ECLI:NL:GHDHA:2022:2630, Gerechtshof Den Haag, 19-10-2022, BK-22/00139
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verlaging vastgestelde WOZ-waarde. Ontbrekende grondstaffel. Gebruik van vergelijkingsobjecten die meer dan een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00139
    
    
    
    Uitspraak van 19 oktober 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 januari 2022, nummer ROT 21/1433.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 744.000 (de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en aanslag ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van 7 september 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende bewoont de hem in eigendom toebehorende, vrijstaande woning met een bijgebouw, die is gebouwd in 1921. De oppervlakte van de woning is ongeveer 408 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.325 m2.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het taxatierapport van [A] van 7 april 2021 overgelegd en ter zitting daarop een nadere toelichting gegeven.
    
    5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
    Het staat verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605). De beroepsgrond van eiser [dat; Hof] verweerder enkel vergelijkingsobjecten hanteert die hem goed uitkomen, slaagt niet.
    
    6. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in onder meer onderhoud en kwaliteit. Voor deze twee aspecten heeft verweerder aangegeven dat deze matig zijn, daar waar de vergelijkingsobjecten over het algemeen als goed worden beschouwd. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
    
      Daarnaast blijkt uit de matrix dat ook voor de grotere grondoppervlakte van de onroerende zaak een lagere waarde is aangehouden voor de extra vierkante meters. Zo heeft verweerder als waarde van de grondoppervlakte (1.325 m²) van de onroerende zaak aangehouden een bedrag van € 284.000,- tegenover een bedrag van € 239.560,- voor het vergelijkingsobject aan de [adres 2] met een grondoppervlakte van 815 m² en € 248.120,- voor het vergelijkingsobject aan de [adres 3] met een grondoppervlakte van 958 m².
      Met de door eiser genoemde aspecten zoals ligging, isolatie en fundering is rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere m²-prijs dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 1.056,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 1.782,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 726,- brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 296.208,- mee. De rechtbank acht het waardedrukkende effect van het matige onderhoud en de matige kwaliteit van de onroerende zaak hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    7. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de ligging van de onroerende zaak in een slechte wijk. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde straat, zodat de ligging verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze objecten.
    
    8. Dat de taxatie is uitgevoerd door een taxateur in dienst van de gemeente betekent niet zonder meer dat aan de juistheid ervan getwijfeld moet worden. Eiser heeft niet onderbouwd om welke reden de taxatie niet op onafhankelijke wijze tot stand is gekomen en deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    9. Het beroep is ongegrond.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      
        In geschil is:
        - of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum door de Heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld;
        - of de Heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel dan wel het motiveringsbeginsel heeft gehandeld; en 
        - of de Heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de woning naar een bedrag van € 700.000 dan wel tot een lager bedrag dan € 744.000, en tot vermindering van de aanslag.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar eventueel ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen. De fluctuatie van de waarde door de jaren heen speelt geen rol bij de beoordeling of de waarde op een bepaalde waardepeildatum op correcte wijze is vastgesteld. Evenmin is de onderlinge verhouding van de waarden van de woning, de vergelijkingsobjecten en eventuele andere woningen in de buurt van belang.
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, heeft, op grond van het navolgende, niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en de bijbehorende matrix getracht inzicht te geven in de gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een (geautomatiseerde) methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hij heeft de door hem berekende waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] te Rotterdam. Ter zitting heeft hij erkend dat geen grondstaffel is verstrekt. Van een Heffingsambtenaar mag worden verwacht dat een dergelijke grondstaffel wordt verstrekt, waardoor het voor belanghebbende mogelijk wordt om de gehanteerde grondwaarde te controleren en eventueel gemotiveerd te betwisten. Door het ontbreken van de grondstaffel kan de verhouding tussen de waarde van de opstal en de grond niet worden beoordeeld en vergeleken met die van de vergelijkingsobjecten. Aangezien uitsluitend het taxatierapport en de bijbehorende matrix zijn verstrekt, heeft de Heffingsambtenaar in dit geval onvoldoende inzicht gegeven in de gemaakte keuzes en daarmee zijn waardevaststelling onvoldoende onderbouwd. Daarnaast blijkt uit de matrix dat de objecten [adres 2] en [adres 3] meer dan een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht, waardoor de verkoopcijfers van deze objecten onvoldoende inzicht geven in de wijze waarop de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      Aangezien de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast heeft voldoen is het aan belanghebbende om de door hem voorgestane waarde te onderbouwen. Hij heeft echter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat de door hem voorgestane waarde van € 700.000 niet te laag is.
      
    
    
      5.5.
      Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt ,wordt de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 725.000.
      
    
    
      5.6.
      Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep is gegrond. Om die reden behoeven de grieven omtrent het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het verbod van willekeur geen behandeling.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
      
    
    
      6.2.
      
        Wel dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 49 respectievelijk € 136, derhalve in totaal € 185, te vergoeden.
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het Gerechtshof:
      
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 725.000;
        
        
          vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
        
        
          gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 griffierecht te vergoeden.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, R.A. Bosman en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 19 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
          a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
          b. - de dagtekening;
      
      
          c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
          d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.