ECLI:NL:RBMAA:2007:BJ2445, Rechtbank Maastricht, 24-10-2007, 257652 CV EXPL 07-1657
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2007-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:210, lid 1, BW. Ontbinding huurovereenkomst nadat de woning volledig is afgebrand en daardoor niet meer voor bewoning geschikt is. Heeft de verhuurder vervolgens de plicht om de huurders andere (passende) woonruimte aan te bieden. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder die plicht niet heeft. 
        Met de huurders is de kantonrechter het weliswaar eens dat de woninstichting als sociale verhuurder mede tot taak heeft zorg te dragen voor huisvesting van personen die in een noodsituatie of in bepaalde omstandigheden verkeren, meer in het bijzonder personen die een bijstanduitkering genieten en daardoor niet in staat zijn om een (vaak) duurdere woning in de particuliere sector te huren, maar dat betekent niet dat de woningstichting de plicht heeft met een ieder een huurovereenkomst aan te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de woningstichting de vrijheid hebben om te bepalen met welke personen zij een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Voorts behoort het tot haar discretionaire bevoegdheid welk beleid zij daarvoor hanteert. Dit zou slechts anders kunnen zijn als dat toegepaste beleid in strijd zou zijn met de wettelijke bepalingen dienaangaande en daarvan is niet gebleken.

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Sittard-Geleen
     
     
    
      Vonnis d.d. 24 oktober 2007
      Zaak/rolno.: 257652 CV EXPL 07-1657
    
    
    
    
    De kantonrechter, rechtdoende inzake:
    
    
    inzake:
    
    
      1.	[eiseres], wonende te [woonplaats] en
      2.	[eiser], wonende te [woonplaats],
      eisende partij, hierna verder ook te noemen: [eisende partij],
      gemachtigde: voorheen mr. R.C.C.M. Nadaud te Vaals, thans mr. B.H.M. Nijsten te Maastricht,
      procederend tegen verminderd tarief krachtens toevoeging nr. [nummer] d.d. 12 april 2007,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting STICHTING MAASKANT WONEN,
      gevestigd en kantoorhoudend te Stein aan de Drossaard Jonker van Kesselstraat 8,
      gedaagde partij, hierna verder ook te noemen: Maaskant Wonen,
      gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers te Best.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
    
    [eisende partij] hebben Maaskant Wonen bij exploot van dagvaarding d.d. 22 mei 2007 gedagvaard tegen de terechtzitting van 6 juni 2007.
    
    Maaskant Wonen heeft een conclusie van antwoord genomen.
    
    [eisende partij] zijn hierna in de gelegenheid gesteld om een conclusie van repliek te nemen, maar [eisende partij] hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. 
    
    De uitspraak van het vonnis is hierna  bepaald op heden.
    
    
    DE VASTSTAANDE FEITEN:
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en mede gelet op de overgelegde producties, staat tussen partijen het volgende vast:
    
    [eisende partij] huren sinds ongeveer 8½ jaren van Maaskant Wonen de woning [adres eisende partij]. 
    
    De woning maakt deel uit van een complex van vier woningen aan een doodlopende weg. De woningen zijn destijds door Maaskant Wonen gebouwd voor personen die voorheen in een woonwagenkamp woonden. Aan de ene kant van de weg staan twee woningen, [adres eisende partij] en [adres 2] en aan de andere kant van de weg staan de woningen [adres 3] en [adres 4]. 
    
    [adres 2] werd gehuurd door de zoon en partner van [eisende partij]. 
    
    De woningen [adres 3] en [adres 4] hebben een aantal jaren leeggestaan.
    
    Sinds april 2006 werd de woning [adres 3] verhuurd aan [huurster adres 3] en de woning [adres 4] aan mevrouw [huurster adres 4] en haar zoon [zoon huurster adres 4]. 
    
    Enige tijd nadat [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] en haar zoon [zoon huurster adres 4] waren ingetrokken, hebben zich tussen [eisende partij] en hun zoon en partner enerzijds en [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] en haar zoon [zoon huurster adres 4] anderzijds (buren)ruzies en ongeregeldheden al dan niet met geweld voorgedaan, waaronder ook beschadiging van elkaars woningen.
    
    [eisende partij] enerzijds en [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] anderzijds hebben daarna Maaskant Wonen gesommeerd rechtsmaatregelen te nemen om een einde te maken aan de overlast van de overburen. 
    
    Op 23 december 2006 is de situatie ernstig geëscaleerd en daarbij is [zoon huurster adres 4] om het leven gekomen. 
    
    Eiser [eiser] zit in voorlopige hechtenis in verband met de dood van [zoon huurster adres 4].
    
    Op 14 januari 2007 is de woning van [eisende partij] volledig afgebrand.
    
    De huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] zijn inmiddels geëindigd door opzegging door de huurders.
    
    Alle vier de woningen, te weten [adres 2], [adres eisende partij], [adres 3] en [adres 4] zijn inmiddels gesloopt en er zijn geen plannen om ter plaatse nieuwe woningen te bouwen. Naar alle waarschijnlijkheid zal ter plaatse openbaar groen worden gerealiseerd.
    
    Bij brief van 16 januari 2007, gericht aan mr. P.G.J.M. Boonen, de advocaat van de zoon van [eisende partij], heeft Maaskant Wonen meegedeeld de huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres eisende partij] te [woonplaats] op grond van artikel 210, lid 1, juncto artikel 231, lid 1 van boek 7 BW te ontbinden.
    
    Bij brief van 1 februari 2007 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] aan Maaskant Wonen verzocht om zo spoedig mogelijk voor vervangende woonruimte zorg te dragen. 
    
    Bij schrijven van 12 februari 2007, gericht aan mr. R.C.C.M. Nadaud, heeft Maaskant Wonen meegedeeld de huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres eisende partij] te [woonplaats] op grond van artikel 210, lid 1, juncto artikel 231, lid 1 van boek 7 BW te ontbinden en dat Maaskant Wonen niet bereid is om [eisende partij] elders te huisvesten.
    
    [eiseres] heeft  enige tijd bij kennissen in Maastricht verbleven en huurt thans een kamer in [woonplaats].
    
    
    HET GESCHIL EN DE BEOORDELING DAARVAN:
    
    [eisende partij] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
      primair: voor recht te verklaren dat de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning aan de [adres eisende partij] te [woonplaats] nietig is en/of Maaskant Wonen te veroordelen om binnen 3 weken na de betekening van dit vonnis aan [eisende partij] een aan de [adres eisende partij] te [woonplaats] gelijkwaardige woning te verhuren, dit op verbeurte van een dwangsom van 
      € 1.000,00 per dag voor elke dag dat Maaskant Wonen weigert aan dit vonnis te voldoen;
    
    
    
      subsidiair: Maaskant Wonen te veroordelen om aan [eisende partij] een bedrag van 
      € 10.000,00 te betalen, althans een door de Rechtbank te bepalen bedrag
    
    
    en Maaskant Wonen te veroordelen in de proceskosten. 
    
    [eisende partij] stellen daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende. Nadat zij hadden vernomen dat Maaskant Wonen voornemens was de woningen [adres 3] en [adres 4] te verhuren aan [huurster adres 3] en haar zoon [zoon huurster adres 4], hebben zij door tussenkomst van de heer [bemiddelaar] van Consent aan Maaskant Wonen met klem verzocht dat niet te doen. Zij wisten uit ervaring dat dit problemen met zich zou brengen. Voorts hebben zij de heer [naam medewerker], medewerker van Maaskant Wonen, meermaals persoonlijk en telefonisch benaderd en ook hem verzocht geen huurovereenkomsten met [huurster adres 3] en [zoon huurster adres 4] te sluiten. Ondanks die waarschuwingen heeft Maaskant Wonen toch aan [huurster adres 3] en [zoon huurster adres 4] de tegenover liggende woningen verhuurd. De eerste maanden hebben zich geen incidenten voorgedaan, maar daarna hebben zich regelmatig ruzies, scheldpartijen enzovoorts voorgedaan. Ook werden vaker de ruiten ingegooid. Aan Maaskant is daarna dringend verzocht om de huurovereenkomsten met [huurster adres 3] en [zoon huurster adres 4] te beëindigen, maar Maaskant Wonen heeft daar geen gevolg aan gegeven. De situatie is op 23 december 2006 ernstig geëscaleerd en daarbij is [zoon huurster adres 4] om het leven gekomen. Op 14 januari 2006 is hun woning volledig afgebrand waardoor [eiseres] noodgedwongen onderdak heeft moeten zoeken bij kennissen in Maastricht. Hoewel [eisende partij] er op vertrouwden dat Maaskant Wonen hen een andere woning zouden aanbieden, heeft Maaskant Wonen pas een maand later meegedeeld dat de huurovereenkomst werd ontbonden. [eisende partij] zijn van mening dat zij als goede huurders mochten verwachten dat Maaskant Wonen hen een andere woning zouden aanbieden. Zij hebben gedurende de ruim acht jaar bestaande huurrelatie steeds de huur tijdig betaald. Vóór de komst van [huurster adres 3] en [zoon huurster adres 4] heeft geen enkel incident plaatsgehad. [eisende partij] zijn daarbij van mening dat Maaskant Wonen als sociale verhuurder de plicht heeft personen die door omstandigheden waarin zij verkeren moeilijk een woning kunnen vinden, een woning aan te bieden. [eisende partij] stellen zich voorts op het standpunt dat Maaskant Wonen geen beroep kan doen op artikel 7:210, lid 1 BW. Enerzijds heeft Maaskant Wonen de mogelijkheid om de woning te herstellen c.q. te herbouwen en anderzijds bezit Maaskant Wonen een groot bestand aan woningen. Omdat [eisende partij] slechts een bijstandsuitkering genieten, verkeren zij in de onmogelijkheid om een woning in de duurdere particuliere sector te vinden. In het geval het beroep van Maaskant Wonen op artikel 7:210, lid 1, BW terecht wordt geoordeeld, zijn [eisende partij] van mening dat Maaskant Wonen aan hen een schadevergoeding dient te betalen omdat de oorzaak van het tenietgaan van de woning niet aan hen is te wijten. Volgens [eisende partij] is dat wel deels aan Maaskant Wonen te wijten omdat Maaskant Wonen de haar gegeven waarschuwingen in de wind heeft geslagen. [eisende partij] zijn van mening dat een schadevergoeding van € 10.000,00 redelijk is. 
    
    Maaskant Wonen is van mening dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen. Volgens Maaskant Wonen hadden [eisende partij] niet echt grote moeite met de komst van de huurders [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] en haar zoon [zoon huurster adres 4]. In het begin kwamen zij ook bij elkaar over de vloer. De problemen zijn eerst later ontstaan. Beschadigingen van elkaars woningen en geweldplegingen over en weer kwamen in de loop der tijd steeds vaker voor. Niet alleen [eisende partij] hebben er op aangedrongen dat [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] en haar zoon [zoon huurster adres 4] zouden vertrekken, maar ook de dames [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] hebben bij Maaskant Wonen dringend verzocht de huurovereenkomst met [eisende partij] te beëindigen. Maaskant Wonen heeft vervolgens een onderzoek ingesteld naar de over en weer gestelde overlast en heeft daarna aan alle vier de huurders laten weten dat zij op grond van die overlast ontbinding van alle vier de huurovereenkomsten zou gaan vorderen. Maaskant Wonen heeft daartoe ook voorbereidingen getroffen. Op 23 december 2006 is het echter tot een zeer ernstige escalatie gekomen en daarbij is [zoon huurster adres 4] door een pistoolschot om het leven gekomen. De oorzaak van de brand op 14 januari 2007 is nog niet bekend en de politie sluit niets uit. Omdat de woning van [eisende partij] volledig is afgebrand, is Maaskant Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan. Omdat het verblijfadres van [eisende partij] niet bekend was heeft Maaskant Wonen dat bericht gestuurd naar de raadsman van hun zoon. Daarna is die mededeling bij brief van 14 februari 2007 bevestigd aan de raadsman van [eisende partij]. Omdat de betreffende woning volledig is afgebrand, kan Maaskant Wonen het huurgenot niet meer leveren. Voortzetting van de huurovereenkomst behoorde daarmee niet meer tot de mogelijkheden. Maaskant Wonen is van mening dat zij niet de plicht heeft om [eisende partij] vervangende woonruimte aan te bieden. De huurovereenkomst is immers geëindigd en die had uitsluitend betrekking op [adres eisende partij] te [woonplaats]. Maaskant Wonen is weliswaar een toegelaten instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet met een bijzondere taak om te voorzien in de huisvesting van bepaalde groepen woningzoekenden, maar dat betekent niet tevens, dat zij maar met iedereen in zee moet gaan. Toewijzing van een woning is en blijft tot de discretionaire bevoegdheid van Maaskant Wonen. Voor een door Maaskant te betalen schadevergoeding is slechts plaats indien sprake is van enige schuld van Maaskant Wonen aan de oorzaak van de schade van [eisende partij]. Volgens Maaskant Wonen is daarvan geen sprake. 
    
    De kantonrechter overweegt als volgt.
    
    [eisende partij] hebben de standpunten van Maaskant Wonen niet weersproken, zodat van de juistheid van die standpunten moet worden uitgegaan. 
    
    
      Vast staat, dat de door [eisende partij] van Maaskant Wonen gehuurde woning op 
      14 januari 2007 volledig is afgebrand en daardoor niet meer voor bewoning geschikt is. 
    
    
    Anders dan [eisende partij] is de kantonrechter van oordeel dat Maaskant Wonen terecht een beroep heeft gedaan op artikel 7:210, eerste lid, BW en op grond daarvan de huurovereenkomst heeft ontbonden. Doordat de woning volledig is afgebrand verkeert Maaskant Wonen immers in de onmogelijkheid aan [eisende partij] het woongenot van die woning te leveren. Juist artikel 7:210, eerste lid, BW biedt dan de mogelijkheid om een einde aan de huurovereenkomst te maken. 
    
    De vraag doet zich dan voor of Maaskant Wonen de plicht heeft om [eisende partij] andere vervangende woonruimte aan te bieden. 
    
    In dat verband stellen [eisende partij] allereerst, dat Maaskant Wonen hen gedurende een periode van een maand in de waan heeft gelaten dat Maaskant Wonen voor vervangende woonruimte zorg zou dragen, immers eerst bij brief van 12 februari 2007 heeft Maaskant Wonen meegedeeld dat zij geen vervangende woonruimte zou aanbieden. [eisende partij] verliezen echter uit het oog dat uit de brief van hun gemachtigde van 1 februari 2007 blijkt dat Maaskant Wonen aan [eiseres] zou hebben meegedeeld dat zij zich voor vervangende woonruimte tot haar inboedelverzekeraar zou moeten wenden. [eisende partij] wisten dus al vóór 1 februari 2007 en derhalve binnen een termijn van twee weken na de brand, dat Maaskant Wonen geen vervangende woonruimte zou aanbieden. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen [eisende partij] zich daarom thans niet op het standpunt stellen dat zij er op mochten vertrouwen dat Maaskant Wonen voor vervangende woonruimte zorg zou dragen.
    
    Aan [eisende partij] kan worden toegegeven, dat Maaskant Wonen als sociale verhuurder mede tot taak heeft zorg te dragen voor huisvesting van personen die in een noodsituatie of in bepaalde omstandigheden verkeren, meer in het bijzonder personen die een bijstanduitkering genieten en daardoor niet in staat zijn om een (vaak) duurdere woning in de particuliere sector te huren, maar dat betekent niet dat Maaskant Wonen de plicht heeft met een ieder een huurovereenkomst aan te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter moet Maaskant Wonen de vrijheid hebben om te bepalen met welke personen zij een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Voorts behoort het tot haar discretionaire bevoegdheid welk beleid zij daarvoor hanteert. Dit zou slechts anders kunnen zijn als dat toegepaste beleid in strijd zou zijn met de wettelijke bepalingen dienaangaande en daarvan is niet gebleken. 
    
    [eisende partij] hebben niet weersproken dat de woningen Meerdel nummers 93, [adres 3] en [adres 4] inmiddels zijn gesloopt en dat Maaskant Wonen voornemens is ter plaatse openbaar groen te realiseren. 
    
    [eisende partij] hebben verder aangevoerd dat zij nooit een huurachterstand hebben gehad en dat vóór de komst van de overburen geen enkele overlast heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter verliezen [eisende partij] echter uit het oog dat op hen al de wettelijke plicht rust de huurpenningen tijdig te voldoen en voorts dat zij zich hebben te gedragen zoals een goede huurder betaamt. In dat verband hebben [eisende partij] niet betwist dat de overburen [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] bij Maaskant Wonen hadden geklaagd over door [eisende partij] veroorzaakte overlast en dat Maaskant Wonen voornemens was alle vier de huurovereenkomsten te laten ontbinden op grond van die overlast. 
    
    [eisende partij] hebben tenslotte nog aangevoerd dat Maaskant Wonen de tegenover hen liggende woningen doelbewust aan [huurster adres 3] en mevrouw [huurster adres 4] hebben verhuurd. Maaskant Wonen wist immers dat daardoor problemen zouden ontstaan en Maaskant Wonen zocht naar een reden om de huurovereenkomst met hen te kunnen ontbinden. 
    
    Naar het oordeel van de kantonrechter zijn geen enkele aanknopingspunten voorhanden op grond waarvan Maaskant Wonen in de periode vóór april 2006 voornemens was de huurovereenkomst met [eisende partij] te ontbinden. Vóór de komst van de overburen van [eisende partij] hebben zich immers geen incidenten voorgedaan en werd door [eisende partij] de huur steeds tijdig betaald. Maaskant Wonen had dus naar het oordeel van de kantonrechter geen enkel belang bij beëindiging van de huurovereenkomst met [eisende partij]. 
    
    Er zijn geen enkele aanwijzingen waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat de oorzaak van het verloren gaan van de woning [adres eisende partij] door brand (deels) te wijten is aan Maaskant Wonen. [eisende partij] hebben op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt welke schade zij hebben geleden en/of zullen lijden als gevolg van het verloren gaan van die woning. Er bestaat derhalve geen grond om aan [eisende partij] een schadevergoeding toe te kennen. 
    
    Gelet op al het vorenstaande in onderling verband en samenhang beschouwd, zal de kantonrechter de vorderingen van [eisende partij] als enerzijds voldoende gemotiveerd weersproken en anderzijds als onvoldoende onderbouwd, afwijzen. 
    
    Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [eisende partij] te worden veroordeeld in de proceskosten. 
    
    
    DE BESLISSING
    
    Wijst de vorderingen van [eisende partij] af.  
    
    Veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten aan de zijde van Maaskant Wonen gerezen en tot aan dit vonnis begroot op € 200,00 ter zake van salaris en noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van Maaskant Wonen.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. Verjans, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
      Typ: FL
      coll: