ECLI:NL:RBHAA:2011:BP2232, Rechtbank Haarlem, 25-01-2011, zaak/rolnr.: 493493 / VV EXPL 10-139
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Artikelen 7.231 BW en 13b Opiumwet. Het enkele feit dat een woning op last van de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten rechtvaardigt een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft niet aan te tonen dat daadwerkelijk drugs in of vanuit de woning zijn verhandeld, noch dat (anderzins) sprake is van een tekortkoming aan de kant van de huurder. Evenmin is vereist dat het bevel tot sluiting, indien daartegen een bestuursrechtelijke voorziening is gevraagd, onherroepelijk is. De ktr. toetst slechts of de gevolgen van de ontbinding niet tot rechtens onaanvaardbare gevolgen leiden en/of geen sprake is van misbruik van recht.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Zaandam
    
    
      zaak/rolnr.: 493493 / VV EXPL 10-139
      datum uitspraak: 25 januari 2011
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      Woningstichting Wherestad
      te [woonplaats]
      eisende partij
      hierna te noemen Wherestad
      gemachtigde mr. K. Mels
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagden]
      te [woonplaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde] en echtgenote
      gemachtigde mr. H.A. Sarolea
    
    
    1. De procedure
    
    Op gronden zoals in de dagvaarding vermeld heeft Wherestad een vordering ingesteld tegen [gedaagde] en echtgenote strekkende tot het verkrijgen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad.
    
    Op deze terechtzitting hebben [gedaagde] en echtgenote geconcludeerd voor antwoord.
    
    Daarna hebben partijen hun respectieve standpunten nader toegelicht.
    
    De gemachtigden van partijen hebben zich daarbij bediend van pleitnotities.
    
    De griffier heeft aantekening gehouden van wat ter terechtzitting is voorgevallen. Deze aantekeningen worden zo nodig in de vorm van een proces-verbaal uitgewerkt.
    
    Tenslotte is de uitspraak van dit vonnis op vandaag bepaald, te 14.00 uur.
    
    2. De vordering
    
    Wherestad vordert als onmiddellijke voorziening bij voorraad dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] en echtgenote zal veroordelen tot ontruiming van de woning aan het [adres] met nevenvorderingen zoals in de dagvaarding vermeld, waaronder veroordeling van [gedaagde] en echtgenote in de proceskosten.
    
    3. Het verweer
    
    Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering. Daarop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    4. De feiten
    
    In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
    
    
      4.1	[gedaagde] en echtgenote huren sinds 1 maart 1978 van Wherestad, althans haar rechtsvoorgangster, de woning staande en gelegen te [adres]
      4.2	Naar aanleiding van de verdenking van grootschalige drugshandel vanuit het gehuurde heeft de politie op 6 oktober 2010 een inval gedaan. Daarbij is de zoon van [gedaagde] en echtgenote, de heer R. [gedaagde], aangehouden. Betrokkene bevindt zich daarvoor nog altijd in voorlopige hechtenis. Tevens is toen een contant geldbedrag van € 16.500,-- in de woning aangetroffen.
      4.3	Nadat de burgemeester van [woonplaats] [gedaagde] en echtgenote had laten weten van plan te zijn het gehuurde op de grond van het bepaalde in artikel 13b van de Opiumwet te sluiten, hebben [gedaagde] en echtgenote daartegen hun zienswijze kenbaar gemaakt.
      4.4	Bij besluit van 26 november 2010, verzonden op 29 november 2010, heeft de burgemeester de gehuurde woning op grond van het bepaalde in artikel 13b van de Opiumwet met ingang van 6 december 2010 te 11.00 uur gesloten voor de duur van een maand.
      4.5	Bij brief van 6 december 2010 heeft Wherestad de huurovereenkomst met [gedaagde] en echtgenote op grond van artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek ontbonden, waarbij [gedaagde] en echtgenote werden gesommeerd de woning te verlaten. Dat hebben zij gedaan.
      4.6	[gedaagde] en echtgenote hebben op 13 december 2010 bezwaar gemaakt tegen het hiervoor onder 4.4. bedoelde besluit en hebben voorts op 14 december 2010 aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht dat besluit bij wijze van voorlopige voorziening te schorsen. Bij uitspraak van 23 december 2010 heeft de voornoemde voorzieningenrechter dit verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.
      4.7	Nadat het hiervoor onder 4.4 bedoelde sluitingsbevel was verlopen, wegens het voltooien van de termijn waarvoor het was gegeven, zijn [gedaagde] en echtgenote teruggekeerd in het gehuurde. Zij weigeren dit te verlaten en te ontruimen.
    
    
    5. De beoordeling van het geschil
    
    
      5.1	De vordering is primair hierop gegrond, dat de huurovereenkomst tussen partijen op 6 december 2010 rechtsgeldig -buitengerechtelijk- is ontbonden, zodat [gedaagde] en echtgenote verplicht zijn om deze woning te verlaten en te ontruimen. Subsidiair is Wherestad van mening dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als deze tot de slotsom mocht geraken dat geen rechtsgeldige, buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgehad, op grond van de gebleken handel in drugs vanuit het gehuurde, alsnog tot ontbinding en ontruiming zal besluiten, waarop in de onderhavige procedure vooruit gelopen mag worden. Meer subsidiair wordt hetzelfde betoogd, maar nu op grond van de stelling, dat [gedaagde] en echtgenote het gehuurde feitelijk niet of nauwelijks meer zelf bewonen en in gebruik hebben gegeven aan hun [zoon] [gedaagde].
      5.2	De vordering kan alleen worden toegewezen, indien toewijzing daarvan in een bodemprocedure dusdanig aannemelijk is, dat daarop in een procedure als de onderhavige vooruit mag worden gelopen. Al hetgeen hierna wordt overwogen heeft een voorlopig karakter. Daaraan kunnen in een bodemprocedure geen rechten worden ontleend.
      5.3	Anders dan door [gedaagde] en echtgenote tot uitgangspunt genomen, mocht Wherestad de huurovereenkomst ontbinden op de enkele grond van het hiervoor onder 4. bedoelde besluit tot sluiting van de gehuurde woning. Niet nodig is dat Wherestad daarnaast moet aantonen, dat daadwerkelijk drugs zijn verhandeld in of vanuit de betreffende woning. (Vzr. Arnhem 25 juli 2008; LJN: BE0005). Evenmin is noodzakelijk dat komt vast te staan, dat in dat verband sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurders. Een ontbinding op de voet van het bepaalde in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan worden gegrond op het enkele feit dat de burgemeester een sluitingsbevel heeft gegeven. (Hof Amsterdam, 10 januari 2008, WR 2008, 58).
      5.4	Gelet op het voorgaande bestaat er geen enkele grond om de afloop van de hiervoor bedoelde bestuursrechtelijke rechtsgang af te wachten. Voor de toepassing van het bepaalde in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gaat het immers slechts om de feitelijke sluiting. De verhuurder mag daarop onmiddellijk ontbinden, zonder dat hij hoeft te wachten totdat het bevel tot sluiting onherroepelijk is geworden. (Hof Amsterdam, 10 januari 2008, WR 2008, 58). Integendeel: als de verhuurder daarop zou moeten wachten, dan zou de hier bedoelde bevoegdheid om te ontbinden in afwachting daarvan kunnen komen te vervallen, wanneer de feitelijke sluitingsperiode inmiddels mocht verstrijken. (Hof Den Haag 15 juli 2005, WR 2006, 18). Dat dit kan leiden tot de uitkomst, dat een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7.231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek tot onherroepelijke gevolgen leidt, die ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke bodemprocedure nadien mocht worden vernietigd, is een rechtsgevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten.
      5.5	Waar [gedaagde] en echtgenote overigens de juistheid van het bevel tot sluiting betwisten, zien zij over het hoofd, dat dit onderliggende besluit niet ter beoordeling staat van de kantonrechter. Daarvoor staat immers een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang open, waarvan [gedaagde] en echtgenote ook gebruik maken. (Hof Den Haag 8 december 2009, LJN: BK7116). 
      5.6	Waar [gedaagde] en echtgenote verder hebben betoogd, dat de gevolgen van de ontbinding voor hen zeer ernstig zijn, nu zij daardoor op hun gevorderde leeftijd verstoken zullen raken van de woning, die hen nu al meer dan 38 jaar tot woonruimte dient, moet om te beginnen worden vastgesteld, dat in het kader van de beoordeling van de thans ter discussie staande buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming geen plaats is voor een volledige belangenafweging. Onderzocht dient slechts te worden, of een en ander naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leidt en/of in dat verband sprake is van misbruik van recht. Daarbij geldt, dat de beperkende werking van laatstgenoemde twee leerstukken door de rechter terughoudend moet worden toegepast (Hof Den Haag 8 december 2009, LJN: BK7116).
      5.7	De kantonrechter roept wat dat betreft om te beginnen in herinnering dat Wherestad, in haar hoedanigheid van toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet, op de voet van het bepaalde in artikel 12a lid 1 van het Besluit Beheer Sociale Huursector een specifieke wettelijke taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar wooneenheden gelegen zijn. Het spreekt voor zich dat de leefbaarheid in deze buurten en wijken in het geding is, wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een of meer daar gelegen woningen, in verband met de handel in drugs. Van een toegelaten instelling mag in zo’n geval in beginsel worden verwacht, dat zij een bestuursrechtelijk optreden -zoals hier aan de orde-  zoveel mogelijk ondersteunt, in het bijzonder door de huurrelatie met de bewoners van een op last van de burgemeester gesloten pand zo spoedig mogelijk te beëindigen. Bovendien behartigt Wherestad daarmee ook een eigen belang. De verhuurbaarheid van woningen in dergelijke wijken wordt zoals algemeen bekend immers nadelig beïnvloed door de met -al dan niet vermeende- drugshandel in de buurt gepaard gaande, negatieve beeldvorming bij aspirant huurders. Veel mensen zullen immers, als zij de keuze hebben, niet opteren voor een huurwoning in een dergelijke wijk, vooral niet als zij de zorg hebben voor opgroeiende kinderen! 
      5.8	Aan de andere kant is de kantonrechter niet blind voor het belang van [gedaagde] en echtgenote bij voortgezette bewoning. Zij zijn inmiddels op leeftijd en zullen niet gemakkelijk elders betaalbare woonruimte kunnen vinden. Verder bestaat er gerede aanleiding om te veronderstellen, dat de omwonenden [gedaagde] en echtgenote niets kwalijk nemen en, vooralsnog, niet bij Wherestad aandringen op hun vertrek. Bovendien staan er (thans) geen kinderen meer ingeschreven op dat adres, wat herhaling van de door de burgemeester aangenomen drugshandel vanuit het gehuurde minder waarschijnlijker maakt. Bij dat laatste moet echter onmiddellijk worden aangetekend, dat niets hun thans gedetineerde zoon ervan kan weerhouden na zijn vrijlating weer bij [gedaagde] en echtgenote in te trekken, althans daar regelmatig te verblijven. 
      5.9	Afgezet tegen de hiervoor genoemde belangen van Wherestad kan echter niet worden volgehouden, dat het hiervoor genoemde belang van [gedaagde] en echtgenote bij voortgezette bewoning van juist deze woning zo groot is, dat sprake is van een onevenredigheid zoals bedoeld in artikel 3.13 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, die voor [gedaagde] en echtgenote tot zulke onaanvaardbare gevolgen leidt, dat dit Wherestad ervan had moeten weerhouden de huurovereenkomst te ontbinden en thans de ontruiming van het voormalig gehuurde te vorderen. Hoewel het vinden van andere passende woonruimte niet gemakkelijk zal zijn, is niet aannemelijk dat [gedaagde] en echtgenote deze elders niet zullen kunnen vinden. In de tussentijd zijn zij dan aangewezen op opvang bij hun kinderen of andere familie, zoals dat kennelijk ook het geval was gedurende de periode dat hun huurwoning op last van de burgemeester gesloten was.
      5.10	 Dit alles zou wellicht anders uitvallen, indien aan geen redelijke twijfel onderhevig kán zijn, dat het onderliggende bevel tot sluiting door de bestuursrechter in een bodemprocedure vernietigd zál worden. Een latere vernietiging van dit onderliggende bevel mag dan immers juridisch niet afdoen aan de geldigheid van de daarvoor geëffectueerde, buitengerechtelijke ontbinding, maar dat neemt niet weg dat dit wel een omstandigheid is die moet worden meegewogen bij een beoordeling van de daarop volgende vordering tot ontruiming in het kader van de hiervoor onder 5.6  bedoelde leerstukken. Een dergelijk naar zijn aard uitzonderlijk geval doet zich hier echter niet voor. Integendeel, de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft het bevel tot sluiting op 23 december 2010 nog getoetst en vooralsnog geen reden gezien om dat te schorsen. Wat daartegen daarna nog namens [gedaagde] en echtgenote is aangevoerd leidt niet tot een andere conclusie.
      5.11	 Samenvattend moet worden geoordeeld dat het zo waarschijnlijk is, dat de geldigheid van de in deze procedure bedoelde buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure stand zal houden, dat daarop in deze procedure vooruit mag worden gelopen. De gevorderde ontruiming c.a., waartegen overigens geen zelfstandig verweer is gevoerd, zal daarom worden toegewezen zoals hierna te bepalen.
      5.12	 Gelet op het voorgaande hoeft niet te worden ingegaan op de door Wherestad subsidiair en meer subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegde gronden, noch op de daartegen gevoerde verweren.
      5.13	 Over de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bepaald.
    
    
    
    6. Beslissing
    
    
      6.1	[gedaagde] en echtgenote worden veroordeeld om de woonruimte met aanhorigheden gelegen te [woonplaats] aan [adres] met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] en echtgenote mocht bevinden binnen één week na betekening van dit vonnis  te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en complete beschikking te stellen van Wherestad, met machtiging aan Wherestad om, als [gedaagde] en echtgenote daarmee in gebreke mochten blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] en echtgenote door een deurwaarder te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
      6.2	[gedaagde] en echtgenote worden hoofdelijk veroordeeld om aan Wherestad te betalen de somma van € 335,51 per maand vanaf 6 januari 2011 tot aan de datum van ontruiming.
      6.3	[gedaagde] en echtgenote worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van Wherestad tot op heden begroot op € 602,81 waarvan € 400,-- wegens salaris van de gemachtigde.
      6.4	Dit vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 25 januari 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.