ECLI:NL:RBROT:2022:3875, Rechtbank Rotterdam, 13-05-2022, 9080874 \ CV EXPL 21-9697
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ‘Huur bedrijfsruimte en woonruimte, opzegging wegens dringend eigen gebruik’.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9080874 \ CV EXPL 21-9697
    
    
    
      uitspraak: 13 mei 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. 
      [eiser 1],
    wonende te [woonplaats eiser 1], 
    
      2. [eiser 2],
    wonende te [woonplaats eiser 2],
    
      3. [eiser 3],
    
      wonende te [woonplaats eiser 3],
      eisers, 
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [gedaagde 1]
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1],
    
    
      2. [gedaagde 2],
    wonende te [woonplaats gedaagde 2],
    
      3. [gedaagde 3],
    
      wonende te [woonplaats gedaagde 3],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eisers]” en “[gedaagden]”.
    
    
  
  
    
      1. Het (verdere) verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit: 
      
        
          het tussenvonnis van 26 november 2021 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
        
        
          de akte indien producties van [eisers], met producties;
        
        
          de brief van [eisers] van 21 januari 2022, met één productie;
        
        
          de antwoordakte van [gedaagden], met producties;
        
        
          de antwoordakte van [eisers]
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2. De verdere beoordeling van de vordering
    
      2.1.
      Bij de verdere beoordeling van het geschil bouwt de kantonrechter voort op en blijft bij hetgeen in het tussenvonnis van 26 november 2021 is overwogen en beslist. In voornoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter [eisers] onder meer in de gelegenheid gesteld nader te onderbouwen in hoeverre de Gemeente Rotterdam akkoord gaat met de voorgenomen transformatie van de bedrijfsruimte tot twee woonruimten, die elk een oppervlakte hebben van minder dan 85 m². In dat verband hebben [eisers] weliswaar stukken in het geding gebracht waaruit opgemaakt lijkt te kunnen worden dat het is toegestaan in het gehuurde zowel op de begane grond als op de etages woningen te creëren. Door [eisers] zijn deze stukken echter op geen enkele wijze nader toegelicht en is zelfs niet aangegeven wat dit voor stukken zijn en van wie of welke instantie deze afkomstig zijn. In zoverre kunnen deze stukken dan ook niet als onderbouwing van het gestelde dienen. 
      
    
    
      2.2.
      Van groter belang is echter dat de ‘Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019’, waarop door [gedaagden] een beroep is gedaan en waarin uit artikel 3.3.5 kan worden afgeleid dat het gebruiksoppervlak van door verbouwing nieuw te creëren woonruimten minimaal 85 m² dient te zijn, betrekking heeft op de situatie waarin een reeds bestaande woonruimte wordt omgevormd tot twee of meer (nieuwe woonruimten. Dat deze verordening ziet op de omvorming van woonruimte blijkt uit artikel 3.3.1 en 3.3.2 van deze verordening. In onderhavige kwestie gaat het echter om de transformatie van een bedrijfsruimte in twee woonruimten. Ten aanzien van transformatie, waarbij een functiewijziging naar woonruimte plaatsvindt is het door [eisers] aangehaalde Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen van toepassing, waarin is bepaald dat ten aanzien van de wijk waarin het gehuurde is gelegen in elk geval geldt dat een woning nooit een kleinere oppervlakte dan 50 m² mag hebben. Nu [eisers] door middel van de door hen overgelegde tekeningen heeft gesteld voornemens te zijn de bedrijfsruimte met de kelder te transformeren tot twee woningen met een oppervlakte van respectievelijk 63,2 m² en 77,2 m² wordt voldaan aan deze minimumeis. Dat betekent dat voldoende aannemelijk is dat de transformatie van de bedrijfsruimte met de kelder tot twee woonruimten niet op praktische of juridische bezwaren zal stuiten. Gelet hierop en op het feit dat [eisers] geen nadere stukken meer in het geding hebben gebracht ten aanzien van het scenario waarin sprake is van transformatie van de bedrijfsruimte tot één woonruimte, zal bij de verdere beoordeling de transformatie tot twee woonruimten als uitgangspunt worden genomen.
      
    
    
      2.3.
      In het tussenvonnis van 26 november 2021 heeft de kantonrechter overwogen dat voor de beoordeling van het beroep van [eisers] op artikel 7:296 lid 1 sub b BW voldoende aannemelijk dient te zijn dat [eisers] de gehuurde bedrijfsruimte dringend nodig hebben en dat de aanwezigheid van algemene bedrijfseconomische belangen daarvoor voldoende kan zijn. In dat kader zijn [eisers] in de gelegenheid gesteld hun stelling dat de voorgenomen renovatie c.q. herontwikkeling tot een aanzienlijk hoger rendement zal leiden dan het huidige rendement. Daarbij heeft de kantonrechter bovendien reeds overwogen dat, indien blijkt dat er daadwerkelijk sprake zal zijn van een substantiële rendementsverbetering, het in beginsel voldoende aannemelijk is dat [eisers] de bedrijfsruimte dringend nodig hebben. 
      
    
    
      2.4.
      Door [eisers] is gesteld dat de uiteindelijk door transformatie van de bedrijfsruimte te realiseren verhuurbare oppervlakte in totaal 140,4 m² zal worden, waarbij zij - onderbouwd met een overzicht van de oppervlakten van de diverse kamers en ruimtes van de woningen, waarbij zij is uitgegaan van de toepasselijke NEN 2580-norm, alsmede plattegronden van de kelder en de begane grond - heeft gesteld dat de te realiseren woonruimten een oppervlakte van respectievelijk 63,2 m² en 77,2 m² kennen. Door [gedaagden] is daartegen aangevoerd dat de bedrijfsruimte een oppervlakte van in totaal slechts 124 m² zou kennen. Die stelling baseren [gedaagden] kennelijk op de informatie die zij uit het Kadaster hebben verkregen. In het Kadaster is echter alleen informatie opgenomen over de perceelgrootte. Daaruit kan echter geen (actuele) informatie met betrekking tot de (verhuurbare) woonoppervlakte worden afgeleid. Bovendien is niet duidelijk of in de door [gedaagden] genoemde oppervlakte van 124 m² ook de kelder is begrepen. Gelet hierop en nu de kantonrechter geen concrete aanleiding ziet de juistheid van de door [eisers] overgelegde tekeningen en de specificatie van de oppervlakten van de diverse kamers en ruimten in twijfel te trekken, is voldoende aannemelijk geworden dat de totale door de transformatie te realiseren oppervlakte van de woningen 140,4 m² zal bedragen.
      
    
    
      2.5.
      Door [eisers] zijn ten aanzien van beide te realiseren woningen puntentellingen op basis van het woningwaarderingsstelsel van de Huurcommissie overgelegd. [gedaagden] heeft daartegen slechts aangevoerd dat deze puntentellingen niet relevant zijn voor de vordering, nu transformatie tot twee woningen in onderhavig geval niet mogelijk zou zijn. Hiervoor is echter reeds overwogen dat dat standpunt onjuist is en het wel degelijk mogelijk is twee woningen te creëren. Door [gedaagden] is voor het overige geen inhoudelijk verweer tegen de puntentelling gevoerd, zodat van de juistheid daarvan zal worden uitgegaan. Uit de puntentellingen kan worden afgeleid dat de realisatie van de twee woningen zal leiden tot een huurprijs, die voor beide woningen boven de liberalisatiegrens zal liggen. 
      
    
    
      2.6.
      Vervolgens dient beoordeeld te worden wat ten aanzien van de nieuw te creëren woningen als redelijke huurprijs zal hebben te gelden.  [eisers] hebben gesteld dat de gemiddelde huurprijs tussen € 19,- en € 24,- per m² ligt. Dit hebben zij onderbouwd door diverse schermprints van www.funda.nl in het geding te brengen ten aanzien van te huur aangeboden woningen in de (nabije) omgeving van het gehuurde. Ook [gedaagden] hebben echter diverse schermprints overgelegd, met dien verstande dat zij daarbij gebruik hebben gemaakt van www.pararius.nl, op welke website eveneens een groot actueel aanbod aan huurwoningen is geplaatst. Uit de door [gedaagden] overgelegde schermprints van te huur aangeboden woningen in de (nabije) omgeving van het gehuurde kan worden afgeleid dat de gemiddelde huurprijs rond € 11,- per m²  ligt. 
      
    
    
      2.7.
      Door [gedaagden] is eveneens een recent persbericht van Parasius overgelegd naar aanleiding van een door Parasius uitgevoerde analyse van de ontwikkeling van de prijzen van geliberaliseerde huurwoningen. Daarbij heeft Parasius, dat zich presenteert als een onafhankelijk woningplatform, tevens de prijsontwikkeling in de diverse wijken in Rotterdam geanalyseerd, waarbij zij heeft geconcludeerd dat nieuwe huurders in Charlois (de wijk waarin het gehuurde is gelegen) thans gemiddeld € 14,67 per m² aan huur betalen voor een geliberaliseerde huurwoning. Deze gemiddelde huurprijs per m² komt de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden niet onredelijk voor, zeker niet indien dit gemiddelde wordt afgezet tegen de huurprijzen van de te huur aangeboden woningen zoals genoemd in de door [eisers] en [gedaagden] overgelegde advertenties, welke prijzen variëren van circa € 7,80 tot circa € 24,42 per m². Door [eisers] zijn onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat zij voor de nieuw te realiseren woningen in het gehuurde een hogere huurprijs dan € 14,67 per m² zou kunnen vragen van haar huurders, De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij de door Parasius genoemde huurprijs van € 14,67 per m². 
      
    
    
      2.8.
      Het bovenstaande leidt er toe dat als uitgangspunt zal worden genomen dat op basis van de thans beschikbare stukken ten aanzien van de nieuw te realiseren woonruimten een huurprijs van € 927,14 (63,2 m² x € 14,67) respectievelijk € 1.132,52 (77,2 m² x € 14,67) als redelijk zal worden beschouwd. Dat betekent dat in totaal een bedrag van € 2.059,66 aan huur per maand door [eisers] kan worden bedongen. 
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens dient beoordeeld te worden of het te verwachten rendement op basis van de nieuwe totale huurprijs van € 2.059,66 per maand ten aanzien van de nieuw te realiseren woonruimten substantieel hoger is dan het huidige rendement van de bedrijfsruimte. [eisers] hebben een berekening van het huidige rendement van de bedrijfsruimte overgelegd, waaruit volgt dat het rendement thans 21% bedraagt. Indien uitgegaan wordt van de in de berekening van het te verwachten rendement op basis van de nieuw te realiseren woonruimten genoemde totale kosten van € 1.633,93 per maand, is er bij een maandelijkse huurprijs van € 2.059,66 sprake van een rendement van € 425,73 per maand. Dat komt overeen met een rendement van (afgerond) 21% ((€ 425,73 ÷ € 2.059,66) x 100%). 
      
    
    
      2.10.
      Vergelijking van het hiervoor genoemde te verwachten rendement op basis van de nieuwe huurprijs van de te realiseren woonruimten met het huidige rendement van de bedrijfsruimte leidt tot de conclusie dat het rendement in de nieuwe situatie nagenoeg gelijk blijft, althans slechts in geringe mate afwijkt van het huidige rendement. In het midden kan blijven of [eisers] de in de rendementsberekening van de nieuwe situatie opgenomen bedragen - voornamelijk de vermelde kosten - te rooskleurig heeft voorgesteld. Indien [gedaagden] zouden worden gevolgd in hun stelling dat bij diverse kostenposten een hoger bedrag aan kosten zou moeten worden vermeld, kan dit immers enkel leiden tot een verlaging van het hiervoor genoemde rendement van circa 21% en in elk geval niet tot een verhoging daarvan. 
      
    
    
      2.11.
      Nu er op grond van het bovenstaande geen sprake is van een substantiële rendementsverbetering, is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eisers] de bedrijfsruimte dringend nodig hebben. De stelling van [eisers] dat door de transformatie de beleggingswaarde van het gehuurde zal stijgen is door hen niet onderbouwd en is op zichzelf genomen van onvoldoende gewicht om aan te kunnen nemen dat [eisers] de bedrijfsruimte dringend nodig hebben. Een en ander betekent dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, zodat deze opzeggingsgrond niet kan leiden tot het einde van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte.
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens dient beoordeeld te worden of het beroep van [eisers] op de in artikel 7:296 lid 3 BW genoemde opzeggingsgrond slaagt. Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW kan de vordering worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging daarvan. De vordering moet in elk geval worden afgewezen indien van de huurder bij redelijke afweging van die belangen niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. De kantonrechter moet de belangen van partijen afwegen op basis van de feiten en omstandigheden die zich op het moment van de belangenafweging voordoen, dus “ex nunc” (zie Hoge Raad 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116).
      
    
    
      2.13.
      Ter onderbouwing van haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst hebben [eisers] gewezen op het bedrijfseconomische belang dat zij hebben bij de transformatie van de bedrijfsruimte naar twee woonruimten. Zoals hiervoor reeds overwogen is echter onvoldoende aannemelijk geworden dat er een (substantiële) rendementsverbetering zal optreden in de nieuwe situatie. Daarnaast hebben [eisers] gewezen op de mogelijke stijging van de beleggingswaarde van het pand.
      
    
    
      2.14.
      Tegenover het belang van [eisers] bij beëindiging van de huurovereenkomst staat de onweersproken stelling van [gedaagden] dat de cafetaria, die zij in de bedrijfsruimte exploiteren, hun enige bron van inkomsten is en zij ook voor wat betreft hun pensioen afhankelijk zijn van de inkomsten uit de cafetaria. Daarnaast is onweersproken gesteld dat [gedaagden] in de loop der jaren meer dan € 100.000,- hebben geïnvesteerd in hun onderneming en het door het schaarse huuraanbod van bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW zeer lastig is een vervangende ruimte voor de cafetaria te vinden. 
      
    
    
      2.15.
      Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het grote persoonlijke en financiële belang van [gedaagden] bij behoud van de bedrijfsruimte in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het enkele bedrijfseconomische belang van [eisers] van stijging van de beleggingswaarde van het gehuurde, waarvan overigens thans nog geenszins vaststaat of, en zo ja in hoeverre, daarvan daadwerkelijk sprake zal zijn. De belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW valt derhalve, gelet op bovenstaande overwegingen, in het voordeel van [gedaagden] uit, zodat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte op grond van artikel 7:296 lid 3 BW eveneens zal worden afgewezen.
      
    
    
      2.16.
      Aangezien in het tussenvonnis van 26 november 2021 reeds geoordeeld is dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte zal worden afgewezen, betekent dit dat de vorderingen van [eisers] volledig worden afgewezen. Nu er van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op dit moment geen sprake is, bestaat er ook geen aanleiding [eisers] te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten aan [gedaagden]
      
    
    
      2.17.
      
        [eisers] worden, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [gedaagden] veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 561,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten à € 187,00). De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      wijst de vorderingen af;
    
    
    
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 561,00 aan salaris voor de gemachtigde en indien [eisers] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
    
    
    
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44487