ECLI:NL:RBLIM:2017:766, Rechtbank Limburg, 01-02-2017, C/03/192226 / HA ZA 14-324
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2017-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop van vervuilde grond; uitleg overeenkomst / Haviltex; dient verkoper functionele of multifunctionele saneringskosten aan koper te vergoeden?

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/192226 / HA ZA 14-324
    
    
    
      
        Vonnis van 1 februari 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. H.H.T. Beukers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        STADRA BEHEER B.V.,
      gevestigd te Maasbracht,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. E.H.C.K. Reijans.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en Stadra genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van deze rechtbank van 21 oktober 2015;
        
        
          het deskundigenrapport van 8 februari 2016;
        
        
          de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] ;
        
        
          de conclusie na deskundigenbericht van Stadra;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2016.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Partijen hebben - na een op 30 augustus 2013 gesloten intentieovereenkomst - op 7 oktober 2013 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de (ver)koop van de aandelen in het kapitaal in [X] B.V., de inventaris, vervoermiddelen en de onroerende zaak te [plaats registergoed] , [adres registergoed] (de onroerende zaak verder te noemen: het registergoed), voor een totaalbedrag van € 1.563.652,00. Voor het registergoed is een koopprijs van € 325.000,00 in het totaalbedrag opgenomen. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat een bedrag van € 1.363.652,00 zal worden voldaan op de notariële leveringsdatum. Het resterende bedrag van € 200.000,00 is omgezet in een achtergestelde lening, die door Stadra aan [eiseres] is verstrekt. De voorwaarden van die lening zijn vastgelegd in een akte van 10 oktober 2013.
      
    
    
      2.2.
      Uit het door V&H Vastgoed B.V. op 26 augustus 2013 opgemaakte taxatierapport blijkt dat de waarde van het registergoed per 15 augustus 2013 wordt begroot op een bedrag van € 320.000,00, onder de aanname dat geen sprake is van (relevante) bodemverontreiniging. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 3.2 van de overeenkomst van 7 oktober 2013 zijn partijen overeengekomen dat Stadra binnen één maand na de leveringsdatum een schone grondverklaring zal overleggen betreffende het registergoed en dat eventuele kosten voor bodemverontreiniging voor rekening van Stadra zijn.
      
    
    
      2.4.
      Uit een door Tritium Advies B.V. vóór de leveringsdatum - 10 oktober 2013 - uitgevoerde inspectie bleek dat het registergoed sterk vervuild was met PolyChloorBifenyl (PCB).
      
    
    
      2.5.
      Bij notariële depotakte van 10 oktober 2013 zijn partijen onder meer het navolgende overeengekomen:
      
        1. De notaris houdt een bedrag van vijftig duizend euro (EURO 50.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens de aanwezigheid van verontreiniging (PCB's) in de bodem van het registergoed, ten aanzien van welke verontreiniging nog niet bekend is wat daarvan de uitwerking is op de waarde van de genoemde onroerende zaak. (…)
      
      
      
        2. Binnen twee (2) weken na heden zullen partijen gezamenlijk een taxateur benoemen, met de opdracht om de mogelijke waardevermindering vast te stellen, welke het gevolg is van de eventuele aanwezigheid van PCB's. (…)
      
      
      
        4. (…)
        
        Mocht het depotbedrag niet toereikend zijn, dan zal het meerdere worden voldaan door verrekening met de schuld welke koper heeft aan verkoper uit hoofde van de mede op heden verleden akte van levering van het registergoed."
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] , althans haar adviseur, heeft blijkens haar e-mailbericht van 25 november 2013 aan (de adviseur van) Stadra, ingestemd met de benoeming van BKK Bodemadvies B.V., verder BKK, als bindend adviseur als bedoeld in artikel 2 van de notariële depotakte zoals onder rechtsoverweging 2.4 vermeld.
      
    
    
      2.7.
      BKK heeft, op basis van de resultaten uit het eindsituatie-bodemonderzoek van Tritium Advies B.V. d.d. 26 november 2013, de saneringskosten begroot op € 8.000,00 exclusief btw, uitgaande van de minimale variant, waarbij sterk verontreinigde grond met PCB wordt verwijderd uitgaande van een maximale volgens de Bouwverordening toegestane aanbouw/uitbreiding.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft het registergoed op 16 juni 2015 verkocht aan Valkenburg Real Estate B.V. voor een bedrag van € 270.000,00.
      
    
    
      2.9.
      Blijkens overweging 4.1. van het tussenvonnis van 21 oktober 2015 hebben partijen ter comparitie te kennen gegeven dat zij het er mee eens zijn dat een deskundige wordt benoemd om de werkelijke kosten van sanering van de bodem van het registergoed te berekenen, waarbij het rapport van Tritium Advies B.V. van 15 november 2013 als uitgangspunt wordt genomen.
      
    
    
      2.10.
      In het tussenvonnis van 21 oktober 2015 is de heer ir. J.P.M. Burger als deskundige benoemd. Hij heeft op 8 februari 2016 zijn rapport uitgebracht.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie en in reconventie
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,:
        
          primair:
      
      1. te verklaren voor recht dat de waardevermindering, zoals bedoeld in artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, van het registergoed, € 185.000,00 bedraagt;
      2. te bepalen dat het depotbedrag van € 50.000,00, dat zich bevindt op de kwaliteitsrekening van notaris Cremers te Roermond, toekomt aan [eiseres] , alsmede om Stadra op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag(deel) dat zij hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke blijft, te verplichten om haar noodzakelijke medewerking te verlenen aan een uitbetaling van het depotbedrag door de notaris aan [eiseres] ;
      3. te verklaren voor recht dat op 10 april 2014 rechtsgeldig een bedrag van € 135.000,00 is verrekend met de door Stadra aan [eiseres] verstrekte geldlening, waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in de akte d.d. 13 oktober 2013, zodat deze geldlening per die datum met € 135.000,- is verminderd;
      
        Subsidiair: 
      4. voor het geval dat het rapport van BKK d.d. 26 november 2013 zou worden aangemerkt als een bindend advies ex artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, dit bindend advies te vernietigen;
      5. een deskundige te benoemen die zal optreden als taxateur c.q. bindend adviseur ex artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, om te bepalen dat deze deskundige de waardevermindering bindend zal moeten vaststellen op basis van de volledige saneringskosten, alsmede om de kosten van deze deskundige voor rekening van Stadra te brengen,
      6. te bepalen dat de waardevermindering, zoals door de door de rechtbank te benoemen deskundige zal worden berekend, moet worden onttrokken aan het bij de notaris Cremers te Roermond in depot staande bedrag en toekomt aan [eiseres] , alsmede om Stadra op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) dat zij hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke blijft, te verplichten om haar noodzakelijke medewerking te verlenen aan een uitbetaling van de waardevermindering uit het depotbedrag aan [eiseres] , 
      7. indien en voor zover het bedrag van de waardevermindering, zoals door de door de
      
        rechtbank te benoemen deskundige zal worden vastgesteld, het bedrag van € 50.000,00 overstijgt, te bepalen dat het meerdere bedrag per 10 april 2014 met het bedrag van de geldlening waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in de akte d.d. 13 oktober 2013, is verrekend;
              8.    Stadra te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Stadra voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van [eiseres] .
      
    
    
      3.3.
      
        In reconventie vordert Stadra, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht te verklaren dat het rapport van ing. Kessels van BKK d.d. 26 november 2013 gezien dient te worden als een bindend advies als bedoeld in artikel 2 jo. 3 van de depotakte van 
        10 oktober 2013, alsmede dat partijen de daaraan verbonden rechtsgevolgen dienen na te komen, meer in het bijzonder de nakoming van het bepaalde in artikel 4 van bedoelde depotakte en te bepalen dat een bedrag van € 8.000,00 dat zich bevindt op de kwaliteitsrekening van notaris Cremers te Roermond toekomt aan [eiseres] , alsmede [eiseres] op straffe van verbeurte van een dwangsom te bevelen om medewerking te geven aan de uitkering van € 8.000,00 van het depotbedrag aan haarzelf en van het restant aan Stadra, een en ander met oplegging van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) dat [eiseres] met de medewerking in gebreke blijft, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van Stadra.
      
    
    
      3.5.
      Op de standpunten van partijen zal nader worden ingegaan in de overwegingen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Stadra heeft aanvankelijk als verweer gevoerd dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering omdat BKK reeds bindend heeft geadviseerd over de waardevermindering als gevolg aanwezigheid van PCB’s. Op de stelling dat BKK reeds bindend heeft geadviseerd is ook de reconventionele vordering gebaseerd. Blijkens overweging 4.1 van het tussenvonnis van 21 oktober 2015 hebben partijen ter comparitie te kennen gegeven dat zij het er mee eens zijn dat een deskundige wordt benoemd om de werkelijke kosten van bodemsanering te berekenen, waarbij het rapport van Tritium Advies B.V. van 15 oktober 2013 als uitgangspunt wordt genomen. Daaruit volgt dat Stadra haar stelling dat sprake is van een bindend advies van BKK, niet langer handhaaft. Haar vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.2.
      Onder meer ter comparitie van 1 december 2016 is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat Stadra de waardevermindering van het registergoed dient te dragen, welke het gevolg is van de aanwezigheid van PCB's. Voorts zijn partijen het erover eens dat de waardevermindering gelijk is aan de saneringskosten van het perceel. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt ter zake als volgt. De deskundige heeft op verzoek van de rechtbank gerapporteerd over de hoogte van de saneringskosten. [eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen (medeneming van) het deskundigenrapport. Zij is ten eerste van mening dat de deskundige buiten de reikwijdte van de opdracht is getreden, doordat hij de bepalingen van de koopovereenkomst op eigen wijze heeft uitgelegd, terwijl dit een taak is van de rechter. De rechtbank is van oordeel dat de deskundige een deskundig oordeel heeft gegeven over de berekening van de saneringskosten. De rechtbank neemt het rapport van de deskundige dan ook als uitgangspunt voor de beoordeling van de hoogte van de saneringskosten. De rechtbank zal de opmerkingen van de deskundige die vallen buiten het bestek van de berekening van de saneringskosten bij haar beoordeling buiten beschouwing laten.
      
    
    
      4.4.
      De deskundige maakt in zijn rapport onderscheid tussen "functionele saneringskosten" (het verwijderen van verontreiniging gerelateerd aan de locatiebestemming 'bedrijfsterrein') en "multifunctionele saneringskosten" (het verwijderen van alle aanwezige verontreiniging tot onder de streefwaarden). [eiseres] maakt hiertegen bezwaar. Zij stelt dat partijen bedoeld hebben dat de grond "brandschoon" zou moeten zijn en dat Stadra de kosten daarvan zou dragen. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat voor de waardevermindering dient te worden uitgegaan van de kosten van een multifunctionele sanering. De deskundige had daarom enkel de multifunctionele saneringskosten mogen berekenen. Stadra stelt dat partijen slechts de bedoeling hadden dat de grond schoon zou zijn voor zover nodig gerelateerd aan de bestemming die op het perceel rust, te weten "bedrijventerrein". [eiseres] wist dat voorheen op het perceel een metaalbedrijf gevestigd was en dat voor het industrieterrein uitgebaggerde grond uit de Maas is gebruikt. [eiseres] mocht daarom in redelijkheid geen brandschone grond verwachten, maar enkel "schoon" voor zover nodig om de activiteiten te kunnen uitoefenen die bij de bestemming "bedrijventerrein" horen. Stadra betoogt daarom dat uitgegaan moet worden van de kosten van een functionele sanering. 
      
    
    
      4.5.
      Bij de uitleg van hetgeen partijen hebben afgesproken komt het aan op hetgeen partijen met deze afspraken hebben beoogd en, indien niet van een duidelijke gemeenschappelijke bedoeling blijkt, wat een redelijke uitleg van de afspraken meebrengt. Daarbij moet worden gelet op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat dient te worden uitgegaan van de kosten van een functionele sanering en overweegt daartoe als volgt. De PCB’s vormen blijkens het deskundigenrapport op zichzelf geen risico die sanering noodzakelijk maakt. Volledige verwijdering van alle aanwezige PCB's of andere vervuiling is ook niet verplicht krachtens wettelijke of gemeentelijke regelgeving. Aan de eigenaar van het registergoed zal alleen een sanering kunnen worden opgelegd voor zover noodzakelijk gelet op de bestemming die op het perceel rust, derhalve een functionele sanering. Het registergoed is niet met een andere bestemming dan als bedrijfsterrein ge- of verkocht. Gesteld noch gebleken is dat er plannen zijn de bestemming te wijzigen. De kosten van sanering zijn gerelateerd aan de waardevermindering van het registergoed ten gevolge van de aanwezigheid van vervuilde grond. Niet valt in te zien waarom het registergoed, nadat de grond gesaneerd is tot op het niveau als vereist volgens de bestemming, desondanks minder waard is. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiseres] onder de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid mocht verwachten dat Stadra de kosten zou dragen van sanering van de grond tot een "brandschoon" niveau. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de kosten van een functionele sanering. 
      
    
    
      4.7.
      De deskundige hanteert een aantal uitgangspunten ter berekening van de kosten voor een functionele sanering. Stadra refereert zich ter zake aan het oordeel van de rechtbank. [eiseres] heeft de volgende bezwaren tegen dit technisch gedeelte van het deskundigenrapport aangevoerd.
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiseres] heeft aangevoerd dat de deskundige kennelijk uitgaat van een gemiddeld te saneren diepte van 40 cm terwijl het rapport volgens [eiseres] aanwijzingen bevat dat zou moeten worden uitgegaan van een gemiddelde diepte van 50 cm. De rechtbank oordeelt ter zake als volgt. [eiseres] heeft voormelde opmerking als vraag aan de deskundige voorgelegd. De deskundige heeft op die vraag als volgt geantwoord:
        
          “De analyses zijn uitgevoerd op de bovengrond met daarop een verharding. Uitgegaan is van een gemiddelde dikte van 40 cm, want op pagina 9 van het rapport van Tritium blijkt dat er vrijwel geen lagen met een dikte van 50 cm zijn bemonsterd onder de verharding.”
        
        De rechtbank stelt vast dat de deskundige aan de hand van de metingen gedaan door Tritium Advies B.V. de gemiddelde dikte van de vervuilde laag heeft berekend. Uit het schema op pagina 9 van het rapport blijkt weliswaar veelvuldig van vervuiling in de eerste laag tot 50 cm, maar daarvan dient de bovenlaag (verharding) zonder verontreiniging van (minimaal) 8 cm, te worden afgetrokken. De gemiddelde dikte van de vervuilde laag bedraagt dus geen 50 cm, maar 40 cm. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de deskundige het juiste uitgangspunt met betrekking tot de te saneren diepte heeft genomen en zij passeert de stelling van [eiseres] ter zake. 
      
      
    
    
      4.9.
      De totale met PCB's vervuilde oppervlakte van het registergoed betreft 1.400 m2. De deskundige neemt een te saneren oppervlakte van 1.300 m2 tot uitgangspunt, omdat een gedeelte van 100 m2 gemiddeld minder vervuild is. [eiseres] maakt er bezwaar tegen dat de deskundige enerzijds wel rekening houdt met 100 m2 minder vervuilde grond, echter geen extra kosten berekent voor het gedeelte van de grond dat sterker (dieper) dan gemiddeld vervuild is. Ter zitting is, na bespreking van de rapportage, echter genoegzaam gebleken dat er ook een bijtelling met 100 m2 heeft plaatsgevonden voor een meer dan gemiddeld vervuild stuk grond. Dit blijkt uit bijlage 4 bij het deskundigenrapport, waarin bij de uitgangspunten voor de berekening vermeld staat: "omvang matige en sterke verontreinigingen met PCB in ondergrond: schatting 50 m3". De deskundige gaat derhalve uit van (100 m2 x 0,5 m diep =) 50 m3 aan sterker (dieper) vervuilde grond. Deze stelling van [eiseres] passeert de rechtbank dan ook. 
      
    
    
      4.10.
      De deskundige becijfert de kosten van functionele sanering van de bodem van het registergoed op € 84.149,45 exclusief btw (bijlage 4 bij het deskundigenrapport). Voor "inrichten en opruimen werkterrein" heeft de deskundige in voormeld bedrag een bedrag van € 1.500,00 opgenomen. Voor het verwijderen van de bestrating en het (her)bestraten van het terrein begroot hij daarnaast een bedrag van € 5.500,00.
      
      
    
    
      4.11.
      Stadra heeft een rapport van 20 januari 2016 van BKK in het geding gebracht, waarin BKK de kosten voor de (functionele) saneringswerkzaamheden die de deskundige noodzakelijk acht, begroot op € 39.614,00 exclusief btw. Nu Stadra daarbij heeft aangegeven dat zij het door BKK geraamde bedrag niet tot het hare maakt en partijen beide akkoord zijn gegaan met benoeming van de deskundige om de werkelijke saneringskosten te berekenen, zal de rechtbank uitgaan van de door de deskundige becijferde functionele saneringskosten en deze vaststellen op € 84.109.45. De rechtbank zal die kosten verhogen met de extra kosten ad € 5.500,00 die gemoeid zijn met het verwijderen van de bestrating en herbestraten. Ter comparitie is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat ook deze kosten vallen onder saneringskosten. In totaal bedragen de saneringskosten dan ook € 89.609,45 (exclusief btw) en dit is het bedrag dat Stadra aan [eiseres] dient te voldoen ter zake de waardevermindering van het registergoed. 
      
    
    
      4.12.
      Partij Stadra heeft aangegeven niet te kunnen begrijpen dat aan [eiseres] een hoger bedrag kan toekomen dan het verschil van € 50.000,00 tussen de prijs waarvoor zij het registergoed van Stadra heeft gekocht (€ 320.000,00) en het bedrag waarvoor [eiseres] het heeft doorverkocht (€ 270.000,00), al helemaal niet nu zij [eiseres] heeft aangeboden het registergoed voor € 320.000,00 terug te kopen. Zij doet om die reden een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid die er volgens haar toe moet leiden dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op de waardevermindering/saneringskosten maar hooguit op het verschil tussen de aankoop- en de verkoopwaarde.
      
    
    
      4.13.
      
        De rechtbank gaat niet mee in dit verweer. Partijen hebben afgesproken dat de waardevermindering zou worden vergoed. De waardevermindering is daarbij door henzelf uitdrukkelijk uitgelegd als saneringskosten en niet als het verschil tussen de aankoopwaarde van het perceel toen men nog uitging van een onvervuilde staat minus de verkoopwaarde van het perceel in vervuilde staat, overigens nog afgezien van de vraag of dit tot een andere uitkomst zou hebben geleid. De saneringskosten zijn voorts door de deskundige vastgesteld. 
        Hoewel de rechtbank begrijpt dat dit moeilijk voor Stadra te begrijpen is, nu het registergoed “slechts” met een verlies van € 50.000,00 is doorverkocht, kan de rechtbank daarmee toch geen rekening houden. Het staat [eiseres] in beginsel vrij om te kiezen met wie en onder welke voorwaarden zij een overeenkomst wenst aan te gaan. [eiseres] heeft daarbij onbetwist gesteld dat zij, ten tijde van het aanbod van Stadra om het perceel terug te kopen tegen de oorspronkelijke koopprijs, al een principeakkoord met de uiteindelijke koper had. Nu de uiteindelijke koper, zoals door [eiseres] onbetwist is gesteld, volledig op de hoogte was van de vervuiling en het rapport met betrekking tot de saneringskosten en desondanks tegen die (hoge) prijs heeft gekocht, dient dat te worden toegeschreven aan [eiseres] verdienste als ondernemer. 
      
      
    
    
      4.14.
      De conclusie van het vorenstaande is dat de primaire vordering van [eiseres] kan worden toegewezen tot het onder 4.12 genoemde bedrag. De rechtbank zal de primaire vordering dan ook toewijzen zoals hierna is bepaald. De rechtbank ziet geen aanleiding een dwangsom aan de veroordeling te koppelen.
      
    
    
      4.15.
      Stadra zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De rechtbank begroot de kosten aan de zijde van [eiseres] op € 5.552,52 bestaande uit:
      - €      84,52 betekening dagvaarding
      - € 1.892,00 griffierecht
      - € 3.576,00 salaris advocaat (4 punten maal tarief € 894,00 te weten één conclusie 1 punt, twee comparities elk 1 punt, een akte voor deskundigenbericht en een conclusie na deskundigenbericht elk 0,5 punt).
      
    
    
      4.16.
      Ten aanzien van de proceskosten in reconventie overweegt de rechtbank als volgt. Nu partijen het er samen over eens waren dat er een deskundige moest worden benoemd, wordt de vordering in reconventie afgewezen. Daarom acht de rechtbank het redelijk dat de kosten in reconventie tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat elk van hen de eigen kosten draagt. De rechtbank zal aldus beslissen.
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank heeft in overweging 4.5. van haar tussenvonnis overwogen dat het deskundigenvoorschot, met inachtneming van de bepalingen van de tussen partijen gesloten overeenkomst, door Stadra dient te worden gedragen. De rechtbank ziet geen aanleiding van dat oordeel af te wijken en zal beslissen dat partij Stadra die kosten dient te dragen. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de waardevermindering, zoals bedoeld in artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, van het registergoed, € 89.609,45 bedraagt,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat het depotbedrag van € 50.000,00 dat zich bevindt op de kwaliteitsrekening van notaris R.M.H. Cremers te Roermond, toekomt aan [eiseres] , 
      
    
    
      5.3.
      verplicht Stadra om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan uitbetaling van het depotbedrag door de notaris aan [eiseres] ,
      
    
    
      5.4.
      verklaart voor recht dat op 10 april 2014 rechtsgeldig een bedrag van € 39.609,45 is verrekend met de door Stadra aan [eiseres] verstrekte geldlening, waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in de akte d.d. 13 oktober 2013, zodat deze geldlening per die datum met € 39.609,45 is verminderd,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Stadra in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 5.552,52, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat [eiseres] de kosten van het deskundigenonderzoek ad € 12.093,95 dient te dragen,
      
    
    
      5.7.
      
        veroordeelt Stadra in de na dit vonnis in conventie ontstane kosten, begroot op 
        € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Stadra niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
      
    
    
      5.8.
      verklaart deze uitspraak voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.10.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.11.
      compenseert de proceskosten in reconventie in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2017.
      
    
  
  
    type: tn
    coll: