ECLI:NL:GHARL:2022:708, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-02-2022, 20/00993
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning. Rijksmonument.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00993
    uitspraakdatum: 1 februari 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 oktober 2020, nummer UTR 19/4895, in het geding tussen 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) en de heffingsambtenaar
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 10 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 1.889.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 8 oktober 2020 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde (schattenderwijs) verminderd tot € 1.750.000. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 5 november 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 13 april 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [naam1] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1900 gebouwde villa in neorenaissance stijl met inpandige garage, een kelder (15 m3), drie dakkappellen en een berging (5 m²). De woning heeft een inhoud van 1916 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 1765 m². De woning is een rijksmonument.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in maart 2012 gekocht voor € 1.985.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de vastgestelde waarde van € 1.889.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatie van taxateur [naam1] van 28 november 2019, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is bepaald:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 10 (vrijstaande villa; rijksmonument)
              
              
                1900
              
              
                1916 m3
              
              
                € 703
              
              
                € 1.346.948
              
              
                1765 m2
              
              
                 € 310
              
              
                € 547.150
              
              
                Inp. garage        € 1
                Kelder        € 3.000
                Dakkapel   € 6.000
                Berging      € 2.750
              
              
                € 1.905.000
                (01-01-18)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 5 (vrijstaande villa; rijksmonument)
              
              
                1905
              
              
                1570 m3
              
              
                € 578
              
              
                € 907.460
              
              
                2000 m2
              
              
                 € 280
              
              
                € 560.000
              
              
                Kelder      € 10.800
                Dakkapel   € 3.000
                Berging    € 15.000
              
              
                € 1.400.000
                (03-04-2017)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 1.496.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12 (vrijstaande villa; rijksmonument)
              
              
                1904
              
              
                1869 m3
              
              
                € 381
              
              
                € 712.089
              
              
                2860 m2
              
              
                 € 206
              
              
                € 589.160
              
              
                Garage     € 16.000
                Dakkapel   € 9.000
                Berging      € 4.000
                Tuinhuisje  € 1.000
              
              
                € 1.450.000
                (30-04-2019)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 1.331.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 3 
                (vrijstaande villa; gemeentelijk monument)
              
              
                1911
              
              
                1600 m3
              
              
                € 863
              
              
                € 1.380.800
              
              
                1284 m2
              
              
                 € 396
              
              
                € 508.464
              
              
                Garage     € 15.000
                Dakkapel   € 4.000
                Berging    € 20.000Aanbouw   € 9.666
                Zwembad€ 10.000
              
              
                € 1.822.500
                (20-04-2017)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 1.947.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 54 (vrijstaande villa; gemeentelijk monument)
              
              
                1905
              
              
                990 m3
              
              
                € 1.037
              
              
                € 1.026.630
              
              
                1095 m2
              
              
                 € 445
              
              
                € 487.275
              
              
                Garage     € 16.000
                Berging      € 8.000
                Serre        € 12.000
              
              
                € 1.625.000
                (24-07-2018)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 1.549.000
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      
        Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 1.889.000 niet te hoog heeft vastgesteld. 
        De onroerende zaak heeft de status van rijksmonument, terwijl twee vergelijkingsobjecten – [adres2] 3 en [adres3] 54 – de status van gemeentelijk monument hebben. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk kunnen maken dat dit verschil in monumentale status geen invloed heeft op de waarde of dat daarmee bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. Deze twee vergelijkingsobjecten onderbouwen dus onvoldoende de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De twee resterende vergelijkingsobjecten aan [adres1] 5 en 12 – beide eveneens met de status van rijksmonument – hebben ondanks een kleinere woninginhoud een aanmerkelijk lagere waarde per m3 zodat ook daarmee de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onvoldoende wordt onderbouwd. De heffingsambtenaar is niet erin geslaagd te bewijzen dat deze lagere waarde per m3 een gevolg is van afwijkende  objectkenmerken van deze twee vergelijkingsobjecten. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
      
      
        bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 532.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige
      	belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.