ECLI:NL:GHARL:2025:2467, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-04-2025, 24/980
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/980
      uitspraakdatum: 22 april 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 5 maart 2024, nummer ARN 23/1337, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Putten (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 101 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 500.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 4 februari 2025 heeft het Hof belanghebbende in de gelegenheid gesteld kenbaar te maken of sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en [naam3] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1985, een woonoppervlak van 136 m2, een kavel van 361 m2, een tuinhuis/blokhut en garage.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 403.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat artikel 30a van de Wet WOZ wegens strijd met internationale verdragen en het Unierecht niet kan worden toegepast. 
      
    
    
      3.4.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de geschilpunten dat de heffingsambtenaar de door hem bij de vaststelling van de waarde van de woning gebruikte indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        WOZ-waarde woning
      
    
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de woning aan de hand van de verkoop van één referentieobject, te weten [adres1] 26 te [woonplaats] , die op 8 juni 2020 is verkocht voor een bedrag van € 495.000, een waarde wordt toegekend van € 500.068. Daarnaast zijn in het taxatierappoort de objecten [adres2] 1A, [adres3] 7 en [adres4] 27 [woonplaats] opgenomen als “extra onderbouwingen” met verkoopdata 13 juli 2020, 30 januari 2020 en respectievelijk 24 december 2020 en transactieprijzen van € 565.000, € 510.000 en respectievelijk € 594.000. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de woning gebruikte referentieobject [adres1] 26 is goed bruikbaar omdat dit object hetzelfde type woning is met hetzelfde bouwjaar als de woning, en is gelegen aan dezelfde straat. De taxateur heeft bij de herleiding van de waarde van de woning uit het (gecorrigeerde) verkoopcijfer van vergelijkingsobject [adres1] 26 voldoende rekening gehouden met de verschillen wat betreft de woonoppervlakte, de bijgebouwen en de scores voor de objectkenmerken doelmatigheid en voorzieningen. Nu aan de woning ondanks een kleiner woonoppervlak en een hogere score voor de objectkenmerken doelmatigheid en voorzieningen een lagere eenheidsprijs voor het woonoppervlak (€ 2.006/m²) is toegekend dan aan de [adres1] 26 (€ 2.059/m²) en de eenheidsprijzen van de extra onderbouwingen hiermee in lijn liggen, biedt het taxatierapport voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat referentieobject [adres1] 26 ook in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport als referentieobject is gebruikt zodat niet in geschil is dat dit referentieobject bruikbaar is en dat de taxateur van belanghebbende zelf ook tijdens het horen in de bezwaarfase het referentieobject [adres2] 1A heeft aangedragen. 
      
    
    
      4.8.
      Aan dit oordeel doet niet af het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van 19 maart 2022 opgesteld door [naam4] waarin aan de hand van de referentieobjecten [adres1] 26, [adres5] 4 en [adres6] 9 aan de woning een waarde wordt toegekend van € 385.000. Naar het oordeel van het Hof is referentieobject [adres5] 4 niet bruikbaar als referentieobject omdat, zoals ter zitting door de heffingsambtenaar onbestreden is gesteld, dit object gekenmerkt wordt door een irreguliere indeling, waaronder veel op- en afstapjes, afwerking met schrootjes en een houten gevelbekleding waardoor het niet goed vergelijkbaar is met andere woningen op de markt, en is referentieobject [adres6] 9 evenmin bruikbaar omdat dit een eenvoudige woning betreft en is verkocht vanuit een erfboedel. Tot slot is niet inzichtelijk hoe [naam4] rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen en overeenkomsten wat betreft de objectkenmerken voor voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit nu daarvoor niet is gecorrigeerd maar wel een correctie is toegepast waarvan in het taxatierapport niet is toegelicht waar die betrekking op heeft. 
      
    
    
      4.9.
      Wat belanghebbende verder nog naar voren heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      4.10.
      Het beroep is ongegrond.
      
      
      
        
          Artikel 30a Wet WOZ
        
      
      
    
    
      4.11.
      Nu het hoger beroep ongegrond is, behoeft belanghebbendes klacht betreffende artikel 30a Wet WOZ geen behandeling.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 22 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.