ECLI:NL:RBGEL:2025:2263, Rechtbank Gelderland, 28-03-2025, 11323215 \ CV EXPL  24-2905
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Huurder heeft een deel van de huur niet betaald. Omdat er gebreken aan de woning zijn, wordt de huurprijs verlaagd. Huurder mocht de rest opschorten. Ontbinding en ontruiming afgewezen.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      zaakgegevens	11323215 \ CV EXPL  24-2905 \ 560
      uitspraak van	28 maart 2025
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Van de Water Beheer B.V.,
      gevestigd te Nijmegen,
      
        eisende partij in conventie,
      
        verwerende partij in reconventie, 
      gemachtigde mr. M.C. Mulder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        1. [gedaagde in conv 1],
      wonende te [woonplaats] , 
      
        2. [gedaagde in conv 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      
        gedaagde partijen in conventie,
      
        eisende partijen in reconventie,
      gemachtigde mr. V.G.I. van der Lei.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Van de Water, [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 22 november 2024 en de daarin genoemde processtukken,
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
      - de mondelinge behandeling van 11 maart 2025.
      
    
    
      1.2.
      Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] huren van Van de Water de woning aan [adres 1] .
      
    
    
      2.2.
      In december 2023 heeft zich in het gehuurde een lekkage vanuit de cv-ketel voorgedaan. Deze is vervolgens in opdracht en op kosten van Van de Water vervangen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] hebben de huur voor de maanden mei tot en met juli 2024 niet betaald. In augustus en september 2024 is een deel van de huur betaald.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer in conventie
    
    
      3.1.
      Van de Water vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I.	[gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] hoofdelijk veroordeelt om aan Van de Water te betalen een bedrag van € 5.798,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf de dag van de dagvaarding heeft opengestaan;
        II.	de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
        III.	[gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] hoofdelijk veroordeelt om aan Van de Water te betalen, telkens voor de eerste van de maand, het bedrag van € 1.424,25 per maand, te vermeerderen met € 145 aan servicekosten tot en met de dag waarop ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de verzuimdata;
        IV.	[gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen tien dagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de elfde dag.
      
      
    
    
      3.2.
      Van de Water legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] herhaaldelijk de huur te laat hebben betaald. Ook is een groot bedrag onbetaald gebleven. Dit rechtvaardigt volgens Van de Water de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Van de Water, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Van de Water in de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
  
  
    
      4De vordering en het verweer in reconventie
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        Primair:
        I.	de huurprijs matigt tot 40% van de geldende huurprijs, althans een door de kantonrechter te bepalen percentage, vanaf 3 december 2023, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot het moment dat de gebreken aan de woning deugdelijk hersteld zijn;
        II.	Van de Water veroordeelt om als gevolg van die matiging een bedrag van € 9.144,90, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] te betalen, te vermeerderen met een bedrag van € 856,98, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor elke maand die vanaf 1 december 2024 verstrijkt tot aan het moment dat de gebreken aan de woning deugdelijk zijn hersteld;
        III.	voor recht verklaart dat de kale huurprijs € 1.424,25 bedraagt;
        IV.	voor recht verklaart dat het voorschot servicekosten € 120 bedraagt;
      
      
      
      
        Subsidiair:
        I.	Van de Water veroordeelt tot betaling van de schade die [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] lijdt door het defect aan de cv-ketel/de lekkage.
        Met, zowel primair als subsidiair, veroordeling van Van de Water in de proceskosten en nakosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Van de Water de huurprijs met een te hoog percentage heeft geïndexeerd. Ook zijn de servicekosten zonder toelichting verhoogd. Door de lekkage van de cv-ketel heeft de woning waterschade aan muren en vloer opgelopen. Van de Water heeft deze gebreken ondanks sommatie niet hersteld. [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] willen dat de huur daarom wordt verlaagd totdat Van de Water dit heeft verholpen.
      
    
    
      4.3.
      Van de Water voert gemotiveerd verweer. Zij concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] in hun vorderingen, althans afwijzing van die vorderingen, althans matiging daarvan, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Van de Water in de proceskosten en nakosten.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      5.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
      
        
          
            [gedaagde in conv 2] is partij
        
      
      
    
    
      5.2.
      Omdat op de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie enkel [gedaagde in conv 1] als partij is vermeld, heeft Van de Water – terecht – de vraag opgeworpen of [gedaagde in conv 2] (nog) partij is in dit geschil. Tijdens de mondelinge behandeling is door de gemachtigde van [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] verduidelijkt dat zij nog steeds – zij heeft zich aanvankelijk ook voor beiden gesteld – voor zowel [gedaagde in conv 1] als [gedaagde in conv 2] optreedt en dat de verweren namens beiden gelden en de vordering in reconventie ook. [gedaagde in conv 1] heeft verteld dat hij en [gedaagde in conv 2] nog steeds samen in de woning wonen.
      
      
        
          De huurprijs en de servicekosten
        
      
      
    
    
      5.3.
      Van de Water heeft per 1 juli 2024 de huur met 5,8% verhoogd. Deze verhoging is, zo heeft Van de Water erkend, niet overeenkomstig de limiet uit de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde woonruimte. Daarin is de verhoging voor 2024 op maximaal 5,5% gesteld. Dit betekent dat de huurprijs per 1 juli 2024 maximaal kon worden verhoogd tot € 1.424,25. De door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] op dit punt gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
      
    
    
      5.4.
      Met ingang van 1 juli 2024 zijn de servicekosten verhoogd van € 120 naar € 145. Deze verhoging is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende onderbouwd. [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] stellen dat zij nooit een onderbouwing hebben ontvangen, Van de Water stelt dat deze met een brief van 23 mei 2024 aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] is verstuurd. Overgelegd is, in elk geval in deze procedure, een “overzicht servicekosten 2023”. Dit overzicht is verder niet toegelicht. Te zien is dat kosten zijn gemaakt ten behoeve van appartementen aan [adres 1] en [adres 2] . Er is over 2023 een tekort in de exploitatie van € 6.741,92, zo lijkt hieruit te volgen. Desgevraagd is door Van de Water verklaard dat zij deze kosten voor haar eigen rekening heeft genomen. De verhoging van de servicekosten is doorgevoerd omdat alles duurder is geworden, zo stelt zij.
    
    
      5.5.
      Dit laatste kan zo zijn, enige onderbouwing van de verhoging door aan Van de Water leverende en dienstverlenende bedrijven is niet overgelegd, terwijl dit – kennelijk – aan de verhoging ten grondslag ligt. Wat de kantonrechter uit het wel overgelegde overzicht moet afleiden, is niet (duidelijk) gesteld. Bovendien lijken hierop posten genoemd die incidenteel zijn en waarvan de vraag is in hoeverre die aan de huurders kunnen worden doorberekend. Ook de op dit punt door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
      
      
        
          De lekkage en de gevolgen voor de huurprijs
        
      
      
    
    
      5.6.
      Tussen partijen staat vast dat zich een lekkage aan de in het gehuurde aanwezige cv-ketel heeft voorgedaan. Waar de zaak over gaat, is de vraag of Van de Water dit gebrek en de gevolgschade aan de woning (tijdig) heeft verholpen, of een huurkorting gerechtvaardigd is en (dus) of [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] een deel van de huur, al dan niet door opschorting, terecht niet hebben voldaan. De beoordeling daarvan is beslissend voor de vraag of de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming moet worden ontbonden.
      
    
    
      5.7.
      In artikel 7:204 lid 2 BW is bepaald dat een gebrek aan een gehuurde zaak een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In artikel 7:206 BW is vervolgens (in lid 1) bepaald dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt vervolgens dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
      
    
    
      5.8.
      De lekkage is op 3 december 2023 door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] aan Van de Water gemeld. Volgens Van de Water is op 8 december de cv-ketel vervangen, volgens [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] was dit (pas) op 14 december 2023. Hoe dit verder zij, Van de Water heeft voor eigen rekening de cv-ketel vervangen en het gebrek weggenomen. De stellingen van [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] leiden niet tot de conclusie dat dit niet voldoende tijdig door Van de Water is gedaan. De kantonrechter passeert ook de opmerking van Van de Water ter zitting dat [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] het noodnummer van de installateur hadden moeten bellen om (grotere) schade te voorkomen. Dit was een nieuwe stelling ter zitting, die niet is onderbouwd en waar geen (juridische) conclusie aan is verbonden.
      
    
    
      5.9.
      Als gevolg van de lekkage is een aantal wanden aangetast. Er zijn opgedroogde vochtplekken en schimmelplekken zichtbaar op de door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] overgelegde foto’s. Daarnaast zijn stukken van de vloer krom getrokken, aldus [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] , en zou de ondervloer zijn gaan schimmelen.
      
    
    
      5.10.
      Van de Water stelt in de procedure dat zij niet weet wat de staat van de woning is en of deze gebreken zich voordoen (conclusie van antwoord in reconventie sub 27). De kantonrechter kan deze stelling niet plaatsen gezien de eigen stelling van Van de Water dat namens haar het gehuurde op 19 januari 2024 door haar directeur en een klusjesman is geïnspecteerd. Van de Water zal toch in ieder geval vanaf dat moment bekend zijn geweest met de staat van het gehuurde en de gebreken. In het licht hiervan zijn de gebreken onvoldoende gemotiveerd betwist.
    
    
      5.11.
      Waarom deze gebreken door Van de Water niet worden hersteld, is eveneens niet duidelijk. Van de Water heeft eerder (in een bericht van 23 april 2024) aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] bericht dat een afspraak zou worden gepland voor het schilderwerk. Bij aanvang van de zitting beweerde Van de Water dat de wanden inmiddels waren geschilderd, maar dit is niet het geval volgens [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] en Van de Water heeft dit niet aangetoond. Later in de zitting stelde Van de Water dat hij niet gehouden zou zijn om de wanden te schilderen, maar enige juridische onderbouwing van deze stelling – in het licht van voornoemde wettelijke gebrekenregeling en de eerdere eigen toezegging – is niet gegeven.
      
    
    
      5.12.
      Wat betreft de vloer is namens Van de Water gesteld dat deze niet aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] wordt verhuurd, maar om niet in gebruik is gegeven. Tegelijkertijd benadrukt Van de Water dat [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] geen eigenaar zijn van de vloer (conclusie van antwoord in reconventie sub 48). Volgens Van de Water valt de vloer hierdoor niet onder de gebrekenregeling. De kantonrechter is van oordeel dat deze stelling niet opgaat. Het huurgenot van [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] wordt immers beperkt door de staat van de vloer door een omstandigheid die niet aan hen is toe te rekenen. Hiermee valt dit binnen het bereik van de gebrekenregeling.
      
    
    
      5.13.
      Slotsom is dat de staat van de muren en vloer gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat Van de Water deze moet herstellen, en dat herstel tot nu toe ten onrechte is uitgebleven. Naar het oordeel van de kantonrechter komt aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] een huurkorting toe. Omdat het gaat om schimmelvorming op muren in niet primaire leefruimtes (ketelhok, trappengat en trapkast) en delen van de vloer, zal de kantonrechter bepalen dat de huurprijs met 20% moet worden verminderd. Deze vermindering geldt vanaf 4 januari 2024, omdat [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] die dag per e-mail melding hebben gedaan van deze gebreken.
      
    
    
      5.14.
      Dit betekent dat [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] , met hele maanden rekenend, over januari tot en met juni 2024 een bedrag van € 1.176 (0,8 x € 1.470) moesten betalen. Vanaf 1 juli 2024 gold gezien het bovenstaande een huurprijs van € 1.544,25 (€ 1.424,25 huur + € 120 servicekosten). [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] moesten daarvan € 1.235,40 betalen (0,8 x € 1.544,25). De huurachterstand bedraagt dan de maanden mei: € 1.176, juni: € 1.176, juli: € 1.235,40, augustus: € 273,10 (€ 1.235,40 - € 962,30 betaald), september: € 376,40 (€ 1.235,40 - € 859 betaald). De huurachterstand is dan, tot en met september 2024 berekend, in totaal € 4.236,90.
      
    
    
      5.15.
      Gezien het voorgaande betalen [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] vanaf januari 2024 per maand een bedrag van € 294 te veel aan huur (€ 1.470 - € 1.176) en vanaf oktober 2024 per maand een bedrag van € 337,90 teveel aan huur (€ 1.573,30 – 1.235,40). Gerekend tot en met maart 2025 gaat het om een bedrag van € 3.203,40 (4 x € 294 over januari tot en met april 2024 + 6 x € 337,90 over oktober 2024 tot en met maart 2025). De huurachterstand is dan € 1.033,50. Gezien dit bedrag en de stelling van zowel [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] als Van de Water dat het vervangen van de vloer € 2.000 à € 3.000 gaat kosten, konden en kunnen [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] dit bedrag aan huur gerechtvaardigd opschorten. Wanneer Van de Water de gebreken heeft hersteld, kan worden berekend welk bedrag over welke periode Van de Water aan [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] in rekening mocht brengen aan huur, hoeveel zij feitelijk hebben betaald en of eventueel door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] nog een bedrag moet worden nabetaald, waarvan de betaling dan niet langer kan worden opgeschort.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.16.
      Dit leidt tot afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat geen sprake is van een tekortkoming door [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] . Zij hebben van de huur die zij verschuldigd waren een beperkt deel niet betaald en schorten de betaling van dit bedrag gerechtvaardigd op. Om die reden wordt de gevorderde betaling van de huurachterstand ook afgewezen want er wordt terecht opgeschort, en ook omdat nog niet kan worden voorzien hoe lang [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] een te hoge huur betalen en dus of, en zo ja welk bedrag uiteindelijk nog door hen moet worden nabetaald. 
      
    
    
      5.17.
      Om dezelfde reden worden ook de vorderingen in reconventie afgewezen die erop zien Van de Water te veroordelen tot betaling van concrete bedragen die [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] teveel hebben betaald en wat zij per maand teveel zullen gaan betalen. Met inachtneming van het voorgaande kunnen partijen dit na herstel van de gebreken op basis van het verdere verloop van de feitelijke betalingen zelf uitrekenen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.18.
      Van de Water wordt in conventie geheel en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.2.
      verklaart voor recht dat de kale huurprijs per 1 juli 2024 € 1.424,25 bedraagt,
      
    
    
      6.3.
      verklaart voor recht dat het voorschot servicekosten per 1 juli 2024 € 120 bedraagt,
      
    
    
      6.4.
      
        matigt de huurprijs van de woning tot 80% van de geldende huurprijs vanaf 
        4 januari 2024 tot het moment dat de gebreken aan de woning verholpen zijn,
      
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt Van de Water in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] vastgesteld op € 1.017 aan salaris voor de gemachtigde en € 135 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
      
    
    
      6.7.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2025.