ECLI:NL:RBROT:2025:5050, Rechtbank Rotterdam, 28-02-2025, 11070352 CV EXPL 24-11243
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. De verhuurder (eiseres in conventie) vordert betaling van achterstallige huur. De huurder (gedaagde in conventie en eiseres in reconventie) doet een beroep op opschorting en stelt een tegenvordering in tot herstel van de gebreken. Het beroep op opschorting slaagt niet. De huurder moet de huurachterstand betalen. Een gedeelte van de gebreken is voldoende vast komen te staan en de verhuurder (gedaagde in reconventie) moet overgaan tot herstel van de gebreken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11070352 CV EXPL 24-11243
    
    
    
      datum uitspraak: 28 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder, 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: Wouters Gerechtsdeurwaarder & Incasso's,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        , 
      wonende op een bij de deurwaarder bekend geheim adres in Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 april 2024, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge antwoord;
        
        
          de mail van 24 september 2024 met bijlagen van de zijde van Havensteder met een eiswijziging;
        
        
          de mail van 25 september 2024 aan de zijde van Havensteder;
        
        
          de rolbeslissing van 6 december 2024 van deze rechtbank;
        
        
          de akte ter rolle van 31 december 2024 aan de zijde van Havensteder, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van de mondelinge verweer van 28 januari 2025 aan de zijde van [persoon A] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          aan de zijde van Havensteder: [persoon B] (incassomedewerker) met [persoon C] ;
        
        
          aan de zijde van [persoon A] : [persoon A] in persoon.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurt een woning van Havensteder. Havensteder stelt dat [persoon A] de huur niet altijd heeft betaald en vordert betaling van de achterstallige huur. [persoon A] is het niet eens met de eis. Zij voert aan dat er sprake is van gebreken en dat zij daarom de huur heeft opgeschort. Zij vordert bovendien dat Havensteder deze gebreken hersteld. 
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Bij dagvaarding stelt Havensteder dat de huurachterstand € 927,38 is. [persoon A] betwist dat niet. Tijdens de zitting heeft Havensteder echter ook een beroep gedaan op de lopende huur. Bij akte van wijziging eis heeft Havensteder laten weten dat de lopende huur is voldaan en er ook een additionele huurbetaling van € 580,18 door [persoon A] is gedaan. De huurachterstand bedraagt daarom nog € 348,10. [persoon A] voert echter aan dat zij de huur heeft opgeschort. 	
      
      
        
          Het beroep op opschorting slaagt niet
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] voert aan dat zij de huur niet heeft betaald omdat de woning meerdere gebreken heeft. De kantonrechter begrijpt dit verweer als een beroep op opschorting. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] geen beroep op opschorting toekomt, omdat zij Havensteder niet op de hoogte heeft gesteld van de door haar gestelde gebreken. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      2.4.
      Op grond van artikel 6:262 BW jo. artikel 7:205 BW mag een huurder in beginsel zijn betalingsverplichting van de huur opschorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. De huurder moet in beginsel voor een succesvol beroep op opschorting wel de verhuurder op de hoogte stellen van de gebreken, zodat de verhuurder voldoende gelegenheid krijgt om de gebreken te herstellen. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld.
      
    
    
      2.5.
      
        [persoon A] stelt dat er gaten in de vloer van de woning en de buitenwand van de woning zitten, dat er muizenoverlast is, dat er een elektriciteitsleiding openligt voor de ingang van haar woning, dat er leidingen gezaagd en niet afgewerkt zijn waardoor er gaten in haar slaapkamer en voorzolder zitten, dat de deur van de zolderkamer vervangen moet worden en dat de al vervangen deuren nog opgehaald moeten worden, dat haar ventilatiesysteem niet goed werkt en dat de badkamerdeur moet worden vervangen vanwege vochttrekking. [persoon A] stelt dat zij meerdere malen telefonisch contact heeft opgenomen met de verhuurder over deze gebreken. Havensteder betwist dit en stelt dat er niet uit haar administratie blijkt dat [persoon A] meldingen van de gebreken heeft gedaan en dat de gebreken ook niet op andere wijze bekend waren bij haar. 
      
    
    
      2.6.
      Gezien de gemotiveerde betwisting van Havensteder had het op de weg van [persoon A] gelegen om stukken te overleggen waaruit blijkt dat en wanneer zij de gestelde gebreken kenbaar heeft gemaakt aan Havensteder. Dat heeft [persoon A] niet gedaan. Niet is vast komen te staan dat [persoon A] Havensteder voorafgaand aan deze procedure op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. Haar beroep op opschorting slaagt daarom niet. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet € 348,10 aan huurachterstand betalen
      
      
    
    
      2.7.
      
        [persoon A] moet € 348,10 aan huurachterstand betalen, omdat het beroep van [persoon A] op opschorting van de huurbetaling niet slaagt.
      
      
        
          Herstel van de gebreken
        
      
      
    
    
      2.8.
      Hoewel de gestelde gebreken niet eerder bij Havensteder zijn gemeld, is tijdens de zitting met partijen besproken dat Havensteder bij de woning van [persoon A] zal kijken om vast te stellen of er inderdaad gebreken zijn. Met Havensteder is afgesproken dat zij uiterlijk op 24 september 2024 bij akte de kantonrechter bericht over haar bevindingen. Havensteder heeft op 24 september aangegeven dat zij op een later moment nog bericht zullen geven over de (vermeende) gebreken omdat zij tot op heden geen contact hebben kunnen krijgen met [persoon A] . Op 25 september 2024 bericht Havensteder de rechtbank dat zij wel al een afspraak met [persoon A] hebben kunnen maken en dat zij op 9 oktober 2024 zullen gaan kijken bij de woning. Hoewel Havensteder op 5 november, en dus buiten de gestelde termijn de rechtbank heeft bericht over de gebreken, is zij alsnog bij de rolbeslissing van 6 december 2024 in de gelegenheid gesteld om deze stukken te overleggen nu ook [persoon A] gebaat is bij de ontvangst van deze stukken. 
      
    
    
      2.9.
      
        Uit het door Havensteder overgelegde rapport van het huisbezoek volgt dat er gaten in de vloer van de woning zitten maar er geen sprake is van gaten in de buitenmuur. Het dichten van dergelijke gaten valt volgens Havensteder onder het Besluit kleine herstellingen. 
        Op grond van artikel 7:240 BW jo. artikel 7:217 BW moeten herstellingen die onder dat besluit vallen worden hersteld door de huurder, tenzij het herstellen nodig is geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken. Niet is gesteld of gebleken dat herstel van de gaten in de vloer nodig is geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Havensteder niet over hoeft te gaan tot herstel van de gaten in de vloeren van [persoon A] en wijst de vordering tot herstel af.
      
      
    
    
      2.10.
      Ook volgt uit het rapport dat er een openliggende stroomkabel naar de schuur loopt en dat daarvoor een elektricien zal worden gestuurd, dat het ventilatiesysteem zal worden nagekeken en dat zowel de badkamerdeur en de binnendeur zullen worden vervangen wegens gebreken. Deze constateringen en vervolgstappen worden niet door [persoon A] betwist dan wel bestreden. Op basis van het rapport is dus vast komen te staan dat er een gebrek is wat betreft de stroomkabel die naar de schuurt loopt en dat er sprake is van een gebrekkige badkamerdeur en binnendeur. De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken door Havensteder moeten worden hersteld. Niet is vast komen te staan dat er een gebrek is aan het ventilatiesysteem van [persoon A] . De vordering tot herstel van het ventilatiesysteem wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      2.11.
      
        Ten slotte volgt uit het door Havensteder overgelegde rapport dat er muizen aanwezig zijn in de woning van [persoon A] , maar volgens Havensteder is dat te wijten aan bewonersgedrag. In beginsel valt ongediertebestrijding onder het Besluit kleine herstellingen waardoor de huurder in beginsel verantwoordelijk is voor het bestrijden van ongedierte. Nu [persoon A] bestrijding van de muizenproblemen vordert, moet zij voldoende stellen waaruit volgt dat Havensteder verplicht is om over te gaan tot bestrijding van de muizen. 
        Tijdens de mondelinge reactie op de stukken overgelegd door Havensteder geeft [persoon A] aan dat zij het kwalijk vindt dat er wordt gesuggereerd dat de muizenplaag is ontstaan door haar toedoen. Zij verklaart dat zij diezelfde dag nog een e-mail naar Havensteder zal sturen om haar onvrede kenbaar te maken. De kantonrechter heeft haar daarom verzocht om deze reactie per e-mail naar de rechtbank te sturen met eventuele andere stukken ter onderbouwing van haar verhaal. Van deze mogelijkheid heeft [persoon A] geen gebruik gemaakt. [persoon A] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat Havensteder moet overgaan tot bestrijding van de muizen. Haar vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
    
    
      2.12.
      Dat er deuren zijn die nog moeten worden opgehaald, is niet gebleken. Bovendien kan dit niet worden gekwalificeerd als een gebrek aan de woning van [persoon A] . De vordering tot het ophalen van deze deuren wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      2.13.
      Dat er leidingen door Havensteder zijn gezaagd en niet zijn afgewerkt waardoor er gaten in de slaapkamer en voorzolder van [persoon A] zitten, is ook niet gebleken. Nu Havensteder niet voor het opschorten van de huur door [persoon A] op de hoogte is gesteld van de aanwezigheid van eventuele gaten en de aanwezigheid van deze gaten niet is vast komen te staan, wordt de vordering tot herstel van de gestelde gaten daarom afgewezen. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet incassokosten van € 295,02 betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De incassokosten van € 295,02 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          
            [persoon A] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De rente conform artikel 6:119 BW wordt toegewezen, omdat Havensteder genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [persoon A] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          Geen oneerlijke bedingen 
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Havensteder moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 328,00 aan griffierecht, € 612,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.179,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon A] om aan Havensteder te betalen € 642,12 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 15 april 2024 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Havensteder om over te gaan tot herstel van de volgende gebreken aan de woning (en bijbehorende tuin) gelegen aan [adres] in Rotterdam: de binnendeur, de badkamerdeur en de stroomkabel die voor de ingang van de woning naar de schuur loopt;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.179,39;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64266
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:1997:ZC2389.