ECLI:NL:RBOVE:2025:2481, Rechtbank Overijssel, 15-04-2025, 11552131 \ CV EXPL  25-488
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-04-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt sinds 19 december 2023 een woning. Sinds april 2024 is sprake van vele meldingen over ernstige overlast, in het bijzonder ruzies en geschreeuw, ook in de nachtelijke uren. Ondanks de inzet van Welbions, de politie en andere instanties is volgens Welbions de overlast niet minder geworden.
      
      De vraag is of gedaagde als huurster, zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming terecht is en gedaagde dus niet langer in de woning mag blijven wonen.
      
      De kantonrechter oordeelt dat gedaagde de woning moet ontruimen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11552131 \ CV EXPL  25-488
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WELBIONS, 
      gevestigd te Hengelo (O),
      eisende partij, hierna te noemen: Stichting Welbions,
      gemachtigde: mr. A. Çapkurt, advocaat te Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,
      - de nadere producties van 31 maart 2025 van [gedaagde],- 	de mondelinge behandeling van 1 april 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
        
          De zaak in het kort
        
      
      
      
        
          [gedaagde] huurt sinds 19 december 2023 een woning gelegen aan het adres [adres]. Sinds april 2024 is sprake van vele meldingen over ernstige overlast, in het bijzonder ruzies en geschreeuw, ook in de nachtelijke uren. Ondanks de inzet van Welbions, de politie en andere instanties is volgens Welbions de overlast niet minder geworden. 
        De vraag is of [gedaagde] als huurster, zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming terecht is en [gedaagde] dus niet langer in de woning mag blijven wonen. 
        De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen [gedaagde] en Welbions is met ingang van 19 december 2023 een huurovereenkomst woonruimte tot stand gekomen betreffende de woning aan de [adres]. De huur bedraagt € 679,11 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op 19 april 2024 heeft wijkcoach [naam 1] met een wijkagent een huisbezoek gebracht in verband met bij Welbions ontvangen klachten over (geluids)overlast.
      
    
    
      2.3.
      Welbions heeft op 26 april 2024 [gedaagde] gesommeerd om de overlast direct te stoppen.
      
    
    
      2.4.
      Welbions heeft bij brief van 27 mei 2024 [gedaagde] wederom gesommeerd de overlast per direct te stoppen.
      
    
    
      2.5.
      Op 20 juni 2024 heeft weer een huisbezoek plaatsgevonden waarbij is gesproken over een gedragsaanwijzing. Welbions heeft [gedaagde] verzocht de gedragsaanwijzing te tekenen maar [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
      
    
    
      2.6.
      Op 31 juli 2024 heeft Welbions een laatste schriftelijke waarschuwing gestuurd aan [gedaagde].
      
    
    
      2.7.
      Op 1 augustus 2024 heeft een instellingengesprek plaatsgevonden tussen Veilig Thuis, de politie, Reclassering, Leger des Heils, de gemeente en Welbions waarbij een Plan van Aanpak is opgesteld.
      
    
    
      2.8.
      Welbions heeft bij brief van 6 augustus 2024 [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en aangekondigd dat Welbions, indien [gedaagde] niet vrijwillig opzegt, een gerechtelijke procedure zal starten.
      
    
    
      2.9.
      Op 7 augustus 2024 heeft [gedaagde] aan Welbions telefonisch meegedeeld de huurovereenkomst niet op te zeggen.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft op 31 maart 2025 nadere producties ingediend waaronder een Behandelovereenkomst Transfore, opgesteld op 6 september 2024.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        De vordering van Welbions
      
    
    
    
      3.1.
      Welbions vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I.	[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien (14) dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning gelegen aan de [adres], te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Welbions te stellen;
      
      
      
        II.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Welbions van een bedrag van € 679,11 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde] in de woning aan de [adres] verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        III.	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Welbions.
      
      
    
    
      3.2.
      Welbions legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van ernstige (geluids)overlast en deze ondanks inspanningen van Welbions niet is beëindigd. Meerdere omwonenden van [gedaagde] klagen over diverse vormen van ernstige en herhaaldelijke overlast die [gedaagde] veroorzaakt en deze overlast strekt zich uit over een langere periode. Welbions heeft ter zitting verklaard dat uit een melding van de wijkagent blijkt dat in het weekend van 29 en 30 maart 2025 weer sprake is geweest van ernstige overlast.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] schiet tekort in haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden). Ook is [gedaagde] aansprakelijk voor de gedragingen van derden die met haar goedvinden gebruik maken van het gehuurde, zoals in onderhavige geval, de heer [naam 2] (artikel 7:219 BW en artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden).
      
      
        
          Het verweer van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent dat sprake is van overlast, maar licht toe dat dit (mede) is gebeurd door toedoen van anderen, in het bijzonder de heer [naam 2]. [gedaagde] heeft gedaan wat in haar vermogen ligt om de heer [naam 2] uit haar woning te weren. Zij merkt daarbij echter op dat hij zich bij gelegenheden daar niets van aantrekt en zichtzelf toegang tot de woning verschaft. [gedaagde] heeft therapie gezocht en gevonden, de hond het huis uit gedaan en ervoor gezorgd dat [naam 2] niet meer bij haar op haar adres ingeschreven staat. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] voert verder aan dat Welbions heeft nagelaten haar gemachtigde tijdig van gegevens over de overlast te voorzien en onvoldoende heeft gedaan om in overleg te treden. In plaats daarvan heeft Welbions aangestuurd op een gedwongen ontruiming. [gedaagde] heeft een groot belang om in de woning te kunnen blijven wonen. [gedaagde] heeft vier kinderen en het jongste kind bezoekt haar op zaterdagen thuis.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Welbions heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit belang is gelegen in de verplichting haar (andere) huurders het rustige woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast veroorzaakt door [gedaagde]. Welbions is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de door Welbions gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Daarbij wordt meegewogen wat partijen (ter zitting) naar voren hebben gebracht. Een ontruiming is ingrijpend. Een vordering tot ontruiming wordt in kort geding daarom alleen toegewezen als de overlast die [gedaagde] heeft veroorzaakt zo ernstig is, dat de kans heel groot is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst vanwege die overlast zal ontbinden.
      
    
    
      4.3.
      
        De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. 
        De kantonrechter begrijpt dat de gevolgen hiervan voor [gedaagde] groot zijn, maar de belangen van Welbions en de buurtbewoners wegen zwaarder. Daartoe is het volgende redengevend.
      
      
      
        
          Er is sprake van ernstige overlast
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        Voorop staat dat een huurder gehouden is zich als goed huurder te gedragen. 
        Dit betekent onder meer dat hij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. 
        Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van de woning, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen.
      
      
    
    
      4.5.
      Uit de overgelegde correspondentie en geluids- en videofragmenten blijkt dat sprake is van ernstige overlast en een onveilige situatie. [gedaagde] heeft erkend dat sprake is van voortdurende ruzies en geschreeuw. Zij heeft echter verklaard dat zij niet in staat is om [naam 2] effectief buiten de deur te houden. Als zij de deur niet voor hem opendoet verschaft hij zichzelf toegang tot de woning. Ook heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat [naam 2] haar recentelijk nog heeft geslagen. In het weekend van 29 en 30 maart 2025 was kennelijk de politie nog aanwezig.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter overweegt dat vast is komen te staan dat sprake is van ernstige en voortdurende overlast. Het gaat om vele overlastklachten, die al lange tijd voortduren. Zelfs in het weekend voorafgaande aan de zitting is nog sprake geweest van ernstige overlast en politiebezoek.
      
    
    
      4.7.
      Gezien het voorgaande is voldoende gebleken dat voor direct omwonenden inmiddels een onhoudbare situatie is ontstaan. Hoewel het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven groot is, weegt dit niet op tegen het belang van Welbions als verhuurder om het woongenot van omwonenden te (blijven) beschermen en te zorgen voor een veilige woonomgeving. Gelet hierop kan met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter op grond van de ernst van de overlast de huurovereenkomst zal ontbinden. 
      
    
    
      4.8.
      Bij dit oordeel is van belang dat geen concreet uitzicht bestaat dat binnen korte tijd een einde komt aan de ongewenste situatie. Diverse instanties waaronder de politie zijn ingeschakeld maar dit heeft niet geleid tot een einde van de ongewenste situatie en de overlast. Dat [gedaagde] kennelijk niet in staat is om [naam 2] buiten de deur te houden en overlast die daarmee gepaard gaat te voorkomen, is een omstandigheid die niet voor rekening van de omwonende huurders mag komen.
      
    
    
      4.9.
      
        Hieraan doet evenmin af dat Welbions een sociale woningbouwvereniging is met een maatschappelijke plicht. Immers uit de stukken en hetgeen door Welbions ter zitting is verklaard blijkt dat Welbions vele malen met [gedaagde] in gesprek is gegaan en diverse pogingen heeft ondernomen om een einde te maken aan de ongewenste situatie. 
        Zo zijn er diverse gesprekken gevoerd met [gedaagde], heeft Welbions [gedaagde] meerdere keren schriftelijke waarschuwingen gegeven, zijn andere instellingen ingeschakeld zoals Veilig Thuis, de politie, Reclassering Leger des Heils, en de gemeente. Ook heeft Welbions aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing aangeboden. 
      
      
      
        
          De gevorderde ontruiming
        
      
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Wel zal de kantonrechter een iets langere ontruimingstermijn bepalen van vier weken. Weliswaar is er een spoedeisend belang, maar de overige omstandigheden van het geval, waaronder de kwetsbare positie van huurster, rechtvaardigen een ontruimingstermijn van vier weken.
      
      
        
          Overige vorderingen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het door Welbions onder II. gevorderde is toewijsbaar. Bij voortgezet verblijf van [gedaagde] in de woning ontstaat een betalingsverplichting jegens Welbions. 
      
      
        
          De proceskostenveroordeling
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de proceskosten, tot en met dit vonnis aan de zijde van Welbions begroot op een bedrag van € 958,45 (salaris € 543,00; griffierecht € 135,00, kosten dagvaarding € 145,45 en nakosten van € 135,00).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis, de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Welbions te stellen.
      
    
    
      5.2.
      Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Welbions van een bedrag van € 679,11 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde] in de woning aan de [adres] verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening.
      
    
    
      5.3.
      Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Welbions van de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet binnen deze termijn aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
    
    
      5.4.
      Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.5.
      Wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025.