ECLI:NL:GHARL:2021:9361, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-10-2021, 200.276.126/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-10-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst (middenstands)bedrijfsruimte van winkelpand met bovenwoning. Vordering tot beëindiging van de huur in hoger beroep afgewezen, nadat de kantonrechter de vordering had toegewezen. De aangevoerde gronden – ‘slecht huurderschap’ en belangenafweging – kunnen de beëindiging van de langlopende huurovereenkomst (vanaf 1977) niet dragen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.276.126/01
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7676514)
    
    
    
    
      
        arrest van 5 oktober 2021 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,bij de kantonrechter: gedaagde,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. M.R. Koppe, die kantoor houdt te Hilversum,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Casparus Beheer B.V.,
      gevestigd te Weesp,
      geïntimeerde,bij de kantonrechter: eiseres,
      hierna: Casparus,
      advocaat: mr. J.D. Poot, die kantoor houdt te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof 
    
      1.1
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 oktober 2020 hier over.
      
    
    
      1.2
      Op grond van dit tussenarrest heeft op 8 september 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. Ter voorbereiding op de mondelinge behandeling heeft [appellant] de processtukken ingediend.
      
    
    
      1.3
      Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor het arrest bepaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat het ion deze zaak om?2.1	Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst van een door [appellant] van Casparus gehuurd bedrijfspand (met bovenwoning) beëindigd moet worden. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat de vordering van Casparus tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is. 2.2	Het hof zal deze beslissing hierna motiveren, door eerst de relevante feiten vast te stellen en door vervolgens de argumenten van partijen te bespreken aan de hand van de bezwaren (‘grieven’) van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof zal bij deze bespreking ook de stellingen en argumenten van Casparus, die door de kantonrechter niet zijn gehonoreerd, betrekken. 3.	De relevante feiten3.1	 Op 10 maart 1977 hebben [appellant] als huurder en v.o.f. Schermer en Zoon en haar vennoten (hierna: Schermer) als verhuurder een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend over de huur door [appellant] van het woon- en winkelpand aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de bedrijfsruimte) en het daarin uitgeoefende bedrijf, een slijterij. De huurovereenkomst is ook door [de echtgenote] (hierna: [de echtgenote] ), de echtgenote van [appellant] , ondertekend. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling moet worden betaald (artikel 1 lid 1), dat de huurder verplicht is het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor de exploitatie van het slijtersbedrijf (artikel 3 lid 1) en dat het hem verboden is zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder de exploitatie van het gehuurde bedrijf geheel of gedeeltelijk aan een derde over te dragen of over te laten (artikel 7 lid 3 onder b). 3.2	[de echtgenote] en [appellant] exploiteren tot nu toe onder de naam “Slijterij ['naam echtgenote'] ” een slijterij en wijnhandel in de bedrijfsruimte. [appellant] werkte daarnaast tot 2010 elders in loondienst. [de echtgenote] en [appellant] wonen in de bedrijfswoning boven de winkelruimte. 3.3	In augustus 2005 heeft Otocom Weesp B.V., een vennootschap van de heer [naam1] (hierna: [naam1] ) een bedrag van € 12.500,- geleend aan [appellant] en [de echtgenote] . In de schriftelijke overeenkomst van geldlening van 11 augustus 2005 wordt als schuldenaar vermeld “Slijterij ['naam echtgenote'] de heer [appellant] en mevrouw [de echtgenote] ”. In een brief van diezelfde datum aan [appellant] en [de echtgenote] bevestigt [naam1] deze overeenkomst en geeft hij aan dat hij heeft toegezegd [appellant] en [de echtgenote] te helpen om “uit de financiële malaise” te komen, niet alleen door hen geld te lenen, maar ook door regelingen te treffen met hun schuldeisers.[naam1] en [appellant] kenden elkaar van een hockeyclub, waarin beiden een functie vervulden.3.4	[naam1] is ook bestuurder van Casparus. Casparus is op 30 juni 2006 eigenaar geworden van de bedrijfsruimte. 3.5	Op 17 januari 2008 hebben [naam1] en [appellant] en [de echtgenote] een door [naam1] opgesteld handgeschreven stuk (door partijen aangeduid als de allonge) ondertekend. In de allonge is onder meer vermeld dat de huur in 2008 “€ 2.000 ex” en in 2009 “€ 2500 ex”bedraagt en daarna zal worden geïndexeerd. Ook is er in vermeld dat de rente over de
    openstaande schulden vanaf augustus 2007 6% is (de rente was 4%). Onder het kopje “en hoe nu verder” is vermeld:“bij stoppen vergoedingvoor …..€ 50.000.”
    
    
      3.6
      In de periode tussen 22 april 2013 en 2 februari 2018 hebben een medewerkster van Casparus en [de echtgenote] twaalfmaal per e-mail gecorrespondeerd over de niet tijdige betaling van de huur. 
      
    
    
      3.7
      In een brief van 18 oktober 2016 aan [appellant] en [de echtgenote] bevestigde [naam1] een gesprek van die dag, waarin hij heeft meegedeeld dat hij de bedrijfsruimte wil verkopen, òf aan een belegger, waarbij het huurcontract in stand zou blijven, òf aan een gebruiker, waarbij het bedrijfspand leeg moet worden opgeleverd. 
    
    
      3.8
      In een brief van 13 maart 2017 heeft Casparus [appellant] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst opzegt per 31 maart 2019, de dag waarop ‘de huidige lopende periode’ volgens haar afloopt. Na een schriftelijke herinnering van Casparus, op 25 september 2018, deelt [appellant] in een brief van 28 oktober 2018 aan Casparus mee dat hij niet instemt met de huuropzegging. 
      
    
    
      3.9
      In een brief van 19 november 2018 aan [appellant] en [de echtgenote] refereerde de toenmalige advocaat van Casparus aan het hiervoor vermelde gesprek en aan de hiervoor aangehaalde brieven en herhaalde hij het voornemen van Casparus de bedrijfsruimte op termijn te willen verkopen. De advocaat meldde dat [naam1] contact met hen zal opnemen om te proberen een oplossing te bereiken. De advocaat schreef verder: “Dat de zakelijke situatie zorgelijk begint te worden heeft cliënte ook zelf ondervonden aan de stelselmatig te late betalingen van de huur. Omwille van de goede verstandhouding heeft cliënte hiervan tot dusver nooit een punt gemaakt maar het maakte wel duidelijk dat de levensvatbaarheid van Slijterij ['naam echtgenote'] meer en meer onder druk is komen te staan.”
      
    
    
      3.10
      In een brief van 17 januari 2019 aan [appellant] en [de echtgenote] heeft de huidige advocaat van Casparus de huurovereenkomst opgezegd per 31 januari 2020 “vanwege slecht huurderschap vanwege stelselmatige te late betalingen van huurbetalingen, alsmede vanwege een belangenafweging die in het voordeel van cliënte dient uit te vallen.”
      
    
    
      3.11
      Nadat de kantonrechter in deze zaak de vorderingen van Casparus tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte had toegewezen, heeft [appellant] een procedure aanhangig gemaakt tegen Casparus, waarin hij onder meer vorderde dat voor recht wordt verklaard dat geen BTW verschuldigd is over het woongedeelte van de bedrijfsruimte en dat Casparus veroordeeld wordt tot terugbetaling van teveel betaalde huur. De kantonrechter heeft in een vonnis van 20 januari 2021 de eerste vordering toegewezen en heeft Casparus veroordeeld tot terugbetaling van ruim € 7.700,- aan teveel in rekening gebrachte BTW vanaf december 2014 (de vordering van [appellant] voor de daaraan voorafgaande periode was volgens de kantonrechter verjaard) tot en met september 2020 en van € 94,67 per maand vanaf september 2020. Partijen hebben geen hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis, waaraan Casparus inmiddels ook heeft voldaan. 
      
    
  
  
    
      4
      4.	De beoordeling van het geschil tussen partijen
    
    
      
        De geschilpunten in hoger beroep 
        4.1 Casparus heeft haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst (en de daaruit voortvloeiende vordering tot ontruiming) primair gebaseerd op slechte bedrijfsvoering van [appellant] (artikel 7:296 lid 1 sub a BW). Die slechte bedrijfsvoering bestaat er volgens haar in dat [appellant] de huur stelselmatig te laat heeft betaald en daarnaast dat hij de exploitatie van de slijterij, in strijd met artikel 7 lid 3 van het huurcontract, geheel of gedeeltelijk heeft overgelaten aan een derde, te weten [de echtgenote] . Subsidiair heeft zij haar vorderingen gebaseerd op een belangenafweging die in haar voordeel uitvalt (artikel 7:296 lid 3 BW). 
    
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen van Casparus toegewezen op de primaire grondslag. De stelselmatig te late betaling van de huur levert volgens de kantonrechter slechte bedrijfsvoering op. De kantonrechter heeft in het midden gelaten of dat ook geldt voor de (gedeeltelijke) exploitatie van de bedrijfsruimte door [de echtgenote] . Omdat de vorderingen op de primaire grondslag toewijsbaar waren, hoefde de kantonrechter niet in te gaan op de subsidiaire grondslag (de belangenafweging). 
      
    
    
      4.3
      In de procedure bij de kantonrechter heeft [appellant] aangevoerd dat [de echtgenote] ten onrechte niet ook is gedagvaard. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen en [appellant] heeft tegen die beslissing geen grief gericht, zodat dat onderwerp in hoger beroep niet aan de orde is. Omdat het hof de kantonrechter niet zal volgen in het oordeel dat de te late betalingen slechte bedrijfsvoering opleveren, dient het nog wel in te gaan op de door de kantonrechter onbesproken gelaten andere grondslagen van de vorderingen van Casparus, te weten de (mede-)exploitatie door [de echtgenote] en de belangenafweging. Hierna zal blijken dat het hof de vorderingen van Casparus ook op die grondslagen niet toewijsbaar vindt. Om die reden komt het hof niet toe aan de vraag of [appellant] aanspraak heeft op een verhuiskostenvergoeding en op de vraag wat de hoogte van de gebruiksvergoeding is die [appellant] dient te betalen vanaf het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Slechte bedrijfsvoering?
          4.4	 De vraag of de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat - kort gezegd - slecht huurderschap niet samenvalt met het niet (stipt) nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De bedrijfsvoering van een huurder die altijd stipt op tijd betaalt, kan toch niet zijn zoals die van een goed huurder, en anderzijds kan de huurder die op het punt van de stipte betaling wel eens een steek laat vallen toch het belang van de verhuurder bevorderen, door diens pand voortdurend en overeenkomstig de contractuele bestemming te gebruiken en daarin op efficiënte wijze een florerend bedrijf uitoefenen. Het enkele feit dat de huurder de huur niet steeds tijdig voldoet, en daardoor tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, betekent dan ook nog niet, en zeker niet vanzelf, dat ook sprake is van slechte bedrijfsvoering. In de onder 3.9 aangehaalde brief van de toenmalige advocaat van Casparus wordt de te late huurbetaling niet voor niets, en gezien het voorgaande terecht, geplaatst in het kader van de bedrijfsvoering van [appellant] . 
      
      
    
    
      4.5
      Het hof gaat er - gelet op het door [appellant] gevoerde verweer bij wijze van veronderstelling en in het voordeel van Casparus - vanuit dat [appellant] de door Casparus in rekening gebrachte huur in de jaren 2014 tot en met 2018 zeer geregeld, zelfs stelselmatig, te laat betaald heeft. Uit de door Casparus overgelegde gegevens volgt dat het bijna altijd om een overschrijding van de betalingstermijn van enkele dagen ging (met uitzondering van viermaal in de tweede helft van 2014 en eenmaal in 2015, toen de overschrijding tussen de 20 en 30 dagen lag). Daarvan uitgaande is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag of die tekortkoming tot ontbinding moet leiden, is hier niet aan de orde, omdat Casparus geen ontbinding van de overeenkomst heeft gevorderd, maar beëindiging van de huurovereenkomst wegens opzegging op grond van slechte bedrijfsvoering. Zoals hiervoor is overwogen, dwingt het feit dat een huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen niet tot de conclusie dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. Het antwoord op die vraag is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. In dit geval heeft Casparus jarenlang toegestaan dat de huur zeer geregeld - iets - te laat werd betaald. De voormalige advocaat van Casparus heeft dat in de onder 3.9 aangehaalde brief ook uitdrukkelijk vermeld: omwille van de goede verstandhouding heeft Casparus er geen punt van gemaakt dat de huur te laat werd betaald. Dat volgt ook uit de e-mailwisseling tussen partijen over de te late huurbetalingen. Die is ook van de zijde van Casparus uiterst vriendelijk van karakter. [appellant] wordt herinnerd aan het feit dat de huur nog niet binnen is bij Casparus, maar hem wordt nooit ‘het mes op de keel gezet’, Casparus sommeert zelfs niet tot betaling. Na zo’n herinnering werd de huur trouwens steeds snel betaald, de huurachterstand liep ook niet op. Onder deze omstandigheden, waarin sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen die elkaar (althans elkaars bestuurder) ook in privé kennen, de huur weliswaar zeer geregeld (enkele dagen) te laat wordt betaald, maar de huurschuld niet oploopt en de verhuurder daarvan ook geen punt maakt, is in dit geval, waarin tussen partijen niet ter discussie staat dat in de gehuurde bedrijfsruimte, overeenkomstig de bestemming, een slijterij en wijnhandel geëxploiteerd bleef worden, van slechte bedrijfsvoering geen sprake. In dit kader overweegt het hof dat de pogingen van Casparus om de huurovereenkomst te beëindigen aanvankelijk ook niet waren ingegeven door een (vermeende) slechte bedrijfsvoering, maar door de wens van Casparus om de bedrijfsruimte te verkopen. Het hof verwijst naar de onder 3.7 tot en met 3.9 aangehaalde correspondentie. Pas toen het Casparus duidelijk was dat [appellant] en [de echtgenote] niet wilden meewerken aan een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst, vormden de te late huurbetalingen voor het eerst een extra reden (grond) voor opzegging van de huurovereenkomst. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de huidige advocaat van Casparus ook aangegeven dat Casparus op zoek is gegaan naar tekortkomingen in de huurovereenkomst uit het verleden om een extra grond te hebben voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Deze, op zich begrijpelijke, gang van zaken bevestigt dat de te late huurbetalingen in de verhouding van deze partijen op zich, dus los van de latere wens van Casparus om de huurovereenkomst te beëindigen om een andere reden (de wens tot verkoop), geen slechte bedrijfsvoering oplevert. 
      
    
    
      4.6
      Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven wat het gevolg is van het vonnis van de kantonrechter over de teveel betaalde BTW en of [appellant] zich er (in hoger beroep nog) op kan beroepen dat per saldo geen sprake is van te late betalingen, omdat hij door de onverschuldigd betaalde BTW een ‘voorstand’ had opgebouwd. 
      
      
      
    
    
      4.7
      Het staat tussen partijen niet ter discussie dat de slijterij en wijnhandel steeds mede door [de echtgenote] is gedreven. Tot 2010 was [appellant] slechts parttime bij de slijterij betrokken, omdat hij ook ander werk had. Naar het oordeel van het hof betekent dat niet dat [appellant] handelde in strijd met het bepaalde in artikel 7 lid 3 onder b van het huurcontract. [de echtgenote] was bij het aangaan van de huurovereenkomst (en is nog) de echtgenote van [appellant] , was ook toen al betrokken bij de slijterij - tussen partijen staat niet ter discussie dat [de echtgenote] de slijterij (niet voor niets “Slijterij ['naam echtgenote'] ”) van haar vader heeft overgenomen - en heeft de huurovereenkomst ook ondertekend. Zij was dan ook geen “derde” in de zin van die bepaling. 
      
    
    
      4.8
      Los daarvan was het Casparus van het begin af aan bekend dat [appellant] en [de echtgenote] samen de slijterij exploiteerden: Bij de onder 3.3 aangehaalde overeenkomst van geldlening was [de echtgenote] partij, zij heeft de onder 3.5 aangehaalde allonge ondertekend en de e-mails van Casparus over de te late huur waren aan haar gericht. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [naam1] ook aangegeven dat het hem vanaf het begin bekend was dat [de echtgenote] bij de exploitatie van de slijterij betrokken was. Dat de betrokkenheid van [de echtgenote] ook slechte bedrijfsvoering oplevert, heeft Casparus voor het eerst in de inleidende dagvaarding, dus niet eens in de opzeggingsbrief van haar huidige advocaat, aangevoerd. Voor deze grondslag geldt des te meer dat ze ‘pour besoin de la cause’, en niet omdat Casparus daadwerkelijk meent dat daarin slechte bedrijfsvoering is gelegen, wordt aangevoerd. 
      
    
    
      4.9
      De conclusie is dat Casparus onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. 
      
      
        
          Belangenafweging
          4.10	Gelet op wat hiervoor is overwogen, zal het hof moeten beoordelen of de vordering tot beëindiging toewijsbaar is op de subsidiaire grondslag, de belangenafweging. Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW kan de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder. De afweging van belangen is voorbehouden aan de feitenrechter en ook de vraag aan welke omstandigheden daarbij betekenis toekomt, is in beginsel van feitelijke aard. Relevante omstandigheden zijn onder meer economische belangen, zoals de wens van de verhuurder om het gehuurde onbezwaard te vervreemden, de mate waarin investeringen zijn afgeschreven en een mogelijk verlies aan goodwill, maar ook leeftijd en andere persoonlijke omstandigheden van partijen. 
      
      
    
    
      4.11
      Naar het oordeel van het hof zijn de belangen van [appellant] bij continuering van de huurovereenkomst evident. Hij exploiteert al sinds decennia samen met [de echtgenote] hun bedrijf in de bedrijfsruimte en zij wonen beiden al die tijd in het woongedeelte boven het bedrijf. [appellant] heeft, door het in het geding brengen van rapporten van zijn boekhouder, die niet gemotiveerd weersproken zijn, aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsvoering in toenemende mate winstgevend is. [appellant] (die geboren is in 1947) is op leeftijd en heeft, onbestreden door Casparus, aangevoerd dat hij en [de echtgenote] nauwelijks vermogen hebben. Met de inkomsten uit de exploitatie van de slijterij kunnen [appellant] en [de echtgenote] hun niet royale inkomsten uit AOW en pensioen van [appellant] aanvullen tot een prima inkomen. Het ligt voor de hand dat [appellant] indien de huurovereenkomst zal eindigen nauwelijks in staat zal zijn om de slijterij elders voort te zetten. Zelfs als er, met Casparus, van wordt uitgegaan dat andere geschikte winkelruimte beschikbaar is, zal een verhuizing niet alleen een aanzienlijke financiële investering vragen, maar ook veel extra inspanningen en energie vergen van [appellant] , die zoals aangegeven al op leeftijd is. Er kan dan ook in redelijkheid van worden uitgegaan dat [appellant] in dat geval de exploitatie van de met [de echtgenote] gedreven slijterij en wijnhandel definitief zal moeten staken. Bovendien zal [appellant] dan op zoek moeten gaan naar andere woonruimte voor zichzelf en voor [de echtgenote] . Beëindiging van de huurovereenkomst heeft dan ook ingrijpende gevolgen voor de financiële situatie van [de echtgenote] (de inkomsten uit ‘de zaak’ vallen weg), zijn bezigheden (hij is niet meer economisch actief) en zijn huisvesting (hij verliest zijn woning). 
      
    
    
      4.12
      Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat Casparus niet alleen eigenaar is van de bedrijfsruimte, maar (in elk geval) ook van een ander pand. [naam1] heeft verklaard - dat volgt trouwens ook al uit de door [appellant] overgelegde perspublicaties - dat hij ondanks zijn leeftijd (net als [appellant] 74 jaar) nog actief is in het zakenleven en dat ook wil blijven. [naam1] heeft ook verklaard naast inkomsten uit Casparus inkomsten uit pensioen te ontvangen. Onder deze omstandigheden is, zonder nadere toelichting, niet aannemelijk dat verkoop van de bedrijfsruimte wenselijk is met het oog op de pensioenvoorziening van [naam1] , zoals door Casparus is aangevoerd. Als het al zo is dat [naam1] de bedrijfsruimte destijds, via Casparus, voor dat doel heeft gekocht, is spoedige verkoop van de bedrijfsruimte niet noodzakelijk om te voorzien in het pensioen van [naam1] . [naam1] heeft pensioen en Casparus ontvangt jaarlijks een substantieel bedrag uit de verhuur van de bedrijfsruimte, waarmee [naam1] , desgewenst, via dividend of anderszins, zijn pensioeninkomen kan aanvullen. Het is, gelet op de uitlatingen van [naam1] , ook niet aannemelijk geworden dat [naam1] zijn zakelijke activiteiten op korte termijn wil beëindigen en om die reden Casparus wil liquideren, zodat in het kader daarvan de verkoop van het de bedrijfsruimte wenselijk is. Casparus heeft, kort en goed, niet aannemelijk gemaakt dat zij groot belang heeft bij de verkoop (in onverhuurde staat) van de bedrijfsruimte. Gelet hierop is het aanbod van Casparus om te bewijzen dat de bedrijfsruimte in verhuurde staat niet goed verkoopbaar is, niet ter zake dienend.
      
    
    
      4.13
      Haar stelling dat het rendement van de bedrijfsruimte, vanwege de lage huur, te laag is, heeft Casparus in het licht van het gemotiveerde verweer van [appellant] op dit punt onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat het Casparus uiteraard vrij staat om te proberen huurprijsaanpassing te verkrijgen.4.14	Casparus heeft in het licht van het gemotiveerde verweer van [appellant] op dit punt ook onvoldoende onderbouwd dat [appellant] heeft toegezegd dat hij op of rond zijn zeventigste zou stoppen. Het hof sluit niet uit dat [naam1] daarvan uit is gegaan toen hij besloot om de bedrijfsruimte te kopen, maar dat hij die veronderstelling heeft mogen baseren op uitingen van [appellant] is niet aannemelijk geworden. Illustratief is dat in de allonge over het tijdstip van stoppen niets is ingevuld. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan het bewijsaanbod van Casparus op dit punt.
      
    
    
      4.15
      De conclusie is dat de belangen van Casparus bij het beëindigen van de huurovereenkomst niet opwegen tegen de, zoals hiervoor is aangegeven, zwaarwegende belangen van [appellant] bij continuering ervan. Dat betekent dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst ook niet toewijsbaar is op de subsidiaire grondslag. 
      
      
        
          Conclusies
          4.14	De grieven 1 en 2, die gericht zijn tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen van Casparus toewijsbaar zijn op de primaire grondslag en dat een beoordeling van de subsidiaire grondslag achterwege kan blijven, slagen. De vorderingen van Casparus zijn niet toewijsbaar. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook vernietigen en de vorderingen van Casparus alsnog afwijzen. Casparus zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter (salaris gemachtigde € 360,-) en bij het hof (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente. 
      
    
  
  
    
      5
      5.	De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis dat de kantonrechter te Almere op 23 oktober 2019 tussen partijen heeft gewezen, en doet opnieuw recht als volgt:
    
    
    
      wijst de vorderingen van Casparus af;
    
    
    
      veroordeelt Casparus in de proceskosten en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door [appellant] gemaakt, op:- nihil aan verschotten en op € 360,- voor salaris van de gemachtigde in de procedure bij de kantonrechter;- € 415,38 aan verschotten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris van de advocaat voor de procedure bij het hof,vermeerderd met de wettelijke rente over de hiervoor vermelde bedragen vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest en met € 163,- aan nasalaris, verhoogd met € 85,- voor het geval niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan deze veroordeling is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.E. Wichers en W.A. Zondag en is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier. 
    
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 4 januari 1980,ECLI:NL:HR:1980:AB7428.
  
  
     Vgl. Kamerstukken II 1970/1971, 9975, nr. 6, p. 8. 
  
  
     Vgl. Hoge Raad 12 december 1980, ECLI:NL:HR:1980:AG4123en 19 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5002.
  
  
     Conclusie AG Wissink bij Hoge Raad 7 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT6882 (art. 81 RO).