ECLI:NL:GHDHA:2020:876, Gerechtshof Den Haag, 21-04-2020, 200.247.846/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2020-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurder beschikt niet over huisvestingsvergunning, verhuurder aansprakelijk

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.247.846/01
    
    
    
      Zaaknummer rechtbank	: 6789951 / CV EXPL 18-11967
    
    
    
      
        arrest van 21 april 2020 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Noah Detacheringen B.V.,
      gevestigd te Malden, gemeente Heumen,
      appellante,
      hierna te noemen: Noah,
      advocaat: mr. C.J. Diks te Nijmegen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. T. Bogers te Bilthoven.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het procesdossier van de eerste aanleg, 
        
        
          het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 juli 2018,
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 9 oktober 2018,
        
        
          het tussenarrest van 4 december 2018 waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast,
        
        
          het proces-verbaal van de op 23 januari 2019 gehouden comparitie, met het daarin genoemde stuk,
        
        
          de memorie van grieven van Noah,
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde].
        
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      Verhuurder [geïntimeerde] heeft een woning verhuurd aan een uitzendbureau, Noah. Noah laat vervolgens (buitenlandse) uitzendkrachten in de woning verblijven. In een verordening van de gemeente Rotterdam is bepaald dat bewoners van deze woning moeten beschikken over een huisvestingsvergunning. Noah was daar niet van op de hoogte. Noah krijgt een boete van de gemeente omdat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan bewoners (de uitzendkrachten) die niet beschikten over een vergunning. Noah spreekt daarop verhuurder [geïntimeerde] aan en eist dat deze de boete als schade aan haar vergoedt. De vraag is wie in de verhouding tussen huurder en verhuurder aansprakelijk is voor de boete die de gemeente aan huurder Noah heeft opgelegd.
      
    
  
  
    
      3Feiten  
    
    
      3.1.
      In hoger beroep kan worden uitgegaan van het volgende.
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft vanaf 7 januari 2017 de woning aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) verhuurd aan Noah. Volgens de huurovereenkomst is de woning bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor twee personen. De huurprijs bedroeg € 240 per week, inclusief normaal gebruik van gas, water en licht.
      
    
    
      3.3.
      Noah is een uitzendorganisatie. Zij heeft de woning in gebruik gegeven aan buitenlandse uitzendkrachten die door haar tijdelijk waren uitgeleend aan een opdrachtgever voor een project in Rotterdam.
      
    
    
      3.4.
      
        De gemeente Rotterdam (hierna ook: de gemeente) heeft bij “ Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad” (hierna: de Verordening) een aantal gebieden aangewezen waarvoor geldt dat bewoners over een huisvestingsvergunning moeten beschikken. De woning ligt in zo’n gebied. Deze verordening bepaalt in artikel 2.2:
        
          “1.	Het is verboden een in artikel 2.1. aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen voor bewoning.
        
        
           2.	Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte.”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 14 februari 2017 heeft de gemeente een inspectie uitgevoerd naar het gebruik van de woning. 
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 13 april 2017 gericht aan Noah heeft de gemeente naar aanleiding van deze inspectie aangekondigd voornemens te zijn Noah een bestuurlijke boete van € 4.000 op te leggen. De gemeente schrijft dat de reden hiervoor is dat Noah de woning in gebruik heeft gegeven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte en dat zij daarmee artikel 8 lid 2 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 2.2 lid 2 van de Verordening overtreedt. Noah wordt in de gelegenheid gesteld om haar zienswijze op dit voornemen kenbaar te maken.
      
    
    
      3.7.
      Door middel van een tweede brief van 13 april 2017 heeft de gemeente aan Noah bericht dat zij om dezelfde reden voornemens is om een last onder dwangsom op te leggen, waarbij de dwangsom op € 3.000 is gesteld. Noah wordt ook hier in de gelegenheid gesteld om haar zienswijze op dit voornemen kenbaar te maken. 
      
    
    
      3.8.
      Per e-mail van 25 april 2017 heeft Noah haar zienswijze aan de Gemeente gestuurd. Daarin schrijft Noah onder meer dat zij de woning huurt van een derde, dat de regeling niet bij Noah bekend was, dat naar haar mening de verantwoordelijkheid bij de verhuurder ligt om Noah hiervan voortijdig op de hoogte te brengen en dat de verhuurder/eigenaar heeft aangegeven dat hij ook niet op de hoogte was van de regeling.
      
    
    
      3.9.
      
        In antwoord op de door Noah ingediende zienswijze bericht de gemeente per brief van 9 mei 2017 het volgende over de last onder dwangsom:
        
          “U hebt binnen de gestelde termijn uw zienswijze kenbaar gemaakt die kort samengevat hierop neer komt: u geeft aan dat u de woning huurt en de huisvestingsvergunning niet bij u bekend was. U bent van mening dat de verantwoording bij de verhuurder ligt om u te informeren over desbetreffende regel. De verhuurder/eigenaar van de woning was ook niet op de hoogte van deze regelingen. (…)
        
        
          Ik wil hier als volgt op reageren: U bent als overtreder aangemerkt omdat u de woning feitelijk in gebruik heeft gegeven. U had, voordat u de woning aan derden in gebruik gaf, zich moeten (laten) informeren over de geldende wet- en regelgeving.
        
        
          (…) Ik zie daarom in uw zienswijze geen aanleiding af te zien van mijn voornemen u een last onder dwangsom op te leggen. (…)
        
        
          (…) U dient het in gebruik geven van deze woonruimte aan een huishouden zonder dat deze beschikt over een huisvestingsvergunning binnen drie maanden na dagtekening van dit besluit te eindigen, bij gebreke waarvan u een dwangsom van € 3.000,00 verbeurt.” 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De gemeente heeft ook niet afgezien van de opgelegde boete van € 4.000.
      
    
    
      3.11.
      
        Per brief van 22 mei 2017 schrijft PB Overheden namens Stadsbeheer Rotterdam aan Noah:
        
          “Bij besluit van 09/05/2017 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Rotterdam u een bestuurlijke boete opgelegd omdat op 14 Februari 2017 is geconstateerd dat de woonruimte in het pand [adres 1] te [plaatsnaam] voor bewoning in gebruik is gegeven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte.
        
        
          Wij hebben van Stadsbeheer Rotterdam de opdracht gekregen om deze bestuurlijke boete in te vorderen.
        
        
          Het openstaande bedrag van € 4.000 dient u 
          uiterlijk binnen 6 weken
           na dagtekening van dit schrijven te hebben voldaan op bovenstaand rekeningnummer.”
        
      
      
    
    
      3.12.
      Per brief van 9 juni 2017 heeft de gemachtigde van Noah aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat zij de door haar betaalde bestuurlijke boete van € 4.000 en de juridische kosten wil verrekenen met de openstaande huur van € 4.320 (dit betreft huur voor de woning en voor andere woonruimte die [geïntimeerde] ook aan Noah had verhuurd). De gemachtigde schrijft dat Noah dan misschien wel ten opzichte van de gemeente Rotterdam verantwoordelijk mag zijn voor de boete van € 4.000, maar dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is ten opzichte van Noah. [geïntimeerde] antwoordt daarop dat het niet zijn verantwoordelijkheid was om een huisvestingsvergunning aan te vragen en te verkrijgen, maar dat dit aan Noah was.
      
    
    
      3.13.
      De huurovereenkomst met betrekking tot de woning is in juni 2017 geëindigd.
      
    
  
  
    
      4De vorderingen van partijen en de beslissing van de kantonrechter
    
    
      4.1.
      In de procedure voor de kantonrechter vorderde [geïntimeerde] in conventie Noah te veroordelen tot betaling van € 4.320 aan achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke (handels)rente, en € 673,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. Noah heeft het bedrag aan achterstallige huur op zich niet betwist, maar heeft zich beroepen op verrekening met de boete van € 4.000, plus rente, en gemaakte juridische kosten.
      
    
    
      4.2.
      Voor het geval zij in conventie toch veroordeeld zou worden tot betaling van de achterstallige huur, plus rente en kosten, heeft Noah een vordering in reconventie ingesteld, inhoudend veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Noah van de boete van € 4.000, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 9 mei 2017, en buitengerechtelijke kosten van € 525. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie toegewezen. Het verrekeningsverweer is afgewezen omdat de gegrondheid van dit verweer niet eenvoudig is vast te stellen. De tegenvorderingen van Noah zijn afgewezen. Noah heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat zij de bestuurlijke boete van € 4.000 daadwerkelijk aan de gemeente heeft betaald, waardoor niet is komen vast te staan dat Noah schade heeft geleden. Verder is Noah veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Noah is het niet eens met de beslissing van de rechtbank en is in hoger beroep gekomen. Zij vordert dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van Noah in reconventie alsnog geheel toewijst en de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog geheel afwijst. 
      
    
    
      5.2.
      Noah heeft in haar memorie van grieven geen aparte grieven geformuleerd. Duidelijk is wel dat zij opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat Noah schade heeft geleden en dat haar tegenvordering volgens de kantonrechter al om die reden moet worden afgewezen. Volgens Noah heeft zij wel degelijk schade geleden in de vorm van de opgelegde boete, rente en kosten. De kantonrechter had de vordering van Noah dan ook verder inhoudelijk moeten behandelen en moeten vaststellen dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die Noah heeft geleden.
      
    
    
      5.3.
      Het hof zal hierna tot de conclusie komen dat Noah - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - wel schade heeft geleden in de vorm van de door de gemeente aan haar opgelegde boete van € 4.000. Daarmee komt de vraag aan de orde wie uiteindelijk aansprakelijk is voor deze boete: huurder Noah of verhuurder [geïntimeerde]. Het hof zal eerst deze kwestie van de aansprakelijkheid bespreken en daarna ingaan op de schade.
      
      
        
          Verhuurder [geïntimeerde] is aansprakelijk 
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het gaat er hier niet om wie in verhouding tot de gemeente aansprakelijk is voor de boete van € 4.000. De vraag die hier voorligt is wie in de verhouding tussen huurder en verhuurder aangemerkt moet worden als de aansprakelijke partij. 
      
    
    
      5.5.
      Noah stelt zich op het standpunt dat in deze verhouding verhuurder [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door de gemeente aan Noah opgelegde boete. [geïntimeerde] heeft namelijk aan Noah een woning verhuurd met een gebrek: de woning kon aan de uitzendkrachten van Noah niet het ongestoorde woongenot verschaffen dat Noah bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. [geïntimeerde] heeft de woning aan Noah verhuurd terwijl hij wist dat Noah uitzendkrachten in de woning wilde laten verblijven en wist, of in ieder geval had behoren te weten, dat voor bewoning van deze woning een huisvestingsvergunning nodig was. [geïntimeerde] had dat aan haar had moeten meedelen, maar heeft dat niet gedaan, aldus Noah. [geïntimeerde] betwist dat zij aansprakelijk kan worden gehouden.
      
    
    
      5.6.
      Het hof overweegt als volgt. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een verhuurde zaak een gebrek vertoont als sprake is van een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het begrip ‘gebrek’ in dit artikel heeft een ruime betekenis: het ziet niet alleen op de stoffelijke toestand van de zaak, maar op elke op de gehuurde zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Verder is van belang dat de term ‘gebrek’ niet zozeer is betrokken op de verhuurde zaak als wel op de prestaties van de verhuurder die de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. 
      
    
    
      5.7.
      Vast staat dat de door [geïntimeerde] verhuurde woning niet zomaar bewoond mag worden, maar dat de bewoners hiervoor een huisvestingsvergunning nodig hebben. Dit is een omstandigheid die het vrije genot van de woning beperkt. Onweersproken is dat Noah niet wist dat voor deze woning een vergunning vereist was, en niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] hier wel van op de hoogte was. Bij de beantwoording van de vraag welke prestatie huurder Noah van verhuurder [geïntimeerde] mocht verwachten, gaat het er dan ook om wie behoorde te weten dat bewoners van deze woning een huisvergunning nodig hadden. Als [geïntimeerde] ervan op de hoogte had moeten zijn, dan is het uitgangspunt dat hij tegenover Noah een mededelingsplicht had. Als Noah echter (ook) een onderzoeksplicht had en op grond daarvan (ook) op de hoogte had moeten zijn, dan kan dat betekenen dat de verwachtingen die zij als huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor deze woning mocht hebben zodanig moeten worden bijgesteld dat geen sprake meer is van een gebrek dat (ten volle) aan [geïntimeerde] moet worden toegerekend. Wie in dit geval wat behoorde te weten en hoe een eventuele mededelingsplicht van [geïntimeerde] zich verhoudt tot een eventuele onderzoeksplicht van Noah, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van dit geval, zoals de aard van het gebrek en de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren.
      
    
    
      5.8.
      Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] in dit geval als verhuurder had behoren te weten dat een huisvestingsvergunning vereist was, dat hij dat had moeten meedelen aan Noah en dat Noah niet kan worden verweten dat zij haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het volgende:
      ( a)	[geïntimeerde] is een professionele verhuurder. Vast staat immers dat hij meerdere woningen verhuurde. Zo is in deze procedure gebleken dat hij niet alleen de woning, maar ook de woonruimte [adres 2] aan Noah verhuurde. Daarnaast heeft [geïntimeerde] in hoger beroep tijdens de comparitie na aanbrengen verklaard dat hij daarnaast meerdere woningen verhuurt in andere gebieden. 
      ( b)	Het door de gemeente Rotterdam voor deze woning gestelde vereiste brengt mee dat bewoning strijdig met de regelgeving is als bewoners niet beschikken over een huisvestingsvergunning. Dit vereiste raakt de prestatie die een verhuurder van woonruimte wordt geacht te leveren dan ook in de kern. Een professionele verhuurder van woonruimte behoort op de hoogte te zijn van lokale regelgeving die erop neerkomt dat gebruik van zijn woonruimte is verboden tenzij bewoners beschikken over een huisvestingsvergunning.  
      ( c)	[geïntimeerde] heeft de woning aan Noah te huur aangeboden terwijl hij wist dat Noah deze wilde gebruiken voor het tijdelijk huisvesten van (buitenlandse) uitzendkrachten. Hij had dus behoren te weten dat het voor Noah essentieel was te weten dat zij deze woning niet zomaar aan (buitenlandse) uitzendkrachten in gebruik mocht geven, maar dat voor hen een huisvestingsvergunning aangevraagd moest worden en dat zij de woning alleen mochten gebruiken als deze vergunning ook verleend zou worden.
      ( d)	Het hof gaat er niet aan voorbij dat Noah een eigen onderzoeksplicht had. De mededelingsplicht van [geïntimeerde] weegt echter aanmerkelijk zwaarder. In de eerste plaats was [geïntimeerde] de aanbieder van de woning en had hij de verplichting om de kwaliteiten en de beperkingen ervan aan Noah als huurder voor te leggen. In de tweede plaats bestaat de kernactiviteit van Noah uit het uitlenen van uitzendkrachten, niet uit het verhuren van woningen. In de derde plaats is Noah niet in Rotterdam gevestigd, terwijl [geïntimeerde] als professioneel verhuurder in die regio opereert.  
      ( e)	Het beding in de algemene bepalingen waar [geïntimeerde] zich op beroept maakt dit niet anders. [geïntimeerde] heeft gewezen op de bepaling in de toepasselijke Algemene Bepalingen Woonruimte die inhoudt: “Huurder dient het gehuurde (…) te gebruiken (…) met inachtneming van (…) de van overheidswege (…) gestelde (…) eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde.”. Volgens [geïntimeerde] brengt dit mee dat het aan Noah was om ervoor te zorgen dat hij op de hoogte was van de regelgeving over de huisvestingsvergunning en dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de aan Noah opgelegde boete. Het hof verwerpt dat verweer. In de eerste plaats is niet gebleken dat partijen over deze voorwaarde hebben onderhandeld. In de tweede plaats heeft de voorwaarde een ruime omschrijving en kan daaruit niet worden afgeleid dat Noah daarmee afstand deed van de wettelijke regeling met betrekking tot dit specifieke gebrek. In de derde plaats is het gewicht van de algemeen geformuleerde voorwaarde ontoereikend om de onder (a) tot en met (d) genoemde overwegingen te ontkrachten. Overeind blijft dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. 
      
    
    
      5.9.
      Omdat Noah mocht verwachten dat [geïntimeerde] hem voor het sluiten van de huurovereenkomst zou meedelen dat voor deze woning een huisvestingsvergunning vereist was en hij dat niet heeft gedaan, is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
      
        
          De schade van Noah
        
      
      
    
    
      5.10.
      Het gaat hier om een gebrek dat bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en dat de verhuurder ([geïntimeerde]) toen had behoren te kennen. Dit betekent dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:208 BW verplicht is om de schade te vergoeden die Noah ten gevolge van dit gebrek heeft geleden. 
      
    
    
      5.11.
      Volgens Noah heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat zij schade heeft geleden. Noah stelt dat de aan haar opgelegde boete van € 4.000 inmiddels onherroepelijk is, waarmee op zich al vaststaat dat zij schade heeft geleden ter hoogte van dit bedrag. Daarnaast heeft Noah de boete - anders dan de kantonrechter meende - ook daadwerkelijk betaald. 
      
    
    
      5.12.
      Het hof overweegt hierover als volgt. Uit de brief van 22 mei 2017 (zie bij 3.11), in combinatie met de brief van 13 april 2017 (zie bij 3.6) blijkt dat de gemeente aan Noah een boete van € 4.000 heeft opgelegd omdat op 14 februari 2017 is geconstateerd dat de woning in gebruik is gegeven zonder huisvestigingsvergunning. In hoger beroep - en volgens het dossier dat het hof heeft ontvangen: ook al in eerste aanleg - heeft Noah een betaalbewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij op 26 juli 2017 een bedrag van € 4.000 heeft overgemaakt naar het in de brief van 22 mei vermelde bankrekeningnummer ten name van Overheden PB Groep BV. Het betaalbewijs vermeldt als omschrijving “OVD/17.03282”. Dit komt overeen met het dossiernummer dat rechts bovenaan de brief van 22 mei 2017 is vermeld. Gelet op het voorgaande heeft Noah afdoende aangetoond dat aan haar een boete van € 4.000 is opgelegd vanwege het ontbreken van een huisvestingsvergunning en dat zij deze boete ook heeft betaald. Het verweer van [geïntimeerde] dat de boete, als die is betaald, dan misschien later is gerestitueerd in het kader van een beroepsprocedure is niet nader onderbouwd en wordt dan ook verworpen.
      
    
    
      5.13.
      
        [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Noah hem niet kan aanspreken, omdat Noah hem niet in gebreke heeft gesteld. Ook dat verweer gaat niet op. De functie van een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW is om de schuldenaar (hier: [geïntimeerde]) nog een laatste termijn voor nakoming te geven en zo te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is. Een ingebrekestelling heeft geen zin meer, en is wettelijk ook niet vereist (zie slot artikel 6:81 BW), als nakoming blijvend onmogelijk is. De gemeente heeft aan Noah een boete opgelegd omdat Noah de publiekrechtelijke regels inzake de huisvestingsvergunning had overtreden. Noah spreekt vervolgens [geïntimeerde] aan voor deze boete omdat de door [geïntimeerde] verhuurde woning een gebrek had: [geïntimeerde] had nagelaten om Noah vóór het sluiten van de overeenkomst mee te delen dat deze woning alleen mocht worden bewoond met een huisvestingsvergunning. Deugdelijke nakoming van die mededelingsplicht, en daarmee voorkoming van het ontstaan van de illegale situatie waarvoor de boete werd opgelegd, was al niet meer mogelijk. Daarnaast heeft [geïntimeerde] niet aangevoerd (en ook is niet gebleken) dat hij, nadat Noah van de illegale bewoning op de hoogte raakte, had kunnen bewerkstelligen dat de uitzendkrachten van Noah alsnog een huisvestingsvergunning zouden krijgen en dat de boete niet zou worden opgelegd of dat deze ongedaan werd gemaakt. Een ingebrekestelling door Noah was dus niet vereist. Voor zover [geïntimeerde] mocht hebben bedoeld te betogen dat voor de vordering tot schadevergoeding op zich eerst een ingebrekestelling nodig was, faalt ook dat. Artikel 6:83 aanhef en onder b bepaalt immers dat daarvoor geen ingebrekestelling nodig is.
      
    
    
      5.14.
      
        [geïntimeerde] heeft verder als verweer aangevoerd (memorie van antwoord nr. 9 e.v.) dat deze schade niet aan hem kan worden toegerekend. In de brief van 9 mei 2017 (zie bij 3.9) heeft de gemeente aan Noah tot 9 augustus 2017 de tijd gegeven om te voorkomen dat een dwangsom wordt opgelegd. Noah had de woning vóór 9 augustus kunnen ontruimen of ervoor kunnen zorgen dat zij vóór die datum alsnog een huisvestingsvergunning zou krijgen. Noah heeft het er echter bij laten zitten en accepteerde dat er na 9 augustus 2017 een boete werd opgelegd, aldus [geïntimeerde].
      
    
    
      5.15.
      Naar het oordeel van het hof haalt [geïntimeerde] hier de (last onder) dwangsom van € 3.000 en de boete van € 4.000 door elkaar. De boete van € 4.000 is opgelegd omdat in februari 2017 tijdens de inspectie van de woning was geconstateerd dat de voorschriften waren overtreden. Daarnaast zou een dwangsom worden opgelegd als Noah het in gebruik geven van de woning aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning niet vóór 9 augustus 2017 zou hebben beëindigd. Noah heeft gesteld dat deze dwangsom van € 3.000 niet is verbeurd en dat ligt ook niet voor de hand omdat vast staat dat Noah het gebruik van de woning in juni 2017 heeft gestaakt. Wat betreft de boete van € 4.000 heeft [geïntimeerde] niet (voldoende) toegelicht waarom het, in de verhouding tussen [geïntimeerde] en Noah, aan Noah toe te rekenen zou zijn dat die betaald moest worden. Het verweer van [geïntimeerde] gaat dan ook niet op.
      
    
    
      5.16.
      De boete van € 4.000 kan dus worden aangemerkt als schade die door [geïntimeerde] aan Noah moet worden vergoed. De gevorderde handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar omdat het gevorderde bedrag schadevergoeding betreft. De wettelijke rente als bedoeld in 6:119 BW kan wel worden toegewezen.
      
    
    
      5.17.
      Noah vordert ook buitengerechtelijke kosten van € 525. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat Noah hem, als natuurlijk persoon, eerst een zogenaamde ‘veertiendagenbrief’ had moeten sturen. Dit verweer gaat niet op. Hiervoor is vastgesteld dat [geïntimeerde] een professionele verhuurder is. Hij is dus niet aan te merken als een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. Aan hem hoefde dan ook niet eerst een veertiendagenbrief gestuurd te worden. De buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar.
      
      
        
          Slotoverwegingen
        
      
      
    
    
      5.18.
      Noah heeft in hoger beroep gevorderd dat het hof de vordering van [geïntimeerde] in conventie alsnog afwijst. Noah heeft echter geen (kenbare) grieven gericht tegen de vaststelling van de hoogte van de huurachterstand en tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke incassokosten en van de handelsrente. Gelet daarop zal het vonnis van de kantonrechter worden bekrachtigd voor zover het de conventie betreft.  
      
    
    
      5.19.
      Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd voor zover het de vordering in reconventie betreft en het hof zal de vordering van Noah toewijzen zoals hiervoor is overwogen. Daarnaast zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie.
      
    
    
      5.20.
      
        [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij ook de proceskosten van de procedure in hoger beroep voor zijn rekening moeten nemen. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof
    
    
    - bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2018 voor zover het betreft de vordering in conventie;
    
    - vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2018 voor zover het betreft de vordering in reconventie,
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] om aan Noah te betalen een bedrag van € 4.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 9 mei 2017 tot de dag van algehele voldoening;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] om daarnaast aan Noah te betalen een bedrag van € 525;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg, aan de zijde van Noah begroot op € 250 aan salaris voor de gemachtigde;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Noah begroot op € 808,57 aan verschotten en € 1.518 (2 punten x tarief I) aan salaris van de advocaat; 
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, J.J. van der Helm en F. van der Hoek, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter terechtzitting van 21 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.