ECLI:NL:RBOBR:2025:2156, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/1467
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Recht van overpad heeft geen invloed op de objectafbakening. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1467
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 455.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1969. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 147 m², een aanbouw van 23 m², een vrijstaande garage van 25 m² en een overkapping/luifel van 23 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 417 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 500.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 22 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 30 jaar oud) en badkamer (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op lekkages aan de binnenzijde en schimmelvorming in de woning. Verder wijst hij op het in zijn ogen slecht onderhouden schilderwerk, slecht voegwerk en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot stelt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg (de rechtbank begrijpt: de A2) en nabij een hoogspanningsmast.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). Uitstraling en doelmatigheid zijn gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn ten aanzien van alle indicatoren minimaal gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en op een aantal indicatoren op goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning en eenzelfde bouwwijze hebben.
      
      
        3.2.3.
        De heffingsambtenaar vindt dat hij met de gedateerdheid van de keuken en de badkamer voldoende rekening heeft gehouden door het voorzieningenniveau van de woning te waarderen op matig. Met de aanwezigheid van lekkages, schimmelvorming, het slecht onderhouden schilderwerk en het slechte voegwerk is rekening gehouden door meerdere correcties toe te passen (de rechtbank begrijpt: door de kwaliteit en het onderhoud te waarderen op matig). Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        3.2.4.
        Wat betreft de ligging van de woning (nabij de snelweg A2 en nabij de daarnaast geplaatste hoogspanningsmast) wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] een nagenoeg gelijke ligging kennen. Op die manier is er volgens de heffingsambtenaar in de waardering voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank kan ook dat volgen.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser zegt dat het gedeelte van het perceel van de woning waarop een recht van overpad rust niet mag worden meegenomen in de waardering, omdat dit deel niet door de eigenaar optimaal bruikbaar is.
      
      
        3.3.1.
        De heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat het recht van overpad betrekking heeft op 12 m² van het perceel. Als deze oppervlakte geheel buiten beschouwing wordt gelaten, dan moet de getaxeerde waarde met € 876 worden verlaagd. (Met toepassing van de grondstaffel worden de laatste 17 m² van eisers perceel namelijk gewaardeerd met € 73 per m².) Ook dan is volgens de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde nog altijd eerder te laag dan te hoog.
        
      
      
        3.3.2.
        De rechtbank overweegt dat een recht van overpad een erfdienstbaarheid is en dus – anders dan eiser lijkt te stellen – geen apart object is dat niet mag worden meegenomen in de waardering. Voor de aan het dienende (en het heersende) erf toe te kennen waarde, is de erfdienstbaarheid wel van belang. Zelfs als eiser moet worden gevolgd in zijn standpunt dat de vierkante meters waarop het recht van overpad betrekking heeft (slechts) een nihilwaarde vertegenwoordigt, volgt uit wat de heffingsambtenaar gemotiveerd stelt dat de getaxeerde waarde dan uitkomt op € 499.000. Ook bij die stand van zaken is de heffingsambtenaar nog altijd in zijn bewijslast geslaagd.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Hoge Raad 26 april 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2940 (BNB 1978/172), en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103, overweging 4.12 tot en met 4.14.