ECLI:NL:RBMNE:2025:1258, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2025, UTR 23/5211
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, waardering woning. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/5211 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats], eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht 
      
      (gemachtigde: P.E. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (het object).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 443.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 september 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2], taxateur van verweerder.
      
      
    
  
  
    Het geschil
    
    
      2.	In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 399.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
      3.1.
      Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
      
    
    
      3.2.
      
        Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de 
        WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 16 april 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres op 19 april 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
      
      
      
        
          De WOZ-waarde van het object
        
      
    
    
      4.1.
      Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende woningen in [woonplaats]:
      
      - [adres 2], verkocht op 27 april 2021 voor € 501.000,-;
      - [adres 3], verkocht op 11 september 2020 voor € 645.000,-; 
      - [adres 4], verkocht op 23 december 2020 voor € 452.014,-; en
      - [adres 5], verkocht op 22 oktober 2021 voor € 565.000,-.
      
    
    
      4.3.
      Verweerder heeft waarde van de woning daarmee op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 443.000,- niet te hoog is. Wat eiseres aanvoert maakt dat niet anders.
      
      
        
          Referenties
        
      
    
    
      5.1.
      Eiseres voert aan dat de waarde per vierkante meter van de referenties te hoog is vastgesteld. Dit omdat het om dezelfde referenties gaat als de referenties die voor de bepaling van de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2022 zijn gebruikt, maar de waardes per vierkante meter wel hoger zijn berekend dan met betrekking tot het belastingjaar 2022. Hieruit volgt volgens eiseres dat de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.2.
      Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat is uitgegaan van dezelfde referenties als voor het belastingjaar 2022, omdat er geen betere vergelijkingsobjecten waren. Hierbij is de waarde van de referenties geïndexeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 (in plaats van 1 januari 2021), waardoor de vierkante meter prijzen hoger uitvallen dan voor het belastingjaar 2022. De rechtbank kan dit volgen en ziet in de beroepsgrond geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Grondwaarde
        
        6.	Eiseres stelt dat de grondwaarde van de woning ten onrechte is bepaald op € 80.000,- in plaats van € 57.000,-. Ter onderbouwing van haar standpunt wijst eiseres op de taxatiematrix voor het belastingjaar 2022. De taxateur heeft op de zitting erkend dat dit een fout betreft in de taxatiematrix en dat ook voor het belastingjaar 2023 moet worden uitgegaan van een grondwaarde van € 57.000,-. De taxateur heeft vervolgens op de zitting berekend dat ook met deze lagere grondwaarde de vierkante meterprijs van het object ruimschoots lager ligt dan de vierkante meterprijzen van de referenties, namelijk op € 3.704,-. De vierkante meterprijzen van de referentiewoningen liggen daarentegen tussen de € 4.050,- en € 6.134,-. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      7.1.
      Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
    
    
      7.2.
      De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
      
    
    
      7.3.
      Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
      
    
    
      7.4.
      Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zijn nog geen 3 jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8.	Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er bestaat ook geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.