ECLI:NL:GHAMS:2019:470, Gerechtshof Amsterdam, 19-02-2019, 200.230.445/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: varia vastgoed; koopovereenkomst woning met boetebeding; niet-afnemen woning; 10 % van de koopprijs is gebruikelijke boete; vordering tot matiging boete afgewezen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                        
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer                 : 200.230.445/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank: 5872347 CV EXPL 17-8404		      
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 februari 2019
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] .
      appellant,
      advocaat: mr. C.I. Zaad te ‘s-Gravenhage,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. B.P.R. Milar te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 14 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 18 september 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 6 december 2018 doen bepleiten, [appellant] door mr. Zaad, voornoemd en [geïntimeerde] in persoon, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en 
    
    - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de door hem verbeurde contractuele boete zal matigen tot nihil, althans tot een zodanig bedrag als het hof in goede justitie zal vermenen te behoren, met beslissing over de proceskosten.
    
      [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
      
      
        3.1.1
        
          
            [geïntimeerde] was eigenaar van de woning aan het [adres]
          (hierna: de woning).
        
        
      
      
        3.1.2
        
          Op 28 juli 2016 hebben partijen een koopovereenkomst met financieringsvoorbehoud gesloten met betrekking tot de woning, waarbij [appellant] zich heeft verplicht tegen betaling van € 142.500,-- de woning op 30 september 2016 af te nemen. Verder is in de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst onder meer het volgende bepaald:
          “(…)
          
            Waarborg
          
          
            Artikel 8
          
          Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper (...)
          - een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van
          voormelde totale koopprijs;
          zulks uiterlijk op 8 september 2016 (...)”
        
        
      
      
        3.1.3
        
          In de Algemene bepalingen die van toepassing zijn op de koopovereenkomst is
          onder meer bepaald:
          “(…)
          
            Waarborg
          
          
            Artikel V
          
          (…)
        
        2. De door Koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn ingeval Koper, na in gebreke te zijn gesteld (...) in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. (...)
        
          
            Tekortkoming (wanprestatie)
          
          
            Artikel VI
          
        
        1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de  koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk (...).
        2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (...) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de (...) keus tussen:
        a. uitvoering van de Koop te verlangen (...); of
        b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. (...)“.
        
      
      
        3.1.4
        
          Op 31 augustus 2016 is het financieringsvoorbehoud op verzoek van [appellant]
          verlengd tot 8 september 2016.
        
        
      
      
        3.1.5
        
          Bij brief van 6 september 2016 heeft Dynamic Credit Hypotheken, handelende
          onder de naam bijBouwe (hierna genaamd bijBouwe) aan [appellant] medegedeeld dat de toetsing voor de Nationale Hypotheek Garantie positief is bevonden en heeft een offerte uitgebracht. Onderwerp van de brief is:
          “Acceptatie hypotheekaanvraag”.
        
        
      
      
        3.1.6
        Op 8 september 2016 is door [appellant] ten behoeve van de koop een bankgarantie gesteld ten belope van tien procent van de koopprijs.
        
      
      
        3.1.7
        
          Bij brief van 21 september 2016 heeft bijBouwe aan [appellant] medegedeeld dat
          zijn aanvraag voor een hypotheek niet voldeed aan de vastgestelde eisen omdat [appellant] had verzwegen dat hij de woning aankocht voor een ander doel dan eigen bewoning.
        
        
      
      
        3.1.8
        Bij e-mail van 23 september 2016 heeft de notaris vervolgens aan [appellant] bericht dat zij van de bank had vernomen dat de bank de gevraagde hypotheek niet zal verstrekken.
        
      
      
        3.1.9
        Op 29 september 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] telefonisch aan [geïntimeerde] doorgegeven dat [appellant] de woning niet zal kunnen afnemen.
        
      
      
        3.1.10
        
          Op 3 oktober 2016 heeft de notaris [appellant] in gebreke gesteld en een termijn
          van 8 dagen gegund om alsnog af te nemen.
        
        
      
      
        3.1.11
        
          Bij brief van 8 oktober 20l6 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde]
          onder meer het volgende bericht:
          “ (…)
          Er is een onduidelijkheid ontstaan bij de hypotheek aanvraag. De heer [appellant] wilde uw woning kopen, omdat hij van zijn vrouw zou gaan scheiden. Echter ging die scheiding niet door. Ingevolge van dat voor [appellant] goede bericht is toen impulsief door [appellant] en zijn vrouw besloten gezamenlijk een woning te gaan kopen. Daarvoor is ondoordacht een hypotheek aanvraag gedaan. Die tweede aanvraag heeft kennelijk hij de bank geleid tot het geheel intrekken van de reeds eerder verstrekte hypotheek. Als gevolg van dit wat overdreven veiligheidsprotocol, waarvan [appellant] niet op de hoogte was, is de hypotheek alsnog ingetrokken. En kan [appellant] nu uw woning niet afnemen. Een ander hypotheek of andere financiële middelen zijn er niet. (...)”.
        
        
      
      
        3.1.12
        Op 12 oktober 2016 heeft de notaris de door [appellant] gestelde bankgarantie ingeroepen.
      
      
        3.1.13
        Op 25 oktober 2016 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en het boetebedrag van 10% opgeëist, waarna de notaris het geld van de bankgarantie heeft overgemaakt aan [geïntimeerde] .
        
      
      
        3.1.14
        
          Op 22 november 2016 is de woning alsnog verkocht tegen een verkoopprijs van
          € 152.500,--.
        
        
      
    
    
      3.2
      De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering van [appellant] tot matiging van de boete afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, overwogen dat van overmacht geen sprake is en in dit geval toepassing van het boetebeding niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was het [appellant] voldoende duidelijk dat hij, wanneer hij de woning niet kon afnemen, een boete van 10% verschuldigd zou zijn, hetgeen wel blijkt uit de omstandigheid dat hij een financieringsvoorbehoud heeft bedongen en dit voorbehoud uiteindelijk, op zijn verzoek, met een week is verlengd. Dat [appellant] en/of zijn gemachtigde vanaf 29 september 2016 in overleg is getreden met [geïntimeerde] over het feit dat hij niet kon afnemen en dat [appellant] tot 29 september 2016 op vakantie in Polen verbleef en daardoor niet eerder kon reageren, maakt het voorgaande niet anders, aldus nog steeds de kantonrechter. Ook de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] geen schade heeft geleden ten gevolge van zijn tekortkoming, heeft de kantonrechter verworpen, aangezien [geïntimeerde] voldoende heeft gemotiveerd dat hij inspanningen heeft moeten verrichten om de woning opnieuw in de verkoop te zetten nadat de koop één dag voor de levering was afgeketst en tot aan de verkoop de kosten van de woning doorliepen. Dat  [geïntimeerde] zijn woning uiteindelijk voor € 10.000,-- meer heeft kunnen verkopen, leidt evenmin tot matiging van de boete. 
      
    
    
      3.3
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met een grief op, die ertoe strekt het gehele geschil ter beoordeling aan het hof voor te leggen.
      
      
        3.3.1
        
          [appellant] voert aan, samengevat, dat - wat er ook zij van het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot overmacht - vanwege het door [geïntimeerde] niet willen meewerken aan een minnelijke oplossing, diens zeer geringe schade en reeds binnen twee maanden gerealiseerde forse verkoopwinst, de financieel benauwde positie waarin hij, [appellant] , vanwege de opgelegde boete is geraakt en de te rigide aangemeten terughoudendheid van de kantonrechter, het hof alsnog tot een nihilstelling althans matiging van de boete behoort te beslissen.
        
      
      
        3.3.2
        Het hof stelt vast dat, voor zover de grief van [appellant] mede is gericht tegen afwijzing door de kantonrechter van zijn beroep op overmacht, deze onvoldoende is toegelicht. Het enkele feit dat de omstandigheden van de gewijzigde thuissituatie en de impulsbeslissing die [appellant] daarop heeft gemaakt zich, naar hij aanvoert,  onverwachts aan hem voordeden, leidt niet tot (een vorm van) overmacht. De grief faalt in zoverre.
        
      
      
        3.3.3
        Voor matiging van een contractueel overeengekomen boete is slechts plaats als toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. In het licht van deze maatstaf die de rechter tot terughoudendheid noopt, doet deze situatie zich naar het oordeel van het hof hier niet voor. Ook niet indien in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] de woning binnen twee maanden na ontbinding van overeenkomst met [appellant] voor € 10.000,-- meer heeft kunnen verkopen. Het gaat om een zeer gebruikelijk boete ten bedrage van 10% van de koopsom, die uitkomt op een niet buitensporig hoog bedrag van € 14.250,--. Het verschil tussen de werkelijke schade en de omvang van de verbeurde boete levert op zichzelf geen grond voor matiging op. Dat geldt eveneens voor het door [geïntimeerde] niet willen meewerken aan een minnelijke oplossing, waarover [appellant] tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft opgemerkt c.q. onderkend (zie pleitnotities onder 16) dat [geïntimeerde] niet gehouden is om in te gaan op een minnelijk voorstel van de verzuimende [appellant] .  Te minder nu de financiering van de woning al door de bank was toegezegd, die toezegging door toedoen van [appellant] zelf is ingetrokken en [appellant] er om hem moverende redenen voor heeft gekozen het daarbij te laten. Ten slotte heeft [appellant] ook in hoger beroep niet althans onvoldoende onderbouwd dat hij vanwege de opgelegde boete in een financieel benauwde positie is geraakt. Dat [appellant] naar eigen zeggen nog steeds maandelijks op de door [geïntimeerde] ingeroepen bankgarantie aflost en geld moet lenen van zijn eigen besloten vennootschap, kan die conclusie althans niet dragen. Van een te rigide aangemeten terughoudendheid van de kantonrechter kan daarom niet worden gesproken. Ook op dit onderdeel faalt de grief.
        
      
    
    
      3.4
      Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,-- aan verschotten en € 1.074,-- voor salaris en op  € 157,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot  ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.