ECLI:NL:GHAMS:2021:2762, Gerechtshof Amsterdam, 09-09-2021, 20/00543
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 20/00543
    9 september 2021
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 augustus 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/5435 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van gemeente Velsen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [De woning] te [Z] (hierna: de Woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 581.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor dat jaar  bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        30 september 2019 de vastgestelde waarde en daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.  
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 14 augustus 2020 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 29 september 2020 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
        
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld; belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
      
      
        “1. De woning is een twee-onder-een-kap woning met garage uit het bouwjaar 1956. De inhoud van de woning is ongeveer 414 m3 en de inhoud van de garage is 64 m3. De grondoppervlakte bedraagt circa 329 m2.
      
      
      2. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 18 september 2019 door taxateur [naam] , waarin de woning is getaxeerd op € 546.000.
      
      3. Eiser heeft een waarderapport ingebracht gedateerd 21 oktober 2019. Ten opzichte van het eerdere rapport van eiser zijn nog drie panden ter vergelijking toegevoegd. Op grond van dit rapport heeft de woning een waarde van € 534.397.
      
      4. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 24 maart 2020 door taxateur [naam] en waarin de woning is getaxeerd op € 583.000.”
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van dezelfde feiten (waarover partijen in hoger beroep ook niet twisten) en voegt daaraan de volgende toe. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep verkoopdocumentatie van [A-straat] en de [B-straat] [1] overgelegd. Dit zijn twee woningen die de heffingsambtenaar bij zijn in onderdeel 4 van de rechtbankuitspraak bedoelde taxatie heeft gebruikt. De verkoopdocumentatie van deze woningen maakt onder andere melding van een inhoud van 559 m³ respectievelijk 570 m³. 
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
  
  
    
      4
      4. Beoordeling van het geschil 
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist. 
      
      
        “8. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
      
      9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport (zie punt 4 van deze uitspraak).
      
      10. Beide partijen erkennen dat de woningen die aan de [B-straat] te [Z] zijn gelegen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank volgt partijen hierin. Hoewel er tussen de andere woningen aan die laan en de woning van eiser verschillen zijn waarmee rekening gehouden moet worden, komen de woningen in hun belangrijke kenmerken overeen. Alle panden zijn twee-onder-een-kap woningen met een garage en met een vergelijkbare inhoud. De woningen dateren van dezelfde bouwperiode. Ze zijn ook allen aan de rand van het bebouwde gebied en grenzend aan het groen gelegen en op een kleine afstand van elkaar. De ligging van de woningen is daarom goed vergelijkbaar. De verkoopprijzen van deze woningen kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
      
      11. Eiser stelt dat het voor de getrouwheid van een taxatie beter is om meer variatie in de vergelijkingsobjecten te hebben en dat hij daarom ook panden aan andere straten ter vergelijking noodzakelijk acht. De rechtbank volgt eiser niet in dit betoog. Het is voor de taxatie voor de WOZ-waardering juist zaak om woningen te zoeken die zoveel mogelijk hetzelfde zijn als de te taxeren woning en niet om aan die taxatie minder goed vergelijkbare woningen toe te voegen. Het in het verlengde daarvan liggende standpunt van eiser dat altijd zoveel mogelijk vergelijkingspanden moeten worden gebruikt voor de waardebepaling, gaat daarom uitsluitend op indien sprake is van identieke vergelijkingspanden, zoals het geval was in de door eiser aangedragen zaak waarover het gerechtshof ’s-Gravenhage uitspraak deed. Indien er geen marktgegevens van identieke panden zijn, zoals in het onderhavige geval, dan leveren alleen de verkoopprijzen van de best vergelijkbare panden een nauwkeurige waarde-indicatie op.
      
      12. Aangezien de woningen aan de [B-straat] zonder twijfel goed vergelijkbaar zijn, zal de rechtbank beoordelen of de beschikte waarde door verweerder aannemelijk is gemaakt met de bij de taxatie van de woning ter vergelijking gebruikte woningen aan de [B-straat] [1] en [2] .
      
      13. Eiser heeft betwist dat verweerder bij zijn taxatie van de juiste hoeveelheid kubieke meters is uitgegaan. Eiser komt door berekeningen aan de hand van de woonoppervlakten zoals vermeld in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en in verkoopfolders van makelaars tot meer kubieke meters per woning dan verweerder. Aangezien meer kubieke meters in een woning tot een lagere waarde per gemiddelde kubieke meter leiden, zou dit een waardedrukkend effect hebben. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat meetinstructies voor makelaars in de loop van de laatste jaren zijn veranderd en dat deze daarom niet goed bruikbaar zijn ter onderlinge vergelijking van woningen. De gemeente is daarentegen vanaf de bouw van de woningen steeds dezelfde meetmethode blijven gebruiken. Het kan dus zijn dat dit verschillen oplevert met makelaarsfolders, maar daardoor zijn de woningen wel onderling naar dezelfde maat gemeten. Ook de woonoppervlaktegegevens vanuit de BAG worden niet als zodanig gebruikt voor de WOZ-waardering, omdat daarin bijgebouwen zoals garages niet op een WOZ-conforme manier worden opgenomen. Met deze toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de taxatie van de juiste hoeveelheid kubieke meters en dus ook van de juiste waarden per kubieke meter is uitgegaan.
      
      14. Verder heeft verweerder voldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen de woningen. Er is op de woning een negatieve waardecorrectie van € 19.000 (ten opzichte van nummer [1] ) en van € 28.000 (ten opzichte van nummer [2] ) aangebracht voor verschillen in onderhoud, kwaliteit en uitstraling. De foto’s van de woningen in het dossier en het door eiser aangevoerde geven geen aanleiding om te oordelen dat dit onvoldoende is. Ook is op de ligging van de woning ten opzichte van de andere woningen een negatieve waardecorrectie van ruim € 12.000 aangebracht. De iets slechtere ligging van de woning is daarmee, zoals eiser ter zitting heeft bevestigd, voldoende in aanmerking genomen. Uit het bovenstaande volgt ook dat uit de matrix en de door verweerder gegeven toelichting duidelijk genoeg is af te leiden in welke mate en met welke verschillen tussen de woningen rekening is gehouden.
      
      15. In de taxatie van verweerder is ook ter vergelijking gebruikt [A-straat] te [Z] . Het weglaten van dit pand uit het resultaat van de vergelijking leidt er naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat moet worden geconcludeerd dat de woning niet ten minste de beschikte waarde waard was. De waarden van de twee woningen aan de [B-straat] zijn namelijk op zichzelf al voldoende om tot aannemelijkheid van de beschikte waarde van de woning te komen. Met of zonder de woning aan [A-straat] is daarom de beschikte waarde van de woning van € 581.000 met de taxatie van verweerder aannemelijk gemaakt.”
      
    
    
      4.2.
      Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne en voegt daaraan - mede naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer in hoger beroep hebben aangevoerd - het volgende toe.
      
    
    
      4.3.
      In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar, anders dan door de rechtbank is geoordeeld, niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft, zo stelt hij, met al hetgeen door hem is aangevoerd gerede twijfel gezaaid over de juistheid van het aantal kubieke meter waarvan de heffingsambtenaar in zijn matrix voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan. Hij wijst in dat kader op de door hem overgelegde makelaarsbrochures en het ontbreken van synchronie tussen de BAG- oppervlakte en de inhoudsmaten. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring gegeven. De heffingsambtenaar is, zo stelt belanghebbende, voor de referentieobjecten van een fors te kleine maatvoering uitgegaan, waardoor is gerekend met een te hoge prijs per kubieke meter. Voorts is de rechtbank er ten onrechte vanuit gegaan dat de objecten gelegen aan de [B-straat] bij uitstek de beste vergelijkingsobjecten zijn. Andere objecten, zoals die door belanghebbende zijn aangevoerd, zijn even goed of zelfs beter vergelijkbaar. Dit klemt temeer omdat juist de panden aan de [B-straat] de hoogste eenheidsprijzen in de matrix genereren. Tot slot stelt belanghebbende dat [A-straat] niet is gebouwd in 1941 maar in 1939 en dat ‘gewilde’ jaren dertig woning niet of minder goed vergelijkbaar zijn met de Woning (die in de jaren 50 is gebouwd). Het Hof oordeelt als volgt. 
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de inhoudsmaten van alle objecten door hem consequent zijn ingemeten volgens de daarvoor geldende regels, die zijn gebaseerd op de zogenoemde ‘NEN 2580-norm’. De op de NEN 2580-norm gebaseerde ‘Meetinstructie Bruto inhoud woningen’ die in dat kader is opgesteld door de Waarderingskamer, is door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegd. 
      
      
        Het Hof ziet geen aanleiding om de stelling van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken. Ook niet in het licht van belanghebbendes stelling dat de BAG-woonoppervlakten van de objecten en de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoudsmaten geen synchronie vertonen. De heffingsambtenaar heeft in dat kader terecht aangevoerd dat voor het ontbreken van synchronie vele geldige oorzaken zijn aan te wijzen, waaronder in de eerste plaats een verschil in hoogte tussen de objecten. Maar ook de voormelde meetinstructie bevat aanwijzingen die de voornoemde afwezigheid van synchronie kunnen verklaren, zoals de bepaling dat ruimten met een netto hoogte van minder dan 1,5 meter, niet tot de gebruiksoppervlakte mogen worden gerekend. Ook de overgelegde makelaarsbrochures brengen niet mee dat het Hof de verklaring van de heffingsambtenaar over de consequente toepassing van de meetinstructie in twijfel trekt. De grief van belanghebbende faalt. 
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de objecten gelegen aan de [B-straat] bij uitstek - gelet op de ligging en de objectieve kenmerken - de beste referentieobjecten zijn. Dat deze objecten in de matrix van de heffingsambtenaren de hoogste eenheidsprijzen in de matrix genereren, doet daar niet aan af. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is voorts van oordeel dat de rechtbank terecht en op goede gronden tot het oordeel is gekomen dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden (r.o. 14). Het Hof wijst er voorts op dat de woning over een aanzienlijk grotere tuin beschikt dan de twee referentieobjecten gelegen aan de [B-straat] , zodat mede daarom het oordeel gerechtvaardigd is dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde niet te hoog is. Daarenboven is het Hof is van oordeel dat de rechtbank in r.o. 15 van haar uitspraak terecht tot het oordeel is gekomen dat de twee woningen aan de [B-straat] op zichzelf al voldoende zijn om de beschikte waarde te onderbouwen. In dat licht behoeft de stelling van belanghebbende dat [A-straat] een ‘gewilde’ jaren dertig woning is en daardoor niet of minder geschikt is als referentieobject, wat daar verder ook van zij, geen behandeling.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.8.
      Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof heeft ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      
        De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck, als griffier. De beslissing is op 9 september 2021 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.