ECLI:NL:GHARL:2014:4214, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2014, 13/00882
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Waarde woning Gemeente slaagt niet in bewijslast, belanghebbende wel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00882
      uitspraakdatum: 20 mei 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juli 2013, nummer AWB 13/625, in het geding tussen belanghebbenden en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), ten name van [A], de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 383.000. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 282.000.
    
    
      1.3
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2013 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Met dagtekening 4 april 2014, ingekomen ter griffie van het Hof op 7 april 2014, hebben belanghebbenden een nader stuk ingezonden.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B], als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (WOZ-taxateur).
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbenden heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Mevrouw [X] is op 1 juli 2012 overleden. Mevrouw [X] was eigenaresse en bewoonster van het object [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kap-woning uit 1920, bestaande uit een woning (359 m³) en een vrijstaande berging (40 m³), gelegen op een perceel met een kaveloppervlakte van 425 m².
    
    
      2.3
      In opdracht van belanghebbenden heeft [E], werkzaam voor [F] bv te [L] op 3 juli 2012 een taxatie van de onroerende zaak uitgevoerd en op 6 juli 2012 een waardeverklaring ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak door de erfgenamen afgegeven. Volgens de waardeverklaring bedroeg de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 6 juli 2012 € 225.000.
    
    
      2.4
      De onroerende zaak is in augustus 2012 door [G] te [Z] ten verkoop aangeboden voor een vraagprijs van € 249.000 kosten koper. Van een potentiële koper hebben belanghebbenden een bod gehad van € 230.000. Het bod is echter ingetrokken door de potentiële koper omdat hij geen financiering kon krijgen voor de aankoop van de onroerende zaak. Na een bouwtechnische keuring, uitgevoerd in opdracht van een daaropvolgende gegadigde voor de onroerende zaak, waarbij een aantal gebreken aan de onroerende zaak is geconstateerd, is bij koopovereenkomst – tot stand gekomen in december 2012 – de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 223.000. De juridische levering heeft plaatsgevonden op 15 februari 2013.
    
    
      2.5
      Op verzoek van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 28 van de Wet WOZ bij beschikking van 2 augustus 2012 de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 383.000. De beschikking is ten naam gesteld van [A], mede-erfgenaam van wijlen mevrouw [X] alsmede gevolmachtigde van de overige mede-erfgenamen, te weten [H] en [I].
    
    
      2.6
      Naar aanleiding van daartegen namens belanghebbenden ingediend bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar verminderd tot een waarde van € 282.000.
    
    
      2.7
      Het hiertegen door belanghebbenden ingediende beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 3 juli 2013 ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. Zij wijzen daarbij op de in het jaar 2012 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de partijen verdeeld houdende vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door de heer [J] (WOZ-taxateur) op 15 april 2013 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 283.000 en heeft daarbij zes referentieobjecten gebruikt.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 250.000 per waardepeildatum 1 januari 2011.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.
    
    
      4.2
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in de hiervoor in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen (zoals in het onderhavige geval aan de orde is), bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    
    
      4.4
      De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. 
    
    
      4.5
      Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en vervolgens aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum verkoopt. 
    
    
      4.6
      Door belanghebbenden is gesteld dat de verkoop in december 2012 onder zakelijke voorwaarden is geschied, dat de koopsom de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in de periode december 2012 – februari 2013 (maand waarin de overdracht plaatsvond) weergeeft en dat, met inachtneming van de omstandigheid dat zich in de onroerendgoedmarkt sedert 2009 een waardevermindering van gemiddeld 6 percent voordeed, een waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 250.000 gerechtvaardigd is. 
    
    
      4.7
      De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van de koopsom weersproken. De heffingsambtenaar heeft daartoe aangevoerd dat de koopsom geen reëel marktcijfer vormt, omdat de onroerende zaak sneller dan in de betreffende periode gebruikelijk was, is verkocht (2,5 maanden nadat de onroerende zaak in de verkoop is gezet, terwijl de gemiddelde termijn in het marktsegment waartoe de onroerende zaak behoort tussen de 9 en 12 maanden was gelegen) en dat belanghebbenden omtrent de verkoop zelf hebben verklaard belang bij een snelle verkoop te hebben, gelet op de omstandigheid dat op de onroerende zaak een hypotheek rustte en belanghebbenden geconfronteerd werden met de verschuldigdheid van erfbelasting. 
    
    
      4.8
      Het Hof deelt de opvatting van de heffingsambtenaar niet. De onroerende zaak is op de vrije markt te koop aangeboden en de koopsom is via de werking van het marktmechanisme tot stand gekomen waarbij de kring van gegadigden niet beperkt is gebleven tot één gegadigde, nu zich in dit geval twee potentiële kopers hebben aangediend waarmee onderhandelingen hebben plaatsgehad. Dat belanghebbenden de onroerende zaak niet te laag in de markt hebben gezet door een vraagprijs van € 249.000 te hanteren, al dan niet na een oorspronkelijke vraagprijs van € 259.000, blijkt uit de omstandigheid dat door een waardedeskundige reeds in juli 2012 een waardeverklaring is afgegeven waarbij de onroerende zaak, aldus de waardedeskundige, een onderhandse verkoopwaarde van € 225.000 had en dat deze waardedeskundige heeft geadviseerd om de onroerende zaak voor een vraagprijs van € 249.000 in de markt te zetten. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbenden voorbereidingen hebben getroffen om de onroerende zaak voor verkoop klaar te maken ten einde de onroerende zaak aantrekkelijk in de markt te kunnen zetten. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding te koop is aangeboden en dat de gerealiseerde koopsom is betaald door de meestbiedende gegadigde. Dat belanghebbenden mogelijkerwijs belang hadden bij een snelle verkoop van de onroerende zaak doet hieraan in het licht van het voorgaande naar het oordeel van het Hof niet af. 
    
    
      4.9
      Gelet op het onder 4.5 overwogene gaat het Hof ervan uit dat de in december 2012 voor de onroerende zaak gerealiseerde koopsom van € 223.000 op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde. Het Hof acht het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen (december 2012) echter te ver van de waardepeildatum (1 januari 2011) verwijderd om zonder meer als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen. Niettemin kan de overeengekomen koopsom wel enig licht werpen op de gezochte waarde en rust op de heffingsambtenaar de last om het grote waardeverschil tussen de eigen in december 2012 gerealiseerde koopsom en de met de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde op de waardepeildatum te rechtvaardigen. Daarin ligt besloten dat in dat geval aan de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten hogere eisen mogen worden gesteld, dan in een geval waarin een dergelijk eigen verkoopcijfer ontbreekt.
    
    
      4.10
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van taxateur [J]. Volgens taxateur [J] is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 € 283.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de taxateur in zijn taxatierapport vermeld de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van zes, naar zijn mening, goed vergelijkbare referentieobjecten, te weten: [b-straat] 3 te [Z] (verkoopdatum 25 mei 2012, verkoopprijs € 157.000, geïndexeerd naar waardepeildatum € 160.925, inhoud 310 m³, perceeloppervlakte 116 m², kavelmodel [M]), [c-straat] 7 te [Z] (verkoopdatum 31 maart 2009, verkoopprijs € 268.000, geïndexeerd naar waardepeildatum € 261.300, inhoud 310 m³, perceeloppervlakte 306 m², kavelmodel [N]), [d-straat] 33 te [Z] (verkoopdatum 16 juli 2009, verkoopprijs € 212.500, geïndexeerd naar waardepeildatum € 208.250, inhoud 327 m³, perceeloppervlakte 183 m², kavelmodel [O]), [e-straat] 3 te [Z] (verkoopdatum 24 september 2009, verkoopprijs € 207.000, geïndexeerd naar waardepeildatum € 203.378, inhoud 365 m³, perceeloppervlakte 163 m², kavelmodel [P]), [a-straat] 20 te [Z] (verkoopdatum 15 juli 2010, verkoopprijs € 330.000, geïndexeerd naar waardepeildatum € 328.350, inhoud 356 m³, perceeloppervlakte 478 m²) en [a-straat] 27 te [Z] (verkoopdatum 16 december 2011, verkoopprijs € 542.500, geïndexeerd naar waardepeildatum € 553.893, inhoud 445 m³, perceeloppervlakte 777 m²).
    
    
      4.11
      Anders dan de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem (nader) vastgestelde waarde aannemelijk te maken. De verkooptransacties van vijf van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten zijn te ver verwijderd van de waardepeildatum om zonder meer als goed uitgangspunt te dienen voor de door hem voorgestane waarde. De [a-straat] nummer 20 is weliswaar nabij de waardepeildatum verkocht, doch aan dat object heeft de heffingsambtenaar zelf het predicaat ‘ter indicatie’ gegeven en in aanvulling hierop ter zitting van het Hof verklaard dat dit object in wezen terzijde zou kunnen worden geschoven voor de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde, zodat ook het Hof aan de bruikbaarheid van dit object voorbij gaat. Voorts is het Hof van oordeel dat de referentieobjecten gelegen aan de [b-straat], [c-straat], [d-straat], [e-straat] en [a-straat] nummer 27 wat perceeloppervlakte betreft (verschillen in kaveloppervlakte van 119 m² ([c-straat]) oplopend tot 352 m² ([a-straat] 27)) zo zeer verschillen van dat van de onroerende zaak dat daarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden. Dat hiermee (in voldoende mate) rekening is gehouden, is door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt, nu voor de [b-straat], [c-straat], [d-straat] en [e-straat] andere kavelmodellen (kavelmodellen [M], [N], [O] en [P]) zijn gehanteerd dan voor de onroerende zaak en de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de opbouw van die modellen. Nog daargelaten dat hij geen inzicht heeft verschaft in het antwoord op de vraag waarin die verschillen dan zijn gelegen en welke invloed dit heeft gehad op de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Evenmin heeft de heffingsambtenaar inzicht gegeven in de vraag hoe de door hem gehanteerde kubieke meterprijzen van de referentieobjecten zich verhouden tot die van de onroerende zaak van belanghebbenden. De stelling dat die verschillen zouden zijn gelegen in verschil in kwaliteit en onderhoud is op geen enkele wijze door de heffingsambtenaar nader onderbouwd en acht het Hof niet aannemelijk.
    
    
      4.12
      Bij het vorenoverwogene dient voorts te worden opgemerkt dat de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de door hem gehanteerde referentieobjecten alsook de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen. Alsdan is niet aannemelijk dat hij een duidelijk beeld heeft kunnen krijgen van de verschillen in gedateerdheid van de objecten. Dat te dezen in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de verschillende objecten, acht het Hof dan ook niet aannemelijk. 
    
    
      4.13
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
    
    
      4.14
      Belanghebbenden bepleiten in hoger beroep een waarde van € 250.000 en wijzen in dat verband op de gerealiseerde koopsom welke door hen wordt geïndexeerd met een jaarlijks percentage van 6 gelet op de waardeontwikkeling van de onroerendgoedmarkt in de periode januari 2011-december 2012. Het door belanghebbenden gehanteerde percentage van de (negatieve) waardeontwikkeling in de markt in de periode januari 2011 tot december 2012 is op zichzelf te algemeen om reeds daarom de door belanghebbenden verdedigde waarde aannemelijk te achten. Echter, dat de door belanghebbenden in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is, vindt ondersteuning in de door de taxateur van de heffingsambtenaar in zijn matrix berekende geïndexeerde waarde van de onroerende zaak, waarbij genoemde taxateur op basis van de gerealiseerde koopsom uitkomt op een waarde van € 235.711. Gelet hierop acht het Hof de door belanghebbenden verdedigde waarde van € 250.000 niet te laag en zijn belanghebbenden geslaagd in de op hen rustende bewijslast.
    
    
      4.15
      
        Hetgeen belanghebbenden overigens nog hebben aangevoerd, behoeft gelet op het vorenoverwogene geen behandeling.
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbenden zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op: 
    
    
    
      beroep		2 punten  wegingsfactor 1  € 487 = € 974 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en
    
    
    
      hoger beroep	2 punten  wegingsfactor 1  € 487 = € 974 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, 
    
    
    
      derhalve in totaal begroot op € 1.948.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 250.000;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 1.948, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (C.E. te Brake)
            
            
              (J.A. Monsma)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 mei 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.