ECLI:NL:RBROT:2025:4449, Rechtbank Rotterdam, 11-04-2025, 11022916 CV EXPL 24-8741
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Conventie: gebreken, huurprijsvermindering? Reconventie: tekortkomingen, ontbinding van de huurovereenkomst? Tussenvonnis.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11022916 CV EXPL 24-8741
    
    
    
      datum uitspraak: 11 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres in conventie, 
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. E.R. van Dijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. S.F. Dik.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 maart 2024, met bijlagen 1 t/m 7;
        
        
          het antwoord met een eis in reconventie, met bijlagen 1 t/m 17;
        
        
          de bijlagen 8 t/m 17 van [persoon A] ;
        
        
          de akte van Havensteder met bijlage 18 en wijziging van eis in reconventie;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Van Dijk;
        
        
          de akte voor de rolzitting van 15 oktober 2024 van Havensteder;
        
        
          de akte voor de rolzitting van 12 november 2024 van [persoon A] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 5 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          mevrouw [persoon A] , mr. Van Dijk en mevrouw [persoon B] (woonbegeleider);
        
        
          van Havensteder de heren [persoon C] (onderhoudsinspecteur) en [persoon D] (woonconsulent) en mr. Dik. 
        
      
      
    
    
      1.3.
      Dezelfde middag heeft een descente plaatsgevonden in de woning die [persoon A] huurt van Havensteder. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          mevrouw [persoon A] , mr. Van Dijk en mevrouw [persoon B] ;
        
        
          de heer [persoon C] van Havensteder en mr. Dik. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurt vanaf 2010 de woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel. Havensteder is de verhuurder. Volgens [persoon A] zijn er sinds het begin van de huur lekkage- en vochtproblemen in de woning. Zij wil dat wordt vastgesteld dat er gebreken zijn, dat die worden verholpen en dat de huurprijs wordt verlaagd totdat dat is gebeurd. Havensteder is het daar niet mee eens. Volgens Havensteder is [persoon A] aansprakelijk voor het ontstaan van de problemen. Daarom hoeft Havensteder niets te herstellen heeft [persoon A] geen recht op huurprijsvermindering. 
      
    
    
      2.2.
      Havensteder stelt een tegeneis in. Zij stelt dat [persoon A] zo ernstig tekortschiet in het nakomen van haar verplichtingen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [persoon A] de woning moet verlaten. De tekortkomingen zien op het betalen van de huur, veranderingen aan de woning, schade aan de woning, het niet hebben van hoofdverblijf in de woning, onderverhuur, overlast, vervuiling en het onderhoud van de woning. Ook wil Havensteder dat [persoon A] veroordeeld wordt de huurachterstand te betalen. [persoon A] is het niet eens met de eis van Havensteder. Zij betwist de hoogte van de huurachterstand en een groot deel van de gestelde tekortkomingen. Zij vindt niet dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Zeker omdat het kwijtraken van de woning voor [persoon A] als alleenstaande moeder die met zeven kinderen woont zeer ingrijpend en vergaand is. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat Havensteder de gevolgschade als gevolg van de lekkage vanuit de badkamer moet herstellen en dat [persoon A] recht heeft op een huurprijsvermindering van 20%. Verder komt de kantonrechter tot het oordeel dat [persoon A] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat dit niet voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter doet nog geen einduitspraak, omdat de hoogte van de huurachterstand niet kan worden vastgesteld. Havensteder moet hiervoor eerst nog bepaalde gegevens aanleveren. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Uitspraak huurcommissie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [persoon A] vordert onder andere een oordeel van de kantonrechter over de punten waarover zij eerder de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht. [persoon A] heeft de huurcommissie namelijk op 23 mei 2023 verzocht om een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege vermindering van woongenot door ernstige gebreken. De huurcommissie heeft het verzoek afgewezen en de uitspraak verzonden op 29 januari 2024. [persoon A] heeft de vordering bij de kantonrechter binnen de wettelijke termijn van zes maanden ingesteld. Daarom zijn [persoon A] en Havensteder niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie (artikel 7:262 lid 2 BW). 
      
      
        
          De lekkage vanuit de badkamer en de gebroken douchevloer
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon A] stelt dat zij al sinds het begin van de huur lekkages heeft in de woning. Concreet gaat het dan om een lekkage vanuit de badkamer. Daarnaast stelt zij dat de tegels van de douchevloer waren gebarsten. Deze klachten zijn destijds niet aan de huurcommissie voorgelegd. Vast staat dat de badkamer, inclusief de kapotte vloer, in de periode 27 februari tot en met 7 maart 2023 zijn vervangen. Dat er na vervanging van de badkamer in februari/maart 2023 nog een actieve lekkage is geweest, is niet gebleken. Het onderzoeksrapport van de huurcommissie uit juli 2023 biedt daarvoor geen aanknopingspunten. Alleen het steenachtige constructiedeel in het toilet was bij de meting nat, alle overige vochtplekken waren droog. Tijdens de descente in augustus 2024 heeft Havensteder een vochtmeting gedaan, waarbij de muren en het plafond van het toilet droog werden gemeten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er geen lekkage meer is en het gebrek dus is hersteld. [persoon A] heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering, omdat de lekkage en de kapotte douchevloer meer dan zes maanden voor het instellen van deze procedure zijn verholpen (artikel 7:257 lid 3 BW).  
      
      
        
          De gevolgschade van de lekkage vanuit de badkamer
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [persoon A] stelt dat zij de volgende schade heeft als gevolg van de lekkage vanuit de badkamer:
      
        
          brokkelende structuur bij de muur van de trap;
        
        
          schimmel boven de keukenkast en andere muren;
        
        
          brokkelend stucwerk bij de toegangsdeur en muur;
        
        
          beschadigd stucwerk in het toilet en slaapkamer achter de badkamer;
        
        
          vochtplekken op het plafond en de wand van de entreehal en het toilet op begane grond en waterschades zichtbaar als gevolg van lekkage vanuit de bovenliggende badkamer;
        
        
          droge vochtplekken zichtbaar op de wand van de slaapkamer.
        
      
      
      
        Dat de woning deze gebreken heeft en dat het gaat om gevolgschade van de lekkage wordt niet betwist door Havensteder. 
      
      
      
        
          Havensteder moet de gevolgschade verhelpen
        
      
      
    
    
      3.4.
      Havensteder is van mening dat zij de gevolgschade niet hoeft te verhelpen, omdat [persoon A] zelf aansprakelijk is voor het ontstaan van de lekkage vanuit de badkamer (artikel 7:206 lid 2 BW). Volgens Havensteder was de douchevloer de oorzaak van de lekkage en zijn de barsten in de tegels ontstaan door niet normaal gebruik door [persoon A] of iemand anders in de woning. 
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter oordeelt dat Havensteder onvoldoende heeft onderbouwd dat de beschadigde douchevloer de oorzaak was van de lekkage. Havensteder stelde eerst dat de lekkage was ontstaan door illegale veranderingen aan de badkamer door [persoon A] , maar dat berust op een misverstand; [persoon A] heeft de badkamer niet zelf veranderd. Vervolgens stelt Havensteder zonder onderbouwing dat de badkamervloer de oorzaak was van de lekkage. De huurcommissie heeft in juli 2023 onderzoek in de woning laten doen. In het onderzoeksrapport staat dat het mogelijk is dat de lekkage het gevolg is van een onjuiste aansluiting van het leidingwerk in de vloer van de badkamer. De enkele stelling van Havensteder dat het leidingwerk bij het vervangen van de badkamer is gecontroleerd, is onvoldoende om te concluderen dat dús de douchevloer de oorzaak van de lekkage moet zijn geweest. Daarbij is meegewogen dat er volgens [persoon A] al vanaf het begin van de huur – toen volgens haar de douchevloer nog niet beschadigd was – lekkages in de woning zijn. Het dossier bevat een melding van [persoon A] uit 2013 waarin zij schrijft dat er al anderhalf jaar lekkages zijn. Havensteder betwist dat zij die melding heeft ontvangen. Dat Havensteder de melding toen niet heeft ontvangen, betekent echter niet dat er toen geen lekkage was. Onderzoek naar de oorzaak van de lekkage is niet meer mogelijk, omdat de badkamer al is vervangen. De onzekerheid over de oorzaak van de lekkage komt voor risico van Havensteder. Zij beroept zich er immers op dat [persoon A] aansprakelijk is voor het ontstaan van de lekkage en andere vochtproblemen. Dat beroep slaagt dus niet. 
      
    
    
      3.6.
      Het voorgaande brengt mee dat Havensteder verplicht is de gevolgschade van de lekkage vanuit de badkamer te herstellen (artikel 7:206 BW). Havensteder zal worden veroordeeld om die verplichting na te komen, zoals [persoon A] eist. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een dwangsom te verbinden aan deze veroordeling. Er is geen reden om te denken dat Havensteder niet aan deze veroordeling zal voldoen. 
      
      
        
          
            [persoon A] heeft recht op huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [persoon A] heeft recht op huurprijsvermindering voor de gevolgschade (artikel 7:207 BW). De vochtschade zit op meerdere plekken in de woning en de slaapkamer naast de badkamer wordt niet gebruikt als slaapkamer vanwege schimmel. De kantonrechter ziet aanleiding om de huurprijs met 20% te verminderen. [persoon A] eist primair huurprijsvermindering vanaf 1 augustus 2013, maar huurprijsvermindering kan niet worden gevraagd over een periode van meer dan zes maanden vóór het indienen van het verzoek bij de huurcommissie (artikel 7:257 lid 3 BW). Subsidiair eist [persoon A] huurprijsvermindering vanaf 25 mei 2023, zijnde de datum waarop het verzoek bij de huurcommissie is ingediend. De huurprijsvermindering kan vanaf die datum worden toegewezen. De huurprijsvermindering geldt totdat de gebreken zijn hersteld. De geëiste verklaring voor recht wordt afgewezen. [persoon A] licht niet toe welk belang zij daarbij heeft. 
      
      
        
          De hoogte van de huurachterstand kan nog niet worden vastgesteld
        
      
      
    
    
      3.8.
      Havensteder stelt dat [persoon A] een oude huurachterstand had van € 5.035,59 waarvoor een betalingsregeling was afgesproken tussen de incassogemachtigde van Havensteder en [persoon A] . [persoon A] betwist dit niet. De betalingsregeling is in april 2024 gestopt, omdat [persoon A] de lopende huur niet op tijd betaalde. Volgens Havensteder moet bij die huurachterstand worden opgeteld € 579,99 aan incassokosten en € 210,46 aan rente en moet van het totaal € 1.462,52 worden afgetrokken vanwege ontvangen betalingen (productie 5 van Havensteder). Het saldo is dan € 4.363,52. 
      
    
    
      3.9.
      De kantonrechter volgt Havensteder niet in die berekening, omdat Havensteder geen aanspraak heeft op buitengerechtelijke (incasso)kosten. De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of er oneerlijke bepalingen zijn. Dat is het geval. In de huurovereenkomst staat een bepaling over buitengerechtelijke kosten die oneerlijk is. In de bepaling staat namelijk dat de partij die tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst alle buitengerechtelijke kosten moet betalen aan de andere partij. Die bepaling is oneerlijk, omdat die in het nadeel van de consument afwijkt van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of die indruk wekt. 
      
    
    
      3.10.
      Aangezien Havensteder geen aanspraak heeft op incassokosten, strekken de ontvangen betalingen van in totaal € 1.462,52 alleen in mindering van de rente en de huurachterstand (artikel 6:44 BW). Het is echter onduidelijk hoe de rente is berekend; mogelijk is de rente berekend over een te hoog bedrag aan huurachterstand, omdat de ontvangen betalingen eerst zijn toegerekend aan de incassokosten. Havensteder wordt daarom gevraagd een nieuwe berekening van die oude huurachterstand over te leggen, waarbij duidelijk wordt gemaakt op welke maanden de huurachterstand ziet en wanneer de betalingen zijn gedaan. Indien van toepassing dient rekening te worden gehouden met de huurprijsvermindering. 
      
    
    
      3.11.
      Havensteder stelt dat er naast de oude huurachterstand een nieuwe huurachterstand is ontstaan van € 2.252,16. [persoon A] betwist dat en verwijst naar bankoverzichten die zij heeft overgelegd (producties 11 en 15 van [persoon A] ). In die overzichten zijn betalingen aan Havensteder te zien in de periode december 2023 tot en met juli 2024. Havensteder betwist echter dat de huur volledig is betaald en stelt dat de betalingen voor de huur voor september en oktober 2023 en januari, februari en april 2024 zijn gestorneerd. Dat wordt onderbouwd met stukken van de bank over de periode augustus 2023 tot en met april 2024 (productie 20 van Havensteder). Het is aan [persoon A] om te laten zien dat zij alle huurtermijnen heeft betaald (artikel 150 Rv). Het had op haar weg gelegen om haar stelling dat zij die specifieke maanden wél heeft betaald nader te onderbouwen. In haar reactie op de akte van Havensteder met productie 20 verwijst zij slechts terug naar de eerder overgelegde bankoverzichten. Die zijn niet voldoende omdat deze betalingen kunnen zijn gestorneerd, zoals Havensteder stelt en onderbouwt. Er moet daarom van worden uitgegaan dat de huur voor de maanden september en oktober 2023 en januari, februari en april 2024 niet is betaald vanwege de storneringen. Volgens Havensteder is de nieuwe huurachterstand dan € 2.252,16 in totaal. Uit de aktes van de partijen blijkt dat zij het erover eens zijn dat de huur erna tot en met oktober 2024 wel is betaald.  
      
    
    
      3.12.
      Het is de vraag of de huur die Havensteder in rekening heeft gebracht juist is. Vanaf 25 mei 2023 geldt er een huurprijsvermindering. Vanaf dat moment mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn opgelost (artikel 7:250 lid 2 BW). Havensteder wordt verzocht met inachtneming hiervan een nieuwe berekening van de nieuwe huurachterstand over te leggen. 
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.13.
      De huurovereenkomst zal niet worden ontbonden. Hoewel [persoon A] op sommige vlakken is tekortgeschoten (artikel 6:265 BW), rechtvaardigen die tekortkomingen zowel los als samen gezien geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden. In dit geval is rekening gehouden met het hiernavolgende. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [persoon A] is tekortgeschoten in het nakomen van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan. Het is op dit moment niet duidelijk hoe hoog die huurachterstand precies is, maar het zal neerkomen op een achterstand van enkele maanden. 
      
    
    
      3.15.
      Bij het beoordelen van de vraag of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, wordt meegewogen dat onderdeel van de totale huurachterstand een oude huurachterstand was, waarop [persoon A] wel een substantieel bedrag (€ 340,63) per maand aan het aflossen was. Ook toen de regeling was vervallen vanwege het missen van een huurtermijn, is [persoon A] die substantiële bedragen in eerste instantie blijven betalen. Deze zijn echter door de deurwaarder teruggestort. Ook wordt meegewogen dat er weliswaar een nieuwe huurachterstand is ontstaan, maar dat dit mogelijk is veroorzaakt door een verwarring bij [persoon A] vanwege de storneringen. Die nieuwe huurachterstand is beperkt gebleven en vanaf april 2024 wordt de lopende huur weer betaald. Ook wordt meegewogen dat niet is gebleken dat Havensteder met betrekking tot de oude en de nieuwe huurachterstand een melding bij de gemeente heeft gedaan (een zogenoemde vroegsignalering). Naast deze omstandigheden moeten ook de belangen van de partijen worden meegewogen. Havensteder heeft uiteraard belang bij een huurder die de huur op tijd betaalt. Daartegenover staat het zwaarwegende belang van [persoon A] bij behoud van de woning voor zichzelf en haar zeven kinderen, waarvan vijf minderjarig zijn. [persoon A] stelt dat zij nergens anders terecht kan. Als de huurovereenkomst wordt ontbonden is de kans groot dat het gezin uit elkaar valt. Het zal zeer moeilijk zijn om voor een gezin van in totaal acht personen elders onderdak te vinden De kantonrechter oordeelt dat gelet op het voorgaande de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
      
        
          Hoofdverblijf en in gebruik geven aan derden
        
      
      
    
    
      3.16.
      Havensteder heeft onvoldoende onderbouwd dat [persoon A] geen hoofdverblijf heeft (gehouden) in de woning en dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden (artikel 7 lid 4 en lid 11 huurvoorwaarden). Daarbij is het volgende in aanmerking genomen. 
      
    
    
      3.17.
      Havensteder stelt dat zij twijfels heeft gekregen over de woonsituatie van [persoon A] . Die twijfels rezen toen de aannemer van Havensteder naar aanleiding van een werkbezoek in december 2021 mailde dat [persoon A] aan woningruil had gedaan, hoewel in een telefoongesprek later die dag tussen Havensteder en de vriend van [persoon A] werd verteld dat zij er nog woonde en dat zij alleen van plan was woningruil te doen. Wat hiervoor ook zij, dit onderbouwt de stelling dat [persoon A] geen hoofdverblijf in de woning heeft niet. 
      
    
    
      3.18.
      In februari 2023 was [persoon A] niet aanwezig toen Havensteder met de aannemer naar de badkamer kwam kijken. Volgens de mail van de aannemer naar aanleiding van dat bezoek hadden alle binnendeuren een cilinderslot en hing er een briefje op de badkamerdeur met mededelingen over hoe de badkamer opgeruimd en netjes moest worden achtergelaten. Van dat briefje is een foto bij de mail gevoegd. [persoon A] heeft uitgelegd dat haar toenmalige vriend het briefje op de badkamerdeur heeft geplakt: zijn smetvrees en een huishouden met zeven kinderen matchten niet goed met elkaar. Verder heeft zij uitgelegd dat niet op alle, maar slechts op twee binnendeuren een cilinderslot zat, namelijk op de deur naar de zolder waar [persoon A] toen haar slaapkamer en privéspullen had en op de deur van de oorspronkelijke woonkamer die toen in gebruik was als slaapkamer voor een van haar oudere zoons die wat meer rust en privacy wilde, aldus [persoon A] . Tijdens de descente heeft de kantonrechter gezien dat op de deur tussen de hal en de woonkamer (die toen in gebruik was als slaapkamer voor een van of beide oudere zoons) een cilinderslot zit en dat op de deur naar de zolder een gewoon slot (geen cilinderslot) zit. Gelet op deze uitleg, zijn het briefje en de sloten onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat [persoon A] geen hoofdverblijf in de woning heeft en de woning in gebruik heeft gegeven aan derden. 
      
    
    
      3.19.
      Havensteder heeft Adviesburo Veerkracht ingeschakeld om onderzoek te doen. Het bureau heeft in mei/juni 2023 vier anonieme getuigen gesproken. Een daarvan verklaart de moeder weinig te zien en weinig contact te hebben met het gezin. Een tweede verklaart dat de hoofdbewoonster soms een paar weken weggaat met een vriend en vermoedelijk bij haar vriend woont. De verklaringen van de andere twee gaan niet over dit onderwerp. In juni 2023 was [persoon A] twee keer niet aanwezig toen het bureau bij de woning aanbelde; zij was wel thuis bij een derde poging in juli 2023. [persoon A] heeft uitgelegd dat ze in het verleden weleens bij haar toenmalige vriend is geweest in het weekend, maar dat dat niet vaak of regelmatig was. Verder heeft zij uitgelegd dat zij zich niet veilig voelt in haar woning en dat zij daarom niet altijd haar deur open doet. Tijdens de zitting, waar een hulpverlener van [persoon A] bij aanwezig was, is naar voren gekomen dat de hulpverlening elke twee weken bij [persoon A] over de vloer komt. Gelet op deze uitleg vormt het rapport van Veerkracht onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat [persoon A] geen hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
      
      
      
        
          Vermeerdering eis met nieuwe tekortkomingen
        
      
      
    
    
      3.20.
      Havensteder stelt in haar akte na de zitting en descente voor het eerst een aantal nieuwe tekortkomingen van [persoon A] en legt die aan haar eis tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag, waaronder het illegaal veranderen van de woning en achterstallig onderhoud. [persoon A] maakt bezwaar tegen die vermeerdering van eis. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Zolang geen eindvonnis is gewezen, kan een eis vermeerderd worden, tenzij er strijd is met de beginselen van een goede procesorde (artikel 130 Rv). Dit is niet het geval. Pas tijdens de descente zijn bepaalde feiten zichtbaar geworden, zodat Havensteder deze niet eerder in de procedure naar voren had kunnen brengen. Daarbij komt dat [persoon A] gelegenheid heeft gehad om te reageren op de akte van Havensteder en daar ook gebruik van heeft gemaakt. 
      
      
        
          Veranderingen zonder toestemming
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [persoon A] is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichting om geen veranderingen aan de woning aan te brengen zonder de daarvoor benodigde voorafgaande toestemming van Havensteder. Vast staat dat [persoon A] zonder de benodigde toestemming:
      
        
          de open keuken heeft dichtgemaakt door een muur te plaatsen tussen de woonkamer en de keuken en een deuropening te maken in de muur tussen de keuken en de entreehal;
        
        
          een extra ruimte tussen de woonkamer en de keuken heeft gecreëerd door een muur en deur te plaatsen;
        
        
          plavuizen/tegels heeft gelegd op de begane grond;
        
        
          een zonnecollector en brievenbus aan de gevel heeft vastgemaakt.
        
      
      
        Dat [persoon A] de vlaggenmast aan de gevel heeft bevestigd, staat niet vast. Zij betwist dat zij die heeft bevestigd; volgens [persoon A] was die er al toen zij de woning kreeg. 
        Voor de voornoemde veranderingen en/of toevoegingen aan de inrichting van de woning, die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, en voor de veranderingen aan het gevelbeeld had [persoon A] toestemming moeten vragen aan Havensteder (artikel 7:215 lid 1 BW en artikel 12 van de huurvoorwaarden).
      
      
    
    
      3.22.
      Hoewel [persoon A] is tekortgeschoten, heeft Havensteder niet gesteld of zij, als [persoon A] destijds wel om schriftelijke toestemming had gevraagd, wel of geen toestemming zou hebben gegeven voor die veranderingen en zo nee, waarom niet. Havensteder heeft niets gesteld over bijvoorbeeld schade aan de constructie, over bouwtechnische veiligheid of over vermindering van de waarde en/of verhuurbaarheid van de woning. Meegewogen wordt ook dat [persoon A] onbetwist heeft gesteld dat met het dichtmaken van de keuken de woning weer is teruggebracht in de oorspronkelijke staat, aangezien de vorige huurders een open keuken hadden gerealiseerd. Wat de plavuizen of tegels op de begane grond betreft, is ook onduidelijk of Havensteder wel of geen toestemming had gegeven als die wel was gevraagd en zo nee, waarom niet. Van risico op overlast voor de benedenburen is bijvoorbeeld geen sprake. Bovendien zijn deze illegale veranderingen niet eerder dan in deze procedure opgeworpen door Havensteder en blijkt nergens uit dat [persoon A] niet bereid zou zijn om gehoor te geven aan een verzoek tot ongedaanmaking. Op de zitting heeft zij aangegeven dat de muur die zij op de begane grond heeft geplaatst van gips is en eenvoudig kan worden weggehaald. Zij heeft wat betreft de zonnecollector en de brievenbus al meegedeeld die te willen verwijderen indien nodig. De kantonrechter vindt deze tekortkomingen niet zwaarwegend genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.
      
      
        
          Vervuiling, overlast, meewerken aan dringende werkzaamheden en onderhoud
        
      
      
    
    
      3.23.
      Volgens Havensteder was er in 2021 sprake van vervuiling van de woning en is toen om die reden het vervangen van de keuken uitgesteld. Wat daar ook van zij, deze omstandigheid van vier jaar geleden kan nu niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.24.
      Havensteder heeft onvoldoende onderbouwd dat er sprake is (geweest) van overlast. Zij stelt dit zonder nader toe te lichten of te onderbouwen. 
      
    
    
      3.25.
      
        [persoon A] heeft niet meegewerkt aan het plaatsen van rookmelders in de woning, ondanks twee brieven van Havensteder daarover in 2022 en 2023. Havensteder stelt terecht dat [persoon A] daartoe wel is verplicht (artikel 7:220 lid 1 BW en artikel 11 lid 1 van de huurvoorwaarden). Deze tekortkoming is echter ook onvoldoende om een ontbinding te rechtvaardigen.
      
    
    
      3.26.
      Volgens Havensteder onderhoudt [persoon A] de woning niet goed door bepaalde kleine herstellingen (zoals het schilderen van de muren, het herstellen van defecte stopcontacten, het vervangen van een gebroken ruit in de berging) niet te doen en de tuin niet te onderhouden. Uit de stukken blijkt dat [persoon A] al stappen heeft gezet om de woning beter de onderhouden en kleine gebreken te herstellen door de trap te verven en het onkruid in de tuin te wieden. De kantonrechter is van oordeel dat, voor zover hier kan worden gesproken van tekortkomingen, deze niet zodanig ernstig zijn dat die kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Alle tekortkomingen samen
        
      
      
    
    
      3.27.
      Ook als de hiervoor besproken tekortkomingen samen genomen worden, rechtvaardigen deze niet de zeer ingrijpende maatregel van ontbinding van de huurovereenkomst. De belangen van [persoon A] en haar kinderen bij behoud van de woning zijn zwaarwegender dan het belang van Havensteder bij ontbinding. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      3.28.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er behalve de bepaling over de buitengerechtelijke kosten nog andere oneerlijke bepalingen zijn in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          Aanhouden beslissing
        
      
      
    
    
      3.29.
      Aangezien Havensteder nog bepaalde gegevens moet aanleveren, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      houdt iedere verdere beslissing aan;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.2.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 13 mei 2025 om 11:30 uur voor een reactie van Havensteder zoals hiervoor bedoeld in 3.10 en 3.12;
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat, als Havensteder schriftelijk reageert, die reactie uiterlijk de dag voor de rolzitting die hierboven staat in tweevoud zijn ontvangen op de rechtbank;
      
    
    
      4.4.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
      
      
      
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.