ECLI:NL:GHSGR:2006:AY8789, Gerechtshof 's-Gravenhage, 18-08-2006, 05/840
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2006-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonwagenstandplaats. Niet betalen van de volledige huur gedurende een lange periode. Tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Betalen achterstand deels vlak voor en deels vlak na de dagvaarding in eerste aanleg maakt wanprestatie niet ongedaan.

Uitspraak: 18 augustus 2006 
      Rolnummer: 05/840
      Rolnummer rechtbank: 442648/04-18703 
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, 
      negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
    
    
    
      [HUURSTER],
      wonende te [plaatsnaam],
      appellante,
      hierna te noemen: [huurster],
      procureur: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
    
    
    tegen 
    
    
      De Gemeente DEN HAAG,
      zetelende te Den Haag,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: De Gemeente,
      procureur: mr. A.R. de Jonge.
    
    
    Het verloop van het geding
    
    
      Bij exploot van 15 juni 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 juni 2005 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. 
      Bij memorie van grieven (met produc-ties) heeft [huurster] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Aan de derde grief heeft [huurster] een provisionele vordering tot schorsing van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad gekoppeld. Het hof heeft bij arrest van 5 au-gus-tus 2005 op dit incident beslist. Bij memorie van antwoord heeft De Gemeente onder overlegging van producties de grieven bestreden.
      Op 27 oktober 2005 heeft [huurster] een conclusie houdende vermeerdering van gronden (met producties) genomen. Op 24 november 2005 heeft De Gemeente hierop bij antwoordakte vermeerdering van gronden gereageerd. Tenslotte hebben partijen, De Gemeente onder overlegging van de stukken, arrest gevraagd. 
    
    
    De beoordeling 
    
    1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder het kopje "Feiten" van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
    
    2. Het gaat om het volgende.
    
    - De Gemeente heeft met [huurster] een huurovereenkomst gesloten, waarbij De Gemeente een woonwagenstandplaats aan [huurster] ter beschikking heeft gesteld aan de [adres 1]. De huurovereenkomst ving aan op 1 juni 2002.
    
    - De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 192,40 per maand. Deze is steeds jaarlijks herzien. Tot 1 juli 2005 bedroeg de maandelijkse huurprijs € 209,63. De huur moet steeds vóór de 15e van de maand worden voldaan.
    
    - Verder huurde [huurster] van De Gemeente in het verleden een woonwagen-stand-plaats aan de [adres 2] vanaf 1 november 2000 waarvoor verder dezelfde huurvoorwaarden golden.
    
    - Gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten is een achterstand in de huurbetalingen ontstaan. [huurster] werd maandelijks aangemaand de achter-stallige huurpenningen te voldoen. 
    
    
      - In verband met de achterstand in de huurbetalingen werd [huurster] namens De Gemeente op 28 april 2004 gesommeerd om de huurachterstand ad 
      € 5.560,70 te voldoen.
    
    
    - Toen betaling uitbleef heeft De Gemeente [huurster] laten weten de zaak ter incasso uit handen te geven. Een daarop volgend verzoek / laatste aanma-ning d.d. 16-8-04 van de gemachtigde van De Gemeente om binnen 14 da-gen de huurachterstand te voldoen bij gebreke waarvan ontbinding en ontrui-ming zouden worden gevorderd, leidde niet tot resultaat.
    
    - Op grond van de huurovereenkomst mag [huurster] geen tegenvorderingen met de betalingsverplichtingen compenseren.
     
    - De Gemeente heeft vervolgens bij dagvaarding van 15 september 2004 gevorderd, kort samengevat, betaling van de huurachterstand ad € 5.877,01 en van € 788,97 aan buitengerechtelijke incassokosten, betaling van de huurtermijnen vanaf 1 september 2004 tot aan de ontruiming, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en vergoeding van de schade als gevolg van de ontbinding op te maken bij staat.
    
    
      - [huurster] heeft op 14 en op 23 september 2004 bedragen van respectievelijk 
      € 5.250,-- en € 414,20 aan De Gemeente betaald. 
    
    
    - De rechtbank heeft bij vonnis van 7 juni 2005 de vorderingen met uitzondering van de schadevergoe-ding op te maken bij staat toegewezen.
    
    - Bij arrest van 5 augustus 2005 heeft dit hof de incidentele vordering van [huurster] om de door de rechtbank gegeven uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis van 7 juni 2005 te schorsen, afgewezen.
    
    
      3.1. [huurster] heeft na de memorie van grieven in haar conclusie houdende vermeerdering van gronden aangegeven haar appel te willen aanvullen met een vijftal aanvullende gronden, waarbij zij stelt dat De Gemeente met deze nieuwe gronden reeds bekend is. Deze gronden zijn de navolgende:
      1. Buiten geding is dat [huurster] reeds kort voor of vlak na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg haar achterstallige huurschulden heeft voldaan. Enige twistpunt tussen partijen is of dit alsnog ontruiming van de standplaats rechtvaardigt.
      2. De Gemeente voert een actief beleid gericht op het voorkomen van ontruimingen op grond van huurschulden. In dit kader bevordert zij bij alle verhuurders in de gemeente dat van ontruimingen op grond van huurschuld zo veel mogelijk wordt afgezien en dat de achterstallige huurschulden worden voorgeschoten uit de bijzondere bijstand.
      3. Toepassing van dit beleid op [huurster] zou er toe leiden dat alsnog van ontruiming van de standplaats wordt afgezien, nu zij haar achterstallige huurschulden reeds volledig heeft voldaan. De Gemeente heeft niet aangegeven, hoewel hierom verzocht, om welke reden zij ten aanzien van [huurster] van dit beleid afwijkt. De Gemeente is hiertoe wel gehouden, nu zij als overheidsorgaan bij uitstek ook in haar privaatrechtelijke verhoudingen alle schijn van discriminatie dient te vermijden.
      4. Het moet er dan ook voor gehouden dat zij geen gegronde redenen heeft om dit beleid niet jegens [huurster] te effectueren en af te zien van ontruiming.
      5. [huurster] biedt zo nodig aan bovengenoemde stellingen te bewijzen.
    
    
    3.2. [huurster] is van mening dat deze aanvulling geen inbreuk maakt op de goede procesorde. Uit het feit dat zij De Gemeente op 21 september 2005 heeft bericht over het voornemen daartoe en hierop geen protest is geko-men, kan [huurster] opmaken dat De Gemeente hiertegen geen bezwaar maakt. 
    
    3.3. De Gemeente heeft in haar reactie aangegeven dat [huurster] hiermee een nieuwe grief tegen het bestreden vonnis aanvoert, die er op neerkomt dat ontruiming van het gehuurde strijdig is met het gemeentelijk beleid en volgens [huurster] discriminatie oplevert. Dat deze grief als vermeerdering van gronden is verpakt, doet aan de kwalificatie als grief niet af, aldus De Gemeente. Naar de mening van De Ge-meen-te dient een grief, die niet bij de memorie van grieven is aangevoerd bij de beoordeling van het hoger beroep buiten beschou-wing te worden gelaten, tenzij de wederpartij er ondubbelzinnig mee heeft inge-stemd dat deze grief alsnog bij de rechtsstrijd wordt betrokken. De Gemeente maakt dan ook bezwaar tegen deze nieuwe grief. Voorts heeft De Gemeente betwist dat een gemeentelijk beleid bestaat, dat er op gericht is huisuitzettingen te voorkomen. Er is slechts een ambtelijke werkgroep geformeerd, die de problematiek bestudeert.
    
    3.4. Het hof is van oordeel, dat de door [huurster] gepresenteerde aanvullende gronden als nieuwe gestelde feiten, die ten tijde van de memorie van grieven nog niet bekend waren bij [huurster], en niet als nieuwe grieven moeten worden aangemerkt. De memorie van grieven dateert van 23 juni 2005. De door [huurster] overgelegde brieven van B&W aan de gemeenteraad, drie in totaal, zijn geschreven in de periode maart - mei 2005. In de brief van 9 augustus 2005 schrijft de procureur van [huurster] aan de procureur van De Gemeente dat hij onlangs heeft vernomen dat De Gemeente een beleid tegen huisuitzettingen op grond van huurachter-stand hanteert zoals is weergegeven in de bijgevoegde bescheiden, de genoemde brieven. Het hof houdt het er voor, dat de procureur van [huurster] eerst na de datum van de memorie van grieven de beschikking over deze brieven heeft gekregen, zodat een en ander niet meer kon worden verwerkt in de memorie van grieven. Het hof zal deze feiten dan ook in de beoordeling betrekken.
    
    3.5. Het hof is met De Gemeente van oordeel dat uit de producties, de brieven van B&W, niet kan worden afgeleid dat De Gemeente een actief beleid voert gericht op het voorkomen van ontruimingen. Blijkens de brief van 22 maart 2005 is er slechts een ambtelijke werkgroep van start gegaan, die zich bezig houdt met het bestuderen van de problematiek van huisuitzettingen waar kinderen bij be-trok-ken zijn. De brief van 3 mei 2005 heeft betrekking op het afsluiten van gas en elektriciteit bij een burger en die van 15 maart 2005 gaat over de systematiek bij het aanvragen van bijzondere bijstand. Nu ook anderszins niet van het gestelde beleid is gebleken, valt hiervan ook niet af te wijken. Verder heeft [huurster] haar stellingen niet onderbouwd. Daarom gaat het hof voorbij aan haar bewijsaanbod. De aanvullende gronden worden derhalve van de hand gewezen.
    
    
      4.1. Met grief 1 komt [huurster] op tegen het oordeel van de rechtbank dat De Ge-meen-te een redelijk belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst. [huurster] geeft aan dat deze grief in een zestal onderdelen uiteen valt. Zij heeft deze onderdelen voorzien van de letters a tot en met f. Deze onderdelen zullen hierna kort worden weergegeven:
      a) Ten onrechte heeft de kantonrechter in dit kader overwogen dat het feit dat er sprake is van een collectieve actie, niets afdoet aan de ernst van de wanprestatie en sterker nog, zelfs dat de wanprestatie zwaarder is geworden, omdat dit sugge-reert dat ook huurders die niet of nauwelijks invloed op hun huurgenot ondervon-den, toch hebben meegedaan met het opschorten van de huurbeta-lingen en het col-lec-tief inhouden van huurpenningen voor een verhuurder een enorme finan-ciële strop betekent.
      b) Ten onrechte heeft de kantonrechter in dit kader overwogen dat [huurster] kennelijk geen grond heeft gehad voor het inhouden van huurpenningen, omdat zij uiteindelijk alles heeft betaald zonder dat De Gemeente daar iets tegenover heeft moeten stellen, alsmede dat het feit dat [huurster] dit slechts heeft gedaan om de zaak minder op de spits te drijven, aan deze overweging niets afdoet.
      c) Ten onrechte is de kantonrechter bij zijn beoordeling van de legitimiteit van de huurstaking als actiemiddel voorbijgegaan aan het feit dat de gebreken aan het huurgenot door [huurster] wel degelijk aan De Gemeente bekend zijn gemaakt en De Gemeente wel degelijk gesommeerd is om het volledige huurgenot te verschaf-fen.
      d) Ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat de te late betaling van [huurster] omdat zij pas laat op de hoogte was gesteld van beëindiging van de huurstakingsactie, voor haar eigen risico was. Hiermee gaat de kantonrechter eraan voorbij dat dit eigen risico niet afdoet aan de verplichting van De Gemeente op verzoek een specificatie van de huurachterstand te overleggen. Dat [huurster] dit theoretisch ook zelf had kunnen uitrekenen doet daaraan niet af, waarbij tevens het feit meespeelt, dat [huurster] niet goed kan lezen en schrijven en dat zij voor dit soort zaken van de informatie van de heer [X] afhankelijk was.
      e) Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat bij de beoordeling van het belang van De Gemeente bij ontruiming bedacht moet worden dat het door [huurster] gestelde gebrek slechts aanleiding zou kunnen hebben gegeven tot minder vergaande maatregelen.
      f) Ten onrechte heeft de kantonrechter bij het oordeel dat De Gemeente een redelijk belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst zich slechts laten leiden door voornoemde overwegingen en is hiermee voorbijgegaan aan het ver-weer van [huurster], dat betaling van de achterstallige huur gedurende de procedure in beginsel tot afwijzing van de ontruimings- en ontbindingsvordering zou dienen te leiden, hetgeen immers vanzelfsprekend voortvloeit uit de bevoegdheid van de rechter om bij ontbinding wegens wanprestatie aan de huurder een termijn te stellen om alsnog aan zijn betalingsverplichting te voldoen, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen, waarvan in casu geen sprake is.
    
    
    
      4.2. Het hof overweegt als volgt.
      Tussen partijen staat vast dat [huurster] naast een huurachterstand met betrekking tot [adres2] voor [adres 1] vanaf juli 2002 tot half mei 2004 geen huurbetalingen heeft verricht, zodat bezien moet worden of [huurster] hiertoe gerech-tigd was. [huurster] heeft zich op het standpunt gesteld, dat zij de huurbeta-lingen heeft opgeschort vanwege onderhoudsproblemen aan het woonwagen-centrum, waar zij een standplaats heeft. Het gaat om verzakkingen en de gevol-gen hiervan zoals scheuren in woonwagens en schuurtjes en vochtoverlast, aldus [huurster].
    
    
    4.3. Uitgangspunt is dat het een huurder is toegestaan om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten in geval de gehuurde zaak een zodanig gebrek heeft dat het gebruik van de gehuurde zaak in belangrijke mate wordt verhinderd. Zulks is zelfs mogelijk zonder de verhuurder in gebreke te stellen. De huurder dient echter wel de verhuurder op de hoogte te stellen van de gebreken, zodat deze in de gelegenheid is de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Pas na de desbetreffende mededeling van de huurder aan de verhuurder mag de huurder zijn betaling opschorten, tenzij vast staat dan wel vast komt te staan dat de verhuurder al op de hoogte was van de gebreken en maatregelen had kunnen treffen. 
    
    
      4.4. In het onderhavige geval staat vast dat [huurster] De Gemeente nooit individueel heeft bericht over de redenen van de huuropschorting. [huurster] schrijft immers in punt 5 van de conclusie van dupliek:
      "Dat gedaagde nooit individueel bericht heeft over de redenen van de huuropschorting is in casu niet relevant." (..)
    
    
    
      4.5. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of De Gemeente al op andere wijze op de hoogte was van de gestelde gebreken. [huurster] heeft hierover in de conclusie van antwoord gesteld, dat De Gemeente bij het melden van diverse klachten over verzakkingen en de gevolgen hiervan zoals scheuren in de woonwagens en schuurtjes, vochtoverlast, geen thuis gaf. Bewoners zijn vanaf die tijd in continu overleg geweest met De Gemeente om de problemen te onder-zoeken en op te lossen, maar dit overleg heeft tot nu toe weinig opgeleverd, aldus [huurster]. In de conclusie van dupliek stelt [huurster] (punten 2 en 3):
      "Eiseres beweert ten aanzien van de door gedaagde gestelde onderhoudsproblemen enerzijds dat gedaagde deze stelling niet aannemelijk heeft gemaakt, anderzijds dat zij nooit (schriftelijk) een relatie gelegd zou hebben hiertussen en de opschorting van de huurbetaling.
      Dat gedaagde dit verband nooit naar voren zou hebben gebracht, is volstrekte onzin. Deze relatie, althans de aard van de problemen, waren eiseres volkomen bekend, althans hadden dit haar moeten zijn. (produktie 1 t/m 3) In de communicatie tussen dhr. Dewus, die als officieus vertegenwoordiger van de gezamenlijke woonwagenbewoners optrad en als dusdanig erkend werd, was deze relatie diverse malen gelegd."(..)
      En in punt 5:
      Ge-daag--de voerde gezamenlijk met (vrijwel) alle medebewoners van het complex een gezamenlijke huuractie, waarvan de achtergronden bij eiseres verdomd goed bekend waren. Het verweer van eiseres is dan ook te formeel. Dat gedaagde geen gebruik heeft gemaakt van andere, misschien formeel meer voor de hand liggende, methoden om haar bezwaren inzake de onderhoudsklachten kenbaar te maken, is het gevolg van de bewuste collectieve keus voor deze actievorm." (..)
    
    
    4.6. De Gemeente heeft het bestaan van de gestelde gebreken alsmede de stelling dat zij hiervan op de hoogte is gesteld, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep uitdrukkelijk betwist. Eveneens betwist zij dat sprake is geweest van collectieve onderhandelingen tussen haar en [huurster] en andere huurders van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Uit niets blijkt, dat de heer [X] zich mede namens [huurster] tot De Gemeente heeft gewend of dat De Gemeente dit zo heeft moeten begrijpen. Evenmin blijkt dat deze beweer-de--lijke vertegen-woordiger namens [huurster] een beroep op een opschortingsrecht heeft gedaan of zelfs maar melding zou hebben gemaakt van aan het door [huurster] gehuurde klevende gebreken, aldus De Gemeente.
    
    4.7. Gezien de uitdrukkelijke betwisting door De Gemeente staat niet vast dat De Gemeente anderszins reeds op de hoogte was (gebracht) van de gestelde onderhoudsklachten en de daaraan gekoppelde opschorting van de huur-betalingen. Uit de producties 1, 2 en 3 bij de conclusie van dupliek valt dit ook niet af te leiden. Nog belangrijker is dat [huurster] heeft nagelaten te stellen welke concrete onderhoudsklachten of gebreken aan het door haar gehuurde kleven en in welke mate deze haar in haar huurgenot belemmerden. Met name dit laatste mag van haar worden verlangd, ook al zijn de klachten volgens [huurster] moeilijk individualiseerbaar. De verplichting tot het betalen van huur is zo wezenlijk bij een huurovereenkomst dat niet lichtvaardig mag worden omge-spron-gen met de formele eisen die aan een huuropschorting worden gesteld. Het (gestelde) feit dat De Ge-meen-te voor [huurster] een machtige wederpartij is evenals het feit dat het om een collectieve actie ging, maken dit niet anders. Gezien dit nalaten van de stelplicht komt bewijslevering niet aan de orde. De conclusie is dat [huurster] ten onrechte de huurbetalingen heeft opge-schort en daarmee wanprestatie heeft gepleegd. 
    
    
      4.8. Het hof overweegt voorts.
      In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende een lange periode. Dat is een zo ernstige wanprestatie dat ontbinding ruimschoots gerechtvaardigd is. Het betalen van de achterstand, zoals [huurster] deels vlak voor en deels na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg heeft gedaan, maakt de wanprestatie niet ongedaan. De Gemeente heeft immers vanaf circa half 2002 elke maand weer de inkomsten uit het aan [huurster] verhuurde moeten ontberen en dat is onomkeer-baar.
    
    
    4.9. [huurster] heeft nog aangevoerd, dat De Gemeente door te weigeren de huurachterstand te specificeren zelf mede heeft bijgedragen aan een latere betaling dan bij inwilliging van dit alleszins redelijke verzoek het geval zou zijn geweest. Nog afgezien van het feit, dat De Gemeente heeft betwist dat [huurster] om een specificatie heeft verzocht en zij dit geweigerd heeft, vermag het hof niet in te zien wat dit aan de wanprestatie afdoet. Het zou hier gaan om een telefonisch verzoek (door een andere huurster) enige tijd voor het uitbrengen van de dag-vaarding - wanneer dit geweest zou moeten zijn vermeldt [huurster] niet - en toen was er door [huurster] al bijna twee jaar geen huur betaald. Bovendien heeft De Gemeente in eerste aanleg vele aan [huurster] gerichte aanmaningen vanaf oktober 2002 tot april 2004 steeds met vermelding van het toen verschuldigde totale bedrag overgelegd en staat voorts vast, dat [huurster] bij brief van 28 april 2004 namens De Gemeente is gesommeerd tot betaling van de gehele huurachter-stand en nogmaals bij aangetekende brief van 16 augustus 2004 van de door De Gemeen-te ingeschakelde advocaat, steeds onder vermelding van het verschul-digde bedrag. [huurster] heeft door niet in te gaan op de sommaties het risico genomen dat wegens wanbetaling de huurovereenkomst zou worden ontbonden en zij zou worden veroordeeld tot ontruiming. Het gegeven dat zij pas laat op de hoogte was gebracht van de beëindiging van de huurstakingsactie, maakt niet dat dit risico om die reden niet voor haar rekening zou moeten komen.
    
    4.10. Het hof deelt de opvatting van [huurster] dat betaling van de achterstallige huur kort voor of gedurende de procedure in beginsel tot afwijzing van de ontruimings- en ontbindingsvordering zou dienen te leiden, gezien de bevoegdheid van de rechter om een huurder een terme de graçe toe te staan, niet. In de eerste plaats gaat het hierbij om een discretionaire bevoegdheid, die lang niet altijd wordt uitgeoefend. In de tweede plaats heeft die bevoegdheid niet tot gevolg, dat enkel omdat de huurachterstand gedurende de procedure is voldaan en niet meer kan worden toegekomen aan het uitoefenen van genoemde bevoegdheid de vorde-ring tot ontbinding en ontruiming moet worden afgewezen. Zoals overwogen is de ernst van de wanprestatie van groot belang.
    
    4.11. Het hof ziet geen reden om in te gaan op de vraag of de gestelde gebreken slechts aanleiding zouden kunnen hebben gegeven tot minder vergaande maat-re-gelen zoals bijvoorbeeld huurprijsvermindering, aangezien dit geschil daar niet over gaat en De Gemeente het bestaan van de gestelde gebreken bovendien betwist.
    
    4.12. De conclusie is dat grief 1 faalt.
    
    5.1. Met grief 2 komt [huurster] op tegen de overweging van de rechtbank, dat de stelling van [huurster] dat De Gemeente plots geen betalingsregelingen meer wilde aangaan, te vaag was. In de toelichting voert zij aan dat uit de diverse producties blijkt dat in het recente verleden met andere woonwagenbewoners betalingsrege-lingen waren getroffen en dat uit het dossier eenvoudig is af te leiden dat haar geen regeling is aangeboden, hoewel door haar bij monde van de heer [X] daarom is verzocht.
    
    
      5.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
      Gesteld al - een en ander is door De Gemeente betwist - dat De Gemeente niet heeft willen ingaan op een verzoek van [huurster] om een betalingsregeling te treffen, dan valt niet in te zien tot welke gevolgen dit zou moeten leiden. [huurster] geeft dit ook niet aan. Als [huurster] hiermee bedoelt, dat zij dan eerder tot betaling zou zijn overgegaan en het mogelijk niet tot een procedure en een veroordeling zou zijn gekomen, dan had zij eenvoudigweg met betalen kunnen beginnen. Gesteld noch gebleken is dat zij niet op de sommaties had kunnen ingaan. De laatste sommatie dateerde van 16 augustus 2004. Daaraan heeft zij niet voldaan. Een dag voor de dagvaarding van 15 september 2004 heeft zij het grootste deel van de achterstand betaald en op 23 september het resterende deel, dit zonder betalingsregeling. Gesteld noch gebleken is dat zij die betaling niet een maand eerder had kunnen verrichten en daarmee deze procedure had kunnen voorkomen. Boven-dien heeft [huurster] zich steeds op het standpunt gesteld, dat sprake was van het opschorten van betalen wegens inbreuk op haar huur-genot en niet van betalings-onmacht. Ook deze grief slaagt niet.
    
    
    6.1. Grief 3 heeft betrekking op de uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het bestreden vonnis. [huurster] acht het niet onaannemelijk dat in hoger beroep tot een andere beslissing gekomen wordt. Bij gebrek aan enige spoedeisendheid bij de ontruimingsvordering was er mede met het oog op de zwaarwegende belangen van [huurster] om niet met executie van het ontruimingsvonnis te worden belast zo lang hiertegen niet in appel is beslist, in redelijkheid geen aanleiding mee te gaan in het verzoek van De Gemeente het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te ver-kla-ren. Gelet op het uitgangspunt, dat rechtsmiddelen schorsende werking heb-ben, had de rechtbank de redenen voor toewijzing van de betwiste uitvoerbaar-verklaring bij voorraad voldoende en overtuigend moeten motiveren, hetgeen niet is geschied.
    
    
      6.2. Het hof overweegt het volgende.
      Niet is betwist dat op zich voldaan is aan de vereisten voor het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis. Na het verweer van [huurster] tegen de gevorderde verklaring heeft de rechtbank geoordeeld dat er voldoende reden was om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Spoedeisendheid, zoals [huurster] betoogt, is hiervoor geen vereiste. Het gaat om een belangenafweging. Gezien de enorme huurachterstand, die ontbinding van de huurovereenkomst en ont-ruiming zonder meer rechtvaardigde, valt niet in te zien dat de rechtbank de belangen-afweging in het voordeel van [huurster] had moeten laten uitvallen. Het vonnis is terecht uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
     7. De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.
    
     
    De beslissing
    
    Het hof:
    
    - bekrachtigt het vonnis van 7 juni 2005 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, tussen partijen gewezen;
    
    - veroordeelt [huurster] in de proceskosten van dit hoger beroep aan de zijde van De Gemeente tot aan deze uitspraak bepaald op € 244,-- aan verschotten en op € 894,-- aan salaris van de procureur;
    
    - verklaart de veroordeling tot betalen van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad met bepaling dat over deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na de datum van dit arrest.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In 't Velt-Meijer, A.A. Schuering en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 augustus 2006 in aanwezigheid van de griffier.