ECLI:NL:GHARL:2014:6001, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-07-2014, 14/00220
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00220
      uitspraakdatum: 29 juli 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 4 februari 2014, nummer AWB/13/4041, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem  (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 326.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 juni 2013 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 4 februari 2014 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 14 maart 2014, ingekomen bij het Hof op 18 maart 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2014 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door ir. [A], taxateur. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door [B] en [C], taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en de wederpartij. 
      
    
    
      1.7.
      Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied van [Z]. Het betreft een vrijstaande woning met een schuur/berging en garage. De inhoud van de woning bedraagt 489 m³. De oppervlakte van het perceel is 1.275 m². Het bouwjaar van de woning is 1965. Het bouwjaar van de schuur/berging en de garage is respectievelijk 1979 en 2001. Deze bijgebouwen zijn achter de woning gelegen en hebben een oppervlakte van respectievelijk 49 m² en 43 m². Beide bijgebouwen zijn uitgevoerd met spouwmuren en zolderruimte. De goot van de garage moet nog worden gemonteerd en een deel van de garagemuur moet nog worden gevoegd.
      
    
    
      2.2.
      De woning is goed onderhouden. De woning is voorzien van hardhouten kozijnen en windveren. De spouw is geïsoleerd in 2006. De keuken is rond 2008 gerenoveerd. De cv-ketel is in 2005 vernieuwd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende betoogt dat in de loop van de procedure de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde alleen met nieuwe vergelijkingsobjecten mag onderbouwen als de eerder aangevoerde objecten apert onjuist zijn. Verder betoogt belanghebbende dat aan de grond en de bijgebouwen een te hoge waarde is toegekend. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 300.000. Ter onderbouwing wijst belanghebbende op het taxatierapport van WOZ-taxateur ir. [A] van 13 februari 2013. Daarin is de waarde getaxeerd op € 300.000.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 326.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 3 oktober 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 326.000.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 300.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924, BNB 2003/347).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 3 oktober 2013 waarin de waarde na een inpandige opname  is getaxeerd op € 326.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande, verkochte woningen in het buitengebied van [Z] als vergelijkingsobject gebruikt. In dat verband heeft de Rechtbank terecht overwogen dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. In de hierna volgende matrix zijn de gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 11 [Z]
              
              
                1965
              
              
                489 m³
              
              
                € 300
              
              
                € 146.700
              
              
                1.275 m²
              
              
                € 119
              
              
                € 151.875
              
              
                Berging (49 m²)      € 17.150
                Garage (43 m²)       € 10.750
              
              
                € 326.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6
                
                  [Z]
                
              
              
                1926
              
              
                504 m³
              
              
                € 276
              
              
                € 139.104
              
              
                2.735 m²
              
              
                € 69
              
              
                € 189.737
              
              
                Tuinhuis                    € 2.400
                Berging (72 m²)        € 5.400
                Berging (121 m²)      € 9.075
                Grupstal (81 m²)       € 4.050
                
                Correctie:
                Onderhoud         -/- € 54.000
              
              
                € 295.000
                
              
              
                € 305.000
                (15-04-11)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 20 [Z]
              
              
                1942
              
              
                410 m³
              
              
                € 340
              
              
                € 139.400
              
              
                5.440 m²
              
              
                € 37
              
              
                € 203.190
              
              
                Berging (101 m²)      € 5.050
                Berging (89 m²)        € 4.450
                
                Correctie:
                Onderhoud         -/- € 41.000
                Ligging               -/- € 15.000
              
              
                € 296.000
                
              
              
                € 305.000
                (26-09-11)
                (na aankoop gesloopt en herbouwd)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 7 
                
                  [Z]
                
              
              
                1963
              
              
                394 m³
              
              
                € 328
              
              
                € 129.232
              
              
                775 m²
              
              
                € 148
              
              
                € 115.000
              
              
                Berging (32 m³)      € 11.200
                Bijgebouw alg.          € 2.850
                
                Correctie:
                Ligging                 -/- € 5.000
              
              
                € 253.000 
              
              
                € 240.000
                (16-11-12)
                (na aankoop gestript en gemoderni-seerd)
              
            
          
        
      
    
    
      4.4.
      Ter staving van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport van WOZ-taxateur ir. [A] van 13 februari 2013. In dit rapport heeft de taxateur de door de heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten [d-straat] 189 te [L] en [e-straat] 39 te [L] geanalyseerd en de waarde getaxeerd op € 300.000.
      
    
    
      4.5.
      
        In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde als volgt opgebouwd:
        Grond	500 m² x € 170		€ 85.000 
        	775 m² x € 60		46.500 
        Inhoud	489 m³ x € 300		146.700 
        Berging			15.000 
        Garage 			7.500
        Totaal			€ 300.000 
      
      
    
    
      4.6.
      Gelet op voornoemde waardeopbouw van belanghebbende – waarin aan de woning eenzelfde waarde is toegekend als in het taxatierapport van de heffingsambtenaar – is tussen partijen alleen de aan de grond en de bijgebouwen toegekende waarde nog in geschil. 
    
    
      4.7.
      Wat betreft de grond is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de daaraan in de taxatieopbouw toegerekende waarde niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject [a-straat] 6 tegenover de onderhavige onroerende zaak is gelegen, zodat de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs en de daaruit afgeleide grondwaarde voldoende steun biedt voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde voor de onroerende zaak. Dat de koper van dit vergelijkingsobject daarin in strijd met het bestemmingsplan een klussenbedrijf uitoefent, brengt naar het oordeel van het Hof niet mee dat de gerealiseerde verkoopprijs niet bruikbaar is.  
      
    
    
      4.8.
      In voornoemde waardeopbouw heeft belanghebbende aan de bijgebouwen een waarde toegekend van € 22.500, terwijl de heffingsambtenaar daaraan een waarde van € 27.900 heeft toegekend. Taxateur [C] heeft ter zitting verklaard dat aan de bijgebouwen, ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, een relatief hoge waarde per m² is toegekend, omdat deze gebouwen zijn uitgevoerd met spouwmuren en zolderruimte. Verder heeft deze taxateur verklaard, hetgeen door taxateur [A] is bevestigd, dat de goot van de garage nog moet worden gemonteerd en een deel van de garagemuur nog worden gevoegd, hetgeen voor taxateur [C] aanleiding is geweest om aan de garage een lagere waarde per m² toe te kennen dan aan de berging/schuur. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport en voornoemde verklaringen ter zitting aannemelijk gemaakt dat de aan de bijgebouwen toegekende waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van [A] van 13 februari 2013, kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is de getaxeerde waarde namelijk op generlei wijze onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. 
      
    
    
      4.10.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2012.
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  29 juli 2014.
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Klein)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 juli 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.