ECLI:NL:RBMNE:2025:1257, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2025, UTR 23/3150
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, waardering woning. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3150 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats 1], eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: P.E. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (het object).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 427.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 juni 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 september 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2], taxateur van verweerder.
      
      
    
  
  
    Het geschil
    
    
      2.	In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 370.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
      3.1.
      Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
      
    
    
      3.2.
      
        Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de 
        WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 30 januari 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres op 7 februari 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
      
      
      
        
          De WOZ-waarde van het object
        
      
    
    
      4.1.
      Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende woningen:
      
      - [adres 2] te [woonplaats 1], verkocht op 27 april 2021 voor € 501.000,-;
      - [adres 3] te [woonplaats 1], verkocht op 11 september 2020 voor € 645.000,-; 
      - [adres 4] te [woonplaats 1], verkocht op 23 december 2020 voor € 452.014,-; en
      - [adres 5] te [woonplaats 2], verkocht op 21 december 2020 voor € 500.500,-.
      
    
    
      4.3.
      Verweerder heeft de waarde van het object daarmee op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 427.000,- niet te hoog is. Wat eiseres aanvoert maakt dat niet anders.
      
      
        
          Referenties
        
      
    
    
      5.1.
      Eiseres voert aan dat de eerste en tweede referentie niet vergelijkbaar zijn, omdat het object (anders dan deze referenties) geen berging of overkapping heeft. Daarbij merkt eiseres op dat een overkapping bovendien niet kan worden gebouwd voor € 500,- per vierkante meter, terwijl daar bij de eerste referentie in de taxatiematrix wel van uit is gegaan. 
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen door een bedrag in mindering te brengen op de gecorrigeerde transactieprijs van € 3.750,- voor de overkapping bij referentiewoning 1 en een waarde van € 200,- per vierkante meter voor de bergingen bij de referentiewoningen. Verder kan de rechtbank de toelichting van de taxateur op zitting volgen dat het niet gaat om de kostprijs, maar om de waardevermeerdering. Dat een overkapping niet kan worden gebouwd voor € 500,- per vierkante meter is dus niet relevant. Eiseres heeft ook niet gemotiveerd onderbouwd dat een waardevermeerdering van € 3.750,- voor de overkapping – waar verweerder van is uitgegaan – te laag is. Bovendien liggen niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw ter beoordeling voor, maar gaat het om de eindwaarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Gebruiksoppervlakte
        
      
    
    
      6.1.
      Eiseres merkt op dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde gebruiksoppervlakte bij de referentie [adres 4]. Er wordt namelijk een gebruiksoppervlakte van 103 m2 gehanteerd, terwijl dit volgens de BAG 121 m2 is. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Door de taxateur is op de zitting uitgelegd waar het verschil met de BAG-gebruiksoppervlakte door wordt verklaard en de rechtbank kan die toelichting volgen. In de BAG-gebruiksoppervlakte wordt namelijk de garage betrokken. In de taxatiematrix worden onderdelen zoals de garage uitgesplitst van de woonoppervlakte en apart gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Overlast door de verbouwing aan de provinciale brug
        
      
    
    
      7.1.
      Eiseres stelt dat bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de geluidsoverlast door het vrachtverkeer voor de verbouwing aan de brug in de N201. De taxateur heeft op de zitting nader toegelicht dat er voldoende speling zit in de waarde ten opzichte van de vierkante meterprijs van de referenties om een eventueel waardedrukkend effect van tijdelijke geluidsoverlast te verdisconteren. Dit geldt zeker als rekening wordt gehouden met het feit dat de eerste en derde referenties lager scoren op onderhoud en de eerste, derde en vierde referenties mindere voorzieningen hebben dan het object. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank stelt vast dat de vierkante meterprijs van het object fors lager ligt dan de gemiddelde vierkante meterprijs van de referenties en kan daarmee de toelichting van de taxateur volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De WOZ-waarde van het buurpand 
        
        8.	Eiseres voert verder aan dat de WOZ-waarde van de buren lager is gewaardeerd dan het object, terwijl het perceel van het naastgelegen pand aan de [adres 6] groter is. Volgens eiseres volgt daaruit dat de waarde te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft op de zitting terecht opgemerkt dat de waarde niet wordt vastgesteld aan de hand van andere WOZ-waarden, maar aan de hand van gerealiseerde markttransacties. Alleen al om die reden kan de beroepsgrond niet slagen. Daar komt bij dat de taxateur heeft toegelicht dat [adres 6] weliswaar een groter perceel heeft dan het object, maar dat een groot gedeelte daarvan (82 vierkante meter) is vrijgesteld van de WOZ, omdat het is gelegen binnen een waterverdedigingswerk. De vergelijking die eiseres in dit verband wil maken gaat daarom ook niet op.
      
      
      
        
          De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      9.1.
      Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
    
    
      9.2.
      De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
      
    
    
      9.3.
      Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
      
    
    
      9.4.
      
        Het bezwaarschrift is ontvangen op 22 februari 2022. Tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen 3 jaren verstreken, zodat de rechtbank het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      
        10.	Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er bestaat ook geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
    
      
        verklaart beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.