ECLI:NL:GHAMS:2021:1042, Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, 19/01292
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Belanghebbende maakt een lagere WOZ-waarde niet aannemelijk. Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met gedateerde voorzieningen. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning komt relatief veel gewicht toe aan het buurpand, maar de WOZ-waarden van referentieobjecten worden niet uitgesloten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/01292
    
    
      25 maart 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], wonende te [Z], belanghebbende
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 juli 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/538 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 181.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn in één geschrift bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op het bezwaar van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 10 juli 2019 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 22 augustus 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning in een rij met een dakkapel, een uitbouw en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 370 m3 (355 m3 hoofdgebouw en 15 m3 uitbouw). De oppervlakte van het perceel bedraagt 180 m2. Het bouwjaar is 1973.
      
    
    
      2.2.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd waarin een waarde voor de woning is herleid door vergelijking met drie vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2017 zijn verkocht. Deze objecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning, zijn eveneens in 1973 gebouwd en hebben net als de woning een hoofdgebouw met 355 m3 inhoud.
      
    
    
      2.3.
      Verder heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd en foto’s van de vooraanzichten van de woning en de vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  (a) transactiedatum, (b) prijs en (c) gecorr. prijs
                
              
              
                
                  Waarde dakkapel, berging, garage, carport en tuinhuis
                
              
              
                
                  Waarde-kenmerken
                
              
              
                
                  Prijs per m3 woonruimte
                
              
            
            
              
                
                  [A-straat] [1] (de woning)
              
              
                (a) n.v.t.
                (b) n.v.t.
                (c) € 181.000
              
              
                € 4.000
              
              
                Ligging 3
                Kwaliteit 2
                Onderhoud 3
              
              
                € 323
              
            
            
              
                
                  [A-straat] [2]
              
              
                (a) 30 maart 2016
                (b) € 166.000
                (c) € 174.000
              
              
                € 4.000
              
              
                Ligging 3
                Kwaliteit 3
                Onderhoud 2
              
              
                € 318
              
            
            
              
                
                  [B-straat] [1]
              
              
                (a) 1 september 2016
                (b) € 194.500
                (c) € 203.000
              
              
                € 4.000
              
              
                Ligging 3
                Kwaliteit 3
                Onderhoud 3
              
              
                € 359
              
            
            
              
                
                  [B-straat] [2]
              
              
                (a) 3 april 2017
                (b) € 192.500
                (c) € 186.000
              
              
                € 9.350
              
              
                Ligging 3
                Kwaliteit 2
                Onderhoud 2
              
              
                € 330
              
            
            
              
                
                  [A-straat] [3]
              
              
                (a) 4 augustus 2017
                (b) € 245.000
                (c) € 233.000
              
              
                € 40.500
              
              
                Ligging 3
                Kwaliteit 3
                Onderhoud 3
              
              
                € 358
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 169.000. 
    
    
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist.
    
    
    
      “5. Eiser bepleit een waarde van € 169.000. Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder bij de waardering onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hij heeft in dat verband met name gewezen op de gedateerdheid van de in de woning aanwezige voorzieningen. Voorts heeft hij gewezen op de transactiegegevens van twee nabij gelegen woningen, waaronder de naastgelegen woning die in het jaar 2016 zijn verkocht, en waarvan de verkopen een lagere waarde rechtvaardigen.
    
    
    
      6. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. Aan de hand van deze matrix is de woning getaxeerd op € 181.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, waaronder gegevens van de naastgelegen woning [A-straat] [2]. 
    
    
    
      7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
      Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
      8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      9. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank komt tot dat oordeel op grond van het volgende. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zij zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat woningen met meer hout tegen de gevel (zoals de woning) reeds daarom niet vergelijkbaar zijn met woningen met een met meer stenen beklede gevel (zoals [B-straat] [2]), zoals eiser heeft gesteld, is door hem niet met objectiveerbare marktgegevens onderbouwd en is ook door verweerder bestreden. De rechtbank gaat daarom aan deze grief voorbij. Dit geldt ook voor de grief dat de woning als tussenwoning niet vergelijkbaar zou zijn met een hoekwoning, zoals [A-straat] [3]. De verkoopprijzen van de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verder blijkt daaruit dat in voldoende mate is rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eisers stelling dat de keuken van de woning 34 jaar oud is en de badkamer 49 is onvoldoende voor de conclusie dat de kwalificatie van de kwaliteit van de woning als ‘2; matig’ aan de toestand van de woning geen recht doet. Verweerder heeft in dit verband ook opgemerkt dat de woning [A-straat] [2] alleen over een verouderde keuken beschikt, zodat het voorzieningenniveau van die woning als ‘3; gemiddeld’ is omschreven. De vaststelling dat de kwaliteit met een ‘1; slecht’ zou moeten worden gewaardeerd omdat zowel de keuken als de badkamer oud zijn, zou bovendien deze onderdelen van de woning als sloopwaardig kenschetsen. Dat is door eiser niet aannemelijk gemaakt. Dat verweerder de woning niet ten behoeve van de taxatie ook inpandig heeft opgenomen doet aan deze conclusie niet af. Er is geen wettelijke verplichting die verweerder daartoe noopt en de door eiser aangedragen grieven boden geen aanknopingspunten voor de conclusie dat de kwalificatie van het voorzieningenniveau slechter was dan ‘matig’, zodat verweerder ook op goede gronden geen aanleiding heeft gezien voor een inpandige opname.
    
    
    
      10. Het beroep van eiser op de door hem genoemde referenties faalt. [A-straat] [2] is al door verweerder meegenomen. De woning kent ondanks de grotere omvang een lagere prijs per m3 dan dat vergelijkingsobject, terwijl de ‘koldu-scores’ vergelijkbaar zijn. Echter, rekening houdend met ook de andere vergelijkingsobjecten leidt dat niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Dat [A-straat] [2] de naast gelegen woning is, leidt niet tot de conclusie dat alleen die ter onderbouwing kan dienen. Voorts is [C-straat] [1] niet meegenomen door verweerder als vergelijkingsobject. Verweerder heeft echter onderbouwd dat ook de verkoopgegevens van dat object in juiste verhouding staan tot de vastgestelde waarde van de woning.
    
    
    
      11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de waarde van de woning het beste kan worden bepaald aan de hand van een vergelijking met het naastgelegen pand ([A-straat] [2]). Daarnaast stelt hij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen in de woning, waaronder een 49 jaar oude badkamer en een 34 jaar oude keuken.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft daarentegen gesteld dat bij de waardering van de woning ook gewicht mag worden toegekend aan de gerealiseerde verkoopprijzen van de andere vergelijkingsobjecten. Verder stelt hij zich op het standpunt voldoende rekening te hebben gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof overweegt als volgt. Belanghebbende moet worden toegegeven dat het in dit geval voor de hand ligt bij de bepaling van de waarde van de woning relatief veel gewicht toe te kennen aan de vergelijking met het naastgelegen object ([A-straat] [2]). Dit object is namelijk een in diverse opzichten zeer goed met de woning vergelijkbare tussenwoning en is ongeveer negen maanden voor de waardepeildatum verkocht (voor € 166.000, welke prijs door de heffingsambtenaar naar de waardepeildatum is geactualiseerd tot € 174.000; zie 2.3). Desondanks kan een vergelijking met de andere vergelijkingsobjecten licht werpen op de betekenis voor de waarde van de verschillen tussen de woning en het naastgelegen object.
      
    
    
      5.4.
      Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting komt een aantal omstandigheden naar voren die het verschil kunnen verklaren tussen een waarde van € 174.000 voor [A-straat] [2] en de waarde van € 181.000 die voor de woning is vastgesteld. Het betreft met name de uitbouw die de woning heeft en de matige onderhoudstoestand van het naastgelegen object. De matige kwaliteit van de woning (door de gedateerde voorzieningen) staat daar dan weer tegenover. Desondanks is een waardeverschil van € 7.000 tussen de woning en het naastgelegen object niet onverklaarbaar te achten, zeker niet als verder in aanmerking wordt genomen dat het naastgelegen object ook een oudere keuken had ten tijde van de verkoop, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld.
      
    
    
      5.5.
      Bij deze stand van zaken neemt het belang toe van de omstandigheid dat de andere vergelijkingsobjecten een waarde van € 181.000 van de woning ondersteunen. Dit geldt in het bijzonder voor de tussenwoning aan de [B-straat] [2], die op 3 april 2017 voor € 192.500 is verkocht. De heffingsambtenaar heeft genoemde prijs in zijn matrix naar 1 januari 2017 teruggerekend tot € 186.000. Als vervolgens de aan een dakkapel en tuinhuis toegekende waarden uit dit bedrag worden geëlimineerd, omdat dit ten opzichte van de woning extra’s zijn, blijft weliswaar een prijs van ‘slechts’ € 180.650 over, maar wel bij een iets kleiner perceel, een iets kleinere uitbouw en een mindere staat van onderhoud.
      
    
    
      5.6.
      De andere vergelijkingsobjecten verschillen meer van de woning, in de zin dat daarvoor hogere waarden in de rede liggen. Maar zij blijken ook daadwerkelijk voor hogere prijzen verkocht. In zijn matrix heeft de heffingsambtenaar de voor verkoopprijzen herleid tot een prijs per kubieke meter van deze objecten op de waardepeildatum die meer dan tien percent hoger ligt dan de waarde die hij in zoverre voor de woning heeft gehanteerd. Dit komt het Hof voor als een redelijke weerspiegeling van de verschillen ten opzichte van de woning.
      
    
    
      5.7.
      Het voorgaande afwegende, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning met € 181.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dit oordeel ligt besloten dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep in zoverre heeft aangevoerd, overweegt het Hof nog dat de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting geen aanknopingspunten bevatten om te veronderstellen dat de voorzieningen niet meer functioneel of niet meer in goede staat zijn. Daarvan uitgaande vermag het Hof niet zonder meer in te zien dat de woning door de 34 jaar oude keuken wezenlijk minder waard is dan wanneer de keuken 25 of 20 jaar oud zou zijn geweest. Hetzelfde geldt voor de andere voorzieningen in de woning. Ook hetgeen overigens is aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 25 maart 2021 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.