ECLI:NL:GHAMS:2024:1515, Gerechtshof Amsterdam, 04-06-2024, 200.322.046/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appellante huurde kantoorruimte van geïntimeerde. Direct naast deze kantoorruimte heeft een andere huurder, met toestemming van geïntimeerde, een sportzaal in gebruik genomen. Geluidsoverlast was het gevolg. Uiteindelijk heeft appellante de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. Het hof oordeelt dat dit terecht was en wijst de gevorderde schadevergoeding toe.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.322.046/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9721908 CV EXPL 22-3199
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HOLTHUIZEN B.V.,
      gevestigd te Badhoevedorp,
      appellante,
      advocaat: mr. J.W. Hilhorst te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VASTGOED RIETVELD (AMSTERDAM OVERSCHIESTRAAT) B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. P.P. Hart te 's-Gravenhage.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna (ook) Holthuizen en Rietveld genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      Appellante huurde kantoorruimte van geïntimeerde. Direct naast deze kantoorruimte heeft een andere huurder, met toestemming van geïntimeerde, een sportzaal in gebruik genomen. Geluidsoverlast was het gevolg. Uiteindelijk heeft appellante de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. Het hof oordeelt dat dit terecht was en wijst de gevorderde schadevergoeding toe. 
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Holthuizen is bij dagvaarding van 9 januari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 31 oktober 2022 (hierna: het bestreden vonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter). Het bestreden vonnis is, onder bovenvermeld zaaknummer, gewezen tussen Holthuizen als eiseres en Rietveld als gedaagde.
    
    
    
      Op 10 mei 2023 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met een productie; 
    - memorie van antwoord, met producties.
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
      Holthuizen heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende en uitvoerbaar bij voorraad, Rietveld zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 16.379,75 met rente, met veroordeling van Rietveld in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    
    
      Rietveld heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Holthuizen in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief de nakosten.
    
    
    
      Holthuizen heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Deze feiten zijn, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.
    
    
    
      3.1
      Holthuizen heeft op 21 april 2016 een huurovereenkomst gesloten met (de rechtsvoorganger van) Rietveld waarbij Holthuizen van Rietveld een kantoorruimte op de derde verdieping van het gebouw aan de Overschiestraat 55 huurde. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar, eindigend op 31 mei 2021.
      
    
    
      3.2
      Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Artikel 10.3 luidt: Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening.Artikel 10.4 luidt, voor zover van belang: Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:(…)- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
      
    
    
      3.3
      In de huurovereenkomst zijn afwijkingen van de Algemene Bepalingen opgenomen. Artikel 15.5 luidt, voor zover van belang: (…) Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de personen of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders. 
      
    
    
      3.4
      In 2019 is het tot dan toe onverhuurde gedeelte van de derde verdieping verhuurd aan Stichting ARKIN (hierna: Arkin). Uit de tussen Rietveld en Arkin gesloten huurovereenkomst blijkt dat Rietveld ermee bekend was dat het gehuurde in gebruik zou worden genomen als bedrijfsruimte ten behoeve van de ‘formule Arkin’. Deze formule kan, volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel, worden omschreven als ‘praktijken van psychiaters en dagbehandelcentra voor de geestelijke gezondheid- en verslavingszorg’.
      
    
    
      3.5
      Bij aangetekende brief van 20 januari 2020 heeft Holthuizen geklaagd over overlast die zij ondervond door de wijze waarop Arkin van het gehuurde gebruik maakte. In de brief staat onder meer:“(…)Er spelen nu twee zaken:1. In de aan ons aangrenzende ruimte blijkt een sportzaal gebouwd te zijn. Dat geeft veel overlast:Schreeuwen, een geluid als galopperende paarden, computerschermen trillen, lijkt alsof er iemand over het plafond loopt.Medewerkers kunnen daardoor niet goed werken en ook als die overlast er niet is, dan nog wordt die zo door de medewerkers ervaren. Het kan immers zo weer gebeuren en daar wachten zij dan op.Wij hebben al vele malen geklaagd bij NPI (het hof begrijpt: Arkin) en zij hebben er volgens mij ook veel aangedaan om de overlast te voorkomen, doch (zoals een technisch medewerker ons al liet weten) het pand is gewoon niet geschikt voor een dergelijk gebruik. Waarom is die sportzaal ook naast ons geplaatst en niet in de grote ruimte achter ons die NPI ook gehuurd heeft? Enig overleg en/of inspraak is ons ook nooit geboden. Hoe het ook zij. Ik verzoek u binnen een redelijke termijn (twee weken na heden) te bewerkstelligen dat wij weer het ongeschonden genot van de kantoorruimte krijgen. II. Ander probleem is de gezamenlijke entree op de 3e etage. De nieuwe huurder (NPI) heeft de entree zo aangepast dat deze bij haar bedrijf is betrokken en waardoor wij en onze klanten eerst door haar bedrijf moeten alvorens wij ons kantoor in kunnen. Dat geeft een goedkope uitstraling aan het kantoor. (…)Ik verzoek u binnen een redelijke termijn (twee weken na heden) de entree op de 3e etage in de vorige staat terug te brengen. (…)”.3.6	Op 24 februari 2022 heeft Rietveld aan Holthuizen het volgende geschreven:“(…)Zoals net besproken zullen wij deze week contact opnemen met uw buren met het verzoek of zij de door hun gehuurde ruimte anders kunnen inrichten zodat u geen overlast meer heeft van de therapieruimte aangrenzend aan uw kantoor.Daarnaast zullen wij uw zichtbaarheid op de etage bespreken, wellicht is het mogelijk om uw naam of logo op de wand (zie foto) aan te brengen zodat uw ruimte beter vindbaar is. (…)”.
      
    
    
      3.7
      In de periode van 15 maart 2020 tot 1 juli 2020 zijn vanwege de landelijke lockdown in verband met de coronapandemie in de door Arkin gehuurde bedrijfsruimte geen behandelingen of therapieën gegeven.
      
    
    
      3.8
      
        Op 26 mei 2020 heeft Holthuizen aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen ontbinden zodra zij vervangende huurruimte zou hebben gevonden. Voor het geval buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk was heeft zij de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 juni 2021. Holthuizen heeft in deze brief onder meer geschreven: “ (…) Ondanks de ingebrekestelling en ettelijke vergeefse pogingen om contact met u te krijgen, blijft de verhuurder in gebreke. U reageert gewoon niet, waardoor wij nu wel tot actie moeten overgaan. 
        De overlast die de sportzaal zal opleveren als deze weer in gebruik genomen gaat worden, is zo ernstig dat wij in onze bedrijfsvoering geschaad worden, waardoor wij de huurovereenkomst buitengerechtelijk gaan ontbinden. Dat geldt ook voor de gezamenlijke ruimte op de derde verdieping. Ter beperking van onze schade doen wij dat pas op het moment dat wij vervangende / passende kantoorruimte gevonden hebben. (…)”.3.9	In een e-mail van 9 juli 2020 van Holthuizen aan Rietveld staat onder meer:“(…) Tijdens ons prettig gesprek meldde u dat u de NPI zou sommeren een einde aan de situatie te maken. 
        Ik ontvang graag een kopie die sommatie. Overigens is er nog niets veranderd, sterker nog, het lijkt wel erger te worden. (…)”.
      
      
    
    
      3.10
      Bij e-mail van 20 juli 2020 heeft Rietveld onder meer het volgende geantwoord:“(…) In navolging van de ontvangen sommatie heeft Arkin ons bevestigd dat het team, dat gehuisvest is op de derde verdieping, is geïnstrueerd om per direct te stoppen met de programmaonderdelen welke overlast zouden kunnen veroorzaken. Mogelijke aanpassingen aan de door hen aangebrachte ‘box in box’ constructie zijn bij hen in onderzoek. (…)”.3.11	Holthuizen heeft per e-mail van 30 juli 2020 wederom geklaagd over de overlast. Rietveld heeft diezelfde dag laten weten dat zij de klacht aan Arkin had doorgegeven en dat Arkin er direct weer achteraan zou gaan omdat zij geen overlast wilde voor Holthuizen.
      
    
    
      3.12
      Per e-mails van 3 augustus, 12 augustus, 11 september, 9 december, 16 december 2020 en 13 januari 2021 heeft Holthuizen wederom geklaagd over geluidsoverlast vanuit de therapieruimte.
      
    
    
      3.13
      Per e-mail van 5 november 2020 heeft Rietveld het volgende aan Holthuizen bericht: “ (…) Dit voorjaar spraken wij elkaar over de huuropzegging en de geluidsoverlast. Jullie gaven toen aan dat Holthuizen in de basis tevreden is over de gehuurde ruimte en niet zou willen verhuizen.Ik ben even benieuwd hoe jullie er nu tegenaan kijken en of we een verlenging van de huur kunnen bespreken, eventueel met een ontbindende voorwaarde indien de geluidsoverlast niet afdoende wordt verholpen? (…)”.
      
    
    
      3.14
      Bij e-mail van 9 december 2020 heeft Rietveld aan Holthuizen het volgende geschreven:“ (…) Ik heb wederom gebeld met Arkin, Fred Scholte en hij gaat gelijk weer actie ondernemen. Het probleem is dat de oplossing een speciale wand zo’n € 50.000,= kost en dat hebben zij nu niet op de plank liggen. Fred had het erover dat het gepland staat voor begin 2021, maar dat de therapeuten zover op de hoogte zijn dat daar geen therapie met geluid (lees bal etc.) mag plaatsvinden.Helaas is er weer één die dat niet weet of er geen rekening mee houdt.Blijf a.u.b. doorgeven als het weer gebeurd. Of ga zelf naar ze toe om aan te geven dat jullie er behoorlijk last van hebben. (…)”.
      
    
    
      3.15
      Per e-mail van 29 januari 2021 heeft Holthuizen aan Rietveld geschreven:“(…) Inmiddels hebben wij een nieuwe huurovereenkomst gesloten welke per 1 april 2021 ingaat. Het geluidsoverlast bleef zich herhalen (…).Conform ons schrijven d.d. 26 mei 2021 [het hof begrijpt: 2020], ontbinden wij dan ook de huurovereenkomst van het gehuurde aan de Overschiestraat 55 3de etage per 30 april 2021. (…)”. 3.16	Rietveld heeft per 30 april 2021 het gehuurde ontruimd. De huurpenningen zijn tot en met mei 2021 betaald.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling 
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
      4.1
      Holthuizen heeft in eerste aanleg gevorderd dat Rietveld, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 16.379,75 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening. Dit alles met veroordeling van Rietveld in de proceskosten waaronder de nakosten. 
      
    
    
      4.2
      Aan deze vordering heeft Holthuizen ten grondslag gelegd dat Rietveld wanprestatie heeft gepleegd, dan wel onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, door Arkin in de gelegenheid te stellen een sportzaal naast de door Holthuizen gehuurde kantoorruimte te plaatsen, door in gebreke te blijven met het beëindigen van de overlast veroorzaakt door het gebruik van de sportzaal en door na te laten het neutrale karakter van de gemeenschappelijke ruimte op de derde verdieping te herstellen. Door de voortdurende overlast was Holthuizen genoodzaakt de huur voortijdig te beëindigen. Zij heeft daardoor verhuiskosten moeten maken. 
      
    
    
      4.3
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter deze vorderingen afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat niet gebleken is dat er op het moment dat Holthuizen de huurovereenkomst opzegde een zodanige overlast was dat deze een buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigde of een opzegging noodzakelijk maakte. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat Rietveld voldoende adequaat op klachten van Holthuizen heeft gereageerd en dat het zich liet aanzien dat er in de nabije toekomst een definitieve oplossing van de geluidsoverlast vanuit de sportzaal voorhanden was. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de door Holthuizen gemaakte verhuiskosten voor haar eigen rekening moeten blijven. Holthuizen is veroordeeld in de proceskosten. 
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.4
      Holthuizen komt met zeven grieven op tegen deze beslissingen. Het hof begrijpt de kern van de grieven van Holthuizen zo, dat zij stelt dat Rietveld is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en wel zodanig dat een buitengerechtelijke ontbinding van die huurovereenkomst was gerechtvaardigd. Deze tekortkoming bestaat erin dat Rietveld Arkin in de gelegenheid heeft gesteld om een sportzaal naast de door Holthuizen gehuurde kantoorruimte in te richten en vervolgens onvoldoende heeft gedaan om de overlast van deze sportzaal te beperken. 
      
    
    
      4.5
      Het hof oordeelt dat er (inderdaad) een tekortkoming is aan de zijde van Rietveld. Holthuizen exploiteerde sinds 2016 een advocatenkantoor in het gehuurde. Na verloop van enige jaren ongestoord huurgenot, kwam er een nieuwe huurder in het leegstaande deel van de derde verdieping van het gebouw: Arkin. Rietveld heeft het toegestaan dat Arkin ten behoeve van haar therapieën een sportzaal heeft ingericht direct naast de door Holthuizen gehuurde kantoorruimte, terwijl er – zo is onbetwist gebleven – ook elders in het gebouw, op grotere afstand van deze kantoorruimte, voldoende mogelijkheid was voor Arkin om een sportzaal in te richten. Deze gang van zaken vormt op zichzelf al een tekortkoming. Of er bij aanvang van de huur door Holthuizen is gesproken over het belang van voldoende geluidsisolatie is daarbij niet van belang. Een kantoorruimte moet worden gevrijwaard van geluidsoverlast en de verhuurder heeft hierin een verantwoordelijkheid. Als een sportzaal wordt ingericht direct naast een kantoorruimte, is zonder extra maatregelen geluidsoverlast te verwachten. 
      
    
    
      4.6
      Na het in gebruik nemen van de sportzaal door Arkin heeft Holthuizen ook daadwerkelijk geluidsoverlast ervaren, zo blijkt genoegzaam uit het dossier. Keer op keer heeft zij geklaagd. Weliswaar niet in de periode dat er een landelijke lockdown was in verband met de coronapandemie, maar wel weer vanaf het moment dat op kantoor kon worden gewerkt en de behandelingen van Arkin weer werden hervat. Op zichzelf is juist dat Rietveld (steeds) op de klachten van Holthuizen reageerde. Zo bracht zij bij herhaling de klachten onder de aandacht van Arkin en heeft zij Arkin in juli 2020 gesommeerd om ‘een einde aan de situatie te maken’. Holthuizen mocht van Rietveld echter, gezien de ernst en de duur van de geluidsoverlast, meer verwachten dan alleen het aanspreken van Arkin hierop en verder afwachten totdat Arkin zelf met een oplossing zou komen. Dat Arkin voornemens was om begin 2021 een permanente oplossing te bieden in de vorm van een speciale wand die zo’n € 50.000,- zou kosten, is in dit verband tekenend: het initiatief kwam (uiteindelijk) van Arkin en er was kennelijk een kostbare maatregel noodzakelijk vanwege de aard en de intensiteit van het geluid dat in de zaal werd geproduceerd. 
      
    
    
      4.7
      Holthuizen heeft Rietveld per brief van 20 januari 2020 in gebreke gesteld. Rietveld is verzocht binnen een redelijke termijn (twee weken) te bewerkstelligen dat Holthuizen weer het ‘ongeschonden genot van de kantoorruimte’ zou krijgen. Bij brief van 26 mei 2020 refereerde Holthuizen aan deze ingebrekestelling en stelde zij vast dat Rietveld niet tot actie was overgegaan. Zij sprak tevens de verwachting uit dat de sportzaal weer overlast zou opleveren als deze weer in gebruik zou worden genomen (hetgeen ook is gebeurd). In deze brief is ook de buitengerechtelijke ontbinding aangekondigd per de datum waarop vervangende kantoorruimte zou zijn gevonden. Nu Rietveld sinds de ingebrekestelling geen maatregelen had getroffen die de geluidsoverlast konden tegengaan, was deze ontbinding-op-termijn gerechtvaardigd. Gelet op het belang van Holthuizen bij het bezit van een kantoor was ook begrijpelijk dat zij de ontbinding niet eerder liet ingaan dan het moment waarop vervangende ruimte beschikbaar was. De opzegging per 1 juni 2021 is voorwaardelijk gedaan, namelijk voor het geval het beroep op buitengerechtelijke ontbinding niet zou slagen. In tegenstelling tot wat Rietveld betoogt, staat dit aan toewijzing van schadevergoeding op zichzelf niet in de weg. Per e-mail van 29 januari 2021 heeft Holthuizen de huurovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbonden per 30 april 2021. Op dat moment was de geluidsoverlast overigens nog steeds niet opgelost. 
      
    
    
      4.8
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof oordeelt dat de tekortkoming van Rietveld de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigt. Er is geen twijfel over de aard en intensiteit van de geluidsoverlast als gevolg van de door Rietveld toegestane sportzaal. Dat de werknemers van Holthuizen hiervan hinder ondervonden staat buiten kijf. Dat er in de periode van de landelijke lockdown geen overlast was, doet aan een en ander niet af. Het verzuim was op dat moment immers al ingetreden. Rietveld heeft niet zodanig adequaat opgetreden dat er een einde kwam aan deze overlast. Sterker nog, zij heeft het initiatief tot een definitieve maatregel vooral van Arkin zelf laten afhangen. Met haar betoog dat de overlast geen gebrek oplevert, omdat het een feitelijke stoornis is door een derde miskent Rietveld dat het aan haar als verhuurder was om zich ervoor in te spannen dat de ene huurder aan de andere huurder geen overlast zou bezorgen.  
      
    
    
      4.9
      Het door Rietveld gedane beroep op de in artikel 15.5 van de huurovereenkomst opgenomen uitsluiting van het recht van ontbinding wegens gebreken gaat niet op, omdat zich hier de in artikel 10.4 van de toepasselijke Algemene Bepalingen bedoelde situatie voordoet dat de verhuurder na in gebreke te zijn gesteld, niet tijdig een aanvang heeft gemaakt met het herstellen van het gebrek. Ook de in artikel 15.5 opgenomen uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade door gedragingen van andere huurders is hier niet van toepassing, omdat het in deze zaak niet gaat om het gedrag van Arkin, maar om het eigen handelen en nalaten van Rietveld dat de overlast heeft mogelijk gemaakt.   
      
    
    
      4.10
      Rietveld kan dan ook door Holthuizen worden aangesproken tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden als gevolg van de verhuizing. De door Holthuizen opgevoerde kosten zijn verder niet door Rietveld bestreden en komen het hof ook niet onredelijk voor. Deze zullen worden toegewezen. Ook de vordering tot terugbetaling van de huur over de maand mei 2021 wordt toegewezen nu de huurovereenkomst per 30 april 2021 is ontbonden en Holthuizen deze huur onverplicht heeft betaald. 
      
      
        
          Slotsom en kosten 
          4.11	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven 1, 2 en 7 slagen. De overige grieven kunnen, wegens gebrek aan belang, buiten beschouwing blijven. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en het hof zal de vordering van Holthuizen, opnieuw rechtdoende, toewijzen. Rietveld zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. 5.	Beslissing
        Het hof:
      
      
      
        vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende: 
      
      
      
        veroordeelt Rietveld tot betaling van € 16.379,75 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening; 
      
      
      
        veroordeelt Rietveld in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Holthuizen begroot op € 1.492,41 aan verschotten en € 746,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 2.244,33 aan verschotten en € 3.142,00 voor salaris;
      
      
      
        verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. J.C.W. Rang en mr. I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024.