ECLI:NL:RBROT:2025:5065, Rechtbank Rotterdam, 04-04-2025, 11353801 CV EXPL 24-25742
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Vordering ontbinding en ontruiming toegewezen. Hoogte huurachterstand rechtvaardigt ontbinding. Bedrag aan reeds verbeurde boetes wordt gematigd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11353801 CV EXPL 24-25742
    
    
    
      datum uitspraak: 4 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Yova Central Plaza B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, advocaat te Rosmalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde], die handelt onder de namen [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2],
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.A.K. Rahman te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Yova Central Plaza’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 9 oktober 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte van Yova Central Plaza van 6 maart 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 6 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Yova Central Plaza aanwezig [persoon 1] bijgestaan door de gemachtigde, [persoon 2]. [gedaagde] is in persoon verschenen samen met haar gemachtigde mr. M.A.K. Rahman.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 mei 2019 de bedrijfsruimte aan het adres [adres] van Yova Central Plaza. De huur bedraagt op dit moment € 2.910,26 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Yova Central Plaza vordert dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Omdat [gedaagde] de huur niet op tijd heeft betaald, vordert Yova Central Plaza dat [gedaagde] ook boeterente en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten aan haar moet betalen. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte te ontruimen. Hierna wordt die beslissing uitgelegd en toegelicht.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand van € 25.293,03 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 25.293,03 aan Yova Central Plaza te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting, berekend tot en met de maand maart 2025.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 2.484,35 aan incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.4.
      De incassokosten worden toegewezen omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). Op grond van artikel 30.1 van de algemene huurvoorwaarden bedragen de incassokosten 15% van de hoofdsom. In dit geval wordt daarom € 2.484,35 (15% van de bij dagvaarding gevorderde hoofdsom) toegewezen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij beoordeling van de vraag of aanleiding bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval. In dat verband overweegt de kantonrechter het volgende.
      
    
    
      2.6.
      Vaststaat dat sinds 2019 continue sprake is van huurachterstanden en dat de lopende huur met grote regelmaat niet volledig en op tijd door [gedaagde] wordt betaald. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de coronacrisis grote financiële gevolgen heeft gehad voor [gedaagde], is dit een omstandigheid die niet aan Yova Central Plaza kan worden tegengeworpen. Deze omstandigheid ontslaat [gedaagde] namelijk niet van haar betalingsverplichting jegens Yova Central Plaza. Daarbij leidt de kantonrechter uit de door Yova Central Plaza overgelegde specificatie van de huurachterstand af dat Yova Central Plaza gedurende de coronacrisis regelmatig de huur tijdelijk heeft verlaagd en sommige huurtermijnen zelfs volledig heeft kwijtgescholden. Ondanks deze tegemoetkomingen van Yova Central Plaza, lijkt [gedaagde] er niet in geslaagd te zijn om na de coronacrisis haar zaken weer financieel op orde te krijgen.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt of zij de lopende huur structureel volledig en op tijd kan betalen en of zij daarnaast op korte termijn de huurachterstand kan inlopen. Een financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst in de toekomst is daarom niet geboden. Onder deze omstandigheden kan van Yova Central Plaza niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de bedrijfsruimte ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de bedrijfsruimte met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 2.910,26 per maand betalen (artikel 7:225 BW). 
      
    
    
      2.9.
      Yova Central Plaza vordert daarnaast dat [gedaagde] € 2.910,26 per maand aan schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten aan haar moet betalen vanaf de dag na de ontruiming tot de dag dat Yova Central Plaza erin slaagt de bedrijfsruimte aan een derde te verhuren, tot ten hoogste 30 april 2027. De omvang van deze schade kan echter op dit moment nog niet worden begroot, want het is onbekend of en, zo ja, wanneer Yova Central Plaza een nieuwe huurder zal vinden. Daarbij geldt dat van Yova Central Plaza wordt verwacht dat zij de nodige inspanningen verricht om een nieuwe huurder te vinden om op die wijze de schade van [gedaagde] zoveel mogelijk te beperken. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv).
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 3.100,00 aan reeds verbeurde boetes aan Yova Central Plaza betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      In artikel 25.3 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst is een boete(rente)beding opgenomen. Daarin staat dat als de huur niet op tijd wordt betaald, [gedaagde] een direct opeisbare boete aan Yova Central Plaza moet betalen van 1% van de verschuldigde huurprijs, met een minimum van € 300,00 per maand. Yova Central Plaza vordert dat [gedaagde] over de maanden dat zij de huur niet op tijd heeft betaald deze boete aan haar moet betalen. Volgens Yova Central Plaza is [gedaagde] over de huur tot en met februari 2025 een bedrag van € 18.300,00 aan boetes aan haar verschuldigd. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] ook de huur over de maand maart 2025 niet op tijd heeft betaald, zodat zij ook over die maand een boete aan Yova Central Plaza moet betalen. Daarmee komt het totaalbedrag aan reeds verbeurde boetes, berekend over de huur tot en met maart 2025, uit op € 18.600,00 (62 maanden x € 300,00).
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de gevorderde boetes onredelijk vindt. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [gedaagde] een beroep doet op matiging. Op grond van artikel 6:94 BW kan de kantonrechter een boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak moet de kantonrechter deze bevoegdheid terughoudend toepassen. Er is enkel ruimte voor matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient de kantonrechter niet alleen rekening te houden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en met de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. [gedaagde] heeft inmiddels over 62 maanden een boete verbeurt, waardoor het totaalbedrag aan verbeurde boetes inmiddels hoog is opgelopen. In de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden hebben partijen niets afgesproken over het karakter van de contractuele boete. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de boete zowel dient als financiële prikkel en als schadevergoeding. De kantonrechter begrijpt uit hetgeen [gedaagde] heeft verklaard dat geen sprake is van betalingsonwil maar van betalingsonmacht, onder meer als gevolg van de coronacrisis. Gelet op deze omstandigheid kan niet gezegd worden dat de boetes daadwerkelijk als financiële prikkel hebben kunnen dienen. Voorts is niet gesteld of gebleken dat Yova Central Plaza daadwerkelijk schade van een dergelijke omvang heeft geleden als gevolg van het feit dat [gedaagde] de huur regelmatig niet op tijd heeft betaald. Gelet op deze omstandigheden, ziet de kantonrechter aanleiding om de boetes te matigen tot € 50,00 per maand. Het totaalbedrag aan reeds verbeurde boetes komt daarmee uit op € 3.100,00 (1/6 van € 18.600,00).
      
      
        
          De (boete-) rente over de openstaande bedragen 
        
      
      
    
    
      2.13.
      Yova Central Plaza vordert tevens de contractuele (boete-)rente over de openstaande bedragen. De contractuele boeterente over de op het moment van dagvaarden reeds verbeurde boetes wordt afgewezen. Niet is gesteld of gebleken dat deze over de verbeurde boetes overeen is gekomen. De kantonrechter wijst daarom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toe. Daarbij geldt dat over een boete pas rente verschuldigd is na schriftelijke aanmaning (artikel 6:119 jo artikel 6:82 BW), doch in ieder geval vanaf het moment van dagvaarden. De kantonrechter wijst daarom de wettelijke rente toe over de op het moment van dagvaarden reeds verbeurde boetes (van in totaal € 2.950,00) vanaf 9 oktober 2024. Niet is gebleken dat Yova Central Plaza [gedaagde] schriftelijk heeft aangemaand tot betaling van de boetes die na de dagvaarding zijn verbeurd, zodat daarover geen rente wordt toegewezen. 
      
    
    
      2.14.
      De gevorderde contractuele boeterente over de gebruiksvergoeding c.q. schadevergoeding die [gedaagde] na de ontbinding van de huurovereenkomst aan Yova Central Plaza moet betalen, wordt eveneens afgewezen. De contractuele boeterente vindt immers zijn grondslag in de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden bestaan na de ontbinding niet meer. Over de gebruiksvergoeding c.q. schadevergoeding wordt daarom de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW toegewezen.
      
    
    
      2.15.
      De gevorderde contractuele boeterente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat deze over de buitengerechtelijke incassokosten is overeengekomen. Daarom wordt over de buitengerechtelijke incassokosten de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW toegewezen vanaf 9 oktober 2024.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter ziet geen aanleiding om Yova Central Plaza in de proceskosten te veroordelen, zoals door [gedaagde] is gevorderd. De kantonrechter volgt [gedaagde] namelijk niet in haar stelling dat zij rauwelijks is gedagvaard. Uit de stukken valt immers af te leiden dat aan deze procedure een langdurig incassotraject vooraf is gegaan. Daarbij heeft de gemachtigde van Yova Central Plaza [gedaagde] onder meer in de aanmaningen van 19 juli 2024 en 30 juli 2024 gewaarschuwd voor eventuele rechtsmaatregelen. Bovendien is [gedaagde] ook na dagvaarding in gebreke gebleven met betaling van de openstaande bedragen. 
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Yova Central Plaza moet betalen op € 112,37 aan dagvaardingskosten, € 1.409,00 aan griffierecht, € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 543,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.742.37. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Yova Central Plaza dat vordert en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Yova Central Plaza te betalen € 25.293,03 aan huurachterstand tot en met maart 2025;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Yova Central Plaza te betalen € 2.484,35 aan buitengerechtelijke incassokosten met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding, te weten 9 oktober 2024, tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Yova Central Plaza te betalen € 3.100,00 aan verbeurde boetes met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.950,00 vanaf de dag der dagvaarding, te weten 9 oktober 2024, tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.4.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Yova Central Plaza te stellen;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 april 2024 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (vandaag) aan Yova Central Plaza te betalen € 2.910,26 per maand met de verhoging die is toegestaan, vermeerderd met een boete van € 50,00 voor zover [gedaagde] in verzuim is met de betaling van dit bedrag;
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf de dag na de ontbinding tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Yova Central Plaza te betalen € 2.910,26 per maand met de verhoging die is toegestaan, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt [gedaagde] om de schade van Yova Central Plaza vanaf de ontruiming te betalen, op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Yova Central Plaza worden begroot op € 2.742.37;
      
    
    
      3.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.10.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
      
    
  
  
     HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.
  
  
     HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207.
  
  
     HR 5 september 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD3127.