ECLI:NL:GHARL:2025:1273, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-03-2025, 23/2391
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kinderdagverblijf.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 23/2391
    uitspraakdatum: 4 maart 2025
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 21 juni 2023, nummer ZWO 21/2256, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Staphorst (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en 
    
    
    
      de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) te Den Haag
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 niet-woning eigenaar opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die in één geschrift vervatte uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Staat veroordeeld tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 50 en de Staat veroordeeld tot betaling van € 418,50 aan proceskosten.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , taxateur, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 2002 en is bij [naam4] in gebruik als kinderdagverblijf. Het kinderdagverblijf heeft een oppervlakte van 440 m², beschikt over een blokhut en staat op een kavel met een oppervlakte van 1.253 m². De onroerende zaak is omheind en heeft een verharding.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam4] heeft op 13 augustus 2020 het ‘Inlichtingenformulier WOZ – Incourante objecten’ van de gemeente Staphorst ingevuld. Dit formulier vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “(…)
        Is het pand oorspronkelijk gebouwd voor het huidige gebruik?			Ja
        (…)
        Gaat het gebruik van het object binnen nu en 5 a 10 jaar beëindigd worden?		Nee
        (…)
        Hieronder kunt u de bouwaard van het object aangeven. Welke bouwaard is van toepassing:
        (…)
        Gemiddeld	bv. Normale materialen, onderhoud conform MJOP
        (…)
        In welke staat verkeert het object?		Gemiddeld
        Kunt u bovenstaande antwoord toelichten?	Er is een MJOP
        (…)
        Het object is voor het huidige gebruik: voldoende groot
        (…)”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Tussen partijen is alleen in geschil de waarde van ‘het dagverblijf’ (hierna: het hoofdgebouw). Hierbij is specifiek in geschil de technische correctie en daarbij is weer specifiek in geschil de restwaarde van het hoofdgebouw en de verlenging van de levensduur van het hoofdgebouw.
      
    
    
      3.2.
      Er bestaat geen geschil over de waarde van de grond (€ 136.451), de verharding (€ 9.911), de blokhut (€ 2.696) en de omheining (€ 3.808). 
      
    
    
      3.3.
      Ten slotte is nog in geschil de hoogte van de door de Rechtbank toegekende immateriële schadevergoeding.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt in de Wet WOZ is dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer (artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ), maar dat incourante niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, worden gewaardeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ). In artikel 17, van de Wet WOZ is dit als volgt verwoord:
      
      
        “1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
      
      2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      a. de aard en de bestemming van de zaak;
      b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.”
      
    
    
      4.2.
      In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling is een uitwerking opgenomen van de vervangingswaarde bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Die uitwerking luidt:
      
      
        “De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”
      
      
    
    
      4.3.
      De toelichting bij artikel 4 van de Uitvoeringsregeling vermeldt over correctie wegens technische veroudering het volgende:
      
      
        “De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een afschrijvingsmethode. Aan de hand van de verwachte levensduur en restwaarde van het object kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. Het bouwjaar en de verwachte levensduur behoeven niet voor een geheel gebouw gelijk te zijn. Er kan binnen een gebouw onderscheid gemaakt worden tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuren. Voor deze onderdelen kan afzonderlijk de vervangingswaarde, de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving bepaald worden.
      
      
      
        Het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering geschiedt aan de hand van aspecten die zijn terug te voeren op vier categorieën. Zo moet rekening gehouden worden met de mate waarin er door economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object. Ook is de bouwwijze van belang. Dit element zal van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd.
      
      
      
        Een ander aspect is of er een belemmering is in de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte. Tot slot kan er een correctie moeten plaatsvinden wegens excessieve gebruikskosten voor het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.
      
      
      
        Indien opstallen zodanig verouderd zijn dat deze gesloopt zouden moeten worden, kan deze waardedrukkende invloed niet tot uitdrukking komen in de grondcomponent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond zal derhalve niet in waarde dalen omdat daarop waardeloze opstallen staan. Dit zou wel kunnen bij de waarde in het economische verkeer, waar de meest biedende koper bij zijn bod rekening zal houden met de sloopkosten.”
      
      
    
    
      4.4.
      Ter toelichting op deze formule wordt in paragraaf 7.2 van de Taxatiewijzer Onderwijs,  waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de Taxatiewijzer), opgemerkt:
      
      
        “De restwaarde van een onderdeel is het percentage van de volledige vervangingswaarde dat overblijft als de verwachte levensduur is verstreken. In de praktijk blijkt dat objecten en de bijbehorende onderdelen vaak langer kunnen worden gebruikt dan bepaald is in de verwachte levensduur. Daarom is het van belang om bij elke herwaardering van het object te kijken naar wat daadwerkelijk de resterende levensduur is en de bijbehorende restwaarde. Zie voor een nadere instructie hoofdstuk 4 van de Taxatiewijzer 0 – Algemeen”
      
      
    
    
      4.5.
      De Taxatiewijzer Algemeen bevat in onderdeel 4.1 en onderdeel 4.2 een uitgebreide toelichting op de betekenis en het gebruik van de restwaarde bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde:
      
      
        “Restwaarde
      
      
      
        Voor het bepalen van de correctie voor technische veroudering wordt naast de resterende levensduur ook gekeken naar de restwaarde van het object aan het einde van de beoogde levensduur. Net als bij iedere taxatie is ook de inschatting van de levensduur nooit 100% nauwkeurig en/of 100% zeker. Naarmate uitgegaan wordt van een langere periode die wordt overzien, neemt de nauwkeurigheid van de inschatting van de levensduur minder. Daarom wordt de verwachte levensduur bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ “conservatief” ingeschat. Door het conservatief inschatten van de levensduur wordt voorkomen dat de waarde van objecten in de eerste jaren na ingebruikname te hoog wordt ingeschat. Dit betekent echter ook dat de daadwerkelijke levensduur van vrijwel alle objecten langer is dan vooraf wordt ingeschat en dat het gebruik van deze objecten aan het einde van de eerst ingeschatte levensduur wordt voortgezet. Deze mogelijkheid tot voortzetting van gebruik dient te worden vertaald in de waarde van het object door uit te gaan van een restwaarde. Conform de uitspraak van Hof Amsterdam (5 januari 2001, ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410) wordt daarom in beginsel uitgegaan van een restwaarde die is gebaseerd op het feit dat het object aan het einde van de levensduur nog geschikt is voor het doel waarvoor het is gesticht.
      
      
      
        Ook wanneer evident is dat het gebruik niet wordt voortgezet, is sprake van een restwaarde. Gelet op de beginselen van het waardebegrip van de gecorrigeerde vervangingswaarde zal de restwaarde altijd zo hoog zijn als het object aan het eind van de beoogde levensduur voor de eigenaar zelf waard is. De hoogte van deze restwaarde wordt in dit geval door verschillende elementen beïnvloed. Zo kan de eigenaar het object aan het einde van de beoogde levensduur verkopen, waardoor de restwaarde tenminste overeenkomt met de marktwaarde op dat moment. Daarnaast kan sprake zijn van hergebruik, waardoor de restwaarde wordt bepaald door de opbrengst van materialen bij sloop van het object. De restwaarde kan ook bestaan uit de waarde die het gebouw kan hebben na beëindiging van de nu verwachte economische levensduur, bijvoorbeeld bij transitie van het gebouw naar een andere bestemming.
      
      
      
        
          Inschatting van de restwaarde en levensduur bij een jaarlijkse waardebepaling
        
        Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de Taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object. Vervolgens moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen en of er andere omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen.
      
      
      
        Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende Taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie.
      
      
      
        De (resterende) beoogde levensduur en de restwaarde worden bij elke herwaardering opnieuw ingeschat aan de hand van gemiddelden of bandbreedten voor een type gebouw (archetype) in een branche. Daarnaast wordt verder natuurlijk gekeken naar de toestand van het object, waarbij beoordeeld wordt of het object is gerenoveerd of de conditie van het object anderszins is verbeterd, hetgeen aanleiding kan zijn de resterende levensduur (of de periode waarin wordt gecorrigeerd) aan te passen. De (resterende) beoogde levensduur is dus de lengte van de (resterende) periode waarin volgens de huidige verwachtingen het te taxeren gebouw in zijn huidige functie gebruikt zal worden. In paragraaf 4.2 wordt meer specifiek ingegaan op de methoden om de resterende levensduur en de restwaarde van objecten in te schatten.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Samenhang inschatting resterende levensduur en inschatting restwaarde
        
      
      
      
        Bij het inschatten van de resterende levensduur moet telkens ook een inschatting gemaakt worden van de restwaarde. Wanneer bijvoorbeeld bij de inschatting van de resterende levensduur wordt uitgegaan van concrete plannen om het gebruik van het object te staken, zal dit niet alleen van invloed zijn op de levensduur, maar ook op de restwaarde. In dit geval is de levensduur bekend, en kan hiervoor worden aangesloten bij de periode waarin het object nog gebruikt zal worden. Nu geen sprake is van voortzetting van gebruik door de eigenaar, zal de restwaarde in dit geval gebaseerd zijn op de waarde bij sloop, verkoop of herbestemming van het object. In dit soort situaties zal de restwaarde laag zijn of wellicht zelfs nihil.
      
      
      
        Aan de andere kant is het mogelijk dat, wanneer het object langer wordt gebruikt dan eerst ingeschat (er is dan sprake van een verlenging van de levensduur), de restwaarde aangepast moet worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het pand door goed onderhoud en tijdige investeringen door bijvoorbeeld vervanging van (delen van) installaties en delen van afbouw en vaste inrichting, nog geruime tijd gebruikt zal worden.
      
      
      
        Wanneer gedurende de levensduur van een (deel van een) object een renovatie of vernieuwing is uitgevoerd kan dit een ingrijpender invloed hebben op de resterende levensduur en de restwaarde. Door de renovatie wordt doorgaans de levensduur van het object verlengd en is het mogelijk dat het object voor meer uiteenlopende doeleinden geschikt gemaakt wordt. Dit heeft invloed op de waarde die het object aan het einde van de levensduur heeft, waardoor uitgegaan kan worden van een hogere restwaarde.”
      
      
    
    
      4.6.
      De kern van de Taxatiewijzer wordt gevormd door een aantal tabellen waarin per archetype kengetallen worden genoemd, onderverdeeld naar ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties. Die kengetallen betreffen de (bruto) vervangingswaarde, de levensduur en de restwaarde.
      
    
    
      4.7.
      Blijkens het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft hij bij de waardering van het hoofdgebouw gekozen voor archetype O186PL12 met omschrijving ‘kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 2001 t/m 2014’. Bij het bepalen van de restwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in Taxatiewijzer opgenomen gegevens (27% voor ruwbouw, 22% voor de afbouw en 17% voor de installaties). De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de restwaardes in een nader stuk in aanvulling op het beroepschrift bij de Rechtbank de volgende transacties ten grondslag gelegd aan de gekozen restwaardes:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Restwaarde op basis van de taxatiewijzer 
              
              
                Restwaarde op basis van de 
                transactieprijs
              
              
                bouwjaar
              
              
                Leeftijd bij verkoop
              
              
                bijzonderheden
              
            
            
              
                
                  [adres2] [plaats2]
              
              
                27,8%
              
              
                45,46%
              
              
                1983
              
              
                35 jaar
              
              
                n.v.t
              
            
            
              
                
                  [adres3] [plaats3]
              
              
                23,86%
              
              
                41,01%
              
              
                1960
              
              
                58 jaar
              
              
                Levensduur verstreken
              
            
            
              
                
                  [adres4] [plaats1]
              
              
                24,06%
              
              
                40,94%
              
              
                2002
              
              
                17 jaar
              
              
                Na aankoop fors gerenoveerd
              
            
            
              
                
                  [adres5] [plaats4]
              
              
                23,96%
              
              
                46,20%
              
              
                1954
              
              
                61 jaar
              
              
                Levensduur verstreken
              
            
          
        
      
      
      
        De restwaardes zijn als volgt berekend (voorbeeld ziet op de [adres3] , voor alle panden geldt dezelfde wijze van berekenen):
      
      
      
        Transactieprijs exclusief BTW		€ 580.000
        Grondprijs exclusief BTW		€ 295.680 -/-
        Waarde opstal exclusief BTW		€ 284.320
      
      
      
        Ongecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW = 605 m2 x € 1.146 exclusief BTW (op basis van de Taxatiewijzer) = € 693.330.
      
      
      
        Restwaarde = ((Waarde opstal exclusief BTW / ongecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW)) x 100 = 41,01%
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 535.000. Belanghebbende gaat daarbij uit van archetype O116PL12 (crèche, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 2011 t/m 2014) en van een restwaarde van 15%. Belanghebbende betoogt dat aan de in de Taxatiewijzer vermelde restwaardes geen bewijskracht toekomt omdat zij niet (kenbaar) zijn onderbouwd. Volgens belanghebbende had de Rechtbank de bewijslast over de juistheid van die restwaardes niet op haar mogen leggen. Uit analyse van marktgegevens blijkt, zo stelt belanghebbende, dat de op basis van de Taxatiewijzer gehanteerde restwaardes te hoog zijn. Voor de onderbouwing van de voorgestane restwaarde van 15% verwijst belanghebbende naar het rapport “restwaarde dagverblijven”, opgesteld door [naam1] van [naam5] . In dit rapport is onderzoek gedaan naar de verkooptransacties van verschillende objecten in de periode van oktober 2017 tot en met november 2020. Uit deze transacties zijn door de taxateur de volgende restwaarden herleid:
      - [adres6] te [vestigingsplaats] : 14,3 %
      - [adres7] te [plaats5] : 7,8 %
      - [adres8] te [plaats6] : 13,1 %
      - [adres3] te [plaats3] : 12,3 %
      - [adres9] te [plaats7] : 13,5%
      
      
        De restwaardes zijn als volgt berekend (voorbeeld ziet op de [adres3] , voor alle panden geldt dezelfde wijze van berekenen):
      
      
      
        Transactieprijs exclusief BTW		€ 580.000
        
          Grondprijs vermeerderd met BTW	€ 470.206 -/-
          
        
        Waarde opstal			  	€ 110.444
      
      
      
        Ongecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW = 640 m2 x € 1.403 (vermeerderd met BTW) = € 897.920.
      
      
      
        Restwaarde = (Waarde opstal / ongecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW)) x 100 = 12,3%
      
      
    
    
      4.9.
      Het Hof merkt op dat het Hof in de Taxatiewijzer geen empirische onderbouwing heeft gevonden van de daarin genoemde, door de heffingsambtenaar overgenomen, kengetallen van de restwaarde. Wel hebben partijen aan de hand van verkopen in de markt allebei een onderbouwing gegeven voor de voorgestane restwaardes. Het Hof merkt hierover het volgende op.
      
    
    
      4.10.
      De restwaarde van de opstal wordt door beide partijen gevonden door markttransacties van onroerende zaken van hetzelfde of een vergelijkbaar archetype te analyseren, waarbij de transactieprijs wordt gesplitst in de prijs die aan de grond kan worden toegerekend en de prijs die vervolgens aan de opstal kan worden toegerekend. Het verschil tussen de berekeningen van partijen ziet voornamelijk op de wijze waarop bij die berekeningen wordt omgegaan met de omzetbelasting.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat de berekeningswijze van de restwaarde zoals belanghebbende die hanteert niet bruikbaar is. De taxateur van belanghebbende heeft in zijn analyse van de markttransacties de grondwaarde vermenigvuldigd met 1,21 om aan de prijs van de grond een component omzetbelasting toe te voegen. De taxateur heeft in dit verband ter zitting verklaard dat hij ervan uitgaat dat in de door hem geanalyseerde markttransacties géén omzetbelasting is begrepen. De reden om aan de grondwaarde omzetbelasting toe te voegen is dat belanghebbende vrijgestelde prestaties levert en de omzetbelasting dus als kostenpost op haar drukt en daarom in haar geval ook onderdeel uitmaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof overweegt dat de omzetbelastingpositie een subjectieve omstandigheid is die weliswaar van belang is bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde maar die verder op geen enkele manier een rol speelt bij de analyse van de tussen andere partijen gesloten markttransacties waarmee de restwaarde van een bepaald archetype uit de Taxatiewijzer wordt onderbouwd. De restwaarde wordt in dit geval gevonden op basis van objectieve marktgegevens, dus volledig buiten belanghebbende en de context van de gecorrigeerde vervangingswaarde om. Dat de aldus gevonden restwaarde in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde vervolgens terugkomt als percentage van de stichtingskosten die op belanghebbende drukken, verandert niet de objectieve aard van dit percentage. 
      
    
    
      4.12.
      Bij de geanalyseerde markttransacties zijn de prijzen betaald voor de gehele onroerende zaak, dus grond en opstal tezamen, zodat een eventuele omzetbelastingcomponent op dezelfde manier doorwerkt na splitsing in een prijs voor de grond en een prijs voor de opstal. De analyse van de taxateur van belanghebbende is dus onjuist, omdat hij alleen de grondwaarde heeft verhoogd met 21% vanwege omzetbelasting en dat bedrag in mindering heeft gebracht op de transactieprijs waarin géén omzetbelasting is begrepen. Het resterende bedrag heeft de taxateur vervolgens aangemerkt als restwaarde, zonder dat restbedrag te verhogen. Dit heeft tot gevolg dat de restwaarde van de opstal te laag is bepaald. 
      
    
    
      4.13.
      Indien toch de restwaarde moet worden berekend alsof de transactieprijs ziet op een aparte aankoop van grond en opstal (zoals bij de berekeningen van de gecorrigeerde vervangingswaarde) volgt het Hof belanghebbende niet en overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.14.
      Ingevolge artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 is, voor zover hier van belang, van de belasting vrijgesteld de levering van onroerende zaken, met uitzondering van de levering van een bouwterrein. Aldus zou de levering van gronden zijn vrijgesteld van omzetbelasting indien en voor zover die gronden niet kunnen worden aangemerkt als een bouwterrein in voormelde zin. Belanghebbende kan een transactie van grond zodanig inrichten dat de overdracht vrij van omzetbelasting zal plaatsvinden en zal dit normaliter ook doen aangezien voor belanghebbende de omzetbelasting een kostenpost is. Deze benadering past beter bij het uitgangspunt van een koopprijs buiten de sfeer van de omzetbelasting dan de benadering van belanghebbende. Het Hof zal daar dan ook vanuit gaan.
      
    
    
      4.15.
      Daar komt bij dat de gecorrigeerde vervangingswaarde opgebouwd is uit allerlei componenten. Tussen partijen zijn de andere componenten (niet zijnde de restwaarde of de levensduur) niet in geschil en al deze componenten zijn exclusief omzetbelasting berekend. Alsdan is het onjuist om ten aanzien van één enkele component, zijnde de restwaarde, deze (deels) inclusief omzetbelasting te benaderen. Daarbij ontstaat voorts, door aan het eind van de berekening in verband met de omzetbelastingpositie van de eigenaar, het alsnog in aanmerking nemen van omzetbelasting ten aanzien van de gehele gecorrigeerde vervangingswaarde, een dubbeltelling ten aanzien van de restwaarde indien de berekening van belanghebbende zou worden gevolgd.
      
    
    
      4.16.
      Het Hof is van oordeel dat de berekeningswijze zoals door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd, waarbij alle componenten exclusief omzetbelasting worden bepaald, dus ook de restwaarde, en waarbij op het eind de omzetbelastingpositie van de eigenaar in aanmerking wordt genomen en in casu de omzetbelasting in aanmerking wordt genomen, de juiste berekeningswijze is van de restwaarde specifiek en van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het algemeen. De heffingsambtenaar heeft daarmee de restwaardes zoals neergelegd in de Taxatiewijzer aan de hand van verkopen in de markt onderbouwd.
      
    
    
      4.17.
      Overigens merkt het Hof op dat indien moet worden uitgegaan van een benadering inclusief omzetbelasting voor de restwaarde, alle waardes inclusief omzetbelasting moeten worden aangemerkt, zo ook de verkrijgingsprijs. Als daarvan wordt uitgegaan bij de [adres3] en de andere door een van partijen gebruikte referentieobjecten ter onderbouwing van de restwaarde, uitgaande van de door beide partijen daarvoor gebruikte berekeningswijze, dan leidt dat tot restwaardes die weliswaar lager liggen dan die de heffingsambtenaar heeft berekend (in de orde van 40%) maar liggen de restwaardes wel een stuk hoger dan de berekening van belanghebbende. Die restwaardes liggen dan in de orde van 25-35%. En daarmee wordt ook met een benadering inclusief omzetbelasting, indien consequent toegepast, de restwaardes zoals gebruikt in de Taxatiewijzer, en overgenomen door de heffingsambtenaar, onderbouwt.
      
      
        
          Technische correctie: verlenging levensduur van de installaties
        
      
    
    
      4.18.
      De bewijslast met betrekking tot de technische veroudering van de onroerende zaak rust volgens de rechtspraak van de Hoge Raad op de heffingsambtenaar. Uit deze rechtspraak volgt ook dat, indien voor de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat de heffingsambtenaar stelt dat de levensduur van de installaties op een langere periode gesteld moet worden (23 jaar) dan de maximale periode die volgt uit de Taxatiewijzer (20 jaar) en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op de heffingsambtenaar aangezien belanghebbende die stellingen heeft betwist.
      
    
    
      4.19.
      De in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte voor dit archetype is vastgesteld op een bandbreedte van 45-50 jaar voor de ruwbouw, 25-30 jaar voor de afbouw en 15-20 jaar voor de installaties. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de gemiddelden van deze bandbreedtes, maar heeft de levensduur van de installaties verlengd naar 23 jaar.
      
    
    
      4.20.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te lange levensduur van de installaties. Omdat geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent actief ingrijpen, kan van een levensduurverlenging van de installaties geen sprake zijn.
      
    
    
      4.21.
      Met betrekking tot de toe te passen levensduur overweegt het Hof als volgt. Niet in geschil is dat de installaties op de peildatum volledig voor normaal gebruik geschikt waren. Uit het door de eigenaar ingevulde inlichtingenformulier blijkt dat sprake is van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en dat het object qua onderhoud en bijhouden van de kwaliteit van (onder andere) de installaties keurig is bijgehouden. Bovendien is er op de waardepeildatum een intentie tot regulier voortgezet gebruik. Daar komt nog bij dat gelet op de aard van het gebruik als kinderdagverblijf hoge eisen worden gesteld aan de veiligheid van het pand, en daarmee aan de installaties. Gelet hierop heeft het Hof geen reden te twijfelen aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de installaties in goede onderhoudstoestand verkeerden en bezien vanaf de peildatum bij regulier onderhoud naar verwachting nog vijf jaar goed bruikbaar zullen zijn overeenkomstig hun bestemming. Van een voornemen van de eigenaar of gebruiker om de installaties voor een kortere periode te gebruiken of om regulier onderhoud achterwege te laten, is niets gesteld of gebleken. Mede gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar ter zittingen van de Rechtbank en van het Hof acht het Hof een verlenging van de levensduur van de installaties naar 23 jaar aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.22.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de technische veroudering van de installaties niet tot een te laag bedrag in aanmerking heeft genomen. Gelet op het vorenstaande is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Vergoeding immateriële schade door overschrijding van de redelijke termijn
        
      
    
    
      4.23.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de redelijke termijn met afgerond vijf maanden is overschreden en dat, alles afwegend, een immateriëleschadevergoeding van € 50 billijk is en de Staat veroordeeld tot vergoeding van deze schade. Belanghebbende komt alleen op tegen de hoogte van de immateriëleschadevergoeding.
      
    
    
      4.24.
      De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 14 juni 2024 overwogen dat als uitgangspunt, behoudens wettelijke uitzonderingen, een tarief moet worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Dit is herhaald in de prejudiciële beslissing van 27 september 2024. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad wordt bij een overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie verondersteld, behoudens bijzondere omstandigheden. Wel kan een uitzondering worden gemaakt voor het geval het geschil betrekking heeft op een zeer gering financieel belang. Dat is aan de orde als het belang van een procedure uitsluitend is gelegen in de vaststelling van een of meer door of aan een bestuursorgaan te betalen bedragen en de som van die bedragen niet meer beloopt dan € 15. Van deze uitzondering is hier geen sprake. Op grond van het voorgaande volgt het Hof de Rechtbank niet in haar oordeel dat de vergoeding voor immateriële schade in deze zaak op € 50 moet worden gesteld. In zoverre is het hoger beroep gegrond.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) het door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 360 en € 548, in totaal € 908 te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof heeft belanghebbende in het gelijk gesteld wat betreft de door de Rechtbank vastgestelde vergoeding van immateriële schade. De Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dient daarom de kosten te vergoeden die belanghebbende in verband met het hoger beroep heeft moeten maken. Deze kosten worden overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld op € 1.814 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907). Omdat belanghebbende alleen voor wat betreft de nevenbeslissingen omtrent immateriële schade in het gelijk wordt gesteld en inhoudelijk verder niet, wordt dit bedrag met toepassing van artikel 2, lid 2, van het Bpb verminderd tot € 453,50.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op de vergoeding van immateriële schade,
    – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,
    – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 453,50, en
    – gelast dat de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 908 in verband met het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. T.H.J. Verhagen en mr. J.M.W. van de Sande, in tegenwoordigheid van mr.  J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 4 maart 2025
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Zie ECLI:NL:PHR:2023:1012, onder 4.6.
  
  
     Belanghebbendes taxateur heeft de grondwaarde kennelijk bepaald op € 388.600 en vervolgens vermenigvuldigd met 1,21.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:853.
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:1299.
  
  
     HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:775, r.o. 3.2.1, HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.9.1.
  
  
     HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292, r.o. 2.3.