ECLI:NL:GHAMS:2024:3610, Gerechtshof Amsterdam, 05-11-2024, 23/140
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Eigen verkoopprijs.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/140
    
    
      5 november 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 19 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/2027 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 17 juni 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 407.000.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is erfpachter van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning van 136 m², met een berging, twee parkeerplaatsen, op een perceel van circa 125 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft een intern waarde-advies overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd wordt op € 407.000. Tot het waarde-advies behoort een matrix waarin de waarde aan de hand van drie verkoopcijfers wordt onderbouwd. Het gaat om woningen aan de [Straat] met huisnummers 672, 632 en 626 (hierna: de referentieobjecten). De referentieobjecten hebben alle een woningdeel van 136 m2 en beschikken over percelen in erfpacht van 124, 95, respectievelijk 95 m2.
      
    
    
      2.3.
      
        De woning is op 6 oktober 2016 verkocht voor een bedrag van € 505.000.
        Belanghebbende heeft een rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro overgelegd waarin staat dat de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum € 375.131 bedraagt.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Op de zitting bij het Hof heeft belanghebbende zijn klachten over de gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase (artikel 40 Wet WOZ) ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Eigen verkoopcijfer woning
      (…)
    
    15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van het eigen verkoopcijfer. Gelet op de tijd die verstreken is tussen de eigen verkoop en de waardepeildatum (bijna drie jaar), is het indexeren van dit verkoopcijfer onvoldoende nauwkeurig om tot de waarde in het economische verkeer te komen. De beroepsgrond slaagt dan ook niet. De rechtbank ziet in hetgeen hierover ter zitting nog nader is aangevoerd geen reden om tot een ander oordeel te komen.
    
    
      
        Afnemende meerwaarde
      
    
    
    16. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. De rechtbank volgt deze stelling niet. Als op dit punt al sprake van verschillen zou zijn, is hiermee voldoende rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere vierkante-meterprijs voor de woning dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid.
    
      (…)
      
        Spreidingscoëfficiënten
      
    
    
    20. Eiser wijst erop dat in bet WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 
    
    21. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. Actuele grondwaarde 
    
    22. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
    
    23. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. 
    Het betoog van eiser slaagt daarom niet.
    
    
      
        Bepaalbaarheid waardevaststelling
      
    
    
    24. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.
    
    25. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht, Waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak.
    
    
      
        Erfpachtcorrecties
      
    
    
    26. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, ni de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Daarnaast vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens hem niet verdedigbaar.
    
    27. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof5, waarin dit betoog reeds is verworpen.
    
    
      
        2% korting bij erfpachtcorrectie
      
    
    
    28. De gemeente [Z] heeft in het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.6 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    
    29. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
    
      voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is
      vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig
      ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ
      waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z]
      om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het
      erfpachtrecht, maakt dit niet anders.
    
    
    30. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde
    
      van de woning terecht heeft vastgesteld op € 407.000,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht
      niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd dat door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds is verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                
                  Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                
                  Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd  behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5. en 5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                3.
              
              
                
                  Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                4. 
              
              
                
                  Overstapregeling: dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
              
              
                5.9
              
            
            
              
                5.
              
              
                
                  Bandbreedte: het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                6. 
              
              
                
                  Erfpachtcorrectie: het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                7.
              
              
                
                  2% tegemoetkoming: de stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging:
                
              
            
            
              
                8.
              
              
                
                  WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
      
        Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen.
      
      
      
        
          ABBB/algemene rechtsbeginselen/verdragen
        
      
    
    
      5.2.
      Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde niet hoger dan € 390.000 is, gelet op de geïndexeerde eigen verkoopprijs van (afgerond) € 375.000 vermeerderd met € 15.000 voor de erfpachtcorrectie. De heffingsambtenaar heeft berekend dat de erfpachtcorrectie voor de woning van belanghebbende € 55.000 zou bedragen. Ook stelt hij dat de wijze van indexeren op basis van de gemiddelde waardeontwikkeling van heel [Z] onnauwkeurig is omdat verschillende wijken en verschillende woningtypes verschillende ontwikkelingen in woningwaarde vertonen. Daarom dient dit per buurt en type woning te geschieden om een betrouwbaar gegeven te krijgen. Het eigen verkoopcijfer bevestigt met gebruikmaking van de juiste gegevens (voor indexering en erfpachtcorrectie) dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof acht hetgeen de rechtbank over het eigen verkoopcijfer heeft overwogen in rechtsoverweging 15 van haar uitspraak juist. Het Hof neemt die overweging over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt daaraan het volgende toe. Er zijn genoeg andere verkopen van dezelfde soort repeterende tussenwoningen in dezelfde straat en met vrijwel dezelfde kenmerken als de woning van rond de waardepeildatum beschikbaar. In een dergelijk geval is een eigen verkoopcijfer van bijna drie jaar na de waardepeildatum – vanwege de onzekerheid die indexeren met zich brengt – niet nauwkeuriger dan de gebruikte recentere verkoopcijfers van zeer goed vergelijkbare woningen. Er is dus geen reden om uit te wijken naar het eigen verkoopcijfer. 
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 16 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt die overweging over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt daaraan het volgende toe. Het Hof volgt niet belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de percelen bij de referentieobjecten met de huisnummers 632 en 626 ten onrechte geen of te weinig rekening heeft gehouden met de “wet van het afnemend grensnut”. Het Hof overweegt dat het bij deze “wet” niet gaat om een natuurwet die als universeel geldend en onveranderlijk kan worden beschouwd, maar om een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn stelling dat deze hypothese ook moet worden gevolgd bij een perceel grond van 95 tot 125 m2 door de vierkantemeterwaarde volgens een vaste formule aan te passen. Er zijn in dit verband geen specifieke omstandigheden gesteld die daartoe aanleiding geven (vergelijk de uitspraak van het Hof van 7 mei 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1229, r.o. 4.9.5.).
      
    
    
      5.5.
      Bovendien voegt het Hof daaraan toe dat de waardebepaling van een woning geen mathematische exercitie is, maar een onderbouwde inschatting van de waarde van de woning als geheel. De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten (die over een parkeerplaats minder beschikken dan belanghebbendes woning) laat zien dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, N. Djebali en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 5 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: