ECLI:NL:RBROT:2025:3514, Rechtbank Rotterdam, 10-02-2025, 11481329 VV EXPL 25-13
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eis tot ontruiming van een huurwoning in kort geding afgewezen. Er is een explosie bij het gehuurde geweest, maar er is nog veel onduidelijk over de aanleiding van de explosie en of de explosie voor gedaagde bedoeld was.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11481329 VV EXPL 25-13
    
    
    
      datum uitspraak: 10 februari 2025 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S. Ettalhaoui.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] , met bijlagen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 31 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          de gemachtigde van Havensteder;
        
        
          
            [gedaagde] , bijgestaan door zijn gemachtigde;
        
        
          mevrouw [persoon A] (toeschouwer, werkzaam bij de gemeente Rotterdam).
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 3 oktober 2022 de woning aan de [adres 1] in Rotterdam van Havensteder. Per besluit van 24 mei 2024 heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten, van 21 juni 2024 tot en met 20 september 2024. De grondslag voor deze sluiting was artikel 13b van de Opiumwet. Na een zorgvuldige belangenafweging besloot Havensteder om de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk te ontbinden. Zij heeft - in plaats daarvan - [gedaagde] een allonge bij de huurovereenkomst aangeboden, die [gedaagde] ook heeft ondertekend. In de allonge staat - voor zover van belang - het volgende:
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        Op 6 december 2024 heeft een explosie plaatsgevonden, waarbij (onder andere) de ramen van de woningen aan de [straatnaam] [huisnummer X] , [huisnummer Y] en [huisnummer Z] beschadigd zijn geraakt. Naar aanleiding van de eerdere burgemeesterssluiting van de woning, de kwetsbare wijk waarin de woning is gelegen en eerdere drugsgerelateerde registraties in de politiesystemen over [gedaagde] , heeft de burgemeester de woning op advies van de politie opnieuw gesloten voor (in beginsel) één maand, van 6 december 2024 tot 6 januari 2025 (artikel 174a lid 1 aanhef en onder b Gemeentewet). Na laatstgenoemde datum is de burgemeesterssluiting verlengd tot 6 februari 2025 vanwege vrees voor herhaling en gevaar voor de omwonenden. Per brief van 17 december 2024 heeft Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Vanwege deze buitengerechtelijke ontbinding houdt [gedaagde] , volgens Havensteder, de woning nu zonder recht of titel onder zich. Primair op basis van die grondslag eist Havensteder, kort gezegd, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. 
      
      
      
      
        Havensteder voert verder aan dat wanneer wordt geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig is, zij in een bodemprocedure alsnog ontbinding van de huurovereenkomst zal eisen. Ook om die reden kan volgens haar de eis tot ontruiming in dit kort geding worden toegewezen.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Havensteder. Op zijn verweer wordt in de verdere beoordeling ingegaan. 
      
      
        
          De uitkomst
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de eis van Havensteder af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij haar eis. Als zij wordt gevolgd in haar stellingen, houdt [gedaagde] de woning namelijk onder zich zonder dat hij daar recht op heeft. Hij maakt dan inbreuk op het eigendomsrecht van Havensteder. Havensteder heeft er in dat geval belang bij dat deze situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij de woning kan verhuren aan een ander, zeker ook omdat - als zij wordt gevolgd in haar stellingen - de veiligheid van de omwonenden in het gedrang kan zijn. Bovendien is de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding ook juist bedoeld om zo spoedig mogelijk (en niet pas na een bodemprocedure) tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
      
      
        
          Het uitgangspunt: een ontruiming is heel ingrijpend
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat de ontruiming van een woning een heel ingrijpende maatregel is, die ook moeilijk ongedaan gemaakt kan worden. In dit kort geding kan de eis van Havensteder daarom alleen worden toegewezen als het zeer aannemelijk is dat de kantonrechter in een gewone procedure zal oordelen dat de huurovereenkomst door Havensteder terecht buitengerechtelijk is ontbonden of dat de kantonrechter deze alsnog zal ontbinden. Deze twee gevallen worden hierna behandeld.
      
      
        
          Het is niet onaannemelijk dat de huurovereenkomst in stand is gebleven of dat de kantonrechter in een gewone procedure de ontbinding niet proportioneel acht 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Vast staat dat de woning op grond van artikel 174a lid 1 aanhef en onder b Gemeentewet is gesloten. Dit feit rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Havensteder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Havensteder hoeft hiervoor niet aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . Ook is niet vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat de omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf niet in de weg staat.
      
    
    
      2.7.
      Dat Havensteder bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders, betekent niet dat zij deze bevoegdheid ook in alle gevallen mag gebruiken. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen namelijk een inmenging in het (fundamentele) recht dat iedereen heeft op respect voor zijn woning. Havensteder kan daarom alleen buitengerechtelijk ontbinden wanneer dit proportioneel is (artikel 8 EVRM). Met andere woorden: onder bepaalde omstandigheden kan het gebruik van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, of misbruik van recht zijn. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden tegen elkaar afwegen (artikel 3:13 en 6:248 BW).
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter begrijpt het belang van Havensteder. Zij heeft als verhuurder de taak om te waken voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Deze komen in gevaar als er in de wijk een explosie plaatsvindt (mogelijk) als gevolg van criminele activiteiten die één of meerdere van haar huurders verricht heeft. Dit is een te respecteren belang. Toch vindt de kantonrechter het niet zodanig aannemelijk dat een belangenafweging in een gewone procedure in het voordeel van Havensteder zal uitvallen, dat hierop in dit kort geding al vooruit moet worden gelopen door het toewijzen van de geëiste ontruiming. Daarbij wegen de volgende omstandigheden mee.
      
      
        
          Op dit moment staat onvoldoende vast dat het explosief voor [gedaagde] bedoeld was
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft in de vooraf ingediende pleitnota en tijdens de zitting betoogd dat hij bezwaar heeft ingesteld tegen de burgemeesterssluiting, althans tegen de verlenging daarvan. Hij heeft in dat kader (onder andere) gesteld dat nergens uit blijkt dat het explosief specifiek voor hem bedoeld was, eveneens niet uit de bestuurlijke rapportage van de politie van 6 december 2024. In de bestuurlijke rapportage staat namelijk dat de politiemedewerkers ter plaatse kwamen en zagen “dat bij de woningen van [straatnaam] [huisnummer X] , [huisnummer Y] en [huisnummer Z] ramen beschadigd waren”. In het verlengingsbesluit van de burgemeester van 2 januari 2025 staat voorts dat “vooralsnog volledig onduidelijk is wat de aanleiding voor de explosie is geweest” en dat sprake is van “een ongewijzigde dreiging richting de woning”.
      
      
        Verder heeft [gedaagde] een verklaring van zijn buurman - woonachtig aan de [adres 2] - overgelegd, waarin de buurman verklaart dat het explosief is gegooid (en dus niet voor een deur is neergelegd) en dat het explosief voor hem / zijn gezin (dus van de buurman) bedoeld zou kunnen zijn, omdat er recentelijk twee mishandelingen hebben plaatsgevonden waarbij er ook twee keer iemand is opgepakt en veroordeeld. De buurman heeft bij Havensteder gemeld dat de explosie een wraakactie voor die veroordelingen zou kunnen zijn. 
      
      
      
        Ook heeft [gedaagde] de politieregistraties onder de loep genomen (de laatste dateert van 10 april 2024) en uitgebreid beargumenteerd waarom die registraties niet kloppen, niet bewezen zijn en/of niet hebben kunnen leiden tot een explosie. Zo zijn er diverse zaken in beslag genomen doch heeft [gedaagde] die allemaal weer terug gekregen. 
      
      
    
    
      2.10.
      Havensteder is niet inhoudelijk op die argumenten ingegaan. Zij gaf tijdens de zitting te kennen dat de woning van [gedaagde] door de politie én de burgemeester in verband wordt gebracht met de explosie en dat zij van de inhoud van de bestuurlijke rapportage uitgaat. Tijdens de eerste burgemeesterssluiting is Havensteder op de woorden van [gedaagde] afgegaan en nog geen twee maanden later kwam er een explosie en werd de woning opnieuw gesloten. Zij vindt de argumenten van [gedaagde] daarom niet betrouwbaar.  
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter begrijpt dat een en ander gevoelig ligt bij Havensteder, maar dat staat er niet aan in de weg dat op dit moment inderdaad onvoldoende vast staat dat het explosief voor [gedaagde] bedoeld was, mede door de verklaring van de buurman van huisnummer [huisnummer X] , het strafrechtelijk onderzoek dat nog volop loopt en de bezwaarprocedure die nog niet is afgerond (er moet zelfs nog een hoorzitting in de bezwaarprocedure worden bepaald). Alles bij elkaar genomen is het zeker niet onaannemelijk dat de bezwaarprocedure, of een daaropvolgende beroepsprocedure bij de bestuursrechter, zal slagen. Dat zou betekenen dat de grondslag aan de buitengerechtelijke ontbinding komt te ontvallen. De kantonrechter in een gewone procedure zal dan tot het oordeel komen dat de huurovereenkomst tussen de partijen in stand is gebleven.
      
      
        
          Politieregistraties en/of incidenten van vóór de allonge kunnen (in beginsel) niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Havensteder is in haar dagvaarding ingegaan op de drugsgerelateerde/criminele activiteiten die [gedaagde] zou hebben gepleegd vóór de eerste burgemeesterssluiting, maar zij is ten behoeve van die eerste burgemeesterssluiting de allonge zoals bedoeld in rechtsoverweging 2.1. met [gedaagde] overeengekomen. Het gevolg hiervan is dat de partijen een streep onder het verleden hebben gezet en er een nieuw startpunt voor [gedaagde] is ontstaan. Van bijzondere feiten of omstandigheden die tot een ander inzicht op dit punt moeten leiden is niets gesteld of gebleken. Niet in geschil is dat er na de allonge géén drugsgerelateerde meldingen over [gedaagde] bij de politie zijn binnengekomen en daarom hangt voor de geëiste ontruiming alles af van de explosie, waarover - zoals hiervoor is overwogen - nog veel onduidelijk is. Als die onduidelijkheid blijft bestaan, en de burgemeesterssluiting om die reden voorzichtigheidshalve niet zou worden herroepen of vernietigd, acht de kantonrechter de kans aanwezig dat de kantonrechter in een gewone procedure de buitengerechtelijke ontbinding niet proportioneel acht, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen. Daarbij neemt de kantonrechter nog het volgende in aanmerking.  
      
      
        
          
            [gedaagde] draagt deels de zorg voor twee minderjarige kinderen
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] draagt deels de zorg voor twee minderjarige kinderen. Hoewel deze kinderen geen hoofdverblijf in het gehuurde hebben, heeft een ontruiming ook veel invloed op hun dagelijks leven en stabiliteit. [gedaagde] ontvangt de kinderen in de woning (zij hebben ieder een eigen ingerichte slaapkamer) en hij brengt ze vanaf de woning naar sportactiviteiten in de buurt. Als hij de woning kwijtraakt, komt die stabiliteit - in ieder geval voorlopig - op losse schroeven te staan.
      
      
        
          Conclusie: de buitengerechtelijke ontbinding leidt niet tot ontruiming
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter vindt het - bij de huidige stand van zaken - niet onaannemelijk dat het besluit over de burgemeesterssluiting wordt vernietigd of herroepen, zodat de kantonrechter in een gewone procedure tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst tussen de partijen in stand is gebleven. Verder acht de kantonrechter - bij de huidige stand van zaken - de kans aanwezig dat de kantonrechter in een gewone procedure de buitengerechtelijke ontbinding niet proportioneel acht. De geëiste ontruiming wordt daarom in dit kort geding niet toegewezen op basis van de primaire grondslag.
      
      
        
          Het is onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.15.
      Havensteder heeft verder betoogd dat wanneer de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, zij in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal eisen. Ook op die grond zal de kantonrechter de ontruiming in dit kort geding niet toewijzen. Voor ontbinding is alleen plaats wanneer er sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht (artikel 6:265 BW). Daarbij dient ook een afweging van alle omstandigheden van het geval plaats te vinden. Dan spelen dus ook opnieuw de omstandigheden die hiervoor zijn opgesomd een rol. Ook voor die eis geldt daarom dat onvoldoende aannemelijk is dat die in een bodemprocedure zal slagen.
      
      
        
          Havensteder moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [gedaagde] moet betalen op € 543,00 aan dagvaardingskosten en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 678,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis van Havensteder af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 543,00, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        44240
      
    
  
  
     Hof Den Haag 8 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:440.
  
  
     Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2024:1645.