ECLI:NL:RBROT:2025:3868, Rechtbank Rotterdam, 20-03-2025, C/10/695550 / KG ZA 25-194
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming krakers afgewezen. Onvoldoende spoedeisend belang. Niet uit te sluiten dat ontruiming leidt tot ongerechtvaardigde leegstand.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/695550 / KG ZA 25-194
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 maart 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        HAVENSTEDER,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1]
    
      wonende te [woonplaats] , 
      gedaagde sub 1,
      advocaat mr. J. van Lunen te Den Haag.
    
    
    
      
        2.	ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAKEN OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN [adres 1] -D / [adres 7] TE [woonplaats]
      
      gedaagden sub 2,
      niet verschenen. 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Havensteder, [gedaagde 1] en gedaagden sub 2 genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 7 maart 2025, met producties 1 tot en met 5;
        
        
          de pleitnota van mr. Van Lunen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 17 maart 2025 plaatsgevonden. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Havensteder is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] / [adres 3] (hierna: ‘de bedrijfsruimte’). Het betreft één ruimte op de begane grond met drie adressen, doordat de ruimte deel uitmaakt van een groot pand op de hoek van twee straten. In het pand bevinden zich ook woonappartementen. Het gehele pand is eigendom van Havensteder.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] heeft het pand gekraakt en verblijft samen met zijn partner en zijn minderjarige kind van vijf jaar in de bedrijfsruimte. Hij heeft een eigen aansluiting voor gas, water en licht en beschikt over een keuken en een door hem zelf aangelegde badkamer. Havensteder weet sinds 24 februari 2025 dat het pand is gekraakt.
      
    
    
      2.3.
      In de woonappartementen in het pand woonden anti-krakers via ‘Ad Hoc’. De huurovereenkomsten met de anti-kraak huurders zijn opgezegd tegen 19 maart 2025. 
      
    
    
      2.4.
      Op 27 februari 2025 e-mailt de heer [persoon A] van New Elements Real Estate het volgende aan de heer [persoon B] van Havensteder:
      
      
        
          “Beste [persoon B] ,
        
      
      
      
        
          Zoals bij beide partijen genoegzaam bekend zullen de gekochte registergoederen van Havensteder (Tamboer III) feitelijk- en juridisch geleverd worden op 21 maart 2025 a.s.
        
      
      
      
        
          Wij hebben in het verleden afspraken gemaakt om een aantal registergoederen, binnen dit cluster, eerder in gebruik te nemen dan de geplande levering op 21 maart 2025. Inmiddels hebben wij de sleutels mogen ontvangen van de [adres 4] en [adres 5] . Nu hebben wij helaas nog niet de sleutels ontvangen van het pand aan de [adres 1] -D / [adres 6] . Wanneer kunnen wij deze week de sleutels verwachten? Zoals bekend moeten we de bedrijfsunits namelijk spoedig in gebruik nemen ten behoeven van onze renovatiewerkzaamheden aan het project
        
        
          Tamboer II (eveneens gekocht van Havensteder).
        
      
      
      
        
          Wij kijken uit naar het moment dat wij eigenaar worden en ook voortvarend van start kunnen gaan met de verbouw- en renovatie werkzaamheden aan Tamboer III.(..)”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Havensteder vordert – na wijziging van eis ter zitting – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          gedaagden te veroordelen om binnen 12 uur na betekening van dit vonnis, het pand aan de [adres 1] en [adres 2] en de [adres 7] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en ter algehele beschikking van Havensteder te stellen;
        
        
          gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        De voorzieningenrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de
        overgelegde publicatie in het Nederland Dagblad geconstateerd dat de gedaagden sub 2 behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Nu de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, wordt tegen gedaagden sub 2, die niet zijn verschenen, verstek verleend. [gedaagde 1] is wel verschenen. Dat brengt mee dat op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis wordt gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] stelt dat de dagvaarding nietig is, omdat de dagvaarding zonder voorafgaand overleg op het kantooradres van zijn advocaat is betekend. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer, omdat [gedaagde 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij door deze omstandigheid in zijn belangen is geschaad. 
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat een eigenaar van een pand in beginsel met uitsluiting van een ieder vrij is om van het pand gebruik te maken en bevoegd is om dit van een ieder die het pand zonder recht in gebruik heeft, op te eisen. Door zonder toestemming van Havensteder binnen te dringen en de ruimte in gebruik te nemen, handelt [gedaagde 1] onrechtmatig jegens Havensteder. Aan de andere kant geldt dat een ontruiming, in de situatie dat een kraker een deel van het pand gebruikt als woning zoals hier aan de orde, een zeer ernstige aantasting vormt van het huisrecht van de kraker in de zin van artikel 8 lid 1 EVRM. Een dergelijke inbreuk dient proportioneel te zijn in de zin van lid 2 van die bepaling. Aldus komt het aan op een belangenafweging, waarbij de vraag of na de ontruiming langdurige leegstand van de woning te verwachten valt zwaar meeweegt. In kort geding geldt bovendien dat de eigenaar een spoedeisend belang dient te hebben bij de ontruimingsvordering.
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat, in de gegeven omstandigheden, een belangenafweging in het voordeel van [gedaagde 1] uitvalt. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      4.5.
      
        Havensteder stelt het pand te hebben verkocht aan New Elements die in het pand het project Tamboer III zal gaan ontwikkelen. Havensteder stelt ook dat de notariële overdracht van het pand volgens planning plaats zal vinden op 21 maart 2025 en dat Havensteder dan het pand leeg moet overdragen aan de koper, behoudens dat twee (andere) verhuurde bedrijfsruimtes in het pand in verhuurde staat mogen worden geleverd. 
        
          [gedaagde 1] betwist één en ander en voert terecht aan dat Havensteder haar stellingen niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Havensteder heeft immers geen (geanonimiseerde) koopovereenkomst in het geding gebracht. Dit lag wel op haar weg, ook omdat de advocaat van [gedaagde 1] hier voor de zitting al om had gevraagd. Dat Havensteder ter zitting stelt de koopovereenkomst niet met een kraker te willen delen, komt voor haar rekening en risico. Voor de voorzieningenrechter is nu niet te toetsen of de stelling juist is dat het pand volgens de koopovereenkomst leeg, dus vrij van gebruik, moet worden opgeleverd. Maar ook de aanwezigheid van een koopovereenkomst die op korte termijn tot (lege) oplevering verplicht, zou in de gegeven omstandigheden onvoldoende zijn om de ontruiming van het pand te bevelen. Naar voorlopig oordeel valt namelijk niet uit te sluiten dat een thans uit te spreken ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. Havensteder heeft namelijk (ook) niet onderbouwd dat na de ontruiming van [gedaagde 1] met partner en kind, de koper/aannemer onmiddellijk zal aanvangen met ontwikkelwerkzaamheden met betrekking tot het project Tamboer III. Havensteder heeft bijvoorbeeld geen bouwplanning overgelegd. Dat de koper/aannemer direct aan de slag gaat blijkt niet uit de e-mail van 27 februari 2025 van de heer [persoon A] van New Elements. Deze stelt dat het pand nodig is ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden van Tamboer II. Ter zitting heeft Havensteder dit als volgt toegelicht, dat de(zelfde) koper/aannemer ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden van Tamboer II (die nog niet zijn afgerond), zijn ‘intrek’ (bij wijze van bouwkeet) genomen heeft in een deel van Tamboer II dat thans aan de beurt is om gerenoveerd te worden, reden waarom de koper/aannemer die ruimte leeg moet maken en in plaats daarvan de bedrijfsruimte van Tamboer III in gebruik wil nemen die nu gekraakt is door [gedaagde 1] . Uit de e-mail volgt dus juist dat de koper/aannemer voorlopig nog niet aan de renovatie van Tamboer III toe is. Volgens Havensteder zal die renovatie van Tamboer III ook nog vooraf worden gegaan door een asbest-onderzoek, en wanneer dat plaatsvindt is niet geconcretiseerd. Bij de vermelde onzekerheden komt nog dat [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld dat het pand waarin thans Tamboer II (nog) wordt ontwikkeld, nog anderhalf jaar leeg heeft gestaan zonder dat er werkzaamheden plaatsvonden, nadat de anti-krakers van Ad Hoc uit dat pand waren vertrokken. Ook heeft [gedaagde 1] een schriftelijke verklaring overgelegd van de Dierenkliniek, gevestigd in één van de andere twee bedrijfsruimtes in het pand van Tamboer III, waarin staat dat zij een jaar van tevoren moeten horen dat zij het pand moeten verlaten en dat zij nog niets hebben vernomen op dat vlak.  
      
      
    
    
      4.6.
      Het woonbelang van [gedaagde 1] met zijn partner en minderjarige kind weegt aan de andere kant zwaar mee. [gedaagde 1] heeft onweersproken aangevoerd dat er op dit moment geen (betaalbare) woonruimte voor zijn gezin te vinden is. Zo is anti-kraak wonen met een minderjarig kind bijvoorbeeld niet mogelijk, aldus [gedaagde 1] . Hij heeft daardoor een groot belang bij voortzetting van het (tijdelijke) gebruik van het door hem gekraakte pand. [gedaagde 1] dreigt met zijn gezin dakloos te worden in geval van ontruiming op korte termijn.
      
    
    
      4.7.
      Tegen de achtergrond van een asbestonderzoek dat nog moet plaatsvinden, is er overigens, naar voorlopig oordeel, geen acuut gevaarlijke situatie in het pand op grond waarvan de krakers onverwijld moeten ontruimen.
      
    
    
      4.8.
      Het ontbreken van een voldoende spoedeisend belang aan de zijde van Havensteder, afgezet tegen het evidente woonbelang aan de zijde van [gedaagde 1] met zijn partner en zijn minderjarige kind maakt dat er, gelet op de belangen van partijen over en weer, in de gegeven omstandigheden naar voorlopig oordeel onvoldoende aanleiding bestaat tot toewijzing van de gevorderde ontruiming.
      
    
    
      4.9.
      Voor de goede orde stelt de voorzieningenrechter vast dat het petitum betrekking heeft op de [adres 7] terwijl het adres van de bedrijfsruimte is (behalve [adres 1] en [adres 2] ) [adres 3] .
      
    
    
      4.10.
      Havensteder krijgt ongelijk en wordt veroordeeld in de proceskosten. De kosten van [gedaagde 1] worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	 90,00
      - salaris advocaat	€	1.107,00
      - nakosten	€ 	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 	1.375,00
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 2,
      
    
    
      5.2.
      wijst de vorderingen van Havensteder af,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Havensteder in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Havensteder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Havensteder € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Havensteder in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2025.3608/638