ECLI:NL:RBMNE:2025:1762, Rechtbank Midden-Nederland, 16-04-2025, 11451479
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers zijn in een woning getrokken die daarvoor door de (schoon)broer van eisers werd gehuurd en bewoond. De huurovereenkomst van broer is ondertussen geëindigd door zijn opzegging daarvan. Eisers beroepen zich op onderhuurbescherming (art. 7:269 lid 1 BW) en/of stellen dat de verhuurbeheerder van de eigenaar van de woning (gedaagde) verplicht is om hen een huurovereenkomst aan te bieden voor de woning, omdat zij volgens hen uit verschillende contacten hebben begrepen dat zij de woning mochten gaan huren en zij daar volgens hen op mochten vertrouwen. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake was van onderhuur en dat gedaagde niet verplicht is om eisers een huurovereenkomst aan te bieden, vanwege haar contractsvrijheid. De vorderingen van eisers worden afgewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11451479 \ UC EXPL  24-8485 WMB/61313
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      2. [eiseres sub 2], 
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] ,
      gemachtigde aanvankelijk: de heer [A] , thans beiden procederend in persoon, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.L. Cohen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 november 2024 met producties;- de conclusie van antwoord van 31 januari 2025 met producties, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie;
      - de e-mail van 6 februari 2025 van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] met aanvullende producties;
      - de e-mail van 16 februari 2025 van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] met aanvullende producties;- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de e-mail van 21 februari 2025 van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] met aanvullende producties;
      - de e-mail van 4 maart 2025 van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] met aanvullende producties;
      - de akte aanvullende producties van 17 maart 2025 van [gedaagde] ;
      - de e-mail van 26 maart 2025 van [gedaagde] met aanvullende producties;
      - de e-mail van 26 maart 2025 van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] met aanvullend producties;
      - de mondelinge behandeling van 28 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] zijn op de mondelinge behandeling verschenen, bijgestaan door de heer [A] , destijds hun gemachtigde. Bij e-mail van 7 april 2025 hebben [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] hun procesmachtiging voor de heer [A] (voor alle lopende procedures) ingetrokken. [gedaagde] is op de mondelinge behandeling verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [B] en mevrouw [C] , beiden juridisch medewerker bij [gedaagde] . Zij werden bijgestaan door mr. Cohen.
      
    
    
      1.3.
      Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] verblijven sinds 18 mei 2024 in de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning), die daarvoor werd gehuurd en bewoond door de broer van [eiser sub 1] (hierna: [D (voornaam)] ). [gedaagde] beheert de verhuur van de woning namens de eigenaar, [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ). De huurovereenkomst tussen [D (voornaam)] en [gedaagde] is door [D (voornaam)] opgezegd, waardoor die is geëindigd op 1 oktober 2024. [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] eisen (in conventie) onder meer dat [gedaagde] wordt verplicht om de huurovereenkomst met hen voort te zetten. [gedaagde] weigert dat te doen, omdat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] volgens haar op leugenachtige wijze de woning proberen te bemachtigen en zij niet verplicht is om met [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een huurovereenkomst te sluiten. [gedaagde] heeft een voorwaardelijk eis in reconventie tot ontbinding en ontruiming ingesteld, maar heeft die eis op de zitting ingetrokken. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] (in conventie) afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De kantonrechter zal beslissen op de vordering tot voorzetting van de huurovereenkomst
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] hebben in de dagvaarding onder het kopje ‘eisen’ een aantal vorderingen opgenomen die onduidelijk zijn en op verschillende manieren kunnen worden geïnterpreteerd. Zo vorderen zij dat [gedaagde] moet worden verplicht om de huurovereenkomst van [D (voornaam)] naar [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] om te zetten, maar ook (subsidiair) dat [gedaagde] hen een andere woning moet aanbieden en bij het aanwijzen van een nieuwe woning € 7.500,00 moet betalen voor het klaarmaken van de woning en € 7.500,00 moet betalen voor de verhuiskosten. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij toegelicht dat het hen er echter uitsluitend om gaat dat zij in de woning kunnen blijven wonen en dat [gedaagde] gedwongen wordt om daarvoor een huurovereenkomst met hen te sluiten. De kantonrechter heeft tijdens de zitting met partijen besproken dat daarom alleen op die vordering een beslissing zal worden gegeven. De overige eisen zijn bovendien te onbepaald en niet onderbouwd, waardoor die verder niet besproken zullen worden. 
      
      
        
          Het uitgangspunt is dat [gedaagde] contractsvrijheid heeft
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het draait in deze procedure om de vraag of [gedaagde] verplicht is om een huurovereenkomst voor de woning te sluiten met [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] . Het uitgangspunt is dat [gedaagde] contractsvrijheid heeft en dus niet zomaar gedwongen kan worden om tegen haar wil met een [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een overeenkomst te sluiten. Alleen in specifieke, door de wet aangewezen gevallen of in uitzonderlijke gevallen, waarin het vanwege de feiten en omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is dat een partij weigert om met een ander te contracteren, kan iemand tegen zijn wil (verplicht worden om) partij (te) worden bij een overeenkomst. Daar is in dit geval geen sprake van.
      
      
        
          Geen onderhuur 
        
      
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] dat zij een beroep doen op de wettelijke regel dat een hoofdverhuurder de onderhuurovereenkomst moet voortzetten met de onderhuurder van een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, als de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Dat zou in dit geval betekenen dat [gedaagde] van rechtswege de onderhuurovereenkomst van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] heeft moeten voortzetten vanaf 1 oktober 2024, omdat de hoofdhuurovereenkomst tussen [D (voornaam)] en [gedaagde] per die datum is geëindigd door de opzegging daarvan door [D (voornaam)] . Die wettelijke regel is in dit geval echter niet van toepassing.
      
    
    
      3.4.
      Om te kunnen beoordelen of er sprake is van (onder)huur, moet er worden vastgesteld wat er tussen [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] en [D (voornaam)] is afgesproken en vervolgens worden beoordeeld of die afspraken de kenmerken hebben van een huurovereenkomst. [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] hebben wisselende en tegenstrijdige verklaringen gegeven over waarom zij in de woning zijn getrokken en wat daarover met [D (voornaam)] is afgesproken.
      
      
        3.4.1.
        Enerzijds hebben [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] in de dagvaarding gesteld dat ze gelijk huur aan [D (voornaam)] zijn gaan betalen en dat zij de inboedel van hem hebben overgekocht toen zij in de woning introkken. Zij wijzen daarbij op een onderhuurovereenkomst die zij met [D (voornaam)] hebben opgesteld, een koopovereenkomst voor de inboedel, en twee bankafschriften van twee betalingen op 17 mei 2025 aan [D (voornaam)] met de omschrijvingen ‘huur [straat] [nummeraanduiding 1] ’ en ‘overname inboedel’. 
        
      
      
        3.4.2.
        Anderzijds hebben [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] tijdens de zitting verklaard dat het nooit de bedoeling is geweest dat zij zouden gaan onderhuren, maar alleen dat er een tijdelijke woningwissel met [D (voornaam)] zou plaatsvinden. De aanleiding voor die tijdelijke wissel was volgens hen een ruzie tussen [D (voornaam)] en zijn toenmalige partner (hierna: [E] ). [E] was vanwege de ruzie samen met hun dochter uit de woning vertrokken en [D (voornaam)] wilde daarom tijdelijk intrekken bij zijn ouders. [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] zeggen vervolgens alleen te zijn ingetrokken zodat de woning niet onbeheerd achter zou blijven en om te voorkomen dat er beslag zou worden gelegd op de inboedel in verband met de schulden van [E] .
        
      
      
        3.4.3.
        Gelet op de verklaringen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] tijdens de zitting, is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is geweest van onderhuur. Bij dat oordeel heeft de kantonrechter betrokken dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld en onderbouwd dat [D (voornaam)] in juni 2024 heeft geprobeerd om [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] uit de woning te zetten, maar dat zij hebben geweigerd om te vertrekken. In een door [gedaagde] overgelegde e-mail van [D (voornaam)] van 30 juni 2024 is te lezen dat hij gaat proberen om de politie in te schakelen om [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] te ontruimen, dat hij de huurovereenkomst wil opzeggen als dat niet lukt en dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] weigeren huur te betalen. 
        
      
      
        3.4.4.
        Daarnaast heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat [D (voornaam)] , [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] alle drie hebben verklaard dat er geen huur is betaald aan [D (voornaam)] (en ook niet aan [onderneming] of [gedaagde] ) tijdens de mondelinge behandeling in een kort geding dat door [onderneming] tegen hen drieën is gevoerd bij de rechtbank Den Haag, locatie Leiden (met zaaknummer: 11404960 CV EXPL 24-3761). Zelf als het dus de bedoeling was dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] voor langere termijn in de woning zouden verblijven, dan is er geen sprake geweest van onderhuur, omdat niet is gebleken dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] huur aan [D (voornaam)] hebben betaald. 
        
        
          
            
              [gedaagde] is niet verplicht om [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een huurovereenkomst aan te bieden
          
        
        
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] stellen dat [gedaagde] verplicht is om hen (alsnog) een huurovereenkomst voor de woning aan te bieden, omdat zij uit het contact met [gedaagde] en haar verhuurmakelaars hebben begrepen dat zij de woning mochten gaan huren en zij daarop mochten vertrouwen.
      
    
    
      3.6.
      In de eerste plaats stellen [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] dat er verschillende toezeggingen zijn gedaan dat zij de huur van [D (voornaam)] mochten overnemen. Volgens hen heeft de vorige verhuurmakelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2022 tegen [D (voornaam)] gezegd dat het hem vrij stond om na een jaar de huurovereenkomst over te laten nemen door een ander. Daarnaast stellen [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] dat zij op eigen initiatief contact hebben opgenomen met [gedaagde] over de situatie, waarna [gedaagde] positief heeft gereageerd op het voorstel tot omzetting van de huurovereenkomst. Alle contacten tussen partijen waren er volgens hen op gericht om die omzetting te realiseren, waarover ook al toezeggingen waren gedaan door [gedaagde] . 
      
    
    
      3.7.
      Verder stellen [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] dat zij zich expliciet op die toezeggingen hebben beroepen in een brief van 17 september 2024, nadat [gedaagde] niet meer bereid was om een huurovereenkomst aan te bieden. [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd, waardoor [gedaagde] het daarin gemaakte verzoek tot het aangaan van een huurovereenkomst volgens [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] stilzwijgend heeft aanvaard. 
      
    
    
      3.8.
      Ten slotte stellen [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] dat zij via een aanmelding bij de huidige verhuurmakelaar van [gedaagde] een aanbod hebben gekregen om de identieke, naastgelegen woning (met nummer [nummeraanduiding 2] ) te huren en dat [gedaagde] hen daarom net zo goed de huidige woning zou kunnen verhuren.
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] heeft weersproken dat er ooit toezeggingen (aan [D (voornaam)] en/of [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] ) zijn gedaan over het overnemen van de huurovereenkomst, dat zij het verzoek daartoe stilzwijgend heeft aanvaard, of dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een huurovereenkomst voor de andere woning is aangeboden. Zij voert gemotiveerd aan dat zij van meet af aan heeft aangegeven dat er geen bereidheid was om [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een huurovereenkomst aan te bieden, dat zij ook hun aanvraag via de verhuurmakelaar heeft geweigerd, en dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een onjuiste voorstelling geven van de wijze waarop het contact tussen partijen is verlopen. Volgens [gedaagde] hebben [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] niet op eigen initiatief contact opgenomen, maar is [gedaagde] met hen in contact gekomen nadat [E] haar op de hoogte heeft gesteld van hun verblijf in de woning en [gedaagde] navraag is gaan doen bij [D (voornaam)] . Zij wijst daarbij op een e-mail van [E] van 27 mei 2024, een afwijzingsbericht van de verhuurmakelaar, en de correspondentie tussen partijen, waarin zij gelijk bij het eerste contact aangeeft dat zij niet bereid is om [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] een huurovereenkomst aan te bieden en dat steeds blijft herhalen. 
      
    
    
      3.10.
      Voor zover de aangevoerde omstandigheden al zouden maken dat [gedaagde] tegen haar wil een huurovereenkomst met [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] moet sluiten, is de kantonrechter van oordeel dat niet vast is komen te staan dat de contacten zo zijn verlopen als [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] stellen. Gelet op de betwisting van [gedaagde] en het gebrek aan onderbouwing van de stellingen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] , is niet vast komen te staan dat er toezeggingen zijn gedaan dat zij de woning mochten gaan huren. Er kan daarom ook geen sprake zijn geweest van stilzwijgende aanvaarding van het verzoek in de brief van 17 september 2024, aangezien [gedaagde] nooit onduidelijk is geweest over het feit dat zij geen huurovereenkomst wilde sluiten met [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] . Uit het afwijsbericht van de verhuurmakelaar volgt ten slotte dat [gedaagde] geen aanbod aan [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] heeft gedaan om de naastgelegen woning te huren. 
      
    
    
      3.11.
      De conclusie is dat [gedaagde] niet verplicht is om een huurovereenkomst met [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] aan te gaan. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] daarom afwijzen.
      
      
        
          
            [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] moeten de proceskosten van [gedaagde] (in conventie) betalen
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn (in conventie) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde] heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst (voor zover de kantonrechter zou vaststellen dat die bestond) en ontruiming, op grond van het feit dat [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] nooit huur hebben betaald. [gedaagde] heeft die vorderingen tijdens de zitting ingetrokken. De kantonrechter zal de proceskosten in reconventie tussen partijen compenseren, in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      verstaat dat de voorwaardelijke vordering in reconventie is ingetrokken,
      
    
    
      4.5.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034.
  
  
     In het kortgedingvonnis van 31 januari 2025 heeft de kantonrechter [D (voornaam)] , [eiser sub 1 (voornaam)] en [eiseres sub 2 (voornaam)] hoofdelijk veroordeeld om een bedrag van € 6.542,93 aan achterstallige huur/gebruiksvergoeding te betalen en om de woning te ontruimen. De ontruiming is door de deurwaarder namens [onderneming] bij de gemeente [gemeente] aangemeld voor 23 april 2025.