ECLI:NL:GHLEE:2004:AO4483, Gerechtshof Leeuwarden, 20-02-2004, BK 1403/02 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

BELASTINGKAMER	GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN	UITSPRAAK
      Kenmerk: BK 1403/02                                                                                                     20 februari 2004
    
     
    Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Wûnseradiel  te Witmarsum (hierna: de heffingsambtenaar respectievelijk: de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem gegeven waardebeschikking  met betrekking tot de onroerende zaak a-laan 5 te Z.
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding
      Bij beschikking van 21 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 5 te Z (nader: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld.
      De beschikking kent als waardepeildatum 1 januari 1999 en geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
      De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum f 207.000,-- (€ 93.932,--).
      Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 2 mei 2002, verzonden op 3 mei 2002, de waarde gehandhaafd.
      Belanghebbende is tegen deze uitspraak  in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 11 juni 2002 is ingekomen.
      Nadat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft Belanghebbende een conclusie van repliek ingezonden, waarop door de heffingsambtenaar is gereageerd met een conclusie van dupliek. Daarna heeft belanghebbende bij brief van 21 november 2003 een groot aantal stukken ingezonden, waarvan afschrift is gezonden aan de heffingsambtenaar.
      Vervolgens heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 10 december 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de belanghebbende en namens de heffingsambtenaar de heer A, die werd vergezeld door mevrouw B, taxateur.
      Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De belanghebbende heeft geen bezwaar gemaakt tegen overlegging van de als bijlage bij de pleitnota gevoegde foto's, plattegronden en een samenvattende staat. 
      Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
    
    
    
      2. De feiten.
      Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
      2.1 De onroerende zaak betreft een in 1929 gebouwde vrijstaande woning in het buitengebied. De bruto inhoud van de woning bedraagt 239 m³. Bij de woning horen een garage, een berging/schuur en een dierenverblijf. Het geheel staat op een grondkavel van 1.082 m².
      2.2 Belanghebbende bewoont de woning reeds 21 jaar.
      2.3 Op ongeveer 125 meter afstand van de woning ligt een door de maatschap C geëxploiteerde kuikenmesterij, waarvoor in 1993 een oprichtingsvergunning is gegeven en die in 1995 van start is gegaan. Bij brief van 17 september 1997 van de gemeente is aan genoemde maatschap te kennen gegeven dat de bouw van een tweede mestkuikenstal kan plaatsvinden. Deze tweede stal is daadwerkelijk gebouwd. De daartoe vereiste milieuvergunning was op dat tijdstip niet meer geldig. Een nieuwe milieuvergunning (aangepast aan de actuele bedrijfsvoering) is per 16 september 2003 verleend.
      2.4 Belanghebbende ondervindt stank-, stof- en lawaaioverlast van de kuikenmesterij alsmede van door de maatschap C zonder vergunning gestarte activiteiten als loonwerkbedrijf.
      2.5 Belanghebbende heeft vele klachten ingediend bij de gemeente wegens door hem gestelde overtredingen van de milieuwetgeving en -vergunningen. Ook heeft belanghebbende diverse procedures gevoerd betreffende die overtredingen.
      2.6 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f 207.000,-- (€ 93.932,--). Bij de bestreden uitspraak is deze waarde gehandhaafd.
    
    
    
      3. Het geschil.
      Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    
    
      4. De standpunten van partijen.
      Belanghebbende heeft op gronden, gelijk vervat in zijn beroepschrift, het standpunt ingenomen dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat bij de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingspanden geen sprake is van overlast zoals door hem wordt ondervonden en dat hij bij eventuele verkoop van de onroerende zaak deze overlast niet kan verzwijgen, zodat de verkoopwaarde daardoor wordt gedrukt. Hij acht een waarde van f 100.000,-- of € 45.378,-- realistisch.
      De heffingsambtenaar heeft daartegenover op gronden, gelijk weergegeven in zijn verweerschrift en de pleitnota, het standpunt verdedigd dat ook de vergelijkingspanden zijn gelegen in de nabijheid van agrarische bedrijven, dus wat betreft geur- en geluidsoverlast in dezelfde positie verkeren.
      Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten gehandhaafd, zonder daartoe overigens nadere gronden te hebben aangevoerd.
    
    
    
      5. De overwegingen omtrent het geschil.
      5.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak  dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (nader: de waarde in het economische verkeer).
      5.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
      5.3 Op de heffingsambtenaar rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar de door mevrouw B, taxateur namens D bv te L, aangevoerde en ter zitting toegelichte vergelijkingspanden.
      5.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast niet geslaagd. Naar door belanghebbende onweersproken is gesteld zijn de vergelijkingspanden gelegen op meer dan tien kilometer afstand van de onroerende zaak, en gelegen op enige afstand van veehouderijbedrijven en niet in de nabijheid van een kippenbedrijf. Gezien het verschil tussen veehouderijbedrijven en kippenbedrijven, ondervinden de aangevoerde vergelijkingspanden daarom, volgens belanghebbende, beduidend minder hinder en zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het hof acht deze stellingname van belanghebbende aannemelijk, zodat de onderbouwing van de waardevaststelling door de heffingsambtenaar onvoldoende moet worden geacht.
      5.5 Nu de waardevaststelling daarmee is gebaseerd op vergelijkingspanden die minder hinder ondervinden dan de onroerende zaak, en anderzijds belanghebbende voor de door hem gestelde waarde, naar 's hofs oordeel, eveneens geen gespecificeerde onderbouwing heeft gegeven, kan het hof de waarde in het economische verkeer slechts bij wijze van schatting in goede justitie vaststellen. Het hof bepaalt die waarde op een bedrag van f 150.000,-- of € 68.067,--. 
      5.6 In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten het hof op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures bepaalt op € 19,60 aan reiskosten, welke kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Wûnseradiel.
    
    
    
      6. De beslissing.
      Het hof
      verklaart het beroep gegrond;
      vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      vermindert de vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 150.000,-- of € 68.067,--;
      bepaalt dat het betaalde griffierecht ad € 29,--aan belanghebbende wordt vergoed door de heffingsambtenaar; 
      veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op 
      € 19,60 en
      wijst de gemeente Wûnseradiel aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
    
    
    Gedaan op 20 februari 2004 door mr. Pruiksma, vice-president en voorzitter, mr. Drion en mr. Van der Meer, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde vice-president  in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Op  25 februari 2004             afschrift 
      aangetekend verzonden aan beide partijen.
      De griffier van het Gerechtshof
      te Leeuwarden.