ECLI:NL:GHSHE:2022:2788, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-08-2022, 200.289.100_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-08-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Totstandkoming van een koopovereenkomst betreffende een woning. Afspraken over het tijdstip van levering behoren tot de essentialia van de overeenkomst. Geen overeenstemming bereikt en de beoogd verkoper mocht na het stellen van nieuwe voorwaarden door de beoogd koper de onderhandelingen over de overeenkomst afbreken.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.289.100/01
    
    
    
    
      
        arrest van 16 augustus 2022
      
    
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        ALDI Roermond B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als Aldi,
      advocaat: mr. F.J. van Beek te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Helmond,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 19 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 januari 2021, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Aldi als eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/353861 / HA ZA 20-12)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven van 4 mei 2021;
      
      
        de memorie van antwoord van 13 juli 2021.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
        
          
            [geïntimeerden] zijn gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats ] . Eind 2018 hebben zij het makelaarskantoor B&L OZ B.V. ingeschakeld om namens hen te bemiddelen bij de verkoop van de woning.
        
        
          Op 19 december 2018 heeft [persoon A] van [[A]] Makelaardij OZ te [plaats ] contact opgenomen om te laten weten dat een niet bij naam genoemde cliënt belangstelling had voor de woning.
        
        
          Bij e-mail van 4 januari 2019 heeft een medewerker van B&L aan [persoon A] het volgende bericht: 
        
      
      
        
          “(.. . )
        
        
          Verder: het heeft even op zich laten wachten... maar hierbij de reactie vanuit de verkoper. Slopen durft de verkoper niet aan. Te veel risico (hoe dekje risico’s af: vinden ze te spannend). Daarnaast toch te veel emotie bij hen aanwezig. D.w.z. dat het een kosten koper transactie blijft.
        
        
          Voorstel vanuit hen is: € 625.000,- k.k.
        
        
          Verder: Tot maandag 3 juni 2019 een ontbindende voorwaarde van toepassing om te (laten) bekijken of jullie partij goedkeuring krijgt voor hetgeen jullie partij wenst te gaan ontwikkelen. 
        
        
          Gaat de deal door... dan dit jaar richting de notaris en zal er 
          NA
           3 juni 2019 een bankgarantie / waarborgsom van toepassing zijn.
        
        
          Gaat de deal niet door (omdat bijvoorbeeld de gemeente uiteindelijk toch niet akkoord gaat) dan zal er iets van "wachtgeld" in rekening worden gebracht voor het blokkeren van andere eventuele gegadigden (...) "
        
      
      Na telefonisch contact tussen de aankoop- en verkoopmakelaar stuurt [persoon A] (verder: [persoon A] ) aan [persoon B] (van B&L, verder: [persoon B] ) op 4 februari 2019 om 14:55 een e-mail met onder meer de navolgende inhoud:
      
        "N.a.v. onze mondelinge bieding van afgelopen vrijdag en uw positieve reactie vanmiddag  om tot overeenstemming te komen, resumeer ik u, namens de opdrachtgever (koper) de bieding:
      
      
      
        - perceel [plaats ] / [sectieletter] / [sectienummer 1] met opstallen, perceelgrootte 2.500 m2
      
      
        - koopprijs € 620.000,- (zegge :zeshonderd-en-twintigduizend euro)
      
      
        - alle bebouwing wordt op naam van verkoper door partijen van koper vóór levering gesloopt
      
      
        - de sloopkosten worden vermeerderd met de voormelde koopprijs met verplichting na levering tot terugbetaling van de sloopkosten aan koper
      
      
        - asbestsanering maximaal €7.500,-, kosten zijn voor koper, eventuele meerkosten op mindering van voormelde koopprijs
      
      
        - ontbindende voorwaarde t.b.v. goedkeuring hoofddirectie koper
      
      
        - ontbindende voorwaarde t.b.v. verkrijgen schone grond verklaring, onderzoekskosten zijn voor koper 
      
      
        - ontbindende voorwaarde t.b.v. onherroepelijke goedkeuring incl. vergunningen van
      
      
        geplande ontwikkeling ter plaatse op perceel
      
      
        - koopovereenkomst conform standaard-model koper waarin vastgelegd worden de nadere afspraken, uitgangspunten, levering en betaalmomenten.
      
      
      
        
          Ik wil u verzoeken om z.s.m. deze afspraken per email te bevestigen, dank u.
        
        
          Wij zullen dan z.s.m. contact met u opnemen voor de verdere afwikkeling van deze aankoop."
        
        In een reply op dit bericht van 4 februari 2019, 15:23 uur, schrijft [persoon B] “hierbij de bevestiging”.
      
      Op 22 februari 2019 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij [persoon C] , destijds werkzaam bij Aldi, werd bijgestaan door de aankoopmakelaar en [geïntimeerden] werden bijgestaan door hun dochter en twee makelaars, waaronder de eigen verkoopmakelaar. [geïntimeerden] hebben een geheimhoudingsovereenkomst en een document ondertekend waarin een aantal afspraken rondom de aankoop van de woning van [geïntimeerden] zijn vastgelegd. Na ondertekening werd bekend gemaakt dat de koper Aldi is en werden de stickers waarmee de naam van Aldi was afgeplakt, verwijderd. Het document houdt onder meer het volgende in:
      
        
          “(...)
        
        
          Het verheugt ons dat u ons bod op uw percelen, kadastraal bekend gemeente Deurne, sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 1] en [sectienummer 2] , heeft geaccepteerd. Hieronder vatten wij de overeengekomen punten betreffende de aankoop van de onderhavige registergoederen samen.
        
      
      
      
        - Partijen zijn voor de koop van voornoemde registergoederen een koopsom van € 620.000,- (...) overeengekomen.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat koper de navolgende ontbindende voorwaarden kan inroepen:
        
      
      
        
          
            Het ontbreken van goedkeuring van de directie van Aldi Holding B.V. en Aldi Nord op de koopovereenkomst.
          
        
        
          
            Het niet verkrijgen van een schonegrondverklaring. Kosten van het onderzoek zijn voor koper.
          
        
        
          
            Het niet verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen ter vestiging van parkeervoorzieningen ten dienste van een ALDI-markt ter plekke.
          
        
        
          
            Het verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen ter realisatie en opening van een ALDl-markt ter plekke.
          
        
      
      
      
        
          Tenslotte zijn partijen overeengekomen dat de nadere afspraken en uitgangspunten vast zullen worden gelegd in een standaard ALDI-koopovereenkomst, waarmee verkoper bekend is. In deze overeenkomst zullen de nadere afspraken over de levering en verdere betalingsmomenten vast worden gelegd.
        
      
      
      
        
          Mocht er gebruik worden gemaakt van de ontbindende voorwaarden, dan zal dit voorstel tot koop van rechtswege komen te vervallen, zonder enige financiële consequenties of andere verplichtingen (..) "
        
      
      Op 16 juli 2019 stuurt [persoon C] aan [persoon B] als bijlage bij een e-mailbericht een concept voor een koopovereenkomst. In het bericht wijst [persoon C] erop dat het document een conceptovereenkomst is waar nog geen rechten aan kunnen worden ontleend, maar dat slechts bedoeld is voor discussiedoeleinden. In het bijgevoegde document staan de navolgende ontbindende voorwaarden:
      
        
          “17.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden
        
        
          (kunnen) worden:
        
      
      
        a. als door Koper niet uiterlijk 31 december 2020 een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen ten behoeve van de bebouwing en gebruik van het verkochte met een Aldi-markt met bijbehorende [aantal] parkeerplaatsen. Voor het realiseren van het totaalplan van Koper geldt een harde koppeling tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats ] , aangezien beide percelen voor het totaalplan nodig zijn. Verkoper is met dit totaalplan bekend. Bij niet leveren van één der beide percelen heeft Koper het recht deze overeenkomst te ontbinden.
      
      
        b. als Koper uiterlijk op de dag dat de sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden een aanbod heeft aanvaard om een andere onroerende zaak te kopen ten behoeve van de realisatie van een Aldi-markt in de gemeente Deurne. (…)”
      
      
        Over de levering is het volgende bepaald:
        
          "3.1 De Akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, binnen vier (4) weken nadat de terzake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen."
        
      
      
         Namens [geïntimeerden] heeft de verkoopmakelaar bij e-mail van 28 augustus 2019 bezwaar gemaakt tegen de ontbindende voorwaarde onder 17.1 en het beding met betrekking tot de levering, voor zover de datum van levering op grond hiervan na 31 december 2019 zou komen te liggen. In dit bericht dringt de verkoopmakelaar aan op een levering in 2019 en merkt hij op dat een latere datum in strijd is met de gemaakte afspraken en een grond oplevert om van verdere onderhandelingen af te zien.
         In reactie op dit bericht stuurt [persoon C] namens Aldi op 2 september 2019 een e-mail aan [persoon B] , waarin hij het standpunt inneemt dat op 22 februari 2019 een koopovereenkomst is gesloten waarover verder geen onderhandelingen meer afgebroken kunnen worden. In de e-mail betwist [persoon C] dat levering in 2019 als voorwaarde onderwerp van gesprek is geweest.
         Vervolgens vinden er nog gesprekken plaats, maar uiteindelijk bericht mr. Goorts bij e-mail van 3 december 2019 aan mr. Van Beek:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Het voorstel is niet acceptabel, omdat cliënten steeds en consequent de voorwaarde hebben gesteld, dat de verkoop van de woning voor 31 december 2019 afgewikkeld moet zijn. Met het voorstel van Aldi wordt nog steeds niet aan deze voorwaarde voldaan. Cliënten zijn dan ook niet bereid alsnog een koopovereenkomst te sluiten met Aldi Vastgoed.
        
      
      
      
        
          In mijn mail van 19 november heb ik u overigens ook meegedeeld, dat de woning weer te koop zou worden gezet.
        
        
          Inmiddels is overeenstemming bereikt met een derde, die zich bereid heeft verklaard de woning te kopen en af te nemen voor 31 december 2019. Deze derde is dus wel bereid gebleken aan de door cliënten gestelde voorwaarde te voldoen.”
        
      
      In reactie hierop heeft Aldi beslag laten leggen op de woning van [geïntimeerden] . Een vordering tot opheffing van dat beslag is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant bij vonnis van 4 februari 2020 afgewezen.
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure vordert Aldi in conventie – zakelijk weergegeven – na wijziging van eis primair de nakoming van een koopovereenkomst met betrekking tot de woning en medewerking aan het passeren van de notariële akte van levering op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,= per dag dat zij daarmee in gebreke blijven. Subsidiair vordert Aldi de veroordeling van [geïntimeerden] tot het sluiten van een koopovereenkomst met haar betreffende de woning op straffe van verbeurte van voormelde dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van door haar, Aldi geleden schade. Meer subsidiair vordert Aldi een vergoeding van door haar te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding met inbegrip van de kosten van het gelegde beslag en nakosten en alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Aan deze vordering heeft Aldi, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat tussen partijen bij gelegenheid van de bespreking van 22 februari 2019 een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen door ondertekening van de bij die gelegenheid besproken documenten. Een beroep op dwaling of wilsgebreken om deze te vernietigen kan niet slagen. Subsidiair voert zij aan dat [geïntimeerden] de onderhandelingen over een dergelijke overeenkomst niet meer mochten afbreken en, door dat toch te doen, schadeplichtig zijn geworden jegens Aldi.
        
      
      
        3.2.2.
        
          [geïntimeerden] hebben in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Zakelijk weergegeven houdt dit in dat zij primair betwisten dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair een beroep doen op de vernietiging daarvan wegens dwaling en/of andere wilsgebreken. Zij voeren aan dat zij op goede gronden de onderhandelingen over de bedoelde overeenkomst hebben gestaakt. Het hof komt, zo nodig, bij de beoordeling nader op het verweer terug. 
        
      
      
        3.2.3.
        Voorwaardelijk, voor het geval de rechtbank het in conventie gevorderde zou toewijzen, vorderen [geïntimeerden] de vernietiging van de koopovereenkomst op grond van een geestelijke stoornis, dan wel op grond van dwaling. Aldi heeft in reconventie onder verwijzing naar haar stellingname in conventie verweer gevoerd.
        
      
      
        3.2.4.
        
          Nadat de rechtbank een mondelinge behandeling had gelast en gehouden, heeft de rechtbank in het in hoger beroep bestreden eindvonnis van 6 januari 2021 de vorderingen van Aldi in conventie afgewezen en Aldi in de proceskosten veroordeeld. De vorderingen in reconventie zijn buiten beschouwing gelaten, omdat aan de voorwaarde voor het instellen daarvan niet was voldaan.
          De beslissing van de rechtbank berust – kort samengevat - op het oordeel dat de datum van levering doorgaans als een essentieel onderdeel van een koopovereenkomst van onroerende zaken valt te bestempelen (r.o. 5.5) en dat op 22 februari 2019 nog geen sprake was van overeenstemming op dat punt en een leveringstermijn nog niet was overeengekomen (r.o. 5.6). Omdat overeenstemming op dat punt een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst vormt, betekent dat dat geen overeenkomst tot stand is gekomen (r.o. 5.7). [geïntimeerden] waren onder de gegeven omstandigheden volgens de rechtbank gerechtigd de onderhandelingen af te breken, omdat Aldi door het stellen van nieuwe ontbindende voorwaarden de onderhandelingen opnieuw compleet open had gegooid (r.o. 5.8).
        
        
      
    
    
      3.3.
      Aldi heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Aldi heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van al hetgeen Aldi ter nakoming van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft betaald.
      
    
    
      3.4.
      Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft beslist dat het gevorderde niet toewijsbaar is. Het hof neemt de motivering daarvan over en maakt die tot de zijne. In aanvulling daarop (en meer in het bijzonder in reactie op de grieven) overweegt het hof als volgt.
      
    
    
      3.5.
      Het hof stelt voorop dat voor het tot stand komen van een koopovereenkomst vereist is dat vast komt te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van de koopovereenkomst. Is dat niet het geval, dan is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW en kan geen sprake zijn van een koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW. Gelet op artikel 7:1 BW zullen in ieder geval het object enerzijds en de prijs anderzijds essentialia van de koopovereenkomst zijn. Ten aanzien van overige bij de koop van een onroerende zaak relevante aspecten geldt dat verschillende aspecten essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst kunnen zijn, gelet op hetgeen partijen hebben besproken en gezien ook de overige omstandigheden van het geval. Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent één of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan, zolang omtrent de andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (HR 26 september 2003, NJ 2004, 460).
      
    
    
      3.6.
      De totstandkoming van een koopovereenkomst roept voor de verkoper als kernverbintenis de verplichting tot levering van de verkochte zaak in het leven (artikel 7:1 jo 7:9, lid 1 BW). Afspraken met betrekking tot de levering van het object van de koop betreffen dus de kernverplichting van de verkoper. Daarbij heeft te gelden dat het moment van levering voor twee kwesties van belang is. In beginsel (artikel 7:26, lid 2 BW en bij levering van een onroerende zaak doorgaans gebruikelijk) wordt de koopsom bij aflevering betaald. Het tijdstip van levering zal daarom doorgaans tevens van belang zijn voor de vaststelling van het moment waarop de koper zijn kernverplichting uit de koopovereenkomst dient na te komen. Daarbij geldt dat het moment van aflevering op grond van artikel 7:10, lid 1 BW tevens het moment bepaalt waarop de verkochte zaak voor risico komt van de koper en niet langer voor risico van de verkoper. Naast het object van de koop en de vaststelling van de prijs, vormen daarom de afspraken omtrent de levering tevens essentialia van de koopovereenkomst: zij bepalen immers op welk moment (en wellicht ook op welke wijze) de koper en de verkoper jegens elkaar hun hoofdverplichtingen moeten nakomen, met alle gevolgen van dien wanneer hierin wordt tekortgeschoten (verzuim, verbeurte van boetes etc.). Waar Aldi achter randnummer 14 van de memorie van grieven er kennelijk vanuit gaat dat afspraken over de levering(sdatum) niet de kern van de prestatie betreffen, miskent zij dat dat wel degelijk het geval is. Voor zover Aldi met grief 1 betoogt dat de afspraken over de leveringsdatum niet tot de essentialia van een koopovereenkomst betreffende een onroerende zaak behoren, faalt de grief.
      
    
    
      3.7.
      In grief I voert Aldi ook aan dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat uit de ondertekende overeenkomst geen overeenstemming blijkt ten aanzien van het moment van levering. Aldi voert als grondslag voor haar vordering aan dat op 22 februari 2019 een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. In de ondertekende tekst staat expliciet aan het eind vermeld (zie citaat in r.o. 3.1, onder e.) dat dienaangaande nog nadere afspraken gemaakt moesten worden, die in de te gebruiken standaard-overeenkomst van Aldi zouden worden vastgelegd. Welke dat zouden zijn, vermeldt de overeenkomst niet. Alleen al hieruit blijkt dat op 22 februari 2019 nog geen bindende afspraken waren gemaakt ten aanzien van de leveringsdatum. Grief I faalt ook op dit onderdeel.
      
      
        3.8.1.
        Met grief II betoogt Aldi dat [geïntimeerden] met het instemmen met de ontbindende voorwaarden op 22 februari 2019 bij haar het vertrouwen heeft gewekt dat zij ook hebben ingestemd met de omstandigheid dat de leveringsdatum afhankelijk zou zijn van die voorwaarden, meer in het bijzonder de voorwaarde dat aan Aldi een onherroepelijke omgevingsvergunning zouden zijn verstrekt voor de vestiging van een winkel en voor de bijbehorende parkeerplaatsen. Het hof merkt op dat, hoewel in de overeenkomst van 22 februari 2019 de voorwaarden 3 en 4 worden genoemd onder de noemer “ontbindende voorwaarden”, het hier in feite opschortende voorwaarden betreft, omdat Aldi de nakoming van haar verplichtingen tot afname van het gekochte en betaling van de koopsom in feite afhankelijk stelt van een toekomstige gebeurtenis, zonder dat daarbij een specifieke datum wordt genoemd. Dat [geïntimeerden] zich dit hebben gerealiseerd en dus (stilzwijgend) hebben aanvaard, volgt in elk geval niet uit de overgelegde correspondentie. Bovendien verwijst het hof hier nogmaals naar het laatste deel van de overeenkomst van 22 februari 2019, waarin expliciet is opgenomen dat afspraken over de levering nog gemaakt moesten worden. Kennelijk is dus ook Aldi ervan uitgegaan dat enkel en alleen met de acceptatie van de vier voorwaarden nog geen bindende afspraak omtrent de leveringsdatum was gemaakt. 
        
      
      
        3.8.2.
        
          Dat Aldi daar kennelijk ook vanuit is gegaan, volgt uit de e-mail van 16 juli 2019,
          waarin [persoon C] over het meegezonden concept van de koopovereenkomst verklaart:
          
            “Vanzelfsprekend is dit een conceptovereenkomst, waar in dit stadium nog geen rechten aan kunnen worden ontleend.
          
          
            Het document geldt slechts voor discussiedoeleinden.”
          
          Hieruit volgt dat [persoon C] (Aldi) er op 16 juli 2019 vanuit ging dat aan een concept (dat de eerder op 22 februari 2019 gemaakte afspraken zou moeten belichamen) geen rechten konden worden ontleend en dat (dus) partijen bindende afspraken pas zouden bestaan na een akkoord over het concept. Ook dit duidt erop dat op 22 februari 2019 geen definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het argument dat [persoon C] een verkeerde standaardtekst zou hebben gebruikt overtuigt niet, gegeven de aard van de tekst, een e-mailbericht.
        
        
      
    
    
      3.9.
      Nu grief III voortborduurt op de grieven I en II en Aldi daarmee in wezen hetzelfde betoogt als met die grieven, faalt ook grief III.
      
      
        3.10.1.
        Grief IV behoeft geen bespreking, omdat de vaststelling dat op 22 februari 2019 bij gebrek aan overeenstemming over een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst geen koopovereenkomst tot stand is gekomen met zich brengt dat gedragingen van partijen na 22 februari 2019 niet langer relevant zijn. Niet gesteld of gebleken is immers dat na 22 februari 2019 een complete koopovereenkomst tot stand is gekomen. Overigens stelt de rechtbank terecht vast dat uit de gedragingen van Aldi zelf blijkt dat ook zij er na 22 februari 2019 nog niet vanuit ging dat een partijen bindende overeenkomst tot stand gekomen was. In de door haar bij e-mail van 16 juli 2019 aan [geïntimeerden] gezonden concept-overeenkomst neemt zij ineens zelf twee voorwaarden op waar in het geheel geen sprake van was in de overeenkomst van 22 februari 2019.
        
      
      
        3.10.2.
        
          In de eerste plaats wenst Aldi de koop te koppelen aan, en afhankelijk te maken van, de aankoop van het daarnaast gelegen tuincentrum aan de [adres 2] . Dat over een dergelijke koppeling al overeenstemming bestond, is niet gebleken. Maar in de tweede plaats heeft Aldi nu in artikel 17.1 onder b. een voorwaarde opgenomen die erop neerkomt dat zij zich in feite eenzijdig aan de koopovereenkomst kon onttrekken wanneer zij elders in de gemeente Deurne een betere deal zou kunnen sluiten:
          
            “17.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden
          
          
            (kunnen) worden:
          
          
            (…)
          
          
            b. als Koper uiterlijk op de dag dat de sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden een aanbod heeft aanvaard om een andere onroerende zaak te kopen ten behoeve van de realisatie van een Aldi-markt in de gemeente Deurne. (…)”
          
          Zou dit beding zo zijn vermeld in algemene voorwaarden, dan zou het zonder meer als onredelijk bezwarend worden aangemerkt op grond van het bepaalde in artikel 6:236, aanhef en sub a BW. 
        
        
      
      
        3.10.3.
        Met deze nieuwe voorwaarden week het ter tekening voorgelegde concept van de uiteindelijke overeenkomst zo ver af van de beginselafspraken zoals die waren vastgelegd in de overeenkomst van 22 februari 2019 dat het [geïntimeerden] , gelet op hun verlangen naar zekerheid omtrent het doorgaan van de koopovereenkomst, vrij stond om verder onderhandelen te staken en een andere koper te zoeken. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat hierdoor in feite de hele overeenkomst werd opengebroken. Aldi wijst er bij memorie van grieven op dat [geïntimeerden] de in artikel 17.1 onder b opgenomen voorwaarde hadden kunnen weigeren, maar dan nog blijft de harde koppeling met de aankoop van het buurperceel in stand en dat daarover ook onderhandeld had kunnen worden is door Aldi in hoger beroep niet gesteld. Dienaangaande is door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord nog gewezen op het tegendeel, waar zij verwijzen naar een gesprek in oktober 2019 en het vervolg daarop. Er was toen volgens [geïntimeerden] nog geen overeenstemming tussen Aldi en de eigenaar van het perceel aan de [adres 2] en Aldi was niet bereid om zich onvoorwaardelijk te binden zonder dat daaromtrent zekerheid bestond. Eén en ander vindt bevestiging in een brief van Aldi aan mr. Goorts van 7 november 2019, waarin zij schrijft dat duidelijkheid pas gegeven kon worden na het bereiken van overeenstemming over de aankoop van het perceel aan de [adres 2] . In de inleidende dagvaarding merkt Aldi daarbij overigens op dat de toestemming van de hoofddirectie (één van de ontbindende voorwaarden) mede afhankelijk was van de verwerving van het pand aan de [adres 2] .
        
      
      
        3.10.4.
        
          Ten aanzien van het belang van [geïntimeerden] bij zekerheid merkt het hof op dat [geïntimeerde 1] lijdend is aan dementie, een gezondheidstoestand waar [persoon B] in een antwoord bij e-mail van 23 januari 2020 op vragen van mr. Goorts aan refereert, wanneer hij schrijft:
          
            “Voor de verkoper was het belangrijk dat er duidelijkheid verstrekt zou worden (ook gezien de gezondheid van [geïntimeerde 1] ). Dat zij in ieder geval wisten dat de woning verkocht zou zijn... zodat zij op zoek konden gaan naar een andere woning (koop dan wel huur). Het moment van daadwerkelijke levering / overdracht was ons inziens ondergeschikt (lees: of het nu overdragen zou worden in 2019 of ergens in 2020 was minder van belang) aan dé duidelijkheid over... Zij wilden in 2019 zekerheid hebben dat zij op zoek konden gaan naar een ander object.”
          
          Met het opnemen van de nieuwe voorwaarden in het concept nam de onzekerheid over het doorgaan van de koopovereenkomst alleen maar toe. Bij navraag namens [geïntimeerde 1] bij de gemeente Deurne is volgens [geïntimeerde 1] door [persoon D] van de gemeente meegedeeld dat het wel twee tot drie jaar zou kunnen duren voordat de te verlenen vergunning onherroepelijk zou worden. Aldi heeft in de daarop volgende periode tot eind oktober, begin november 2019 niet in voldoende mate de zekerheid kunnen of willen geven dat de koop door zou gaan. En ook daarna niet, zoals blijkt uit een e-mail van 3 december 2019 van mr. Goorts aan mr. Van Beek. De slotsom luidt dat ook de grieven IV en V niet kunnen slagen. 
        
        
      
      
        3.11.1.
        
          Tot slot overweegt het hof nog het navolgende.
          Verwezen zij hier naar hetgeen hiervoor al is overwogen in r.o. 3.5. De kern van de hele kwestie is dat Aldi in wezen een overeenkomst beschrijft die veel kenmerken vertoont van een samenwerking en projectontwikkeling op langere termijn. Dat is de praktische vertolking van de gestelde koopovereenkomst met hiervoor omschreven voorwaarden (levering afhankelijk van de vergunningen en, later, de aankoop van het naastgelegen perceel, een en ander nog afhankelijk van goedkeuring door de hoofddirectie). Aldi stelt in wezen dat een dergelijke overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Dat is op zichzelf natuurlijk niet ondenkbaar, maar de wederpartij is een bejaard echtpaar van wie de man lijdt aan dementie. Aldi heeft wat betreft de persoonlijke achtergronden, opleiding, ervaring en eventuele zakelijke activiteiten van deze wederpartij niets gesteld dat wijst in de richting van interesse voor samenwerking en projectontwikkeling op (mogelijk) een langere termijn. Aldi heeft ook niet gesteld dat een aanwijzing in die richting in de afgesproken prijs besloten ligt. Het hof beschouwt de (gestelde) uitlatingen van het echtpaar en hun makelaar tijdens de gesprekken met Aldi en haar makelaar nadrukkelijk in deze context. Want: het gaat niet alleen om de uitgesproken woorden, maar ook om deze context en de betekenis die Aldi binnen die context al dan niet redelijkerwijs aan de uitlatingen van en namens [geïntimeerden] heeft mogen ontlenen. 
        
        
      
      
        3.11.2.
        De overeenstemming die Aldi stelt, komt in geval van een bejaard echtpaar zonder zakelijke interesse, waarbij de man lijdt aan dementie, erg onwaarschijnlijk voor. Een dergelijke wederpartij, in die context, wil doorgaans dit soort verbintenissen niet op zich nemen. Integendeel: een dergelijke wederpartij is doorgaans helemaal niet bezig met de lange termijn, maar wil vooral rekening houden met de nodige flexibiliteit op korte termijn, om tijdig passende woonruimte en verzorging te kunnen regelen. Dat dat in dit geval met betrekking tot de familie [geïntimeerde 1] ook zo is geweest, volgt uit de verklaring van [persoon B] op vragen van mr. Goorts (zie bijlage 5 bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, vraag 2, hiervoor aangehaald in r.o. 3.10.4). Een partij als Aldi moet daarop bedacht zijn en daarmee rekening houden bij de beoordeling van uitlatingen van een bejaard echtpaar en hun vertegenwoordiger. De gestelde feiten zijn daarom niet voldoende voor de conclusie dat Aldi redelijkerwijs heeft mogen denken tot de gestelde overeenstemming te zijn gekomen. Evenmin mocht zij ervan uitgaan dat partijen inmiddels zo dicht tot elkaar waren gekomen dat [geïntimeerden] verdere gesprekken over de door haar nader gestelde voorwaarden (geen detailvoorwaarden van nevengeschikt belang, maar voorwaarden die het al dan niet nakomen van de te sluiten overeenkomst betroffen) redelijkerwijs niet meer mochten afbreken.
        
      
    
    
      3.12.
      Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Aldi zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Voor de omvang van de vergoeding als bijdrage in het salaris van mr. Goorts sluit het hof aan bij het financieel belang van de zaak, een voorgestelde koopsom van € 620.000,=, in wel geval het salaris advocaat wordt bepaald op 1 punt (memorie van antwoord) tegen tarief VII.
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt Aldi in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 338,= aan griffierecht en op € 4.851,= aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 augustus 2022.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer