ECLI:NL:RBROT:2025:5453, Rechtbank Rotterdam, 31-01-2025, 11034442 CV EXPL 24-9342
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Afwijzing eis tot ontbinding huurovereenkomst omdat geen sprake is van een huurachterstand. Verhuurder gaat ten onrechte uit van een hogere huurprijs dan vastgesteld door de huurcommissie, want niet is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie waarbij de huurprijs tijdelijk verlaagd is.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11034442 CV EXPL 24-9342
    
    
    
      datum uitspraak: 31 januari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1]
      eiser, 
      gemachtigde: mr. J. Roose,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 27 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde] , met eis in reconventie en bijlagen;
        
        
          de brief van [eiser] , houdende bezwaar tegen de eis in reconventie en een akte wijziging van eis in conventie, met bijlagen;
        
        
          de akte [eiser] , met wijziging van eis;
        
        
          de akte van [gedaagde] , met bezwaar tegen de wijziging van eis.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser] , en zijn broer, met mr. Roose, en mr. Hijlkema en zijn kantoorgenoot [persoon A] . Ter zitting is de eis in reconventie ingetrokken. De zaak is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen in overleg te treden over een regeling in der minne.
      
    
    
      1.3.
      In de laatste twee aktes hebben partijen te kennen gegeven er samen niet uit te zijn gekomen. Er is om vonnis gevraagd. De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser] eist (na eisvermeerdering) om de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van bedragen aan achterstallige en lopende huur, boetes, servicekosten en belastingen, en buitengerechtelijke kosten. De eisen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] verhuurt sinds 1 februari 2017 aan [gedaagde] onzelfstandige woonruimte in de [adres] te Rotterdam. Het betreft de achterkamer met de naastgelegen kamer voor eigen gebruik, en andere ruimtes voor gezamenlijk gebruik. De overeengekomen huurprijs bedroeg toen € 400,- per maand. Daarnaast is overeengekomen dat [gedaagde] € 40,- en € 10,- per maand moet betalen als vergoedingen voor de levering van gas, water en elektriciteit respectievelijk bijkomende leveringen en diensten (hierna: servicekosten). Ook is overeengekomen dat [gedaagde] diverse belastingen en heffingen aan [eiser] moet betalen, tenzij dat op grond van de wet niet is toegestaan.
      
    
    
      2.3.
      Tussen partijen is op diverse punten verdeeldheid ontstaan. Het gaat om de hoogte van de voorschotten en de afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020, 2021, 2022 en 2023, over de hoogte van de huur en over gebreken aan het gehuurde.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft zich meermaals gewend tot de huurcommissie om uitspraak te doen. Het gaat om de afrekening servicekosten 2020, huurverlaging op grond van gebreken en huurverlaging op basis van een voorstel van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      Bij uitspraak verzonden op 31 januari 2024 heeft de huurcommissie de door [gedaagde] voorgestelde huurverlaging niet redelijk gevonden en bepaald dat de huurprijs van € 409,20 per maand in stand blijft.
      
    
    
      2.6.
      Bij uitspraak verzonden op 1 februari 2024 heeft de huurcommissie de huurprijs van € 409,20 per maand vanaf 1 maart 2023 tijdelijk verlaagd tot € 163,68 per maand.
      
    
    
      2.7.
      Bij uitspraak verzonden op 20 mei 2024 heeft de huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2020 vastgesteld op € 727,27.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] is het niet eens met de uitspraken van de huurcommissie.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter?  
        
      
      
      
        
          Over de dagvaarding en de eisen
        
      
    
    
      2.9.
      Op grond van artikel 111 lid 2, aanhef en onder d, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) dient het exploot van dagvaarding de eis en de gronden daarvan te vermelden. Na lezing daarvan moet het de rechter bij voorkeur aanstonds duidelijk zijn op grond van welke feiten en juridische argumenten eiser recht heeft op hetgeen hij van gedaagde vordert. Zeker zou dat het geval moeten zijn in een op zichzelf genomen eenvoudige zaak als deze. Wat dit aangaat laat de dagvaarding te wensen over. Ook daarna is onzorgvuldig geprocedeerd.
      
    
    
      2.10.
      Uit het lichaam van de dagvaarding wordt opgemaakt dat [eiser] het niet eens is met de uitspraken van de huurcommissie over de hoogte van de huur en de vermindering van de huur in verband met gebreken en ook dat hij wil dat de huurovereenkomst ontbonden wordt, maar op deze punten zijn in het petitum geen eisen geformuleerd. Bij de eerste akte wijzing van eis is de gevorderde huurachterstand verhoogd. Bij de tweede akte wijziging van eis, die na de zitting genomen is, heeft [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Ondanks het bezwaar hiertegen van [gedaagde] wordt deze eisvermeerdering toegestaan, gelet op het bepaalde in artikel 130 lid 1 Rv. De eisvermeerdering wordt niet in strijd geacht met de goede procesorde, mede omdat in de dagvaarding al uiteengezet is dat [eiser] wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en ter zitting gezegd is dat dit per abuis niet in het petitum opgenomen was. 
      
    
    
      2.11.
      Van de zijde van [gedaagde] is er terecht op gewezen dat niet op grond van artikel 7:262 BW is gevorderd een beslissing over de punten waarover de huurcommissie om uitspraken was verzocht. Het petitum van de dagvaarding bevat namelijk geen eisen gericht tegen de uitspraken van de huurcommissie over de hoogte van de huur en de vermindering van de huur in verband met gebreken. De aktes wijziging van eis zien ook niet daarop, wat ook niet had gekund gelet op de daarvoor geldende termijn. Op 14 mei 2024 is [eiser] een procedure begonnen bij de huurcommissie, die tot doel heeft een uitspraak te verkrijgen waarin wordt vastgesteld dat de gebreken zijn verholpen, zodat de huurprijsvermindering eindigt en de normale huur weer in rekening gebracht kan gaan worden. 
      
    
    
      2.12.
      Omdat niet opgekomen is tegen de onder 2.5 en 2.6 vermelde uitspraken van de huurcommissie worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraken is vastgesteld. De normale huurprijs bedraagt dus € 409,20 per maand en deze huurprijs is vanaf 1 maart 2023 tijdelijk verlaagd tot € 163,68 per maand.
      
      
        
          Afwijzing eisen
        
      
    
    
      2.13.
      De geëiste ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen, omdat geen sprake is van een huurachterstand. Het in de eerste akte wijzing van eis gevorderde bedrag van € 2.017,15 aan huurachterstand over de periode van april 2023 tot en met oktober 2024 klopt niet. In bijlage 16 heeft [eiser] becijferd dat de huurachterstand € 289,20 bedraagt tot en met de maand oktober 2024 en daarbij is opgeteld een bedrag van € 1.727,95 aan indexering huur over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2022, tezamen uitkomend op het bedrag van € 2.017,15. Bij de becijfering gaat [eiser] echter uit van een hogere huurprijs dan € 409,20 per maand en niet van de verlaagde huurprijs van € 163,68 per maand. [gedaagde] heeft tot en met de maand oktober 2024 niet de verlaagde huurprijs maar hogere bedragen betaald. Naar het zich laat aanzien heeft [gedaagde] dus teveel huur betaald en voert hij terecht aan dat sprake is van onverschuldigde betaling. Daarom is er geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden en ook wordt de geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.017,95 en tot betaling van de lopende huur afgewezen. 
      
      
        2.13.1.
        Overigens wordt opgemerkt dat voormelde indexering (achteraf) niet kan. Het strookt niet met voormelde vaststelling dat de normale huurprijs € 409,20 per maand bedraagt, welk bedrag herleid kan worden tot de e-mail zijdens [eiser] van 20 januari 2023 waarmee aan [gedaagde] te kennen is gegeven dat de huurprijs € 409,20 bedraagt (bijlage 3 bij antwoord).
        
      
    
    
      2.14.
      
        De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van 
        € 13.868,17 aan boetes wordt ook afgewezen, want anders dan [eiser] stelt is geen sprake geweest van het niet of niet volledig hebben betaald van de huur vanaf 1 april 2023 zodat de beweerdelijk verschuldigd geworden boete van € 38,63 per kalenderdag op grond van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 2003 reeds hierom niet van toepassing is. Nog daargelaten de andere verweren die hiertegen zijn aangevoerd. 
      
      
    
    
      2.15.
      De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van (het ongespecificeerde bedrag van) € 6.917,89 aan servicekosten en belastingen wordt eveneens afgewezen, want wat betreft de servicekosten is de eis prematuur ingesteld. Ten tijde van de dagvaarding stond niet vast dat [gedaagde] servicekosten en belastingen verschuldigd is en, zo ja, wat de hoogte is van de betreffende bedragen die hij aan [eiser] zou moeten betalen. Kennelijk was en is [gedaagde] het niet eens met de door [eiser] opgestelde afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020, 2021, 2022 en 2023. Daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt. Op de voet van artikel 7:260 lid 1 BW kunnen zij in dat geval de huurcommissie verzoeken hierover uitspraak te doen. Dat is pas hangende deze procedure gebeurd. De huurcommissie heeft op 20 mei 2024 uitspraak gedaan over de servicekosten over het jaar 2020 en de betalingsverplichting van [gedaagde] vastgesteld op € 727,27. De huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan over de servicekosten over de jaren 2021, 2022 en 2023, zodat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor die jaren nog niet vast staat. Omdat [gedaagde] te kennen gegeven heeft aan zijn betalingsverplichtingen te willen voldoen en hij ten tijde van de dagvaarding hiermee niet in verzuim was, omdat de betalingsverplichtingen toen nog niet vaststonden, wordt de eis wat betreft de servicekosten afgewezen. Uit de dagvaarding en de akte eiswijziging blijkt niet duidelijk welk deel van het gevorderde bedrag ziet op de beweerdelijk verschuldigde belastingen. [eiser] had dat moeten verduidelijken, gelet op het hiertegen gevoerde verweer, wat niet is gebeurd. Daarom wordt het met de belastingen gemoeide bedrag afgewezen. 
      
    
    
      2.16.
      
        De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van 
        € 1.190,96 aan buitengerechtelijke kosten wordt tot slot ook afgewezen. Gelet op wat hierboven geoordeeld is, zijn deze kosten onterecht gevorderd. 
      
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen vast op € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.221,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist ten aanzien van de proceskosten en [eiser] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde]  worden vastgesteld op € 1.221,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
        465