ECLI:NL:RBZWB:2025:2527, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-04-2025, 24/2665
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/2665 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Rucphen), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 januari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 790.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rucphen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] (taxateur).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1963. 
    
    
    
      2.1.
      De woning heeft een oppervlakte van 156 m2. Het kavel dat bij de woning behoort heeft een oppervlakte van 1.850 m2. Daarnaast beschikt de woning over extra grond met een oppervlakte van in totaal 42.878 m2 (de extra grond). Een gedeelte van de extra grond ligt aan de andere kant van de weg waar de woning van belanghebbende aan is gelegen. 
      
    
    
      2.2.
      Op (een gedeelte van) de extra grond rust een kwalitatieve verplichting om deze grond niet te gebruiken ten behoeve van de landbouw en datgene na te laten wat de ontwikkeling of instandhouding van het betrokken natuurdoelpakket op desbetreffende landbouwgrond in gevaar brengt of verstoort (de kwalitatieve verplichting).
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2011. Dit bezwaar is gegrond verklaard waarbij de grondprijs van de extra grond is verlaagd in verband met de daarop rustende kwalitatieve verplichting. 
      
    
    
      2.4.
      Ten tijden van de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2020, 2021 en 2022 ambtshalve verminderd omdat hij heeft geconstateerd dat in deze jaren de extra grond tegen een te hoge grondprijs was gewaardeerd. Bij de WOZ-beschikkingen voor voornoemde jaren was geen rekening gehouden met de kwalitatieve verplichting die op de extra grond rust. 
      
    
    
      2.5.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd waarin de extra grond in het geheel tegen € 1.25 per m2 is gewaardeerd. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De heffingsambtenaar heeft zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 moet worden verlaagd naar € 593.000, omdat in de beschikking de extra grond behorende bij de woning tegen een te hoge grondprijs is gewaardeerd. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde is ten onrechte geen rekening gehouden met de kwalitatieve verplichting die op de extra grond rust. Het beroep van belanghebbende is in zoverre reeds gegrond. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij het eens is met de onderbouwing van de waarde van de woning voor het jaar 2023 door de heffingsambtenaar in de beroepsfase. De door de heffingsambtenaar overgelegd waardematrix acht belanghebbende juist omdat de heffingsambtenaar daarin een grondprijs van € 1.25 per m2 voor de gehele extra grond heeft gehanteerd. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat hij graag duidelijkheid wil over de vraag of bij de WOZ-beschikkingen voor de belastingjaren 2012 tot en met 2019 rekening is gehouden met de kwalitatieve verplichting die rust op de extra grond bij de woning. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat dit het geval is. Belanghebbende wil graag kunnen verifiëren of dat klopt. Belanghebbende geeft aan dat hij het vertrouwen in de waardering van de woning door de heffingsambtenaar is verloren. Het bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2011 is gegrond verklaard omdat geen rekening was gehouden met de kwalitatieve verplichting op de extra grond. Vervolgens is in latere jaren echter opnieuw verzuimd om met de kwalitatieve verplichting rekening te houden bij de waardebepaling.  
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank begrijpt de behoefte van belanghebbende om ook de opbouw van de WOZ-waarde voor de jaren 2012 tot en met 2019 te controleren. De rechtbank kan hier echter niet over oordelen. Ter beoordeling aan de rechtbank ligt de WOZ-beschikking van de woning en de aanslag OZB  voor het jaar 2023 voor. Over de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2012 tot en met 2019 kan de rechtbank in deze uitspraak derhalve niet oordelen. Evenmin kan de rechtbank in het kader van het onderliggende geschil de heffingsambtenaar opdragen om inzicht te verschaffen in de opbouw van de WOZ-waarden voor de jaren 2012 tot en met 2019. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond (zie overweging 3). De WOZ-waarde van de woning dient te worden verlaagd naar € 593.000. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      4.2.
      Tot slot komt belanghebbende in aanmerking voor vergoeding van zijn proceskosten. Ter zitting is afgestemd dat belanghebbende zijn verletkosten van € 200 (2 uur tegen € 100) krijgt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op een reiskostenvergoeding van € 11,04. De totale proceskostenvergoeding bedraagt dan € 211,04. De heffingsambtenaar dient dit aan belanghebbende te vergoeden. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 593.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 211,04 aan proceskosten aan belanghebbende. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 23 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Heen- en terugreis van woonadres belanghebbende naar het adres van de rechtbank, per openbaar vervoer, tweede klasse.