ECLI:NL:GHARL:2021:10907, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-11-2021, 21/00272
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 21/00272
    uitspraakdatum: 23 november 2021
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Veendam  (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 januari 2021, nummer LEE 19/2964, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 142 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak of de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 99.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2019 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 74.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 49.000. Tevens heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in vergoeding van de proceskosten en hem gelast het griffierecht aan belanghebbende  te vergoeden. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft, op verzoek van het Hof, op 13 oktober 2021 stukken ingestuurd. Een afschrift van deze stukken is door het Hof naar belanghebbende gezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Hij is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep bij aangetekende brief van 6 september 2021 verzonden naar het adres [adres1] 142 te [woonplaats] . Blijkens informatie van PostNL is de uitnodiging op 7 september 201 op dat adres aangeboden en is daarbij voor de ontvangst getekend. De zending is door belanghebbende op 13 september 2021 aan het Hof geretourneerd. Op de retour gestuurde envelop is onder andere in handgeschreven letters gezet ‘No consent. No contrct’. Op 13 september 2021 is per gewone post de uitnodiging aan belanghebbende verzonden. Deze uitnodiging is op 20 september 2021 door belanghebbende aan het Hof geretourneerd. Op de envelop is ditmaal in handgeschreven letters ‘No consent. No contract’ geplaatst. 
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De onroerende zaak is een in 1912 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een overkapping van 30 m2 en een vrijstaande stenen garage van 45 m2.  De inhoud van de woning is circa 425 m³ en de kaveloppervlakte is 330 m². De woning is in het begin van de jaren 60 ingrijpend verbouwd. Die verbouwing betrof onder andere de voorgevel. In 2012 is de woning voorzien van een aanbouw.
      
    
    
      2.2.
      Aan de overzijde van de woning ligt een winkelcentrum met een parkeerterrein. De in- en uitrit van het parkeerterrein liggen tegenover de woning van belanghebbende. Het verkeer draait voor de woning. 
      
    
    
      2.3.
      Tot de door de heffingsambtenaar op 13 oktober 2021 overgelegde gedingstukken behoren het inspectieverslag van [naam1] B.V. van 19 oktober 2016, het rapport van contra-expertise mijnbouwschade (second opinion) van [naam2] B.V. (hierna: [naam2] ) van 22 februari 2019 en de daarbij behorende hertstelkostencalculatie (met daarin een herstelbedrag van € 27.504,48 en een totaal schadebedrag van € 29.164,48) en twee brieven van het [naam3] van 17 juli 2017 en van 11 september 2017. De tot de voornoemde stukken behoren vele foto’s, die laten zien dat in de woning en in de garage sprake is van scheurvorming, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant van de opstallen.  Of de scheurvorming ontstaan is door mijnbouwactiviteit of door een slechte fundering is niet duidelijk. Voormelde stukken heeft de heffingsambtenaar na de zitting van de Rechtbank  gekregen van belanghebbende.  
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar bij de Rechtbank een taxatierapport van 27 november 2019 en een taxatiematrix van latere datum van taxateur [de taxateur] (hierna: [de taxateur] ) overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar toestandsdatum 1 januari 2018 getaxeerd is op (afgerond) € 100.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende woningen ten grondslag gelegd, alle te [woonplaats] gelegen:
      
      1. [adres1] 111, twee-onder-een-kapwoning, perceel 367 m², inhoud hoofdgebouw 660 m³, bouwjaar 1912, met twee garages van 30 m2 en 50 m2, op 14 februari 2017 verkocht voor € 167.500;
      2. [adres1] 138, twee-onder-een-kapwoning, perceel 355 m², inhoud hoofdgebouw 275 m³, bouwjaar 1927, met een dakkapel, met een vraagprijs van € 105.000, verkocht onder voorbehoud, maar ten tijde van het opmaken van het rapport nog niet overgedragen;
      3. [adres2] 15, twee-onder-een-kapwoning, perceel 302 m², inhoud hoofdgebouw 256 m³, bouwjaar 1892, met een dakkapel en een berging, op 12 juli 2017 verkocht voor € 81.000;
      4. [adres3] 104, twee-onder-een-kapwoning, perceel 204 m², inhoud hoofdgebouw 220 m³, bouwjaar 1965, met een aangebouwde stenen garage, op 18 januari 2018 verkocht voor € 105.000;
      5.    [adres1] 274 -276, vrijstaande woning, perceel 707 m2, inhoud hoofdgebouw 1.146 m3, bouwjaar 1900, met berging, op 10 oktober 2018 verkocht voor € 73.500;
      6.    [adres4] 27, vrijstaande woning, perceel 1.230 m2, inhoud hoofdgebouw 283 m3, op 8 november 2018 verkocht voor € 67.500.
      
      
        De woningen onder punt 5 en 6 waren ten tijde van de verkoop in een zodanige slechte staat dat in de in de verkoopinformatie van de woningen gesproken wordt van een bouwval. De verkoopprijzen van deze woningen zijn niet meegenomen bij de berekening van de prijzen per m3. De referentiewoning onder punt 6 is evenmin opgenomen in de matrix. 
      
      
      
        In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor uitstekend, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht. 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                kwaliteit
              
              
                onderhoud
              
              
                Uitstraling
              
              
                voorzieningen
              
              
                doelmatigheid
              
              
                prijs per m3 hoofdgebouw
              
            
            
              
                
                  [adres1] 142
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 130
              
            
            
              
                
                  [adres1] 111
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                € 174
              
            
            
              
                
                  [adres1] 138
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                € 172
              
            
            
              
                
                  [adres2] 15
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                € 152
              
            
            
              
                
                  [adres3] 104
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 335
              
            
            
              
                
                  [adres1] 274-276  
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                € 17
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2018, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, niet te hoog heeft vastgesteld. 
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigd. Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, geen incidenteel appel ingesteld.   
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Met het taxatierapport, de matrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van € 74.000 van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert, naar het Hof begrijpt, aan dat er gelet op de ligging tegenover de in- en uitrit van een parkeerterrein van een winkelcentrum en op de in en aan de woning aanwezige schade geen vergelijkbare woningen zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn de referentieobjecten gelet op de in het taxatierapport en in de matrix vermelde kenmerken en op wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Dat de referentiewoningen op bepaalde punten verschillen van de woning van belanghebbende, maakt niet dat zij niet als referentiewoningen kunnen gelden. Het gaat erom of bij de waardering in voldoende mate rekening gehouden is met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.5.
      Niet in geschil is dat van de ligging van de woning tegenover een parkeerterrein van een winkelcentrum een waardedrukkend effect uitgaat. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij wegens die ligging op de kavelwaarde van de onroerende zaak in zijn taxatierapport een correctie van 30% op de uit de normale grondstaffel blijkende waarde,  te weten een correctie van € 10.000, heeft aangebracht. Deze in aanmerking genomen correctie komt het Hof, mede gelet op diezelfde correctie ten aanzien van het referentieobject [adres1] 138 met eenzelfde ligging, aannemelijk voor, zodat in de waardering voldoende rekening is gehouden met de ligging tegenover het parkeerterrein. Hierbij merkt het Hof op dat, hoewel in de matrix de verkoopprijs van het object [adres1] 138 niet is vermeld (alleen een vraagprijs van € 105.000, omdat de overdracht nog niet had plaatsgevonden), de in de matrix vermelde gegevens wel ter indicatie kunnen worden meegenomen, nu in de matrix bij de berekening is uitgegaan van een veel lagere waarde voor dit object (van € 80.425).      
      
    
    
      4.6.
      Evenmin in geschil is dat er in en aan de buitenkant van de woning en van de garage sprake is van scheurvorming en dat de woning mede daarom een matige onderhoudsstaat heeft. Ter zitting van het Hof heeft taxateur [de taxateur] toegelicht dat in zijn taxatie rekening is gehouden met de matige onderhoudsstaat van de woning door daaraan een factor 2 toe te kennen. Ook is ter zitting toegelicht hoe in de taxatie van € 100.000 rekening gehouden is met de schade wegens scheurvorming. [de taxateur] heeft onder meer wegens die schade een aftrek van circa € 20.000 in zijn taxatie toegepast. Naar het oordeel van het Hof is, gelet op de gehanteerde m3-prijs van € 130 voor de woning van belanghebbende en op de gewogen gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten van € 194,72, in het licht van wat belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd en mede gelet op de tot de stukken behorende rapportages en foto’s,  in voldoende mate rekening gehouden met de matige onderhoudsstaat en met de in de vorm van scheuren aanwezige schade aan de woning en de garage, alsmede met de overige verschillen. Uit de kostencalculatie van [naam2] is af te leiden dat de herstelkosten voor zowel de woning als de garage circa € 29.000 kunnen belopen, waarbij het Hof opmerkt dat die kosten lager kunnen uitvallen omdat [naam2] als contra-expert optreedt en over de schade en kosten blijkbaar geen overeenstemming is. Het Hof is van oordeel dat het bedrag van herstelkosten niet één op één gelijk gesteld kan worden met de hoogte van de in aanmerking te nemen waardevermindering van de woning. In het licht hiervan, komt het Hof de door de heffingsambtenaar gepleegde correctie van € 20.000 niet te laag voor. Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank aangevoerd dat voor het herstel van de fundering ook een vermindering in aanmerking genomen moet worden, te weten een bedrag aan herstelkosten van € 25.000. Voor zover de door [naam2] in aanmerking genomen schadekosten en de door belanghebbende genoemde herstelkosten niet samenvallen, merkt het Hof op dat in de matrix van [de taxateur] de onroerende zaak op een hogere waarde is getaxeerd (€ 100.000) dan, na vermindering bij uitspraak op bezwaar, bij beschikking is vastgesteld (€ 74.000, verschil € 26.000). Dit betekent dat, ook indien belanghebbende gevolgd zou worden in zijn stelling dat in de matrix met de schade wegens de slechte fundering onvoldoende rekening is gehouden, de heffingsambtenaar gelet op het genoemde verschil van € 26.000 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 74.000 niet te hoog is. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de in de matrix genoemde (markt)gegevens niet bestreden. Hetgeen hij heeft aangevoerd tegen het taxatierapport is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, van € 74.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  23 november 2021.
    
    
    
    
      De griffier, 	De voorzitter,	 
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 november 2021.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.