ECLI:NL:RBROT:2025:5048, Rechtbank Rotterdam, 25-04-2025, C/10/696975 / KG ZA 25-265
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Gedaagde heeft als hypotheekhouder de executieverkoop aangezegd van een villa van eiser. Eiser vordert staking van executie en annulering van de veiling. Ter zitting is gebleken dat de geplande veiling was komen te vervallen vanwege een onderhands bod en dat inmiddels een procedure ex artikel 3:268 lid 2 BW aanhangig was. Bij die stand van zaken is de vordering afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelt daarnaast ten overvloede dat de vordering ook op inhoudelijke gronden niet had kunnen worden toegewezen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/696975 / KG ZA 25-265
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 25 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        IMMOBILE SECURITIES N.V.,
      gevestigd te Willemstad (Curaçao),
      eiseres,
      verweerster in het incident,
      advocaat mr. P.H.J. Körver te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        ROX LEGAL B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
    
    2.	[gedaagde], WERKZAAM BIJ ROX LEGAL B.V.,
    
      wonende te Berkel en Rodenrijs,
      gedaagden,
      advocaat mr. W. Knoester te Rotterdam,
    
    
    
      met als gevoegde partij aan de zijde van gedaagden
    
    
    
      de vennootschap naar Duits recht
      
        ORTOLAN NEDERLAND CREDIT OPLOSSINGEN GMBH,
      gevestigd te Potsdam (Duitsland),
      eiseres in het incident,
      advocaat mr. T. Hekman te Amsterdam. 
    
    
    
      Partijen worden hierna afzonderlijk ImmoSec, Rox Legal, de notaris en Ortolan genoemd.
      Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als Rox Legal c.s.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaardingen van 1 april 2025;
        
        
          de eisvermeerdering van ImmoSec;
        
        
          de 15 producties van ImmoSec;
        
        
          de conclusie van antwoord van Rox Legal c.s.;
        
        
          de 2 producties van Rox Legal c.s.;
        
        
          de incidentele vordering tot voeging, tevens incidentele vordering tot zekerheid proceskosten, tevens conclusie van antwoord in de hoofdzaak van Ortolan;
        
        
          de 3 producties van Ortolan;
        
        
          de mondelinge behandeling op 11 april 2025;
        
        
          de pleitnota van ImmoSec;
        
        
          de pleitnota van Rox Legal c.s.;
        
        
          de pleitnota van Ortolan.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        De incidentele vorderingen van Ortolan zijn voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling besproken op de zitting van 11 april 2025. 
        ImmoSec en Rox Legal c.s. hebben ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen de voeging. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot voeging daarop als niet-weersproken en op de wet gebaseerd toegewezen. De voeging is reeds tot uitdrukking gebracht in de kop van dit vonnis. 
      
      
      
        De vordering tot het stellen van zekerheid voor de proceskosten heeft de voorzieningenrechter afgewezen ingevolge artikel 224 lid 2 sub b Rv. Indien de in Curaçao gevestigde ImmoSec wordt veroordeeld tot betaling van proceskosten, kan dat vonnis ten uitvoer worden gelegd op grond van artikel 40 Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      ImmoSec is een familievennootschap. De enig bestuurder van ImmoSec is [naam 1] (hierna: [naam 1]). De aandeelhouders zijn de vijf kinderen van [naam 1]. [naam 2] (hierna: [naam 2]) is de ex-echtgenote van [naam 1].
      
    
    
      2.2.
      ImmoSec is eigenaar van een monumentale villa genaamd Endymion in Bloemendaal (hierna: Endymion). Ter financiering van de aankoop van Endymion heeft [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]) in 2003 en 2005 geldleningen verstrekt aan ImmoSec van € 4.400.000,00 respectievelijk € 500.000,00. Tot zekerheid van de geldleningen is aan [naam bedrijf] onder meer een hypotheekrecht verstrekt op Endymion.
      
    
    
      2.3.
      Bij notariële akte van 20 november 2008 (die op 21 november 2008 in de openbare registers is ingeschreven) is vastgelegd:
      
        
          dat de eigenaar van Endymion en zijn rechtsopvolgers drie toegangspoorten niet mogen afsluiten voor [naam 2] en dat zij moeten dulden dat [naam 2] te allen tijde een bezoek kan brengen aan de Japanse tuin (de zogenoemde ‘Overeenkomst kwalitatieve verplichtingen’); en 
        
        
          dat de eigenaar en zijn rechtsopvolgers een voorkeursrecht tot koop verlenen aan [naam 2] (de zogenoemde ‘Overeenkomst tot vestiging voorkeursrecht’).
        
      
      
    
    
      2.4.
      In 2015 heeft [naam bedrijf] de geldleningen overgedragen aan Promontoria Holding 107 B.V. (hierna: Promontoria). In oktober 2019 heeft Promontoria de geldleningen gecedeerd aan Ortolan. 
      
    
    
      2.5.
      Tussen ImmoSec en Ortolan is een geschil ontstaan over de rechtsgeldigheid van de cessie. Bij vonnis van 20 september 2023 heeft de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:5864) beslist dat de overdracht van de geldleningen door Promontoria aan Ortolan rechtsgeldig is geschied. Tegen dat vonnis is hoger beroep ingesteld. Die procedure loopt nog.
      
    
    
      2.6.
      Nadat ImmoSec in gebreke bleef met betaling van haar renteverplichtingen, heeft Ortolan bij brief van 5 april 2024 de geldleningen opgeëist en de executie – in de vorm van een openbare executoriale veiling- van Endymion aangezegd. ImmoSec heeft in oktober 2024 een kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland aanhangig gemaakt en daarin onder meer gevorderd dat Ortolan wordt bevolen om de executie van Endymion te staken en gestaakt te houden. Bij vonnis van 29 november 2024 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van ImmoSec afgewezen. ImmoSec is tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen. Die procedure loopt nog.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 14 februari 2025 heeft Rox Legal aan ImmoSec meegedeeld dat de veiling van Endymion op 9 april 2025 plaatsvindt. Op 6 maart 2025 heeft Rox Legal de ‘Akte vaststelling veilingvoorwaarden’ met betrekking tot de openbare verkoop van Endymion verzonden aan ImmoSec. In die akte staat onder meer dat de in de notariële akte van 20 november 2008 opgenomen beperkingen, zijnde de ‘Overeenkomst kwalitatieve verplichtingen’ en de ‘Overeenkomst tot vestiging voorkeursrecht’ zijn gevestigd zonder toestemming en/of medewerking van de hypotheekhouder of haar rechtsvoorgangers, zodat “executant het Registergoed executeert zonder dat dit recht tegen haar wordt gehandhaafd en zodoende hier wordt doorgehaald”.
      
    
    
      2.8.
      
        Bij brief van 24 maart 2025 heeft de advocaat van ImmoSec Rox Legal c.s. gesommeerd om de aanzegging tot executie in te trekken en geen verdere executiehandelingen te verrichten totdat zij aan hun wettelijke onderzoeksplicht naar de herkomst van gelden van Ortolan en Promontoria hebben voldaan en totdat in hoogste ressort is komen vast te staan dat ImmoSec verplicht is om iets te betalen aan Ortolan.
        Rox Legal c.s. hebben daar geen gehoor aan gegeven.
      
      
    
    
      2.9.
      ImmoSec heeft, onder aanvoering van nieuwe feiten, nogmaals een kort geding bij rechtbank Noord-Holland aanhangig gemaakt teneinde te bewerkstelligen dat Ortolan de executie van Endymion staakt en gestaakt houdt. Bij vonnis van 8 april 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:3842) heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      ImmoSec vordert – na eisvermeerdering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      1. 	primair: te bevelen om de executie van Endymion te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per overtreding;
      
      2. 	subsidiair: te bevelen om de executie van Endymion te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, zolang er door Rox Legal c.s. geen gedegen cliëntenonderzoek is gedaan naar de UBO’s van Ortolan en zolang Rox Legal c.s. zich er niet na verscherpt onderzoek van hebben vergewist dat er geen objectieve en subjectieve indicatoren in de zin van de Wwft bij de verkoop van Endymion aanwezig zijn en zolang Rox Legal c.s. geen onderzoek naar de herkomst der gelden van Parrot Invest Limited hebben gedaan, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per overtreding;
      
      3. 	meer subsidiair: te bevelen om de executie van Endymion te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, zolang door Rox Legal c.s. niet in de Akte vaststelling veilingvoorwaarden betreffende de openbare verkoop van Endymion (Koepellaan 2 te Bloemendaal) niet de ‘Overeenkomst kwalitatieve verplichtingen’ alsmede de ‘Overeenkomst tot vestiging voorkeursrecht’ beide ten behoeve van [naam 2] zijn opgenomen;
      
      4. 	Nog meer subsidiair: te bevelen om de executie van Endymion te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, zolang door Rox Legal c.s. in de akte van levering van Endymion (Koepellaan 2 te Bloemendaal) niet de ‘Overeenkomst kwalitatieve verplichtingen’ alsmede de ‘Overeenkomst tot vestiging voorkeursrecht’ beiden ten behoeve van [naam 2] zijn opgenomen;
      
      5. 	primair en (meer en nog meer) subsidiair: Rox Legal c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2.
      Rox Legal c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van ImmoSec in haar vorderingen althans haar de vorderingen te ontzeggen en ImmoSec te veroordelen in de kosten van het geding en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.3.
      Ortolan concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Immosec en haar te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Eisvermeerdering
    
    
      4.1.
      Rox Legal c.s. en Ortolan hebben bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. Dit bezwaar wordt van de hand gewezen. Hoewel de eisvermeerdering laat is ingediend, is niet gebleken dat Rox Legal c.s. en Ortolan daardoor onredelijk zijn geschaad in hun belang om behoorlijk verweer te kunnen voeren. De eisvermeerdering is reeds opgenomen in 3.1.
      
      
        
          Staking van executie en annulering van de veiling
        
      
      
    
    
      4.2.
      Rox Legal c.s. hebben gesteld dat de veiling die gepland stond op 9 april 2025 is komen te vervallen, omdat er een onderhands bod was ontvangen. Ortolan heeft dat bod op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW ter goedkeuring voorgelegd aan de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland. ImmoSec heeft dat niet bestreden. 
      
    
    
      4.3.
      Nu de veiling van de baan is, heeft ImmoSec geen belang meer bij annulering van de veiling. Gesteld noch gebleken is dat een nieuwe veiling aan de orde is. 
      
    
    
      4.4.
      
        De verzoekschriftprocedure ex artikel 3:268 lid 2 BW, die thans aanhangig is bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, is een vorm van executie. De voorzieningenrechter kan die procedure, die voorziet in adequate rechtsbescherming. 
        in het onderhavige kort geding niet doorkruisen; daarvoor bestaat geen rechtsgrondslag. Rox Legal c.s. zijn bovendien niet betrokken bij die verzoekschriftprocedure. Het kan zijn dat die betrokkenheid er wel komt, indien de voorgenomen onderhandse verkoop wordt goedgekeurd en Rox Legal c.s. worden ingeschakeld om de akte tot levering te passeren. De voorzieningenrechter ziet echter geen grond of spoedeisend belang om vooruit te lopen op die mogelijkheid. 
      
      
    
    
      4.5.
      Reeds om deze redenen worden de vorderingen van ImmoSec op alle onderdelen afgewezen. Voor enige belangenafweging is in dat kader geen ruimte. 
      
    
    
      4.6.
      Los daarvan en ten overvloede is de voorzieningenrechter, gelet op de voorliggende stukken en de toelichting ter zitting, voorshands van oordeel dat de vorderingen ook op inhoudelijke gronden niet zouden kunnen worden toegewezen. 
      
      
        4.6.1.
        De beschuldigingen van ImmoSec aan het adres van Ortolan en/of haar UBO’s zijn, zeker in het licht van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 september 2023 (zie 2.5.), niet concreet genoeg om aan te nemen dat Rox Legal c.s. op basis daarvan een uitgebreider cliëntenonderzoek had moeten verrichten dan zij al heeft gedaan. De stelling van ImmoSec dat die aanleiding er wel is omdat er “voting instruction agreements” van kracht zijn met betrekking tot Ortolan, leidt niet tot een andere conclusie. 
        
      
      
        4.6.2.
        Ten aanzien van de meer en nog meer subsidiaire vorderingen heeft ImmoSec gesteld dat de notaris eigenhandig in de ‘Akte vaststelling veilingvoorwaarden’ de kwalitatieve verplichtingen (aangeduid als de erfdienstbaarheid) alsmede het voorkeursrecht van [naam 2] heeft doorgehaald (zie 2.3. en 2.7.). Onder verwijzing naar artikel 5:78 BW betoogt ImmoSec dat die rechten enkel door de rechter ongedaan kunnen worden gemaakt. Het beroep op die bepaling gaat niet op. Artikel 5:78 BW ziet op wijziging of opheffing van erfdienstbaarheden door de rechter. ImmoSec kon desgevraagd niet toelichten waarom zij meent dat met de voormelde bedingen een erfdienstbaarheid is gevestigd. Daarvan is naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Anders dan bij erfdienstbaarheid, waarbij een onroerende zaak (dienend erf) wordt bezwaard met een verplichting – bestaande uit een dulden of nalaten – ten behoeve van een andere onroerende zaak (heersend erf), gaat het hier om persoonlijke rechten die zijn vastgelegd ten behoeve van [naam 2]. 
        
      
      
        4.6.3.
        
          Bovendien heeft Ortolan, met een beroep op artikel 6:252 lid 3 sub c BW, aangevoerd dat de kwalitatieve verplichtingen geen werking hebben jegens Ortolan (als hypotheekhouder) en/of de koper, omdat deze zonder medeweten of instemming van Ortolan zijn gevestigd na inschrijving van het recht van hypotheek. Niet valt uit te sluiten dat dit beroep in een bodemprocedure slaagt.
          Het enkele gebruik van het woord “doorgehaald”, wat daarvan zij, is tegen de achtergrond van het voorgaande niet relevant nu de duidelijke strekking van de mededeling is dat  het gaat om bedingen die zonder toestemming en/of medewerking van de hypotheekhouder of haar rechtsvoorgangers zijn opgenomen zodat executant Endymion executeert zonder dat dit recht tegen haar wordt gehandhaafd. 
        
        
      
      
        4.6.4.
        Voor zover [naam 2] een voorkeursrecht heeft met betrekking tot Endymion is van belang dat zij kan (mee)bieden in het kader van de onderhandse verkoop. [naam 2] is voorts geen partij in dit kort geding en haar eventuele benadeling kan geen grond vormen voor toewijzing van de hier bedoelde vorderingen.
        
      
      
        4.6.5.
        ImmoSec stelt dat zij niet betaalt omdat zij vreest dat die betalingen ertoe zouden kunnen leiden dat [naam 1] en/of zijn kinderen met name bij het reizen naar de Verenigde Staten problemen zouden ondervinden. Dat is haar eigen afweging, die niet op concrete aanwijzingen berust. Het belang van ImmoSec weegt onvoldoende zwaar om in de huidige situatie – waar al geruime tijd niets meer wordt betaald omdat ImmoSec wel kan, maar niet wil betalen en telkens procedures entameert – Ortolan te dwingen om af te zien van de voortzetting van de executie en de lopende appelprocedures af te wachten. 
        
        
          
            Proceskosten
          
        
        
      
    
    
      4.7.
      ImmoSec wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten in het incident worden op nihil gesteld.
      
      
        De kosten van Rox Legal c.s. worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	714,00
      - salaris advocaat	€	1.107,00
      - nakosten	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 	1.999,00
      
      
        De kosten van Ortolan worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	714,00
      - salaris advocaat	€	1.107,00
      - nakosten	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 	1.999,00
      
    
    
      4.8.
      De door Rox Legal c.s. gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt ImmoSec in de proceskosten, aan de zijde van Rox Legal c.s. begroot op € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als ImmoSec niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet ImmoSec € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt ImmoSec in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van Rox Legal c.s. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt ImmoSec in de proceskosten, aan de zijde van Ortolan begroot op € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als ImmoSec niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet ImmoSec € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.5.
      verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2025.
        2091 / 106