ECLI:NL:GHAMS:2013:2715, Gerechtshof Amsterdam, 22-08-2013, 12-00214
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De door de heffingsambtenaar gehanteerde wijze van bepaling van de grondwaarde acht het Hof een juiste benadering. Ten aanzien van de opstal is op passende wijze rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten die door hem zijn aangevoerd, beter geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen. Het Hof deelt deze opvatting niet. De rechtbank had met betrekking tot de proceskostenvergoeding voor alle proceshandelingen de(zelfde) wegingsfactor 1 moeten hanteren. In zoverre is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 12/00214
    22 augustus 2013
    
    
      
        uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/1347 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 30 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 564.000.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 1 februari 2011, de vastgestelde waarde verminderd tot € 459.000.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 26 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 426.000. De rechtbank heeft de proceskosten in verband met de behandeling van het bezwaar vastgesteld op € 461,90 en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in beroep ten bedrage van € 546,25. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 maart 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’.
    
    
    
      “2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. 
    
    
    
      2.2.
      De woning is een hoekwoning met berging en dakkapel. De inhoud van de woning is 305 m³ en de oppervlakte van het perceel is 304 m².”
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en daartoe, voor zover van belang, het volgende overwogen:
    
    
    
      
        “4. Beoordeling van het geschil
    
    
    
      
        De hoogte van de WOZ-waarde
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder aangegeven aanleiding te hebben gezien de waarde van de woning te verlagen naar € 426.000. Om die reden zal het beroep dan ook gegrond worden verklaard. De verlaagde waarde is echter nog altijd hoger dan de door eiseres voorgestane waarde. In het hiernavolgende zal de rechtbank daarom beoordelen of verweerder, op wie in deze de bewijslast rust, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze lagere waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2009 niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.3.
      Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
      
    
    
      4.4.
      Verweerder heeft in het taxatierapport een drietal woningen als referentieobjecten opgevoerd. De woning [b-straat] 3 heeft een grondoppervlakte van 147 m² en een inhoud van 470 m³ en is op 1 februari 2008 verkocht voor € 650.000. De woning [b-straat] 4 heeft een grondoppervlakte van 146 m² en een inhoud van 455 m³ en is op 1 juli 2008 verkocht voor € 631.000. De woning [c-straat] 16 heeft een grondoppervlakte van 215 m² en een inhoud van 413 m³ en is op 1 oktober 2008 verkocht voor € 660.000. Weliswaar zijn deze woningen niet identiek aan de woning, maar nu deze referentieobjecten in dezelfde buurt en tevens op korte afstand van de woning zijn gelegen en ook wat betreft type woning vergelijkbaar zijn, kunnen de verkoopprijzen van de referentieobjecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor zover de woningen voor wat betreft de kaveloppervlakte en de inhoud onderling in grootte verschillen heeft verweerder deze verschillen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt. Tevens liggen de kavelprijs en kubieke meterprijzen in lijn met elkaar. Niet gezegd kan daarom worden dat verweerder de waarde van de woning op € 426.000 te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met haar taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 386.000 bedraagt. Eiseres heeft in het taxatierapport een drietal woningen als referentieobjecten opgevoerd. De woning [d-straat] 8 heeft een grondoppervlakte van 410 m² en een inhoud van 490 m³ en is op 22 december 2008 verkocht voor € 511.500. De woning [a-straat] 28 heeft een grondoppervlakte van 318 m² en een inhoud van 470 m³ en is op 27 september 2007 verkocht voor € 402.600. De woning [e-straat] 3 heeft een grondoppervlakte van 275 m² en een inhoud van 586 m³ en is op 10 oktober 2008 verkocht voor € 495.000. 
      
    
    
      4.6.
      
        De rechtbank stelt vast dat het referentieobject [d-straat] 8 in een andere buurt dan de woning ligt. Nu de door verweerder genoemde referentieobjecten wel in dezelfde buurt liggen, acht de rechtbank voormeld referentieobject niet geschikt om in de vergelijking met de woning te betrekken. De woning [e-straat] 3 ligt wel in dezelfde buurt als de woning, maar tegen dat referentieobject pleit dat dit met een inhoud van 586 m³ bijna dubbel zo groot is als de woning en eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt waarom deze woning in dit opzicht beter vergelijkbaar is dan de door verweerder aangedragen referentieobjecten. 
        Voorts heeft eiseres de buurwoning [a-straat] 30 als referentieobject opgevoerd.
        Dit vergelijkingsobject is verkocht op 27 september 2007, dat wil zeggen één jaar en drie maanden voor de waardepeildatum 1 januari 2009, terwijl de woningmarkt toentertijd nog altijd een opwaartse lijn vertoonde. Deze verkoopdatum ligt verder verwijderd van de waardepeildatum dan de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten, zodat dit door eiseres aangedragen referentieobject eveneens minder geschikt is dan de door verweerder ingebrachte referentieobjecten. Ook als deze te ver verwijderde transactiedatum buiten beschouwing wordt gelaten, heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat de buurwoning in een zeer slechte staat van onderhoud is verkocht en, zo blijkt ook uit het taxatieadvies, nadien intern geheel is gerenoveerd. Nu tussen partijen blijkens beide taxatierapporten niet in geschil is dat de onderhoudstoestand van de woning voldoende is en voor dit referentieobject tevens geldt dat dit ruim anderhalf keer zo groot is als de woning, zijn beide woningen derhalve minder goed vergelijkbaar dan door eiseres is gesteld. 
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de verlaagde waarde van de woning van € 426.000 alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
      
        
          Kosten rechtsbijstand
        
      
      
    
    
      4.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres in aanmerking komt voor een vergoeding van de door de gemachtigde in de bezwaarfase verleende rechtsbijstand als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Tussen partijen bestaat enkel geschil over de wegingsfactor die dient te worden gehanteerd voor de kosten van rechtsbijstand. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in de bezwaarfase dient te worden uitgegaan van een wegingsfactor 1, terwijl verweerder zich op het standpunt stelt dat dient te worden uitgegaan van een wegingsfactor 0,25. 
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot de te hanteren wegingsfactor heeft het volgende te gelden. De wegingsfactor wordt bepaald naar gelang het gewicht van de zaak. Het gewicht van de zaak wordt bepaald door het belang en de ingewikkeldheid van de zaak. De hoogte van het financiële belang kan een factor zijn, maar is niet doorslaggevend. Bij een zaak van gemiddeld gewicht is de wegingsfactor 1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft als uitgangspunt te gelden dat een zaak als "gemiddeld" moet worden aangemerkt, tenzij er duidelijke redenen zijn om hiervan af te wijken. De rechtbank is van oordeel dat de wegingsfactor 0,25 in beginsel is voorbehouden voor zaken waarbij geen beoordeling van het materiële geschil plaatsvindt. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op de aard en inhoud van het bezwaarschrift, waarin eiseres de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde bestrijdt door te wijzen op verschillen tussen de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, en vervolgens verwijst naar het door haar overgelegde taxatierapport voor de onderbouwing van de door haar voorgestane waarde, zodat derhalve een beoordeling van het materiële geschil plaatsvindt, is de rechtbank van oordeel dat de wegingsfactor dient te worden vastgesteld op 1. Met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2011, LJN BT2293, dient de wegingsfactor in beroep op 0,25 te worden vastgesteld, voor zover thans in beroep enkel nog de aan eiseres in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding in geschil is. 
      
      
        
          Hoogte van de vergoeding in verband met het laten opmaken van het taxatierapport 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Inzake de hoogte van de toe te kennen kostenvergoeding voor het inroepen van de deskundige overweegt de rechtbank het volgende. 
      
      
        Artikel 7:15, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) luidt als volgt: 
        “Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld.” 
      
      
      
        Artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit luidt als volgt: 
        “Een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan uitsluitend betrekking hebben op: 
        (…) 
        b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.” 
      
      
      
        Artikel 2, eerste lid aanhef en onderdeel b, van het Besluit luidt als volgt: 
        “Het bedrag van de kosten wordt bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld: 
        (…) 
        b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken;” 
      
      
      
        In artikel 3, eerste lid onder a, van die Wet is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur tarieven voor de vergoedingen voor werkzaamheden worden vastgesteld. Die algemene maatregel van bestuur is het Besluit tarieven strafzaken 2003. Nu in het Besluit tarieven strafzaken 2003 geen speciaal tarief is bepaald voor de werkzaamheden van een taxateur, is het in artikel 6 van het Besluit tarieven strafzaken 2003 genoemde tarief van toepassing.  
      
      
      
        Artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 luidt voor zover thans van belang als volgt: 
        “Voor werkzaamheden als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de wet, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, geldt, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur, (…)” 
      
      
      
        In de Nota van Toelichting (Staatsblad 2003, nr. 330) is bij artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
        “In dit artikel is opgenomen de inhoud van artikel 1, eerste lid, onderdeel IV, van het ingetrokken besluit. Het artikel stelt het maximum uurtarief vast voor vergoedingen voor werkzaamheden waarvoor elders in het besluit geen speciaal tarief is bepaald. De vraag of voor deze werkzaamheden het maximum uurtarief of een lager tarief geldt, is afhankelijk van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. Door een maximumtarief op te nemen is er ruimte voor marktwerking; om deze reden is eveneens afgezien van het opnemen van een minimumtarief. (…).” 
      
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank stelt vast, en tussen partijen is ook niet in geschil, dat het uitbrengen van het deskundigenverslag aan eiseres in dit geval redelijk was. Het aantal uren dat aan de taxatie is besteed bedraagt volgens de opgave van eiseres vier uur. Verweerder heeft zich in het verweerschrift nader op het standpunt gesteld dat vier uur te veel is voor het opstellen van het taxatierapport, maar dat hij het redelijk acht dat er drie uur aan is besteed. Nu verweerder zich in bezwaar op het standpunt heeft gesteld dat vier uur aan het rapport zijn besteed, kan verweerder in beroep daarop redelijkerwijs niet meer terugkomen door alsnog van een lager aantal uren uit te gaan. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om in dit geval af te wijken van de door eiseres opgegeven vier uren. 
      
    
    
      4.13.
      Ten aanzien van het uurtarief overweegt de rechtbank als volgt. De stelling van eiseres dat dient te worden uitgegaan van de marktwerking en derhalve, zo begrijpt de rechtbank eiseres, van het door de taxateur in rekening gebrachte uurtarief van € 80 indien dit tarief in de lijn ligt van de in de markt betaalde uurtarieven, kan de rechtbank niet volgen. De rechtbank maakt uit de hierboven geciteerde tekst van bovengenoemde nota van toelichting op dat binnen een gegeven marge een differentiatie moet worden aangebracht, waarbij wordt gekeken naar de mate van wetenschappelijk of bijzondere aard van de werkzaamheden. Het feit dat er staat aangegeven dat er ruimte is voor marktwerking brengt niet met zich dat het daadwerkelijk gehanteerde tarief automatisch volledig voor vergoeding in aanmerking komt, zolang dit tarief het maximumtarief niet overstijgt en in de lijn ligt van de in de markt betaalde uurtarieven. De rechtbank acht de taxatiewerkzaamheden niet van een zodanig wetenschappelijke of bijzondere aard dat daaraan (nagenoeg) het maximumtarief dient te worden toegekend, maar acht een vergoeding van de taxatiekosten van € 50 per uur redelijk. Dit uurbedrag dient in voorkomende gevallen, zoals het onderhavige, te worden verhoogd met 19% omzetbelasting, nu is gesteld noch gebleken dat eiseres recht heeft op aftrek van de hem in rekening gebrachte omzetbelasting. 
      
    
    
      4.14.
      De proceskostenvergoeding in bezwaar dient gelet op het vorenoverwogene als volgt te worden vastgesteld: 
      - rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift   
        met een waarde per punt van € 218,00 en een wegingsfactor 1) € 218,00 
      - vergoeding taxatierapport (4 uur à € 50,00 per uur)       		€ 200,00 
      - 19% omzetbelasting over vergoeding voor rapport        		€   38,00 + 
                     										€ 238,00  
      - kosten van uittreksels								€     5,90 +
      Totaal										€ 461,90
      
      
      5. Proceskosten
      
      
        Gelet op het onder punt 4.2 overwogene ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand inzake de in beroep bestreden WOZ-waarde vastgesteld op € 437 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Nu de gegrondverklaring van het beroep deels voortvloeit uit de door verweerder voor de zitting verlaagde waarde van de woning, ziet de rechtbank geen aanleiding om vanwege die reden voor het verschijnen van haar gemachtigde ter zitting aan eiseres een procespunt toe te kennen. Wel ziet de rechtbank aanleiding om grond van het Besluit voor het verschijnen ter zitting van de gemachtigde van eiseres in verband met het geschil over de hoogte van de kosten van rechtsbijstand en voor het laten opmaken van een taxatierapport een kostenvergoeding toe te kennen. Deze kosten zijn vastgesteld op € 109,25 (waarde per punt van € 437, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en, zoals hierboven onder 4.10 reeds is overwogen, met een wegingsfactor van 0,25).”
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Geschil in hoger beroep
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      
        Voorts is in geschil de hoogte van de door de rechtbank aan belanghebbende toegekende proceskostenvergoeding voor de behandeling van het beroep.
        In hoger beroep is niet meer in geschil de door de rechtbank toegekende kostenvergoeding voor de behandeling van het bezwaar. Belanghebbende heeft zijn grief tegen het door de rechtbank toegepaste tarief voor de deskundige ingetrokken.
      
      
    
    
      4.3.
      Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 386.000 is. Hij wijst hiertoe naar de herziene Taxatiekaart Woningen die als bijlage 3 bij de motivering van haar beroepschrift van 18 maart 2011 aan de rechtbank is gezonden. Voorts stelt belanghebbende dat de rechtbank kennelijk niet de herziene taxatiekaart bij de beoordeling van het geschil heeft betrokken maar is uitgegaan van de taxatiekaart die deel uitmaakt van het in de bezwaarfase door belanghebbende overgelegde waarderapport van DeJuisteWaarde.nl.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde overgelegd een waarderapport opgemaakt door [A], WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt gesteld op € 426.000. De woning wordt daarin vergeleken met drie vergelijkingsobjecten welke voor de waardepeildatum zijn verkocht. Deze drie vergelijkingobjecten [b-straat] 3, [b-straat] 4 en [c-straat] 16 worden hierna aangeduid als vergelijkingsobject 1, vergelijkingsobject 2 en vergelijkingsobject 3. Het overzicht met de gegevens van deze objecten luidt - zakelijk weergegeven - als volgt:
      
      
        	[a-straat] 30	vergelijkingsobject 1	vergelijkingsobject 2	vergelijkingsobject 3
        Transactiedatum			1-2-2008		1-7-2008		1-10-2008
        Transactiesom			€ 650.000		€ 631.000		€ 660.000
        Som naar wpd			€ 655.000		€ 635.000		€ 661.000
        WOZ-waarde	€ 426.000
        Grondoppervlakte m2
        1-150	150 à € 1.450	€ 217.500	147 à € 1.450	€ 213.150	146 à € 1.450	€ 211.700	150 à € 1.450	€ 217.500
        151-250	100 à € 1.200	€ 120.000	  				65 à € 1.200	€   78.000
        251-400	 54  à €    250	€   13.500		                      	------------	                      	------------	                       	------------	                    	------------
        Totaal grondoppervlak	304                 	€ 351.000	                       	€ 213.150	                       	€ 211.700	                    	€ 295.500
        Correctiefactor 
          wegens ligging	0,8		1		1		1
        totaal grondoppervlakte	                      	€ 280.800 € 213.150 € 211.700 € 295.500
        dakkapel	1	€     4.500	1x	€     4.500	1x	€     4.500	1x	€     4.500
        aanbouw woonruimte					15 m3	€     9.326	51 m3	€   41.419
        berging/schuur vrijst.	10 m2	€     3.500
        dakopbouw							70 m3	€   26.250
        woning	305 m3	€ 137.850	470 m3	€ 438.320	440 m3	€ 410.342	362 m3	€ 293.995		------------		------------		------------		------------subtotaal objectonderdelen	€ 145.850 € 442.820 € 424.168 € 366.164
        per m3	€ 452		€ 933		€ 933		€ 812
        WOZ-waarde totaal		€ 426.650		€ 655.970		€ 635.868		€ 661.664
      
      
    
    
      5.3.
      Aan de hand van de door belanghebbende ter zitting overgelegde satellietfoto van Google Earth stelt het Hof vast dat de vergelijkingobjecten in dezelfde wijk als de woning zijn gelegen. De vergelijkingsobjecten 1 en 2 zijn hoekwoningen welke naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te kunnen onderbouwen. Het vergelijkingsobject 3 acht het Hof daarentegen minder geschikt als vergelijkingsobject omdat de woning van het type twee-onder-één-kap is en vergelijkingsobject 3 een tussenwoning is. Gelet op dit typeverschil en in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat deze woning tot hetzelfde marktsegment moet worden gerekend als de woning van belanghebbende, zal het Hof vergelijkingobject 3 bij de beoordeling buiten beschouwing laten.
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de vergelijkingsobjecten 1 en 2 de waarde van de woning in beginsel aannemelijk gemaakt. De door de heffingsambtenaar gehanteerde wijze van bepaling van de grondwaarde, door middel van een staffel met afnemende waarde naar mate de oppervlakte toeneemt, acht het Hof een juiste benadering. Ten aanzien van de opstal is er door het hanteren van een waarde per m3 van € 452 voor de woning, terwijl voor ieder van deze vergelijkingsobjecten een waarde per m3 van € 933 geldt, op passende wijze rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het verschil in kwaliteit, luxe, uitstraling, afwerkingsniveau en staat van onderhoud is in voldoende mate tot uitdrukking gebracht door het hanteren van een m3-waarde die minder is dan de helft van de m3-waarde van de vergelijkingobjecten.
      
    
    
      5.5.
      Anders dan de rechtbank kennelijk heeft gedaan, zal het Hof zich bij de beoordeling of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, uitgaan van de door belanghebbende overgelegde herziene taxatiekaart welke deel uitmaakt van de bijlagen bij de motivering van het beroepschrift in eerste aanleg.
      
    
    
      5.6.
      
        Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten die zijn vermeld op de herziene taxatiekaart, beter geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen. Het Hof deelt deze opvatting niet. Het vergelijkingsobject [a-straat] 17 is naar het oordeel van het Hof niet geschikt om de waarde van de woning te bepalen omdat dit een tussenwoning betreft die een meer dan twee maal grotere inhoud heeft dan de woning. Ook voor het vergelijkingsobject [e-straat] 3 geldt dat dit object met een inhoud van 586 m3 - bijna twee keer de inhoud van de woning - te groot is in vergelijking met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Het vergelijkingsobject [a-straat] 28, het buurpand van belanghebbende, acht het Hof niet geschikt omdat dit object is verkocht op 27 september 2007, dus meer dan een jaar voor de waardepeildatum. Daardoor vormt de verkoopprijs geen weerspiegeling van de markt rond de waardepeildatum. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, dit pand is verkocht in een zeer slechte staat. 
        Nu geen van de vergelijkingobjecten die de taxatie van de zijde van belanghebbende moeten onderbouwen daartoe naar het oordeel van het Hof geschikt is, ontvalt daarmee de onderbouwing aan de uitkomst van de taxatie. Dit brengt met zich dat deze taxatie geen afbreuk kan doen aan het onder 5.4 gegeven oordeel van het Hof. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld laat onverlet dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt dat de rechtbank een te lage proceskostenvergoeding heeft vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft zij deze grief beperkt tot de door de rechtbank gehanteerde wegingsfactor voor de zitting van de rechtbank. Deze is door de rechtbank ten onrechte op 0,25 gesteld. Het Hof is van oordeel dat deze grief slaagt. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigd. De rechtbank had de hoofdregel dienen te volgen dat de heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de kosten van de wederpartij, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht en de hierbij behorende bijlage. Een uitzondering op deze regel doet zich in het onderhavige geval niet voor. Het oordeel van de rechtbank, dat de gegrondverklaring van het beroep deels voortvloeit uit de door de heffingsambtenaar voor de zitting verlaagde waarde van de woning en dat daarom aanleiding bestaat voor het hanteren van de wegingsfactor zeer licht voor het verschijnen van de gemachtigde ter zitting is niet gebaseerd op enige rechtsregel. Bovendien is het oordeel van de rechtbank ter zake niet in overeenstemming met de feiten omdat ter zitting nog steeds de waarde in geschil was. Dit brengt mee dat de rechtbank met betrekking tot alle proceshandelingen gezamenlijk de wegingsfactor 1 had moeten hanteren. In zoverre is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
        
          Slotsom
        
        De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren,  de uitspraak op bezwaar vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 426.000 en de heffingsambtenaar veroordelen in de (proces)kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
      Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 [beroepschrift, zitting rechtbank, hogerberoepschrift, zitting Hof] x € 472,00 x 1,0 (wegingsfactor) = € 1.888,00.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 426.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
    - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 426.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.888 (beroep en hoger beroep) en tot de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar van € 461,90, in totaal € 2.349,90; en
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 156 (beroep € 41 en € 115 hoger beroep bij het Hof), te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P. Kruimel en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 22 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.