ECLI:NL:GHAMS:2007:BB7484, Gerechtshof Amsterdam, 11-10-2007, 06/00285
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering Woz. Belanghebbende heeft woning één maand voor de waardepeildatum gekocht. Hij stelt zich op het standpunt dat hij, gelet op de tijdsdruk waarmee hij handelde en de tijd dat de woning te koop heeft gestaan, meer dan de waarde in het economische verkeer heeft betaald. Het Hof is van oordeel dat er vanuit moet worden gegaan dat het bod van belanghebbende dient te aangemerkt als het door de meestbiedende gegadigde uitgebrachte bod.

GERECHTSHOF AMSTERDAM				
      Kenmerk P06/00285
    
    
    uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van						
    
    
      X, 
      wonende te Y, gemeente Haarlemmermeer,					
      belanghebbende,							
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/5772 van de rechtbank Haarlem van 8 juni 2006 in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en 
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak A-laan 1 te Y (hierna: de woning) voor het tijdvak 
      1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 274.000.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 
      30 september 2005, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      Bij uitspraak van 8 juni 2006, verzonden op 12 juni 2006, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 
      20 juli 2006, dat op dezelfde dag bij het Hof is ingekomen.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2.	Overwegingen
    
    2.1. Feiten
    
    In hoger beroep stelt het Hof de feiten als volgt vast.
    
    2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Uit een notariële akte, opgemaakt op 15 januari 2003, blijkt dat belanghebbende en wijlen zijn echtgenote de woning hebben gekocht bij een koopovereenkomst gedateerd 25 november 2002. In die akte is vermeld dat de koopprijs € 275.000 bedroeg, waarin begrepen een bedrag van € 5.000 dat werd toegerekend aan de meegekochte roerende zaken. Bij het vaststellen van de waarde van de woning is de heffingsambtenaar uitgegaan van de voormelde koopprijs van € 275.000.
    
    2.1.2. De woning heeft vóór 25 november 2002 langdurig te koop gestaan voor een vraagprijs van € 325.000. Nadien is de vraagprijs verlaagd tot € 280.000. Belanghebbende heeft eenmaal een bod op de woning uitgebracht, waarmee de verkoper akkoord is gegaan.
    
    2.2. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar bij de onder 1 bedoelde beschikking de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
    
    2.3. Oordeel van de rechtbank
    
    Het Hof verwijst voor de overwegingen van de rechtbank omtrent het geschil naar de onderdelen 4.2 tot en met 4.8 van haar uitspraak.
    
    2.4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    2.5. Beoordeling van het geschil
    
    2.5.1. De in artikel 17, eerste lid, van de Wet woz bedoelde waarde van een onroerende zaak is gelijk aan de prijs, die onder de in het tweede lid van dit artikel bedoelde omstandigheden bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Uit de onder 2.1.2 vermelde feiten leidt het Hof af dat ten aanzien van de woning die prijs overeenkwam met het door belanghebbende als kennelijk meestbiedende gegadigde uitgebrachte bod. Hieraan doet niet af dat belanghebbende, zoals hij aanvoert, vanwege tijdsdruk een hoger bod heeft uitgebracht dan hij zonder die druk zou hebben gedaan. Juist een gegadigde die handelt onder tijdsdruk zal immers veelal de meestbiedende gegadigde zijn.
    
    2.5.2. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52, geoordeeld dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de onder 2.5.1 bedoelde waarde overeen komt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij een partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Naar het oordeel van het Hof is deze beslissing van de Hoge Raad van overeenkomstige toepassing indien de woning niet kort na de peildatum is gekocht, maar korte tijd ervoor. Een zodanig geval doet zich hier voor, aangezien de aankoop van de woning door belanghebbende slechts ruim vijf weken voor de hier geldende waardepeildatum 1 januari 2003 heeft plaatsgevonden.
    
    2.5.3. Belanghebbende noch de heffingsambtenaar hebben feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de prijs die belanghebbende voor de woning heeft besteed niet de waarde ervan weergeeft. De door belanghebbende gestelde tijdsdruk kan, gelet op het onder 2.5.1 overwogene, niet als een zodanige omstandigheid gelden. Voorts heeft de heffingsambtenaar niet gesteld dat de koopprijs van € 275.000 in zijn geheel betrekking had op de woning en niet mede op roerende zaken. Evenmin heeft de heffingsambtenaar gesteld dat tussen de aankoopdatum en de peildatum de waarde van de woning zou zijn gestegen. Uit het onder 2.5.2 genoemde arrest van de Hoge Raad volgt dan dat de waarde van de woning op 1 januari 2003 moet worden bepaald op € 270.000. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te grote inhoud van de woning en een niet bestaand vergelijkingsobject heeft opgevoerd, kan dus niet meer aan de orde komen.
    
    2.5.4. Uit het hiervoor overwogene volgt dat bij de onder 1 bedoelde beschikking de waarde van de woning € 5.000 te hoog is vastgesteld. Het bepaalde in artikel 26a van de Wet woz brengt mee dat de vastgestelde waarde niettemin wordt geacht juist te zijn. De oorzaak van de onjuiste waardevaststelling is in dit verband niet van belang.
    
    2.5.5. De slotsom luidt dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    3.	Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    Aldus vastgesteld door mr. O.B. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 11 oktober 2007 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.