ECLI:NL:RBLIM:2025:2462, Rechtbank Limburg, 12-03-2025, 11344594 \ CV EXPL  24-5135
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11344594 \ CV EXPL  24-5135
    
    
    
      
        Vonnis van 12 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BRIX 3.0 B.V., 
      te Heerlen,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: BRIX,
      gemachtigde: mr. M.M.T.H. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 1 juli 2015 huurt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het woonappartement aan [adres] te [woonplaats] . Brix is sinds 30 november 2020 eigenaar van dit woonappartement, zodat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het woonappartement sindsdien van Brix huurt.
      
    
    
      2.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de maandelijkse huurprijs € 450,00 bedraagt en bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand moet worden voldaan.
      
    
    
      2.3.
      In artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Bovengenoemde huurprijs kan jaarlijks op 1 juli worden verhoogd met het door de Minister vastgestelde trendmatige huurverhogingspercentage, als omschreven in de betreffende daartoe strekkende regeling, tenzij partijen anders overeenkomen.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 23 mei 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] Brix per brief in kennis gesteld van gebreken in zijn woning, met het verzoek deze binnen zes weken te herstellen. Hierop is geen reactie gekomen van Brix.
      
    
    
      2.5.
      Op 12 oktober 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft op 26 februari 2024 een voorbereidend onderzoek in de woning uitgevoerd. Op 10 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. Op 5 augustus 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan en de huur, vanwege een defecte afzuigkap, tijdelijk verlaagd tot 90% van de geldende huurprijs voor de periode vanaf 1 mei 2023. De afzuigkap is inmiddels hersteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Brix vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt:
      
      
        I. om aan Brix tegen een behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de ter zake voorgeschreven verschuldigde som van € 835,88, nog te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
        II. om aan Brix te betalen vanaf november 2024 een maandelijkse huur van € 586,48;
        III. althans (een) zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
        IV. in de volledige kosten van deze procedure waaronder het salaris van de gemachtigde van Brix;
        V. om aan Brix te voldoen een bedrag van € 150,00 ter zake van nakosten voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen 14 dagen na aanschrijving niet volledig voldoet aan nakoming van dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      Brix legt aan de vordering ten grondslag dat de huurprijs volgens artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst jaarlijks kan worden geïndexeerd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de nieuwe, geïndexeerde huurprijs nooit betaald, waardoor Brix schade heeft geleden.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat de huurprijs ooit is verhoogd volgens de dwingendrechtelijke wettelijke regels uit artikel 7:252 BW. Er is daarom geen grond om tot een verhoging van de huurprijs te kunnen komen, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          Primair
        
        I. aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijsvermindering toekent tot 30% van de geldende huurprijs, vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag der herstel van alle gebreken, aldus te bepalen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigd is om aan Brix te voldoen een bedrag van € 135,00 per maand als aangepaste huur;
        II. voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in het gelijk wordt gesteld, Brix veroordeelt tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 1 mei 2023 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus huurprijsvermindering;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
        III. aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijsvermindering toekent tot 40% van de geldende huurprijs, vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag der herstel van alle gebreken, aldus te bepalen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigd is om aan Brix te voldoen een bedrag van € 180,00 per maand als aangepaste huur;
        IV. voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in het gelijk wordt gesteld, Brix veroordeelt tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 1 mei 2023 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus huurprijsvermindering;
      
      
      
        
          Zowel primair als subsidiair
        
        V. een zodanige huurprijsvermindering vaststelt als de rechtbank in goede justitie meent te behoren;
        VI. Brix veroordeelt om binnen twee weken na datum vonnis aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen een bedrag gebaseerd op de onverschuldigde betaling die het directe gevolg is van de door de rechtbank toe te kennen huurprijsvermindering, dan wel een bedrag zoals de rechtbank meent dat dit in goede justitie dient te worden bepaald;
        VII. verklaart voor recht dat artikel 3 lid 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst vernietigbaar is op basis van het feit dat die bepaling in strijd is met de open norm van artikel 6:233 sub a BW, en die bepaling om die reden vernietigt nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die vernietigbaarheid wenst in te roepen;
        VIII. Brix veroordeelt in de kosten van dit geding.
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan de vorderingen ten grondslag dat sprake is van een vernietigbare bepaling in de huurovereenkomst van partijen, te weten artikel 3 lid 2, nu die bepaling in strijd is met de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:252 BW. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt bovendien dat de huurcommissie de aan de verhuurder kenbaar gemaakte gebreken ten onrechte niet in haar onderzoek heeft betrokken. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is sprake van gebreken in zijn woning, waardoor hij vanaf 1 mei 2023 tot aan datum herstel recht heeft op een huurprijsvermindering tot 30% van de geldende huurprijs. Een gedeelte van de reeds betaalde huur is daardoor onverschuldigd betaald, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      3.7.
      Brix betwist dat de bepaling in de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is. Volgens Brix is de vordering tot vermindering van de huurprijs volgens artikel 7:257 lid 1 BW vervallen. Bovendien kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de vordering tot vermindering van huurprijs niet indienen bij de kantonrechter, omdat hij deze vordering al heeft ingediend bij de huurcommissie. Als deze vordering als beroep op de uitspraak van de huurcommissie gezien dient te worden, dan is dat beroep te laat aanhangig gemaakt, aldus Brix.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        Indexering van de huurprijs
      
    
    
    
      4.1.
      Volgens artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst kan de huur jaarlijks op 1 juli worden verhoogd. Echter, volgens de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:252 BW moet een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan. Noch Brix, noch haar voorganger heeft op enig moment een schriftelijk voorstel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gedaan voor het indexeren van de huurprijs. De gemachtigde van Brix heeft ter zitting erkend dat dit wel had gemoeten. De kantonrechter oordeelt dat de huurprijs nooit is geïndexeerd. De vorderingen in conventie worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.2.
      Brix is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      De primaire vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is erop gericht dat aan hem een huurprijsvermindering tot 30% van de geldende huurprijs wordt toegekend vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag der herstel van alle gebreken en dat Brix wordt veroordeeld tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 1 mei 2023 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.4.
      Volgens Brix is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet ontvankelijk in zijn vordering bij de kantonrechter, omdat artikel 7:257 BW de huurder de mogelijkheid geeft om de vordering ofwel bij de kantonrechter, ofwel bij de huurcommissie in te dienen. De wet laat geen mogelijkheid om een dergelijke vordering in te dienen bij beide instanties. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn vordering tot huurvermindering al heeft voorgelegd aan de huurcommissie, kan hij deze niet ook aan de kantonrechter voorleggen. Mocht dit verzoek tot huurvermindering als een beroep op de uitspraak van de huurcommissie moeten worden gezien, dan had dat beroep binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie aanhangig gemaakt dienen te worden bij de kantonrechter. De vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn te laat ingediend en dienen niet ontvankelijk te worden verklaard, dan wel te worden afgewezen, aldus Brix.
      
    
    
      4.5.
      In de dagvaarding heeft Brix gesteld dat zij zich voor een deel niet kan verenigen met de uitspraak van de huurcommissie. Volgens Brix heeft de huurcommissie in haar uitspraak onjuist geoordeeld dat de geldende huurprijs € 450,00 is. De kantonrechter ziet deze dagvaarding van Brix als een verzoek aan de rechter om de uitspraak van de huurcommissie (voor dat deel) opnieuw te beoordelen, volgens artikel 7:262 BW. Dit verzoek is binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie gedaan. Wanneer een van de partijen het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie en de kantonrechter verzoekt om daar een nieuwe beslissing over te nemen, dan vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Gedaagde partij, in dit geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , kan – ook na verloop van de in artikel 7:262 BW genoemde termijn van acht weken – verweer voeren of een eis in reconventie instellen op alle delen van de uitspraak, ook ter zake van punten waartegen de vordering van eiser zich niet richtte. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dit in de conclusie van antwoord gedaan door te stellen dat er gebreken zijn en dat die zouden moeten leiden tot huurprijsvermindering. De kantonrechter kan opnieuw oordelen over eventuele gebreken in de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en of die moeten leiden tot huurprijsvermindering.
      
    
    
      4.6.
      Brix heeft verder nog aangevoerd dat de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is vervallen gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft Brix bij brief op 23 mei 2023 in kennis gesteld van de genoemde gebreken. Het recht om een vordering in te stellen is, gezien de vervaltermijn van zes maanden, op 23 november 2023 vervallen. De vordering tot huurvermindering en de vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling moeten daarom worden afgewezen, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      4.7.
      Volgens artikel 7:257 BW geldt dat wanneer een huurder aanspraak wil maken op huurprijsvermindering omdat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, de huurder binnen zes maanden nadat hij de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek een vordering dient in te stellen bij de rechter. Indien een huurder deze termijn laat verstrijken, kan er uitsluitend huurprijsvermindering worden gevorderd over een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Wanneer de vordering is gebaseerd op een gebrek ingevolge artikel 7:241 BW kan in plaats van een vordering in te stellen bij de rechter, ook een verzoek tot huurprijsvermindering worden ingediend bij de huurcommissie. Voornoemde termijn van zes maanden geldt ook voor een verzoek bij de huurcommissie.
      
    
    
      4.8.
      Op 23 mei 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] Brix geïnformeerd over de gebreken in de woning. Op 12 oktober 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie. Dit is binnen de termijn van zes maanden. Nu de kantonrecht heeft geoordeeld dat deze procedure wordt gezien als een verzoek van partijen om de uitspraak van de huurcommissie opnieuw te beoordelen, gelden bij die beoordeling dezelfde termijnen als bij de huurcommissie. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het verzoekschrift tijdig ingediend bij de huurcommissie. De kantonrechter oordeelt dat zijn vordering niet is vervallen. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat er vijftien gebreken zijn in de woning, namelijk: rottende kozijnen, kapotte rolluiken, klemmende en slecht sluitende voordeur, kapotte achterdeur, plamuur laat los van de muren, cv-ketel is nooit gecontroleerd, geen rookmelders, schimmel, vochtplekken, stopcontacten werken niet goed met als gevolg brandgevaar, geen plinten in de hal, bekabeling in de tuin ligt los, tuindeur gaat niet meer open, tocht en kou vanuit de muren en enkel glas in de ramen. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moeten deze gebreken leiden tot een huurprijsvermindering tot 30% van de geldende huurprijs, zijnde een bedrag van € 135,00 per maand vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag dat alle gebreken volledig zijn hersteld door Brix. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het Gebrekenboek van de huurcommissie als richtlijn genomen en beroept zich op een B8-gebrek in combinatie met een B2-gebrek, gelet op de ernst van bovengenoemde gebreken.
      
    
    
      4.10.
      Brix heeft niet betwist dat deze gebreken aanwezig zijn in de woning. De rechter stelt daarom vast dat er vijftien gebreken aanwezig zijn in de woning. De kantonrechter oordeelt, mede gezien het feit dat Brix ook niet heeft betwist dat de gebreken in de woning leiden tot een huurprijsvermindering tot 30%, dat vanwege met name de vochtplekken en schimmel in ieder geval sprake is van een B2-gesprek volgens het Gebrekenboek. De gevorderde huurprijsvermindering zal worden toegewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een huurprijsvermindering vanaf 1 mei 2023 gevorderd. Echter, pas op 23 mei 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de gebreken gemeld. Er kan geen huurprijsvermindering worden gevorderd over de periode voordat de gebreken zijn gemeld. De kantonrechter zal de huurprijsvermindering daarom toewijzen vanaf 1 juni 2023. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijs van € 135,00 per maand moet betalen aan Brix vanaf 1 juni 2023 tot aan de dag dat de gebreken volledig zijn hersteld.
      
      
        
          Onverschuldigde betaling
        
      
      
    
    
      4.11.
      Nu de vordering tot huurprijsvermindering vanaf 1 juni 2023 is toegewezen, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over de periode vanaf 1 juni 2023 te veel huur betaald. Deze huur is onverschuldigd betaald. De kantonrechter oordeelt dat Brix de onverschuldigd betaalde huur terug moet betalen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
      
        
          Vernietigbaarheid beding huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst in strijd is met de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:252 BW. De inhoud van de bepaling uit de huurovereenkomst is, zonder de toevoeging dat een huurverhoging op basis van indexering de wettelijk voorgeschreven route van artikel 7:252 BW dient te volgen, vernietigbaar op basis van de open norm van artikel 6:233 sub a BW, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . 
      
    
    
      4.13.
      
        De kantonrechter kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet volgen in zijn standpunt. Artikel 7:252 BW is dwingendrechtelijk van aard. Dit betekent dat de route die gevolgd moet worden bij huurverhoging altijd aan de voorschriften van dit artikel moet voldoen. Ook al zijn die voorschriften niet letterlijk overgenomen in de bepaling in de huurovereenkomst. Bovendien wordt in artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst verwezen naar de regeling betreffende de huurverhogingen en is dit artikel dus niet in strijd met de dwingendrechtelijke bepalingen. 
        Er is dan ook geen sprake van een oneerlijk beding, zodat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. 
      
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Brix is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Brix in de proceskosten van € 270,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Brix niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      kent aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijsvermindering toe tot 30% van de geldende huurprijs, vanaf 1 juni 2023 tot aan de dag der herstel van alle gebreken;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Brix tot terugbetaling van het verschil tussen de volledig betaalde huur vanaf 1 juni 2023 en de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur minus de huurprijsvermindering;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Brix in de proceskosten van € 270,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Brix niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V. Steijvers en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.