ECLI:NL:HR:2009:BI3820, Hoge Raad, 10-07-2009, 08/04164
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2009-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Rechtsopvolger onder algemene titel van verhuurder kan zich beroepen op huuropzegging wegens dringend eigen gebruik van vóór afsplitsing (art. 2:334a BW); beroep huurder op wachttermijn in art. 7:296 lid 2 BW, beperkende werking redelijkheid en billijkheid.

10 juli 2009
      Eerste Kamer
      08/04164
      EV/AS
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [Eiseres],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      EISERES tot cassatie, 
      advocaat: mr. E. Grabandt,
    
    
    t e g e n
    
    
      WE REAL ESTATE MANAGEMENT B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      VERWEERSTER in cassatie, 
      advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en WREM.
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      WREM heeft bij exploot van 14 februari 2006 [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, de beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en [eiseres] van het pand aan de [a-straat 1] te [plaats] per 1 januari 2008 of op een andere in goede justitie te bepalen datum, met nevenvorderingen. 
      [Eiseres] heeft de vordering bestreden.
      De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 januari 2007 de vordering afgewezen.
      Tegen dit vonnis heeft WREM hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
      Bij arrest van 8 mei 2008 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende, bepaald dat de huurovereenkomst tussen WREM en [eiseres] eindigt op 1 januari 2009.
      Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      WREM heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.
    
    
    3. Beoordeling van het middel
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 16 juli 1987 hebben [A] Vastgoed B.V. (een rechtsvoorganger van WREM) als verhuurder en Manfield & Sons Ltd. (een rechtsvoorganger van [eiseres]) als huurder een huurovereenkomst gesloten inzake de winkelruimte aan de [a-straat 1] te [plaats]. De huur ging in op 1 januari 1988 voor de duur van tien jaar, met een optie tot verlenging van twee keer vijf jaar.
      (ii) [A] Vastgoed B.V. heeft op enig moment haar naam gewijzigd in WE Vastgoed B.V. Bij brief van 3 oktober 2005 heeft WE Vastgoed B.V. (hierna: Vastgoed) op grond van dringend eigen gebruik aan [eiseres] de huur opgezegd tegen 1 januari 2008. 
      (iii) Bij akte van splitsing van 5 januari 2006 heeft een afsplitsing als bedoeld in art. 2:334a lid 3 BW van Vastgoed plaatsgevonden. Bij die afsplitsing verkreeg WREM onder algemene titel een deel van het vermogen, waaronder de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van 16 juli 1987. Bij brief van 6 januari 2006 heeft WREM aan [eiseres] mededeling gedaan van deze rechtsopvolging.
    
    
    
      3.2 De kantonrechter heeft de hiervoor onder 1 vermelde, op de door Vastgoed bij brief van 3 oktober 2005 gedane opzegging gebaseerde vorderingen van WREM tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming afgewezen op de grond - kort gezegd - dat WREM voorafgaand aan deze procedure de huur nooit heeft opgezegd.
      In hoger beroep heeft het hof echter de vorderingen van WREM alsnog toegewezen, daartoe overwegende: 
      - dat WREM wél heeft opgezegd, aangezien zij zich als rechtsopvolger onder algemene titel kan beroepen op de door Vastgoed verzonden opzeggingsbrief van 3 oktober 2005 (rov. 3.4 en 3.5); 
      - dat WREM als rechtsopvolger in de zin van art. 7:296 lid 2 BW in beginsel de in deze bepaling voorgeschreven wachttijd van drie jaar in acht moet nemen, maar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich jegens WREM beroept op die strikt uit te leggen bepaling (rov. 3.8 - 3.10), en 
      - dat aannemelijk is dat WREM het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (rov. 3.11-3.15). 
    
    
    3.3 Onderdeel 1 keert zich allereerst met een rechtsklacht tegen het oordeel van het hof dat WREM zich als rechtsopvolger onder algemene titel kan beroepen op de door Vastgoed aan [eiseres] gezonden opzeggingsbrief van 3 oktober 2005, en dus - anders dan de kantonrechter had aangenomen - wél de huur heeft opgezegd. Deze klacht faalt omdat dit oordeel, waarmee niet is gezegd dat de in de opzeggingsbrief door Vastgoed vermelde grond ook opgaat voor WREM en al evenmin dat de regel van art. 7:296 lid 2 niet zou gelden voor  deze rechtsopvolger, juist is. Hierop stuiten ook de motiveringsklachten van het onderdeel af.
    
    
      3.4.1 Onderdeel 2 richt een reeks klachten tegen het oordeel van het hof dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich jegens WREM beroept op het bepaalde in art. 7:296 lid 2. 
      Tot dit oordeel is het hof gekomen op grond van de navolgende feiten en omstandigheden. Vastgoed beheerde tot de (af)splitsing op 5 januari 2006 de vastgoedportefeuille van het WE-concern. Met de afsplitsing van WREM werd beoogd een organisatorische splitsing aan te brengen tussen enerzijds de eigen panden en anderzijds de panden die van derden werden gehuurd. WREM werd belast met alle inhuur- en doorverhuuractiviteiten en Vastgoed bleef achter met het eigen vastgoed. Het doel van de opzegging van de huurovereenkomst door Vastgoed stemt volledig overeen met het doel dat WREM in deze procedure nastreeft: beëindiging van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde te laten gebruiken als uitbreiding van de daarnaast gelegen WE Store. Van een benadeling van [eiseres] als gevolg van het feit dat zij met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd is in deze situatie dan ook geen sprake: de argumenten die WREM aanvoert voor de opzegging zijn gelijk aan die van Vastgoed en de afsplitsing heeft aan het gewicht van die argumenten niets toe- of afgedaan. 
    
    
    3.4.2 De onderdelen 2.a-c kunnen gezamenlijk worden behandeld. Zij komen erop neer dat het hof, door te oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich jegens WREM beroept op het bepaalde in art. 7:296 lid 2, de ratio van deze de huurder beschermende bepaling uit het oog verliest, althans de terughoudendheid miskent die de rechter heeft te betrachten als het gaat om de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW ten aanzien van een de huurder beschermend semi-dwingend wettelijk stelsel dat op basis van een politieke afweging tot stand is gekomen.
    
    3.4.3 Dit standpunt moet worden verworpen. Door op grond van de hiervoor in 3.4.1 vermelde feiten en omstandigheden, waarmee het hof tot uitdrukking heeft gebracht dat de afsplitsing van WREM niet heeft geleid tot een rechtens relevante wijziging in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder, te oordelen dat [eiseres] zich jegens WREM niet erop kan beroepen, dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven wachttermijn van drie jaar nadat WREM de rechtsopvolging bij brief van 6 januari 2006 ter kennis van [eiseres] bracht, nog niet was verstreken, heeft het hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, noch ten aanzien van deze bepaling noch ten aanzien van de in een geval als dit bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 te betrachten mate van terughoudendheid. 
    
    3.4.4 Onderdeel 2.d kan wegens gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Anders dan dit onderdeel tot uitgangspunt neemt, ligt immers in de hiervoor in 3.4.1 weergegeven overwegingen van het hof besloten dat het bij zijn door onderdeel 2 bestreden oordeel ook omstandigheden aan de zijde van [eiseres] in aanmerking heeft genomen.
    
    3.4.5 Ook onderdeel 2.e berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het hof heeft de in dit onderdeel bedoelde stellingen van [eiseres] niet over het hoofd gezien, maar verworpen. Ook dit onderdeel kan dus niet tot cassatie leiden. 
    
    3.5 Onderdeel 3 faalt omdat het daarin bestreden oordeel van het hof dat Vastgoed niet gehouden was de wijziging in haar statutaire doelomschrijving die tussen 1 oktober 1993 en 2002 heeft plaatsgevonden ter kennis van [eiseres] te brengen juist is.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      verwerpt het beroep;
      bepaalt dat de huurovereenkomst tussen WREM en [eiseres] ten aanzien van de winkelruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] eindigt op 1 november 2009;
      veroordeelt [eiseres] het gehuurde uiterlijk op 1 november 2009 leeg en ontruimd aan WREM op te leveren;
      verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van WREM begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, W.A.M. van Schendel en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 10 juli 2009.