ECLI:NL:GHLEE:2012:BW7104, Gerechtshof Leeuwarden, 29-05-2012, 200.063.269/01
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2012-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning. Verzuim door mededeling dat verkoper iedere aansprakelijkheid afwijst. Betwisting van non-conformiteit is ondeugdelijk, gegeven het feit dat de woning a.g.v. bouwkundige gebreken lekt en dat daardoor zelfs instortingsgevaar bestaat.

Arrest d.d. 29 mei 2010
      Zaaknummer 200.063.269/01
      (zaaknummer rechtbank: 67703 / HA ZA 08-370)
    
    
    
    HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
    
    Arrest van de tweede kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1.	[appellant 1],
      2.	[appellante 2],
      	beiden wonende te [woonplaats],
      	appellanten,
      	in eerste aanleg: gedaagden,
      	hierna te noemen: [appellanten],
      	advocaat: mr. A.Z. van Braam, kantoorhoudende te Groningen,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1.	[geïntimeerde 1],
      2.	[geïntimeerde 2],
      	beiden wonende te [woonplaats],
      	geïntimeerden,
      	in eerste aanleg: eisers,
      	hierna te noemen: [geïntimeerden],
      	advocaat: mr. S.G. Rissik, kantoorhoudende te Groningen.
    
    
    De inhoud van het tussenarrest d.d. 25 mei 2010 wordt hier overgenomen.
    
    
      Het verdere procesverloop
      Naar aanleiding van het tussenarrest heeft geen comparitie plaatsgevonden
    
    
    De conclusie van de memorie van grieven luidt:
    
    "het vonnis van de rechtbank Assen, sector civiel recht d.d. 13 januari 2010 te vernietigen, en opnieuw recht doende, de vorderingen van [geïntimeerden] af te wijzen als zijnde niet-ontvankelijk dan wel ongegrond, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep."
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
    
    "het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen en [appellanten] c.s. te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep."
    
    Voorts heeft [appellanten] een akte genomen en vervolgens heeft [geïntimeerden] een antwoordakte genomen. 
    
    Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      [appellanten] heeft vier grieven opgeworpen.
    
    
    
      De verdere beoordeling
      De feiten
      1.	Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de feitenvaststelling in het vonnis van 17 december 2008. Daarmee staat ook in hoger beroep het volgende vast.
    
    
    1.1.	[geïntimeerden] heeft van [appellanten] gekocht de woning aan [adres]. De levering heeft plaatsgevonden op 22 februari 2005.
    
    
      1.2.	De in geding zijnde aanbouw is in 2002 door [appellanten] zelf gerealiseerd. [appellanten]
      is bouwvakker/timmerman.
    
    
    1.3.	Artikel 5.3. van de verkoopovereenkomst behelst dat [appellanten] ervoor in staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte.
    
    
      1.4.	In het voorjaar van 2007 heeft [geïntimeerden] lekkage in de dakopbouw van de woning
      ontdekt. Hierop heeft [geïntimeerden] een dakdekbedrijf en naderhand een timmerbedrijf ingeschakeld. Vervolgens is [appellanten] bij brief van 15 mei 2007 aansprakelijk gesteld namens [geïntimeerden], waarbij is vermeld is dat het dakdekbedrijf heeft geconstateerd dat het dak niet voldeed aan de bouwtechnische voorschriften. Volgens de brief is die constatering bevestigd door het ingeschakelde timmerbedrijf.
    
    
    1.5.	Bij brief van 4 juni 2007 heeft [appellanten] geantwoord dat hij de aansprakelijkheid niet aanvaardt.
    
    
      1.6.	Vervolgens heeft [geïntimeerden] een onderzoek laten verrichten door Compander. Dit
      bureau heeft op 9 oktober 2007 rapport uitgebracht. Het rapport vermeldt onder meer:
      “De dakbedekking staat zodanig strak tussen de dakranden gespannen, dat deze naar binnen zijn getrokken. (...) Er zijn meerdere plekken op het dak aan te wijzen die lekkagegevoelig zijn. (...) Het geheel oogt zeer onprofessioneel. (…)
      Vanuit de berekeningen blijkt dat de gecontroleerde balkjes voldoen aan de sterkte-eisen. Echter, vast is komen te staan dat daarbij het aspect doorbuiging niet voldoet. Gesproken kan worden van een gebrek waarbij de constructieve veiligheid in het geding is, ofwel er is sprake van een ernstig gebrek. (…) De uitvoering van het dak voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en het Bouwbesluit. (...) Met de zwakte in de huidige constructie bestaat de kans op het bezwijken van de balklaag. Het dak is zodanig geconstrueerd en voorzien van dakbedekking dat aanpassingen noodzakelijk zijn om het dak waterdicht te krijgen. Het gaat hierbij met name om de wijze waarop de dakranden zijn geconstrueerd. Tevens speelt de ondeskundige wijze waarop de dakbedekking is aangebracht een rol. De dakconstructie is lekkagegevoelig en gebrekkig te noemen.”
    
    
    
      1.7.	Bij brief van 27 november 2007 heeft [geïntimeerden] een kopie van het rapport naar
      [appellanten] gezonden.
    
    
    1.8.	In reactie hierop heeft [appellanten] bij schrijven van 4 december 2007 opnieuw gemeld geen aansprakelijkheid te aanvaarden.
    
     
    
      Het geschil in eerste aanleg
      2.	De rechtbank heeft een deskundige benoemd die tot de volgende bevindingen is gekomen.
    
    
    
      2.1.	Naar aanleiding van vraag a: is de in geding zijnde opbouw van de woning [adres] gerealiseerd in strijd met de bepalingen van het Bouwbesluit, zoals dat gold ten tijde van de bouw, danwel in strijd met de gegeven bouwvergunning? Bij de beantwoording van de vraag dient u uit te gaan van het feitelijk onderzoek en de constructieberekening zoals deze blijken uit het rapport Compander van 7 oktober 2007.
      "De volledige opbouw voldoet geenszins aan het op moment van bouwaanvraag geldende bouwbesluit. De kunststof dakbedekking lekt zichtbaar (…) De dakbedekking is erg ondeskundig aangebracht (…), de ballastlaag is niet gelijkmatig aangebracht en er staat veel spanning op het dakbedekkingmateriaal. De hemelwaterafvoer is gepositioneerd op een plek midden op het dak. Deze locatie van de hemelwaterafvoer is uitermate ongelukkig gekozen. (... ) Voorts is er geen noodoverstort aangebracht. Deze noodoverstort gaat functioneren wanneer de hemelwaterafvoer niet meer werkt (door verstopping). Indien zich een verstopping voordoet bij de hemelwaterafvoer gaat het dakvlak zich vullen met water tot aan de dakrand. Dit zal tot gevolg hebben dat er op meerdere plekken lekkage zal optreden. Voorts zal door de waterbelasting (ca 100 tot 150 kg/m²) de onderliggende draagconstructie te zwaar worden belast, met als gevolg kans op bezwijken van de dakconstructie.
      De dakranden worden door de dakbedekking in zekere zin naar binnen getrokken. De afwerking van de dakrand is grotendeels slechts met een tape afgedicht. Deze methode is weinig duurzaam. De steegzijde is afgewerkt met een aluminium hoekprofiel. Deze detaillering zal lekkage tot gevolg hebben in de gevelconstructie (...) De isolatiemethode is ver beneden enige vorm van vakbekwaamheid(...) Het gebouw is vrij toegankelijk voor ongedierte. Gesteld kan worden dat enige vorm van vakbekwaamheid niet is geëtaleerd.
      De wandconstructie is niet of nauwelijks geventileerd. De toepassing van de (witte) horizontale beschieting vereist een goede luchtspouw met ventilatie tussen de dampdoorlatende folie en achterzijde gevelbeschieting. Indien de ventilatie onvoldoende is, zal door condensatie vochtafzetting optreden in de wandconstructie. Hierdoor wordt het isolatiemateriaal vochtig en gaat uitzakken. Het aanwezige hout wordt vochtig en zal gaan rotten."
    
    
    
      2.2.	Naar aanleiding van vraag b: zo ja, in welk opzicht en in welke mate is gehandeld in strijd met het Bouwbesluit en/of met de bouwvergunning?
      "Constructief is de balklaag niet in orde. Dit heeft niet alleen te maken met de afmeting van de balklagen. Verbindingen onderling, opleggingen en verankeringen zijn onvoldoende. Bij de bouwvergunningsaanvraag dient een constructief rapport van de dakconstructie aanwezig te zijn.
      De wijze waarop de dakbedekking is aangebracht en gedetailleerd is niet in
      overeenstemming met de verwerkingsvoorschriften van kunststofdakbedekking. Vooral detailleringen van overgang naar dakpannen (…), afwatering in de hemelwaterafvoer (…), wijze van aanbrengen ballast (…) en de dakrand afwerkingen (…) zijn ver beneden een redelijk niveau van uitvoering.
      De gevelopbouw voldoet niet aan de vereiste ventilatie.
      Bouwbesluit geeft aan dat er een zekere mate van vakbekwaamheid aanwezig dient te zijn om deze werkzaamheden uit te voeren. Dit is geenszins het geval."
    
    
    
      2.3.	Naar aanleiding van vraag c: is de geconstateerde lekkage een gevolg van dit handelen in strijd met het Bouwbesluit en/of de bouwvergunning?
      "Ja volledig. De mate van deskundigheid qua uitvoering en detaillering is direct oorzaak van de lekkage.
      Bouwbesluit geeft zeer zeker aan dat er een kwalificatie dient te bestaan aangaande vakbekwaamheid om dergelijk werk uit te voeren."
    
    
    
      2.4.	Naar aanleiding van vraag d: is te verwachten dat, ingeval de constructie onveranderd blijft, in de toekomst wederom lekkage zal ontstaan? Zo ja, kunt u een schatting maken op welke termijn dat zal zijn?
      "Ja, er zullen zeer zeker lekkages optreden. Deze lekkage zal zich op verschillende plaatsen openbaren. De dakbedekking is op meerdere plekken zwak, waardoor lekkage zal optreden. De aansluiting met de dakpannen en de dakranden zijn weinig duurzaam. De lekkage zal zich op kort termijn openbaren.
      Er zal zich, buiten lekkage vanaf het dak, op meerdere plekken in de dakopbouw
      vochtproblemen gaan voordoen. Tevens ontstaat er niet zichtbare gevolgschade van foutief aangebrachte constructies. Hierbij dient men te denken aan vochtophoping in de wandconstructies."
    
    
    
      2.5.	Naar aanleiding van vraag e: is te verwachten dat, ingeval de constructie onveranderd blijft, in de toekomst andere schade zal ontstaan: zo ja, welke schade en op welke termijn?
      "Als gevolg van lekkage ontstaat er delaminatie van plaatmateriaal. Er zal rot ontstaan in constructiehout. Afhankelijk van de keuze in isolatiemateriaal van de gevelconstructie kan een wolachtige isolatie als gevolg van waterindringing zijn specifieke isolerende eigenschappen verliezen. Gipsbeplating van de plafonds brokkelt af onder regelmatige indringing van lekwater. Er zal schimmelvorming ontstaan. Het welzijn in de woning gaat als gevolg van een te hoge vochtconcentratie verslechteren."
    
    
    
      2.6.	Naar aanleiding van vraag f: tot welke opmerkingen geeft uw onderzoek u overigens nog aanleiding?
      "Geen."
    
    
    3.	Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank [appellanten] op vordering van [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van € 10.613,61.
    
    
      Grief I
      4.	Met zijn eerste grief handhaaft [appellanten] het door de rechtbank verworpen verweer dat hij niet in verzuim is gekomen. [appellanten] voert aan dat de brief van 
      15 mei 2007 niet als sommatie is te beschouwen, en dat hij ook verder niet de gelegenheid heeft gehad de gebreken aan de dakbedekking en de constructie van het dak te herstellen. Het gaat om eenvoudige en reguliere werkzaamheden die hij met behulp van bevriende vaklieden in redelijkheid in eigen beheer zou hebben kunnen uitvoeren. Omdat hem die mogelijkheid ten onrechte niet is geboden, is hij naar zijn mening niet in verzuim gekomen.
    
    
    5.	Deze grief faalt omdat, ook indien de klacht tegen de overwegingen van de rechtbank terecht zou zijn aangevoerd, geconstateerd moet worden dat [appellanten] bij brief van 4 juni 2007 elke aansprakelijkheid zonder enig voorbehoud van de hand heeft gewezen. [geïntimeerden] kon en mocht uit die mededeling afleiden dat [appellanten] in de nakoming van de verbintenis tekort zou schieten. [appellanten] is derhalve op voet van artikel 6:83 aanhef en onder c BW in verzuim komen te verkeren.
    
    
      De grieven II, III en IV
      6.	Deze grieven van [appellanten] hebben de strekking dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen, kort gezegd, dat het gekochte niet aan de overeenkomst heeft beantwoord. Deze grieven, die zich voor gezamenlijke bespreking lenen, komen op het volgende neer.
    
    
    
      7.	[appellanten] voert aan dat hij slechts moest instaan voor verborgen gebreken die het normaal gebruik van het gekochte als woning feitelijk belemmeren. Ten tijde van de koop was daarvan geen sprake omdat het dak toen niet lekte. Pas twee jaar na de koop (vier jaar na de bouw) kreeg [geïntimeerden] last van lekkages in de opbouw. Als deze lekkages al het gevolg zijn van een bij de levering aanwezige ondeugdelijke dakbedekking, dan kan [appellanten] dat niet worden tegengeworpen. Hij was daarvan niet op de hoogte, en hoefde ook niet voor de deugdelijkheid van de dakbedekking (of van de dakconstructie) in te staan. [geïntimeerden] heeft immers geen nieuwbouwwoning gekocht, maar een bestaande woning. Die heeft hij aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de eigendomsoverdracht bevond. In beginsel heeft hij daarbij alle zichtbare en onzichtbare gebreken geaccepteerd. De door de deskundige vastgestelde bouwkundige gebreken waren voor [geïntimeerden] bovendien kenbaar en zichtbaar. 
      De lekkages die uiteindelijk zijn opgetreden, staan niet in causaal verband met die gebreken. Deze lekkages zijn ontstaan door twee 'later ontstane' gaten in de dakbedekking. 
    
    
    8.	Het hof oordeelt als volgt.
    
    9.	Uitgangspunt bij de beoordeling van de grieven zijn de hiervoor onder 2.1 - 2.6 weergegeven, in appel onbestreden bevindingen van de door de rechtbank benoemde deskundige. Deze is tot de conclusie gekomen dat de volledige opbouw van de woning geenszins voldoet aan het op het moment van de bouwaanvraag geldende bouwbesluit, alsmede dat de dakbedekking ondeskundig is aangebracht. Naar het oordeel van de deskundige is de geconstateerde lekkage 'volledig' een gevolg van deze bouwkundige gebreken. Ook op korte termijn zullen die gebreken tot gevolg hebben dat zich op meerdere plaatsen lekkages openbaren. Het gevolg kan zelfs zijn dat de gehele dakconstructie bezwijkt. 
    
    10.	Deze risico's, die zich deels al hebben verwezenlijkt, maken het gekochte naar het oordeel van het hof ongeschikt voor normale bewoning. Om die reden is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Dat geldt om te beginnen voor het risico op lekkages, nu die volgens de deskundige tot rot en schimmelvorming zullen leiden en - vooral - het 'welzijn in de woning' zullen aantasten; het geldt ook - en dat is van nog groter belang - voor het instortingsgevaar, waarvan de risico's evident zijn. Deze bouwkundige gebreken bestonden ten tijde van de levering. Daarom was het gekochte al op dat moment ongeschikt voor normale bewoning. 
    
    11.	De opmerking dat deze gebreken voor [geïntimeerden] kenbaar en zichtbaar waren, is onbegrijpelijk, omdat die onverenigbaar is met het nadrukkelijk aangevoerde standpunt van [appellanten] (i) dat hij er zelf, ondanks het tijdens de bouw uitgevoerde toezicht, niet van op de hoogte was dat op een ondeskundige wijze was gebouwd; (ii) dat zich tot de levering geen enkel gebrek heeft geopenbaard, en (iii) dat ook [geïntimeerden], die de woning heeft geïnspecteerd, niets van betekenis heeft kunnen vinden (toelichting op grief III). Voor het overige zijn geen concrete feiten aangevoerd waaromtrent - indien bewezen - kan volgen dat de gebreken voor [geïntimeerden] kenbaar zijn geweest.
    
    12.	Al het voorgaande betekent dat de grieven geen doel treffen. Aan het bewijsaanbod (grieven sub 2) gaat het hof voorbij omdat niets is aangevoerd dat aan het voorgaande kan afdoen.
    
    
      De slotsom.
      13.	Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tariefgroep 1, 1 punt).
    
    
    
      De beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 420,00 aan verschotten en € 632,00 geliquideerd salaris voor de advocaat.
    
    
    Aldus gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, voorzitter, K.M. Makkinga en R.A. van der Pol en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 29 mei 2012 in het bijzijn van de griffier.