ECLI:NL:GHDHA:2021:1296, Gerechtshof Den Haag, 22-06-2021, BK-20/00788
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Recreatiewoning. Het eigen verkoopcijfer, dat volgens belanghebbende bepalend is voor de WOZ-waarde, komt niet overeen met de waarde die is bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, vanwege bestaande huurreserveringen. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Waardepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-20/00788
    
    
    
    Uitspraak van 22 juni 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: G. Gieben) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 november 2020, nummer SGR 20/110.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 181.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 mei 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een 
        proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van 137 m³, gelegen op een perceel van 205 m².
      
    
    
      2.2.
      De woning is op 11 december 2019 door belanghebbende verkocht voor € 145.000. In de verkoopprijs is een bedrag van € 5.000 voor roerende zaken begrepen. In de akte van levering (akte) van de woning is in artikel 5, sub b, onder meer opgenomen dat de koper van de woning bekend is met de bestaande huurreserveringen.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd, dat op 12 februari 2020 is opgemaakt door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. Hierin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 181.000. De bij het waarderapport behorende matrix bevat onder meer de onderstaande gegevens. De vergelijkingsobjecten betreffen alle drie vrijstaande recreatiewoningen.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Opp
                (m²)
              
              
                Verkoopdatum
              
              
                Verkoopprijs
              
            
            
              
                
                  [adres]
                
              
              
                137
              
              
                205
              
              
                11-12-2019
              
              
                € 140.000
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                  (vergelijkingsobject 1)
              
              
                137
              
              
                205
              
              
                10-01-2018
              
              
                € 183.500
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                  (vergelijkingsobject 2)
              
              
                152
              
              
                215
              
              
                02-05-2018
              
              
                € 195.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
                (vergelijkingsobject 3)
              
              
                137
              
              
                210
              
              
                02-01-2017
              
              
                € 185.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      "6. Ter ondersteuning van haar stelling dat verweerder het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt had moeten nemen voor de waarde per waardepeildatum, heeft eiseres ter zitting de akte van levering (akte) van de woning overgelegd. Verweerder heeft ter zitting verwezen naar artikel 5, sub b, van de akte waarin onder meer is opgenomen dat de koper van de woning bekend is met de bestaande huurreserveringen, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank duidt op een marktcijfer dat niet in overeenstemming is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is om de waarde van de woning vast te stellen. Verweerder heeft de waarde van de woning dan ook terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode.
    
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de op hetzelfde park gelegen objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] . Van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank het vergelijkingsobject [adres 1] het best vergelijkbaar met de woning, nu dit object identiek is aan de woning. Dit object is eveneens een vrijstaande recreatiewoning, heeft eenzelfde ligging, inhoud en grondoppervlak en verkeert in een vergelijkbare staat als de woning. Het vergelijkingsobject is op 10 januari 2018 verkocht voor € 183.500. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject.
    
    8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiseres aangedragen objecten zijn niet als betere vergelijkingsobjecten aan te merken dan de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Zo is de [adres 4] gelegen op in erfpacht uitgegeven grond en verkeerde de tuin van de [adres 5] ten tijde van de verkoop in zeer verwaarloosde staat. De [adres 5] is voorts van hetzelfde type als het vergelijkingsobject [adres 2] , verkocht op 2 mei 2018 voor € 195.000, en het door verweerder aangehaalde object [adres 6] , verkocht op 21 april 2017 voor € 190.000, maar de verkoopcijfers van deze objecten liggen aanzienlijk hoger dan de verkoopprijs van de [adres 5] . Gelet hierop acht de rechtbank verweerders stelling aannemelijk dat de [adres 5] geen representatieve verkoop is voor het waardeniveau van soortgelijke recreatiewoningen. Ten aanzien van de correcties van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat deze correcties marginaal zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat er op een onjuiste wijze is geïndexeerd naar de waarde op de peildatum.
    
    9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard."
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot een bedrag van € 122.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, alsmede tot vergoeding van de gemaakte proceskosten en van de betaalde griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100).
      
    
    
      5.3.
      In aanvulling op het vorenstaande heeft voorts als uitgangspunt te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen, tenzij feiten en omstandigheden aannemelijk worden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Om die reden zal het Hof in dit geval eerst ingaan op het standpunt van belanghebbende. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer bepalend moet zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning. Rekening houdend met een correctie van 12,4% vanwege een stijgende markt, bedraagt de waarde van de woning op de waardepeildatum dan € 122.000. Het eigen verkoopcijfer komt daarmee overeen met de waarde die is bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De bestaande huurreserveringen hebben daarop volgens belanghebbende geen invloed, aangezien de woning een recreatiewoning is die niet het hele jaar mag worden bewoond en de huurreserveringen voor de periodes van leegstand een rendement opleveren.
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof is het eigen verkoopcijfer in dit geval niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde. Zoals blijkt uit de akte, geldt voor de woning geen verhuurverplichting. De omstandigheid dat de woning, toen deze op 11 december 2019 werd verkocht, al voor bepaalde perioden in de toekomst door derden was gereserveerd, betekent dat de verkrijger de woning ten tijde van de verkrijging niet "onmiddellijk en in volle omvang" in gebruik kon nemen. Reeds daarom is het eigen verkoopcijfer niet in overeenstemming met de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, nog afgezien van de omstandigheid dat het verkoopcijfer drieëntwintig maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd.
      
    
    
      5.5.
      Daarmee komt het Hof toe aan de beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aan zijn bewijslast heeft voldaan, mede in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd. Zoals blijkt uit het overgelegde waarderapport en de bijbehorende matrix (zie 2.3), heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de op hetzelfde park gelegen vergelijkingsobjecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . Naar het oordeel van het Hof zijn deze objecten gelet op de objectkenmerken in beginsel voldoende vergelijkbaar om als onderbouwing van de waarde van de woning te dienen. Ter zitting heeft belanghebbende echter aangedragen dat de vergelijkingsobjecten, anders dan de woning, geen van alle openbaar zijn aangeboden. De verkoop van het object [adres 1] betreft bovendien een btw-transactie en daarmee een transactie tussen ondernemers in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zoals blijkt uit de desbetreffende koopakte. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat niet valt uit te sluiten dat hetzelfde geldt voor de andere twee vergelijkingsobjecten. Voor de woning geldt dat ter zake van de levering geen omzetbelasting, maar alleen overdrachtsbelasting was verschuldigd.
      
    
    
      5.6.
      Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd vereist naar het oordeel van het Hof een nadere onderbouwing door de Heffingsambtenaar van de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten. Ook gegeven het aanzienlijke verschil tussen het eigen verkoopcijfer en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, welk verschil mogelijk niet louter uit de huurreserveringen kan worden verklaard. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar over de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten echter geen nadere informatie kunnen verstrekken, behalve het gegeven dat door de kopers van de vergelijkingsobjecten geen bijzondere omstandigheden zijn vermeld in het zogenaamde koopinlichtingenformulier. Via het koopinlichtingenformulier is echter niet specifiek gevraagd of ter zake van de levering omzetbelasting was verschuldigd. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar voorts geen toelichting kunnen geven op de mogelijke invloed van omzetbelasting op de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, hetgeen het Hof mede gelet op Hoge Raad 19 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA3213, BNB 1997/121 wel van belang acht. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en daarom evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.7.
      Aangezien belanghebbende behoudens een verwijzing naar het eigen verkoopcijfer geen andere argumenten heeft ingebracht ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde, kan deze ook niet als juist worden aanvaard. 
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het hiervoor overwogene, zal het Hof, met in achtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, de waarde van de woning op waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 160.000.
      
    
    
      5.9.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.666 (bezwaar: 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265 en wegingsfactor 1; beroep: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 178 te vergoeden.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 160.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 2.666;
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 178 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 22 juni 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.