ECLI:NL:RBNHO:2024:6416, Rechtbank Noord-Holland, 26-06-2024, 347002
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vraag of gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens particuliere grondeigenaar bij onderhandelingen over anterieure overeenkomst en het voorbereiden van planprocedure of dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Ook wordt verklaring voor recht gevraagd dat sprake is van staatssteun. Eiser is in die laatste vordering niet ontvankelijk, want geen belanghebbende. Daarnaast is geen sprake van onrechtmatig handelen of misbruik van omstandigheden. Niet is namelijk gebleken dat de gemeente het oogmerk heeft gehad om eiser tegen te werken. Geen van de door eiser genoemde voorbeelden, ook niet in samenhang bezien, leiden er toe dat de gemeente opzettelijk tegenwerken kan worden verweten.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/347002 / HA ZA 23-676
    
    
    
      
        Vonnis van 26 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE GEMEENTE [gemeente], 
      te IJmuiden, [gemeente],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaat: mr. A. Paternotte.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 november 2023 met 103 producties
      - de conclusie van antwoord van 24 januari 2024 met 13 producties
      - het tussenvonnis van 6 maart 2024
      - de akte houdende vermeerdering eis van 16 mei 2024 
      - de akte overlegging producties van de kant van [eiser] met producties 104 tot en met 129
      - het productieoverzicht van de kant van de Gemeente met productie 14 tot en met 16 
      - de spreekaantekeningen van de kant van [eiser]
      - de spreekaantekeningen van de kant van de Gemeente
      - de mondelinge behandeling van 16 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een perceel grond in [plaats 2] waarop hij woningen wenst te ontwikkelen. In deze zaak gaat het – kort samengevat - om de vraag of de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld bij de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst en het voorbereiden van de planprocedure, en of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Daarnaast vraagt [eiser] een verklaring voor recht dat sprake is van staatssteun bij twee door hem genoemde transacties tussen de Gemeente en derden. De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn de vorderingen over staatssteun, omdat hij niet voldoende heeft onderbouwd dat de twee transacties gevolgen voor hem hebben gehad en hij daarom geen belanghebbende is. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat van onrechtmatig handelen of misbruik van omstandigheden door de Gemeente geen sprake is. Niet is namelijk gebleken dat de Gemeente het oogmerk heeft gehad om [eiser] tegen te werken. Geen van de door [eiser] genoemde voorbeelden, ook niet in samenhang bezien, leiden er toe dat de Gemeente opzettelijk tegenwerken kan worden verweten.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser], 91 jaar oud (hierna: [eiser]), is sinds 1 februari 2019 eigenaar van een perceel grond aan de [adres 1] te [plaats 2], kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie [kadasternummer 1], inmiddels vernummerd tot [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] (hierna: het perceel). 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] was al eerder eigenaar van het perceel en heeft tot 1997 vanuit het perceel een agrarisch bedrijf uitgeoefend. De twee kinderen van [eiser], waaronder [gemachtigde] voornoemd, (hierna: de kinderen) hebben het perceel deels in 2001 en deels in 2005 van [eiser] gekocht, met het voornemen dit te ontwikkelen.
      
    
    
      3.3.
      De Gemeente heeft de door de kinderen voorgestelde planontwikkeling van het perceel niet meegenomen in het bestemmingsplan ‘[plaats 2] 2018’.
      
    
    
      3.4.
      De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna AbRS) heeft bij uitspraak van 9 oktober 2019 (hierna: de uitspraak van de AbRS) het besluit van de gemeenteraad van 1 november 2018 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘[plaats 2] 2018’ vernietigd voor wat betreft het plandeel dat op het perceel ziet. Zij heeft de Gemeente opgedragen om binnen twintig weken na de uitspraak een nieuw besluit ten aanzien van het perceel te nemen. De AbRS heeft [eiser] niet-ontvankelijk verklaard.
      
    
    
      3.5.
      Na vaststelling van het bestemmingsplan ‘[plaats 2] 2018’, maar vóór vaststelling van na te noemen bestemmingsplan ‘[adres 1]’, heeft [eiser] het perceel van zijn kinderen teruggekocht. Vanaf 1 februari 2019 tot 8 oktober 2019 is tussen partijen onderhandeld over een anterieure overeenkomst.
      
    
    
      3.6.
      Na de uitspraak van de AbRS zijn partijen met elkaar in overleg getreden. Partijen kwamen overeen dat [eiser] aan Royal Haskoning DHV opdracht zou geven om het bestemmingsplan ‘[adres 1]’ op te stellen. 
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 6 november 2019 aan de advocaat van [eiser] heeft de Gemeente aangegeven dat ook een exploitatieplan nodig was, dat zij zelf zou laten opstellen. De Gemeente schrijft in de brief:
      
      
        
          Voor wat betreft het exploitatieplan het volgende. De Hoofdregel van artikel 6.12 lid 1 Wro is dat een exploitatieplan nodig is voor alle bouwplannen die onder het bereik vallen van artikel 6.2.1 Bro. Nu er geen gesloten anterieure exploitatieovereenkomst is en er locatie-eisen aan de orde zijn, geldt de hoofdregel dat een exploitatieplan nodig is. De uitzonderingsgevallen van artikel 6.2.1a Bro zijn ook niet aan de orde, (…)
        
      
      
      
        
          Daarbij merken wij op, dat de leges niet de kosten dekken voor het doorlopen van de planologische procedure om de herontwikkeling van de locatie [adres 1] mogelijk te maken. Een exploitatieplan voor deze ontwikkeling is dus vereist. 
        
      
      
    
    
      3.8.
      De gemeente achtte de termijn van twintig weken voor vaststelling van het bestemmingsplan niet haalbaar. De kinderen hebben een brief van de Gemeente van 7 november 2019 aan de AbRS mede ondertekend waarin staat dat zij de Gemeente niet strikt aan de twintig weken termijn zullen houden.
      
    
    
      3.9.
      Op 25 juni 2021 zijn het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp exploitatieplan ‘[adres 1]’ ter inzage gelegd. Het programma voor het perceel was een urban villa bestaande uit tien appartementsrechten en een vrijstaande woning. 
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser] heeft een zienswijze ingediend tegen het ontwerp exploitatieplan met kritiek op de berekening van de residuele grondwaarde. Eind 2021 is het ontwerpexploitatieplan ter zijde gelegd en zijn partijen weer in overleg getreden over een anterieure overeenkomst.
      
    
    
      3.11.
      Omwonenden hebben zienswijzen over het ontwerp bestemmingsplan ingediend. Een enkele omwonende wijst erop dat het plan niet voldoet aan de eis van minimaal 30% sociale huur zoals vermeld in de ‘Woonvisie 2040 Fijn wonen voor iedereen’ van de Gemeente (hierna: de Woonvisie 2040). Deze bepaling in de Woonvisie 2040, vastgesteld op 30 januari 2020, luidt, voor zover relevant:
      
      
        
          	Bouwprogramma nieuwbouwlocaties 
        
      
      - Voor een gedifferentieerd aanbod in alle kernen hanteren wij bij locaties waar woningen aan de voorraad worden toegevoegd het volgende bouwprogramma: 
      
        o (…).
        o Velsen-Zuid, Driehuis, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Velserbroek: minimaal 30% sociale huur, 30% (betaalbare/middeldure koop en/of markthuur), 40% vrije invulling. 
      
      - Voor bouwprogramma’s tot en met 20 woningen geldt de volgende uitzondering: Indien niet kan worden voldaan aan het bouwprogramma van de sociale huurwoningen is er mogelijkheid tot het bouwen van het aandeel sociale huur op een andere plek in de betreffende kern.
      
    
    
      3.12.
      Na bespreking van de concept- beantwoording van de zienswijzen in een stafoverleg van de Gemeente, heeft de Gemeente contact met [eiser] gehad over aanpassing van het plan door meer wooneenheden te realiseren. De advocaat van [eiser] reageert in zijn e-mail van 10 januari 2022 aan de Gemeente: 
      
      
        
          (…) Meer wooneenheden, appartementen blok [straat] vergt wel wat puzzelen i.v.m. parkeren en groen kwaliteit. We zorgen dat dat lukt!
        
        
          Als er is vastgesteld gaan we dat uitwerken.
        
      
    
    
      3.13.
      De advocaat van [eiser] heeft op 14 januari 2022 de volgende e-mail aan zijn zus en haar zoon gestuurd (waarbij ‘[betrokkene 1]’ de heer [betrokkene 1] is, de gemeenteambtenaar die als contactpersoon namens de Gemeente optreedt):
      
      
        
          Project loopt lekker door. Begreep van [betrokkene 1] dat het college inmiddels bij besluitvorming een soort keuzemenu aan de raad wil voorleggen:
        
         afschieten plan;
         gedeeltelijk afschieten (woonblokje)
         urban villa en woonblokje sociale koop (1e voorkeur/voorstel college);
         gewoon vaststellen.
      
      
    
    
      3.14.
      Later die dag heeft de advocaat van [eiser] een tekstvoorstel van de Gemeente ontvangen voor aanvulling van de concept anterieure overeenkomst met een verplichting om vier sociale huurwoningen te realiseren en die aan een woningcorporatie aan te bieden.
      
    
    
      3.15.
      De advocaat van [eiser] schrijft daarop in een e-mail aan de Gemeente:
      
      
        
          Lijkt me allemaal ingewikkeld omdat de ambitie te weinig realistisch is. Pas bij realisatie van meer dan 25 woningen wordt bouw voor sociale huur haalbaar (break-even).
        
        
          Uiteindelijk in bijgaand voorstel voor een addendum is een opzet gekozen met een 
          aanbiedingsplicht van grond te behoeve van sociale woningbouw
          . (…)
        
      
      
    
    
      3.16.
      De heer [betrokkene 1] van de Gemeente heeft hierop als volgt per e-mail gereageerd:
      
      
        
          Ik begrijp dat het moeilijk uitvoerbaar is om een dergelijk klein programma van 4 woningen aan corporaties te verkopen. Ik lees jouw voorstel als een aanbiedingsplicht/inspanningsverplichting. (…)
        
      
      
      
        
          Het risico hierbij voor de gemeente is dat er uiteindelijk geen sociale woningen gerealiseerd worden. En dat is niet ondenkbaar met slechts 4 sociale woningen.
        
      
      
      
        
          Ik begrijp wel dat je het zo wil insteken en zal dit vanmiddag bespreken met de wethouder. (…)
        
      
      
    
    
      3.17.
      De Gemeente is niet akkoord gegaan met het voorstel van [eiser] om een aanbiedingsplicht op te nemen en ook niet met een alternatief voorstel om het bouwblok [straat]/[adres 1] aan de Gemeente te verkopen.
      
    
    
      3.18.
      De Gemeente heeft op 1 februari 2022 een aangepast concept van de anterieure overeenkomst aan de advocaat van [eiser] gestuurd met een bouwplicht voor vier sociale huurwoningen.
      
    
    
      3.19.
      De advocaat van [eiser] heeft diezelfde dag per e-mail gereageerd:
      
      
        
          (…) [eiser] gaat er vanuit dat het college zich realiseert dat zij in een hele late fase met deze eis is gekomen en minder ingrijpende tegemoetkomingen ‘kleine wooneenheden’ en ‘sociale koop’ resoluut heeft afgewezen, [eiser] is bereid sociale huur te realiseren conform bijgaand voorstel. (…)
        
        
          Stand van zaken
        
        
          Gemeente houdt vast aan sociale huur. Het tekstvoorstel ‘sociale huur’ van de gemeente met aanbiedingsplicht bebouwing was niet akkoord en is nog steeds niet akkoord.
        
        
          (
          NB   
          De eindgebruiker zou dan moeten bepalen en in optiek van [eiser] bouwen).
        
        
          De gemeente heeft op haar beurt de grondaanbiedingsplicht aan corporaties zoals voorgesteld door [eiser] afgewezen.
        
      
      
      
        
          Nieuw (aangepast) voorstel [eiser]
        
        
          De invulling sociale verhuur op deze locatie komt neer op sociale verhuur door een particulier’. [eiser] is bereid daaraan invulling te geven.
        
        
          Dat moet ook helder worden geregeld (zie bijgaand voorstel).
        
      
      
      
        
          NB     
          De keuze van B&W op voor deze invulling van de locatie vergt duidelijk andere bouw.
        
        
          Sociale woningbouw in aantallen minder dan 25 is onrendabel. Dat betekent gezocht moet worden naar bouwmogelijkheden tegen lage kosten.
        
        
          De nieuwe inzet voor de invulling van deze locatie staat overigens haaks op het ruimtelijke en welstandsbeleid voor deze zone. Dat moet het college zich realiseren. Daarom is toegevoegd ‘welstandsvrij’. 
        
      
      
      
        
          
            [eiser] gaat akkoord met de kernverplichting en hoopt dat de gemeente dan ook akkoord gaat met zijn tekstvoorstel.
        
      
      
      
        
          Alternatief
        
        
          Mocht het college vasthouden aan haar tekstvoorstel, zie ik nog een alternatief: knippen en nu in ieder geval doorgaan met de urban villa.
        
      
      
    
    
      3.20.
      De Gemeente heeft daarop laten weten niet akkoord te gaan met een knip tussen de bouwblokken en dat zij het uitgangspunt van ‘hoogwaardige architectuur’ voor bouwblok [straat]/[adres 1] niet laat vallen.
      
    
    
      3.21.
      De advocaat van [eiser] heeft de Gemeente op 4 februari 2022 verzocht om de sociale huurwoningen in de anterieure overeenkomst te koppelen aan het bouwblok [straat]/[adres 1] met maximale bouwhoogte van 10 meter en doet daarvoor een tekstvoorstel. Hij schrijft: Ga er van uit dat we er zo uit zijn.
      
    
    
      3.22.
      De Gemeente heeft de door [eiser] voorgestelde koppeling overgenomen in de concept anterieure overeenkomst waarna het college op 1 maart 2022 met het concept heeft ingestemd. Partijen hebben de anterieure overeenkomst, gedateerd 10 maart 2022, vervolgens ondertekend (hierna: de anterieure overeenkomst).
      
    
    
      3.23.
      Op 29 juni 2022 is het bestemmingsplan ‘[adres 1]’ vastgesteld waarbij de bouw van een urban villa (maximaal acht woningen) en maximaal vier sociale (huur)woningen op het perceel mogelijk is gemaakt.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
                     primair
      
      - te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser], met veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade ten belope van:
      
      
        i) een bedrag van € 365.519,00 vanwege mindere opbrengst urban villa althans een ander door de rechtbank nader te bepalen bedrag; 
        ii) een bedrag van € 75.000,00 vanwege de gemiste kans tot fiscale optimalisatie;
        iii) een bedrag van € 764.879,00 vanwege schade ten gevolge van de verplichting tot bouw van sociale huurwoningen althans een ander door de rechtbank nader te bepalen bedrag;
        iv) een bedrag van € 205.000,00 vanwege kosten ingeschakelde deskundigen en kosten schadebeperking, althans een ander door de rechtbank nader te bepalen bedrag.
      
      
      
                     subsidiair
      
      - te vernietigen de tussen partijen gesloten anterieure overeenkomst, althans het bepaalde in artikel 15 ‘sociale huurwoningen’ van deze overeenkomst, op grond van misbruik van omstandigheden; althans de overeenkomst nietig te verklaren vanwege doorkruising van het publiekrecht, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.
      
      
        v) staatssteun [adres 2]
        - te verklaren voor recht dat de Gemeente bij de verkoop van Kavel [kadasternummer 5] aan de [adres 2] op 21 december 2016 aan [bedrijf] Bouwgroep B.V. onrechtmatig staatssteun heeft verleend, en  
        - de Gemeente te veroordelen staatssteun verleend aan [bedrijf] Bouwgroep B.V. terug te vorderen door het opstarten van een gerechtelijke procedure en daarbij te vorderen een partiële nietig verklaring van de koopovereenkomst gesloten tussen de Gemeente en [bedrijf] Bouwgroep B.V. en veroordeling van de [bedrijf] Bouwgroep B.V. tot terugbetaling van de verleende staatssteun met wettelijke (handels)rente te rekenen vanaf 21 december 2016 op straffe van het verbeuren van een dwangsom aan [eiser] van € 9.856,00 indien niet binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis een procedure tegen [bedrijf] Bouwgroep B.V. tot terugvordering van de staatssteun bij de rechtbank is aangebracht;
      
      
      
        vi) staatssteun Hofgeest west
        - te verklaren voor recht dat de Gemeente bij de verkoop van kavel [kadasternummer 4] op 10 mei 2022 aan C.V. De Hofgeester Gronden onrechtmatig staatssteun heeft verleend, en  
        - de Gemeente te veroordelen staatssteun verleend aan C.V. De Hofgeester Gronden terug te vorderen door het opstarten van een gerechtelijke procedure en daarbij te vorderen een partiële nietig verklaring van de koopovereenkomst gesloten tussen de Gemeente en C.V. De Hofgeester Gronden en veroordeling van de C.V. De Hofgeester Gronden tot terugbetaling van de verleende staatssteun met wettelijke (handels)rente te rekenen vanaf 10 mei 2022 op straffe van het verbeuren van een dwangsom aan [eiser] van € 430.000,00 indien niet binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis een procedure tegen C.V. De Hofgeester Gronden tot terugvordering van de staatssteun bij de rechtbank is aangebracht.
      
      
      
        een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen sub i – iv primair ten grondslag dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld met name door het bestemmingsplan niet eerder vast te stellen. Bij een passende inzet van en behoorlijk handelen door de Gemeente zou het bestemmingsplan op 1 november 2019, althans tenminste op 27 februari 2020, door de Gemeente zijn vastgesteld, aldus [eiser]. Hij heeft daardoor vertragingsschade geleden. Daarnaast is de anterieure overeenkomst, in het bijzonder de verplichting sociale huurwoningen te bouwen en te verhuren, onder druk tot stand gekomen en in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het stellen van die voorwaarde is onrechtmatig, dan wel (subsidiair) nietig wegens strijd met de wet of de openbare orde / doorkruising publiek recht of vernietigbaar wegens misbruik van omstandigheden, aldus nog steeds [eiser].
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen sub v en vi ten grondslag dat de Gemeente twee kavels onder de marktwaarde heeft verkocht. Dit botst met het gelijkheidsbeginsel, zodat  sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Die staatssteun is onrechtmatig, omdat de gemeente heeft nagelaten haar voornemen tot steunverlening aan te melden bij de Europese Commissie, zoals is vereist op grond van artikel 108 lid 3 VWEU, aldus [eiser]. 
      
    
    
      4.4.
      De Gemeente voert verweer. De Gemeente betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. Zij betwist dat zij vertraging heeft veroorzaakt bij het vaststellen van het bestemmingsplan en/of dat sprake is van strijd met de wet of de openbare orde / doorkruising publiek recht of misbruik van omstandigheden. Ook voert zij aan dat het causaal verband met de gestelde schade ontbreekt. De vorderingen ten aanzien van onrechtmatige staatssteun zijn niet toewijsbaar, onder meer omdat [eiser] geen belanghebbende is, aldus de Gemeente. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als die kosten niet binnen die termijn zijn betaald. 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Staatssteun
      
    
    
    
      5.1.
      
        De rechtbank ziet aanleiding om eerst te beoordelen of sprake is van
        (onrechtmatige) staatssteun. In dat kader moet eerst worden beoordeeld of [eiser] ontvankelijk is in zijn vorderingen daarover.
      
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar standpunt dat de vermeerdering van eis met de vorderingen over staatssteun in strijd is met de goede procesorde in verband met het late moment waarop deze is ingediend. Zij heeft immers vijf weken de tijd gehad om een reactie op de eisvermeerdering voor te bereiden. Het verweer van de Gemeente dat [eiser] niet in deze vorderingen kan worden ontvangen omdat hij geen belanghebbende is, slaagt echter wel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser], mede in het licht van de gemotiveerde betwisting, onvoldoende onderbouwd dat hij als belanghebbende in de zin van artikel 108 VWEU kan worden aangemerkt. In artikel 1, aanhef en onder h, Verordening (EU) 2015/1589 (Procedureverordening) wordt het belanghebbende begrip als volgt omschreven:
      
      
        
          h) „belanghebbende”, een lidstaat en een persoon, onderneming of ondernemersvereniging waarvan de belangen door de toekenning van steun kunnen worden geraakt, in het bijzonder de begunstigde van de steun, concurrerende ondernemingen en beroepsverenigingen.”
        
      
      
      
        Uit jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie volgt dat voor het antwoord op de vraag of een justitiabele als belanghebbende in de zin van artikel 108 lid 2 VWEU en artikel 1, aanhef en onder h, Procedureverordening kan worden aangemerkt, van belang is dat de steun haar situatie concreet dreigt te beïnvloeden. Niet is gesteld of gebleken dat de situatie van [eiser] concreet is beïnvloed door de gestelde twee transacties of dat die dreiging bestond. De transactie van de Gemeente met CV De Hofgeester Gronden vond immers plaats in 2015, terwijl [eiser] ter zitting heeft erkend dat hij tot 1 februari 2019 niet als concurrent kon worden aangemerkt, omdat hij toen geen grondeigenaar was. De stelling dat hij in die periode niettemin ‘in de markt voor Hofgeest West was’, is onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [eiser] niet onderbouwd waarom hij – als particulier zonder grondpositie in het gebied – toch als een serieuze gegadigde zou moeten worden aangemerkt. Vanaf 1 februari 2019 was [eiser] wel weer grondeigenaar en heeft hij zijn belangstelling uitgesproken voor aankoop van de Hofgeester gronden, maar op dat moment had de Gemeente de gronden al verkocht aan CV de Hofgeester Gronden. Van de wens van [eiser] om andere gronden te ontwikkelen is niet gebleken. Die wens alleen is op zich zelf overigens ook niet voldoende om van een concurrentiepositie te kunnen spreken. Daar komt nog bij dat [eiser] op geen enkele manier heeft geconcretiseerd hoe hij de aankoop en ontwikkeling van dergelijke omvangrijke percelen zou kunnen financieren en uitvoeren. 
      
      
    
    
      5.3.
      Conclusie van het voorgaande is dat [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd dat de twee transacties gevolgen voor hem hebben gehad. Tegen die achtergrond kan [eiser] zich niet beroepen op staatssteunregels in het VWEU. [eiser] zal daarom niet- ontvankelijk worden verklaard in zijn vorderingen sub v en vi. De beantwoording van de vraag of sprake is van een steunmaatregel, kan daarbij in het midden blijven.
      
      
        
          Verklaring voor recht / onrechtmatig handelen Gemeente
        
      
      
    
    
      5.4.
      De vraag die voorligt is of de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Het gestelde onrechtmatig handelen ziet op:
      
        
          het onzorgvuldig en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur handelen en fair play door opzettelijk tegenwerken bij de omgevingsconsultatie; 
        
        
          het stellen van onredelijke eisen bij de onderhandeling over de anterieure overeenkomst onder andere door het voorstel van een grondruil tegen onredelijke voorwaarden en [eiser] te verplichten rekening te houden met eisen van omwonenden;
        
        
          het niet consistent opstellen en handelen in strijd met het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel;
        
        
          het handelen in strijd met het evenredigheidsbeginsel door als voorwaarde voor de anterieure overeenkomst te stellen dat [eiser] vier sociale huurwoningen moet realiseren en te weigeren om het ontwerp bestemmingsplan anders aan de gemeenteraad ter vaststelling voor te leggen; 
        
        
          het niet tijdig vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan met overschrijding van de door de AbRS gestelde termijn;
        
        
          détournement de pouvoir en strijd met beginsel van gelijkheid voor publieke lasten; 
        
        
          strijd met het gelijkheidsbeginsel door verkoop van kavel [kadasternummer 4] aan CV De Hofgeester Gronden, en
        
        
          tegenwerking van de beoogde ontwikkeling voor en op verzoek van bevriende relaties.
        
      
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank is van onrechtmatig handelen geen sprake. De rechtbank zal dit hierna toelichten. Zij stelt daarbij voorop dat de beoordeling uitsluitend ziet op de periode dat [eiser] eigenaar van het perceel was. Dat betekent dat de periode waarin zijn kinderen eigenaar van het perceel waren (van 2001 respectievelijk 2005 tot 1 februari 2019) buiten beschouwing wordt gelaten. Het gestelde onrechtmatig handelen van de Gemeente kan dus alleen betrekking hebben op de periode tussen 1 februari 2019 en 29 juni 2022, toen het bestemmingsplan werd vastgesteld. 
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] stelt dat de Gemeente er nooit een geheim van heeft gemaakt dat zij niet met hem in zee wilde gaan, en dat de Gemeente hem opzettelijk heeft tegengewerkt. Alleen al daaruit zou volgen dat de hiervoor genoemde verwijten gegrond zijn. De rechtbank overweegt daarover dat de Gemeente bij haar privaatrechtelijk handelen gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voor het gestelde opzettelijk tegenwerken is vereist dat sprake is van actieve opzet. Het gaat daarbij in dit geval om het willens en wetens verrichten van handelingen die een belemmering van de door [eiser] beoogde ontwikkeling tot gevolg hebben. Dat betekent dat de Gemeente het oogmerk moet hebben gehad om [eiser] tegen te werken. De rechtbank zal hierna de verwijten van [eiser] aan het adres van de Gemeente in dat licht beoordelen. De conclusie zal zijn dat geen van de hiervoor in r.o. 5.4 sub i tot en met viii genoemde verwijten, ook niet in samenhang bezien, er toe leiden dat de Gemeente opzettelijk tegenwerken kan worden verweten. 
      
    
    
      5.7.
      Ad i: [eiser] betoogt dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door zich te verzetten tegen een omgevingsconsultatie voorafgaand aan de anterieure overeenkomst. Na de omgevingsconsultatie heeft zij de planprocedure in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet opgestart, aldus [eiser]. De Gemeente heeft inconsistent en in strijd met fair play gehandeld door nadruk te leggen op omgevingsconsultatie en participatie door omwonenden, terwijl de Gemeente niet bereid was om aan de wensen van omwonenden tegemoet te komen. Tegelijkertijd heeft de Gemeente omwonenden jarenlang voorgespiegeld dat [eiser] niet bereid was aan hun wensen tegemoet te komen, met als gevolg agressie en bedreigingen door omwonenden tegen [eiser], aldus nog steeds [eiser]. De Gemeente betwist dit.
      
    
    
      5.8.
      Van het gestelde tegenwerken van de Gemeente bij de omgevingsconsulatie is niet gebleken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de omgevingsconsultatie enkel ‘voor de bühne’ plaatsvond, zoals hij stelt. De Gemeente heeft [eiser] namelijk juist verplicht om rekening te houden met de redelijke suggesties en bezwaren die voortkwamen uit de omgevingsconsultatie, waaruit volgt dat de Gemeente de omgevingsconsultatie serieus nam. Dat die suggesties en bezwaren uiteindelijk niet zijn gehonoreerd, leidt niet tot een ander oordeel. Daaruit blijkt immers niet dat de Gemeente al op voorhand van plan was om niets met de wensen van de omwonenden te doen.  Gelet op de betwisting en het gebrek aan onderbouwing is daarnaast niet komen vast te staan dat de Gemeente omwonenden jarenlang heeft voorgespiegeld dat [eiser] (en niet zijzelf, zoals [eiser] stelt) niet bereid was aan hun wensen tegemoet te komen. Verder staat weliswaar vast dat de Gemeente eerst een overeenkomst tot kostenverhaal met [eiser] wilde sluiten en pas daarna een omgevingsconsultatie wilde doen, maar dat getuigt op zich zelf niet van tegenwerking. Bovendien heeft de Gemeente meegewerkt toen [eiser] – tegen de wens van de Gemeente in – in februari 2019 zelf een omgevingsconsultatie startte. De Gemeente heeft immers de informatie uit deze consultatie en de daarop volgende informatieavonden tot zich genomen en heeft op 2 mei 2019 het door haar gewenste stedenbouwkundige uitgangspunt verstrekt. Ook heeft de Gemeente in de concept anterieure overeenkomst van 5 augustus 2019 opgenomen dat de omgevingsconsultatie inmiddels had plaatsgevonden, zonder nadere eisen te stellen. Van tegenwerking door de Gemeente is op dit punt dus geen sprake. Vervolgens hebben partijen tot 8 oktober 2019 onderhandeld over een anterieure overeenkomst (zie r.o. 3.5). Gelet op het feit dat partijen nog in onderhandeling waren valt –zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – niet in te zien waarom de Gemeente in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld of [eiser] heeft tegengewerkt, door niet parallel aan de onderhandelingen de planprocedure op te starten. Ten slotte is ook niet gebleken dat dit handelen van de Gemeente vertraging heeft opgeleverd in de planontwikkeling van [eiser], zodat bovendien het causaal verband ontbreekt.
      
    
    
      5.9.
      Ad ii: [eiser] stelt dat de Gemeente aan de anterieure overeenkomst onredelijke eisen stelde, in strijd met fair play, waaronder de eis dat [eiser] rekening diende te houden met de wensen van omwonenden en zij een grondruil voorstond tegen onredelijke voorwaarden. De Gemeente betwist dat zij de harde eis heeft gesteld dat alle wensen van omwonenden gevolgd zouden moeten worden. Ook betwist zij dat de voorgestelde grondruil onredelijk zou zijn. De Gemeente voert aan dat zij met inachtneming van de beginselen van behoorlijk bestuur met [eiser] heeft onderhandeld.  
      
    
    
      5.10.
      
        Dat de Gemeente van [eiser] heeft geëist dat hij rekening hield met (alle) wensen van omwonenden, is niet vast komen te staan. De Gemeente wijst er terecht op dat in het concept van de anterieure overeenkomst van 23 januari 2019, dat er lag op het moment dat [eiser] weer eigenaar van het perceel werd, een dergelijke harde eis niet staat. In artikel 5.1 van dat concept is opgenomen: De Exploitant zal bij verdere uitwerking van zijn plannen voor het Exploitatiegebied zoals beschreven in het vervolg van dit Artikel motiveren hoe hij is omgegaan met de suggesties en bezwaren die zijn voortgekomen uit de omgevingsconsultatie en zal deze redelijkerwijs tot aanpassing van de plannen laten leiden.
        Hieruit volgt dat [eiser] zijn plannen alleen hoefde aan te passen als de suggesties en bezwaren redelijk waren. Dat is naar het oordeel van de rechtbank geen onredelijke eis.
        Gelet op de betwisting door de Gemeente dat de grondruil met gesloten beurzen zou plaatsvinden, de verwijzing naar haar beleid dat aankoop van gronden voor of als openbare ruimte plaatsvindt tegen € 1,00 en de verwijzing naar de mogelijkheid voor partijen om de anterieure overeenkomst eenzijdig te ontbinden als de bestemmingsplanwijziging niet door zou gaan, kan de door de Gemeente voorgestelde grondruil ook niet als onredelijke eis worden beschouwd. Gelet op de ontbindingsmogelijkheid – in welk geval de Gemeente [eiser] had moeten terugbetalen – volgt de rechtbank [eiser] namelijk niet in zijn stelling dat hij in dat geval tegen aanmerkelijke kosten een veel slechtere kavel zou bezitten. De conclusie is dan ook dat de Gemeente op deze punten geen opzettelijke tegenwerking kan worden verweten. Ten slotte is onvoldoende gesteld en gebleken dat de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst, in de periode tussen 1 februari 2019 en 8 oktober 2019 waar het hier om gaat, door (actief) toedoen van de Gemeente vertraging hebben opgeleverd in de planontwikkeling van [eiser], zodat het causaal verband tussen dit handelen en de gestelde schade ook ontbreekt. 
      
      
    
    
      5.11.
      Ad iii: [eiser] betoogt dat de Gemeente zich niet consistent heeft opgesteld en heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel, omdat zij in 2022 plotseling heeft ingezet op de realisatie van vier sociale huurwoningen door [eiser]. Dit terwijl partijen eerder spraken over een urban villa en een woning, in juni 2021 gevolgd door de terinzagelegging van het bijbehorende ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan. De eis om sociale huur te realiseren is ook in strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus [eiser]. De Gemeente betwist dit. Naar aanleiding van de zienswijzen die volgden op het ontwerp bestemmingsplan realiseerde de Gemeente zich dat het niet opnemen van sociale huurwoningen in strijd was met de Woonvisie 2040, aldus de Gemeente. De Gemeente en [eiser] hebben besproken dat in dat geval de kans aanwezig was dat de gemeenteraad niet akkoord zou gaan met het ontwerp bestemmingsplan of omwonenden in beroep zouden gaan tegen de vaststelling ervan en [eiser] heeft na dit overleg ingestemd met het realiseren van sociale huurwoningen. Vervolgens zijn het bouwplan en de anterieure overeenkomst aangepast en ondertekend, aldus nog steeds de Gemeente. 
      
    
    
      5.12.
      
        De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat [eiser] zich op geen enkel moment tijdens het overleg dat tussen partijen heeft plaatsgevonden over de realisatie van sociale huurwoningen (zie r.o. 3.14 tot en met 3.22) op het standpunt heeft gesteld dat de eis om vier sociale huurwoningen te bouwen onredelijk bezwarend was, dat hij verlies zou maken op de ontwikkeling daarvan, of dat hij een beroep wilde doen op de vrijstellingsmogelijkheid voor kleine projecten die is opgenomen in de Woonvisie 2040. Weliswaar schrijft de advocaat van [eiser] in zijn geciteerde e-mail van 14 januari 2021: “Pas bij realisatie van meer dan 25 woningen wordt bouw voor sociale huur haalbaar (break-even)” (zie r.o. 3.15), maar daarop volgt onmiddellijk het tegenvoorstel aan de Gemeente met een aanbiedingsplicht van grond ten behoeve van sociale woningbouw. De Gemeente heeft dit tegenvoorstel niet geaccepteerd en is blijven vasthouden aan een eigen verplichting van [eiser] om vier sociale huurwoningen te realiseren. [eiser] is daarmee akkoord gegaan en heeft de anterieure overeenkomst ondertekend zonder terug te komen op de haalbaarheid daarvan of op de vraag of de Gemeente deze eis wel mocht stellen. Wel heeft [eiser] er nog op gewezen dat de Gemeente “in een hele late fase met deze eis is gekomen en minder ingrijpende tegemoetkomingen ‘kleine wooneenheden’ en ‘sociale koop’ resoluut heeft afgewezen”, maar daarop volgt onmiddellijk: “[eiser] is bereid sociale huur te realiseren conform bijgaand voorstel.” Onder die omstandigheden hoefde de Gemeente redelijkerwijs niet te begrijpen dat de verplichting om vier sociale huurwoningen te realiseren voor [eiser] (onredelijk) bezwarend was. In elk geval wogen de voordelen van de anterieure overeenkomst voor [eiser] klaarblijkelijk op tegen de eventuele nadelen die voor hem verbonden waren aan het realiseren van vier sociale huurwoningen en koos hij er daarmee voor niet het risico te nemen dat het ontwerp bestemmingsplan in ongewijzigde versie niet  of niet zonder bestuursrechtelijke procedure zou kunnen worden vastgesteld. De Gemeente heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat zij gelet op de opstelling van [eiser] meende dat ook [eiser] tevreden was met de inhoud van de anterieure overeenkomst en dat haar verbazing (en verontwaardiging) dan ook groot was toen zij enkele weken na het sluiten daarvan ineens een aansprakelijkstelling ontving. De stelling van [eiser] dat hij het zich gelet op zijn leeftijd niet kon permitteren om nog langer bezwaren op te werpen tegen de inhoud van de anterieure overeenkomst leidt niet tot een ander oordeel. Niet alleen is het de eigen keuze van [eiser] geweest om de grond op hoge leeftijd van zijn kinderen terug te kopen, maar bovendien had niets eraan in de weg gestaan dat [eiser] bij de ondertekening van de overeenkomst een voorbehoud maakte voor het geval achteraf zou blijken dat de Gemeente de eis om vier sociale huurwoningen te ontwikkelen niet had mogen stellen. Dat heeft [eiser] nagelaten. 
        Uit het voorgaande volgt dat [eiser] zelf, zonder dat de Gemeente enige druk op hem heeft uitgeoefend, zonder protest en zonder voorbehoud akkoord is gegaan met de realisatieplicht van vier sociale huurwoningen, zodat het causaal verband met de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de vraag of het stellen van die eis in strijd was met het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel. Datzelfde geldt voor de door [eiser] gestelde strijdigheid van die eis met het evenredigheidsbeginsel (verwijt iv) en met het verbod van détournement de pouvoir en het beginsel van gelijkheid voor publieke lasten (verwijt vi).
      
      
    
    
      5.13.
      Ad v: [eiser] voert aan dat, na de omgevingsconsultatie en het verstrekken van de stedenbouwkundige schets op 12 april 2019, het bestemmingsplan bij het voortvarend doorlopen van de procedure op 1 november 2019, althans tenminste op 27 februari 2020, vastgesteld had kunnen zijn. De Gemeente had al veel uitwerkingsplannen voor [plaats 2] opgesteld, zodat dit voor haar een eenvoudige routineklus was. De wil ontbrak echter bij de Gemeente om de planwijziging en anterieure overeenkomst vast te stellen. Gezien de hoge leeftijd van [eiser] noodzaakte de in acht te nemen zorgvuldigheid de Gemeente om extra haast te maken, maar zelfs de uitspraak van de AbRS met de verplichting om binnen twintig weken na de uitspraak (dus uiterlijk op 27 februari 2020) een bestemmingsplan voor het perceel vast te stellen, veranderde weinig, aldus [eiser]. Door het vertragen en niet tijdig vaststellen van het bestemmingplan, is [eiser] geconfronteerd met gewijzigde marktomstandigheden en een gewijzigd maatschappelijk debat over sociale huur, zodat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, aldus nog steeds [eiser]. De Gemeente betwist dat zij niet voortvarend heeft gehandeld. Zij had daarbij geen grotere plicht tot voortvarende meewerken dan (bij) ieder ander. Na 1 februari 2019 heeft zij met [eiser] onderhandeld over een anterieure overeenkomst, die moet worden afgesloten voordat een ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Op de concepten van de anterieure overeenkomst had [eiser] telkens opmerkingen en op 8 oktober 2019 werd de conclusie getrokken dat partijen geen overeenstemming konden bereiken, aldus de Gemeente. De twintig weken termijn was te kort om een nieuw besluit te nemen, omdat nog verschillende onderzoeken (naar geluid, natuurwaarden en bodem) door [eiser] uitgevoerd moesten worden. Daarnaast kan [eiser] zich niet op de termijn beroepen, omdat zijn beroep door de AbRS niet-ontvankelijk is verklaard. De kinderen, die wel ontvankelijk waren, hebben ingestemd met een termijnoverschrijding in een brief aan de AbRS, aldus nog steeds de Gemeente. Zij betwist dat het perceel buiten het bestemmingsplan zou worden gehouden zonder ondertekening van de brief.
      
    
    
      5.14.
      Gelet op die gemotiveerde betwisting heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat de wil bij de Gemeente ontbrak om de planwijziging en een anterieure overeenkomst vast te stellen, laat staan dat de Gemeente het oogmerk had om [eiser] tegen te werken. Daarnaast staat vast dat na de uitspraak van de AbRS van 9 oktober 2019 tot eind 2021 niet over een anterieure overeenkomst is onderhandeld, omdat de onderhandelingen waren vastgelopen en de Gemeente in plaats daarvan een exploitatieplan liet opstellen (zie r.o. 3.7). Dit heeft veel tijd gekost en de Gemeente heeft uiteindelijk het exploitatieplan weer terzijde gelegd toen het toch lukte om een anterieure overeenkomst met [eiser] te sluiten. Dit proces had weliswaar mogelijk sneller gekund, maar [eiser] heeft onvoldoende geconcretiseerd dat de Gemeente dit bewust heeft gedaan om vertraging te veroorzaken. Dat [eiser] van mening is dat een exploitatieplan niet noodzakelijk was, maakt dat niet anders. De Gemeente heeft in haar brief van 6 november 2019 (zie r.o. 3.7) immers toegelicht waarom een exploitatieplan – bij afwezigheid van een anterieure overeenkomst – volgens haar wel noodzakelijk was en de Gemeente kon zich in redelijkheid op dat standpunt stellen. Voor zover [eiser] zich beroept op overschrijding van de twintig weken-termijn van de uitspraak van de AbRS, heeft de Gemeente gemotiveerd gesteld dat en waarom die termijn niet kon worden gehaald, nog daargelaten dat [eiser] geen rechten aan die termijn kon ontlenen, omdat zijn beroep door de AbRS niet-ontvankelijk is verklaard. De rechtbank volgt [eiser] ten slotte ook niet in zijn standpunt dat gezien zijn hoge leeftijd de Gemeente extra haast had moeten maken. De leeftijd van een burger staat los van de zorgvuldigheid die een gemeente jegens die burger dient te betrachten. Daar komt bij dat [eiser] op 85 jarige leeftijd zelf besloot het perceel van zijn kinderen terug te kopen in de wetenschap dat er op dat moment een impasse bestond rond de ontwikkeling ervan.
      
    
    
      5.15.
      Ad vi: [eiser] betoogt dat de Gemeente haar bevoegdheid tot kostenverhaal heeft ingezet voor baatafroming, door – zo begrijpt de rechtbank – de eis van vier sociale huurwoningen te stellen, wat een bijdrage van circa € 900.000,- van [eiser] betekent en waarmee de waardestijging van zijn perceel door de bouwmogelijkheid van een urban villa teniet wordt gedaan. Daarvoor is het instrument van kostenverhaal niet bedoeld, zodat sprake is van misbruik van bevoegdheid/détournement de pouvoir. Ook is sprake van strijd met het beginsel van gelijkheid voor publieke lasten, omdat andere ontwikkelaars niet op die manier hebben moeten bijdragen en ’omwonenden de waardestijging van hun perceel mogen behouden’, aldus [eiser]. Ook maakt de Gemeente inbreuk op het eigendomsrecht en is de facto sprake van onteigening zonder vergoeding. De Gemeente betwist dit. Zij voert haar rechtmatige beleid uit en hanteert dit consequent jegens [eiser] en anderen, aldus de Gemeente. Zij betwist dat de andere ontwikkelaar die [eiser] noemt niet zou bijdragen aan publieke lasten. Het enkel noemen van bedragen is volgens haar onvoldoende. De Gemeente wijst voorts op de uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 8 mei 2013, waaruit volgt dat aan ontwikkelaars een ‘sociale last’ mag worden opgelegd, zolang deze regeling noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het doel te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben. Daarvan is volgens de Gemeente in dit geval sprake, zodat ook geen sprake is van strijd met het eigendomsrecht. Tenslotte verwijst de Gemeente naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 november 2022, waaruit volgt dat geen sprake is van détournement de pouvoir als de Gemeente in een anterieure overeenkomst uitwerkt wat bestuursrechtelijk is toegestaan.
      
    
    
      5.16.
      
        De rechtbank merkt allereerst op dat voor zover de verwijten van détournement de pouvoir en strijd met beginsel van gelijkheid voor publieke lasten al terecht zouden zijn, het causaal verband ontbreekt met de gestelde schade (zie r.o. 5.12). Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt. 
        De vraag die voorligt is of sprake is van détournement de pouvoir omdat de Gemeente in de anterieure overeenkomst de eis van vier sociale huurwoningen heeft gesteld. Gelet op de hiervoor aangehaalde uitspraken van het Hof van Justitie en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, waartegen [eiser] overigens niets heeft aangevoerd, concludeert de rechtbank dat geen sprake is van détournement de pouvoir. Hoewel de in de Woonvisie 2040 van de Gemeente opgenomen en door de Gemeente in de anterieure overeenkomst toegepaste eis om minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren bij nieuwbouw geen nationale maatregel is, vloeit deze eis wel voort uit nationaal beleid en is de uitspraak van het Hof van Justitie daarom relevant. In de uitspraak stelt het Hof in r.o. 49 het volgende voorop:
      
      
      
        
          Volgens vaste rechtspraak van het Hof kunnen nationale maatregelen die de uitoefening van de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden kunnen belemmeren of minder aantrekkelijk kunnen maken, niettemin toelaatbaar zijn indien zij een doel van algemeen belang nastreven, geschikt zijn om de verwezenlijking daarvan te waarborgen en niet verder gaan dan noodzakelijk is om het gestelde doel te bereiken (zie met name reeds aangehaalde arresten Woningstichting Sint Servatius, punt 25, en Commissie/Hongarije, punt 69).
        
      
      
      
        Gelet daarop volgt de rechtbank het betoog van de Gemeente dat een ‘sociale last’ mag worden opgelegd, zolang deze regeling noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het doel, namelijk te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben. 
      
      
      
        De rechtbank volgt de Gemeente ook in haar standpunt dat uit het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 november 2022 volgt dat geen sprake is van détournement de pouvoir als de Gemeente in een anterieure overeenkomst uitwerkt wat bestuursrechtelijk is toegestaan. Het Hof overweegt immers in r.o. 3.5:
      
      
      
        
          Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de gemeente en grondeigenaren via het privaatrechtelijke spoor in beginsel verdergaande afspraken kunnen maken dan via het publiekrecht mogelijk is. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat in de Wro (dus ná 2008) de wetgever een privaatrechtelijke regeling – naast een publiekrechtelijke regeling – verbood. Het brengt ook met zich, dat het in een privaatrechtelijke overeenkomst opnemen van voorwaarden omtrent het gebruik van grond geen onaanvaardbare doorkruising oplevert van de publiekrechtelijke mogelijkheid tot regulering van het gebruik in het kader van de ruimtelijke ordening.
        
      
      
      
        Gelet daarop en de eis van 30% sociale huurwoningen bij nieuwbouw in het Woonbeleid 2040, stond het de Gemeente vrij om als voorwaarde voor medewerking aan de bestemmingswijziging over het realiseren van sociale huurwoningen te contracteren. De vraag is nog of de Gemeente in dit geval van [eiser] mocht eisen dat hij vier sociale huurwoningen bouwde terwijl die bouw gelet op de beperkte omvang van het perceel verlieslatend zou zijn. Zoals de rechtbank in r.o. 5.12 heeft overwogen heeft [eiser] op geen enkel moment aangegeven dat deze eis bij hem op bezwaren stuitte, maar heeft hij in tegendeel constructief meegewerkt om aan de eis van de Gemeente te voldoen. Onder die omstandigheden kan het handelen van de Gemeente niet als misbruik van bevoegdheid of onrechtmatige baatafroming worden aangemerkt.
      
      
    
    
      5.17.
      Het verwijt van strijd met het beginsel van gelijkheid voor publieke lasten slaagt evenmin. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat andere ontwikkelaars niet (althans niet in dezelfde mate) bijdragen aan de publieke lasten.
      
    
    
      5.18.
      Ad vii: [eiser] voert aan dat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van de kavel kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie [kadasternummer 4] aan CV De Hofgeester Gronden. [eiser] was begin 2022 ook geïnteresseerd in aankoop hiervan. Omdat de Gemeente echter geen andere geïnteresseerden in aanmerking liet komen, heeft zij een bevriende relatie bevoordeeld, wat onrechtmatig is, aldus [eiser]. De Gemeente betwist dit, omdat kavel [kadasternummer 4] onderdeel is van de anterieure overeenkomst met CV De Hofgeester Gronden van 19 december 2019 die ziet op de grote gebiedsontwikkeling ‘Hofgeest’. De kavel was dus al verkocht toen [eiser] zijn interesse kenbaar maakte. Bovendien was de CV destijds de enige gegadigde, aldus de Gemeente. 
      
    
    
      5.19.
      
        [eiser] stelt dat de verkoop van kavel [kadasternummer 4] aan CV De Hofgeester Gronden onrechtmatig is. De rechtbank heeft hiervoor in r.o. 5.3 echter al overwogen dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering ten aanzien van (onrechtmatige) staatssteun bij de verkoop van deze kavel omdat hij niet kan worden aangemerkt als belanghebbende. Ook voor de hier te beoordelen (meer algemene) onrechtmatige daadsvordering van [eiser] geldt dat de volgens [eiser] door de Gemeente geschonden norm niet strekt tot bescherming van de belangen van [eiser] (artikel 6:163 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Alleen al daarop stuit dit deel van de vordering van [eiser] af.
      
    
    
      5.20.
      Ad viii: [eiser] betoogt dat de wethouders Wonen en Ruimtelijke Ordening van de Gemeente, en met hen het voltallige college, er alles aan hebben gedaan om de beoogde ontwikkeling tegen te houden. Zij deden dit volgens [eiser] uit eigen (financieel) belang en voor en op verzoek van bevriende relaties, zodat sprake is van (netwerk)corruptie. [eiser] noemt de relatie van de Gemeente met de heer [betrokkene 2] van CV De Hofgeester Gronden, die volgens hem al decennia is betrokken bij gebiedsontwikkeling en als ontwikkelaar een bevoorrechte positie heeft bij grondverwerving. De Gemeente heeft er op ingezet om [eiser] zoveel mogelijk te schaden, aldus [eiser]. De Gemeente betwist dit. Zij betwist ook de vermeende bevoordeling van [betrokkene 2]. De projecten die [eiser] aanhaalt waren voor februari 2019 afgerond of op dat moment in volle gang, aldus de Gemeente.
      
    
    
      5.21.
      
        De voorbeelden die [eiser] noemt als onderbouwing van de gestelde netwerkcorruptie van de Gemeente, zoals het samen bijwonen van voetbalwedstrijden en het feestelijk tekenen van overeenkomsten, terwijl de wethouder elk contact met [eiser] weigert, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor een vergaand verwijt als (netwerk)corruptie. Uit die feiten blijkt alleen dat de Gemeente goede banden onderhield met andere ontwikkelaars, maar dat is op zichzelf niet onrechtmatig. [eiser] heeft niet onderbouwd dat (ambtenaren van) de Gemeente een eigen financieel belang hadden bij transacties met deze ontwikkelaars. Evenmin valt in te zien op welke manier de gestelde inkoop van gronden door genoemde [betrokkene 2], waarna de Gemeente een bestemmingsplan wijziging mogelijk maakte, onrechtmatig was jegens [eiser]. [eiser] heeft immers nooit interesse getoond in de aankoop van die gronden, zodat zijn belangen niet geraakt zijn door het handelen van de Gemeente. Datzelfde geldt voor het eigen belang dat de Gemeente volgens [eiser] zou hebben gehad bij de ontwikkeling van de [adres 2] waardoor de ontwikkeling van zijn perceel moest wachten. De verkoop van appartementen in dit project is namelijk al in maart 2017 gestart, lang voordat [eiser] weer eigenaar werd van het perceel. [eiser] heeft het (vergaande) verwijt dat sprake zou zijn van netwerkcorruptie daarom onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank ook aan dit verwijt voorbij gaat. 
        Ten slotte heeft [eiser] ook onvoldoende onderbouwd dat de Gemeente bewust zou hebben ingezet op het toebrengen van zoveel mogelijk schade. Uit de naar voren gebrachte communicatie tussen partijen (van de afdeling Gebiedsontwikkeling namens burgemeester en wethouders), komt in tegendeel het beeld naar voren dat de Gemeente [eiser] steeds netjes en correct heeft behandeld. Aan bewijs wordt daarom niet toegekomen.
      
      
      
        
          Vernietigbaarheid /nietigheid anterieure overeenkomst in verband met misbruik van omstandigheden / strijd met de wet of doorkruising publiekrecht
        
      
      
    
    
      5.22.
      De vraag die voorligt is of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door bij de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst de eis van vier sociale huurwoningen te stellen of dat sprake is van strijd met de wet of doorkruising van het publiekrecht, waardoor de anterieure overeenkomst vernietigbaar of nietig is. De Gemeente betwist dat hier sprake van is.
      
    
    
      5.23.
      De rechtbank heeft hiervoor in r.o. 5.16 al overwogen dat geen sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht of de facto onteigening of misbruik van bevoegdheid / détournement de pouvoir. Van strijd met de wet of doorkruising van publiek recht is daarom geen sprake, zodat alleen nog moet worden beoordeeld of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt.
      
    
    
      5.24.
      Vooropgesteld wordt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is in dit geval geen sprake. Hoewel [eiser] in 2022 al op leeftijd was, werd hij gedurende de onderhandelingen bijgestaan door zijn advocaat, gespecialiseerd in bestuursrecht, die zich intensief heeft bezig gehouden met deze zaak. De kennis en ervaring van zijn advocaat moet aan [eiser] worden toegerekend, zeker omdat die advocaat in dit geval de zoon van [eiser] is en hij als eerdere eigenaar van het perceel jarenlang de ontwikkelaar van het perceel was. Uit het overleg dat tussen partijen heeft plaatsgevonden over de realisatie van sociale huurwoningen (zie r.o. 3.14 tot en met 3.22) komt het beeld naar voren dat (de advocaat en zoon van) [eiser] precies wist wat hij deed. Van misbruik van omstandigheden is alleen al daarom geen sprake. Voor zover [eiser] stelt dat hij gezien zijn leeftijd niet in de positie was om nog lang een (juridische) discussie aan te gaan, is dat bovendien een omstandigheid die voor zijn rekening komt. Hij heeft immers op 85 jarige leeftijd besloten het perceel weer van zijn kinderen terug te kopen. Van een afhankelijkheid, noodtoestand of (economische) dwangpositie is ook niet gebleken. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat de Gemeente het plan niet verder zou brengen als hij niet zou tekenen voor de realisatie van sociale huurwoningen, maar dit is gemotiveerd betwist (zie r.o. 5.11) en blijkt niet uit de overgelegde correspondentie. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.25.
      Gelet op het vorenstaande zal het primair sub i tot en met iv en het subsidiair gevorderde worden afgewezen. De rechtbank heeft in r.o. 5.3 al geoordeeld dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen sub v en vi. [eiser] wordt dus volledig in het ongelijk gesteld.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                5.737,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                7.004,00
              
              
                (2,00 punten × € 3.502,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                12.919,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.27.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      verklaart [eiser] niet ontvankelijk in de vorderingen sub v en vi en wijst de overige vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 12.919,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 en 6.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede, mr. E.B. van den Heuvel en mr. R.L. Bakels en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.
      
      
      
        1621
      
    
  
  
    Hoge Raad 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007, r.o. 3.1.3
  
  
    Zie onder meer productie 17, 19, 21, 32, 45 en 47 bij de dagvaarding.