ECLI:NL:GHARL:2015:8884, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2015, 14/00588
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-11-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 14/00588
      uitspraakdatum: 24 november 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 mei 2014, nummer LEE 13/46, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 278 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 144.000. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 mei 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door mr. [C] .
    
    
      1.7
      Partijen hebben een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een middenrijwoning uit circa 1974 met berging. De woning heeft een inhoud van 422 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 150 m². 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 132.000.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 - vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2011.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport, d.d. 15 februari 2013, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens en bijzonderheden zijn opgenomen van een viertal referentieobjecten, alle middenwoningen, gelegen aan de [a-straat] te [Z] , alle met dezelfde inhoud, hetzelfde bouwjaar en dezelfde verschijningsvorm als de onroerende zaak, die in de periode 29 april 2010 tot en met 15 september 2011 in eigendom zijn overgedragen, te weten: 
      - [a-straat] 20 (perceel 187 m2, verkocht op 21 april 2011 voor  € 146.000),
      - [a-straat] 177 (perceel 159 m2 , verkocht op 15 september 2011 voor € 137.500), 
      - [a-straat]  198 (perceel 166 m2, verkocht op 2 februari 2011 voor € 155.000) en
      - [a-straat] 220 (perceel 139 m2, verkocht op 29 april 2010 voor € 151.000). 
      Alle vergelijkingsobjecten hebben, evenals de onroerende zaak, een vergelijkbare berging, welke is gewaardeerd op € 4.000.
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.4
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor bedoelde taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het betreft vrijwel identieke woningen met eenzelfde inhoud, uiterlijke verschijningsvorm en bouwjaar, gelegen in dezelfde straat. 
      
    
    
      4.5
      Op basis van de in de stukken van het geding en de toelichting ter zitting gegeven verklaringen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft kavelgrootte. Ten aanzien van de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft  - kort gezegd - de renovaties van het interieur, waaronder keuken en/of badkamer dan wel kunststof gevelbedekking, heeft de heffingsambtenaar verklaard daarmee geen rekening te hebben gehouden, aangezien de onroerende zaak - anders dan de referentieobjecten - daartegenover beschikt over een extra (vierde) slaapkamer. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat, ondanks de verschillen in het interieur, de onroerende zaak en de referentieobjecten vergelijkbaar zijn. Daarenboven blijkt uit de stukken van het geding dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van een m3-prijs die lager is dan het gemiddelde van die blijkend uit de analyse van de transactiegegevens van de referentieobjecten. Anders dan belanghebbende betoogt, rust op de heffingsambtenaar geen verdergaande bewijslast.
    
    
      4.6
      Ter zitting is voorts komen vast te staan dat de omstandigheid dat in 2014, derhalve na de toestandsdatum, een coatinglaag is aangebracht op het dak van de onroerende zaak terecht niet in de waardering is meegewogen. Tegenover belanghebbendes stelling dat [a-straat] 20 een tuin op het zuiden heeft, heeft de heffingsambtenaar onbetwist  gesteld dat ook de tuin van belanghebbende op het zuiden ligt.
    
    
      4.7
      De ter zake van [a-straat] 223 (een hoekwoning) beschikte waarde van € 139.000 voor het kalenderjaar 2012 is voor het onderhavige geschil niet relevant. Deze waarde is afgeleid van de in 2011 tot stand gekomen verkoopprijs van [a-straat] 223 die - zoals blijkt uit het taxatierapport - beduidend afwijkt van de andere verkoopprijzen van hoekwoningen en daarmee terecht buiten beschouwing is gelaten. Hetgeen belanghebbende meer betoogt ter zake van [a-straat] 223 heeft betrekking op een andere waardepeildatum dan de onderhavige en faalt daarom. Ten aanzien van hetgeen belanghebbende ten slotte naar voren heeft gebracht ten aanzien [a-straat] 266, overweegt het Hof dat zulks, bij gebrek aan rond de waardepeildatum tot stand gekomen transactiegegevens van die woning, van onvoldoende gewicht is om aan het vorenoverwogene af te doen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (K. de Jong-Braaksma)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 november 2015
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.