ECLI:NL:RBROT:2025:4042, Rechtbank Rotterdam, 27-02-2025, 11425875 VZ VERZ 24-10004
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verlenging ontruimingsbescherming. Twee huurovereenkomsten met verschillende termijnen; welke is van toepassing? Geen zwaarwegende grond nodig voor opzegging door verhuurder, aanzegging is voldoende duidelijk. Ontruimingsbescherming met een jaar verlengd omdat huurder een belangrijke functie in de buurt heeft. Verhuurder wil gehuurde omzetten naar woonruimte, maar heeft deze plannen niet concreet gemaakt.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 	11210619 VZ VERZ 24-6659 en
      		11425875 VZ VERZ 24-10004
    
    
    
      datum uitspraak: 27 februari 2025
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaken van
    
    
    
      
        Stichting Ouderen Feijenoord,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      verzoekster, 
      gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Tramhuis Vastgoed B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      verweerster,
      gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘SOF’ en ‘Tramhuis’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedures
    
      1.1.
      Het dossier met zaaknummer 11210619 VZ VERZ 24-6659 bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het verzoekschrift (ontvangen op 12 juli 2024), met bijlagen;
        
        
          het verweerschrift van 11 september 2024,
        
        
          de op de zitting van 17 september 2024 door Tramhuis overhandigde (kopie) huurovereenkomst;
        
        
          de reactie van SOF op de overgelegde huurovereenkomst, ontvangen op 28 oktober 2024;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van SOF van 12 januari 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het dossier met zaaknummer 11425875 VZ VERZ 24-10004 bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het verzoekschrift (ontvangen op 3 december 2024), met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van SOF van 12 januari 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.3.
      Op 17 september 2024 is de zaak met zaaknummer 11210619 VZ VERZ 24-6659  tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens SOF aanwezig [naam 1], bijgestaan door de gemachtigde. Namens Tramhuis waren aanwezig [naam 2] (werkzaam bij de beheerder van Tramhuis) en [naam 3], bijgestaan door [naam 4] namens de gemachtigde. 
      
    
    
      1.4.
      Nadat op de zitting door Tramhuis een andere (nieuwere) huurovereenkomst is overgelegd dan die bij het verzoekschrift zat, zijn partijen met elkaar in overleg gegaan. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. 
      
    
    
      1.5.
      Op 21 januari 2025 heeft een tweede zitting plaatsgevonden, waarop beide zaken zijn besproken. Bij deze zitting was namens SOF aanwezig [naam 1], bijgestaan door de gemachtigde. Namens Tramhuis waren aanwezig [naam 2] (werkzaam bij de beheerder van Tramhuis) en [naam 3], bijgestaan door [naam 5] namens de gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaan deze zaken over?
      
    
    
    
      2.1.
      SOF huurde aanvankelijk van de gemeente Rotterdam een bedrijfsruimte aan [adres]. Sinds 11 oktober 2022 is Tramhuis eigenaar van de bedrijfsruimte. Door de eigendomsovergang is zij verhuurder van SOF geworden. Partijen zijn het erover eens dat op de huurovereenkomst de ontruimingsbescherming als bepaald in artikel 7:230a BW van toepassing is. 
      
    
    
      2.2.
      Tramhuis heeft bij brief van haar beheerder van 28 september 2023 aan SOF de huur opgezegd per 1 januari 2024, zonder opgave van de reden voor de opzegging. Tramhuis heeft bij brief van haar beheerder van 1 mei 2024 aangezegd dat SOF het gehuurde per 15 mei 2025 leeg en bezemschoon moet opleveren en de sleutels van het gehuurde moet inleveren. 
      
    
    
      2.3.
      SOF heeft twee verzoeken ingediend, waarbij zij primair stelt dat zij niet-ontvankelijk is in haar verzoek als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW omdat de ontruiming niet rechtsgeldig is aangezegd en zij subsidiair vraagt om de ontruimingstermijn te verlengen. Tramhuis heeft toegelicht dat zij belang heeft bij een tijdige ontruiming omdat zij het gehuurde wil verkopen. De verzoeken die SOF heeft gedaan en de gronden die zij daarvoor aanvoert, worden hierna besproken.
      
      
        
          Welke huur- en opzegtermijnen gelden tussen partijen?
        
      
      
    
    
      2.4.
      SOF heeft bij haar eerste verzoekschrift een huurovereenkomst overgelegd die is ingegaan op 1 september 2008. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar en zou vervolgens steeds met één jaar worden verlengd. Dit betekent dat op basis van deze huurovereenkomst opzegging (sinds 1 september 2011) steeds mogelijk is tegen 1 september van elk jaar.
      
    
    
      2.5.
      Tramhuis heeft tijdens de eerste mondelinge behandeling een huurovereenkomst overgelegd die is getekend op 27 april 2011. In deze huurovereenkomst staat dat die is ingegaan op 1 april 2008. De huurovereenkomst is aangegaan voor periodes van steeds één maand en kan door de verhuurder worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
      
    
    
      2.6.
      Partijen hebben beiden niet kunnen achterhalen waarom in 2011 een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, met een andere ingangsdatum en andere termijnen dan de huurovereenkomst die op 1 september 2008 is gesloten. Degene die namens SOF heeft ondertekend is overleden en de desbetreffende medewerker van de gemeente Rotterdam kon ook niet meer worden bereikt. 
      
    
    
      2.7.
      SOF heeft primair een beroep gedaan op dwaling, omdat SOF bij de tweede huurovereenkomst niet van een juiste voorstelling van zaken kan zijn uitgegaan, gelet op de korte termijn van één maand waarmee de huurovereenkomst steeds verlengd is, in plaats van de daarvoor geldende periodes van één jaar. De kantonrechter oordeelt dat de tweede huurovereenkomst niet vernietigbaar is wegens dwaling. Uit de stukken blijkt niet waarom de tweede huurovereenkomst is gesloten en partijen hebben dit ook niet kunnen achterhalen. Dat betekent dat ook niet kan worden vastgesteld dat de gemeente destijds een verkeerde voorstelling van zaken aan SOF heeft gegeven. 
      
    
    
      2.8.
      Het voorgaande betekent dat de tweede huurovereenkomst geldig is en dat daarvan moet worden uitgegaan. Tramhuis mocht daarom de huurovereenkomst opzeggen tegen elk gewenst moment (tegen de eerste dag van een kalendermaand), met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Dat heeft zij gedaan met de brief van 28 september 2023, waarin de huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 januari 2024. 
      
      
        
          Geen zwaarwegende grond nodig voor opzegging
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter oordeelt dat Tramhuis voor de opzegging geen zwaarwegende grond nodig had, ook niet als de tweede huurovereenkomst moet worden beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Onder omstandigheden kan aan een opzegging nadere eisen worden gesteld of kan een opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 1 BW). De lat hiervoor ligt echter hoog en die hoge lat wordt niet gehaald. 
      
    
    
      2.10.
      SOF heeft in dit kader verwezen naar haar belang bij instandhouding van de overeenkomst. Dat belang komt aan de orde bij de vraag of de ontruimingsbescherming verlengd moet worden, maar is op zichzelf geen reden om nadere eisen te stellen aan de opzegbevoegdheid van Tramhuis, in die zin dat die bevoegdheid wordt beperkt tot die gevallen waarin Tramhuis een zwaarwegende reden heeft voor de opzegging. Het doel van SOF is het bevorderen van integratie van Marokkaanse ouderen in Nederland, met name in de deelgemeente Feijenoord in Rotterdam. Het gehuurde wordt gebruikt als ontmoetingsruimte. Deze bestemming van het gehuurde en de activiteiten van SOF zijn niet van die aard dat zij bij uitsluiting op deze ruimte is aangewezen. Hoewel duidelijk is dat het vinden van een andere ruimte in Feijenoord tegen eenzelfde lage huurprijs niet eenvoudig is, is dat op zichzelf onvoldoende om zwaardere eisen te stellen aan de opzegbevoegdheid. Het gaat hier niet om een bedrijfsruimte die speciaal geschikt is gemaakt voor SOF en die uniek is in zijn soort. 
      
      
        
          Aanzegging ontruiming is voldoende duidelijk
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter is het niet eens met SOF dat de aanzegging tot ontruiming niet rechtsgeldig is omdat deze niet ondubbelzinnig was. De aanzegging in de brief van 28 september 2023 is voldoende duidelijk. In deze brief is het verzoek opgenomen om “(…) het pand bezemschoon en leeg op te leveren per genoemde datum.” Dit kan niet anders worden begrepen dan dat Tramhuis aanzegt dat SOF op de genoemde datum het gehuurde moet ontruimen. Dat het woord ‘aanzegging’ ontbreekt, maakt de mededeling niet dubbelzinnig of op een andere manier onvoldoende duidelijk. 
      
      
        
          De kantonrechter verlengt de ontruimingsbescherming tot en met 31 december 2025
        
      
      
    
    
      2.12.
      SOF heeft twee verzoeken gedaan om de ontruimingsbescherming te verlengen. Op het eerste verzoek hoeft de kantonrechter niet meer te beslissen, omdat SOF daar geen belang meer bij heeft. Door de duur van de procedure is de maximale verlengingstermijn (die liep tot en met 31 december 2024) immers al verstreken. De kantonrechter zal daarom alleen beslissen op het tweede verzoek. 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter verlengt de ontruimingsbescherming met één jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2025. Tramhuis heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2024, waarna de ontruimingsbescherming geacht moet worden met één jaar te zijn verlengd op basis van het eerste verzoekschrift. Het tweede verzoek is tijdig ingediend (artikel 7:230a lid 5 derde zin BW). 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter wijst het verzoek toe, omdat de belangen van SOF door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Tramhuis bij voortzetting van het gebruik door SOF. SOF heeft haar belang uitvoerig toegelicht. Zij heeft het gehuurde nodig om haar statutaire doelstelling uit te voeren. Het vinden van een geschikte alternatieve ruimte in of nabij de wijk Feijenoord is niet makkelijk en dat is SOF daarom ook nog niet gelukt. Haar activiteiten zijn van (groot) belang voor de bewoners in de directe omgeving van het gehuurde. Als zij het gehuurde op korte termijn moet ontruimen, betekent dat een einde van de activiteiten van SOF en de belangrijke functie die zij vervult. Tramhuis heeft daar alleen tegenover gesteld dat zij het gehuurde wil omzetten naar woonruimte, zonder deze plannen (of de uitvoering daarvan) concreet te maken. Van Tramhuis had mogen worden verwacht dat zij haar belang verder had ingekleurd, door het overleggen van concrete plannen en door aannemelijk te maken dat de vereiste toestemming daarvoor al is of (binnen afzienbare tijd) zal worden gegeven. Omdat deze toelichting op het belang van Tramhuis ontbreekt, verlengt de kantonrechter de ontruimingsbescherming met de maximale periode van één jaar. 
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
      
    
    
      2.15.
      Vanwege de aard van deze procedure compenseert de kantonrechter de proceskosten. Dit betekent dat elke partij haar eigen kosten draagt, in beide procedures.  
      
      
        
          De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.16.
      Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde aan [adres] moet plaatsvinden met één jaar en dus tot en met 31 december 2025;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.3.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        51909
      
    
  
  
     Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141 (Goglio/SMQ)