ECLI:NL:RBNHO:2025:2763, Rechtbank Noord-Holland, 13-03-2025, C/15/361463 / KG ZA 25-44
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Burengeschil. Lekkage/vochtdoorslag in woning. Middels lekdetectie onderzoeken hebben deskundigen vastgesteld dat de oorzaak daarvan niet in die woning is gelegen. Komen de problemen voort uit de naastgelegen woning? Gedaagden betwisten de problemen niet. Zij verklaren al maatregelen te hebben genomen en nog te zullen nemen. Veroordeling tot uitvoeren lekdetectie en herstellen van gebreken indien uit onderzoek blijkt dat de oorzaak van de vochtproblemen in de woning van gedaagden is gelegen.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/361463 / KG ZA 25-44
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 13 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      2.	[eiser 2],
      beiden wonende te [plaats],
      eisers,
      advocaat mr. R.J. van de Leur te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      2.	[gedaagde 2],
      beiden wonende te [plaats],
      gedaagden,
      ter zitting vertegenwoordigd door hun zoon [gemachtigde].
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] (gezamenlijk: [eisers]) en [gedaagden] genoemd worden.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak ziet op een burengeschil. [eisers] ondervinden in hun woning lekkage/vochtdoorslag. Middels lekdetectie onderzoeken hebben deskundigen vastgesteld dat de oorzaak daarvan niet in hun eigen woning is gelegen. Volgens [eisers] komen de vochtproblemen voort uit een lekkage in de naastgelegen woning van [gedaagden]  betwisten de problemen niet. Zij verklaren al maatregelen te hebben genomen en nog te zullen nemen. 
    
    
    
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands voldoende aannemelijk dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in de woning van [gedaagden] Hoewel [gedaagden] enige maatregelen hebben genomen zijn de vochtproblemen in de woning van [eisers] nog niet verholpen en is de oorzaak nog steeds onbekend. De voorzieningenrechter zal [gedaagden] daarom veroordelen tot het laten uitvoeren van een lekdetectie onderzoek. Als uit dat onderzoek blijkt dat de oorzaak van de lekkage inderdaad in de woning van [gedaagden] is gelegen, dan moeten [gedaagden] het gebrek naar de normen van goed en deugdelijk vakwerk op hun kosten laten herstellen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 t/m 12 
        
        
          de mondelinge behandeling van 27 februari, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
      
        
          
            [eiser 1], bijgestaan door mr. Van de Leur voornoemd
        
        
          namens [gedaagden]: [gemachtigde] (zoon van gedaagden). 
        
      
      
    
    
      1.3.
      Ter zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] zijn eigenaar van de woning aan [adres 1] in [plaats]. [gedaagden] zijn eigenaar van de naastgelegen woning aan [adres 2].
      
    
    
      2.2.
      Sinds februari 2023 ervaren [eisers] vochtdoorslag en lekkage in de scheidsmuur met de woning van [gedaagden] De hal en het toilet op de begane grond zijn door vochtdoorslag beschadigd geraakt en er is schimmel ontstaan. 
      
    
    
      2.3.
      Eind maart 2023 hebben [eisers] in hun woning door Trition een lekdetectie onderzoek laten verrichten. In de rapportage van dit onderzoek staat dat er geen lekkage is vastgesteld afkomstig van de leidingen van de woning van [eisers] 
      
    
    
      2.4.
      
        In oktober 2023 hebben [eisers] de badkamer laten verbouwen. Op hun verzoek heeft de aannemer advies verstrekt over de lekkageproblemen. In de factuur staat: 
        ‘De lekkage problemen zijn hoogstwaarschijnlijk afkomstig van nummer [adres 2]. Het vermoeden bestaat dat de lekkage afkomstig is van de douchehoek. De kitranden rondom de vloergoot en het zitje zien er niet betrouwbaar uit. Advies is om te beginnen met het kit te vervangen in de douche en een nieuw zitje.’
      
      
    
    
      2.5.
      In een brief van 13 maart 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] aansprakelijk- en in gebreke gesteld voor het in stand houden van de kenbare lekkage en gesommeerd om binnen vier weken de oorzaak van de lekkage weg te nemen en te laten herstellen. Daarbij is verzocht om de herstellingen te laten bevestigen door de ingeschakelde derde.
      
    
    
      2.6.
      Vervolgens hebben [eisers] mondeling van [gedaagden] vernomen dat op 26 maart 2024 een loodgieter met schade-expert de lekkage in de woning van [gedaagden] zou gaan beoordelen. Deze werkzaamheden leken effect te hebben, omdat de muur in de woning van [eisers] begon te drogen. [eisers] hebben daarna het schilderwerk in hun woning laten herstellen. 
      
    
    
      2.7.
      Na zes maanden ontstond op exact dezelfde locatie in de woning van [eisers] opnieuw vochtdoorslag.
      
    
    
      2.8.
      In een brief en e-mail van 31 oktober 2024 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] laten weten dat de lekkage voortduurt en [gedaagden] opnieuw gesommeerd tot herstel over te gaan. 
      
    
    
      2.9.
      Op 17 december 2014 heeft QBuild, in opdracht van de verzekeraar, de woning van [eisers] bezocht ter vaststelling van de schade. 
      
    
    
      2.10.
      
        Op 24 december 2024 heeft Trition nogmaals een lekdetectie onderzoek in de woning van [eisers] uitgevoerd. Ook in de rapportage van dit onderzoek staat dat er geen lekkage is vastgesteld. In het rapport staat, voor zover van belang:
        ‘mogelijk wordt de vochtschade veroorzaakt door een afwijking in de naastgelegen woning, tijdens onderzoek zijn hier verhoogde vochtwaardes gemeten en druppelt het uit het plafond. Om een juiste indicatie te kunnen geven adviseren wij een lekdetectie onderzoek uit te laten voeren in woning (huisnr.[adres 2]).’ 
      
      
    
    
      2.11.
      In een aangetekende e-mail van 8 januari 2025 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] bericht dat de deskundige van QBuild een redelijk vermoeden heeft uitgesproken over de oorzaak van de problematiek: ‘het lekt in de koof van de zolder, waar de wasmachine staat, naar beneden, naar de afvoer van het toilet. De gehele muur is nat. Ook de badkamer toont achterstallig onderhoud.’. Kijkend naar de foto’s die zijn gemaakt in de woning van [gedaagden] is de problematiek ook met een niet-deskundig oog vast te stellen. Bij het uitblijven van herstel is een kort geding procedure aangezegd. 
      
    
    
      2.12.
      Op brieven/e-mails van de advocaat van [eisers] is nooit door [gedaagden] gereageerd.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om:
        I. binnen zeven dagen na de datum van het vonnis, op kosten van [gedaagden], door een deskundig bedrijf/persoon, volledig herstel uit te voeren van alle zaken die vochtschade of lekkage kunnen veroorzaken in de gedeelde scheidsmuur en in de woning van [eisers]; 
        II. na herstel bewijs te overleggen van de door een deskundig bedrijf/persoon uitgevoerde werkzaamheden middels het overleggen van een werkbon en/of specificatie van de werkzaamheden;
        III. bij gebreke waarvan [gedaagden] hoofdelijk een dwangsom verschuldigd zullen worden van € 500,- voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 20.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de eigenaar van een woning aansprakelijk kan worden gesteld voor schade veroorzaakt door een gebrek aan de woning, ook al heeft de eigenaar geen schuld en kan de eigenaar geen verwijten worden gemaakt. Op onrechtmatige wijze hebben [gedaagden] de lekkages en vochtdoorslag in stand gelaten, waardoor schade is ontstaan aan de woning van [eisers] 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Spoedeisend belang 
    
    
      4.1.
      De omstandigheid dat [eisers] aanhoudende vochtproblemen in hun woning ervaren is voldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. 
      
      
        
          Vochtproblemen 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat in de woning van [eisers] nog steeds ernstige vochtproblemen bestaan en dat de oorzaak daarvan niet in hun woning zijn gelegen, zodat de problemen ook nog niet kunnen worden opgelost. 
      
    
    
      4.3.
      Verschillende deskundigen zijn door [gedaagden] toegelaten tot hun woning en hebben het vermoeden geuit dat de oorzaak van de lekkage gelegen kan zijn in deze woning. In oktober 2023 heeft de aannemer van [eisers] al aangegeven dat de kitranden in de douchehoek er niet betrouwbaar uitzien. In een rapportage van Trition van december 2024 staat vermeld dat de vochtschade mogelijk wordt veroorzaakt door een afwijking in de woning van [gedaagden], omdat hier verhoogde vochtwaardes zijn gemeten en het uit het plafond druppelt. De foto’s spreken boekdelen. Trition adviseerde een lekdetectie onderzoek uit te laten voeren in de woning van [gedaagden]  
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting heeft de zoon van [gedaagden] toegelicht dat zijn zus in het kader van de vochtproblemen contacten heeft onderhouden met de opstalverzekeraar, maar dat hij niet precies weet wat de stand van zaken is. In ieder geval heeft een kennis van hem, die werkzaam is als kitter, de avond voor de zitting de gehele badkamer in de woning van [gedaagden] opnieuw gekit. Verder heeft de zoon van [gedaagden] toegezegd contact op te zullen nemen met zijn zus zodat teneinde een deskundige naar het probleem te laten kijken. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is op basis van de rapporten en de foto’s voorshands voldoende aannemelijk dat de oorzaak van de vochtproblemen is gelegen in de woning van [gedaagden] [eisers] ervaren nu al bijna twee jaar problemen door vochtdoorslag. Hoewel [gedaagden] betogen maatregelen te hebben genomen en nog te zullen treffen, is het probleem nog steeds niet verholpen. Die omstandigheden leiden tot de conclusie dat [gedaagden] door geen adequate maatregelen te treffen in strijd handelen met een op hen rustende maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm. Zij moeten dan ook in elk geval op zo kort mogelijke termijn actie ondernemen om een lekdetectie onderzoek te laten verrichten en [eisers] schriftelijk van de genomen en te nemen stappen op de hoogte stellen. Als uit het onderzoek blijkt dat de oorzaak van de lekkage inderdaad in de woning van [gedaagden] ligt, zullen [gedaagden] het gebrek/de gebreken dat/die tot de lekkage heeft/hebben geleid vervolgens, eveneens op zo kort mogelijke termijn, moeten (laten) herstellen op hun kosten. Een veroordeling van [gedaagden] daartoe zal, als het mindere van het door [eisers] gevorderde, worden toegewezen. Voor toewijzing van de verdergaande vorderingen bestaat in afwachting van het nadere onderzoek op dit moment onvoldoende grond.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      - dagvaarding          	€       146,43
      - griffierecht                      	         331,00
      - salaris advocaat              	      1.107,00
      - nakosten                                    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                                 €    1.762,43
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, in hun woning een lekdetectie onderzoek te laten uitvoeren naar de oorzaak van de lekkage/vochtproblemen in de woning van [eisers] naar de normen van goed en deugdelijk vakwerk door een terzake deskundig bedrijf/persoon en [eisers] te informeren door wie en wanneer het onderzoek plaatsvindt, en hen van de resultaten op de hoogte te stellen, binnen één week nadat deze beschikbaar zijn, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden], indien uit het onder 5.1 genoemde onderzoek blijkt dat de oorzaak van de lekkage/vochtproblemen in de woning van [eisers] in de woning van [gedaagden] ligt, al de gebreken die daartoe hebben geleid binnen veertien dagen nadat het onder 5.1 genoemde onderzoek is afgerond, naar de normen van goed en degelijk vakwerk, op hun eigen kosten te (laten) herstellen, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] om na herstel bewijs te overleggen van de door een deskundig bedrijf/persoon uitgevoerde werkzaamheden door het overleggen van een werkbon en/of specificatie van de werkzaamheden, 
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat [gedaagden] een dwangsom zullen verbeuren van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de onder 5.1 t/m 5.3 uitgesproken veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.762,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. de Bert op 13 maart 2025.
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat. 
        
      
      
      
        
          Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.
        
      
      
    
  
  
    Conc.: 1589