ECLI:NL:GHAMS:2002:AF1516, Gerechtshof Amsterdam, 26-11-2002, 01/00208
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2002-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Landbouwvrijstelling. Een boer verkoopt gronden aan koper. De koopprijs wordt in termijnen voldaan. Koper heeft, zolang de eigendom niet is overgegaan, het recht de koop te ontbinden, waarbij verkoper de betaalde termijnen houden. De koop wordt ontbonden. De vervallen termijnen vertegenwoordigen niet een waardevermeerdering als bedoeld in artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964. Bewijslast rust op belanghebbende.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Eerste Meervoudige Belastingkamer
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Ondernemingen P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 3 januari 2001, ingediend door drs. (…) te (…) als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde) en aangevuld bij schrijven van 13 april 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 1 december 2000, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting voor het jaar 1995. De aanslag is gedagtekend 15 mei 1999 en is berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 541.895. De inspecteur heeft het bezwaar bij de bestreden uitspraak afgewezen en de aanslag gehandhaafd.
    
    Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vaststelling van het belastbaar bedrag op (ƒ 541.895 - ƒ 490.000 =) ƒ 51.895. 
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert daarin tot handhaving van de vastgestelde aanslag zonder veroordeling tot betaling van griffierecht en proceskostenvergoeding. 
    
    Ter zitting van 6 november 2001 zijn verschenen de gemachtigde, tot bijstand vergezeld van (…), alsmede, namens de inspecteur, (…), tot bijstand vergezeld van (…). De gemachtigde heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende is gevestigd aan de a-weg 140 te Z. De activiteiten van belanghebbende bestaan voornamelijk uit het verbouwen van aardappelen, suikerbieten en tarwe. De enig aandeelhouder van belanghebbende is Y te Z. Y is tevens bestuurder van belanghebbende. 
    
    2.2. Y en B B.V. hebben op 13 februari 1989 een "koopkontrakt" (hierna: de overeenkomst) gesloten. De door deze beiden ondertekende overeenkomst luidt, voor zover in casu van belang, als volgt:
    
    "De ondergetekende:
    
    Y, wonende te Z, (…); hierna te noemen: verkoper.
    
    v e r k l a a r t:
    
    te hebben verkocht en in eigendom te zullen leveren aan mede-ondergetekende:
    
    
      B B.V., (…); hierna te noemen: koper.
      die verklaart te hebben gekocht en in eigendom te zullen aannemen:
    
    
    Percelen bouwland, gelegen bij de a-weg 140 te Z, kadastraal bekend (…) groot ongeveer dertig hectare (…).
    
    Deze verkoop en koop is geschied voor de prijs van VIJF EN DERTIG GULDEN (ƒ 35,--) exclusief omzetbelasting per vierkante meter, kosten koper en onder de navolgende bepalingen en bedingen:
    
    
      Artikel 1.
      a. De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden binnen een maand, nadat definitief op grond van een door de Raad van de gemeente (…) vastgesteld bestemmingsplan is komen vast te staan (…) dat het verkochte de industriële bestemming, die bebouwing met kantoorgebouwen of industriële bouwwerken (tot een minimaal bebouwingspercentage van zestig procent (60%) van de bij deze verkochte grond onder aftrek van de oppervlakte grond, zoals in artikel 9 hierna vermeld) mogelijk maakt, heeft verkregen, doch uiterlijk op een en dertig december negentienhonderd zes en negentig. 
      b. (…) Koper verplicht zich de notaris en verkoper minimaal drie weken tevoren in kennis te stellen van de datum van eigendomsoverdracht (- de eigendomsoverdracht hierna ook aangeduid als: de overdracht).
       (…)
      Artikel 3.
      De koopsom zal alsvolgt worden voldaan:
      a. op 17 februari 1989 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      b. voor 31 december 1989 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      c. voor 31 december 1990 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      d. voor 31 december 1991 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      e. voor 31 december 1992 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      f. voor 31 december 1993 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      g. voor 31 december 1994 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--);
      h. voor 31 december 1995 zal door koper aan verkoper worden betaald ZEVENTIGDUIZEND GULDEN (ƒ 70.000,--); en
      i. bij de overdracht zal door koper aan verkoper worden betaald de koopsom verminderd met de op de over te dragen gronden gedane aanbetalingen genoemd onder a. tot en met h. van dit artikel. (…).
      (…)
      Artikel 6.
      Indien koper voor 31 december 1996 de verkoper per aangetekende brief te kennen heeft gegeven naar zijn oordeel niet de zekerheid te hebben verkregen dat het verkochte de bestemming, als bedoeld in artikel 1., hiervoor vermeld, zal verkrijgen, zal deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst zijn ontbonden. Indien koper van dit recht gebruik maakt en verkoper hiervan schriftelijk aangetekend kennis geeft, zullen de aanbetalingen volgens artikel 3 van deze overeenkomst die tot op dat moment zijn geschied, door verkoper kunnen worden behouden. Koper zal alsdan onmiddellijk volmacht verlenen de hypothecaire inschrijving(en), als hiervoor in artikel 5 lid a. bedoeld, te doen doorhalen. (…)
      Artikel 9.
      Indien in de periode tot 31 december 1996 de gronden nog niet door koper zijn afgenomen en een overheidsinstantie de onderhavige gronden of een gedeelte daarvan wenst te verwerven voor andere dan doeleinden als bedoeld in artikel 1 hiervoor vermeld, zullen de onderhandelingen betreffende de verkoop, eventueel onteigening, door verkoper worden gevoerd. In deze onderhandelingen zal verkoper handelen volgens de aanwijzingen van koper. Ingeval verkoper volgens de aanwijzingen van koper zal procederen, zullen alle kosten terzake voor rekening van koper zijn. De totale vergoeding die verkoper uit deze transaktie zal ontvangen zal hij kunnen behouden. De totale door koper aan verkoper te betalen prijs zal alsdan worden vastgesteld volgens de volgende formule: ongeveer dertig hectare maal VIJF EN DERTIG GULDEN (ƒ 35,--) per vierkante meter enerzijds minus de door verkoper ontvangen vergoeding als hiervoor bedoeld anderzijds, zulks onder verrekening van de reeds door koper gedane aanbetalingen, als hiervoor in artikel 3. vermeld.
      Artikel 10.
      Verkoper verplicht zich om op verzoek van koper het verkochte niet in juridische doch in economische eigendom over te dragen, onder de verplichting voor de koper bij de economische eigendomsoverdracht de volledige koopsom en al het terzake van die overdracht verschuldigde te voldoen. Na de economische eigendomsoverdracht is het verkochte geheel voor rekening en risico van koper. (…)"
    
     
    2.3. De in de overeenkomst genoemde percelen zijn gelegen in een gebied met een agrarische bestemming. De percelen hadden die bestemming in april 2001 nog steeds.
    
    2.4. B B.V. heeft gebruik gemaakt van haar in artikel 6 van de overeenkomst neergelegde recht. De overeenkomst is op 15 december 1995 ontbonden. Op dat moment had de in de overeenkomst genoemde verkoper op grond van de overeenkomst (7 x ƒ 70.000 =) ƒ 490.000 van B B.V. ontvangen. 
    
    2.5. Voor het jaar 1995 heeft belanghebbende aangifte vennootschapsbelasting gedaan van een belastbaar bedrag van ƒ 51.895. Daarbij heeft zij een bedrag van ƒ 490.000 als buitengewone bate ("optievergoeding B B.V.") verantwoord. Dit bedrag heeft zij opgenomen onder de vrijgestelde winstbestanddelen als vallende onder de landbouwvrijstelling van artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (tekst 1995, hierna: Wet IB 1964).
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is of het bedrag van ƒ 490.000 dat de in de overeenkomst genoemde verkoper op grond van artikel 3, aanhef en onderdeel a tot en met g, van de overeenkomst heeft ontvangen tot belanghebbendes winst behoort, dan wel dat dit bedrag op de voet van artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964 (de zogenoemde landbouwvrijstelling) daartoe niet behoort, zoals belanghebbende heeft gesteld.  
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan -zakelijk weergegeven- het volgende toegevoegd.
    
    
      door de gemachtigde:
      Het gaan om een voordeel ter zake van waardeveranderingen van gronden. De waardeverandering blijkt uit externe factoren. De grond staat nog steeds voor de oorspronkelijke waarde in de boeken van belanghebbende. De waardeverandering is in 1995 verantwoord. Er is geen juridische levering geweest. Het bedrag van ƒ 490.000 is de meerwaarde die in 1995 is gerealiseerd. Deze had op de balans tot uiting moeten komen. 
      De accountant van belanghebbende vond dat de termijnen pas in 1995 tot de winst moesten worden gerekend omdat de grond juridisch nog niet was geleverd. Ik, als fiscalist, vind dat de termijnen wellicht eerder aangegeven hadden moeten worden. Onzekerheid over de termijnen vóór 1995 was er niet. 
    
    
    
      door Y:
      Eind jaren tachtig kwam C van B B.V. bij mij langs om te praten over de verkoop van mijn percelen. Dertig hectare is te weinig om als akkerbouwer van te leven. Ik had mijn bedrijf naar de Flevopolder kunnen verhuizen, maar dat heb ik niet gedaan. De prijsonderhandelingen met C heb ik door een adviseur, een makelaar, laten doen. Ik ben nog steeds akkerbouwer aan de a-weg in Z. Ik had het me anders voorgesteld, maar de overeenkomst is ontbonden. 
    
    
    
      door de inspecteur:
      De pleitnota van de gemachtigde is op veel punten een herhaling van het beroepschrift.
      Er is een koopovereenkomst. Die is niet door een notaris vastgelegd. De bedoeling was een optierecht in plaats van een verkoop. Een deel van het economische belang blijft bij de verkoper. Het zal de bedoeling zijn geweest om de percelen buiten de landbouw te gaan gebruiken. Er is dan sprake van een bestemmingswijziging.
      Het gaat hier om het recht om de gronden aan te kopen. 
      Ik heb geen onderzoek gedaan naar de feitelijke agrarische waarde. De onderliggende waardeontwikkeling ken ik niet. 
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. In de onder 2.5 genoemde aangifte vennootschapsbelasting heeft belanghebbende voor een bedrag van ƒ 490.000 aanspraak gemaakt op toepassing van de landbouwvrijstelling. Hoewel belanghebbende in de overeenkomst niet als verkoper is opgetreden, kan uit hetgeen partijen omtrent de verkoop over en weer hebben gesteld en uit de omstandigheid dat, zoals de gemachtigde ter zitting onweersproken heeft verklaard, de grond is geactiveerd op de balans van belanghebbende en dat het bedrag van ƒ 490.000 als buitengewone bate op de resultatenrekening 1995 van belanghebbende is verantwoord, worden opgemaakt dat het gaat om een tussen belanghebbende en B B.V. geldende overeenkomst. Het Hof gaat dan ook ervan uit dat Y de overeenkomst namens belanghebbende heeft gesloten. 
    
    5.2. Artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964, voor zover in casu van belang, luidt:
    
    
      "Tot de winst behoren niet:
      (…)
      b. voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden - daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen -, behoudens voor zover de waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan of verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf zal worden aangewend;"
    
    
    5.3. Ingevolge het bepaalde in artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964 dient voor de toepassing van de faciliteit van die wettelijke bepaling sprake te zijn van een waardeverandering van gronden. Onder waardeverandering van gronden in de zin van artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964 moet worden verstaan een verandering van de waarde, die in het economische verkeer aan de grond kan worden toegekend. 
    
    5.4. Op 13 februari 1989 zijn B B.V. en belanghebbende in de overeenkomst een prijs van ƒ 35 per m² grond overeengekomen. Ingevolge de overeenkomst zou de koopsom bij de eigendomsoverdracht van de gronden worden betaald. Die koopsom zou dan worden verminderd met de op de over te dragen gronden gedane aanbetalingen genoemd onder a. tot en met h. van artikel 3 van de overeenkomst. Belanghebbende heeft het risico aanvaard dat de overeenkomst tussen 13 februari 1989 en 31 december 1996 op initiatief van B B.V. ontbonden kon worden (artikel 6 van de overeenkomst), alsmede dat B B.V. zich op een door haar gewenst tijdstip (doch uiterlijk op 31 december 1996) de gronden kon laten leveren voor de overeengekomen prijs van ƒ 35 per m². Voor een jaarlijkse betaling van ƒ 70.000 en een eenmalige betaling van dat bedrag op 17 februari 1989 is belanghebbende kennelijk bereid geweest om aan B B.V. deze rechten toe te kennen. Daartegenover had B B.V. er kennelijk maximaal (8 x ƒ 70.000 =) ƒ 560.000 voor over om de mogelijkheid te hebben gedurende de genoemde periode de grond tegen ƒ 35 per m² geleverd te krijgen en om de overeenkomst vóór 31 december 1996 te kunnen ontbinden, als gevolg waarvan de eigendom van de gronden niet op haar zou overgaan. Gelet op deze voorwaarden beschouwt het Hof het onder 2.4 genoemde bedrag van ƒ 490.000 als een vergoeding voor een door belanghebbende gelopen risico enerzijds en een door B B.V. verkregen recht anderzijds en is het van oordeel dat dat bedrag niet, althans niet vanzelfsprekend, een waardevermeerdering van gronden zelf vertegenwoordigt, als bedoeld in artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet IB 1964. 
    
    5.5. Voorts brengt een redelijke bewijslastverdeling mee dat, nu belanghebbende stelt en de inspecteur betwist dat op een genoten voordeel de landbouwvrijstelling van toepassing is, belanghebbende de feiten en omstandigheden waarop zij haar stelling grondt, aannemelijk maakt. Nu belanghebbende geen stuk heeft bijgebracht noch een verklaring heeft gegeven waaruit, afgezien van de zeven betalingen uit hoofde van de overeenkomst, enige stijging van de waarde van de grond zelf is af te leiden, oordeelt het Hof dat belanghebbende in die bewijslast niet is geslaagd. 
    
    5.6. Gelet op het vorenoverwogene is het gelijk aan de inspecteur.
    
    
    
    6. Proceskosten
    
    Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    7. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 26 november 2002 door mrs. Dutmer, voorzitter, Van der Ouderaa en Kostense, leden, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.