ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ9535, Gerechtshof 's-Gravenhage, 31-10-2012, BK-12/00152
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Ligging aan water. Inhoudsmaat. Grondprijs per m3. Wijziging bestemmingsplan. Een lagere waarde van de woning is niet aannemelijk geworden.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-12/00152
    
    
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012
    
    in het geding tussen: 
    
    [X] te [Z], hierna belanghebbende, 
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alblasserdam, hierna de Inspecteur, 
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van van 20 januari 2012, nummer AWB 11/1040, betreffende na te melden beschikking en aanslag. 
    
    De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 17 oktober 2012, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Gronden
    
    1.	Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 756.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011.
    
    2.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    3.	De Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 756.000. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de Inspecteur daartoe gebruik kon maken van de vergelijkingsmethode. In voldoende mate is rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten in ligging, al dan niet direct of indirect via een verbindingswater gelegen aan de [rivier], zoals de onroerende zaak van belanghebbende, en tuin al dan niet op het zuiden, inhoud en kaveloppervlakte. Deze verschillen zijn niet zodanig dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Daarbij is bij de inhoudsmaten rekening gehouden met de aanwezigheid van een werkkamer en een achterliggende berging bij de onroerende zaak van belanghebbende, zoals uit de overgelegde foto’s duidelijk is af te leiden. Het Hof is van oordeel dat bij een woning met een aanzienlijk woonoppervlak als de onderhavige, van de omstandigheid dat in afwijking van de bouwtekening een inhoudsmaat geldt van 880 m3 in plaats van 905 m3 een meer dan verwaarloosbaar waardeverlagend effect uitgaat.
    
    4.	Het Hof is van oordeel dat een lagere waarde niet aannemelijk is geworden. De door belanghebbende overgelegde taxatie uit 2009 betreft een andere waardepeildatum. Belanghebbende heeft van het taxatierapport van 6 december 2011 slechts een gedeelte overgelegd, waardoor niet is na te gaan van welke gegevens gebruik is gemaakt om te komen tot de getaxeerde waarde. 
    
    5.	De door belanghebbende gemaakte vergelijking tussen de diverse waardepeildata gaat ervan uit dat een rekenkundig verband dient te bestaan tussen de waarde op de ene waardepeildatum en die op de andere. Per waardepeildatum dient de waarde echter opnieuw te worden vastgesteld aan de hand van de op die datum aanwezige gegevens, zoals vergelijkingsverkopen. De door de Inspecteur in de matrix vermelde prognosewaarden zijn slechts gebruikt ter indicatie. Gelijk de Inspecteur terecht heeft betoogd, is het vaststellen van een vaste grondprijs per m3 in de gemeente niet mogelijk, aangezien deze afhankelijk is van de grootte van het kavel en de ligging. De grondprijs komt voor de bepaling van de Wet WOZ niet overeen met de prijs van een bouwkavel, aangezien die prijs mede is gebaseerd op de exploitatiekosten van de gemeente samen met de aankoopprijs van de grond. Bovendien gaat het bij het vaststellen van de waarde om de totale onroerende zaak en niet om de afzonderlijke onderdelen. Er zijn geen feiten en of omstandigheden aannemelijk geworden op grond waarvan zou moeten aangenomen dat van de wijziging in het bestemmingsplan en tijdelijke overlast in de nieuw te bouwen wijk invloed uitgaat bij het bepalen van de waarde van de woning. 
    
    6.	Op grond van het vorenoverwogene ziet het Hof geen grond voor verlaging van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. 
    
    7.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 31 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.