ECLI:NL:RBNHO:2025:4060, Rechtbank Noord-Holland, 14-04-2025, 11578821 KG EXPL 25-26
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Kantonzaak. De vordering tot ontruiming van een sociale huurwoning wordt toegewezen, vanwege het handelen in strijd met het drugsverbod in de algemene huurvoorwaarden. Huurder is direct betrokken geweest bij het bedrijfsmatig (laten) verwerken van hennep in de woning en heeft de woning voor dat doel aan derden in gebruik gegeven dan wel onderverhuurd. In de algemene huurvoorwaarden zijn drie boetebedingen opgenomen. Deze worden in de zin van van artikel 3 lid 1 (EU) Richtlijn 93/13 als oneerlijk beoordeeld en daarom buiten toepassing gelaten. De gevorderde contractuele boete wordt dus afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11578821 \ KG EXPL  25-26
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 14 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [eiser] , 
      gevestigd te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. C. Straathof,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam 1] en [naam 2] , vennoten van de vennootschap onder firma [naam 3], in zijn/haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [naam 4], 
      gevestigd te Hoorn,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerders,
      gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De vordering tot ontruiming van een sociale huurwoning vanwege het handelen in strijd met het drugsverbod in de algemene huurvoorwaarden wordt toegewezen. De vordering tot betaling van de contractuele boete wordt afgewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 21 maart 2025- de producties van [eiser]- de producties van de bewindvoerders- de mondelinge behandeling van 31 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt- de pleitnota van [eiser] .
      
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      
        [naam 4] huurt sinds 27 januari 2023 van [eiser] een sociale huurwoning gelegen aan [adres] te [plaats 2] . Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte 2019 van toepassing verklaard (hierna: de algemene huurvoorwaarden). 
      
    
    
      2.2.
      De vennoten van [naam 3] zijn bij beschikking van deze rechtbank van 28 april 2022 tot bewindvoerders van [naam 4] benoemd.  
      
    
    
      2.3.
      In artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden zijn de verplichtingen van de huurder opgenomen. Hierin is bepaald:
      
      
        
          “(…) 6.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
        
      
      
    
    
      6.4
      
        Huurder zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde (…) te ontplooien. (…)
      
      
    
    
      6.5
      
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden.
      
      
    
    
      6.6
      
        Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. Het verbod tot onbevoegdelijke ingebruikgeving aan derden zoals bedoeld in de vorige volzin, geldt nadrukkelijk ook in de situatie waarin de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde blijft houden. (…)
      
      
      
        
          Voor ongeoorloofde onderverhuur geldt dat huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd 
        
        
          is van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,- onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. Ongeoorloofde verhuur kunnen bovendien ertoe leiden dat de verhuurder juridische maatregelen zal treffen gericht op het beëindigen van de huurovereenkomst. 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      6.10
      
        Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,--, onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. Wanneer huurder in strijd handelt met verbod zoals in dit artikel opgenomen, zal dat er altijd toe leiden dat de verhuurder juridische maatregelen zal treffen gericht op het beëindigen van de huurovereenkomst.”.
      
    
    
      2.4.
      Artikel 15 van de algemene voorwaarden luidt: 
      
      
        “15.1 Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
        
          Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] en de gemeente Hollands Kroon hebben in 2023 en 2024 onderzoek gedaan naar de bewoning van de woning omdat zij signalen kregen dat [naam 4] zelf niet in de woning verbleef. Tijdens bezoeken aan de woning zijn herhaaldelijk (illegaal in Nederland verblijvende) arbeidsmigranten in de woning aangetroffen. In mei 2023 heeft [eiser] met [naam 4] gesproken en hem erop gewezen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning dient te hebben en dat hij niet mag onderverhuren. Bij brief van 9 oktober 2024 heeft [eiser] een formele waarschuwing gegeven, waarbij [naam 4] erop is gewezen dat hij de woning kwijt raakt als hij zich niet aan zijn verplichtingen als huurder houdt. 
      
    
    
      2.6.
      
        Op 25 februari 2025 heeft de politie Noord-Holland een inval in de woning gedaan en [naam 4] gearresteerd in verband met overtreding van de Opiumwet. Op 1 maart 2025 heeft de politie een rapport opgesteld. Hierin staat onder meer:
        “(…) Op 25 februari 2025 heeft het Drugsteam van de politie Noord-Holland op de locatie [adres] te [plaats 2] een grote hoeveelheid gedroogde hennep aangetroffen en in beslag genomen. Na weging bleek het te gaan om 43,8 kilogram. Door een medewerker van Liander werd geconstateerd dat een zegel ontbrak op de hoofdzekeringenkast. Daarmee is een misdrijf op heterdaad ontdekt.
        
          Het politieonderzoek richt zich op de volgende strafbare feiten:
        
        
          Overtreding van artikel 3 onder b en c en 11 van de Opiumwet i.c. het bezitten, aanwezig
        
        
          hebben, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren van middelen. vermeld op Lijst II van
        
        
          de Opiumwet dan wel het opzettelijk uitlokken van of deelnemen aan deze feiten.
        
        
          (…) 
        
        
          De politie ontving twee MMA meldingen:
        
        
          Datum: 18-02-2025
        
        
          (…) Er is vermoedelijk een hennepkwekerij aan [adres] [postcode] [plaats 2] . De woning lijkt niet bewoond en er is een sterke hennepgeur rondom de woning waar te nemen. Er komt regelmatig een jongen op een scooter die de woning kortdurend bezoekt. Ook zijn de ramen van de woning afgeplakt. Dit speelt al 2 maanden.
        
        
          Datum: 20-02-2025
        
        
          (…) Vanuit een woning aan [adres] [postcode] [plaats 2] is een sterke hennepgeur
        
        
          waarneembaar. Tevens valt op dat een aantal ramen altijd afgedekt zijn. Het betreft een
        
        
          hoekwoning. Er woont een donkergetinte man van ongeveer dertig jaar oud.
        
        
          • (…) 
        
        
          • Aangetroffen hennep: 438 kilogram gedroogde hennep
        
        
          • Waar aangetroffen in het pand: De hennep lag, verpakt in strijkzakken. op zolder
        
        
          • Diefstal stroom: n.v.t.
        
        
          • Diefstal water: n.v.t.
        
        
          • Aantal lampen: n.v.t
        
        
          • Indicatie eerdere oogsten: nv.t
        
        
          • Een beschrijving van de eventuele risico’s voor de omgeving:
        
        
          stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu, kans op rippen.
        
        
          • In beslag genomen voorwerpen/apparatuur:
        
      
      
        2 sealapparaten;
      
      
        12 gebruikte/vervuilde knipscharen;
      
      
        
          Vervuild/gebruikt droognet;
        
        
          Vervuilde/gebruikte knipmachine, voor het vergruizen van hennep;
        
        
          Vervuilde/gebruikte weegschaal.
        
        
          • Bevindingen ter plaatse: Door de politie werden omstandigheden aangetroffen in de woning die duiden op het knippen, drogen, wegen en verpakken van henneptoppen.
        
        
          Foto’s van aangetroffen goederen: Zie fotobijlage “. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft [naam 4] en de bewindvoerders in de gelegenheid gesteld om een huuropzegging te ondertekenen. Hieraan hebben de bewindvoerders niet meegewerkt. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 20 maart 2025 heeft de gemeente Hollands Kroon meegedeeld dat zij van plan is de woning gedurende drie maanden te sluiten in verband met overtreding van de Opiumwet. In de brief is nadere rapportage van de politie Noord-Holland van 12 maart 2025 vermeld. Hierin is beschreven wat de politie bij de inval in de woning heeft aangetroffen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – binnen 3 dagen na betekening van het vonnis ontruiming van de woning, betaling van de huurpenningen van € 514,95 per maand, betaling van € 2.500,- als voorschot op de contractuele boete, proceskosten en nakosten, een en ander te vermeerderen met rente. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt het volgende – kort weergegeven – aan de vorderingen ten grondslag. [naam 4] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden door in de woning een hennepdrogerij en -knipperij te exploiteren. Gelet op de aangetroffen hoeveelheid hennep en de professionele materialen kan worden aangenomen dat er sprake was van het bedrijfs-matig knippen, drogen, wegen en verpakken van hennep. Daarnaast heeft [naam 4] zijn hoofdverblijf niet in de woning (of in ieder geval lange tijd niet gehad) en hij heeft de woning in het verleden onderverhuurd en in gebruik gegeven. Dit levert een zelfstandige grondslag op voor de vorderingen van [eiser] op. De tekortkomingen zijn ieder voor zich maar ook in samenhang bezien dusdanig ernstig dat ontbinding van de huur-overeenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Verder is [naam 4] de contractuele boete van € 2.500,- verschuldigd op grond van artikel 6.10. van de algemene huurvoorwaarden. [eiser] heeft spoedeisend belang bij toewijzing van haar vorderingen omdat drugsgerelateerde activiteiten in en vanuit de woning ernstige risico’s en overlast voor de woonomgeving met zich brengen, wat zich in dit geval heeft verwezenlijkt. Van [eiser] kan niet worden verlangd dat zij een langdurige bodemprocedure aanhangig maakt, dat doet de afschrikkende werking van haar zerotolerancebeleid teniet. Daarnaast heeft [eiser] er belang bij dat zij de woning spoedig tot haar beschikking krijgt zodat zij deze aan iemand kan verhuren die al lange tijd op de wachtlijst staat.   
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerders voeren verweer. De bewindvoerders concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen en het verweer van partijen wordt hierna, voor zover van belang, (nader) ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval nu het hier gaat om een vordering tot ontruiming wegens (onder andere) activiteiten die in strijd zijn met de Opiumwet en het belang van [eiser] om een effectief zerotolerancebeleid te voeren.
      
    
    
      4.2.
      Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.3.
      
        De kantonrechter stelt in dit kader verder voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een 
        - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot ontruiming van [naam 4] toewijzen. Hierna legt zij uit waarom.
      
      
        
          ernstige tekortkoming in huurder verplichtingen 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Vast staat dat op 25 februari 2025 een politie-inval heeft plaatsgevonden waarbij in de woning op de zolder en in de slaapkamers een grote hoeveelheid henneptoppen (ruim 43 kilo) en hennepgruis is aangetroffen. Ook heeft de politie verschillende materialen aangetroffen die worden gebruikt voor het verwerken, wegen en verpakken van drugs. Uit de rapportage van de politie van 1 maart 2025 en de brief van de gemeente Hollands Kroon van 20 maart 2025 waarin wordt verwezen naar bestuurlijke rapportage van de politie van 12 maart 2025, met daarbij behorende foto’s (productie 7 bij de dagvaarding) volgt dat de politie heeft aangetroffen:
      - 5 bigshoppers met geknipte en gedroogde henneptoppen die waren verpakt in strijkzakken (waarop met viltstift geschreven was: 5 kg Small Buds) 
      - met henneppoeder vervuild bouwzeil, een met henneppoeder vervuilde plastic kuip en een met hennep vervuilde metalen bak en met hennep vervuilde kwast
      - met hennep vervuilde vloeren in de slaapkamers en een met hennep vervuilde fauteuil in de voorste slaapkamer (waarvan de wieltjes ernstig zijn vervuild met henneptoppen)
      - een stoffen kast/tent waarin zijn aangetroffen een gebruikte en vervuilde droogtent, een sterk vervuilde hennepvergruizer en 12 gebruikte en zwaar vervuilde knipschaartjes
      - twee sealapparaten, weegschalen, en een plastic zak met een grote hoeveelheid gripzakjes in verschillende formaten, rollen tape, latex handschoenen en twee fijnmazige zeefjes.
      
    
    
      4.6.
      Verder blijkt uit de rapportage van de politie van 1 maart 2025 en uit voormelde brief van de gemeente dat fraudespecialisten van netwerkbeheerder Liander hebben geconstateerd dat een zegel van de hoofdzekeringenkast is verwijderd. In de brief van de gemeente wordt daarnaast vermeld dat Liander een netmeting heeft gedaan en een 12-uur cyclus heeft geconstateerd, wat bekend is als de bloeifase van hennepplanten tijdens het kweken.  
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter overweegt dat de aangetroffen hoeveelheid hennep – ter grootte van een handelsvoorraad – en de aangetroffen materialen duiden op het bedrijfsmatig drogen en knippen van hennep in de gehuurde woning. [naam 4] heeft ter zitting erkend dat sprake is geweest van drugsgerelateerde activiteiten in de woning. [naam 4] heeft verklaard dat een aan hem “gerelateerde persoon” de hennep en de spullen heeft gekocht en dat hij als vriendendienst heeft toegestaan dat deze persoon de woning gebruikte. [naam 4] heeft verder verklaard dat hij zelf henneptoppen heeft geknipt, samen met de eigenaar van de hennep. [naam 4] heeft ter zitting ook verklaard dat de afspraak was dat de hennep vanaf 19 februari 2025 tot en met 23 februari 2025 bij hem zou zijn en dat zijn vriend het zou ophalen, maar dat zijn vriend dat niet op tijd heeft gedaan. De kantonrechter overweegt dat [naam 4] hiermee heeft bevestigd dat sprake was van het bedrijfsmatig drogen en knippen. Verder vindt de kantonrechter de stelling van [naam 4] dat de hennep en andere materialen slechts enkele dagen in de woning hebben gelegen ongeloofwaardig, gelet op de vervuiling van de woning en materialen die de politie en [eiser] hebben geconstateerd. Het lijkt erop dat de woning al langere tijd voor het drogen en knippen van hennep werd gebruikt en mogelijk ook is gebruikt voor de kweek van hennep. De kantonrechter neemt als algemeen bekend feit aan dat [naam 4] hiervoor is betaald. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter stelt vast dat [naam 4] dus niet alleen direct betrokken is geweest bij de drugsgerelateerde activiteiten in de woning maar dat hij de woning ook voor dat doel aan een derde in gebruik heeft gegeven. Een en ander levert een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen die [naam 4] op grond van de wet en huurvoorwaarden tegenover [eiser] heeft. 
      
    
    
      4.9.
      Het bedrijfsmatig drogen en knippen van hennep en het daartoe in gebruik geven van de woning aan een derde rechtvaardigt op zichzelf de ontruiming van de woning. Hierbij komt nog dat [naam 4] hoogstwaarschijnlijk niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, gelet op de foto’s die [eiser] heeft overgelegd en de beschrijving van de politie van wat zij in de woning hebben aangetroffen. De bewindvoerders hebben niets overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt dat [naam 4] wel in de woning woonde. Daartoe hadden de bewindvoerders bijvoorbeeld bankafschriften van [naam 4] kunnen overleggen, waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat hij in de directe omgeving van de woning boodschappen deed. Dat hebben de bewindvoerders niet gedaan. 
      
      
        
          belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.10.
      In het kader van de belangenafweging overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      4.11.
      De bewindvoerders voeren aan dat [naam 4] een kwetsbare persoon is die erg beïnvloedbaar is en de gevolgen van zijn handelingen niet overziet. Er wordt nu ingezet op een weerbaarheidstraining voor [naam 4] . Als [naam 4] uit de woning wordt ontruimd zal hij een negatieve verhuurdersverklaring voor 5 jaar krijgen waardoor hij geen zicht heeft op een andere sociale huurwoning of ander onderdak. [naam 4] heeft geen familie of vrienden die hem kunnen of willen helpen. Vanwege de psychische problemen van [naam 4] is er een grote kans dat hij na ontruiming op straat belandt. Zonder vaste verblijfplaats zal [naam 4] zijn uitkering en zorgverzekering verliezen en geen bijzondere bijstand krijgen voor de strafzaak tegen hem. Uiteindelijk zal hij de bewindvoerders niet meer kunnen betalen, waardoor deze beschermingsmaatregel ook wegvalt. [naam 4] is dan niet meer zichtbaar voor hulpverleners waardoor het risico bestaat dat hij terugvalt in psychoses en afhankelijk wordt van anderen die mogelijk misbruik van hem maken. Gelet op deze gevolgen heeft [naam 4] groot belang bij behoud van de woning, aldus de bewindvoerders. [naam 4] heeft daaraan nog aangevoerd dat hij is gediagnosticeerd met psychoses en schizofrenie en dat hij een afspraak heeft met een psychiater voor de bepaling van zijn medicatie. Hij heeft een brief van een arts maar die heeft hij niet naar de zitting meegenomen, aldus [naam 4] .
      
    
    
      4.12.
      Duidelijk is dat ontruiming van de woning (financiële) gevolgen voor [naam 4] zal hebben. Hier tegenover staat dat [naam 4] eerder, in 2023 en in 2024, al verschillende waarschuwingen van de gemeente en [eiser] heeft gehad in verband met het onderverhuren en het niet hebben van zijn hoofdverblijf in de woning. Ter zitting heeft [naam 4] erkend dat hij destijds betalingen heeft ontvangen van de onderhuurders. [eiser] heeft [naam 4] er nog recent, in oktober 2024, op gewezen dat het niet naleven van zijn verplichtingen als huurder kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [naam 4] was dus een gewaarschuwd mens. 
      
    
    
      4.13.
      Verder heeft [eiser] een aanzienlijk belang bij het voorkomen van gevaarzettende situaties en het zorgen voor een ongestoord woongenot in de woonomgeving. Drugsgerelateerde activiteiten in de woning leveren een verhoogd risico op brand, wateroverlast, stankoverlast, rippen, inval van politie, verloedering van de buurt en verminderde verhuurbaarheid van omliggende woningen. Dat risico heeft zich hier al verwezenlijkt gelet op de stankoverlast, de politie-inval en het voornemen van de gemeente om de woning voor drie maanden te sluiten. Daarnaast dient [eiser] invulling te geven aan haar verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, financieel minder draagkrachtigen. Dat [naam 4] aan een schaarse sociale huurwoning verdient door deze aan derden in gebruik te geven dan wel onder te verhuren en daarin bedrijfsmatig hennep te (laten) verwerken, verhoudt zich niet met de maatschappelijke taak van [eiser] . 
      
    
    
      4.14.
      Het beroep van de bewindvoerders op de ingrijpendheid van een ontruiming voor [naam 4] vanwege zijn gezondheid legt onvoldoende gewicht in de schaal, alleen al omdat de bewindvoerders geen stukken hebben overgelegd waaruit blijkt dat [naam 4] is gediagnosticeerd met ernstige psychische problematiek. Dit blijkt niet uit de overgelegde verklaring van 18 maart 2025 van een maatschappelijk werker van GGZ Noord-Holland Noord, aangezien daarin enkel wordt ingegaan op het belang van het behoud van de woning voor de algehele gezondheid van [naam 4] . Bovendien heeft [naam 4] er ter zitting blijk van gegeven dat hij heel goed wist waar hij mee bezig was. 
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter is daarom voorlopig van oordeel dat het belang van [naam 4] moet wijken voor het belang van [eiser] bij ontruiming. 
      
    
    
      4.16.
      
        De kantonrechter is concluderend van oordeel dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam 4] zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. De gevorderde huurpenningen vanaf 1 april 2025 worden afgewezen, omdat die ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding nog niet opeisbaar zijn. 
        
          contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        
          [eiser] vordert ook de boete van € 2.500,- omdat [naam 4] het verbod van de algemene huurvoorwaarden (artikel 6.10) om in strijd met de Opiumwet te handelen, heeft overtreden. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. In een zaak als deze, waarin een huurovereenkomst betreffende woonruimte is gesloten met een natuurlijk persoon (een consument), moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of sprake is van (een) oneerlijk(e) beding(en) en beoordelen in het licht van alle omstandigheden van het geval.
        Daarbij moet de kantonrechter ook het effect betrekken van alle overige boetebedingen die in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden zijn gesteld op de tekortkoming waarop [eiser] zich beroept, ongeacht of die andere bedingen al dan niet zijn ingeroepen.
      
      
    
    
      4.18.
      In dit geval is naast het boetebeding van € 2.500,- van artikel 6.10. ook nog in artikel 6.6. een boete van € 2.500,- ineens en boete van € 50,- per dag opgenomen die kan oplopen tot € 15.000,00, en in artikel 15 nog een (algemeen) boetebeding opgenomen van € 50,- per dag waaraan geen maximum is gekoppeld. 
      
    
    
      4.19.
      Niet gebleken is dat partijen over de boetebedingen in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden hebben onderhandeld. De kantonrechter oordeelt dat met bovengenoemde drie boetebedingen het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord en [naam 4] als huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van [eiser] terecht is gekomen. De boetebedingen worden daarom in de zin van artikel 3 lid 1 (EU) Richtlijn 93/13 als oneerlijk beoordeeld en daarom buiten toepassing gelaten. Het gevorderde boetebedrag van € 2.500,- zal dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      De bewindvoerders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.479,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de bewindvoerders hoofdelijk om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.479,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerders hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2025.