ECLI:NL:HR:2008:BB5923, Hoge Raad, 01-02-2008, C06/219HR
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2008-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Rechterlijke vaststelling van nadere huurprijs op grond van art. 7A:1632a lid 1, onder b, BW; vordering huurder niet-ontvankelijk wegens tussentijds afgesproken nieuwe huurprijs waarna nog niet vijf jaren zijn verstreken.

1 februari 2008 
      Eerste Kamer
      Nr. C06/219HR
      RM
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [Eiser],
      wonende te [woonplaats],
      EISER tot cassatie, 
      advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel,
    
    
    t e g e n
    
    
      1. [Verweerder 1], h.o.d.n. [A],
      wonende te [woonplaats],
      2. [Verweerster 2],
      wonende te [woonplaats],
      VERWEERDERS in cassatie, 
      niet verschenen.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      [Verweerder] c.s. hebben bij exploot van 25 augustus 1998 [eiser] gedagvaard voor de kantonrechter te Apeldoorn en gevorderd, kort gezegd, met ingang van 1 juni 1998 de huurprijs van de door [verweerder] c.s. gehuurde bedrijfsruimte, gelegen aan de [a-straat 1] en [b-straat 1] te [plaats], nader vast te stellen op ƒ 4.000,-- per maand, althans op zodanig lager bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
      [Eiser] heeft de vordering bestreden.
      Na ingevolge een tussenvonnis van de kantonrechter op 1 juni 1999 gehouden comparitie van partijen, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 26 januari 2000 de Bedrijfshuuradviescommissie (verder: BHAC) tot deskundige benoemd en haar verzocht de in zijn vonnis geformuleerde vragen te beantwoorden. Na deskundigenbericht, verder processueel debat en tussenvonnissen van 2 juni en 11 december 2002, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 21 april 2004 de huurprijs van de bedrijfsruimte met ingang van 1 juni 1998 nader vastgesteld op ƒ 58.862,-- exclusief BTW, op jaarbasis.
      Tegen de vonnissen van de kantonrechter heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.
      Na drie tussenarresten van 29 maart, 6 september en 27 december 2005, heeft het hof bij eindarrest van 23 mei 2006 de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigd.
      De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen de arresten van het hof van 6 september 2005, 27 december 2005 en 23 mei 2006 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.
      De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging en verwijzing.
    
    
    3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) [Verweerder 1] huurt sedert 1 juni 1993 van [eiser] een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] en de [b-straat 1] te [plaats]. In het gehuurde exploiteert hij een cafébedrijf annex lunchroom. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en na verloop daarvan met vijf jaar verlengd doordat [verweerder 1] gebruik heeft gemaakt van de aan hem verleende optie tot verlenging.
      (ii) Partijen zijn in 1993 een huurprijs overeengekomen van ƒ 60.000,--, te vermeerderen met omzetbelasting, op jaarbasis. Bij de verlenging zijn zij het niet eens kunnen worden over de voor de met ingang van 1 juni 1998 geldende huurprijs. [Verweerder 1] heeft daarop op grond van art. 7A:1632a BW (oud) nadere vaststelling van de met ingang van 1 juni 1998, althans de dag van de inleidende dagvaarding (25 augustus 1998) geldende huurprijs gevorderd.
    
    
    3.2 Nadat de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 juni 1998 nader had vastgesteld op een bedrag van ƒ 58.862 exclusief BTW op jaarbasis (althans de tegenwaarde hiervan in euro's), heeft [eiser] hoger beroep ingesteld tegen de tussenvonnissen en het eindvonnis van de kantonrechter. Het hof heeft die vonnissen bekrachtigd.
    
    
      3.3 [Eiser] heeft in zijn eerste appelgrief betoogd dat partijen bij akte van 21 februari 1996, die een bijlage vormt bij de huurovereenkomst, een op 1 april 1996 ingaande nadere huurprijs zijn overeengekomen en dat daarom voor een vordering tot huurprijsvaststelling op grond van art. 7A:1632a lid 1, onder b, eerst plaats is nadat vijf jaren zijn verstreken sedert de huurprijs nader is overeengekomen, zodat [verweerder 1] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. Ten aanzien hiervan heeft het hof allereerst (in rov. 2.2 van het tussenarrest van 6 september 2005) geconstateerd dat uit de bijlage van 21 februari 1996 blijkt dat, anders dan in de oorspronkelijk gesloten huurovereenkomst, met ingang van 1 april 1996 [verweerder 1] en niet [eiser] aanspraak kan maken op het gebruik van het terras op het [a-plein], dat de ruimte die tot dat moment in gebruik was als bovenwoning, niet meer als zodanig, maar als bedrijfsruimte zou worden gebruikt en dat de huurprijs met ingang van 1 april 1996 zou worden gewijzigd. Partijen zijn daarnaast overeengekomen dat de jaarlijkse indexering per 1 juni 1996 achterwege zou blijven, dat [verweerder 1] per 1 juli 1996 ƒ 40.000,-- als vergoeding van goodwill aan [eiser] zou voldoen en dat, indien de gemeente de vergunning voor het exploiteren van het terras zou intrekken, de huurprijs met ƒ 7.000,-- zou worden verminderd. Vervolgens heeft het hof (rov. 2.3 van genoemd tussenarrest) het beroep van [eiser] op niet-ontvankelijkheid van [verweerder 1] op de volgende grond verworpen: 
      "In de toelichting op zijn eerste grief geeft [eiser] aan dat de huurprijs op 1 april 1996 met f. 7.000,- is verhoogd in verband met het terras en met f. 2.400,- is verlaagd in verband met de bestemmingswijziging van de bovenwoning. Een en ander blijkt ook uit het door [eiser] in eerste aanleg overgelegde rapport van taxateur [betrokkene 1], bij welk rapport hij zich blijkens zijn akte van 15 mei 2002 aansluit. Uit dit rapport kan voorts worden opgemaakt dat de huurprijs voor het overige niet is gewijzigd. Naar het oordeel van het hof volgt reeds uit dit laatste dat, anders dan [eiser] kennelijk meent, de aanpassing er niet aan in de weg staat dat [verweerder 1] na ommekomst van de termijn, waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, wijziging van de huurprijs verlangt en dat zij, bij gebreke van overeenstemming tussen partijen, nadere vaststelling van die huurprijs door de rechter kan vorderen. Grief I faalt."
    
    
    
      3.4 Onderdeel 1.3, dat klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, is in zoverre gegrond dat na het tussentijds overeenkomen van een nieuwe huurprijs met ingang van een binnen de lopende huurtermijn gelegen tijdstip, ten minste vijf jaren verstreken moeten zijn voordat de rechter een nadere huurprijs kan vaststellen. De omstandigheid dat de huurprijs in het onderhavige geval met ingang van 1 april 1996 slechts tussentijds is aangepast in verband met het terrasgebruik en de bestemmingswijziging van de bovenwoning, en voor het overige niet is gewijzigd, neemt niet weg dat partijen een nadere huurprijs zijn overeengekomen die meebrengt dat er geen plaats meer is voor rechterlijke vaststelling dan na verloop van vijf jaren sedert de aanvang van de periode waarvoor partijen de aangepaste huurprijs hebben vastgesteld. Van belang is hierbij de hierboven in 3.3 weergegeven afspraken tussen partijen, in onderling verband gezien, geen andere conclusie toelaten dan dat de nadere vaststelling van de huurprijs per 1 april 1996 niet van verwaarloosbare betekenis was. 
      Het hof had derhalve de in hoger beroep bestreden vonnissen moeten vernietigen en [verweerder 1] niet-ontvankelijk moeten verklaren in zijn vordering. Het middel behoeft voor het overige geen behandeling. De Hoge Raad zal zelf de zaak afdoen. 
    
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt de arresten van het gerechtshof te Arnhem van 6 september 2005, 27 december 2005 en 23 mei 2006;
      vernietigt de vonnissen van de kantonrechter te Apeldoorn van 17 maart 1999, 26 januari 2000, 12 juni 2002, 11 december 2002 en 21 april 2004;
      verklaart [verweerder 1] niet-ontvankelijk in zijn vordering;
      veroordeelt [verweerder 1] in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot:
      - in eerste aanleg op € 1.094,10;
      - in hoger beroep, op € 3.040,56;
      - in cassatie op € 462,05 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 1 februari 2008.