ECLI:NL:RBHAA:2006:AX9685, Rechtbank Haarlem, 21-06-2006, 241686 CV EXPL 04-6122
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurbedrijfsruimte. Lekkage door dak. Opschorting huurbetalingen deels terecht geacht door kantonrechter. Terugkomen op eindbeslissing in tussenvonnis? 
        Vermindering huurprijs voor bepaalde periode toegekend. Door verhuurder gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 241686 CV EXPL 04-6122
      datum uitspraak: 21 juni 2006
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de vennootschap onder firma Helof
      te Amsterdam
      eisende partij in conventie
      verwerende partij in reconventie
      hierna te noemen Helof
      gemachtigde H. Terhoeven
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap G.W. Producties B.V.
      te Heemstede
      gedaagde partij in conventie
      eisende partij in reconventie
      hierna te noemen GW
      gemachtigde voorheen mr J.W. Fernhout, thans mr J.P.C. van Dam van Isselt
    
    
    In conventie en in reconventie
    
    De procedure
    
    
      Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
      - het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 23 februari 2005 uitgesproken tussenvonnis en de daar-in ge-noemde stukken,
      - het proces-verbaal van het op 18 mei 2005 gehouden getuigenverhoor aan de zijde van GW,
      - de brief van de gemachtigde van GW van 6 oktober 2005 met daarbij gevoegd het proces-verbaal van 19 mei 2005 van de gerechtsdeurwaarder O.J. Boeder,
      - het proces-verbaal van het op 6 januari 2006 voortgezette getuigenverhoor aan de zijde van GW,
      - de processen-verbaal van de op 6 januari 2006 en 28 februari 2006 gehouden getuigenverhoren aan de zijde van Helof,
      - de conclusie na enquête van GW en
      - de conclusie van antwoord na enquête van Helof.
    
    
    
    De verdere beoordeling van het geschil
    
    In conventie en in reconventie
    
    Terugkomen op eindbeslissing in het vonnis van 23 februari 2003
    
    Bij haar conclusie na enquête heeft GW allereerst het volgende naar voren gebracht:
    
    
      In de overwegingen in het tussenvonnis van 23 februari 2005 ligt kennelijk het oordeel besloten dat de reconventionele vordering tot vermindering van de huurprijs over de periode 15 oktober 2002 tot 24 november 2003 moet worden afgewezen. Naar de mening van GW is hier sprake van bijzondere omstandigheden die het onaanvaardbaar maken indien de kantonrechter aan de genoemde eindbeslissing zou zijn gebonden. Naar het oordeel van GW moet immers geconcludeerd worden dat er sprake is van een evidente juridische en feitelijke misslag. GW voert daartoe het volgende -verkort weergegeven- aan:
      De overweging in de 2e alinea van pagina 3 van het tussenvonnis, dat in de fax van 15 oktober 2002 de constatering is vervat dat het gebrek is verholpen, is feitelijk onjuist en vormt ingevolge artikel 24 Rv verboden aanvulling van de feiten. In rechte kan niet worden afgeleid dat op 15 oktober 2002 het dak gerepareerd was. GW heeft in het licht van artikel 7:207 BW gesteld en voldoende onderbouwd dat het dak geruime tijd heeft gelekt, hetgeen een gebrek oplevert waarvoor naar het oordeel van de kantonrechter huurinhouding (vermindering van de huurprijs) gerechtvaardigd is. Tevens staat vast dat het gebrek in ieder geval vanaf het aangaan van de hernieuwde overeenkomst op 1 april 2002 bekend was bij Helof. Voorts staat vast dat in februari 2004 het dak afdoende is gerepareerd. De conclusie van GW is dan ook dat zij over de periode van 1 mei 2002 tot en met februari 2004 een bedrag aan vermindering van de huurprijs kan vorderen en wel hetgeen zij reeds verrekend heeft.
    
    
    Helof heeft tegen deze stelling van GW verweer gevoerd en geconcludeerd dat de kantonrechter niet kan terugkomen op zijn bedoelde eindbeslissing.
    
    De kantonrechter overweegt hieromtrent het volgende:
    
    
      Om terug te kunnen komen op de onderhavige eindbeslissing moeten bijzondere nauwkeurig aan te geven omstandigheden het onaanvaardbaar maken dat de kantonrechter aan die eindbeslissing zou zijn gebonden. Dit laatste kan met name het geval zijn indien sprake is van een evidente feitelijke of juridische misslag van de kantonrechter of indien de beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag.
      De conclusie van GW dat het vonnis van 23 februari 2005 als eindbeslissing inhoudt dat vermindering van de huurprijs over de periode van 15 oktober 2002 tot 24 november 2003 wordt afgewezen, is juist. Die beslissing was gebaseerd op de fax van 15 oktober 2002 en het feit dat niet gebleken was van protest van GW tegen de in die brief fax vervatte constatering dat het gebrek verholpen was. 
      In het vonnis van 23 februari 2005 is evenwel ook overwogen dat GW onvoldoende heeft gesteld om te kunnen constateren dat zij ook na 15 oktober 2002 Helof op behoorlijke wijze kennis heeft gegeven van lekkage, zoals door artikel 7:207 BW wordt vereist. Voorts is in dat vonnis overwogen dat gesteld noch gebleken is dat GW Helof op de hoogte heeft gesteld na de opname door de deurwaarder op 10 juni 2003 en na het proces-verbaal van 7 oktober 2003, zoals wordt vereist door artikel 7:207 BW. Niet gezegd kan worden dat het gebrek bij Helof voldoende bekend was omdat Helof in het faxbericht van 15 oktober 2002 heeft meegedeeld dat de werkzaamheden waren afgerond en heeft verzocht om melding van lekkage indien deze onverhoopt nog zou ontstaan. Onder die omstandigheden mocht Helof erop vertrouwen dat GW haar eerst weer in kennis zou stellen dat sprake was van lekkage.
      De onderhavige eindbeslissing is derhalve mede gebaseerd op een fout die is toe rekenen aan GW die als procespartij belang heeft bij terugkomen op die beslissing. 
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter gebonden is aan zijn eerder genomen eindbeslissing.
    
    
    De bewijslevering
    
    Bij het vonnis van 23 februari 2005 was GW toegelaten te bewijzen dat gedurende de periode van 1 april 2002 tot en met 15 oktober 2002 en van 24 november 2003 tot en met februari 2004 een oppervlakte van 180 m² onbruikbaar was door lekkage van het dak.
    
    Ter voldoening aan die bewijsopdracht heeft GW [getuige 1], [getuige 2], [getuige 3] en [getuige 4] als getuigen doen horen en heeft zij het bovengenoemde proces-verbaal van 19 mei 2005 van deurwaarder O.J. Boeder in het geding gebracht.
    
    In tegenverhoor heeft Helof [getuige 5], [getuige 6], [getuige 7] en [getuige 8] als getuigen doen horen.
    
    De op verzoek van GW gehoorde getuigen hebben het volgende verklaard:
    
    
      [getuige 1]:
      “U toont mij de productie 2 bij de conclusie van antwoord. Ik herken dit stuk en het is van mijn hand. U houdt mij voor dat in dit stuk staat dat 2 maal 90 m² niet te gebruiken was in verband met wateroverlast en vraagt mij of ik heb gemeten. Ik heb niet exact gemeten maar het klopt wel. (…) Ik kende de totale oppervlakte en heb met het zetten van voetstappen de onbruikbare ruimte gemeten. Ik toon u een plattegrond. (…) Op mijn aanwijzing zet u op de plattegrond een hoofdletter A op de plek van de ingang. Op uw verzoek heb ik twee kruisjes geplaatst op de plekken waarmee ik aangeef bij benadering waar de lekkage was. Ik heb dit geconstateerd in de periode tussen 2000 en 2002. (…) De ruimte die op de plattegrond is omschreven als magazijn Sony Music was door G.W. Producties onderverhuurd aan Ahold. Door de lekkages was die ruimte niet bruikbaar en kon ze niet worden onderverhuurd door G.W. Producties. (…) Ik heb gezien dat er behoorlijk water lag waar je omheen moest lopen.”
    
    
    
      [getuige 2]:
      “(…)
      Als ik over de loods spreek dan bedoel ik de ruimte op de plattegrond waarin staat vermeld Magazijn Sony Music. Op de plattegrond zijn zoals u mij vertelt door [getuige 1] twee kruisjes geplaatst. De stippellijnen waarop de kruisjes zijn geplaatst zijn de lichtstraten die in de stukken worden genoemd. De lichtstraten liepen door van de achter naar de voorkant van het perceel en dus ook door de conferentieruimte en de grote kantoorruimte. (…) De eerder genoemde loods hadden we onderverhuurd maar niet meer toen er sprake was van lekkage. De ruimte was niet meer te verhuren omdat er plassen op de grond lagen. Door de lekkage konden wij niets op de grond neerzetten want als het buiten regende regende het ook binnen. Dit geldt zowel voor de genoemde loods als voor de andere genoemde ruimte. Alleen was de lekkage in de andere ruimten van latere datum dan de lekkage in de loods. Het lekte al toen de huurovereenkomst werd verlengd en was pas hersteld eind februari 2004.”
    
    
    
      O.J. Boeder:.
      “U houdt mij voor dat ik tweemaal een proces-verbaal van constatering  heb opgemaakt en vraagt mij dat ik buiten deze keren nog in de ruimte ben geweest. Ik ben alleen de twee keren geweest die in het proces-verbaal staan. Twee weken geleden heb ik de processenverbaal nog ingezien en ik kan het mij nog vrij goed herinneren. U toont mij de plattegrond waarvan u mij meedeelt dat de getuige [getuige 1] u deze vandaag heeft overhandigd.
      Ik toon u het originele van mijn proces verbaal van 7 oktober 2003 met daarbij de foto’s.
      (…) Ik sta nog absoluut achter hetgeen ik in mijn processenverbaal heb vermeld als mijn constateringen.”
    
    
    
      [getuige 4]:
      “Sedert maart 2001 ben ik in dienst van Boko Dakbedekking.
      Ik ben twee keer binnen geweest in de bedrijfsruimte [adres] in Heemstede. (…) Ik weet nu niet meer precies wanneer ik daar geweest ben maar het zal in 2004 geweest zijn. Ik denk in het najaar. U vraag mij of ik er in 2002 geweest ben. Er zijn wel meldingen over lekkage geweest maar ik ga niet overal zelf naar toe. De keren dat ik er ben geweest, heb ik op twee plekken water aangetroffen. (…) Het dak op zich lekte niet maar het water kwam via de lichtstraten naar binnen. We hebben alles na zitten zoeken, maar het is nooit echt duidelijk geworden waar het water ingedrongen is. In andere verhuurde gedeelten van de hal was geen sprake van lekkage. 
      (…)”
    
    
    
      Het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder O.J.Boeder van 19 mei 2005 vermeldt het volgende:
      “HEDEN (…) 
      HEB IK (…)  mij, in het vervolg op mijn processen verbaal d.d. 10 juni 2002 en 7 oktober 2003, begeven naar en bevonden te Heemstede in het perceel [adres] (…) en vervolgens GECONSTATEERD DAT na opmeting door mij het vloeroppervlak waarop zich, de eerder in mijn bovengenoemde processen verbaal, geconstateerde vocht - lekkageplekken, bevonden circa twee honderd vijftien en een halve vierkante meter (215,50 m²) bedraagt.
      Deze berekening is als volgt tot stand gekomen (…), de diverse lengten heb ik door middel van een meetlint afgemeten.
      - vloeroppervlak linkerzijde van de hal onder de daklichten, gehele lengte 35 x 5 meter;
      - achterzijde hal tegen de achtermuur 3 x 5 meter;
      - midden in de hal 3 x 3 meter;
      - kantoorruimte 2,5 x 2 meter;
      - kantoorruimte bij het raam 1 x 1 meter;
      - conferentieruimte 3,5 x 3 meter;
      Van al hetgeen is opgemaakt dit proces-verbaal dat door mij, (…) is getekend;”
    
    
    De op verzoek van Helof gehoorde getuigen hebben het volgende verklaard:
    
    
      [getuige 5]:
      “In de periode dat er klachten waren over een lekkage ben ik twee keer in de bedrijfsruimte wezen kijken, (...).
      We zijn met zoveel personen wezen kijken omdat er discussie was of er nou wel of niet lekkage was en het moeizaam te constateren is geweest. De keren dat ik binnen ben geweest waren de hallen leeg en nauwelijks in gebruik. Het hele bedrijf en het kantoor maakten op mij een beperkt gebruikte indruk. (…).”
    
    
    
      [getuige 6]:
      “(…)
      Ik heb een keer na een melding van een lekkage dakdekker Helder naar de bedrijfsruimte gestuurd. Deze constateerde zwakke plekken tussen de dakbedekking en de lichtstraten. 
      Voorts ben ik zelf een keer binnen geweest. (…) Verder zag ik in de hal twee lekkages op de grens tussen het dak en de lichtstraten. (…).”
    
    
    
      [getuige 7]:
      “Ik ben vanaf oktober 1995 tot 1 augustus 2005 als beheerder in dienst geweest van Henke Beheer Amsterdam BV. In die hoedanigheid had ik ook het beheer over de bedrijfsruimte aan de [adres] die gedaagde huurt van eiseres.
      In de periode dat er klachten waren over lekkages ben ik er meerdere keren zelf wezen kijken. (…) De keren dat ik daar geweest ben, heb ik twee plassen water gezien; nooit meer. (…) De hal was steeds leeg als ik er kwam.
      U toont mij de plattegrond die aan het proces-verbaal van 18 mei 2005 is gehecht. Ik wijs u de ruimte aan waarin hoofdletter B staat. Ik ben daar binnen geweest en heb op een tafel in die ruimte wat druppels gezien. (…) We hebben wel meldingen van lekkage in de kantoorruimte binnen gekregen (…). Naar aanleiding van een vraag van mr. Fernhout toont u mij mijn brief van 24 november 2003 aan de heer [naam werknemer] van Boko Dakbedekkers welke brief naar u mij verteld is gevoegd bij de brief van mr. Külbs van 22 november 2004. Mr. Fernhout vraagt mij of ik gelet op de inhoud van mijn brief wist dat er lekkage was. Dat wist ik, dat hebben we ook nooit ontkend.” 
    
    
    
      [getuige 8]:
      “In de periode waarin zich in het perceel [adres] lekkages hebben voorgedaan was ik als huismeester in dienst van de verhuurster (…).
      Als mevrouw [naam] belde als er problemen waren dan ging ik er naar toe om te kijken wat er aan de hand was. (…) Ik heb aan de linkerkant meer lekkages gezien dan midden in. (…) U toont mij de plattegrond die aan het proces verbaal van 18 mei 2005 is gehecht en vraagt mij of ik kan aanwijzen wat ik met linkerkant en midden bedoel. Met linkerkant bedoel ik de strook op de plattegrond boven de daarop gezette hoofdletter A. Met het midden bedoel ik het stuk waar op de plattegrond een kruisje met het cijfer 5 is geplaatst. Op de strook aan de linkerkant die ik heb genoemd zag ik op de grond plasjes liggen. (…) Ik ben ook in het kantoor van mevrouw [naam] geweest. Daar heb ik wel lekkages gezien. Het ging daar om een breuk van een T-stuk precies boven het kantoor. De vloerbedekking was nat, het kleed waar het bureau op stond was nat en het water liep langs de muren. (...) Aan de linkerkant waar ik zojuist over heb verklaart was op twee plekken lekkage, te weten achterin en voorin. 
      (…)”
    
    
    
      Het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder O.J.Boeder gedateerd 10 juni 2003  vermeldt het volgende:
      “HEDEN, de tiende juni tweeduizend drie
      (…)
      HEB IK (…) mij begeven naar en bevonden te Heemstede in het perceel [adres] (..) en vervolgens
      GECONSTEERD DAT 
      de staat van de onroerende zaak is conform de in aan dit procesverbaal gehechte zeven foto’s en mijn onderstaande beschrijvingen.
      foto 1: grote plas water, naast roldeur (…);
      Na binnenkomst is de buitenwand rechts en de rechter kantoorscheidingswand over vrijwel de gehele lengte vochtig.
      foto 2, 3, 4, 5 en 7: over een groot gedeelte van de betonnenvloer zijn opgedroogde vochtplekken zichtbaar. (…);
      foto 6: conferentiekamer, 2 gaten in systeemplafond. (…);
      foto 8: kantoorruimte, gat in plafond en wand en raam opgedroogde vochtplekken;
      foto 9 en 10: kantoorruimte, aan raam zijde opgedroogde papieren en vocht plek op gordijn, kromgetrokken systeemplafondplaat;
      In directiekantoor diverse gesprongen lampen, (…).
      (…)”
    
     
    
      Het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder O.J.Boeder van 7 oktober 2003 vermeldt het volgende:
      “HEDEN, de zevende oktober tweeduizend drie
      (…)
      HEB IK (…) mij, in het vervolg op mijn proces–verbaal d.d. 10 juni 2002, begeven naar en bevonden te Heemstede in het perceel [adres] (..) en vervolgens
      GECONSTEERD DAT
      Het buiten regende.
      De staat van de onroerende zaak is conform de in aan dit procesverbaal gehechte 7 foto’s en mijn onderstaande beschrijvingen.
      In de gehele hal bevonden zich in ieder geval 5 plassen water die groter werden door continue lekkage vanuit het dak.
      Dat in de kantoorruimte hoorbaar water drupte op de systeemplafond platen en in ieder geval 1 plafondplaat, (…), is opgezwollen.
      Dat in de conferentiekamer ernstige lekkage was, een derde gat in het systeemplafond aanwezig was, waardoor het water drupte, dat door 2 emmers moest worden opgevangen.”
    
    
    
      Bij de beoordeling van de getuigenverklaringen moet voorop staan dat het er niet om gaat dat de lekkage zich op 180 m² moet hebben voorgedaan, maar dat sprake moet zijn van zodanige lekkage dat daardoor 180 m² van de gehuurde bedrijfsruimte voor GW onbruikbaar was.
      Wat een aantal getuigen heeft verklaard over de omvang van waterplassen is daarom niet relevant. 
    
    
    
      De kantonrechter is van oordeel dat GW in haar bewijslevering is geslaagd. Met name de overgelegde foto’s, alsmede de processen-verbaal van de gerechtsdeurwaarder Boeder en diens later verrichte metingen zijn daarbij van doorslaggevende betekenis. De kantonrechter is van oordeel dat het verschil in datering van het proces verbaal van 10 juni 2002 of 2003 geen gevolgen heeft voor de betrouwbaarheid van dit proces-verbaal.
      Voorts heeft de kantonrechter geconstateerd dat twee versies van het proces-verbaal van 10 juni 2003 van de gerechtsdeurwaarder Boeder zijn overgelegd. Omdat slechts één versie daarvan door deze deurwaarder is ondertekend is de kantonrechter van de getekende versie uitgegaan.
    
    
    
      Uit de getuigenverklaringen blijkt dat langere tijd sprake is geweest van lekkages en dat het lange tijd heeft geduurd voordat de oorzaak daarvan bekend was.
      Ook de door een aantal getuigen aangewezen plekken op de overgelegde plattegrond duiden op onbruikbaarheid van grotere delen van de gehuurde ruimte. Dit geldt temeer nu is gebleken dat de lekkage zich ter plekke van de lichtstraten heeft voorgedaan en deze lichtstraten in de gehuurde ruimte van voren naar achter en ook door de conferentieruimte en kantoorruimte liepen.
    
    
    Op grond van het bovengenoemde komt de kantonrechter tot de conclusie dat een oppervlakte van 180 m² van de gehuurde ruimte voor GW onbruikbaar was ten gevolge van lekkage van het dak. 
    
    
      GW kan daarom aanspraak maken op vermindering van de huurprijs voor de periode van 1 mei 2002  tot 15 oktober 2002 en de periode van 24 november 2003 tot en met februari 2004 voor een totaal van 180 m². In totaal komt die vermindering exclusief omzetbelasting neer op:
      - voor de periode van 1 mei 2002  tot 15 oktober 2002:
      5,5 maand à  €885,00 per maand = 		€4.867,50
      - voor de periode van 24 november 2003 tot en met februari 2004
      3,25 maand à €1.053,15 per maand =	€3.422,74
      in totaal derhalve	€8.290,24
    
    
    GW heeft op grond van het vorenstaande haar huurbetalingsverplichting terecht opgeschort tot het genoemde bedrag van €8.290,24 exclusief omzetbelasting. 
    
    GW heeft voorts nog met de huur verrekend een bedrag van €1.280,00 wegens geleden schade. Zij heeft dit bedrag onderbouwd, terwijl het door Helof niet voldoende gemotiveerd is weersproken. Daarom zal de vermindering van de huur met dit bedrag worden verhoogd.
    
    Omdat GW haar genoemde verplichting heeft opgeschort in verband met een tussen partijen bestaande geschil over lekkage in de bedrijfsruimte, is geen grondslag aanwezig om de huurovereenkomst te ontbinden of GW tot ontruiming te bevelen. Die onderdelen van de vordering van Helof zullen daarom worden afgewezen.
    
    
      De door Helof gestelde huurachterstand heeft zij onderbouwd met een overzicht van de bedragen per 1 november 2004. Hoewel GW die achterstand eerst had ontkend, is zij daar niet meer op teruggekomen nadat dit overzicht door Helof in het geding was gebracht. De kantonrechter zal daarom van die achterstand moeten uitgaan.
      Voor zover GW huur betaald mocht hebben die niet in dat overzicht is verwerkt, zal dat bij de afrekening moeten worden betrokken.
    
    
    Omdat GW zich terecht op een opschortingsrecht heeft beroepen is de kantonrechter van oordeel dat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen.
    
    Ook de gevorderde boeterente zal worden afgewezen, nu de niet-betaling haar grondslag vond in een geschil over de lekkage in de bedrijfsruimte. Wel zal de wettelijke rente worden toegewezen over de uiteindelijk nog te betalen huurtermijnen omdat GW immers tot de hoogte van het wegens verschuldigde huur toe te wijzen bedrag in verzuim is gebleven.
    
    Voor achterwege laten van de uitvoerbaarheid van dit vonnis bij voorraad, zoals door GW nog is verzocht, bestaat geen grondslag, omdat gesteld noch gebleken is dat sprake is van een restitutierisico aan de zijde van Helof.
    
    Partijen worden over en weer in ongelijk gesteld, zodat de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, tussen hen worden gecompenseerd.
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    Veroordeelt GW om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan Helof te betalen €17.500,47, te ver-meerderen met de wette-lijke rente berekend vanaf de vervaldata van de onderscheiden huurtermijnen tot aan de dag der alge-hele voldoening.
    
    In reconventie:
    
    Kent aan GW een vermindering van de huurprijs toe tot het bedrag van €8.290,24 exclusief omzetbelasting en tot het bedrag van €1.280,00 inclusief omzetbelasting voor de bovengenoemde perioden.
    
    In conventie en in reconventie:
    
    Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor-raad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.