ECLI:NL:RBLIM:2025:2920, Rechtbank Limburg, 26-03-2025, 11438712 \ CV EXPL  24-6131
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11438712 \ CV EXPL  24-6131
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- 	de conclusie van antwoord ontvangen 21 januari 2025
      - tee e-mails d.d. 6 maart 2025 zijdens [gedaagde] met foto’s
      - een brief d.d. 9 maart 2025 zijdens [gedaagde]
      - de mondelinge behandeling van 14 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - [gedaagde] is – ondanks deugdelijk opgeroepen - niet verschenen bij de mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt met ingang van 1 me1 2019 een appartement te [woonplaats 2] aan de [adres] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 160,60, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De oorspronkelijke huur bedroeg € 584,00 per maand. Hij heeft begin 2024 [gedaagde] een huurverhoging aangezegd op basis van het toegestane percentage met ingang van 1 juli 2024. Ondanks herinneringen, betaalt [gedaagde] deze huurverhoging niet.
      
    
    
      3.3.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] - zo begrijpt de kantonrechter - betreft de stelling dat zij nooit een aangetekende brief met een voorstel huurverhoging heeft mogen ontvangen en dat zij niet is gewezen op de mogelijkheid van bezwaar ex artikel 7:252 lid 2 BW. Volgens [gedaagde] zou er daarom geen sprake zijn van een geldige huurprijsverhoging.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter constateert dat in de als productie 1 overgelegde huurovereenkomst onder 4.2 weliswaar een bedrag van € 854,00 vermeld staat, doch dit bedrag wordt gevolgd door de vermelding: (zegge Euro vijfhonderdvierenkachtig). Over de hoogte van de oorspronkelijke huur zijn partijen het overigens eens, gezien ook de jarenlange betaling door [gedaagde] van een bedrag van € 584,00, welk bedrag [eiser] ook jarenlang heeft geaccepteerd. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat hier sprake is van een kennelijke verschrijving.
      
    
    
      4.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiser] aangegeven dat hij begin 2024 via e-mail een bericht met een voorstel tot huurprijsverhoging heeft gestuurd, dat zijns inziens voldoet aan de wettelijke vereisten met daarin ook opgenomen de wettelijk toegestane huurverhoging. Dit volgt ook uit productie 6 bij dagvaarding. Dit betreft een e-mail d.d. 6 augustus 2024 met de tekst:
      
      
        
          
            [gedaagde] ,
        
        
          In het begin van het jaar heb ik jou de huurverhoging van 1/7/2024 doorgegeven.
        
        
          De nieuwe huur nu 616,12
        
        
          Jij betaald 584
        
        
          Dus je loopt nu tweemaal 32,12 achter. Jouw huurachterstand is dus momenteel 64,24. Graag zo spoedig mogelijk in orde brengen.
        
        
          Groet [eiser] .
        
      
      
      
        
          [eiser] geeft verder aan dat [gedaagde] daarmee ruim van te voren op de hoogte was van deze aanzegging en (anders dan in het kader van deze procedure) nimmer bezwaar tegen heeft gemaakt tegen deze aanzegging. Dit betrof overigens ook de eerste huurverhoging gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        De reactie van dezelfde datum van [gedaagde] op dit bericht luidt:
        
          
          Hoi [eiser]
        
        
          Er is even en problem met mijn bank ik maak het zo snel als mogelijk over
        
        
          Groet [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.4.
      Nu [gedaagde] niet is verschenen bij de mondelinge behandeling, heeft de kantonrechter aan haar geen vragen kunnen stellen naar aanleiding van deze productie en de stellingen van [eiser] . Krachtens het bepaalde in art. 88 tweede lid Rv zal de kantonrechter dit in haar nadeel laten meewegen en uitgaan van de juistheid van deze stellingen van [eiser] .
      
    
    
      4.5.
      
        Dit betekent dat [eiser] [gedaagde] tijdig een voorstel tot huurprijsverhoging heeft gedaan. Uit haar hiervoor aangehaalde reactie volgt verder ook dat zij van die aanzegging op de hoogte was en daartegen geen (tijdig) bezwaar heeft gemaakt. Voor zover er al sprake zou zijn van een verzuim in de aanzegging, heeft [gedaagde] niet gesteld en is niet gebleken dat [gedaagde] daardoor werd benadeeld. 
        De door [gedaagde] verder gestelde gebreken worden betwist door [eiser] . Los van deze betwisting heeft [gedaagde] deze stellingen ook niet onderbouwd. Ook hier geldt bovendien dat [gedaagde] geen toelichting heeft willen geven tijdens de mondelinge behandeling.
        De vordering zal dan ook worden toegewezen, evenals de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
      
      
    
    
      4.6.
      Uit het bovenstaande volgt dat de oorspronkelijke maandelijkse huur inclusief de per 1 juli 2024 aangezegde huurverhoging inmiddels geldt als de tussen partijen overeengekomen huurprijs. [eiser] heeft dan ook geen belang bij het gevorderde onder b van het petitum, nog los van het feit dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] dit bedrag niet zal betalen en ook niet bij voorbaat kan worden vastgesteld dat toekomstige huurprijsverhogingen correct worden aangezegd, dan wel daar om andere redenen door [gedaagde] daar tegen steekhoudend bezwaar wordt gemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,38
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                324,38
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 209,00 (bestaande uit een bedrag van € 160,60 aan achterstallige huur tot en met november 2024 en een bedrag van € 48,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 27 november 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 324,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
        26 maart 2025.