ECLI:NL:RBLIM:2025:2917, Rechtbank Limburg, 26-03-2025, 11339414 \ CV EXPL  24-5063
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11339414 \ CV EXPL  24-5063
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
      gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurde deze woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . De ingangsdatum van de huurovereenkomst was 1 juli 2023. De huurprijs bedroeg € 799,00 per maand. In artikel 19 van de huurovereenkomst is de heer [naam gemachtigde] aangewezen als beheerder (hierna: de beheerder).
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 20 van de huurovereenkomst staat een boetebepaling. Die luidt als volgt:
        “Indien de huurder de bepalingen in artikelen 2, 9 lid 1 t/m 3, 12, 13, 14 en 16 overtreedt, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 500,00, als ook een bedrag van € 25,00 per dag voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 5.000,00.”
      
      
    
    
      2.3.
      In artikel 12 van de huurovereenkomst staat een verbod op het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder, in artikel 14 een verbod op het zonder toestemming houden van huisdieren en in artikel 16 een verplichting van de huurder om de verhuurder toe te laten tot het gehuurde (onder andere) voor inspectie en het uitvoeren van (herstel)werkzaamheden. 
      
    
    
      2.4.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bedrag van € 1.500,00 aan borg betaald.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in januari 2024 bij de beheerder gemeld dat zij last had van vocht in de woning en gevraagd om mee te denken voor een oplossing. De beheerder is op dat moment niet komen kijken. Daarna is de communicatie tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de beheerder steeds meer verslechterd. De beheerder heeft op 19 maart 2023 in een e-mail aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geschreven dat hij op 25 maart 2023, met een derde persoon, wilde langskomen voor een inspectie van de woning. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de beheerder de toegang geweigerd.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft over de maanden mei en juni 2024 geen huur betaald en over de maand april een bedrag van slechts € 450,00.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd in mei 2024 tegen 1 juli 2024. Op die datum is de huurovereenkomst beëindigd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de woning verlaten. Een vooroplevering had niet plaatsgevonden. De beheerder heeft een eindopleveringsrapport opgesteld, waarin wordt verwezen naar een e-mail van 30 juni 2024 met foto’s. Hierop staat dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit rapport niet heeft willen ondertekenen. De beheerder heeft aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 16 juli 2024 een ingebrekestelling gestuurd met een factuur voor de herstelkosten wegens opleveringsgebreken. Deze factuur bedroeg € 1.222,10.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van € 5.065,60, vermeerderd met rente en kosten. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
        Niet betaalde huur:	€ 1.947,00
        Herstelkosten:		€ 1.222,10
        Verbeurde boetes:	€ 1.500,00
        Huurderving:		€    399,50
        Totaal 			€ 5.065,00
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat -:
      
        
           een huurprijsvermindering tot 30% van de geldende huurprijs over de periode 12 januari 2024 tot 1 juli 2024, gelijk aan een bedrag van € 239,70 per maand,
        
        
          veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 1.307,80 aan onverschuldigd betaalde huur over deze periode, 
        
        
          veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot terugbetaling van de borgsom van € 1.500,00 en 
        
        
          veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 76,63 aan gevolgschade.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat de woning een ernstig vochtprobleem had, dat ondanks melding daarvan niet door de (beheerder van de) verhuurder is verholpen. Daarom vordert zij huurprijsvermindering en de kosten voor de aanschaf van vochtopnemers die ze heeft moeten aanschaffen. De te veel betaalde huur wenst zij terug te krijgen, net als de door haar betaalde borgsom. Ook stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij door de dreigende houding van de beheerder een camera heeft moeten aanschaffen. Het aanschafbedrag daarvan vordert zij als schadevergoeding.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert het volgende aan. De woning vertoonde geen vochtproblemen en verkeerde in goede staat. De beheerder heeft in eerste instantie tips gegeven om de woning beter te verwarmen. Toen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bleef klagen, heeft de beheerder aangeboden om de woning te inspecteren, maar werd hem de toegang tot de woning ontzegd. Een huurprijsvermindering is niet aan de orde. Ook de overige vorderingen zijn door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist. 
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Omdat de beoordeling van de vordering tot huurprijsverlaging in reconventie invloed heeft op de al dan niet nog door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen huurachterstand, zal die vordering eerst worden beoordeeld.
      
      
        
          Huurprijsverlaging
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert huurprijsverlaging vanaf 1 januari 2024. Zij heeft echter pas bij conclusie van eis in reconventie van 6 november 2024 deze vordering voor het eerst ingesteld. Nu er sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs kan op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 en 3 BW een huurprijsvermindering niet worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voor het nemen van de conclusie. De vordering kan dan ook slechts betrekking hebben op de periode vanaf 6 mei 2024 tot 1 juli 2024 (datum einde huurovereenkomst). 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op deze beperking van de periode, kan in het midden blijven of de woning inderdaad gebreken vertoonde en ook of die zodanig ernstig waren dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , door de beheerder op 25 maart 2024 de toegang tot haar woning te ontzeggen, de verhuurder onvoldoende in staat heeft gesteld om deze eventuele gebreken te verhelpen. Er is, met andere woorden, vanaf die datum schuldeisersverzuim ingetreden, wat maakt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf die datum geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat betekent dat de vordering tot huurprijsvermindering en de vordering tot terugbetalen van te veel betaalde huur worden afgewezen.
      
      
        
          Terugbetaling borg
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] € 1.500,00 aan borg heeft betaald. Zij heeft recht op terugbetaling daarvan. Deze vordering wordt toegewezen, met dien verstande dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dit bedrag mag verrekenen met hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog aan haar moet betalen.
      
      
        
          Gevolgschade
        
      
      
    
    
      4.5.
      Wat betreft de kosten voor de aangeschafte vochtopnemers heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een aankoopbewijs overgelegd van 24 oktober 2023. Op dat moment had zij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nog niet ingelicht over de door haar ervaren vochtproblemen en ook niet verzocht die te verhelpen. Reeds om die reden valt niet in te zien dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voor de betaling van deze kosten kan worden aangesproken.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt voorts dat zij “in verband met haar veiligheid” een camera heeft aangeschaft voor een bedrag van € 49,99. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet gesteld wat de grondslag is van deze vordering. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf heeft gesteld dat zij nooit met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] contact heeft gehad, had dat wel op haar weg gelegen. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft voldaan aan haar stelplicht wordt dit onderdeel van haar vordering afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.8.
      Omdat in reconventie de vordering tot huurprijsvermindering is afgewezen, en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft betwist dat zij de huur over mei en juni en deels over april niet heeft betaald, is het gevorderde bedrag van € 1.947,00 toewijsbaar.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een rapport overgelegd van de eindinspectie van de woning, voorzien van foto’s. Daarop staat dat woning bij oplevering de volgende gebreken vertoonde:
      
        
          lampen zijn verwijderd en niet teruggehangen 
        
        
          Waterafvoer washok veranderd en niet hersteld
        
        
          Afval niet verwijderd
        
        
          Beschadigde muur onderkant trap en overloop
        
        
          Telefoonaansluiting verwijderd en niet terug aangebracht
        
        
          Muur slaapkamer beschadigd
        
        
          Lelijk aangebrachte nieuwe thermostaat
        
        
          Niet schoon: afval achtergelaten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Bij conclusie van antwoord is dit rapport door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet betwist. Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde aangevoerd dat de woning wel schoon en netjes is achtergelaten, maar de kantonrechter is van oordeel dat de foto’s bij het rapport voor zich spreken. Dat betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning niet deugdelijk heeft opgeleverd en dat zij, nu zij niet heeft betwist dat ze aan een voorinspectie geen medewerking heeft verleend, op 1 juli 2024 per direct in verzuim was en dus schadeplichtig. De schade is middels een factuur onderbouwd. Ook hiertegen is bij conclusie van antwoord geen verweer gevoerd. Op de mondelinge behandeling is – zonder enige onderbouwing – gesteld dat deze factuur wordt betwist omdat die zou zijn opgesteld door een aan beheerder gelieerd bedrijf. Gelet op de aard van de gebreken is het naar het oordeel van de kantonrechter evident dat er kosten zijn gemaakt om die te herstellen en de hoogte van het middels deze factuur in rekening gebrachte bedrag komt de kantonrechter alleszins redelijk voor. De – late, en niet onderbouwde  – bezwaren tegen de factuur zijn in dat licht onvoldoende zwaarwegend om deze factuur buiten beschouwing te laten. Dit bedrag van € 1.222,10 wordt dan ook toegewezen.
      
      
        
          Verbeurde boetes
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in verband met overtreding van de artikelen 12, 14 en 16 van de huurovereenkomst een totaalbedrag van € 1.500,00 aan boetes in rekening gebracht. In de conclusie van antwoord heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hier geen verweer tegen gevoerd. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd dat het boetebeding een oneerlijk beding is dat zou moeten worden vernietigd. 
      
    
    
      4.12.
      
        De kantonrechter neemt aan dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] doelt op de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Echter, de Richtlijn is alleen van toepassing als de gebruiker van de voorwaarden handelt in het kader van een beroep of bedrijf. Vast staat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een natuurlijk persoon is. Door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn geen omstandigheden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat zij zich bezig houdt met bedrijfsmatige huur. Reeds om die reden is voor toetsing aan de Richtlijn geen plaats. 
        Ook indien dit anders zou zijn, acht de kantonrechter het boetebeding niet oneerlijk. Bij de toetsing van een beding moeten alle omstandigheden op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen. Slechts is relevant hoe het beding in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. Bovendien moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle betreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen. Nu de boetes over het algemeen zijn gesteld op verboden, waarvan de huurder het zelf in de hand heeft of zij die wel of niet overtreedt, de bedragen die aan boetes kunnen worden verbeurd niet buitensporig hoog zijn en het totale maximum aan te verbeuren boetes van € 5.000,00 dat ook niet is, kan niet geoordeeld dat dit een oneerlijk beding is dat, als de verhuurder wel bedrijfsmatig zou handelen, vernietigd zou worden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is dan ook aan dit boetebeding gebonden.
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet betwist dat zij huisdieren heeft gehouden zonder toestemming van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] of dat zij in het gehuurde zonder toestemming van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] veranderingen heeft aangebracht. Voorts is al vastgesteld dat zij op 25 maart 2024 de toegang heeft geweigerd aan de beheerder die de woning wilde inspecteren en daarvoor een aantal dagen tevoren toestemming had gevraagd. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de bepalingen in artikel 12, 14 en 16 van de huurovereenkomst heeft overtreden, staat daarmee vast. Zij heeft per overtreding een boete van € 500,00 verbeurd, zodat het bedrag van € 1.500,00 toewijsbaar is. 
      
      
        
          Huurderving
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een bedrag van € 399,50 aan huurderving gevorderd, maar hij heeft dit onderdeel van de vordering verder niet onderbouwd. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de volgende bedragen nog aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet betalen:
        Niet betaalde huur:	€ 1.947,00
        Herstelkosten		€ 1.222,10
        Verbeurde boetes	€ 1.500,00
        Totaal 			€ 4.669,10
        De daarover gevorderde wettelijke rente met ingang van de dagvaarding is toewijsbaar, omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op die datum in ieder geval in verzuim verkeerde.
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in conventie overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.197,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      Anders dan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft betoogd, wordt wel gemachtigdensalaris toegewezen conform het liquidatietarief. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft zich immers door een gemachtigde laten bijstaan, zodat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 238 lid 2 Rv en bij de proceskostenveroordeling een salaris kan worden toegewezen. Het enkele feit dat de gemachtigde de zoon is van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , is geen reden om af te wijken van het gebruikelijke salaris conform het liquidatietarief. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 4.669,10, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 26 september 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 1.197,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen een bedrag van € 1.500,00,
      
    
    
      5.6.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.