ECLI:NL:RBNHO:2023:13414, Rechtbank Noord-Holland, 20-12-2023, 10356623 \ CV EXPL  23-1203
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding o.g.v. art. 6:265 BW in dit geval niet gerechtvaardigd. Toepasselijke huurregime; 7:290-bedrijfsruimte of 7:230a-bedrijfsruimte? Vormvereisten opzegging.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie 
    locatie Haarlem 
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10356623 \ CV EXPL  23-1203
      Uitspraakdatum: 20 december 2023 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]  
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser
      hierna te noemen: [eiser]gemachtigde: O.J. Boeder
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde], handelende onder de naam [bedrijf] 
      wonende te [plaats 2] en zaakdoende te [plaats 1]
      gedaagde
      hierna te noemen: [gedaagde] 
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1Het verdere procesverloop
    
    
      1.1.
      Bij tussenvonnis van 31 mei 2023 (hierna: het tussenvonnis) is een mondelinge behandeling bepaald. Ook is in het tussenvonnis aangegeven welke vragen/onderwerpen (in ieder geval) tijdens de mondelinge behandeling aan bod zullen komen: - de huidige hoogte van de huurachterstand;- waarom [eiser] ondanks het betaalgedrag van [gedaagde] in september 2022 nog bereid was om een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten; - het toepasselijke huurregime; 230a-bedrijfsruime of 290-bedrijfsruimte; - wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik. In het tussenvonnis is verder aan [gedaagde] aangeraden om een jurist in te schakelen die hem tijdens de zitting kan bijstaan. 
    
    
      1.2.
      Vervolgens heeft op 27 november 2023 een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] heeft zich niet laten bijstaan door een jurist. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 20 november 2023 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2Mondelinge behandeling 
    
    
      2.1.
      
        De partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling de vragen zoals opgenomen in het tussenvonnis als volgt beantwoord. 2.2. Vraag I: de huidige hoogte van de huurachterstand.
        
          [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] de huurachterstand volledig heeft ingelopen. [gedaagde] heeft op 21 augustus 2023 en op 20 september 2023 twee keer een bedrag van € 3.200,00 overgemaakt. De huur bedraagt € 2.920,56 per maand. [gedaagde] heeft aldus twee keer € 279,44 extra betaald, in totaal een bedrag van € 558,88. Dit bedrag is vervolgens door [eiser] in mindering gebracht op de huurtermijnen van juni, juli en augustus 2023.  
        De boetes en incassokosten staan volgens [eiser] wel nog open. [eiser] heeft hierbij toegelicht dat [gedaagde] recht heeft op teruggave gas/water/elektra tot een bedrag van € 1.227,45. Dit bedrag is tot op heden niet verrekend, omdat [gedaagde] daar geen akkoord op heeft gegeven.
        
          [gedaagde] heeft het voorgaande erkend. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        Vraag II: waarom was [eiser] ondanks het betaalgedrag van [gedaagde] in september 2022 nog bereid om een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten? 
        
          [eiser] heeft gesteld dat hij [gedaagde] nog een kans wilde geven gezien de lange huurrelatie, echter wel onder een aantal voorwaarden. [gedaagde] heeft geen verbetering laten zien. Daarom heeft [eiser] in februari 2023 het dossier overgedragen aan de deurwaarder en ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd.   
      
      
    
    
      2.4.
      
        Vraag III: het toepasselijke huurregime. 
        
          [eiser] heeft gesteld dat sprake is van een 230a-bedrijfsruimte en verwijst hierbij naar artikel 1.2 van de overeenkomst waarin de bestemming is opgenomen. Er is bovendien sprake van groothandel. Daarnaast zijn reparaties slechts in beperkte mate toegestaan. Ook heeft [eiser] gesteld dat een bestemmingswijziging schriftelijk moet worden verzocht (artikel 1.3 van de huurovereenkomst). Het gehuurde is dan ook nooit een 290-bedrijfsruimte geweest, aldus [eiser].
        
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij sinds 2008 auto’s verkoopt en reparaties verricht aan personenauto’s, kleine bestelauto’s en kleine bestelbusjes. Er is volgens [gedaagde] geen sprake van groothandel. De auto’s die hij verkoopt staan zowel binnenin het gehuurde uitgestald als buiten op het terrein voor het gehuurde (productie 17 akte eiser van 20 november 2023). Particulieren kunnen ook langskomen. Het is verder volgens [gedaagde] juist dat [betrokkene 1] bij hem klust. [betrokkene 1] voert ook reparaties uit.  
      
      
    
    
      2.5.
      
        Vraag IV: wat hebben partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen gestaan omtrent het gebruik? 
        
          [eiser] heeft toegelicht dat [gedaagde] de huur(overeenkomst) van mevrouw [betrokkene 2] heeft overgenomen. Met mevrouw [betrokkene 2] was de huur van een 230a-bedrijfsruimte overeengekomen. Mevrouw [betrokkene 2] was actief in schoon- en administratiewerkzaamheden en haar man, de heer [betrokkene 2], was actief in (groot)handel van automobielen. Sleutel- en reparatiewerkzaamheden aan auto’s zouden in ondergeschikte mate plaatsvinden. Onder dezelfde voorwaarden is de allonge met [gedaagde] gesloten. 
      
      
      
        
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij sinds 2008 auto’s repareert en verkoopt. Dit was volgens hem ook afgesproken. 
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    Ontbinding niet gerechtvaardigd 
    
      3.1.
      In het tussenvonnis is overwogen dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ter discussie staat of de wanprestatie de ontbinding gelet op die gevolgen rechtvaardigt. 
    
    
      3.2.
      
        Vast staat dat de huurachterstand volledig is ingelopen. [gedaagde] moet (alleen) nog een bedrag aan boetes en incassokosten ter hoogte van € 1.683,05 betalen. De openstaande boetes en incassokosten zijn in relatie tot het belang van [gedaagde] die in het gehuurde heeft geïnvesteerd, die in het gehuurde een klantenkring heeft opgebouwd en voor wie het in het gehuurde geëxploiteerde autobedrijf zijn broodwinning is, te gering om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat [gedaagde] recht heeft op een teruggave gas/water/elektra van € 1.227,45 welk bedrag verrekend kan worden met de nog openstaande vordering. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen, nu de wanprestatie de ontbinding niet rechtvaardigt. 
        
          7:290-bedrijfsruimte of 7:230a-bedrijfsruimte? 
        
      
    
    
      3.3.
      Voor de beoordeling van de andere vordering - te weten de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt op 14 juni 2024, dan wel een in goede justitie te bepalen datum -moet eerst worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is.
    
    
      3.4.
      Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Bedrijfsruimten die niet aan deze vereisten voldoen, vallen onder het artikel 7:230a BW-regime.
    
    
      3.5.
      Voor het toepasselijke huurregime is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven (Hoge Raad 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783). Als dat een gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW is geweest, is afdeling 7.4.6 BW van toepassing op de huurverhouding, ook als partijen het huurobject in de huurovereenkomst uitdrukkelijk hebben gekwalificeerd als 230a-bedrijfsruimte. 
      
    
    
      3.6.
      Vooropgesteld wordt dat in de huurovereenkomst is vermeld dat het gaat om een 230a-bedrijfsruimte. Wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst precies voor ogen hebben gehad, vormt een punt van discussie. Volgens [eiser] is sprake van een 230a-bedrijfsruimte en hij verwijst hierbij naar artikel 1.2 van de huurovereenkomst waar het bestemmingscriterium staat. Ook heeft [eiser] gesteld dat sprake is van groothandel en dat reparaties aan auto’s slechts in beperkte ondergeschikte mate is toegestaan. [gedaagde] heeft daarentegen aangevoerd dat hij sinds 2008 auto’s verkoopt en reparaties verricht aan personenauto’s, kleine bestelauto’s en kleine bestelbusjes. 
      
    
    
      3.7.
      Hoewel uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt dat partijen het gehuurde een 230a-bedrijfsruimte noemen, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte om de volgende redenen. Partijen hebben in 2008 een allonge gesloten waarin staat: “De bedrijfsactiviteit blijft onveranderd. Handel in personenauto’s, en reparatie in ondergeschikte beperkte mate. Huurder staat er voor in dat het pand net zo schoon wordt gehouden zoals dat onder [betrokkene 2] het geval was. Auto’s keuren (APK) heeft verhuurder geen problemen mee.” Uit deze bepaling volgt dat partijen de bedoeling hebben gehad dat [gedaagde] het gehuurde mag gebruiken als garagebedrijf (verkoop en reparaties van auto’s). [gedaagde] heeft ook conform die bepaling gehandeld. In het gehuurde staat (in ieder geval) één brug waar reparaties aan auto’s worden uitgevoerd. Particulieren kunnen daarnaast de auto’s bezichtigen en daar ook aanschaffen. Deze toelichting wordt ondersteund door de foto’s die [eiser] bij akte van 20 november 2023 heeft overgelegd.  Aldus is sprake van een voor het ‘publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken en voor het verlenen van diensten’. Dat het zou gaan om groothandel is niet gebleken. Dit zou ook niet stroken met de activiteiten van [gedaagde]. In het Kvk-uittreksel staat immers: “handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s”. [eiser] heeft nog gesteld dat de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst wijst op een 230a-bedrijfsruimte, maar deze stelling slaagt evenmin. De bestemmingsbepaling geeft immers ruimte om het gehuurde te gebruiken als garagebedrijf. Gelet op het voorgaande kwalificeert de overeenkomst als een 290-bedrijfsruimte. Dit brengt mee dat de huuropzegging moet worden getoetst aan de artikelen 7:293 BW en verder.De huuropzegging 
    
    
      3.8.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van de opzeggingstermijn van (minimaal) een jaar. Daarnaast heeft [eiser] de opzeggingsbrief van 15 februari 2023 per aangetekende post verstuurd, zijn de opzeggingsgronden daarin vermeld en heeft hij [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om op de opzegging te reageren. In zoverre is aan de vormvereisten voldaan. Aangezien [gedaagde] de door [eiser] genoemde opzeggingsgrond (te weten, slechte bedrijfsvoering) betwist, zal de kantonrechter deze nu verder inhoudelijk beoordelen. 
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] ontkent dat zijn bedrijfsvoering niet bij een goed huurder past. Hij voert aan dat de huurachterstand niet structureel was en werd veroorzaakt door externe omstandigheden.
    
    
      3.10.
      De huurovereenkomst kan worden beëindigd als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid 1 sub a BW). Of daarvan sprake is moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Vast staat dat [gedaagde] moeizaam reageert op schriftelijke communicatie van [eiser] en dat hij vaak de huur te laat heeft betaald. Op 15 februari 2023 was (zelfs) sprake van een achterstand van ruim drie maanden. [gedaagde] heeft echter de huurachterstand telkens weer ingelopen. Zo heeft [gedaagde] tijdens de onderhavige procedure de huurachterstand volledig voldaan en zijn er geen nieuwe achterstanden ontstaan.   
    
    
      3.11.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is in deze omstandigheden geen sprake van slechte bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub a BW. Dat [gedaagde] niet steeds tijdig de huur betaalt en daardoor tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, betekent namelijk niet dat ook sprake is van slechte bedrijfsvoering (zie de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwaren van 5 oktober 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9361). Het gegeven dat [gedaagde] moeizaam communiceert betekent niet dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. 
    
    
      3.12.
      
        De conclusie is dus dat onbehoorlijke bedrijfsvoering niet is komen vast te staan. Op die grond kan de gevorderde huurbeëindiging dus niet worden toegewezen.
        
          Belangenafweging 
        
      
    
    
      3.13.
      Uit artikel 7:296 lid 3 BW volgt dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huur kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van beide partijen. Gewijzigde omstandigheden kunnen bij die afweging worden meegenomen (Hoge Raad 13 juni 2008, NJ 2008/338, WR 2008/94 (To/Wong)). De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder bij een redelijke afweging van zijn belangen tegen de belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging hier in het voordeel [eiser] uitvalt om de volgende redenen. 
    
    
      3.14.
      Zoals hiervoor reeds is overwogen, is het betalingsgedrag van [gedaagde] bepaald niet altijd onberispelijk geweest en verloopt het contact met [gedaagde] moeizaam. Zo reageert [gedaagde] niet op betalingsverzoeken en/of herinneringen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] hier verbetering in heeft laten zien. Integendeel, de opzeggingsbrief van 15 februari 2023 heeft [gedaagde] zelfs geweigerd. Ook staat vast dat [gedaagde]– zonder toestemming van [eiser] – de bedrijfsactiviteiten (reparaties aan DSG-versnellingsbakken) heeft gewijzigd. [gedaagde] heeft naar aanleiding van voornoemde wijziging zijn website en domeinnaam aangepast. Daarnaast is een andere ondernemer, de heer [betrokkene 1], - eveneens zonder toestemming van [eiser] - in het gehuurde gekomen. [eiser] is niet gelukkig met deze situatie gezien de concurrentie met een ander garagebedrijf gelegen aan de [adres], welk pand ook door [eiser] wordt verhuurd. [eiser] zou naar eigen zeggen nooit een pand verhuren aan een partij die één op één hetzelfde doet als een andere bestaande huurder. Bovendien heeft [eiser] gesteld dat hij sinds vorig jaar problemen heeft met het verzekeren van het gehuurde. Het gehuurde wordt aangemerkt als een ‘risico bedrijf’, net als vijf andere panden van [eiser]. Hierdoor is de premie fors gestegen die [eiser] maar gedeeltelijk heeft kunnen doorbelasten aan [gedaagde]. [eiser] wil graag het aantal risicovolle bedrijven terugbrengen voor het geval hij de premie niet meer kan betalen. Tot slot heeft [eiser] toegelicht dat de huurprijs achterhaald is. In 2008 heeft [eiser] [gedaagde] een korting gegeven op de huurprijs en deze korting is er nooit ‘vanaf gehaald’. De huurprijs is bovendien nooit geïndexeerd. Een marktconforme huurprijs zou thans rond de € 4.000,00 bedragen. Er is sprake van een groot gat tussen de markthuur en de actuele huur, aldus [eiser].  
    
    
      3.15.
      Deze belangen van [eiser] wegen zwaarder dan de belangen van [gedaagde]. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat hij € 150.000,00 heeft geïnvesteerd in het gehuurde, maar hij heeft dit betoog, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser], niet onderbouwd. Daarbij komt dat sprake is van een al sinds 2009 lopende huurrelatie, zodat [gedaagde] deze investering (gedeeltelijk) had kunnen terugverdienen. Dat [gedaagde] kostwinner is en dat hij in het gehuurde een klantenkring heeft opgebouwd, weegt niet zo zwaar dat op grond daarvan de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd. [eiser] heeft immers toegelicht dat in de nabije omgeving bedrijfsruimten te huur zijn waar [gedaagde] zijn onderneming kan voortzetten (aanvullende productie 20).   
    
    
      3.16.
      
        Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat de belangen van [eiser] in dit geval zwaarder wegen dan die van [gedaagde]. De verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt zal daarom worden toegewezen in die zin dat de kantonrechter conform artikel 7:296 lid 5 BW zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juni 2024, op welke datum [gedaagde] ook het gehuurde leeg en ontruimd aan [eiser] moet opleveren. 
        
          Huurachterstand, boetes, incassokosten en gebruiksvergoeding 
        
      
    
    
      3.17.
      
        [eiser] heeft verder nog – na vermindering van eis – een bedrag van € 3.852,00 gevorderd bestaande uit huurachterstand, boetes en incassokosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen. Er staat alleen nog een bedrag van € 1.683,05 aan boetes en incassokosten open. [gedaagde] heeft dit bedrag erkend.
      
    
    
      3.18.
      Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] nog recht heeft op een bedrag van € 1.227,45. Gelet op het voorgaande, zal in verband met verrekening een bedrag van € 455,60 (€ 1.683,05 - € 1.227,45) worden toegewezen. 
      
    
    
      3.19.
      
        De gebruiksvergoeding van € 2.658,98 per maand vanaf 1 maart 2023 zal worden afgewezen nu [gedaagde] de huurachterstand volledig heeft ingelopen. 
        
          Rente 
        
      
    
    
      3.20.
      
        [eiser] heeft tot slot rente (de kantonrechter begrijpt: de wettelijke rente) gevorderd over de openstaande som van € 455,60. De gevorderde rente over de openstaande som is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding.  
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad?
        
      
    
    
      3.21.
      
        Het vonnis zal gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
        
          Proceskosten  
        
      
    
    
      3.22.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.  
    
  
  
    
      4De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 14 juni 2024; 
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 14 juni 2024 met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 455,60, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 februari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling; 
    
    
      4.4.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	113,30;
        griffierecht	€	244,00;
        salaris gemachtigde	€	240,00;
      
      
    
    
      4.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter