ECLI:NL:GHARL:2022:5252, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-06-2022, 21/00775
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00775
    uitspraakdatum: 21 juni 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 mei 2021, nummer Awb 20/2224, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 40B te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 742.000. Verder is aan belanghebbende voor het jaar 2020 een aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (OZBG) opgelegd van € 2.858.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 september 2020 de vastgestelde waarde en de aanslag OZBG gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 19 mei 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 29 juni 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 23 november 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft op 29 maart 2022 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2022. Namens belanghebbende is verschenen A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 2017 gebouwd winkelpand dat is gelegen op een A1-locatie in winkelcentrum [naam3] te [plaats1] . Het winkelpand heeft een bruto vloeroppervlakte van 272 m2. Belanghebbende exploiteert in het winkelpand onder de naam ‘ [naam4] ’ een kledingwinkel. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft met de eigenaar van de onroerende zaak een huurovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst loopt van 1 oktober 2017 tot 30 september 2022. Indien deze huurovereenkomst niet wordt opgezegd, wordt deze stilzwijgend verlengd met vijf jaren. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 78.000 per jaar. 
      
    
    
      2.3.
      Blijkens een allonge op de huurovereenkomst van 17 juli 2019 heeft de verhuurder aan belanghebbende een huurkorting verleend van oktober 2019 tot en met september 2022, waardoor de huurprijs in die periode € 32.000 bedraagt.
      
    
    
      2.4.
      
        In een e-mailbericht van 19 november 2021 is namens de verhuurder het volgende aan de heffingsambtenaar geschreven:
        “Mijn collega (…) heeft me gevraagd u te mailen in verband met de huur die [naam4] in winkelcentrum [plaats1] betaalt. 
      
      
      
        De netto huur is op dit moment inderdaad lager dan marktconform. Dat heeft te maken met de doorstart – na faillissement – die [naam4] enkele jaren geleden heeft gemaakt en de afspraken die toen gemaakt zijn om [naam4] voor het winkelcentrum te kunnen behouden. Er is een marktconforme huur afgesproken waar [naam4] tot op heden een korting op krijgt.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaarde in aanmerking heeft genomen en dat moet worden uitgegaan van de overeengekomen verlaagde huurprijs van € 32.000 per jaar. 
      
    
    
      3.3.
      Tussen partijen is de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 niet in geschil. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 32.000 maal 10,5, ofwel € 336.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 742.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebracht taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op € 742.000. 
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 742.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebracht taxatierapport van taxateur R.B. Berghuis van 11 januari 2021 waarin de waarde op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie is bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten die alle zijn gelegen in hetzelfde winkelcentrum [naam3] te [plaats1] . In onderstaande matrix zijn de vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj.
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 40B
                (winkelpand; A1)
              
              
                 2017
              
              
                 272 m2
              
              
                € 260/m2
              
              
                € 70.720
              
              
                10,5
              
              
                € 742.560
                (01-01-18)
                
                (€ 2.730/m2)
              
              
                € 78.000
                (01-10-17)
                Na huurkorting € 32.000
                (01-10-19)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 2C
                (winkelpand; A2)
              
              
                 1990
              
              
                 355 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.065.000
                (04-06-19)
                
                (€ 3.000/m2)
              
              
                Nvt
              
            
            
              
                
                  [adres1] 3B
                (winkelpand; A2)
              
              
                 1990
              
              
                 77 m2
              
              
                € 270/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 21.600
                (01-06-20)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19A
                (winkelpand; A1)
              
              
                2018
              
              
                 387 m2
              
              
                € 280/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 108.360
                (28-08-18)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21A
                (winkelpand; A1)
              
              
                2017
              
              
                 115 m2
              
              
                € 315/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 36.225
                (15-04-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21B
                (winkelpand; A2)
              
              
                 2017
              
              
                 200 m2
              
              
                € 235/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 47.000
                (01-05-19)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 34
                (winkelpand; A2)
              
              
                 1990
              
              
                 250 m2
              
              
                € 190/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 47.500
                (01-02-19)
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport is verder opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten met de nummers 19A, 21A en 21B eveneens in eigendom toebehoren aan  dezelfde eigenaar als van de onderhavige onroerende zaak.
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 ten bedrage van € 742.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de rond de waardepeildatum in de markt gerealiseerde huurprijzen van respectievelijk € 280 per m2 en € 315 per m2 voor de vergelijkingsobjecten met nummer 19A en 21A die eveneens op een A1-locatie in hetzelfde winkelcentrum zijn gelegen, dezelfde verhuurder hebben en nagenoeg hetzelfde bouwjaar hebben. Op die grond acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijs van € 260 per m2 niet te hoog. Nu tussen partijen de huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5 niet in geschil is, acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Voornoemd oordeel vindt bevestiging in de verkooptransactie van het vergelijkingsobject met nummer 2C, waarbij rond de waardepeildatum in de markt een koopprijs van € 3.000 per m2 is gerealiseerd voor een ouder object dat op een mindere A2-locatie in hetzelfde winkelcentrum is gelegen. Ook op die grond acht het Hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 742.000, ofwel € 2.730 per m2, niet te hoog.  
      
    
    
      4.6.
      Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof de eigen huurprijs van € 32.000 niet bruikbaar ter bepaling van de huurwaarde. Tussen de verhuurder en belanghebbende was oorspronkelijk (per 1 oktober 2017) een huurprijs van € 78.000 per jaar overeengekomen. Vervolgens is aan belanghebbende per 1 oktober 2019 gedurende drie jaar een huurkorting verleend wegens een doorstart na een faillissement van belanghebbende (zie 2.4).  Deze lagere huurprijs is daarom onderhands tot stand gekomen zonder aanbieding op de markt ter verhuur, waardoor belanghebbende niet als de meest biedende gegadigde is te beschouwen. Deze huurprijs is reeds daarom niet bruikbaar ter bepaling van de waarde in het economische verkeer. De vraag of de per 1 oktober 2019 verleende huurkorting is aan te merken als een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, letter c, Wet WOZ behoeft derhalve geen beantwoording. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. M. Harthoorn en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is op 21 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier, 	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 juni 2022
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.