ECLI:NL:RBROT:2019:4923, Rechtbank Rotterdam, 05-06-2019, C/10/459185 / HA ZA 14-927
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onjuiste taxatie; te hanteren marge; beroepsfout makelaar; makelaar aansprakelijk voor schade. {De kennelijke verschrijving in het vonnis tav de vonnisdatum (4 juni 2019) is bij herstelvonnis gewijzigd (in 5 juni 2019.)

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/459185 / HA ZA 14-927
    
    
    
      
        Vonnis van 5 juni 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats eiseres] ,
      eiseres,
      advocaat mr. M.Y. van Oel LLM. te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        V.M.V. B.V.,
      gevestigd te Vlaardingen,
    
    2.	[naam gedaagde],
    
      wonende te [woonplaats gedaagde] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. V.R. Pool te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna “ [naam eiseres] ” en “gedaagden”, dan wel, gedaagden afzonderlijk, “Vlietlanden” en “ [naam gedaagde] ” worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 1 november 2017, alsmede de daaraan ten grondslag liggende stukken
        
        
          het deskundigenbericht, ter griffie ontvangen op 30 mei 2018
        
        
          de akte na deskundigenbericht van de zijde van [naam eiseres] van 11 juli 2018
        
        
          de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de zijde van gedaagden.
        
      
      
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1
      De rechtbank recapituleert voor de duidelijkheid in het kort wat tot dusverre is beslist. [naam eiseres] is niet geslaagd in het bewijs van haar stelling dat gedaagden de waarde van het appartement opzettelijk onjuist heeft getaxeerd. Wel is zij geslaagd in het bewijs dat de financiering door de bank mede is verstrekt op grond van de waarde van het appartement zoals die blijkt uit het taxatierapport van 24 oktober 2005. Gedaagden komt geen beroep op de exoneratieclausule toe. Voor aansprakelijkheid van gedaagden is nodig dat vast staat dat zij een beroepsfout hebben gemaakt, in die zin dat de taxatie onjuist is. 
      
    
    
      2.2
      
        De rechtbank neemt hier over wat in voornoemd vonnis van 1 november 2017 is overwogen en beslist.
        In dat vonnis is overwogen dat aan de orde is de vraag of de taxateur bij de taxatie zorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank heeft in dat vonnis heer [naam deskundige] als deskundige benoemd.
      
      
      
        Hem zijn de volgende vragen gesteld:
      
      1. Op welke wijze dient de waarde van een appartement als het onderhavige met het oog op een hypothecaire financiering te worden getaxeerd? Is dat in dit geval gebeurd?
      2 Kwam de taxatie als vervat in het rapport van 24 oktober 2005 naar uw deskundig oordeel destijds overeen met de werkelijke marktwaarde van het appartement op dat moment, met dien verstande dat een afwijking van 10% naar boven en beneden nog acceptabel is te achten?
      Gaarne bespreken hoe de door [naam eiseres] overgelegde rapporten en de WOZ-waarde zich tot uw deskundig oordeel verhouden.
      3 Wilt u bij de beantwoording van de vragen in het bijzonder aandacht besteden aan de wijze waarop met de voorgenomen verbouwing is omgegaan?
      4 Hebt u nog andere opmerkingen, die van belang kunnen zijn voor de te nemen beslissing?
      
    
    
      2.3
      De deskundige meldt in zijn bericht in het kader van vraag 1 dat het taxatierapport destijds is uitgebracht conform het destijds geldende “Model Taxatierapport financiering woonruimte november 2002”, met bijbehorend Normblad. De deskundige concludeert dat bij de taxatie grotendeels juist is gehandeld, maar dat niet is vermeld welke referentie-objecten in de taxatie zijn betrokken. Uit de beantwoording van de eerste vraag door de deskundige blijkt dat de taxatie van gedaagden is geschied op basis van objectvergelijking, zonder dat daarbij echter de daadwerkelijk gebruikte referentieobjecten worden vermeld, zoals ingevolge het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte 2002, behorende bij het model Taxatierapport financiering woonruimte” mocht worden verwacht. In zoverre voldeed de taxatie niet aan de destijds geldende eisen.
      
      
        Wat de voorgenomen verbouwing betreft (vraag 3) meldt de deskundige dat het gebruikelijk is dat de taxateur een inschatting maakt van de waarde na verbouwing, waarbij hij een waarde vaststelt met als bijzonder uitgangspunt dat de werkzaamheden zoals ze zijn vermeld op de door de opdrachtgever verstrekte offerte zouden zijn uitgevoerd. Daarbij is waardering op een percentage van 70 tot 100% van de investering gebruikelijk. [naam gedaagde] heeft een waardestijging genoemd van € 15.000,--, wat neerkomt op ongeveer 82% van de investering. De deskundige beoordeelt dit als marktconform. 
        Wel vindt hij de geschatte kosten van aanleg van een cv-installatie aan de hoge kant. Hij heeft tijdens de inspectie op 8 maart 2018 geconstateerd dat de in de offerte vermelde werkzaamheden niet zijn uitgevoerd.
      
      
      
        De deskundige heeft bij zijn beantwoording van vraag 2 drie referentie-objecten betrokken en komt, na correcties voor de verschillen, tot een waarde van het te taxeren appartement van afgerond € 98.000,-- per 24 oktober 2005.
        Het door [naam eiseres] overgelegde rapport [naam rapport] acht de deskundige niet bruikbaar omdat daarbij oktober 2010 als peildatum is gehanteerd. Ook het rapport van Waterstad Makelaars acht hij niet bruikbaar omdat de gebruikte referenties alle van na de peildatum zijn en daarbij is uitgegaan van een beperkter oppervlakte. De WOZ-waarde uit 2005 had een peildatum van 1 januari 2003, de WOZ-beschikking van 2007 daarentegen een peildatum van 1 januari 2005. De deskundige merkt verder op dat de vaststelling van de WOZ-waarde vaak geschiedt door een modelmatige berekening, zonder inpandige opname.
      
      
    
    
      2.4
      
        
          [naam eiseres] heeft geen commentaar geleverd op het deskundigenbericht.
        Gedaagden hebben het deskundigenbericht kritisch becommentarieerd. Zij benadrukken dat er niet zoiets bestaat als dé marktwaarde en wijzen erop dat de door de deskundige thans  vastgestelde waarde ook steeds een schatting zal zijn en zelf ook een afwijkingsmarge zal kennen. Ook bepleiten zij een ruimere marge dan de algemeen aanvaarde 10% naar boven en 10% naar beneden. Hun argument daarvoor is dat de bandbreedte van 20% geen recht doet aan de onderhavige situatie, waarin er sprake is van een ruim tijdsverloop tussen de taxatie van 2005 en die van de deskundige. In 2005 was er volgens hen veel vraag naar woningen, was er nog geen kredietcrisis en was de prijsontwikkeling sterk stijgend, ook in Rotterdam. 
        Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiseres] . 
      
      
    
    
      2.5
      Het gaat, zoals eerder, in het tussenvonnis van 1 november 2017, is overwogen, nu met name om de aanvaardbaarheid van de destijds getaxeerde waarde en de mate waarin deze de financier een juist beeld heeft verschaft van de waarde van het appartement.
      
      
        Het deskundigenrapport is helder en de beantwoording van de vragen is duidelijk. De procedure heeft naar behoren plaatsgevonden. De deskundige heeft als referentie-objecten drie woningen gebruikt met de verkoopgegevens uit 2005, waardoor het bezwaar van gedaagden dat de bandbreedte van 20% gelet op het tijdsverloop en de gewijzigde markt in dit geval niet passend zou zijn is ondervangen. Met inachtneming van het commentaar van gedaagden op het concept-rapport heeft de deskundige toegelicht op welke wijze en waarom hij deze woningen in de vergelijking heeft betrokken. De deskundige heeft de opmerkingen van gedaagden over het concept-rapport in zijn definitieve rapport besproken en telkens toegelicht waarom hij tot zijn, andersluidend, oordeel is gekomen. De rechtbank acht het oordeel van de deskundige daarmee deugdelijk onderbouwd. De deskundigheid van de opsteller staat voorts niet ter discussie. Dat betekent, dat de rechtbank dat rapport in beginsel tot uitgangspunt van haar beslissing kan nemen. Dat zal zij doen.
      
      
    
    
      2.6
      
        De kritiek van gedaagden ziet ook niet zozeer op de kwaliteit van het rapport, maar meer op de vraag of, op basis daarvan, een beroepsfout kan worden aangenomen.
        De rechtbank onderkent dat een taxatiewaarde per definitie een schatting is van hetgeen een koper op het peilmoment onder normale (markt)omstandigheden bereid zou zijn geweest te betalen; omdat het niet gaat om een objectief vast te stellen, meetbaar gegeven kan van   absolute en harde zekerheid geen sprake zijn. Dat geldt in beginsel zowel voor de bestreden taxatie van gedaagden van 24 oktober 2005, als voor die van de deskundige, die jaren later in retrospectief is gemaakt. Wel bestaan voor het komen tot een dergelijke schatting algemeen aanvaarde methodes die tot een resultaat leiden dat naar ervaringsgegevens de daadwerkelijk in de markt te realiseren waarde goed benadert. De deskundige heeft dergelijke methodes gebruikt en  beoordeeld in hoeverre de taxatie van destijds afwijkt van de zijne in het rapport. Als voorts, om te compenseren voor de inherente onzekerheid, de algemeen gebruikelijk geachte marge naar boven en naar beneden wordt aangehouden biedt de door de deskundige vastgestelde waarde voldoende houvast om te beoordelen of sprake is van een beroepsfout.  
      
      
    
    
      2.7
      De deskundige heeft zoals vermeld de waarde van de woning per 24 oktober 2005 op € 98.000,-- vastgesteld. Het bedrag van € 98.000,-- wijkt ongeveer 13% af van de door gedaagden getaxeerde waarde van € 112.500,--. Uitgaande van de algemeen aanvaarde afwijkingsmarge van 10% naar beneden en 10% naar boven is de conclusie dat de taxatie van gedaagden van 24 oktober 2005 daarbuiten valt. (Daarbij is nog daargelaten dat de deskundige bij de beantwoording van de derde vraag de kosten van de verbouwing (de centrale verwarming) aan de hoge kant acht). De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat de taxatie van gedaagden onjuist is geweest en dat er dus sprake is geweest van een beroepsfout. Daarmee staat, gelet op de eerder genomen beslissingen in deze zaak, waarbij de rechtbank blijft, vast dat gedaagden jegens [naam eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld en dat zij gehouden zijn tot vergoeding van de door [naam eiseres] dientengevolge geleden schade. 
      
    
    
      2.8
      
        De vordering tot verklaring voor recht dat gedaagden jegens [naam eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld is daarom toewijsbaar. In het tussenvonnis van 29 april 2015 (4.5.3) is reeds overwogen dat, als sprake is van een dergelijke fout, de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Dat is voldoende voor verwijzing naar de schadestaatprocedure. 
        Tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot schadevergoeding hebben gedaagden geen verweer gevoerd. Daarom zal de rechtbank gedaagden hoofdelijk veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat.
        Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
      
      
    
    
      2.9
      Gedaagden worden grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen.
      
      
        
          De beslissing
        
        De rechtbank
      
      
      
        verklaart voor recht dat gedaagden jegens [naam eiseres] onrechtmatig hebben gehandeld door in het taxatierapport van 24 oktober 2015 een onjuiste waarde op te nemen;
      
      
      
        veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot vergoeding van de door dit onrechtmatig handelen door [naam eiseres] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
      
      
      
        veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam eiseres] begroot op € 104,24 aan dagvaardingskosten, € 544,50 aan kosten van het deskundigenbericht, € 3.759,-- (3,5 punten à € 1.074,--) aan salaris voor de advocaat  en
        € 157,-- (zonder betekening) dan wel  € 239,-- (in geval van betekening) aan nakosten, met bepaling dat over het bedrag van de proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn wanneer die niet, te rekenen vanaf twee weken na dagtekening van dit vonnis, zullen zijn voldaan;
      
      
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2019
        2632/106