ECLI:NL:RBZUT:2007:BB0505, Rechtbank Zutphen, 23-07-2007, 302170 CV EXPL 491/07
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2007-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een onroerend goed. Na de ondertekening van de koopovereenkomst, maar vóór de geplande datum van transport, blijkt dat de ondergrond mogelijk vervuild is. Partijen sluiten een aanvullende overeenkomst waarin wordt afgesproken dat de koper het onroerend goed gaat huren van de verkoper totdat duidelijkheid is verkregen over de bodemverontreiniging. Is dit huur naar zijn aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232, tweede lid, BW?
        Ja, uit de tekst van de aanvullende overeenkomst en hetgeen partijen hebben gesteld over de totstandkoming daarvan, volgt dat de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen bij het sluiten van die overeenkomst meebrengen dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Dat de huur inmiddels twee jaar duurt maakt niet dat geen sprake meer kan zijn van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

RECHTBANK ZUTPHEN 
      Sector Kanton – Locatie Groenlo
      Zaaknummer	: 302170 CV EXPL 491/07
      Grosse aan	:  mr. Vos
      Afschrift aan	:  mr. Brans
      Verzonden d.d.	: 
    
    
    vonnis van de kantonrechter d.d. 23 juli 2007 
    
    inzake
    
    
      [eisers],
      beiden wonende te Amsterdam,
      eisers,
      gemachtigde: mr. R. Vos te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Bredevoort, gemeente Aalten,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.C. Brans te Arnhem.
    
    
    Partijen zullen hierna [eisers]. en [gedaagde] worden genoemd.
    
    1.	Het procesverloop
    
    
      1.1	Het procesverloop blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de conclusie van antwoord
      - de bij brief van 25 juni 2007 van [eisers] inhoudende vermindering van eis en waarbij een productie is overgelegd
      - de aantekeningen van de griffier van de op 9 juli 2007 gehouden comparitie, waaruit blijkt dat [eisers]. haar vordering opnieuw heeft verminderd
      - de ‘notitie bij gelegenheid van comparitie van partijen’ van [eisers]
      - de akte overlegging productie van de zijde van [eisers].
    
    
    1.2 	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    
      2.1	Op 18 april 2005 heeft [eisers]. aan [gedaagde] verkocht het woonhuis met 
      winkel en ondergrond aan de [adres] te Bredevoort.
    
    
    
      2.2	Na de totstandkoming van de koopovereenkomst en ongeveer één maand voor de 
      overeengekomen datum van transport, hebben [eisers]. en [gedaagde] van de makelaar van [eisers]. vernomen dat ter plaatse van de woning mogelijk sprake zou kunnen zijn van bodemverontreiniging.
      2.3	Op zaterdag 30 juli 2005 zijn partijen het volgende overeengekomen:
      “Afspraken tussen de fam. [gedaagde] en de fam. [eisers].
      Nu de overdrachtsdatum van het huis aan de [adres] is uitgesteld door mogelijke bodemverontreiniging, komen wij tot de volgende voorlopige “oplossingen en afspraken”.
    
    
    Fam. [gedaagde] en de fam. [eisers] komen overeen dat het pand aan de [adres] door de fam. [gedaagde] wordt gehuurd van 1 augustus tot 1 januari 2006 of zoveel te eerder of later als duidelijkheid is over de bodemverontreiniging.
    
    De opzegtermijn is twee maanden.
    
    De huurprijs is: € 500,00 per maand.
    
    Maandelijks over te maken op rekening [nummer] van de postbank t.n.v. [eisers].
    
    Zodra uit het bodemonderzoek gebleken is dat er geen gevaar voor de gezondheid bestaat en er dus ook niet gesaneerd cq gereinigd hoeft te worden zal de fam. [gedaagde] alsnog overgaan tot de aankoop van het gehuurde.
    
    De Fam. [gedaagde] behoudt het recht van eerste koop.
    
    Mocht uit het bodemonderzoek blijken dat er wel gevaren voor de gezondheid zijn en/of er hoge kosten verwacht worden voor het schoonmaken van de grond, dan zullen beide partijen zich opnieuw over hun positie beraden.
    
    Fam. [eisers] ziet het als haar verantwoordelijkheid het huis in goede staat over te dragen.
    
    Wij spreken tevens af de kopers steeds op de hoogte te zullen zouden van de ontwikkelingen.
    
    De sleutels zijn op 30 juli 2005 in goed vertrouwen overgedragen aan de fam. [gedaagde].”
    
    
      2.4	Bij besluit van 20 juni 2006 heeft de provincie Gelderland de ernst en de 
      spoedeisendheid van de vervuiling vastgesteld. Volgens de provincie is sprake van een niet spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging. Volgens de provincie zijn er bij gelijkblijvend gebruik geen onaanvaardbare risico’s en is sanering niet noodzakelijk. Sanering kan wel noodzakelijk worden, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten. De verontreiniging brengt volgens het besluit van de provincie ook gebruiksbeperkingen mee. 
    
    
    
      2.5	Bij brief van 4 juli 2006 heeft [eisers] [gedaagde] aangesproken de woning 
      alsnog af te nemen.
    
    
    
      2.6	[gedaagde] heeft vervolgens een onderzoek laten uitvoeren naar de kosten van 
      sanering. Volgens dat onderzoek bedragen de kosten van sanering € 205.000,--.
    
    
    
      2.7	Bij brief van 11 september 2006 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst van 18 
      april 2005 ontbonden en terugbetaling verzocht van de gestorte waarborgsom van 
      € 22.000,--.
    
    
    
      2.8	[eisers] heeft bij de rechtbank Zutphen een procedure aanhangig gemaakt 
      tegen [gedaagde] enerzijds en Bouwbedrijf Heijnen Aalten B.V. en de gemeente Aalten (de rechtsvoorgangers van [eisers]) anderzijds. In die procedure vordert [eisers] in conventie na vermindering van eis – zakelijk weergegeven – primair nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] en subsidiair vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst met veroordeling van Bouwbedrijf Heijnen Aalten B.V. en de gemeente Aalten tot vergoeding van de door [eisers]. geleden schade. De rechtbank heeft bepaald dat op 15 augustus 2007 vonnis zal worden gewezen. [gedaagde] vordert in die procedure in reconventie – zakelijk weergegeven – primair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, terugbetaling van de waarborgsom en betaling van een bedrag van € 22.000,-- en subsidiair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is vernietigd en terugbetaling van de waarborgsom.
    
    
    3.	Het geschil
    
    3.1	[eisers] vordert in deze procedure – na vermindering van eis – primair een verklaring voor recht dat het gebruik door [gedaagde] van de woning aan de [adres] te Bredevoort naar zijn aard van korte duur is. Subsidiair vordert [eisers] nadere vaststelling van de huurprijs op € 650,-- per maand met ingang van 1 oktober 2006.
    
    
      3.2	[gedaagde] heeft verweer gevoerd. 
      Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    
      4.1	De kantonrechter stelt voorop dat het gebruik van de woning door [gedaagde] 
      voortvloeit uit hetgeen partijen op 30 juli 2005 zijn overeengekomen. Die nadere overeenkomst tussen partijen is hiervoor onder 2.3 weergegeven. Uit de tekst blijkt dat de reden voor het maken van nadere afspraken is gelegen in de constatering dat de bodem van het verkochte mogelijk is verontreinigd. Verder blijkt uit die overeenkomst, in het bijzonder de alinea: 
      “Fam. [gedaagde] en de fam. [eisers] komen overeen dat het pand aan de [adres] door de fam. [gedaagde] wordt gehuurd van 1 augustus tot 1 januari 2006 of zoveel te eerder of later als duidelijkheid is over de bodemverontreiniging”.
      de alinea:
      “Zodra uit het bodemonderzoek gebleken is dat er geen gevaar voor de gezondheid bestaat en er dus ook niet gesaneerd cq gereinigd hoeft te worden zal de fam. [gedaagde] alsnog overgaan tot de aankoop van het gehuurde.”
      en de alinea:
      “Mocht uit het bodemonderzoek blijken dat er wel gevaren voor de gezondheid zijn en/of er hoge kosten verwacht worden voor het schoonmaken van de grond, dan zullen beide partijen zich opnieuw over hun positie beraden.”
      dat de bedoeling van partijen was een regeling te treffen voor de tijd dat onzeker was of er sprake was van bodemverontreiniging. In de overeenkomst van 30 juli 2005 is geregeld wat er voor de duur van die onzekerheid tussen partijen geldt en tevens wat de positie van partijen is nadat duidelijkheid over de eventuele bodemverontreiniging is verkregen. 
      De gemachtigde van [gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie in de procedure bij de rechtbank in Zutphen over de overeenkomst van 30 juli 2005 het volgende gesteld:
      “De huurovereenkomst hebben partijen gesloten met de bedoeling in een tussenoplossing te voorzien […] Met het sluiten van de huurovereenkomst hebben partijen de definitieve resultaten van het bodemonderzoek willen afwachten.” 
      In haar conclusie van antwoord in de onderhavige procedure bevestigt de gemachtigde van [gedaagde] het vorenstaande:
      “De insteek van deze huurovereenkomst was dat [gedaagde] de woning zou huren totdat meer duidelijkheid over de bodemverontreiniging en de kosten van sanering ervan zou bestaan, waarna [gedaagde] zou beslissen of zij de woning alsnog zou willen verkrijgen.”
      Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de tekst van de overeenkomst van 30 juli 2005 en hetgeen partijen hebben gesteld over de totstandkoming daarvan dat de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen bij het sluiten van die overeenkomst meebrengen dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De kantonrechter overweegt hierbij dat het enkele feit dat inmiddels twee jaren zijn verstreken sinds de overeenkomst is gesloten, niet tot gevolg heeft dat er geen sprake kàn zijn van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232, tweede lid, BW. Uit de tekst van de overeenkomst volgt dat partijen bij de totstandkoming van die overeenkomst uitgingen van een huurperiode van ongeveer een half jaar. Volstrekt helder tussen partijen is dat de huurovereenkomst is gesloten voor de periode dat er onzekerheid over de bodemverontreiniging bestond. Dat partijen het niet eens zijn over de ernst van de bodemverontreiniging en de gevolgen daarvan, brengt niet mee dat de huurovereenkomst daarom van kleur verschiet en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt. De bedoeling van partijen was de woning aan de [adres] te verkopen aan [gedaagde] en vervolgens, na de gerezen twijfels over bodemverontreiniging, een tijdelijke voorziening te treffen totdat duidelijk zou zijn of de verkoop nog doorging. Uit niets blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde] de woning voor onbepaalde tijd zou gaan huren en lopende die huur zou bezien of zij de woning alsnog wilde kopen.
    
    
    
      4.2	De conclusie is dat de primaire vordering zal worden toegewezen. [gedaagde] 
      zal, als de in het ongelijk gesteld partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
    
    5.	Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    5.1	Verklaart voor recht dat het gebruik door [gedaagde] van de woning van [eisers]. aan de [adres] te Bredevoort, gemeente Aalten, huur naar zijn aard van korte duur is.
     
    5.2	Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.191,26, waarin begrepen € 1.000,-- aan salaris gemachtigde en verklaart deze veroordeling tot betaling van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
    
    5.3	Wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. W.C. Haasnoot, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 23 juli 2007.