ECLI:NL:RBNNE:2025:1035, Rechtbank Noord-Nederland, 20-03-2025, LEE 23/4479, 25/705, 706 en 707
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Deze uitspraak gaat over de WOZ-waarden van vier verhuurde objecten in één niet in appartementsrechten gesplitst hoekpand. 
      
      Op grond van de fictie van artikel 17 Wet WOZ moet bij de waardering uitgegaan worden van de waarde in onverhuurde staat én van de mogelijkheid om de objecten individueel te kunnen verkopen. 
      
      Met inachtneming van deze wettelijk voorschreven wijze van waarderen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: LEE 23/4479, LEE 25/705, 706 en 707
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 maart 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser 1] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2023.
    
    
    
      
        Zaaknummer LEE 23/4479
      
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Leeuwarden op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 90.0000. 
      
      
        
          Zaaknummer LEE 25/705
        
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te Leeuwarden op de waardepeildatum vastgesteld op € 118.000. 
      
      
        
          Zaaknummer LEE 25/706
        
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 3] te Leeuwarden op de waardepeildatum vastgesteld op € 47.000. 
      
      
        
          Zaaknummer LEE 25/707
        
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 4] te Leeuwarden op de waardepeildatum vastgesteld op € 137.000. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden als volgt verlaagd:
      
        
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Verlaagde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 81.000
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 106.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 44.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 120.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 5 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vier objecten). Deze objecten zijn alle gesitueerd in een hoekpand op de hoek van de [straatnaam 1] en het [straatnaam 2] te Leeuwarden. Het pand is niet gesplitst in appartementsrechten. Eiser heeft de objecten verhuurd.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de vier objecten per waardepeildatum 1 januari 2022 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de vier objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dat oordeel heeft.
    
    5. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    6. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van elk van de vier objecten niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    7. Eiser is van mening dat de waarde van de vier objecten tezamen € 291.000 bedraagt. Ter onderbouwing wijst eiser op een in opdracht van hem in maart 2023 opgesteld taxatierapport. In dat taxatierapport wordt de marktwaarde van de gehele hoekpand getaxeerd op € 396.000 vrij van huur en gebruik, en op € 291.000 in verhuurde staat. Eiser stelt dat de vier objecten niet individueel verkoopbaar zijn, omdat het gebouw niet gesplist is in appartementsrechten. Volgens eiser moet daarom voor de WOZ-waarde van de vier objecten uitgegaan worden van de lagere marktwaarde in verhuurde staat. De appartementen waarmee de heffingsambtenaar voor de waardebepaling de vier objecten van eiser heeft vergeleken betreffen geen objecten die zijn verkocht in verhuurde staat. Door met deze appartementen de waarde te onderbouwen is de heffingsambtenaar op een te hoge waarde uitgekomen. 
    
    8. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarden van de vier objecten na de verlaging in de uitspraak op bezwaar niet te hoog zijn. Ter onderbouwing heeft hij in beroep een waardematrix overgelegd. Daarin heeft hij door middel van een vergelijking met de verkoopcijfers van een drietal in Leeuwarden gelegen appartementen de waarde van de vier objecten van eiser onderbouwd.
    
    9. De rechtbank stelt voorop dat bij de waardering van de vier objecten op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bij wijze van fictie er vanuit gegaan moet worden dat de objecten niet zijn verhuurd én afzonderlijk kunnen worden overgedragen. Het betoog van eiser ter zitting dat hij dit uitgangspunt van de wetgever niet redelijk vindt, kan nergens toe leiden, omdat de rechter de innerlijke waarde of billijkheid van de wet- en regelgeving niet mag beoordelen.  
    
    10. Uitgaande van de wettelijke voorgeschreven wijze van waarderen van de vier objecten in onverhuurde en vrij overdraagbare staat, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt daarbij op dat – uitgaande van de waarde in onverhuurde en vrij overdraagbare staat – ook uit het door eiser overgelegde taxatierapport een hogere waarde voor de vier objecten tezamen volgt (€ 396.000) dan de bij uitspraak op bezwaar verlaagde totale waarde van de vier objecten  (€ 351.000) en eiser niet heeft gesteld dat de gezamenlijke waarde van de vier objecten in dit geval lager zou uitkomen dan de waarde van het gehele object. Verder heeft eiser de door de heffingsambtenaar voor de vier objecten vastgestelde waarden niet afzonderlijk bestreden. 
    
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de vier objecten niet te hoog vastgesteld.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden van de vier objecten per waardepeildatum blijven zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 maart 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861.