ECLI:NL:RBROT:2025:5047, Rechtbank Rotterdam, 21-02-2025, 11166320 CV EXPL 24-15416
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur o+o. Gedaagde is tijdig in verzet gekomen en er is geen sprake van een daad van bekendheid, zoals eiseres aanvoert. Ontbinding en ontruiming worden toegewezen. Gedaagde moet de huurachterstand met rente en kosten betalen en een gebruiksvergoding betalen tot het moment van ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11166320 CV EXPL 24-15416
    
    
    
      datum uitspraak: 21 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Residential Fund Berberis,
      vestigingsplaats: Eindhoven,
      eiseres,
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder M.P.A. Roelands,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden ‘Berberis’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 januari 2024, met bijlagen;
        
        
          het verstekvonnis van deze rechtbank van 28 maart 2024 met zaaknummer 10895429 CV EXPL 24-1751;
        
        
          de verzetdagvaarding van 3 juni 2024;
        
        
          de e-mail aan de zijde van Berberis van 3 december 2024, met bijlagen;
        
        
          de e-mail aan de zijde van [gedaagde] van 17 december 2024, met een bijlage;
        
        
          de e-mail aan de zijde van [gedaagde] van 18 december 2024, met een bijlage;
        
        
          de mail aan de zijde van Berberis van 18 december 2024, met bijlagen;
        
        
          de akte aan de zijde van Berberis van 31 december 2024.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens Berberis de heer [persoon A] en namens de gemachtigde de heer [persoon B] ;
        
        
          
            [gedaagde] met mr. M.P.V. den Engelsman.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 1 mei 2023 een woning (met berging en parkeerplaats) van Berberis. De huur is ten tijde van de dagvaarding € 1.807,38 per maand en de huurachterstand was op dat moment € 13.789,46. Berberis eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      In het genoemde verstekvonnis is de eis toegewezen.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis en het verstekvonnis. Zij stelt dat de vordering onvoldoende is onderbouwd en voert aan dat zij de huurachterstand al grotendeels heeft ingelopen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter vernietigt het verstekvonnis, dat betekent echter niet dat [gedaagde] niet meer hoeft te betalen. De vernietiging volgt omdat [gedaagde] de tot op heden hogere huurachterstand moet betalen en daarnaast geldt nog steeds dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en zij de woning moet ontruimen. Dit wordt hierna gemotiveerd.
      
      
        
          
            [gedaagde] is tijdig in verzet gekomen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] tijdig in verzet is gekomen tegen het verstek dat is verleend in het vonnis van 28 maart 2024, omdat zij binnen een termijn van vier weken nadat het vonnis bekend was bij haar in verzet is gekomen. Hierna zal worden toegelicht waarom.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] moet op grond van artikel 143 Rv in verzet komen binnen een termijn van vier weken na de betekening in persoon van het vonnis of na betekening van een akte die uit kracht van het vonnis is opgemaakt dan wel ter uitvoering van het vonnis is, of na het plegen van een zogenoemde daad van bekendheid, dat is een daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging bekend is bij haar.
      
    
    
      2.7.
      
        
          [gedaagde] stelt dat het verstekvonnis pas op 6 mei 2024 aan haar is betekend. Berberis betwist dat niet. [gedaagde] heeft vervolgens haar verzetdagvaarding op 3 juni 2024 uitgebracht. Berberis voert echter aan dat [gedaagde] sinds 9 april 2024 geacht mocht worden bekend te zijn met het vonnis en dat zij daarom niet op tijd in verzet is gekomen.
        Uit de door Berberis overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat zij op 9 april 2024 aan [gedaagde] hebben aangezegd het pand te gaan ontruimen en dat [gedaagde] dat bericht heeft ontvangen nu zij heeft gereageerd op deze email.
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat niet kan worden gesproken van een daad van bekendheid. Hoewel een kantoorgenoot van de gemachtigde van Berberis op 9 april 2024 naar [gedaagde] stuurt dat zij de opdracht hebben gekregen om de ontruiming van het pand aan te zeggen, blijkt niet dat Berberis uit hoofde van een vonnis overgaat tot ontruiming. Niet kan worden verwacht dat een gemiddeld huurder begrijpt dat voor ontruiming een rechterlijke veroordeling is vereist. [gedaagde] wordt dus niet geacht te hebben begrepen dat er een vonnis is gewezen, dan wel bekend te zijn met de inhoud daarvan. [gedaagde] is daarom met de dagvaarding van 3 juni 2024 tijdig in verzet gekomen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 25.094,44 betalen
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 25.094,44 aan Berberis te betalen, omdat Berberis voldoende heeft gesteld dat [gedaagde] maandelijks huur aan haar moet betalen en dat niet altijd heeft betaald, waardoor er een huurachterstand van € 25.094,44 is ontstaan. De verweren en stellingen van [gedaagde] kunnen niet afdoen aan de toewijsbaarheid van de vordering. Hierna zal worden toegelicht waarom.
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde] stelt dat dat niet blijkt waar de vordering op berust. 
        De kantonrechter gaat voorbij aan deze stelling van [gedaagde] . Tijdens de zitting is gebleken dat de gemachtigde van [gedaagde] de inleidende dagvaarding niet heeft ontvangen, maar [gedaagde] zelf wel kennis heeft kunnen nemen van de dagvaarding. Uit de dagvaarding blijkt waar de vordering op berust. 
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij de door haar verschuldigde huur grotendeels al heeft betaald, nu zij sinds oktober 2024 meerdere betalingen heeft gedaan. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar verweer een transactieoverzicht overgelegd. Op dat transactieoverzicht valt te zien dat er in de periode van september 2023 tot en met december 2024 in totaal € 34.048,78 is afgeschreven en bij de afschrijvingen staat de naam “Stichting Residential Fund Berberis” vermeld. [gedaagde] voert aan dat zij dat bedrag heeft overgemaakt. Berberis stelt dat zij deze betalingen niet heeft ontvangen en heeft ter onderbouwing van haar stellingen, een overzicht overgelegd waaruit volgt dat er op haar rekening geen betalingen zijn gedaan door [gedaagde] vanaf oktober 2024.
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter kan aan de hand van deze verklaringen en overzichten niet opmaken of [gedaagde] de huur heeft betaald en of de huur ook door Berberis is ontvangen. Ter zitting is daarom met partijen besproken dat zij in de gelegenheid zullen worden gesteld om nogmaals bij hun banken te rade te gaan over de huurbetalingen van [gedaagde] . Berberis heeft na de zitting een verklaring van een medewerker van haar bank overgelegd waaruit volgt dat er in de periode van oktober 2024 tot en met december 2024 geen enkele betaling van het bankrekeningnummer van [gedaagde] is bijgeschreven op de rekening van Berberis, maar dat er slechts storneringen van incasso's hebben plaatsgevonden. [gedaagde] heeft geen nadere stukken ingediend. Gezien de gemotiveerde en onderbouwde betwisting van Berberis, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om nadere stukken te overleggen waaruit volgt dat zij de huur wel heeft betaald en waaruit blijkt wat er is gebeurd met de door haar betaalde huur. Dat heeft zij niet gedaan, terwijl zij daartoe wel in de gelegenheid is gesteld. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan haar verweer. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.13.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het volgende. 
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 mei 2023 de woning. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang bij het behoud van haar woning, terwijl Berberis een groot belang heeft bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst is er altijd een huurachterstand geweest. Ten tijde van de dagvaarding was er een huurachterstand van € 13.789,46 en ten tijde van de zitting was dit bedrag inmiddels opgelopen tot € 25.094,44. De huur is nu € 1.899,52 per maand en de achterstand is dus inmiddels opgelopen tot een bedrag dat overeenkomt met meer dan een jaar aan huur. Berberis heeft op 20 november 2023 de toen bestaande huurachterstand en de contactgegevens van [gedaagde] doorgegeven aan de gemeente in het kader van schuldhulpverlening. Na deze melding is de huurachterstand niet ingelopen en is de lopende huur bovendien ook niet betaald. [gedaagde] voert, zoals uiteengezet in 2.11, aan dat zij de huur wel gedeeltelijk heeft betaald. Dit verweer van [gedaagde] kan ook niet leiden tot afwijzing van deze vordering nu niet is vast komen te staan dat zij de huur daadwerkelijk (gedeeltelijk) heeft betaald.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.899,52 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Berberis heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 1.060,87 aan incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De incassokosten van € 1.060,87 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De verweren van [gedaagde] kunnen niet afdoen aan de verschuldigdheid van deze kosten. Hierna zal worden toegelicht waarom.
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] voert aan dat het incassobureau dan wel de advocaat van Berberis geen kosten heeft gemaakt ter instructie van deze procedure die niet al zijn inbegrepen in de proceskosten.
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Uit productie 4 bij dagvaarding blijkt dat Berberis op 4 oktober 2023 een aanmaning aan [gedaagde] heeft verstuurd. Deze aanmaning voldoet aan de voorwaarden van artikel 6:96 lid 6 BW en niet is gesteld of gebleken dat deze aanmaning niet is ontvangen door [gedaagde] . 
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] stelt dat het bedrag buitensporig is en dat Berberis haar schade onvoldoende heeft beperkt. Volgens haar moet de kantonrechter gebruikmaken van het wettelijk matigingsrecht. 
      
    
    
      2.20.
      De kantonrechter gaat ook voorbij aan dit verweer. Nu het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten overeenkomstig het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is berekend, heeft de kantonrechter geen matigingsbevoegdheid. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De rente wordt toegewezen, omdat Berberis genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald. Het verweer van [gedaagde] kan niet afdoen aan de verschuldigdheid van de rente. [gedaagde] moet daarom aan Berberis betalen de rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 13.789,46 vanaf 2 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde] voert wel aan dat de kantonrechter het wettelijke matigingsrecht moet gebruiken ten aanzien van de verschuldigde rente wegens het ontbreken van verzuim. 
      
    
    
      2.23.
      De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Op grond van artikel 4.4 van de huurovereenkomst van [gedaagde] moet de huur maandelijks vooruit worden betaald. Verzuim treedt in op het moment dat [gedaagde] de door haar verschuldigde huur niet (op tijd) betaalt, zonder dat een ingebrekestelling is vereist (artikel 6:83 sub a BW). Nu vast is komen te staan dat [gedaagde] meerdere huurtermijnen niet (op tijd) heeft betaald, is [gedaagde] in verzuim. Zij is daarom rente verschuldigd over het bedrag aan huurachterstand dat ten tijde van de dagvaarding openstond, vanaf 2 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald. 
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
      
        De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van Berberis oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.24.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). Het verweer van [gedaagde] kan niet afdoen aan de verschuldigdheid van de proceskosten. Hierna wordt toegelicht waarom. 
      
    
    
      2.25.
      
        
          [gedaagde] stelt dat zij geen dagvaarding heeft ontvangen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij meent dat de kosten van haar verzetdagvaarding voor rekening van Berberis moeten komen. 
        De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, omdat tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] wel een dagvaarding heeft ontvangen.
      
      
    
    
      2.26.
      
        
          [gedaagde] stelt dat zij onterecht is gedagvaard, omdat voor haar niet duidelijk was dat er sprake was van een vordering aan de zijde van Berberis. De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij meent dat zij rauwelijks is gedagvaard en dat de proceskosten niet voor haar rekening moeten komen.
        De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, omdat zij voorafgaand aan deze procedure een aanmaning heeft ontvangen. 
      
      
    
    
      2.27.
      De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Berberis moet betalen op € 136,68 aan dagvaardingskosten, € 1.409,00 aan griffierecht, € 1.209,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 406,00 en 1.5 punt x € 543,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.889,68. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.28.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Berberis dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      vernietigt het op 28 maart 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10895429 CV EXPL 24-1751;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Berberis te betalen € 26.155,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 13.789,46 vanaf 2 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning (met bering en parkeerplaats) aan [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Berberis te stellen;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 31 januari 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Berberis te betalen € 1.899,52 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Berberis worden begroot op € 2.889,68;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64266
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810