ECLI:NL:RBROT:2016:5861, Rechtbank Rotterdam, 14-06-2016, C/10/502444 / KG ZA 16-577
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ontruiming na overlast door huurder in een centrum waar (veelal dementerende) ouderen wonen

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team Handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/502444 / KG ZA 16-577
    
    
    
      
        Uitwerking vonnis d.d. 14 juni 2016 van het (verkort) vonnis in kort geding van 31 mei 2016
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING LAURENS WONEN,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
          ,
      kantoorhoudende te Roelofarendsveen,
      gedaagde,
      advocaat mr. S. Atceken-Ata te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Laurens Wonen en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding d.d. 27 mei 2016 met producties 1 tot en met 22
        
        
          de door Laurens Wonen overgelegde producties 23 tot en met 25
        
        
          de mondelinge behandeling d.d. 31 mei 2016
        
        
          de ter zitting door Laurens Wonen overgelegde productie 26
        
        
          de pleitnota van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 31 mei 2016 is in dit kort geding een (verkort) vonnis gewezen dat alleen het dictum bevat. Het onderhavige vonnis is een uitwerking daarvan en komt als zodanig daarvan in de plaats.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Laurens Wonen en de heer [persoon1] (hierna te noemen: “ [persoon1] ”) hebben op 11 december 2015 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de onzelfstandige woning aan de [adres] (hierna: “de woning”). 
      
    
    
      2.2.
      De woning maakt deel uit van het complex “ [complex] ” (hierna: “het complex”), dat oorspronkelijk is bedoeld om mensen tot op hoge leeftijd zelfstandig te laten wonen. Recentelijk is Laurens Wonen begonnen met het veranderden van het complex in een buurtgericht woon-werkcomplex volgens het concept “Samen & Anders”, waarbij ouderen, volwassenen en jongeren met en zonder beperking met elkaar samenleven. Elke bewoner van het complex huurt een eigen studio en levert een actieve bijdrage aan het geheel. 
      
    
    
      2.3.
      Gezien het in het complex geïntroduceerde concept zijn door Laurens Wonen aan de huurovereenkomst met [persoon1] specifieke voorwaarden verbonden, waaronder:
      
      
        
          “
          Huurovereenkomst Onzelfstandige woonruimte
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
        
          
            De verhuring kent, zoals Huurder weet, een experimenteel karakter en vindt plaats in het kader van de pilot [complex] , Samen en Anders (huurder uitvoerig bekend); deze pilot en daaruit voortkomende woonvorm en de specifieke daaraan verbonden voorwaarden in deze huurovereenkomst zijn uitgebreid besproken met huurder tijdens een intakegesprek.
          
        
        
          
            Wezenlijk onderdeel van en absolute voorwaarde voor Verhuurder bij het aangaan van en gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst, is dat Huurder – naast het betalen van de overeengekomen huurprijs en kostenbijdragen – in het kader van deze pilot een wezenlijke maatschappelijke bijdrage (prestatie) levert ten behoeve van de pilot [complex] ; 
          
        
        
          
            (…) bij aanvang van en gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst bestaat een groot deel van de medebewoners van het complex [complex] nog uit deze ouderen;
          
        
        
          
            Laurens Wonen stelt zich ten doel een veilige en comfortabele woonomgeving te bieden voor al haar huurders, passend bij en afgestemd op haar (hierboven aangegeven) doelgroep; 
          
        
      
      
        (…)
      
       Huurder is hiervan op de hoogte en stemt hier ook uitdrukkelijk mee in, en voorst committeert Huurder zich ook expliciet aan de specifiek voor het complexe en voor deze pilot geldende (aangehechte) Aanvullende huurvoorwaarden;
      
        (…)
      
      
      
        
          Artikel 3 Maatschappelijke bijdrage (prestatie) huurder
        
      
      
      
        1.	De door huurder in het kader van deze huurovereenkomst aan Verhuurder te leveren maatschappelijke bijdrage ten behoeve de pilot [complex] bestaat zal door Partijen nader worden geconcretiseerd en door Huurder worden ingevuld en uitgevoerd, waarbij Huurder een minimale inzet levert van gemiddeld 10 uur per maand. Huurder zal in dit kader worden gefaciliteerd.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
      
        4.	Indien Huurder zich op enig moment niet langer aan het concept [complex] wenst te committeren en/of zich hieraan onttrekt en zich niet houdt aan de hierover gemaakte afspraken qua de door Huurder hierboven overeengekomen te leveren maatschappelijke bijdrage, en/of Huurder ook anderszins geen of onvoldoende zinvolle, constructieve bijdrage (meer) levert, dan is er voor Huurder op dat moment geen rol en plek meer weggelegd in het concept [complex] en is dit een reden voor zowel Verhuurder als Huurder voor alsdan beëindiging (per direct) van de huurovereenkomst. Huurder begrijpt en omarmt dit uitdrukkelijk en stemt hier (dan) ook expliciet mee in. 
      
      
      
        
          Aanvullende overeenkomst bij huurovereenkomst
        
      
      
      
        
          Ik verplicht mij als bewoner onderstaande gedragsregels na te leven. Verder ben ik mij ervan bewust dat iedereen zijn bijdrage moet leveren en dat ik anderen hierin ook op hun verantwoordelijkheden kan wijzen. In het woonzorgcomplex [complex] leef ik met meerdere generaties samen, waaronder kwetsbare ouderen die in meer of mindere mate afhankelijk zijn van verzorging. In dit gebouw levert iedereen zijn bijdrage aan een prettige, beschermde en veilige leefomgeving voor alle bewoners. Als vitale bewoner doe ik iets terug voor medebewoners die zichzelf minder goed kunnen redden. (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Na het aangaan van de huurovereenkomst hebben meerdere incidenten plaatsgevonden tussen [persoon1] en medebewoners dan wel tussen [persoon1] en personeel van Laurens Wonen.
      
    
    
      2.5.
      Op 25 mei 2016 is [persoon1] door de politie meegenomen en naar een instelling gebracht, waar [persoon1] thans verblijft. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Laurens Wonen vordert veroordeling van [gedaagde] om vier uur na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurens Wonen te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming van de woning een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het huurrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl bovendien sprake moet zijn van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de beslissing in de bodemzaak afwacht.
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.2.
      
        Allereerst wordt het volgende overwogen.
        In het complex waarin de woning zich bevindt, wonen voor het merendeel zorgbehoevende (veelal dementerende) ouderen. Deze omstandigheid vereist naar het oordeel van de voorzieningenrechter extra zorgvuldigheid van de medebewoners, en dus ook van [persoon1] . Dit blijkt ook uit de huurovereenkomst en de aanvullende overeenkomst bij die huurovereenkomst. 
      
      
      
        Daarnaast volgt uit de in de huurovereenkomst opgenomen verplichting voor medebewoners om tien uur per maand vrijwilligerswerk te verrichten ten behoeve van de ouderen in het complex dat het de bedoeling is dat de medebewoners integreren met de ouderen, met in achtneming van de behoeften van deze ouderen. 
      
      
    
    
      4.3.
      Laurens Wonen heeft gesteld dat, welhaast vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, [persoon1] door zijn handelen ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt in het complex.
      
    
    
      4.4.
      Ernstige en structurele overlast kan worden aangemerkt als een omstandigheid die onverwijlde ontruiming rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.5.
      
        [persoon1] heeft niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij (meestal verkerende onder invloed van alcohol) medebewoners en/of personeel van Laurens Wonen heeft belaagd, lastig gevallen, onheus bejegend en dat hij te joviaal en handtastelijk jegens hen is geweest. Met dit gedrag wordt hij geacht - ondanks zijn mogelijk goede bedoelingen - de waardigheid van de ouderen te hebben geschaad. Daarnaast heeft [persoon1] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij bij ouderen om geld dan wel eten heeft gebietst, dat hij een medebewoner in het gezicht heeft gespuugd en dat hij ruzie heeft gezocht met een medebewoner die met zijn kinderen in een groepsruimte aan het eten was.
      
    
    
      4.6.
      
        Het is voorshands aannemelijk geworden dat [persoon1] door op voornoemde wijze te handelen, mede in het licht van de voornoemde door [persoon1] in acht te nemen extra zorgvuldigheid, ernstige en structurele overlast veroorzaakt heeft ten opzichte van zijn 
        - voornamelijk (zeer) oude en kwetsbare - medebewoners, waardoor sommige oudere bewoners zo bang zijn geworden voor [persoon1] dat zij hun woning niet meer durven te verlaten en overwegen te verhuizen. 
      
      
    
    
      4.7.
      Daarbij komt dat uit de door Laurens Wonen overgelegde e-mails voldoende aannemelijk is geworden dat meerdere hulpverleners [persoon1] (direct nadat bepaalde incidenten zich hadden voorgedaan) hebben aangesproken op zijn gedrag en dat midden februari 2016, op 4 maart 2016 en op 13 april 2016 medewerkers van Laurens Wonen met [persoon1] gesprekken hebben gevoerd omtrent zijn gedrag en (tevergeefs) hebben getracht afspraken met [persoon1] te maken. Het gedrag van [persoon1] is evenwel niet verbeterd doch juist verslechterd. De omstandigheid dat wellicht niet bij die gesprekken aan [persoon1] uitdrukkelijk de mogelijke consequenties van zijn gedrag zijn voorgehouden doet niet ter zake, nu het als algemeen bekend wordt beschouwd dat (ernstige) overlast door een huurder kan uitmonden in ontbinding van de huurovereenkomst (en mogelijk daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde). 
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij ten onrechte door Laurens Wonen als bewindvoerder van [persoon1] niet voor deze gesprekken is uitgenodigd. Uit de stukken volgt dat de gesprekken zijn gevoerd met het oog op het verbeteren van het gedrag van [persoon1] en niet met het oog op ontruiming van de woning/ontbinding van de huurovereenkomst. Nu uit de beschikking d.d. 29 juli 2015 volgt dat alle goederen die (zullen) toebehoren aan [persoon1] onder bewind zijn gesteld, en de gesprekken niet over die goederen gingen maar over de persoonlijke omstandigheden van [persoon1] , wordt aan het niet uitnodigen van de bewindvoerder reeds daarom geen consequenties verbonden. 
      
    
    
      4.9.
      Voorts wordt van belang geacht dat ter zitting is gebleken dat [persoon1] geen inzicht heeft in (de consequenties van) zijn gedrag en dat hij geen toezeggingen heeft gedaan omtrent het aanpassen van zijn gedrag.  
      
    
    
      4.10.
      Daarnaast volgt uit de e-mail van 27 mei 2016, verstuurd door de heer [persoon2] , kwartiermaker en marktmeester bij Laurens Wonen, dat [persoon1] geen vrijwilligerswerk meer mag doen, omdat meerdere bewoners bang voor hem zijn. Zodoende kan [persoon1] - door zijn eigen toedoen - niet aan de verplichting uit artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst voldoen, hetgeen volgens artikel 4 een reden is voor beëindiging (per direct) van de huurovereenkomst.  
      
    
    
      4.11.
      Ten slotte heeft [persoon1] op 22 mei 2016 een voor hem bekende mevrouw toegelaten tot het complex. Hoewel hij wist dat zij eerder zaken had gestolen, heeft hij haar niet opgehaald bij de buitendeur, maar vanuit zijn eigen studio via de intercom het complex binnengelaten. Vervolgens is deze mevrouw op heterdaad betrapt op het vervreemden van waardevolle zaken van meerdere bewoners van het complex. 
      
      
        Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [persoon1] zich ten aanzien van het binnenlaten van de dievegge niet als een goed huurder gedragen. [persoon1] had namelijk ernstig rekening moeten houden met de (voorgenomen) gedragingen, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs te treffen maatregelen te treffen. 
      
      
    
    
      4.12.
      Gezien de thans aannemelijk geworden ernstige en structurele overlast van de zijde van [persoon1] , het niet (kunnen) voldoen aan een (voor Laurens Wonen duidelijk belangrijke) verplichting uit de huurovereenkomst en het niet handelen als een goed huurder betaamt in de kwestie met de dievegge, valt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarnaast is het voorshands aannemelijk geworden dat de aanwezigheid van [persoon1] in het complex zodanige onrust en angst bij de oudere bewoners van het complex teweegbrengt (Laurens Wonen heeft zich genoodzaakt gevoeld na 25 mei 2016 permanente beveiliging van het complex in te stellen in verband met Stolks mogelijke terugkeer), dat er sprake is van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van Laurens Wonen niet kan worden gevergd dat zij de beslissing in de bodemzaak afwacht.
      
    
    
      4.13.
      Om die reden wordt een onverwijlde ontruiming gerechtvaardigd geacht en zal de vordering als hierna bepaald worden toegewezen. Daarbij wordt een ontruimingstermijn van 24 uur redelijk geacht.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Laurens Wonen worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	94,08
      - griffierecht	€	619,00
      - salaris advocaat	€	527,00
      Totaal	€ 	1.246,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de woning aan de Strevelsweg 350, gelegen op de negende etage, nummer 927 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en/of zaken tenzij deze zaken van Laurens Wonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurens Wonen te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Laurens Wonen tot op heden begroot op € 1.246,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2016.2026/427