ECLI:NL:GHARL:2023:7705, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-09-2023, 21/01648
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/01648
    uitspraakdatum: 12 september 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 oktober 2021, nummer UTR 21/773, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (BGHU) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 390.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2021 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 14 oktober 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 25 november 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 25 maart 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 1 juni 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning met een oppervlakte van 87 m2 en een berging. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 89 m2. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 322.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 390.000. Beide partijen hebben ter staving van de door hen verdedigde waarden een taxatierapport ingebracht. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 322.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 390.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam4] van 2 april 2021. De taxatiematrix, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode is vastgesteld, ziet er als volgt uit:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bijkomend
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 20 (tussenwoning)
              
              
                1904
              
              
                87 m2
              
              
                € 3.323
              
              
                € 289.100
              
              
                Berging € 3.000
                Grond € 97.900
              
              
                € 390.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
                (tussenwoning)
              
              
                1904
              
              
                74 m2
              
              
                € 4.211
              
              
                € 311.600
              
              
                Berging € 3.000
                Grond € 59.400
              
              
                € 376.250
                (25-1-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 374.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 38 (tussenwoning)
              
              
                1904
              
              
                82 m2
              
              
                € 4.179
              
              
                € 342.700 
              
              
                Berging € 3.000
                Grond € 69.300
                
              
              
                € 386.000
                (05-04-2018)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 415.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 35 (tussenwoning) 
              
              
                1904
              
              
                98 m2
              
              
                € 4.112
              
              
                € 403.000
              
              
                Grond € 66.000
                
              
              
                € 480.000
                (02-04-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 469.000
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur H. van Waveren van 12 maart 2020. Belanghebbende verwijst naar de referentieobjecten [adres1] 21 (met een hogere transactieprijs van € 381.000) en [adres1] 38. Daarnaast verwijst belanghebbende naar de transactie van 31 mei 2019 voor het referentieobject [adres1] 23, ter grootte van 88 m2 gebruiksoppervlakte en 83 m2 perceel, voor € 455.000. Aldus komt belanghebbende tot een waarde van € 322.000.   
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat rekening moet worden gehouden met een matige ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten [adres1] 21, 35 en 38. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. Het referentieobject [adres1] 35 ligt schuin tegenover de onroerende zaak, zo volgt uit Google Maps. De andere referentieobjecten bevinden zich binnen een straal van 50 meter rondom de onroerende zaak. In die omstandigheden is de ligging van de onroerende zaak niet dusdanig verschillend van de referentieobjecten dat de ligging van de onroerende zaak in negatieve (of positieve) zin wordt beïnvloed ten opzichte van de referentieobjecten. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft daarnaast gesteld dat de referentieobjecten [adres1] 21 en [adres1] 38 kunnen worden uitgebreid met respectievelijk 7 m2 en 30 m2, en dat die referentieobjecten daarom anders moeten worden gewaardeerd dan de onroerende zaak. Het Hof merkt hierover op dat het enkele feit dat er sprake is van een uitbreidingsmogelijkheid van een referentieobject niet inhoudt dat aan die enkel hypothetische mogelijkheid een waarde moet worden toegekend. Uit de voor de referentieobjecten betaalde koopprijs blijkt immers niet dat de koper omwille van die hypothetische uitbreidingsmogelijkheid een hoger bedrag heeft betaald dan als die uitbreidingsmogelijkheid er überhaupt niet zou zijn geweest. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ook gesteld dat de referentieobjecten [adres1] 21 en [adres1] 38 bovengemiddeld zijn ten opzichte van de onroerende zaak, onder meer omdat de referentieobjecten zijn voorzien van dubbel glas (beiden) en  nieuwe kozijnen ( [adres1] 21). De heffingsambtenaar heeft voor onroerende zaak het voorzieningenniveau op eenvoudig gewaardeerd, terwijl de hiervoor genoemde referentieobjecten (en [adres1] 35) op dat vlak ‘normaal’ scoren. Op het gebied van onderhoudstoestand geldt voor de onroerende zaak dat de heffingsambtenaar een voldoende geeft, net als voor [adres1] 21. [adres1] 38 (en 35) scoren op dat vlak een ‘goed’. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende aangedragen verschillen. Daarnaast merkt belanghebbende op dat [adres1] 35 en 38 beschikken over een dakterras, waaraan een deelwaarde zou moeten worden toegekend. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat – bij een waardering van € 500 per m2 dakterras – de m2-waarde van die referentieobjecten € 4.041 (nr. 35) respectievelijk € 4.081 (nr. 38) zou bedragen. Naar het oordeel van het Hof bevestigt die – in dat geval – lagere prijs per m2 niet dat daarmee de waarde per m2 van de onroerende zaak te hoog zou zijn vastgesteld. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft tot slot verwezen naar het verkoopcijfer van [adres2] 5 te [woonplaats] . Dit referentieobject is in 2018 twee keer getransporteerd. De eerste keer bedroeg de verkoopprijs € 311.000. Uit de foto’s van de (eerste) advertentie volgt dat het referentieobject op dat moment eenvoudig van aard was. Het referentieobject is echter relatief verder van de onroerende zaak gelegen dan de andere referentieobjecten, en ook is de verkoopdatum (22 december 2017) relatief verder van de waardepeildatum gelegen dan die van de overige referentieobjecten. Reeds daarom is dit referentieobject een minder goede referentie dan de overige referentieobjecten, zodat dit verkoopcijfer niet kan afdoen aan het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.   
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.10.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023
    
    
    
      De griffier,			De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 14 september 2023
    
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.