ECLI:NL:RBLIM:2021:9246, Rechtbank Limburg, 08-12-2021, 9391787 \ CV EXPL  21-4174
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-12-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overlast in huurwoning. Vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen. Belangenafweging valt in het voordeel van de verhuurder uit.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 9391787 \ CV EXPL  21-4174
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 8 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        de stichting STICHTING ZOWONEN,
      gevestigd te Sittard,
      eisende partij,
      gedaagde partij in verzet,
      procederende in persoon
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde, eiser in verzet]
        ,
      wonend [adres]
       ,
      gedaagde partij,
      eisende partij in verzet,
      gemachtigde mr. J.S. Vlieger,
    
    
    
      Partijen zullen hierna ZOwonen en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit het navolgende:
      
        
          het door de kantonrechter op 30 juni 2021 tussen ZOwonen als eisende partij en [gedaagde] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 9272738 CV EXPL 21-2950
        
        
          de verzetdagvaarding 
        
        
          de conclusie van antwoord in verzet 
        
        
          de conclusie van repliek in verzet.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt vanaf 26 april 2018 van ZOwonen de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] . Deze woning maakt deel uit van een appartementencomplex.
        Hiervoor heeft [gedaagde] in een woning van ZOwonen gewoond aan de [adres] te [plaats] .
      
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst van toepassing. In artikel 6.3. zijn bepalingen over het huurgedrag opgenomen. 
      
    
    
      2.3.
      Tijdens de bewoning aan de [adres] heeft  [gedaagde] overlastmeldingen ontvangen over [gedaagde] . Ook n op het adres [adres] ontvangt ZOwonen zowel telefonisch als ook schriftelijk meldingen over overlast die door [gedaagde] veroorzaakt wordt.
      
    
    
      2.4.
      Op 11 maart 2021 stuurt ZOwonen aan [gedaagde] een waarschuwingsbrief. Daarna ontvangt ZOwonen nog diverse overlastmeldingen.
      
    
    
      2.5.
      ZOwonen heeft diverse malen geprobeerd om met [gedaagde] in gesprek te komen over de overlastmeldingen. Dit is niet gelukt omdat [gedaagde] de afspraken annuleerde.
      
    
    
      2.6.
      
        De politie heeft [gedaagde] de zogenoemde “stopbrief” gestuurd. Deze brief bevat onder meer het volgende:
        (..) “Er komen frequent en overdadig klachten en overlastmeldingen, over u, bij ons binnen. Deze hebben betrekking op gedragingen in en rondom de woning gelegen aan de [adres] , welke herhaaldelijk leiden tot verstoring van de openbare orde in de omgeving van de woning. 
        
          De overlast is ernstig en aanhoudend voor de omgeving. De laatste melding is van maandag 29-03-2021. Collega’s melden dat u recalcitrant reageert naar collega’s toe wanneer deze bij u zijn en met u in gesprek. 
        
      
      
      
        
          ….
        
      
      
      
        
          Uit registraties blijkt dat u veelal onder invloed bent en dat dit waarschijnlijk de reden is dat u overlast veroorzaakt en wellicht ook recalcitrant reageert. 
        
      
      
      
        
          …
        
      
      
      
        
          Dit zijn gedragingen die, per direct, moeten 
          stoppen
          .
        
        
          De grens is nu bereikt voor wat betreft de overlast die u veroorzaakt.
        
      
      
      
        
          ….
        
      
      
      
        
          Vanaf heden, (ondertekening brief), zal bij iedere vorm van overlast, hoe gering ook, direct of indirect, fysiek of op afstand, persoonlijk of via anderen, of op welke wijze dan ook, proces-verbaal tegen u worden opgemaakt.
        
      
      
      
        
          ….
        
      
      
      
        
          Als u overlast blijft veroorzaken, zal ik naast een strafrechtelijk proces ook een bestuurlijk proces opstarten. Ik zal een bestuurlijke rapportage opmaken en de burgemeester adviseren om bestuurlijke maatregelen tegen u te treffen voornoemd op grond van de Gemeentewet.
        
      
      
      
        
          (..)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 25 mei 2021 laat ZOwonen aan [gedaagde] weten dat zij een juridische procedure start. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] draagt zorg voor een minderjarig dochtertje. Het dochtertje is onder toezicht gesteld van de gecertificeerde instelling William Schrikker Stichting Jeugdbescherming & jeugdreclassering in verband met een ontwikkelingsachterstand. Zij verblijft deels bij een pleeggezin en is van zaterdag tot en met dinsdag bij [gedaagde] . Op basis van een gedwongen kader krijgt het dochtertje begeleiding vanuit de Jeugdwet.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] krijgt vanuit de WMO op vrijwillige basis begeleiding van Samen Vooruit. De begeleiding is gericht op het financieel en psychosociaal welbevinden. 
      
    
    
      2.10.
      Uit een onderzoek (productie 6 bij de verzetdagvaarding) is gebleken dat [gedaagde] onder meer een disharmonisch laag intelligentieprofiel heeft.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      ZOwonen heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 616,39 per maand tot aan de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van haar vordering stelt ZOwonen - samengevat -dat [gedaagde] door het veroorzaken van overlast tekort schiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Meer specifiek overtreedt [gedaagde] artikel 7:213 BW (goed huurderschap). De woonbelangen van omwonenden wegen zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] .
      
    
    
      3.3.
      Bij verstekvonnis van 30 juni 2021 is de vordering toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] vordert in het verzet te worden ontheven van de bij het verstekvonnis uitgesproken veroordeling en dat de vordering van ZOwonen alsnog wordt afgewezen.
        Zij betwist dat zij ernstige overlast veroorzaakt. [gedaagde] erkent leefgeluiden te produceren maar deze kwalificeren niet als ernstige overlast. De overlast op het vorige adres dateert van 2014 en 2015 en kan daarom niet in deze procedure worden meegewogen.
        De tekortkoming rechtvaardigt daarom geen ontbinding van de huurovereenkomst. Mocht al wel tot ontbinding van de huurovereenkomst worden overgegaan, dan gaan de belangen van [gedaagde] , gelet op haar persoonlijke problemen, voor de belangen van ZOwonen. Subsidiair vraagt [gedaagde] om de vorderingen tot ontbinding en ontruiming alleen dan toe te wijzen indien alternatieve woonruimte wordt toegewezen. Zij vraagt om een tweede kans. Ter zake wijst [gedaagde] op een uitspraak van de rechtbank Amsterdam.
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Uit de overgelegde processtukken blijkt dat het verzet tijdig is ingesteld, zodat [gedaagde] in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
    
    
      4.2.
      In deze procedure gaat het over de vraag of er sprake is van tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      4.3.
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.5 tot 3.8).
      
    
    
      4.4.
      Uit hoofde van artikel 7:213 BW is [gedaagde] verplicht om zich te gedragen als een goed huurder. Deze verplichting omvat mede dat zij geen (geluids)overlast dient te veroorzaken, zoals ook bepaald in artikel 6.3. van de toepasselijke voorwaarden. Indien vast komt te staan dat [gedaagde] structureel (geluids)overlast veroorzaakt dan kan deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van haar stellingen heeft ZOwonen een groot aantal producties overgelegd. De klachten die worden geuit gaan onder meer over drugsfeestjes tot 5 uur in de nacht, harde muziek, met deuren gooien maar ook over stinkende vuilniszakken en strontvliegen, en goederen en rommel in de algemene ruimte alsmede drugsgerelateerde feiten. De omwonenden klagen erover dat er veel bezoek en aanloop is en dat er dan sprake is dronkenschap, geschreeuw en geruzie, met name in de nachtelijke uren. Ook ten aanzien van haar vorige woonadres is er sprake van het veroorzaken van overlast. Dit alles laat een beeld zien van een bewoner die zich niet als een goed huurder gedraagt en ook na een eerdere waarschuwing met betrekking tot haar vorig adres geen verbetering in haar gedrag laat zien. Dit laatste volgt ook uit de schriftelijke verklaring van de woonconsulent [naam] (productie 13 bij de conclusie van antwoord in oppositie). Volgens dit verslag is er voor het eerst op 23 april 2019 een gesprek met [gedaagde] is gevoerd over de vuilniszakken die langdurig in het trappenhuis blijven staan en voor stank zorgen. In de periode daarna tot augustus 2020 wordt regelmatig gecontroleerd op de vuilniszakken en moet [gedaagde] daarvoor telkens opnieuw worden aangeschreven. Mevrouw [naam] schrijft verder dat in maart 2021 de coronafeestjes beginnen en dat [gedaagde] als verklaring geeft dat zij daar recht op heeft. [gedaagde] is meerdere malen gevraagd om hierover in gesprek te gaan, maar hieraan geeft [gedaagde] geen gehoor. Ook de stopbrief van de politie laat niets aan duidelijkheid te wensen over. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat bovengenoemde feiten en omstandigheden kwalificeren als onrechtmatige overlast. Er is geen sprake van enkel leefgeluiden, zoals [gedaagde] aangeeft maar is er sprake van voortdurende en structurele overlast die niet geduld hoeft te worden. De overlastmeldingen, de verklaring van de woonconsulent en de stop-brief van de politie laten niets aan duidelijkheid te wensen over. [gedaagde] bagatelliseert de overlastmeldingen en heeft kennelijk onvoldoende inzicht in haar handelen en weerslag daarvan op de omwonenden. [gedaagde] geeft weliswaar ten aanzien van iedere afzonderlijke melding haar eigen relaas, maar dit kan niet als een afdoende weerlegging van de stellingen van ZOwonen worden gezien, mede omdat iedere verdere onderbouwing ontbreekt. Gelet op de hoeveelheid aan meldingen kan niet worden volstaan met een blote betwisting.
      
    
    
      4.7.
      De onrechtmatige overlast levert schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW. Op grond hiervan kan de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW ontbonden worden. Voordat hiertoe wordt overgegaan dient echter eerst een belangenafweging plaats te vinden. [gedaagde] heeft uitgebreid haar persoonlijke omstandigheden geschetst en aangegeven dat zij onder verscherpt toezicht staat van allerlei hulpverleners. Mocht zij haar woning verliezen dan staat de omgangsregeling met haar dochter op het spel. Binnenkort krijgt zij gerichte hulp voor haar verstandelijke beperking en gaat zij een weerbaarheidstraining volgen om zo bepaalde figuren uit haar leven te houden. Ook heeft zij zich aangemeld bij een afkickkliniek. [gedaagde] is daarom van mening dat haar een tweede kans geboden moet  worden.
      
    
    
      4.8.
      ZOwonen stelt dat voor haar de maat vol is. Het woonbelang van omwonenden weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] . De “tenzij” van artikel 6:265 BW doet zich hier niet voor omdat de omwonenden al tijden in een situatie leven waarin er geen sprake is van rustig, ongestoord en veilig woongenot. Er zijn ook nog omwonenden die uit angst voor represailles geen melding durven te maken. Het gedrag van [gedaagde] is onacceptabel en vormt een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst ZOwonen op relevante jurisprudentie.
      
    
    
      4.9.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van ZOwonen zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] . Van belang voor dit oordeel is dat er reeds een lange tijd sprake is van overlast en dat [gedaagde] zich weinig inspanningen heeft getroost om haar gedrag te verbeteren. Ook na het stop-gesprek met de politie zijn immers nog meldingen van overlast ontvangen (productie 19 bij conclusie van antwoord in oppositie).  In de conclusie van repliek in oppositie stelt [gedaagde] zich te hebben ingeschreven bij de afkickkliniek Vincent van Gogh, maar een bewijs daarvan overlegt zij niet. Verder blijkt uit de stukken dat [gedaagde] kampt met disharmonisch laag intelligentieprofiel, maar dat er sprake is van een psychische stoornis is door haar niet aangetoond. De verwijzing naar jurisprudentie die inhoudt dat ontruiming achterwege moet blijven om de behandeling af te wachten, baat [gedaagde] daarom niet. 
        Met name het feit dat [gedaagde] een minderjarige dochter heeft en de omgangsregeling in het gedrang komt, had voor [gedaagde] reden moeten zijn om geen overlast te veroorzaken en  problemen (eerder) aan te pakken.
      
      
    
    
      4.10.
      Gelet op voorgaande overwegingen zal [gedaagde] daarom geen tweede kans worden geboden, temeer nu daaraan geen wettelijke basis ten grondslag ligt. De uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarop [gedaagde] wijst is niet vergelijkbaar omdat in die casus al tot tweemaal toe alternatieve woonruimte was aangeboden. Daarvan is in deze zaak geen sprake. Wel zal de kantonrechter, overeenkomstig het aanbod van ZOwonen, de ontruimingstermijn op drie maanden stellen zodat [gedaagde] meer tijd heeft een andere woning te vinden.
      
    
    
      4.11.
      Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande grotendeels worden bekrachtigd, terwijl dit vonnis ten aanzien van de ontruimingstermijn zal worden vernietigd. 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het verzet worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van ZOwonen begroot op € 187,00 aan salaris voor de gemachtigde.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het door de kantonrechter op 30 juni 2021 onder zaaknummer 9272738 CV EXPL 21-2950 gewezen verstekvonnis, met uitzondering van de ontruimingstermijn,
      
    
    
      5.2.
      vernietigt voornoemd verstekvonnis voor wat betreft de ontruimingstermijn en stelt deze op drie maanden na betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van ZOwonen tot op heden begroot op € 187,00, voor gemachtigdensalaris,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: PLG
        coll: