ECLI:NL:GHAMS:2025:1036, Gerechtshof Amsterdam, 18-03-2025, 24/158
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2021 vrijstaande woning in klein wijkje. Vergelijkingsobjecten. Slechts één verkoop van woning in dit wijkje binnen 12 maanden na waardepeildatum. Hof neemt in dit geval tweede verkoop van woning in dit wijkje binnen 14 maanden na waardepeildatum mee in waardering. Wegingsfactor pkv beroep wordt verhoogd van 0,25 naar 1. Hoger beroep belanghebbende gegrond.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/158
    
    
      18 maart 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 28 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/2512 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat, de minister van Justitie en Veiligheid te Den Haag, de Minister,
      op het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de woning [A-straat] 1 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: (hierna: WOZ) vastgesteld op € 1.716.000.In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2021 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij haar uitspraak heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank (ook) aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van  € 1.580.000;
        
        
          vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 1.580.000;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 625, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
        
        
          veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 375, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
        
        
          veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 694,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,00 aan eiser te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2 1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2015 en heeft een inhoud van 883 m³. De woning is voorzien van een kelder en een aangebouwde garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt 789 m² waarvan 59 m² uit water bestaat. De woning is gelegen in een wijkje met vrijstaande woningen die elk onder eigen architectuur zijn gebouwd.
    
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft in beroep een WOZ-deskundigenrapport van 18 maart 2022 overgelegd van taxateur [naam] . De getaxeerde waarde van de woning op de waardepeildatum is daarin bepaald op € 1.481.000 (€ 1.481.347 onafgerond). Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende verkoopcijfers:
      
        
          
            [A-straat] 15 te [Z] , verkocht op 18 juli 2019, voor een transactieprijs van € 1.325.500, en
        
        
          
            [A-straat] 2 te [Z] , verkocht op 8 maart 2021 (geleverd op 1 augustus 2021), voor een transactieprijs van € 1.487.500.
        
      
      
    
    
      2.3.
      In hoger beroep heeft de taxateur van belanghebbende een herziene taxatiematrix ingebracht. De getaxeerde waarde van de woning op de waardepeildatum is daarin bepaald op € 1.478.239. Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende verkopencijfers:
      
        
          
            [A-straat] 15 te [Z] , verkocht op 18 juli 2019, voor een transactieprijs van € 1.325.500;
        
        
          
            [A-straat] 2 te [Z] , verkocht op 8 maart 2021 (geleverd op 1 augustus 2021), voor een transactieprijs van € 1.487.500, en
        
        
          
            [A-straat] 9 te [Z] , verkocht op 27 maart 2018, voor een transactieprijs van € 1.540.000.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Naar aanleiding van het ingestelde hoger beroep heeft de taxateur van de gemeente de woning opnieuw getaxeerd en heeft van deze taxatie een waarderapport van 23 juli 2024 opgesteld. De waarde van de woning op de waardepeildatum is daarin getaxeerd op 
        € 1.606.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de verkoop van:
        - [A-straat] 15 te [Z] , verkocht op 18 juli 2019, voor een transactieprijs van € 1.325.500.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van de woning van € 1.580.000 te hoog is. Daarnaast is de hoogte van de proceskostenvergoeding in geschil.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft over het geschil als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Waarde van de woning
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij kunnen zowel verkopen van voor als na de waardepeildatum worden betrokken.
    
    8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    9. Eiser stelt dat de objecten [B-straat] en [C-straat] niet bruikbaar zijn om de WOZ-waarde uit af te leiden. Verweerder heeft in de beroepsfase van het vergelijkingsobject [B-straat] geen gebruik meer gemaakt. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [C-straat] is de rechtbank van oordeel dat de ligging van dit vergelijkingsobject te veel afwijkt van de ligging van de woning. Ook verschillen de woningen in het grondoppervlakte. Het vergelijkingsobject heeft een aanzienlijk groter grondoppervlak dan de woning. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder getoonde referentieobject [C-straat] onvoldoende vergelijkbaar is en niet kan dienen als onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    10. Eiser voert voorts aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de (waarden van de) objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Naar aanleiding hiervan overweegt de rechtbank dat zij moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat op verweerder geen verplichting rust om in de bezwaarfase aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat verweerder in de in beroep overgelegde matrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        Ligging
      
    
    11. Eiser stelt dat objecten [A-straat] 2 en [A-straat] 15 een lagere waarde onderbouwen. [A-straat] 2 heeft een vergelijkbare ligging. Eiser is van mening dat deze woning als vergelijkingsobject kan dienen. [A-straat] 2 heeft 9 maanden te koop gestaan met een vraagprijs van € 1.595.00 en is uiteindelijk voor meer dan een ton onder de vraagprijs verkocht. Eiser stelt op basis van het voorgaande aantoont dat de WOZ-waarde van het onderhavige pand te hoog is. Verweerder stelt dat de vraagprijzen niet relevant zijn. De rechtbank is van oordeel dat biedingen en vraagprijzen niet maatgevend zijn voor WOZ-waardering, omdat het daarbij gaat om daadwerkelijk gerealiseerde prijzen. Ook als een onroerende zaak enige tijd te koop staat voor een relatief lage prijs, wil dat niet zeggen dat de waarde lager is dan de vraagprijs, omdat hier verschillende redenen voor kunnen zijn. De verkoopprijs van de onroerende zaak weerspiegelt bij uitstek de waarde van de onroerende zaak, mits die verkoop onder normale omstandigheden tot stand is gekomen. Ondanks dat het vergelijkingsobject veel gelijkenissen heeft met het onderhavige object is de rechtbank van oordeel dat de woning niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt, omdat de verkoop heeft plaatsgevonden 18 maanden na de waardepeildatum. Ten aanzien van de [A-straat] 15 wijst de rechtbank naar punt 11 van deze uitspraak. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    12. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan de [D-straat] (N201) nabij een drukke rotonde, hiervan wordt veel overlast ervaren door eiser. In de matrix is aan de woning het cijfer 2 voor de ligging toegekend. Dit houdt in dat er sprake is van een beneden gemiddelde ligging, waardoor de toegekende waarde voor de grond relatief laag is. Het vergelijkingsobjecten [A-straat] 15 heeft het cijfer 3 toegekend gekregen voor de ligging. Dit object ligt ook in de buurt van de N201, alleen op een verdere afstand. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de beneden gemiddelde ligging van de woning en een navenant lagere kubiekemeterprijs voor de grond. De woning heeft voor de ligging het cijfer 2 gekregen hierdoor heeft de woning een lagere vierkantemeterprijs voor de grond gekregen. Eiser heeft bovendien op geen enkele wijze gesteld of onderbouwd dat de kwalificatie voor ligging geen recht doet aan de verschillen tussen de ligging van de woning en de vergelijkingsobject. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft dan ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
    
    13. Met betrekking tot eisers stelling dat het verlagen van de WOZ-waarde met 2,3% voor de waardepeildatum 1 januari 2021 een aanwijzing is dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld voor het vorige belastingjaar met waardepeildatum 2020 overweegt de rechtbank het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Het vergelijken van de WOZ-waarde met de WOZ-waarden van voorgaande jaren is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregelingen, die ervan uitgaan dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd door een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens- dat wil zeggen verkoopprijzen- van op of rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Ondanks het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat het niet logisch is in een oplopende markt dat de WOZ-waarde voor de waardepeildatum 2021 (€ 1.621.000) lager is dan de WOZ-waarde voor de waardepeildatum 2020 (€ 1.716.000). Naar oordeel van de rechtbank heeft verweerder deze stelling onvoldoende onderbouwd.
    
    14. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, is eiser aan zet om aannemelijk te maken dat door haar de bepleite waarde van € 1.481.000 niet te laag is. Daarin is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd, omdat zij geen, althans onvoldoende, onderbouwing heeft gegeven van de door hem voorgestane waarde.
    
    15. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 1.481.000 eveneens niet aannemelijk heeft gemaakt. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, schat de rechtbank – rekening houdend met alle omstandigheden van het geval – de waarde van de woning in goede justitie op € 1.580.00.
    De waarde is derhalve te hoog vastgesteld.
    
    
      (…) 
    
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    21. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 566,5 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0.25) (vgl. de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4482). Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796; hierna: de richtlijn) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur (niet-inpandige opname), vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (kosten rechtsbijstand en kosten taxatierapport) dus € 694,76.
    
    22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende is het er niet mee eens dat de rechtbank zijn taxatierapport (zie 2.2) terzijde heeft geschoven. Volgens belanghebbende is het voor een goede vergelijking onvoldoende om de waarde van een woning op basis van slechts één referentieverkoop vast te stellen, maar moeten altijd meerdere verkoopgegevens worden gebruikt. Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning lager is dan door de rechtbank bepaald en dat de door hem in de herziene matrix aangedragen drie verkoopcijfers dit betoog onderbouwen (zie 2.3).
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar betoogt dat de door de rechtbank bepaalde waarde niet te hoog is en onderbouwt dit met het waarderapport van zijn taxateur (zie 2.4). Volgens de heffingsambtenaar kan de waarde op basis van één goede referentieverkoop vastgesteld worden. Het is de enige verkoop die in het wijkje binnen de periode van een jaar voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en daarom geeft die het beste beeld van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De andere verkoopcijfers gaan over de jaarsgrens heen en zijn daarom volgens de heffingsambtenaar niet bruikbaar.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt voorop dat het bepalen van de WOZ-waarde van een woning een inschatting van die waarde aan de hand van verkoopgegevens is en geen mathematische exercitie die volgens vaste parameters verloopt. Het verschilt daarom van geval tot geval welke verkoopgegevens (het beste) te gebruiken zijn. In het onderhavige geval gaat het om een bijzondere woning die onder individuele architectuur is gebouwd en die in een relatief klein wijkje ligt. Beide partijen zijn het erover eens dat er in dit geval (wat betreft bruikbare referentieverkopen) ‘een kleine vijver om uit te vissen’ is. De referentieverkoop die beide partijen bruikbaar vinden ( [A-straat] 15) is een woning die binnen 6 maanden van de waardepeildatum is verkocht, maar die een heel andere bouwwijze en uitstraling heeft dan belanghebbendes woning. Ook de inhoud en de perceeloppervlakte van deze referentiewoning wijken fors af van die van de woning van belanghebbende.
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende draagt daarom in hoger beroep (naast [E-straat] ) een tweede en derde referentieverkoop uit dezelfde wijk aan. De tweede referentie ( [A-straat] 2) is buiten de periode van een jaar van de waardepeildatum verkocht. Uitgaande van de datum van de verkoopovereenkomst (zoals de rechtbank had moeten doen) is deze woning iets meer dan 14 maanden na de waardepeildatum verkocht. Dat is dus net meer dan twee maanden na de jaarsgrens die de heffingsambtenaar wil aanhouden. Deze tweede referentie is weer anders van bouwwijze en uitstraling, maar ligt vrijwel tegenover de woning van belanghebbende en is nagenoeg gelijk qua inhoud. Het meenemen van de verkoop van [A-straat] 2 leidt volgens de matrices van belanghebbende tot een veel minder rooskleurig beeld ten aanzien van de waarde van de woning. Wanneer het verkoopcijfer van deze woning wordt afgezet tegen de eerste vergelijkingsverkoop, is duidelijk dat de waarde van € 1.606.000 die de heffingsambtenaar op basis van dat ene verkoopcijfer van [A-straat] 15 voorstaat, te hoog is. Ook de door de rechtbank bepaalde waarde van € 1.580.000 is dan te hoog.Het verkoopcijfer van de derde referentie van belanghebbende ( [A-straat] 9) heeft niet of nauwelijks invloed op de uit de herziene matrix van belanghebbende voortvloeiende waarde van € 1.478.239 (zie ook zijn eerdere matrix onder 2.2, die leidde tot een waarde van € 1.481.000 ). Deze woning is echter nog veel verder van de waardepeildatum verkocht (21 maanden daarna) en nog minder nodig voor het vaststellen van een maatgevende waarde, omdat er nu twee referentieverkopen zijn waaruit hetzelfde beeld komt. Het Hof kent aan deze derde verkoop minder gewicht toe dan aan de twee andere.
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar is – onder verwijzing naar zijn standpunt dat elke verkoop buiten de jaarsgrens niet bruikbaar is – niet ingegaan op waarderingsaspecten ten aanzien van de matrices van belanghebbende. Ook ten aanzien van de hoogte van de gebruikte indexering heeft de heffingsambtenaar niets ingebracht. Hij heeft er alleen op gewezen dat de woningmarkt rond de waardepeildatum van 1 januari 2020 erg volatiel was, maar dit geldt dan ook voor elke andere referentieverkoop van rond de waardepeildatum. De wisselvallige markt zou bovendien juist als een pleidooi voor een iets bredere blik op de verkoopcijfers gelden. In het onderhavige geval is het Hof dan ook van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet volstaan kan worden met het ene verkoopcijfer. Vanwege de grote verschillen tussen de woning en het referentieobject is er te veel twijfel of die verkoop wel maatgevend genoeg is voor het inschatten van de waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum, welke twijfel wordt versterkt door het beeld geschetst door de wat verder van de waardepeildatum gelegen referentieverkoop ( [A-straat] 2). Het Hof ziet, gelet op de door belanghebbende aangedragen onderbouwing (en het overigens ontbreken van bezwaren daartegen door de heffingsambtenaar), aanleiding om het in 2.2 beschreven taxatierapport te volgen.
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is gegrond. Het Hof zal de WOZ-waarde van de woning vaststellen op € 1.481.000 en bepalen dat de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd wordt.
      
      
        
          De in beroep toegekende proceskostenvergoeding
        
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank heeft aan belanghebbende vanwege de vermindering van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning een proceskostenvergoeding toegekend. De rechtbank heeft hierbij wegingsfactor 0,25 voor een zeer lichte zaak toegepast, onder verwijzing naar de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4482. Belanghebbende komt tegen dit oordeel op met het verzoek om de wegingsfactor 1 voor een zaak van gemiddelde zwaarte toe te passen. 
      
    
    
      5.8.
      In de genoemde uitspraak van rechtbank Midden-Nederland is geoordeeld dat de wegingsfactor van 0,25 door die rechtbank als uitgangspunt geldt voor WOZ-zaken waarbij gebruik wordt gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze met een algemeen geformuleerd beroepschrift. In het onderhavige geval is daarvan geen sprake, aangezien op het geval toegespitste klachten zijn aangedragen. Er is geen gestandaardiseerde werkwijze gehanteerd en er zijn geen standaardklachten gebruikt. Er is daarentegen een werkinspanning geleverd om de aangedragen, specifieke klachten ook te onderbouwen. Het Hof acht de onderhavige zaak van een gemiddeld gewicht en zal de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding voor beroepsmatige bijstand daarom opnieuw vaststellen en daarbij wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak toepassen.
      
    
    
      5.9.
      De voor het bezwaar en beroep toe te kennen proceskostenvergoeding bedraagt € 3.236,26 (2 x € 647 + 2 x € 907 beroepsmatige rechtsbijstand + € 128,26 taxatierapport).
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Deze kosten zien op de beroepsmatige bijstand verleend in hoger beroep en bedragen € 1.814 (2 x € 907).Tezamen met de proceskostenvergoeding van € 3.236,26 (zie 5.9) bedraagt het in totaal toe te kennen bedrag derhalve € 5.050,26.
      De heffingsambtenaar dient ook het voor het hoger beroep bestaande griffierecht van € 136 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van het oordeel over de vergoeding van immateriële schade en het griffierecht;
      
      
        vermindert de WOZ- waarde van de woning tot een bedrag van € 1.481.000;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een WOZ-waarde van € 1.481.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.050,26, en
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het voor het hoger beroep door belanghebbende betaalde griffierecht van € 136 dient te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 18 maart 2025 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: