ECLI:NL:GHARL:2025:1593, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2025, 23/1452
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/1452
      uitspraakdatum: 18 maart 2025
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 13 april 2023, nummer AWB 22/1026, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 171.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en vergoedingen toegekend voor immateriële schade, proceskosten en griffierecht van respectievelijk € 500, € 837 en € 49.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2025. Daarbij is verschenen [naam1] , broer van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] . 
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een in 1938 gebouwde rijwoning met een dakkapel (2 m2) en een berging/schuur (10 m2). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en een kaveloppervlakte van 149 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning (€171.000) te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam3] van 5 september 2022, waarin de waarde is getaxeerd op € 171.000. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde straat gelegen rijwoningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2020. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 33 
                (rijwoning)
              
              
                1938
              
              
                110 m2
              
              
                € 1.017
              
              
                € 111.870
              
              
                149 m2
              
              
                 € 351
              
              
                € 52.350
              
              
                Dakkapel    € 4.000
                Berging       € 3.500
              
              
                € 171.000
                (01-01-20)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 
                3
                (rijwoning)
              
              
                1938
              
              
                117 m2
              
              
                € 1.125
              
              
                € 131.625
              
              
                143 m2
              
              
                 € 360
              
              
                € 51.450
              
              
                Dakkapel    € 8.000
                Berging       € 2.800
                Kelder         € 1.500
                Balkon        € 3.500
              
              
                € 187.500
                (20-5-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 198.875  
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 24 
                (rijwoning)
              
              
                1938
              
              
                117 m2
              
              
                € 1.230
              
              
                € 143.910
              
              
                148 m2
              
              
                 € 353
              
              
                € 52.200
              
              
                Dakkapel    € 8.000
                Berging       € 4.200
                Kelder            € 750
                Balkon        € 4.200
              
              
                € 207.500
                (17-9-19) Gecorr.:
                
                  € 213.260  
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 26 
                (rijwoning)
              
              
                1938
              
              
                117 m2
              
              
                € 1.410
              
              
                € 164.970
              
              
                148 m2
              
              
                 € 353
              
              
                € 52.200
              
              
                Dakkapel    € 8.000
                Berging       € 1.750
                Kelder         € 3.000
                Balkon        € 3.500
              
              
                € 226.550
                (6-8-19)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 233.420  
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende betoogt dat de bouwkundige kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de onderhavige woning slechter is dan waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden. Het is aan belanghebbende om te bewijzen dat daarvan sprake is (zie 4.3). Met hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, waaronder foto’s en een calculatie door een bouwbedrijf van circa € 53.000, is belanghebbende niet geslaagd in deze bewijslast. De calculatie heeft met name betrekking op het vervangen van de huidige voorzieningen (keuken, wc), onderhoud (schilderwerk, wanden en plafonds herstellen en sauzen) en een renovatie van de berging. Met deze factoren heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening gehouden door de factor voor voorzieningen op 1 (zeer slecht) te stellen en voor onderhoud op 2 (matig). Verder heeft de heffingsambtenaar de berging slechts voor een waarde van € 3.500 in aanmerking genomen.  
      
    
    
      4.7.
      Verder heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het waardedrukkende effecten door de ligging ten opzichte van de openbare parkeerplaatsen en de nabijheid van de autoweg Nijmeegsebaan, niet in gelijke mate geldt voor de vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen. Daarom wordt ervan uitgegaan dat een eventueel waardedrukkend effect is verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 van € 171.000 niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 187.500 voor het vergelijkingsobject [adres1] 3 dat wat betreft bouwjaar (1938),  woonoppervlakte (110 m2 versus 117 m2), perceeloppervlakte (149 m2 versus 143 m2), ligging (dezelfde straat), uitstraling (gemiddeld), doelmatigheid (gemiddeld), staat van onderhoud (matig) en voorzieningen (zeer slecht) goed vergelijkbaar is. Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter voor de onderhavige woning (€ 1.017 versus € 1.125) het verschil in bouwkundige kwaliteit (matig versus gemiddeld) voldoende tot uiting gebracht. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 171.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Tax)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.