ECLI:NL:GHARL:2016:3243, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-04-2016, 15/00467
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde van de woning niet te hoog vastgesteld; de heffingsambtenaar heeft de waarde in hoger beroep onderbouwd.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 15/00467
      uitspraakdatum: 26 april 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 april 2015, nummer LEE 14/1237, in het geding tussen heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 296.000. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Nood-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 april 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 285.000, de heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht te vergoeden en deze veroordeeld in de proceskosten.
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een gerenoveerde, vrijstaande woonboerderij uit 1925 met een inhoud van ongeveer 540 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 5.350 m².
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 7 september 2010 gekocht voor € 312.500. De onroerende zaak is op 28 oktober 2010 geleverd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2
      De Heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 296.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende bepleit in appel een waarde van € 285.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2012.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 6 juli 2012 tot en met 6 september 2012 zijn verkocht, te weten: 
      - [b-straat] 3 te [D] (bouwjaar 1900, gerenoveerd in 1985, woning 600 m3, garage 36 m², overkapping 23 m² en tuinhuis 10 m², perceel 7.274 m2, verkocht op 6 juli 2012 voor € 269.000),
      - [a-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1925, gerenoveerd in 1992, woning 420 m3, garage 65 m², berging 14 m², perceel 2.500 m2, verkocht op 6 september 2012 voor € 194.250) en
      - [c-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1900, gerenoveerd in 1980, woning 861 m3, garage 65 m², perceel 7.280 m2, verkocht op 1 augustus 2012 voor € 465.000). 
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar, anders dan belanghebbende betoogt, vrij staat in hoger beroep alsnog een waardematrix over te leggen. Voorts heeft bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. 
      
    
    
      4.4
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met de verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. Van waarde verminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof niet gebleken.
      
    
    
      4.5
      Het vorenoverwogene wordt nog ondersteund door de op 7 september 2010, derhalve 16 maanden voor de waardepeildatum, door belanghebbende betaalde koopprijs van de onroerende zaak van € 312.500. Partijen zijn, blijkens de stukken van het geding, beiden de mening toegedaan dat in de tussenliggende periode sprake was van een dalend prijsniveau van de woningmarkt, zodat de beschikte waarde in de lijn ligt met de 16 maanden eerder betaalde koopsom.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en
      bevestigt de uitspraak op bezwaar.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. B. van Walderveen en 
    
    
    
      mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 26 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 april 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.