ECLI:NL:RBDHA:2025:4990, Rechtbank Den Haag, 26-03-2025, C/09/660875 / HA ZA 24-112
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bouwzaak. Gebrekkige verbouwing van een woning. Toewijzing van vervangende schadevergoeding.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/660875 / HA ZA 24-112
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [partij A sub1] , te [woonplaats 1] ,
    
      2.	[partij A sub2], te [woonplaats 1] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. S. Kaouass te Leiden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. A.F.I. Derby te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna afzonderlijk [partij A sub1] , [partij A sub2] en [partij B] genoemd worden. Eisers in conventie/verweerders in reconventie worden hierna gezamenlijk [partij A] c.s. genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 26 januari 2024, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
        
        
          de akte van [partij A] c.s. van 1 oktober 2024, met producties;
        
        
          de akte houdende overlegging producties van [partij B] van 1 oktober 2024, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2024. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen vragen van de rechtbank beantwoord en hebben partijen hun standpunten verder toegelicht en op elkaar gerageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      [de woning 1]
    
    
    
      2.1.
      
        Op 29 november 2021 heeft [partij B] aan [partij A sub1] een offerte uitgebracht voor het verbouwen en uitbreiden van de woning van [partij A] c.s. aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: [de woning 1] ). De offerte vermeldt een bedrag van
        € 235.250,-. Met deze offerte heeft [partij A sub1] ingestemd. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [partij A sub1] en [partij A sub2] zijn in gemeenschap van goederen gehuwd.   
      
    
    
      2.3.
      Daarnaast heeft [partij B] met (in ieder geval) [partij A sub1] een (mondelinge) overeenkomst gesloten voor het door [partij B] verrichten van werkzaamheden aan de tuin van [de woning 1] voor een bedrag van € 25.000,-.  
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn overeengekomen dat [partij B] de werkzaamheden op 15 december 2021 zou starten en dat deze op 22 maart 2022 zouden worden afgerond. [partij B] is tijdig begonnen met de werkzaamheden.  
      
    
    
      2.5.
      Op 27 mei 2022 hebben [partij A] c.s. [de woning 1] betrokken. De werkzaamheden waren toen nog niet afgerond.
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 16 oktober 2022 heeft [partij A sub2] zich bij [partij B] onder meer beklaagd over gebreken bij de verbouwing van [de woning 1] .  
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 1 november 2022 hebben [partij A] c.s. onder meer geklaagd over lekkages in [de woning 1] en [partij B] gesommeerd de schade binnen één week te herstellen.  
      
    
    
      2.8.
      In opdracht van [partij A] c.s. heeft Keuringsdienst voor Wonen op 21 november 2023 onderzoek uitgevoerd naar de door [partij B] aan [de woning 1] verrichte werkzaamheden. Op 25 november 2022 heeft Keuringsdienst voor Wonen rapport uitgebracht van haar bevindingen.     
      
    
    
      2.9.
      Op 29 november 2022 hebben partijen een bespreking gehouden over de nog uit te voeren werkzaamheden. Hierbij is onder meer afgesproken dat de werkzaamheden uiterlijk op 24 december 2022 deugdelijk zouden worden afgerond.
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 7 december 2022 heeft [partij B] gereageerd op de lijst van de (herstel)werkzaamheden die volgens [partij A] c.s. nog moesten worden uitgevoerd.  [partij B] heeft hierbij onder meer meegedeeld dat op 9 december 2022 zou worden gewerkt aan de cv-installatie en de vloerverwarming om de problemen hieraan op te lossen. [partij B] heeft zich aan deze belofte niet gehouden.
      
    
    
      2.11.
      Op 17 december 2022 heeft [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) aan [partij A sub1] een offerte uitgebracht voor het uitvoeren van diverse (herstel)werkzaamheden aan het dak van [de woning 1] voor een bedrag van € 11.737,-.
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens hebben [partij A] c.s. hun rechtsbijstandsverzekeraar ingeschakeld. De gemachtigde van [partij A] c.s. heeft [partij B] bij brief van 27 december 2022 in gebreke gesteld en een termijn van 14 dagen (tot 12 januari 2023) gegeven om de (herstel)werkzaamheden af te ronden. [partij B] is daarop niet ingegaan. 
      
    
    
      2.13.
      In opdracht van [partij A] c.s. heeft Top Expertise op 19 januari 2023 onderzoek uitgevoerd naar de door [partij B] aan [de woning 1] verrichte werkzaamheden. [partij B] heeft geen gebruik gemaakt van de aan hem geboden mogelijkheid om hierbij aanwezig te zijn. Op 29 maart 2023 heeft Top Expertise rapport uitgebracht van haar bevindingen.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 4 april 2023 heeft de gemachtigde van [partij A] c.s. [partij B] meegedeeld dat ernstige twijfels zijn gerezen over de deugdelijkheid van de constructie van [de woning 1] . [partij B] werd verzocht om binnen tien dagen diverse (constructie)berekeningen over te leggen, bij gebreke waarvan [partij A] c.s. opdracht zouden geven om destructief onderzoek te laten uitvoeren. [partij B] heeft hierop niet gereageerd.
      
    
    
      2.15.
      
        In de periode van februari tot mei 2023 hebben [partij A] c.s. (nood)-herstelwerkzaamheden aan [de woning 1] laten verrichten voor een bedrag van
        € 72.032,-. 
      
      
    
    
      2.16.
      Op 22 mei 2023 heeft [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ) aan [partij A sub1] een offerte uitgebracht voor leveren en plaatsen van twee dakkapellen voor € 24.000,-. 
      
    
    
      2.17.
      Op 23 mei 2023 heeft Top Expertise aanvullend (destructief) onderzoek aan [de woning 1] verricht. Op 14 juli 2023 heeft Top Expertise rapport uitgebracht.  
      
    
    
      2.18.
      Op 19 juli 2023 hebben [partij A] c.s. het onder 2.12 bedoelde rapport met [partij B] gedeeld en hem verzocht om binnen zeven dagen na 19 juli 2023 mee te delen of hij tot herstel zou overgaan op uiterlijk 30 november 2023. [partij B] heeft hierop niet gereageerd.
      
    
    
      2.19.
      Op 26 augustus 2023 heeft [bedrijfsnaam 3] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 3] ) aan [partij A] c.s. een offerte uitgebracht voor diverse (herstel)werkzaamheden aan de woning voor een bedrag van € 302.250,-.
      
    
    
      2.20.
      Bij brief van 8 november 2023 hebben [partij A] c.s. aan [partij B] meegedeeld  dat de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst wordt omgezet in een vordering tot schadevergoeding. 
      
      
        
          
            [de woning 2]
          
        
      
      
    
    
      2.21.
      Op 24 april 2022 heeft [partij B] een offerte uitgebracht voor de verbouwing van de woning van [partij A] c.s. aan de [adres 2] te [plaats 2] (hierna: [de woning 2] ). De offerte vermeldt een bedrag van € 130.345,-. [partij A] c.s. hebben met deze offerte ingestemd.
      
    
    
      2.22.
      Bij e-mail van 16 oktober 2022 heeft [partij A sub2] zich bij [partij B] onder meer beklaagd over gebreken bij de verbouwing van [de woning 2] .    
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [partij A] c.s. vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I	[partij B] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan [partij A] c.s. te betalen een bedrag van € 334.116,15 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 oktober 2022 tot de dag van algehele voldoening;
        II	[partij B] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [partij A] c.s. een bedrag te betalen van € 7.272,10 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
        III	[partij B] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [partij A] c.s. een bedrag te betalen van € 4.169,15 aan buitengerechtelijke kosten;
        IV	[partij B] veroordeelt in de kosten van de procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B] concludeert tot afwijzing van de vordering. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [partij B] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] c.s. veroordeelt tot betaling aan [partij B] van een bedrag van € 45.000,- voor het project te [plaats 1] en een bedrag van € 15.000,- voor het project te [plaats 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum van verschuldigdheid, tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [partij A] c.s. in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.5.
      
        [partij A] c.s. concluderen tot afwijzing van de vordering, althans tot verrekening van het in reconventie aan [partij B] toe te wijzen bedrag met het bedrag dat [partij A] c.s. in conventie toekomt..
      
    
    
      3.6.
      
        [partij A] c.s. vraagt in reconventie verder om te bepalen dat [partij A] c.s. voor het project in [plaats 2] na verrekening een bedrag van € 83.996,95 toekomt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na dit vonnis.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Is ook [partij A sub2] partij bij de overeenkomsten?
      
    
    
    
      4.1.
      	[partij B] heeft onder meer aangevoerd dat de vorderingen van [partij A sub2] moeten worden afgewezen, omdat de onder 2.1 bedoelde offerte uitsluitend is uitgebracht aan [partij A sub1] en zij de overeenkomsten met [partij B] is aangegaan. 
      
    
    
      4.2.
      	Het antwoord op de vraag wie contractspartij bij een overeenkomst is, is afhankelijk van hetgeen de feitelijk handelende betrokkenen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mogen afleiden. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat een  overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.
      
    
    
      4.3.
      Uit de processtukken blijkt duidelijk dat naast Nedasda [partij A] ook [partij A sub2] meermaals met [partij B] heeft gecorrespondeerd over de uitvoering van de werkzaamheden en de gestelde gebreken aan [de woning 1] . Bovendien heeft [partij B] de facturen op naam gesteld van [partij A sub2] en [partij A sub1] (“ [partij A sub1] ”) [partij A] . Dit een en ander leidt tot de conclusie dat  de overeenkomsten zijn gesloten tussen [partij B] en [partij A] c.s.
      
      
        
          De kern van het geschil
        
      
      
    
    
      4.4.
      In de kern komt deze zaak neer op de vraag of [partij B] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met betrekking tot de verbouwing van [de woning 1] en - in het verlengde daarvan - of  [partij A] c.s. recht hebben op de door hen gevorderde vervangende schadevergoeding. De overeenkomst moet ten aanzien van de bouwkundige werkzaamheden worden gekwalificeerd als een overeenkomst van aanneming van werk (artikel 7:750 Burgerkijk Wetboek (hierna: BW)).
      
    
    
      4.5.
      Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Artikel 6:87 lid 1 BW bepaalt dat voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis wordt omgezet in een tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert.
      
      
        
          Verzuim?
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij A] c.s. stellen dat [partij B] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomsten, omdat [partij B] het werk niet heeft afgemaakt en het reeds uitgevoerde werk gebrekkig is. [partij B] is in verzuim komen te verkeren omdat hij heeft meegedeeld de overeenkomst niet meer te zullen nakomen, aldus [partij A] c.s.
      
    
    
      4.7.
      Niet in geschil is dat [partij B] de werkzaamheden niet heeft afgemaakt. [partij A] c.s. hebben [partij B] herhaalde malen in de gelegenheid gesteld het werk te hervatten en gebreken te herstellen en hebben telkens een nieuwe termijn daarvoor gegeven. [partij B] heeft meegedeeld op 9 december 2022 herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar heeft zich daaraan niet gehouden. Hij is evenmin ingegaan op de geboden mogelijkheid om uiterlijk 12 januari 2023 (herstel)werkzaamheden te verrichten. Uit het voorgaande volgt dat [partij B] in ieder geval op 12 januari 2023 in verzuim is geraakt, welk verzuim nadien niet is gezuiverd. [partij A] c.s. hebben dus bevoegd op 8 november 2023 de verbintenis tot nakoming van [partij B] omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.
      
      
        
          Wat is de omvang van de door [partij B] aan [partij A] c.s. verschuldigde schadevergoeding?
        
      
      
    
    
      4.8.
      De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is in hoeverre [partij B]  toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en welk bedrag aan (vervangende) schadevergoeding hij hiervoor aan [partij A] c.s. verschuldigd is.
      
    
    
      4.9.
      
        [partij A] c.s. vorderen een bedrag van € 334.116,15 aan schadevergoeding, na verrekening met een bedrag van € 4.120,85, het volgens [partij A] c.s. nog niet betaalde gedeelte van de aanneemsommen. [partij A] c.s. beroepen zich ter onderbouwing van de gebreken aan [de woning 1] op het rapport van Top Expertise van 14 juli 2023 (inclusief de bijbehorende rapportage van [bedrijfsnaam 4] ). Ter onderbouwing van de omvang van de schadevergoeding beroepen [partij A] c.s. zich op:
      
        
          de onder 2.19 bedoelde offerte van [bedrijfsnaam 3] van € 302.250,-;
        
        
          de onder 2.11 bedoelde offerte van [bedrijfsnaam 1] van € 11.737,-;
        
        
          de onder 2.16 bedoelde offerte van [bedrijfsnaam 2] van € 24.000,-;
        
      
      In deze bedragen zijn de onder 2.15 bedoelde kosten (€ 72.032,-) volgens [partij A] c.s. al  begrepen.
      
    
    
      4.10.
      
        [partij B] heeft onder meer aangevoerd dat bij de expertiserapporten van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan, zodat niet van de juistheid van de bevindingen kan worden uitgegaan. Volgens [partij B] is in zijn offerte uitgegaan van standaardmaterialen, maar is bij de uitvoering van de werkzaamheden gebleken dat [partij A sub1] een high-end renovatie verlangde, met gebruikmaking van zeer dure materialen en accessoires. Een marktconforme prijs voor het project zou € 350.000,-, exclusief BTW zijn geweest. Volgens [partij B] worden in de expertiserapporten dan ook appels met peren vergeleken. 
      
    
    
      4.11.
      
        [partij A] c.s. hebben ter zitting weersproken dat partijen een bepaalde mate van kwaliteit zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank ziet in de rapporten van TOP Expertise niet dat bij het onderzoek is uitgegaan van meer dan gemiddelde kwaliteit van de verbouwing. De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat bij de expertiserapporten is uitgegaan van de offerte van [partij B] . Zijn  verweer op dit punt wordt daarom verworpen. 
      
    
    
      4.13.
      
        [partij B] heeft verder onder meer aangevoerd dat, voor zover (constructieve) gebreken zijn terug te voeren op onjuiste tekeningen, [partij A] c.s. daarvoor verantwoordelijk zijn. In dit verband beroept hij zich op eigen schuld van [partij A] c.s. (artikel 6:101 BW). Dit betoog slaagt evenmin, gelet op het volgende.
      
    
    
      4.14.
      Een aannemer is bij het aangaan of uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtnemer te waarschuwen voor fouten of gebreken in (onder meer) de door de opdrachtnemer verstrekte plannen en tekeningen, voor zover hij deze fouten of gebreken kende of redelijkerwijs behoorde te kennen (artikel 7:754 BW). Deze plicht is een afgeleide van de hoofdverplichting van de aannemer tot het uitvoeren van de hem opgedragen werkzaamheden als een zorgvuldig vakman. 
      
    
    
      4.15.
      Ter zitting is komen vast te staan dat de tekening die [partij A] c.s. aan [partij B] hebben verstrekt niet meer was dan een ontwerp/interieurtekening, dus geen technische tekening. Als [partij B] meende dat [partij A] c.s. een technische tekening hadden moeten aanleveren, had het ingevolge artikel 7:754 BW op zijn weg gelegen om [partij A] c.s. daarvoor te waarschuwen, voordat hij de werkzaamheden uitvoerde. [partij B] heeft dat nagelaten. 
      
    
    
      4.16.
      Vervolgens komt de rechtbank toe aan de bespreking van de door [partij A] c.s. gestelde schadeposten. Ter zitting zijn deze schadeposten maar in beperkte mate toegelicht, zodat het bij de beoordeling vooral aankomt op de vraag of de offertes zijn terug te voeren op de bevindingen van TOP Expertise.   
      
      
        
          De offerte van [bedrijfsnaam 3]
        
      
      
      
        
          
            Constructieve werkzaamheden m.b.t. platte dak van dakkapel en stalen constructie
            
            (€ 25.000,-), 
          
        
        
          
            Dakvensters vervangen (€ 5.000,-)
          
        
        
          
            Dakbedekking plat dak en daken dakkapellen (€ 5.500,-)
          
        
        
          
            Het vervangen van de kap van de woning (€ 55.000,-)
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      Over de daken en dakkapellen is in het rapport van TOP Expertise het volgende vermeld:
      
      
        
          “Zolderetage:
        
      
      
      
        
          Om de twee slaapkamers te kunnen realiseren, heeft de aannemer het houten spant in het midden van de kap deels verwijderd. Het gedeelte wat is gehandhaafd, is opgevangen met twee staanders. 
        
      
      
      
        
          Uit de rapportage van [bedrijfsnaam 4] blijkt dat de kapconstructie niet voldoet. 
        
      
      
      
        
          De dakkapel aan de achterzijde van de woning is buitenwerks circa 5 meter breed en 2,5 meter diep. De opening van de kapel aan de achterzijde is gevuld met een kunststof pui over de volle breedte van de kapel. Er is derhalve geen mogelijkheid voor een constructieve ondersteuning in het midden voor de balk die de aannemer heeft opgelegd tussen de twee zijwangen.
        
      
      
      
        
          De balklaag van de platte dakconstructie is eveneens door middel van schroeven aan elkaar bevestigd zonder hierbij balkdragers te gebruiken.
        
      
      
      
        
          Op de foto die wij van [partij A] ontvingen, is waar te nemen dat er, ten tijde de montage reeds sprake was van doorbuiging van deze betreffende balk. 
        
      
      
      
        
          Omdat deze balk niet wordt ondersteund, belast deze balk, en daarmee ook een groot deel van het dak, het kunststof kozijn, hetgeen niet zo zou moeten zijn. Kunststof kozijnen mogen geen onderdeel uitmaken van de draagconstructie en moeten te allen tijde vrij van belasting worden gemonteerd. Aan de hand van waterpasmetingen hebben wij vastgesteld dat het kozijn van buiten naar binnen niet waterpas is. De onderdorpel buigt in het midden door. Wij verwachten dat dit het gevolg is van de wijze waarop de dakconstructie van de dakkapel is uitgevoerd. 
        
      
      
      
        
          Aan de hand van de foto’s, die wij van [partij A] hebben ontvangen, blijkt ook dat er een grote hoeveelheid water in het midden van het dak blijft staan, hetgeen volgens de nieuwe
        
        
          regelgeving niet zo zou mogen zijn. 
        
      
      
      
        
          Volgens de regelgeving geldend tot 2023 mag er water blijven staan met een oppervlakte van 5 % van het totale dakvlak en mogen de plassen niet dieper zijn dan 5 mm. Op basis van de foto’s kunnen wij vaststellen dat het werk van de aannemer op dit vlak niet voldoet.
        
      
      
      
        
          Ook in deze slaapkamer zijn er sporen van een waterlekkage waar te nemen, afkomstig van een lekkage in de douche. De douche bevindt zich tussen de slaapkamer aan de voorzijde en
        
        
          de achterzijde. De aannemer zou schuifdeuren plaatsen langs de rechter zijwang van de dakkapel vanaf de overloop gezien. De deuren die de aannemer heeft geleverd, zijn qua hoogte 20 cm te kort.
        
      
      
      
        
          De daken van de dakkapel, zo hebben wij vastgesteld op basis van beeldmateriaal verkregen van [partij A] , zijn niet goed afgewerkt en sluiten niet goed aan op het pannendak en tevens zijn er geen deugdelijke afwerkingen van de dakbedekking gemonteerd.
        
      
      
      
        
          Op basis van deze foto kan duidelijk worden vastgesteld dat de daken niet vlak zijn en het water niet goed wordt afgevoerd. Het knieschot van de dakkapel aan de voorzijde is ons inziens te laag, waardoor het kozijn in het dakvlak van de pannen staat. 
        
      
      
      
        
          Normaliter dient de onderdorpel van het kozijn boven de bovenste lijn van de pannen te worden gemonteerd, zodat het lood vlak op de pannen kan worden aangebracht. Dit lood overigens, dient aan de onderzijde van de dorpel te worden gemonteerd alvorens het kozijn wordt geplaatst.
        
      
      
      
        
          De aannemer heeft lood aangebracht met schroeven vanaf de voorzijde van de dorpel naar beneden over de pannen. Dit is niet juist.
        
      
      
      
        
          Uit de berekeningen die [bedrijfsnaam 4] heeft verricht, is gebleken dat de daken van beide dakkapellen qua sterkte niet voldoen. De doorbuiging die wij hebben geconstateerd, is te wijten aan de te lichte dimensionering van de toegepaste balklaag. De balklaag zal in zijn totaliteit moeten worden vervangen en tevens zal er een vrijdragende constructie worden toegepast, zodat de kozijnen geen onderdeel meer uitmaken van de draagconstructie, maar onbelast kunnen worden geplaatst.
        
      
      
      
        
          Dakbedekking achterzijde van de woning:
        
        
          De dakbedekking aan de achterzijde van de woning is niet juist afgewerkt. Er is geen zetwerk gebruikt, maar ons inziens plaatmateriaal dat de aannemer heeft overgehouden van een ander project, dat is geslepen of geknipt.
        
      
      
      
        
          Wij zijn van mening dat dit niet deugdelijk is. Daarnaast ontbreekt een groot deel van de afwerking, waardoor [partij A] zelf maatregelen heeft moeten nemen om lekkages te voorkomen.
        
      
      
      
        
          De loodslabben in de gevel moeten nog worden aangebracht. Hiervoor zullen circa drie lagen metselwerk in delen uit de gevel moeten worden weggenomen om vervolgens de loodslabben aan te brengen tegen het binnenspouwblad van de achtergevel.
        
      
      
      
        
          Wanneer het lood is aangebracht in stukken van een meter, kan de gevel weer worden gedicht om vervolgens het volgende deel open te maken. Ook aan deze zijde zijn de loodslabben aan de onderzijde van de kozijnen niet deugdelijk aangebracht. Er is geen sprake van een waterkerende functie. 
        
      
      
      
        
          Het lood is tegen de onderdorpel aangebracht in plaats van onder de dorpel, waardoor er sprake is van een aansluitnaad. Daarnaast heeft de aannemer ook hier schroeven door het lood aangebracht.
        
      
      
      
        
          De twee lichtstraten die de aannemer heeft gerealiseerd, zijn geen officiële lichtstraten. De aannemer heeft door middel van timmerwerk opstanden gecreëerd en daarbovenop een ruit geplaatst. Wij zijn van mening dat dit niet deugdelijk is. Er is immers geen sprake van een luchtdichte afwerking waardoor er condens optreedt aan de binnenzijde. Daarnaast zijn de randen van de beglazing niet afgewerkt, waardoor de lichtstraten zeer fragiel zijn.”
        
      
      
      
        Met deze passages is voldoende onderbouwd dat er sprake is van ernstige (constructieve) gebreken aan de daken (de kapconstructie, de dakkapellen en het platte dak) en aan de lichtstraten in de aanbouw, waarbij noodzakelijk is dat onder meer de twee dakkapellen worden vervangen. [partij B] heeft de juistheid van het rapport niet (voldoende gemotiveerd) bestreden.
      
      
      
        
          - Kunststof kozijnen aanpassen daar waar nodig (€ 3.000,-)
        
      
      
    
    
      4.18.
      Met het rapport van TOP Expertise is voldoende onderbouwd dat er sprake is van gebreken aan twee door [partij B] geplaatste kozijnen. Er zijn twee kozijnen die ter vervanging van de houten kozijnen in de achtergevel zijn gemonteerd, die circa 10 cm smaller zijn dan de gevelopeningen (blz. 16). Deze kozijnen moeten volgens TOP Expertise worden vervangen (blz. 28). 
      
      
        
          - Aanpassen watervoerende installaties, 1 post (€ 5.000,-) 
        
      
      
    
    
      4.19.
      Naar de rechtbank begrijpt heeft deze schadepost betrekking op de waterinstallatie, waarover in het rapport van TOP Expertise het volgende is vermeld (blz. 24):
      
      
        “Waterinstallatie:
        
          Wij hebben vastgesteld dat de slangen van de waterinstallatie niet zijn geïsoleerd en op een geringe afstand van elkaar in de vloer zijn aangebracht. Daarnaast kruisen de slangen, hetgeen niet juist is. Om legionella te voorkomen, dienen koud- en warmwaterleidingen met een hart-op-hart afstand van minimaal 7 cm te worden geïnstalleerd. Ons inziens kruisen de slangen ook nog eens de slangen van de vloerverwarming.
        
      
      
      
        
          Voor zowel de verwarmingsinstallatie als ook de drinkwaterinstallatie zijn ontzettend veel koppelingen gebruikt. Wij hebben vastgesteld dat er gaskoppelingen zijn gebruikt in het leidingwerk van de watervoerende installaties.”
        
      
      
      
        Hiermee is voldoende onderbouwd dat er sprake is van gebreken aan de waterinstallatie. 
      
      
      
        
          - Vervangen vloerverwarming en aanpassing waterleidingen in vloer (€ 25.000,-)
        
      
      
    
    
      4.20.
      In het rapport van TOP expertise is over de vloerverwarming het volgende vermeld:
      
      
        blz. 23:
        
          ”
          Cv-installatie:
        
        
          Wij hebben vastgesteld in de woning op de begane grond dat er vloerverwarming is aangebracht, echter zijn de slangen niet op een afstand van 10 tot 12 cm gemonteerd waardoor er onvoldoende warmte door de vloer wordt afgegeven.
        
      
      
      
        
          Naast de vloerverwarming zijn er geen aansluitingen voor radiatoren aanwezig, hetgeen betekent dat de vloerverwarming als hoofdverwarming dient te functioneren. Door de wijze waarop de leidingen zijn aangebracht, voldoet de vloerverwarming niet om als hoofdverwarming te functioneren. 
        
      
      
      
        
          Wij hebben vastgesteld aan de hand van metingen met een warmtebeeldcamera dat de slangen met een hart-op-hart afstand van 20 cm zijn gemonteerd. In het eerste gedeelte van de aanbouw, zo hebben wij vastgesteld, ontbreekt ook een deel van de vloerverwarming.”
        
      
      
      
        Deze vloerverwarming moet volgens TOP expertise opnieuw worden aangebracht (blz. 27).
        Met deze bevindingen is voldoende komen vast te staan dat de vloerverwarming gebrekkig is. 
      
      
      
        
          - Timmerwerk i.v.m. herstellen plafonds en wanden ( € 5.000,-)
        
      
      
    
    
      4.21.
      Deze schadepost kan de rechtbank zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet terugvoeren tot de bevindingen van TOP Expertise. Deze schadepost is daarom niet toewijsbaar.
      
      
        
          - Levering nieuwe trap, montage en demontage (€ 10.000,-)
        
      
      
    
    
      4.22.
      Met het rapport van TOP Expertise is voldoende onderbouwd dat de trap in de hal moet worden vervangen, omdat deze trap niet juist is geplaatst en niet aan het Bouwbesluit voldoet (blz. 8):
      
      
        
          “Trap:
        
        
          De trap is niet recht geplaatst en hangt, vanaf de muur gezien, richting de spil naar beneden. Daarnaast hellen de treden achterover. De aannemer dient eveneens het spijlenwerk op de treden nog te bevestigen. De aannemer heeft de trap slechts ten dele laten vervangen in plaats van een geheel nieuw exemplaar te plaatsen zoals geoffreerd.
        
      
      
      
        
          Deze nieuwe trap voldoet sowieso niet aan het Bouwbesluit. Een optrede van een trap mag heden ten dage circa 18 cm bedragen. De aantreden bedragen in het te lopen oppervlak 23 cm. Wij hebben vastgesteld dat hiervan geen sprake is. In bestaande woningen is het vaak niet mogelijk om een zogenaamde “luie trap” te plaatsen omdat de indeling dit belet. Echter kan het trapgat van de woning eenvoudig worden aangepast zodat er wel een trap kan worden geplaatst die qua eisen aangaande de optrede en aantrede.”
        
      
      
      
        
          - Stucwerk alle wanden v.v. stucco, 1 post (€ 25.000,-) 
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        In zijn offerte heeft [partij B] over de wand- en plafondafwerking opgenomen ”Design (stucco) walls (stucco) ceiling as plan”. Niet bestreden is dat hieronder 
        moet worden verstaan wat in het rapport van TOP Expertise is opgenomen (blz. 25 en 26):
      
      
      
        “Algemeen:
        
          De aannemer zou naar verluidt alle wanden voorzien van een stucco afwerking. Dit is een design pleisterwerk in kleur die met een kleine spaan en motief gereedschap wordt aangebracht. Er is ook muurverf met een betonlook, ook stucco genoemd.”
        
      
      
      
        Volgens Top Expertise wijkt het stucwerk sterk af van deze kwaliteit: 
      
      
      
        
          “Volgens [partij A] heeft de aannemer er voor gekozen om de wanden te stuken en daarna te spuiten om zo een afwerking met betonlook te creëren. Wij zijn van mening dat de afwerking hierdoor sterk afwijkt van het originele materiaal.”
        
      
      
      
        Gelet op het voorgaande is voldoende onderbouwd dat het stucwerk moet worden vervangen om te voldoen aan wat is overeengekomen. 
      
      
      
        
          - Werkzaamheden elektrische installatie (€ 6.000,-)
        
      
      
    
    
      4.24.
      Over de elektrische installatie is in het rapport van Top Expertise het volgende vermeld (blz. 7/24):  
      
      
        
          “
          Meterkast:
        
        
          De verdeelkast in de meterkast is ten gevolge van een lekkage op zaterdag 14 januari 2023 nat geworden. Wij hebben vastgesteld dat de verdeelkast slechts over acht groepen beschikt terwijl, gelet op de apparatuur, er ons inziens minimaal tien groepen noodzakelijk zijn.
        
      
      
      
        
          Er is geen dubbele kookgroep voor de inductieplaat van de keuken, terwijl dit wel zo had moeten zijn. Ons inziens voldoet de installatie derhalve niet aan de gestelde norm in het Bouwbesluit en aan de NEN1010.” 
        
        
          (…)
        
        
          “Elektrische installatie:
        
        
          Wij hebben vastgesteld dat de aannemer nog een deel van de elektra dient af te monteren en tevens dient de bedrading van de verlichting van de geleverde kasten nog gemonteerd te worden.”
        
      
      
      
        Nu de offerte van [partij B] onder het kopje ‘Interior Work’ ook ‘E-installation’ noemt, kan worden aangenomen dat [partij B] werkzaamheden aan de meterkast/elektrische installatie zou uitvoeren. De offerte ziet echter niet op apparatuur of aanpassingen (aan de kookplaat) in de keuken. Gelet hierop zal alleen de onvolledige/gebrekkige montage van de elektra en bedrading van de verlichting aan [partij B] toegerekend worden. In het rapport van Top Expertise is voldoende onderbouwd dat die onderdelen van de elektrische installatie gebreken vertonen en nog verder afgemaakt moeten worden. De rechtbank zal hieraan een bedrag van € 1.000,- toekennen.
      
      
      
        
          - Stalen binnendeurkozijnen (€ 10.000,-)
        
      
      
    
    
      4.25.
      Over de stalen binnendeurkozijnen heeft TOP Expertise het volgende gerapporteerd:
      
      
        Blz. 9:  
        “Deur:
        
          In de scheidingswand van de hal naar de woonkamer is een stalen deurkozijn met stalen deur geplaatst. Het deurkozijn is erg laag en het glas van de deur ontbreekt, naar verluidt vanwege breuk. Boven het stalen kozijn ontbreekt een latei. Ons inziens dient deze latei te worden toegepast omdat het hier gaat om een dragende scheidingswand.”
        
      
      
      
        Blz. 10/11:
         “Woonkamer:
        
          (…)Voorts hebben wij vastgesteld dat de stalen pui tussen de werkkamer aan de voorzijde van de woning en de woonkamer, niet reikt tot aan het plafond.
        
      
      
      
        
          Volgens de ontwerptekening zou dit wel zo moeten zijn. Deze stalen pui is voorzien van een deurstijl bestaande uit twee deuren waarvan één vast en één als loopdeur wordt gebruikt. De loopdeur, zo hebben wij vastgesteld, is krom en tevens is de pui niet in het lood gesteld waardoor de deur na het openen uit zichzelf gaat sluiten.
        
      
      
      
        
          Tevens hebben wij een barst waargenomen in het glaswerk van het vaste gedeelte aan de rechterzijde van de deurstijl.”
        
      
      
      
        Blz. 12/13:
        
          “In het achterste deel van de aanbouw is een kantoor gerealiseerd. Dit kantoor wordt door een stalen pui met stalen deur gescheiden van de woonkamer. Ook deze stalen pui is te laag ten opzichte van de ontwerptekening. Daarnaast zijn de stalen glaslatten van het vaste deel van deze pui rechts naast de deur krom omdat deze te lang zijn. Het gaat hier om gecoat zwart staal.”
        
      
      
      
        Hiermee is voldoende onderbouwd dat op twee plaatsen het stalen binnendeurkozijn lager is uitgevoerd dan was overeengekomen. 
      
      
      
        
          - Werkzaamheden tegelwerk badkamer (€ 2.500,-)
        
      
      
    
    
      4.26.
      Uit het rapport van TOP Expertise maakt de rechtbank op dat [bedrijfsnaam 3] de wandafwerking van de badkamer ten tijde van het onderzoek al had hersteld (blz. 17/18):
      
      
        
          “Badkamer:
        
        
          In de badkamer heeft er een lekkage gespeeld bij de douche mengkraan. Om de lekkage te verhelpen, is de achterwand van de douchehoek deels verwijderd.
        
      
      
      
        
          Wij hebben vastgesteld dat de aannemer ten behoeve van de badkamer op de tweede, bovenste, etage een standleiding van 110 mm heeft aangebracht in de bouwmuur die scheiding biedt met de woning op huisnummer 102. De afwerking van de wand is reeds door [bedrijfsnaam 3] hersteld.”
        
      
      
      
        Volgens TOP Expertise zijn de lekkages het gevolg van de wijze waarop [partij B] heeft gewerkt (blz. 26): 
      
      
      
        
          “Wij zijn van mening dat de lekkages en de gevolgschade te wijten is aan de wijze waarop de installaties zijn gemaakt. Er zijn ons inziens te veel koppelingen gebruikt waardoor het risico op lekkages onnodig hoog is. Indien de aannemer ervoor had gekozen om op elke etage een verdeler aan te brengen en vanaf de verdeling naar elk tappunt een aparte leiding te monteren, zou de kans op lekkages zeer gering zijn.”
        
      
      
      
        Met het voorgaande is voldoende onderbouwd dat het tegelwerk aan de badkamer noodzakelijk was vanwege gebreken in de werkzaamheden van [partij B] .
      
      
      
        
          - 1 post sanitair hermonteren toiletpotten en leveren zwart gecoat rooster voor drain
        
        
          (€ 1.000,-)  
        
      
      
    
    
      4.27.
      Over de twee toiletpotten heeft Top Expertise het volgende geschreven:
      
      
        Blz. 10:
        
          “
          Toilet:
        
        
          Wij hebben vastgesteld dat het fonteintje in het toilet aan de linkerzijde licht beschadigd is in de vorm van een kras. De pot van het hangend toilet is niet deugdelijk gefixeerd. Wij hebben namelijk vastgesteld dat er bij belasting sprake is van speling. Daarnaast zijn wij van mening dat de pot van het toilet te laag is gemonteerd. Wij hebben namelijk een hoogte gemeten van 39 cm, gemeten vanaf de vloer tot aan bovenzijde pot.
        
      
      
      
        Blz. 19:
        
          “Ook hier hangt het toilet ons inziens te laag. Wij hebben een hoogte gemeten van 39 cm vanuit de vloer. De toiletpot is niet voldoende gefixeerd waardoor er speling is bij het belasten daarvan. In deze ruimte dienen de tegelplinten nog gemonteerd te worden.”
        
      
      
      
        Uit deze passages maakt de rechtbank op dat de toiletpotten te laag hangen en niet voldoende gefixeerd zijn. Over een ontbrekende drain is niet gerapporteerd. De rechtbank gaat ervan uit dat de helft van de schadepost ziet op de toiletpotten. 
      
      
      
        
          - Schilderwerk plafonds en houten onderdelen (€ 10.000,-)
        
      
      
    
    
      4.28.
      Over het schilderwerk heeft TOP Expertise geschreven (blz. 19):
      
      
        Blz. 14:
        
          “Voor de gehele begane grondetage geldt dat alle plinten nog geplaatst moeten worden en afgeschilderd.
        
      
      
      
        Blz. 19:
        
          “
          Hal:
        
        
          De aannemer dient de beglazing van het voorgevelkozijn en de voordeur nog te vervangen. Het schilderwerk van het kozijn in de voordeur dat de schilder heeft geleverd, vertoont zogenaamde
        
        
          heilige dagen, plekken waar de verf niet dekkend is. Het schilderwerk moet vanwege het nog te vervangen glas sowieso nog uitgevoerd worden.”
        
      
      
      
        Gelet op deze passages en op het feit dat het stucwerk moet worden overgedaan, is aannemelijk dat nog veel geschilderd zal moeten worden. 
      
      
      
        
          - Aanpassen en monteren inrichting (€ 4.000,-) 
        
      
      
    
    
      4.29.
      Over de inrichting heeft TOP Expertise geschreven:
      
      
        Blz. 14:
        
          “Wij hebben vastgesteld dat deze room divider, bestaande uit metal studprofielen bekleed met gips, aan de bovenzijde niet is afgedicht met een plaatmateriaal waardoor er sprake is van een holle ruimte.
        
      
      
      
        
          Blz. 17:
        
        
          “Bij het monteren van de kast zijn er maatvoeringfouten gemaakt waardoor de sparing in de zijpanelen vanwege de aanwezigheid van een houten balk, te ruim zijn.”
        
      
      
      
        Blz. 24/25:
        “Inrichting:
        
          Wij hebben vastgesteld dat meerdere onderdelen van de inrichting, zoals gordijnen, jaloezieën en andere onderdelen, nog gemonteerd moeten worden.
        
      
      
      
        
          Daarnaast zijn er kasten die nog aan elkaar gekoppeld moeten worden en zal de verlichting van de kasten nog moeten worden aangesloten. Ook is er sprake van schade aan een deur van de kast op de slaapkamer op de tweede etage aan de voorzijde van de woning en zijn er bij het aanbrengen van de kast meetfouten gemaakt, waardoor kasten te ver naar voren staan en niet goed aansluiten op balken.”
        
      
      
      
        Deze werkzaamheden ziet de rechtbank niet terug in omschrijving van de werkzaamheden in de offerte van [partij B] . Voor zover het meerwerk zou zijn, hebben [partij A] c.s. daarvoor niet betaald. De conclusie moet zijn dat [partij B] hiervoor niet kan worden aangesproken. 
      
      
      
        
          
            Aanpassen vlonderdelen tuin (€ 2.500,-)
          
        
        
          
            Aanpassen schuurdeur (€ 500,-)
          
        
      
      
    
    
      4.30.
      Hierover heeft TOP Expertise het volgende gerapporteerd:
      
      
        Blz. 26:
        
          “
          Tuin:
        
        
          Zoals meegedeeld heeft de aannemer ook de opdracht ontvangen voor het renoveren/aanleggen van de tuin. Wij hebben vast gesteld dat de vlonders die de aannemer heeft gemonteerd, bestaan uit bankirai vlonderdelen met een afmeting van 18 mm dik en circa 15 cm breed.
        
      
      
      
        
          Het is algemeen bekend dat houten vlonderdelen ten gevolge van vocht en thermische werking gaan uitzetten en krimpen. De aannemer heeft verzuimd om, zoals gebruikelijk, de vlonderdelen met enige ruimte uit elkaar te monteren.
        
      
      
      
        
          Als gevolg van werking zijn meerdere delen van de vlonders losgeraakt van de onderconstructie. Daarnaast is de schuurdeur van de houten berging niet te openen. Ook is er stucwerk aan gebracht rondom de metselde plantenbakken. Een deel van het stucwerk is onthecht geraakt.”
        
      
      
      
        Hiermee is voldoende onderbouwd dat de vlonderdelen door [partij B] onjuist zijn gemonteerd en moeten worden aangepast. Niet toegelicht is waarom de schuurdeur niet is te openen, anders dan als gevolg van de werking van de vlonderdelen. Dit brengt mee dat de schadepost voor de deur niet toewijsbaar zal zijn. 
      
      
      
        - Bouwkundige werkzaamheden zoals repareren scheuren ed. (€ 2.500,-)  
      
      
      
        Met het rapport van TOP Expertise is voldoende onderbouwd dat er bouwkundige werkzaamheden moeten worden verricht om diverse te gebreken te verhelpen. Wat de scheuren betreft wijst de rechtbank op de volgende passages:
      
      
      
        Blz. 25:
        
          “Wij hebben tevens scheuren waargenomen in de borstwering onder de kozijnen. Tijdens onze tweede inspectie van 23 mei 2023 waren de scheuren door [bedrijfsnaam 3] BV al gerepareerd. Wij vermoeden dat de scheuren het gevolg zijn van het aanbrengen van een te lichte stalen HEA-balk die vermoedelijk geen zeeg heeft gehad. Een zeeg, een lichte buiging, dient er voor dat de balk nadat deze is aangebracht en wordt belast, terugbuigt en recht is.
        
      
      
      
        
          Tijdens onze inspectie van 23 mei 2023 hebben wij vastgesteld dat bij het aanbrengen van de HEA-balk een laag metselwerk te veel is verwijderd. De aannemer heeft derhalve stenen op de stalen balk gemetseld waarbij zover wij hebben kunnen beoordelen er geen krimpvrije mortel is gebruikt. Het metselwerk wordt ook niet volledig ondersteund. Als gevolg hiervan zijn er scheuren opgetreden in het binnenblad van de borstwering op de eerste etage.”
        
      
      
      
        - Leveren en aanbrengen ventilatierooster inclusief benodigd glas (€ 3.000,-)
      
      
    
    
      4.31.
      Over de ventilatie heeft TOP Expertise geschreven (blz. 24):
      
      
        
          “
          Ventilatie:
        
        
          De aannemer heeft een ventilatiebox gemonteerd voor een mechanische afzuiging in de woning. De aannemer dient meerdere ventielen nog te plaatsen. Een ventilatiesysteem werkt alleen als er ook voldoende verse lucht wordt aangevoerd. Wij hebben vastgesteld dat er geen mogelijkheid is om te ventileren. De aannemer had in het kader van de ventilatie roosters moeten aanbrengen in de schuifpui van het kantoor, woonkamer en ter hoogte van de vaste beglazing van de kunststof kozijnen in de erker.”
        
      
      
      
        Hiermee is voldoende onderbouwd dat [partij B] ventilatieroosters had moeten aanbrengen. 
      
      
      
        
          - Leveren en aanbrengen rolluiken voorzijde woning (€ 500,-)
        
      
      
    
    
      4.32.
      TOP Expertise heeft over de rolluiken geschreven (blz. 17):
      
      
        
          “Opmerkelijk genoeg zijn de rolluiken qua maatvoering in de breedte wel juist. De manier waarop deze rolluiken zijn bevestigd laat echter te wensen over.”
        
      
      
      
        Uit deze passage kan niet worden opgemaakt dat er sprake is van gebrekkige rolluiken. Bovendien ziet de rechtbank werkzaamheden aan rolluiken niet terug in de offerte van [partij B] . Deze schadepost is dus niet toewijsbaar. 
      
      
      
        
          - Werkzaamheden aluminium schuifpui, slot en afwerkingsprofiel (€ 500,-)  
        
      
      
    
    
      4.33.
      In het rapport van TOP Expertise is over de schuifpui geschreven (blz. 13):
      
      
        
          “De aluminium schuifpuien die zich bevinden in de achtergevel  en in de zijgevel van het kantoor, zijn niet volledig afgewerkt. Er moeten nog dekstukken worden gemonteerd. Ook is de schuifpui van de woonkamer niet af te sluiten van buitenaf. Volgens [partij A] was dit wel afgesproken.”
        
      
      
      
        Hieruit maakt de rechtbank op dat de met [partij B] overeengekomen werkzaamheden aan de schuifpuien nog moeten worden afgemaakt. 
      
      
      
        
          - Aanvragen vergunning i.v.m. verwijderen scheidingswand keuken/woonkamer incl. tekenwerk (€ 2.500,-)
        
      
      
    
    
      4.34.
      In het rapport van TOP expertise is hierover het volgende opgenomen (blz. 29):
      
      
        
          “Zoals meegedeeld dient voor het verwijderen van een dragende tussenmuur een vergunning te worden aangevraagd. Wij zijn van mening dat de aannemer [partij A] hiervan op de hoogte had moeten brengen of deze zelf had moeten regelen. Ons inziens is de aannemer hierin te kort geschoten.”
        
      
      
      
        De rechtbank zal deze post afwijzen, nu er vanuit is te gaan dat – met of zonder waarschuwing door [partij B] – de kosten voor een vergunning voor rekening van [partij A] c.s. dienen te komen. 
      
      
      
      
        
          
            Containerkosten voor bouwafval (€ 1.500,-)
          
        
        
          
            Containerkosten voor bouwafval (€ 3.000,-) 
          
        
      
      
    
    
      4.35.
      Gelet op de noodzakelijke herstelwerkzaamheden is voldoende aannemelijk dat een container nodig is. Niet is toegelicht waarom deze schadepost tweemaal is opgenomen, zodat hoogstens € 3.000,- toewijsbaar zal zijn.  
      
      
        
          - Leveren en monteren hekwerk tuin (€ 1.250,-)
        
      
      
    
    
      4.36.
      In het rapport van TOP Expertise is niets vermeld over een hekwerk in de tuin. Bij gebreke van een nadere toelichting is deze schadepost niet toewijsbaar.  
      
      
        
          - Post onvoorzien (€ 2.500,-)
        
      
      
    
    
      4.37.
      Deze schadepost betreft geen specifiek gebrek in de werkzaamheden van [partij B] en is dan ook niet toewijsbaar.
      
      - Vervangen vloeren aanbouw en aanbouw slopen en opnieuw opbouwen (€ 50.000,-)
      
        - Vervangen isolatie aanbouw en herstel buitenmuren (€ 5.000,-)
      
      
        - Het vervangen van de stalen ligger tpv de keuken (€ 10.000,-)
      
      
    
    
      4.38.
      Uit het rapport van TOP Expertise blijkt dat de gehele aanbouw moet worden gesloopt om de gebreken te herstellen, waarbij ook de stalen ligger ter plaatse van de keuken moet worden vervangen (blz. 27):
      
      
        
          “Om de gebreken te herstellen zal de aanbouw aan de achterzijde van de woning in zijn totaliteit moeten worden gesloopt. De kozijnen kunnen worden hergebruikt. Vanwege het niet goed functioneren van de cv-installatie, functioneert deze vloerverwarming niet als hoofdverwarming. Omdat de vloer in de aanbouw in zijn totaliteit moet worden gesloopt, zijn wij van mening dat de dekvloer van de begane grond eveneens kan worden gesloopt omdat de vloerverwarming toch opnieuw zou moeten worden uitgevoerd. Het plafond in de woonkamer zal verwijderd moeten worden om de extra balken tussen de huidige balklaag ter hoogte van de badkamervloer aan te kunnen
        
        
          brengen. De stalen liggers moeten worden vervangen, waarvoor de keuken en het kookeiland moeten worden verwijderd. Ook de room divider met televisie zal moeten worden gesloopt om vervolgens een nieuwe toe te passen.”
        
      
      
      
        
          - Renovatie badkamer 2e etage ivm lekkage (€ 5.000,-)
        
      
      
    
    
      4.39.
      In het rapport van TOP Expertise zijn geen gebreken opgenomen aan de badkamer op de 2e etage. Reeds hierom komt deze schadepost niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          - Het verzwaren van de balklaag van de eerste etage tpv de badkamer (€ 15.000,-)
        
      
      
    
    
      4.40.
      In het rapport van TOP Expertise is hierover het volgende geschreven (blz. 18): 
      
      
        
          “Uit berekeningen van [bedrijfsnaam 4] is gebleken dat de bestaande vloerconstructie van de badkamer, die de aannemer heeft gehandhaafd, te zwak is voor de belasting van de nieuwe betonvloer en het bad en niet meer voldoet. Volgens de berekeningen van [bedrijfsnaam 4] dienen er meer balken tussen de bestaande balken te worden aangebracht om de belasting van de bestaande balken te verminderen. Ter plaatse van de standleiding die de aannemer in de bouwmuur heeft gemaakt, zal hiervoor een stalen hoeklijn tegen de woningscheidende wand moeten worden gemonteerd om de balk ter plaatse van de standleiding te kunnen monteren/dragen.”
        
      
      
      
        Hiermee is voldoende onderbouwd dat [partij B] heeft nagelaten de balklaag te versterken voordat hij de nieuwe betonvloer heeft gestort, althans dat hij in elk geval heeft nagelaten om [partij A] c.s. voor dit probleem te waarschuwen (artikel 7:754 BW). Uit niets blijkt dat hij dit heeft gedaan. Ook dit bedrag komt daarom voor rekening van [partij B] .
      
      
    
    
      4.41.
      Gelet op het voorgaande komen van de offerte van [bedrijfsnaam 3] de volgende schadeposten in beginsel voor toewijzing in aanmerking:
      
      - Constructieve werkzaamheden m.b.t. platte dak van dakkapel en
      stalen constructie:	€ 	25.000,- 
      
        
          Dakvensters vervangen:	€ 	5.000,-
        
        
          Dakbedekking plat dak en daken dakkapellen:	€ 	5.500,-
        
        
          Het vervangen van de kap van de woning: 	€ 	55.000,-
        
        
          Kunststof kozijnen aanpassen daar waar nodig: 	€ 	3.000,-
        
        
          Aanpassen watervoerende installaties, 1 post:	€ 	5.000,- 
        
        
          Vervangen vloerverwarming en aanpassen waterleidingen in
        
      
      vloer:	€	25.000,-
      
        
          Levering nieuwe trap, montage en demontage: 	€	10.000,-
        
        
          Stucwerk alle wanden v.v. stucco, 1 post:	€ 	25.000,- 
        
        
          Werkzaamheden elektrische installatie:	€ 	1.000,-
        
        
          Stalen binnendeurkozijnen:	€	10.000,-
        
        
          Werkzaamheden tegelwerk badkamer:	€	2.500,-
        
        
          1 post sanitair hermonteren toiletpotten:	€ 	500,-  
        
        
          Schilderwerk plafonds en houten onderdelen:	€	10.000,-
        
        
          Aanpassen vlonderdelen tuin:	€ 	2.500,-
        
        
          Bouwkundige werkzaamheden zoals repareren scheuren ed.:	€ 	2.500,-  
        
        
          Leveren en aanbrengen ventilatierooster inclusief benodigd glas: 	€ 	3.000,-
        
        
          Werkzaamheden aluminium schuifpui, slot en afwerkingsprofiel:	€ 	500,-	
        
        
          Containerkosten voor bouwafval: 	€ 	3.000,- 
        
        
          Vervangen vloeren aanbouw, slopen en aanbouw opnieuw 
        
      
      opbouwen:	€ 	50.000,-
      
        
          Vervangen isolatie aanbouw en herstel buitenmuren:	€ 	5.000,-
        
        
          Het vervangen van de stalen ligger tpv de keuken:	€ 	10.000,-
        
        
          Het verzwaren van de balklaag van de eerste etage:	€ 	15.000,-
        
      
      Totaal:	€	274.000,-
      
    
    
      4.42.
      Op dit bedrag van € 274.000,- zal de rechtbank 15% in mindering brengen, aangezien de offerte van [bedrijfsnaam 3] erg beknopt is als het gaat om de aan de werkzaamheden toe te wijzen bedragen en de bedragen zijn afgerond. Er zal dus een bedrag van € 232.900,- worden toegewezen.    		
      
      
        
          De offertes van [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2]   
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        [partij A] c.s. hebben zich voor de gebrekkige werkzaamheden en het benodigde herstel daarvan aan [de woning 1] gebaseerd op het hiervoor op de verschillende onderdelen besproken rapport van TOP Expertise van 23 mei 2023, waarna [bedrijfsnaam 3] op 28 augustus 2023 een offerte voor herstel heeft uitgebracht. De offertes van [bedrijfsnaam 1] en van [bedrijfsnaam 2] dateren van voor het expertiserapport en zien op werkzaamheden die ook volgens het expertiserapport moeten worden uitgevoerd. De offerte van [bedrijfsnaam 1] ziet op herstelwerkzaamheden aan de daken in verband met lekkages, die volgens het rapport van TOP Expertise en de offerte van [bedrijfsnaam 3] moeten worden verholpen door (onder meer) werkzaamheden aan het dak en schilderwerk van plafonds en houten onderdelen. De offerte van [bedrijfsnaam 2] ziet op het leveren en plaatsen van een dakkapel en kozijnen, terwijl ook de offerte van [bedrijfsnaam 3] gaat over het vervangen van dakvensters en kozijnen. Zonder nadere toelichting van [partij A] c.s., die ontbreekt, gaat de rechtbank er vanuit dat het herstel van de gebreken waar de offertes van [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] op zien, (ook) al worden gedekt door de offerte van [bedrijfsnaam 3] , zodat de rechtbank deze schadeposten zal afwijzen.
      
      
        
          Welk deel van de aanneemsommen zijn [partij A] c.s. nog verschuldigd?
        
      
      
    
    
      4.44.
      Vervolgens is nog in geschil welk bedrag [partij A] c.s. nog aan [partij B] zijn verschuldigd. 
      
    
    
      4.45.
      Met betrekking tot de verbouwing van [de woning 1] maakt de rechtbank uit de processtukken (de producties 3 en 5 van [partij A] c.s.) het volgende op:
      
        
          factuur #110/12NAL21 van 2 december 2021 van € 23.525,- is betaald op 3 december 2021;
        
        
          factuur #111/12NAL21 van 25 december 2021 van € 47.050,- is betaald op 27 december 2021;
        
        
          factuur #100/01NAL22 van 17 januari 2022 van € 47.050,- is betaald op 19 januari 2022;
        
        
          factuur #104/02NAL22 van 7 februari 2022 van € 47.050,- is betaald op 8 februari 2022;
        
        
          factuur #118/02NAL22 van 26 februari 2022 van € 35.287.50 is betaald door overschrijving van € 29.757,15 op 3 maart 2022 en (zie omschrijving) “5.000 cash and tiles 250+290.3”;
        
        
          factuur #119/03NAL22 van 22 maart 2022 van € 15.000,- is betaald op 23 maart 2022;
        
        
          factuur #121/04NAL 22 van 21 april 2022 van € 10.000,- is cash betaald op 21 juli 2022 (zie Whatsapp 21 juli 2022, 11:23 uur, productie 3).
        
      
      
      
        Uit het voorgaande volgt dat voor de verbouwing van [de woning 1] in totaal is betaald (€ 23.525,- + € 47.050,- + € 47.050,- + € 47.050,- + € 35.757,13 + € 15.000,- + € 10.000,- =) € 224.962,50. Te betalen resteert (€ 235.250,- -/- € 224.962,50 = ) € 10.287,50.
      
      
    
    
      4.46.
      Met betrekking tot de tuin van [de woning 1] maakt de rechtbank uit de processtukken (producties 1 en 5 van [partij A] c.s.) op dat [partij B] twee facturen heeft gestuurd die ook zijn betaald:
      
        
          factuur #211/05NAL22 van 3 mei 2022 van € 10.000,-, die is betaald op 5 mei 2022;
        
        
          factuur #211/05NAL22 van 14 juni 2022 van € 10.000,-. Deze factuur is, zoals [partij A] c.s. onweersproken heeft gesteld, cash betaald. 
        
      
      Te betalen resteert (€ 25.000 -/- € 20.000 =) € 5.000,-.
      
    
    
      4.47.
      
        [partij A] c.s. beroepen zich op verrekening van hetgeen zij nog aan [partij B] verschuldigd zijn met de aan hen toekomende schadevergoeding. Deze verrekening zal hierna plaatsvinden.   
      
      
      
        
          Resumerend
        
      
      
    
    
      4.48.
      
        De door [partij B] te betalen schadevergoeding telt op tot een bedrag van € 232.900,- (zie 4.42). Na verrekening als bedoeld 4.47 resteert 
        (€ 232.900 -/- € 10.287,50 -/- € 5.000,- =) € 217.612,50, welk bedrag in conventie zal worden toegewezen, te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.
      
      
      
        
          Expertisekosten 
        
      
      
    
    
      4.49.
      
        [partij A] c.s. vorderen een bedrag van € 7.272,10 met betrekking tot de kosten van de rapportages van TOP Expertise. Deze vordering, waartegen geen separaat verweer is gevoerd, zal worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.    
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.50.
      
        [partij A] c.s. vorderen een bedrag van € 4.169,15 aan buitengerechtelijke kosten. Hierop is de wettelijke staffel van toepassing, nu het toegewezen bedrag van € 217.612,50 ziet op vervangende schadevergoeding. Toepassing van de wettelijke staffel leidt ertoe dat de vordering tot een bedrag van € 3.464,31 zal worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.51.
      
        [partij B] zal als de in overwegede mate in het ongelijk gestelde partij woorden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [partij A] c.s. worden als volgt begroot:
      
        
          dagvaarding:	€	136,72
        
        
          explootkosten:	€	282,27  (beslag)
        
        
          griffierecht:	€	2.626,-
        
        
          salaris advocaat: 	€	8.142,-      (3 punten à € 2.714, tarief VI)
        
        
          nakosten:	€ 	139,-      (met de eventuele verhoging als bedoeld in de beslissing)
        
      
      Totaal	€	11.325,99   
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
        
          in reconventie
        
        
          
            [de woning 1]
          
        
      
      
    
    
      4.52.
      
        Met betrekking tot [de woning 1] vordert [partij B] een bedrag van
        € 45.000,-, welk bedrag, zo heeft hij ter zitting heeft verklaard, ziet op meerwerk.
      
      
    
    
      4.53.
      
        [partij B] heeft niet toegelicht welke werkzaamheden tot het meerwerk behoorden. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu [partij A] c.s. hebben betwist dat meerwerk is opgedragen. Nu [partij B] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, komt zijn vordering niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          
            [de woning 2] 
        
      
      
    
    
      4.54.
      
        Met betrekking tot [de woning 2] vordert [partij B] een bedrag van
        € 15.000,-. Ook hiervoor geldt dat [partij B] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, nu hij deze - door [partij A] c.s. gemotiveerd betwiste - vordering niet nader heeft toegelicht. Deze vordering komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
      
      
    
    
      4.55.
      
        De rechtbank komt niet toe aan het beroep op verrekening van [partij A] c.s. 
        Voor zover [partij A] c.s. in hun conclusie van antwoord in reconventie hebben verzocht te bepalen dat hen ten aanzien van [de woning 2] (na verrekening) een bedrag van € 83.996,95 voor aangeschafte materialen/producten toekomt, kan dit niet in reconventie worden gevorderd, maar slechts na vermeerdering van eis in conventie. Deze  vermeerdering van eis heeft niet plaatsgevonden.   
      
      
    
    
      4.56.
      De slotsom is dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
      
    
    
      4.57.
      
        [partij B] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [partij A] c.s. begroot de rechtbank als volgt:
      
        
          salaris advocaat:	€	1.214,- (1 punt à € 1.214, volgens tarief IV)
        
        
           nakosten:	€	139,- met de eventuele verhoging als bedoeld in de beslissing)
        
      
      Totaal:	€	1.353,-
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [partij B] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan [partij A] c.s. te betalen een bedrag van € 217.612,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 oktober 2022 tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij B] om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [partij A] c.s. een bedrag te betalen van € 7.272,10 betaalt aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [partij B] veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [partij A] c.s. een bedrag te betalen van € 3.464,31 aan buitengerechtelijke kosten;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [partij A] c.s. begroot op € 11.325,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [partij B] € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.5.
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [partij A] c.s. begroot op € 1.353,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [partij B] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.9.
      verklaart de veroordeling onder 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Knijff en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
      
    
  
  
    Tenzij anders vermeld, zijn de in dit vonnis vermelde bedragen inclusief BTW. 
  
  
    type: 1554