ECLI:NL:RBOBR:2023:4639, Rechtbank Oost-Brabant, 20-09-2023, 22/1748
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Een van de drie vergelijkingsobjecten is niet vergelijkbaar met de woning. Wel voldoende en inzichtelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de (resterende) vergelijkingsobjecten. Het vervallen van een van de vergelijkingsobjecten resulteert in een lagere m³-prijs voor de woning en leidt ertoe dat niet aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Beroep gegrond. Eiser heeft zijn waardestandpunt niet onderbouwd. Rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/1748 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant 
    (gemachtigde: mr. N.H.W. Elfers).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 406.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft gebruik gemaakt van de door de rechtbank geboden gelegenheid om schriftelijk op het verweerschrift te reageren. Op die reactie heeft de heffingsambtenaar schriftelijk gereageerd. Daarop heeft eiser schriftelijk gereageerd wat ook tot een schriftelijke reactie van de heffingsambtenaar heeft geleid.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. 
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1935. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 115 m², een dakkapel, een aanbouw woonruimte met platdak van 27 m², een tuinhuis/blokhut van 33 m², een overkapping/luifel uit 2004 van 11 m², een overkapping/luifel uit 2019 van 11 m² en een berging/schuur van 8 m². Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 425 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 407.000 zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 30 maart 2023 is opgesteld door taxateur S. Bannink. Eiser bepleit een waarde van € 374.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
      
      
        3.3.1.
        De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
        
      
      
        3.3.2.
        De rechtbank is met eiser van oordeel dat het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres] niet vergelijkbaar is met de woning. Eiser vindt met verwijzing naar de Waarderingsinstructie dat dit object alleen al niet bruikbaar is omdat de waarde meer dan 35% afwijkt van de woning. Daartegenover stelt de heffingsambtenaar terecht dat de Waarderingsinstructie slechts een hulpmiddel voor de waardering en geen algemeen verbindende rechtsregel is. Echter komt er in dit geval bij dat [adres] qua woonoppervlak (242 m²) ruim de helft zo groot is als de woning (115 m²) en over andere objectonderdelen beschikt, zoals een dakterras. De heffingsambtenaar heeft (op de zitting) niet kunnen toelichten waarom hij dit vergelijkingsobject heeft geselecteerd. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase naast de in 3.4. genoemde vergelijkingsobjecten ook [adres] als vergelijkingsobject heeft gehanteerd, dat eiser al in zijn (aanvullende) beroepschriften heeft aangegeven dat dit object nog altijd als vergelijkingsobject kan dienen en dat de heffingsambtenaar niet heeft kunnen toelichten waarom hij dit object als vergelijkingsobject heeft laten vallen.
        
      
      
        3.3.3.
        Eiser heeft verder nog bepleit dat [adres] in [woonplaats] als vergelijkingsobject moet worden gebruikt. Daarin kan eiser niet worden gevolgd. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer wat betekent dat de heffingsambtenaar vrij is in de selectie van het door hem te leveren bewijs. Met inachtneming van wat hiervoor (in 3.3.) is overwogen beoordeelt de rechtbank wel de bruikbaarheid daarvan, maar het is niet aan de rechtbank om de heffingsambtenaar een bewijsmiddel voor te schrijven. Overigens heeft eiser ook niet inzichtelijk gemaakt waarom dit object vergelijkbaar met de woning is.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser vindt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de (resterende) vergelijkingsobjecten. 
      
      
        3.4.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. Daarbij overweegt de rechtbank dat de vaststelling van een (correctie)factor inherent een zekere bandbreedte in zich houdt. Zo hoeven kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning dus niet feitelijk geheel identiek te zijn aan dat van een vergelijkingsobject om toch in dezelfde bandbreedte te kunnen vallen.
        
      
      
        3.4.2.
        Eiser vindt het niet terecht dat kwaliteit en onderhoud van zowel de woning als Verdonckstraat 10 als gemiddeld zijn beoordeeld. In tegenstelling tot de woning is [adres] in 2008 gerenoveerd. Dat maakt dat dit object bovengemiddeld is, dan wel dat de woning benedengemiddeld is. De heffingsambtenaar ziet naar aanleiding van een inpandige opname van de woning geen aanleiding voor de eiser bepleite correctie. Hij wijst er verder op dat eiser tijdens de inpandige opname heeft verklaard dat de keuken in 2003-2004 is geplaatst, dat het schilderwerk regelmatig wordt gedaan en voor het laatst in 2016-2017 plaatsvond. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
        
      
      
        3.4.3.
        Eiser vindt het niet terecht dat de kwaliteit van de woning als gemiddeld is beoordeeld en die van [adres] als matig. Volgens eiser verkeren beide objecten in dit opzicht in een vergelijkbare staat. De heffingsambtenaar is het daarmee niet eens. [adres] is volgens hem wel degelijk matig qua kwaliteit. Met name de afwerking aan de binnenzijde doet gedateerd aan. Er is sprake van grof stucwerk, oude bruine plavuizen, balkenplafonds en systeemplafonds. Mede gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen.
        
      
      
        3.4.4.
        Tot slot wijst eiser erop dat hij overlast ervaart doordat er door derden voor zijn oprit wordt geparkeerd. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat er voldoende parkeervoorzieningen in de buurt zijn en dat voor eisers woning maximaal twee uur mag worden geparkeerd. Dat er mensen zijn die parkeervoorschriften aan hun laars lappen en (deels) voor de oprit van eiser parkeren is volgens de heffingsambtenaar uiteraard hinderlijk voor eiser, maar niet van invloed op de waarde van de woning. De rechtbank kan dat volgen. De door eiser genoemde uitspraak leidt niet tot een ander oordeel. Daarin ging het om geluidsoverlast van nabijgelegen sportkantines in combinatie met parkeeroverlast bij sportevenementen. Eiser heeft niet gesteld dat hij dergelijke overlast ervaart.
        
      
    
    
      3.5.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de waardering van de woning kan geschieden op basis van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Op basis daarvan komt een gemiddelde eenheidsprijs en daarmee een eenheidsprijs voor de hoofdbouw van de woning tot stand van € 1928,50 (in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde eenheidsprijs van € 2.051) en 70% van die prijs voor de aanbouw van de woning. De ruimte tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde (van € 1.000) is onvoldoende om de hiervoor genoemde consequenties voor de getaxeerde waarde op te vangen. Om die reden is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd.
      
      4. De rechtbank moet daarom beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarin is eiser niet geslaagd. Eiser heeft in beroep weliswaar een waarde van € 374.000 bepleit, maar heeft die niet onderbouwd. Het enkel bepleiten van een waarde zonder nadere onderbouwing vindt de rechtbank onvoldoende.
      
      5. Aangezien geen van beide partijen in de van hen verlangde bewijslast is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 390.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
      
      6. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 2.684,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296 met wegingsfactor 1, en vervolgens 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor de reactie (repliek) op het verweerschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837 met eveneens wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
      
        Beslissing
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond; 
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de waarde van de woning [adres] in [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022, is gehandhaafd;
        
        
          stelt die waarde van de woning vast op € 390.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.684,50 aan proceskosten aan eiser;
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden.
        
      
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2023.
      
      
      
      
        
          De griffier is niet in staat om
        
        
          deze uitspraak te ondertekenen.
        
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
  
  
     Gerechtshof Den Haag 7 maart 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:513.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.
  
  
     Rechtbank Breda 20 april 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BX4069.