ECLI:NL:RVS:2017:1565, Raad van State, 14-06-2017, 201602088/1/A1
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2017-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Bij besluit van 14 juli 2015 heeft het college aan [vergunninghouder] omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het [hotel] in afwijking van het bestemmingsplan en het gedeeltelijk slopen van het bestaande pand aan de [locatie 1] en [locatie 2] te Zoutelande (hierna: het perceel).

201602088/1/A1.
    Datum uitspraak: 14 juni 2017
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    
    [appellante] en anderen (hierna tezamen en in enkelvoud: het recreatiebedrijf), gevestigd onderscheidenlijk wonend te Zoutelande, gemeente Veere,
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank  Zeeland-West-Brabant van 4 februari 2016 in zaken nrs. 15/5721 en 15/5722 in het geding tussen:
    
    het recreatiebedrijf
    
    en
    
    het college van burgemeester en wethouders van Veere.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit van 14 juli 2015 heeft het college aan [vergunninghouder] omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het [hotel] in afwijking van het bestemmingsplan en het gedeeltelijk slopen van het bestaande pand aan de [locatie 1] en [locatie 2] te Zoutelande (hierna: het perceel).
    
    Bij tussenuitspraak van 5 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank (hierna: de rechtbank) het college in de gelegenheid gesteld de geconstateerde gebreken in het besluit te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Bij besluit van 4 november 2015 heeft het college besloten het besluit van 14 juli 2015 te wijzigen en vergunning verleend voor het gedeeltelijk herbouwen en vergroten van het hotel en de daarbij behorende voorzieningen in afwijking van het bestemmingsplan.
    
    Bij uitspraak van 4 februari 2016 heeft de rechtbank het door het recreatiebedrijf tegen het besluit van 14 juli 2015 ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard en het beroep tegen het besluit van 4 november 2015 ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Tegen de uitspraken heeft het recreatiebedrijf hoger beroep ingesteld.
    
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    
    Het recreatiebedrijf heeft een nader stuk ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 maart 2017, waar het recreatiebedrijf, [appellant A] en [appellant B], vertegenwoordigd onderscheidenlijk bijgestaan door [gemachtigde] en mr. drs. J. Wouters, advocaat te Middelburg, en het college, vertegenwoordigd door S.M. den Haan en A. de Looff, zijn verschenen. Voorts is daar [vergunninghouder] gehoord.
    
    Overwegingen
    
    Inleiding
    
    1.    De wettelijke bepalingen en relevante planvoorschriften die ten grondslag liggen aan de hierna volgende rechtsoverwegingen, zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
    
    2.    Bij besluit van 31 mei 2012 heeft de raad op grond van het bepaalde in artikel 6.5, derde lid, van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) categorieën van gevallen aangewezen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Onder 1 is als categorie vermeld: aanvragen om een omgevingsvergunning waarvoor reeds een stedenbouwkundige visie, stedenbouwkundige randvoorwaarden, een masterplan, een gebiedsvisie, een projectplan of daarmee te vergelijken ruimtelijk kader is vastgesteld door de gemeenteraad. Bij besluit van 13 november 2014 heeft de gemeenteraad ingestemd met de herontwikkeling van het [hotel] en de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor die herontwikkeling vastgesteld.
    
         Op 29 december 2014 heeft [vergunninghouder] een aanvraag ingediend voor de herontwikkeling van het [hotel]. [vergunninghouder] wenst een kwaliteitsverbetering van het hotel door te voeren. Het bouwplan ziet op de verbouwing en uitbreiding van het [hotel], waarbij het hotel gedeeltelijk en de woning op het perceel geheel worden gesloopt. De verbouwing ziet op een uitbreiding van het aantal hotelkamers, een restaurant en vergaderzaal. Daarbij is voorzien in een vergroting van het gebouw tot een oppervlakte van 3250 m² en een hoogte van deels 8,95 m en deels 11,5 m. Ter plaatse van de liftschacht is de hoogte bijna 13 m. Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Kom Zoutelande".
    
        Om het bouwplan mogelijk te maken heeft het college met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) bij besluit van 14 juli 2015 hiervoor omgevingsvergunning verleend. Het recreatiebedrijf kan zich hiermee niet verenigen. Zij vreest voor aantasting van het woon- en leefgenot en een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van het vakantiecentrum Zee, Bos en Duin.
    
        Bij de tussenuitspraak van 5 oktober 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat niet aan de door de gemeenteraad gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden was voldaan, zodat een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad was vereist. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat de realisatie van 68 parkeerplaatsen onvoldoende was geborgd, omdat een andere tekening dan de ter zitting van de rechtbank van 22 september 2015 overgelegde tekening van de inrichting van het parkeerterrein bij de vergunning behoorde. De rechtbank heeft het college in de gelegenheid gesteld deze gebreken te herstellen. Het recreatiebedrijf kan zich hiermee niet verenigen, omdat het besluit volgens hem meer gebreken bevat.
    
        Bij besluit van 1 oktober 2015 heeft de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen gegeven voor de aangevraagde activiteiten. Bij besluit van 4 november 2015 heeft het college de omgevingsvergunning gewijzigd verleend. Bij einduitspraak van 4 februari 2016 heeft de rechtbank dit besluit in stand gelaten. Het recreatiebedrijf kan zich ook hier niet mee verenigen.
    
    3.    Ter zitting heeft het recreatiebedrijf zijn hogerberoepsgronden over de toename van het vrachtverkeer, de toetsing aan grenswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide en aan het Bouwbesluit ingetrokken.
    
    Tussenuitspraak
    
    4.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank in haar tussenuitspraak geen toepassing kon geven aan 8:86 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
    
    4.1.    Artikel 8:86 van de Awb kan worden toegepast indien de voorzieningenrechter van oordeel is dat na de zitting, bedoeld in artikel 8:83, eerste lid, van de Awb nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak. Het gaat erom of de informatie die schriftelijk en ter zitting is verkregen van dien aard is dat mag worden aangenomen dat het verrichten van nader onderzoek in dat opzicht geen relevante nieuwe gegevens zou opleveren. Daarbij mag van partijen, die in de uitnodiging voor de zitting uitdrukkelijk op deze bevoegdheid moeten zijn gewezen, worden verwacht dat zij zich hebben voorbereid op eventuele afdoening van de hoofdzaak. Aan de voorzieningenrechter komt bij de toepassing van de bevoegdheid om onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak aanzienlijke vrijheid toe. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de rechtbank op basis van de haar ter beschikking staande gegevens en het resultaat van het ter zitting gehouden onderzoek geen uitspraak heeft kunnen doen in de hoofdzaak. Niet is vereist dat moet worden gewacht totdat een nadere onderbouwing van reeds ingediende gronden is ingediend. Daarbij is van belang dat vanaf het besluit van 14 juli 2015 tot aan de zitting van 22 september 2015 het recreatiebedrijf voldoende tijd heeft gehad om nadere stukken over te leggen.
    
    5.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om strijd met een goede ruimtelijke ordening aan te nemen. Het voert daartoe aan dat de rechtbank de eerste en tweede expertise van Bosch Slabbers onjuist heeft begrepen door te overwegen dat anders dan Bosch Slabbers lijkt aan te nemen het hotel reeds is gelegen tussen bestaande bebouwing. Het recreatiebedrijf voert aan dat de uitbreiding van het hotel in strijd is met de goede ruimtelijk ordening omdat het geen kwaliteitsverbetering levert, niet past in de omgeving en te zeer afwijkt van de mogelijkheden en beperkingen op grond van het bestemmingsplan. Verder voert het aan dat de landschappelijke inpassing onvoldoende is en niet gewaarborgd. De rechtbank is hierop ten onrechte niet ingegaan.
    
    5.1.    Bij zijn besluitvorming over de aanvraag van [vergunninghouder] heeft het college beleidsruimte. Indien het college van mening is dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, kan het er voor kiezen om zijn bevoegdheid tot afwijking van het bestemmingsplan al dan niet te gebruiken. In dat geval toetst de rechter of het college bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
    
        De beoordeling of het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient het college te motiveren. Anders dan het recreatiebedrijf betoogt, betekent de omstandigheid dat het bouwplan afwijkt van de mogelijkheden die op grond van het bestemmingsplan op het perceel bestaan niet dat het college gehouden is nader en specifiek te motiveren waarom van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, van de Wabo biedt immers de bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan, mits de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
    
    5.2.    In het Omgevingsplan 2012-2018 van de provincie Zeeland over de kustzone staat:
    
    "Revitalisering vormt de belangrijkste opgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de kustzone. Om dit te kunnen realiseren wordt bestaande bedrijven de mogelijkheid geboden tot kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie) al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding. De mogelijkheid tot nieuwvestiging van bedrijven is gekoppeld aan de transformatie van het bestaand verblijfsrecreatief product. Dit kan op directe wijze, doordat een bestaand bedrijf wordt getransformeerd, of op indirecte wijze, doordat bij nieuwvestiging van een bedrijf een bijdrage wordt geleverd aan de transformatie (functiewijziging) van een bestaand bedrijf"
    
    In de structuurvisie Veere 2025 staat:
    
    "De verblijfsrecreatie in Veere bestaat in totaal uit circa 18.560 eenheden (kampeerplaatsen, hotelkamers, zomerhuizen e.d.). (Her)ontwikkeling van de verblijfsrecreatie vindt plaats bij de huidige toeristische concentraties en kustplaatsen in de kustzone. Ruimte voor uitbreiding in eenheden en oppervlakte is geen automatisme. Zuinig en verantwoord duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt en kwaliteitsverbetering vindt primair plaats door herstructurering, opwaardering of transformatie. Andere belangrijke kaders voor de ontwikkeling van de verblijfsrecreatieve sector zijn integrale structuurversterking, duurzaamheid, nichemarkten en jaarrond-exploitatie."
    
    "De status ‘Nationaal landschap’ houdt in dat de overheid extra aandacht geeft aan deze gebieden. De gebieden kunnen nog aantrekkelijker worden gemaakt voor medegebruik door bijvoorbeeld dagrecreatie. De kernkwaliteiten die voor de gemeente Veere gelden zijn: kleinschalige openheid, groen karakter, duinen en kreekruggen. Nationale Landschappen zijn gebieden waar gewoond en gewerkt wordt. Er zijn geen extra wettelijke voorwaarden voor de nationale Landschappen. Wel geldt binnen de grenzen van een Nationaal Landschap een ander kwaliteitsbeleid. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, zolang de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja-mits principe)."
    
        De Afdeling overweegt dat anders dan het recreatiebedrijf betoogt uit de hiervoor weergegeven passages uit het omgevingsplan en de structuurvisie niet volgt dat uitbreiding van verblijfsrecreatie slechts onder voorwaarden zoals kwaliteitsverbetering is toegestaan.
    
        Het betoog faalt.
    
    5.3.    Het college stelt zich op het standpunt dat de herontwikkeling van het [hotel] niet leidt tot aantasting van de landschappelijke en stedenbouwkundige kernkwaliteiten van de omgeving. Daarbij heeft het college betrokken de bouwmogelijkheden in de omgeving van het perceel op grond van het bestemmingsplan.
    
        Het recreatiebedrijf heeft ter onderbouwing van zijn betoog dat het bouwplan niet past in de omgeving rapporten, opgesteld door Bosch Slabbers Landschapsarchitecten, overgelegd. Het eerste rapport "Beach hotel Zoutelande, expertise met betrekking tot de ruimtelijke onderbouwing voorgenomen uitbreiding" (hierna: de eerste expertise) is van 5 november 2014, het tweede rapport (hierna: de tweede expertise) is van augustus 2015 en het derde rapport (hierna: de derde expertise) is van december 2015. Deze laatste expertise is opgesteld na de tussenuitspraak. In de eerste en de tweede expertise is bij de analyse van de omvang van het hotel in relatie tot de omliggende ruimte de feitelijk bestaande bebouwing aan de Duinweg betrokken. Op grond daarvan is geconcludeerd dat in landschappelijk/stedenbouwkundig opzicht sprake is van een ernstige bedreiging van de kwaliteit van het landschap. In de derde expertise zijn bij die analyse de bebouwingsmogelijkheden voor de hoofdgebouwen ingevolge het bestemmingsplan betrokken en is tot dezelfde conclusie gekomen.
    
          Aan de gronden in de omgeving is grotendeels de bestemming "Wonen" toegekend. Op een deel van deze gronden, de percelen aan de Duinweg nabij de Noordendolfer en aan de Noordendolfer, rust de aanduiding "maximale goothoogte (m): 6". Op andere gronden aan de Duinweg rust de aanduiding "maximale goothoogte (m): 4" en de aanduiding "vrijstaand". Ook rusten op de gronden met deze bestemming de aanduidingen "bouwvlak" en "erf". Aan de overige gronden in de omgeving is de bestemming "Recreatie-Verblijfsrecreatie-1" of "Recreatiebedrijf-Verblijfsrecreatie-2" toegekend. Op deze gronden rust de aanduiding "maximale goothoogte (m): 6" of "maximale goothoogte (m): 3".
    
        De Afdeling is van oordeel dat het college in redelijkheid bij de beoordeling  van de gevolgen van het bouwplan voor de landschappelijke- en stedenbouwkundige omgeving de maximale bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan, waaronder de mogelijkheden voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen heeft kunnen betrekken. Gelet op die bouwmogelijkheden -zie in dit verband de hiervoor weergegeven bestemmingen en aanduidingen in verband met in de bijlage weergegeven planvoorschriften- heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de mogelijkheid bestaat om een aaneengesloten lint van bebouwing te realiseren. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het college, hoewel het hotel een afwijkende maat zal hebben ten opzichte van de bouwmogelijkheden, daaraan doorslaggevende betekenis had moeten toekennen. Gelet op de uitgangspunten in de eerste en tweede expertise, waarin is uitgegaan van de feitelijke bestaande bebouwing uitsluitend aan de Duinweg, heeft de rechtbank terecht in deze expertises onvoldoende aanleiding gezien om strijd met een goede ruimtelijke ordening aan te nemen. De rechtbank heeft hierbij naar het oordeel van de Afdeling geen blijk gegeven van een onjuist begrip van deze expertises. De derde expertise vormt evenmin aanleiding om strijd met een goede ruimtelijke ordening aan te nemen, omdat in deze expertise enkel de bouwmogelijkheden van de hoofdgebouwen zijn betrokken.
    
        Het betoog faalt.
    
    5.4.    Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat landschappelijke inpassing van het gebouw niet is vereist, omdat het in de bebouwde kom ligt. De raad en het college in navolging van de raad hanteren de regel dat landschappelijke inpassing van bebouwing alleen noodzakelijk is bij bebouwing in het buitengebied. In hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad en het college in dit geval toch landschappelijke inpassing van het gebouw noodzakelijk hadden moeten achten.
    
        Wat het groen betreft heeft de raad als randvoorwaarde gesteld dat het parkeerterrein groen moet worden ingericht. Verder staat in de ruimtelijke onderbouwing, blz. 12, dat de locatie als landschapstypologie kustzone heeft en dat hiermee rekening dient te worden gehouden bij het toepassen van groen. Bijlage 5 behorende bij de ruimtelijke onderbouwing die onderdeel uitmaakt van de aanvraag, betreft een tekening van de terreinindeling. Daarop staat het aan te leggen groen, bestaande uit berken en grassoorten, ingetekend. Zo zijn onder meer langs de parkeerplaatsen ter afscheiding van de Duinweg vijf berken en een rand met grassoorten ingetekend. Het recreatiebedrijf heeft niet onderbouwd waarom met de keuze voor berken en grassoorten geen rekening is gehouden met de landschapstypologie kustzone. Gelet op de functie van het terrein voor parkeren heeft het college in redelijkheid het groen, ook als de bomen aan de achterzijde van het perceel buiten beschouwing worden gelaten omdat deze binnen twee meter van de grens met het terrein van het recreatiebedrijf staan, voldoende kunnen achten. Verder blijkt uit de overgelegde foto’s van de huidige situatie dat na de verbouwing van het hotel de berken en grassoorten zijn ingeplant. De rechtbank heeft terecht geconcludeerd dat niet valt in te zien dat niet aan de door de raad gestelde randvoorwaarde is voldaan.
    
        Het betoog faalt.
    
    5.5.    Het betoog van het recreatiebedrijf dat de rechtbank niet heeft onderkend dat blijkens de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte niet is getoetst aan doel drie van de Rijksstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte, faalt. In deze structuurvisie schetst het Rijk de ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het college is niet gehouden om aan dit beleid van het rijk te toetsen.
    
    5.6.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat anders dan in de ruimtelijke onderbouwing staat niet wordt voldaan aan de in de brochure "Bedrijven en milieuzonering" uit 2013 van de Vereniging van Nederlandse Gemeente (hierna: de VNG-brochure) aanbevolen afstand tussen de nieuwbouw en het bouwvlak van het vakantiepark Zee, Bos en Duin. Het college gaat er namelijk ten onrechte vanuit dat de omgeving gemengd gebied is. Verder voert het aan dat de afwijking niet is gemotiveerd.
    
    5.6.1.    De kortste afstand tussen de nieuwbouw van het hotel en het bouwvlak van het vakantiepark is ongeveer 5 m. In de VNG-brochure wordt voor hotels en restaurants een richtafstand van 10 m voor geluid en geur aanbevolen. Die richtafstand geldt in geval van een rustige woonwijk en kan met één afstandstap worden verlaagd naar 0 m, indien het gaat om gemengd gebied. Het begrip gemengd gebied wordt in de VNG-brochure omschreven als een gebied met matige tot sterke functiemenging. Daarvan kan sprake zijn wanneer direct naast woningen andere functies voorkomen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Een rustige woonwijk is omschreven als een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer.
    
    5.6.2.    In de omgeving van het hotel zijn woningen en verblijfsrecreatie aanwezig. Andere functies zijn er niet. In de VNG-brochure wordt als voorbeeld voor milieugevoelige functies naast woningen verblijfsrecreatie genoemd. Gelet hierop kan niet van een gemengd gebied worden uitgegaan en is de aanbevolen richtafstand 10 m. Aan deze afstand wordt niet voldaan. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de afstand van 5 m desondanks aanvaardbaar kan worden geacht, omdat door de herontwikkeling een verbetering plaatsvindt. Elders, waar de afstand tot het bouwvlak van het vakantiepark 0 m was, wordt bebouwing afgebroken zodat daar de afstand wordt vergroot.
    
        Het betoog faalt.
    
    5.7.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat in de ruimtelijke onderbouwing voorbij is gegaan aan het feit dat door verhoging van het perceel wateroverlast zal ontstaan omdat het hemelwater naar haar perceel zal afvloeien. Ook is voorbijgegaan aan het vergrote risico op springwater.
    
    5.7.1.     Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de verhoogde ligging van het perceel een reeds bestaande situatie is en dat het hemelwater zal worden geloosd op de bestaande riolering, zoals in de ruimtelijke onderbouwing staat vermeld. In hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd bestaat geen grond voor de verwachting dat het hemelwater niet zal worden geloosd op de riolering. Voor zover het recreatiebedrijf aanvoert reeds overlast te ervaren, overweegt de Afdeling dat deze het gevolg is van de reeds bestaande verhoogde ligging van het perceel.
    
        Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat door het gebruik van palen als fundering er geen extra druk in het maaiveld ontstaat en daardoor geen extra springwater. In de enkele, niet onderbouwde betwisting door het recreatiebedrijf ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich ten onrechte op dit standpunt heeft gesteld.
    
        Het betoog faalt.     
    
    5.8.    Voor zover het recreatiebedrijf betoogt dat de uitrit niet aan de wettelijke zichtnorm voldoet, overweegt de Afdeling dat zij dit betoog buiten beoordeling laat omdat in deze procedure geen vergunning voor een uitweg aan de orde is.
    
    5.9.    Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank in hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat het college de herontwikkeling van het hotel in redelijkheid niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening heeft mogen achten.
    
    6.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank de gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van het vakantiepark Zee, Bos en Duin op het aangrenzende perceel niet heeft onderkend. Daartoe voert het aan dat de vereiste herstructurering van het park ernstig wordt belemmerd. De situering van het gebouw en het gebruik in het bijzonder van de balkons bij de kamers heeft een negatieve invloed. Het wijst in dit verband in het bijzonder op de schaduwwerking van het hoogste deel van het hotel op de plaats waar in het kader van de herstructurering nieuwe vakantiewoningen worden gebouwd. Voorts geven de besluiten geen blijk van een belangenafweging.
    
    6.1.    Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergroting van het hotel niet leidt tot onevenredige hinder van de bestaande functies. Uit de stukken, waaronder een bezonningsstudie van Contek Serooskerke van 31 mei 2016,  blijkt dat bij de beoordeling van de gevolgen van het bouwplan een vergelijking is gemaakt met de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. In de bezonningsstudie is een vergelijking gemaakt tussen de schaduwhinder als gevolg van de bouwmogelijkheden die op grond van het bestemmingsplan zijn toegestaan en de schaduwhinder als gevolg van de mogelijkheden in het bouwplan. In deze studie wordt geconcludeerd dat de toegenomen schaduw minimaal is. Als voorbeeld is genoemd dat op 1 oktober om 16.00 uur de oppervlakte die in de schaduw komt te liggen toeneemt met 3%.
    
        De Afdeling overweegt dat het college bij de beoordeling van de schaduwhinder terecht is uitgegaan van een vergelijking van de op grond van het bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden met de door de omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan toegestane overschrijdingen van de bouwvlakten en -hoogten, vergelijk uitspraak van 21 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3222. Ook bij de beoordeling van de overige gevolgen van het bouwplan is het college terecht uitgegaan van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bestaan op grond van het bestemmingsplan. In hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanknopingspunten dat de bezonningsstudie onjuistheden bevat. Anders dan het recreatiebedrijf betoogt, blijkt uit de onderschriften van de tekeningen bij de berekening van de oppervlakte van de schaduw in de oude en de nieuwe situatie dat deze berekend is op het terrein van het vakantiepark. Ook overigens ziet de Afdeling geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het college de reeds toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden onjuist heeft vastgesteld.
    
        Gelet op de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden is de rechtbank terecht niet tot de conclusie gekomen dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de gevolgen voor het vakantiepark niet van zodanige aard en omvang zijn dat het hieraan een doorslaggevend gewicht had moeten toekennen.
    
        Het betoog faalt.
    
    7.    Wat het betoog betreft dat aan de buren ten onrechte geen verklaring van geen bedenkingen is gevraagd, overweegt de Afdeling dat de wet een dergelijke eis niet stelt.
    
    8.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de door het college gehanteerde parkeernorm onjuist is. Het voert daartoe aan dat geen rekening is gehouden met parkeerplaatsen voor het personeel en het restaurant. Verder betoogt het recreatiebedrijf dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de parkeerplaatsen niet bruikbaar zijn.  Daartoe voert het aan dat de plaatsen te smal zijn in combinatie met een ontoereikende wegbreedte en wijst het er op dat de auto’s bij het oprijden of verlaten van het parkeerterrein achteruit moeten rijden. Ook wijst het erop dat op enkele parkeerplaatsen blijkens de bouwtekeningen draagkolommen voor de balkons zijn voorzien. Verder zal de verkleining van het terras met 65 cm onvoldoende ruimte bieden.
    
    8.1.    Door het college is een parkeernorm van 1 toegepast. Blijkens de ruimtelijke onderbouwing van 1 juli 2015 is deze norm gebaseerd op de parkeerkencijfers uit de publicatie 182 van het CROW 2008. Daarin staat voor een hotelfunctie een parkeerkencijfer van minimaal 0,5 tot maximaal 1,5 parkeerplaatsen per kamer. De raad heeft als uitgangspunt voor hotels 1 parkeerplaats per kamer en 2 per familiekamer (indien meer dan 4 personen aanwezig zijn). Bij de toepassing van de parkeernorm is betrokken dat het hotel een familiebedrijf is en het overige personeel uit Zoutelande komt.     De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat met het toepassen van deze norm onvoldoende rekening is gehouden met het personeel. Daarbij betrekt de Afdeling dat uit de publicatie volgt dat voor het personeel geen apart parkeerkencijfer aan de orde is en dat mobiliteitskenmerken van (potentiële) gebruikers van parkeervoorzieningen invloed kunnen hebben op de bepaling van het aantal parkeerplaatsen. Verder ziet de Afdeling in hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd geen aanleiding voor de conclusie dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het restaurant niet leidt tot een extra parkeervraag. Gelet op de oppervlakte van het restaurant en het aantal zitplaatsen van 80 dat daardoor beschikbaar is, heeft het college er van mogen uitgaan dat het restaurant gebruikt wordt door gasten van het hotel en indien anderen in plaats van de hotelgasten gebruik maken van het restaurant de parkeervraag opgevangen kan worden door dubbelgebruik van de parkeerplaatsen.
    
    8.2.    Bij de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen is het college uitgegaan van 68 kamers. Anders dan het recreatiebedrijf betoogt, leidt de omstandigheid dat op de bij de vergunning horende bouwtekeningen 69 ruimten zijn aangeduid als ‘kamer’, niet tot de conclusie dat van 69 kamers had moeten worden uitgegaan. Blijkens deze tekeningen zijn meerdere kamers zogenoemde ‘connecting rooms’, verbonden door middel van een deur, die als familiekamers voor vier personen worden gebruikt.
    
    8.3.    De rechtbank heeft in de tussenuitspraak terecht overwogen dat uit de door het college ter zitting bij de rechtbank overgelegde tekening blijkt dat door een kleine verschuiving van het terras 68 (gelijktijdig) bruikbare parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. De Afdeling ziet in de omstandigheid dat de plaatsen krap bemeten zijn en mogelijk meerdere bewegingen nodig zijn om in- of uit te parkeren geen aanleiding om aan te nemen dat gelijktijdig gebruik van alle 68 parkeerplaatsen niet mogelijk is. Ter zitting is vastgesteld dat de parkeerplaatsen genummerd 51 en 52 niet voor alle auto’s geschikt zijn, omdat daar palen staan die het balkon dragen. Deze omstandigheid leidt de Afdeling echter niet tot een andere conclusie, omdat de parkeerplaatsen wel bruikbaar zijn voor kortere auto’s. Overigens heeft het college ter zitting opgemerkt dat een wijziging van de vergunning is aangevraagd, met het oog op het verwijderen van deze palen en het voorzien in een andere draagconstructie.
    
        Het betoog faalt.
    
    9.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank ten onrechte zijn beroepsgrond dat er geen ruimte op het eigen terrein bij het hotel is voor het laden en lossen van goederen niet heeft beoordeeld.
    
    9.1.    In de tussenuitspraak is de rechtbank ten onrechte niet op deze in het beroepschrift tegen het besluit van 14 juli 2015 vermelde grond ingegaan. Ook in de einduitspraak is de rechtbank niet alsnog inhoudelijk op deze grond ingegaan. De Afdeling ziet hierin echter geen aanleiding voor vernietiging van de tussenuitspraak. De Afdeling overweegt hiertoe het volgende.
    
        Op grond van artikel 2.5.30, derde lid, van de Bouwverordening gemeente Veere dient in voldoende mate te zijn voorzien in ruimte voor laden of lossen van goederen op eigen terrein.
    
        De Afdeling ziet in hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat in voldoende mate op eigen terrein is voorzien in ruimte voor laden en lossen. Ter zitting hebben het college en [vergunninghouder] toegelicht dat vrachtwagens kunnen laden en lossen op het voorste gedeelte van het parkeerterrein van het [hotel]. Daarbij kunnen kleinere vrachtwagens worden ingezet. Verder hebben zij toegelicht dat de belemmering op het parkeerterrein voor gasten zeer beperkt is, omdat het laden en lossen korte tijd duurt en dit plaatsvindt rond 11.00 uur wanneer het overgrote deel van de gasten reeds is vertrokken en de nieuwe gasten nog niet aankomen.
    
        Het betoog faalt.
    
    10.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank ten onrechte het recreatiebedrijf niet kon volgen in zijn stelling dat het welstandsadvies onvoldoende inzichtelijk was. Het voert daartoe aan dat in de stukken immers slechts de conclusie staat dat de welstandscommissie akkoord is.
    
    10.1.    Blijkens de zienswijzen en het beroepschrift vindt het betoog van het recreatiebedrijf over de welstand zijn grondslag in zijn standpunt dat het bouwplan in strijd is met de welstand omdat het bouwvolume niet past in de omgeving. Ter zitting heeft het recreatiebedrijf dit bevestigd. De Afdeling overweegt dat het bouwvolume een aspect betreft dat de welstandscommissie niet in haar advies mag betrekken. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, onder meer in de uitspraak van 14 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU7930, toetst de welstandscommissie het bouwplan aan de hand van de criteria in de welstandsnota aan redelijke eisen van welstand en heeft zij zich daarbij in beginsel te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt, dan wel, indien het bouwplan daarvan afwijkt, die waaraan het college planologische medewerking wenst te verlenen. Gelet op de bereidheid van het college om wat het gekozen bouwvolume betreft in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwplan, dient dit bij de welstandstoets te worden gerespecteerd en kan in die afwijking geen grond zijn gelegen voor een negatief welstandsoordeel.
    
        Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het college het welstandsadvies niet aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag heeft mogen leggen.
    
        Het betoog faalt.
    
    11.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank geen gebruik heeft mogen maken van de bestuurlijke lus. Daartoe voert het aan dat de gebreken niet herstelbaar waren en de rechtbank daardoor in haar einduitspraak ten onrechte het beroep tegen het besluit van 4 november 2015 en het daaraan ten grondslag liggende besluit van de gemeenteraad van 1 oktober 2015 niet volledig opnieuw inhoudelijk heeft behandeld.
    
    11.1.    Artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kent de rechtbank de bevoegdheid toe om een zogenoemde bestuurlijke lus toe te passen met het oog op finale beslechting van een geschil. De toepassing van deze bevoegdheid brengt met zich dat niet opnieuw inhoudelijk op alle beroepsgronden, die reeds in de tussenuitspraak zijn beoordeeld, wordt ingegaan. Dit zou immers afbreuk doen aan het belang van een finale beslechting van een geschil waarvoor deze bevoegdheid juist is gegeven.
    
    Gelet op de aard van de door de rechtbank geconstateerde gebreken ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de rechtbank tot de conclusie had moeten komen dat de gebreken zich niet leenden voor herstel.
    
        Het betoog faalt.
    
    Einduitspraak
    
    12.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de verklaring van geen bedenkingen niet aan het besluit van het college ten grondslag kon worden gelegd. Hiertoe voert het aan dat deze verklaring al voor de tussenuitspraak is gegeven zonder dat de procedure voor een verklaring is gevolgd. Verder voert het aan dat de verklaring in strijd met de goede ruimtelijke ordening is. Daarbij wijst het op de gebreken in de ruimtelijke onderbouwing en de omstandigheid dat het verweerschrift niet aan de verklaring ten grondslag is gelegd. Ook zijn niet alle afwijkingen van het bestemmingsplan waarvoor omgevingsvergunning moet worden verleend vermeld, waardoor betwijfeld kan worden of deze wel in de afweging zijn meegenomen.
    
    12.1.    Artikel 6.5 van het Bor, noch enig andere regelgeving, staat er aan in de weg dat de raad besluit een verklaring van geen bedenkingen te geven, voordat een tussenuitspraak is gedaan waarin wordt vastgesteld dat een verklaring van geen bedenkingen is vereist voordat het college een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo kan verlenen. Het vereiste van een verklaring van geen bedenkingen ontstaat immers niet pas nadat dit in een tussenuitspraak is vastgesteld. Evenmin ontstaat dan pas de bevoegdheid van de raad om die verklaring te geven.
    
        Uit de stukken blijkt dat de herontwikkeling van het hotel op 13 oktober 2014 al in de raadscommissie is behandeld. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat deze opnieuw aan de raadscommissie moest worden voorgelegd met het oog op het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen.
    
        Blijkens de stukken is het verweerschrift als bijlage aan het raadsbesluit gevoegd. Gelet hierop is dit verweerschrift, anders dan het recreatiebedrijf betoogt, aan het raadsbesluit ten grondslag gelegd. Gelet op hetgeen hiervoor in overweging 5.1 en verder aan de orde is gekomen, is niet gebleken dat de ruimtelijke onderbouwing andere gebreken bevat.
    
        In hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de raad niet alle onderdelen waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken bij zijn afweging heeft betrokken. In dit verband overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan wat de bestemmingen "Horeca" en "Wonen" betreft geen afzonderlijke regeling bevat dat voor de voorgevelrooilijn geen gebouwen mogen worden gebouwd.
    
        Het betoog faalt.
    
    13.    Het recreatiebedrijf betoogt dat niet is gebleken dat het college daadwerkelijk heeft besloten om de gewijzigde omgevingsvergunning te verlenen. De verlening van de vergunning komt niet voor op de besluitenlijst en is ook niet gepubliceerd.
    
    13.1.    De Afdeling overweegt dat er geen aanknopingspunten bestaan om eraan te twijfelen dat het besluit niet door het college is genomen.
    
        Het betoog faalt.
    
    14.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de omgevingsvergunning niet kon worden verleend, omdat in de verklaring van geen bedenkingen van een andere parkeernorm is uitgegaan die leidt tot een parkeerbehoefte van 77 parkeerplaatsen in plaats van 68.
    
    14.1.    Bij het raadsbesluit is een tekening gevoegd met de aangepaste terreinindeling met 68 parkeerplaatsen. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad is uitgegaan van een parkeernorm die leidt tot een andere parkeerbehoefte.
    
        Het betoog faalt.
    
    15.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank in de derde expertise van Bosch Slabberd reden had moeten zien om terug te komen van de tussenuitspraak.
    
    15.1.    Ten aanzien van de tussenuitspraak is in overweging 5.9 geconcludeerd dat de rechtbank in hetgeen het recreatiebedrijf heeft aangevoerd terecht geen grond heeft gevonden voor het oordeel dat het college de herontwikkeling van het hotel in redelijkheid niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening heeft mogen achten. Verder is in overweging 8.3 geconcludeerd dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat uit de door het college ter zitting bij de rechtbank overgelegde tekening blijkt dat door een kleine verschuiving van het terras 68 (gelijktijdig) bruikbare parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden.
    
        Behoudens zeer uitzonderlijke gevallen kan de rechtbank niet terugkomen van een in de tussenuitspraak gegeven oordeel. Een zeer uitzonderlijk geval is hier niet aan de orde, zodat de rechtbank in haar einduitspraak van het in de tussenuitspraak gegeven oordeel moest uitgaan.
    
    16.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank ten onrechte zijn grond over de privaatrechtelijke belemmering in het recht op overpad niet inhoudelijk heeft besproken. Het voert aan dat volgens de nieuwe tekening van de inrichting van het terrein als gevolg van de nieuwe situering van ondergrondse vuilcontainers zijn recht op overpad te zeer wordt ingeperkt.
    
    16.1.    De rechtbank heeft terecht overwogen dat de in de zienswijze tegen het besluit van 4 november 2015 genoemde grond over de privaatrechtelijke belemmering een nieuwe beroepsgrond is. De rechtbank heeft echter ten onrechte overwogen dat dit besluit geen wijziging op dit punt inhoudt. Aan dit besluit is immers met het oog op de aanleg van de vereiste parkeerplaatsen een tekening met de inrichting van het terrein verbonden waarop de afvalcontainers zodanig zijn weergegeven dat de doorgang van de parkeerplaats naar de openbare weg ontbreekt. De rechtbank heeft dit betoog ten onrechte buiten beschouwing gelaten. De Afdeling ziet hierin echter geen aanleiding voor vernietiging van de einduitspraak. Daartoe overweegt de Afdeling het volgende.
    
        Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 27 februari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:3447) is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van de activiteit. Blijkens de uitspraak van de rechtbank Middelburg in een kort geding van 28 augustus 1969 gelezen in verband met de leveringsakte rust er op het perceel een erfdienstbaarheid voor een voetpad uit te oefenen over een strook ter breedte van 1.50 meter over de noordwestelijke zijde van het perceel. Op het noordwestelijk deel van het perceel van [locatie 2] is de nieuwbouw van het hotel voorzien. De afvalcontainers, zoals weergegeven op de eerder genoemde tekening, staan in de weg aan het behoud van een strook ter breedte van 1,50 m. Met deze tekening is echter de situering van de afvalcontainers niet bindend voorgeschreven. Verder blijkt uit de ter zitting bekeken foto’s van de huidige situatie dat de afvalcontainers niet conform de tekening zijn geplaatst en er een strook, die bruikbaar is als voetpad, behouden is. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter.
    
        Het betoog faalt.
    
    17.    Het recreatiebedrijf betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat niet is voldaan aan de voorwaarden van de ladder duurzame verstedelijking als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Daartoe voert het aan dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Verder is ten onrechte niet getoetst of de ontwikkeling duurzaam is.
    
    17.1.    Het recreatiebedrijf heeft deze grond voor het eerst in zijn zienswijzen tegen het besluit van 4 november 2015 aangevoerd. Dit besluit bevat echter in dit opzicht geen relevante wijziging ten opzichte van het besluit 14 juli 2015. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het geding na de tussenuitspraak in beginsel beperkt blijft tot eerder ingediende beroepsgronden en terecht deze grond buiten beschouwing gelaten.
    
        Het betoog faalt.
    
    18.    Wat het betoog ten aanzien van de welstand betreft is in overweging 10.1 reeds overwogen dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat het college het welstandsadvies niet aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag heeft mogen leggen.
    
        Het betoog faalt.
    
    Conclusie
    
    19.    Het hoger beroep tegen de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen, is ongegrond. De uitspraken dienen te worden bevestigd.
    
    20.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    bevestigt de uitspraken, voor zover aangevallen.
    
    Aldus vastgesteld door mr. Th.C. van Sloten, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Soede, griffier.
    
    w.g. Van Sloten    w.g. Soede
    voorzitter    griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2017
    
    270.  BIJLAGE
    
    Algemene wet bestuursrecht
    
    Artikel 8:51a, eerste lid, luidt:
    
    "De rechtbank kan het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. De vorige volzin vindt geen toepassing indien belanghebbenden die niet als partij aan het geding deelnemen daardoor onevenredig kunnen worden benadeeld."
    
    Artikel 8:86 luidt:
    
    "1. Indien het verzoek wordt gedaan indien beroep bij de rechtbank is ingesteld en de voorzieningenrechter van oordeel is dat na de zitting, bedoeld in artikel 8:83, eerste lid, nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak, kan hij onmiddellijk uitspraak doen in de hoofdzaak.
    
    2. Op deze bevoegdheid van de voorzieningenrechter worden partijen in de uitnodiging, bedoeld in artikel 8:83, eerste lid, gewezen."
    
    Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
    
    Artikel 2.12 luidt:
    
    " 1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
    
    a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of beheersverordening :
    
    […]
    
    3° in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
    
    […]
    
    3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnenregels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°."
    
    Besluit omgevingsrecht
    
    Artikel 5.20 luidt:
    
    "Voor zover de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet, zijn de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Bro van overeenkomstige toepassing".
    
    Artikel 6.5 luidt:
    
    "1. Voor zover een aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet, wordt de omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, niet verleend dan nadat de gemeenteraad van de gemeente waar het project geheel of in hoofdzaak zal worden of wordt uitgevoerd, heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft, […].
    
    2. De verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening.
    
    3. De gemeenteraad kan categorieën gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist.
    
    […]"
    
    Besluit ruimtelijke ordening
    
    Artikel 3.1.6, eerste lid, luidt:
    
    "een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd:
    
    a. een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
    
    b. een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
    
    c. de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
    
    d. de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
    
    e. een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
    
    f. de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
    
    Het tweede lid luidt:
    
    "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
    
    a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
    
    b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
    
    c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld."
    
    Bestemmingsplan Kom Zoutelande
    
    Horeca
    
    Artikel 7.2. luidt:
    
    "[…]
    
    7.2.1 toelaatbare bebouwing
    
    Op deze gronden mogen bouwwerken worden gebouwd, met inachtneming van het volgende:
    
    7.2.2 algemeen
    
    a. hoofdgebouwen worden gebouwd in het bouwvlak
    
    b. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak;
    
    […]
    
    7.2.3 gebouwen
    
    a. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding ‘maximale goothoogte (m)’ aangegeven goothoogte;
    
    b. de bouwhoogte van gebouwen bedraag ten hoogste 5 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte;
    
    […]"
    
    Recreatie-Verblijfsrecreatie-1
    
    Artikel 11.2.1 luidt:
    
    "Op deze gronden mogen bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van het volgende:"
    
    Artikel 11.2.2. luidt:
    
    "a. gebouwen en overkappingen worden gebouwd in het bouwvlak;
    
    b. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak;
    
    […]"
    
    Artikel 11.2.3. luidt:
    
    "[…]
    
    b. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding "maximale goothoogte (m)"aangegeven goothoogte;
    
    c. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 5 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte;
    
    d. in afwijking van het bepaalde onder b bedraagt de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten hoogste 3 m;
    
    […]"
    
    Recreatie-Verblijfsrecreatie-2
    
    Artikel 12.2.1 luidt:
    
    "Op deze gronden mogen bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van het volgende:"
    
    Artikel 12.2.2. luidt:
    
    "a. hoofdgebouwen worden gebouwd in het bouwvlak;
    
    b. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak;
    
    […]"
    
    Artikel 12.2.3. luidt:
    
    "a. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding "maximale goothoogte (m)"aangegeven goothoogte;
    
    b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 5 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte;
    
    c. in afwijking van het bepaalde onder a bedraagt de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten hoogste 3 m;
    
    d. in afwijking van het bepaalde onder b bedraagt de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten hoogste 7 m;
    
    […]"
    
    Wonen
    
    Artikel 15.2 luidt:
    
    " Voor het bouwen gelden de volgende regels:
    
    15.2.1 Algemeen
    
    a. Binnen een bouwvlak mogen hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd;
    
    b. ter plaatse van de aanduiding ‘erf’ mogen uitsluitend aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, behorende bij het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel;
    
    […]
    
    e. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100%;
    
    f. gronden met de aanduiding ‘erf’ mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd, met een maximum van 60 m² per bouwperceel;
    
    […]
    
    15.2.2 hoofdgebouwen
    
    a. hoofdgebouwen worden gebouwd in het bouwvlak;
    
    […]
    
    e. ter plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’ worden hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- of uitbouwen niet gebouwd tegen hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan- of uitbouwen op de aangrenzende bouwpercelen;
    
    f. de afstand tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens bedraagt op de gronden met de volgende aanduidingen:
    
        1 ‘twee-aan-een’: aan één zijde 3m;
    
        2 ‘vrijstaand’: 3m;
    
    g. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding ‘maximale goothoogte (m) aangegeven goothoogte;
    
    h. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraag ten hoogste 5 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte van hoofdgebouwen.
    
    15.2.3 aan- en uitbouwen en bijgebouwen
    
    a. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
    
    b. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 7 m;
    
    […]
    
    15.3.2 het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf is toegestaan met inachtneming van de volgende regels:
    
    […]"