ECLI:NL:RBNHO:2025:3968, Rechtbank Noord-Holland, 17-04-2025, C/15/361995 / KG ZA 25-72
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming op grond van woonfraude toegewezen.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/361995 / KG ZA 25-72
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING YMERE,
      gevestigd en kantoor houdende te Amsterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1],
      gedaagde,
      in persoon verschenen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met de producties 1 tot en met 24
        
        
          de akte vermeerdering van eis met producties 25 tot en met 32 van Ymere
        
        
          het betekeningsexploot van de akte vermeerdering eis aan [gedaagde]
        
        
          de mondelinge behandeling.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        
          [gedaagde] was gedagvaard voor een mondelinge behandeling op 4 maart 2025. Bij aanvang van die mondelinge behandeling was [gedaagde] niet aanwezig. De zaak is aanvankelijk bij verstek behandeld. 
        Enkele minuten nadat de mondelinge behandeling was gesloten, meldde [gedaagde] zich bij de bode en gaf te kennen dat hij gehoord wil worden. De vertegenwoordigers van Ymere alsmede hun advocaat waren op dat moment al niet meer in het gebouw aanwezig. De voorzieningenrechter heeft de mededeling van [gedaagde] opgevat als een (informeel) verzoek tot zuivering van het verstek, waarna een nieuwe mondelinge behandeling is gepland.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Voor de mondelinge behandeling op 3 april 2025 zijn verschenen namens Ymere mevrouw [betrokkene 1], consulente contracthandhaving/woonfraude, mevrouw [betrokkene 2], stagiaire consulente contracthandhaving/woonfraude, bijgestaan door 
        mr. Blokziel voornoemd en [gedaagde] in persoon.
      
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Ymere is eigenaar van de woning aan de [adres 1], [postcode] te [plaats 1] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt de woning met ingang van 26 juli 2017 van Ymere.
      
    
    
      2.3.
      De Algemene Huurvoorwaarden van Ymere zijn onderdeel van de huurovereenkomst tussen partijen. In deze voorwaarden is in artikel 6.2 onder meer bepaald dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Daarnaast staat in artikel 6.11 dat het niet toegestaan is de woning onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. In artikel 6.8 van de voorwaarden staat dat de huurder geen overlast of hinder aan buren of omwonenden mag veroorzaken.
      
    
    
      2.4.
      Ymere heeft in september 2019, oktober 2023 en februari 2024 van [gedaagde] huuropzeggingen ontvangen. Deze huuropzeggingen werden telkens in de dagen erna weer ingetrokken door [gedaagde]. 
      
    
    
      2.5.
      Ymere heeft in de loop der jaren meerdere meldingen van overlast ontvangen met betrekking tot de woning.
      
    
    
      2.6.
      Na meerdere meldingen van woonfraude heeft Ymere op 16 oktober 2024 een huisbezoek afgelegd. Ymere heeft hierover in het dossier van [gedaagde] opgenomen: Wij hebben toen een vrouw aangetroffen. Volgens de vrouw was de meneer (haar vriend) aan het werk, ze gaf aan dat zijn achternaam [naam] was. Daarnaast vertelde ze dat ze er net twee dagen zijn komen wonen en zij niet weet hoe haar vriend aan de woning is gekomen. Tevens was ze niet bekend met Ymere. 
      
    
    
      2.7.
      Tot in 2025 heeft Ymere meldingen over woonfraude ontvangen inhoudende dat [gedaagde] (in ieder geval vanaf 7 oktober 2024) niet meer zelf in de woning woont maar deze in gebruik heeft gegeven aan derden. 
      
    
    
      2.8.
      Op 8 januari 2025 heeft de advocaat van Ymere [gedaagde], zowel per gewone brief als per aangetekende brief, gesommeerd de huurovereenkomst van de woning binnen één week vrijwillig op te zeggen tegen 3 maart 2025, vanwege de verschillende woonfraudemeldingen. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd.
      
    
    
      2.9.
      
        De gemeente [gemeente] heeft in februari 2025 een onderzoek ingesteld zowel op het adres van de woning als op het adres van de slagerij. In de woning werd opnieuw het stel aangetroffen dat een huurcontract heeft voor de woning boven de slagerij. Van deze situatie werd door de gemeente melding gemaakt bij Ymere.
        Tevens heeft de gemeente [gedaagde] uitgeschreven van het adres van de woning omdat hij daar niet woont. 
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft ook de verschuldigde huur vanaf februari tot heden niet betaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert  samengevat - na vermeerdering van eis ontruiming van de woning aan [adres 1] ([postcode]) te [plaats 1], alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de boete van € 5.000 voor onderverhuur alsmede € 584,25 voor achterstallige huur en vanaf 1 april 2025 de lopende huur tot de dag van de ontruiming, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        Ymere legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Huurvoorwaarden. Zij stelt dat [gedaagde] in strijd met de voorwaarden uit de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en derden in de woning laat verblijven. Ymere stelt dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ymere benadrukt dat zij verplicht is om toe te zien op een juiste bewoning van de schaarse voorraad sociale huurwoningen. 
        Inmiddels is [gedaagde], na onderzoek van de adresgegevens door de gemeente, uitgeschreven van op het adres van het gehuurde, maar hij  moet hij nog wel de op grond van de algemene huurvoorwaarden verschuldigde boete voor onderverhuur betalen, alsmede de achterstallige en lopende huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij de woning niet zelf bewoont. Hij voert aan dat het stel dat in de woning is aangetroffen bij hem mocht logeren totdat de woning boven de slagerij aan de [adres 2] klaar zou zijn. Verder voert hij aan dat hij en zijn vrouw twee woningen hebben, deze woning en een woning in [plaats 2], omdat zij niet steeds samen kunnen wonen omdat zij dan teveel ruzie maken. Hij verklaart dat hij, omdat hij uitgeschreven is van het adres van het gehuurde, zelf geen woning meer heeft. Hij betwist de juistheid van de meldingen die Ymere heeft overgelegd en zegt dat de meldingen zijn gedaan door een buurvrouw met wie hij en zijn vrouw vanaf het begin ruzie hebben gehad en die hen daar weg wil hebben. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare, gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      De voorzieningenrechter overweegt dat een vordering tot ontruiming van een sociale huurwoning, de schaarste van dergelijke woningen in aanmerking genomen, zonder meer als spoedeisend is aan te merken, ook gelet op de belangen van de verhuurder en woningzoekenden. Indien en voor zover in deze procedure aannemelijk is dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en is naar het oordeel van de voorzieningenrechter - en de andere mogelijke gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst daargelaten - de spoedeisendheid gegeven.
      
    
    
      4.3.
      
        
          [gedaagde] heeft de juistheid van de meldingen waarop Ymere zich baseert betwist. Hij heeft aangevoerd dat deze meldingen allemaal afkomstig zijn van een buurvrouw met wie hij vanaf het begin al ruzie heeft omdat zij hen daar niet wilde hebben.
        In dit betoog wordt hij niet gevolgd. In het dossier bevinden zich meerdere meldingen van het feit dat [gedaagde] niet zelf de woning bewoont, niet alleen van omwonenden maar ook van medewerkers van Ymere die het adres hebben bezocht. Uit de meldingen blijkt dat [gedaagde]  op 7 oktober 2024 zou zijn verhuisd waarna de personen, die ook door de gemeente meerdere keren zijn aangetroffen in de woning, daar hun intrek hebben genomen. Ook zijn er meldingen van overlast. Tenslotte heeft [gedaagde] in maart vorig jaar zelf al tegen een medewerkster van Ymere die kwam kijken naar de kapotte deurbel verklaard dat hij niet in de woning woont, maar bij zijn vriendin in [plaats 2]. 
      
      
    
    
      4.4.
      Ook ter zitting van 3 april 2025 heeft [gedaagde] verklaard dat hij en zijn vrouw twee woningen hebben, een woning in [plaats 2] en deze woning in de [gemeente]. Hieruit blijkt, naast de vele meldingen van woonfraude, eens te meer dat [gedaagde] de woning niet als zijn hoofdverblijf gebruikt zoals hij op grond van de huurovereenkomst verplicht is te doen. Zeker in deze tijd van schaarste van betaalbare woningen kan dat niet worden getolereerd. De gevorderde ontruiming kan dus worden toegewezen. Ook de gevorderde betaling van de boete voor onderverhuur en van achterstallige en lopende huurtermijnen tot de datum van ontruiming kan worden toegewezen. De omstandigheid dat de gemeente [gedaagde] van het adres van het gehuurde heeft uitgeschreven maakt niet dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tot de datum van de formele ontruiming niet hoeft na te komen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op:
      
      
        dagvaarding		€    120,21
        vastrecht		      714,00
        salaris advocaat		   1.107,00
        nakosten			      178,00 (plus de verhoging als vermeld in de beslissing)
        Totaal  			€ 2.119,21
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning, staande en gelegen te [plaats 1] aan het [adres 1] ([postcode]) uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Ymere te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging aan Ymere om, als [gedaagde] na verloop van voornoemde termijn met die ontruiming in gebreke blijft, deze te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie en politie, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde], als hij niet vrijwillig aan de ontruiming als bedoeld in 5.1 voldoet en Ymere de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf moet bewerkstelligen, aan Ymere de kosten van ontruiming te voldoen, na vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00 (vijfduizend euro) wegens verboden onderverhuur, c.q. ingebruikgeving van de woning aan derden zonder toestemming van Ymere, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van € 1.769,95, te vermeerderen met de gebruikelijke huur van € 592,85 met ingang van 1 mei 2025 tot aan de dag van de algehele ontruiming,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.119,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze kosten met ingang van  de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 17 april 2025.
      
    
  
  
    type: 1155
    coll: