ECLI:NL:RBLIM:2025:4114, Rechtbank Limburg, 30-04-2025, 11652614 CV EXPL 25-1876
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding – huur – geen huurovereenkomst na interesse te hebben getoond voor sociale huurwoning. Afgewezen als kandidaat wegens ontbreken stukken.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11652614  CV EXPL 25-1876
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. L.L. Ross,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING SERVATIUS, handelend onder de naam 
      
        SERVATIUS WONEN, 
      te Maastricht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Servatius,
      gemachtigde: mr. G. Vansant.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de (concept)dagvaarding (zonder producties)- de producties van Servatius- de mondelinge behandeling van 28 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Servatius.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Servatius is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Zij verhuurt een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Woningen die voor verhuur beschikbaar komen plaatst Servatius op de website Thuis in Limburg (hierna: TiL) waar ingeschreven woningzoekenden op het aanbod van (onder andere) Servatius kunnen reageren.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] staat sedert 23 december 2024 als woningzoekende ingeschreven op de website TiL. Volgens de Basisregistratie personen staat hij ingeschreven op een adres te [woonplaats] . 
    
    
      2.3.
      In maart 2025 heeft Servatius de woning op TiL aangeboden. Op 9 maart 2025 heeft [eiser] op de woning gereageerd. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 11 maart 2025 heeft Servatius met een automatisch gegenereerde e-mail [eiser] laten weten dat hij wordt uitgenodigd voor een groepsbezichtiging van de woning op 
        27 maart 2025. Hierbij is [eiser] verzocht om, voor zover hier van belang, de volgende gegevens te uploaden:
      
      
        
          een kopie verhuurdersverklaring van de huidige verhuurder
        
        
          een kopie loonstroken “van de laatste drie maanden”.
        
      
      
        De e-mail eindigt met de waarschuwing:
        
          Let op: zijn de documenten niet compleet? Dan is de woning helaas niet voor u. Zorg dus ervoor dat u zelf en anderen niet onnodig hoeven te wachten. 
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiser] heeft hierop zijn loonstroken over de maanden oktober 2024, november 2024, december 2024 en februari 2025 (maar niet: januari 2025) geüpload. Er is geen huurdersverklaring geüpload. In plaats daarvan heeft [eiser] in een korte verklaring kenbaar gemaakt:
        
          Ik sta ingeschreven op mijn huidige adres en huur een kamer. Ik ben geen hoofdhuurder en kan daarom geen verhuurdersverklaring krijgen. 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Na de bezichtiging heeft [eiser] laten weten interesse te hebben in de woning. 
      
    
    
      2.7.
      Op 31 maart 2025 heeft Servatius [eiser] laten weten dat hij is afgewezen voor de woning, omdat er gegevens ontbreken. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat - Servatius te veroordelen tot  
        
          primair zich te houden aan de huurovereenkomst en [eiser] toe te laten tot de woning,
        
          subsidiair haar eerdere gedane aanbod gestand te blijven doen en [eiser] een termijn te geven om alle informatie in orde te maken en het aanbod te accepteren,
        
          meer subsidiair door te onderhandelen over de verhuur van de woning, waarbij Servatius verplicht is om de woning aan [eiser] te verhuren.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een onherroepelijk aanbod dat is geaccepteerd, waarmee een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      3.3.
      Servatius voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering omdat de woning aan een ander zal worden verhuurd. Voor zover de woning inmiddels al is verhuurd, zoals Servatius stelt en [eiser] betwist, is daarmee het spoedeisend belang niet reeds komen te vervallen. Ook dan heeft [eiser] nog altijd een zeker belang uitgaande van zijn - al dan niet juiste - stelling dat hij juist als eerste aanspraak heeft op de woning. [eiser] heeft daarbij op de zitting nog kenbaar gemaakt dat hij de woning te Tilburg moet verlaten. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter acht het evenwel geenszins aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen dan wel dat Servatius anderszins gehouden zou zijn om de woning aan [eiser] te verhuren. Daartoe is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.4.
      
        De stellingen van [eiser] dat hij de eerste gegadigde was om op het woningaanbod te reageren en dat tijdens de bezichtiging aan hem is meegedeeld dat alle documenten in orde waren, zijn door Servatius gemotiveerd betwist en door [eiser] niet verder toegelicht of onderbouwd. Uit de mail van 11 maart 2025 kan de kantonrechter enkel opmaken dat hij behoort tot de eerste paar geselecteerde geïnteresseerden die benaderd worden, dat hij is uitgenodigd tezamen met een aantal andere kandidaten en dat, als meerdere kandidaten interesse hebben, de toewijzingsregels worden aangehouden. Servatius heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat het geen vaste praktijk is dat de geüploade stukken reeds voor de bezichtiging worden gecontroleerd en dat dit ook in dit geval niet is gebeurd. 
        Nadat de termijn voor het aangegeven of de kandidaten geïnteresseerd zijn in de woning is afgelopen, heeft Servatius de aanwezigheid van de gevraagde documenten gecontroleerd. Servatius heeft toen vastgesteld dat stukken ontbraken en daarom is [eiser] afgewezen als kandidaat. Een inhoudelijke beoordeling volgt enkel bij kandidaten die alle gevraagde stukken hebben geüpload, aldus Servatius. De kantonrechter ziet in het door [eiser] gestelde geen aanleiding om aan te nemen dat dit hier niet de werkwijze is geweest. Hiermee is niet te verenigen dat [eiser] de eerste gegadigde zou zijn en of dat hem zou zijn meegedeeld dat alles in orde was. De kantonrechter gaat voorbij aan deze blote stellingen. 
      
      
    
    
      4.5.
      Het toesturen van alle gevraagde stukken voor een bepaalde datum is een formeel en objectief bepaalbaar vereiste. Vaststaat dat niet al de gevraagde documenten geüpload zijn. Zo ontbreekt in ieder geval de loonstrook van januari 2025. De stelling dat niet de meest recente loonstroken zijn vereist, vindt geen steun in de e-mail. Deze laat er geen misverstand over bestaan dat het om de laatste drie maanden moet handelen, en dat aldus ook de loonstrook over januari 2025 moet zijn aangeleverd. De stelling dat Servatius het inkomen in die maand uit de overige loonstroken had kunnen afleiden, doet hieraan niet af. Voor zover het niet uploaden per abuis is geschiedt, komt dit voor rekening van [eiser] . De tekst van de e-mail is duidelijk wat betreft het gevolg van het niet compleet zijn. Servatius heeft [eiser] daarmee reeds kunnen afwijzen (zonder gelegenheid om alsnog ontbrekende stukken in te brengen). Daarnaast ontbreekt overigens ook de verhuurdersverklaring, terwijl in de eigen verklaring in duidelijke bewoordingen is aangegeven hij huurt. Dat hij achteraf heeft aangegeven dat hij inwonend is, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.6.
      Servatius heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat met het aanbieden van de woning, en het na bezichtiging accepteren van de woning, nog geen huurovereenkomst tot stand komt. Het aanbieden van de woning is nog geen aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst. De acceptatie houdt slechts in dat de woningzoekende in aanmerking wil komen voor het huren van de woning. Voordat sprake is van een huurovereenkomst, dient Servatius de kandidaat nog als huurder te accepteren en daarvoor dient te zijn voldaan aan nadere voorwaarden, zoals weergegeven in de mail van 11 maart 2025. Zelfs indien [eiser] alle gevraagde documenten tijdig zou hebben aangeleverd, is [eiser] daarmee nog niet automatisch huurder. Servatius zal immers eerst kennis moeten kunnen nemen van de inhoud van de stukken om te kunnen beoordelen of aan de voorwaarden voor acceptatie als huurder en toewijzing van de woning is voldaan. 
      
    
    
      4.7.
      
        Er is kortom geen sprake van een huurovereenkomst en evenmin van een onherroepelijk aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst. Partijen waren ook niet in onderhandeling. Het moest [eiser] duidelijk zijn dat nog niet zeker was of de woning aan hem toegewezen zou worden wanneer hij zijn interesse daarom kenbaar had gemaakt. Er is geen vertrouwen gewekt dat hij de woning zou krijgen. 
        De vorderingen zijn niet toewijsbaar en liggen voor afwijzing gereed. 
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Servatius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.
      
      
      
      
        NIv