ECLI:NL:RBAMS:2025:3087, Rechtbank Amsterdam, 14-05-2025, C/13/754648 / HA ZA 24-857
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aansprakelijkheid NVM-Makelaar wegens verstrekken (mogelijk) onjuiste informatie over woonoppervlakte?; 6:162 BW; geen causaal verband; geen afzonderlijk belang verklaringen voor recht

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/754648 / HA ZA 24-857
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat: mr. L.M. Geboers,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de vennootschap onder firma [naam vof] , 
    
      te [vestigingsplaats] ,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WONEN INTERMEDIAIR B.V., 
      te Amsterdam,3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 3] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker.
    
    
    
      Eisers zullen hierna [eisers] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna ieder afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde 1] , Wonen Intermediair en [gedaagde 3] , en gezamenlijk als [gedaagden]
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding van [eisers] van 8 juli 2024 met producties 1 t/m 23;
      - de conclusie van antwoord van [gedaagden] met producties 1 t/m 5;
      - het tussenvonnis van 6 november 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 maart 2025 en de daarin vermelde stukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] is een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) aangesloten makelaarskantoor. Wonen Intermediair en [gedaagde 3] zijn de vennoten van [gedaagde 1] . 
      
    
    
      2.2.
      Op 5 oktober 2015 hebben [eisers] voor € 435.000,00 een appartement aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. [gedaagden] traden daarbij namens de verkopers van de woning op als verkopend makelaar. 
      
    
    
      2.3.
      In verband met deze verkoop heeft meetbureau Pand & Plattegrond in opdracht van [gedaagden] de woning gemeten en een meetrapport opgesteld. Pand & Plattegrond rapporteerde hierin 104,1 m2 aan oppervlakte woonruimte. [gedaagden] hebben vervolgens een advertentie geplaatst op de website van Funda (hierna: Funda), waarin een woonoppervlakte van 104 m2 is vermeld. 
      
    
    
      2.4.
      In 2022 hebben [eisers] besloten de woning te verkopen. In dat verband heeft meetbureau het Meetloket in opdracht van de makelaar van [eisers] op 7 november 2022 de woning laten meten en een meetrapport laten opstellen. Het Meetloket rapporteerde hierin een gebruiksoppervlakte wonen van 91,04 m². [eisers] hebben de woning op 17 januari 2023 verkocht voor € 718.000,00. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] hebben een advocaat in de arm genomen en [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor het verstrekken van onjuiste informatie over het woonoppervlakte. 
      
    
    
      2.6.
      Op 6 maart 2024 heeft het meetbureau Object & Co, op verzoek van [eisers] en [gedaagden] , een aantal onderzoeksvragen beantwoord. Deze onderzoeksvragen zagen – in het kort – op de toepassing van de verplichte Meetinstructie voor NVM-Makelaars (hierna: de Meetinstructie) bij het meten van de woning door Pand & Plattegrond voorafgaand aan de verkoop in 2015.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        - te verklaren voor recht dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eisers] ;
        - te verklaren voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade van [eisers] ; en
        - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de volgens [eisers] geleden schade, primair € 56.251,00, subsidiair € 27.500,00, en meer subsidiair een door de rechtbank te schatten bedrag, vermeerderd met rente en kosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen – kort weergegeven – aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld door een onjuiste woonoppervlakte, namelijk 104 m2 in plaats van 91 m2, op Funda te vermelden. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] in strijd gehandeld met de verplichte Meetinstructie en ten onrechte het gehele trappenhuis – dat niet tot het gekochte lidmaatschapsrecht behoorde – tot de woonoppervlakte gerekend. [gedaagden] moeten daarom de door [eisers] geleden schade vergoeden. Dat is het te veel betaalde bedrag bij de aankoop van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten. [gedaagden] betwisten dat de op Funda vermelde woonoppervlakte van 104 m2 onjuist is. [eisers] hebben bovendien de schade en het causaal verband met de meting niet aangetoond. Zo was de door [eisers] betaalde koopprijs marktconform en zouden de verkopers de woning ook niet voor een lager bedrag hebben verkocht. Ten slotte doen [gedaagden] een beroep op eigen schuld omdat [eisers] niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak draait om de vraag of [gedaagden] jegens [eisers] aansprakelijk zijn wegens het verstrekken van onjuiste informatie over de woonoppervlakte. Vast staat dat [gedaagden] het trappenhuis van ongeveer 13 m2 tot de woonoppervlakte hebben gerekend. De rechtbank komt echter niet toe aan het beantwoorden van de vraag of dat in strijd is met de Meetinstructie en of [gedaagden] daardoor onrechtmatig hebben gehandeld. De vorderingen van [eisers] worden namelijk reeds afgewezen omdat het vereiste causale verband met de gestelde schade van [eisers] onvoldoende is komen vast te staan. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
      
      
        
          Geen causaal verband tussen de meting van [gedaagden] en de gestelde schade van [eisers]
        
      
      
    
    
      4.2.
      Zelfs als de rechtbank [eisers] zou volgen in haar standpunt dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld, dan leidt dat niet tot toewijzing van een schadevordering van [eisers] Daarvoor dient immers ook vast komen te staan dat [eisers] schade hebben geleden als gevolg van de (vermeend) onjuiste vermelding van de woonoppervlakte op Funda. Dit causale verband moet worden vastgesteld door een vergelijking tussen de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan en de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de (gestelde) onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven. [eisers] dienen feiten en omstandigheden waaruit het causaal verband volgt te stellen en zo nodig te bewijzen. Dit hebben [eisers] onvoldoende gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [eisers] bepleiten dat hun schade kan worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom in 2015. Dat is echter onjuist. Om het vereiste causaal verband aan te kunnen nemen, moet (eerst) worden beoordeeld of [eisers] de woning voor een lagere prijs hadden kunnen kopen. Het is geen gegeven dat het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie zou hebben geleid tot een prijs ter hoogte van de (gestelde) marktwaarde van de woning (volgens [eisers] € 56.251,00 dan wel € 27.500,00 onder de koopprijs van € 435.000,00). Bij een onderhandelingsproces tussen twee individuele partijen spelen omstandigheden van beide partijen een rol. Dat is bij de vaststelling van de marktwaarde van de woning niet het geval. Deze omstandigheden kunnen leiden tot een prijs die afwijkt van de marktwaarde (zowel hoger als lager). Ook is het mogelijk dat geen overeenstemming wordt bereikt. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] hebben in dit kader aangevoerd en onderbouwd dat zij de vraagprijs van de woning reeds hadden bepaald vóór de meting van de woning door Pand & Plattegrond. Dit is niet door [eisers] weersproken en vormt een aanwijzing dat de (vraag)prijs van de woning – ongeacht het aantal vierkante meters aan woonoppervlakte – marktconform was. Volgens [gedaagden] zouden de verkopers van de woning een lagere koopprijs dan € 435.000,00 ook niet hebben geaccepteerd. Dit is door [eisers] niet weersproken en wordt ondersteund door de e-mailcorrespondentie van 31 augustus 2015 tot en met 16 september 2015 tussen partijen. Hieruit volgt dat twee eerdere biedingen van [eisers] zijn afgewezen en dat de verkopers hebben aangegeven dat zij gelet op hun financiële situatie niet met een lager bedrag dan € 435.000,00 akkoord konden gaan. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] verder onweersproken aangevoerd dat [eisers] de woning uitgebreid hebben bezichtigd en geschikt hebben bevonden, zonder (gevoelsmatig) woonoppervlakte te hebben gemist (ook niet na de koop). Gelet hierop hebben [eisers] de woning voor een koopprijs van € 435.000,00 willen kopen, aldus [gedaagden] [eisers] hebben ook hier onvoldoende concrete feiten of omstandigheden tegenovergesteld, terwijl dat wel op hun weg had gelegen. Daarmee hebben zij het betoog van [gedaagden] niet voldoende betwist.
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank acht ook het volgende relevant. [eisers] hebben op de mondelinge behandeling aangegeven dat bij de koop van een nieuwe woning onder meer van belang waren de stap naar een ruimere woning, voldoende parkeergelegenheid en de beperkte kans op geluidsoverlast. Na de bezichtiging zijn [eisers] tot de conclusie gekomen dat de woning voldeed aan hun eisen. Niet gebleken is dat [eisers] tijdens of na de bezichtiging kenbaar hebben gemaakt dat de woonoppervlakte van de woning voor [eisers] van doorslaggevend belang was. Zij hebben ook geen vragen gesteld over de wijze waarop het woonoppervlakte was berekend, terwijl de enigszins ongebruikelijke indeling – de wc van het appartement is gesitueerd in het trappenhuis – voor [eisers] wel aanleiding had kunnen zijn om zich af te vragen of deze meters ook waren meegeteld. [eisers] hebben verder onvoldoende onderbouwd dat zij de woning van verkopers niet zouden hebben gevonden (door gebruik van de zoekfilters op Funda), bezichtigd en gekocht als een woonoppervlakte van minder dan 100 m2 zou zijn vermeld op Funda. Ten slotte hebben [eisers] in het geheel niet aannemelijk gemaakt dat zij door de aankoop financieel slechter af zijn dan dat zij zouden zijn geweest als zij de woning niet hadden gekocht.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd dat zij de woning niet, of voor een lagere prijs, hadden gekocht als [gedaagden] de (gestelde) meetfout niet hadden gemaakt, laat staan wat hun schade in dat geval zou zijn geweest. De rechtbank kan daarom ook niet vaststellen dat [eisers] als gevolg van de (gestelde) onrechtmatige gedraging van [gedaagden] schade hebben geleden.
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eisers] tot betaling van schadevergoeding worden afgewezen. [eisers] hebben niet gesteld welk afzonderlijk belang zij – naast schadevergoeding – hebben bij de gevorderde verklaringen voor recht. De rechtbank zal die vorderingen daarom ook afwijzen.
      
      
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.495,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.L. Wiersinga en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.