ECLI:NL:RBGEL:2017:4486, Rechtbank Gelderland, 02-08-2017, C/05/315762 / HZ ZA 17-90
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2017-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onrechtmatige daad makelaar verkoper ten opzichte van koper?

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/315762 / HZ ZA 17-90
    
    
    
      
        Vonnis van 2 augustus 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser ]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. H.A. Pasveer te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        BELTMAN MAKELAARS B.V.,
      gevestigd te Lochem,
      gedaagde,
      advocaat mr. T. Palumbo te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser ] en Beltman genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 10 mei 2017
        
        
          de brief van mr. Pasveer van 19 juni 2017 met aanvullende producties
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 23 juni 2017.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Beltman heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) bijgestaan als verkopend makelaar bij de verkoop van het aan [naam 1] in eigendom toebehorende woonhuis met voormalige bakkerij, garage, carport, bloemenkas, ondergrond en tuin, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: [adres] ). De voormalige bakkerij was (in het verleden) mede in gebruik als woonhuis.
      
    
    
      2.2.
      
        Ten behoeve van de verkoop van [adres] heeft Beltman een verkoopbrochure opgesteld (productie 1 bij conclusie van antwoord). In die brochure staat, voor zover van belang:“Twee panden voor de prijs van één!(…)Exclusieve aanbieding van gezinswoning met naast gelegen voormalig, karaktervolle bakkerij, vrijstaande garage (ca. 7 x 11m.) en carport. In totaal ruim 1.035 m³ waaronder het gedateerde woonhuis in goede staat van onderhoud met rondom kunststof kozijnen en de markante bakkerij met uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing, bewoning, praktijk, workshop, atelier e.d. (…)Indeling voormalig bakkerij:Begane grond: Voormalige winkel aan voorzijde. Bakkerij (…) Woonkamer (..). Slaapkamer. Bijkeuken (…) Eenvoudige badkamer. (…)”
        
          
          Voor uitgebreide informatie www.beltman.nl
        
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Vraagprijs
                
              
              
                
                  € 349.000,- k.k.
                
              
            
            
              
                
                  Alle informatie is geheel vrijblijvend."
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.3.
      Nadat [eiser ] begin 2011 zijn interesse voor [adres] kenbaar had gemaakt, heeft hij van Beltman de verkoopbrochure ontvangen. Vervolgens heeft [eiser ] [adres] enkele keren bezichtigd. Tijdens een van de telefonische contacten tussen [eiser ] en Beltman heeft Beltman een brief van het college van B&W van de gemeente [naam gemeente] (hierna ook: de gemeente) van 24 september 2010 (productie 3 bij dagvaarding) aan [naam 1] voorgelezen. In die brief is - voor zover van belang - het volgende vermeld:“Zoals wij in onze brief van 25 augustus 2010 hebben aangegeven past uw verzoek tot splitsing van aan de woning met bedrijfsgebouw niet binnen de gestelde kaders van het splitsingsbeleid. Naar aanleiding van bovengenoemd gesprek hebben wij uw verzoek heroverwogen. In principe willen wij wel medewerking verlenen aan een splitsing van de woning met bedrijfsgebouw op het perceel [adres] . Voordat wij een definitief besluit nemen omtrent splitsing vragen wij u het plan tot splitsing van de woning verder uit te werken. In deze uitwerking dienen de volgende aspecten aan bod te komen:- verkaveling;
      
        
          
            ontsluiting van de woningen;
          
        
        
          
            parkeren;
          
        
        
          
            bijgebouwen bij de woningen.
            
            (…)
            
            Indien wij onze medewerking verlenen aan uw verzoek dient het bestemmingsplan te worden herzien. Dit betekent dat de bestemming ‘Handelsdoeleinden’ moet worden gewijzigd in een woonbestemming ten behoeve van twee woningen.”
            2.4.	Op 22 september 2011 heeft [eiser ] [adres] van [naam 1] gekocht. Op 25 november 2011 is de leveringsakte gepasseerd.2.5.	Nadat [eiser ] het pand van de voormalige bakkerij heeft gemoderniseerd, heeft hij contact opgenomen met de gemeente met de bedoeling tot woningsplitsing over te gaan. De gemeente heeft hem meegedeeld dat splitsing op grond van het vigerende bestemmingsplan niet was toegestaan. [eiser ] heeft vervolgens een verzoek tot herziening van het bestemmingplan ingediend, welk verzoek bij besluit van de gemeenteraad van 13 april 2015 is afgewezen. 2.6.	Bij brief van 13 juli 2015 (productie 6 bij dagvaarding) heeft [eiser ] Beltman - voor zover van belang - als volgt bericht:“(…) is duidelijk dat mijn cliënt, indien het standpunt van de gemeente stand zou houden, grote schade lijdt. Hij heeft de [adres] immers gekocht op basis van uw mededeling dat er twee woningen toegelaten waren of konden worden. Het is duidelijk dat de waarde van het onroerend goed veel lager is als er maar één woning toegelaten wordt. Afhankelijk van de uitkomst van de bezwaarschriftenprocedure zou uw kantoor voor deze schade aansprakelijk gesteld kunnen worden. (…)”
        
      
    
    
      2.7.
      Na bezwaar heeft de gemeenteraad bij besluit van 19 september 2016 het bestemmingsplan alsnog aldus gewijzigd dat woningsplitsing mogelijk is. Op 9 november 2016 is dit besluit in werking getreden en onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      2.8.
      Vervolgens heeft [eiser ] [adres] op basis van de bestemmingsplanwijziging in twee separate woningen gesplitst. 
    
    
      2.9.
      Bij brief van 13 oktober 2016 (productie 10 dagvaarding) heeft [eiser ] Beltman gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 22.445,17, zijnde de schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van onrechtmatig handelen van Beltman.
    
  
  
    
      3De vordering
    
      3.1.
      
        [eiser ] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Beltman veroordeelt aan [eiser ] te betalen een bedrag van € 31.378,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2015, met veroordeling van Beltman in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser ] legt aan deze vordering, in het licht van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.Beltman heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken over het bestemmingsplan dat gold voor [adres] . Hij heeft meegedeeld dat woningsplitsing ter plaatse (zonder meer) mogelijk was, terwijl uit de brieven van de gemeente Lochem duidelijk bleek dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan. In de verkoopbrochure was vermeld dat twee woningen aanwezig waren en dat sprake was van: “(…) uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing, bewoning, praktijk, workshop, atelier e.d.”. Beltman heeft bovendien onrechtmatig jegens [eiser ] gehandeld door niet goed te controleren of woningsplitsing wel mogelijk was, hoewel hij wist dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan. [eiser ] heeft [adres] gekocht op grond van de uitdrukkelijke mededeling van Beltman dat de woning gesplitst kon worden. Hij had als doel één van beide woningen zelf te bewonen en de andere woning te verkopen. Toen [eiser ] de tweede woning in 2014 apart wilde verkopen, deelde de gemeente hem mee dat ter plaatse maar één woning was toegelaten. Er was een juridische procedure nodig om de tweede woning vergund te krijgen.[eiser ] heeft kosten moeten maken om het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen. Het gaat om advocaatkosten, leges, kosten voor bouwkundige tekeningen ten behoeve van de gemeente en de kosten in verband met het afsluiten van een extra hypotheek. Deze kosten bedragen in totaal € 13.719,25. Voorts lijdt [eiser ] schade doordat hij de af te splitsen woning pas later kan verkopen. Deze vertragingsschade bedraagt € 31.378,00 en dient vermeerderd te worden met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2015.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
      4.1.
      Beltman concludeert dat de rechtbank de vorderingen van [eiser ] zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening en zulks uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      4.2.
      Beltman heeft niet onrechtmatig jegens [eiser ] gehandeld. Zij heeft geen onjuiste informatie aan [eiser ] verstrekt. Beltman heeft [eiser ] niet verteld dat het splitsen in twee separate woningen en het doorverkopen van een daarvan onder het bestemmingsplan (zonder meer) mogelijk was. Hij heeft de brief van de gemeente van 24 september 2010 aangaande de beperkingen onder het bestemmingsplan aan [eiser ] verstrekt en hem verwezen naar de gemeente en het online te raadplegen bestemmingsplan. De informatie in de verkoopbrochure is blijkens de inhoud ervan geheel vrijblijvend verstrekt. Bovendien is de mededeling dat uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing bestaan niet onjuist, nu feitelijk sprake was van gesplitst gebruik van [adres] en de gemeente onder omstandigheden bereid was aan een wijziging van het bestemmingsplan mee te werken.Op Beltman rustte (verder) geen mededelings- of onderzoeksplicht naar de mogelijkheden tot splitsing. Hij heeft nooit geweten of redelijkerwijs moeten weten dat [eiser ] voornemens was [adres] in twee separate woningen te splitsen en één van de woningen door te verkopen. [eiser ] heeft dit voornemen nimmer kenbaar gemaakt. Hij heeft steeds te kennen gegeven een theehuis (of iets vergelijkbaars) te willen starten. In dat verband is de brief van de gemeente van 24 september 2010 besproken en heeft Beltman [eiser ] geadviseerd deze plannen met de gemeente te bespreken en het bestemmingsplan te controleren. [eiser ] heeft geen verdere vragen gesteld aan Beltman.Overigens had verder onderzoek niet tot nieuwe informatie geleid, gelet op genoemde brief.Als het splitsen en doorverkopen van een van de woningen van (doorslaggevend) belang was, had het op de weg van [eiser ] gelegen hierover vragen te stellen en nader onderzoek te doen. [eiser ] wist of had redelijkerwijs moeten weten dat voor het splitsen een bestemmingsplanwijziging nodig was.Er is geen causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de gestelde schade.Het bestaan en de omvang van de schade wordt betwist. Voor zover sprake is van schade, is deze te wijten aan eigen schuld van [eiser ] .
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      Een makelaar die voor de verkoper optreedt bij de verkoop van een onroerende zaak (zoals Beltman) staat niet in een contractuele rechtsverhouding tot een koper (in dit geval [eiser ] ). Dat neemt niet weg dat een verkopend makelaar tegenover een (potentiële) koper de zorgvuldigheid in acht moet nemen die in de gegeven omstandigheden van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en dat hij, als hij die zorgvuldigheid niet heeft betracht, op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gesteld. De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig (en daarmee onrechtmatig) heeft gehandeld jegens een (potentiële) koper, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en Hoge Raad 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). 5.2.	[eiser ] heeft aan zijn stelling dat Beltman onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld onder meer ten grondslag gelegd dat Beltman de onjuiste mededeling heeft gedaan dat splitsing van [adres] door de gemeente was toegestaan. Bij de beoordeling van deze stelling is van belang dat Beltman [eiser ] in een telefonisch gesprek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de brief van het college van B&W van de gemeente van 24 september 2010 aan [naam 1] (randnummer 2.3) heeft voorgelezen. Dit gebeurde - zo heeft Beltman onweersproken aangevoerd - naar aanleiding van het door [eiser ] geuite voornemen om in de voormalige bakkerij een koffie- annex theehuis te beginnen. In deze brief is vermeld dat het college van B&W - ofschoon splitsing van [adres] niet paste binnen het splitsingsbeleid van de gemeente - in principe wilde meewerken aan splitsing, maar dat het plan tot splitsing op een aantal nader genoemde punten verder uitgewerkt dient te worden voordat een definitief besluit zou worden genomen. In de brief is voorts vermeld dat, indien het college medewerking aan splitsing zou verlenen, het bestemmingsplan zou moeten worden herzien. Door integrale voorlezing van de brief heeft Beltman het in die brief verwoorde standpunt van de gemeente ten aanzien van de mogelijkheden van splitsing aan [eiser ] kenbaar gemaakt en dus geen onjuiste informatie verstrekt. De bewoordingen van de brief zijn duidelijk. Uit de brief kan niet anders worden begrepen dan dat woningsplitsing niet zonder meer was toegestaan en afhankelijk was van een nadere uitwerking van het plan tot splitsing en herziening van het bestemmingsplan. Overigens heeft [eiser ] zelf erkend dat uit de brief van de gemeente moet worden afgeleid dat woningsplitsing niet zonder meer mogelijk is, nu hij bij dagvaarding heeft gesteld dat uit de brieven van het college van B&W (waarbij hij duidt op de brief van 24 september 2010 en een eerdere brief van het college van B&W van de gemeente) onomstotelijk bleek dat splitsing niet mogelijk was vanwege strijd met het bestemmingsplan. Dat in de aan [eiser ] verstrekte verkoopbrochure is vermeld dat er uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing en bewoning bestaan, brengt niet met zich dat Beltman niet zou hebben voldaan aan een op hem jegens [eiser ] in acht te nemen mededelingsplicht. Afgezien van het feit dat de informatie in die brochure blijkens de tekst ervan geheel vrijblijvend is gegeven (welk deel van de tekst in de door [eiser ] overgelegde productie kennelijk abusievelijk is weggevallen, maar wel is weergegeven op de door Beltman overgelegde kopie van de verkoopbrochure), is van belang dat Beltman door het voorlezen van de brief van de gemeente van 24 september 2010 aan [naam 1] de juiste informatie aan [eiser ] heeft verstrekt. Voorbijgegaan wordt aan het betoog van [eiser ] dat Beltman hem had behoren te informeren over het feit dat de bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen bij de gemeenteraad ligt. Door integrale voorlezing van de brief van de gemeente heeft Beltman als verkopend makelaar voldaan aan zijn jegens [eiser ] als potentiële koper bestaande verplichting informatie te verschaffen over de (on)mogelijkheden van splitsing. Mede gelet op de in de brief genoemde hobbels die nog genomen moesten worden vooraleer splitsing zou zijn toegestaan, had het op de weg van [eiser ] gelegen om, indien voor hem nog onduidelijkheden bestonden, hier navraag naar te doen. Onbetwist is gebleven dat [eiser ] aan Beltman niet kenbaar heeft gemaakt dat hij voornemens was [adres] te splitsen in twee woningen om vervolgens één van de woningen te verkopen en dat hij hierover geen vragen aan Beltman heeft gesteld.
      
      
        
          Voor zover [eiser ] tevens heeft gesteld dat Beltman hem (buiten de brief van de gemeente om) uitdrukkelijk heeft meegedeeld dat woningsplitsing ter plaatse (zonder meer) mogelijk was, is deze stelling onvoldoende geconcretiseerd.[eiser ] heeft nog aangevoerd dat Beltman onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door niet goed te controleren of woningsplitsing mogelijk was hoewel Beltman wist dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan, maar ook dit betoog kan [eiser ] niet baten, nu de brief van het college van B&W van 24 september 2010 duidelijke informatie verschafte over de (on)mogelijkheden van splitsing.
      
      
    
    
      5.3.
      Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, moet worden geconcludeerd dat [eiser ] onvoldoende argumenten heeft aangevoerd om zijn stelling te kunnen dragen dat Beltman heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van hem als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat Beltman jegens [eiser ] onrechtmatig heeft gehandeld. De vordering van [eiser ] wordt derhalve afgewezen.
    
    
      5.4.
      
        
          [eiser ] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden aan de zijde van Beltman tot op heden begroot op:- griffierecht	€  1.924,00- salaris gemachtigde	€  1.158,00 (2 punten x tarief € 579,00)
        Totaal 		             € 3.082,00
      
      
    
    
      5.5.
      De door Beltman gevorderde veroordeling in de nakosten is slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser ] in de proceskosten, aan de zijde van Beltman tot op heden begroot op € 3.082,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige voldoening,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser ] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser ] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      6.4.
      
        verklaart dit vonnis voor wat betreft veroordelingen onder 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.
      
      
      
        GR/KH