ECLI:NL:RBGEL:2025:2269, Rechtbank Gelderland, 28-03-2025, 11092758 \ CV EXPL  24-1460
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd? Opzegging per e-mail.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      zaakgegevens	11092758 \ CV EXPL  24-1460 \ 548
      uitspraak van	28 maart 2025
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      
        eisende partij  
      
      gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen 
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      
        gedaagde partij  
      
      gemachtigde mr. L.E. Blum 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het tussenvonnis van 7 juni 2024 en de daarin genoemde processtukken
    - de brief van 17 september 2024 van de zijde van [eiser] met aanvulling productie
    - de mondelinge behandeling van 25 februari 2025.
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        Huurovereenkomst
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft met ingang van 31 augustus 2022 de woning aan [adres 1] gehuurd tegen een huurprijs van € 1.670,- per maand, bestaande uit € 1.395,- aan kale huur en € 275,- aan voorschot op de servicekosten. 
      
    
    
      2.2.
      De navolgende bepalingen in de huurovereenkomst zijn in deze zaak van belang:
      
      
        -     Artikel 3 met betrekking tot ‘term, extension and termination of lease’:
        
          “3.1. The parties enter into this agreement for the period of 1 year, starting on 
          31-08-2022 until 01-09-2023
          . After this period the rental agreement is extending monthly automatically. 
        
      
    
    
      3.2.
      
        Termination of the contract shall be done according to article 19 of the general provisions. For tenant is that 1 month. The landlord has to give notice at least 3 months plus 1 month for each full year that he rented the house with a maximum of 6 months.”
      
      
      
        -	Artikel 5 met betrekking tot ‘guarantee deposit’
        
          “ 5.1. The tenant shall pay the landlord a deposit of 
          € 2.000,00
        
        
            	If no necessity exists for withholding this deposit after the termination of the contract, the landlord shall refund the deposit within two weeks following termination.
        
        
          	(…)
        
      
    
    
      5.3.
      
        The landlord is required to return the deposit in 2 weeks after leaving the dwelling minus 150 euro for cleaning costs provided that tenant’s landlord has nothing more to claim at tenant. “
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 19 daarvan is het volgende met betrekking tot ‘termination by giving notice’ bepaald:
        “19 Termination of the Lease Contract by giving notice shall be effected:
      
      -	by bailiff’s service or registered letter, and
      -	with effect from the day on which a new payment period commences, and
      -	having regard to a period of notice
      
      
        
          The period of notice shall be equivalent to the length of one payment period, but for notice being giving by the Tenant shall be not less than one month and not more than three months, and for notice given by the Landlord shall be not less than three months.”
      
      
      
        
          Beëindiging huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.4
      Ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst hebben partijen de volgende berichten uitgewisseld:
      
      - email alsmede whatsapp d.d. 30 november 2023 van [eiser] aan [gedaagde] met de volgende inhoud:
      “(…)I am writing to inform you that I would like to terminate my lease for [adres 1] .
      
      
        
          I will try my best to help you find the next tenant and assist with viewing if needed.
        
        
          (…)
        
        
          If I understand my lease correctly, I am free to leave by 1/1 if I give you a one-month notice. Correct?
        
      
      
      
        
          I hope this email is sufficient as a termination request.
        
        (…)”
      
      
      - email d.d. 4 december 2023 alsmede whatsapp d.d. 5 december 2023 van [eiser] aan [gedaagde] met de volgende inhoud:
      
        “(…)
        
          Hope you got my earlier email about lease termination.
        
      
      
      
        
          Given I’ve provided you with a one-month notice, my lease will officially end at the end of this month. I will move out by the for sure. 
        
        (…)”
      
      
      - email d.d. 6 december 2023 van [gedaagde] aan [eiser] met de volgende inhoud:
      
        “(…)
        
          I have read your email, but I have not yet received a cancellation letter in accordance with the agreement in the rental agreement.
        
        
          See article 3.2. which refers to the conditions art. 19 of the general terms and conditions. I have include both for convenience.
        
        
          That means that if I have received your notice of termination at het address stated in the rental agreement before the 1st of the month,
        
        
          a notice period of 1 month applies.
          
          In other words, if I have received this before January 1, the rental agreement will expire on January 31, 2024.
        
        (…)”
      
      
      - email d.d. 6 december 2023 van [eiser] aan [gedaagde] met de volgende inhoud:“(…)
      
        
          I will send the letter today.
        
        (…)”
      
      
      - aangetekende brief d.d. 11 december 2023 van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] waarin staat dat [eiser] de overeenkomst per mail op 30 november 2023 heeft opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn van een maand en verder dat de mail niet aangetekend is verzonden zoals wel is opgenomen in de voorwaarden maar dat de mail wel is ontvangen en gelezen. 
      
      
        
          Procedure Huurcommissie
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiser] heeft op 4 januari 2024 een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. Bij uitspraak van 29 februari 2024 heeft de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaard op basis van de hierna volgende beoordeling. 
        “(…)
        
          Ontvankelijkheid
        
        
          Een huurder kan binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst een verzoek tot toetsing van de aanvangsprijs indienen bij de Huurcommissie. Alleen wanneer sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt (2015), geldt een verlengde indieningstermijn. Een huurder kan in dat geval tot 6 maanden na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst een verzoekschrift indienen.
        
      
      
      
        
          De commissie heeft het verzoek beoordeeld en daarbij het volgende vastgesteld. De huurovereenkomst is ingegaan op 31 augustus 2022. Huurder heeft op 4 januari 2024 het verzoek ingediend. Dat is dus buiten de termijn van 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. De huurder is op 31 december 2023 verhuisd. Daarom is het verzoek alleen ontvankelijk indien sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De commissie zal dus beoordelen of het in dit geval gaat om een tijdelijke huurovereenkomst.
        
      
      
      
        
          Tijdelijke huurovereenkomst
        
        
          Om te bepalen of huurder en verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst gesloten hebben, beoordeelt de commissie wat partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd en welke bedoeling partijen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst.
        
      
      
      
        
          De kenmerken van een tijdelijke huurovereenkomst zijn als volgt. Allereerst dient er een bepaalde looptijd te zijn afgesproken van maximaal 2 jaar. Een tweede kenmerk is dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt aan het einde van de afgesproken huurtermijn. Een derde kenmerk is dat een tijdelijke huurovereenkomst niet eindigt door opzegging, maar door een schriftelijke kennisgeving van verhuurder waarin hij het einde van het huurcontract aankondigt. Deze kennisgeving dient verhuurder maximaal 3 en uiterlijk 1 maand voor de afloop van de huurovereenkomst naar de huurder te sturen. Een vierde kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst is dat huurder de huurovereenkomst altijd tussentijds kan beëindigen en verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan beëindigen. 
        
      
      
      
        
          De commissie constateert op basis van artikel 3.1 van de huurovereenkomst dat partijen een looptijd hebben afgesproken van 1 jaar, namelijk van 31 augustus 2022 tot 1 september 2023. Uit dit artikel blijkt echter ook dat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigde, maar per 1 september 2023 maandelijks automatisch werd verlengd. Daarbij komt dat uit artikel 3.2 blijkt dat niet enkel de huurder, maar ook de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tijdens de eerste periode voor bepaalde tijd.
        
      
      
      
        
          Gelet op het bovenstaande komt de commissie tot het oordeel dat partijen geen tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt hebben gesloten.
        
      
      
      
        
          Conclusie
          
          Omdat er geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt, had het verzoek binnen zes maanden na aanvangsdatum huurovereenkomst moeten worden ingediend. Het verzoek is te laat en zal niet inhoudelijk worden beoordeeld.
        
        (…)”
      
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert:
      
      
        I.	te bepalen dat per 31 augustus 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen datum het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel wordt vastgesteld op 108 met een daarbij behorende huurprijs van € 575,80, althans een door de kantonrechter te bepalen puntenaantal en bedragen;
        II.	te bepalen dat [gedaagde] de waarborgsom van € 2.000,- in zijn geheel retourneert aan [eiser] ;
        III.	veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] baseert haar vordering op de volgende stellingen.
        De Huurcommissie heeft haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ten onrechte niet ontvankelijk verklaard. Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afgesloten, die op 1 september 2023 is verlopen. De toetsingsaanvraag is binnen de termijn van zes maanden op 4 januari 2024  ingediend bij de Huurcommissie. Blijkens de als productie 5 bij eis overgelegde puntentelling komt de woonruimte uit op 108 punten waarbij een huurprijs hoort van € 575,80, te vermeerderen met 15% in geval sprake is van beschermd stadsgezicht. 
        Verder maakt zij aanspraak op terugbetaling van de borg zoals in de huurovereenkomst is overeengekomen. De bepaling onder 5.3 in de huurovereenkomst dat standaard € 150,- in mindering wordt gebracht, is niet in overeenstemming met wettelijke bepalingen. De woning is overigens voor oplevering grondig schoongemaakt. 
      
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagde] voert verweer. Daarop wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurprijs
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] is door de Huurcommissie niet ontvankelijk verklaard in haar verzoek ex artikel 7:249 BW tot toetsing van de aanvangshuurprijs, omdat partijen naar het oordeel van de Huurcommissie geen tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt hebben gesloten en het verzoek daarom binnen zes maanden na aanvangsdatum van de huurovereenkomst ingediend had moeten worden hetgeen niet is gebeurd. Op grond van artikel 7:262 BW vordert [eiser] in deze zaak een beslissing over het punt waarover zij de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. 
      
    
    
      4.2.
      Aan de orde is de vraag of het verzoek van [eiser] bij de huurcommissie tijdig is ingediend. Daartoe dient de vraag beantwoord te worden of tussen partijen een huurovereenkomst is afgesloten voor bepaalde of onbepaalde tijd. In geval van een huurovereenkomst van bepaalde tijd geldt een termijn van uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst (artikel 7:249 lid 2 BW) en in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een termijn van uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst (artikel 7:249 lid 1 BW).
      
    
    
      4.3.
      Onder verwijzing naar artikel 3.1 van de huurovereenkomst en het gebruik van het woord ‘notice’ in artikel 3.2 van de overeenkomst stelt [eiser] zich op het standpunt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn overeengekomen. [eiser] kan hierin echter niet gevolgd worden. In artikel 3.1 is een termijn van één jaar overeengekomen met maandelijkse automatische verlenging. Daaruit blijkt niet dat er gecontracteerd is op basis van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter zoals in artikel 7:249 lid 2 BW is bepaald. De termijn is niet gemaximeerd. Verder is er een mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging opgenomen en dient daarbij een termijn in acht te worden genomen. Een en ander wijst, zoals ook door [gedaagde] bepleit, op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat [eiser] tot uiterlijk zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie had kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Gelet op het feit dat [eiser] niet tijdig een verzoek bij de Huurcommissie - als zijnde verplicht voortraject voor deze procedure - heeft ingediend, kan de kantonrechter geen oordeel geven over de vraag of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. De vordering in kwestie wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Borg
        
      
    
    
      4.4.
      Artikel 5.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat de waarborgsom binnen twee weken na vertrek uit de woning minus € 150,- aan schoonmaakkosten teruggestort dient te worden. [gedaagde] heeft daarover aangevoerd dat zij ongeacht de staat waarin de woning wordt opgeleverd een schoonmaakbedrijf inhuurt om de woning grondig schoon te maken. Gelet op het feit dat partijen hierover een afspraak hebben gemaakt in de huurovereenkomst en de hoogte van deze kosten niet buitensporig voorkomt, staat het [gedaagde] vrij deze kosten in rekening te brengen. Daarbij geldt dat onweersproken is gebleven dat [eiser] ook heeft geprofiteerd van de op deze manier bekostigde werkzaamheden, omdat zij bij aanvang een grondig gereinigd appartement heeft betrokken, met onder meer gewassen beddengoed. Dit bedrag strekt dan ook in mindering op de terug te betalen waarborgsom.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] beroept zich wat betreft de terugbetaling van de waarborgsom op haar recht tot verrekening ex artikel 7:261b BW met betrekking tot de huur over de maand januari 2024 die [eiser] volgens haar nog verschuldigd is omdat zij de huur te laat heeft opgezegd. [eiser] heeft op 30 november 2023 per mail en per app de huur opgezegd. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging conform artikel 19 van de algemene bepalingen dient te geschieden. In artikel 19 staat dat opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief. Nu [eiser] daar niet aan voldaan heeft en de huuropzegging [gedaagde] wegens vakantie pas op 6 december 2023 heeft bereikt, dient uitgegaan te worden van een huuropzegging tegen 31 januari 2024, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.6.
      De bepaling in artikel 19 van de algemene bepalingen waarin staat dat de opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief betreft evenals het gelijkluidende artikel 7:271 lid 3 BW een vormvereiste. Dat [eiser] niet op deze voorgeschreven wijze de huur heeft opgezegd, betekent nog niet dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is. Van belang in dat kader is of aangenomen moet worden dat de huuropzegging [gedaagde] heeft bereikt. Daarvan is sprake, aangezien [gedaagde] op 6 december 2023 heeft gereageerd op de per mail en whatsapp aan haar verzonden huuropzegging. Dat [gedaagde] door vakantie deze mail en whatsapp pas later gelezen heeft, is een omstandigheid die voor haar eigen rekening dient te komen te meer omdat [eiser] gebruik gemaakt heeft van het emailadres dat in de huurovereenkomst is vermeld als het emailadres van de verhuurder en de communicatie met verhuurder gedurende de huurperiode via whatsapp heeft plaatsgevonden. In de gegeven omstandigheden hoefde [eiser] er geen rekening mee te houden dat tijdens een eventuele afwezigheid van de verhuurder de digitale communicatie niet gelezen zou worden en schriftelijk – zoals [gedaagde] heeft gesteld – wel. Juist het omgekeerde zou voor [eiser] als huurder te verwachten zijn. Uitgangspunt is dan ook dat de huur met de email en whatsapp van 30 november 2023 is opgezegd en beëindigd ingaande 1 januari 2024. Het beroep op verrekening van [gedaagde] faalt dan ook. [gedaagde] is nog een bedrag van (€ 2.000 aan borg minus een bedrag van € 150,- aan schoonmaakkosten =) € 1.850,- aan [eiser] verschuldigd. De vordering wordt in zoverre toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.7.
      Omdat beide partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.850,- aan [eiser] ;
      
    
    
      5.2.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2025.