ECLI:NL:GHARL:2019:2647, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-03-2019, 200.239.145
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vastlegging reguliere pachtovereenkomst. Kwalificatie na afloop eenmalige pachtovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.239.145
      (zaaknummer rechtbank Oost-Brabant 5145178)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 26 maart 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        , 
      wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      appellant,
      in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. A.M.H.C. Coppens,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1de publiekrechtelijke rechtspersoonGemeente Heeze-Leende,zetelend te Heeze, gemeente Heeze-Leendein eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
    
      advocaat: C.J.M. Weebers-Vrenken,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[geintimeerde 2] B.V.,
      gevestigd te [woonplaats] ,in eerste aanleg: eiseres in reconventie,
      advocaat: mr. E.H.M. Harbers,
      geïntimeerden,
      hierna: de gemeente en [geintimeerde 2] .
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 oktober 2018 hier over. 
    
      1.1
      
        Het verdere verloop blijkt uit: 
        - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 8 februari 2019.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      
        [appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 12 april 2018 te vernietigen en in conventie alsnog schriftelijk vast te leggen de pachtovereenkomst met betrekking tot vier percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie […] , nummers […] tegen een pachtprijs van € 453,78 per hectare en overigens met de gebruikelijke bedingen en bepalingen en in reconventie de vorderingen alsnog af te wijzen met veroordeling van de gemeente en [geintimeerde 2] in de proceskosten van beide instanties.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      2.1
      
        [appellant] exploiteert met zijn echtgenote en zoon een melkveebedrijf te [woonplaats] . Het bedrijf bevindt zich in een uitbreidingsgebied van de kern van [woonplaats] .
    
    
      2.2
      Bij overeenkomst van 9 november 2004 heeft [geintimeerde 2] de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie […] nummer […] , groot 0.34.25 ha, nummer […] , groot 0.20.0 ha, nummer […] , groot 0.39.80 ha en nummer […] , groot ongeveer 1.05.95 ha, totaal groot 2.00.00 ha, gekocht voor € 226.890 per hectare.
    
    
      2.3
      Bij notariële akte van 17 december 2004 zijn de percelen geleverd aan een werkmaatschappij van [geintimeerde 2] , ontwikkelingscombinatie [woonplaats] Zuid JaFor B.V. (hierna: Jafor). In artikel 1 van de akte van levering is het volgende bepaald: “Koper is voornemens het Verkochte na vijftien december tweeduizend zeven te gebruiken in het kader van een door Verkoper beoogde ontwikkeling, te weten woningbouw. Tot die datum is het Verkochte door de Koper aan Verkoper verpacht, waarvan blijkt uit een op negen november tweeduizend vier door Koper en op dertien oktober tweeduizend vier door Verkoper getekende pachtovereenkomst, waarvan een kopie aan deze akte zal worden gehecht.”
    
    
      2.4
      In de bijzondere bepalingen van de akte wordt verwezen naar de koopakte. In artikel 16 daarvan staat: “Verkoper blijft Pachter van het verkochte voor de duur van de in de pachtovereenkomst met Koper gesloten termijn. Verkoper en Koper sluiten hiertoe een overeenkomst tot éénmalige pacht. Indien na afloop van de termijn zoals opgenomen in de pachtovereenkomst het Verkochte niet op korte termijn tot ontwikkeling zal worden gebracht heeft Verkoper het eerste recht om wederom een pachtovereenkomst voor éénmalige pacht aan te gaan voor de duur welke Koper bepaalt.”
    
    
      2.5
      De pachtovereenkomst voor eenmalige pacht conform artikel 70f lid 5 Pachtwet is aangegaan voor een pachtduur van drie jaar, ingaande 15 december 2004 en eindigend op 15 december 2007. De jaarlijkse pachtprijs bedroeg € 907,56 berekend naar € 453,78 per hectare. De overeenkomst is op 12 november 2004 goedgekeurd door grondkamer Zuid. 
    
    
      2.6
      
        [appellant] is de gronden blijven gebruiken na 15 december 2007 en heeft steeds aan Jafor een bedrag van € 907,56 betaald dat Jafor heeft behouden.
    
    
      2.7
      Bij brief van 12 december 2011 aan [appellant] meldt [geintimeerde 2] dat [appellant] niet wil meewerken aan beëindiging van het gebruik en dat zij ter zake gerechtelijke stappen zal gaan ondernemen. Bij brief van 13 februari 2012 is [appellant] namens [geintimeerde 2] aangeschreven met een aanbod een geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten tot 31 december 2013, waarbij is vermeld dat anders een ontruimingsprocedure zou worden gestart. [appellant] heeft het aanbod niet geaccepteerd.
    
    
      2.8
      In januari 2014 heeft [appellant] het bedrag van € 907,56 aan Jafor betaald en Jafor heeft het bedrag teruggestort.
    
    
      2.9
      Op 28 juni 2014 heeft Jafor haar percelen, waaronder de percelen die voorheen aan [appellant] toebehoorden, aan de gemeente geleverd. In de leveringsakte is onder 5.2.b verwezen naar de koopovereenkomst waarin is opgenomen: “13.2. (voortgezette) gebruiksrechten ter zake van het Verkochte, ten gunste van rechtsvoorgangers van JaFor, voortvloeiende uit de onder 4.2 vermelde akten, zullen op de Transportdatum voor risico van JaFor zijn beëindigd, op één na: die met de heer [appellant] . JaFor garandeert Gemeente dat voormeld gebruiksrecht ten gunste van [appellant] uiterlijk op een en dertig december tweeduizend twintig (3-12-2020) zal zijn beëindigd en zal Gemeente schriftelijk in kennis stellen van die beëindiging.”
    
    
      2.10
      In 2014 en in 2015 heeft [appellant] het bedrag van € 907,56 aan de gemeente betaald. De gemeente heeft hierop gereageerd. Bij brief van 12 januari 2016 heeft de gemeente verklaard de som te hebben teruggestort en geen pachtovereenkomst met [appellant] te hebben.
    
    
      2.11
      In het nieuwe bestemmingsplan van [woonplaats] komt op perceel […] een deel van de nieuwe randweg te liggen. De andere percelen blijven vooralsnog agrarisch van bestemming.
    
    
      2.12
      Door een juridische fusie is Jafor onderdeel geworden van [geintimeerde 2] .
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      3.1
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie de schriftelijke vastlegging gevorderd van de tussen hem als pachter en de gemeente als verpachter bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen gemeente [gemeente] , sectie […] , nummers […] tegen een pachtprijs van € 453,78 per hectare. Jafor heeft zich gevoegd aan de zijde van de gemeente.
    
    
      3.2
      De gemeente heeft in reconventie de ontruiming van de vier percelen gevorderd en subsidiair de ontbinding van perceel 2583 wegens bestemmingswijziging. Jafor heeft in reconventie dezelfde vorderingen ingesteld als de gemeente. 
    
    
      3.3
      De pachtkamer heeft bij vonnis van 12 april 2018 de vordering van [appellant] in conventie afgewezen,  in reconventie de vordering van de gemeente toegewezen en [appellant] veroordeeld om binnen een maand na betekening van dat vonnis alle vier percelen te ontruimen op straffe van een dwangsom, en de (reconventionele) vorderingen van Jafor afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten van de gemeente en van Jafor. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
  
  
    
      4De beoordeling van het hoger beroep
    
      4.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of tussen de gemeente en [appellant] een pachtovereenkomst bestaat met betrekking tot de percelen met nummer […] . Ter zitting heeft [appellant] zijn vordering verminderd met laatstgenoemd perceel. Dit is inmiddels onteigend en ontruimd. Het gaat dus om de resterende percelen met nummers […] .
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft de percelen  in 2004 aan [geintimeerde 2] verkocht en aan Jafor geleverd voor een prijs die aanzienlijk meer bedraagt dan de toenmalige agrarische waarde. Die transactie vond plaats met het oog op planontwikkeling door [geintimeerde 2] /haar werkmaatschappij. In afwachting van de planontwikkeling heeft [appellant] het voortgezet gebruik van de percelen gekregen, waarbij een tegenprestatie is bedongen, in de vorm van een eenmalige pachtovereenkomst. 
    
    
      4.3
      Na afloop van de eenmalige pachtovereenkomst heeft Jafor geen tweede eenmalige pachtovereenkomst aangeboden en evenmin het gebruik door [appellant] verhinderd. Jafor heeft de gebruiksvergoeding behouden en het gebruik door [appellant] nadien kennelijk stilzwijgend toegestaan. [appellant] van zijn kant is er vanuit gegaan dat hij de percelen kon gebruiken zolang Jafor de gronden niet nodig had voor planontwikkeling en heeft deze gronden ook gebruikt. Deze situatie heeft een aantal jaren voortgeduurd en kwalificeert als een pachtverhouding tussen [appellant] als pachter en Jafor als verpachter. 
    
    
      4.4
      Een stilzwijgende pachtovereenkomst leent zich voor vastlegging als reguliere pachtovereenkomst. [geintimeerde 2] heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat [geintimeerde 2] een nieuwe eenmalige pacht zou aanbieden, hoewel dit aanbod er niet is geweest. Het ontbreken van het aanbod brengt naar het oordeel van het hof echter niet mee dat er geen pachtverhouding is tot stand gekomen. Tot slot heeft [geintimeerde 2] (in eerste aanleg) aangevoerd dat de betaling door [appellant] na 2007 geen overeengekomen tegenprestatie betreft. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt echter niet in te zien dat [appellant] er op grond van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden niet van mocht uitgaan dat Jafor de door hem betaalde bedragen accepteerde als vergoeding voor het gebruik van de percelen.
    
    
      4.5
      
        [geintimeerde 2] voert verder aan dat partijen een rechtsverhouding beoogden op grond waarvan de verpachter tijdelijk zou verpachten met het oog op haar eigen plannen met het gepachte, terwijl de pachter zich van deze plannen bewust was of moest zijn. Het ligt op de weg van [geintimeerde 2] om (voldoende) te stellen dat partijen na 15 december 2007 een geliberaliseerde pachtovereenkomst (artikel 7:397 BW) zijn overeengekomen. Ter zitting is namens [geintimeerde 2] verklaard dat men de door [appellant] gebruikte percelen uit het oog is verloren. Er is na de verkoop en eenmalige verpachting in 2004 tussen partijen geen contact meer geweest, met uitzondering van de betalingen van [appellant] aan Jafor. De door Jafor aangevoerde omstandigheden zijn in dit licht onvoldoende om aan te nemen dat partijen na 15 december 2007 hebben beoogd geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten.   
    
    
      4.6
      De in eerste aanleg gevoerde discussie over het al dan niet goedgekeurd zijn van de eenmalige pachtovereenkomst en de (vergaande) gevolgen die [geintimeerde 2] daaraan verbindt voor de vordering van [appellant] , kan hier onbesproken blijven. Het hoger beroep is ook bedoeld voor herstel van fouten in de eerste aanleg. In hoger beroep gaat [appellant] er met [geintimeerde 2] van uit dat er sprake is geweest van een goedgekeurde eenmalige pachtovereenkomst die op 15 december 2007 is geëindigd.
    
    
      4.7
      Subsidiair heeft [geintimeerde 2] aangevoerd dat het naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst  vordert.
    
    
      4.8
      Mede in het licht van de terughoudendheid die past bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid op bepalingen van dwingend recht, heeft [geintimeerde 2] daarvoor te weinig aangevoerd. [appellant] heeft de gronden in gebruik gehouden in de veronderstelling dat dat kon, zolang Jafor de gronden niet nodig had. [appellant] heeft dat blijkbaar afgeleid uit de koopovereenkomst: “Indien na afloop van de termijn zoals opgenomen in de pachtovereenkomst het Verkochte niet op korte termijn tot ontwikkeling zal worden gebracht heeft Verkoper het eerste recht om wederom een pachtovereenkomst voor éénmalige pacht aan te gaan voor de duur welke Koper bepaalt.” In het licht van de omstandigheden dat [appellant] het eerste recht van pacht was toegekend voor het geval de gronden op korte termijn niet tot ontwikkeling zouden komen en de crisis inmiddels was uitgebroken, is die veronderstelling begrijpelijk, hoewel partijen dat niet zo zijn overeengekomen. De veronderstelling is in elk geval geen zwaarwegende omstandigheid die in het nadeel van [appellant] moet uitvallen. Aan haar kant heeft Jafor stilgezeten en (zonder protest) de betalingen door [appellant] ontvangen, wat voor haar rekening dient te komen. In dit verband moet worden bedacht dat de door [geintimeerde 2] verdedigde beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ertoe zou leiden dat zij in geen enkel opzicht is gebonden aan de rechtsgevolgen die de wet verbindt aan de vanaf 15 december 2007 bestaande pachtverhouding tussen partijen.
    
    
      4.9
      Verder heeft [geintimeerde 2] aangevoerd dat een beroep op pachtbescherming na de overdracht aan de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij voert daartoe aan dat partijen zijn overeengekomen dat Jafor zou bepalen dat en hoe lang de gronden nog zouden worden verpacht. Met de overdracht heeft Jafor die zeggenschap niet meer en zal zij de gronden niet meer aan [appellant] kunnen verpachten. Ook dit betoog faalt. Jafor heeft verzuimd een aanbod te doen en daarmee controle te houden over de duur van het gebruik door [appellant] . Dat kan zij [appellant] niet tegenwerpen. Evenmin kan zij dat met de overdracht aan de gemeente, waarmee [appellant] geen rekening heeft hoeven houden. Jafor zou immers zelf ontwikkelen. In dit verband dient ook bedacht te worden dat de garantie die [geintimeerde 2] in de akte van levering aan de gemeente heeft verstrekt, niet aan [appellant] kan worden tegengeworpen. De omstandigheid dat [geintimeerde 2] deze garantie mogelijkerwijs niet kan nakomen, is immers te wijten aan haar eigen nalatigheid ten aanzien van de pachtverhouding met [appellant] . Dat de belangen van [geintimeerde 2] (en de gemeente) nadelig worden beïnvloed door de werking van het pachtrecht, leidt er niet toe dat het beroep op pachtbescherming door [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
    
    
      4.10
      Wel is het allerminst vanzelfsprekend dat [appellant] in het geval dat in de nabije toekomst op de percelen een niet-agrarische bestemming komt te liggen, aanspraak zal kunnen maken op schadeloosstelling. Dat gevolg van de tussen partijen tot stand gekomen pachtovereenkomst acht het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vanwege de aanvankelijk gesloten eenmalige pachtovereenkomst in de verhouding [appellant] -Jafor, het belang van Jafor (en thans de gemeente) om de handen vrij te houden in verband met voorgenomen planontwikkeling en bewustheid bij [appellant] van dat belang bij gelegenheid van het aangaan van de pachtovereenkomst met Jafor. Ter zitting heeft [appellant] verklaard op een dergelijke schadeloosstelling ook geen beroep te willen doen; hij is zich ervan bewust dat dat niet gerechtvaardigd zou zijn. 
    
    
      4.11
      Daarnaast acht het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar indien [appellant] in het kader van het voorkeursrecht van artikel 7:378 e.v. BW er aanspraak op zou kunnen maken om het gepachte voor de waarde in verpachte staat te verwerven. Indien [appellant] de gronden wenst aan te kopen van de gemeente, zal hij daar dus de volle marktwaarde voor moeten betalen.
    
    
      4.12
      Het hof zal hierna een pachtovereenkomst vastleggen als gevorderd, met uitzondering van perceel 2583. De gemeente is als koper van de percelen aan deze pachtovereenkomst gebonden (artikel 7:361 BW). Dat zij met Jafor is overeengekomen dat zij vrij van pacht heeft gekocht, is niet relevant. [appellant] is bij die overeenkomst geen partij.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.13
      Het hoger beroep slaagt zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, met uitzondering van de ontruiming van perceel 2583. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de gemeente en [geintimeerde 2] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen in conventie worden vastgesteld op € 99,87 aan explootkosten, op € 79 aan griffierecht en op € 400 aan salaris advocaat (2 punten x kantontarief onbepaalde waarde). In reconventie worden de kosten vastgesteld op € 100 aan salaris advocaat (1 punt x 0,5 x kantontarief onbepaalde waarde), totaal € 678,87. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op tweemaal € 101,22 aan explootkosten, op € 318 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II), totaal € 2.668,44.
    
    
      4.14
      Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Eindhoven van 12 april 2018, behoudens voor zover in reconventie, op de vordering van de gemeente, [appellant] is veroordeeld het perceel gemeente [gemeente] , sectie […] , nummer […] , groot 0.39.80 ha uiterlijk binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen, bekrachtigt het vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht:
    
    
    
      
        in conventie
      
      legt vast de tussen [appellant] als pachter en de gemeente als verpachter bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend als:
      gemeente [gemeente] , sectie […] , nummer […] , groot 0.34.25 ha;gemeente [gemeente] sectie […] , nummer […] , groot 0.21.00 ha;gemeente [gemeente] , sectie […] , nummer […] , groot 1.04.95 ha;
    
    
    
      met ingang van 15 december 2007 voor de wettelijke duur van zes jaar;
    
    
    
      tegen een pachtprijs van € 453,78 per hectare, jaarlijks te voldoen voor 15 december van het lopende pachtjaar;
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      wijst de overige vorderingen (met betrekking tot de percelen gemeente [gemeente] , sectie […] , nummers […] en […] respectievelijk groot 0.34.25 ha, 0.21.00 ha en 1.04.95 ha) af; 
    
    
    
      veroordeelt de gemeente en [geintimeerde 2] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van  [appellant] vastgesteld op € 678,87 en tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 2.668,44 en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
      veroordeelt de gemeente en [geintimeerde 2] in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval de gemeente en [geintimeerde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en S.B. Boorsma, en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B.Th.W. Lamers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019.