ECLI:NL:RBMNE:2022:1973, Rechtbank Midden-Nederland, 14-05-2022, 21/3168
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep ongegrond, wel vergoeding griffierecht

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 21/3168
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: D. de Winter).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 881.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix en taxatierapport overgelegd. 
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 31 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De woning is een in 1993 gebouwde geschakelde woning met een zolder, zwembad, berging en carport. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 197 m2 en een kaveloppervlak van 935 m2. 
    
    2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 800.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
    
    
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
    De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    
    
      
        Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
      
    
    
    5. Eiser voert aan dat ten onrechte werd uitgegaan van een vrijstaande woning in plaats van een geschakelde woning. Verweerder erkent dat er inderdaad sprake is van een geschakelde woning. Verweerder heeft daarom aangeboden het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank constateert dat verweerder in de beroepsfase wel uit is gegaan van een geschakelde woning en zal hierna beoordelen of de waarde hiermee aannemelijk is gemaakt. 
    
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder gewezen op het eigen aankoopcijfer van de woning en een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [plaats 1] en [plaats 2] , te weten: [adres 2] in [plaats 1] en [adres 3] in [plaats 2] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één referentiewoningen in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.  
    
    
      
        Bruikbaarheid referentiewoningen
      
    
    
    
      7.1
      Eiser voert als eerste aan dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn eigen woning. 
      
    
    
      7.2
      De rechtbank is van oordeel dat er weliswaar verschillen zijn tussen de woning en de referentiewoningen, maar dat ze wel voldoende vergelijkbaar zijn. Daar heeft de rechtbank de volgende redenen voor. Verweerder heeft bij de waardering van de woning gebruik gemaakt van het eigen aankoopcijfer. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. De rechtbank merkt op dat het eigen aankoopcijfer echter van ruim 20 maanden voor de waardepeildatum is. Verweerder heeft daarom in aanvulling op het eigen aankoopcijfer gekozen voor twee dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen. De referentiewoning [adres 3] ligt weliswaar in [plaats 2] en referentiewoning [adres 2] komt uit een andere bouwperiode, maar ondersteunend aan elkaar en gelet op het eigen aankoopcijfer van 20 maanden voor de waardepeildatum, is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de waarde hiermee aannemelijk is gemaakt. De rechtbank kan de onderbouwing van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      8.1
      Eiser voert aan dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld en dat er sprake is van willekeur, omdat alleen vergeleken is met duurdere referentiewoningen. Hierdoor heeft verweerder de waarde te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      8.2
      De rechtbank is het daar niet mee eens. Verweerder mag zelf haar referentiewoningen kiezen, zolang deze maar voldoende vergelijkbaar zijn en er rekening wordt gehouden met de verschillen. De taxatiematrix van verweerder voldoet hieraan. Bovendien wordt er teruggerekend naar een vierkante meterprijs. Een hogere verkoopprijs van een referentieobject leidt daarom niet per se tot een hogere WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      9.1
      Eiser voert tot slot aan dat de woning aan de Van [adres 4] goed vergelijkbaar is met de woning en dat de WOZ-waarde van die woning een lagere WOZ-waarde onderbouwt voor de woning van eiser. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde van een woning moet worden vastgesteld op basis van verkoopcijfers van referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd en die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. De woning waar eiser op wijst is niet verkocht rond de waardepeildatum en kan daarom niet meegenomen worden in de vergelijking. De Wet WOZ staat niet toe dat de waarde van een woning wordt bepaald op basis van andere WOZ-waarden. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. 
      
      11. Gelet op wat in alinea 5 is overwogen bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl. 
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd deze 
      
      
        					uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak? 
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.