ECLI:NL:RBNHO:2023:12297, Rechtbank Noord-Holland, 30-08-2023, 10185718 \ CV EXPL  22-5266
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In het tussenvonnis van 3 mei 2023 is geoordeeld dat de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik (renovatie) zal worden toegewezen en zijn partijen in de gelegenheid gesteld een akte en antwoordakte te nemen over een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Huurder heeft de verhuis- en inrichtingskosten onderbouwd met een rapport en verhuurster heeft daarop gemotiveerd verweer gevoerd. Een deel van de verhuis- en inrichtingskosten is door huurder aannemelijk gemaakt en wordt toegewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10185718 \ CV EXPL  22-5266
      Uitspraakdatum: 30 augustus 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        de besloten vennootschap Nassau Bergen B.V. 
      
      gevestigd te Bergen
      eiseres
      verder te noemen: Nassau Bergen
      gemachtigde: mr. A. Glijnis
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. M. van Heeren
    
    
  
  
    
      1Het verdere procesverloop
    
    
      1.1.
      Op 3 mei 2023 is een tussenvonnis gewezen waarin [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld zijn verhuis- en inrichtingskosten concreet en aannemelijk te maken. 
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] heeft vervolgens op 28 juni 2023 een akte genomen en Nassau Bergen heeft daarop bij antwoordakte van 26 juli 2023 gereageerd.
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde] heeft daarna schriftelijk gevraagd om in de gelegenheid te worden gesteld te reageren op een door Nassau Bergen bij antwoordakte ingebracht stuk. Nassau Bergen heeft daartegen bezwaar gemaakt.
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      Het verzoek van [gedaagde] om te reageren op een door Nassau Bergen overgelegd stuk zal worden afgewezen. Het betreffende stuk is niet van belang - en zal daarin dan ook niet worden meegenomen - voor de beoordeling of [gedaagde] ook in aanmerking komt voor een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten die zien op de serre, het terras en de uitbreiding op openbare grond. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] maakt aanspraak op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten van afgerond € 182.000,00 exclusief btw voor het gehuurde aan het [adres] [nummer 1] in [plaats] (hierna ook: de ijssalon/cafetariazaak) en verwijst ter onderbouwing van deze kosten naar een rapport dat hij heeft laten opstellen door Forvalue. Dit door [gedaagde] begrote bedrag is als volgt samengesteld:
        - verhuiskosten van € 19.231,25;
        - vervanging serre van € 58.591,68;
        - inrichtingskosten van € 42.838,50;
        - bijkomende kosten van € 43.000,00;- overige kosten van € 21.140,43.
      
    
    
      2.3.
      
        Ten aanzien van het gehuurde aan het [adres] [nummer 2] in [plaats] (hierna ook: de kiosk) maakt [gedaagde] aanspraak op een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten van afgerond € 68.000,00 exclusief btw, dat in het rapport van Forvalue als volgt is samengesteld:
        - verhuiskosten van € 10.408,75;
        - vervanging uitbreiding van € 11.484,54;
        - inrichtingskosten van € 18.333,00;
        - bijkomende kosten van € 15.000,00;- overige kosten van € 15.551,33.
      
    
    
      2.4.
      Nassau Bergen voert gemotiveerd verweer tegen de gevorderde vergoedingen en wijst erop dat de gevorderde bedragen ten aanzien van de ijssalon/cafetariazaak meer dan 10 maal en ten aanzien van de kiosk meer dan 13 maal de jaarhuur zijn en dus buitenproportioneel hoog zijn, [gedaagde] al vanaf 2010 bekend is met de herontwikkeling en sprake is van langlopende huurovereenkomsten.
    
    
      2.5.
      Op grond van de wet kan de rechter in de beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat hier om kosten die de huurder moet maken om zich elders in te richten. Deze kosten zullen moeten worden gerelateerd aan de omvang en de inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Ook gaat het om een tegemoetkoming in die inrichtingskosten en niet om een volledige kostenvergoeding. Het behoort immers tot het bedrijfsrisico van de huurder dat de huurovereenkomst op enig moment tot een einde komt en hij moet omzien naar andere bedrijfsruimte. De huurder zal de inrichtingskosten aannemelijk moeten maken. De rechter heeft een grote vrijheid in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie waarbij hij onder meer rekening kan houden met afschrijvingen die al op de inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek ‘nieuw voor oud’. 
    
    
      2.6.
      Nassau Bergen voert in zijn algemeenheid aan dat op een huurder de stelplicht rust dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt verplaatst. Zij betwist vervolgens echter niet het door [gedaagde] ingenomen standpunt dat hij zich elders gaat vestigen. Ook verzoekt Nassau Bergen niet om een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten toe te wijzen onder de voorwaarde dat de bedrijven daadwerkelijk worden verplaatst. Daarom zal in het navolgende ervan worden uitgegaan dat de in het gehuurde uitgeoefende bedrijven van [gedaagde] worden verplaatst. 
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] vordert mede een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten die zien op de serre en het terras van de ijssalon/cafetariazaak en een uitbreiding van de kiosk. Nassau Bergen stelt zich op het standpunt dat in ieder geval die kosten buiten beschouwing moeten worden gelaten. Vastgesteld kan worden dat de serre, het terras en de uitbreiding geen onderdeel uitmaken van het gehuurde en zijn gerealiseerd op openbare grond waarvoor aan [gedaagde] een vergunning is verleend door de gemeente. Volgens [gedaagde] is met het gehuurde vergelijkbaar een horecaruimte met een serre en terras en kiosk met uitbreiding van vergelijkbare omvang. Nassau Bergen wijst er terecht op dat [gedaagde] een serre en terras en uitbreiding van de kiosk in gebruik heeft op basis van een rechtsverhouding met de gemeente (aan wie hij jaarlijks precario betaalt). Dat een serre en terras en de uitbreiding essentieel zijn mag verder zo zijn, maar deze worden niet door [gedaagde] van Nassau Bergen gehuurd. Zoals hiervoor overwogen kunnen alleen kosten voor vergoeding in aanmerking komen die te relateren zijn aan de omvang en inrichting van het gehuurde en dat is voor wat betreft de kosten voor de serre, het terras en de uitbreiding niet het geval. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. 
    
    
      2.8.
      In het navolgende zullen de door [gedaagde] opgesomde kostenposten worden besproken.Verhuiskosten
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] vordert verhuiskosten van € 16.912,78 inclusief btw en onderbouwt dit met een offerte van Verhuismeesters. Verder vordert [gedaagde] in dit kader schoonmaakkosten en montagekosten. Nassau Bergen betwist (de omvang van) deze kosten. 
    
    
      2.10.
      Voor vergoeding komen slechts kosten exclusief btw in aanmerking, zoals Nassau Bergen terecht heeft betoogd. Verder is de kantonrechter met Nassau Bergen van oordeel dat de opslagkosten van twaalf maanden niet voor vergoeding in aanmerking komen. De huurovereenkomsten worden beëindigd per 31 oktober 2024, zodat [gedaagde] ruim een jaar de tijd heeft een andere locatie te zoeken. Dat een langere periode nodig is en dus daadwerkelijk opslagkosten worden gemaakt, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. 
    
    
      2.11.
      Volgens Nassau Bergen hangen de verzekeringskosten van € 308,55 samen met deze opslagkosten, maar dat blijkt niet uit de offerte. Deze kosten komen wel voor vergoeding in aanmerking.
    
    
      2.12.
      De gevorderde vergoedingen voor schoonmaakkosten zullen buiten beschouwing worden gelaten, omdat het gehuurde wordt gesloopt en daarom van Nassau Bergen niet schoon hoeft te worden opgeleverd. 
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat de montagekosten in totaal € 5.000,00 inclusief btw (€ 4.132,23 exclusief btw) zijn. Anders dan Nassau Bergen heeft aangevoerd, komt het de kantonrechter niet onaannemelijk voor dat deze kosten hoger zijn dan de met offerte onderbouwde kosten voor demontage.  
    
    
      2.14.
      De kantonrechter volgt Nassau Bergen wel in haar standpunt dat het deel van de verhuiskosten dat ziet op de serre, het terras en de uitbreiding, wat niet onder het gehuurde valt, buiten beschouwing moet worden gelaten. Het aandeel van deze kosten op de totale kosten wordt geschat op 25 %. 
    
    
      2.15.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] aannemelijk heeft gemaakt dat verhuiskosten van € 7.237,30 exclusief btw (= bedrag van de offerte van € 13.977,50 exclusief btw -/- opslagkosten van € 8.460,00 exclusief btw + montagekosten van € 4.132,23 exclusief btw -/- aandeel buiten het gehuurde van 25 %) daadwerkelijk noodzakelijk zijn doordat hij vanwege de beëindiging van de huurovereenkomsten naar een andere locatie moet verhuizen.Kosten vervanging serre en uitbreiding
    
    
      2.16.
      
        Zoals hiervoor overwogen komen alleen kosten voor vergoeding in aanmerking die kunnen worden gerelateerd aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimtes en vallen de serre, het terras en de uitbreiding daar niet onder. De kosten verbonden aan het vervangen van de serre en de uitbreiding worden buiten beschouwing gelaten. 
        
          
          Inrichtingskosten
          
        
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] gaat ervan uit dat de nieuwe bedrijfsruimtes casco worden opgeleverd, waardoor hij in een nieuwe bedrijfsruimte een nieuwe ijssalon/cafetariazaak en kiosk moet inbouwen wat rekening houdend met een correctie nieuw voor oud een kostenpost oplevert van € 61.172,00. Nassau Bergen betwist deze kosten en heeft daarbij gewezen op door haar al eerder ingebrachte advertenties van bestaande horecaruimten die zijn voorzien van nutsvoorzieningen en vloer-, wand- en plafondafwerking. Ook heeft zij gemotiveerd weersproken dat afbouwkosten onder de noemer inrichtingskosten vallen. 
    
    
      2.18.
       Het ligt op de weg van [gedaagde] om aannemelijk te maken dat de door hem begrote kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt. Bovendien moet dus rekening worden gehouden met de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimtes, met de staat waarin de oude inrichting verkeerde en met eventueel gedane afschrijvingen. In dit geval is het nog niet duidelijk naar welk panden [gedaagde] zal gaan verhuizen. Hierdoor is het met name wat betreft de door [gedaagde] gevorderde inrichtingskosten, op dit moment niet goed mogelijk om te beoordelen welke werkzaamheden ten behoeve van het inrichten van de nieuw panden noodzakelijk zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn. De kosten die [gedaagde] heeft begroot gaan uit van casco locaties die nog helemaal op de bedrijfsvoering van [gedaagde] moeten worden aangepast, terwijl dat niet het geval hoeft te zijn. Daarbij is het de vraag of de opgevoerde kosten die bouwkundig van aard zijn onder inrichtingskosten kunnen worden geschaard. 
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] maakt ook aanspraak op een vergoeding van bijkomende kosten van € 58.000,00, waaronder een post waardevermindering van inventaris van € 27.500,00. De bijkomende kosten zijn door Forvalue geschat en niet onderbouwd met offertes. Bovendien is niet van alle kostenposten duidelijk of deze daadwerkelijk worden gemaakt en zijn niet alle kostenposten inrichtingskosten. In aanmerking komen in beginsel de benodigde aanpassingen en aansluitingen van de meeverhuisde spullen zoals de alarminstallatie, brandblusmiddelen en het barmeubel, maar niet de aanschaf van een alarminstallatie en een barmeubel. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom deze spullen moeten worden aangeschaft en niet meegenomen kunnen worden uit het gehuurde. Wat betreft de aanschaf en plaatsing van een vetvangput is het de vraag of deze ontbreekt in een nieuw pand. De aanpassing van promotiemiddelen komt wel voor vergoeding in aanmerking, maar niet de kosten voor reclame. Door [gedaagde] is niet onderbouwd dat deze kosten verband houden met de verhuizing en inrichting. Ook de post waardevermindering heeft [gedaagde] niet onderbouwd. In het rapport van Forvalue staat slechts dat de waarde van de inventaris in totaal € 110.000,00 bedraagt en dat 25 % van de inventaris niet kan worden hergebruikt, maar een toelichting hierop is niet gegeven. 
    
    
      2.20.
      
        Aannemelijk is dat de investeringen van [gedaagde] hoe dan ook inmiddels grotendeels zijn afgeschreven en dat hij zijn investering heeft terugverdiend. Dit betekent dat op de inrichtingskosten een aanzienlijke aftrek nieuw-voor-oud moet worden toegepast. Voor de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming is verder van belang dat de huurovereenkomsten al dateren van 1989 en 2003. De lange duur van de huurovereenkomsten brengt mee dat door [gedaagde] steeds meer rekening gehouden moet worden met een mogelijk einde daarvan, te meer omdat het renovatieproject al geruime tijd bij hem bekend is.       
        
          Overige kosten 
          
        
      
    
    
      2.21.
      Tenslotte vordert [gedaagde] een vergoeding voor overige kosten. Deze kosten zien op advies, juridische bijstand en de kosten van het rapport van Forvalue. Ook bestaan deze kosten uit makelaarskosten, leges voor benodigde vergunningen, dubbele huurlasten van drie maanden en onvoorziene kosten.
    
    
      2.22.
      De kosten die zijn opgevoerd onder de kopjes leges voor vergunningen, advieskosten, kosten voor het rapport en makelaarskosten vindt de kantonrechter geen kosten die zijn te vatten onder de noemer verhuis- en inrichtingskosten. Die kosten worden dus niet bij de begroting van de tegemoetkoming in aanmerking genomen. 
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde] kan wel aanspraak maken op een vergoeding voor dubbele huurlasten. Het is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] een maand dubbele huurlasten heeft. [gedaagde] heeft een langere periode die nodig zou zijn voor de verhuizing en inrichting niet onderbouwd. De huurlasten die [gedaagde] nu aan Nassau Bergen betaalt zijn respectievelijk € 1.605,29 en € 476,25 per maand. 
    
    
      2.24.
      De post onvoorziene kosten kan niet worden meegenomen bij de begroting van de tegemoetkoming. Het moet gaan om kosten waarvan duidelijk is dat deze worden gemaakt om zich elders in te richten.Hoogte van de vergoeding
    
    
      2.25.
      De kantonrechter heeft de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. De kosten die voor vergoeding in aanmerking komen hoeven niet exact te worden berekend. Afweging van wat hiervoor is overwogen brengt de kantonrechter tot het oordeel dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagde] van € 15.000,00 in de gegeven omstandigheden redelijk is.
    
    
      2.26.
      Hoewel een tegemoetkoming wordt toegekend en de verhuurder daarom op grond van de wet de bevoegdheid heeft haar vordering in te trekken, hoeft aan Nassau Bergen geen termijn daarvoor te worden gegeven. Zij heeft immers bij akte afstand gedaan van dat recht.Ontruiming
    
    
      2.27.
      
        In het tussenvonnis is overwogen dat het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen, zal worden gesteld op 31 oktober 2024. Ook is geoordeeld dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Nassau Bergen vordert ook een machtiging om bij gebreke van volledige voldoening hieraan de ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te bewerkstelligen. Deze vordering is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het daarover bepaalde zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.28.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt. De wettelijke rente daarover is toewijsbaar vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Nassau Bergen vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen partijen ten aanzien van de bedrijfsruimtes aan het adres [adres] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] zullen eindigen vast op 31 oktober 2024;
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimtes aan het adres [adres] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] uiterlijk op 31 oktober 2024 te verlaten en te ontruimen en leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Nassau Bergen te stellen; 
    
    
      3.3.
      stelt het bedrag dat Nassau Bergen aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 15.000,00;
    
    
      3.4.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Nassau Bergen tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	127,43
        griffierecht	€	128,00
        salaris gemachtigde	€	990,00,te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;
      
      
    
    
      3.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 7:297 lid 1 van het BW.
  
  
     Artikel 7:297 lid 2 BW.
  
  
     Artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
  
  
     Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.