ECLI:NL:RBAMS:2024:4349, Rechtbank Amsterdam, 24-07-2024, 740723 HA ZA 23-930
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Onrechtmatige daad; Handelen makelaar; Onjuiste aantal m2 in brochure. Vordering van kopers tegen verkoopmakelaar. Makelaar heeft inmeten van de woning uitbesteed aan een derde. Die heeft een fout gemaakt door een volledige ruimte niet juist te kwalificeren. Makelaar heeft fout niet opgemerkt bij marginale toetsing. Dat is een fout van de makelaar. Die fout is alleen niet onrechtmatig jegens kopers. Er zijn omstandigheden die de kopers aanleiding hadden moeten geven tot twijfel aan de juistheid van de verstrekte informatie. Kopers mochten niet op juistheid van de informatie vertrouwen. Vorderingen afgewezen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/740723 / HA ZA 23-930
    
    
    
      
        Vonnis van 24 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
      advocaat: mr. I. Langeveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        NIEUW AMSTERDAMS HUYS B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: NAH,
      advocaat: mr. R. Bosman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 4 oktober 2023, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het tussenvonnis van 20 maart 2024;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 juni 2024.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In 2020 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een woning in [woonplaats] gekocht. NAH heeft daarbij als makelaar namens de verkopers opgetreden. Voor de verkoop heeft NAH een brochure gemaakt, waarin informatie over de aangeboden woning was opgenomen. Deze informatie stond ook op Funda.nl. NAH heeft voor het inmeten van de woning een derde partij ingeschakeld, die de woning heeft opgemeten aan de hand van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: de Meetinstructie). 
      
    
    
      2.2.
      Het woonoppervlak bedraagt volgens de brochure 115 m2. De brochure bevat verder onder andere de volgende tekst: 
      
      
        “Bijzonderheden:
      
      
        - begane grond woning van 115m2
      
      
        - hoge plafonds 3.50 meter
      
      
        - 2 slaapkamers
      
      
        - 2 badkamers
      
      
        - 1 extra in te richten ruimte zoals voor bv een werkruimte
      
      
        - buiten patio/loggia
      
      
        - luxe afgewerkt
      
      
        - maandelijkse bijdrage VvE a €56,-
      
      
        - oplevering in overleg”
      
      
        en
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        en
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning in 2022 laten taxeren. Bij deze taxatie bleek dat het woonoppervlak 107 m2 bedroeg, in tegenstelling tot de 115 m2 die in de brochure was opgenomen. Het verschil is erin gelegen dat de patio (van 8 m2) in de brochure in het aantal vierkante meters woonoppervlak is meegenomen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen zich op het standpunt dat NAH onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door in de brochure een onjuist aantal vierkante meters woonoppervlak te vermelden. Zij hebben hierdoor schade geleden, die zij hebben begroot op € 45.000,-. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen daarom (i) een verklaring voor recht dat NAH onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en (ii) een veroordeling tot betaling van € 45.000,-schadevergoeding, inclusief wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen daarbij dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
    
    
      3.2.
      NAH voert verweer. NAH betwist dat zij onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] heeft gehandeld. Verder betwist NAH dat er een causaal verband is tussen het onjuist weergegeven woonoppervlak en de gevorderde schade. Daarnaast betwist NAH zowel dat [eiser 1] en [eiser 2] schade hebben geleden, als de (gestelde) hoogte daarvan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak draait om de vraag of NAH onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser 1] en [eiser 2] door de patio is mee te tellen in het aantal vierkante meters woonoppervlak. De rechtbank is van oordeel dat het handelen van NAH niet onrechtmatig is en wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] daarom af. De rechtbank legt hieronder uit waarom.
      
      
        
          Het handelen van NAH is wel fout…
        
      
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat het geconstateerde verschil in aantal vierkante meters woonoppervlak niet wordt veroorzaakt door een meetfout, maar doordat een volledige ruimte van de woning – namelijk de patio van 8 m2 – volgens de Meetinstructie onjuist is gekwalificeerd. De inmeter, die door NAH is ingeschakeld, heeft de patio gekwalificeerd als ‘woonoppervlak’, terwijl hij de patio volgens de Meetinstructie als ‘gebouw gebonden buitenruimte’ had moeten kwalificeren. Daardoor heeft de inmeter het woonoppervlak vastgesteld op 115 m2, terwijl het woonoppervlak op basis van de Meetinstructie 107 m2 bedraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eiser 1] en [eiser 2] heeft NAH onrechtmatig jegens hen gehandeld door het onjuiste aantal vierkante meters woonoppervlak in de brochure op te nemen. NAH heeft daartegen aangevoerd dat zij de woning door een externe professionele partij heeft laten inmeten, dat zij mocht vertrouwen op de juistheid van de meting en dat zij de meting bovendien marginaal heeft getoetst. Die marginale toetsing houdt volgens NAH in dat zij de indeling en het aantal kamers controleert, maar zelf geen metingen verricht. NAH heeft bij de marginale toets geen fouten geconstateerd, en het (onjuiste) aantal vierkante meters woonoppervlak daarna ongewijzigd in de brochure overgenomen. Ter zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] daarop gereageerd met de stelling dat NAH de marginale toets dan onjuist heeft uitgevoerd, wat ook onrechtmatig handelen oplevert. Als NAH de marginale toets namelijk juist had uitgevoerd, dan zou NAH als deskundige partij de onjuiste kwalificatie hebben gezien. In ieder geval kan hen niet tegen worden geworpen dat zij de onjuiste kwalificatie niet hebben opgemerkt, als NAH die tijdens de marginale toets ook niet heeft gezien, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is met [eiser 1] en [eiser 2] van oordeel dat NAH als deskundig makelaar bij het marginaal toetsen had moeten opmerken dat de patio verkeerd was gekwalificeerd. De fout van de inmeter zit in het kwalificeren van de ruimte, niet in de metingen. Die fout had NAH juist kunnen ontdekken bij de marginale toets, want daarvoor hoefde zij zelf geen metingen te verrichten of de woning nogmaals te bezoeken. Dat NAH deze fout niet heeft ontdekt bij de marginale toets, is een fout van NAH zelf. 
      
      
      
        
          … maar niet onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2]
        
      
      
    
    
      4.5.
      Dat NAH een fout heeft gemaakt in de marginale toets betekent niet automatisch dat zij daarmee ook onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser 1] en [eiser 2] . Bij die beoordeling spelen alle omstandigheden van het geval een rol. In deze zaak zijn het de overige omstandigheden die maken dat er géén sprake is van onrechtmatig handelen. 
      
    
    
      4.6.
      Een makelaar handelt onrechtmatig jegens de kopers van een woning als hij jegens hen niet de zorgvuldigheid betracht die gelet op de omstandigheden van hem mocht worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar onjuiste of misleidende informatie over de woning verstrekt, bijvoorbeeld over het aantal vierkante meters woonoppervlak. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopers, komt het aan op het vertrouwen dat de kopers in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mochten ontlenen. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat het woonoppervlak dat in de brochure is vermeld overeenkomst met het woonoppervlak van de woning. Dat kan echter anders zijn als er omstandigheden zijn die de kopers aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. [eiser 1] en [eiser 2] mochten er dus in principe van uitgaan dat het woonoppervlak dat in de brochure stond juist was, tenzij er omstandigheden zijn die hen aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. 
      
    
    
      4.7.
      Die omstandigheden zijn er in dit geval. De brochure bevat verschillende aanknopingspunten voor aanleiding tot twijfel. Bij de maten van het object staat bij de woonkamer en de perceeloppervlakte “0 m2”. [eiser 1] en [eiser 2] hadden moeten begrijpen dat deze informatie niet klopte: het was evident dat de woonkamer en het perceel groter zijn dan 0 m2. Verder staat bij de gegevens over de tuin “geen tuin”, terwijl zij wisten dat de woning een buitenruimte had. Bovendien hebben zij ter zitting verklaard dat het hebben van een buitenruimte een van de eisen was die zij hanteerden bij de zoektocht naar hun woning. De vermelding dat er “geen tuin” was, had hen dan juist moeten opvallen en aanleiding moeten zijn voor twijfel. Daarnaast bevatte de brochure een plattegrond van de woning, waarop met een gekleurd vlak is aangegeven welk oppervlak de gemeten 115 m2 vormt. Op die plattegrond is ook de patio ingekleurd, waaruit [eiser 1] en [eiser 2] hadden kunnen afleiden dat de patio in de 115 m2 was meegenomen. 
      
    
    
      4.8.
      Vanwege deze kenbare fouten in de brochure mochten [eiser 1] en [eiser 2] niet zomaar vertrouwen op de informatie daarin. Verder was de inhoud van de brochure voorafgaand aan de bezichtiging bekend. [eiser 1] en [eiser 2] hadden naar aanleiding van de brochure dus voldoende gelegenheid om voor of tijdens de bezichtiging vragen te stellen over het woonoppervlak. Het staat tussen partijen vast dat dit niet is gebeurd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daarover zelf nog gezegd dat zij geen vragen hebben gesteld omdat zij tijdens de bezichtiging geen ‘helikopterview’ of ‘totaaloverzicht’ hadden. Dat komt echter voor hun rekening, want zij hebben ook niet de tijd genomen om een totaaloverzicht te verkrijgen. Tijdens de bezichtiging hebben [eiser 1] en [eiser 2] gezien wat de feitelijke situatie was. Die informatie hadden zij na de bezichtiging kunnen combineren met de informatie uit de brochure om zo een totaaloverzicht te krijgen. Vervolgens hadden zij op basis van dat totaaloverzicht vragen kunnen stellen. Vast staat echter dat zij direct na de bezichtiging zijn teruggelopen om een bod uit te brengen. Zij hebben dus niet de gelegenheid genomen om met de kennis die zij tijdens de bezichtiging hebben opgedaan de informatie nog eens te beoordelen of vragen te stellen. Zij hebben daarmee het risico aanvaard dat zij hun bod hebben uitgebracht terwijl zij – in hun woorden – het totaaloverzicht misten. De gevolgen daarvan komen dan voor hun rekening en risico. 
      
    
    
      4.9.
      In het licht van al deze omstandigheden is het handelen van NAH weliswaar fout, maar niet onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] . Een beoordeling van de schade – en de daarop ziende taxatierapporten – en het causale verband tussen de schade en het handelen van NAH kan daarom achterwege blijven. Er is geen sprake van een onrechtmatige daad en de rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] daarom af. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van NAH betalen. Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Daarom worden [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de vergoeding van de proceskosten veroordeeld. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten worden net als de overige proceskosten ambtshalve begroot. Dat gebeurt volgens het liquidatietarief. Daarom wordt een bedrag van € 178,00 aan nakosten toegewezen, in plaats van het bedrag aan nakosten dat NAH in de conclusie van antwoord noemt (€ 132,00). 
      
      
        De proceskosten worden in totaal begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2,00 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.443,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna weergegeven.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.443,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van het vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.C. Van der Roest en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.2 en 3.4.5. 
  
  
     HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942, r.o. 4.1.2.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, r.o. 2.3.
  
  
     HR 4 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3477, r.o. 6.2.1.