ECLI:NL:RBNNE:2025:492, Rechtbank Noord-Nederland, 12-02-2025, C/18/217681 / HA ZA 22-221
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop restaurant. Gebreken aan pand. Uitleg garantiebepalingen. Schadevergoeding.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: C/18/217681 / HA ZA 22-221
    
    
    
      
        Vonnis van 12 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        J.J. REIZIGER Q.Q., in hoedanigheid van curator in het faillissement van [gefailleerde vennootschap], 
      te Groningen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de curator,
      advocaat: mr. J. van der Meer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WERELDGELUK B.V., 
      te Groningen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Wereldgeluk,
      advocaat: mr. A.L.S. Verhoog.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 september 2024;
      - het rolbericht van 9 oktober 2024 van Wereldgeluk, waarin zij heeft verzocht om onderhavige procedure te schorsen als bedoeld in artikel 27 Faillissementswet;
      - het rolbericht van 9 oktober 2024 van de curator, waarin hij te kennen heeft gegeven onderhavige procedure over te nemen. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In 2014 is tussen enerzijds de heer [verhuurder] als verhuurder en anderzijds de vennootschap onder firma [vof] (hierna: vof [vof] ) en [holding] (hierna: de Holding) als huurders een huurovereenkomst gesloten ter zake van een pand aan de Atoomweg 3-3a te Groningen (hierna: het pand). [vennoot 1] (hierna: [vennoot 1] ), haar partner [vennoot 2] (hierna: [vennoot 2] ) en twee familieleden zijn vennoten van vof [vof] . [vennoot 2] was destijds bestuurder van de Holding. 
      
    
    
      2.2.
      In de akte van 16 juli 2014 waarin voornoemde huurovereenkomst is vastgelegd, is onder meer bepaald:
      
      
        
          ‘1.2. Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      14.8
      
        Verhuurder zal € 200.000,00 exclusief b.t.w. investeren t.b.v. het casco en restaurant, betaling zal volgen na overlegging van de facturen van de werkzaamheden aan het casco en restaurant.’
      
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In die algemene voorwaarden is onder meer te lezen:
      
      
        
          ‘13.9 De door huurder al dan niet met toestemming van verhuurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen maken geen deel uit van het gehuurde. Verhuurder heeft met betrekking tot deze veranderingen en toevoegingen geen onderhouds-, herstel of vervangingsplicht. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      13.14
      
        Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij verhuurder hem van deze verplichting ontslaat.’
      
      
    
    
      2.4.
      
        [vennoot 2] heeft namens vof [vof] op 18 maart 2015 een overeenkomst gesloten met het bedrijf Innoven te Den Haag met betrekking tot onder andere de installatie van waterleidingen, elektrische voorzieningen, aardgasleidingen en tanks voor afvalwater en olieverontreiniging. [vennoot 2] heeft ook namens vof [vof] een vergunning aangevraagd bij de gemeente Groningen in verband met de verbouwing. Innoven heeft daarop in opdracht van vof [vof] het pand zodanig verbouwd dat daarin een restaurant kon worden gevestigd. De verhuurder heeft (zoals bepaald in de schriftelijke huurovereenkomst) daarvoor een bedrag van € 200.000,00 beschikbaar gesteld. 
      
    
    
      2.5.
      Sinds 20 november 2015 is [vennoot 1] (in plaats van [vennoot 2] ) bestuurder van de Holding, dit omdat [vennoot 1] de benodigde horecadiploma’s had gehaald en [vennoot 2] niet. 
      
    
    
      2.6.
      Na de verbouw van het pand heeft vof [vof] op 16 december 2015 het restaurant ‘Wereldgeluk’ (hierna: het restaurant) geopend. [bedrijfsleidster] (hierna: [bedrijfsleidster] ) werkte (als bedrijfsleidster) in het restaurant. Zij is geen familie van verhuurder [verhuurder] . 
      
    
    
      2.7.
      Op 30 november 2016 is Wereldgeluk opgericht. De Holding is bestuurder van Wereldgeluk. Het restaurant is na oprichting van Wereldgeluk ingebracht in Wereldgeluk. 
      
    
    
      2.8.
      Op 22 oktober 2021 is [de vof] (hierna: de vof) opgericht met als vennoten [vennoot 3] en [vennoot 1] . 
      
    
    
      2.9.
      Wereldgeluk heeft het restaurant, met activa en passiva, in 2022 verkocht aan de vof voor een bedrag van € 453.842,00. Op 1 april 2022 is een akte getekend (hierna: de schriftelijke koopovereenkomst) door enerzijds [vennoot 2] namens Wereldgeluk en anderzijds [vennoot 3] en [vennoot 1] namens de vof. Daarin is onder meer bepaald:
      
      
        
          ‘3.1.	De Activa en Passiva en rechtsverhoudingen zijn Koper genoegzaam bekend. De Activa en Passiva zijn met ingang van de Overdrachtsdatum voor rekening en risico van Koper, inclusief de daaraan verbonden baten en lasten.
        
      
      
    
    
      3.2  .
      
        De Activa omvatten alle mogelijke op geld waardeerbare goederen van de Verkoper waarvan hieronder een aantal – niet limitatief – nader is gespecificeerd:
      
      
      
        (i) de Inventaris;
      
      
      
        (ii) de Voorraden;
      
      
      
        (iii) de Goodwill;
      
      
      
        (iv) de IE Rechten;
      
      
      
        (v) alle informatietechnologie, IT-Systemen en software en alles wat daarmee verband houdt;
      
      
      
        (vi) het Klantenbestand;
      
      
      
        (vii) de Personeelsdossiers;
      
      
      
        (viii) de Knowhow;
      
      
      
        (ix) alle debiteuren verband houdende met de Onderneming vanaf de Overdrachtsdatum;
      
      
      
        (x) alle financiële en overige administratie met de voor het voeren daarvan vereiste apparatuur en programmatuur;
      
      
      
        (xi) alle overige activa van Verkoper per Overdrachtsdatum die verband houden met de Onderneming, met uitzondering van de Onroerende zaak, die uitdrukkelijk niet mee overgaat op Koper maar enkel door Koper wordt gehuurd.
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        Een bedrag van € 25.000,00 (vijfentwintigduizend euro) van de Koopprijs (de Inhouding) wordt door Koper voldaan zodra Verkoper aan zijn verplichtingen heeft voldaan ten aanzien van het geconstateerde of nog te constateren achterstallig onderhoud, onder andere van de elektrische installatie. Zodra dit achterstallig onderhoud is hersteld, waarbij in ieder geval de goedkeuring van de elektrische installatie door een erkende inspecteur is overlegd aan Koper, wordt het bedrag van de Inhouding aan Verkoper overgemaakt. Indien verkoper niet voldoet aan zijn verplichtingen in dezen, dan vervalt de betaling van de Inhouding voor zover dat noodzakelijk is om de kosten van het herstel te voldoen, dan wordt het resterende bedrag overgemaakt aan Verkoper. Verkoper blijft in alle gevallen aansprakelijk voor het opleveren van de Onroerende zaak met een erkende goedkeuring van de elektrische installatie, en het voldoen van alle daarmee samenhangende kosten.
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      8.2.
      
        Verkoper garandeert Koper voorts dat hij Koper en zijn adviseurs alle informatie heeft verstrekt die van wezenlijke invloed zou kunnen zijn voor de beslissing van Koper tot het aangaan van de Transactie onder deze voorwaarden en/of die voor Koper van belang was of kon zijn om zich een oordeel te vormen over de Activa, de Passiva, de Overeenkomsten, de Werknemers en de Onderneming. Verkoper garandeert voorts dat de door hem verstrekte informatie juist, volledig en niet misleidend is.
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      9.1.
      
        Verkoper dient Koper schadeloos te stellen ter zake van de geleden Schade in verband met iedere afzonderlijke Inbreuk, met inachtneming van het in dit artikel bepaalde. Indien een Inbreuk een schending van meer dan één Garantie oplevert, heeft Koper de vrijheid om te beslissen op grond van welke Garantie hij zijn vordering tot vergoeding van de Schade baseert. 
      
      
    
    
      9.2.
      
        De Schade die wordt geleden door Koper wordt vastgesteld op het bedrag dat nodig is om hem in de positie te brengen waarin hij zou zijn geweest indien de betreffende Inbreuk zich niet zou hebben voorgedaan of – uitsluitend naar keuze van Koper – op het bedrag van de feitelijk geleden schade.
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      9.4.
      
        De Schade omvat tevens:
      
      
      
        (i) kosten die door Koper in redelijkheid worden gemaakt om de Schade te voorkomen, te beperken en/of vast te stellen;
      
      
      
        (ii) kosten die door Koper in redelijkheid worden gemaakt om vergoeding voor de Schade te verkrijgen, waaronder begrepen de honoraria van externe adviseurs en procedurele kosten;
      
      
      
        (iii) vergoedingen, onder andere doch niet uitsluitend bestaande uit wettelijke (handels)rente, andere rentevergoedingen en boetes, die Koper in verband met een Inbreuk dient of zal dienen te voldoen.’
      
      
    
    
      2.10.
      In de bijlage die aan de schriftelijke koopovereenkomst is gehecht, is onder meer te lezen:
      
      
        	‘BIJLAGE 1: GARANTIES
      
      
      
        
          Deze Bijlage vormt een onlosmakelijk geheel met de Koopovereenkomst. Woorden en begrippen die in de Garanties met een hoofdletter worden aangeduid hebben dezelfde betekenis als vermeld in de Koopovereenkomst, tenzij hierna expliciet anders wordt aangegeven. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        Verkoper is gerechtigd tot het onbeperkte gebruik van de Activa en maakt betreffende (het gebruik van) de Activa geen inbreuk op rechten van derden, enige wet- en regelgeving daaronder begrepen enige vergunning.
      
      
    
    
      2.3.
      
        De Activa zijn steeds als een goed huisvader onderhouden door gekwalificeerde personen en vertonen geen gebreken, zijn veilig, goed en zonder enige beperking bruikbaar in het kader van de normale bedrijfsuitoefening van de Onderneming.  
      
      
    
    
      2.4.
      
        De Activa stellen Koper in staat om de Onderneming van de Overdrachtsdatum ongehinderd en zonder enige beperking te exploiteren en voort te zetten zoals dit tot en met de Overdrachtsdatum werd geëxploiteerd en er zijn geen andere activa benodigd om de activiteiten van de Onderneming te verrichten. 
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        Er bestaan geen omstandigheden die de vrijheid van Verkoper, de Onderneming en/of Koper tot het vervaardigen, verwerken, kopen, verkopen en/of leveren van zijn producten en diensten of tot het drijven van de Onderneming op enigerlei wijze (kunnen) beperken of aan banden (kunnen) leggen. 
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      9.1.
      
        Verkoper beschikt ten aanzien van de activiteiten verband houdende met de Activa en Overeenkomsten over alle vergunningen die nodig zijn voor het uitoefenen en voortzetten ervan en deze zijn volledig van kracht en onherroepelijk, en er zijn geen feiten en omstandigheden als gevolg waarvan enige vergunning kan worden ingetrokken of op, voor de activiteiten verband houdende met de Activa en Overeenkomsten, negatieve wijze kan worden aangetast.’
      
      
    
    
      2.11.
      Daarnaast heeft de vof op 1 april 2022 een overeenkomst gesloten met vof [vof] , de Holding en de verhuurder ter zake van de overname van de huurovereenkomst.  
      
    
    
      2.12.
      In juni 2022 ontdekte [vennoot 3] bij vervanging van de vaatwasser losliggende tegels in de keuken van het pand. De vof heeft daarna besloten om het restaurant voor een aantal weken te sluiten en de tegels in de keuken te vervangen. Bij verwijdering van de tegels bleek de keukenvloer nat en het daaronder gelegen beton beschimmeld. De vof heeft daarop Expertise Bureau Noord (hierna: EBN) ingeschakeld voor een bouwtechnische inspectie. EBN heeft op 3 augustus 2022 en 12 augustus 2022 een expertiseonderzoek uitgevoerd. Daarvan heeft zij een rapport opgemaakt. In dat rapport van 26 augustus 2022 is te lezen dat EBN gebreken heeft geconstateerd en dat zij de kosten van herstel van die gebreken begroot op een bedrag van € 120.937,76. In het rapport is verder onder meer opgenomen:
      
      
        
          ‘4.2 Keuken
        
      
      
      
        
          In de keuken (zie ook afbeelding 2) is te zien dat het grootste deel van de apparatuur en vloertegels is verwijderd (foto 11). Dit is volgens [vennoot 3] enkele dagen voor de eerste opname (door EBN) gebeurd. Desondanks vertoont de vloer op meerdere plaatsen nog natte plekken (foto 11). Ook hangt in de ruimte een muffe, vochtige lucht, terwijl er volop geventileerd wordt.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          De kitvoegen tussen de tegels zijn slecht. Hierdoor trekt vocht door de voegen in de onderconstructie, tussen de gasbetonblokken onderling en tussen de gasbetonblokken en de vloer. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          De verlijming van de blokken op de vloer is matig tot slecht (onvoldoende hechting van de lijm aan de ondergrond, geen primer gebruikt), waardoor veel blokken losliggen (foto 13). Doordat de blokken losliggen scheuren de voegen tussen de tegels en dringt nog meer water in de constructie. Dit water tast de verlijming verder aan en meer blokken komen los te liggen. Door het vocht in de constructie zal schimmelvorming ontstaan, hetgeen de gezondheid van medewerkers, maar uiteindelijk ook van gasten zal schaden. Uiteindelijk is de constructie door de vele tekortkomingen niet meer bruikbaar en zal geheel vervangen moeten worden. Plaatselijk herstel is niet meer mogelijk, omdat het vocht zich door de slechte verlijming onder en door de hele verhoogde vloer heeft verspreid. Bovengenoemde tekortkomingen doen zich bij alle drie de verhoogde delen voor.
        
      
      
      
        
          De scheidswand (zie foto 2, rechts in beeld) staat op de verhoging. De verhogingen verkeren, zoals hierboven aangegeven, in een dermate slechte staat dat deze geheel vervangen moeten worden. Doordat de tussenwand op de verhoging staat, zal deze wand ook vervangen moeten worden. Hierbij zal ook al het installatiewerk opnieuw aangebracht moeten worden.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Op plaatsen waar het tegelwerk nog niet geheel is verwijderd, is te zien dat de verlijming niet voldoende is, en/of is geweest. Er is ruimte achter de tegels zichtbaar (foto 14 en 15). Door onvoldoende verlijming is er ruimte tussen de tegels en de ondergrond, waardoor de tegels kwetsbaar zijn voor belasting (vallende voorwerpen, neerzetten zware voorwerpen). Hierdoor is scheurvorming in het voegwerk ontstaan. Ook is op enkele plaatsen te zien dat vuil, ontstaan tijdens de werkzaamheden in de keuken, door de voegen is getrokken. De voegen zijn blijkbaar niet voldoende waterdicht geweest om het doordringen van (vuil) water of andere vloeistoffen tegen te gaan.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Tijdens het verwijderen van de tegels is gebleken dat de riolering vanuit de keuken direct onder de tegels ligt (foto 8). […] Op deze buizen lozen enkele lozingstoestellen (wasbekkens, vaatwasser ed.) en een drietal afvoergoten (foto 18). Bij nadere beschouwing blijken deze goten eenvoudige douchegoten te zijn, absoluut niet geschikt voor horecagebruik. Niet voor wat betreft afvoercapaciteit, maar ook niet voor wat betreft belastbaarheid van het rooster en de hygiëne-eisen HACCP (HACCP staat in grote lijnen voor de eisen die aan voedselveiligheid in o.a. de horeca worden gesteld en wat de ondernemer eraan doet om aan de eisen te voldoen). Deze douchegoten kunnen naar de mening van EBN dan ook nooit voldaan hebben aan de eisen die er, vanuit de (horeca)regelgeving, aan gesteld worden.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Onder de koelcel is te zien de vloer nat is (hier is dus ook vocht onder de tegels gedrongen) en de metalen delen roesten. Het vocht kan ook nog het gevolg zijn van condensatie in de constructie.
        
      
      
    
    
      4.3
      
        Binnen- en buitenriolering
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Bij de tweede opname door EBN is proefondervindelijk (omdat vermoed werd dat afvoeren vanuit het restaurant niet via de eerder bekende buizen afvoeren) vast komen te staan dat de afvoeren in het restaurant niet op de vetafscheiders lozen, maar rechtstreeks op de riolering. Dit zal niet het meest vervuilde water zijn dat geloosd wordt maar ook dit water hoort, omdat niet uitgesloten kan worden dat hier vetten of oliën worden geloosd, via de vetafscheiders afgevoerd te worden. Met deze kennis kan zeker niet meer uitgesloten worden dat meer afvoeren in het restaurant direct op de riolering lozen. Doordat deze afvoeren dus ook vervuild water kunnen lozen, moeten deze via de vetafscheiders lopen. Dat is nu duidelijk niet het geval. Hiermee wordt niet voldaan aan de regelgeving betreffende het gebruik van vetafscheiders: “afvalwater waarin dierlijke vetten of plantaardige oliën zitten moeten eerst door een vetafscheider en slibvangput (volgens NEN-EN 1825- 1 en 2) worden geleid.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Vastgesteld is dat geen van de nog intacte afvoeren op de vetafscheiders lijken te lozen. Het verloop van de riolering zal verder door een riool ontstoppingsbedrijf in kaart worden gebracht. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Of de vetafscheiders nog voldoen aan de huidige regelgeving, is twijfelachtig. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Tegen de achtergevel van het gebouw zijn drie blokjes beton te zien (foto 26, 27, 28). […] Hieronder is inderdaad een kunststofbuis zichtbaar. Als het toilet gespoeld wordt stroomt hoorbaar water door deze buis. Deze oplossing voldoet niet. De buis is erg kwetsbaar en de kans op bevriezing is niet uitgesloten. De buis moet ruim onder het maaiveld uit het gebouw komen en op de juiste wijze aangesloten worden op de buiten riolering.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Voor het correct aanbrengen van de nieuwe riolering, zullen delen van de vloer weggezaagd moeten worden. Het is bij EBN niet bekend of dit constructief verantwoord kan, er zijn geen wapeningstekeningen beschikbaar.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
    
    
      4.4
      
        Toiletgroepen
      
      
      
        
          Zoals aangegeven lozen de toiletgroepen (zie ook afbelding 2, waarbij opgemerkt moet worden dat de toiletgroepen ten opzichte van de tekening een kwartslag gedraaid zijn, de toiletgroepen groter zijn dan op tekening en dat er rechts naast de toiletgroep nog personeelstoiletten zijn) via de twee dikkere buizen door de achtergevel op de buitenriolering. Hoe dat is uitgevoerd is zonder opgraven niet te beoordelen, maar het feit dat de afvoeren boven het maaiveld buiten komen is niet correct.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          De vloeren moeten, waar nodig worden opgehakt/ingezaagd en de buizen moeten op voldoende diepte op de buitenriolering worden aangesloten.
        
        
          In de toiletgroepen hangt een rioolgeur. Dit kan natuurlijk komen doordat de toiletten niet gebruikt worden, maar volgens [vennoot 3] is dat altijd zo. Het is niet onmogelijk dat de eerder geconstateerde tekortkomingen aan de riolering hier ook een rol in spelen. Het hele rioolsysteem zou met een camera-inspectie in kaart gebracht moeten worden, waarbij van de resultaten een zo gedetailleerd mogelijke tekening wordt gemaakt.’
        
      
      
    
    
      2.13.
      Verder heeft de vof het bedrijf Reinigingsservice [reinigingsservice] (hierna: [reinigingsservice] ) opdracht gegeven om de buizen, leidingen en afvoer van het pand te inspecteren. [reinigingsservice] heeft over deze inspectie het volgende gerapporteerd:
      
      
        
          ‘Leidingen liggen pal onder de tegels en lopen op sommige plekken zelfs op in plaats van af. Leidingen liggen te ondiep in de vloer. De leidingen die van boven de vloer weg komen en naar de vetput lopen liggen ook te ondiep in de vloer. De leiding waar de spoel machines en steamer komen in van pvc. Deze leidingen horen het eerste gedeelte van PP te zijn, dit i.v.m. het hete water wat er doorgaat en de buizen kunnen vervormen.’
        
      
      
    
    
      2.14.
      Op 12 september 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van de toenmalige advocaat van de vof (mr. T.M. Vollebehr) over de geconstateerde gebreken. Daarbij waren onder meer [vennoot 3] en [vennoot 1] aanwezig. [vennoot 3] heeft tijdens dat gesprek [vennoot 1] , in haar hoedanigheid van middellijk bestuurder van Wereldgeluk, verzocht om bij te dragen in de kosten van herstel van de gebreken. 
      
    
    
      2.15.
      De vof heeft, na verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 21 september 2022 conservatoir beslag laten leggen op een bankrekening die op naam staat van Wereldgeluk. 
      
    
    
      2.16.
      Op 2 oktober 2022 heeft mr. T.M. Vollebehr een brief naar [vennoot 1] gestuurd, waarin onder meer is geschreven:
      
      
        
          ‘U was op 12 september jl. bij mij op kantoor. U gaf tijdens dit gesprek aan, in uw hoedanigheid van indirect bestuurder van Wereldgeluk B.V., dat Wereldgeluk B.V. niet bereid was om enige schade te vergoeden. U wilde deze vraag nog wel heroverwegen. Op woensdag 14 september jl. zou u laten weten of Wereldgeluk B.V. bereid zou zijn om (een deel van) de schade te vergoeden. U heeft aangegeven niet bereid te zijn om vanuit Wereldgeluk B.V. bij te dragen aan de herstelkosten. U herhaalde dit bovendien in de telefoongesprekken die ik met u voerde op 29 september jl. en vandaag.
        
        
          Uit (al) deze mededelingen van u wordt afgeleid dat Wereldgeluk B.V. in de nakoming van de koopovereenkomst zal terkortschieten. Het verzuim van Wereldgeluk B.V. is daarmee gegeven.’
        
      
      
    
    
      2.17.
      De vof heeft herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan het pand. Tijdens dat herstel zijn volgens de vof (nog) meer gebreken aan het licht gekomen. Op 29 september 2022 heeft EBN de situatie nogmaals beoordeeld en daarvan op 11 oktober 2022 een rapport (addendum) opgemaakt. EBN heeft geconstateerd dat er meer gebreken bestaan dan waar eerder van uit is gegaan. De herstelkosten van die ‘extra’ gebreken heeft EBN begroot op een bedrag van € 49.574,02. In het rapport is verder onder meer te lezen:
      
      
        
          ‘ [vennoot 3] heeft een aannemer (hierna te noemen aannemer) bereid gevonden werkzaamheden ten behoeve van het weer in bedrijfstellen van het restaurant uit te voeren. Aannemer is gestart met werkzaamheden ten behoeve van de nieuw aan te leggen riolering in de keuken, het restaurant en de toiletten (foto 32, 33 en 34). Overigens is bij het verwijderen van tegels in de hal en de toiletten gebleken dat ook hier de riolering te hoog is aangelegd, zoals in de rapportage al vermoed werd. 
        
      
      
      
        
          Inmiddels is door een derde partij, gespecialiseerd in rioolwerkzaamheden, een camera-inspectie uitgevoerd in de bestaande riolering. In grote lijnen is hier (volgens [vennoot 3] zoals al verwacht) uitgekomen dat de bestaande installatie niet conform de geldende regelgeving is aangelegd. […] Uit dit onderzoek is tevens gebleken dat de riolering buiten, achter het pand, niet correct is aangelegd. Delen die wel op de vetvangpunt aangesloten zouden moeten zijn, zijn dat niet.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Eerder is al geconstateerd dat in het restaurant delen van de vloerafwerking loskwamen van de ondergrond en in het strijklicht over de vloer oneffenheden zichtbaar waren (foto 35). Nader onderzoek door [vennoot 3] heeft geleerd dat een groot deel van de vloerafwerking (stroken) zo losliggen, dat deze eenvoudig weggenomen kunnen worden (foto 36). De naden tussen de stroken zijn nog duidelijk zichtbaar hetgeen wijst op een matige verlijming en niet dichte naden tussen de stroken. Onder de vloerafwerking is de vloer plaatselijk vochtig. De verlijming van de stroken op de ondergrond is onvoldoende, de hechting van de egalisatie (voor zover te zien) als gevolgd van onvoldoende voorbehandeling van de vloer. Ook komen hier weer rioleringsbuizen tevoorschijn, die veel te dicht aan het oppervlak liggen (foto 33) en bestaan uit verkeerd gekozen materialen (voor wat betreft bestendigheid tegen warm water). 
        
      
      
      
        
          […] 
        
      
      
      
        
          Daarnaast is de verhoging waarop dit deel van de keuken is geplaatst, ook gemaakt uit dezelfde blokken als in de keuken (foto 37). Na verwijdering van enkele tegels blijkt hier dezelfde situatie te zijn als in de keuken. Los en onthecht tegelwerk, vocht onder de tegels en onvoldoende verlijmde tegels. 
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          In de vloer in het eiland zijn ook vloergoten opgenomen (foto 40). Deze zijn gelijk aan die in de keuken waren aangebracht en niet geschikt voor toepassing in het restaurant.
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Inmiddels is de vloerafwerking in het magazijn ook verwijderd en is te zien dat tegen de muur (keuken) de vloer vochtig is (foto 42). Dit lijkt nog geen ernstige vormen aan te hebben genomen (behalve dat er droogtijd nodig is en de vloerafwerking vervangen moet worden), maar het geeft wel aan dat de zijde van de keuken wel erg nat of erg lang nat is geweest, dat door de muur of onder de muur door in de dekvloer van de naastgelegen ruimte is getrokken. Het zal geruime tijde duren voordat dit voldoende is gedroogd om nieuwe vloerafwerking aan te kunnen brengen. 
        
      
      
      
        
          Op een door [vennoot 3] aangeleverde foto is een forse scheur in de vloer zichtbaar (foto 43) en afbeelding 3. Voor zover vanaf de foto is te beoordelen is deze ontstaan op de overgang van het hoofdgebouw naar de aanbouw (achterzijde). Te oordelen naar de situatie en de aard van de scheur wordt verondersteld dat deze is ontstaan door verschil in zetting in de ondergrond.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Uit dat wat nu bekend is en wat te zien is, kan worden geconcludeerd dat de herstelkosten aanzienlijk hoger zullen worden dan in de kostenraming in dit rapport vermeld. In kostenraming 2 is een nieuwe opzet gemaakt. Deze moet worden gezien als aanvulling op kostenraming 1.’ 
        
      
      
    
    
      2.18.
      Op 21 maart 2023 heeft de heer [werknemer] (hierna: [werknemer] ), verbonden aan het bedrijf ‘uw installateur’, de gasleidingen in het pand geïnspecteerd. Over deze inspectie heeft [werknemer] op 29 maart 2023 een e-mail aan [vennoot 3] gestuurd, waarin hij heeft geschreven:
      
      
        
          ‘De gasleiding welke boven het keuken plafond is gemonteerd is van de materiaal soort PE, volgens de NEN1078 (gasinstallaties) mag deze type gasleiding (zie bijlage) alleen in de grond worden toegepast. 
        
        
          Hiernaast heb ik de vraag bij Techniek Nederland neer gelegt en zei mailen mij het volgende:
        
      
      
      
        
          Geachte heer [werknemer] , 
        
        
          De normen geven prestatie-eisen voor gasleidingen. Een PE gasleiding valt buiten deze prestatie-eis. Er staat niet dat je het niet mag gebruiken. Je zou het in theorie mogen gebruiken mits er ook een brandvertragend mantel wordt gebruikt.
        
        
          Kortom: Voor gassystemen binnen een gebouw geldt dat deze bij brand niet mogen bijdragen tot een significante verheviging van de brand of een explosie mogen veroorzaken. 
        
        
          Om deze redenen is het niet gebruikelijk PE binnen een gebouw toe te passen. PE zal bij brand snel smelten waardoor een gaslek kan ontstaan.
        
      
      
      
        
          Tevens is er een t-stuk in de gasleiding gemonteerd waar het keurmerk “water” op staat dit
          
           t-stuk is niet Gastec QA en mag hier ook niet worden toegepast.’
        
      
      
    
    
      2.19.
      In de overeenkomst tussen vof [vof] en Innoven (zie r.o. 2.4.) staan precies de door Innoven aan te brengen voorzieningen opgesomd die thans gebrekkig zijn en in strijd met de geldende regelgeving zijn aangebracht. 
      
    
    
      2.20.
      Omdat de vof en Wereldgeluk geen overstemming konden bereiken over hun geschil met betrekking tot (het herstel van) de gebreken en [vennoot 1] zowel vennoot is van de vof (de koper) als (indirect) bestuurder van Wereldgeluk (de verkoper), heeft [vennoot 3] in kort geding gevorderd dat de voorzieningenrechter haar zou machtigen om namens de vof een procedure te voeren jegens Wereldgeluk. Die vordering is bij vonnis van 31 maart 2023 toegewezen. 
      
    
    
      2.21.
      In mei 2024 is [vennoot 3] overleden. 
      
    
    
      2.22.
      Op 13 augustus 2024 is de vof in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. J.J. Reiziger als curator. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De curator vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair:
        
        I. voor recht te verklaren dat Wereldgeluk in strijd heeft gehandeld met één of meer garantiebepalingen zoals vermeld in randnummers 21 en 24 (lees: 22 en 25, Rechtbank) van de dagvaarding;
      
      
      
        II. voor recht te verklaren dat Wereldgeluk toerekenbaar tekortgeschoten is in de uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
      
      
      
        III. voor recht te verklaren dat Wereldgeluk op grond van artikel 9 van de koopovereenkomst gehouden is om de vof schadeloos te stellen en de feitelijk door de vof geleden en nog te lijden schade te vergoeden;
      
      
      
        IV. Wereldgeluk te veroordelen om bij wijze van nakoming van de koopovereenkomst aan de vof de schade die de vof als gevolg van de tekortkoming zijdens Wereldgeluk heeft geleden te vergoeden, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
      
      
        V. Wereldgeluk bij wijze van voorschot op de onder IV. gevorderde schadevergoeding te veroordelen om aan de vof te voldoen een bedrag van € 372.885,11 dan wel enig ander in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        
          subsidiair:
        
        VI. voor recht te verklaren dat Wereldgeluk toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;
      
      
      
        VII. Wereldgeluk te veroordelen tot vergoeding van de schade aan de vof, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
      
      
        VIII. Wereldgeluk bij wijze van voorschot op de onder VII gevorderde schadevergoeding te veroordelen om aan de vof te voldoen een bedrag van € 372.885,11 dan wel enig ander is goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        
          meer subsidiair:
        
        IX. voor recht te verklaren dat de vof bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald als bedoeld in artikel 6:228 BW;
      
      
      
        X. de koopovereenkomst ex artikel 6:230 BW te wijzigen, in die zin dat de geleden en nog te lijden schade in mindering wordt gebracht op de koopprijs;
      
      
      
        XI. de zaak door te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
      
      
      
        XII. Wereldgeluk bij wijze van voorschot op de onder X gevorderde vermindering van de koopprijs te veroordelen tot betaling aan de vof een bedrag van € 372.885,11 dan wel enig ander in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        
          in alle gevallen:
        
        XIII. Wereldgeluk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten over het gevorderde voorschot aan de vof, ad € 3.639,43, dan wel enig ander in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag;
      
      
      
        XIV. Wereldgeluk te veroordelen in de kosten, daaronder begrepen de kosten van het ten laste van Wereldgeluk gelegde conservatoire beslag als bedoeld in randnummer 20 van de dagvaarding ex artikel 237 lid 1 Rv;
      
      
      
        - tot op de dag van de uitspraak: te begroten conform het liquidatietarief voor rechtbanken en gerechtshoven en;
        - de na de uitspraak nog vallende kosten (nakosten) voor wat betreft het salaris voor de advocaat (nasalaris) te begroten conform het liquidatietarief voor de rechtbanken en de gerechtshoven, zowel in het geval waarin geen betekening van de uitspraak plaatsvindt als in het geval waarin die betekening wél plaatsvindt; en daarbij bepaalt dat deze kostenbegroting niets afdoet aan het recht van de vof op vergoeding van overige nakosten (daaronder begrepen het nasalaris), die ontstaan na betekening van de uitspraak;
      
      
      
        te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na de uitspraak, respectievelijk het verschuldigd worden van de begrote nakosten, door Wereldgeluk aan de kostenveroordeling is voldaan. 
      
      
    
    
      3.2.
      Wereldgeluk  voert verweer. Wereldgeluk  concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de curator dan wel tot afwijzing van de vordering van de curator met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de curator in de kosten van deze procedure.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Procedurele aangelegenheden
      
    
    
      4.1.
      Na het overlijden van [vennoot 3] is de vof op 13 augustus 2024 in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. J.J. Reiziger als curator. De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 11 september 2024 Wereldgeluk in de gelegenheid gesteld de curator tot overneming van het geding op te roepen. Van die mogelijkheid heeft Wereldgeluk gebruik gemaakt. De curator heeft bij rolbericht van 9 oktober 2024 te kennen gegeven dat hij de procedure wenst over te nemen. De door Wereldgeluk opgeworpen stelling dat de minderjarige zoon van [vennoot 3] (als enige erfgenaam) niet bevoegd is om namens de vof op te treden, kan daarom buiten beschouwing blijven. 
      
      
        
          Kern van het geschil, primaire vorderingen 
        
      
    
    
      4.2.
      Het gaat in deze procedure in de kern genomen om de vraag of Wereldgeluk toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en, indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of Wereldgeluk de schade die de vof daardoor lijdt, moet vergoeden. De primaire vorderingen van de curator (vorderingen onder I tot en met V) zijn gebaseerd op nakoming van de koopovereenkomst inclusief de garantiebepalingen van bijlage 1 bij de koopovereenkomst. De curator stelt dat van een tekortkoming sprake is, omdat Wereldgeluk in de overeenkomst garanties heeft afgegeven die vanwege gebreken aan het pand niet worden nagekomen. In randnummer 22 van de dagvaarding verwijst de curator naar de artikelen 2.2., 2.3., 2.4., 4.7. en 9.1. van de garantiebepalingen in bijlage 1. In randnummer 25 van de dagvaarding verwijst de curator naar artikel 8.2. van de koopovereenkomst. Wereldgeluk betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij voert daartoe een aantal verweren, namelijk dat (1) [vennoot 2] de schriftelijke koopovereenkomst waarin de garanties zijn opgenomen heeft getekend en hij niet bevoegd was namens Wereldgeluk een overeenkomst te sluiten, (2) over de garanties geen overeenstemming is bereikt, (3) de garanties enkel betrekking hebben op (de kwaliteit van) de roerende zaken en niet de onroerende zaak (het pand), (4) de vof niet tijdig heeft geklaagd,  (5) Wereldgeluk niet in verzuim is omdat de vof haar niet in gebreke heeft gesteld, (6) [vennoot 3] als bedrijfsleidster wist van de hoed en de rand en (7) de door de curator begrote schade onjuist is. De rechtbank overweegt over dit alles als volgt.
      
      
        
          Is Wereldgeluk gebonden aan de koopovereenkomst en de garantiebepalingen? 
        
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het erover eens dat [vennoot 2] niet (meer) bevoegd was om namens Wereldgeluk een koopovereenkomst te sluiten met de vof en dat [vennoot 1] wel bevoegd was. De curator stelt – zo begrijpt de rechtbank – dat Wereldgeluk (toch) gebonden is aan de (inhoud van de schriftelijke) koopovereenkomst, omdat [vennoot 2] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt als bedoeld in artikel 3:61 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dan wel Wereldgeluk de koopovereenkomst heeft bekrachtigd als bedoeld in artikel 3:69 BW. Dat betwist Wereldgeluk. 
      
    
    
      4.4.
      Artikel 3:61 lid 2 BW bepaalt dat indien een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, als zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep kan worden gedaan (ook wel: de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid).  De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan zijn gewekt door een verklaring of ander actief gedrag, maar ook door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de schijnwekkende feiten zich eerst na de totstandkoming van de overeenkomst heeft voorgedaan.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 3:69 BW bepaalt dat wanneer iemand zonder daartoe bevoegd te zijn als gevolmachtigde in naam van een ander heeft gehandeld, laatstgenoemde de rechtshandeling kan bekrachtigen en haar daardoor hetzelfde gevolg verschaffen, als zou zijn ingetreden wanneer zij krachtens een volmacht was verricht. Voor bekrachtiging is geen uitdrukkelijk hiertoe strekkende verklaring van de vertegenwoordigde vereist. Bekrachtiging kan besloten liggen in gedragingen van de vertegenwoordigde. Onder omstandigheden kan ook een stilzitten onder zulke gedragingen worden begrepen.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de vof er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [vennoot 2] bevoegd was om namens Wereldgeluk de koopovereenkomst met de vof te sluiten, omdat de curator, met name in de pleitaantekeningen die zijn overgelegd op de mondelinge behandeling, heeft onderbouwd dat [vennoot 2] en [vennoot 1] , nadat [vennoot 2] was uitgetreden als bestuurder, zich nog steeds gedroegen alsof [vennoot 2] middellijk bestuurder van Wereldgeluk was. [vennoot 2] was feitelijk bestuurder. De rechtbank zal niet ingaan op de betwisting van dit feit, omdat ook moet worden aangenomen dat Wereldgeluk c.q. [vennoot 1] de koopovereenkomst heeft bekrachtigd. Op 1 april 2022 is de schriftelijke koopovereenkomst getekend door enerzijds [vennoot 2] namens Wereldgeluk en anderzijds [vennoot 1] en [vennoot 3] namens de vof. De vof heeft een foto overgelegd van het tekenmoment, waarop (onder meer) [vennoot 2] , [vennoot 1] en [vennoot 3] zichtbaar zijn. Aangezien [vennoot 1] niet alleen vennoot is van de vof (de koper) maar ook middellijk bestuurder van Wereldgeluk (de verkoper) moet worden aangenomen dat zij er ook mee instemde dat Wereldgeluk het restaurant zou verkopen tegen de in de schriftelijke koopovereenkomst vermelde voorwaarden. Dat betekent dat Wereldgeluk gebonden is aan de koopovereenkomst die met de vof is gesloten.
      
    
    
      4.7.
      Die gebondenheid geldt ook voor de garantiebepalingen die als bijlage 1 aan de schriftelijke koopovereenkomst zijn gehecht. Wereldgeluk voert aan dat zij de garantiebepalingen niet heeft gelezen en daarover geen overeenstemming is bereikt. De rechtbank volgt Wereldgeluk daar niet in. De vof heeft toegelicht dat partijen al langer in gesprek waren over de (inhoud van de schriftelijke) koopovereenkomst en Wereldgeluk (ver) voor ondertekening, namelijk in januari 2022, een concept van de schriftelijke koopovereenkomst heeft ontvangen. Daarin waren de garantiebepalingen reeds opgenomen. Vervolgens is op 1 april 2022 de schriftelijke koopovereenkomst ondertekend (en bekrachtigd). Bijlage 1 met de garantiebepalingen is geparafeerd door partijen. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank de wil van Wereldgeluk om de koopovereenkomst met de vof te sluiten onder de in de schriftelijke koopovereenkomst genoemde voorwaarden inclusief de garantiebepalingen in bijlage 1. In ieder geval heeft de vof er zonder meer gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat Wereldgeluk instemde met de inhoud van de schriftelijke koopovereenkomst inclusief de garantiebepalingen in bijlage 1. Gelet op het bepaalde in artikel 3:35 BW betekent dit dat Wereldgeluk zich niet kan beroepen op het ontbreken van een daarop gerichte wil. Indien Wereldgeluk de garantiebepalingen niet heeft gelezen, komt dit voor haar risico. 
      
      
      
        
          Zijn de garantiebepalingen geschonden?
        
      
    
    
      4.8.
      
        Vervolgens ligt de vraag voor of Wereldgeluk de garantiebepalingen (r.o. 4.2.) heeft geschonden omdat het pand gebreken bevat. De vof wijst op de rapporten van EBN en de constateringen van [reinigingsservice] en [werknemer] (r.o. 2.12., 2.13., 2.17. en 2.18.). Uit het rapport van EBN volgt onder meer dat:
        - de kitvoegen en de verlijming van de blokken in de keuken slecht zijn en de constructie met de blokken niet meer bruikbaar is;
        - doordat de verhogingen in slechte staat verkeren, de scheidswand moet worden verwijderd en het installatiewerk opnieuw moet worden verricht;
        - de verlijming van de tegels op de blokken onvoldoende is, waardoor scheurvorming in het voegwerk is ontstaan. 
        - douchegoten zijn gebruikt die niet geschikt zijn voor horecagebruik;
        - afvoeren in strijd met regelgeving rechtstreeks op de rioleringen lozen;
        - riolering te hoog is aangelegd, riolering overigens (deels) niet goed is aangelegd, riolering is aangelegd van verkeerd materiaal, riolering op plekken waar dat noodzakelijk is niet op de vetvangpunt is aangesloten;
        - sprake is van los en onthecht tegelwerk, vocht onder de tegels en onvoldoende verlijmde tegels.
      
      
    
    
      4.9.
      Verder heeft [reinigingsservice] geconstateerd dat leidingen vlak (te ondiep) onder de tegels lopen, een aantal leidingen oploopt in plaats van afloopt en de leidingen van de spoelmachines en steamer van pvc zijn gemaakt (in plaats van materiaal dat bestand is tegen hitte). Tot slot heeft [werknemer] geconstateerd dat de gasleiding boven de keuken van brandonveilig materiaal is gemaakt (PE). 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank is van oordeel dat de curator met het voorgaande heeft onderbouwd dat het pand vele gebreken bevat, zoals verder toegelicht in de rapporten. Wereldgeluk betwist weliswaar de juistheid van voornoemde rapport(en), maar zij heeft dit op geen enkele manier nader gemotiveerd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. De vraag die thans voorligt is of Wereldgeluk door de aanwezigheid van voornoemde gebreken de garantiebepalingen niet heeft nageleefd en daardoor toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      4.11.
      Uit het samenstel van de garantiebepalingen (met name de artikelen 2.2., 2.3. en 2.4.) en artikel 8.2. van de schriftelijke koopovereenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank dat Wereldgeluk de normale uitoefening van ‘de onderneming/het restaurant’ aan de vof heeft gegarandeerd. Wereldgeluk heeft de vof gegarandeerd dat zij het restaurant ‘ongehinderd en zonder enige beperking’ kon exploiteren, zoals Wereldgeluk dat tot de datum van overdacht ook had gedaan. De curator heeft met het rapport van EBN en de constateringen van [reinigingsservice] en [werknemer] onderbouwd dat het pand zeer ernstige gebreken bevat die de normale uitoefening van het restaurant belemmeren en herstel van die gebreken behoorlijke kosten met zich zal brengen. De gebreken hebben allemaal betrekking op de werkzaamheden die Innoven in opdracht van vof [vof] heeft verricht (zie r.o. 2.4. en 2.19.). Dat de aanpassingen die Innoven heeft verricht van invloed zijn op de exploitatie van het restaurant en onder de garantiebepalingen vallen wordt ook bevestigd door artikel 5.2. van de schriftelijke koopovereenkomst. 
      
      
    
    
      4.12.
      Dat in tekst van de garantiebepalingen is bepaald dat ‘de activa’ aan – kort gezegd – bepaalde eisen moet voldoen en de onroerende zaak geen activa betreft (artikel 3.2. van de schriftelijke koopovereenkomst), zoals Wereldgeluk aanvoert, staat niet in de weg aan voornoemd oordeel. De rechtbank acht het begrijpelijk dat Wereldgeluk voor de kwaliteit van het pand geen garanties wilde (en kon) afgeven, omdat het pand wordt gehuurd. Voor eventuele gebreken aan het (casco) pand, kan de curator de verhuurder van het pand aanspreken. Dat geldt echter niet voor de zaken die in opdracht van vof [vof] , althans door Innoven, zijn aangebracht in het pand. De curator stelt dat op grond van de huurovereenkomst de door (of in opdracht van) huurder aangebrachte zaken geen onderdeel van het gehuurde zijn en daarom – zo begrijpt de rechtbank – voor deze zaken geen herstelverplichting bestaat voor de verhuurder. De in opdracht van vof [vof] aangebrachte zaken moeten ook bij het einde van de huurovereenkomst door de huurder worden verwijderd. De curator wijst in dat verband op de algemene huurvoorwaarden (r.o. 2.3.). Dit alles heeft Wereldgeluk niet weersproken. Gelet op het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank uit de koopovereenkomst dat partijen de in opdracht van vof [vof] aangebrachte zaken wel onder de garantiebepalingen wilden laten vallen. 
      
    
    
      4.13.
      Verder heeft Wereldgeluk het verweer gevoerd dat [vennoot 3] op de hoogte was van de gebreken. De rechtbank is van oordeel dat Wereldgeluk dat onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het enkele feit dat [vennoot 3] bedrijfsleidster was is onvoldoende om die wetenschap aan te nemen. Het is niet gebleken dat [vennoot 3] bij de verbouwing door Innoven betrokken is geweest. Het is [vennoot 2] geweest die in hoedanigheid van vof [vof] een overeenkomst heeft gesloten met Innoven, nota bene in de Chinese taal die [vennoot 3] niet machtig was, en de verbouwing heeft begeleid. De rechtbank houdt het ervoor dat, zoals [vennoot 3] stelt, het Chinese werknemers waren die de verbouwing hebben uitgevoerd en dat [vennoot 3] hier volstrekt geen bemoeienis mee heeft gehad. Dat [vennoot 3] wist van deze ernstige gebreken is ook niet geloofwaardig, omdat de gebreken dusdanig ernstig zijn dat het niet voor de hand ligt dat de vof een koopovereenkomst met Wereldgeluk zou hebben gesloten (onder de in de schriftelijke koopovereenkomst vermelde voorwaarden) indien zij op de hoogte was van die gebreken. De precieze omvang van de gebreken kon bovendien eerst na destructie worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.14.
      Nu vast staat dat het pand zeer ernstige gebreken bevat die de normale uitoefening van het restaurant belemmeren, heeft Wereldgeluk de schriftelijke koopovereenkomst en  garantiebepalingen niet nageleefd. Daardoor is zij tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met de vof. Door Wereldgeluk is niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken dat uitgaande van de tekortkoming, deze aan haar is toe te rekenen. 
      
      
        
          Is Wereldgeluk een schadevergoeding aan de vof verschuldigd? Verzuim/schending klachtplicht?  
        
      
    
    
      4.15.
      
        In artikel 9.1 van de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat Wereldgeluk de vof schadeloos moet stellen ter zake van de geleden schade in verband met iedere afzonderlijke inbreuk. Reeds op grond van deze bepaling kan een vordering tot schadevergoeding worden toegekend uit hoofde van nakoming. Toerekening van de tekortkoming is in dit kader geen vereiste. Bovendien verplicht op grond van artikel 6:74 
        lid 1 BW iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis  de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Schadevergoeding is pas verschuldigd indien sprake is van verzuim (artikel 6:74  BW). Het verzuim treedt in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft (artikel 6:82 lid 1 BW). Het verzuim treedt zonder ingebrekestelling in (a) wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft (b) wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 74 lid 1 BW en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen of (c) wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.
      
      
    
    
      4.16.
      Wereldgeluk voert het verweer dat zij niet in verzuim verkeert, omdat Wereldgeluk niet in gebreke is gesteld. De curator erkent dat de vof Wereldgeluk niet in gebreke heeft gesteld, maar hij stelt dat sprake is van de situatie als bedoeld in artikel 6:82 sub c BW. De rechtbank volgt de curator daarin. De curator heeft aangevoerd dat Wereldgeluk (althans [vennoot 1] ) meerdere malen heeft verklaard dat Wereldgeluk niet aansprakelijk is voor de geconstateerde gebreken en daarom geen schadevergoeding verschuldigd is. De curator heeft ter onderbouwing daarvan verwezen naar een brief van 3 oktober 2022 van mr. Vollebehr (r.o. 2.16.), waarin zij heeft geschreven dat [vennoot 1] tijdens een gesprek op 12 september 2022 en twee telefonische gesprekken op 29 september 2022 en 3 oktober 2022 heeft verklaard niet verantwoordelijk te zijn voor herstel van de gebreken. [vennoot 1] heeft niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist dat zij een dergelijke mededeling heeft gedaan. Gesteld noch gebleken is ook dat [vennoot 1] op die brief heeft gereageerd. Daarmee heeft de curator naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd dat [vennoot 1] een dergelijke mededeling heeft gedaan. De rechtbank is van oordeel dat de vof daaruit mocht afleiden dat Wereldgeluk in de nakoming van de verbintenis zou tekortschieten. Daardoor is Wereldgeluk – voor zover noodzakelijk – in verzuim geraakt.
      
    
    
      4.17.
      Verder is de rechtbank van oordeel dat Wereldgeluk onvoldoende heeft onderbouwd dat te laat is geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 BW. De curator heeft aangevoerd dat [vennoot 3] gelijk na de ontdekking van de gebreken [vennoot 1] daarvan op de hoogte heeft gesteld. [vennoot 1] zou verder zijn geïnformeerd over het uitvoeren van een expertise door EBN en zou de expert binnen hebben gelaten voor het expertiseonderzoek. De rechtbank acht het ook ongeloofwaardig dat [vennoot 1] niet op de hoogte was, aangezien het restaurant na ontdekking van de gebreken is gesloten, [vennoot 1] ook vennoot is van de vof én zij – zo heeft de curator onweersproken aangevoerd – boven het restaurant woont. Bovendien staat vast dat (in ieder geval) in september 2022 een gesprek heeft plaatsgevonden over de gebreken. Gelet daarop, had het op de weg van Wereldgeluk gelegen om nader te onderbouwen dat zij niet tijdig op de hoogte is gesteld van de gebreken én zij daardoor in haar belangen is geschaad. Dat heeft zij nagelaten. De rechtbank gaat daarom ook aan dit verweer van Wereldgeluk voorbij. Dit alles betekent dat Wereldgeluk de schade die de vof heeft geleden door schending van de garanties, aan de vof moet vergoeden.
      
      
        
          Voorschot op schadevergoeding 
        
      
    
    
      4.18.
      De schade van de curator moet worden berekend door een vergelijking te maken tussen de huidige situatie (met de aanwezigheid van de gebreken) en de situatie waarin de  curator zou hebben verkeerd indien de garanties waren nageleefd (zie ook artikel 9.2 van de schriftelijke koopovereenkomst). In die laatste situatie moet sprake zijn van een pand zonder de gebreken zoals omschreven in r.o. 4.8 en 4.9. 
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank is met de curator van oordeel dat de schade (daarom) allereerst bestaat uit de herstelkosten van de gebreken. EBN heeft de herstelkosten in eerste instantie begroot op een bedrag van € 120.937,76. Deze begroting heeft zij, na constatering van nog meer gebreken, gewijzigd naar € 170.511,78 (€ 120.937,76 + € 49.574,02). De curator vordert bij wijze van voorschot een schadevergoeding van € 120.937,76. Wereldgeluk heeft de hoogte van de schade bestreden. De rechtbank overweegt dat niet duidelijk is welke herstelwerkzaamheden inmiddels zijn verricht en welk bedrag hiermee gemoeid is. Voor zover niet alle gebreken zijn hersteld, is het de vraag of, gelet op de huidige omstandigheden na het overlijden van [vennoot 3] en het faillissement van de vof, dit herstel nog zal worden verricht. Het voorgaande brengt met zich mee dat deze schadepost thans niet kan worden vastgesteld. Een en ander is zo onduidelijk dat het daardoor ook niet mogelijk is een voorschotbedrag vast te stellen. De vordering tot betaling van een voorschot met betrekking tot het herstel zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.20.
      Verder vordert de curator de schade die de vof heeft geleden doordat het restaurant moest worden gesloten vanwege de aanwezigheid van de gebreken (omzetderving). Die schade begroot hij op een bedrag van € 209.642,56. De rechtbank acht het aannemelijk dat de vof schade heeft geleden in de vorm van omzetverlies, maar de vordering zal desondanks worden afgewezen, omdat Wereldgeluk de hoogte van het bedrag betwist en de curator de omzetderving onvoldoende heeft onderbouwd. De door de curator overgelegde bonnen zijn op geen enkele manier nader toegelicht.  
      
    
    
      4.21.
      Daarnaast vordert de curator een vergoeding van de kosten die zijn gemaakt om de schade vast te stellen. Deze kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW en artikel 9.4 onder i voor vergoeding in aanmerking. De kosten van EBN en [reinigingsservice] (van € 1.524,60 en € 2.076,12) zijn toewijsbaar, nu die rapporten hebben bijgedragen aan de vaststelling van de aansprakelijkheid van Wereldgeluk. De curator heeft echter onvoldoende onderbouwd dat de kosten die KPMS bouwadvies en Archipunt in rekening hebben gebracht verband houden met de vaststelling van de aansprakelijkheid en schade. Dat geldt ook voor de kosten van de klic-melding. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen tot bedrag van € 3.600,72 (€ 1.524,60 + € 2.076,12).
      
    
    
      4.22.
      Tot slot vordert de curator schade in de vorm van advocaatkosten op grond van artikel 9.4 sub ii van de schriftelijke koopovereenkomst. Die schade begroot de curator op ongeveer € 15.000,00. Nu dat bedrag verder op geen enkele manier wordt onderbouwd, zal de rechtbank ook dit deel van de vordering afwijzen. 
      
      
        
          Vergoeding herstel elektra
        
      
    
    
      4.23.
      Partijen zijn tot slot in artikel 5.2. van de koopovereenkomst overeengekomen dat Wereldgeluk zou zorgdragen voor herstel van de elektrische installatie en daarvoor een bedrag van € 25.000,00 op de koopsom zou worden ingehouden totdat de elektrische installatie is hersteld. In artikel 5.2. van de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat betaling van dit bedrag vervalt indien Wereldgeluk niet zorgdraagt voor herstel. De curator stelt – zo begrijpt de rechtbank – dat Wereldgeluk de elektrische installatie niet heeft hersteld. Volgens de curator heeft herstel van de elektrische installatie € 28.658,33 gekost (althans zal kosten) en dient Wereldgeluk daarom nog een bedrag van € 3.658,33 aan hem te voldoen (€ 28.658,33 - € 25.000,00). Ter onderbouwing daarvan wijst hij op facturen en een offerte. Wereldgeluk voert daartegen het verweer dat het bedrag onjuist is, omdat bij de facturen ook huur voor de wasmachine en afwasmachine in rekening wordt gebracht. De rechtbank is met de curator van oordeel dat op de factuur van 26 augustus 2022 weliswaar de huur wordt vermeld, maar daarvoor geen bedrag in rekening is gebracht. Verder voert Wereldgeluk aan dat zij slechts verplicht is om de kosten van werkzaamheden te vergoeden waarmee de elektra voldoet aan de NEN3140 normen zoals die golden op 1 april 2022, en dat de offerte betrekking heeft op meer werkzaamheden. Dit heeft Wereldgeluk op geen enkele manier nader onderbouwd. De rechtbank daarom ook aan dit verweer van Wereldgeluk voorbij. Het bedrag van € 3.658,33 is toewijsbaar.
      
      
        
          Conclusie primaire vorderingen 
        
      
    
    
      4.24.
      De rechtbank wijst de primaire vorderingen onder I, II, III, IV en V toe. De (voorschot)vordering onder V wordt toegewezen tot een bedrag van € 3.600,72 +  € 3.658,33 = € 7.259,05, te vermeerderen met de gevorderde en niet weersproken wettelijke rente. 
      
      
        
          	Subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen 
        
      
    
    
      4.25.
      Gelet op al het voorgaande behoeft hetgeen subsidiair en meer subsidiair is gevorderd geen bespreking meer. De vorderingen onder VI tot en met XII zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.26.
      Vordering XIII ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu niet is onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.27.
      Wereldgeluk is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen (vordering XIV). De proceskosten van de curator worden begroot op:
      - dagvaarding			€    108,41
      - griffierecht			€ 5.737,00
      - salaris advocaat		€ 2.149,00	(3,5 punt x € 614,00, inclusief 1,0 punt                
      				voor beslagrekest)
      - nakosten			€    178,00 	(plus de verhoging zoals vermeld in de 
      
        beslissing)
        Totaal				€ 8.172,41
      
      
    
    
      4.28.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Wereldgeluk in strijd heeft gehandeld met meerdere garantiebepalingen zoals vermeld in randnummers 22 en 25 van de dagvaarding (zie r.o. 4.2. van dit vonnis);
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat Wereldgeluk toerekenbaar tekort geschoten is in de uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat Wereldgeluk op grond van artikel 9 van de koopovereenkomst gehouden is om de vof schadeloos te stellen en de feitelijk door de vof geleden en nog te lijden schade te vergoeden;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Wereldgeluk om bij wijze van nakoming van de koopovereenkomst aan de curator de schade die de vof als gevolg van de tekortkoming zijdens Wereldgeluk heeft geleden te vergoeden, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Wereldgeluk om bij wijze van voorschot op de onder 5.4. genoemde schadevergoeding aan de curator te voldoen een bedrag van € 7.259,05, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Wereldgeluk in de proceskosten van € 8.172,41, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Wereldgeluk niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Wereldgeluk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft 5.5. tot en met 5.7. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        710/mh
      
    
  
  
     HR 1 maart 1968,  ECLI:NL:HR:1968:AB6642, HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380
  
  
     HR 15 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2816, HR 11 april 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2340, HR 13 januari 1989, ECLI:NL:PHR:1989:AC2839