
      iii. Enige tijd na aanvang van de huurovereenkomst bleek dat [ Y ], die zelf overdag werkt, een vriend had die regelmatig in de bovenwoning verbleef en ook overdag aanwezig was. Op 11 december 2006 heeft RFD [ Appellanten ] gemeld dat zij onaanvaardbare geluidsoverlast ondervond van [ Y ] en haar vriend. [ Appellanten ] hebben hierover met hen contact opgenomen. De verhouding tussen de buren is vervolgens verstoord geraakt. Bij brief van 8 februari 2007 heeft RFD [ Appellanten ] ter zake van de geluidsoverlast in gebreke gesteld en ontbinding van de huurovereenkomst in het vooruitzicht gesteld. RFD heeft vervolgens door haar advocaat een conceptdagvaarding laten opstellen, die echter niet is uitgebracht omdat de door RFD ervaren overlast vervolgens sterk is verminderd.
      iv. Op 29 augustus 2008 heeft zich in het pand een lekkage voorgedaan, doordat [ Y ] zelf een kraan heeft vervangen. Er is toen water in de kantoorruimte gelopen. Op 29 september 2008 heeft RFD aan [ Appellanten ] gemeld dat voor de vijfde achtereenvolgende werkdag de cv-ketel niet werkte. Op 2 oktober 2008 heeft [ Appellanten ] dit in orde laten maken. 
      v. Op grond van de huurovereenkomst diende de huur per drie maanden vooruit te worden betaald. In mei 2008 hebben [ Appellanten ] ermee ingestemd dat de huur per maand vooruit zou worden betaald. RFD heeft de huur vanaf september 2008 niet meer betaald. 
      vi. Per 12 januari 2009 heeft RFD de kantoorruimte verlaten. Zij heeft de huurovereenkomst per die datum buitengerechtelijk ontbonden. [ Appellanten ] hebben de kantoorruimte per 1 augustus 2009 verhuurd aan een derde.
    
    
    3.2 In dit geding maken [ Appellanten ] kort gezegd aanspraak op betaling van de huur over de periode van 1 september 2008 tot en met 31 juli 2009, verhoogd met de contractuele boete, wettelijke rente en incassokosten. RFD heeft zich ten verwere beroepen op een opschortingsrecht en de buitengerechtelijke ontbinding en heeft verzocht de boete te matigen. In reconventie heeft RFD gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst per 12 januari 2009 is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [ Appellanten ] Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in reconventie de gevraagde verklaring voor recht gegeven en in conventie RFD veroordeeld tot betaling van de huur over de periode van 1 september 2008 tot 12 januari 2009. De boete is gematigd tot het niveau van de wettelijke rente. De buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen. 
    
    3.3 Grief 1 bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben gedwaald met betrekking tot de geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor RFD het wilde gaan gebruiken. 
    
    3.4 Bij de behandeling van deze grief hebben [ Appellanten ] geen belang, omdat de kantonrechter aan het gebruik van de term dwaling in het vervolg van het bestreden vonnis geen consequenties heeft verbonden - zodat in het midden kan blijven of de kantonrechter wel heeft beoogd daarmee een juridische kwalificatie te geven en niet slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat beide partijen teleurgesteld zijn geraakt in hun wederzijdse verwachtingen. RFD heeft dwaling ook niet aan haar verweer of aan haar vordering ten grondslag gelegd. [ Appellanten ] willen met de eerste grief kennelijk ook naar voren brengen dat het gehuurde in hun ogen niet ongeschikt was voor het beoogde doel en dus geen gebrek bezat. Dit bezwaar zal bij de behandeling van de grieven 2, 3 en 4 aan de orde komen. 
    
    3.5 Met grief 2 bestrijden [ Appellanten ] het oordeel van de kantonrechter dat de geluidwerende voorzieningen tussen de begane grond en de bovenverdieping, voor zover al aanwezig, klaarblijkelijk onvoldoende waren om irritatie bij RFD als gebruikster van de benedenverdieping te voorkomen. 
    
    3.6 De grief is terecht voorgedragen. De kantonrechter heeft ten eerste miskend dat RFD niet heeft betwist dat, zoals [ Appellanten ] ter comparitie hebben aangevoerd, de verdiepingsvloer is geïsoleerd. Bouwkundig viel dus niet veel op het gehuurde aan te merken. Voorts is in dit geding niet komen vast te staan dat [ Y ] en haar vriend daadwerkelijk, zoals RFD stelt, maar [ Appellanten ] betwisten, geluidsoverlast hebben veroorzaakt. Het is duidelijk dat de vennoten van RFD geluidsoverlast hebben erváren, maar daarmee is het gehuurde nog niet ongeschikt voor het doel waarvoor het is gehuurd. 
    
    3.7 Voor het geval zou moeten worden vastgesteld dat [ Y ] en haar vriend inderdaad geluidsoverlast hebben veroorzaakt geldt het volgende. Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft als gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een ander niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van het bepaalde in het derde lid van dit artikel vorm een feitelijk stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoel in artikel 7:211 BW, zoals geluidsoverlast, in beginsel geen gebrek. Als de verhuurder echter ook de verhuurder is van de overlastgever, dient hij tegen zijn overlastgevende huurder op te treden en moet een nalaten om op te treden wel als een gebrek worden aangemerkt. Een dergelijk nalaten is echter in het geheel niet gebleken. 
    
    3.8 RFD heeft zich medio december 2006 voor het eerst beklaagd over de overlast die zij ondervond van de bovenburen. [ Appellanten ] hebben toen de meest voor de hand liggende actie ondernomen, namelijk contact opnemen met de bovenburen. Dat dat – naar RFD stelt – een averechts effect heeft gehad is te betreuren, maar valt [ Appellanten ] niet te verwijten. Vervolgens heeft RFD al op 5 februari 2007 een aanbod van [ Appellanten ] tot bemiddeling van de hand gewezen, zodat ook het verwijt dat [ Appellanten ] niet slechts met [ Y ] en haar vriend hadden moeten praten, maar hadden moeten bemiddelen, onterecht is. Na eind februari 2007 ondervond RFD geen geluidsoverlast meer en bestond er voor [ Appellanten ] geen reden voor verder optreden. 
    
    3.9 RFD heeft voorts aangevoerd dat de directe aanleiding om het gehuurde te verlaten was, dat de geluidoverlast rond kerst 2008 en kort na 1 januari 2009 weer ernstig was. Uit haar stellingen blijkt echter dat [ Appellanten ], zodra zij op de hoogte waren gebracht, de vriend van [ Y ] hebben toegespro¬ken, waarna de overlast stopte. Ook in zoverre kan [ Appellanten ] dus geen nalatigheid worden verweten.
    
    3.10 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door RFD gestelde geluidsoverlast geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en derhalve geen grond oplevert voor opschorting van de huurbetaling of buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
    3.11 Grief 3 is gericht tegen de overweging van de kantonrech¬ter dat de gebleken ongeschiktheid van het gehuurde verder was gelegen in de afwezigheid van gescheiden nutsvoorzieningen en de (voorzienbare) onhanteerbaarheid van de toerekening en afreke¬ning daarvan, hetgeen in de onderhavige situatie als een gebrek in de zin van de wet heeft te gelden. 
    
    
      3.12 Naar het oordeel van het hof behoeft een goed onderhouden kantoorruimte niet noodzakelijkerwijs te beschikken over zelfstandige nutsvoorzie¬ningen. Het ontbreken daarvan kan lastig zijn, maar vormt nog geen gebrek. Bovendien is RFD in de huurovereenkomst en de daarbij behorende bijlage uitdruk¬kelijk op de regeling met betrekking tot de nutsvoor¬zie¬ningen gewezen, zodat RFD ook op deze grond geen andere verwachtingen kon koesteren. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, was voorzienbaar dat de verdeling van de kosten problemen met zich kon brengen, bijvoorbeeld door een wijziging in het leefpatroon en in het energieverbruik door [ Y ], maar dat heeft RFD door de ondertekening van de huurovereenkomst aanvaard. Van een gebrek in de zin van de wet kan daarom niet worden gesproken. Grief 3 slaagt derhalve.  
      3.13 RFD heeft nog aangevoerd dat de algehele staat van de elektrische installatie in het pand zodanig slecht was dat de installatie gevaar opleverde en moest worden vervangen. Zij heeft ter onderbouwing van dit betoog een brief overgelegd van De Best Elektrotechniek BV, waarin deze uiteenzet welke werkzaamheden moeten worden verricht en voor welke prijs zij bereid is die te verrichten. [ Appellanten ] hebben betwist dat de elektrische gebrekkig was en hebben daartoe een rapport overgelegd van bouwkundig adviseur E. Braak, waarin deze constateert dat de elektrische installatie voldoet aan de normen van de NEN  1010 en aan het bouwbesluit bestaande bouw voor kantoren en werkplaatsen. Tegenover de inhoud van dit rapport, dat duidelijk tot uitdrukking brengt dat de instal¬latie oud is en niet het hoogste comfort biedt, maar desalniettemin aan de te stellen eisen voldoet, acht het hof de stelling van RFD dat haar bezwaren tegen de installatie daadwerkelijk als gebreken kunnen worden aangemerkt, onvoldoende gemotiveerd. 
    
    
    3.14 Op grond van het voorafgaande moet worden vastgesteld dat ook de staat van de nutsvoorzieningen geen grond heeft opgeleverd voor opschorting van de huurbetaling of buitenge¬rechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
    
    3.15 Grief 4 ziet op de lekkage en het daarop gevolgde disfunctioneren van de cv-ketel. Volgens [ Appellanten ] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat deze gebeurtenissen grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst.
    
    3.16 De lekkage op 29 augustus 2008 is niet veroorzaakt door een bouwkundig gebrek, maar door onoordeelkundig handelen van [ Y ]. Voor dat handelen, en de eventuele daardoor veroor¬zaakte schade, kunnen [ Appellanten ] niet verantwoor¬delijk worden gehouden. Bij gebreke van een gemotiveerde betwisting kan wel worden aangenomen dat de hoeveelheid water die naar beneden is gekomen kleiner had kunnen zijn als de bovenverdieping een eigen afsluitkraan had gehad. Die omstandigheid maakt het ontbreken van een dergelijke kraan echter nog niet tot een gebrek. Van een goed onderhouden kantoorruimte in pand met meerdere verdiepingen mag niet zonder meer worden verwacht dat deze beschikt over een zelfstandige afsluitkraan. Dat [ Appellanten ] nalatig zouden zin geweest bij de bestrijding van de gevolgen van de wateroverlast en op die grond aansprakelijk zouden zijn, is gesteld noch gebleken. 
    
    3.17 Op 29 september 2008 heeft RFD gemeld dat voor de vijfde achtereenvolgende werkdag de cv-ketel niet functioneerde, op 2 oktober 2008 is dit probleem opgelost. Nu RFD niet heeft gesteld dat [ Appellanten ] al eerder van dit probleem op de hoogte waren, kan niet worden geoordeeld dat [ Appellanten ] laks is geweest met het verhelpen van het probleem, zoals de kantonrechter heeft overwogen.
    
    3.18 Al met al slaagt ook grief 4; de lekkage en de daarop gevolgde problemen met de cv-ketel leveren geen grond op voor opschorting van de huurbetaling of buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
    3.19 RFD heeft zich ten slotte nog erop beroepen dat zij last heeft ondervonden van het feit dat [ Y ] vanwege wanbetaling regelmatig deurwaarders aan de deur heeft gekregen, die ook eenmaal met een plakkaat aan de woning een executie hebben aangekondigd. Voor zover dit al als een stoornis kan worden aangemerkt is het een feitelijke stoornis door een derde waarvoor de verhuurder niet aansprakelijk kan worden gehouden, nu deze daartegen op geen enkele wijze kan optreden.
    
    3.20 Uit het oordeel dat de door RFD geuite klachten geen grond opleverden voor opschorting van de huurbetalingen of ontbinding van de huurovereenkomst, volgt dat RFD wanprestatie heeft gepleegd door vanaf september 2008 geen huur meer te betalen. De vordering van [ Appellanten ] tot ontbinding van de huurovereenkomst per 31 juli 2009 is op deze grond toewijsbaar. Bovendien vloeit uit dat oordeel voort dat RFD, zoals gevorderd, over de huurtermijnen tot en met 12 januari 2009 in beginsel zowel de wettelijke rente als de contractuele boete is verschuldigd. 
    
    3.21 Grief 5 bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat er grond bestaat de boete over de huurtermijnen tot 12 januari 2009 te matigen tot het bedrag van de wettelijke rente. 
    
    3.22 Artikel 6:94 BW bepaalt dat de rechter desverzocht de boete kan matigen, als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Bij de beoordeling of laatstgenoemd situatie zich voordoet zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
    
    3.23 Ter onderbouwing van het beroep op matiging heeft RFD aangevoerd dat toekenning van de contractuele boete tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Concrete feiten of omstandigheden die tot dat oordeel zouden leiden heeft zij niet gesteld, behalve dat het aan de houding van [ Appellanten ] zou zijn te wijten dat RFD de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft moeten ontbinden. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen, vloeit voort dat dat argument niet opgaat. Het hof ziet dan ook geen grond voor matiging. 
    
    3.24 Grief 5 slaagt; de gevorderde contractuele boete over de huurtermijnen over de periode van 1 september 2008 tot en met 12 januari 2009 ad € 25,= per huurtermijn per dag is toewijsbaar. 
      
    3.25 Grief 6 is ten dele een recapitulatie van de eerdere grieven, maar bevat ook zelfstandige klachten over de hoogte van de toegewezen hoofdsom, de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, de compensatie van de proceskosten en de afwijzing van de gevorderde beslagkosten.
    
    3.26 RFD heeft een bedrag van € 709,27, zijnde het totaalbedrag van de jaarafrekeningen terzake van water en elektriciteit, ingehouden op de door haar betaalde huur. Zij stelt daartoe gerechtigd te zijn, omdat dit voortvloeit uit de afspraak van partijen dat RFD het door [ Y ] te betalen voorschot ad € 90,= mocht inhouden op de door haar te betalen huur. [ Appellanten ] hebben betaling van dat bedrag gevorderd. De kantonrechter heeft slechts de helft daarvan toegewezen. Het door [ Appellanten ] daartegen gemaakte bezwaar is terecht. Uit het feit dat [ Appellanten ] ermee hebben ingestemd dat de betaling van het maandelijkse voorschot een kwestie zou worden tussen [ Appellanten ] en [ Y ], vloeit geenszins noodzakelijkerwijs voort dat [ Appellanten ] zich ook met de nabetaling zouden moeten belasten. Zij waren daartoe ook op grond van de huurovereenkomst niet gehouden. Het volledige gevorderde bedrag is dus toewijsbaar.
    
    3.27 Tegenover de betwisting door RFD hebben [ Appellanten ] niet aangetoond dat zij daadwerkelijk buitengerechtelijke incassokosten hebben gemaakt die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. In zoverre faalt de grief.
    
    3.28 De huur over de periode van 1 september 2008 tot en met 31 juli 2009 is toewijsbaar, alsmede het totale voor de nutsvoorzieningen ingehouden huurbedrag. Voor toewijzing van de wettelijke rente over de huurtermijnen vanaf 12 januari 2009 met ingang van 12 januari 2009 bestaat geen grond; de wettelijke rente is toewijsbaar met ingang van de vervaldatum van ieder maandbedrag. De gevorderde boete is toewijsbaar. De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. 
    
    3.29 De vordering van [ Appellanten ] blijkt voor het overgrote deel toewijsbaar. De reconventionele vordering van RFD moet worden afgewezen. Dat rechtvaardigt dat RFD de kosten van het geding in eerste aanleg moet dragen, inclusief de kosten van het gelegde conservatoire beslag. In zoverre slaagt grief 6. 
    
    
    4. Slotsom en kosten
      
    4.1 De grieven 2 tot en met 6 slagen voor het overgrote deel. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [ Appellanten ] zullen worden toegewezen, afgezien van de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incasso¬kos¬ten en een deel van de gevorderde wettelijke rente. De vordering in reconventie wordt afgewezen. Gemakshalve zal het hof het bestreden vonnis in zijn geheel vernietigen, hoewel een gedeelte van de betalingsver¬oor¬deling in oorspronkelijke conventie feitelijk overeind blijft.
    
    4.2 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet RFD de kosten van het geding in beide instanties dragen, waaronder die van het gelegde beslag. 
    
    
    5. Beslissing
    
    Het hof:
    
    vernietigt het bestreden vonnis;
     
    opnieuw rechtdoende:
    
    ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen per 31 juli 2009;
    
    veroordeelt RFD hoofdelijk tot betaling aan [ Appellanten ] van de achterstallige huurtermijnen ad € 550,= per maand vanaf september 2008 tot en met 12 januari 2009 (in totaal € 2.412,90), alsmede van een bedrag van € 709,27, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid  tot de voldoening; 
    
    veroordeelt RFD hoofdelijk tot betaling aan [ Appellanten ] van een boete groot € 25,= per huurtermijn per dag, vanaf de dag van opeisbaarheid van de desbetreffende huurtermijn tot de voldoening; 
    
    veroordeelt RFD terzake van de huur over de periode van 12 januari 2009 tot en met 31 juli 2009 tot betaling van een bedrag van € 3.637,10, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere termijn; 
    
    verwijst RFD in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Van de Kuil gevallen, in eerste aanleg (conventie en reconventie) op € 293,98 aan verschotten en € 1.000,= voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 347,98 aan verschotten en € 3.474,= voor salaris advocaat, een en ander vermeerderd met wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na heden betaling plaatsvindt;
    
    verklaart bovenstaande betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 22 februari 2011.