ECLI:NL:RBNHO:2017:7627, Rechtbank Noord-Holland, 13-09-2017, C/15/251860 / HA ZA 16-768
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2017-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop percelen grond. Geen ontbinding koopovereenkomsten. Geen sprake van een financieel product in de zin van de Wft. Artikel 6:230x BW mist toepassing. Geen sprake van onrechtmatig handelen gedaagden. Geen toerekenbare tekortkoming. Geen ongerechtvaardigde verrijking. Geen vernietiging koopovereenkomsten

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/251860 / HA ZA 16-768
    
    
    
      
        Vonnis van 13 september 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      advocaat mr. M. Buitelaar te Naaldwijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        GROZA B.V.,
      gevestigd te Haarlem,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        AKTUA VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Nieuw-Vennep,
      gedaagden,
      advocaat mr. M. Velsink te Hoofddorp.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en (in vrouwelijk enkelvoud) Groza B.V. c.s. genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk van elkaar Groza en Aktua worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 t/m 15
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 12
        
        
          de tussenvonnis van de kantonrechter van 22 juni 2016
        
        
          de brief van mr. Buitelaar van 29 september 2016 met nadere producties 16 t/m 18
        
        
          de comparitie van partijen bij de kantonrechter op 10 oktober 2016
        
        
          het (verwijzings)vonnis van de kantonrechter van 9 november 2016 
        
        
          de brief van mr. Buitelaar van 16 juni 2017 met nadere producties 19 t/m 28
        
        
          de brief van mr. Velsink van 20 juni 2017 met de nadere producties 13 t/m 15
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 4 juli 2017.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] is 61 jaar en zijn leven lang al actief in de agrarische sector. [eiser] is alleenstaand.
      
    
    
      2.2.
      Groza houdt zich bezig met de handel in percelen onbebouwde cultuurgrond, zoals grasland en landbouwgrond. 
      
    
    
      2.3.
      Aktua bemiddelt in aan- en verkoop van vastgoed in Nederland en zoekt in opdracht van Groza investeerders voor de aankoop van percelen grond en brengt potentiele kopers in contact met Groza.
      
    
    
      2.4.
      Medewerkers van Aktua hebben in de maand november 2015 telefonisch contact opgenomen met [eiser] en diverse percelen grond te koop aangeboden als investeringsproduct.
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens hebben er bij [eiser] thuis gesprekken plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van Aktua en [eiser]. Door Aktua zijn in dat kader aan [eiser] brochures overhandigd, met als titel “propositie”, van de  te koop aangeboden percelen landbouwgrond in Oosthuizen (gemeente Zeevang), Eibergen, en Roosendaal. 
      
      
        2.5.1.
        In de brochure aangaande het perceel in Oosthuizen is op de laatste pagina de volgende waarschuwing opgenomen:
        
        
          
            “Uitsluiting Aansprakelijkheid
          
          
            Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaardt GROZA onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. De verstrekte informatie is een fragmentarische weergave van vrij publiekelijk verkrijgbare informatie. Middels vermelde bronnen kunt u verder inzicht krijgen in de beschikbare informatie. Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn. Evenmin aanvaardt GROZA	aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. Informatie over de structuurvisie geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens.(…)
          
          
            De aanbieder van dit investeringsobject is voor het aanbieden van de percelen grond niet
          
          
            vergunningplichtig ingevolge de wet en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.”
          
        
        
      
      
        2.5.2.
        In de brochures voor de percelen Eibergen en Roosendaal is op de eerste pagina na het voorblad de volgende waarschuwing opgenomen:
        
        
          
            “
            Belangrijk
          
        
        
        
          
            Inhoud brochure
          
          
            De informatie in deze brochure is samengesteld uit vrij publiekelijk verkregen bronnen op het internet. Deze bronnen worden in deze brochure vermeld. Hoewel GROZA deze brochure met de grootste zorg heeft samengesteld, kan zij niet garant staan voor de informatie verstrekt door deze bronnen. GROZA meent bij uitgave van deze brochure alle relevante en recente informatie (bronnen) vermeld te hebben. GROZA kan echter niet garanderen dat zij daadwerkelijk ook alle relevante informatie op het internet gevonden heeft. Tevens wijzen wij erop dat de verstrekte informatie meestal maar fragmenten zijn. Wij adviseren u op basis van de verstrekte bronnen zelf onderzoek te doen om tot een wel overwogen beslissing te komen.
          
        
        
        
          
            Weet wat u doet!
          
          
            Het investeren in grondposities is een speculatie. Hoewel het verleden (decennia) heeft laten zien dat verwacht kan worden dat gronden een goede autonome waardestijging zullen hebben, is dat geen garantie voor de toekomst. GROZA denkt dat de aangeboden percelen in meer of mindere mate op (langere) termijn een potentie hebben om een waardestijging door een bestemmingsplanwijziging mee te maken. Of dit daadwerkelijk zal gebeuren, kan alleen de toekomst uitwijzen. Dus voordat u beslist moet u goed overwegen of u dit wilt doen en of u weet wat u doet.
          
        
        
        
          
            Aansprakelijkheid  
          
          
            Een koper heeft een eigen verantwoording en dient eigen onderzoek te doen. GROZA en haar bemiddelaar AKTUA Vastgoed aanvaarden op geen enkele wijze aansprakelijkheid uit de handelingen die een koper verricht op basis van verstrekte en/of door de koper zelf verkregen informatie.
          
        
        
        
          
            Toezicht
          
          
            GROZA (aanbieder) en AKTUA Vastgoed (bemiddelaar) zijn niet vergunningplichtig ingevolge de wet en staan niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).”
          
        
        
      
    
    
      2.6.
      De brochures geven slechts informatie op basis van de vigerende ruimtelijke (structuur)visies en streekplannen, in welke visies en plannen de aangeboden gronden zijn opgenomen in een zogenaamde zoekzone wonen en/of werken, uitbreidingslocatie wonen dan wel in een zoekgebied verstedelijking. Er wordt niet ingegaan op de vigerende, al dan niet net vastgestelde, bestemmingsplannen voor de locatie. Ook op (mogelijke) (voor)ontwerpen voor nieuwe structuurvisies en/of streekplannen dan wel beleid, dat in ontwikkeling is, wordt in de brochures niet in gegaan.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft op respectievelijk 5 november 2015, 17 november 2015 en 25 november 2015 een drietal koopovereenkomsten ondertekend, te weten (respectievelijk):
      
      
        
          de koopovereenkomst Oosthuizen voor een bedrag van € 15.000,-;
        
        
          de koopovereenkomst Eibergen voor een bedrag van € 31.900,-, en
        
        
          de koopovereenkomst Roosendaal voor een bedrag van € 57.375,00.
        
      
      
    
    
      2.8.
      Groza heeft de overeenkomsten Oosthuizen en Roosendaal op haar beurt ondertekend op respectievelijk 12 november 2017, 25 november 2017. Van de koopovereenkomst Roosendaal is geen door Groza ondertekend exemplaar overgelegd. Bij de koopovereenkomst Roosendaal zit voorts een “Bijlage Aankoop onder Voorbehoud”, waaruit blijkt dat koop van het perceel in Roosendaal onder voorbehoud financiering (door een nieuwe hypotheek) door [eiser] is aangegaan. 
      
    
    
      2.9.
      De afspraak met [eiser] aangaande het verkoopgesprek voor het perceel in Roosendaal, welke afspraak zou plaatsvinden op 26 november 2016 om 20.00 uur bij [eiser] thuis, is op 23 november 2015 aan [eiser] bevestigd. [eiser] heeft die afspraak echter bij e-mailbericht van dezelfde dag afgezegd en aangegeven dat het op dat moment zijn besluit was om geen grond meer aan te kopen afgezien van enkele opties die hij nog had lopen. Op 25 november 2015 heeft er evenwel voor het perceel in Roosendaal toch nog een verkoopgesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en Aktua bij [eiser] thuis. 
      
    
    
      2.10.
      Bij de koopovereenkomst aangaande Oosthuizen zat een drietal bijlagen die ook allemaal door [eiser] zijn geparafeerd en ondertekend, te weten een bericht van de gemeente Zeevang, een plattegrond van Oosthuizen (dit betreft een gedeelte van de plankaart van het bestemmingsplan ‘Dorpskernen 2011’) met de legenda daarbij, waaruit blijkt dat de gronden de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ hebben . Daarnaast is door [eiser] geparafeerd een artikel afkomstig van de AFM, gepubliceerd op het internet, met de titel: “Veel mistanden bij grond- en teakhoutbeleggingen”. Het bericht van de gemeente Zeevang luidt als volgt:
      
      
        
          “
          Onjuiste informatie aanbieding percelen bouwgrond grenzend aan plan Waterrijk
        
      
      
      
        
          De laatste weken worden wij als gemeente geconfronteerd met vragen om informatie inzake twee percelen grond die te koop worden aangeboden als bouwgrond. Het betreft de percelen met de kadastrale aanduiding: gemeente Oosthuizen, sectie E, nummers E 161, 162 & 164 grootte 4.88 ha. Bij deze aanbieding wordt ten onrechte de indruk gewekt dat deze gronden bestemd zijn voor 
          woningbouw
           en in ontwikkeling zullen worden gebracht nadat Waterrijk deel 1A is ontwikkeld.
        
      
      
      
        
          Zoals gezegd: 
          deze informatie is niet juist
          . Genoemde percelen liggen tussen twee delen van het plan-Waterrijk maar behoren niet tot het plangebied Waterrijk. De percelen hebben in het geldende bestemmingsplan ‘Dorpskernen 2011’ een agrarische, niet-bebouwbare bestemming. Er bestaat geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat deze bestemming op afzienbare termijn gewijzigd zal worden. In overleg met de huidige eigenaar van deze gronden wordt getracht deze kwestie zo snel mogelijk op te lossen door de verspreiding van deze foutieve informatie te beëindigen.” 
        
      
      
      
        2.10.1.
        In de koopovereenkomsten Eibergen en Roosendaal zijn de oorspronkelijke verkoopprijzen doorgehaald en is handgeschreven een andere koopsom opgenomen. Voor wat betreft het perceel in Roosendaal is daarnaast handgeschreven ook de omvang van het perceel aangepast. Voor zover van belang zijn verder in de koopovereenkomsten de volgende bepalingen opgenomen:
        
        
          In de koopovereenkomst Oosthuizen: 
          
            “3. Juridische, economische en feitelijke overdracht zal plaatsvinden ten overstaan van een nog nader door verkoper te benoemen notaris, uiterlijk 
            drie (3) weken
             na ondertekening van deze overeenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Dit onder voorbehoud dat alle benodigde stukken tijdig door de notaris zijn ontvangen en de notaris kan voldoen aan zijn zorgplicht.
          
          
            (…) 
          
        
        
          13. Afgezien van het hiervoor bepaalde, nader uit te werken in de akte van levering van de notaris, staat de verkoper er voor in aan de koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht.”
        
        
        
          In de koopovereenkomsten Eibergen en Roosendaal:
        
        
        
          
            “3. Juridische, economische en feitelijke overdracht zal plaatsvinden ten overstaan van een nog nader door verkoper te benoemen notaris, uiterlijk 
            drie (3) weken
             na ondertekening van deze overeenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Dit onder voorbehoud dat alle benodigde stukken tijdig door de notaris zijn ontvangen en de notaris kan voldoen aan zijn zorgplicht. Mocht koper bezwaar hebben tegen de door verkoper gekozen notaris dan zal in goed overleg een andere gekozen worden.
          
          
            (…)
          
        
        
          13. Verkoper verklaart zijn uiterste best te hebben gedaan om aan koper met betrekking tot het verkochte, die informatie(bronnen) te hebben gegeven, die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht, zodoende dat koper op basis hiervan en eventueel verder onderzoek van de bronnen tot een weloverwogen koopbeslissing kon komen.” 
        
        
        
          In alle koopovereenkomsten (nagenoeg gelijkluidend):
          
            “14.  Het is koper bekend dat het registergoed een onderdeel is van (recent) door verkoper (nog te verwerven) (verworven) percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zitten) (zullen zitten). Tevens is het koper bekend dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming (mag) mogen worden gebruikt en beheerd.
          
        
        
          15. Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie welke behoort bij het verkochte en dat hij zich bij zijn aankoop niet alleen heeft laten leiden door verkoper.”
        
        
        
          Onderaan de overeenkomsten staat vermeld:
        
        
        
          
            GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. (www.afm.nl)
          
        
        
      
      
        2.10.2.
        In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] steeds een vragenformulier ingevuld. Boven de vragenformulieren is de hierna volgende tekst opgenomen: 
        
        
          
            “AKTUA Vastgoed B.V. is een bemiddelaar die in opdracht van GROZA B.V. investeerders zoekt voor de aankoop van (een) kavel(s) grond. Dit zijn twee van elkaar losstaande bedrijven met ieder zijn eigen bestuur. Middels dit vragenformulier trachten zij voor zichzelf maar 
            vooral voor uzelf
             en indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. Door het invullen van deze vragenlijst ontslaat u uzelf niet van uw eigen verantwoordelijkheid.
          
        
        
        
          
            Het invullen van de (gehele) vragenlijst is niet verplicht. Het geven van meerdere antwoorden per vraag is mogelijk. Mocht u op bepaalde vragen geen antwoord willen geven of als deze vragen geen betrekking hebben op u, dan vult u de letters GA (Geen Antwoord) in. De informatie welke u verstrekt zal niet gebruikt worden voor promotionele doeleinden, noch zal deze informatie verspreid worden aan derden. 
          
        
        
        
          
            Aan de eventuele interpretatie door AKTUA en/of GROZA van uw antwoorden kunnen geen consequenties worden verbonden en zij kunnen hieromtrent niet aansprakelijk worden gesteld.
          
        
        
        
          
            U gaat investeren in onroerend goed. Eigendomsoverdracht van onroerend goed kan alleen via een notaris lopen. Eigendom van onroerend goed wordt geregistreerd in het Kadaster. Een notaris wordt middels een koninklijk besluit benoemd. Middels het afleggen van een eed wordt een notaris beëdigd. Een notaris moet zowel de belangen van de koper als de verkoper dienen. Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper (en GROZA als verkoper) weet wat u doet en of u doet wat u wilt. Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn.”
          
        
        
      
      
        2.10.3.
        Daarnaast bevatten de vragenformulieren deels dezelfde vragen. Op het vragenformulier bij eerste aankoop betreffende het perceel in Oosthuizen (gemeente Zeevang) zijn - voor zover van belang - de volgende vragen opgenomen, die (ter illustratie) als volgt door [eiser] zijn beantwoord:
        
        
          
            “(…)
          
        
        
          3. Waarom investeert u in grond en wat vindt u daarbij positief en wat negatief ?
        
        
          Antwoord [eiser]: G.A.
        
        
          4. Hoeveel procent van uw totale vermogen heeft u voor deze aankoop nodig?
        
        
          Antwoord [eiser]: 10%
        
        
          5. Heeft u eerder grond aangekocht? Zo Ja: 
        
        
          Antwoord [eiser]: Ja
        
        
          - hoeveel percelen heeft u dan al ?
        
        
          Antwoord [eiser]: 2
        
        
          - voor welk bedrag heeft u al geïnvesteerd? 
        
        
          Antwoord [eiser]: € 30.000,-
        
        
          - was dit via AKTUA en GROZA?
        
        
          Antwoord [eiser]: Nee
        
        
          6. Op welke termijn schat u dat een eventuele bestemmingsplanwijziging ontstaat?
        
        
          Antwoord [eiser] (het betreft hier een multiple choice vraag): a. binnen 5 jaar na aankoop
        
        
          7. Waarop baseert u bovenstaand antwoord?
        
        
          Antwoord [eiser] (het betreft hier een multiple choice vraag): b. op schriftelijke informatie met bronvermelding verkregen van AKTUA en op basis van eigen onderzoek
        
        
          8. Hoeveel procent denkt u dat landbouwgrond in Nederland gemiddeld per jaar in waarde stijgt zonder een (positieve) bestemmingswijziging?
        
        
          Antwoord [eiser]: 2%
        
        
          9. Heeft u een opleiding afgerond? Zo ja, welke?
        
        
          Antwoord [eiser]: Ja, M.A.S.
        
        
          10. Welk beroep oefent u uit of heeft u uitgeoefend?
        
        
          Antwoord [eiser]: ZZP-er
        
        
          11. Heeft u een koopwoning, huurwoning of iets ander?
        
        
          Antwoord [eiser]: koopwoning
        
        
          12. Als u een koopwoning heeft; hoe hoog is de geschatte vrije verkoopwaarde van uw woning en wat is uw meest recente WOZ waarde?
        
        
          
            Antwoord [eiser]: 
          
          
            WOZ € 130.000,-
          
          
            Verkoop € 150.000,-
          
        
        
          13. Hoe hoog is uw hypotheekschuld?
        
        
          Antwoord [eiser]: G.A.
        
        
          14. Heeft u nog andere vormen van leningen en zo ja hoe hoog schat u dat het op dit moment nog verschuldigde bedrag is?
        
        
          Antwoord [eiser]: nee
        
        
          15. Hoeveel betaal- en spaarrekeningen heeft u?
        
        
          Antwoord [eiser]: G.A.
        
        
          16. Hoeveel registergoederen (…) heeft u op uw naam staan, buiten grondinvesteringen?
        
        
          Antwoord [eiser]: 1.
        
        
          17. Waar belegt/investeert u nog meer in behalve in grond?
        
        
          Antwoord [eiser]: Aandelen/opties.
        
        
          18. Welk percentage grondoppervlak in Nederland denkt u dat nog onbebouwd is?
        
        
          Antwoord [eiser]: 60%
        
        
          19. Heeft u deze investering met uw partner en/of kinderen en/of (zakelijke) adviseurs besproken?
        
        
          Antwoord [eiser] (het betreft hier een multiple choice vraag): nee, niet nodig
        
        
          20. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?
        
        
          Antwoord [eiser]: Ja. Ja.
        
        
          21. GROZA heeft substantiële kosten voor selecteren, verwerven, bodemonderzoeken, verkavelen en het laten bemiddelen in de verkoop van haar gronden.
        
        
          
            Conform de huidige bestemming betaald u dus te veel.
          
          
            Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?
          
          
            Antwoord [eiser]: 15%
          
        
        
          22. Was het u bekend of is het u uitgelegd en heeft u begrepen dat…	JA	NEE
        
        
          (graag een paraaf zetten onder JA of Nee)
        
        
          
            
              … deze investering speculatief is ?
            
          
          
            
              … er een mogelijkheid is dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?
            
          
          
            
              … GROZA en AKTUA geen invloed hebben op een bestemmingswijziging?
            
          
          
            
              … een bestemmingsplan een omschrijving is van het heden en dat een structuurvisie een beschrijving is van de toekomstige intenties (DUS GEEN GARANTIE) van een provincie of gemeente?
            
          
          
            
              … een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar zeer gereserveerd is over haar werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst?
            
          
          
            
              … gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld?
            
          
          
            
              … u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw dagelijkse levensonderhoud en dat u voldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen?
            
          
          
            
              … u dit/deze kavel(s) in volledig bezit en beheer krijgt?
            
          
          
            
              … u jaarlijkse kosten heeft zoals waterschapslasten?
            
          
          
            
              … de gronden vrij van pacht en/of gebruiksrecht geleverd worden?
            
          
          
            
              … een aantal gemeenten thans verliezen hebben op hun grondposities?
            
          
          
            
              … GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?
            
          
          
            
              … GROZA en AKTUA niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)?
            
          
        
        
          Antwoord [eiser]: [eiser] heeft al deze vragen onder JA geparafeerd.
        
        
          23. Heeft u nog vragen of opmerkingen over AKTUA, GROZA, de notaris, deze investering, dit vragenformulier, etc?
        
        
          Antwoord [eiser]: Neen
        
        
          24. Heeft u genoeg tijd genomen om een weloverwogen beslissing te nemen en heeft u de vragen in deze vragenlijst naar eer en geweten beantwoord?
        
        
          
            Antwoord [eiser]: Ja
          
          
            (…)”
          
        
        
      
      
        2.10.4.
        In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] daarnaast steeds een verificatieformulier ingevuld. Daarop zijn - voor zover van belang - onder meer de volgende vragen opgenomen, die door [eiser] met ‘ja’ zijn beantwoord:
        
        
          
            “(…)
          
        
        
          7. U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavels alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?
        
        
          (…)
        
        
          10. U beseft dat u zelf verantwoordelijk bent voor de aankoop van deze speculatieve investering en dat GROZA (en haar bemiddelaar) niet aansprakelijk gesteld kan worden buiten hetgeen in de brochure, de koop-verkoopovereenkomst en de uiteindelijke leveringsakte gesteld is en dat u enige eigen onderzoeksplicht heeft?
        
        
          11. U beseft dat GROZA en haar bemiddelaar voor het aanbieden en bemiddelen in dit product niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiele Markten (www.afm.nl)?”	
        
        
      
    
    
      2.11.
      Na ondertekening van de koopovereenkomsten zijn vervolgens telefonisch met [eiser] verificatiegesprekken gevoerd. De gesprekken zijn gevoerd door een compliance medewerker ([A.]) van Groza. De transcripties van die gesprekken luiden - voor zover van belang – als volgt:
      
      
        
          (verificatiegesprek 11 november 2015 m.b.t. Oosthuizen)
        
        “(…)
        
          
            [A.]: Maar goed, u heeft dus inderdaad onze bemiddelaar op bezoek gehad, die kunt u eigenlijk voor de rest zien als ja, de makelaar. Hun zoeken potentiele klanten voor GROZA, maar GROZA is de contractpartij en ook de daadwerkelijke grondeigenaar. Dus wij bellen toch nog altijd even na om te kijken hoe het contact met AKTUA heeft ervaren en om toch nog een paar belangrijke punten van het contract met u te bespreken.
        
        
          
            [eiser]: Ja, nou zo als hoe u zegt hebben ze het ook netjes uitgelegd, dat klopt.
        
        
          
            [A.]: Oke nou gelukkig maar. Nou ja en verder, hoe heeft u het contact met AKTUA Vastgoed ervaren?
        
        
          
            [eiser]: Ja goed, geen probleem.
        
        
          
            [A.]: Ja? Ze hebben ook al uw vragen kunnen beantwoorden mocht u die hebben gehad?
        
        
          
            [eiser]: Ja, klopt.
        
        
          
            [A.]: Oke, nou gelukkig maar. Nou zag ik dat het niet u eerste aankoop was in grond dus waarschijnlijk was het allemaal al een klein beetje bekend voor u?
        
        
          
            [eiser]: Nou, ik heb 2 maanden terug, of 3 maanden terug, het eerste stukje grond gekocht.
        
        
          
            [A.]: Oooh, dus toch nog wel een beetje nieuw met grondinvestering.
        
        
          
            [eiser]: Ja, klopt.
        
        
          
            [A.]: Nou goed, wat ik al aangaf, wij zijn er dus voor alle vragen en stagnaties dus neem alstublieft contact met ons op als u vragen krijgt.
        
        
          
            [eiser]: Ja, nou ik ga er eigenlijk een beetje vanuit dat ik rustig achterover kan leunen tot dat jullie de grond weer verkocht hebben.
        
        
          
            [A.]: Sorry, tot wij de grond weer..?
        
        
          
            [eiser]: Verkocht hebben.
        
        
          
            [A.]: Ehm nou kijk het achterover leunen natuurlijk. Want grondinvesteringen zijn inderdaad.. maar het wordt u eigendom natuurlijk, dat gaan wij niet meer voor u verkopen.
        
        
          
            [eiser]: Nou, een makelaar dan.
        
        
          
            [A.]: Nou, als er inderdaad een bestemmingswijziging plaatsvindt dan zal er natuurlijk een projectontwikkelaar zijn die interesse toont voor u kavel, voor u perceel.
        
        
          
            [eiser]: Ja, precies.
        
        
          
            [A.]: Maar daar wordt u inderdaad op aangesproken en dat zijn wij op zo een moment niet meer.
        
        
          
            [eiser]: Ohh oke, nou ja, prima.
        
        
          
            [A.]: Maar goed inderdaad, wat u verder aangaf.. een grondinvestering is natuurlijk.. u investeert in een project en verder is het natuurlijk afwachten.
        
        
          
            [eiser]: Ja precies klopt, ik kan er zelf niet zo veel aan doen denk ik.
        
        
          
            [A.]: Nee, helaas niet.
        
        
          
            [eiser]: Nou ja, ik bedoel, dat is bekend dusse..
        
        
          
            [A.]: Nee goed. Ik zag hier natuurlijk staan dat het ging om 300m2 Oosthuizen voor een koopsom van € 15.000,00 k.k.
        
        
          
            [eiser]: Klopt.
        
        
          
            [A.]: Komt er natuurlijk wel overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten bij.. dus dan zit u ongeveer op een bedrag van € 18.150,00.
        
        
          (…)
        
        
          
            [A.]: Naja verder heeft u natuurlijk toch verkopers over de vloer gehad om het zo maar even te zeggen. Wij vinden het toch belangrijk om nog even de keerzijde van medaille te laten zien, want grondinvesteringen brengen natuurlijk ook risico’s met zich mee. Eén van de risico’s is dat het natuurlijk een speculatieve investering is, dus dat wij dan ook geen garantie kunnen geven op een eventuele bestemmingswijziging.
        
        
          
            [eiser]: Nee, dat klopt.
        
        
          
            [A.]: Daar proberen wij altijd wel zo open en eerlijk over te zijn tegenover onze klanten.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Aan de hand van de beschikbare informatie verwachten wij natuurlijk wel dat het perceel Oosthuizen potentie heeft, maar een bestemmingswijzing zou natuurlijk binnen 5 jaar kunnen, maar ook 10 jaar kunnen duren, 20 jaar, of in het ergste geval helemaal uitblijven.
        
        
          
            [eiser]: Ja, ja, dat is mij bekend.
        
        
          
            [A.]: Oke, nou goed, verder zijn de gelden die u in een grondinvestering stopt lastig en niet snel vrij te maken mocht u ze nodig hebben. Dit zit natuurlijk zo: op het moment dat u geld nodig heeft - en u wil uw perceel verkopen - dan moet er op dat moment maar net een koper voor zijn. Dus wij adviseren klanten altijd wel om naast uw investering nog wel een buffer achter de hand te houden voor onverwachte financiële tegenslagen.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Is dat bij u ook nog steeds het geval?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Oke, nou dan hoef ik me daar ook geen zorgen over te maken.
        
        
          
            [eiser]: Klopt.
        
        
          
            [A.]: Oke
        
        
          
            [eiser]: Maar dat doe je sowieso niet.
        
        
          
            [A.]: Nee maar goed, wij zijn er natuurlijk toch ook voor de bescherming. Wij weten natuurlijk dat het verkopers zijn die bij u over de vloer komen, maar wij willen absoluut niet dat klanten hun laatste spaargelden in een investering stoppen. Dat zou natuurlijk niet verstandig zijn en ook niet handig. Er kan natuurlijk altijd iets gebeuren.. de auto kan stuk gaan.. de wasmachine kan stuk gaan.. dan is het natuurlijk altijd handig om nog wat gelden liquide te hebben om zo een onverwachte financiële tegenslag op te vangen.
        
        
          
            [eiser]: Klopt.
        
        
          
            [A.]: Maar daar hoef ik me bij u dus gelukkig geen zorgen over te maken.
        
        
          
            [eiser]: Nee.
        
        
          
            [A.]: Nou, dat is mooi.
        
        
          
            [A.]: En verder, nog een belangrijk punt van het contract is als het goed is al met u besproken, maar er rust een nabetaling op het perceel Oosthuizen van € 17,50 per vierkante meter.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Deze is helemaal met u door genomen?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Oke, belangrijk is om te weten -bij deze nabetaling - is dat: bij een goedgekeurde bestemmingswijziging hij binnen 1 jaar na het bekend maken moet worden voldaan.
        
        
          
            [eiser]: Oke..
        
        
          
            [A.]: Dat is ook besproken?
        
        
          
            [eiser]: Nou, dat zit me niet zo in het hoofd maar dat is wel prima.
        
        
          
            [A.]: Oke, helemaal goed. Nou en verder hebben wij het perceel Oosthuizen ondergebracht bij ons notariskantoor ‘t Suydevelt in Emmen.
        
        
          
            [A.]: Ik weet niet of u liever met een volmacht wil deelnemen of liever langs het notariskantoor gaat voor het transport?
        
        
          
            [eiser]: Nee, met een volmacht.
        
        
          
            [A.]: Gewoon met een volmacht?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Oke en de stukken van de notaris., heeft u die liever per post of liever digitaal?
        
        
          
            [eiser]: Ja, maakt niet uit.
        
        
          
            [A.]: Wat voor u makkelijk is.. als u het makkelijker lezen vindt kan ik per post vragen.
        
        
          
            [eiser]: Nee, dat maakt niet uit.
        
        
          
            [A.]: Maakt niets uit, oke, dan doen we het digitaal .. gaat toch altijd iets sneller.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Oke.
        
        
          
            [A.]: En de gelden .. zijn die op het moment liquide? Er staat in ieder geval na het onderteken ongeveer 3 weken voor, voor het transport.. ehm kunnen de gelden binnen die periode liquide zijn? 
        
        
          
            [eiser]: Ja, die zijn liquide.
        
        
          
            [A.]: Oke, nou dan kan het hele proces gewoon gaan lopen.
        
        
          
            [A.]: Nou, omdat u een nieuwe klant bent, ook voor dit notariskantoor zal het notariskantoor u eerst een aanschrijving sturen waarin hij verzoekt een kopie legitimatiebewijs op te sturen. Als u dat eigenlijk heeft gedaan, dan kan het notariskantoor de conceptakte conceptnota en volmacht opsturen. Nou, de volmacht is dan natuurlijk even laten legaliseren bij een plaatselijke notaris bij u in de buurt.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: En als dan ook de gelegaliseerde volmacht retour is bij ons notariskantoor en de gelden zijn overgemaakt dan kan ik u eigenlijk feliciteren met de nieuwe aankoop.
        
        
          
            [eiser]: Ahaaa.
        
        
          
            [A.]: Van GROZA krijgt u natuurlijk de tegengetekende contacten en ook een bodemonderzoek en dus de kaveltoewijzing zal u kant op komen.
        
        
          
            [eiser]: Oke, prima.
        
        
          
            [A.]: Nou helemaal goed, dan wil toch nog even als laatste vraag - omdat het toch verkopers zijn die bij u over de vloer komen - om mee af te sluiten, ehmm.. bent u wel van mening dat u voldoende tijd heeft gekregen voor deze investeringsbeslissing?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Dus u staat echt volledig achter deze aankoop?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          (…)
        
        
          (verificatiegesprek 20 november 2015 m.b.t. Eibergen)
        
        
          “(…)
        
        
          
            [A.]: Goedemiddag u spreekt met [A.] van de firma GROZA
        
        
          
            [eiser]: ja goeiendag wij hebben elkaar tien dagen terug gesproken met elkaar gesproken
        
        
          
            [A.]: Dat klopt inderdaad, ik wou al zeggen daar spreken we elkaar weer
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: nou wat een gezelligheid
        
        
          
            [eiser]: ja precies
        
        
          (…)
          
          
            [A.]: nou goed inderdaad wat u al aangaf ik bel natuurlijk vanwege u recente aankoop ditmaal vanwege Eibergen
        
        
          
            [eiser]: ja klopt
        
        
          
            [A.]: Kijk we hebben in ons laatste telefoongesprek even aangegeven waarvoor we altijd nog even nabellen
        
        
          
            [eiser]: Ja je mag dezelfde antwoorden denk ik wel neerzetten
        
        
          
            [A.]: mag ik weer dezelfde antwoorden horen
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: nou goed. Ja allereerst ben ik toch even benieuwd hoe heeft u het contact met AKTUA Vastgoed ervaren
        
        
          
            [eiser]: ja goed
        
        
          
            [A.]: ja ze hebben wel al uw antwoorden kunnen beantwoorden, mocht u die hebben gehad natuurlijk.
        
        
          
            [eiser]: ja, ja eigenlijk was het wel prima
        
        
          
            [A.]: oké helemaal goed.
        
        
          
            [A.]: Vanwaar deze nieuwe aankoop als ik vragen mag meneer [eiser]
        
        
          : geen idee
        
        
          
            [A.]: geen idee
        
        
          
            [eiser]: nee
        
        
          
            [A.]: nou ja. we raden het klanten natuurlijk wel altijd aan. Het is een spreiding wat u aan het creëren bent. De trefkans vergroten natuurlijk
        
        
          
            [eiser]: ja dat zegt iedereen. Ik ik ben niet zo van spreiding. Maar goed.
        
        
          
            [A.]: u bent niet zo van de spreiding
        
        
          
            [eiser]: nee
        
        
          
            [A.]: maar doet u eigenlijk alleen aan grond investeringen of heeft u misschien nog aandelen of iets anders.
        
        
          
            [eiser]: ja ik zat in de aandelen. Ik zit nog in de aandelen
        
        
          
            [A.]: nog steeds wel
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: nou goed dat is toch alleen maar goed om te horen en heeft u inderdaad uhm nou ja zo uw aandelen en dan zo uw grond portefeuille.
        
        
          
            [eiser]: jaaaa
        
        
          
            [A.]: ik denk dat het wel uh ja ik denk dat het wel positief is als klanten spreiden
        
        
          
            [eiser]: ikke uh, ikke moet ik moet nou nog eerst resultaten afwachten he
        
        
          
            [A.]: ja dat is wel natuurlijk altijd zo.
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: nou goed ja inderdaad net zoals bij ons perceel Oosthuizen natuurlijk ehm kijk aan de hand van de beschikbare informatie eh verwachten wij zeker dat eh onze percelen potentie hebben. Zijn natuurlijk ook de redenen dat wij ze natuurlijk aankopen.
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: maar goed eh wij hebben natuurlijk ook geen glazenbol en huh hum kijk een bestemmingsbevestiging kan binnen 5 jaar gebeuren. Dat hopen we natuurlijk allemaal ehm maar het is ook belangrijk om te weten is dat het natuurlijk ook 10 jaar kan duren of 20 jaar of zelfs in het ergste geval helemaal niet kan plaatsvinden
        
        
          
            [eiser]: ja dat klopt dat weet ik.
        
        
          
            [A.]: dat is helaas natuurlijk de speculatie die eh ja zo heb je denk ik in iedere investering wel een bepaalde vorm van speculatie
        
        
          
            [eiser]: ja klopt
        
        
          
            [A.]: nou goed ja. Verder heb ik natuurlijk staan dat het eh deze keer gaat om 800 m2 Eibergen voor een koopsom van € 31.960,00 euro kosten koper.
        
        
          
            [eiser]: klopt
        
        
          
            [A.]: komt er natuurlijk nog wel overdrachtsbelasting notaris en kadasterkosten bij. Dus dan zit u op ongeveer op een bedrag van € 36.127,00.
        
        
          
            [eiser]: jaaa da zou weleens ja klopt die € 127,00 was er niet bij verteld ja.
        
        
          
            [A.]: u zal waarschijnlijk iets goedkoper uitvallen.
        
        
          
            [A.]: sorry wat zei u
        
        
          
            [eiser]: nee wat zei jij
        
        
          
            [A.]: ik zei eh het zal uiteindelijk op de nota waarschijnlijk iets goedkoper uitvallen maar wij pakken hem altijd zo ruim mogelijk zodat de klanten er in ieder geval onder blijven.
        
        
          
            [eiser]: okay de 127 die hoef ik niet meer apart te zetten.
        
        
          
            [A.]: nee die hoeft u niet meer apart te zetten
        
        
          
            [eiser]: goed
        
        
          
            [A.]: die heeft u nog wel liggen?
        
        
          
            [eiser]: mooi
        
        
          
            [A.]: jeetje, nou uhm meneer [eiser] ik heb nog wel even voor uw gemak uw aankoop van Oosthuizen er ook even bij gepakt.
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: ehm zijn natuurlijk 2 investeringen die u eh best op een korte periode op een korte termijn heeft gedaan bij ons.
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: ehm voor uw gemak. U zit nu op een totaal van € 46.960,00 kosten koper.
        
        
          
            [eiser]: ja dat zou wel ongeveer kunne kloppen ja.
        
        
          
            [A.]: oke nou. Ik hoef nog steeds niet te weten wat er op uw spaarrekening staat. Dat gaat mij natuurlijk helemaal niets aan. Ehm maar natuurlijk 2 investeringen 46 duizend nou ja pak hem beet 47 duizend k.k. Houd u na beide investeringen nog wel een buffer achter de hand voor onverwachte financiële tegenslagen.
        
        
          
            [eiser]: ehhh ja
        
        
          
            [A.]: het is natuurlijk altijd wel belangrijk om dat nog achter de hand te hebben omdat het natuurlijk gelden die u in grondinvesteringen niet makkelijk of snel vrij te maken zijn mocht u ze nodig hebben.
        
        
          
            [eiser]: nee klopt
        
        
          
            [A.]: oké maar een buffer voor u is geen probleem
        
        
          
            [eiser]: nee
        
        
          
            [A.]: oké nou gelukkig maar. Dan was ik verder nog even benieuwd of het natuurlijk eh toch in een korte periode is geweest eh of AKTUA Vastgoed onze bemiddelaar u wel voldoende tijd heeft gegeven en ook dat u het zeker heeft genomen voor deze investeringsbeslissing.
        
        
          
            [eiser]: ja dat is geen probleem
        
        
          
            [A.]: ja u heeft wel gewoon alle stukken rustig kunnen inkijken en wel gewoon een overwogen beslissing kunnen nemen
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          (…)
        
        
          
            [A.]: en de gelden voor Eibergen zijn die op het moment ook gewoon liquide?
        
        
          
            [eiser]: ja
        
        
          
            [A.]: nou helemaal goed.
        
        
          
            [A.]: nou dan ga ik hier gewoon weer alles in zijn werk zetten. Ik zal er voor zorgen dat de contracten tegengetekend worden en u krijgt natuurlijk ook een bodemonderzoek en een kaveltoewijzing.
        
        
          
            [eiser]: mooi
        
        
          
            [A.]: en verder eh spreken de stukken van de notaris voor zich.
        
        
          
            [eiser]: ja denk ik
        
        
          
            [A.]: ja mocht u daar natuurlijk vragen over hebben dan mag u natuurlijk alsnog altijd contact opnemen met ons.
        
        
          
            [eiser]: prima. Ja.
        
        
          
            [A.]: helemaal goed. Heeft u dit moment nog vragen voor mij?
        
        
          
            [eiser]: op dit moment niet. Nee
        
        
          (…)
        
        
          (verificatiegesprek 26 november 2015 m.b.t. Roosendaal)
        
        
          “(…)
        
        
          
            [A.]: Nee, ik zag natuurlijk dat u weer een nieuwe aankoop bij ons had gedaan.
        
        
          
            [eiser]: Ja, dat is wel de laatste voorlopig hoor.
        
        
          
            [A.]: Dat is wel de laatste voorlopig?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Nou, dat is helemaal goed, zal ik ook doorgeven aan onze bemiddelaar. Nou zag ik ook wel dat deze even onder andere voorwaarden is getekend?
        
        
          
            [eiser]: Klopt.
        
        
          
            [A.]: Want deze heeft u uhm... nee, voor onder het voorbehoud dat de gelden vrijkomen, want u bent bezig met een nieuwe hypotheek afsluiten, heb ik dat goed begrepen?
        
        
          
            [eiser]: Klopt.
        
        
          
            [A.]: Oh, kijk is aan. En wanneer denkt u zelf dat dat helemaal rond is?
        
        
          
            [eiser]: Ja... ik hoop van Vrij snel. Ze zijn eh... ik heb een week terug de.. nou, alles al ingeleverd en eh... nou gingen ze dat eerst allemaal bekijken en eh... ja, in principe kan ik morgen of maandag of dinsdag gebeld worden voor een afspraak. In mijn ogen moet het rond kunnen komen, maar... ja, je bent toch een beetje afhankelijk van de willekeur van de bank.
        
        
          
            [A.]: Ja, nee natuurlijk. Nee, goed dat u daarom ook inderdaad even onder voorbehoud heeft getekend deze aankoop.
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Wat u zegt, u bent natuurlijk altijd afhankelijk nog van anderen.
        
        
          
            [eiser]: Ja, maar volgens de, volgens de normale regeltjes moet het in principe geen probleem zijn.
        
        
          
            [A.]: Oké, nou goed, nou wat wij altijd doen met een aankoop die onder voorbehoud is getekend, is dat wij eigenlijk eh, nou ja, eigenlijk alle stukken in het bezit houden van GROZA,
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: totdat wij eigenlijk een bevestiging hebben gekregen van u, of van onze bemiddelaar, dat alles eigenlijk kan gaan lopen. Als het van de bemiddelaar is, dan zullen wij altijd nog eerst even contact opnemen met u, om natuurlijk ook de bevestiging bij u te vragen en eh als u dan akkoord geeft, dan gaan we de contracten eigenlijk pas ondertekenen en dan zullen we het hele traject gaan starten.
        
        
          
            [eiser]: Ja, prima.
        
        
          
            [A.]: Oké.
        
        
          (…)
        
        
          
            [A.]: (…) Eh ja, verder heb ik natuurlijk nog wel een paar belangrijke punten van het contract. Dus als u daar tijd voor heeft, dan eh zou ik dat nog even met u willen doornemen.
        
        
          
            [eiser]: Ja, duurt niet zolang toch?
        
        
          
            [A.]: Nee, dat zijn maar korte.
        
        
          
            [eiser]: Goed.
        
        
          
            [A.]: Oké. Nou, ik heb hier staan dat het gaat om 2.500 m2 Roosendaal, voor een koopsom van € 57.375 kosten koper. Komt er natuurlijk wel weer overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten bij. Dus dan zit u ongeveer op een bedrag van € 63.067,00.
        
        
          
            [eiser]: Ja, klopt.
        
        
          
            [A.]: Oké, helemaal goed. Nou, volgens mij is dit inderdaad al uw derde aankoop die u natuurlijk in een korte periode bij ons eh... heeft gedaan?
        
        
          
            [eiser]: Uhu
        
        
          
            [A.]: Nou heb ik gezien dat Oosthuizen helemaal compleet is bij het notariskantoor, dus dat de overdracht aankomende maandag plaatsvindt van het perceel Oosthuizen.
        
        
          
            [eiser]: Oké.
        
        
          
            [A.]: Nou ja, Eibergen is natuurlijk pas net gaan lopen, dus daar moet u volgens mij nog zelfs de conceptstukken van krijgen?
        
        
          
            [eiser]: Ja, ik heb eh... ik heb een mailtje gekregen dat ze die mij zullen toesturen.
        
        
          
            [A.]: Oh, nou kijk is aan. Nou, dan zal dat eerdaags wel uw kant op komen. Eh... maar goed,
        
        
          Eibergen staat dus nog wel open. Dat was een investering, als ik het goed zeg, van € 32.000,00 bijna.
        
        
          
            [eiser]: Eh... ja, dan komen de kosten koper d’r overheen volgens mij.
        
        
          
            [A.]: Ja, en er komen inderdaad nog kosten bij. Nou goed, dan deze nieuwe aankopen, deze is dan wel onder het voorbehoud natuurlijk dat u de nieuwe hypotheek helemaal rond krijgt, 
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: maar houdt u na alle investeringen nog wel een buffer achter de hand voor onverwacht financiële tegenslagen?
        
        
          
            [eiser]: Geen idee (lacht)
        
        
          
            [A.]: Geen idee (lacht)? maar meneer [eiser] dat is wel zo belangrijk...
        
        
          
            [eiser]: (lacht) Jaa.
        
        
          
            [A.]: Nee, maar u bent natuurlijk wel bezig met die hypotheek omzetten,
        
        
          
            [eiser]: Uhu
        
        
          
            [A.]: nou willen wij natuurlijk niet meteen dat eh dat al uw gelden in een investering gestopt wordt, ik bedoel: u houdt altijd nog wel iets achter de hand, mocht de auto stuk gaan, mocht de wasmachine stuk gaan...
        
        
          
            [eiser]: Eh... ja, wat moet ik daarop antwoorden? Ik hoef dat ook niet eh, moet ik daar eigenlijk op antwoorden? (lacht)
        
        
          
            [A.]: Nou, u bent natuurlijk nooit tot antwoorden verplicht. Dat zal ik u ook zeker nooit verplichten nee.
        
        
          
            [eiser]: Goed.
        
        
          
            [A.]: Maar kijk, wij willen natuurlijk wel dat, nou ja, onze klanten, nou ja, achter hun aankopen staan, goed begrijpen waar ze aan beginnen, eh nou ja, doen wat ze willen en ook weten wat ze doen...
        
        
          
            [eiser]: Ik denk, ik denk dat ik dat weet.
        
        
          
            [A.]: Ja, u denkt dat u dat wel weet?
        
        
          
            [eiser]: Ja.
        
        
          
            [A.]: Wat ik al natuurlijk ook in onze voorgaande gesprekken heb gezegd: ik hoef absoluut niet te weten wat er op uw spaarrekening staat, maar ik wil u niet door een investering in de financiële problemen werken.
        
        
          
            [eiser]: Nee, dat begrijp ik. Nou, laat ik het anders zeggen: door, door, door deze aankoop raak ik niet in problemen.
        
        
          
            [A.]: Oké, nou helemaal goed, dan ben ik helemaal gerustgesteld.
        
        
          
            [eiser]: Mooi.
        
        
          
            [A.]: Kan ik ook met een gerust hart slapen straks.
        
        
          
            [eiser]: Goed.
        
        
          
            [A.]: Helemaal goed. Nou ja, en verder heb ik u het natuurlijk ook al bij uw andere aankopen gezegd uhm, maar wij kunnen natuurlijk geen garantie geven op een eventuele bestemmingswijziging, dat is natuurlijk ook voor het perceel Roosendaal geldt dat hetzelfde,
        
        
          
            [eiser]: Ja, weet ik.
        
        
          
            [A.]: Oké. Nou, helemaal goed. Nou ja, wat ik al aan heb gegeven, uhm wij zullen de contracten gewoon in ons bezit houden, uhm totdat we inderdaad van onze bemiddelaar een sein krijgen dat alles kan gaan lopen. Op dat moment zal ik nog eventjes contact opnemen met u. Als u ook zegt dat alles goed komt, dan zullen wij het hele papierwerk in werking zetten.
        
        
          
            [eiser]: Prima.
        
        
          
            [A.]: Helemaal goed. Dan had ik toch nog als laatste vraag mijnheer [eiser], om mee af te sluiten, omdat u toch in een korte periode drie aankopen bij ons heeft gedaan: Bent u wel zelf van mening dat u voldoende tijd heeft gekregen voor deze investeringsbeslissing ook?
        
        
          
            [eiser]: Eh ja.
        
        
          
            [A.]: Ja, u heeft wel gewoon alle stukken rustig kunnen bekijken en wel een weloverwogen beslissing genomen?
        
        
          
            [eiser]: Uhm... eh (lacht) ik heb deze keer, hier heb ik niet zoveel studie van gemaakt, maar, goed, ik neem aan dat jullie ook weten waar jullie mee bezig zijn.
        
        
          
            [A.]: Ja, wij doen natuurlijk eigenlijk al de voorstudie voor u.
        
        
          
            [eiser]: Ja, daarom. Dus ik bedoel, ik ben nog niet zolang met grond bezig, dus eh ja, ik vertrouw een beetje op jullie.
        
        
          
            [A.]: Nee, snap ik ook wel. Nee, en zo hoort het ook. Ik bedoel, wij doen natuurlijk inderdaad wat u al zei, wij doen ook de voorstudie. Kijk, wij adviseren natuurlijk wel altijd onze klanten om zelf ook, nou ja, op internet rond te kijken. Misschien dat u nog iets ziet dat wij helemaal niet hebben gezien. Uhm, maar wij kopen natuurlijk percelen op waarvan wij zelf de potentie ervan inzien en die verkopen we natuurlijk dan weer door.
        
        
          (…) 
        
      
      
    
    
      2.12.
      Op 30 november 2015 heeft de levering van het perceel in Oosthuizen plaatsgevonden bij een door Groza B.V. c.s. gekozen notaris, mr. [B.] te Emmen (hierna: de Notaris). [eiser] heeft daartoe een volmacht verstrekt. [eiser] heeft uiteindelijk (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) een bedrag betaald van € 17.693.20. In de leveringsakte is in artikel 10 en in artikel 16, onder meer het volgende bepaald:
      
      
        
          “Artikel 10
        
      
      
        
          
            Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingsplanwijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            Koper verklaarde zich ervan bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft.
          
        
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 16
        
      
      
        
          
            Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie.
          
        
        
          
            Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat tussen voormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.
          
        
        
          
            Koper verklaarde er mee bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat de onderhavige koop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat er geen garanties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging zou kunnen plaatsvinden.
          
        
        
          
            Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.
          
        
        
          
            (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.13.
      De percelen in Eibergen en Roosendaal zijn nog niet geleverd aan [eiser]. [eiser] heeft bij brief van 23 december 2015 een beroep gedaan op vernietiging c.q. ontbinding van de koopovereenkomsten voor de percelen in Eibergen en Roosendaal. Daarnaast heeft [eiser] Groza daarbij aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden door de aankoop van het perceel in Oosthuizen.
      
    
    
      2.14.
      Bij e-mailbericht van 24 december 2015 heeft Groza [eiser] onder meer bericht dat zij een eenzijdige vernietiging of ontbinding niet onvoorwaardelijk accepteert. Daarbij wordt aangekondigd dat Groza na verificatie van haar dossier en na ruggespraak met Aktua contact zal opnemen met [eiser]. Daarbij wordt aangegeven dat, wanneer mocht blijken dat er aan de zijde van Groza en/of Aktua werkelijk fouten zijn gemaakt, hierop gepast zal worden gehandeld.
      
    
    
      2.15.
      Bij brief van 12 januari 2016 heeft de advocaat van [eiser] Groza aansprakelijk gesteld. Ten aanzien van de koopovereenkomst Oosthuizen wordt daarin vermeld dat [eiser] een schadevordering zal instellen tegen Groza B.V. c.s., tenzij Groza vrijwillig meewerkt aan het terugdraaien van de transactie in Oosthuizen, waarbij de kosten daarvan voor Groza B.V. c.s. zullen zijn.
      
    
    
      2.16.
      Bij brief van 5 december 2016 heeft de gemeente Berkelland de advocaat van [eiser] over de informatiebrochure van Groza B.V. c.s. ten aanzien het perceel grond te Eibergen, voor zover van belang, als volgt bericht:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Voor het aangeduide gebied geldt nu een agrarische bestemming. In de uit 2010 daterende Structuurvisie Berkelland 2025 is voor onder meer dit gebied een zogenaamde zoekzone voor wonen opgenomen. Zoals de toelichting op blz. 21 en 22 van de visie aangeeft kunnen zoekzones wonen in aanmerking komen voor woningbouw. Ofwel: als er behoefte is aan woningbouw, dan komen deze locaties daar primair voor in beeld.
        
      
      
      
        
          De gemeente Berkelland is niet meer van plan de zoekzones te benutten. Demografische ontwikkelingen, die al in de structuurvisie werden vermeld, hebben hier toe geleid.
        
        
          De gemeenteraad heeft daartoe op 25 januari 2011 ingestemd met de Regionale Woonvisie Achterhoek 2010-2020. Deze regionale visie omvatte een verdeling van nieuwbouw over alle gemeenten in dit gebied. Essentie is de toevoeging van nog 5.900 woningen aan de woningvoorraad. Voor Berkelland betekent deze regionale verdeling een groei van maximaal 635 woningen voor de periode 2010 tot en met 2019. Later is deze periode verlengd tot 2025. Inmiddels is aan de hand van deze beleidslijn ruimschoots in bestaande bouwcapaciteit geschrapt. Voor het dorp Eibergen zijn de nog beschikbare aantallen te bouwen woningen na afweging toegekend aan specifiek benoemde locaties. Dit vond plaats in de Structuurvisie Wonen Eibergen 2015, die door de gemeenteraad werd vastgesteld op 9 februari 2016.
        
        
          (…)
        
        
          De opsteller van de informatiebrochure van 8 oktober 2015 heeft zich gebaseerd op uitsluitend de inhoud van de structuurvisie uit 2010, aangevuld met gegevens over de aanleg van een nieuwe N18. De onder punt 1 vermelde koerswijziging in het gemeentelijk beleid is niet opgenomen. Dit geldt ook voor de in 2016 vastgestelde structuurvisie voor het dorp Eibergen, zij het dat deze op het moment van uitgifte van de brochure nog in voorbereiding was. De ontwerpvisie daarvan lag van 4 november tot en met 15 december 2015 ter inzage en is gepubliceerd. Zowel plaatselijk als in de Staatscourant.
        
        
          Voor zover bekend heeft Groza B.V. binnen de gemeentelijke organisatie geen informatie ingewonnen over de actualiteit van het gemeentelijk beleid voor deze locatie.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mailbericht van 18 januari 2017 heeft een juridisch medewerker van de gemeente Roosendaal de advocaat van [eiser] ten aanzien van perceel in Roosendaal, voor zover van belang, als volgt geïnformeerd:
      
      
        
          “(…)
        
        
          De door u bedoelde locatie aan de Huijbregseweg te Roosendaal bevindt zich in het buitengebied, dat aansluit op de woonwijk Tolberg, die onderdeel uitmaakt van de kern Roosendaal.
        
        
          Voor de hier gesitueerde gronden bestaan geen voornemens om iets te veranderen aan de huidige situatie, waarin sprake is van uitsluitend agrarisch grondgebruik en waar zich nog enkele burgerwoningen en agrarische bedrijfscomplexen bevinden.
        
      
      
      
        
          Wat dit betreft is relevant het bestemmingsplan Buitengebied Roosendaal-Nispen, zoals vastgesteld op 8 juli 2015, welk plan sinds 2 november 2016 onherroepelijke status heeft verkregen. Daarin is geen andere bestemmingswijze opgenomen dan die, welke correspondeert met de thans bestaande toestand.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.18.
      Op 28 april 2017 heeft [eiser], als opdrachtgever, een overeenkomst van opdracht gesloten met De Hollandsche Pachtmeester B.V. (hierna: DHP), opdrachtnemer. Daarin is overeengekomen dat DHP met betrekking tot door [eiser] gekochte perceel in Oosthuizen namens hem pachtovereenkomsten zal sluiten met landbouwondernemers.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair
        
        I. Te verklaren voor recht dat de drie koopovereenkomsten zijn ontbonden.
        II. Groza vanwege de ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel in Oosthuizen te veroordelen tot terugbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 17.693,20, althans € 15.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag na de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
        
          Subsidiair
        
        III. Gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag ad € 15.693,20, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag uit hoofde van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 november 2015, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans enige andere datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, tot aan de dag der algehele voldoening;
        
          Meer subsidiair
        
        IV. De twee koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser] met betrekking tot de percelen in Eibergen en Roosendaal te vernietigen dan wel te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten met betrekking tot deze twee percelen vernietigd zijn naar aanleiding van de verklaring per brief van 23 december 2015;
        V. De koopovereenkomst tussen Groza en [eiser] en de akte van levering met betrekking tot het perceel in Oosthuizen te vernietigen per datum vonnis.
        VI. Groza vanwege de gevolgen van de vernietiging te veroordelen tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 17.693,20, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 november 2015, althans de dag der dagvaarding, althans vanaf de dag dat vonnis is gewezen tot en met de dag der algehele voldoening;
        
          Meer meer subsidiair
        
        VII. De gevolgen van de koopovereenkomst tussen Groza en [eiser] met betrekking tot het perceel in Oosthuizen ter opheffing van het nadeel van [eiser] te wijzigen (ex artikel 6:230 lid 2 BW) door Groza te veroordelen tot betaling van € 13.000,00 aan [eiser], althans de gevolgen van de koopovereenkomst op een andere wijze te wijzigen ter opheffing van het nadeel van [eiser].
        
          Meer meer meer subsidiair
        
        VIII. Te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser] nietig zijn.
        IX. Groza vanwege de gevolgen van de nietigheid van de koopovereenkomsten te veroordelen tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 17.693,20, althans een door de kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 november 2015, althans de dag der dagvaarding, althans vanaf 14 dagen na de dag dat vonnis is gewezen tot en met de dag der algehele voldoening;
        
          In alle gevallen
        
        X. Gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag ad € 800,00 ter vergoeding van vermogensschade zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
        XI. Gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van het geding te voldoen binnen veertien dagen nadat vonnis is gewezen, verhoogd met de nakosten te bepalen op € 131,00 te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de kosten van betekening van het vonnis na betekening van het vonnis en voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf het verval van genoemde termijn. 
      
      
    
    
      3.2.
      Groza B.V. c.s. voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiser] legt aan het primair gevorderde ten grondslag dat koopovereenkomsten zijn ontbonden, op grond waarvan hij terugbetaling van de koopprijs vordert alsmede schadevergoeding. Aan het subsidiair gevorderde legt [eiser] ten grondslag dat sprake is van (1) een onrechtmatige daad, (2) toerekenbare tekortkoming en (3) ongerechtvaardigde verrijking van de zijde van Groza B.V. c.s.. Meer subsidiair vordert [eiser] terugbetaling van de door hem betaalde bedragen voor de aankoop van het perceel in Oosthuizen op grond van vernietiging van de koopovereenkomst, meer meer subsidiair vordert [eiser] de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen door zijn nadeel op te heffen ex artikel 6:230 lid 2 BW en meer meer meer subsidiair op grond van nietigheid van de koopovereenkomst.
      
      
        
          Ontbinding
        
      
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van het beroep op ontbinding doet [eiser] een beroep op artikel 6:230x BW. [eiser] voert aan dat daarin een ontbindingsbevoegdheid is opgenomen, die strekt tot bescherming van de onvoldoende geïnformeerde consument bij het aangaan van een overeenkomst. [eiser] stelt dat hij onvoldoende en onjuist is geïnformeerd over de aangeboden percelen landbouwgrond; hij heeft nooit de informatie ontvangen die Groza B.V. c.s. hem op grond van artikel 4:20, eerste lid, Wet op het financieel toezicht (Wft) had moeten verstrekken. Op grond van artikel 6:230y lid 4 BW heeft [eiser] – gezien de ontbinding – recht op terugbetaling van het door hem betaalde bedrag. 
      
    
    
      4.3.
      Artikel 6:230 x BW ziet op de verkoop van financiële producten in de zin van de Wft. In dit kader is het relevant te beoordelen of de kavels grond, zoals deze aan [eiser] zijn verkocht, zijn aan te merken als een financieel product in de zin van de Wft. Volgens [eiser] is dat het geval. De rechtbank oordeelt als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 1.1 Wft wordt onder ‘financieel product’ onder meer verstaan een ‘beleggingsobject’. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 1.1 Wft definieert ‘Beleggingsobject’ als volgt:
      
        
          
            een zaak, een recht op een zaak of een recht op het al dan niet volledige rendement in geld of een gedeelte van de opbrengst van een zaak, niet zijnde een product als bedoeld in de onderdelen b tot en met i van de definitie van financieel product in dit artikel, welke anders dan om niet wordt verkregen, bij welke verkrijging aan de verkrijger een rendement in het vooruitzicht wordt gesteld en waarbij het beheer van de zaak hoofdzakelijk wordt uitgevoerd door een ander dan de verkrijger; of
          
        
        
          
             een ander bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen recht;
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de vraag of sprake is van een ‘financieel product’ in de zin van de Wft, meer specifiek een ‘beleggingsproduct’, in het onderhavige geval wordt bepaald door het beheer van de percelen. De rechtbank is van oordeel dat nu in de koopovereenkomsten is bepaald dat [eiser] de kavels alleen zelf mag gebruiken en beheren, niet kan worden gesproken beleggingsproducten in de zin van de Wft. Dat [eiser] in april 2017 alsnog met DHP een overeenkomst heeft gesloten aangaande het beheer van de kavel in Oosthuizen, doet hier niet aan af. Anders dan in de door [eiser] overgelegde boetebesluiten en beslissingen op bezwaar opgelegd aan aanbieders van landbouwgrond, vergelijkbaar met Groza, is er in het onderhavige geen sprake van dat in de aanbiedingen van Groza aan [eiser] besloten lag/ligt dat het beheer door een ander dan de verkrijger wordt uitgevoerd.  
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van de verkoop van een financieel product in de zin van de Wft, de Wft is dan ook niet van toepassing op de verkoop van de landbouwgronden door Groza B.V. c.s. aan [eiser]. Artikel 6:230x BW mist derhalve toepassing. Het primair gevorderde zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Aangaande het gestelde onrechtmatig handelen voert [eiser] aan dat Groza B.V. c.s. [eiser] er niet, althans onvoldoende op heeft gewezen, dat de percelen grond met zeer grote waarschijnlijkheid niet in waarde zullen gaan stijgen, omdat een bestemmingsplanwijziging achterwege zal blijven. Zij heeft [eiser] onvoldoende geïnformeerd over de kans op toekomstige waardevermeerdering van de percelen grond als gevolg van bestemmingsplanwijzigingen, het ABC(D)-karakter van de transacties, de prijsstijgingen die de onroerende zaken in zeer korte tijd ondergingen en de grote risico’s die deze beleggingen met zich brengen. Voor het aangaan van de transacties had Groza B.V. c.s. [eiser] bedenktijd moeten geven, hetgeen zij heeft nagelaten. Daarbij is relevant dat Groza B.V. c.s. een professionele partij is, die zich dagelijks bezighoudt met grondtransacties en [eiser] geen professionele belegger is, maar een persoon die actief is in de agrarische sector en die tot voor kort nimmer in vastgoed heeft belegd.
        De informatie in de brochures die [eiser] van Groza B.V. c.s. heeft ontvangen is misleidend, onjuist en onvolledig. [eiser] heeft ontdekt dat de gronden – in weerwil van de door Groza B.V. c.s. verstrekte informatie – geenszins de waarde vertegenwoordigen van de prijs die met [eiser] is overeengekomen. Door hoge vierkante meterprijzen te vermelden van percelen gelegen tegen de door Groza B.V. c.s. aangeboden percelen wordt ten onrechte de indruk gewekt dat de aangeboden percelen ook deze waarde hebben. De consument wordt hierdoor op het verkeerde been gezet en denkt dat Groza B.V. c.s. een redelijke prijs vraagt voor de grond. Daarnaast zijn de kansen op waardestijging door bestemmingsplanwijzigingen veel te rooskleurig voorgesteld. 
        Groza B.V. c.s. is haar zorgplicht jegens [eiser] niet nagekomen. De strekking van de zorgplicht van Groza B.V. c.s. hield in dat [eiser] zou worden beschermd tegen het als gevolg van zijn eigen lichtvaardigheid of gebrek aan eigen inzicht nemen van onnodige risico’s die hij mogelijkerwijs niet zou kunnen dragen. Groza B.V. c.s. heeft haar informatie- en waarschuwingsplicht ernstig verzaakt. Aktua heeft ter zake van de beleggingsadviesrelatie die tussen haar en [eiser] bestond niet de mate van zorgvuldigheid in acht genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur verwacht mag worden. Aktua heeft nagelaten voldoende onderzoek te doen naar het beleggingsprofiel van [eiser] om tot passende voorstellen te komen en vervolgens bij het doen van beleggingsvoorstellen alleen op de te behalen rendementen gewezen en niet gewaarschuwd voor de aan de geadviseerde beleggingen verbonden risico’s. Groza is daarbij aansprakelijk voor haar hulppersoon en/of vertegenwoordiger ex artikel 6:172 BW en/of artikel 6:76 BW. Daarnaast heeft Groza B.V. c.s. door de verkoop van hun financiële producten normen uit de Wft geschonden (onder meer artikelen 4:20, 4:24a en 5:13 Wft), hetgeen eveneens onrechtmatig handelen jegens [eiser] meebrengt.
        Bovendien heeft Groza B.V. c.s. onrechtmatig gehandeld jegens [eiser], omdat zij een handelspraktijk hebben verricht die oneerlijk is als bedoeld in afdeling 6.3.3a BW. De handelspraktijk komt voor op de zogenaamde zwarte lijsten van artikel 6:193g sub g en r BW en artikel 6:193i sub c BW en er is sprake van een agressieve handelspraktijk als bedoeld in de artikelen 6:193h en artikel 6:193i BW. Voor zover geen sprake is van een handelspraktijk die voorkomt om de zogenoemde zwarte lijsten, is sprake van en oneerlijke en/of misleidende handelspraktijk als bedoeld in artikel 193b lid 2 BW en artikel 193d lid 1 en 2 en artikel 6:193 e en f BW.
        De volgende omstandigheden spelen hierbij volgens [eiser] een rol:
      
      
        
          Er heeft een groot aantal telefoongesprekken tussen Groza B.V. c.s. enerzijds en [eiser] anderzijds plaatsgevonden waarbij intensief op koop van de landbouwgronden is aangedrongen;
        
        
          De brochures bevatten zeer gekleurde informatie en zijn onvolledig;
        
        
          Indien en voor zover de informatie feitelijk correct zou zijn, geldt dat deze door de algemene presentatie de gemiddelde consument bedriegt;
        
        
          De koopovereenkomsten moesten ’s avonds laat door [eiser] getekend worden;
        
        
          Aan [eiser] werd door Groza B.V. c.s. geen bedenktijd gegeven voor het aangaan van de overeenkomsten;
        
        
          
            [eiser] mocht niet door zijn eigen notaris de akten van levering laten opstellen;
        
        
          Groza B.V. c.s. richt zich op vermogende, goedgelovige ouderen; een specifieke groep waarvan zij als handelaar redelijkerwijs kon voorzien dat die groep wegens hun geestelijke of lichamelijke beperking, hun leeftijd of goedgelovigheid bijzonder vatbaar zijn voor de handelspraktijk. Voor de beoordeling of sprake is van een oneerlijke handelspraktijk is bepalend of deze oneerlijk is voor het gemiddelde lid van voornoemde groep;
        
        
          Er werd door Groza B.V. c.s. gesteld dat er nog maar een beperkt aantal percelen grond beschikbaar was, de aard van het verkoopproces was opdringerig, gehaast en doorspekt met gekleurde en onvolledige informatie en er werd door Groza B.V. c.s. gewezen op het bestaan van een specifiek prijsvoordeel.
        
      
      
    
    
      4.9.
      Groza B.V. c.s. betwist dat er sprake is van onrechtmatig handelen en voert - samengevat en voor zover van belang - aan dat [eiser] uitvoerig en herhaald is gewezen op mogelijke nadelen en risico’s van de te sluiten overeenkomst. Van schending van haar informatie- en waarschuwingsplicht is dan ook geen sprake. Volgens Groza B.V. c.s. is voorts ook geen sprake geweest van misleidende, onvolledige of onjuiste brochures. Voorts is volgens Groza B.V. c.s. de Wft niet van toepassing en is geen sprake geweest van een oneerlijke handelspraktijk.
      
    
    
      4.10.
      
        In de kern komen de stellingen van [eiser] erop neer dat hij percelen grond heeft gekocht die veel minder waard zijn dan wat hij op grond van de door Groza B.V. c.s. gegeven informatie mocht verwachten en waarvan, anders dan hem is voorgehouden, de kans op een waardestijging door bestemmingsplanwijzigingen zeer gering is. Zonder de ongeoorloofde verkoopbenadering van Groza B.V. c.s. zou [eiser] niet tot de grondaankopen zijn overgegaan.
        De rechtbank volgt [eiser] hierin niet en acht zijn stellingen, in het licht van het gemotiveerde verweer, onvoldoende onderbouwd. Hierbij is het van belang dat de verstrekte brochures, zoals ook de disclaimers daarin vermelden, niet meer dan een fragmentarische weergave zijn van publiekelijk verkrijgbare informatie (met bronvermelding) en informatie bevatten over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. Hoewel niet kan worden ontkend dat de toon van de verstrekte informatie optimistisch van aard is, is niet gebleken dat de brochures onjuiste informatie bevatten. Dat de meest recente informatie over ten tijde van de uitgave van de brochures, in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen, structuurvisies en/of ander relevant beleid, welke informatie wellicht door Groza B.V. c.s. telefonisch bij de betreffende gemeentes had kunnen worden verkregen, niet is vermeld in de brochures,  doet hieraan naar het oordeel van de rechtbank niet af. De disclaimer in de brochure op dit punt alsmede het advies aan de koper om ook zelf eigen onderzoek te verrichten zijn duidelijk en ook is duidelijk dat in de brochures slechts wordt ingegaan op vigerende ruimtelijke (structuur)visies. Op vigerende (al dan niet net vastgestelde) bestemmingsplannen en eventueel ander (woon)beleid wordt in de brochures niet ingegaan. Ter zitting heeft Groza B.V. c.s. uitgelegd dat zij voor het opstellen van haar brochures gebruik maakt van openbare informatie verkrijgbaar via het internet, meer specifiek de website www.ruimtelijkeplannen.nl, waarop de meest recente ontwikkelingen veelal niet zijn in te zien en dat haar onderzoek niet zover reikt dat zij persoonlijk contact opneemt met gemeenten over de betreffende percelen. De rechtbank acht dit, mede gezien de disclaimer en het advies aan de koper om ook zelf nader onderzoek te doen, niet onzorgvuldig. Daarbij komt dat Groza B.V. c.s. kan worden gevolgd in haar stelling dat gemeenten geen andere positieve bestemmingsinformatie zullen geven over mogelijke plannen voor de percelen, dan reeds opgenomen in vastgestelde ruimtelijke plannen (met name bestemmingsplannen en structuurvisies), terwijl het business-/investeringsmodel van Groza B.V. c.s. er nu juist op is gebaseerd op die plannen vooruit te lopen en te speculeren op wat gemeenten zullen z gaan doen anders dan in die reeds vastgestelde ruimtelijke plannen is verwerkt. Groza B.V. c.s. heeft bovendien onbetwist aan [eiser] aangegeven ten aanzien van de door haar voorspelde bestemmingswijzigingen geen garanties te kunnen geven omdat het slechts verwachtingen zijn. Aan Groza B.V. c.s. kan niet worden tegengeworpen dat de [eiser] eigen onderzoek naar de meest actuele informatie over de percelen, ondanks dat daartoe op basis van de aan hem verstrekte informatie en het hem in dit kader verstrekte advies wel degelijk aanleiding bestond, zelf (kennelijk) heeft nagelaten. Het zou wellicht zorgvuldiger zijn geweest van Groza B.V. c.s. om ook de meest recente planologische informatie (zoals informatie over in voorbereiding zijnde ruimtelijke plannen) nog op te vragen en te verwerken in de brochures, echter het nalaten daarvan levert naar het oordeel van de rechtbank geen onrechtmatig handelen op door een handelen in strijd met een op Groza B.V. c.s. rustende zorg(vuldigheids)plicht, dit geldt temeer nu deze informatie niets zou hebben veranderd aan de status van de percelen op grond van de vastgestelde ruimtelijke plannen ten tijde van de uitgave van de brochures.  
        Ook kan niet worden gezegd dat [eiser] essentiële informatie is onthouden met betrekking tot de waarde van de grond op zich in relatie tot de aankoopprijs en evenmin dat Groza B.V. c.s. onvoldoende heeft benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond door (het uitblijven van) bestemmingswijzigingen onzeker was. Blijkens de documentatie behorende bij de koopovereenkomsten en blijkens de (transcripties van) de verificatiegesprekken is [eiser] meermalen voorgehouden dat er geen garantie kan worden gegeven dat (binnen afzienbare termijn) een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, dat een bestemmingsplanwijziging onzeker is en dat het gaat om een lange termijninvestering. Dat [eiser] hiervan voldoende op de hoogte was, mocht Groza B.V. c.s. afleiden uit de antwoorden op de vragen op de vragenformulieren en zijn antwoorden in de verificatiegesprekken die met [eiser] zijn gevoerd. Zo heeft [eiser] in de verificatiegesprekken aangegeven dat het hem bekend is dat een bestemmingsplanwijziging binnen vijf jaar zou kunnen plaatsvinden maar dat dit ook nog zomaar 10 of 20 jaar zou kunnen duren of in het ergste geval helemaal kan uitblijven. 
        De stelling dat [eiser] pas later heeft ontdekt dat de gronden - in weerwil van de door Groza B.V. c.s. verstrekte informatie - geenszins de waarde vertegenwoordigen van de prijs die met [eiser] is overeengekomen, strookt bovendien niet met onbetwiste bekendheid bij [eiser] met het feit dat Groza substantiële kosten heeft gemaakt voor het selecteren, verwerven en verkavelen, en voor bodemonderzoeken en verkoopbemiddeling, welke kosten in de koopsom van de gronden zijn verwerkt. Er is [eiser] bovendien in de verificatiegesprekken expliciet medegedeeld dat hij meer betaalde voor de gronden dan dat deze gronden op basis van de vigerende bestemming waard zijn. Bovendien volgt ook uit artikel 14 van de koopovereenkomsten dat [eiser] bekend was met de waardestijgingen tussen de transactie waarmee Groza de gronden heeft verworven en de verkoop aan [eiser].
        Dat [eiser] mogelijk druk heeft ervaren van de zijde van Groza B.V. c.s. kan niet worden uitgesloten, maar niet kan worden geoordeeld dat deze druk kan worden gekwalificeerd als onrechtmatig. Hierbij overweegt de rechtbank dat, anders dan in de dagvaarding wordt gesteld, niet kan worden vastgesteld dat Groza B.V. c.s. de gronden onder valse voorwendselen heeft verkocht en bij [eiser] zou zijn aangedrongen om snel te beslissen, zodat hem dan een korting zou kunnen worden verstrekt. [eiser] heeft dit laatste ter zitting ook weersproken. Uit de verificatiegesprekken komt ook niet een beeld naar voren dat [eiser] onder druk zou zijn gezet.
        Voor een verdergaande zorgplicht van Groza B.V. c.s. dan zij blijkens de hiervoor omschreven gang van zaken op zich hebben genomen, bestaat geen grond. Die grond kan in ieder geval niet worden ontleend aan de Wft, nu Groza B.V. c.s. geen financiële onderneming is waarop deze wet van toepassing is en zij ook niet beschikt over een vergunning van de AFM. [eiser] is hierop bovendien door Groza B.V. c.s. gewezen, net zoals hij voorafgaand aan de grondaankopen is gewezen op de risico’s van investeren in grond. Dit is door [eiser] niet ontkend en vindt onder meer steun in de door [eiser] in het kader van de aankoop van het perceel grond in Oosthuizen geparafeerde bijlagen. Daarnaast is [eiser] onbetwist meer dan eens gevraagd naar zijn financiële situatie en is hij erop gewezen dat gelden in grondinvesteringen niet makkelijk of snel weer vrij te maken zijn. Daarop is door [eiser] steeds geantwoord dat dit voor hem geen probleem opleverde. De omstandigheid dat [eiser] ten tijde van de transacties reeds een zekere leeftijd (eind 50) had bereikt en geen noemenswaardige ervaring had met het kopen van grond maakt, op zichzelf of in relatie met de overige omstandigheden, ook niet dat sprake is van een verdergaande zorgplicht dan Groza B.V. c.s. op zich heeft genomen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [eiser] een zelfstandig agrarisch ondernemer is die de indruk wekte dat hij wist wast hij deed.
      
      
    
    
      4.11.
      
        Ook de stelling van [eiser] dat sprake is van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk als bedoeld in afdeling 6.3.3a BW faalt. Er is geen sprake misleidende handelspraktijk in de zin van artikel 6:193g, in het bijzonder sub g, BW. Ter zitting heeft [eiser] immers, anders dan in de dagvaarding gesteld, verklaard dat hem niet is verteld dat de aanzienlijke kortingen waarmee de landbouwgronden aan hem werden verkocht, alleen zouden gelden indien [eiser] de percelen grond direct zou kopen. Ook het beroep op artikel 6:193g sub r BW slaagt niet. [eiser] wist dat Groza de gronden heeft verworven tegen een veel lagere prijs dan de prijs die hij ervoor betaalde. Dit volgt uit de verificatiegespreken en ook uit de koopovereenkomst (vgl. ook r.o. 4.10). Daarnaast heeft Groza B.V. c.s. gesteld dat geen sprake was van ‘normale marktomstandigheden’ omdat [eiser] als particulier nooit direct van een agrariër en stuk grond van vergelijkbare omvang en prijs had kunnen kopen.
        Evenmin is sprake van een agressieve handelspraktijk als opgenomen op de zwarte lijst van artikel 6:193i, meer in het bijzonder 6:193i sub c BW. Hoewel onbetwist sprake is geweest van herhaaldelijke telefoongesprekken tussen [eiser] en Groza B.V. c.s., heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat deze gesprekken opdringerig of ongewenst waren en dit volgt ook niet uit de antwoorden van [eiser] op de vragen die hem zijn gesteld tijdens de verificatiegesprekken. Tijdens die verificatiegesprekken heeft [eiser], blijkens de transcripties daarvan, immers steeds aangegeven dat hij vond dat contacten met Aktua allemaal goed waren verlopen.
        Verder is niet gebleken dat Groza B.V. c.s. in strijd heeft gehandeld met de vereisten van professionele toewijding (artikel 6:193 lid 2 sub a BW) en evenmin is gebleken dat [eiser] merkbaar is beperkt in zijn vermogen om een geïnformeerd besluit te nemen over de aankoop van de percelen grond en dat hij dit besluit anders niet had genomen (artikel 6:193b lid 2 sub b BW). Niet kan worden gezegd, zoals hiervoor in r.o. 4.10 overwogen, dat [eiser] essentiële informatie is onthouden of dat hij onvoldoende is gewezen op de risico’s van de grondinvesteringen. [eiser] heeft op basis van de verkoopbrochures en -gesprekken over voldoende informatie kunnen beschikken, om een geïnformeerd besluit te nemen de percelen al dan niet aan te kopen. Hij heeft hiertoe, zo volgt uit de transcripties van de verificatiegesprekken, bovendien voldoende tijd gehad. Daarnaast is [eiser] tijdens de verkoopgesprekken en door de aan hem overhandigde en door hem geparafeerde bijlagen in voldoende mate gewezen op de risico’s van de investeringen. 
        Uit het voorgaande volgt ook dat er geen sprake is geweest van misleidende omissies in de zin van artikel 6:193d BW, het weglaten van essentiële informatie als bedoeld in artikel 6:193f sub e BW. Tenslotte is ook geen sprake van schending van normen in de Wft, hetgeen onrechtmatig handelen jegens [eiser] meebrengt, nu de Wft niet van toepassing is (vgl. r.o. 4.3- 4.7). 
      
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat geen sprake is geweest van onrechtmatig handelen van Groza B.V. c.s.
      
      
        
          Toerekenbare tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        
          [eiser] stelt dat de geleverde grond niet beantwoordt aan de mededelingen die hierover door Groza B.V. c.s. zijn gedaan tijdens de verkoopgesprekken en in de informatiebrochures. Groza heeft zich jegens [eiser] verplicht om grond te leveren, waarvan er een aanzienlijke kans was op een bestemmingswijziging. Groza heeft deze grond niet geleverd en verkeert jegens [eiser] in verzuim ex artikel 6:83 BW door het verstrijken van de in koopovereenkomst genoemde termijn.
        Groza B.V. c.s. betwist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
      
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat Groza zich jegens hem heeft verplicht tot levering van grond met aanzienlijke kans op bestemmingsplanwijziging. Ook op de website van Groza is niet vermeld dat er sprake zou zijn van een aanzienlijke kans op een bestemmingswijziging. Daarop wordt - veel voorzichtiger - gesproken over ‘grond met een aannemelijke potentie tot een bestemmingsplanwijziging’. Van een tekortkoming in de nakoming is daarom niet gebleken, zodat het subsidiair gevorderde ook op deze grond niet kan worden toegewezen. 
      
      
        
          Ongerechtvaardigde verrijking
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] stelt dat er sprake is van een vermogensvermeerdering, verrijking aan de zijde van Groza, doordat zij onder invloed van onjuiste en/of onvolledige en/of misleidende mededelingen grond heeft verkocht boven de marktwaarde. Deze verrijking bestaat volgens [eiser] uit het verschil tussen de prijzen die hij voor de grond heeft betaald en de marktwaarde van de grond. Bij benadering bedraagt deze vermogensvermeerdering een bedrag van € 13.000,--.  De verarming aan de zijde van [eiser] bedraagt tenminste hetzelfde bedrag. [eiser] vordert het aldus door hem berekende bedrag als schadevergoeding.
      
    
    
      4.16.
      Ook op deze grondslag kan de subsidiaire vordering van [eiser] niet slagen. Weliswaar is Groza verrijkt maar deze verrijking kan, gelet op het hiervoor overwogene, niet als ongerechtvaardigd worden gekwalificeerd. Voorts kan niet worden vastgesteld of en voor welk bedrag sprake is van een verarming aan de zijde van [eiser], nu de mogelijk waardestijging door bestemmingswijziging op het perceel grond in Oosthuizen, dat [eiser] kennelijk wenst te behouden, nog onzeker is.  
      
      
        
          Vernietiging
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] vordert meer subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel in Oosthuizen en terugbetaling van de koopprijs vanwege die vernietiging. [eiser] beroept zich in dit kader op de vernietigbaarheid van de overeenkomst op grond van artikel 6:193 j lid 3 BW. Dit beroep faalt, nu zoals in het voorgaande reeds overwogen, niet is gebleken van een oneerlijke handelspraktijk. Zoals in het voorgaande is overwogen kan niet worden vastgesteld dat de door Groza B.V. c.s. verstrekte informatie misleidend, onjuist en onvolledig was en dat [eiser] door Groza B.V. c.s. essentiële informatie is onthouden.
      
    
    
      4.18.
      
        
          [eiser] doet voorts een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW). [eiser] stelt dat de overeenkomsten bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden zijn gesloten, zodat de overeenkomsten vernietigbaar zijn. De dwaling is te wijten aan de inlichtingen van Groza B.V. c.s. die [eiser] onvoldoende heeft geïnformeerd over de risico’s die samenhangen met het beleggen in landbouwgronden. Daarnaast heeft Groza B.V. c.s. de kansen op een bestemmingswijziging van de landbouwgronden veel te rooskleuring voorgesteld terwijl zij bewist dat de door haar medegedeelde reële kans op bestemmingsplanwijziging van de gronden voor [eiser] doorslaggevend was. Groza B.V. c.s. had [eiser] moeten informeren over de twee meest recente berichten die de gemeente Zeevang op haar website had gezet over de aangeboden percelen door Groza B.V. c.s. in Oosthuizen. Ten onrechte heeft Groza B.V. c.s. [eiser] deze berichten verzwegen. Voor zover de koopovereenkomst en de akte van levering niet zouden kunnen worden vernietigd, verzoekt [eiser] met een beroep op artikel 6:230 lid 2 BW om de gevolgen van  de overeenkomst ten aanzien van het perceel in Oosthuizen te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt. 
        Ook dit beroep van [eiser] faalt. Zoals in het voorgaande reeds overwogen, is niet gebleken dat de door Groza B.V. c.s. verstrekte informatie misleidend, onjuist en onvolledig was en dat [eiser] essentiële informatie is onthouden. Dat geldt ook niet voor wat betreft de (meest recente) berichtgeving van de gemeente Zeevang ten aanzien van het perceel in Oosthuizen. Daarbij overweegt de rechtbank dat Groza B.V. c.s. [eiser] wel degelijk op de berichtgeving van de gemeente Zeevang heeft gewezen en deze bovendien door [eiser] is geparafeerd. Dat de meest recente berichtgeving niet aan [eiser] is verstrekt maakt dit niet anders nu die berichtgeving dezelfde strekking heeft. Daarnaast geldt dat de vernietiging is gegrond op een dwaling die een toekomstige gebeurtenis betreft (bestemmingsplanwijziging), waaraan artikel 6:228 lid 2 BW in de weg staat. Voor toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW ziet de rechtbank, gezien het voorgaande, ook geen grond. 
        De omstandigheid dat Aktua ten aanzien van het perceel in Roosendaal tenminste zou hebben gesuggereerd dat Ballast Nedam het naastgelegen perceel op korte termijn zou gaan bebouwen, terwijl Aktua wist dat de gemeente niet van plan was de komende 15 jaar bebouwing toe te laten leidt ook ten aanzien van het perceel in Roosendaal niet tot een ander oordeel. Vast staat immers dat [eiser] een dag na het gesprek met Aktua al van Balast Nedam had vernomen dat men niet zou gaan bouwen en dat hij in het nadien gehouden verificatiegesprek op geen enkele wijze heeft aangegeven dat hij ontevreden was over de bemiddeling door Aktua en/of dat hij van de transactie af zou willen. Ook in dat gesprek is van de zijde van Groza aangegeven dat Groza de contracten pas zou tekenen na telefonisch akkoord van [eiser]. [eiser] heeft daarom onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.
        
          [eiser] beroept zich daarnaast op bedrog en misbruik van omstandigheden zoals bedoeld in artikel 3:44 leden 1, 3 en 4 BW. Ook dit beroep slaagt op de hiervoor aangegeven gronden niet. De stelling dat Groza B.V. c.s. misbruik heeft gemaakt van de leeftijd en de onervarenheid met beleggen in landbouwgronden en [eiser] daarom hadden moeten weerhouden van het aangaan van de koopovereenkomsten, dient onder verwijzing van het hiervoor overwogene, als onvoldoende onderbouwd eveneens te worden verworpen.
      
      
    
    
      4.19.
      Tenslotte stelt [eiser] zich nog op het standpunt dat de overeenkomsten door oplichting van de zijde van Groza B.V. c.s. wat betreft de inhoud en strekking daarvan in strijd zijn met de goede zeden en daarom nietig als bedoeld in artikel 3:40 lid 1 BW. De rechtbank is van oordeel dat [eiser], in het licht van het voren overwogene, zijn vorderingen ook in zoverre onvoldoende heeft onderbouwd. 
      
    
    
      4.20.
      Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen zullen worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Groza B.V. c.s. worden begroot op:
      
        
          griffierecht 		€ 1.929,00
        
        
          salaris advocaat		€ 2.842,00 (2 punten x tarief € 1.421,00)
        
      
      Totaal		€ 4.771,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van Groza B.V. c.s. tot op heden begroot op € 4.771,00.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017.
      
    
  
  
    Conc.: 1289