ECLI:NL:HR:2016:2748, Hoge Raad, 02-12-2016, 15/03609
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2016-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Contractenrecht. Koopovereenkomst kantoorpand. Uitleg huurgarantie van verkoper aan koper. Moet koper tijdens de looptijd van de huurgarantie medewerking verlenen aan (onder)verhuur van het kantoorpand door de verkoper/huurder voor de periode na afloop van de huurgarantie?

2 december 2016
    Eerste Kamer
    15/03609
    EE/AS
    
     
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
     
    in de zaak van:
    
    
      De rechtspersoon naar Duits recht WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENT-FONDS MBH,gevestigd te Düsseldorf, Duitsland, 
      EISERES tot cassatie, 
      advocaat: mr. F.E. Vermeulen,
      
      
    
    
      		t e g e n
      
      
    
    
      1. [verweerster 1],gevestigd te [vestigingsplaats], 
      2. [verweerster 2],gevestigd te [vestigingsplaats], 
      3. [verweerder 3],wonende te [woonplaats], België, 
      VERWEERDERS in cassatie, 
      advocaat: mr. D. Rijpma.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als WestInvest en [verweerders] Verweerster onder 1 wordt afzonderlijk aangeduid als [verweerster 1]. 
    
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instanties
    	Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: 
    a.	het vonnis in de zaak 420296/HA ZA 09-558 van de rechtbank Amsterdam van 20 mei 2009; 
    b.	de vonnissen in de zaak CV 09-18050 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 juli 2009, 29 oktober 2009 en 2 december 2010;
    b.	het arrest in de zaak 200.085.675/02 van het gerechtshof Amsterdam van 14 april 2015. 
    	Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen het arrest van het hof heeft WestInvest beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      	[verweerders] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      	De zaak is voor [verweerders] toegelicht door mr. C.J.A. Seinen.
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot vernietiging van het arrest.
      	De advocaat van [verweerders] heeft bij brief van 30 september 2016 op die conclusie gereageerd.
    
    
  
  
    
      3Beoordeling van de middelen
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i)	Op 31 oktober 2000 heeft WestInvest, een Duitse bankinstelling die beleggingsfondsen beheert, van [verweerster 1] het in Amsterdam ontwikkelde kantoorgebouw Q-port gekocht.
      
        (ii)	In art. 20 lid 2 van de koopovereenkomst is bepaald dat [verweerster 1] de leegstaande ruimte van het kantoorgebouw in nauw overleg met WestInvest en met goedkeuring van WestInvest aan derden te huur zal aanbieden op basis van een aantal uitgangspunten. Tot die uitgangspunten behoren dat voor ten minste 70% van de te verhuren kantoorruimte tienjarige huurcontracten worden gesloten en voor de overige (maximaal) 30% vijfjarige huurcontracten met vijf optiejaren (lid 2 onder b) en dat dit gebeurt tegen bepaalde jaarlijks te indexeren minimum en maximum netto huurprijzen (lid 2 onder c).
        (iii)	In art. 20 lid 3 van de koopovereenkomst verleent [verweerster 1] aan WestInvest een huurgarantie voor de op de datum van oplevering leegstaande kantoorruimte, opslagruimte en parkeerplaatsen voor een periode van vijf respectievelijk tien jaren op basis van de in lid 2 onder c genoemde minimum netto huurprijzen.
        (iv)	De juridische levering van het kantoorgebouw en betaling van de koopprijs hebben op 27 maart 2002 plaatsgevonden. De koopprijs is op de datum van levering bepaald op € 37.639.666,81 op grond van een in de koopovereenkomst opgenomen berekeningswijze. Daarbij is sprake van een verband tussen de hoogte van de huurprijzen en de koopprijs.
      
      (v)	Op dezelfde dag is in een addendum bij de koopovereenkomst overeengekomen dat [verweerster 1] ter vervanging van de huurgarantie een huurovereenkomst met WestInvest sluit voor de duur van zeven jaren. De huurovereenkomst is gesloten voor de periode van 1 april 2002 tot en met 31 maart 2009 voor een jaarlijks te indexeren huurprijs van € 1.310.362,29 per jaar.
      
        (vi)	Vanaf 2004 is de hoogte van de huurprijs van met derden te sluiten huurovereenkomsten een punt van discussie geweest tussen [verweerster 1] en WestInvest. Dat hield ermee verband dat marktconforme huurprijzen op dat moment aanzienlijk lager lagen dan de tussen partijen afgesproken minimum netto huurprijzen en dat zich de situatie ging voordoen dat huurovereenkomsten aangegaan zouden (moeten) worden met een looptijd langer dan tot 31 maart 2009 (de einddatum van de huurgarantie/huurovereenkomst met [verweerster 1]). WestInvest stelde zich op het standpunt dat een huurovereenkomst met een looptijd die doorliep na 31 maart 2009, ook voor de periode na die datum diende te worden gesloten tegen de vooraf overeengekomen minimum netto huurprijzen en dat zij niet gehouden was in te stemmen met huurovereenkomsten tegen een lagere huurprijs.
        (vii)	Vanaf 1 december 2005 heeft [verweerster 1] geen huurprijs uit hoofde van de huurgarantie/huurovereenkomst meer aan WestInvest betaald.
      
      
      
        3.2.1
        In deze procedure gaat het om de nakoming van een huurgarantie die nader is uitgewerkt in een huurovereenkomst. WestInvest heeft in verband daarmee diverse vorderingen ingesteld tegen [verweerders] De kantonrechter heeft die vorderingen grotendeels toegewezen.
        
      
      
        3.2.2
        
          Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het overwoog daartoe – voor zover in cassatie van belang – als volgt:
          “3.4. Westinvest bestrijdt in incidenteel hoger beroep met haar algemene grief en de grieven II tot en met XIX de uitleg en toepassing van de door [verweerster 1] aan Westinvest afgegeven huurgarantie inzake het kantoorgebouw. Westinvest meent dat [verweerster 1] gehouden is de in de koopovereenkomst overeengekomen garantiehuur gedurende zeven jaar na leveringsdatum te betalen en dat de in het vonnis toegekende reductie van de betalingsverplichting van [verweerster 1] niet in stand kan blijven. Westinvest meent verder dat van haar niet kan worden verlangd om een lager huurprijsniveau te aanvaarden dan overeengekomen, ook niet voor zover de huurovereenkomst(en) met derden die voor de huurgarantie in de plaats worden gesteld nog zouden doorlopen na afloop van de garantietermijn.
        
        
      
    
    
      3.5.
      
        De kantonrechter heeft vastgesteld dat, indien het gaat om door [verweerster 1] met derden te sluiten (onder)huurovereenkomsten die een duur hebben die de in de huurovereenkomst bepaalde duur van zeven jaren, tot 1 april 2009, overschrijdt, de koopovereenkomst een leemte bevat, die moet opgevuld met de redelijkheid en billijkheid. Vervolgens heeft de kantonrechter een berekening gemaakt van het nadeel dat is ontstaan doordat [verweerster 1], wegens het onthouden van (tijdig gegeven) toestemming daarvoor van de zijde van Westinvest, geen (onder)huurovereenkomsten met derden heeft kunnen sluiten, met gevolg dat [verweerster 1] de (onder)huurinkomsten daaruit niet in mindering heeft kunnen brengen op de aan Westinvest te betalen huursom. Tenslotte heeft de kantonrechter vastgesteld dat dit nadeel door toedoen van beide partijen, ieder voor een gelijk deel, is ontstaan en heeft hij, zo begrijpt het hof, voor het aandeel dat door toedoen van Westinvest is ontstaan, de vordering van Westinvest naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht en de vordering voor dit deel afgewezen.
        Tegen deze wijze van beoordelen van het geschil zijn geen bezwaren geuit. Het hof, onder meer ziende dat partijen inderdaad de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen hebben gezien, sluit zich hierbij aan. De kern van het door Westinvest ingestelde hoger beroep betreft de vraag of het oordeel van de kantonrechter, dat het nadeel, zoals hiervoor beschreven, voor 50% door toedoen van Westinvest is ontstaan, juist is. (…)”
      
      
      
    
    
      3.3
      De onderdelen 1.1-1.3 richten zich met verschillende motiveringsklachten tegen de tweede alinea van rov. 3.5 van het arrest van het hof. Onderdeel 1.1 klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat geen bezwaren zijn geuit tegen de wijze waarop de kantonrechter het geschil heeft beoordeeld en dat de kern van het hoger beroep van WestInvest de vraag betreft of de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld dat het nadeel dat [verweerster 1] heeft geleden doordat zij geen (onder)huurovereenkomsten kon sluiten met derden, voor 50% is ontstaan door toedoen van WestInvest. Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat partijen inderdaad de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen hebben gezien. Onderdeel 1.3 bevat een voortbouwende klacht erop neerkomende dat met het slagen van de onderdelen 1.1 en 1.2 ook de grondslag ontvalt aan de oordelen van het hof in rov. 3.6-3.9 en het dictum. De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      3.4
      WestInvest heeft in de memorie van grieven - kort gezegd - gesteld dat de risicoverdeling die uit de huurgarantie voortvloeide, was beoogd, dat van een verplichting tot samenwerking of van een leemte in de koopovereenkomst geen sprake was en dat zij geen andere huurprijs behoefde te aanvaarden binnen de termijn van de huurgarantie dan de gegarandeerde huurprijs, ook niet indien het verhuur betrof die zou doorlopen na de termijn van de huurgarantie. Het hof heeft deze grieven en de daarin besloten stellingen in zijn rov. 3.4 weergegeven. De overwegingen waartegen de onderdelen 1.1 en 1.2 zich richten, zijn in het licht van deze stellingen evenwel onvoldoende gemotiveerd. Het hof kon niet volstaan met de enkele constatering dat het een leemte zag, maar had ten minste nader moeten aanduiden waaruit valt af te leiden dat partijen de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen hebben gezien. De gegrondbevinding van de onderdelen 1.1 en 1.2 brengt mee dat ook het daarop voortbouwende onderdeel 1.3 slaagt.
      
    
    
      3.5
      De onderdelen 2 en 3 richten klachten tegen hetgeen het hof in rov. 3.6-3.9 overweegt. Aangezien onderdeel 1.3 slaagt, behoeven deze klachten geen behandeling.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 14 april 2015;
      verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van WestInvest begroot op € 6.605,68 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    
      	Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.V. Polak op 2 december 2016.