ECLI:NL:GHARL:2021:7347, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-08-2021, 19/01446
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-08-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01446
    uitspraakdatum: 3 augustus 2021
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 oktober 2019, nummer UTR 19/332, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 19 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 495.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 oktober 2019 het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.  
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 13 november 2019 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 128.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 27 februari 2020 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 6 en 8 juli 2021 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juli 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
      
    
  
  
    
      2
      2.	Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1880 gebouwde twee-onder-één kap woonboerderij met een berging (75 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 177 m2. De perceeloppervlakte bedraagt 1.533 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 470.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam4] van 29 mei 2019, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is bepaald:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
                (2^1 kap woon-boerderij)
              
              
                1880
              
              
                177 m2
              
              
                € 1.416
              
              
                € 250.698
              
              
                1.533 m2
              
              
                 € 133
              
              
                € 204.302
              
              
                Berging    € 40.000
              
              
                € 495.000
                (01-01-17)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 88
                (2^1 kap woon-boerderij)
              
              
                1870
              
              
                333 m2
              
              
                € 2.202
              
              
                € 733.218
              
              
                953 m2
              
              
                 € 211
              
              
                € 201.982
              
              
                Berging      € 4.800
                Carport    € 10.000
              
              
                € 970.000
                (19-04-18)
              
            
            
              
                
                  [adres2] 90
                (2^1 kap woon-boerderij)
              
              
                1872
              
              
                216 m2
              
              
                € 1.959
              
              
                € 423.120
              
              
                462 m2
              
              
                 € 359
              
              
                € 165.880
              
              
                Berging    € 10.000 Carport       € 1.000
              
              
                € 600.000
                (14-01-17)
              
            
            
              
                
                  [adres3] 27
                (vrijstaande woonboerderij)
              
              
                1923
              
              
                242 m2
              
              
                € 2.422
              
              
                € 586.030
              
              
                1.450 m2
              
              
                 € 140
              
              
                € 203.970
              
              
                Schuur     € 40.000 Garage   € 110.000
              
              
                € 1.000.000
                (11-03-18)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt op 14 januari 2017 gerealiseerde koopprijs van € 600.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 90 dat in dezelfde wijk ( [naam5] ) is gelegen, een zelfde woningtype betreft (twee-onder-één kap woonboederij) en een vergelijkbaar bouwjaar (1880 - 1872) heeft. Bovendien zijn de woonoppervlakte (177 m2 – 216 m2), onderhoudstoestand (voldoende) en de uitstraling (authentiek) goed vergelijkbaar. De oppervlakte van de kavel van het vergelijkingsobject is echter kleiner (1.533 m² - 462 m²). Bovendien heeft het vergelijkingsobject een houten berging in plaats van een stenen berging.  Hierdoor heeft de onroerende zaak een meerwaarde die terecht tot uitdrukking komt in de vastgestelde waarde. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbendes verwijzing naar de waarde die voor het vorig kalenderjaar aan de onroerende zaak is toegekend, mist betekenis. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder kalenderjaar dient de heffingsambtenaar de waarde opnieuw vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging ten opzichte van het vorige kalenderjaar doet dan ook niet ter zake.
      
    
    
      4.6.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2017. 
      
    
    
      4.7.
      Verder merkt het Hof nog op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2017).
      
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      4.8.
      Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is op 3 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	 (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 4 augustus 2021
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.