ECLI:NL:GHARL:2014:2568, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, 13/00090
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Kantoorpand. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00090
      uitspraakdatum: 25 maart 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] NV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 19 december 2012, nummer AWB 12/1235, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 1 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 2.362.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 december 2012 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.918.000.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door de gemachtigde van belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E].
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 23 1 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2001 gebouwd kantoorpand met parkeerkelder met 15 parkeerplaatsen, gelegen op het bedrijventerrein [F]. Het gebouw heeft een opslagruimte van 260 m² in de kelder en 1.105 m² kantoorruimte, verdeeld over drie bouwlagen. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.219 m². Op het perceel zijn nog 16 parkeerplaatsen aangelegd.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak wordt binnen concernverband door belanghebbende verhuurd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 7,9. De door de heffingsambtenaar aangedragen huurgegevens zijn niet bruikbaar en betreffen niet vergelijkbare objecten. Bij de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor neemt de heffingsambtenaar niet de juiste uitgangspunten in acht. Met name gaat de heffingsambtenaar – ten onrechte – uit van een te lage rendementseis en risico-opslag, een niet-reële ontwikkeling van de exploitatielasten en een oneindig lange levensduur.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank, conform het door hem in het verweerschrift in eerste aanleg ingenomen standpunt, terecht is verminderd en nader is vastgesteld op € 1.918.000. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport. De daarin vastgestelde waarde is vastgesteld met inachtneming van een kapitalisatiefactor die is berekend overeenkomstig de uitgangspunten in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, die is uitgegeven door de VNG (hierna: de Taxatiewijzer).
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.572.291.
      
    
    
      3.6
       De heffingsambtenaar  concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat het bij de hiervoor in 4.2 bedoelde waarderingsregels gaat om richtlijnen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De gezochte waarde kan echter ook op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004AP1375). 
      
    
    
      4.4
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 1 augustus 2012, opgemaakt door [E] voornoemd, als WOZ-taxateur werkzaam bij de gemeente Almere. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van (afgerond) € 1.918.000, uitgaande van een huurwaarde van € 159.250 per jaar, een kapitalisatiefactor van 10,1 en een gezamenlijke waarde van de parkeerplaatsen van € 310.000. [E] is er daarbij van uitgegaan dat de onroerende zaak is gelegen op een bedrijventerrein met een uitstekende ligging dat deel uitmaakt van het [G] van de gemeente Almere.
      
    
    
      4.6
      Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de huurgegevens opgenomen van een drietal verhuurde objecten die naar het oordeel van Te Kronnie voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de huurwaarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit deze huurgegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:
      
      
        
          
            [b-straat] 2 te [L]. Het betreft een kantoor in een kantoorverzamelgebouw op een A1 locatie, gebouwd in 2002. Het gaat om de verhuur van een gedeelte van het kantoorverzamelgebouw, groot 581 m², voor een bedrag van € 77.680 per 1 januari 2010. Gelet op de locatie, het bouwjaar en de courantheid is een kapitalisatiefactor vastgesteld van 11,1. Aldus bedraagt de huurwaarde € 134 per m².
        
        
          
            [a-straat] 20 27 te [L]. Het betreft een kantoor in een kantoorverzamelgebouw op een A2 locatie, gebouwd in 1997. Het gaat om de verhuur van een gedeelte van het kantoorverzamelgebouw, groot 296 m², voor een bedrag van € 33.200 per 1 februari 2009. Gelet op de locatie, het bouwjaar en de courantheid is een kapitalisatiefactor vastgesteld van 10,1. Aldus bedraagt de huurwaarde € 130 per m².
        
        
          
            [c-straat] 1 te [L]. Het betreft een kantoor in een kantoorverzamelgebouw op een B1 locatie, gebouwd in 1991. Het gaat om de verhuur van een gedeelte van het kantoorverzamelgebouw, groot 127 m², voor een bedrag van € 13.970 per 1 oktober 2010. Gelet op de locatie, het bouwjaar en de courantheid is een kapitalisatiefactor vastgesteld van 9,3. Aldus bedraagt de huurwaarde € 110 per m².
        
      
      
      
        
          [E] heeft de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak in het rapport berekend op 11,1 en is daarbij uitgegaan van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De Taxatiewijzer is uitgegeven door de VNG, in samenwerking met vertegenwoordigers van de Waarderingskamer, enkele grotere gemeenten, en landelijk opererende makelaarskantoren en gespecialiseerde WOZ-taxatiebureaus. De Taxatiewijzer is tot stand gekomen na analyse van landelijk in de markt blijkende verkoop- en verhuurgegevens. De heffingsambtenaar heeft in de procedure in eerste aanleg het verschil tussen de aanvankelijk vastgestelde waarde van € 2.362.000 en de in het taxatierapport nader vastgestelde waarde van € 1.918.000 toegelicht. Belanghebbende verdedigde in de bezwaarfase een waarde van € 1.919.740. In het taxatierapport is [E] aan dit standpunt tegemoetgekomen door, met inachtneming van de huurgegevens uit de markt, de huurwaarde van de onroerende zaak naar beneden bij te stellen.
      
      
    
    
      4.7
      Met de in het rapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de door de Rechtbank nader vastgestelde en door hem thans ook verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Hoewel de naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan de onroerende zaak kunnen zij naar het oordeel van het Hof als vergelijkingsobject worden aangemerkt. Er is immers sprake van (kleine) gedeelten van grote kantoorverzamelgebouwen. Mede gelet op het in het rapport gepresenteerde fotomateriaal is het Hof van oordeel dat de kantoorgebouwen voldoende gelijkenis vertonen en het Hof acht aannemelijk dat de huurprijzen per m² van deze objecten vergelijkbaar zijn en tot de vastgestelde waarde kunnen leiden mits met de verschillen en de ouderdom van de huurgegevens op de juiste wijze en in voldoende mate rekening wordt gehouden. Gelet op de inhoud van het rapport en de daarop gegeven toelichting acht het Hof zulks in dit geval aannemelijk.
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft uitvoerig onderbouwde berekeningen overgelegd die zijn gemaakt door [C] voornoemd en waaruit een kapitalisatiefactor zou voortvloeien van 7,9 (de feitelijke berekening die leidt tot die uitkomst is in het stuk niet vermeld). Zij stelt zich bij de Rechtbank, na het indienen door de heffingsambtenaar van zijn verweerschrift en het taxatierapport van [E], nader op het standpunt dat, uitgaande van de door de gemeente nader vastgestelde huurwaarde  en de eerder door haar berekende kapitalisatiefactor, de waarde van de onroerende zaak € 1.572.291 dient te zijn. Hoeveel de werkelijke jaarhuur op de waardepeildatum bedroeg, is in deze procedure niet komen vast te staan.
      
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof kan de kritiek van belanghebbende niet tot een ander dan het hiervoor gegeven oordeel leiden. Een taxatierapport dat is gebaseerd op vergelijkende gegevens is door belanghebbende niet overgelegd. Nu belanghebbende bij uitstek degene is die op de hoogte is van de werkelijke jaarhuur had van haar verwacht mogen worden dat zij bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak daarvan was uitgegaan. Zij is echter zonder meer uitgegaan van de huurwaarde die door [E] in aanmerking is genomen. In het licht van de aanvankelijk door haar verdedigde waarde getuigt dit niet van een consistente visie op de gezochte waarde in het economische verkeer. Daar komt bij dat op enkele uitgangspunten die belanghebbende in aanmerking neemt bij de berekening van de kapitalisatiefactor valt af te dingen. Op de basisrendementseis die naar haar mening in aanmerking genomen moet worden heeft zij geen nadere toelichting gegeven. Niet aannemelijk is om bij de bepaling van de risico-opslag nog rekening te houden met een extra risico omdat de risico’s elders mogelijk onjuist zijn ingeschat. Een dergelijke opslag is ook allerminst gebruikelijk, evenmin als het rekening houden met een jaarlijkse groei van de exploitatielasten. Dit geldt te meer nu [C] in zijn berekening wel uitgaat van een gelijkblijvende huur. Dat de kapitalisatiefactor in dit geval niet hoger kan zijn dan 7,9 is naar het oordeel van het Hof aldus niet aannemelijk geworden. 
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 25 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 april 2014
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.