ECLI:NL:RBAMS:2025:2015, Rechtbank Amsterdam, 18-03-2025, 10813611
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurprijswijzigingsbeding en incassokosten- beding oneerlijk. Ambtshalve toets. ROZ 2017. Onredelijk boete beding. Huurachterstand plus herstelkosten. Teveel betaald aan huurbetalingen vanaf aanvang huur. Vordering huurachterstand + herstelkosten wordt afgewezen. Proceskostenveroordeling voor verhuurder.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 10813611 \ CV EXPL  23-14970
    
    
    
      
        Vonnis van 18 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KESS CORPORATION N.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Kess,
      gemachtigde: J.S. Evers,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 2] (NH),
      gedaagde partijen,
      procederend in persoon.
    
    
    
      Gedaagden worden hierna ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en gezamenlijk [gedaagde 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaardingen van 18 november 2023 met producties,- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord,
      - de aanvullende producties van [gedaagde 2] ,
      - het instructievonnis,
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 maart 2024. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Kess aanvullende stukken ingediend. Namens Kess is verschenen [naam 1] , bijgestaan door [naam 2] namens de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen in persoon mede namens [gedaagde 2] , vergezeld door [naam 3] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Aan het einde van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor het nemen van een akte aan de zijde van Kess. Op 21 mei 2024 heeft Kess een akte ingediend. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [gedaagde 2] geen antwoordakte ingediend. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
    
      1.3.
      Aan partijen is bij brief van 29 juli 2024 bericht dat de procedure wordt aangehouden in verband met ontwikkelingen in de jurisprudentie (de kwestie van de huurprijswijzigingsbedingen die voorgelegd is aan de Hoge Raad). 
      
    
    
      1.4.
      Bij rolbeslissing van 31 december 2024 heeft de griffier aan partijen de gelegenheid gegeven zich uit te laten over het arrest van 29 november 2024 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1780). Van de zijde van Kess is op 27 januari 2025 een akte ontvangen; [gedaagde 2] hebben niet meer gereageerd. Hierna is (opnieuw) vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Kess heeft aan [gedaagde 1] met ingang van 22 maart 2019 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.600,00 per maand en laatstelijk € 1.889,16 per maand. [gedaagde 1] heeft aan Kess een waarborgsom van € 3.200,00 betaald. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ) vastgesteld op 20 maart 2017 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 20 maart 2019 heeft [gedaagde 2] een borgstelling ondertekend waarbij hij zich borg heeft gesteld voor de nakoming van de huurovereenkomst die Kess met [gedaagde 1] heeft gesloten. Hiermee heeft [gedaagde 2] zich als hoofdelijke medeschuldenaar verbonden tot een maximum van € 14.000,00.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst tussen Kess en [gedaagde 1] is op 31 oktober 2023 geëindigd.
      
    
    
      2.5.
      Op 2 november 2023 heeft een eindinspectie plaatsgevonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Kess vordert dat [gedaagde 2] middels bij voorraad uitvoerbaar te verklaren vonnis veroordeeld wordt c.s. tot betaling van € 7.232,38 (huurachterstand, herstelkosten, boete en buitengerechtelijke kosten verminderd met de waarborgsom) vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.551,11 en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Kess legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde 2] de huurachterstand ondanks aanmaning niet hebben voldaan. Daarnaast was de woning beschadigd en vervuild toen [gedaagde 1] de woning had verlaten. Daarom heeft Kess herstelkosten moeten maken. Deze kosten komen voor rekening van [gedaagde 2]
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 2] voeren verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
    
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde 1] de woning heeft gehuurd, is gesloten tussen Kess als handelaar en [gedaagde 1] als consument.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Kess [gedaagde 1] ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
      
    
    
      4.3.
      Kess had aanvankelijk, hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, geen standpunt ingenomen over het huurprijswijzigingsbeding. Kess refereerde zich ten aanzien van het incassokostenbeding en het boeterente beding aan het oordeel van de kantonrechter. Bij akte van 27 januari 2025 heeft Kess gesteld dat zij op grond van het arrest van de Hoger Raad (zie 1.4.) jaarlijks de huur mocht verhogen met minimaal 3%.
      
    
    
      4.4.
      Artikel 17 van de algemene bepalingen (het servicekostenbeding) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden.
      
    
    
      4.5.
      Ook de artikelen 5.2 (huurprijswijzigingsbeding) en 11.2 (boeterente beding) van de huurovereenkomst en de artikelen 16 (huurprijswijzigingsbeding) en 25.2 (incassokostenbeding) van de algemene bepalingen zijn getoetst. 
      
    
    
      4.6.
      De artikelen 5.2 en 11.2 van de huurovereenkomst luiden als volgt:  
      
      
        
          “(…)
        
      
    
    
      5.2
      
        Indien het gehuurde een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst 
        per 1 juli 2019
         en vervolgens jaarlijks verhoogd, met een minimum van 
        3%
        . In afwijking van het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen is het basisjaar “2015=100” voor het prijsindexcijfers gewijzigd in “2006=100”.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      11.2
      
        Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze overeenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,-, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      4.7.
      De artikelen 16 en 25.2 van de algemene bepalingen luiden als volgt:
      
      
        
          “(…)
        
      
      
        16.
         Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
      
      
        - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
      
      
      
      
      
        - wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
      
      
        - geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
      
      
      
        
          (…)
        
      
    
    
      25.2
      
         In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      4.8.
      De hiervoor geciteerde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld.
      
      
        
          Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het onderhavige huurprijswijzigingsbeding maakt het voor de verhuurder mogelijk om de huurprijs jaarlijks volgens de wet en/of met de consumentenprijsindex te verhogen, en verbindt daaraan een minimumpercentage. Er is evenwel geen maximum gesteld. Dit kan ertoe leiden dat de consument een hogere huurprijs is verschuldigd dan wettelijk is toegestaan en/of op grond van de consumentenprijsindex redelijk is. Hierdoor wordt het evenwicht aanzienlijk verstoord ten nadele van de huurder als consument. Bovendien ontbreekt een geldige grond (‘wanneer wel? wanneer niet?’) voor de minimumverhoging, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Het huurprijswijzigingsbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.
      
      
        
          Oneerlijk incassokostenbeding 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het beding over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. 
      
      
        
          Oneerlijk boeterente beding 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Geoordeeld wordt dat het beding zoals opgenomen in de huurovereenkomst oneerlijk is, omdat de boete op de te late betaling van de huur hoger is dan de wettelijke rente en rechtvaardiging van dit verschil niet is gesteld of gebleken. Het boeterente beding wordt daarom vernietigd en de gevorderde boete wordt afgewezen.
      
      
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter vernietigt bovengenoemde bedingen vanwege hun oneerlijke karakter.
      
    
    
      4.13.
      Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie Europees Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).
    
    
      4.14.
      Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 681,27 en boete van € 2.000,00 niet toewijsbaar zijn.
      
    
    
      4.15.
      Verder leidt het hiervoor overwogene tot de conclusie dat de huurprijs de gehele huurperiode geacht wordt gelijk te zijn gebleven aan de aanvangshuurprijs van € 1.600,00. De huurovereenkomst is aangegaan op 22 maart 2019 en geëindigd op 31 oktober 2023. Dit betekent dat de huurovereenkomst 54 maanden en 10 dagen heeft geduurd. In totaal was [gedaagde 1] over deze huurperiode een bedrag van € 86.916,13 verschuldigd aan Kess. Uit de door Kess overgelegde akte volgt dat [gedaagde 1] een bedrag van in totaal              € 93.626,31 aan Kess heeft betaald. [gedaagde 1] heeft dan ook een bedrag van € 6.710,18 teveel betaald aan Kess. Dit bedrag is hoger dan het door Kess gevorderde bedrag aan huurachterstand en herstelkosten. De kantonrechter wijst de vordering van Kess daarom af.
      
    
    
      4.16.
      Kess is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [gedaagde 2] in persoon zijn verschenen, worden de reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag aan hun kant ambtshalve vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Kess af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Kess in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Kess niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. M. Hillebrink.
      
      
      
      
        51447