ECLI:NL:GHDHA:2024:2632, Gerechtshof Den Haag, 24-10-2024, BK-23/1138
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Waarde woning. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Vergelijking met WOZ-waarden onjuist. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1138
    
    
    
    Uitspraak van 24 oktober 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 september 2023, nummer SGR 22/5083.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 356.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren gebouwd (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning tot € 333.000 verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 augustus 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
      
        2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een inhoud van ongeveer 293 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 167 m2.
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) zijn net als de woning rijwoningen gelegen in dezelfde omgeving en zijn (voldoende) vergelijkbaar qua grootte, ligging en het bouwjaar en zijn verkocht rond de waardepeildatum. De rechtbank acht deze drie objecten dan ook allemaal bruikbaar voor de waardeherleiding van de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, voorzieningen en bijgebouwen. De rechtbank vindt daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Door de ondoelmatige indeling van het perceel heeft verweerder de ligging van de woning (met tuin) op ondergemiddeld gewaardeerd. Daardoor is de grondwaarde met 15% verminderd ten opzichte van woningen met een gemiddelde ligging. Daarnaast heeft verweerder, zoals verklaard ter zitting, vanwege de ondoelmatige indeling (door scheve muren) de code kwaliteit/luxe ook op ondergemiddeld gewaardeerd en de prijs per kubieke meter van de woning aldus herrekend naar € 706 (zie kolom 6 in de matrix). Door voor de woning vervolgens uit te gaan van een nog lagere kubieke meterprijs van € 652 (zie kolom 5 in de matrix), is verweerder niet uitgegaan van een te hoge eenheidsprijs per m³. Dat de woning van eiser een dusdanig moeilijke indeling heeft dat van een nog lagere eenheidsprijs moet worden uitgegaan, acht de rechtbank niet aannemelijk. Dat heeft eiser, net als zijn ter zitting ingenomen stellingen dat door die moeilijke indeling de voorzieningen van zijn woning (keuken, badkamer/toilet) minder zijn dan die van de vergelijkingsobjecten en de inpandige berging in zijn woning ook kleiner is, onvoldoende inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
    
    9. Voor zover eiser meent dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat een gedeelte van het perceel als brandgang dient, volgt de rechtbank hem daarin niet. De enkele omstandigheid dat een gedeelte van het perceel als vluchtweg dient, doet er niet aan af dat dit gedeelte eigendom is van eiser en alleen door hem gebruikt kan worden.[1] Voor de onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft eiser gewezen op de transactieprijs van de [adres 4] . Het staat verweerder vrij om een eigen keuze te maken in de door hem te gebruiken vergelijkingsobjecten, mits deze keuze voldoende representatief is. Verweerder is derhalve niet gehouden om bij de waardebepaling alleen de door eiser genoemde woning ( [adres 4] ) te betrekken in zijn vergelijking. Voor zover eiser bepleit dat de waarde van de woning niet via een vergelijk met transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten maar via een vergelijk met WOZ-waarden van beter vergelijkbare woningen moet worden vastgesteld, volgt de rechtbank hem daarin evenmin. Een dergelijke waarderingsmethode strookt niet met de waarderingsmethodiek zoals die is voorgeschreven in de Wet WOZ (zie hiervoor onder 7.).
    
    
      (…)
    
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Zie ook Hof Den Haag 29 maart 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:614.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 265.000 wordt vastgesteld, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is, is gelet op het navolgende niet in zijn bewijslast geslaagd.
      
    
    
      5.3.
      Uit de door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op € 333.000 vastgesteld en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      5.4.
      Het vergelijkingsobject [adres 4] is verkocht op basis van een koopgarantregeling, hetgeen ertoe heeft geleid dat de koper een korting op de verkoopprijs heeft gekregen. De Heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs van dit object opwaarts gecorrigeerd met deze korting om tot een waarde in het economische verkeer te komen. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande ter zitting verklaard dat de koper met een dergelijke regeling gemakkelijker een hypotheek kan krijgen, maar dat bij latere verkoop de eventuele winst moet worden gedeeld met de oorspronkelijke verkoper. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd tevens verklaard dat de waarde van dit object wordt bepaald door middel van een taxatie, waarbij de voorwaarden van de koopgarantregeling en de in de koopakte vermelde formule in aanmerking worden genomen. Naar het oordeel van het Hof reflecteert een dergelijke wijze van berekening niet de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ van dit object. Hoewel dit object het best vergelijkbaar zou zijn geweest met de woning indien geen sprake was van een koopgarantregeling, kan de gecorrigeerde transactieprijs niet als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
    
    
      5.5.
      De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn naar het oordeel van het Hof evenmin vergelijkbaar met de woning. De bruto-inhoud (347 m3) en de grondoppervlakte (131 m2) van het vergelijkingsobject [adres 2] wijken in aanzienlijke mate af van die van de woning (respectievelijk 293 m3 en 167 m2). De transactieprijs van dit object bedraagt, geïndexeerd naar de waardepeildatum, € 439.150, terwijl de waarde van de woning op € 333.000 is vastgesteld. Voorts beschikt dit object, in tegenstelling tot de woning, over een berging en een dakterras/balkon. Dit object behoort aldus tot een ander segment dan het segment waartoe de woning behoort. Voor het vergelijkingsobject [adres 3] heeft te gelden dat de grondoppervlakte eveneens in aanzienlijke mate afwijkt, dat dit vergelijkingsobject anders dan de woning niet over een achtertuin beschikt maar slechts over een kleine voortuin, en de transactiedatum met afgerond negen maanden te ver van de waardepeildatum is verwijderd.
      
    
    
      5.6.
      De vergelijkingsobjecten zijn derhalve niet voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit brengt mee dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      5.7.
      
        Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Aan de stelling dat de waarde van de woning niet via een vergelijking met transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten maar via een vergelijking met WOZ-waarden van beter vergelijkbare woningen moet worden vastgesteld, zoals het vergelijkingsobject [adres 4] , gaat het Hof voorbij. Een dergelijke waarderingsmethode strookt niet met de waarderingsmethodiek zoals die is voorgeschreven in de Wet WOZ. Het vergelijkingsobject [adres 4] is niet goed vergelijkbaar (zie 5.4) en belanghebbende heeft bovendien geen andere, naar zijn opvatting met de woning vergelijkbare objecten, waarvan een recent verkoopcijfer aanwezig is, aangedragen.
        Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
      
      
    
    
      5.8.
      Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 330.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.1.
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
      
    
    
      6.2.
      Wel dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 186 te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 330.000,
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 24 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.