ECLI:NL:GHARN:2012:BY2950, Gerechtshof Arnhem, 11-09-2012, 200.082.876
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Redelijk aanbod tot het aangaan van nieuwe pachtovereenkomst? Art. 7:370 BW. Omvang van het gepachte.
       
      Verpachter biedt nieuwe pachtovereenkomst aan met voorwaarde dat een strook niet dat het gepachte behoort. Pachter beroept zich erop dat de strook tot het gepachte is gaan behoren. Het hof oordeelt dat vanwege de in de uitspraak genoemde feiten en omstandigheden stilzwijgend een pachtwijzigingovereenkomst tot stand gekomen waardoor de strook tot het gepachte is gaan behoren. Daarom is het aanbod als bedoeld in artikel 7:370 lid 1 onder d BW niet redelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM
      sector civiel recht				
    
    						
    
      zaaknummer hof: 200.082.876
      (zaaknummer rechtbank: 317959)
    
    
    arrest van de pachtkamer van 11 september 2012
    
    inzake
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,
    
    
    tegen:
    
    
      1.	[geïntimeerde sub 1],
      wonende te [woonplaats]
      niet verschenen,
      2.	[geïntimeerde sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      hierna: [geïntimeerde sub 2],
      advocaat: mr. F.A.M. Knüppe
      3.	[geïntimeerde sub 3],
      wonende te [woonplaats],
      niet verschenen,
      4.	[geïntimeerde sub 4],
      wonende te [woonplaats],
      niet verschenen,
      5.	[geïntimeerde sub 5],
      wonende te [woonplaats],
      niet verschenen,
      6.	[geïntimeerde sub 6],
      wonende te [woonplaats], 
      niet verschenen,
      7.	[geïntimeerde sub 7],
      wonende te [woonplaats]
      niet verschenen,
      geïntimeerden.
      1	Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
      1.1	Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 november 2011 hier over.
      1.2	Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het proces-verbaal van descente en comparitie van partijen ter plaatste van 24 januari 2012,
      - de brief van mr. van Dijk van 27 januari 2012 met als bijlage kleurkopieën,
      - de akte tevens houdende rectificatie c.q. wijziging van eis na descente en comparitie van partijen van [appellant],
      - de antwoordakte van [geïntimeerde sub 2].
      1.3	Vervolgens heeft [geïntimeerde sub 2] aanvullend stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      2	De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 
      2.1	Partijen houdt in het bijzonder verdeeld of de in eerste aanleg door [appellant] bedoel-de strook al dan niet oorspronkelijk tot het pachtobject behoort. Omdat het hof onvoldoende aanknopingspunten had om de (on)redelijkheid van de aangeboden pachtovereenkomst met artikel 5 te beoordelen, heeft het hof een plaatsopneming met aansluitend een comparitie van partijen gelast.
      2.2	Tijdens de descente is het volgende waargenomen: vanaf de weg bezien is er een dui-ker met dam aangelegd die toegang geeft tot het gepachte. Het gepachte ligt vanaf de weg gezien links van de dam en rechts ligt een eigendomsperceel van [geïntimeerde sub 2]. De strook ligt (op en) in het verlengde van de dam met duiker en bestaat evenals het omringende land uit grasland. Op de strook/in het gras zijn wielsporen te zien die lopen naar het gepachte, het rechter eigendomsperceel en het achtergelegen perceel dat eveneens een eigendomsperceel is van [geïntimeerde sub 2]. Duidelijke sporen van een (voorheen) aangelegde toegangsweg ontbreken.
      2.3	Tijdens de comparitie hebben de rentmeester van [appellant] en de raadsman van [appellant] vastgesteld dat tot dan toe werd uitgegaan van een onjuiste ligging en omvang van de strook. In plaats van de in eerste aanleg aangegeven strook die de hele westelijke en een deel van de zuidelijke begrenzing van het gepachte uitmaakte, stelt [appellant] zich thans op het standpunt dat de strook samenvalt met de door hem in 1956 gekochte strook die deel uit-maakte van perceel gemeente [[.....]], aan de weg ongeveer 5 m breed en groot ongeveer 375 m². Op een in kleur overgelegde kopie van een schets van de kadastrale kaart ( vgl. productie 20 bij conclusie van repliek), betreft het het witte strookje dat aan de westzijde is gearceerd en aan de oostzijde met een doorgetrokken lijn is aangegeven. [appellant] heeft dienovereenkomstig zijn primaire en subsidiaire eis gewijzigd. Aan de subsidiaire vordering heeft [appellant] voorts de eis tot ontruiming van de strook toegevoegd. [geïntimeerde sub 2] heeft tegen de wijziging van eis bezwaar gemaakt.
      2.4	Het hof ziet aanleiding om eerst de vraag te behandelen of het aanbod redelijk is en zal daarbij voorlopig uitgaan van het strookje conform de gewijzigde eis. [geïntimeerde sub 2] heeft onder meer aangevoerd dat het aanbod niet redelijk is omdat het strookje tot het pachtobject behoort door jarenlang gebruik ervan door hem en zijn rechtsvoorgangers, het uiterlijk van het strookje – gras te midden van gras – en de functie ervan, te weten de toegang tot zijn percelen.
      2.5	Vast staat dat de strook direct aansluit op de toegang (dam met duiker) tot percelen die [geïntimeerde sub 2] in gebruik heeft voor zijn bedrijfsuitoefening. Tijdens de descente is vastgesteld dat de strook zich in niets onderscheidt van het omliggende grasland. Verder staat als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast dat [geïntimeerde sub 2] en zijn rechtsvoorgangers sedert 1952 de toegang en het strookje gebruiken en onderhouden als ware het onderdeel van het gepachte. Totdat [appellant] aanspraak ging maken op het strookje – volgens [appellant] vanaf 2005 – functioneerde de strook al ruim 60 jaar als toegang tot in elk geval het pachtperceel en vanaf de eigendomsverkrijgingen eveneens tot de eigendomspercelen. Het gebruik van het strookje door (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde sub 2] als ware het onderdeel van het gepachte was ook kenbaar voor [appellant]. Tot slot is gesteld noch gebleken dat [appellant] eerder dan in 2005 zijn eigendomsrechten ten opzichte van de strook heeft geldend (willen) maken jegens (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde sub 2].
      2.6	In deze omstandigheden heeft [geïntimeerde sub 2] er gerechtvaardigd vanuit mogen gaan, zoals hij ook heeft gedaan, dat het strookje stilzwijgend aan het gepachte is toegevoegd. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde sub 2] zich in de discussies met de rentmeester steeds op het standpunt gesteld dat het strookje aan de schriftelijke pachtovereenkomst moest worden toegevoegd waaruit volgt dat [geïntimeerde sub 2] wist dat het strookje oorspronkelijk niet tot het pachtobject behoorde, aldus [appellant]. Dit biedt echter onvoldoende tegenwicht aan het voorgaande, alleen al omdat het gestelde standpunt van [geïntimeerde sub 2] zich zeer wel verhoudt met het oordeel dat [geïntimeerde sub 2] er vanuit is gegaan dat stilzwijgend een pachtwijzigingsovereenkomst ter zake van het toevoegen van het strookje tot stand is gekomen (die nog schriftelijk kan worden vastgelegd).
      2.7	Nu het aanbod van [appellant] voor het sluiten van een nieuwe pachtovereenkomst onder de voorwaarde is gedaan dat het strookje niet tot het gepachte behoort, oordeelt het hof dat aanbod niet redelijk. Grief II faalt. Er is geen grondslag voor ontbinding van de pachtovereenkomst zodat de (primaire) vordering terecht is afgewezen.
      2.8	In grief III keert [appellant] zich tegen het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg dat [appellant] niet-ontvankelijk is in zijn subsidiaire eis tot een verklaring voor recht dat de strook geen deel uitmaakt van het pachtobject. Bij de bespreking van deze grief heeft [appellant] geen belang nu hij in hoger beroep een herkansingsmogelijkheid heeft waarvan hij gebruik heeft gemaakt. Op het op grief II gevelde oordeel stuit echter de in hoger beroep ingestelde gewijzigde subsidiaire vordering tot een verklaring voor recht dat de strook geen deel uitmaakt van het pachtobject en de ontruiming van de strook af. De vierde grief heeft geen zelfstandige betekenis.
      2.9	Bij deze stand van zaken komt het hof niet meer toe aan de beoordeling van de overige  verweren van [geïntimeerde sub 2].
      Slotsom
      2.10	Weliswaar heeft het hof overwogen dat de eerste grief slaagt maar dit kan niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden omdat grief II faalt. De grieven III en IV behoeven geen beoordeling. De bestreden vonnissen moeten, deels onder verbetering van gronden, worden bekrachtigd en het hof zal de gewijzigde primaire en subsidiaire vorderingen afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] worden begroot op € 284 voor griffierecht en op € 2.235 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2,5 punten x tarief II).
    
    
    3	De beslissing
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    bekrachtigt de vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank te Almelo van 2 maart 2010 en 11 maart 2011; 
    
    wijst af de gewijzigde primaire en subsidiaire vorderingen;
    
    veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] vastgesteld op € 284 voor griffierecht en op € 2.235 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    verklaart dit arrest wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 september 2012.