ECLI:NL:RBROT:2017:8863, Rechtbank Rotterdam, 10-11-2017, 5781292
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: non-conformiteit bij koop woning, uitgangspunt dat woning geschikt is voor normaal gebruik, NVM-voorwaarden, uitsluiting aansprakelijkheid verkoper voor andere gebreken, toch beoordeling onderzoeksplicht, mededelingsplicht.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 5781292 \ CV EXPL  17-8160
    
    
    
      uitspraak: 10 november 2017
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiseres],
    
      
        2. [eiser ],
      
      beiden wonende te [plaatsnaam],
      eisers,
      gemachtigde: mr. P.M.F. Boerrigter,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      
        2. [gedaagde 2],
      
      beiden wonende te [plaatsnaam],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. I.A.C. de Visser van DAS.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde ]” (beiden telkens in enkelvoud). 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het exploot van dagvaarding van 20 februari 2017 met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord met één productie;
        
        
          het tussenvonnis van 29 mei 2017 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
        
        
          de pleitaantekeningen van [eiser] ten behoeve van de comparitie van partijen, en
        
        
          het proces-verbaal van de op 3 oktober 2017 gehouden comparitie van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2
      De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
    
      2.1
      
        [eiser] en [gedaagde ] hebben op 24 mei 2016 een koopcontract getekend met betrekking tot de aankoop van de woning aan de [straat- en plaatsnaam] door [eiser] van [gedaagde ]. Het betreft een ruime eengezinswoning uit 1933 die in 2005 is uitgebouwd, waarbij onder andere de bovenverdieping is vergroot en van een badkamer is voorzien.
      
    
    
      2.2
      
        De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-voorwaarden. In artikel 6.3 is opgenomen:
        
          ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          Woonhuis
           (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’
        
      
      
    
    
      2.3
      Op verzoek van [eiser] is in de koopovereenkomst de volgende bepaling in artikel 19 opgenomen:
      
      
        
          ‘Op 30 mei zal voor rekening van verkoper een bouwkundige keuring uitgevoerd worden door Perfect Keur. Koper kan op basis van deze keuring, in het geval van constructieve gebreken waarvan de direct te herstellen kosten hoger zijn dan € 5.000,-, de onderhavige overeenkomst tot uiterlijk 2 juni 2016 ontbinden.’
        
      
      
    
    
      2.4
      Op 30 mei 2016 heeft Perfectkeur de woning gekeurd. Daarbij was [eiser] niet aanwezig. Perfectkeur heeft onder andere het volgende geconstateerd:
      
      
        
          (…) 
          Badkamer: tegelwerk hechting
        
        
          De wandafwerking is op enkele plaatsen (indien en voor zover aanwezig) gecontroleerd op bevestiging. Hieraan zijn geen gebreken geconstateerd.
        
      
      
      
        
          Badkamer: voegwerk matig
        
        
          Het voegwerk is gecontroleerd. Er zijn gebreken opgemerkt. Bij intensief gebruik kan dit lekkage of vochtdoorslag elders veroorzaken. Vooralsnog wordt ervan uit gegaan dat e.e.a. kan worden hersteld conform het bestaande werk. Daar waar nodig kunnen bestaande slechte voegen worden verwijderd en vervangen.
        
      
      
      
        
          Badkamer: hoeken niet gekit
        
        
          De hoeken tussen sanitair en wanden zijn met een star en stijf materiaal gevoegd, deze aansluiting is niet waterdicht. Het is beter om deze voeg te verwijderen (uitkrabben) en de ontstane opening te voorzien van een flexibele kitvoeg.(…)
        
      
      
    
    
      2.5
      Perfectkeur heeft de totale kosten die direct moeten worden gemaakt in haar rapport geschat op € 1.751,00 (voornamelijk schilderwerk aan de kozijnen buiten). De directe kosten voor herstel van de badkamer betroffen € 220,00 bestaande uit herstel van voeg- en kitwerk.
      
      
        De kosten ter voorkoming van verdere schade en voor het onderhoud gedurende de komende vijf jaar werden geschat op € 3.780,00 en bestonden voor het grootste gedeelte uit het vervangen van de warmte-opwekker. De kosten voor het aanbrengen van een flexibele kitvoeg in de badkamer betroffen € 205,00 van voornoemd bedrag.
      
      
      
        Verbeterkosten (kosten die voornamelijk esthetisch zijn en die samenhangen met verbeteringen die de bewoner wil aanbrengen) werden geschat op € 1.240,00 en zagen niet op eventuele verbeteringen aan de badkamer.
      
      
    
    
      2.6
      Op 1 september 2016 heeft [eiser] gebreken geconstateerd in en nabij de badkamer. Daarvan heeft [eiser] de makelaar van [gedaagde ] op 8 september 2016 per e-mail op de hoogte gesteld. 
      
    
    
      2.7
      Op 14 september 2016 heeft een door [eiser] ingeschakelde aannemer ([X.]) de badkamer geïnspecteerd en van zijn bevindingen een rapport opgesteld. 
      
    
    
      2.8
      Naar aanleiding van de constateringen van de aannemer heeft [eiser] op 11 november 2016 een deskundigenonderzoek later verrichten door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. Op 6 januari 2017 heeft [eiser] daarvan een rapportage ontvangen.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde ] hoofdelijk te veroordelen: 
      
        
          te betalen €  3.635,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 januari 2017;
        
        
          te betalen € 1.046,35 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de dagvaarding, althans na de datum van de uitspraak;
        
        
          in de kosten van de procedure en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de uitspraak.
        
      
      
    
    
      3.2
      
        Aan haar vordering legt [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat er na de oplevering van de woning een ernstig gebrek aan de badkamer uit 2005 is geconstateerd. Nadat [eiser] in het kader van kluswerkzaamheden de vloerbedekking op de gang van de bovenverdieping had verwijderd, constateerde zij vochtplekken op de vloer van de gang en op de wand van de gang aan de kant van de badkamer, alsmede scheuren in het kitwerk van de badkamer en groene aanslag op de tegels. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de door [gedaagde ] en diens makelaar gedane mededelingen mocht verwachten. 
        Gelet op de bevindingen in de rapportages van de in opdracht van [eiser] uitgevoerde onderzoeken wist [gedaagde ] van het gebrek en had hij daaromtrent aan [eiser] moeten mededelen. Dat heeft hij niet gedaan, zodat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en ook als gevolg daarvan aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden.
      
      
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      
        [gedaagde ] betwist de vordering. Daartoe voert hij aan dat hij niet wist van een gebrek in de badkamer uit 2005. Hij heeft na elf jaar wel eens de kitranden vervangen, maar dat was normaal onderhoud en niet naar aanleiding van lekkages. [gedaagde ] wijst er op dat [eiser] de lekkage ook pas heeft ontdekt na het weghalen van de vloerbedekking. [eiser] heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. De scheurtjes in het voeg- en kitwerk waren zichtbaar ten tijde van de bezichtiging. 
    
    
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1
      De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-voorwaarden. In artikel 6.3 is opgenomen dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Uit de stukken blijkt niet dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dat betekent dat in beginsel een beroep op non-conformiteit contractueel is uitgesloten. Ook als dat niet het geval was, komt aan [eiser] geen geslaagd beroep op non-conformiteit toe, gelet op het volgende.
      
    
    
      5.2
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat zij zich toch op non-conformiteit kan beroepen, omdat de woning  niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de mededelingen van [gedaagde ] mocht verwachten, alsmede dat [gedaagde ] zijn mededelingsplicht in dat verband heeft geschonden. Als gevolg van deze omstandigheid is [gedaagde ] volgens [eiser] aansprakelijk voor de door haar geleden schade van € 3.635,00 inclusief btw voor de begrote kosten van herstelwerkzaamheden en € 1.046,35 voor het laten opstellen van een onderzoeksrapport ter vaststelling van de schade.
      
    
    
      5.3
      Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als bij de overeenkomst voorzien. [eiser] beroept zich echter niet zozeer op mededelingen van [gedaagde ], maar meer op het uitblijven daarvan. [eiser] wijst er immers op dat op het inlichtingenformulier (waar overigens niet specifiek wordt gevraagd naar de tegels of de badkamer in het algemeen) door [gedaagde ] juist niets is opgenomen over enige afwijkingen aan de badkamer. Hetzelfde geldt voor de opmerkingen op het formulier van [gedaagde ] over de vraag of hem gebreken of bezwaren bekend zijn over de woning, waar [gedaagde ] alleen melding heeft gemaakt van de zakkende bodem in [plaatsnaam] Een mededeling van de goede/juiste staat van de badkamer wordt [gedaagde ] niet verweten. De makelaar van [gedaagde ] wel. Uit de opmerking van de makelaar van [gedaagde ] tijdens de bezichtiging op 19 mei 2016 dat ‘de badkamer dateert uit 2005’ mocht [eiser] naar eigen zeggen opmaken dat de badkamer in goede staat verkeerde en geen ernstige gebreken vertoonde. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de mededeling van de makelaar deze vergaande conclusie niet. Weliswaar mocht [eiser] uit die opmerking, in samenhang met het uitblijven van enige mededeling daaromtrent, opmaken dat de makelaar geen wetenschap had van gebreken aan de badkamer, maar [eiser] mocht daaraan niet de daadwerkelijke staat van de badkamer koppelen. Het betreft, gelet op het voorgaande, al helemaal geen ‘uitdrukkelijke’ mededelingen van [gedaagde ] en de makelaar, zoals door [eiser] gesteld. Uit de mededeling van de makelaar van [gedaagde ] dat de badkamer in 2005 is aangebouwd, had [eiser] bijvoorbeeld ook op kunnen maken dat regulier onderhoud mogelijk al nodig zou zijn. Een evidente uitleg van de mededeling als verklaring van goede staat kan dan ook niet worden aangenomen.
      
    
    
      5.4
      
        Het is het goed recht van [eiser] om zich bij de koop van een woonhuis niet te laten bijstaan door een aankoopmakelaar. Daarmee heeft zij wel het risico gelopen, zoals zich dat in het onderhavige geval heeft verwezenlijkt, dat zij onterecht bepaalde aannames heeft gedaan. De rapportage van Perfectkeur geeft onder andere aan dat het voegwerk in de badkamer matig is, dat er gebreken zijn geconstateerd, dat die gebreken bij intensief gebruik kunnen leiden tot lekkages of vochtdoorslag elders, alsmede dat vooralsnog ervan uit wordt gegaan dat een en ander kan worden hersteld conform het bestaande werk. Ondanks de conclusie van Perfectkeur dat de ‘directkosten’ voor het gedeelte van de badkamer slechts
        € 220,00 bedragen, volgt uit de bevindingen van Perfectkeur - onder andere gelet op het woord ‘vooralsnog’ - dat [eiser] op basis van het rapport had moeten twijfelen aan de kwaliteit, althans de staat, van de badkamer. Een badkamer zal doorgaans intensief (dagelijks) gebruikt worden. Daar een dergelijk gebruik tot lekkages en vochtdoorslag zou kunnen leiden, had [eiser] zeker niet zo maar van de goede staat van de badkamer uit mogen gaan. Van een koper mag een bepaalde alertheid worden verwacht. Het had op de weg van [eiser] gelegen om op dat moment een nader onderzoek in te laten stellen en niet pas na de ontdekking van de lekkage, in september 2016. Dat zij dat niet heeft gedaan kan [eiser] slechts worden tegengeworpen als [gedaagde ] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. 
      
      
    
    
      5.5
      Ten aanzien van de scheuren in het kitwerk en groene aanslag op de tegels wordt overwogen dat [eiser] die gebreken kennelijk zelf niet heeft opgemerkt tijdens de bezichtiging en evenmin op de daaropvolgende rondleiding(en). Weliswaar heeft [eiser] aangevoerd dat er tijdens de bezichtiging een douchegordijn hing en er verzorgingsproducten stonden, waardoor een en ander niet voldoende duidelijk zichtbaar was, maar daar kan zij zich niet achter verschuilen. Althans, dat maakt niet dat er op dit punt een mededelingsplicht van [gedaagde ] zou zijn. [gedaagde ] mocht erop vertrouwen dat zichtbare gebreken ook voor [eiser] zichtbaar waren. Voor de gebreken aan het kit- en voegwerk en de aanslag op de tegels geldt dat die door Perfectkeur ook al zijn beschreven in haar rapportage van eind mei 2016. [eiser] heeft die gebreken dus zelf kunnen waarnemen.
      
    
    
      5.6
      Met betrekking tot het gebrek dat tot de lekkage heeft geleid heeft [gedaagde ] aangevoerd dat hij daarvan geen weet had. Hij erkent dat hij eenmaal alle kitranden heeft vervangen in het kader van gebruikelijk onderhoud van de badkamer, maar niet als gevolg van een lekkage. Dat verklaart dus wel het gebruik van meerdere soorten kit- en/of voegwerk. [eiser] stelt zich op het stadpunt dat [gedaagde ] wist van de lekkage en wijst ter onderbouwing van die stelling naar de rapportages van de door haar ingeschakelde onderzoekers. De betreffende onderzoeken zijn echter pas gedaan nadat [eiser] de vloer in de gang had verwijderd en de lekkage had geconstateerd, derhalve in die wetenschap. [eiser] wist zelf dus ook pas van de lekkage na het verwijderen van de vloerbedekking. Perfectkeur en [gedaagde ] hebben hun bevindingen moeten baseren op een hele andere situatie, te weten zonder dat de vloerbedekking op de gang was verwijderd en derhalve zonder enige zichtbare lekkage. Dát er een zichtbare lekkage was is door [eiser] ook niet gesteld en in dat geval had [eiser] die lekkage tijdens de bezichtiging zelf ook moeten opmerken, zoals dat ook geldt voor de aanslag op de tegels en de slechte staat van de kitranden. De door [eiser] ingeschakelde aannemer heeft onder andere gerapporteerd dat er op verschillende momenten en met verschillende kleuren is gekit in de badkamer en dat er op verschillende plaatsen achtereenvolgens is gekit. Deze bevindingen zijn niet in strijd met enige door [gedaagde ] gedane mededeling. Hij heeft immers, zoals hiervoor reeds is weergegeven, zelf aangegeven dat hij op enig moment in het kader van normaal onderhoud de kitranden heeft vervangen. Verder heeft de aannemer ook nog het een en ander aan te merken op de wijze waarop de werkzaamheden in de badkamer zijn uitgevoerd, maar alle door de aannemer benoemde onderdelen zijn zichtbaar op de meegestuurde foto’s en derhalve ook zichtbaar (geweest) voor [eiser]. In het rapport van ZNEB wordt verder opgemerkt: ‘Eerlijkheidshalve dient te worden opgemerkt dat bij het door ons benoemde herstel voor het wegnemen van de lekkageoorzaak een eventuele niet ontdekte nevenoorzaak van de lekkage naar voren kan komen.’ [eiser] verwijt [gedaagde ] dat zij haar niet heeft geïnformeerd over de oorzaak van ‘de’ door haar ontdekte lekkage, terwijl uit het rapport van ZNEB blijkt dat mogelijk ook iets anders dan de door [eiser] gestelde gebreken in de badkamer die lekkage kan hebben veroorzaakt. Een mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde ] kan op basis van het bovenstaande niet worden aangenomen.
      
    
    
      5.7
      Wat verder nog een rol speelt is dat er over lekkagesporen op een andere plek in het huis vooraf aan de koop wel contact is geweest. Weliswaar niet in de aangebouwde badkamer, maar het huis vormt wel één geheel, te weten het oude basishuis uit de jaren dertig met het aangebouwde deel. Derhalve had [eiser] beter bedacht moeten zijn op problemen, zeker gelet op de uiterlijke kenmerken van de betreffende badkamer. Ook is expliciet aan [eiser] medegedeeld dat de woning niet is gefundeerd op palen maar op staal. Die omstandigheid in combinatie bezien met de uiterlijke kenmerken van de badkamer hadden [eiser] bedacht kunnen maken op mogelijke gebreken. Zeker gelet op het feit dat er in de woning op verschillende plaatsen scheurvorming in de muren aanwezig is, onder ander in de badkamer, en de makelaar aan [eiser] heeft medegedeeld dat de woning gelet op de fundering gevoelig is voor trillingen. 
      
    
    
      5.8
      Gelet op al het voorgaande wordt de vordering van [eiser] afgewezen.
      
    
    
      5.9
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst de vordering af; 
    
    
    
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde ] vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      703