ECLI:NL:RBOBR:2025:2153, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/1458
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1458
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 1.610.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande villa/landhuis met bouwjaar 1995. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 398 m² en een inpandige garage van 41 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 10.590 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.690.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 11 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (van beiden meer dan 20 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot stelt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning op vervuilde grond en nabij een [wegnaam] (de rechtbank begrijpt: de [wegnaam]).
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        In het taxatierapport van de heffingsambtenaar zitten foto’s van de keuken en de twee badkamers. Gezien die foto’s vindt de rechtbank de door eiser gestelde leeftijd van die voorzieningen aannemelijk. Hoewel de bewijslast op dit punt dus bij eiser lag, is hiermee het benodigde bewijs van de door eiser gestelde feiten geleverd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar vervolgens inzichtelijk en begrijpelijk heeft toegelicht dat de door eiser geschetste toestand van de woning niet leidt tot een lagere waarde. Gelet op de leeftijd van de woning zijn de badkamers en keuken gemiddeld. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met vergelijkbare woningen en in zijn taxatie waar nodig gecorrigeerd voor een verschil in toestand. Dat geldt ook voor het duurzaamheidsniveau van de woning waarbij eiser zelf opmerkt dat de woning beschikt over energielabel B. Dat laatste acht de rechtbank in beginsel passend bij het bouwjaar van de woning. Met de toestand van de woning is in de waardering dus voldoende rekening gehouden.
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft de ligging merkt de heffingsambtenaar het volgende op. De woning is bekeken op het bodemloket en hierop is niks gevonden over vervuilde grond. Daarnaast is er door eiser ook geen bewijs aangeleverd dat het vervuilde grond betreft, om wat voor vervuiling het gaat en wat voor invloed dat zou hebben op de waarde van de woning. Verder merkt de heffingsambtenaar op dat de dichtstbijzijnde [wegnaam] (de rechtbank begrijpt: de [wegnaam]) is gelegen op meer dan 3 kilometer afstand in een rechte straal van de woning. De heffingsambtenaar vindt dat dit geen invloed heeft op de ligging.
        
      
      
        3.2.4.
        De rechtbank overweegt met betrekking tot de ligging als volgt. De woning is door de heffingsambtenaar op 1 juli 2024 inpandig opgenomen. Daarvan zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. In dat verslag is melding gemaakt van een rapport waarin zou staan dat de woning is gebouwd op vervuilde grond en dat sterk wordt aangeraden geen moestuin te houden. Uit het verslag is niet duidelijk op te maken of dit een opmerking van eiser betreft dan wel een constatering van de heffingsambtenaar. Gelet op het standpunt van de heffingsambtenaar (zoals hiervoor onder 3.2.3. is weergegeven) gaat de rechtbank ervan uit dat het een opmerking van eiser betreft. Eiser heeft verder – zoals de heffingsambtenaar ook terecht opmerkt – geen feiten gesteld waaruit de vervuiling van de grond zou moeten blijken. De vervuiling van de grond wordt door de heffingsambtenaar betwist, wat betekent dat het aan eiser is om het door hem gestelde feit – dat de vervuiling dusdanig zou zijn dat sterk wordt aangeraden om geen moestuin bij de woning te hebben – aannemelijk te maken. Daarin is eiser niet geslaagd. Eiser heeft het door hem tijdens de inpandige opname genoemde rapport niet in het geding gebracht. Verder staat in het verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) dat eiser vindt dat de [wegnaam] “vervuilend naar de woning toe [werkt]”. Eiser heeft tijdens de inpandige opname ter onderbouwing van laatstgenoemd standpunt gewezen op de vervuilde dakrand en garagedeur. In het verslag staat dat de heffingsambtenaar betwijfelt dat die vervuiling door de [wegnaam] komt en dat die ook afkomstig kan zijn van de bossen. ([plaatsnaam].) Ook voor dit door eiser gestelde feit – dat de vervuiling aan zijn woning het gevolg is van de ligging nabij de [wegnaam] – geldt dat dit door de heffingsambtenaar is betwist en dat het daarom aan eiser is om dat aannemelijk te maken. Eiser is er niet geslaagd om (enkel met het wijzen op de vervuiling) aannemelijk te maken dat de vervuiling aan zijn woning (dus) afkomstig is van [wegnaam]. Verder kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in zijn betoog dat (ook) de ligging ten opzicht van de [wegnaam] – vanwege de afstand tot de woning – geen invloed heeft op de ligging van de woning en dus de waarde daarvan.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.