ECLI:NL:RBZWB:2025:1837, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-02-2025, 11289832 CV EXPL 24-4400 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In de huurwoning is een grote handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester de woning voor één maand gesloten. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat huurder de woning niet wil verlaten, vraagt verhuurder een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met huurder mocht ontbinden en vordert zij ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11289832 \ CV EXPL  24-4400
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E.M.A. Leijser,
      procederend met een toevoeging met nummer [nummer] .
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In de huurwoning is een grote handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester de woning voor één maand gesloten. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat huurder de woning niet wil verlaten, vraagt verhuurder een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met huurder mocht ontbinden en vordert zij ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 oktober 2024
      - de brief van 10 januari 2025 met productie 14 van WonenBreburg
      - de akte houdende aanvulling feiten en rechtsgronden, overlegging producties en wijziging eis van WonenBreburg
      - de mondelinge behandeling van 24 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen partijen staan de navolgende feiten in rechte vast.
      
      a. WonenBreburg verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 26 juli 2013 de zelfstandige woning staande en gelegen aan de [adres] [plaats] (hierna: de woning / het gehuurde).
      
      b. In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als woonruimte en dat de huur iedere maand bij vooruitbetaling dient te worden voldaan. De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 716,30 per maand.
      
      c. Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
      
        In deze voorwaarden is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
        
          " 6.7.1
        
        
          Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, (huis)dieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)
        
      
      
      
        
          6.7.2
        
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde met zijn aanhorigheden, in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of in een deel daarvan, althans in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij, hennepknipperij, dan wel andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij, -drogerij en/of knipperij leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede gevaarzetting en overlast voor de omgeving veroorzaakt.
        
      
      
      
        
          6.7.3
        
        
          Het is huurder evenmin toegestaan in het gehuurde of in eventuele gemeenschappelijke ruimten of een deel daarvan danwel in de directe omgeving van het gehuurde  qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben. Het is huurder is bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme, aantrekken van criminaliteit etc. (…)
        
      
      
      
        
          6.7.5
        
        
          Huurder is niet toegestaan enig strafbaar feit te plegen (…)."
        
      
      
      d. Op 30 januari 2024 heeft de politie, na een opsporingsonderzoek op bevel van de officier van justitie de woning doorzocht, waarna [gedaagde] op heterdaad is aangehouden. Hij bleek in het bezit te zijn van harddrugs. Hierna is het gehuurde doorzocht door de politie en zijn op meerdere plekken verdovende middelen en contant geld in het gehuurde aangetroffen, te weten: 379,02 gram cocaïne; 185,48 gram hennep; 93,75 gram hasjiesj, 3 joints; 2.045 gram onbekend stof; 149 gripzakjes; € 4.659,25 aan contant geld; een pan met residu en ammoniak.
      
      e. Bij brief van 8 februari 2024 heeft WonenBreburg aan [gedaagde] medegedeeld dat hij met de aangetroffen drugs in strijd handelt met de huurovereenkomst en gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Daarnaast heeft WonenBreburg medegedeeld dat zij bij uitblijvende opzegging een ontbindingsprocedure zal starten.
      
      f. Bij brief van 4 juni 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg aan [gedaagde] medegedeeld dat hij het voornemen heeft om gebruik te maken van de bevoegdheid om op grond van artikel 13b van de Opiumwet een last onder bestuursdwang op te leggen en [gedaagde] in dat kader te gelasten om de woning te sluiten en afgesloten te houden voor de duur van één maand.
      
      g. Bij brief van 21 juni 2024 heeft WonenBreburg aan [gedaagde] medegedeeld dat hij met de aangetroffen drugs in strijd handelt met de huurovereenkomst en gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Daarnaast heeft WonenBreburg medegedeeld dat zij bij feitelijke sluiting van de woning de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal ontbinden tenzij [gedaagde] de huurovereenkomst vrijwillig heeft opgezegd. 
      
      h. Bij besluit van 22 augustus 2024 heeft de burgermeester een last onder bestuursdwang opgelegd om de woning te sluiten en afgesloten te houden met ingang van 10 september 2024 voor een periode van één maand.
      
      i. [gedaagde] heeft een voorlopige voorziening gevraagd bij de bestuursrechter. De burgemeester heeft besloten om de uitkomst van die procedure af te wachten alvorens de woning te sluiten.
      
      j. Bij uitspraak van 21 oktober 2024 heeft de bestuursrechter de vorderingen van [gedaagde] in de voorlopige voorziening afgewezen. 
      
      k. De woning is op 29 oktober 2024 op last van de burgemeester gesloten.  
      
      l. [gedaagde] heeft op 3 september 2024 een bezwaarschift ingediend tegen het besluit van de burgemeester van 22 augustus 2024. 
      
      m. Bij brief van 31 oktober 2024 heeft WonenBreburg de huurovereenkomst per die datum  buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW).
      
      n. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        WonenBreburg vordert – na aanvulling van de feiten en rechtsgronden en wijziging van eis – samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair: 
        
        I. voor recht te verklaren dat de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden;
        
          Subsidiair: 
        
        II. de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
        
          Primair en subsidiair:
        
        III. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
        IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huur van € 716,30 per maand met ingang van 1 september 2024 tot aan het moment van ontruiming van de woning, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurtermijnen;
        V. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
        WonenBreburg wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij vindt dat de vordering van WonenBreburg moet worden afgewezen en wil dat WonenBreburg in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] erkent de aanwezigheid van de drugs in de woning, maar hij betwist dat drugs in de woning werd geproduceerd en verhandeld. [gedaagde] was opgelucht dat de politie een inval deed in zijn woning, omdat hij zonder het door te hebben verzeild was geraakt in een situatie om drugs te verkopen voor een vriend. [gedaagde] heeft al 19 jaar dezelfde werkgever en functioneert naar volle tevredenheid. Bij verlies van zijn woning zal hij zijn baan kwijtraken. [gedaagde] heeft van de situatie geleerd en kon moeilijk ‘nee’ zeggen tegen zijn vriend die hem in moeilijke tijden heeft geholpen. [gedaagde] is met de reclassering hard aan de slag gegaan om tot verandering te komen en hij krijgt therapie en behandeling om weerbaarder te worden. Hij vindt dat zijn belang prevaleert en dat ontruiming grote negatieve gevolgen voor hem zal hebben. Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat WonenBreburg geen noodzaak of spoed heeft, omdat zij lang heeft gewacht om deze procedure aanhangig te maken. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en [gedaagde] per brief van 31 oktober 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, toewijzen. WonenBreburg heeft terecht gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat er in strijd is gehandeld met artikel 2 van de Opiumwet en de gemeente daarom de woning tijdelijk heeft gesloten.
      
    
    
      5.2.
      Beoordeeld moet worden of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door WonenBreburg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, dan wel misbruik van recht oplevert. Deze toets vereist een belangenafweging en is een terughoudende toets. Voor die toets is niet vereist dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast moet worden beoordeeld of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is in het licht van de belangen van [gedaagde] als huurder bij voortgezette bewoning.
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat WonenBreburg van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden ook geen misbruik heeft gemaakt. De politie heeft een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen. Ook heeft de politie geconstateerd dat de woning een schakel vormt in de keten van drugshandel. Die constateringen zijn door [gedaagde] niet betwist. Ook heeft [gedaagde] erkend dat een vriend van hem bij hem ‘base coke’ maakte voor eigen gebruik. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat hij in een dergelijke situatie onbewust verzeild is geraakt, maar dit betekent niet dat hem geen verwijt kan worden gemaakt. Hij is immers verantwoordelijk voor wat er in en vanuit zijn woning gebeurt en had er op moeten toezien dat er in de woning geen handelshoeveelheid harddrugs aanwezig was en er vanuit de woning geen drugs werd geleverd, welke handeling hij overigens zelf uitvoerde. 
      
    
    
      5.4.
      Ook wanneer de belangen van [gedaagde] worden afgewogen tegen de belangen van WonenBreburg wegen naar het oordeel van de kantonrechter de belangen van WonenBreburg zwaarder. WonenBreburg tolereert geen drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen. De leefbaarheid van andere huurders en omwonenden komt door dergelijke activiteiten onder druk te staan. WonenBreburg voert al jaren een strikt zero tolerancebeleid inzake drugsgerelateerde zaken en WonenBreburg heeft belang bij het leefbaar houden van de buurt van de woning. WonenBreburg heeft als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in wijken waar haar woningen gelegen zijn. Naleving van dit belang dient een breder maatschappelijk doel. Daarnaast wil WonenBreburg huurders waarschuwen dat het verlies van de woning een consequentie kan zijn als het gehuurde wordt misbruikt ten behoeve van drugsactiviteiten. Tot slot geldt dat er een woningtekort in Nederland heerst, waarbij de gemiddelde wachttijd vele jaren bedraagt, zodat WonenBreburg er belang bij heeft de woning te verhuren aan een kandidaat-huurder die zich wel aan de huurdersverplichtingen houdt. Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde] . Hij stelt dat hij door verlies van de woning zijn baan zal verliezen, omdat hij in Diessen werkt en met een collega meerijdt. Het is weliswaar evident dat een ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend is, maar de door hem gestelde omstandigheden, zoals het verlies van zijn baan, leggen onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat zijn belang moet prevaleren boven het belang van WonenBreburg. Het ligt op de weg van [gedaagde] om zelf maatregelen te treffen om de eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken. Gelet op de genoemde belangenafweging is de buitengerechtelijke ontbinding daarom geen disproportionele maatregel.
      
    
    
      5.5.
      Het voorgaande betekent dat WonenBreburg op goede gronden gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht (primaire vordering) zal worden toegewezen. De gevorderde gebruiksvergoeding van € 716,30 per maand tot aan het moment van ontruiming is eveneens toewijsbaar. De kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. 
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      5.6.
      WonenBreburg verzoekt uitdrukkelijk het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat WonenBreburg het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van WonenBreburg om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd in overweging 5.4. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van WonenBreburg zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Ook heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                328,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                802,22
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat de tussen WonenBreburg en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [adres] per brief van 31 oktober 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen onder afgifte van de sleutels,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WonenBreburg te betalen een bedrag van € 716,30 per maand aan huur vanaf 1 september 2024 tot aan het moment van ontruiming van de woning, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de huur tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 802,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.