ECLI:NL:GHDHA:2016:1951, Gerechtshof Den Haag, 05-07-2016, 200.160.715/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2016-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Sociale huurstelsel; strijd met art. 1 Eerste Protocol EVRM?

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer		: 200.160.715/01
      Zaak-/rolnummer rechtbank	: C/09/425550/HA ZA 12-1004
    
    
    
      
        arrest van 5 juli 2016
      
    
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1STICHTING FAIR HUUR VOOR VERHUURDERS,
    
      gevestigd te Maarssen,
      	hierna ook te noemen: Fair Huur,
    
    
  
  
    
      2STICHTING PLANTAGEHOEK, 
    
      gevestigd te Hilversum,
      hierna ook te noemen: Plantagehoek,
    
    
  
  
    
      3STICHTING TOT BEVORDERING VAN PARTICULIER HUIZENBEZIT 	“HIPPOS”,
    
      	gevestigd te Hilversum,
      	hierna ook te noemen: Hippos,
    
    
  
  
    
      4EGELINCK B.V.,
    
      	gevestigd te Amsterdam,
      	hierna ook te noemen: Egelinck,
    
    
    
      appellanten in het principaal appel,
      geïntimeerden in het incidenteel appel,
      hierna gezamenlijk ook te noemen: Fair Huur c.s.,
      advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN, 
      zetelend te Den Haag,
      geïntimeerde in het principaal appel,
      appellant in het incidenteel appel,
      hierna te noemen: de Staat,
      advocaat: mr. J. Bootsma te Den Haag.
    
    
    
      
        Het geding	
      
    
    
    
      Bij exploot van 28 februari 2014 (hersteld bij exploot van 22 juli 2014) hebben Fair Huur c.s. hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank Den Haag van 23 januari 2013 en 4 december 2013, gewezen tussen partijen. Het hof gaat er daarbij van uit dat het feit dat Egelinck niet in het vonnis van 4 december 2013 als partij staat vermeld op een kennelijke vergissing berust. In het tussenvonnis van 23 januari 2003 wordt Egelinck immers wel als een van de eisers genoemd en ook partijen gaan er in hoger beroep zonder meer van uit dat Egelinck procespartij is. Bij memorie van grieven (met producties) hebben Fair Huur c.s. tegen het bestreden vonnis 48 grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. De Staat heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven en de gewijzigde vordering bestreden, en onder aanvoering van één grief incidenteel appel ingesteld. Fair Huur c.s. hebben vervolgens een Akte uitlating producties tevens wijziging van eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel genomen. De Staat heeft hierop gereageerd door middel van een Akte, tevens uitlating wijziging eis, waarin hij onder meer bezwaar maakt tegen de gewijzigde eis. Fair Huur c.s. hebben daarna nog een Antwoordakte omtrent bezwaar wijziging van eis in het geding gebracht. Op 18 april 2016 hebben partijen de zaak voor dit hof doen bepleiten (tezamen met de zaak met zaaknummer 200.151.525/01 van Nobel, Hippos en Plantagehoek tegen de Staat, waarin het hof eveneens vandaag uitspraak doet) door hun hiervoor genoemde advocaten, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
    
    
      
        Beoordeling van het hoger beroep
      
    
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      1.1
      Het gaat in deze zaak om de implicaties en de toelaatbaarheid van het in Nederland bestaande stelsel van regulering van de verhuur van woningen in de sociale sector. Woningen vallen binnen de sociale sector indien, kort gezegd, de kale aanvangshuur minder dan een jaarlijks aangepast bedrag (in 2016: € 710,68) bedraagt. Voor sociale huurwoningen zijn op basis van de Huurprijzenwet woonruimte de huurprijzen gereguleerd. Deze vorm van regulering komt er op neer dat de maximum huur die een verhuurder in rekening mag brengen gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van een puntenstelsel. De huurprijs bij aanvang mag elk jaar met een jaarlijks door de Staat vastgesteld maximum percentage worden verhoogd. Sociale huurwoningen worden in Nederland voornamelijk verhuurd door woningcorporaties en deels ook door particuliere (dat wil zeggen niet een woningcorporatie zijnde) verhuurders. Hippos, Plantagehoek en Egelinck  zijn particuliere verhuurders. Woningcorporaties moeten minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2016) € 35.739. 
      
    
    
      1.2
      Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet eisen dat een huurder van een sociale huurwoning over een huisvestingsvergunning beschikt. Of een huisvestingsvergunning wordt afgegeven kan afhankelijk worden gesteld van (onder meer) inkomenseisen of van de vraag of de huurder economische of maatschappelijke binding heeft met de desbetreffende gemeente. 
      
    
    
      1.3
      Voor woningen in het algemeen geldt huurbescherming, hetgeen er op neerkomt dat de huurovereenkomst door de verhuurder slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd en niet dan na tussenkomst van de rechter. 
      
    
    
      1.4
      In zijn arrest van 2 juli 2013 (nr. 27126/11) heeft het EHRM Nobel en twee anderen in hun klacht, dat het Nederlandse sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: EP), niet-ontvankelijk verklaard omdat deze klacht kennelijk ongegrond is.
    
    
      1.5
      In het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014 tussen Nobel en Brommet (ECLI:NL:HR:2014:826) heeft de Hoge Raad het cassatieberoep van Nobel tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 april 2012 verworpen. In die procedure stelde Nobel zich op het standpunt dat het sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 EP. Het hof had die stelling verworpen. De Hoge Raad oordeelde dat, gezien de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013, het hof bij de toepassing van art. 1 EP geen blijk had gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof, dat hetgeen Nobel ter onderbouwing van zijn stellingen had aangevoerd, onvoldoende was om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd is.
      
      
        
          Het geschil
        
      
    
    
      1.6
      Fair Huur c.s. stellen zich op het standpunt dat het hiervoor omschreven systeem van huur(prijs)regulering in strijd is met art.1 EP en een verboden vorm van ongelijke behandeling oplevert. Fair Huur c.s. vorderen, na eiswijziging bij memorie van grieven, samengevat, dat het hof voor recht verklaart dat de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van (a) de huurprijsbeheersing, (b) de huurbescherming, (c) de Huisvestingswet, (d) de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing alsmede de lokale heffingen en belastingen in strijd zijn met art. 1 Eerste Protocol EVRM (EP), althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen ‘decent profit’ ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt. Daarnaast vorderen Fair Huur c.s. verklaringen voor recht dat verhuurders van woonruimte recht hebben op een redelijk rendement, dat de leges van € 450 die verhuurders verschuldigd worden indien zij een beroep doen op de Huurcommissie in strijd is met de artt. 6, 13 en 14 EVRM alsmede met de artt. 14 en 26 IVBPR. Ten slotte vorderen Fair Huur c.s. dat de Staat wordt veroordeeld in de integrale kosten van appellanten met betrekking tot het onderhavig proces, althans in de proceskosten.
      
    
    
      1.7
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn Fair Huur c.s., mede gelet op het bepaalde in art. 3:305a BW ontvankelijk in hun vorderingen. De rechtbank heeft de (oorspronkelijke) vorderingen van Fair Huur c.s. echter afgewezen. Zij oordeelde kort gezegd dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)- en huurbeschermingswetgeving in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het in art. 1 EP neergelegde eigendomsrecht, dat geen sprake is van een ongeoorloofd verschil in behandeling en dat evenmin strijd aanwezig is met art. 6 EVRM. 
      
    
    
      1.8
      Fair Huur c.s. hebben bij Akte uitlating producties tevens wijziging eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel hun meer subsidiaire eis aangepast. Daarnaast heeft Fair Huur haar eis gewijzigd in die zin dat zij nu ook schadevergoeding op te maken bij staat vordert. De Staat heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Aangezien deze eiswijziging voor het oordeel van het hof niet relevant is, zal het hof deze verder buiten beschouwing laten en hoeft het hof niet te beslissen op het bezwaar van de Staat. Daarnaast hebben Fair Huur c.s. in deze akte een aantal nieuwe argumenten aangevoerd, waartegen de Staat (deels) eveneens bezwaar heeft gemaakt. Het hof komt daarop hierna nog terug.
      
      
      
      
        
          De grieven 
          
        
        
          Het incidenteel appel
        
      
    
    
      2.1
      Het hof zal eerst de grief in het incidenteel appel behandelen, waarin de Staat opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen zich lenen voor een collectieve actie in de zin van art. 3:305a BW.
      
    
    
      2.2
      De rechtbank heeft overwogen dat Fair Huur c.s. (waaronder de rechtbank kennelijk begrijpt: Fair Huur, Hippos en Plantagehoek, maar niet Egelinck) ontvankelijk zijn in hun collectieve vordering op grond van art. 3:305a BW (met de Staat begrijpt het hof het vonnis zo dat de rechtbank per abuis art. 3:305c BW noemt waar zij art. 3:305a BW bedoelt). Volgens de rechtbank is niet in geschil dat Fair Huur, Hippos en Plantagehoek de in dit geding aan de orde zijnde (verhuurders)belangen ingevolge hun statuten behartigen en in de praktijk ook daadwerkelijk behartigen, alsmede dat deze stichtingen ook een eigen belang bij het gevorderde hebben. Ook staat volgens de rechtbank vast dat Fair Huur, Hippos en Plantagehoek voldoende hebben getracht het gevorderde door het voeren van overleg met de Staat te bereiken. De rechtbank overweegt dat de onderhavige collectieve vordering zich bij uitstek leent voor bundeling van aanspraken in de vorm van een collectieve actie en dat bij de vraag of het systeem van huur(prijs)wetgeving en huisvestingsregelgeving een fair balance heeft getroffen kan worden geabstraheerd van de bijzondere omstandigheden van de individuele verhuurders. Daarmee kan een efficiënte en effectieve rechtsbescherming worden bereikt, aldus de rechtbank.
      
    
    
      2.3
      De Staat voert in de toelichting op de grief het volgende aan. In de rechtspraak van het EHRM over art. 1 EP speelt de beoordeling van de specifieke omstandigheden van het individuele geval een belangrijke rol. Fair Huur c.s. zijn echter in deze zaak niet op die specifieke omstandigheden ingegaan. Zij stellen wel dat sprake is van structurele verliesgevendheid, maar zij hebben dat niet aannemelijk gemaakt. Evenmin is inzicht gegeven in de individuele omstandigheden van de verhuurders en dergelijke omstandigheden zijn ook niet aan de vordering ten grondslag gelegd. Dit betekent dat de vorderingen zich niet lenen voor een behandeling in de vorm van een collectieve actie in de zin van art. 3:305a BW, aldus de Staat.
      
    
    
      2.4
      De grief faalt.  Het is op zichzelf juist dat het EHRM in de door hem behandelde klachten steeds alle specifieke omstandigheden van het aan hem voorgelegde geval in de beoordeling betrekt. Het EHRM oordeelt immers alleen op basis van een klacht die in een individueel geval aan hem wordt voorgelegd. Dit betekent echter niet dat de Nederlandse rechter niet een vordering kan beoordelen die er toe strekt dat de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met art. 1 EP, omdat geen fair balance is getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurders. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met art. 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet - worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het er om gaat of sprake is van een individual and excessive burden) maar ook op het niveau van de regelgeving als zodanig. In het laatste geval wordt geabstraheerd van de omstandigheden van de individuele burgers, en wordt onderzocht of de regeling als zodanig een fair balance heeft getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de burgers die door die regeling getroffen worden. Zie onder meer HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:124 (onder 28). Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met art. 1 EP.
      
    
    
      2.5
      De vraag, door de Staat ook aan de orde gesteld, of Fair Huur c.s. voldoende gemotiveerd hebben gesteld of  aannemelijk gemaakt dat sprake is van structurele verliesgevendheid, betreft de toewijsbaarheid van de vordering zelf en niet de vraag of een vordering op grond van art. 3:305a BW ontvankelijk is.
      
      
        
          Het principaal appel
        
      
    
    
      3.1
      De kern van het betoog van Fair Huur c.s. houdt in dat het sociale huurstelsel, althans onderdelen daarvan, al dan niet in combinatie met andere regelingen zoals de fictieve rendementsheffing, in strijd zijn met art. 1 EP.
      
    
    
      3.2
      Tussen partijen is op zichzelf - en terecht - niet in geschil dat de sociale huurwetgeving het ongestoorde genot van de eigendom van verhuurders beperkt en dat dit resulteert in de regulering – niet de ontneming - van hun eigendom. Het hof zal dan ook nagaan of deze vorm van regulering in strijd is met art. 1 EP. Dit laatste is afhankelijk van de vraag of (i) deze regulering bij wet is voorzien, (ii) een legitiem doel dient, (iii) noodzakelijk is in een democratische samenleving en (iv) een redelijk evenwicht ( fair balance) treft tussen het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders.
      
      
        
          (i) Voorzien bij wet
        
      
    
    
      3.3
      Fair Huur c.s. komen met de grieven 8, 9 en 10 op tegen het oordeel van de rechtbank dat de thans ter discussie gestelde inmenging in het eigendomsrecht voorzien is bij wet. Volgens Fair Huur c.s. is dat in de eerste plaats niet het geval, nu de huurprijsgrenzen die zijn vastgelegd in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Urhw) niet, zoals art. 12 Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) bepaalt, hadden mogen worden vastgesteld bij ministeriële regeling, maar uitsluitend bij algemene maatregel van bestuur (amvb), zoals art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) voorschrijft. 
      
    
    
      3.4
      Dit betoog faalt. Art. 10 Uhw, voor zover thans van belang, luidt als volgt:
      
      
        	1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de 	waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de 	huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt 	tussen woonruimte waarvan de eigenaar een (….) energieprestatiecertificaat aan huurder                        heeft verstrekt, en overige woonruimte.
      
      
      
        	2. Bij ministeriële regeling wordt het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld                        (…).
      
      
      
        Uit lid 1 van dit artikel volgt dat de nadere regelgeving niet slechts bij, maar ook krachtens amvb kan worden vastgesteld. Deze laatste bepaling zou iedere zin missen, indien de aldus krachtens amvb te geven regels óók slechts bij amvb zouden kunnen worden vastgesteld. In art. 12 Bhw heeft de amvb-wetgever dan ook in overeenstemming met art. 10 lid 1 Uhw kunnen bepalen dat de maximale huurprijsgrenzen bij ministeriële regeling worden vastgesteld en de minister heeft dergelijke regels in de Urhw kunnen voorschrijven.
      
      
    
    
      3.5
      Fair Huur c.s. voeren vervolgens aan dat in de Uhw wel is bepaald dat de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs(wijziging) beoordeelt aan de hand van de krachtens art. 10 Uhw gestelde regels, maar niet dat ook de rechter aan die regels is gebonden. Ook in andere regelgeving is dat niet vastgelegd. Nu de rechter wel bevoegd is op grond van art. 7:262 lid 1 BW uitspraak te doen over de hoogte van de huurprijs, maar daarbij niet aan enig richtsnoer is gebonden, is dit volgens Fair Huur c.s. in strijd met het criterium van de wettigheid van art. 1 EP, aangezien de Nederlandse huurprijsregelgeving aldus onvoldoende voorzienbaar is in haar toepassing. Het gaat daarbij volgens Fair Huur c.s. meer in het bijzonder om:
      
      a. a)	de vaststelling van de hoogte van de huurprijs bij huurverhogings- en 	huurverlagingsvoorstellen;
      
      b)	de tijdelijke vermindering van de huurbetalingsverplichting vanwege de 	aanwezigheid van gebreken;
      
      c)	de toetsing van de aanvangshuurprijs;
      
      d)	de vaststelling van de huurverhoging na renovatie;
      
      e)	de splitsing van all-in prijzen.
      
    
    
      3.6
      Ook dit betoog gaat niet op. De normen waaraan de huurprijzen van woonruimte moeten voldoen zijn neergelegd in bindende regelgeving (de Bhw en de Urhw). De rechter, die geroepen is te oordelen over de hoogte c.q. de redelijkheid van de huurprijzen, moet daarbij, mede gezien art. 11 Wet algemene bepalingen, die normen toepassen, ook al is dit laatste niet met zoveel woorden in de wet bepaald. Het enkele feit dat ten aanzien van de huurcommissie met zoveel woorden is bepaald dat deze aan de bedoelde normen gebonden is en dat dit niet ten aanzien van de rechter is gebeurd, rechtvaardigt niet de conclusie dat dit voor de rechter anders ligt. Ook overigens volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de rechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Het spreekt immers voor zich dat de rechter, indien deze op de voet van art. 7:262 BW wordt geroepen te oordelen over het oordeel van de huurcommissie, die toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de huurcommissie heeft toegepast. Hierop wijst ook de wetsgeschiedenis van het in 1979 ingevoerde Huurprijzenwet woonruimte (Tweede Kamer 1976-1977, 14 175, nrs. 3-4 p. 9):
      
      
        	“Wanneer een der partijen zich met de uitspraak van de huurcommissie niet kan 	verenigen, kan hij zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurprijs vast te 	stellen. Ook de kantonrechter doet dan uitspraak met inachtneming van de regelen die in 	de algemene maatregel van bestuur zijn neergelegd.” 
      
      
    
    
      3.7
      Bij het voorgaande komt nog dat Fair Huur c.s. erkennen dat rechters in de praktijk wel degelijk de in Bhw en Urhw gegeven normen hanteren. Wanneer regels aldus in vaste en duidelijke jurisprudentie zijn vastgelegd hebben deze reeds op die grond een voldoende wettelijke basis in de zin van artikel 1 EP.
      
    
    
      3.8
      De grieven 8, 9 en 10 falen.
      
      
        
          (ii en iii) legitiem doel en noodzakelijk in een democratische samenleving
        
      
    
    
      4.1
      Fair Huur c.s. betwisten terecht niet dat met het systeem van huur(prijs)regulering een legitiem doel, te weten de bescherming van de sociaal zwakkere huurder, wordt nagestreefd. Met de grieven 17 en 18 voeren Fair Huur c.s. echter aan (i) dat niet alleen de doelstellingen van het Nederlandse huurstelsel van belang zijn, maar ook de wijze waarop die doelstellingen in regelgeving zijn neergeslagen en de gevolgen van die regelgeving en (ii) dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat met de wettelijke beperkingen om de huurprijs te verhogen de gerechtvaardigde belangen van de huurders worden beschermd. Fair Huur c.s. sluiten hierop aan met een betoog dat er op neerkomt dat de (sociale) woningmarkt niet goed functioneert, mede door de huurprijsregulering, en dat de sterke regulering van de huurwoningmarkt niet doelmatig is en tal van negatieve effecten heeft, onder meer het zogenoemde ‘scheefwonen’. Volgens Fair Huur c.s. is de vraag dan ook gerechtvaardigd of het algemeen belang eigenlijk (nog) wel is gediend met het huidige stelsel van huur(prijzen)recht, omdat de maatschappij, de verhuurders en een groot gedeelte van de (potentiële) huurders (ook die met lage inkomens) de dupe zijn van het rigide stelsel van huur(prijzen)recht. Daarom mag niet worden volstaan met de overweging dat de Nederlandse huur(prijs)wetgeving een legitiem doel zou nastreven, maar moet ook het (dis)functioneren van het stelsel in de beoordeling te worden betrokken, aldus Fair Huur c.s. 
      
    
    
      4.2
      Voor zover Fair Huur c.s. met deze stellingen willen aanvoeren, dat de  huur(prijs)regulering geen geschikt middel is om de daarmee door de Staat nagestreefde doeleinden te bereiken, en daarom niet noodzakelijk is in een democratische samenleving, faalt dit betoog.  De opvatting dat de huur(prijs)regulering een ongeschikt middel is wordt onvoldoende ondersteund door de bronnen waarop Fair Huur c.s. zich in de toelichting op de grieven 17 en 18 beroepen. Het hof vindt in die bronnen met name geen steun voor de stelling dat de beoogde bescherming van sociaal economisch zwakkere huurders in het geheel niet is gerealiseerd, hooguit dat aan die bescherming, althans aan de wijze waarop deze in Nederland is vormgegeven, naar de opvatting van sommigen ook nadelen zijn verbonden. Uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad inzake Nobel tegen Brommet, alsmede uit HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827 inzake Hippos tegen Nouwens, blijkt dat de verhuurders er in die gevallen niet in zijn geslaagd hun huurders een hogere huur te laten betalen dan wel de huur op te zeggen en dat de door de wetgever beoogde huur(prijs)bescherming in zoverre verwezenlijkt wordt. De huur(prijs)regulering is dus wel degelijk relevant voor het daarmee beoogde doel. Fair Huur c.s. voeren nog wel aan dat in Nederland een overschot aan betaalbare huurwoningen bestaat, zodat regulering onnodig zou zijn, maar de Staat heeft daartegen onweersproken ingebracht dat wel degelijk een tekort bestaat aan beschikbare betaalbare huurwoningen (omdat te weinig woningen worden gebouwd en te weinig doorstroming van huurders naar duurdere woningen plaatsvindt) en dat om die reden maatregelen met betrekking tot woonruimteverdeling, huurprijzen en huurbescherming nog steeds noodzakelijk zijn. 
    
    
      4.3
      Daarbij komt dat de omstandigheid dat er aan het huidige stelsel mogelijk ook nadelen kleven, bijvoorbeeld voor het functioneren van de huurwoningmarkt, op zichzelf niet betekent dat de bescherming van huurders niet noodzakelijk is in een democratische samenleving. Het gaat in dit geval om wetgeving die sociaal en economisch beleid ten uitvoer brengt. Op dat gebied laat het EHRM de staten een ruime margin of appreciation en moet hun oordeel worden gerespecteerd, tenzij dat oordeel kennelijk zonder redelijke grond  (manifestly without reasonable foundation) is (EHRM 2 juli 2013 inzake Nobel c.s. t. Nederland, no. 27126/11 § 34; EHRM 28 januari 2014 inzake Bittó e.a. t. Slowakije no. 30255/09 § 96). Ook binnen het Nederlandse rechtssysteem kan ervan uit worden gegaan dat de wetgever beter in staat en sterker gelegitimeerd is om op dit terrein beslissingen te nemen dan de rechter. Het is dan ook aan de wetgever om de afweging te maken of de voordelen van het stelsel opwegen tegen de nadelen die daaraan mogelijk verbonden zijn. Bij die afweging kunnen beleidsmatige en politieke voorkeuren een rol spelen, zoals ook opvattingen die in de loop van de tijd kunnen wijzigen. Het hof is niet tot de overtuiging kunnen komen dat de wetgever in dit geval een keuze heeft gemaakt die kennelijk zonder redelijke grond is, mede in aanmerking nemend dat er van moet worden uitgegaan dat door de huur(prijs)regulering de beoogde bescherming van de sociaal zwakkere huurders op zichzelf wel degelijk gerealiseerd wordt.
      
    
    
      4.4
      Fair Huur c.s. beroepen zich in dit verband nog op het ‘scheefwonen’. Van scheefwonen is sprake indien een sociale huurwoning bewoond wordt door huurders waarvoor die woning niet bedoeld is omdat zij een inkomen hebben dat ligt boven de inkomensgrens om voor sociale huurwoningen in aanmerking te komen. Het gevolg hiervan is volgens Fair Huur c.s. dat particuliere verhuurders in vele gevallen hun huurders subsidiëren met onnodig lage huurprijzen en dat de doorstroming wordt verhinderd. Volgens Fair Huur c.s. zijn er meer dan voldoende huurwoningen om mensen met lagere inkomens te huisvesten en is de huur(prijs)beheersing van particuliere woningverhuur in feite onnodig, ware het niet dat door het scheefwonen feitelijk onvoldoende woningen voor de eigenlijke doelgroep beschikbaar zijn. Volgens Fair Huur c.s. heeft de Staat aan deze situatie bewust niets gedaan, hoewel de problematiek al decennia bekend is, en missen ook de verhuurders wettelijke middelen om hetzij de huurprijs te verhogen hetzij de huurovereenkomst te beëindigen. 
      
    
    
      4.5
      Dit betoog faalt. Het gaat bij het scheefwonen niet om een fenomeen dat onlosmakelijk samenhangt met het systeem van huur(prijs)bescherming, maar om een effect dat in de praktijk optreedt indien het inkomen van een huurder na verloop van tijd zodanig toeneemt dat hij de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning overschrijdt, maar niet verhuist. Dit betekent op zichzelf niet dat het wettelijk systeem niet meer noodzakelijk is in een democratische samenleving. Het betekent ook niet dat de Staat er nu maar voor zou moeten kiezen om, zoals Fair Huur c.s. kennelijk voor ogen staat, in de gevallen waarin scheefhuur optreedt de huurbescherming of de regulering van de huurprijzen los te laten. Zoals hiervoor is geconstateerd beschikt de Staat over een ruime beoordelingsmarge in de keuze van de middelen om het gestelde doel te bereiken. Dit geldt ook voor de middelen die de Staat inzet om ongewenste bijeffecten weg te nemen. De Staat heeft er inmiddels voor gekozen om scheefhuur tegen te gaan door het invoeren van een inkomensafhankelijke huurprijsverhoging, die kan worden opgelegd door de verhuurder. Dit blijft binnen de beleidsvrijheid van de wetgever. Voor zover Fair Huur c.s. nog aanvoeren dat aan woningcorporaties ongeoorloofde staatssteun wordt verleend, gaat het hof hieraan voorbij omdat Fair Huur c.s. in dit verband geen vordering hebben ingesteld en zij blijkens hun eigen stellingen (Akte uitlating producties tevens wijziging van eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel onder 91) ook niet beogen deze staatssteun in dit geding aan de orde te stellen. Voor zover nodig komt het hof op dit punt nog terug in het kader van de grieven 43 tot en met 46.
      
    
    
      4.6
      De conclusie is dat het systeem van huur(prijs)bescherming een wettelijke grondslag heeft, een legitiem doel dient, geschikt is om dat doel te bereiken en noodzakelijk is in een democratische samenleving.
      
      
        
          (iv) fair balance
        
      
    
    
      5.1
      De vraag of de, in beginsel legitieme en relevante, huur(prijs)bescherming rechtvaardigt dat particuliere verhuurders worden beperkt in het ongestoorde genot van hun eigendom in de mate waarin dat in de praktijk geschiedt, zal het hof behandelen in het kader van de thans te bespreken stelling van Fair Huur c.s., dat de Staat geen fair balance heeft getroffen tussen het nagestreefde doel enerzijds en de belangen van particuliere verhuurders als Fair Huur c.s. anderzijds. Daarbij zal het hof nagaan of het wettelijk systeem als zodanig, dat wil zeggen op regelgevingsniveau, een fair evenwicht tot stand heeft gebracht. Fair Huur c.s. voeren kennelijk niet aan dat in hun individuele gevallen sprake is van een individuele en excessieve last (individual and excessive burden).
      
    
    
      5.2
      Het hof zal eerst ingaan op het betoog van Fair Huur c.s. in de grieven 1 tot en met 7, dat er op neerkomt dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van regulering door de Staat) geen redelijk rendement (decent profit) kan realiseren, reeds meebrengt dat geen fair balance bestaat tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder. De rechtbank zou het ontbreken van die mogelijkheid ten onrechte slechts als één van de, tegen het algemeen belang af te wegen, omstandigheden hebben beschouwd, aldus Fair Huur c.s.
      
    
    
      5.3
      Deze stelling faalt. De opvatting van Fair Huur c.s. dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van wetgeving) geen decent profit kan realiseren, reeds meebrengt dat geen fair balance bestaat tussen het algemene belang en de belangen van de verhuurder, vindt geen steun in de rechtspraak van het EHRM. Dit volgt reeds uit het arrest van het EHRM inzake Nobel (hiervoor geciteerd), waarin het EHRM ten aanzien van één van de verzoekers overweegt dat, zelfs indien deze een huur ontvangt die niet zijn volledige kosten dekt, dit nog niet betekent dat sprake is van een individual and excessive burden, aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan. 
      
    
    
      5.4
      Uit de overige door Fair Huur c.s. aangehaalde uitspraken van het EHRM kan geen andere conclusie worden getrokken. Het EHRM heeft in een aantal gevallen geconstateerd dat de klager geen mogelijkheid had om een decent profit te realiseren, merendeels in gevallen waarin de huur extreem laag was (bijvoorbeeld tussen € 0 en € 10 per maand, zie Statileo t. Kroatië no. 12027/10 § 138) en mede daaraan de conclusie verbonden dat sprake was van een individual and excessive burden. Steeds speelden echter ook andere omstandigheden een rol, zoals het feit dat de verhuurders gedwongen werden een huurovereenkomst aan te gaan, althans niet de vrije keuze hadden bij het kiezen van een huurder. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 7 falen.
      
    
    
      5.5
      Bij de vraag of een fair balance is getroffen is voorts van belang dat, naar tussen partijen ook niet in geschil is, in Nederland reeds sinds (in ieder geval) de Tweede Wereldoorlog een zekere vorm van huurprijsregulering en huurbescherming bestaat, aanvankelijk in de vorm van het Huurprijsbesluit 1940 en het Huurbeschermingsbesluit 1941, vanaf 1950 in de vorm van de Huurwet en vanaf 1979 in de vorm van de Huurprijzenwet woonruimte. Particulieren die na de Tweede Wereldoorlog woonruimte kochten om deze in de sociale sector te verhuren, of reeds verhuurde panden aankochten, wisten dat voor hen beperkingen zouden gelden ten aanzien van de hoogte van de huurprijs en de beëindiging van de huurovereenkomst en zij hadden de gelegenheid deze wetenschap  in de aankoopprijs te verdisconteren. Fair Huur c.s. voeren ook niet aan, althans zij onderbouwen onvoldoende, dat zij de thans bestaande situatie niet hadden kunnen voorzien bij het verhuren van de woonruimte. Zo stellen Fair Huur c.s. bijvoorbeeld niets over de periodes waarin particuliere verhuurders tot verhuur zijn overgegaan en de verwachtingen die zij toen redelijkerwijs mochten hebben. Voor zover Fair Huur c.s. zich in dit verband beroepen op de fictieve rendementsheffing, waardoor de kosten van de verhuurder volgens Fair Huur c.s. in één klap substantieel stegen, komt het hof daarop hierna terug. 
    
    
      5.6
      Fair Huur c.s. voeren wel aan dat de regering vanaf de jaren vijftig heeft ingezet op liberalisatie van de markt voor huurwoningen, dat de wettelijke mogelijkheid daartoe in 1960 werd gecreëerd door een wijziging van de Huurwet, dat de liberalisatie in de periode 1967-1972 ook werd ingezet (met dien verstande dat gemeenten in de Randstad en enkele grote steden nog niet geliberaliseerd waren), maar dat dit beleid vanaf 1973 met de komst van een nieuw kabinet met een sociaaldemocratische signatuur is gewijzigd en uiteindelijk in 1979 met het aannemen van de Huurprijzenwet woonruimte volledig is teruggedraaid. Volgens Fair Huur c.s. is de Staat daarmee de expliciet door hem gewekte verwachtingen en gedane toezeggingen niet nagekomen.
      
    
    
      5.7
      Het hof kan niet met dit argument meegaan. In de eerste plaats gaat het hier om een beleidswijziging die zich meer dan veertig jaar geleden heeft voorgedaan. Tegen deze achtergrond is de stelling van Fair Huur c.s. dat verhuurders ‘vertrouwend op deze toezeggingen en tegen de achtergrond van gewekte verwachtingen’ hebben gehandeld toen zij woningen aankochten of verhuurden in het geheel niet onderbouwd, althans blijkt niet dat deze verwachtingen voor de huidige generatie particuliere verhuurders een rol hebben gespeeld bij de verhuur van woonruimte. Meer in het bijzonder blijkt niet dat de meerderheid van de huidige generatie particuliere verhuurders vóór 1979 of 1973 tot verhuur is overgegaan. Voor zover Fair Huur c.s. zich baseren op de beleidswijziging die vanaf 1973 tot 1979 is doorgevoerd zijn bovendien, naar de Staat terecht aanvoert, hun eventuele vorderingen inmiddels verjaard. Daar komt bij dat het feit, dat bestaande wetgeving en beleid worden aangepast als gevolg van wijzigingen in maatschappelijke inzichten en politieke machtsverhoudingen, eigen is aan het functioneren van de democratische rechtsstaat. Burgers moeten daarmee rekening houden en mogen er niet op vertrouwen dat bestaande wetgeving en beleidsvoornemens tot in lengte van jaren ongewijzigd blijven. Dat de Staat in dit verband jegens de particuliere verhuurders, dan wel jegens Fair Huur c.s., specifieke toezeggingen heeft gedaan waaruit zou volgen dat de liberalisering in heel Nederland zou worden doorgevoerd en niet meer zou worden teruggedraaid blijkt niet. 
      
    
    
      5.8
      Fair Huur c.s. doen in dit verband ook een beroep op de totstandkomingsgeschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte, in welk kader de minister opmerkte dat verhuurders in de sociale sector een redelijk rendement zouden moeten kunnen halen. Door de regering werd verwezen naar het rendement op staatsleningen met een looptijd van 8 tot 15 jaar, waarvan het rendement toen volgens Fair Huur c.s. gemiddeld 8% bedroeg. Dit betoog gaat alleen al niet op omdat Fair Huur c.s. niet stellen, laat staan onderbouwen, welk rendement verhuurders in de sociale sector sinds 1979 wel hebben gerealiseerd. Voor zover Fair Huur c.s. bedoelen dat verhuurders steeds aanspraak zouden hebben op een rendement van 8%, werpt de Staat terecht tegen dat dit percentage niet los kan worden gezien van de inflatie die in die periode aanmerkelijk hoger was dan thans. Dat en in hoeverre de door particuliere verhuurders behaalde rendementen zich verhouden tot het rendement op staatsleningen door de jaren heen hebben Fair Huur c.s. niet inzichtelijk gemaakt. Voor zover Fair Huur c.s. ook hier willen zeggen dat particuliere beleggers bij hun beslissing om tot verhuur van sociale huurwoningen over te gaan hebben vertrouwd op de opmerkingen van de regering over het te behalen rendement, ontbreekt overigens ook van deze stelling elke onderbouwing. Niet valt immers aan te nemen dat alle huidige verhuurders of een meerderheid van hen zijn afgegaan op de vóór 1979 gedane mededelingen.
      
    
    
      5.9
      Bij de beoordeling of een fair balance is getroffen acht het hof voorts van belang dat de vraag, of  tot verhuur van woonruimte zal worden overgegaan volledig aan de eigenaar van dergelijke woonruimte is overgelaten. Ook heeft de verhuurder een aanzienlijke vrijheid bij de vraag aan wie hij zal verhuren. Weliswaar is op grond van de Huisvestingswet, die het voor gemeenten mogelijk maakt regels te stellen omtrent de verdeling van woonruimte, de kring van personen waaruit een verhuurder kan kiezen niet altijd onbeperkt, maar dat dit - op grote schaal - tot concrete problemen leidt is niet aannemelijk geworden. Niet is gesteld of gebleken dat verhuurders door dergelijke regelgeving onredelijk in hun keuzemogelijkheden worden beperkt, bijvoorbeeld doordat zij genoegen moeten nemen met insolvente huurders, of dat zij een ander dan theoretisch - bijvoorbeeld financieel - nadeel lijden als gevolg van de terzake geldende regels. De grieven 31 tot en met 34 falen reeds op deze grond; hetzelfde geldt voor grief 19 voor zover daarin dezelfde stellingen nog eens worden herhaald. Ook na afloop van een huurovereenkomst is de eigenaar geheel vrij om hetzij opnieuw tot verhuur over te gaan hetzij tot verkoop van de woonruimte over te gaan. Dit kan anders zijn indien de verhuurder van plan is de woning leeg te laten staan en deze valt onder een categorie die in die gemeente als schaars is aangemerkt, maar waarom verhuurders woningen zouden willen laten leeg staan is niet duidelijk, althans in zijn algemeenheid niet deugdelijk toegelicht. Ook hier is derhalve onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat verhuurders in een reëel belang worden getroffen. Indien de verhuurder tijdens of na afloop van de huurovereenkomst tot verkoop overgaat komt de eventuele daardoor gerealiseerde winst geheel aan hem ten goede. Het EHRM heeft immers wel geoordeeld dat eigenaar een “entitlement to derive profits from their property” heeft, maar niet dat die winst uitsluitend van verhuur afkomstig moet zijn. Winst kan ook worden gerealiseerd bij verkoop van de eigendom.
      
    
    
      5.10
      Ook de stelling van Fair Huur c.s. dat de wetgever de belangen van de verhuurders in het geheel niet heeft meegewogen bij het ontwerpen van het huidige systeem klopt niet. Uit de volgende voorbeelden blijkt dat wel rekening is gehouden met de belangen van de verhuurder:
      
      ( i) 	de verhuurder kan de huur jaarlijks verhogen met een maximaal door de 	minister vastgesteld percentage en, tot op zekere hoogte, een gemiste 	huurverhoging inhalen (art. 7:250 lid 3 BW);
      
      
        (ii)	een verhuurder kan een redelijk voorstel doen tot renovatie en huurverhoging, 	waarover de huurcommissie oordeelt; kan de renovatie niet worden uitgevoerd 	met voortzetting van de huurovereenkomst dan kan, ter beoordeling van de 	rechter, de huurovereenkomst worden opgezegd;
      
      
      
        (iii)	de vraag in hoeverre in een concreet geval op de verhuurder een herstelplicht 	rust moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het 	geval; daarbij kan, naast andere omstandigheden, de verhouding tussen de 	inkomsten en de lasten uit de huurovereenkomst een rol spelen; 
      
      
      
        (iv)	indien de huurder in gebreke blijft met het voldoen van de huur kan de rechter 	op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden; in de praktijk 	zal een huurachterstand van drie maanden tot ontbinding leiden, waarbij de 	vraag of voor de huurder vervangende woonruimte beschikbaar is geen rol 	speelt;
      
      
      ( v)	de rechter kan op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen 	wegens dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 onder c BW), mits aannemelijk 	is dat andere passende woonruimte beschikbaar is; onder dringend eigen 	gebruik kan onder omstandigheden ook vallen de wens van de verhuurder tot 	renovatie over te gaan, indien sprake is van een structurele wanverhouding 	tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (HR 26 maart 2010, NJ 	2010, 190);
      
      
        (vi)	de verhuurder kan in een aantal gevallen bij de aanvang van de huur zelf 	beïnvloeden of hij zijn woonruimte zal verhuren in de sociale sector of niet, 	namelijk indien hij door verbeteringen aan het gehuurde tot stand te brengen het 	puntentotaal zodanig verhoogt dat daar een huurprijs bij hoort die boven de 	sociale huurgrens ligt;
      
      
      
        (vii)	de wetgever heeft in de loop der jaren in een aantal gevallen de regels voor 	woningwaardering ten gunste van de verhuurder aangepast, zoals 		 	de afschaffing van de verouderingsaftrek en de verhoging van het aantal punten 	indien het gehuurde in een schaarstegebied ligt.
      
      
    
    
      5.11
      Het is ook niet zo dat de lasten die verband houden met het sociale huurstelsel volledig of voornamelijk worden afgewenteld op de particuliere verhuurders. De Staat wijst er terecht op dat hij uit de algemene middelen huurtoeslagen (voorheen: huursubsidies) aan huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte verstrekt. Aldus maakt de Staat het mogelijk dat huurders in de sociale sector hogere huren kunnen betalen dan waartoe zij anders in staat zouden zijn geweest en daarvan profiteren de verhuurders uiteindelijk ook. Daar komt bij dat de Staat ook zelf aanzienlijke bijdragen aan de sociale huursector leverde en levert, met name door de woningcorporaties te ondersteunen, zoals Fair Huur c.s. ook zelf onderkennen (memorie van grieven onder 285).
      
    
    
      5.12
      Fair Huur c.s. leggen in hun stellingen sterk de nadruk op bepaalde onderdelen van de huur(prijs)regulering die naar hun mening in het nadeel van particuliere verhuurders werken, zoals de problematiek van de ‘huurveteranen’. Voordat het hof op deze aspecten ingaat moet worden opgemerkt dat de omstandigheid dat een bepaalde aspect van het wettelijke systeem, zoals fiscale heffingen of vormen van huur(prijs)bescherming, in het nadeel van de verhuurders is, nog niet meebrengt dat met dit systeem als geheel geen fair balance is bereikt. Het gaat er immers niet om of bepaalde onderdelen van dit systeem, geïsoleerd bezien, een fair balance tot stand brengen, het gaat er om of het systeem als zodanig daarin is geslaagd. Fair Huur c.s. hebben met name op geen enkele manier onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat het wettelijke systeem als zodanig tot gevolg heeft dat particuliere verhuurders in de sociale sector als regel of in de meerderheid van de gevallen al dan niet structureel verlies lijden, geen decent profit of minimal profit ontvangen, dan wel in een situatie verkeren dat gesproken moet worden van een individual and excessive burden. De enkele stelling dat het Nederlandse stelsel voor particuliere verhuurders desastreus uitpakt en dat hun marktaandeel is gezakt van 60% in 1947 naar minder dan 10% in 2010, is hiertoe onvoldoende. Die daling kan immers ook andere oorzaken hebben. De Staat heeft er in dit verband onweersproken op gewezen dat particuliere verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet steeds de huurprijs verhogen en dat zij, indien zij dat wel doen, niet in alle gevallen de maximale huurprijs vragen. Ook wijst de Staat er op dat de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging lang niet altijd volledig wordt benut. Deze gegevens wijzen er niet op dat de particuliere verhuurders in de sociale sector structureel verlies lijden. Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat Fair Huur c.s. kennelijk niet aanvoeren dat inherent aan het systeem van huurprijsregulering is dat geen redelijke winst kan worden gemaakt, omdat de maximale huurprijs in alle gevallen, bijvoorbeeld ook bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst, onvoldoende is om een rendabele exploitatie te verzekeren. Het hof begrijpt hun stellingen veeleer zo, dat zij bezwaar hebben tegen de omstandigheid dat voor lopende huurovereenkomsten, die in de praktijk moeilijk kunnen worden beëindigd, na verloop van tijd de huurprijs achterblijft bij wat bij een nieuwe huurovereenkomst zou kunnen worden gevraagd, omdat de huurprijs van een lopende huurovereenkomst maar beperkt verhoogd mag worden (zie ook hierna over de problematiek van de ‘huurveteranen’). Dit betekent dat het in wezen om een tijdelijk probleem gaat, dat zich weer kan oplossen indien een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Het feit dat de exploitatie over een bepaalde periode niet of onvoldoende rendabel is zegt dus nog niets over de vraag of dat ook het geval is indien de totale periode waarin de eigenaar de woning verhuurt in de beoordeling wordt betrokken.
      
    
    
      5.13
      Fair Huur c.s. beroepen zich ook op het fenomeen van de ‘huurveteranen’. Daaronder wordt verstaan de situatie dat de huurprijs, ook indien deze jaarlijks met het toegestane maximum percentage wordt verhoogd, na verloop van jaren achterblijft ten opzichte van de maximale huurprijs die bedongen zou mogen worden indien dezelfde woonruimte aan een nieuwe huurder zou worden verhuurd. Dit effect treedt op doordat de huurverhogingen steeds slechts een percentage betreffen van de oorspronkelijke huurprijs, zodat deze achterblijft bij de ontwikkeling van de maximale huurprijs dan wel de markthuurprijs. Volgens Fair Huur c.s. gaat het in deze zaak in het bijzonder om dit onredelijke gevolg van de huur(prijs)wetgeving in Nederland.
      
    
    
      5.14
      Ook voor het fenomeen ‘huurveteranen’ geldt echter dat het niet aangaat om één voor verhuurders nadelig aspect te benadrukken, maar andere aspecten buiten beschouwing te laten. Het gaat er om of, in het geheel genomen, de Staat een fair balance heeft bereikt. Fair Huur c.s. hebben met betrekking tot de situatie van particuliere verhuurders te weinig specifieks aangevoerd om die vraag ontkennend te beantwoorden. Dit geldt ook en in het bijzonder voor de gevolgen van het fenomeen van de huurveteranen voor de particuliere verhuurders. Fair Huur c.s. erkennen dat niet eenvoudig in kaart is te brengen bij hoeveel huurovereenkomsten en bij welke huurwoningen dit fenomeen precies optreedt. Daarmee is onvoldoende gesteld over de omvang van dit fenomeen en over de gevolgen die dit voor de desbetreffende verhuurders heeft. De enkele stelling dat de verschuldigde huur achterblijft bij de actuele maximale huurprijs of de marktprijs is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden dat geen sprake meer is van een fair balance, zeker in het licht van de maatschappelijke doelstellingen die met de huur(prijs)wetgeving worden nagestreefd. Het hof voegt hier aan toe dat de discrepantie waartegen Fair Huur c.s. opkomen met name wordt veroorzaakt doordat de maximale huur, in het belang van de verhuurders, wordt verhoogd, maar dat deze verhoging alleen niet geldt voor bestaande huurovereenkomsten. Het is dus niet zo dat de Staat de belangen van de verhuurders volledig veronachtzaamt. De Staat heeft slechts besloten om ter eerbiediging van de belangen van zittende huurders de werking van de verhoging voor lopende huurovereenkomsten uit te stellen tot een nieuwe huurovereenkomst kan worden afgesloten.
      
    
    
      5.15
      Fair Huur c.s. beroepen zich ook nog op de discrepantie die volgens hen zou bestaan tussen de maximaal toegestane huur en de marktprijs, met name in gevallen waarin sprake is van huurveteranen. Naast hetgeen hiervoor al over de huurveteranen is opgemerkt wijst het hof er op dat verhuurders die zich op de sociale woningmarkt begeven, al decennia lang weten of behoren te weten dat zij geen marktprijzen voor hun woningen zullen kunnen vragen. Zij begeven zich immers op een markt waarop de huurprijzen van oudsher vergaand gereguleerd zijn. Het hof is daarom van oordeel dat in het algemeen een vergelijking van de huren in de sociale sector met huren die bij afwezigheid van regulering gevraagd zouden kunnen worden geen goede maatstaf is om aan af te meten of een fair balance is getroffen. Dit zou anders kunnen zijn in uitzonderlijke situaties, maar daarvan is in dit geval niet gebleken. Uit een door Fair Huur c.s. aangehaald onderzoek van het Centraal Planbureau zou blijken dat de gereguleerde huren 50% lager zijn dan marktconforme huren (memorie van grieven onder 15). Dat acht het hof niet een uitzonderlijk groot verschil. In zoverre verschilt de situatie in Nederland dan ook van de zaken die beslist werd in het arrest van her EHRM inzake Statileo t. Kroatië (hiervoor geciteerd) waarin sprake was van een huur die een factor 25 lager was dan de markthuur (§ 139) en Bittó e.a. t. Slovakije (arrest van 8 januari 2014, nr. 30255/09) waarin de gereguleerde huur tussen de 14-26% van de markthuur bedroeg (§112-113).
      
    
    
      5.16
      In hun toelichting op de grieven 11 tot en met 16 voeren Fair Huur c.s. nog aan dat bij de totstandbrenging van de Huurprijzenwet woonruimte in 1979 diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn veronachtzaamd. Genoemd worden het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Fair Huur c.s. verliezen echter uit het oog dat het de rechter niet vrijstaat formele wetgeving te toetsen aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Overigens zijn de door Fair Huur c.s. in het kader van deze algemene beginselen aan de orde gestelde punten (veronachtzaming van de belangen van verhuurders, strijd met art. 1 EP, de rechtszekerheid, onevenredigheid tussen nadelige gevolgen voor verhuurders en algemeen belang, en gewekte verwachtingen) in het voorgaande al aan de orde gekomen en verworpen. Voor zover Fair Huur c.s. zich in dit verband beroepen op strijd met het gelijkheidsbeginsel wegens het verschil in behandeling ten opzichte van woningcorporaties, zal het hof hierop ingaan bij de behandeling van grief 26. 
    
    
      5.17
      Fair Huur c.s. hebben in hun toelichting op grief 19 onder meer aangevoerd dat door de invoering van de fictieve rendementsheffing en de inkomensafhankelijke verhuurderheffing sprake is van nieuwe lasten en dat de Staat daarmee tijdens het ‘spel’ de regels verandert. Wat Fair Huur c.s. hier ‘de regels van het spel’ noemen is democratisch tot stand gekomen wetgeving. Hiervoor heeft het hof er al op gewezen dat de particuliere verhuurders, net als andere burgers, er geen aanspraak op kunnen maken dat de op enig moment bestaande regelgeving niet wordt gewijzigd en dat van specifieke toezeggingen of gewekte verwachtingen in dit geval geen sprake is. Dit neemt niet weg dat nieuwe regelgeving een rol kan spelen bij de vraag of ten aanzien van de particuliere verhuur van sociale woningen sprake is van een fair balance. Fair Huur c.s. hebben echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen van deze nieuwe wetgeving zijn voor de positie van de particuliere verhuurders in de sociale sector. Het beroep op deze wetten moet reeds daarom falen. 
      
    
    
      5.18
      Het hof merkt ten aanzien van de fictieve rendementsheffing nog het volgende op. Het gaat hier om een algemene fiscale maatregel, ingevoerd bij de Wet inkomstenbelasting 2001, die niet specifiek op verhuurders van woonruimte betrekking heeft. Deze fictieve rendementsheffing, die door de wetgever als een belasting op inkomsten wordt beschouwd, houdt in dat belasting wordt geheven over inkomsten uit beleggingen, waarbij het rendement van die beleggingen forfaitair op 4% wordt gesteld. Vóór 2001 werd inkomstenbelasting (progressief) geheven over de werkelijke inkomsten uit vermogen. De fictieve rendementsheffing is dus in zoverre niet geheel nieuw, dat daarvoor ook al een - anders vormgegeven - belasting op rendement uit vermogen bestond. Tegen deze achtergrond hadden Fair Huur c.s. hun stelling dat de nieuwe heffing ‘nieuwe lasten’ meebrengen nader moeten toelichten, maar een dergelijke toelichting ontbreekt. Ook voeren Fair Huur c.s. niet aan dat particuliere verhuurders in de sociale sector niet als regel en gemeten over de gehele periode van verhuur, een rendement van 4% of meer realiseren.
      
    
    
      5.19
      In hun toelichting op grief 19 verwijzen Fair Huur c.s. voor hun stelling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging disfunctioneert naar de Akte houdende vermeerdering en wijziging van eis in eerste aanleg. Het hof zal op deze stelling ingaan bij de behandeling van de grieven 43 tot en met 46.
      
    
    
      5.20
      Uit het voorgaande volgt dat Fair Huur c.s. niet hebben aangetoond dat het systeem van huur(prijs)regulering als zodanig, dat wil zeggen op regelgevingsniveau, in strijd is met art. 1 EP. 
      
      
        
          Discriminatie - schending van het gelijkheidsbeginsel; art. 6 en 7 EVRM
        
      
    
    
      6.1
      Met de grieven 25, 26, 38 (een herhaling van grief 25), 39 en 40  komen Fair Huur c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank, dat geen sprake is van strijd met het discriminatieverbod. De grieven 25 en 38 hebben het oog op het verschil tussen de toelaatbare huurprijs voor bestaande huurovereenkomsten en nieuwe huurovereenkomsten. Grief 26 heeft betrekking op het verschil in behandeling tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. Fair Huur c.s. beroepen zich in dit verband op art. 14 EVRM, art. 1 Twaalfde Protocol EVRM, art. 26 IVBPR en art. 1 EP. Voor zover Fair Huur c.s. in dit verband een beroep doen op schending van art. 1 EP en het ontbreken van een fair balance stuit dit af op hetgeen hiervoor is overwogen.
      
    
    
      6.2
      In hun toelichting op grief 25 voeren Fair Huur c.s. onder meer aan dat het huur(prijzen)recht ten onrechte in overwegende mate door huurdersbelangen is bepaald. Dit betoog gaat niet op. Voor zover de belangen van de verhuurder ondergeschikt zijn gemaakt aan die van de huurder is dat de keuze van de wetgever geweest die geen onredelijke belangenafweging heeft gemaakt. Dit leidt op zichzelf dan ook niet tot een schending van het gelijkheidsbeginsel. Voor zover Fair Huur c.s. hier willen aanvoeren dat verhuurders worden gediscrimineerd ten opzichte van huurders, faalt ook dit betoog. Het is immers reeds op het eerste gezicht duidelijk dat verhuurders en huurders zich niet in dezelfde of vergelijkbare posities bevinden. Waarom dat in dit geval anders zou zijn wordt door Fair Huur c.s. niet onderbouwd.
      
    
    
      6.3
      Fair Huur c.s. voeren vervolgens aan dat sprake is van ongelijke behandeling tussen verhuurders die aan een bestaande huurovereenkomst zijn gebonden en verhuurders die een nieuwe huurovereenkomst aangaan voor kwalitatief vergelijkbare woonruimte. De eerste verhuurder zit vast aan een lage huur die hij maar beperkt kan verhogen, de tweede verhuurder kan meteen een aanzienlijk hogere huur vragen, in sommige gevallen zelfs wel een geliberaliseerde huur. De Staat brengt hiertegen onder meer in dat de wetgever in verband met de rechtszekerheid van de zittende huurder heeft mogen besluiten om de mogelijkheid tot huurverhoging bij lopende overeenkomsten te beperken en om de verhuurder bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst meer ruimte te laten bij het bedingen van de huurprijs.
      
    
    
      6.4
      Het betoog van Fair Huur c.s. stuit af op het andersluidende oordeel van het EHRM in de zaak Nobel (hiervoor geciteerd) in § 42. Het EHRM overwoog dat zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat verhuurders met een lopende huurovereenkomst en verhuurders die een nieuwe huurovereenkomst afsluiten zich in een relevante gelijke situatie bevinden, het verschil in behandeling gerechtvaardigd wordt door het belang van de bescherming van de huurder. Het hof neemt dit oordeel over, ook in het licht van de fair balance die naar het oordeel van het hof ten aanzien van art. 1 EP is bereikt. Het hof merkt daarbij nog op dat het in het recht veelvuldig voorkomt dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, bestaande situaties anders worden behandeld dan nieuwe gevallen. Ook dit rechtvaardigt het gemaakte onderscheid.
      
    
    
      6.5
      Fair Huur c.s. zijn voorts van mening dat een ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. De woningcorporaties ontvangen grote bedragen aan staatssteun en de particuliere verhuurders niet, aldus Fair Huur c.s. Het hof is echter met de Staat van oordeel dat tussen de positie van woningcorporaties en die van particuliere verhuurders in de sociale sector relevante verschillen bestaan. Aan de woningcorporaties zijn taken van algemeen economisch belang opgedragen, aan de particuliere verhuurders niet. Woningcorporaties moeten bovendien bij financiële nood van een andere woningcorporatie steun verlenen, zoals in het geval van Vestia ook inderdaad is gebeurd. Dit alles geldt niet voor de particuliere verhuurders die, zoals hiervoor ook al is geconstateerd, geheel vrij zijn om tot verhuur in de sociale sector over te gaan, in tegenstelling tot woningcorporaties die minimaal 80% van hun woningen in de sociale sector moeten verhuren. Waarom Fair Huur c.s. tot verhuur in de sociale sector zouden worden ‘gedwongen’, zoals Fair Huur c.s. aanvoeren, is onduidelijk en in ieder geval onjuist. Zij hadden er voor kunnen kiezen te investeren in andere panden die buiten deze sector vallen. Er is dan ook geen sprake van een aan hen opgedragen taak van algemeen economisch belang. Het beroep van Fair Huur c.s. op de DAEB-kaderregeling is dan ook ongegrond. 
      
    
    
      6.6
      De grieven 25, 26 en 38 hebben geen succes.
      
    
    
      6.7
      Met grief 39 komen Fair Huur c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat het feit dat verhuurders voor procedures bij de huurcommissie leges verschuldigd zijn van € 450 en huurders voor dezelfde procedures leges van € 25 geen schending van het discriminatieverbod oplevert. Aangezien deze grief verder in het geheel niet is toegelicht voldoet deze niet aan de aan een grief te stellen eis, dat daaruit voor de rechter en de wederpartij blijkt op welke gronden tegen het oordeel van de rechtbank wordt opgekomen. Ook afgezien hiervan is de grief ongegrond. Huurders en verhuurders verkeren immers niet in een gelijke of vergelijkbare situatie. 
      
    
    
      6.8
      Met de grieven 40 en 41 komen Fair huur op tegen het oordeel van de rechtbank, dat de all-in regeling als bedoeld in art. 7:258 BW geen schending van het discriminatieverbod oplevert  en dat art. 7:258 BW geen punitieve sanctie behelst indien de huurcommissie de huurprijs vaststelt op 55% van de maximale huurprijsgrens in het geval partijen een zogenaamde all-in huurprijs zijn overeengekomen.  Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      6.9
      Een motivering of onderbouwing van de stelling dat art. 7:258 BW strijd oplevert met het discriminatieverbod heeft het hof in de toelichting op deze grieven niet aangetroffen. Ook deze grief voldoet derhalve niet aan de eisen die daaraan moeten worden gesteld.
      
    
    
      6.10
      Fair Huur c.s. hebben wel hun stelling toegelicht dat art. 7:258 een sanctie inhoudt die in strijd is met art. 7 EVRM. Art. 7:258 BW houdt volgens hen een sanctie in doordat bij een all-in huur (een huur waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs en de servicekosten) de huurcommissie op de voet van art. 17 UHW de huurprijs kan vaststellen op 55% van de overeengekomen huurprijs. Deze sanctie is volgens Fair Huur c.s. onbeperkt in de tijd en voldoet daarmee niet aan de eis van art. 7 EVRM dat de maximale omvang van de straf vooraf bij wet is bepaald.
      
    
    
      6.11
      Op zichzelf staat tussen partijen vast dat de wetgever met deze regeling beoogt tegen te gaan dat verhuurders een all-in prijs overeenkomen. Dit betekent dat de wetgever er van uit is gegaan dat toepassing van deze regeling als regel voor de verhuurder ongunstig is (aldus ook T&C art. 7:258 aant. 3 onder c (Jacobs)). Dit betekent echter nog niet dat er in een dergelijk geval sprake is van een straf die wordt opgelegd wegens een strafbaar feit in de zin van art. 7 EVRM. Het gaat bij de sanctie van art. 7:258 BW j° art. 17 UHW immers niet om een in een strafproces opgelegde straf met een punitieve doelstelling. Weliswaar kunnen verdragsstaten niet aan hun verplichtingen onder art. 7 EVRM uitkomen door een strafrechtelijke procedure op een andere wijze te classificeren, maar ook naar de inhoud is in dit geval geen sprake van een in een strafproces opgelegde straf. Het enkele feit dat het civiele recht een bepaalde (overigens eenvoudig te voorkomen) sanctie aan bepaalde rechtshandelingen verbindt betekent nog niet dat sprake is van een sanctie die moet beantwoorden aan art. 7 EVRM. De grief faalt.
      
    
    
      6.12
      Met grief 42 vechten Fair Huur c.s. het oordeel van de rechtbank aan dat het ontbreken van een tweede rechterlijke instantie bij all-in huren in strijd is met art. 6 EVRM. Ook deze grief is niet toegelicht. Ook deze grief voldoet derhalve niet aan de eisen die daaraan moeten worden gesteld. Overigens merkt het hof op dat het vaste jurisprudentie is van het EHRM dat in civiele zaken geen aanspraak bestaat op hoger beroep. Grief 42 faalt.
      
      
        
          verhuurderheffing
        
      
    
    
      7.1
      Met de grieven 43 tot en met 46 voeren Fair Huur c.s. aan (i) dat de verhuurderheffing in strijd is met art. 1 EP, en (ii) dat de heffingsvermindering waarin de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II voorziet in strijd is met het Europese recht. 
      
    
    
      7.2
      In 2013 is wetgeving omtrent een inkomensafhankelijke huurverhoging in werking getreden, op grond waarvan verhuurders in de gereguleerde sector de mogelijkheid wordt geboden in bepaalde gevallen, afhankelijk van het inkomen van de huurder, de huur (extra) te verhogen.
      
    
    
      7.3
      Met ingang van het jaar 2013 geldt in Nederland de zogenaamde verhuurderheffing, een heffing die moet worden betaald door verhuurders van meer dan 10 woningen in de gereguleerde sector. In 2013 bedroeg de verhuurderheffing 0,014% van de WOZ-waarde van de verhuurde woningen op grond van de Wet verhuurderheffing (Stb. 2013, 285) en de Wet houdende wijziging van de Wet verhuurderheffing (Stb. 2013, 284). Met ingang van 1 januari 2014 geldt een verhuurderheffing van 0,381% van de WOZ-waarde, welk tarief vervolgens in  een aantal jaren oploopt, op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Stb. 2013, 583). De verhuurderheffing dient door de verhuurder op aangifte te worden voldaan. Verhuurders kunnen vermindering van de verhuurderheffing krijgen indien zij bepaalde maatschappelijk wenselijke investeringen doen in bepaalde regio’s (hierna: de heffingsvermindering). De wetgever heeft met de verhuurderheffing beoogd inkomsten voor de Staat te genereren door de inkomensafhankelijke huurverhoging die verhuurders zouden ontvangen ‘af te romen’. 
      
    
    
      7.4
      In hun toelichting op deze grieven gaan Fair Huur c.s. uitgebreid in op de ontstaansgeschiedenis van de verhuurderheffing en geven zij aan op welke punten de wetgever naar hun mening een verkeerde keuze heeft gemaakt, maar zij lichten in het geheel niet toe waarom de Wet verhuurderheffing en de Wet maatregelen woningmarkt II in strijd zouden zijn met art. 1 EP. De enkele stelling dat de inkomensafhankelijke huurverhogingen ontoereikend zouden zijn om de verhuurderheffing te kunnen dragen of dat de inkomensafhankelijke huurverhoging disfunctioneert, is daartoe in ieder geval onvoldoende. Zoals dit hof bovendien in zijn arrest van 3 maart 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:404 heeft overwogen, staat voor individuele verhuurders die de verhuurderheffing op aangifte moeten voldoen, een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang bij de belastingrechter open. In die rechtsgang kunnen zij ook aan de orde stellen dat de wet op grond waarvan de verhuurderheffing wordt geheven wegens strijd met art. 1 EP onverbindend is. Dit betekent dat voor individuele verhuurders als Egelinck de weg naar de burgerlijke rechter is afgesneden. Op grond van HR 22 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1296 inzake Privacy First moet dan hetzelfde gelden voor Fair Huur c.s. voor zover zij een vordering op grond van art. 3:305a BW instellen.
      
    
    
      7.5
      De vraag of Fair Huur c.s. wel een rechtsingang bij de burgerlijke rechter hebben voor zover zij aanvoeren dat de verhuurderheffing in combinatie met andere wetten tot strijd met art. 1 EP leidt kan in het midden blijven. Fair Huur c.s. hebben immers in het geheel niet onderbouwd dat en waarom de verhuurderheffing in combinatie met de andere in dit geding genoemde wettelijke regelingen in strijd is met art. 1 EP. Meer in het bijzonder hebben zij niet aangetoond dat de verhuurderheffing in combinatie met die andere wetten tot gevolg heeft dat op regelgevingsniveau een fair balance ontbreekt. In de Akte uitlating producties tevens wijziging van eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel zijn Egelinck, Hippos en Plantagehoek weliswaar uitgebreid ingegaan op de door hen geleden verliezen, maar het hof laat dit betoog buiten beschouwing. Het gaat hierbij immers niet meer om het geven van een invulling van reeds eerder aangevoerde grieven, maar om een geheel nieuw feitelijk betoog dat er kennelijk toe strekt dat het rechtbankvonnis wordt vernietigd. De Staat maakt daar terecht bezwaar tegen op grond van de twee-conclusieregel, die inhoudt dat grieven uiterlijk bij memorie van grieven moeten worden aangevoerd. Daar komt bij dat het bedoelde betoog duidelijk het kader van een reactie op de door de Staat overgelegde producties en een reactie op het incidenteel appel te buiten gaat. Ook om die reden laat het hof dit betoog buiten beschouwing. Ten slotte merkt het hof op dat uit alleen de individuele situaties van Egelinck, Hippos en Plantagehoek niet kan worden afgeleid dat de huur(prijs)wetgeving, in combinatie met andere wetgeving zoals de verhuurderheffing, op regelgevingsniveau strijd is met art. 1 EP. Daarvoor is inzicht vereist in de situatie van een veel grotere groep verhuurders, maar dat inzicht wordt door Fair Huur niet verschaft.
      
    
    
      7.6
      Ten slotte voeren Fair Huur c.s. aan dat aan de woningcorporaties een heffings-vermindering is verleend, die neerkomt op – naar het hof begrijpt: verboden – staatssteun. De stelling van de Staat dat deze heffingsvermindering wordt verleend als compensatie voor een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) is volgens Fair Huur c.s. onjuist, aangezien woningcorporaties zelf bepalen of zij projecten ondernemen waarvoor de heffingsvermindering geldt. Voor zover Fair Huur c.s. ook hier weer een uitbreiding aan de grief hebben gegeven in de Akte uitlating producties tevens wijziging van eis in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel (nrs. 92 tot en met 94) geldt hiervoor hetgeen hiervoor is overwogen: dit is in strijd met de twee-conclusieregel en met het bestek van de akte die Fair Huur c.s. nog mochten nemen. Het hof zal deze aanvulling dan ook buiten beschouwing laten.
      
    
    
      7.7
      Ten overvloede merkt het hof op dat de heffingsvermindering een reductie is op de verhuurderheffing waarop recht bestaat indien de verhuurder maatschappelijk wenselijke investeringen doet. De stelling van Fair Huur c.s. dat de heffingsvermindering staatssteun aan woningcorporaties oplevert onderbouwen zij met de stelling dat deze wel aan woningcorporaties maar niet aan andere verhuurders wordt verleend. Dit is onjuist, de desbetreffende regelgeving (de artt. 1.10 en 1.11 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) maakt in dit opzicht geen onderscheid tussen woningcorporaties en andere verhuurders. Tegen deze achtergrond valt niet in te zien welk belang Fair Huur c.s. hebben bij dit specifieke argument. Daarbij komt dat de Staat gemotiveerd heeft aangevoerd dat de heffingsvermindering onder de generieke DAEB-vrijstelling valt en dat dit verder niet door meer door Fair Huur c.s. is weersproken. 
      
    
    
      7.8
      De grieven 43 tot en met 46 falen.
      
    
    
      7.9
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof zich verenigt met de conclusie van de rechtbank, dat van strijd met art. 1 EP respectievelijk het recht van de Europese Unie geen sprake is. De grieven tegen het rechtbankvonnis treffen in zoverre geen doel. Voor zover enkele grieven van Fair Huur c.s. zich richten tegen onderdelen van het rechtbankvonnis die het hof niet aan zijn oordeel ten grondslag legt, hebben Fair Huur c.s. daarbij geen belang en behoeven deze geen afzonderlijke bespreking. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 31 en 34 tot en met 36 falen. 
      
    
    
      7.10
      De grieven 47 en 48 hebben ook volgens Fair Huur c.s. geen zelfstandige betekenis. Zij delen het lot van de overige grieven.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      8.1
      Nu de grieven in het principaal appel en het incidenteel appel falen en de vermeerderde eis van Fair Huur c.s. niet voor toewijzing in aanmerking komt, zullen de vonnissen van de rechtbank worden bekrachtigd. 
      
    
    
      8.2
      Fair Huur c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. De Staat zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het hof:
      
      
      
        
          in het principaal en het incidenteel appel:
        
      
      
      - bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
      
      - wijst af de in hoger beroep gewijzigde eis;
      
      
        
          in het principaal appel:
        
      
      
      - veroordeelt Fair Huur c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot 	heden aan de zijde van de Staat begroot op € 704,-- voor verschotten en             	€ 2.682,--  voor salaris van de advocaat, en bepaalt dat de wettelijke rente over 	deze bedragen verschuldigd zal zijn indien deze niet uiterlijk binnen 14 dagen na 	de dag van dit arrest zullen zijn voldaan;
      
      - verklaart deze proceskostenvergoeding uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        
          in het incidenteel appel:
        
      
      
      - veroordeelt Fair Huur c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot 	heden aan de zijde van de Staat begroot op nihil voor verschotten en € 1.341 	voor salaris van de advocaat.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, M.A.F. Tan - de Sonnaville en J.H. Gerards en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juli 2016, in aanwezigheid van de griffier.