ECLI:NL:RBOVE:2025:2057, Rechtbank Overijssel, 01-04-2025, 11339006 \ CV EXPL  24-3611
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Betreft: koop woning, non-conformiteit. Gebreken aan de riolering en de kilgoot en draagbalk van de woning. In beginsel moest eiser, gezien de ouderdom en de staat van de woning (een kluswoning) rekening houden met noodzakelijk onderhoud.  Eiser wordt in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat de verkopende makelaar heeft medegedeeld dat de riolering was aangesloten op de gemeentelijke riolering. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de gebreken aan de kilgoot en de draagbalk daaronder aan het gebruik van de woning, zoals partijen dat zijn overeengekomen, in de weg staan.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11339006 \ CV EXPL  24-3611
    
    
    
      
        Vonnis van 1 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [woonplaats 1],
      eisende partij, hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. Engels,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats 2],
      gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. T.J.J. Kuiper.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 1 oktober 2024;- de conclusie van antwoord;
      - de akte overlegging producties en vermeerdering van eis;
      - de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
      - de spreekaantekeningen van mr. Engels.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de woning die [eiser] van [gedaagde] heeft gekocht. [eiser] stelt dat er gebreken aan de riolering en aan de kilgoot en de draagbalk onder het dak bestaan die normaal gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde] betwist dat. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter stelt [eiser] in de gelegenheid om nader te onderbouwen dat de makelaar heeft medegedeeld dat de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering. Verder is de lekkage rondom de kilgoot naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Wat betreft de gebreken aan de draagbalk heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat deze zodanig ernstig waren dat het normaal gebruik van de woning, zoals partijen dat zijn overeengekomen, werd belemmerd.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 2 augustus 2021 heeft [eiser] een woning in Deventer van [gedaagde] gekocht voor een koopprijs van € 375.000,00. 
      
    
    
      3.2.
      In de verkoopbrochure is onder andere het volgende opgenomen:
      
      
        “Bijzonderheden
          (…)
          Extern en intern onderhoud noodzakelijk
          Bouwkundige keuring beschikbaar” 
      
      
    
    
      3.3.
      Bij de verkoopbrochure hoort een vragenlijst. Er bestaan twee versies van de vragenlijst. Er is een versie met datum 22 april 2021 die door [gedaagde] is ondertekend. Daarin staat onder andere:
      
      
      
        “c. Is de woning aangesloten op het  gemeentelijke riool?
      
      
      d. Zijn er gebreken geweest aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc.?
            Zo ja, welke?
      
      e. Is er een andere voorziening, zoals een septictank, beerput of dergelijk aanwezig?
            Zo ja, wat is er aanwezig en hoe dient dit te worden onderhouden?”
      
      
        □ ja      □ nee
      
      
      
      
        ■ ja      □ nee
        Buiten bij het putje: in de zomer kan een putluchtje ontstaan
        ■ ja      □ nee
      
      
      
        Voor zover bekend een beerput bij de garage
      
      
      
        Er is ook een ongedateerde versie van de vragenlijst die niet is ondertekend. Daarin staat:
      
      
      
      
        “c. Is de woning aangesloten op het  gemeentelijke riool?
      
      
      d. Zijn er gebreken geweest aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc.?
            Zo ja, welke?
      
      e. Is er een andere voorziening, zoals een septictank, beerput of dergelijk aanwezig?
            Zo ja, wat is er aanwezig en hoe dient dit te worden onderhouden?”
      
      
        ■ ja      □ nee
      
      
      
      
        ■ ja      □ nee
        Buiten bij het putje: in de zomer kan een putluchtje ontstaan
        ■ ja      □ nee
      
      
      
        Voor zover bekend een beerput bij de garage
      
      
      
    
    
      3.4.
      In de (NVM-)koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        “6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen..
        (…)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 7 februari 2022 heeft de notariële levering van de woning plaatsgevonden.
      
    
    
      3.6.
      Tijdens het verkoopproces was voor partijen duidelijk dat er sprake was van lekkage van de dakgoot aan de voorzijde van de woning. Gedurende 2022 en 2023 kwam [eiser] er stapsgewijs achter dat de kilgoot gebrekkig was gemonteerd en dat de (gevolgen van de) lekkage een veel grotere omvang hadden. (De gemachtigde van) [eiser] heeft [gedaagde] daarover op 20 oktober 2023 aangeschreven.
      
    
    
      3.7.
      In het voorjaar van 2023 ontdekte [eiser] dat de riolering van de woning niet adequaat was aangesloten op het gemeentelijk riool. Op 25 juli 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagde] hiervoor aansprakelijk gesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen om een bedrag van € 18.241,18 aan herstelkosten aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de wettelijke rente daarover, en in de nakosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het toetsingskader
      
    
    
      5.1.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van lekkage van de kilgoot en daardoor van verrotting onder de kilgoot aan onder andere een draagbalk, het dakbeschot en de boeidelen van de woning. Daarnaast is de riolering van de woning niet adequaat aangesloten op de gemeentelijke riolering en zijn de leidingen en putten verstopt. Daardoor is de woning niet geschikt voor normaal gebruik en dat is niet wat [eiser] van de woning mocht verwachten, aldus [eiser].
      
    
    
      5.2.
      Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (lid 2). De koper mag dus op grond van artikel 7:17 BW verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die meegedeeld zijn en die nodig zijn voor een normaal gebruik. Normaal gebruik houdt in beginsel in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
    
    
      5.3.
      In de koopovereenkomst tussen partijen is bepaald dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komen, behalve die gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. De kantonrechter merkt op dat daarbij geldt dat niet ieder gebrek het normale gebruik van een woning zal belemmeren. Als uitgangspunt geldt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Wel draagt de verkoper de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de koper zijn verwachtingen lager heeft moeten stellen dan met een normaal gebruik van de woning in overeenstemming is. Daarbij is in dit geval relevant dat tussen partijen vast staat dat de woning een ‘kluswoning’ was en als zodanig in het verkoopproces is gepresenteerd. Dat aspect is van belang bij de vraag wat [eiser] van de woning mocht verwachten. 
      
      
        
          Het beroep op verjaring
        
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] heeft ten eerste aangevoerd dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vordering, omdat de vordering is verjaard. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 7 februari 2022 en [eiser] ontdekte vlak daarna al een aantal (vermeende) gebreken, die hij aan de verkopend makelaar heeft medegedeeld. De verjaringstermijn van twee jaar uit artikel 7:23 lid 2 BW is dan ook verstreken, aldus [gedaagde].
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaart de rechtsvordering, die is gegrond op de stelling dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, na twee jaar vanaf de kennisgeving van die gebreken aan de verkoper. Ook als de stelling van [gedaagde] dat [eiser] de gebreken kort na levering aan de verkopend makelaar zou hebben gemeld, wordt gevolgd, geldt dat [eiser] [gedaagde] (in ieder geval) in juli 2023 en in oktober 2023 heeft aangeschreven met betrekking tot de gebreken aan de riolering respectievelijk de kilgoot. De verjaring is daarmee gestuit. Ook als er geen enkele andere aansprakelijkstelling of aanmaning is verstuurd, is de verjaringstermijn van twee jaar niet voltooid. Ook na de stuiting is de verjaringstermijn niet voltooid. [eiser] heeft immers op 1 oktober 2024 de dagvaarding uitgebracht. De vorderingen van [eiser] zijn dus niet verjaard.
      
      
        
          De riolering
        
      
    
    
      5.6.
      Tussen partijen staat vast dat er bij de woning een ondergrondse beerput aanwezig is en dat de riolering van de woning niet is aangesloten op de gemeentelijke riolering.
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] heeft gesteld dat het ontbreken van een aansluiting op de gemeentelijke riolering en de verstoppingen in de leidingen en putten het normaal gebruik van de woning in de weg staan. De riolering van de woning is volgens [eiser] niet door ouderdom of slijtage niet aangesloten. De riolering kan überhaupt nooit op de gemeentelijke riolering aangesloten zijn geweest, omdat er een (veel) te groot niveauverschil tussen de aansluitingen zit, aldus [eiser].
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] betoogt dat [eiser] niet mocht verwachten dat de riolering van de woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering, nu in de vragenlijst bij de verkoopbrochure is vermeld dat er een beerput aanwezig is. Daarnaast is de vraag of de riolering is aangesloten op de gemeentelijke riolering niet beantwoord. Verder had, gelet op alle mededelingen, voor [eiser] duidelijk moeten zijn dat onderhoud noodzakelijk zou zijn.
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter stelt voorop dat een koper in beginsel van een woning mag verwachten dat de riolering van de woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Dat betekent niet dat de koper dat altijd van iedere woning mag verwachten. Daarvoor zijn immers de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper van belang. In dit geval was bij [eiser] bekend dat de woning meer dan 120 jaar oud is en heeft [gedaagde] op één van de twee ingevulde vragenlijsten de vraag of de woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering niet beantwoord. Verder heeft [gedaagde] juist wel vermeld dat er een beerput aanwezig is. Aangezien de aanwezigheid van een beerput een indicatie kan zijn dat er geen aansluiting op het riool is, had dat voor [eiser] aanleiding moeten zijn om daarover meer informatie in te winnen.
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] heeft ter zitting aangevoerd dat hij om die nadere inlichtingen heeft gevraagd. Hij stelt dat hij de verkoopmakelaar heeft gevraagd naar de riolering, omdat die betreffende vraag op de ondertekende vragenlijst niet was ingevuld. Daarop heeft de makelaar volgens [eiser] medegedeeld dat de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering. Ook stelt [eiser] dat hij naar aanleiding van deze vraag de niet ondertekende vragenlijst waarop de vraag naar de aansluiting op de gemeentelijke riolering met ‘ja’ is beantwoord van de makelaar heeft ontvangen.
      
    
    
      5.11.
      Omdat [eiser] deze stellingen pas ter zitting heeft aangevoerd, heeft hij deze stellingen nog niet voldoende onderbouwd en bovendien heeft [gedaagde] daarop niet kunnen reageren. De kantonrechter zal [eiser] dan ook in de gelegenheid stellen om nader te onderbouwen dat de makelaar heeft medegedeeld dat de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering. Daarna krijgt [gedaagde] de gelegenheid om daarop te reageren.
      
    
    
      5.12.
      Verder is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] niet te laat heeft geklaagd over de (gestelde) gebreken aan de riolering. Het tijdverloop sinds de levering van de woning is weliswaar redelijk groot, maar gelet op de aard van de gebreken en de stelling van [eiser] dat het hem enige tijd heeft gekost om te ontdekken wat er precies aan de hand was, levert dat tijdverloop in dit geval geen schending van een klachtplicht op. Gelet op de aard van het gebrek (de aanwezigheid van een beerput, lekke en verstopte ondergrondse leidingen) kan het verweer van [gedaagde] dat nu niet meer kan worden vastgesteld of deze gebreken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig waren, niet worden gevolgd.
      
    
    
      5.13.
      De stelling van [eiser] dat de leidingen, de beerput en de putten daarachter oud en lek waren en verstopt zaten, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende voor een beroep op non-conformiteit van de woning. Bij een woning die meer dan 120 jaar oud is, die door partijen is bestempeld als kluswoning en waarvan in de verkoopbrochure staat vermeld dat intern en extern onderhoud noodzakelijk is, ligt te verrichten onderhoud, zoals het ontstoppen van leidingen, in de lijn der verwachting. Daarnaast is in de bouwkundige keuring als algemene toelichting gewezen op het risico van verstopping van gresbuizen.
      
    
    
      5.14.
      Ook de scheuren in de gevel van de woning die volgens [eiser] zouden zijn ontstaan door de instabiele grond kunnen niet tot non-conformiteit leiden. [eiser] heeft onvoldoende weersproken dat de scheuren zichtbaar waren ten tijde van de bezichtiging en de bouwkundige keuring. [eiser] kan daarom geen beroep doen op non-conformiteit van de woning in verband met scheuren in de gevel. Dat de grond onder de woning instabiel is, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          De kilgoot en de daaruit voortvloeiende gevolgschade
        
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser] heeft gesteld dat de lekkage, waarvan partijen eerst dachten dat deze alleen aan de dakgoot bestond, een veel grotere omvang blijkt te hebben. De kilgoot blijkt ernstige constructieve gebreken te hebben, wat lekkage veroorzaakt. Dat heeft schade tot gevolg aan het dakbeschot, aan het hout aan de zijkant van de kilgoot, aan de muurscheiding, aan de draagbalk waar het dak op rust, de dakgoten, de boeidelen (windveren) en de kozijnen. [eiser] heeft onderzoek laten doen door de heer [naam] van [bedrijf 1] en door [bedrijf 2]. Volgens [eiser] concludeerden zij dat er direct herstel moest plaatsvinden, omdat de houten draagbalk tot ver in de woning verrot was en er een risico bestond dat de draagbalk zou doorzakken. De woning kan dus niet bewoond worden met een redelijke mate van duurzaamheid en is dus niet geschikt voor normaal gebruik, aldus [eiser].
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] heeft niet weersproken dat er sprake is van lekkage, maar betwist dat dat tot een risico op doorzakking van de draagbalk heeft geleid. Ook zou de verrotting zichtbaar zijn geweest en voor zichtbare gebreken is [gedaagde] volgens de koopovereenkomst niet aansprakelijk. Bovendien is niet gebleken waarom deze problemen een normaal gebruik van de woning in de weg staan, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      5.17.
      De kantonrechter overweegt dat de omstandigheid dat sprake is van lekkage en verrotting door een verkeerd aangelegde kilgoot in dit geval, gelet op de ouderdom van de woning en de onderhoudswaarschuwing, niet maakt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook niet als de plek van de lekkage boven de elektra zit en daar na enige tijd gevaar zou kunnen veroorzaken. Dat is echter anders als door langdurige lekkage en verrotting het doorzakken van een draagbalk een reëel risico is. Dat risico moet zo reëel zijn dat daadwerkelijk sprake is (geweest) van een dreigende situatie. Zoals hiervoor in 5.2. is overwogen, moet een woning weliswaar bewoond kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, maar in dit geval zorgt de inhoud van de koopovereenkomst, waaronder de ouderdomsclausule en de waarschuwing voor vereist onderhoud, ervoor dat aan de mate van duurzaamheid enigszins lagere eisen worden gesteld (behoudens specifieke mededelingen van de verkoper). Dat overwogen hebbende, geldt dat ook van een oudere (klus)woning niet hoeft te worden verwacht dat er een reëel gevaar bestaat op het doorzakken van een draagbalk van het dak. De woning is dan immers niet meer te gebruiken, ook niet als kluswoning.
      
    
    
      5.18.
      
        
          [eiser] heeft ter onderbouwing van het gevaar op het doorzakken van de draagbalk twee verklaringen van aannemers overgelegd.
        
          [bedrijf 2] heeft onder andere verklaard: 
        
          “De draagbalk onder de kilgoot bleek verrot. Het houten deel dat op de stenen muur steunde was zachte pulp.”
        
      
      
      
        
          “Bij het niet voorkomen van deze lekkages zou structureel gevaar ontstaan door het loskomen/doorzakken van de houten draagbalk onder de kielgoot.”
        
      
      
      
        In de verklaring van [naam] staat onder andere:
        
          “Deze sporen wijzen op actieve lekkageproblemen die aandacht vereisen omdat aanhouding de draagbalken van de dakconstructie verrot.”
        
      
      
    
    
      5.19.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er sprake was van een zodanig gevaar op het doorzakken van de draagbalk dat het normale gebruik van de woning zoals nader omschreven in 5.17. niet meer mogelijk zou zijn. Beide aannemers verklaren dat er een risico bestaat op het doorzakken van de balk wanneer er niets wordt gedaan aan de lekkageproblemen. Uit de verklaringen blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat er op dat moment niet veilig in de woning kon worden verbleven, laat staan dat dat op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al het geval was. Niet is gebleken dat er onmiddellijk gevaar op instorting bestond. Gelet op de ouderdomsclausule in de overeenkomst en de in de verkoopbrochure gegeven waarschuwing voor noodzakelijk intern en extern onderhoud is de kantonrechter van oordeel dat het gebrek aan de draagbalk in dit geval niet in de weg staat aan het gebruik van de woning zoals dat tussen partijen is overeengekomen.
      
    
    
      5.20.
      Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van de herstelkosten van de lekkage, het dakbeschot en de draagbalk (in het eindvonnis) worden afgewezen.
      
    
    
      5.21.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      stelt [eiser] in de gelegenheid om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis bij akte nader te onderbouwen dat de verkoopmakelaar heeft medegedeeld dat de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering;
      
    
    
      6.2.
      stelt [gedaagde] in de gelegenheid daar binnen veertien dagen bij akte op te reageren;
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2025.(SB)