ECLI:NL:RBMNE:2024:5918, Rechtbank Midden-Nederland, 18-10-2024, 11307282 \ UV EXPL 24-201
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur, 230a ruimte. Verhuurder heeft huurder de toegang van het gehuurde ontzegd. Huurder vordert per direct onvoorwaardelijke toegang zodat hij zijn bedrijfseigendommen kan verhuizen. Bij de verhuizing wil hij gebruikmaken van het magazijn. Verhuurder wil dat huurder wordt veroordeeld te ontruimen tijdens kantooruren en zonder gebruik te maken van het magazijn. De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomst is opgezegd, maar dat de ontruiming niet is aangezegd. Huurder krijgt onvoorwaardelijke toegang, maar mag niet gebruikmaken van het magazijn, omdat dit niet onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Vorderingen van verhuurder worden afgewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Voorzieningenrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11307282 \ UV EXPL 24-201 VL/58599
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        De heer [eiser] , H.O.D.N. [handelsnaam], 
      wonend in [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      gedaagde in reconventie,
      hierna te noemen: [handelsnaam] ,
      gemachtigde: mr. A.H.A. Beijersbergen van Henegouwen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.R. Surquin.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van [handelsnaam] met 3 producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde] met 9 producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie van [handelsnaam] ;
        
        
          de aanvullende verklaring van [handelsnaam] ;
        
        
          de mondelinge behandeling van 4 oktober 2024.
        
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling was de heer [eiser] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Beiersbergen van Henegouwen. Namens [gedaagde] was haar bestuurder de heer [A] aanwezig. Daarnaast waren aanwezig mevrouw [B] , de vrouw van de heer [A] , en mevrouw [C] , secretaresse bij [gedaagde] . [gedaagde] werd bijgestaan door mr. Surquin.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [handelsnaam] huurde vanaf 21 augustus 2019 van [gedaagde] bedrijfsruimtes [letter/nummeraanduiding 1] en [letter/nummeraanduiding 2] (hierna: de bedrijfsruimtes) aan de [adres] te [plaats] . [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2024. [gedaagde] heeft echter al vanaf 21 augustus 2024 [handelsnaam] de toegang tot de bedrijfsruimtes ontzegd door de sloten te vervangen en de toegangscodes aan te passen. [handelsnaam] wil zijn eigendommen verhuizen naar een nieuwe locatie en vordert daarom onvoorwaardelijke toegang tot de bedrijfsruimtes en tot het magazijn. [gedaagde] wil ook dat [handelsnaam] verhuist, maar vordert in reconventie dat hij verhuist binnen drie dagen en tijdens kantoortijden. Daarbij vordert [gedaagde] een voorschot op achterstallige huur, servicekosten, verschuldigd geworden boetes en buitengerechtelijke incassokosten en een gebruiksvergoeding. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [handelsnaam] grotendeels toe en wijst de vorderingen van [gedaagde] af.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie en reconventie
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde] moet [handelsnaam] onvoorwaardelijke toegang geven tot de bedrijfsruimtes
      
    
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] moet [handelsnaam] voor een periode van veertien dagen de onvoorwaardelijke toegang geven tot het de bedrijfsruimtes om zijn bezittingen en eigendommen uit de bedrijfsruimtes te verhuizen. [handelsnaam] heeft namelijk recht op onvoorwaardelijke toegang tot de bedrijfsruimtes. De huurovereenkomst is weliswaar geëindigd per 1 september 2024 door de opzegging van [gedaagde] , maar [handelsnaam] heeft niet de verplichting tot ontruiming omdat de ontruiming niet is aangezegd. [gedaagde] is echter niet gehouden [handelsnaam] voor zijn verhuizing toegang te verlenen tot het magazijn. De voorzieningenrechter zal dit hierna toelichten.
      
      
        
          Huurovereenkomst is geëindigd door opzegging, maar er is geen verplichting tot ontruiming van de bedrijfsruimtes voor [handelsnaam]
        
      
      
    
    
      3.2.
      De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [handelsnaam] is op 1 september 2024 geëindigd. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst namelijk in haar brief van 10 april 2024 rechtsgeldig opgezegd per 1 september 2024. Weliswaar moet de opzegging op grond van artikel 3.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden per deurwaardersexploot of aangetekende brief worden verstuurd, maar het enkele feit dat daar niet aan is voldaan doet niet af aan de geldigheid van de opzegging. Het doel van deze bepaling is namelijk dat de opzegging de andere partij bereikt en het staat vast dat [handelsnaam] de opzegging van [gedaagde] heeft ontvangen en gelezen. [handelsnaam] heeft dit namelijk per e-mail bevestigd.
      
    
    
      3.3.
      Dat de huurovereenkomst per 1 september 2024 is geëindigd, brengt nog niet mee dat [handelsnaam] de bedrijfsruimtes moet ontruimen. Bij verhuur van een gebouwde onroerende zaak (niet zijnde bedrijfsruimte), kan de verhuurder namelijk de huurder pas verplichten te ontruimen nadat de ontruiming is aangezegd. Het is niet in geschil dat [gedaagde] de ontruiming niet heeft aangezegd (althans niet voor indiening van de eis in reconventie). [handelsnaam] heeft vanaf het moment van aanzegging van de ontruiming twee maanden de tijd om de rechter te verzoeken de termijn te verlengen waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, en in deze twee maanden kan de huurder niet gedwongen worden te ontruimen. Dit is slechts anders als de huurder de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd of als hij uitdrukkelijk heeft ingestemd met beëindiging, maar dat is hier niet het geval. [handelsnaam] heeft in reactie op de opzegging alleen gemaild dat hij deze gelezen heeft en dat is geen uitdrukkelijke instemming met de beëindiging.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft subsidiair nog aangevoerd dat [handelsnaam] de bedrijfsruimtes vanwege een huurachterstand moet ontruimen (vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure). Ook op deze grond kan ontruiming niet worden toegewezen. Zoals onder 3.2 is overwogen, is de huurovereenkomst al geëindigd per 1 september 2024. In een bodemprocedure zal daarom niet worden toegekomen aan ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.5.
      Gelet op voorgaande kan [gedaagde] niet verlangen dat [handelsnaam] tot ontruiming overgaat. De reconventionele vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen. Dit betekent ook dat [handelsnaam] recht heeft op toegang tot de bedrijfsruimtes om over zijn eigendommen te kunnen beschikken (of in dit geval om zijn eigendommen te kunnen verhuizen). De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de toegang tot de bedrijfsruimtes voor [handelsnaam] te beperken tot kantoortijden. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat verhuizing buiten kantoortijden overlast zal veroorzaken. Dit geldt te meer omdat de bedrijfsruimtes zijn gelegen op een bedrijventerrein. De vordering van [handelsnaam] om [gedaagde] te veroordelen onvoorwaardelijke toegang te verschaffen tot de bedrijfsruimtes en de benodigde sleutels en toegangscodes te verschaffen, wordt dan ook toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft [handelsnaam] geen toegang te geven tot het magazijn
        
      
      
    
    
      3.6.
      De vordering van [handelsnaam] om [gedaagde] te gebieden ook toegang te geven om eigendommen te verhuizen via het magazijn wordt afgewezen. Hiervoor is namelijk geen rechtsgrond, want het magazijn maakte geen onderdeel uit van de huurovereenkomst en het is ook niet komen vast te staan dat de verhuizing onmogelijk is als [handelsnaam] geen gebruik kan maken van het magazijn. 
      
      
        
          Spoedeisend belang [handelsnaam]
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat [handelsnaam] spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Op dit moment heeft hij geen toegang tot eigendommen die hij nodig heeft voor zijn bedrijf. Het is voor [handelsnaam] daarom van belang dat hij toegang krijgt tot de bedrijfsruimtes om zijn eigendommen te kunnen verhuizen.
        
          Dwangsom 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsommen en de voorzieningenrechter zal deze dan ook toewijzen zoals gevorderd. 
      
      
        
          Overige vorderingen van [gedaagde] in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.9.
      De vorderingen van [gedaagde] in reconventie tot betaling van een voorschot wegens (i) een huurachterstand van € 8.433,90, (ii) een contractuele boete van € 3.900, = omdat de huur niet (tijdig) is betaald, (iii) verschuldigde servicekosten van € 9.321,44 en (iv) buitengerechtelijke incassokosten van € 954,57, worden afgewezen.
      
    
    
      3.10.
      Bij de beoordeling van een vordering in kort geding tot betaling van een geldsom, geldt dat terughoudendheid op zijn plaats is en door de eisende partij feiten en omstandigheden moeten worden gesteld die maken dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten onderzoeken of de vordering van de eisende partij voldoende aannemelijk is, maar ook - kort gezegd - of een spoedeisend belang bestaat, terwijl bij de afweging van de belangen van de partijen mede (als één van de voor toewijsbaarheid in aanmerking te nemen factoren) het restitutierisico moet worden betrokken.
      
    
    
      3.11.
      Er is in dit geval geen sprake is van onbetwiste vorderingen en het is ook niet vast komen te staan dat [gedaagde] spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. [handelsnaam] erkent weliswaar de huurachterstand, maar heeft aangevoerd dat hij verrekenbare vorderingen heeft wegens te veel betaalde servicekosten. Ook heeft [handelsnaam] gesteld dat hij een verrekenbare schadevergoedingsvordering op [gedaagde] heeft, omdat [gedaagde] hem onrechtmatig de toegang tot de bedrijfsruimtes heeft ontzegd. De voorzieningenrechter kan in dit kort geding niet eenvoudig vaststellen of dit verrekeningsverweer zal slagen, waardoor deze discussie zich niet leent voor een kort geding procedure en in een eventuele bodemprocedure aan bod zal moeten komen. Daarnaast is niet vast komen te staan dat [gedaagde] spoedeisend belang heeft bij betaling van de gevorderde voorschotbedragen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het financieel niet goed zou gaan met [handelsnaam] en dat dit blijkt uit de vele negatieve recensies op internet en het afsluiten van het account van [handelsnaam] op bol.com. [handelsnaam] heeft tijdens de zitting betwist dat het financieel niet goed gaat met de onderneming. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat in kort geding niet is komen vast te staan dat de onderneming van [handelsnaam] het financieel zodanig zwaar heeft dat dit een spoedeisend belang voor [gedaagde] meebrengt.
      
    
    
      3.12.
      
        Voor de door [gedaagde] gevorderde betaling van een gebruiksvergoeding (gelijk aan de huurprijs van € 2.811,30) vanaf 1 september 2024 tot aan de dag van ontruiming, geldt ook dat een spoedeisend belang ontbreekt en de vordering daarom wordt afgewezen. De voorzieningenrechter merkt ten overvloede op dat [handelsnaam] geen gebruiksvergoeding verschuldigd is over de periode dat [handelsnaam] geen toegang heeft (gehad) tot de bedrijfsruimtes door toedoen van [gedaagde] . [handelsnaam] is vanaf de dag dat hij weer toegang krijgt tot de bedrijfsruimtes tot de dag dat hij deze heeft ontruimd wel een gebruiksvergoeding verschuldigd.
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie en reconventie betalen
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten in conventie van [handelsnaam] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                118,49
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                926,49
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde] is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten in reconventie van [handelsnaam] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.15.
      De voorzieningenrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de voorzieningenrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter geeft de volgende voorlopige voorzieningen:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om, door afgifte van de sleutels en het verschaffen van de toegangscodes, aan [handelsnaam] binnen 24 uur na betekening van het vonnis de onvoorwaardelijke toegang te verschaffen tot de bedrijfsruimtes [letter/nummeraanduiding 1] en [letter/nummeraanduiding 2] aan de [adres] te [plaats] , waarbij [handelsnaam] de mogelijkheid dient te hebben om in 14 dagen (gerekend vanaf de dag dat hem de toegang tot de bedrijfsruimtes is verschaft) zijn bezittingen en eigendommen uit deze bedrijfsruimtes te verwijderen;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling als genoemd onder 4.1;
      
    
    
      4.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        wijst de vorderingen af;
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.469,49 (926,49 + € 543,00), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1 t/m 4.2 en 4.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door G.K.L. de Wijkerslooth de Weerdesteijn en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2024.
      
    
  
  
     Als bedoeld in artikel 7:290 BW.
  
  
     Artikel 7:230a BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 3 BW.