ECLI:NL:RBLIM:2020:5959, Rechtbank Limburg, 12-08-2020, 8101166 \ CV EXPL 19-7137
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2020-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Omzethuur. 
        Veranderingen in de bedrijfsvoering van de huurder

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 8101166 \ CV EXPL  19-7137
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 12 augustus 2020
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        
          [eiseres]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. A.E. Klomp,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        EASYFAIRS NEDERLAND B.V., 
      als rechtsopvolger onder algemene titel van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EVENEMENTENHAL VENRAY B.V.,
      statutair gevestigd te Venray , kantoorhoudende te Hardenberg ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. S.R.F. Aarts.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder [eiseres] en Evenementenhal Venray genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding van 4 oktober 2020,
        
        
          de conclusie van antwoord,
        
        
          de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de door [eiseres] bij brief van 24 februari 2020 toegezonden producties 33 t/m 53,
        
        
          de door [eiseres] bij faxbericht van 3 maart 2020 toegezonden productie 41,
        
        
          de mondelinge behandeling van 3 maart 2020,
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres] ,
        
        
          de spreekaantekeningen van Evenementenhal Venray ,
        
        
          de akte van Evenementenhal Venray ,
        
        
          de antwoordakte van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van een bedrijfshal in Venray . Evenementenhal Holding B.V. is een partij die, via gelieerde vennootschappen zoals Evenementenhal Hardenberg B.V. en Evenementenhal Gorinchem B.V., evenementenhallen in Nederland exploiteert.
      
    
    
      2.2.
      In 2010 is er overleg geweest tussen [eiseres] en Evenementenhal Holding B.V. over het huren door Evenementenhal Holding B.V. van de hiervoor genoemde bedrijfshal van [eiseres] . In dat verband hebben partijen een intentieovereenkomst gesloten (prod. 1 bij dagvaarding). 
      
    
    
      2.3.
      Tot daadwerkelijke verhuur van betreffende bedrijfshal is het niet gekomen omdat [eiseres] inmiddels de beschikking had gekregen over een meer geschikte locatie aan [adres] te [plaats] . Partijen zijn nader in overleg getreden over huur van dit object in plaats van de bedrijfshal. Uiteindelijk hebben partijen overeenstemming bereikt met betrekking tot huur van de locatie [adres] . 
      
    
    
      2.4.
      
        Als verhuurder zal optreden [eiseres] , als huurder een nieuwe dochter van Evenementenhal Holding B.V., te weten Evenementenhal Venray B.V. 
        De huur gaat in op 1 april 2012. Partijen hebben een huurovereenkomst opgesteld (prod. 6 bij dagvaarding), die overigens nooit door partijen is ondertekend. Partijen gaan er echter beiden van uit dat dit document hun onderlinge verhouding regelt. In die huurovereenkomst is onder meer - voor zover thans van belang - het navolgende opgenomen:
        
          artikel 2.1.	Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf (5) jaar, ingaande
          
          		1 januari 2013 en lopende tot en met 31 december 2017.
        
        
          artikel 2.2.	Na het verstrijken van de in 2.1 genoemde periode wordt deze 
        
        
          		overeenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van telkens vijf (5) 
        
        
          		jaar.
        
        
          artikel 2.3. 	Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging door 
        
        
          huurder of verhuurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Tegen het einde van de eerste vier huurperioden is echter alleen huurder gerechtigd deze huurovereenkomst te beëindigen. Verhuurder kan dientengevolge voor het eerst opzeggen tegen een tijdstip gelegen twintig (20) jaar na aanvang van de huur.
        
        
          artikel 3.1.	De huurprijs voor het gehuurde is een variabele huurprijs ter hoogte van 10% (zegge: 10 procent) van de door huurder gerealiseerde omzet die voortvloeit uit de in de bedrijfsruimte georganiseerde evenementen. etc …
      
      
    
    
      2.5.
      Easyfairs International S.A. heeft in juli 2016 de aandelen van Evenementen Holding B.V. verworven. De nieuwe eigenaar heeft diverse wijzigingen doorgevoerd in de structuur van het concern om zo tot een doelmatigere exploitatie, en dus meer winstgevendheid, te komen. Zo zijn bijvoorbeeld een groot aantal diensten gecentraliseerd en zijn evenementen verplaatst naar andere locaties in het land. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert - samengevat - ;
        
          primair:
      
      
        
          de bestaande huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden,
        
        
          Evenementenhal Venray te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis, met machtiging aan [eiseres] de ontruiming op kosten van Evenementenhal Venray zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie als Evenementenhal Venray daarmee in gebreke blijft en Evenementenhal Venray te veroordelen tot betaling van die kosten,
        
      
      
        subsidiair:
      
        
          de bestaande huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW,
        
        
          Evenementenhal Venray te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis, met machtiging aan [eiseres] de ontruiming op kosten van Evenementenhal Venray zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie als Evenementenhal Venray daarmee in gebreke blijft en Evenementenhal Venray te veroordelen tot betaling van die kosten,
        
      
      
        
          meer subsidiair:
        de huurovereenkomst tussen partijen in de zin van artikel 6:258 BW te wijzigen in die zin dat de door Evenementenhal Venray verschuldigde huurprijs gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op € 1.200.000,00 per jaar, te vermeerderen met btw en jaarlijks per 1 januari te indexeren,
      
      
      
        
          primair, subsidiair en meer subsidiair:
        Evenementenhal Venray te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Evenementenhal Venray voert verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Naar de kantonrechter begrijpt ligt de hoofdoorzaak van het geschil in het navolgende. Partijen zijn een omzethuur overeengekomen. Ooit, toen partijen nog in gesprek waren over de huur van de bedrijfshal in Venray, is [eiseres] door Evenementenhal Holding B.V. een gestage groei van de omzet voorgehouden met na 5 jaar een verwachtte omzet van 12 miljoen euro. Daaruit zou voor [eiseres] een jaarlijkse huuropbrengst van 1,2 miljoen euro volgen (prod. 2 bij dagvaarding). Mede door dat vooruitzicht is [eiseres] gebracht tot een investering van vele miljoenen in het onroerend goed. Na een aanvankelijke stijging van de omzet is deze echter al vele jaren dalende zonder dat er enig zicht op ombuiging van deze trend bestaat. Over 2018 heeft [eiseres] bijvoorbeeld maar een huur van € 179.901,-- ontvangen (prod. 7 bij dagvaarding) en over 2019 wordt een nog lagere opbrengst verwacht. Gelet op de gedane investeringen is dat volstrekt onaanvaardbaar, aldus [eiseres] .
      
    
    
      4.2.
      
        Evenementenhal Venray stelt daar tegenover dat de evenementenbranche een moeilijke branche is. Daarom heeft de nieuwe eigenaar meerdere stappen gezet om tot een beter rendement voor het concern te komen. Tot het exploiteren van verliesgevende evenementen, waarvan in Venray (deels) sprake was, kan zij niet gehouden worden. 
        Daarnaast veranderd de markt in die zin dat het steeds vaker voorkomt dat een derde partij een bepaald evenement zelf wil organiseren en daarom slechts de locatie wil huren. Evenementenhal Venray ontvangt dan slechts huur in plaats van de opbrengst van het hele evenement. Anderzijds ligt het financiële risico van het evenement dan ook bij die derde partij en niet bij Evenementenhal Venray . Het gevolg is wel dat er minder wordt omgezet en de huuropbrengst dus ook lager is.
        Evenementenhal Venray stelt zich in te spannen om zoveel mogelijk omzet te realiseren in het complex in Venray. Uiteindelijk is dat in het belang van beide partijen, maar men is met elkaar in zee gegaan “for better or for worse”. Nu het minder gaat met Evenementenhal Venray zal [eiseres] genoegen moeten nemen met minder huur. Dat is nu eenmaal de gedachte achter de overeengekomen omzethuur.
      
      
    
    
      4.3.
      Naast het probleem dat hierboven is geschetst, klaagt [eiseres] er ook over dat Evenementenhal Venray het gehuurde onvoldoende zou onderhouden en dat het complex onbevoegd zou worden onderverhuurd.
      
    
    
      4.4.
      
        De kantonrechter stelt het navolgende voorop.
        Door [eiseres] wordt de ontwikkeling van de huuropbrengst tegen de achtergrond van een geschetste prognose van 1,2 miljoen euro op jaarbasis geplaatst. Dat bedrag komt uit de 
        e-mail van 30 maart 2010 aan [eiseres] , waarin - voor zover nu van belang - staat:
        
          “Ik wilde kort ons voorstel voor samenwerking tegen je aanhouden. Wij hebben even zitten rekenen en hebben een opzet gemaakt die ons voor beide partijen interessant lijkt……
        
        
          …… Naar mate de exploitatie van EH Venray op gang komt en de omzet toeneemt tot een voorzien niveau van 12 mio per jaar in 2015, stijgt de huuropbrengst van EHVOG B.V. naar 1,2 mio per jaar……”
        
        Volgens de kantonrechter betreft dit stuk slechts een heel ruw voorstel voor een samenwerking, de spreekwoordelijke “achterkant van een bierviltje”, waaraan Evenementenhal Venray zonder bijkomende omstandigheden geen vertrouwen kan ontlenen. 
        Die bijkomende omstandigheden zijn er echter niet. In tegendeel. Zo bevat het stuk geen enkel inzicht in de wijze waarop de prognose is opgesteld en van welke parameters daarbij is uitgegaan. Verder komt het genoemde huurbedrag in geen enkel stuk (dat de kantonrechter heeft gezien) meer terug en het maakt ook geen onderdeel uit van de verdere uitwerking van de afspraken tussen partijen (intentie-overeenkomst en concept huurovereenkomst). Alleen daarom al mocht [eiseres] aan dit bedrag geen gerechtvaardigde verwachtingen verbinden. 
        Had zij het daadwerkelijk van belang gevonden als voorwaarde voor het aangaan van een huurovereenkomst, dan had zij het moeten vastleggen in de afspraken tussen partijen.
        Genoemde prognose speelt voor de verdere beoordeling van deze zaak dan ook geen rol.
      
      
    
    
      4.5.
      Vervolgens komt de kantonrechter bij de vraag of Evenementenhal Venray het gehuurde exploiteert op de wijze die van een goed huurder mag worden verwacht. En dat met name in het licht van het feit dat partijen een omzethuur overeengekomen zijn.
      
    
    
      4.6.
      
        Tussen partijen staat vast dat na de verwerving van de eigendom van Evenementenhal Holding B.V. door Easyfairs International S.A. in 2015 de wijze van exploitatie is veranderd.
        Een van de veranderingen is een (veel meer) centrale aansturing van de activiteiten binnen Nederland en als gevolg daarvan het verplaatsen van evenementen van Evenementenhal Venray naar de andere hallen als daarmee het creëren van een hoger resultaat wordt verwacht. Daarbij speelt ook dat de hallen in Hardenberg en Gorinchem eigendom zijn van het concern, zodat er geen huur aan derden hoeft te worden afgedragen als hierin een evenement wordt georganiseerd. Bovendien dragen evenementen die in die hallen worden georganiseerd direct bij aan het dekken van de vaste kosten van die hallen.
        Vanuit de positie van Easyfairs International S.A. bezien zijn dat hele verstandige bedrijfseconomische beslissingen. In de praktijk betekent het echter wel dat meerdere evenementen in z’n geheel, of deels, bij Evenementenhal Venray zijn weggehaald en dat deze vervolgens in de hallen in Hardenberg en/of Gorinchem hebben plaatsgevonden, terwijl van het tegenovergestelde, evenementen worden vanuit een van de andere hallen verlegd naar Venray, niet of nauwelijks sprake is geweest. Volgens Easyfairs International S.A. laat zich dat verklaren door de bevolkings- en beroepssamenstelling van Venray en omstreken en de bevolkingsdichtheid in de regio. Daardoor is er eigenlijk geen markt voor dergelijke evenementen, op een enkele uitzondering na.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Partijen hebben deze situatie - het verleggen van omzet naar een andere locatie - niet voorzien in de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt. In artikel 3.1 van de (niet getekende) huurovereenkomst hebben zij vastgelegd dat de huurprijs 10% van de door huurder in het gehuurde gerealiseerde omzet bedraagt, waarbij omzet wordt gedefinieerd als gerealiseerde opbrengsten minus omzetbelasting. Wat betreft de wijze van exploitatie is in artikel 6.5 van die overeenkomst enkel vastgelegd dat huurder verantwoordelijk is voor de exploitatie en operatie van de evenementenhal in het gehuurde. Meer bevat deze overeenkomst, of de andere stukken waaruit de afspraken tussen partijen blijken, terzake niet.
        Gelet op deze leemte in de gemaakte afspraken zal de kantonrechter moeten vaststellen welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). 
      
      
    
    
      4.8.
      In het bijzonder de navolgende omstandigheden vindt de kantonrechter van belang bij het beantwoorden van deze vragen:
      
        
          Partijen zijn een omzethuur overeengekomen waarbij omzet is gedefinieerd als alle in het gehuurde gerealiseerde omzet minus de omzetbelasting. De huur wordt dus berekent over de bruto omzet en niet bijvoorbeeld over het behaalde resultaat. Daarmee heeft [eiseres] een primair belang bij het behalen van omzet in het gehuurde. Ook een per saldo verliesgevend evenement draagt immers bij aan de huurinkomsten van [eiseres] . 
        
        
          Partijen hebben geen minimumhuur afgesproken. Zouden zij dat wel hebben gedaan, dan was met het belang van [eiseres] - huur ontvangen - op een bepaalde manier rekening gehouden. Men zou dan zelfs kunnen  stellen dat er betreffende dit onderwerp geen leemte in de overeenkomst is. Bij zijn bedrijfsmatige afwegingen hoeft Evenementenhal Venray dan minder rekening te houden met dit specifieke belang van [eiseres] , dat immers gewaarborgd is. 
        
      
      	Nu dat echter niet is gebeurd, zodat de huuropbrengst in theorie ook nul zou kunnen bedragen, is de kantonrechter van oordeel dat er op de huurder een grotere verplichting rust om bij zijn beslissingen met betrekking tot de bedrijfsvoering ook rekening te houden met dit specifieke belang van [eiseres] .
      - Toen partijen de overeenkomst aangingen opereerde Evenementenhal Venray aanmerkelijk zelfstandiger. “Haar” evenementen werden in Venray gehouden en bleven daar, verliesgevend of niet. Easyfairs International S.A. heeft die “spelregel” wezenlijk veranderd door omzet bij Evenementenhal Venray weg te halen en neer te leggen bij een andere vennootschap van het concern. De omzet wordt dus wel gemaakt, maar op een andere plek binnen het concern.
      	De kantonrechter heeft geen argumenten gehoord of gelezen waarom [eiseres] die ontwikkeling bij het aangaan van de overeenkomst zou hebben moeten verwachten. 
      
    
    
      4.9.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat ook bij het bestaan van omzethuur de huurder - bij het ontbreken van nadere afspraken - een grote mate van vrijheid heeft om zijn bedrijfsvoering in te richten zoals hem dat goeddunkt. Dat betekent volgens de kantonrechter in beginsel dat als een “product” geen winst (meer) oplevert men met de verkoop daarvan mag stoppen en niet door hoeft te gaan, enkel en alleen omdat daarmee omzet wordt gecreëerd die bijdraagt aan de huuropbrengst van de verhuurder. 
        Maar naar het oordeel van de kantonrechter wordt dat anders als men niet stopt met dat “product” maar het “op een andere plaats aan de man gaat brengen”, waardoor die omzet voor het concern behouden blijft, en het resultaat zelfs wordt geoptimaliseerd, maar de verhuurder met lege handen achterblijft. Dat hoort volgens de kantonrechter niet bij de gedachte “for better or for worse” die achter het beginsel van de omzethuur zit. 
        Zoals hiervoor is overwogen zou dat wellicht anders liggen als het belang van de verhuurder was verzekerd door het opnemen van een minimumhuur, of als Evenementenhal Venray [eiseres] had gecompenseerd voor deze verlegde omzet, maar daarvan is geen sprake.
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Evenementenhal Venray de tussen partijen bestaande overeenkomst niet overeenkomstig de verwachtingen die partijen er over en weer over mochten hebben heeft nageleefd en zich dus niet heeft gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht.
      
    
    
      4.11.
      De vragen die dan nog resteren zijn of deze inbreuk op de overeenkomst ook voldoende grond oplevert voor de ontbinding daarvan gevolgd door ontruiming, en zo ja, op welke termijn die dan zou moeten plaatsvinden.
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] heeft meerdere keren aangedrongen op het correct nakomen van de afspraken. Daarbij heeft hij gewezen op de lage huuropbrengsten als gevolg van het wegvallen van omzet, ook als gevolg van het verplaatsen daarvan naar andere locaties van het concern. Evenementenhal Venray heeft daarin geen aanleiding gezien haar opstelling/handelwijze te veranderen. Daarmee staat vast dat Evenementenhal Venray niet (meer) voornemens was de huurovereenkomst correct na te leven. [eiseres] is dan ook terecht tot dagvaarding overgegaan.
      
    
    
      4.13.
      Het gaat bij dit geschil om een kernbeding uit de huurovereenkomst, de huurprijs. Meer nog dan bij gewone huurovereenkomsten is bij omzethuur een grote mate van vertrouwen tussen huurder en verhuurder vereist. De verhuurder moet er vanuit kunnen gaan dat de huurder zijn verplichtingen getrouw nakomt. Daarbij hoort niet alleen dat de huurder de verhuurder eerlijk en getrouw informeert over de in het gehuurde behaalde omzet maar ook, bijvoorbeeld, dat er geen omzet wordt verlegd naar een andere locatie, die niet aan verhuurder toebehoort. Ook als dat de huurder bedrijfsmatig beter uitkomt. Deze handelwijze van Evenementenhal Venray rechtvaardigt dan ook zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.14.
      
        Voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst zou ontbinden heeft Evenementenhal Venray verzocht om een lange ontruimingstermijn, omdat zij anders in de problemen zou komen met eventueel ingeplande evenementen.
        De kantonrechter zal aan dat verzoek geen gevolg geven. In de eerste plaats niet omdat, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, er amper evenementen staan ingepland. De bezettingsgraad van de hal is zeer laag. 
        Daarnaast bezit het concern nog twee andere hallen. Niet is gebleken dat daar niet naar uitgeweken zou kunnen worden. Overigens zijn er in de regio ook andere evenementenhallen gevestigd waarvan Evenementenhal Venray wellicht gebruik kan maken. Daar zullen ongetwijfeld hogere kosten aan verbonden zijn maar dat is niet van zo zwaarwegend belang dat daarvoor de ontruiming op een langere termijn zou moeten worden gesteld.
        Gelet op de omvang van het gehele te ontruimen complex zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vaststellen op 30 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
        Gelet op de kenbare belangen van partijen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet toe te wijzen.
      
      
    
    
      4.15.
      Gelet op deze uitkomst behoeven de overige verwijten van [eiseres] aan het adres van Evenementenhal Venray geen bespreking meer.
      
    
    
      4.16.
      
        [eiseres] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eiseres] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
      
    
    
      4.17.
      De door [eiseres] in het kader van een eventuele door haar uit te voeren ontruiming te maken kosten kunnen niet bij het onderhavige vonnis worden vastgesteld, zodat de desbetreffende vordering van [eiseres] op dit punt zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter acht geen termen aanwezig Evenementenhal Venray toe te laten tot nadere bewijslevering.
      
    
    
      4.19.
      Evenementenhal Venray wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          dagvaarding	€ 86,40
        
        
          griffierecht	121,00
        
        
          salaris gemachtigde 	600,00 (2 x tarief € 300,00)
        
      
      totaal 		€ 807,00.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de evenementenhal en het omliggende terrein, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Evenementenhal Venray , om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Evenementenhal Venray in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op heden begroot op € 807,00, 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
        type: RvL/TC
        coll: