ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8005, Gerechtshof Amsterdam, 11-05-1999, 98/996
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 1999-05-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende heeft een pand gekocht, verhuurt dit. Bij de verhuur is aan de huurder een voorwaardelijke koopoptie verleent. Na enige jaren oefent de huurder die optie uit. Belanghebbende realiseert een verkoopwinst van ƒ 3.200.000,--. In geschil is of dit transactieresultaat als inkomsten uit andere arbeid kan worden belast. Het Hof heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Dat belangheb-bende in het kader van de verhuur, voorafgaand aan de uitoefening van de optie handelingen heeft verricht welke naar strekking en omvang het normale kader van werkzaamheden verbonden aan particulier vermogensbeheer te buiten gaan, is niet aannemelijk geworden. Ook het verlenen van de optie bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoet niet aan de voorwaarden van art. 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964.

98/996
    
    GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Eerste Meervoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Ondernemingen te P, de inspecteur.
    
    
    
    1. Loop van het geding
    
    
      1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 11 maart 1998, ingediend door mr. A te Q als zijn gemachtigde en aangevuld bij brief van 20 maart 1998.
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 30 januari 1998, betreffende de aan belanghebbende opgelegde voorlopige aanslag in de inkomstenbelasting / premie volksver-zekeringen voor het jaar 1997. 
      De voorlopige aanslag werd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 3.200.000,--.
      Na bezwaar tegen de voorlopige aanslag is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en van de voorlopige aanslag.
    
    
    1.2. De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend. Hij concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraak.
    
    1.3. Met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer heeft gemachtigde van belang-hebbende een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft een conclusie van dupliek inge-zonden.
    
    1.4. Ter zitting van 2 februari 1999 zijn verschenen belanghebbende en voornoemde gemachtigde, vergezeld van mr. B, alsmede de inspecteur vergezeld van C. De gemachtigde en de inspecteur hebben een pleitnota voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Van de bij de pleitnota’s overgelegde bijlagen heeft de wederpartij kunnen kennisnemen en zich erover kunnen uitlaten. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende, van beroep makelaar in onroerende zaken, en D, bouwondernemer van beroep, hebben op 15 augustus 1991 ieder de helft van de economische eigendom verworven van het pand a-straat 1 te Z (hierna: het pand). De aankoopprijs voor de economische eigendom van het pand bedroeg in totaal ƒ 5.000.000,--. Dit bedrag, alsmede de hierna te noemen renovatie, zijn gefinancierd met een hypothecaire lening van de E Bank N.V. De juridische eigendom van het pand berustte bij F B.V. Deze vennootschap heeft aan de eigenaren in economische zin een onherroepelijke volmacht verleend om ook de juridische eigendom desgevorderd aan hen te leveren.
    
    
    
    
    
    
    
    
      2.2. In de jaren 1991 en 1992 is het pand door de bouwonderneming van D gerenoveerd. Deze werkzaamheden hielden onder meer de aanleg van een parkeergarage in. De kosten van deze renovatie bedroegen in totaal ƒ 4.813.110,-- exclusief BTW. Het aandeel van belanghebbende in dit bedrag bedraagt ƒ 2.406.555,-- (50%). De renovatiekosten zijn zoals blijkt uit een brief van 7 april 1994 van G, als taxateur werkzaam bij de Belastingdienst Registratie en successie te R, gesplitst in een bedrag van ƒ 2.565.950,-- (53,3 %) als aftrekbare kosten van onderhoud en in een bedrag van 
      ƒ 2.247.160,-- (46,7 %) als kosten van verbetering. In 1993 is als nagekomen renovatiekosten nog een bedrag betaald van ƒ 346.990,--. Hiervan is ƒ 184.946,-- (53,3 %) als aftrekbare kosten van onderhoud aangemerkt en ƒ 162.044,-- (46,7 %) als kosten van verbetering. De waarde in het economische verkeer van het pand in verhuurde staat is door G per 1 januari 1993 getaxeerd op 
      ƒ 12.000.000,--.
    
    
    
      2.3. Belanghebbende en D hebben het pand ingaande 1 januari 1993 voor de duur van tien jaren verhuurd aan de bank H N.V. De huurder heeft een optierecht op verlenging van de huurtermijn met twee periodes van vijf jaren. De overeengekomen huurprijs bedraagt ƒ 780.000,-- per jaar voor de eerste vier jaren en ƒ 1.350.000,-- per jaar vanaf 1 januari 1997 en zal vervolgens jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 1998, worden aangepast overeenkomstig de tussen partijen geldende algemene bepalingen. 
      . 
      2.4. De huurovereenkomst, welke op 6 januari 1993 door partijen is ondertekend, bevat in artikel 12 een verbod voor de verhuurders om het gehuurde gedurende de eerste vijf jaar van het huurcontract zonder schriftelijke toestemming van de huurder te vervreemden. In een door de adressanten voor accoord ondertekende brief van 22 december 1992 schrijft H N.V. onder meer het volgende aan belanghebbende en D:
    
    
    
      "In de diverse besprekingen inzake de huur (...) is onder meer het verbod tot vervreemding (...) nader uitgewerkt. In aansluiting op deze besprekingen bevestigen wij u dat wij met u het volgende zijn overeengekomen:
      - Onverminderd het verbod op vervreemding (...) heeft huurder een koopoptie, uit te oefenen in de periode 01-01-1997 tot 01-01-1998.
      - Op grond van deze optie heeft huurder het recht in de bovengenoemde periode het pand (...) te kopen en in (economische) eigendom te verwerven voor een prijs van Fl 13.500.000,- (...) Als huurder van haar recht terzake gebruik heeft gemaakt, dient de eigendomsoverdracht binnen vier weken na kennisgeving plaats te hebben. (...) 
      - Huurder is verplicht zijn voornemen tot uitoefenen van de koopoptie, uiterlijk 1 maand voor het aflopen van de optieperiode, schriftelijk kenbaar te maken aan verhuurder/eigenaar.
      - Indien huurder op 01-01-1998 geen mededeling heeft gedaan van deze koopoptie gebruik te maken, vervalt deze optie alsmede artikel 12 lid 1 van de huurovereenkomst waarin het verbod tot vervreemding is opgenomen. (...)
      Deze brief behoort bij de huurovereenkomst en vormt daarmee een geheel."
    
    
    2.5. In een brief van 9 augustus 1994 aan de Belastingdienst grote ondernemingen te P schrijft mr. I onder meer het volgende:
    
    
      "Hierbij bevestig ik hetgeen is besproken (...) inzake een te treffen regeling met betrekking tot het pand a-straat 1 (hierna: het pand). 
      Afgesproken is dat met betrekking tot het pand een regeling tot stand is gekomen, welke overeenstemt met soortgelijke regelingen die gebruikelijk zijn inzake privé onroerend goed van makelaars. 
      De regeling houdt in dat een winst of verlies bij een eventueel latere verkoop van het pand niet in aanmerking zal worden genomen bij de bepaling van het belastbaar inkomen, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden.
      Verkoop van het pand aan een derde vindt niet plaats binnen 48 maanden na 1 januari 1993 (...) 
      Verkoop van het pand aan een (besloten) vennootschap van de heer X vindt niet plaats binnen 120 maanden na 1 januari 1993 (...). 
      Indien het vorenstaande een juiste weergave is van hetgeen is besproken, verzoek ik u mij vandaag een voor akkoord getekend exemplaar van deze brief (...) te retourneren."
    
    
    Deze brief is door C namens de Belastingdienst grote ondernemingen te P voor accoord ondertekend.
    
    2.6. In een brief van 7 november 1996 aan mr. J (Notariskantoor J en O) schrijft mr. K (H N.V.) onder meer het volgende:
    
    "In aansluiting op ons telefoongesprek van heden bevestig ik u hierbij dat H N.V. (...) en de heren X en D afspraken hebben gemaakt omtrent de verkoop van het pand a-straat 1 te Z aan H N.V. (...). De verkoop en levering (...) zal plaatsvinden op 2 januari 1997. De koopprijs bedraagt Fl 13.500.000,-- (...). Hierbij verzoek ik u mij de benodigde concept-stukken toe te sturen."
    
    
      De notaris heeft het concept van de akte van levering op 14 november 1996 aan H N.V., alsmede aan belanghebbende en D, toegezonden, daarbij vermeldend dat de akte op 2 januari 1997 te zijnen kantore zal worden getekend. Op 16 november 1996 hebben belanghebbende en D aan een mede-werker van de notaris een volmacht tot vervallenverklaring van hypotheek verleend. Op 4 december 1996 heeft de notaris een aangepast concept van de akte van levering aan H N.V. toegezonden en daarbij verzocht het verschuldigde bedrag ad. ƒ 14.353.053,90 tijdig over te maken, zodanig dat hij daarover op 2 januari 1997 kan beschikken. Op 19 december 1996 informeer K de notaris onder meer als volgt:
      "Zakelijke lasten 1997
      Wij zullen op eerste verzoek aan verkoper de door hem betaalde zakelijke lasten onroerend goedbelasting en rioolrecht over 1997 voldoen.
      Lopende verplichtingen van verkoper
      Er zijn nog twee lopende zaken die op kosten van verkoper afgewikkeld worden.
      herstelwerkzaamheden aan de oorspronkelijke airco installatie (...) 
      herstelwerkzaamheden aan de brandtrap/vluchtweg (...) 
      Hierbij verzoek ik u het bovenstaande in de afrekening respectievelijk de akte te willen opnemen. Gezien de relatie met verkoper is het niet noodzakelijk hiervoor een garantie aan verkoper te vragen of een bedrag in depot te houden."
    
    
    
      Op 20 december 1996 informeert K de notaris onder meer als volgt nader:
      "Met de heer X is afgesproken dat op eerste verzoek aan verkoper de door hem betaalde zakelijke lasten (...) worden voldaan. Bovendien is afgesproken dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van Fl 20.000,- voor de nog lopende herstelwerkzaamheden (...)."
      Op 20 december 1996 heeft H N.V. volmacht verleend om het pand voor de prijs van 
      ƒ 13.480.000,-- aan te kopen. Op 23 december 1996 heeft D voor zichzelf en als gevolmachtigde van F B.V. als juridisch eigenaar van het pand aan belanghebbende volmacht verleend om het pand voor ƒ 13.480.000,-- in eigendom over te dragen. De koopprijs van het pand is betaald in 1997.
    
    
    
      2.7. Tot de bijlagen bij het vertoogschrift behoort een kopie van een akte waarin onder meer het volgende is vermeld:
      "Heden, de tweede januari negentienhonderd zevenennegentig, verschenen voor mij, Mr. J, notaris te Z:
      de heer X (...) ten dezen handelend 
      voor zich in privé; 
      als schriftelijk gevolmachtigde van de heer (...) D (...) 
      de comparant en de volmachtgever hierna tezamen handelend als economisch eigenaar, en tezamen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van (...) F B.V. (...)
      hierna te noemen "VERKOPER", en
      (...) H N.V. (...) hierna te noemen: "KOPER". 
      (...)
    
    
    
    
      Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt: (...) het kantoorgebouw cum annexis met ondergrond, erf en tuin te Z aan de a-straat 1 (...)
      De koopprijs van het verkochte bedraagt (...) f. 13.480.000,00 (...)." 
    
    
    2.8. De inspecteur heeft een voorlopige aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 1997 opgelegd. Het in aanmerking genomen belastbare inkomen is als volgt berekend:
    
    
      Aandeel van belanghebbende in de verkoopprijs van het pand
      (50% * 13.480.000) ƒ 6.740.000 
    
    
    
      Aankoopprijs van het pand ƒ 5.000.000
      Verbeteringen in 1991-1993 2.409.162 
      Totale kostprijs ƒ 7.409.162
    
    
    
      Aandeel belanghebbende in totale kostprijs (50%) 3.704.581 
      Afschrijvingen over 1993 en 1994 170.750
      Uiteindelijke kostprijs voor belanghebbende ƒ 3.533.831 -/- 
      Transactieresultaat belanghebbende ƒ 3.206.169
    
    
    
      Het aldus berekende resultaat is bij het opleggen van de voorlopige aanslag bepaald op 
      ƒ 3.200.000,--.
    
    
    
    3. Geschil
    
    
      In geschil zijn de volgende vragen:
      is het pand reeds in 1996 verkocht; 
      zo ja, kan het voordeel dat belanghebbende in 1997 uit hoofde van die transactie heeft genoten, worden belast als inkomsten anders dan uit dienstbetrekking zoals bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet); 
      dient een gedeelte, groot ƒ 2.280.000,-- van het transactieresultaat als huurinkomsten te worden aangemerkt 
    
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken, alsmede naar de overgelegde pleitnota’s.
    
    
      4.2. Hieraan hebben gemachtigde en belanghebbende ter zitting het volgende toegevoegd.
      Het pand is in 1991 aan meerdere mensen aangeboden, maar die hadden geen interesse. Belanghebbende zag er wel brood in. Toen hij en D het pand kochten was er nog geen huurder. Het pand werd gekocht met het oog op de verhuur. Belanghebbende is directeur-grootaandeelhouder van een besloten vennootschap die het makelaarsbedrijf uitoefent. Dijkhuis is gespecialiseerd op het gebied van de verbouw. Belanghebbende heeft zich daar niet mee bemoeid, hij liep alleen wel eens binnen. De totale verbouwingswerkzaamheden hebben wel een jaar geduurd. In de loop van 1992, toen de fundamentele verbouwingswerkzaamheden waren verricht en het erom ging het pand geschikt te maken voor de door de huurder gewenste bestemming als bank, ging H N.V. zich ook met de verbouwingswerkzaamheden bemoeien. Dat gebeurde in de laatste 2 à 3 maanden van die werkzaamheden. In verband met de werkzaamheden was bij het pand een bord geplaatst met een tekst als: ‘L verbouwt (...)’. Daar had H. N.V. op gereageerd. De uiteindelijke huurprijs van ƒ 780.000,-- is door vele factoren beïnvloed, zoals de wijze van oplevering van het pand, de huurtermijn en de situatie op de markt, welke destijds ongunstig was. Hierbij geldt dat de huurder weer geheel eigen belangen heeft en biedt wat hem goeddunkt. Met de gemachtigde van belanghebbende is over de hoogte van de huur geen overleg gepleegd. Vanaf 1995 is weer sprake van een oplopende markt. Belanghebbende is informeel ter ore gekomen dat H. N.V. thans uitbreidt en het pand inmiddels voor ƒ 20.000.000,-- te koop aanbiedt. Het voorstel om een koopoptie overeen te komen is afkomstig van de huurder. Belanghebbende wilde aanvankelijk geen optie. Belanghebbende heeft op eigen initiatief aan de inspecteur gemeld dat het pand verkocht was en dat met de opbrengst daarvan een nieuw pand in de b-straat is gekocht. Van de verkoopopbrengst heeft F B.V. niets ontvangen. Achteraf is het gemakkelijk gesteld dat deskundigen van te voren een te behalen voordeel konden voorzien. 
    
    
    
      4.3. De inspecteur heeft ter zitting nog het volgende toegevoegd.
      De inspecteur beschouwt de activiteiten als het ontwikkelen van een project. In dat kader heeft onderhoud en vernieuwing van het gebouw plaatsgevonden. Dat gaat verder dan normaal beleggen of normaal vermogensbeheer. Belanghebbende heeft zijn deskundigheid aangewend om een geschikte huurder te vinden. De kopers van het pand waren deskundig in de markt. Zij hebben bij de aankoop van dit pand de mogelijkheid gezien om met dit pand winst te behalen. 
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Het Hof gaat eerst na of de verkoop van het pand in 1997 heeft plaatsgevonden, zoals is gesteld door belanghebbende, dan wel in 1996, zoals is gesteld door de inspecteur. Slechts in het laatste geval rijst de vraag of die verkoop ingevolge hetgeen is bepaald in artikel 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet, als een belaste transactie dient te worden aangemerkt. Uit de onder 2.5 opgenomen afspraak tussen belanghebbende en de inspecteur volgt immers dat het resultaat bij verkoop van het pand na 1 januari 1997 niet in de belastingheffing wordt betrokken. 
    
    5.2. Anders dan de inspecteur heeft gesteld kan van de onder 2.5 vermelde afspraak, gelet op de bewoordingen daarvan, niet worden gezegd dat deze inhoudt dat sprake is van een belaste transactie, indien de verkoop binnen vier jaar heeft plaatsgevonden. In een zodanig geval kan deze conclusie eerst getrokken worden na een toetsing van het voorliggende geval aan de voor de toepassing van artikel 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet geldende voorwaarden.
    
    5.3. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de verkoop van het pand in 1997 heeft plaatsgevonden onderbouwd door te wijzen op het aan de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst toege-kende recht om het pand te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van ƒ 13.500.000,--. Deze koopoptie kon volgens de onder 2.4 aangehaalde brief van H N.V. van 22 december 1992 slechts worden uitgeoefend in de periode van 1 januari 1997 tot 1 januari 1998. Deze voorwaarde staat er evenwel niet aan in de weg dat partijen op een eerder moment tot een verkoop van het pand besluiten. Gelet op de onder 2.6 vermelde correspondentie tussen H N.V. en de notaris acht het Hof het aannemelijk dat er in 1996 tussen belanghebbende en D, als verkopers, en H N.V., als koper, een obligatoire overeenkomst tot stand is gekomen betreffende de verkoop van het pand. Uit genoemde stukken is immers af te leiden dat er reeds in 1996 sprake was van een wilsovereenstemming van genoemde partijen betreffende de verkoop van het pand en de daarvoor te betalen prijs van - uiteindelijk - ƒ 13.480.000,--. Hieraan doet niet af dat de levering van het pand en de betaling in 1997 hebben plaatsgevonden. 
    
    5.4. De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat belanghebbende door de aanwending van zijn deskundigheid als makelaar te Z bij de aan- en verkoop van het pand, alsmede door gebruik te maken van zijn relatie met bouwondernemer D, die de renovatie heeft uitgevoerd, arbeid heeft verricht, dat het daarmee door hem in 1997 behaalde voordeel ook redelijkerwijs voorzienbaar was, en dat derhalve sprake is van een belaste transactie zoals bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet. Gemachtigde heeft het standpunt van de inspecteur bestreden door erop te wijzen dat belanghebbende bij de aankoop van het pand niet het voornemen had om het pand te verkopen, dat deze mogelijkheid eerst in beeld kwam toen in het kader van de verhuur aan H N.V. aan deze huurder een koopoptie op het pand werd toegekend en dat de uiteindelijk behaalde transactiewinst bij de aankoop van het pand niet voorzienbaar was. Volgens gemachtigde heeft belanghebbende met betrekking tot het pand dan ook niet anders gehandeld dan als belegger.
    
    5.5. Het Hof acht het niet aannemelijk dat belanghebbende de economische eigendom van het pand in augustus 1991 heeft verworven met het zicht op de verkoop die tegen het eind van het jaar 1996 tot stand is gekomen. De enkele deskundigheid van belanghebbende als makelaar is daarvoor niet toereikend en van verdere bijzondere kennis of wetenschap van hem bij verwerving van de economische eigendom is niet gebleken. De inspecteur heeft dienaangaande ook niets gesteld. Evenmin heeft de inspecteur aannemelijk gemaakt dat belanghebbende het pand is gaan verbouwen met het zicht op de verkoop dan wel dat de verbouwing er primair op was gericht het pand geschikt te maken voor een latere verkoop. In dit verband is van belang dat van pogingen om het pand te verkopen vóór de verkoop aan H N.V. niet is gebleken. H N.V. diende zich eerst in de loop van het jaar 1992 als huurder aan. Van de destijds in overleg met H N.V., als potentiële huurder, tot stand gekomen verbouwingswerkzaamheden, dan wel van de wijze waarop belanghebbende het pand en de renovatie heeft gefinancierd, kan evenmin worden geoordeeld dat deze de verkoop van het pand redelijkerwijs voorzienbaar zouden hebben gemaakt. Zulks geldt ook met betrekking tot de door belanghebbende aan de huurder verleende koopoptie. Gelet op de termijn waarop deze optie kon worden uitgeoefend, en gelet op de door belanghebbende gestelde - en door de inspecteur niet weersproken - ongunstige situatie op de markt voor bedrijfsgebouwen in 1992, acht het Hof het, ondanks de in de huurovereenkomst per 1 januari 1997 overeengekomen stijging van de huurprijs, niet aannemelijk dat belanghebbende ten tijde van het toekennen van de optie over een zodanige deskundigheid beschikte dat het voor hem redelijkerwijs voorzienbaar was dat H N.V. de koopoptie zou gaan uitoefenen. Onder deze omstandigheden is het speculatieve karakter van de optie-overeenkomst overheersend te achten. Uiteraard kan de uitoefening van de optie ten tijde van de verwerving van de economische eigendom van het pand niet voorzienbaar zijn geweest, omdat de optie-overeenkomst op dat moment nog niet bestond. Ook overigens is de inspecteur er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat is voldaan aan de voorwaarden voor de toepassing van artikel 22, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet. 
    
    5.7. De inspecteur heeft voorts gesteld dat geen sprake is geweest van normaal vermogensbeheer, gezien de financiering van de aankoop en de renovatie, de hoogte van de verbouwingskosten in relatie tot het aankoopbedrag, het tijdstip van de aanvang van de verhuur pas na de renovatie en het verlenen van het optierecht. Belanghebbende stelt dat geen resultaat is geboekt dat het resultaat dat bij normaal vermogensbeheer behaald had kunnen worden te boven gaat. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende inkomsten uit arbeid heeft genoten indien hij handelingen heeft verricht welke naar haar strekking en omvang het normale kader van werkzaamheden verbonden aan particulier vermogensbeheer te buiten gaan. Het financieren van de aankoop en renovatie van een pand en het verhuren van een pand eerst na verbouwing alsmede het verstrekken van een koopoptie bij langdurende verhuur zijn geen handelingen die het kader van normaal vermogensbeheer te buiten gaan, ook niet in hun onderlinge samenhang. Van de uitgevoerde renovatie kan, gelet op de kosten daarvan in relatie tot het aankoopbedrag van het pand, weliswaar worden gezegd dat zij omvangrijk is geweest, maar daarmee is nog niet aannemelijk geworden dat de handeling gericht is geweest op het behalen van een hoger rendement dan past bij normaal vermogensbeheer. Ook bij normaal vermogensbeheer van kantoorpanden zal een omvangrijke verbouwing van tijd tot tijd nodig blijken om de panden geschikt te houden voor de verhuur. De inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat die situatie zich hier niet voordoet.
    
    
      5.8. Als meer subsidiaire stelling heeft de inspecteur nog naar voren gebracht dat belaste huur-inkomsten zijn omgevormd in onbelaste vermogenswinsten, doordat belanghebbende de huur over de eerste vier jaren van het huurcontract opzettelijk laag heeft gehouden, waarvoor belanghebbende zou zijn gecompenseerd door middel van de in 1997 ontvangen verkoopprijs van het pand.
      Deze stelling stuit reeds af op het vermoeden dat een zakelijke huurprijs tot stand is gekomen, nu belanghebbende en H N.V. bij de totstandkoming van de huurovereenkomst als onafhankelijke partijen ten opzichte van elkaar hebben gehandeld, terwijl op dat moment, gelet op hetgeen onder 5.5 is overwogen, ook niet voorzienbaar was dat H N.V. de daarbij verleende koopoptie zou uitoefenen. 
    
    
    5.9. Het gelijk is derhalve aan belanghebbende.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig de inspecteur te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten fiscale procedures stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 2,5 (beroepschrift, conclusie repliek, verschijnen mondelinge behandeling) x ƒ 710,-- (waarde per punt) x 2 (wegingsfactor), ofwel ƒ 3.550,--.
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond,
      - vernietigt de uitspraak van de inspecteur,
      - vermindert de voorlopige aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van nihil,
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 3.550,-- en 
      wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen, en
      - gelast de inspecteur het griffierecht van ƒ 80,-- aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    Aldus vastgesteld op 11 mei 1999 door mr. Dutmer, voorzitter en mrs. Van Ballegooijen en Van der Ouderaa, leden, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als gerechtsauditeur en mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag uitgesproken ter openbare zitting.
    
    De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.