ECLI:NL:GHARL:2023:9118, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-10-2023, 22/1846 en 22/1847
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatieterrein.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummers BK-ARN 22/1846 en 22/1847
    uitspraakdatum: 24 oktober 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 8 juli 2022, nummers LEE 21/975 en 21/976, ECLI:NL:RBNNE:2022:2357, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7b te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019, per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 2.781.000 en voor het jaar 2020, per waardepeildatum 1 januari 2019, op € 2.785.000.
      
    
    
      1.2.
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, voor beide jaren de waarde verminderd, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft aangegeven geen verweerschrift in te dienen. 
      
    
    
      1.5.
      Hangende het hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor beide jaren verder verminderd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (hierna: de taxateur). Namens belanghebbende is zonder voorafgaande kennisgeving aan het Hof niemand ter zitting verschenen. De griffier heeft vlak voor aanvang van de zitting telefonisch contact gehad met de gemachtigde van belanghebbende, waaruit blijkt dat deze de aangetekend verzonden uitnodiging heeft ontvangen (zie proces-verbaal) en dat hij op de juiste wijze voor de zitting van het Hof is uitgenodigd. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.7.
      Na afloop van de zitting heeft het Hof een op 18 oktober 2023 gedagtekende brief van belanghebbende ontvangen. De brief is aan deze uitspraak gehecht. De brief geeft het Hof geen aanleiding het onderzoek te heropenen. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een recreatieterrein van in totaal 68.762 m², waarop belanghebbende samen met zijn echtgenote een camping ( [naam3] ) exploiteert. De camping bestaat uit jaarplaatsen, toerplaatsen, enkele stacaravans/chalets die kortlopend worden verhuurd, een horecagelegenheid, een sanitairgebouw en een bedrijfswoning uit 1990.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [naam3] sluit, als recreatie-ondernemer, voor de jaarplaatsen huurovereenkomsten met recreanten. Voor geen van de plaatsen is een recht van opstal gevestigd. De huurovereenkomsten luiden als volgt:
        “komen op [datum] overeen dat recreant het recht van plaatsing en/of gebruik voor recreatieve doeleinden verkrijgt van een stacaravan op plaatsnummer J [nummer]
        Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 1 april.
        De overeenkomst wordt na afloop telkens automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden. Indien de recreant geen automatische verlenging wenst, dient hij de overeenkomst uiterlijk voor 1 februari van enig jaar schriftelijk op te zeggen. De recreant heeft vervolgens tot 1 april van dat jaar de tijd om de plaats te ontruimen en op te ruimen, zoals geregeld is in artikel 15 van de RECRONvoorwaarden voor vaste plaatsen.
        De caravan zal worden bewoond door onderstaande personen:
        (…)
      
      
        
          Recreant (...)
        
        
          Partner (…)
        
      
      
        
          Indien van toepassing,thuiswonende kinderen
        
        (…)
      
      
      
        
          Let op!
        
        Indien anderen dan in deze overeenkomst genoemde personen van de caravan gebruik willen maken, dienen zij zich direct bij aankomst op de receptie te melden en bent u voor hun verblijf kampgeld verschuldigd!
        Zonder toestemming van de recreatie-ondernemer mag de recreant niets aan de caravan of staanplaats veranderen.
      
      
      
        Op deze overeenkomst zijn de laatste versie Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen voor verplaatsbare kampeermiddelen van toepassing welke ondergetekende ontvangen heeft.
        Lees de voorwaarden zorgvuldig, met name vestigen we uw aandacht op artikel 16: Wet- en regelgeving!
        Tevens is het campingreglement overhandigd.
        De door de ondernemer gestelde gedragsregels zullen door de recreant, zijn gezinsleden, logé’s, bezoekers en huurders, cq gebruikers worden nageleefd.
        Opmerkingen:
        Voor verkoop van de caravan informeren of dit met behoud van staanplaats kan (…)”
      
    
    
      2.3.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 8 juli 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor beide jaren schattenderwijs vastgesteld op € 2.100.000. 
      
    
    
      2.4.
      
        Bij brief van 10 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende geschreven:
        “(…) Zoals wij reeds telefonisch op 2 januari 2023 met u hebben besproken, zijn alle recreatieobjecten in de gemeente Westerveld, waarbij ook sprake is van niet tot de campingeigenaar in eigendom toebehorende bungalows, chalets en/of stacaravans, door de WOZ-taxateur onderzocht of de berekening van de WOZ-waarde wel voldoet aan de bestaande jurisprudentie op het onderdeel natrekking. Tevens is het één en ander getoetst aan de nieuwste taxatiewijzer. 
        (…)
        Uit het onderzoek is gebleken dat de WOZ-waarde van € 2.703.000, prijspeildatum 1 januari 2021, op basis van bovenstaande te hoog is vastgesteld en dient € 1.767.000 te bedragen op basis van de Operationele Cashflow-methode (OCF).
        Daarom zal de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 ambtshalve worden verlaagd tot € 1.767.000 (…)
      
      
      
        
          Ambtshalve aanpassing 2019 t/m 2021
        
        Voor de belastingjaren 2019 t/m 2021 zullen wij de waarden ook ambtshalve aanpassen op grond van artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet Waardering Onroerende Zaken.
      
      
      
        
          Belastingjaar 
          2019
           (dossiernr. 3222374)
        
        De WOZ-waarde is door de rechtbank Noord-Nederland bij uitspraak van 8 juli 2022 (LEE 21/975 WOZ) schattenderwijs vastgesteld op € 2.100.000. De waarde zal op basis van het onderzoek door de taxateur nogmaals worden verlaagd naar € 1.763.000.
        (…)
      
      
      
        
          Belastingjaar 
          2020
           (dossiernr. 3222375)
        
        De WOZ-waarde is door de rechtbank Noord-Nederland bij uitspraak van 8 juli 2022 (LEE 21/976 WOZ) schattenderwijs vastgesteld op € 2.100.000. De waarde zal op basis van het onderzoek door de taxateur nogmaals worden verlaagd naar € 1.766.000.
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft hangende de hoger beroepsprocedure de vastgestelde WOZ-waarden ambtshalve verminderd tot € 1.763.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 en € 1.766.000 per waardepeildatum 1 januari 2019. Ter onderbouwing van deze waarden heeft de heffingsambtenaar een door de taxateur op 9 maart 2023 (waardepeildatum 1 januari 2018) respectievelijk 6 februari 2023 (waardepeildatum 1 januari 2019) opgemaakte taxatiekaart overgelegd. Uit de taxatiekaarten volgt dat de taxateur voor de toerplaatsen is uitgegaan van een tarief per nacht en een bezettingsgraad van 15%, voor de jaarplaatsen van een tarief per jaar en een bezettingsgraad van 93,3% en voor één stacaravan en twee chalets, die kortlopend worden verhuurd, van een tarief per week en een bezettingsgraad van 43,71%. Op basis hiervan heeft de taxateur volgens de zogenoemde Operational Cash Flowmethode (hierna: OCF-methode) de waarde kosten koper berekend op € 468.000 voor het belastingjaar 2019 en op € 471.000 voor het belastingjaar 2020. Om te komen tot de taxatiewaarde heeft hij bij de waarde kosten koper opgeteld de waarde van de bedrijfswoning voor een bedrag van € 230.000 en de waarde van de stacaravans zonder recht van opstal voor een bedrag van € 7.500 per stacaravan. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht met deze taxaties te hebben willen aansluiten bij de berekeningswijze zoals door de Rechtbank in een vergelijkbare zaak is gehanteerd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 en 1 januari 2019.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Het Hof stelt voorop dat de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als uitgangspunt als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV), die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor het object zou zijn besteed. In afwijking van dit uitgangspunt geldt ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ voor nietwoningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onderdelen waaruit de onroerende zaak bestaat een recreatiesamenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ en dat de WEV moet worden bepaald volgens de OCF-methode. Het Hof zal partijen hierin volgen. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de door hem ambtshalve vastgestelde waarden op de in 2.5 genoemde taxatiekaarten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het Hof – voor een deel in afwijking van deze taxatiekaarten – voor beide jaren kan uitgaan van de volgende gegevens waarover bij de Rechtbank tussen partijen geen geschil bestond en dat de WOZ-waarden dienovereenkomstig kunnen worden verminderd:
      - De camping beschikt over 152 jaarplaatsen, onderverdeeld in: 
      
        o 141 plaatsen van vaste campinggasten die daarop een stacaravan hebben geplaatst zonder dat een recht van opstal of ander zakelijk recht is gevestigd, zodat die stacaravans civielrechtelijk door natrekking eigendom van belanghebbende en zijn echtgenote zijn geworden; en
        o 11 plaatsen zonder chalet of stacaravan;
      
      
        
          de camping beschikt over 3 plaatsen met een chalet of stacaravan die door belanghebbende en zijn echtgenote voor korte verhuur worden aangeboden;
        
        
          de camping beschikt over 44 toerplaatsen; en 
        
        
          de waarde van de bedrijfswoning bedraagt € 218.695, waarop een aftrek voor asbest van € 4.680 in mindering komt. 
        
      
      Cijfermatig stelt de heffingsambtenaar zich daarmee nader op het standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak dient te worden verminderd tot € 1.733.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 en tot € 1.736.000 per waardepeildatum 1 januari 2019. 
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat deze waarden te hoog zijn. Voor de bepaling van de WOZwaarden volgens de OCF-methode zouden de werkelijk door [naam3] gerealiseerde omzetten leidend moeten zijn. Dit betekent volgens belanghebbende dat de 141 stacaravans niet in de waardering van de onroerende zaak moeten worden betrokken of in ieder geval voor een lager bedrag dan het bedrag van € 7.500 per stacaravan, waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de 141 stacaravans die door natrekking eigendom zijn geworden van belanghebbende en zijn echtgenote, moeten worden meegenomen in de waardering van de onroerende zaak (het recreatiesamenstel). In de wetsgeschiedenis is toegelicht dat bij een recreatiesamenstel de waarde van het recreatieterrein als geheel moet worden bepaald, zodat de waarde van de afzonderlijke stacaravans niet (langer) centraal staat. Dit betekent echter niet – anders dan belanghebbende veronderstelt – dat dergelijke stacaravans geen onderdeel uitmaken van die waarde. Het Hof wijst er in dit verband op dat in de wetsgeschiedenis is opgemerkt dat de waardebepaling van recreatieterreinen zal “plaatsvinden op basis van de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Dat betekent dat een geobjectiveerde omzet het uitgangspunt voor de waardebepaling wordt. Bij de berekening daarvan spelen uiteraard bezetting en kwaliteit een rol.”
      
    
    
      4.6.
      De OCF-methode gaat uit van de (geobjectiveerde) exploitatiemogelijkheden van het recreatiesamenstel bezien vanuit een redelijk handelend koper. De basis voor de OCF-methode zijn de genormaliseerde omzet en de genormaliseerde kosten van het recreatiesamenstel. Het verschil daartussen, het genormaliseerde resultaat (de operationele cash flow), wordt vervolgens gekapitaliseerd (met een basisrendement en een opslagfactor). 
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande (4.5 en 4.6) betekent dat bij de OCF-methode een geobjectiveerd resultaat uit de 141 stacaravans onderdeel uitmaakt van het geobjectiveerde resultaat van het gehele recreatiesamenstel. Dit betekent dat heffingsambtenaar met de taxaties van 9 maart 2023 en 6 februari 2023 van een verkeerde methodiek is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte een hybride methode toegepast. Voor de verhuur van de jaarplaatsen hanteert hij de OCF-methode, terwijl hij de daarop geplaatste stacaravans waardeert als apart deelobject (zie 2.5). Om het geobjectiveerde resultaat te bepalen moet echter worden uitgegaan van de fictie dat sprake is van verhuur van een jaarplaats inclusief stacaravan voor de periode van een jaar, nu de huurovereenkomst van de jaarplaats steeds een looptijd van een jaar kent (zie 2.2). In deze situatie moet bij de OCF-methode voor het geheel van de jaarplaats inclusief stacaravan een geobjectiveerde jaarhuur worden bepaald, rekening houdend met onder meer de locatie en de faciliteiten. En die jaarhuur zal per definitie hoger zijn dan de jaarhuur voor enkel de jaarplaats zonder stacaravan. Ook belanghebbende gaat in zijn berekeningen niet uit van de juiste methode nu belanghebbende stelt dat de werkelijke omzetten van de camping leidend moeten zijn.
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van de partijen in de berekeningen is uitgegaan van een geobjectiveerd resultaat uit de verhuur van 141 stacaravans (een jaarplaats inclusief stacaravan), zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Uitgaande van de in 4.7 geschetste uitgangspunten zal het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vaststellen op € 1.733.000 en per waardepeildatum 1 januari 2019 op € 1.736.000. Het Hof komt tot deze waardes omdat het aannemelijk is dat de juiste waarderingsmethodiek tot een hogere waarde zou leiden dan de waardes volgens het nadere standpunt van de heffingsambtenaar in hoger beroep (zie 4.3).
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende voor de bezwaar- en beroepsfase van in totaal € 2.026. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof de oordelen van de Rechtbank over de proceskosten in stand zal laten. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837 (1 punt (hogerberoepschrift) x wegingsfactor 1 x € 837).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten,
      – verklaart de bij de Rechtbank ingestelde beroepen gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 tot € 1.733.000,
      – vermindert de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 tot € 1.736.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 837, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 oktober 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     	Zie de uitspraak van de Rechtbank, r.o. 2.2.
  
  
     	Zie Kamerstukken II 2003/04, 29612, nr. 7, p. 2.
  
  
     	Kamerstukken II 2003/04, 29612, nr. 10, p. 7.