ECLI:NL:GHAMS:2014:480, Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2014, 200.113.653/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Coffeeshophoudster in centrum van Amsterdam verliest vergunning vanwege beleidswijziging van de gemeente (project 1012). Eigenares (aan woningbouwcorporatie gelieerde vennootschap) heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, subsidiair belangenafweging: wil met een nog aan te zoeken nieuwe huurder werken aan verbetering van de leefbaarheid in de buurt. Onvoldoende concrete plannen verhuurder, dus geen dringend eigen gebruik. Hoewel huurster haar bedrijf geheel nieuw moet opbouwen valt ook de belangenafweging in haar voordeel uit vanwege persoonlijke omstandigheden.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    
    
      zaaknummer			: 200.113.653/01
    
    
    
      kenmerk rechtbank Amsterdam 	: CV 11-42809
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 februari 2014
      
      
        (bij vervroeging)
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        STADSGOED N.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. S.J.M. Verhoeven te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        HEINEKEN NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        BRALS HORECA EXPLOITATIE B.V.,
      advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,
    
    3. [geïntimeerde sub 3],
    
      wonende te [woonplaats], 
      advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
      geïntimeerden.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Stadsgoed, Heineken, Brals en [geïntimeerde sub 3] genoemd. Heineken en Brals tezamen worden aangeduid als Heineken c.s.
    
    
    
      Stadsgoed is bij dagvaarding van 31 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 4 juni 2012, gewezen tussen haar als eiseres en Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] als gedaagden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord met producties van de zijde van Heineken c.s.;
    - memorie van antwoord van de zijde van [geïntimeerde sub 3].
    
    
      Partijen hebben de zaak op 20 januari 2014 doen bepleiten door hun advocaten. Mrs. Verhoeven en Swart hebben zich bediend van pleitnotities, die zijn overgelegd. 
    
    
    
      Stadsgoed heeft ter zitting nog een lastgeving overgelegd, volgens welk stuk Stadsgoed als lasthebber van Stadsgoed Fonds B.V. de procedure op eigen naam voortzet. [geïntimeerde sub 3] heeft nog enige foto’s overgelegd.  
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Stadsgoed heeft, samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog het tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst tussen haar en Heineken zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en met veroordeling van Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] tot ontruiming en in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van Stadsgoed in de kosten van het hoger beroep. 
    
    
    
      Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
    
    i. Stadsgoed is in 1999 eigenares geworden van de bedrijfsruimte aan de [adres], die per 1 januari 1990 is verhuurd aan Heineken. 
    
      ii. Heineken heeft het gehuurde bevoegdelijk onderverhuurd aan Brals, die het op haar beurt heeft onderverhuurd, per 15 mei 1994 aan [geïntimeerde sub 3]. 
      iii. [geïntimeerde sub 3] heeft in het gehuurde aanvankelijk een café geëxploiteerd. Omdat de gemeentelijke regelgeving niet langer toestond in een etablissement zowel alcohol als softdrugs te verkopen heeft [geïntimeerde sub 3] in mei 1995 het café omgezet in de coffeeshop Double Reggae. 
      iv. De hiervoor genoemde huurovereenkomsten lopen vanaf 1 januari 2000 voor onbepaalde tijd.
    
    v. Bij brief van 22 juni 2011 heeft Stadsgoed aan Heineken de huur opgezegd tegen 1 oktober 2012. In de opzeggingsbrief heeft Stadsgoed dringend eigen gebruik en de in artikel 7:296 lid 3 BW  bedoelde belangenafweging als opzeggingsgronden genoemd. 
    
      vi. Heineken heeft bij brief van 1 juli 2011 laten weten dat zij niet instemt met de huuropzegging.
      vii. De vergunning die de gemeente Amsterdam aan [geïntimeerde sub 3] heeft verleend voor het exploiteren van de coffeeshop loopt af op 1 mei 2014 en zal niet worden verlengd. 
      vii. Op 28 december 2012 heeft Stadsgoed de eigendom van het gehuurde overgedragen aan Stadsgoed Fonds B.V. (hierna: Stadsgoed Fonds), waarvan Stadsgoed enig aandeelhoudster en bestuurster is. Per dezelfde datum zijn de statuten van Stadsgoed Fonds gewijzigd. Blijkens een overgelegd uittreksel uit het handelsregister van 27 juni 2013 bestaan de activiteiten van Stadsgoed Fonds hoofdzakelijk in het in stand houden en exploiteren van registergoederen die worden aangemerkt als monument in de zin van de Monumentenwet.
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In dit geding vordert Stadsgoed de beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en Heineken en ontruiming van het gehuurde. Zij voert daartoe primair aan dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en subsidiair dat de afweging van de belangen van haar enerzijds en die van Heineken als huurster en Brals als onderhuurster aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd anderzijds tot beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden. Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] hebben de vorderingen van Stadsgoed weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter die vorderingen afgewezen. Hiertegen komt Stadsgoed op met twee grieven, de eerste gericht tegen de verwerping van de primaire grondslag en de tweede gericht tegen de verwerping van de subsidiaire grondslag.  
      
    
    
      3.2
      Bij hun memories in hoger beroep hebben Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] aangevoerd dat Stadsgoed geen rechtens relevant belang of eigen recht meer heeft bij haar vorderingen en dat in ieder geval het nastreven van beëindiging van de huurovereenkomst geen recht meer is dat aan haar toekomt. Voorts hebben zij met betrekking tot de primaire grondslag aangevoerd dat het dringend eigen gebruik dat de doelstellingen van Stadsgoed dient, niet kan worden toegerekend aan Stadsgoed Fonds, terwijl de statuten van Stadsgoed Fonds zoals die tot 28 december 2012 luidden, de argumentatie van Stadsgoed niet kunnen dragen. Met betrekking tot de belangenafweging hebben Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] aangevoerd dat de belangen van Stadsgoed niet meer aanwezig zijn, terwijl over de belangen van Stadsgoed Fonds niets is gesteld. 
      
    
    
      3.3
      Bij gelegenheid van het pleidooi heeft Stadsgoed een schriftelijk last overgelegd die haar met terugwerkende kracht tot 28 december 2012 is verleend door Stadsgoed Fonds om de procedure ten behoeve van deze voort te zetten en daarin haar belangen te behartigen. Voorts heeft zij aangevoerd dat het vaste jurisprudentie is dat een voormalige eigenaar in een situatie als de onderhavige de beëindigingsprocedure op eigen naam kan voortzetten. De belangen van de moeder en de dochter moeten bovendien worden vereenzelvigd. De statuten van Stadsgoed Fonds zijn inmiddels gewijzigd. Met de eigendomsovergang van Stadsgoed naar Stadsgoed Fonds is geen materiële wijziging beoogd, aldus nog steeds Stadsgoed. 
      
    
    
      3.4
      Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] hebben bezwaar gemaakt tegen het eerst bij gelegenheid van het pleidooi overleggen van de schriftelijke last. Het hof heeft op dit bezwaar beslist dat de overlegging van de last op zichzelf werd aanvaard en na sluiting van de behandeling in raadkamer zou worden bezien of voor de beslissing nodig is dat Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] nog in de gelegenheid worden gesteld te reageren op dat stuk en op de bij gelegenheid van het pleidooi ingenomen stelling dat de statuten van Stadsgoed Fonds inmiddels zijn gewijzigd. In het hiernavolgende zal bij de beoordeling van de opzeggingsgronden veronderstellenderwijs ervan worden uitgegaan dat Stadsgoed en Stadsgoed Fonds processueel en materieel met elkaar kunnen worden geïdentificeerd. In ieder geval is juist dat, zoals Stadsgoed heeft aangevoerd, Stadsgoed Fonds als opvolgend eigenares zich kan beroepen op de door Stadsgoed gedane huuropzegging.  
      
    
    
      3.5
      Omdat het gelet op de dagtekening van dit arrest niet realistisch is te veronderstellen dat een beëindiging van de huurovereenkomst bij dit arrest tot een eerder einde van de exploitatie van de coffeeshop zou kunnen leiden dan per 1 mei 2014, zal het hof verder niet ingaan op het belang dat Stadsgoed stelt te hebben bij het vervroegen van dat einde.    
      
    
    
      3.6
      Stadsgoed heeft ter onderbouwing van haar beroep op dringend eigen gebruik het volgende aangevoerd. 
      
      
        3.6.1
        Stadsgoed is een kleindochtermaatschappij van de Woningbouwvereniging Stadgenoot. Stadsgoed richt zich geheel op de binnenstad van Amsterdam en streeft ernaar die aantrekkelijk, divers, leefbaar en levendig te maken. Zij wil het gehuurde overeenkomstig haar doelstellingen verhuren aan een huurder die het op een zodanige wijze gaat gebruiken dat daardoor een bijdrage wordt geleverd aan de vergroting van de leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van het deel van de binnenstad waarin het gehuurde is gelegen, dat kampt met ernstige problemen. Er bestaat een criminele infrastructuur, die moet worden ontmanteld. Coffeeshops en andere laagwaardige middenstand houden die infrastructuur in stand en tasten het woon- en leefklimaat in de buurt aan. De Korte Nieuwendijk, waaraan het gehuurde is gelegen, ligt in het meest onveilige deel van Amsterdam, tevens een van de smerigste buurten. Er bestaat daar een gebrek aan sociale cohesie en betrokken ondernemerschap. Als de huurovereenkomst eindigt zal Stadsgoed ervoor zorgen dat het gehuurde niet opnieuw wordt gebruikt voor doeleinden als gokken en verkoop van drugs. 
        
      
      
        3.6.2
        De huurovereenkomst die Stadsgoed standaard aan haar nieuwe huurders aanbiedt bevat een uitgebreide considerans, waarin de doelstellingen van Stadsgoed zijn toegelicht. Huurders dienen die doelstellingen te onderschrijven en te respecteren. Overlast, prostitutie en drugs zijn uit den boze en op dergelijke gedragingen staan forse boetes. Het gebruik dat van een bedrijfsruimte mag worden gemaakt is in die overeenkomst uitgebreid omschreven. 
        
      
      
        3.6.3
        
          Het toekomstig gebruik van het gehuurde moet hoogwaardig zijn en niet behoren tot een criminogene branche en de bedrijfsruimte moet een open en vriendelijke uitstraling krijgen. De nieuwe ondernemer moet zich betrokken tonen bij de buurt en de andere ondernemers ter plaatse, bijvoorbeeld door lid te zijn van de ondernemersvereniging en mee te betalen aan zaken als feestverlichting. 
          Coffeeshop Double Reggae ziet er van binnen slecht onderhouden uit en heeft van buiten een schreeuwerige en onaantrekkelijke uitstraling. [geïntimeerde sub 3] is niet betrokken bij de buurt. Zij is een van de weinige ondernemers die geen lid is van de ondernemersvereniging en betaalt ook niet mee aan de feestverlichting. Recentelijk heeft [geïntimeerde sub 3] enige veranderingen doorgevoerd, maar de ongewenste situatie heeft jarenlang bestaan en duurt gedeeltelijk nog steeds voort. Stadsgoed heeft daarom geen vertrouwen erin dat [geïntimeerde sub 3] het gehuurde na 1 mei 2014 gaat gebruiken op een manier die aansluit bij de doelstellingen van Stadsgoed. [geïntimeerde sub 3] heeft geen welomschreven ideeën over het soort gebruik dat zij van het gehuurde wil gaan maken en is niet proactief. Vanaf 2007 heeft Stadsgoed geprobeerd om het gesprek met haar huurder Heineken aan te gaan over het veranderen van de bedrijfsvoering. [geïntimeerde sub 3] is daarbij betrokken, maar heeft nooit iets van zich laten horen, ook niet nadat zij in eerste aanleg in het gelijk was gesteld, aldus nog steeds Stadsgoed.
        
        
      
      
        3.7.1
        Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] betwisten dat Stadsgoed om haar doelstellingen te verwezenlijken het gehuurde dringend nodig heeft. Zij voeren aan dat Stadsgoed geen voldoende duidelijk omschreven concreet gebruik voor ogen staat. Het beoogde gebruik is ook niet dringend. 
        
      
      
        3.7.2
        
          Voorts menen Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] dat het beeld dat Stadsgoed in algemene termen van de buurt schetst niets zegt over het ondernemerschap van [geïntimeerde sub 3]. [geïntimeerde sub 3] is steeds door de toetsing in het kader van de Wet Bibob gekomen, wat bewijst dat zij zich niet bezig houdt met belastingontduiking, witwassen of andere vormen van criminaliteit. Ook is gesteld noch gebleken dat Coffeeshop Double Reggae ooit daadwerkelijk reden heeft gegeven voor klachten over overlast. Dat de huidige exploitatie op enige wijze afbreuk doet aan de diversiteit, levendigheid, leefbaarheid of aantrekkelijkheid van de binnenstad van Amsterdam blijkt evenmin. 
          
            [geïntimeerde sub 3] is van plan na 1 mei 2014 in het gehuurde weer, zoals vroeger, een gewoon café te gaan exploiteren: een bruin café of wellicht een luxe loungebar. Pas toen duidelijk was dat het besluit van de gemeente om de vergunning niet te verlengen definitief was, bestond er voor [geïntimeerde sub 3] aanleiding om te bedenken wat voor soort (ander) bedrijf zij in het gehuurde zou gaan voeren. Zolang zij niet weet of zij in het gehuurde mag blijven is het echter onverstandig al te concrete voorbereidingen te treffen. [geïntimeerde sub 3] wil wel degelijk overleggen, maar overleg heeft Stadsgoed, ook na het vonnis in eerste aanleg, niet gevoerd. Stadsgoed heeft Heineken nooit een nieuwe huurovereenkomst voorgelegd. [geïntimeerde sub 3] is wel degelijk betrokken bij de buurt en de andere ondernemers ter plaatse. Dat zij in het verleden niet meebetaalde aan de feestverlichting maakt dat niet anders. Al met al valt volgens Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] niet in te zien waarom het gebruik dat [geïntimeerde sub 3] van het gehuurde wil gaan maken niet zou zijn te verenigen met de doelstellingen van Stadsgoed.  
        
        
      
    
    
      3.8
      
        Naar het oordeel van het hof kan hetgeen Stadsgoed heeft aangevoerd niet de conclusie dragen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Op zichzelf is juist dat onder eigen gebruik in dit verband ook verhuur aan een derde kan worden verstaan. Als echter niet vaststaat wie die derde is, of zelfs maar wat voor soort bedrijf in het gehuurde zal worden uitgeoefend, kan niet worden vastgesteld dat die verhuur daadwerkelijk dienstig is aan het bereiken van de doelstellingen van Stadsgoed en derhalve als eigen gebruik kan worden aangemerkt, laat staan dat kan worden vastgesteld dat Stadsgoed het gehuurde voor dat gebruik dringend nodig heeft. Gegeven de specifieke aard van het door Stadsgoed aangevoerde eigen gebruik zou om de dringendheid te kunnen bepalen een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de (effecten van de) bedrijfsvoering van de nieuwe huurder en die van [geïntimeerde sub 3] als huidige onderhuurster, hetgeen nu onmogelijk is. Een toewijzing van de vordering op grond van dringend eigen gebruik onder de gegeven omstandigheden zou ook de toepassing van het bepaalde in artikel 7:299 BW onaanvaardbaar bemoeilijken. 
        De slotsom moet dan ook zijn dat de vordering op de primaire grondslag niet voor toewijzing vatbaar is. 
      
      
    
    
      3.9
      Daarmee komt het hof aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag. Het hof volgt niet het standpunt van Stadsgoed dat in het kader van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van [geïntimeerde sub 3] niet zouden meetellen. Nu in de hoofdhuurovereenkomst het recht om onder-onder te verhuren niet is beperkt heeft Stadsgoed rekening te houden met de belangen van de onder-onderhuurder op dezelfde wijze als zij rekening heeft te houden met de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. 
      
    
    
      3.10
      Stadsgoed heeft zich beroepen op haar belang zoals dat hiervoor onder 3.6.1 tot en met 3.6.3 reeds is uiteengezet. Zij meent dat dat belang zwaarder moet wegen dan het belang van Heineken om alcohol te verkopen, Brals om gokautomaten uit te baten en [geïntimeerde sub 3] om drugs te verkopen. Die doelstellingen van Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] verbeteren het woon- en leefklimaat in de binnenstad niet. Stadsgoed heeft zich voorts beroepen op haar financiële belang om haar bezit in de binnenstad in waarde te doen stijgen door een verbetering van de kwaliteit van de buurt. Bovendien kan zij in een nieuwe huurovereenkomst een hogere huurprijs bedingen. De huurovereenkomst met Heineken heeft reeds meer dan twintig jaar geduurd en die tussen Brals en [geïntimeerde sub 3] bijna twintig jaar, zodat alle hurende partijen ruimschoots in staat moeten zijn geweest hun eventuele investeringen terug te verdienen. Een bijzonder belang van Heineken en Brals om het gehuurde te behouden is volgens Stadsgoed niet gesteld. Voor [geïntimeerde sub 3] is beëindiging van de huur niet ingrijpend, omdat zij hoe dan ook per 1 mei 2014 een nieuwe start zal moeten maken en een nieuw bedrijf en een nieuwe klantenkring zal moeten opbouwen. Dat kan wellicht zelfs beter op een andere plek, waar de samenwerking met Heineken c.s. ook kan worden gecontinueerd. 
      
      
        3.11.1
        Heineken en Brals hebben als hun eigen belang bij het voortzetten van de huurovereenkomst aangevoerd het financiële belang om in het gehuurde dranken (waaronder na 1 mei 2014 ook weer alcohol) te kunnen afzetten en (na 1 mei 2014 weer) speelautomaten te kunnen plaatsen. [geïntimeerde sub 3] beroept zich op haar belang te blijven aan de Nieuwendijk, omdat zij zeer aan die buurt is gehecht en daar intensieve contacten heeft met alle buren. Bovendien is de Nieuwendijk een zeer goede locatie voor een horecagelegenheid, zeker als die straat door een betere uitstraling een betere clientèle gaat aantrekken. Zij is met haar gezin financieel afhankelijk van haar bedrijf en heeft ook personeel in dienst, aldus [geïntimeerde sub 3].
        
      
      
        3.11.2
        Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] hebben op de hiervoor onder 3.7.2 beschreven wijze bepleit dat het voor het bereiken van de doelstellingen van Stadsgoed niet nodig is dat [geïntimeerde sub 3] het gehuurde verlaat. Ook [geïntimeerde sub 3] kan met haar nieuwe horecagelegenheid een bijdrage leven aan de verbetering van de buurt. Heineken c.s. en [geïntimeerde sub 3] menen dat om deze reden het belang van Stadsgoed bij beëindiging niet zwaarder kan wegen dan hun belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. 
        
      
    
    
      3.12
      Het hof is niet ervan overtuigd geraakt dat voor het verwezenlijken van de doelstellingen van Stadsgoed is vereist dat de huurovereenkomst tot een einde komt. Zonder verdere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde sub 3] niet in staat zou moeten worden geacht een horecagelegenheid op te zetten die past binnen een diverse, levendige, leefbare en aantrekkelijke binnenstad. De bedrijfsvoering door [geïntimeerde sub 3] in de afgelopen (bijna) twintig jaar heeft niet geleid tot klachten. Het uiterlijk van de coffeeshop is wellicht niet naar ieders smaak, maar past bij de markt waarin [geïntimeerde sub 3] (op dit moment nog) actief is. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 3] in dat uiterlijk de laatste tijd al wijzigingen aangebracht, waardoor het geheel vriendelijker en opener oogt. Nu [geïntimeerde sub 3] zich op een andere klantenkring zal moeten gaan richten, kan haar worden toevertrouwd een bedrijf op te zetten dat inspeelt op die veranderende werkelijkheid. Zij heeft zich ook bereid verklaard haar plannen te ontwikkelen in overleg met Stadsgoed en Heineken c.s. Het hof heeft geen reden te twijfelen aan haar bereidheid op dit punt, omdat het (nu) ook in haar eigen belang is dat de Nieuwendijk de ontwikkeling doormaakt die Stadsgoed beoogt. Dat [geïntimeerde sub 3] tot heden nog geen concrete stappen heeft ondernomen naar een nieuwe bedrijfsvoering per 1 mei 2014 kan haar, gezien de onderhavige procedure en de daaruit voortvloeiende onzekerheid, niet euvel worden geduid. Het enkele feit dat [geïntimeerde sub 3] in ieder geval enkele jaren geen lid is geweest van de ondernemersvereniging en niet heeft meebetaald aan de feestverlichting geeft evenmin voldoende reden te twijfelen aan haar potentie om in het gehuurde een nette en aantrekkelijke zaak te exploiteren. Ook de verkoop van alcoholhoudende dranken en de plaatsing van (enige) speelautomaten zijn in goed overeenstemming te brengen met de doelstellingen van Stadsgoed.
      
    
    
      3.13
      Waar het gaat om de belangen van [geïntimeerde sub 3] bij voortzetting van de huur stelt het hof voorop dat [geïntimeerde sub 3] door omstandigheden buiten haar om, namelijk een beleidswijziging aan de zijde van de overheid die niets te maken heeft met de concrete wijze waarop zij in de afgelopen jaren heeft geopereerd, wordt gedwongen het bedrijf zoals zij dat tot heden uitoefent, te beëindigen, althans ingrijpend aan te passen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [geïntimeerde sub 3] met haar gezin financieel afhankelijk is van het uitoefenen van een bedrijf in het gehuurde. Zij zou weliswaar wellicht ook elders bedrijfsruimte kunnen huren, maar dat is niet zeker en een verhuizing leidt naar mag worden aangenomen tot hogere kosten. Ook de belangen van de medewerkers van [geïntimeerde sub 3] worden door het hof in de afweging meegenomen, evenals de financiële belangen van Heineken c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst. Aan de andere kant verzetten de financiële belangen van Stadsgoed zich niet tegen een voortzetting van de huur;  de bedrijfsvoering van [geïntimeerde sub 3] hoeft niet strijdig te zijn met een verbetering van de Nieuwendijk en een verhoging van de huurprijs kan Stadsgoed ook op een andere wijze (trachten te) bewerkstellingen.  
      
    
    
      3.14
      Ten slotte wordt opgemerkt dat het hof, nu een nieuwe huurder voor het gehuurde nog niet definitief is gekozen, niet kan beoordelen of die nieuwe huurder wellicht (nog) meer dan [geïntimeerde sub 3] de kwaliteiten heeft om mee te werken aan een betere Nieuwendijk. Zoals de zaken er nu voorstaan gaat het Stadsgoed om het recht om in deze haar eigen keuzes maken.     
      
    
    
      3.15
      Een redelijke afweging van alle hiervoor opgesomde belangen leidt het hof tot de slotsom dat de belangen van Heineken c.s en [geïntimeerde sub 3] moeten prevaleren. Ook de subsidiaire grondslag van de vordering van Stadsgoed wordt derhalve verworpen.
      
    
    
      3.16
      De beide grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Stadsgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt Stadsgoed in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Heineken c.s. begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en aan de zijde van [geïntimeerde sub 3] op € 291,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en J. Blokland en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2014.