ECLI:NL:GHARL:2024:748, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-01-2024, 200.313.192
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst, ontbrekende vergunningen, oneerlijke handelspraktijk, vernietiging, onverschuldigde betaling, vergoeding woongenot.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof: 200.313.192
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 8216003) 
    
    
    
      
        arrest van 30 januari 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] 
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie 
      en eiseres in reconventie
      hierna: [appellante]
      advocaat: mr. G. Gabrelian 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] 
      
      die woont in [woonplaats2]
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie
      en verweerder in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. H.J.J. Hoegee 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 18 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellante] huurde vanaf 6 september 2018 van [geïntimeerde] woonruimte in [woonplaats1] (hierna: de woonruimte). De huurovereenkomst vermeldt een kale huurprijs van € 949,- per maand en servicekosten van € 241,- per maand. Deze woonruimte was door [geïntimeerde] gecreëerd door een appartement te verbouwen tot twee afzonderlijke woningen, zonder dat hij beschikte over de daarvoor benodigde vergunning tot woningvorming (omzettingsvergunning) en omgevingsvergunning. Nadat de gemeente Utrecht aan [geïntimeerde] in verband met de ontbrekende omzettingsvergunning een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom had opgelegd om het illegale gebruik van het appartement te staken, heeft [geïntimeerde] aangestuurd op beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] . 
    
    
      2.2.
      Op 1 september 2019 heeft [appellante] de woonruimte ontruimd en de huurovereenkomst vernietigd. Zij heeft aan die vernietiging ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk door haar voor het aangaan van de huurovereenkomst niet te informeren over het ontbreken van de vergunningen en de gevolgen daarvan. Het hof verwijst verder naar de door de kantonrechter in het vonnis van 2 maart 2022 vastgestelde feiten (rov. 2.1 tot en met 2.9) en neemt die hier over.
      
    
    
      2.3.
      Nadat de Huurcommissie de kale huurprijs had vastgesteld op € 398,97 per maand, vorderde [geïntimeerde]  bij de kantonrechter dat de huurprijs van de woning wordt vastgesteld op € 949,- per maand. [appellante] heeft in reconventie – samengevat - primair gevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [appellante] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 14.280,- (huurpenningen en servicekosten). Subsidiair heeft [appellante] gevorderd dat de maximale redelijke (kale) huurprijs van de woonruimte wordt vastgesteld op € 335,30 per maand en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 7.364,40. Tevens heeft [appellante] primair en subsidiair gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.250,- (retournering waarborgsom), € 6.095,- (verhuiskostenvergoeding) en € 22.093,20 (huurgewenningsbijdrage). 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter heeft bij vonnis van 2 maart 2022 in conventie de (kale) huurprijs vastgesteld op € 398,97 per maand. Verder heeft zij in reconventie de gevraagde verklaring voor recht afgegeven en geoordeeld dat [appellante] als vergoeding voor het woongenot dat zij heeft gehad de helft van de vastgestelde (kale) huurprijs is verschuldigd. [geïntimeerde] is veroordeeld om het overige deel van de betaalde huurpenningen van totaal € 8.994,12 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 aan [appellante] terug te betalen. Ook is [geïntimeerde] veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.250,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020. De overige vorderingen van [appellante] heeft de kantonrechter afgewezen.
      
    
    
      2.5.
      In hoger beroep heeft [appellante] haar vordering gewijzigd. Zij wil daarmee bereiken dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van € 11.388,- (huurpenningen) en € 2.892,- (servicekosten) en tot betaling van € 22.093,20 (huurgewenningsbijdrage). Ook [geïntimeerde] heeft (incidenteel) hoger beroep ingesteld en wil daarmee bereiken dat de in reconventie toegewezen vorderingen (behoudens de waarborgsom) alsnog worden afgewezen. De door de kantonrechter vastgestelde (kale) huurprijs van de woning, de afgewezen verhuiskostenvergoeding en de toegekende terugbetaling van de waarborgsom zijn in hoger beroep niet meer aan de orde.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        De beslissing 
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof zal evenals de rechtbank oordelen dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk door voor het aangaan van de huurovereenkomst [appellante] niet te informeren over het ontbreken van de vereiste vergunningen. Het hof zal de door [appellante] verschuldigde vergoeding voor het door haar genoten woongenot echter verder verminderen tot ⅓ van de (kale) huurprijs en [geïntimeerde] veroordelen het daarboven ontvangen bedrag aan huurpenningen van  € 9.792,12 terug te betalen aan [appellante] . De door [appellante] gevorderde huurgewenningsbijdrage (c.q. schadevergoeding) en terugbetaling van de servicekosten zal het hof afwijzen. 
      
      
        
          Inleiding 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Tussen partijen is in geschil of de handelwijze van [geïntimeerde] een oneerlijke handelspraktijk opleverde in de zin van afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW (hierna: de afdeling oneerlijke handelspraktijken) en wat daarvan de gevolgen zijn. Het hof hanteert de bepalingen van deze afdeling zoals deze golden voor inwerkingtreding van de Implementatiewet richtlijn modernisering consumentenbescherming op 28 mei 2022 (Stb. 2022/157), omdat het ervan uitgaat dat die wet eerbiedigende werking heeft. In dit geval leidt dat overigens niet tot een andere uitkomst. De handelwijze van [geïntimeerde] bestaat in dit geval uit het door hem erkende feit dat hij [appellante] voor het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft geïnformeerd over het feit dat hij niet beschikte over een omgevingsvergunning en een omzettingsvergunning die waren vereist voor het vormen van de woonruimte op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), respectievelijk de Huisvestingswet en de (destijds geldende) Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015. 
      
    
    
      3.3.
      Het hof stelt voorop dat art. 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Een handelspraktijk is onder meer oneerlijk indien daarbij essentiële informatie wordt weggelaten die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen (art. 6:193b leden 2 en 3 BW in verbinding met art. 6:193d leden 1 en 2 BW). Een handelspraktijk kan zien op de verkoopbevordering, verkoop of levering van zowel goederen en diensten (art. 6:193a lid 1 sub c en d BW). Verder is van belang dat de afdeling oneerlijke handelspraktijken de Nederlandse implementatie vormt van de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (hierna: de Richtlijn). De Richtlijn schrijft voor dat de sancties op oneerlijke handelspraktijken doeltreffend, afschrikkend en evenredig moeten zijn. De lidstaten mogen echter geen strengere maatregelen van consumentenbescherming vaststellen dan in de Richtlijn zijn neergelegd (volledige harmonisatie).
      
    
    
      3.4.
      Uitgaande van deze maatstaven komt het hof tot de volgende beoordeling van de bezwaren (grieven) die partijen hebben aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter.
      
      
        
          
            [geïntimeerde] heeft zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [geïntimeerde] bestrijdt terecht niet dat verhuur van een woning aan een consument valt binnen de reikwijdte van het begrip handelspraktijk in de zin van de Richtlijn en dat hij moet worden beschouwd als een handelaar gezien de schaal waarop hij woningen verhuurt. [geïntimeerde] betoogt echter dat de Richtlijn niet van toepassing is op zijn handelwijze omdat de Huisvestingswet en -verordening niet de bescherming van de consument op het oog hebben. Ook vindt [geïntimeerde] dat de volledige harmonisatie in de weg staat aan een directe toepassing van de Wabo en Huisvestingswet- en verordening, omdat dat tot strengere maatregelen zou leiden dan beoogd door de Richtlijn. 
      
    
    
      3.6.
      Dat betoog slaagt niet. Anders dan [geïntimeerde] lijkt aan te nemen, gaat het in de verhouding tussen [geïntimeerde] en [appellante] niet om toepassing van de Wabo en Huisvestingswet - en verordening, maar om toepassing van de afdeling oneerlijke handelspraktijken. Het verwijt dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk ziet niet op het niet beschikken over de vereiste vergunningen (en daardoor handelen in strijd met de Wabo en Huisvestingswet - en verordening). Waar het om gaat is dat hij [appellante] voor het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft geïnformeerd dat hij die vergunningen niet bezat, waardoor sprake is van een misleidende omissie. 
      
    
    
      3.7.
      Anders dan [geïntimeerde] meent, is voor een misleidende omissie niet vereist dat tussen de ontbrekende informatie en de beslissing van [appellante] om de huurovereenkomst aan te gaan een causaal verband bestaat, of dat [geïntimeerde] [appellante] bewust moet hebben misleid. Voldoende is dat sprake is van ontbrekende informatie waardoor een gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen. Naar oordeel van het hof is aan dat vereiste voldaan. Zoals in deze zaak is gebleken, kan het ontbreken van een omzettingsvergunning ertoe leiden dat [geïntimeerde] door de gemeente wordt verplicht het illegale gebruik van het appartement op korte termijn ongedaan te maken en daarmee wordt gedwongen de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Een gemiddelde consument zou met wetenschap van de ontbrekende vergunning daarom een andere afweging hebben kunnen maken over het aangaan van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.8.
      Het hof voegt daaraan toe dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is teruggekomen van zijn standpunt dat hij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet wist dat hij een omzettingsvergunning nodig had. Zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, heeft een inspecteur van de gemeente [geïntimeerde] al in mei 2018 gewaarschuwd dat woonvorming zonder de benodigde vergunning niet was toegestaan. Dat heeft [geïntimeerde] er echter niet van weerhouden om het appartement zonder vergunning op te delen in twee woonruimtes en een daarvan te verhuren aan [appellante] .
      
    
    
      3.9.
      Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat [geïntimeerde] [appellante] essentiële informatie heeft onthouden door haar voor het sluiten van de huurovereenkomst niet te informeren over de ontbrekende omzettingsvergunning. Deze misleidende omissie vormt een oneerlijke handelspraktijk die maakt dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld. Daarvan uitgaande, heeft [geïntimeerde] in hoger beroep verder niet bestreden het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd. Het hof zal daarom de beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [appellante] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd bekrachtigen. Daarmee verwerpt het hof ook alle overige bezwaren (grieven) van [geïntimeerde] tegen het vonnis, omdat die ten onrechte tot uitgangspunt nemen dat geen sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. 
      
      
        
          De vergoeding van het huurgenot
        
      
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat partijen ten gevolge van de vernietiging van de huurovereenkomst recht hebben op ongedaanmaking van de op grond van die overeenkomst verrichte prestaties (art. 6:203 BW). De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat het huurgenot niet meer ongedaan gemaakt kan worden en het redelijk geoordeeld (op grond van art. 6:210 lid 2 BW) dat [appellante] aan [geïntimeerde] de helft van de vastgestelde (kale) huurprijs (€ 398,97 per maand) vergoedt voor het woongenot dat zij heeft gehad. 
    
    
      3.11.
      
        [appellante] bestrijdt dat oordeel met het betoog dat niet is voldaan aan de eisen van art. 6:210 lid 2 BW en dat sprake is van een ongeoorloofde prestatie, waardoor zij niet is verplicht tot enige waardevergoeding. 
      
    
    
      3.12.
      Het hof verwerpt dat betoog. Een waardevergoeding van de prestatie (het verschafte woongenot) kan onder meer plaatsvinden als de ontvanger ( [appellante] ) door die prestatie is verrijkt. Aan dat vereiste is voldaan. [appellante] heeft van 1 september 2018 tot 1 september 2019 in de woonruimte kunnen wonen en daarvan het voordeel gehad. Dat aan het gehuurde zelf iets schortte, is door [appellante] onvoldoende gemotiveerd gesteld. Van een ongeoorloofde prestatie die niet op geld gewaardeerd moet worden is ook geen sprake. Het verhuren van woonruimte is immers op zichzelf toegestaan. Dat wordt niet anders doordat [geïntimeerde] niet beschikte over een omzettings- en omgevingsvergunning. De Huisvestingswet- en verordening en Wabo zijn bestuursrechtelijke regels die - voor zover relevant voor deze zaak en kort gezegd – verbieden om zonder vergunning over te gaan tot woonvorming, respectievelijk het bouwen van een bouwwerk en gebruik van bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Deze wetten hebben niet de strekking om de geldigheid van een gesloten huurovereenkomst aan te tasten en maken die overeenkomst ook niet ongeoorloofd. 
      
    
    
      3.13.
      Op grond van het voorgaande is het hof met de rechtbank van oordeel dat [appellante] het aan haar verschafte woongenot moet vergoeden voor zover dat redelijk is. Gelet op het feit dat de sancties op oneerlijke handelspraktijken doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moeten zijn, vindt [appellante] dat zij niets aan [geïntimeerde] is verschuldigd, terwijl [geïntimeerde] vindt dat de waardevergoeding gelijk gesteld moet worden aan de betaalde huurprijs. Het hof neemt voor de beoordeling van de redelijkheid van de waardevergoeding de volgende omstandigheden in aanmerking.
      
      
        
          De aard en ernst van de inbreuk
        
      
    
    
      3.14.
      Het hof acht de oneerlijke handelspraktijk ernstig omdat [geïntimeerde] de woning aan [appellante] heeft verhuurd, terwijl hij daarvoor door de gemeente was gewaarschuwd dat hij voor het vormen van die woning over een omzettings- en omgevingsvergunning moest beschikken. [geïntimeerde] heeft daarmee [appellante] willens en wetens blootgesteld aan het ingrijpende risico dat de huurovereenkomst beëindigd zou moeten worden en zij haar woning kwijt zou raken om een reden waarmee zij geen rekening kon houden. 
      
      
        
          De door [geïntimeerde] genomen maatregelen
        
      
    
    
      3.15.
      Het hof neemt verder in aanmerking dat [geïntimeerde] de gevolgen van dat risico deels bij [appellante] heeft neergelegd of daarmee heeft gedreigd. Hij heeft immers, nadat de gemeente hem bij brief van 3 december 2018 een boete en last onder dwangsom had opgelegd, de huurovereenkomst met [appellante] bij brief van 27 december 2018 opgezegd tegen 1 april 2019. Ook heeft hij haar aansprakelijk gesteld voor de schade die hij zou lijden in het geval [appellante] de woning niet zou verlaten en de gemeente handhavend zou optreden, en haar gedagvaard in kort geding om ontruiming af te dwingen. [geïntimeerde] heeft de gevolgen niet verminderd doordat hij aan [appellante] andere woonruimte en een verhuiskostenvergoeding heeft aangeboden. De huurprijzen van de aangeboden woningen, voor zover al concreet beschikbaar, varieerden tussen € 990,- en € 1007,- per maand en waren dus meer dan twee tot bijna drie keer zo hoog als de huur die voor de door [appellante] gehuurde woning werd vastgesteld. Dat [geïntimeerde] door het voeren van bestuursrechtelijke procedures handhaving door de gemeente heeft weten te vertragen, was (ook) in zijn belang en neemt niet weg dat [appellante] vanaf 27 december 2018 onder druk stond de woning te verlaten.
      
      
        
          Andere inbreuken en behaalde voordelen
        
      
    
    
      3.16.
      
        [geïntimeerde] heeft aangegeven dat hij – inclusief de woning van [appellante] – in totaal slechts zes appartementen heeft omgebouwd tot ieder twee woonruimtes zonder over de benodigde vergunningen te beschikken. Volgens [geïntimeerde] is daarom slechts sprake van een beperkte inbreuk. 
      
    
    
      3.17.
      Het hof begrijpt [geïntimeerde] aldus dat hij slechts enkele andere huurders niet heeft geïnformeerd over de ontbrekende vergunningen. Daarmee is echter nog steeds sprake van een meervoudige ernstige oneerlijke handelspraktijk. Het hof acht aannemelijk dat [geïntimeerde] van die praktijk voordeel heeft gehad omdat hij de woningen niet of minder makkelijk had kunnen verhuren als hij huurders wel zou hebben geïnformeerd over de ontbrekende vergunningen. Het hof gaat echter voorbij aan de stelling van [appellante] dat gekeken moet worden naar het rendement dat [geïntimeerde] heeft gehad door de verhuur van zesendertig illegaal gesplitste woningen. Dat sprake is van zesendertig illegaal gesplitste woningen is door [appellante] niet gemotiveerd en door [geïntimeerde] betwist. Bovendien bestaat de oneerlijke handelspraktijk niet uit het verhuren van woningen die zijn gevormd zonder te beschikken over de benodigde vergunningen, maar uit het niet-informeren van de huurders daarover voor het aangaan van de huurovereenkomst. Dat die situatie zich bij meer dan twaalf woningen heeft voorgedaan is niet gebleken. 
      
      
        
          Verzwarende en verzachtende omstandigheden
        
      
    
    
      3.18.
      Het hof verwerpt het beroep van [geïntimeerde] op verzachtende omstandigheden. [geïntimeerde] heeft daarvoor gewezen op de aan hem door de gemeente opgelegde boete van € 12.500,- en het gemiste rendement op de verbouwing van het appartement omdat hij de daarmee gecreëerde woningen niet als dusdanig kan verhuren. Die gevolgen heeft [geïntimeerde] echter over zichzelf afgeroepen door willens en wetens zonder de benodigde vergunningen tot verbouwing over te gaan. Bovendien bestraft de boete niet de oneerlijke handelspraktijk, maar de woningvorming zonder de daarvoor benodigde vergunningen. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat bij de vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter - volgens [geïntimeerde] ook nog eens ten onrechte - is uitgegaan van de minimale WOZ-waarde vanwege het ontbreken van een relevante WOZ-beschikking. Doordat een vergunning ontbrak kon die WOZ-beschikking niet worden afgegeven. Langs die weg zou [geïntimeerde] ook al zijn 'bestraft' voor het ontbreken van een vergunning. [geïntimeerde] heeft echter niet toegelicht welk concreet nadeel hij daarvan heeft ondervonden, zodat alleen daarom al daarmee geen rekening kan worden gehouden. 
      
    
    
      3.19.
      
        [geïntimeerde] heeft er tot slot nog op gewezen dat [appellante] er belang bij had de vernietiging van de huurovereenkomst pas in te roepen nadat zij de woning had verlaten. Dat vormt naar het oordeel van het hof in dit geval echter geen grond waarmee rekening moet worden gehouden bij de te treffen sanctie. [geïntimeerde] wilde immers dat [appellante] de woning zou verlaten. Ook indien het [appellante] reeds eerder duidelijk was geweest dat sprake was van een oneerlijke handelspraktijk, kon van haar niet worden verwacht dat zij haar woonbelang zou schaden door eerder de vernietiging van de huurovereenkomst in te roepen en haar recht op huurbescherming prijs te geven. 
      
      
        
          Tussenconclusie over de vergoeding van het huurgenot
          
        
      
    
    
      3.20.
      Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat sprake is van een meervoudige ernstige oneerlijke handelspraktijk, waarvan [geïntimeerde] de gevolgen deels op [appellante] heeft trachten af te wentelen en hij waarschijnlijk voordeel heeft gehad en waarbij geen sprake is van verzachtende omstandigheden. Dat aan [geïntimeerde] voor die handelspraktijk andere sancties zijn opgelegd  is niet gebleken. 
      
    
    
      3.21.
      
        Het hof acht op grond van het voorgaande de beperking van de waardevergoeding voor het door [appellante] genoten woongenot tot de helft van de (kale) huurprijs van € 398,97 een onvoldoende afschrikwekkende sanctie. Het hof vindt het echter niet evenredig een sanctie op te leggen waardoor [appellante] geen enkele vergoeding voor het door haar genoten woongenot zou betalen. Het hof acht het daarom redelijk die vergoeding te stellen op ⅓ van de door de kantonrechter vastgestelde (kale) huurprijs, zijnde  (⅓ van € 398,97 =) € 132,99 per maand. [geïntimeerde] heeft van [appellante] ontvangen € 949,- per maand, zodat hij haar moet terugbetalen ((€ 949,00 – € 132,99) x 12 =) € 9.792,12. [appellante] heeft in hoger beroep haar eis in zoverre gewijzigd dat zij over het door [geïntimeerde] terug te betalen bedrag wettelijke rente heeft gevorderd vanaf 27 januari 2019. Het is echter niet duidelijk waarom [appellante] meent dat de vordering al vanaf die datum rentedragend zou zijn, zodat het hof de wettelijke rente zal toewijzen vanaf 1 september 2019 tot aan de dag dat alles is betaald.
        
          De vergoeding van de servicekosten
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [appellante] richt haar tweede bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat het op grond van art. 6:210 lid 2 BW redelijk is dat [appellante] de reeds betaalde servicekosten (€ 241,- per maand) betaalt als vergoeding voor de hier tegenover staande kosten. Het hof verwerpt dat bezwaar om de navolgende redenen.
      
    
    
      3.23.
      
        [appellante] heeft de door [geïntimeerde] in rekening gebrachte servicekosten laten beoordelen door de huurcommissie. Dat heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] haar een bedrag aan teveel betaalde servicekosten heeft terugbetaald. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde rapport van onderzoek van de voorzitter van de huurcommissie (productie 10 bij memorie van antwoord) blijkt dat het resterende door [appellante] betaalde bedrag aan servicekosten ziet op kosten van schoonmaak en elektra van gemeenschappelijke ruimtes en kosten voor elektra, gas, stadsverwarming en stoffering van de woning. Dat deze ‘services’ ook aan [appellante] zijn geleverd is door haar verder niet gemotiveerd betwist, zodat het hof daarvan uitgaat. 
      
    
    
      3.24.
      Deze ‘services’ kunnen naar hun aard niet meer ongedaan worden gemaakt. Op grond van hetgeen het hof hiervoor in 3.12 t/m 3.13 heeft overwogen is [appellante] in beginsel gehouden de waarde van die services te vergoeden. Dat het hof daarbij van een andere waarde moet uitgaan dan door de huurcommissie is vastgesteld, is niet gesteld of gebleken. Het hof ziet ook geen aanleiding redelijkheidshalve geen volledige vergoeding van die kosten toe te kennen, omdat de sanctie op de oneerlijke handelspraktijk van [geïntimeerde] reeds tot uiting komt in de waardevergoeding van het woongenot. Bovendien zijn de servicekosten door de VvE van het gebouw waarin de woning zich bevindt, aan [geïntimeerde] in rekening gebracht en door hem doorbelast aan [appellante] zonder dat is gebleken dat [geïntimeerde] daar enig rendement op heeft gemaakt.  
      
      
        
          De huurgewenningsbijdrage
        
      
      
    
    
      3.25.
      
        [appellante] vindt het onterecht dat de kantonrechter haar geen huurgewenningsbijdrage heeft toegekend. Zij stelt dat zij door het ontbreken van de vergunningen genoodzaakt was andere woonruimte te vinden waarvoor zij een hogere huur moet betalen. Het meerdere aan huur vormt haar schade die door [geïntimeerde] vergoed moet worden. 
      
    
    
      3.26.
      Het hof wijst die vordering van [appellante] af, omdat het vereiste causaal verband tussen de gestelde schade en het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] ontbreekt. Volgens [appellante] had zij geen huurovereenkomst met [geïntimeerde] gesloten als hij haar had verteld over de ontbrekende vergunningen. Dus ook in dat geval had zij een andere woning moeten huren. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] nog gesteld dat zij voor het sluiten van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] elders goedkoper had kunnen huren dan toen zij woning had verlaten. Die stelling heeft [appellante] te laat betrokken, waardoor het hof daaraan voorbij moet gaan.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.27.
      Het hoger beroep van [appellante] slaagt deels. Het hof zal het oordeel van de kantonrechter gewezen in reconventie in 5.3 vernietigen en [geïntimeerde] veroordelen tot betaling van € 9.792,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 tot aan de dag dat alles is betaald. Voor het overige zal het hof het vonnis in reconventie bekrachtigen en bepalen dat elke partij haar eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.
      
    
    
      3.28.
      Het (incidenteel) hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt niet. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten in het incidenteel hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      3.29.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2022 voor zover gewezen in reconventie, behalve de beslissing in 5.3 die hierbij wordt vernietigd en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 9.792,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 tot aan de dag dat alles is betaald;
      
    
    
      4.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het principaal hoger beroep; 
    
    
      4.3.
      
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in het incidenteel hoger beroep:
        € 1.183,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt x appeltarief II);
      
      
    
    
      4.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, F.J. de Vries en M.F.A. Evers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad van 11 mei 2005 betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en tot wijziging van Richtlijn 84/450/EEG van de Raad, Richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en 2002/65/EG van het Europees Parlement en de Raad en van Verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad.
  
  
     HvJEG 23-04-2009, zaak  C-261/07 en C-299/07, ECLI:EU:C:2009:244.
  
  
     Vlg. Richtsnoeren met betrekking tot de uitlegging en toepassing van Richtlijn 2005/29/EG van het 
    Europees Parlement en de Raad betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen 
    jegens consumenten op de interne markt, 2021/C 526/01, para. 4.4.2.   
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.