ECLI:NL:RBNHO:2025:2703, Rechtbank Noord-Holland, 11-03-2025, AWB - 23 _ 7233
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; nadere stukken die door de gemachtigde zijn ingediend na het sluiten van het onderzoek wijken af van de gemaakte afspraak en geven geen aanleiding tot heropening van het onderzoek; er is niet aangetoond dat hier sprake is van afsluitbaarheid zoals bedoeld in artikel 16, onder c van de Wet WOZ; in het huidige tijdsgewricht is een zogenoemde kangoeroewoning een courant object in de huidige woningmarkt; waarde niet te hoog vastgesteld; beroep ongegrond.

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 23/7233
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R. van der Weide),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Enkhuizen , verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 630.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelastingen 2023 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2025. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2005. De oppervlakte van de opstal is 194 m². De opstal staat op een perceel van 420 m². De woning is voorzien van een aangebouwde garage (22 m²), een vrijstaande berging (12 m²) en een overkapping (6 m²).
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
    
    3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 586.0000 en stelt daartoe het volgende:
    
    
      
        er is onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het hier gaat om een zogeheten kangoeroewoning. Een potentiële koper dient het gehele object te verbouwen om weer een “normale” woning te realiseren. De doelmatigheid van de woning dient ten minste als matig, en wellicht zelfs als slecht te worden gewaardeerd;
      
      
        verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken, badkamer en toilet van de woning van 18 jaar oud. Het voorzieningenniveau van de woning dient met een ‘2’ (matig) te worden gewaardeerd;
      
      
        de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud van de in het taxatieverslag gehanteerde vergelijkingsobjecten komen onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde van de woning.
      
    
    4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde verweerschrift met de bijgevoegde matrix en de foto’s van de inpandige opname. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] .
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      
        Stukken 13 februari 2025
      
    
    5. De gemachtigde van eiser heeft op 13 februari 2025 om 14:00 uur nadere stukken geüpload via de digitale portal. Tijdens de zitting heeft de rechtbank uitsluitend toestemming verleend tot het uploaden van de foto’s die reeds tussen de partijen zijn gewisseld. Uit het bijgevoegde mailverkeer met eiser blijkt dat dit nieuwe foto’s zijn, die door eiser zelf op 13 februari 2025 om 13:00 uur naar gemachtigde zijn gemaild. Nu niet valt in te zien dat deze stukken niet eerder in het geding gebracht hadden kunnen worden en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geven deze stukken de rechtbank geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. Dit betekent dat het onderzoek niet wordt heropend en de nadere stukken bij de beoordeling buiten beschouwing zullen blijven.
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    6. Partijen zijn het erover eens dat voor het onderhavige belastingjaar de woning die eiser als zogenoemde kangoeroewoning heeft omschreven als één WOZ-object moet worden opgemerkt. Hoewel de rechtbank van oordeel is dat sprake is van twee afzonderlijke WOZ-objecten nu er sprake is van twee zelfstandige woningen die beschikken over essentiële voorzieningen en bewoond worden door verschillende gebruikers, zal de rechtbank partijen volgen in hun eensluidend standpunt. Immers niet is aangetoond dat de twee zelfstandige woningen zijn afgebakend en voldoen aan het vereiste van afsluitbaarheid zoals bedoeld in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ (“een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt”).
    
    
      
        De waarde van het object
      
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. [adres 3] is qua type woning (geschakelde woning) en grote afwijking in (perceel-)grootte minder goed vergelijkbaar. Omdat de verkoopdatum van het object tevens te ver van de waardepeildatum is verwijderd, zal de rechtbank dit object bij de beoordeling buiten beschouwing laten. De rechtbank acht de overige twee vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allebei in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen zijn uit dezelfde bouwperiode (bouwjaar 1996 en 1998) en waarvan de perceelgroottes niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. De rechtbank merkt hierbij op dat onderhavige woning het meest recente bouwjaar heeft in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.
    
    10. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder kenbaar rekening gehouden met het voorzieningenniveau, omdat hij dit als matig (factor ‘2’) heeft gekwalificeerd. Eiser heeft, met de eerder overgelegde foto’s, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat het voorzieningenniveau van de woning zodanig slecht is dat verweerder hiervoor meer had moeten corrigeren. 
    
    11. Eiser heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning uit twee zelfstandige woningen bestaat, een zogeheten kangoeroewoning, en dat een potentiële koper het gehele object dient te verbouwen om weer een “normale” woning te kunnen realiseren. Om deze reden dient de doelmatigheid van de woning ten minste als matig, en wellicht zelfs als slecht te worden gewaardeerd, aldus eiser. De rechtbank overweegt hiertoe dat tijdens de inpandige opname op 30 mei 2024 door verweerder is geconstateerd dat geen sprake is van twee van elkaar af te sluiten, afzonderlijke wooneenheden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de foto’s die gemachtigde enkele dagen voor de zitting heeft toegestuurd, hem niet hebben geleid tot een andere constatering. De woning is daarom aangemerkt als één zelfstandige woning, waarbij extra voorzieningen – waaronder een tweede badkamer – zijn aangebracht. De rechtbank overweegt dat verweerder desondanks de doelmatigheid van de woning met een ‘2’ (ondergemiddeld) heeft beoordeeld. Gelet op het voorgaande heeft verweerder in meer dan voldoende mate rekening gehouden met de doelmatigheid van de woning. Dit vertaalt zich ook in de vierkante meterprijs van de woning, aangezien de gecorrigeerde prijs per vierkante meter (€ 2.395) lager is dan de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs van de twee vergelijkingsobjecten (€ 2.466).
    
    12. Eiser heeft nog gewezen op het feit dat de dochter haar deel van de woning huurt en daarvoor huurtoeslag ontvangt. De rechtbank is van oordeel dat dit gegeven niet het juiste toetsingskader vormt. Dat is namelijk neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Ook het gegeven dat bij verkoop van de woning als geheel het deel van de woning dat de dochter bewoont niet vrij kan worden opgeleverd omdat de dochter een huurrecht heeft (koop breekt geen huur) doet daaraan niet af. De rechtbank acht aannemelijk dat ingeval de koper de gehele woning nodig heeft gelet op zijn gezinssituatie, ontruiming in of buiten rechte kan worden gevorderd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn en een financiële tegemoetkoming in het kader van huurgewenning.
    
    13. Voorts overweegt de rechtbank dat in het huidige tijdsgewricht waarin kinderen voor hun bejaarde ouders, meer dan voorheen, hun zorgplicht invullen mede bij gebreke aan bejaardenhuizen zoals deze tot voor een aantal jaren geleden bestonden,  een kangoeroewoning een courant object is waarvoor een koopkrachtige vraag in de woningmarkt bestaat. Ook voor de situatie zoals die hier aan de orde is, namelijk de situatie waarin ouders hun zorgplicht invullen voor een meerderjarige dochter die mindervalide is en die enerzijds zoveel als mogelijk zelfstandig wil wonen en anderzijds een wakend oog nodig heeft, kan een woning als de onderhavige dienen.
    
    14. Dat, zoals eiser heeft gesteld, een potentiële koper gedwongen is de woning te verbouwen voor zelfbewoning, stuit af op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen. 
    
    
      
        Slotsom
      
    
    15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet in de stukken van het geding geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).