ECLI:NL:RBROT:2025:5605, Rechtbank Rotterdam, 02-05-2025, 10574883 CV EXPL 23-18153
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand bedrijfsruimte, ontbinding afgewezen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10574883 CV EXPL 23-18153
    
    
    
      datum uitspraak: 2 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [handelsnaam],
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.O. Bohr.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 6 december 2024 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte van [eiseres] van 9 januari 2025, met één bijlage;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 6 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte van [eiseres] van 6 maart 2025;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 3 april 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern van dit vonnis?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van [eiseres] . De partijen hebben discussie over verschillende punten. Op een aantal van die punten heeft de kantonrechter in de tussenvonnissen van 23 februari 2024 en 6 december 2024 al een oordeel gegeven. Op dit moment moet alleen nog een oordeel gegeven worden over de vraag of nu nog sprake is van een huurachterstand – en zo ja, hoe hoog die is – en of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De partijen hebben zich daarover na het laatste tussenvonnis schriftelijk uitgelaten.
      
    
    
      2.2.
      De uitkomst is dat er geen huurachterstand meer bestaat. De kantonrechter wijst de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst af. Op de overige eisen van [eiseres] beslist de kantonrechter op de wijze zoals in de tussenvonnissen is bepaald. Daarnaast veroordeelt de kantonrechter [gedaagde] om de proceskosten te betalen, inclusief de kosten van de deskundige. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          Er is geen huurachterstand meer; [gedaagde] moet wel rente betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      De partijen hebben zich na het laatste tussenvonnis uitgelaten over de (hoogte van de) huurachterstand. Daaruit kan worden afgeleid dat partijen het er over eens zijn dat [gedaagde] inmiddels diverse betalingen heeft gedaan. In haar laatste akte (van 6 maart 2025) heeft [eiseres] bevestigd dat [gedaagde] op het moment van indiening van die akte bij is met het betalen van huur. Daarbij heeft [eiseres] wel de kanttekening gemaakt dat dit alleen zo is als [gedaagde] de huur aan het einde van de maand mag betalen. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad het geval omdat dit staat in het vonnis van 21 april 2017 (productie 3 bij de dagvaarding, rechtsoverweging 3.3) en [gedaagde] dat ook steeds heeft gedaan. Dat betekent dat op dit moment geen sprake meer is van een huurachterstand. Er bestaat dan ook geen aanleiding [gedaagde] te veroordelen om achterstallige huur aan [eiseres] te betalen. Wel moet [gedaagde] wettelijke handelsrente betalen omdat hij de huur te laat (namelijk niets steeds aan het einde van de maand waarin die verschuldigd is geworden) heeft betaald. Deze rente wordt daarom toegewezen zoals in het dictum bepaald.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      In het tussenvonnis van 23 februari 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de onderverhuur geen reden voor ontbinding oplevert en dat het gebruik van de bedrijfsruimte niet in strijd is met de contractuele bestemming. 
      
    
    
      2.5.
      Voor wat betreft de stelling van [eiseres] dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan stelt de kantonrechter voorop dat een huurder verplicht is om de huur op tijd te betalen. Als een huurder dat niet doet, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst op deze grond echter alleen als de huurachterstand ernstig genoeg is om dat te rechtvaardigen. De rechter moet daarbij alle omstandigheden afwegen. Anders dan [eiseres] stelt, is daarbij ook van belang of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      2.6.
      Het is juist dat [gedaagde] een zeer aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, die ook tijdens de procedure nog verder is opgelopen. Het is echter ook zo dat tussen partijen op verschillende punten ten aanzien van die huurachterstand de nodige discussie bestond. Meer in het bijzonder verschilden zij van mening over de vraag of de huur mocht worden verhoogd. Pas met het tussenvonnis van 6 december 2024 heeft de kantonrechter daarover een oordeel gegeven en is duidelijk geworden wat de huurprijs is die [gedaagde] vanaf 1 juli 2022 maandelijks aan [eiseres] moet betalen. 
      
    
    
      2.7.
      Vervolgens heeft [eiseres] een actuele specificatie in het geding gebracht waarin zij, rekening houdend met de inhoud van de tussenvonnissen, de huurachterstand nader heeft gespecificeerd. Vast staat [gedaagde] kort nadien de volledige huurachterstand heeft afgelost en de lopende huur heeft betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter is het in de gegeven omstandigheden niet onbegrijpelijk dat [gedaagde] de volledige huurachterstand pas heeft afgelost nadat op alle discussiepunten een definitief oordeel was gegeven én er duidelijkheid bestond over de hoogte van de huurachterstand. Dat in het tussenvonnis van 23 februari 2024 al is geoordeeld dat [gedaagde] in principe de op dat moment bestaande huurachterstand moest betalen, maakt het voorgaande niet anders. In datzelfde vonnis is immers ook bepaald dat [gedaagde] nog mocht bewijzen dat hij met [persoon A] had afgesproken dat de huurprijs tot 31 december 2030 niet mocht worden verhoogd. Dat betekent dat ook op dat moment de hoogte van de maandelijkse huurprijs – en daarmee de hoogte van de huurachterstand – nog niet vast stond. 
      
    
    
      2.8.
      Naast het feit dat [gedaagde] de huurachterstand inmiddels volledig heeft afgelost weegt naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval ook zwaar dat [gedaagde] al sinds 2002 de bedrijfsruimte huurt en tot april 2020 de huur kennelijk steeds op tijd en volledig heeft betaald. Het feit dat [gedaagde] in 2016 door de toenmalige verhuurder is gedagvaard in verband met een huurachterstand verandert daar niets aan. In het eerdergenoemde vonnis van 21 april 2017 is immers geoordeeld dat van een huurachterstand destijds geen sprake was en is de eis van de toenmalige verhuurder afgewezen.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft als zelfstandig ondernemer een duidelijk belang bij behoud van de bedrijfsruimte. Hij heeft de bedrijfsruimte immers nodig om zijn eenmanszaak te kunnen voortzetten. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt dat belang van [gedaagde] zwaarder dan het belang van [eiseres] als verhuurder. De enkele stelling van [eiseres] dat door de huurachterstand het exploitatieresultaat van de bedrijfsruimte geruime tijd ver is achtergebleven bij de verwachtingen is daartoe onvoldoende. Daarbij weegt mee dat [eiseres] een commercieel verhuurder is en – zoals door [gedaagde] onweersproken gesteld – deel uitmaakt van een concern met een grote vastgoedportefeuille zodat in elk geval niet zonder meer kan worden aangenomen dat zij in hoge mate afhankelijk is van het exploitatieresultaat van deze bedrijfsruimte. 
      
    
    
      2.10.
      De eis van [eiseres] om de huurovereenkomst te ontbinden wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      2.11.
      Met inachtneming van wat in de tussenvonnissen van 23 februari 2024 en 6 december 2024 al is overwogen zal de kantonrechter de huurprijs van de bedrijfsruimte met ingang van 1 juli 2022 vaststellen op € 12.650,64 exclusief btw per jaar, zijnde € 1.054,22 exclusief btw per maand, oftewel € 1.275,61 inclusief btw per maand. [gedaagde] zal daarnaast veroordeeld worden om over de huurachterstand in de periode 1 juli 2022 tot 6 maart 2025 de wettelijke handelsrente over de huurachterstand te betalen. Hij wordt ook veroordeeld om de kosten voor het schilderen van de binnenmuur van € 441,65 aan [eiseres] te betalen, vermeerderd met de rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). Onder die proceskosten vallen ook de kosten van de deskundige, de heer [persoon B] , voor het uitbrengen van het advies over de hoogte van de huurprijs van de bedrijfsruimte (artikel 7:304 lid 3 BW). De kantonrechter volgt voor wat betreft de aanpassing van de huurprijs per 1 juli 2022 immers het advies van de deskundige nu [gedaagde] er niet in is geslaagd te bewijzen dat er een afwijkende prijsafspraak is gemaakt. [gedaagde] heeft daarnaast geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de kosten van de deskundige.
      
    
    
      2.13.
      
        De kantonrechter begroot de proceskosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 2.762,50 aan kosten van de deskundige, € 107,32 aan dagvaardingskosten, 
        € 514,- aan griffierecht, € 1.624,- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 406,-) en 
        € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 5.142,82. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats 2] met ingang van 1 juli 2022 vast op € 12.650,64 exclusief btw per jaar, zijnde € 1.054,22 exclusief btw per maand, oftewel € 1.275,61 inclusief btw per maand;  
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over de huurachterstand die, na iedere credit- en debetmutatie, van 1 juli 2022 tot 6 maart 2025 heeft opengestaan;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 441,65 aan kosten voor het schilderen van de binnenmuur, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 16 juni 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 5.142,82 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810