ECLI:NL:GHAMS:2001:AD3937, Gerechtshof Amsterdam, 22-08-2001, 00/00124
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2001-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is sinds 1988 eigenaresse van een bedrijfspand dat in 1906 is gebouwd.
        Het pand wordt verhuurd aan een naamloze vennootschap die er sinds 1949 een indonesisch exploiteert.
        Belanghebbende heeft telkenjare in haar aangifte inkomstenbelasting 3 procent van de totale aanschafprijs van het pand als afschrijvingskosten ten laste van haar inkomen gebracht.
        Bij de aanslagregeling voor het onderhavige jaar 1997 heeft de inspecteur zich op het standpunt gesteld dat rekening dient te worden gehouden met een restwaarde (de waarde van de grond) en dat de restwaarde van de opstal over 50 jaar (gerekend vanaf 1988) 50 procent beloopt.
        Belanghebbende stelt dat een verdeling tussen grond en opstal niet van belang is nu in haar visie sprake is van de aankoop van een voorraad huurpenningen.
        Hof: De stelling van belanghebbende dat het bij beleggen in vastgoed niet uitmaakt in hoeverre de waarde van de belegging is terug te voeren op de waarde van de opstal respectievelijk ondergrond en dat derhalve kan worden afgeschreven op de totale aanschafprijs inclusief de ondergrond wordt verworpen nu deze geen steun vindt in het recht.
        Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat de grondwaarde na 30 jaar nihil zal bedragen laat staan dat sprake zal zijn van een negatieve grondwaarde. De taxateurs van beide partijen gaan uit van een positieve grondwaarde na 30 jaar.
        Beide taxaties geven een te verwaarlozen verschil te zien van de grondwaarde in 1988. Hof gaat uit van de uitkomst in het rapport van de taxateur van belanghebbende.
        Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het pand 30 jaar na de aankoop geen restwaarde meer heeft. De inspecteur maakt evenmin aannemelijk dat die restwaarde 50% van de aanschafprijs beloopt. Hof stelt de restwaarde van de opstal in goede justitie op 20% van de aanschafprijs.
        Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat het de inspecteur kenbaar is geweest dat sedert de aankoop van het pand in 1988 werd afgeschreven over de aanschafprijs inclusief de ondergrond.
        Uit de bijlage bij de aangifte kan evenwel zonder meer worden opgemaakt dat belanghebbende een afschrijvingspercentage van 3 hanteerde. Ook in de jaren vóór 1997 is dat (niet ongebruikelijke) percentage gehanteerd. Belanghebbende mocht er op vertrouwen dat 3% als zodanig acceptabel is.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Derde Meervoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het hoofd van de Belastingdienst te P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    
      Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 12 januari 2000, ingediend door mr als haar gemachtigde, en gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 7 december 1999 betreffende de aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1997.
      De aanslag is berekend naar een belastbaar inkomen van f.37.937. Bij de bestreden uitspraak is belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard in haar bezwaar.
      Het beroep, dat is aangevuld bij schrijven van de gemachtigde van 14 februari 2000, strekt tot vernietiging van de uitspraak, ontvankelijkverklaring van het bezwaar en vermindering van de aanslag (naar het Hof begrijpt) tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f.23.312.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert uiteindelijk tot vernietiging van de uitspraak, ontvankelijkheid van het bezwaar en handhaving van de aanslag.
    
    
    
      Ter zitting van 9 mei 2001 zijn verschenen mr  als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van , en mr  namens de inspecteur, tot bijstand vergezeld van mr A.
      De gemachtigde heeft op 27 april 2001 een pleitnota met 3 bijlagen aan het Hof gezonden en op 3 mei 2001 een aanvulling daarop. De inspecteur heeft met dagtekening 26 april 2001 aan het Hof een taxatierapport toegezonden. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard van voornoemde stukken kennis te hebben genomen. Daarop heeft de Voorzitter medegedeeld dat deze stukken worden beschouwd te zijn voorgedragen. Ze worden geacht hier ingelast te zijn.
    
    
    
      Ter zitting heeft de gemachtigde vervolgens een aanvullende pleitnota voorgedragen en overgelegd. De inspecteur heeft eveneens een pleitnota voorgedragen en overgelegd waarvan onderdeel uitmaakt een stuk dat door mr A voornoemd is voorgedragen.
      De inspecteur heeft voorts ter zitting overgelegd een kopie van de door belanghebbende voor het onderhavige jaar ingediende aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen met de daarbij gevoegde bijlagen.
      De voormelde stukken worden geacht hier ingelast te zijn.
    
    
    
    
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende deed voor het onderhavige jaar aangifte van een inkomen van f.21.478. Bij schrijven van 6 april 1999 heeft de inspecteur belanghebbende bericht dat hij het belastbare inkomen heeft vastgesteld op f.37.937. Daarbij is, naast enige kennelijk niet in geschil zijnde correcties, het aangegeven inkomen verhoogd met f.14.625 wegens lagere afschrijving op het pand a-weg te Y.
    
    
      2.2. Tegen de met dagtekening 27 april 1999 opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/
      premie volksverzekeringen voor het jaar 1997 die is berekend naar een belastbaar inkomen van f.37.937 is namens belanghebbende op 4 juni 1999 een bezwaarschrift ingediend. Omdat de inspecteur zich op het standpunt stelde dat het bezwaarschrift niet, althans onvoldoende, gemotiveerd was heeft hij met dagtekening 7 december 1999 uitspraak gedaan op het bezwaarschrift waarbij belanghebbende niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar.
    
    
    2.3. Bij notariële akte van 31 maart 1988 heeft belanghebbende in eigendom verkregen het bedrijfspand en aanbehoren, plaatselijk bekend te Y als a-weg voor een koopprijs van f.975.000 (hierna: het pand). Het pand, dat is gebouwd in 1906, is thans een rijksmonument.
    
    2.4. Het pand wordt verhuurd aan een op de Nederlandse Antillen gevestigde naamloze vennootschap. Sinds 1949 wordt in het pand een Indonesisch restaurant geëxploiteerd.
    
    2.5. In bijlage 1 bij de aangifte inkomstenbelasting voor het onderhavige jaar is onder het hoofd 'specificatie opbrengst onroerende goederen' met betrekking tot de (mede)eigendom van 4 onroerende zaken, waaronder het pand, onder meer vermeld:
    
    afschrijv. 3% over 975.000     29.250.
    
    Voorts is in voornoemde bijlage vermeld dat het pand in 1997 f.88.629 aan huuropbrengst had en dat de kosten in totaal f.52.008 bedroegen; de netto opbrengst vóór afschrijving is berekend op f.36.621.
    
    Belanghebbende heeft telkenjare in haar aangifte inkomstenbelasting 3 procent van de totale aanschafprijs van het pand als afschrijvingskosten ten laste van haar inkomen gebracht.
    
    
      2.6. Als bijlage 1 bij de pleitnota heeft de gemachtigde van belanghebbende een kopie van een taxatierapport overgelegd. Dit rapport heeft als dagtekening 11 november 1999 en is opgesteld door B van Makelaars te Y. B voornoemd heeft op 29 oktober 1999 het pand opgenomen in opdracht van XX, een zoon van belanghebbende. De opdracht aan B luidde om de grondwaarde van het pand te bepalen.
      In het rapport is vermeld dat sprake is van een monument en dat daarom de waarde alleen kan worden bepaald volgens de zogenaamde restwaarde opstalmethode. Volgens deze methode resteert volgens B een waarde van de bebouwde grond van f.220.000.  
    
    
    
    
    
    
      2.7. De inspecteur heeft een taxatierapport van twee deskundigen overgelegd (bijlage bij brief van 26 april 2001). In dit rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat per 9 maart 2000 op basis van de bruto aanvangsrendementmethode bepaald op f.1.480.000, waarvan f.248.000 wordt toegerekend aan de grond.
      De onderhandse verkoopwaarde van de zaak per 31 maart 1988 wordt door deze deskundigen bepaald op de aanschafprijs, zijnde f.975.000, waarvan f.206.000 wordt toegerekend aan de grond. Voorts schatten de deskundigen de restwaarde van de opstal over 50 jaar (gerekend vanaf 1988) op minimaal 50 procent waardoor, aldus de deskundigen, een afschrijvingsbasis resteert van 50 procent van de opstalwaarde ad f.769.000 = f.385.000.
    
    
    
    3. Geschil
    
    
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of belanghebbende bij het bepalen van de afschrijving terecht is uitgegaan van de aanschafprijs van het pand inclusief grond zonder rekening te houden met een restwaarde, zoals belanghebbende bepleit en de inspecteur bestrijdt.
      Indien de voorgaande vraag ontkennend wordt beantwoord zijn partijen verdeeld over de hoogte van de jaarlijkse afschrijvingslast van het pand.
    
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Hiervoor verwijst het Hof naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan -zakelijk weergegeven- nog het volgende toegevoegd.
    
    Door de gemachtigde
    
    
      Het lukte niet om met de inspecteur tot een compromis te komen. Om die reden is het taxatierapport opgesteld.
      Het gaat nu om een principe. De familie X belegt al gedurende lange tijd in met name oude, verhuurde panden. Men gaat er daarbij van uit dat de contante waarde van dertig jaar huurpenningen wordt gekocht. Men is niet geïnteresseerd in een verdeling tussen grond en opstal. Er wordt in de visie van belanghebbende een voorraad huurpenningen gekocht.
    
    
    Uit de aangifte blijkt dat er drie procent is afgeschreven over f.975.000.
    
    
      Met betrekking tot een onderhoudsverplichting merk ik op dat sprake is van een instand-
      houdingsverplichting. Dat kan niet zonder onderhoud.
    
    
    Door de inspecteur
    
    Bij nader inzien stel ik mij thans op het standpunt dat het bezwaar van belanghebbende ontvankelijk is.
    
    
    
    
    Dit houdt in dat het eerste deel van mijn conclusie in de pleitnota dient te vervallen en dat mijn subsidiaire conclusie thans de primaire en enige conclusie is.
    
    Op pagina twee van mijn pleitnota staat een typefout in de derde regel van onderen: de woorden 'Dit geldt niet voor'  dienen te worden vervangen door 'Afschrijving niet aan te passen voor'.
    
    Ik wil wel aannemen dat het pand een rijksmonument is. Op pagina drie van mijn pleitnota kan in alinea vijf het gehele gedeelte dat begint met 'Dit is maar ten dele waar' tot en met 'zeer snel zou zijn verouderd' komen te vervallen.
    
    De uitkomst van deze procedure is met name van belang voor de zonen van belanghebbende die eigenaar zijn van veel panden waarop op het geheel, inclusief grond,  wordt afgeschreven zonder rekening te houden met een restwaarde.
    
    Ik weerspreek dat uit de bijlage bij de aangifte blijkt dat is afgeschreven inclusief de grond. In die bijlage staat alleen een bedrag genoemd. Niet te zien is hoe dit bedrag is samengesteld.
    
    Door mr. A 
    
    Ik ben beëdigd makelaar en taxateur vastgoed. Ik ben werkzaam bij de belastingdienst bij de afdeling waarde-onderzoek in Rijswijk.
    
    De taxateur van belanghebbende heeft tegenover mij erkend dat hij heeft vergeten de grondwaarde terug te indexeren. 
    
    Met betrekking tot een rijksmonument is er geen sprake van een onderhoudsverplichting. Dat heb ik nagevraagd. Er is sprake van een aanschrijvingsbeleid, net als voor niet-monumenten.
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat het bij beleggen in vastgoed niet uitmaakt in hoeverre de waarde van de belegging is terug te voeren op de waarde van de opstal respectievelijk ondergrond en dat derhalve kan worden afgeschreven op de totale aanschafprijs inclusief de ondergrond verwerpt het Hof deze stelling nu deze geen steun vindt in het recht.
    
    5.2. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde na dertig jaar nihil zal bedragen laat staan dat sprake zal zijn van een negatieve grondwaarde. Daarbij neemt het Hof met name in aanmerking dat de taxateurs van beide partijen in hun rapporten uitgaan van een positieve grondwaarde na dertig jaren. Het standpunt van belanghebbende dat de totale aanschafprijs inclusief ondergrond de basis kan vormen voor de afschrijving op het pand wordt derhalve verworpen.
    
    
    
    
    
    
      5.3. De taxateur van de belastingdienst heeft gesteld dat de taxateur van de zijde van belanghebbende een grondprijs heeft becijferd van f.220.000 gerekend naar de toestand in 1999 en dat eerstgenoemde vervolgens niet terug heeft geïndexeerd naar de waarde ten tijde van de aankoop van het pand in 1988. 
      Deze stelling is door belanghebbende niet weersproken en acht het Hof ook overigens aannemelijk, gelet op hetgeen is vermeld in het taxatierapport van B.
      Belanghebbende heeft de berekening die de taxateur van de belastingdienst heeft gemaakt, uitgaande van f.220.000 in 1999, en die resulteert in een grondwaarde van f.205.000 in 1988 niet weersproken. Laatstgenoemde taxateur heeft in zijn (eigen) taxatierapport een grondwaarde van f.206.000 in 1988 berekend.
    
    
    5.4. Nu beide taxaties een te verwaarlozen verschil in de grondwaarde in 1988 te zien geven zal het Hof uitgaan van een in de aankoopprijs begrepen grondwaarde van f.205.000, zijnde de gecorrigeerde uitkomst van het rapport van de taxateur van belanghebbende.
    
    
      5.5. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het pand dertig jaar na aankoop door belanghebbende geen restwaarde meer zou hebben. Waar reeds in het algemeen niet aannemelijk is dat een pand met de bouwtechnische kwalificaties als het onderhavige zijn beleggingswaarde alsdan geheel zou zijn kwijtgeraakt, geldt dat nog te sterker als de locatie van het pand in aanmerking wordt genomen.
      De door de inspecteur voorgestane restwaarde van vijftig procent van de aanschafprijs van de opstal acht het Hof echter evenmin aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat het percentage van vijftig voorshands aan de hoge kant lijkt te zijn en niet is onderbouwd met concrete gegevens.
      Bij gebrek aan onderbouwende gegevens stelt het Hof de restwaarde van de opstal in goede justitie op twintig procent van de aanschafprijs, ofwel op (f.975.000 -/- f.205.000 = f.770.000 x 20% =) f.154.000. 
      Gelet op het vorenstaande kan worden afgeschreven over f.975.000 -/- f.205.000 (grondwaarde) -/- f.154.000 (restwaarde opstal) = f.616.000.
    
    
    5.6. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat het de inspecteur kenbaar is geweest dat sedert de aanschaf van het pand in1988 werd afgeschreven over de aanschafprijs van het pand inclusief de ondergrond. Uit de vermelding in de bijlage bij de aangifte voor het onderhavige jaar valt dat, zonder nader onderzoek, niet op te maken. Voorts is gesteld noch gebleken dat in de aangiftes van belanghebbende over de jaren vóór het onderhavige de wijze van afschrijving anders werd vermeld dan in de bijlage bij de aangifte voor het onderhavige jaar. De inspecteur was naar het oordeel van het Hof niet gehouden tot het instellen van een nader onderzoek op dit punt. Aan de omstandigheid dat de inspecteur de aangifte telkenjare op dit punt heeft gevolgd kan belanghebbende niet het in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen dat de inspecteur de aangifte ook voor het onderhavige jaar op dit punt zou volgen.
    
     
    
    
    5.7. Naar het oordeel van het Hof kan uit de bijlage bij de aangifte zonder meer worden opgemaakt dat belanghebbende een afschrijvingspercentage van drie heeft gehanteerd. Belanghebbende heeft ook in de jaren vóór het onderhavige een (niet ongebruikelijk) afschrijvingspercentage van drie toegepast. Met betrekking tot dit punt mocht belanghebbende aan de handelwijze van de inspecteur het vertrouwen ontlenen dat 3% afschrijving als zodanig acceptabel is.
    
    
      5.8. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot de slotsom dat belanghebbende op het pand per jaar mag afschrijven 3% van f.616.000 = f.18.480.  
      Bij de aanslagregeling heeft de inspecteur f.14.625 aan afschrijving geaccepteerd. Het vastgestelde belastbare inkomen ad f.37.937 dient derhalve nog te worden verminderd met f.3.855 tot f.34.082.
    
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op 2 (voor proceshandelingen) maal 1,5 (voor het gewicht) x f.710 is f.2.130. 
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof -verklaart het beroep gegrond;
                    -vernietigt de bestreden uitspraak;
                    -vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van
                      f.34.082;
                    -veroordeelt de inspecteur tot vergoeding aan belanghebbende van f.2.130 aan
                      proceskosten en wijst de Staat aan als rechtspersoon die dit bedrag dient te
                      voldoen;
                     -gelast de Staat het gestorte griffierecht ad f.60 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 22 augustus 2001 door mrs Smit, Den Boer en Faase, in tegenwoordigheid van mr Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak door de jongste raadsheer ondertekend. De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
     De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. 
      Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.