ECLI:NL:RBROT:2025:5712, Rechtbank Rotterdam, 09-05-2025, 11362795 CV EXPL 24-26196
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, ambtshalve toetsen, opslagbeding wordt vernietigd. Verhuurder heeft na rolbeslissing niet gereageerd en krijgt nog eenmaal de gelegenheid om de benodigde gegevens te verstrekken

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11362795 CV EXPL 24-26196
    
    
    
      datum uitspraak: 9 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      die zelf procedeert, zonder bijstand van een gemachtigde.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 oktober 2024, met producties;
        
        
          de aantekening van het mondeling antwoord en de tegenvordering, met bijlagen;
        
        
          de repliek, met bijlagen;
        
        
          de aantekening dat [gedaagde] , hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet meer heeft gereageerd;
        
        
          de rolbeslissing van 14 maart 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt een woning van [eiseres] . Op dit moment is er volgens [eiseres] een huurachterstand. [eiseres] eist dat [gedaagde] die huurachterstand met rente en kosten betaalt.
        
          [gedaagde] is het met die vordering niet eens en heeft een tegeneis ingesteld.
      
      
    
    
      2.2.
      In de rolbeslissing van 14 maart 2025 heeft de kantonrechter voorlopig geoordeeld dat het opslagbeding op grond waarvan [eiseres] de huurprijs mag wijzigen, het boetebeding en het beding dat ziet op de buitengerechtelijke incassokosten onredelijk bezwarend zijn. [eiseres] is vervolgens in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. [eiseres] heeft echter van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Hierdoor kan de kantonrechter de hoogte van een eventuele huurachterstand op dit moment niet vaststellen. De kantonrechter geeft [eiseres] daarom nog eenmaal de gelegenheid om meer informatie te verstrekken.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst en/of de daarbij behorende algemene voorwaarden is
        bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 4%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. [eiseres] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
      
        
          
            [eiseres] moet nadere gegevens overleggen
        
      
      
    
    
      2.4.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat [eiseres] de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. De kantonrechter vraagt [eiseres] om aan te geven hoe hoog de huur op basis van enkel dit indexatiebeding telkens is geweest. [eiseres] moet ook aangeven welke huur zij telkens in rekening heeft gebracht (uitgesplitst naar kale huur en servicekosten).
      
    
    
      2.5.
      Indien [eiseres] de hiervoor gevraagde gegevens niet verstrekt, zal de kantonrechter daaraan de gevolgen verbinden die hij geraden acht. [eiseres] dient er in dat geval rekening mee te houden dat de kantonrechter bij de berekening van de huurachterstand uit zal gaan van de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen.
      
      
        
          Boetebeding en het beding ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      2.6.
      Zoals reeds in de rolbeslissing van 14 maart 2025 overwogen is de kantonrechter verder voorlopig van oordeel dat het boetebeding en het beding dat betrekking heeft op de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk zijn. [eiseres] mag zich ook hierover nog uitlaten.
      
      
        
          Verdere beslissingen worden aangehouden
        
      
      
    
    
      2.7.
      In afwachting van de reactie van [eiseres] wordt iedere verdere beslissing en dus ook de beoordeling van de tegenvordering van [gedaagde] aangehouden.
      
    
    
      2.8.
      In het geval [eiseres] alsnog schriftelijk reageert, zal de kantonrechter [gedaagde] in de gelegenheid stellen om op een nader te bepalen rolzitting zich schriftelijk uit te laten over de nadere stellingen van de verhuurder, alvorens er eindvonnis gewezen zal worden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      de kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 3 juni 2025 om 11.30 uur voor een schriftelijke reactie van [eiseres] ;
      
    
    
      3.2.
      de kantonrechter bepaalt reeds nu dat verder uitstel niet mogelijk is;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt, voor het geval [eiseres] schriftelijk reageert, dat [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld om schriftelijk te reageren op de nadere stellingen van [eiseres] op een nader te noemen rolzitting;
      
    
    
      3.4.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        754
      
    
  
  
    Hoge Raad 29 november 2024:ECLI:NL:2024:1780