ECLI:NL:RBROT:2023:3390, Rechtbank Rotterdam, 31-03-2023, 10384304
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding; ontruiming woning wegens illegale seksinrichting

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10384304 \ VV EXPL 23-125





datum uitspraak: 31 maart 2023






Vonnis in kort geding van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Woonplus Schiedam

,


vestigingsplaats: Schiedam,


eiseres,


gemachtigde: mr. M. Dibbets,





tegen






[gedaagde01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. M. el Idrissi.





De partijen worden hierna ‘Woonplus’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure




1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 14 maart 2023, met bijlagen;




de e-mail d.d. 17 maart 2023 van [gedaagde01] met productie 1;




de e-mail d.d. 21 maart 2023 van [gedaagde01] met producties 1 t/m 6;




de pleitnota van [gedaagde01] .







1.2.


Op 22 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: mevrouw [naam01] , regisseur leefbaarheid bij Woonplus, bijgestaan door mr. M. Dibbets, en [gedaagde01] , bijgestaan door mr. M. el Idrissi. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.







2

De feiten




2.1.


Op 19 november 2019 is tussen Woonplus als verhuurder en [gedaagde01] als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan het adres [adres01] te Schiedam (hierna: ‘de woning’).





2.2.


Naar aanleiding van een advertentie op de website www.kinky.nl hebben medewerkers van de Afdeling Vreemdelingenpolitie Identificatie en Mensenhandel en van het Regionaal Controleteam Prostitutie en Mensenhandel op 26 januari 2023 een controle uitgevoerd in de woning. Bij deze controle werden twee sekswerkers aangetroffen en is geconstateerd dat in de woning bedrijfsmatig (tegen betaling) seksuele handelingen werden verricht zonder dat de daarvoor benodigde vergunning is verleend. Naar aanleiding hiervan heeft de burgemeester van Schiedam op 26 januari 2023 besloten om de woning met toepassing van spoedeisende bestuursdwang te sluiten voor een periode van drie weken.





2.3.


Op 31 januari 2023 heeft Woonplus aan [gedaagde01] een brief gestuurd met – onder meer – de volgende tekst:





“


Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst




Omdat uw woning door de burgemeester is gesloten, kan Woonplus op grond van artikel 7:31

[bedoeld zal zijn 7:231]

jo. 6:267 Burgerlijk Wetboek uw huurovereenkomst voor de woning aan de [adres01] met een schriftelijke verklaring beëindigen. Van die mogelijkheid maakt Woonplus hierbij gebruik.







De huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] wordt daarom door Woonplus


per direct


ontbonden. Dat betekent dat u met ingang van vandaag geen huurder meer bent van de woning.”







2.4.


Bij brief van 2 februari 2023 heeft de burgemeester het besluit en de bij de controle gedane bevindingen op schrift gesteld. Ook heeft de burgemeester in die brief het voornemen geuit de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. Voor zover relevant zijn in deze brief de volgende (delen van) verklaringen van de aangetroffen sekswerkers opgenomen:





“Verklaring sekswerker 1




[…]





ik zat in een moeilijke situatie, ik mocht hier verblijven van een vriend van mij, de eigenaar van de woning;




[…]





ik vertrek zaterdag naar Cyprus, ik heb al een ticket gekocht. Ik kan je mijn ticket laten zien;





een klant/vriend van heeft mij deze woning uitgeleend, hiervoor zat ik in een andere woning in Rotterdam; de eigenaar weet wel wat voor werk ik doe, hij weet niet dat ik de werkzaamheden hier uitvoer;





als hij erachter komt zou hij zeggen dat ik hier niet mag verblijven;





omdat ik in Rotterdam uit de woning moest, heeft hij mij geholpen. Hij wilde er geen geld voor hebben;





ik heb hem een tijd geleden leren kennen als klant;




[…]





de woning is van een Arabisch man, de klant waar ik het eerder over had;





ik weet niet hoe hij heet, ik noem hem ‘baby’, zo noem ik al mijn klanten;




[…]





ik betaal geen huur voor deze woning.







[…]







Verklaring sekswerker 2




[…]





ik betaal €150,- voor twee personen per twee dagen om hier te mogen verblijven;





ik betaal dat geld aan een man waarvan dit huis is;





dat geld heb ik gegeven aan de man van dit huis maar hij is er nu niet;





ik herinner me de naam niet van deze man;





toen we hier kwamen, hing er een sleutel in de deur;





[…]”







2.5.


Bij besluit van 15 februari 2023 (hierna: ‘het besluit’) heeft de burgemeester de sluiting van de woning bevolen voor de duur van drie maanden, inclusief de periode dat de woning gesloten is geweest ten gevolge van de spoedsluiting. Het pand zal volgens dit besluit weer geopend worden op 26 april 2023.





2.6.


[gedaagde01] heeft bij de bestuursrechter bezwaar gemaakt tegen het besluit en heeft om een voorlopige voorziening verzocht om te bereiken dat hij weer in zijn woning mag. Bij uitspraak van 24 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam (team bestuursrecht) het verzoek van [gedaagde01] afgewezen.







3

Het geschil




3.1.


Woonplus eist samengevat:




[gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen vijf dagen na de datum van dit vonnis;




[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de kosten van de ontruiming indien hij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;




[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 629,24 per maand met ingang van 1 februari 2023 tot aan de datum van ontruiming;




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.






3.1.1.


Woonplus baseert haar vordering tot ontruiming primair op het volgende. De huurovereenkomst heeft Woonplus per 31 januari 2023 buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), welk recht is ontstaan na de sluiting van de woning. De huurovereenkomst is dan ook geëindigd, waardoor ontruiming van de woning kan worden toegewezen.





3.1.2.


Subsidiair grondt Woonplus haar vordering tot ontruiming op artikel 6:265 lid 1 BW. [gedaagde01] is zodanig in zijn verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden tekortgeschoten, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning rechtvaardigt, aldus Woonplus.





3.1.3.


De gevorderde veroordeling tot betaling van een schadevergoeding baseert Woonplus op artikel 7:225 BW en de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden. [gedaagde01] heeft de woning na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst immers niet (leeg) opgeleverd.






3.2.


[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De buitengerechtelijke ontbinding is disproportioneel. [gedaagde01] wist niets af van de prostitutie, die bovendien van korte duur is geweest. [gedaagde01] heeft ook geen overlast veroorzaakt. Het woonbelang van [gedaagde01] prevaleert boven het belang van Woonplus, onder meer omdat [gedaagde01] vroeg moet opstaan voor zijn huidige baan; als hij de woning kwijt zou raken dan zal het voor hem moeilijk worden om zijn baan te behouden. Behoud van de woning is in dat kader erg belangrijk voor [gedaagde01] .





3.3.


Op de overige door partijen aangevoerde stellingen wordt, voor zover van belang voor de beoordeling, in het hiernavolgende ingegaan.







4

De beoordeling





Spoedeisend belang






4.1.


Voldoende is gebleken dat Woonplus een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat Woonplus in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Volgens Woonplus vloeit haar spoedeisend belang reeds voort uit de wens om een onrechtmatige situatie te beëindigen. Daarenboven heeft Woonplus aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft, gelet op de maatschappelijke belangen die zij in ogenschouw dient te nemen en de wettelijke verplichting die zij heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. Het spoedeisend belang is daarmee naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter gegeven.





Ontruiming







Wettelijk kader







4.2.


Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonplus heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later zou worden teruggedraaid.





4.3.


Woonplus heeft haar vordering primair gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk ontbinden op (onder andere) de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van de Gemeentewet is gesloten.





4.4.


In een bodemprocedure zal in de eerste plaats getoetst moeten worden of sprake is van een sluiting als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW en of Woonplus daarom de bevoegdheid had de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Als dat het geval is, dan moet getoetst worden of Woonplus van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding daadwerkelijk gebruik mocht maken. Woonplus mag niet van die bevoegdheid gebruik maken als dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Daarbij moet de rechter de evenredigheid toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van Woonplus bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [gedaagde01] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 Europees Verdrag voor de rechten van de mens (EVRM)).





Bevoegdheid van Woonplus tot buitengerechtelijke ontbinding







4.5.


Het ligt naar het oordeel van de kantonrechter in de lijn der verwachting dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonplus naar aanleiding van het besluit van de burgemeester heeft mogen overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter komt tot dat oordeel op de volgende gronden.




4.5.1.


De burgemeester heeft de woning gesloten vanwege overtreding van artikel 3:5, eerste lid, van de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Schiedam (hierna: ‘APV’), op grond waarvan het verboden is een seksbedrijf uit te oefenen zonder vergunning. De APV is een verordening als bedoeld in artikel 174 van de Gemeentewet. De burgemeester heeft zijn besluit er mede op gebaseerd dat door de geconstateerde feiten en omstandigheden de openbare orde en veiligheid en de rechtsorde ernstig zijn geschaad. Het komt de kantonrechter dan ook aannemelijk voor dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het hier een sluiting betreft als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW, hetgeen op zich grond is voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.





4.5.2.


Anders dan [gedaagde01] meent, doet het feit dat het sluitingsbesluit van de burgemeester niet onherroepelijk is aan het bovenstaande niet af. De feitelijke sluiting van het gehuurde is voldoende voor het ontstaan van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid. Met artikel 7:231 lid 2 BW is beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en in de woning een nieuwe huurder toe te laten. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk zou kunnen ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden.





Het gebruik van Woonplus van de ontbindingsbevoegdheid; evenredigheidstoets








4.6.


Bij de beantwoording van de vraag hoe aannemelijk het is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonplus daadwerkelijk gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan, moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt. De kantonrechter overweegt in dat verband het volgende.




4.6.1.


Vooropgesteld moet worden dat Woonplus niet hoeft te dulden dat haar woning wordt gebruikt voor prostitutie. Dat prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, is door [gedaagde01] niet weersproken. Woonplus is in haar hoedanigheid van toegelaten instelling in de zin van artikel 45 lid 2 sub f van de Woningwet gehouden om bij te dragen aan de leefbaarheid in en om haar woningbezit. Het is een feit van algemene bekendheid dat de leefbaarheid in en om dat woningbezit in het geding is, wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een woning in verband met het exploiteren van een illegale seksinrichting. Woonplus is gehouden om te voorkomen dat aan de leefbaarheid in de buurt afbreuk wordt gedaan door één van haar huurders, in het bijzonder door – zo nodig - de huurrelatie met de bewoner van een op last van de burgemeester gesloten pand zo spoedig mogelijk te beëindigen. Bovendien behartigt Woonplus daarbij ook haar eigen belang, waarvan onder meer het hanteren van haar zero-tolerancebeleid en precedentwerking onderdeel zijn.





4.6.2.


[gedaagde01] heeft aangevoerd dat de prostitutie in de woning slechts enkele dagen heeft geduurd. Ook als dat juist zou zijn, dan zou dat enkele feit niet met zich meebrengen dat Woonplus niet van haar ontbindingsbevoegdheid gebruik zou mogen maken. Overigens komt het de kantonrechter aannemelijk voor dat de prostitutie langer zou hebben voortgeduurd als er niet, naar aanleiding van de advertentie op internet, een controle zou zijn uitgevoerd. [gedaagde01] heeft hier tegenin gebracht dat één van de sekswerkers een paar dagen later naar Cyprus zou vertrekken, maar hij heeft deze stelling niet nader onderbouwd, anders dan door te verwijzen naar de verklaring van de betreffende sekswerker zelf. Bovendien betreft dit slechts één van de twee sekswerkers; voor wat betreft de andere sekswerker is niets aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat haar werkzaamheden in de woning van korte duur zouden zijn.





4.6.3.


Verder heeft [gedaagde01] aangevoerd dat hij niet wist van de prostitutie. Nog daargelaten of die stelling – gezien de gemotiveerde betwisting hiervan door Woonplus onder verwijzing naar de verklaringen van de sekswerkers – voldoende aannemelijk is, overweegt de kantonrechter dat [gedaagde01] als huurder tegenover Woonplus verantwoordelijk was voor de personen die hij in zijn woning liet verblijven. Ook als hij niet wist welke activiteiten er in zijn woning werden uitgevoerd, dan doet dat op zich niet af aan de bevoegdheid van Woonplus om van haar ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken.





4.6.4.


[gedaagde01] heeft ook aangevoerd dat hij groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. De kantonrechter overweegt dat in beginsel iedere huurder belang heeft bij behoud van zijn woning, en dat er – hoe groot dat belang in het algemeen ook zal zijn – in het kader van de onderhavige belangenafweging meer specifieke feiten en omstandigheden door [gedaagde01] moeten worden gesteld die verder reiken dan het algemene huurdersbelang. Het specifieke belang van [gedaagde01] is er volgens hem in gelegen dat hij een baan heeft waarvoor hij vroeg moet opstaan: door de ontruiming dreigt hij zijn inkomstenbron te verliezen, omdat hij zonder woning niet tijdig op het werk kan verschijnen. Daarnaast stelt [gedaagde01] dat hij geen overlast heeft veroorzaakt en zich – buiten de illegale seksinrichting gerekend – altijd als goed huurder heeft gedragen. Het woonbelang van [gedaagde01] en de door hem aangevoerde persoonlijke omstandigheden leggen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende gewicht in de schaal. Het behoud van een baan valt naar het oordeel van de kantonrechter in grote mate samen met het reeds genoemde algemene huurdersbelang. Daarnaast volgt uit vaste jurisprudentie dat de enkele stelling dat een huurder nooit voor overlast heeft gezorgd niet tot een belangenafweging in het voordeel van die huurder leidt.






4.7.


Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [gedaagde01] aangevoerde omstandigheden dus niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonplus de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden of dat dit misbruik van recht zou opleveren.





Belangenafweging







4.8.


De belangenafweging die in het kader van een kort geding moet plaatsvinden heeft reeds plaatsgevonden bij de toetsing van de evenredigheid (onder 4.6 - 4.7 hiervoor).





Samenvatting en oordeel ten aanzien van ontruiming






Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het gerechtvaardigd vooruit te lopen op de voldoende aannemelijk te achten toewijzing van de vordering van Woonplus in een bodemprocedure door nu de ontruiming van de woning toe te wijzen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen vanaf de dag waarop de sluiting van de woning is beëindigd, gelet op de omstandigheid dat [gedaagde01] bij gebrek aan toegang tot de woning niet voorafgaand aan die beëindiging tot ontruiming in staat zal zijn.






Ontruimingskosten







4.9.


De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling tot ontruiming zal worden afgewezen, nu deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn.







Schadevergoeding







4.10.


Op grond van artikel 7:225 BW kan een verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, indien de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt. [gedaagde01] heeft niets aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat zijn belangen zich tegen toewijzing van deze vordering verzetten. De vordering tot betaling van een bedrag van € 629,24 per maand met ingang van 1 februari 2023 tot aan de datum van ontruiming is dan ook toewijsbaar.





Proceskosten







4.11.


[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonplus tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 786,86. Voor kosten die Woonplus maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).





Uitvoerbaarheid bij voorraad







4.12.


Woonplus heeft belang bij een ontruiming van de woning op korte termijn, welk belang zou kunnen worden geschaad wanneer een hoger beroep met schorsende werking van dit vonnis zou worden ingesteld. Het belang van [gedaagde01] bij eventuele schorsende werking is – gelet op de situatie dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en hij geen recht of titel heeft om in de woning te verblijven – hiertegenover beperkt. Op grond hiervan wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing




De kantonrechter:





5.1.


veroordeelt [gedaagde01] om de woning gelegen aan het adres [adres01] te Schiedam, met al hetgeen van [gedaagde01] is en ieder die bij [gedaagde01] verblijft, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonplus te stellen binnen veertien dagen vanaf de dag waarop de sluiting van de woning is beëindigd;





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] te betalen € 629,24 per maand met ingang van 1 februari 2023 tot aan de datum van ontruiming;





5.3.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Woonplus tot vandaag worden vastgesteld op € 786,86;





5.4.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.5.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.


48637