ECLI:NL:GHDHA:2014:3975, Gerechtshof Den Haag, 03-12-2014, BK-14-00112
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde tussenherenhuis niet op een te hoog bedrag vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/00112
  
  
    uitspraak d.d. 3 december 2014
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2014, nummer SGR 13/8509 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 574.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Rijswijk.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 557.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 oktober 2014. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenherenhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 625 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 202 m².
      
    
    
      3.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  De woning
                
              
              
                
                
                  
                    [a-straat 2]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [a-straat 3]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [a-straat 4]
                  
                
              
            
            
              
                Inhoud hoofdgebouw
              
              
                625 m3
              
              
                573 m3
              
              
                573 m3
              
              
                500 m3
              
            
            
              
                Rekenprijs per m3
                
              
              
                
                € 780
              
              
                
                € 800
              
              
                
                € 800
              
              
                
                € 780
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                
                € 487.500
              
              
                
                € 458.400
              
              
                
                € 458.400
              
              
                
                € 390.000
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                
                202 m2
              
              
                
                240 m2
              
              
                
                253 m2
              
              
                
                169 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                
                € 475
              
              
                
                € 475
              
              
                
                € 475
              
              
                
                € 475
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                
                € 95.950
              
              
                
                € 114.000
              
              
                
                € 120.175
              
              
                
                € 80.275
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
                Dakkapel
                Tuinhuis
                Serre
                Dakopbouw
                
                Dakkapel klein
                Dakkapel middel
                Berging steen
              
              
                
                
                € 3.000
                € 1.000
                € 20.280
                € 0
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                € 1.000
                
                
                
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                € 1.000
                € 3.000
                € 4.000
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                € 1.000
                
                € 4.000
              
            
            
              
                Correctie
              
              
                - € 50.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                WOZ-waarde
                
              
              
                
                € 557.730
                
              
              
                
                € 573.400
              
              
                
                € 587.575
              
              
                
                € 475.275
              
            
            
              
                
                Verkoopdatum
              
              
                
                
              
              
                
                31-05-2012
              
              
                
                02-09-2011
              
              
                
                23-02-2012
              
            
            
              
                
                Verkoopprijs
              
              
                
                
              
              
                
                € 570.000
              
              
                
                € 587.500
              
              
                
                € 475.000
              
            
          
        
      
      
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      "4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
      De woning is een tussen herenhuis met dakkapel, serre, tuinhuis en dakterras. De inhoud van de woning is 625 m³. De inhoud van de serre is 52 m³. De oppervlakte van het perceel is
      202 m².
    
    
    
      5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
      waarde van € 442.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan.
      De gemeente vindt dat de waarde van woningen in de laatste 9 jaar zijn gestegen met
      45,68 %, terwijl de huizenprijzen juist in deze periode flink zijn gedaald. Ter illustratie van
      dit laatste wijst eiser op het artikel in de Volkskrant van 21 september 2013, waarin staat dat
      de daling van de huizenprijzen vanaf augustus 2008 tot 2013 20% heeft bedragen.
      Bij navraag bij het Kadaster kreeg eiser een taxatiewaarde van € 442.000 voor de woning.
      De gemeente beweert dat de taxateur tijdens zijn bezoek op 12 juni 2012 aan eiser duidelijk
      heeft meegedeeld dat de waarde voor het jaar 2012 exclusief de serre was. Dat bestrijdt
      eiser. Er is op 12 juni 2012 een compromis gesloten zonder beperkingen. In de uitspraak op
      bezwaar worden de uitlatingen door de gemeente niet onderbouwd. Tevens wordt daar een
      tweetal verkochte woningen [b-straat 1] en [a-straat 3] vermeld. Deze
      woningen zijn niet vergelijkbaar met de woning. Verder wijst eiser naar de woning
      
        [a-straat 5], die al meer dan een jaar te koop staat voor een vraagprijs van
      € 449.500.
    
    
    
      6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
      verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een
      matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 557.000. Naast
      gegevens van de woning, bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal
      vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. De inhoud
      van de woning is aan de hand van de oorspronkelijke bouwtekening nagemeten. Verweerder
      heeft ter zitting bevestigd dat de serre in het jaar 2012 voor de waardering van de WOZwaarde niet is meegenomen, maar dit wel het geval is voor 2013, hetgeen hij in 2012 aan eiser heeft laten weten.
    
    
    
      7. De rechtbank stelt voorop dat de matrix met foto's buiten beschouwing wordt
      gelaten, nu verweerder deze met het oog op de zittingsdatum te laat aan de rechtbank heeft
      gezonden, zodat eiser pas op de zitting van deze stukken beeft kunnen kennisnemen.
    
    
    
      8. De rechtbank overweegt met betrekking tot de inhoud van de woning als volgt. De
      taxateur heeft aan de hand van de bouwtekening de inhoud volgens de NEN 2580-norm
      nagemeten. De rechtbank heeft geen aanwijzing, mede gelet op de toelichting van de
      taxateur ter zitting, dat de taxateur de inhoud onjuist heeft bepaald, zodat de rechtbank zal
      uitgaan van een inhoud van de woning van 625 m³.
    
    
    
      9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,
      22885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens
      van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat - nu de matrix buiten
      beschouwing blijft, - slechts de in het taxatieverslag en de in de uitspraak op bezwaar
      vermelde vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [b-straat 2], [c-straat 1] en
      
        [a-straat 3] bij de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning betrokken
      kunnen worden. Van het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [a-straat 5] is,
      nu de matrix buiten beschouwing wordt gelaten, op het moment van het instellen van het
      beroep door eiser, geen rond de waardepeildatum gerealiseerd verkoopcijfer bekend, zodat
      dit object geen rol kan spelen bij de waardebepaling van de woning. Het vergelijkingsobject
      
        [a-straat 6] is, naar verweerder stelt en de rechtbank aannemelijk acht, niet verkocht,
      en dient om die reden bij de waardebepaling van de woning buiten beschouwing te blijven.
      Met het taxatieverslag heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk
      gemaakt dat de aan de woning nader toegekende waarde van € 557.000 in een juiste
      verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten
      
        [a-straat 2], [b-straat 2] , [c-straat 1] en [a-straat 3], variërend
      tussen de € 548.000 en de € 615.000, en dat daarbij in voldoende mate rekening is gehouden
      met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kwaliteit van de opstal1en en het verschil in aanhorigheden tussen de
      vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    
    
      11. Voor zover het beroep van eiser mede moet worden opgevat als een beroep op het
      vertrouwensbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht aannemelijk dat
      verweerder in 2012 weloverwogen een standpunt heeft ingenomen en bij de bepaling van de
      WOZ-waarde van de woning voor het lopende jaar 2012 de serre buiten beschouwing heeft
      gelaten, maar eiser tegelijkertijd wel heeft laten weten dat de serre bij de waardebepaling
      van de woning in 2013 meegenomen zal worden. De door eiser geschetste gang van zaken
      komt de rechtbank niet aannemelijk voor. Aan het door verweerder ingenomen standpunt
      voor het jaar 2012 en aan het voor dat jaar gesloten compromis, waarbij de waarde van de
      woning voor dat jaar verminderd is, heeft eiser geen vertrouwen kunnen ontlenen, dat de
      serre ook voor het jaar 2013 bij de waardebepaling buiten beschouwing zou blijven.
    
    
    
      12. Hetgeen eiser heeft overigens aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel
      niet af.
      Eiser heeft gewezen op een door het kadaster berekende WOZ-taxatiewaarde van € 442.000
      voor de woning en een vraagprijs waarvoor de woning [a-straat 5] te koop staat;
      eiser heeft aangevoerd dat de huizenprijzen in de laatste negen jaren flink zijn gedaald,
      tevens heeft eiser verwezen naar een artikel in de Volkskrant, waarin is opgenomen dat de
      huizenprijzen vanaf 2008 tot 2013 met 20 % zijn gedaald. Eiser heeft een historisch
      overzicht van de waarde van de woning op de voorafgaande waardepeildata in zijn
      beroepschrift opgenomen. Al deze verwijzingen brengen de rechtbank niet tot een ander
      oordeel.
      Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende
      zaak voor ieder kalenderjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en
      omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de
      waarde die bij eerdere waardevaststellingen naar andere waardepeildata aan de onroerende
      zaak is toegekend. Derhalve kan een herleiding van de waarde die uitgaat van de in een eerder jaar naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, al dan niet aan de hand
      van percentages, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde
      methode van waardebepaling worden beschouwd. Het gaat immers om de prijs die een
      onafhankelijke derde op of omstreeks de onderhavige waardepeildatum voor de woning zou
      willen betalen.
    
    
    
      12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de
      woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep
      ongegrond verklaard.
    
    
    
      13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De
      rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling."
    
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar daarentegen ontkennend. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 503.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
      
    
    
      6.4.
      Aan dit oordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. 
      
    
    
      6.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat de correctie op de waarde van de woning van € 50.000 wegens een mindere onderhoudsstaat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende tegenover hetgeen de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de correctie van € 50.000 heeft aangevoerd, geen feiten heeft gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat met de correctie van € 50.000 het waardedrukkende effect van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden onvoldoende tot uitdrukking is gebracht.
      
    
    
      6.6.
      Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn betoog dat met het door hem overgelegde taxatierapport, waarin gebruik is gemaakt van de 'KOLDU score', aannemelijk is gemaakt dat de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde te hoog is. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is geen onderbouwing gegeven van de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’. Met name ontbreken marktgegevens waarop het aan elke factor toegekende, in een cijfer uitgedrukte gewicht is gebaseerd. Verder blijkt uit het taxatierapport niet op welke marktgegevens de in verband met de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’ aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte m3- en m2-prijzen berusten. Het vorenstaande geldt evenzeer voor de in het taxatierapport van belanghebbende naast de factor “l” (ligging) afzonderlijk toegekende liggingsfactor voor de grond.
      
    
    
      6.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      7.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, B. van Walderveen en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 3 december 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
    
    - de naam en het adres van de indiener;
    - de dagtekening;
    - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.