ECLI:NL:RBGEL:2025:1390, Rechtbank Gelderland, 26-02-2025, 433763
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non conforme woning. Beroep op exoneratie niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Koper niet bedrogen.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/433763 / HA ZA 24-159
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025                                      
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. J.G.H. Borgdorff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. D.R. Trip.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis van 31 juli 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 december 2024 en de daarin genoemde stukken en spreekaantekeningen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft een woning van [gedaagde] gekocht. [eiseres] stelt dat zij na de eigendomsoverdracht van de woning gebreken aan de tuin, de kozijnen en het schilderwerk van de woning heeft geconstateerd. Die gebreken heeft zij laten herstellen. Zij vordert nu van [gedaagde] schadevergoeding. [eiseres] stelt zich daarbij primair op het standpunt dat [gedaagde] deze schade moet vergoeden omdat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, subsidiair vanwege dwaling en meer subsidiair vanwege onrechtmatige daad. [gedaagde] betwist de gebreken aan de woning en voert aan dat zij in het geval van een gebrek een beroep kan doen op de exoneratieclausule / ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst. De rechtbank zal de vordering van [eiseres] afwijzen, omdat het beroep op de exoneratieclausule slaagt en [eiseres] niet is bedrogen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] was eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning). Zij heeft de woning in 2020 gekocht voor € 265.000,00.
      
    
    
      3.2.
      Medio 2022 heeft [gedaagde] de woning te koop aangeboden. De moeder van [gedaagde] was toentertijd de directeur van het verkopende makelaarskantoor. In de advertentie op Funda.nl staat dat de woning in 2020 en 2021 compleet gerenoveerd is, het stucwerk volledig strak is en de woning een diepe achtertuin met achterom heeft. In de brochure staat aanvullend dat loslatend stucwerk is gerepareerd en geschilderd en dat het houtwerk in 2020 is geschilderd door een niet erkend schildersbedrijf. Ook staat in de brochure dat de tuin in 2022 is aangelegd. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] heeft zich gemeld als geïnteresseerde voor de woning. Op 3 augustus 2022 heeft zij de woning bezichtigd. Tijdens deze bezichtiging is [eiseres] rondgeleid door de moeder van [gedaagde] . 
      
    
    
      3.4.
      Op 4 augustus 2022 heeft [eiseres] de woning gekocht voor een bedrag van € 470.000,00. Zij heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren.
      
    
    
      3.5.
      In de koopovereenkomst (NVM model 2021) is voor zover van belang het volgende bepaald (pr. 3 cva):
      
      
        
          artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik.
        
      
    
    
      6.1
      
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        (…)
      
    
    
      6.3
      
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        (…)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        (…)
      
      
      
        
          Artikel 20.7 Het is aan de koper bekend dat de onroerende zaak ca 114 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan die bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper.
      
      
    
    
      3.6.
      De woning is op 12 september 2022 aan [eiseres] geleverd.
      
    
    
      3.7.
      Op 27 februari 2023 heeft [eiseres] bij [gedaagde] geklaagd over de aanwezigheid van een ondoordringbare laag steen en puin in de tuin, waardoor daar geen bomen en struiken zouden kunnen groeien. Op 2 maart 2023 heeft (de advocaat van) [gedaagde] betwist dat een dergelijke ondoordringbare laag in de tuin aanwezig is en eventuele aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
    
      3.8.
      Op verzoek van [eiseres] heeft Ortageo Nederland B.V. (hierna: Ortageo) een verkennend bodemonderzoek verricht. Ortageo heeft op vier plekken in de tuin van [eiseres] geboord. In het rapport van Ortageo van 1 mei 2023 is de volgende conclusie vermeld (pr. 6):
      
      
        
          Resultaten en conclusie
        
        
          Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:
        
         De zandige bovengrond (0,0 à 0,2 – 0,5 m-mv) met bodemvreemde bijmengingen is ter plaatse van drie van de vier boorlocaties sterk verontreinigd met lood, zink en PAK en licht verontreinigd met zware metalen en PCB. Deze grond voldoet niet aan de Lokale Maximale Waarden van Nijmegen.
         De ondiepe ondergrond met sporen van baksteen is matig verontreinigd met lood en licht verontreinigd met zware metalen en PAK. Deze grond voldoet niet aan de Lokale Maximale Waarden van Nijmegen.
         Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen en er is in de fractie < 20 mm geen asbest aangetoond.
      
      
      
        
          De sterkte verontreinigingen met lood, zink en PAK wordt verticaal afgeperkt door de ondiepe ondergrond met sporen van baksteen (0,5 – 1,0 m-mv). Deze bodemlaag is matig verontreinigd met lood en licht verontreinigd met zware metalen en PAK.
        
      
      
      
        
          De oppervlakte van de sterke verontreiniging met lood, zink en PAK binnen de onderzoekslocatie wordt geraamd op 35m2. De dikte van de sterk verontreinigde bodemlaag bedraagt gemiddeld 0,4 meter, waardoor het totaal sterk met lood, zink en PAK verontreinigd grondvolume binnen de onderzoekslocatie geraamd wordt op 14m3. 
        
      
      
      
        
          Omdat het volumecriterium van 25m3 boven interventiewaarde verontreinigde grond niet wordt overschreden, is conform de Wet bodembescherming geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging binnen de onderzoekslocatie.
        
      
      
      
        
          Aanbevelingen
        
        
          Omdat een geval van ernstige verontreiniging binnen de onderzoekslocatie niet is aangetoond, is sanering op grond van de Wet bodembescherming niet noodzakelijk. Indien desondanks sanering c.q. ontgraving en afvoeren van de verontreinigde grond toch gewenst is, wordt aanbevolen een plan van aanpak op te stellen waarin de sanering wordt beschreven en de veiligheidsklasse die voor het grondwerk moet worden aangehouden wordt vastgesteld.
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 27 september 2023 gevraagd om de kosten voor het afgraven en afvoeren van de grond in haar tuin alsmede de kosten voor het bodemonderzoek en juridische kosten te betalen. [gedaagde] heeft op 28 november 2023 laten weten deze kosten niet te willen betalen.
    
    
      3.10.
      
        [eiseres] heeft de grond in haar tuin op 18 december 2023 laten saneren door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). De kosten hiervan bedroegen € 15.850,66 inclusief btw. 
      
    
    
      3.11.
      Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [eiseres] meer gebreken geconstateerd. Zij heeft bureau Overvoorde Van Tilborg opdracht gegeven om een rapportage uit te brengen over de gebreken. De herstelkosten voor het schilderwerk begroot Overvoorde Van Tilborg op € 4.000,--. In het rapport staat dat het schildwerk over het algemeen niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Na het rapport heeft Overvoorde van Tilborg in antwoord op een vraag van [eiseres] geschreven de multiplex stroken in de kozijnen nog maximaal een levensduur van 3 jaar hebben en dat volledige vervanging van de betreffende kozijnen ongeveer € 16.000,-- ex btw zal kosten.
      
    
    
      3.12.
      Op 22 augustus 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de aanvullende gebreken zoals deze staan opgesomd in het rapport van Overvoorde Van Tilborg en [gedaagde] een termijn gegeven van veertien dagen om de gebreken te (laten) herstellen of de schade te vergoeden. 
      
    
    
      3.13.
      Bij de stukken zit een taxatierapport van makelaar [naam 1] waarbij de herstelkosten van de woning voor de eerste vijf jaren op nihil worden geschat.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiseres] vordert, naar de rechtbank begrijpt - na vermeerdering van eis - samengevat dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          I.
        
        
          primair:
        
        voor recht verklaart dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, dat sprake is van non-conformiteit en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door [eiseres] geleden schade, en [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de schade op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
          subsidiair:
        
        de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigt vanwege dwaling, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag dat gelijk is aan de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade, en [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de schade op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke de rente; 
        
          meer subsidiair:
          voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar te bedriegen ten aanzien van de tuin en [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de schade op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke de rente; 
        
          primair, subsidiair en meer subsidiair:
        
        
          [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 20.000 exclusief btw aan herstelkosten, € 1.597,20 inclusief btw aan deskundigenkosten en € 4.000,00 exclusief btw aan juridische kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
          II. 
        
        artikel 20.7 van de koopovereenkomst vernietigt wegens bedrog en subsidiair wegens het feit dat een beroep op deze bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
        met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van non-conformiteit. De woning voldoet niet aan de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan [eiseres] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Subsidiair beroept [eiseres] zich op het leerstuk van dwaling en meer subsidiair de onrechtmatige daad. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeer tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Vordering II, vernietiging artikel 20.7
      
    
    
      5.1.
      Na eisvermeerdering vordert [eiseres] vernietiging van artikel 20.7 van de koopovereenkomst vanwege bedrog en subsidiair omdat een beroep op deze bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ter zitting is de grondslag bedrog ten aanzien van vordering II ingetrokken. De rechtbank ziet aanleiding om de vordering onder II. eerst te beoordelen.
      
    
    
      5.2.
      
        [eiseres] betoogt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid zich verzetten tegen een beroep op artikel 20.7, althans zo begrijpt de rechtbank de vordering. In artikel 20.7 is afgeweken van artikel 6.3. De betekenis moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Over dit artikel is niet onderhandeld en daarom komt veel belang toe aan de tekst van het artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. 
      
    
    
      5.3.
      De tekst van artikel 20.7 sluit in de tweede zin aansprakelijkheid van de verkoper uit. Er valt niet in te lezen dat deze exoneratie alleen geldt voor gebreken die verband houden met de oorspronkelijke woning en niet voor latere aanpassingen. Het betreft daarom een vergaande exoneratie. Partijen hebben een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Het klopt dat de betekenis van artikel 6.3 door artikel 20.7 sterk beperkt wordt, maar dat is geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen betekenis van artikel 20.7 spreekt; de tekst van 20.7 is duidelijk over dat er wordt afgeweken van 6.3. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank dient bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid betrachten. Het antwoord op de vraag of redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep op het exoneratie beding, hangt af van onder meer de aard en verdere inhoud van de overeenkomst, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij zich van de strekking van het beding bewust is geweest en bij exoneratie bedingen ook specifiek de zwaarte van de schuld mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen. Een exoneratie clausule dient in het algemeen buiten toepassing te blijven indien de schade is te wijten aan opzet of bewuste roekeloosheid van de schuldenaar (HR 12 december 1997, NJ 1998/208 (Gemeente Stein/Driessen)). De partij die zich op artikel 6:248 lid 2 BW beroept, draagt de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden waaruit dit kan worden afgeleid.
      
    
    
      5.5.
      
        [eiseres] voert in dit kader aan dat [gedaagde] tevens makelaar is, die stelt dat het huis gerenoveerd is en mededelingen doet over de staat van het onderhoud. [gedaagde] heeft de woning ‘geflipt’. [eiseres] verstaat hieronder het voor het oog opknappen van een huis met het enkele doel het snel voor meer geld te verkopen. [gedaagde] wist welke gebreken aan de woning kleefden en dat delen van de renovatie niet deugdelijk waren verricht door haar partner, een professioneel klusser. Ze is bedrogen aldus [eiseres] . 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank acht de gestelde omstandigheden onvoldoende om een beroep op de exoneratie clausule in strijd te achten met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een exoneratie in koopovereenkomsten van huizen is niet ongebruikelijk; de maatschappelijke positie van partijen is niet in grote mate ongelijkwaardig en van opzet als gevolg waarvan [eiseres] schade heeft geleden is onvoldoende gebleken. Bovenal is [eiseres] niet bedrogen. Het ‘flippen’ van huizen als zodanig is niet onrechtmatig. De betrokkenheid van haar moeder als makelaar en haar vriend als klusser, maakt dit ook niet onrechtmatig. Dat het huis een paar jaar eerder voor veel minder door [gedaagde] is aangekocht, had [eiseres] bekend kunnen zijn. Op dit punt gold geen spreekplicht voor [gedaagde] . [gedaagde] heeft het huis ook daadwerkelijk gerenoveerd, dit blijkt uit een vergelijking van de foto’s uit de verkoopbrochures van 2020 en 2022 die als producties zijn overgelegd. [gedaagde] heeft niet beweerd dat de woning en tuin door professionele partijen is gerenoveerd / aangelegd, zodat [eiseres] dit ook niet kon verwachten. Het beroep op de overeengekomen exoneratie clausule is om die redenen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      5.7.
      De vordering onder II. zal dus worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering I primair, non conformiteit 
        
      
    
    
      5.8.
      Ook de primaire vordering onder I. strandt hierop; er wordt met recht een beroep gedaan op de exoneratie clausule, zodat zelfs in geval de gestelde gebreken zouden komen vast te staan en deze gebreken zouden maken dat het gekochte niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn, deze op grond van artikel 20.7 voor rekening en risico van [eiseres] zijn. 
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank merkt hierbij op dat zelfs als een beroep op de exoneratieclausule niet zou zijn geslaagd, het nog maar de vraag is of de gestelde gebreken aan een normaal gebruik in de weg zouden staan. 
      
      
        
          Vordering I subsidiair, dwaling
        
      
    
    
      5.10.
      De subsidiaire vordering op grond van dwaling is ook gegrond op de gestelde gebreken aan de woning. Ook deze vordering strandt op de exoneratie clausule, nu daarin is bepaald dat het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper komt.
      
      
        
          Vordering I meer subsidiair: onrechtmatige daad door misleiding /bedrog
        
      
    
    
      5.11.
      
        [eiseres] stelt te zijn bedrogen doordat is gezegd dat de kelder als studeerkamer in gebruik was, het schilderwerk in 2022 nog is gedaan, de tuin door een hovenier is aangelegd in 2022. Verder is [gedaagde] , terwijl zij zelf makelaar is, niet eerlijk geweest over de reden voor de verkoop van de woning en doordat zij, in samenwerking met het makelaarskantoor van haar moeder, en haar partner die een klusbedrijf heeft, woningen “flipt”. In het petitum komt echter alleen het verwijt aangaande de aanleg van de tuin terug, zodat de beoordeling van de rechtbank zich daartoe zal beperken. 
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] ontkent dat zij [eiseres] bedrogen heeft en betwist de toerekenbaarheid. 
      
    
    
      5.13.
      Een rechtshandeling is vernietigbaar wanneer zij door bedrog tot stand is gekomen. Bedrog is aanwezig wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op. [eiseres] vordert echter niet vernietiging van de koopovereenkomst, maar schadevergoeding nu het bedrog volgens haar een onrechtmatigde daad oplevert. 
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank is van oordeel dat met de mededeling dat de tuin in 2022 is aangelegd, geen onjuiste mededeling is gedaan. De inrichting van de tuin is blijkens een vergelijking van de brochures uit 2020 en uit 2022 flink gewijzigd. [eiseres] heeft niet meer mogen afleiden uit de mededeling dat de tuin in 2022 is aangelegd dan dat de inrichting van de tuin is gewijzigd. De rechtbank verwerpt de stelling dat ze hier uit heeft mogen afleiden dat dit door een hovenier zou zijn gedaan. Ze heeft de tuin ook bezichtigd en zich zelf een oordeel kunnen vormen over de wijze waarop de tuin is aangelegd. Hierop strandt de meer subsidiaire vordering. 
      
    
    
      5.15.
      De vorderingen onder I. zullen daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.16.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht		€ 320,0
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (2 punten x € 1.214,--)
      - nakosten		€ 178,00
      Totaal			€ 2.926,00
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank heeft gerekend met tarief IV. De hoogte van de vordering van [eiseres] is uit het petitum niet goed af te leiden. De rechtbank heeft zich gebaseerd op de bedragen genoemd in randnummer 19 van de dagvaarding, hetgeen naar de rechtbank afleidt uit de dagvaarding het bedrag aan schadevergoeding is dat [eiseres] oorspronkelijk al vorderde, plus de vermeerdering van eis met ruim € 20.000,--.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 2.926,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.