ECLI:NL:RBAMS:2025:3041, Rechtbank Amsterdam, 14-05-2025, C/13/750766 / HA ZA 24-529
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koper kocht een appartement in [woonplaats] met een dakterras van 46m2. Verkoper verschafte daarbij de inlichting dat er ‘geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder daartoe benodigde omgevingsvergunning’. Na de koop bleek echter dat er voor het na 2002 aangelegde dakterras geen vergunning was afgegeven. Bij vonnis van 11 oktober 2024 heeft de rechtbank de verkoper veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst door voor legalisatie van het dakterras zorg te dragen. Toen verkoper na het vonnis berichtte dat legalisering niet mogelijk is, is koper onderhavige procedure begonnen. Koper vordert nu primair wijziging van de koopovereenkomst (vermindering van de koopprijs) op grond van dwaling (art. 6:228 jo. 6:230 BW). De rechtbank komt tot de conclusie dat het beroep op dwaling slaagt. Gelet op het gevorderde, zal beoordeeld moet worden welke concrete invloed de kennis dat het dakterras niet vergund is destijds op de koopprijs zou hebben gehad. De rechtbank acht zich onvoldoende voorgelicht om het nadeel te kunnen begroten en gelast een onderzoek door een deskundige om de hypothetische koopprijs van destijds vast te stellen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/750766 / HA ZA 24-529
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers in conventie, gedaagden in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser 1] , [eiser 2] en tezamen [eiser] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat mr. M.H. Rijntjes te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding van 8 mei 2024, met producties, 
      - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties, 
      - de incidentele conclusie van antwoord, 
      - het vonnis in incident van 7 augustus 2024, waarin het [gedaagde] is toegestaan om [naam 1] en [naam 2] in vrijwaring op te roepen,
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties, 
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, 
      - het tussenvonnis van 22 januari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 maart 2025 en de daarin vermelde stukken. 
      
    
    
      1.2.
      De vrijwaringsprocedure van [gedaagde] jegens [naam 1] en [naam 2] stond bij deze rechtbank tot 2 april 2025 op de parkeerrol  en staat nu op de rol voor het nemen van een conclusie van antwoord. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 7 juni 2021 heeft [eiser] van [gedaagde] een woning met aanbouw aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. 
      
    
    
      2.2.
      De verkoopbrochure vermeldde, voor zover hier van belang, op het voorblad:
      
      
        
          “Woonoppervlakte   	Living space		   166 m2
        
        
          Buitenruimte   		Outside space		    70 m2
        
        
          Inhoud   		Content			  620 m3
        
        
          Bouwjaar   		Year of construction	1885
        
      
      
      
        
          Vraagprijs   		Asking price		€ 1.250.000,-”
        
      
      
      
        De eerste pagina vermeldde:
      
      
      
        
          “OMSCHRIJVING
        
      
      
      
        
          Wij mogen aanbieden deze fantastische HIPPE begane grond SPLIT LEVEL woning met patio (20m2) en daktuin (46m2) met fantastische Eginstill leefkeuken. Het droomhuis voor iedere levensgenieter midden in de levendige [stadswijk] .
        
        
          (..)
        
      
      
      
        
          Bel etage:
        
        
          Royale living met openslaande deuren naar de sfeervolle daktuin van ca. 46m2. De daktuin ligt op het zuidwesten en hier is het van 11.00 tot 18.00 genieten van de zon. Voor beschutting is ook gezorgd middels een prachtige pergola. (..)”
        
      
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft de woning voor een bedrag van € 1.340.094,- gekocht. [eiser] is bij de aankoop bijgestaan door een makelaar. 
      
    
    
      2.4.
      De aanbouw aan de achterzijde van de woning is in 1959 gebouwd en in 2002 aangepast, in die zin dat de aanbouw in oppervlakte is verkleind en de kleine binnenplaats/patio van 20 m2 is gerealiseerd. Tussen 2002 en 2009 is op de aanbouw de daktuin van 46 m² (hierna: het dakterras) gerealiseerd. 
      
    
    
      2.5.
      In de vragenlijst behorende bij de tussen partijen gesloten koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
      
      
        	“9.	Diversen
        (..)
        k. Zijn er in het appartement verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder daartoe benodigde omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)? (…)  
         Nee 
        (..)”. 
      
      
    
    
      2.6.
      Op 1 november 2021 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.7.
      Na de levering is gebleken dat voor het tussen 2002 en 2009 aangelegde dakterras nimmer een vergunning is afgegeven door de gemeente. 
      
    
    
      2.8.
      
        
          [eiser] heeft eind 2022 een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt bij de rechtbank Amsterdam, waarin onder meer nakoming van de koopovereenkomst is gevorderd door legalisatie van het dakterras. Naast nakoming op het punt van het dakterras heeft [eiser] in die procedure ook nakoming van de koopovereenkomst gevorderd voor wat betreft (gestelde) funderingsproblematiek en vochtproblemen. 
        
          [gedaagde] heeft in die procedure verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] 
      
      
    
    
      2.9.
      
        Bij vonnis van 11 oktober 2023 (726973 / HA ZA 22-1032) heeft de rechtbank [gedaagde] veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst door het dakterras te (laten) legaliseren. 
        De rechtbank heeft geoordeeld dat het ontbreken van een vergunning voor het dakterras met zich brengt dat de woning niet de eigenschappen bevat die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten: er is sprake van non-conformiteit. Voor het overige zijn de diverse vorderingen, gegrond op zowel non-conformiteit als dwaling, afgewezen. Gelet op dit laatste, is [eiser] , ondanks de toegewezen vordering in relatie tot het dakterras, in de proces- en nakosten van [gedaagde] veroordeeld. 
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft naar aanleiding van de veroordeling ter zake het dakterras twee deskundigen geraadpleegd om de legaliseringsmogelijkheden van het dakterras te onderzoeken. Over de uitkomst hiervan heeft zij het volgende aan haar raadsvrouw, mr. J.N. Heeringa, bericht:
      
      
        
          “Ik heb 2 deskundigen gesproken over een nieuwe vergunnings aanvraag.
        
      
      
      1. Menno Baas van TRNSFRM (..)
      
        Hij is er vrij duidelijk over dat vergunning niet goedgekeurd gaat worden en dat de gemeente ook zal handhaven. Dus dat er een deadline gesteld gaat worden waarop het dakterras verwijderd moet worden. 
      
      2. Stefan Blank van Bouwkundig tekenbureau Blank (..)
      
        
          Ziet nog een piepkleine opening door de aanvraag in te dienen waarbij de situatie wordt uitgelegd en gevraagd wordt om de aanvraag volgende de regels van 2002 te doen. Hij kon niet aangeven of dit ook gaat lukken dat hang van de persoon af maar er is een kleine kans. 
        
        
          Als er niet goedgekeurd wordt is ook hij van mening dat de gemeente zal handhaven. Om die reden adviseert hij de aanvraag niet te doen. (..)”
        
      
      
      
        De onderliggende e-mail van genoemde M. Baas van 31 oktober 2023 vermeldt het volgende:
        
          “(..) Het huidige beleid laat een dakterras op een uitbouw toe van 2 meter diep ten opzichte van de oorspronkelijke gevel. Aangezien in jullie geval de eerste 2 meter alleen een corridor is naar het dakterras, blijft er volgens huidig beleid eigenlijk geen dakterras over. (..)”
        
      
      
    
    
      2.11.
      Na het vonnis van 11 oktober 2023 is het dakterras niet gelegaliseerd en is [eiser] onderhavige procedure gestart.
      
    
    
      2.12.
      
        Op verzoek van [eiser] heeft [naam 3] , NVM Register Makelaar bij Broersma Wonen te Amsterdam (hierna: [naam 3] ), op 4 januari 2024 het volgende advies uitgebracht: 
        
          “(..) I am writing to inform you of the outcomes of our internal discussion at Broersma Wonen regarding the absence of a permit for your existing rooftop terrace. After careful consideration of the following points:
        
      
      
      
         The rooftop terrace serves as a quality outdoor space connected to the living room.
         The terrace spans an area of approximately 45 square meters.
         It is currently tolerated but lacks legal documentation.
         Legalizing the rooftop terrace is not feasible.
         There is no indication at present that the municipality intends to remove the terrace.
      
      
      
        
          Given these circumstances, it is challenging to quantify the potential damage as it has not yet materialized. However, we can provide an estimate within a reasonable range of what a buyer might have offered less, had they been aware of the situation during the purchase period.
        
      
      
      
        
          Based on our general market knowledge and in particular that of the past 6 months. Our assessment suggests that this figure falls between 10% and 15%. It’s essential to consider that the part of the target audience may withdraw interest due to the absence of the necessary permits. 
        
        
          In this case, we are dealing with a substantial amount, with the starting point being te asking price of € 1.250.000,-. (..)”
        
      
      
    
    
      2.13.
      In een e-mail van 10 januari 2024 heeft [naam 3] [eiser] in aanvulling hierop het volgende bericht:
      
      
        
          “(..) I wanted to provide you with a more detailed explanation of the steps we took to arrive at the conclusions outlined in the previous email. Firstly, we conducted a thorough inspection of the apartment, performed archival research, and analyzed transactions in the district over the past six months. During this process, we compared apartments with limited outdoor space to those with high-quality outdoor areas, revealing the noted difference.
        
        
          In addition, we leveraged our experience to gauge the sentiment of potential buyers. We consulted with several colleagues in the office, and they confirmed our finding, estimating a difference of 10% to 15%. To summarize, the combination of the above steps led to the conclusion presented in the previous email.(..)”
        
      
      
    
    
      2.14.
      Eveneens op verzoek van [eiser] heeft K.J. Brinkman, register Makelaar-Taxateur o.z. (hierna: Brinkman), op 8 mei 2024 het volgende schriftelijke advies uitgebracht:
      
      
        
          (..)
        
        
          Achtergrond
        
        
          Deze woning is in 2021 gekocht voor € 1,340.094,-- Kosten Koper. De woonoppervlakte is vervolgens opgave NVM archief 166 m2, een daktuin van 46 m2 en een terras van 20 m2 op de begane grond.
        
      
      
      
        
          Een woningprijs wordt bepaald door diverse factoren: In dit geval zal de waarde negatief worden beïnvloed door het eventueel te moeten verwijderen van het dakterras, omdat blijkt dat deze niet legaal is.
        
      
      
      
        
          De cournatheid van het dakterras.
        
        
          Courantheid kun je – vrij vertaald – zien als de vraag naar een woning die er mede bepaald zal worden door bepaalde (positieve en/of negatieve) kenmerken van een woning. Zo is een woning met een legaal dakterras couranter (dit willen meer mensen) dan een woning zonder dakterras of illegaal dakterras. En zo is dat in deze situatie het geval.
        
      
      
      
        
          Zoals eerder gezegd is de courantheid van de onderhavige woning afgenomen: er is geen legaal dakterras. In dit geval is er geen mogelijkheid een terras op een andere plek te realiseren, omdat de gemeente in deze vorm, zoals het dakterras nu gesitueerd is geen vergunning zal afgeven. Daarnaast is door het verlies van daktuinmeters ook een minder courant appartement ontstaan. Door het verwijderen van het dakterras zal de buitenruimte van de woning verminderd worden met 46 m2. 
        
      
      
      
        
          Conclusie: waardedaling
        
      
      
      
        
          De vermindering in waarde voor het dakterras is in mijn optiek het verschil tussen een woning met een klein balkon of geen buitenruimte ten opzichte van een tuin/dakterras en de meters die verloren gaan door het afbreken van het dakterras. Er is een patio/tuin bij het object, die blijft en zal ik niet meenemen in mijn beoordeling. 
        
      
      
      
        
          De gemiddelde m2 prijs tussen een dakterras van dit formaat met een woning van dit soort m2 is in mijn optiek circa € 10.500,-- m2. De woning met een balkon/geen buiten van dit formaat ligt rond de € 8.300,-- m2. 
        
        
          Dit is een verschil van € 2.200,-- m2. 
        
        
          Dit komt uit op een verschil van € 101.200,--.
        
        
          Omdat het niet zeker is dat het dakterras in originele grootte teruggeplaatst kan worden i.v.m. de vergunningen zal de maximale waardedaling 
          € 101.200,--
           bedragen. (..)”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie 
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair 
        
        I. de koopovereenkomst vernietigt wegens dwaling; 
        II. [gedaagde] veroordeelt om medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen;
        III. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die is/zijn vereist voor de levering en het transport van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht als bedoeld onder II;
        IV. [gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom plus kosten, in totaal € 1.358.029, bij gelegenheid van de overdracht van de woning aan haar, met bepaling dat, indien [gedaagde] dit bedrag niet tijdig voldoet, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd is tot de dag van volledige betaling;
      
      
      
        
          Subsidiair 
        
        V. de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt in die zin dat de door [eiser] betaalde koopprijs wordt verminderd met € 134.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;
        VI. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen het gedeelte van de koopprijs als bedoeld onder V, zijnde een bedrag ter grootte van € 134.000, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
      
      
      
        
          Meer subsidiair
        
        VII. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt in die zin dat de door [eiser] betaalde koopprijs wordt verminderd met € 134.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;
        VIII. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen het gedeelte van de koopprijs als bedoeld onder VII, zijnde een bedrag ter grootte van € 134.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
      
      
      
        
          Primair, subsidiair en meer subsidiair 
        
        IX. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt, samengevat, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Primair doet hij een beroep op dwaling. [eiser] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Als hij had geweten dat het dakterras niet was vergund, had hij de woning waarschijnlijk helemaal niet, maar in elk geval niet onder dezelfde voorwaarden gekocht. Het dakterras van 46 m2 was, gezien ook de verkoopbrochure, the key selling point van de woning en ook één van de belangrijkste redenen voor [eiser] om tot aankoop van deze woning over te gaan. Met het vonnis van 11 oktober 2023 (zie 2.9) is komen vast te staan dat de woning, nu het dakterras niet is vergund, niet de eigenschappen bevat die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eiser] had een onjuiste voorstelling van zaken door een onjuiste inlichting van [gedaagde] hierover. Nadien is op basis van door [gedaagde] verstrekte informatie gebleken dat het dakterras ook niet alsnog gelegaliseerd kan worden en dat pogingen daartoe zullen leiden tot een bevel tot verwijdering, aldus [eiser] In het kader van het beroep op ontbinding stelt [eiser] dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een illegaal dakterras te leveren. Ook de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst komt wat hem betreft neer op vermindering van de koopprijs met een percentage van 10%, dus € 134.000,-, welk bedrag door [gedaagde] aan hem betaald moet worden, aldus [eiser] 
      
      
      
        
          Wijziging van volgorde van eis 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat hij, ondanks de gekozen opbouw van de vordering, bij voorkeur (dus primair) vordert dat de rechtbank - in plaats van de vernietiging (en ongedaanmakingsverplichtingen) uit te spreken - de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het door hem geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW).  [eiser] stelt dat dit nadeel € 134.000,- (10% van de aankoopsom) bedraagt; hij zou bij een juiste voorstelling van zaken niet meer dan (€ 1.340.094 – 134.000 =) € 1.206.094,- voor de woning hebben betaald. Alleen in het geval de rechtbank tot het oordeel zou komen dat geen sprake is van enig nadeel dat opgeheven dient te worden, vordert hij (subsidiair) de vernietiging van de koopovereenkomst met ongedaanmakingsverplichtingen over en weer. Pas als het beroep op dwaling in het geheel niet slaagt, vordert [eiser] de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] betwist dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Volgens [gedaagde] is het dakterras één van de omstandigheden bij de beslissing om de woning te kopen, maar is de koop een package deal en was de woning ook bij kennis van het ontbreken van een vergunning van het – overigens tot op heden bruikbare en gedoogde - dakterras gekocht. Er wordt niet voldaan aan de vereisten voor dwaling. 
        Voor zover er wel sprake is van dwaling, heeft [eiser] geen recht op vernietiging van de koopovereenkomst of opheffing van het gestelde nadeel. Het dakterras kan vergund worden voor 50%, maar daarmee weigert [eiser] akkoord te gaan. Verder is er geen nadeel, omdat het wel of niet hebben van een bruikbaar en gedoogd dakterras zonder vergunning geen invloed heeft op de waarde van de woning. De woningprijzen zijn intussen ook flink gestegen, zodat [eiser] het huis voor een hoger bedrag dan dat hij heeft betaald, kan verkopen. Ook voert [gedaagde] verweer tegen de gedeeltelijke ontbinding. 
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:
      
      
        
          Primair 
        
      
      - de werking van de gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst ontzegt, tegen een door [gedaagde] aan [eiser] te betalen compensatie, te bepalen op nihil, danwel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
      
        Subsidiair 
      
      - in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel wijzigt op de voet van artikel 6:230 BW in die zin dat [eiser] van [gedaagde] een door de rechtbank te bepalen financiële compensatie krijgt voor het eventuele nadeel dat [eiser] bij de instandhouding van de overeenkomst lijdt, 
      met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie 
      
    
    
    
      5.1.
      Gelet op het vonnis van deze rechtbank van 11 oktober 2023, dat inmiddels gezag van gewijsde heeft, staat vast dat de aan [eiser] geleverde woning non-conform is vanwege het niet vergund zijn van het dakterras. In deze procedure grondt [eiser] zijn vorderingen thans echter primair op dwaling (zie 3.3).
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.2.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is vereist dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (1) het [eiser] aan een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken, (2) [eiser] zonder de dwaling de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten en, voor zover hier van belang, (3) de dwaling te wijten is aan een inlichting van [gedaagde] (artikel 6:228, eerste lid, aanhef en onder a, BW), en tot slot (4) de dwaling niet berust op een uitsluitend toekomstige omstandigheid of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van [eiser] behoort te blijven.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat aan de bovenstaande vier vereisten is voldaan en dat het beroep op dwaling slaagt. In dit kader wordt het volgende overwogen. 
      
      
        5.3.1.
        Niet in geschil is dat [eiser] - op grond van de schriftelijke mededeling van [gedaagde] dat er geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder daartoe benodigde (omgevings)vergunningen (zie 2.5) - ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerde dat het dakterras gerealiseerd was met de benodigde vergunning(en), terwijl dat niet het geval was. Het ontbrak [eiser] aldus aan een juiste voorstelling van zaken die te wijten was aan een inlichting van [gedaagde] . Dat [gedaagde] destijds zelf óók in de veronderstelling verkeerde dat het dakterras vergund was en dat zij aldus te goeder trouw was toen zij de onjuiste inlichting verschafte, is voor de toepasselijkheid van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a, BW niet relevant. Ook als de onjuiste inlichting geheel te goeder trouw is verschaft, staat het dwalingsberoep in beginsel open: door het doen van de mededeling nam [gedaagde] het dwalingsrisico (op dat punt) in principe op zich. 
        
      
      
        5.3.2.
        Partijen houdt verdeeld of [eiser] , indien hij een juiste voorstelling van zaken had gehad, de koopovereenkomst zou hebben gesloten en wel onder dezelfde voorwaarden. [eiser] stelt van niet; [gedaagde] betwist dit. Het is vaste rechtspraak dat in een geval van een onjuiste mededeling, zoals hier aan de orde is, voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, een of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten. 
        
      
      
        5.3.3.
        
          [eiser] heeft toegelicht dat en waarom de grote buitenruimte voor hem van belang was om de woning te kopen. Hij had, mede gezien zijn hond, zijn makelaar expliciet opgedragen woningen te selecteren die over een aanzienlijke buitenruimte beschikten, waarna onder andere deze woning in beeld kwam. Ook heeft hij toegelicht waarom hij andere keuzes zou hebben gemaakt als hij had geweten dat het enorme dakterras, ‘the key selling point’ van deze woning, niet vergund was en mogelijk op termijn verwijderd zal moeten worden: [eiser] is expat en is in dat kader met name geïnteresseerd geweest in huizen die na verloop van enkele jaren gemakkelijk verkocht zouden kunnen worden. [eiser] moet in verband met zijn werk geregeld verhuizen. Met de aankoop van deze woning heeft [eiser] een grote investering gedaan; hij heeft al zijn geld, de pensioenen, in de woning gestopt. Een woning met een niet vergund dakterras levert voor de toekomst onzekerheden op. Als de gemeente handhavend tegen het dakterras zou optreden, een mogelijkheid waarmee concreet rekening moet worden gehouden, zal [eiser] de nodige kosten moeten maken om de aangelegde daktuin te verwijderen, beschikt [eiser] gedurende zijn verblijf in de woning niet meer over de voor hem van belang zijnde 46 m2 daktuin, en zal de woning bij verkoop beduidend minder waard zijn en lastiger om in de markt te zetten, getuige de verkoopbrochure van [gedaagde] waarin de aanwezigheid van de (legale) daktuin extreem werd benadrukt. Eén en ander gaf [eiser] ook reden om woningen met illegale dakterrassen niet eens te gaan bezichtigen, aldus steeds [eiser]
        
      
      
        5.3.4.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] met deze toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat het dakterras van 46 m2, hetgeen een aanzienlijke buitenruimte is voor woningen in [woonplaats] , een belangrijke factor voor hem was bij de aankoop van juist deze woning, dat hij met het doen van de investering in de woning “op safe” wenste te spelen, dat een niet vergund dakterras niet in dat plaatje past en dat hij aldus, indien hij had geweten dat het dakterras niet vergund was, de koopovereenkomst niet, of in ieder geval niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. 
        
      
    
    
      5.4.
      Gelet op het voorgaande is de koopovereenkomst op grond van artikel 6:228 BW in beginsel dus vernietigbaar. Vernietiging van de koopovereenkomst zou tot gevolg hebben dat de woning door [eiser] terug moet worden geleverd aan [gedaagde] en dat [gedaagde] in elk geval de koopprijs moet terugbetalen aan [eiser] Artikel 6:230 BW bepaalt echter dat de rechter op verlangen van één van de partijen in plaats van de vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken de gevolgen van de koopovereenkomst kan wijzigen ter opheffing van het geleden nadeel. Nu [eiser] te kennen heeft gegeven dat hij dit laatste thans primair vordert en ook [gedaagde] met klem heeft betoogd dat en waarom het terugnemen van de woning geen optie is (en haar vorderingen in reconventie zo heeft ingestoken dat juist terug levering moet worden voorkomen), zal de rechtbank in plaats van de vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, toepassing geven aan het bepaalde in artikel 6:230 BW. Bij die uitkomst komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door [gedaagde] in reconventie primair gevorderde ontzegging van de werking van de gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Nadeel
        
      
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het voorgaande ligt ter beoordeling voor welk nadeel [eiser] door de dwaling heeft geleden. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid van de rechtbank, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft. [eiser] zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Uitgangspunt daarbij is wel dat de overeenkomst ook bij bekendheid met de eigenschap waarover is gedwaald, tot stand was gekomen. De rechtbank zal bij de beoordeling van het nadeel [eiser] volgen in zijn huidige primaire stelling dat dat het geval zou zijn geweest, maar dan voor een lagere prijs. De rechtbank kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen, maar dient daarbij alle relevante omstandigheden van het geval [eiser 1] te wegen.
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] heeft ter onderbouwing van het door hem gestelde nadeel verwezen naar de hiervoor weergegeven adviezen van [naam 3] en Brinkman (zie 2.12 e.v.).
      
    
    
      5.7.
      Volgens [gedaagde] heeft [eiser] met die adviezen niet aangetoond dat hij (enig) nadeel heeft geleden, zodat er geen ruimte is voor financiële compensatie. Zij bestrijdt de juistheid van de door [naam 3] en Brinkman bepleite waardebepalingen. In dit kader voert zij onder meer aan dat [naam 3] bij de waardebepaling een woning zonder dakterras tot uitgangspunt heeft genomen, terwijl hij een woning had moeten waarderen met een bruikbaar, maar onvergund dakterras of op z’n minst de situatie met een half vergund dakterras. Uit twee door [gedaagde] aangevraagde opinies van bestuursrechtspecialisten (mr. Van Riessen en mr. Koolen) blijkt immers dat het dakterras in elk geval voor 50% gelegaliseerd kan worden. Daarbij heeft de woning, ook na verwijdering van de daktuin, een buitenruimte, te weten de patio van 20 m2. Verder lijken de bevindingen van de heer [naam 3] en de heer Brinkman volledig uit de lucht gegrepen. In [woonplaats] is het zeer gangbaar dat woningen over onvergunde dakterrassen beschikken. [gedaagde] betwist dat in een oververhitte huizenmarkt, waarvan ook al sprake was ten tijde van de verkoop aan [eiser] , de status vergund of gedoogd met betrekking tot een dakterras dat al jarenlang zichtbaar in gebruik is, wezenlijke invloed heeft op de marktwaarde van een woning in [woonplaats] . [gedaagde] is ervan overtuigd dat de woning van [eiser] zeer courant is, ook zonder vergund dakterras. Ter onderbouwing hiervan heeft [gedaagde] gewezen op een op haar verzoek uitgebracht taxatieverslag van [naam 4] , makelaar, waarin op basis van een gegevensanalyse wordt geconcludeerd dat de aanwezigheid van een dakterras, binnenplaats of balkon niet per definitie invloed heeft op de prijs per vierkante meter. 
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank stelt bij de beoordeling van het nadeel voorop dat de stelling van [gedaagde] dat de woning inmiddels, ook zonder vergund dakterras, enorm in waarde is gestegen, anders dan [gedaagde] meent, geen relevante invalshoek is bij het bepalen van het nadeel. [eiser] moet als dwalende immers worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald en wel op het moment dat hij de woning kocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij destijds, bij een juiste voorstelling van zaken, een lager bod zou hebben uitgebracht en dat [gedaagde] in dat geval ook een lagere prijs dan de betaalde € 1.340.094,- zou hebben geaccepteerd. Vast staat immers dat [gedaagde] er zelf ook vanuit ging dat het dakterras van 46 m2 vergund was toen zij de woning voor € 1.250.000,- in de markt zette. Gezien de inhoud van de verkoopbrochure was het ook [gedaagde] duidelijk dat de – met name voor [woonplaats] begrippen – zeer aanzienlijke en in haar beleving legale daktuin prijsverhogend was; de omvang van de aanwezige buitenruimte is immers reeds op het voorblad van de verkoopbrochure vermeld en in die brochure is het dakterras telkens ook met veel nadruk beschreven, met afbeeldingen weergegeven en geprezen. Nu aannemelijk is dat [eiser] in dit geval als koper een lagere koopprijs zou hebben kunnen bedingen, is het ‘nadeel’ in de zin van de bepaling het verschil tussen de destijds overeengekomen en de zojuist bedoelde (hypothetische) koopprijs.
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] heeft, onder verwijzing naar rapporten van H. Koolen en M. van Riessen, bestuursrecht advocaten, gemotiveerd toegelicht dat het dakterras in elk geval voor 50% (en wel tot de dakrand van de aanbouw) gelegaliseerd kan worden. Volgens [gedaagde] beperkt die mogelijkheid het door [eiser] geleden nadeel. Nu [eiser] echter de juistheid van de stelling heeft betwist en deze informatie ook niet lijkt aan te sluiten op dat wat de eerder door [gedaagde] geraadpleegde deskundigen hebben bericht (zie 2.10), kan niet als vaststaand worden aangenomen dat het dakterras daadwerkelijk voor 50% voor legalisering in aanmerking komt. Dit blijft dan ook een onzekere factor, welke in de gegeven omstandigheden voor rekening van [gedaagde] moet komen. Bij de vraag wat de hypothetische koopprijs op 7 juni 2021 bij een juiste voorstelling van zaken zou zijn geweest, dient deze door [gedaagde] gestelde mogelijkheid dan ook buiten beschouwing te worden gelaten.
      
      
        
          Benoeming deskundige
        
      
      
    
    
      5.10.
      De vraag die, gezien al het voorgaande, nu voorligt, is welke concrete invloed de kennis van nu destijds op die koopprijs zou hebben gehad. Met de in het geding gebrachte adviezen acht de rechtbank zich onvoldoende voorgelicht om de hypothetische koopprijs en daarmee het nadeel zelf te kunnen begroten. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat in de adviezen tot wezenlijk andere conclusies wordt gekomen op het punt van de invloed van een buitenruimte op de vierkante meterprijs en dat in elk geval zowel [naam 3] als Brinkman zich bij hun adviezen lijken te baseren op de huidige markt en geen vertaalslag lijken hebben gemaakt naar wat een juiste voorstelling van zaken destijds voor invloed zou hebben gehad op de koopprijs. Zij lijken een waardedaling in de huidige markt, althans die van 2024, te beschrijven. 
      
    
    
      5.11.
      Gelet op het voorgaande, zal de rechtbank zelf een onderzoek door een deskundige gelasten om de hypothetische koopprijs van destijds en het daaruit voorvloeiende nadeel vast te stellen. 
      
    
    
      5.12.
      Voordat tot de benoeming van de deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vra(a)g(en).  
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, zijnde een makelaar/taxateur, en dat die deskundige – in ieder geval – de volgende vraag moeten worden gesteld:
      
      
        
          Wat zou in juni 2021, met inachtneming van de toen geldende marktomstandigheden, de (hypothetische)koopprijs van de woning zijn geweest, indien destijds bekend was dat het aanwezige dakterras van 46 m2 niet was vergund? 
        
      
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank ziet in de bewijslastverdeling aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [eiser] moet worden betaald. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet dragen.
      
    
    
      5.15.
      De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij zelf een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.
      
    
    
      5.16.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren. Het staat partijen uiteraard vrij de zaak in de tussengelegen periode in der minne te regelen. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing 
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 25 juni 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen, waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Scheijde, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.
      
    
  
  
    Zie TM, Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 901-902.