ECLI:NL:GHDHA:2023:2637, Gerechtshof Den Haag, 13-12-2023, BK-22/01301
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Kosten van herstelwerkzaamheden zijn van invloed op de waarde van de woning, ook indien deze voor rekening van de Vereniging van Eigenaren komen. Beide partijen hebben de door hen verdedigde waarden van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt deze waarde daarom in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/01301
    
    
    
    Uitspraak van 13 december 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 november 2022, nummer SGR 21/4529.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 420.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 1 oktober 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. Ter zitting heeft belanghebbende een verklaring overgelegd van [A] , een verklaring van [B] en een reiskostenoverzicht.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement op de derde verdieping met een balkon en parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van ongeveer 340 m³.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder aangedragen objecten zijn goed vergelijkbaar. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kwaliteit van de opstallen en de onderhoudstoestand. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de problemen veroorzaakt door de ventilatieroosters door het onderhoud vlokcode 2 te geven. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de vlokcodes lager moeten zijn dan reeds door verweerder is toegepast.
    
    7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat het herstellen van de problemen met de kozijnen en ventilatieroosters tussen de € 15.000 en € 20.000 zal kosten omdat alle kozijnen en ramen vervangen moeten worden. Echter heeft eiseres dit bedrag niet onderbouwd. Door eiseres is een rapport overlegd waarin de problemen met de ventilatieroosters uiteen worden gezet maar in dat rapport wordt geen opgave gegeven van de herstelkosten.
    
    8. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is derhalve ongegrond verklaard.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 379.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wanneer de Heffingsambtenaar hierin, mede gelet op wat belanghebbende over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde aanvoert, niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de marktwaarde van de woning naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking, waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft [adres 2] (345 m³), verkocht op 21 juni 2019 voor € 459.300, [adres 3] (281 m³), verkocht op 24 september 2019 voor € 361.163 en [adres 4] (345 m³), verkocht op 27 oktober 2020 voor € 431.059, alle te [woonplaats] .
      
    
    
      5.4.
      Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil zich beperkt tot de vraag of de Heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met geluidsoverlast in de woning. Voor het overige is de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde door de Heffingsambtenaar niet tussen partijen in geschil.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat sprake is van ernstige geluidsoverlast in de woning en verwijst daarbij naar een rapport van [C] van 15 oktober 2020 (het technisch rapport) waarin wordt geconcludeerd dat de ventilatieroosters en de beglazing in de buitengevel niet voldoen aan de geldende eisen voor geluidwering. Belanghebbende verwijst tevens naar een door haar in hoger beroep overgelegde offerte van [D] waarin de kosten van vervanging van de kozijnen en de ventilatieroosters op afgerond € 41.000 worden begroot. Deze kosten moeten in mindering worden gebracht op de vastgestelde waarde, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.6.
      De Heffingsambtenaar betwist de conclusies van het technisch rapport niet, maar stelt zich op het standpunt dat hij daarmee al voldoende rekening heeft gehouden. Hij voert daartoe aan dat hij bij de waardering van de woning een m³-prijs van € 1.195 heeft gehanteerd, terwijl de gemiddelde gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten uitkomt op € 1.212. Deze marge van € 17 per m³ is groter dan de neerwaartse correctie van € 15 per m³ die wordt toegepast op de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten als het onderhoud van de woning als ondergemiddeld wordt gekwalificeerd. Hij voegt daaraan toe dat de door belanghebbende overgelegde offerte geen reden is om de WOZ-waarde te verlagen, omdat eventuele herstelwerkzaamheden zullen worden betaald uit het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De offerte ziet bovendien op vervanging van alle kozijnen van de woning en de plaatsing van HR+++ glas, terwijl in het technisch rapport rekening wordt gehouden met de plaatsing van nieuwe beglazing in de bestaande kozijnen. Daarnaast zullen de kosten voor de woning waarschijnlijk lager uitvallen, indien de VvE een offerte aanvraagt voor het gehele appartementencomplex, aldus de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.7.
      Met wat belanghebbende heeft aangevoerd en in het bijzonder de door haar overgelegde offerte met bijlage, heeft zij gerede twijfel gewekt aan (de onderbouwing van) het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dat de kosten voor de herstelwerkzaamheden voor rekening van de VvE komen, neemt deze twijfel niet weg. Anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268, BNB 2010/332, niet dat bij de waardebepaling geen rekening mag worden gehouden met de kosten die voorzienbaar gemoeid zijn met de werkzaamheden om de woning weer in de gewenste staat te brengen, enkel omdat de kosten uit de VvE-reserve zullen worden betaald. Uit rechtsoverweging 3.3.5 en 3.3.6 van het genoemde arrest leidt het Hof af dat de Hoge Raad voor de toepassing van de Wet Inkomstenbelasting 2001 geen onderscheid wil maken tussen een geval waarin de eigenaar van een woning in eigen beheer een spaarpotje heeft waaruit de kosten van werkzaamheden aan de woning kunnen worden betaald en het geval waarin de eigenaar van de woning een spaarpotje in de vorm van een aandeel in de VvE-reserve heeft waaruit de kosten van werkzaamheden aan de woning kunnen worden betaald. Het Hof ziet geen reden om voor de Wet WOZ dat onderscheid wel te maken. In het onderhavige geval hebben de kosten van de herstelwerkzaamheden dus invloed op de waarde van de woning. Ook indien er rekening mee wordt gehouden dat de op grond van het technisch rapport noodzakelijke herstelwerkzaamheden minder omvatten dan de werkzaamheden waar de offerte op ziet en dat de kosten voor de VvE lager zullen uitvallen als gevolg van groepskorting, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de negatieve invloed van de kosten van de herstelwerkzaamheden op de waarde van de woning.
      
    
    
      5.8.
      Aangezien de Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 379.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend, reeds omdat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de herstelkosten van afgerond € 41.000 één op één vertaald kunnen worden in een waardevermindering van eveneens € 41.000.
      
    
    
      5.9.
      Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof deze waarde, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, voor 2021 in goede justitie vast op € 410.000.
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten vast op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten bestaan uit reis- en verletkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de twee zittingen bij de Rechtbank en de zitting het Hof.
      
    
    
      6.2.
      De reiskosten stelt het Hof vast op € 45,96 (openbaar vervoer, retour tweede klasse à € 7,66 per rit).
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende claimt in totaal € 630 aan verletkosten te hebben gemaakt (3 uur x 3 zittingen à € 70 per uur). Belanghebbende heeft het uurtarief van € 70 niet onderbouwd. Het Hof acht een uurtarief van € 20 redelijk. De verletkosten stelt het Hof vast op € 180.
      
    
    
      6.4.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 410.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 225,96; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, T.A. de Hek en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 13 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.