ECLI:NL:GHARL:2017:2338, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-03-2017, 200.187.732
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conform perceel wegens bestemming

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.187.732
      (zaaknummer rechtbank Gelderland 282111)
    
    
    
      
        arrest van 21 maart 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1]2. [appellant 2] , 
    
      beiden wonende te [plaatsnaam] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [appellanten] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. M.P.J. Letschert,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1]2. [geïntimeerde 2] ,
    
      beiden wonende te [plaatsnaam] ,
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna: [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. J.H. Lefers.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 22 juli 2015 en 25 november 2015 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen heeft gewezen.
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 februari 2016,
      - de memorie van grieven met producties,
      - de memorie van antwoord,
      - een akte van [appellanten] en een antwoordakte.
    
    
      2.2
      Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      2.3
      
        [appellanten] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - de vonnissen van 22 juli en 25 november 2015 te vernietigen en zijn vorderingen alsnog toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in beide instanties.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      3.1
      
        [geïntimeerden] exploiteerde in het verleden een varkenshouderij en beschikte in dit verband onder meer over een perceel grond aan de [adres] (ongenummerd) te [plaatsnaam] (hierna ook: het perceel). In augustus 2010 heeft hij in verband met de beëindiging van zijn bedrijf in het kader van de zogenoemde Rood-voor-Rood-regeling een realisatieovereenkomst gesloten met de gemeente [plaatsnaam] . In die overeenkomst is – voor zover van belang – bepaald:in considerans nemende dat:
      
        
          
          
          
            
              
                
                  .
                
              
              
                
                  de exploitanten in verband met een bedrijfsbeëindiging zijn bedrijfsbebouwing (…) wenst te herbestemmen tot woondoeleinden;
                
              
            
            
              
                
                  .
                
              
              
                
                  de exploitanten slechts met (planologische) medewerking van de gemeente hun grondposities kunnen herbestemmen voor woondoeleinden (hierna te noemen: het bouwplan) en als zodanig in exploitatie kunnen nemen;
                
              
            
            
              
                
                  .
                
              
              
                
                  (…)
                
              
            
            
              
                
                  .
                
              
              
                
                  de gemeente bereid is haar (planologische) medewerking te verlenen aan het in (bouw)exploitatie brengen van het onder artikel 2 bedoelde exploitatiegebied, indien en voor zover voldoende waarborgen worden getroffen voor een doelmatige en stelselmatige ontwikkeling van dat exploitatiegebied alsmede voor de werkzaamheden en financiële consequenties voor de gemeente (minimaal budgetneutraal);
                
              
            
          
        
      
      
        
        verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
        
      
      
        
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  de gemeente verleent planologische medewerking aan de exploitanten, welke medewerking door de exploitanten wordt aanvaard, tot het in (bouw)exploitatie brengen van het exploitatiegebied, ten behoeve van de realisatie (…) van een vrijstaande woning aan de [adres] ongenummerd (…),
                  
                
              
            
          
        
      
      
        waarbij verlening en aanvaarding van medewerking geschiedt onder de navolgende voorwaarden en bedingen:
        
        (…)
        
        Artikel 2 – Definities
        
        (…)
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Wijzigingsplan:
                
                
                
                  
                  Bouwplan:
                
              
              
                
                  het beoogde in procedure te brengen wijzigingsplan van de gemeente [plaatsnaam] , teneinde bestemmingsplantechnisch in de mogelijkheid te voorzien tot realisatie van het bouwplan;
                  
                  het beoogde bouwplan op het exploitatiegebied bestaande uit de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen en één dubbele bewoning (…), de sloop van de bestaande bedrijfsgebouwen (…) en natuurontwikkeling conform het inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5 van onderhavige overeenkomst;
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Exploitatiegebied:
                
              
              
                
                  de gebieden:
                  
                  (..) - gelegen aan de [adres] ongenummerd in [plaatsnaam] , dat wordt gevormd door het perceel kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie M, nummer 410 (…)
                
              
            
          
        
      
      
        (…)
        
        Artikel 6 – Landschappelijke en ecologische inpassing
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  1.
                
              
              
                
                  Exploitant verplicht zich uiterlijk binnen vier maanden na ondertekening van onderhavige overeenkomst, een inrichtingsplan ter realisatie van de landschappelijke en ecologische inpassing van de bebouwing aan de gemeente voor te leggen.”
                  
                
              
            
          
        
      
    
    
      3.2
      Op 15 maart 2011 heeft de gemeente een aangepast bestemmingsplan met betrekking tot onder meer het perceel vastgesteld (Buitengebied [plaatsnaam] 2007, wijziging [adres] (ong) en [adres] ). In de toelichting op het bestemmingsplan is - voor zover van belang - bepaald:“(…) 1.2. Vigerend beleid[adres] (ong)Het perceel [adres] (ong) is bestemd in het bestemmingsplan ‘Correctieve herziening/actualisatie Buitengebied [plaatsnaam] 2007’ en heeft hierin de bestemming Agrarisch gebied met landschapswaarden. Aan het perceel is een agrarisch bouwperceel toegekend, met de aanduiding “iv”. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, waarbij in dit geval een intensieve veehouderij is toegestaan met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 565 m2. Op dit bouwperceel is geen bedrijfswoning aanwezig.Het perceel is ook gelegen in het zgn. extensiveringsgebied, zoals aangewezen in het Reconstructieplan [plannaam] . In deze gebieden is de ontwikkeling van de intensieve veehouderij beperkt. Omdat het in dit geval gaat om een relatief klein bedrijf is daarvoor in de toekomst geen bestaansrecht meer. Functiewijziging ligt dan ook voor de hand.(…)Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van kleinschalige landschapselementen, zoals bosjes, houtwallen en poelen.(…)1.4. Het wijzigingsplanHet bestemmingsplan Buitengebied [plaatsnaam] 2007 biedt (…) de mogelijkheid om de bestemmingswijziging van ‘agrarisch’ naar ‘woonbestemming’ te realiseren en om woningen toe te staan in ruil voor sloop van bebouwing. (…)Omzetting van de agrarische bestemmingen naar ‘woondoeleinden’ is om die reden mogelijk. Op elk perceel kan één vrijstaande woning met bijgebouw worden gerealiseerd binnen de bestemmingscategorie W2, inclusief landschappelijke inpassing.(…)Op het perceel [adres] (ong.) is een bouwvlak opgenomen teneinde te bevorderen dat de woning nabij deze weg wordt gebouwd en om te voorkomen dat de woning mogelijk binnen de milieucirkel van het agrarisch bedrijf [adres] wordt gebouwd. (…)”
    
    
      3.3
      Op 14 oktober 2011 heeft [geïntimeerden] het perceel aan [appellanten] verkocht. In de koopovereenkomst is het perceel aangeduid als: “cultuurgrond gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] ”. In de koopovereenkomst is verder - voor zover van belang - bepaald:“Artikel 5. Staat van de onroerende zaak, gebruik5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.(…)5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: agrarische bedrijfsgebouwen. De bestemming van de locatie is nu WONEN (een afschrift van het vigerende bestemmingsplan is bijgevoegd).Voor zover koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van de huidige bestemming dient koper voor zijn risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen. Koper wordt geacht zich op de hoogte te hebben gesteld/heeft zich op de hoogte gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving bij de desbetreffende overheidsinstanties. Koper is bekend met de voorwaarden die aan de te bouwen woning ter plaatste gesteld worden en heeft een afschrift ontvangen van de realisatieovereenkomst die tussen verkoper en de gemeente [plaatsnaam] is overeengekomen. Koper heeft kennis genomen van de inhoud van deze overeenkomst.”
    
    
      3.4
      Op 14 augustus 2012 is het perceel aan [appellanten] geleverd. In de leveringsakte is - voor zover van belang - bepaald dat geleverd wordt:“Een perceel cultuurgrond met daarop aanwezige varkensschuren, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , (…) door koper (na sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen) te gebruiken als bouwkavel voor de bouw van een vrijstaande woning.”
    
    
      3.5
      
        [appellanten] heeft zijn perceel aan de noordzijde afgesloten door middel van een hekwerk van 2 meter hoogte. Voor het plaatsen daarvan heeft hij geen vergunning aangevraagd. Bij controle in juli 2013 heeft de gemeente vastgesteld dat het plaatsen van een hekwerk in strijd komt met de bestemming ‘bos’ die het noordelijke deel van het perceel heeft. 
    
    
      3.6
      Bij brief van 27 juli 2013 heeft [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij stelt te hebben geleden doordat een deel van het perceel de bestemming bos heeft.
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      4.1
      
        [appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd - kort samengevat - een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] is tekortgeschoten, althans dat de koopovereenkomst onder dwaling tot stand is gekomen en veroordeling van [geïntimeerden] de schade, althans het nadeel, tot een bedrag van € 53.500 aan hem te voldoen, met de veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
    
    
      4.2
      De rechtbank heeft bij vonnis van 25 november 2015 de vorderingen afgewezen en [appellanten] in de kosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5De beoordeling van de grieven en de vordering
    
      5.1
      Tegen het tussenvonnis van 22 juli 2015 - een kaal comparitievonnis - staat op grond van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen hogere voorziening open, zodat [appellanten] in zoverre niet-ontvankelijk is in zijn hoger beroep.
    
    
      5.2
      De kern van de zaak gaat over de vraag of [appellanten] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat het gehele door hem gekochte perceel met opstallen een woonbestemming heeft. 
    
    
      5.3
      De rechtbank heeft als uitgangspunt genomen de uitleg van artikel 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, welk artikel derogeert aan artikel 7:17 BW, en artikel 5.3 verstaan als een garantie voor normaal gebruik. Tegen dat oordeel is in hoger beroep niet opgekomen. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 5.3 van onderhavige NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij die uitleg spelen in onderhavige zaak een rol hetgeen [appellanten] op grond van onder meer de gegeven informatie, de bezichtigingen en zijn onderzoek voorafgaand aan de koop heeft begrepen en redelijkerwijs mocht begrijpen, alsmede de tekst van de koopakte en de overige bedingen in die akte.
    
    
      5.4
      Niet weersproken is dat [appellanten] door de makelaar is voorgelicht over de Rood-voor-Roodregeling die kort gezegd inhoudt dat agrarische bedrijfsgebouwen in een agrarisch bouwblok planologisch kunnen worden herbestemd tot wonen. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst stonden de agrarische bedrijfsgebouwen er nog en wel op het zuidelijke deel van de kavel.
    
    
      5.5
      Mede naar aanleiding van het besprokene ter comparitie in eerste aanleg oordeelt het hof dat [appellanten] tijdens de bezichtiging heeft geconstateerd of kunnen constateren dat het noordelijke deel van het perceel bos was en deel uitmaakte van het bos aan [naam bos] . De door de makelaar bij die gelegenheid getoonde of meegegeven plankaart gaf (alleen) het bestemmingsvlak met bouwblok aan waarin een woning met bijgebouw kon worden gerealiseerd. Het bestemmingsvlak betrof niet het gehele perceel maar het zuidelijke deel ervan. De makelaar heeft de contouren van het bouwblok in het veld aangegeven.
    
    
      5.6
      De koopakte is een koopakte ‘Agrarisch & landelijk vastgoed’. In die overeenkomst is opgenomen dat is verkocht: “cultuurgrond, gelegen aan de [adres] (…) totale grootte 0.34.30 ha”. In artikel 5.3 is vermeldt dat het huidig gebruik ‘agrarische bedrijfsgebouwen’ is en dat de bestemming van ‘de locatie’ nu wonen is, waarbij wordt verwezen naar het vigerend bestemmingsplan dat is bijgevoegd. Het bestemmingsplan betreft een wijziging van een deel van het aangekochte perceel, namelijk voor dat deel dat herbestemd wordt tot een bouwkavel voor wonen. Dat het een deel betreft van het perceel volgt (ook) uit de plankaart die eerder door de makelaar aan [appellanten] ter kennis was gebracht en die [appellanten] zelf voorafgaand aan de koop heeft geraadpleegd, welke plankaart voorts als p.21 onderdeel uitmaakt van het bij de koopovereenkomst gevoegde bestemmingsplan (vgl. p. 3, inhoudsopgave bestemmingsplan, bij productie 4 inleidende dagvaarding en productie 2 inleidende dagvaarding, productie 2 conclusie van antwoord). Het andersluidende betoog van [appellanten] dat de plankaart daarvan geen deel uitmaakt passeert het hof. Op die plankaart is het bestemmingsvlak Wonen W2 weergegeven, gekaderd door een lijn met bolletjes. In het vlak ligt het bouwblok waarbinnen de woning gebouwd kan worden. Tot slot is het bestemmingsvlak gemarkeerd met cirkeltjes op de kadastrale kaart die aan de koopovereenkomst is gehecht die [appellanten] bij de dagvaarding in eerste aanleg heeft overgelegd. Ook daaruit volgt dat het alleen het zuidelijke deel van het perceel betreft.
    
    
      5.7
      Op grond van deze gegevens, in onderlinge samenhang beschouwd, mocht [appellanten] niet verwachten dat het gehele perceel de bestemming wonen had gekregen en dat dit onder het normaal gebruik viel. Dit ondanks de bewoordingen dat ‘de bestemming van de locatie’ wonen betreft. Deze bewoordingen staan op zichzelf een uitleg toe dat het gehele verkochte is herbestemd tot wonen, maar deze uitleg stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen en de verwijzing naar (alleen) de agrarische gebouwen in de voorafgaande zin. [appellanten] heeft niet meer en niet minder gekocht dan cultuurgrond, waaronder bos is te scharen, waarop planologisch in het kader van rood voor rood ter zake van de agrarische bebouwing een wijziging was aangebracht ten behoeve van de bouw van een woning, zonder dat de bestemming van alle grond was gewijzigd. Uit de door hem voorafgaand aan de koop bekende en geraadpleegde realisatieovereenkomst en het bestemmingsplan wijziging [adres] (ong) heeft [appellanten] bovendien moeten begrijpen dat het perceel in een landschappelijke ontwikkeling was opgenomen waarvoor beplantings- en inrichtingseisen golden, die het gebruik van het perceel konden beperken. 
    
    
      5.8
      Als bijlage (p.14) bij het bestemmingsplan is een landschaps/beplantingsplan bijgevoegd. Dit landschaps/beplantingsplan van 21 juli 2010 geeft een indruk van de nieuwe situatie. [appellanten] stelt dat in die schets in het noordelijk deel van het perceel slechts één boom is getekend, terwijl het naastgelegen bos wel duidelijk is aangegeven, waaruit hij heeft opgemaakt dat het gehele perceel een woonbestemming had. Tegenover de plankaart, het wijzigingsbestemmingsplan en het bestemmingsplan dat voor het perceel al gold voor zover er niet van is afgeweken bij het bestemmingsplan [adres] ong, die alle de daadwerkelijke planologische situatie aangeven, kan het schetsplan niet de betekenis hebben die [appellanten] er thans aan geeft. Zo’n schetsplan pleegt namelijk niet de planologische situatie weer te geven, is bovendien voorafgaand aan het bestemmingsplan wijziging [adres] (ong) van 15 maart 2011 in opdracht van [geïntimeerden] opgemaakt en dient (slechts) de landschappelijk inbedding van de gewenste wijziging tot bouwkavel aannemelijk te maken. Dat het bestemmingsplan inclusief deze bijlage is goedgekeurd, maakt dit niet anders.
    
    
      5.9
      Ook overigens heeft [appellanten] onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat hij meer mocht verwachten dan hij heeft gekocht, namelijk cultuurgrond met een bouwkavel. De stelling van [appellanten] dat partijen een prijs per vierkante meter zijn overeengekomen is gemotiveerd betwist en door [appellanten] niet nader toegelicht. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Hoewel achteraf bezien ongelukkig is dat de makelaar en/of [geïntimeerden] [appellanten] voor het sluiten van de koopovereenkomst er niet uitdrukkelijk op hebben gewezen dat de rest van het perceel zijn bestemming bleef behouden, brengt het niet-meedelen daarvan niet mee dat [appellanten] er gerechtvaardigd van mocht uitgaan dat de rest van het perceel ook tot het herbestemde bouwblok behoorde. Daar zijn in het licht van het voorgaande ook onvoldoende aanwijzingen voor. Een mededelingsplicht kan niet worden aangenomen om dezelfde redenen. Daarbij wijst het hof erop dat [geïntimeerden] er in dit geval redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellanten] ter zake zelf onderzoek zou verrichten (Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2884), hetgeen bovendien is gepostuleerd in artikel 5.3 van de overeenkomst (‘Koper wordt geacht zich op de hoogte de hebben gesteld/heeft zich op de hoogte gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving’). Bij dit oordeel hecht het hof tot slot en voor zoveel nodig meer waarde aan de verklaring van de makelaar omtrent zijn wetenschap over de bestemmingen van het perceel (productie 2 bij conclusie van antwoord) dan wat lijkt te volgen uit de brief van diens beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van 6 september 2013 (productie 9 bij inleidende dagvaarding). 
    
    
      5.10
      De conclusie is dat de omstandigheid dat [appellanten] heeft gedacht dat het perceelsgedeelte buiten de ingekaderde wijziging niet hetzelfde bleef maar ook was herbestemd tot wonen, voor zijn rekening dient te blijven. Hierop strandt ook het beroep op dwaling.
    
    
      5.11
      De grieven 2 tot en met 5 falen. Bij een nadere beoordeling van grief 1 heeft [appellanten] bij deze stand van zaken geen belang. Het door [appellanten] gedane bewijsaanbod passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.12
      
        Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 718 aan
        griffierecht en op € 2.446,50 aan salaris advocaat (1,5 punten x tarief IV).
      
    
    
      5.13
      Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 25 november 2015; 
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 718 voor griffierecht en op € 2.446,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J. de Vries en W.C. Haasnoot en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017.