ECLI:NL:GHSHE:2017:3476, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-08-2017, 200.181.633_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerend goed. Milieuvervuiling (puin). Mededelingsplicht. Onderzoeksplicht.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer 200.181.633/01
    
    
    
      
        arrest van 1 augustus 2017
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      2. [appellante],
      wonende te [woonplaats] ,
      appellanten in het principaal appel,
      geïntimeerden in het incidenteel appel,
      advocaat: mr. M.T.C.A. Smets te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in het principaal appel,
      appellant in het incidenteel appel,advocaat: mr. G.RA.G. Goorts te Deurne,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 1 december 2015 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, kamer voor kantonzaken, locatie Eindhoven, gewezen vonnis van 3 september 2015 tussen appellanten – [appellanten] – als gedaagden en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als eiser.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 3024376 / CV EXPL 14-5213)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding in hoger beroep, met productie;
    - de memorie van grieven in het principaal appel, met producties;
    - de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in het incidenteel appel, tevens akte wijziging en vermeerdering van eis, met producties;
    - de memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties;
    - de pleidooien van 10 april 2017 en de door partijen overgelegde pleitnota’s.
    Het hof heeft een datum voor arrest bepaald en doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De gronden van het hoger beroep
    
    
      Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In de kern staat tussen partijen als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, het volgende vast.
      
      
        
          
            [appellanten] hebben een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [perceel 1] , aan [geïntimeerde] verkocht. De koop is in november 2008 mondeling aangegaan. De koopprijs bedroeg € 97.096 en is door [geïntimeerde] aan [appellanten] voldaan.
        
        
          Perceel [perceel 1] was voorheen een onderdeel van het perceel [perceel 2] , dat in eigendom toebehoorde aan [appellanten] . Perceel [perceel 2] is in 2008 gesplitst in twee nieuwe percelen, genummerd [perceel 3] en [perceel 1] . [appellanten] hebben perceel [perceel 1] bij notariële akte van 23 juli 2009 geleverd aan [geïntimeerde] .
        
        
          Kippenstallen van [appellanten] hebben gestaan op het voormalige perceel [perceel 2] : deels op het nieuwe perceel [perceel 3] en deels op het nieuwe perceel [perceel 1] . [appellanten] hebben deze kippenstallen in 2002 laten slopen.
        
        
          Op een deel van perceel [perceel 3] en perceel [perceel 1] bevond zich een sintelverharding die was vervuild met zinkassen. Partijen hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat [appellanten] de bodem zouden laten saneren.
        
        
          Ten behoeve van deze sanering is gebruik gemaakt van een rapport van 20 september 2005 van Adviesbureau [Adviesbureau] (hierna: het Rapport [rapport adviesbureau] ). Dit rapport spreekt van sanering van een perceelsgedeelte dat op dat moment in gebruik was als woning en siertuin. In de tabellen 5.1 en 5.3 staat dat de bodem is verontreinigd met puin in de kwalificatie “sterk” tot “zwak”. In de conclusie en aanbevelingen is, onder meer, aanbevolen te verifiëren of de verontreiniging de perceelsgrenzen overschrijdt.
        
        
          
            [appellanten] hebben in het kader van de bodemsanering met Projectbureau [Projectbureau] (hierna: Bureau [Bureau] ) op 19 september 2008 een saneringsovereenkomst gesloten voor het verwijderen van de zinkassen. Het te saneren gebied ligt, zo blijkt uit de bijlage bij de saneringsovereenkomst, in de zuidoosthoek van perceel [perceel 2] , grotendeels rondom de woning [adres 1] . De locatie was in gebruik als woning met siertuin. Het te saneren gedeelte betreft 840 m² (feitelijk is 1.450 m² gesaneerd). Als saneringsoptie is er voor gekozen om te saneren tot het niveau “wonen met siertuin”.
        
        
          In de tussen [geïntimeerde] , [appellant] en [appellante] opgemaakte notariële akte van levering van perceel [perceel 1] , gedateerd 23 juli 2009, is onder het kopje “Koop- en leveringsbepalingen”, onder meer, het volgende vermeld:
        
      
      
        
          “
          1. Feitelijke staat van het gekochte.
        
        
          (…)
          
          Gebruik van het gekochte.
        
        
          Koper gaat het gekochte gebruiken ten behoeve van de uitoefening van zijn glastuinbouwbedrijf.
        
        
          Verkoper zijn geen redenen bekend die zich tegen dit voorgenomen gebruik van koper verzetten.
          
          Verkoper is in dit verband niet aansprakelijk voor:
        
        
          (…)
        
        
          b. alsnog blijkende gebreken, tenzij de verkoper deze kende of behoorde te kennen en nalatig is geweest deze aan koper te melden.
          
          2. Verontreiniging en bodemkwaliteit
          
          Verkoper verklaart dat een gedeelte van het gekochte is vervuild. Verkoper zal op zijn kosten zorgdragen voor sanering van het gekochte.
          
          De melding van de sanering ingeschreven in Register Hypotheken [Register Hypotheken] (…).”
        
      
      
         De saneringswerkzaamheden hebben plaatsgevonden van 9 tot en met 23 oktober 2009.
         Op 4 januari 2010 heeft [Consult BV] Consult BV (hierna: [Consult BV] ) gerapporteerd dat de verontreiniging op de bewerkte locatie is teruggebracht tot het niveau “woonhuis met siertuin” (hierna: het Rapport [rapport consult bv] ).
         [geïntimeerde] heeft na de aankoop en levering het perceel [perceel 1] niet zelf in gebruik genomen in verband met onderhandelingen met de gemeente/provincie over uitbreiding van zijn naastgelegen glastuinbouwbedrijf. [geïntimeerde] heeft het perceel wel enige tijd verhuurd aan een boer.
         Bij brief van 6 mei 2013 heeft [geïntimeerde] [appellanten] medegedeeld (productie 2 bij inleidende dagvaarding):“Met dit schrijven stel ik u aansprakelijk voor de vervuiling welke ik heb aangetroffen in een perceel grond, wat ik bij acte van 23-07-2009 van jullie heb aangekocht. (…) Volgens mijn informatie is er duidelijk in de acte vastgelegd dat de aanwezige vervuiling op kosten van de verkoper moeten worden opgeruimd. Ook puin valt hier mijns inziens onder. Door grote tijdsdruk op het totale project rest mij nu geen andere mogelijkheid, dan de sanering alvast in gang te zetten, de hieruit voortvloeiende kosten, zal ik zo laag mogelijk houden, omdat dit goed is voor alle partijen. Echter ik wijs u erop dat ik ervan overtuigd ben dat deze uiteindelijk voor jullie rekening zullen komen. Om de kosten laag te houden zal ik de vervuiling tijdelijk opslaan op mijn verharde terrein op [adres 2] . Gaandeweg hoop ik dan dat we er samen alsnog uitkomen. (…) Graag verneem ik van u binnen 2 weken of er een minnelijke oplossing mogelijk is, zoniet dan kan ik niet anders dan verdere stappen te ondernemen, om de schade op u te verhalen, en staat een minnelijke oplossing niet meer in het vooruitzicht. De nu aangeboden schikkingen vervallen dan ook.”
         Bij brief van 13 mei 2013 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven (productie 2A bij inleidende dagvaarding):“In uw schrijven stelt u mij aansprakelijk voor een verharde weg/pad, die na 4 jaar en de 3e bestemmingswijzing voor u overbodig is geworden. Door u wordt de verharding aangemerkt als vervuiling.Ik wil graag een goed juridische onderlegt antwoordt terugsturen, hierbij ben ik afhankelijk van externe partijen, daarom vraag ik uitstel van de door u gestelde tijdslimiet. Uiteraard wordt de zaak met de groots mogelijke spoed behandelt.”
         [geïntimeerde] heeft, onder mededeling daarvan aan [appellanten] , de volgens hem met puin vervuilde grond op 30 mei 2013 laten afgraven, afvoeren en opslaan naar en op een verhard gedeelte van zijn perceel aan de [adres 2] te [plaats] . Voorts heeft hij [Advies BV] Advies BV en [Plant BV] Plant BV onderzoek naar de afgevoerde grond laten doen. Uit de rapportage van [Advies BV] Advies BV blijkt dat de afgevoerde partij indicatief geclassificeerd wordt als “wonen grond”. Uit de rapportage van [Plant BV] Plant BV blijkt, dat de afgegraven grond dermate vervuild is dat het niet mogelijk is deze grond te gebruiken voor veel akkerbouw- en tuinbouwgewassen.
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg betaling van in totaal € 21.098,09 inclusief btw gevorderd, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het geding. [geïntimeerde] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] , gelet op de soort puin en vervuiling (onder meer resten van gesloopte kippenstallen), moeten hebben geweten van de vervuiling en dat de vervuiling reeds ten tijde van de koop en levering aanwezig was. Deze vervuiling is volgens [geïntimeerde] niet verenigbaar met een glastuinbouwbedrijf. [appellanten] zijn nalatig geweest de vervuiling aan [geïntimeerde] te melden en zijn dan ook, gelet op artikel 1 van de akte van levering, aansprakelijk voor de kosten van herstel, opslag, onderzoek, archiefinzage en het afvoeren van de vervuilde grond in depot, aldus [geïntimeerde] .
        
          [appellanten] hebben verweer gevoerd.
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis, na matiging van de gevorderde vergoeding voor opslagkosten, [appellanten] veroordeeld € 20.117,34 inclusief btw aan [geïntimeerde] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [appellanten] vorderen in het principaal appel de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van alle bedragen die [appellanten] aan [geïntimeerde] hebben betaald op grond van het bestreden vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
        
          [geïntimeerde] voert in het principaal appel verweer.
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [geïntimeerde] vordert in het incidenteel appel, na vermeerdering van eis, zakelijk weergegeven, primair voor recht te verklaren dat [appellanten] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerde] geleden schade als gevolg van de tekortkoming van [appellanten] , en [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 24.479,57 inclusief btw, te vermeerderen met rente, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding. [geïntimeerde] voegt hieraan - subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair - de grondslagen ontbinding, dwaling en onrechtmatige daad toe.
        
          [appellanten] voeren in het incidenteel appel verweer.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Grief 1, grief 3 en grief 7 in het principaal appel betreffen de door [appellanten] aangevoerde onderzoeksplicht. Grief 7, waarin [appellanten] aanvoeren dat zij niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, heeft geen zelfstandige betekenis naast de grieven 1 en 3.
        
          [appellanten] hebben ter toelichting, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
        De kantonrechter gaat voorbij aan de bijzondere omstandigheden van het geval. De onderzoeksplicht van [geïntimeerde] behoort te prevaleren boven de mededelingsplicht van [appellanten] . [appellanten] hebben destijds hun pluimveestallen doen slopen. Zij mogen ervan uitgaan dat de sloop op deskundige wijze uitgevoerd is. Er bestond voor hen geen enkele reden om aan te nemen dat er puinresten vanwege de gesloopte pluimveestallen achtergebleven zijn op het perceel. Uit het rapport van [Adviesbureau] blijkt niet dat op de plaats en in de omgeving waar de pluimveestallen stonden puinresten aangetroffen zijn. [appellanten] betwisten dat het verkochte perceel met puin en vervuiling (onder meer resten van gesloopte kippenstallen) was vervuild.Het puin dat [geïntimeerde] afgegraven heeft en waarvoor hij [appellanten] aansprakelijk stelt komt uit de ontgraving van het noordelijk deel van het pad waarop de half verharding van puin lag en niet van een plaats op het perceel waar de pluimveestallen stonden.De ligging van dit pad en de feitelijke staat kende [geïntimeerde] al jaren voor het sluiten van de koopovereenkomst.[geïntimeerde] is door de projectleider van [Consult BV] op de hoogte gebracht van de ontgravingswerkzaamheden en het feit dat er veel meer grond en puin ontgraven en afgevoerd moest worden. Hij was volledig op de hoogte van de aanwezigheid en de sanering/sloop van de pluimveestallen. Gezegd kan worden dat [geïntimeerde] op grond van eigen wetenschap een reëel risico dat in de grond puinresten aanwezig bleven in had kunnen schatten. Om die reden had hij zelf voor het sluiten van de koopovereenkomst verder onderzoek moeten laten doen naar de omvang van de verontreiniging met puin in horizontale en verticale richting.[appellanten] zijn van mening dat de brief van 6 mei 2013 van [geïntimeerde] (zie bijlage 2 bij inleidende dagvaarding) op zijn minst suggereert dat [geïntimeerde] lang en breed op de hoogte was van de aanwezigheid van puin op het door hem gekochte perceel. [appellanten] zijn geen deskundige partij. Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] een deskundige partij is die in de Gemeente [gemeente] gronden in ontwikkeling brengt. [geïntimeerde] heeft [appellant] benaderd om zijn perceel te mogen kopen.[appellanten] kunnen zich dan ook beroepen op artikel 1 aanhef en onder b van de overeenkomst. Zij zijn niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst.[geïntimeerde] wist of kon weten welk deel van het pad wel en welk deel van het pad niet in de sanering betrokken zou worden en waar op het verkochte mogelijk niet vervuild puin achter zou blijven, zo blijkt uit het Rapport [rapport adviesbureau] , dat [geïntimeerde] blijkens artikel 2 van de leveringsakte kende of behoorde te kennen (pln. mr. Smets, 8-9), aldus nog steeds [appellanten] .
      
      
    
    
      4.7.
      
        Het hof neemt in aanmerking dat [appellanten] in vervolg op de brief van 6 mei 2013, en in de jaren na juni 2013, niets hebben gedaan om de grond in het depot te onderzoeken. Zij hebben niets aangevoerd waaruit volgt dat zij in het depot zijn gaan kijken of deskundigen hebben ingeschakeld die zouden kunnen adviseren over de vraag waar de grond in depot vandaan kwam. [appellanten] hebben volstaan met speculatieve vermoedens over de grond in depot. Daarom hebben [appellanten] de stelling van [geïntimeerde] dat puin, afkomstig van onder meer de kippenstallen en het pad, in de grond is aangetroffen op het perceel [perceel 1] onvoldoende gemotiveerd betwist. 
        
          [geïntimeerde] heeft ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep onweersproken verklaard dat de glastuinbouw in zijn bedrijf “in de volle grond” plaatsvond, hetgeen betekent dat gewassen in kassen in de grond groeien. [appellanten] hebben gelet hierop niet voldoende betwist dat puinhoudende grond ongeschikt is voor deze glastuinbouw.
        
          [appellanten] hebben hun kippenstallen laten slopen en zij behoorden dan ook naar het oordeel van het hof toezicht te houden en zich ervan te vergewissen dat de sloopwerkzaamheden deugdelijk werden uitgevoerd. [appellanten] stellen dat puin is aangetroffen tijdens het onderzoek voorafgaand aan de sanering van het pad (cva, 7), dat het pad was verhard met puin en dat puin na de sanering achter zou blijven (mvg pr.app., IV.11). [appellanten] waren gelet op het voorgaande bekend met de verontreinigingen in de grond of behoorden daarmee bekend te zijn.
      
    
    
      4.8.
      
        [appellanten] betogen dat [geïntimeerde] heeft verzuimd naar behoren onderzoek te doen. [appellanten] hebben in dit verband ook gewezen op artikel 2 van de leveringsakte en het Rapport [rapport adviesbureau] . Partijen zijn het erover eens dat artikel 2 gaat over de vervuiling met sintels/zinkassen, die ten tijde van de levering bekend was. [appellanten] hebben in het geheel niet toegelicht dat en waarom de verontreinigingen die in de brief van 6 mei 2013 zijn omschreven en bij de ontgraving door [geïntimeerde] op 30 mei 2013 naar voren zijn gekomen in redelijkheid kunnen of moeten worden afgeleid uit de omstandigheid van de vervuiling met sintels/zinkassen, de sanering daarvan, de sloop en sanering van de kippenstallen, het Rapport [rapport consult bv] of het Rapport [rapport adviesbureau] . Ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [geïntimeerde] onweersproken verklaard dat hij pas later, na het aangaan van de koop, eigenaar is geworden van perceel [perceel 4] (de L-vormige strook die grenst aan het pad). De stelling van [appellanten] , dat [geïntimeerde] de buurman was en bekend was met het pad en de overige relevante omstandigheden, is daarom onvoldoende toegelicht.Uit de brief van 6 mei 2013 kan, anders dan [appellanten] stellen, niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] al geruime tijd of bij het aangaan van de koop op de hoogte was van de aanwezigheid van puin op het perceel. Tegen deze achtergrond hebben [appellanten] niet voldoende gemotiveerd gesteld dat [geïntimeerde] ten tijde van het aangaan van de koop bekend was of behoorde te zijn met het pad, het daarin verwerkte puin of overige verontreinigingen (anders dan de sintels/zinkassen). Reeds daarom kan, anders dan [appellanten] stellen, niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] voor het aangaan van de koop gehouden was onderzoek te doen. De gestelde deskundigheid van [geïntimeerde] is door [geïntimeerde] weersproken en door [appellanten] niet toegelicht aan de hand van concrete feiten die tot het vaststaan van die stelling kunnen leiden. Anders dan [appellanten] aanvoeren, doet het antwoord op de vraag wie het initiatief heeft genomen voor de koop niet ter zake. Uit de stelling van [geïntimeerde] , dat hij aan de werkzaamheden was begonnen in de veronderstelling dat het pad opgeruimd moest worden (antwoord principaal appel, 21), kan anders dan [appellanten] stellen niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de koop reeds bekend was met de verontreiniging van het pad.De slotsom is dat perceel [perceel 1] niet beantwoordt aan hetgeen [geïntimeerde] mocht verwachten bij het aangaan van de overeenkomst en dat [appellanten] het gebrek in het gekochte (de verontreiniging met puin) kenden of behoorden te kennen en nalatig zijn geweest dit aan [geïntimeerde] te melden, zodat [appellanten] op grond van artikel 7:17 BW en gelet op artikel 1 van de leveringsakte aansprakelijk zijn voor dit gebrek. De grieven 1, 3 en 7 in het principaal appel falen.
      
    
    
      4.9.
      
        Grief 2 in het principaal appel betreft de klachttermijn of verjaringstermijn (artikel 6:89 BW dan wel artikel 7:23 lid 2 BW) (mvg pr.app., IV.17, met verwijzing naar de cva, II.2, 14 tot een 45, in het bijzonder 23).
        
          [appellanten] verwijzen naar hun toelichting op grief 1 en hebben verder, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
        
          [geïntimeerde] wist op het tijdstip van levering (23 juli 2009) dat aan hem een perceel geleverd werd met een pad bestaande uit een half verharding van puin. [geïntimeerde] had ten tijde van de uitvoering van de saneringswerkzaamheden en op het moment dat hij kennis nam van het Rapport [Consult BV] kennis van de aanwezigheid van puin in het door hem gekochte perceel. [geïntimeerde] was ten tijde van het aangaan van de koop, dan wel de levering, dan wel de sanering, op de hoogte van de gestelde vervuiling.
      
    
    
      4.10.
      
        Uit het Rapport [rapport consult bv] en het Rapport [rapport adviesbureau] kan naar het oordeel van het hof, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, alleen worden afgeleid dat puin zich mogelijk bevindt op andere plaatsen in het gekochte perceel dan waar de gesaneerde zinkassen zich bevonden en dat de verontreiniging mogelijk de perceelsgrenzen overschrijdt. Dit zegt niets over (de omvang van) het concrete probleem zoals omschreven in de brief van 6 mei 2013 en zoals geconstateerd bij de ontgraving op 30 mei 2013. Indien [geïntimeerde] al kennis had behoren te nemen van deze rapporten, zoals [appellanten] stellen, kan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] in 2010 het thans gestelde gebrek - waardoor het perceel niet aan de overeenkomst beantwoordt - heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken.
        
          [appellanten] hebben verder geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de koop, dan wel bij de levering, dan wel bij de sanering bekend was of behoorde te zijn met het pad of de verontreiniging daarin (puin). De omstandigheid dat [geïntimeerde] al geruime tijd de buurman was is in dit kader onvoldoende, omdat [geïntimeerde] , zoals hiervoor is overwogen, pas later, na het aangaan van de koop, eigenaar is geworden van perceel [perceel 4] , dat grenst aan het pad. De omstandigheid dat [geïntimeerde] op de hoogte was van de sanering van de sintels/zinkassen in overeenstemming met artikel 2 van de leveringsakte, brengt niet mee dat hij ook op de hoogte was of redelijkerwijs behoorde te zijn van de verontreinigingen die in de brief van 6 mei 2013 zijn omschreven en deels op 30 mei 2013 zijn ontdekt.
        Daarom kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat [geïntimeerde] voor mei 2013 de verontreiniging (puin ter plaatse van de gesloopte kippenstallen en puin in en onder het pad) heeft ontdekt of redelijkerwijs heeft behoren te ontdekken. Het beroep van [appellanten] op de klachttermijn en op verjaring is ongegrond. Grief 2 in het principaal appel faalt.
      
      
    
    
      4.11.
      
        Grief 4 en grief 5 in het principaal appel zijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de desbetreffende grond afkomstig was van perceel [perceel 1] .[appellanten] hebben ter toelichting, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
        Uit de rapportages van [Advies BV] Advies B.V. en [Plant BV] Plant B.V. blijkt niet dat de afgevoerde en in depot gezette grond, althans de daarin aangetroffen verontreinigingen afkomstig zijn uit het door [geïntimeerde] afgegraven gedeelte van het perceel. Deze rapporten zijn ver na 30 mei 2013, de datum van ontgraving, opgesteld zodat niet aannemelijk is dat deze rapporten betrekking hebben op grond en verontreinigingen die uit het ontgraven perceelsgedeelte komt. Ook andere grond is in het depot gestort.
        De verklaring van de heer [kraanmachinist] , de kraanmachinist, levert geen althans onvoldoende bewijs op dat de in depot staande grond en de aangetroffen verontreinigingen uit het afgegraven gedeelte van het perceel komt. De verklaring is twee maanden na de ontgravingswerkzaamheden opgesteld. Het is geen verklaring waarin de heer [kraanmachinist] in eigen bewoordingen over de feiten spreekt. Op grond daarvan bestaat er bij [appellanten] grote twijfel over de juistheid van de verklaring. Daarbij komt dat de heer [kraanmachinist] werkzaam is bij Loonbedrijf [Loonbedrijf] dat vaker voor [geïntimeerde] werkzaamheden uitvoert en derhalve in een financieel afhankelijke relatie staat tot [geïntimeerde] , aldus [appellanten] . 
      
    
    
      4.12.
      
        [appellanten] hebben bij hun betwisting met betrekking tot de grond in het depot en de herkomst daarvan volstaan met kanttekeningen bij en algemene beschouwingen over de overgelegde rapportages en de overgelegde verklaring van [kraanmachinist] . [appellanten] hebben na de brief van 6 mei 2013 geen actie ondernomen en zij hebben in de jaren waarin de grond in het depot was opgeslagen geen onderzoek gedaan. De betwisting is daarom onvoldoende gemotiveerd. De grieven 4 en 5 in het principaal appel falen.
      
    
    
      4.13.
      
        Grief 6 betreft het argument van [appellanten] dat zij (bij brief van 6 mei 2013) niet naar behoren in gebreke zijn gesteld. [appellanten] hebben ter toelichting, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
        
          [appellanten] zijn niet in de gelegenheid gesteld om hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen indien hij die niet of niet behoorlijk zou zijn nagekomen. [appellanten] werden pas bekend met de gestelde schade en de omvang daarvan nadat de ontgraving al had plaatsgevonden. Op die wijze is aan hen elke mogelijkheid ontnomen om de ernst van de verontreiniging en de noodzaak van een eventuele sanering te onderzoeken en (eventueel goedkopere, naar het hof begrijpt) maatregelen te treffen. Bovendien heeft de handelwijze van [geïntimeerde] ertoe geleid dat elke mogelijkheid om (tegen) bewijs te leveren teniet gegaan is. 
      
      
    
    
      4.14.
      In de brief van 6 mei 2013, zoals deze redelijkerwijs moest worden opgevat door [appellanten] , heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk gemaakt dat hij [appellanten] aansprakelijk zou houden indien niet binnen twee weken een oplossing zou worden bereikt voor de in de brief voldoende duidelijk omschreven vervuiling, die volgens de brief, gezien de koop, voor rekening moest komen van [appellanten] . Deze brief strekt tot aanmaning tot nakoming van een gespecificeerde verbintenis binnen een redelijke termijn, waarbij de schuldenaar aansprakelijk wordt gehouden in geval van niet-nakoming of niet tijdige nakoming. De omstandigheid dat de volle omvang van de op 30 mei 2013 ontdekte vervuiling tot die datum niet bekend was en dus ook niet is omschreven in de brief van 6 mei 2013, doet niet ter zake. De brief van 6 mei 2013 moet dan ook als een ingebrekestelling worden aangemerkt. Het lag op de weg van [appellanten] onverwijld contact op te nemen met [geïntimeerde] . [appellanten] hadden tot 30 mei 2013 de tijd voor overleg. Niet onderbouwd is de suggestie van [appellanten] dat zij de saneringswerkzaamheden goedkoper hadden kunnen doen uitvoeren indien zij op of voor 30 mei bij de uitvoering daarvan zouden zijn betrokken. Anders dan [appellanten] aanvoeren, zijn zij niet onredelijk belemmerd in de mogelijkheden om onderzoek te doen en tegenbewijs te leveren. Zij hadden gedurende enkele jaren de grond in depot kunnen onderzoeken, maar zij hebben dat nagelaten. Ten overvloede overweegt het hof dat het beroep van [appellanten] op het ontbreken van een ingebrekestelling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het hof grondt dit oordeel op het voorgaande en op het feit dat [appellanten] het gebrek kenden althans behoorden te kennen (zie ro. 4.8 slot hiervoor). Grief 6 in het principaal appel faalt.
      
    
    
      4.15.
      Grief 8 in het principaal appel richt zich tegen het oordeel over de begroting van de schade. [appellanten] hebben, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
      a. Factuur van 4 juni 2013 van [Loonbedrijf] V.O.F. ad € 3.085,50
      
        [appellanten] hebben grote twijfels aan de juistheid van de factuur. In de factuur zijn handmatig data gewijzigd. Voorts blijkt uit de factuur niet waar de werkzaamheden uitgevoerd zijn. In ieder geval blijkt uit de factuur niet dat deze factuur ziet op werkzaamheden die uitgevoerd zijn op het door [geïntimeerde] van [appellanten] gekochte perceel. Geen betalingsbewijs is overgelegd.
      b. Herstelkosten ad € 2.117,50 (aanvoer van 500 m3 teelaarde)
      
        [appellanten] betwisten dat [geïntimeerde] deze kosten heeft gemaakt. Een gespecificeerde factuur van deze kosten heeft [geïntimeerde] niet in het geding gebracht. Evenmin heeft hij een betalingsbewijs in het geding gebracht.
      c. Opslagkosten ad € 1.375,00
      Het depot aan de [adres 2] betreft een depot van verontreinigde grond afkomstig van percelen die deel uitmaken van de herontwikkeling van het 7 hectare grote gebied.
      d. Onderzoekskosten [specialist] ad € 745,20 en [Plant BV] Plant B.V. ad € 1.072,67 en archief inzage bij de Gemeente [gemeente] ad € 33,80
      
        [appellanten] ontkennen dat de onderzoeken betrekking hebben op de grond die [geïntimeerde] afgegraven heeft van het gekochte perceel. [appellanten] zijn van mening dat het gronddepot waar de onderzoeken plaatsgevonden hebben grotendeels bestaat uit vervuilde grond van het 7 hectare grote herontwikkelingsgebied. Voorts zijn [appellanten] van mening dat de kosten van archief inzage onnodig gemaakt zijn.
      e. Vordering ad € 12.737,67 (na eiswijziging in hoger beroep: € 14.144,90 inclusief btw, mva pr.app./mvg inc.app., 129): kosten van het definitief afvoeren van de vervuilde grond[geïntimeerde] heeft een prijsopgave in het geding gebracht d.d. 25 februari 2014 van [Grond- en Sloopwerken B.V.] Grond- en Sloopwerken B.V. Het betreft hier slechts een offerte. Een factuur en een betalingsbewijs ontbreken. Derhalve betwisten [appellanten] dat deze kosten daadwerkelijk aan [geïntimeerde] zijn gefactureerd en door [geïntimeerde] zijn betaald.
      
    
    
      4.16.
      Partijen zijn het erover eens dat de gedeponeerde grond is opgeslagen op een terrein dat in eigendom toebehoort aan [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] voor de opslag geen kosten verschuldigd is aan derden. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat interne kosten, dat wil zeggen kosten in de eigen organisatie, op zichzelf voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. [geïntimeerde] heeft echter niets gesteld waaruit volgt dat hij, indien de grond op dit terrein niet zou zijn gedeponeerd en opgeslagen, in die periode met die locatie iets anders had kunnen doen waardoor inkomsten zouden zijn gegenereerd of kosten zouden zijn bespaard. Over nadeel in de zin van gederfd genot van het terrein is ook niets concreets gesteld. Over extra kosten is in dit opzicht niets gesteld. [geïntimeerde] stelt in de kern slechts dat hij in feite een dienst heeft verleend (opslag). Bij deze stand van zaken kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] in dit opzicht schade heeft geleden. Grief 8 in het principaal appel slaagt voor zover het gaat om de opslagkosten. Deze post zal alsnog geheel worden afgewezen.
      
    
    
      4.17.
      Voor wat betreft de overige kosten hebben [appellanten] hun betwisting niet voorzien van een toereikende motivering. [appellanten] hebben niet voldoende gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, dat de materialen zijn geleverd, dat de door [geïntimeerde] beschreven kosten door [geïntimeerde] gemaakt zijn, dat de werkzaamheden in redelijkheid nodig waren en dat de verschuldigde kosten gelet op de aard en omvang van de werkzaamheden redelijk zijn. [appellanten] hebben geen onderzoek ter plaatse gedaan en zij hebben zich niet uitgelaten over wat er zo al bij komt kijken voor de uitvoering van de sanering zoals is ondernomen door [geïntimeerde] ter plaatse van de gesloopte kippenstallen en het pad. Grief 8 in het principaal appel faalt met betrekking tot de overige kosten. [appellanten] hebben niet gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vermeerderde eis met betrekking tot het definitief afvoeren van de vervuilde grond (4.15 e hiervoor). Het hof zal de argumentatie van [geïntimeerde] met betrekking tot deze post van € 14.144,90, overeenkomstig de kennelijke strekking van de eisvermeerdering (mva pr.app./mvg inc.app., 129), opvatten als een grief in incidenteel appel. Deze grief slaagt en het hof zal deze post dan ook toewijzen.
      
    
    
      4.18.
      Grief 1 in het incidenteel appel betreft de opslagkosten en faalt gelet op hetgeen met betrekking tot grief 8 in principaal appel hiervoor is overwogen.
      
    
    
      4.19.
      
        Grief 2 in het incidenteel appel betreft de door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
        
          [geïntimeerde] heeft, zakelijk weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
        Er zijn daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden verricht zoals het versturen van aansprakelijkheidsstelling, correspondentie, het inwinnen van inlichtingen, et cetera. De buitengerechtelijke kosten komen gelet op artikel 6:96 BW als schade voor vergoeding in aanmerking. Hoewel de overweging van de kantonrechter, dat niet is gebleken dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden van substantiële aard en omvang hebben plaatsgevonden, niet ter zake doet nu is voldaan aan de eisen van artikel 6:96 BW, is de overweging — gezien de in het geding gebrachte correspondentie — bovendien onjuist, aldus [geïntimeerde] .
      
      
    
    
      4.20.
      Grief 2 in het incidenteel appel faalt omdat [geïntimeerde] tegenover de betwisting door [appellanten] niet voldoende feiten heeft gesteld waaruit volgt dat werkzaamheden zijn uitgevoerd waarvoor kosten zijn verschuldigd die niet worden gerekend tot de proceskosten waarvoor een vergoeding wordt gegeven op de voet van artikel 237 Rv.
      
    
    
      4.21.
      
        De conclusie van al het voorgaande is dat grief 8 in het principaal appel slaagt voor zover het gaat om de opslagkosten en voor het overige faalt, dat de (door het hof als zodanig opgevatte) grief in incidenteel appel met betrekking tot de eisvermeerdering slaagt en dat de overige grieven in het principaal appel en in het incidenteel appel falen. Aan het door partijen over en weer gedane bewijsaanbod gaat het hof voorbij, nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Het hof zal voor de leesbaarheid het bestreden vonnis vernietigen, de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht toewijzen, [appellanten] hoofdelijk veroordelen tot betaling van € 21.204,57 inclusief btw:
        €	20.117,34	vonnis, 4.10
        -/-	320,00	ter zake opslagkosten (€ 1.300.75 gevorderd, maar € 320 toegewezen; vonnis, 4.9.1 en 4.9.4.2)
        +	1.407,23	eisvermeerdering 4.15 e hiervoor (verschil tussen € 12.737,67 en € 14.144,90)
        €	21.204,57.
        De overige vorderingen van partijen in het hoger beroep zullen worden afgewezen.
      
      
    
    
      4.22.
      
        [appellanten] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal appel worden veroordeeld (tarief III € 1.158 in hoger beroep, memorie van antwoord 1, pleidooi 2 = 3 punten). [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het incidenteel appel worden veroordeeld (tarief I € 632, memorie van antwoord 1, pleidooi 2 = 3 punten x factor 0,5 = 1,5 punten).
      
    
  
  
    
      5De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      in het principaal appel en in het incidenteel appel
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende
    
    
    
      in het incidenteel appel
    
    
    
      verklaart voor recht dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerde] geleden schade ten gevolge van de aan [appellanten] toe te rekenen tekortkoming;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk aan [geïntimeerde] € 21.204,57 inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2013 tot de dag van voldoening;
    
    
    
      in het principaal appel
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten in eerste aanleg en in appel, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 97,74 voor kosten exploot, € 469,- voor griffierecht en € 800,- voor salaris gemachtigde in eerste aanleg, en op € 711,- aan griffierecht en op € 3.474,- aan salaris advocaat in het principaal appel, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest tot de dag van voldoening;
    
    
    
      in het incidenteel appel
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel appel, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op nihil aan griffierecht en op € 948,- aan salaris advocaat;
    
    
    
      in het principaal appel en in het incidenteel appel
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, L.S. Frakes en S.O.H. Bakkerus en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 augustus 2017.
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer