ECLI:NL:RBLIM:2016:6765, Rechtbank Limburg, 03-08-2016, C/03/209445 / HA ZA 15-443
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2016-08-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Maankwartier Heerlen. Aankoop kantorencomplex door gemeente. Taxatierapport. Marktconforme koopprijs. Geen staatssteun.
        Artikel 107 lid 1 WVEU. Artikel 108 lid 3 WVEU. Mededeling betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Publ. 97/C 209/03)

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/209445 / HA ZA 15-443
    
    
    
    
      
        Vonnis van 3 augustus 2016
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid METROPROP B.V.,
    gevestigd te Amsterdam,
    2. de stichting STICHTING TOT BEHOUD VAN MONUMENTEN LAURENTIUS EN PETRONELLA,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseressen, hierna ook gezamenlijk in het enkelvoud: Metroprop,
      advocaat mr. C.F.J.M. Nelemans,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        MAANKWARTIER HEERLEN B.V.,
      gevestigd te Maastricht-Airport, gemeente Beek (L),
      gedaagde, hierna: Maankwartier,
      advocaat mr. A. ter Mors,
    
    2. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HEERLEN,
    
      zetelend te Heerlen,
      gedaagde, hierna: de Gemeente,
      advocaat mr. J.B.C. Tummers.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
           de dagvaarding van 20 juli 2015, met producties,
        
        
           de conclusie van antwoord van de Gemeente, met producties,
        
        
           de conclusie van antwoord van Maankwartier, met producties,
        
        
           de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
        
        
           de brief van Maankwartier van 13 januari 2016 in het kader van de voorbereiding van de comparitie, met producties,
        
        
           het proces-verbaal van de comparitie gehouden op 20 januari 2016, met daaraan gehecht de pleitaantekeningen van Metroprop,
        
        
           de akte uitlating productie van Metroprop,
        
        
           de antwoordakte van de Gemeente,
        
        
           de antwoordakte van Maankwartier.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
    
    
      2.1.
      De Stichting tot behoud van monumenten Laurentius en Petronella is onder meer eigenaar van kantoorruimte met een verhuurbare vloeroppervlakte van 6.000 m² aan de [adres 1] (bouwjaar 1933). Metroprop B.V. is onder meer eigenaar van kantoorruimte op het voormalig KPN-terrein aan de [adres 2] (bouwjaar 1985) met een verhuurbare vloeroppervlakte van 12.200 m².
      
    
    
      2.2.
      Metroprop is actief op de lokale vastgoedmarkt als koper, verkoper en verhuurder van kantoorpanden.
      
    
    
      2.3.
      Maankwartier houdt zich, kort gezegd, bezig met de projectontwikkeling inzake het zogenoemde “Maankwartier” te Heerlen, een project tot herontwikkeling van het centrum van Heerlen, waaronder het stationsgebied.
      
    
    
      2.4.
      Mede in verband met het per 1 januari 2016 eindigen van de huurovereenkomst van het stadskantoor wenste de Gemeente zich in de toekomst gezamenlijk met het UWV te huisvesten in het Maankwartier. De Gemeente en het UWV zijn daarbij een principehuurovereenkomst overeengekomen met een huurprijs van € 145,- per m².
      
    
    
      2.5.
      De Gemeente heeft, ten behoeve van interne besluitvorming en de beslissing tot aankoop van (de appartementsrechten van) een object, aangeduid als kantoorgebouw G en H in het Maankwartier, op 4 oktober 2013 een opdracht gegeven aan Boek & Offermans Taxaties B.V. te Heerlen om op basis van plattegronden, gevelimpressies en het bestek de marktwaarde - de beleggingswaarde in een sale-and-lease-back constructie – van het object op de peildatum 19 december 2013 te taxeren. Uitgangspunten waren daarnaast een beschouwingsperiode en een eerste huurtermijn van 15 jaren per 1 januari 2016 en een aanvangshuurprijs van € 145,- per m² VVO. Verder zijn aanwijzingen gegeven over (onder)huurtermijnen en de BTW vervangende opslag. Het taxatierapport (hierna: Taxatierapport) is opgesteld door twee gediplomeerde en erkende taxateurs en afgerond op 3 februari 2014. Bedoelde marktwaarde is getaxeerd op € 10.735.000,- vrij op naam excl. BTW.
      
    
    
      2.6.
      Maankwartier heeft op 25 oktober 2013 de Gemeente een aanbod gedaan.
      
    
    
      2.7.
      Op 30 januari 2014 hebben Maankwartier en de Gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij de Gemeente een nog te vestigen appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van 5.766 m² bruto vloeroppervlakte aan kantoorruimte, gelegen in een deel van gebouw G en H van het project “Maankwartier”, koopt voor € 10.900.000,- vrij op naam (exclusief BTW), zulks onder de opschortende voorwaarden:
      
        
          dat het College van burgemeester en wethouders de overeenkomst zal goedkeuren, nadat de Gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken als bedoeld in artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet,
        
        
          dat tussen de Gemeente en het UWV een huurovereenkomst tot stand komt op basis van het door de Gemeente op 29 januari 2014 aan het UWV gedane aanbod.
        
      
      
    
    
      2.8
      Het College heeft op 4 februari 2014 het principebesluit tot aankoop genomen. De Gemeenteraad heeft in haar vergadering van 11 maart 2014 bij wijze van zienswijze ingestemd met het principebesluit. De huurovereenkomst met het UWV is op 25 juli 2014 ondertekend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        Metroprop vordert – kort weergeven – 
        primair
      
      1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde dan wel strijd met een dwingende wetsbepaling,
      2. Maankwartier te bevelen de koopsom ad € 10.900.000,- vermeerderd met BTW aan de Gemeente terug te betalen, op straffe van een dwangsom,
      3. voor recht te verklaren dat de Gemeente en Maankwartier ieder onrechtmatig hebben gehandeld jegens Metroprop,
      4. de Gemeente en Maankwartier hoofdelijk te veroordelen tot vergoeden van schade die Metroprop lijdt en heeft geleden, vermeerderd met rente, op, te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      subsidiair
      5. de Gemeente te bevelen de koopovereenkomst als steunmaatregel te melden bij de Europese Commissie en de stand-still in acht te nemen inhoudende dat de Gemeente het gekochte niet in gebruik neemt en niet mag verhuren of in gebruik laten nemen door een derde, op straffe van een dwangsom,
      een en ander met veroordeling van de gedaagden in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2.
      De Gemeente en Maankwartier voeren elk afzonderlijk verweer. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    ontvankelijkheid
    
    
      4.1
      Het meest verstrekkende verweer is dat Metroprop geen belanghebbende is in de zin van artikel 3:303 BW. De gedaagden stellen dat Maankwartier en Metroprop zich niet in het zelfde marktsegment begeven. Metroprop wordt door de koopovereenkomst niet wezenlijk en individueel geraakt en voldoet daardoor niet aan het Europeesrechtelijke belanghebbendencriterium in het kader van de toepassing van artikel 108 VWEU, zoals neergelegd in Verordening 2015/1589 van 13 juli 2015 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 108 VWEU (Publ. 2015 L 248/09).
      
    
    
      4.2
      De rechtbank stelt voorop dat niet te lichtvaardig mag worden geoordeeld dat er onvoldoende belang is. Metroprop baseert haar vorderingen mede op onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 6:162 BW. De rechtbank gaat er vanuit dat Metroprop een voldoende procesbelang heeft, omdat zij stelt schade te hebben geleden en te (zullen) lijden als gevolg van het handelen van de Gemeente en Maankwartier. De materiële vraag of Metroprop daadwerkelijk “wezenlijk en individueel” wordt geraakt, komt (pas) aan de orde, indien de vraag of sprake is van niet-marktconform handelen positief moet worden beantwoord.
      
      
        
          primair: strijd met de openbare orde dan wel een dwingende wetsbepaling
        
      
      
    
    
      4.3
      Metroprop legt aan haar primaire vordering mede ten grondslag dat de overeengekomen koopprijs niet marktconform is en dat de transactie daarom aangemerkt moet worden als staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU), die door de Gemeente had moet worden gemeld bij de Europese Commissie. Zij stelt dat de koopovereenkomst daarom nietig is.
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.4
      Artikel 107 lid 1 VWEU luidt:
      1. Behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voorzover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.
      Op grond hiervan is sprake van onrechtmatige overheidssteun als cumulatief is voldaan aan vijf voorwaarden:
      1. er is sprake van een niet-marktconform voordeel aan een onderneming;
      2. dit voordeel wordt door de staat verleend of met staatsmiddelen bekostigd;
      3. het voordeel komt ten goede aan bepaalde ondernemingen of producties;
      4. het voordeel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging op de interne markt;
      5. het voordeel leidt tot ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de lidstaten.
      
    
    
      4.5
      
        Op de naleving van artikel 107 VWEU wordt toegezien door de Europese Commissie, aan wie (behoudens rechterlijke toetsing door het Hof van Justitie van de EU) het exclusieve oordeel over de vraag of een steunmaatregel in strijd is met het Verdrag, is voorbehouden. 
        Op grond van artikel 108 lid 3 VWEU is een overheidsinstantie verplicht tot melding van invoering of wijziging van steunmaatregelen die aan elk van de in artikel 107 lid 1 VWEU bedoelde voorwaarden voldoen. De Europese Commissie beoordeelt op haar beurt of (1) daadwerkelijk is voldaan aan de criteria van artikel 107 lid 1 VWEU en zo ja, of (2) die steun verenigbaar is met het Verdrag. 
        Daarnaast kan (en moet) de rechter op grond van de rechtstreekse werking van artikel 108 lid 3 VWEU de uitvoering van steunmaatregelen die zijn of hadden moeten worden gemeld aan de Commissie, maar waarvan de standstill-verplichting niet in acht wordt genomen, stilleggen.
      
      
    
    
      4.6
      Tussen partijen is niet in geding dat de koop van kantoorruimte wordt bekostigd uit openbare middelen door een overheidsorgaan en dat Maankwartier een ondernemer is. Aan de voorwaarden 2 en 3 van artikel 107 lid 1 VWEU is dus voldaan.
      
    
    
      4.7
      
        Een cruciaal geschilpunt betreft de eerste voorwaarde, namelijk of - zoals Metroprop stelt, maar de gedaagden betwisten - de gedaagden een koopprijs zijn overeengekomen die niet marktconform is. Metroprop stelt dat de Gemeente Maankwartier € 4.2 miljoen te veel heeft betaald en zodoende Maankwartier heeft bevoordeeld. 
        Metroprop stelt in dit verband dat de getaxeerde waarde onjuist en te hoog is vastgesteld en dat het Taxatierapport niet voldoet aan de eisen die daaraan gesteld moeten worden, mede gezien in het licht van de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Publ. 97/C 209/03; hierna: de Mededeling).
      
      
    
    
      4.8
      De Europese Commissie heeft in die Mededeling een richtsnoer opgesteld op basis waarvan de verkoop van grond en gebouwen in elk geval geen staatssteun oplevert als die verkoop geschiedt via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of - zoals in dit geval de Gemeente heeft beoogd - na een onafhankelijke taxatie van de marktwaarde, die als minimum verkoopprijs zal gelden, en als daarbij is voldaan aan de in de Mededeling gestelde voorwaarden. 
      
      
        De Mededeling luidt, voor zover hier relevant:
        Inleiding
        […]
        Onderstaande richtsnoer voor de lidstaten
      
      - behelst een eenvoudige procedure waarmee de lidstaten de verkoop van gronden en gebouwen zodanig kunnen behandelen dat staatssteun vanzelf uitgesloten is;
      - geeft duidelijk de gevallen van verkoop van gronden en gebouwen aan die bij de Commissie dienen te worden aangemeld om te kunnen nagaan of bij een bepaalde transactie er eventueel van steun sprake is en of die steun verenigbaar is met de gemeenschappelijke markt;
      
        […]
        Beginselen
      
      1. […]
      2. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure
      a. a) Taxatie door een onafhankelijk deskundige
      
        Indien openbare instanties geen gebruik maken van de onder punt 1 beschreven procedure, moet vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.
        Een "taxateur van onroerend goed" is een te goeder naam en faam bekendstaand persoon die:
      
      - het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd;
      - relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naargelang de ligging en de categorie ervan.
      Indien in een lidstaat geen erkende universitaire opleiding bestaat, moet de taxateur van onroerend goed zijn aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie die zich met de taxatie van onroerend goed bezighoudt, en ofwel
      - zijn aangewezen door een rechterlijke instantie of door een gelijkwaardige, onafhankelijke instantie, ofwel
      - tenminste over een erkend diploma van middelbaar/secundair onderwijs beschikken en voldoende beroepsscholing met aansluitend tenminste drie jaar praktijkervaring in een kennis van het taxeren van grond van gebouwen in de betrokken streek.
      
        De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. (…)
        Onder "marktwaarde" wordt verstaan, de prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.
      
      b) Marge
      
        Indien het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen duidelijk wordt dat de gronden en gebouwen tegen de door de taxateur vastgestelde waarde niet kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5% van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het na nogmaals een redelijk tijdsbestek duidelijk is dat het terrein niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde met aftrek van deze marge van 5% verkocht kan worden, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld.
        […]
      
      
    
    
      4.9
      
        In aanvulling hierop overweegt de rechtbank dat op basis van de uitvoeringspraktijk van de Europese Commissie (vgl. Aircraft Services Lemwerder, Publ. C(2004) 4748) de Mededeling naar analogie ook kan worden toegepast op de aankoop van onroerend goed.
        Ook daarbij geldt het door de Commissie toegepaste “private investor principle”, volgens welk beginsel getoetst wordt of een private investeerder een vergelijkbare investering onder normale markteconomische voorwaarden aanvaardbaar zou vinden (vgl. de Mededeling van de Commissie in PbEG 1993, C307/3).
        Het voorgaande betekent dus niet dat geen andere methodes mogen worden gebruikt dan die in de Mededeling zijn beschreven (aldus ook het Scott-arrest HvJ EU 2 september 2010, C-290/07 P en het Seydaland-arrest HvJ EU 16 december 2010, C-239/09). Het overheidsorgaan (en in laatste instantie de rechter) moet zich immers een oordeel vormen over genoemde eerste voorwaarde van artikel 107 lid 1 VWEU en daarbij gaat het er niet om of één van de twee methoden van de Mededeling is gehanteerd, maar of conform het doel van beide methoden (te weten: normaal economisch overheidshandelen) is gehandeld, 
      
      
    
    
      4.10
      Gelet op de betwisting door de gedaagden is het ingevolge de algemene regel van bewijsrecht in art. 150 Rv. aan Metroprop, dat zich op de rechtsgevolgen van het bestaan van de steunmaatregel beroept, om feiten en omstandigheden aan te tonen die leiden tot de conclusie dat sprake is van een steunmaatregel. 
      
    
    
      4.11
      
        Ter onderbouwing van haar stellingen baseert Metroprop zich uitsluitend op een door haar als deskundigenbericht gekwalificeerd rapport d.d. 1 maart 2015, uitgebracht door [naam] Chartered Valuation Surveyors B.V. (hierna: [naam] ). [naam] heeft een beoordeling uitgevoerd van de uitgangspunten van de opdracht en van de uitwerking daarvan in het Taxatierapport. Tevens heeft [naam] een “indicatieve” marktwaarde van het object bepaald op € 6.700.000,- ex BTW vrij op naam, indicatief omdat [naam] niet over alle relevante informatie beschikte.
        De Gemeente heeft overgelegd een notitie van AT Osborne d.d. 2 september 2014, met als onderwerp “investeringsraming”, geschreven nadat zij ter verificatie de opdracht heeft gegeven een berekening te maken welke stichtingskosten op grond van algemeen aanvaardbare parameters dienen te worden toegerekend aan de realisatie van het stadskantoor Maankwartier, uitgaande van verschillende grondwaarde-scenario’s. Volgens deze ramingen overstijgen de stichtingskosten in de verschillende scenario’s de overeengekomen koopprijs, hetgeen een bevestiging is dat zij niet meer dan een marktconforme koopprijs heeft betaald.
        Maankwartier heeft op haar beurt ten behoeve van de comparitie Bilderbeek & Partners Vastgoedtaxaties een taxatierapport laten opstellen. In dit rapport van 11 januari 2016 wordt naar de peildatum de marktwaarde ex BTW vrij op naam bepaald op € 10.465.000,-.
      
      
    
    
      4.12
      Samengevat stelt Metroprop dat het Taxatierapport op drie punten in strijd is met de Mededeling. In de eerste plaats was het niet gereed vóórdat de onderhandelingen plaatsvonden, in de tweede plaats waren de taxateurs niet onafhankelijk en in de derde plaats bevat het Taxatierapport verkeerde uitgangspunten.
      
    
    
      4.13
      
        Waar het betreft de volgorde taxatie-onderhandelingen-overeenkomst overweegt de rechtbank dat het Taxatierapport formeel is afgerond door de ondertekening op 3 februari 2014 en dat de onderhandelingen voordien (volgens de Gemeente in januari 2014) hebben plaatsgevonden. [naam] verklaart niet te hebben kunnen constateren of het Taxatierapport gebruikt is ter voorbereiding van de onderhandeling of dat juist achteraf de gemaakte afspraken getoetst werden. 
        De rechtbank overweegt dat het voor een verkoper gebruikelijk is vooraf een indicatie te hebben van de waarde van het te verkopen object. Vanuit staatssteunperspectief moet het verkopende overheidsorgaan weten welke minimale prijs moet worden gerealiseerd, want op grond van de Mededeling wordt een daarvan afwijkend (lager) bedrag, voor zover het verschil minder dan 5% bedraagt, ook niet als staatssteun aangemerkt als blijkt dat de verkoopinspanningen niet tot verkoop tegen de getaxeerde waarde leiden. 
        Bij aankoop is dit anders. Weliswaar is voor het aankopende overheidsorgaan van belang dat zij weet welke prijs zij maximaal mag betalen voor een object, maar de Europese Commissie ziet het sluiten van de koop vóór het gereed komen van de aankooptaxatie niet als onoverkomelijk bij de vraag of daarmee voldaan wordt aan de voorschriften van de (analoog toe te passen) Mededeling. Dan geldt dit naar het oordeel van de rechtbank ook voor onderhandelingen vóór het gereedkomen van de aankooptaxatie. Van belang is voor de Europese Commissie dat het betreffende taxatierapport is opgesteld door een onafhankelijke deskundige (vgl. bovengenoemde casus Lemwerder).
      
      
    
    
      4.14
      
        Waar het betreft de onafhankelijkheid overweegt de rechtbank dat de Mededeling verlangt dat de taxatie door ten minste één onafhankelijke, gediplomeerde en relevant ervaren taxateur wordt opgesteld. Dat is hier het geval. [naam] heeft erkend dat beide betrokken taxateurs adequaat deskundig zijn voor de taxatie van het object (en ook overigens een goede naam hebben in de Zuid-Limburgse vastgoedmarkt).
        
          [naam] heeft gesuggereerd dat bij de onafhankelijkheid van de taxateurs vragen kunnen worden gesteld, gelet op de link die mogelijk is te leggen met woningen binnen het Maankwartier die aan een onderneming binnen hetzelfde concern ter bemiddeling zouden zijn aangeboden. Metroprop heeft echter nagelaten om die suggestie nader te onderbouwen, terwijl bovendien vaststaat de Gemeente (en niet Maankwartier) opdrachtgever was tot de taxatie en als niet weersproken vaststaat dat niet Maankwartier (laat staan de Gemeente), maar een derde, namelijk woningcorporatie Weller, opdrachtgever is inzake de bemiddeling bij bedoelde woningen.
        De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat Metroprop niet heeft aangetoond dat het Taxatierapport niet het resultaat is van een onafhankelijke beoordeling. 
      
      
    
    
      4.15
      
        Inzake de uitgangspunten van het Taxatierapport overweegt de rechtbank dat het rapport van [naam] zelf geen volwaardige taxatie bevat, maar slechts een beschouwing c.q. commentaar op het Taxatierapport. Dit vloeit ook voort uit de opmerkingen van [naam] op pagina 5 van het rapport. Vaststaat dat [naam] niet over alle relevante informatie beschikte. 
        De rechtbank volgt de gedaagden in hun standpunt dat [naam] in de beschouwing van de uitgangspunten van het Taxatierapport zoveel slagen om de arm houdt dat Metroprop daarmee niet aantoont dat het Taxatierapport een onjuiste of onvolledige methode hanteert en daardoor een onrealistische marktwaarde bepaalt. De rechtbank wijst ter illustratie daarvan – en uitdrukkelijk niet in volledigheid – op het volgende.
      
      
        
           Waar Metroprop stelt dat de beleggingswaarde en de sale-and-lease-backconstructie niet passen bij de marktwaardedefinitie van de Mededeling, geeft zij zich onvoldoende rekenschap van het feit dat de Gemeente als koper het kantoorpand zelf gaat gebruiken, maar ook kan doorverkopen met zichzelf als langdurige huurder. Verkoop aan een belegger ligt dan voor de hand. Een huurperiode van 15 jaar ligt dan, gelet op de aard van de huurder, eveneens voor de hand. De bijzonderheden van de opdracht geven blijk van deze alternatieve scenario’s.
        
        
           Waar Metroprop stelt dat de 15-jaars huurperiode niet marktconform is, miskent zij dat haar eigen deskundige, [naam] , slechts aangeeft dat het “aan de positieve kant is” en dus aangeeft dat het geenszins ondenkbaar is dat een bouwer of belegger ermee zou instemmen. Eveneens negeert Metroprop dat in de huurconstructie met het UWV een fasering is ingebouwd van een 10-jaarstermijn met een 5-jaars verlenging. Deze onderhuurconstructie is in de opdracht verwerkt.
        
        
           Waar Metroprop stelt dat € 120,- per m² een marktconforme huurprijs is, laat zij na gewicht toe te kennen aan het feit dat kantoorruimte in nieuwbouw een hogere aanvangshuurprijs kent dan bestaande kantoorruimte én dat de markt voor kantoren in Heerlen aantrekt sinds 2014. [naam] maakt een punt van het ontbreken van parkeergelegenheid, maar laat na te betrekken dat in het Maankwartierplan wel degelijk parkeergelegenheid is ingepland, ook ten behoeve van deze kantoren. Tevens is de ligging aan het station een factor die waardeverhogend werkt.
        
      
      
    
    
      4.16
      
        Duidelijk is [naam] niet over alle relevante informatie beschikte. Voor zover Metroprop zich beroept op de door [naam] uitgevoerde taxatie van de marktwaarde en deze indicatief vaststelt op € 6.700.000,-, kan alleen daarom al daaraan niet het gewicht worden gehecht dat Metroprop eraan wenst te verbinden. 
        Metroprop wist of behoorde te weten van de beperkte waarde van een dergelijke indicatieve taxatie, maar heeft echter nagelaten om (alsnog) een gedegen (aankoop)taxatie van een eigen deskundige te stellen, dit tegenover het Taxatierapport en de notitie van AT Osborne en de taxatie van Bilderbeek die in lijn zijn met de taxatie in het Taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank is de reactie in de brief van [naam] van 1 februari 2016 niet overtuigend en vormt deze vooral een herhaling van de inhoud van het rapport [naam] , Niet weersproken is dat uit de beschikkingspraktijk van de Europese Commissie en de jurisprudentie volgt dat naast de taxatiemethode ook andere methodes kunnen toegepast, zoals de bouwkostencalculatie, ter onderbouwing van het feit dat een marktdeelnemer niet begunstigd wordt op een markt-nonconforme wijze. Voorts heeft [naam] de kostencalculatie van AT Osborne niet weersproken. Hoe dan ook kan deze reactie niet dienen als een deugdelijke onderbouwing van de stelling van Metroprop dat de Gemeente het object voor een niet-marktconforme prijs heeft gekocht.
      
      
    
    
      4.17
      
        De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat Metroprop haar stellingen niet heeft onderbouwd met een argumentatie of cijfers waaruit klip en klaar blijkt dat ofwel de toegepaste principes van de waardering ofwel de uitkomst van die waardering een koopprijs opleveren, waarvan de marktconformiteit betwijfeld moet worden omdat een private investeerder een vergelijkbare investering onder normale markteconomische voorwaarden niet aanvaardbaar zou vinden. 
        Er is dan ook niet komen vast te staan dat aan genoemde eerste voorwaarde van artikel 107 lid 1 VWEU is voldaan. Gelet op het cumulatieve karakter van de te beoordelen criteria of sprake is van staatssteun, is een melding van de transactie bij de Europese Commissie als bedoeld in artikel 108 lid 3 VWEU, daarom niet aan de orde. 
        De vorderingen onder 1 en 2 moeten dan ook reeds daarom worden afgewezen. Aan een bespreking of aan de voorwaarden 4 en 5 is voldaan, komt de rechtbank dus niet toe.
      
      
      
      
        
          subsidiair: onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.18
      Metroprop legt aan de subsidiaire vordering ten grondslag dat Maankwartier onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar door mee te werken aan (1) het in het leven roepen van een steunmaatregel, en (2) het niet melden van die steunmaatregel bij de Europese Commissie. Metroprop legt deze twee gedragingen ook ten grondslag aan de vordering jegens de Gemeente.
      
      
    
    
      4.19
      Nu niet gebleken is dat sprake is van staatssteun door de Gemeente, kan Maankwartier niet worden verweten daaraan te hebben meegewerkt. Andere verwijten worden de Gemeente of Maankwartier niet gemaakt. De vordering van een de verklaring voor recht terzake zal dan ook worden afgewezen, en daarmee ook de vordering van schadevergoeding wegens de onrechtmatige daad.
      
    
    
      4.20
      Omdat er geen noodzaak is de Gemeente te bevelen de kooptransactie te melden bij de Europese Commissie zal ook de subsidiaire vordering moeten worden afgewezen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21
      
        De Gemeente heeft gevorderd dat Metroprop wordt veroordeeld in de volledige kosten van het geding. De rechtbank is van oordeel dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, daartoe geen enkele aanleiding is. 
        Metroprop zal worden veroordeeld in de kosten van de Gemeente en van Maankwartier. De rente en nakosten worden, voor zover gevorderd, toegewezen als bepaald in het dictum.
      
      
    
    
      4.22
      De kosten worden aan de zijde van elke gedaagde begroot op:
      
        
           griffierecht		€   3.864,00
        
        
           salaris advocaat		€   8.027,50 (2.5 punten tarief VIII ad € 3.211)
        
      
      totaal			€ 11.891,50.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2
      veroordeelt Metroprop in de kosten van het geding aan de zijde van de Gemeente begroot op € 11.891,50, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en vermeerderd met de nakosten ad € 131,-, indien geen betekening van dit vonnis plaatsvindt dan wel ad € 199,-, indien betekening noodzakelijk is, en vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten als binnen de genoemde termijn niet betaald is,
      
    
    
      5.3
      veroordeelt Metroprop in de kosten van het geding aan de zijde van Maankwartier begroot op € 11.891,50, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en vermeerderd met de nakosten ad € 131,-, indien geen betekening van dit vonnis plaatsvindt dan wel ad € 199,-, indien betekening noodzakelijk is,
      
    
    
      5.4
      verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2016.
      
    
  
  
    type: EvB