ECLI:NL:GHAMS:2011:BU1944, Gerechtshof Amsterdam, 19-07-2011, 200.069.354-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Winkeliers wijten resultaat aan het tekortschieten van verhuurder. Achterwege laten van noodzakelijk herstel is een relevant gebrek. Oordeel over schoonmaak vraagt verder partijdebat; oordeel over eventuele renovatieverplichting vraagt partijdebat en deskundigenonderzoek.

zaaknummer 200.069.354/01
      19 juli 2011
    
    
    
    
    
    GERECHTSHOF TE AMSTERDAM                                                                                                                                                                     VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
              1. [APPELLANT SUB 1], wonende te [woonplaats], gemeente 
          [Z.],
          2. [APPELLANTE SUB 2], wonende te [woonplaats], gemeente 
          [Z.],
          APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
          GEÏNTIMEERDEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
          advocaat:  mr. H.W.E. Vermeer, te Amstelveen,
    
    
    
        t e g e n
    
    
    
          de stichting STICHTING PARTEON,
          gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
          GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
          APPELLANTE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
          advocaat: mr. C.G.P. Goudriaan, te Amsterdam.      
    
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1 Het hof zal appellanten in het principaal appel tevens geïntimeerden in het incidenteel appel te zamen [appellanten]noemen en ieder afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2]. Geïntimeerde in het principaal appel, tevens appellante in het incidenteel appel zal het hof Parteon noemen.
    
    
      1.2 [appellanten]zijn bij exploot van 17 juni 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Haarlem (locatie Zaandam) onder zaak-/
      rolnummer 423038/CV EXPL 09-2779 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 18 maart 2010, met dagvaarding van Parteon voor dit hof.
    
    
    1.3 [appellanten]hebben bij memorie vier grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd en een bewijsaanbod gedaan met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en Parteon, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zal veroordelen tot schadevergoeding, aan[appellant sub 1] een bedrag van € 145.000,- en[appellante sub 2] een bedrag van € 220.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten van de beide instanties.
    
    
      1.4 Parteon heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en een bewijsaanbod gedaan. Voorts heeft zij van haar kant twee grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, de eerste voorwaardelijk en de tweede onvoorwaardelijk. Zij heeft aan haar stellingen de  conclusie verbonden, samengevat,
      - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover de kantonrechter de proceskosten van de eerste aanleg tussen partijen heeft gecompenseerd en, opnieuw rechtdoende,[appellanten]alsnog in de proceskosten van de eerste aanleg zal veroordelen, en 
      - dat het hof het bestreden vonnis voor het overige zal
      bekrachtigen met veroordeling van[appellanten]in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
    1.5[appellanten]hebben in het incidenteel appel de grieven bij memorie bestreden en hun standpunt gehandhaafd.
    
    1.6 Partijen hebben hun zaak op 2 mei 2011 doen bepleiten bij monde van hun advocaten, beiden mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid inlichtingen verschaft.
    
    1.7 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
    
    
    2. De grieven
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de memorie van grieven in het (deels voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep.
    
    
    3. Waarvan het hof uitgaat
    
    De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 7 januari 2010 onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    
    4. Behandeling van het hoger beroep
    
    4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
    
    
      4.1.1[appellant sub 1] en[appellante sub 2] hebben elk winkelruimte van Parteon gehuurd,[appellant sub 1] vanaf 1 november 2004 en[appellante sub 2] vanaf 1 april 2002.[appellante sub 2] heeft de huurovereenkomst na vijf jaren verlengd.
      [appellante sub 2] huurde 110 m2; de omvang van de door[appellant sub 1] gehuurde winkelruimte staat aangegeven op een bijlage bij de huurovereenkomst, welke bijlage niet tot de processtukken behoort.
      De huurovereenkomsten zijn eind 2008 met onderling goedvinden geëindigd.
    
    
    
      4.1.2 Voor[appellant sub 1] bedroeg de aanvangshuurprijs € 17.304,- per jaar exclusief BTW. De overeengekomen huurprijs was geïndexeerd. Voor de door of vanwege Parteon te verzorgen bijkomende leveringen en diensten diende hij een voorschot groot € 74,97 exclusief BTW per maand aan Parteon te betalen. In artikel 5 van de huurovereenkomst, dat over die leveringen en diensten gaat, staat dat deze niet van toepassing zijn. Van de huurovereenkomst maken algemene bepalingen deel uit.
      [appellant sub 1] heeft in de door hem gehuurde winkelruimte een cadeauwinkel gedreven.
    
    
    
      4.1.3 Voor[appellante sub 2] bedroeg de aanvangshuurprijs € 16.000,- exclusief BTW. De overeengekomen huurprijs was geïndexeerd. Voor de door of vanwege Parteon te verzorgen bijkomende leveringen en diensten diende zij een voorschot groot 
      € 45,37 exclusief BTW per maand aan Parteon te betalen. In artikel 5 van de huurovereenkomst dat over die leveringen en diensten gaat, staat dat Parteon elektra en schoonmaken van de algemene ruimten zal verzorgen. Van de huurovereenkomst maken algemene bepalingen deel uit.
      [appellante sub 2] dreef in de door haar gehuurde winkelruimte een drogisterij. 
    
    
    4.1.4 Partijen zijn het erover eens dat, hoewel dat niet in de huurovereenkomst is opgenomen, Parteon ook jegens[appellant sub 1] de verplichting had aanvaard om, tegen betaling, de schoonmaak van de algemene ruimten te verzorgen.
    
    4.1.5 De door[appellant sub 1] en[appellante sub 2] gehuurde winkelruimten maakten deel uit van het buurtwinkelcentrum De Bloemkorf te Zaandam. Het winkelcentrum bevatte zestien winkelruimten die waren gelegen aan weerszijden van een overdekte straat. De Bloemkorf is op 4 maart 2009 door een brand getroffen en geheel verloren gegaan.
    
    
      4.1.6 Het winkelcentrum lag in de wijk Poelenburg. Poelenburg is een achterstandswijk die is aangemerkt als een zogenoemde “Vogelaarwijk”. 
      Naar aanleiding van een duidelijke terugloop in de belangstelling van het winkelend publiek is in de jaren negentig onderzoek gedaan. Het resultaat is neergelegd in een rapport genaamd “Zaandam, optimale winkelstructuur Poelenburg”. Ook nadien is het nodige onderzoek gedaan. Dat heeft onder meer geresulteerd in het Wijkactieplan Poelenburg, dat op 4 september 2007 door burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad is vastgesteld.
      Parteon was bij de voorbereiding van dit plan betrokken.
    
    
    
      4.1.7 Het reilen en zeilen van De Bloemkorf heeft ook overigens de nodige aandacht gehad. 
      - De winkeliers zijn op initiatief van de Ondernemers-vereniging Poelenburg bevraagd. Hun antwoorden zijn samengevat in een stuk gedateerd 21 oktober 2008. Dit stuk houdt onder meer in:
      “Hoe de winkeliers denken over de inrichting van het winkelcentrum laat zich snel beschrijven: slechts één respondent antwoordt ‘mooi’, de overige laten er weinig van heel. Ze ervaren hun werkomgeving als oud, vies, saai en verouderd, te donker, rommelig, vervallen en ‘slecht’. Rennende en fietsende kinderen vervolmaken hun negatieve indruk. Eveneens op één na vinden ze dat de fel bekritiseerde inrichting een negatieve invloed op hun omzet heeft.
      Directe verbetering moet worden gezocht in goed en regelmatig schoonhouden van het centrum, het verwijderen van beschadigd zitmeubilair of het vervangen daarvan en vernieuwen van schilderwerk en verlichting. (..)
      Dat ook het gehele centrum niet ontkomt aan achterstallig onderhoud wekt dan ook geen verbazing; de toestand van vloeren, lampen, stoelen, schilderwerk, prullenbakken en de optredende lekkages, kortom de algehele aanblik wordt door ruim tachtig procent van de winkeliers bekritiseerd. (..)
      Tenslotte vinden ze dat het centrum moet worden opgefleurd om de loop naar de winkels terug te brengen (..).
      Lezen we tussen de regels door, dan blijkt een aantal respondenten het water aan de lippen te staan en/of zien ze het in het huidige centrum “niet meer zitten”: een bedenkelijke ontwikkeling in een winkelcentrum dat nog (minstens?) vijf jaar moet overleven. (..)
      De conclusie van de ondervraging moet zijn dat de huidige winkeliers van mening zijn niet meer of nauwelijks het hoofd boven water te kunnen houden in een oud, vies en nogal onveilig winkelcentrum waarbij het ontbreekt aan zelfs de minste vorm van onderhoud.”
      - MKB Zaanstreek heeft in samenwerking met de Kamer van Koophandel te Amsterdam onderzocht wat er leefde onder de winkeliers. Daarvan is in 2008 verslag uitgebracht. Daarin staat dat de winkeliers over het algemeen vinden dat de locatie de jaren voordien sterk is achteruitgegaan en dat de kwaliteit van het winkelcentrum slecht is. Er is niets vernieuwd, alleen wat geverfd. Het ziet er niet goed uit, gesproken wordt van verpaupering.
      - Op 12 november 2008 heeft een bijeenkomst van de winkeliers van De Bloemkorf (en het tweede winkelcentrum in Poelenburg, Lobeliusstraat) plaatsgehad. Parteon heeft de winkeliers van De Bloemkorf uitgenodigd voor deze bijeenkomst. In het verslag van die bijeenkomst staat onder meer:
    
    
    “De bijeenkomst had als doel om ideeën te genereren voor het komende half jaar om de twee winkelcentra weer schoon, heel en veilig te krijgen. (..)
    
    
      Wat er al gebeurd is:
      . (..) Er is overleg tussen de ondernemersvereniging en Parteon.
      . Binnen is op verschillende plaatsen verlichting aangebracht.
      . Plafondplaten zijn geschilderd.
      . Bestrating (..) is gerepareerd.
    
    
    
      Wat gaat er op korte termijn gebeuren:
      . Rondom de Bloemkorf wordt meer verlichting aangebracht.
      . Ander schoonmaakbedrijf aangenomen. Via machinale schoonmaak kan meer en beter schoongemaakt worden.
      . Op 20 november zal er een grote schoonmaakactie plaatsvinden door dit nieuwe schoonmaakbedrijf. Alles wordt grondig gereinigd, inclusief de lichtkoepels.
      . Parteon zal verouderd meubilair en prullenbakken in de winkelcentra aanpakken.
      . Er zal een straatmanager aangesteld worden. (..)
    
    
    
      En dit moet nog gebeuren:
      . Vertrouwen tussen winkeliers en Parteon herstellen, bijvoorbeeld door problemen snel(ler) aan te pakken. (..)
      . Fietsenrekken vernieuwen als dit mogelijk is.
      . (..)
      . Blauwe panelen herstellen.
      . Ventilatiesystemen schoonmaken en herstellen. 
      (..)
    
    
    
      KORTOM:
      . Zorgen dat het leefbaar is en blijft!
    
    
    
      Waarom kan het nu wel en de afgelopen jaren niet:
      . Uitkomst van de enquête heeft zaken flink opgeschud!
      (..)
      . Parteon ziet het belang van de winkelcentra in Poelenburg.
      (..)
      . Huidige winkelcentra moeten gewoon nog 5 jaar goed draaien, tot de laatste dag!
    
    
    
      Veiligheidsmaatregelen in en om de winkels:
      Veiligheid:
      (..)
      . Meer verlichting binnen en buiten. Wie: Parteon.
      (..)
      Schoon:
      . Stoepbestrating laten repareren. Wie: Parteon.
      . Graffiti verwijderen. Wie: Parteon (binnen 48 uur, rolluiken ook graag meenemen)
      . Nieuwe afvalbakken. Wie: Parteon.
      . Onderhoud huidige verlichting aanscherpen. Wie: Parteon.”
    
    
    4.1.8[appellant sub 1] en[appellante sub 2] vonden in de loop van de jaren 2007 en 2008 dat het zo niet langer ging, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot sluiting van hun winkels eind 2008.
    
    
      4.1.9 [appellanten]hebben zich op het standpunt gesteld dat het resultaat van hun ondernemingen in de loop der jaren achteruit is gegaan tengevolge van, kortweg, de verpaupering van De Bloemkorf. Zij verwijten Parteon dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die zij als verhuurder jegens haar huurders heeft. In het bijzonder betogen zij dat Parteon is tekortgeschoten in het onderhoud van het door haar verhuurde winkelcentrum, met inbegrip van noodzakelijke vernieuwing, waardoor de door hen gehuurde winkelruimten gebrekkig waren in de zin van het bepaalde in artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW).[appellanten]vorderen dat Parteon aan hen de schade vergoedt die daardoor voor hen is ontstaan.
      Nadat Parteon schadevergoeding van de hand had gewezen, hebben[appellanten]Parteon in rechte betrokken.
    
    
    4.1.10 De kantonrechter heeft de vorderingen van[appellanten]afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Hij heeft de stellingen van [appellanten]onderzocht aan de hand van de maatstaf die inhoudt dat tegenvallende omzet slechts dan aan de verhuurder kan worden toegerekend indien dat gegeven voortvloeit uit concrete gebreken in het gehuurde object zelf (of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt), waarop de huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn. Dergelijke concrete gebreken zijn niet aannemelijk gemaakt, aldus de kantonrechter. Evenmin heeft de kantonrechter voldoende aanwijzing gevonden voor een rechtstreeks verband tussen de wijze waarop Parteon het gehuurde onderhield en het gegeven dat[appellanten]te maken kregen met teruglopende bezoekersaantallen. In dit verband heeft de kantonrechter gewezen op een reeks andere factoren die daaraan hebben bijgedragen. 
    
    
      4.2 Het hof zal eerst de eerste voorwaardelijke grief van Parteon bespreken, omdat deze het verste strekt.
      Met deze grief wil Parteon ingang doen vinden dat[appellanten]niet te maken hebben gekregen met teruglopende bezoekersaantallen. Dit zou niet zijn aangetoond.
      Naar het oordeel van het hof bevatten de hierboven besproken gegevens aangaande het reilen en zeilen van De Bloemkorf en haar winkeliers een toereikend aanknopingspunt voor de gevolgtrekking dat zij te maken kregen met teruglopende bezoekersaantallen. Ook de reactie van Parteon tijdens de bijeenkomst van 12 november 2008 spreekt in dit verband boekdelen. Niet voor niets heeft Parteon zich bereid getoond tot een reeks maatregelen teneinde te bewerkstelligen dat De Bloemkorf nog vijf jaren goed zou kunnen draaien. Dat materiaal is door Parteon onvoldoende gemotiveerd bestreden. In het bijzonder valt in dit verband op dat Parteon onbesproken heeft gelaten waarom[appellant sub 1] en[appellante sub 2] hun winkels dan wel zouden hebben opgegeven als de oorzaak niet zou zijn gelegen in tegenvallende resultaten.
      De eerste voorwaardelijke grief van Parteon faalt daarom. Het hof kiest met de kantonrechter tot uitgangspunt dat[appellanten]in De Bloemkorf te maken hebben gekregen met teruglopende bezoekersaantallen.
    
    
    4.3 In dit stadium van het geding lenen de grieven van [appellanten]zich voor een gezamenlijke bespreking. Het hof overweegt daarover als volgt.
    
    4.4 In dit geding draait het om de vraag of aan de door[appellant sub 1] en[appellante sub 2] van Parteon gehuurde winkelruimten een relevant gebrek kleefde. Een relevant gebrek is blijkens het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurders toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Omdat de door[appellant sub 1] en[appellante sub 2] gehuurde winkelruimten deel uitmaken van een winkelcentrum moet bij het onderzoek van de vraag of aan het door elk van hen gehuurde een relevant gebrek kleefde niet alleen acht worden geslagen op de winkelruimten op zichzelf maar ook op het winkelcentrum waarvan deze deel uitmaken.
    
    
      4.5 Bij de beantwoording van de hierboven onder woorden gebrachte vraag is op zichzelf niet beslissend dat het ondernemingsresultaat van de door [appellanten] geëxploiteerde winkels is tegengevallen.[appellanten]moeten de tegenvallende resultaten van hun winkels in beginsel zelf dragen.
      Als tegenvallende resultaten het gevolg zijn van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe.
    
    
    4.6[appellanten]verwijten Parteon dat zij De Bloemkorf niet goed heeft onderhouden. Niet alleen zou Parteon voor onvoldoende schoonmaak hebben gezorgd, ook zou zij noodzakelijk herstel en noodzakelijke vernieuwing achterwege hebben gelaten. Dat alles hebben[appellanten]als een relevant gebrek aangemerkt. Gevolg was dat De Bloemkorf verpauperde en de bezoekers wegbleven, aldus[appellanten].
    
    
      4.7 Op basis van het bewijsmateriaal waarop[appellanten]zich hebben beroepen houdt het hof er voorshands ernstig rekening mee dat De Bloemkorf vanaf enig moment en in elk geval in 2008 niet meer de conditie had waarop[appellanten], de huurovereenkomst in aanmerking genomen, mochten rekenen. 
      De onderhoudsgebreken die eruit bestonden dat noodzakelijk herstel achterwege is gebleven, welke onderhoudsgebreken Parteon zich blijkens het verslag van de bijeenkomst van 12 november 2008 heeft aangetrokken, zijn van dien aard dat moet worden gesproken van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Het hof heeft in dit verband in het bijzonder het oog op het herstel van blauwe panelen, van de ventilatiesystemen en van de stoepbestrating. De stellingen van Parteon bieden onvoldoende houvast om te oordelen dat het hier om herstel gaat dat contractueel voor rekening van de huurders van De Bloemkorf komt.
      Omstreden is tussen partijen of tot de onderhouds-verplichtingen van Parteon moet worden gerekend dat zij tijdig zorgdraagt voor vernieuwing teneinde de aan veroudering van het winkelcentrum verbonden nadelen voor te zijn.[appellanten]hebben betoogd dat het bij huurovereenkomsten als in dit geding aan de orde zijn gemeengoed is dat de huurder mag rekenen op tijdige vernieuwing en bewijs van haar stelling aangeboden door middel van een deskundigenbericht. Parteon heeft het  standpunt van[appellanten]bestreden. Zonder nader onderzoek kan het hof in deze kwestie geen beslissing nemen.
      Wat betreft de schoonmaak heeft het volgende te gelden. Terecht heeft Parteon erop gewezen dat zij met de huurders had afgesproken dat zij aan een schoonmaakbedrijf opdracht zou geven om de algemene ruimten op een bepaalde wijze schoon te maken. De stellingen van Parteon houden niet in welke opdracht zij heeft gegeven aan het schoonmaakbedrijf. Die stellingen bieden voorts weinig aanknopingspunt voor hetgeen de huurders redelijkerwijs aan schoonmaak mochten verwachten, in aanmerking genomen de omvang van de geldelijke bijdragen die door de huurders aan Parteon werden betaald. De stellingen van Parteon houden in elk geval niet in dat de bijdragen ontoereikend waren voor een aanvaardbaar niveau van schoonmaak. Parteon heeft verder op 12 november 2008 aanvullende schoonmaakmaatregelen toegezegd en gesteld noch gebleken is dat zij daarvoor extra kosten aan haar huurders in rekening heeft gebracht. Vooralsnog houdt het hof het erop dat Parteon ook hier ten opzichte van haar huurders is tekortgeschoten.
      De stellingen van[appellanten]zijn verder ontoereikend om te aanvaarden dat op Parteon als verhuurder ingevolge de huurovereenkomst een zelfstandige verplichting rustte om zorg te dragen voor veiligheid in De Bloemkorf. Niet uitgesloten kan evenwel worden dat een tekortschietend onderhoud een negatieve invloed heeft gehad op de veiligheid in De Bloemkorf. In zover kan grond bestaan ook een gebrek aan veiligheid als gebrek van het gehuurde voor rekening van Parteon te brengen.
    
    
    4.8 De klachten van[appellanten]zijn niet op één lijn te stellen met de problematiek die aan de orde was in de zogenoemde Amicitia-zaak.[appellanten]hebben immers als oorzaak van de teruglopende bezoekersaantallen onderhoudsgebreken aangewezen. Er bestaat onvoldoende grond om te oordelen dat de onderhoudstoestand van De Bloemkorf aan[appellanten]moet worden toegerekend of voor hun risico moet worden gebracht als bedoeld in artikel 6:75 BW.
    
    4.9 De stellingen van[appellanten]bieden weinig houvast voor de gevolgtrekking dat zij al vanaf 2002 respectievelijk 2004 te maken kregen met relevante gebreken aan het gehuurde. Veeleer kan aan hun stellingen worden ontleend dat de situatie langzaam maar zeker verslechterde, dat deze in 2007 nijpend werd en in 2008 tot acties heeft geleid.
    
    
      4.10 Vermoedelijk kan niet alle terugloop van de in De Bloemkorf gerealiseerde omzetten voor rekening van Parteon worden gebracht. Voor rekening van Parteon komen slechts de gevolgen van de haar bekende tekortkomingen die aan haar kunnen worden toegerekend. Parteon heeft een reeks factoren aangewezen die haars inziens veel meer dan de onderhoudstoestand van De Bloemkorf hebben bijgedragen aan teruglopende omzetcijfers voor de winkeliers.
      Dat betekent dat, anders dan[appellant sub 1] en[appellante sub 2] hebben verdedigd, moet worden onderzocht welk ondernemings-resultaat zij redelijkerwijs hadden kunnen realiseren, als De Bloemkorf voldoende schoon, heel (en dus veilig) en wellicht ook, afhankelijk van het resultaat van het hierboven besproken onderzoek, “bij de tijd” was geweest. Dat onderzoek heeft zich naar het zich thans laat aanzien slechts uit te strekken tot de jaren 2007 en 2008.
      Ook voor dit type onderzoek dient een deskundige te worden ingeschakeld, naar alle waarschijnlijkheid gelet op de verlangde expertise een andere deskundige dan de hierboven bedoelde deskundige.
    
    
    
      4.11 Aan de hand van het partijdebat zoals dat tot nu toe is gevoerd kan niet worden vastgesteld dat de klachten van [appellanten]relevante gebreken opleveren. 
      Alvorens de vraag of de schoonmaak als gebrekkig moet worden gekwalificeerd kan worden beantwoord is voortgezet partijdebat nodig.
      Alvorens de vraag of tot de verhuurdersverplichtingen van Parteon de door[appellanten]gestelde renovatieverplichting moet worden gerekend, kan worden beantwoord is een deskundigenonderzoek nodig. Hoewel het hof in beginsel bereid is om een deskundige een onderzoek naar de gestelde renovatieverplichting te laten doen, lijkt het niet raadzaam dat te doen alvorens partijen hun standpunten hebben gepreciseerd.
    
    
    
      4.12 Het voortgezette partijdebat dat het hof op het oog heeft, stelt [appellanten]bovendien in staat zich rekenschap te geven van de te maken kosten. Het onderzoek dat zij wensen is naar verwachting gecompliceerd en kostbaar. Niet alleen zal een deskundige zich immers hebben bezig te houden met de gestelde contractuele renovatie-verplichting, ook zal moeten worden uitgezocht of andere factoren dan de onderhoudstoestand van De Bloemkorf van invloed zijn geweest op de tegenvallende resultaten van[appellant sub 1] en[appellante sub 2]. 
      Het is de vraag of [appellanten]een dergelijk uitgebreid onderzoek wensen in aanmerking genomen de omvang van de schadevergoeding die naar redelijke verwachting toewijsbaar zal blijken te zijn.
    
    
    
      4.13 Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het voortgezette partijdebat dat het hof voor ogen staat. Het hof zal eerst Parteon aan het woord laten en vervolgens[appellanten].
      Partijen zouden er in dit stadium van het geding verstandig aan doen bij elkaar te rade te gaan teneinde een doelmatige voortgang van het geding te bevorderen en dit, zo mogelijk, te beperken. 
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
    
    
    5. Beslissing
    
    Het hof:
    
    verwijst de zaak naar de rol van 16 augustus 2011 voor de hierboven bedoelde akte aan de zijde van Parteon;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
        Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, E.J.H. Schrage en D.J. Oranje en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2011 door de rolraadsheer.