ECLI:NL:GHARL:2022:2578, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-04-2022, 21/00136 en 21/00137
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling horecagelegenheid.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00137
    uitspraakdatum: 5 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummers UTR 19/3574 en UTR 19/3723
    
    
    
      in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de navolgende in [woonplaats] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 als volgt vastgesteld: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Kenmerk Hof
              
              
                Kenmerk Rechtbank
              
              
                Vastgestelde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 14
              
              
                21/00136
              
              
                UTR 19/3574
              
              
                €    417.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 30
              
              
                21/00137
              
              
                UTR 19/3723
              
              
                €    728.000
              
            
          
        
      
      
      
        Tegelijk met de beschikking zijn voor het jaar 2019 voor de onroerende zaak [adres2] 30 ten name van belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting Eigenaar alsmede een aanslag in de Watersysteemheffing gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. 
      
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 1 augustus 2019 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Beide partijen hebben nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Daarbij zijn  verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de onroerende zaak [adres2] 30 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Dit betreft een in de wijk [de wijk] te [woonplaats] gelegen horecagelegenheid met een oppervlakte van 363 m2. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende is gebruiker van de woning aan de [adres3] 14 te [woonplaats] .
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het hoger beroep inzake de woning aan de [adres3] 14 ingetrokken. Verder heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres2] 30 ter beoordeling voorligt en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de onroerende zaak sinds 1 januari 2018 enkele jaren heeft leeg gestaan en dat over een periode van tien jaar moet worden uitgegaan van een leegstandsrisico van 40%. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Vanwege het leegstandsrisico dient deze factor geen 10,2 maar ongeveer 7 te bedragen. Uitgaande van de gehanteerde huurwaarde van € 71.467 dient de vastgestelde waarde derhalve te worden verminderd tot € 499.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog zijn. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [de taxateur2] van 13 december 2019, waarin de waarde per 1 januari 2018 van de onroerende zaak aan de hand van de verkoop van een drietal referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 728.000,  derhalve gelijk aan de vastgestelde waarde. De waarde is als volgt bepaald:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Functie
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde/m2
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 30
                ( [de wijk] , ligging B1)
                
              
              
                1900
              
              
                Restaurant 
                Werkruimte
              
              
                254 m2
                109 m2
              
              
                € 220/m2
                € 143/m2
              
              
                € 55.880
                
                  € 15.587
                
                € 71.467
              
              
                10,2
              
              
                € 728.000
                
              
              
                € 2.006/ m2
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom/  gecorrigeerde
                
                
                     waarde per 
                
                
                   01-01-2018 
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 40
                ( [woonplaats] , ligging C)
              
              
                1900
              
              
                Café/
                Restaurant
              
              
                110  m2
              
              
                € 282/ m2
              
              
                € 31.020
              
              
                11,5
                
              
              
                € 368.811
                (01-08-2018) 
                       € 358.115
              
              
                € 3.256/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres4] 62
                ( [woonplaats] , ligging C)
              
              
                1900
              
              
                Restaurant
                Opslag
                Geld-
                automaat
              
              
                100 m2
                80 m2
                9 m2
              
              
                € 300/ m2
                € 125/ m2
                € 400/ m2
              
              
                € 30.000
                € 10.000
                
                  €   3.600
                
                € 43.600
              
              
                16,7
              
              
                € 700.000
                (31-03-2017)
                € 726.600
              
              
                € 3.884/ m2
              
            
            
              
                Vleutenseweg 124
                ( [woonplaats] , ligging B1)
              
              
                1930
              
              
                Café/
                Restaurant
              
              
                82 m2
              
              
                € 140/ m2
              
              
                € 11.480
                
              
              
                14,9
              
              
                € 177.750
                (16-10-2018)
                € 170.818
              
              
                € 2.083/ m2
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de  onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In dit verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 700.000 (gecorrigeerde waarde € 726.600) voor het vergelijkingsobject [adres4] 62. Dit vergelijkingsobject is gelegen in het centrum van [woonplaats] op, naar ter zitting van het Hof is komen vast te staan,  circa 350 meter afstand van de onroerende zaak, is vergelijkbaar wat betreft kwaliteit (goed) en onderhoud (goed) en heeft een kleinere verhuurbare vloeroppervlakte. Gesteld noch gebleken is dat dit vergelijkingsobject was verhuurd ten tijde van de transactie, zodat ervan wordt uitgegaan dat de prijsvorming niet is beïnvloed door een bestaand huurcontract. Met het verschil in grootte en in ligging (B1 versus C) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een veel lagere waarde per vierkante meter (€ 2.006 versus € 3.884) in aanmerking te nemen. Het Hof acht niet aannemelijk dat het restaurantgedeelte van de onroerende zaak zodanig groot is (254 m2) dat daarvan een waardedrukkende werking uitgaat. 
      
    
    
      4.5.
      Nu het Hof reeds op basis van de referentieverkopen aannemelijk acht dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, kan hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor onbesproken blijven.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022
    
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema) (G.B.A. Brummer)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:5 april 2022
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.