ECLI:NL:GHAMS:2025:1072, Gerechtshof Amsterdam, 22-04-2025, 200.341.147/01 KG
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Moet perceel ontsloten worden over gemeentegrond ten laste waarvan een erfdienstbaarheid is gevestigd? Nader onderzoek nodig waarvoor kort geding zich niet leent. Afwijzing vorderingen.
        Wetsartikelen: 5:73 BW, 256 Rv

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.341.147/01 KG
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland 	: C/15/349096 / KG ZA 24 -71
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] ,
      appellant,
      advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde] ,
    
      gevestigd te [plaats 1] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,
      2. GEMEENTE AMSTERDAM,
      zetelend te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] , het [geïntimeerde] en de gemeente genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In dit kort geding gaat het om de vraag of het perceel van het [geïntimeerde] ontsloten moet worden over grond van de gemeente of over grond van [appellant] . [appellant] betoogt dat het [geïntimeerde] de erfdienstbaarheid moet gebruiken die is gevestigd ten laste van de grond van de gemeente. Net als de voorzieningenrechter wijst het hof de vorderingen van [appellant] af.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 1 mei 2024, hersteld bij exploot van 24 mei 2024, in hoger beroep gekomen van een vonnis van 3 april 2024 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen het [geïntimeerde] als eiseres, de gemeente en Stichting Waternet als gedaagden en [appellant] als tussenkomende partij (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven. [appellant] heeft geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.
    
    
    
      Het [geïntimeerde] en de gemeente hebben ieder een memorie van antwoord ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 28 januari 2025 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten, [appellant] door mr. R.R. Oudijk, advocaat te Den Haag, het [geïntimeerde] door mr. Nabben voornoemd en de gemeente door mrs. P. H .A. Bonenkamp en R. Verduijn, advocaten te Amsterdam. Partijen en werknemers van Stichting Waternet hebben inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord. [appellant] heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van het [geïntimeerde] en de gemeente in de kosten van het geding in beide instanties. Daarnaast vordert [appellant] in hoger beroep een veroordeling van het [geïntimeerde] om niet langer gebruik te maken van de noodweg die over zijn perceel loopt, omdat het in plaats daarvan gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid uit de notariële akte van 1955.
    
    
    
      Het [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot referte. De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat deze opsomming van feiten op onderdelen onjuist en onvolledig is. Deze grief wordt door het hof behandeld bij de formulering van de feiten en kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Overigens is de rechter niet gehouden om alle gestelde feiten in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die naar zijn oordeel tot uitgangspunt kunnen worden genomen, en noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. 
      Voor zover in hoger beroep van belang, gaat het om de volgende feiten.
    
    
    
      3.1.
      Het [geïntimeerde] is vanaf 1988 eigenaar van een perceel grond met woning, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [letter 1] , nummer [nummer 1] , plaatselijk bekend als [straat 1] te [plaats 1] (hierna: perceel [letter 1] - [nummer 1] ). De gemeente is eigenaar van de ten westen van perceel [letter 1] - [nummer 1] gelegen Amsterdamse [buurt] . Stichting Waternet (hierna: Waternet) beheert dit gebied namens de gemeente. [appellant] is eigenaar van de percelen [letter 1] - [nummer 2] en [letter 1] - [nummer 3] , die ten [gebied 1] en [gebied 2] van perceel [letter 1] - [nummer 1] liggen.
    
    
      3.2.
      Perceel [letter 1] - [nummer 1] heeft geen rechtstreekse toegang tot de openbare weg. Alleen via een weg over de percelen [letter 1] - [nummer 2] en [letter 1] - [nummer 3] of een pad via de Amsterdamse [buurt] kan de openbare weg worden bereikt. Dit pad zal hierna ook de [straat 2] worden genoemd.
      
    
    
      3.3.
      Het [geïntimeerde] heeft Waternet in 2017 gevraagd of zij bereid is de [straat 2] als toegangsweg van perceel [letter 1] - [nummer 1] te gedogen en een daartoe strekkende erfdienstbaarheid te vestigen. Waternet heeft geantwoord dat het uitgesloten is dat Waternet/de gemeente akkoord zal gaan met een dergelijke erfdienstbaarheid, vanwege de drinkwaterwinning in het gebied en de belangrijke natuur- en recreatiefunctie van het gebied.
      
    
    
      3.4.
      Het [geïntimeerde] heeft vervolgens een vordering ingesteld tegen [appellant] . Bij vonnis van 4 juli 2018 heeft de rechtbank Noord-Holland de weg over de percelen [letter 1] - [nummer 2] en [letter 1] - [nummer 3] aangewezen als noodweg als bedoeld in artikel 5:57 lid 1 BW.
      
    
    
      3.5.
      In de hogerberoepsprocedure tegen dat vonnis is gebleken dat in 1955 een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd ten laste van het perceel van de gemeente (hierna: het dienende erf) en ten behoeve van een aantal percelen waaruit het huidige perceel [letter 1] - [nummer 1] is ontstaan (hierna: het heersende erf). De erfdienstbaarheid is vastgelegd in een notariële akte van 29 maart 1955, die strekt tot verkoop en levering aan de gemeente van meerdere percelen grond, behorend tot [geïntimeerde] “Huis te [plaats 1] ”. In de akte staat het volgende:
      
      
        
          “(…)
        
      
      9. 	9. de koopster [de gemeente, hof] vestigt hierbij:
      
        a. ten laste van de aangekochte percelen, kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , sectie [letter 2] nummers [nummer 4] (gedeeltelijk), [nummer 5] (gedeeltelijk) en [nummer 6] (gedeeltelijk) als lijdende erven en ten behoeve van de percelen kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , sectie [letter 2] nummers [nummer 7] , [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] , [nummer 13] en [nummer 14] , als heersende erven, alsmede:
      
      
        b. ten laste van de aangekochte percelen, kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , sectie [letter 2] nummers [nummer 15] (gedeeltelijk), [nummer 5] (gedeeltelijk) en [nummer 6] (gedeeltelijk) als lijdende erven en ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2] sectie [letter 2] nummer [nummer 16] als heersend erf, een erfdienstbaarheid van weg op de plaats welke op de hierbij gevoegde kaart met een groene arcering is aangegeven, welke erfdienstbaarheid uitsluitend dient voor een gebruik overeenstemmend met het doel, waarvoor de heersende erven thans worden gebruikt;
      
      
        	(…)”
      
      
    
    
      3.6.
      Aan de akte is een kaart gehecht, waarvan de volgende afbeelding is gemaakt:
      
      (afbeelding)
      
    
    
      3.7.
      Perceel [letter 1] - [nummer 1] is op de kaart niet als zodanig aangegeven. Dit perceel is in 1976 ontstaan na herverkaveling en gedeeltelijke verkoop van het heersende erf [letter 1] - [nummer 16] . Het verkochte gedeelte van het perceel [letter 1] - [nummer 16] heeft nu de kadastrale aanduiding [letter 1] - [nummer 17] , en is eigendom van een derde partij.
      
    
    
      3.8.
      Nadat zij bekend was geworden met de akte uit 1955 heeft het [geïntimeerde] Waternet nogmaals verzocht haar toe te staan de [straat 2] te gebruiken als ontsluitingsweg van perceel [letter 1] - [nummer 1] . Waternet heeft daar namens de gemeente afwijzend op gereageerd.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      Het [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd de gemeente en Waternet te veroordelen te gedogen dat het [geïntimeerde] gebruik maakt van de [straat 2] om daarmee te voet of met een personenauto van en naar de openbare weg te gaan, met veroordeling van de gemeente en Waternet om te gedogen dat het [geïntimeerde] het pad geschikt maakt om te gebruiken als toegangsweg voor een personenauto, met een breedte van circa twee meter. Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] heeft, samengevat, gevorderd te bepalen dat hij op grond van artikel 217 Rv in de hoofdzaak zou mogen tussenkomen. Daarnaast vorderde hij te oordelen dat het [geïntimeerde] gebruik zou moeten maken van de [straat 2] om daarmee te voet of met een personenauto van en naar de openbare weg te gaan.
      
    
    
      4.3.
      
        De voorzieningenrechter heeft de vordering van [appellant] tot tussenkomst toegewezen. Hij wees de (verdere) vorderingen van het [geïntimeerde] en [appellant] af. 
        De voorzieningenrechter heeft, na uitleg van de notariële akte van 29 maart 1955, aan de afwijzing van de vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Voorshands is aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het [geïntimeerde] ten behoeve van de ontsluiting van perceel [letter 1] - [nummer 1] geen rechten kan ontlenen aan de erfdienstbaarheid, zodat het [geïntimeerde] in de huidige situatie vanaf perceel [letter 1] - [nummer 1] geen ontsluiting heeft op de [straat 2] . Voor zover [appellant] heeft gevorderd te oordelen dat het [geïntimeerde] de noodweg over zijn perceel niet langer mag gebruiken omdat het in plaats daarvan gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid, is deze vordering om die reden niet toewijsbaar. Bovendien ontbreekt een deugdelijke grondslag op grond waarvan [appellant] het [geïntimeerde] zou kunnen verplichten de erfdienstbaarheid te gebruiken, aldus steeds de voorzieningenrechter. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Zoals hierboven aangegeven heeft hij met zijn eerste grief betoogd dat de opsomming van feiten op onderdelen onvolledig en onjuist is. Met zijn andere grieven richt [appellant] zich, in de kern, tegen de uitleg door de voorzieningenrechter van de notariële akte van 29 maart 1955 en de conclusies die de voorzieningenrechter daaraan heeft verbonden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      5.2.
      Het hof is, met de voorzieningenrechter, van oordeel dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn. Het is namelijk in dit kort geding onvoldoende aannemelijk dat deze vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Als gevolg daarvan is het niet gerechtvaardigd om op de toewijzing ervan vooruit te lopen. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
      
      
        5.2.1.
        De aard van de kortgedingprocedure brengt met zich dat bij een betwisting van de gronden van vorderingen in beginsel geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van de door partijen over en weer gestelde feiten en omstandigheden.
        
      
      
        5.2.2.
        De standpunten van partijen lopen ver uiteen en staan op bepaalde punten lijnrecht tegenover elkaar. Zo betoogt [appellant] dat in dit geval niet kan worden volstaan met een objectieve, tekstuele uitleg van de akte van 29 maart 1955, omdat deze akte onvoldoende duidelijk zou zijn. Volgens [appellant] heeft de voorzieningenrechter ten onrechte overwogen dat de verlengde arcering op de tekening bij de akte specifieke toegangspunten aangeeft. Het is namelijk om verscheidene redenen onwaarschijnlijk dat de verlengde arcering doelbewust is aangebracht om die delen van het dienende erf te markeren die toegang geven tot de [straat 2] . De gemeente is het niet eens met dit betoog.
        
      
      
        5.2.3.
        Op grond van artikel 5:73 lid 1 BW worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van de akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Met de voorzieningenrechter en de gemeente is het hof van oordeel dat de notariële akte van 29 maart 1955, conform dit wettelijke uitgangspunt, objectief moet worden uitgelegd. De tekst van de akte en ook de hierbij behorende tekening zijn immers duidelijk: de erfdienstbaarheid is gevestigd ‘op de plaats welke op de (…) kaart met een groene arcering is aangegeven’. Er bestaat geen aanleiding om van een andere uitlegmaatstaf uit te gaan. Het hof kan de voorzieningenrechter bovendien volgen in zijn overweging dat met de extra lange arceerstrepen op de kaart speciaal die delen van het dienende erf zijn gemarkeerd die vanaf de heersende erven mogen worden gebruikt om de [straat 2] te bereiken. Immers, die duidelijk verlengde arcering is kennelijk doelbewust op die drie plaatsen aangebracht.
        
      
      
        5.2.4.
        Tussen partijen is niet in geschil dat enkel een dam perceel [letter 1] - [nummer 1] toegang geeft tot de percelen van de gemeente (en vervolgens de [straat 2] ). Met de akte is kennelijk bedoeld toegang tot de [straat 2] te geven via perceel [letter 2] - [nummer 7] ; de verlengde groene arcering tussen de [straat 2] en het toenmalige perceel [letter 2] - [nummer 7] laat hierover geen twijfel bestaan. De feitelijke toegang (de dam) lag en ligt echter niet op die plek. De [straat 2] is vanaf de locatie van de verlengde groene arcering dus feitelijk niet bereikbaar. Dat roept vragen op: waarom is op de kaart een arcering opgenomen waarmee een toegang zal zijn bedoeld, terwijl op die plek geen feitelijke toegang tot de [straat 2] bestaat, waarom is die feitelijke (maar niet rechtstreekse) toegang er op een ander plek wel en waarom is die niet in de akte aangeduid? 
        
      
      
        5.2.5.
        Niet valt uit te sluiten dat de erfdienstbaarheid bij perceel [letter 2] - [nummer 7] destijds niet goed is gevestigd (daarvoor zou de afwezigheid van een feitelijke toegang een aanwijzing kunnen vormen), maar dat wil nog niet zeggen dat daarom toegang tot de [straat 2] zou moeten worden verleend op de plek van de dam en over de percelen van de gemeente heen. Dat, en of, de af te leggen afstand over de percelen van de gemeente gering is en dat verscheidene personen in het verleden op die manier van en naar de [straat 2] gingen, zoals [appellant] stelt, maakt dat niet anders. De erfdienstbaarheid is immers beperkt tot de [straat 2] en de toegangen zoals aangegeven op de kaart bij de akte van 29 maart 1955.
        
      
      
        5.2.6.
        Partijen hebben de gerezen vragen ter zitting in hoger beroep niet (eenduidig) kunnen beantwoorden. 
        
      
      
        5.2.7.
        Daarbij komt dat partijen erover twisten of perceel [letter 2] - [nummer 7] na de herverkaveling volledig deel is gaan uitmaken van perceel [letter 1] - [nummer 1] . Als die vraag ontkennend moet worden beantwoord, kan de verlengde groene arcering (en dus de ‘juridische’ toegang tot de [straat 2] ) alleen al daarom niet ten voordele strekken van perceel [letter 1] - [nummer 1] .
        
      
      
        5.2.8.
        Eveneens is onduidelijk, en tussen partijen in geschil, wat is bedoeld met de bewoordingen ‘overeenstemmend met het doel waarvoor de heersende erven thans worden gebruikt’ in de akte van 29 maart 1955. De gemeente stelt zich op het standpunt dat dat doel van de erfdienstbaarheid enkel het onderling bereikbaar houden van de landbouwgebieden was. Als dat standpunt zou moeten worden gevolgd, dan strekt de [straat 2] niet tot ontsluiting van perceel [letter 1] - [nummer 1] op de openbare weg. [appellant] stelt daarentegen dat de erfdienstbaarheid ook is gevestigd ten behoeve van de woning op perceel [letter 1] - [nummer 1] , en dat die ontsluiting daarom wel valt onder de doelomschrijving. Beide partijen betogen dat de [straat 2] in het verleden is gebruikt overeenkomstig het door ieder van hen gestelde doel. 
        
      
      
        5.2.9.
        Bij al het voorgaande komt dat de gemeente zich erop heeft beroepen dat de erfdienstbaarheid door verjaring teniet is gegaan. Het [geïntimeerde] onderschrijft dat standpunt in die zin, dat zij stelt dat zij en haar rechtsvoorganger de [straat 2] van meet af aan niet als ontsluiting hebben gebruikt. [appellant] betwist deze standpunten van de gemeente en het [geïntimeerde] . [appellant] heeft zijn betwisting weliswaar onderbouwd met getuigenverklaringen, maar zowel de gemeente als het [geïntimeerde] heeft deze verklaringen inhoudelijk weersproken.
        
      
      
        5.2.10.
        Naar de juistheid van (al) deze standpunten van partijen en ter beantwoording van de gerezen vragen zal nader onderzoek nodig zijn. Daarvoor leent dit kort geding zich niet. De grieven van [appellant] stuiten hierop af.
        
      
    
    
      5.3.
      Om de hiervoor vermelde redenen zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. De nieuwe vordering van [appellant] in hoger beroep (veroordeling van het [geïntimeerde] om niet langer gebruik te maken van de noodweg die over zijn perceel loopt, omdat het in plaats daarvan gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid uit de notariële akte van 1955), is om dezelfde redenen evenmin toewijsbaar.
      
    
    
      5.4.
      Omdat dit oordeel partijen niet dienstig is bij de oplossing van hun geschil, geeft het hof partijen in overweging mediation te beproeven.
      
    
    
      5.5.
      
        [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten ten aanzien van zowel het [geïntimeerde] als de Gemeente als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    798,-
      - salaris advocaat	€ 2.428,- (tarief € 1.214,-, twee punten)
      Totaal	€ 3.226,-.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van zowel het [geïntimeerde] als de gemeente vastgesteld op € 3.226,- en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en in het geval van de gemeente bovendien te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, I. de Greef en A. Hillen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.