ECLI:NL:GHSGR:2011:BU8394, Gerechtshof 's-Gravenhage, 08-11-2011, BK-11/00013
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Twee van de vier vergelijkingsobjecten moeten bij de bepaling van de waarde van de woning buiten beschouwing worden gelaten. De overige twee in de vergelijking betrokken objecten zijn in voldoende mate met de woning vergelijkbaar, zodat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. De Inspecteur heeft zich bij de bepaling van de waarde voldoende rekenschap gegeven van de onderlinge verschillen tussen de overige twee vergelijkingsobjecten en de woning.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00013
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 8 november 2011
    
    in het geding tussen:
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, hierna: de Inspecteur,
    
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 19 november 2010, nummer AWB 09/1065, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2009 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente […] opgelegd naar een heffingsmaatstaf, zijnde de waarde per peildatum 1 januari 2008, van € 444.000. De heffingsmaatstaf is ontleend aan een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    1.2. Bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar afgewezen.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning vastgesteld op € 435.000, de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 dienovereenkomstig verminderd en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111 . De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 september 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Verordening
    
    3. De raad van de gemeente Albrandswaard, waaronder [Z] valt, heeft in zijn openbare vergadering van 15 december 2008 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2009 (hierna: de Verordening). Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde zijn in hoger beroep de volgende feiten als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, komen vast te staan:
    
    4.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een geschakelde woning. De inhoud van het object is volgens de NEN 2580 normering ongeveer 600 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 340 m2.
    
    4.2. De woning is in opdracht van de Inspecteur door ir. [A], WOZ-taxateur, conform de in de Wet WOZ opgenomen waarderingsregels getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 435.000.
    
    4.3. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Als bestemming van de woning is bij het taxeren uitgegaan van wonen. Voor de waardering van de woning is de vergelijkingsmethode gehanteerd. De woning is vergeleken met een viertal objecten, die als woning in gebruik zijn, staande en gelegen aan [a-straat 2], [a-straat 3], [a-straat 4] en [b-straat 1] te [Z]. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkooptransacties van die objecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2008, variëren van € 409.000 tot € 423.000.
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    5.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of de waarde van het object te hoog is vastgesteld.
    
    5.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de heffingsmaatstaf op een waarde van € 410.000.
    
    6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    7.1. De rechtbank heeft het navolgende overwogen:
    
    “2.5.	Met betrekking tot het in de vergelijking betrokken object [b-straat 1] te [Z], is de rechtbank van oordeel dat dit object, gelet op het type (twee-onder-éénkapwoning) en qua uitstraling niet vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank zal derhalve bij de waardebepaling van de woning de gerealiseerde verkoopprijs van dit object buiten beschouwen laten.
    
    2.6. 	Met betrekking tot het in de vergelijking betrokken object [a-straat 2] te [Z], is de rechtbank van oordeel dat de verkoopdatum (29 juni 2006) van dit object te ver van de waardepeildatum van de woning is gelegen, terwijl voorts onvoldoende inzicht is gegeven in het verschil tussen de verkoopprijs op de verkoopdatum en de berekende prijs per 1 januari 2008. Gesteld noch gebleken is voorts dat er geen verkoopprijzen van de met de woning ter vergelijking betrokken objecten rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. De rechtbank zal derhalve bij de waardebepaling van de woning de gerealiseerde verkoopprijs van dit object eveneens buiten beschouwing laten.
    
    2.7. 	Naar het oordeel van de rechtbank zijn de overige in het taxatierapport ter vergelijking betrokken objecten, te weten [a-straat 3] en [a-straat 4] te [Z], in zodanige mate met de woning vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit de stukken van het geding blijkt immers dat zowel de woning als het object geschakelde woningen betreffen, die qua uitstraling, bouwjaar, ligging, inhoud en indeling voldoende vergelijkbaar zijn. [De Inspecteur] heeft zich voldoende rekenschap gegeven van de onderlinge verschillen tussen de objecten en de woning. De rechtbank leidt dit met name af uit het gegeven dat aan de woning, ten opzichte van de objecten met minder oppervlakte, een lagere prijs per vierkante meter is toegekend (afnemend grensnut). De verklaring van belanghebbende dat de inhoud van de woning en van de objecten aan [a-straat 3] en [4] ongeveer 100 m3 minder bedraagt dan [de Inspecteur] stelt, kan hem niet baten. De door belanghebbende verdedigde kleinere inhoud resulteert immers niet in een afwijkende onderliggende verhouding tussen de woning en de vergelijkingspanden.”
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    8.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    8.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich voor de hoogte van de door hem voorgestane waarde beroepen op een aantal vergelijkingsobjecten, de in de gemeente Albrandswaard gelegen panden [a-straat 2], [a-straat 3], [a-straat 4] en [b-straat 1] te [Z], die alle, evenals het object, een bestemming als woning hebben.
    
    8.3. Het Hof overweegt dat de rechtbank op goede gronden met juistheid heeft geoordeeld dat de objecten [b-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] bij de bepaling van de waarde van de woning buiten beschouwing moeten worden gelaten en dat de overige twee in de vergelijking betrokken objecten, te weten [a-straat 3] en [4] te [Z], in voldoende mate met de woning vergelijkbaar zijn, zodat de verkoopprijzen van laatstgenoemde vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning.
    
    8.4. Het Hof overweegt voorts dat uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix, in samenhang met de ter zitting daarop gegeven toelichting, blijkt dat de Inspecteur zich bij de bepaling van de waarde voldoende rekenschap heeft gegeven van de onderlinge verschillen tussen de twee vergelijkingsobjecten en de woning. De blote stelling van belanghebbende dat in de afgelopen jaren met de woning vergelijkbare woningen voor een aanzienlijk lagere prijs zijn verkocht, maakt dit oordeel niet anders.
    
    8.5. Het beroep van belanghebbende op de in de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag waterschapsbelasting voor het jaar 2009 vermelde waarde van de woning van € 403.000 faalt al om reden dat voormelde aanslag niet is opgelegd door de Inspecteur maar door het waterschap. Een rechtshandeling van het waterschap kan niet een in rechte te beschermen vertrouwen opwekken waaraan de Inspecteur gebonden is.
    
    8.6. Gelet op al het vorenoverwogene, is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna vermeld.
    
    
    Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 8 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
       - de naam en het adres van de indiener;
       - de dagtekening;
       - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.