ECLI:NL:GHSHE:2022:4043, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-11-2022, 21/01097
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-zaak. Waardering woning. Is in het geval van een eigen koopprijs die 14 maanden vóór de waardepeildatum tot stand is gekomen, een waardering op basis van de eigen koopprijs (met indexatie) leidend voor de waardering of kan de waarde worden bepaald op basis van de vergelijkingsmethode? Het hof overweegt dat er geen harde termijn van een jaar is voor de bruikbaarheid van een eigen koopprijs. Het hangt af van de omstandigheden van het geval welke methode de voorkeur heeft. Het hof geeft daarbij twee gezichtspunten met daarbij relevante factoren. Het hof oordeelt dat in dit geval aannemelijk is dat de vergelijkingsmethode de beste waardering oplevert, waarbij zwaar weegt dat er zeven zeer goede vergelijkingsobjecten zijn.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/01097
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 juli 2021, nummer BRE 19/5491 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] in [plaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 is vastgesteld op € 146.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de beschikte waarde). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij heeft de woning aangekocht voor een bedrag van € 125.000 (hierna: de eigen koopprijs). De koopovereenkomst is op 22 oktober 2016 gesloten en de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 21 november 2016. De woning is een op de vierde bouwlaag gelegen portiekflat van het bouwjaar 1961 met een oppervlakte van 71 m2, met daarbij een balkon van 3 m2, een balkon van 5 m2 en een berging.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een waardematrix ingebracht (hierna: de waardematrix) opgesteld door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft daarbij voor de waardebepaling de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt met de volgende verkoopgegevens: 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingsobject
                
              
              
                
                  transportdatum
                
              
              
                
                  verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres] 371
              
              
                16 oktober 2017
              
              
                € 137.000
              
            
            
              
                
                  [adres] 387
              
              
                1 maart 2018
              
              
                € 143.500
              
            
            
              
                
                  [adres] 395
              
              
                22 september 2017
              
              
                € 138.000
              
            
            
              
                
                  [adres] 405
              
              
                4 april 2018
              
              
                € 143.000
              
            
            
              
                
                  [adres] 407
              
              
                13 maart 2018
              
              
                € 136.500
              
            
            
              
                
                  [adres] 417
              
              
                20 augustus 2018
              
              
                € 157.000
              
            
            
              
                
                  [adres] 441
              
              
                19 juni 2017 
              
              
                € 135.000
              
            
          
        
      
      
      
        Deze vergelijkingsobjecten zijn eveneens portiekflats. De taxateur heeft voor elk van de vergelijkingsobjecten een vierkantemeterprijs herleid uit de gerealiseerde verkoopprijs. Daartoe heeft de taxateur onder meer de verkoopprijs gecorrigeerd voor de zogenoemde aandeelwaarde-VVE, een indexatie toegepast en – kort gezegd – een correctie toegepast voor de staat. De taxateur heeft vervolgens voor de taxatie van de woning als basis het gemiddelde van de zeven vierkantemeterprijzen genomen, te weten € 1.873. Verder is een waarde toegekend aan de twee balkons en de berging en is een (positieve) correctie van € 10.000 toegepast in verband met de kwaliteit van de woning. Dit mondt uit in een taxatie van de WOZ-waarde per 1 januari 2018 op € 148.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting gemeld afstand te doen – ook voor de proceskostenvergoeding – van het door hem bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 136.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        Waarderingsmethode
      
    
    
    
      4.1.
      Voor toepassing van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WOZ-waarde). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld, aangezien de WOZ-waarde had moeten worden vastgesteld op basis van de eigen koopprijs, met indexatie, en niet op basis van de vergelijkingsmethode. De periode van (ruim) veertien maanden tussen de koop en de waardepeildatum is volgens belanghebbende nog zodanig kort c.q. redelijk dat de beste methode is om de eigen koopprijs als uitgangspunt te nemen voor de bepaling van de WOZ-waarde. Belanghebbende verwijst daarbij naar diverse uitspraken van feitenrechters. Voor de indexatie is belanghebbende uitgegaan van 9,6%, gebaseerd op transactiedatum 21 november 2016 en de indexatiecijfers voor Noord-Brabant.
      
    
    
      4.3.
      Volgens de heffingsambtenaar is de vergelijkingsmethode in dit geval de beste methode om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, aangezien de eigen koopprijs is gerealiseerd buiten de termijn van één jaar van de waardepeildatum en er binnen deze termijn wel ruim voldoende geschikte verkooptransacties tot stand zijn gekomen. Daarnaast bestrijdt de heffingsambtenaar de bruikbaarheid van de eigen koopprijs gegeven de wijze waarop de woning te koop was aangeboden.
      
    
    
      4.4.
      
        Het hof volgt beide partijen niet voor zover zij zouden bepleiten dat er een harde termijn geldt voor de bruikbaarheid van de eigen koopprijs voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning. 
        Anders dan waarvan de heffingsambtenaar en mogelijk ook de rechtbank uitgaan, volgt een termijn van één jaar van de waardepeildatum niet uit het aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000. Hierin overwoog de Hoge Raad namelijk als volgt:
      
      
      
        “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. (…)”
      
      
      
        Opmerking verdient verder dat in dit arrest het oordeel van het desbetreffende gerechtshof stand hield dat aangesloten diende te worden bij de eigen koopsom, en dat die koopsom tot stand was gekomen 7 maanden na de waardepeildatum.
        	Ook aan de door belanghebbende aangehaalde uitspraken van feitenrechters kan niet worden ontleend dat er een harde termijn is waarbinnen een eigen koopprijs steeds prevaleert. In elk van de uitspraken gaat het steeds om een oordeel in de omstandigheden van dat geval.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Gelet op het in 4.4 vermelde arrest, prevaleert voor de bepaling van de WOZ-waarde van een woning als regel de eigen koopprijs, indien de koop “kort na” waardepeildatum tot stand is gekomen. Aangenomen moet worden dat hetzelfde heeft te gelden indien het gaat om een koop die tot stand is gekomen “kort voor” waardepeildatum. 
        Mede afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt kan het daarbij geboden zijn om een zogenoemde indexatie op de koopprijs toe te passen om afdoende rekening te houden met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum en de totstandkoming van de koopprijs (onderscheidenlijk tussen de totstandkoming van de koopprijs en de waardepeildatum). Als uitgangspunt kan daarbij worden gehanteerd dat het toelaatbaar is om een indexatie achterwege te laten indien niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de waardepeildatum.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Ook indien de koop van een woning heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is van de waardepeildatum dan ‘kort voor of na’ die waardepeildatum, kan de eigen koopprijs nog steeds bruikbaar zijn als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Of dat het geval is hangt mede af van de beschikbaarheid van kooptransacties van goede vergelijkingsobjecten kort voor of na waardepeildatum. Het gaat er in wezen om te bepalen met welke methode de WOZ-waarde het beste wordt benaderd, te weten – hier – de vergelijkingsmethode dan wel de methode waarbij de eigen koopprijs (met indexatie) het uitgangspunt is. De toetssteen blijft immers uiteindelijk die WOZ-waarde.
        Welke van de twee genoemde methoden de voorkeur verdient, hangt af van de omstandigheden van het geval. Er zijn daarbij in elk geval de volgende twee gezichtspunten van belang:
        1) Voor de methode waarbij de eigen koopprijs (met indexatie) het uitgangspunt is, pleit dat de eigen koopprijs een objectief, uniek marktgegeven over de waarde is waarin alle specifieke kenmerken van de woning geacht worden te zijn verdisconteerd. In dat opzicht is, zoals belanghebbende ook aanvoert, de eigen koopprijs een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, omdat zo’n eigen koopprijs, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, als uitgangspunt niet hoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, primaire objectkenmerken, ligging, onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid, uitstraling en andere voor de waarde relevante factoren. Hoe zwaar dit gezichtspunt weegt, hangt mede af van de mate van vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten met de woning. Hoe minder voor de waarde relevante verschillen, hoe minder gecorrigeerd hoeft te worden bij de vergelijkingsobjecten, en hoe minder zwaar dit gezichtspunt weegt.
        2) Voor de vergelijkingsmethode op basis van dicht bij de waardepeildatum tot stand gekomen koopprijzen pleit dat daarin de marktontwikkeling beter verdisconteerd kan zijn dan wanneer wordt gewaardeerd op basis van indexatie van een verder van die datum tot stand gekomen eigen koopprijs. In hoeverre dat het geval is en hoe zwaar dit gezichtspunt weegt, hangt af van de mate van vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten (waaronder de ligging), de tijd die is gelegen tussen de koop en de waardepeildatum, de mate van markt(prijs)ontwikkelingen in die tijd, en welke index is gebruikt voor de indexatie. 
      
      
    
    
      4.7
      
        In dit geval is er een periode van (ruim) veertien maanden verstreken tussen de koop en de waardepeildatum. Deze periode is zodanig lang dat de in 4.4 geciteerde rechtsregel uit het arrest van de Hoge Raad niet direct van toepassing is. Gelet op het in 4.6 overwogene, betekent dit nog niet dat de eigen koopprijs zonder meer terzijde kan worden gesteld. Het is goed denkbaar dat een koopprijs die binnen ruim 14 maanden van de waardepeildatum tot stand is gekomen, als basis kan dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde. In dit geval is het hof niettemin van oordeel dat aannemelijk is dat de vergelijkingsmethode een betere waardering oplevert dan de methode waarbij wordt gewaardeerd door de eigen koopprijs te indexeren. 
        Zeer zwaarwegend daarbij is dat de zeven vergelijkingsobjecten – waarvan niet in geschil is dat de transacties voldoende dicht bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen – qua primaire objectkenmerken en ligging zeer goed vergelijkbaar zijn. Het betreffen alle portiekflats in hetzelfde gebouw aan de [adres] in [plaats] . Zowel het indexcijfer dat belanghebbende hanteert als de verhouding van de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de kooprijs van de woning duidt er bovendien op dat er marktprijsontwikkelingen van betekenende mate zijn geweest in de periode tussen de koop van de woning en de waardepeildatum. Tot slot is het door belanghebbende gehanteerde indexcijfer betrekkelijk ruw in die zin dat het op Noord-Brabant betrekking heeft en daarom niet representatief hoeft te zijn voor de waardeontwikkeling van de onderhavige portiekflats. 
        Het hof is dus van oordeel dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning kan worden uitgegaan van de vergelijkingsmethode. Daarom zal het hof hierna aan de hand van die methode toetsen of de beschikte waarde niet te hoog is.
      
      
      
        
          WOZ-waarde woning
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn zeer geschikt. De taxateur heeft met de waardematrix afdoende inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De gemaakte waarderingen zijn ook voldoende begrijpelijk in het licht van het beeldmateriaal in het dossier.
        Het hof volgt belanghebbende dus niet in zijn betoog dat de beschikte waarde te hoog is omdat de gehanteerde vierkantemeterprijs voor de woning van € 1.873 hoger is dan de vierkantemeterprijzen van de volgens hem best vergelijkbare objecten, namelijk [adres] 417 en 441. Het stond de taxateur vrij om het gemiddelde te nemen voor de bepaling van de vierkantemeterprijs, zeker nu de vergelijkingsobjecten alle goed bruikbaar zijn. Ook als ervan wordt uitgegaan dat [adres] 417 en 441 het best vergelijkbaar zijn met de woning, zijn deze objecten niet zodanig beter vergelijkbaar met de woning ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten dat de lagere vierkantemeterprijs van [adres] 417 en 441 de doorslag zou moeten geven. Bovendien, als de beschikte waarde (€ 146.000) wordt vergeleken met de geïndexeerde verkoopprijs van € 143.172 van vergelijkingsobject [adres] 387, die nagenoeg dezelfde primaire objectkenmerken heeft als de woning, dan is het verschil slechts zeer beperkt, terwijl de woning duidelijk een hogere kwaliteit heeft. 
        Ook de omstandigheid dat de woning op de vierde bouwlaag is gelegen, is geen aanleiding om anders te oordelen. Vergelijkingsobjecten [adres] 407 en 371 zijn eveneens op de vierde bouwlaag gelegen, en ook in het licht van de (geïndexeerde) verkoopprijzen van die objecten kan niet worden gezegd dat de beschikte waarde te hoog is.
        Tot slot wijkt de beschikte waarde niet zodanig veel af van de (geïndexeerde) eigen koopprijs dat daarin een duidelijke indicatie is gelegen dat de beschikte waarde te hoog is.
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht en de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden, en evenmin redenen voor een veroordeling in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.R.T. Pauwels, raadsheer, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      I.H.M. Fluitsma	M.R.T. Pauwels
    
    
    
      De uitspraak is alleen door de raadsheer ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Bijlage 4 bij het beroepschrift voor de rechtbank.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Vergelijk naar analogie Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, rov. 2.4.4.
  
  
     Het hof laat hier verder buiten beschouwing het – in het arrest van 29 november 2000 genoemde – uitzonderingsgeval dat een eigen koopprijs sowieso niet leidend is omdat (aannemelijk is dat) de koopprijs ten tijde van de totstandkoming ervan niet overeenkomt met de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, rov. 3.3, voorlaatste zin.
  
  
     Vergelijk Gerechtshof Den Haag 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12, rov. 5.5.