ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6355, Gerechtshof Arnhem, 05-12-2006, 2005/672
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Nu de verkoop nadelig was voor de geestelijk gestoorde moeder, wordt haar toestemmingsverklaring vermoed te zijn gegeven onder invloed van de stoornis. Een met haar toestemmingsverklaring overeenstemmende wil wordt geacht te ontbreken. Een beroep van [appellanten] op artikel 3:35 BW gaat niet op omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op de hoogte waren van de geestelijke toestand van de moeder. Voormelde vermoedens hebben [appellanten]. blijkens het voorgaande niet ontzenuwd, zodat de verkoop in beginsel vernietigbaar is.

5 december 2006
      derde civiele kamer
      rolnummer 2005/672 
    
    
    
    	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M 
    
    	Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      1[appellant sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2 [appellant sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      3 [appellant sub 3],
      wonende te [woonplaats],
      appellanten,
      procureur: mr. P.M. Wilmink,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats], Nieuw-Zeeland,
      geïntimeerde, 
      procureur: mr. J.M. Bosnak.
    
     
    1	Het geding in eerste aanleg
    
    Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 1 december 2004, gewezen tussen appellanten als gedaagden sub 1 tot en met 3 (verder ook te noemen, gezamenlijk: [appellanten] en afzonderlijk: [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3]) en [A.] als gedaagde sub 4 (verder ook: [A.]) en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres. Een fotokopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
    
    
    2	Het geding in hoger beroep
    
    2.1	[appellanten]. hebben bij exploot van 18 februari 2005 [geïntimeerde] aangezegd van het eindvonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
    
    2.2	Bij memorie van grieven hebben [appellanten] achttien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog het primair en subsidiair gevorderde zal afwijzen onder compensatie van de proceskosten, dan wel subsidiair de koopovereenkomst zodanig zal wijzigen dat indien en voor zover de bepalingen daarvan onjuist zijn deze worden aangepast al dan niet na het inwinnen van deskundigenbericht van makelaars onder compensatie van kosten dan wel kosten rechtens.
    
    
      2.3	Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd:
      primair: dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van gronden zal bekrachtigen;
      subsidiair: dat het hof de vordering van [appellanten] (in hoger beroep) zal afwijzen, althans een zodanige beslissing zal nemen als het hof in goede justitie zal vermenen te behoren.
    
    
    2.4	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en is arrest bepaald.
    
    
    3	De vaststaande feiten
    
    Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de rechtbank vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
    
    3.1	[geïntimeerde], [appellant sub 3] en [A.] zijn de kinderen en gezamenlijke erfgenamen van mevrouw [B.] (verder ook: de moeder), geboren op 13 augustus 1917 en overleden op 10 augustus 2001.
    
    3.2	In augustus 1996 is de moeder opgenomen in een ziekenhuis, onder andere vanwege een maagbloeding, waarna bleek dat zij suikerziekte had. Aansluitend is zij per 24 september 1996 overgebracht naar een verpleeghuis ter revalidatie. Op 24 maart 1997 is zij met een op artikel 60 van de Wet bijzondere opnemingen in psychiatrische ziekenhuizen (BOPZ) gebaseerde verpleeghuisindicatie (productie 3 bij akte van [geïntimeerde] van 24 december 2003) opgenomen in de psychogeriatrische afdeling van een verpleeghuis. Volgens deze indicatie had zij toen een beginnend stadium van de ziekte van Alzheimer.
    
    3.3	Bij notariële akte van 28 november 1998 (productie 4 bij die akte) heeft een notarieel medewerkster, voorzien van een in een onderhandse akte neergelegde volmacht van de moeder (productie 5 bij die akte), op grond van een mondelinge verkoopovereenkomst tegen een koopprijs van f 240.000 de aan haar in eigendom toebehorende en sedert augustus 1996 niet meer bewoonde bungalow met aangebouwde berging, ondergrond, erf en bosgrond, plaatselijk bekend [...], kadastraal bekend [...], groot 10 aren en 73 centiaren, onder voorbehoud van een recht van gebruik en bewoning, geleverd aan [appellant sub 3]’ echtgenote ([appellant sub 1]) en dochter ([appellant sub 2]). Van de koopprijs is f 115.000 betaald. De resterende schuld van f 125.000 heeft [appellant sub 3] als schuldenaar overgenomen bij notariële akte van diezelfde datum (ongenummerde productie bij conclusie van antwoord), waartoe de moeder een soortgelijke volmacht had ondertekend.
    
    3.4	Op 13 april 1999 heeft [appellant sub 3] [A.] en [geïntimeerde] over de verkoop geïnformeerd.
    
    3.5	Bij brief van 6 november 2003 aan de kopers [appellant sub 1] en [appellant sub 2] (productie 8 bij voormelde akte) heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] de nietigheid ingeroepen van deze overeenkomst tot verkoop en overdracht.
    
    3.6	Ten aanzien van [appellant sub 3] heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad op 9 december 2003 de voorlopige en op 13 januari 2004 de definitieve schuldsanering uitgesproken (productie 4 bij conclusie van antwoord). 
    
    
    4	De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      4.1	Onder beslaglegging tot levering ten laste van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heeft [geïntimeerde] (volgens haar conclusie van repliek sub 8:) ten behoeve van de nalatenschap [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gedagvaard alsmede [appellant sub 3] en [A.]. Primair heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat de buitengerechtelijke vernietiging van 4 (bedoeld zal zijn: 6) november 2003 van de verkoop en overdracht van de woning rechtsgeldig is, zodat de woning in de nalatenschap valt van de moeder. Subsidiair heeft [geïntimeerde] gevorderd haar beroep op de vernietigingsgronden van primair artikel 3:34 BW en subsidiair artikel 3:44 BW te aanvaarden en voormelde koop en overdracht te vernietigen, alles met kostenveroordeling. 
      [A.] is in eerste aanleg niet verschenen. 
      Na verweer van de andere gedaagden heeft de rechtbank bij eindvonnis de primaire vordering afgewezen en de subsidiaire vordering aldus toegewezen dat zij de rechtshandeling van verkoop en overdracht van de woning heeft vernietigd op de primaire grondslag van artikel 3:34 BW.
      Daartegen komen [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] in hun hoger beroep op met achttien grieven.
    
    
    4.2	In haar vonnis onder 3 heeft de rechtbank [geïntimeerde] als deelgenote ingevolge artikel 3:171 BW zelfstandig bevoegd geoordeeld ten behoeve van de boedel te procederen en voorts [geïntimeerde] ontvankelijk geoordeeld in haar vordering tegen [appellant sub 3] en [A.] als deelgenoten tot de nalatenschap. Tegen dit laatste oordeel richten [appellanten]. hun grief I.
    
    4.3	De vordering van [geïntimeerde] strekt tot nietigverklaring althans vernietiging van de verkoop en overdracht van het onroerend goed namens de moeder aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Daartoe was [geïntimeerde] als deelgenote in haar nalatenschap op grond van artikel 3:171 BW bevoegd. In haar verhouding ten opzichte van de niet-deelgenoten [appellant sub 1] en [appellant sub 2] kon een verdeling in het geheel niet aan de orde zijn. Daarnaast strekt haar vordering er blijkens de inleidende dagvaarding (onder 19) toe dat haar deelgenoten [appellant sub 3] en [A.] hun standpunten kenbaar zouden maken. Ten slotte beoogt [geïntimeerde] onmiskenbaar om hen in rechte te binden aan de uitkomst van haar vordering tegen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot nietigverklaring althans vernietiging. Anders dan [appellant sub 3] aanvoert, gaat het hierbij niet om verdeling van de nalatenschap. De grief faalt.
    
    4.4	In het kader van de primaire vernietigingsgrond (uit hoofde van artikel 3:34 BW) heeft de rechtbank in haar vonnis geoordeeld (onder 4.1) dat de moeder heeft verkocht onder invloed van een geestelijke stoornis en (onder 4.2) dat de verkoop voor haar nadelig was. Daartegen richten [appellanten]. hun grieven II tot en met XII.
    
    
      4.5	Het hof oordeelt hierover als volgt.
      Artikel 3:34 lid 1 BW luidt:
      Heeft iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets verklaard, dan wordt een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshan-deling redelijkerwijze niet was te voorzien.
      Lid 2 voegt daaraan in de eerste volzin toe:
      Een zodanig ontbreken van wil maakt een rechtshandeling vernietigbaar.
    
    
    4.6	De volmachten tot verkoop en overdracht alsmede tot schuldoverneming dateren beide van 27 november 1998. De akten van levering en schuldoverneming dateren beide van 28 november 1998. Bij gebreke van stellingen of aanwijzingen van het tegendeel gaat het hof ervan uit dat de moeder toestemming tot verkoop en schuldoverneming heeft gegeven op 27 november 1998. 
    
    
      4.7	Toen verbleef zij sedert ongeveer 20 maanden op een psychogeriatrische afdeling van een verpleeghuis met een artikel 60 BOPZ-indicatie, volgens welke zij de ziekte van Alzheimer had. Het is van algemene bekendheid dat deze ziekte een progressief verloop heeft.
      Bij brief van 25 december 1996 (productie 10 bij akte van 24 december 2003) heeft [appellant sub 1] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
      “(...) Haar fluctuerende bloedsuikerwaarden zijn ook weer stabiel. Alleen haar geestelijke vermogens gaan gestaag achteruit. In januari of februari wordt ze nog een keer gescreend door de psycholoog. De kans dat ze nog ooit naar huis kan gaan is nihil. (...)”
      Bij brief van 27 maart 1997 (productie 11 bij akte overlegging producties van 24 december 2003) heeft [appellant sub 1] over de moeder aan [geïntimeerde] geschreven:
      “(...) (Ik had haar al enkele keren uitgelegd dat ze Alzheimer heeft net zoals haar zuster.) (...)
      Ze (...) gaf soms rake antwoorden en het volgende moment was ze het weer kwijt. (...) en vastgesteld dat ze haar ‘thuis’ vergeten is. Ze voelt zich daar op haar gemak. Lichamelijk is ze er ontzettend op vooruit gegaan. (...) de 2-dagelijkse insuline die ze toegediend krijgt zorgt er ook voor dat ze zich goed voelt. (...)
      Af en toe denken we wel eens (ook het personeel) of ze zelf wel beseft wat ze zegt het zijn soms hele volzinnen, die we van haar gewend zijn. (...)”.
      Uit een en ander blijkt dat [appellant sub 1] destijds zelf al inzag dat de moeder aan de ziekte van Alzheimer leed en de kans dat zij nog ooit naar huis kon gaan nihil achtte.
      [appellanten] hebben aangevoerd dat er hooguit sprake was van incidentele vergeetachtigheid of coördinatieproblemen als gevolg van het niet (juist) gebruiken van de medicijnen voor de suikerziekte. Dit verweer miskent allereerst dat [appellant sub 1] zelf in haar brieven beschreef dat de moeder regelmatig haar insuline kreeg, dat haar bloedsuikerwaarden stabiel waren, dat zij zich daardoor goed voelde, dat haar geestelijke vermogens gestaag achteruit gingen en iets op een volgend moment was vergeten, waarbij het personeel en [appellant sub 1] wel eens dachten of de moeder zelf wel besefte wat zij zei. Voorts komt het verweer op tegen de door de regionale indicatiecommissie op de voet van artikel 60 BOPZ afgegeven indicatie waarin zij opneming en verblijf in een psychogeriatrisch verpleeghuis noodzakelijk heeft geoordeeld, terwijl [appellanten]. hun verweer op dit punt niet nader hebben gemotiveerd. 
      Verder hebben [appellanten] niet uiteengezet op welke wijze zij de moeder in het volgens hen langdurige besluitvormingsproces tot de verkoop hebben betrokken, welke waarborgen of factoren de moeder daarbij zelf als in haar belang heeft geuit, op welke wijze daaraan bij de verkoop invulling is gegeven en ten slotte ook niet hoe zij hebben bewerkstelligd dat de moeder de verkoopvolmacht heeft getekend.
      Tegen deze achtergrond hebben [appellanten] al met al onvoldoende gemotiveerd betwist dat de geestvermogens van de moeder eind november 1998 blijvend waren gestoord, zodat het hof daarvan moet uitgaan en niet toekomt aan het aanbod van [appellanten] tot tegenbewijs. 
    
    
    
      4.8	Thans komt de vraag aan de orde of de verkoop voor de moeder nadelig was. 
      De verkoopprijs van f 240.000 was volgens de transportakte van 28 november 1998 gerelateerd aan de WOZ-waarde per 1 januari 1995 van f 212.000 en het aan de moeder voorbehouden recht van gebruik en bewoning. 
      [appellanten] hebben aangevoerd dat de verwachting heeft bestaan dat de moeder haar laatste levensdagen met hun verzorging zou kunnen slijten in haar eigen huis. Dat verweer plaatsen zij tegen de achtergrond van haar maagbloeding, gekoppeld aan suikerziekte. Dat was de situatie in augustus 1996, maar [appellanten] hebben niet aangevoerd dat zij die verwachting nog hadden en dat deze nog was gerechtvaardigd toen zij de transactie sloten eind november 1998 en de moeder inmiddels 81 jaar oud was en leed aan de, intussen onvermijdelijk voortgeschreden, ziekte van Alzheimer. Onder die gegeven omstandigheden vertegenwoordigde het voorbehouden en ingevolge artikel 3:226 lid 4 BW aan de moeder als rechthebbende gebonden recht van gebruik en woning niet of nauwelijks enige vermogenswaarde. De ingeroepen toezegging dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] het onroerend goed gedurende het leven van de moeder niet aan derden zouden vervreemden, heeft in het licht hiervan geen reële betekenis. Het zelfde geldt voor de, op zichzelf respectabele, wens van [appellanten] om moeder thuis te verzorgen. 
      De waardering en de vaststelling van de koopprijs moesten dus plaatsvinden op basis van onbewoonde staat, vrij van gebruik en bewoning.
      Voorts had makelaar Bronsvoord in opdracht van [appellant sub 3] het onroerend goed per 7 augustus 1997 vrij van huur en bewoning in ieder geval al getaxeerd op f 280.000 (ongenummerde productie bij conclusie van dupliek, welke summiere taxatie volgens [geïntimeerde] duidelijk te laag was).
      Naar de rechtbank heeft vastgesteld en [appellanten] in hoger beroep niet gemotiveerd hebben bestreden, vertoonde de woningmarkt tussen 1995 en 1998 snel en fors stijgende prijzen.
      Uit een en ander, in onderling verband en samenhang bezien, leidt het hof af dat de koopprijs van f 240.000 per eind november 1998 aanzienlijk te laag was.
    
    
    4.9	Daarenboven was ook de afwikkeling van de verkoopprijs nadelig voor de moeder. Van de koopprijs werd slechts voor f 115.000 bij het transport voldaan en heeft [appellant sub 3] het restant van f 125.000 bij afzonderlijke akte van 28 november 1998, voorzien van een soortgelijke volmacht van de moeder (ongenummerde producties bij conclusie van antwoord), overgenomen als een in beginsel niet-opeisbare schuld onder de verplichting tot betaling van een contractuele rente gelijk aan “de geldende marktrente minus twee procent”.
    
    
      4.10	Volgens [appellanten] was de verkoop desondanks voor de moeder niet nadelig enerzijds omdat het huis voor minstens f 80.000, deels niet uit te stellen (wegens een zeer zware lekkage), onderhoud nodig had, hetgeen zij niet kon betalen, en anderzijds omdat [appellanten] het huis voor haar als een thuis wilden bewaren.
      Eventueel achterstallig onderhoud komt als regel in de taxaties als een waardedrukkende factor tot uiting en vormt in beginsel geen grond voor een koopprijs beneden taxatiewaarden. Dat [appellanten] het huis voor de moeder als een thuis wilden bewaren, was, naar [appellant sub 1] zelf al lang voor de transactie had geschreven, zeker ten tijde van de transactie illusoir.
    
    
    4.11	Nu de verkoop nadelig was voor de geestelijk gestoorde moeder, wordt haar toestemmingsverklaring vermoed te zijn gegeven onder invloed van de stoornis. Een met haar toestemmingsverklaring overeenstemmende wil wordt geacht te ontbreken. Een beroep van [appellanten] op artikel 3:35 BW gaat niet op omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op de hoogte waren van de geestelijke toestand van de moeder. Voormelde vermoedens hebben [appellanten]. blijkens het voorgaande niet ontzenuwd, zodat de verkoop in beginsel vernietigbaar is. 
    
    4.12	In haar vonnis (onder 5.2 en 5.3) heeft de rechtbank het beroep van [appellanten] op verjaring en rechtsverwerking verworpen. Daartegen richten zij hun grieven XIV en XV alsmede de toelichting op grief III.
    
    
      4.13	Hierover oordeelt het hof als volgt.
      De in artikel 3:52 lid 1 onder a. BW vermelde onbekwaamheid heeft volgens de tekst en de Parlementaire Geschiedenis (PG) van Boek 3, p. 231 e.v. betrekking op de in artikel 3:32 BW geregelde (on)bekwaamheid tot het verrichten van rechtshandelingen. De moeder gold ingevolge lid 1 daarvan als bekwaam nu [appellanten] zich niet op een wettelijke uitzondering hebben beroepen. Een geestelijke stoornis als bedoeld in artikel 3:34 BW op zichzelf levert nog geen wettelijke onbekwaamheid op. Ingevolge artikel 3:52 lid 1, aanhef en onder d. BW verjaart in een geval als het onderhavige (vergelijk PG Boek 3, p. 235) de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Tijdens het leven van de moeder kwam deze bevoegdheid slechts aan haarzelf toe, niet aan [geïntimeerde], die pas zou kunnen erven na de dood van de moeder. De geestvermogens van de moeder waren eind november 1998 al blijvend gestoord. Tegen de achtergrond van het progressieve karaker van de ziekte van Alzheimer had het op de weg van [appellanten] gelegen om te stellen dat het beletsel van haar geestelijke stoornis nadien niettemin zo voldoende en langdurig is weggevallen dat de moeder zich de verkoop en de verkoopvoorwaarden realiseerde en daarvan nog had kunnen terugkomen. Dat hebben zij echter niet aangevoerd. Tot onderbewindstelling (zie artikel 1:431 BW e.v.) behoefde [geïntimeerde] niet over te gaan. Juist is dat [geïntimeerde] zich blijkens de brief van haar advocaat van 30 juni 1999 aan [appellant sub 3] (een der ongenummerde producties bij conclusie van antwoord) destijds al bewust moet zijn geweest van het voor de moeder nadelige karakter van de verkoop. Daarmee had [geïntimeerde] echter nog niet de bevoegdheid om de vernietiging in te roepen. Deze stond haar eerst ten dienste vanaf 10 augustus 2001, de sterfdatum van de moeder. Binnen drie jaar nadien heeft [geïntimeerde] de vernietiging gevorderd bij inleidende dagvaarding van 27 november 2003. Het beroep op verjaring faalt daarom.
    
    
    
      4.14	Met betrekking tot het beroep op rechtsverwerking hebben [appellanten] niet uiteengezet dat en hoe zij [geïntimeerde] van hun voornemen tot aankoop op de hoogte hebben gebracht en nog minder op welke wijze [geïntimeerde] daarin zou hebben toegestemd. Dat [geïntimeerde] zich omstreeks 5 mei 1999 f 50.000 en omstreeks 29 mei 1999 f 5.700 heeft laten uitbetalen en dat deze bedragen uit de verkoopopbrengst afkomstig waren, impliceert nog geen toestemming van haar tot de verkoop zelf.
      Bij brief van 30 juni 1999 (ongenummerde productie bij conclusie van antwoord) heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] aan [appellant sub 3] onder meer bezwaar gemaakt tegen de verkoop tegen de lage verkoopprijs en daaraan toegevoegd:
      “(...) kan ik u thans op juridische gronden niet dwingen de door u uit de boedel onttrokken gelden weer terug te storten, maar u moet beseffen dat de andere kinderen na overlijden van uw moeder dat wel kunnen vorderen.”
      Daarom mochten [appellant sub 3] en ook diens echtgenote [appellant sub 1] en dochter [appellant sub 2] er sedertdien evenmin op vertrouwen dat [geïntimeerde] haar rechten prijsgaf. Daaraan doet de aanschrijving van (de advocaat van) [geïntimeerde] van 30 juni 1999 aan de moeder (ongenummerde productie bij conclusie van antwoord) tot terugbetaling van een ingeroepen vordering niet af omdat de advocaat wel moest uitgaan van haar handelingsbekwaamheid. Enkel tijdsverloop sedert de verkoop tot de inroeping van de vernietiging is onvoldoende voor rechtsverwerking. Ook dit verweer faalt.
      De grieven XIV en XV worden daarom verworpen.
    
    
    4.15	De rechtbank heeft in haar vonnis de verkoop en levering van de woning aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vernietigd. Daartegen richten [appellanten] hun grieven XVI tot en met XVIII en hebben zij in hoger beroep (als subsidiaire vordering) het verweer gevoerd, dat kennelijk is ingegeven de door artikelen 3:53 lid 2 en 6:258 BW.
    
    4.16	Volgens artikel 3:53 lid 2 BW kan de rechter, indien de reeds ingetreden gevolgen van een rechtshandeling bezwaarlijk ongedaan gemaakt kunnen worden, desgevraagd aan een vernietiging geheel of ten dele haar werking ontzeggen. Voorts kan hij aan een partij die daardoor onbillijk wordt bevoordeeld, de verplichting opleggen tot een uitkering in geld aan de partij die benadeeld wordt.
    
    4.17	Anders dan [appellanten] verdedigen, valt in redelijkheid niet in te zien dat het bezwaarlijk zou zijn de reeds ingetreden gevolgen van de koop en levering ongedaan te maken. De vernietiging van de koop werkt ingevolge artikel 3:53 BW terug tot die rechtshandeling, zodat de volgens artikel 3:84 lid 1 BW voor overdracht vereiste geldige titel ontbreekt en de beoogde overdracht geen effect heeft gesorteerd. Behoudens inmiddels verkregen rechten van derden blijkt de eigendom van de onroerende zaak nog steeds toe te behoren aan (de nalatenschap van) de moeder en zal deze alsnog in de verdeling moeten worden betrokken tegen de reële waarde per in beginsel de datum van de feitelijke verdeling, zodat een waardestijging sedert de koop aan alle erfgenamen tezamen toekomt. Die consequenties zijn in deze constellatie, waarin [appellanten] misbruik hebben gemaakt van de stoornis van de geestvermogens van de moeder, geenszins onredelijk. De koopprijs, voor zover betaald, moet als onverschuldigd betaald worden geretourneerd. De door [appellanten] ingeroepen noodzaak tot aflossing van de hypothecaire schuld “alvorens de transactie überhaupt zal kunnen worden teruggedraaid” is niet aanwezig. Zonder aanwijzingen van het tegendeel wordt de hypotheekhouder beschermd door artikel 3:88 lid 1 BW. De kopers, tevens hypothecaire schuldenaren [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zullen een en ander met de erfgenamen binnen de familie enerzijds en met de hypothecaire schuldeiser anderzijds financieel moeten afwikkelen. Jegens de erfgenamen zullen zij daarbij tevens alsnog aandacht kunnen besteden aan de door hen en [appellant sub 3] ingeroepen en door [geïntimeerde] bestreden investeringen ten bedrage van € 47.482. 
    
    4.18	Volgens artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen (of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden) op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
    
    4.19	Daartoe hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] geen onvoorziene omstandigheden aangevoerd, zodat hun verzoek reeds daarop strandt.
    
    4.20	Nu de verkoop is vernietigd, zullen de contractanten, enerzijds de kopers [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en anderzijds de erfgenamen van de moeder, de gevolgen van een en ander moeten afwikkelen.
    
    4.21	Het bewijsaanbod van [appellanten] in hoger beroep omtrent de geestelijke toestand van de moeder en de zorgvuldigheid van de verkoop passeert het hof. Het eerste deel daarvan is reeds hiervoor onder 4.7 verworpen. Het tweede deel is, zeker na het voorgaande, onvoldoende feitelijk onderbouwd en te vaag voor bewijslevering.
    
    
    5	De slotsom
    
    5.1	Het hoger beroept faalt. Het bestreden eindvonnis wordt bekrachtigd.
    
    5.2	Nu partijen in familierechtelijke rechtsbetrekking tot elkaar staan en het geschil hieruit voortvloeit, terwijl [geïntimeerde] niet om een kostenveroordeling in hoger beroep heeft gevraagd, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
    
    
    6	De beslissing
    
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    	bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 1 december 2004; 
    
    	compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
    
    	verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Steeg, Vaessen en Strens-Meulemeester en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 5 december 2006.