ECLI:NL:GHARL:2025:1597, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2025, 23/2699
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2699
      uitspraakdatum: 18 maart 2025
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 10 augustus 2023, nummer AWB 22/2298, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Rijssen-Holten (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 607.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2025. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [naam1] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1840 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde berging (78 m2), een carport (45 m2), een zwembad, een overkapping (18 m2) en twee vrijstaande bergingen (24 m2). De woning heeft een woonoppervlakte van 241 m2 en een kaveloppervlakte van 2.910 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] ( [naam3] ) van 28 juni 2023, waarin de waarde is getaxeerd op € 617.000. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde gemeente (Holten-Rijssen) gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 7 
                
                  [woonplaats]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1840
              
              
                241 m2
              
              
                € 1.400
              
              
                € 337.297
              
              
                2910 m2
              
              
                 € 78
              
              
                € 226.965
              
              
                Aanbouw         € 23.478
                Carport              € 6.750
                Zwembad        € 10.000
                Overkapping     € 1.800
                Berging (2x)    € 10.800
              
              
                € 617.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 2 [woonplaats]
                (vrijstaand)
              
              
                1792
              
              
                217 m2
              
              
                € 1.385
              
              
                € 300.456
              
              
                4600 m2
              
              
                 € 52
              
              
                € 239.924
              
              
                Bedrijfsgeb.     € 36.333
                Schuur             € 33.600
                Dakkapel           € 1.500
                Kelder                € 1.399
                Zolder              € 16.788
              
              
                € 630.000
                (24-10-20)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 630.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 6
                
                  [woonplaats] 
                (vrijstaand)
              
              
                1900
              
              
                212 m2
              
              
                € 1.746
              
              
                € 370.358
              
              
                3890 m2
              
              
                 € 51
              
              
                € 236.540
              
              
                Berging            € 27.588
                Dakkapel (2x)    € 3.000
                Tuinhuis             € 1.800
                Berging              € 4.950
              
              
                € 545.000
                (5-12-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 644.136  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 15
                
                  [plaats1]
                
                
              
              
                1800
              
              
                229 m2
              
              
                € 1.362
              
              
                € 311.994
              
              
                4670 m2
              
              
                 € 52
              
              
                € 241.834
              
              
                Berging            € 29.920
                Serre                 € 17.366
                Dakkapel            € 1.500
                Carport               € 6.000
                Berging            € 11.872
              
              
                € 716.000
                (3-12-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 620.486  
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.6.
      Namens de heffingsambtenaar heeft taxateur [naam4] van [naam3] op 23 juni 2023 een inpandige opname gedaan. Op basis van deze inpandige opname heeft de taxateur geconcludeerd dat de staat van onderhoud van de woning gemiddeld is. Vanwege de scheuren in de woning en de lichte lekkage in het dak is de kwaliteit van de woning matig. De scheuren van de buitenmuren zijn in maart 2023 hersteld. Verder is geconstateerd dat in de aanbouw vloerverwarming aanwezig is en dat er circa 30 zonnepanelen op het dak liggen. Daarnaast heeft belanghebbende aan de taxateur een lijst meegegeven van de verrichte en gewenste onderhoudswerkzaamheden.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar – zijn taxateur heeft de woning inpandig opgenomen (zie 4.6) – erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 van € 607.000 niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 716.000 voor het vergelijkingsobject [adres4] 15 dat wat betreft bouwjaar (1840 versus 1800),  woonoppervlakte (241 m2 versus 229 m2), ligging (gemiddeld), bouwkundige kwaliteit (matig), uitstraling (gemiddeld), doelmatigheid (gemiddeld) en voorzieningen (gemiddeld) goed vergelijkbaar is. Bovendien is de staat van onderhoud van dit vergelijkingsobject minder dan van de onderhavige woning (gemiddeld versus matig).  
      
    
    
      4.8.
      Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter voor het perceel van het vergelijkingsobject (€ 78 versus € 52) ook voldoende tot uiting gebracht dat de grotere perceeloppervlakte van dit vergelijkingsobject een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van het perceel van de onderhavige woning. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 607.000 niet te hoog is. 
      
    
    
      4.9.
      Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar uit van een te groot woonoppervlakte. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De enkele stelling dat de oppervlakte kleiner is, is onvoldoende om aan de berekeningen van de heffingsambtenaar - waarbij de uitgangspunten van NEN 2580 zijn gehanteerd - te twijfelen, nu niet duidelijk is hoe belanghebbende de woonoppervlakte heeft gemeten en berekend en of daarbij de uitgangspunten van NEN 2580 zijn gehanteerd.
      
    
    
      4.10.
      Anders dan belanghebbende betoogt, staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte referentieobjecten of berekeningen te wijzigen. De heffingsambtenaar mocht om die reden in de beroeps- en hogerberoepsfase van een andere matrix, met daarin andere referentieobjecten, uitgaan dan in de bezwaarfase (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6283, r.o. 4.4). 
      
    
    
      4.11.
      Ook belanghebbendes verwijzing naar de WOZ-waarde die voorgaande kalenderjaren aan de onroerende zaak zijn toegekend, mist betekenis. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die voor een vorig kalenderjaar aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder kalenderjaar dient de heffingsambtenaar de waarde opnieuw vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging ten opzichte van voorgaande kalenderjaren doet dan ook niet ter zake.
      
    
    
      4.12.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2021. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier. De beslissing is op 18 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Tax)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.