ECLI:NL:RBNHO:2025:3182, Rechtbank Noord-Holland, 24-03-2025, 11548077
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om een huurwoning die door een explosie en een brand ernstig is beschadigd. De huurder vordert in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld om andere passende woonruimte aan te bieden, totdat de beschadigde huurwoning is hersteld. Ook vordert de huurder dat de verhuurder weer toegang verleent tot de huurwoning als deze is hersteld. De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder af. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder de huurovereenkomst op grond van de wet mocht ontbinden en de huurder geen aanspraak meer kan maken op terugkeer naar de woning. Ook oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder niet verplicht is om andere woonruimte aan te bieden.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11548077 \ VV EXPL  25-11
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder]
        , handelend onder de naam Lotus Bewindvoering, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] ,
      gemachtigde: mr. S. de Jager en mr. M.J. Hoogendoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting Stichting Intermaris, 
      te Hoorn,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Intermaris,
      gemachtigde: mr. K. Mels.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak gaat het om een huurwoning die door een explosie en een brand ernstig is beschadigd. De huurder vordert in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld om andere passende woonruimte aan te bieden, totdat de beschadigde huurwoning is hersteld. Ook vordert de huurder dat de verhuurder weer toegang verleent tot de huurwoning als deze is hersteld. De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder af. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder de huurovereenkomst op grond van de wet mocht ontbinden en de huurder geen aanspraak meer kan maken op terugkeer naar de woning. Ook oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder niet verplicht is om andere woonruimte aan te bieden.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De bewindvoerder heeft met een dagvaarding van 28 februari 2025 een vordering tegen Intermaris ingesteld. 
      
    
    
      1.3.
      Op 10 maart 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Parttijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Intermaris met een brief van 7 maart 2025 nog stukken toegezonden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Intermaris is een stichting die sociale huurwoningen verhuurt.
      
    
    
      2.2.
      
        [onderbewindgestelde] en Intermaris hebben op 17 september 2004 een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.3.
      In een brief van 29 augustus 2023 heeft de gemeente Purmerend aan Intermaris het volgende meegedeeld: ‘Op zondag 6 augustus 2023 heeft de politie Noord-Holland (hierna: de politie) een onderzoek ingesteld naar uw woning op het perceel [adres] , [postcode] . (…) Tijdens het onderzoek zijn softdrugs, verpakkingsmateriaal en weegschalen aangetroffen. Gelet op het Beleid artikel 13 b Opiumwet gemeente Purmerend 2021 (hierna: het beleid) is het voornemen uw woning voor de duur van 6 maanden te sluiten. (…) Op zondag 6 augustus 2023 heeft de politie een melding ontvangen over een conflict/ruzie in uw woning. Ter plaatse trof de politie twee personen aan, welke beiden niet op het adres ingeschreven stonden. Uit de verklaring van deze twee personen blijkt 1 van deze personen de zoon van uw huurder is en de andere persoon was een bekende van deze zoon. De zoon gaf aan op het huis te passen, want uw huurder was op vakantie. Tijdens de betreding van de woning zagen de politieagenten een behoorlijke hoeveelheid softdrugs , een weegschaal en verpakkingsmateriaal op de eettafel liggen. (…) In totaliteit werd in de woning 354 gram softdrugs aangetroffen. In de schuur werd 312,1 gram softdrugs aangetroffen. (…). Daarnaast blijkt uit de politiesystemen dat uw woning en haar bewoners vaker opvallen in de buurt. De politie heeft op 1 augustus 2023 een anonieme melding ontvangen waaruit blijkt dat vanuit de woning wordt gedeald. Daarnaast heeft de politie informatie ontvangen waaruit blijkt dat de bewoners van de woning zich bezighouden met het verhandelen van drugs’.
      
    
    
      2.4.
      In een brief van 2 oktober 2023 heeft de gemeente Purmerend aan Intermaris laten weten dat ervoor is gekozen om de woning niet te sluiten, maar dat de huurder ervoor moet zorgen dat de woning niet in strijd met de Opiumwet wordt gebruikt, en dat een dwangsom van € 20.000,00 wordt verbeurd als de huurder daaraan niet voldoet.
      
    
    
      2.5.
      Op 6 december 2023 is door Intermaris een gedragsaanwijzing opgesteld die door [onderbewindgestelde] en Intermaris is ondertekend. In deze gedragsaanwijzing staat onder meer dat [onderbewindgestelde] geen overlast zal veroorzaken, er alles aan zal doen om een onveilige situatie te voorkomen, en haar zoon (geboren in 2001) en andere personen die zich bezighouden met criminele activiteiten niet in de woning zal toelaten als zijzelf niet aanwezig is. Verder is afgesproken dat eerdergenoemde zoon zich niet mag inschrijven op het adres van de woning.
      
    
    
      2.6.
      Op 15 december 2024 is een explosief naar de woning gegooid met als gevolg dat de woning in brand is gevlogen. De jongste zoon van [onderbewindgestelde] is daarbij ernstig gewond geraakt. 
      
    
    
      2.7.
      In een brief van de gemeente Purmerend aan Intermaris van 3 januari 2025 is onder meer het volgende vermeld: ‘Op 15 december 2924 heeft er een explosie plaatsgevonden op het adres [adres] in [woonplaats] (…). Daarom heeft onze bouwtoezichthouder  op 24 december 2024 een controle uitgevoerd in de woning. Onze bouwtoezichthouder heeft gezien dat de woning niet meer voldoet aan de minimale eisen voor bestaande bouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl). (…) Op 24 december 2024 heeft de bewoner de sleutel van de woning teruggekregen. Vervolgens is onze bouwtoezichthouder op dezelfde dag overgegaan tot het toepassen van bestuursdwang en is de bewoner mondeling bevolen om het gebruik te staken en gestaakt te houden. Dit betekent dat de woning niet gebruikt mag worden.’
      
    
    
      2.8.
      Met een brief van 29 januari 2025 heeft de advocaat van Intermaris de huurovereenkomst ontbonden. Daarbij is gesteld dat de woning volledig is uitgebrand en dat de woning zal worden gesloopt, waardoor het genot van de gehuurde woning geheel onmogelijk is gemaakt. Ook is opgemerkt dat de ontbinding van de huurovereenkomst meebrengt dat [onderbewindgestelde] niet langer huurder is van de woning en dat er tussen partijen over een weer geen verplichtingen meer bestaan die voortvloeien uit de huurovereenkomst. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De bewindvoerder vordert dat de kantonrechter Intermaris gebiedt om [onderbewindgestelde] andere passende woonruimte aan te bieden totdat de woning is hersteld, en om [onderbewindgestelde] weer toegang te geven tot de woning zodra deze is hersteld. De bewindvoerder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning nog hersteld kan worden en dat de huurovereenkomst daarom ten onrechte is ontbonden door Intermaris. Verder stelt de bewindvoerder dat op Intermaris een zorgplicht rust en dat uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid van Intermaris verlangd kan worden om [onderbewindgestelde] andere woonruimte aan te bieden.
      
    
    
      3.2.
      Intermaris voert verweer. Intermaris voert aan – samengevat – dat de bewindvoerder geen spoedeisend belang heeft bij de vordering in kort geding, dat het huurgenot van de woning geheel onmogelijk is en de huurovereenkomst daarom terecht is ontbonden, en dat geen sprake is van een gebrek aan de woning dat Intermaris kan of moet herstellen. Verder stelt Intermaris dat op haar geen verplichting rust om [onderbewindgestelde] een andere woning aan te bieden. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt vast dat [onderbewindgestelde] onder bewind is gesteld en dat de bewindvoerder daarom als (formele) procespartij moet worden aangemerkt in deze zaak. De advocaat van [onderbewindgestelde] heeft bevestigd dat hij mede namens de bewindvoerder optreedt.
      
    
    
      4.2.
      Het gaat in dit kort geding om de vraag of Intermaris andere passende woonruimte aan [onderbewindgestelde] moet aanbieden totdat de woning is hersteld, en of [onderbewindgestelde] weer toegang moet krijgen tot de woning zodra deze is hersteld.
      
    
    
      4.3.
      Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang nodig. Daarnaast moet de kantonrechter in een kort geding beoordelen of voldoende waarschijnlijk is dat de vordering in een gewone procedure (bodemprocedure) ook zal worden toegewezen. Bij de beoordeling moeten zo nodig de belangen van partijen worden afgewogen. Als uitgangspunt geldt verder dat in een kort geding geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt dat de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] een spoedeisend belang hebben bij de vordering in dit kort geding. [onderbewindgestelde] en haar jongste zoon zijn door de explosie en de brand immers hun woning kwijtgeraakt en daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering al gegeven. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de kantonrechter moet de vordering van de bewindvoerder echter worden afgewezen. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter volgt het standpunt van Intermaris dat de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] buitengerechtelijk mocht worden ontbonden, zoals Intermaris heeft gedaan met de brief van haar advocaat van 29 januari 2025. 
      
    
    
      4.7.
      Uit de wet volgt dat een verhuurder een huurovereenkomst mag ontbinden als er sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op de door Intermaris overgelegde stukken is voldoende gebleken dat de woning door de explosie en de brand onherstelbaar is beschadigd en onbewoonbaar is geworden. Intermaris heeft de woning met een schade-expert onderzocht en daarbij is geconstateerd dat de woning als geheel verloren moet worden beschouwd en moet worden gesloopt tot op de fundering. 
      
    
    
      4.9.
      Dat betekent dat het genot van het gehuurde, de woning, geheel onmogelijk is geworden. Dat betekent ook dat geen sprake is van een gebrek dat Intermaris nog kan verhelpen. Een volledige nieuwbouw van de woning is immers niet het herstellen van een gebrek aan de huidige woning, die geheel verloren is gegaan. Herstel is dus onmogelijk.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter moet daarom tot de conclusie komen dat Intermaris het recht had om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden per 29 januari 2025. De huurovereenkomst tussen partijen is dus geëindigd en partijen hebben over en weer geen verplichtingen meer uit die huurovereenkomst. Intermaris is daarom niet meer verplicht om aan [onderbewindgestelde] een woning te verhuren en ook niet verplicht om [onderbewindgestelde] toegang te geven tot een nieuw te bouwen woning.
      
    
    
      4.9.
      De bewindvoerder heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst door Intermaris naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij is er door de bewindvoerder met name op gewezen dat [onderbewindgestelde] en haar jongste zoon slachtoffer zijn geworden van een aanslag op de woning, dat haar jongste zoon daarbij zeer ernstig gewond is geraakt en lange tijd moet revalideren, en dat [onderbewindgestelde] en haar zoon nu dakloos zijn geworden. Verder heeft de bewindvoerder erop gewezen dat Intermaris als sociale verhuurder de maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft om huisvesting te bieden aan mensen met een laag inkomen.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter volgt de bewindvoerder niet in het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, om de volgende reden.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter heeft hiervoor geoordeeld dat Intermaris in dit geval op grond van de wet het recht had om de huurovereenkomst voor de woning te ontbinden. In de wet is geen verplichting opgenomen voor een verhuurder om in zo’n geval andere vervangende woonruimte te bieden aan een voormalige huurder.
      
    
    
      4.12.
      Soms kan een volgens de wet geldende regel toch niet van toepassing zijn, namelijk als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Om daarop met succes een beroep te kunnen doen en een geldende regel opzij te zetten, moet aan hoge eisen worden voldaan en moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden. De kantonrechter moet daarbij ook terughoudend zijn.
      
    
    
      4.13.
      De bewindvoerder heeft geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Intermaris naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De omstandigheid dat [onderbewindgestelde] en haar jongste zoon de woning zijn kwijtgeraakt is uiteraard ingrijpend. Maar het verlies van de woning is een onlosmakelijk en noodzakelijk gevolg van de ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst, en dus geen bijzondere omstandigheid. Dat Intermaris een sociale verhuurder is, levert evenmin een bijzondere omstandigheid op. De wet geeft de mogelijkheid om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in een geval als hier aan de orde en daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen ‘gewone’ verhuurders en sociale verhuurders. Gelet daarop valt niet in te zien dat de positie van Intermaris als sociale verhuurder een bijzondere omstandigheid oplevert die het rechtvaardigt om af te wijken van de wet.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter overweegt dat de bewindvoerder er mogelijk wel met succes een beroep op zou kunnen doen dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, als het aan Intermaris is te wijten of toe te rekenen dat de woning verloren is gegaan. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het geval dat de brand in de woning is ontstaan door ernstige onderhoudsgebreken of nalatigheid en schuld van Intermaris. Daarvan is echter geen sprake. De brand in de woning is immers het gevolg van een aanslag met een explosief. Daarmee heeft Intermaris niets te maken en daaraan kan Intermaris ook niets doen. De bewindvoerder heeft op de zitting nog opgemerkt dat de brand zich mogelijk sneller heeft verspreid door gebreken in de woning, maar daarvan is niets gebleken en overigens zou dat ook niet afdoen aan de oorzaak van de brand.
      
    
    
      4.15.
      Verder weegt de kantonrechter mee dat Intermaris kan worden gevolgd in haar standpunt dat de aanslag op de woning tot grote onrust en een gevoel van onveiligheid heeft geleid bij de omwonenden, en dat mogelijk sprake is geweest van een gerichte aanslag. Voor dat standpunt van Intermaris is ook voldoende steun te vinden in de hiervoor genoemde brieven van de gemeente Purmerend van 29 augustus 2023 en 2 oktober 2023. Ook zijn er door de gemeente Purmerend signalen gegeven dat het uit veiligheidsoverwegingen beter is dat [onderbewindgestelde] in een andere gemeente gaat wonen. Gelet daarop is het begrijpelijk dat Intermaris vanuit haar verantwoordelijkheid voor haar andere huurders en omwonenden ervoor kiest om [onderbewindgestelde] niet te laten terugkeren naar haar voormalige woonplek. Verder lijdt Intermaris grote schade door de brand in de woning en is ook begrijpelijk dat Intermaris in de toekomst dergelijke schadeposten wil voorkomen. Ook vanwege deze omstandigheden is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Intermaris niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter overweegt verder dat er in zijn algemeenheid geen (wettelijke) verplichting bestaat voor Intermaris om [onderbewindgestelde] andere vervangende woonruimte te bieden. De huurovereenkomst tussen partijen is immers geëindigd. Dat Intermaris als sociale verhuurder de taak heeft te zorgen voor de huisvesting van personen met een lager inkomen, brengt ook niet mee dat Intermaris die verplichting heeft. Intermaris is ook gehouden om bij het aanbieden van huurwoningen de regels en het beleid ten aanzien van woningtoewijzing te volgen, waarbij de belangen van andere woningzoekenden eveneens een rol spelen. Bij zo’n woningtoewijzing zou er mogelijk wel aanleiding kunnen zijn om aan [onderbewindgestelde] voorrang of urgentie te verlenen, maar dat is geen onderwerp van dit kort geding en daarop heeft de bewindvoerder overigens ook geen beroep gedaan. 
      
    
    
      4.17.
      In bijzondere omstandigheden zou uit de redelijkheid en billijkheid nog kunnen volgen dat Intermaris gehouden kan worden andere woonruimte aan te bieden aan [onderbewindgestelde] , bijvoorbeeld als de brand in de woning is ontstaan door nalatigheid en schuld van Intermaris. Zoals hiervoor al is overwogen, is daarvan geen sprake. En ook in dit kader geldt dat Intermaris kan worden gevolgd in haar standpunt dat zij uit veiligheidsoverwegingen geen andere woning wil bieden aan [onderbewindgestelde] in regio’s waar Intermaris woningen heeft. De kantonrechter verwijst naar wat daarover hiervoor is overwogen. 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter zal de vordering van de bewindvoerder dus afwijzen.
      
    
    
      4.19.
      De bewindvoerder krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen, die worden bepaald op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde van Intermaris.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van de bewindvoerder af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 814,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als   de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:210 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     Artikel 7:206 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 6:2 lid 2 BW en artikel 6:248 lid 2 BW.