ECLI:NL:RBMNE:2025:21, Rechtbank Midden-Nederland, 08-01-2025, 11071805 UC EXPL 24-2864
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11071805 \ UC EXPL  24-2864 MvdH 40201
    
    
    
      
        Vonnis van 8 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2], 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,
      gemachtigde: mr. C.G. Huijsmans,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde sub 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
      gemachtigde: mr. M.A. Johannsen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties;
      - de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met productie;
      - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie tevens overleggen producties van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ;
      - de nadere producties van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ;
      - de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren het huis van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in [plaats 1] . De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 1 februari 2022 tot en met 31 januari 2024. Van 1 februari 2018 tot en met 31 januari 2020 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het huis van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eerder gehuurd. In de tussenliggende periode, van 1 februari 2020 tot en met 31 januari 2022, is het huis van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verhuurd aan de zoon van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . 
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eisen in deze zaak dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning in [plaats 1] verlaten omdat (primair) de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is geëindigd, (subsidiair) er sprake is van dringend eigen gebruik dan wel (meer subsidiair)      vanwege slecht huurderschap waardoor de huurovereenkomst moet worden beëindigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het hier niet mee eens. Zij zeggen dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd omdat zij vanaf 1 februari 2018 samen met hun zoon in de woning wonen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is er geen sprake van dringend eigen gebruik of slecht huurderschap. Als de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] toch toewijst dan willen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de ontruimingsdatum wordt bepaald op drie jaar na het vonnis. Verder willen zij dan een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en schadevergoeding van € 50.000,-.
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die  kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot dit oordeel komt. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
    
      3.1.
      
        Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is er sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze is volgens hen van rechtswege geëindigd per 1 februari 2024 waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] momenteel zonder recht of titel in de woning wonen en deze daarom moeten verlaten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat er van een reeks van huurovereenkomsten tussen partijen geen sprake is omdat de zoon van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning tussentijds gehuurd heeft en hij een andere partij is dan zijn ouders. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verwijzen in dit kader naar de laatste huurovereenkomst waarin in artikel 1.4 onder 3 staat:
        “De huurders ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) hebben er volledige kennis van dat alleen de vorige huurder ( [A] ) van de woning in de periode 1 februari 2020 – 1 februari 2022 alle rechten van de toenmalige huurder bezat. Alle anderen, met name de hier genoemde personen, die in de periode toen mede in de woning verbleven bezaten geen van de rechten van deze huurder en deze personen kunnen zich daar ook later niet op beroepen of zich deze toe-eigenen, onder geen enkele voorwaarde en onder geen enkel beroep.”
        Verder stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bewust akkoord zijn gegaan met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hiertegen aangevoerd dat zij al vanaf het begin van de eerste huurovereenkomst sinds 1 februari 2018 met hun zoon in de woning verblijven. Toen de tweede huurovereenkomst met hun zoon werd gesloten is er volgens hen feitelijk niks veranderd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de huur blijven betalen en ze zijn er alle drie blijven wonen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] getracht om onder de dwingendrechtelijke bepalingen van beëindiging en verlenging van de huurovereenkomst uit te komen. Dat kan volgens hen, gelet op de bedoeling van de wetgever, niet worden toegestaan. De huurovereenkomst moet volgens hen dan ook worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.   
    
    
      3.3.
      In de wet is bepaald dat als na afloop van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst wordt opgevat als verlenging voor onbepaalde tijd van de tijdelijke huurovereenkomst.
    
    
      3.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat het in de wet genoemde rechtsgevolg van een verlenging voor onbepaalde tijd ook in de onderhavige situatie aan de orde is waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de gehele periode samen met hun zoon in de woning verbleven. Uit de letterlijke wettekst volgt weliswaar dat het moet gaan om dezelfde huurder en dat is hier strikt genomen niet het geval omdat eerst [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en daarna hun zoon en daarna zij zelf weer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gesloten. Maar de kantonrechter is van oordeel dat deze constructie niet valt te verenigen met de bedoeling van de wetgever. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Daarmee strookt niet de onderhavige constructie waarbij het gaat om dezelfde woning en de bewoners van de woning ook dezelfde blijven. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met de constructie van drie tijdelijke huurovereenkomsten hebben ingestemd, maakt dit niet anders. Van deze wetsbepaling kan namelijk niet worden afgeweken. 
    
    
      3.5.
      Op de zitting hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ter ondersteuning van hun standpunt nog verwezen naar een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De situatie in die zaak is echter niet te vergelijken met de onderhavige. Het ging in die zaak namelijk om zeven verschillende huurwoningen die de huurder huurde. Er is daarom geen aanleiding om in deze uitspraak tot een zelfde beslissing te komen als in de recente uitspraak van de voorzieningenrechter van deze rechtbank.
    
    
      3.6.
      
        De conclusie is dat de huurovereenkomst moet worden geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd. Van een einde van rechtswege van de huurovereenkomst op 31 januari 2024, zoals [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (primair) stellen, is dan ook geen sprake. De kantonrechter zal hierna daarom hun subsidiaire dat sprake is van dringend eigen gebruik beoordelen.
        
          Er is sprake van dringend eigen gebruik 
        
        
          Toetsingskader dringend eigen gebruik
        
      
    
    
      3.7.
      
        Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moeten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de eerste plaats aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is gemaakt, komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten in dat kader aannemelijk maken dat hun behoefte aan de verhuurde woonruimte zo dringend is, dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Indien [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dit ook aannemelijk maken, kan de vordering tot beëindiging van de huur slechts worden toegewezen als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , beiden geboren in 1954 en momenteel 70 jaar oud, hebben aangevoerd dat zij beiden kampen met medische fysieke klachten die de laatste tijd zijn toegenomen en naar verwachting steeds erger worden. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verhinderen deze medische klachten hen om gebruik te kunnen blijven maken van de bovenwoning in het centrum van [plaats 2] waar zij nu wonen. Het plaatsen van een traplift in deze bovenwoning is niet mogelijk en het is beneden niet groot genoeg om één of twee scootmobiels neer te zetten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen genoodzaakt te zijn om gelijkvloers te gaan wonen. Dat is volgens hen mogelijk in de woning in [plaats 1] , waar van de garage een slaapkamer met badkamer gemaakt kan worden. Deze woning kan bovendien geschikt gemaakt worden om met rolstoel of scootmobiel te betreden en het plaatsen van een traplift is in deze woning wel mogelijk. Ook is er voldoende ruimte om hulpmiddelen te stallen. Verder is er in de woning in [plaats 1] ruimte op de bovenverdieping om een mantelzorger te laten verblijven. 
    
    
      3.9.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden tot de conclusie leiden dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij hun woning in [plaats 1] dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich pas op het standpunt stelden dat sprake is van dringend eigen gebruik nadat zij beseften dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bestond en de onderhandelingen over huurkoop en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met andere voorwaarden afketsten. Uit het enkele feit dat er gesprekken zijn gevoerd over andere mogelijkheden waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de woning konden blijven, kan niet worden afgeleid dat er momenteel geen sprake is van dringend eigen gebruik vanwege bovengenoemde – met (medische) stukken onderbouwde – omstandigheden. Daarbij weegt ook mee dat in de huurovereenkomst expliciet is opgenomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning zullen verlaten als [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daar met een beroep op een medische noodzaak om vragen. Dit is namelijk een aanwijzing dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] al bij aanvang van de huurovereenkomst de intentie hadden om de woning in [plaats 1] te gebruiken in het geval van medische klachten. Ook het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat het huis in [plaats 2] niet en het huis in [plaats 1] wel leeftijdsbestendig kan worden gemaakt en dat niet is gebleken dat de medische problemen nu al noodzaken tot verhuizen passeert de kantonrechter. Uit de nader overgelegde producties van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] volgt afdoende dat het niet mogelijk is om het huis in [plaats 2] leeftijdsbestendig te maken. Het plaatsen van een traplift is volgens de verklaring van een architect niet mogelijk. In het huis in [plaats 1] zijn er wel mogelijkheden. Zo blijkt uit de overgelegde verbouwingsplannen waarvoor een aannemer geoffreerd heeft. Uit de nadere medische informatie volgt ook afdoende dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet lang meer kunnen wachten met verhuizen naar een leeftijdsbestendige woning waarbij zij traplopen (en daarmee mogelijk valgevaar) kunnen vermijden.
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      3.10.
      Vervolgens dient een belangenafweging plaats te vinden. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voeren in dit kader aan dat hun medische argumenten veel gewicht in de schaal leggen. Zij wijzen er verder op dat [eiseres sub 2] haar wortels in de regio van [plaats 1] heeft en dat haar zus in een tehuis in [plaats 3] gaat wonen. Ook spelen financiële omstandigheden een rol: door verkoop van het huis in [plaats 2] worden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bevrijd van de financiële lasten van deze woning en kunnen ze de verbouwing van de woning in [plaats 1] bekostigen. Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er in de huurovereenkomst expliciet op zijn gewezen dat zij de woning moeten verlaten als [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de woning nodig hebben wegens een medische noodzaak.
    
    
      3.11.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging onder deze omstandigheden in het voordeel van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] uitvalt. Zij hebben voldoende onderbouwd dat ze vanwege hun medische omstandigheden belang hebben bij de woning in [plaats 1] . Daar komen nog bij de familie- en financiële omstandigheden. Hiertegenover staat het belang dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben bij behoud van de woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben echter niet nader toegelicht wat hun belang is bij het behoud van de specifieke woning, die zij op dit moment bewonen. In de conclusie van antwoord is weliswaar aangegeven dat er geen alternatieve woonruimte is en op de zitting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verklaard dat ze in [plaats 1] willen wonen omdat ze mantelzorger zijn voor de vader van [gedaagde sub 2] die in [plaats 1] woont, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet uiteengezet of onderbouwd waarom zij gebonden zouden zijn aan in het bijzonder hun huidige woning. De vraag of er al dan niet andere passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verkrijgbaar is, komt hierna aan de orde.
        
          Passende woonruimte 
        
      
    
    
      3.12.
      Voor een succesvol beroep op beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is ten slotte noodzakelijk dat voldoende blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De kantonrechter stelt voorop dat uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat passende woonruimte niet betekent dat het moet gaan om “soortgelijke” woonruimte. De vervangende woonruimte kan dus wezenlijk anders zijn en minder woongenot bieden. Dat geldt ook voor de hoogte van de huurprijs en de ligging. De huurprijs kan hoger zijn en de ligging kan anders zijn dan die van de te verlaten woning.
    
    
      3.13.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat er andere passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beschikbaar is in [plaats 1] . Ook is de huidige huurprijs volgens hen dermate hoog dat het voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mogelijk is om elders een woning te vinden. Verder bieden de ruime inkomens van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en hun zoon volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun ruime mogelijkheden om elders te gaan huren. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan aantal advertenties van geschikte huurwoningen overgelegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat er momenteel andere passende woonruimte beschikbaar is. Volgens hen zijn vervangende huurwoningen in de omgeving nagenoeg niet beschikbaar voor hun gezin. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat de overgelegde advertenties onvoldoende houvast bieden dat er passende woonruimte is omdat deze advertenties zien op tijdelijke verhuur of zien op huizen buiten de nabije omgeving. Zij geven aan dat als op Funda bij verhuur op [plaats 1] wordt gezocht, er maar 1 woning beschikbaar is en die woning alleen wordt aangeboden voor tijdelijke verhuur. 
    
    
      3.14.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter is de markt voor huurwoningen op dit moment weliswaar krapper dan voorheen, maar moet het voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mogelijk zijn om binnen afzienbare tijd een ander huis te vinden. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op het moment dat zij de hun dagvaarding opstelden verschillende opties gevonden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gesteld dat sommige van die huizen in werkelijkheid niet meer beschikbaar waren, maar dat hebben zij niet van al die huizen gesteld. Verder hebben zij gesteld dat sommige van die huizen niet in [plaats 1] liggen, maar zoals blijkt uit hetgeen hiervoor onder 3.12 is overwogen is dat ook niet vereist. Van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mag worden verwacht dat zij hun zoekgebied verruimen. Om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enige ruimte te geven zal de kantonrechter daarom bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2025. Tegen dat tijdstip zal de woning daarom moeten worden ontruimd. 
        
          De vordering om de aannemer toegang te verlenen
        
      
    
    
      3.15.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben nog gevorderd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om hun aannemer binnen twee weken na betekening van het vonnis (onder punt 56 van de dagvaarding spreken [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overigens over een termijn van vier weken) toegang te verlenen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben die toegang naar eigen zeggen alleen geweigerd omdat zij van mening zijn dat er geen noodzakelijke werkzaamheden zijn die verricht moeten worden voor woningverbetering. Verder willen zij erbij aanwezig zijn als er een aannemer in het huis rondloopt. 
    
    
      3.16.
      Partijen zijn in artikel 10 van de huurovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toegang zullen verlenen tot het gehuurde “ingeval van het uitvoeren van reparaties, onderhoud, ten behoeve van inspectie of het opnieuw verhuren of verkopen van het gehuurde op een in overleg vast te stellen tijdstip, mits met huurder minimaal 24 uur van te voren een afspraak is gemaakt”. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verwacht mag worden dat zij meewerken aan het verlenen van toegang aan de aannemer van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen niet dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toelaten dat al met de verbouwing wordt aangevangen, maar alleen dat de aannemer toegang zal krijgen zodat hij een offerte op kan stellen. Verder volgt de kantonrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in hun stelling dat de vordering zo ruim is geformuleerd dat er onbeperkte toegang zou moeten komen van de aannemer. In de vordering is namelijk opgenomen dat het gaat om een bezoek van de aannemer ten behoeve van het opstellen van een offerte. Dat impliceert dat het om een eenmalig bezoek gaat. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daar kennelijk eerder niet aan hebben meegewerkt zal de kantonrechter hen daartoe veroordelen. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd zoals hierna vermeld.
    
    
      3.17.
      
        Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog hebben aangevoerd dat het moeten toelaten van een aannemer een ernstige inbreuk op hun privacy is, volgt de kantonrechter hen daarin niet. In artikel 7:223 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat huurders gehouden zijn mee te werken aan bezichtigingen in het geval een verhuurder een huis zou willen verkopen. In de toelichting op dat artikel bij de parlementaire behandeling is opgenomen: 
        “Een bepaling van de strekking van dit artikel komt in de meeste huurcontracten voor. De onderhavige verplichtingen zouden veelal wel reeds uit de gewoonte, dan wel uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeien; art. 6.5.3.1 [nu: artikel 6:248, kantonrechter]. Uitdrukkelijke vastlegging in de wet lijkt echter gewenst.
        Maar uit het feit dat in de wet een verplichting van de huurder om belangstellenden m.b.t. huur of koop gelegenheid tot bezichtiging te geven is opgenomen, volgt niet dat de huurder nooit gehouden zou zijn tot toelating van anderen, zoals bijv. taxateurs of deskundigen i.v.m. een voorgenomen verbouwing. Een verplichting daartoe kan uit art. 6.5.3.1 voortvloeien.”
        Gelet hierop valt niet in te zien waarom het toelaten van een aannemer in de huidige omstandigheden niet geoorloofd zou zijn. De situatie is niet wezenlijk anders. De kantonrechter zal de termijn stellen op vier weken na betekening van de dagvaarding.
        
          De reconventionele vorderingen
        
      
    
    
      3.18.
      
        
          [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, voor het geval zou worden geoordeeld dat de huurovereenkomst eindigt, een aantal reconventionele vorderingen ingesteld.
        
          De ontruimingsdatum
        
      
    
    
      3.19.
      
        Als eerste hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevorderd dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op ten minste drie jaar. De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat de huurovereenkomst zal eindigen (en het gehuurde moet worden ontruimd) op 1 juli 2025. In zoverre wordt hetgeen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gevorderd dus afgewezen.
        
          Verhuiskostenvergoeding
        
      
    
    
      3.20.
      
        
          [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een verhuiskostenvergoeding gevorderd voor het geval wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden aanvankelijk een bedrag van € 50.000,00 gevorderd, waarin naast verhuis- en inrichtingskosten ook een schade is begrepen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] lijden doordat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet werkelijk van plan zouden zijn het gehuurde zelf te gaan bewonen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben tijdens de mondelinge behandeling deze laatste vordering ingetrokken. Zij vorderen dus alleen nog de verhuis- en inrichtingskosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben echter geen concreet bedrag genoemd dat zij vorderen aan verhuis- en inrichtingskosten. Ook hebben zij geen stukken overgelegd waaruit is af te leiden welke kosten zij zouden maken. Het ligt echter wel voor de hand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dergelijke kosten zullen moeten maken. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om aan te sluiten bij de minimale verhuis- en inrichtingskosten die gewoonlijk worden toegewezen in geval een huurder het gehuurde moet verlaten vanwege een renovatie. Dat bedrag is op dit moment € 7.428,00. De kantonrechter zal [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dan ook veroordelen om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit bedrag te betalen. 
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      3.21.
      
        
          [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Maar in artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van een verhuurder zoals de onderhavige. Dat betekent dat dit vonnis in principe niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard wordt. Er is in dit geval geen aanleiding om van dat uitgangspunt af te wijken. De kantonrechter zal het vonnis daarom niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, voor zover het ziet op de bepaling dat de huurovereenkomst eindigt en voor zover het tijdstip van ontruiming is bepaald. Omdat de vordering in reconventie samenhangt met de vordering in conventie, zal ook de veroordeling in reconventie niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      3.22.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot aan dit vonnis begroot op:
      - kosten dagvaarding 	€	137,47
      - salaris gemachtigde	€     408,00   (2 punten x tarief van € 204,00)- nakosten		€     102,00Totaal	€	647,47
      
    
    
      3.23.
      Omdat de vorderingen in reconventie sterk samenhangen met de vorderingen in conventie, en partijen beiden deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie compenseren. Dat betekent dat elk van partijen de proceskosten in reconventie zelf draagt. 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
      De kantonrechter
      
        in conventie:
      
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst voor de woonruimte te ( [postcode] ) [plaats 1] , gemeente [gemeente] , aan de [adres] zal eindigen per 1 juli 2025;
    
    
      4.2.
      stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 juli 2025 om 14:00 uur; 
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis toegang te verlenen aan een door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in te schakelen aannemer ten behoeve van het opstellen van een offerte om de woning gebruiksklaar te maken te behoeve van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , of straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 10.000,00, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd;
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 647,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook de kosten van betekening betalen;
    
    
      4.5.
      verklaart het vonnis onder 4.3 en 4.4 uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      4.6.
      
        wijst af het meer of anders gevorderde;
        
          in reconventie:
        
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot betaling van een bedrag van € 7.428,00 aan verhuis- en inrichtingskosten, zoals bedoeld in artikel 7:275 van het Burgerlijk Wetboek;
    
    
      4.8.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten in reconventie draagt;
    
    
      4.9.
      
        wijst af het meer of anders gevorderde.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.
      
      
      
      
      
        40201
      
    
  
  
     Artikel 7:271 lid 2 laatste zin Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr. 3, p.18-19)
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2024:516
  
  
     Zie artikel 7:274 lid 1 onder c BW