ECLI:NL:RBMNE:2022:857, Rechtbank Midden-Nederland, 09-03-2022, C/16/517936 / HL ZA 21-57
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: zelfbewoningsplicht, doorverkoopverbod; geen ontheffing van boete

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/517936 / HL ZA 21-57
    
    
    
      
        Vonnis van 9 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [plaatsnaam 1] ,
      2.	[eiseres sub 2],
      wonende te [plaatsnaam 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. P.W.M. Huisman te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ALMERE,
      zetelend te Almere,
      gedaagde,
      advocaat mr. T. van Halsema te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en Gemeente Almere genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1-21
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1-9
        
        
          aanvullende producties 1 en 2 van [eiser sub 1] c.s.
        
        
          de mondelinge behandeling van 26 november 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is beslist dat vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft op 14 december 2017 van een projectontwikkelaar een perceel bouwgrond gekocht en op 8 mei 2018 geleverd gekregen. Daarnaast is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning op het perceel. In zowel de koopovereenkomst als in de leveringsakte is ten behoeve van de Gemeente Almere een kettingbeding opgenomen waaruit volgt dat een verplichting tot zelfbewoning en een verbod op doorverkoop geldt voor de duur van twee jaar nadat de woning is voltooid. Als deze verplichting niet wordt nageleefd is een boete verschuldigd van € 50.000,-. 
      
    
    
      2.2.
      De woning is op 19 september 2019 opgeleverd en [eiser sub 1] c.s. is er 14 januari 2020 met zijn gezin gaan wonen. Op 10 november 2020 heeft [eiser sub 1] c.s. de woning verkocht en deze is op 4 januari 2021 geleverd aan de nieuwe eigenaren. De notaris heeft bij de levering in verband met het kettingbeding het boetebedrag van € 50.000,- ingehouden ten behoeve van de Gemeente Almere. 
      
    
    
      2.3.
      In deze procedure vordert [eiser sub 1] c.s. (kort samengevat):
      
        
          primair: verklaring voor recht dat hij heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor ontheffing van de verplichtingen uit het kettingbeding,
        
        
          subsidiair: verklaring voor recht dat de zelfbewoningsverplichting en het vervreemdingsverbod in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, 
        
        
          in alle gevallen: veroordeling van Gemeente Almere tot betaling van € 50.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Aan deze vorderingen legt [eiser sub 1] c.s. ten grondslag dat is voldaan aan de overeengekomen vereisten waaronder ontheffing van de verplichtingen uit het kettingbeding moet worden verleend. Als dat niet opgaat, dan stelt [eiser sub 1] c.s. dat handhaving door de Gemeente Almere in strijd is met het evenredigheidsbeginsel, en/of het rechtszekerheidsbeginsel, en/of het verbod van willekeur, althans dat handhaving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In het uiterste geval, als het oordeel is dat de boete mocht worden opgelegd, dan moet deze worden gematigd, aldus [eiser sub 1] c.s.. 
      
    
    
      2.5.
      De Gemeente Almere voert verweer. Wat haar betreft is het kettingbeding van toepassing en doen zich geen omstandigheden voor die een ontheffing rechtvaardigen. De verplichtingen uit het kettingbeding dienen een redelijk doel en konden in dit geval ook in redelijkheid worden gehandhaafd. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid of met algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake en wat de gemeente betreft komt de opgelegde boete niet voor matiging in aanmerking. 
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank zal de vordering van [eiser sub 1] c.s. afwijzen. Hierna wordt dit oordeel puntsgewijs uitgelegd.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Het kettingbeding: toepasselijkheid en ontheffing
    
    
      3.1.
      
        In de koopovereenkomst vermeldt artikel 15: “Koper verklaart er uitdrukkelijk op te zijn gewezen dat op verkochte mogelijk een verplichting tot zelfbewoning en een verbod tot doorverkoop voor de duur van twee (2) achtereenvolgende jaren rust. Indien de Gemeente Almere deze bepaling in haar koopovereenkomst met verkoper opneemt zal dit nader worden uitgewerkt in de akte van levering.”
        Op de koopovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Verkoopvoorwaarden 2012 van de gemeente Almere (hierna: de AV 2012) die als bijlage bij de overeenkomst zijn gevoegd. De akte van levering bevat onder meer het volgende kettingbeding: 
      
      
      
      
        “(…) Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop
      
      
        
          Koper verplicht zich de op de Onroerende Zaak te bouwen c.q. gebouwde woning gedurende twee achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning, uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen.
        
        
          Het is Koper gedurende de in lid 1 gestelde termijn niet toegestaan de woning en/of de Onroerende Zaak te vervreemden. De vestiging van ene recht van hypotheek wordt hier niet onder begrepen.
        
        
          Als ingangsdatum van de termijn na voltooiing van de woning zoals bedoeld in lid 1 geldt de datum waarop de Koper (met zijn eventuele gezinsleden als bewoner van het desbetreffende adres in de Basisregistratie Personen is ingeschreven. 
        
        
          Het bepaalde in lid 1 en 2 is niet van toepassing in geval van:
        
      
      
        a. overlijden van Koper of één van zijn gezinsleden;
        b. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;
        c. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:26 BW.
      
      5. Burgemeester en wethouders kunnen na schriftelijk verzoek ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 en lid 2. Deze ontheffing wordt verleend, mits Koper daartoe relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen, in het geval van:
      
        a. verandering van werkkring van Koper of van diens partner op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd dient te worden;
        b. ontbinding van het huwelijk van Koper dor echtscheiding of ontbinding van het samenlevingsverband dan wel het geregistreerd partnerschap;
        c. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van Koper of één van zijn gezinsleden.
        Aan de ontheffing kunnen door burgemeester en wethouders nadere voorwaarden worden verbonden.
      
      6. Bij niet, niet-tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit dit artikel is Koper aan de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van vijftigduizend euro (€ 50.000,-).
      (…)”
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank stelt vast – en dit staat ook niet ter discussie – dat de bepalingen uit het kettingbeding (lid 1 en 2) van toepassing zijn, nu geen van de omstandigheden uit lid 4 (sub a tot en met c) zich voordoet. Omdat de woning op 10 november 2020 is verkocht en op 4 januari 2021 is geleverd aan de nieuwe eigenaren, staat vast dat [eiser sub 1] c.s. niet heeft gehandeld conform de verplichting in lid 1 en het verbod in lid 2 van het kettingbeding. Dit volgt ook uit het feit dat [eiser sub 1] c.s. zich met zijn gezin al eerder, op 15 juli 2020, heeft ingeschreven op een adres in [plaatsnaam 1] . [eiser sub 1] c.s. heeft dus geen twee jaar, maar net zes maanden in de woning gewoond.
      
    
    
      3.3.
      
        
          [eiser sub 1] c.s. stelt dat voor de Gemeente Almere een verplichting bestond hem ontheffing te verlenen, gelet op wat er staat in lid 5 sub a van het kettingbeding: een verandering van werkkring op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd dient te worden. [eiser sub 1] c.s. licht dit als volgt toe.
        
          [eiser sub 1] heeft een eenmanszaak waarmee hij actief is in de (af)bouw. Hij was aldus werkzaam op verschillende plekken in Nederland. Uit overgelegde werkbonnen blijkt dat hij in 2018 en 2019 onder meer werkzaam was in Rijnsburg, Lisse, Naaldwijk, Den Haag, Wilnis, De Kwakel, Amsterdam , Utrecht, Alphen aan den Rijn, Noordwijk, Heemstede, Nieuw Vennep, Hoofddorp, Nootdorp, Alkmaar, Vlaardingen, Leidschendam, Vijfhuizen, Sassenheim, Valkenburg (Z.H.) en Diemen.   
        Op 11 februari 2020 deed zich voor hem de mogelijkheid voor om een project voor onbepaalde tijd aan te nemen voor [onderneming] BV, in verband met de bouw van een woonwijk in [plaatsnaam 2] . [eiser sub 1] heeft deze opdracht aangenomen. Het werk moet worden uitgevoerd op 115 kilometer afstand van de woning in Almere. Onderweg moet hij elke dag een collega ophalen in [plaatsnaam 1] , zodat de reis hem naar eigen zeggen dagelijks 1 uur en 45 minuten enkele reis, 3 uur en 30 minuten retour, kost. [eiser sub 1] c.s. heeft, gezien deze opdracht, ontheffing verzocht van de zelfbewoningsplicht en het doorverkoopverbod, bij brief van 1 augustus 2020. 
      
      
    
    
      3.4.
      Op 1 september 2020 heeft de Gemeente Almere het verzoek om ontheffing afgewezen. Na opvolgende correspondentie is die afwijzing herhaald op 21 september 2020, op 23 oktober 2020, op 1 december 2020 en op 23 december 2020. De Gemeente Almere stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een verandering van Werkkring ten opzichte van de situatie bij het aangaan van de overeenkomst. En als daarvan al sprake is dan gaat het in ieder geval niet om een verandering van werkkring op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd  moet worden, aldus de gemeente.
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat de aangevoerde omstandigheden niet meebrengen dat sprake is van verandering van werkkring voor [eiser sub 1] c.s. op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd moet worden. Voor dat oordeel is van belang dat [eiser sub 1] nog steeds hetzelfde werk doet als het geval was bij het aangaan van de koopovereenkomst, en dat bovendien de rechtsvorm, namelijk het werken als zzp’er, niet is veranderd. Dat brengt mee dat [eiser sub 1] zelf in de hand heeft welk werk hij aanneemt en voor welke klussen hij bedankt. In het verleden heeft [eiser sub 1] vrijwel steeds gewerkt buiten zijn woonplaats destijds ( [plaatsnaam 1] ) en buiten Almere. Dat [eiser sub 1] c.s. de afweging heeft gemaakt dat hij niet in de positie verkeerde om een relatief zekere klus voor langere duur in [plaatsnaam 2] af te slaan mag zo zijn, maar overeind blijft dat hij daarin een afweging heeft gemaakt waarin hij mede kon betrekken de verplichting die hij is aangegaan met de Gemeente Almere. Het is niet gebleken, en [eiser sub 1] c.s. heeft dat ook niet gesteld, dat als hij deze klus niet had aangenomen, de continuïteit van zijn werk als zzp’er in de bouw in het gedrang kwam. [eiser sub 1] was en is als zzp’er werkzaam in de afbouw, op diverse plekken in Nederland. Dat het project in [plaatsnaam 2] een langere duur kent dan de eerdere klussen die [eiser sub 1] deed maakt niet dat er sprake is van een verandering van werkkring. Al met al kan niet worden geoordeeld dat de werkkring van [eiser sub 1] is veranderd ten opzichte van de situatie waarin [eiser sub 1] c.s. verkeerde toen de koopovereenkomst werd gesloten.
      
    
    
      3.6.
      Ten aanzien van de gestelde noodzakelijkheid om te verhuizen valt nog het volgende op. Feitelijk is [eiser sub 1] c.s. in juli 2020 verhuisd naar [plaatsnaam 1] - [.] . Volgens Google-maps is de afstand tussen Almere-Buiten en [plaatsnaam 2] 106 kilometer, en duurt dat met de auto onder rustige verkeersomstandigheden 1 uur en 28 minuten. Van [plaatsnaam 1] - [.] naar [plaatsnaam 2] is 75 kilometer, een afstand die onder rustige verkeersomstandigheden volgens Google-maps in 1 uur en 10 minuten kan worden afgelegd. [eiser sub 1] c.s. heeft overigens aangevoerd dat er geregeld file staat tussen Almere en [plaatsnaam 1] , in welk geval de reistijd langer is; volgens [eiser sub 1] c.s. duurt de reis dan 1 uur en 45 minuten. Maar ook als daarmee rekening wordt gehouden brengt dit naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat [eiser sub 1] c.s. redelijkerwijs uit Almere moest verhuizen in verband met het woon-werkverkeer. Het alternatief dat [eiser sub 1] c.s. heeft gekozen (de kennelijk aanvaardbare situatie) levert immers een relatief klein voordeel in afstand en tijd op.  
      
    
    
      3.7.
      De hiervoor in 3.1, lid 5 sub a geciteerde  ontheffingsgrond uit de leveringsakte doet zich naar het oordeel van de rechtbank niet voor. Dat betekent dat de Gemeente Almere op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst en de leveringsakte kon weigeren [eiser sub 1] c.s. te ontheffen van de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod.
      
      
        
          Handhaving niet strijd met beginselen van behoorlijk bestuur; gevolgen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of de Gemeente Almere op andere gronden zich had moeten onthouden van handhaving en het opleggen van de boete. [eiser sub 1] c.s. wijst erop dat de Gemeente Almere ook bij privaatrechtelijk optreden is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals bepaald in artikel 3:14 BW. In dat kader stelt [eiser sub 1] c.s. dat de Gemeente Almere in strijd handelt met het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. Daarnaast is volgens [eiser sub 1] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de boete gehandhaafd blijft, waarmee hij een beroep doet op de beperkende werking als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Deze argumenten slagen niet. De rechtbank legt uit waarom.  
      
    
    
      3.9.
      De bedingen waar het hier om gaat neemt de Gemeente Almere op om speculatie bij uitgifte van grond tegen te gaan. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat een zelfbewoningsverplichting en een doorverkoopverbod, met daaraan gekoppeld een boete, gerechtvaardigde bedingen zijn om dat doel na te streven. Dat doel houdt meer concreet in: het tegengaan van speculatie en daarmee de bouwgrond en nieuwbouwwoningen bereikbaar houden voor een grotere groep op de woningmarkt (ECLI:NL:HR:2006:AU8946). In beginsel is de overtreding van de zelfbewoningsplicht en/of het doorverkoopverbod al voldoende om de boete te innen; van de Gemeente Almere kan niet worden verwacht dat zij per geval vaststelt dat de achterliggende motivatie ook daadwerkelijk speculatie was. Wat wél van de gemeente Gemeente Almere mag worden verwacht is dat zij toetst of in een bepaald geval zich gronden voordoen voor ontheffing. Hiervoor is al geoordeeld dat die toetsing heeft plaatsgevonden en tot een te billijken uitkomst heeft geleid. Bovendien kan worden vastgesteld dat één van de risico’s van grondspeculatie, te weten een aanzienlijke prijsstijging in korte tijd, zich in dit geval ook heeft verwezenlijkt. De koopprijs voor de grond bedroeg € 104.566,19 en de aanneemsom voor de bouw van de woning was € 166.488,81. De woning is verkocht voor € 470.000,-. Dat levert een verschil op tussen aankoopwaarde en verkoopwaarde van € 198.945,-. 
      
    
    
      3.10.
      
        Het voorgaande brengt mee dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van schending van het evenredigheidsbeginsel; de belangen van [eiser sub 1] c.s. worden niet onevenredig geschaad door handhaving van het boetebeding, gelet op het algemeen belang dat daarmee wordt bewaakt. 
        Ook het zorgvuldigheidsbeginsel is niet geschonden. Op basis van de argumenten en stukken van [eiser sub 1] c.s. heeft de Gemeente Almere gekeken naar het bestaan van een ontheffingsgrond. [eiser sub 1] c.s. stelt wel dat dit niet zorgvuldig is gedaan, maar hij laat na aan te wijzen wat er in dat proces anders had moeten gaan in verband met de vereiste zorgvuldigheid. De correspondentie die is overgelegd geeft van onzorgvuldigheid geen blijk. 
        Willekeur of schending van het rechtszekerheidsbeginsel is ook niet aangetoond. [eiser sub 1] c.s. heeft geen voorbeelden gegeven van vergelijkbare gevallen met een gunstiger uitkomst voor degene die gebonden was aan deze bedingen. Bovendien heeft de Gemeente Almere herhaaldelijk laten weten niet te zullen ontheffen. [eiser sub 1] c.s. heeft er toch voor gekozen te verhuizen en de woning te verkopen, maar niet kan worden gezegd dat hij op dat moment niet wist waar hij aan toe was. Duidelijk was dat de Gemeente Almere de gevraagde ontheffing niet zou verlenen. Zijn rechtspositie was [eiser sub 1] c.s. duidelijk, hij was het er alleen niet mee eens. Een schending van het rechtszekerheidsbeginsel levert dat niet op.
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft dezelfde, hiervoor al weerlegde, argumenten gekoppeld aan de grondslag van artikel 6:248 BW. De rechtbank oordeelt dan ook, gezien die weerlegging, dat de handhaving en boeteoplegging door de Gemeente Almere in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      3.12.
      Alle omstandigheden in aanmerking genomen maakt de rechtbank daarom de gevolgtrekking dat de Gemeente Almere de boete rechtmatig heeft geheven. 
      
      
        
          Geen matiging
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        Volgens [eiser sub 1] c.s. moet de boete worden gematigd omdat deze hoge boete niet in verhouding staat tot het te dienen doel. [eiser sub 1] c.s. heeft niet de intentie gehad te speculeren; hij kon niet anders dan verhuizen, zo stelt hij. Gelet op de voorwaarden voor ontheffing mocht hij erop vertrouwen dat die ontheffing hem zou worden verleend. Zijn belangen zijn onvoldoende meegewogen in de beslissing van de Gemeente Almere, aldus [eiser sub 1] c.s.. 
        Gemeente Almere verzet zich tegen matiging van de boete.
      
      
    
    
      3.14.
      Volgens vaste jurisprudentie komt een boete pas voor matiging in aanmerking als sprake is een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat (ECLI:NL:HR:2007: AZ6638). Hierbij speelt de verhouding van tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding, de omstandigheid waaronder het beding is ingeroepen en de omstandigheden van de totstandkoming van het beding een rol. De rechtbank zal hierna het verzoek tot matiging van de boete aan de hand van deze omstandigheden beoordelen.
      
    
    
      3.15.
      
        De boete van € 50.000 is naar het oordeel van de rechtbank niet disproportioneel, gelet op de overwaarde van € 198.945,-- die [eiser sub 1] c.s. met de verkoop van de woning heeft gerealiseerd. De aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking en totstandkoming van de bepaling geven evenmin aanleiding om de boete te matigen. Het doorverkoopverbod is duidelijk geformuleerd, was kenbaar voor [eiser sub 1] c.s. en hij heeft dit vrijwillig aanvaard. Het doorverkoopverbod staat standaard in koopovereenkomsten voor nieuwbouwprojecten in de gemeente en het verbod is in tijd beperkt tot een termijn van twee jaar. Zoals hiervoor onder 3.9 overwogen had de gemeente bovendien een redelijk belang bij het opnemen van dit beding in de koopovereenkomst en bij het innen van de boete bij overtreding hiervan.
        Ook de omstandigheden waaronder de gemeente het boetebeding heeft ingeroepen leiden niet tot een ander oordeel. [eiser sub 1] c.s. heeft een aantal maal beargumenteerd gevraagd om ontheffing van de boete, en steeds heeft de  Gemeente Almere laten weten dat en waarom haar beslissing werd gehandhaafd om die ontheffing niet te verlenen. Dat [eiser sub 1] c.s. desondanks het risico heeft genomen de woning te verkopen blijft daarom voor zijn risico. 
      
      
    
    
      3.16.
      
        Dat betekent dat in het licht van alle hiervoor besproken omstandigheden niet is gebleken van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Het beroep op matiging van de boete zal daarom worden afgewezen.
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.17.
      De slotsom is dat de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zullen worden afgewezen. Hij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Almere worden begroot op:
      - griffierecht	€	2.076,00
      - salaris advocaat		2.228,00 (2,0 punten × tarief € 1.114,00)
      Totaal	€ 	4.304,00
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Almere tot op heden begroot op € 4.304,00,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2022.