ECLI:NL:RBZWB:2025:1812, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-03-2025, 24/2464
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond, waarde vastgesteld in goede justitie.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/2464
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan WOZ-Consultants B.V.),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout), de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 324.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 februari 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [persoon 1] en [taxateur] , taxateur. Gemachtigde heeft zich afgemeld voor de zitting.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1997). De woning is gelegen op een perceel van 171 m2. De woning heeft een berging en een carport.  
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 300.000 is dan wel, subsidiair, € 309.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 324.000.
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 26 september 2024 door [taxateur] is opgemaakt. Naar aanleiding van de gronden van belanghebbende is ter zitting een gecorrigeerde taxatiematrix overlegd (de taxatiematrix). Het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres 2] is toegevoegd en de gebruiksoppervlakte van de woning en de referentiewoningen zijn opnieuw berekend en aangepast. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning, op basis van de nieuwe taxatiematrix, alsnog niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.8.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 325.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 2] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Bij de taxatiematrix zijn diverse foto’s van de woning en de referentiewoningen gevoegd.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Alle referentiewoningen zijn zeer dichtbij de woning gelegen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Voor drie referentiewoningen geldt ook nog dat deze aan dezelfde straat liggen. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakte van de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van onjuiste objectgegevens. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte de zolder opgenomen in de gebruiksoppervlakte van de woning. Op grond van de meetinstructie van de Waarderingskamer had de zolder niet mogen worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting – desgevraagd – niet kunnen toelichten waarin het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de gecorrigeerde taxatiematrix en de oorspronkelijke matrix is gelegen. Wel heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de zolders van de woning en die van de referentiewoningen zijn meegenomen in de berekening als gebruiksoppervlakte wonen.
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank constateert dat de aanbouwen, de bergingen, de overkappingen, de carports en de dakkapellen van de woning en de referentiewoningen apart worden gewaardeerd als bijgebouwen. Het verschil in de gebruiksoppervlakte van de woning kan niet gelegen zijn in een van deze onderdelen. Gezien de standpunten van belanghebbende en de aangevoerde feiten en omstandigheden ten aanzien van de zolder van de woning en de referentiewoningen gaat de rechtbank ervan uit dat het verschil is gelegen in het al dan niet meenemen van de oppervlakte van de zolder in de berekening. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting kan het verschil daarin zijn gelegen en overigens heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het verschil ergens anders uit bestaat. 
      
    
    
      3.12.
      De rechtbank neemt in aanmerking dat op basis van de meetinstructie een zolderruimte slechts mag worden meegenomen als ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’ en niet als ‘gebruiksoppervlakte wonen’ indien sprake is van een bergzolder. Dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik, bijvoorbeeld omdat de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglicht. Partijen zijn het erover eens dat de woning beschikt over een vlizotrap. Gelet op het vorenstaande heeft dat niet tot gevolg dat de zolder in het geheel niet in de waardering had mogen worden meegenomen, maar had de zolder moeten worden aangemerkt als overige inpandige ruimte. De zolder is ten onrechte meegenomen als woonruimte bij de berekening van de gebruiksoppervlakte. Dat geldt overigens ook voor de twee referentiewoningen aan de [adres 6] en aan de [adres 2] , aangezien ook de zolders van deze referentiewoningen alleen bereikbaar en bruikbaar zijn via een vlizotrap. De overige referentiewoningen hebben wel een vaste trap naar zolder en voor die woningen zijn partijen het eens over de gebruiksoppervlakte wonen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.13.
      Zoals hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat de zolder van de woning en twee referentiewoningen moet worden aangemerkt als overige inpandige ruimte in plaats van woonruimte. De waarde die aan overige inpandige ruimte wordt toegekend is lager dan bij woonruimte. In zoverre heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
      
    
    
      3.14.
      De heffingsambtenaar heeft verder naar het oordeel van de rechtbank wel in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een berging en carport, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. 
      
    
    
      3.15.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. Weliswaar is de getaxeerde waarde van € 325.000 hoger dan de beschikte waarde van € 324.000, maar de correctie in verband met de kwalificatie van de zolder leidt tot een lagere waarde. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.16.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van                 € 300.000 c.q. € 309.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt. Bovendien is in de gecorrigeerde taxatiematrix rekening gehouden met de standpunten van belanghebbende en daaruit volgt een hogere waarde dan belanghebbende bepleit. Dat is ook het geval als rekening wordt gehouden met de waardering van de zolders van de woning, [adres 6] en de [adres 2] als overige inpandige ruimte.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.17.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 318.000.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet dienovereenkomstig worden verlaagd. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647 en 1 punt voor het beroepschrift, met een waarde van € 907. Omdat de waardebeschikking dateert van voor 1 januari 2024, geldt voor de bezwaarfase de regels die golden tot 1 januari 2024. De uitspraak op bezwaar is van na 1 januari 2024 en daarom wordt de forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van de per 1 januari 2024 geldende artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.520,75.
      
    
    
      4.4.
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 318.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.520,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 31 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
    
  
  
    Artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.