ECLI:NL:GHARL:2017:5628, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-07-2017, 200.160.217
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7: 317 en 376 BW 
      
      Omvang van het gepachte, vastlegging na ruilverkaveling. Afgewezen ontbindingsvordering pachtovereenkomst wegens het niet zelf bewonen door pachtster van de gepachte boerderij.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof: 200.160.217
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 321054)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 4 juli 2017
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1de erven van [A]
    
      bij leven wonende te [woonplaats 1] ,
      
        1a. [erfgenaam 1],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      
        1b. [erfgenaam 2],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      
        1c. [erfgenaam 3],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      appellanten in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
      hierna: de erven [A] ,
      advocaat: mr. P. Stehouwer,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats 1] ,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      hierna: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. R. Klarus.
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
      1.1
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 februari 2017 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 31 mei 2017. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 21 maart 2017 door mr. Stehouwer namens de erven [A] zijn ingebracht. Aan het slot van de comparitie heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.2
      De erven [A] vorderen in het principaal hoger beroep - kort samengevat en na wijziging van eis - de vonnissen van 4 september 2012 en 9 september 2014 in conventie te vernietigen en voor recht te verklaren dat perceel 3 onderdeel uitmaakt van de pachtovereenkomst en/of wijzigingsovereenkomst, [geïntimeerde] te veroordelen om een reguliere overeenkomst te sluiten met betrekking tot perceel 3 althans een ander perceel van dezelfde grootte op straffe van verbeurte van een dwangsom en meer subsidiair haar te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
    
    
      1.3
      
        [geïntimeerde] vordert in het incidenteel hoger beroep - kort samengevat - de beslissing inhoudende dat de vordering gebaseerd op de niet bewoning van de boerderij/slecht pachterschap wordt afgewezen, te vernietigen en de pachtovereenkomst te ontbinden met veroordeling van de erven [A] de boerderij met opstallen en het groenland te ontruimen, [geïntimeerde] te machtigen die ontruiming zelf op kosten van [erven] te bewerkstelligen en met veroordeling van de erven van [A] in de kosten van het geding.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      2.1
      Bij pachtovereenkomst van 24 februari 1981 heeft de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] aan [A] en zijn vader [vader] verpacht de boerderij met opstallen, erf, tuin en groenland, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummer 2913 ged., groot ongeveer 13.50.00 ha. De pachtovereenkomst is voor de hoeve ingegaan op 1 mei 1980 en voor het groenland op 31 december 1979. Perceel 2913 betrof een veel groter (ruim 73 ha) perceel dat de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] aan verschillende agrariërs in pacht of gebruik had gegeven.
    
    
      2.2
      Dezelfde verpachter en pachters hebben een ‘wijziging pachtcontract’ ondertekend, goedgekeurd door de Grondkamer voor Drenthe op 9 april 1984, waarin het volgende is opgenomen:”Overwegende:- dat bij onderhands pachtcontract (…) aan [de pachters] is verpacht:de Boerderij met verdere opstallen, erf, tuin en groenland, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummer 2913 ged., groot ongeveer 13.50.00 hectare, thans groot ongeveer 18 hectare.Voor 12 jaar, ingaande 1 mei 1980.Tegen een pachtprijs van f. 8.000,-- per jaar.Verklaren te zijn overeengekomen:gemelde pachtprijs met ingang van 1 mei 1983 nader vast te stellen op f. 11.500,-- per jaar, te betalen op 1 mei en 1 november van ieder jaar, voor het eerst op 1 november 1983.”
    
    
      2.3
      Op enig moment is vader [vader van A] uit de pacht ontslagen en heeft [A] de pacht voortgezet. [A] heeft gedurende lange tijd de percelen 1, 2 en 3 als weergegeven op productie 5 bij inleidende dagvaarding in gebruik gehad en bewerkt. Perceel 1 is de boerderij met huiskavel, perceel 2 een veldkavel van ruim 8 ha en perceel 3 een vierkant perceel van ruim 2,5 ha, aan de westzijde grenzend aan de huiskavel en aan de oostzijde aan een andere kavel die regulier is verpacht aan [X] . Perceel 3 en het perceel van [X] waren voorheen in gebruik bij [Y] .
    
    
      2.4
      
        [A] voerde een melkveebedrijf vanaf de locatie [adres] te [plaats] . In 2007 is aangevangen met de realisatie van een tweede bedrijfslocatie te [plaats] . Het melkvee is sedert 2007/2008 gevestigd op de locatie [plaats] , het jongvee op de locatie [plaats] .
    
    
      2.5
      Perceel 2913, althans de hiervoor genoemde percelen 1, 2 en 3, zijn betrokken geweest in de Landinrichting Zuidwolde Noord/Beneden Egge, deelgebied Oost. Bij de toedeling zijn de percelen 1 en 2 aan [A] in pacht toegedeeld. Perceel 3 is niet aangemerkt als in pacht ingebracht door [A] en in onbelaste eigendom aan [geïntimeerde] toegedeeld.
    
    
      2.6
      
        [A] is tijdens de procedure in eerste aanleg overleden. De erven [A] hebben na schorsing op grond van artikel 225 Rv de zaak voortgezet.
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      3.1
      De erven [A] hebben in eerste aanleg in conventie gevorderd een verklaring voor recht dat perceel 3 onderdeel uitmaakt van de tussen partijen bestaande reguliere pachtovereenkomst dan wel de wijzigingsovereenkomst. [geïntimeerde] heeft in reconventie - voor zover nog van belang - de ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd en de ontruiming van het gepachte.
    
    
      3.2
      De pachtkamer heeft bij vonnis van 4 september 2012 [A] in conventie toegelaten tot het bewijs dat perceel 3 sinds 1983 tot het gepachte behoort en [geïntimeerde] in reconventie toegelaten te bewijzen het gebrek aan bewoning door [A] en daarbij feiten en omstandigheden bij te brengen waardoor aangenomen kan worden dat daardoor ernstige risico’s ontstaan voor het gepachte. Na getuigenverhoren heeft de pachtkamer bij eindvonnis van 9 september 2014 geoordeeld dat beide partijen niet zijn geslaagd in hun bewijsopdrachten en de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen. Partijen zijn over en weer in de proceskosten veroordeeld.
    
  
  
    
      4Debeoordelingvanhethogerberoep
    in het incidenteel hoger beroep
    
      4.1
      Als meest verstrekkend zal het hof het incidenteel hoger beroep eerst behandelen. In dit hoger beroep ligt de vraag voor of de erven [A] voldoen aan de eis van zelfbewoning. Van het gepachte maakt immers een agrarische woning deel uit. Daarvoor geldt op grond van de norm goed pachterschap, in het bijzonder de verplichting tot persoonlijk gebruik, de eis dat de pachter de woning in beginsel zelf dient te bewonen. Indien de pachter daaraan niet voldoet, is sprake van een tekortkoming die de verpachter in beginsel recht geeft op ontbinding van de pachtovereenkomst.
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] heeft aan haar vordering tot ontbinding ook ten grondslag gelegd dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw op het gepachte (randnummer 60 memorie van antwoord tevens incidenteel appel, “Daarnaast…”). Deze stelling heeft zij niet nader toegelicht wat wel op haar weg had gelegen, mede in het licht van de bedrijfsgegevens die de erven [A] hebben overgelegd. Bovendien ziet haar vordering in hoger beroep niet op deze grondslag. In zoverre gaat het hof aan deze grondslag voorbij.
    
    
      4.3
      
        [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de familie [A] verhuisd is naar de nieuwe bedrijfslocatie te [plaats] en dat de woning al jaren leeg staat. De erven [A] hebben dat gemotiveerd betwist; zij stellen zich op het standpunt dat voorheen [A] en zijn vrouw zijn blijven wonen aan de [adres] en dat [echtgenote van A] daar nu alleen woont (met enkele huisdieren). De oudste zoon is op 18-jarige leeftijd in 2007 in [plaats] gaan wonen en de jongens melken daar het melkvee. Het jongvee wordt het jaar rond gehouden in [gemeente] en hoofdzakelijk aldaar verzorgd door [echtgenote van A] . 
    
    
      4.4
      
        In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de getuige [getuige 1] voorgebracht die heeft verklaard dat hij in de buurt van de familie [A] woont, dat de woning er onbewoond uitziet en dat hij nooit licht ziet. Hij heeft ook verklaard dat hij de woning niet goed vanaf de weg kan zien en regelmatig de jongens op het land ziet. Er staat jongvee op het land en vermoedelijk ’s winters in de stal. Naast deze verklaring, die de pachtkamer niet genoegzaam heeft geoordeeld, welk oordeel het hof deelt, heeft [geïntimeerde] in hoger beroep geen (andere) feiten of omstandigheden naar voren gebracht. Haar bewijsaanbod in hoger beroep is op dit punt niet geconcretiseerd of gespecificeerd terwijl in eerste aanleg bewijslevering heeft plaatsgevonden. Aan nadere bewijslevering wordt niet toegekomen. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat familie [A] na oprichting van de nieuwe bedrijfslocatie in 2007 de agrarische woning tijdelijk niet heeft bewoond en [geïntimeerde] dat (ook) aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, kan de niet-bewoning voor het heden niet worden aangenomen. De eventuele tekortkoming in het verleden rechtvaardigt de ontbinding niet, temeer nu gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] als gevolg van die eventuele tekortkoming enige schade heeft geleden of anderszins is benadeeld. Het hoger beroep faalt.
        in het principaal hoger beroep
      
    
    
      4.5
      
        [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de gewijzigde eis innerlijk inconsistent is. Ter zitting is namens de erven [A] nader toegelicht dat de gevorderde verklaring voor recht dat perceel 3 onderdeel uitmaakt van de (gewijzigde) pachtovereenkomst is achterhaald door de ruilverkaveling. Er zal een nieuwe pachtovereenkomst gesloten moeten worden op de voet van de oude. De erven [A] hebben aangevoerd nog wel belang te hebben bij de verklaring voor recht, maar dat het met name gaat om het (doen) vastleggen van een reguliere pachtovereenkomst met betrekking tot perceel 3. Het hof zal de vordering aldus verstaan.
    
    
      4.6
      De vraag ligt voor of [geïntimeerde] perceel 3 regulier heeft verpacht aan de rechtsvoorgangers van de erven [A] . Het hoger beroep strekt ertoe deze vraag opnieuw te laten beantwoorden. Het hof oordeelt als volgt.
    
    
      4.7
      Tussen partijen is niet in geschil dat het gepachte rond 1983 is uitgebreid, van ongeveer 13,5 ha naar ongeveer 18 ha. De omvang van de verpachte percelen is destijds niet uitgemeten en zij maakten deel uit van een ongedeeld perceel. De erven [A] stellen zich op het standpunt dat de vergroting van het gepachte destijds (grotendeels) werd veroorzaakt door de toevoeging van perceel 3. Deze stelling is met het getuigenverhoor en de verklaring ter zitting in hoger beroep van [echtgenote] , echtgenote van de overleden [A] , aldus toegelicht:- in 1983 hebben [A] en (toen nog) [echtgenote] verkering gekregen. [echtgenote] werkte destijds voltijds. Op een vrije dag in het voorjaar van 1983, waarschijnlijk Hemelvaartsdag, heeft zij met [A] en [geïntimeerde] gelopen op het perceel van [Y] . Toen heeft [geïntimeerde] aangeduid welk stuk [A] mocht gaan gebruiken en waar de afrastering zou komen. Het andere stuk ging naar [X] ;- in 1983/1984 hebben [A] en (toen nog) [echtgenote] perceel 3 ‘samen gedaan’, het kwam er bij;- tussen perceel 3 en het perceel van [X] is een afrastering geplaatst, die te zien is op een luchtfoto van 1986;- [A] heeft een doorgang gecreëerd door de houtwal zodat perceel 3 vanaf de huiskavel toegankelijk werd;- [A] heeft perceel 3 onafgebroken in gebruik gehad tot 2011 en dit perceel ook steeds opgegeven in de gecombineerde opgaves.
    
    
      4.8
      Gelet op het pachtwijzigingcontract van 1983/1984, de in de pachtcontracten genoemde indicatieve oppervlakten en niet uitgesplitste pachtprijzen in samenhang met bovenstaande gedetailleerde verklaringen alsmede met inachtneming van artikel 164 lid 2 Rv hebben de erven [A] genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] perceel 3 destijds regulier heeft verpacht en dat daarvoor een pachtprijs aan haar werd voldaan. De in eerst aanleg overgelegde schriftelijke verklaring van de buren [buur 1] (productie 2 bij conclusie van repliek) sluit hierbij aan. Daar komt bij dat [A] in de periode 1996 – 2000 andere percelen los land tijdelijk heeft gepacht van [geïntimeerde] , die hij alleen in de betreffende jaren heeft opgegeven in de gecombineerde opgave en na afloop heeft laten liggen. 
    
    
      4.9
      Hiertegenover heeft [geïntimeerde] onvoldoende concreet verweer gevoerd. Niet (voldoende) betwist is dat perceel 3 vanaf in elk geval halverwege de jaren ’80 tot 2011 in gebruik is geweest van [A] (en zijn vader). [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de pachtwijziging in 1983/84 louter zag op uitbreiding van perceel 2, maar dit onvoldoende nader geconcretiseerd. De door haar voorgebrachte getuige [X] heeft verklaard dat het perceel van [Y] verdeeld is tussen hem en de familie [A] op hetzelfde moment. Hij heeft verklaard dat dat in april 1986 was maar deze datum vindt geen steun in andere bewijsmiddelen. De vermelding in de jaarrekening 1984 van een betaling van [Y] op 2 november 1984 aan [geïntimeerde] is zonder nadere concretisering evenmin voldoende steekhoudend. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] weliswaar aangevoerd dat het perceel van [Y] door verschillende agrariërs (om niet) is gebruikt, maar naar het hof (uiteindelijk) heeft begrepen, doelde zij op de periode van voor 1984, de periode dat [Y] het perceel (overwegend) gebruikte. Daarnaast acht het hof niet aannemelijk (gemaakt) dat [geïntimeerde] perceel 3 vanaf de jaren 80 gedurende bijna 30 jaar om niet aan [A] ter beschikking zou hebben gesteld (terwijl [X] zijn stuk in reguliere pacht kreeg). Bovendien was na de invoering van de eenmalige pacht ex artikel 70f Pachtwet in 1995 en de geliberaliseerde pacht voor los land in 2007 ingebruikgeving om niet niet meer nodig om een pachtverhouding te ontgaan. Vast staat voorts dat [geïntimeerde] andere percelen wel tijdelijk heeft verpacht. Tot slot overweegt het hof dat de verklaring van [geïntimeerde] ter zitting over de verdeling van het land tussen [A] en [X] (“Dat hebben de pachters samen gedaan. De brutaalste pakt de meeste grond.”) niet geloofwaardig is in het licht van haar nauwe betrokkenheid bij haar eigendommen, haar kennis van de pacht en de door haar geuite wil de wens van haar moeder te respecteren om de zittende pachters mooie aansluitende kavels te bieden. Perceel 3 betreft een rechte kavel, aansluitend aan de huiskavel van [A] , die in de jaren 80 al een reguliere pachter van haar moeder was. In zoverre past de verpachting van dat perceel aan [A] in de wens van moeder [geïntimeerde] . De verklaring van [geïntimeerde] ter zitting dat [X] als pachter een mooi recht stuk erbij kreeg en [A] het restant (om niet) mocht gebruiken staat hiermee op gespannen voet. 
    
    
      4.10
      Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat het hof als onvoldoende weersproken en dus als vaststaand moet aannemen dat [geïntimeerde] perceel 3 in 1983/1984 aan (destijds) [A] en zijn vader [vader van A] heeft verpacht, welke verpachting is neergelegd in de ‘wijziging pachtcontract’. Aan (nadere) (tegen)bewijslevering wordt niet toegekomen. Een verdergaande beoordeling van grieven I – IV kan achterwege blijven. Vanwege de ruilverkaveling dient de pachtverhouding voor perceel 3 (opnieuw) te worden vastgelegd. In plaats van [geïntimeerde] daartoe te veroordelen, zal het hof de pachtverhouding zelf vastleggen in het dictum met de inhoud als door de erven [A] gevorderd. Bij de verklaring voor recht hebben de erven [A] dan geen belang.
    
    
      4.11
      Grief V slaagt voor zover de pachtkamer in eerste aanleg de erven [A] heeft veroordeeld in proceskosten, maar faalt waar de erven [A] betogen dat de pachtkamer een hoger bedrag aan proceskosten had moeten toewijzen vanwege het grote aantal proceshandelingen. De pachtkamer heeft kennelijk toepassing gegeven aan het liquidatietarief kanton en het hof kan zich in die toepassing vinden.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.12
      Het principaal hoger beroep slaagt grotendeels zodat de bestreden vonnissen in conventie moet worden vernietigd. Het hof zal ten aanzien van perceel 3 een pachtovereenkomst vastleggen zoals na te melden. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de erven [A] zullen worden vastgesteld op € 82,19 aan explootkosten, € 71 aan griffierecht en € 600 aan salaris advocaat. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de erven [A] zullen worden vastgesteld op € 95,77 aan explootkosten, € 308 aan griffierecht en € 1.788 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
    
    
      4.13
      Het incidenteel hoger beroep faalt zodat de bestreden vonnissen in reconventie moeten worden bekrachtigd. Als in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van de erven [A] zullen worden vastgesteld op € 894 aan salaris advocaat (2 punten x 0,5 x tarief II).
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende:
    
    
    
      
        in het principaal hoger beroep
      
    
    
    
      vernietigt de vonnissen in conventie van de pachtkamer te Assen (rechtbank Noord-Nederland) van 4 september 2012 en 9 september 2014 en doet opnieuw recht:
    
    
    
      legt vast een reguliere pachtovereenkomst met betrekking tot perceel 3 zoals weergegeven op productie 5 bij inleidende dagvaarding, met een oppervlakte van 2,68 ha, ingaande 31 januari 2013 tegen een pachtprijs van € 641,78 (pachtnormjaar 2012) per hectare per jaar en eindigend op het tijdstip waarop de pachtwijzigingsovereenkomst, ingaande 1 mei 1983, zou zijn geëindigd;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden einduitspraak aan de zijde van de erven [A] vastgesteld op € 82,19 voor explootkosten, op € 71 voor griffierecht en op € 600 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot deze uitspraak vastgesteld op € 95,77 voor explootkosten, op € 308 voor griffierecht en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    
    
      
        in het incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      bekrachtigt de vonnissen in reconventie van de pachtkamer te Assen van 4 september 2012 en 9 september 2014;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van de erven [A] vastgesteld op € 894 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.M. Croes en H.L. Wattel en de deskundige leden ir. J.H. Jurrius en ing. P. Kerkstra, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.