ECLI:NL:RBROT:2016:1353, Rechtbank Rotterdam, 12-02-2016, 4663763 / CV EXPL 15-53744
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dubbele courtage, dienen van twee heren

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 4663763 CV EXPL 15-53744
    
    
    
      uitspraak: 12 februari 2016
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam, 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1] en
    
      2. [eiser 2]
      	beiden wonende te Rotterdam,
      	eisers,
      	gemachtigde: mr. S. Riege, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Wonen MVM B.V.,
      gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: de heer [E.], directeur en eigenaar.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “de huurders” en “MVM”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          het inleidend exploot van dagvaarding van 30 november 2015 met 9 producties;
        
        
          het schriftelijke antwoord, ingekomen op 7 december 2015;
        
        
          het tussenvonnis van 21 december 2015 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal van de op 22 januari 2016 gehouden comparitie van partijen;
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
    
    
      2.1.
      MVM is een makelaarskantoor en bemiddelt bij handel, en de huur of verhuur van onroerend goed. Bij haar werkzaamheden maakt zij, onder meer, gebruik van de website www.pararius.nl. Op deze website worden woningen aangeboden voor de verhuur. MVM heeft ook zelf een website met haar woningaanbod.
      
    
    
      2.2.
      De huurders hebben op enig moment een woning aan de Statensingel te Rotterdam aangeklikt en adresgegevens ingevuld. Vervolgens kregen zij van MVM op 13 maart 2015 een e-mail met daarin de mededeling dat de woning aan de Statensingel reeds was verhuurd. In de e-mail wordt gemeld dat MVM graag verder helpt met zoeken en wordt er verwezen naar de website van MVM.
      
    
    
      2.3.
      Op 18 maart 2015 ontvingen de huurders van MVM een e-mail met de vraag of zij nog steeds als woningzoekend ingeschreven willen staan. Kort daarna werden de huurders telefonisch door MVM uitgenodigd voor de bezichtiging van een woning aan de Oude Binnenweg te Rotterdam. Aan deze uitnodiging hebben zij gehoor gegeven en vervolgens hebben zij de woning willen huren. 
      
    
    
      2.4.
      
        De huurders hebben vervolgens een ongedateerde brief van MVM ondertekend. Deze brief wordt in het vervolg als de “intentieverklaring” aangeduid. In de intentieverklaring staan de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring is ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met BTW.
        Verder staat er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u MVM € 250,-- exclusief 21% BTW aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd. Indien u, na ondertekening van deze overeenkomst en reeds akkoord bent bevonden door een verhuurder, annuleert heeft MVM succesvol bemiddeld en bent u de volledige bemiddelingsvergoeding ( exclusief 21% BTW) verschuldigd.(…) Kiest een verhuurder niet voor u als kandidaat op basis van bijvoorbeeld uw gegevens is het bovenstaande niet van toepassing. Indien u de gegevens die vermeld staan op de tweede pagina van deze inschrijving, niet binnen 3 dagen na de inschrijving aan ons kunt overleggen zonder geldige reden(…) beschouwen we dit als een annulering aan uw kant. Restitutie van reeds betaalde kosten is ook dan niet mogelijk.” 
        Op de tweede bladzijde is vermeld welke documenten moeten worden ingeleverd. Verder staat er dat een afspraak zal worden gemaakt voor het ondertekenen van de huurovereenkomst wanneer de verhuurder de kandidaat accepteert. Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte. Hieronder vallen o.a. de kosten  voor het plaatsen van advertenties online en offline en het uitvoeren van antecedentenonderzoeken naar de juistheid van de gegevens die de huurder heeft verstrekt. Bij ondertekening bevestigt de kandidaat huurder nogmaals MVM de opdracht te hebben gegeven voor het zoeken van een woning.” 
      
      
    
    
      2.5.
      
        Met ingang van 15 mei 2015 is vervolgens een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de huurders en Pitlo Huur Beheer B.V. optredend en gemachtigd door de eigenaren Huibrecht Vastgoed B.V. 
        Op 14 april 2015 heeft MVM een bedrag van € 2.558,80 gefactureerd voor de eerste zes weken huur, borg en € 834,55 voor vergoeding. Dit bedrag is door de huurders betaald.
      
      
    
    
      2.6.
      Op 28 mei 2015 hebben de huurders de betaalde vergoeding teruggevraagd van MVM en gesommeerd tot betaling binnen 7 dagen.
      
    
  
  
    
      3De stellingen van partijen
    
      3.1.De huurders vorderen betaling van een bedrag van € 834,55 te verhogen met rente en kosten. Zij baseren de vordering op de navolgende stellingen.
      Zij hebben nimmer een bemiddelingsovereenkomst gesloten met MVM, ook niet door te klikken op een website. De intentieverklaring is het eerste stuk waar zij een handtekening onder hebben gezet. Op dat moment was niet bekend wie de verhuurder was. Dat hebben de huurders pas gehoord toen zij de huurovereenkomst hebben ondertekend. Achteraf hebben de huurders zich gerealiseerd dat zij de vergoeding hebben betaald in strijd met het bepaalde in artikel 7:427 jo 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De intentieverklaring behelst geen opdracht tot bemiddeling, omdat die overeenkomst pas werd getekend toen er al een woning beschikbaar was. Als er wel sprake is van een overeenkomst is dat in strijd met artikel 7:417 lid 4BW, omdat MVM ook bemiddeld voor de verhuurder. Dit blijkt ook uit  de bepalingen op de tweede bladzijde van de intentieverklaring. MVM dient daardoor twee heren. Op grond van HR 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099 is al sprake van een overeenkomst met de verhuurder als met goedvinden van de verhuurder woningen op de website worden geplaatst om te worden verhuurd. De overeenkomst tot het vergoeden van kosten moet daarom nietig worden verklaard. Meer subsidiair is sprake van een nietig beding omdat een niet redelijk voordeel wordt bedongen (artikel 7:264 lid 2 BW). Er staat geen enkele substantiële tegenprestatie jegens de huurders tegenover. 
    
    
    
      3.2.
      MVM voert een inhoudelijk verweer. Zij stelt dat de huurders zich wel degelijk als woningzoekenden hebben ingeschreven. Wanneer een kandidaat huurder op de website van pararius zoekt en een woning aanklikt, wordt men automatisch doorgeleid naar de website van, in dit geval, MVM. Op deze website kan men alleen verder komen door eerst aan te klikken dat men een zoekopdracht verleent. Pas dan gaat MVM aan het werk. Ook heeft MVM de huurders voldoende gelegenheid gegeven om de verhuurder zelf te benaderen. Op de website van MVM wordt namelijk verwezen naar de website van het kadaster waar de naam en het adres van de eigenaar van de woning kan worden nagevraagd voor een gering bedrag. Zo kan de kandidaat huurder voorkomen dat hij MVM laat bemiddelen. De huurders hebben door het ondertekenen van de intentieverklaring wel degelijk een opdracht verleend.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil  
    
      4.1.
      Primair hebben de huurders gesteld dat nimmer een bemiddelingsovereenkomst tussen hen en MVM tot stand is gekomen. De bezichtiging van de woning vond plaats op initiatief van MVM, zo stellen zij. De kantonrechter volgt de huurders niet in deze stelling. Door het ondertekenen van de intentieverklaring hebben zij MVM wel degelijk een bemiddelingsopdracht verleend. De tekst van deze overeenkomst laat daarover geen misverstand bestaan. Ook is het weinig aannemelijk dat de huurders, gelet op het verschaffen van adresgegevens nadat zij op de website pararius een woning hadden aangeklikt, niet op de website van MVM terecht zijn gekomen. Op een andere wijze zou MVM immers niet over deze adresgegevens hebben kunnen beschikken. Dat op de website van MVM eerst actief kan worden gezocht na het aanklikken van een opdracht tot bemiddeling is door de huurders niet, althans onvoldoende weersproken.
      
    
    
      4.2.
      
        Subsidiair stellen de huurders, kort samengevat, dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad dat op 16 oktober 2015 heeft gewezen van belang (ECLI:NL:HR:2015:3099).
        De Hoge Raad heeft, in antwoord op pre-judiciële vragen, geoordeeld:
      
      
        
          in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417,4 BW van toepassing is;
        
        
          het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
        
        
          het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
        
        
          voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst tussen de verhuurder en MVM, waarbij MVM het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website pararius en op de MVM website als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. MVM heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat MVM voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat MVM heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
      
    
    
      4.5.
      Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep maakten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde wordt toegewezen.
      
    
    
      4.6.
      Partijen hebben veel gezegd en geschreven over de vraag of de website van MVM alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om rechtstreeks over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen. De kantonrechter zal daar, ten overvloede, enkele overwegingen wijden. 
      
    
    
      4.7.
      In deze zaak staat vast dat op de website de naam en het adres van de verhuurder niet werden vermeld. Ook staat vast dat de kandidaat huurders die van belangstelling voor een woning laten blijken, automatisch worden doorgeleid naar de website van MVM en daar eerst een bemiddelingsovereenkomst moeten sluiten voordat zij in aanmerking kunnen komen om te worden voorgedragen als huurder van de gekozen woning. Daarmee fungeert de website van MVM niet louter als het door de Hoge Raad bedoelde elektronische prikbord. De kandidaat huurder wordt immers afgeschermd van de verhuurder doordat geen adresgegevens van de verhuurder worden vermeld. 
      
    
    
      4.8.
      
        MVM heeft gesteld dat desondanks toch aan deze door de Hoge Raad geformuleerde eis wordt voldaan en dat zij het niet onmogelijk maakt in contact te treden met de verhuurder doordat zij verwijst naar de website van het Kadaster. Meer in het bijzonder stelt MVM dat zij op haar website uitdrukkelijk verwijst naar de mogelijkheid om de woning te huren met voorbijgaan van MVM doordat op de website van het kadaster eenvoudig kan worden nagegaan wie de eigenaar is van de woning die wordt aangeboden. De huurders hebben beaamd dat dit op de website staat vermeld, maar zij stellen dat dat eerst sinds kort het geval is en dat dit nog niet zo was toen zij de woning huurden. De kantonrechter oordeelt dat deze stelling niet van belang is, omdat hij oordeelt dat ook het vermelden van de mogelijkheid het kadaster te raadplegen niet volstaat om te kunnen stellen dat de potentiële huurder rechtsreeks met de verhuurder in contact kan treden over het huren van de woning en wel om de volgende redenen.
        De door MVM gesuggereerde mogelijkheid om contact te zoeken met de eigenaar via het Kadaster is niet aan te merken als een reële mogelijkheid voor rechtstreeks contact met de verhuurder. Het vermelden van deze mogelijkheid doet er immers niet aan af dat op de website geen contactgegevens van de verhuurder worden opgenomen, zodat er in elk geval een drempel wordt opgeworpen tegen het leggen van een rechtstreeks contact. Wanneer een rechtstreeks contact mogelijk zou zijn, is niet in te zien waarom de bemiddelaar niet gewoon de naam en de adresgegevens van de verhuurder verstrekt via de website. De mogelijkheid om de eigenaar te traceren via het Kadaster maakt, met andere woorden, niet dat de website van MVM als elektronisch prikbord fungeert, zoals bedoeld door de Hoge Raad.
        Verder moet worden geoordeeld dat het raadplegen van het kadaster de huurder toch voor diverse moeilijkheden zal stellen voordat een contact daadwerkelijk mogelijk is. 
        Allereerst heeft te gelden dat de eigenaar van een woning niet altijd dezelfde is als de verhuurder van de woning. Veel eigenaren, zoals ook de eigenaar in deze zaak, hebben de verhuur van woning uitbesteed aan een beheerder die als verhuurder optreedt. Deze eigenaren zullen niet geneigd zijn te reageren op pogingen tot het leggen van contact door de potentiële huurder, omdat zij niet zelf de verhuur verzorgen. In het gunstigste geval, maar zekerheid bestaat daarover niet, zullen zij naar de verhuurder verwijzen. Een niet onaanzienlijk deel van deze eigenaren is in het buitenland gevestigd, zodat het leggen van contact niet altijd een reële mogelijkheid is. Ook heeft te gelden dat de adresgegevens van de eigenaar in het kadaster niet altijd actueel zijn, waarbij slechts adresgegevens zijn te achterhalen en niet een e-mailadres of telefoonnummer. De kans op het leggen van contact tussen de eigenaar en de potentiële huurder moet om deze redenen niet als groot worden ingeschat. De vermelding van de mogelijkheid om via het Kadaster het adres van de eigenaar te achterhalen is derhalve onvoldoende om te kunnen stellen dat de verhuurder rechtstreeks, zonder bemiddeling door MVM, kan worden benaderd.
      
      
    
    
      4.9.
      De wettelijke rente over het gevorderde bedrag wordt toegewezen vanaf de achtste dag na het sommeren tot terugbetaling.
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu de huurders procederen op basis van gefinancierde rechtshulp. De vergoeding van overheidswege, omvat ook de buitengerechtelijke werkzaamheden.
      
    
    
      4.11.
      Als de in het ongelijk gestelde partij wordt MVM belast met de kosten van het geding.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter,
    
    
    
      veroordeelt MVM om aan de huurders tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 834,55 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 juni 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt MVM om aan de huurders te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment aan de zijde van de huurders worden vastgesteld op:
      een bedrag van € 70,64 te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag 	MVM van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota 	met betaalinstructies ontvangt, alsmede
      € 200,-- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde,
      € 23,55 aan resterende dagvaardingskosten en
      € 78,-- voor het door eiseres verschuldigde en door de gemachtigde betaalde 	griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te 	worden voldaan;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      401