ECLI:NL:GHDHA:2022:2628, Gerechtshof Den Haag, 29-09-2022, BK-21/01195
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardering voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Geen schending van de hoorplicht, omdat belanghebbende hiertoe geen verzoek heeft gedaan.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/01195
    
    
    
    Uitspraak van 29 september 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: F. Klunne)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 21 oktober 2021, nummer ROT 20/4828.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 337.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 134 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 augustus 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning, een portiekwoning met als bouwjaar 2007 en een oppervlakte van 97 m2.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “Schending hoorplicht
    
    2. Eiseres stelt dat aan haar geen mogelijkheid is geboden om haar bezwaar mondeling toe te lichten, zodat de hoorplicht is geschonden.
    
    
      2.1.
      Op grond van artikel 25, eerste lid van de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen wordt een belanghebbende in de bezwaarprocedure, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), gehoord op zijn verzoek. Vaststaat dat eiseres in haar bezwaarschrift niet heeft verzocht om een hoorzitting. Van schending van de hoorplicht is dan ook geen sprake.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      3. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 248.000,- bedraagt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
      
      5. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem in het kader van het beroep opgestelde en overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 337.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
      
      6. Eiseres stelt dat verweerder er ten onrechte van is uitgegaan dat de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] vergelijkbaar zijn met haar woning. Zij voert in dit verband aan dat de verkoopprijs van de woning aan de [adres 4] de markt niet goed weergeeft. Daarnaast stelt eiseres dat de woning aan de [adres 2] niet goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Volgens eiseres is deze woning in 2017 gerenoveerd voor ongeveer € 50.000,-. Dit verklaart volgens eiseres de hoge waarde van deze woning. Eiseres stelt verder dat er overlast is van trauma- en politiehelikopters en dat de waardering onvoldoende is toegelicht.
      
    
    
      6.1.
      De stelling van eiseres dat de verkoopprijs van de woning [adres 4] te [woonplaats] de markt niet goed weergeeft, volgt de rechtbank niet. Marktgegevens zijn het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ, ook al zouden  zoals eiseres aanvoert  de marktcijfers voortkomen uit de door diverse oorzaken exploderende woningmarkt. De prijzen die tegenwoordig worden betaald voor woningen in [woonplaats] zijn hoog, maar dit is de vrije markt. De WOZ-waarden worden gebaseerd op de prijs die de meestbiedende gegadigde zou hebben betaald op de vrije markt. Hierdoor groeien de WOZ-waarden met de stijgende woningmarkt mee.
      
    
    
      6.2.
      Verweerder stelt ten aanzien van de woning aan de [adres 2] dat uit het inlichtingenformulier, dat ter zitting is overgelegd en is toegevoegd aan het dossier, blijkt dat op 30 maart 2017 (nog) geen verbouwingen aan de woning hebben plaatsgevonden. Verweerder heeft verklaard dat het mogelijk is dat de woning daarna nog is verbouwd voordat de woning in 2019 is verkocht, maar dat dit niet bekend is bij verweerder. Mocht er inderdaad verbouwd zijn dan stelt verweerder zich op het standpunt dat niet iedere verbouwing voor waardevermeerdering zorgt en dat de kosten van een verbouwing niet een op een zorgen voor een waardestijging, gelet op de zogenoemde 60%-regel.
      
    
    
      6.3.
      Ten aanzien van de woning aan de [adres 2] overweegt de rechtbank dat met de stukken die eiseres heeft overgelegd niet kan worden vastgesteld wanneer de woning is verbouwd, wat die verbouwing inhield en wat daarvan de precieze kosten waren. Zelfs wanneer ervan wordt uitgegaan dat de woning is verbouwd in de periode maart 2017 tot de verkoopdatum 21 oktober 2019, wordt het standpunt van verweerder gevolgd dat niet iedere verbouwing voor waardevermeerdering zorgt en dat de kosten van een verbouwing niet een op een zorgen voor een waardestijging. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
      
    
    
      6.4.
      Ten aanzien van de gestelde overlast van trauma- en politiehelikopters wordt deze factor reeds geacht te zijn verdisconteerd in de gebruikte verkoopprijzen, omdat alle woningen zich in dezelfde straat op ongeveer 400 meter van elkaar bevinden.
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank volgt eiseres evenmin in haar stelling dat de waardering onvoldoende is toegelicht. Uit de matrix blijkt dat de onroerende zaak evenals de vergelijkingsobjecten voor voorzieningen, onderhoud, ligging en kwaliteit alle gekwalificeerd zijn met een 3, zijnde ‘gemiddeld’. Verder hebben alle objecten een bijgebouw ter waarde van € 20.000,-. Er zijn enkel verschillen qua oppervlakte (waarbij de onroerende zaak het grootste object is) en bouwjaar.
      
    
    
      6.6.
      De rechtbank stelt derhalve vast dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
      
    
    
      6.7.
      Aan dit oordeel doet niet af dat verweerder in beroep is uitgegaan van andere vergelijkingsobjecten. Het staat verweerder vrij die vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de onder punt 4 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605).
      
    
    
      6.8.
      De uitkomst hiervan is dat de m2-prijs van de onroerende zaak € 3.268,- bedraagt tegen een gemiddelde m2-prijs van € 3.580,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en de toelichting erop, ook in het licht van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
      
      8. Het beroep is ongegrond.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 290.000 en tot vermindering van de aanslag.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar eventueel ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen. De fluctuatie van de WOZ-waarde door de jaren heen speelt geen rol bij de beoordeling of de WOZ-waarde op een bepaalde waardepeildatum op correcte wijze is vastgesteld. Evenmin is de onderlinge verhouding van de WOZ-waarden van de woning, de vergelijkingsobjecten en eventuele andere woningen in de buurt van belang.
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het navolgende volgt dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
      
    
    
      5.3.
      Uit het door de Heffingsambtenaar overlegde taxatierapport met matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 337.000, waarbij wordt verwezen naar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Zoals de Rechtbank terecht heeft geoordeeld zijn deze objecten goed vergelijkbaar met de woning, mede gelet op de relevante factoren (voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit) en de gelijke waarden van ‘3’ die hieraan zijn toegekend. Weliswaar zijn de nummers [adres 3] en [adres 4] van een later bouwjaar (2012), doch niet aannemelijk is dat het prijsverschil tussen woningen uit 2007 en woningen uit 2012 dusdanig is, dat gerealiseerde verkoopcijfers van woningen die in 2012 zijn gebouwd, niet bruikbaar zouden zijn. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermede voldoende rekening gehouden in de toegepaste vierkantemeterprijzen (€ 3.268 per vierkante meter voor de woning en gemiddelde € 3.580 per vierkante meter voor de vergelijkingsobjecten).
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende stelt dat de Rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat ten aanzien van de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 2] geen rekening wordt gehouden met de verbouwing in de periode maart 2017 tot de verkoopdatum 21 oktober 2019 en een mogelijk waardevermeerderend effect hiervan.
        
      
      
        5.5.2.
        Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is niet vast te stellen wanneer en in welke mate de woning aan de [adres 2] is verbouwd en of en in welke mate daarmee een waardevermeerdering heeft plaatsgevonden. Uit het inlichtingenformulier is af te leiden dat op 30 maart 2017 (nog) geen verbouwingen hebben plaatsgevonden. Uit de gedingstukken kan  los van de uitlatingen van belanghebbende  niet worden afgeleid welke verbouwingen hebben plaatsgevonden en wat het waardevermeerderend effect hiervan op de WOZ-waarde is, voor zover sprake is van een waardevermeerderend effect. De enkele verwijzing naar een gesprek met de eigenaar is onvoldoende.
        
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende stelt voorts dat geen rekening is gehouden met de overlast door trauma- en politiehelikopters. Los van de vraag in hoeverre belanghebbende overlast heeft van trauma- en politiehelikopters, is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objecten gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , geen overlast van dezelfde trauma- en politiehelikopters ondervinden. Derhalve heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat ten aanzien van de gestelde overlast van trauma- en politiehelikopters, deze factor wordt geacht te zijn verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, omdat alle objecten zich in dezelfde straat op ongeveer 350 meter van elkaar bevinden. Het door belanghebbende aangedragen rapport van TNO leidt niet tot een andere conclusie. Uit het rapport blijkt immers dat ‘rattle noise’ vrijwel niet bij goed geïsoleerde woningen wordt opgemerkt. De woning kwalificeert als een dergelijke woning. Bovendien wijkt het type helikopter dat voor het rapport is gebruikt (de Chinook) af van de lichtere helikopters die regelmatig rond Rotterdam The Hague Airport (RTHA) voorkomen (Robinson R44 en Airbus Helicopters EC-135), zo blijkt uit het jaarrapport meldingen RTHA 2020.
      
    
    
      5.7.
      De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat geen sprake is van een schending van de hoorplicht. Op grond van artikel 25, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) geldt dat, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), horen alleen plaatsvindt als de belastingplichtige in zijn bezwaarschrift daarom heeft verzocht. Aangezien dat niet is gebeurd is van schending van de hoorplicht geen sprake.
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 29 september 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.