ECLI:NL:GHARL:2015:2044, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, 14/00532
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00532
      uitspraakdatum: 17 maart 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 18 april 2014, nummer AWB 13/2295, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 217 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – per waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 510.000. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: aanslag OZB) bekendgemaakt.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 april 2014 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven en beslissingen genomen omtrent griffierecht en proceskosten.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 29 mei 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft met dagtekening 7 februari 2015 een nader stuk ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2015 te Arnhem. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [A] bijgestaan door [B] (WOZ-taxateur).
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object [a-straat] 217 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning, welke is gebouwd in 1999 en is gelegen op een perceel van 5696 m2. Tot de onroerende zaak behoren verder een vrijstaande berging/garage en een dierenverblijf/schuur/overkapping. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 510.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het  proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 467.000. 
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar in hoger beroep naar het taxatierapport van [B], taxateur WOZ, van 11 augustus 2014 waarin de waarde is getaxeerd op € 594.000. In het taxatierapport zijn – naast gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke kenmerken opgenomen van de volgende objecten: 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-
                jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Opp. perceel
              
              
                Waarde 
                grond
              
              
                Overige
              
              
                WOZ
                (01-01-12)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 217,
                te [Z]
              
              
                1999
              
              
                1138 m³
                
              
              
                € 250
                
              
              
                € 284.500
                
              
              
                5696 m2
              
              
                € 251.706
              
              
                € 58.500
                
              
              
                 € 510.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 21,
                te [L]
              
              
                2007
              
              
                1020 m3
                
              
              
                € 467
                
              
              
                € 476.340
                
              
              
                735 m2
              
              
                € 136.343
              
              
                € 18.977
                
              
              
                € 631.000
              
              
                € 630.000
                01-02-2012
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 23,
                te [M]
                
              
              
                1998
              
              
                722 m3
                
              
              
                € 342
                
              
              
                € 246.924
                
              
              
                740 m2
                
                
              
              
                € 132.734
              
              
                € 2.756
              
              
                € 382.000
              
              
                € 375.000
                26-06-2012
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 3
                te [N]
                
              
              
                1997
              
              
                736 m3
                
                
              
              
                € 363
              
              
                € 267.168
                
              
              
                517 m2
              
              
                € 95.645
              
              
                € 10.369
              
              
                € 373.000
              
              
                € 366.250
                16-07-2012
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 204
                te [Z]
              
              
                1950
              
              
                724 m3
              
              
                € 210
              
              
                € 152.040
              
              
                2051 m2
              
              
                € 231.763
              
              
                € 2.313
              
              
                
              
              
                € 430.000
                10-05-2010
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 27
                te [O]
              
              
                1998
              
              
                924 m3
              
              
                € 312
              
              
                € 288.288
              
              
                5440 m3
              
              
                € 250.342
              
              
                € 92.028
              
              
                
              
              
                € 680.000
                01-04-2013
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende betwist dat de woning een inhoud heeft van 1138 m3. Onder verwijzing naar de meetinstructie van de Waarderingskamer stelt hij zich op het standpunt dat de zolder – gelet op de beperkte lichtinval – ten onrechte door de heffingsambtenaar is meegenomen. Verder wijst hij er op dat blijkens de bouwtekening de hoogte van zijn woning 8,35 m respectievelijk 2,90 m is. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de door belanghebbende geschetste methode afkomstig is uit de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. De gemeente Tubbergen maakt echter gebruik van de Meetinstructie Bruto inhoud woningen. Bij de bepaling van de bruto inhoud dienen alle ruimten inclusief de begane-grondvloer en de dakconstructie volledig te worden meegenomen. Lichtinval speelt daarbij geen enkele rol. Omdat de op de bouwtekening vermelde hoogten vanaf de begane-grondvloer zijn gemeten, is bij die hoogten een standaard vloerdikte van 20 cm opgeteld. 
      
    
    
      4.5
      Vooropgesteld dient te worden dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om een bepaalde meetinstructie toe te passen. Van belang is slechts dat bij alle in de gemeente gelegen objecten dezelfde methode wordt gehanteerd, zodat een zuivere vergelijking tussen de diverse objecten mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting verklaard – hetgeen door belanghebbende niet is bestreden – dat de gemeente Tubbergen van alle in de matrix genoemde vergelijkingspanden de inhoud heeft berekend op basis van de Meetinstructie Bruto inhoud woningen, zodat aan dit uitgangspunt is voldaan. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar – in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht – aannemelijk gemaakt dat de bruto inhoud van de tot de onroerende zaak behorende woning 1138 m3 is. Redengevend daarvoor is de geloofwaardige verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting omtrent de wijze waarop de bruto inhoud dient te worden berekend en de bouwtekening waarop de bovenzijde van de begane-grondvloer als ‘peil = 00’ is aangemerkt. 
      
    
    
      4.6
      Verder verzet belanghebbende zich tegen de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel. Bij deze grondstaffel worden de eerste 650 m² gewaardeerd naar € 185/m², de volgende 350 m² naar € 138,75/m², de volgende 500 m² naar € 92,50/m², de volgende 250 m2 naar € 46,25/m², de volgende 250 m² naar € 18,50/m² en de resterende 3.596 m² naar € 5,55/m². Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel aannemelijk gemaakt. Voor wat betreft de basisgrondprijs van € 185 wijst het Hof in dat verband op de tot het dossier behorende informatie waaruit blijkt bouwkavels in [Z] in de periode 2012-2013 werden uitgegeven voor een prijs van € 220 per m2 exclusief btw en dat deze uitgifteprijzen vervolgens – naar aanleiding van een onderzoek van onafhankelijke taxatiecommissie in 2012 – zijn verlaagd naar € 200. Ook de verkoopprijzen van objecten waarvan de woning na aankoop is gesloopt duiden erop dat de gehanteerde basisgrondprijs van € 185 per m2 niet te hoog is. Voor wat betreft de staffel neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de marginale vierkante meterprijs in elke trede daalt en dat uiteindelijk bij percelen groter dan 2000 m2 wordt uitgegaan van een waarde van € 5,55/m2 welke overeenkomt met de agrarische grondprijs. Belanghebbendes standpunt dat een potentiële koper slechts belang heeft bij een kavel van 750 m2 en om die reden niet bereid zal zijn voor eventuele extra vierkante meters een vergoeding te betalen, is naar het oordeel van het Hof onjuist. 
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Het Hof ziet aanleiding de in hoger beroep toegevoegde objecten [a-straat] 204 te [Z] en [e-straat] 27 te [O] buiten beschouwing te laten. Redengevend daarvoor is dat [a-straat] 204 van een heel ander bouwjaar is, ruim achttien maanden voor de peildatum is verkocht, naast horecagelegenheid [C] is gelegen en ter zitting veel onduidelijkheid is blijven bestaan over de omstandigheden waaronder deze transactie heeft plaatsgevonden. Voor wat betreft [e-straat] 27 heeft te gelden dat dit object vijftien maanden na de peildatum is verkocht, in het buitengebied is gelegen en naar belanghebbende ter zitting onbetwist heeft gesteld beschikt over een zwembad en manege. De overige vergelijkingspanden vertonen naar het oordeel van het Hof voldoende overeenkomsten met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Rekening houdend met de onderlinge verschillen – met name de verschillen in ligging – bieden de voor deze vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 510.000. 
      
    
    
      4.8
      Overigens wijst belanghebbende op een aantal transacties die door de heffingsambtenaar ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten. In beroep heeft belanghebbende de volgende matrix overgelegd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-
                jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Opp. perceel
              
              
                Waarde 
                grond
              
              
                Overige
              
              
                Totaal
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 138,
                te [Z]
              
              
                1960
                1990-2003
              
              
                915 m3
                
              
              
                € 250
                
              
              
                € 228.750
              
              
                1.471 m2
              
              
                € 154.326
              
              
                € -
                
              
              
                € 383.076
              
              
                € 380.000
                06-07-2012
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 3,
                te [Z]
                
              
              
                1984
              
              
                700 m3
                
              
              
                € 325
                
              
              
                € 227.500
                
              
              
                1.080 m2
                
                
              
              
                € 151.980
              
              
                € -
              
              
                € 379.480
              
              
                € 380.000
                01-07-2013
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 19
                te [Z]
                
              
              
                2005
              
              
                960 m3
                
                
              
              
                € 250
              
              
                € 240.000
                
              
              
                10.170  m2
              
              
                € 150.000
              
              
                € -
              
              
                € 390.000
              
              
                € 389.000
                14-08-2013
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar in diens opvatting dat de verschillen tussen de onroerende zaak en [g-straat] 19 van dien aard zijn dat aan de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs weinig conclusies omtrent de waarde van de onroerende zaak kunnen worden verbonden. Het Hof wijst er in dat verband op dat het object een voormalige bedrijfswoning betreft die in het agrarische buitengebied is gelegen en twintig maanden na de peildatum is verkocht. Anders dan de heffingsambtenaar, ziet het Hof geen aanleiding om [a-straat] 138 en [f-straat] 3 buiten beschouwing te laten. In aanmerking genomen de datum waarop deze transacties zich hebben voorgedaan en rekening houdend met de verschillen in bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte en bijgebouwen, rechtvaardigen de voor deze objecten gerealiseerde verkoopsommen naar het oordeel van het Hof echter niet de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom 
          Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. J.A. Monsma in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2015.
    
    
    
      De griffier,					De voorzitter
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)					(J.A. Monsma)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 maart 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.