ECLI:NL:RBZWB:2025:1713, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-03-2025, 24/790
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/790 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats ], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Juist),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 998.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan Juist en, namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] (taxateur).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1975. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.025.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats ]. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende voert aan dat de referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat het woonoppervlakte van deze woning aanzienlijk groter is dan het woonoppervlakte van de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.	De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. Dat de referentiewoning in meer of mindere mate afwijkt in woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoning per definitie onbruikbaar is. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning van belanghebbende. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met het matige duurzaamheidsniveau, aldus nog steeds belanghebbende.
      
    
    
      3.8.
      
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen. Op welke wijze door de heffingsambtenaar rekening is gehouden met het verschil in woonoppervlakte tussen de woningen is door de heffingsambtenaar ter zitting nogmaals voldoende duidelijk uiteengezet. 
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning van belanghebbende is naar het oordeel van de rechtbank door de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft de overige verschillen met betrekking tot de KOUDV-factoren, waaronder het voorzieningenniveau, voldoende tot uitdrukking gebracht in de matrix. De referentiewoningen hebben hogere KOUDV-waarderingen gekregen dan de woning van belanghebbende. Dit is in het voordeel van belanghebbende. Belanghebbende heeft daarbij geen objectief verifieerbare gegevens overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van een dermate onder gemiddeld voorzieningenniveau dat hiervoor een correctie dient te worden toegepast.
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat, naar de rechtbank begrijpt, door het ontbreken van ondersteunend bewijs aan de KOUDV-factoren onvoldoende bewijskracht toekomt. 
      
    
    
      3.10.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit betoog niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting overtuigend bepleit dat de toegepaste KOUDV-factoren gebaseerd zijn op permanente marktanalyse. De heffingsambtenaar laat zich in deze bijstaan door een deskundige, in de persoon van een ter zake gekwalificeerde taxateur. De gegevens van de permanente marktanalyse zijn door de taxateur, zo is verklaard ter zitting, betrokken in de matrix. De taxateur heeft op basis van zijn expertise correcties toegepast. Deze zijn alle in het voordeel van belanghebbende geweest. Immers, de referentiewoningen hebben hogere KOUDV-waarderingen gekregen dan de woning van belanghebbende. Met de stelling dat dit voor belanghebbende niet inzichtelijk is, is van onvoldoende gewicht om de aannemelijkheid van de matrix te weerleggen. De rechtbank ziet in deze zaak ook geen grond om een formele tekortkoming in de onderbouwing aan te nemen die tot een kostenvergoeding zou moeten leiden. Tot slot weegt de rechtbank mee dat de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de werking van de wortelformule voor de extra meters is gemaximeerd, omdat de waarde anders wel te hoog uit zou komen. 
      
    
    
      3.11.
      De jurisprudentie waar belanghebbende naar tracht te verwijzen maakt dat niet anders. Belanghebbende heeft geen adequate publicatiegegevens verstrekt (ECLI-nummers). De uitspraken die de rechtbank vermoedt dat belanghebbende bedoelt, zijn niet openbaar gemaakt en konden dus niet bekend zijn bij de heffingsambtenaar, zodat deze daarop niet heeft kunnen reageren. De overige jurisprudentie is feitelijk van aard. Belanghebbende heeft niet gesteld en dus evenmin aannemelijk gemaakt dat de feiten in die die zaak zodanig zijn dat aan het oordeel in die casus ook bewijskracht toekomt in deze zaak. Tot slot heeft te gelden dat ook jurisprudentie bestaat die een andere denkrichting indiceert.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 21 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Rechtbank Den Haag, 31 oktober 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:18161.