ECLI:NL:RBROT:2008:BF3757, Rechtbank Rotterdam, 19-02-2008, 833833
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2008-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een verhuurder van woonruimte -eiseres- vermoedt dat een huurder -gedaagde- niet zelf de gehuurde woning bewoont. Zij bespreekt dit niet met de verhuurder, maar schakelt direct een particulier rechercheur in die over meerdere jaren huurder gedurende bepaalde periodes volgt c.q. onderzoek naar hem instelt. 
        De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder de huurder eerst had moeten aanspreken op vermoedens en zijn verhaal had moeten aanhoren. Daarna had zij hem zonodig kunnen sommeren zich aan de bewoningsverplichting te houden. Nu dit niet is gebeurd wordt verhuurder niet toegelaten tot het bewijs. De persoonlijke omstandigheden van de huurder spelen mede een rol.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Rotterdam
    
    Vonnis
    
    in de zaak van
    
    
      de stichting
      STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres bij dagvaarding d.d. 18 september 2007,
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    t e g e n :
    
    
      de heer
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. C.C.M. Welten.
    
    
    Partijen worden respectievelijk aangeduid als “Woonstad” en “[gedaagde]”, tenzij anders is vermeld.
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
    
    
      1. dagvaarding met producties,
      2. conclusie van antwoord met producties,
      3. tussenvonnis d.d. 11 december 2007.
    
    
    De ingevolge het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 8 februari 2008. Partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
    
    2. De vaststaande feiten
    
    2.1. Sinds 19 januari 2004 verhuurt Woonstad de zelfstandige woning aan de [locatie] aan [gedaagde]. In de huurovereenkomst is vermeld dat [gedaagde] het gehuurde zelf dient te bewonen en niet aan een derde in gebruik mag geven.
    
    2.2. Gedurende de periode 12 juli 2005 tot en met 10 augustus 2007 heeft Woonstad een particulier recherchebureau ingeschakeld. Het doel hiervan was om vast te stellen of [gedaagde] daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De medewerker van het recherchebureau  heeft 13 rapporten opgesteld, aangeduid als “proces-verbaal”.
    
    3. De vordering
    
    3.1. Woonstad vordert het volgende:
    
    
      a. ontbinding van de huurovereenkomst,
      b. ontruiming van het gehuurde,
      c. doorbetaling van de huurpenningen tot de ontruiming.
    
    
    3.2. Zij legt hieraan de rapporten van het recherchebureau en het Interventieteam Pendrecht ten grondslag. Uit deze rapporten blijkt onder andere:
    
    
      - buren vertellen dat [gedaagde] bij zijn ex-echtgenote aan de [straat] woont,
      - buren vertellen dat er sprake is van bewoning door wisselende personen,
      - buren vertellen dat zij [gedaagde] niet vaak zien,
      - hij brengt zijn kinderen naar school vanaf de [straat] en de auto staat daar ook geparkeerd,
      - buren van de ex-echtgenote vertellen dat [gedaagde] bij haar woont en in haar woning is een tweepersoonsbed waargenomen,
      - hij gaat met zijn ex-echtgenote op vakantie naar Marokko,
      - [gedaagde] maakt gebruik van een huisarts en de apotheek aan de [straat],
      - uit een bezoek aan het gehuurde bleek dat dit karig was ingericht, er weinig kleding en administratie voorhanden was, de stroom was afgesloten en er sprake was van een zeer laag energie- en waterverbruik,
      - een stukje kauwgom dat door de “particulier rechercheur” tussen deur en deurpost was geplakt heeft daar zeker vier dagen gehangen waaruit blijkt dat de deur dus niet open is geweest,
      - op 10 augustus 2007 bleken vijf personen in het gehuurde aanwezig waaronder twee broers. In het gehuurde waren geen kledingstukken van [gedaagde] voorhanden, behoudens een joggingbroek.
    
    
    4. Het verweer
    
    4.1. Dit strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure.
    
    4.2. Kort en zakelijk weergegeven wordt daartoe het volgende aangevoerd. Het onderzoek beslaat niet een lange periode; feitelijk is er onderzocht gedurende de periodes juli/augustus 2005, mei/juni 2006, november 2006 en april/mei 2007. Niet is gebleken van langdurige observaties. Er is geen sprake van zorgvuldig onderzoek; zo is er niet eens gesproken met zijn buurvrouw van wie [gedaagde] een schriftelijke verklaring. Hieruit blijkt dat hij wel in het gehuurde woont. Wat moet hij met het verhaal over het stukje kauwgom aan zijn voordeur? Hij gaat gedetailleerd in op verslagen van de particuliere rechercheur en legt uit waarom deze in meerdere gevallen niet kunnen kloppen. Zijn broer verklaart schriftelijk allerlei rare vragen van de particuliere rechercheur te hebben gekregen en wel degelijk meer kleding dan alleen een joggingbroek te hebben getoond. [gedaagde] is verbaasd dat er een particulier recherchebureau is ingeschakeld en dat de vermoedens van Woonstad niet eerst gewoon met hem zijn besproken. Bovendien: Woonstad stelt wel dat er meldingen over niet bewoning zijn gekomen maar legt niet uit van wie en waar deze precies betrekking op hebben.
    
    4.3. [gedaagde] is in 1996 naar Nederland gekomen. Hij spreekt de Nederlandse taal niet goed. In 1998 is hij wegens psychische klachten arbeidsongeschikt geraakt. Hij gebruikt medicijnen. In 2002 heeft hij zijn gezin verlaten omdat hij de drukte van de kinderen niet kon verdragen. Hij wordt snel boos en heeft bijna geen sociale contacten. [gedaagde] zorgt niet goed voor zichzelf; hij kookt zelf niet, maar eet bij vrienden en familie. Dat verklaart de lage energiekosten. Hij heeft geen vaatwasser of wasmachine. Aan hem wordt een bijstandsuitkering verstrekt, zodat hij niet veel geld heeft om zijn woning uitgebreid in te richten; hij heeft daar ook geen behoefte aan. Hij is geen “gemiddeld persoon”. Hij komt inderdaad vaak bij zijn kinderen, maar hij woont niet feitelijk aan de [straat]. 
    
    5. De beoordeling
    
    5.1. Voorop wordt gesteld dat huurder en verhuurder gehouden zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Vanzelfsprekend dient [gedaagde] zich te houden aan de op hem rustende verbintenis de woning zelf te bewonen. Het is even vanzelfsprekend dat Woonstad, indien zij reden heeft te vermoeden dat [gedaagde] in de nakoming van deze verbintenis tekort schiet, hem hierop aanspreekt en zonodig actie onderneemt. 
    
    5.2. Ter comparitie is echter gebleken dat Woonstad geen uitleg kon verschaffen over de meldingen dat [gedaagde] het gehuurde niet zelf bewoonde. Bovendien werd niet duidelijk om welke reden [gedaagde] niet hierop is aangesproken. Evenmin kon zij uitleggen om welke reden direct de ingrijpende beslissing is genomen een onderzoek door een particulier recherchebureau te laten verrichten dat zich over meerdere jaren heeft uitgestrekt. 
    
    5.3. Goed verhuurderschap houdt in dat Woonstad de meldingen met [gedaagde] zou hebben besproken. [gedaagde] zou dan vervolgens uitleg hebben kunnen geven, mede in aanmerking genomen zijn persoonlijke situatie. Vervolgens zouden partijen afspraken hebben kunnen maken die gecontroleerd hadden kunnen worden. Indien [gedaagde] zich (wederom) niet zou houden aan deze afspraken dan zou Woonstad hem in gebreke kunnen stellen en hem tot nakoming manen. Een en ander mede op grond van de toepasselijkheid van Boek 6 BW op huurovereenkomsten. Dit spreekt temeer nu Woonstad een woningcorporatie is met een sociale doelstelling.
    
    5.4. Door Woonstad is aangevoerd dat zij heeft voldaan aan haar stelplicht en dat zij in elk geval dient te worden toegelaten tot het bewijs van haar stellingen. Overwogen wordt dat zij hierin niet kan worden gevolgd, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Het kan niet zo zijn dat Woonstad een particulier recherchebureau inschakelt dat een uitvoerig onderzoek verricht waaruit allerhande privacygevoelige informatie van de huurder blijkt, zonder dat zij kan aantonen om welke reden zij hiertoe heeft besloten. Bovendien heeft [gedaagde] niet de kans gehad zijn woongedrag aan te passen. Woonstad is in gebreke gebleven met [gedaagde] te overleggen omtrent de klachten over het niet bewonen van het gehuurde. Dergelijk nalaten van Woonstad betekent dat zij niet tot het bewijs van haar stellingen wordt toegelaten.
    
    5.5. Dit betekent dat de vorderingen van Woonstad worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij wordt zij veroordeeld in de kosten zijdens [gedaagde]. 
    
    6. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    wijst de vorderingen af,
    
    veroordeelt Woonstad in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil aan verschotten en op €. 400,00 aan salaris gemachtigde,
    
    verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.