ECLI:NL:RBZLY:2010:BM1308, Rechtbank Zwolle-Lelystad, 27-01-2010, 156049 - HA ZA 09-452
Rechtbank Zwolle-Lelystad — Uitspraak 
Datum: 2010-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitspraak in hoger beroep vernietigd door Gerechtshof leeuwarden d.d. 12 april 2010, LJN BQ2888
      
      
        Koop/verkoop onroerend goed.
        Inroepen financieringsvoorbehoud.
        Niet al het redelijke mogelijke doen ter verkrijging van een financiering.
        Kopers roepen financieel voorbehoud in en daarna blijkt dat zij het huis van de buren van de verkopers hebben gekocht. Financiering van het huis van verkopers was ook mogelijk geweest indien zij de termijn van inroepen van het voorbehoud met 6 dagen hadden verlengd.
        Boete van EUR 40.000 verbeurd.

vonnis
      RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 156049 / HA ZA 09-452
    
    Vonnis van 27 januari 2010
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      eisers,
      advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagden,
      advocaat mr. M.C. Danel te Almere.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser sub 1 en sub 2] en [gedaagde sub 1 en sub 2] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 29 juli 2009
      - de akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde sub 1 en sub 2]
      - het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2009 met pleitnotities van beide raadslieden.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[eiser sub 1 en sub 2] waren eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] (twee-onder-één-kap woning). [gedaagde sub 1 en sub 2] waren geïnteresseerd in de woning van de buren van [eiser sub 1 en sub 2] (nummer 20). 
    
    
    
    2.2.	[gedaagde sub 1 en sub 2] kenden [eiser sub 1 en sub 2] en eerstgenoemden hebben, toen ze hoorden dat ook het huis van [eiser sub 1 en sub 2] te koop was, enige dagen na de bezichtiging van nummer 20 contact opgenomen met [eiser sub 1 en sub 2] en hebben toen een afspraak gemaakt om het huis van [eiser sub 1 en sub 2] te komen bezichtigen, hetgeen op 24 april 2008 is geschied. 
    
    2.3.	De vraagprijs van [eiser sub 1 en sub 2] was EUR 405.000,00 k.k. De vraagprijs van de buren bedroeg EUR 398.000,00 k.k.
    
    
      2.4.	Op 21 mei 2008 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop met een koopprijs van EUR 400.000,00 k.k. met een oplevering casco keuken. De levering zou niet eerder plaatsvinden in verband met een anti-speculatiebeding dan 6 februari 2009. 
      Op 29 mei 2008 hebben partijen een koopovereenkomst getekend onder voorbehoud van financiering. 
      Artikel 16.1. van die koopovereenkomst luidt voor zover hier van belang:
      “Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
      a. op 1 juli 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag 
      van ten minste de koopsom plus kosten onder de bij de grote geldverstrekkende 
      instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen, terzake van de overeenkomst(en)
      tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter 
      verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze 
      ontbindende voorwaarden alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee 
      schriftelijke afwijzingen te overleggen voor 1 juli 2008. Het voorbehoud van Nationale 
      Hypotheek Garantie is niet van toepassing. 
      (…)
      16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of toezegging(en) te verkrijgen. 
      De partij die de ontbinding inroep dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. 
      Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd”.
    
    
    2.5.	In de koopovereenkomst is opgenomen dat de levering 6 februari 2009 zal plaatsvinden. 
    
    2.6.	Op 11 juni 2008 is de termijn voor het doen van een beroep op de ontbindende voorwaarde verlengd van 1 juli 2008 tot 1 augustus 2008. 
    
    2.7.	Op 27 juni 2008 ontvangen [eiser sub 1 en sub 2] een schrijven van [gedaagde sub 1 en sub 2] waarbij laatstgenoemden een beroep doen op de ontbindende voorwaarde. Twee bijlagen werden meegestuurd, beide waren afwijzingen van twee banken om een hypotheek van EUR 430.000,00 te verstrekken. 
    
    
    
      2.8.	Eén dag later troffen partijen elkaar voor het huis van de buren van [eiser sub 1 en sub 2]. [gedaagde sub 1 en sub 2] wilden het buurhuis nogmaals bezichtigen. Op 30 juni 2008 hebben 
      [gedaagde sub 1 en sub 2] een bod uitgebracht op het buurhuis onder voorbehoud van financiering. 
    
    
    
      2.9.	Op 31 oktober 2008 is het pand [adres 2] (het buurhuis van [eiser sub 1 en sub 2]) geleverd aan [gedaagde sub 1 en sub 2] [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft daarvoor een financiering gekregen bij de 
      ING Bank ten bedrage van EUR 531.250,00 (bedrag plus rente). Deze bank had 
      [gedaagde sub 1 en sub 2] op 6 juni 2008 laten weten dat geen offerte kon worden uitgebracht voor de aankoop van [adres 1], omdat de levering op een langere termijn dan zes maanden zou plaatsvinden, maar de bank was wel bereid de aankoop EUR 430.000,00 te financieren ondanks dat [gedaagde sub 1] zelfstandig ondernemer was en zijn vrouw werkloos. 
    
    
    
      3.	De beoordeling
      3.1.	[eiser sub 1 en sub 2] vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1 en sub 2] toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst van 29 mei 2008, alsmede dat [gedaagde sub 1 en sub 2] veroordeeld wordt tot betaling van de overeengekomen boete, te weten EUR 40.000,00 te vermeerderen met rente en kosten. Zij stellen dat [gedaagde sub 1 en sub 2] zich onvoldoende hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen. 
    
    
    3.2.	[gedaagde sub 1 en sub 2] voeren als verweer aan dat zij twee afwijzingen van banken naar aanleiding van twee hypotheekaanvragen hebben gekregen, daarbij hebben zij getracht om door middel van een borgstelling door één van beide ouders een hypotheek onder bijzondere voorwaarden bij GE Artesia Bank en de Fortis Bank te verkrijgen, hetgeen ook niet is gelukt. Voorts stellen zij tijdig een beroep gedaan te hebben op de ontbindende voorwaarde. 
    
    
      3.3.	De vraag in dezen is of [gedaagde sub 1 en sub 2] ondanks dat zij twee afwijzingsbrieven van twee banken hebben overgelegd aan [eiser sub 1 en sub 2] ten tijde van het inroepen van de ontbindende voorwaarde, voldaan hebben aan hun verplichtingen, zoals in artikel 16 van de koopovereenkomst omschreven. Aldaar staat onder andere dat de koper ter verkrijging van de financiering al het hem redelijk mogelijke dient te verrichten. 
      In dit geval wisten [gedaagde sub 1 en sub 2] dat zij de benodigde financiering voor [adres 1] konden verkrijgen van de ING Bank mits de levering van het pand binnen zes maanden vanaf de dag van de geaccepteerde offerte zou vallen. Zij wisten dit al voor dat zij een beroep deden op de ontbindende voorwaarde getuige de brief van de ING Bank van 6 juni 2008.
      [gedaagde sub 1 en sub 2] hebben naar voren gebracht dat zij [eiser sub 1 en sub 2] niet hebben gevraagd de termijn van de ontbindende voorwaarde tot na 6 augustus 2008 te verlengen. Zij hebben dit niet gedaan, omdat de bank hen erop wees dat zij dan het risico liepen dat de rente verhoogd werd. Gezien het feit dat [eiser sub 1 en sub 2] reeds hadden ingestemd met verlenging van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde tot 1 augustus 2008, lag het in de lijn der verwachting dat er verlening tot 6 augustus 2008 niet op problemen zou stuiten. 
      Door na te laten om nogmaals om verlening te vragen onder deze omstandigheden hebben [gedaagde sub 1 en sub 2] niet al het redelijk mogelijke gedaan teneinde de financiering te verkrijgen. Dit brengt mee dat [gedaagde sub 1 en sub 2] ten opzichte van [eiser sub 1 en sub 2] toerekenbaar te kort zijn geschoten ten gevolge waarvan zij de bij artikel 4.1 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van EUR 40.000,00 verschuldigd zijn aan [eiser sub 1 en sub 2]
      Naast toewijzing van de hoofdsom zal tevens de rentevordering worden toegewezen, daar hiertegen geen verweer is gevoerd. 
    
    
    3.4.	De vordering met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, daar deze vordering onvoldoende is onderbouwd.
    
    
      3.5.	[gedaagde sub 1 en sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten inclusief de beslagkosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1 en sub 2] worden begroot op:
      - dagvaarding	EUR 	85,98
      - vast recht		798,00
      - salaris advocaat		1.791,00 (3 punten × tarief EUR 597,00)
      Totaal	EUR 	2.674,98
    
      
    
      4.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    4.1.	verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1 en sub 2] jegens [eiser sub 1 en sub 2] toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst van 29 mei 2008,
    
    4.2.	veroordeelt [gedaagde sub 1 en sub 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser sub 1 en sub 2] te betalen een bedrag van EUR 40.000,00 (veertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
    
    4.3.	veroordeelt [gedaagde sub 1 en sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1 en sub 2] tot op heden begroot op EUR 2.674,98,
    
    4.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    4.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Telenga en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2010.