ECLI:NL:GHSHE:2024:2234, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-07-2024, 22/1789
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-zaak. Waarde opslagterrein. Heffingsambtenaar heeft op basis van huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk gemaakt dat zijn waarde niet te hoog is. Beroep op vertrouwensbeginsel van belanghebbende slaagt niet. 
        Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/1789
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 september 2022, nummer BRE 20/10000, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van het opslagterrein aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld. Ook zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigde respectievelijk voorzitter van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , [taxateur 1] (taxateur) en [taxateur 2] (taxateur).
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is erfpachter van het opslagterrein. Het opslagterrein heeft een oppervlakte van 6.920 m2, bevindt zich op bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats] en wordt gebruikt voor de opslag en het onderhoud van boten. Aan de buitenzijde van het opslagterrein is een hekwerk met elektrische poort aanwezig. Op het opslagterrein bevindt zich asfaltverharding met een oppervlakte van 6.511 m2; dit is inclusief een vloeistofdichte vloer van 360 m2. Op het opslagterrein bevindt zich een kantinegebouw en een technische installatieruimte. 
      
    
    
      2.2.
      De waarde van het opslagterrein is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 844.000. 
      
    
    
      2.3.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 844.000 gehandhaafd.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep naar een door taxateur [taxateur 2] opgestelde nadere uitwerking van de waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, leidend tot de waarde op de waardepeildatum van € 912.000. Deze waarde is bepaald uitgaande van een bruto huurwaarde van € 88.080. Deze huurwaarde is bepaald aan de hand van een gerealiseerde huurprijs van € 12 p/m² van een opslagterrein aan de [adres 3] in [vestigingsplaats] . De gehanteerde referentiegegevens luiden als volgt:
      
      
        
          
        
      
      
      
        De gehanteerde kapitalisatiefactor is 10,36. De totale berekening luidt als volgt:
      
      
    
    
      2.5.
      Ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar ook de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend leidend tot een waarde van € 900.000:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      Het opslagterrein heeft volgens het op 1 januari 2019 geldende bestemmingsplan de bestemming bedrijventerrein. 
      
    
    
      2.7.
      Tussen belanghebbende en de gemeente [vestigingsplaats] is in 2015 een overeenkomst ‘uitgifte in erfpacht’ gesloten die in 2017 is aangevuld en betrekking heeft op (onder meer) het opslagterrein. In 2018 is uitvoering gegeven aan deze overeenkomst en heeft belanghebbende het recht van erfpacht verkregen ter realisatie van ‘droge ligplaatsen’ op het perceel waarop de erfpacht rust.
      
    
    
      2.8.
      In de akte van vestiging van het erfpachtrecht is opgenomen dat alle zakelijke lasten ten aanzien van het perceel voor rekening van belanghebbende komen, dat belanghebbende aan de gemeente een jaarlijks te indexeren canon van € 10.814 betaalt en dat voor de ‘volle eigendomswaarde’ van het perceel van een waarde in het economische verkeer wordt uitgegaan van € 149.773,90. Eveneens is in de akte bepaald dat het perceel uitsluitend bestemd is voor het aanleggen, inrichten, in standhouden en onderhouden van een terrein voor droge ligplaatsen en dat op dit terrein – onder voorwaarden – een opstal kan worden geplaatst.
      
    
    
      2.9.
      Het perceel waarop de erfpacht rust is vóór de vestiging van het erfpachtrecht voor een bedrag van € 750.000 door de gemeente gesaneerd, zo is vervuilde grond afgedicht met asfalt. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van het opslagterrein per de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van die waarde naar € 279.773 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting. 
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). Deze waarde kan voor niet-woningen worden bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      4.2.
      De waarde van niet-woningen wordt echter bepaald op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde, als dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening daarvan wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot de (totaal)waarde van de onroerende zaak rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het opslagterrein kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode of de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het hof volgt partijen hierin. Aangezien de heffingsambtenaar, gelet op artikel 17, lid 3, Wet WOZ, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde zich primair baseert op zijn berekening op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode (die tot een hogere waarde leidt dan de berekening op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde) zal het hof deze berekening van de waarde van het opslagterrein beoordelen.
      
    
    
      4.5.
      Bij de waardebepaling van het opslagterrein met de huurwaardekapitalisatiemethode is de waarde door de heffingsambtenaar verkregen door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Het geschil spitst zich daarom toe op de vraag of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gebruikt. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de waardebepaling door middel van huurwaardekapitalisatie naar de berekening van taxateur [taxateur 2] . Daarin heeft deze taxateur door middel van een bottom-up berekening het netto-aanvangsrendement bepaald, gebaseerd op de (netto) huur en rekening houdend met een risico-opslag van 7%. Bij de herrekening naar de brutokapitalisatiefactor is rekening gehouden met onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico en huurverlies. Uit de berekening volgt een brutokapitalisatiefactor van 10,36 (afgerond 10,4).
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich niet verweerd tegen de berekening van de kapitalisatiefactor op grond van de bottom-up methode. Nu het hof geen aanleiding ziet om aan de juistheid van die berekening te twijfelen wordt uitgegaan van de juistheid ervan. 
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar berekende huurwaarde heeft belanghebbende zich evenmin verweerd. Gelet op het feit dat de huurwaarde van het opslagterrein is bepaald aan de hand van een gerealiseerde huurprijs van (afgerond) € 12 p/m² van (eveneens) een opslagterrein met verharding aan de [adres 3] in [vestigingsplaats] (huurprijs per 1 november 2019 € 60.606 : 5.180 m² = € 11,7 p/m²), heeft het hof ook hierbij geen aanleiding om aan de hoogte van de gehanteerde huurwaarde te twijfelen.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft wel gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte gebruik heeft gemaakt van referentie objecten die net als het onderhavige opslagterrein de planologische bestemming “bedrijventerrein” hebben. Gelet op de afspraken met de gemeente (2.7) en hetgeen in de akte van vestiging van het recht van erfpacht (2.8) is opgenomen had er in de visie van belanghebbende moeten worden vergeleken met (opslag)terreinen met de planologische bestemming “sport of groen”. Voor zover belanghebbende deze stelling ook ten aanzien van de huurwaardekapitalisatie berekening heeft ingebracht, wordt deze verworpen. Vaststaat namelijk dat het vigerende bestemmingsplan niet (op korte termijn) een andere bestemming dan “bedrijventerrein” zal krijgen en dat een potentiële koper van het opslagterrein dan ook rekening zal houden met die bestemming.  De in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ opgenomen overdrachtsfictie gaat niet zo ver dat de invloed van planologische bestemmingsvoorschriften vanwege een persoonsgebonden afspraak met belanghebbende bij de waardebepaling moeten worden uitgeschakeld. De heffingsambtenaar heeft derhalve in die zin terecht de in 2.4 vermelde referentie-objecten in aanmerking genomen. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar met zijn in 2.4 vermelde berekening aannemelijk gemaakt dat hij de vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover belanghebbendes in 4.9 opgenomen stelling ziet op de bepaling van de grondwaarde in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt deze ook verworpen, aangezien deze berekening slechts ter controle van de berekening op grond van de huurwaardekapitalisatie berekening heeft gediend. Gelet op artikel 17, lid 3, Wet WOZ en de stelling van de heffingsambtenaar dat hij zich primair beroept op berekening van de gezochte waarde op grond van de (hogere) huurwaardekapitalisatie-methode, wordt aan de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dus ook aan de berekening van de grondwaarde voorbij gegaan.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft voorts een beroep op het vertrouwensbeginsel gedaan. De rechtbank heeft in onderdeel 5.4 van haar uitspraak hierover reeds geoordeeld en het hof acht deze juist en maakt deze tot de zijne. Deze overwegingen luiden:
      
      
        “Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen rekening hoeven houden met de grondwaarde van 25 euro per m2 die in de erfpachtovereenkomst is opgenomen. Dat de gemeenteraad bij het bepalen van de erfpachtcanon is uitgegaan van een dergelijke grondwaarde, kan op geen enkele wijze het vertrouwen hebben gewekt dat de heffingsambtenaar – in afwijking van de daarvoor geldende regels – diezelfde grondwaarde zou hanteren bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken met betrekking tot de vaststelling van de erfpachtcanon kan ook niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de opstellers van het raadsvoorstel en van de raad was om, zo zij dat al kunnen, de heffingsambtenaar voor wat betreft de vaststelling van de WOZ waarde te binden.
        In overeenstemming met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond vastgesteld op de waarde die grond met de bestemming ‘bedrijventerrein’ in het economische verkeer vertegenwoordigd. Voor het bepalen van de grondwaarde kon de heffingsambtenaar uitgaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Dat belanghebbende het terrein feitelijk gebruikt als sportterrein, wijzigt niks aan de bestemming die op grond van het bestemmingsplan Bedrijventerrein [bedrijventerrein] 2008 aan de grond is toegekend en waar door potentiële kopers vanuit zal worden gegaan bij het bepalen van een koopprijs. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de in de erfpachtovereenkomst genoemde grondwaarde een marktconforme waarde vertegenwoordigd voor grond met die bestemming. Ook de omstandigheid dat de WOZ-waarde en daarmee samenhangende aanslagen ten aanzien van de vorige locaties van de watersportvereniging lager waren, kan niet het vertrouwen hebben gewekt dat de heffingsambtenaar uit heeft moeten gaan van een lagere WOZ-waarde.”
      
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel niet. 
      
    
    
      4.14.
      Ook het argument dat (de leden van) belanghebbende de bedragen van de aanslagen onroerendezaakbelasting niet kan (kunnen) opbrengen, doet niet af aan de juistheid van de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslagen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      De slotsom is dat de heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast door op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode te onderbouwen dat de door hem gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is. Het hoger beroep is ongegrond. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.16.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      K.M.J. van der Vorst	A.J. Kromhout
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Bijlage 10 bij verweerschrift in beroepsfase.
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
  
  
     Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Bijlage 10 bij verweerschrift in beroepsfase.
  
  
     De huurwaarde van het noodgebouw van 180 m2 is volgens taxateur [taxateur 2] € 40. 
  
  
     Hoge Raad 20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF2256.