ECLI:NL:RBOVE:2023:4993, Rechtbank Overijssel, 05-12-2023, 10530812 \ CV EXPL 23-2099
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toewijzing huurachterstand, geen recht op opschorting of verrekening met door gebrek geleden schade. Afwijzing ontbinding en ontruiming. Geen recht op verhuiskostenvergoeding bij renovatie.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 10530812 \ CV EXPL 23-2099
    
    
    
      
        Vonnis van 5 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING EIGEN BOUW, 
      te Deventer,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Eigen Bouw,
      gemachtigde: M.F.M. Bunnik,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 juli 2023;
      - de conclusie van antwoord in reconventie; - de akte vermeerdering van eis van Eigen Bouw;
      - het e-mailbericht van de zijde van Eigen Bouw van 26 oktober 2023; - de mondelinge behandeling van 3 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij] huurt vanaf 18 juni 2010 van Eigen Bouw een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      De huur voor de woning was in oktober 2022 € 602,85. Met ingang van 1 juli 2023 is de huur verhoogd naar € 619,33. Met ingang van 1 oktober 2023 is de huur verhoogd naar € 649,33. De huur moet elke maand vooruit worden betaald.
      
    
    
      2.3.
      Over de maanden oktober 2022 tot en met april 2023 is de huur niet volledig betaald. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 29 november 2022 heeft [partij] een e-mailbericht gestuurd aan Eigen Bouw. Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende: 
        
          “Ik heb een huurachterstand bij u. De huur betalen is op zich geen probleem, maar ik heb besloten om vanaf oktober dit jaar tot en met april volgend jaar 200 euro per maand minder te gaan betalen. Twee termijnen zijn op deze wijze gisteren betaald. 
        
      
      
      
        
          Ik heb een afrekening gekregen van 2400 euro van mijn energieleverancier. Dat is 200 euro per maand voor een woning waar wij niet bovenmatig stoken en in veel avonden van huis zijn. Ik heb besloten jullie aansprakelijk stellen voor het niet isoleren van mijn woning en het nalaten van het vervangen van verouderde verwarmingsapparatuur waardoor ik op onnodige kosten wordt gejaagd.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 29 november 2022 heeft Eigen Bouw per e-mail aan [partij] laten weten dat zij niet akkoord gaat met het niet volledig betalen van de huur. 
      
    
    
      2.6.
      Op 21 februari 2023 heeft Eigen Bouw aan [partij] en de overige bewoners van het appartementencomplex een brief gestuurd waarin woningverbetering en groot onderhoud worden aangekondigd. 
      
    
    
      2.7.
      
        In de meegestuurde brochure staat, voor zover hier van belang, het volgende: 
        
          “Werkzaamheden in de woningen (...)
        
        
          Geiser en moederhaard vervangen door combiketel; (…) 
        
        
          U krijgt een energiezuinige en comfortabelere woning, dit gaat gepaard met overlast tijdens de werkzaamheden. Wij vinden het belangrijk dat u weet wat u kunt verwachten en waar u ‘ja’ tegen zegt. (…)
        
        
          Wat wordt er van u verwacht? Verplaatsen van (een deel van) uw meubilair, zodat er minimaal één meter ruimte ontstaat om te werken. U krijgt afdekfolie om uw meubilair te beschermen. (…) 
        
        
          Wij verwachten circa 8 werkdagen in de woning aan het werk te moeten zijn. (…)
        
        
          De werkzaamheden die in dit voorstel beschreven staan, kunnen in bewoonde staat uitgevoerd worden. Dat betekent dat u tijdens de werkzaamheden in uw woning kunt blijven wonen. (…) U ontvangt een compensatie voor klein herstel en overlast (…) van € 600,00”.
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [partij] heeft de meegestuurde “Akkoordverklaring – Overeenkomst wijzigen woning verduurzaming en grootonderhoud” op 9 maart 2023 ondertekend. 
      
    
    
      2.9.
      Na afronding van de werkzaamheden in de woning van [partij] in juli 2023 heeft [partij] de huur over de maanden augustus, september en oktober 2023 niet (volledig) betaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Wat wil Eigen Bouw? 
      
    
    
    
      3.1.
      Eigen Bouw vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert zij betaling van de nog openstaande  huurachterstand tot en met november 2023 met rente en buitengerechtelijke incassokosten. Dat is in totaal een bedrag van € 1.530,80. Daarnaast vordert Eigen Bouw dat [partij] wordt veroordeeld om vanaf december 2023 tot aan de dag van de ontruiming een bedrag te betalen gelijk aan de geldende huur en dat [partij] wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de vordering en toekomstige termijnen vanaf 31 maart 2023, dan wel de latere vervaldata van de onderliggende huurtermijnen. Tot slot vordert Eigen Bouw dat [partij] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          Wat vindt [partij] daarvan? 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [partij] voert verweer. [partij] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Bouw. 
      
    
    
      3.3.
      
        [partij] is het niet eens met de vordering, omdat volgens hem geen sprake is van een gewone huurachterstand. Hij stelt dat sprake is van een gebrek aan de woning, omdat de woning slecht is geïsoleerd en wordt verwarmd door een gaskachel uit 1989. Daardoor is de gasrekening exorbitant hoog. [partij] stelt zich op het standpunt dat hij dit mocht verrekenen met de huur. Eigen Bouw heeft hier nooit inhoudelijk op gereageerd. Daarom vindt [partij] dat de incassokosten moeten worden afgewezen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Wat wil [partij] ? 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [partij] vordert – samengevat – veroordeling van Eigen Bouw tot betaling van € 7.936,00, met veroordeling van Eigen Bouw in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.5.
      
        [partij] stelt dat de moederhaard van de overige bewoners van het complex in 2010 is vervangen door een modernere en efficiëntere variant. Voor het rendementsverschil wil [partij] dat de huur wordt verminderd met € 780,00 (bestaande uit een huurvermindering met een symbolisch bedrag van € 5,00 per maand vanaf juli 2010 tot en met juni 2023). Verder stelt [partij] dat de woning wordt gerenoveerd en hij daarom recht heeft op een verhuiskostenvergoeding van € 7.156,00.  
      
      
        
          Wat vindt Eigen Bouw daarvan? 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Eigen Bouw voert verweer. Eigen Bouw concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij] , met veroordeling van [partij] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.7.
      Eigen Bouw betwist dat de moederhaarden van de overige bewoners in het complex vervangen zijn. Zij stelt dat de moederhaard jaarlijks werd onderhouden, zodat deze veilig en goed was. Verder stelt Eigen Bouw dat er geen noodzaak was om tijdelijk te verhuizen en dat dit bij [partij] bekend was. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        
          [partij] moet de huurachterstand (met rente en kosten) betalen 
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen zijn het erover eens dat [partij] te weinig of geen huur heeft betaald. Uit de specificatie van Eigen Bouw bij het e-mailbericht van 26 oktober 2023 en de toelichting tijdens de mondelinge behandeling volgt dat [partij] van oktober 2022 tot oktober 2023 in totaal een bedrag van € 3.034,21 (1.741,10+1.293,11) te weinig heeft betaald. Op 23 oktober 2023 heeft [partij] een bedrag van € 1.834,35 betaald. Eigen Bouw heeft dat bedrag op de openstaande vordering (inclusief buitengerechtelijke kosten en rente) in mindering gebracht en de vergoeding van € 600,00 vanwege de werkzaamheden aan de woning niet uitbetaald, maar met de vordering verrekend. [partij] heeft daarna voor de maand november 2023 een bedrag van € 538,39 onbetaald gelaten.
      
    
    
      4.2.
      
        [partij] betwist de specificatie van Eigen Bouw en stelt dat hij meer heeft betaald dan waar Eigen Bouw rekening mee heeft gehouden. Maar Eigen Bouw heeft voldoende toegelicht dat alleen de afboekingen op de openstaande achterstand zijn weergegeven en dat de overige betalingen (voor de lopende huur) niet zijn meegerekend. Ook stelt [partij] dat de vergoeding van € 600,00 vanwege de werkzaamheden aan de woning met de openstaande huurschuld moest worden verrekend op het moment dat de werkzaamheden waren afgerond. Maar daarover overweegt de kantonrechter dat Eigen Bouw, anders dan [partij] stelt, de vergoeding van € 600,00 vanwege de werkzaamheden aan de woning volgens de wet (op de voet van artikel 6:44 BW) eerst achtereenvolgens op de buitengerechtelijke kosten en de vervallen rente in mindering moest brengen. Dit alles betekent dat [partij] de juistheid van de specificatie van Eigen Bouw onvoldoende heeft betwist, zodat de hoogte van de vordering op basis daarvan kan worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.3.
      
        [partij] vindt dat geen sprake is van een gewone huurachterstand, omdat hij een deel van de huur mocht verrekenen vanwege een gebrek aan de woning. De kantonrechter stelt vast dat [partij] geen (reconventionele) vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld. Uit het bepaalde in artikel 7:207 BW vloeit voort dat niet bij wege van verweer een beroep op huurprijsvermindering kan worden gedaan. De kantonrechter begrijpt het verweer van [partij] zo dat hij een beroep doet op artikel 7:208 BW en vergoeding vraagt van schade die hij door de gestelde gebreken heeft geleden, begroot op € 200,00 per maand van oktober 2022 tot en met april 2023. De kantonrechter verwerpt dit verweer en overweegt daarover het volgende.
      
    
    
      4.4.
      De wet omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW). 
      
    
    
      4.5.
      
        [partij] huurt sinds 2010 een woning in een appartementencomplex dat in 1954 is gebouwd. [partij] stelt onbetwist dat de woning is geïsoleerd met isolatieglas uit 1989 en wordt verwarmd door middel van een gaskachel uit 1989. Hoewel het comfortniveau van de woning niet meer voldoet aan de eisen die in 2023 aan een nieuw appartementencomplex kunnen worden gesteld, betekent dat nog niet dat aan het gehuurde gebreken kleven in de zin van artikel 7:204 BW. Eigen Bouw heeft onweersproken gesteld dat de gaskachel werd onderhouden en voldeed. Bij het sluiten van de overeenkomst in 2010 wist [partij] hoe het qua isolatie met de woning was gesteld. Van een pand dat gebouwd is in 1954 mag [partij] niet verwachten dat de isolatie aan de huidige maatstaven voldoet. De kantonrechter is van oordeel dat niet is vast komen te staan dat de woning niet langer het genot kon verschaffen dat [partij] bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Dat de energiekosten hoger waren is dus niet te wijten aan een gebrek aan het gehuurde en kon daarom geen reden zijn om zijn betalingsverplichting (gedeeltelijk) op te schorten of te verrekenen met door een gebrek veroorzaakte schade. Voor de maanden augustus, september en oktober geldt dat de woning al was gerenoveerd, zodat [partij] ook over die maanden geen reden had om niet de (gehele) huur te betalen.
      
    
    
      4.6.
      Omdat [partij] niet op tijd heeft betaald, moet hij ook de wettelijke rente betalen. Hiertegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Het bedrag van € 76,53 aan wettelijke rente tot en met 3 november 2023 zal dan ook worden toegewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast vordert Eigen Bouw een bedrag van € 316,02 aan buitengerechtelijke incassokosten. Eigen Bouw heeft recht op een vergoeding voor redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 1 onder c BW). Wat daarvoor een redelijk bedrag is, is vastgesteld in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). In artikel 6:96 lid 6 BW is verder nog de eis gesteld dat [partij] eerst een kosteloze aanmaning moet krijgen waarin hij wordt gewezen op de gevolgen van het uitblijven van de betaling. Eigen Bouw heeft aan [partij] op 6 april 2023 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. Dat Eigen Bouw niet voldoende op het bezwaar van [partij] zou hebben gereageerd, vormt geen reden om de incassokosten af te wijzen. De kantonrechter gaat hier nog op in bij de bespreking van de proceskosten. 
      
    
    
      4.8.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag zal worden toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                3.034,21 
              
              
                
              
            
            
              
                - rente tot 4 november 2023
              
              
                €
              
              
                76,53
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                316,02
              
              
                
              
            
            
              
                - achterstallige huur november 2023
              
              
                €
              
              
                538,39
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                3.965,15
              
              
                
              
            
            
              
                - betalingen
              
              
                €
              
              
                ‭2.434,35‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.530,80
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde rente over de nog openstaande hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van 4 november 2023, omdat Eigen Bouw in de specificatie van de vordering de rente tot en met 3 november 2023 heeft berekend en deze reeds is toegewezen.
      
      
      
      
        
          Geen ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.10.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
      
    
    
      4.11.
      Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming, want [partij] heeft de huur gedurende langere tijd niet (volledig) betaald. Maar aangezien [partij] na dagvaarding een flink deel van de vordering heeft betaald en de achterstand is ingelopen tot minder dan drie maanden, is ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet langer gerechtvaardigd. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming en de met die ontbinding verband houdende nevenvorderingen dan ook afwijzen.
      
      
        
          Niet ingegaan op verweer [partij] in de dagvaarding 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [partij] vindt dat Eigen Bouw niet voldoende is ingegaan op zijn reden om de huur gedeeltelijk in te houden. Daarna is Eigen Bouw overgegaan tot het (buitengerechtelijk) innen van de huurachterstand. 
      
    
    
      4.13.
      In de dagvaarding heeft Eigen Bouw vermeld dat zij niet bekend is met enig verweer van [partij] . De kantonrechter stelt vast dat Eigen Bouw wel heeft gereageerd op de e-mail van 29 november 2023 van [partij] en heeft uitgelegd waarom zij het er niet mee eens is dat [partij] de huur gedeeltelijk onbetaald liet. Zij was dus bekend met het verweer en op grond van artikel 11 lid 3 van het Wetboek van Rechtsvordering moest Eigen Bouw daar in de dagvaarding op ingaan (de substantiëringsplicht). De wet verbindt aan het niet voldoen aan dit vereiste geen andere consequentie dan dat de rechter daaraan de gevolgen kan verbinden die hij geraden acht. In dit geval ziet de kantonrechter aanleiding om met het schenden van de substantiëringsplicht rekening te houden bij het vaststellen van de proceskosten. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het voorgaande compenseert de kantonrechter de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Geen compensatie vanwege rendementsverschil moederhaard 1989 en 2010
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [partij] baseert zijn vordering op een symbolisch vast te stellen bedrag vanwege rendementsverlies van zijn gaskachel ten opzichte van een gaskachel uit 2010. Hij stelt ter onderbouwing dat andere bewoners van zijn complex in 2010 een nieuwe moederhaard hebben gekregen en hij niet. Maar dit is door Eigen Bouw gemotiveerd weersproken. Zij heeft toegelicht dat er in slechts één proefwoning een cv-ketel is geplaatst in plaats van een moederhaard. Dat heeft [partij] niet weersproken en hij heeft zijn eigen stelling niet verder onderbouwd. Daarom komt niet vast te staan dat er in andere woning nieuwere moederhaarden zijn geplaatst en dat [partij] een nieuwere moederhaard had kunnen hebben. De vordering mist daarom feitelijke grondslag. Bovendien ontbreekt een rechtsgrond voor toewijzing van dit symbolische bedrag. De vordering zal daarom worden afgewezen.   
      
      
        
          Geen recht op verhuiskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      4.16.
      Bij renovatie van de woning heeft de huurder recht op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding als het noodzakelijk was om het gehuurde te verlaten tijdens de renovatiewerkzaamheden. 
      
    
    
      4.17.
      Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie maakt een verhuizing noodzakelijk, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren. In sommige gevallen kunnen bijkomende persoonlijke omstandigheden een verhuizing noodzakelijk maken. 
      
    
    
      4.18.
      
        [partij] is de huurder en het ligt op zijn weg om te stellen, en bij betwisting, te bewijzen dat een verhuizing noodzakelijk was. Hij stelt dat hij gedurende bijna twee weken niet in de woning kon blijven, omdat de huisraad moest worden ingepakt, er één meter ruimte moest zijn langs de ramen en de wanden en er bovendien een nieuwe vloer in moest komen omdat de kachel was vervangen. Maar dat is onvoldoende. [partij] heeft immers voorafgaand aan de werkzaamheden een brochure ontvangen waarin stond dat de werkzaamheden in bewoonde staat konden plaatsvinden en daarna heeft hij de akkoordverklaring ondertekend. In deze brochure is aangegeven dat de moederhaard werd vervangen, dat het meubilair verplaatst en/of afgedekt moest worden en dat de werkzaamheden circa 8 werkdagen zouden duren. Dat komt overeen met hetgeen [partij] stelt. Hij zegt weliswaar dat de feitelijke situatie anders was dan in de brochure vooraf was aangegeven, maar geeft niet aan wat er dan anders was en waarom dat zou betekenen dat de overlast zodanig was dat hij niet in de woning kon blijven. Met de brochure en de akkoordverklaring staat naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam vast dat verhuizing niet noodzakelijk was. Dat [partij] dat naar eigen zeggen niettemin wel heeft gedaan, maakt dat niet anders. Bovendien komt niet vast te staan dat hij verhuis- en inrichtingskosten heeft gemaakt. Dat heeft hij immers niet gesteld en Eigen Bouw heeft betwist dat hij die kosten heeft gemaakt. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [partij] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Eigen Bouw vastgesteld op € 199,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten × factor 0,5 × € 199,00).
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [partij] om aan Eigen Bouw te betalen een bedrag van € 1.530,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 4 november 2023 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen van [partij] af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [partij] in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Bouw tot dit vonnis vastgesteld op € 199,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2023.