ECLI:NL:RBOVE:2021:4062, Rechtbank Overijssel, 27-10-2021, 261559 / HA ZA 21/56
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop bedrijfspand met woning. Verborgen gebreken; normaal gebruik; coronamaatregelen; onvoorziene omstandigheden.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 261559 / HA ZA 21/56
    
    
    
      
        Vonnis van 27 oktober 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ESTO HOLDING B.V.,
      gevestigd in Hattem,
      eiseres,
      advocaat mr. L.M. Goeree te Zwolle,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de vennootschap onder firma
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
    
    2.	[gedaagde 2],
    wonende in [woonplaats] ,
    3.	[gedaagde 3],
    wonende in [woonplaats] ,
    4.	[gedaagde 4],
    
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. W.H.M. Cnossen te Heerenveen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Esto en [gedaagde 1] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 14 april 2021;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie;
        
        
          de aanvullende producties van [gedaagde 1] bij brief van 8 september 2021;
        
        
          de akte overlegging producties tevens vermeerdering eis van Esto;
        
        
          de op 20 september 2021 gehouden mondelinge behandeling waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier en waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn vennoten van de vennootschap onder firma [gedaagde 1] . Samen runden zij in Vierhouten het restaurant Tante Sjaan aan de Gortelseweg.
      
    
    
      2.2.
      Esto heeft van [gedaagde 1] het restaurant tante Sjaan gekocht bestaande uit een bedrijfspand met bedrijfswoning aan de Gortelseweg 1 in Vierhouten en de daarin geëxploiteerde onderneming. Daartoe hebben partijen op 20 februari 2020 twee koopovereenkomsten gesloten. 
      
    
    
      2.3.
      De eerste koopovereenkomst - hierna: “Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed”- betreft de koop van het bedrijfspand met bedrijfswoning. Hiervoor zijn partijen een koopsom van € 885.000,00 overeengekomen. Deze koopovereenkomst bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:
      
      
        
          Artikel 4 Staat van het verkochte, gebruik
        
      
    
    
      4.1.
      
        
          Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand 
        
        
                  komen van deze overeenkomst bevindt met alle behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare   
        
        
                  gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en 
        
        
                  inschrijvingen daarvan.
        
        
                      (…)
        
      
    
    
      4.3.
      
        
          Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal 
        
        
                 gebruik als 
          restaurant met bedrijfswoning
           nodig zijn. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal het 
        
        
                 verkochte op dat moment de eigenschappen bezitten die voor vermeld gebruik nodig zijn. Voor andere 
        
        
                 eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik 
        
        
                 belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat   
        
        
                 verkoper niet in. Verkoper heeft het verkochte gebruikt als: 
          restaurant met bedrijfswoning
          .
        
        
                 (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 10 Risico-overgang, beschadiging door overmacht
        
      
    
    
      10.1
      
        
          Het verkochte is met ingang van het moment van het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht voor 
        
        
                   risico van de koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van    
        
        
                   die dag overgaat op koper.
        
        
                       (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 11 Ingebrekestelling, ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      
        
          Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig                                                                      
        
        
                     is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen,    
        
        
                     kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door 
        
        
                     middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.3.
      
        
          Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming 
        
        
          verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 12.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
        
      
      
    
    
      2.4.
      De tweede koopovereenkomst - hierna: “Koopovereenkomst onderneming” - heeft betrekking op de inventaris van het restaurant en de goodwill. Partijen zijn hierin een koopprijs overeengekomen van € 150.000,- (€ 110.000,- voor de inventaris en € 40.000,- voor de goodwill). In de Koopovereenkomst onderneming staan onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
           Artikel 3 – Staat en eigenschappen Activa
        
      
    
    
      3.1
      
        
          De Activa zullen worden overgedragen in de staat waarin zij zich op de Tekendatum  
        
        
          bevinden met alle daaraan verbonden lusten, rechten en verplichtingen, zichtbare en onzichtbare gebreken. Verkoper garandeert dat de Activa vrij van beslagen, rechten van derden van welke aard dan ook en zekerheidsrechten zullen worden overgedragen. Verkoper garandeert dat de Activa vrij zijn van eigendomsvoorbehoud, huur, optie, kettingbeding en/of andere rechten. De Activa zijn onderhouden en bevinden zich in goede staat en verkoper staat in voor de technische staat en functionaliteit van de Activa.
        
      
    
    
      3.2
      
        
          Koper heeft het recht om vóór de eigendomsoverdracht de Activa te inspecteren en 
        
        
                    keuren.
        
      
    
    
      3.3
      
        
          Verkoper verklaart er voor zorg te dragen dat de Activa op de gebruikelijke wijze 
        
        
                    worden geëxploiteerd tot de Overnamedatum.
        
      
    
    
      3.4
      
        
          De aangehechte inventarislijst is een momentopname. Door breuk en/of onvoorziene 
        
        
          omstandigheden kunnen er -geringe- afwijkingen ontstaan. Mochten er tussen de Tekendatum en de Overnamedatum onderdelen van de inventaris defect en/of beschadigd raken of om welke reden dan ook in het ongerede raken of verdwijnen, dan zal verkoper zorgdragen dat de betreffende inventaris onderdelen voor zijn rekening worden gerepareerd c.q. vervangen, zodanig dat de gehele inventaris in gelijkwaardige staat blijft als bij het aangaan van de overeenkomst. 
        
      
      
      
        
          Artikel 5 – Informatie en onderzoek door Koper, aansprakelijkheid
        
      
    
    
      5.1
      
        
          Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat Verkoper ervoor in aan Koper met 
        
        
          betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar de geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans bekend zijn)
        
      
      
      
        
          Artikel 6 – Ingebrekestelling
        
      
    
    
      6.1
      
        
          Indien één der partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen 
        
        
          nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een terstond opeisbare boete van
        
        
          10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding. (…)
        
      
      
    
    
      2.5.
      Esto heeft een bouwkundige keuring van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning laten uitvoeren door TriaCon B.V. (Triacon). Triacon is hiervoor op 11, 16 en 30 maart 2020 ter plaatse geweest. In haar onderzoeksrapport heeft zij een aantal onderdelen genoemd dat volgens haar hersteld moet worden en een aantal punten dat nader onderzocht moet worden. In haar eerste onderzoek heeft zij de directe herstelkosten geraamd op € 13.830,00 exclusief BTW (€ 8.730,00 voor de kruipruimte en € 5.100,00 voor schilderwerk). In het aanvullende onderzoek heeft Triacon zich toegespitst op de kruipruimte. Daarbij heeft zij onder meer vocht, losliggende leidingen en hotspots geconstateerd. De herstelkosten heeft zij daarbij in plaats van voornoemd bedrag van € 5.100,00 geraamd op € 37.796,85.
    
    
      2.6.
      Ook [X] Horeca Apparatuur B.V. ( [X] ) heeft in opdracht van Esto rapport opgesteld. In het rapport van 20 maart 2020 staat onder meer het volgende:
      
      
        
          
            Mijn voorlopige eerste indruk is dat de apparatuur in redelijke staat is. Nader en uitgebreider onderzoek is vereist. 
          
        
        
          
            Vastgesteld kan reeds worden dat er sprake is van achterstallig onderhoud. 
          
        
      
      
            (…)
      
      
      4. De luchtbehandeling in het restaurant gedeelte voldoet niet aan de eisen. Er wordt maximaal 200 m3 per 
      
        
          uur afgezogen. Dit zal bij 75 m2 minimaal 1560 m3 moeten zijn. Hiervoor zal er ook 1560 m3 verwarmd     
        
        
          moeten worden toegevoegd. Een voorlopige raming van de kosten komt uit op ten minste +/- € 6.000,00.
        
      
      5.    5.     Er bevindt zich water in de kruipruimte. Dit kan enorme gevolgen hebben:
      
        
          	a. Beton rot en hout rot.
        
        
          	b. Vocht zorgt voor schimmel en ongedierte.
        
        
          	c. Het vocht zal het leidingwerk gaan aantasten.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde 1] heeft op 26 maart 2020 een bouwtechnische keuring van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning laten uitvoeren door Woningkeurgroep B.V. (Woningkeur). Woningkeur heeft geconcludeerd dat bij alle drie de compartimenten van de kruipruimte sprake is van een normale situatie, zonder bouwtechnische gebreken.
      
    
    
      2.8.
      Als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis is restaurant Tante Sjaan - net als de rest van de horeca in Nederland - vanaf 16 maart 2020 gesloten geweest. Deze eerste gedwongen bedrijfssluiting heeft tot 1 juni 2020 geduurd. 
      
    
    
      2.9.
      Partijen waren met elkaar overeengekomen dat de levering van het bedrijfsonroerendgoed en de onderneming zou plaatsvinden op 23 maart 2020. Voorafgaand aan deze datum heeft e-mail correspondentie tussen partijen plaatsgevonden. Daarin heeft Esto aan [gedaagde 1] laten weten de afname en betaling van de koopprijs op te schorten in verband met de volgens haar geconstateerde gebreken en de geldende coronamaatregelen. Hierop heeft [gedaagde 1] Esto op 23 maart 2020 schriftelijk in gebreke gesteld en haar gesommeerd om binnen acht dagen alsnog tot afname en betaling van de koopprijs over te gaan. Daarbij heeft [gedaagde 1] een beroep gedaan op de overeengekomen boeteclausules. 
      
    
    
      2.10.
      Op 3 april 2020 heeft de levering van het bedrijfsonroerendgoed en de onderneming plaatsgevonden.
      
    
    
      2.11.
      Esto heeft na de overdracht diverse (verbouwings)werkzaamheden aan het gekochte laten verrichten. 
      
    
    
      2.12.
      In mei 2020 heeft [A] namens de verzekeraar van Esto een risicoanalyse opgesteld van het bedrijfsonroerendgoed. 
      
    
    
      2.13.
      Vanaf 1 juni 2020 heeft Esto de deuren van restaurant Tante Sjaan geopend. 
      
    
    
      2.14.
      In oktober 2020 heeft Brein Inspectie B.V. (Brein) namens de verzekeraar van Esto onderzoek gedaan naar de elektrische installaties en hiervan een rapport opgesteld. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    In conventie
    
    
      3.1.
      Esto vordert  samengevat en na vermeerdering van eis - veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van:
      
      
        
          € 100.000,00 	aan contractuele boeten,;
        
        
          €   76.159,49 	aan schadevergoeding voor bouwkundige gebreken,;
        
        
          € 103.806,22 	op de voet van artikel 6:258 BW,;
        
        
          €   23.018,31 	aan schadevergoeding voor gebreken aan de inventaris, 
        
      
      alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, nakosten en proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde 1] vordert - samengevat - veroordeling van Esto tot betaling van een bedrag van € 20.985,00 aan contractuele boeten, te vermeerderen met rente en (na)kosten. 
      
    
    
      3.5.
      Esto voert verweer.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    In conventie
    
    
      4.1.
      Kort samengevat is in conventie tussen partijen in geschil of [gedaagde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomsten, omdat Esto stelt dat er bouwkundige gebreken zijn aan het onroerend goed en dat de inventaris gebrekkig is opgeleverd. Esto vordert om die reden schadevergoedingen en betaling van contractuele boetes. Daarnaast is in geschil of Esto door de sluiting ten gevolge van de corona maatregelen schade heeft geleden die niet (volledig) voor haar rekening zou moeten komen. De rechtbank zal de vorderingen van Esto hierna afzonderlijk bespreken.
      
      
        
          Vermeerdering eis
        
      
      
    
    
      4.2.
      Esto heeft bij akte van 13 september 2021 haar eis vermeerderd. [gedaagde 1] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Volgens haar is de eiswijziging te laat gedaan en in strijd met een goede procesorde.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank passeert het bezwaar van [gedaagde 1] . Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Rechtsvordering is de eisende partij bevoegd zijn eis of gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. Een bezwaar hiertegen kan worden gehonoreerd als de verandering/vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank oordeelt dat dat hier niet het geval is. De wijziging van eis is een week voorafgaand aan de zitting schriftelijk bij akte gedaan. [gedaagde 1] heeft voldoende gelegenheid gehad om uiterlijk ter zitting op de vermeerderde eis te reageren. Daarbij is ook van belang dat de gronden voor de vermeerderde eis ongewijzigd zijn. Esto heeft enkel de hoogte van de gevorderde schadevergoeding aangepast, naar aanleiding van verrichtte werkzaamheden. De rechtbank staat de eiswijziging daarom toe. 
      
      
        
          Gebreken bedrijfsruimte en bedrijfswoning
        
      
      
    
    
      4.4.
      Esto heeft aan haar vorderingen ten eerste ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed, omdat het gekochte bedrijfsonroerendgoed niet voldoet aan hetgeen partijen overeengekomen zijn. Met een verwijzing naar de rapporten van Triacon, [X] , [A] en Brein stelt Esto dat sprake is van de volgende gebreken:
      - vocht in de kruipruimten met daardoor risico op schimmelvorming, ongedierte en schending van hygiëne- en voedselveiligheidseisen;
      - blootliggende bekabeling in de natte kruipruimte met daardoor risico op brand;
      - aanwezigheid van hotspots met daardoor een verhoogde kans op legionella;
      - stankoverlast doordat een muffe lucht in de kruipruimten het restaurant binnendringt;
      - lekkage in de binnenriolering;
      - het restaurant draait op de ampère-aansluiting van de woning. 
      Esto stelt zich op het standpunt dat sprake is van gebreken die aan het normaal gebruik van het gekochte in de weg staan. Esto betoogt bovendien dat [gedaagde 1] op de hoogte moet zijn geweest van die gebreken, en Esto daarover ten onrechte niet heeft geïnformeerd.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 1] betwist met een verwijzing naar het rapport van Woningkeur dat sprake is van gebreken aan de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning. Mocht al sprake zijn van gebreken, dan komen deze volgens [gedaagde 1] op grond van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed voor rekening van Esto. De vermeende gebreken staan volgens haar niet in de weg aan het normale gebruik van het gekochte als bedrijfsruimte respectievelijk bedrijfswoning. Ook betwist [gedaagde 1] dat zij op de hoogte was van de vermeende gebreken.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank overweegt dat partijen in de Overeenkomst bedrijfsonroerendgoed in artikel 4.1. als uitgangspunt hebben genomen dat het gekochte in de staat wordt overgedragen waarin het zich op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dit betekent dat eventuele gebreken aan het pand in beginsel voor rekening van Esto komen. Daarnaast geldt de in artikel 4.3 opgenomen garantie dat het gekochte geschikt is voor het normaal gebruik als restaurant met bedrijfswoning. Dit betekent dat gebreken die aanwezig zijn op het moment van levering die het normale gebruik belemmeren voor rekening van [gedaagde 1] komen. Daarop geldt één uitzondering, namelijk als die gebreken op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst kenbaar waren.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 1] heeft alle door Esto gestelde gebreken aan de bedrijfsruimte en bedrijfswoning betwist. Tegenover de door Esto overgelegde rapporten van Triacon en [X] heeft zij een rapport van Woningkeur gesteld, waarin gemotiveerd wordt aangegeven dat geen sprake is van gebreken aan de kruipruimten. Dit betekent dat voor wat betreft de gestelde gebreken ten aanzien van de kruipruimten de stellingen van Esto gemotiveerd weerlegd zijn. Ter zitting heeft de rechtbank aan partijen de optie voorgehouden om een deskundige te benoemen ter beoordeling van de gebreken. Hierop heeft Esto laten weten dat dit niet meer tot de mogelijkheden behoort, omdat de situatie na (verbouwings)werkzaamheden niet meer is als ten tijde van de koop en levering. Omdat de bewijslast met het bijbehorende bewijsrisico hier op Esto rust, werkt deze omstandigheid in haar nadeel. Dit betekent dat Esto niet gevolgd zal worden in haar stelling dat de kruipruimten ten tijde van de levering gebrekkig waren.
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de overige door Esto gestelde bouwkundige gebreken is de rechtbank van oordeel dat Esto onvoldoende heeft onderbouwd dat deze aan het normale gebruik van het gekochte als restaurant met bedrijfswoning in de weg staan. Onweersproken is dat [gedaagde 1] de bedrijfsruimte tot kort voor de leveringsdatum zonder problemen als restaurant in gebruik heeft gehad. Esto heeft onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit de rechtbank kan opmaken dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken die aan het normale gebruik van het restaurant in de weg staan. Dit kan de rechtbank niet opmaken uit de door Esto overgelegde rapporten. Hoewel in het rapport van Triacon geschreven wordt over mogelijke risico’s, bijvoorbeeld vanwege het kruisen van warm en koud water leidingen en het ontbreken van markeringen aan gasleidingen, volgt uit het rapport niet dat onmiddellijk herstel noodzakelijk is en/of dat ten sprake is van onaanvaardbaar hoge herstelkosten. Daarbij merkt de rechtbank op dat de rapporten van [A] en Brein Inspectie zijn opgesteld nadat er (verbouwings)werkzaamheden aan het bedrijfsonroerendgoed zijn uitgevoerd en de staat hiervan dus niet meer was zoals ten tijde van de koop en de levering. Ten slotte is van belang dat voor het antwoord op de vraag het bedrijfsonroerendgoed voor normaal gebruik geschikt is, de vorm en inrichting van het restaurant en de bedrijfswoning ten tijde van het sluiten van de koop leidend zijn, en niet de vorm en inrichting van de  toekomstige horecagelegenheid die Esto beoogde te creëren in het gekochte.
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande betekent dat de door Esto gevorderde schadevergoeding voor bouwkundige gebreken (vordering ii.) niet voor toewijzing in aanmerking komt.
      
      
        
          Gebreken inventaris
        
      
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding onder iv. heeft Esto gesteld dat zij na het sluiten van de koop omvangrijke gebreken heeft ontdekt aan de als onderdeel van de inventaris geleverde apparatuur en de geleverde stroomaansluiting. Volgens haar zouden bijvoorbeeld de koelcel, de streamer, het fornuis en de verlichting niet naar behoren werken. Hiermee is [gedaagde 1] volgens Esto tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting tot levering van deugdelijke inventaris. Esto stelt hierdoor schade te hebben geleden, omdat zij hoge kosten heeft moeten maken om de gebreken aan de inventaris en de daardoor veroorzaakte stroomstoringen te verhelpen.
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde 1] heeft betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen ten aanzien van de inventaris. Volgens haar functioneerde alles naar wens tot en met de laatste dag dat het restaurant open was. Daarbij wijst zij erop dat alleen de streamer en het fornuis op de inventarislijst bij de koopovereenkomst staan. De overige apparaten die Esto in deze kwestie heeft betrokken, staan niet op die lijst, zodat Esto daarvoor überhaupt geen rechten kan laten gelden, aldus [gedaagde 1] . Tenslotte heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat Esto op de dag van de overdracht de gehele inventaris nog heeft geïnspecteerd en toen geen opmerkingen heeft gemaakt.
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank overweegt dat partijen in artikel 3.1 van de Koopovereenkomst onderneming zijn overeengekomen dat de activa worden overgedragen in de staat waarin zij zich op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst bevinden, met alle daaraan verbonden zichtbare en onzichtbare gebreken. Dit betekent dat partijen als uitgangspunt hebben genomen dat de gebreken aan de inventaris na de leveringsdatum in beginsel voor rekening van Esto komen. Daarbij heeft [gedaagde 1] onder 3.3 van de Koopovereenkomst onderneming toegezegd dat de activa op de gebruikelijke wijze worden geëxploiteerd tot de overnamedatum. Esto heeft niet aangevoerd dat [gedaagde 1] hier niet aan heeft voldaan, door tot aan de datum dat het restaurant gesloten werd de activa niet op een normale manier in gebruik te nemen. Dat ten tijde van de levering sprake was van gebreken aan de inventaris kan de rechtbank dan ook niet opmaken uit de door Esto gestelde feiten en omstandigheden. De door Esto overgelegde facturen voor het herstel of vervangen van de inventaris, zijn in dat licht onvoldoende, mede omdat [gedaagde 1] onweersproken heeft aangevoerd dat Esto reeds van plan was om in het restaurant te investeren. De rechtbank komt reeds hierom tot de conclusie dat [gedaagde 1] niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen ten aanzien van de inventaris. Ook de gevorderde schadevergoeding voor gebreken aan de inventaris (vordering iv.) zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      Omdat de rechtbank van oordeel is dat de door Esto gestelde tekortkomingen in de nakoming van de beide overeenkomsten niet zijn komen vast te staan, bestaat ook geen grond voor de door Esto gevorderde contractuele boetes. De vordering onder i. zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Coronamaatregelen
        
      
      
    
    
      4.14.
      Esto heeft aan haar vordering onder iii. ten grondslag gelegd dat de nadelige gevolgen van de coronacrisis uit hoofde van artikel 6:258 BW rechtvaardig tussen partijen verdeeld moeten worden. Volgens haar moet ieder van partijen de helft dragen van de vermogensschade die Esto heeft geleden vanwege de gedwongen bedrijfssluiting ten gevolge van de coronamaatregelen. De totale vermogensschade bedraagt volgens haar € 207.612,45 en is berekend aan de hand van de verwachtte en de daadwerkelijk gerealiseerde omzet.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde 1] heeft zich verweerd tegen het beroep van Esto op artikel 6:258 BW. Zij betwist niet dat met bedrijfssluiting in verband met de coronamaatregelen sprake is van onvoorziene omstandigheden, maar volgens haar moeten deze omstandigheden niet leiden tot een wijziging van de gevolgen koopovereenkomsten tussen partijen.
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 6:258 BW de gevolgen van een overeenkomst slechts gewijzigd kunnen worden wanneer sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. De lat voor een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst is hiermee erg hoog gelegd. 
      
    
    
      4.17.
      Partijen zijn het erover eens dat de gedwongen bedrijfssluiting in verband met de coronacrisis valt onder onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Zij zijn echter verdeeld over het antwoord op de vraag of deze omstandigheid tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomsten tussen partijen moet leiden. De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen geen sprake is van een zodanige situatie dat [gedaagde 1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten. Daartoe zijn, in onderlinge samenhang bezien, de volgende omstandigheden van belang. Sprake is van professionele partijen, die in artikel 1.3 van de Koopovereenkomst onderneming en artikel 10 van de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed hebben afgesproken dat het verkochte na de leveringsdatum voor rekening en risico van Esto komt. Hoewel de bedrijfssluiting in verband met de coronamaatregelen niet valt onder het normale bedrijfsrisico, is daarmee wel gegeven dat Esto in beginsel risicodrager wordt. Tegenover de omstandigheid dat Esto door de bedrijfssluiting niet de begrote verdiencapaciteit gehaald, staat dat [gedaagde 1] onweersproken heeft gesteld dat Esto zelfs met bedrijfssluiting in de maand juni 2020 een hogere omzet heeft gedraaid dan [gedaagde 1] ooit over die periode heeft gedraaid en dat de door Esto betaalde goodwill berekend was aan de hand van de door [gedaagde 1] behaalde bedrijfsresultaten en niet op de omzet-/winstprognoses van Esto, Hoewel Esto verder stelt dat zij geen steunmaatregelen heet ontvangen, heeft zij niet weersproken dat zij geen (hoge) vaste lasten heeft gehad tijdens de gedwongen sluiting. Waar Esto wijst op jurisprudentie waarin schade ten gevolge van coronamaatregelen 50/50 tussen contractspartijen wordt verdeeld, voert [gedaagde 1] terecht aan dat in deze uitspraken meestal sprake was van een duurrelatie. In de onderhavige situatie is Esto eigenaar geworden van een onderneming waarmee inmiddels weer omzet kan worden behaald en is [gedaagde 1] niet langer actief, zodat het (terug)betalen van een deel van de koopsom Esto voor haar tot blijvend financiële gevolgen zou leiden.
      
    
    
      4.18.
      De vordering tot verdeling van de vermogensschade (vordering iii) die Esto stelt te hebben geleden wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.19.
      Omdat geen van de vorderingen van Esto wordt toegewezen, heeft zij geen aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Esto zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
      - griffierecht	€         4.200,00
      - salaris advocaat		4.982,00 (2 punt × tarief € 2.491,00)
      Totaal	€ 	9.182,00 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde 1] vordert in reconventie betaling van de boetes die zijn opgenomen in artikel 11.3 van de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed en artikel 6 van de Koopovereenkomst onderneming. Daartoe heeft zij gesteld dat Esto pas na ingebrekestelling heeft meegewerkt aan levering van het bedrijfsonroerendgoed en de onderneming en tot betaling van de koopprijs is overgegaan. Esto heeft als verweer naar voren gebracht dat juist [gedaagde 1] tekortschoot in haar verplichtingen, omdat het onroerend goed en de inventaris gebreken vertoonde en omdat het restaurant op het afgesproken moment van levering als gevolg van de coronamaatregelen niet geëxploiteerd kon worden.
      
    
    
      4.21.
      Bij de bespreking van de vorderingen in conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is haar verplichtingen uit de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed en de Koopovereenkomst onderneming. Hierbij heeft de rechtbank de stellingen van Esto zowel ten aanzien van de gestelde gebreken aan het onroerend goed en de inventaris als ten aanzien van de sluiting van het restaurant in verband met de coronamaatregelen verworpen. Hieruit volgt dat Esto geen gegronde redenen had om niet mee te werken aan de levering van het restaurant met bedrijfswoning en de onderneming op de afgesproken datum, namelijk 23 maart 2021. Toch heeft zij aan die levering niet meegewerkt. Pas nadat zij door [gedaagde 1] ingebreke was gesteld heeft zij op 2 april 2021 alsnog meegewerkt aan de levering en de koopprijs voldaan. 
      
    
    
      4.22.
      
        Het voorgaande betekent dat Esto op grond van artikel 11.3 van de Koopovereenkomst bedrijfsonroerendgoed een boete van 3‰ per dag verschuldigd is over de koopprijs van het onroerend goed over de periode 31 maart 2020 t/m 2 april 2020. Daarnaast is zij de in artikel 6 van de Koopovereenkomst onderneming opgenomen boete van 10% over de koopprijs van de onderneming verschuldigd. Esto heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van het bedrag dat [gedaagde 1] heeft gevorderd. De vordering van 
        € 20.985,00 zal dan ook worden toegewezen, evenals de hierover gevorderde rente.
      
      
    
    
      4.23.
      Esto zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden tot op heden begroot op € 1.442,00 (2,0 punt × tarief € 721,00).
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.24.
      De door [gedaagde 1] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de in de beslissing omschreven wijze.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Esto in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 9.182,00,
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Esto om binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis een bedrag van € 20.985,00 te betalen aan [gedaagde 1] , vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 31 maart 2021 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Esto in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 1.442,00,
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat Esto niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 
        27 oktober 2021 door mr. A.M. Koene.