ECLI:NL:GHAMS:2020:2757, Gerechtshof Amsterdam, 20-10-2020, 200.265.217/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaak. Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar. Geen wettelijk of contractueel schriftelijkheidsvereiste van toepassing. Inhoud van de overeenkomst; onvoorwaardelijke verkoop. Schade door de niet-nakoming door verkoper: gemiste winst uit doorverkoop. Matiging schadevergoeding vanwege het niet voldoen aan zijn zorgplicht door de professionele koper. 
      
      Wetartikelen: 7:2 BW, 6:248 BW,6:109 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.265.217/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/284176/HA ZA 19-77
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 oktober 2020
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        VDN VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Chaam,
      appellante,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Ulvenhout,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] ,
    
      2. [geïntimeerde sub 2] ,
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      tevens incidenteel appellanten,
      advocaat: mr. V.F. den Hollander te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      De partijen worden hierna VDN en [geïntimeerden] . genoemd.
    
    
    
      VDN is bij dagvaarding van 21 augustus 2019 onder aanvoering van grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 juli 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen VDN als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. Aan de appeldagvaarding zijn producties gehecht, die op de eerst dienende dag in het geding zijn gebracht, waarbij VDN heeft geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 juli 2020 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verstrekt. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      VDN heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog het meerdere zal toewijzen en [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met wettelijke rente. In het incidentele appel heeft zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerden] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten, inclusief de nakosten en met rente. 
    
    
    
      
        [geïntimeerden] heeft in het principale appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van VDN, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidentele appel hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij de vorderingen van VDN zijn toegewezen en tot integrale afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van VDN, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt. 
    
    
    
      2.1
      VDN handelt in onroerende zaken. Zij koopt woningen op en verkoopt deze weer. Daarbij heeft zij een winstoogmerk. Op de website van VDN worden haar bedrijfsactiviteiten als volgt omschreven:
      
      
        
          Wilt u snel uw huis verkopen, direct zekerheid en geen dubbele hypotheeklasten? Wij van VDN Vastgoed zijn een betrouwbare en betrokken partij die gespecialiseerd is in de directe aan en verkoop van onroerende zaken in heel Nederland. Wij kopen alle soorten woonhuizen, winkel en bedrijfspanden, garageboxen, bouwgrond, horecapanden, ontwikkelingslocaties en landbouwgrond. Op ons eigen aanbod is inruil van eigen woning mogelijk. Wij bieden u de zekerheid die u zoekt wij kopen namelijk zelf.
        
      
      
    
    
      2.2
      
        In de avond van 13 december 2018 hebben [geïntimeerden] VDN via een contactformulier op de website van VDN benaderd voor de verkoop van de gezamenlijke woning van [geïntimeerden] aan de [adres] (hierna: de
        woning). Op dat moment woonden [geïntimeerden] niet meer in de woning en werd de woning reeds te koop aangeboden door een makelaar. Op het ingevulde contactformulier zijn, voor zover van belang, de volgende gegevens vermeld:
      
      
      
        
          Soort woning: Vrijstaande woning
        
        
          In verkoop: Ja
        
        
          Makelaar: Era
        
        
          Hypotheek: 180000
        
        
          Eigenaar. 3 jaar
        
        
          Verkoopprijs: 435000
        
        
          Minimaal kosten: 400000
        
        
          Opmerkingen: Moet snel weg ivm dubbele lasten
        
        
          Gevonden via: via zoekmachine
        
      
      
    
    
      2.3
      Op vrijdag 14 december 2018 heeft op verzoek van VDN bij [geïntimeerden] thuis een bespreking plaatsgevonden tussen VDN, vertegenwoordigd door [X] (hierna: [X] ) en [geïntimeerden] Tijdens die bespreking heeft [X] namens VDN, voor zover hier van belang en zakelijk weergegeven, het volgende bod gedaan, dat is opgenomen in een ter plaatse ingevulde standaardovereenkomst getiteld “Koopovereenkomst (meerwaarde)”, die is achtergelaten bij [geïntimeerden] :
      
      - koop van de woning door VDN voor een bedrag van € 285.000,=;
      - aanbetaling van 10% te betalen uiterlijk een week na ondertekening van de koopovereenkomst;
      - leveringsdatum: 1 februari 2019;
      - van de bij de doorverkoop van de woning door VDN te realiseren winst ontvangen [geïntimeerden] 60%.
      
      
        Onder “Verdere bijzonderheden” staat het volgende:
        
          VDN heeft na ontvangst 24 uur voor definitief akkoord. aanbod geldig tot 17-12-‘18
        
        
          bevestiging per e-mail.
      
      
    
    
      2.4
      
        [geïntimeerden] hebben VDN laten weten hierover te zullen nadenken tijdens een weekendje weg. Op zondag 16 december 2018 heeft vervolgens via WhatsApp de volgende communicatie plaatsgevonden tussen [geïntimeerde sub 1] en [X] : 
      
      
        
          Goedemiddag [X] .
        
        
          Wij hebben besloten om er een dagje/nachtje Luik aan vast te plakken. Is dat een probleem ivm datum overeenkomst.
        
        
          Mvg [geïntimeerde sub 1]									14:01
        
      
      
      
        
          Ik geef jullie groot gelijk, veel plezier. Een akkoord via Whatsapp mag ook. Dan zorg ik dat jullie morgenavond ons definitieve akkoord hebben en stel ik de notaris op de hoogte dat hij post uit Hoofddorp kan verwachten. Mvg, [X]					14:29
        
      
      
      
        
          Hoi [X] .
        
        
          Sorry voor de late reactie maar we gaan akkoord met de overeenkomst en hopen op een snelle en hoge verkoop.
        
        
          Mvg [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]								17:58
        
      
      
      
        
          Hoi [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , laten we er iets moois van maken. Onze styling zal in week 1 de woning klaar maken voor de verkoop. Is het mogelijk om morgen alles op te sturen, dan kunnen wij nog voor een getekend exemplaar retour zorgen voor de vakantie? Mvg [X]	20:17 
        
      
      
      
        Tijdens het versturen van het WhatsApp-bericht van 17:58 uur, waarin namens [geïntimeerden] is bericht dat zij akkoord gingen met de overeenkomst, zaten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bij elkaar.
      
      
    
    
      2.5
      Op maandag 17 december 2018 hebben [geïntimeerden] en VDN telefonisch contact gehad, waarbij [geïntimeerden] aan VDN hebben medegedeeld dat de bank niet akkoord ging met de beoogde wijze van verkoop van de woning.
      
    
    
      2.6
      Dezelfde dag heeft via WhatsApp de volgende conversatie plaatsgevonden tussen ( [X] namens) VDN en [geïntimeerde sub 1] :
      
      
        
          Hoi [geïntimeerde sub 1] , VDN wil zoals besproken de overeenkomst waar akkoord voor is gegeven gewoon door laten gaan. Mocht je een brief van onze advocaat nodig hebben voor de bank, dan moet je dit maar even laten weten. Laten we voor een mooie verkoop gaan zorgen. Mvg, 
        
        
          
            [X]										13.26 
        
      
      
      
        
          Hoi [X] , De bank gaat niet akkoord met deze constructie (u zei van wel) De bank
        
        
          wil (staat ook in contract) dat wij de overbrugging in 1 keer terugbetalen bij verkoop.
        
        
          Dit gaan wij niet redden met uw voorstel. 
        
        
          De enigste optie dat wij het verkopen voor 392000 aan VDN.
        
        
          Mocht dit geen mogelijkheid zijn dan kunnen wij geen zaken doen met VDN.
        
        
          Mvg [geïntimeerde sub 1]									14:08
        
      
      
      
        
          Hoi [geïntimeerde sub 1] , VDN zal jullie aan de gemaakte afspraak van € 285.000 met een meerwaardeverrekening van 60/40 met een leverdatum van 
          1-2-2019
           houden. We hopen op een nette nakoming van deze afspraak. Mvg, [X]				15:01
        
      
      
      
        
          Hoi [X] .
        
        
          Zoals eerder aangegeven kunnen wij geen zaken doen met VDN Vastgoed.
        
        
          Dit doordat de bank niet akkoord gaat.
        
        
          Mvg [geïntimeerde sub 1] 									15:18 
        
      
    
    
      2.7
      
        Bij brief van een medewerker van de advocaat van VDN van 18 december 2018 zijn [geïntimeerden] door VDN gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat zij de koopovereenkomst onverkort zouden nakomen en de (concept)koopovereenkomst te
        ondertekenen en aan de notaris te sturen. Hierop hebben [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 18 december 2018, voor zover van belang, als volgt gereageerd:
      
      
      
        
          Mijn reactie hierop is kort door het vermelden van de volgende aandachtspunten/verzoeken;
        
      
      
        - Citaat > Object zou tijdens het bezoek van uw cliënte zijn verkocht. Is dit schriftelijk
      
      
        bevestigd/getekend (email) 
      
      
        - Tijdens het gesprek heeft uw cliënte op onze opmerking “eerst een akkoord van de bank” medegedeeld dat dit niet nodig is. Duidelijk aangegeven dat wij niet akkoord gaan en een bedenktijd nemen.
      
      
        
          Ervan uitgaande dat uw cliënte juridisch de kennis heeft is er zekerheidshalve navraag
        
        
          gedaan bij de Rabobank (juridische afdeling). Bevestiging gekregen dat het object onder deze voorwaarden niet verkocht mag worden. Dit is binnen 24 uur aan uw cliënte medegedeeld.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.8
      In reactie daarop heeft de medewerker van de advocaat van VDN in een e-mailbericht van 19 december 2018 onder meer geschreven dat, wanneer het juist was dat de bank dwars lag, daar oplossingen voor waren te bedenken en dat VDN in dat kader graag meedacht. Hij gaf daarbij een voorbeeld van een mogelijke oplossing.
      
    
    
      2.9
      Bij e-mailbericht van 24 december 2018 hebben [geïntimeerden] VDN nogmaals medegedeeld dat de bank niet akkoord ging en zich op het standpunt gesteld dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat WhatsApp-berichten niet rechtsgeldig zijn en binnen de gestelde termijn door [geïntimeerden] was aangegeven dat zij geen zaken konden doen met VDN. 
      
    
    
      2.10
      
        De woning is op 19 december 2018 door een makelaar opnieuw aangeboden op
        Funda. [geïntimeerden] hebben de woning op 7 januari 2019 verkocht aan een derde voor een bedrag van € 400.000,=.
      
      
    
    
      2.11
      Bij brief van haar advocaat van 8 januari 2019 heeft VDN de (door haar gestelde) koopovereenkomst met [geïntimeerden] ontbonden en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. VDN heeft de schade begroot op 40% van de gerealiseerde meerwaarde (van € 115.000,=), aldus € 46.000,= en heeft [geïntimeerden] gesommeerd dit bedrag voor 11 januari 2019 aan VDN te voldoen. Namens VDN is aanspraak gemaakt op wettelijke rente vanaf 11 januari 2019. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In dit geding vordert VDN het hiervoor genoemde bedrag van € 46.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 januari 2019. Aan deze vordering legt VDN het volgende ten grondslag. [geïntimeerden] hebben op 16 december 2017 om 17.58 uur het aanbod van VDN om de woning te kopen aanvaard, waardoor tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van die koopovereenkomst, op grond waarvan  VDN die overeenkomst heeft ontbonden, zodat zij aanspraak heeft op vergoeding van de schade die zij lijdt doordat de overeenkomst niet wordt nagekomen, maar is ontbonden. 
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerden] hebben zich tegen deze vordering verweerd. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming daarvan, terwijl nakoming inmiddels niet meer mogelijk is en dat daarom VDN de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden en aanspraak heeft op schadevergoeding. Toewijzing van een volledige schadevergoeding zou echter in de gegeven omstandigheden tot onaanvaardbare gevolgen leiden, aldus de rechtbank. De schadevergoeding is daarom gematigd tot een bedrag van € 8.000,=, welk bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 11 januari 2019, is toegewezen, met compensatie van de gedingkosten. 
      
    
    
      3.3
      Het hof zal eerst de incidentele grieven behandelen, nu die het meest vérstrekkend zijn.
      
    
    
      3.4
      De grieven I en II in incidenteel appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
      
    
    
      3.5
      Met die grieven betogen [geïntimeerden] allereerst dat de rechtbank heeft miskend dat ook in een situatie als deze, waarin een natuurlijke persoon buiten zijn beroep of bedrijf (hierna ook genoemd: particulier) een woonhuis verkoopt aan een professionele handelaar in onroerende zaken, het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW geldt. Weliswaar bepaalt dat artikellid slechts dat die eis geldt als de koper een natuurlijke persoon is die buiten zijn beroep of bedrijf handelt, maar, zo betogen [geïntimeerden] , de tekst van die bepaling moet niet letterlijk worden uitgelegd, maar naar de geest. Uit de overwegingen van de Hoge Raad in zijn arrest van 9 december 2011 (ECLI:NL:2011:BU7412) blijkt dat het schriftelijkheidsvereiste in de wet is opgenomen om de zwakkere contractspartij te beschermen. De particulier die een woning verkoopt aan een andere particulier kan zich op het vormvoorschrift beroepen. De particulier die zijn woning aan een niet-particulier verkoopt moet, omdat hij de zwakkere partij is, ten minste de zelfde mate van bescherming krijgen. Voorkomen moet worden dat een particulier als gevolg van zijn kennisachterstand door een professionele koper met mooie praatjes tot een voor hem onvoordelige verkoop kan worden verleid, aldus [geïntimeerden]
      
    
    
      3.6
      
        Het oordeel van de Hoge Raad dat de wettelijke eis van schriftelijke vastlegging van de overeenkomst bij koop door een particulier, tevens strekt ter bescherming van de particuliere verkoper, impliceert niet dat bij een koop door een niet-particulier dat schriftelijkheidsvereiste eveneens geldt. In het genoemde arrest was in verband met het bepaalde in artikel 3:39 BW immers de vraag te beantwoorden welke partij zich op het wettelijke vormvoorschrift kan beroepen. In het zich hier voordoende geval bestaat zo’n wettelijk vormvoorschrift niet, zodat die vraag niet speelt. De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10): 
        
          De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk. 
        
        
          Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.
        
        Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.  
      
      
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerden] hebben subsidiair aangevoerd dat is afgesproken en dat zij in ieder geval erop hebben mogen vertrouwen dat de koopovereenkomst pas tot stand zou komen bij ondertekening van een schriftelijk koopcontract. Zij verwijzen in dit verband naar de website van VDN, waarop is vermeld dat wanneer de huiseigenaar zich kan vinden in het aanbod van VDN, VDN de notaris een koopovereenkomst laat opstellen zonder ontbindende voorwaarden. Volgens [geïntimeerden] heeft VDN onduidelijkheid laten bestaan over het feit dat na het doen van het aanbod en de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst een moment bestaat waarop in haar visie de overeenkomst mondeling al is gesloten. Ook het feit dat [X] in het WhatsApp-gesprek van 16 december 2018 sprak van het definitieve akkoord van VDN en post voor de notaris uit Hoofddorp, wijst op de gemaakte afspraak dat een schriftelijke overeenkomst zou worden gesloten, aldus [geïntimeerden] , evenals het feit dat op de achterzijde van de achtergelaten conceptovereenkomst het adres van de notaris door [X] was genoteerd en in de conceptovereenkomst allerlei details nog niet waren geregeld.
      
    
    
      3.8
      Ook als geen schriftelijkheidsvereiste geldt, kan het nuttig zijn een overeenkomst op schrift te laten stellen, bijvoorbeeld vanwege de bewijsfunctie van de akte of voor het regelen van (detail)kwesties die geen essentialia van de overeenkomst zijn. Tegen deze achtergrond kan hetgeen [geïntimeerden] hebben gesteld niet de conclusie dragen dat VDN heeft moeten begrijpen dat [geïntimeerden] ervan uitgingen dat zij vóór de ondertekening van het in het vooruitzicht gestelde schriftelijke koopcontract niet gebonden zouden zijn. Het door [X] in het WhatsApp-gesprek van 16 december 2018 genoemde definitieve akkoord wijst juist niet op de noodzaak van schriftelijke vastlegging, omdat [X] daar meedeelt dat het akkoord zal worden gegeven op een aanvaarding door [geïntimeerden] per WhatsApp. Bovendien had VDN een aanbod gedaan dat een beperkte tijd geldig was. Als een aanvaarding daarvan [geïntimeerden] niet zou binden, zou die aanvaardingstermijn zinloos zijn. Uit de tekst van het WhatsApp-gesprek van 16 december 2018 blijkt dat [geïntimeerden] hun bezorgdheid hebben geuit dat zij die termijn mogelijk niet zouden halen doordat zij niet thuis waren, daarop te horen hebben gekregen dat zij ook via WhatsApp een akkoord konden geven en enige uren later hebben gemeld dat zij akkoord gingen “met de overeenkomst”. Van enige vrijblijvendheid, van een zich jegens VDN niet tot verkoop willen verplichten, blijkt uit deze mededeling niet. Van een afspraak dat de koopovereenkomst alleen schriftelijk tot stand zou komen evenmin.
      
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerden] hebben ten slotte in het kader van hun eerste twee grieven aangevoerd dat VDN zich heeft schuldig gemaakt aan misbruik van omstandigheden. Van welke omstandigheden zij misbruik zou hebben gemaakt, blijkt uit de stellingen van [geïntimeerden] echter niet. Het argument dat VDN moet hebben begrepen dat [geïntimeerden] ervan uitgingen dat er nog een schriftelijke koopovereenkomst zou worden opgemaakt, is hiervoor al verworpen. Het betoog dat [X] in het WhatsApp-gesprek van 16 december 2018 druk heeft uitgeoefend op [geïntimeerden] door het vereiste van schriftelijk akkoord te laten vallen en genoegen te nemen met een akkoord via WhatsApp, gaat niet op, omdat het wijzigen van het aanbod door VDN om de aanvaarding ervan te faciliteren niet wegneemt dat [geïntimeerden] vrij waren in hun keuze dat aanbod te aanvaarden of te verwerpen. Ten slotte kan ook de suggestie van VDN op 17 december 2018 dat zij [geïntimeerden] desgewenst met een brief behulpzaam kon zijn bij hun overleg met de bank, niet als misbruik van omstandigheden worden aangemerkt, nog daargelaten dat deze suggestie is gedaan nadat [geïntimeerden] het aanbod van VDN al hadden aanvaard.   
      
    
    
      3.10
      Al met al hebben de grieven I en II in incidenteel appel geen succes.
      
    
    
      3.11
      Met grief III in incidenteel appel bestrijden [geïntimeerden] de overweging van de rechtbank dat zij niet het voorbehoud hebben gemaakt dat hun hypotheekbank met de verkoop zou moeten instemmen. [geïntimeerden] voeren aan dat zij in het gesprek op 14 december 2018 aan [X] hebben verteld dat zij (op hun nieuwe woning) twee hypotheken hadden, waaronder een overbruggingshypotheek en dat [X] toen de verwachting heeft uitgesproken dat de bank akkoord zou gaan met de constructie.  [geïntimeerden] hebben toen niet doorgevraagd, omdat [X] zeer deskundig overkwam. Tijdens dat overleg heeft [X] bovendien het aanbod van [geïntimeerden] tot verkoop voor een prijs van € 390.000,= verworpen, terwijl het door hem gedane aanbod van € 285.000,= plus 60% van de winst bij doorverkoop voor [geïntimeerden] financieel niet haalbaar was, omdat dan de overbruggingshypotheek niet ineens kon worden afgelost, zoals de bank eiste. 
      
    
    
      3.12
      Uit deze feitelijke beschrijving van de gang van zaken door [geïntimeerden] volgt niet dat zij jegens VDN het voorbehoud hebben gemaakt dat de bank akkoord moest gaan. Uit hetgeen zij ter comparitie in eerste aanleg hebben verklaard (proces-verbaal, bladzijde 2 tweede alinea van onderen) blijkt daarentegen dat [geïntimeerden] het niet hebben aangedurfd de toestemming van de bank als voorwaarde te stellen, omdat zij vreesden dat VDN het aanbod dan niet gestand zou doen. Dit is echter een keuze die voor hun eigen risico komt. Ook deze grief faalt.
      
    
    
      3.13
      
        Grief IV in incidenteel appel gaat over het recht van VDN op schadevergoeding. Volgens [geïntimeerden] is niet bewezen dat VDN de woning voor € 400.000,=, of zelfs maar voor enig bedrag boven € 285.000,= had kunnen verkopen. Elk bewijs van  daadwerkelijke schade ontbreekt, aldus [geïntimeerden]
      
    
    
      3.14
      Al drie weken nadat zij te kennen hadden gegeven de overeenkomst met VDN niet te zullen nakomen, zijn [geïntimeerden] erin geslaagd de woning voor € 400.000,= te verkopen. In feite het enige wat [geïntimeerden] daarvoor hebben hoeven doen is de vraagprijs tot dat bedrag verlagen en de woning weer op Funda laten zetten. Er bestaat geen enkele reden eraan te twijfelen dat VDN, die ook volgens [geïntimeerden] een ervaren vastgoedhandelaar is, in staat zou zijn geweest binnen afzienbare termijn minstens hetzelfde resultaat te boeken, althans [geïntimeerden] hebben niets aangevoerd dat aanleiding zou moeten geven hieraan te twijfelen. Dat de gestelde schade is geleden acht het hof dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen. 
      
    
    
      3.15
      Nu alle grieven in het incidentele appel falen, wordt het incidentele appel verworpen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten daarvan. 
      
    
    
      3.16
      
        Grief I in principaal appel is gericht tegen de matiging van de schadevergoeding tot een bedrag van € 8.000,=. VDN meent dat de rechtbank hier te weinig terughoudend is geweest en onvoldoende acht heeft geslagen op het feit dat VDN haar schadevordering reeds heeft gematigd door die niet te baseren op de overeengekomen aanvangsvraagprijs van € 420.000,= en geen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten te vorderen.
      
    
    
      3.17
      Met juistheid voert VDN aan dat [geïntimeerden] op 7 januari 2019 de nakoming van de met VDN gesloten koopovereenkomst welbewust hebben doorkruist door een koopovereenkomst met een derde aan te gaan. Zij werden op dat moment weer bijgestaan door een makelaar en hadden bovendien ruimschoots de tijd gehad om ook een juridisch adviseur in te schakelen; in de brieven van de advocaat van VDN was de situatie duidelijk genoeg uitgelegd. Deze omstandigheid pleit tegen matiging, omdat VDN als schadevergoeding niet meer heeft gevorderd dan [geïntimeerden] haar bij juiste nakoming van de overeenkomst hadden moeten betalen. Matiging betekent dan dat de weigering na te komen voor [geïntimeerden] financieel voordeliger uitpakt dan nakoming, waarvoor zij op 7 januari 2019 nog gewoon hadden kunnen kiezen.  
      
    
    
      3.18
      Anders dan de rechtbank ziet het hof in de financiële situatie van [geïntimeerden] evenmin grond voor matiging. Bij de verkoop van de woning aan een derde hebben [geïntimeerden] een overwaarde van € 220.000,= geïncasseerd. Dat zij die in hun nieuwe woning hebben gestoken, doet in dit verband niet ter zake. De overgelegde belastingaangifte is onvolledig en van de door [geïntimeerden] ter zitting in hoger beroep gestelde draagkrachtvermindering als gevolg van  de Corona-crisis heeft het hof geen bewijzen gezien.  
      
    
    
      3.19
      
        [geïntimeerden] hebben tot hun verdediging aangevoerd dat de Rabobank, waarbij zij een hypothecaire overbruggingslening hadden gesloten, niet met de verkoop wilde instemmen. Op grond van het door [geïntimeerden] in hoger beroep overgelegde e-mailbericht van de Rabobank van 15 oktober 2019 kan worden aangenomen dat de Rabobank inderdaad volledige aflossing van de overbruggingshypotheeklening had bedongen en dat een medewerker van de Rabobank dat op 17 december 2018 telefonisch aan [geïntimeerden] heeft medegedeeld. Het is echter maar zeer de vraag of de Rabobank niet bereid zou zijn geweest tegen doorbetaling van de overeengekomen rente een deel van de overbruggingslening te laten doorlopen tot na de doorverkoop van de woning. Blijkens de hypotheekakte heeft de Rabobank immers naast een recht van hypotheek op de nieuwe woning, ook een recht van (tweede) hypotheek gekregen op de woning. Overigens zou ook bij doorverkoop van de woning voor de overeengekomen vraagprijs van € 420.000,= voor [geïntimeerden] een te financieren ‘gat’ overblijven van (afhankelijk van de hoogte van de overbruggingslening) enkele tienduizenden euro’s, doordat van de verwachte overwaarde een deel naar VDN zou gaan. Gelet op de resterende overwaarde van de nieuwe woning acht het hof het echter hoogst waarschijnlijk dat ook daarvoor een oplossing had kunnen worden gevonden. [geïntimeerden] zijn echter niet ingegaan op het aanbod van VDN om hen te helpen bij hun overleg met de bank daarover. 
      
    
    
      3.20
      Aan de andere kant geldt het volgende. Het voorstel van VDN was financieel onaantrekkelijk. Een gegarandeerde opbrengst van € 285.000,= plus 60% van het meerdere bij doorverkoop levert pas meer op dan verkoop tegen een verlaagde vraagprijs van € 400.000,= als VDN een verkoopopbrengst zou realiseren boven (afgerond) € 475.000,=. Een dergelijke opbrengst viel echter bij lange na niet te verwachten, gelet op de overeengekomen vraagprijs van € 420.000,= en de eerdere vergeefse verkooppogingen van [geïntimeerden] Daarbij kwam dat [geïntimeerden] , zoals hiervoor al gesignaleerd, doordat zij hun hypotheeklening al hadden afgesloten, een regeling moesten treffen met de bank en bovendien nog financiering moesten vinden voor een deel van het bedrag dat aan VDN moest worden betaald/gelaten. Dat had [X] kunnen weten, als hij in het gesprek op vrijdag 14 december 2018 enigszins had doorgevraagd, wat hij kennelijk niet heeft gedaan. Het is weliswaar de eigen verantwoordelijkheid van [geïntimeerden] om de financiële consequenties van het niet zeer ingewikkelde voorstel van VDN door te (laten) rekenen, maar naar het oordeel van het hof heeft ook VDN hier een verantwoordelijkheid. 
      
    
    
      3.21
      VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.  
      
    
    
      3.22
      Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.  
      
    
    
      3.23
      Met grief II in principaal appel bestrijdt VDN de compensatie van de gedingkosten in eerste aanleg, en terecht. [geïntimeerden] zijn in eerste aanleg de principieel en overwegend in het ongelijk gestelde partij en daarbij past een kostenveroordeling. 
      
    
    
      3.24
      Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, voor zover daarbij het meerdere boven € 8.000,= is afgewezen en de gedingkosten zijn gecompenseerd. De schadevergoeding zal worden verhoogd tot € 12.000,= met wettelijke rente als gevorderd en [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg. De kosten van het principale appel zullen worden gecompenseerd en [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van het incidentele appel. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        rechtdoende in principaal appel:
      
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij het boven € 8.000,= gevorderde is afgewezen en de kosten van het geding zijn gecompenseerd;
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [geïntimeerden] , naast het door de rechtbank reeds toegewezene, van een bedrag van € 4.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 januari 2019;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van VDN begroot op € 2.098,77 aan verschotten en € 2.148,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;  
    
    
    
      wijst af het door VDN meer of anders gevorderde; 
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
    
    
    
      compenseert de kosten van het principaal appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      
        rechtdoende in incidenteel appel:
      
    
    
    
      verwerpt het incidentele appel; 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het incidentele appel en begroot deze op € 1.959,= aan salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      
        rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
      
    
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020.