ECLI:NL:GHARL:2023:676, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-01-2023, 22/00358
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 22/00358
    uitspraakdatum: 24 januari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 december 2021, nummer LEE 20/3701, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1a te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 96.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) en de rioolheffing voor zover deze het eigenaarsgedeelte betreffen vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak, een bovenwoning met een woonoppervlakte van 43 m² en een dakkapel, is gebouwd in 1943 en gerenoveerd in 1999. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2020 onderhavige WOZ-beschikking vastgesteld en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatieverslag ter beschikking gesteld (hierna: het taxatieverslag) waarin als objectkenmerken voor de onroerende zaak een woonoppervlakte van 65 m² en een inhoud van 200 m³ zijn vermeld. 
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, op 25 januari 2021 door taxateur [de taxateur] (hierna: de taxateur) opgemaakt, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 is getaxeerd op € 129.000 (hierna: de matrix). In de matrix is de taxateur eveneens uitgegaan van een inhoud van de onroerende zaak van 200 m³. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende appartementen ten grondslag gelegd:
      
      1. [adres2] 27 te [plaats2] , bouwjaar 1996, met een inhoud van 189 m³, een dakkapel, een dakterras en een berging, verkocht op 18 maart 2019 voor € 135.000;
      2. [adres3] 48 te [plaats3] , bouwjaar 1992, met een inhoud van 204 m³ en een berging, verkocht op 6 februari 2018 voor € 180.000;
      3. [adres4] 2d te [plaats3] , bouwjaar 1998, met een inhoud van 219 m³ en een garage, verkocht op 18 mei 2018 voor € 179.000.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van voorzieningen, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling en ligging. De onroerende zaak scoort op onderhoudstoestand een 4 (goed), op ligging een 2 (matig) en op de overige factoren een 3 (voldoende). De referentieobjecten scoren, behoudens referentieobject 1 voor onderhoudstoestand van de woning (een “4”), op alle factoren een 3. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van tussen € 65.000 en € 70.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
      4.1.
      Na bespreking van de feitelijke situatie en uitleg van het Hof over (de regels van) de objectafbakening, heeft belanghebbende zijn stelling dat de onroerende zaak geen afzonderlijk WOZ-object vormt ter zitting van het Hof laten varen. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak derhalve terecht als een afzonderlijk WOZ-object afgebakend en gewaardeerd. 
      
      
        
          Waardering
        
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag en in de matrix gehanteerde inhoud (van 200 m³) van de onroerende zaak. Daartoe heeft belanghebbende ter zitting van het Hof een door de taxateur, naar aanleiding van een op 27 oktober 2022 ter plaatse in aanwezigheid van belanghebbende door de taxateur verrichte inmeting van de onroerende zaak, opgemaakte plattegrond overgelegd. Hieruit volgt dat de onroerende zaak een woonoppervlakte heeft van 43 m². Tot dan toe heeft de heffingsambtenaar steeds volgehouden dat bij nameting vanuit de bouwtekening is gebleken dat de in het taxatieverslag opgenomen woonoppervlakte van 65 m² en inhoud van 200 m³ juist zijn. Ook in de in beroep overgelegde matrix is de taxateur uitgegaan van een inhoud van 200 m³. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur desgevraagd beaamd dat het resultaat van de inmeting betekent dat hij bij het opmaken van de matrix is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak. Bij de gezamenlijke inmeting hebben partijen evenwel geen overeenstemming bereikt over deze inhoud. De heffingsambtenaar berekent de inhoud op 134 m³ en wijst er daarbij op dat hij is uitgegaan van de bruto buitenmaat, belanghebbende berekent de inhoud op 112 m³ en wijst daarbij op de aanwezigheid van schuine daken. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, met zijn niet met stukken onderbouwde stelling ter zitting, niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de onroerende zaak 134 m³ bedraagt. In het bijzonder is niet duidelijk geworden of en in hoeverre de taxateur bij zijn berekening, welke hij niet heeft overgelegd, rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van schuine daken.   
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij in eerste instantie weliswaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken, maar dat dit niet betekent dat de vastgestelde waarde te hoog is. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij de avond voor de zitting nog goed naar de waarde heeft gekeken en tot de conclusie is gekomen dat de in de matrix getaxeerde waarde met de kennis van nu eigenlijk te laag is. In verband hiermee heeft de taxateur die avond nog twee nieuwe waardematrices opgemaakt, één op basis van een oppervlakte van 43 m² en één op basis van een inhoud van 134 m³. De taxateur heeft de matrix op basis van de oppervlakte ter zitting willen overleggen, maar deze, nadat belanghebbende erover had geklaagd dat hij niet kon reageren op de daarin vermelde m²-prijzen, weer ingetrokken. De taxateur heeft verklaard de nieuwe matrix op basis van een inhoud van 134 m³ niet in een papieren versie ter zitting te hebben meegenomen. Blijft over de reeds – onder 2.3 – genoemde matrix. Volgens de taxateur is de daarin gehanteerde m³-prijs van € 575 bij nader inzien te laag. Als voorts rekening wordt gehouden met de afnemende meeropbrengst (hoe minder m³ hoe hoger de m³-prijs), dan kan, zo zou volgen uit de nieuwe matrix op basis van een inhoud van 134 m³, een m³-prijs van € 645 worden verdedigd. De aldus getaxeerde waarde komt volgens de taxateur net iets uit boven de beschikte waarde.
      
    
    
      4.6.
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Allereerst overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar, naar het Hof begrijpt, in zijn nieuwe kort voor de zitting opgemaakte matrix uitgaat van een inhoud van de onroerende zaak van 134 m³, welke hij gelet op het onder 4.4 overwogene niet aannemelijk heeft gemaakt. Bij gebreke van een schriftelijke onderbouwing acht het Hof evenmin voldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de transactieprijzen van de referentieobjecten de voor de onroerende zaak van belanghebbende gehanteerde m³-prijs kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot de waarde van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem – ter zitting – bepleite waarde van tussen € 65.0000 en € 70.000 niet te laag is. Belanghebbende heeft geen concrete onderbouwing gegeven van deze waarde.
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 90.000.  
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof berekent deze kosten in hoger beroep, in overleg met partijen, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op de verletkosten van belanghebbende, begroot op € 150, en € 26,44 voor de reiskosten van belanghebbende naar de zitting van het Hof ( [woonplaats] – Leeuwarden, retour per openbaar vervoer, tweede klasse). Het Hof stelt de totale proceskostenvergoeding vast op € 176,44. Voor de beroepsfase veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar niet in de proceskosten, nu de Rechtbank in de andere in eerste aanleg gelijktijdig en gezamenlijk met onderhavige zaak behandelde (gegronde) zaken van belanghebbende de heffingsambtenaar reeds heeft veroordeeld in de proceskosten (verletkosten en reiskosten). De vastgestelde hoogte van laatstgenoemde kosten zijn niet in geschil.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank inzake de onroerende zaak [adres1] 1a te [plaats1] ,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 90.000,
      – vermindert de aanslagen in de OZB en rioolheffing voor het jaar 2020 dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 176,44,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.