ECLI:NL:RBMNE:2023:1429, Rechtbank Midden-Nederland, 29-03-2023, 536054 HA ZA 22 - 165
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil tussen woonvereniging en iemand die een lidmaatschapsrecht had zonder dat de woonvereniging en dat lid zich daarvan bewust waren. Geen wanprestatie woonvereniging door het pand niet aan dat lid te koop aan te bieden. Het eerste recht van koop is in strijd met de statuten verleend. Geen onrechtmatige daad woonvereniging door het pand aan een derde te verkopen zonder dat het desbetreffende lid in de ledenvergadering over het voorgenomen besluit tot verkoop heeft gestemd.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/536054 / HA ZA 22-165
    
    
    
      
        Vonnis van 29 maart 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      advocaat: mr. L.T. Lonis te Woudenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,3. [gedaagde sub 3], 
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partijen,
      advocaat: mr. P.J. Gijsbertsen te Utrecht .
    
    
    
      Eiser wordt hierna [eiser] genoemd. De gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk gedaagden genoemd. Gedaagde 1 wordt hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] genoemd, gedaagde 2 wordt [gedaagde sub 2] genoemd en gedaagde 3 wordt [gedaagde sub 3] genoemd. Gezamenlijk worden [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de bestuurders genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 19 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 24 en 26 tot en met 28
      - het B-formulier van gedaagden met productie 25
      - het B-formulier van [eiser] met producties 20 en 21
      - het B-formulier van gedaagden met producties 29 en 30- de brief van 28 oktober 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 27 januari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser] , voorgelezen tijdens de mondelinge behandeling
      - de akte houdende productie van [eiser]
      - de akte uitlaten na comparitie van gedaagden
      - de brief van de advocaat van [eiser] van 21 februari 2023, met het verzoek om in een akte te mogen reageren op de laatste akte van gedaagden
      - de e-mail van de rechtbank van 6 maart 2023 aan de advocaten van de procespartijen, waarin het verzoek [eiser] is afgewezen en waarin is meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat dit vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2Waar deze zaak over gaat
    
    
      
        Inleiding en korte samenvatting
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde sub 1] was eigenaar van een pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het pand). Het pand bestond uit vijf studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. [eiser] verhuurde studio 1 sinds eind 2009. Studio’s  2 tot en met 5 werden vanaf 2008 bewoond door leden van [gedaagde sub 1] . Op 13 september 2021 heeft [gedaagde sub 1] het pand voor € 595.000,- verkocht aan [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ). Op 
        2 november 2021 is het pand aan [onderneming 1] geleverd. Kort daarna heeft [onderneming 1] de huurder van studio 1 uit het pand gezet. [eiser] wil schadevergoeding van [gedaagde sub 1] omdat hij vindt dat [gedaagde sub 1] ten opzichte van hem wanprestatie heeft gepleegd en onrechtmatig heeft gehandeld. Omdat [gedaagde sub 1] geen verhaal biedt wil [eiser] ook schadevergoeding van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , bestuurders van [gedaagde sub 1] . Gedaagden zijn het niet met [eiser] eens en willen dat zijn vorderingen worden afgewezen.
      
      
    
    
      2.2.
      Gedaagden krijgen in deze procedure gelijk. Van wanprestatie of een onrechtmatige daad is geen sprake. Voor een beter begrip van dit geschil beschrijft de rechtbank hieronder eerst een aantal feiten. Daarna volgt een samenvatting van de vorderingen van [eiser] , en van de standpunten van [eiser] en gedaagden. Daarna, onder De beoordeling, licht de rechtbank haar beslissingen toe.
      
      
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.3.
      De heer [A] (hierna: [A] ) was de enige bestuurder van [onderneming 2] B.V. (hierna: [onderneming 2] ). [onderneming 2] was een van de twee zelfstandige bestuurders van [onderneming 3] B.V. (hierna: [onderneming 3] ). [A] was dus direct bestuurder van [onderneming 2] en indirect bestuurder van [onderneming 3] . [onderneming 3] was overigens zelf ook een zelfstandig bevoegd bestuurder van [onderneming 2] .
      
    
    
      2.4.
      Op enig moment vóór 8 juni 2007 is [onderneming 2] eigenaar geworden van het pand. [onderneming 2] heeft de koopsom en de verbouwing van het pand gefinancierd met een lening van [eiser] . 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde sub 1] is opgericht op 8 juni 2007 door [onderneming 2] en [onderneming 3] . Direct daarna, ook op 8 juni 2007, heeft [onderneming 2] het pand verkocht en geleverd aan [gedaagde sub 1] voor een prijs van € 533.009,-. Voor de financiering daarvan heeft [gedaagde sub 1] een zogenoemde parapluhypotheek afgesloten bij Rabobank.
      
    
    
      2.6.
      Het recht op bewoning van een studio in het pand en het gebruik van gezamenlijke ruimtes en faciliteiten was gekoppeld aan lidmaatschapsrechten voor de studio’s. Kort na haar oprichting heeft [gedaagde sub 1] vijf lidmaatschapsrechten (één lidmaatschapsrecht per studio) uitgegeven aan [onderneming 2] .
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] had met [onderneming 2] afgesproken dat zijn lening zou worden afgelost met de verkoopopbrengsten van de lidmaatschapsrechten. Het was de bedoeling van [A] en [eiser] dat [eiser] pandrechten zou krijgen op de vijf lidmaatschapsrechten van [onderneming 2] , en dat [eiser] per lidmaatschapsrecht zijn pandrecht zou opgeven bij levering ervan aan een koper. De lidmaatschapsrechten zouden aan [eiser] worden verpand door middel van een notariële akte, die zou worden verleden op 1 november 2007 door het notariskantoor dat steeds door [onderneming 2] werd ingeschakeld. Op 31 oktober 2007 heeft dat notariskantoor een concept van de akte van verpanding (hierna: de concept-pandakte) naar [eiser] gestuurd. Die akte is nooit gepasseerd (niet op 1 november 2007 en later ook niet), waardoor [eiser] geen pandrechten op de lidmaatschapsrechten heeft gekregen. 
      
    
    
      2.8.
      
        
          [onderneming 2] is bestuurder (voorzitter) geweest van [gedaagde sub 1] vanaf 
        8 juni 2007 tot 6 december 2012. [onderneming 3] is bestuurder (secretaris en penningmeester) van [gedaagde sub 1] geweest vanaf 8 juni 2007 tot 13 juni 2012. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] zijn later bestuurder van [gedaagde sub 1] geworden. [gedaagde sub 3] is sinds 10 juni 2015 voorzitter en [gedaagde sub 2] is sinds die datum secretaris en penningmeester.
      
      
    
    
      2.9.
      
        [onderneming 2] heeft de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 verkocht aan [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en twee andere natuurlijke personen. Die lidmaatschapsrechten zijn aan hen geleverd in de periode van 26 februari 2008 tot en met 18 juni 2009. De kopers van de lidmaatschapsrechten voor de studio’s 2 tot en met vijf waren jonge volwassenen (studenten en andere starters). Zij hebben de koopprijs van hun lidmaatschapsrechten gefinancierd met leningen van Rabobank, waarvoor hun ouders zich garant hebben gesteld. In verband met die leningen hebben de kopers hun lidmaatschapsrechten verpand aan Rabobank. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] als eigenaar van het pand aan Rabobank het recht van hypotheek op het pand verstrekt.
      
    
    
      2.10.
      Op 26 juni 2009 heeft [A] afspraken gemaakt met [eiser] , waarover later in dit vonnis meer. Op basis van die afspraken is [eiser] eind 2009 studio 1 gaan verhuren. De huur heeft hij altijd geïncasseerd.
      
    
    
      2.11.
      
        [onderneming 2] had een constructie bedacht waardoor het aantrekkelijk was om de lidmaatschapsrechten te kopen. Die constructie bestond uit zogenoemde lastendempers die door [onderneming 2] werden gefinancierd. Op 19 oktober 2009 is [onderneming 2] failliet verklaard. Tot curator is toen benoemd mr. S.D.W. Gratama (hierna: de curator). Het faillissement van [onderneming 2] is op 25 maart 2014 opgeheven bij gebrek aan baten. Direct nadat [onderneming 2] failliet was verklaard vielen de lastendempers weg en werden de maandelijkse lasten van de bewoners van studio’s 2 tot en met 5 honderden euro’s per maand hoger. Daardoor werd verkoop van een afzonderlijk lidmaatschapsrecht feitelijk onmogelijk omdat woningzoekenden die hoge lasten niet konden of wilden betalen.
      
    
    
      2.12.
      Sinds 2016 heeft [gedaagde sub 1] [eiser] gevraagd om opheldering te geven over zijn positie ten opzichte van [gedaagde sub 1] en studio 1. Eind 2020/begin 2021 heeft [gedaagde sub 1] de conclusie getrokken dat [eiser] geen rechten had op [gedaagde sub 1] en studio 1. Daarna heeft [gedaagde sub 1] het pand verkocht aan [onderneming 1] .
      
      
        
          De vorderingen en de standpunten van de procespartijen
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank in een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
      
        
          voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1] wanprestatie ten opzichte [eiser] heeft gepleegd en dat [gedaagde sub 1] en de bestuurders onrechtmatig ten opzichte van [eiser] hebben gehandeld, als gevolg waarvan [gedaagde sub 1] en de bestuurders aansprakelijk zijn voor zijn schade, nader op te maken bij staat
        
        
          gedaagden hoofdelijk veroordeelt om als voorschot op de schadevergoeding 
        
      
      € 87.658,33 aan [eiser] te betalen, vermeerderd met wettelijke rente
      
         gedaagden veroordeelt om € 1.998,41 aan [eiser] te betalen als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente
         gedaagden veroordeelt om aan [eiser] een vergoeding te betalen voor zijn proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
      
      
    
    
      2.14.
      Aan deze vorderingen legt [eiser] het volgende de grondslag:
      
        
          Op 26 juni 2009 heeft [gedaagde sub 1] een eerste recht van koop van het pand aan [eiser] verstrekt. [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten doordat zij [eiser] niet in de gelegenheid geeft gesteld om een bod op het pand uit te brengen (wanprestatie). De schade van [eiser] bestaat eruit dat hem de kans is ontnomen om het pand, nadat het pand door [gedaagde sub 1] aan hem zou zijn verkocht en geleverd, in de toekomst met winst te verkopen.
        
        
          Bij de verkoop aan [onderneming 1] heeft [gedaagde sub 1] onrechtmatig gehandeld doordat zij geen rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser] . [eiser] had het lidmaatschapsrecht voor studio 1 en had daarom stemrecht in [gedaagde sub 1] . Ook had hij het recht op een aandeel in een bij een verkoop te realiseren eventuele overwaarde. In 2021 was de marktwaarde van het pand minstens € 800.000,-. De totale schuld aan Rabobank van [gedaagde sub 1] en van de houders van de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 aan Rabobank was toen hoger dan € 595.000,-. Door het pand in 2021 voor slechts 
        
      
      € 595.000,- te verkopen, heeft [gedaagde sub 1] [eiser] bewust benadeeld. Door de verkoop heeft [gedaagde sub 1] [eiser] feitelijk onteigend en het besluit tot verkoop van het pand is nietig wegens strijd met de wet en de goede zeden. [eiser] begroot de schade die het gevolg is van dit onrechtmatig handelen op € 77.350,-, vermeerderd met zijn gederfd aandeel in de overwaarde. [gedaagde sub 1] is bij de verkoop van het pand aan [onderneming 1] ook onzorgvuldig omgegaan met de positie van [eiser] als verhuurder van studio 1. De schade die hiervan het gevolg is bestaat uit gederfde huurinkomsten ter hoogte van € 800,- per maand en uit een mogelijke schadevergoedingsverplichting van [eiser] ten opzichte van de huurder, die door [onderneming 1] uit studio 1 is gezet.
      3. In 2014 heeft [eiser] kosten van onderhoud aan het pand voorgeschoten aan [gedaagde sub 1] . Die kosten bedragen € 10.308,63. [gedaagde sub 1] heeft deze kosten nooit aan [eiser] vergoed.
      4. Door namens [gedaagde sub 1] te handelen zoals is beschreven onder 1) tot en met 3) hebben ook de bestuurders onrechtmatig ten opzichte van [eiser] gehandeld. Hen treft persoonlijk een ernstig verwijt. Omdat [gedaagde sub 1] geen verhaal biedt voor de schade van [eiser] , zijn de bestuurders naast [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor zijn schade.
      
    
    
      2.15.
      Gedaagden concluderen dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Volgens gedaagden is [eiser] niet-ontvankelijk omdat [eiser] dit geschil op grond van de statuten van [gedaagde sub 1] had moeten aanbrengen bij het Nederlands Arbitrage Instituut. Ook nemen gedaagden het standpunt in dat geen sprake is van wanprestatie of van onrechtmatig handelen ten opzichte van [eiser] .
      
    
    
      2.16.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De rechtbank is bevoegd 
      
    
    
    
      3.1.
      Het verweer dat [eiser] niet ontvankelijk is omdat zijn vordering had moeten worden ingesteld bij het Nederlands Arbitrage Instituut, komt erop neer dat de rechtbank volgens gedaagden niet bevoegd is. Dit verweer slaagt niet.
      
    
    
      3.2.
      In artikel 26 van de statuten van [gedaagde sub 1] staat dat geschillen die ontstaan naar aanleiding van deze statuten of overeenkomsten die daarmee samenhangen, zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut, tenzij een andere wijze van beslechting wordt overeengekomen. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de vorderingen van [eiser] die samenhangen met de door hem voorgeschoten kosten van onderhoud en renovatie, en met de door hem gestelde bestuurdersaansprakelijkheid, niet onder dit arbitragebeding. Daarom is de rechtbank bevoegd om die vorderingen inhoudelijk te beoordelen en daarover beslissingen te nemen. Die vorderingen zijn onlosmakelijk verbonden met de andere vorderingen van [eiser] . Dat brengt mee dat de rechtbank bevoegd is om alle vorderingen te beoordelen.
      
      
        
          Lidmaatschapsrecht [eiser]
        
      
      
    
    
      3.3.
      Voor de beoordeling van de belangrijkste vorderingen van [eiser] is relevant of [eiser] het lidmaatschapsrecht voor studio 1 heeft gehad. Dat is het geval. Dit wordt hieronder toegelicht.
      
    
    
      3.4.
      
        De lening van [eiser] aan [onderneming 2] is schriftelijk vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst van 21 december 2007. Doordat [onderneming 2] er niet in was geslaagd om het lidmaatschapsrecht voor studio 1 te verkopen, had zij in 2009 nog een schuld aan [eiser] . Daarvoor hebben [eiser] en [A] afspraken met gemaakt die zijn vastgelegd in een ‘Verklaring tot vruchtgebruik en koop’ (hierna: de overeenkomst van 
        26 juni 2009). De tekst van de overeenkomst van 26 juni 2009 is als volgt:
      
      
      
        
          ‘[…]
        
      
      
        
          
            Hierbij verklaart ondergetekende, dhr. [A] , directeur van [onderneming 2] BV in deze handelend in de functie van voorzitter [gedaagde sub 1] te [plaats] , dat dhr. [eiser] (financier) alle rechten heeft m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio1 zolang de lening op het pand, volgens samenwerkingsovereenkomst, gedateerd 21-12-2007 t.b.v. [adres] [plaats] niet volledig is terugbetaald.
          
        
        
          
            Tevens heeft dhr. [eiser] eerste recht van koop op het gehele pand van [gedaagde sub 1] op enig moment in de toekomst, zolang de verplichtingen voortvloeiend uit de in lid 1 genoemde samenwerkingsovereenkomst betreffende het pand [adres] te [plaats] niet volledig zijn voldaan of naar tevredenheid van beide partijen zijn afgewikkeld.
          
        
      
      
        […]’
      
      
    
    
      3.5.
      Met dit document, dat door [A] en [eiser] is ondertekend, heeft [onderneming 2] het lidmaatschapsrecht voor studio 1 aan [eiser] overgedragen, onder de ontbindende voorwaarde van volledige aflossing van de lening. Deze conclusie is gebaseerd op de volgende omstandigheden:
      
      
        
          In de overeenkomst van 26 juni 2009 zijn aan [eiser] het recht van vruchtgebruik, het recht van verhuur en het recht van verkoop van studio 1 toegekend. Dat zijn allemaal rechten die de houders van de lidmaatschapsrechten van studio’s 2 tot en met 5 ook hadden (ieder voor hun eigen studio). Uit de tekst van de overeenkomst volgt dat [eiser] niet alleen eventuele huur mocht incasseren, maar ook de eventuele opbrengst bij verkoop van studio 1. Voor zover die opbrengst hoger zou zijn dan de op dat moment bestaande vordering van [eiser] , zou [eiser] het meerdere aan [onderneming 2] moeten afdragen.
        
        
          De omstandigheid dat in onderdeel 1) van de overeenkomst van 26 juni 2009 staat dat [A] handelt in de functie van voorzitter van [gedaagde sub 1] is niet relevant omdat [A] onderdeel 1) met [eiser] heeft afgesproken als bestuurder van [onderneming 2] . [gedaagde sub 1] had namelijk alle vijf lidmaatschapsrechten uitgegeven aan [onderneming 2] en zij was met [onderneming 2] overeengekomen dat [onderneming 2] die lidmaatschapsrechten mocht verkopen en overdragen. Op 26 juni 2009 had [onderneming 2] nog steeds het lidmaatschapsrecht voor studio 1 en was zij dus bevoegd om dat lidmaatschapsrecht over te dragen aan [eiser] . Dat [A] onderdeel 1) met [eiser] heeft afgesproken als bestuurder van [onderneming 2] blijkt mede uit de vermelding onder 1) dat [A] directeur was van [onderneming 2] en een stempel van [onderneming 2] B.V. (en het adres, telefoonnummer en faxnummer van die vennootschap) onder de naam en handtekening van [A] . 
        
        
          Kort na het faillissement van [onderneming 2] (19 oktober 2009) heeft [eiser] studio 1 te koop gezet. Daarvoor heeft hij op 4 november 2009 een bemiddelingsopdracht gegeven aan een makelaar. Die opdracht is schriftelijk vastgelegd. In dat document is [eiser] aangeduid als eigenaar. [eiser] beschouwde zichzelf toen dus als eigenaar van studio 1. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] dat bevestigd.
        
        
          Vanaf eind 2009 heeft [eiser] studio 1 altijd verhuurd en de huur geïncasseerd.
        
        
          Artikel 4 van de statuten van [gedaagde sub 1] gaat over de toetreding van leden tot [gedaagde sub 1] . Het derde lid van die bepaling luidt als volgt: ‘Terbeschikkingstelling van woonruimte houdt, tenzij daarover door de algemene vergadering anders is beslist conform het in lid 2 bepaalde [dat gaat over het toelaten van aspirant-leden], automatisch in het toelaten als lid, en de ingebruikneming van woonruimte houdt, tenzij bepaalde in lid 2 van toepassing is, automatisch in het aanvaarden van het lidmaatschap.’
        
        
          Op 25 maart 2010 heeft de vader van [gedaagde sub 2] aan de curator gevraagd wie de eigenaar was van studio 1. Vrijwel direct daarna heeft de curator aan [A] per e-mail gevraagd wie de eigenaar was van studio 1. In reactie daarop heeft [A] per e-mail geantwoord: ‘ [eiser] is de eigenaar in deze.’ Dezelfde dag (dus nog steeds op 25 maart 2010) heeft de curator per e-mail aan de heer [gedaagde sub 2] meegedeeld: ‘Zojuist begrijp ik van de heer [A] , bestuurder van [onderneming 2] , dat de eigenaar van de bewuste studio is: [eiser] …’ (gevolgd door het adres van [eiser] en andere gegevens via welke [eiser] kan worden bereikt).
        
        
          De curator heeft deze mededeling van [A] in de jaren daarna niet bestreden. Tot het moment van de opheffing van het faillissement van [onderneming 2] (25 maart 2014) heeft de curator het lidmaatschapsrecht voor studio 1 nooit bij [eiser] opgeëist. Dat geldt ook voor de huur die [eiser] voor  studio 1 ontving.
        
        
          In de jaren 2010-2014 heeft het toenmalige bestuur van [gedaagde sub 1] [eiser] altijd uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen (ALV’s), die [eiser] ook heeft bezocht. Ook de notulen van die ALV’s werden aan [eiser] verstrekt.
        
      
      
    
    
      3.6.
      De in 3.5 genoemde ontbindende voorwaarde is nooit ingetreden. Op het moment waarop [onderneming 2] failliet werd verklaard, had [eiser] namelijk nog een vordering op [onderneming 2] van € 106.250 en [eiser] heeft niets uit de faillissementsboedel van [onderneming 2] ontvangen.
      
    
    
      3.7.
      Op het moment dat [gedaagde sub 1] het pand in 2021 verkocht, had [eiser] dus wel het lidmaatschapsrecht voor studio 1, maar dat helpt hem in deze procedure niet. Waarom dat zo is wordt verderop in dit vonnis toegelicht, bij de bespreking van de door [eiser] gestelde onrechtmatige daad. Eerst gaat de rechtbank in op het standpunt van [eiser] dat [gedaagde sub 1] wanprestatie heeft gepleegd.
      
      
        
          Geen wanprestatie van [gedaagde sub 1]
        
      
      
    
    
      3.8.
      In onderdeel 2) van de overeenkomst van 26 juni 2009 staat dat [eiser] het recht van eerste koop heeft van het pand. Volgens [gedaagde sub 1] is zij daaraan niet gebonden wegens strijd met haar statuten, en was zij daarom niet verplicht om [eiser] in de gelegenheid te stellen om het pand te kopen. Dat standpunt is juist, om de volgende redenen.
      
    
    
      3.9.
      Artikel 14 lid 1 van de statuten eist dat het bestuur van [gedaagde sub 1] bestaat uit minimaal twee leden. Aan die voorwaarde was op 26 juni 2009 niet voldaan. Op die datum bestond het bestuur van [gedaagde sub 1] uit [onderneming 2] en [onderneming 3] . [onderneming 2] was lid, want zij had toen het lidmaatschapsrecht voor studio 1. Maar  [onderneming 3] was geen lid van [gedaagde sub 1] . Op 26 juni 2009 was het voor [gedaagde sub 1] mogelijk om te voldoen aan de voorwaarde dat het bestuur bestond uit tenminste twee leden. [gedaagde sub 1] had op dat moment namelijk, naast [onderneming 2] , vier andere leden.
      
    
    
      3.10.
      Ook artikel 15 lid 2 van de statuten is op 26 juni 2009 niet nageleefd door het toenmalige bestuur van [gedaagde sub 1] ( [onderneming 2] en [onderneming 3] ; feitelijk: [A] ). Voor zover dat in deze procedure relevant is, staat in die bepaling dat het bestuur met toestemming van de algemene vergadering bevoegd is tot het sluiten van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van onroerende zaken. Het geven van het eerste recht van koop van het pand is een overeenkomst tot bezwaring daarvan. Dat mocht het bestuur dus alleen doen met toestemming van de algemene vergadering. Uit niets blijkt dat [A] toestemming aan de algemene vergadering heeft gevraagd en gekregen om namens [gedaagde sub 1] aan [eiser] het eerste recht van koop van het pand te geven. [gedaagde sub 1] heeft die toestemming ook nooit stilzwijgend gegeven.
      
    
    
      3.11.
      Het bestuur van [gedaagde sub 1] was dus op grond van haar statuten niet bevoegd om aan [eiser] het eerste recht van koop van het pand te geven. [eiser] is aan die statutaire bepalingen gebonden. Op hetzelfde moment dat [gedaagde sub 1] hem het eerste recht van koop wilde geven (onderdeel 2 van de overeenkomst van 26 juni 2009), is hij namelijk ook lid geworden van [gedaagde sub 1] doordat hij toen het lidmaatschapsrecht voor studio 1 heeft gekregen (onderdeel 1 van de overeenkomst van 26 juni 2009).
      
    
    
      3.12.
      De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] geen wanprestatie heeft gepleegd door het pand niet eerst te koop aan te bieden aan [eiser] .
      
      
        
          Geen onrechtmatige daad van [gedaagde sub 1] en de bestuurders
        
      
      
      
        
          De verkoop van het pand door [gedaagde sub 1]
        
      
      
    
    
      3.13.
      Zoals gezegd had [eiser] het lidmaatschapsrecht voor studio 1. Dat betekent dat [eiser] binnen [gedaagde sub 1] ook stemrecht had en dat hij recht had op een eventuele overwaarde bij de verkoop van het pand. Dat laatste volgt uit de statuten van [gedaagde sub 1] . Toch hebben [gedaagde sub 1] en haar bestuurders niet onrechtmatig ten opzichte van [eiser] gehandeld. Zij hebben (voldoende) zorgvuldig gehandeld voorafgaand en bij de verkoop van het pand. De volgende omstandigheden (3.14 tot en met 3.26) zijn daarbij van belang. De conclusies die de rechtbank daaraan verbindt staan in 3.28.
      
    
    
      3.14.
      Begin 2014 kreeg [gedaagde sub 1] twijfel over de juridische positie van [eiser] . In een e-mail van 26 januari 2014 heeft [gedaagde sub 1] aan de curator van [onderneming 2] gevraagd of [eiser] wel lid was van [gedaagde sub 1] . De curator heeft daarop geantwoord dat [eiser] hem hierover geen stukken heeft gegeven en dat hij dus niet heeft kunnen nagaan of [eiser] lid is van [gedaagde sub 1] .
      
    
    
      3.15.
      Hoewel de rechtbank hierboven heeft vastgesteld dat [eiser] het lidmaatschapsrecht had voor studio 1, is [gedaagde sub 1] er terecht vanuit gegaan dat [eiser] géén lidmaatschapsrecht had. [eiser] zelf is er namelijk tot na de levering van het pand aan [onderneming 1] ook altijd van uitgegaan dat hij géén lidmaatschapsrecht had. [eiser] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling verklaard. Ook in alle correspondentie met (de advocaat van) [gedaagde sub 1] en in telefonische gesprekken tussen [eiser] en de advocaat van [gedaagde sub 1] heeft [eiser] nooit het standpunt ingenomen dat hij een lidmaatschapsrecht had. Dat standpunt neemt [eiser] pas in sinds hij met het oog op deze procedure een advocaat heeft ingeschakeld.
      
    
    
      3.16.
      
        
          [eiser] had jarenlang de servicekosten voor studio 1 aan [gedaagde sub 1] betaald, maar op 19 november 2016 had [eiser] een betalingsachterstand van ruim 
        € 2.400,-. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde sub 1] die dag een e-mail naar [eiser] gestuurd met een sommatie om het achterstallige bedrag te betalen. Ook staat in die e-mail: ‘Zoals in het verleden besproken hebben wij nooit enige documenten van jou mogen ontvangen die bewijzen dat je ook daadwerkelijk enig recht hebt op het gebruik van de studio. Aangezien wij de pijnlijke gevolgen van het bedrog van [onderneming 2] zelf hebben mogen ervaren, hebben wij jouw positie altijd gedoogd. Je begrijpt dat het niet betalen van de servicekosten ons dan extra zwaar valt.’ In reactie hierop heeft [eiser] dezelfde dag per e-mail (onder meer) geantwoord: ‘Betreft gebruik van studio, heb ik dat een tijdje geleden weer eens met de notaris besproken, daarover is geen onduidelijkheid volgens mij.’ Daarop heeft [gedaagde sub 1] [eiser] als volgt geantwoord: ‘Wat betreft het gebruik van de studio verzoek ik u vriendelijk een kopie van de notariële stukken te zenden (leveringsakte, lidmaatschapsrecht akte,etc.) zodat wij als [gedaagde sub 1] ook geen onduidelijkheden hebben over de eigendom en het gebruik van studio 1.’ [eiser] heeft hierna geen documenten aan [gedaagde sub 1] gestuurd.
      
      
    
    
      3.17.
      In een e-mail van 19 maart 2017 van [gedaagde sub 1] aan [eiser] staat het volgende: ‘Na het faillissement van [onderneming 2] ben jij studio 1 op de begane grond gaan verhuren. Vanaf die tijd hebben wij jou veelvuldig gevraagd stukken aan ons te overleggen waaruit blijkt dat jij de rechtmatige eigenaar bent. Je hebt deze gevraagde stukken nooit aan ons overhandigd. Daarnaast is gebleken dat je niet beschikt over een lidmaatschapsrecht binnen [gedaagde sub 1] en heb je geen moeite gedaan om dit ook maar enigszins aan te tonen, ook niet met tussenkomst van de notaris en curator. […] Voor ons als [gedaagde sub 1] is onduidelijkheid over jouw eigenaarschap van studio 1 altijd een vervelende kwestie geweest. Het feit dat je nooit hebt willen meewerken om deze onduidelijkheid weg te nemen heeft hier niet in mee geholpen. Wij hebben er altijd met jou uit willen komen en zullen ook deze keer open kaart spelen door eerst aan jou kenbaar te maken dat wij tot verkoop van het pand over willen gaan. Graag ontvangen wij hierop uiterlijk op donderdag 23 maart een schriftelijke reactie van jou. […]’ [eiser] heeft hierop gereageerd in een e-mail van 31 maart 2017. Als bijlage bij die e-mail had [eiser] de concept-pandakte gevoegd. Ook staat in die e-mail: ‘Met de [onderneming 2] is destijds afgesproken dat het “vruchtgebruik van studio 1” voor mijn gunste is om te voorkomen dat de leden van [gedaagde sub 1] zou worden gedupeerd wanneer het pandrecht zou worden uitgeoefend.’
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde sub 1] wilde heel graag af van het pand en heeft daarover contact opgenomen met Rabobank. In een e-mail van 28 juni 2017 heeft Rabobank aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat zij uit een toetsing niet heeft kunnen vaststellen dat [eiser] een lidmaatschapsrecht heeft verworven en heeft zij [gedaagde sub 1] aangeraden om juridische bijstand te zoeken. Hierna heeft [gedaagde sub 1] een advocaat ingeschakeld.
      
    
    
      3.19.
      Op 4 januari 2019 heeft mr. K.O. de Jongh , een kantoorgenoot van de advocaat van [gedaagde sub 1] , [eiser] op 4 januari 2019 door middel van een aangetekende brief het volgende meegedeeld: ‘[…] De leden van [gedaagde sub 1] wensen te komen tot een verkoop van het pand. Hiertoe wenst het bestuur van [gedaagde sub 1] een algemene ledenvergadering uit te schrijven om een voorstel voor een besluit tot verkoop in stemming te brengen en voor te leggen aan de leden. Met het oog op de uitnodigingen die voor een dergelijke algemene ledenvergadering dienen te worden verstuurd, verzoek ik u - en voor zover nodig sommeer ik u - binnen 10 dagen na dagtekening van dit schrijven bewijsstukken te overleggen die aantonen dat het lidmaatschapsrecht van de [gedaagde sub 1] ten aanzien van studio 1 daadwerkelijk uw eigendom is geworden. Voorts verzoek ik u binnen dezelfde termijn bewijsstukken van het gestelde pandrecht te overleggen. Mocht u niet binnen de gestelde termijn overgaan tot het aanleveren van de gevraagde eigendomsbewijzen en bewijzen omtrent het gestelde pandrecht, dan zal het bestuur van [gedaagde sub 1] , zonder een uitnodiging aan u, de vergadering uitschrijven. […]’ Ook is [eiser] in die brief gesommeerd om studio 1 te ontruimen. [eiser] heeft hierop gereageerd in een e-mail van 14 januari 2019. Daarin staat: ‘[…] 1) Ik ben in bezit van het pandrecht op studio 1 zoals u had kunnen vernemen bij notariskantoor […]. Tevens de toezegging van het bestuur van [gedaagde sub 1] destijds m.b.t. het vruchtgebruik van studio 1. 2) vruchtgebruik/verhuur van studio 1 door mij zijn besproken en goedgekeurd op de vergadering [gedaagde sub 1] op 10-02-2014. De notulen van deze vergadering zijn tevens achteraf door de toenmalige leden van [gedaagde sub 1] goedgekeurd. […] Zoals u uit het bovenstaande kunt afleiden, zie ik geen reden op uw verzoek in te gaan om de studio leeg op te leveren voor 01 maart 2019. […]’ Bij deze e-mail [eiser] zaten geen bijlagen. Anders dan [eiser] in zijn e-mail heeft gesteld, blijkt uit de notulen van 10 februari 2014 niet dat de ledenvergadering het vruchtgebruik/verhuur van studio 1 door [eiser] heeft goedgekeurd.
      
    
    
      3.20.
      In een e-mail van 12 maart 2019 van de advocaat van [gedaagde sub 1] (mr. P.J. Gijsbertsen) aan [eiser] staat het volgende: ‘Mijn collega mr. De Jongh verzocht u om bewijsstukken over te leggen van een lidmaatschapsrecht of het pandrecht. U hebt dat niet, althans niet binnen de door hem gestelde termijn gedaan. Vooralsnog ga ik er vanuit dat u niet beschikt over het eigendom van een lidmaatschapsrecht en derhalve geen gebruik kunnen maken van de rechten die voortvloeien uit een lidmaatschapsrecht, waaronder het stemrecht. Van het door u geclaimde pandrecht is mij niets gebleken. Uit een pandrecht vloeien normaal gesproken ook geen eigenaarsbevoegdheden zoals een stemrecht voort. Mocht u menen dat u voor de algemene ledenvergadering van [gedaagde sub 1] dient te worden uitgenodigd, dan verneem ik dat graag alsnog van u onder overlegging van een geregistreerde pandakte. […]’
      
    
    
      3.21.
      Met het oog op een te nemen besluit tot verkoop van het pand heeft [gedaagde sub 1] eind 2020/begin 2021 contact opgenomen met de voormalig curator van [onderneming 2] . Naar aanleiding daarvan heeft de voormalig curator de voormalig rechter-commissaris in het faillissement van [onderneming 2] benaderd. Die heeft vervolgens de voormalig curator toestemming gegeven om, voor zover nodig, medewerking te verlenen aan de verkoop van het pand. Daarna heeft de voormalig curator op 18 januari 2021 een schriftelijke volmacht gegeven aan het bestuur van [gedaagde sub 1] om voor en namens hem in te stemmen met de verkoop van het pand. In dat document heeft de voormalig curator voor zover nodig ook een volmacht aan [gedaagde sub 1] gegeven om al het nodige te doen om het gebruik van studio 1 te beëindigen. De omstandigheid dat de voormalig curator toen mogelijk geen enkele zeggenschap meer had over [onderneming 2] is voor de beoordeling van de vorderingen van [eiser] niet relevant. Wel van belang is dat [gedaagde sub 1] zorgvuldig heeft gehandeld door ook het standpunt van de voormalig curator te betrekken bij haar besluitvorming over de verkoop van het pand.
      
    
    
      3.22.
      Tijdens een algemene ledenvergadering op 22 januari 2021 is besloten dat [gedaagde sub 1] het pand gaat verkopen voor minimaal € 575.000. [gedaagde sub 1] heeft [eiser] van dit besluit op de hoogte gesteld door middel van een aangetekende brief van 23 februari 2021, waarin staat: ‘[…] In uw e-mail van 14 januari 2019 schrijft u mij dat de verhuur van Studio 1 zou zijn besproken en goedgekeurd op de algemene ledenvergadering van 10 februari 2014. Als bijlage bij deze brief gaat een afschrift van deze notulen. Uit deze notulen blijkt dat u bij de ALV aanwezig bent geweest. Over uw (rechts)positie met betrekking tot Studio 1 lees ik in deze notulen echter niets. Noch het door u gestelde pandrecht noch het vruchtgebruik met betrekking tot Studio 1 zijn door de ALV goedgekeurd. Wel blijkt uit de notulen dat ten tijde van deze vergadering een actieve rol voor u was weggelegd in de vergadering. Hieraan kunt u echter geen lidmaatschapsrecht, pandrecht of vruchtgebruik ontlenen. […] Gedurende de afgelopen jaren heeft u, zonder dat u in bezit was van een lidmaatschapsrecht, pandrecht of recht van vruchtgebruik, Studio 1 voortdurend verhuurd. Tegen dit gebruik is door de ALV van [gedaagde sub 1] en/of bestuur van de vereniging nooit (actief) opgetreden. Wel is meermaals aan u te kennen gegeven dat de vereniging behoefte heeft aan duidelijkheid over uw positie. Ondanks meerdere verzoeken heeft u daarover geen enkele duidelijkheid verschaft. De conclusie moet zijn dat het gebruik/de verhuur van Studio 1 tot op heden is gedoogd, op basis van uw mededelingen omtrent het pandrecht. De ALV wenst aan deze constructie een einde te maken en heeft het bestuur van [gedaagde sub 1] opdracht gegeven om het gebruik van Studio 1 te (laten) beëindigen. […] De ALV heeft besloten om over te gaan tot verkoop van de onroerende zaak en heeft het bestuur opdracht gegeven om alles te doen wat nodig is om tot verkoop over te kunnen gaan, inclusief het beëindigen van het gebruik van studio 1. De huidige verhuur is in strijd met de statuten. Daarnaast beschikt u niet over een recht of titel om deze studio te (blijven) verhuren of gebruiken. [gedaagde sub 1] wenst niet langer in deze situatie te berusten. […] Eerder stelde u dat u beschikt over een pandrecht met betrekking tot dit lidmaatschapsrecht. Daarvan is echter nooit gebleken. In ieder geval is dit zekerheidsrecht niet in de faillissementsverslagen opgenomen. Ook is het zekerheidsrecht, dat de status van separatist met zich brengt, niet tijdens het faillissement uitgewonnen. Op basis van de huidige stand van zaken kan cliënte niet anders concluderen dan dat een onbelast lidmaatschapsrecht achter is gebleven in de failliete boedel. […] Cliënte kan zich voorstellen dat u enige tijd nodig hebt om de huur te beëindigen en de studio leeg op te leveren. Een periode van drie maanden lijkt daarvoor een redelijke termijn. Graag ontvang ik, binnen 14 dagen na vandaag, van u de bevestiging dat u de verhuur van Studio 1 zal beëindigen en de studio (leeg en ontruimd) aan cliënt ter beschikking zal stellen, uiterlijk op 15 mei 2021. […]’
      
    
    
      3.23.
      Kort hierna heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en de advocaat van [gedaagde sub 1] . [eiser] heeft toen voor het eerst tegen [gedaagde sub 1] gezegd dat hij het eerste recht van koop van het pand had. De advocaat van [gedaagde sub 1] heeft daarop gereageerd met de mededeling dat [eiser] ook dat recht met een document moest aantonen. Ook na dit telefoongesprek heeft [eiser] de overeenkomst van 26 juni 2009 niet aan [gedaagde sub 1] verstrekt.
      
    
    
      3.24.
      Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] het pand met behulp van een makelaar te koop gezet. [onderneming 1] heeft zich toen gemeld als geïnteresseerde. Tijdens de onderhandelingen heeft [gedaagde sub 1] aan [onderneming 1] meegedeeld dat het lidmaatschapsrecht voor studio 1 is achtergebleven in de boedel van [onderneming 2] , dat [eiser] studio 1 jarenlang heeft verhuurd, dat [eiser] ondanks meerdere verzoeken zijn juridische positie nooit heeft onderbouwd, en dat [eiser] had laten weten dat hij geïnteresseerd was in de koop van het pand. Uiteindelijk heeft [gedaagde sub 1] het pand aan [onderneming 1] verkocht voor € 595.000,-. Op verzoek van [gedaagde sub 1] is in de aanhef van de schriftelijke koopovereenkomst opgenomen: ‘Koper is bereid om de claim van [eiser] met betrekking tot het gebruiksrecht van [onderneming 2] 1 voor eigen rekening en risico af te wikkelen.’
      
    
    
      3.25.
      
        Vast staat dat [eiser] nooit een pandrecht heeft gehad op het lidmaatschapsrecht voor studio 1. Vast staat ook dat [eiser] dat wist toen hij in 2022 de dagvaarding uitbracht; daarin staat namelijk dat het pandrecht nooit is gevestigd. In de periode vanaf 2016 heeft [eiser] tegenover [gedaagde sub 1] het standpunt ingenomen dat hij wel een pandrecht had op studio 1. Door dat te doen heeft [eiser] onzorgvuldig tegenover [gedaagde sub 1] gehandeld. Of [eiser] wist al veel eerder dan in 2016 dat hij geen pandrecht op het lidmaatschapsrecht voor studio 1, of hij heeft dat kunnen en moeten begrijpen. Dat [eiser] zeer waarschijnlijk al veel eerder dan in 2016 wist dat hij geen pandrecht op studio 1 had blijkt uit de omstandigheid dat hij gedurende het faillissement van [onderneming 2] (dus in de periode van 19 oktober 2009 tot 25 maart 2014) bij de curator nooit het standpunt heeft ingenomen dat hij een pandrecht had op het lidmaatschapsrecht voor studio 1, terwijl hij wel een vordering op [onderneming 2] had van ruim € 106.000,-. Dat valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen als [eiser] er toen vanuit ging dat hij een pandrecht had. Dat [eiser] in ieder geval ruim voor 2016 had kunnen en moeten begrijpen dat hij geen pandrecht had volgt uit de omstandigheid dat de notaris van [onderneming 2] hem na 1 november 2007 geen afschrift heeft toegestuurd van de notariële akte van verpanding, terwijl dat wel de bedoeling was.
        Overigens gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] op 1 november 2007 geen pandrechten op de lidmaatschapsrechten heeft gekregen omdat het erg waarschijnlijk is dat Rabobank aan de notaris van [onderneming 2] kenbaar heeft gemaakt dat de toekomstige kopers van de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 hun lidmaatschapsrechten aan Rabobank moesten verpanden, wat later ook is gebeurd.
      
      
    
    
      3.26.
      
        De rechtbank sluit niet uit dat [gedaagde sub 1] het pand heeft verkocht voor een prijs die lag onder de marktwaarde. De WOZ-waarde van het pand bedroeg per 
        1 januari 2021 namelijk € 744.000,- en [eiser] heeft een rapport van een taxateur in het geding gebracht waarin de waarde zonder verhuur is geschat op € 800.000,-. Dat rapport is niet gedateerd maar er is in verwezen naar verkoopprijzen in maart 2021, dus het rapport is van daarna. Of [gedaagde sub 1] het pand heeft verkocht voor een prijs onder de marktwaarde kan de rechtbank niet vaststellen, maar als de rechtbank ervan uitgaat dat dit zo is, kan [eiser] daaraan geen recht op schadevergoeding ontlenen. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] niet met [eiser] is gaan onderhandelen over verkoop van het pand, ondanks dat [gedaagde sub 1] wist dat [eiser] daarvoor belangstelling had. [gedaagde sub 1] is er terecht van uitgegaan dat [eiser] geen lidmaatschapsrecht had en dat hij dus ook geen stemrecht had in de vergadering waarin door de ALV is besloten om het pand te verkopen voor minimaal € 575.000,-. Doordat [eiser] jarenlang tegenover [gedaagde sub 1] had beweerd dat hij rechten had maar geen stukken aan [gedaagde sub 1] heeft verstrekt die daarop betrekking hadden, had [gedaagde sub 1] geen vertrouwen meer in [eiser] en wilde zij niet met [eiser] onderhandelen over verkoop van het pand aan [eiser] . De rechtbank vindt dat begrijpelijk. Een gevolg daarvan was wel dat het pand moest worden verkocht aan een derde, in de wetenschap dat [eiser] studio 1 verhuurde en pretendeerde rechten te hebben op [gedaagde sub 1] . Dat maakte het pand minder aantrekkelijk voor aspirant-kopers. Voor het geval de marktwaarde van het pand zonder het geschil met [eiser] hoger was dan € 595.000, was het gerechtvaardigd dat [gedaagde sub 1] het pand voor die prijs heeft verkocht. 
      
      
      
      
      
        
          De kosten van onderhoud en renovatie uit 2014
        
      
      
    
    
      3.27.
      
        In 2014 heeft [eiser] met toestemming van het toenmalige bestuur van [gedaagde sub 1] onderhoud en renovatie aan het pand laten uitvoeren. Afgesproken is toen dat [eiser] die kosten zou voorschieten en dat [gedaagde sub 1] die kosten daarna aan [eiser] zou vergoeden. [eiser] heeft van het door hem ingeschakelde klusbedrijf voor deze werkzaamheden twee facturen, gedateerd 24 oktober 2014, ter hoogte van in totaal 
        € 10.308,63 ontvangen, en die heeft hij betaald. Kort daarna heeft [eiser] [gedaagde sub 1] gevraagd om die kosten aan hem te vergoeden. Naar aanleiding daarvan heeft het bestuur van [gedaagde sub 1] [eiser] gevraagd om de facturen aan de penningmeester van [gedaagde sub 1] te geven. Dat heeft [eiser] nooit gedaan en daarom heeft [gedaagde sub 1] deze kosten ook niet aan [eiser] betaald. In de vijf jaar daarna heeft [eiser] bij [gedaagde sub 1] nooit meer aanspraak gemaakt op betaling hiervan. Daardoor is deze vordering van [eiser] op [gedaagde sub 1] eind 2019 verjaard. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiser] erkend dat deze vordering inderdaad is verjaard, maar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde sub 1] een beroep doet op verjaring. Dat standpunt slaagt niet omdat [eiser] geen omstandigheden heeft aangevoerd die deze conclusie rechtvaardigen. Dit brengt mee dat de vordering van [eiser] op [gedaagde sub 1] , die neerkomt op een vordering tot nakoming van haar betalingsverplichting van € 10.308,63, wordt afgewezen. Dat geldt ook voor de vordering van [eiser] op de bestuurders voor dat bedrag. Gelet op de hiervoor beschreven omstandigheden treft hen geen ernstig persoonlijk verwijt van het feit dat [gedaagde sub 1] deze kosten van onderhoud en renovatie niet aan [eiser] heeft vergoed.
      
      
      
        
          Conclusies
        
      
      
    
    
      3.28.
      Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies: 
      
        
          
            [gedaagde sub 1] heeft geen wanprestatie ten opzichte van [eiser] gepleegd door het pand niet eerst aan [eiser] te koop aan te bieden. [gedaagde sub 1] was namelijk niet verplicht om dat te doen. 
        
        
          Voorafgaand en bij de verkoop van het pand aan [onderneming 1] hebben [gedaagde sub 1] en de bestuurders (voldoende) zorgvuldig gehandeld en daarom is geen sprake van een onrechtmatige daad ten opzichte van [eiser] . De belangrijkste redenen voor die conclusie zijn de volgende:
        
      
      
        a) [gedaagde sub 1] en haar bestuurders zijn er in 2021 gerechtvaardigd van uitgegaan dat [eiser] geen rechten had die meebrachten dat [gedaagde sub 1] het pand niet zonder toestemming van [eiser] aan [onderneming 1] (of een andere derde) mocht verkopen voor € 595.000. Ook zijn [gedaagde sub 1] en haar bestuurders er in 2021 gerechtvaardigd van uitgegaan dat [eiser] niet gerechtigd was om studio 1 te verhuren. 
        b) Voordat zij die conclusies trokken hebben [gedaagde sub 1] en de bestuurders [eiser] gedurende een aantal jaren in de gelegenheid gesteld om zijn juridische positie ten opzichte van [gedaagde sub 1] en studio 1 op te helderen, maar dat heeft [eiser] niet gedaan. Hierbij weegt vooral in het nadeel van [eiser] dat hij voorafgaand aan deze procedure nooit een kopie aan [gedaagde sub 1] heeft gegeven van de overeenkomst van 26 juni 2009. 
        c) [gedaagde sub 1] heeft in de relevante periode open en duidelijk met [eiser] gecommuniceerd. Haar plan om het pand te gaan verkopen heeft [gedaagde sub 1] al in maart 2017 aan [eiser] meegedeeld. En in de jaren daarna heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser] daarna duidelijk gemaakt welke gevolgen zij eraan zou verbinden als [eiser] niet zou voldoen aan haar verzoeken om duidelijkheid te verschaffen over zijn juridische positie, door zijn standpunten te onderbouwen.
      
      - De vordering van [eiser] op [gedaagde sub 1] tot betaling van € 10.308,63 is verjaard. De bestuurders van [gedaagde sub 1] hebben niet onrechtmatig ten opzichte van [eiser] gehandeld door [gedaagde sub 1] het bedrag van 
      
        € 10.308,63 niet aan [eiser] te betalen.
        De eindconclusie luidt dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.29.
      
        
          [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden 
        veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van gedaagden als volgt vastgesteld:
      
      - griffierecht			€  2.837,-
      - salaris advocaat		€  2.957,50 (2,5 punten x € 1.183,-)
      Totaal				€ 5.794,50
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot dit vonnis vastgesteld op € 5.794,50,
      
    
    
      4.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 
        29 maart 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        JvdB/4223
        Coll: AvR/4228