ECLI:NL:RBROT:2022:8460, Rechtbank Rotterdam, 12-10-2022, C/10/634429 / HA ZA 22-193
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Transactie verhuurd commercieel vastgoed. Wel of geen koopovereenkomst tot stand gekomen? Overeengekomen opschortende voorwaarden zijn zuiver potestatief. Doorgaan transactie volledig afhankelijk van de wil van koper. Koper heeft zich daarmee niet willen binden en er komt dan ook geen koopovereenkomst tot stand. Ook geen onrechtmatig afgebroken onderhandelingen door verkopers. Niet ondertekenen LOI, onbereikbaar zijn en object ondertussen aan een derde verkopen verdient niet de schoonheidsprijs maar is in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/634429 / HA ZA 22-193
    
    
    
      
        Vonnis van 12 oktober 2022 (bij vervroeging) 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING SUPERMARKTFONDS.NL,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. L.M. Ravestijn te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    
    2.	[gedaagde 2],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. H.A. Bravenboer te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Supermarktfonds, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. genoemd worden. 
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties,
        
        
          de brief van de rechtbank van 10 mei 2022 en van 13 juni 2022, met een oproeping voor de mondelinge behandeling op -uiteindelijk- 13 september 2022,
        
        
          de brief van de rechtbank van 25 mei 2022, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,
        
        
          het B-formulier van mr. Ravestijn van 29 augustus 2022 met aanvullende producties,
        
        
          de mondelinge behandeling van 13 september 2022 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van Supermarktfonds en [gedaagde 1] c.s.,
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 september 2022,
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
      
    
  
  
    2. De feiten
    
      
        
          
        
      
    
    
      2.1.
      Heeneman & Partners Fondsmanagement B.V. houdt zich bezig met het structureren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen. Zij is onder meer beheerder (in de zin van de Wet op het financieel toezicht) van de vastgoedportefeuille van het fonds voor gemene rekening supermarktfonds.nl (hierna: het fonds). Het operationeel beheer van de vastgoedportefeuille van het fonds wordt verricht door Heeneman & Partners Property Management B.V. (hierna: Heeneman & Partners). De stichting Supermarktfonds.nl (eiseres) is opgericht met als enig doel het houden van de activa van het fonds in opdracht van de beheerder van het fonds. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. waren eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in Oostvoorne, zijnde winkelruimte met naastgelegen parkeerterrein (hierna: het object). Het object is verhuurd aan Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en in gebruik als Albert Heijn en Gall & Gall.
      
    
    
      2.3.
      Op 26 november 2021 heeft de heer [persoon A] van Adelaer Capital Markets (hierna: [persoon A] ) aan mr. M.A.D. Bol, advocaat van [gedaagde 1] c.s. (hierna: mr. Bol), doorgestuurd een e-mail aan hem van 24 november 2021 van de heer [persoon B] van Heeneman & Partners. In laatstgenoemde e-mail doet Heeneman & Partners namens het fonds een aanbod aan [gedaagde 1] c.s. om het object van [gedaagde 1] c.s. te kopen voor een koopprijs van € 4.405.000,00. Deze e-mail kent onder meer de volgende inhoud:
      
      
        “Beste [voornaam persoon A] ,
      
      
      
        
          In vervolg op onze recente contacten en het van jullie ontvangen IM, tref je hierbij ons koopvoorstel aan voor het hierna omschreven vastgoed.
        
      
      
      
        
          Heeneman & Partners houdt zich bezig met het structureren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen. Het door ons beheerde supermarktfonds.nl heeft thans een omvang van circa EUR 200 miljoen aan vastgoed binnen Nederland en betreft een groeifonds. Dit fonds is oorspronkelijk opgericht door en voor supermarktondernemers maar inmiddels zijn er ook andere beleggers in dit fonds toegetreden. Heeneman & Partners heeft als fondsbeheerder een AFM-vergunning.
        
      
      
      
        
          Namens het supermarktfonds.nl zijn wij zeer geïnteresseerd in verwerving van de onderhavige
        
        
          propositie op basis van de navolgende condities:
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Koper
        
        
          supermarktfonds.nl
        
      
      
      
        
          Object
        
        
          De aan Albert Heijn en Gall&Gall (Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.) verhuurde winkels - een en ander zoals vermeld in het van jullie ontvangen IM - gelegen aan de Stationsweg 16 te Oostvoorne.
        
      
      
      
        
          Koopprijs object
        
        
          € 4.405.000 KK (zegge: viermiljoen vierhonderdenvijfduizend euro kosten koper).
        
        
          Koper maakt hierbij 
          qeen
           voorbehoud tot financiering.
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Voorbehouden koper
        
        
          Onderhavig voorstel doen wij onder voorbehoud van de volgende voorwaarden:
        
      
      
        
          
            De uitkomst van de due diligence (o.a. technisch, fiscaal, financieel, commercieel, vestigingsplaatsonderzoek en juridisch) dient voor koper conveniërend te zijn. Dit  voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming – middels door beide partijen ondertekenen van een Letter of Intent (LOI).
          
        
        
          
            Goedkeuring van de Raad van Commissarissen van koper. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen - middels door beide partijen ondertekenen van een LOI.
          
        
        
          
            De uitkomst van het door koper uit te voeren CDD onderzoek dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt twee weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen - middels door beide partijen ondertekenen van LOI.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 1 december 2021 staat, voor zover van belang: 
      
      
        “Namens verkopers, [gedaagde 1] . en de heer [gedaagde 2] , bevestig ik dat de voorgestelde koopsom van eur. 4.405.000,-- KK wordt geaccepteerd.
      
      
      
        
          Verkoper maken de volgende voorbehouden:
        
      
      
      
        
          • toestemming van huurder voor de eigendomsoverdracht;
        
        
          • levering uiterlijk 15 januari 2022;
        
        
          • bankgarantie of waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom uiterlijk 15 december 2022;
        
        
          • een partijen conveniërende koopovereenkomst, het concept op te stellen namens koper.
        
        
          De overige voorwaarden zijn akkoord. […]”
      
      
    
    
      2.5.
      In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 2 december 2021 (13:18 uur) staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Geachte heer Bol,
        
      
      
      
        
          Onderstaand de reactie van Heeneman en Partners. Ik heb hen voorgesteld voor levering eind januari 2022. Echter men houdt toch vast aan een latere leveringsdatum ivm de plaatsing van de participaties. Dit is echter geen voorbehoud.
        
      
      
      
        
          Mocht verkoper zich kunnen vinden in de uitgangspunten dan ontvangen wij graag een concept LOI ter beoordeling. Tekenen hiervan kan dat direct begin volgende week plaats vinden.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 2 december 2021 (13:26 uur) staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Beste [voornaam persoon A] ,
        
        
          Dank voor je bericht. Ik neem dit op met de verkopers.
        
        
          Een LOI lijkt mij niet het geëigende stuk in deze fase. Als de verkoper akkoord gaan hebben we geen intenties meer om tot koop over te gaan maar een koopovereenkomst met ontbindende en opschortende voorwaarden. Als je het daarmee eens bent ontvang ik graag van jullie een door de koper gehanteerd/geaccepteerd model koopovereenkomst. Dat is efficiënter omdat er wellicht bepalingen worden opgenomen die de koper wenst. Aan de zijde van verkopers zijn er maar 2 voorwaarden namelijk consent van Ahold en dat de koopsom op de leveringsdatum wordt voldaan.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 2 december 2021 (14:35 uur) staat, voor zover van belang: 
      
      
        
          “Beste [naam] ,
        
      
      
      
        
          Hoewel we gebruikelijk spreken over een LOI is dit in feite een door partijen ondertekende koopbevestiging met daarin opgenomen de overeengekomen Koopsom, voorwaarden en de voorbehouden zoals o.a. een positieve uitkomst DD.
        
      
      
      
        
          Het opstellen van een LOI gaat sneller dan het opstellen van een koopovereenkomst. Bij het opstellen van een koopovereenkomst schakelen partijen zoals Heeneman & Partners veelal een advocaat/notaris in. Dit wordt pas gedaan na het afronden van een DD en het vervallen van alle voorbehouden. Op dat moment wordt de definitieve koopovereenkomst getekend.
        
      
      
      
        
          Dit is de gebruikelijke volgorde in dit soort transacties.
        
      
      
      
        
          Om zo snel mogelijk de DD te starten willen we eigenlijk begin volgende week een door partijen ondertekende LOI. 
        
      
      
      
        
          Als u overleg met verkoper heeft gehad en verkoper kan met de punten zoals aangegeven instemmen dan zullen wij u zo spoedig mogelijk een concept LOI doen toekomen.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 3 december 2021 (10:38 uur) staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Beste [voornaam persoon A] ,
        
      
      
      
        
          De verkoper zijn akkoord met de voorwaarden behoudens de datum van levering.
        
      
      
      
        
          Het proces om participaties te verwerven zal inderdaad wel wat tijd nemen, maar het moet toch wat sneller kunnen.
        
      
      
      
        
          Graag verneem ik welk compromis de koper voorstelt.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 3 december 2021 (13:30 uur) staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Geachte heer Bol,
        
      
      
      
        
          Ik heb getracht Heeneman te bewegen om nog wat te schuiven met de leveringsdatum. Zij geven echter aan dat ze de tijd echt nodig hebben voor de plaatsing. Veel sneller gaat dit niet. Let wel. Het is geen voorbehoud!! Uiteraard willen ze jullie op de hoogte houden en indien eerdere levering mogelijk is dan kan dat. Echter, men wil vooralsnog vasthouden aan 28 februari 2022.
        
      
      
      
        
          Indien dit akkoord is voor verkoper zullen wij u de LOI/koopbevestiging doen toekomen.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 3 december 2021 (13:55 uur) staat, voor zover van belang:
      
      
        
          “Beste [voornaam persoon A] ,
        
      
      
      
        
          Akkoord. Ik zie de LOI graag tegemoet.”
        
      
      
    
    
      2.11.
      Als bijlage bij een e-mail van 6 december 2021 (17:35 uur) stuurt [persoon A] aan mr. Bol een door Heeneman & Partners opgestelde en ondertekende Letter of Intent (hierna: de LOI). In de LOI is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        
          “[…]
        
        
          Verkoper
        
      
      
        
          
            
              [gedaagde 1] ., gevestigd te Oostvoorne, KvK [KvK-nummer] , kantoorhoudende te ( [postcode 1] ) Rockanje, [adres 4] , rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer [gedaagde 2] ;
          
        
        
          
            De heer [gedaagde 2] , domicilie kiezend te […];
          
        
      
      
        […]
      
      
      
        
          Koper
        
        
          supermarktfonds.nl
        
      
      
      
        
          Object
        
        
          De aan Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. verhuurde winkelruimte met het ernaast gelegen parkeerterrein, plaatselijk bekend als [straatnaam] 16 -20 (even nummers) te ( [postcode 2] ) Oostvoorne en kadastraal bekend als gemeente Oostvoorne, sectie [sectie] , nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] , totaal circa 3.250 m2.
        
        
          […]
        
        
          Koopprijs object
        
        
          € 4.405.000,- U. (zegge: viermiljoen vierhonderdenvijf duizend euro kosten koper).
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Datum eigendomsoverdracht (Leveringsdatum)
        
        
          28 februari 2022 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen.
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Voorbehouden koper
        
        
          Onderhavig voorstel doen wij onder voorbehoud van de volgende voorwaarden:
        
      
      
        1. De uitkomst van de due diligence (o.a. technisch, fiscaal, financieel, commercieel, vestigingsplaatsonderzoek en juridisch) dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI) tussen partijen. Verkoper zal aansluitend op het door partijen ondertekenen van de onderhavige LOI alle aanwezige en voor Koper
      
      
        relevante informatie aangaande het Object beschikbaar stellen.
      
      
        2. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen van koper. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI).
      
      
        3. De uitkomst van het door koper uit te voeren CDD onderzoek dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt twee weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI).
      
      
        […]”
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben de LOI niet ondertekend.
      
    
    
      2.13.
      Na het toesturen van de LOI aan [gedaagde 1] c.s. op 6 december 2021 heeft [persoon A] meerdere keren getracht met mr. Bol in contact te komen, maar dat contact is niet tot stand gekomen.
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben het object op 15 december 2021 verkocht aan derde partijen. Het object is aan deze partijen geleverd op 21 december 2021.
      
    
    
      2.15.
      Supermarktfonds heeft, met op 24 december 2021 verkregen verlof van de Voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam, op 27 december 2021 diverse conservatoire derdenbeslagen laten leggen ten laste van [gedaagde 1] c.s.
      
      
    
     
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      Supermarktfonds vordert -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            primair: voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en dat zij de schade moeten vergoeden die Supermarktfonds daardoor heeft geleden;
        
        
          
            subsidiair: voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld vanwege schending van de precontractuele goede trouw en dat zij de schade moeten vergoeden die Supermarktfonds daardoor heeft geleden;
        
        
          
            primair en subsidiair: [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 642.952,33, als voorschot op de door Supermarktfonds geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 3 december 2021 en voor het overige [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat;
        
        
          
            primair en subsidiair: [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de daadwerkelijke buitengerechtelijke incassokosten, alsmede tot betaling van de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de gelegde conservatoire beslagen. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar primaire vorderingen legt Supermarktfonds ten grondslag dat partijen een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object, op grond waarvan Supermarktfonds het object van [gedaagde 1] c.s. zou kopen voor een bedrag van € 4.405.000,00. Doordat [gedaagde 1] c.s. het object achter de rug van Supermarktfonds om aan een derde partij hebben geleverd, is sprake van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van de overeenkomst. Aan haar subsidiaire vorderingen legt Supermarktfonds ten grondslag dat het handelen van [gedaagde 1] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig is. [gedaagde 1] c.s. hebben Supermarktfonds bewust op een zijspoor gezet door na 3 december 2021 verstoppertje te spelen (onbereikbaar te zijn) en in de tussentijd een koopovereenkomst met een derde te sluiten. Op grond van de uitlatingen van [gedaagde 1] c.s. mocht Supermarktfonds er gerechtvaardigd op vertrouwen dat een overeenkomst met betrekking tot het object tot stand zou komen. Er was volledige overeenstemming en voor de vlotte, praktische vastlegging zou in eerste instantie een LOI door partijen worden ondertekend. De schade die Supermarktfonds heeft geleden bestaat uit gemist rendement en uit gemaakte kosten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Zij betwisten dat partijen een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object en zij betwisten ook dat zij de onderhandelingen tussen partijen over de koop/verkoop van het object onrechtmatig hebben afgebroken. [gedaagde 1] c.s. betwisten verder de gestelde schade en het bestaan van causaal verband tussen de tekortkoming of het onrechtmatig handelen en de gestelde schade. [gedaagde 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Supermarktfonds, met veroordeling van Supermarktfonds in de kosten van deze procedure, uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    Is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen?
    
    
      4.1.
      De rechtbank zal in de eerste plaats de vraag beantwoorden of er tussen partijen een overeenkomst tot koop en verkoop van het object tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een koopovereenkomst heeft Supermarktfonds het volgende aangevoerd. Uit de hierboven in randnummers 2.3 tot en met 2.10 geciteerde e-mailcorrespondentie volgt dat partijen volledige overeenstemming (onder ontbindende en opschortende voorwaarden) hebben bereikt over alle essentiële elementen van de transactie. De met deze e-mails bereikte overeenstemming is vervolgens vastgelegd in de LOI, die in feite een koopbevestiging is. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. betwisten het bestaan van een koopovereenkomst met Supermarktfonds en voeren daartoe het volgende aan. Het ging om een complexe transactie met betrekking tot verhuurd commercieel vastgoed met een grote financiële waarde. Niet voor niets werden er door Supermarktfonds drie voorbehouden gemaakt. Als gevolg van deze voorbehouden zou er pas eind januari 2022 duidelijkheid ontstaan over het doorgaan van de transactie. [gedaagde 1] c.s. wilden niet pas dan onderhandelen over de precieze voorwaarden van de koopovereenkomst. Zij hebben vanaf het begin duidelijk gemaakt dat het voor hen een essentiële voorwaarde was dat er een conveniërende koopovereenkomst zou komen (“subject to contract”). Daarvan was met de aan hen voorgelegde en al door Heeneman & Partners ondertekende LOI geen sprake.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank overweegt als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Het aanbieden en aanvaarden zijn eenzijdig gerichte rechtshandelingen. Het zijn dus wilsverklaringen, die vormvrij kunnen geschieden (artikel 3:37 lid 1 BW). De rechtbank moet dan ook beoordelen of Supermarktfonds met betrekking tot de aankoop door haar van het object een aanbod heeft gedaan aan [gedaagde 1] c.s., dat door [gedaagde 1] c.s. is aanvaard.
      
      
        Bij deze beoordeling stelt de rechtbank voorop dat het in deze zaak gaat om de koop van commercieel verhuurd vastgoed met een serieus financieel belang. Bij dit soort transacties volstaat overeenstemming over het object en de prijs veelal niet om een overeenkomst op hoofdpunten aan te nemen. Het is gebruikelijk dat er een due diligence onderzoek wordt uitgevoerd en dat er naar aanleiding van de uitkomst daarvan vervolgens door partijen gesproken wordt over onder meer garanties en/of vrijwaringen. Met andere woorden: met alleen de overeenstemming over prijs en leveringsdatum is de transactie veelal nog niet rond.
      
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat zij met betrekking tot het object overeenstemming hadden over onder meer de koopsom en de leveringsdatum. Ook staat niet ter discussie dat partijen het eens waren over een aantal voorwaarden. Partijen zijn wel verdeeld over de vraag of er met het overeenkomen van die voorwaarden sprake is van de totstandkoming van een overeenkomst. De rechtbank is van oordeel dat er geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De motivering van dit oordeel is als volgt.
      
    
    
      4.6.
      Uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen (zoals gedeeltelijk geciteerd in randnummers 2.3 tot en met 2.10) volgt dat er een akkoord was over een aantal voorwaarden. De voor deze procedure relevante voorwaarden hielden in dat de uitkomsten van het door Supermarktfonds uit te voeren due diligence onderzoek op meerdere terreinen (o.a. technisch, fiscaal, financieel, commercieel, vestigingsplaats en juridisch) en customer due diligence onderzoek voor haar conveniërend dienden te zijn, en dat haar RvC de transactie moest goedkeuren. Deze voorwaarden kwalificeren als opschortende voorwaarden. De werking van de rechtshandeling (hier: de koopovereenkomst) is immers afhankelijk gesteld van toekomstige onzekere gebeurtenissen (artikelen 6:21 en 6:22 BW), namelijk de uitkomsten van de door Supermarktfonds uit te voeren onderzoeken en de goedkeuring van de transactie door haar RvC.
      
    
    
      4.7.
      Als de vervulling van een voorwaarde in de macht van één der partijen ligt, wordt wel gesproken van een ‘potestatieve voorwaarde’. Er is sprake van een zuiver potestatieve voorwaarde als de rechtshandeling louter afhankelijk is van de toekomstige wil van één van de partijen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat een zuiver potestatieve voorwaarde geen rechtsverhouding tot stand brengt (TM, Parl. Gesch. Boek 6, p. 145).
      
    
    
      4.8.
      Anders dan Supermarktfonds bij de mondelinge behandeling desgevraagd heeft verklaard, is de vervulling van de overeengekomen voorwaarden in praktische zin volledig afhankelijk van haar wil als koper. In de formulering van de voorwaarden is immers niets specifieks bepaald over de concrete omstandigheden waaronder Supermarktfonds zich op de opgenomen voorwaarden mag beroepen. Supermarktfonds heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij vaak zaken doet op de wijze als in deze zaak. Supermarktfonds heeft erop gewezen dat een koper bij het uitvoeren van een due diligence nooit weet wat die allemaal tegenkomt en dat er altijd wel iets naar voren komt. Vervolgens wordt de afweging gemaakt hoe belangrijk het betreffende punt is, waarna er soms over een dergelijk punt nader met een verkoper wordt gesproken. Het feit dat er een due diligence wordt uitgevoerd, betekent niet altijd dat er iets van de prijs afgaat als er een punt opkomt. Deze verklaring van Supermarktfonds onderstreept naar het oordeel van de rechtbank dat Supermarktfonds het volledig in haar macht heeft om te bepalen of de uitkomst van de onderzoeken haar past en daarmee of de transactie wel of niet doorgaat.
      
    
    
      4.9.
      Voor de voorwaarde dat de RvC van Supermarktfonds de transactie moest goedkeuren, geldt het volgende. Deze voorwaarde betekent in feite dat de enkele mededeling van Supermarkfonds dat haar RvC geen goedkeuring verleent, voldoende is om de transactie niet te laten doorgaan. Supermarktfonds heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij werkt met een beleggingsbeleid, waarin voorwaarden zijn neergelegd waaraan een transactie moet voldoen. De RvC toetst of aan deze afgesproken voorwaarden wordt voldaan. Zij vinkt deze als het ware af. Deze werkwijze bevestigt naar het oordeel van de rechtbank dat Supermarktfonds het ook wat deze voorwaarde betreft volledig in haar macht heeft om te bepalen of de transactie doorgaat of niet. [gedaagde 1] c.s. hebben daarop als verkopers geen enkele invloed en vervulling van de voorwaarde is ook niet afhankelijk van een andere objectief vast te stellen omstandigheid.
      
    
    
      4.10.
      De in de LOI geformuleerde voorwaarden komen er dus op neer dat Supermarktfonds na ondertekening van de LOI zonder enige beperking nog vier weken de tijd zou hebben om van de transactie af te zien. Dat betekent in feite dat Supermarktfonds zich nog niet heeft willen binden. Zonder deze “wil” om zich te binden komt er geen overeenkomst tot stand in de zin van artikel 6:217 BW. De primaire vorderingen van Supermarktfonds kunnen om die reden niet worden toegewezen.
      
      
        
          Hebben [gedaagde 1] c.s. de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken?
        
      
      
    
    
      4.11.
      De volgende vraag die de rechtbank zal beantwoorden is de vraag of de onderhandelingen tussen partijen in een zodanig stadium verkeerden dat het [gedaagde 1] c.s. niet vrij stond deze zonder meer af te breken.
      
    
    
      4.12.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde 1] c.s. in strijd hebben gehandeld met de precontractuele goede trouw voert Supermarktfonds het volgende aan. [gedaagde 1] c.s. hebben Supermarktfonds bewust op een zijspoor gezet door na de in randnummer 2.10 geciteerde e-mail van mr. Bol van 3 december 2021 verstoppertje te spelen en onbereikbaar te zijn. Er was aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. sprake van een radiostilte. [persoon A] heeft meerdere keren geprobeerd om contact te krijgen met mr. Bol, maar dat is niet gelukt. Op verzoeken van [persoon A] om hem terug te bellen, heeft mr. Bol niet gereageerd. Ondertussen hebben [gedaagde 1] c.s. achter de rug van Supermarktfonds om een koopovereenkomst met derde partijen gesloten en is het object op 21 december 2021 aan deze derde partijen geleverd.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde 1] c.s. betwisten dat zij onrechtmatig hebben gehandeld en zij voeren daarvoor het volgende aan. Er is geen sprake van onderhandelingen die in een zodanig vergevorderd stadium waren dat [gedaagde 1] c.s. die niet meer mochten afbreken zonder schadeplichtig te worden. Uit de gewisselde e-mails volgt slechts een beperkt aantal parameters van een mogelijke transactie. Als de LOI zou zijn getekend, zou dat in feite pas de start zijn van de daadwerkelijke onderhandelingen. Er was ook geen exclusiviteit afgesproken, zodat het [gedaagde 1] c.s. vrij stond met een ander te praten. Er is geen verplichting om Supermarktfonds daarover te informeren. Dat er met meerdere partijen werd gesproken, is ook van het begin af aan duidelijk gemaakt.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank overweegt als volgt. De norm voor onrechtmatig afbreken van onderhandelingen is de volgende. Ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Het gaat om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf (Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, CBB/JPO). 
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden geconcludeerd dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde 1] c.s. in de omstandigheden van dit geval onaanvaardbaar was. De motivering van dit oordeel is als volgt.
      
    
    
      4.16.
      Nadat [gedaagde 1] c.s. op 6 december 2021 de LOI toegestuurd hebben gekregen, zijn zij weggedoken en hebben zij niet meer gereageerd op meerdere verzoeken van Supermarktfonds om contact te hebben. [gedaagde 1] c.s. hebben het object slechts negen dagen nadat zij de LOI ontvingen aan derde partijen verkocht en het object is weer slechts zes dagen later aan deze derde partijen geleverd. Dit handelen van [gedaagde 1] c.s. verdient niet de schoonheidsprijs (in haar eigen woorden tijdens de mondelinge behandeling: is misschien niet sjiek). Daar staat tegenover dat heel wel voorstelbaar is dat als [gedaagde 1] c.s. open en eerlijk hadden verteld dat zij pas op de plaats maakten en/of dat zij van plan waren een deal met een andere partij te sluiten, zij geconfronteerd zouden zijn met een op verzoek van  Supermarktfonds gelegd conservatoir beslag op het object. [gedaagde 1] c.s. hebben gesteld dat zij heel transparant zijn geweest over hun wens om het object snel te verkopen, hetgeen door Supermarktfonds is erkend. Die wens zou behoorlijk zijn gedwarsboomd in het geval er conservatoir beslag op het object zou worden gelegd. Dit gerechtvaardigde belang van [gedaagde 1] c.s. brengt in de gegeven omstandigheden met zich mee dat zij niet onrechtmatig handelden door de onderhandelingen af te breken zoals zij hebben gedaan. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking, zoals hiervoor al overwogen, dat de tussen partijen overeengekomen voorwaarden in feite erop neerkwamen dat Supermarktfonds nog vier weken de tijd had om de transactie te laten stranden. Dat maakt ook dat minder snel sprake is van een situatie waarin [gedaagde 1] c.s. van hun zijde, nog voor het ondertekenen van de LOI, de onderhandelingen niet meer mochten afbreken zodat zij in feite wel al eenzijdig aan de deal gebonden zouden zijn. Dat een beoogde deal als de onderhavige uiteindelijk soms toch niet doorgaat is bovendien een risico dat een ieder loopt die op deze wijze deelneemt aan het economisch verkeer. Dat geldt zeker voor vrij grote commerciële partijen, waarvan in deze zaak sprake is. Daarbij geldt dat een partij als Supermarktfonds die zeer ervaren is in het verwerven van dit type objecten geacht mag worden zich ervan bewust te zijn dat zij bij aanvang van de onderhandelingen ook kan trachten om voor een bepaalde periode exclusiviteit te bedingen. Dat zij ervoor heeft gekozen om dat in dit geval niet te proberen - wellicht omdat voor haar duidelijk was dat [gedaagde 1] c.s. daar in verband met de haast die zij hadden om het object te verkopen niet mee akkoord zouden gaan - komt voor haar risico.
      
    
    
      4.17.
      Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat Supermarktfonds geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig ten opzichte van haar hebben gehandeld door in een vergevorderd stadium van de precontractuele fase de onderhandelingen af te breken. Daarmee bestaat ook voor toewijzing van de subsidiaire vorderingen van Supermarktfonds geen basis. De rechtbank zal de vorderingen van Supermarktfonds afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      Supermarktfonds zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. als volgt vastgesteld:
      
      - griffierecht	€	990,00	
      - salaris advocaat	€	6.428,00 (2 punten × tarief VII € 3.214,00)
      
      
        Totaal	€ 	7.418,00
      
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Supermarktfonds in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis begroot op € 7.418,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.
        [1729/1918]