ECLI:NL:RBZWB:2025:1660, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-03-2025, 11234799 CV EXPL 24-3850 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder vordert ontruiming van de woning. De zoon van huurder is één van de verdachten in een opsporingsonderzoek naar een criminele organisatie (bezorgservice van drugs). Tijdens de arrestatie van de zoon is in de huurwoning een handelshoeveelheid harddrugs en een grote som geld aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester de woning voor één maand gesloten. Tijdens die periode heeft verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Deze buitengerechtelijke ontbinding is proportioneel en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dit betekent dat huurder de woning moet verlaten.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11234799 \ CV EXPL  24-3850
    
    
    
      
        Vonnis van 19 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Tiwos,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Tiwos heeft aan [gedaagden] een woning verhuurd. De zoon van [gedaagden] is één van de verdachten in een opsporingsonderzoek naar een criminele organisatie (bezorgservice van drugs). Tijdens de arrestatie van de zoon is in de woning een handelshoeveelheid harddrugs en een grote som geld aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg de woning voor één maand gesloten. Tijdens die periode heeft Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat deze buitengerechtelijke ontbinding proportioneel en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Dit betekent dat [gedaagden] de woning moet verlaten. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 23 oktober 2024 met de daarin genoemde stukken,
        
        
          het bericht van 23 december 2024 met productie(s) van [gedaagden] ,
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagden] ,
        
        
          de mondelinge behandeling van 8 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Tiwos verhuurt met ingang van 21 januari 2000 aan [gedaagden] de woning aan [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 3 juli 2023, tijdens een aanhouding van de zoon van [gedaagden] , is in de woning een handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen (19 gripzakjes met daarin in totaal 8,91 gram cocaïne) en een geldbedrag van € 21.695,00 in bankbiljetten en € 3.653,67 in muntgeld. 
      
    
    
      2.3.
      Op 6 juni 2024 ontving Tiwos van de burgemeester van de gemeente Tilburg een voornemen tot het opleggen van een last onder bestuursdwang tegen het gehuurde in de zin van een sluiting van de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Deze last onder bestuursdwang houdt in dat de woning voor één maand wordt gesloten.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 19 juni 2024 heeft Tiwos aan [gedaagden] medegedeeld dat zij het voornemen van de burgemeester tot sluiting van de woning heeft ontvangen, vanwege het aantreffen van een handelshoeveelheid harddrugs en een groot geldbedrag. Tiwos heeft [gedaagden] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst op te zeggen, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure, maar [gedaagden] heeft hiermee niet ingestemd.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 1 augustus 2024 heeft de burgemeester Tiwos in kennis gesteld van zijn definitieve besluit tot sluiting van de woning met ingang van 19 augustus 2024 voor de periode van één maand. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagden] heeft een voorlopige voorziening gevraagd bij de bestuursrechter om het besluit van de burgemeester van 1 augustus 2024 te schorsen. Bij uitspraak van 10 september 2024 heeft de bestuursrechter het verzoek van [gedaagden] afgewezen.
      
    
    
      2.7.
      Met ingang van 17 september 2024 is de woning daadwerkelijk gesloten op last van de burgemeester. 
      
    
    
      2.8.
      Tiwos heeft bij brief van 19 september 2024 de huurovereenkomst per die datum buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Tiwos vordert – samengevat en na wijziging van eis – primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [gedaagden] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden. In beide gevallen vordert Tiwos ontruiming van de woning, vermeerderd met proceskosten. Tiwos wil uitdrukkelijk de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Tiwos legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat in strijd met de Opiumwet is gehandeld en de woning op grond daarvan door de burgemeester is gesloten. Dit is ook een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Tiwos, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Tiwos in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwist niet dat Tiwos bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden, maar hij stelt dat de buitengerechtelijke ontbinding niet in stand kan blijven, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarnaast voert [gedaagden] aan dat een belangenafweging in het voordeel van [gedaagden] uitvalt, zodat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding van de huurovereenkomst
      
    
    
      4.1.
      Een verhuurder heeft de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als een woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester is gesloten. Vast staat dat de politie op 3 juli 2023 een handelshoeveelheid harddrugs (cocaïne) in de woning heeft gevonden. De woning is vervolgens op last van de burgemeester gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Tiwos was daarom bevoegd om de huurovereenkomst met haar brief van 19 september 2024 buitengerechtelijk te ontbinden.
      
    
    
      4.2.
      De vraag is vervolgens of het gebruik maken van deze bevoegdheid tot ontbinding door Tiwos evenredig (proportioneel) is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dit geen misbruik van recht oplevert. Het woonrecht is namelijk een vitaal recht, dat beschermd wordt in artikel 8 EVRM. Daarop kan alleen inbreuk worden gemaakt als sprake is van een proportionele maatregel. De rechter moet bij de beoordeling alle feiten en omstandigheden afwegen, waaronder de kans dat het besluit tot sluiting van de woning wordt herroepen of vernietigd, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de gevolgen van de ontruiming voor de huurder.
      
      
        
          Proportionaliteit
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester van de gemeente Tilburg om de woning te sluiten, maar ter zitting heeft de gemachtigde van Tiwos toegelicht dat het bezwaar van [gedaagden] inmiddels ongegrond is verklaard. Deze omstandigheid draagt bij aan een oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is en geen misbruik van bevoegdheid oplevert. 
      
    
    
      4.4.
      Verder weegt in de afweging zwaar mee dat sprake is van een ernstige overtreding. De politie heeft een handelshoeveelheid harddrugs en een grote som contant geld aangetroffen in de woning. Daarbij is de zoon van [gedaagden] aangehouden, omdat hij één van de acht verdachten is in het opsporingsonderzoek naar drugs-bezorgservice “ [organisatie] ”, een professionele organisatie waarbij 24 uur per dag, zeven dagen per week (gebruikershoeveelheden) drugs konden worden besteld. Die constateringen zijn niet weersproken. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hem geen verwijt kan worden gemaakt, omdat hij hier niet van op de hoogte was. Ook had hij geen reden om iets te vermoeden, omdat de drugs verstopt waren in de kamer van zijn zoon en zijn zoon vaak weg was vanwege zijn baan als taxichauffeur. De kantonrechter begrijpt dit standpunt van [gedaagden] , maar als goed huurder had hij er op moeten toezien dat er in de woning geen harddrugs aanwezig waren. [gedaagden] heeft nog aangevoerd dat er op dit moment geen aanleiding is voor drugsincidenten in de woning, omdat zijn zoon inmiddels een eigen woning heeft in België, maar dit maakt de tekortkoming niet minder ernstig en ook niet ongedaan. Ook het verweer van [gedaagden] dat de omwonenden nooit iets van drugsactiviteiten hebben gemerkt gaat niet op. Het is een feit van algemene bekendheid dat dit soort criminaliteit overlast veroorzaakt, potentiële risico’s oplevert en de leefbaarheid van de wijk hierdoor onder druk komt te staan. Tiwos heeft er daarom belang bij om haar strikte beleid tegen drugsoverlast te handhaven. Zij moet als woningcorporatie bijdragen aan de leefbaarheid in wijken waarin haar woningen liggen en zorgen voor een rustig woongenot voor de omwonenden.
      
    
    
      4.5.
      Ook de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] maken de ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. [gedaagden] heeft aangevoerd dat een ontruiming grote gevolgen voor hem heeft, omdat het gezien zijn inkomenssituatie onmogelijk is om een andere woning te huren en hij dan is toegewezen op crisisopvang. Dat is onwenselijk gelet op de leeftijd en zwakke gezondheid van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] , want [gedaagde 1] heeft een nierziekte en hartritmestoornissen en heeft [gedaagde 2] last van PTSS, depressie en een gescheurd netvlies. Gedurende deze procedure is [gedaagde 1] ook ten val gekomen met zwaar hoofdletsel als gevolg. Uit de medische stukken volgt dat [gedaagden] daarbij traumatisch hersenletsel heeft opgelopen en dat hij in december 2024 naar huis mocht om verder te revalideren. Weliswaar wordt door [gedaagde 2] zelf verklaard dat het medisch onverantwoord is om [gedaagde 1] in zijn toestand uit huis te plaatsen, maar dit blijkt niet daadwerkelijk uit medische stukken. De kantonrechter begrijpt dat het vervelend is voor [gedaagde 1] dat hij is gevallen en dat hij behoefte heeft aan een stabiele en rustige omgeving om hiervan te revalideren, maar [gedaagden] heeft voor wat betreft deze gestelde medische situatie onvoldoende onderbouwd dat hij daarbij afhankelijk is van deze woning. De kantonrechter overweegt dat het verlies van de woning een enorme impact zal hebben op [gedaagden] gelet op de leeftijd en gezondheid, maar dit brengt nog niet mee dat WonenBreburg daarom geen gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.6.
      Als gekeken wordt naar alle omstandigheden van dit geval, dan is de kantonrechter van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding niet disproportioneel is. Tiwos heeft ook geen misbruik gemaakt van haar bevoegdheid. Gelet op alle omstandigheden, waaronder de zeer ernstige tekortkoming en het zwaarwegende belang van Tiwos om op te treden tegen druggerelateerde criminaliteit in de huurwoning, afgewogen tegen de gevolgen van de ontruiming voor [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Dit betekent dat de verklaring voor recht zal worden toegewezen. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden en dus verblijft [gedaagden] op dit moment zonder recht of titel in de woning.
      
    
    
      4.7.
      Voor [gedaagden] betekent dit dat hij de woning moet verlaten. Ter zitting heeft Tiwos nog aangegeven dat de gevorderde ontruimingstermijn van twee weken misschien wat kort is in deze situatie. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] gelet op de persoonlijke omstandigheden een ontruimingstermijn van 3 maanden moet krijgen om de woning te verlaten. 
      
    
    
      4.8.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat ter zitting met partijen is besproken dat er voor de duur van twee jaar een blokkade in het woningzoeksysteem is aangemaakt voor [gedaagden] . Dit betekent dat [gedaagden] tot 25 juni 2026 niet opnieuw een sociale huurwoning kan huren in de regio. De kantonrechter gaat er van uit dat Tiwos rekening houdt met de omstandigheden waarin [gedaagden] verkeert en dat zij deze blokkadeperiode niet nog eens zal verlengen, zodat [gedaagden] in juni 2026 weer aanspraak kan maken op een nieuwe huurwoning (waarbij hij een lange inschrijftijd heeft). Ter zitting heeft [gedaagden] toegelicht dat hij niet bij zijn kinderen terecht kan en op straat komt te staan, maar de kantonrechter acht het niet aannemelijk dat alle vier kinderen van [gedaagden] (inclusief zijn zoon), die inmiddels allemaal een eigen woning hebben, hun ouders op straat zullen laten staan en niet willen zorgen voor tijdelijke opvang voor hun ouders ter overbrugging van de periode van de blokkade. 
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.9.
      Tiwos verzoekt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit betekent dat Tiwos het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagden] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagden] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in afwachting van een (eventueel) hoger beroep. Het uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, tenzij de belangen van [gedaagden] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dat de belangen van Tiwos om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagden] wil het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad laten verklaren. Hij heeft in dit kader aangevoerd dat zijn belang om in de woning te blijven wonen zwaarder weegt, gelet op het definitieve karakter van een veroordelend vonnis en omdat er geen vrees bestaat dat de drugsincidenten zich nog eens zullen voordoen. De kantonrechter overweegt dat uit de beoordeling hiervoor (in overweging 4.4) volgt dat sprake is van een zeer ernstige situatie die meebrengt dat Tiwos een groot belang heeft bij de ontruiming van de woning op basis van dit vonnis. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt dit zwaarder dan het belang van [gedaagden] bij behoud van de bestaande situatie, totdat op een door hem mogelijk in te stellen hoger beroep is beslist. Dat een ontruiming vergaande gevolgen heeft voor [gedaagden] legt onvoldoende gewicht in de schaal. Dit vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                777,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de tussen Tiwos en [gedaagden] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [adres] bij brief van 19 september 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis de woning te [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagden] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen onder afgifte van de sleutels,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 777,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025. 
      
      
    
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 BW.
  
  
     Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.
  
  
     Art. 233 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).