ECLI:NL:GHAMS:2021:4071, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2021, BKDH-21/00865
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; erfpachtcorrectie; beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur; vergoeding van immateriële schade; PKV.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00865
    
    
    
    Uitspraak van 18 november 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 29 maart 2019, nummer AMS 18/2358.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (INCL. GARAGE) te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.014.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende wordt geduid als eiser:
      
      
        ”De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar;
        - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
        - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
        - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.278,‑.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 1 oktober 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 7 oktober 2021. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00852, BKDH-21/00855, BKDH-21/00856, BKDH-21/00857, BKDH-21/00859, BKDH-21/00863, BKDH-21/00864, BKDH-21/00867, BKDH-21/00878 en BKDH-21/00896, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning, die staat op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het gaat om een hoekwoning uit 1954 met kelder, garage en berging. De oppervlakte van de woning is 149 m² en de oppervlakte van het perceel is 281 m². De woning is gelegen in buurt [naam buurt] . 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 1.014.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De in de matrix opgenomen vergelijkingspanden staan eveneens op grond die in erfpacht is uitgegeven. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Algemene gegevens
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Item
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoop 1
                
              
              
                
                  Verkoop 2
                
              
              
                
                  Verkoop 3
                
              
              
                
              
            
            
              
                Objectnummer
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
              
            
            
              
                Prijspeildatum
              
              
                1 januari 2016
              
              
                1 januari 2016
              
              
                1 januari 2016
              
              
                1 januari 2016
              
              
                
              
            
            
              
                Situatiedatum
              
              
                1 januari 2017
              
              
                1 januari 2017
              
              
                1 januari 2017
              
              
                1 januari 2017
              
              
                
              
            
            
              
                Adres
              
              
                [de woning]
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woonplaats
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
              
            
            
              
                Buurt
              
              
                
                  [naam buurt]
                
              
              
                
                  [naam buurt]
                
              
              
                
                  [naam buurt]
                
              
              
                
                  [naam buurt]
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                1441
              
              
                1131
              
              
                1131
              
              
                1131
              
              
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1954
              
              
                1954
              
              
                1954
              
              
                1954
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Eenheden
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Deeltype
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoop 1
                
              
              
                
                  Verkoop 2
                
              
              
                
                  Verkoop 3
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woningdeel (m2)
              
              
                149
              
              
                149
              
              
                151
              
              
                177
              
              
                
              
            
            
              
                Kavel (m2)
              
              
                281
              
              
                203
              
              
                202
              
              
                216
              
              
                
              
            
            
              
                Kelder (st.)
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage (st.)
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berging (st.)
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                
              
            
            
              
                Overig (st.)
              
              
                1
              
              
                1
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Taxatiewaarde per eenheid
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Deeltype
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoop 1
                
              
              
                
                  Verkoop 2
                
              
              
                
                  Verkoop 3
                
              
              
                
                  Gemiddelde
                
              
            
            
              
                Woningdeel
              
              
                € 4.743
              
              
                € 5.169
              
              
                € 5.894
              
              
                € 4.812
              
              
                € 5.291
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                € 838
              
              
                € 873
              
              
                € 874
              
              
                € 885
              
              
                
              
            
            
              
                Kelder (st.)
              
              
                € 6.000
              
              
                € 6.000
              
              
                € 6.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage (st.
              
              
                € 62.000
              
              
                € 62.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berging (st.)
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                
              
            
            
              
                Overig (st.)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totalen
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Deeltype
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoop 1
                
              
              
                
                  Verkoop 2
                
              
              
                
                  Verkoop 3
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woningdeel
              
              
                € 706.707
              
              
                € 770.157
              
              
                € 890.004
              
              
                € 851.650
              
              
                
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                € 235.478
              
              
                € 177.219
              
              
                € 176.548
              
              
                € 184.680
              
              
                
              
            
            
              
                Kelder (st.)
              
              
                € 6.000
              
              
                € 6.000
              
              
                € 6.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage (st.)
              
              
                € 62.000
              
              
                € 62.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berging (st.)
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                € 4.000
              
              
                
              
            
            
              
                Overig (st.)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 1.014.185
              
              
                € 1.019.376
              
              
                € 1.076.552
              
              
                € 1.040.330
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal (afgerond)
              
              
                € 1.014.000
              
              
                € 1.019.000
              
              
                € 1.076.500
              
              
                € 1.040.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                2-2-2015
              
              
                12-8-2016
              
              
                18-5-2016
              
              
                
              
            
            
              
                Transactieprijs
              
              
                € 900.000
              
              
                € 1.199.498
              
              
                € 1.111.111
              
              
                
              
            
            
              
                Erfpacht Correctie
              
              
                € 37.984
              
              
                € 33.863
              
              
                € 35.085
              
              
                
              
            
            
              
                Gecorr. Transactieprijs
              
              
                € 937.984
              
              
                € 1.233.361
              
              
                € 1.146.196
              
              
                
              
            
            
              
                Gecorr. Transactieprijs (1/1/2016)
              
              
                € 1.019.000
              
              
                € 1.076.500
              
              
                € 1.040.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Feitelijk verloop van de waardebepaling
                
              
            
            
              
                De waarde zoals vermeld op de woz-beschikking is:
              
              
                € 1.014.000
              
              
                
              
            
            
              
                De waarde na uitspraak op bezwaar is:
              
              
                € 1.014.000
              
              
                
              
            
            
              
                De waarde die belanghebbende in beroep voorstaat is:
              
              
                € 989.000
              
              
                
              
            
            
              
                De waarde die ik in beroepsfase taxeer is:
              
              
                € 1.014.000
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ-waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
    
    
      “Overwegingen
    
    
    
      
        Schending van de hoorplicht?
      
    
    
    3. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van eiser is uitgenodigd voor een hoorzitting op 6 september 2017, maar dat eiser en de gemachtigde daar niet zijn verschenen.
    
    4. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiser met een brief aan de gemachtigde van 4 augustus 2017 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 of 23 augustus 2017. In de brief staat dat binnen één week schriftelijk en gemotiveerd om een andere datum kan worden verzocht. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde meegedeeld wegens vakantie verhinderd te zijn. Als verhinderdatum heeft hij onder andere 6 september 2017 opgegeven. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Desondanks is besloten, bij uitzondering, de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017. Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van eiser op 6 september 2017 stond gepland.
    
    5. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in haar uitspraak van 5 december 2018 heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze eiser niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord.1 Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiser voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht.
    1. ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, overwegingen 2 tot en met 4.
    
    
    6. De rechtbank zal vervolgens onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    
    7. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 989.000.
    
    8. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.014.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
    
    9. De rechtbank stelt allereerst vast dat tussen partijen niet langer ter discussie staat dat het woonoppervlakte van de woning 140 m² bedraagt. De heffingsambtenaar heeft op zitting namelijk erkend dat de oppervlakte van het woningdeel van de woning niet correct was. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat het woonoppervlakte is gewijzigd naar 140 m². 
    
    10. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".3 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    2 Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
    3 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
    
    11. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
      1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
      2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    
    12. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 
    
    13. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiser heeft dat ook niet betwist.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    
      
        	- objectkenmerken vergelijkingsobjecten
      
    
    14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar een onjuiste oppervlakte voor het woningdeel van [adres 2] heeft gehanteerd. Voor dit object moet een oppervlakte van 128 m², en niet 149 m², worden gehanteerd. Eiser baseert zich hierbij op gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het WOZ‑waardeloket. Verder is volgens eiser geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een balkon bij dit vergelijkingsobject.
    
    15. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woningen vanaf bouwtekeningen worden ingemeten. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580.
    16. Eiser heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning, maar alleen gewezen op registraties in de BAG en het WOZ-waardeloket. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het vergelijkingsobject. De (enkele) verwijzing naar de oppervlaktegegevens in BAG, stamkaarten dan wel het WOZ-waardeloket is tegenover de specifieke meting van de taxateur op basis van de bouwtekeningen onvoldoende.
    
    17. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat in [woonplaats] een buitenruimte in de vorm van een balkon soms een waardeverhogend aspect is, bijvoorbeeld als het balkon erg groot is, maar het is niet vast te stellen in welke mate. De aanwezigheid van een balkon speelt daardoor geen rol bij de waardering van de woning, in die zin dat er in de vergelijkingsmatrix geen aparte waarde voor een balkon is opgenomen. 
    Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur in het onderhavige geval op goede gronden aangenomen dat de balkons niet een bijzonder waardeverhogend effect hebben gehad op de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast vindt de rechtbank het aannemelijk dat een balkon geen extra waardestijgend effect heeft op het vergelijkingsobject, omdat dit vergelijkingsobject al een buitenruimte in de vorm van grond heeft. Eiser heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere conclusie kunnen leiden. 
    
    
      
        	- objectkenmerken woning
      
    
    18. De heffingsambtenaar heeft op zitting de vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning van eiser verhoogd van € 4.743,- tot € 5.047,- vanwege de vermindering van de oppervlakte met 9 m2. Dit heeft als gevolg dat de getaxeerde WOZ-waarde van de woning niet verandert. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat met deze aanpassing de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is volgens de taxateur namelijk ruimschoots hoger dan de vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning. 
    
    19. Eiser betwist dat vierkantemeterprijs van de woning moet worden aangepast als de oppervlakte naar beneden wordt bijgesteld. Hij stelt dat gerekend moet worden met de vierkantemeterprijs zoals die is genoemd in de matrix, namelijk € 4.743,-. Uitgaande van de correctie van het oppervlakte van 149 m2 naar 140 m2 ter zitting, zou dat leiden tot een lagere WOZ-waarde. 
    
    20. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar met de verhoging van de van vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning feitelijk zijn motivering van de bestreden uitspraak heeft bijgesteld. Verder stelt de rechtbank vast dat deze bijstelling van de motivering heeft plaatsgevonden nadat partijen er over eens waren dat een feit moest worden aangepast, namelijk de oppervlakte van de woning. De rechtbank is van oordeel dat geen rechtsregel zich verzet tegen het verbeteren van een motivering van een uitspraak op bezwaar, ook als dit pas op de zitting gebeurd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet met de oorspronkelijke waarde van de vierkantemeterprijs van het woondeel van de woning verder hoeft te rekenen, maar deze mocht bijstellen. 
    
    21. De rechtbank stelt vast dat met de verbeterde motivering van de bestreden uitspraak de gerealiseerde gemiddelde prijs per vierkante meter van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 5.291,-) nog steeds hoger is dan de op zitting bijgestelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning (€ 5.047,-). Hierdoor kan niet worden geoordeeld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat door de heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden met de (eventuele) verschillen. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning een nog groter verschil in waarde met de nabij gelegen vergelijkingsobjecten rechtvaardigt.
    
    
      
        - de erfpachtcorrectie
      
    
    22. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht.
    
    23. Eiser is het niet eens met de verdeling van de erfpachtcorrectie over de waarde die is toegekend aan het woningdeel en de kavel. Hij stelt dat de kavelwaarde gelijk behoort te zijn aan de erfpachtcorrectie. De erfpachtcorrectie is namelijk de netto contante waarde van de (toekomstige) canon en dat drukt de waarde van de grond uit, aldus eiser.
    
    24. Volgens de heffingsambtenaar drukt de erfpachtcorrectie niet alleen op de kavel, maar ook op de opstal, dus de woning. 
    
    25. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het recht van erfpacht doorwerkt op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Door natrekking rust erfpacht namelijk ook op de opstal. Dat betekent dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. Al daaruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog faalt.
    
    26. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.
    
    27. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiser. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 37.984,-, € 33.863,- en € 35.085,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 226,- per m²-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.291,-) en die van de woning van eiser (op de zitting aangepast tot € 5.047,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiser liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend. 
    
    28. Verder stelt eiser dat de WOZ-waarde 2% lager moet uitvallen omdat zijn woning op erfpachtgrond staat. Hij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Daarbij wijst eiser op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad4.
    4 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018.
    
    29. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 
    
    30. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiser stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiser slaagt niet.
    
    
      
        - tussenconclusie
      
    
    31. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      
        Modelmatige berekening en andere vergelijkingsobjecten in beroep dan in de bezwaarfase
      
    
    
    32. Eiser voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². Het komt er volgens eiser op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiser wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.5
    5 Eiser baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316.
    
    33. Dit betoog van eiser slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.6 De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. 
    De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. 
    6 Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
    
    
      
        Ten slotte
      
    
    
    34. Hetgeen overigens is aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel of tot heropening van het vooronderzoek.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    35. Onder rechtsoverweging 5. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden.
    
    36. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten.
    (…)”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 985.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
      
        5.3.1.
        Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 1.014.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zouden zijn. De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning en zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in voldoende mate rekening gehouden. Belanghebbende heeft de gemachtigde in 2017 informatie verschaft over de woning, en heeft de gemachtigde verteld dat de onderhoudstoestand van de woning matig zou zijn, omdat onder meer sprake is van enkel glas. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting voorgehouden dat dit niet lijkt te stroken met informatie zoals opgenomen in een verkoopadvertentie van de woning van medio juni 2021 op Funda.nl. Hierop heeft de gemachtigde een bewijsaanbod gedaan in die zin dat hij overleg wil voeren met belanghebbende over de onderhoudstoestand van de woning, in het bijzonder de beglazing daarvan. Het Hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij, omdat de informatie op Funda publiekelijk toegankelijk is, en niet aannemelijk is dat de daarin opgegeven informatie niet juist zou zijn. De verschillen tussen de advertentie - waarin is opgenomen dat de woning in 2012 compleet is gerenoveerd en is voorzien van houten en stalen kozijnen met dubbel glas en stootvast glas - en de door belanghebbende verstrekte informatie zijn zo groot, dat het geen kwestie van interpretatie of waardering lijkt. De informatie in de advertentie is zeer concreet en wordt ondersteund door foto’s van de woning. Een enkele verklaring van belanghebbende dat dit niet juist zou zijn, zou onvoldoende gewicht in de schaal leggen.
        
      
      
        5.3.3.
        Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen. Het Hof sluit zich aan bij de vaststelling door de Rechtbank van de woonoppervlakte van de woning op 140 m² op basis van de erkenning door de Heffingsambtenaar dat de vermelding van de grootte van de woningoppervlakte van 149 m2 in de matrix niet correct was. Tot een verlaging van de waarde van de woning leidt dit evenwel niet. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank in rechtsoverweging 20 en 21.
        
        
          
            Erfpachtcorrecties
          
        
      
      
        5.4.1.
        De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.
        
      
      
        5.4.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [naam] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.
        
      
      
        5.4.3.
        Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 37.984, € 33.863 en € 35.085. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 224 per m²-woningdeel (= (€ 37.984 + € 33.863 + € 35.085)/(149 m2 + 151 m2 + 177 m2)), hetgeen minder is dan € 244 per m²-woningdeel, zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.291) en die van de woning van belanghebbende van € 5.047 (gecorrigeerd van € 4.743, foutief in de matrix, naar € 5.047 vanwege de vermindering van de woonoppervlakte met 9 m2 (= 149 m2 -/- 140 m2)). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van belanghebbende liggen.
        
      
      
        5.4.4.
        Met betrekking tot het beroep op de methode [naam] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.
        
      
      
        5.4.5.
        Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen.
        
      
      
        5.4.6.
        Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken).
        
      
      
        5.4.7.
        Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de berekening van de erfpachtcorrecties over te leggen. Het Hof verbindt hieraan de consequentie dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de proceskosten in hoger beroep.
        
        
          
            Toepassing 2%-korting
          
        
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.5.2.
        Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
        
        
          “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.
        
      
      
        5.3.2.
        Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).
      
      
        5.3.3.
        
          Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
          Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.
          Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
        
        
      
      
        5.5.3.
        Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2018 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.
        
        
          
            Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
          
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
        
      
      
        5.6.2.
        Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel
          
        
      
      
        5.7.1.
        Belanghebbende heeft ter zitting een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en betoogd dat gelet op de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten per de waardepeildatum een lagere waarde voor de woning moet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft daarbij verwezen naar de uitspraak van Hof Den Haag van 25 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840.
      
      
        5.7.2.
        Het Hof is van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt. Aan het gelijkheidsbeginsel moet doorslaggevende betekenis worden toegekend wanneer in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:BH8123, BNB 1992/295). Het Hof vat het beroep van belanghebbende in eerste instantie op als een beroep op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen ‘verwaarloosbaar’ zijn. De woning van belanghebbende betreft een hoekwoning terwijl de vergelijkingsobjecten tussenwoningen betreffen. Verder verschillen de woonoppervlakte en kaveloppervlakte en beschikt de woning van belanghebbende over een kelder en een garage, terwijl twee vergelijkingsobjecten niet over een garage beschikken en één vergelijkingsobject niet beschikt over een kelder. Belanghebbende heeft daarmee niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan aannemelijk te maken dat sprake is van ten minste twee identieke objecten die lager zijn gewaardeerd. De meerderheidsregel is dan ook niet geschonden. Belanghebbende heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een door de Heffingsambtenaar gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. 
        
        
          
            Overige beginselen van behoorlijk bestuur
          
        
      
      
        5.7.3.
        Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
      
        5.8.1.
        Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering.
        
      
      
        5.8.2.
        Het hoger beroep is mitsdien ongegrond.
        
        
          
            Vergoeding van immateriële schade
          
        
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      6.3.
      In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43).
      
      
        6.4.1.
        Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 29 maart 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 18 november 2021, vier jaar en afgerond acht maanden zijn verstreken.
        
      
      
        6.4.2.
        De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep, wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 
        
      
    
    
      6.5.
      Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met afgerond vier maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500.
      
    
    
      6.6.
      Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 29 maart 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 29 maart 2019, derhalve binnen de voor bezwaar en beroep geldende termijn van twee jaar, de ontvangst van het hogerberoepschrift op 10 mei 2019 en de uitspraak van het Hof op 18 november 2021, zal de totale overschrijding van afgerond vier maanden geheel aan het Hof worden toegerekend. De Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 500.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1.
      Omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend en de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de erfpachtcorrectieberekeningen over te leggen, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      7.2.
      De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat een immateriële schadevergoeding wordt toegekend en de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de erfpachtcorrectieberekeningen over te leggen). Het Hof zal de Heffingsambtenaar en de minister voor Rechtsbescherming ieder voor de helft veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
      
    
    
      7.3.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor het Hof gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. Het Hof zal de Heffingsambtenaar en de Minister voor Rechtsbescherming ieder veroordelen tot vergoeding van de helft van het bedrag. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        veroordeelt de minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500;
      
      
        veroordeelt de minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 267; 
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 267;
      
      
        gelast de minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 64 te vergoeden, en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 64 te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, I. Reijngoud en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 18 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.