ECLI:NL:RBZWB:2025:2906, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-05-2025, 24/140
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/140 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 412.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2000. De woning heeft een woonoppervlakte van 171 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 552 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 433.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de referentiewoning [adres 2] niet voldoende vergelijkbaar zou zijn omdat op de waarde van die woning een te omvangrijke indexatie naar de waardepeildatum zou hebben plaatsgevonden, slaagt niet. De transactie van [adres 2] heeft plaatsgevonden op 1 maart 2021. Daarmee is deze referentiewoning, net als de andere 2 referentiewoningen, voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat in de taxatiematrix te veel waarde is toegekend aan de woonoppervlakte van de woning, omdat de woning over een zolder beschikt die enkel door middel van een vlizotrap te bereiken is. De ruimte op de zolder kan daardoor minder gemakkelijk gebruikt worden. De oppervlakte van de zolder is volgens belanghebbende in volle omvang meegenomen bij de berekening van het aantal vierkante meters van de woonoppervlakte voor de woning. Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de doelmatigheid óf de uitstraling van de woning, als gevolg van de aanwezige vlizotrap, moet worden gewaardeerd op een 2 (matig) en dat daardoor de prijs per eenheid van de woning met 5% moet worden verlaagd. 
      
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De rechtbank overweegt dat onder omstandigheden een beperkte bruikbaarheid van een zolderverdieping aanleiding kan geven tot bijvoorbeeld het rekenen met een gereduceerde prijs per eenheid voor de oppervlakte van de zolderverdieping.  Belanghebbende heeft echter niet gemotiveerd gesteld hoe groot de oppervlakte van de zolderverdieping is en tegen welke prijs per eenheid de oppervlaktemeters van de zolderverdieping volgens hem zouden moeten worden gewaardeerd. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank bovendien geen aanleiding om de doelmatigheid of de uitstraling van de gehele woning op een 2 te waarderen, nu het enkel de zolderverdieping betreft waarvan de gebruiksoppervlakte minder doelmatig zou zijn. 
      
    
    
      3.8.
      Ter zitting heeft belanghebbende zich verder op het standpunt gesteld dat de uitstraling en de kwaliteit van referentiewoning [adres 2] met een 4 (goed) beoordeeld zouden moeten worden. De gecorrigeerde prijs per eenheid van deze referentiewoning zou dan lager uitkomen, wat eveneens tot een lagere prijs per eenheid voor de woning zou leiden. De WOZ-waarde moet daardoor worden verlaagd, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.9.
       De rechtbank is oordeel dat belanghebbende de beroepsgrond over de kwaliteit en de uitstraling van de referentiewoning [adres 2] niet aannemelijk heeft gemaakt. Deze beroepsgrond is pas voor het eerst ter zitting aangevoerd en niet voldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar een brochure van een makelaar, zonder deze als gedingstuk in te brengen, is daarvoor onvoldoende. Bovendien geven de in het procesdossier aanwezige foto’s van referentiewoning Molenweg 28 de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de kwaliteit en de uitstraling van de woning hoger dan de in de matrix gehanteerde 3 (gemiddeld) zouden moeten worden gewaardeerd. 
      
    
    
      3.10.
      
        Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met: de gedateerdheid van de keuken en de badkamer, de scheurvorming aan de binnenmuren van de woning en het onder-gemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende betwist. 
        	De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken, de badkamer en het duurzaamheidsniveau van de woning in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan bij de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. Ook ten aanzien van de gestelde scheurvorming aan de binnenzijde van de woning zijn in het geheel geen foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar is er daarom naar het oordeel van de rechtbank terecht vanuit gegaan dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit verkeerd. 
      
      
    
    
      3.11.
      Ter zitting heeft belanghebbende terecht aangevoerd dat in de waardematrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd een (reken)fout zit. Het onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoning [adres 3] zijn in de waardematrix met een 4 beoordeeld. Ten onrechte heeft dit echter niet geleid tot een correctie op de gecorrigeerde prijs per eenheid van deze referentiewoning. Voorgaande leidt echter naar het oordeel van de rechtbank niet tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woning, omdat de berekende waarde in de matrix nog steeds boven de beschikte WOZ-waarde uitkomt wanneer de rekenfout wordt gecorrigeerd. 
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 12 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. ECLI:NL:GHARL:2017:9616.