ECLI:NL:GHSHE:2012:BW1158, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2012, 10-00524
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2012-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Belanghebbendes woning is aangewezen als “noodwoning”. Het perceel waarop de woning staat heeft de bestemming agrarisch. Ten tijde van de aankoop mocht de woning op grond van het overgangsrecht van het toen geldende bestemmingsplan als woning worden gebruikt. Op grond van de overgangsbepalingen van het nieuwe concept-bestemmingsplan mag de woning uitsluitend door de huidige bewoners worden bewoond (persoonsgebonden overgangsrecht). Het hof is van oordeel dat een nieuwe eigenaar de woning niet mag bewonen. Alternatieve gebruiksmogelijkheden van de woning zijn niet aannemelijk gemaakt. De grond kan slechts agrarisch worden aangewend. Een potentiële koper zal voorts rekening houden met de sloopkosten van de woning. De waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald op de agrarische waarde van de grond verminderd met de sloopkosten.
        Hoger beroep van belanghebbende gegrond.

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
      Sector belastingrecht
      Tweede meervoudige Belastingkamer
      Kenmerk: 10/00524
    
    
    Uitspraak op het hoger beroep van
    
    
      de heer X,
      wonende te Y, hierna: belanghebbende,
    
    
    en het incidenteel hoger beroep van
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Deurne,
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank 
      's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 8 juni 2010, nummer AWB 08/4221, in het geding tussen
    
    
    belanghebbende 
    
    en
    
    de Heffingsambtenaar
    
    betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, A-straat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 is vastgesteld op € 212.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2008 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
      Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren tegen de waarde en de aanslag ongegrond verklaard.
    
    
    
      1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
      Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 62.980, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 644 en de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 te vergoeden.
    
    
    1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 111.
    
    1.4. De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.
    
    1.5. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
    
    1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 26 mei 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
    
    1.7. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
    
    1.8. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een plattegrond en een luchtfoto van het perceel B-straat 1 te Y.
    
    1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
    
    1.10. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof de Heffingsambtenaar verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hem berustende stukken in te zenden, aan welk verzoek de Heffingsambtenaar bij brief van 18 juli 2011 heeft voldaan.
    
    1.11. Belanghebbende heeft bij brief van 12 oktober 2011 gereageerd op de brief van 18 juli 2011.
    
    1.12. De nadere zitting heeft plaatsgehad op 12 januari 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
    
    1.13. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
    
    1.14. Van het nadere onderzoek ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
    
    
    2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woning met ondergrond en tuin. Het bouwjaar is 1920. De inhoud van de woning is 451 m3. De oppervlakte van het perceel is 6.595 m2. De woning is blijkens een notariële akte van levering van 30 december 2002 door belanghebbende gekocht voor € 290.420. In deze akte van levering staat vermeld dat volgens het geldende bestemmingsplan de woning staat aangeduid als "noodwoning", hetgeen - volgens het vermelde in de akte - inhoudt dat het verkochte niet mag worden herbouwd (behoudens calamiteit), verbouwd, vernieuwd, veranderd of uitgebreid (dus uitsluitend mag worden onderhouden).
    
    2.2. Belanghebbendes woning is aangemerkt als noodwoning. Noodwoningen zijn onroerende zaken die aanvankelijk dienst deden als agrarisch bijgebouw, maar in de jaren '50-'60 in verband met de toen bestaande woningnood als (tijdelijke) woning in gebruik zijn genomen.
    
    2.3. In de jaren '80 zijn deze woningen geïnventariseerd. In het Bestemmingsplan: "Buitengebied, herziening IX: correctieve herziening" van de gemeente Deurne uit 1988 (hierna: Bestemmingsplan 1988), hebben deze noodwoningen geen woonbestemming meer. Wel geldt het hierna weergegeven overgangsrecht.
    
    
      2.4. Op grond van artikel 41, Lid A, onderdeel 2, van het Bestemmingsplan 1988, mogen de noodwoningen, welke op de plankaart zijn aangeduid als vallend onder het beperkt overgangsrecht, niet worden herbouwd, verbouwd, vernieuwd, veranderd of uitgebreid. Deze noodwoningen mogen uitsluitend worden onderhouden.
      Op grond van artikel 41, Lid B, onderdeel 1, van het Bestemmingsplan 1988 mag het bestaande gebruik dat in strijd is met het plan, worden voortgezet.
    
    
    2.5. Op 14 april 2006 is door de gemeente Deurne een voorontwerp van het bestemmingsplan "Buitengebied" ter inzage gelegd. Op 11 december 2007 heeft de Raad van de gemeente Deurne het "Bestemmingsplan Buitengebied" vastgesteld (hierna: Bestemmingsplan 2007). Op 8 augustus 2008 is dit Bestemmingsplan 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant.
    
    2.6. In de overgangsbepalingen (artikel 31) is bepaald dat bouwwerken die bestaan op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het plan, en die afwijken van het plan, gedeeltelijk mogen worden vernieuwd en veranderd, mogen worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de inhoud en oppervlakte alsmede mogen worden herbouwd na een calamiteit (artikel 31.1). Ten aanzien van het gebruik is in artikel 31.2.2, onderdeel b, bepaald dat voor de op de plankaart 1 aangeduide "woning met een persoonsgebonden overgangsrecht" het gebruik als woning mag worden voortgezet en wel uitsluitend door de persoon/personen die op het moment van het van kracht worden van deze voorschriften volgens de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Deurne als hoofdbewoner en diens partner staat/staan ingeschreven op het betreffende adres.
    
    2.7. Het perceel waarop belanghebbendes woning staat heeft als bestemming "agrarisch gebied". Op het perceel rust geen "agrarisch bouwblok". Belanghebbendes woning is aangeduid als een woning met een persoonsgebonden overgangsrecht.
    
    2.8. Belanghebbende heeft het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten aangevochten bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij uitspraak van 31 maart 2010, nr. 200807042/1/R1 is dit beroep ongegrond verklaard.
    
    
      2.9. De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak op 20 januari 2009 laten taxeren door de heer A, WOZ-taxateur in dienst bij C BV. Deze taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 vastgesteld op € 212.000. In de bij de taxatie gevoegde matrix zijn vier vergelijkingspanden opgenomen.
      Voormelde waarde is als volgt opgebouwd:
      - woning			€  93.808
      - berging/schuur		€   4.000
      - grond			€ 114.638
      - Totaal			€ 212.000 (afgerond).
    
    
    
      2.10. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een nieuwe waardematrix overgelegd, waarbij de waarde van belanghebbendes woning als volgt is opgebouwd:
      - woning			€ 120.417
      - berging/schuur		€   2.200
      - grond			€  89.788
      - Totaal			€ 212.000 (afgerond).
      In deze matrix zijn twee vergelijkingspanden opgenomen: B-straat 1 te B en C-straat 1 te Y.
    
    
    
    3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak.
      Belanghebbende verdedigt een waarde van nihil. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 212.000.
    
    
    
      3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
      Voor hetgeen zij hieraan ter beide zittingen hebben toegevoegd wordt verwezen naar de van deze zittingen opgemaakte processen-verbaal.
    
    
    3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de WOZ-waarde op nihil en dienovereenkomstige vaststelling van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank.
    
    
    4. Gronden
    
    Ten aanzien van het geschil
    
    4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    4.2. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2007.
    
    
      4.3. Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
      4.4. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door het overleggen van het onder 2.9 vermelde taxatierapport inclusief matrix met drie vergelijkingspanden alsmede de onder 2.10 vermelde waardematrix met twee vergelijkingspanden.
    
    
    4.5. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak € 212.000 bedraagt.
    
    4.6. Het Hof is van oordeel dat rekening moet worden gehouden met het in 2006 ter inzage gelegde concept-bestemmingsplan "Buitengebied". In dit concept-bestemmingsplan, dat uiteindelijk heeft geresulteerd in het Bestemmingsplan 2007, is een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen. Dit overgangsrecht houdt in dat belanghebbende de onroerende zaak als woning mocht blijven gebruiken, maar dat bewoning door een nieuwe eigenaar niet mogelijk zou zijn. Een potentiële koper zou - naar het oordeel van het Hof - rekening houden met deze aanzienlijke beperking in de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak.
    
    
      4.7. Aangezien een koper van de onroerende zaak de opstal niet als woning zal mogen gebruiken, moet worden bezien welke alternatieve aanwendingsmogelijkheden denkbaar zijn. Volgens belanghebbende is het perceel nog slechts geschikt voor agrarisch gebruik. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat volgens het Bestemmingsplan 2007 alternatieve gebruiksmogelijkheden niet direct voor de hand liggen, maar dat wellicht een beroep kan worden gedaan op de ontheffingsmogelijkheid van artikel 3.8.4 van het Bestemmingsplan 2007.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat ontheffing op grond van artikel 3.8.4 tot de reële mogelijkheden behoort. Vanaf de jaren '80 is het streven van de gemeente Deurne en de provincie Noord-Brabant er op gericht om opstallen als de onderhavige te laten verdwijnen uit de landbouwontwikkelingsgebieden. Het ligt - naar het oordeel van het Hof - niet voor de hand dat gelet op dat streven de gemeente de ontheffingsbevoegdheid in dat kader soepel zal hanteren.
    
    
    4.8. Gelet op het specifieke planologische regime dat van toepassing is op de onroerende zaak, kunnen de door de Heffingsambtenaar bij de eerste matrix (onder 2.9) vermelde vier andere onroerende zaken, niet als vergelijkingspand dienen. Dit zijn immers vier woningen die ook volgens het Bestemmingsplan 2007 een planologische bestemming "wonen" hebben. 
    
    
      4.9. De Heffingsambtenaar heeft voorts gewezen op de in de tweede matrix opgenomen vergelijkingspanden en meent dat - gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen - een waarde van € 212.000 goed verdedigbaar is.
      Het Hof is van oordeel dat de twee in de matrix genoemde panden niet als vergelijkingspanden kunnen dienen. Het pand B-straat 1 te B is niet aangemerkt als noodwoning met een persoonlijk overgangsrecht. Het perceel heeft de bestemming "woondoeleinden". Na verkoop heeft de gemeente ingestemd met de bouw van een tweede woning (nr. 1a) waarbij voor de bestaande woning een vrijstelling voor afhankelijke woonruimte is toegekend.
      Het pand C-straat 1 te Y betreft een noodwoning gelegen in een agrarisch gebied binnen een agrarisch bouwblok. Dit betekent dat op dit perceel een agrarische bedrijfswoning gerealiseerd kan worden en daarmee is dit object niet vergelijkbaar met het perceel van belanghebbende.
    
    
    4.9. De Heffingsambtenaar heeft voorts verwezen naar de door belanghebbende in 2002 betaalde aankoopprijs. Het Hof acht deze aankoopprijs echter niet bruikbaar. Ten eerste ligt de aankoop te ver vóór de peildatum. Ten tweede miskent de Heffingsambtenaar dat de aankoop heeft plaatsgevonden ten tijde van het bestaan van een ander bestemmingsplan (Bestemmingsplan 1988). Destijds gold een ander overgangsrecht en was het de koper van een dergelijke woning toegestaan om de onroerende zaak als woning te gebruiken. Onder het Bestemmingsplan 2007 is het overgangsrecht aanzienlijk aangescherpt en is het niet langer toegestaan dat na vertrek van de huidige bewoners het pand nog als woning wordt gebruikt. De aankoopprijs is dan ook niet relevant voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2007.
    
    4.10. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient het Hof te onderzoeken of de door belanghebbende verdedigde waarde juist is. Belanghebbende verdedigt een waarde van nihil. Gezien de omstandigheid dat in ieder geval aan de grond een waarde toekomt, komt een waarde van nihil voor de onroerende zaak het Hof onwaarschijnlijk voor. Weliswaar kunnen omstandigheden - vervuiling, noodzakelijkheid van sloop etc - een waardedrukkende invloed hebben, maar belanghebbende heeft de omvang van deze omstandigheden, zoals hierna te bespreken, niet voldoende onderbouwd.
    
    
      4.11. Nu noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak zelfstandig vaststellen. 
      Gelet op het voorgaande dient de onroerende zaak als volgt te worden gewaardeerd. De grond dient in aanmerking te worden genomen tegen de agrarische waarde. Partijen zijn het erover eens dat hiervoor een waarde van € 5 per vierkante meter kan worden gehanteerd. De totale grondwaarde stelt het Hof vast op 6.595 x € 5 = € 32.975. Een potentiële koper zal tevens rekening houden met de te verwachten sloopkosten van de opstal. Zonder sloop van de opstal kan de grond immers niet op zinvolle wijze agrarisch worden gebruikt. De omvang van de sloopkosten zal afhankelijk zijn van het al dan niet aanwezig zijn van asbest in de opstal. Belanghebbende heeft gesteld dat de sloopkosten € 30.000 tot € 40.000 (zonder asbest) dan wel € 50.000 tot € 60.000 (met asbest) bedragen. De Heffingsambtenaar heeft deze bedragen bij gebrek aan wetenschap betwist. Belanghebbende heeft de door hem gestelde bedragen op geen enkele wijze onderbouwd. Het Hof acht deze bedragen dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft geen schatting van de te verwachten sloopkosten gemaakt. Het Hof zal om die reden de omvang van de te verwachten sloopkosten in goede justitie vaststellen en schat deze - met inachtneming van de onzekerheid omtrent aanwezigheid van asbest - op € 30.000.
      Het vorenstaande resulteert in een waarde in het economische verkeer van € 2.975.
    
    
    Slotsom
    
    4.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de WOZ-waarde verminderen.
    
    Ten aanzien van het griffierecht
    
    4.13. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 111 te vergoeden.
    
    Ten aanzien van de proceskosten
    
    4.14. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
    
    4.15. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 4 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.748.
    
    
    
    5. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het hoger beroep gegrond;
      - verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;
      - verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
      - vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Y tot € 2.975;
      - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
      - gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 111 vergoedt; en
      - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.748.
    
    
    
    Aldus gedaan op 30 maart 2012 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P.J.M. Bongaarts en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
    
    Het aanwenden van een rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
      1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a) de naam en het adres van de indiener;
      b) een dagtekening;
      c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d) de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.