ECLI:NL:RBDHA:2025:5816, Rechtbank Den Haag, 04-03-2025, 11269435 RL EXPL 24-15747
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming. Hoewel huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door zijn woning te laten gebruiken voor illegale prostitutie, niet conform de contractuele bestemming te gebruiken en gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, rechtvaardigen deze tekortkomingen de door de verhuurder gevorderde ontbinding en ontruiming niet. Omdat op dit moment geen sprake meer is van structurele en ernstige overlast of illegale activiteiten die vanuit de woning worden verricht en het verlies van de woning de medische gezondheid van huurder waarschijnlijk zal verslechteren, valt de belangenafweging in het voordeel van huurder uit. De vorderingen van verhuurder worden dan ook afgewezen.

RECHTBANK 
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Gravenhage
    
    
    
      br/bc
      Zaaknummer: 11269435 \ RL EXPL  24-15747
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HAAG WONEN, 
      te 's-Gravenhage,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Haag Wonen,
      gemachtigde: mr. L. Bergervoet,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.W. Fakiri.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 augustus 2024 met producties 1 tot en met 7,- de conclusie van antwoord met productie 1,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 4 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling heeft Haag Wonen haar vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van zowel de huurachterstand als de lopende huur ingetrokken. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Haag Wonen verhuurt sinds 3 juli 2017 de sociale huurwoning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de door Haag Wonen gehanteerde algemene huurvoorwaarden van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden zijn – voor zover hier relevant – de volgende artikelen opgenomen:
        	“(…)
        
          Artikel 10 
        
        	Regels voor gebruik
      
      
    
    
      10.1
      Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Onder het gehuurde vallen ook de eventuele gemeenschappelijke ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen en binnenplaatsen, voor zover huurder het gebruik daarvan deelt met andere huurders of gebruikers. 
      
    
    
      10.2
      Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
      
    
    
      10.3
      Huurder zal ervoor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
      
      
        
          Artikel 11 
        
        Onderhuur
      
      
    
    
      11.1
      Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. 
      
    
    
      11.2
      
        Het gedeeltelijk onderverhuren of het gedeeltelijk in gebruik geven is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen. Deze toestemming zal in ieder geval niet verleend worden indien huurder het gehuurde niet langer als hoofdverblijf heeft en indien er sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden. 
        (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 28 januari 2024 heeft de politie Den Haag naar aanleiding van meerdere overlastmeldingen over [gedaagde] een sfeerrapportage opgesteld. Uit deze rapportage volgt dat de politie vanaf begin 2022 tot begin 2024 van verschillende omwonenden van [gedaagde] overlastmeldingen heeft ontvangen, die onder meer zien op nachtelijk geklop op de deur, ruzies en alcohol en/of drugsgerelateerde geluidsoverlast. Uit de rapportage volgt daarnaast dat de ruiten van de woning van [gedaagde] verschillende keren zijn vernield, dat de politie [gedaagde] meermaals onder invloed in zijn woning heeft aangetroffen, dat in de woning gebruikersspullen zijn gevonden, dat melding is gedaan van beroving met een vuurwapen in de woning en dat de woning vermoedelijk wordt gebruikt voor prostitutie. 
      
    
    
      2.4.
      Op 2 februari 2024 heeft het Haags Economisch Interventie Team, afdeling prostitutie (hierna: HEIT-P) een bestuurlijke controle uitgevoerd op het adres van de woning. Deze controle is tot stand gekomen nadat een toezichthouder van HEIT-P op een thuisprostitutiewebsite een advertentie heeft aangetroffen waarop iemand seksuele handelingen tegen betaling aanbood op het adres van de woning van [gedaagde] . Tijdens deze controle werd de deur opengedaan door een vrouw die bevestigde dat zij degene van de advertentie was. Bij het binnengaan in de woning is ook [gedaagde] aangetroffen. Uit de brief van de burgermeester van 8 mei 2024 aan [gedaagde] volgt dat zowel de aangetroffen vrouw als [gedaagde] zijn verhoord en – voor zover hier relevant – als volgt hebben verklaard: 
      
      
        “(…)
        De verklaring van de sekswerker is opgenomen met behulp van een onafhankelijke telefonische tolk in de Russische taal. Zij heeft onder andere verklaard dat zij sekswerk is gaan doen, omdat zij problemen heeft met geld, haar vader ziek is, zij gescheiden is en voor haar pensioen wil sparen. Daarnaast heeft de sekswerker verklaard op een registratie te wachten, zodat zij zich kan inschrijven en een uitkering kan krijgen. Verder heeft zij aangegeven sinds een half jaar te werken als sekswerker en dat zij via [website] contact heeft met mannen. Dit is soms iedere dag, maar niet altijd. Daarbij heeft zij aangegeven dat je zelf een advertentie kan maken en dat zij geldt overhoudt van haar sekswerk, maar zij geen bankrekening en pasje heeft. Al het verdiende geld is voor haar en soms verdient zij niets en soms € 100,-, aldus de sekswerker. Daarnaast heeft de sekswerker verklaard dat zij een half jaar tot een jaar geleden veel meer geld verdiende via escortwerkzaamheden en dat zij geld naar haar ouders stuurt via Western Union. Ook heeft de sekswerker verklaard dat zij weg kan als zij dit wil, zij geen eigen woning heeft en soms in deze woning verblijft en dat zij soms een kamer huur bij kennissen in het centrum. (…)
      
      
      
        Ook u bent gehoord. De verklaring is opgenomen in het Nederlands. U heeft onder andere verklaard de bewoner te zijn van de woning en dat u hier alleen woont. U heeft geen werk, omdat u ernstig ziek bent en er geen zicht is op herstel. Daarnaast heeft u aangegeven dat u een uitkering heeft en daarvan goed kan rondkomen. Ook heeft u schulden, maar u weet niet hoeveel. Verder heeft u verklaard dat u een camera op straat gericht heeft staan, zodat u dan kan zien wie er voor de deur staat. Over de dame in het pand heeft u verklaard dat dit uw vriendin (hierna: de sekswerker) is. U heeft 2,5 jaar een relatie met haar. Zij woont niet bij u, maar al haar kleding ligt wel bij u en u bent bezig om haar bij u in te schrijven. Verder heeft u aangegeven dat u weet wat voor werk zij doet, dat zij veel buitenhuis werkt, dat zij een advertentie heeft op [website] en dat zij deze advertentie zelf heeft gemaakt. Daarnaast geeft u aan dat zij zelfstandig werkt, dat zij het verdiende geld houdt en dat zij dit geld uitgeeft aan kleding, schoenen, lingerie en een nieuwe telefoon. Ook heeft u verklaard dat in het begin in de woning ook klanten binnenkwamen, maar toen zijn er een paar incidenten geweest. Normaal komen er geen klanten in de woning en dit is de eerste klant vandaag aan huis. Verder heeft u aangegeven dat u weet dat de sekswerker soms twee klanten per dag heeft en dan weer twee klanten in de week. 
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 8 mei 2024 heeft de burgermeester van Den Haag voor de duur van twee jaar een last onder dwangsom aan [gedaagde] opgelegd, die inhoud dat [gedaagde] het zonder vergunning exploiteren van een seksinrichting in de woning dient te beëindigen, bij gebreke waarvan hij een geldbedrag van € 5.000,00 moet betalen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 juli 2024 heeft Haag Wonen een anonieme melding over [gedaagde] ontvangen. In deze melding staat dat in de woning van [gedaagde] wordt gedeald in drugs, dat er illegale prostitutie plaatsvindt, dat sprake is van onderhuur en dat er ten minste zes personen op het adres van de woning staan ingeschreven en dat deze personen zich bezighouden met prostitutie en drugshandel. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 18 juli 2024 heeft Haag Wonen aan [gedaagde] geschreven dat hij om een gerechtelijke procedure te voorkomen de huurovereenkomst vóór 1 augustus 2024 moet hebben opgezegd. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Haag Wonen vordert (kortgezegd en na eisvermindering ter zitting) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van de woning, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vervangende schadevergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur per 1 augustus 2024 tot het moment dat de woning daadwerkelijk is ontruimd en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Haag Wonen legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door de woning zonder toestemming daartoe onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden, de woning te (laten) gebruiken voor prostitutiedoeleinden, de bestemming van de woning te wijzigen, ernstige en structurele overlast aan omwonenden te veroorzaken en schade aan de woning te veroorzaken.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van Haag Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Haag Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Haag Wonen in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover. [gedaagde] vraagt de kantonrechter subsidiair, in plaats van de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen, hem een gedragsaanwijzing op te leggen. Meer subsidiair vraagt [gedaagde] de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. Zijn vriendin heeft slechts enkele keren prostitutiewerkzaamheden vanuit zijn woning verricht, waardoor van bedrijfsmatige prostitutie geen sprake is. Na 2 februari 2024 zijn helemaal geen prostitutiewerkzaamheden meer verricht in de woning. [gedaagde] heeft daarnaast steeds in de woning gewoond. Het is daarom onjuist dat hij de woning niet volgens de bestemming gebruikt. Het is ook onjuist dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. De meldingen die door omwonenden zijn gedaan dateren uit 2022 en 2023 en zijn dus niet meer actueel. Daar komt bij dat Haag Wonen destijds ook geen actie op die meldingen heeft ondernomen of [gedaagde] een gedragsaanwijzing heeft gegeven. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat hij de woning niet heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Alleen zijn vriendin verblijft af en toe in de woning. Dit alles maakt, samen met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , dat de vordering van Haag Wonen moet worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De kernvraag
      
    
    
    
      4.1.
      Het gaat in dit geschil met name om de vraag of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. 
      
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hieruit volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Het is aan de schuldenaar om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die een beroep op de tenzij-bepaling rechtvaardigen. Bij de afweging in het kader van de tenzij-bepaling kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.3.
      Daar komt bij dat een huurder zich op grond van artikel 7:213 BW als een goed huurder moet gedragen. Daarnaast dient hij de woning op grond van artikel 7:214 BW conform de contractuele bestemming te gebruiken en is hij op grond van artikel 7:219 BW jegens de verhuurder aansprakelijk voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden de woning gebruiken of zich daarin bevinden. Een huurder is op grond van artikel 7:244 BW tot slot niet bevoegd de woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. 
      
      
        
          De tekortkomingen
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt op basis van de sfeerrapportage van de politie en de brief van de burgermeester van Den Haag van 8 mei 2024 vast dat de woning van [gedaagde] is gebruikt voor prostitutiedoeleinden. Dit is door [gedaagde] ook erkend. Tijdens de bestuurlijke controle van HEIT-P heeft [gedaagde] immers verklaard dat zijn vriendin sekswerker is, in de woning klanten heeft ontvangen en daar werkzaamheden als sekswerker heeft verricht. Omdat [gedaagde] daarvoor geen vergunning heeft, staat vast dat sprake is geweest van illegale prostitutie. Daarmee staat ook vast dat [gedaagde] de woning niet conform de contractuele bestemming heeft gebruikt en gedeeltelijk aan een ander in gebruik heeft gegeven. Dit alles maakt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in de nakomingen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. 
      
      
        
          De belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.5.
      De hierboven genoemde tekortkomingen zijn dusdanig ernstig dat zij Haag Wonen in beginsel de bevoegdheid geven om de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden. Dit is alleen anders als de gevolgen van de ontbinding niet in verhouding staan tot de tekortkomingen van [gedaagde] , vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan. Van zo’n uitzondering is in deze zaak sprake. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het dossier volgt dat de meeste overlastmeldingen in 2022 zijn gedaan en dat er begin 2023 ook nog enkele meldingen zijn gedaan. Voorstelbaar is dat destijds sprake was van ernstige en structurele overlast door [gedaagde] . Haag Wonen is op dat moment echter geen procedure gestart. Dit heeft zij pas in augustus 2024 gedaan. Met uitzondering van de bestuurlijke controle van 2 februari 2024 en de anonieme melding van 10 juli 2024, was het in 2024 echter relatief rustig rondom [gedaagde] . Van structurele, ernstige en actuele overlast is op dit moment dan ook geen sprake meer. Er zijn ook geen meldingen meer gedaan van illegale prostitutie vanuit de woning van [gedaagde] . Gelet op de regelmaat waarmee in het verleden wel meldingen zijn gedaan bij Haag Wonen en de politie, acht de kantonrechter het onwaarschijnlijk dat het de omwonenden nu zou zijn ontgaan als er weer opnieuw overlast werd veroorzaakt of illegale activiteiten vanuit de woning van [gedaagde] zouden worden verricht. Met de aan [gedaagde] opgelegde en nog tot 8 mei 2026 durende last onder dwangsom lijkt het gevaar voor de leefbaarheid van de buurt en de verstoring van het woongenot van omwonenden vooralsnog dan ook voldoende beteugeld. 
      
    
    
      4.7.
      Daar komt bij dat het woonrecht een primair recht is, dat betrekking heeft op een wezenlijke levensbehoefte, en dat door [gedaagde] onweersproken is aangevoerd dat hij chronisch ziek is, aan epilepsie lijdt en dat het verlies van zijn woning zijn medische situatie waarschijnlijk zal verslechteren. Gelet daarop, legt het belang van Haag Wonen om een krachtig signaal af te geven dat illegale prostitutie, het aan derden in gebruik geven van de woning dan wel het onderverhuren hiervan niet getolereerd wordt, onvoldoende gewicht in de schaal. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat er meermaals een ruitje in de woning van [gedaagde] is vernield. Dit neemt echter niet weg dat de belangenafweging op een later moment anders kan uitvallen, bijvoorbeeld als blijkt dat de opgelegde last onder dwangsom toch niet voldoende is om overlast van [gedaagde] te voorkomen en illegale activiteiten vanuit de woning tegen te gaan.  
      
    
    
      4.8.
      De conclusie van het voorgaande is dat de kantonrechter de door Haag Wonen gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en de daarmee samenhangende nevenvorderingen op dit moment zal afwijzen. 
      
      
        
          De proceskosten en wettelijke rente daarover
        
      
      
    
    
      4.9.
      Haag Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Haag Wonen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Haag Wonen in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Haag Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Haag Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025.