ECLI:NL:RBMNE:2020:5640, Rechtbank Midden-Nederland, 02-12-2020, 8250829
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Art. 6:228 lid 1 onder a BW. Beroep op dwaling wegens onjuiste inlichtingen verkoper woning over vervangingsdatum garagedak. Gevorderde nadeelcompensatie wordt gedeeltelijk toegewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Amersfoort
    
    
    
      zaaknummer: 8250829 AC EXPL 20-38 SV/40160
    
    
    
      
        Vonnis van 2 december 2020
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonend in [woonplaats]
      eiser,
    
    
  
  
    
      2 [eiseres sub 2] ,
    
      wonend in [woonplaats] ,
      eiseres,
      verder ook gezamenlijk te noemen: eisers,
      gemachtigde: Legal Office Juristen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde,
      verder ook te noemen: gedaagde,
      gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding  met 8 producties
      - de conclusie van antwoord met 4 producties
      - de conclusie van repliek
      - de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Gedaagde heeft in oktober 2017 haar woning aan de [adres] in [woonplaats] , waar zij 35 jaar heeft gewoond, via een makelaar te koop aangeboden met een vraagprijs van € 425.000,00. De woning is een 2-onder-1-kapwoning met garage, met als bouwjaar 1983. Eisers hebben de woning bezichtigd in aanwezigheid van de verkopend makelaar. Tijdens de bezichtiging hebben eisers kennis genomen van de verkoopbrochure en de door gedaagde ingevulde NVM-vragenlijst. Daarna hebben eisers een bod uitgebracht, waarna zij op 10 november 2017 een koopovereenkomst met gedaagde hebben gesloten met een koopprijs van € 405.000,00. De woning is op 1 maart 2018 aan eisers geleverd. 
      
    
    
      2.2.
      Op de NVM-vragenlijst heeft gedaagde op de vraag ‘Hoe oud zijn de daken?’, achter ‘Platte daken:’ ingevuld: ‘garage 2017’. In de verkoopbrochure is geen informatie over de leeftijd van de garagedakbedekking opgenomen.
      
    
    
      2.3.
      Eisers hebben in december 2018 naar aanleiding van een lekkage aan het dak van de garage via WhatsApp-berichten met gedaagde contact gehad. Gedaagde heeft toen onder meer gemeld dat zij het dak minstens tien jaar geleden heeft laten doen. Eisers hebben een onderzoek door een deskundige laten verrichten, die heeft vastgesteld dat op het garagedak teerhoudende dakbedekking aanwezig is. Dit soort dakbedekking werd tot circa 1985 toegepast. Daarna werd bitumineuze dakbedekking toegepast. Omdat de woning in 1983 is gebouwd, concludeert de deskundige dat de dakbedekking van de garage in die tijd (1983) is aangebracht en dus op het moment van onderzoek 36 jaar oud is. De deskundige begroot de kosten voor het verwijderen en vernieuwen van de dakbedekking op € 5.000,00 inclusief BTW.
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      3.1.
      Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, gedaagde te veroordelen tot betaling van: 
      1. het bedrag van € 5.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf de dag van verzuim, 
      16 mei 2019, tot de dag van de algehele voldoening;
      2. buitengerechtelijke kosten van € 625,00;
      3. expertisekosten van € 500,00;
      4. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van hun vordering stellen eisers dat zij door een onjuiste inlichting van gedaagde hebben gedwaald over de staat van de woning die zij van haar hebben gekocht en dat zij met kennis van de juiste informatie de woning niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht. Eisers vragen compensatie van het geleden nadeel in geld, ter hoogte van de kosten van vervanging van het afgeschreven dak, € 5.000,00 inclusief BTW.
      
    
    
      3.3.
      Gedaagde voert verweer. Gedaagde betwist dat zij geen juiste inlichtingen heeft gegeven. Haar antwoord op de vragenlijst over het dak van de garage is volgens haar een kennelijke verschrijving geweest en de vragenlijst is bij de koopovereenkomst volgens haar niet van doorslaggevend belang. Gedaagde stelt dat eisers niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Gedaagde betwist dat eisers een lager bod zouden hebben gedaan voor de woning als zij toen hadden geweten dat het dak van de garage niet in 2017 geheel was vernieuwd. Als gedaagde al een verwijt treft over de onjuiste datum op de vragenlijst, dan is zij niet gehouden om de kosten voor vervanging door een volledig nieuw en geïsoleerd dak te betalen.
      
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      3.4.
      Artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) regelt de situatie dat een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een verkeerde voorstelling van zaken) bij een contractspartij en die overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, kan dit leiden tot vernietiging van de gesloten overeenkomst of aanpassing door de rechter van de gevolgen van de overeenkomst (om het nadeel van de dwaling op te heffen).
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter begrijpt uit het verweer van gedaagde dat zij vindt dat het antwoord op de vragenlijst over het dak van de garage een kennelijke verschrijving is, zodat zij geen onjuiste inlichtingen heeft verstrekt. Van een ‘kennelijke’ verschrijving is echter geen sprake: dan zou op voorhand duidelijk moeten zijn dat het jaartal 2017 niet juist kon zijn. Hoe dit voor eisers duidelijk moet zijn geweest, heeft gedaagde niet toegelicht. Gedaagde heeft op de vragenlijst bij de vraag over de ouderdom van de platte daken ingevuld: ‘garage 2017’, en daarmee een concreet antwoord gegeven. De kantonrechter is daarom van oordeel dat gedaagde met dit antwoord geen juiste informatie heeft verstrekt over het dak van de garage bij de woning. 
      
      
        3.5.1.
        Gedaagde heeft ook gesteld dat de vragenlijst niet doorslaggevend is. Zij heeft daarvoor verwezen naar eerdere rechtspraak, waaruit volgens haar volgt dat een ingevulde (NVM-)vragenlijst geen garanties geeft. De kantonrechter overweegt hierover dat ook al beoogt de NVM-vragenlijst niet garanties te geven, deze wel bedoeld is de potentiële koper te informeren en in zoverre als een voor de koper relevante mededeling van de verkoper moet worden opgevat. In de aangehaalde rechtspraak ging het ook vooral om de vraag welke betekenis toekomt aan de door de verkoper verstrekte informatie. In dit geval gaat het om een concreet jaartal dat door de verkoper wordt vermeld op de vraag naar de leeftijd van het platte garagedak. De koper mag in beginsel op die informatie afgaan, vooral nu het in deze zaak gaat om informatie waarvan een koper mag aannemen dat de verkoper (en ook voorheen feitelijk bewoner van het verkochte pand) daarover bij uitstek beschikt en geen bijzondere deskundigheid is vereist. Het verkeerd invullen daarvan door de verkoper kan wel degelijk invloed hebben op de voorstelling die de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft van het gekochte. 
        
        
          
            Onderzoeksplicht
          
        
        
      
    
    
      3.6.
      Gedaagde voert het verweer dat eisers geen onderzoek hebben gedaan naar de staat van het dak van de garage, waardoor zij niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Eisers stellen daartegenover dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat. Zij stellen verder dat zij na bezichtiging van de woning samen met de verkopend makelaar de vragenlijst hebben doorgenomen en bij de makelaar de staat van het garagedak hebben geverifieerd en dat toen is bevestigd dat het dak in 2017 is vernieuwd. Eisers zijn van mening dat - als er al een onderzoeksverplichting op hen rustte - zij aan die verplichting hebben voldaan door de navraag bij de makelaar. Gedaagde heeft vervolgens een verklaring van de makelaar overgelegd waaruit volgens haar volgt dat de staat van het dak helemaal niet ter sprake is gekomen bij de makelaar.
      
      
        3.6.1.
        De kantonrechter begrijpt dat eisers met hun beroep op de mededelingsverplichting van de verkoper hebben bedoeld te zeggen dat zij hun voorstelling van de zaak mede hebben gevormd door de mededeling van de verkoper dat het garagedak in 2017 is vernieuwd, dat zij op die mededeling mochten afgaan en dus geen reden hadden voor nader onderzoek. Voor het geval daar anders over geoordeeld zou worden, stellen zij - zo begrijpt de kantonrechter - aan hun onderzoeksplicht te hebben voldaan door de mededeling bij de makelaar te verifiëren. De kantonrechter stelt vast dat van schending van een verplichting van de verkoper om een mededeling te doen over eigenschappen van het gekochte in deze zaak verder geen sprake is. Er is immers een mededeling gedaan, zij het een onjuiste.
        
      
      
        3.6.2.
        De kantonrechter vat het beroep van eisers dan ook op als een beroep op de situatie als omschreven in artikel 6:228 eerste lid onder a BW: dat eisers zijn afgegaan op een inlichting van de verkoper en dat zij zonder die inlichting de overeenkomst niet op de overeengekomen condities zouden hebben gesloten. 
        
      
      
        3.6.3.
        De kantonrechter vindt dat het antwoord van gedaagde ‘garage 2017’ op de vraag ‘hoe oud zijn de daken?’, moeilijk anders kan worden begrepen dan dat het garagedak in 2017 volledig is vervangen. Eisers mochten uitgaan van de juistheid van dit concrete antwoord. De verplichting van eisers als kopers om onderzoek te doen om te voorkomen dat zij een onjuiste voorstelling van het gekochte hebben, gaat niet zover dat zij onderzoek moeten (laten) doen naar de juistheid van de mededeling van de verkoper over het verrichte onderhoud. Dat eisers twijfels zouden moeten hebben bij het gegeven antwoord, is onvoldoende onderbouwd gesteld door gedaagde. Het is dan verder niet van belang dat tussen partijen verschil van mening bestaat of eisers het antwoord op de vragenlijst nog hebben geverifieerd bij de makelaar (de overgelegde verklaring van de makelaar sluit dat overigens geenszins uit). Het verweer van gedaagde dat eisers niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht, slaagt niet. 
        
        
          
            Bij juiste informatie: koopovereenkomst met andere prijs?
          
        
        
      
    
    
      3.7.
      Gedaagde betwist dat de staat van het garagedak voor eisers van doorslaggevend belang was voor het bod dat zij wilden doen. Het betreft het dak van de garage, niet van de woning, en het dak is bij de bezichtiging niet aan de orde gekomen. Eisers hebben dit gemotiveerd betwist en stellen dat het dak klaarblijkelijk afkomstig is uit 1983. Eisers wijzen erop dat het dak, anders dan gedaagde heeft gesteld, (ook) in 2007 niet is vernieuwd. Eisers stellen dat een eventuele vervanging van het dak een grote kostenpost is en dat zij een lager bod zouden hebben uitgebracht als zij hadden geweten dat het dak van de garage nog dateerde van 1983. 
      
    
    
      3.8.
      De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning door gedaagde in oktober 2017 te koop is aangeboden. Het is opvallend dat de koopovereenkomst in korte tijd na het te koop zetten van de woning tot stand is gekomen (immers op 10 november 2017), met een vrij forse prijsdaling van € 20.000,00 ten opzichte van de vraagprijs. Gedaagde heeft niet onderbouwd dat met deze prijsdaling voor haar de ondergrens was bereikt. De kantonrechter heeft van geen van partijen een toelichting gekregen hoe deze prijs is tot stand gekomen. Nergens uit blijkt dat gedaagde niet bereid zou zijn geweest om haar vraagprijs (nog iets) verder te laten zakken, bijvoorbeeld omdat voor die prijs andere gegadigden zich hadden gemeld. Tegelijk is de prijsdaling wel een sterke aanwijzing dat de “rek” er bij de onderhandelingen wel uit was, mede gelet op het algemene beeld van ontwikkelingen op de woningmarkt. Aangenomen mag verder worden dat eisers de woning graag wilden kopen, wat wordt onderstreept door het snelle zaken doen. Nu eisers geen enkel inzicht hebben geboden in de totstandkoming van de prijs, acht de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat zij bij juiste kennis van de ouderdom van het garagedak nog veel aan de prijs hadden kunnen doen. Het is een feit van algemene bekendheid dat de totstandkoming van de koopprijs van een woning van veel factoren afhankelijk is, zoals de ligging, het aantal m² en de bouwkundige staat van de woning. Dat de staat van onderhoud van het garagedak voor de totstandkoming van de koopprijs wezenlijk van invloed is, en meer is dan een onderhandelingsargument, is niet onderbouwd. Volstrekt onduidelijk is gebleven hoe de koopprijs van deze woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die mogelijk ook een ouder dak op een bijgebouw of oude cv-ketel hebben. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat voor eisers de staat van onderhoud van het garagedak zou hebben meegespeeld bij de onderhandelingen, maar acht het niet waarschijnlijk dat juiste informatie op de vragenlijst tot een koopprijs van € 5.000,00 lager zou hebben geleid. Eisers hebben niet onderbouwd in welke mate de staat van het garagedak van belang was voor hun aankoopbod en ook geen inzicht gegeven in het verloop van de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst. De kantonrechter betrekt hierbij dat op de vragenlijst niet alle vragen over de daken van de woning zijn beantwoord. De vragen over (a) Overige daken, (d) vernieuwing/reparatie en (f) isolatie van de daken zijn niet ingevuld. Kennelijk was dit niet noodzakelijk voor eisers om de woning te willen kopen. Gedaagde heeft aan de andere kant niet aannemelijk gemaakt dat eisers de woning ook zonder meer zouden hebben gekocht voor de overeengekomen prijs als zij de vragenlijst over de staat van het garagedak juist had ingevuld. Gelet op de behoorlijke kosten die met vervanging van een garagedak gemoeid gaan, mocht gedaagde er niet vanuit gaan dat haar antwoord op de vragenlijst helemaal niet relevant zou zijn voor de totstandkoming van de uiteindelijke koopprijs. De kantonrechter acht bij deze stand van zaken enige invloed op de totstandkoming van de koopprijs aanwezig.
      
      
        
          Nadeel
        
      
      
    
    
      3.9.
      Eisers vorderen geen vernietiging van de koopovereenkomst maar in plaats daarvan compensatie in geld voor het nadeel dat zij door de dwaling hebben geleden. Eisers vorderen, onder verwijzing naar een deskundigenrapport van 10 oktober 2019, voor het verwijderen van de grindlaag, de oude dakbedekking en het aanbrengen van bitumineuze dakbedekking, een compensatie van € 5.000,00 inclusief BTW. In het deskundigenrapport is   geconcludeerd dat de dakbedekking 36 jaar oud is. Gedaagde betwist dat zij gehouden is de kosten van een nieuw geïsoleerd dak te betalen. De kantonrechter volgt gedaagde niet in haar stelling dat eisers in hun begroting zijn uitgegaan van een geïsoleerd dak. Uit het deskundigenrapport waarop eisers het door hun geleden nadeel hebben gebaseerd, blijkt niet dat kosten voor isolatie zijn inbegrepen. 
      
      
        De kantonrechter stelt vast dat het garagedak, op het moment van de koopovereenkomst 36 jaar oud, bij aankoop van de woning al zo lang geleden was aangebracht dat bij de aankoop vervanging op korte termijn (als feit van algemene bekendheid) voorzienbaar was. Het verschil tussen de door gedaagde genoemde datum 2017 (in feite een gloednieuw dak ten tijde van de aankoop van de woning) en het daadwerkelijke bouwjaar van het dak, 1983, is aanzienlijk. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat als gedaagde geen onjuiste informatie hierover had ingevuld, dit wel enige invloed zou hebben gehad op de totstandkoming van de koopprijs. Nu eisers hebben gedwaald over de vernieuwing van het garagedak en aannemelijk is dat dit enige invloed op de koopprijs zou hebben gehad, acht de kantonrechter het redelijk dat gedaagde eisers de begrote kosten voor het vernieuwing van het dak, gedeeltelijk vergoedt tot een bedrag van € 1.500,00. 
      
      
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter stelt vast dat het garagedak, op het moment van de koopovereenkomst 36 jaar, zo oud was dat vervanging op korte termijn (als feit van algemene bekendheid) voorzienbaar was. Het verschil tussen de door gedaagde genoemde datum 2017 (in feite een gloednieuw dak ten tijde van de aankoop van de woning) en het daadwerkelijke bouwjaar van het dak, 1983, is aanzienlijk. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat als gedaagde geen onjuiste informatie hierover had ingevuld, dit wel enige invloed zou hebben gehad op de totstandkoming van de koopprijs. Nu eisers hebben gedwaald over de vernieuwing van het garagedak en aannemelijk is dat dit enige invloed op de koopprijs zou hebben gehad, zal  de kantonrechter het voor eisers te compenseren nadeel schattenderwijs (vergelijk ECLI:NL:HR:2019:1910) vaststellen op een bedrag van € 1.500,00. 
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter zal de vordering tot nadeelcompensatie van eisers dus gedeeltelijk tot € 1.500,- toewijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      3.12.
      Waar niet is bestreden dat eisers buiten rechte met tussenkomst van hun gemachtigde hebben getracht betaling van de nadeelcompensatie te verkrijgen en deze thans ook wordt vastgesteld, is de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar tot het bedrag van € 225,- dat overeenkomt met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      3.13.
      Gedaagde heeft zelf geen verweer gevoerd tegen toewijzing van de wettelijke rente over de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter stelt echter vast dat de gevorderde nadeelcompensatie eerst verschuldigd is nadat de rechter dit bedrag heeft vastgesteld. De vraag naar het wijzigen van de overeenkomst met terugwerkende kracht tot de datum van totstandkoming van de overeenkomst is in dit geding niet aan de orde gesteld. Eisers hebben ook niet onderbouwd waarom er (op 16 mei 2019) sprake was van verzuim. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen ingaande veertien dagen na dit vonnis.
      
      
        
          Proceskosten en kosten deskundige
        
      
      
    
    
      3.14.
      Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Eisers hebben verder onder meer betaling gevorderd van de kosten voor het deskundigenrapport van € 500,00. Gedaagde heeft deze vordering niet bestreden. De kantonrechter vindt dat de kosten voor het deskundigenrapport voor de vaststelling van de aanspraak van eisers redelijkerwijs zijn gemaakt en dat de hoogte van deze kosten redelijk is. De totale kosten aan de zijde van eisers worden dan ook begroot op:
      
      - dagvaarding		€	  99,01
      - griffierecht		€	236,00
      - salaris gemachtigde	€ 	360,00	(2 punten x tarief € 180,00)
      - deskundigenrapport	€	500,00
      Totaal			€        1.195,01
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. 
      
      
        4.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
    
    
      4.1.
      veroordeelt gedaagde om aan eisers te betalen € 1.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening;
      
    
    
      4.2.
      Veroordeelt gedaagde om aan eisers te betalen € 725,- (waarvan € 500,- deskundige rapport en € 225,- incassokosten) als  vergoeding voor buitengerechtelijke (incasso)kosten;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van eisers, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.195,01, waarin begrepen € 360,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2020.