ECLI:NL:RBROT:2022:10355, Rechtbank Rotterdam, 02-11-2022, 10114785 VV EXPL 22-392
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht - Ondanks een uiterst hoge huurachterstand en een verbod op opschorting aan de zijde van gedaagde, wordt de vordering tot ontruiming afgewezen. Het belang van gedaagde weegt in de kort geding toets zwaarder dan dat van eiser.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 10114785 VV EXPL 22-392

    
    
    
      
datum uitspraak: 2 november 2022

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

1. [eiser01] ,


      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      

2. [eiser02]

,

      
woonplaats: [woonplaats02] ,

      
oorspronkelijke eisers,

      
gedaagden in verzet,

      
gemachtigde: mr. T.R.A. Wondolleck en mr. K.L. Kruijer,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

1. [gedaagde01],


      
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

      

2. [gedaagde02]

,

      
woonplaats: [woonplaats03] ,

      

3. [gedaagde03]

,

      
woonplaats: [woonplaats04] ,

      
oorspronkelijke gedaagden,

      
eisers in verzet,

      
gemachtigde: mr. O. Arslan.

    
    
    
      
Oorspronkelijke eisers worden hierna genoemd: ‘ [eiser01] ’, ‘ [eiser02] ’ en samen ‘ [eiser01] c.s.’ (in mannelijk enkelvoud).

    
    
    
      
Oorspronkelijke gedaagden worden hierna genoemd: ‘ [gedaagde01] ’, ‘ [gedaagde02] ’, ‘ [gedaagde03] ’ en samen ‘ [gedaagde01] c.s.’ (in vrouwelijk enkelvoud).

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 21 juli 2022, met bijlagen;

        
        
          
het verstekvonnis van deze rechtbank van 17 augustus 2022 met zaaknummer 9990962 VV EXPL 22-271;

        
        
          
de verzetdagvaarding van 11 oktober 2022;

        
        
          
de akte vermeerdering van eis van [eiser01] c.s.;

        
        
          
de bijlage van [gedaagde01] c.s.;

        
        
          
de spreekaantekeningen van [eiser01] c.s.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 19 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [eiser01] , [eiser02] , [gedaagde01] , [gedaagde02] en hun gemachtigden besproken.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] huurt vanaf 8 mei 2013 een bedrijfsruimte van [eiser01] c.s. aan het adres [adres01] te [plaats01] . Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurbepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: ‘AV’) van toepassing.

      
    
    
      
2.2.

      
In de AV staat – voor zover hier van belang – het volgende:

      
      
        

“25.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) – zonder enige opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden (…)”

.

      
      
    
    
      
2.3.

      
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.

      
    
    
      
2.4.

      
In het op 17 augustus 2022 gewezen verstekvonnis is het volgende besloten:

      
      
        

“De kantonrechter:


      
      
    
    
      
5.1

      

veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen;


      
    
    
      
5.2

      

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan eisers te betalen € 37.743,58, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.300,- vanaf de respectieve data van verzuim tot de dag van volledige betaling;


      
    
    
      
5.3

      

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de kant van eisers tot vandaag vastgesteld op € 1.452,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;


      
    
    
      
5.4

      

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;


      
    
    
      
5.5

      

wijst het meer of anders gevorderde af. (…)”

.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiser01] c.s. eist – na vermeerdering van eis – samengevat:

      
        
          
[gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan hem te betalen € 46.912,06 met rente;

        
        
          
[gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten met rente;

        
        
          
[gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een huurachterstand tot en met de maand oktober 2022 voor een bedrag van € 38.586,24, verschuldigde boetes voor een bedrag van € 4.200,- en buitengerechtelijke kosten van € 4.125,82.

      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] c.s. baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] c.s. heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, zodat daarop vooruit mag worden gelopen in dit kort geding. Omdat [gedaagde01] c.s. de huur niet heeft betaald, moet zij ook de contractuele boete voldoen aan [eiser01] c.s. [eiser01] c.s. heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering omdat hij in zijn dagelijks levensonderhoud moet voorzien en hij daarmee mede afhankelijk is van de maandelijkse huuropbrengsten van de verhuur van de bedrijfsruimte.

      
    
    
      
3.3.

      
In het genoemde verstekvonnis is de oorspronkelijke eis gedeeltelijk toegewezen.

      
    
    
      
3.4.

      
[gedaagde01] c.s. is het niet eens met de eis en het verstekvonnis en voert het volgende aan. Het klopt dat [gedaagde01] c.s. de huur over de gestelde termijnen niet heeft voldaan aan [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. heeft haar betaling echter opgeschort omdat het gehuurde grote gebreken vertoont. Als gevolg van deze gebreken ziet [gedaagde01] c.s. zich tevens geconfronteerd met een aanzienlijke schade waarvoor zij vergoeding wenst.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
    
      

het beoordelingskader in kort geding


    
    
    
      
4.1.

      
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser01] c.s. heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] c.s. als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. De spoedeisendheid is gegeven de aard van de vordering en de toelichting die door [eiser01] c.s. (in zijn processtukken en ter zitting) is gegeven, naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken, zodat [eiser01] c.s. in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.

      
      
        

de hoogte van de huurachterstand


      
      
    
    
      
4.2.

      
Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 38.586,24 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand oktober 2022. [gedaagde01] c.s. heeft niet betwist dat naast [gedaagde01] ook [gedaagde02] en [gedaagde03] als vennoten persoonlijk aansprakelijk zijn voor de (betalings)verplichtingen van [gedaagde01] . Dit betekent dat [gedaagde01] c.s. in beginsel moet worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiser01] c.s. te betalen.

      
    
    
      
4.3.

      
[gedaagde01] c.s. verweert zich echter op twee fronten. Allereerst stelt [gedaagde01] c.s. dat hij zijn verplichtingen jegens [eiser01] c.s. op grond van artikel 6:59 BW opschort totdat de gebreken aan het gehuurde zijn hersteld en [eiser01] c.s. het door hem aan [gedaagde01] c.s. verschuldigde als gevolg van de huurvermindering heeft voldaan aan [gedaagde01] c.s. Ten tweede stelt [gedaagde01] c.s. dat hij zijn verplichtingen jegens [eiser01] c.s. opschort op grond van artikel 6:263 BW uit vrees dat [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. niet zal vrijwaren. [gedaagde01] c.s. stelt dat een klant van [gedaagde01] c.s. een ongeluk heeft gehad door een gebrek aan (de vloer van) het gehuurde. [gedaagde01] c.s. meent dat [eiser01] c.s. en niet zij aansprakelijk is voor de geleden schade van de klant. Als volgt wordt overwogen. Op grond van artikel 25.1 AV zijn partijen overeengekomen dat het [gedaagde01] c.s. niet is toegestaan om zijn huurbetaling op te schorten of om deze te verrekenen met een vordering die zij op [eiser01] c.s. heeft. Deze bepaling gaat voor op de artikelen 6:59 en 6:263 BW, omdat de wetsartikelen waar [gedaagde01] c.s. een beroep op doet van aanvullend recht zijn. Dit betekent dat in dit geval hetgeen wat [eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s. hebben afgesproken leidend is. [gedaagde01] c.s. heeft weliswaar met een rapport proberen aan te tonen dat er sprake is van gebreken die de opschorting rechtvaardigen, maar dit is gelet op het bovenstaande niet relevant. Het verweer slaagt dan ook niet, zodat de vordering zal worden toegewezen.

      
      
        

de contractuele boetes


      
      
    
    
      
4.4.

      
[eiser01] c.s. vordert een bedrag van € 4.200,- aan verschuldigde boetes. [eiser01] c.s. stelt dat nu [gedaagde01] c.s. 14 maanden de huur niet heeft voldaan, zij deze overeengekomen boete verschuldigd is. Op grond van artikel 25.3 AV bedraagt de boete € 300,00 per maand. [gedaagde01] c.s. betwist dat zij de boetes verschuldigd is, omdat zij rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op opschorting. Nu dit verweer in r.o. 4.3 reeds is afgewezen, zal ook deze vordering worden toegewezen.

      
      
        

buitengerechtelijke incassokosten en rente


      
      
    
    
      
4.5.

      
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen.

      
    
    
      
4.6.

      
[eiser01] c.s. vordert de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de huurachterstand, de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten. De wettelijke rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat wat op grond van een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. De contractiele boete is geregeld in artikel 25.3 AV. Niet gebleken is dat partijen hebben afgeweken van het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete toewijzen en de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand afwijzen.

      
    
    
      
4.7.

      
De wettelijke rente over de contractuele boete zal worden toegewezen vanaf de dag van verzuim.

      
    
    
      
4.8.

      
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser01] c.s. deze kosten reeds aan zijn gemachtigde heeft betaald.

      
      
        

ontruiming van het gehuurde


      
      
    
    
      
4.9.

      
[eiser01] c.s. vordert tevens de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ver strekkende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Verder wordt in dit verband overwogen dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering in kort geding - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure, zoals gezegd, geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten, en verder op de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming.

      
    
    
      
4.10.

      
De vraag die moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door [eiser01] c.s. gevorderde ontruiming in kort geding toewijsbaar is. Concreet moet worden beoordeeld hoe waarschijnlijk het is dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen bepaald is in artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan. Daartoe wordt het navolgende overwogen.

      
    
    
      
4.11.

      
Zoals in r.o. 4.2 en 4.3 overwogen, bedraagt de hoogte van de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling 14 maanden. Het is aannemelijk dat een dergelijke huurachterstand in een bodemprocedure de ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In beginsel volstaat een huurachterstand van twee of meer maanden hier namelijk. In een kort geding is echter van cruciaal belang welk belang [eiser01] c.s. heeft bij toewijzing van de eis en wat de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] c.s. zijn, als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. De kantonrechter acht hierbij van doorslaggevend belang dat [gedaagde01] c.s. al bijna 10 jaar een autogarage uitbaat vanuit het gehuurde. [gedaagde01] c.s. heeft aanpassingen aan het gehuurde verricht – o.a. het plaatsen van een werkbrug en een spuitkabine –, die niet gemakkelijk zijn te demonteren (om eventueel op een later moment weer gemonteerd te moeten worden). Wanneer [gedaagde01] c.s. (bij wijze van voorlopige voorziening) het gehuurde zal moeten ontruimen, heeft dit onomkeerbare gevolgen. Hier staat tegenover dat uit het door [eiser01] c.s. gestelde (met name financiële) belang niet blijkt dat [eiser01] c.s. het gehuurde zo dringend nodig heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Gelet op deze strenge belangenafweging had het op de weg van [eiser01] c.s. gelegen om dit belang nader te onderbouwen. Hoe waarschijnlijk het ook is dat [gedaagde01] c.s. - in de huidige situatie – het gehuurde in een bodemprocedure zal moeten ontruimen, zijn de gevolgen voor [gedaagde01] c.s. bij een latere herroeping van deze voorlopige voorziening onevenredig groot voor [gedaagde01] c.s. De vordering tot ontruiming zal daarom worden afgewezen.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
4.12.

      
[gedaagde01] c.s. krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] c.s. tot vandaag vast op € 261,- aan dagvaardingskosten, € 693,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.452,-. Voor kosten die [eiser01] c.s. maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] c.s. ook een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.

      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.13.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.2.

      
vernietigt het op 17 augustus 2022 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 9990962 VV EXPL 22-271;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser01] c.s. te betalen € 46.912,06, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.200,- vanaf de respectieve data van verzuim tot de dag van volledige betaling;

      
    
    
      
5.6.

      
veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de kant van [eiser01] c.s. tot vandaag vastgesteld op € 1.452,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

      
    
    
      
5.7.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.8.

      
wijst al het andere af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.

        
44236