ECLI:NL:RBROT:2022:11458, Rechtbank Rotterdam, 30-12-2022, 9885405 CV EXPL 22-15459
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overeenkomst waarin huurder heeft ingestemd met beëindiging van huurovereenkomst vernietigd omdat verhuurder misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden waarin huurder verkeerde.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9885405 CV EXPL 22-15459

    
    
    
      
datum uitspraak: 30 december 2022

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01] ,


      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser in conventie,

      
verweerder in reconventie,

      
gemachtigde: mr. J. Wassink te Wijchen,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. drs. D.Y.M. Schuth te Groningen.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 10 mei 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;

        
        
          
de brief van 8 augustus 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de brief van 4 november 2022 van [eiser01] , met bijlagen;

        
        
          
het antwoord in reconventie;

        
        
          
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser01] .

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 16 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

      
        
          
[eiser01] in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde;

        
        
          
[gedaagde01] in persoon, vergezeld van [naam01] (zoon) en [naam02] (dochter), bijgestaan door haar gemachtigde.

        
      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] woont sinds september 1998 in de woning gelegen aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [woonplaats01] (hierna: de woning).

      
    
    
      
2.2.

      
Op 11 juli 2014 heeft [eiser01] de woning in eigendom verkregen. Op 22 januari 2015 is vervolgens tussen [eiser01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurster een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten.

      
    
    
      
2.3.

      
De huidige huurprijs bedraagt € 403,00 per maand.

      
    
    
      
2.4.

      
Medio 2020 heeft [gedaagde01] bij [eiser01] een melding gemaakt van het verzakken van de vloer in de slaapkamer. Naar aanleiding van die melding heeft [eiser01] in het bijzin van [gedaagde01] de woning bezocht. Bij het verwijderen van de vloer heeft [eiser01] vloerdelen en draagbalken aangetroffen die compleet verpulverd zijn door vocht en schimmel.

      
    
    
      
2.5.

      
[eiser01] heeft vervolgens op 11 september 2020 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door [bedrijf01], onder meer ter beoordeling van de constructieve veiligheid van de woning. De bevindingen van [bedrijf01] zijn in het bouwkundig rapport van 17 september 2020 (hierna: het rapport) vastgelegd. Uit het rapport volgt – kort gezegd – dat de woning in een slechte onderhoudstoestand verkeert en de herstelkosten naar verwachting € 27.255,00 bedragen.

      
    
    
      
2.6.

      
Op 25 september 2020 heeft [eiser01] het rapport bij [eiser01] in de brievenbus gedaan. In eerste instantie hadden partijen afgesproken dit rapport op 27 september 2020 te bespreken. Op 27 september 2020 heeft het volgende WhatsApp-gesprek tussen partijen plaatsgevonden:

      
      
        

[eiser01] aan [gedaagde01] :


        

“Goedemorgen [gedaagde01] ik heb net bij je aangebeld maar helaas heb je niet open gedaan. Ik wil onze afspraak verplaatsen van vanavond naar volgende week zondag ivm mijn tijd en ook door de omstandigheden met uw zus momenteel kan me heel goed voorstellen dat uw hoofd er niet naar staat. Gr. [eiser01] ”


      
      
      
        

[gedaagde01] aan [eiser01] :


        

“Ik ben er wel, hoor, heb steeds op de bel gelet maar het is me dus toch ontgaan, jammer voor je.


        

Je bedoelt de afspraak over het bespreken van het bouw rapport?”


      
      
      
        

[eiser01] aan [gedaagde01] :


        

“Ja”


      
      
    
    
      
2.7.

      
Op 4 oktober 2020 hebben partijen met elkaar gesproken.

      
    
    
      
2.8.

      
Op 6 oktober 2020 heeft [eiser01] een brief bij [gedaagde01] in de brievenbus gedaan. In deze brief staat het volgende vermeld:

      
      
        

“Naar aanleiding van ons gesprek van afgelopen zondag 4 oktober jl. wil ik met deze brief bevestigen wat wij samen hebben besproken om misverstanden te voorkomen over uw gehuurde appartement [adres01] .


      
      
      
        

Naar aanleiding van het bouwkundig rapport van de firma [bedrijf01] over het staat van het appartement wil ik het huurcontract met u ontbinden i.v.m. dringend eigen gebruik voor groot renovatie waar u het mee eens was.


        

Dit houd in dat de verhuurder [eiser01] uiterlijk 4 weken na oplevering [adres01] huurder een bedrag zal betalen voor verhuiskosten van € 6.250,- vastgesteld door de Nederlandse overheid.


      
      
      
        

Huurder zal het gehuurde leeg opleveren anders afspraken maken met verhuurder voor het verwijderen van de achter gebleven spullen tegen vermindering van de verhuiskosten die hierboven genoemd zijn. Verhuurder heeft huurder laten weten dat zij recht heeft op een opzegtermijn van 6 maanden dit houd in dat huurder het appartement uiterlijk 1 mei 2021 volgend jaar het appartement leeg op moet leveren. Mocht huurder voor 1 mei nog geen geschikte woonruimte hebben gevonden dan kan overleg gevoerd worden met verhuurder voor eventuele verlenging.


      
      
      
        

Daarnaast zal de kale huur van het lopende huur contract per 1 januari 2021 met 5,1% verhoogd worden van € 373,- euro naar € 393,-.”


      
      
    
    
      
2.9.

      
Op 20 oktober 2020 heeft [eiser01] aan [gedaagde01] een bericht gestuurd per WhatsApp:

      
      
        

“Goedemiddag [gedaagde01] ik heb 2 weken geleden je 2 brieven gegeven wat we af hebben gesproken met betrekking tot het verlaten van [adres01] na aanleiding van het rapport van [bedrijf01] en ons gesprek op 4 oktober jl. Wanneer kan ik mijn getekende exemplaar terug verwachten? Gr. [eiser01] ”


      
      
      
        
[gedaagde01] heeft diezelfde dag het volgende geantwoord:

      
      
      
        

“Ik weet het, er is intussen zoveel gebeurd waar ik achteraan moet zoals een grote inbraak in het huis van [naam03] die ik zelf ontdekt heb, mijn energie begint op te raken en heb de brief even terzijde gelegd, vandaar. [gedaagde01] ”


      
      
      
        
[eiser01] heeft daarop aan [gedaagde01] geantwoord:

      
      
      
        

“Ojee wat erg! Dat kan ik mij voorstellen [gedaagde01] sterkte met deze situatie en ik zie de brief wel tegemoet”


      
      
    
    
      
2.10.

      
Op 27 oktober 2020 heeft [gedaagde01] de brief van 6 oktober 2020 ondertekend retour in de brievenbus van [eiser01] gedaan, vergezeld van de volgende brief:

      
      
        

“Over de huurverhoging wil ik nog wat informatie inwinnen want ik vind het een vreemd idee dat je huurverhoging mag vragen voor een pand waarvan je vindt dat ik er niet meer verantwoord kan blijven wonen en het huurcontract wilt beëindigen.”


      
      
    
    
      
2.11.

      
[eiser01] heeft per WhatsApp-bericht de ontvangst van de getekende brief van 6 oktober 2020 en het briefje van [gedaagde01] bevestigd.

      
    
    
      
2.12.

      
Op 21 januari 2021 heeft [gedaagde01] per WhatsApp aan [eiser01] bericht dat haar kinderen graag een keer met [eiser01] willen praten en zij daartoe zelf contact zullen opnemen. Op 22 januari 2021 vindt een telefonisch gesprek plaats tussen [eiser01] en de kinderen van [gedaagde01] . Tijdens dat gesprek is aan [eiser01] – kort gezegd – kenbaar gemaakt dat [gedaagde01] niet wenst te verhuizen.

      
    
    
      
2.13.

      
Bij brief van 3 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser01] [gedaagde01] gesommeerd om schriftelijk te bevestigen dat [gedaagde01] zich aan de tussen hen gesloten overeenkomst zal houden. De gemachtigde van [gedaagde01] reageert daarop bij brief van 25 februari 2021 en stelt zich daarbij onder meer op het standpunt dat vanwege een wilsgebrek geen sprake is van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst en dat [gedaagde01] dan ook niet gehouden is de woning te ontruimen.

      
    
    
      
2.14.

      
Op 18 maart 2021 heeft [eiser01] [gedaagde01] in kort geding gedagvaard teneinde [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Bij vonnis van 16 april 2021 onder zaaknummer 9083367 VV EXPL 21-110 is de vordering van [eiser01] afgewezen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.

      
    
    
      
2.15.

      
Tegen voornoemd vonnis is [eiser01] in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof in Den Haag. Ook in hoger beroep is de vordering van [eiser01] bij arrest van 21 december 2021 afgewezen.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
    
      

in conventie


    
    
      
3.1.

      
[eiser01] eist samengevat:

      
        
          
[gedaagde01] te veroordelen om uiterlijk 1 mei 2023 de woning te ontruimen;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 550,01 met rente;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met rente;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
        
[eiser01] baseert de eis – kort samengevat – op het volgende.

        
Op 27 oktober 2020 hebben partijen een overeenkomst gesloten ter beëindiging van de tussen hen bestaande huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 mei 2021 (zie onder 2.8). Dit betekent dat [gedaagde01] na 1 mei 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft.

      
      
      
        
Voorafgaand aan de onderhavige procedure heeft [eiser01] getracht om tot een minnelijke oplossing met [gedaagde01] te komen en heeft hij een langere ontruimingstermijn tot

31 december 2023 voorgesteld. Dit is door [gedaagde01] niet geaccepteerd. Evenmin heeft [eiser01] naar vervangende woonruimte gezocht. Door het niet zoeken naar vervangende woonruimte en het niet in overleg treden omtrent een ruimere ontruimingstermijn gedraagt [gedaagde01] zich niet conform de eisen van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 BW en mag van [eiser01] geen verdere verlenging van de overeenkomst worden verwacht.

      
      
      
        
[eiser01] heeft voor de verbouwing een taxatie moeten laten verrichten. De kosten hiervoor bedragen € 550,01. Omdat [gedaagde01] in gebreke is gebleven aan de overeenkomst te voldoen en de woning te verlaten, heeft [eiser01] de verbouwing nog niet kunnen laten plaatsvinden en zal hij een nieuwe taxatie moeten laten uitvoeren nu het taxatierapport slechts zes maanden geldig is. Het reeds door [eiser01] betaalde bedrag dient [gedaagde01] dan ook als schade aan hem te vergoeden.

      
      
    
    
      
3.3.

      
        
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert – kort samengevat – het volgende aan.

        
Er is geen sprake van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Uit de brief van 6 oktober 2020 kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde01] heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde01] heeft onder druk van [eiser01] in een hectische periode, waar [eiser01] mee bekend was, de brief getekend. [gedaagde01] heeft op geen enkel moment de huurovereenkomst willen beëindigen en haar huurbescherming willen prijsgeven. [gedaagde01] wil juist graag in de woning blijven wonen vanwege haar (hoge) leeftijd en de zorg voor haar oudere zus [naam03] die in dezelfde straat woont. [eiser01] had [gedaagde01] , zeker gelet op de omstandigheden waarin zij verkeerde, in een heldere en eerlijke brief expliciet moeten wijzen op het prijsgeven van haar recht op huurbescherming en de gevolgen daarvan. Dat heeft hij niet gedaan. [gedaagde01] heeft dan ook gedwaald ex artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b BW dan wel is er sprake van misbruik van omstandigheden ex artikel 3:44 BW, waardoor de brief van 6 oktober 2020 vernietigbaar is.

      
      
      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
3.4.

      
[eiseres01] eist samengevat:

      
- [verweerder01] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis een aanvang te maken met de uitvoering van de in het rapport genoemde werkzaamheden, maar in ieder geval de navolgende werkzaamheden, onder de verplichting om die herstelwerkzaamheden na voorafgaand overleg met [eiseres01] en op een voor [eiseres01] zo min mogelijk bezwarende manier na aanvang uiterlijk acht weken later te voltooien:

      
        
a. herstel van kozijnen en beglazing (exterieur);

        
b. herstel van elektra;

        
c. herstel van kruipruimte en kelder;

        
d. herstel van de vloeren;

        
e. herstel van de fundering;

        
f. vervanging van de loden leidingen;

        
g. al datgene te doen dan wel te laten doen om de gebreken in de woning te herstellen,

        
op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00;

      
      
- [verweerder01] te veroordelen aan [eiseres01] een deel van de huur te betalen wegens verminderd huurgenot:

      
        
a. 70%, te weten een bedrag van € 373,00 vanaf 17 september 2020 tot en met 31 december 2020;

        
b. 70%, te weten een bedrag van € 393,00 vanaf 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022;

        
c. 70%, te weten een bedrag van € 403,00 vanaf 1 juli 2022 tot het moment dat alle gebreken deugdelijk zijn hersteld;

        
met rente;

      
      
        
          
dan wel iedere maatregel te treffen die de rechtbank passend acht.

        
        
          
[verweerder01] te veroordelen in de proceskosten met rente;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.5.

      
        
[eiseres01] baseert de eis op het volgende.

        
Uit het rapport volgt dat de woning zich in slechte staat bevindt en er vanaf 11 september 2020 diverse gebreken in de zin van artikel 7:204 BW zijn. Een aantal gebreken dient op korte termijn hersteld te worden. Door deze gebreken kan de woning niet het genot aan [eiseres01] verschaffen wat zij van een goed onderhouden zaak mag verwachten. [verweerder01] heeft nog geen maatregelen genomen om de gebreken te herstellen, waartoe hij op grond van artikel 7:206 BW wel verplicht is. [eiseres01] heeft dan ook belang bij spoedig herstel van de gebreken. Door de vermindering van haar huurgenot heeft [eiseres01] tevens recht op vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW). De gebreken zijn te kwalificeren als ‘categorie-B-gebreken’, waardoor de huurprijs maximaal tot 30% van de geldende huurprijs kan worden verlaagd.

      
      
    
    
      
3.6.

      
        
[verweerder01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

        
[eiseres01] heeft haar recht op nakoming in de procedure in hoger beroep reeds prijsgegeven door te verklaren:

“Als de toestand van de woning blijft zoals deze nu is, kan ik daarmee leven. Als de gebreken niet verergeren denk ik dat ik het daar nog een tijd uithoud.”

en

“Ten aanzien van het punt dat het niet meer verantwoord zou zijn om in de woning te wonen merk ik op dat ik op dit moment geen problemen heb.”

Door deze verklaringen heeft [eiseres01] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt geen aanspraak meer te maken op het herstel. Bovendien heeft [eiseres01] geen rechtens te respecteren belang bij haar vorderingen, nu [verweerder01] nog altijd voornemens is de punten uit het rapport aan te pakken. Sterker nog, een aantal gebreken heeft [verweerder01] inmiddels al verholpen. Het niet verrichten van de werkzaamheden is niet het gevolg van onwil aan de zijde van [verweerder01] , maar het gevolg van het feit dat [verweerder01] eerst een eindoordeel wenst over de huurrelatie tussen partijen en van het feit dat [verweerder01] erop vertrouwde dat [eiseres01] haar aanspraak niet meer geldend zou maken.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
    
      

in conventie


    
    
    
      

beëindiging huurovereenkomst


    
    
    
      
4.1.

      
Ter beoordeling ligt de vraag voor of sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 mei 2021.

      
      
        
De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.

      
      
    
    
      
4.2.

      
Nog daargelaten of uit de overeenkomst van 27 oktober 2020 volgt dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser01] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden waarin [gedaagde01] verkeerde en de overeenkomst van 27 oktober 2020 om die reden niet rechtsgeldig is, zoals hierna zal worden toegelicht. Van misbruik van omstandigheden is ingevolge artikel 3:44 lid 4 BW sprake wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden (niet limitatief), zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Niet vereist is dat de ander zich actief opstelt; onder omstandigheden kan het in ontvangst nemen van een verklaring al voldoende zijn. Verder is vereist dat er een causaal verband bestaat tussen de omstandigheden en het verrichten van de rechtshandeling. Met andere woorden: zou betrokkene de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden hebben gesloten als het misbruik niet had plaatsgehad?

      
    
    
      
4.3.

      
Naar aanleiding van het rapport heeft [eiser01] [gedaagde01] uitgenodigd voor een gesprek. De insteek van dat gesprek was het bespreken van het rapport en de noodzaak voor renovatie. Op dat moment verkeerde [gedaagde01] in een hectische en stressvolle periode. Op

16 september 2020 is de zus ( [naam03] ) van [gedaagde01] in haar woning gevallen en op

18 september 2020 is zij geopereerd. Ook na de operatie verkeerde de zus in een medisch zorgelijke toestand. Omdat [gedaagde01] , zelf thans 85 jaar oud, mantelzorgster is van haar zus, heeft zij op dat moment extra zorg voor haar zus. Uit het WhatsApp-gesprek van

27 september 2020 blijkt dat [eiser01] op de hoogte was van de situatie van [gedaagde01] en zich gezien de situatie ook kon voorstellen dat haar ‘

hoofd er niet naar staat

’ om het rapport te bespreken (zie onder 2.6). Uiteindelijk hebben partijen elkaar op 4 oktober 2020 gesproken. In dat gesprek heeft [eiser01] tevens met [gedaagde01] gesproken over een beëindiging van de huurovereenkomst om de renovatie te kunnen uitvoeren. Doordat [eiser01] van te voren enkel heeft aangekondigd dat het gesprek zou gaan over het rapport en de noodzaak van renovatie en [eiser01] niet te kennen heeft gegeven dat hij ook wilde praten over een beëindiging van de huurovereenkomst, heeft hij [gedaagde01] daarmee overvallen, zeker gezien de situatie waarin zij verkeerde. [eiser01] had zich onder de omstandigheden waarin [gedaagde01] verkeerde ervan moeten vergewissen dat [gedaagde01] zich met het ondertekenen van de overeenkomst realiseerde dat de huurovereenkomst met haar instemming zou eindigen en zij ook haar recht op huurbescherming zou prijsgeven. Het had daarbij op de weg van [eiser01] gelegen om [gedaagde01] te adviseren de brief van 6 oktober 2020 met anderen, bijv. een juridisch adviseur of de kinderen van [gedaagde01] , te bespreken. Dat heeft hij niet gedaan.

      
    
    
      
4.4.

      
Vervolgens heeft [eiser01] op 6 oktober 2020 een brief (zie onder 2.8) bij [gedaagde01] in de bus gedaan met het verzoek deze te ondertekenen. Omdat [gedaagde01] de brief nog niet ondertekend retour had gestuurd heeft [eiser01] op 20 oktober 2020 [gedaagde01] via WhatsApp gevraagd wanneer hij het getekende exemplaar terug kan verwachten. Daarop heeft [gedaagde01] gereageerd dat zij er gezien de huidige omstandigheden van haar zus, waar nog bij is gekomen dat er op 9 oktober 2020 bij haar zus is ingebroken, nog niet aan toe is gekomen. Uiteindelijk heeft [gedaagde01] de brief c.q. overeenkomst op 27 oktober 2020 getekend en bij [eiser01] in de brievenbus gedaan. Ook na ondertekening van de brief heeft [eiser01] niet gevraagd of [gedaagde01] zich wel realiseert waar ze voor heeft getekend. Pas op het moment dat de situatie met de zus van [gedaagde01] wat minder hectisch en stressvol was en zij de brief met haar kinderen heeft besproken, realiseerde zij zich waar ze voor had getekend en dat dat zou betekenen dat zij uit (definitief) haar woning moest. Op dat moment hebben de kinderen van [gedaagde01] aan [eiser01] laten weten dat [gedaagde01] niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in stemt.

      
    
    
      
4.5.

      
Nu de overeenkomst van 27 oktober 2020 naar het oordeel van de kantonrechter tot stand is gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden en [gedaagde01] (subsidiair) een beroep heeft gedaan op de vernietiging ex artikel 3:44 lid 4 BW, wordt dit verweer gehonoreerd en wordt de overeenkomst vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat er geen sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst thans nog voortduurt en [gedaagde01] dus nog altijd met recht en titel in de woning verblijft.

      
    
    
      
4.6.

      
De vordering tot ontruiming van de woning wordt dan ook afgewezen.

      
      
        

schadevergoeding van € 550,01 met rente


      
      
    
    
      
4.7.

      
[eiser01] vordert een bedrag van € 550,01 aan taxatiekosten, omdat [gedaagde01] de woning niet overeenkomstig de overeenkomst van 27 oktober 2020 heeft verlaten en [eiser01] zich daardoor genoodzaakt ziet een nieuwe taxatie te laten uitvoeren. Nog afgezien van het feit dat de overeenkomst van 27 oktober 2020 wordt vernietigd en dus niet gesproken kan worden over een tekortkoming door [gedaagde01] , heeft [eiser01] nagelaten een grondslag voor zijn vordering te stellen en (juridisch) te onderbouwen waarom die kosten voor rekening van [gedaagde01] dienen te komen. De vordering wordt dan ook afgewezen.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
4.8.

      
[eiser01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00 tarief). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00 tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

      
      
        

in reconventie


      
      
      
        

herstel gebreken


      
      
    
    
      
4.9.

      
[gedaagde01] vordert in reconventie om [eiser01] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis te starten met het herstel van een aantal gebreken onder de verplichting om die gebreken uiterlijk acht weken na aanvang te voltooien.

      
    
    
      
4.10.

      
Niet in geschil is dat er diverse gebreken in de woning zijn. Dit volgt onder meer uit het rapport. [eiser01] heeft (meermaals) te kennen gegeven deze gebreken te willen herstellen maar heeft daarbij gemotiveerd onderbouwd dat het niet kan binnen de door [gedaagde01] gevorderde termijn. De kantonrechter is van oordeel dat die korte tijdspanne verlangen met de hedendaagse overbelaste bouwmarkt in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het vinden van een goede aannemer en het vervolgens herstellen van de gebreken kan enige tijd in beslag nemen en een termijn voor herstel is daarom op voorhand lastig in te schatten. Nu door [gedaagde01] niet is gevorderd om [eiser01] te veroordelen tot herstel van de gebreken binnen een door goede justitie te bepalen termijn, kan de vordering reeds hierom niet worden toegewezen.

      
    
    
      
4.11.

      
Bovendien is ter zitting gebleken dat een aantal gebreken reeds hersteld is. Niet betwist is dat het herstel van de vloer het meest urgent is. Daarvoor is echter al een tijdelijke oplossing voor gemaakt. Door [gedaagde01] is niet gesteld dat er alsnog een absolute noodzaak is om een permanente oplossing voor de vloer te maken. Gesteld noch gebleken is dat de vloer momenteel gevaarlijk is of dat ze er last van heeft.

      
    
    
      
4.12.

      
De vordering tot herstel van de gebreken, zoals door [gedaagde01] geformuleerd, wordt dan ook afgewezen.

      
      
        

huurprijsvermindering


      
      
    
    
      
4.13.

      
In artikel 7:207 BW is bepaald dat een huurder een huurprijsvermindering kan vorderen wanneer er sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dit kan vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek bij de verhuurder voldoende bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

      
    
    
      
4.14.

      
Voor een vordering van de huurder tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder (artikel 7:257 lid 1 BW). Na het verstrijken van de hiervoor bedoelde termijn van zes maanden kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek (lid 3). Nu [gedaagde01] haar vordering tot huurprijsvermindering pas tijdens de onderhavige procedure (ter rolzitting van 13 juli 2022) in reconventie heeft ingesteld, heeft gelet op de vervaltermijn – nog daargelaten of de vordering toewijsbaar is – te gelden dat zij hooguit een huurvermindering kan verlangen vanaf 13 januari 2022.

      
    
    
      
4.15.

      
Zoals hiervoor reeds is overwogen, staat vast dat er diverse gebreken in de woning zijn. Voor het recht op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW is echter ook vereist dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een of meer gebreken. Dat er gebreken zijn betekent niet automatisch dat er ook sprake is van verminderd huurgenot. Door [gedaagde01] is niet onderbouwd dat zij als gevolg van die gebreken verminderd huurgenot heeft. Zij heeft dit ook nooit aan [eiser01] kenbaar gemaakt. Verder is ook niet gesteld dat er een acute noodzaak is om de gebreken te herstellen. Partijen zijn het er wel over eens dat er op enig moment herstel van de gebreken en/of renovatie moet plaatsvinden.

      
    
    
      
4.16.

      
Gelet op het voorgaande wordt de vordering tot vermindering van de huurprijs afgewezen.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
4.17.

      
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 187,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 187,00 tarief). Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00 tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.18.

      
Dit vonnis wordt – voor wat betreft de proceskostenveroordelingen – uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen van [eiser01] af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 374,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
5.3.

      
wijst de vorderingen van [eiseres01] af;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, aan de kant van [verweerder01] tot vandaag vastgesteld op € 187,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

      
      
        

in conventie en in reconventie


      
      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis – voor wat betreft de proceskostenveroordelingen – tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

        
37555