ECLI:NL:RBMNE:2025:2284, Rechtbank Midden-Nederland, 07-05-2025, 11395370
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde (verhuurder) heeft werkzaamheden laten uitvoeren in de woning die eiser van haar huurt. De vraag die in deze zaak centraal staat is of de werkzaamheden kwalificeren als renovatie of dringende werkzaamheden. Volgens eiser gaat het om renovatiewerkzaamheden en was het daarnaast noodzakelijk dat zij verhuisde tijdens de werkzaamheden. Eiser vordert daarom primair betaling van de forfaitaire verhuisvergoeding en subsidiair betaling van een schadevergoeding. Gedaagde stelt dat er geen sprake was van een renovatie maar van dringende werkzaamheden en dat eiser daarom geen recht heeft op de forfaitaire verhuisvergoeding. De kantonrechter oordeelt dat de werkzaamheden niet kwalificeren als renovatie en wijst de vorderingen van eiser af.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11395370 \ UC EXPL  24-7562 BJvd/61169
    
    
    
      
        Vonnis van 7 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: DAS Legal Services B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONIN, 
      gevestigd in Utrecht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Woonin,
      gemachtigde: mr. D. Pranjic.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 t/m 14;- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4;- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de mondelinge behandeling van 8 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      Woonin heeft werkzaamheden laten uitvoeren in de woning die [eiseres] van haar huurt. De vraag die in deze zaak centraal staat is of de werkzaamheden kwalificeren als renovatie of als dringende werkzaamheden. Volgens [eiseres] gaat het om renovatiewerkzaamheden en was het daarnaast noodzakelijk dat zij verhuisde tijdens de werkzaamheden. [eiseres] vordert daarom primair betaling van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding en subsidiair betaling van een schadevergoeding. Woonin stelt dat er geen sprake was van een renovatie maar van dringende werkzaamheden en dat [eiseres] daarom geen recht heeft op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Daarnaast is volgens Woonin de vordering tot betaling van schadevergoeding door [eiseres] onvoldoende onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeren de werkzaamheden niet als renovatie. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. 
      
    
  
  
    
      3De achtergrond van de zaak 
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 1 februari 2006 de woning aan de [adres] in [woonplaats] van Woonin. Op 5 juli 2022 heeft [eiseres] een melding gemaakt van lekkage in de toiletruimte. In opdracht van de rechtsvoorganger van Woonin zijn toen de toiletruimte en de badkamer beoordeeld. Omdat bleek dat beide ruimtes inmiddels flink verouderd waren heeft Woonin op 22 juli 2022 een brief gestuurd aan [eiseres] waarin staat dat het toilet en de badkamer zullen worden vernieuwd. In de brief staat ook dat tijdens de werkzaamheden het toilet en de badkamer twee of drie weken niet gebruikt kunnen worden en dat er een asbestinventarisatie zal worden uitgevoerd in de woning. Tot slot vermeldt de brief dat de werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd en er daarom geen recht is op een vergoeding of tijdelijk een ander huis.
      
    
    
      3.2.
      Uit de asbestinventarisatie voorafgaand aan de werkzaamheden bleek dat er asbest in de woning aanwezig was en moest worden verwijderd. De asbestsanerings-werkzaamheden duurden van 9 november 2022 tot en met 11 november 2022. Gedurende deze werkzaamheden kon [eiseres] niet in haar woning verblijven. Toen [eiseres] na de asbestsanering in haar woning kwam zag zij dat er veel gaten zaten in de muren (naar de buitenlucht) en dat de gaskachels overal in de woning waren losgekoppeld. Dat betekent dat het vanaf dat moment ook niet mogelijk was om de woning te verwarmen. In plaats van alleen de asbest te saneren in het toilet en de badkamer had de asbestsaneerder onaangekondigd, en naar zeggen van Woonin onbedoeld, alle ruimtes in de woning aangepakt. [eiseres] heeft zich hierover beklaagd bij de aannemer en bij Woonin op 11 november 2022. Vanwege de staat van de woning is [eiseres] vervolgens tijdelijk bij haar zoon ingetrokken. 
      
    
    
      3.3.
      Op 13 tot en met 25 november 2022 zijn de werkzaamheden met betrekking tot het vervangen van het toilet en de badkamer uitgevoerd. Op 26 november 2022 heeft [eiseres] een officiële klacht ingediend bij Woonin over de duur van de werkzaamheden en de voor haar onbewoonbaarheid van de woning op dat moment. In het bericht vraagt [eiseres] ook om een vergoeding van Woonin. 
      
    
    
      3.4.
      Het toilet en de badkamer zijn uiteindelijk opgeleverd op 12 december 2022. Daarna volgden de herstelwerkzaamheden van de eerdere ten onrechte uitgevoerde werkzaamheden met betrekking tot de asbestsanering. Omdat de gaskachels op dat moment al losgekoppeld waren heeft Woonin besloten deze niet terug te laten plaatsen maar te vervangen door een cv-installatie. Op 22 december 2022 keerde [eiseres] terug in haar woning.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van deze zaak moet vooropgesteld worden dat er bij de uitvoering van de werkzaamheden op een ongelukkige wijze het een en ander is misgelopen. De heer [A] , casemanager bij Woonin heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat er fouten zijn gemaakt door Woonin en dat hij een knoop in zijn buik kreeg bij het lezen van dit dossier. Het staat niet ter discussie dat [eiseres] hierdoor veel stress heeft ervaren en de gebeurtenissen tijdens en na de werkzaamheden veel impact op haar hebben (gehad).  
      
      
        
          Het juridisch kader bij de forfaitaire verhuiskostenvergoeding 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Uit de wet volgt dat [eiseres] alleen recht heeft op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding als de werkzaamheden die de verhuizing noodzakelijk maakten moeten worden aangemerkt als renovatie en niet als dringende werkzaamheden. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot en niet kunnen worden uitgesteld tot na de huurperiode.  
      
    
    
      4.3.
      
        In de wet is bepaald dat onder renovatie wordt verstaan: sloop met vervangende nieuwbouw en/of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
        In het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 wordt overwogen dat renovatie geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot en dat het moet gaan om een fysieke verandering of toevoeging. De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, moet worden beantwoord door middel van een beoordeling van de omstandigheden van het geval met het oog op de zojuist genoemde maatstaf. 
      
      
      
        
          De werkzaamheden die in de woning zijn verricht zijn geen renovatiewerkzaamheden 
        
      
      
    
    
      4.4.
      De werkzaamheden die in de woning van [eiseres] zijn verricht zijn op te delen in de volgende werkzaamheden: (i) het vervangen van het toilet en de badkamer, (ii) de asbestsanering en (iii) het vervangen van de gaskachels voor een cv-installatie. Op basis van het hiervoor geschetste kader zal per categorie werkzaamheden eerst moeten worden beoordeeld of er sprake is van een renovatie of dringende werkzaamheden. 
      
      
        (i) Het vervangen van het toilet en de badkamer 
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiseres] stelt dat het vervangen van het toilet en de badkamer een renovatie is geweest, onder andere omdat dit heeft geleid tot een toename van het woongenot. Volgens [eiseres] was er slechts sprake van een lekkage in het toilet, waarna Woonin besloot zowel het toilet als de badkamer te gaan vervangen. Met de badkamer was op dat moment niks mis. Omdat volgens [eiseres] vervanging niet noodzakelijk was kan dit volgens haar niet vallen onder dringende werkzaamheden. 
      
    
    
      4.6.
      Vaststaat dat het toilet en de badkamer minimaal 40 jaar oud waren op het moment van beoordeling door Woonin. De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiseres] zo, dat zij stelt dat er geen noodzaak was om het toilet en de badkamer te vervangen, ondanks de ouderdom ervan. Dat het toilet en de badkamer er op het oog misschien nog goed uit zagen, betekent echter niet dat ook de technische staat ervan nog voldoet. Vaststaat dat de ruimtes door Woonin zijn bekeken en vervolgens is geoordeeld dat deze op het einde van hun levensduur liepen en aan vervanging toe waren. Woonin heeft tijdens de mondelinge behandeling voldoende toegelicht dat het voor haar efficiënter is om de werkzaamheden aan het toilet en de badkamer gezamenlijk uit te voeren en dat zij die werkzaamheden niet zonder nadeel kon uitstellen. Dat nadeel bestaat voor Woonin uit extra kosten. 
      
    
    
      4.7.
      De vernieuwing door verandering of toevoeging die nodig is om te spreken van een renovatie moet dienen ter verhoging van het woongenot. In dit geval is naar het oordeel van de kantonrechter alleen sprake geweest van onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik. Dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. De conclusie van het voorgaande is dat de werkzaamheden met betrekking tot het vervangen van het toilet en de badkamer moeten worden aangemerkt als dringende werkzaamheden en niet als renovatie.
      
      
        (ii) De asbestsanering 
      
      
    
    
      4.8.
      De gemachtigde van Woonin heeft tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd dat Woonin wettelijk verplicht was om een asbestsanering te laten uitvoeren, anders mocht zij niet overgaan tot vervanging van het toilet en de badkamer. Naar het oordeel van de kantonrechter kon de asbestsanering, gelet op de stelling van Woonin, niet worden uitgesteld tot een later moment. Bovendien zijn de werkzaamheden met betrekking tot de asbestsanering niet gericht op het verbeteren van het woongenot. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de asbestsanering valt onder de noemer dringende werkzaamheden en niet kan kwalificeren als renovatie. 
      
    
    
      4.9.
      Woonin heeft aangegeven dat er een meer ingrijpende asbestsanering is uitgevoerd dan aanvankelijk de bedoeling was, waardoor de werkzaamheden langer hebben geduurd en de werkzaamheden meer impactvol waren voor [eiseres] dan vooraf de bedoeling was. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] naar voren gebracht dat zij de indruk had dat Woonin misschien bewust een grotere opdracht aan de asbestsaneerder heeft verstrekt en aan [eiseres] een ander verhaal heeft verteld, om zo onder de kwalificatie van ‘renovatie’ en het betalen van een verhuiskostenvergoeding uit te kunnen komen. De heer [A] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens de heer [A] is er een asbestonderzoeker in de woning komen kijken om een rapport op te stellen over de aanwezigheid van asbest in de woning. Het rapport ging over de hele woning en niet alleen over de toiletruimte en de badkamer. Op basis van het rapport is de saneerder aan de slag gegaan met de hele woning. Volgens de heer [A] had echter niet het hele rapport maar slechts het deel over de toiletruimte en de badkamer naar de saneerder gestuurd moeten worden, of althans had de asbestsaneerder duidelijk(er) de opdracht verstrekt moeten worden de werkzaamheden te beperken tot de badkamer en het toilet. Omdat dat niet is gebeurd, heeft de asbestsaneerder de hele woning aangepakt. Gelet op de uitgebreide toelichting van de heer [A] over de gang van zaken die [eiseres] niet heeft weersproken, is de stelling van [eiseres] dat sprake is van een vooropgesteld plan en de uitgebreide asbestsaneringswerkzaamheden om die reden wél als renovatie aangemerkt moeten worden niet komen vast te staan. 
      
      
        (iii) Het vervangen van de gaskachels
      
      
    
    
      4.10.
      Volgens [eiseres] leidt het vervangen van de gaskachels tot een toename van het woongenot, omdat het ervoor zorgt dat de kosten van het verbruik omlaag gaan en de cv-installatie zorgt voor meer comfort. Verder stelt [eiseres] dat vervanging van de gaskachels niet noodzakelijk was, omdat de asbest alleen in de kachelkoorden van de gaskachels zat. In plaats van de hele gaskachels te vervangen hadden volgens [eiseres] ook alleen de koorden vervangen kunnen worden. Het vervangen van de gaskachels voor een cv-installatie is daarom te kwalificeren als een renovatie, zo stelt [eiseres] . 
      
    
    
      4.11.
      Omdat de asbestsanering onbedoeld in de hele woning was uitgevoerd en de gaskachels al waren losgekoppeld, heeft Woonin uit praktische overwegingen besloten om deze te vervangen voor een cv-installatie. Dat leidt volgens Woonin niet tot een toename van het huurgenot. Bovendien is er na plaatsing van de cv-installatie geen huurverhoging doorgevoerd, wat vaak wel het geval is bij een renovatie. Woonin stelt dat het vervangen van de gaskachels moet worden gezien als het herstellen van een gebrek. Door de gemaakte fouten van de asbestsaneerder was er een gebrek aan de woning ontstaan. De woning kon namelijk niet meer worden verwarmd. In het kader van de herstelwerkzaamheden is besloten de gaskachels te vervangen voor een cv-installatie. Dat maakt dat er, aldus Woonin, met het vervangen van de gaskachels geen sprake is van een renovatie. 
      
    
    
      4.12.
      De vervanging van de gaskachels was naar het oordeel van de kantonrechter niet gericht op het verbeteren van het woongenot, maar op het herstellen van een gebrek dat tijdens de asbestsanering is ontstaan. Dat een gebrek is ontstaan – namelijk een huis met gaten naar de buitenlucht en het ontbreken van enige vorm van verwarming – is door [eiseres] ook niet betwist. Het enkele opheffen van een gebrek, hoewel dat in dit geval het woongenot heeft verbeterd, levert naar het oordeel van de kantonrechter geen toename van het woongenot op zoals hier wordt bedoeld. Woonin mocht er in de genoemde omstandigheden voor kiezen om in plaats van het repareren van de gaskachels een cv-installatie te plaatsen. Dat maakt dat het vervangen van de gaskachels niet kwalificeert als een renovatie, maar als het herstel van een door Woonin ontstaan gebrek bij de asbestsanering. 
      
      
        
          Noodzakelijke verhuizing 
        
      
      
    
    
      4.13.
      Naast het vereiste van renovatie, moet er als tweede vereiste sprake zijn van een noodzakelijke verhuizing als gevolg van renovatiewerkzaamheden om aanspraak te kunnen maken op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Aangezien er niet voldaan is aan het eerste vereiste komt de kantonrechter niet toe aan de bespreking van het tweede vereiste. 
      
      
        
          
            [eiseres] heeft geen recht op de verhuiskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      4.14.
      De conclusie van het voorgaande is dat geen van de door Woonin uitgevoerde werkzaamheden valt onder renovatiewerkzaamheden. [eiseres] heeft daarom geen recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. De primaire vordering zal worden afgewezen. Dat de werkzaamheden lang hebben geduurd en dat [eiseres] hiervan veel overlast heeft ondervonden, maakt de conclusie niet anders. Een huurder moet dringende werkzaamheden nu eenmaal toelaten. 
      
      
        
          
            [eiseres] heeft de schade onvoldoende onderbouwd
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiseres] heeft subsidiair betaling van een schadevergoeding van € 2.100,- gevorderd. [eiseres] stelt dat zij door de gemaakte fouten bij de asbestsanering gedurende 42 dagen geen huurgenot heeft gekregen. Woonin heeft erkend dat er fouten zijn gemaakt bij de uitvoering en dat [eiseres] recht heeft op een schadevergoeding vanuit Woonin. Daarom is Woonin [eiseres] al (financieel) tegemoetgekomen door haar een huurprijsvermindering van 80% te geven voor de periode dat zij niet in haar woning kon verblijven. Niet gesteld of gebleken is dat de schade hoger is dan de huurkorting die al gegeven is door Woonin. [eiseres] heeft haar (overige) schade als gevolg van de asbestsanering niet, althans onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Voor geen van de posten heeft [eiseres] onderbouwde bedragen gesteld en ook heeft zij geen onderliggende stukken, zoals facturen of bonnen, overgelegd. De subsidiair gevorderde schadevergoeding moet daarom worden afgewezen.
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonin worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025.
      
    
  
  
     Voor de leesbaarheid van dit vonnis wordt vanaf hier gesproken over Woonin, ook waar het gaat over haar rechtsvoorganger. 
  
  
     Artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
  
  
     Artikel 7:220 lid 2 BW. 
  
  
     Zie ECLI:NL:HR:2016:726. 
  
  
     In de zin van artikel 7:220 lid 2 BW.