ECLI:NL:GHARL:2025:1563, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2025, 200.342.478
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huurzaak. Gebreken. Ondanks forse talingsachterstand geen ontbinding en ontruiming.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem 
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.342.478
      (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, 10930939)
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 18 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
      hierna: [appellante]
      advocaat: mr. D.F. Briedé 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. R.A. Shenouda 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellante] en [geïntimeerde] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, op 19 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep 
        
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep 
        
        
          de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
        
        
          producties 5 tot en met 10 van de kant van [appellante] , ontvangen op 31 januari 2025
        
        
          producties 27 tot en met 33 van de kant van [geïntimeerde] , ontvangen op 31 januari 2025
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 12 februari 2025 is gehouden.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellante] huurt een woning van [geïntimeerde] . In dit kort geding gaat het om de vraag of [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan die zij aan [geïntimeerde] moet betalen, en zo ja, of deze huurachterstand rechtvaardigt dat [appellante] de woning moet verlaten. Volgens [geïntimeerde] moeten beide vragen bevestigend worden beantwoord. Hij vordert in deze kort gedingprocedure dan ook een veroordeling van [appellante] om de achterstallige huur te betalen en om de woning te ontruimen. [appellante] op haar beurt is van mening dat er sprake is van gebreken in de woning en vordert een veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huur tot een bedrag van € 6.635,61 toegewezen en de ontruiming afgewezen. [appellante] is het niet eens met het bedrag waarop de kantonrechter de huurachterstand heeft bepaald (want te hoog) en ook niet met de afwijzing van haar vordering tot herstel van de gebreken. De bedoeling van haar hoger beroep is dan ook dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog volledig afwijst, en haar – in hoger beroep gewijzigde – vordering tot herstel van gebreken alsnog toewijst. [geïntimeerde] op zijn beurt is het ook niet eens met het bedrag waarop de kantonrechter de huurachterstand heeft bepaald (want te laag) en evenmin met de afwijzing van de gevorderde ontruiming. De bedoeling van zijn hoger beroep is dan ook dat het hof zijn vorderingen alsnog (volledig) toewijst. 
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        De uitkomst
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof zal het bedrag van de huurachterstand vaststellen op een iets hoger bedrag dan de kantonrechter heeft gedaan. Op dat punt zal het hof het bestreden vonnis dus vernietigen. Daarnaast zal het hof [geïntimeerde] veroordelen om het gebrek in de woonkamer te herstellen. Voor het overige zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellante] hoeft de woning dus ook van het hof niet te verlaten. Dit legt het hof hierna uit. 
      
    
    
      3.2.
      Omdat in dit kort geding geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering, oordeelt het hof op basis van de vraag of partijen hun standpunten aannemelijk hebben gemaakt. Het hof benadrukt dat alle hierna te geven oordelen daarom voorlopige oordelen zijn. Het gegeven dat het hier een kort geding betreft staat er, anders dan [appellante] betoogt, niet aan in de weg dat het hof een voorlopig oordeel geeft over al dan niet verschuldigde huurpenningen en al dan niet herstelde gebreken. Daarbij geldt uiteraard wel dat het hof alleen tot toewijzing van de betreffende vordering(en) kan komen, indien en voor zover voldoende aannemelijk is dat die in een bodemprocedure zal/zullen worden toegewezen.
      
      
        
          De achtergrond van de zaak
        
      
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.10 van zijn vonnis, waarnaar het hof verwijst. Het hof geeft deze feiten hieronder verkort weer en vult deze aan. 
      
    
    
      3.4.
      
        [appellante] huurt vanaf maart 2019 een woning van [geïntimeerde] in [woonplaats1] voor een huurprijs van € 720,- per maand. Direct de eerste maand laat [appellante] aan [geïntimeerde] weten dat de woning gebreken heeft. Formele actie neemt zij echter pas in november 2020. Dan dient zij een verzoek in bij de Huurcommissie tot verlaging van de huurprijs in verband met ernstige onderhoudsgebreken. Dat verzoek wordt in november 2021 gehonoreerd: de voorzitter van de huurcommissie oordeelt dan dat er sprake is van vijf ernstige gebreken en verlaagt de huurprijs tot een bedrag van € 216,- per maand, welke verlaging met terugwerkende kracht ingaat per 1 juni 2020. [geïntimeerde] tekent verzet aan tegen deze uitspraak, maar dat wordt ongegrond verklaard. 
      
    
    
      3.5.
      Door deze procedure bij de Huurcommissie heen, lopen ook meerdere procedures bij gerechtelijke instanties, te beginnen in het najaar van 2019. Dan veroordeelt de kantonrechter [appellante] bij verstek tot betaling van een huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke kosten en rente) van € 4.432,05 en tot ontruiming van de woning. [appellante] is toen echter in de woning blijven wonen en [geïntimeerde] heeft daarop in eerste instantie geen executiemaatregelen getroffen. Dat doet hij pas in het najaar van 2021, door het vonnis uit 2019 te laten betekenen en [appellante] de ontruiming aan te zeggen tegen 2 november 2021. [geïntimeerde] vervangt dan ook de sloten van de woning, waardoor [appellante] de woning niet meer in kan. [appellante] start vervolgens succesvol een executiegeschil. In december 2021 schorst de voorzieningenrechter de executie van het verstekvonnis van december 2019 en beveelt [geïntimeerde] om de woning te herstellen en bewoonbaar te maken én om [appellante] toegang tot de woning te verlenen. 
      
    
    
      3.6.
      
        [geïntimeerde] renoveert de woning in de periode dat [appellante] daar niet verblijft en levert deze op 21 januari 2022 op. [appellante] neemt dan weer haar intrek in de woning. 
      
    
    
      3.7.
      Op 11 januari 2023 meldt [appellante] bij de verhuurmakelaar, Vlug Wonen, dat er sprake is van wateroverlast in de keuken. Medio augustus 2023 meldt de advocaat van [appellante] zich bij [geïntimeerde] en maakt melding van een aantal gebreken, waarbij hij aangeeft dat [appellante] zich het recht voorbehoudt de huur te verminderen en voor zover relevant haar huurbetalingen opschort. In mei 2024 dient [appellante] een nieuw verzoek bij de Huurcommissie in om de huur te verlagen in verband met ernstige onderhoudsgebreken. De voorzitter van de Huurcommissie oordeelt in januari 2025 dat er sprake is van twee ernstige gebreken en verlaagt de huurprijs tot € 288,- per maand, welke huurverlaging met terugwerkende kracht geldt vanaf 1 december 2023.  
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [geïntimeerde] heeft ook in hoger beroep het in kort geding vereiste spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorziening. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat hij de vaste lasten van de woning draagt terwijl daar door de huurachterstand nu geen, althans onvoldoende inkomsten tegenover staan. [appellante] heeft dat onvoldoende concreet betwist. 
      
      
        
          De beoordeling
        
      
      
      
        
          Is er sprake van een huurachterstand? Ja.
        
      
      
    
    
      3.9.
      Het hof zal eerst beoordelen of er sprake is van een huurachterstand, en zo ja, wat de hoogte daarvan is. Daarbij zal het hof de bezwaren (grieven) van zowel [geïntimeerde] als [appellante] tegen het oordeel van de kantonrechter, dat tot en met april 2024 sprake is van een huurachterstand van € 6.635,61, gezamenlijk behandelen. Daartoe zal het hof per kalenderjaar vaststellen welk bedrag [appellante] aan huurpenningen verschuldigd is en welke bedragen zij heeft betaald.
      
      
      
        
          2020
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 5.112,- 
        
        
          Betaald: € 7.200,-
        
        
          Conclusie: € 2.088,- teveel betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.10.
      Partijen zijn het erover eens dat [appellante] in 2020 vijf maanden de volledige huur van € 720,- per maand moest betalen, en zeven maanden € 216,- per maand. Dit laatste gelet op de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie die de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 1 juni 2020 op € 216,- heeft bepaald. 
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat als uitgangspunt heeft te gelden dat [appellante] voor 2020 een bedrag van € 7.200,- aan huurpenningen heeft betaald. Het hof maakt dat oordeel tot het zijne. [appellante] heeft onvoldoende kenbaar bezwaar gemaakt (of in juridische termen: grieven gericht) tegen het oordeel van de kantonrechter dat de extra betalingen die zij in haar overzicht heeft opgenomen (waaronder € 1.000,- in januari 2020), geen reguliere huurpenningen over 2020 betreffen maar zien op afbetaling van de op dat moment bestaande huurachterstand. Die huurachterstand is in december 2019 namelijk door de kantonrechter begroot op € 4.432,05, exclusief rente en kosten, en daarvoor hebben partijen een betalingsregeling getroffen. In dat licht bezien is het noemen van een aantal bedragen en het overleggen van een e-mail van de deurwaarder die bevestigt dat deze bedragen zijn ontvangen onvoldoende om aannemelijk te achten dat het hier om betaling van lopende huur voor 2020 gaat die in deze berekening meegenomen moeten worden. 
      
      
        
          2021
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 2.083,35  
        
        
          Betaald: € 2.376,-
        
        
          Conclusie: € 292,65 te weinig betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.12.
      Ten aanzien van dit kalenderjaar verschillen partijen van mening over de vraag of [appellante] huurpenningen verschuldigd is over de periode dat zij dit kalenderjaar niet in de woning verbleef, te weten van 21 oktober 2021 tot en met 31 december 2021. Het hof is van oordeel dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor het standpunt van [geïntimeerde] dat het aan [appellante] zelf te wijten is dat zij niet in de woning kon wonen. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat [appellante] de sleutels heeft ingeleverd en haar spullen heeft meegenomen, en dat zij de woning zelf heeft gestript, in de zin dat zij de parketvloer en de inbouwkasten heeft verwijderd, de kachel te koop heeft gezet en de keuken beschadigd heeft achtergelaten. Nog los van het feit dat niet valt in te zien dat een woning zonder deze elementen onbewoonbaar is, gaat [geïntimeerde] er hiermee aan voorbij dat híj [appellante] de ontruiming heeft aangezegd per 2 november 2020 en vervolgens de sloten heeft vervangen. Daarmee heeft hij [geïntimeerde] de toegang tot de woning ontnomen. Daarbij komt dat niet ter discussie staat dat er in deze periode groot onderhoud aan de woning heeft plaatsgevonden, waarbij in ieder geval de keuken, de badkamer en de bijkeuken zijn gerenoveerd. In het licht van het voorgaande komt de omstandigheid dat [appellante] in deze periode niet in de woning heeft verbleven voor rekening en risico van [geïntimeerde] . Dat betekent dat [appellante] over deze periode geen huurpenningen verschuldigd is. De in 2021 verschuldigde huur komt daarmee uit op € 2.083,35 (9 x € 216,- + 20/31 x € 216,-).
      
    
    
      3.13.
      
        Ten aanzien van de bedragen die [appellante] heeft betaald voor 2021, komt het hof net als de kantonrechter uit op € 2.376,-. Voor de vermeende extra betaling van € 500,- waar [appellante] op wijst, geldt hetzelfde als wat het hof hiervoor in de laatste volzin van r.o. 3.11 heeft overwogen.
        
          2022
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 7.989,68  
        
        
          Betaald: € 4.536,-
        
        
          Conclusie: € 3.450,68 te weinig betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.14.
      Totdat [appellante] op 21 januari 2022 weer haar intrek in de woning nam, geldt gelet op wat het hof hiervoor in r.o. 3.12 heeft overwogen, dat zij geen huur aan [geïntimeerde] verschuldigd is. 
      
    
    
      3.15.
      
        [geïntimeerde] stelt zich vervolgens op het standpunt dat [appellante] vanaf 21 januari 2022 weer een huurprijs van € 720,- verschuldigd is. Dit omdat [geïntimeerde] de gebreken, genoemd in de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, op dat moment hersteld had, aldus [geïntimeerde] . [appellante] brengt hier allereerst tegenin dat [geïntimeerde] pas weer aanspraak kan maken op betaling van de normale huurprijs op het moment dat hij een herstelmelding bij de Huurcommissie heeft gedaan. Daar volgt het hof [appellante] niet in. Artikel 7:256 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zet – kort gezegd – uiteen dat een huurder die aanspraak wil maken op huurvermindering wegens gebreken de keuze heeft om ofwel een vordering in te stellen bij de kantonrechter, ofwel zich te wenden tot de Huurcommissie. De procedure omtrent huurprijsvermindering vanwege gebreken bij de Huurcommissie is vastgelegd in artikel 16 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw). In art. 16 lid 4 Uhw worden de leden 4 en 5 van art. 12 Uhw van overeenkomstige toepassing verklaard. Art. 12 lid 4 Uhw bepaalt “De huurcommissie bepaalt in de uitspraak dat, nadat de in die uitspraak genoemde gebreken zijn verholpen, de in rekening te brengen lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden [onderstreping: hof].” Dit is in lijn met art. 7:207 BW, in welke sleutel de vordering tot huurvermindering staat, ook als daarvoor de procedure bij de Huurcommissie wordt gevolgd. Dat artikel bepaalt namelijk dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt “tot de dag waarop het gebrek is verholpen”. Artikel 4 lid 3 Uhw bepaalt vervolgens dat het tot de taak (en dus bevoegdheid) van de Huurcommissie behoort om uitspraak te doen over de vraag of de gebreken hersteld zijn. Anders dan [appellante] betoogt, kan daaruit echter niet worden opgemaakt dat het vragen van een dergelijk oordeel aan de Huurcommissie een verplicht onderdeel is van de procedure omtrent huurprijsvermindering vanwege gebreken, en daarmee een vereiste voor de verhuurder om weer aanspraak te kunnen maken op de volledige huurprijs. Artikel 12 lid 5 Uhw, dat van overeenkomstige toepassing is verklaard voor de procedure over huurprijsvermindering vanwege gebreken, bepaalt immers ook dat als verhuurder en huurder het niet eens zijn over de vraag of de gebreken verholpen zijn, de verhuurder de Huurcommissie kan verzoeken daar uitspraak over te doen. Dit is daarnaast niet de enige weg om een geschil op dit punt te beslechten. Het staat partijen (zowel huurder als verhuurder) namelijk ook vrij om bij de kantonrechter een procedure te starten om een oordeel te verkrijgen over de vraag of de gebreken zijn verholpen en daarmee over het al dan niet voorduren van de tijdelijke vermindering van de huurprijs. Er was voor [geïntimeerde] in het voorjaar van 2022 echter geen aanleiding om een herstelmelding te doen en het oordeel van de Huurcommissie over herstel te vragen (noch om bij de kantonrechter een verklaring voor recht ten aanzien van het herstel te vorderen) aangezien i) [appellante] op 14 februari 2022 tijdens de zitting bij de Huurcommissie heeft verklaard: “Ik kan nu sinds twee weken het huis zelf weer in en alles is hersteld.”, ii) [appellante] op 21 januari 2022 bij de oplevering van de woning een incheckformulier voor akkoord heeft ondertekend waar geen melding is gemaakt van door de Huurcommissie geconstateerde gebreken die (nog) niet hersteld zouden zijn, en iii) [appellante] per februari 2022 uit zichzelf is overgegaan tot betaling van € 720,- per maand.
    
    
      3.16.
      Het voorgaande betekent dat voor de vraag of de reguliere huurprijs vanaf februari 2022 weer gold, van belang is of de door de Huurcommissie in de uitspraak van 17 november 2021 geconstateerde gebreken hersteld zijn, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellante] betwist. De Huurcommissie heeft – verkort weergegeven – vijf ernstige gebreken geconstateerd. Het gaat om:
      
        
          Flinke lekkage en daarmee samenhangend houtrot op zolder (gebrek in categorie B); 
        
        
          Grote lekkage sporen op het plafond van de slaapkamer. Het plafond in de badkamer is nat en verschimmeld. Lekkage op de overloop (gebrek in de categorie C);
        
        
          Er is ernstige houtrot op zolder en één van de ramen in de woonkamer vertoont ernstige houtrot aan de onderdorpel (gebrek in de categorie C);
        
        
          In de keuken en bijkeuken zijn een aantal tegels gebroken (gebrek in de categorie C);
        
        
          In de slaapkamer op de verdieping aan de achterzijde kan de deur naar buiten niet goed worden afgesloten. Deur klemt en nachtslot kan er niet op (gebrek in de categorie C).
        
      
      
    
    
      3.17.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gebreken 1, 2, 4 en 5 op 21 januari 2022 hersteld waren. [appellante] maakt bezwaar tegen dat oordeel maar maakt dat niet concreet. Dit terwijl in deze procedure tot uitgangspunt strekt dat [appellante] zich, via de verhuurmakelaar Vlug Wonen, pas voor het eerst weer met klachten bij [geïntimeerde] heeft gemeld in januari 2023. Zij heeft toen melding gemaakt van wateroverlast in de keuken. Zonder nadere toelichting van de kant van [appellante] , die ontbreekt, valt echter niet in te zien dat het daarbij gaat om eenzelfde gebrek als een van de vijf gebreken die de Huurcommissie in november 2021 aanwezig heeft geoordeeld en dat dus niet hersteld zou zijn. Vervolgens meldt de gemachtigde van [appellante] zich op 14 augustus 2023 bij de gemachtigde van [geïntimeerde] . Hij maakt op dat moment melding van de volgende vermeende gebreken:
      
        
          “Lekkend dak van de uitbouw, de bedekking en de boeien etc. zijn niet goed.
        
        
          
            De vloer heeft zichtbare vochtschade
          
        
        
          
            Er is een keukenkastje van de muur gevallen en toen is een groot deel van het service kapot gevallen.
          
        
        
          
            Er is nog steeds sprake van vocht- en schimmel in de woonkamer op dezelfde plek als voorheen.
          
        
        
          
            De onderkant van het raamkozijn aan de achterzijde is nog steeds verrot terwijl er vorig jaar overheen geschilderd is.
          
        
        
          
            Er zit ook vocht tussen de 2 ruiten.
          
        
        
          
            De overige kozijnen zijn ook slecht en nog niet vervangen.”
        
      
      
        Deze gebreken komen niet overeen met gebrek 1, 2, 4 en/of 5 uit de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie. Daarmee zijn er onvoldoende aanknopingspunten om [appellante] te volgen in haar standpunt dat deze vier gebreken op 21 januari 2022 niet hersteld waren. Het vijfde gebrek genoemd in de opsomming van augustus 2023 (verrot raamkozijn achterzijde) komt naar het oordeel van het hof wel overeen met een gebrek dat eerder door de Huurcommissie is geconstateerd, namelijk gebrek 3 (houtrot). [appellante] voert op grond van deze melding in augustus 2023 aan dat dit gebrek (houtrot) dus niet hersteld was in januari 2022. Volgens haar heeft [geïntimeerde] het verrotte kozijn alleen overgeschilderd en was dat niet voldoende. Zij kan dus nog steeds aanspraak maken op de huurprijsverlaging die de Huurcommissie mede gelet op dit gebrek destijds heeft bepaald, aldus [appellante] . [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof echter toegelicht dat hij de houtrot wel degelijk verdergaand heeft behandeld, in de zin dat hij het stuk houtrot uit het kozijn heeft gezaagd, dat heeft vervangen door een nieuw stuk hardhout en het kozijn vervolgens heeft geschilderd. Dat was toen volgens hem voldoende. Pas naderhand is gebleken dat andersoortige maatregelen nodig waren. Maar dat moet volgens [geïntimeerde] worden aangemerkt als een nieuw gebrek. [appellante] heeft de door [geïntimeerde] beschreven aanpak van het kozijn niet betwist. Het hof is van oordeel dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat de houtrot in het raamkozijn aan de achterzijde in januari 2022 niet als hersteld kon worden aangemerkt en in de periode tot augustus 2023 nog aanwezig was in zodanige vorm dat dit het woongenot van [appellante] ernstig verstoorde en daarmee een voortdurende huurprijsverlaging rechtvaardigde. Daartoe komt het hof op basis van wat [geïntimeerde] over het herstel heeft aangevoerd in combinatie met het tijdsverloop tussen januari 2022 en augustus 2023. 
        Voor zover [appellante] het standpunt inneemt dat ook de vocht- en schimmelproblematiek in de woonkamer onderdeel uitmaakte van de gebreken die de Huurcommissie in november 2021 heeft geconstateerd en dat dit gebrek ook niet hersteld was en daarom ook een voortzetting van de huurverlaging rechtvaardigde, overweegt het hof het volgende. Nog los van de vraag of wel kan worden aangenomen dat dit punt onderdeel vormt van de vijf in de uitspraak van de Huurcommissie van 2021 geconstateerde gebreken – ondanks dat het daarin niet expliciet wordt genoemd –, geldt dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat dit gebrek in januari 2022 niet hersteld was. Dit gelet op het gegeven dat het incheckformulier geen enkele opmerking bevat ten aanzien van gebreken in de woonkamer maar alleen een krul, in combinatie met het gegeven dat er tot augustus 2023 geen melding bij [geïntimeerde] is gedaan op dit punt (te weten vocht- en schimmelproblematiek specifiek in de woonkamer). Het hof zal hier dan ook aan voorbij gaan.  
      
      
    
    
      3.18.
      Gelet op wat het hof hiervoor in r.o. 3.16 en 3.17 heeft overwogen, moeten de gebreken die de Huurcommissie in november 2021 heeft geconstateerd, geacht worden te zijn hersteld per 21 januari 2022. Dat betekent dat [appellante] vanaf 1 februari 2022 weer € 720,- per maand moet betalen. De oorspronkelijke huurprijs herleeft namelijk weer per de eerste dag van de maand nadat de gebreken zijn hersteld. Over de 10 resterende dagen van januari moet [appellante] 10/31e van € 216,- betalen, dus € 69,68. Voor heel 2022 komen de huurpenningen dan uit op € 7.989,68 (11 x € 720,- + € 69,68).
      
    
    
      3.19.
      Niet in geschil is dat [appellante] over 2022 in totaal € 4.536,- aan huur heeft betaald.
      
      
        
          2023
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 6.480,-
        
        
          Betaald: € 1.800,-
        
        
          Conclusie: € 4.680,- te weinig betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.20.
      Voor 2023 geldt gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen dat [appellante] over de maanden januari tot en met juli € 720,- moet betalen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat vanaf augustus 2023 een verlaagde huurprijs van € 288,- geldt. Beide partijen zijn het daar niet mee eens: [appellante] meent dat zij maar € 216,- hoeft te betalen, [geïntimeerde] is daarentegen van mening dat [appellante] de volledige huur moet betalen. Het hof volgt beide partijen niet en sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter. Duidelijk is namelijk dat [appellante] in augustus 2023 bij [geïntimeerde] heeft geklaagd over, onder meer, de houtrot in het kozijn aan de achterzijde. Op dat moment was het probleem kennelijk zodanig dat zij het nodig achtte dat [geïntimeerde] op dit punt actie ondernam. Vaststaat dat herstel inderdaad nodig was en dat het kozijn in de loop van 2024 is vervangen. Om die reden ziet het hof aanleiding de huurprijs vanaf augustus 2024 te verlagen en te bepalen op € 288,- per maand. In de uitspraak van de Huurcommissie is namelijk bepaald dat een verlaging tot 40% van de huurprijs op zijn plaats is als de gebreken in de categorie C (in welke categorie de voorzitter dit gebrek heeft geplaatst) nog niet hersteld zijn. Verder geldt vanaf 1 december 2023 een huurprijs van € 288,- per maand op basis van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van januari 2025. Dat er daarmee op dat moment moet worden uitgegaan van de aanwezigheid van meerdere gebreken (in categorie C) is voor het hof geen aanleiding om de huurprijs nog verder naar beneden bij te stellen. Ook de voorzitter van de Huurcommissie gaat er in de uitspraak van 2021 namelijk vanuit dat een huurprijs van € 288,- per maand passend is zolang de gebreken [meervoud, onderstreping hof] in de categorie C nog niet hersteld zijn.  
      
    
    
      3.21.
      
        Niet in geschil is dat [appellante] over 2023 in ieder geval € 1.800,- aan huur heeft betaald. [appellante] heeft in haar eigen overzicht opgenomen dat zij op 10 januari ook nog een bedrag van € 360,- en van € 720,- heeft betaald. Volgens de omschrijving op de door [appellante] zelf overgelegde afschriften betreft het bedrag van € 360,- echter de helft van de huur voor april 2022, en dat van € 720,- de huur voor december 2022. Deze bedragen zijn al meegenomen in de totaalbedragen die [appellante] over 2022 heeft betaald en worden dus niet meegenomen bij de betalingen over 2023.
        
          
          2024
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 3.456,- 
        
        
          Betaald: € 2.952,-
        
        
          Conclusie: € 504,- te weinig betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [geïntimeerde] stelt dat de twee gebreken die de voorzitter van de Huurcommissie heeft geconstateerd in haar uitspraak van 2025 per mei 2024 zijn hersteld, zodat de huurprijs vanaf die maand weer € 720,- bedraagt. Daar volgt het hof hem niet in. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat er kort daarvoor nog nader onderzoek bij de woning is gedaan in verband met deze gebreken, en dat er (zekerheidshalve) nog nadere maatregelen zullen worden getroffen. Daarmee is onvoldoende aannemelijk dat deze gebreken volledig zijn hersteld. Het hof gaat dan ook voor heel 2024 uit van een huurprijs van € 288,- per maand, in totaal dus € 3.456,-.
      
    
    
      3.23.
      
        [appellante] stelt zich op het standpunt dat zij de eerste vier maanden van 2024 € 216,- per maand heeft betaald, en de overige acht maanden van het jaar € 288,- per maand. Volgens [geïntimeerde] heeft zij in februari 2024 echter geen € 216,- betaald. Nu een betaalbewijs daarvan ontbreekt, zal het hof dat bedrag inderdaad niet meenemen. Daarmee komt het totale bedrag dat [appellante] in 2024 heeft betaald uit op € 2.952,-.
      
      
        
          2025 (t/m februari)
        
        
          Verschuldigde huurpenningen: € 576,- 
        
        
          Betaald: € 576,-
        
        
          Conclusie: alles betaald door [appellante]
        
      
      
    
    
      3.24.
      Gelet op wat het hof hiervoor in r.o. 3.22 heeft overwogen, geldt voor januari en februari van dit jaar ook nog een huurprijs van € 288,- per maand. Niet in geschil is dat [appellante] dit ook heeft betaald.
      
    
    
      3.25.
      
        [appellante] voert nog aan dat zij telefonisch van kantoor Wittebrood heeft vernomen dat een bedrag van € 12.911,- ten behoeve van [geïntimeerde] is ingehouden op haar toeslagen. Zij heeft dit verder niet concreet gemaakt; een verklaring van Wittebrood ontbreekt, evenals afschriften waaruit dergelijke inhoudingen volgen. Het hof zal deze bedragen dan ook buiten beschouwing laten. [appellante] vordert in dit kader verder dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om inzicht te geven in alle bedragen die hij bij [appellante] , al dan niet via beslag op de toeslagen, heeft geïncasseerd. Maar [geïntimeerde] heeft in deze procedure overzichten per jaar overgelegd, waarin is opgenomen wat [appellante] volgens hem heeft betaald. Voor zover [appellante] meent dat zij meer heeft betaald, is het aan haar om dat concre(e)t(er) te maken. Naar het oordeel van het hof valt niet in te zien hoe er inhoudingen op aan [appellante] toekomende toeslagen plaatsgevonden kunnen hebben zonder dat [appellante] daarvan op de hoogte was. In ieder geval zou zij zelf moeten kunnen nagaan hoe hoog de toeslag is die (voorlopig) aan haar is toegekend en welk bedrag zij steeds uitbetaald heeft gekregen. [appellante] heeft in dat licht dan ook onvoldoende toegelicht dat zij op dit punt in bewijsnood verkeert en hiervoor volledig afhankelijk is van [geïntimeerde] . Deze vordering zal het hof daarom afwijzen.
      
    
    
      3.26.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er tot en met februari 2025 sprake is van een huurachterstand van € 6.839,33 (te weten -/- € 2.088,- (2020) + € 292,65 (2021) + € 3.450,68 (2022) + € 4.680,- (2023) + € 504,- (2024) + 0 (2025)). Het hof zal [appellante] veroordelen tot betaling van dit bedrag. Ook de over het bedrag van de huurachterstand gevorderde wettelijke rente zal het hof als onbetwist toewijzen. 
      
    
    
      3.27.
      
        [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen afwijzing van de buitengerechtelijke kosten die hij heeft gevorderd. Maar dat bezwaar gaat niet op. Weliswaar is het juist dat [geïntimeerde] op 3 januari 2024 een 14-dagenbrief aan [appellante] heeft gestuurd. Maar deze brief voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. [geïntimeerde] verlangt daarin namelijk betaling van een hoofdsom die hoger is dan de hoofdsom die [appellante] ten tijde van de aanmaning nog aan hem verschuldigd was. In het verlengde daarvan is in de aanmaning bovendien een te hoog bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten aangezegd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn dus niet toewijsbaar en het oordeel van de kantonrechter op dit punt blijft in stand.
      
      
        
          Moet [appellante] de woning ontruimen? Nee.
        
      
      
    
    
      3.28.
      
        Vervolgens is de vraag aan de orde of deze huurachterstand een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Het hof stelt voorop dat ontruiming een zeer ingrijpende gebeurtenis is, die vaak ook niet meer valt terug te draaien. Ook deze vordering kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat zij in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat is naar het oordeel van het hof niet het geval. Weliswaar is de huurachterstand hier aanmerkelijk hoger dan de huur van drie maanden, die in beginsel als richtlijn voor het toewijzen van een vordering tot ontruiming wordt gehanteerd. Maar de omstandigheden waaronder de huurachterstand in dit geval is ontstaan, maken dat het hof hierin in dit geval geen aanleiding ziet voor een gedwongen ontruiming. Daarmee doelt het hof op het gegeven dat [appellante] tot tweemaal toe een procedure bij de Huurcommissie heeft moeten starten om [geïntimeerde] het benodigde onderhoud aan de woning te laten verrichten. Dit heeft ertoe geleid dat er twee keer, met terugwerkende kracht, een huurverlaging is bepaald. Daarbij komt dat [appellante] vanaf augustus 2023 tot op heden, op één maand na (februari 2024) de huurprijs heeft betaald waarvan zij meende dat zij die verschuldigd was. 
        Ten slotte overweegt het hof dat duidelijk is dat partijen het pertinent oneens zijn over met name de vraag of de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken per februari 2022 hersteld waren zodat de oorspronkelijke huurprijs weer gold. Het hof heeft daar een voorlopig oordeel over gegeven, maar als partijen daar een definitief oordeel over willen, zullen zij daar een bodemprocedure of een weg naar de Huurcommissie voor moeten bewandelen. Mocht een van deze instanties – al dan niet na nadere bewijslevering – anders oordelen over deze vraag dan het hof, heeft dat een substantiële impact op de omvang van de vast te stellen huurachterstand. Gelet op dit alles is naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een huurachterstand aan de orde is. De gevorderde ontruiming zal dus worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Moet [geïntimeerde] de gebreken in de uitspraak van de Huurcommissie van 2025 herstellen? Ja.
        
      
      
    
    
      3.29.
      
        [geïntimeerde] heeft op haar beurt in deze procedure gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om vijf nader omschreven gebreken te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof zijn deze vijf gebreken besproken. Naar aanleiding daarvan heeft [appellante] alleen de vordering ten aanzien van de vocht en schimmel ter plaatse van de muur in (het midden van) de woonkamer gehandhaafd en de vordering ten aanzien van de overige gebreken ingetrokken. Gelet op wat het hof hiervoor in r.o. 3.22 heeft overwogen, zal het hof de vordering tot herstel van dit gebrek toewijzen. Maar de dwangsom die [appellante] vraagt aan de veroordeling te verbinden zal het hof afwijzen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is besproken dat [geïntimeerde] bezig is met het herstel van dit gebrek en er zijn onvoldoende aanwijzingen dat hij de veroordeling door het hof niet na zal komen.
      
    
    
      3.30.
      De overige bezwaren die zijn aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter kunnen wegens gebrek aan belang onbehandeld blijven. Verder gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod van [appellante] en [geïntimeerde] . Door de aard van het kort geding is in deze procedure in het algemeen geen plaats voor uitgebreide bewijslevering. Er zijn geen redenen om van dat uitgangspunt af te wijken.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.31.
      Zowel het hoger beroep van [appellante] als dat van [geïntimeerde] slaagt gedeeltelijk. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk gelijk hebben gekregen, bepaalt het hof dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten), zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. 
      
    
    
      3.32.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, in principaal en incidenteel hoger beroep in kort geding:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, van 19 april 2024 behalve de beslissingen in r.o. 5.1 en 5.4 die hierbij worden vernietigd en in zoverre opnieuw recht doende:
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 6.839,33, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 23 februari 2024 tot aan het moment van betalen; 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de vocht en schimmel ter plaatse van de muur in (het midden van) de woonkamer te herstellen naar eisen van goed vakmanschap; 
      
    
    
      4.4.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      4.5.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.6.
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, M.P.C.J. van Bavel en G.H. Bunt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.