ECLI:NL:RBZWB:2025:1993, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-04-2025, 24/1706
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1706
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde 1] , aangesloten bij JUIST),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2] , werkzaam bij JUIST, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 2003) met een gebruiksoppervlakte van 93 m2, een aanbouw van 10 m2, een berging van 
    7 m2, een dakopbouw van 28 m2 en een grondoppervlakte van 137 m2. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 259.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 14 juni 2024 is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 411.248 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 11.248 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 400.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . Ter extra onderbouwing van de waarde zijn gebruikt de referentiewoningen aan [adres 5] en [adres 6] , beide te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde (extra) referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank laat hierna de extra referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] buiten beschouwing, omdat deze niet voldoende dichtbij de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat, de kwaliteit en de (gedateerde) voorzieningen van de woning. Ook is onvoldoende rekening zijn gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ervaart – naar eigen zeggen – overlast van de nabij gelegen spoorweg. 
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd en zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar waardepeildatum.
      
    
    
      4.8.
      Over de kwaliteit en de voorzieningen van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 3 is toegepast, zoals toegelicht door de heffingsambtenaar in het verweerschrift. De rechtbank komt op basis van de overgelegde stukken niet tot de conclusie dat een lagere factor (2) voor de kwaliteit en de voorzieningenstaat van de woning moet worden toegepast. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Voor de onderhoudsstaat is in de beroepsfase een (lagere) factor 2 toegepast, wat resulteert in een correctie van - € 16.690. Naar aanleiding van de door belanghebbende bij de pleitnota overgelegde foto’s komt de rechtbank niet tot de conclusie dat een lagere factor (1) moet worden toegepast. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het niet onnavolgbaar is dat de waarde van de woning niet lager wordt door toepassing van een lagere factor voor de onderhoudsstaat. In de beroepsfase staat het de heffingsambtenaar vrij om een nieuwe taxatie van de woning uit te voeren; dat is de wetssystematiek.   
      
    
    
      4.9.
      De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, volgt de rechtbank niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat alle referentiewoningen een overeenkomstige ligging hebben. De heffingsambtenaar heeft voor de ligging van de referentiewoningen eveneens een factor 3 toegepast. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op  7 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44