ECLI:NL:GHARL:2025:2974, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-05-2025, 200.340.671
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verpachtster en pachter komen overeen dat als verhouding tussen hen niet gebrouilleerd raakt, verpachtster opnieuw geliberaliseerde pachtovereenkomst aan pachter moet aanbieden als land opnieuw verpacht wordt. Uitleg van deze bepaling. Verpachtster kan in licht van alle omstandigheden daarop in dit geval ook beroep doen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.340.671
      zaaknummer rechtbank Overijssel 10530449
    
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 13 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] en
    
      
        2. [appellant sub 2]
      
      die wonen in [woonplaats1] , gemeente [gemeente]
      die hoger beroep hebben ingesteld
      en bij de rechtbank optraden als eisende partij
      hierna: [pachter]
      advocaat: mr. J.J. Paalman 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats2]
      die bij de rechtbank optrad als gedaagde partij
      hierna: [verpachtster]
      advocaat: mr. B. Nijman
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 12 november 2024 heeft op 6 maart 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [pachter] pacht 5,59 ha landbouwgrond geliberaliseerd van [verpachtster] . Zij hebben afgesproken dat als de verhouding tussen [verpachtster] en [pachter] niet gebrouilleerd raakte, [verpachtster] deze gronden bij afloop van de pacht opnieuw aan [pachter] zou aanbieden, als zij deze geheel of gedeeltelijk opnieuw zou verpachten. Dat heeft [verpachtster] niet gedaan en [pachter] wil dat zij daar alsnog toe wordt gedwongen. Het hof komt tot de conclusie dat [verpachtster] de gronden niet opnieuw aan [pachter] hoeft aan te bieden. Het hof legt hieronder uit hoe het tot die conclusie komt.
      
      
    
  
  
    
      3Feiten, procedure bij de pachtkamer Almelo; inzet van het hoger beroep
    
    
      3.1.
      
        [pachter] exploiteert een melkveehouderij en hij en zijn rechtsvoorgangers pachten al sinds 1951 van [verpachtster] en haar rechtsvoorgangers in reguliere pacht. In 2010 heeft [pachter] 5,59 ha land die deel uitmaken van zijn huiskavel (de percelen gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 1] , [sectienummer 2] , [sectienummer 3] , [sectienummer 4] en [sectienummer 5] , gedeeltelijk, hierna: de percelen) geliberaliseerd gepacht voor twee jaar. De pacht is met mondelinge instemming na het einde van deze termijn voortgezet. Over het voorgezette gebruik is in 2014 een kort geding gevoerd. In december 2016 hebben [verpachtster] en [pachter] een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor de percelen, voor de duur van zes jaar met ingang van 1 januari 2017. Begin februari 2017 hebben zij met betrekking tot de percelen ook een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder andere is vastgelegd dat [pachter] geen recht heeft op reguliere pacht met betrekking tot de percelen. Ook hebben zij het volgende afgesproken:
      
      
        “Ingeval de verhouding tussen verpachter en pachter niet gebrouilleerd raakt en verpachter het gepachte (...) na het aflopen van de pachtovereenkomst zoals die laatstelijk tussen partijen gold opnieuw geheel of gedeeltelijk wil verpachten, zal hij het telkens bij voorkeur aan (. . .) [ [pachter] , toevoeging Hof] aanbieden.”
      
      
    
    
      3.2.
      In 2016 is afgesproken dat van het regulier gepachte 5,30 ha (de [gebiedsnaam] ) zouden worden omgevormd tot natuur en [pachter] is daarvoor gecompenseerd met andere cultuurgrond in reguliere pacht. In totaal heeft [pachter] sindsdien van [verpachtster] 33,86 ha landbouwgrond en 5.30 ha natuurgrond in reguliere pacht, naast de percelen die geliberaliseerd zijn verpacht. 
      
    
    
      3.3.
      In mei 2018 heeft [pachter] een gedeelte van deze [gebiedsnaam] gemaaid en daarop drijfmest geïnjecteerd. Daarop heeft [verpachtster] ontbinding van de reguliere pachtovereenkomst gevorderd, omdat [pachter] zich niet aan de beheersvoorschriften heeft gehouden. [pachter] heeft een tegenvordering ingesteld, kort gezegd dat [verpachtster] gehouden is schade door wild of schadelijk gedierte te bestrijden. Dit pachthof heeft op 15 september 2020 in hoger beroep de vordering tot ontbinding van de overeenkomst afgewezen en de vordering van [pachter] toegewezen.
      
    
    
      3.4.
      Op 31 december 2022 is de geliberaliseerde pachtovereenkomst geëindigd. [verpachtster] heeft aangegeven geen nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst met [pachter] te willen sluiten.
      
    
    
      3.5.
      
        [pachter] heeft daarom bij de pachtkamer in Almelo samengevat gevorderd: (i) een verklaring voor recht dat [verpachtster] gehouden is de percelen in geliberaliseerde pacht aan [pachter] aan te bieden per 1 januari 2023, (ii) [verpachtster] op straffe van een dwangsom te gebieden de percelen in geliberaliseerde pacht aan [pachter] aan te bieden ingaande per 1 januari 2023, (iii) [verpachtster] te veroordelen tot vergoeding van door [pachter] geleden en te lijden schade die het gevolg is van het niet in pacht aanbieden van de percelen, nader op te maken bij staat, (iv) [verpachtster] te veroordelen een bedrag van € 2.822,70 aan beheersubsidies aan [pachter] te betalen, met wettelijke (handels)rente en (v) voor recht te verklaren dat bepaalde overhangende en afgevallen takken en omgevallen bomen en struiken en schade door onderhoud van bomen en struiken als gebreken in de zin van artikel 7:377 lid 2 BW kwalificeren. 
      
    
    
      3.6.
      De pachtkamer in Almelo heeft deze vorderingen afgewezen, behalve dat zij [verpachtster] heeft veroordeeld € 2.626,56 aan beheersubsidies aan [pachter] te betalen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 17 mei 2023.
      
    
    
      3.7.
      
        [pachter] komt tegen dit vonnis in hoger beroep. Hij wil dat het vonnis wordt vernietigd en dat zijn vorderingen (i) tot en met (iii) zoals hierboven weergegeven die gaan over het aanbieden van de percelen in geliberaliseerde pacht aan [pachter] alsnog worden toegewezen. Vordering (iv) over de beheersubsidie, die de pachtkamer in Almelo heeft toegewezen, en vordering (v) over de gebreken, die de pachtkamer in Almelo heeft afgewezen, stelt hij in hoger beroep niet aan de orde.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        
          [verpachtster] hoeft de percelen niet opnieuw in geliberaliseerde pacht aan [pachter] aan te bieden
      
    
    
    
      4.1.
      
        [pachter] komt op tegen het oordeel van de pachtkamer in Almelo dat [verpachtster] de percelen niet aan [pachter] in geliberaliseerde pacht hoeft aan te bieden. Samengevat betoogt hij dat er onvoldoende grond is om tot het oordeel te komen dat partijen gebrouilleerd zijn, mede in het licht van de inspanningen van [pachter] om met [verpachtster] in overleg te treden, de afwikkeling van oude strijdpunten en de grote belangen die hij bij de percelen heeft. 
      
    
    
      4.2.
      Het hof volgt hem daarin niet. Het stelt daarbij het volgende voorop. Partijen (en hun rechtsvoorgangers) hebben een verleden met meerdere rechtszaken, onder andere over de percelen en over de [gebiedsnaam] . Om aan een eerder geschil over de percelen een einde te maken, hebben partijen afgesproken dat de percelen geliberaliseerd verpacht zouden worden. Inherent aan een dergelijke pachtovereenkomst is de vrijheid om na afloop van de afgesproken termijn niet te verlengen. Tegelijkertijd hebben partijen een voorkeursrecht afgesproken op een door [verpachtster] al dan niet af te sluiten nieuwe pachtovereenkomst mits partijen niet gebrouilleerd zouden zijn. Het hof begrijpt deze afspraak zo, dat partijen zich er daarmee rekenschap van hebben gegeven dat de relatie tussen partijen moeizaam is, zelfs als aan eerdere meningsverschillen een einde is gekomen, dat over hoe die relatie in de toekomst zou zijn ook zorgen waren en dat [verpachtster] zich een mate van vrijheid heeft willen voorbehouden om geen nieuwe pachtovereenkomst met [pachter] te sluiten als door de opstelling van [pachter] opnieuw een geschil ontstond. Het hof begrijpt dat met het woord gebrouilleerd weliswaar uitdrukking is gegeven aan de noodzaak dat er voor de onmin tussen partijen een concrete aanleiding moest zijn, maar dat niet gekozen is voor een juridische maatstaf, zoals bij voorbeeld een tekortkoming in de nakoming van verbintenissen of dat van [verpachtster] redelijkerwijs niet verwacht mocht worden nog aan [pachter] te verpachten. De drempel ligt, zo begrijpt het hof, lager.
      
    
    
      4.3.
      
        [verpachtster] heeft met name aanstoot genomen aan het bemestingsincident van 2018 en aan de moeizame communicatie over de jacht. Het bemestingsincident van 2018 dateert van na de vaststellingsovereenkomst. Uit het aangaan van deze vaststellingsovereenkomst kan dus niet afgeleid worden dat het bemestingsincident was afgehandeld. Dat blijkt ook uit de ontbindingsprocedure voor de reguliere pachtovereenkomst tussen [pachter] en [verpachtster] . Dit hof heeft geoordeeld dat [pachter] wel tekortgeschoten was, maar dat de tekortkoming de ontbinding van de reguliere pachtovereenkomst niet rechtvaardigde. Dat [verpachtster] toch aanstoot heeft genomen aan het bemestingsincident valt te billijken, zelfs als dat onvoldoende was om de reguliere pachtovereenkomst te ontbinden, dit voor [verpachtster] geen problemen met de subsidie heeft veroorzaakt en [pachter] het bemesten met goede intenties heeft gedaan. Vaststaat dat [pachter] zich zonder enig overleg niet aan de afspraken heeft gehouden op een punt dat voor [verpachtster] van belang was in verband met de ontvangen subsidie. 
      
    
    
      4.4.
      Ook na deze (ontbindings)procedure valt op dat tussen partijen voortdurende discussie blijft bestaan over het beheer van de [gebiedsnaam] , waarbij [verpachtster] aandringt op beheer conform het toepasselijke beheeradvies en aangeeft bang te zijn voor problemen met de verkregen subsidie voor de [gebiedsnaam] , terwijl [pachter] erop aandringt om tafel te gaan onder andere om te bespreken welk beheer moet worden toegepast (zie de e-mails van [verpachtster] en [pachter] van 2 augustus 2021, 7 september 2021, 16 februari 2022, 1 mei 2022 en de antwoorden van [pachter] van 16 augustus 2021 en 15 maart 2022). Ook de problemen met de jacht komen in deze mails een aantal keer opnieuw ter sprake (bij voorbeeld de e-mail van [pachter] van 16 augustus 2021). [verpachtster] geeft tijdens de mondelinge behandeling ook aan dat zij bij fysieke besprekingen met [pachter] niet het gevoel heeft voldoende aan bod te komen. Dit alles wijst erop dat de moeizame relatie die voor de vaststellingsovereenkomst in 2016 bestond niet tot rust is gekomen, maar met het mestincident is verslechterd. Het is partijen blijkbaar niet gelukt om hun relatie zodanig vorm te geven dat aan de discussies een einde komt. 
      
    
    
      4.5.
      Tegen de achtergrond van een relatie die al belast was met meerdere procedures tussen partijen en hun rechtsvoorgangers is het hof van oordeel dat er voldoende aanleiding is om te oordelen dat partijen gebrouilleerd zijn geraakt. Dat is ook zo als [pachter] zich in het verleden, voor 2016, bij gelegenheden ook welwillend heeft opgesteld, zoals ten aanzien van de omvorming van de [gebiedsnaam] naar natuur. 
      
    
    
      4.6.
      
        [pachter] wijst erop dat hij zich veel inspanningen heeft getroost om de relatie te verbeteren en in overleg te treden, terwijl het aan [verpachtster] ligt dat dit niet slaagt. Het hof ziet de inspanningen die [pachter] zich heeft getroost om de relatie te verbeteren en in overleg te treden. Het hof ziet ook dat [verpachtster] een rol heeft in de stroeve communicatie. Toch is het hof van oordeel dat [verpachtster] de percelen niet opnieuw aan [pachter] hoeft aan te bieden. Met het bemestingsincident heeft [pachter] na 2016 de aanzet gegeven tot een nieuwe verslechtering van de relatie, die door de moeizame communicatie tussen beide partijen – waarvoor moeilijk één schuldige valt aan te wijzen – niet zijn opgelost. Daarmee heeft zich de situatie voorgedaan, waarop de voorwaarde voor de aanbiedingsplicht zag. 
      
    
    
      4.7.
      Dat [verpachtster] zonder voldoende reden zelf heeft aangestuurd op een gebrouilleerde relatie, zodat zij in redelijkheid en billijkheid op de voorwaarde geen beroep kan doen, dat sprake is van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) of dat de voorwaarde dat de verhouding niet gebrouilleerd is als vervuld moet gelden, omdat [verpachtster] ervoor gezorgd heeft dat dit niet het geval is (artikel 6:23 BW), gaat niet op. Dat is onvoldoende onderbouwd in het licht van zowel de moeizame relatie in het verleden als de rol die [pachter] onder andere met het mestincident zelf in de verslechtering van de relatie gespeeld heeft. Dat de belangen van [pachter] zwaarder wegen dan de belangen van [verpachtster] is ook niet voldoende om tot een andere conclusie te komen, ook niet als de redelijkheid en billijkheid die tussen [pachter] en [verpachtster] als regulier pachter en verpachtster geldt wordt meegewogen. [pachter] heeft het risico geaccepteerd dat hij de percelen kwijt zou raken door akkoord te gaan met de geliberaliseerde pachtovereenkomst met een voorkeursrecht dat slechts gold als partijen niet gebrouilleerd raakten. Om dezelfde redenen slaagt het subsidiaire beroep op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) ook niet. 
      
      
        
          Bewijsaanbiedingen
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van [pachter] , omdat er geen feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere uitkomst zouden leiden als ze zouden worden bewezen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.9.
      Voor zover [pachter] nog andere klachten over het vonnis naar voren heeft gebracht leiden deze niet tot een andere conclusie. Het hoger beroep van [pachter] slaagt niet. Omdat hij ongelijk krijgt zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van [verpachtster] veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer in Almelo van 16 januari 2024;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [pachter] tot betaling van de volgende proceskosten van [verpachtster] :
        € 349,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [verpachtster] (2 procespunten x appeltarief II). 
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, H.L. Wattel en J.U.M. van der Werff en de deskundige leden ing. C.R.M. Francissen en ir. J.H. Jurrius en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.