ECLI:NL:RBROT:2023:8524, Rechtbank Rotterdam, 15-09-2023, 9959876 CV EXPL 22-19574
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurder heeft verhuurd aan een besloten vennootschap, waarvan zij had moeten begrijpen dat die zou overgaan tot kamerverhuur. Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wijzigen de regels over kamerverhuur. Huurder overtreedt die regels en krijgt geen vergunning voor kamerverhuur. Huurder moet ervoor zorgen dat hij alsnog aan de regels gaat voldoen, maar de de ontstane illegale situatie leidt niet tot ontbinding van de huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9959876 CV EXPL 22-19574





datum uitspraak: 15 september 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiseres01]

,


wonende te [woonplaats01],


eiseres,


gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen, advocaat te Rotterdam,





tegen






Fakiera Welding B.V.

,


gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen,


gedaagde,


gemachtigde: [naam01] (Alterlaw te Alphen a/d Rijn),





Partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Fakiera’ genoemd.







1

De procedure


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het tussenvonnis van 3 maart 2023 en de daarin genoemde processtukken;




de brief van de gemachtigde van Fakiera van 24 maart 2023;




de e-mail van de gemachtigde van Fakiera van 11 april 2023, met bijlagen;




de brief van de gemachtigde van Fakiera van 13 juli 2023, met bijlagen;




de anwoordakte van [eiseres01] .








2

De verdere beoordeling



2.1.


Tussen [eiseres01] en Fakiera bestaan twee huurovereenkomsten betreffende twee woonruimten in [plaats01] , respectievelijk aan de [adres01] en [adres02] . [eiseres01] heeft ontbinding van deze huurovereenkomsten gevorderd. Enerzijds omdat Fakiera een huurachterstand heeft laten ontstaan en anderzijds omdat Fakiera de woningen gebruikt voor kamerverhuur. Dit laatste is volgens [eiseres01] op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. De gemeente Rotterdam heeft – toen de huurovereenkomsten al liepen – de regelgeving veranderd waardoor voor kamerverhuur een vergunning nodig is. Fakiera heeft op grond van het tussenvonnis van 3 maart 2023 alsnog vergunningen aangevraagd, maar deze aanvragen zijn door de gemeente afgewezen c.q. buiten behandeling gesteld.





2.2.


[eiseres01] heeft naast ontbinding van de huurovereenkomsten (en ontruiming van de woningen) ook betaling van de huurachterstand gevorderd, met rente.






Huurachterstand







2.3.


In het tussenvonnis van 3 maart 2023 is overwogen dat Fakiera terzake de indexeringen nog moet betalen een bedrag van € 3.077,24 voor de woning aan de [adres02] en een bedrag van € 2.322,72 voor de woning aan de [adres01] , berekend tot en met de maand maart 2023. Voor toewijzing van die bedragen bestaat nu echter niet langer aanleiding, aangezien uit de antwoordakte van [eiseres01] is gebleken dat Fakiera die achterstand, onder druk van een faillissementsaanvrage, inmiddels heeft betaald.





2.4.


Partijen hebben na het tussenvonnis beiden verklaard dat de huurtermijnen over de maanden mei en juni 2022 wel tijdig door Fakiera zijn voldaan. In het tussenvonnis is daarom uitgegaan van een onjuiste veronderstelling. Dit deel van de vordering (€ 1.806,60 voor de [adres02] en € 1.852,42 voor de [adres01] ) wordt daarom (ook) niet toegewezen.





2.5.


Bij genoemde antwoordakte heeft [eiseres01] gesteld dat vanaf de maand april 2023 ten aanzien van beide woonruimtes opnieuw een achterstand is ontstaan van in totaal € 5.911,04 berekend tot en met de maand augustus 2023. [eiseres01] heeft op dat punt haar vordering gewijzigd en de veroordeling van Fakiera gevorderd tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met rente en tevens, gezien die huurachterstand, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van beide woonruimtes.





2.6.


Omdat [eiseres01] in een zo vergevorderd stadium van de procedure haar vordering alsnog heeft vermeerderd, heeft Fakiera geen gelegenheid gehad zich over die vermeerdering van eis uit te laten. De kantonrechter acht het onbevredigend en niet in het belang van partijen om de vermeerdering van eis nu buiten beschouwing te laten, wegens strijd met een goede procesorde. Het risico bestaat dat [eiseres01] dan weer een nieuwe procedure aanhangig moet maken met alle kosten van dien, ook voor Fakiera. De kantonrechter kiest er daarom voor om de vermeerdering van eis wel toe te staan en Fakiera alsnog de gelegenheid te bieden zich over de vermeerdering van eis uit te laten. Om te voorkomen dat [eiseres01] zich vervolgens van haar kant weer moet uitlaten over de reactie van Fakiera en de eventueel door haar overgelegde betalingsbewijzen, waardoor de zaak bij wijze van spreken eindeloos heen en weer blijft gaan, kiest de kantonrechter ervoor om een voortzetting van de mondelinge behandeling te gelasten. In verband met de planning van die zitting verwijst de kantonrechter de zaak naar rolzitting van woensdag 11 oktober 2023 opdat beide partijen hun verhinderdagen voor de dan komende drie maanden kunnen opgeven.





2.7.


De kantonrechter kan zich voorstellen dat partijen de tijd tot 11 oktober 2023 gebruiken om met elkaar in overleg te treden om te bezien of er sprake is van een huurachterstand, en zo ja tot welke bedrag en op welke wijze Fakiera die achterstand kan aanzuiveren. In het geval dat overleg tot een oplossing leidt, kunnen partijen dat laten weten op genoemde rolzitting en behoeft de voortzetting van de mondelinge behandeling uiteraard geen doorgang te vinden.





2.8.


Ten aanzien van de door [eiseres01] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van beide woonruimtes in verband met de huurachterstand tot en met de maand augustus 2023 overweegt de kantonrechter reeds nu dat die achterstand de ontbinding en de ontruiming niet rechtvaardigt. Er is immers sprake van een huurachterstand die minder bedraagt dan drie maanden, als rekening wordt gehouden met een totale huurprijs van circa € 2.100,- per maand voor beide woonruimtes samen.







Kamerverhuur







2.9.


Tussen partijen staat vast dat de situatie waarin de woningen elk door drie personen worden bewoond, terwijl die personen niet tot één huishouding behoren, sinds de inwerkingtreding van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningmarkt 2021 een illegale situatie oplevert. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten, in 2014 en 2016, was die situatie nog niet illegaal. Het is niet mogelijk gebleken om de illegale situatie op te heffen door het verkrijgen van een vergunning voor kamerverhuur door Fakiera.





2.10.


De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheid dat kamerverhuur aan meer dan twee bewoners sinds enige jaren niet meer is toegestaan, een omstandigheid is die in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van Fakiera komt. Het is aan Fakiera om de situatie zo te wijzigen dat wordt voldaan aan de geldende regelgeving. Concreet betekent dat voor Fakiera dat zij ervoor moet zorgen dat de woningen elk door maximaal twee personen worden bewoond, in plaats van door drie.





2.11.


Dat Fakiera dat tot nu toe niet heeft gedaan, levert echter niet een zodanige tekortkoming op dat die nu de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [eiseres01] heeft direct aangestuurd op een beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl zij Fakiera in de gelegenheid had kunnen en moeten stellen om de illegale situatie te beëindigen. Het ter beschikking stellen van de woningen aan (nu maximaal twee) medewerkers door Fakiera levert geen handelen in strijd met de huurovereenkomst op. Zoals in het tussenvonnis van

2 maart 2023 al overwogen, had [eiseres01] ervan uit moeten gaan dat Fakiera de woonruimtes met dit doel zou gaan gebruiken. Zij heeft bovendien verhuurdersverklaringen verstrekt. In deze omstandigheden komt [eiseres01] geen beroep toe op het bepaalde in artikel 1.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. [eiseres01] moest (en moet) Fakiera dan ook de gelegenheid geven om de woonruimtes te gaan gebruiken conform de geldende regelgeving voor kamerverhuur.





Conclusie







2.12.


Zo mocht blijken dat partijen op basis van het vorenstaande er niet in slagen om alsnog overeenstemming te bereiken over het geschil ten aanzien van de achterstallige huur, zal de kantonrechter een voortzetting van de mondelinge behandeling plannen en na afloop van die zitting eindvonnis wijzen, waarin de gevorderde ontbinding en ontruiming wegens de kamerverhuur in ieder geval afgewezen zal worden. Ook de gevorderde ontbinding en ontruiming wegens de huurachterstand zal worden afgewezen, tenzij mocht blijken dat die achterstand groter is dan drie maanden.





Proceskosten







2.13.


Met het oog op een eventuele regeling tussen partijen overweegt de kantonrechter reeds nu dat hij aanleiding ziet om de proceskosten tussen partijen te compenseren, ondanks het feit dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten wordt afgewezen en Fakiera op dat punt dus gelijk krijgt. Fakiera heeft [eiseres01] echter wel aanleiding gegeven om deze procedure te starten, door de indexeringen niet te betalen (terwijl zij die wel verschuldigd is). Ook had van Fakiera een actievere houding verwacht mogen worden ten aanzien van het beëindigen van de illegale situatie met betrekking tot de kamerverhuur. In het licht van deze omstandigheden acht de kantonrechter het niet redelijk om [eiseres01] in de proceskosten te veroordelen.





Geen reconventie







2.14.


Fakiera heeft in haar antwoord randnummer 5 het kopje ‘eis in reconventie’ meegegeven. Van een eis in reconventie is echter geen sprake. Wat onder 5.1 staat, heeft betrekking op de procedure in conventie. Onder 5.2 wordt gevraagd om de mogelijkheid om de eis in reconventie in een later stadium aan te vullen. Omdat er geen eis in reconventie is, is er ook niets om aan te vullen of te wijzigen. Er is in reconventie dan ook niets om over te beslissen.







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


verwijst de zaak naar de rolzitting van

woensdag 11 oktober 2023 te 14.30 uur

opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de vraag of zij ten aanzien van het geschil over de huurachterstand een minnelijke oplossing hebben bereikt en zo neen partijen hun verhinderdagen kunnen opgeven voor de maanden oktober, november en december 2023, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij de planning van datum en tijd voor de voortzetting van de mondelinge behandeling;





3.2.


houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.


51909