ECLI:NL:GHAMS:2016:5516, Gerechtshof Amsterdam, 20-12-2016, 200.188.915/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Kort geding. Vraag of een overeenkomst tot woningruil tussen partijen is gesloten heeft het hof voorshands positief beantwoord. Beroep op misbruik van omstandigheden en onvoorziene omstandigheden slaagt niet. Ontruimingvordering toegewezen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.188.915/01 KG 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/601218 / KG ZA 16-74 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2016 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      appellante,
      advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 24 maart 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 1 maart 2016, in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] en Woonstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) als gedaagden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      
        [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – samengevat – [geïntimeerde] zal veroordelen om de woning aan het [adres 1] (hierna: de woning in [plaats 1] ) te ontruimen en ter beschikking te stellen aan [appellante] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot – naar het hof begrijpt – bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 november 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook voor het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
      
    
    
      2.2
      
        [appellante] huurt sinds 15 april 2011 de woning aan het [adres 2] (hierna: de woning in [plaats 2] ) van Wooncompagnie. [geïntimeerde] huurt sinds eind juni 2006 de woning in [plaats 1] van Eigen Haard.  
      
    
    
      2.3
      In juli 2015 zijn [appellante] en [geïntimeerde] met elkaar in contact gekomen via www.woningruil.nl. Op 1 oktober 2015 hebben [geïntimeerde] , als aanvrager, en [appellante] , als ruilpartner, een Aanvraagformulier Woningruil (hierna: het aanvraagformulier) ingevuld. Op dit formulier heeft [geïntimeerde] als reden voor woningruil ingevuld dat zij graag de stad uit wil, naar een rustige omgeving. Voor [appellante] staat daarop als reden ingevuld dat haar 8-jarige dochter op voltijd hoogbegaafdheidsonderwijs zit in Amsterdam. 
      
    
    
      2.4
      Eigen Haard heeft bij e-mail van 5 november 2015 de ontvangst van het aanvraagformulier aan [geïntimeerde] bevestigd en erop gewezen dat [geïntimeerde] en haar ruilpartner pas van woning kunnen ruilen als zij de nieuwe huurovereenkomsten hebben ondertekend. 
      
    
    
      2.5
      Nadien heeft [appellante] , om een huurverhoging bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst te voorkomen, de mogelijkheid van woningruil door middel van indeplaatsstelling voor de woning in [plaats 1] onderzocht. Per e-mail van 12 november 2015 heeft het Wijksteunpunt Wonen [geïntimeerde] over de mogelijkheden van een indeplaatsstelling geïnformeerd.   
      
    
    
      2.6
      Op 1 december 2015 heeft Eigen Haard de gegevens van [appellante] met betrekking tot de aanvraag voor woningruil door middel van een indeplaatsstelling ontvangen. 
      
    
    
      2.7
      Per e-mail van 16 december 2015 heeft juridisch adviseur [A] (hierna: [A] ) partijen een bericht doorgestuurd dat hij had ontvangen van Eigen Haard. In dat bericht aan [A] bevestigt Eigen Haard het besluit om [appellante] een indeplaatsstelling aan te bieden en bericht Eigen Haard dat zij Wooncompagnie heeft geïnformeerd over dat besluit. [A] heeft partijen in de begeleidende e-mail bericht dat de brief niet uitblinkt in duidelijkheid en dat de positie van Eigen Haard onduidelijk is. 
      
    
    
      2.8
      Op 17 december 2015 heeft Wooncompagnie per e-mail aan [appellante] , [geïntimeerde] en Eigen Haard bericht dat zij heeft begrepen dat de woningruil kan doorgaan. In die e-mail is vermeld dat de huurovereenkomst van Wooncompagnie met [appellante] op 29 december 2015 wordt beëindigd en dat de huurovereenkomst van Wooncompagnie met [geïntimeerde] op 30 december 2015 zal ingaan. 
      
    
    
      2.9
      Eveneens op 17 december 2015 heeft [appellante] per sms-bericht aan [geïntimeerde] gestuurd: “Hi, klopt k heb de mail ontvangen. Ben je t eens met de datum? Grt [naam]”. Daarop heeft [geïntimeerde] per sms-bericht – voor zover relevant – geantwoord: “K heb haar gesproken k ben akkoord gegaan met d datum. Het verhuizen zelf moeten wy samen uitkomen. (…) En dat het meteen verhuizen ook zy begrypt dat dat niet kan. (…)” 
      
    
    
      2.10
      In een e-mailwisseling van 23 en 24 december 2015 hebben [geïntimeerde] en [appellante] met elkaar gesproken over het brengen van spullen van [geïntimeerde] naar de woning in [plaats 2] en over de vraag of [geïntimeerde] daarvoor gebruik zal maken van de verhuizer die [appellante] voor zichzelf heeft ingeschakeld.     
      
    
    
      2.11
      In een e-mail van 24 december 2015, gericht aan [appellante] , heeft Eigen Haard de indeplaatsstelling geaccordeerd en vermeld dat [appellante] per 30 december 2015 in de plaats treedt van [geïntimeerde] en dat zij alle rechten en plichten van [geïntimeerde] overneemt. 
      
    
    
      2.12
      Per e-mail van 28 december 2015 heeft [geïntimeerde] aan Eigen Haard medegedeeld een woningruil te hebben gedaan (“Ik heb woningruil gedaan met mevrouw [appellante] (…)”), maar die te willen afzeggen in verband met de kinderen. Diezelfde dag heeft [geïntimeerde] aan [appellante] ge-sms’t dat zij niet naar de woning in [plaats 2] kan verhuizen. 
      
    
    
      2.13
      Op 4 januari 2016 heeft Wooncompagnie de eerste huurbetaling van [geïntimeerde] ontvangen. 
      
    
    
      2.14
      Bij e-mail van 5 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan Eigen Haard met kopie aan [appellante] bericht dat zij niet voornemens is uit haar woning te vertrekken en zich in de woning in [plaats 2] te vestigen en dat zij niet aan de indeplaatsstelling is gebonden. 
      
    
    
      2.15
      Naar aanleiding van de berichten van [geïntimeerde] heeft Eigen Haard bij e-mail van 13 januari 2016 aan [appellante] medegedeeld dat [geïntimeerde] nog altijd huurder van Eigen Haard is en dat [appellante] (ondanks de door haar getekende akkoordverklaring) niet in de plaats is gesteld als huurder van de woning in [plaats 1] . 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Bij inleidende dagvaarding van 2 februari 2016 heeft [appellante] [geïntimeerde] en Eigen Haard in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning in [plaats 1] te ontruimen ten behoeve van [appellante] . Daartoe heeft [appellante] aangevoerd dat zij met [geïntimeerde] een overeenkomst tot woningruil heeft gesloten, waarvan zij nakoming vordert. Het hof begrijpt de memorie van grieven aldus dat [appellante] in hoger beroep niet langer een voorschot op de schadevergoeding vordert.   
      
    
    
      3.2
      De voorzieningenrechter heeft de gevraagde voorziening geweigerd op, samengevat weergegeven, de volgende gronden. [appellante] kan worden gevolgd in haar standpunt dat [geïntimeerde] aanvankelijk tot woningruil bereid leek te zijn. Echter, [geïntimeerde] heeft niet schriftelijk het aanbod tot woningruil aanvaard. Het door beide partijen ondertekende aanvraagformulier kan niet als een overeenkomst tot woningruil worden aangemerkt. Met het aanvraagformulier heeft [geïntimeerde] slechts de wil (het voornemen) geuit om haar woning te ruilen. Ook uit de overige feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat reeds een definitieve overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen of dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat dat het geval was. Dat Eigen Haard de indeplaatsstelling tussen Eigen Haard en [appellante] heeft geformaliseerd maakt niet dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] een overeenkomst bestaat. Immers, [geïntimeerde] is in deze afspraken niet betrokken geweest, heeft daarvoor niets ondertekend en heeft ook geen eigen afspraken met Eigen Haard gemaakt. Verder staat vast dat er tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie niets is afgesproken en niets is ondertekend over de woningruil door middel van indeplaatsstelling. Het feit dat de verhuurders met de woningruil hebben ingestemd is voor de indeplaatsstelling van belang, maar niet voor het aannemen van een overeenkomst tot woningruil tussen [geïntimeerde] en [appellante] . Dat [A] namens [geïntimeerde] een verzoek zou hebben ingediend voor indeplaatsstelling wil nog niet zeggen dat [geïntimeerde] daarmee beëindiging van haar huurovereenkomst heeft beoogd, noch dat de overeenkomst tot woningruil al rond was. Het gegeven dat [geïntimeerde] meerdere keren zou hebben laten blijken dat zij wél de wil had om te verhuizen naar [plaats 2] is daarvoor evenmin doorslaggevend. [geïntimeerde] heeft immers ook op verscheidene momenten, bijvoorbeeld op 28 en 29 december 2015 en op 9 januari 2016, haar twijfels over de woningruil geuit. Daarbij komt dat [geïntimeerde] heeft betwist dat de verhuisdatum al helemaal rond was en dat ook uit de gedingstukken niet kan worden opgemaakt dat dat wel het geval was, zodat daar niet de conclusies aan kunnen worden verbonden die [appellante] wenst. [appellante] kon er niet op vertrouwen dat er een overeenkomst tussen haar en [geïntimeerde] tot stand is gekomen, aldus nog steeds de voorzieningenrechter. 
      
    
    
      3.3
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met twee grieven. Voordat het hof die beoordeelt, komt eerst het spoedeisend belang aan de orde.  
      
    
    
      3.4
      Op grond van artikel 254 lid 1 jo. artikel 353 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de voorzieningenrechter bevoegd in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening vereist is, deze te geven. Een spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van het hof moet worden aangenomen dat [appellante] een dergelijk spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [appellante] heeft immers aangevoerd dat het vanwege de afstand tussen de woning in [plaats 2] en de school van [appellante] dochter in Amsterdam noodzakelijk is op korte termijn te verhuizen, terwijl [geïntimeerde] daartegen geen verweer heeft gevoerd.   
      
    
    
      3.5
      Daarmee komt het hof toe aan de grieven. Het hof zal eerst grief 2 beoordelen. Daarin komt [appellante] met verschillende argumenten op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat geen definitieve overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat [appellante] er niet op mocht vertrouwen dat dit wel het geval was. 
      
    
    
      3.6
      Indien deze grief slaagt, heeft dat in beginsel als gevolg dat [geïntimeerde] de woning in [plaats 1] moet verlaten. Het hof stelt in dat kader voorop dat bij de vraag of als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen grote terughoudendheid dient te worden betracht. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor de toewijzing van een dergelijke vordering zal gezien het voorgaande slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen. Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is. Daartoe overweegt het hof als volgt. 
      
      
        3.6.1
        Het hof stelt bij de beoordeling van de vraag of een overeenkomst is gesloten voorop dat deze tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan en dat moet worden nagegaan of overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst en of de eventueel nog niet geregelde punten van ondergeschikte betekenis waren. Daarbij zal moeten worden onderzocht wat partijen jegens elkaar hebben verklaard en wat zij, over en weer, uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijze hebben mogen afleiden.
        
      
      
        3.6.2
        Het hof stelt – anders dan de voorzieningenrechter – vast dat in hoge mate aannemelijk is geworden dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] een overeenkomst tot woningruil tot stand is gekomen. Partijen hebben eind 2015 gedurende enkele maanden contact met elkaar gehad over woningruil van de woningen in [plaats 2] en [plaats 1] . Aanvankelijk wilden partijen dat bewerkstelligen door nieuwe huurovereenkomsten met elkaars huidige verhuurders te sluiten. Vanwege de financiële positie van [appellante] is echter besloten te proberen [appellante] in de plaats te stellen van [geïntimeerde] in de huurovereenkomst met Eigen Haard, zodat huurprijsverhoging niet aan de orde zou zijn. Eigen Haard heeft per e-mail van 16 december 2015 aan [A] bericht dat zij [appellante] een indeplaatsstelling zou aanbieden. [A] heeft die e-mail dezelfde dag nog doorgestuurd aan [geïntimeerde] en [appellante] . Vervolgens heeft Wooncompagnie op 17 december 2015 aan [geïntimeerde] , [appellante] en Eigen Haard bericht dat zij heeft begrepen dat de woningruil kan doorgaan en dat op 29 december 2015 de huurovereenkomst met [appellante] beëindigd wordt en de nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] op 30 december 2015 zal ingaan. [appellante] heeft later op diezelfde dag aan [geïntimeerde] per sms bericht dat zij de e-mail – naar het hof begrijpt – van Wooncompagnie heeft ontvangen. In die sms heeft [appellante] ook gevraagd of [geïntimeerde] het eens is met – naar het hof begrijpt – de datum waarop de nieuwe huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie zou ingaan. Daarop heeft [geïntimeerde] bevestigend geantwoord, met daarbij de mededeling dat [appellante] en [geïntimeerde] onderling de daadwerkelijke verhuisdatum nog zouden moeten afspreken. [appellante] heeft daarop vervolgens bevestigend gereageerd per sms. Uit het voorgaande volgt dat op 17 december 2015 voor [geïntimeerde] en [appellante] duidelijk was welke woningen de ruil betrof en tegen welke huurprijs, dat de beide verhuurders akkoord waren met de (wijze van) woningruil en dat de huurovereenkomst van [appellante] met Wooncompagnie op 29 december 2015 zou eindigen en die van [geïntimeerde] met Wooncompagnie op 30 december 2015 zou ingaan. In elk geval heeft [appellante] een en ander redelijkerwijs uit voornoemde verklaringen en gedragingen van [geïntimeerde] mogen begrijpen. Dat impliceert – gelet op de sms-conversatie van 17 december 2015 – dat op dat moment voor partijen ook duidelijk was dat de indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met Eigen Haard rond eind december zou plaatsvinden, hetgeen Eigen Haard later heeft bevestigd aan [appellante] . Op 17 december 2015 was derhalve door aanbod en aanvaarding overeenstemming bereikt tussen partijen over de essentialia van de overeenkomst tot woningruil. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat een definitieve verhuisdatum – anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd – geen essentiale is van deze overeenkomst tot woningruil, maar van ondergeschikte betekenis nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de datum waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie zou starten en de periode waarin [appellante] in de plaats van [geïntimeerde] zou treden in de huurovereenkomst met Eigen Haard. 
        
      
      
        3.6.3
        Dat partijen op dat moment wilsovereenstemming hadden bereikt blijkt ook uit de gedragingen van [geïntimeerde] ter uitvoering van de overeenkomst tot woningruil, zoals deze na 17 december 2015 hebben plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft immers op 23 december 2015 aan [appellante] bericht dat zij hulp had ingeschakeld voor de verhuizing en daarom geen gebruik hoefde te maken van de verhuizer die [appellante] voor zichzelf had ingeschakeld. Bovendien heeft Wooncompagnie op 4 januari 2016 het eerste huurtermijnbedrag van [geïntimeerde] ontvangen.
        
      
      
        3.6.4
        
          [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellante] half november, maar in ieder geval vanaf december, 2015 bekend was met het feit dat [geïntimeerde] de beoogde woningruil niet wilde voortzetten. [appellante] deed dat volgens [geïntimeerde] af als iets dat ze later nog wel zouden bespreken. Het hof laat in het midden of [appellante] op of voor 17december 2015 al bekend was met het feit dat [geïntimeerde] de woningruil niet wilde voortzetten, omdat [geïntimeerde] met haar sms-berichten van 17 december 2015 aan [appellante] hoe dan ook te kennen heeft gegeven dat zij de woningruil wel degelijk wilde voortzetten, zodat [appellante] eventuele eerdere signalen die in een andere richting wezen, op mocht vatten als zijnde niet langer relevant. 
      
      
        3.6.5
        Dat partijen niet daadwerkelijk zijn verhuisd en [geïntimeerde] niet op het adres in [plaats 2] is ingeschreven, is – anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd – slechts het gevolg van de beslissing van [geïntimeerde] om de overeenkomst tot woningruil niet meer na te komen. Dat [geïntimeerde] enige tijd na het sluiten van de overeenkomst tot woningruil twijfels heeft geuit en op enig moment daarna definitief aan [appellante] te kennen heeft gegeven dat zij van de woningruil wilde afzien, is spijtig voor [geïntimeerde] , maar maakt niet dat die overeenkomst niet tot stand is gekomen of dat [geïntimeerde] daarvan kon terugkomen. Uit de e-mail van 28 december 2015 van [geïntimeerde] aan Eigen Haard waarin zij bericht dat zij woningruil heeft ‘gedaan’ met [appellante] en die woningruil wil ‘afzeggen’ vanwege haar kinderen die in Amsterdam werken en leren, maakt het hof bovendien op dat [geïntimeerde] zich ervan bewust was dat zij een afspraak had gemaakt, maar die wilde terugdraaien. Ook als, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, een medewerker van Eigen Haard haar heeft medegedeeld dat zij de woningruil eind december 2015 nog zou kunnen terugdraaien, doet dat niet af aan het feit dat [geïntimeerde] met [appellante] een overeenkomst had gesloten. 
        
      
      
        3.6.6
        Het hof volgt [geïntimeerde] ook niet in de stelling dat er geen overeenkomst tot woningruil is gesloten omdat zij naar aanleiding van de e-mails van Eigen Haard van 5 november 2015, het Wijksteunpunt Wonen van 12 november 2015 en [A] van 16 december 2015 gerechtvaardigd in de veronderstelling verkeerde dat voor de indeplaatsstelling nog een procedure bij de rechtbank zou (kunnen) volgen en partijen pas van woning konden ruilen als beide huurovereenkomsten waren geformaliseerd, hetgeen niet heeft plaatsgevonden. Met die stelling heeft [geïntimeerde] immers miskend dat het formaliseren van huurovereenkomsten met Eigen Haard en Wooncompagnie geen essentiale is voor de totstandkoming van een overeenkomst tot woningruil met [appellante] , maar een handeling die strekt ter uitvoering van die overeenkomst tot woningruil en ziet op de verhouding tussen partijen en hun respectievelijke nieuwe verhuurders. Dat [geïntimeerde] de voornoemde mededelingen naar eigen zeggen anders heeft opgevat, dient – gezien de bewoordingen van de mededelingen – voor haar rekening en risico te blijven, nu niet is gesteld of gebleken dat [appellante] moet hebben begrepen dat [geïntimeerde] in deze onjuiste veronderstelling verkeerde. 
        
      
      
        3.6.7
        Dat [geïntimeerde] haar huurovereenkomst niet heeft opgezegd kan evenmin afdoen aan het bestaan van de overeenkomst tot woningruil. [geïntimeerde] behoefde dat immers niet te doen nu die huurovereenkomst na indeplaatsstelling zou doorlopen op naam van [appellante] . 
        
      
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerde] heeft nog het verweer gevoerd dat de overeenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht dient te worden ontbonden – naar het hof begrijpt – in een bodemprocedure. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing daarvan aangevoerd dat haar twee zonen te kennen hadden gegeven niet naar [plaats 2] te willen verhuizen, dat haar jongste zoon rond het sluiten van de overeenkomst met PDD-NOS was gediagnosticeerd waardoor een verhuizing hem geen goed zou doen en dat zij er rond die tijd ook achter kwam dat de effectieve reistijd naar Amsterdam – waar haar kinderen naar school zouden blijven gaan – lang was en dat zij zich dat vanwege haar medicatie niet eerder had gerealiseerd. 
      
      
        3.7.1
        Het hof stelt bij de beoordeling van dit verweer voorop dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Onvoorziene omstandigheden zijn slechts aan de orde voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Aan het vereiste voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe.  
        
      
      
        3.7.2
        Het verweer faalt. De lange, effectieve reistijd naar Amsterdam was op zichzelf geen omstandigheid die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de toekomst lag en is bovendien ook een omstandigheid die op dit moment nog voor [appellante] geldt. Voor zover [geïntimeerde] zich vanwege de invloed van medicijnen pas na het sluiten van de overeenkomst heeft gerealiseerd dat de effectieve reistijd naar Amsterdam lang is, is dat een omstandigheid die in haar risicosfeer ligt. Voor zover de omstandigheden dat haar zonen niet wilden mee verhuizen en haar jongste zoon met PDD-NOS is gediagnosticeerd op het moment dat [geïntimeerde] de overeenkomst tot woningruil sloot nog in de toekomst lagen, dienen deze eveneens voor haar rekening en risico te komen. 
        
      
    
    
      3.8
      
        [geïntimeerde] heeft voorts nog aangevoerd dat [appellante] ongeoorloofde druk op haar heeft uitgeoefend teneinde de overeenkomst tot woningruil te sluiten. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] een beroep heeft gedaan op vernietiging van de overeenkomst, vanwege misbruik van omstandigheden. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen betogen dat zij dat alsnog – al dan niet in een bodemprocedure – gaat doen, geldt het volgende. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Naar het oordeel van het hof is voorshands niet aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] door hiervoor vermelde bijzondere omstandigheden bewogen is de overeenkomst tot woningruil te sluiten en bovendien niet dat [appellante] wist of moest begrijpen dat zij [geïntimeerde] tegen zichzelf in bescherming moest nemen. [geïntimeerde] heeft niet (concreet) gesteld en onderbouwd waar dat misbruik uit zou bestaan. Ook dit verweer faalt derhalve.  
      
    
    
      3.9
      Het voorgaande brengt mee dat grief 2 slaagt. Uit het slagen van grief 2 vloeit voort dat grief 1 geen bespreking meer hoeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Het hof zal de door [appellante] gevorderde ontruiming toewijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellante] ter zitting heeft verklaard dat zij van Eigen Haard de bevestiging heeft gekregen dat Eigen Haard haar medewerking zal verlenen aan de tenuitvoerlegging van het onderhavige arrest. De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom wijst het hof toe, met dien verstande dat die dwangsom wordt gemaximeerd als in het dictum te melden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om de woning in [plaats 1] vóór 1 maart 2017 geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking te stellen aan [appellante] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75,- per dag, of een gedeelte daarvan, dat de woning niet is ontruimd met dien verstande dat nimmer een hoger bedrag aan dwangsommen zal kunnen worden verbeurd dan een bedrag van € 25.000,-;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 173,08 aan verschotten en € 816,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 408,08 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.