ECLI:NL:HR:1996:ZC2191, Hoge Raad, 08-11-1996, 16297
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1996-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur onroerende zaak. Ontbinding huurovereenkomst door nieuwe eigenaar/verhuurder ter realisering bestemmingsplan (art. 7A:1623o BW). Tijdstip overdracht verhuurde. Bevoegdheid tot vordering ontbinding. Belangenafweging; maatstaf. Geen uitzondering op gefixeerde schadeloosstelling.

8 november 1996
  Eerste Kamer 
  Nr. 16.297 (C96/116) 
  AS 
  
  
  
    
      Hoge Raad der Nederlanden
    
  
  
  
    
      Arrest
    
  
  
    in de zaak van:
    
      
    
    
      [eiser] ,wonende te [woonplaats] ,
    EISER tot cassatieadvocaat: mr P. Garretsen,
  
  
  
    t e g e n 
  
  
  
    
      [verweerster] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    VERWEERSTER in cassatie,advocaat: mr J.K. Franx.
  
  
  
  
    1. Het geding in feitelijke instanties 
  
    Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 19 oktober 1994 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Enschede en gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de villa " [de villa] " te ontbinden onder toekenning aan [eiser] van de bij de wet gefixeerde schadeloosstelling ten bedrage van ƒ 31.196,16 en [eiser] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.
    
      [eiser] heeft in conventie gevorderd [verweerster] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar deze te ontzeggen, subsidiair de ontruimingstermijn te stellen op 18 maanden en onder de bepaling van de gefixeerde huurvergoeding op voormeld bedrag. Tevens heeft hij voorwaardelijk in reconventie gevorderd [verweerster] te veroordelen om aan hem te betalen ten titel van schadeloosstelling een bedrag van ƒ 4.999,99, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 januari 1995.
    Bij vonnis van 1 juni 1995 heeft de Kantonrechter in conventie de litigieuze huurovereenkomst ontbonden per 1 juni 1996, aan [eiser] bovenvermelde gefixeerde huurvergoeding toegekend, en in reconventie de vordering afgewezen.
    Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Almelo.
    Bij tussenvonnis van 29 november 1995 heeft de Rechtbank een inlichtingencomparitie gelast en [verweerster] bevolen bescheiden in het geding te brengen. Na comparitie van partijen heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 3 april 1996 het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd, behoudens met betrekking tot de in dat vonnis genoemde termijn met ingang waarvan de huurovereenkomst ontbonden zal worden en het gehuurde zal dienen te zijn ontruimd. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden met ingang van 1 december 1996 en [eiser] veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 30 november 1996 te ontruimen.
    Beide vonnissen van de Rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
  
  
  
  
    2. Het geding in cassatie 
  
    Tegen beide vonnissen van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
    
      [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
    De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep. Een exemplaar van de conclusie is aan dit arrest gehecht.
  
  
  
  
    3. Beoordeling van de middelen
  
  
    3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
  ( i) Op 26 maart 1975 is tussen de [gemeente 1] en [eiser] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de villa " [de villa] ".
  
    
      (ii) Het gehuurde is op 15 maart 1993 verkocht aan [verweerster] . De huur bedraagt ƒ 1.299,84 per maand (ƒ 15.598,-- per jaar).
  
  
    
      (iii) Op 19 april 1994 is het "Bestemmingsplan [plaats] , Partiële Herziening [de villa] ", goedgekeurd. Tegen het plan is geen beroep ingesteld. De aanvankelijke bestemming van de villa was "landhuis" en die bestemming is thans gewijzigd in "sociëteitsruimte/conferentieoord". [verweerster] wil het pand, na renovatie, exploiteren als conferentie-, vergader- en sociëteitsruimte.
  
  
    3.2 [verweerster] heeft haar onder 1 vermelde vorderingen gegrond op art. 7A:1623o BW. [eiser] heeft zich tegen deze vorderingen verweerd en daartoe - kort samengevat - het volgende aangevoerd. De [gemeente 1] heeft het pand in bewoonde staat verkocht en de koper kende de woonbestemming. [eiser] woont al twintig jaren in het pand en hem komt daarom genotsbescherming toe. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [verweerster] al anderhalf jaar na de eigendomsoverdracht de ontbinding van de huurovereenkomst vraagt. Bovendien is het, mede gezien het feit dat de inmiddels 80-jarige [eiser] al twintig jaren in het pand woont, onrechtmatig om een wijziging van een bestemmingsplan door te voeren. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat art. 1623o niet van toepassing is nu de bestemmingswijziging is gerealiseerd na de overdracht van de eigendom van het verhuurde, dat die bepaling slechts geschreven is voor een overheidsorgaan en dat, nu zijn echtgenote, dochter en inwonende zuster niet zijn meegedagvaard, ook om die reden [verweerster] in haar vorderingen niet kan worden ontvangen. Indien de vorderingen van [verweerster] toch zouden worden toegewezen, wenst [eiser] in reconventie betaling van een bedrag van ƒ 4.999,99, zijnde de schade die hij lijdt omdat hij een jarenlang door hem en zijn gezin en familie bewoond pand dient te verlaten.
    De Kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding per 1 juni 1996 toegewezen, en aan [eiser] de door [verweerster] aangeboden schadeloosstelling van ƒ 31.196,16 toegekend. De reconventionele vordering heeft hij afgewezen; de ontruimingsdatum heeft hij bepaald op 31 mei 1996. De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd, behoudens ten aanzien van de data van de ontbinding en de ontruiming, die werden bepaald op 1 december, respectievelijk 30 november 1996.
  
  
    3.3.1 Onderdeel 1.1 klaagt over de verwerping door de Rechtbank (in rov. 4.1 van het tussenvonnis) van het betoog van [eiser] dat een beroep op art. 1623o uitsluitend toekomt aan de verhuurder aan wie de eigendom van het verhuurde ná de bestemmingswijziging is overgedragen.Art. 1623o is tot stand gekomen - toen nog als art. 1632g - bij de Wet van 15 juni 1972, Stb. 305, in het ontwerp waarvan het bij nota van wijzigingen was ingevoegd naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag. De Minister van Justitie merkte ter toelichting op deze wijziging van het ontwerp onder meer op (Kamerstukken II, 1970/71, 10451, nr. 5, blz. 6) dat de redactie van het ingevoegde art. 1623g was "ontleend aan artikel 1636b van het wetsontwerp 8875 met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte". Bij parlementaire behandeling van dat art. 1636b had de Minister reeds naar aanleiding van opmerkingen van de Kamer als volgt gereageerd: "Anders dan in het voorlopig verslag wordt gesuggereerd, doet (...) het tijdstip waarop het bestemmingsplan is gewijzigd, niet ter zake. Dit tijdstip kan zowel vóór als na de eigendomsoverdracht liggen" (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, blz. 13). Een en ander wettigt de conclusie dat het de bedoeling is geweest dat het óók voor een beroep op art. 1623o niet ter zake doet of de eigendom van het verhuurde vóór of na de bestemmingswijziging is overgedragen. Het onderdeel faalt derhalve. Dat geldt ook voor het op dit onderdeel voortbouwende onderdeel 1.3.
    3.3.2 Onderdeel 1.2 klaagt over het verwerpen door de Rechtbank (eveneens in rov. 4.1 van het tussenvonnis) van de stelling van [eiser] dat een beroep op art. 1623o uitsluitend toekomt aan een verhuurder die de hoedanigheid heeft van openbaar lichaam. Het onderdeel betoogt - zakelijk weergegeven - dat, nu een particulier geen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de onteigeningswet biedt, hem ook geen beroep op de daarmee verband houdende regeling van art.1623o kan toekomen.
    Het onderdeel faalt. Blijkens de op dit punt duidelijke bewoordingen van art. 1623o lid 1 heeft de wetgever de bevoegdheid om ontbinding te vorderen niet beperkt tot openbare lichamen, maar komt die bevoegdheid toe aan iemand die door eigendomsovergang verhuurder van woonruimte in de zin van art. 1623a is geworden, terwijl blijkens de in punt 7 van de conclusie van het Openbaar Ministerie aangehaalde passage uit de memorie van toelichting bij het ook op dit punt identieke art. 1636b uitdrukkelijk en gemotiveerd ervoor is gekozen voormelde bevoegdheid niet te beperken tot "publiekrechtelijke lichamen".
  
  
    3.4.1 Middel II is gericht tegen de rechtsoverwegingen 3 en 4 van het eindvonnis.
  
  
    3.4.2 De onderdelen 2.1 en 2.2 betogen dat de Rechtbank in die rechtsoverwegingen ten onrechte oordeelt dat de realisatie van het bestemmingsplan [plaats] , zowel wat betreft de partiële herziening inzake [de villa] als ten aanzien van het gedeelte dat het openbare park van de villa betreft, niet anders mogelijk is dan door verbouwing en aanpassing van de villa en herinrichting van de tuin en het park eromheen.
    De onderdelen falen. Voormeld oordeel kan als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Het is ook niet onbegrijpelijk. Anders dan de slotklacht van onderdeel 2.2 nog betoogt, stond het de Rechtbank vrij bij haar oordeel tevens te betrekken de herinrichting van het openbare park dat grenst aan de tuin van de villa, waarvoor geen bestemmingswijziging nodig is.
  
  
    3.4.3 De onderdelen 2.3 - 2.6, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, komen op tegen de door de Rechtbank in rov. 4 van haar eindvonnis verrichte belangenafweging. Bij die belangenafweging heeft de Rechtbank in rov. 4, slot, van haar tussenvonnis terecht dezelfde maatstaf aangelegd als door de Hoge Raad in zijn beschikking van 24 januari 1986, NJ 1986, 746, is gehanteerd met betrekking tot art. 1623e lid 1 onder 5°, en dienovereenkomstig onderzocht of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kan worden gekomen dat aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de krachtens het gewijzigde bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming noopt, is voldaan. Voor zover de onderdelen deze maatstaf bestrijden, falen zij derhalve. Bij die belangenafweging heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. De desbetreffende overwegingen zijn ook niet onbegrijpelijk. Voor een verdergaande toetsing in cassatie leent die belangenafweging zich niet wegens haar sterk met de feiten verweven karakter. De onderdelen 2.3 - 2.6 falen derhalve ook voor het overige.
  
  
    3.4.4 Door bij de door haar verrichte belangenafweging de leeftijden van [eiser] en zijn zuster te betrekken door te overwegen dat die leeftijden ook niet nopen tot een voortzetting van de huurovereenkomst, nu juist in verband met die leeftijd een verhuizing naar een woning, meer aangepast aan die leeftijd, maatschappelijk aanvaard is, heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Die overwegingen zijn ook niet onbegrijpelijk. Onderdeel 2.7 faalt derhalve eveneens.
    3.5 Onderdeel III keert zich tegen rov. 5 van het eindvonnis waarin de Rechtbank heeft geoordeeld dat de echtgenote van [eiser] niet meer haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en derhalve niet meer als medehuurder is aan te merken. Het middel faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag. Immers, anders dan het middel aanvoert, heeft de Rechtbank zich voor haar eerstvermelde oordeel niet alleen gebaseerd op het feit dat de echtgenote van [eiser] uit [vestigingsplaats] is uitgeschreven, maar ook op de omstandigheid dat zij in het bevolkingsregister van de [gemeente 2] is ingeschreven.
  
  
    3.6 Middel IV keert zich in zijn drie onderdelen tegen rov. 8 van het eindvonnis waarin de reconventionele vordering van [eiser] wordt afgewezen. Het middel betoogt dat [eiser] recht heeft op een volledige schadeloosstelling en beroept zich daartoe op art. 1 van Protocol nr. 1 bij het EVRM en het daarop gebaseerde arrest van de Hoge Raad van 30 november 1994, NJ 1995, 668 en op het "onderliggende onteigeningskarakter" van art. 1623o. Voorts heeft de Rechtbank, aldus het middel, miskend dat [eiser] juist niet een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding heeft gevorderd, maar een schadeloosstelling voor de gemaakte inbreuk op zijn woongenot en in verband met te maken opslagkosten van de inboedel.
    Het middel neemt terecht tot uitgangspunt dat hetgeen in rov. 3.10 van voormeld arrest is overwogen ook van toepassing is bij de uitleg van art. 1623o. Maar het miskent dat in die overweging de regel van de gefixeerde schadeloosstelling alleen opzij gezet wordt indien toepassing van die regel zou leiden tot een onbillijke, dat wil zeggen niet in redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande, schadeloosstelling. Zoals blijkt uit het slot van rov. 8 van het eindvonnis van de Rechtbank, heeft de Rechtbank geoordeeld dat door [eiser] niet aannemelijk is gemaakt dat de door de Kantonrechter op de voet van art. 1623o lid 2 toegewezen schadeloosstelling niet in redelijke verhouding staat tot de werkelijke schade die [eiser] lijdt door de ontbinding van de huurovereenkomst. Uitgaande van dit oordeel, dat wegens zijn feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst en dat ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is, heeft de Rechtbank terecht beslist dat er naast de op grond van art. 1623o lid 2 toegewezen schadeloosstelling geen plaats is voor een aanvullende schadevergoeding. Op dit een en ander stuit het middel af.
  
  
    3.7 Middel V bevat geen zelfstandige klacht en behoeft dus geen behandeling.
  
  
    3.8 Nu de door de Rechtbank bepaalde ontruimingstermijn verstrijkt korte tijd nadat het onderhavige arrest wordt uitgesproken, zal de Hoge Raad die termijn opnieuw vaststellen.
  
  
  
  
    4. Beslissing 
  
    De Hoge Raad: verwerpt het beroep;
    veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 577,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris;
    bepaalt dat [eiser] villa " [de villa] " staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] na betekening van dit arrest en van het vonnis van de Kantonrechter te Enschede uiterlijk op 31 mei 1997 zal moeten ontruimen en dat met betrekking tot de veroordeling tot ontruiming overigens geldt hetgeen is bepaald in de beslissing in conventie in laatstvermeld vonnis.
  
  
    
  
  
    Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Heemskerk en Herrmann, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 8 november 1996.