ECLI:NL:RBAMS:2024:1189, Rechtbank Amsterdam, 07-03-2024, 10673420 \ CV EXPL  23-11752
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Vordering terugbetaling waarborgsom. Verhuurder beroept zich op oneerlijk beding in de algemene voorwaarden. Verhuurder brengt na oplevering van de woning op grond van het eindinspectieformulier i.c.m. het (oneerlijke) beding kosten in rekening vanwege extra gebreken die niet zouden zijn geconstateerd tijdens de eindinspectie.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Team kanton, afdeling privaatrecht 
    
    
    
      Zaaknummer: 10673420 \ CV EXPL  23-11752
    
    
    
      
        Vonnis van 7 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      procederend bij [gedaagde 1] . 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 augustus 2023 met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - het instructievonnis van 28 september 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      Op 7 februari 2024 is de zaak mondeling behandeld. [eiser] en haar gemachtigde zijn verschenen. Ook is [gedaagde 1] , mede namens haar echtgenoot [gedaagde 2] , verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] is eigenaar van de woning aan de [adres] .
      
    
    
      2.2.
      
        Met bemiddeling van Amsterdam Housing hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten ingaande op 1 juli 2021 tegen een huurprijs inclusief stoffering van € 1.500,- per maand en een waarborgsom van € 3.000,-. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
        In de algemene voorwaarden is onder meer vermeld:
        
          “2.4	Huurder en verhuurder zullen het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst samen inspecteren en verplichten zich de (…) inventarislijst en het opnamerapport met beschrijving van het gehuurde, voorzien van op- en aanmerkingen, te dateren en voor akkoord te tekenen.
        
      
    
    
      2.5
      
        Huurder zal verhuurder, uiterlijk binnen drie weken na het feitelijk betrekken van het gehuurde, informeren over eventuele beschadigingen c.q. gebreken, welke ten tijde van de inspectie niet geconstateerd zijn. Verhuurder verbindt zich de alsdan benodigde reparaties zonder uitstel en binnen redelijke termijn uit te voeren. (…)
      
    
    
      11.3
      
        Verhuurder verbindt zich het bedrag van de waarborgsom zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst, aan huurder terug te betalen resp. de bankgarantie te retourneren, zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsnog nog van huurder te vorderen mocht hebben. (…)
      
    
    
      14.1
      
        Voor of bij het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde en de zich daarin bevindende inventaris inspecteren en in een rapport vastleggen welke voor rekening van huurder komende (herstel-) werkzaamheden noodzakelijk zijn om het gehuurde in goede staat te brengen. Huurder dient hiervoor tijdig een afspraak met verhuurder te maken.
      
    
    
      14.2
      
        Zowel huurder als verhuurder ontvangt een door beiden ondertekend exemplaar van het inspectierapport. Verhuurder verstrekt aan huurder een opgave van de geschatte kosten van herstel. (…)
      
    
    
      14.4
      
        Verhuurder zal huurder in de gelegenheid stellen om binnen een door verhuurder te bepalen redelijke termijn de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren.
      
    
    
      14.5
      
        Indien huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat heeft gebracht is verhuurder zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de in het inspectierapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen. 
      
    
    
      14.6
      
        Verhuurder zal huurder, uiterlijk binnen twee weken na de eindoplevering, informeren over eventuele ernstige beschadigingen c.q. gebreken, welke ten tijde van de inspectie niet geconstateerd zijn. (…)
      
    
    
      15.3
      
        Indien het gehuurde door huurder niet schoon is teruggegeven, heeft verhuurder het recht de schoonmaakkosten bij huurder in rekening te brengen aan de hand van de offerte van een erkend schoonmaakbedrijf. Voorts heeft verhuurder het recht om, indien huurder al dan niet met toestemming van verhuurder huisdieren in het gehuurde heeft gehouden, het gehuurde voor rekening van huurder door een reinigingsbedrijf te (doen) ontsmetten. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 1 juli 2021 heeft [naam] van Amsterdam Housing met [eiser] een check-inrapport opgesteld, waarin onder meer is vermeld: The lessee will inform the Lessor of any damage or defects that went unnoticed at the time of the inspection within three weeks after effectively occupying the rented property. (General conditions 2.5)
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] is vervolgens in het gehuurde gaan wonen met een huisgenoot en  haar hond.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023. 
      
    
    
      2.6.
      Bij WhatsApp bericht van 9 december 2022 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] laten weten dat ze voor de schoonmaakwerkzaamheden contact diende op te nemen met Dirt Buster, een schoonmaakbedrijf, en bericht dat [eiser] het gehuurde net zo schoon als bij aanvang diende op te leveren.
      
    
    
      2.7.
      Op 31 januari 2023 heeft [gedaagden] aan [eiser] bericht dat “deep clean is required, did you contact Dirt Buster.” Daarop heeft [eiser] geantwoord: “No problem at all! Clean it will be done.” 
      
    
    
      2.8.
      
        Op 28 februari 2023 heeft een inspectie plaatsgevonden met [naam] van Amsterdam Housing, waarbij foto’s zijn gemaakt van het gehuurde. Hiervan is een check-outrapport opgemaakt, dat ondertekend is door [eiser] . Daarin is onder meer vermeld:
        
          “
          Livingroom/Diningroom:
           (…) TV is not working at the moment. 
        
        
          Kitchen
          : gas stove works 
        
        
          Toilet/WC:
           toiletseat is loose (…)
        
        
          Bathroom
          : Looks good so far (…)
        
        
          In General: The property is left clean AND in good/normal condition
        
        
          The DEPOSIT will returned completely/or partly minus: 
          owner has two weeks the time to inform you about this matter. (…)
        
        
          Lessee will be informed by the Lessor, within two weeks after the final inspection, in regards to damages or defects which were not notified during the final inspection (General conditions 14.6).” 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Na ondertekening van het check-outrapport heeft [eiser] diezelfde dag het gehuurde opgeleverd en de sleutels ingeleverd.
      
    
    
      2.10.
      Op 8 maart 2023 heeft [gedaagde 1] bij e-mailbericht laten weten dat er een probleem was met het matras. Bij e-mailbericht van 9 maart 2023 heeft [gedaagde 1] laten weten dat er nog meer problemen waren. 
      
    
    
      2.11.
      Op 15 maart 2023 heeft [gedaagde 1] een nieuwe televisie gekocht voor € 199,-.
      
    
    
      2.12.
      Op 17 maart 2023 heeft een klusjesman het stopcontact in de keuken van het gehuurde weer vastgezet en daarvoor € 103,- bij [gedaagden] in rekening gebracht.
      
    
    
      2.13.
      Op 20 maart 2023 heeft Dirt Busters het gehuurde schoongemaakt en daarvoor                € 157,71 in rekening gebracht bij [gedaagden] , waaronder € 20,- exclusief btw voor het repareren van de toiletbril.
      
    
    
      2.14.
      Op 21 maart 2023 heeft een klusjesman het plankje onder de vaatwasser in het gehuurde gerepareerd en daarvoor € 77,- bij [gedaagden] in rekening gebracht.
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mailbericht van 22 maart 2023 heeft [gedaagde 1] bericht dat zij € 199,- voor de televisie, € 135,99 voor de gebroken arm van een stoel, € 77,- voor het ontbrekende plankje bij de vaatwasser, € 157,71 voor professionele schoonmaakkosten en € 103,- voor reparatie van het losse stopcontact in de keuken in mindering brengt op de waarborgsom en laten weten dat zij in totaal € 672,70 op de waarborgsom zal inhouden. 
      
    
    
      2.16.
      Bij brief van 8 mei 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] gesommeerd om het ingehouden bedrag van € 672,70 alsnog te betalen en bij niet betaling aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      2.17.
      Ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaard dat zij inderdaad ten onrechte de kosten voor de gebroken arm van de stoel in mindering heeft gebracht op de waarborgsom en dat zij daarom een bedrag van € 135,99 na dagvaarding aan [eiser] heeft betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na vermindering eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat [gedaagden] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van het restant aan waarborgsom van € 536,71, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2023, € 122,10 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt daartoe dat zij het gehuurde zonder schade heeft opgeleverd, zoals volgt uit het opleveringsrapport en dat [gedaagden] dan ook gehouden is tot terugbetaling van de gehele waarborgsom.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hieronder voor zover van belang nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Nu [eiser] als consument is aan te merken en [gedaagden] als handelaar, omdat zij de woning professioneel verhuurt, althans gesteld noch gebleken is dat dat niet het geval is, moet allereerst ambtshalve worden getoetst of de bedingen waarop [gedaagden] een beroep doet ingevolge de Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen) niet oneerlijk zijn. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] verweert zich tegen de vordering van [eiser] tot teruggave van het restant van de waarborgsom met een beroep op artikel 14.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, zoals hiervoor onder de feiten vermeld. Zij voert aan dat zij op grond van dit artikel (en de laatste twee dikgedrukte zinnen van het check-outrapport) [eiser] uiterlijk twee weken na de eindinspectie nog kon informeren over ernstige beschadigingen c.q. gebreken die tijdens de inspectie niet zijn geconstateerd. Binnen twee weken, te weten op 8 en 9 maart 2023, heeft [gedaagden] [eiser] op de hoogte gesteld van extra gebreken die niet in het check-outrapport staan, maar wel zichtbaar zijn op de bij de inspectie gemaakte foto’s. Na reparatie hiervan door [gedaagden] heeft zij de kosten hiervoor in mindering gebracht op de waarborgsom. 
      
    
    
      4.3.
      Dit is echter in het licht van het gehele artikel 14 geen juiste uitleg van het zesde lid van dat artikel. In de eerste vijf leden van artikel 14 wordt namelijk beschreven dat huurder en verhuurder samen een inspectie van het gehuurde dienen uit te voeren en daarvan rapport dienen op te maken, waarin wordt bepaald welke (herstel-)werkzaamheden huurder dient uit te voeren. Vervolgens dient verhuurder huurder een termijn te bieden om dit herstel uit te voeren. Pas als dit niet (tijdig) is gedaan door huurder, is verhuurder gerechtigd de werkzaamheden zelf te laten uitvoeren en de kosten daarvan in rekening te brengen bij huurder. In artikel 14.6 van de algemene voorwaarden staat ten slotte alleen dat verhuurder huurder uiterlijk binnen twee weken zal informeren over ernstige beschadigingen c.q. gebreken, die ten tijde van de inspectie niet zijn geconstateerd. Daarin is niet bepaald wat de gevolgen daarvan zijn, noch dat deze gebreken door verhuurder direct zelf mogen worden hersteld, noch dat de kosten daarvan voor rekening van huurder komen. Wat wél de gevolgen van artikel 14.6 zijn, staat niet in artikel 14.6. Dit lid van artikel 14 is dan ook niet transparant en kan leiden tot misbruik. [gedaagden] doet niet alleen in deze een rechtstreeks beroep op artikel 14.6, maar ook op het voorgedrukte check-outrapport van Amsterdam Housing, dat dus een standaard formulier is, wordt naar dit artikel verwezen en wordt met de met de handgeschreven tekst bij de waarborgsom: “owner has two weeks time to inform you about this matter” de indruk gewekt dat verhuurder uiterlijk twee weken na het rapport nog gebreken kan melden die van invloed zijn op de teruggave van de waarborgsom. De werkwijze is kennelijk dat een medewerker van Amsterdam Housing de check-out doet met huurder en daarbij foto’s maakt, waarna de eigenaar twee weken wordt gegund om op basis van die foto’s alsnog gebreken te constateren en deze dan bij huurder in rekening te brengen, zonder dat overeenstemming bestaat over deze gebreken met huurder én zonder huurder in de gelegenheid te stellen deze zelf te herstellen. Dit is in strijd met hetgeen een huurder redelijkerwijs mocht verwachten van de eerste vijf leden van artikel 14, namelijk dat in ieder geval de zichtbare gebreken ten tijde van de inspectie gezamenlijk worden vastgelegd, dat de huurder ten aanzien van die gebreken de gelegenheid krijgt deze zelf te herstellen én dat hij ervan mocht uitgaan dat hij daarmee heeft voldaan aan zijn opleveringsverplichting in de zin van art. 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het evenwicht tussen partijen wordt door (dit gebruik) van artikel 14.6 van de algemene voorwaarden aanzienlijk verstoord ten nadele van de huurder.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] heeft nog aangevoerd dat het evenwicht tussen partijen wordt hersteld omdat de huurder ingevolge artikel 2.5 van de algemene voorwaarden na het incheckrapport óók in de gelegenheid wordt gesteld om binnen een bepaalde termijn nog gebreken te melden, die tijdens de inspectie niet zijn geconstateerd, maar daarin wordt zij niet gevolgd. De verhuurder heeft gedurende de hele huurovereenkomst een onderhoudsplicht ten aanzien van gebreken die voor zijn rekening komen en de huurder kan die dus te allen tijden melden, zodat deze bepaling het evenwicht tussen partijen met betrekking tot artikel 14.6. niet herstelt. Doorslaggevend is daarbij dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst niet meer in staat is over het gehuurde te beschikken en dus ook in beginsel niet meer aansprakelijk kan worden geacht voor gebreken geconstateerd nadien, daarvoor is nu juist de eindinspectie bedoeld.
      
    
    
      4.5.
      Conclusie is dan ook dat artikel 14.6 van de algemene voorwaarden het evenwicht tussen partijen in het nadeel van de huurder aanzienlijk verstoort en dus oneerlijk is. Dit beding bindt [eiser] daarom niet en wordt vernietigd. De overige bedingen zoals vermeld onder de feiten zijn niet oneerlijk.
      
    
    
      4.6.
      Gevolg daarvan is dat alleen gebreken zoals vermeld in het checkout-rapport tussen partijen als gebreken kunnen gelden. Ten aanzien van het stopcontact en het plankje van de vaatwasser in de keuken is in het rapport niets vermeld, hoewel deze ook bij de inspectie zichtbaar waren. Deze posten kunnen dus niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom. 
      
    
    
      4.7.
      Hetzelfde geldt ten aanzien van de schoonmaakkosten, nu in het rapport is vermeld dat “the property is left clean AND in good/normal condition”. Dat [gedaagden] in december 2022 heeft bericht aan [eiser] dat zij het gehuurde diende te laten schoonmaken door een professioneel bedrijf en dat [eiser] daarop heeft gereageerd: “Clean it will done”, maakt niet dat zij zich heeft verplicht om de schoonmaakwerkzaamheden door een professioneel bedrijf te laten uitvoeren. Nu in het checkout-rapport is vermeld dat het gehuurde schoon is achtergelaten, heeft [eiser] voldaan aan haar verplichtingen. [gedaagden] voert verder nog aan dat [eiser] een hond had en dat zij daarom op grond van artikel 15.3 van de algemene voorwaarden bevoegd was om een schoonmaakbedrijf in te huren, maar ook daarin wordt zij niet gevolgd. De kosten die zij in rekening wenst te brengen zijn schoonmaakkosten en geen ontsmettingskosten in verband met de hond, die bij de check-out zijn besproken. Ten slotte geldt dat in de factuur van het schoonmaakbedrijf wordt vermeld dat de wc-bril is vastgezet en dat dit als gebrek is vermeld in het check-outrapport, maar gesteld noch gebleken is dat [eiser] ingevolge artikel 14.4 van de algemene voorwaarden in de gelegenheid is gesteld zelf dit gebrek te verhelpen. Ook deze kosten kunnen daarom niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom.
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de televisie is in het rapport vermeld: “is not working at the moment”. [eiser] heeft gesteld dat zij gedurende de gehele huurovereenkomst de televisie niet heeft gebruikt en daarom niet weet of deze het doet. Nu de medewerker van Amsterdam Housing in het rapport geen defect aan de televisie vaststelde maar opschreef dat deze “buiten gebruik” was, was [eiser] in de veronderstelling dat dit niet als gebrek werd aangemerkt.. Daarin wordt [eiser] gevolgd. Als de medewerker van Amsterdam Housing / [gedaagden] dit als gebrek had willen zien, had het op haar weg gelegen om dit duidelijk in het check-outrapport te vermelden en de gevolgen daarvan ingevolge artikel 14.1 van de algemene voorwaarden kenbaar te maken aan [eiser] . Dat heeft zij niet gedaan, zodat [eiser] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat bij de eindinspectie geen gebrek aan de televisie was geconstateerd. Daarbij geldt dat ten tijde van de inspectie eenvoudig had kunnen worden gecontroleerd óf de televisie werkte, hetgeen (onbetwist) volgens [eiser] niet is gebeurd.  
      
    
    
      4.9.
      Slotsom van het bovenstaande is dat [gedaagden] gehouden is (en was) om ook het restant van de waarborgsom te retourneren. De gevorderde wettelijke rente daarover is dan ook toewijsbaar vanaf twee maanden na oplevering (zie artikel 11.3 van de algemene voorwaarden) evenals de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, nu [eiser] voldoende heeft gesteld dat zij meer kosten heeft gemaakt dan enkel ter instructie van de zaak en ter voorbereiding van de gerechtelijke procedure. De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar over het bedrag dat aan hoofdsom is toegewezen, conform het tarief dat volgt uit het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.10.
      Bij deze uitkomst wordt [gedaagden] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      
        
          € 214,00 aan griffierecht,
        
        
          € 129,14 aan explootkosten voor de dagvaarding,
        
        
          €  270,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 135,00),
        
        
          
            €    67,50 aan nakosten.
          
        
      
      Totaal:	€  680,64
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van:
      
        
          € 536,71 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2023 tot de dag van de voldoening,
        
        
          € 97,41 aan buitengerechtelijke kosten,
        
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, begroot op € 680,64, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de betekeningskosten als tot betekening moet worden overgegaan,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2024.