ECLI:NL:HR:2005:AT7539, Hoge Raad, 11-11-2005, C04/238HR
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2005-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over de voortzetting van de huurovereenkomst aangaande een houten kantinegebouw op een camping dat – al dan niet op instigatie van de gemeente – naar het nieuwe terrein van de camping is verplaatst, aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst onredelijk?, gebrekkige motivering.

11 november 2005 
      Eerste Kamer
      Nr. C04/238HR
      JMH/RM
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [Eiser],
      wonende te [woonplaats],
      EISER tot cassatie,
      advocaat: mr. P. Garretsen,
    
    
    t e g e n
    
    
      STICHTING CAMPING ZEEBURG, thans geheten Stichting Het Groene Licht,
      gevestigd te Amsterdam,
      VERWEERSTER in cassatie,
      niet verschenen.
    
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij een in mei 1997 uitgebracht exploot verweerster in cassatie - verder te noemen: Camping Zeeburg - op verkorte termijn gedagvaard voor de kantonrechter te Amsterdam en gevorderd bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. Primair Camping Zeeburg te veroordelen om het door haar met [eiser] gesloten huurcontract van 21 juni 1993 onverkort en onder dezelfde voorwaarden voort te zetten totdat deze overeenkomst regelmatig zal zijn geëindigd en derhalve [eiser] in de gelegenheid te stellen het zich op haar campingterrein bevindende horecagebouw te exploiteren op de wijze waarop [eiser] dit steeds heeft gedaan, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 5.000,-- per dag of een gedeelte daarvan waarop zij in gebreke blijft om binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis aan het daarin bepaalde te voldoen;
      2. Camping Zeeburg te veroordelen tot het betalen van een schadeloosstelling aan [eiser] wegens de omstandigheid dat hij sedert 1 april 1997 niet meer in de gelegenheid is om de horecavoorziening op de camping op een normale wijze te exploiteren, welke schadeloosstelling dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend als volgens de wet;
      Indien bovenstaande niet tot een veroordeling van Camping Zeeburg mocht leiden vordert [eiser] subsidiair:
      3. te verklaren voor recht dat het door Camping Zeeburg aan [eiser] voorgelegde "nieuwe" huurcontract een groot aantal bepalingen bevat die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en Camping Zeeburg te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis met [eiser] in onderhandeling te treden opdat met inachtneming van de regels van redelijkheid en billijkheid alsnog overeenstemming tussen partijen wordt bereikt over een nieuwe huurovereenkomst, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 5.000,-- per dag of gedeelte daarvan waarop zij in gebreke blijft om aan het in het te dezen te wijzen vonnis te voldoen, althans ten aanzien van deze subsidiaire vordering een beslissing te nemen als in goede justitie zal worden geacht te behoren.
    
    
    
      Camping Zeeburg heeft de vordering bestreden.
      De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 oktober 1997 de vordering afgewezen.
      Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Amsterdam.
      Bij tussenvonnis van 29 december 1999 heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiser] en bij tussenvonnis van 9 mei 2001 heeft zij een deskundigenonderzoek bevolen, drie deskundigen benoemd en drie vragen geformuleerd. Na deskundigenbericht heeft [eiser] zijn subsidiaire vordering onder 3 gewijzigd en gevorderd:
      te verklaren voor recht dat het door Camping Zeeburg aan [eiser] voorgelegde nieuwe huurcontract een aantal essentiële bepalingen bevat die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat [eiser] derhalve terecht geweigerd heeft om zonder voorbehoud daarmee in te stemmen. Dat op grond daarvan en op grond van de door haar verleende optie, Camping Zeeburg wordt veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, zulks zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, met hem in onderhandeling te treden opdat met inachtneming van de regels van redelijkheid en billijkheid en met inachtneming van de door de rechtbank te geven verklaring voor recht, alsnog tussen partijen overeenstemming wordt bereikt over deze nieuwe huurovereenkomst, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,-- per dag of gedeelte daarvan waarop Camping Zeeburg in gebreke blijft om aan het te dezen te wijzen vonnis te voldoen alsmede Camping Zeeburg te veroordelen tot het betalen van een schadeloosstelling aan [eiser] wegens de omstandigheid dat hij sedert 1 april 1997 door Camping Zeeburg niet meer in de gelegenheid is gesteld om de horecavoorziening op haar campingterrein op een normale wijze te exploiteren tot aan de dag waarop hij deze exploitatie weer kan hervatten, welke schadeloosstelling dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend als volgens de wet. Voor het geval Camping Zeeburg niet meer in staat is om [eiser] alsnog het ongestoord huurgenot te verschaffen verzoekt [eiser] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Camping Zeeburg te veroordelen om aan hem vervangende schadevergoeding te betalen, op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet, kosten rechtens.
    
    
    
      De rechtbank heeft bij eindvonnis 24 maart 2004 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
      De vonnissen van de rechtbank van 29 december 1999 en 24 maart 2004 zijn aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen de twee laatstvermelde vonnissen van de rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      Tegen de niet verschenen Camping Zeeburg is verstek verleend.
      [eiser] heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing.
    
    
    3. Beoordeling van de middelen
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) Bij schriftelijke overeenkomst van 21 juni 1993 "verpachtte" Camping Zeeburg voor de periode van 1 januari 1993 tot en met 31 maart 1997 aan [eiser] de kantine van de camping die toen door Camping Zeeburg werd geëxploiteerd op een terrein aan de [a-straat] te [plaats] (hierna: het oude terrein).
      (ii) Art. 15 van de overeenkomst (hierna: de oude huurovereenkomst), die door partijen wordt aangemerkt als een huurovereenkomst die wordt beheerst door hetgeen destijds was bepaald in de art. 7A:1624 en volgende BW, luidt :
      "Indien de verpachter in de gelegenheid gesteld wordt om de camping na 31-3-'97 te exploiteren, behoudt de pachter de optie om een nieuw pachtcontract voor maximaal 5 jaar met de Stichting af te sluiten. De pachter kan geen rechten ontlenen aan de artikelen die in het onderhavige pachtcontract opgenomen zijn."
      (iii) Na het seizoen 1996 heeft Camping Zeeburg - al dan niet op instigatie van de gemeente - de camping verplaatst naar een ander terrein in [plaats] (hierna: het nieuwe terrein). Het houten kantinegebouw is op 1 januari 1997 afgebroken, en nadien op het nieuwe terrein weer opgebouwd. 
      (iv) Bij aan [eiser] gerichte brief van 22 augustus 1996 heeft Camping Zeeburg de oude huurovereenkomst tegen 31 maart 1997 opgezegd. Daarbij werd aan [eiser] het aanbod gedaan een nieuwe huurovereenkomst tot exploitatie van de kantine op het nieuwe terrein aan te gaan, welk aanbod hij heeft afgewezen.
    
    
    3.2 De kantonrechter heeft de hiervoor in 1 onder 1, 2 en 3 vermelde vorderingen afgewezen. 
    
    
      3.3 In hoger beroep, waar [eiser] - naar aanleiding van het deskundigenbericht en in verband met het feit dat Camping Zeeburg de camping aan een derde had verkocht en overgedragen - zijn (subsidiaire) vordering onder 3 wijzigde zoals hiervoor onder 1 vermeld, heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Hetgeen de rechtbank daartoe heeft overwogen kan, voor zover in cassatie van belang, als volgt worden weergegeven. 
      Nu datgene wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst - verplaatsing van camping en kantine op een termijn van een jaar of vier - zich begin 1997 daadwerkelijk heeft voltrokken, dient het beroep van [eiser] op voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van hetgeen is bepaald in art. 7A:1625 BW en volgende als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar terzijde te worden gesteld (tussenvonnis van 29 december 1999, rov. 9). De oude huurovereenkomst is in ieder geval per 1 april 1997 geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen termijn (rov. 12). Camping Zeeburg is in verband met de in de oude huurovereenkomst aan [eiser] verleende optie gehouden zich bij het doen van een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te houden aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid (rov. 16). Een deskundigenonderzoek inzake de redelijkheid van de aan [eiser] aangeboden nieuwe huurovereenkomst is noodzakelijk (rov. 17). Het slotoordeel van de deskundigen is dat de nieuwe huurovereenkomst "dirigistisch maar niet onredelijk" is. Het bezwaar van [eiser] tegen dit oordeel, dat erop neerkomt dat die overeenkomst al daarom onredelijk is omdat deze twee bepalingen bevat die strijdig zijn met dwingendrechtelijke wettelijke voorschriften, faalt omdat, mede gelet op het feit dat die bepalingen - eventueel door tussenkomst van de rechter - nietig dan wel vernietigbaar zijn, daarmee de overeenkomst nog niet in zijn geheel als onredelijk kan worden aangemerkt. Het oordeel van deskundigen dat de aangeboden vaste huurprijs van ƒ 115.000,-- per jaar niet redelijk is omdat deze te zeer afwijkt van de als marktconform te beschouwen prijs van ƒ 80.000,-- wordt door de rechtbank gedeeld (eindvonnis rov. 4.3). De bepalingen van de aangeboden nieuwe huurovereenkomst maakten op zichzelf genomen en in onderling verband en samenhang bezien een verantwoorde exploitatie van de kantine niet onmogelijk. De nieuwe huurprijs is weliswaar onredelijk hoog maar niet zo onredelijk hoog dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de aangeboden overeenkomst te weigeren. Het had op de weg van [eiser] gelegen ten minste een tegenbod te doen teneinde langs die weg tot onderhandeling te komen. Daaraan doet niet af dat Camping Zeeburg volgens [eiser] niet tot onderhandelen bereid was (rov. 4.4). Uit een en ander volgt dat de aangeboden nieuwe huurovereenkomst niet zo onredelijk was dat moet worden aangenomen dat daarmee werd beoogd de aan [eiser] verleende optie te frustreren, zodat de grondslag komt te ontvallen aan zowel de in dit verband ingestelde vordering om de onderhandelingen te hervatten als de vordering tot schadeloosstelling (rov. 4.5). Evenmin is komen vast te staan dat Camping Zeeburg toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting [eiser] een acceptabel aanbod te doen (rov. 4.6). Uit het, door [eiser] gestelde, feit dat hij eind maart 1997 het door Camping Zeeburg gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst onder protest heeft aanvaard, kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen aansprakelijkheid van Camping Zeeburg voor de door [eiser] geleden schade worden afgeleid (rov. 4.7).
    
    
    3.4 De klachten van middel I komen naar de kern genomen alle erop neer dat de rechtbank slechts tot het oordeel had kunnen komen dat de oude huurovereenkomst ook is gaan gelden voor de naar het nieuwe terrein verplaatste kantine. Zij stuiten ieder voor zich af op het, in de rechtsoverwegingen 9 - 12 van het tussenvonnis van 29 december 1999 reeds besloten liggende, en vervolgens in rov. 16 met zoveel woorden gegeven, feitelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank dat die overeenkomst slechts ziet op verhuur van de kantine op het oude terrein.
    
    3.5.1 Middel II klaagt, onder 2.1 - 2.3, in de eerste plaats dat de rechtbank de vorderingen van [eiser] niet heeft beoordeeld op de grondslag van de gewijzigde eis, voor zover deze inhoudt dat Camping Zeeburg, nu het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid en derhalve terecht niet is aanvaard, veroordeeld dient te worden om met hem in onderhandeling te treden over een nieuwe overeenkomst. Deze klacht kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De rechtbank heeft deze vordering immers wel beoordeeld, maar in (de hiervoor in 3.3 weergegeven) rov. 4.5 van haar eindvonnis ongegrond bevonden.
    
    3.5.2 Onderdeel 2.3 van middel II keert zich voorts tegen de verwerping in rov. 4.3 van het eindvonnis van het standpunt van [eiser] dat het door Camping Zeeburg gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst al daarom als onredelijk moet worden aangemerkt omdat in de door Camping Zeeburg voorgestelde overeenkomst twee bepalingen voorkomen die strijdig zijn met dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen. De rechtbank heeft die verwerping daarop gegrond, dat de desbetreffende "bepalingen - eventueel door tussenkomst van de rechter - nietig dan wel vernietigbaar zijn." Onderdeel 2.3 klaagt evenwel terecht dat die verwerping nadere motivering behoeft in het licht van het betoog van [eiser] dat hij, indien hij het aanbod van Camping Zeeburg zou hebben aanvaard, het risico zou hebben gelopen dat een beroep op nietigheid of vernietigbaarheid zou zijn gestrand op het oordeel van de rechter dat hij "toch maar aanvaard cq getekend" had, welke laatste woorden onmiskenbaar aldus moeten worden begrepen dat de rechter dat beroep, gegeven de eerdere aanvaarding, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou achten.
    
    3.5.3 Eveneens gegrond is de onder (2.3 en) 2.4 verwoorde motiveringsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.4 dat de voorgestelde huurprijs (ƒ 115.000,--), ook in verhouding tot de door deskundigen vastgestelde marktconforme huurprijs (ƒ 80.000,--), niet zo onredelijk hoog was dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren. Die andere keus zou naar het oordeel van de rechtbank hebben moeten bestaan in een tegenbod, maar zonder nadere, door de rechtbank niet gegeven motivering valt niet in te zien waarom [eiser] daartoe zou hebben moeten overgaan terwijl, naar in cassatie veronderstellenderwijs is aan te nemen, vaststond dat Camping Zeeburg niet bereid was tot onderhandelen.
    
    3.5.4 Het hiervoor in 3.5.2 en 3.5.3 overwogene brengt mee dat de grond komt te ontvallen aan de afwijzende beslissingen in de rov. 4.5 en 4.6, zodat ook de daarop gerichte klachten van de onderdelen 2.5 onderscheidenlijk 2.6 slagen.
    
    3.6 De overige in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gelet op art. 81 RO, geen nadere motivering nu deze klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 24 maart 2004;
      verwerpt het beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van die rechtbank van 29 december 1999;
      verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt Camping Zeeburg in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 452,96 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, P.C. Kop, E.J. Numann en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 11 november 2005.