ECLI:NL:RBMNE:2019:1460, Rechtbank Midden-Nederland, 07-03-2019, UTR 18/526
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Verwevenheid bij planschade
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik heeft het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in planschade voor het perceel aan de [adres] in [woonplaats] toegewezen tot een bedrag van € 5.830,-- vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
      
      Het college heeft zich daarbij gebaseerd op een advies van [berdrijfsnaam 1] B.V. waarin drie planvergelijkingen zijn gemaakt: tussen de bestemmingsplannen ‘[bestemmingsplan 1]’ en ‘[bestemmingsplan 2]’, tussen de bestemmingsplannen ‘[bestemmingsplan 2]’ en ‘[bestemmingsplan 3]’ en tussen het bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan 3]’ en de verleende omgevingsvergunning. De tweede planvergelijking levert volgens [bedrijfsnaam 1] in ieder geval geen planologische verslechtering op, omdat de bestemmingsplannen ‘[bestemmingsplan 2]’ en ‘[bestemmingsplan 3]’ vanwege hun verwevenheid als één planologisch regime hebben te gelden. De eerste en derde planologische vergelijkingen betekenen wel een planologische verslechtering voor eiser. Het percentage van de schade dat onder het normale maatschappelijk risico valt is voor deze planvergelijkingen bepaald op 3%.
      
      Eiser heeft beroep ingesteld. De rechtbank oordeelt dat een deugdelijke motivering van de door verweerder toegepaste aftrek van 3% ontbreekt en stelt het normale maatschappelijk risico daarom zelf in goede justitie vast op 2,5%. Verder heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de verwevenheid van de bestemmingsplannen ‘[bestemmingsplan 2]’ en ‘[bestemmingsplan 3]’ met de omgevingsvergunning, ten onrechte niet onderkend. Verweerder had zich ten aanzien hiervan dan ook niet op het advies van [bedrijfsnaam 1] mogen baseren. ‘[bestemmingsplan 2]’, ‘[bestemmingsplan 3]’ en de omgevingsvergunning hebben alle drie betrekking op hetzelfde project: de herontwikkeling van het voormalige schoolterrein naar een woonwijk. Het bouwplan waarvoor de omgevingsvergunning is verleend, is een nadere invulling en aanpassing van de - nog niet gerealiseerde - bestemmingsplanmogelijkheden. Mede daardoor en doordat de omgevingsvergunning naadloos op de bestemmingsplannen aansluit zijn zij zo nauw met elkaar verweven dat het naar het oordeel van de rechtbank niet geoorloofd is om het normale maatschappelijke risico per schadeveroorzakend besluit te bepalen en in mindering te brengen bij de berekening van de planschadevergoeding. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van de ABRvS van 28 september 2016.
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep gegrond, vernietigt het bestreden besluit en herroept het primaire besluit. Zij voorziet zelf in de zaak en stelt de planschadevergoeding waar eiser recht op heeft, als gevolg van de planologische verandering met de bestemmingsplannen ‘[bestemmingsplan 2]’ en ‘[bestemmingsplan 3]’ en de omgevingsvergunning, zelf vast.
        Zie ook rectificatie: UTR 18 / 526 7 maart 2019 ECLI:NL:RBMNE:2019:1713

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht 
    
    
    
      zaaknummer: UTR 18 / 526
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2019 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. B. Oudenaren)
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik, verweerder,
    (gemachtigde: P.S. Dijkstra)
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in planschade voor het perceel aan de [adres] in [woonplaats] in het besluit van 24 mei 2017 (het primaire besluit) toegewezen tot een bedrag van € 5.830,-- vermeerderd met de wettelijke rente.
    
    
    
      Het bezwaar van eiser heeft verweerder in het besluit van 20 december 2017 (het bestreden besluit) ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek op de zitting was op 19 juli 2018. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld door zijn echtgenote en zoon. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door mr. [A] .
    
    
    
      Op de zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst en verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen een week te laten weten wat de status is van de brief van 1 november 2017 die verweerder op de zitting in het geding heeft gebracht. Verweerder heeft bij fax van 25 juli 2018 gereageerd. Eiser heeft vervolgens bij brief van 24 augustus 2018 gereageerd. Bij brief van 13 september 2018 heeft verweerder gereageerd.
    
    
    
      Met instemming van partijen heeft de rechtbank het onderzoek op 1 november 2018 gesloten.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
  
  
    Feiten
    
    
      1.1
      De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eiser is sinds 18 april 1996 juridisch eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] , kadastraal geregistreerd als sectie [sectie] , nummers [nummer] en [nummer] (hierna: het perceel). Bij aankoop was het terrein dat het perceel aan de noord-, oost- en zuidzijde omringt (hierna: het terrein), nog nagenoeg onbebouwd. Op 26 mei 2009 is het bestemmingsplan ‘Dorpen Bunnik, herziening 2006’ in werking getreden. Met dit bestemmingsplan kreeg het terrein de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’ met de nadere aanduiding ‘school’. Daarna is er een school met bijbehorende bebouwing op het terrein gerealiseerd.
      
    
    
      1.2
      Op 18 november 2011 is het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ in werking getreden. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het terrein de bestemming ‘Woongebied’ en ‘Verkeer-verblijfsgebied’ gekregen. De noordelijke gronden van het terrein kregen daarnaast de nadere aanduiding ‘wro-zone-afwijkingsgebied 3’ (hierna: de wro-zone). Het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ is hierna integraal opgenomen in het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ dat op 23 augustus 2013 in werking is getreden. Op 31 oktober 2014 heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend, OV-2014141/le, voor de bouw van 29 woningen in de wro‑zone met een maximale goot- en bouwhoogte van 5,84 m, respectievelijk 10,49 m. Deze omgevingsvergunning is op 13 december 2014 in werking getreden.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft op 17 januari 2017 een planschadeverzoek ingediend op grond van de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’ en de verleende omgevingsvergunning. Verweerder heeft [adviesbureau] B.V. (hierna: [adviesbureau] ) gevraagd om hierover te adviseren. Op 6 maart 2017 heeft [adviesbureau] een conceptadvies uitgebracht. Eiser heeft op 13 april 2017 zijn zienswijze ingediend. Op 21 april 2017 heeft [adviesbureau] een definitief advies (hierna: het advies) uitgebracht. [adviesbureau] heeft hierin drie planvergelijkingen gemaakt: een vergelijking tussen de bestemmingsplannen ‘Dorpen Bunnik, herziening 2006’ en ‘Anne Frank’, een vergelijking tussen de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012 en tot slot een vergelijking tussen het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ en de omgevingsvergunning.
      
    
    
      1.4
      De tweede vergelijking levert volgens [adviesbureau] in ieder geval geen planologische verslechtering op omdat de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’ vanwege hun verwevenheid als één planologisch regime hebben te gelden. Bij de overige twee planvergelijkingen concludeert [adviesbureau] dat sprake is van planologische verslechteringen voor eiser. Bij de eerste planvergelijking heeft [adviesbureau] de waarde van het perceel van eiser vóór inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ vastgesteld op € 739.000,-- en de schade op € 28.000,--. Dit is een waardevermindering van 3,89%. [adviesbureau] heeft het percentage van de schade dat onder het normale maatschappelijke risico valt bepaald op 3% en verweerder daarom geadviseerd om het verzoek van eiser in zoverre toe te wijzen tot € 5.830,--. Ten aanzien van de derde planvergelijking heeft [adviesbureau] de waarde van het perceel van eiser vóór inwerkingtreding van de omgevingsvergunning vastgesteld op € 684.000,-- en de schade op € 17.000,--. Dit is een waardevermindering van 2,48%. [adviesbureau] heeft het percentage van de schade dat onder het normale maatschappelijke risico valt ook hier bepaald op 3% en verweerder daarom geadviseerd om het verzoek van eiser in zoverre af te wijzen.
      
    
    
      1.5
      Op 24 mei 2017 heeft eiser een contraexpertise van 3 mei 2017 in geding gebracht, verricht door taxateur [taxateur] B.V. 
      
    
    
      1.6
      Verweerder heeft het primaire besluit gebaseerd op het advies van [adviesbureau] . In de bezwaarprocedure heeft de ‘onafhankelijke commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente Bunnik’ (hierna: de bezwaarcommissie) verweerder geadviseerd om het primaire besluit in stand te laten, waarna verweerder het bestreden besluit heeft genomen.
      
    
  
  
    Beoordelingskader
    
    
      2.1
      Artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijk ordening (Wro) biedt de grondslag voor het toekennen van een tegemoetkoming in planschade. Het tweede lid van dit artikel geeft een opsomming van schadeveroorzakende besluiten die aanleiding kunnen zijn voor het toekennen van een tegemoetkoming.
      
    
    
      2.2
      Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Op grond van het tweede lid, aanhef en onder b, van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager.
      
    
    
      2.3
      Voor het antwoord op de vraag of planschade is geleden heeft de datum waarop het gestelde schadeveroorzakende besluit in werking is getreden te gelden als peildatum. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 1 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV2434.
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    3. De rechtbank moet in het licht van wat eiser in deze zaak naar voren heeft gebracht, beoordelen of verweerder zich in redelijkheid op het advies van [adviesbureau] heeft mogen baseren. De rechtbank stelt hierbij vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de planologische wijzigingen niet voorzienbaar waren voor eiser toen hij het perceel op 18 april 1996 in eigendom kreeg. Hierna zal de rechtbank het geschil aan de hand van eisers beroepsgronden beoordelen.
    
    
      
        Normale maatschappelijke risico
      
    
    
    4. Eiser voert aan dat de motivering die verweerder geeft voor het toepassen van een aftrek van 3% als het normale maatschappelijke risico niet klopt. Het is niet gebleken dat de ontwikkeling op het terrein binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Wonen is ten zuiden van het terrein, onder de bestemming ‘Centrum’, alleen toegestaan op de eerste etage en de maximale goot- en bouwhoogte onder die bestemming is op grond van de geldende planregels 6, respectievelijk 10 m. Dit betekent dat in feite slechts één woningbouwlaag kan worden gerealiseerd en dus geen gestapelde woningen zijn toegestaan. Eiser staat daarom een korting op de toe te kennen vergoeding van 2% voor. In dit kader wijst eiser er ook op dat de afstand tussen de woning op het perceel van eiser en de omliggende bebouwing op het terrein 5 m. is.
    
    5. Verweerder wijst op de brief van [adviesbureau] van 1 november 2017. Hieruit blijkt volgens verweerder dat de ontwikkeling op het terrein past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, omdat ten zuiden van het terrein onder de bestemming ‘Centrum’ stapelwoningen zijn toegestaan tot een goot- en bouwhoogte van 10, respectievelijk 13 m. In verweerders reactie van 13 september 2018 corrigeert verweerder dit standpunt, in zoverre dat onder die bestemming een bouwhoogte van 11 m. is toegestaan, op grond waarvan volgens verweerder een goot- en bouwhoogte van 10, respectievelijk 13 m. op het terrein rondom eisers woning in de lijn der verwachtingen lag.
    
    
      6.1
      De rechtbank stelt voorop dat verweerder de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet beantwoorden met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Het gaat hierbij onder meer om de vraag of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waar eiser rekening mee had kunnen houden ook al bestond er geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.
      
    
    
      6.2
      Met de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’ is de bouw van 40 woningen op het terrein mogelijk gemaakt. Voor deze woningen geldt een goot en bouwhoogte van 3,5, respectievelijk 7 m. in de wro-zone en een goot en bouwhoogte van 6,5, respectievelijk 11 m. daarbuiten. Op het zuidelijke gedeelte van het terrein is zelfs een goot- en bouwhoogte van 10, respectievelijk 13 m. toegestaan. Met de verleende omgevingsvergunning is de bouw van 29 woningen in de wro-zone met een goot- en bouwhoogte van 5,84, respectievelijk 10,49 m., mogelijk gemaakt. De vraag die voorligt is of deze planologische ontwikkelingen als normale maatschappelijke ontwikkelingen kunnen worden beschouwd en of deze ontwikkelingen passen binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. 
      
    
    
      6.3
      De rechtbank kan verweerder niet volgen in het standpunt dat de ontwikkelingen op het terrein in de lijn der verwachtingen lagen omdat ten zuiden van het terrein onder de bestemming ‘Centrum’ een bouwhoogte van 11 m. is toegestaan. De rechtbank stelt op grond van artikel 6.2.1, onder c van de planregels van het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ namelijk vast dat voor deze bebouwing geen bouwhoogte van 11 maar van 10 m. geldt. Dat de toegestane bouwhoogte op het terrein van ten hoogste 13 m. zou passen binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, kan de rechtbank gelet op het verschil van 3 m. met de ten zuiden van het terrein gelegen bebouwing en zonder nadere motivering daarover van verweerder, niet volgen. Nu een deugdelijke motivering van de door verweerder toegepaste aftrek van 3% - ook na de reacties die verweerder na afloop van de zitting heeft gestuurd - ontbreekt, zal de rechtbank zelf het normale maatschappelijke risico in goede justitie vaststellen op 2,5%. De rechtbank betrekt daarbij dat zij de woningbouw, los van de vraag of dat ook geldt voor gestapelde woningbouw, op het omliggende terrein een normale maatschappelijke ontwikkeling vindt die past binnen de ruimtelijke structuur van de locatie.
      
      
        
          Verwevenheid
        
      
      
      7. Tussen partijen is niet in geschil dat er een zodanige verwevenheid bestaat tussen de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’, dat deze bestemmingsplannen als één planologisch regime moeten worden gezien. De rechtbank gaat hier bij de beoordeling van het bestreden besluit ook van uit.
      
      8. Eiser voert aan dat ook de omgevingsvergunning verweven is met deze bestemmingsplannen, zodat verweerder alle drie de maatregelen als één planologisch regime moet zien en daarbij slechts één keer het normale maatschappelijke risico in mindering had mogen brengen. Ter onderbouwing verwijst eiser naar de uitspraken van de ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2583, en van 15 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3626. Ook wijst eiser op de contraexpertise van [taxateur] B.V. die hij in geding heeft gebracht.
      
    
    
      9.1
      De rechtbank volgt eiser in zijn betoog. Uit artikel 23.2.2, onder b van de planregels in samenhang met de plankaart bij het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ blijkt dat de bouw van 40 woningen met een goot- en bouwhoogte van 3,5, respectievelijk 7 m. in de wro-zone is toegestaan. Artikel 23.3 van de planregels biedt verweerder de mogelijkheid om hier ter plaatse van de wro-zone bij omgevingsvergunning van af te wijken tot een goot- en bouwhoogte van 6,5, respectievelijk 11 m, mits de stedenbouwkundige structuur daarmee niet onevenredig wordt aangetast. Verweerder heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt door de omgevingsvergunning van 31 oktober 2014 te verlenen en 29 woningen binnen de wro‑zone toe te staan met een goot en bouwhoogte van 5,84, respectievelijk 10,49 m.
      
    
    
      9.2
      Hoofdregel is dat de vraag of en zo ja, in hoeverre, geleden planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt in beginsel per schadeveroorzakende planologische maatregel wordt beoordeeld. Op deze regel wordt een uitzondering gemaakt als de elkaar opvolgende planologische maatregelen zo nauw met elkaar verweven zijn, dat de voor- en nadelen die uit de maatregelen voortvloeien moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel. Als dat het geval is kunnen de bedragen die per afzonderlijke oorzaak als schade zijn getaxeerd bij elkaar worden opgeteld en dient daarop één keer de drempel van het normale maatschappelijke risico te worden toegepast. 
      
    
    
      9.3
      In dit geval hebben de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’, en de omgevingsvergunning, alle drie betrekking op hetzelfde project: de herontwikkeling van het voormalige schoolterrein naar een woonwijk. Het bouwplan waarvoor de omgevingsvergunning is verleend, is een nadere invulling en aanpassing van de - nog niet gerealiseerde - bestemmingsplanmogelijkheden. Mede daardoor en doordat de omgevingsvergunning naadloos op de bestemmingsplannen aansluit zijn zij zo nauw met elkaar verweven dat het naar het oordeel van de rechtbank niet geoorloofd is om het normale maatschappelijke risico per schadeveroorzakend besluit te bepalen en in mindering te brengen bij de berekening van de planschadevergoeding. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van de ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2583. Verweerder heeft deze verwevenheid ten onrechte niet onderkend en had zich ten aanzien van dit punt dan ook niet op het advies van [adviesbureau] mogen baseren. Het betoog van eiser slaagt in zoverre.
      
      
        
          Planvergelijkingen en taxatie
        
      
      
      
        10.	Eiser voert verder aan dat zich meer en ernstigere schadefactoren voordoen dan door [adviesbureau] wordt verondersteld. Gelet op de volgens de rechtspraak geldende schadecategorisering had [adviesbureau] tot een grotere waardevermindering moeten komen. Ter onderbouwing wijst eiser op de uitspraken van de ABRvS van 12 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1023, en 14 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:821.
      
      
    
    
      11.1
      De rechtbank begrijpt uit het betoog van eiser dat wordt gesteld dat verweerder ten onrechte geen berekening op basis van schadecategorieën ten grondslag heeft gelegd aan zijn besluit. De rechtbank kan dit betoog niet volgen. Uit vaste rechtspraak volgt dat bij een planschadetaxatie kan worden aangesloten bij schadecategorieën die zijn ingedeeld aan de hand van de hoeveelheid en mate van de schadefactoren die zich voordoen. Zie de uitspraak van de ABRvS van 31 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:566. Schadecategorieën zijn echter niet meer dan een hulpmiddel bij de taxatie. Uitgangspunt voor de taxatie is dat de waardevermindering wordt vastgesteld aan de hand van het verschil tussen de taxatie voor en na de peildatum. Eisers verwijzing naar uitspraken van de ABRvS van 12 april 2017 en 14 maart 2018 kan de rechtbank niet tot de conclusie brengen dat verweerder zich gebaseerd heeft op een onjuiste taxatie, omdat [adviesbureau] niet heeft gewerkt met schadecategorieën. In de genoemde zaken is slechts een oordeel gegeven over de getaxeerde schade aan de hand van schadecategorieën, omdat de betreffende planschadeadviseur bij de taxatie een schadecategorisering had gebruikt. Hieruit kan niet worden afgeleid dat de schadecategorieën altijd gebruikt moeten worden. 
      
    
    
      11.2
      Voor de beantwoording van de in overweging 3 beschreven rechtsvraag is een beoordeling van de volgende punten nodig:
      - blijkt uit het advies van [adviesbureau] op objectieve en onpartijdige wijze welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd; 
      - zijn deze conclusies niet onbegrijpelijk; en
      - bestaan er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies?
      De rechtbank zal hier, aan de hand van wat eiser heeft aangevoerd, per planvergelijking op in gaan.
      
      
        
          ‘Dorpen Bunnik, herziening 2006’ en ‘Anne Frank’
        
      
      
      12. Eiser voert aan dat verweerder de schade als gevolg van het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ heeft onderschat. Er is sprake van verminderde dag- en zonlichttoetreding waar verweerder ten onrechte geen onderzoek naar heeft laten verrichten. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser hiervoor gewezen op de uitspraak van de ABRvS van 25 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2903. Ook is onvoldoende rekening gehouden met de verminderde situeringswaarde van eisers perceel en het feit dat in de nieuwe situatie sprake is van minder uitzicht en privacy.
      
    
    
      13.1
      De rechtbank volgt eiser niet in dit betoog. Het bestemmingsplan ‘Dorpen Bunnik, herziening 2006’ stond aan de oost- en zuidzijde op 5 m. afstand van eisers woning een hoofdgebouw met de bestemming ‘Maatschappelijk’ (de school) toe met een goot en bouwhoogte van 6, respectievelijk 9 m. Dit gedeelte van het terrein mocht voor 100% worden bebouwd. Aan de noordzijde op 5 m. afstand van eisers woning waren ondergeschikte dienstgebouwen toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 3 m. en bijbehorende bouwwerken, tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100 m2. Het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ staat aan de noord-, oost- en zuidzijde (in de wro-zone) op 5 m. afstand van eisers woning bebouwing toe met een goot- en bouwhoogte van 3,5, respectievelijk 7 m. In totaal kunnen op het terrein 40 woningen worden gerealiseerd, waarbij een bebouwingspercentage van 80% is toegestaan.
      
    
    
      13.2
      Met betrekking tot de dag- en zonlichttoetreding concludeert [adviesbureau] dat de toegestane bouw- en goothoogte aan de oost- en zuidzijde van eisers woning met het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ is verlaagd en dus is verbeterd. In zoverre kan dus geen sprake zijn van verminderde lichttoetreding. Aan de noordzijde wordt in de nieuwe situatie een hogere goot- en bouwhoogte toegestaan, maar dit heeft vanwege de baan van de zon door het zuiden, slechts een beperkte invloed op de dag- en zonlichttoetreding op eisers perceel, aldus [adviesbureau] . De rechtbank kan deze redenering volgen. Het gegeven dat op het zuidelijke deel van het terrein in de nieuwe situatie grotere goot- en bouwhoogten van 6,5, respectievelijk 11m. en 10, respectievelijk 13 m. worden toegestaan, heeft bovendien geen gevolgen voor eiser, omdat deze gebouwen volgens [adviesbureau] vanaf eisers perceel niet zichtbaar zijn. Gelet op de afstand tussen het perceel van eiser en die bebouwing, kan de rechtbank [adviesbureau] ook hierin volgen. Verweerder heeft zich dan ook in redelijkheid op de conclusies van [adviesbureau] over de dag- en zonlichttoetreding mogen baseren. Dit betekent dat verweerder terecht geen reden heeft gezien om een aanvullend bezonningsonderzoek te laten verrichten. De verwijzing van de gemachtigde van eiser naar de uitspraak van de ABRvS van 25 oktober 2017 maakt dit oordeel niet anders, omdat in die zaak wel twijfel was ontstaan over de conclusies van [adviesbureau] .
      
    
    
      13.3
      Ten aanzien van de situeringswaarde is volgens [adviesbureau] ook sprake van zowel planologische voordelen als nadelen door de komst van het bestemmingsplan ‘Anne Frank’. Er zit een voordeel in het aantal te bebouwen m2 dat van 100% naar 80% is gegaan. Daarentegen is de maximale goot- en bouwhoogte aan de noordzijde van eisers perceel toegenomen. Daarbij is volgens [adviesbureau] echter van belang dat aan de noordzijde van eisers perceel voorheen slechts ondergeschikte dienstgebouwen en bijbehorende bebouwing was toegestaan en er in de nieuwe situatie woningen mogen worden gebouwd. [adviesbureau] wijst er hierbij op dat alle bebouwing ook in de oude situatie op 5 m. afstand rondom eisers perceel kon worden gebouwd, zodat eisers woning voorheen ook ‘ingebouwd’ kon komen te liggen. Planologisch gezien was hierdoor ook toen geen sprake van een ‘relatief vrije ligging’. Een planologisch nadeel is echter de gevellijn die in de nieuwe situatie dichterbij de [adres] is gesitueerd dan de gevel van eisers woning waardoor deze als het ware ‘weg zal vallen’ tussen de bebouwing. Rekening houdend met voornoemde planologische voordelen en nadelen leidt de nieuwe situatie volgens [adviesbureau] tot een beperkte verslechtering van het uitzicht en de situeringswaarde. De rechtbank kan [adviesbureau] hierin volgen.
      
    
    
      13.4
      Voor de gebruiksmogelijkheden en de mate van privacy is volgens [adviesbureau] onder meer de veranderde bestemming van het omliggende terrein van ‘Maatschappelijk’ naar ‘Wonen’ van belang. De mate van het gebruik van het terrein in de nieuwe situatie kwalificeert [adviesbureau] , door de mogelijkheid van 40 woningen, zwaarder nu het terrein daardoor vaker en meer intensief en permanent zal worden gebruikt. Dit kan leiden tot een toename van geluid- en lichthinder. Daarbij acht [adviesbureau] wel van belang dat eiser reeds in de oude situatie door de school ook enige geluids- (tijdens schooltijden) en lichthinder (mede door de parkeerplaats die in de oude situatie aan de noordzijde van eisers perceel mogelijk was) te dulden had. De toename van deze hinder is daarom volgens [adviesbureau] beperkt. De rechtbank kan dit volgen. Verder zorgt de intensivering van het gebruik volgens [adviesbureau] er ook voor dat eiser minder privacy heeft in de nieuwe situatie. Anderzijds zorgt de afgenomen bouwhoogte aan de oost- en zuidzijde van eisers perceel weer voor een verminderde inkijk. Wel betekent de nieuwe situatie dat eisers woning aan drie in plaats van twee zijden, want nu ook aan de noordzijde, kan worden omringd door woningen. Dit is planologisch nadelig ten opzichte van de oude situatie waarin slechts aan twee zijden (oost en zuid) van eisers woning een school kon worden gebouwd. Alles samengenomen is volgens [adviesbureau] sprake van een beperkte vermindering van de privacy. Ook hierin kan de rechtbank [adviesbureau] volgen. Tot slot kan de rechtbank de conclusie van [adviesbureau] volgen dat de verkeershinder in de nieuwe situatie gering zal toenemen, nu er onder het oude regime aan de noordzijde van eisers perceel een parkeerterrein kon worden gerealiseerd waar ook de nodige verkeershinder van kon uitgaan. 
      
    
    
      13.5
      Het voorgaande betekent dat als gevolg van het bestemmingsplan ‘Anne Frank’ sprake is van meerdere schadefactoren met een beperkte invloed. [adviesbureau] concludeert daarom tot een waardevermindering van eisers perceel van € 28.000,--, wat neerkomt op 3,8%. In wat eiser naar voren heeft gebracht ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de redeneringen en conclusies van [adviesbureau] over het aantal en de mate van de schadefactoren en de taxatie. Verweerder heeft zich hier dan ook in redelijkheid op mogen baseren.
      
      
        
          ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’
        
      
      
      14. Gelet op de verwevenheid tussen deze bestemmingsplannen, die ook niet in geschil is tussen partijen, kan de rechtbank [adviesbureau] volgen in de conclusie dat geen sprake is van een planologisch nadelige situatie en daarmee dus ook niet van planschade, als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’. Verweerder heeft zich hier dan ook in redelijkheid op mogen baseren. 
      
      
        
          ‘Dorp Bunnik 2012’ en de omgevingsvergunning
        
      
      
      15. Eiser voert aan dat verweerder de schade als gevolg van de verleende omgevingsvergunning heeft onderschat. Ten onrechte is geconcludeerd dat de invulling van de bouwmogelijkheden op het terrein door de bouw van de 29 woningen ertoe leidt dat het maximaal toegestane aantal woningen ter plaatse van 40 naar 29 is verlaagd. Planologisch gezien is het volgens eiser ondanks de verleende omgevingsvergunning nog steeds toegestaan om 40 woningen op het terrein te realiseren. Verder zorgt de toegestane bouwhoogte voor een sterke vermindering van uitzicht, dag- en zonlichttoetreding en privacy. Ook is ten onrechte geconcludeerd dat de verkeershinder afneemt. De op grond van de omgevingsvergunning toegestane 29 woningen zullen groter zijn in omvang en bewoners van grotere huizen hebben meestal meerdere auto’s, zodat er van moet worden uitgegaan dat het aantal verkeersbewegingen per saldo in ieder geval gelijk blijft.
      
    
    
      16.1
      De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012’ staat aan de noord-, oost- en zuidzijde (in de wro-zone) op 5 m. afstand van eisers woning, bebouwing toe met een goot- en bouwhoogte van 3,5, respectievelijk 7 m. Verderop het zuidelijke deel van het terrein zijn hogere goot- en bouwhoogten van 6,5, respectievelijk 11m., en 10, respectievelijk 13 m. toegestaan. In totaal kunnen er maximaal 40 woningen op het terrein worden gerealiseerd tot een bebouwingspercentage van 80% van het terrein. Daarentegen staat de omgevingsvergunning de bouw van maximaal 29 woningen toe op het terrein, met een goot- en bouwhoogte van 5,84, respectievelijk 10,49 m.
      
    
    
      16.2
      Voor zover eiser heeft betoogd dat het met de verleende omgevingsvergunning nog steeds mogelijk is om 40 woningen op het perceel te realiseren, kan de rechtbank eiser niet volgen. Gelet op de verbeelding bij de omgevingsvergunning is het toegestaan om 29 woningen te bouwen, waarbij de verbeelding ziet op het gehele terrein. Voor zover eiser met zijn betoog bedoelt dat de vergunninghouder niet verplicht is om van de omgevingsvergunning gebruik te maken en zodoende op grond van het bestemmingsplan ‘Dorp Bunnik 2012 alsnog 40 woningen op het terrein realiseerbaar zijn, kan de rechtbank eiser ook niet volgen. In een dergelijke situatie zou immers geen sprake zijn van een wijziging van de planologische situatie. De conclusie van [adviesbureau] dat de intensivering van het woon- en leefklimaat (drukte en geluid) op het terrein in de nieuwe situatie zal verminderen, doordat het aantal woningen vermindert van 40 naar 29, kan de rechtbank dan ook volgen.
      
    
    
      16.3
      
        
          [adviesbureau] concludeert verder dat de toegestane hogere bouw- en goothoogte op het terrein, leidt tot een beperkte vermindering van uitzicht en dag en zonlichttoetreding aan de 
        noord- oost- en zuidzijde van eisers perceel. De rechtbank kan [adviesbureau] ook hierin volgen en acht daarbij van belang dat de 29 woningen die de omgevingsvergunning toestaat, gelet op de verbeelding bij die vergunning, tegen de buitenrand van het terrein zullen worden gebouwd. Dit betekent dat de bebouwing in de nieuwe situatie veel verder van eisers perceel komt te liggen dan de bebouwing in de oude situatie, die op 5 m. afstand van eisers perceel werd toegestaan, en daardoor minder negatieve gevolgen heeft voor uitzicht en lichttoetreding op het perceel van eiser.. 
      
      
    
    
      16.4
      Ten aanzien van de gevolgen voor de privacy van eiser overweegt [adviesbureau] dat de hogere goot- en bouwhoogte die de omgevingsvergunning mogelijk maakt, neerkomt op een extra bouwlaag. Dit zorgt voor extra inkijk in de woning en op het perceel van eiser zodat sprake zal zijn van een vermindering van privacy. Eisers woning maakte echter zowel in de oude als de nieuwe situatie deel uit van een woonwijk. Inkijk vanuit de omliggende woningen en van passanten was dan ook in de oude situatie al in zeker mate aan de orde. Om die reden merkt [adviesbureau] de vermindering van privacy aan als beperkt. De rechtbank kan dit volgen en neemt daarbij in aanmerking dat de hogere bebouwing in de nieuwe situatie, gelet op de verbeelding bij de omgevingsvergunning, veel verder van eisers perceel komt te liggen dan 5 m.
      
    
    
      16.5
      Nu het aantal huishoudens in de nieuwe situatie zal verminderen van 40 naar 29, zal volgens [adviesbureau] ook een vermindering van de parkeer- en verkeersdrukte optreden. De rechtbank kan dit ook volgen. De omgevingsvergunning staat 15 middeldure tussenwoningen en 14 dure hoekwoningen toe. In de Nota Parkeernormen van de gemeente Bunnik wordt voor een middeldure tussenwoning 1,8 parkeerplek per woning wordt gerekend, en voor een dure hoekwoning 2 parkeerplekken. In totaal zijn er dus 55 parkeerplekken nodig in de nieuwe situatie. In de oude situatie werden 40 woningen in de goedkope sector toegestaan waarvoor 1,5 parkeerplekken per woning, 60 parkeerplekken in totaal, worden gerekend. De conclusie van [adviesbureau] dat de verkeer- en parkeerdrukte afneemt is dus in lijn met het parkeerbeleid. Eiser heeft zijn stelling dat de verkeersdrukte tenminste gelijk blijft, niet met feiten onderbouwd.
      
    
    
      16.6
      Het voorgaande betekent dat als gevolg van de omgevingsvergunning sprake is van meerdere schadefactoren met een beperkte invloed. [adviesbureau] concludeert daarom tot een waardevermindering van eisers perceel van € 17.000,--, wat neerkomt op 2,5%. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de redeneringen en conclusies van [adviesbureau] over het aantal en de mate van de schadefactoren en de taxatie. Verweerder heeft zich hier dan ook in redelijkheid op mogen baseren.
      
      
        17.		Gelet op al het voorgaande heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank wat betreft de schadetaxatie aan de hand van de planvergelijkingen, in redelijkheid op het advies van [adviesbureau] mogen baseren. De beroepsgronden van eiser hiertegen slagen niet.
      
      
    
  
  
    Deskundigenkosten
    
    
      18.	Eiser voert aan dat verweerder de door hem gemaakte deskundigenkosten voor de contraexpertise van Bakker Rentmeester B.V. ten onrechte niet aan hem heeft vergoed.
    
    
    
      19.1
      De rechtbank kan eiser hierin volgen. Op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro dient verweerder als hij een planschadeverzoek toekent, ook de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand te vergoeden. De rechtbank overweegt dat volgens dit artikel wel aan een aantal punten moet zijn voldaan: de kosten moeten worden geacht te zijn gemaakt in de primaire fase van de besluitvorming, het inroepen van de betreffende deskundige moet redelijk zijn, en ook de hoogte van de deskundigenkosten moet redelijk zijn.
      
    
    
      19.2
      Naar het oordeel van de rechtbank moeten de door eiser gemaakte deskundigenkosten voor de contraexpertise van [taxateur] B.V. worden aangemerkt als kosten die eiser in de primaire fase (dus vóór het primaire besluit van 24 mei 2017) heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiser in de zienswijze van 13 april 2017 op het conceptadvies van [adviesbureau] B.V. schrijft “Tenslotte heeft cliënt ook bezwaren tegen de in het conceptadvies vermelde taxaties” en ook “In dit kader zal cliënt nog een contra-expertise laten verrichten”. In het slot van de zienswijze wijst de gemachtigde nog op artikel 6.5 van de Wro. Naar het oordeel van de rechtbank had het hiermee voor verweerder duidelijk kunnen zijn dat eiser nog een contraexpertise wilde indienen vóór verweerder een beslissing op zijn planschadeverzoek zou nemen. Verweerder heeft dit echter niet afgewacht en is op 24 mei 2017 overgegaan tot het primaire besluit. Op dezelfde dag heeft eiser de contraexpertise van [taxateur] B.V. van 3 mei 2017 bij verweerder ingediend. Gelet op deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de door eiser gemaakte deskundigenkosten moeten worden geacht te zijn gemaakt in de primaire fase.
      
    
    
      19.3
      Naar het oordeel van de rechtbank is het inschakelen van [taxateur] B.V. door eisers redelijk geweest. Om te bepalen of het inroepen van een niet-juridisch deskundige, zoals hier aan de orde, redelijk was, geldt als maatstaf of degene die deze deskundige heeft ingeroepen gezien de feiten en omstandigheden die toen bestonden, ervan uit mocht gaan dat de deskundige een bijdrage zou kunnen leveren aan een voor hem gunstige beantwoording van een voor de uitkomst van de besluitvorming mogelijk relevante vraag. Gelet op het conceptadvies van [adviesbureau] waarin werd geadviseerd om het planschadeverzoek van eiser slechts gedeeltelijk toe te wijzen, mocht eiser er naar het oordeel van de rechtbank van uit gaan dat [taxateur] B.V., een professioneel planschadetaxateur, deze relevante bijdrage zou kunnen leveren.
      
    
    
      19.4
      Tot slot acht de rechtbank ook de hoogte van de deskundigenkosten redelijk. Eiser heeft dit onderbouwd met een factuur. Het bedrag van € 1.452,-- is naar het oordeel van de rechtbank redelijk en passend bij de omvang en inhoud van het rapport. 
      
    
    
      19.5
      Gelet op het voorgaande heeft verweerder de deskundigenkosten die eiser heeft gemaakt voor de contraexpertise van [taxateur] B.V. naar het oordeel van de rechtbank, ten onrechte niet aan eiser vergoed. Ook dit betoog van eiser slaagt dus.
      
    
  
  
    Conclusie
    
    20. Uit dat wat onder rechtsoverwegingen 9.3 en 19.5 is opgenomen volgt dat het bestreden besluit naar het oordeel van de rechtbank is genomen in strijd met de artikelen 6.1 en 6.5 van de Wro. De rechtbank verklaart het beroep van eiser daarom gegrond en vernietigt het bestreden besluit. Met het oog op een finale geschilbeslechting ziet de rechtbank aanleiding om onder toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank herroept het primaire besluit en stelt de als gevolg van de planologische verandering met de bestemmingsplannen ‘Anne Frank’ en ‘Dorp Bunnik 2012’ en de omgevingsvergunning, door eiser geleden totale schade vast op € 45.000,-- (28.000 + 17.000). Nu de waarde van het perceel van eiser vóór de planologische verandering € 739.000,-- was, betekent dit een waardevermindering van 6,09%. Zoals onder rechtsoverweging 6.3 is vermeld, bepaalt de rechtbank het percentage dat onder het normale maatschappelijke risico valt op 2,5% van de perceelwaarde, zodat het planschadeverzoek van eiser dient te worden toegewezen tot een bedrag van € 26.525,-- (€ 45.000,-- minus € 18.475,--). Verweerder dient dit bedrag aan eiser te betalen onder aftrek van wat reeds aan eiser is voldaan en te vermeerderen met de wettelijke rente over het deel dat nog niet is voldaan vanaf 17 januari 2017 tot aan de dag van algehele voldoening. Tot slot stelt de rechtbank de hoogte van de door verweerder aan eiser toe te kennen vergoeding van de door eiser gemaakte deskundigenkosten vast op € 1.452,--.
    
    21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 170,-- vergoedt.
    
    22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Zij stelt de kosten van eiser voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.532,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 254,--, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512,--, en een wegingsfactor 1).
    
    23. Eiser heeft ook verzocht om de vergoeding van vier uren aan verletkosten van in totaal € 800,--vanwege het bijwonen van de zitting. De rechtbank overweegt dat eiser dit bedrag niet nader heeft onderbouwd. In de toelichting op het formulier proceskosten is uitdrukkelijk aangegeven dat de voor vergoeding in aanmerking komende verletkosten dienen te worden gespecificeerd en onderbouwd. Deze kosten komen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
       verklaart het beroep gegrond;
       vernietigt het bestreden besluit;
       herroept het primaire besluit;
       stelt de hoogte van de door verweerder aan eiser toe te kennen tegemoetkoming in planschade vast op € 26.525,--, onder aftrek van het bedrag dat reeds aan eiser is voldaan en te vermeerderen met de wettelijke rente over het deel van dit bedrag dat nog niet is voldaan vanaf 17 januari 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;
       stelt de hoogte van de door verweerder aan eiser toe te kennen vergoeding van de door eiser gemaakte deskundigenkosten vast op € 1.452,--;
       bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
       draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 170,-- aan hem te vergoeden;
       veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.532,-.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. R. in ’t Veld, voorzitter, en mr. R.C Stijnen en mr. R. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2019.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter	
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.