ECLI:NL:GHARL:2024:4608, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2024, 23/89
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/89
      uitspraakdatum: 9 juli 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland  van 14 november 2022, nummer UTR 22/719, ECLI:NL:RBMNE:2022:4943, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 205 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 314.000 voor op de onroerende zaak gevestigde woning en € 233.000 voor het bedrijfsgedeelte. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord C.M.L. Poen, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Type woning
            
            
              Vrijstaand, bedrijfswoning
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1952
            
          
          
            
              Oppervlakte opstal
            
            
              122 m2
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              285 m2
            
          
          
            
              Overig
            
            
              Dakkapel
              Serre
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 227.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendverplichting van artikel 40, lid 2 Wet WOZ. De heffingsambtenaar betwist dat.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast.  Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport dat is opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 314.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix volgt niet inzichtelijk hoe de waarde van de onroerende zaak, een bedrijfswoning, kan worden afgeleid. Geen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten is namelijk een bedrijfswoning zoals de opstal op de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft daarbij aangevoerd dat er rondom de waardepeildatum geen bedrijfswoningen zijn verkocht. Daarom heeft hij ervoor gekozen vrijstaande woningen als referentieobject op te nemen. Hoewel het Hof begrip heeft voor de bewijsnood die daarvan het gevolg is, valt niet in te zien waarom de nu gekozen referentieobjecten dan het beste alternatief zijn. Twee van de gekozen referentieobjecten liggen namelijk in [plaats1] , in een ander waardegebied dan de onroerende zaak. Deze objecten zijn bovendien fors kleiner dan de onroerende zaak (73 en 74 m2 versus 122 m2). Enkel referentieobject [adres2] 3 bevindt zich in hetzelfde waardegebied, maar is eveneens meer dan 20% kleiner (96 m2) dan de onroerende zaak. Daar komt bij dat de onroerende zaak een geschakelde woning betreft die aan het bedrijf is verbonden, terwijl de referentieobjecten allen een vrijstaande woning of bungalow betreffen. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende slaagt er op zijn beurt evenmin in de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, nu hij van de door hem voorgestane waarde geen onderbouwing heeft aangeleverd. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 300.000.   
      
    
    
      4.7.
      De grieven met betrekking tot de eventuele schending van artikel 40, lid 2 Wet WOZ behoeven, gelet op het voorgaande, geen bespreking meer. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875), ofwel in totaal op € 4.120.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    - vermindert de waarde tot € 300.000,
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.120;
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      G.J. van de Lagemaat	R.A.V. Boxem
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 juli 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
  
  
     HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.