ECLI:NL:RBROT:2024:5679, Rechtbank Rotterdam, 14-06-2024, 10862230 CV EXPL 24-107
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Overlast renovatiewerkzaamheden. Huurprijsvermindering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10862230 CV EXPL 24-107
    
    
    
      datum uitspraak: 14 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      2. [eiser 2],
    
      3. [eiser 3],
    
      4. [eiser 4],
    
      5. [eiser 5],
    
      allen wonende te [woonplaats 1],
      eisers, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder A.J. de Jong te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      woonplaats: [woonplaats 2],
      
        2. [gedaagde 2],
      wonende te [woonplaats 3],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. J.J. Blok, advocaat te Rotterdam.
    
    
    
      Eisers worden ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’, ‘[eiser 3]’, ‘[eiser 4]’ en ‘[eiser 5]’ genoemd en gezamenlijk als ‘[eisers]’ Gedaagden worden ‘[gedaagden]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de brief van [eisers] van 8 december 2023, met bijlagen;
        
        
          de beschikking ex art. 69 Rv. van 15 december 2023, waarin de kantonrechter de procedure heeft omgezet naar een dagvaardingsprocedure;
        
        
          de dagvaarding van 29 december 2023, met bijlagen 1 tot en met 19;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de e-mail van [gedaagden] van 13 mei 2024, met een bijlage. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. [eiser 1] was daarbij aanwezig. Namens [gedaagden] is verschenen [naam], werkzaam bij [naam bedrijf] (beheerder), bijgestaan door de gemachtigde.
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting is met partijen besproken dat de door [eisers] overgelegde nadere bijlagen 1 tot en met 8, waarvan mr. Blok heeft verklaard dat hij deze stukken niet heeft ontvangen, buiten beschouwing worden gelaten, tenzij de kantonrechter deze stukken nodig acht voor de beoordeling van de zaak. In dat geval is afgesproken dat [gedaagden] nog in de gelegenheid worden gesteld op daarop te reageren. Nu is gebleken dat de kantonrechter de nadere bijlagen van [eisers] niet nodig heeft voor de beoordeling van de zaak, maken deze stukken geen deel uit van het procesdossier en hoeven [gedaagden] hierop dus niet meer te reageren.
      
        
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over? 
        
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] huren van [gedaagden] het appartement aan [adres 1]. [eiser 3] en [eiser 4] huren van [gedaagden] het appartement aan [adres 2]. [eiser 5] huurde tot 14 februari 2024 van [gedaagden] het appartement aan [adres 3]. De overige woningen in het gebouw waarin voornoemde appartementen zijn gelegen zijn niet bewoond. [gedaagden] hebben grootschalige renovatiewerkzaamheden laten uitvoeren in die leegstaande woningen. Deze werkzaamheden hebben aanzienlijke overlast veroorzaakt aan [eisers]  vorderen daarom huurprijsvermindering. 
      
    
    
      2.2.
      Tussen [eiser 5] en [gedaagden] is een vaststellingsovereenkomst getroffen ter beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het appartement aan [adres 3]. [eiser 5] en [gedaagden] hebben afgesproken dat [eiser 5] een vergoeding ontvangt van € 8.000,- en dat zij de huur over de maanden december 2023 tot en met februari 2024 niet hoeft te voldoen. Deze partijen zijn overeengekomen dat zij na het opleveren van de woning en de betaling van de vergoeding niets meer van elkaar te vorderen hebben. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat de ernstige overlast als gevolg van de renovatie-werkzaamheden een gebrek vormt in de zin van de wet en dat [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] recht hebben op een huurprijsvermindering van 25% over de periode 1 juli 2023 tot 15 december 2023. [eiser 5] is niet-ontvankelijk in haar vordering. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
      
        
      
      
        
          
            [eiser 5] is niet-ontvankelijk
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de tussen [eiser 5] en [gedaagden] op 7 december 2023 gesloten vaststellingsovereenkomst is in artikel 3 bepaald dat zij, na oplevering van de woning door [eiser 5] en de betaling van de vergoeding door [gedaagden], over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben. Niet in geschil is dat deze oplevering en betaling reeds hebben plaatsgevonden. In de vaststellingsovereenkomst is geen voorbehoud gemaakt ter zake van door [eiser 5] gederfd huurgenot en een eventuele daaruit voortvloeiende aanspraak op huurprijsvermindering. Dit betekent dat [eiser 5] en [gedaagden] elkaar finale kwijting hebben verleend. [eiser 5] kan daarom niet alsnog in deze procedure verlaging van de huurprijs vorderen uit hoofde van de huurovereenkomst die tussen haar en [gedaagden] heeft bestaan. Gelet hierop wordt [eiser 5] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser 5] in de kosten van het geding te veroordelen en de kantonrechter zal de kosten in de procedure van [eiser 5] contra [gedaagden] compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
      
      
      
        
          
            [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] hebben recht op een huurprijsvermindering van 25% over de periode 1 juli 2023 tot 15 december 2023
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] hebben gemotiveerd gesteld dat zij ernstige (geluids)overlast hebben ervaren van de grootschalige renovatiewerkzaamheden die [gedaagden] in het gebouw hebben laten uitvoeren. De leegstaande woningen zijn volledig gestript en opnieuw opgebouwd. De aard en omvang van de werkzaamheden blijkt ook uit de overgelegde foto’s. In artikel 11.5 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomsten van toepassing zijn is bepaald dat de huurders werkzaamheden en het daarmee gepaard gaande ongemak moeten gedogen, zonder dat zij daarvoor schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting kunnen vorderen. Mede gelet op deze bepaling moeten de huurders enige overlast van werkzaamheden dulden, maar in dit geval is de kantonrechter van oordeel dat de overlast bovenmatig ernstig is geweest. De grootschalige werkzaamheden gingen zes dagen per week door en begonnen iedere dag al vroeg in de ochtend. De overlast moet dan ook als een gebrek worden aangemerkt dat tot een substantiële vermindering van het huurgenot heeft geleid (artikel 7:204 lid 2 BW). 
        Dit betekent dat artikel 11.5 van de algemene bepalingen een oneerlijk beding is. De kantonrechter zal deze bepaling daarom vernietigen. Dit leidt ertoe dat [gedaagden] geen beroep kunnen doen op deze bepaling. [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] hebben recht op vermindering van de huurprijs wegens het gebrek (artikel 7:207 lid 1 BW). 
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 25% in dit geval redelijk en passend. De werkzaamheden zijn aangevangen op 16 juni 2023, maar niet is gesteld of gebleken dat toen al direct sprake was van ernstige overlast. De eerste melding van [eiser 1] en [eiser 2] is van 26 juni 2023. In deze e-mail hebben zij alleen nog geklaagd over het afval dat in hun tuin wordt gegooid en over het gevoel van onveiligheid dat zij ervaarden doordat alle ramen van het gebouw waren verwijderd. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de ernstige overlast is aangevangen rond 1 juli 2023. Partijen zijn het er over eens dat de interne werkzaamheden in het gebouw medio december 2023 waren afgerond. Wel hebben er daarna nog enige tijd bouwsteigers gestaan in verband met de gevelwerkzaamheden, maar de overlast die dat heeft veroorzaakt moeten [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] redelijkerwijs dulden.
    
    
      2.7.
      Het voorgaande betekent dat de huurprijsvermindering wordt toegewezen over de periode van 1 juli 2023 tot 15 december 2023. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een aftrek toe te passen voor wat betreft de periode van de bouwvakvakantie in de zomer van 2023, omdat vaststaat dat na 15 december 2023 ook nog sprake was van enige overlast door de aanwezigheid van de steigers. Dat de gevelwerkzaamheden niet met de nodige voortvarendheid zijn verricht en dat daardoor de steigers onnodig lang zijn blijven staan, is een omstandigheid die in de risicosfeer ligt van [gedaagden] als opdrachtgevers van de werkzaamheden. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagden] moeten de proceskosten betalen, omdat zij (voor het grootste deel) ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] op € 259,71 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht, € 204,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om een punt salaris toe te kennen voor de mondelinge behandeling op 21 mei 2024, aangezien [eiser 1] toen zelf het woord heeft gevoerd en zich niet heeft laten bijstaan door een gemachtigde.Dat is in totaal € 651,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna bij de beslissing vermeld.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.9.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] dat vorderen en [gedaagden] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart [eiser 5] niet-ontvankelijk in haar vordering;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de kosten van het geding in de procedure tussen [eiser 5] en [gedaagden] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] schadevergoeding te betalen wegens gederfd woongenot, overeenkomend met een huurprijsvermindering van 25% over de periode van 1 juli 2023 tot 15 december 2023;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] worden begroot op € 651,71, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        764