ECLI:NL:RBROT:2025:4044, Rechtbank Rotterdam, 21-03-2025, 11230014 CV EXPL 24-18452
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst. Huurster meent dat verhuurder lekkage in het gehuurde niet (goed) heeft opgelost en dat sprake is van schimmelvorming. Verhuurder heeft meerdere onderzoeken laten doen en huurster diverse voorstellen gedaan voor het uitvoeren van werkzaamheden, tijdelijk verblijf elders en alternatieve woonruimte. Huurster maakt geen concrete afspraak voor werkzaamheden of zegt deze af. Zij stuurt een groot aantal berichten aan verhuurder en plaatst berichten online, waardoor medewerkers van verhuurder aanzienlijk worden belast en zich zelfs bedreigd voelen. Huurster maakt veel opnames, van medebewoners van het complex en aannemers die in het complex werkzaamheden komen uitvoeren. Aannemers weigeren nog langer in het complex te werken. Omwonenden klagen dat zij het gedrag van huurster storend en intimiderend vinden. De grens van wat verhuurder van een huurder moet dulden is ruim overschreden. Dat levert een tekortkoming op die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Huurster krijgt geen laatste kans meer.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11230014 CV EXPL 24-18452
    
    
    
      datum uitspraak: 21 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Maasdelta Groep (MDG),
      vestigingsplaats: Spijkenisse (gemeente Nissewaard),
      eiseres,
      gemachtigde: mr. M.E. Verheijen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘MDG’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 5 juli 2024, met bijlagen, waaronder een USB-stick met videobestanden;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte tot wijziging van eis van 26 september 2024, met bijlage;
        
        
          de akte tot wijziging van eis van 29 januari 2025, met bijlagen, waaronder een USB-stick met een video-opname;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van MDG van 7 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de brief van de gemachtigde van MDG van 13 februari 2025, met bijlagen, waaronder twee links naar videofragmenten. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 29 januari 2025 was een mondelinge behandeling gepland. Tijdens de zitting is gebleken dat de akte tot wijziging van eis, bestemd voor deze zitting, zich niet in het dossier van de kantonrechter bevond. Vervolgens is een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling bepaald. Op 18 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens MDG aanwezig mevrouw [persoon A] (bedrijfsjurist), de heer [persoon B] (senior woonconsulent) en mevrouw [persoon C] (manager senior woonconsulenten), bijgestaan door mr. Verheijen. Namens [gedaagde] was mr. Trooster aanwezig. [gedaagde] zelf was niet aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      Door [gedaagde] zijn rechtstreeks stukken en e-mails toegestuurd. Deze stukken zijn niet in het dossier opgenomen. Aan [gedaagde] is per e-mail meegedeeld dat zij, als zij iets wil indienen, dit via haar gemachtigde moet doen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt woonruimte in een appartementencomplex van MDG. In 2019 heeft een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde, die door MDG is verholpen. [gedaagde] is ervan overtuigd dat de lekkage niet definitief verholpen is en dat sprake is van zwarte schimmel in de woning. Ook meldt zij regelmatig andere gebreken bij MDG. MDG heeft verschillende acties ondernomen, waaronder het laten uitvoeren van lekdetecties, het langs sturen van aannemers om werkzaamheden uit te voeren en het aanbieden van andere woonruimte aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] maakt voortdurend opnames in en rond het gehuurde. Dat zijn opnames van zichzelf waarin zij negatieve uitspraken doet over (medewerkers van) MDG, de staat van het gehuurde en andere zaken waarover zij ontevreden is, maar ook opnames van (medewerkers van) aannemers die in opdracht van MDG werkzaamheden moeten uitvoeren in het complex en van andere bewoners van het complex, van wie [gedaagde] vermoedt dat zij ook met gebreken in hun woning te maken hebben.
      
    
    
      2.3.
      
        MDG is deze procedure begonnen met als insteek [gedaagde] te laten meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde. [gedaagde] vindt namelijk dat MDG allerlei werkzaamheden moet uitvoeren, maar het lukt niet om tot concrete afspraken te komen. Zo heeft [gedaagde] akkoord gegeven op werkzaamheden, maar maakt zij geen concrete afspraak voor de datum waarop deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden of zegt ze de afspraken af. Het steeds filmen van werklui heeft er inmiddels voor gezorgd dat de aannemers die MDG inschakelt voor werkzaamheden niet meer in het complex willen werken. Daarom wilde MDG een veroordeling van [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en het gehuurde tijdelijk te ontruimen. 
        Ook heeft MDG een veroordeling van [gedaagde] gevraagd om alle berichten die zij op social media heeft gezet en die verwijzen naar MDG, haar medewerkers en/of hulppersonen, te verwijderen en verwijderd te houden en haar te verbieden om online negatieve uitlatingen over hen te doen.
        Tot slot is sprake van een huurachterstand. MDG vordert betaling daarvan. 
      
      
    
    
      2.4.
      Ook na het uitbrengen van de dagvaarding is [gedaagde] doorgegaan met het maken van opnames en het plaatsen van video’s op social media. De frequentie daarvan is zelfs hoger geworden dan daarvoor. Dit is voor MDG reden geweest om haar eis te wijzigen en nu primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. De hiervoor genoemde – oorspronkelijke – vorderingen heeft MDG nu subsidiair ingesteld. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van MDG. Zij wil in het gehuurde blijven wonen en vindt dat zij een goede reden heeft om aandacht te vragen voor de toestand van het gehuurde. Volgens haar is er ook geen huurachterstand. 
      
      
        
          De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt hieronder uitgelegd.
      
    
    
      2.7.
      MDG en [gedaagde] zitten met elkaar in een huurrelatie. Elk van de partijen in een huurrelatie moet zich aan bepaalde regels houden. Zo moet een verhuurder gebreken aan het gehuurde herstellen als de huurder daarom vraagt. Aan de andere kant moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven om die verplichting na te komen. Daarnaast moet de huurder zich in het algemeen als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW).
      
    
    
      2.8.
      In dit geval vindt [gedaagde] dat er (serieuze) gebreken zijn aan het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat MDG alles heeft gedaan wat [gedaagde] van haar mocht verwachten, en zelfs meer. MDG heeft onderzoek gedaan toen [gedaagde] bleef melden dat er lekkages in het gehuurde waren, ook nadat meerdere malen lekdetectie is uitgevoerd en daarbij geen lekkages zijn vastgesteld. MDG heeft aangeboden om schimmel te behandelen, ook al werd haar verteld dat die schimmel door toedoen van [gedaagde] zelf was ontstaan. Zij heeft aan [gedaagde] een andere woning aangeboden, heeft een bedrag van € 2.500,- betaald voor de laminaatvloer die [gedaagde] heeft weggehaald en heeft alternatief verblijf geregeld op momenten dat er werkzaamheden in het gehuurde zouden worden uitgevoerd (een huisje op een bungalowpark in de buurt en een hotelkamer). Zelfs de reiskosten van [gedaagde] toen zij in een bungalow verbleef zijn vergoed. [gedaagde] heeft er echter zelf voor gezorgd dat niet alle werkzaamheden konden worden uitgevoerd. Zij is aanvullende eisen blijven stellen, heeft geen definitieve afspraken gemaakt en afspraken afgezegd. Door het (voortdurend) filmen van werklieden, ondanks dat MDG haar dit verboden had, weigeren aannemers nu nog werkzaamheden uit te voeren. Niet alleen in het gehuurde, maar zelfs in het hele complex, omdat het filmgedrag van [gedaagde] zich niet beperkt tot het gehuurde zelf. Als er inderdaad gebreken zijn, is het daarom door toedoen van [gedaagde] dat deze niet zijn hersteld. 
      
    
    
      2.9.
      Ondanks dat [gedaagde] dus vindt dat er gebreken zijn die MDG moet oplossen en MDG haar meer dan eens tegemoet is gekomen in haar – naar het oordeel van de kantonrechter te vèrgaande – eisen, is nu de situatie ontstaan dat MDG geen werkzaamheden meer kan laten uitvoeren in het complex waarin het gehuurde ligt. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het gehuurde zelf, maar beïnvloedt ook het woongenot van de andere bewoners. Dat woongenot wordt daarnaast negatief beïnvloed door het filmgedrag van [gedaagde] . Zij probeert omwonenden ‘mee te krijgen’ in haar klachten over MDG en het gehuurde, terwijl omwonenden daar niet op zitten te wachten. Sterker nog, deze omwonenden beklagen zich inmiddels regelmatig bij MDG. MDG heeft klachtmeldingen overgelegd waaruit blijkt dat het om meerdere omwonenden gaat. Zij ervaren het gedrag van [gedaagde] als storend en zelfs intimiderend. Een van de buren is zelfs zo bang geworden van [gedaagde] , dat zij tijdelijk niet meer in haar woning verblijft. Ook maakt [gedaagde] het door haar weigering om mee te werken onmogelijk voor MDG om een aansluiting te laten maken in de woning van haar onderburen voor de zonnepanelen op het dak van het complex. 
      
    
    
      2.10.
      
        Het gedrag van [gedaagde] heeft ook grote invloed op de organisatie van MDG. Zij houdt in haar eentje een senior woonconsulent en de bedrijfsjurist zodanig bezig, dat zij hun andere werkzaamheden niet meer volledig kunnen doen. [gedaagde] laat zich in de opnames die zij op social media zet zodanig uit over MDG dat hiervan aangifte bij de politie van strafbare feiten is gedaan. In een recent filmpje heeft [gedaagde] zelfs gezegd: “Wanneer ik mijn huis uit moet, beste Maasdelta, dan maak ik het af.” Aan het einde van dit filmpje zegt zij dat degene die “dit veroorzaakt heeft” “aan het gas” gaat. Deze uitlatingen kunnen niet anders worden opgevat dan als bedreigend bedoeld en zo hebben de medewerkers van MDG deze uitlatingen aldus MDG ook ervaren en naar het oordeel van de kantonrechter ook kunnen opvatten.  
        Ook heeft [gedaagde] onnodig beslag gelegd op de tijd en moeite van aannemers die hebben geprobeerd met haar afspraken te maken over werkzaamheden in het gehuurde. 
      
      
    
    
      2.11.
      Dat [gedaagde] zich op deze manier en in deze mate jegens MDG, omwonenden en door MDG ingeschakelde werklui gedraagt, volgt niet alleen uit de overgelegde stukken en filmpjes, maar wordt door [gedaagde] ook niet betwist. [gedaagde] lijkt te vinden dat haar gedrag en de hoeveelheid berichten en filmpjes gerechtvaardigd zijn, omdat zij ervan overtuigd is dat er iets mis is met de woning. Daarvan is echter niet gebleken. Dit alles maakt dat [gedaagde] de grens van wat MDG als verhuurder van haar moet dulden ruim heeft overschreden. Het gaat daarbij om de combinatie van herstelverzoeken, maar daar tegenover de weigering om werkzaamheden te laten plaatsvinden, het voortdurend filmen van medewerkers van MDG, hulppersonen (aannemers) en omwonenden en het doen van zodanige uitlatingen dat omwonenden en medewerkers van MDG zich bedreigd voelen. Daarmee gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. Dat is, zoals gezegd, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Een tekortkoming die zo ernstig is, dat MDG geen andere oplossing meer ziet dan ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. De kantonrechter oordeelt dat inderdaad het punt bereikt is waar de tekortkoming zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. [gedaagde] krijgt geen laatste kans meer; zij heeft van MDG meer dan voldoende kansen gekregen om haar gedrag te verbeteren. MDG heeft (sommatie)brieven gestuurd, heeft een stopgesprek met [gedaagde] gevoerd en zelfs een overleg met de advocaten van beide partijen heeft niet tot een positieve verandering van het gedrag van [gedaagde] geleid. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen en alle personen die daar samen met haar zijn, verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van €633,63 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
    
    
      2.13.
      Bij het bepalen van de ontruimingstermijn is rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde] weliswaar moeder is van een minderjarig kind, maar dat dit kind niet meer in het gehuurde verblijft. De kantonrechter heeft ook geen reden om aan te nemen dat het kind op korte termijn weer in het gehuurde zal gaan wonen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om de huurachterstand aan MDG te betalen. Volgens MDG is de achterstand tot en met 31 december 2024 € 1.268,84. [gedaagde] heeft geen betalingen laten zien waaruit blijkt dat dit bedrag niet klopt. MDG heeft haar rentevordering ingetrokken, omdat hierover een oneerlijk beding is opgenomen in de toepasselijke algemene voorwaarden. 
      
      
        
          Afsluitend
        
      
      
    
    
      2.15.
      Omdat de primaire eisen van MDG worden toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de subsidiaire eisen die gaan over de werkzaamheden die MDG wil laten uitvoeren en over de uitlatingen van [gedaagde] op social media. Daarover wordt dus geen oordeel gegeven. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan MDG moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 595,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 980,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat MDG dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Spijkenisse te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van MDG te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan MDG te betalen € 1.268,84;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 januari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan MDG te betalen € 633,63 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van MDG worden begroot op € 980,72;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        51909