ECLI:NL:RBZWB:2025:2528, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-04-2025, 24/3063
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/3063 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Loon op Zand), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 januari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 556.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door haar echtgenoot, [belanghebbende] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur 1] en [taxateur 2] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1995. De bouw van de woning is onderdeel geweest van een projectbouw van zes woningen. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 566.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] , de [adres 4] , de [adres 5] , en de [adres 6] , alle gelegen te [plaats] . 
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning omdat de woning van belanghebbende een projectbouw-woning is en de referentiewoningen vrijstaande woningen zijn, gebouwd in de vrije sector. 
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de volgens hem best vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. Belanghebbende heeft hier tegenover geen andere referentiewoningen aangedragen. Belanghebbende heeft ter vergelijking enkel verwezen naar de WOZ-waarden van de overige onroerende zaken in de straat van de woning. Deze vergelijking kan naar het oordeel van de rechtbank niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, omdat op grond van de vergelijkingsmethode dient te worden vergeleken met verkopen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht (zie 3.3.). De referentiewoningen hoeven daarbij niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de woning van belanghebbende onderdeel uitmaakt van een groep woningen die door middel van projectbouw is gebouwd, maakt niet dat deze wat betreft type woning onvoldoende vergelijkbaar is met de referentieobjecten. Zowel de woning als de referentieobjecten zijn vrijstaande woningen en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met elkaar wat betreft type woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende heeft ten aanzien van de berekening van waarde van de woning in de waardematrix voor het overige geen gronden aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt de waardematrix de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. 
      
      
        
          Is het gelijkheidsbeginsel geschonden?
        
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende heeft een beroep gedaan op schending van het gelijkheidsbeginsel. Ter onderbouwing voert zij aan dat de woning van belanghebbende in verhouding tot de andere onroerende zaken in de straat (hierna: de buurwoningen) een veel hogere WOZ-waarde heeft en dat buurwoningen in de straat nagenoeg gelijk zijn aan de woning omdat deze allemaal gerealiseerd zijn door middel van projectbouw. 
      
    
    
      3.9.
      Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Het is aan belanghebbende om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende heeft een overzicht overgelegd waarop zij de WOZ-waarde van de woning heeft vergeleken met de WOZ-waarde van de buurwoningen aan [adres 7] , [4 huisnummers] in [plaats] . De buurwoningen zijn volgens belanghebbende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende omdat ze allemaal binnen hetzelfde project gebouwd zijn. 
      
    
    
      3.11.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat bij de woning en de door belanghebbende aangedragen buurwoningen sprake is van gelijke gevallen. De woonoppervlakte en de kaveloppervlakte variëren dermate van elkaar, dat geen sprake is van onderlinge verschillen die verwaarloosbaar zijn.  
      
    
    
      3.12.
      In het door belanghebbende overgelegde overzicht heeft zij zelf een berekening van de waarde gemaakt gebaseerd op de rekenmethode die de heffingsambtenaar in de waardematrix heeft gehanteerd. Daarbij komt zij tot een waarde van afgerond € 436.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het door haar overgelegde overzicht de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De waarde moet worden bepaald aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Aan die voorwaarde voldoet de berekening van belanghebbende niet. 
    
    
      3.13.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgesteld waarde van de woning niet te hoog is. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      3.14.
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 23 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.