ECLI:NL:RBMNE:2025:1791, Rechtbank Midden-Nederland, 16-04-2025, 11112075 UC EXPL 24-3393
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder wil van verhuurder een vergoeding van de schade die is ontstaan als gevolg van de renovatiewerkzaamheden die verhuurder in de woning uit heeft laten voeren. Volgens verhuurder is huurder volledig schadeloos gesteld omdat verhuurder al een vergoeding van € 5.000 aan huurder heeft betaald. De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat huurder meer schade heeft geleden dan het al door verhuurder betaalde bedrag. De vordering van huurder wordt deels toegewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11112075 \ UC EXPL  24-3393
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONIN, 
      te Utrecht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Woonin,
      gemachtigde: mr. D. Pranjic.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Woonin heeft de woning die [eiseres] van haar huurt gerenoveerd. [eiseres] wil van Woonin een vergoeding van de schade die is ontstaan als gevolg van de renovatiewerkzaamheden die Woonin in de woning uit heeft laten voeren. Volgens Woonin is [eiseres] volledig schadeloos gesteld omdat Woonin al een vergoeding van € 5.000 aan [eiseres] heeft betaald. De vorderingen van [eiseres] zullen deels worden toegewezen omdat aannemelijk is geworden dat [eiseres] meer schade heeft geleden dan het door Woonin al betaalde bedrag.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
    - de mondelinge behandeling van 16 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
    - de akte uitlaten, tevens eiswijziging van [eiseres] van 20 november 2024,
    - de akte uitlaten (eiswijziging) van Woonin van 4 december 2024, met nazending op 10 januari 2025 van productie 10 met een volledige foto,
    - de aktes uitlaten producties van [eiseres] van 15 januari 2025 en 19 februari 2025.
    3.	De achtergrond
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] huurt van Woonin de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een complex (hierna: het complex) dat Woonin met instemming van meer dan 70% van de bewoners van dat complex (waaronder [eiseres] ) in 2023 heeft gerenoveerd. Kort voor de renovatiewerkzaamheden had [eiseres] de kozijnen en muren van de woning geschilderd en de vloer van nieuw laminaat voorzien. Zij was daarom erg bezorgd dat daaraan schade zou worden toegebracht bij het uitvoeren van de renovatie. Daarom heeft zij zich in eerste instantie verzet tegen de renovatie.
      
    
    
      3.2.
      Vanwege de aard en de omvang van de te verrichten werkzaamheden is [eiseres] een logeerwoning aangeboden waarnaar [eiseres] op 26 september 2023 is verhuisd. Voor het gebruik van de logeerwoning is een gebruiksovereenkomst gesloten. Partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] de logeerwoning uiterlijk op 9 november 2023, schoon, leeg en ontruimd zou opleveren, op straffe van een boete van € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,-.
      
    
    
      3.3.
      Op 6 november 2023 heeft [eiseres] de sleutel van de woning van Woonin terug gekregen. Zij is niet meteen terugverhuisd naar de woning omdat er een groot aantal gebreken werd vastgesteld. [eiseres] wilde die hersteld zien voordat zij terugkeerde. Daarbij speelde een rol dat [eiseres] een zware operatie had ondergaan. Leven in een omgeving waar nog diverse werkzaamheden moesten worden verricht was daarom voor haar te belastend.
      
    
    
      3.4.
      Partijen zijn het niet eens geworden over de aard en de omvang van de gebreken die voor rekening en risico van Woonin zouden moeten worden hersteld. De door Woonin voor de renovatie ingeschakelde aannemer [onderneming 1] heeft, na de klachten van [eiseres] , voorgesteld de opleverpunten/kleine schades te herstellen en heeft een financiële compensatie aangeboden van € 1.255,31 voor de veroorzaakte schade aan deuren, muren, vloeren en plinten. [eiseres] was het daar niet mee eens en heeft de schade door haar deskundige (de heer [A] van [onderneming 2] , hierna [A] ) in kaart laten brengen. [A] begrootte de kosten van herstel van de door hem geconstateerde schade op € 11.426 incl. BTW. Woonin kon zich daar niet in vinden, maar heeft, na een aanbod daartoe, wel een bedrag van € 5.000 overgemaakt. Een aantal gebreken heeft Woonin daarnaast laten herstellen.
      
    
    
      3.5.
      Bij de mondelinge behandeling van de zaak bleek dat [eiseres] de niet in opdracht van Woonin herstelde schade aan de woning, op de nog uitstekende afgeslepen verwarmingsbuizen na, heeft laten herstellen. Daarvoor heeft zij [B] (hierna: [B] ) ingeschakeld. In de akte na de mondelinge behandeling wordt verwezen naar zijn schriftelijke verklaring die luidt:
      
      
        
          “Ik [B]
        
        
          Heb het huis opgeknapt voor Mevrouw [eiseres] op adres [adres] [postcode] [plaats] .
        
        
          Deuren +deurposten geverfd en geschuurd. Kosten: € 1500,-
        
        
          Muren + plafond gesaust en geverfd. Kosten € 2500,-
        
        
          Laminaat + ondervloer + plinten gelegd door de hele woning. Kosten € 2190,-
        
        
          De naden van de kozijnen gekit door het hele huis. Kosten € 150,-
        
        
          Herstel van panelen boven de deuren. Kosten € 400,-“
        
        Bij de verklaring zitten geen facturen en evenmin staat beschreven hoeveel uur [B] heeft gewerkt en welk uurtarief hij heeft gehanteerd. [eiseres] heeft [B] contant betaald. Volgens de verklaring van [B] gaat het om een totaalbedrag van € 6.740. Dat is € 1.740 meer dan het bedrag dat Woonin ter compensatie van de geleden schade heeft betaald.
      
      
    
    
      3.6.
      In de akte na mondelinge behandeling worden daarnaast de volgende nieuwe schadeposten opgevoerd:
      - Schoonmaak schuurtje		€    300
      Uit het schuurtje weggenomen:
      
        
          Bol lamp 			€    395
        
        
          Dirtbike Flash			€    400
        
        
          Mountainbike			€    400
        
        
          Keukenmachine SMEG		€    407	
        
      
      
        Totaal				€ 1.902
        
          [eiseres] stelt dat in de periode dat [onderneming 1] de renovatiewerkzaamheden verrichte bovengenoemde zaken uit het schuurtje bij de woning zijn weggenomen. 
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] vordert, na wijziging van eis, betaling van:
      - € 3.642 (€ 1.740 ( zie punt 3.5.) + € 1.902 (zie punt 3.6.) vermeerderd met wettelijke rente,
      - buitengerechtelijke kosten ad € 489,20, 
      - kosten deskundige ad € 2.371,60 en 
      het wegnemen van de afgeslepen verwarmingsbuizen in de woning op straffe van een dwangsom, danwel betaling van Є 1.200 aan financiële compensatie. [eiseres] vordert ook dat Woonin in de proceskosten wordt veroordeeld. [eiseres] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 
      
    
    
      3.8.
      Woonin voert verweer dat hierna zal worden besproken. Voor zover er meer dan het al door Woonin betaalde bedrag toewijsbaar zou zijn, beroept Woonin zich op verrekening met een vordering die zij nog stelt te hebben op [eiseres] . Woonin wil dat [eiseres] in de proceskosten wordt veroordeeld en de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het beoordelingskader
      
    
    
    
      4.1.
      Als een verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde wil renoveren en daarvoor aan de huurder een redelijk voorstel doet, moet de huurder daaraan meewerken. Ook als een huurder de renovatie moet gedogen, houdt hij, als de verhuurder tekort schiet in zijn verplichtingen, aanspraak op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder. De rechter beslist in voorkomende gevallen of een renovatievoorstel redelijk is. Indien het gaat om een renovatie van ten minste tien woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer ten minste 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd (art. 7:220 lid 3 BW).
      
    
    
      4.2.
      
        De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder mogen worden gevraagd. Die verplichting geldt niet voor kleine herstellingen, tenzij die nodig zijn geworden omdat de verhuurder de gebreken niet herstelt. 
        Is de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim, dan kan de huurder de gebreken zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
      
      
      
        
          Door de renovatie zijn gebreken ontstaan die Woonin moest herstellen. Omdat Woonin dat niet heeft gedaan moet Woonin de herstelkosten vergoeden
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Uit de overgelegde stukken, waaronder een filmpje van de staat van de woning voor de renovatie en foto’s van de situatie na de renovatie, blijkt voldoende dat de woning na de renovatie gebreken vertoonde, die voor de renovatie niet aanwezig waren. Die gebreken zijn door [A] beschreven. De gebreken zijn deels hersteld, maar niet de gebreken die hebben geleid tot de werkzaamheden die [B] zegt te hebben uitgevoerd (hierna: de gebreken). Onder andere bleken voorheen zwart geverfde elementen in de woning (te zijn vervangen door) witgeverfd(e elementen), muren bleken beschadigd en vies en de vloer had waterschade opgelopen en moest (deels) vervangen worden. [A] heeft de kosten van herstel van de gebreken becijferd op:
        
          Arbeid	 materiaal subtotaal
        
        Deuren in donkere kleur 	€    347		€      39		€    386
        Herstel deuren en kozijnen	€ 1.540		€    163		€ 1.703
        Herstellen wanden		€ 2.442		€    326		€ 2.768
        Herstellen plinten		€    470		€      63		€    533
        Laminaat herstellen		€    605		€    490		€ 1.095
        Naad onder kozijn dichten	€      55		€      26		€      81
        
          Panelen in bovenlicht		€    275		€      77		€    352
        
        Totaal exclusief BTW		€ 7.769		€ 1.674		€ 9.443
      
      
      
        Daarbij heeft [A] opgemerkt dat de herstelkosten moeilijk te ramen zijn en hoger uit kunnen vallen.
      
      
    
    
      4.4.
      Woonin betwist de gebreken niet (langer). Niet ter discussie staat dat Woonin de gebreken niet desgevraagd heeft laten herstellen en daardoor met het verhelpen van de gebreken in verzuim is komen te verkeren. Dat betekent dat [eiseres] gerechtigd was de gebreken zelf te verhelpen en de daarmee gemoeide kosten, voor zover die redelijk zijn, op Woonin kan verhalen. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter begrijpt dat Woonin de opgevoerde kosten van [B] niet als redelijk beschouwt omdat van [eiseres] verwacht kon worden dat zij de gebreken zelf hersteld zou hebben. Ze had dus volgens Woonin die werkzaamheden niet hoeven uit te besteden. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover Woonin bedoelt te zeggen dat het herstel van de gebreken moet worden beschouwd als normale activiteiten die horen bij de bewoning en/of dat het gaat om kleine herstellingen, miskent Woonin het bepaalde in artikel 7:206 en 7:217 BW. Het gaat namelijk om gebreken die aan de verhuurder zijn toe te rekenen. In dat geval kunnen in redelijkheid gemaakte kosten op de verhuurder worden verhaald. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter vindt het niet redelijk om van [eiseres] te verlangen dat zij zelf aan de slag ging met alle herstelwerkzaamheden om de volgende redenen.
      
        4.7.1.
        Niet relevant is of [eiseres] met behulp van haar familie eerder zelf de woning helemaal geschilderd had. Relevant is slechts dat door de wijze waarop de renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren, die [eiseres] niet voor haar rekening hoefde te nemen. 
      
      
        4.7.2.
        
          [eiseres] was herstellende van een operatie en om die reden lag het zelf uitvoeren van omvangrijk schilderwerk niet voor de hand. 
      
      
        4.7.3.
        Woonin had de gebreken kunnen laten herstellen door [onderneming 1] , die de gebreken kennelijk heeft veroorzaakt. Daarmee had zij haar schade kunnen beperken. Van die mogelijkheid heeft Woonin geen gebruik gemaakt.
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] mocht dus het herstel van de gebreken uitbesteden. Woonin vindt het niet geloofwaardig dat zij dat ook heeft gedaan en daarvoor een bedrag van € 6.740 heeft betaald aan [B] . [eiseres] heeft echter een verklaring van [B] overgelegd. De kantonrechter vindt die verklaring weliswaar, net als Woonin, beperkt. Er staan geen uurtarieven in en de persoonsgegevens van [B] ontbreken. Er is alleen een 06-nummer vermeld. Maar dat is niet doorslaggevend omdat [eiseres] alleen de redelijkheid van de door haar gevorderde schadevergoeding hoeft te onderbouwen en dat heeft zij met de verklaring van [B] voldoende gedaan. De opgevoerde kosten voor uitbesteed werk liggen namelijk veel lager dan het door [A] begrote bedrag (zie 5.3.). Woonin heeft niet gemotiveerd betwist dat het bedrag reëel is. Zij heeft alleen verwezen naar de raming van [onderneming 1] , maar [A] heeft in zijn rapportage uitgelegd waarom het bedrag dat [onderneming 1] bereid was aan schade te compenseren niet reëel is. Het door [onderneming 1] genoemde bedrag biedt dus zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen aanknopingspunten voor een redelijke prijsbepaling. De opgave van [B] sluit bovendien, zoals Woonin zelf opmerkt, naadloos aan op de kosten van het vervangen van het laminaat en de plinten die door Woonin zijn becijferd als kosten van herstel van de lekkageschade. Dat biedt aanknopingspunten dat ook de overige posten reëel zijn. De redelijkheid van de gevorderde schadevergoeding wegens herstel van de gebreken acht de kantonrechter dus voldoende onderbouwd. Voor zover die schade nog niet vergoed is, kan die dus worden toegewezen.
      
      
        
          De in 3.6. genoemde schade is onvoldoende onderbouwd en zal dus, behalve het bedrag voor het schoonmaken van het schuurtje dat Woonin bereid is te betalen, worden afgewezen
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het schuurtje (berging onder in het wooncomplex waartoe de woning hoort) is tijdens de renovatiewerkzaamheden opengebroken om een lekkage te herstellen. Door die lekkage zijn goederen in de berging vervuild geraakt (zie rapport [A] ). Voor het schoonmaken ervan wenst [eiseres] een vergoeding te ontvangen. Woonin heeft verklaard bereid te zijn het genoemde bedrag van € 300 te vergoeden. Dat bedrag is dus toewijsbaar.
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van de roerende zaken die uit het schuurtje zijn weggenomen nadat dat schuurtje is opengebroken. [eiseres] heeft wel geprobeerd de waarde van die spullen te onderbouwen, maar niet aannemelijk gemaakt dat die spullen in het schuurtje stonden en dat Woonin kan worden verweten dat die daaruit zijn ontvreemd. In de brochure behorend bij de renovatie is op bladzijde 22 beschreven dat de huurders zelf verantwoordelijk zijn voor het afsluiten van een inboedelverzekering en dat er aangifte moet worden gedaan bij de politie zodra de huurder er achter komt dat er is ingebroken. Ook wordt geadviseerd de verzekeraar te melden dat de huurder gebruik maakt van een logeerwoning. Tenslotte wordt de tip gegeven foto’s te maken van de inboedel. Van [eiseres] had dus verwacht mogen worden dat zij inzichtelijk had gemaakt dat de spullen in het schuurtje stonden, dat ze daaruit zijn ontvreemd, dat aangifte is gedaan bij de politie en de schade gemeld is bij haar inboedelverzekering. Bovendien was een toelichting op zijn plaats geweest op de zaken die zijn ontvreemd. Het is namelijk niet zonder meer aannemelijk dat zaken als fietsen en een keukenmachine (die voor dagelijks gebruik bedoeld zijn) worden achtergelaten in een berging van een te renoveren gedeelte van een complex. Dit alles ontbreekt. Deze schade post zal dus als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
      
      
        
          Woonin hoeft niet de verwarmingsbuizen nog verder af te zagen en/of het laminaat ter plaatse te herstellen en/of een vergoeding te betalen voor de esthetische schade als gevolg van het feit dat die buizen in het zicht zitten.
        
      
      
    
    
      4.11.
      In de brochure die onderdeel uitmaakt van het door [eiseres] geaccepteerde renovatievoorstel staat dat verwarmingsleidingen worden weggehaald en gaten in de vloer worden dichtgezet, maar zichtbaar blijven (pagina 22). Ook staat vermeld (pagina 23) “overal waar we iets aan uw huis verbeteren of onderhouden, werken we dit netjes af. Voor de zekerheid geeft Mitros alle bewoners € 320 omdat er misschien toch kleine schades ontstaan, bijvoorbeeld als er nieuwe kozijnen worden geplaatst.” Woonin beroept zich voor wat betreft de vordering betreffende de verwarmingsbuizen op deze regeling.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter wil aannemen dat de nog uitstekende verwarmingsbuizen een ontsierend beeld geven in de vloer, maar blijkbaar heeft [eiseres] dat niet als zo ernstig ervaren dat zij opdracht heeft gegeven aan [B] om de buizen met een ijzerzaag af te laten zagen zodat die onder het laminaat, dat [eiseres] heeft laten leggen, weggewerkt konden worden. Dat heeft tot gevolg gehad dat laminaat om de betreffende plekken heen is afgewerkt. Kennelijk was dat voor [eiseres] voldoende acceptabel, anders had ze dat niet zo laten doen. Daarmee sluit de handelwijze van [eiseres] aan bij de tekst van de brochure, die erop neerkomt dat kleine schades geaccepteerd moeten worden. Er is dus geen grondslag, en het is ook niet redelijk om van Woonin te verwachten dat zij de vloer er alsnog uithaalt, de buizen afzaagt en dan de vloer opnieuw ter plaatse legt.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de esthetische schade die zij door de uitstekende verwarmingsbuizen lijdt op een hoger bedrag moet worden gewaardeerd dan het in de brochure genoemde, en door instemming met de renovatie geaccepteerde, tegemoetkoming van € 320. [eiseres] moet dus worden geacht met het al ontvangen bedrag van € 320 (dat verwerkt zat in het betaalde bedrag van € 5.000) voldoende te zijn gecompenseerd. 
      
    
    
      4.14.
      
        Dat betekent dat de vorderingen op dit punt zullen worden afgewezen.
        
          Het beroep van Woonin op verrekening met een tegenvordering wegens te laat opleveren van de logeerwoning slaagt niet omdat de tegenvordering is gebaseerd op een nietig beding
        
      
      
    
    
      4.15.
      Woonin stelt dat [eiseres] de logeerwoning uiterlijk 9 november 2023 had moeten opleveren en door dat niet te doen van rechtswege in verzuim is vanaf 10 november 2023. [eiseres] is vervolgens bij brief van 5 juni 2024 gesommeerd de logeerwoning binnen 14 dagen, dus uiterlijk 19 juni 2024 op te leveren. Dat heeft zij pas op 8 juli 2024 gedaan. Daardoor heeft [eiseres] schade geleden omdat ze de logeerwoning niet voor andere renovatieprojecten in heeft kunnen zetten. Bovendien heeft Woonin voor [eiseres] gedurende de periode dat zij in de logeerwoning verbleef de kosten van gas, water en licht voor haar rekening genomen wat neerkomt op een geschat bedrag van € 2.000 over de periode 9 november 2023 tot 8 juli 2024.
      
    
    
      4.16.
      Woonin doet een beroep op verrekening met de vordering van [eiseres] met de in de gebruiksovereenkomst voor de logeerwoning bedongen boete van € 250 per dag (met een maximum van € 5.000). Primair is dit het maximum van € 5.000 uitgaande van de periode november 2023 tot juli 2024. Subsidiair is dit € 4.750 over de periode 19 juni tot 8 juli 2024. Meer subsidiair wenst Woonin te verrekenen met de door haar (nog nader te specificeren) voor [eiseres] betaalde kosten voor gas, water en licht vanaf 9 november 2023 tot 8 juli 2024. De kantonrechter begrijpt dat de meer subsidiaire vordering schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming betreft.
      
    
    
      4.17.
      
        Het boetebeding in de gebruiksovereenkomst luidt als volgt:
        
          “Bij niet tijdige oplevering van de logeerwoning, verbeurt ingebruiknemer, zonder rechtelijke tussenkomst, een boete van € 250,- per dag, met een maximum van € 5.000,-. De boete gaat in op het moment dat gebruiknemer de woning niet tijdig oplevert. Ingebruikgever heeft daarnaast het recht om de daadwerkelijke schade op ingebruikgever te verhalen. Ingebruiknemer is in verzuim door het enkel niet tijdig ontruimen. Hiervoor is geen ingebrekestelling vereist.” 
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gebruiksovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf (Woonin) en een consument ( [eiseres] ) in het kader van de tussen hen gesloten huurovereenkomst, waarop consumentenbeschermende bepalingen van toepassing zijn. Sommige consumentenbeschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de overeenkomst bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn als bedoeld in artikel 6:233 sub a BW, moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen.
    
    
      4.19.
      Niet gesteld of gebleken is dat over het boetebeding afzonderlijk is onderhandeld. Het is dus een beding waar de Richtlijn oneerlijke bedingen (die in ons nationale recht tot uitdrukking is gebracht in de artikelen 6:231 en verder BW) betrekking op heeft. De kantonrechter moet dus ambtshalve beoordelen of het boetebeding onredelijk bezwarend en dus vernietigd moet worden. De kantonrechter meent dat dit het geval is om de volgende redenen.
      
        4.19.1.
        Uit het boetebeding volgt dat [eiseres] gehouden is een gemaximeerde boete te betalen en daarnaast gehouden kan worden de daadwerkelijke schade te vergoeden. Dat maakt dat in dit beding wordt afgeweken van het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW. Hoofdregel is namelijk dat wat op grond van een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Die afwijking maakt het mogelijk dat [eiseres] naast de boete ook aansprakelijk kan worden gehouden voor de daadwerkelijk geleden schade, waardoor het maximum van de boete feitelijk geen maximum is en [eiseres] dus niet weet waar ze aan toe is.
      
      
        4.19.2.
        Het boetebeding bepaalt dat de boete verschuldigd is zonder rechterlijke tussenkomst. Dat betekent dat uitgangspunt is dat de boete ook verschuldigd is als weliswaar sprake is van een tekortkoming, maar die tekortkoming niet toerekenbaar is. Dat maakt dat de kans aanwezig is dat de verhuurder aanspraak maakt op betaling van een boete in geval het niet tijdig opleveren van de logeerwoning niet aan [eiseres] kan worden toegerekend. Die kans was niet denkbeeldig, want heeft zich verwezenlijkt. Terugkeer naar de woning was namelijk lange tijd niet mogelijk omdat er sprake was van gebreken en [eiseres] verzuimd heeft die te verhelpen. Desondanks vordert Woonin primair de boete over de volledige periode van 9 november 2023 tot 8 juli 2024.
      
      
        4.19.3.
        Het boetebeding maakt het mogelijk dat over een relatief korte periode een hele hoge boete verschuldigd is, die in geen reële verhouding staat tot de mogelijke schade van Woonin over die periode. De financiële schade die Woonin namelijk schattenderwijs stelt te lijden (en die zij subsidiair vordert) doordat [eiseres] langer dan overeengekomen in de logeerwoning is verbleven is € 250 per maand aan betaalde water- en energiekosten, terwijl de boete over een maand neerkomt op het gemaximeerde bedrag van € 5.000 (30 dagen x € 250 = € 7.500 en dat is meer dan het gemaximeerde bedrag). 
        
      
    
    
      4.20.
      Omdat de kantonrechter het boetebeding vernietigt kan niet worden teruggegrepen op de wettelijke regeling tot vergoeding van schade ex artikel 6:74 BW, die zonder het beding van toepassing zou zijn geweest.
      
    
    
      4.21.
      
        Dat betekent dat er geen grondslag is voor de vordering waarmee Woonin de vordering van [eiseres] wil verrekenen. Het beroep op verrekening wordt daarom verworpen.
        
          Conclusie ten aanzien van de hoofdsom
        
      
      
    
    
      4.22.
      De conclusie is dat de vordering van [eiseres] tot een bedrag van € 2.040 (€ 1.704 (4.8. en 3.5.) + € 300 (4.9. en 3.6.) zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de wettelijke rente over dit bedrag toe te wijzen vanaf het moment van de akte wijziging van eis van 20 november 2024, zijnde het moment waarop [eiseres] haar vordering deugdelijk gespecificeerd aan de kantonrechter heeft voorgelegd, nadat Woonin de kans had gekregen die vordering te voldoen.
      
      
        
          De vergoeding tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.23.
      De kantonrechter wijst de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten af. Het had op de weg van [eiseres] gelegen haar vordering deugdelijk onderbouwd en aansluitend bij de feitelijke status quo (uitgevoerd herstelwerk) en bijpassende wettelijke grondslagen in te stellen en daar de sommatie op in te richten om daadwerkelijk een regeling buiten rechte mogelijk te maken. Dat is niet of onvoldoende gebeurd. De gemaakte buitengerechtelijke incassokosten kunnen dus niet als in redelijkheid gemaakt worden beschouwd.
      
      
        
          Woonin moet de kosten van de deskundige betalen
        
      
      
    
    
      4.24.
      De kosten van de deskundige komen wel voor vergoeding in aanmerking. Die kosten zijn gemaakt om tegenwicht te bieden voor het niet realistische aanbod van Woonin tot herstel van/compensatie voor de gebreken en bieden naar het oordeel van de kantonrechter een realistisch handvat voor de beoordeling in deze zaak. De kantonrechter zal daarom het gevorderde bedrag van € 2.371,60 toewijzen. Dat de kosten van de deskundige zijn betaald door de rechtsbijstandsverzekering van [eiseres] maakt niet dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
      
    
    
      4.25.
      Woonin is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Uitgangspunt is dat de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten wordt veroordeeld. De kantonrechter stelt echter vast dat van de bij dagvaarding ingestelde vordering weinig is overgebleven mede omdat [eiseres] haar vorderingen substantieel heeft verminderd, en bovendien ook de substantieel verminderde eis maar gedeeltelijk wordt toegewezen. Hierin ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten moet dragen. 
      
      
        
          De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      4.26.
      De kantonrechter zal, zoals gevorderd, de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Woonin om aan [eiseres] € 2.040 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 20 november 2024 tot de dag van voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Woonin tot betaling van de kosten van de deskundige ad € 2.371,60;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
      
      
      
      
      
      
        1286
      
      
      
    
  
  
     HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493. Zie art. 7:220 lid 2 in verbinding met lid 1 BW. Bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder, indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, op de voet van de art. 7:207 en 7:208 BW aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade.
  
  
     Zie art. 7:206 BW jo art. 7:217 BW
  
  
     Artikel 4 van de gebruiksovereenkomst (prod. 4 bij conclusie van antwoord)
  
  
     Artikel 6:74 BW
  
  
     Het Hof van Justitie heeft in het arrest van 30 mei 2013 (ECLI:C:2013:341 ( [.] ) geoordeeld dat een huurovereenkomst die is gesloten tussen een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit handelt en een huurder die voor privédoeleinden handelt, onder het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) valt. Een verhuurder kan dus vallen onder het begrip “verkoper” (in de Nederlandse taalversie)
  
  
     Zie noot 5
  
  
     Dexia, HvjEU 27-1-2021 ECLI:EU:C:2168