ECLI:NL:GHDHA:2023:2680, Gerechtshof Den Haag, 28-12-2023, BK-22/998
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Huurwaardekapitalisatiemethode. Heffingsambtenaar maakt WOZ-waarde restaurant met terras en was- en kleedruimte niet aannemelijk. Geen inzicht in opbouw kapitalisatiefactor. Hof bepaalt waarde in goede justitie. Verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen. Uit de machtiging volgt dat het belang van belanghebbende niet rechtstreeks is betrokken bij het verzoek om vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende kan de in de volmacht vervatte cessie van de vordering van het recht op vergoeding van immateriële schade niet eenzijdig ongedaan maken. Art. 3:94, lid 1, BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/998
    
    
    
    Uitspraak van 28 december 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 september 2022, nummer SGR 21/2307.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 601.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade afgewezen. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 september 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 20 september 2023 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 3 november 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 7 november 2023. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en de voorzitter hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een restaurant met terras, een was- en kleedruimte en een opslagruimte, gelegen in de duinen in [woonplaats] . Het bouwjaar is 1991.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 15 augustus 2022 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak na uitpandige opname op 29 mei 2020 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 601.000. 
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Het Waarderapport en de Waardeopbouw bevatten onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          De onroerende zaak: 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Onderdelen
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Gerealiseerde huur*/koop**
                
              
              
                
                  Ing. dat.
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Fact.
                
              
              
                
                  Loc.
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1] , [woonplaats]
                
                
                  WOZ-waarde:
                
                € 601.000
                
                K-O-U-D-V:
                3-3-2-3-3
              
              
                1991
              
              
                Restaurant 
              
              
                150 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 231,65 pm2
              
              
                11,2
              
              
                A1
              
            
            
              
                Was- en
                kleedruimte
              
              
                1.008 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 120,04 pm2
              
              
                Geen
              
              
                
              
            
            
              
                Terras
              
              
                1.000 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 25,00 pm2
              
              
                Geen 
              
              
                
              
            
            
              
                Opslag
              
              
                64 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 92,66 pm2
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          De vergelijkingsobjecten:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Onderdelen
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Gerealiseerde huur*/koop**
                
              
              
                
                  Ing.dat.
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Fact.
                
              
              
                
                  Loc.
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
                 , [woonplaats]
                
                
                  WOZ-waarde:
                
                € 603.000
                
                K-O-U-D-V:
                3-3-3-3-3
              
              
                1979
              
              
                Restaurant
              
              
                184 m2
              
              
                € 625.00[0]**
              
              
                29-12-2017
              
              
                € 263,93 pm2
              
              
                11,2
              
              
                A1
              
            
            
              
                Overige ruimte
              
              
                50 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 105,57 pm2
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
                 , [woonplaats]
                
                
                  WOZ-waarde:
                
                € 904.000
                
                K-O-U-D-V:
                3-3-3-3-3
              
              
                1979
              
              
                Restaurant
              
              
                360 m2
              
              
                € 81.000*
              
              
                19-03-2018
              
              
                € 224,44 pm2
              
              
                11,2
              
              
                A1
              
            
            
              
                
                  [adres 4] , [woonplaats]
                
                
                  WOZ-waarde:
                
                € 402.000
                
                K-O-U-D-V:
                2-2-3-3-3
              
              
                
              
              
                Restaurant
              
              
                84 m2
              
              
                € 36.000*
              
              
                
              
              
                € 258,45 pm2
              
              
                11,2
              
              
                A1
              
            
            
              
                Dagkeuken/
                pantry
              
              
                55 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 258,45 pm2
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 4] . De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 11,2 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Bij de onroerende zaak is deze factor alleen toegepast voor het restaurantgedeelte en de opslag. Bij de waardering van de onroerende zaak is geen gebruik gemaakt van grondstaffels. 
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft aan de gemachtigde de volgende, tot de stukken van het geding behorende, volmacht (getekend maart/april 2020 verleend:
      
      
        “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…).
        Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks op het IBAN van mij, volmachtgever, gestort te worden en heb ik het recht om deze volmacht op elk moment weer in te trekken dan wel hieraan nadere voorwaarden te stellen.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
    
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoor niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het restaurant met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en de kapitalisatiefactor voor het restaurant een waarderapport en een daarbij behorende matrix overgelegd waarin het restaurant wordt vergeleken met restaurants gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten qua aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met het restaurant vergelijkbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de afzonderlijke onderdelen van het restaurant (kantoor begane grond en kantoor eerste etage) liggen lager dan of wel in lijn met de huurwaarden die voortvloeien uit de gerealiseerde huur- en verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat aan het restaurant voor het objectkenmerk uitstraling een lagere vlokcodering is toegekend, vanwege de ligging in een kom van de duinen waardoor het restaurant niet goed zichtbaar is. Wel is, evenals bij de vergelijkingsobjecten, sprake van een A1-locatie omdat het restaurant nabij het strand gelegen is. Verweerder heeft voor zowel het restaurant als de vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor toegepast van 11,2. Met het waarderapport inclusief de matrix en zijn toelichting hierop heeft verweerder voldoende gemotiveerd en aannemelijk gemaakt de waarde van het restaurant niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft onvoldoende feiten en omstandigheden daar tegenin gebracht die leiden tot een ander oordeel.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
    Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.
    
    10. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
    
    11. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd. In onderhavige zaken zijn geen grondstaffels gebruikt. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 19 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
    
    12. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd.[2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:
    
      “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.”[3]
    
    13. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 1 april 2020 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) zes maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
    
    14. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien.
    
    15. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment.
    
    16. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 12 juli 2022 op zitting worden gepland.
    
    17. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet.
    
    18. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
    
    19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
      [2] vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046.
      [3] vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
      
    
    
      4.1.2.
      
        In geschil is of:
        (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, en
        (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
        Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, primair tot vernietiging van de beschikking en de aanslag en subsidiair tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 399.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag alsmede vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.4.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. 
      
      
        5.6.1.
        Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waardeopbouw is vermeld dat de onroerende zaak bestaat uit de volgende onderdelen: een restaurant met een oppervlakte van 150 m2, een was- en kleedruimte van 1.008 m2, een terras van 1.000 m2 en een opslagruimte van 64 m2. Belanghebbende heeft bestreden dat de oppervlakte van de was- en kleedruimte 1.008 m2 bedraagt en gesteld dat deze niet meer dan 70 m2 groot is. Belanghebbende baseert zich daarvoor onder meer op het in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag. In dat verslag is tweemaal een was- en kleedruimte opgenomen voor respectievelijk € 37.000 en € 84.000 (totale waarde € 121.000), maar slechts bij het laatstgenoemde bedrag is een oppervlakte van 70 m2 vermeld, hetgeen zou neerkomen op een waarde van € 1.200 per m2. In de Waardeopbouw is voor de was- en kleedruimte echter uitgegaan van een waarde van afgerond € 120 per m2 (totale waarde € 121.000).
        
      
      
        5.6.2.
        Op grond van hetgeen partijen in de stukken van het geding en ter zitting hebben aangevoerd en aan de hand van de bij het Waarderapport overgelegde foto’s van de onroerende zaak, stelt het Hof vast dat de was- en kleedruimte niet de door de Heffingsambtenaar gestelde oppervlakte van 1.008 m2 omvat maar een beduidend kleinere oppervlakte, die veeleer overeenkomt met de in het taxatieverslag vermelde oppervlakte van 70 m2. Dat in het taxatieverslag een separate was- en kleedruimte staat vermeld met daarbij een waarde van € 37.000, doet hieraan niet af, aangezien hierbij geen oppervlakte is vermeld.
        
      
    
    
      5.7.
      Uit de Waardeopbouw blijkt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Uit de Waardeopbouw en de toelichting van de Heffingsambtenaar ter zitting volgt dat alleen voor het restaurantgedeelte en de opslag een kapitalisatiefactor van 11,2 is toegepast. Voor het terras en de was- en kleedruimte is noch in het Waarderapport noch in de Waardeopbouw een kapitalisatiefactor opgenomen. Voor alle vergelijkingsobjecten is een kapitalisatiefactor van 11,2 toegepast (zie 2.4). 
      
    
    
      5.8.
      De onroerende zaak als geheel betreft een strandpaviljoen met een was- en kleedruimte, een opslagruimte alsmede een groot terras. Deze onroerende zaak is zonder nadere gegevens en toelichting – die niet zijn verstrekt – moeilijk vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten, omdat deze restaurants betreffen zonder dergelijke ruimtes en zonder de daarbij horende bijkomende bestemming- en gebruiksmogelijkheden. Met de Waardeopbouw en de toelichting van de Heffingsambtenaar is op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 11,2 die bij de waardebepaling van de onroerende zaak is gebruikt, is herleid uit de kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten, die enkel restaurants betreffen en die geen van alle in de duinen zijn gelegen. Zo is alleen voor het vergelijkingsobject [adres 4] een ‘bottom-up’ berekening van de bruto kapitalisatiefactor overgelegd, maar ontbreekt een dergelijke onderbouwing voor de onderhavige onroerende zaak en de andere vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft bovendien niet anderszins inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 11,2 is herleid uit de marktgegevens ten aanzien van de overige twee vergelijkingsobjecten. Derhalve is niet gespecificeerd, laat staan aannemelijk gemaakt dat voor (een gedeelte van) de onroerende zaak eveneens een kapitalisatiefactor van 11,2 zou moeten worden gehanteerd. 
      
    
    
      5.9.
      De Heffingsambtenaar heeft verder niet inzichtelijk gemaakt aan de hand van welke gegevens de aan de was- en kleedruimte en aan het terras en de opslag toegekende waarden zijn bepaald. Voorts geldt dat ten aanzien van de KOUDV-coderingen die zijn opgenomen in het Waarderapport niet inzichtelijk is gemaakt hoe die bij de waardebepaling al dan niet in de Waardeopbouw zijn betrokken. De Heffingsambtenaar heeft derhalve niet voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.10.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
        5.10.1.
        Belanghebbende heeft de door haar ter zitting gestelde waarde van € 399.000 slechts onderbouwd met algemene verwijzingen naar bijvoorbeeld een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Belanghebbende heeft niet gesteld – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft de haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
        
      
      
        5.10.2.
        Voor zover belanghebbende stelt dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, wordt die stelling verworpen. Aangezien in de onderhavige zaak de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat om die reden, wat overigens zij van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken, geen aanleiding voor het onderhavige kalenderjaar daarmee rekening te houden.
        
      
      
        5.10.3.
        Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie op € 475.000.
        
        
          
            Vergoeding van immateriële schade
          
        
        
      
      
        5.11.1.
        De Rechtbank heeft de juist berekende overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) zes maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. De Rechtbank heeft verder geoordeeld dat niet valt in te zien dat bij belanghebbende spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van is en heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom afgewezen.
        
      
      
        5.11.2.
        De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 13 tot en met 21 van haar uitspraak, op goede gronden een juiste beslissing genomen.
        
      
      
        5.11.3.
        In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Gelet op de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van de vertraging is en de gemachtigde die vertraging had kunnen voorkomen, niet in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan bij belanghebbende over het uitblijven van de uitspraak. De redelijke termijn voor de behandeling van de zaak in hoger beroep is niet overschreden.
        
      
      
        5.11.4.
        Voorts geldt nog, gelet op de in 2.5 weergegeven passage in de volmacht, dat inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar dan wel de Rechtspraak tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, er niet toe zal leiden dat belanghebbende zelf wordt gecompenseerd voor de door haar geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op haar beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbende is bedoeld, in werkelijkheid winst voor (de BV van) de gemachtigde vormen. Het belang van belanghebbende is derhalve niet rechtstreeks gediend bij het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding. Ook op deze grond komt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade niet voor toewijzing in aanmerking.
        
      
      
        5.11.5.
        De door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting afgelegde verklaring dat hij afstand doet van de in de volmacht opgenomen cessie van vorderingsrechten met betrekking tot (proces)kostenvergoedingen en vergoedingen van immateriële schade, leidt niet tot een ander oordeel. Veronderstellenderwijs ervan uitgaand dat sprake is van een rechtsgeldige cessie is het niet mogelijk om daarvan eenzijdig afstand te doen. Dit betekent dat de gemachtigde de cessie alleen ongedaan kan maken door de verkregen vorderingsrechten terug te cederen aan belanghebbende. Gelet op de aan de levering van vorderingsrechten in artikel 3:94, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek gestelde vormvereisten, waarbij is vereist dat de levering plaatsvindt door een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan de schuldenaar, is de enkele verklaring van de gemachtigde ter zitting daartoe onvoldoende.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.12.
      Het hoger beroep is voor wat betreft geschilpunt i gegrond en geschilpunt ii ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierechten
    
    
      6.1.
      
        Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.348 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting, 1 punt hogerberoepschrift en 1 punt zitting hoger beroep à € 837 x 1 (gewicht van de zaak) en € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt bezwaar en 1 punt horen à € 296 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 3.940. 
        Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
      
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 360, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 548 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 wordt vastgesteld op € 475.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.940; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 908 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 28 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
  
  
     Kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen. Hierbij staat 3 staat voor ‘voldoende’, 2 voor ‘matig’ en 4 voor ‘goed’.