ECLI:NL:GHSGR:2011:BT6838, Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-08-2011, BK-10/774
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. De erfdienstbaarheid heeft geen waardedrukkend effect op de waarde van de woning.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-10/774
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 23 augustus 2011
    
    in het geding tussen:
    
    [X], te [Z], hierna: belanghebbende, 
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 7 oktober 2010, nr. AWB 10/2474, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 31 maart 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 423.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
    
    1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar ongegrond verklaard.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 
      28 juni 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
    Vaststaande feiten
    
    3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een herenhuis in een rij (bouwjaar 1880) met tuin aan de achterzijde. De totale bruto-vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 327 m² en het perceelsoppervlak ongeveer 165 m².
    
    3.2.1. Bij notariële akte van 31 december 2004 hebben belanghebbende en diens echtgenote onder bezwarende titel het recht van opstal op een deel van de tuin verleend aan de Stichting [A] (hierna: de Stichting) alsmede ten gunste van de opstalhouder en ten laste van het overige deel van het perceel de erfdienstbaarheid van overpad (tuin) en doorgang (woning) gevestigd.
    
    
      3.2.2. Het recht van opstal omvat: 
      “het eeuwig in eigendom hebben van een grafruimte en van een grafmonument en bijbehorende funderingswerken op, in en boven het aan [belanghebbende(n)] toebehorende tuin aan [de woning] (…)”   en is onderworpen aan – onder meer – de volgende voorwaarden: 
      “(…) 
    
    
    2. Voor het verleende opstalrecht is de opstalhouder een éénmalige vergoeding verschuldigd van (…) (EUR 1.500,00). 
    
    3. Het recht van opstal is slechts met toestemming van [belanghebbende en zijn echtgenote], hun erfgenamen of rechtverkrijgenden overdraagbaar. Aan de toestemming kunnen voorwaarden verbonden worden. 
    
    4. Aan het in opstal uitgegeven gedeelte van [de woning] mag na het overlijden van [belanghebbende(n)] geen andere bestemming worden gegeven dan “graf en grafmonument”. Alleen [belanghebbende(n)] verkrijgen het recht gebruik te maken van het graf en grafmonument. 
    
    5. Tot het recht van opstal behoort tevens het recht om kleinvee, waaronder pluimvee, te houden in het (halfronde) bouwwerk en het deel van het tot het recht van opstal behorende tuin. Ook hebben de [belanghebbende(n)], hun erfgenamen of rechtverkrijgenden de het recht om kleinvee, waaronder pluimvee, te houden in het (halfronde) bouwwerk en het deel van het tot het recht van opstal behorende tuin. 
    
    5. Bij niet-nakoming of overtreding van één van de hiervoor gestelde voorwaarden, verbeurt de overtreder door de enkele daad van de overtreding of niet-nakoming aan de niet-overtreder dan wel diens erfgenamen, rechtverkrijgenden of rechtsopvolgers een te indexeren boete van vijfhonderdduizend euro (…) welke boete opeisbaar is, na ingebrekestelling door een bevel of soortgelijke actie, onverminderd het recht van de niet-overtreder dan wel diens erfgenamen, rechtverkrijgenden of rechtsopvolgers om nakoming en/of schadevergoeding te eisen. 
    
    (…)”. 
    
    3.2.3. Met betrekking tot de erfdienstbaarheid vermeldt de akte – voor zover hier van belang – het volgende: 
    
    “B. Vestiging erfdienstbaarheid 
    
    (…) 
    
    1. Ten behoeve van de tuin behorende tot voormeld zakelijk recht van opstal en ten laste van het resterend aan [belanghebbende en zijn echtgenote] verblijvend gedeelte van [de woning] wordt gevestigd: de erfdienstbaarheid van overpad en doorgang om de te komen van en naar de openbare weg en de tuin. 
    
    2. De erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend door de woning en de tuin behorende tot [de woning]. 
    
    (…) 
    
    
      4. De erfdienstbaarheid mag te allen tijde uitgeoefend worden door de [belanghebbende(n)], hun erfgenamen en afstammelingen, de opstalhouder en diens rechtsopvolgers, zulks vergezeld van huisdieren en kleinvee. 
      (…)”. 
    
    
    
      3.2.4. Met betrekking tot het geval van een voorgenomen verkoop van de woning is in de onder 3.2 vermelde akte – voor zover hier van belang - het volgende bepaald: 
      “ (…) 
    
    
    1. Indien [belanghebbende(n)], hun erfgenamen of rechtsopvolgers (hierna te noemen: partij A) over willen gaan tot verkoop van de “blote eigendom” van voormelde in opstal uitgegeven tuin, dan wel een gedeelte daarvan, heeft de opstalhouder (hierna te noemen: Partij B) de verplichting tot koop en eigendomsverkrijging van het in opstal uitgegeven gedeelte van de tuin voor een koopsom van drieduizend euro (…). Partij A dient partij B van zijn voornemen in kennis te stellen en aan te geven of hij het geheel of een gedeelte wil vervreemden. 
    
    2. De notariële akte van levering zal gepasseerd moeten worden binnen één (1) maand na de ontvangst van de onder 1 vermelde mededeling. De notariële akte zal de gebruikelijke bedingen moeten bevatten. In de akte van levering zal de hiervoor onder B. vermelde erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden. (…) 
    
    
      3. Indien partij B het onder 1. vermelde niet nakomt, is partij A bevoegd de in onder 1. vermelde kennisgeving bedoelde onroerende zaak te vervreemden aan iedere willekeurige derde. 
      (…)”
    
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum  Meer in het bijzonder is in geschil of bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de last van de erfdienstbaarheid.
    
    4.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning – naar het Hof begrijpt –  € 200.000 bedraagt. Hij stelt daartoe dat de last van de erfdienstbaarheid de woning, via het recht van doorgang, dienstbaar maakt aan het deel van de tuin waar de grafruimte en het grafmonument zich bevinden. Van deze erfdienstbaarheid gaat een sterk waardedrukkend effect uit.
    
    4.3. De Inspecteur stelt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 423.000. Gegeven de verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting is de kans reëel dat hij bij een voorgenomen verkoop de erfdienstbaarheid zal beëindigen. De waardedruk van die erfdienstbaarheid kan derhalve worden verwaarloosd. Bovendien is deze erfdienstbaarheid nietig (artikel 3:40 BW) en in strijd met achtereenvolgens artikel 26 respectievelijk 81 van de Wet op de lijkbezorging.
    
    4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Belanghebbendes hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op ten hoogste € 200.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelasting. 
    
    5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
     Oordeel van de rechtbank
    
    6. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
    
    “3.8	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    3.9	Aangaande de vraag of de bruto vloeroppervlakte van de woning op het juiste aantal vierkante meters vastgesteld overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank neemt in beschouwing dat eiser eerst ter zitting heeft gesteld dat de woning een kleinere bruto vloeroppervlakte zou hebben dan in de stukken wordt vermeld. Nu eiser noch in zijn bezwaarschrift, noch in zijn beroepschrift de gehanteerde oppervlakte heeft betwist, en eiser gelet op het tijdsverloop tussen de dagtekening van het verweerschrift en de datum waarop het onderzoek ter zitting wordt gehouden, deze grief eerder naar voren had kunnen brengen en verweerder zonder nader onderzoek niet in staat is op deze nieuwe stelling van eiser te reageren, is de rechtbank van oordeel dat een goede procesorde meebrengt dat aan dit onderdeel van het betoog van eiser moet worden voorbijgaan.
    
    
      3.10	Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatieverslag en de matrix vermelde vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] zijn wat soort object, ligging in [wijk] en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met eisers woning.
      Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, die variëren tussen de € 677.500 en € 710.888, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlakte, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen, in het bijzonder wat betreft de staat van onderhoud. 
      De waarde van de woning is ruim € 250.000 lager vastgesteld dan de bedragen waarvoor de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten zijn verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de waardeverminderende invloed van achterstallig onderhoud van eisers woning in deze lagere waardevaststelling voldoende is verdisconteerd.
      Daarom kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
      Ter zitting heeft verweerder er nog op gewezen ter verdere onderbouwing van haar standpunt, dat de naast de woning gelegen woning – welke woning in een gemiddelde staat van onderhoud verkeert, terwijl de woning van eiser in een mindere staat van onderhoud verkeert – op 
      € 200.000 meer is gewaardeerd dan eisers woning, zodat voor € 200.000 aftrek is verleend voor de mindere staat van onderhoud van eisers woning. 
    
    
    3.11	Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Dat verweerder geen taxatierapport heeft overgelegd, doet hier niets aan af, daar verweerder met het taxatieverslag, de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, zoals hiervoor is overwogen, aannemelijk heeft gemaakt, dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    3.12	 De rechtbank is van oordeel, dat de stelling van eiser, dat voormeld recht van overpad een waardedrukkend effect heeft, geen doel kan treffen. Het oordeel van de rechtbank, opgenomen onder overwegingen 2.5 en 2.6 van de uitspraak van de rechtbank van 4 november 2009, kenmerknummer AWB 09/1472 WOZ, maakt de rechtbank tot de hare.
    
    3.13	Voorts heeft eiser aangevoerd dat verweerder zijn bezwaarschrift niet binnen de op grond van de Awb geldende termijnen heeft afgehandeld, maar dat hij dit heeft afgehandeld na een onredelijk lange termijn. Aan het overschrijden van de termijn voor het beslissen op het bezwaarschrift – wat daar overigens  van zij – verbindt de wet slechts het gevolg dat na het verstrijken van die beslistermijn in rechte kan worden opgekomen tegen het niet tijdig nemen van een besluit. De termijnoverschrijding heeft dus geen gevolgen voor de bestreden uitspraak of de aanslag. 
     
    3.14	Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
    
    7.2. Op de Inspecteur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. 
    
    7.3.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet minder dan € 423.000 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. 
    
    7.3.2. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur een taxatieverslag in het geding gebracht waarin gegevens van de woning en van een drietal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft soort object en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Ook liggen ze in dezelfde  buurt als de woning of in een vergelijkbare buurt. In het verweerschrift bij de procedure voor de rechtbank heeft de Inspecteur ter onderbouwing van de waarde van de woning ook aangevoerd dat de naast de woning gelegen, nagenoeg identieke, woning, een woz-waarde heeft die ruim € 200.000 hoger ligt dan de waarde van de woning. De Inspecteur stelt dat met achterstallig onderhoud bij de woning dus voldoende rekening is gehouden. Het Hof acht aannemelijk dat met de eventuele aanwezigheid van asbest in het dak van de woning voldoende rekening is gehouden, nu de waarde van de woning aanzienlijk lager is vastgesteld dan de waarde die zou volgen uit de transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, gelet op de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen en de inzichtelijk gemaakte herleiding daarvan naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden met de verschillen wat betreft woonoppervlakte en perceelsgrootte, ligging en staat van onderhoud. 
    
    7.4.1. Belanghebbende stelt dat van de erfdienstbaarheid gevestigd ten gunste van de Stichting een sterk waardedrukkend effect op de woning uitgaat. Door de werking van dat recht wordt de woning dienstbaar aan het deel van de tuin waar de grafruimte en het grafmonument zich bevinden. 
    
    7.4.2. De Inspecteur heeft gesteld dat gegeven de onderlinge verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting de kans reëel is dat bij een voorgenomen verkoop van de woning de Stichting en belanghebbende in onderling overleg het recht van opstal teniet zullen laten gaan en in het verlengde daarvan de erfdienstbaarheid. 
    
    7.4.3. Dat er tussen de Stichting en belanghebbende een verwevenheid bestaat, acht het Hof aannemelijk. Dat oordeel wordt gedragen door de vestiging van het opstalrecht en de erfdienstbaarheid ten behoeve van de Stichting in 2004 voor een bedrag van € 1.500. Zonder voormelde verwevenheid is niet goed denkbaar dat een zo lage vergoeding wordt bedongen voor een recht dat naar stelling van belanghebbende een sterk waardedrukkend effect op de woning heeft, omdat die door het recht van overpad (tuin) en doorgang (woning) dienstbaar wordt aan het deel van de tuin waar de grafruimte en het grafmonument zich bevinden. 
    
    7.4.4. Gegeven de verwevenheid tussen belanghebbende en de Stichting acht het Hof voorts aannemelijk dat belanghebbende, ingeval van een voorgenomen verkoop van de woning aan een niet gerelateerde derde, in samenwerking met de Stichting het opstalrecht zal beëindigen en in het verlengde daarvan de erfdienstbaarheid. Belanghebbende heeft de verwevenheid weliswaar bestreden maar het Hof acht deze verwevenheid op basis van de overgelegde stukken aannemelijk. 
    
    7.4.5. Uit voormeld oordeel vloeit voort dat de erfdienstbaarheid geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. 
    
    7.5. Nu reeds op grond van het bovenstaande geen waardedrukkend effect uitgaat van de erfdienstbaarheid, komt het Hof niet meer toe aan hetgeen partijen over en weer nog hebben aangevoerd inzake de bepalingen van de Wet op de lijkbezorging, in het bijzonder de artikelen 1, 26 en 81 daarvan,en de daaruit volgens de Inspecteur volgende nietigheid van het recht van erfdienstbaarheid.
    
    7.6. Ook hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, heeft het Hof geen aanleiding gegeven om tot het oordeel te komen dat de beschikte waarde te hoog is.
    
    7.7. Het hoger beroep is derhalve ongegrond en beslist dient te worden als volgt.
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 23 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.