ECLI:NL:RBZWB:2025:2319, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-04-2025, 24/3321
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/3321 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 375.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben [naam 1] en [naam 2] deelgenomen namens de heffingsambtenaar.  Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft belanghebbende op 29 november 2024 middels een digitaal bericht uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Uit de administratie van de rechtbank blijkt dat belanghebbende op 24 november 2024 om 12.05u een notificatie heeft ontvangen van deze uitnodiging. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan belanghebbende is verzonden en door hem is ontvangen, heeft de rechtbank aanleiding gezien om het onderzoek ter zitting doorgang te laten vinden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning wordt gebruikt voor de verhuur van kamers aan studenten.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft de woning in juni 2022 aangekocht voor een bedrag van € 335.000.
      
    
    
      2.2.
      De woning beschikt over een gemeenschappelijk kook-, toilet- en badvoorziening. 
      
    
    
      2.3.
      
        De uitspraak op bezwaar vermeldt onder meer: 
        
          	“(…)
        
        
          Achteraf gezien zijn de referenties [adres 2] en [adres 3] minder goed bruikbaar. Na aanleiding van uw bezwaar heeft de gemeente Tilburg onderstaande referenties gebruikt die de waarde beter onderbouwen. Deze referenties bevestigen dat de WOZ-waarde is niet te hoog is vastgesteld.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Adres: [adres 4], [plaats 2]
        
        
          Soort object: Kamerverhuurpand tussenwoning
        
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 978.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.222.000.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van [*][de woning/de onroerende zaak] bepaald op de waarde die aan [*][de woning/de onroerende zaak] dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Vooraf en ambtshalve: de objectafbakening
        
      
      
      
        5. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint bij de objectafbakening op grond van artikel 16 Wet WOZ. Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe. De rechter dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen. De rechtbank ziet daartoe aanleiding nu de woning wordt gebruikt voor verhuur van kamers aan studenten. 
      
      
    
    
      5.1.
      
        Artikel 16 van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, als volgt:
        	“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
        a. een gebouwd eigendom;
        b. een ongebouwd eigendom;
        c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
        d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
        	(..)”
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar is gehouden het object af te bakenen naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Een onroerende zaak is blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, indien deze afsluitbaar is en beschikt over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen, waaronder een douche en toilet.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht de woning als geheel aangemerkt als één object. Tussen partijen is niet in geschil dat de individuele kamers beschikken over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen.
      
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
      
      
        
          Onderbouwing van de standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 456.993. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 5], [adres 6], [adres 7] en [adres 8], alle te [plaats 2] . 
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende stelt dat de taxatiematrix niet bruikbaar is omdat daarin ten onrechte het referentieobject [adres 4] te [plaats 2] niet is opgenomen. Het object [adres 4] is gelegen aan dezelfde straat en is eveneens een woning die in gebruik is voor de verhuur van kamers aan studenten. Ook kent het object [adres 4] dezelfde objectkenmerken in heeft de verkoop van het object op 22 juli 2022 plaatsgevonden, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting betwist dat het object [adres 4] als referentieobject kan worden gebruikt, nu dat object niet op de vrije markt is verkocht en derhalve het verkoopcijfer onbetrouwbaar is. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank stelt voorop dat partijen een zekere vrijheid toekomt in de keuze van referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze vrijheid is echter niet onbeperkt. In het geval de wederpartij andere referentiewoningen aandraagt die ook voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen, dan ligt het op de weg van de partij waarop de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door haar gebruikte referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de wederpartij gebruikte referentiewoningen.
      
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de taxatiematrix niet bruikbaar om de waarde te onderbouwen. De rechtbank acht het referentieobject [adres 4] vergelijkbaar met de woning. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar zelf het referentieobject [adres 4] te [plaats 2] heeft aangevoerd als vergelijkingsobject. De stelling van de heffingsambtenaar dat het aankoopcijfer niet bruikbaar is merkt de rechtbank aan als tardief, nu deze stelling pas ter zitting is opgeworpen en belanghebbende hierop niet heeft kunnen reageren. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
        
      
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning naar de peildatum € 300.000 moet zijn. Hij heeft de woning aangekocht voor een bedrag van € 335.000. Voorafgaand aan de aankoop is een bouwkundig rapport opgemaakt waaruit diverse gebreken blijken en waarin wordt aangegeven dat andere zaken nog aanvullend moeten worden onderzocht. In oktober 2023 is bovendien gebleken dat de riolering is verzakt en vervangen moet worden. Ten slotte is de woning zeer sober ingericht en zijn badkamer en keuken zeer verouderd. 
      
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 300.000. De waarde van de woning wordt vastgesteld met de vergelijkingsmethode en belanghebbende heeft geen berekening van de waarde van de woning naar de peildatum overgelegd. Evenmin kan het aankoopcijfer dienen tot onderbouwing van de waarde van de woning nu belanghebbende deze waarde niet heeft geïndexeerd naar de peildatum. In dit verband wijst de rechtbank erop dat de gebreken die zijn genoemd in het bouwkundig rapport moeten worden geacht verdisconteerd te zijn in de koopsom, nu belanghebbend met deze gebreken bekend was. Ook wijst de rechtbank erop dat niet is komen vast te staan dat de riolering reeds op de peildatum was verzakt, zodat die omstandigheid evenmin aanleiding zou geven om de waarde van de woning naar de peildatum te verminderen. 
      
      
        
          Vaststelling van de waarde door de rechtbank
        
      
      
      
        7.	Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 322.000.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
    
    
    
      8.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft verder geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 322.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 18 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:AD6058.
  
  
     Vgl. rechtbank Noord-Nederland, ECLI:NL:RBNNE:2022:760.
  
  
     Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem 12 juni 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BW9134
  
  
     Zie 2.3. hiervoor.