ECLI:NL:GHSHE:2020:1631, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-05-2020, 200.236.918_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop onroerend goed. Bedrijfsobject. Omvang kadastraal perceel aanmerkelijk kleiner dan wat ter plaatse te zien is. Deel van het verkochte bedrijfsobject ligt op grond van een ander. Als verkoper daarvan weet, rust op hem een mededelingsplicht. In dit geval is verzuimd de koper te waarschuwen. Verkoper schadeplichtig

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.236.918/01
    
    
    
      
        arrest van 26 mei 2020
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [de vennootschap 1]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als [de vennootschap 1] ,
      advocaat: mr. A.L. van den Bergh te Maastricht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de vennootschap 2] ,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [de vennootschap 2] ,
      advocaat: mr. G.M.W. Scaf te Voerendaal,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 28 maart 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 februari 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [de vennootschap 1] als eiseres en [de vennootschap 2] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5844460 CV EXPL 17-2879)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep van 28 maart 2018;
      
      
        de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, van [de vennootschap 1] ;
      
      
        de memorie van antwoord van [de vennootschap 2] .
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        Het gaat in deze zaak om het volgende. [de vennootschap 2] , een vennootschap van de heer [voormalig eigenaar van een bedrijfsobject] , was eigenaar van een bedrijfsobject, bestaande uit een bedrijfsgebouw met een bedrijfsruimte en een kantoorruimte op een bedrijfskavel op het bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats ] . Het object heeft het adres [adres] . In 2016 heeft [de vennootschap 2] dit bedrijfsobject te huur en te koop aangeboden. In de op Funda geplaatste brochure voor de huur staat onder meer: 
        
          “Courant bedrijfsgebouw, bestaande uit ca. 436 m2 bedrijfsruimte en ca. 314 m2 inpandige kantoren gesitueerd op een ruime kavel van 2.041 m2” en:
        
          “Aan de zij- en achterzijde van het object is een omheind en volledig beklinkerd buitenterrein gelegen. Dit buitenterrein bedraagt ca. 1.100 m2”
        
        Ter plaatse is te zien een bedrijfsgebouw met daar omheen een met klinkers verhard bedrijfsterrein, voorzien van onder meer enkele parkeerplaatsen, dat van de weg is afgesloten met een stalen hek. Dit hek is omstreeks 2002 geplaatst door (een vennootschap van) de vader van de heer [voormalig eigenaar van een bedrijfsobject] . Het hek en een deel van de erfverharding bevinden zich op grond van de gemeente Heerlen (hierna: de Gemeente). Het betreft in totaal circa 182 m2 gemeentegrond. De Gemeente heeft indertijd tegen de ingebruikneming van haar grond geprotesteerd, waarna verkooponderhandelingen op gang zijn gekomen. Die onderhandelingen hebben echter niet geleid tot een verkoop van de grond. 
        Na enkele bezichtigingen heeft [de vennootschap 1] in mei 2016 het bedrijfsobject van [de vennootschap 2] gekocht. Op 10 mei 2016 is een koopovereenkomst opgemaakt, waarin het verkochte in artikel 1 is omschreven als
        
          “de eigendom van het perceel grond met opstal en verdere aanhorigheden:
        
      
      
        
          
            plaatselijk bekend incl. postcode) [adres] te [postcode] [vestigingsplaats ]
          
        
        
          
            kadastraal bekend gemeente Heerlen sectie [sectieletter] no. [sectienummer]
          
        
        
          
            groot 0 ha 20 a 41 ca,”
          
        
      
      
        Op 22 juli 2016 heeft de levering plaatsgevonden. In de daarvan opgemaakte notariële akte is het verkochte omschreven als:
        
          “het bedrijfspand met ondergrond, bestaande uit kantoorruimten, showroom, nutsruimten, magazijn en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] Heerlen, [adres] , kadastraal bekend gemeente Heerlen, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , groot twintig are en eenenveertig centiare”
        
        Op 17 januari 2017 heeft de Gemeente [de vennootschap 1] geschreven dat de vorige eigenaar “zonder formele grondslag” grond van de Gemeente in gebruik heeft genomen en dat zij op korte termijn met [de vennootschap 1] in overleg wil treden om haar gebruik “te legaliseren c.q. alsnog tot een verkooptransactie te komen”. [de vennootschap 1] heeft zich daarop tot [de vennootschap 2] gewend en kort gezegd gesteld dat [de vennootschap 2] de koopovereenkomst niet correct is nagekomen.
      
      
    
    
      3.2
      
        [de vennootschap 2] heeft daarop gereageerd met de mededeling dat de heer [voormalig eigenaar van een bedrijfsobject] al tijdens de bezichtigingen [de vennootschap 1] erop heeft gewezen dat niet alle grond binnen het hekwerk in eigendom toebehoorde aan [de vennootschap 2] , maar dat er een gebruiksrecht was. 
      
    
    
      3.3
      
        [de vennootschap 1] heeft in eerste aanleg - samengevat - een verklaring voor recht geëist dat [de vennootschap 2] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door 182 m2 grond minder te verkopen en leveren dan zij mocht verwachten, met veroordeling van [de vennootschap 2] tot vergoeding van de daardoor geleden schade ad € 6.825,00 exclusief btw voor de aankoop van de grond plus - na wijziging van eis - een bedrag van € 1.525,86 aan kosten voor die verwerving, een en ander vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.4
      Het oordeel van de rechtbank komt erop neer dat [de vennootschap 2] bij de overeenkomst het kadastrale perceel aan [de vennootschap 1] heeft verkocht en ook heeft geleverd. [de vennootschap 1] mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij meer grond geleverd zou krijgen. De vorderingen van [de vennootschap 1] zijn afgewezen. 
      
    
    
      3.6
      Onder aanvoering van vijf grieven is [de vennootschap 1] tegen dat vonnis in hoger beroep gekomen. In hoger beroep heeft [de vennootschap 1] haar eis (nogmaals) gewijzigd wat betreft de door haar gevorderde verklaring voor recht. Zij vordert thans een verklaring voor recht dat kort gezegd de door [de vennootschap 2] geleverde grond niet beschikte over de eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten doordat een strook grond van 182 m2 niet in de verkoop en levering begrepen was. 
      
    
    
      3.7
      In [de vennootschap 1] eerste grief is betoogd dat zij erop mocht vertrouwen dat de in geding zijnde 182 m2 grond ook aan haar zouden worden geleverd. Aldus zou dan aan haar niet zijn geleverd wat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarmee is de vraag aan de orde of [de vennootschap 1] op basis van de met [de vennootschap 2] gesloten overeenkomst ervan mocht uitgaan dat naast het kadastrale perceel Gemeente Heerlen, sectie [sectieletter] no. [sectienummer] (groot 2.041 m2) aan haar ook is verkocht en dus geleverd moest worden de in geding zijnde 182 m2 grond. Bepalend daarbij is wat partijen bij het sluiten van de koop hebben afgesproken over de omvang van het verkochte. Om dit vast te stellen moet de tussen partijen gesloten overeenkomst worden uitgelegd. Daarbij komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      3.8
      
        Het hof stelt voorop dat [de vennootschap 2] steeds moet hebben geweten dat haar bedrijfsobject gedeeltelijk op gemeentegrond lag. Dit volgt genoegzaam uit haar eerst reactie toen [de vennootschap 1] bij haar begin 2017 reclameerde, namelijk dat zij [de vennootschap 1] daar al tijdens een bezichtiging op zou hebben gewezen. Vast staat verder dat partijen voorafgaand aan de koop hebben onderhandeld en dat er een of meer bezichtigingen hebben plaatsgevonden. De koop is vervolgens vastgelegd in een koopcontract van 10 mei 2016. Daarin is het verkochte omschreven als 
        “eigendom van het perceel grond met opstal en verdere aanhorigheden:
      
      
        
          
            plaatselijk bekend incl. postcode) [adres] te [postcode] [vestigingsplaats ]
          
        
        
          
            kadastraal bekend gemeente Heerlen sectie [sectieletter] no. [sectienummer]
          
        
        
          
            groot 0 ha 20 a 41 ca,”
          
        
      
      Een vergelijkbare formulering is opgenomen in de leveringsakte. Verder is in het koopcontract in artikel 6.12 bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. De omstandigheid dat het koopcontract melding maakt van het kadastrale perceel, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat niet meer en niet minder dan het kadastrale perceel is verkocht. De koopovereenkomst vermeldt immers ook uitdrukkelijk de plaatselijke bekendheid van het perceel, te weten het adres [adres] in [vestigingsplaats ] . Dit adres is voorafgaand aan de koop ook bezichtigd. Uit de stukken, waaronder het proces-verbaal van de comparitie ter plaatse, blijkt genoegzaam dat “in het veld” op het adres [adres] niet is waar te nemen dat een deel van het bedrijfsterrein is gelegen op grond van een ander. Zichtbaar is volgens de stellingen van [de vennootschap 2] en het proces-verbaal van comparitie alleen een verschil in klinkers, maar kennelijk loopt de erfverharding gewoon door, zodat van een duidelijke perceelsafgrenzing geen sprake is. Het hek dat het bedrijfsterrein afsluit van de openbare weg, staat nagenoeg geheel op gemeentegrond. 
      
    
    
      3.9
      Op grond van die feitelijke gegevens mocht een geïnteresseerde dan ook aannemen dat tevens het in geding zijnde stuk grond tot het te koop aangebodene behoorde. Het is dan aan de verkoper die ermee bekend is dat er een verschil is tussen de feitelijk waar te nemen situatie en de kadastrale situatie om potentiële kopers op tijd erover in te lichten. Dit geldt eens temeer nu het hier gaat om een perceelsgedeelte met een wezenlijke omvang (bijna 10% van het kadastrale perceel) waarop ook nog eens een hek staat dat blijkbaar een wezenlijk onderdeel van het bedrijfsobject vormt. Uit de overgelegde stukken blijkt immers dat het hek indertijd is geplaatst om overlast te voorkomen. Het was aan de verkoper om ervoor te waarschuwen dat een deel van het bedrijfsobject op gemeentegrond lag en dus niet verkocht en geleverd kon worden. 
      
    
    
      3.10
      
        [de vennootschap 2] stelt dat zij dit heeft gedaan door (1) tijdens de bezichtiging(en) [de vennootschap 1] er uitdrukkelijk op te wijzen dat een deel van het perceel slechts in gebruik was en door (2) het toesturen van de vigerende plankaart, waarop ook de kadastrale percelen zichtbaar waren. 
      
    
    
      3.11
      Wat betreft dit laatste heeft het volgende te gelden. [de vennootschap 2] heeft op enig moment gedurende de onderhandelingen, toen [de vennootschap 1] vragen had over de planologische mogelijkheden, aan [de vennootschap 1] de bij het vigerende bestemmingsplan behorende plankaart gestuurd. Daarin zijn over een kadastrale kaart de vigerende bestemmingen ingetekend. Maar anders dan [de vennootschap 2] meent, kan dat niet worden gezien als het op behoorlijke wijze informeren en waarschuwen van [de vennootschap 1] over de kadastrale perceelsgrenzen. Niet alleen omdat de plankaart met een heel andere intentie werd toegezonden, namelijk met het doel informatie te verstrekken over de planologische mogelijkheden en niet om de aandacht te vestigen op de eveneens op die plankaart ingetekende kadastrale grenzen, maar ook omdat die plankaart evenals het bestemmingsplan al in 2009 was vastgesteld, zodat een ontvanger van die informatie in 2016 er ook niet zonder meer van hoefde uit te gaan dat de kadastrale gegevens nog actueel waren. Omdat verder niet is gebleken dat er op enig ander moment een actuele kadastrale kaart ter sprake is geweest, moet het ervoor worden gehouden dat de kadastrale grenzen als zodanig nooit onderwerp van gesprek zijn geweest gedurende de onderhandelingen.   
      
    
    
      3.12
      Het verweer van [de vennootschap 2] dat de heer [voormalig eigenaar van een bedrijfsobject] tijdens de bezichtigingen [de vennootschap 1] erop heeft gewezen dat een deel van de grond slechts in gebruik was, wordt door [de vennootschap 1] betwist. Maar ook als zou komen vast te staan dat dit namens [de vennootschap 2] is gezegd, heeft nog steeds te gelden dat die mededeling inhoudelijk niet juist is geweest. De mededeling suggereert immers dat de eigenaar van de grond (de Gemeente) met dat gebruik instemde. Maar van een ingebruikgeving door de Gemeente - hetgeen op zichzelf overigens niet ondenkbaar zou zijn nu een ingebruikgeving in ieder geval een inbezitneming door de gebruiker en dus eigendomsverlies voor de Gemeente door verjaring kan verhinderen - is nu juist níet gebleken. De Gemeente heeft zich immers al kort na de overdracht gemeld bij [de vennootschap 1] met de boodschap de situatie niet te gedogen.  Bovendien suggereert de enkele mededeling dat er grond van een ander in gebruik is, dat de verkoper ervoor zal zorgen dat ook de potentiële koper dat gebruik kan overnemen. Dat is verbintenisrechtelijk goed te regelen. Uit niets is evenwel gebleken dat [de vennootschap 2] daar ooit stappen voor heeft gezet. Tot slot heeft hoe dan ook te gelden dat de enkele mededeling dat de grond in gebruik is, niet erop duidt dat de geïnteresseerde ermee rekening moet houden dat hij problemen gaat krijgen met de eigenaar van de grond. Daarvoor is een uitdrukkelijke waarschuwing op zijn plaats en ook daarvan is niets gesteld of gebleken. De conclusie is daarom dat een eventuele mededeling van [de vennootschap 2] dat de grond in gebruik is, voor de hier aan de orde zijnde beoordeling geen verschil maakt. Aan bewijslevering wordt daarom ook niet toegekomen.
      
    
    
      3.13
      
        [de vennootschap 1] mocht er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dan ook van uitgaan dat zij alle zichtbaar bij het bedrijfsobject behorende gronden in eigendom zou verwerven, zoals zij in haar eerste grief ook heeft aangevoerd. Het feit dat zij hier in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen, leidt ertoe dat de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten voor [de vennootschap 2] de verbintenis  inhield die gronden te verkopen en te leveren. Ten onrechte heeft [de vennootschap 2] zich dan ook op het standpunt gesteld dat die grond niet in de koop was begrepen. [de vennootschap 1] mocht verwachten dat haar bij de levering meer zou worden geleverd dan slechts het kadastrale perceel. Het gegeven dat het kadastrale perceel met zoveel woorden in zowel het koopcontract als de leveringsakte wordt genoemd, maakt dit niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat dit ooit onderwerp van gesprek is geweest. Dit ofschoon [de vennootschap 2] wist dat er een verschil bestond tussen de feitelijke afgrenzing van het verkochte object en de kadastrale grenzen. De regeling van artikel 7:17 lid 6 BW alsmede het bepaalde in artikel 6.12 van het koopcontract maken evenmin verschil. Zij doen als zodanig niet af aan het uitgangspunt dat voor de vraag wat er is verkocht de feitelijke situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is. Het noemen van afmetingen maakt dat in beginsel niet anders.
      
    
    
      3.14
      Door slechts het kadastrale perceel te leveren is [de vennootschap 2] tekort geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen. De eerste grief, die zoals gezegd erop neerkomt dat [de vennootschap 2] niet heeft geleverd wat op grond van de koopovereenkomst mocht worden verwacht, slaagt daarmee. Het vonnis kan reeds daarom niet in stand blijven. De overige grieven behoeven geen verdere bespreking.
      
    
    
      3.15
      Toen [de vennootschap 2] enige tijd na de levering - begin 2017 - op haar wanprestatie werd aangesproken door [de vennootschap 1] , heeft zij daar afwijzend op gereageerd. Niet in geschil is dat zij daarmee in verzuim is geraakt; [de vennootschap 2] heeft zich althans niet beroepen op het ontbreken van verzuim. 
      
    
    
      3.16
      
        [de vennootschap 1] maakt aanspraak op vergoeding van haar schade, bestaande uit de prijs die zij stelt te moeten betalen voor de verwerving van de grond (€ 6.825,00) en de daarmee samenhangende kosten (€ 1.525,86), derhalve totaal € 8.350,86. De hoogte van deze schade heeft [de vennootschap 2] , nadat [de vennootschap 1] daarvan bewijsstukken had overgelegd, niet langer betwist. Het gevorderde bedrag is derhalve toewijsbaar. Wat betreft de wettelijke rente heeft te gelden dat die in beginsel verschuldigd is vanaf het moment van verzuim. Zij wordt echter gevorderd binnen 14 dagen  nadat [de vennootschap 2] dan wel haar raadsvrouw daarvoor facturen heeft ontvangen. Die datum is echter verder niet gespecificeerd, en ligt kennelijk in de toekomst. Het hof zal de wettelijke rente daarom toewijzen als gevorderd. 
      
    
    
      3.17
      Met betrekking tot de gevorderde verklaring voor recht heeft het volgende te gelden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de in geding zijnde strook grond wel is verkocht, maar niet is geleverd, waardoor er sprake is van wanprestatie van [de vennootschap 2] . Bij die stand van zaken kan het hof niet voor recht verklaren dat het geleverde niet beschikte over de eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, doordat het bewuste stuk grond niet is verkocht en geleverd, zoals [de vennootschap 1] vordert. De kern is immers dat die grond wél is verkocht. Omdat het hof ook niet onmiddellijk [de vennootschap 1] belang ziet bij het verkrijgen van een verklaring voor recht, ziet het hof geen aanleiding ambtshalve een wel passende verklaring te formuleren. De vordering zal in zoverre worden afgewezen. 
      
    
    
      3.18
      De vordering tot terugbetaling van hetgeen [de vennootschap 1] naar aanleiding van het bestreden vonnis aan [de vennootschap 2] heeft betaald, is wel toewijsbaar. 
      
    
    
      3.19
      Als de in het ongelijk gestelde partij zal [de vennootschap 2] in de kosten van de procedure in beide instanties worden verwezen. Die kosten worden aan de zijde van [de vennootschap 1] voor de eerste aanleg begroot op € 550,42 voor verschotten (griffierecht € 470,00 en € 80,42 betekeningskosten) en op € 625,00 voor advocaatkosten (2,5 punt kantontarief 7) en voor het hoger beroep op € 807,00 voor verschotten (griffierecht € 726,00 en € 81,00 betekeningskosten) en € 759,00 voor advocaatkosten (1 punt tarief I) 
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 7 februari 2018,
      
      
        en opnieuw recht doende
      
      
    
    
      4.2
      veroordeelt [de vennootschap 2] om aan [de vennootschap 1] te betalen € 8.350,86 (€ 6.825,00 + € 1.525,86), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover binnen 14 dagen  nadat [de vennootschap 2] dan wel haar raadsvrouw daarvoor facturen heeft ontvangen,
      
    
    
      4.3
      veroordeelt [de vennootschap 2] om aan [de vennootschap 1] terug te betalen € 1.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling, 
      
    
    
      4.4
      veroordeelt [de vennootschap 2] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de vennootschap 1] voor de eerste aanleg begroot op € 550,42 voor verschotten en op € 625,00 voor advocaatkosten en voor het hoger beroep op € 807,00 voor verschotten en op € 759,00 voor advocaatkosten, 
      
    
    
      4.5
      verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      4.6
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 mei 2020.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer