ECLI:NL:RBBRE:2012:BY1119, Rechtbank Breda, 07-09-2012, 12/922
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2012-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De extra tuingrond bij een woning heeft een andere eigenaar, namelijk de kinderen van belanghebbende. In visueel opzicht is er sprake van één geheel. Voor de waardebepaling heeft de taxateur de woning en de extra tuingrond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van de verschillende eigenaren. De extra tuingrond is terecht als een afzonderlijk object aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden. Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor de extra tuingrond zal realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, dan wel door een gezamenlijke verkoop van de woning en de extra tuingrond. Door de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van de woning ontstaat een waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 12/922
    
    Uitspraakdatum: 7 september 2012
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 16 januari 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: het perceel grond), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2012 te Tilburg. 
      Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur K.].
    
    
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.000;
      - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van  € 42 aan deze vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het perceel grond, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 64.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd. 
    
    2.2. In geschil is de waarde van het perceel grond op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.000. Daartoe wijst belanghebbende op de vastgestelde woz-waarde met waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010. 
    
    2.3. Belanghebbendes kinderen hebben op [datum] 1995 [adres 2] gekocht. Destijds was het een bouwkavel. Op 11 december 1996 hebben de kinderen van belanghebb[adres 2] uitgebreid door van de gemeente een aangrenzende groenstrook te kopen. Niet in geschil is dat het perceel[adres 2] op de waardepeildatum een oppervlakte heeft van 496 m2 . Eind mei 1995 heeft belanghebbende het perceel grond, met een oppervlakte van 225 m2 , gekocht. Het perceel grond ligt direct aansluitend, ac[adres 2]. Op [datum] 1996 is aan belanghebbende een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een woning op het perceel van zijn kinderen. Doordat er geen recht van opstal is gevestigd, is de woning eigendom van de kinderen geworden. Belanghebbende is gebruiker van [adres 2], alsmede van het perceel grond. In visueel opzicht vormt het perceel grond van belanghebbende één geheel met [adres 2]. De tuin van [adres 2] loopt namelijk over in het perceel grond van belanghebbende dat als moestuin in gebruik is. 
    
    2.4. De heffingsambtenaar heeft op basis van het taxatierapport, opgesteld door taxateur [taxateur K] op 4 mei 2012, geconcludeerd dat het perceel in de huidige situatie de meeste toegevoegde waarde heeft voor de eigenaren van het object [adres 2], aangezien de objecten [adres 2] en het perceel grond als één geheel worden gebruikt. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ heeft de taxateur derhalve de objecten [adres 2] en het perceel grond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar. Daarbij heeft hij voor de berekening van de waarde van de totale grondoppervlakte, zijnde 721 m2, gebruik gemaakt van de grondstaffel voor vrijstaande woningen in [woonplaats]. Daarnaast heeft de taxateur de objecten [adres 2] en het perceel grond fictief als één object opgenomen in zijn taxatierapport en verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met het fictieve object opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel [adres 2] en het perceel grond als de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende het perceel grond en [adres 2] tezamen en de vergelijkingsobjecten in geding gebracht. Na de gezamenlijke waardering van [adres 2] en het perceel grond, heeft de taxateur de waarde verdeeld over de twee objecten. In het taxatierapport is de waarde van het perceel grond getaxeerd op € 64.000.
    
    2.5. Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar van een onjuist uitgangspunt uitgegaan door twee afzonderlijke objecten als één geheel te nemen voor het vaststellen van de waarde in het kader van de Wet WOZ. In belanghebbendes visie is zijn perceel grond een afzonderlijk object en dient het als zodanig in de waardering betrokken te worden. Voorts stelt belanghebbende dat de vastgestelde waarde van het perceel grond te hoog is, nu het tuingrond betreft die niet noodzakelijkerwijs bij de tuin behoeft te horen van [adres 2]. Immers, [adres 2] beschikt over voldoende tuingrond. Daarnaast beschikken de tuinen van omliggende woningen aan de [adres] evenmin over een diepere tuin dan de tuin behorend bij [adres 2]. In de huidige economische situatie is het de vraag of eventuele kopers behoefte hebben aan en de middelen kunnen verkrijgen voor de aankoop van extra tuingrond. Belanghebbende is een liefhebber van tuinieren. Hij heeft het perceel grond destijds goedkoop kunnen verwerven. In het kader van deze stelling heeft belanghebbende gewezen op een vergelijkbare situatie als de onderhavige, waarbij de kopers de extra tuingrond niet gekocht hebben. Voorts mag er op het perceel grond niet gebouwd worden en is de bereikbaarheid matig. Nu er ten opzichte van voorgaande jaren geen wijziging is opgetreden ten aanzien van de feitelijke situatie dient de waarde volgens belanghebbende op € 2.000 te worden vastgesteld.
    
    2.6. De rechtbank stelt vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het object [adres 2]. De meerwaarde die gecreëerd wordt door de objecten [adres 2] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft te gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou zijn betaald. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs zal realiseren door het perceel grond te verkopen aan zijn kinderen, dan wel door de  gezamenlijke verkoop door belanghebbende en zijn kinderen van hun eigendom. Dat gegeven is echter onvoldoende voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum aangezien per die datum voornoemde situatie niet aan de orde is. Daarbij ligt het niet in de rede dat de kinderen van belanghebbende bij aanbieding van [adres 2] ten verkoop afhankelijk zullen zijn van het tegelijkertijd aanbieden ten verkoop van het perceel grond van belanghebbende. Immers, de gebruiksmogelijkheden van de eigendom van de kinderen (woonhuis van 529 m³ en tuingrond van 496 m2) acht de rechtbank voor een eventuele gegadigde voldoende aantrekkelijk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van [adres 2]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
    
    2.7. Vaststaat dat het perceel grond enkel te bereiken is via het object [adres 2], dan wel via een voetgangerspad van een meter breed. De rechtbank acht aannemelijk dat hierdoor de gebruiksmogelijkheden van het perceel grond beperkt zijn. De heffingsambtenaar heeft het perceel grond aangemerkt als ‘grond bij eengezinswoning’, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat dat pas op als het perceel grond dezelfde eigenaar heeft als [adres 2]. De heffingsambtenaar heeft nog gesteld dat bij afzonderlijke waardering van het perceel grond de gronduitgifteprijzen voor reststroken grond van de gemeente Tilburg gehanteerd dienen te worden van € 135 per m2. Voornoemde prijs is te beschouwen als de prijs waartegen de gemeente bereid is reststroken grond te verkopen indien om aankoop wordt verzocht. Bij afwezigheid van een dergelijk aankoopverzoek acht de rechtbank niet aannemelijk dat deze prijs de realiseerbare prijs bij aanbieding ten verkoop betreft. Gelet op al het voorgaande acht de rechtbank niet aannemelijk dat aan het perceel grond op de waardepeildatum een hogere waarde kan worden toegekend dan de door belanghebbende bepleite € 2.000.
    
    2.8. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
    
    2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 7 september 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. T.A. Mandemakers, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 20 september 2012
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.