ECLI:NL:RBMNE:2025:1651, Rechtbank Midden-Nederland, 08-04-2025, 11561465 MV EXPL 25-30
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: artikel 7:226 BW; nieuwe verhuurder is gebonden aan afspraken tussen huurder en voormalige verhuurder over zaken waarvan hij ten tijde van de verkrijging van het gehuurde niet op de hoogte was; in hun onderlinge verhouding komt het risico dat de oorspronkelijke verhuurder de verkrijger van de verhuurde zaak onjuist of onvolledig voorlicht voor rekening van de verkrijger.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      zaaknummer: 11561465 MV EXPL  25-30 BmR/842
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 8 april 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: Altena Incasso B.V.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      vertegenwoordigd door: [gemachtigde] .
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding,                                                                                                                                         - de mondelinge behandeling van 25 maart 2025,                                                                                          - de pleitnota aan de zijde van [gedaagde] .
      
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard stukken aan de griffie van het kantongerecht te hebben gestuurd ten behoeve van de zitting in kort geding. Deze stukken zijn niet ter kennis van de kantonrechter gekomen, omdat [gedaagde] deze stukken heeft ingebracht in de lopende  bodemprocedure. [gedaagde] heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting de volgende dag nogmaals stuken aan de griffie gestuurd, nu ten behoeve van onderhavig kort geding. De kantonrechter heeft geen kennis genomen van deze stukken en deze retour gezonden, omdat de stukken te laat zijn ingediend.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        De heer [gemachtigde] heeft met ingang van 1 maart 2018 voor de duur van 10 jaar aan [gedaagde] verhuurd de bedrijfsruimte (bestaande uit een bedrijfshal met kantoorruimte en woonbestemming en parkeergelegenheid) aan de [adres] te [postcode] [vestigingsplaats 2] tegen laatstelijk een huurprijs van € 5.487,64 per maand. Van toepassing zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Middellijk bestuurder van [gedaagde] is de zoon van [gemachtigde] , terwijl 
        
          [gemachtigde] tevens gevolmachtigde is van [gedaagde] met volledige volmacht. [gedaagde] exploiteert onder de naam ‘ [gedaagde] ’ een holistisch yogahuis met als basis de Koninklijke Raja Yoga.
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiseres] heeft bovengenoemde onroerende zaak middels een openbare executieveiling gekocht en is sedert 9 augustus 2024 eigenaresse van de genoemde onroerende zaak geworden. Blijkens de veilingvoorwaarden was op het moment van aankoop sprake van het in gebruik van het registergoed bij een huurder, te weten [gedaagde] . 
        De rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn door de eerdergenoemde verkoop van de onroerende zaak per 9 augustus 2024 op eiseres overgegaan (art. 7:226 lid 1 BW).
      
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiseres] heeft bij e-mail van 27 september 2024 van de voormalig raadsman van [gedaagde] een 4e Allonge bij de huurovereenkomst toegestuurd gekregen. De Allonge bevat onder meer het volgende:
        
          VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
        
      
      
        1.	Dat huurder :
      
      
        De somma betaald van € 176.774,- uiterlijk 1 Jan 2025 als gevolg van TVL 2020/21/22/'23/24 door onvoorziene Covid 19 maatregelen en opschorten uitbetaling Tegemoetkoming vaste lasten door (TVL) Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) alle kwartalen en beroepsprocedures Gedurende de periode 1 jan 2024 tot en met 30 maart 2028 maandelijks € 451,- driehonderdvijftig en eenentachtig ce.nt, inclusief 0% BTW, €5241,- excl. btw aflossing voldoet naast de reguliere huur.
      
      
        2.	Dat huurder gedurende de periode 1 jan 2025 naast de betaling van de reguliere huur ad € 5241,58 maandelijks vermeerderd met 4%rente over openstaande achter stand Indien huurder deze regeling nakomt is huurder met ingang van l april 2028 uitsluitend de reguliere huurbetalingen verschuldigd. In bijlage 1 is een ovcrzicht van de afspraken en de betalingsregeling toegevoegd.
      
      
        5.	Indien de beroepsprocedure met betrekking tot de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) langer duurt dan 31 december 2024, zal de betalingsregeling zoals vastgelegd in deze allonge auutomatisch worden verlengd totdat de beroepsprocedure volledig is afgerond. Gedurende deze verlengingsperiode blijven alle condities en afspraken zoals vastgelegd in deze allonge van kracht, tenzij anders schriftelijk overeengekomen door beide partijen.
      
      In de bijlage is het volgende opgenomen:
      
        0 - Voor 1 januari 2025 is indien aan de betalingsregeling voldaan wordt, de gehele achterstand voldaan
      
      
        0 - Vanaf 1 januari 2025 dienen de reguliere huurbetalingen weer voldaan te worden incl aflossing achterstand.
      
      
        Indien er één betaling niet op tijd binnen is, wordt direct het contract ontbonden en komt de regeling te vervallen.
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] gesommeerd over te gaan tot betaling van de huurpenningen vanaf moment eigendomsoverdracht, te weten 9 augustus 2024.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 17 januari 2025 tegen [gedaagde] een bodemprocedure aanhangig gemaakt, waarbij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand is gevorderd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen € 176.774,00 aan huurachterstand tot 1 januari 2025 dan wel € 42.474,95 aan huurachterstand vanaf 
        9 augustus 2024 tot en met maart 2025 te vermeerderen met rente, € 1.199,75 aan buitengerechtelijke kosten, € 2.400,00 aan boetes en betaling van de maandelijkse huurrijs vanaf 1 april 2025, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] jegens [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. [eiseres] is op grond van artikel 7:226 lid 1 BW in de rechten van de voormalig verhuurder getreden. Op grond van de aan [eiseres] verstrekte Allonge bij de huurovereenkomst maakt Hooghyus Vastgoed aanspraak op betaling van een bedrag van € 176.774,00 (de achterstand tot 1 januari 2025) en subsidiair aanspraak op de huurachterstand van € 42.474,95 vanaf 
        9 augustus 2024. Wegens te late betaling maakt [eiseres] ook aanspraak op verschuldigde boetes van € 2.400,00. [eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Een voorziening in kort geding kan slechts worden getroffen indien de partij die de voorziening (de ordemaatregel) vordert, daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit volgt uit artikel 254 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. [eiseres] zal gelet hierop feiten en omstandigheden aannemelijk moeten maken, die meebrengen dat de gevorderde voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed noodzakelijk is en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat de vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de ontruimingsvordering in kort geding. Er is immers al maanden geen huur betaald en het ziet er niet naar uit dat de huur op korte termijn weer zal worden betaald. Daarmee heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij beoordeling van haar ontruimingsvordering in dit kort geding.
      
      
        
          Toetsingscriteria
        
      
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering stelt de kantonrechter het volgende voorop. Een in kort geding bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daaraan verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een procedure in kort geding geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. De vordering tot ontruiming is alleen toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering ook zal toewijzen.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt verder voorop dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
      
      
        
          Betalingsverplichting huurpenningen
        
      
      
    
    
      4.5.
      Ten aanzien van de vordering die strekt tot betaling van de huurachterstand en tot betaling van de lopende huurtermijnen heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij beoordeling van haar vordering in kort geding. Dit betreft immers een kernverplichting uit de huurovereenkomst die niet wordt nagekomen.
      
    
    
      4.6.
      Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat de huurachterstand niet opeisbaar is op grond van hetgeen op 17 januari 2024 in de Allonge bij de huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van [eiseres] , de heer [gemachtigde] , en [gedaagde] , [A] , is vastgelegd. [gedaagde] meent dat [eiseres] op grond van artikel 7:226 lid 1 BW aan de inhoud van die Allonge is gebonden. De huurbetalingsverplichting is volgens [gedaagde] in ieder geval opgeschort tot 1 januari 2025, terwijl tevens is overeengekomen dat die opschorting wordt verlengd indien de beroepsprocedure met betrekking tot de Tegemoetkoming Vaste Lasten langer duurt dan 31 december 2024. Uitgangspunt is dat de nieuwe verhuurder gebonden is aan afspraken tussen de huurder en diens voormalige verhuurder, waarvan hij ten tijde van de verkrijging van de verhuurde zaak niet op de hoogte was. De strekking van artikel 7:226 BW – bescherming van de huurder tegenover de verkrijger van de verhuurde zaak – brengt mee dat in hun onderlinge verhouding het risico dat de oorspronkelijke verhuurder bij vervreemding van de verhuurde zaak de verkrijger daarvan onjuist of onvolledig voorlicht voor rekening komt van de verkrijger.
      
    
    
      4.7.
      
        
          [eiseres] maakt primair aanspraak op betaling van een bedrag van            € 176.774,00 aan huurachterstand per 1 januari 2025, zoals genoemd in de Allonge van 
        17 januari 2025. Die vordering ziet grotendeels op een huurachterstand van voor de overdracht van 9 augustus 2024 van het gehuurde aan [eiseres] . Weliswaar is tussen de rechtsvoorganger van [eiseres] en [gedaagde] een betalingsverplichting afgesproken uiterlijk voor 1 januari 2025, dus na de overdracht aan [eiseres] , maar dat betekent nog niet dat zonder meer aangenomen moet worden dat [eiseres] aanspraak kan maken op betaling van de (kennelijk) uitgestelde huurverplichting over de periode 2020 tot en met 2024 op grond van artikel 7:226 lid 1 BW. De kantonrechter merkt wel op dat in het bedrag van € 176.774,00 ook is opgenomen de huur over de periode vanaf 9 augustus 2024, de datum van overdracht van het gehuurde, tot en met 31 december 2024. Die periode komt toe aan [eiseres] , waarover hieronder meer. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat [eiseres] in de door haar gestarte bodemprocedure kennelijk ook geen aanspraak heeft gemaakt op het totaalbedrag van 
        € 176.774,00. Die vordering wordt dan ook in het kader van dit kort geding afgewezen.
      
      
    
    
      4.8.
      De aanspraak van [eiseres] op betaling van de huur gaat in beginsel in op het moment van de overdracht per 9 augustus 2024. [eiseres] vordert die achterstand subsidiair voor een bedrag van € 42.474,95 tot en met maart 2025. De hoogte van die achterstand is niet door [gedaagde] betwist. Uit de Allonge, waarop [gedaagde] zich beroept, valt naar het oordeel van de kantonrechter af te leiden dat de huurverplichting tot maandelijkse betaling in ieder geval geldt vanaf 1 januari 2025. Van een uitgestelde betalingsverplichting van na 1 januari 2025, zoals door [gedaagde] betoogt, is de kantonrechter niet gebleken. In de bij de Allonge gevoegde bijlage staat dan ook met zoveel woorden dat ‘vanaf 1 januari 2025 dienen de reguliere huurbetalingen weer voldaan te worden incl aflossing achterstand’. Die achterstand is zonder meer toewijsbaar en bedraagt € 16.462,92.
      
    
    
      4.9.
      De vraag die vervolgens voorligt is of [eiseres] ook aanspraak kan maken op betaling van de huurprijs over de periode van 9 augustus 2024 tot en met december 2024. Die vraag kan in het kader van dit kort geding niet zonder meer worden beantwoord. [eiseres] heeft de geldigheid van de Allonge niet weersproken. Of de inhoud van de Allonge betekent dat [gedaagde] een uitgestelde betalingsverplichting heeft voor de huurpenningen over de periode van 9 augustus 2024 tot en met december 2024 zolang er een beroepsprocedure loopt in het kader van aanspraken op een Tegemoetkoming Vaste Lasten,  en met zich brengt dat [eiseres] daaraan op grond van artikel 7:226 BW is gebonden, zoals door [gedaagde] thans wordt gesteld, vraagt nader onderzoek in de, overigens al in gang gezette, bodemprocedure. Dit onderdeel zal in het kader van dit kort geding dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.10.
      
        Huurachterstand en toekomstige termijnen
      
      
        4.10.1.
        
          De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het bovenstaande de vordering tot betaling van de huurachterstand deels moet worden toegewezen, te weten over de periode 
          1 januari 2025 tot en met maart 2025, derhalve € 16.462,92. [eiseres] vordert ook betaling van de overeengekomen boete van 2% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand, die thans berekend wordt over de periode 1 januari 2025 tot en met maart 2025 en € 900,00 bedraagt. Dit bedrag is eveneens toewijsbaar.
        
        
      
      
        4.10.2.
        Dit betekent ook dat de vordering tot betaling van de huurprijs van € 5.487,64 vanaf 1 april 2024 tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst eveneens voor toewijzing in aanmerking komt.
      
    
    
      4.11.
      
        Wettelijke (handels)rente ex artikel 6:119(a) BW
      
      
        4.11.1.
        
          [eiseres] vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldag van de achterstallige huurtermijnen. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke (handels)rente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke (handels)rente.
        
      
      
        4.11.2.
        De contractuele boete vervangt daarom de wettelijke (handels)rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. [eiseres] heeft niet gesteld dat partijen een van de wet afwijkende regeling zijn overeengekomen, zodat [gedaagde] slechts de contractuele boete verschuldigd is over de maanden dat de huur niet is voldaan en niet tevens de wettelijke (handels)rente. De vordering tot betaling van de wettelijke (handels)-rente over de huurachterstand van € 16.462,92 wordt daarom afgewezen.
        
      
      
        4.11.3.
        De gevorderde wettelijke handelsrente over de (toekomstige termijnen) maandelijkse huur wordt toegewezen ingaande op de eerste dag van elke betalingsperiode over de dan vervallen huurtermijn indien [gedaagde] die niet of niet tijdig voldoet.
        
      
    
    
      4.12.
      
        Buitengerechtelijke incassokosten
      
      
      
        4.12.1.
        
          [eiseres] vordert verder een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden en er sprake is van een handelsovereenkomst tussen partijen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden vastgesteld overeenkomstig de staffel conform het Besluit. Toegewezen wordt een bedrag van € 939,63.
        
      
    
    
      4.13.
      
        Ontruiming
      
      
      
        4.13.1.
        Zoals hierboven reeds is overwogen is voor toewijzing van een vordering tot ontruiming slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije bedrijfsruimte te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de ruimte te blijven. De huurachterstand is vooralsnog in het kader van dit kort geding beperkt toewijsbaar, (nog) niet over een periode van 8 maanden, maar slechts drie maanden. Weliswaar is sprake van een huurachterstand van drie maanden, die in beginsel ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, maar daarnaast bestaat ook onduidelijkheid over de inhoud en de gevolgen van de Allonge bij de huurovereenkomst van 17 januari 2024, terwijl inmiddels ook een bodemprocedure aanhangig is. Omdat bij onderhavig vonnis in ieder geval is vastgesteld dat [gedaagde] gehouden is de huur te betalen vanaf 1 januari 2025 dient in beginsel het resultaat van de bodemprocedure te worden afgewacht. Dit is anders indien [gedaagde] de komende maanden in gebreke blijft de huurpenningen te voldoen. Alsdan kan [eiseres] zich wederom tot de kort geding rechter wenden. De gevorderde ontruiming wordt (thans nog) afgewezen.
        
      
    
    
      4.14.
      
        Proceskosten
      
      
      
        4.14.1.
        De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, omdat beide partijen deels in het gelijk en ongelijk zijn gesteld.
        
      
    
    
      4.15.
      
        Overig
      
      
      
        4.15.1.
        Gelet op bovenstaande overwegingen behoeven de overige door [gedaagde] aangevoerde standpunten en omstandigheden, zoals verwoord in haar pleitnota, geen verdere bespreking. 
        
      
    
    
      4.16.
      Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het belang van [eiseres] bij betaling van de huurprijs zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij opschorting van haar betalingsverplichting.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
      
      a. binnen drie dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 16.462,92 aan achterstallige huur, berekend van 1 januari 2025 tot en met 31 maart 2025,
      b) de vervallen huurpenningen van € 5.487,64 per maand vanaf 1 april 2025 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag per betalingsperiode, ingaande op de eerste dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan vervallen betalingstermijn;
      c) een bedrag van € 900,00 aan overeengekomen boete over de periode 1 januari 2025 tot en met 31 maart 2025;
      d) een bedrag van € 939,63 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op
        8 april 2025.