ECLI:NL:GHARL:2021:4880, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-05-2021, 19/01392
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-05-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiebungalow.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01392
    uitspraakdatum: 18 mei 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 september 2019, nummer UTR 19/870, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 73 a r61 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 272.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is een aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Als gemachtigde van belanghebbende is verschenen [A] en namens de heffingsambtenaar [B] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak is een in 2013 gebouwde recreatiebungalow op een vakantiepark. De recreatiebungalow heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m² en de grootte van het perceel is 473 m².
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 195.000 (primair), dan wel € 234.000 (subsidiair). De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarde van € 272.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [C] van 20 mei 2019 (hierna: de taxatiematrix), waarin de waarde van € 272.000 met drie recreatiebungalows als volgt is onderbouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Gebruiks-oppervlakte
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m²
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 73 a r61
              
              
                2017
                [Hof: 2013]
              
              
                81
              
              
                2.482
              
              
                201.050
              
              
                473
              
              
                150
              
              
                70.950
              
              
                 272.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 73 a r58
              
              
                2016
              
              
                81
              
              
                3.178
              
              
                257.422
              
              
                569
              
              
                150
              
              
                85.350
              
              
                368.000
                (inventaris
                25.228)
              
              
                380.969
                (04-09-2017)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 73 a r60
              
              
                2016
              
              
                81
              
              
                3.315
              
              
                268.522
              
              
                535
              
              
                150
              
              
                80.250
              
              
                374.000
                (inventaris 25.228)
              
              
                          363.000
                (01-04-2016)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 73 a r64
              
              
                2016
              
              
                81
              
              
                3.513
              
              
                284.572
              
              
                588
              
              
                150
              
              
                88.200
              
              
                398.000
                (inventaris 25.228)
              
              
                383.389
                (08-02-2016)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich in hoger beroep primair op het standpunt gesteld dat de waarde € 195.000 moet zijn. Hierbij heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat een deel van de aankoopsom van de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten betrekking heeft op een door [D] gegeven rendementsgarantie van 6% voor de eerste vijf jaar na aankoop en dat de onroerende zaak zonder deze rendementsgarantie moet worden gewaardeerd. Belanghebbende heeft ter onderbouwing onder meer gewezen op de verkoop van het object [a-straat] 73 a r76. Dit object is gebouwd in 2013, heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m², een perceelgrootte van 473 m² en is op 10 januari 2019 verkocht voor een bedrag van € 240.000. Verder heeft belanghebbende gewezen op de verkoop van het object [a-straat] 73 a r28. Dit object is gebouwd in 2013, heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m², een perceelgrootte van 473 m² en is op 4 februari 2019 verkocht voor een bedrag van € 230.000. Ten slotte heeft belanghebbende nog gewezen op de uitspraak op bezwaar inzake het kalenderjaar 2020 voor het object [a-straat] 73 a r29. Dit object is gebouwd in 2013, heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m² en een perceelgrootte van 400 m². In de uitspraak op bezwaar is door de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot een bedrag van € 240.000. Subsidiair heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 234.000 moet zijn, waarbij hij heeft verwezen naar een WOZ-waarderapport van [E] RT van 26 maart 2019, waarin drie vergelijkingsobjecten zijn opgenomen (hierna: WOZ-waarderapport).
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde van € 272.000 niet aannemelijk heeft gemaakt en dus niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft erkend dat de recreatiebungalows op het vakantiepark worden aangeboden met een rendementsgarantie. De rendementsgarantie is een de koper persoonlijk betreffende omstandigheid, die bij de waardebepaling voor de Wet WOZ buiten beschouwing moet worden gelaten (vlg. HR 5 december 2014, nr. 14/01110, ECLI:NL:HR:2014:3514). De heffingsambtenaar – op wie de bewijslast rust – heeft te weinig aangevoerd om aannemelijk te maken dat de rendementsgarantie niet van invloed is geweest op de aankoopsom van de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten. Daar voegt het Hof aan toe dat het naar zijn oordeel aannemelijk is dat bij de in 4.4 van deze uitspraak vermelde transacties van recreatiewoningen, die net als de onroerende zaak in 2013 zijn gebouwd, geen sprake is geweest van rendementsgaranties, zodat deze geen invloed hebben gehad op de transactieprijs. Deze referentieobjecten lenen zich daardoor naar het oordeel van het Hof beter voor de beoordeling van de waarde van de onroerende zaak, ook al liggen deze transacties verder van de waardepeildatum 1 januari 2017 af. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof opgemerkt dat, in tegenstelling tot de ‘gewone huizenmarkt’, waar in deze periode sprake is geweest van een waardestijging, in de markt van recreatiebungalows sprake is geweest van een waardedaling en dat het verschil in de transactieprijzen hierdoor wordt verklaard. Belanghebbende heeft betwist dat sprake is geweest van enige waardedaling in de markt voor recreatiewoningen in de betreffende periode. De heffingsambtenaar kon ter zitting van het Hof desgevraagd de door hem gestelde waardedaling van recreatiebungalows in de periode na 1 januari 2017 echter onderbouwen noch verklaren.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem primair verdedigde waarde van € 195.000 niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft nagelaten met de in 4.4 van deze uitspraak vermelde transacties een herzien WOZ-waarderapport op te laten maken en heeft bovendien de door hem gehanteerde aannames te weinig onderbouwd. De door belanghebbende subsidiair voorgestane waarde van € 234.000 heeft belanghebbende, met een verwijzing naar het WOZ-waarderapport, naar het oordeel van het Hof wel aannemelijk gemaakt.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Omdat het Hof het hoger beroep gegrond heeft verklaard, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 2.136.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar,
      – vermindert de waarde tot € 234.000,
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.136,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 mei 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 mei 2021.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.