ECLI:NL:GHARL:2015:5437, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-07-2015, 14/00700
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling twee-onder-een-kap-woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00700
      uitspraakdatum: 21 juli 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juni 2014, nummer UTR 13/5200, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar), 
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ). 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 100 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 403.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2013 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 5 juni 2014, aan partijen verzonden op 12 juni 2014, het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 23 juli 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2015 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door mr. [A] , werkzaam bij [B] te [C] . De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door mr. [D] en [E] . 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting, met instemming van de heffingsambtenaar, een kopie van het voorblad van de verkoopfolder van het object [a-straat] 97 te [Z] , overgelegd aan het Hof en de wederpartij.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.9.
      De heffingsambtenaar heeft na de zitting een afschrift van de Gemeenschappelijke regeling Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht 2015 ingebracht, waarin in artikel 30, lid 3, is opgenomen dat de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeente Bunnik is overgedragen aan de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht. Verder heeft de heffingsambtenaar toegestuurd het Aanwijzingsbesluit bevoegde ambtenaren belastingen BghU 2013, het Besluit mandaat, volmacht en machtiging belastingtaken BghU 2013, en het Mandaatbesluit senior taxateurs. 
      
    
    
      1.10.
      Bij brief van 9 juli 2015 zijn voornoemde stukken ter kennisneming aan belanghebbende toegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met twee vrijstaande schuren. De woning is gebouwd in 1930, heeft een inhoud van 350 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 1580 m². De schuur met de metalen wand is gebouwd in 1997 en heeft een oppervlakte van 420 m², de stenen schuur is gebouwd in 1930 en heeft een oppervlakte van 136 m². De woning is direct gelegen aan een parallelweg van een drukke provinciale weg.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 225.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op de verkoop van het object [a-straat] 97 te [Z] , welk object op 15 juni 2014 voor € 225.000  is verkocht. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 403.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix die bij de Rechtbank is ingebracht. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 225.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix die bij de Rechtbank is ingebracht. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak gesteld op € 403.701. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier in [Z] gelegen twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar twee vergelijkingsobjecten laten vallen. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat deze twee vergelijkingsobjecten niet in aanmerking behoeven te worden genomen. In onderstaande matrix zijn de twee resterende vergelijkingsobjecten weergegeven: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 100
              
              
                1930
              
              
                350 m³
              
              
                € 482 
              
              
                € 168.736 
              
              
                1580 m²
              
              
                € 125  
              
              
                € 198.765
              
              
                Schuur (metaal)
                                 € 29.400
                Schuur (steen)
                                    € 6.800
              
              
                € 403.701
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 41
              
              
                1925
              
              
                378 m³
              
              
                € 608 
              
              
                € 229.958 
              
              
                552 m²
              
              
                € 316  
              
              
                € 174.250
              
              
                Aanbouw   € 9.077
                Berging      € 6.200
              
              
                    € 428.551
              
              
                € 425.000
                (19-12-2012)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 45
              
              
                1939
              
              
                291 m³
              
              
                € 504
              
              
                € 146.136
              
              
                169 m²
              
              
                € 625  
              
              
                € 105.625
              
              
                Garage     € 21.600
                Dakkapel    € 6.000
              
              
                € 273.000
              
              
                € 278.500
                (02-08-2011)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is vermeld dat beide vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak wat betreft bouwkundige staat en doelmatigheid, en dat de kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningen en ligging van beide vergelijkingsobjecten beter zijn dan van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.5.
      Verder heeft de heffingsambtenaar bij brief van 18 maart 2014 de gebruikte grondstaffel inzichtelijk gemaakt. Deze grondstaffel is een hulpmiddel om te bezien in hoeverre de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde koopsommen maatgevend zijn voor de waarde van de onroerende zaak. Voor de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [a-straat] 41 is dezelfde grondstaffel gebruikt, waarbij voor de onroerende zaak een correctie van 10% is toegepast vanwege de (mindere) ligging van de woning op het perceel direct aan de weg.  
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [a-straat] 41 wat betreft type woning (twee-onder-een-kapwoning), bouwjaar (1925-1930), inhoud (350 m³ - 378 m³), bouwkundige staat, doelmatigheid en de ligging van het perceel (aan dezelfde drukke provinciale weg) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in perceeloppervlakte voldoende rekening is gehouden door bij een grotere oppervlakte een lagere waarde per m² in aanmerking te nemen. Voorts acht het Hof aannemelijk dat met de ligging van de woning op het perceel direct aan de parallelweg - waardoor onder meer de uitrit op deze weg minder overzichtelijk is - rekening is gehouden door een correctie van 10% toe te passen op de waarde per m². Eveneens acht het Hof aannemelijk dat met de mindere staat van onderhoud en mindere voorzieningen, voldoende rekening is gehouden met een (veel) lagere waarde per m³. De voor het vergelijkingsobject [a-straat] 41 gerealiseerde verkoopprijs biedt derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 403.000. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op de verkoop van het object [a-straat] 97 te [Z] , welk object op 15 juni 2014 voor € 225.000  is verkocht. Nog daargelaten dat van dit object en van deze verkooptransactie de nodige relevante gegevens – zoals inhoud, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningen – ontbreken, is deze verkoop bijna 2,5 jaar verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2012). Gelet daarop kent het Hof aan dit verkoopcijfer geen bewijskracht toe, zodat dit cijfer niet kan dienen als richtlijn voor de waardevaststelling van de onderhavige onroerende zaak. 
      
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2015.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 juli 2015
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.