ECLI:NL:RBMNE:2025:1792, Rechtbank Midden-Nederland, 18-04-2025, 11600415 \ UV EXPL  25-73
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt van eiseres een woning. Er is een huurachterstand van dertien maanden. Eiseres eist in dit kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Gedaagde voert daartegen in de eerste plaats aan dat er afspraken zijn gemaakt over de betaling/verrekening van achterstallige huur op het moment levering van de woning aan gedaagde. Partijen hebben namelijk onderhandeld over verkoop van de woning aan gedaagde. Dat verweer slaagt niet omdat niet aannemelijk is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van de woning. In de tweede plaats meent gedaagde dat hij de huurachterstand mag verrekenen met schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat de koop niet is doorgegaan. Ook dit verweer slaagt niet omdat de vereiste wilsovereenstemming niet tot stand is gekomen. In dat geval bestaat er geen grondslag voor een schadevordering, nog daargelaten dat van de vereiste ‘zeer bijzondere omstandigheden’ evenmin is gebleken.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11600415 \ UV EXPL  25-73
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] , en
    
      2. [eiseres sub 2], 
      beiden wonende in [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiseres c.s.] ,
      gemachtigde: mr. H.M. Mauritz,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J.J.M. Cliteur.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1-9
      - de conclusie van antwoord met producties 1-15- de producties 10 en 11 van [eiseres c.s.]- de producties 16 en 17 van [gedaagde]
      - de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een uitspraak zal worden gedaan.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres c.s.] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De huur is € 2.010,20 per maand. Er is een huurachterstand ontstaan. [eiseres c.s.] eist dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het ontruimen van de woning, versterkt met een dwangsom. Ook vordert [eiseres c.s.] betaling van de huurachterstand, de contractuele boete, rente en kosten. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Hij voert in de eerste plaats het verweer dat er afspraken zijn gemaakt over betaling/verrekening van de achterstallige huur op het moment van levering van de woning aan [gedaagde] . Partijen hebben in 2024 namelijk onderhandeld over de (ver)koop van de woning. Subsidiair beroept [gedaagde] zich op verrekening van de schade die volgens hem is ontstaan doordat de onderhandelingen zijn afgebroken. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter verwerpt deze verweren. Het is onvoldoende aannemelijk dat partijen overeenstemming hebben bereikt over (ver)koop van de woning en van de zeer uitzonderlijke omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] schadevergoeding van [eiseres c.s.] zou kunnen vorderen is niet gebleken. De vorderingen van [eiseres c.s.] worden daarom (grotendeels) toegewezen. De kantonrechter legt dat hierna uit.  
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    Toetsingskader
    
      3.1.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij – [eiseres c.s.] – heeft bij toewijzing van de eis worden afgewogen tegen de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij: [gedaagde] .
      
    
    
      3.2.
      
        De kantonrechter oordeelt dat er een spoedeisend belang aanwezig is omdat er sprake is van een forse huurachterstand – een bedrag van € 27.709,19 – die steeds verder oploopt. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvorderingen, omdat deze nauw samenhangen met de vordering tot ontruiming.
        
        
          Geen afspraak over betaling van de huurachterstand
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft de omvang van de huurachterstand niet betwist. Volgens [gedaagde] heeft hij met [eiseres c.s.] afgesproken dat de huurachterstand op de datum van levering van de woning wordt ingelost en die afspraak staat in de weg aan een toewijzing van de gevorderde ontruiming en betaling van de achterstand, aldus [gedaagde] .
       
    
    
      3.4.
      In geschil is de vraag of een afspraak bestaat over, kort gezegd, uitstel van betaling van de huurachterstand. Deze vraag is, anders dan [gedaagde] meent, in dit geval eenvoudig te beantwoorden zonder dat nader onderzoek of bewijslevering nodig is. Daartoe is het volgende van belang. 
      
      
        3.4.1.
        
          [gedaagde] heeft in april 2024 een bod gedaan dat inhield: een kooprijs van € 700.000,- inclusief huurachterstand en levering in januari 2025. Daar is [eiseres c.s.] niet mee akkoord gegaan. Uiteindelijk heeft [eiseres c.s.] op 25 november 2024 een aanbod gedaan van € 725.000,- exclusief huurachterstand, met een overdrachtsdatum van uiterlijk 1 februari 2025. Over de achterstallige huur is in dat kader gezegd dat die op de overdrachtsdatum moet zijn betaald.
        
      
      
        3.4.2.
        
          
            [gedaagde] heeft in zijn e-mailbericht van 10 december 2024 gereageerd als volgt: 
          “ [eiseres sub 2] goedemiddag,
          Ik heb jullie koopvoorstel van 25 november ontvangen, en nu pas kunnen doornemen .
          
            [eiseres sub 2] , met de koopprijs 725.000,- euro is akkoord, maar vanaf dag één, zie app naar [A] heb ik mijn situatie aangegeven, en de achterstallige huur T/M 25 januari 2025 in de koopprijs was verrekend. Gisteren heb ik de rechtszaak gehad waaruit ik het geld moet krijgen, de zaak verliep zo te zien gunstig, uitspraak rechtbank 15 januari 2025 dus ik haal de datum van overdracht 25 januari nooit. Ik stel voor, 1 mei of eender overdracht van de woning, achterstallige huur tot dan kun je erbij zetten, wordt bij de overdracht verrekend., als het koopgedrag niet op tijd door mij betaald kan worden, wegens vertraging bij de rechtbank, moet ik vrij zijn om de woning via ABC constructie te verkrijgen, jullie moeten daar akkoord voorgeven, de rest van jullie schrijven is ook akkoord
          Stuur mij maar koopovereenkomst, wordt binnen 14 dagen getekend, en hoop ik 2026 met minder stress te beginnen.
          Jullie vast hele fijne dagen, en ik wacht op positief bericht.
          Groet daar,
          
            [gedaagde] .” 
          
        
      
    
    
      3.5.
      De reactie van [gedaagde] kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden gelezen dan dat hij het aanbod van [eiseres c.s.] verwerpt en een nieuw aanbod doet:
      
        
          ten eerste stelt [gedaagde] een nieuwe leveringsdatum voor die ruim drie maanden later ligt dan eerder was besproken. [eiseres c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat dat voor haar niet acceptabel was, omdat zij op dat moment het huis op korte termijn wilde verkopen;
        
        
          verder kan niet worden vastgesteld dat er overeenstemming was over de koopprijs. [gedaagde] had namelijk eerst een koopsom van € 725.000 voorgesteld inclusief de huurachterstand tot en met 25 januari 2025. [eiseres c.s.] heeft daarop geantwoord dat dat voor haar niet aanvaardbaar was, en dat de huurachterstand ook zou moeten worden betaald. Uit de reactie van [gedaagde] van 10 december 2024 blijkt niet dat hij daarmee instemde. Hij begint de mail namelijk met de stelling dat er volgens hem al vanaf ‘dag één’ over is gesproken dat de huurachterstand bij het te betalen bedrag zou zijn inbegrepen. Weliswaar schrijft hij iets verderop dat bij een levering per 1 mei 2025 de huurachterstand ‘tot dan’ bij de overdracht zal worden betaald, maar gelet op het eerdergenoemde standpunt over de achterstallige huur tot en met 25 januari 2025 kan dat niet anders worden opgevat dan dat [gedaagde] bereid was de achterstallige huur tussen 25 januari 2025 en de uiteindelijke leveringsdatum te betalen; 
        
        
          ten slotte stelt [gedaagde] als nadere eis dat de woning ‘via ABC constructie’ door hem verkregen zou moeten kunnen worden, en dat [eiseres c.s.] daar akkoord voor zou moeten geven. 
          
        
      
    
    
      3.6.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] het bod van [eiseres c.s.] dus niet heeft geaccepteerd. Dat [gedaagde] een tegenbod deed realiseerde hij zich kennelijk zelf ook. Hij eindigt zijn mail namelijk met de opmerking dat hij op een ‘positief bericht’ wacht, waaruit blijkt dat hij het aanbod van [eiseres c.s.] niet had geaccepteerd. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Dat [gedaagde] hier een andere visie op heeft en na zijn tegenbod op 10 december 2024 diverse malen bij (de zaakwaarnemer van) [eiseres c.s.] heeft verzocht om toezending van de koopovereenkomst waarop [eiseres c.s.] niet heeft gereageerd, betekent niet dat [eiseres c.s.] stilzwijgend met zijn voorwaarden akkoord is gegaan. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter wijst in dit kader verder op de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2011 (vindplaats: ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Daaruit volgt dat – zelfs als mondelinge overeenstemming zou zijn bereikt over de verkoop van een woonhuis – beide partijen zich er nog op mogen beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Naar tussen partijen niet in geschil is, is er in dit geval geen schriftelijke overeenkomst vastgelegd, zodat dit ook tussen partijen te gelden heeft. Ook daarom is voldoende aannemelijk dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      3.8.
      
        Conclusie van het voorgaande is dat het voldoende aannemelijk is dat er tussen partijen geen bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder is ook niet komen vast te staan dat tussen partijen is afgesproken dat [gedaagde] de huur niet zou hoeven betalen. Het enkele feit dat er in het kader van de gesprekken over de verkoop van het huis is gesproken over latere betaling van de huur is daarvoor onvoldoende. Daar komt bij dat [eiseres c.s.] verschillende keren heeft aangedrongen op betaling van de huurprijs (bijvoorbeeld op 2 december 2024, dus na het aanbod van [eiseres c.s.] van 25 november 2024). Dat onderstreept dat over de verplichting van [gedaagde] om maandelijks huur te betalen geen misverstand kan bestaan. 
        
        
          Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt niet 
        
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] stelt dat hij schade heeft geleden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen door [eiseres c.s.] . [gedaagde] begroot die schade op € 200.000,-. [gedaagde] had namelijk ingezet op doorverkoop van de woning voor een vraagprijs van € 925.000,-. [gedaagde] beroept zich op verrekening van de betalingsachterstand met die schade. Ook dit verweer gaat, om meerdere redenen, niet op. De kantonrechter legt dat hierna uit.
      
    
    
      3.10.
      Zoals hiervoor al is overwogen is er geen schriftelijke koopovereenkomst, wat op grond van de wet bij de koop van een woning door een particulier wel is vereist. Op grond van vaste rechtspraak kan onder zeer bijzondere omstandigheden het beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De weigerende partij kan in zo’n geval slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die de wederpartij door deze weigering lijdt. 
      
    
    
      3.11.
      
        
          [gedaagde] beroept zich hierop maar hij gaat eraan voorbij dat in deze zaak van de vereiste  ‘bereikte wilsovereenstemming’ helemaal geen sprake is. Zelfs als dat wél zo was dan had dat [gedaagde] niet kunnen helpen omdat over de zeer bijzondere omstandigheden, die een aansprakelijkheid voor de weigerende partij in het leven hadden kunnen roepen, niets is gesteld. Ook blijkt nergens uit dat sprake is van dergelijke zeer bijzondere omstandigheden. 
        
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en de huurachterstand betalen
        
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] moet de huur dus gewoon betalen. Een huurachterstand van € 27.709,18 komt overeen met een huurbetalingsverplichting van ongeveer 13 maanden. Volgens vaste rechtspraak leidt een betalingsachterstand van drie maanden in het algemeen al tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming. De vordering tot ontruiming is dus toewijsbaar. [gedaagde] heeft er belang bij om in de woning te kunnen wonen, maar gelet op de omvangrijke en langdurige huurachterstand kan van [eiseres c.s.] in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres c.s.] tot ontruiming van de woning toe als hierna vermeld. De kantonrechter bepaalt de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      3.13.
      
        De vordering tot betaling van € 27.709,18 aan achterstallige huur staat voldoende vast en wordt ook toegewezen. 
        
        
          Geen dwangsom
        
      
    
    
      3.14.
      
        
          [eiseres c.s.] heeft aan haar vordering tot ontruiming een dwangsom verbonden van € 500,- per dag dat [gedaagde] niet aan die veroordeling niet voldoet. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. [eiseres c.s.] heeft met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Daarom had zij moeten onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is en dat heeft zij niet gedaan.
        
        
          Huurtermijnen tot de ontruiming 
        
      
    
    
      3.15.
      
        De vordering tot betaling van een bedrag van € 2.010,20 per maand vanaf 1 april 2025 tot aan de dag van de ontruiming wordt toegewezen. Het verweer van [gedaagde] dat hij deze huurtermijnen pas hoeft te betalen op het moment dat de woning wordt geleverd, gaat niet op, zoals de kantonrechter hierboven al heeft overwogen.
        
        
          Contractuele boete en rente, buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      3.16.
      De gevorderde boete van € 25,00 per maand op grond van artikel 22.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden, vermeerderd met 1% per maand over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van de algehele voldoening, wordt eveneens toegewezen. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij de contractuele boete verschuldigd is.
      
    
    
      3.17.
      Omdat de gevorderde contractuele boete wordt toegewezen is de gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huur niet toewijsbaar. Immers, op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen op grond van een boetebeding verschuldigd is in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet.
      
    
    
      3.18.
      
        [eiseres c.s.] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.273,03. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze kosten betwist. Volgens hem heeft [eiseres c.s.] het aan zichzelf te wijten dat deze kosten zijn gemaakt door niet te reageren op de aanvaarding van hun voorwaarden voor de aankoop van de woning. 
      
    
    
      3.19.
      
        Buitengerechtelijke incassokosten zijn alleen verschuldigd als de schuldeiser de schuldenaar een aanmaningsbrief heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek. Een van die eisen is dat in de brief moet zijn opgenomen dat incassokosten verschuldigd zullen zijn als niet binnen de gestelde termijn wordt betaald. Verder moet de schuldenaar worden aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na aanmaning. Dat is in dit geval niet gebeurd. In de brief van 25 januari 2025 die [eiseres c.s.] heeft overgelegd, is namelijk bepaald dat moet zijn betaald binnen 14 dagen na ontvangst van de brief. De wettelijke termijn is daarom niet in acht genomen. De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen. 
        
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres c.s.] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                732,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.826,45
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      3.21.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      3.22.
      
        [eiseres c.s.] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres c.s.] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet zelf aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan alleen worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiseres c.s.] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de belangen van [eiseres c.s.] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres c.s.] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres c.s.] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres c.s.] :
      a. a) 	€ 27.709,18 aan achterstallige huur tot en met 31 maart 2025, 
      b) 	€ 2.010,20 per maand vanaf 1 april 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      c)	€ 25,00 aan contractuele boete per maand vermeerderd met 1% per maand over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van de algehele voldoening, 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.826,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.5.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025.
      
      
      
      
        1257
      
      
    
  
  
     Zie productie 2 bij CvA en productie 5 bij dagvaarding
  
  
     Zie productie 3 bij CvA
  
  
     Zie productie 5 bij CvA
  
  
     Artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     Zie Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412