ECLI:NL:RBAMS:2022:1240, Rechtbank Amsterdam, 15-03-2022, C/13/713802 / KG ZA 22-133
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een huurder die een aantal huisgenoten heeft gehad, hoewel in de huurovereenkomst stond dat dat dit niet mocht, hoeft zijn woning niet uit.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/713802 / KG ZA 22-133 IHJK/LO
    
    
    
      
        Vonnis in verzet in kort geding van 15 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser ]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser in het verzet, bij dagvaarding van 21 februari 2022,
      advocaat mr. G. van Atten te Heemstede,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde in het verzet,
      advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Bij vonnis van 11 januari 2022 heeft de voorzieningenrechter eiser in het verzet, verder te noemen [eiser ] , en twee anderen bij verstek veroordeeld tot onder meer – kort gezegd – ontruiming van de woning aan de [adres] , en tot betaling van een contractuele boete van € 5.000,-.
      
    
    
      1.2.
      
        Ter zitting van 1 maart 2022 heeft [eiser ] gesteld en gevorderd overeenkomstig de aan dit vonnis gehechte verzetdagvaarding. Gedaagde in het verzet, verder te noemen Eigen Haard, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na verder debat hebben partijen vonnis gevraagd.
        Ter zitting waren aanwezig: [eiser ] met mr. Van Atten, en aan de zijde van Eigen Haard [naam 1] en [naam 2] , beiden consulent woonfraude, met mr. Blokziel.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser ] huurt met ingang van 13 december 2017 van Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Het betreft een (vrije sector) vierkamerwoning van 72 m2, waarvan de huurprijs € 817,49 bedraagt. De huurovereenkomst is aangegaan door [eiser ] en zijn toenmalige vriendin. In 2018 is de relatie geëindigd en heeft zij de woning verlaten, en aan Eigen Haard laten weten afstand te willen nemen van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden geliberaliseerde woonruimte van toepassing. In artikel 7 van de Algemene Voorwaarden staat dat huurder zich als goed huurder dient te gedragen, dat hij het gehuurde feitelijk en zelf dient te bewonen, en dat het hem niet is toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan, behoudens schriftelijke toestemming van Eigen Haard.
      
    
    
      2.3.
      In 2018, toen zijn relatie was geëindigd, heeft [eiser ] contact opgenomen met Eigen Haard. In een e-mail van 28 december 2018 van [eiser ] aan Eigen Haard staat het volgende.
      
      
        “Toen ik belde had ik gevraagd wat de mogelijkheden waren om in het huis te blijven en een optie daarvan was samen met een vriend gaan wonen dus bij deze stuur ik u onze loonstroken. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      In antwoord op de e-mail van 28 december 2018 heeft Eigen Haard bij e-mail van 10 januari 2019 onder meer het volgende medegedeeld.
      
      
        “(…)
        Een nieuwe kandidaat kan zich inschrijven via de gemeente maar kan niet bijgeschreven worden op het huurcontract. Via onderstaande link is een formulier te downloaden waar mee de inschrijving bij de gemeente kan worden gerealiseerd. (…)
        Graag ontvangen wij van u een kopie van het formulier van de Gemeente ‘toestemming inschrijving op het adres’ waar wij uit kunnen opmaken dat de genoemde inwoning ook is geregistreerd in de Basis Registratie Personen bij de afdeling Burgerzaken. 
        (…)
      
      
    
    
      2.5.
      In de Basisregistratie Personen (BRP) hebben, naast [eiser ] en zijn vriendin, een aantal personen ingeschreven gestaan op het adres van de woning.
      
        
          
            [naam 3] , van 28 augustus 2018 tot 21 januari 2019;
        
        
          
            [naam 4] , van 1 februari 2019 tot 10 april 2019;
        
        
          
            [naam 5] , van 27 augustus 2019 tot 8 februari 2020;
        
        
          
            [naam 6] , van 19 februari 2020 tot 14 april 2020
        
        
          
            [naam 7] , van 8 mei 2020 tot 20 oktober 2020;
        
        
          
            [naam 8] , van 2 november 2020 tot 31 januari 2021;
        
        
          
            [naam 9] , vanaf februari 2021;
        
        
          
            [naam 10] , vanaf 11 mei 2021.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 8 februari 2021 heeft Eigen Haard een anonieme melding van woonfraude ontvangen. In de melding staat dat er drie gezinnen in de woning wonen, en dat [eiser ] elders woont.
      
    
    
      2.7.
      Op 26 februari 2021 heeft Eigen Haard nog een anonieme melding ontvangen. Daarin staat onder meer het volgende.
      
      
        “(…) Huurder laat anderen in de woning wonen, zonder toestemming van Eigen Haard. Ik heb een enorm hoge energie rekening gekregen van verbruik in de maanden toen ik al weg was. Ook heb ik de advertentie online op marktplaats gezien en dat er in de overige 2 kamers extra bedden stonden. (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 27 september 2021 hebben [naam 2] en [naam 1] van de afdeling woonfraude van Eigen Haard een bezoek gebracht aan de woning. In het verslag daarvan staat het volgende.
      
      
        “(…)
        Aangetroffen:
        Man, vrouw en 4 kinderen. Het gezin is hier 8 maanden op de woning. Ze hebben de hoofdhuurder 1 maand geleden gezien, hij woont bij zijn vriendin.
      
      
      
        ID ouders:
        - [naam 11]
        - [naam 12]
      
      
      
        Ouders hebben een verblijfsvergunning uit Spanje.
        Slaapkamer 1: ingericht als kinderspeelkamer, niemand slaapt hier;
        Slaapkamer 2: in gebruik door 3 kinderen. Er staat een 1 persoonsbed en een 2        persoonsbed;
        Slaapkamer 3: in gebruik door ouders en baby. Er staat een 2 persoonsbed en een   1 persoonsbed; (…)”
      
      
    
    
      2.9.
      Eigen Haard heeft telefonisch, via sms en e-mail geprobeerd contact te krijgen met [eiser ] . Dat is niet gelukt.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 19 november 2021 heeft Eigen Haard [eiser ] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. [eiser ] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser ] vordert – samengevat – het verstekvonnis te vernietigen en de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het verzet.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard voert verweer, met dien verstande dat zij de vordering betreffende de boete heeft ingetrokken, althans akkoord gaat met vernietiging van die veroordeling. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      4.2.
      De toets die de rechter in een bodemprocedure dient te maken, is die van artikel 6:265 lid 1 BW, waarin staat dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.3.
      
        
          [eiser ] erkent dat sprake is van een tekortkoming, maar stelt dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt, gezien de bijzondere omstandigheden.
        
          [eiser ] is slachtoffer van de Kinderopvangtoeslagaffaire (KOTA). Hij is opgegroeid in een problematische schuldensituatie en dat heeft grote impact op zijn ontwikkeling gehad. Ook heeft hij nooit geleerd om op de juiste wijze zijn administratieve en financiële verplichtingen in te richten. Inmiddels wordt hij begeleid door het Instituut Publieke Waarden, een organisatie die in opdracht van het Ministerie van Financiën mensen helpt bij het oplossen van hun (schulden)problematiek die is ontstaan door de KOTA. 
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser ] heeft als gevolg van zijn dramatische jeugd een burn-out gekregen en is vervolgens zijn goede baan als kok kwijtgeraakt. Toen zijn relatie eindigde is [eiser ] op zoek gegaan naar een manier om in de woning te blijven wonen, omdat hij de huur niet alleen kon betalen. Hij heeft aan Eigen Haard gevraagd of er iemand bij hem mocht wonen. Van Eigen Haard  kreeg [eiser ] toestemming, zolang deze persoon zich zou inschrijven bij de gemeente. [eiser ] heeft vervolgens een aantal huisgenoten gehad, die zich allemaal netjes hebben ingeschreven, zo ook het echtpaar [naam 12] . Dit gezin is langer gebleven dan [eiser ] had gewild, hij heeft hen ook herhaaldelijk gevraagd te vertrekken, maar zij gingen niet, en [eiser ] wilde ze niet op straat zetten. Inmiddels is [naam 12] met zijn gezin vertrokken, en van een tekortkoming is dan ook geen sprake meer. Ook de huurachterstand, die Eigen Haard pas in de verzetprocedure heeft aangevoerd, is inmiddels voldaan, door het Instituut Publieke Waarden. [eiser ] is nu juist op de goede weg. Hij is een klusbedrijf begonnen, waarvoor hij dag en nacht werkt en waarmee hij inmiddels in zijn levensonderhoud kan voorzien, en het Instituut Publieke Waarden staat achter hem, om hem te helpen zijn schulden af te lossen en zijn administratie op orde te brengen. De gevolgen van een ontruiming zouden voor hem desastreus zijn. Hij komt op straat te staan en kan weer opnieuw beginnen met het opbouwen van zijn leven. Aldus nog steeds, [eiser ] .
      
    
    
      4.5.
      
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat, gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval, niet is voldaan aan het onder 4.1 genoemde criterium, nu gelet op de toets van artikel 6:265 lid 1 BW onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. Daarbij speelt een rol dat van een tekortkoming op dit moment geen sprake meer is, nu de familie [naam 12] is vertrokken en de huurachterstand is voldaan. Verder heeft [eiser ] in 2018 om toestemming gevraagd voor inwoning van anderen, om hem in staat te stellen in de woning te blijven, en Eigen Haard heeft daar positief op gereageerd. Voor [eiser ] was het dus niet zonder meer duidelijk dat het hem niet was toegestaan de woning deels in gebruik te geven aan derden, laat staan dat dat tot ontruiming van de woning zou leiden. [eiser ] heeft hele nare jaren achter de rug en een moeilijke ontwikkeling doorgemaakt als gevolg van de toeslagenaffaire. Hij is echter op de goede weg, werkt hard en heeft de steun van het Instituut Publieke Waarden om hem verder te helpen zijn leven op de rit te krijgen. Een ontruiming zal zo goed als zeker deze positieve ontwikkeling de das om doen.
        Ook speelt bij de beoordeling een rol dat het hier niet gaat om een sociale huurwoning, die door de huurder wordt onderverhuurd voor hoge bedragen. Het gaat om een vrijesectorwoning. [eiser ] heeft huisgenoten gezocht, omdat hij de woning alleen niet kon betalen. Dat hij de woning geheel in gebruik heeft gegeven en zelf elders woonde is onvoldoende vast komen te staan. De verklaringen van partijen daarover lopen uiteen, en Eigen Haard heeft slechts een summier verslag van een huisbezoek overgelegd, waarin staat dat de aangetroffen familie heeft verklaard dat [eiser ] daar niet woonde. Dat [eiser ] voor het in gebruik geven (hoge) bedragen heeft ontvangen is evenmin gebleken.
        
          [eiser ] onttrekt bovendien niet een woning aan het woningbestand waar hij geen recht op heeft. Als hij deze woning niet zou bewonen, zou hij immers gebruik maken van een andere vrijesectorwoning.
      
      
    
    
      4.6.
      De conclusie is dan ook dat [eiser ] weliswaar in het verleden is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen, nu naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter de tekortkoming, gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval, de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.7.
      Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser ] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	125,03
      - griffierecht		314,00
      - salaris advocaat		1.016,00
      Totaal	€ 	1.455,03
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      verklaart het verzet gegrond,
      
    
    
      5.2.
      vernietigt het vonnis van deze voorzieningenrechter, op 11 januari 2022 gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en (onder meer) [eiser ] als gedaagde en, opnieuw rechtdoende,
      
    
    
      5.3.
      weigert de gevraagde voorzieningen
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [eiser ] tot op heden begroot op € 1.455,03,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. L. Oostinga, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022.
      
    
  
  
    type: LO
    coll:  MA