ECLI:NL:GHARL:2025:2134, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-04-2025, 24/28 en 24/29
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hotel en appartement/recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummers BK-ARN 24/28 en 24/29
    uitspraakdatum: 8 april 2025
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 november 2023, nummers LEE 22/1530 en 22/1531, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      alsmede de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Staat)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de navolgende in [plaats1] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Kenmerk Hof
              
              
                Kenmerk Rechtbank
              
              
                Vastgestelde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1 077
              
              
                24/28
              
              
                LEE 22/1530
              
              
                € 89.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1
              
              
                24/29
              
              
                LEE 22/1531
              
              
                € 2.921.000
              
            
          
        
      
      
      
        Tegelijk met de beschikkingen zijn voor het jaar 2021 ten name van belanghebbende voor beide onroerende zaken aanslagen in de onroerendezaakbelasting eigenaar vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt.
      
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard, maar wegens overschrijding van de redelijke termijn wel een vergoeding van immateriële schade toegekend van € 1.000, voor € 667 toegerekend aan de heffingsambtenaar en voor € 333 aan de Minister voor Rechtsbescherming (nu: de Minister van Justitie en Veiligheid). Tevens heeft de Rechtbank een vergoeding van proceskosten (€ 837) vastgesteld en de betaling daarvan gelijkelijk verdeeld over de Minister voor Rechtsbescherming en de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingestuurd. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur).
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres1] 1 077 te [plaats1] , een appartement/recreatiewoning uit 1988 met een inhoud van 123 m³.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak gelegen aan de [adres1] 1 te [plaats1] betreft een viersterrenhotel genaamd [naam3] . Het hotel is gebouwd in 1989, heeft 42 kamers (in totaal 84 bedden), een restaurant, een bar, zalen (waaronder vergaderruimtes), een zwembad, een tennisbaan, een squashbaan, een sauna en een wellness-ruimte (met zonnebanken) en 200 parkeerplaatsen. De totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van het hotel is 3.580 m². Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaak.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Verder is in geschil of belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding van immateriële schade en of zij recht heeft op een hogere vergoeding voor proceskosten. Niet meer in geschil is dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht (vgl. HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 en 7.1.2), zodat het hoger beroep in zoverre reeds gegrond is. De heffingsambtenaar en de Staat dienen ieder de helft van het in beroep geheven griffierecht te betalen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2. onder (iii)).
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot hetgeen hij ter zitting van het Hof aan gronden met betrekking tot de WOZ-waarden heeft aangevoerd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
      
        
          Waarde [adres1] 1 077
        
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem inzake de onroerende zaak [adres1] 1 077 verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 13 januari 2023, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 111.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie in hetzelfde complex gelegen appartementen gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:
      - [adres1] 1 117, inhoud 123 m³, overgedragen op 28 februari 2019 voor € 112.500;
      - [adres1] 1 096, inhoud 123 m³, overgedragen op 1 april 2020 voor € 111.503;
      - [adres1] 1 010, inhoud 123 m³, overgedragen op 13 mei 2019 voor € 109.000. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde complex, hebben dezelfde inhoud en de vergelijksobjecten [adres1] 1 096 en 1 010 verkeren blijkens de toelichting in de matrix in een vergelijkbare staat. Tevens is in de toelichting op de matrix vermeld dat de koopovereenkomst van object [adres1] 1 096 dateert van februari 2020.  Belanghebbende heeft dit alles niet gemotiveerd betwist. De enkele stelling van de gemachtigde van belanghebbende, in de tweede termijn van de zitting bij het Hof, dat hij in zijn ‘pinpoint’-brief de leveringsakten heeft opgevraagd maar niet heeft gekregen, omdat, zo begrijpt het Hof, hij de transacties niet heeft kunnen vinden in het Kadaster en dat hem niet duidelijk is of de data in de matrix de verkoopdata of de leveringsdata zijn, kan aan het voorgaande niet afdoen. Dat de gemachtigde de transacties niet heeft kunnen vinden, is een omstandigheid die voor rekening van belanghebbende blijft, en voor zover de gemachtigde daarmee suggereert dat de transacties niet hebben plaatsgevonden, laat het Hof deze stelling reeds wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Uit de matrix volgt verder genoegzaam dat in de matrix de leveringsdata zijn vermeld. Over de ‘pinpoint’-brief merkt het Hof op dat deze vol staat met algemene, vaak niet op de concrete zaak betrekking hebbende  stellingen en verzoeken. Voor zover het niet-overleggen van de leveringsakten een schending vormt van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht, overweegt het Hof het volgende. Uit de matrix volgt dat het vergelijkingsobject 1 096 zeer dicht bij de waardepeildatum (februari 2020) is verkocht en ruim voldoende steun biedt aan de vastgestelde waarde van € 89.000. De invloed van een eventuele onjuistheid in de indexering zal daarmee naar het oordeel van het Hof verwaarloosbaar zijn. Het Hof ziet in die omstandigheid dan ook – mede gelet op alle overige feiten en omstandigheden van deze zaak – geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken dan de loutere constatering van de schending. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting voorts nog gesteld dat in de matrix geen rekening is gehouden met het aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaars. De heffingsambtenaar heeft hierop onweersproken gesteld dat dit bedragen betreft van rond € 200 waarmee rekening is gehouden door de afronding naar beneden.
      
      
        
          Waarde [adres1] 1
        
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 (het hotel) in eerste aanleg een rekenblad overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak op € 4.126.000 is bepaald. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op basis van het rekenmodel dat is opgenomen in Bijlage 4 van de Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de Taxatiewijzer). Dit rekenmodel gaat uit van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de uit de omzet afgeleide huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De Taxatiewijzer hanteert, in navolging van de systematiek van de Wet WOZ, als uitgangspunt dat de waardering is gebaseerd op een geobjectiveerde exploitatie van het te taxeren hotel. De berekening van de modelwaarde vindt daarom plaats met kengetallen die zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. De kengetallen variëren aan de hand van de door de heffingsambtenaar ingevulde kenmerken van het hotel, zoals hoteltype, classificatie, locatie, aantal kamers en vloeroppervlak. De taxateur is mede uitgegaan van de omzetcijfers van het hotel die door belanghebbende zelf zijn verstrekt in het kader van de toeristenbelasting. Belanghebbende heeft dit laatste niet gemotiveerd betwist, maar enkel verwezen naar het door haar overgelegde inventarisatieformulier. Uit deze opgave voor de toeristenbelasting volgt volgens de heffingsambtenaar dat de bezettingsgraad circa 69% bedraagt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat belanghebbende standaard in het inventarisatieformulier uitgaat van een te lage bezettingsgraad (van 25%). In dat licht bezien, acht het Hof de door belanghebbende zelf in het kader van de toeristenbelasting verstrekte gegevens de meest betrouwbare basis. In de berekening is de taxateur op basis hiervan uitgegaan van een bezettingsgraad van 65% en een gemiddelde kamerprijs van € 80,29. Deze cijfers zijn lager dan waar het model van uitgaat. De huurwaarde is in het onderhavige geval berekend op 18% van de omzet, zijnde € 369.000. De kapitalisatiefactor is berekend op 12,5 aan de hand van een rendementseis van 8%. Voor deze rendementseis heeft de heffingsambtenaar verwezen naar pagina 18 van de Taxatiewijzer. Vermenigvuldiging van de huurwaarde met de kapitalisatiefactor leidt tot een waarde vrij op naam van € 4.612.000. Op deze waarde heeft de taxateur een modelmatige aftrek voor verwervingskosten (€ 301.752) en verandering ingebruikname (€ 184.500) toegepast. Dit leidt tot een waarde van de onroerende zaak van afgerond € 4.126.000.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het rekenmodel, de Taxatiewijzer, de toelichting daarop in de stukken en ter zitting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.7.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft allereerst gesteld dat een oud-collega van hem, Bastiaan Driessen, weet hoe hotels moeten worden gewaardeerd. Dat zal zo zijn, maar belanghebbende heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat de door deze Driessen toegepaste waarderingsmethode tot een lagere waarde zou leiden. Reeds om deze reden faalt deze stelling van belanghebbende, daargelaten dat belanghebbende in dit verband zelf geen taxatierapport of anderszins een onderbouwing van de waarde heeft overgelegd. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat in de nieuwste taxatiewijzer een onderscheid wordt gemaakt tussen land- en zeehotels. Wat daar verder van zij, in de van toepassing zijnde Taxatiewijzer wordt dit onderscheid niet gemaakt en is de taxateur, naar het oordeel van het Hof, uitgegaan van het juiste hotel(arche)type. Belanghebbende heeft voor het overige de gegevens in de Taxatiewijzer niet gemotiveerd bestreden. Belanghebbende heeft verder gesteld dat zij wil weten hoe de kapitalisatiefactor is bepaald. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar deze factor, zoals hiervoor onder 4.5 berekend, voldoende onderbouwd. Uit de Taxatiewijzer volgt namelijk dat de modelmatige berekening van de kapitalisatiefactor is gebaseerd op de rendementseis die aansluit bij hetgeen in de markt voor beleggingen op het gebied van hotels wordt betaald, waarbij de rendementseis geldt voor een specifieke hotelcategorie en afhangt van de ligging. Belanghebbende mist voorts een specificatie van de berekening van het achterstallige onderhoud ad afgerond € 729.000. Het Hof wijst belanghebbende erop dat een specificatie van de globale begroting van het achterstallige onderhoud tot de stukken behoort. Voor zover belanghebbende stelt dat dit bedrag te laag is, stelt het Hof vast dat de taxateur in zijn berekening geen aparte correctie heeft doorgevoerd, omdat het achterstallige onderhoud volgens de taxateur al is verdisconteerd in de gehanteerde exploitatiecijfers. Ook als een aanvullende aftrek zou worden toegepast van het bedrag van het achterstallige onderhoud ten bedrage van € 729.000, komt de in het model berekende waarde nog ruimschoots uit boven de vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft zelf geen enkele onderbouwing gegeven van het door hem bepleite bedrag. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van achterstallig onderhoud. Tot slot verwerpt het Hof het standpunt van belanghebbende dat er aanleiding is de waarde van de onroerende zaak te verminderen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt. Aangezien in de onderhavige zaak de waardepeildatum (1 januari 2020) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden, wat overigens van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op de onroerende zaak zij, geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een andere conclusie.
      
      
        
          Hoogte vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de Rechtbank ten onrechte voor de overschrijding van de redelijke termijn met negen maanden een bedrag van € 1.000 heeft toegekend. Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende dat per onroerende zaak € 1.000 had moeten worden toegekend, in totaal derhalve € 2.000.
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof, is in het onderhavige geval geen sprake van meerdere zaken, maar van één zaak, aangezien de WOZ-beschikkingen zijn verenigd op één aanslagbiljet, belanghebbende één bezwaarschrift heeft ingediend, in één geschrift vervat uitspraken op bezwaar zijn gedaan, belanghebbende tegen deze uitspraken in één geschrift beroep heeft ingesteld, waarna de zaak in één uitspraak door de Rechtbank is behandeld (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, 24 januari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:669). De grief faalt derhalve.
      
      
        
          Hoogte proceskostenvergoeding
        
      
    
    
      4.10.
      De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld in de proceskosten ten bedrage van in totaal € 837 (2 punten x € 837 x wegingsfactor 0,5) in verband met het toekennen van een vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank hiermee heeft verzuimd de gebruikelijke proceskostenvergoeding vast te stellen. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd niet kunnen aangeven wat hij daarmee bedoelt. Het Hof ziet geen aanleiding af te wijken van de vastgestelde proceskosten. Deze grief faalt derhalve ook.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande (zie 3.2) is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 453,50 (voor het hoger beroep 2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,25 x € 907).
    
    
    
      Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, behalve voor zover de heffingsambtenaar en de Staat niet zijn opgedragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden,
      – gelast dat de heffingsambtenaar het in beroep betaalde griffierecht van (2x € 182,50 =) € 365 aan belanghebbende vergoedt,
      – gelast dat de Staat het in beroep betaalde griffierecht van (2x € 182,50 =) € 365 aan belanghebbende vergoedt,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 453,50, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 559 vergoedt.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 8 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.