ECLI:NL:RBMNE:2019:1006, Rechtbank Midden-Nederland, 30-01-2019, 7445260 UV EXPL 19-2 MAR/1217
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Nakoming (concept) huurovereenkomst, ‘subject to contract’, verplichting tot door onderhandelen over de huurovereenkomst, schadevergoeding voor afgebroken onderhandelingen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 7445260 UV EXPL 19-2 MAR/1217
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 30 januari 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Californiëdreef Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Bosch en Duin,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M.Th. Legger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Grovet B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. C. Hellingman.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Californiëdreef en Grovet genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 januari 2019 met 12 producties;
        
        
          de brief van 15 januari 2019 van Grovet met producties 1 tot en met 4;
        
        
          het faxbericht van 15 januari 2019 van Grovet met productie 5;
        
        
          het faxbericht van 15 januari 2019 van Californiëdreef met producties 13 tot en met 15;
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 januari 2019, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
        
        
          de pleitnota van Californiëdreef;
        
        
          de pleitnotities van Grovet.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter partijen meegedeeld dat over twee weken uitspraak wordt gedaan. 
      
      
    
  
  
    
      2De overwegingen 
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      2.1.
      Californiëdreef vordert primair dat Grovet alsnog de (concept) huurovereenkomst van 3 oktober 2018 met ingang van 1 december 2018 nakomt. Hieruit volgt dat Californiëdreef een spoedeisend belang heeft bij de ingestelde vorderingen in kort geding.
      
      
        
          Inleiding
        
      
      
    
    
      2.2.
      Het pand aan de Otto Hahnweg 26 in Utrecht is van Californiëdreef. Californiëdreef verhuurt dit pand. Het pand ernaast op nummer 24 is van Grovet. Grovet heeft daar een groothandel in veterinaire producten. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 23 juli 2018 heeft Grovet met haar eigen makelaar de heer [A] en de makelaar van Californiëdreef, de heer [B] , het pand aan de Otto Hahnweg 26 bezocht en aangegeven dat zij belangstelling heeft om dit pand te gaan huren. Het pand stond toen al (een tijd) leeg. Het werd te huur aangeboden sinds eind 2016. 
        Na de bezichtiging is er mailcontact, een gesprek en telefonisch overleg geweest tussen de makelaars van partijen. Op 19 september 2018 heeft de makelaar van Grovet aan de makelaar van Californiëdreef gemaild dat hij een concept huurovereenkomst wil ontvangen en dat Grovet op hoofdlijnen akkoord is met het voorstel van Californiëdreef. De makelaar van Californiëdreef heeft toen op 3 oktober 2018 een concept huurovereenkomst gemaild aan de makelaar van Grovet. Op 15 oktober 2018 heeft de makelaar van Grovet daarop gereageerd. Hij heeft toen geschreven dat Grovet op hoofdlijnen akkoord is met het toegezonden concept, dat de datum van de sleuteloverdracht en de huuringangsdatum opschuiven (ten opzichte van het voorstel), dat de voorkeur van Grovet is om per 1 november 2018 de sleutel over te dragen en dat de huuringangsdatum 1 januari 2019 wordt, en dat zij volgende week dinsdag contact hebben over deze punten. Er is toen volgens Californiëdreef telefonisch overleg geweest op 23 oktober 2018. De voorzieningenrechter kan er niet van uitgaan dat dit zo is, omdat Grovet juist zegt dat het na het e-mailbericht van 15 oktober 2018 “oorverdovend stil” bleef van de kant van Californiëdreef. Op 15 november 2018 heeft de makelaar van Grovet aan de makelaar van Californiëdreef gemaild dat Grovet voorlopig afziet van het huren van het pand.
      
      
      
        
          Wat is het punt?
        
      
      
    
    
      2.4.
      Californiëdreef vindt dat Grovet niet opeens kan afzien van het huren van het pand: tussen partijen was al overeenstemming bereikt over het huren van het pand. In het e-mailbericht van 15 oktober 2018 staat een bevestiging van wat partijen afgesproken hebben. Californiëdreef wil dat Grovet de (concept) huurovereenkomst daarom gewoon nakomt. Grovet moet anders in ieder geval verplicht worden om door te onderhandelen over het sluiten van een huurovereenkomst. Als dit niet kan, vindt Californiëdreef dat zij ieder geval recht heeft op schadevergoeding omdat Grovet de onderhandelingen heeft afgebroken.
      
      
      
        
          Is er een overeenkomst? Nee
        
      
      
    
    
      2.5.
      Voor het antwoord op de vraag of er een overeenkomst tot stand gekomen is, moet ook gekeken worden naar wat er in het kader van het begin van de onderhandelingen is gezegd of gedaan. In dit geval is van belang het e-mailbericht van 25 juli 2018 dat de makelaar van Grovet na de bezichtiging van het pand op 23 juli 2018 heeft gestuurd aan de makelaar van Californiëdreef. In dit e-mailbericht staat:  “Nog bedankt voor de rondleiding van afgelopen maandag met mijn klant Grovet BV. Zoals je weet hebben wij meerdere panden in de omgeving bezocht en we willen een juiste beslissing maken omtrent een uitbreiding of een verhuizing naar een geheel nieuwe locatie.
      
      
        
          De Otto Hahnweg 26 zou kunnen voldoen voor Grovet wanneer er overeenstemming is met de eigenaar over de volgende huurvoorwaarden en opleverpunten. (…)
          
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Wellicht ten overvloede: deze email is uitsluitend bedoeld om in gesprek te komen met de verhuurder. Er is pas sprake van een eventuele huurovereenkomst wanneer deze samen met haar bijlagen ondertekend is door de huurder.
        
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Grovet vindt dat zij met deze laatste zin duidelijk heeft aangegeven wanneer wat haar betreft pas sprake is van een overeenkomst: als een huurovereenkomst met bijlagen door haar ondertekend is. Er is geen getekende overeenkomst, dus is er geen sprake van een overeenkomst. Californiëdreef kan dus ook geen nakoming vragen van een overeenkomst.
      
    
    
      2.7.
      
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat Grovet van tevoren duidelijk heeft aangegeven hoe Californiëdreef haar belangstelling voor het pand moet zien door aan te geven dat zij voor de keuze staat haar huidige locatie uit te breiden of te verhuizen naar een nieuwe locatie en wanneer van een overeenkomst tussen partijen kan worden gesproken. Grovet heeft expliciet aangegeven dat dat laatste het geval is bij ‘subject to contract’; een schriftelijk en ondertekend contract. De voorzieningenrechter constateert dat Californiëdreef toen geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze voorwaarde. Vast staat dat er geen overeenkomst is ondertekend. De voorzieningenrechter is het met Grovet eens dat dit betekent dat er tussen partijen nog geen overeenkomst gesloten was. Californiëdreef heeft tijdens de zitting gezegd dat die voorwaarde is gepasseerd door alle voorstellen die over een weer zijn gedaan, waarbij Grovet telkens heeft gezegd dat zij op hoofdlijnen akkoord is zonder nog te refereren aan die voorwaarde. Aan dit standpunt gaat de voorzieningenrechter voorbij. De voorwaarde dat pas sprake is van een overeenkomst als deze is ondertekend, maakt duidelijk hoe de onderhandelingen en daarmee de voorstellen die partijen doen, gezien moeten worden. Er is na de e-mail van 25 juli 2018 ook geen overleg op dit punt meer geweest. 
        Voor zover de stellingen van Californiëdreef zo moeten worden begrepen dat de onderhandelingen zo ver waren dat Grovet er in redelijkheid niet meer op terug kon komen, oordeelt de voorzieningenrechter dat dat niet opgaat. Er zijn over en weer voorstellen gedaan, die steeds niet door de andere partij geheel zijn overgenomen (de mogelijke koopoptie van Grovet, de precieze ingangsdatum van de huur), zodat niet gezegd kan worden dat er feitelijk gehele wilsovereenstemming tussen partijen bestond.
        Voor de primaire vordering van Californiëdreef betekent het voorgaande dat die zal worden afgewezen.
      
      
      
      
        
          Moet er verder onderhandeld worden? Nee
        
      
      
    
    
      2.8.
      Daarmee komt de voorzieningenrechter toe aan de vraag of Grovet verplicht is om verder te onderhandelen met Californiëdreef over een huurovereenkomst. Bij het onderhandelen moeten beide partijen rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. Onderhandelingen mogen worden afgebroken, maar niet als dit onaanvaardbaar is. Het afbreken van onderhandelingen is onaanvaardbaar als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten. Ook door andere omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar zijn. 
    
    
      2.9.
      Van de situatie dat Californiëdreef er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Als eerste komt hier betekenis toe aan het feit dat er nog geen contract was ondertekend, wat Grovet duidelijk als eis gesteld heeft voordat gesproken kan worden van een overeenkomst. Daarnaast is van belang dat er nog geen duidelijkheid en dus ook geen overeenstemming is over de datum van de sleuteloverdracht en de huuringangsdatum. Californiëdreef vermeldt in de concept huurovereenkomst van 3 oktober 2018 als ingangsdatum voor de huur 1 december 2018. In de begeleidende mail van 3 oktober 2018 staat geen concrete datum waarop de sleuteloverdracht kan plaatsvinden. De makelaar van Californiëdreef schrijft daarover: “Tot slot is het voor Grovet BV van belang om te weten dat vertrekkend huurder nog wat achterstallige zaken dient te herstellen, maar dat zij niet (meer) reageren op verzoeken van de verhuurder. Verhuurder beraadt zich momenteel of het verstandig is om sleuteloverdracht naar  Grovet wel alvast spoedig plaats te laten vinden.”In haar reactie op dit bericht van 3 oktober 2018 schrijft de makelaar van Grovet op 15 oktober 2018 hierover het volgende: “- Door de late oplevering van de huidig huurder van bovengenoemd pand schuift de datum van sleuteloverdracht en de huuringangsdatum op afhankelijk van de daadwerkelijke opleverdatum van de huidig huurder en verhuurder; - De voorkeur van Grovet gaat uit naar de datum van sleuteloverdracht per 1 november 2018 en de huuringangsdatum per 1 januari 2019;”Over de datum van sleuteloverdracht en de ingangsdatum had Californiëdreef, gelet op de expliciete vraag van Grovet,  uitsluitsel moeten geven. De huuringangsdatum is tenslotte wel een essentieel onderdeel van een huurovereenkomst. Californiëdreef heeft hier kennelijk ook na het e-mailbericht van 15 oktober 2018 van Grovet waarin zij voorkeursdata aangeeft onduidelijkheid over laten bestaan. Dit komt voor haar rekening. Indien een partij zelf in het midden laat wanneer de sleuteloverdracht gaat plaatsvinden en wanneer de huur ingaat terwijl de potentiële huurder zijn voorkeur uitspreekt voor bepaalde data, is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onaanvaardbaar dat als daar geen reactie op komt te kennen wordt gegeven af te zien. Dat Californiëdreef hierover bij de mondelinge behandeling heeft gezegd dat iedere datum prima zou zijn geweest, doet hier niet aan af: die mededeling had in oktober 2018 gemaakt moeten zijn.
      
      
        
          Moet er schadevergoeding worden betaald? Nee
        
      
      
    
    
      2.10.
      Californiëdreef vindt dat Grovet het positief (en negatief) contractsbelang moet vergoeden omdat Grovet schadeplichtig is omdat zij zich onrechtmatig heeft teruggetrokken uit de onderhandelingen. Californiëdreef vordert een bedrag gelijk aan de huursom van € 59.500 ex btw per jaar. Omdat de voorzieningenrechter hiervoor heeft geoordeeld dat Grovet de onderhandelingen heeft mogen beëindigen, gaat die stelling niet op. Zoals de voorzieningenrechter ook hiervoor heeft geoordeeld was de situatie niet zo dat Californiëdreef er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Daarin is besloten dat niet gezegd kan worden dat Grovet niet te goeder trouw was bij het afbreken van de onderhandelingen. Dit betreft vanzelfsprekend een voorlopig oordeel in kort geding, waarin geen ruimte is om daarnaar uitvoerig onderzoek te doen.
      
      
        
          Afsluiting
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat Californiëdreef geen gelijk heeft gekregen, moet zij de proceskosten van Grovet betalen. Het gaat om salaris gemachtigde van € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00). 
      
    
    
      2.12.
      Grovet vordert ook betaling van nakosten. Deze kosten zal de voorzieningenrechter toewijzen zoals in de beslissing is weergegeven.
      
    
    
      2.13.
      Grovet vordert wettelijke rente over de proces- en nakosten. Dit zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Californiëdreef tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Grovet, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met wettelijke rente (artikel 6:119 BW) over dit bedrag vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Californiëdreef, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Grovet volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) met inachtneming van de 15e dag na aanschrijving, 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) met inachtneming van de 15e dag na betekening.
      
    
    
      3.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders, kantonrechter, en is in aanwezigheid van mr. M.A. Rademaker, griffier, in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2019.