ECLI:NL:RBNHO:2019:11130, Rechtbank Noord-Holland, 16-10-2019, C/15/282626 / HA ZA 18-814
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2019-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Boete wegens niet-afnemen woning ondanks claims buren op te leveren zaak. Koper was bij maken afspraak over leveringsdatum op de hoogte van die claims,

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
    
      
        Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 16 oktober 2019
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/282626 / HA ZA 18-814 van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      2.	[eiseres],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. F.M. Wagener te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk,
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/289210 / HA ZA 19-360 van
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eiseres,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 2]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. O.H. Minjon te Hoorn.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure in de hoofdzaak
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie
        
        
          het tussenvonnis van 19 juni 2019
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 12 september 2019 met de daarin genoemde stukken.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De procedure in de vrijwaringszaak
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          het tussenvonnis van 7 augustus 2019
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 12 september 2019 met de daarin genoemde stukken.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [gedaagde 1] is eigenaresse van het perceel grond met woning aan de [adres] 5b te [plaats] (hierna kortheidshalve: de woning). [gedaagde 2] is eigenaresse van een naastgelegen  perceel grond met woning aan de [adres] 7 te [plaats] . Ten behoeve van het perceel van [gedaagde 1] en ten laste van het perceel van [gedaagde 2] is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd. 
      
    
    
      3.2.
      
        Op 1 mei 2018 zijn [eisers] en [gedaagde 1] een koopovereenkomst aangegaan betreffende de woning van [gedaagde 1] . De koopprijs bedraagt € 235.000,-. In de koopovereenkomst staat als uiterste leveringsdatum vermeld “18 juni 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”. De koopovereenkomst bevat, voor zover hier van belang de volgende bepalingen:
        
          “(…) 
        
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
      
    
    
      6.2.
      
        
          Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.
        
        
          Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. 
        
        
          Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.
        
        
          Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: niet van toepassing. 
        
        
          Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken
        
      
    
    
      
    
    
      7.2.
      
        Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.
      
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      
        Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      11.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
      
    
    
      11.3.
      
        Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (…) van de koopsom met een maximum van tien procent (…) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
      
      
      
        
          artikel 25 Erfdienstbaarheid van weg
        
        
          Koper is er van op de hoogte dat om tot de woning aan de [adres] 53 te [plaats] te kunnen komen er een erfdienstbaarheid van weg is. Koper is hiervan op de hoogte.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Omdat [eisers] niet in staat was de woning voor 18 juni 2018 te financieren, zijn [eisers] en [gedaagde 1] overeengekomen dat levering op een later moment zou plaatsvinden. 
      
    
    
      3.4.
      Bij brieven van 13 en 15 juni 2018 heeft (de advocaat van) [gedaagde 2] zich gewend tot de makelaar van [gedaagde 1] . Op 18 juni 2018 heeft [gedaagde 2] conservatoir beslag tot levering op de woning doen leggen. Op 29 juni 2018 heeft [gedaagde 2] [gedaagde 1] gedagvaard te verschijnen voor de handelskamer van deze rechtbank. 
    
    
      3.5.
      
        Op 21 augustus 2018 heeft de toenmalige advocaat van [eisers] aan [eisers] gemaild:
        
          “Ik ben vandaag gebeld door de advocaat van “de buurvrouw”. Deze gaf aan dat er verschillende kwesties spelen. Dit betreft het eerste recht van koop, het overpad en de woonbestemming. Mocht de woning alsnog geleverd worden, zijn dit problemen die kunnen blijven spelen. Ik weet op dit moment niet in hoeverre de standpunten van “de buurvrouw” stand houden. De kans is echter groot dat zij door middel van juridische procedures probeert te verhinderen dat iemand anders de woning koopt, daar daadwerkelijk gaat wonen en gebruik maakt van het overpad.” 
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Op 15 augustus 2018 heeft de toenmalige advocaat van [eisers] aan de makelaar van [gedaagde 1] geschreven:
        
          “(…) De leveringsdatum is later kennelijk uitgesteld tot 2 augustus 2018.
        
      
      
      
        
           Cliënten hebben van u vernomen dat er door de buurvrouw van verkoper beslag is gelegd op de woning en dat de woning daardoor niet geleverd kan worden. Er zou een geschil zijn met betrekking tot het recht van overpad, danwel een recht van eerste koop. Op dit moment loopt hierover een procedure bij de rechtbank. De exacte inhoud en status van de procedure is cliënten niet bekend.
        
      
      
      
        
          Namens cliënten verzoek ik u daarom alle informatie te verstrekken met betrekking tot deze procedure. Dit bijvoorbeeld door overlegging van de processtukken. Indien deze procedure betrekking heeft op de eigenschappen van de woning is de verkoper op grond van haar informatieplicht gehouden om cliënten volledig te informeren.
        
      
      
      
        
          Daarnaast willen cliënten dat de levering van de woning alsnog zo spoedig mogelijk plaatsvind. Conform afspraak had de woning al geleverd moeten zijn door middel van deze brief stellen cliënten verkoper op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst in gebreke en sommeren zij verkoper om alsnog binnen acht dagen na verzending van deze brief na te komen.
        
      
      
      
        
          Indien verkoper niet binnen de gestelde termijn aan de sommatie voldoet, zien cliënten zich genoodzaakt de koopovereenkomst te ontbinden en maken zij aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 28 augustus 2018 heeft de toenmalige advocaat van [eisers] [gedaagde 1] nogmaals gesommeerd over te gaan tot levering van de woning. 
      
    
    
      3.8.
      
        Op 4 september 2018 heeft de advocaat van [gedaagde 1] aan (de advocaat van) [eisers] meegedeeld dat [gedaagde 1] bereid en in staat is om onmiddellijk medewerking te verlenen aan levering van de woning. Op 6 september 2019 is het door [gedaagde 2] gelegde beslag op de woning doorgehaald. 
        Vervolgens hebben [eisers] en [gedaagde 1] afgesproken dat de woning op 11 september 2018 geleverd zou worden. 
      
      
    
    
      3.9.
      
        Op 9 september 2019 heeft [eisers] aan de makelaar van [gedaagde 1] geschreven:
        
          “Nog even een reminder, als wij dinsdag 11 september gaan tekenen ontvangen wij ook graag de kopieen van de proces stukken en alle andere bewijsstukken die zoals besproken aan de telefoon met de advocaat worden opgesteld en worden ondertekent door zowel de buurvrouw als verkoper. 
        
        
          Zodat wij ook alle bewijzen hebben van afwikkeling van deze zaak.”
        
        Daarop heeft de makelaar van [gedaagde 1] op 10 september gereageerd en aan [eisers] geschreven:
        
          “Onze advocaat de heer van de Sande heeft regelmatig contact gehad met jullie advocaat de heer Groot en die zal alles naar de notaris sturen zodat jullie van alle documenten die er tussen de beide advocaten zijn geweest op de hoogte zijn.
        
        
          Wellicht heeft de heer Groot al de diverse stukken in zijn bezit via de mail.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        Op 10 september 2018 heeft de advocaat van [gedaagde 2] aan de toenmalige advocaat van [eisers] geschreven, voor zover hier van belang:
        
          “(…)
        
        
          Bekend kan worden verondersteld, dat cliënte heeft ingestemd met het opheffen van het beslag op de onroerende zaken plaatselijk bekend [adres] 5B te [plaats] .
        
      
      
      
        
          De betrokken onroerende zaken zijn recent door uw cliënte aangekocht ten behoeve van een gebruik voor permanente bewoning.
        
      
      
      
        
          Dat cliënte medewerking heeft verleend aan het opheffen van het beslag op genoemde onroerende zaken betekent niet dat cliënte thans instemt met een gebruik van deze onroerende zaken voor permanente bewoning.
        
      
      
      
        
          In dit verband heeft cliënte zich op het standpunt gesteld, dat het ter plaatse vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2014 [plaats] niet voorziet in een gebruik van genoemde onroerende zaken voor permanente bewoning.
        
        
          Indien uw cliënten de betrokken onroerende zaken in gebruik gaan nemen voor permanente bewoning zal cliënte dan ook niet aarzelen genoemd gebruik ter discussie te stellen in het kader van een op handhaving gerichte procedure bij het bevoegde gezag van de gemeente [plaats] .
        
        
          Een eventueel verleende omgevingsvergunning voor nieuwbouw zal door cliënte in bezwaar en beroep worden aangevochten.
        
      
      
      
        
          Aansluitend is geconstateerd, dat het bestaande recht van overpad om te komen en te gaan van en naar het perceel [adres] 5B in het verleden bij notariële akte is gevestigd voor een gebruik van (de grote schuur op) het perceel [adres] 5B ten behoeve van opslag van caravans en derhalve niet voor een gebruik van genoemd perceel voor permanente bewoning
        
        
          zoals door uw cliënten voorzien,
        
      
      
      
        
          Onder deze omstandigheid staat vast dat cliënte niet kan worden verplicht uw cliënten toegang te verschaffen tot het perceel [adres] 58 en dat ook niet zullen doen.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op 11 september 2018 is de heer [eiser] , voorafgaand aan de overdracht bij de notaris, de woning gaan afschouwen. Daarbij is hij aangesproken door de partner van [gedaagde 2] . Die heeft aan [eisers] meegedeeld, kort gezegd, dat er problemen waren en dat er procedures waren dan wel zouden komen en [eisers] geadviseerd af te zien van de koop. 
      
    
    
      3.12.
      
        [eisers] en [gedaagde 1] zijn daarna naar de notaris gegaan. Uiteindelijk is het niet tot levering van de woning aan [eisers] gekomen. [gedaagde 1] heeft [eisers] vervolgens bij brief van 11 september 2018 gesommeerd alsnog de woning af te nemen.
      
    
    
      3.13.	(
      De advocaat van) [gedaagde 1] heeft bij brief van 11 september 2018 aan [eisers] geschreven [eisers] gesommeerd alsnog de woning af te nemen en [eisers] daarbij, onder verwijzing naar artikel 11 van de koopovereenkomst, meegedeeld eventueel aanspraak te maken op een boete. 
      
    
    
      3.14.
      Tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is vervolgens een kort geding gevoerd waarbij [gedaagde 1] , kort gezegd, heeft gevorderd [gedaagde 2] te gelasten om te gehengen en te gedogen dat ten behoeve van het perceel van [gedaagde 1] en tan laste van het perceel van [gedaagde 2] een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd om te komen van en te gaan naar de op het perceel van [gedaagde 1] staande woning. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de vordering van [gedaagde 1] bij vonnis van 30 oktober 2018 afgewezen, 
      
    
    
      3.15.
      
        [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete en schadevergoeding. [gedaagde 1] maakt aanspraak op nakoming van de koopovereenkomst en vordert van [eisers] eveneens betaling van de contractuele boete.
      
    
    
      3.16.
      In de bodemprocedure die [gedaagde 2] heeft aangespannen tegen [gedaagde 1] heeft [gedaagde 1] een tegenvordering ingediend. Nadat [gedaagde 2] haar vordering had ingetrokken, heeft de rechtbank bij vonnis van 2 juli 2019 (zaaknummer C/15/278262 / HA ZA 18-568) op de vordering van [gedaagde 1] beslist, kort gezegd, (i) dat er een door verjaring een erfdienstbaarheid is gevestigd die zin dat sprake is van een recht van erfdienstbaarheid van weg ten laste van het perceel van [gedaagde 2] en ten gunste van het perceel van [gedaagde 1] en (ii) dat [gedaagde 2] moet gehengen en gedogen dat de betreffende erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend. De rechtbank heeft verder geoordeeld, kort gezegd, dat [gedaagde 2] niet onrechtmatig jegens [gedaagde 1] heeft gehandeld door [eisers] te wijzen op haar pretenties ten aanzien van de woning. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      
        in de hoofdzaak
      
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vordert  samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van € 35.507,52 aan hoofdsom en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] is ondanks herhaalde sommaties niet in staat gebleken aan de koopovereenkomst te voldoen. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden. Door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] heeft [eisers] schade geleden. Die bedraagt € 10.731,52. Daarnaast is [gedaagde 1] de contractuele boete van € 23.500,- verschuldigd. [eisers] vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijkekosten (€ 1.276,-).
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 1] voert verweer. Zij voert aan, verkort en zakelijk weergegeven, dat de problemen zijn ontstaan na het sluiten van de koopovereenkomst. Op de overeengekomen leveringsdatum, 11 september 2018, was [gedaagde 1] bereid en in staat de woning te leveren. [eisers] heeft daar echter zonder geldige reden van afgezien. Het is niet [gedaagde 1] die toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst maar [eisers] [gedaagde 1] wil dat de koopovereenkomst door [eisers] wordt nagekomen [gedaagde 1] vordert daarom in reconventie voor recht te verklaren dat [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarnaast vordert [gedaagde 1] hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van de contractuele boete van € 23.500 en betaling van € 1,010,- wegens buitengerechtelijke kosten. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 1] vordert - samengevat - dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld om aan [gedaagde 1] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde 1] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [gedaagde 2] in de kosten van de vrijwaring. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde 2] voert verweer. 
      
    
    
      4.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
        in de hoofdzaak
      
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      5.1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      5.2.
      De vordering van [eisers] is gegrond op de vermeende toerekenbare tekortkoming door [gedaagde 1] . Volgens [eisers] is [gedaagde 1] toerekenbaar tekortgeschoten omdat er ten tijde van de voorgenomen levering van de woning (op 11 of 12 september 2018) discussie was met de buren, [gedaagde 2] en haar partner, over de vraag of er wel een woning op het perceel mocht staan, over de wijze van invulling van de erfdienstbaarheid en over het door [gedaagde 2] gestelde voorkeursrecht op de woning. Daardoor handelde [gedaagde 1] in strijd met artikel 7.2 van de koopovereenkomst, aldus [eisers]
      
    
    
      5.3.
      
        De rechtbank overweegt als volgt. Aangenomen kan worden dat het [gedaagde 1] ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst niet bekend was dat er met [gedaagde 2] problemen zouden ontstaan zoals hier aan de orde. Dat is pas daarna gebeurd. [gedaagde 2] heeft daarbij ook beslag gelegd op de woning. 
        
          [eisers] is op enig moment van de geschilpunten tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de hoogte geraakt. Vervolgens heeft er tussen de (toenmalige) advocaat van [eisers] en (de advocaat van) [gedaagde 1] overleg plaatsgevonden. [eisers] heeft daarbij, hoewel hij op de hoogte was van de problemen met [gedaagde 2] , aanspraak gemaakt op levering van de woning. Nadat het beslag op de woning was doorgehaald, hebben [eisers] en [gedaagde 1] afgesproken dat levering zou plaatsvinden op 11 september 2018. Kennelijk leverde het geschil tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor [eisers] geen reden op om af te zien van de levering dan wel aanvullende voorwaarden te stellen. Dat maakt naar het oordeel van de rechtbank dat [eisers] de woning ondanks het geschil met [gedaagde 2] diende af te nemen. 
      
      
    
    
      5.4.
      
        Uiteindelijk heeft [eisers] afgezien van de levering en de koopovereenkomst ontbonden omdat [gedaagde 2] aanspraken op de woning had en vorderingen betreffende de woning had ingediend, waardoor niet was voldaan aan artikel 7.2. van de koopovereenkomst. Anders dan [eisers] aanvoert, leveren de claims van [gedaagde 2] geen toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] op. [eisers] was immers op de hoogte van de claims van [gedaagde 2] en het feit dat daarover een procedure was gestart. Bovendien waren [eisers] en [gedaagde 1] overeengekomen dat alle risico’s wegens de claims van [gedaagde 2] door [gedaagde 1] gedragen zouden worden, zo heeft [gedaagde 1] onbetwist aangevoerd. Bovendien was het [eisers] zelf die [gedaagde 1] heeft gesommeerd tot levering over te gaan. [eisers] en zijn toenmalige advocaat wisten dat [gedaagde 2] op dat moment en op de dag van levering nog geen afstand had genomen van haar stellingen, hetgeen werd bevestigd door de advocaat van [gedaagde 2] in diens brief van 10 september 2018. 
        Dat de partner van [gedaagde 2] op de dag van levering [eiser] apart heeft genomen en (nogmaals) heeft gewezen op de geschilpunten en, mogelijk, [eisers] heeft geadviseerd van de koopovereenkomst af te zien, levert dan ook geen nieuwe situatie op, op grond waarvan [eisers] alsnog mocht afzien van de levering van de woning. Dat [eisers] slechts met de levering heeft ingestemd omdat dit het advies van zijn toenmalige advocaat was, maakt dat niet anders. 
      
      
    
    
      5.5.
      Dat [gedaagde 1] zou hebben toegezegd dat alle stukken betreffende het geschil tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de notaris aan [eisers] overhandigd zou worden, maakt het voorgaande niet anders. Uit hetgeen [eisers] heeft aangevoerd blijkt namelijk niet dat het overleggen van die stukken een voorwaarde voor de levering was. Breekpunt voor de levering was de houding van [gedaagde 2] , zo blijkt uit de correspondentie die de (huidige) advocaat van [eisers] na 11 september 2018 heeft gevoerd. Bovendien kon [gedaagde 1] die stukken, gelet op de door [gedaagde 1] gegeven garanties over het gebruik van de woning bovendien ook later aan [eisers] overhandigen. 
      
    
    
      5.6.
      De conclusie is dat [gedaagde 1] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering van [eisers] wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      5.7.
      Dan de vordering van [gedaagde 1] . Voor toewijzing van die vordering is in ieder geval nodig dat [eisers] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is daarvan sprake. [eisers] heeft immers ingestemd met levering onder de geschetste omstandigheden en daarvan op het laatste moment afgezien zonder geldige reden De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar. 
      
    
    
      5.8.
      
        Daarnaast maakt [gedaagde 1] aanspraak op betaling van de contractuele boete. De rechtbank constateert dat op zich aan de voorwaarden voor het verschuldigd zijn van een contractuele boete door [eisers] is voldaan. [eisers] heeft echter een beroep gedaan op matiging. 
        Ingevolge artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete alleen matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Deze maatstaf noopt tot terughoudendheid. Eerst onder bijzondere omstandigheden kan grond voor matiging aanwezig zijn. De door [eisers] voor matiging van de boete aangevoerde omstandigheden dienen dan ook aan de hand van deze maatstaf te worden beoordeeld. 
      
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval aanleiding is de hoogte van de boete te matigen. Vast staat dat [eisers] hebben beoogd een woning te kopen zonder dat er potentiële claims of bezwaren van derden zouden zijn. Die claims waren er wel, zo bleek nadat de koopovereenkomst was getekend. Door die claim (en het in verband daarmee gelegde conservatoire beslag) was het voor [gedaagde 1] niet mogelijk de woning te leveren op de beoogde leveringsdatum 2 augustus 2018, waarna [eisers] [gedaagde 1] heeft gesommeerd alsnog tot levering over te gaan. Weliswaar is daarna het beslag op de woning doorgehaald waarna levering op 11 september 2018 kon plaatsvinden, maar – hoewel [gedaagde 1] anders wil doen voorkomen – vast staat dat het geschil tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog niet was opgelost op het moment dat tot levering van de woning zou worden overgegaan. Weliswaar levert het bestaan van de claim van [gedaagde 2] geen toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] op, maar de dreigende claims van [gedaagde 2] om de woonbestemming van de woning aan te vechten en om “het hek op slot te doen” is wel een dermate bijzondere omstandigheid dat betaling van een boete aan [gedaagde 1] naast eventuele schadevergoeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De slotsom is dat de boete wordt gematigd tot nihil.
      
    
    
      5.10.
      Over de gevorderde buitengerechtelijke kosten overweegt de rechtbank dat [gedaagde 1] niet heeft gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die niet zijn begrepen in de proceskosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom afgewezen. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde 1] heeft verder verwijzing naar de schadestaat gevorderd. Omdat [eisers] onbetwist heeft gelaten dat [gedaagde 1] door de gang van zaken mogelijk schade heeft geleden, zal de rechtbank de zaak verwijzen naar de schadestaat. 
      
    
    
      5.12.
      
        [eisers] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
      - griffierecht	€	914,00
      - salaris advocaat		1.390,00 (2 punten × tarief € 695,00)
      Totaal	€ 	2.304,00
      
    
    
      5.13.
      Nu zowel [eisers] als [gedaagde 1] op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt. 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
    
    
      5.14.
      Omdat de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring worden afgewezen.
      
    
    
      5.15.
      
        [gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden begroot op:
      - griffierecht		914,00
      - salaris advocaat		1.390,00 (2 punten × tarief € 695,00)
      Totaal	€ 	2.304,00
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de kosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 2.304,00,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      6.4.
      verklaart voor recht dat [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen [gedaagde 1] en [eisers] gesloten koopovereenkomst betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] 5b,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de door [gedaagde 1] geleden en te lijden schade, welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat en te worden vereffend volgens de wet,
      
    
    
      6.6.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,
      
    
    
      6.7.
      verklaart dit vonnis voor onderdeel 6.5. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.8.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        
          in de zaak in vrijwaring
        
      
    
    
      6.9.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 2.304,00,
      
    
    
      6.11.
      verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2019.
      
    
  
  
    type: JG
    coll: CH