ECLI:NL:GHARL:2014:7393, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-09-2014, 13/01065
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Waardevaststelling vrijstaande woonboerderij.  Waardebepaling in goede justitie door het hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/01065 
      uitspraakdatum: 23 september 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 september 2013, nummer AWB 13/1199, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Bronckhorst (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 517.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) aan belanghebbende opgelegd.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 24 september 2013 ongegrond verklaard. 
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], WOZ-taxateur.
    
    
      1.7
      
        Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
        
          2.	De vaststaande feiten
        
      
      
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1920, gelegen in het buitengebied van [Z]. De inhoud van de woning is 719 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.190 m². De onroerende zaak is in 2002 volledig gerenoveerd. Tot de onroerende zaak behoren een vrijstaande garage en een carport. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en – naar het Hof begrijpt – tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 450.000. 
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaak, € 517.000, niet te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatiematrix met dagtekening 6 december 2013, opgesteld door [B] (hierna: de taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 526.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woonboerderijen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 7 te [Z]
              
              
                
                  [b-straat] 11 te [Z]
              
              
                
                  [c-straat] 8 te [L]
              
              
                
                  [d-straat] 16 te [M]
              
              
                
                  [e-straat] 5 te [N]
              
              
                
                  [f-straat] 1 [M]
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1920
              
              
                1925
              
              
                1901
              
              
                1890
              
              
                1910
              
              
                1975
              
            
            
              
                Inhoud 
              
              
                719 m³
              
              
                516 m³
              
              
                416 m³
              
              
                600 m³
              
              
                550 m³
              
              
                700 m³
              
            
            
              
                Waarde per m3
              
              
                € 445
              
              
                € 475
              
              
                € 475
              
              
                € 551,66
              
              
                € 617,32
              
              
                € 514,03
              
            
            
              
                Waarde inhoud
              
              
                € 319.955
              
              
                € 245.100
              
              
                € 197.600
              
              
                € 330.996
              
              
                € 339.526
              
              
                € 359.821
              
            
            
              
                Kavelopper-vlakte 
              
              
                1.190 m²
              
              
                20.961 m²
              
              
                4.950 m²
              
              
                3.985 m²
              
              
                2.895 m²
              
              
                6.370m²
              
            
            
              
                Waarde per m²
              
              
                € 156,51
              
              
                € 13,44
              
              
                € 42,29
              
              
                € 60,16
              
              
                € 73,98
              
              
                € 35,26
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 186.246,90
              
              
                € 281.802,15
              
              
                € 209.335,50
              
              
                € 239.737,60
              
              
                € 214.172,10
              
              
                € 224.610
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                Vrijstaande garage
                 € 14.800
                Carport 
                € 5.550
              
              
                Traditioneel deel
                € 10.800
                Werktuigen
                berging
                € 31.240
              
              
                Garage 
                € 8.415
                Berging
                € 2.490
                Dierenverblijf
                € 1.275
              
              
                Berging
                € 12.768
                Berging
                € 21.358
              
              
                Garage
                € 17.136
                Aanbouw
                € 30.000
                Werktuigen
                berging
                € 6.903
              
              
                Garage
                € 10.500
              
            
            
              
                Totale waarde
              
              
                € 526.000
              
              
                € 569.000
              
              
                € 419.000
              
              
                € 604.000
              
              
                € 607.000
              
              
                € 594.000
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                € 475.000
              
              
                € 547.500
              
              
                € 420.000
              
              
                € 605.000
              
              
                € 605.000
              
              
                € 605.000
              
            
            
              
                Datum koop
              
              
                02-09-2005
              
              
                22-05-2011
              
              
                10-12-2010
              
              
                01-03-2010
              
              
                06-09-2011
              
              
                15-01-2010
              
            
          
        
      
      
      
      
        Bij het bepalen van de kavelwaarde heeft de taxateur de volgende grondstaffel gehanteerd: 
      
      
        
          < 500 m²		€ 278 per m²
        
        
          500 - 1.000 m²	€   97 per m²
        
        
          1.000 - 1.500 m²	€   45 per m²
        
        
          > 1.500 m² 		€     3 per m²
        
      
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 5 april 2013, opgemaakt door Ir. [A] (hierna: [A]). In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 450.000.
      
    
    
      4.5
      Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopgegevens opgenomen van drie objecten die naar het oordeel van [A] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Voorts is belanghebbende van mening dat het door de heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag aangevoerde vergelijkingsobject [g-straat] 2 te [Z] de door hem voorgestane waarde eveneens goed onderbouwd. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit de verkoopgegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:
      
        
          
            [h-straat] 7 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1920 met een inhoud van 381 m³ en een kaveloppervlakte van 16.275 m². Bij de woning behoren een aangebouwd bedrijfsgedeelte en diverse schuren. Dit object is op 18 juli 2011 verkocht voor € 312.000.
        
        
          
            [i-straat] 4 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1900 met een inhoud van 355 m³ en een kaveloppervlakte van 10.925 m². Bij de woning behoren een aangebouwd bedrijfsgedeelte en diverse schuren. Dit object is op 23 juli 2010 verkocht voor € 270.000.
        
        
          
            [j-straat] 20 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1992 met een inhoud van 601 m³ en een kaveloppervlakte van 606 m². Bij de woning behoort een garage. Dit object is op 31 mei 2011 verkocht voor € 370.000.
        
        
          
            [g-straat] 2 te [Z], een vrijstaande woonboerderij uit het jaar 1921 met een inhoud van 465 m³ en een kaveloppervlakte van 6.275 m². Bij de woning behoren een aangebouwde stal, een garage en een schuur. Dit object is op 2 mei 2011 verkocht voor € 490.000. 
        
      
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft voorts (onder meer) aangevoerd dat de werkwijze van de taxateur, die erop neerkomt dat eerst de waarde van de kavel van een vergelijkingsobject wordt bepaald aan de hand van een vaste grondstaffel, waarna vervolgens het restant van de koopsom van het betreffende vergelijkingsobject wordt toegerekend aan de inhoud hiervan, in het onderhavige geval tot te hoge m³ prijzen leidt. Belanghebbende heeft in dit verband erop gewezen dat de taxateur in de taxatiematrix enkel vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd die een aanzienlijk grotere kaveloppervlakte hebben dan de onroerende zaak. Doordat aan de kavels van deze objecten, als gevolg van de gehanteerde grondstaffel, in verhouding tot de kavel van belanghebbende, weinig waarde wordt toegekend, leidt de taxatiematrix tot een aantal onverklaarbare uitkomsten, aldus belanghebbende. 
    
    
      4.7
      Het Hof stelt voorop dat, naar tussen partijen ook niet in geschil is, de onroerende zaak onder meer gelet op de ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente Bronckhorst geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen het gewaardeerde object en de vergelijkingsobjecten. 
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, gelet op het waardeniveau van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten en in het licht van hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neem het Hof in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix, gelijk belanghebbende stelt, tot een aantal onverklaarbare uitkomsten leidt.
      
    
    
      4.9
      In dit verband wijst het Hof erop dat in de taxatiematrix aan de inhoud van het object [e-straat] 5 een hogere waarde is toegekend dan aan de inhoud van het object [d-straat] 16, terwijl het object [d-straat] 16 een grotere inhoud heeft, van betere kwaliteit is, een betere onderhoudstoestand heeft, luxer is en doelmatiger is dan het object [e-straat] 5. Deze uitkomst acht het Hof niet aannemelijk. Het Hof wijst voorts op de omstandigheid dat in de taxatiematrix aan de inhoud van het object [f-straat] 1 slechts ongeveer € 20.000 meer waarde is toegekend dan aan de inhoud van het object [e-straat] 5, terwijl de inhoud van het object [f-straat] 1 bijna 150 m³ groter is en wat kwaliteit en onderhoudstoestand betreft vergelijkbaar is met het object [e-straat] 5. Ook deze uitkomst acht het Hof zonder nadere toelichting niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd bovengenoemde uitkomsten niet kunnen verklaren. 
    
    
      4.10
      Voorts acht het Hof evenmin aannemelijk dat de in de taxatiematrix gehanteerde m³ prijs van het object [b-straat] 11 slechts € 30 meer bedraagt dan de m³ prijs die is gehanteerd bij de waardering van de inhoud van de onroerende zaak, terwijl het verschil in inhoud tussen de onroerende zaak en genoemd vergelijkingsobject bijna 200 m³ bedraagt. De enkele omstandigheid dat de onroerende zaak iets luxer en doelmatiger is dan het object [b-straat] 11 kan naar het oordeel van een Hof een dermate klein verschil in m³ prijs tegenover een dermate groot verschil in inhoud, zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet voldoende verklaren. 
    
    
      4.11
      Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, biedt de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende grond voor de stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarden daarmee niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.12
      De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
    
    
      4.13
      Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu in het taxatierapport van belanghebbende geen enkel inzicht is verschaft in de wijze waarop met de onderlinge verschillen tussen de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende dit inzicht evenmin kunnen verschaffen. De enkele stelling dat bij het vergelijkingsobject [c-straat] 8 moet worden uitgegaan van een ongeveer 12% hogere kavelwaarde acht het Hof, zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, in dit verband onvoldoende. 
      
    
    
      4.14
      Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarden van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd stelt het Hof de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum vast op € 480.000.
      
      
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 243 (1 punt voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 243) voor de kosten in de bezwaarfase, € 487 (1 punt voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 487) voor de kosten in eerste aanleg en € 730,50 (1,5 punten voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 487) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.460,50.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten, inclusief omzetbelasting, die belanghebbende heeft moeten maken in verband met een door belanghebbende naar de zitting meegebrachte deskundige vast op € 121 voor de zitting in eerste aanleg en € 121 voor de zitting in hoger beroep, ofwel in totaal op € 242. 
    
    
    
      De kosten voor het taxatierapport, inclusief omzetbelasting, stelt het Hof vast op € 242. De kosten van uittreksels uit het kadaster stelt het Hof vast op € 16. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 480.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde;
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof; en
      – veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1960,50.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 23 september 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Bezemer)	(J.P.M. Kooijmans)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 25 september 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.