ECLI:NL:HR:2014:259, Hoge Raad, 07-02-2014, 13/00049
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2014-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Contractenrecht. Koopovereenkomst bedrijfspand ten onrechte ontbonden wegens non-conformiteit. Kan de verkoper aanspraak maken op vergoeding van de schade die de contractuele boete te boven gaat? Uitleg grondslag vordering vergoeding van schade die contractuele boete overstijgt. Afwijking van art. 6:92 lid 2 BW of in de context van art. 6:94 lid 2 BW?

7 februari 2014
    Eerste Kamer
    nr. 13/00049
    LZ/TT
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      
        [eiser],wonende te [woonplaats],
      EISER tot cassatie,
      advocaat: mr. R.P.J.L. Tjittes,
      
    
    
      t e g e n
      
    
    
      GOED VAST GOED VEENENDAAL B.V.,gevestigd te Veenendaal,
      VERWEERSTER in cassatie,
      advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
    
    
    
      Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Vast Goed.
    
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instanties
    Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: 
    a.	de vonnissen in de zaak 148020/HA ZA 08-902 van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 15 juli 2009, 31 maart 2010 en 5 januari 2011;
    b.	het arrest in de zaak 200.088.721 van het gerechtshof te Arnhem van 19 juli 2011;
    c.	het arrest in de zaak 200.092.160/01 van het gerechtshof te Arnhem van 28 augustus 2012. 
    	Het arrest van het hof van 28 augustus 2012 is aan dit arrest gehecht.
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen het arrest van het hof van 28 augustus 2012 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      	Vast Goed heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, alsmede door mr. L. van den Eshof, advocaat bij de Hoge Raad, voor [eiser].
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.
      	De advocaat van Vast Goed heeft bij brief van 22 november 2013 op die conclusie gereageerd.
    
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i)	[eiser] en Vast Goed houden zich beroepsmatig bezig de met aan- en verkoop van onroerende zaken.
      
        (ii)	[eiser] heeft op of rond 11 december 2007 een bod uitgebracht op een door Vast Goed op 30 november 2007 in eigendom verkregen woon- en winkelpand. Partijen hebben uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 4.800.000,--.
        (iii) In de door [eiser] op 14 januari 2008 geparafeerde en ondertekende verkoopbevestiging (hierna: overeenkomst) is omtrent de oppervlakte vermeld:
        ‘winkelruimte gelegen op de begane grond van circa 220 m², alsmede kelder en secundaire ruimten.’
      
      
      
        (iv)	Verder komen in de overeenkomst onder meer de volgende bepalingen voor:
      
      
      
        ‘Zekerheidstelling
        Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichting zal koper een waarborgsom ter grootte van 10% van het transactiebedrag storten op het rekeningnummer van de betrokken notaris of afgeven op het kantoor van de betrokken notaris op uiterlijk 6 februari 2008. De door koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn ingeval koper in de nakoming van zijn verplichtingen tekort schiet.’
      
      
      
        	en
      
      
      
        ‘Overige bepalingen
        Voor het overige zijn de gebruikelijke bepalingen die bij koop en verkoop van (soortgelijke) onroerende zaken gelden van toepassing.’
      
      
      (v)	Bij e-mailbericht van 28 april 2008 heeft [eiser] laten weten zich op het standpunt te stellen geen prijsovereenstemming meer te hebben met Vast Goed, nu hem is gebleken dat de tot het pand behorende verhuurde begane grond niet 220 m² bedraagt, maar slechts 196 m². Volgens [eiser] noopte deze afwijking van 11% de beoogde opvolgende koper, ING Real Estate, af te zien van de aankoop van het pand, waardoor ook [eiser] was genoopt af te zien van de aankoop, althans voor zover daarmee een bedrag van € 4.800.000,-- was gemoeid.
      
        (vi)	In reactie op dit bericht heeft Vast Goed [eiser] verzocht om mee te werken aan de levering op 7 mei 2008. [eiser] heeft geantwoord hiertoe niet bereid te zijn. Bij brief van 7 mei 2008 heeft Vast Goed de instrumenterend notaris laten weten dat zij aanspraak maakte op de boete van € 480.000,--. Bij brief van 8 mei 2008 heeft [eiser] Vast Goed laten weten dat hij de overeenkomst ontbond.
        (vii) Vast Goed heeft, na harerzijds de koopovereenkomst met [eiser] te hebben ontbonden, het pand voor € 4.375.000,-- verkocht aan Cool Invest IV B.V. De levering heeft plaatsgevonden op 7 april 2011.
      
      
    
    
      3.2
      In cassatie staat vast dat het beroep van [eiser] op non-conformiteit niet opgaat en dat hij derhalve geen grond had de overeenkomst te ontbinden. Thans resteert het geschilpunt of Vast Goed aanspraak kan maken op vergoeding van haar schade voor zover die het bedrag van de contractuele boete van € 480.000,-- te boven gaat.
      
      
        3.3.1
        In haar tweede tussenvonnis heeft de rechtbank de vraag aan de orde gesteld hoe de contractuele boete zich verhoudt tot de door Vast Goed gevorderde schadevergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank is gesteld noch gebleken dat partijen hebben beoogd af te wijken van het bepaalde in art. 6:92 lid 2 BW dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat aanvullende schadevergoeding als bedoeld in art. 6:94 lid 2 BW slechts toewijsbaar is indien de daadwerkelijk geleden schade het bedrag van de boete overtreft. (rov. 2.5)
        
      
      
        3.3.2
        In haar eindvonnis heeft de rechtbank [eiser] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 480.000,--, maar de vordering van Vast Goed tot vergoeding van haar schade afgewezen. In dit verband heeft de rechtbank overwogen dat (wederom) niet is gebleken dat partijen hebben beoogd van de regeling van art. 6:92 lid 2 BW af te wijken. Evenmin kan volgens de rechtbank, gelet op de tekst van het boetebeding, worden volgehouden dat de contractuele boete op de enkele vertraging in de nakoming van de overeenkomst is gesteld. Ten slotte heeft de rechtbank geoordeeld dat niet valt in te zien dat de billijkheid klaarblijkelijk noopt tot een aanvullende schadevergoeding als bedoeld in art. 6:94 lid 2 BW. (rov. 2.5-2.6)
        
      
    
    
      3.4
      
        Het hof is tot het oordeel gekomen dat Vast Goed aanspraak heeft op vergoeding van de door haar geleden schade (€ 747.828,54 in hoofdsom), die hoger is dan het bedrag van de contractuele boete, maar dat Vast Goed geen aanspraak heeft op de contractuele boete naast de door haar gevorderde schade (rov. 26-27).
        Daartoe heeft het hof geoordeeld dat het gebruikelijk is om af te wijken van de regel van art. 6:92 lid 2 BW (rov. 24) en dat – gelet op de beperkte mate waarin het boetebeding in de overeenkomst is geregeld en op het feit dat daarin uitdrukkelijk is voorzien in toepasselijkheid van de gebruikelijke bepalingen bij overeenkomsten als de onderhavige – het in de overeenkomst onder ‘Overige bepalingen’ gebezigde begrip ‘Voor het overige’ (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)) mede ziet op de gebruikelijke bepalingen over de toepassing van boetebedingen (rov. 25).
      
      
      
        3.5.1
        Onderdeel 2.3 van het middel klaagt dat het hof in rov. 24 en 25 buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen is getreden, op de grond dat Vast Goed haar betoog dat zij recht heeft op schadevergoeding voor zover haar schade het bedrag van de contractuele boete te boven gaat, enkel heeft geplaatst in de context van art. 6:94 lid 2 BW. Anders dan het hof (in rov. 23) heeft overwogen, heeft Vast Goed zich niet beroepen op een door partijen overeengekomen afwijking van het bepaalde in art. 6:92 lid 2 BW ter onderbouwing van haar betoog dat zij recht heeft op schadevergoeding voor zover haar schade het bedrag van de contractuele boete te boven gaat, aldus de klacht.
        
      
      
        3.5.2
        Deze klacht treft doel. In haar memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel is Vast Goed opgekomen tegen het hiervoor in 3.3.1-3.3.2 weergegeven oordeel van de rechtbank dat niet is gebleken dat partijen hebben beoogd van de regeling van art. 6:92 lid 2 BW af te wijken. In dit verband heeft Vast Goed zich beperkt tot het betoog (in de toelichting op haar incidentele grief III, waarnaar in de toelichting op haar incidentele grieven V en VI telkens wordt verwezen) dat partijen hebben beoogd af te wijken van de wettelijke regeling van art. 6:92 BW in de zin dat in de koopbevestiging een ‘zuiver’ boetebeding is opgenomen, dat slechts de vertraagde nakoming sanctioneert en het recht van Vast Goed op schadevergoeding onverlet laat. Vast Goed heeft in hoger beroep niet de stelling betrokken dat partijen ook hebben willen afwijken van de wettelijke regeling van art. 6:92 lid 2 BW in de zin dat Vast Goed recht heeft op schadevergoeding voor zover haar schade het bedrag van de contractuele boete te boven gaat. Weliswaar heeft Vast Goed in hoger beroep aanspraak gemaakt op vergoeding van haar schade voor zover deze uitgaat boven het bedrag van de contractuele boete, maar daartoe heeft zij zich louter beroepen (in haar incidentele grief VII en de toelichting daarop) op art. 6:94 lid 2 BW.
        
      
    
    
      3.6
      Het vorenstaande brengt mee dat de overige klachten geen behandeling behoeven.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      	De Hoge Raad:
      	vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 28 augustus 2012;
      	verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
      	veroordeelt Vast Goed in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.988,35 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    
      	Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.A. Streefkerk, als voorzitter, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president E.J. Numann op 7 februari 2014.