ECLI:NL:RBOBR:2025:971, Rechtbank Oost-Brabant, 20-02-2025, 24/993
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/993
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ( [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 480.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1987. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 111 m², twee aanbouwen van respectievelijk 23 m² en 20 m², een vrijstaande berging/schuur van 14 m², een dakkapel van 1 m², een open schuur/overkapping van 6 m² en een overkapping/luifel bij de woning van 8 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 323 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 505.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 24 oktober 2024 is opgesteld door taxateur G. Huitema. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde badkamer (van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot vindt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning 1) direct naast een speeltuintje, 2) zeer nabij de snelweg A2 en N-weg N2 en 3) nabij een agrarisch bedrijf.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        In het taxatierapport van de heffingsambtenaar zit een foto van de badkamer. Gezien die foto vindt de rechtbank de door eiser gestelde leeftijd daarvan aannemelijk. Hoewel de bewijslast op dit punt dus bij eiser lag, is hiermee het benodigde bewijs van het door eiser gestelde feit geleverd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar vervolgens inzichtelijk en begrijpelijk heeft toegelicht dat dit niet leidt tot een lagere waarde. Gelet op de leeftijd van de woning is de badkamer gemiddeld. Hoewel dat volgens hem dus niet nodig is, heeft de heffingsambtenaar evenwel het onderhoudsniveau van de woning op beneden gemiddeld (2) gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met (ook qua bouwjaar) vergelijkbare woningen en in zijn taxatie waar nodig gecorrigeerd voor een verschil in toestand. Dat laatste geldt ook voor het duurzaamheidsniveau van de woning. Met al deze aspecten is in de waardering dus voldoende rekening gehouden.
        
      
      
        3.2.3.
        Als het gaat om de ligging van de woning 1) direct naast een speeltuintje, wijst de heffingsambtenaar erop dat het vergelijkingsobject [adres] ook nabij dat speeltuintje ligt. Verder gaat het volgens de heffingsambtenaar om een kleine speeltuin die geen grote invloed op de ligging (de rechtbank begrijpt: de waarde) van de woning heeft. Wat betreft de ligging van de woning 2) zeer nabij de snelweg A2 en N-weg N2 en 3) nabij een agrarisch bedrijf wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn gelegen in dezelfde wijk als de woning en op eenzelfde afstand van de snelweg en het agrarische bedrijf liggen als de woning. Als er al enig nadeel uitgaat van de door eiser geschetste ligging, is dat in zoverre verdisconteerd in de waardering.
        
      
      
        3.2.4.
        Ten aanzien van de ligging overweegt de rechtbank als volgt. Wat betreft de ligging 1) direct naast een speeltuintje heeft eiser enkel gesteld dat sprake is van overlast. Die overlast is verder niet geconcretiseerd. Bij gebrek aan door eiser gestelde feiten moet het ervoor worden gehouden dat de speeltuin op de daarvoor bestemde wijze wordt gebruikt, dus door (jonge) spelende kinderen. Dat zal door sommige mensen als overlast worden ervaren, maar anderen – bijvoorbeeld gezinnen met jonge kinderen – zullen de nabijheid van zo’n voorziening juist als prettig ervaren. Daarmee is sprake van een subjectief element dat niet bij de waardering kan worden betrokken. Wat betreft de ligging van de woning 2) zeer nabij de snelweg A2 en N-weg N2 en 3) nabij een agrarisch bedrijf heeft eiser de door hem gestelde overlast ook niet geconcretiseerd. Tegelijkertijd kan de van deze voorzieningen ervaren overlast (in de vorm van geur- en geluidsoverlast en gevolgen voor de luchtkwaliteit) in dit geval objectief aanwezig worden geacht. Slechts twee van de vijf door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten kennen een vergelijkbare ligging en drie dus niet. In dit geval kan dan ook worden afgevraagd of dit aspect voldoende in de waardering is verdisconteerd. Tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat het verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde (€ 505.000 - € 480.000 =) € 25.000 bedraagt. Als laatstgenoemde liggingsaspecten al onvoldoende in de waardering zouden zijn verdisconteerd, dan acht de rechtbank genoemd verschil voldoende om de consequenties daarvan op te vangen.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.