ECLI:NL:GHDHA:2024:831, Gerechtshof Den Haag, 01-05-2024, BK-23/644
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Waarde appartement is niet te hoog vastgesteld. Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met (brand)onveiligheid en constructiefouten

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-23/644
    
    
    
    Uitspraak van 1 mei 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 mei 2023, nummer SGR 22/290.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (het appartement) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 354.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) eigenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “- verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 300.000;
        - vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig; 
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 211,66;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof 3 april 2024. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het appartement. Het appartement is opgeleverd in mei 2019 en heeft een  parkeerplaats en een garage. 
      
    
    
      2.2.
      De totale aankoopprijs van het appartement bedroeg € 438.500 (inclusief een garage van € 30.000 en een parkeerplaats van € 9.500). Het appartement is kaal opgeleverd en vervolgens door belanghebbende voorzien van een gietvloer, wandafwerking in de hal, stuukwerk, keuken, badkamer en toilet en een tweede badkamer met douche, wastafel en toilet.  
      
    
    
      2.3.
      Ten tijde van de oplevering was het appartement niet brandveilig. Verder is een onderzoek gaande naar de constructie van het appartementencomplex, waar het onderhavige appartement deel van uitmaakt (in totaal 9 appartementen). In verband met vorenbedoelde gebreken is van de koopprijs € 12.330 in depot bij de notaris gebleven.
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 januari 2022 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. In het taxatierapport is de WOZ-waarde van het appartement, na inpandige opname op 11 juni 2021, bepaald op de beschikte waarde (€ 354.000). Naast gegevens van het appartement bevat het rapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 3] . De in het taxatierapport opgenomen ‘totale gegevensmatrix’ bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 1]
                  
                
              
            
            
              
                Objecttype
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2000
              
              
                2012
              
              
                2005
              
              
                2018
              
            
            
              
                Inhoud (m3)
              
              
                406
              
              
                220
              
              
                440
              
              
                377
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactie
              
              
                9-1-2020
              
              
                31-10-2019
              
              
                14-5-2020
              
              
                
              
            
            
              
                Prijs (€)
              
              
                480.033
              
              
                338.185
              
              
                635.580
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Indexering
              
              
                -0,17%
              
              
                1,29%
              
              
                -2,79%
              
              
                
              
            
            
              
                Geïndexeerde prijs (€)
              
              
                480.033
              
              
                333.875
              
              
                653.823
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Object onderdelen (€) 
              
              
                12.500
              
              
                4.500
              
              
                13.750
              
              
                39.500
              
            
            
              
                ROMPSLOMP (€) 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                -/- 10.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Correctie grootte (€) 
              
              
                1.195
              
              
                1.159
              
              
                1.527
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kl-Oh-Uit-Dm-Vz
              
              
                3-3-3-3-3
              
              
                3-3-3-3-3
              
              
                4-4-4-5-3
              
              
                3-3-4-3-4
              
            
            
              
                Correctie KOUDV
              
              
                0%
              
              
                0%
              
              
                23%
              
              
                8%
              
            
            
              
                Prijs per m3 (€)
              
              
                1.195
              
              
                1.159
              
              
                1.241
              
              
                1.303
              
            
            
              
                Gemiddelde prijs/m3 van de referenties:
                € 1.198
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Taxatie
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 520.552
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 354.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] te [woonplaats 2] (verkocht op 9 januari 2020 voor € 480.834), [adres 3] te [woonplaats 3] (verkocht op 31 oktober 2019 voor € 333.875) en [adres 4] te [woonplaats 3] (verkocht op 14 mei 2020 voor € 653.823). Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op de waardepeildatum – kort gezegd – niet (brand)veilig was. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten van dergelijke onveiligheid geen sprake is. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning om te kunnen dienen ter onderbouwing van de aan de woning toegekende waarde. Voor die onderbouwing acht de rechtbank het eigen aankoopbedrag van de woning evenmin bruikbaar, omdat de hiervoor genoemde (brand)onveiligheid ten tijde van de aankoop van de woning nog niet bekend was en dus niet in het aankoopbedrag is verdisconteerd.
    
    7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde van € 173.000 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft deze waarde gebaseerd op de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2018. Daarmee heeft zij de door haar bepleite waarde echter niet aannemelijk gemaakt. De WOZ-waarde dient immers ieder jaar afzonderlijk van vorige jaren te worden vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning op een eerdere waardepeildatum heeft dan ook geen betekenis voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2021. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde verder niet cijfermatig onderbouwd.
    
    8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 300.000.
    
    9. De rechtbank merkt nog op dat in deze procedure alleen de voor 2021 vastgestelde WOZ-waarde en de daarbij opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen ter beoordeling voorliggen, zodat beroepsgronden van eiseres die daarop geen betrekking hebben verder onbesproken worden gelaten.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard, het bestreden besluit te worden vernietigd en de vastgestelde waarde en de aanslag te worden verminderd.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de waarde van het appartement na vermindering door de Rechtbank. Volgens de Heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de waarde ten onrechte verminderd. Belanghebbende is de tegenovergestelde mening toegedaan.
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot toekenning van een proceskostenvergoeding. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep 
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van het appartement niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 520.552, na vergelijking met de objecten [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] en [adres 4] , beide te [woonplaats 3] .
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt het volgende voorop. Bij de beoordeling van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar en grootte goed vergelijkbaar zijn met het appartement, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in beginsel als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het appartement. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het appartement zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten om die reden niet goed bruikbaar zouden zijn. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheden van (brand)onveiligheid en constructiefouten, vormen op zich onvoldoende aanleiding om de vergelijkingsobjecten buiten beschouwing te laten, zolang de Heffingsambtenaar maar laat zien of, op welke wijze en in welke mate hij daarmee rekening heeft gehouden. 
      
    
    
      5.4.
      In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan het appartement en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft de KOUDV-factoren. In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de toegekende scores toegelicht door middel van een korte omschrijving en met foto’s van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport en de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores. De Heffingsambtenaar komt uiteindelijk na een inpandige opname tot een waarde van € 520.552 bij een vastgestelde WOZ-waarde van € 354.000. De WOZ-waarde is dus € 166.552 lager vastgesteld dan de getaxeerde waarde en € 84.500 lager dan de aankoopprijs. 
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen in onder meer uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Maar ook heeft de Heffingsambtenaar met de (veel) lagere vastgestelde dan getaxeerde WOZ-waarde en aankoopprijs voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde (brand)onveiligheid en constructiefouten. Niet aannemelijk geworden is dat er qua (brand)onveiligheid méér aan de hand is, dan door de Heffingsambtenaar is erkend en in de waardering rekening mee is gehouden (zie 5.7). De Heffingsambtenaar heeft ook voldoende toegelicht hoe hij de inhoud van het appartement 377 m3 heeft bepaald door rekening te houden met de NEN-normen, waarbij ter bepaling van de inhoud van het appartement wordt uitgegaan van de buitenmaten. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen.
      
    
    
      5.6.
      Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, doet niet aan het oordeel af. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het appartementencomplex niet is uitgevoerd conform Bouwbesluit 2012 en reeds bij oplevering ernstige gebreken vertoonde. Het complex voldoet op meerdere punten niet aan brandveiligheidsvoorschriften, een Programma van Eisen voor de brandmeld- en ontruimingsinstallatie ontbreekt, evenals een toezichtarrangement. Met enige herstel- en installatiewerkzaamheden in de loop van de jaren zijn de veiligheidsproblemen bepaald niet opgelost. Voorts vertoont het appartement scheuren in muren en de gietvloer, als gevolg van constructiefouten. Dat herstel mogelijk onder garantie geschiedt doet niet ter zake. Ondertussen slepen de geschillen met de aannemer en de projectontwikkelaar zich maar voort, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      5.7.
      Het is het Hof volstrekt duidelijk dat de door belanghebbende genoemde omstandigheden het woongenot in ernstige mate bederven. Het Hof kan daarnaast belanghebbende volgen in haar stelling dat met de genoemde omstandigheden bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden, omdat deze nu eenmaal hun weerslag hebben op de waarde van het appartement. Zij heeft echter onvoldoende onderbouwd dat de aard en omvang van die omstandigheden een verlaging van de getaxeerde waarde van meer dan € 166.552 rechtvaardigen. In het bijzonder heeft belanghebbende niet bijvoorbeeld door middel van een technisch rapport de aard en omvang van de gebreken aan haar appartement en het complex en de invloed daarvan op de waarde van het appartement geconcretiseerd. Belanghebbende heeft slechts in zijn algemeenheid bedragen genoemd die in de loop van de jaren door de Vereniging van Eigenaren zijn gemaakt ten behoeve van onderzoek/bouwkundige expertise, mogelijk nog te herstellen gebreken aan het complex en extra kosten van onderhoud. Dat is echter onvoldoende om een lagere waarde dan € 354.000 te rechtvaardigen, nog daargelaten dat die bedragen vooral zien op het complex als geheel en weinig inzicht bieden in de mate waarop die invloed hebben op de waarde van het appartement in het bijzonder.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
      
      
        bevestigt de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 1 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.