ECLI:NL:RBMNE:2025:2411, Rechtbank Midden-Nederland, 16-04-2025, 11371424 \ UC EXPL  24-7178
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Verhuurder moet de waarborgsom terugbetalen. Er is geen sprake van aantoonbaar gemaakte kosten waardoor verrekening ogv artikel 7:261b BW niet aan de orde is.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11371424 UC EXPL  24-7178 YM/698
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    wonende te [woonplaats 1]
    
  
  
    
      2 [eiser sub 2] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen de huurders 
      eisende partijen,
      gemachtigde: mr. A. Hashem Jawaheri,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen de verhuurder,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
      - de dagvaarding;
      - de conclusie van antwoord.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 4 april 2025. De huurders zijn verschenen, vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en bijgestaan door een tolk en hun gemachtigde. De verhuurder is verschenen in persoon, bijgestaan door de heer [A] . Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat uiterlijk op 14 mei 2025 vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
      2.1.
      De huurders hebben van 1 mei 2023 tot en met 30 april 2024 een appartement gehuurd van de verhuurder. Zij hebben een waarborgsom van € 3.180,00 betaald, die de verhuurder niet wil terug betalen. Hij stelt dat de huurders het gehuurde niet in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst hebben opgeleverd en schade hebben veroorzaakt aan de afzuigkap. Deze schade heeft de verhuurder verrekend met de waarborgsom. De huurders vorderen in deze procedure onder meer terugbetaling van deze waarborgsom. 
    
  
  
    
      3Wat vindt de kantonrechter?
    
      3.1.
      
        De verhuurder moet de waarborgsom van € 3,180,00 terugbetalen. Hieronder wordt deze beslissing uitgelegd.
        
          Er is sprake van een consumentenovereenkomst 
        
      
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen een consumentenovereenkomst is, dat wil zeggen een overeenkomst tussen een professioneel handelende partij en een partij die niet-professioneel handelt, waarbij [gedaagde] als professionele verhuurder en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als consumenten moeten worden aangemerkt. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. 
      
    
    
      3.3.
      Verhuurder verhuurt een appartement en maakt daarbij gebruik van de diensten van een professionele makelaar, [bedrijf] . [bedrijf] heeft de huurovereenkomst opgesteld en maakt gebruik van algemene voorwaarden (dat zijn bedingen die zijn opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen en waar niet afzonderlijk over is onderhandeld), namelijk “The general provisions lease contract living accommodation”. De inkomsten uit verhuur lijken een deel van het inkomen van verhuurder te vormen. Gelet hierop concludeert de kantonrechter dat de verhuuractiviteiten van de verhuurder een bedrijfsmatig karakter hebben en dat hij als een professionele verhuurder is aan te merken.
      
    
    
      3.4.
      De huurders moeten als consument worden aangemerkt. Er zijn namelijk geen aanwijzingen dat huurders bij het huren van het appartement niet als zodanig hebben gehandeld. Zo is niet gebleken van activiteiten die wijzen op een bedrijfs- of beroepsuitoefening in het gehuurde. 
      
      
        
          Ambtshalve toetsing van consumentenbeschermende bepalingen
        
      
      
    
    
      3.5.
      Nu sprake is van een consumentenovereenkomst, betekent dit dat de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak (zo nodig ambtshalve, dus ook als de consument daar niet om vraagt) moet toetsen of een aantal belangrijke consumentenbeschermende bepalingen uit het Europese en Nederlandse recht is nageleefd. Als dat niet het geval is, moet de kantonrechter daar, eveneens ambtshalve, consequenties aan verbinden, bijvoorbeeld door (afhankelijk van de aard en omvang van de schendingen) een deel van de vordering af te wijzen. In dit geval gaat het om artikel 13.3 van de huurovereenkomst waarin de huurder aansprakelijk is voor alle schade, ongeacht de oorzaak, met uitzondering van brandschade.
    
    
      3.6.
      In artikel 3 van de Europese richtlijn 1993/13, ‘de richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten’ is bepaald dat een beding oneerlijk is als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 
    
    
      3.7.
      Naar Nederlands recht moet worden beoordeeld of een beding onredelijk bezwarend is. Dat blijkt uit artikel 6:233 onder a BW, waarin is bepaald dat een beding vernietigbaar is als het, gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (lees: consument) van de partij die algemene voorwaarden gebruikt (lees: handelaar).In de artikelen 6:236 en 6:237 BW (de zogenoemde zwarte en grijze lijsten) is een limitatieve en niet uitputtende lijst opgenomen van bedingen die (vermoed worden) onredelijk bezwarend (te) zijn.
    
    
      3.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat artikel 13.3 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is. Volgens dit beding is de huurder aansprakelijk voor alle schade (uitgezonderd brandschade) aan het gehuurde, ongeacht de oorzaak. Dit is in strijd met artikel 6:74 BW en brengt de huurder in een aanmerkelijk nadeliger positie dan de verhuurder. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord, waardoor het beding onredelijk bezwarend is. Deze bepaling wordt daarom vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat deze bepaling tussen partijen niet meer van toepassing is.
    
    
      3.9.
      
        Uit het voorgaande volgt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op artikel 13.3 van de huurovereenkomst met betrekking tot de schade aan de afzuigkap. Voor zover de verhuurder zich op het standpunt stelt dat de huurders schadeplichtig zijn op grond van 6:74 BW, is deze stelling onvoldoende onderbouwd. Niet kan worden vastgesteld of de glasplaat door toedoen van de huurders is losgeraakt. 
        
          Oplevering van het gehuurde in de staat zoals beschreven bij aanvang van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.10.
      Op 1 mei 2023 heeft [bedrijf] een ‘check-in report’ gemaakt. De opname vond plaats in aanwezigheid van de huurders en het rapport is mede door hen ondertekend. 
    
    
      3.11.
      Op 15 april 2024 heeft een pre-check-out-opname plaats gevonden, in aanwezigheid van [B] namens [bedrijf] , [eiser sub 1] en mevrouw [gedaagde] . Uit het door [bedrijf] opgemaakte rapport volgt dat tijdens de pre-check-out diverse schades en gebreken zijn geconstateerd, die bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig waren. Het pand was toen net gerenoveerd en verkeerde in goede staat, aldus [bedrijf] . [eiser sub 1] wordt aangeraden om het gehuurde in goede staat op te leveren. In het rapport is tevens vermeld dat tijdens de check-out bij de sleuteloverdracht de definitieve staat van het pand wordt vastgesteld, waarna het definitieve check-out rapport zal worden opgesteld. 
    
    
      3.12.
      De check-out vond plaats op 30 april 2024, in aanwezigheid van mevrouw [C] namens [bedrijf] , de huurders, twee vrienden van hen en de verhuurder. In het rapport van 22 mei 2024 is te lezen dat tijdens de check-out verschillende schades en/of gebreken zijn vastgesteld. Tevens is in dit rapport te lezen dat de huurders  verzocht is om de woning binnen 15 dagen na de sleuteloverdracht te inspecteren en eventuele schade te melden die niet in het check-in rapport waren vermeld. Tijdens de pre-check-out en de definitieve check-out heeft [bedrijf] diverse schade geconstateerd die niet aanwezig waren bij aanvang van de huur. 
    
    
      3.13.
      De huurders betwisten dat zij schade hebben toegebracht aan het gehuurde. Zij stellen dat bij de check-out meer foto’s zijn gemaakt dan bij de check-in en dat deze van hogere kwaliteit zijn. Dit zou een verkeerd beeld geven van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Om deze reden zijn zij niet bereid de geconstateerde schades te herstellen. Bovendien waren zij bang dat de verhuurder hun herstelwerkzaamheden niet goed zou keuren. 
    
    
      3.14.
      Wat hier verder ook van zij, vast staat dat de huurders bij aanvang van de huur het gehuurde hebben geïnspecteerd en nadien nog 15 dagen de tijd hebben gekregen om schades te melden die bij de opname niet gezien waren. Zij hebben het check-in rapport, dat zowel in het Nederlands als het Engels is opgesteld, gelezen en ondertekend. Hiermee hebben zij verklaard dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur zonder noemenswaardige schade was. Voor zover zij van mening waren dat dit check-in rapport geen juiste weergave vormde van de werkelijke staat van het gehuurde, hadden zij nog 15 dagen de tijd om bij [bedrijf] melding te maken van nieuwe geconstateerde schades. Dit hebben de huurders niet gedaan. Daarmee vormt het check-in-rapport de basis voor de vergelijking van de staat van het gehuurde op de uitcheck-dag. 
    
    
      3.15.
      
        Nu uit het pre-check-out- en check-out-rapport volgt dat de staat van het gehuurde aan het einde van de huurperiode verschilt met die bij aanvang van de huur, hebben huurders in strijd met artikel 7:224 BW gehandeld. Hierin is bepaald dat als bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt, de huurder het gehuurde dient op te leveren in de staat zoals beschreven in de beschrijving, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Omdat deze verplichting gold op 30 april 2024 waren de huurders meteen in verzuim en was een ingebrekestelling niet nodig.
        
          Verrekening met de waarborgsom
        
      
    
    
      3.16.
      Op grond van de artikel 7:261b BW dient de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terug te betalen, tenzij sprake is van schade, in welk geval de verhuurder binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade restitueert.
    
    
      3.17.
      De verhuurder heeft een aantal offertes overgelegd van bedrijven, die bereid waren om de geconstateerde schades te herstellen. Vast staat evenwel dat de verhuurder de schades niet heeft laten herstellen en het appartement weer heeft verhuurd. Er is dan ook geen sprake van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot herstel van de schade. 
    
    
      3.18.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de verhuurder gewezen op een conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2019:496). Deze conclusie heeft betrekking op schade als gevolg van gaswinning en heeft geen enkele relatie met de onderhavige casus. Uit de wet en de rechtspraak volgt dat de verhuurder alleen de aantoonbaar gemaakte kosten mag verrekenen met de waarborgsom. Nu deze er niet zijn, had verrekening niet mogen plaats vinden. Dat neemt niet weg dat de verhuurder alsnog op voet van 6:74 BW bevoegd is zijn schade te verhalen, mits hij kan aantonen dat de schade aan de huurders toerekenbaar is. Nu de verhuurder expliciet geen eis in reconventie heeft ingediend, blijft deze mogelijkheid hier verder onbesproken.
    
    
      3.19.
      De slotsom is dat de verhuurder de waarborgsom dient terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2024 tot de dag van voldoening. Nu de terugbetaling van de waarborgsom (het sub II van het petitum van de dagvaarding gevorderde) wordt toegewezen, hebben huurders geen belang meer bij beoordeling van hun vordering tot verstrekking van een specificatie door de verhuurder van de daadwerkelijk gemaakte kosten van herstel van de schades (het sub I gevorderde).
    
    
      3.20.
      De verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de huurders hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal de verhuurder niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van de huurders worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                682,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
      4.1.
      veroordeelt de verhuurder om aan de huurders binnen veertien dagen na dit vonnis te betalen een bedrag van € 3.180,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 mei 2024 tot de dag van voldoening;
    
    
      4.2.
      veroordeelt de verhuurder in de proceskosten van € 682,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de verhuurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    
      4.5.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.