ECLI:NL:RBOBR:2025:2292, Rechtbank Oost-Brabant, 16-04-2025, C/01/361345 / HA ZA 20-507
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening vanwege de aanleg van een nieuwe weg bij Eindhoven Airport. Eindvonnis over hoogte van de schadeloosstelling en de kosten die de gemeente moet vergoeden. De eliminatieregel dient niet te worden toegepast. Er hoeft geen vergoeding voor planschade te worden toegekend. Ook komt de rechtbank tot het oordeel dat er geen uitzondering hoeft te worden gemaakt op grond van de redelijkheid. De kosten voor de partijdeskundige (taxateur) worden (fors) gematigd.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/361345 / HA ZA 20-507
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GEMEENTE EINDHOVEN, 
      te Eindhoven,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. J.W.M. Hagelaars,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ( [land] ),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. T.I.P. Jeltema.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      De gemeente heeft delen van een perceel van [gedaagde] onteigend voor de aanleg van een nieuwe weg bij Eindhoven Airport. Dit vonnis gaat over de hoogte van de schadeloosstelling en de kosten die de gemeente moet vergoeden. 
      
    
    
      1.2.
      
        De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben een advies uitgebracht. 
        In dit vonnis komt de rechtbank tot het oordeel dat de eliminatieregel niet dient te worden toegepast en dat aan [gedaagde] geen vergoeding voor planschade dient te worden toegekend. Ook komt de rechtbank tot het oordeel dat er geen uitzondering hoeft te worden gemaakt op grond van de redelijkheid. 
      
      
    
    
      1.3.
      
        De conclusie van de rechtbank is dat aan [gedaagde] een schadeloosstelling van 
        € 40.546,00 moet worden toegekend. 
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 september 2020 
      - het arrest van de Hoge Raad van 1 oktober 2021
      - het tussenvonnis van 13 oktober 2021
      - het definitieve deskundigenrapport van 22 december 2023
      - het e-mail bericht van deskundige Van Heijst van 20 december 2024 met bijlage 3 
      - de akte inbreng producties van de gemeente van 23 december 2024 met producties 9 tot en met 13
      - de akte inbreng producties van [gedaagde] van 30 december 2024, bestaande uit een reactie van partijdeskundige Stoof met bijlagen 1 tot en met 6
      - de kostenopgave van mr. Jeltema, met bijlagen van 6 januari 2025
      - het pleidooi op 14 en 15 januari 2025, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 
      
    
    
      2.2.
      Aan het einde van het pleidooi is bepaald dat met betrekking tot de nadere kosten aktes mogen worden genomen en dat daarna schriftelijk uitspraak zal worden gedaan. 
      
    
    
      2.3.
      Vervolgens heeft de rechtbank kennis genomen van:
      
        
          de akte opgave kosten van mr. Jeltema van 22 januari 2025 met producties 10, 11 en 12
        
        
          de akte uitlaten nadere kosten van de gemeente van 29 januari 2025.
        
      
      
      
        
          Inleidende overwegingen
        
      
      
    
    
      2.4.
      In het tussenvonnis van 16 september 2020 (hierna: het vonnis van 2020) heeft de rechtbank de door de gemeente gevorderde vervroegde onteigening uitgesproken van twee delen van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] met een totale oppervlakte van 04.61.92 ha:
      
        
          grondplannummer [nummer 1] met een oppervlakte van 01.43.69 ha (14.369 m2)
        
        
          grondplannummer [nummer 2] met een oppervlakte van 00.00.06 ha (6 m2).
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [gedaagde] heeft beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van 2020. 
        De Hoge Raad heeft het cassatieberoep in het arrest van 1 oktober 2021 (grotendeels) verworpen. Het vonnis van 2020 is op 5 november 2021 ingeschreven in de openbare registers.
      
      
    
    
      2.6.
      In dit vonnis dient een beslissing te worden genomen over de schadeloosstelling die aan [gedaagde] toekomt. 
      
    
    
      2.7.
      De onteigeningsprocedure is gestart vóór de inwerkingtreding van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet op 1 januari 2024, zodat op grond van artikel 4.4. lid 2 van die wet het oude recht (de Onteigeningswet) van toepassing blijft.
      
      
        
          De deskundigen
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De rechtbank heeft drie deskundigen benoemd die aanwezig waren bij de plaatsopneming op 2 september 2020. In het vonnis van 13 oktober 2021 (hierna: het vonnis van 2021) is één van de deskundigen van haar taak ontheven en is in haar plaats een andere deskundige benoemd. Vervolgens heeft op 18 oktober 2021 een nadere opname plaatsgevonden door de drie deskundigen in het bijzijn van partijen. 
        Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat zij in overleg met partijen eerst de resultaten hebben afgewacht van het nadere onderzoek door partijen naar mogelijke bodemverontreiniging, zowel wat betreft het onteigende als het overblijvende. 
        Op 9 mei 2023 hebben de deskundigen hun conceptrapport uitgebracht. De gemeente en [gedaagde] hebben daarop gereageerd, waarna op 22 december 2023 het definitieve rapport is  uitgebracht. Ten slotte heeft er op 14 en 15 januari 2025 een pleidooi plaatsgevonden. 
        Ook de deskundigen waren daarbij aanwezig, met uitzondering van de heer Aelmans op 
        15 januari 2025. 
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling 
    
      
      Het advies van de deskundigen
    
    
    
      3.1.
      In het definitieve rapport adviseren de deskundigen de schadeloosstelling vast te stellen op:
      
      
        
          waarde onteigende 			€ 8.246,-
        
        
          waardevermindering overblijvende 	      nihil
        
        
          
            overige schade 				€ 32.300,-
          
        
      
      totaal					€ 40.546,-
      - rente en deskundigenkosten 		       p.m.
      
      
        De deskundigen zijn er daarbij vanuit gegaan dat de eliminatieregel (artikel 40c Onteigeningswet, hierna: Ow) niet wordt toegepast en dat er geen vergoeding voor planschade (artikel 40e Ow) wordt voldaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Vanwege de discussie met partijen over deze uitgangspunten hebben de deskundigen in het definitieve rapport ook twee alternatieve scenario’s uitgewerkt, namelijk:
      
      
        I. Niet elimineren / wel vergoeding planschade
      
      
      
        
          waarde onteigende 			€   694.763,-
        
        
          waardevermindering overblijvende 	            nihil
        
        
          
            overige schade 				€     32.300,-
          
        
      
      totaal					€   727.063,-
      - rente en deskundigenkosten 		            p.m.
      
      
        II. Wel elimineren 
      
      
      
        
          waarde onteigende 			€ 1.012.809,-
        
        
          waardevermindering overblijvende 	            nihil
        
        
          
            overige schade 				€      32.300,-
          
        
      
      totaal					€ 1.052.413,-
      - rente en deskundigenkosten 		            p.m.
      
      
      
        
          Het werk waarvoor is onteigend
        
      
      
    
    
      3.3.
      De onteigening heeft plaatsgevonden voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Weginfrastructuur omgeving Eindhoven Noordwest, Oirschot en Best” van de gemeente (hierna ook: het nieuwe bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan voorziet in de aanpassing en aanleg van infrastructuur om doorstroming van het verkeer ten noordwesten van Eindhoven te bevorderen. Het doel hiervan is de verbetering van de bereikbaarheid van belangrijke economische functies voor het gebied (zoals Eindhoven Airport en het bedrijventerrein Flight Forum). 
      
    
    
      3.4.
      Van het perceel van [gedaagde] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] ) is in totaal 14.375 m2 onteigend. Het onteigende bestond voor een deel uit bos en voor een deel uit onbebouwd verhard terrein.	Op het onteigende is een weg aangelegd. Het gaat om een deel van de nieuwe verbindingsweg tussen de Anthony Fokkerweg en de Spottersweg/Luchthavenweg. 
      
      
        
          De oude situatie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op deze luchtfoto staat de oude situatie met als onderligger de kadastrale kaart:
      
        
          
        
      
    
    
      3.6.
      Vóór de wijziging van het nu vigerende bestemmingsplan gold voor het perceel het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Eindhoven Airport”. Dit plan is vastgesteld op 28 februari 2012 en op 27 februari 2013 onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      3.7.
      Op grond van de oude planologische situatie golden voor het perceel de volgende bestemmingen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Bestemmingen
                
              
              
                
                  Bedrijf (bouwvlak)
                
              
              
                
                  Natuur
                
              
              
                
                  Verkeer
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
            
            
              
                Gehele perceel
              
              
                12.458 m2 (7.994 m2)
              
              
                32.710 m2
              
              
                1.024 m2
              
              
                46.192 m2
              
            
            
              
                Onteigende
              
              
                  5.355 m2 (3.111 m2)
              
              
                  8.833 m2
              
              
                   187 m2
              
              
                14.375 m2
              
            
            
              
                Overblijvende
              
              
                  7.103 m2 (4.883 m2)
              
              
                23.877 m2
              
              
                   840 m2
              
              
                31.817 m2
              
            
          
        
      
      
      
        
          De nieuwe situatie 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op deze luchtfoto staat de nieuwe situatie met als onderligger de kadastrale kaart3:
      
      
        
          
        
      
    
    
      3.9.
      Het nieuwe bestemmingsplan is op 6 juni 2017 vastgesteld en op 4 augustus 2017 in werking getreden. Op 4 juli 2018 is dit bestemmingsplan onherroepelijk geworden.
      
    
    
      3.10.
      Op grond van de nieuwe planologische situatie gelden voor het onteigende de volgende bestemmingen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Bestemmingen
                
              
              
                
                  Natuur
                
              
              
                
                  Verkeer
                
              
              
                
                  Groen
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
            
            
              
                Onteigende
              
              
                2.748 m2
              
              
                9.436 m2
              
              
                2.191 m2
              
              
                14.375 m2
              
            
          
        
      
      
      
        
          De peildatum
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        De omvang van de schade is door de deskundigen begroot per de datum waarop het vervroegde onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers. Dat is gebeurd op 
        5 november 2021. Deze datum wordt hierna aangeduid als de peildatum.
      
      
      
        
          De waarde van het onteigende
        
      
      
    
    
      3.12.
      Het uitgangspunt is dat een onteigende een volledige vergoeding krijgt voor alle schade die hij als eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van zijn zaak (artikel 40 Ow). De door de onteigende te ontvangen vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (artikel 40b lid 2 Ow). Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van een onteigening, bereid zou zijn te besteden en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De Ow bevat verschillende op de redelijkheid berustende regels die waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed aan de onteigende, zoals de eliminatieregel van artikel 40c Ow.
      
      
        
          Eliminatiebeginsel
        
      
      
    
    
      3.13.
      In artikel 40c Ow staat, voor zover hier van belang, dat bij de bepaling van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen die worden teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of door de plannen voor dat werk. Als hoofdregel geldt dat het geldende bestemmingsplan niet in aanmerking komt als plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. Dit betekent dat bij de waardering van het onteigende rekening wordt gehouden met de op de peildatum geldende bestemming. 
      
    
    
      3.14.
      Als uitzondering op deze hoofdregel kan de geldende bestemming op grond van artikel 40c Ow worden ‘weggedacht’, dat wil zeggen dat de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemming bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven. Dat is het geval als de aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende en het bestemmingsplan in zoverre slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Daarbij is van belang dat het bestemmingsplan in zoverre niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. 
      
    
    
      3.15.
      Als het gaat om de vraag of de geldende bestemming moet worden weggedacht, moet dus worden beoordeeld of de aan het onteigende gegeven bestemming zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, dat die bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan volgens de Hoge Raad niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen. Ten slotte is van belang dat deze uitzondering terughoudend moet worden toegepast.
      
    
    
      3.16.
      In deze zaak is dus het uitgangspunt dat de waarde van het onteigende dient te worden bepaald op grond van het huidige bestemmingsplan “Weginfrastructuur omgeving Eindhoven Noordwest, Oirschot en Best”. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan rust op het grootste deel van het onteigende de bestemming “Verkeer”. Als het nieuwe bestemmingsplan zou worden geëlimineerd dient de waarde te worden bepaald op grond van het vorige bestemmingsplan “Bedrijventerrein Eindhoven Airport”. Op grond daarvan rust op het grootste deel van het onteigende de bestemming “Bedrijf” dan wel “Natuur”. 
      
    
    
      3.17.
      De deskundigen zijn van mening dat de huidige bestemmingen van het onteigende niet moeten worden geëlimineerd. Volgens de deskundigen blijkt niet van het bestaan van een concreet uitgewerkt plan voor de aanpassing van de infrastructuur dat vervolgens alleen nog maar door de gemeente is uitgewerkt in het bestemmingsplan. Er is eerder sprake geweest van een normale planprocedure, waarbij alternatieve tracés zijn onderzocht en waaruit door de gemeente in het voorontwerp-bestemmingsplan een keuze is gemaakt. 
      
      
        
          Standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      3.18.
      De gemeente kan zich, bij nader inzien, vinden in deze zienswijze van de deskundigen. Uit rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat er geen sprake is van een concreet plan als nog niet precies vast ligt waar een bepaald werk wordt gerealiseerd. In lagere rechtspraak wordt gelet op de vraag of het werk al helemaal vast ligt in een plan, of dat er nog nadere uitwerking nodig is. Er was geen sprake van een concreet plan voor het werk. Ook toen het collegebesluit werd genomen (op 1 december 2015) was nog niet precies duidelijk waar de weg kwam te liggen. Het voor- en ontwerpbestemmingsplan zijn het voorstadium. Zij maken deel uit van de reguliere planologische besluitvorming die bij elk bestemmingsplan aan de orde is. Daarmee heeft het bestemmingsplan zijn normale rol in de ruimtelijke ordening vervuld, aldus de gemeente.
      
    
    
      3.19.
      
        
          [gedaagde] kan zich niet vinden in de zienswijze van de deskundigen. 
        Anders dan de deskundigen als uitgangspunt hebben genomen is de datum van de vaststelling van het bestemmingsplan de peildatum voor de vraag of er een voldoende concreet plan voorligt. Dat is gebeurd op 6 juni 2017. Op 26 januari 2016 heeft de gemeente een voorbereidingsbesluit genomen om het gebied te bevriezen en iedere ontwikkeling in strijd met haar eigen plan te blokkeren. Zelfs als van de onbepaalde periode tijdens het opstellen van het bestemmingsplan moet worden uitgegaan, dan was het werk ter plaatse van de beoogde verbindingsweg over het perceel van [gedaagde] helemaal in kaart gebracht. Het voorontwerpbestemmingsplan is ter inzage gelegd op 9 juni 2016, ruim een jaar voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Ter plaatse van het perceel van [gedaagde] is vanaf dat moment het tracé over zijn perceel nooit meer gewijzigd, aangepast, uitgewerkt of geoptimaliseerd. Vanaf 2015 is er overleg geweest over de verwerving van de benodigde perceelsgedeelten door de gemeente. Als het bestemmingsplan zijn gewone rol in het ruimtelijk ordeningsproces zou hebben gevolgd, dan zou op perceelniveau aan de orde zijn of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en welke bestemming passend is voor dat perceel gelet op de bestaande bestemming, het feitelijk gebruik en het beoogde gebruik, aldus [gedaagde] . Ten slotte wijst [gedaagde] op de evidente verdamping van de waarde van het onteigende. 
      
      
      
        
          Overwegingen rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.20.
      De rechtbank is van oordeel dat het nieuwe bestemmingsplan niet moet worden geëlimineerd, om de volgende redenen. 
      
    
    
      3.21.
      
        Voor de vraag of het nieuwe bestemmingsplan moet worden geëlimineerd is de planologische voorgeschiedenis van dit plan van belang. De rechtbank gaat daarbij uit van de volgende feiten. Uit de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan blijkt dat dit het eindpunt was van een lang proces waarbij meerdere partijen zijn betrokken. In 2009 is de urgentie van de aanpassing van de infrastructuur bestuurlijk bepaald bij de start van de gebiedsontwikkeling van Landelijk [plaats] . Toen is onder meer door de gemeente een intentieverklaring ondertekend om te komen tot een integrale visie op de bereikbaarheid van het gebied. Deze intentieverklaring is in 2010 uitgewerkt in het Bereikbaarheidsplan Landelijk [plaats] . In 2013 is door de Challengegroep een alternatief plan (“de challengevariant”) opgesteld voor de verdere planvorming. Dit alternatieve plan bevat onder meer de parallelle route langs het Beatrixkanaal , dat wil zeggen op het perceel van [gedaagde] . In de daarop volgende periode tot medio 2014 is een verbeterde challengevariant vastgesteld en vervolgens nader uitgewerkt en gekozen als oplossingsrichting voor de verdere planuitwerking. 
        In april 2015 is een bestuursovereenkomst gesloten tussen het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de gemeente, de Metropool regio Eindhoven en Eindhoven Airport N.V. In deze bestuursovereenkomst is een plan voor de aanpassingen aan de infrastructuur vastgesteld. Dit plan diende als basis voor verdere planuitwerking. Later in 2015 zijn in het kader van de MER verschillende varianten en alternatieven van de challengevariant onderzocht. In juli 2015 is dit rapport ter inzage gelegd. Het rapport heeft geleid tot een nadere keuze voor tracévariant B. Op 1 december 2015 heeft de gemeente een voorkeursrecht (op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd op (onder meer) het perceel van [gedaagde] . 
        Op 26 januari 2016 heeft de gemeente een voorbereidingsbesluit genomen 
        In juni 2016 is het voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegd. Uit de toelichting blijkt dat na de keuze voor variant B een nadere uitwerking en optimalisatie heeft plaatsgevonden. Ook is een aantal subvarianten bekeken. Dit heeft uiteindelijk geleid tot subvariant B4, die de basis is geworden voor de variant die opgenomen is in het voorontwerpbestemmingsplan.
        Na een positief advies van de commissie voor de MER is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit is op 19 januari 2017 ter inzage gelegd. Op 6 juni 2017 is het bestemmingsplan vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.22.
      Deze planologische voorgeschiedenis duidt er naar het oordeel van de rechtbank op dat het bestemmingsplan zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld en de bestemming niet zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, dat die bestemming met het plan waarvoor onteigend wordt moet worden vereenzelvigd.
      
    
    
      3.23.
      De rechtbank zal nu ingaan op door [gedaagde] aangedragen argumenten voor zijn standpunt dat wel eliminatie had moeten plaatsvinden.
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagde] wijst erop dat in het voorontwerpbestemmingsplan vermeld staat: “voorliggend bestemmingsplan maakt de nieuwe weginfrastructuur juridisch-planologisch mogelijk”. Ook wijst hij erop dat in het voorjaar van 2016 een verzoek van het Waterschap tot wijziging van de begrenzing van het nieuwe bestemmingsplan is afgewezen omdat het bestemmingsplan alleen in de juridisch-planologische regeling voor de relatie van de infrastructuur en de daarbij behorende voorzieningen voorziet. Volgens [gedaagde] blijkt hieruit dat het nieuwe bestemmingsplan uitsluitend is vastgesteld om de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk te geven. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Zoals ook door de deskundigen en de gemeente naar voren is gebracht, is de aangehaalde zin een standaardzin die in de meeste bestemmingsplannen zal worden aangetroffen. Een bestemmingsplan is er immers naar zijn aard op gericht om een of andere ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. De omstandigheid dat het bestemmingsplan alleen de ontwikkeling van de infrastructuur mogelijk heeft gemaakt en niet tevens de door het Waterschap verzochte ontwikkeling doet daar niet aan af. Daaruit blijkt immers niet dat sprake was van een bestaand concreet plan en dat is de maatstaf waaraan moet worden getoetst. 
      
    
    
      3.25.
      
        
          [gedaagde] wijst er ook op dat de deskundigen een verkeerd uitgangspunt hebben genomen door uit te gaan van de vraag of bij het opstellen van het bestemmingsplan nog geen (voldoende) concreet plan voorlag. Volgens [gedaagde] gaat het niet om het opstellen van het bestemmingsplan, maar om de datum van vaststelling daarvan, dus 6 juni 2017.  
        Naar het oordeel van de rechtbank blijkt niet van een verkeerd uitgangspunt. Uit vaste rechtspraak volgt dat het er inderdaad om gaat of de bestemming is bepaald door niets anders dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan. Op pagina 21 van het deskundigenrapport wordt inderdaad vermeld dat de deskundigen hebben vastgesteld dat ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan nog geen (voldoende) concreet plan voor de nieuwe verbindingsweg voorlag. Uit de tekst die daarna volgt blijkt echter niet dat de deskundigen daarmee een ander uitgangspunt voor ogen hebben gehad. Bovendien wordt op andere plaatsen in het rapport wel de vaststelling als uitgangspunt vermeld, zoals op pagina 14 en 15.
      
      
    
    
      3.26.
      Verder wijst [gedaagde] erop dat vóór de vaststelling van het bestemmingsplan het werk ter plaatse van de verbindingsweg over zijn perceel al helemaal in kaart was gebracht. De optimalisaties die er zijn geweest hadden met zijn perceel niets te maken. [gedaagde] wijst in dit verband op een uitspraak van de Hoge Raad waarin is overwogen: “Toegesneden op het onderhavige geval is een plan concreet indien het de aanleg van de A4 op het perceel behelst”. Volgens [gedaagde] lag al ver voor de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan op 6 juni 2017 vast dat er een weg over zijn perceel zou komen. Hij wijst er onder meer op dat er al vanaf 2015 sprake is geweest van overleg over de minnelijke verwerving door de gemeente. Ook is het tracé al precies te zien op de bijlage bij de brief van de gemeente van 31 mei 2016. Het voorontwerpbestemmingsplan is op 9 juni 2016, dus ruim een jaar voor de vaststelling van het bestemmingsplan, ter inzage gelegd. Vanaf dat moment is het tracé over het perceel nooit meer gewijzigd, aangepast, uitgewerkt of geoptimaliseerd, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      3.27.
      De rechtbank wijst er nogmaals op dat eliminatie van geval tot geval dient te worden beoordeeld en niet is voorgeschreven in bepaalde categorieën van gevallen. 
      
    
    
      3.28.
      In deze zaak is er sprake van een bestuursovereenkomst, waarin een tracé is opgenomen over het perceel van [gedaagde] . De deskundigen zijn van mening dat dit niet kan worden aangemerkt als een voldoende concreet plan. [gedaagde] en ook de gemeente hebben daar geen bezwaren tegen geuit. De deskundigen hebben overwogen dat het plan/project voor de aanpassing van de infrastructuur in Eindhoven-Noordwest in nauwe samenspraak tussen drie betrokken gemeenten en de provincie is ontwikkeld. De gemeente heeft daarbij een regierol gehad. De bestuursovereenkomst is de basis geweest voor verdere planuitwerking. In aansluiting daarop zijn in het kader van de milieueffectrapportage verschillende varianten/alternatieven voor de aanpassingen van de infrastructuur onderzocht. Die onderzoeken hebben uiteindelijk geleid tot een definitieve keuze van de gemeente. De deskundigen hebben de rol van de bestuursovereenkomst in het proces van ruimtelijke ordening beoordeeld en zijn tot de conclusie gekomen dat sprake is geweest van een gebruikelijk verloop van onderzoek en planvorming. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen wat betreft de bestuursovereenkomst over.
      
    
    
      3.29.
      
        [gedaagde] wijst op de pogingen tot minnelijke verwerving vanaf 2015, de tekeningen gevoegd bij het besluit van januari 2016 in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de kaart die bij de brief van 31 mei 2016 is gevoegd. Ook ten aanzien hiervan zijn de deskundigen van mening dat uit de feiten en omstandigheden niet blijkt dat er sprake was van een voldoende concreet plan. Op deze momenten werden nog meerdere tracé-varianten onderzocht. In het voorontwerpbestemmingsplan (van juni 2016) is vooruitgelopen op het toetsingsadvies van de commissie voor de milieueffectenrapportage (november 2016), terwijl ook in het ontwerp-bestemmingsplan en uiteindelijk het bestemmingsplan zelf nog aanpassingen zijn doorgevoerd. Volgens de deskundigen blijkt hieruit niet dat er sprake is geweest van een anders verlopen planologie. Als het gaat om plan voor het werk, dan moet ook het hele werk uitgewerkt zijn. Op gemeentelijk niveau kan het volgens de deskundigen nooit zo zijn dat pas bij de vaststelling van het bestemmingsplan concreet naar bestemmingen wordt gekeken. Een bestemmingsplan is een sluitstuk, zodat er altijd sprake is van een voorafgaand plan in de vorm van een visie of ontwikkelingsprogramma’s. Ook is er altijd sprake van (ambtelijke) voorbereidingen, zoals een globaal tracé met diverse mogelijke varianten.
      
    
    
      3.30.
      Bovendien blijkt uit de toelichting op het bestemmingsplan dat daarin op perceelsniveau is afgewogen wat een goede ruimtelijke ordening zou zijn. Zo is rekening gehouden met de locaties van waardevolle bomen (paragraaf 3.7.3) en is op perceelsniveau onderzoek gedaan naar geluidbelasting (paragraaf 5.3.3.) en de impact op natuurwaarden (paragraaf 5.8.1 en de daarbij behorende natuurtoets (bijlage III)).
      
    
    
      3.31.
      De gemeente heeft een leidende rol gehad en de voorbereiding van het bestemmingsplan is in deze zaak normaal verlopen, aldus de deskundigen. De rechtbank neemt ook deze overwegingen van de deskundigen over. Daarbij wordt opgemerkt dat [gedaagde] niet heeft aangeduid vanaf welk moment het proces van planvorming dan anders is verlopen, of, zoals door de gemeente is gesteld: welk aanwijsbaar concreet plan vooraf is gegaan aan de voorbereiding van het bestemmingsplan. 
      
    
    
      3.32.
      Ten slotte wijst [gedaagde] op de toelichting op de eliminatieregel van AG Valk. Volgens [gedaagde] is de verdamping van de waarde van het onteigende in dit geval evident. In 2005 is het hele perceel voor € 1.070.000,- gekocht. Daarvan wordt ongeveer een derde deel onteigend, waarvan 5.500 m2 met de bestemming Bedrijf. In het geval eliminatie wordt uitgesloten wordt voor die grond ongeveer € 8.000,- betaald, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      3.33.
      De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Anders dan [gedaagde] lijkt te betogen zit de ratio van elimineren niet in het opvangen van waardeverdamping. Er is niets waaruit blijkt dat dit een afzonderlijk argument is voor toepassing van die regel. Zoals ook door AG Valk naar voren is gebracht kan het bij toepassing van de eliminatieregel zowel gaan om voordelen als om nadelen die teweeg worden gebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of de plannen daarvoor. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi toegelicht dat de waardevermindering van het perceel van [gedaagde] het gevolg is van een nadelige bestemmingswijziging. De rechtbank sluit zich aan bij het standpunt van de deskundigen dat dit geen gevolg is van de onteigening. 
      
      
        
          Conclusie: geen eliminatie
        
      
      
    
    
      3.34.
      De rechtbank is van oordeel dat de hoofdregel moet worden toegepast. Aan de voorwaarden om te elimineren is niet voldaan. Dat betekent dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met het huidige bestemmingsplan.  
      
      
        
          Vergoeding planschade
        
      
      
    
    
      3.35.
      
        Nu eliminatie niet aan de orde is, is de volgende vraag of [gedaagde] op grond van artikel 40e Ow in aanmerking komt voor planschade. Op grond van artikel 40e Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs vermeerderd met nadelen die het gevolg zijn van bestemmingen die tot uitvoering komen door het werk waarvoor onteigend wordt.
        Dit is een aanvullende vergoeding naast de vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende zoals die wordt vastgesteld op basis van de maatstaven die hiervoor zijn weergegeven. 
      
      
    
    
      3.36.
      Bij hun rapport zijn de deskundigen uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
      - de aanspraak op planschadevergoeding mag nog niet zijn verjaard (dat is volgens artikel 6.1 lid 4 Wro binnen 5 jaar na het moment waarop de nieuwe bestemming onherroepelijk is geworden)
      - dezelfde criteria gelden als bij de beoordeling van planschade op grond van Afdeling 6.1 Wro
      - de peildatum is de datum van inwerkingtreding van het nieuwe planologisch regime.
      De deskundigen hebben in hun rapport een vergelijking gemaakt tussen de waarde van het hele perceel bij maximale invulling van de bouw- en gebruiksmogelijkheden in respectievelijk de oude en de nieuwe planologische situatie. Op basis daarvan komen de deskundigen tot de conclusie dat er voor [gedaagde] sprake is van nadeel omdat de bedrijfsbestemming van het perceel is vervallen. 
      
    
    
      3.37.
      Vervolgens hebben de deskundigen de vraag beantwoord of dit nadeel redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van [gedaagde] dient te blijven. Dat is het geval als aan de zijde van [gedaagde] sprake is geweest van actieve of passieve risicoaanvaarding. Van actieve risicoaanvaarding is volgens de deskundigen geen sprake. [gedaagde] heeft het perceel in 2005 gekocht van de staat. De eerste globale plannen voor de aanpassing van de verkeersinfrastructuur zijn voor het eerst in 2009 voor een ieder kenbaar geweest met de publicatie van de Interimstructuurvisie van de gemeente. De eerste meer concrete uitwerking van deze plannen was er vanaf november 2015. Volgens de deskundigen is er echter wel sprake van passieve risicoaanvaarding. Zij komen daartoe op grond van de volgende feiten en omstandigheden:
      a. Vanaf 24 april 2015 was met de publicatie van de bestuursovereenkomst voor iedereen redelijkerwijs voorzienbaar dat verkeersinfrastructuur ter plaatse zou worden aangepast. 
      In dit verband wordt ook verwezen naar het onteigenings KB van 24 april 2020 waarin onder meer is verwezen naar een mededeling van [gedaagde] dat hij al in 2015 door de gemeente is benaderd over de mogelijke aankoop van zijn perceel of een deel daarvan ten behoeve van de aanleg van een nieuwe weg.
      
         vervolgens heeft [gedaagde] tot aan 26 januari 2016 (voorbereidingsbesluit) negen maanden de tijd gehad om de “oude” bedrijfsbestemming te realiseren. Dit was redelijkerwijs lang genoeg om een zodanig plan voor de bebouwing van het perceel te laten maken dat dit door de gemeente had kunnen worden beoordeeld.
         [gedaagde] heeft op 15 januari 2016 een omgevingsvergunning voor een bouwplan aangevraagd. Deze vergunning is in 2019 door de Raad van State geweigerd vanwege (gedeeltelijke) overschrijding van het bouwvlak. Er is geen - andere - concrete poging gedaan om bouw te realiseren. De aanvraag van 2016 geldt niet als zodanige poging:
      
      
        - het bouwplan paste niet binnen het oude bestemmingsplan, en
        - gezien de omvang kan het bouwplan nog altijd door [gedaagde] worden gerealiseerd op grond van het nieuwe bestemmingsplan, zodat er geen sprake is van een bouwmogelijkheid die verloren is gegaan.
      
      
      
        
          Standpunten van partijen 
        
      
      
    
    
      3.38.
      De gemeente is het eens met de visie van de deskundigen. Er is geen aanspraak op een vergoeding voor planschade omdat [gedaagde] het risico op een nadelige planwijziging passief heeft aanvaard. De deskundigen hebben terecht aangenomen dat er na de publicatie van de bestuursovereenkomst aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen. Bij de bestuursovereenkomst zit een kaart die voorziet in aanleg van de eerder genoemde challengevariant over (onder andere) het perceel van [gedaagde] . Tot aan het voorbereidingsbesluit was er sprake van een  benuttingsperiode van negen maanden. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft in andere zaken perioden van acht en (bijna) zeven maanden voldoende gevonden. De aanvraag die vlak voor het einde van de benuttingsperiode werd gedaan had betrekking op een klein deel van het perceel en was in strijd met het bestemmingsplan. Dat is onvoldoende om te concluderen dat er sprake is geweest van een concrete poging om de oude bestemming te realiseren, aldus de gemeente.
      
    
    
      3.39.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de visie van de deskundigen. Volgens hem gaan de deskundigen in hun eindrapport uit van een verkeerd startmoment. In het conceptrapport zijn de deskundigen daarvoor nog uitgegaan van 9 juni 2016. In de visie van [gedaagde] is dit het juiste startmoment. Op deze datum is het voorontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd. In de bestuursovereenkomst staat geen concreet beleidsvoornemen. Er staat weliswaar “wordt een parallelstructuur langs het Beatrixkanaal aangebracht en wordt een verbinding gelegd tussen (…)”, maar er wordt zelfs niet indicatief gesteld waar die parallelstructuur komt te liggen. [gedaagde] wijst in dit verband op de lengte van het Beatrixkanaal , het niet vermeld zijn van de ligging van de parallelstructuur (links of rechts van het kanaal), de onduidelijkheid wat er met parallelstructuur wordt bedoeld ((meerbaans)weg, fietspad, voetpad of combinatie) en de aanwezigheid van een strook grond van ongeveer 50 meter tussen zijn perceel en het kanaal. [gedaagde] is het wel eens met 26 januari 2016 als einddatum. Als uit zou worden gegaan van september 2015 (de datum van het eerste gesprek op het gemeentehuis) dan is er sprake geweest van een benuttingsperiode van amper vier maanden. In het algemeen wordt uitgegaan van een periode van zeven à elf maanden. 
      
      
        
          Overwegingen rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.40.
      De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van planschade in het kader van artikel 40e Ow de beperkende planschadecriteria, zoals de voorzienbaarheid, in beginsel net zo worden toegepast als binnen het planschaderecht. De deskundigen hebben in dit verband onder meer verwezen naar een overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In een recentere uitspraak van de Afdeling wordt het beoordelingskader voor voorzienbaarheid als volgt weergegeven:
      18. De voorzienbaarheid van een planologische verandering wordt beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
      19. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
      20. Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de koper aanwezig was. Indien geen sprake is van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen, dan is in beginsel geen sprake van voorzienbaarheid. Dat neemt niet weg dat specifieke persoonlijke omstandigheden, waardoor de koper feitelijk op de hoogte was van de komende planologische ontwikkeling en dus sprake was van subjectieve voorzienbaarheid, in voorkomende gevallen een rol kunnen spelen.
      
    
    
      3.41.
      De vraag die moet worden beantwoord is wanneer voor [gedaagde] voorzienbaar was dat de planologische situatie zou gaan wijzigen. Volgens de deskundigen blijken de concrete beleidsvoornemens uit de bestuursovereenkomst. De rechtbank is dat met de deskundigen eens. Daarbij is rekening gehouden met het volgende. 
      
    
    
      3.42.
      Zoals hiervoor is overwogen is de challengevariant in 2013 als alternatief plan gepresenteerd voor de verdere plannen met betrekking tot de bereikbaarheid. Hiervan is een verbeterde variant vastgesteld die vervolgens als richting is gekozen voor de verdere planuitwerking. In artikel 1 van de bestuursovereenkomst, die op 24 april 2015 in de Staatscourant is gepubliceerd, is deze definitie van de Challengevariant opgenomen: “de autowegontsluiting van Eindhoven Airport via A2/N2, A58 (aansluiting Best) en de maatregelen op onderliggend wegennet, zoals opgenomen in bijlage 3 (Verbeelding Challengevariant). Bijlage 3 is ook in de Staatscourant gepubliceerd. Op pagina 16 van hun rapport hebben de deskundigen daarvan een afbeelding opgenomen. 
      
    
    
      3.43.
      Uit deze afbeelding blijkt dat een deel van de nieuwe weg is voorzien aan de westzijde van het Beatrixkanaal , en over het perceel van [gedaagde] . Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de hiervoor vermelde criteria. [gedaagde] heeft uit de openbaarmaking kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en hij kon kennisnemen van de inhoud ervan. Uit de uitspraken van de Afdeling volgt dat niet vereist is dat de schadeveroorzakende maatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Vanaf het moment van publicatie van de bestuursovereenkomst heeft [gedaagde] rekening kunnen houden met de kans dat de nieuwe weg over zijn perceel zou worden aangelegd en dat dit mogelijk gevolgen zou hebben voor de benuttingsmogelijkheden. Uit het beoordelingskader volgt ook dat niet vereist is dat [gedaagde] zich daarvan daadwerkelijk bewust is geweest. 
      
    
    
      3.44.
      In verband met het concrete beleidsvoornemen is [gedaagde] nog teruggekomen op de eliminatieregel. Volgens hem is toepassing van die regel aan de orde als er in april 2015 met de bestuursovereenkomst werkelijk een concreet plan lag, immers een concreet beleidsvoornemen. Dit standpunt van [gedaagde] is zowel door de deskundigen als door de gemeente betwist. De deskundigen wijzen er op dat de concrete aanduiding van een beleidsvoornemen in het kader van de voorzienbaarheid vanwege mogelijke planschade een hele andere concreetheid is dan een concreet plan bij toepassing van de eliminatieregel. Een groter contrast is volgens de deskundigen haast niet denkbaar. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding anders te beslissen dan hetgeen hiervoor al is besloten over de toepassing van de eliminatieregel. Voor toepassing van de eliminatie- en planschaderegel gelden hele andere maatstaven. Nergens uit blijkt dat een samenloop van beide maatstaven in het algemeen tot de door [gedaagde] getrokken conclusie dient te leiden. De maatstaven zullen immers van geval tot geval dienen te worden toegepast aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden zoals deze zich in iedere afzonderlijke zaak voordoen. In deze zaak leidt dat er toe dat de bestuursovereenkomst enerzijds niet dient te worden aangemerkt als een concreet plan voor het werk, maar anderzijds wel als een concreet beleidsvoornemen waarbij rekening diende te worden gehouden met de kans op een wijziging van de planologische situatie in nadelige zin. 
      
    
    
      3.45.
      Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of door [gedaagde] onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd. In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging uit indiening van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan.
      
    
    
      3.46.
      Uitgaande van de startdatum 24 april 2015 en de einddatum 26 januari 2016 is er sprake geweest van een periode van negen maanden waarin [gedaagde] de geldende bestemming kon realiseren. Gelet op de uitspraken van de Afdeling dient dit te worden aangemerkt als een voldoende benuttingsperiode. Op 15 januari 2016 heeft [gedaagde] een omgevingsvergunning aangevraagd voor een bouwplan voor het bedrijfsgedeelte van zijn perceel. Na een uitspraak van de Afdeling is deze vergunning uiteindelijk geweigerd omdat het bouwplan gedeeltelijk buiten het bouwvlak was voorzien. Er was sprake van een overschrijding van het bouwvlak van 2,48 meter. Uit de uitspraak blijkt ook dat [gedaagde] op 22 september 2016 een gewijzigde bouwtekening heeft ingebracht waarin de bedrijfshal in noordwestelijke richting is opgeschoven, maar daarvan heeft de rechtbank volgens de Afdeling destijds terecht geconcludeerd dat geen sprake is van een wijziging van ondergeschikte aard. Naar het oordeel van de rechtbank kan de vergunningsaanvraag van 2016 dan ook niet dienen als een concrete poging omdat deze in strijd was met het destijds geldende bestemmingsplan. Verder hebben de deskundigen er op gewezen dat de omvang van dat bouwplan ook op grond van het nieuwe bestemmingsplan kan worden gerealiseerd. Daarom is er met die aanvraag geen sprake geweest van de benutting van een bouwmogelijkheid die door het nieuwe bestemmingsplan verloren is gegaan. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Daarom gaat ook de rechtbank ervan uit dat [gedaagde] op basis van het nieuwe bestemmingsplan een bouwplan van de eerder beoogde omvang kan realiseren.
      
      
        
          Conclusie: geen aanspraak op vergoeding van planschade
        
      
      
    
    
      3.47.
      Volgens de rechtbank moet [gedaagde] dus geacht worden het risico van een nadelige bestemmingswijziging passief te hebben aanvaard. Dit betekent dat de door hem geleden planschade als gevolg van die wijziging redelijkerwijs voor zijn rekening behoort te blijven. Er is geen sprake is van (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow zodat daarvoor ook geen vergoeding kan worden toegekend.
      
      
        
          Uitzondering op planschaderegels?
        
      
      
    
    
      3.48.
      Volgens de deskundigen is een uitzondering in dit geval bepleitbaar. Zij wijzen op de conclusie van AG Valk. Daarin staat dat uit de rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat de maatstaven bij de begroting van planschade op grond van artikel 40e Ow gelijkvormig zijn aan die volgens het ruimtelijk ordeningsrecht (artikel 49 WRO (oud) en artikel 6.1 Wro). Wel lijkt er plaats te zijn voor een beperkte nuancering: “in die zin dat de context van gedwongen eigendomsontneming sóms kan pleiten voor een beredeneerde uitzondering op hetgeen buiten die context geldt.” In dat verband verwijst AG Valk naar een kwestie waarin een onteigende op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan geen eigenaar meer is. De rechtbank merkt op dat het daarbij lijkt te gaan om een bijzonder geval van planschade als gevolg van een op de peildatum van artikel 40a Ow nog in procedure zijnd bestemmingsplan. Die situatie doet zich hier niet voor.
      
    
    
      3.49.
      In deze zaak staat vast dat de gemeente tijdens de benuttingsperiode met [gedaagde] gesprekken is gestart over de door de gemeente gewenste verwerving van (een deel van) zijn perceel vanwege de beoogde aanleg van de nieuwe verbindingsweg. In die context kan het volgens de deskundigen onredelijk zijn om aan [gedaagde] tegen te werpen dat hij die periode niet heeft gebruikt. Immers, de aanvraag van [gedaagde] zou de aanleg van die verbindingsweg juist belemmeren of frustreren. Volgens de deskundigen lijkt zijn situatie zodanig bijzonder dat er een uitzondering dient te worden gemaakt. Immers, de gemeente heeft een beleidsdocument gemaakt met daarin het voornemen van een weg op het perceel van [gedaagde] . Die weg is ook daadwerkelijk aangelegd. Volgens de maatstaven had [gedaagde] dan net moeten doen alsof er niets aan de hand is en een bouwplan moeten indienen. Naar de mening van de deskundigen wringt dit en is het aan de rechtbank om daarop te beslissen. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat aan [gedaagde] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen hebben de deskundigen in hun rapport aangegeven welke vergoeding aan [gedaagde] toekomt.
      
      
        
          Standpunten van partijen 
        
      
      
    
    
      3.50.
      De gemeente is het niet eens met de deskundigen. Als [gedaagde] een planschadeverzoek had gedaan, dan zou dit door de Afdeling zijn afgewezen. Het gesprek over de verwerving was aan het einde van de benuttingsperiode medio november 2015. Het eerst volgende gesprek was in februari 2016. [gedaagde] heeft het na het eerste gesprek niet zomaar laten zitten, want hij heeft in januari 2016 nog wel een aanvraag gedaan. Die aanvraag zag op een bouwplan dat de weg zou tegenhouden. Volgens de gemeente is er geen twijfel dat er geen planschadevergoeding zou zijn toegewezen. Passieve risicoaanvaarding wordt regelmatig tegengeworpen. [gedaagde] wordt min of meer toevallig onteigend vanwege de uitvoering van het bestemmingsplan. Hij mag niet slechter worden van de onteigening, maar hoeft er ook niet beter van te worden. Ruimtelijke ontwikkeling leidt tot veel schade die mensen vaak zelf moeten dragen. Een eigenaar kan gunstige ontwikkelingsmogelijkheden kwijt raken. Dat is zuur, maar dat dient niet voor rekening van de gemeente te komen.
      
    
    
      3.51.
      
        [gedaagde] is het met de deskundigen eens dat planschade wel aan de orde is gezien de bijzondere situatie. De waarde van het bedrijventerrein is volledig verdampt.
      
      
        
          Overwegingen rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.52.
      De bijzondere context van het onteigeningsrecht kan er mogelijk toe leiden dat voor planschadevergoeding toch in enig opzicht een andere maatstaf geldt. Zoals ook door AG Valk is vermeld in zijn conclusie moet daarvoor dan een overtuigende reden bestaan. Naar het oordeel van de rechtbank is die er niet in deze zaak. Na het gesprek met de gemeente, en dus echt aan het einde van de benuttingsperiode, heeft [gedaagde] immers nog wel geprobeerd om de gunstige bestemming te realiseren. Deze aanvraag heeft echter tot niets geleid omdat er sprake is geweest van een fout in de tekening veroorzaakt door een fout van zijn architect. Ook de gewijzigde bouwtekening voldeed niet. Deze feiten en omstandigheden hebben zich voorgedaan aan de zijde van [gedaagde] en de gevolgen daarvan dienen naar het oordeel van de rechtbank voor zijn rekening en risico te blijven. Als onder meer op grond hiervan zou worden geoordeeld dat aan [gedaagde] geen passieve risicoaanvaarding moet worden tegengeworpen komen de gevolgen uiteindelijk voor rekening van de gemeente. Dat komt de rechtbank niet redelijk voor. 
      
      
        
          Conclusie: geen uitzondering
        
      
      
    
    
      3.53.
      
        De rechtbank is van oordeel dat er geen uitzondering moet worden gemaakt op de conclusie met betrekking tot de planschadevergoeding. 
        
          
          Uitgangspunten bij waarde onteigende
        
      
      
    
    
      3.54.
      De vorige overwegingen leiden tot de conclusie dat de schadeloosstelling voor [gedaagde] dient te worden vastgesteld via het scenario “niet elimineren/geen vergoeding ex artikel 40e Ow”. Bij de vaststelling van de waarde van het onteigende wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten. 
      
      
         Geen hogere waarde door ander gebruik
      
      
    
    
      3.55.
      Op het perceel waren campers gestald. Dit werd gedoogd door [gedaagde] en de gemeente, maar aan dit gebruik wordt volgens de deskundigen geen hogere waarde ontleend. De gemeente en [gedaagde] hebben dit standpunt niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen hun advies voldoende hebben gemotiveerd en volgt dit. 
      
      
         Geen complex
      
      
    
    
      3.56.
      Ook maakt het onteigende volgens de deskundigen geen onderdeel uit van een groter complex van gronden waaraan een hogere waarde wordt ontleend dan aan de gebruikswaarde. Ook dit standpunt is door de gemeente en [gedaagde] niet bestreden. Ook dit advies is voldoende gemotiveerd en wordt door de rechtbank gevolgd.
      
      
         Gebruikswaarde
      
      
    
    
      3.57.
      De deskundigen stellen de waarde van het onteigende per peildatum (in schone staat, zonder bodemverontreiniging) op:
      
        
          2.748 m2 Natuur / € 3,- per m2			€ 8.244,-
        
        
          9.436 m2 Verkeer 				€         1,-
        
        
          2.191 m2 Groen					€         1,-
        
      
      Totaal 14.375 m2					€ 8.246,-
      
    
    
      3.58.
      De gemeente is het niet eens met de waarde van € 3,- per m2 die aan de bestemming “natuur” is toegekend. Volgens haar moet daaraan geen waarde worden toegekend. De grond was namelijk zwaar vervuild. De deskundigen gaan ervan uit dat een redelijk handelend koper en verkoper daarvoor dezelfde prijs overeenkomen als voor schone grond met die bestemming, maar dat is niet terecht. Een redelijk handelend koper koopt liever schone grond. De referenties die door deskundigen zijn gebruikt liggen in een bandbreedte van € 1,66 tot € 3,05 per m2, waarbij de laatste transactie betrekking had op een stuk bos met de bestemming “agrarisch”. De hogere prijs lijkt door die bestemming bepaald te zijn. Volgens de deskundigen zou een speculatieve koper grip willen hebben op het omliggend terrein. De gemeente is van mening dat deze koper juist wel rekening houdt met de verontreiniging, omdat daarbij het risico komt dat hij op enig moment verplicht wordt tot sanering. De gemeente wijst in dit verband op een uitspraak van het gerechtshof Den Haag. In dit geval hebben de kosten van de sanering van de natuurgrond op het onteigende meer dan € 408.000,- gekost.   
      
    
    
      3.59.
      
        [gedaagde] heeft de door de deskundigen vastgestelde waarde niet betwist. Hij wijst erop dat er geen saneringsplicht geldt zolang de grond niet wordt beroerd. Dat is alleen het geval bij bebouwing. 
      
    
    
      3.60.
      Uit het rapport van deskundigen blijkt dat er gediscussieerd is over de vraag of er sprake is van bodemverontreiniging en welke invloed dit heeft op de waarde. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door onder meer Tritium Advies en Royal Haskoning DHV. In opdracht van de deskundigen is een analyse uitgevoerd door Archimil BV. Daaruit blijkt dat er in het onteigende sprake is (geweest) van bodemverontreiniging wat betreft de delen met de bestemmingen “groen” en “verkeer”. Dat er ten aanzien van het deel met de bestemming “natuur” geen sprake meer is van (resterende) bodemverontreiniging staat volgens de deskundigen niet zonder meer vast. Zij gaan er echter vanuit dat een redelijk handelend koper daarmee geen rekening zal houden omdat er geen directe saneringsnoodzaak bestaat vanwege de bestemming “natuur”. 
      
    
    
      3.61.
      Uit het deskundigenrapport en de daarbij behorende bijlage 6 met referentie-transacties blijkt dat de deskundigen in dit geval de bovenzijde van de marge als uitgangspunt hebben genomen omdat het perceel direct aan bedrijfsterrein ligt. Daarvan zijn geen referenties gevonden. Naar de mening van de deskundigen dient rekening te worden met een licht speculatieve koper en ook de wens om voor een - relatief gering bedrag - grip te hebben op omliggend terrein. De rechtbank vindt dit advies overtuigend. De rechtbank volgt daarom het advies van de deskundigen dat de waarde daarvan kan worden bepaald op € 3,- per m2.
      
    
    
      3.62.
      Naar het oordeel van de rechtbank hoeft er geen afslag plaats te vinden vanwege de (eventuele) verontreiniging. Van een saneringsplicht voor deze grond is niet gebleken. Zoals ook door [gedaagde] naar voren is gebracht lijkt daar in de toekomst alleen sprake van te kunnen zijn als de grond zou worden beroerd. Uitgaande van de bestemming “natuur” ligt dit niet voor de hand. De rechtbank gaat er daarom, met de deskundigen, vanuit dat een redelijk handelend koper en verkoper daarom geen aftrek zullen overeenkomen op de (relatief geringe) prijs. 
      
      
         Geen extra ontruimingskosten
      
      
    
    
      3.63.
      De deskundigen hebben opgemerkt dat het verharde deel van het bedrijfsterrein door derden wordt gebruikt. Volgens de deskundigen zal de ontruiming van het onteigende deel van het terrein niet tot extra kosten leiden, zodat daarmee geen rekening hoeft te worden gehouden bij de bepaling van de prijs. De gemeente en [gedaagde] hebben dit niet betwist. De rechtbank vindt ook dit advies van de deskundigen deugdelijk gemotiveerd en begrijpelijk, zodat dit zal worden gevolgd. 
      
      
         Invloed nabetalingsregeling
      
      
    
    
      3.64.
      
        Hierbij gaat het om het volgende. Bij de aankoop van het perceel in 2005 zijn [gedaagde] en de Staat een nabetalingsregeling overeengekomen. Artikel 12 van de leveringsakte van 15 juli 2005 houdt in: 
        “Het verkochte bestaat uit ongeveer 1.23.15 ha, zoals globaal met kruisarcering is aangegeven op de hiervoor in de aanhef genoemde tekening10 met de beoogde bestemming bedrijventerrein en ongeveer 3.39.10 ha bosgrond. Indien binnen 15 jaar na heden een uitbreiding is of wordt gerealiseerd van de hiervoor genoemde oppervlakte bedrijventerrein, dan is de dan bekend zijnde eigenaar verplicht aan de Staat te vergoeden een bedrag van 
        
          € 100,- /m2 uitbreiding. De dan bekend zijnde eigenaar dient deze meerprijs
        
        
          aan de Staat te voldoen binnen twee maanden na daartoe gedaan verzoek (…)”. 
        Volgens de deskundigen dient dit niet te leiden tot een correctie van de prijs. Er is sprake van een relatief gering verschil tussen de globaal aangeduide oppervlakte van het “bedrijventerrein” in de akte en de exacte oppervlakte van het latere bestemmingsvlak (12.458 m2). Op de peildatum 18 juli 2020 (opmerking rechtbank: bedoeld zal zijn 15 juli) was daarmee noch feitelijk, noch planologisch sprake van een uitbreiding van de oppervlakte. Volgens de deskundigen zou een redelijk handelend koper daarmee geen rekening houden.
      
      
    
    
      3.65.
      De gemeente is van mening dat een koper € 14.300,- aan de staat verschuldigd zal zijn. De koper zal dit bedrag in aftrek brengen op de koopprijs. 
      
    
    
      3.66.
      
        [gedaagde] betwist dat aan de voorwaarden voor de nabetalingsverplichting is voldaan. 
      
    
    
      3.67.
      De rechtbank overweegt dat van het hele perceel een deel de bestemming “bedrijf” had. Uitgaande van de oppervlakte die in de leveringsakte is genoemd, is sprake van een verschil van 143 m2 . De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt dat dit verschil relatief klein is, gezien de totale oppervlakte. Bovendien is de aanduiding van de oppervlakte in de bepaling niet exact. Het gaat daarin namelijk om “ongeveer 1.23.16 ha”, die “globaal” staat aangegeven. Dat sprake is geweest van een uitbreiding van de oppervlakte is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. De rechtbank volgt daarom het advies van de deskundigen dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met de nabetalingsregeling.
      
      
         Winbare bodembestanddelen
      
      
    
    
      3.68.
      De deskundigen adviseren aan [gedaagde] geen vergoeding toe te kennen vanwege het vrijkomen van bruikbare bodembestanddelen uit het onteigende. Onteigende gronden kunnen naast hun gebruikswaarde een meerwaarde hebben als gevolg van de aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen. De onteigende kan in beginsel aanspraak maken op 50% van het uiteindelijke netto voordeel van de onteigenaar. In dit geval is in totaal 11.569,62 ton zand en grond ontgraven. Daarvan was 6.749 ton grond uit de klasse “industrie” in beginsel toepasbaar. De gemeente heeft deze grond niet benut voor de aanleg van het werk, maar afgevoerd naar “de grondbank”. Vanwege de beperkte toepassingsmogelijkheden heeft deze grond een beperkte waarde. Volgens de deskundigen drukken de depotkosten en de dubbele transportkosten (van het onteigende naar het depot en van het depot op enig moment naar een ander werk) zodanig op de waarde dat het voordeel nihil is. 
      
    
    
      3.69.
      De gemeente heeft hier geen verweer tegen gevoerd.
      
    
    
      3.70.
      
        [gedaagde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van zijn aandeel in het voordeel. Zijn taxatiedeskundige heeft dit aanvankelijk begroot op € 84.800,-. Volgens hem wordt ten onrechte uitgegaan van de wijze waarop de gemeente het werk heeft uitgevoerd. 
      
    
    
      3.71.
      De rechtbank overweegt dat de deskundigen in hun rapport uit zijn gegaan van de juiste maatstaf. De gemeente heeft informatie aan de deskundigen verstrekt over de feitelijke uitvoering van het werk. Uit vaste rechtspraak volgt dat de uitleg van de deskundigen juist is: er kan een meerwaarde zijn van onteigende gronden. De onteigende heeft in beginsel aanspraak op 50% van het voordeel. Bij de bepaling van de omvang van dit voordeel mag/moet worden uitgegaan van de door de onteigenaar voorgestane wijze van uitvoering van het werk. De rechtbank volgt hierin het advies van de deskundigen. Het overzicht van de ontgraven bodembestanddelen is door [gedaagde] niet betwist. Evenmin is betwist dat de toepasbare grond niet voor het werk zelf is gebruikt. Volgens de deskundigen resteert er in dit geval geen voordeel omdat de kosten de waarde overstijgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het advies op dit onderdeel overtuigend en daarom is de rechtbank van oordeel dat aan [gedaagde] geen vergoeding toekomt vanwege bodembestanddelen. 
      
      
        
          Conclusie waarde onteigende
        
      
      
    
    
      3.72.
      De waarde van het onteigende wordt vastgesteld overeenkomstig het advies van de deskundigen, dus op € 8.246,- in totaal.
      
      
        
          Waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      3.73.
      Als gevolg van de onteigening blijven van het perceel drie gescheiden delen over:
      
        
          een breder langgerekt perceelsgedeelte met een oppervlakte van 24.553 m2, dat deels bestaat uit bos en deels uit onbebouwd, verhard voormalig bedrijfsterrein
        
        
          een smal langgerekt perceelsgedeelte aan de noord-oostzijde van het perceel (de kanaalzijde) met een oppervlakte van 5.291 m2 dat bestaat uit bos
        
        
          een klein smal, langgerekt perceelsgedeelte aan de noord-westzijde van het perceel (eveneens kanaalzijde) met een oppervlakte van 1.136 m2 dat eveneens bestaat uit bos. 
        
      
      
    
    
      3.74.
      De deskundigen zijn van mening dat er geen sprake is van een waardevermindering van het overblijvende. Dit is gebaseerd op de volgende berekening:
      
       waarde hele perceel (voor onteigening)
      
        
            7.103 m2 Bedrijf / € 210,- per m2		€ 1.491.630,-
        
        
          27.462 m2 Natuur / € 3,- per m2  		€      82.386,-
        
        
            9.436 m2 Verkeer / € 1,- per massa		€               1,-
        
        
            2.191 m2 Groen / € 1,- per massa		€ 	    1,-
        
      
      totaal  46.192 m2							€ 1.574.018,-
      
      
        minus
      
      
       waarde onteigende
      
        
          2.748 m2 Natuur / € 3,- per m2			€        8.244,-
        
        
          9.436 m2 Verkeer / € 1,- per massa		€               1,-
        
        
          2.191 m2 Groen	 / € 1,- per massa		€               1,-
        
      
      totaal 14.375 m2							€        8.246,-
      
      
        en
      
      
       waarde overblijvende
      
        
            7.103 m2 Bedrijf / € 210,- per m2		€ 1.491.630,-
        
        
          24.714 m2 Natuur / € 3,- per m2 €      74.142,- 
        
      
      
        totaal 31.817 m2							€ 1.565.772,-
        
          
          Standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      3.75.
      Volgens de gemeente is er geen waardevermindering van het overblijvende. Hierop kunnen een of meer bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd, zij het met een iets geringer maximaal bebouwingspercentage. Het nadeel van het verlies van een deel van het perceel met een bedrijfsbestemming kan bovendien worden weggestreept tegen het voordeel van een zichtlocatie na de aanleg van de weg. 
      
    
    
      3.76.
      Volgens [gedaagde] is er sprake van waardevermindering van het perceelsgedeelte met een bedrijfsbestemming. Zijn taxatiedeskundige heeft dit begroot op € 813.713,-.
      
    
    
      3.77.
      De deskundigen zijn in hun berekening uitgegaan van de bestemmingen die gelden op grond van het nieuwe bestemmingsplan. Op grond van dit plan is de oppervlakte van het deel met een bedrijfsbestemming verkleind. Ook de rechtbank is van oordeel dat dit geen gevolg is van de onteigening, zodat een eventuele compensatie daarvoor niet binnen deze procedure kan worden beoordeeld. Datzelfde geldt voor het verlies van de eventuele mogelijkheden op grond van overgangsrecht. 
      
    
    
      3.78.
      Volgens [gedaagde] gaan de deskundigen er ten onrechte vanuit dat het overblijvende perceelsgedeelte met een bedrijfsbestemming na de onteigening dezelfde waarde heeft als daarvoor. De bouw- en gebruiksmogelijkheden worden namelijk fors ingeperkt. De invulling door de deskundigen is niet realistisch. De routing dan wel het logistieke proces op het terrein en rond de gebouwen zou beroerd zijn. Ook kan dan niet zonder meer worden voldaan aan de eisen van (externe) veiligheid en het aantal parkeerplaatsen. Daarom zou een potentiële koper daarvoor een (beduidend) lagere prijs betalen, aldus [gedaagde] . 
      
      
        
          Overwegingen rechtbank
        
      
      
    
    
      3.79.
      Vanwege het uitgangspunt dat de eliminatieregel niet wordt toegepast kan er naar het oordeel van de rechtbank geen rekening worden gehouden met de mogelijkheden die er wel waren op grond van het eerdere plan. Het uitgangspunt van de deskundigen komt daarom correct voor zodat dit door de rechtbank zal worden gevolgd. Voor het antwoord op de vraag of sprake is van waardevermindering maakt het in de basis geen verschil of uit wordt gegaan van een waarde van € 210,- per m2 of van € 235,-, zoals door [gedaagde] is bepleit. Daarom zal de rechtbank hier niet nader op ingaan.
      
    
    
      3.80.
      Het standpunt van [gedaagde] dat het overblijvende na de onteigening niet dezelfde waarde heeft als daarvoor dient wel te worden beoordeeld. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank op een voldoende begrijpelijke wijze toegelicht waarom het bedrijfskavel naar hun mening dezelfde waarde behoudt. Zij verwijzen daarvoor opnieuw naar het oorzakelijke verband met het nieuwe bestemmingsplan. De deskundigen hebben hun advies gebaseerd op referentie-onderzoek. Ook hebben zij er rekening mee gehouden dat de grondprijs van “kleinere” bedrijfskavels in elk geval niet lager is dan de grondprijs van grotere kavels (met vergelijkbare bouw- en gebruiksmogelijkheden). Hoewel de verkleining van het kavel dus wel een gevolg is van de onteigening, leidt die verkleining dus niet tot een lagere waarde per m2. Dat dit wel zo is als gevolg van de beperktere mogelijkheden die het kavel nu biedt, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden. [gedaagde] wijst erop dat de deskundigen geen referenties hebben gebruikt met vergelijkbare bouw- en gebruiksmogelijkheden. Volgens [gedaagde] zijn deze er ook niet. Het komt dan aan op de waarde zoals die blijkt uit de (afwijkende) referenties en de eventuele wijziging daarvan. De deskundigen hebben oog gehad voor de gewijzigde ligging van het perceel (aan een nieuwe weg) en op grond van hun kennis, ervaring en intuïtie geadviseerd geen lagere waarde te hanteren. De rechtbank ziet in de argumenten van [gedaagde] geen aanleiding hiervan af te wijken. 
      
    
    
      3.81.
      Ook heeft [gedaagde] bepleit dat de waarde van het deel aan de kanaalzijde met de bestemming Natuur wordt gewijzigd. Na de onteigening is sprake van een solitaire ligging en kleinschaligheid. De deskundigen hebben gemotiveerd waarom zij deze waarde niet hebben aangepast. Door de aanleg van de nieuwe weg zijn deze gronden juist minder solitair gelegen. De verkleining van de oppervlakte van deze gronden (ongeveer 10%) is volgens de deskundigen niet zodanig dat deze op de peildatum van invloed was op de waarde hiervan. De gedachtegang van de deskundigen is daarmee voldoende inzichtelijk geworden en overtuigt de rechtbank. De rechtbank zal hun advies daarom volgen. 
      
      
        
          Conclusie waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      3.82.
      De waardevermindering van het overblijvende is volgens de rechtbank dus nihil. 
      
      
        
          Overige schade
        
      
      
    
    
      3.83.
      De deskundigen begroten de overige schade voor [gedaagde] op € 32.300,- vanwege de aanschaf van een nieuw hekwerk. Volgens de deskundigen is er geen sprake van andere bijkomende schade. [gedaagde] heeft verzocht rekening te houden met € 60.000,- voor de aankoop van een vervangend bedrijfsmiddel. Er is geen grond voor vergoeding omdat geen sprake was van een duurzame belegging en [gedaagde] niet kan worden beschouwd als een professioneel ontwikkelaar, aldus de deskundigen.
      
    
    
      3.84.
      De gemeente is het hiermee eens. Volgens de gemeente is er geen sprake van andere bijkomende schade voor [gedaagde] .
      
    
    
      3.85.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de begroting van de deskundigen. Ook wijst hij op het gebrek aan een deugdelijke ontsluiting van het perceel. Tijdens het pleidooi heeft [gedaagde] aangegeven dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met de aankoopkosten van een vervangend bedrijfsmiddel. 
      
      
        - Hekwerk 
      
      
    
    
      3.86.
      In het conceptrapport hebben de deskundigen rekening gehouden met een hoger bedrag, namelijk in totaal € 67.200,-. In het definitieve rapport is de begroting van het hekwerk aan de zuidzijde gewijzigd. Deze kosten worden begroot als volgt: 
      
      
        nieuw hekwerk zuidzijde van de nieuwe weg
      
      
        
          180 m x € 75,- 	   	€ 13.500,-
        
        
          380 m x € 20,-     	€   7.600,-
        
      
      nieuw hekwerk noordzijde van de nieuwe weg (= kanaalzijde)
      560 m x € 20,-     	€   7.600,-
      Totaal	(incl BTW)		€ 32.300,-
      
    
    
      3.87.
      Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat zij aanvankelijk zijn uitgegaan van een nieuw hekwerk aan de zuidzijde van 2,5 meter hoog, bestaande uit palen met harmonicagaas en een puntdraad. De gemeente heeft in haar reactie op het conceptrapport aangegeven dat het oorspronkelijke hekwerk van matige kwaliteit was. Het was mogelijk om de natuurgronden vanaf het openbare terrein te betreden. Dat is ook daadwerkelijk gebeurd, gezien het verblijf van de stadsnomaden. Volgens de gemeente is er geen aanleiding om voor het nieuwe hek uit te gaan van een betere afschermende kwaliteit dan het oude hek. Ook heeft de gemeente betoogd dat er onderscheid moest worden gemaakt in het deel van het perceel met een bedrijfsbestemming en het deel met een natuurbestemming, zodat voor 180 meter een duurder hekwerk nodig is. Na de reactie van de gemeente op het conceptrapport hebben de deskundigen hun standpunt wat betreft het hekwerk aan de zuidzijde gewijzigd. Zij hebben de gemeente gevolgd in hun standpunt dat uit kan worden gegaan van een enkel staafmaatwerk voor wat betreft het deel van het perceel met een bedrijfsbestemming. Zij begroten de kosten daarvan op € 75,- per strekkende meter, inclusief plaatsing. 
      
    
    
      3.88.
      Volgens [gedaagde] miskennen de deskundigen dat het (overblijvende) bedrijfsterrein aan de achterzijde gevoeliger is voor inbraak vanwege de nieuwe weg. Daarom kan niet worden volstaan met een “eenvoudiger” hekwerk in de vorm van een enkel staafmathekwerk. Het nieuwe hekwerk moet bovendien worden aangehecht aan bestaand hekwerk en van poorten worden voorzien. Ook moet rekening worden gehouden met verkeersmaatregelen bij de plaatsing ervan. Ten slotte wijst [gedaagde] op actuele prijzen omdat het hekwerk nog moet worden geplaatst. 
      
    
    
      3.89.
      De rechtbank volgt [gedaagde] niet. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen in hun rapport duidelijk en deugdelijk hebben gemotiveerd waarom alleen voor het deel van het perceel met een bedrijfsbestemming een beter hekwerk dient te worden aangelegd. [gedaagde] dient een schadeloosstelling te krijgen, maar hij hoeft niet van een beter hekwerk te worden voorzien dan hij voor de onteigening had. Dat dit wel noodzakelijk zou zijn als gevolg van de onteigening blijkt niet uit dat wat door [gedaagde] naar voren is gebracht. Evenmin is gebleken dat de deskundigen wat betreft de kosten van een verkeerd uitgangspunt zijn uitgegaan. De informatie die tijdens het pleidooi is overgelegd heeft immers betrekking op een spijlenhekwerk en een dubbelstaafs staalmathekwerk, en niet op het enkel staafmathekwerk waar de deskundigen vanuit gaan. 
      
    
    
      3.90.
      De rechtbank houdt daarom rekening met de kosten zoals deze door de deskundigen zijn begroot, dus € 32.300,-.
      
      
        - Ontsluiting
      
      
    
    
      3.91.
      Als gevolg van de onteigening zijn de twee overblijvende delen van het perceel (aan de oostzijde van de nieuwe weg) niet meer bereikbaar. De gemeente wil de ontsluiting daarvan realiseren door de aanleg van een pad voor ieder deel. Een afbeelding daarvan is toegestuurd bij de reactie van de gemeente op het conceptrapport (bijlage 5 bij de brief van 4 juli 2023). De deskundigen achten de voorgestelde wijze van ontsluiting adequaat. Zij gaan ervan uit dat deze ontsluiting door of in opdracht van en voor rekening van de gemeente zal worden gerealiseerd binnen de uitvoeringsduur van het werk. 
      
    
    
      3.92.
      Tijdens het pleidooi heeft [gedaagde] aangegeven dat van een deugdelijke ontsluiting of overleg daarover nog geen sprake is, terwijl het werk al wel is afgerond. Bovendien is de voorgestelde aanleg van een pad volstrekt onvoldoende en niet vergelijkbaar met de oude situatie. De aanwezige helling maakt dat één van de percelen met een normale auto niet bereikbaar zal zijn.
      
    
    
      3.93.
      
        De deskundigen hebben de percelen gezien voor de uitvoering van het werk en ook de latere foto’s van de gemeente en [gedaagde] . Uitgaande daarvan en van de bestemming die op de percelen rust, hebben zij op grond van hun ervaring en kennis de voorgestelde ontsluiting als adequaat beoordeeld. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat ook rekening wordt gehouden met de noodzakelijke verkeersmaatregelen. Er is geen reden om aan te nemen dat de ontsluiting niet alsnog op kosten van de gemeente zal worden gerealiseerd. 
        De rechtbank houdt daarom geen rekening met kosten hiervoor aan de zijde van [gedaagde] .
      
      
      
        
          BTW
        
      
      
    
    
      3.94.
      In hun rapport gaan de deskundigen ervan uit dat [gedaagde] geen BTW is verschuldigd over de schadeloosstelling omdat hij geen ondernemer was. Er is dan ook geen plaats voor een vergoeding. De kosten van het hekwerk en ook de deskundigenkosten van [gedaagde] moeten volgens de deskundigen inclusief BTW worden vergoed.
      
    
    
      3.95.
      Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat [gedaagde] heeft aangegeven advies te zullen vragen aan een fiscaal adviseur. [gedaagde] zou daar nog op terugkomen, maar de deskundigen hebben geen reactie meer ontvangen. 
      
    
    
      3.96.
      Tijdens het pleidooi is [gedaagde] evenmin ingegaan op de BTW. De rechtbank zijn geen feiten en/of omstandigheden gebleken op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de conclusie van de deskundigen en zij sluit zich daarom hierbij aan. Uit de bovenstaande overwegingen blijkt al dat bij de overige schade (hekwerk) rekening is gehouden met de BTW. De deskundigenkosten van Huting moeten nog worden beoordeeld, maar ook daarbij zal rekening worden gehouden met de BTW.
      
      
        
          Conclusie schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      3.97.
      Uit de overwegingen hiervoor komt de rechtbank tot het oordeel dat de schadeloosstelling voor [gedaagde] moet worden vastgesteld zoals door de deskundigen is begroot, in totaal € 40.546,- (€ 8.246,- + € 32.300,-). 
      
    
    
      3.98.
      
        Tussen het bedrag van de schadeloosstelling dat aan [gedaagde] wordt toegekend 
        (€ 40.546,-) en het aan hem toegekende voorschot (€ 648.774,-) bestaat een verschil van      € 608.228,-. Op grond van artikel 54t lid 3 Ow moet [gedaagde] dit terugbetalen aan de gemeente. De rechtbank zal [gedaagde] hiertoe veroordelen. Er is (over het verleden) geen wettelijke rente verschuldigd. Ook tijdens het pleidooi heeft de gemeente daarop geen aanspraak gemaakt.
      
      
      
        
          Kosten
        
      
      
    
    
      3.99.
      Artikel 50 Ow bevat bepalingen over de kosten van de onteigeningsprocedure. In beginsel komen de kosten die redelijk zijn voor rekening van de onteigende partij, in dit geval de gemeente. 
      
       Kosten rechtbank deskundigen
      
      
        3.100.	De deskundigen hebben hun kosten rechtstreeks gedeclareerd bij de gemeente.  
        Dat geldt zowel voor de kosten over de periode tot en met 30 juni 2024 als de periode daarna. Over deze kosten is geen discussie, zodat de rechtbank daarover geen beslissing hoeft te nemen. De rechtbank volstaat met de overweging dat de gemeente de kosten van de deskundigen voor haar rekening neemt. 
      
      
       Kosten TRC
      
      
        3.101.	Mr. Jeltema heeft op 6 januari 2025 een overzicht van zijn kosten overgelegd, als ook een aanvullend overzicht op 22 januari 2025. Het bezwaar van de gemeente ziet alleen op de kosten van de cassatieprocedure. Zij stelt dat een bedrag van ten minste € 17.368,46 in mindering moet worden gebracht op de facturen van TRC omdat de kosten van een cassatieprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. Bovendien heeft de Hoge Raad al op deze kosten beslist.
      
      
      
        3.102.	De kosten die betrekking op de cassatieprocedure komen inderdaad niet in aanmerking voor vergoeding. De rechtbank volgt daarom de gemeente in haar standpunt dat deze kosten in mindering moeten worden gebracht. Het gaat dan om de volgende facturen:
      
      
        
          17 november 2020 (€ 3.225,67)
        
        
          3 december 2020 (een deel van € 1.430,83 van in totaal € 4.525,40)
        
        
          14 januari 2021 (€ 1.575,18)
        
        
          11 maart 2021 (€ 8.505,09)
        
        
          17 maart 2021 (€ 1.630,48)
        
        
          7 april 2021 (€ 701,73)
        
        
          € 299,48 als wel geschreven maar nog niet gefactureerde tijd. 
        
      
      Als deze bedragen in mindering zijn gebracht bedragen de totale kosten € 47.304,96.
      
      
        3.103.	Ten slotte is een urenspecificatie ingediend in verband met de kosten die voor het pleidooi zijn gemaakt. De gemeente heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt, zodat rekening wordt gehouden met € 7.680,-.
      
      
      
        3.104.	Ook de kosten van het griffierecht (€ 304,-) moeten door de gemeente worden vergoed. Dit bedrag is begrepen in de factuur van 17 november 2020. Deze factuur is buiten beschouwing gelaten en daarom wordt het griffierecht afzonderlijk vergoed.
      
      
       Kosten Tritium
      
      
        3.105.	De kosten van de onderzoeken door Tritium bedragen in totaal € 26.396,15 inclusief BTW (post 5.h. in de brief van mr. Jeltema van 6 januari 2025). De gemeente heeft moeite met deze kosten omdat [gedaagde] zijn medewerking heeft geweigerd aan bodemonderzoek door de gemeente. Uiteindelijk heeft [gedaagde] opdracht gegeven aan Tritium, maar op dat moment was zo goed als zeker dat sprake zou zijn van dubbel werk. 
      
      
      
        3.106.	De rechtbank is van oordeel dat deze kosten aan de dubbele redelijkheidstoets voldoen. De eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging op het perceel heeft van aanvang af een rol gespeeld in deze onteigening zodat het redelijk voorkomt dat [gedaagde] zich op dat vlak van deskundige bijstand heeft laten voorzien, zelfs al was dit in een later stadium van de procedure. De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben vervolgens om een aanvullend rapport van Tritium gevraagd. De hoogte van de kosten van beide onderzoeken komen de rechtbank ook redelijk voor.  
      
      
       Kosten Stoof
      
      
        3.107.	Volgens [gedaagde] bedroegen de kosten van partijdeskundige Stoof (Taxatie en Advies BOG) in totaal € 165.289,93 tot aan het pleidooi. Bij de akte van 22 januari 2025 is een specificatie van de laatste kosten in verband met het pleidooi en de voorbereiding daarvan overgelegd. Deze kosten bedragen in totaal € 3.331,89.
      
      
      
        3.108.	De gemeente vindt deze kosten buitenproportioneel. De hoofdmoot in deze zaak lag op juridische discussiepunten. Stoof is taxatiedeskundige en heeft meer dan 780 uur aan de zaak besteed, terwijl de taxatie technische aspecten niet bovengemiddeld ingewikkeld of bewerkelijk zijn. Een toelichting op de verrichte werkzaamheden ontbreekt. Wel blijkt uit de specificaties dat er veel tijd is besteed aan overdenkingen, correspondentie en overleg. Stoof is bij alle referenties ter plaatse gaan kijken. Dat is ongebruikelijk en dat heeft tot kosten geleid. Ook is veel tijd besteed aan de beoordeling van de zienswijze van de advocaat. Als wordt gekeken naar het zichtbare resultaat van de werkzaamheden is geen sprake van redelijke kosten. Gelet op de kosten van de benoemde deskundigen acht de gemeente al met al een bedrag van € 50.000,- (inclusief BTW) redelijk.
      
      
      
        3.109.	De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een taxatiedeskundige. Stoof heeft een uurtarief van € 175,- (exclusief BTW), en ook dat komt redelijk voor. Dat geldt echter niet voor het totale bedrag. 
        
          [gedaagde] heeft juridische bijstand gehad van mr. Jeltema. De rechtbank begrijpt dat hij zich tot Stoof heeft gewend vanwege zijn deskundigheid op het gebied van taxaties. In zoverre was zijn taak dan ook beperkt. Zoals ook door de gemeente naar voren is gebracht blijkt uit de specificaties dat Stoof ook daarbuiten werkzaamheden heeft verricht. Bij de brief van 
        6 januari 2025 zit een enorm aantal declaraties zodat de rechtbank niet in staat is daar in detail op in te gaan. Wel blijkt daaruit dat er ook tijd is besteed aan “studie eliminatieregel 40c Ow” (25 maart 2021) en “het bestuderen van het processtuk van de cassatieadvocaat” (28 januari 2021). Voor zover de kosten zijn gemaakt voor de cassatieprocedure dienen deze sowieso buiten beschouwing te worden gelaten. Datzelfde geldt voor werkzaamheden die zijn verricht onder de omschrijving “WOZ”. Er is veel sprake geweest van correspondentie en overleg, zonder dat uit de toelichting blijkt waar dat dan over is gegaan. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de kosten niet aan de redelijkheidstoets voldoen.
      
      
      
        3.110.	De rechtbank zal daarom een schatting maken van de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen. Daarbij wordt rekening gehouden met het belang van de zaak. Dit komt tot uitdrukking in de marge die blijkt uit de drie scenario’s van de door de rechtbank benoemde deskundigen en de mate waarin de zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is. Gelet op beide aspecten en ook de duur van de procedure acht de rechtbank het door de gemeente genoemde bedrag van € 50.000,- (inclusief BTW) al met al redelijk. Uitgaande van het tarief van € 175,00 vermeerderd met 21% komt dit neer op 236 uur.
      
      
      
        
          Conclusie kosten
        
      
      
      
        3.111.	Uit de vorige overwegingen volgt dat de volgende kosten moeten worden vergoed:
      
      
        
          kosten TRC € 54.984,96  (€ 47.304,96 + € 7.680,-)
        
        
          griffierecht € 304,-
        
        
          kosten Tritium € 26.396,15
        
        
          kosten Stoof € 50.000,-.
        
      
      
      
        
          Publicatie
        
      
      
      
        3.112.	Tot slot wordt een nieuwsblad aangewezen waarin een uittreksel van dit vonnis wordt geplaatst.  
      
      
      
        3.113.	Dit alles leidt tot onderstaande beslissing.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 40.546,00,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling aan de gemeente van het door hem te veel ontvangen bedrag van € 608.228,00, 
      
    
    
      4.3.
      verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor haar rekening neemt,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 54.984,96 ter zake rechtskundige bijstand, € 76.396,15 ter zake overige deskundige bijstand en € 304,00 ter zake griffierecht, 
      
    
    
      4.5.
      wijst Het Eindhovens Dagblad, editie Eindhoven/Noord/Oost, aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen,
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen, mr. I. Boekhorst en mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
      
    
  
  
     ir. C.A.C. Frikkee	
  
  
     mr. I.P.A van Heijst, ing. J.V.M. Aelmans en A. Roos RT. 
  
  
     Beide luchtfoto’s komen uit de spreekaantekeningen van mr. Hagelaars d.d. 14 januari 2025, randnummer 2.3
  
  
     Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1874
  
  
     Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25
  
  
     Hoge Raad 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:777
  
  
     rechtbank Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384 en rechtbank Den Haag 5 juni 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:15149
  
  
     Hoge Raad 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2023:777
  
  
     conclusie van 13 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:79, randnummer 3.2
  
  
     conclusie AG Valk ECLI:NL:PHR:2022:793 en rechtbank Midden-Nederland 25 januari 2023, ECLI:NL:RBMNL:2023:238
  
  
     conclusie AG Valk ECLI:NL:PHR:2023:889 en rechtbank Den Haag 4 mei 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:4381
    
  
  
     ABRvS 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2102
  
  
     ABRvS 23 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:549
  
  
     ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582
  
  
     ABRvS 31 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:5465
  
  
     ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.23, 5.24 en 5.26
  
  
     ABRvS 24 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3023
  
  
     ABRvS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1049
  
  
     ABRvS 21 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:811
  
  
     ABRvS 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2567
  
  
     Zie voetnoot 20, idem 
  
  
     ABRvS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:779
  
  
     conclusie van 6 oktober 2023, ECLI:NL:PHR:2023:889
  
  
     Zie randnummer 3.61
  
  
     gerechtshof Den Haag 7 september 2010, ECLI:NL:GHDHA:2010:BN6689
  
  
     Rechtbank Overijssel 4 december 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:4952
  
  
     Taxatie (opinie) schadeloosstelling van 1 september 2020
  
  
     Hoge Raad 27 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:94