ECLI:NL:RBLIM:2025:2459, Rechtbank Limburg, 12-03-2025, 11247246 \ CV EXPL  24-3962
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11247246 \ CV EXPL  24-3962
    
    
    
      
        Vonnis van 12 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. S.X.J. Zuidema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WELLER WONEN, 
      te Heerlen,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. R.W. Janssen.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en Weller genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 17 juli 2024 met producties 1 tot en met 11;
        - de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 8;
        - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        - het bericht van 19 december 2024 met producties 12 tot en met 18 van [eiseres] ;
        - de mondelinge behandeling van 7 januari 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij mr. Zuidema een pleitnotitie heeft overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 2021 van Weller de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde is gelegen in de wijk De Oude Egge. Dit is een oude mijnwerkerskolonie. Na de sloop van een 130-tal woningen is een moderne nieuwbouwwijk gerealiseerd. Op verzoek van de gemeente Brunssum heeft Weller voor de herontwikkeling van De Oude Egge gekozen voor warmte- en koudeopslag van het bedrijf Mijnwater B.V. (hierna: Mijnwater). Dit bedrijf heeft in Brunssum een circulair energiesysteem voor woningen aangelegd, waarbij warmte en koude wordt gehaald uit de oude mijngangen. 
      
    
    
      2.3.
      Op 14 april 2021 is [eiseres] het nieuwbouwproject gaan bezichtigen. Op 16 april 2021 heeft mw. [naam] van Weller aan [eiseres] een mail met informatie over het project gestuurd. In deze mail is vermeld: “(…) Vanwege het verwarmen met mijnwater, moet de vloer in de nieuwe woning aan specifieke voorwaarden voldoen. (…)”.
      
    
    
      2.4.
      Na het doorvoeren van enkele wijzigingen van de zijde van (de toenmalige advocaat van)  [eiseres] is zij op 28 juni 2021 de huurovereenkomst op het kantoor van Weller komen ondertekenen. Bij de huurovereenkomst is aan [eiseres] ook een allonge voorgelegd waarin – kort gezegd – is bepaald dat huurders van De Oude Egge gehouden zijn een aansluit- en leveringsovereenkomst te sluiten met Mijnwater, aan Mijnwater de haar toekomende tarieven en rechten te voldoen en dat op die overeenkomst de algemene voorwaarden van Mijnwater van toepassing zijn.
      
    
    
      2.5.
      
        In de Woongids Oude Egge die [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen is op pagina 10 het volgende vermeld: 
        “Uw woning is gasloos en beschikt over verwarming èn koeling via vloerverwarming van energieleverancier Mijnwater BV. Naast de vloerverwarming zorgt Mijnwater BV ook voor de verwarming van warm tapwater. (…) Mijnwater BV is uw energieleverancier. De kosten van het energieverbruik worden door deze leverancier bij u in rekening gebracht, vergelijkbaar met uw huidige energieleverancier. U krijgt van Mijnwater BV voorlichting over de wijze waarop het warmte en koelingssysteem werkt en de betalingswijze voor het verbruik.(…) Voor koeling worden geen gebruikskosten in rekening gebracht.(…)”.
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] heeft, nadat zij de huurovereenkomst met Weller is aangegaan, een aansluit- en leveringsovereenkomst met Mijnwater gesloten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        - een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de allonge op de huurovereenkomst en de kosten van de koelvoorziening;
        - de gevolgen van de allonge ter opheffing van het nadeel te wijzigen, in die zin dat [eiseres] de kosten van koelvoorziening in mindering mag brengen op de huurprijs;
        - een verklaring voor recht dat de door Weller geplaatste binnen-installatie ondeugdelijk is;
        - Weller te veroordelen tot het verhelpen van de in deze dagvaarding gestelde gebreken aan de binnen-installatie;
        - Een huurprijsvermindering toe te kennen tot 40% van de huurprijs over de zes maanden voorafgaand aan deze dagvaarding en Weller te veroordelen tot terugbetaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van 60% van de over die zes maanden betaalde huurpenningen, in totaal € 2.284,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
        - Weller te veroordelen tot betaling van € 913,25 aan materiële schadevergoeding als gevolg van onterecht geregistreerd gebruik, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
        - Weller te veroordelen tot betaling van € 2.500,00 aan immateriële schadevergoeding voor het gederfde woongenot als gevolg van het tikkende geluid uit de binnen-installatie van Weller, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
        - Weller te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [eiseres] stelt dat Weller heeft toegezegd dat de koel- en warmtevoorziening van Mijnwater niet tot hogere kosten zou leiden dan bij een reguliere warmtevoorziening op basis van gas. Er zou slechts één vastrecht in rekening worden gebracht voor de warmte- en de koelvoorziening en de koelvoorziening zou geheel kosteloos zijn. Op basis van deze mededelingen, waarvan [eiseres] stelt dat later is gebleken dat zij onjuist zijn, is [eiseres] akkoord gegaan met de allonge. Als zij geweten had dat de kosten uiteindelijk hoger zouden zijn, zou zij de allonge nooit hebben getekend. Hierdoor is sprake van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW en daarom vordert [eiseres] een nadeelcompensatie zoals bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW. Daarnaast stelt [eiseres] dat de binnen-installatie in het gehuurde ondeugdelijk is. De meter registreert onterecht verbruik, dat niet aansluit op het werkelijke verbruik en daarom vordert zij herstel van de gebreken en een materiële schadevergoeding, geschat op 20% van haar verbruik op jaarbasis, berekend over de periode juli 2021 tot de datum van dagvaarding. Ook functioneert de thermostaat niet, omdat de verwarming aanslaat als de thermostaat uit staat. Een dergelijke niet deugdelijk functionerende thermostaat is volgens [eiseres] een gebrek dat een huurprijsvermindering tot 40% van de huurprijs rechtvaardigt. Tot slot stelt [eiseres] dat haar woongenot ernstig aangetast is geweest door een irritant tikkend geluid in de leidingen in het gehuurde. Dit geluid begon in oktober 2021. [eiseres] heeft hier vaak melding van gemaakt bij Mijnwater en Weller. Pas in maart 2023 is het probleem met betrekking tot het tikkende geluid opgelost. Haar woongenot is dus anderhalf jaar lang aanzienlijk aangetast en heeft geleid tot psychische klachten en daarom vordert zij een immateriële schadevergoeding van Weller, aldus [eiseres] .  
      
    
    
      3.3.
      Weller voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Dwaling
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 6:228 lid 1 sub b BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
    
    
      4.2.
      Wil het beroep op dwaling slagen, dan moet er dus ten eerste sprake zijn van een onjuiste voorstelling van zaken (een dwaling) bij [eiseres] bij het aangaan van de allonge op de huurovereenkomst. In die allonge staat – kort gezegd – enkel beschreven dat Mijnwater een exclusief recht heeft op de levering van warmte, koude en tapwater in het gehuurde tegen de aan haar toekomende tarieven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] erkend dat al tijdens de bezichtiging van de proefwoning van De Oude Egge met haar is besproken dat het hier ging om een nieuwbouwproject met energiezuinige woningen met warmtelevering door Mijnwater. Ook de e-mail van 16 april 2021 van mw. [naam] van Weller laat er geen twijfel over bestaan dat de warmte in het gehuurde geleverd zal worden door Mijnwater. De kantonrechter is van oordeel dat er hierdoor dus geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken of dat [eiseres] plots met de allonge is geconfronteerd. [eiseres] wist dat Mijnwater haar warmte-energieleverancier moest worden en dat is ook wat in de allonge staat.
      
    
    
      4.3.
      Ten tweede moet bij dwaling sprake zijn van een overeenkomst die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. De kantonrechter is van oordeel dat ook daar geen sprake van is. Aangezien er geen andere energieleverancier is die (warmte-)energie kan leveren in het gehuurde of in de andere woningen die tot De Oude Egge behoren, kon [eiseres] feitelijk niet anders dan akkoord met de inhoud van de allonge. Er zijn namelijk geen andere (gas)leidingen in de woningen aangelegd en het afsluiten van een overeenkomst met een andere warmte-energieleverancier is dus niet mogelijk. Ook zonder de allonge had [eiseres] een overeenkomst met Mijnwater moeten sluiten voor de warmtelevering in het gehuurde. Als zij dat had willen voorkomen dan had zij in het geheel geen huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde kunnen aangaan maar dat heeft zij wel gedaan.  
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] met name bezwaren heeft tegen de tariefstelling van Mijnwater maar dat is een kwestie die tussen haar en Mijnwater loopt en maakt nog niet dat sprake is van dwaling bij het akkoord gaan met de allonge. Daarin staat immers niets over de hoogte van de tarieven van Mijnwater maar enkel dat de tarieven van Mijnwater van toepassing zijn. Het staat vast dat Weller buiten de rechtsverhouding tussen [eiseres] en Mijnwater staat en geen invloed heeft op de tariefstelling van Mijnwater. Weller heeft erkend dat op enig moment door Mijnwater wel gebruikskosten voor koeling in rekening zijn gebracht, in tegenstelling tot hetgeen in de Woongids Oude Egge is vermeld. Weller heeft daartegen bezwaar gemaakt bij Mijnwater en heeft daarmee bereikt dat Mijnwater geen vastrecht in rekening brengt bij huurders die geen gebruik maken van de koeling, zoals [eiseres] , en uiteraard ook geen gebruikskosten. Dit is ook bevestigd door de gemachtigde van [eiseres] in de e-mail van 2 oktober 2023. 
      
    
    
      4.5.
      Nu de kantonrechter van oordeel is dat geen sprake is van dwaling bestaat ook geen grond voor het toekennen van de gevorderde nadeelcompensatie op grond van artikel 6:230 lid 2 BW. De door [eiseres] gevorderde vermindering van de huurprijs met de kosten van de koelvoorziening is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Ondeugdelijke binnen-installatie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] vordert een verklaring voor recht dat de binnen-installatie in het gehuurde gebrekkig is en vordert dat Weller de gebreken aan deze installatie verhelpt. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] hiermee doelt op het onterecht geregistreerde verbruik door de meter van de binnen-installatie, de niet goed werkende thermostaat en het tikkende geluid in de leidingen. 
      
    
    
      4.7.
      In de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] echter aangegeven dat het probleem met het tikkende geluid is opgelost in maart 2023 zodat dit geen gebrek aan de binnen-installatie meer kan opleveren. Met betrekking tot het onterecht geregistreerde verbruik heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat in september 2024 een nieuwe meter is geplaatst en dat daarmee ook dat probleem is opgelost. Nu hieruit volgt dat beide problemen met betrekking tot de binnen-installatie zijn opgelost en niet gebleken is dat op dit moment nog sprake is van andere gebreken, zal de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht en de veroordeling tot het verhelpen van de – inmiddels dus opgeloste – gebreken afwijzen.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een huurder van, in dit geval, woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen ingeval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] vordert een huurprijsvermindering tot 40% van de huurprijs over de zes maanden voorafgaande aan de dagvaarding, hetgeen inhoudt dat zij huurprijsvermindering vordert over de periode 17 januari tot en met 17 juli 2024. In de dagvaarding legt zij hieraan ten grondslag dat de meter in het gehuurde structureel onjuist verbruik heeft geregistreerd, dat niet aansluit op het werkelijke verbruik. Ter mondelinge behandeling heeft zij daaraan toegevoegd dat zij ook recht heeft op huurprijsvermindering vanwege het tikkende geluid in de leidingen omdat zij daardoor werd gestoord in haar woongenot. In de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] echter aangegeven dat het probleem met het tikkende geluid is opgelost in maart 2023 zodat zij op grond daarvan geen huurprijsvermindering meer kan vorderen gelet op de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 3 BW en de daarop gebaseerde vordering tot huurprijsvermindering over de periode van 17 januari tot en met 17 juli 2024. In die periode was het probleem met betrekking tot het tikkende geluid immers al opgelost. 
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van het structureel onjuist geregistreerde verbruik is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat dit een gebrek is dat voor rekening van Weller komt. Onder ‘gebrek’ moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [eiseres] heeft verwezen naar de aanvullende C-lijst onder Qa1 van het gebrekenboek van de huurcommissie maar dat artikel ziet op een installatie die in het geheel niet meer functioneert door een technisch gebrek. Het is niet gebleken dat daar sprake van is, [eiseres] heeft de installatie wel steeds kunnen gebruiken voor verwarming van het gehuurde, maar dat verbruik werd (kennelijk) onjuist geregistreerd door Mijnwater (en niet door Weller). Zij heeft onvoldoende onderbouwd dat door het onterecht geregistreerde verbruik sprake was van verminderd huurgenot. In de dagvaarding heeft [eiseres] ook nog aangevoerd dat het tot tweemaal toe 25 graden in de woning is geworden terwijl de thermostaat uit stond. Data waarop dat is gebeurd, heeft zij niet genoemd en ook niet wanneer zij dit aan Weller heeft gemeld. Wat daar verder ook van zij, een substantiële aantasting van het woongenot kan dit niet worden genoemd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is geweest van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en zal de gevorderde huurprijsvermindering afwijzen. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] het probleem van de onjuiste registratie bij Mijnwater had moeten aankaarten, hetgeen zij kennelijk ook heeft gedaan en waarvoor zij ook is gecompenseerd door Mijnwater, zo is gebleken tijdens de mondelinge behandeling. 
      
      
        
          Materiële schadevergoeding onterecht geregistreerd verbruik
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] vordert € 913,25 van Weller als schadevergoeding voor het ten onrechte in rekening gebrachte verbruik als gevolg van de gestelde gebrekkige binnen-installatie van Weller. Zij heeft echter nagelaten om aan te voeren op welke grond Weller hiervoor schadeplichtig zou zijn jegens haar. Weller heeft weliswaar erkend dat er onduidelijkheid is geweest over het verbruik en de transparantie van de afrekeningen van Mijnwater maar zij heeft betwist dat zij daardoor enig schadebedrag aan [eiseres] verschuldigd is. Ter mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat zij van Mijnwater een financiële vergoeding van enkele honderden euro’s heeft ontvangen ter compensatie van het in het verleden onterecht geregistreerde verbruik en dat dit probleem sinds september 2024 opgelost is. In zijn e-mail van 2 oktober 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] bovendien verklaard dat zij Weller niet langer aansprakelijk hield ten aanzien van de verhoogde kosten voor energie. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiseres] verwacht mocht worden dat zij haar stellingen met betrekking tot de schadeplichtigheid van Weller hieromtrent en ten aanzien van de hoogte van de door haar geleden schade nader had onderbouwd. Wegens het ontbreken van een dergelijke onderbouwing zal de kantonrechter haar niet toelaten tot het leveren van bewijs van haar stellingen, maar deze vordering als niet-voldoende onderbouwd afwijzen. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] stelt dat zij immateriële schade heeft geleden door het tikkende geluid in de leidingen van het gehuurde. Dit heeft anderhalf jaar lang haar woongenot aangetast en tot psychische klachten geleid, aldus [eiseres] , en daarom vordert zij schadevergoeding van Weller. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter stelt voorop dat artikel 6:106 BW bepaalt dat een benadeelde partij recht heeft op immateriële schadevergoeding indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgenomen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. De wetgever heeft de lat voor toekenning van immateriële schade hoog willen leggen. De rechter dient daarmee terughoudend te zijn, zowel voor wat betreft de vraag of sprake is van een aantasting in de persoon als de omvang van het toe te wijzen bedrag. Uitgangspunt is dat buiten de gevallen van lichamelijk letsel en aantasting van eer en goede naam, sprake moet zijn van geestelijk letsel, waarmee wordt bedoeld een in de psychiatrie erkende ziekte, die objectief is of kan worden vastgesteld. Nu [eiseres] enkel heeft gesteld dat zij psychische klachten heeft ervaren, is de kantonrechter van oordeel dat zij daarmee onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat sprake is van enig aantoonbaar geestelijk letsel als gevolg van het tikkende geluid. Dit leidt tot de conclusie dat de gevorderde immateriële schadevergoeding zal worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot het betalen van de proceskosten. De proceskosten van Weller worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.
      
      
      
        LC