ECLI:NL:GHAMS:2025:1260, Gerechtshof Amsterdam, 13-05-2025, 200.332.534/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bouwrecht. Aanneming van werk. Algemene voorwaarden (met daarin een vervalbeding) zijn niet van toepassing. Vloer niet deugdelijk. Verzuim. Omzettingsverklaring. Vervangende schadevergoeding.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.332.534/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/327001 / HA ZA 22-231
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [VvE]
        ,
      gevestigd te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,
      appellante,
      advocaat: mr. S.D.M. op ‘t Hoog-Piet te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      gevestigd te [plaats 3] , gemeente [plaats 4] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E. Hoekstra te Alkmaar.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      De VvE is bij dagvaarding van 13 september 2023 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 29 juni 2022, 24 augustus 2022, 22 februari 2023 en 14 juni 2023 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: de bestreden vonnissen).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 27 februari 2025 mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten, de VvE door mr. Op ’t Hoog-Piet voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Hoekstra voornoemd en door mr. P. Thole, advocaat te Alkmaar. De VvE heeft bij deze gelegenheid nog nadere producties in het geding gebracht (28 t/m 33) alsmede haar eis vermeerderd. [geïntimeerde] heeft nog één productie (productie 1) in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar in hoger beroep gewijzigde en vermeerderde vorderingen zal toewijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen om al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, met rente, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 22 februari 2023 onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De VvE heeft tegen die vaststelling een grief gericht (grief I), waarmee bij de feitenvaststelling hieronder rekening zal worden gehouden. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen deze neer op het volgende.
    
    
    
      2.1.
      In 2015/2016 is het hotel [naam 1] in [plaats 1] op [plaats 2] gerenoveerd en uitgebreid tot een recreatiecomplex met 43 hotelsuites. Eind 2014/begin 2015 werden de toen nog te bouwen suites verkocht aan particuliere beleggers die de suites konden verhuren. [geïntimeerde] was medeverkoper van de appartementsrechten en tevens de aannemer die de suites en de gemeenschappelijke delen van het recreatiecomplex heeft gebouwd. Ten behoeve van de bouw heeft [geïntimeerde] eind 2014/begin 2015 met iedere toekomstige eigenaar afzonderlijk een aannemingsovereenkomst gesloten. 
      
    
    
      2.2.
      De eigenaren van de suites zijn lid van de VvE. De VvE heeft als doel het beheren en onderhouden van de gemeenschappelijke delen van het recreatiecomplex.
      
    
    
      2.3.
      
        [geïntimeerde] heeft de gemeenschappelijke delen van het recreatiecomplex op 2 juli 2016 opgeleverd. Tot de opgeleverde gemeenschappelijke delen horen de galerijen op de eerste en tweede verdieping van het hotel en het dakterras op de derde verdieping van het hotel. Op deze gemeenschappelijke vloeren heeft [geïntimeerde] op grond van de aannemingsovereenkomsten vlonderplanken aangebracht. De vlonderplanken zijn van het merk Duowood en zijn gemaakt van semi massief composiet.
      
    
    
      2.4.
      In februari 2019 is [geïntimeerde] ervan op de hoogte gesteld dat sommige vlonderplanken waren kromgetrokken en gescheurd. De VvE heeft [geïntimeerde] begin mei 2019 gesommeerd over te gaan tot herstel. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat [geïntimeerde] in november 2019 herstelwerkzaamheden aan de vlonderplanken zou uitvoeren. [geïntimeerde] heeft de afgesproken herstelwerkzaamheden in november 2019 verricht.
      
    
    
      2.5.
      Eind mei/begin juni 2020 heeft de VvE [geïntimeerde] wederom gevraagd om gescheurde vlonderplanken te vervangen. Nadat [geïntimeerde] op 2 juni 2020 de vlonderplanken op locatie had bekeken, heeft [geïntimeerde] de VvE bij brief van 30 juni 2020 laten weten dat zij daartoe niet bereid was en dat de VvE de vlonderplanken voor eigen rekening en risico diende te vervangen.
      
    
    
      2.6.
      Vervolgens heeft de VvE Buro Ton Hol ontwerpers & bouwadviseurs B.V. (hierna: Buro Ton Hol) ingeschakeld. Buro Ton Hol heeft de vlonderplanken op de eerste en tweede verdieping op 14 oktober 2020 geïnspecteerd en daarover op 6 november 2020 een rapport opgesteld. In haar rapport heeft Buro Ton Hol onder meer geconstateerd dat de planken over de lange zijde scheuren, schotelen en onderling van elkaar verspringen. Doordat de galerijvlonders niet zijn aangebracht conform de montagevoorschriften van Duowood ontstaan er door het intensieve gebruik van de galerijen spanningen in de planken die het composiet niet kan opnemen. De aanwezige onderconstructie is niet 100% inzichtelijk, omdat alle planken aanwezig zijn. Op foto’s die zijn gemaakt tijdens de herstelwerkzaamheden door [geïntimeerde] in 2019 is echter zichtbaar dat de onderconstructie op diverse plaatsen is ingescheurd. Buro Ton Hol heeft geadviseerd om alle planken die zijn aangebracht te verwijderen en te controleren of de onderconstructie voldoet aan de montagevoorschriften van Duowood. 
      
    
    
      2.7.
      In maart 2021 heeft de VvE door onderhoudsbedrijf Best Gaan 25 vlonderplanken laten vervangen. De kosten hiervan bedroegen € 2.471,43 en € 912,52 inclusief btw.
      
    
    
      2.8.
      De advocaat van de VvE heeft het rapport van Buro Ton Hol op 16 december 2021 naar [geïntimeerde] gestuurd. In de begeleidende brief is [geïntimeerde] gesommeerd aansprakelijkheid te erkennen voor de gebreken die in het rapport zijn vermeld en harde afspraken te maken met de VvE over het moment van uitvoering van het herstel. De VvE heeft voorts meegedeeld dat bij gebreke hiervan de VvE aan een derde opdracht zal verlenen om het herstel ter hand te nemen en [geïntimeerde] zonder verdere vooraankondiging in rechte zal betrekken.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 26 januari 2022 heeft [geïntimeerde] – onder verwijzing naar haar brief van 30 juni 2020 – iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
    
      2.10.
      In november 2023 heeft de VvE deskundige Abricon Bouwkundig Advies & Mediation (hierna: Abricon) ingeschakeld om de vlonderplanken op de galerijen te beoordelen. Op 15 november 2023 heeft Abricon in aanwezigheid van beide partijen het werk geïnspecteerd. In haar concept rapport van 1 december 2023 heeft Abricon (sterk samengevat) geconstateerd dat op tal van onderdelen de leginstructies van Duowood niet zijn nageleefd. Ook acht zij de keuze voor semi massieve vlonderplanken niet juist. Abricon heeft geadviseerd om het gehele vlonderpakket (vloerplanken en onderliggers) te vervangen door een vloer met massieve delen. Abricon acht de offerte van [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) van 30 november 2023 voor vervanging van de vloer met massieve onderdelen ter hoogte van € 99.352,84 inclusief btw het meest realistisch, waarbij zij wel opmerkt dat massieve vlonderplanken worden geoffreerd die meer kosten dan de semi massieve uitvoering van Duowood. Bij e-mail van 30 januari 2025 heeft Abricon aan de advocaat van de VvE laten weten dat zij in het verweer van [geïntimeerde] tegen het concept rapport geen aanleiding heeft gezien dat rapport aan te passen.
      
    
    
      2.11.
      In mei 2024 heeft de VvE door V.O.F. Fielaariedrie Tessel vlonderdelen laten vervangen.
      
      
    
  
  
    
      3Eerste aanleg
    
    
      3.1.
      De VvE heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de aangebrachte vlonders op de eerste, tweede en derde verdieping en [geïntimeerde] te veroordelen om deze kosten ten bedrage van € 147.923,47 te vergoeden, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft een incident opgeworpen en gevorderd dat de rechtbank zich onbevoegd verklaart van het geschil kennis te nemen. Na verweer van de VvE, heeft de rechtbank bij vonnis in incident van 29 juni 2022 geoordeeld dat het beroep van [geïntimeerde] op het arbitraal beding faalt, het gevorderde afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten in het incident (hierna: het vonnis in incident).
      
    
    
      3.3.
      Bij tussenvonnis van 22 februari 2023 heeft de rechtbank de VvE in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op het eerst ter zitting gevoerde verweer van [geïntimeerde] dat de VvE de procedure te laat aanhangig heeft gemaakt op grond van de vervaltermijn in artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden (hierna: het tussenvonnis).
      
    
    
      3.4.
      Bij eindvonnis van 14 juni 2023 heeft de rechtbank het beroep op het vervalbeding door [geïntimeerde] gehonoreerd en de VvE niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen met veroordeling van de VvE in de proceskosten (hierna: het eindvonnis).
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      4.1.
      De VvE heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd tegen het vonnis in incident, het tussenvonnis en het eindvonnis. Tegen het comparitievonnis van 24 augustus 2022 zijn geen grieven gericht, zodat de VvE in haar hoger beroep daartegen niet-ontvankelijk zal worden verklaard. De VvE heeft in hoger beroep tevens haar eis gewijzigd en vermeerderd. Zij vordert thans, samengevat, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan de VvE van € 99.352,84 (vervangende schadevergoeding), van € 2.471,43, € 912,52 en € 626,17 (reparatiekosten), van € 1.270,50 en € 1.875,50 (expertisekosten) en van € 1.768,53 (buitengerechtelijke incassokosten), telkens te vermeerderen met wettelijke rente. De VvE vordert tevens [geïntimeerde] te veroordelen om al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, met rente, en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, met rente.
      
    
    
      4.2.
      
        Grief II is gericht tegen de motivering van het vonnis in incident. Het hof begrijpt dat de VvE met deze grief slechts verbetering van de gronden wenst waarop het dictum van het vonnis in incident rust, omdat de VvE geen ander dictum heeft gevorderd. Dat is ook begrijpelijk omdat de rechtbank het beroep van [geïntimeerde] op het arbitraal beding heeft verworpen en [geïntimeerde] in de kosten van het incident heeft veroordeeld. [geïntimeerde] heeft zich in hoger beroep uitdrukkelijk neergelegd bij deze beslissing in het incident. De grief faalt dan ook bij gebrek aan belang.
      
      
        
          Algemene voorwaarden
        
      
      
    
    
      4.3.
      Met de grieven III en IV betoogt de VvE, anders dan in eerste aanleg, dat de algemene voorwaarden van [geïntimeerde] niet van toepassing zijn in de verhouding tussen partijen. Het in de algemene voorwaarden opgenomen vervalbeding kan haar dus niet worden tegengeworpen. Het andersluidende oordeel van de rechtbank kan volgens de VvE daarom niet in stand blijven. Voor zover de algemene voorwaarden wel van toepassing zouden zijn, beroept de VvE zich op de vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden, omdat deze niet ter hand zijn gesteld.
      
    
    
      4.4.
      
        [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat – door in eerste aanleg te erkennen dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard en ter hand zijn gesteld – sprake is van een gerechtelijke erkentenis, zodat dit in rechte vast staat.
      
    
    
      4.5.
      Het hof oordeelt als volgt. Volgens artikel 154 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is een gerechtelijke erkentenis het in een aanhangig geding door een partij uitdrukkelijk erkennen van de waarheid van een of meer stellingen van de wederpartij. Hiervan is geen sprake. De door [geïntimeerde] in de memorie van antwoord aangehaalde stellingen van de VvE heeft de VvE geuit in haar inleidende dagvaarding en als verweerster in het incident. Op dat moment in de procedure was [geïntimeerde] nog van mening dat de algemene voorwaarden niet van toepassing waren. Van een gerechtelijke erkentenis van een stelling van de wederpartij ( [geïntimeerde] ) is reeds daarom geen sprake. [geïntimeerde] heeft zich eerst aan het einde van de mondelinge behandeling op het in de algemene voorwaarden opgenomen vervalbeding beroepen. Weliswaar heeft de VvE in de daaropvolgende akte de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden en de terhandstelling daarvan niet ter discussie gesteld - zoals [geïntimeerde] terecht opmerkt - maar dat houdt geen uitdrukkelijke erkentenis van de waarheid van een stelling van de wederpartij in. Daar komt nog bij dat het hoger beroep mede ertoe strekt de appellerende partij (de VvE) de gelegenheid te bieden tot het verbeteren en aanvullen van hetgeen zij bij de procesvoering in eerste aanleg heeft gedaan of nagelaten. Het stond de VvE daarom vrij in hoger beroep een ander standpunt in te nemen omtrent de toepasselijkheid en terhandstelling van de algemene voorwaarden dan in eerste aanleg (o.a. ECLI:NL:HR:2010:BM3912).
      
    
    
      4.6.
      Omdat [geïntimeerde] de partij is die zich beroept op (het vervalbeding in) de algemene voorwaarden, rusten op haar de stelplicht en eventueel de bewijslast dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen. De vraag of dit zo is, moet worden beantwoord aan de hand van de bepalingen over aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW) e.v.) en de totstandkoming van rechtshandelingen in het algemeen (artikel 3:33 BW e.v.). [geïntimeerde] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep slechts gesteld dat het niet anders kan dan dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld, omdat ze in het dossier van [geïntimeerde] over dit project zitten; dit zijn dezelfde algemene voorwaarden als die de VvE in eerste aanleg heeft overgelegd. Het hof acht deze toelichting onvoldoende, omdat [geïntimeerde] aldus niet stelt met wie en op welke wijze zij de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen. Dat had wel op haar weg gelegen. Daarentegen heeft [geïntimeerde] tijdens de zitting in hoger beroep erkend dat in de overeenkomsten van aanneming met de individuele appartementseigenaars niet naar de algemene voorwaarden wordt verwezen. Ook staat vast dat de VvE niet rechtstreeks met [geïntimeerde] heeft gecontracteerd. De toepasselijkheid van de algemene voorwaarden met hetzij de VvE hetzij de individuele appartementseigenaars is dus niet langs deze weg overeengekomen. [geïntimeerde] heeft aldus onvoldoende gesteld om van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden uit te gaan. Aan het subsidiaire beroep van de VvE op vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden omdat ze niet ter hand zijn gesteld, komt het hof dan ook niet toe. Dit betekent dat het oordeel van de rechtbank dat de VvE de procedure in verband met de in het vervalbeding genoemde termijn te laat heeft ingesteld en dat de VvE daarom niet kan worden ontvangen in haar vorderingen, niet in stand kan blijven. De grieven III en IV slagen. 
      
    
    
      4.7.
      Bij deze stand van zaken behoeven de grieven V tot en met VIII geen bespreking.
      
    
    
      4.8.
      Met grief IX klaagt de VvE dat de rechtbank ten onrechte haar vorderingen niet heeft toegewezen. De VvE beoogt langs deze weg het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen en haar in hoger beroep gewijzigde en vermeerderde vordering alsnog toegewezen te krijgen. Deze grief heeft succes. Het hof licht dat hieronder toe.
      
      
      
        
          Vervangende schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.9.
      De VvE vordert allereerst betaling van een bedrag van € 99.352,84 als vervangende schadevergoeding. Volgens de VvE blijkt uit de door haar overgelegde rapporten van Buro Ton Hol en Abricon dat het werk van [geïntimeerde] gebrekkig is en dat volledige vervanging van de vlonderplanken door massief composiet vlonderplanken en onderconstructie noodzakelijk is om de geconstateerde gebreken weg te nemen. [geïntimeerde] is daarom tekort geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomsten. [geïntimeerde] is in verzuim geraakt nadat zij op 30 juni 2020 aan de VvE heeft meegedeeld niet tot verder herstel over te gaan. Met haar brief van 16 december 2021 heeft de VvE aan [geïntimeerde] laten weten de vordering tot nakoming om te zetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De omvang van de vervangende schadevergoeding blijkt uit de offerte van [bedrijf] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg, aldus nog steeds de VvE.
      
    
    
      4.10.
      
        [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat zij goed en deugdelijk werk heeft geleverd. De vlonderdelen zijn aangebracht met het juiste materiaal (semi massief composiet) en met inachtneming van de destijds geldende verwerkingsvoorschriften. Dat enkele planken scheuren dan wel beschadigd raken, is inherent aan het gebruik van de delen. Dat de vlonderdelen in uitstekende staat verkeren blijkt onder meer uit het door haar in hoger beroep overgelegde verslag van de inspectie van [naam 2] op 13 juni 2024. Aan het rapport van Buro Ton Hol kan geen enkele waarde worden toegekend, omdat het berust op onjuiste verwerkingsvoorschriften, omdat [geïntimeerde] niet is uitgenodigd voor dit onderzoek, omdat Buro Ton Hol een gehele verdieping niet heeft onderzocht en omdat planken door de VvE waren aangepast. Ook aan het rapport van Abricon kan volgens [geïntimeerde] geen enkele waarde worden toegekend. Allereerst omdat er geen sprake is geweest van een deugdelijke vorm van hoor- en wederhoor. Ook heeft Abricon ten onrechte geen aandacht besteed aan door derden uitgevoerde herstelwerkzaamheden en aan de onderhoudsverplichting van de VvE. De opmerking van Abricon dat de deformatie een continue proces zou zijn, is onjuist, omdat dan alle planken een zekere mate van deformatie zouden moeten laten zien en dat is niet zo; de schade doet zich slechts op enkele plaatsen voor. Aldus staan de tekortkomingen in het werk niet vast, zodat [geïntimeerde] niet in verzuim kan zijn geraakt. De VvE kan dus evenmin met succes een omzettingsverklaring hebben verzonden. Tegen de hoogte van de gevorderde vervangende schadevergoeding heeft [geïntimeerde] tot slot (subsidiair) nog aangevoerd dat de VvE ten onrechte geen rekening houdt met de omstandigheid dat zij bijna negen jaar gebruik heeft gemaakt van de vlonders (het beginsel van nieuw voor oud) en volledige vervanging vordert waarbij gebruik wordt gemaakt van een materiaal van een nog hogere kwaliteit en dus ook een hogere prijs.
      
    
    
      4.11.
      Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat de rapporten van Buro Ton Hol en Abricon buiten beschouwing moeten worden gelaten. Wat betreft het rapport van Buro Ton Hol kan aan [geïntimeerde] worden toegegeven dat ten onrechte is uitgegaan van de montagevoorschriften Duowood 2020 in plaats van de montagevoorschriften Duowood 2016. [geïntimeerde] heeft er in dit verband in eerste aanleg op gewezen dat op basis van de toepasselijke voorschriften de afstand tussen de onderliggers niet maximaal 30 centimeter maar maximaal 40 centimeter mag zijn; [geïntimeerde] stelt aan deze leginstructie te hebben voldaan. De VvE heeft bij memorie van grieven hiertegen aangevoerd dat de montagevoorschriften Duowood 2020 nagenoeg niet verschillen van die van 2016. Het meest wezenlijke verschil is dat onderliggers volgens de voorschriften van 2016 maximaal 40 centimeter van elkaar dienen te liggen, terwijl de voorschriften van 2020 maximaal 30 centimeter voorschrijven. Buro Ton Hol heeft geconstateerd dat [geïntimeerde] de onderleggers op 45 centimeter van elkaar heeft aangebracht. Dat is dus meer dan is toegestaan volgens de montagevoorschriften van 2016, aldus de VvE. [geïntimeerde] heeft hier niet op gereageerd maar volstaan met verwijzing naar haar standpunt in eerste aanleg. Het hof gaat er daarom van uit dat de montagevoorschriften Duowood 2016 en 2020 gelijkluidend zijn, behoudens op het door [geïntimeerde] genoemde (en door de VvE erkende) punt van de maximale afstand tussen de onderliggers. Omdat dit een ondergeschikt punt in het rapport van Buro Ton Hol betreft, maakt dit niet dat het hele rapport waardeloos is. Ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] niet is uitgenodigd voor het onderzoek maakt op zichzelf niet dat het rapport zonder waarde is. [geïntimeerde] heeft immers zowel in eerste aanleg als in hoger beroep de mogelijkheid gehad op het rapport te reageren en de bevindingen van Buro Ton Hol te weerleggen en heeft van die gelegenheid ook gebruik gemaakt. Dat Buro Ton Hol de derde verdieping niet in haar onderzoek heeft betrokken, blijkt duidelijk uit haar rapport. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dit afbreuk doet aan haar bevindingen over de vloeren op de eerste en de tweede verdieping. De stelling van [geïntimeerde] ten slotte dat ‘planken door de VvE waren aangepast’ is evenmin toegelicht, zodat het hof hieraan voorbij gaat. 
      
    
    
      4.12.
      Wat betreft het rapport van Abricon geldt dat [geïntimeerde] bij de inspectie op 15 november 2023 aanwezig is geweest. De omstandigheid dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de inspectie niet over de onderzoeksvragen beschikte, maakt niet dat zij zich niet deugdelijk heeft kunnen verweren. Dat heeft [geïntimeerde] immers kunnen doen en gedaan door opmerkingen te maken op het concept rapport (gericht aan de deskundige) én door in deze procedure in hoger beroep inhoudelijk verweer tegen het rapport te voeren. Aldus is van schending van hoor- en wederhoor geen sprake. Voor zover [geïntimeerde] de onafhankelijkheid van Abricon nog in twijfel trekt met haar stelling dat de advocaat van de VvE zich actief heeft bemoeid met de door [geïntimeerde] gemaakte opmerkingen naar aanleiding van het concept rapport en het rapport van Abricon ook daarom ter zijde moet worden geschoven gaat het hof aan deze stelling – die [geïntimeerde] op geen enkele wijze (met stukken) heeft onderbouwd – voorbij. 
      
    
    
      4.13.
      Slotsom is dat het hof de beide rapporten betrekt bij de beantwoording van de vraag of de door [geïntimeerde] gelegde vloer deugdelijk is. Het hof beantwoordt die vraag – gelet op die rapporten – ontkennend. Uit het rapport van Abricon volgt dat de vloer op diverse in het rapport concreet genoemde punten niet aan de montagevoorschriften van Duowood 2016 voldoet, waardoor de vlonderplanken, zoals Buro Ton Hol eerder al constateerde, scheuren, schotelen en onderling van elkaar verspringen. Aan het – niet onderbouwde – verweer van [geïntimeerde] dat zij wel aan de montagevoorschriften heeft voldaan, hecht het hof dan ook geen waarde. Hetgeen [geïntimeerde] overigens tegen de rapporten heeft ingebracht is te summier en weegt niet op tegen de uitvoerige rapporten. Het door [geïntimeerde] in hoger beroep in het geding gebrachte verslag van de inspectie op 13 juni 2024 van [naam 2] , legt onvoldoende gewicht in de schaal. In dit verband wijst het hof erop dat het verslag is opgesteld door een medewerker van [geïntimeerde] (hoofd bedrijfsbureau), zonder betrokkenheid van de VvE tot stand is gekomen, erg beknopt is en niet ingaat op de door de deskundigen in hun rapporten concreet omschreven niet-nagekomen leginstructies en geconstateerde gebreken. 
      
    
    
      4.14.
      Partijen twisten vervolgens over de vraag of [geïntimeerde] in verzuim is geraakt. Dat is het geval. De VvE heeft immers – na de herstelwerkzaamheden door [geïntimeerde] in november 2019 aan de vloer – eind mei/begin juni 2020 opnieuw aangedrongen op herstel van gebreken (vervanging van gescheurde vlonderplanken). Bij brief van 30 juni 2020 heeft [geïntimeerde] aan de VvE meegedeeld dat er op haar geen enkele verplichting rust om vlonderdelen te vervangen en dat de VvE dit voor eigen rekening en risico kan laten uitvoeren. Met de VvE is het hof van oordeel dat het verzuim op grond van deze mededeling is ingetreden. Anders dan [geïntimeerde] stelt, is een ingebrekestelling immers niet vereist wanneer de schuldeiser (de VvE) uit een mededeling van de schuldenaar ( [geïntimeerde] ) moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten (artikel 6:83 aanhef en onder c BW). 
      
    
    
      4.15.
      Vervolgens heeft de VvE met haar brief van 16 december 2021 aan [geïntimeerde] laten weten dat zij haar vordering tot nakoming omzet in een vordering tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 BW). Voor zover [geïntimeerde] heeft willen betogen dat deze brief niet kwalificeert als een omzettingsverklaring faalt dat betoog. In de brief staat dat de VvE – als [geïntimeerde] haar aansprakelijkheid niet erkent en geen harde afspraken met haar maakt over het moment van uitvoering van herstel – herstel door derden zal laten uitvoeren en [geïntimeerde] in rechte zal betrekken. Hieruit volgt voldoende duidelijk dat nakoming door [geïntimeerde] niet langer aan de orde is als zij geen aansprakelijkheid erkent en afspraken maakt over herstel en dat de VvE in dat geval in rechte schadevergoeding van [geïntimeerde] zal vorderen. Voor een omzettingsverklaring zijn formele woorden niet vereist. Aan alle (overige) in artikel 6:87 BW genoemde voorwaarden voor omzetting is voldaan.
      
    
    
      4.16.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat de VvE niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd (artikel 6:89 BW). Volgens [geïntimeerde] is de VvE op 6 november 2020 bekend geworden met de gebreken en heeft zij vervolgens meer dan een jaar gewacht met klagen door [geïntimeerde] pas bij brief van 16 december 2021 aan te schrijven. Hierdoor is [geïntimeerde] in haar bewijspositie geschaad. Het gevolg hiervan moet zijn dat de VvE geen beroep op een gebrek meer toekomt, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.17.
      Dit verweer faalt. [geïntimeerde] miskent dat de VvE al in 2019 bij [geïntimeerde] heeft geprotesteerd over de gebrekkige vloer en – na herstel door [geïntimeerde] – zij dat eind mei/begin juni 2020 wederom heeft gedaan en niet pas in haar sommatiebrief van 16 december 2021. De VvE heeft aldus tijdig geklaagd. 
      
    
    
      4.18.
      Tegen de hoogte van de gevorderde schadevergoeding heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de VvE ten onrechte volledige vervanging van de vloer vordert zonder hierbij rekening te houden met de omstandigheid dat zij bijna negen jaar gebruik heeft gemaakt van de vlonders (het beginsel van nieuw voor oud) en vervanging vordert door een materiaal van een hogere kwaliteit en dus ook een hogere prijs.
      
    
    
      4.19.
      Het hof gaat er – gelet op met name de bevindingen van Abricon – met de VvE vanuit dat de vloer volledig moet worden vervangen en dat niet kan worden volstaan met vervanging van een enkele vlonderplank, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft aangevoerd. Het hof neemt bij de begroting van de schade de offerte van [bedrijf] tot uitgangspunt. Tegen de offerte van [bedrijf] heeft [geïntimeerde] echter terecht aangevoerd dat hierin een duurder materiaal is geoffreerd (massief composiet) dan [geïntimeerde] heeft gebruikt en waar de VvE voor heeft betaald (semi massief composiet). Anders dan de VvE stelt, volgt uit de rapporten van Buro Ton Hol en Abricon niet dat het door [geïntimeerde] gebruikte materiaal ongeschikt zou zijn en vervanging door massief composiet noodzakelijk is. Zo vraagt Buro Ton Hol zich (slechts) af of dit product wel geschikt is voor intensief gebruik. Weliswaar is Abricon stelliger door de keuze voor semi massieve vlonderplanken ‘onjuist’ te noemen, maar zij voegt daaraan toe dat de fabrikant (Duowood) geen restricties heeft opgenomen aangaande locaties waar de vlonderplanken niet mogen worden toegepast. Voor zover de VvE zich in dit verband dan ook beoogt te beroepen op het bepaalde in artikel 7:760 lid 1 BW om de kosten van het duurdere materiaal voor rekening van [geïntimeerde] te brengen, gaat dat beroep niet op. In plaats van het in de offerte van [bedrijf] genoemde bedrag van € 46.433,75 exclusief btw voor de post vlonderplanken van massief composiet acht het hof het redelijk om voor deze post aan te sluiten bij de door [geïntimeerde] in eerste aanleg in het geding gebrachte ‘vergelijkende begroting’ van 23 augustus 2022. Daarin becijfert [geïntimeerde] de kosten van de vlonderplanken van semi massief composiet – onweersproken – op een bedrag van € 23.280,01 exclusief btw. Wat betreft de overige posten ‘verwijderen en afvoer oude vlonder’, ‘arbeid’ en ‘accessoires/bevestigingsmateriaal’ volgt het hof de offerte van [bedrijf] . Dit betekent dat (in beginsel) toewijsbaar is een bedrag van (€ 4.931,00 [verwijderen/afvoer oude vlonder] + € 20.000,00 [arbeid] + € 23.280,01 [vlonderplanken semi massief composiet] + € 10.745,03 [accessoires/bevestigingsmateriaal] = ) € 58.956,04 exclusief btw. Dit is € 71.336,81 inclusief btw.
      
    
    
      4.20.
      Tegen de stelling van [geïntimeerde] dat met een aftrek voor nieuw voor oud rekening dient te worden gehouden, heeft de VvE aangevoerd dat dit beroep op voordeelstoerekening (artikel 6:100 BW) onvoldoende concreet onderbouwd is. Volgens de VvE heeft [geïntimeerde] niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de waarde van het complex als geheel na herstel substantieel vermeerdert ten opzichte van de situatie zonder normschending. Daarom is er geen aanleiding voor aftrek. Het hof overweegt dat zij de stelling van [geïntimeerde] begrijpt als een beroep op artikel 6:100 BW. Artikel 6:100 BW bepaalt dat wanneer eenzelfde gebeurtenis voor de benadeelde ‘naast schade tevens voordeel’ heeft opgeleverd, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening moet worden gebracht voor zover dit redelijk is. Het hof is met de VvE van oordeel dat het op de weg van [geïntimeerde] had gelegen om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat het herstel van het gebrek ook een voordeel met zich brengt voor de VvE en, zo ja, in hoeverre het redelijk is dat dit voordeel in mindering komt op de toe te kennen vervangende schadevergoeding. [geïntimeerde] heeft in dit kader geen concrete feiten en omstandigheden gesteld. Zo heeft [geïntimeerde] niet gesteld dat de vlonderplanken een bepaalde levensduur hebben en dus op termijn vervangen hadden moeten worden. [geïntimeerde] heeft dan ook niet voldaan aan haar stelplicht op dit punt. 
      
    
    
      4.21.
      
        [geïntimeerde] heeft ten slotte in eerste aanleg nog een beroep gedaan op de eigen schuld van de VvE, omdat zij de vlonderdelen niet voldoende malen heeft schoongemaakt. Dit blijkt volgens [geïntimeerde] uit het rapport van Buro Ton Hol, waarin staat dat er grootschalige algenaanslag op de planken aanwezig was. Volgens [geïntimeerde] duidt dit erop dat er niet regelmatig is schoongemaakt. Daar komt bij dat de VvE de schade alsmaar erger heeft laten worden door niet tijdig aan de bel te trekken. Ook dient matiging plaats te vinden in het voordeel van [geïntimeerde] , aldus nog steeds [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.22.
      Ook dit beroep van [geïntimeerde] heeft geen succes. Abricon heeft de vraag of de geconstateerde schade geheel of gedeeltelijk door onvoldoende schoonmaak van de vlonderplanken is ontstaan ontkennend beantwoord. [geïntimeerde] heeft hier in hoger beroep niets meer tegenover gesteld. Dit lag wel op haar weg. Het argument van [geïntimeerde] dat de VvE niet tijdig aan de bel heeft getrokken, heeft het hof hiervoor al verworpen (onder 4.17). Ook het beroep op matiging gaat niet op, reeds omdat [geïntimeerde] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat toekenning zou leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen.
      
    
    
      4.23.
      Slotsom is dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 71.336,81 uit hoofde van vervangende schadevergoeding. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.
      
      
        
          Reparatiekosten
        
      
      
    
    
      4.24.
      De VvE vordert verder vergoeding van de kosten van reparatiewerkzaamheden die derden hebben uitgevoerd. Het gaat allereerst om vergoeding van werkzaamheden aan de vloer die onderhoudsbedrijf Best Gaan in maart 2021 heeft uitgevoerd ter hoogte van € 2.471,43 en € 912,52. [geïntimeerde] heeft hiertegen in eerste aanleg aangevoerd dat zij niet op de juiste wijze in gebreke is gesteld, zodat zij niet tot betaling kan worden verplicht. Het hof verwerpt dit verweer. Zoals het hof hiervoor (onder 4.14) al heeft geoordeeld is [geïntimeerde] immers door haar mededeling bij brief van 30 juni 2020 in verzuim geraakt. [geïntimeerde] heeft haar verzuim nadien niet gezuiverd, zodat een (nieuwe) ingebrekestelling niet vereist was. Het hof zal deze reparatiekosten daarom toewijzen, met de wettelijke rente hierover zoals gevorderd. 
      
    
    
      4.25.
      De VvE vordert tevens vergoeding van reparatiekosten van € 626,17. Deze kosten hebben volgens de VvE betrekking op provisorische herstelwerkzaamheden aan de vloer die V.O.F. Fielaariedrie Tessel in mei 2024 heeft uitgevoerd. Volgens [geïntimeerde] moet deze vordering worden afgewezen omdat de gevorderde kosten betrekking hebben op dakramen, kiepramen en deuren en dus niets te maken hebben met (het vervangen van) vlonderdelen.
      
    
    
      4.26.
      Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] . De VvE heeft ter onderbouwing van haar vordering de factuur van V.O.F. Fielaariedrie Tessel overgelegd. Hieruit blijkt dat V.O.F. Fielaariedrie Tessel kosten in rekening heeft gebracht voor (i) het nazien en smeren van dakramen, (ii) het nalopen, smeren en afstellen van kiepramen en deuren en (iii) het vervangen van vlonderdelen. De kosten zijn per post gespecificeerd. Anders dan [geïntimeerde] stelt, heeft de VvE alleen vergoeding van de onder (iii) genoemde post gevorderd. Dit betekent dat het hof ook dit bedrag van € 626,17 zal toewijzen, met de hierover gevorderde wettelijke rente.
      
      
        
          Expertisekosten
        
      
      
    
    
      4.27.
      De VvE vordert ook betaling van de kosten van het onderzoek van Buro Ton Hol ter hoogte van € 1.270,50 en Abricon ter hoogte van € 1.875,50. Deze kosten zullen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW worden toegewezen. Het hof is van oordeel dat de VvE redelijkerwijs beide onderzoeken heeft laten verrichten en dat de gemaakte kosten qua omvang redelijk waren. De wettelijke rente over deze bedragen zal worden toegewezen zoals gevorderd.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.28.
      De VvE vordert voorts vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.768,53. Het hof wijst deze vordering af. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat door de VvE daadwerkelijk incassohandelingen zijn verricht. Anders dan de VvE (kennelijk) meent, kwalificeert de omzettingsverklaring van 16 december 2021 niet als incassohandeling. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.29.
      Met grief X (abusievelijk genummerd als ‘grief VII’; hof) komt de VvE op tegen de proceskostenveroordeling in het bestreden eindvonnis. Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld, slaagt deze grief. [geïntimeerde] zal – zoals de VvE in haar petitum onder 8 heeft gevorderd – worden veroordeeld in deze proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als hierna te melden. 
      
    
    
      4.30.
      Naast deze proceskostenveroordeling vordert de VvE – in haar petitum onder 7 – veroordeling van [geïntimeerde] om al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan de VvE terug te betalen, met rente. De VvE heeft deze vordering verder niet toegelicht. Het hof veronderstelt dat het de VvE (wederom) gaat om de proceskostenveroordeling in het bestreden eindvonnis, die hierboven (onder 4.29) al is behandeld. Het hof wijst deze vordering daarom af.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      4.31.
      Partijen hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven. Hun bewijsaanbiedingen worden daarom van de hand gewezen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.32.
      Tegen het comparitievonnis van 24 augustus 2022 zijn geen grieven gericht, zodat de VvE in haar hoger beroep daartegen niet-ontvankelijk zal worden verklaard. De grief tegen het vonnis in incident slaagt niet, zodat het hof dit vonnis zal bekrachtigen. De grieven tegen het bestreden tussenvonnis en eindvonnis slagen. Het hof zal die vonnissen vernietigen. [geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het geding in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
      
      
        
          Kosten eerste aanleg:
        
      
      - explootkosten	€      131,18
      - griffierecht	€   5.737,00
      - salaris advocaat	€   4.700,00   (tarief € 1.880,00 x 2,5 punten)
      Totaal	€ 10.568,18
      
      
        
          Kosten hoger beroep:
        
      
      - explootkosten	€      132,43
      - griffierecht	€   5.689,00
      - salaris advocaat	€   7.144,00   (tarief € 3.572,00 x 2 punten)
      Totaal	€ 12.965,43
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar beroep tegen het comparitievonnis van 24 augustus 2022;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis in incident van 29 juni 2022; 
    
    
    
      vernietigt het bestreden tussenvonnis van 22 februari 2023 en het bestreden eindvonnis van 14 juni 2023 en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van € 71.336,81 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg (30 maart 2022) tot aan de dag van betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van € 2.471,43 en € 912,52 aan reparatiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg (30 maart 2022) tot aan de dag van betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van € 626,17 aan reparatiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 september 2024 tot aan de dag van betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van € 1.270,50 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg (30 maart 2022) tot aan de dag van betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van € 1.875,50 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de memorie van grieven (5 december 2023) tot aan de dag van betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op:
    
    - € 10.568,18 voor de eerste aanleg,
    - € 12.965,43 voor het hoger beroep,
    te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. F.J. van de Poel, mr. E.J. Bellaart en mr. K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.