ECLI:NL:RBZWB:2025:2029, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-04-2025, BRE 24/6201
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, artikel 40 Wet WOZ, zorgvuldigheidsbeginsel, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6201 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    De heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juli 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 760.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door haar echtgenoot [naam 1] en namens de heffingsambtenaar: [naam 2], [naam 3] en [naam 4].  
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde naar de juiste hoogte is vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank de handelswijze van de heffingsambtenaar in bezwaar. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde naar de juiste hoogte vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar artikel 40 Wet WOZ en het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    
      4. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 2009. De woning heeft een woonoppervlakte van 160 m2 en een perceeloppervlakte van 409 m2. De woning is voorzien van een aanbouw, een garage, een berging/schuur, een dakkapel en een overkapping/luifel. 
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de woning gekocht op 28 mei 2022 voor € 761.000. De vraagprijs was destijds € 715.000. In verband met het verkrijgen van een hypothecaire lening voor de aankoop van de woning heeft belanghebbende een taxatie laten verrichten. De NWWI-taxateur heeft de waarde per 2 mei 2022 getaxeerd op € 710.000.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Schending van artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)?
      
    
    
    
      5. Belanghebbende heeft in het pro forma bezwaarschrift de heffingsambtenaar verzocht om de relevante stukken voor de bepaling van de waarde van de woning op grond van artikel 40 van de Wet WOZ te verstrekken. 
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, met uitzondering van verkoopbrochures, de iWOZ-rapportage en de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in het systeem de foto’s van Funda worden opgeslagen, maar dat hij niet beschikt over de verkoopbrochures zelf. Verder zijn de iWOZ-rapportage en de taxatiematrix pas in beroep vervaardigd. De heffingsambtenaar was op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden voor de overige gegevens te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet geheel voldaan. Zo blijkt uit het dossier en de antwoorden die op zitting zijn gegeven dat de heffingsambtenaar niet alle relevante stukken aan belanghebbende heeft verstrekt in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft wel het taxatieverslag en de KOLDU-factoren van de woning en de referentiewoningen overgelegd. Daarentegen beschikte de heffingsambtenaar ook over foto’s van de referentiewoningen, een standaardtabel met correctiepercentages en een meer uitgebreid taxatieverslag. Deze zijn niet aan belanghebbende verstrekt terwijl de heffingsambtenaar dit wel had moeten doen. 
      
    
    
      5.3.
      Een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 Algemene Wet Bestuursrecht (Awb), tenzij sprake is van een benadeling. Daarvan is sprake indien aannemelijk is dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig alle gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben verstrekt en de belanghebbende zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende wel is benadeeld doordat de gevraagde gegevens niet allemaal zijn verstrekt. In dit geval ziet de rechtbank daarom geen aanleiding om de schending van artikel 40 van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 Awb.  
      
      
        
          Schending van het zorgvuldigheidsbeginsel?
        
      
      
      
        6. Belanghebbende heeft in haar pro forma bezwaarschrift verzocht om uitstel voor het aanvullen van de gronden voor bezwaar vanwege het feit dat er nog een procedure over de WOZ-waarde voor het jaar 2023 liep op het moment dat het pro forma bezwaarschrift werd ingediend. De heffingsambtenaar heeft de ontvangst van het pro forma bezwaarschrift bevestigd en aangegeven later een termijn te stellen om de gronden aan te vullen. Daarna heeft de heffingsambtenaar, zonder een termijn gesteld te hebben, uitspraak op bezwaar gedaan. Belanghebbende stelt dat hiermee de mogelijkheid voor een reguliere bezwaarprocedure is ontnomen waardoor belanghebbende in beroep moest gaan. 
      
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar is van mening dat geen gelegenheid voor het aanvullen van de gronden meer hoefde te worden geboden omdat het pro forma bezwaarschrift al gronden bevatte en belanghebbende zelf de gronden had kunnen aanvullen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op zitting aangegeven dat alle gronden voor het bezwaar duidelijk waren na het gesprek die partijen hebben gehad over de WOZ-waarde van het jaar 2023. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes uitlatingen tijdens het gesprek aldus opgevat dat belanghebbende niet langer meer verzocht om uitstel voor het aanvullen van de gronden. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende er in dit geval van mocht uitgaan dat haar nog een termijn zou worden geboden om het bezwaarschrift nader te motiveren. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aangevoerd en daardoor niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende niet langer om uitstel heeft verzocht. Het gesprek dat partijen hebben gehad zag op de WOZ-waarde van het jaar 2023 en belanghebbende betwist dat zij toen heeft gezegd dat daarmee ook alle gronden voor het jaar 2024 zijn aangevoerd. Dat blijkt ook verder nergens uit. Het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden omdat belanghebbende de gelegenheid had moeten krijgen om de gronden voor bezwaar aan te kunnen vullen. De schending ziet niet op de omstandigheid dat geen hoorzitting is gehouden. De heffingsambtenaar was niet verplicht om een hoorzitting over de WOZ-waarde van het jaar 2024 te houden omdat belanghebbende daar niet om heeft verzocht.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
      7. Het beroep is gegrond omdat sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ en schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar daarom tot betaling van een vergoeding voor de proceskosten voor de beroepsfase en het griffierecht. 
      
      
        
          Is de waarde van de woning te hoog vastgesteld?
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      8.1.
      Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
        
      
      
      
        9. De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de WOZ-waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 760.000. Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 730.000. 
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank overweegt dat de woning kort voor de waardepeildatum is verkocht en daarom als uitgangspunt geldt dat de aankoopprijs de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weergeeft. Aangezien het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning in mei 2022 betaalde koopsom, rust ook op haar de bewijslast van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet gelijk, of nagenoeg gelijk, zou kunnen zijn aan de aankoopsom omdat uit de cijfers van het NVM blijkt dat de woningprijzen zijn gedaald eind 2022. De uitzonderlijke economische omstandigheden die aan de orde waren op het moment dat de woning door belanghebbende gekocht werd, waren volgens belanghebbende dus anders op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar voert daarentegen aan, via algemene verwijzing naar de openbare gegevens van het CBS en het Kadaster, dat de woningprijzen juist gestegen zijn eind 2022. Uit het dossier volgt geen onderbouwing van de indexering. 
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank kan uit de algemene en wisselende cijfers niet afleiden wat de waardeontwikkeling in dit geval is en of de koopsom in mei 2022 overeenkomt met de waarde per 1 januari 2023.  De rechtbank heeft de koopsom van de woning daarom ook vergeleken met de verkoopprijzen van de referentieobjecten aan de Valkenswaardstraat 27 en 75 die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk 5 dagen na respectievelijk iets minder dan 2 maanden voor de waardepeildatum. 
      
    
    
      9.3.
      Belanghebbende heeft in het kader van die vergelijking aangevoerd dat in de taxatiematrix de KOLDU-factoren die samenhangen met de ligging en de voorzieningen van de woning te hoog zijn, waardoor een vergelijking zou moeten leiden tot een lagere waarde. De woning van belanghebbende is namelijk gelegen naast een bouwplaats en de extra waarde die wordt toegekend vanwege de bovenmatige voorzieningen is hoger dan dat deze voorzieningen gekost hebben bij aankoop in 2009. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat in de taxatiematrix van de juiste uitgangspunten is uitgegaan voor de ligging en voorzieningen. De woning is gelegen naast een bouwplaats waar woningen worden gebouwd. Het bouwen van de woningen zal echter voor een korte periode zijn en op de lange termijn leidt dit niet tot een slechte(re) ligging van de woning. Een koper zal daar rekening mee houden. De factor voor de ligging van de woning hoeft daardoor niet lager vastgesteld te worden. Verder heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd onderbouwd dat de voorzieningen luxer dan gemiddeld zijn. De voorzieningen worden niet gewaardeerd op de prijs die de voorzieningen destijds gekost hebben maar voor de waarde die een koper er op de waardepeildatum voor over zou hebben. Dat de correctie hoger is dan de waarde die de voorzieningen hadden op het moment van aankoop van de voorzieningen hoeft dus niet te betekenen dat de correctie onjuist is. 
      
    
    
      9.4.
      Belanghebbende heeft verder verwezen naar WOZ-waarden van andere woningen in de wijk. Voor het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ dient echter te worden uitgegaan van gerealiseerde verkoopcijfers en de waardeontwikkeling die daarin te zien is. 
      
    
    
      9.5.
      De rechtbank gaat daarom uit van de uitgangspunten in de taxatiematrix. De rechtbank concludeert, aan de hand van de verkoopwaarden van deze referentieobjecten en de waardeverschillen hiervan, dat een WOZ-waarde van de woning van € 760.000 op de waardepeildatum aannemelijk is en de markt kennelijk ongeveer hetzelfde is gebleven in het geval van belanghebbende.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
      
        10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
      
    
    
      10.1.
      Wat belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      10.2.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is gegrond vanwege schending van het artikel 40 van de Wet WOZ en het zorgvuldigheidsbeginsel. De beschikking en de aanslag blijven wel in stand. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten voor de beroepsfase.
    
    
    
      11.1.
      Deze zaak is op de zittingsdag gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met zaak BRE 24/3062. In beide zaken bestaat aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Tussen deze twee zaken is sprake van samenhang. Dat brengt mee dat de proceskostenvergoeding moet worden verdeeld over de samenhangende zaken. De reiskosten in verband met de zitting bij de rechtbank bedragen in totaal € 39,54. Verder heeft belanghebbende verzocht om verletkosten voor de duur van de zitting. Voor de zitting is een uur gerekend. Op basis van de overgelegde salarisstrook gaat de rechtbank uit van een bruto uurtarief van € 37,50. Uitgaande van een  gemiddeld belastingtarief van 40% betekent dit dat belanghebbende circa € 22,50 per uur aan verletkosten heeft gemaakt. Dit betekent dat de verletkosten in totaal € 22,50 bedragen. Belanghebbende heeft daarom recht op een proceskostenvergoeding van € 62,04, waarvan € 31,02 wordt toegekend in deze zaak. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding voor de proceskosten aan belanghebbende van € 31,02;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 8 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.4.2 t/m 4.4.4.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.