ECLI:NL:GHARL:2024:1458, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-02-2024, 200.315.414
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Ontbinding en ontruiming vanwege overlast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.315.414
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9477414
    
    
    
      
        arrest van 27 februari 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      die bij de kantonrechter optrad als gedaagde
      hierna: [appellant]
      advocaat: mr. M.J.R. Roethof
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Stichting Vivare
      
      die is gevestigd in Arnhem
      die bij de kantonrechter optrad als eiseres
      hierna: Vivare
      advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 11 oktober 2022 heeft op 30 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met producties
        
        
          de memorie van antwoord van Vivare, met producties
        
      
      
      
        Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellant] huurde tussen 2014 en 2020 van Vivare een appartement aan de [adres1] te [plaats1] . Dit appartement maakte deel uit van een appartementencomplex dat tot 2014 uitsluitend bestemd was voor de huisvesting van senioren.
      
    
    
      2.2.
      
        Wegens klachten van omwonenden over overlast en wangedrag van [appellant] is Vivare een kort geding procedure tot ontruiming van deze woning gestart. De kort geding
        procedure is vervolgens aangehouden om partijen de gelegenheid te geven hun geschil
        minnelijk op te lossen. Op 7 februari 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst
        gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In de aanhef van de vaststellingsovereenkomst staat onder meer dat partijen in aanmerking nemen dat huurder zich bewust is dat dit een Laatste Kans is. Daarbij is vermeld: “Als huurder afspraken niet nakomt en/of wanneer opnieuw conflicten, onrust of overlast ontstaat, is dat voor Vivare reden om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen.” Overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst is onder meer dat Vivare aan [appellant] een aanbod zal doen voor het aangaan van een huurovereenkomst, betrekking hebbend op een eengezinswoning aan de [adres2] te [plaats1] (hierna mede: de woning). De vaststellingsovereenkomst bevat in artikel 3 tevens een aantal gedragsaanwijzingen. Die gedragsaanwijzingen houden onder meer in dat [appellant] geen conflicten, onrust of overlast zal veroorzaken in zijn woning en woonomgeving. Ook moet [appellant] zich fatsoenlijk gedragen (niet schelden of schreeuwen) tegen buren, omwonenden en/of medewerkers van Vivare en haar ketenpartners. Verder moet [appellant] hulpverlening door Rijnzorg of een gelijkwaardige hulpverlener accepteren en behouden. 
      
      
    
    
      2.3.
      Na enkele overlastmeldingen te hebben ontvangen over [appellant] , heeft Vivare, met een beroep op de vaststellingsovereenkomst, besloten af te zien van het aanbieden van de woning aan de [adres2] en ontruiming van de woning aan de [adres1] gevorderd. [appellant] is vervolgens een executiegeschil gestart. De kantonrechter heeft Vivare bij vonnis veroordeeld om aan [appellant] de woning aan de [adres2] te [plaats1] aan te bieden.
      
    
    
      2.4.
      Op 8 april 2020 hebben Vivare en [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De, in de vaststellingsovereenkomst als aanvullende voorwaarden genoemde, gedragsaanwijzingen zijn volgens artikel 2 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst onlosmakelijk verbonden met de nieuwe huurovereenkomst en zijn van toepassing voor de gehele verdere looptijd van de nieuwe huurovereenkomst. In artikel 2 lid 5 van de vaststellingsovereenkomst staat bovendien dat partijen op voorhand vaststellen dat, als [appellant] zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst of de nieuwe huurovereenkomst niet stipt nakomt, die tekortkoming de ontbinding van de nieuwe huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      2.5.
      
        Vivare heeft aan de door haar verhuurde woningen werkzaamheden laten verrichten.
        De werkzaamheden werden verricht door Hemink Groep. De werkzaamheden in en aan de
        door [appellant] gehuurde woning zijn op 7 september 2021 van start gegaan. Op 6 september 2021 is hiervoor een steiger geplaatst.
      
      
    
    
      2.6.
      Vivare heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van Vivare alsnog worden afgewezen. [appellant] vordert in hoger beroep tevens onder meer schadevergoeding van Vivare vanwege de onrechtmatige ontruiming van de woning.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof zal oordelen dat de grieven van [appellant] geen doel treffen en dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [appellant] de woning moet ontruimen. Het hof zal zijn beslissing hieronder toelichten.
      
      
        
          
            [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.2.
      Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
      
    
    
      3.3.
      Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (waaronder de daarvan deel uitmakende vaststellingsovereenkomst en de algemene voorwaarden van Vivare) en de verplichting zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek). Het hof weegt daarbij de volgende feiten en omstandigheden mee.
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter heeft enkele tekortkomingen vastgesteld. Daartegen zijn geen bezwaren (grieven) gericht door [appellant] , zodat deze tekortkomingen in hoger beroep vast staan. Het gaat hier om de volgende tekortkomingen: 
      
        
          Op woensdagavond 18 november 2020 heeft [appellant] drankflesjes/blikjes in de achtertuin van zijn buren, [naam1] en [naam2] (hierna: de broers [naam2] ) gegooid en begon hij, na het verzoek om die op te ruimen, gelijk te "flippen". Verder heeft [appellant] op donderdagavond 19 november 2020 zijn auto met draaiende en harde muziek voor de garage van de broers [naam2] geplaatst, via hun tuinpoort geprobeerd om binnen te komen en gedreigd met een hamer en een mes met de bewoordingen: "ik maak jullie kapot". Op zaterdagmorgen 21 november 2020 heeft [appellant] voor de woning van de broers [naam2] uitdagend gedrag vertoond en van alles lopen schreeuwen. 
        
        
          Op 6 september 2021 is [appellant] tekeer gegaan tegen werknemers van de Hemink Groep, die op dat moment bezig waren met het plaatsen van steigers voor de werkzaamheden aan het dak van de door [appellant] gehuurde woning en heeft hij geschreeuwd dat de werknemers van Hemink Groep moesten oprotten. 
        
        
          Op diezelfde dag is [appellant] tekeergegaan tegen de in de straat aanwezige verkeersregelaars en heeft hij daarna mevrouw [naam3] , een omwonende, in woord en gebaar bedreigd. 
        
        
          
            [appellant] stond ter voorkoming van het opnieuw ontstaan van conflicten onder begeleiding van Rijnzorg. Hij heeft deze begeleiding zonder overleg gestopt. 
        
      
      
        Al deze gedragingen van [appellant] zijn in strijd met de afspraken over het gedrag van [appellant] die zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst, die deel uitmaakt van de huurovereenkomst en vormen daarmee een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit die huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen de overweging van de kantonrechter dat hij niet heeft meegewerkt aan de renovatiewerkzaamheden. Weliswaar was er grote onvrede bij [appellant] over de voorgestelde rustwoning, maar volgens hem heeft hij de renovatiewerkzaamheden niet bemoeilijkt. Het hof is het met [appellant] eens dat niet is komen vast te staan dat de herstelwerkzaamheden door zijn toedoen vertraging hebben opgelopen. Deze grief slaagt daarom weliswaar, maar ook dit doet niet af aan het feit dat de onder rov. 3.4 vermelde gedragingen voldoende zijn om tot de conclusie te komen dat [appellant] tegenover Vivare tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. 
      
      
        
          De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding	
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [appellant] voert aan dat de tekortkomingen, gezien hun bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen. [appellant] wijst er op dat hij gewoonweg nooit een kans heeft gehad om in een normale, passende buurt, zonder kennis van problemen in de seniorenflat aan de [adres1] , zich als goed huurder te bewijzen. Bovendien heeft Vivare geen onderzoek gedaan, heeft zij niet aangestuurd op bemiddeling en is zij zonder nadere onderbouwing uitgegaan van de juistheid van de klachten tegen [appellant] , terwijl zij gemakshalve is uitgegaan van de onjuistheid van de klachten van [appellant] over omwonenden. Zijn persoonlijke omstandigheden en het verwijtbaar handelen van Vivare moeten er volgens hem toe leiden dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. [appellant] stelt zich verder nog op het standpunt dat zijn persoonlijke omstandigheden moeten leiden tot de conclusie dat zijn belang bij behoud van de woning moet prevaleren boven het belang van Vivare. [appellant] zal vanwege zijn financiële problematiek en de te verwachten negatieve verhuurdersverklaring vrijwel nergens anders vervangende woonruimte kunnen vinden. Daarnaast is ook de omgang met zijn minderjarige dochter door het verlies van de woonruimte ernstig in gevaar gekomen. [appellant] wijst er daarbij op dat van Vivare als niet-commercieel verhuurster die belast is met de uitvoering van sociaal woonbeleid, mag worden verwacht dat zij ook, en zelfs juist, de niet-gemakkelijkste personen in aanmerking laat komen voor het huren van een woning en die huur zo lang mogelijk voortzet. 
      
    
    
      3.7.
      In de vaststellingsovereenkomst staat echter dat [appellant] een laatste kans wordt geboden. Bovendien staat in die vaststellingsovereenkomst dat partijen op voorhand vaststellen dat, als [appellant] zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst of de nieuwe huurovereenkomst niet stipt nakomt, die tekortkoming de ontbinding van de nieuwe huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant]  heeft zich willens en wetens gecommitteerd aan die vaststellingsovereenkomst, die partijen zijn overeengekomen nadat Vivare de huurovereenkomst met [appellant] voor de [adres1] wilde ontbinden na meerdere klachten van omwonenden over overlast en wangedrag van [appellant] . Hij werd bij de bespreking van de vaststellingsovereenkomst bijgestaan door een advocaat en moet dus worden geacht de inhoud en reikwijdte van die vaststellingsovereenkomst te hebben begrepen. Verder gaat [appellant] voorbij aan het feit dat Vivare, na geconstateerd te hebben dat de [adres1] misschien niet de juiste plek voor hem was, hem verschillende andere woningen heeft aangeboden. Bovendien heeft Vivare [appellant] meermaals op zijn tekortkomingen en de gevolgen daarvan gewezen en hem de kans geboden zijn kant van het verhaal te vertellen. 
      
    
    
      3.8.
      
        [appellant] gaat er daarnaast aan voorbij dat de door hem veroorzaakte overlast het rustig woongenot van de andere huurders van Vivare en de rust van de medewerkers/ketenpartners van Vivare hebben aangetast. De klachten over [appellant] zijn terugkerend en er is geen aanleiding om te verwachten dat het gedrag van [appellant] in de toekomst zal veranderen, te meer nu hij zijn begeleiding heeft gestopt en niet van plan is die weer op te pakken. Dat [appellant] op zijn beurt klachten heeft over omwonenden rechtvaardigt ook niet dat hij zich gedraagt in strijd met de met Vivare gemaakte afspraken. De aard en de ernst van de tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding. Het hof acht daarbij van zwaarwegend belang dat [appellant] , zoals hierboven vermeld, een laatste kans heeft gekregen bij de vaststellingsovereenkomst en dat hij een gewaarschuwd mens was: [appellant] was ervan op de hoogte dat hij bij schending van de vaststellingsovereenkomst zijn woning kon verliezen. Dat het voor [appellant] vermoedelijk lastig zal zijn om alternatieve woonruimte te vinden, kan niet tot een andere conclusie leiden.
      
    
    
      3.9.
      
        [appellant] grieft mede tegen de ontruimingstermijn van 14 dagen die de kantonrechter heeft gegeven. Nu de woning reeds is ontruimd en het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen, heeft [appellant] geen belang meer bij deze grief en zal deze onbesproken blijven. 
      
    
    
      3.10.
      Het hof komt niet toe aan de beoordeling van de vorderingen die [appellant] in hoger beroep heeft ingesteld, reeds omdat het gaat om tegenvorderingen die niet voor het eerst in hoger beroep kunnen worden ingesteld (artikel 353 Rv). 
      
    
    
      3.11.
      Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij, nu hij geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.12.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.13.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 4 mei 2022; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Vivare:
        € 783,- aan griffierecht
        € 2.448,- aan salaris van de advocaat van Vivare (2 procespunten x appeltarief €1.214)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, D. Stoutjesdijk en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.