ECLI:NL:RBMNE:2018:3209, Rechtbank Midden-Nederland, 18-07-2018, C/16/439310 / HA ZA 17-425
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2018-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop woning onder Koopgarant. Beroep op vernietigbaarheid koopgarantbepalingen, dwaling, onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/439310 / HA ZA 17-425
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juli 2018
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. D.M.S. van der Wulp te Houten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING PATRIMONIUM WOONSERVICE,
      gevestigd te Veenendaal,
      gedaagde,
      advocaat mr. R.M. Goeman te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en Patrimonium genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 november 2017
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 9 februari 2018
        
        
          de akte houdende overlegging nadere producties tevens houdende akte toelichting op de vermeerdering van eis tevens houdende het verzoek tot benoeming van een deskundige, van [eiser] ,
        
        
          de akte van Patrimonium.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft in 2010 van Patrimonium een woning gekocht in het nieuwbouwproject Hoofse Rading te Veenendaal. Deze woning is door Patrimonium aangeboden onder het concept Koopgarant. Patrimonium beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat wat betreft gebruik van het concept Koopgarant (hierna: Koopgarant)
    
    
      2.2.
      Koopgarant houdt in dat een daartoe bevoegde woningcorporatie vanuit het belang van volkshuisvesting koopwoningen te koop aanbiedt met korting op de marktwaarde. Op deze manier kunnen starters voordelig een woning kopen met lage financiële lasten. De woning wordt in erfpacht uitgegeven. Bij voorgenomen verkoop is de eigenaar verplicht de woning aan de woningcorporatie aan te bieden, die zich op haar beurt heeft verplicht de woning binnen drie maanden terug te kopen. Bij terugkoop wordt de woning getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en aan de hand daarvan wordt de waarde van de woning bepaald. De waardestijging- of daling wordt gedeeld tussen de verkoper en de woningcorporatie op basis van een overeengekomen percentage. 
      
    
    
      2.3.
      Bij de verkoop van de Koopgarantwoningen heeft Patimonium [makelaar] ingeschakeld. [eiser] liet zich niet bijstaan door een makelaar. Met [eiser] is een koop- aannemingssom overeengekomen van € 213.150,00. Deze prijs is tot stand gekomen nadat door taxateurs [A] en [B] de marktwaarde van de woning is vastgesteld en is vastgelegd in een waardeverklaring d.d. 4 februari 2010. De marktwaarde bedroeg volgens hen € 245.000,00. Daarop is –conform het Koopgarantconcept – een korting verleend van 13%.  
      
    
    
      2.4.
      
        In de koopovereenkomst d.d. 20 juli 2010 zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
        	“(..) in overweging nemende:
        	(..) e. dat verkoper en koper overeen komen aan deze koop bijzondere voorwaarden te 	verbinden, hierna te noemen: Koopgarantbepalingen; de tekst van de 	Koopgarantbepalingen (versie 1 december 2007) is aan deze overeenkomst gehecht (..)
      
      
      
        
          Vaststelling onderhandse verkoopwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de  marktwaardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de  Koopgarantbepalingen,
        
        
          Artikel 19 
        
      
      
        
          	De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de 	Koopgarantbepalingen bedraagt € 245.000,= (..). Deze waarde blijkt uit de 	waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. (..) 
        
        
          	De koper verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
        
        
          	Op de onderhandse verkoopwaarde wordt een koperskorting in mindering gebracht van 	dertien procent (13%), ofwel € 31.850,= (..) 
        
        
          	De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse 	verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt € 213.150,= (..) te weten het 	totaal van de koopsom (..) 
        
        
          	Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse 	verkoopwaarde van het registergoed bedraagt tachtig vijftiende procent (80,5%)
        
      
      
        	(..)
        
          Bedenktijd 
        
        
          Artikel 22 
        
      
      1. Gedurende één kalenderweek nadat een afschrift van deze koopovereenkomst aan de verkrijger ter hand is gesteld, heeft de verkrijger het recht de koopovereenkomst te ontbinden (bedenktijd). (..)”
    
    
      2.5.
      
        In het Bewijs van Eigendom staan de volgende bepalingen opgenomen:
        	“(..) Aannemingsovereenkomst
        	De Erfpachter heeft met de aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten. (..) 
        	Deze koop- en aanneemsom tezamen is berekend en samengesteld als volgt:
      
      
        
          	huidige onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bij verkoop vrij van huur en 			gebruik: (..) € 245.000,00 (..) 
        
        
          	gemelde onderhandse verkoopwaarde wordt verminderd met de door de woningcorporatie 		verleende korting ad dertien procent (..)
        
      
      
        
          B.  ERFPACHT 
        
        		(..) De Erfpacht wordt verleend onder de navolgende bepalingen: (..) 
        
          Artikel 9
        
        
          		VERGOEDING BIJ BEËINDIGING ERFPACHT
        
        		Bij beëindiging van de Erfpacht wordt de vergoeding waartoe Erfpachter gerechtigd is, 			vastgesteld op voet van Hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) van na te melden 			Koopgarantbepalingen.
      
      
      
        
          Artikel 11
        
        
          		KOOPGARANTBEPALINGEN
        
        		(..) 
        
          		Hoofdstuk A. 
          Definities en omschrijvingen
        
        
          a. Koopgarant:
        
        		Hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
      
      
        
          	(..) een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het 			Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de 				Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve 		van Erfpachter garandeert;
        
        
          	Het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed 		tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.
        
      
      
        		(..) 
        
          	Hoofdstuk D. 
          Terugkoopprocedure 
        
        	1. Aanbiedingsplicht van Erfpachter 
        	Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan 	te bieden aan de Woningcorporatie zodra: 
        	a. Erfpachter voornemens is het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden; ofwel 
        	(..)
        	4. Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering 
        
          Terugkoopplicht 
        
        	De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan 	in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt 	aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig 	het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde. 
        
          Taxatie 
        
        	Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is 	aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het 	Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie). 
        
          Terugkoopovereenkomst 
        
        	Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is 
        	aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een terugkoopovereenkomst ter 
        	ondertekening; daarbij ontvangt Erfpachter tevens een kopie van het betreffende taxatierap- 
        	port. 
        
          Teruglevering 
        
        	De betreffende levering door Erfpachter aan de Woningcorporatie vindt plaats binnen drie 
        	maanden na de datum van de in lid 1 bedoelde aangetekende brief, doch niet eerder dan een 
        	maand nadat de Woningcorporatie de betreffende terugkoopovereenkomst ondertekend 	heeft retour ontvangen van Erfpachter, of zoveel eerder of later dan partijen nader 	overeenkomen. 
        	(..)
      
      
      
        
          		Hoofdstuk E. 
          Taxatie
        
        		1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
        		In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden 			bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
        		2. Benoeming Taxateur
        		Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die
        		binnen 1 maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed.
        		De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de 			financiering van het Registergoed.
        		3. Taxatieregels
        		a. Algemeen
        		Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
        		- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
        		- de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing 		gelaten;
        		- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie 			blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
        		- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur 			dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
        		- indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de 			waarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd.
        		b. Opname Staat van de Woning bij Uitgifte van een Koopgarant-woning door de Woningcorporatie
        		Bij Uitgifte door de Woningcorporatie gelden met betrekking tot de taxatie van het 			Registergoed de navolgende bijzondere bepalingen.
        		De Taxateur omschrijft in het taxatierapport de Staat van de Woning.
        		Indien sprake is van een nieuw te bouwen Woning vindt geen omschrijving plaats van
        		de Staat van de Woning, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen
        		is in de technische verkoopdocumentatie.
        		(…)
        		c. Opname Staat van de Woning bij terugkoop door de Woningcorporatie van een Koopgarant-woning
        		Bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de 		taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder 			verantwoordelijkheid van Erfpachter bevoegdelijk zijn aangebracht.
        		De Taxateur geeft een beschrijving van de Staat van de Woning. In het taxatierapport wordt 		expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van de Woning heeft ondergaan ten 			opzichte van de hiervoor bedoelde Taxatie bij Uitgifte.
        		Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de 		Staat van de Woning die een waardeverhogend effect hebben.
        		Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde 			van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
        		(…)
      
      
      
        
          		Hoofdstuk F.  
          Koopgarant-prijsvorming
        
      
      1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie 
      
        	Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij 	de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren 	geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b. 
        	De uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de 	door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend 	aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H. (..)
      
      2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie 
      
        	De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de 	Woningcorporatie van het Registergoed (..) wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus 	het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de 	Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
        	U + S + (T2 – S – T1) x X%
        	Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
        	U: de Uitgifteprijs.
        	S: het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van de Woning berekend volgens 	hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
        	T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door 	Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de 	Staat van de Woning;
        	T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
        	X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse 	verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I
        	(..) 
      
      
      
        
          		Hoofdstuk H. 
          Koperskorting 
        
        		De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, wordt verminderd met een 			percentage, zoals is vastgelegd in de betreffende koopovereenkomst en in de akte van 			vestiging erfpacht. (..)
      
      
      
        
          Percentages korting en deling waardeontwikkeling
        
        		Het in hoofdstuk H van de Koopgarantbepalingen bedoelde percentage waarmee 			Woningcorporatie korting verleent op de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en 			gebruik bedraagt dertien procent (13%).
        		Het in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen bedoelde percentage waarvoor Erfpachter 		deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed 			bedraagt tachtig vijf/tiende procent (80,5 %). (..)”
      
      
    
    
      2.6.
      
        Op 28 september 2016 heeft Patrimonium aan [eiser] op diens verzoek een “Berekening terugkoopprijs Koopgarant” uitgebracht. De terugkoopprijs kwam uit op een bedrag van € 203.890,00, zodat bij terugkoop het verlies van [eiser] (rekening gehouden met de het waarde-effect van verbeteringen) € 25.760,00 zou bedragen. 
        De berekening die hierbij gehanteerd is houdt in:
      
      
      
      
      
        
          Gegevens oorspronkelijke Uitgifte door woningcorporatie/ontwikkelaar aan erfpachter/bewoner
        
        Marktwaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop)	245.000,00	T1
        Percentage koperskorting bij Uitgifte (..) 		   13,000%
        (..)
        Uitgifteprijs					213.150,00 	U
      
      
      
        
          Gegevens t.b.v. terugkoop
        
        Marktwaarde inclusief verbeteringen 			229.500,00 	T2
        Marktwaarde zonder verbeteringen			213.000,00
        Waarde-effect verbeteringen			  	  16.500,00 	S
      
      
      
        Aandeel koper (..) in waardeontwikkeling 		  19,5000%
        Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeontwikkeling    	  80,5000%             X%
      
      
      
        Marktwaarde bij terugkoop, inclusief verbeteringen	229.500,00	T2
        Marktwaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop)	245.000,00 	T1
        Waarde-ontwikkeling totaal 				-15.500,00 	T2-T1
        Waarde-effect verbeteringen 				 16.500,00 	S
        Waarde-ontwikkeling zonder verbeteringen 		-32.000,00	T2-S-T1
      
      
      
        
          Berekening terugkoopprijs
        
        Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs)		 213.150,00 	U
        Waarde-effect verbeteringen			  	 16.500,00 	S
        Aandeel Erfpachter/bewoner in waarde- 		
        	ontwikkelingen zonder verbeteringen
          80,5000% van -32.000,00 				 -25.760,00 + 	(T2-S-T1) x X%
        
          Terugkoopprijs  
          203.890,00 U + S + (T2-S-T1) x X%
      
      
    
    
      2.7.
      Voor [eiser] is de uitkomst van deze berekening de reden geweest om op dat moment de woning niet aan Patrimonium ter terugkoop aan te bieden. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft twee publicaties van De Monitor overgelegd. 
      
    
    
      2.9.
      
        Het eerste artikel is getiteld: ‘Consumentenwaakhond: 'Mensen op verkeerde been gezet door 'korting’ bij verkoop woningcorporatiehuizen’ en houdt in:
        	“(..) De Autoriteit Consument en Markt (ACM) vindt de informatie die werd verstrekt 	over het begrip ‘korting’ bij de Koopgarant-regeling niet duidelijk genoeg voor de 	consument. Daarmee werden kopers op het verkeerde been gezet en kregen zij 	mogelijk een verkeerd idee wat de Koopgarant-regeling inhoudt. Tot deze conclusie 	komt ACM na onderzoek van de Koopgarant-regeling, op verzoek van De Monitor. 
        	(..) 
        	De kritiek van ACM is tweeledig. Ten eerste gaat het om het gebruikte begrip ‘korting’, die 	geen korting is. Ten tweede vindt de onafhankelijke toezichthouder ook de uitleg over hoe 	de korting bij terugkoop van de regeling weer wordt verrekend niet duidelijk genoeg. (..)”
      
      
    
    
      2.10.
      
        De Stichting OpMaat heeft haar informatie voor consumenten over Koopgarant na de kritiek van ACM veranderd. Op de website van OpMaat staat daarover:
        	“(..) Er staat nu duidelijker dat de bij aankoop te ontvangen prijsverlaging bij de 	terugverkoop van de woning weer wordt verrekend, onder meer doordat een rechtstreekser 	verband is gelegd tussen de prijsverlaging (“de koperskorting”) en de regeling over de 	berekening van de terugkoopprijs. De berekening van de terugkoopprijs heeft immers tot 	effect dat bij de terugkoop de oorspronkelijk vastgestelde prijsverlaging weer wordt 	verrekend. Verder wordt de term ‘korting’ nu minder gebruikt. (..)”
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        
          Primair: 
        
        de onredelijk bezwarende bedingen als genoemd in de dagvaarding onder rechtsgrond 1, te weten artikel 11 uit het eigendomsbewijs (akte ‘Uitgifte in Erfpacht’), hoofdstuk D (‘Terugkoopprocedure’) en F (‘Koopgarant-Prijsvorming’), althans Hoofdstuk F lid 2 (‘Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’) te vernietigen
        
          Subsidiair: 
        
        te bepalen dat het wegens dwaling geleden nadeel zal worden opgeheven middels wijziging van deze overeenkomst, in die zin dat artikel 11 uit het bewijs van eigendom geheel zal worden opgeheven, althans artikel 11 hoofdstuk F, althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2,
        
          Meer subsidiair: 
        
        de tussen [eiser] en Patrimonium gesloten overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen, in die zin dat artikel 11 uit het bewijs van eigendom geheel zal worden opgeheven, althans artikel 11 hoofdstuk F, althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2,
        
          Meer meer subsidiair: 
        
        te bepalen dat artikel 11 uit het bewijs van eigendom op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid geheel zal worden opgeheven, althans artikel 11 hoofdstuk F, althans artikel 11 hoofdstuk F lid 2,
        
          primair tot en met meer meer subsidiair:
        
      
      
        
          Patrimonium te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten,
        
        
          Een deskundigenonderzoek te gelasten en een onafhankelijke deskundige te benoemen met bepaling dat de kosten daarvan voor rekening van Patrimonium komen. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] is primair van mening dat de met Patrimonium gesloten koopovereenkomst algemene voorwaarden bevat (de Koopgarantbepalingen) die vernietigbaar zijn omdat deze onredelijk bezwarend zijn. Bovendien zijn deze niet aan hem ter hand gesteld. Subsidiair is hij van mening dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Meer subdidiair beroept [eiser] zich op onvoorziene omstandigheden en vordert hij de koopovereenkomst te wijzigen of gedeeltelijk te ontbinden. Meer meer subsidiair beroept [eiser] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Desgewenst verzoekt [eiser] de rechtbank een deskundige te benoemen met de opdracht de waarde bij aankoop en de hele Koopgarantconstructie te onderzoeken. 
      
    
    
      3.3.
      Patrimonium voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Het Koopgarantconcept 
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft van Patrimonium een nieuwbouwwoning onder Koopgarant gekocht. Het Koopgarantconcept houdt in dat de marktwaarde van de woning, voorafgaand aan de verkoop, door een onafhankelijke taxateur wordt bepaald. De koper betaalt vervolgens niet de marktwaarde, maar krijgt daarop een korting, die in het geval van [eiser] 13%. bedroeg Op deze manier kunnen starters die op de woningmarkt anders niet snel aan bod komen, voordelig een woning kopen met lage financiële lasten. Bij verkoop is de koper verplicht de woning aan Patrimonium aan te bieden en is Patrimonium verplicht om de woning binnen drie maanden terug te kopen. De waarde van de woning ten tijde van de terugkoop wordt wederom door onafhankelijke taxatie vastgesteld. Vervolgens wordt aan de hand van het verschil tussen de getaxeerde waarde bij aankoop en de getaxeerde waarde bij terugkoop bepaald of de waarde van de woning is gestegen of gedaald. De waardestijging of daling wordt vervolgens gedeeld tussen koper en verkoper. 
      
    
    
      4.2.
      Inherent aan bovenstaand concept is dat de bij verkoop van de woning gegeven korting, bij terugkoop weer wordt verrekend. Van een daadwerkelijke korting op de aankoopprijs is dan ook geen sprake. [eiser] heeft echter gesteld dat hem nooit is medegedeeld dat de korting bij terugverkoop zou worden verrekend. Dat is hem pas gebleken toen hij de woning aan Patrimonium wilde terugverkopen. Wanneer hij de woning werkelijk zou terugverkopen, resteert voor hem een restschuld. In deze procedure stelt hij het Koopgarantconcept ter discussie en tracht hij door middel van diverse hierna te bespreken rechtsgronden de Koopgarantbepalingen terzijde te stellen. 
      
      
        
          Schending zorgplicht Wft
        
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft gesteld dat de gegeven korting juridisch gekwalificeerd moet worden als een renteloze lening en dus als een financieel product waarvoor een zorgplicht geldt. De korting moet immers worden bij terugverkoop weer worden terugbetaald door de koper. Volgens [eiser] heeft Patrimonium haar zorgplicht geschonden. Ter comparitie heeft de gemachtigde van [eiser] te kennen gegeven dat hij de AFM de vraag heeft voorgelegd of sprake is van een financieel product, echter dat daarop nog geen reactie was ontvangen. De rechtbank heeft [eiser] daarop in de gelegenheid gesteld bij akte nadere stukken in het geding te brengen betreffende de vraag of er sprake is van een financieel product en de zorgplicht van Patrimonium.  
      
    
    
      4.4.
      Uit de door [eiser] in het geding gebrachte akte is gebleken dat de AFM nog geen onderzoek heeft ingesteld naar de voorgelegde vraag en dat, als er onderzoek zou worden ingesteld, over de uitkomst daarvan in beginsel geen terugkoppeling aan [eiser] zou worden gegeven. Desalniettemin heeft [eiser] de akte gebruikt om zijn stelling dat sprake is van een financieel product en dat Patrimonium in haar zorgplicht tekortgeschoten is, nader te onderbouwen. 
      
    
    
      4.5.
      Patrimonium heeft aangevoerd dat het grootste deel van de akte in feite een verkapte conclusie is, die door de rechtbank niet is toegestaan. De rechtbank deelt de mening dat de akte eerder de omvang heeft van een conclusie dan van een akte in de zin van het rolreglement. Nu de inhoud van de akte echter terzake dienend is en voldoet aan de opdracht van de rechtbank, terwijl Patrimonium in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren, staat de rechtbank de akte toe. 
    
    
      4.6.
      Volgens [eiser] bestaan er verschillende vormen van kredietverstrekking. In dit geval is geen sprake van een geldkrediet, maar van een goederenkrediet waarbij de klant een goed of dienst geleverd krijgt en de geldlener een lening ter hoogte van (een deel van) de waarde van dat goed of dienst krijgt. Het goed betreft de woning met korting. Patrimonium heeft betwist dat van een financieel product in de zin van de Wft sprake is. Aan [eiser] is geen geldlening ter beschikking gesteld en evenmin is sprake van een goederenkrediet. Daarvoor is volgens artikel 7:84 BW immers vereist dat het genot van een roerende zaak wordt verschaft.
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een financieel product in de zin van de Wft. Onder het begrip financieel product in de zin van de Wft valt een krediet (artikel 1:1 onder e Wft). Er is sprake van een krediet wanneer aan de consument een geldsom ter beschikking wordt gesteld – partijen zijn het erover eens dat daarvan geen sprake is – en wanneer aan een consument een dienst wordt verleend of het genot van een roerende zaak wordt verschaft (het goederenkrediet). Nu aan [eiser] niet het genot van een roerende zaak is verschaft, is evenmin sprake van een goederenkrediet. Dat betekent dat er geen sprake is van een financieel product en daarom wordt niet toegekomen aan de vraag of Patrimonium haar zorgplicht heeft geschonden. 
      
      
        
          Vernietigbaarheid Koopgarantbepalingen
        
      
    
    
      4.8.
      De Koopgarantbepalingen zijn opgenomen in artikel 11 van het Bewijs van Eigendom. Volgens [eiser] zijn de Koopgarantbepalingen bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen en vallen deze daarom onder de definitie van algemene voorwaarden als bedoeld in artikel 6:231 sub a BW. Een aantal van de bedingen, maar met name die betreffende de terugkoopverplichting, is vernietigbaar, omdat deze onredelijk bezwarend zijn en omdat aan [eiser] niet een redelijke mogelijkheid is geboden om daarvan kennis te nemen. 
      
    
    
      4.9.
      Patrimonium heeft betwist dat de Koopgarantbepalingen in zijn geheel als algemene voorwaarden te bestempelen zijn. Een gedeelte van de Koopgarantbepalingen vormt de kern van de overeenkomst, zonder welke bedingen de overeenkomst niet tot stand was gekomen. Voor [eiser] is dit de korting, voor Patrimonium is dat de terugkoopregeling. Dat zijn kernbedingen die van de toetsing aan artikel 6:233 e.v. BW zijn uitgezonderd. Voor zover er al sprake is van algemene voorwaarden, dan komen deze niet voor vernietiging in aanmerking. [eiser] heeft de voorwaarden uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst ter hand gesteld gekregen en heeft voor ontvangst daarvan getekend. Daaraan voorafgaand is de kern daarvan, in het bijzonder de terugkoopregeling, aan hem uitgelegd door de makelaar. Na tekenen heeft hij een week bedenktijd gehad. De inhoud van de voorwaarden is niet onredelijk bezwarend. De regeling is juist zeer gebalanceerd met voordelen voor beide partijen. 
      
    
    
      4.10.
      
        De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] heeft als consument de koopovereenkomst met Patrimonium gesloten. Dit brengt mee dat de rechter op basis van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) gehouden is de Koopgarantbepalingen hieraan ambtshalve te toetsen. 
        Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank laat in het midden of sprake is van kernbedingen. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de bepalingen van de Koopgarantregeling het evenwicht tussen partijen niet aanzienlijk verstoort. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat de aanbiedingsplicht en de terugkoopregeling met een deling van de waardeontwikkeling bezwarend voor hem zijn. Daar staan echter belangrijke voordelen tegenover, zoals het recht om de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde te kopen waardoor de maandelijkse hypotheeklasten lager zijn, de zekerheid dat de woning binnen drie maanden na aanbieding wordt verkocht en het feit dat de deling van de waardeontwikkeling ook geldt indien sprake is van een negatieve waardeontwikkeling in die zin dat Patrimonium dan een deel van het verlies op zich neemt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een scheef evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen en komt daarom tot de conclusie dat de Koopgarantbepalingen niet onredelijk bezwarend althans oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen zijn. 
      
    
    
      4.12.
      Aan [eiser] is bovendien een redelijke mogelijkheid geboden om kennis te nemen van de Koopgarantbepalingen. Ervan uitgaande dat [eiser] , zoals hij zelf heeft gesteld, pas kennis heeft genomen van de Koopgarantbepalingen vlak voor het ondertekenen van de overeenkomst, geldt dat hij tot een week na het ondertekenen van de koopovereenkomst het recht had om de overeenkomst te ontbinden. In die week had hij kennis kunnen nemen van de bepalingen en daar advies over kunnen inwinnen.  
      
    
    
      4.13.
      Van een vernietigbaar beding is dan ook geen sprake. 
      
      
        
          Dwaling 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] heeft een beroep gedaan op dwaling. Volgens hem zou de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zijn gesloten. Stichting Opmaat en Patrimonium zijn professionele partijen. Patrimonium was op de hoogte van de nadelen/risico’s die aan het Koopgarantconcept verbonden zijn en had [eiser] daarover moeten inlichten. Patrimonium heeft echter, bij monde van makelaar [makelaar] , slechts de voordelen benadrukt. Dat de korting bij aankoop zou worden verrekend is bijvoorbeeld niet medegedeeld. Hem is nooit verteld dat bij terugkoop niet de prijs zou gelden die hij heeft betaald, maar de marktwaarde (zonder korting). [eiser] voelt zich door de term korting misleid en voelt zich in daarin gesterkt door het oordeel van de ACM. 
      
    
    
      4.15.
      
        Patrimonium heeft betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Makelaar [makelaar] heeft aan de hand van rekenvoorbeelden geschetst hoe de terugkoopregeling werkt. Zij heeft een verkoopfolder ter hand gesteld aan [eiser] waarin een dergelijk rekenvoorbeeld is opgenomen. Deze folder is ook op de projectwebsite te vinden. De makelaar hanteerde in zijn gesprekken ook een eigen rekenvoorbeeld waarin duidelijk wordt dat de terugkoopprijs gelijk staat aan de uitgifteprijs plus of min de waardeontwikkeling, met andere woorden dat de korting bij terugkoop verrekend wordt. Op het moment van tekenen was [eiser] dus goed op de hoogte waarvoor hij tekende. Los daarvan heeft [eiser] ook een eigen verantwoordelijkheid. Als hij lichtvaardig, zonder te luisteren naar de uitleg van de makelaar en zonder begrip van het contract en de gevolgen daarvan gewoon zijn handtekening zet in de ongefundeerde verwachting dat hij geld cadeau kreeg en alleen maar winst zou kunnen maken, dan komt dat voor zijn risico. [eiser] had makelaar [makelaar] om nadere uitleg kunnen vragen of een eigen makelaar in de hand kunnen nemen. Bovendien had [eiser] gedurende de week
        bedenktijd alle stukken nog goed kunnen doornemen en daar zonodig advies over kunnen inwinnen. 
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank overweegt als volgt. Zelfs indien juist is dat makelaar [makelaar] slechts de voordelen van het koopgarantconcept heeft benadrukt en de nadelen en risico’s daarvan niet heeft uitgelegd –hetgeen de rechtbank onwaarschijnlijk voorkomt – staat in zowel de koopovereenkomst als het bewijs van eigendom duidelijk omschreven wat de onderhandse verkoopwaarde is, dat daarop een koperskorting wordt toegepast, dat bij terugkoop uitgegaan wordt van de uitgifteprijs (de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting) en dat de koper voor 80,5 % deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde. Dat de koperskorting bij terugkoop verrekend zou worden, kon hieruit dus - relatief eenvoudig - worden afgeleid. Ook weegt mee dat Patrimonium onbetwist heeft gesteld dat [eiser] op kosten van Patrimonium een gesprek heeft gevoerd met VoVWoon, een gespecialiseerde dienstverlener ten aanzien van koop onder voorwaarden zoals Koopgarant. Patrimonium hoefde bovendien niet te vermoeden dat [eiser] niet begreep dat een woningcorporatie, die haar financiële middelen inzet in het belang van een goede volkshuisvesting, geen korting geeft zonder dat daar iets tegenover staat en dat [eiser] zich, zoals hij zelf heeft gesteld, blindstaarde op de koperskorting. Het kan Patrimonium dan ook niet worden verweten dat zij [eiser] niet ‘uit de droom heeft geholpen’. Ten slotte laat de rechtbank meewegen dat [eiser] – in tegenstelling tot hetgeen hij ter comparitie heeft verklaard – in de dagvaarding heeft gesteld dat aan hem een informatiebrochure (de verkoopfolder) ter hand is gesteld. Hierin wordt een rekenvoorbeeld gegeven waaruit ook blijkt dat de korting verrekend wordt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Patrimonium aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Dat de ACM inmiddels heeft geoordeeld dat het woord ‘korting’ verwarrend is, doet aan bovenstaande niet af. Immers, voor [eiser] had, gelet op de inhoud van de koopovereenkomst, het bewijs van eigendom en het rekenvoorbeeld in de informatiebrochure voldoende duidelijk moeten zijn dat deze korting zou worden verrekend op het moment van terugkoop. 
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden
        
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] heeft zich beroepen op onvoorziene omstandigheden. Ten tijde van de koop van de woning is [eiser] ervan uitgegaan dat bij terugkoop als uitgangspunt de overeengekomen koop- aannemingssom van € 213.150,00 zou gelden. Dat de gegeven korting in de toekomst zou worden verrekend was niet te voorzien, aangezien hij daarover niet was ingelicht. Deze onvoorziene omstandigheden zijn van dien aard dat Patrimonium geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. 
      
    
    
      4.18.
      Patrimonium wijst erop dat [eiser] wel voldoende is voorgelicht, dus dat hij had kunnen weten dat de korting zou worden verrekend. Dit was niet alleen voorzienbaar, maar bovendien vastgelegd in de overeenkomst zelf. 
      
    
    
      4.19.
      
        De rechtbank stelt voorop dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW sprake is als partijen een bepaalde - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheid niet (stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Omstandigheden die, zoals hier contractueel onder ogen zijn gezien (het vervallen van de korting bij terugkoop is overeen gekomen) kunnen niet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. Het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt.
        
          Beperkende werking redelijkheid en billijkheid 
        
      
    
    
      4.20.
      
        [eiser] heeft een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ter onderbouwing heeft [eiser] verwezen naar zijn stellingen die hij ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op vernietigbaarheid en dwaling. 
      
    
    
      4.21.
      Patrimonium heeft verweer gevoerd en aangevoerd dat de Koopgarantbepalingen evenwichtig zijn, [eiser] de inhoud daarvan kende en de gevolgen uitgelegd heeft gekregen. Hij heeft hiervan bovendien geprofiteerd doordat hij relatief lage maandlasten heeft. Patrimonium wijst erop dat het juist volstrekt in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn als aan [eiser] een cadeau ter waarde van € 31.850,00 toegekend zou worden. 
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank verwerpt het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Uit hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de vernietigbaarheid, dwaling en onvoorziene omstandigheden komt immers naar voren dat de koopgarantbepalingen evenwichtig zijn en dat [eiser] hierover voldoende is voorgelicht. 
      
      
        Conclusie
      
    
    
      4.23.
      Uit vorenstaande volgt dat het Koopgarantconcept in deze procedure stand houdt. Er bestaat daarom geen grond om een deskundigenonderzoek te gelasten. De vorderingen van [eiser] worden dan ook allemaal afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.24.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Patrimonium worden begroot op:
      - griffierecht		€	618,00
      - salaris gemachtigde	€ 	1.357,50	(2,5 punten x tarief € 543,00)
      Totaal			€	1.975,50
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Patrimonium tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.975,50 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2018.
      
    
  
  
    type: MV/855
    coll: