ECLI:NL:RBROT:2018:1170, Rechtbank Rotterdam, 30-01-2018, 6472152 VV EXPL 17-460
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding;huurachterstand;parkeerruimte 'functioneel gereed'?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 6472152 VV EXPL 17-460
    
    
    
      uitspraak: 30 januari 2018
    
    
    
      
        vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Wereldhave Nederland B.V.,
      gevestigd te Haarlemmermeer (Schiphol),
      eiseres,
      gemachtigde: mr. W. Raas te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Aldi Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Culemborg,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. L. Paulus te Apeldoorn.
    
    
    
      Partijen worden hierna “Wereldhave” en “Aldi” genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 januari 2018, met producties;
        
        
          de producties aan de zijde van Aldi;
        
        
          de nagekomen producties aan de zijde van Wereldhave;
        
        
          de pleitnota’s van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op dinsdag 16 januari 2018. Namens Wereldhave zijn verschenen [V.] (projectmanager), [M.] (business unit manager) en [B.] (jurist) bijgestaan door de gemachtigde mr. W. Raas. Namens Aldi is verschenen [W.], manager real estate and expansion bijgestaan door de gemachtigde mr. L. Paulus. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen is besproken op de zitting.	
      
    
    
      1.3
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
    
    
      2.1
      Winkelcentrum Koningshoek in Maassluis is één van de winkelcentra van Wereldhave en is in 2010 aangekocht met als doel het winkelcentrum te herontwikkelen. Het winkelcentrum is de afgelopen jaren gerenoveerd door Wereldhave. De werkzaamheden zijn nog niet afgerond. 
      
    
    
      2.2
      Wereldhave en Aldi hebben een huurovereenkomst gesloten voor een unit in het winkelcentrum Koningshoek voor de exploitatie van een Aldi-supermarkt. De unit is gelegen in het nieuwe gedeelte van het winkelcentrum.
      
    
    
      2.4
      Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna “algemene bepalingen”) van toepassing. 
      
    
    
      2.5
      In de huurovereenkomst is bepaald dat deze ingaat op de datum bouwkundige oplevering. De huurprijs bedraagt € 28.341,43 per maand (inclusief btw en voorschot servicekosten). De huur is uiterlijk op de eerste dag van de maand verschuldigd. 
      
    
    
      2.6
      
        Artikel 12 lid 3 van de huurovereenkomst luidt:
        
          “In aanvulling op artikel 29 lid 1 van de algemene bepalingen geldt dat onder niet tijdige beschikbaarheid van het gehuurde, dan wel van het gebouw of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, ook wordt gerekend het niet functioneel gereed zijn van de voor de gehuurde en voor het bedrijf van huurder van belang zijnde voorzieningen zoals toegangswegen, trottoirs, gemeenschappelijke verkeersruimten, parkeervoorzieningen en voorzieningen voor de bevoorrading, tenzij het niet gereed zijn een ondergeschikt onderdeel betreft en huurder in redelijkheid geen beroep kan doen op zijn rechten uit deze bepaling.”
        
      
      
      
        en artikel 24 lid 3 van de huurovereenkomst luidt:
        
          “Van de in dit artikel bedoelde werkzaamheden kan deel uitmaken een tijdelijke mindere bereikbaarheid van het gehuurde, alsmede geluidsoverlast. Huurder zal de in de hierboven bedoelde werkzaamheden en maatregelen, alsmede de daaruit gepaard gaande of daaruit voortvloeiende ongerieflijkheden gedogen.” 
        
      
      
    
    
      2.7
      
        Artikel 29 lid 1 van de algemene bepalingen luidt:
        
          “Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum van de huur, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, de vorige gebruiker het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs en geen servicekosten verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op. De huurprijsindexeringsdatum blijft ongewijzigd.”
        
      
      
    
    
      2.8
      Begin juli 2017 heeft de bouwkundige oplevering plaatsgevonden en de huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2017. 
      
    
    
      2.9
      Op 15 september 2017 schreef de heer [W.] van Aldi aan Wereldhave het volgende, voor zover hier van belang:
      
      
        “Woensdag 20 september a.s. hopen wij onze vestiging te openen. Afgelopen week is de laatste hand gelegd aan entree/passage. Ondanks dat opening al drie weken is uitgesteld, is het parkeerterrein, zoals voorzien in onze huurovereenkomst, nog niet gereed. In de huurovereenkomst is opgenomen (12.3) dat het niet (functioneel) gereed zijn van de belangrijke voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, heeft te gelden als “niet tijdige beschikbaarheid” van het gehuurde als bedoeld in artikel 29 lid 1 van de Algemene Bepalingen. Aldi stelt zich dan ook op het standpunt, dat haar huurbetalingsverplichting eerst ingaat zodra ook het parkeerterrein functioneel gereed is. 
      
      
      
        
          Overigens behoudt Aldi zich alle rechten voor. Door 20 september a.s. toch te openen probeert Aldi haar schade als gevolg van deze tekortkoming zoveel mogelijk te beperken.”
      
      
    
    
      2.10
      De winkel van Aldi is opengegaan voor publiek op 20 september 2017. 
      
    
    
      2.11
      
        Bij brief van 28 september 2017 heeft Wereldhave gereageerd op de brief van Aldi van 15 september 2017. Zij betwist dat het buitenterrein, inclusief het parkeerterrein, bij het gehuurde niet (functioneel) gereed is en heeft Aldi gesommeerd de betalingsachterstand van
        € 93.427,07 te voldoen. 
      
      
    
    
      2.12
      Aldi heeft de helft van de openstaande facturen voldaan.
      
    
    
      2.13
      Aldi heeft Wereldhave op 9 januari 2018 gedagvaard in de bodemprocedure. Zij vordert een verklaring voor recht dat het parkeerterrein van Winkelcentrum Koningshoek te Maassluis vanaf 1 juli 2017, althans 20 september 2017, niet functioneel gereed was en subsidiair, indien de kantonrechter zal oordelen dat het parkeerterrein wel functioneel gereed was, vermindering van de huurprijs in verband met gebreken.
      
      
    
  
  
    
      3De stellingen van partijen
    
      3.1
      Wereldhave heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
      - Aldi te veroordelen binnen zeven dagen na het vonnis aan haar te betalen € 85.024,32 zijnde de huurachterstand tot en met december 2017, te vermeerderen met een bedrag van 
      € 28.341,43 per maand vanaf januari 2018 tot en met de maand waarin vonnis wordt gewezen;
      - Aldi te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete over de betalingsachterstand op de datum van het in deze te wijzen vonnis, overeenkomstig artikel 26 van de algemene bepalingen;
      
        -Aldi te veroordelen tot rechtsgeldige ondertekening van de allonge;
        -Aldi te veroordelen in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.2
      
        Wereldhave heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. Aldi is op grond van de huurovereenkomst gehouden maandelijks tijdig de huur te voldoen. Het staat Aldi niet vrij de huur op te schorten gelet op het bepaalde in artikel 26 van de algemene bepalingen. Het bepaalde in artikel 29 lid 1 van de algemene bepalingen gaat in dit geval niet op. Het gehuurde staat Aldi immers ter beschikking en de winkel is gewoon open voor publiek sinds 20 september 2017. 
        Verder zijn partijen in artikel 24 lid 3 van de huurovereenkomst overeengekomen dat in het kader van de vernieuwing van het winkelcentrum niet als gebrek valt aan te merken een eventuele verminderde bereikbaarheid, overlast en/of ongerieflijkheden. Een eventueel minder functionerend parkeerterrein is dan ook geen gebrek. Ook komt Aldi geen beroep op artikel 12 lid 3 van de huurovereenkomst toe. Indien al sprake zou zijn van niet functionele gereedheid dan gaat het hier om een ondergeschikt onderdeel. Tot slot stelt Wereldhave zich op het standpunt dat haar niet valt aan te rekenen dat het gedeelte van het buitenterrein nog niet volledig is afgewerkt. Dit gedeelte is namelijk eigendom van de gemeente. 
      
      
    
    
      3.3
      Aldi heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Wereldhave. De afzonderlijke verweren worden hierna onder de beoordeling besproken. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1
      De kantonrechter stelt voorop dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is en dienaangaande naar behoren feiten en omstandigheden moeten worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. Daarbij zal de kantonrechter niet alleen moeten onderzoeken of de vordering van Wereldhave voldoende aannemelijk is, maar ook - kort gezegd - of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van de partijen mede (als één van de voor toewijsbaarheid in aanmerking te nemen factoren) het restitutierisico zal hebben te betrekken.
      
    
    
      4.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat Aldi op grond van de huurovereenkomst, in het bijzonder artikel 26 lid 1 van de algemene bepalingen, geen opschortingsrecht toekomt. Aldi heeft desondanks de helft van de maandelijks verschuldigde huurpenningen onbetaald gelaten met een beroep op het bepaalde in artikel 12 lid 3 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 29 lid 1 van de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huur is verschuldigd. Onder niet beschikbaar zijn van het gehuurde wordt ook begrepen het niet functioneel gereed zijn van de voor de huurder van belang zijnde voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen waar het hier over gaat. De vraag is daarom wat onder functioneel gereed zijn moet worden verstaan. Die vraag is niet eenvoudig te beantwoorden en partijen hebben zich over de precieze betekenis ook niet uitgelaten. Of functioneel gereed in de vastgoed- of bouwwereld een vaste betekenis heeft of wat tussen partijen in het kader van de huurovereenkomst onder functioneel gereed moet worden verstaan hebben zij niet onderbouwd. Partijen hebben zich alleen op het standpunt gesteld dat het gehuurde, althans het parkeerterrein, niet functioneel gereed is (Aldi) of juist wel functioneel gereed is (Wereldhave). In dit kort geding zal de kantonrechter daarover dan ook slechts een voorlopig oordeel geven aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval met betrekking tot het parkeerterrein. De beantwoording van de vraag wat in het algemeen of in het kader van de huurovereenkomst onder functioneel gereed moet worden verstaan is eventueel voorbehouden aan de bodemrechter. 
      
    
    
      4.3
      Voorop staat dat geen verschil van mening bestaat over de noodzaak van voldoende parkeerruimte bij een grote supermarkt (discountformule) als Aldi. Aldi heeft betoogd dat haar bezoekers over het algemeen een grote voorraad boodschappen inslaan en daarom zijn aangewezen op hun auto en ook geen grote afstand willen afleggen met al hun boodschappen. De kantonrechter acht dit een plausibel betoog en dit is door Wereldhave ook niet weersproken. Onder functioneel gereed zijn dient naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook in elk geval te worden begrepen dat er voldoende, én in de buurt van Aldi gelegen, parkeergelegenheid moet zijn. Bovendien moet de parkeerruimte voldoende bruikbaar zijn.
      
    
    
      4.4
      Op de bouwtekening die als productie 4a door Aldi in het geding is gebracht is te zien dat het gebied voor de ingang kennelijk volledig als parkeerterrein is bestemd. Overigens wordt door Wereldhave betoogd dat dit aanvankelijk niet het geval was maar dat het terrein nu wel volledig als parkeerterrein in gebruik zal worden genomen. Op de bouwtekening die als productie 4b door Aldi is overgelegd, door Wereldhave is niet weersproken dat dat een correcte weergave van de huidige situatie is, is te zien dat het gebied deels als parkeerterrein in gebruik is. Het in gebruik genomen deel van het terrein, althans het deel voor de ingang naar Aldi, is volgens partijen met noodbestrating belegd. De bestrating zal nog worden vervangen en is dus tijdelijk. Hoewel dit naar het oordeel van de kantonrechter nog zeker geen ideale situatie is, Aldi heeft voldoende aangetoond dat de noodbestrating met een winkelwagen lastig te bewandelen is, is Aldi wel al sinds 20 september 2017 geopend en is er dus nabij gelegen parkeergelegenheid voor haar klanten. Aldi heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat niet al haar klanten in de buurt kunnen parkeren en om die reden wegblijven en dat zij daardoor schade lijdt. Ook heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat klanten wegblijven omdat het parkeerterrein niet goed bruikbaar is. Dit volgt evenmin uit de door Wereldhave als productie 18 overgelegde verklaring van de manager van Hema. De winkel van Hema is naast Aldi gelegen in het winkelcentrum. Deze manager is juist van mening dat de ingang aan de Aldizijde veel wordt gebruikt en dat het parkeerterrein prima bruikbaar is. Verder is tot dusverre niet gebleken dat aan Aldi een bepaalde hoeveelheid parkeerplaatsen is toegezegd en dat zij daar dus aanspraak op kan maken. 
      
    
    
      4.5
      Op grond van het voorgaande, in onderling verband en samenhang bezien, komt de kantonrechter daarom voorshands tot het oordeel dat de parkeervoorzieningen bij het gehuurde functioneel gereed zijn. Daarbij neemt de kantonrechter mede in aanmerking het bepaalde in artikel 24 van de huurovereenkomst, hoewel dit artikel in het kader van gebreken is opgesteld, waarin is overeengekomen dat Aldi een zekere mate van overlast of ongerief in verband met verbouwingswerkzaamheden zal moeten gedogen. Aldi komt dan ook geen bevoegdheid toe om betaling van de huur (deels) te weigeren c.q. op te schuiven. De kantonrechter acht daarom voldoende aannemelijk dat Aldi de volledige huurpenningen vanaf 1 juli 2017 aan Wereldhave is verschuldigd. 
      
    
    
      4.6
      Ten slotte overweegt de kantonrechter dat Aldi reeds een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt. In de bodemprocedure zal wellicht nog bewijs geleverd moeten worden, althans dat is de verwachting die Aldi uitspreekt. De bodemprocedure kan daarom mogelijk enige tijd in beslag nemen. De kantonrechter ziet hierin een spoedeisend belang voor Wereldhave waarbij wordt meegewogen dat van een restitutierisico geen sprake is en de vordering zoals reeds geoordeeld voldoende aannemelijk is. 
      
    
    
      4.7
      
        Resumerend komt de kantonrechter tot het oordeel dat de vordering van Wereldhave ter hoogte van € 85.024,32 zal worden toegewezen en tevens de huurpenningen van
        € 28.341,43 over de maand januari 2018. Er bestaat onvoldoende aanleiding om in dit kort geding eveneens de gevorderde contractuele boete toe te wijzen nu dit deel van de vordering onvoldoende is bepaald. 
      
      
    
    
      4.8
      Nu Aldi tijdens de zitting heeft toegezegd de allonge te zullen ondertekenen heeft Wereldhave geen belang meer bij dit onderdeel van de vordering zodat dit wordt afgewezen.
      
      
    
    
      4.9
      Aldi zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Het salaris voor de gemachtigde aan de zijde van Wereldhave wordt vastgesteld op € 600,-.
      
    
    
      4.10
      De door Wereldhave (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (‘nakosten’) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Wereldhave vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter,
    
    
      rechtdoende in kort geding:
    
    
    
      veroordeelt Aldi om binnen zeven dagen na heden aan Wereldhave tegen bewijs van kwijting te betalen € 85.024,32 zijnde de huurachterstand tot en met december 2017, alsmede een bedrag van € 28.341,43 zijnde de huur over de maand januari 2018;
    
    
    
      veroordeelt Aldi in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wereldhave vastgesteld op:
      - € 1.042,81 aan verschotten;
      - € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;
      en indien gedaagde niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:
      - € 205,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      540