ECLI:NL:RBROT:2025:5033, Rechtbank Rotterdam, 24-04-2025, C/10/695869 / KG ZA 25-214
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Eiser vordert ontruiming van zijn woning door krakers. Belangenafweging valt uit in het voordeel van eiser, zodat ontruiming wordt toegewezen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/695869 / KG ZA 25-214
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te Amsterdam,
      eiser,
      advocaat mr. T.G.F. Lourents te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      gedaagden,
      advocaat mr. E. Tamas te Den Haag,
    
    
    
      van wie in het geding is verschenen:
      
        
          [naam]
        ,
      wonende te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna afzonderlijk [eiser], de anonieme krakers en [naam] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 14 maart 2025, met 13 producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van [naam];
        
        
          de mondelinge behandeling op 10 april 2025;
        
        
          de pleitnota van [eiser].
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] is met ingang van 18 september 2023 eigenaar van de woning en aanhorigheden gelegen aan [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      In april 2024 hebben gedaagden hun intrek genomen in de woning.
      
    
    
      2.3.
      Bij brieven van 10 juni en 28 juni 2024 heeft de advocaat van [eiser] gedaagden gesommeerd om de woning te ontruimen en te verlaten.
      
    
    
      2.4.
      Bij antwoordmail van 11 juli 2024 hebben [naam] en zijn huisgenoot meegedeeld dat zij graag een overeenkomst wensen te sluiten voor het gebruik van de woning.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 20 januari 2025 heeft de advocaat van [eiser] aan gedaagden bericht dat [eiser] geen gebruiksovereenkomst met derden aangaat. Daarnaast staat in die brief dat er werkzaamheden aan de woning zullen worden verricht en wordt gedaagden verzocht mee te werken aan de ontruiming van de woning.
      
    
    
      2.6.
      Bij antwoordmail van 30 januari 2025 hebben [naam] en zijn huisgenoot nogmaals voorgesteld om een gebruikersovereenkomst te sluiten.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 3 februari 2025 heeft de advocaat van [eiser] aan [naam] meegedeeld dat, indien hij niet instemt met een ontruiming op 28 februari 2025, [eiser] rechtsmaatregelen zal treffen om ontruiming te bewerkstelligen. [naam] heeft daar niet op gereageerd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. gedaagden te bevelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning en aanhorigheden gelegen aan [adres] te ontruimen, en te verlaten en ter vrije beschikking te stellen van [eiser] onder afgifte van alle sleutels, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat gedaagden in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00;
        II. [eiser] te machtigen om – voor zover gedaagden niet voldoen aan de vordering onder I. – de woning en aanhorigheden te laten ontruimen, alles op kosten van gedaagden;
        III. te bepalen dat dit vonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning en aanhorigheden bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
        IV. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [naam] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.  
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Bij brief van 20 maart 2025 heeft mr. Tamas zich uitdrukkelijk namens alle gedaagden gesteld. Op 27 maart 2025 heeft mr. Tamas verzocht de zittingsdatum waartegen was gedagvaard te verplaatsen en daarbij namens gedaagden toegezegd dat zij op de nog vast te stellen zittingsdatum zonder dagvaarding zullen verschijnen. Daarop is de zittingsdatum verplaatst. Vervolgens heeft mr. Tamas een conclusie van antwoord ingediend, waarbij in de kop alleen [naam] als gedaagde is vermeld. Ter zitting heeft mr. Tamas desgevraagd geantwoord dat hij optreedt namens alle gedaagden, maar dat niettemin tegen de anonieme krakers verstek moet worden verleend omdat zij niet in persoon in de procedure zijn verschenen. Dat standpunt is niet juist. Nu mr. Tamas zich in deze procedure als advocaat voor alle gedagvaarde krakers heeft gesteld, worden zij geacht ter zitting vertegenwoordigd te zijn door mr. Tamas en dus rechtsgeldig in de procedure te zijn verschenen.
      
    
    
      4.2.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat een eigenaar van een pand in beginsel met uitsluiting van eenieder vrij is om van het pand gebruik te maken en bevoegd is om dit van eenieder die het pand zonder recht in gebruik heeft op te eisen. Door zonder toestemming van [eiser] de woning binnen te dringen en de ruimte in gebruik te nemen, handelen gedaagden onrechtmatig jegens [eiser]. Aan de andere kant geldt dat een ontruiming, in de situatie dat een kraker het pand gebruikt als woning zoals hier aan de orde, een zeer ernstige aantasting vormt van het huisrecht van de kraker in de zin van artikel 8 lid 1 EVRM. Een dergelijke inbreuk dient proportioneel te zijn in de zin van lid 2 van die bepaling. Aldus komt het aan op een belangenafweging, waarbij de vraag of na de ontruiming langdurige leegstand van de woning te verwachten valt zwaar meeweegt. In kort geding geldt bovendien dat de eigenaar een spoedeisend belang dient te hebben bij de ontruimingsvordering.
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat, in de gegeven omstandigheden, het belang van gedaagden om het verblijf in en/of het gebruik van de woning voort te zetten niet opweegt tegen het (spoedeisend) belang van [eiser] bij ontruiming van de woning. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      4.4.
      Bij de koop van de woning is op [eiser] een zelfbewoningsplicht en een verbod tot ingebruikgeving opgelegd. In de notariële akte van levering staat dat, indien [eiser] door de verkoper in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft die verplichting na te komen, hij in verzuim is en aan de verkoper een terstond opeisbare boete verschuldigd zal zijn. Dat maakt dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij het beëindigen van het gebruik van de woning door gedaagden. Dat er tot op heden nog geen ingebrekestelling heeft plaatsgevonden, doet daar niet aan af. Een ingebrekestelling zou met zich brengen dat hij binnen acht dagen een ontruiming van de woning door gedaagden zou moeten bewerkstelligen om een boete af te wenden. Die termijn is niet realistisch.
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiser] heeft er daarnaast spoedeisend belang bij dat de woning volledig leeg en toegankelijk wordt gemaakt. Hij wenst de woning te slopen en op het perceel een nieuwe woning te realiseren om er zelf in te wonen. Alvorens tot sloop over te gaan, dienen er verschillende onderzoeken plaats te vinden. [eiser] heeft de ontwerptekeningen van de nieuwe woning en een e-mail van 11 februari 2025 van de bouwer in het geding gebracht. In het mailbericht staat onder meer:
        
          “Verder zoals besproken dienen een aantal zaken z.s.m. geregeld en/of aangevraagd te worden. Dit zijn:
        
      
      
        1. Archeologisch onderzoek
      
      
        2. Bodemonderzoek
      
      
        3. QuickScan Flora-Fauna
      
      
        4. Nader onderzoek hemelwater(berging)
      
      
        5. Sloopvergunning
      
      
        Ook willen/moeten wij een sonderingsonderzoek uitvoeren. Hiervoor moet een rupsvoertuig het terrein op. De houten brug is wellicht te zwak hiervoor en zal over de betonnen brug van de buren heen en vervolgens over de erfgrens. Is er hiervoor toestemming en is er een doorgang vanaf de buren naar jouw perceel? Zo niet, dan dient dit wel gecreëerd te worden. Een alternatief zal zijn een mini sonderingsvoertuig over de houten brug, maar dit is een meerprijs.
      
      
      
        
          Voor de eerdergenoemd zaken moeten de onderzoekers onbelemmerd toegang hebben tot het perceel. Omdat er hier nog geen zekerheid over is (i.v.m. krakers) zullen de onderzoeken plaats kunnen vinden als je perceel volledig toegankelijk en vrij is.”
        
      
      
      
        Anders dan gedaagden menen, blijkt duidelijk uit het mailbericht dat de woning (waaronder het perceel waar het op staat) vrij moet worden gemaakt, voordat de bouwer kan aanvangen met de onderzoeken. 
      
      
    
    
      4.6.
      De toezegging van gedaagden dat zij [eiser] niet zullen beletten in de toegang tot de woning voor het verrichten van onderzoeken, is niet reëel. Gezien de mail van de bouwer ligt het niet in de rede dat de onderzoeken behoorlijk kunnen plaatsvinden in de aanwezigheid van een (wisselende) groep krakers. Daarbij speelt ook mee dat [eiser] diverse meldingen heeft ontvangen van overlast die gedaagden vanuit de woning veroorzaken. Ter onderbouwing heeft hij een mailbericht van de gemeente Rotterdam van 4 februari 2025 overgelegd. Daaruit blijkt dat de gemeente in januari 2025 zes meldingen van overlast heeft ontvangen. De meldingen hebben betrekking op geluidsoverlast, afval in de tuin, stank door het verbranden van geverfd hout, campers die op het terrein staan gestald, auto’s waaraan wordt gesleuteld, feestjes en bewoners die dronken en stoned zijn. Op de door [eiser] overgelegde foto’s van de woning is te zien dat het terrein vol staat met campers, auto’s en afval. Gedaagden hebben dat niet, althans niet voldoende bestreden.
      
    
    
      4.7.
      
        [naam] heeft aangevoerd dat hij staat ingeschreven bij een stichting die dak- en thuislozen begeleidt naar huisvesting en inkomen, maar dat hij vooralsnog geen vooruitzicht heeft op andere huisvesting. Hij heeft dan ook belang bij voortzetting van het gebruik van de woning. 
      
    
    
      4.8.
      Hoewel aannemelijk is dat het voor [naam] niet makkelijk is om op korte termijn andere woonruimte te vinden, dient dat belang in het licht van de omstandigheden genoemd in r.o. 4.4. t/m 4.6. te wijken voor het belang van [eiser] dat de woning leeg en vrij van (spullen van) krakers is om de bouwplannen te realiseren. [naam] heeft ter zitting verklaard dat hij thans samen met een huisgenoot in de woning verblijft en de stalling van campers op het terrein duidt op de aanwezigheid van andere krakers. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen jegens gedaagden.
      
    
    
      4.9.
      De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [eiser] bij de ontruiming heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
    
    
      4.10.
      De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis. Gezien het voornoemde spoedeisend belang is er geen reden om aan de krakers een langere ontruimingstermijn te verlenen.
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm wordt afgewezen. De wet geeft aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren (artikel 556 lid 1 en artikel 557 juncto artikel 444 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen.
      
    
    
      4.12.
      Daarnaast ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom te verbinden. [eiser] heeft aangevoerd dat er (lange) tijd overheen kan gaan voordat een gedwongen ontruiming door de deurwaarder daadwerkelijk plaatsvindt. Een dwangsom dient ter bevordering van een vrijwillige en snellere ontruiming door gedaagden en heeft dus een zelfstandige functie. De dwangsom wordt bepaald op € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. 
      
    
    
      4.13.
      De vordering om te bepalen dat dit vonnis gedurende een jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning en aanhorigheden bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, wordt op de voet van artikel 557a lid 3 Rv toegewezen. 
      
    
    
      4.14.
      Gedaagden worden als de grotendeels in de ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van [eiser] veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
      
      - betekening oproeping	€ 	144,47
      - griffierecht	€	331,00
      - salaris advocaat	€ 	715,00
      - nakosten	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 	1.368,47
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt gedaagden om, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, de woning en aanhorigheden gelegen aan [adres] te ontruimen, en te verlaten en ter vrije beschikking te stellen van [eiser] onder afgifte van alle sleutels;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat dit vonnis tot een jaar na de datum waarop het is gewezen ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 1.368,47, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als het vonnis wordt betekend, moeten gedaagden € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt gedaagden in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2025.
        2091 / 1729