ECLI:NL:RBNHO:2025:4413, Rechtbank Noord-Holland, 23-04-2025, 11346702 \ CV EXPL  24-7170
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurster wil dat verhuurder de grenzen van de tuin van de huurwoning laat vaststellen en op die grenzen nieuwe schuttingen plaatst. Deze vordering wordt afgewezen. Tussen de feitelijke situatie en hetgeen waarop huurster op grond van de huurovereenkomst recht heeft bestaat geen wezenlijk verschil. Partijen zijn het er over eens dat er gronden zijn om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11346702 \ CV EXPL  24-7170
      Uitspraakdatum: 23 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] 
      
      wonende te [plaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. J.F.M. Kappé
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
      
        Brederode Wonen 
      
      gevestigd te Bloemendaal 
      gedaagde  
      verder te noemen: Brederode Wonen 
      gemachtigde: mr. P.F.P. Nabben
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 20 september 2024 een vordering tegen Brederode Wonen ingesteld. Brederode Wonen schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiseres] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd. 
    
    
      1.2.
      Op 26 maart 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Brederode Wonen heeft ter zitting schriftelijk haar eis vermeerderd. De kantonrechter heeft de eiswijziging toegestaan. Voorafgaand aan de zitting heeft Brederode Wonen bij akte nog stukken toegezonden.
    
    
      1.3.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 1 mei 2006 van Brederode Wonen een sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) inclusief tuin en berging. Zij woont samen met haar echtgenoot in het gehuurde.
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde maakt deel uit van een gebouw van Brederode Wonen dat uit drie huurwoningen bestaat (huisnummers [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3]). Deze woningen hebben elk een voor- en achtertuin. 
      
    
    
      2.3.
      Aan de huurovereenkomst is een tekening gehecht van de firma Tri Di Care (hierna: Tridicare) uit 2004 waarop de grenzen tussen de tuinen globaal zijn ingetekend. Op een eveneens aan de huurovereenkomst gehechte puntentelling staat vermeld dat het om 200 m2 tuin gaat. Omdat het perceel niet is gesplitst zijn de tuingrenzen niet kadastraal vastgelegd.
      
    
    
      2.4.
      Tussen [eiseres] en de huurster van de woning aan de [nummer 1] (hierna: de buurvrouw) is een geschil ontstaan over de tuingrenzen. 
      
    
    
      2.5.
      In mei 2020 heeft Tridicare op verzoek van [eiseres] een exemplaar van de tekening bij de huurovereenkomst voorzien van maatvoeringen. [eiseres] heeft vervolgens Brederode Wonen verzocht de tuinen (aan de hand van die tekening) uit te meten. Ook heeft zij aan Brederode Wonen toestemming gevraagd voor het plaatsen van dichte schuttingen tussen haar tuin en die van de buurvrouw.
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 4 juni 2020 heeft Brederode Wonen aan [eiseres] geschreven dat de opzichter de indeling opnieuw heeft bekeken en heeft geconstateerd dat er geen bijzondere wijzigingen in de indeling van 2004 zijn. 
      
    
    
      2.7.
      
        In februari 2021 heeft [eiseres] zich tot de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Kennemerland en IJmond (hierna: de geschillencommissie) gewend met een klacht over Brederode Wonen. De geschillencommissie heeft zich in een advies van 12 augustus 2021 uitgelaten over (onder meer) de tuingrenzen en het plaatsen van een nieuwe schutting. In het advies staat:
        
          (…) De klacht over het afzagen van takken door de buurvrouw op [nummer 1] hangt samen met de bewering van klaagster ([eiseres], kantonrechter) dat de buurvrouw 6 vierkante meter van haar grond heeft “ingepikt” door ook van bomen die vier meter van de erfgrens staan takken af te zagen.Zij ([eiseres], kantonrechter) wil dat Brederode meewerkt aan het plaatsen van een nieuwe schutting tussen haar tuin en die van de buurvrouw waardoor de tuin van haarzelf met 6 vierkante meter vergroot wordt. Op de zitting is gebleken dat klaagster die bewering ontleent aan een tekening van Tri Decare, bij welke instantie klaagster, buiten medeweten van Brederode, een situatietekening van de tuinen van haar en haar buurvrouw heeft opgevraagd. De tekening, waarop staat vermeld schaal 1:500 is niet voorzien van een exacte maatvoering van de erfgrenzen. Ook maakt deze tekening geen onderdeel uit van het huurcontract.
        
          De commissie beoordeelt de klacht ook op dit onderdeel ongegrond omdat, samenvattend:
        
      
      
        - De woningen en tuinen van het perceel [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3], één perceel vormen en niet drie percelen.
      
      
        - Bij het huurcontract van 1 mei 2006 geen aparte tekening van de tuin van [nummer 2] is bijgevoegd.
      
      
        - De erfgrenzen van de woning op [nummer 2] niet formeel zijn vastgelegd.
      
      
    
    
      2.8.
      
        In een e-mail van 23 mei 2023 heeft Brederode Wonen in antwoord op een nieuw verzoek van [eiseres] om een dichte schutting te plaatsen aan de gemachtigde van [eiseres] onder meer geschreven: 
        
          (…) De grens welke wij als eigenaar van de grond nog dienen vast te leggen, bepaald de plek waar er eventueel een schutting mag komen staan. Deze lijn wordt niet door huurders bepaald. Als besproken wordt dit pas gedaan na het huisbezoek aan de buurvrouw van uw cliënte (…) 
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        In een e-mail van 25 mei 2023 heeft Brederode Wonen aan [eiseres] geschreven:
        
          (…) Uiteindelijk is het niet ons doel om aanpassingen in de huidige situatie te brengen wat betreft de grenzen die er zijn tussen de tuinen. Het doel is om de lijnen vast te stellen en aan alle partijen duidelijk te maken welke stukje grond bij welke woning van Brederode Wonen, verhuurd wordt. (…)
        
      
      
    
    
      2.10.
      Brederode Wonen is niet overgegaan tot het vastleggen van de tuingrenzen of het plaatsen van nieuwe schuttingen. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter Brederode Wonen veroordeelt om:
      
        
          binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de tuingrenzen te laten vaststellen door een ter zake deskundig bedrijf, een en ander volgens de maatvoeringen zoals die op de tekening van Tridicare zijn aangegeven;
        
        
          aan [eiseres] een afschrift van enig rapport danwel ander document te verstrekken met betrekking tot het onderzoek en de uitkomst daarvan;
        
        
          binnen veertien dagen nadat de tuingrenzen zijn vastgesteld, een nieuw hekwerk te (doen laten) plaatsen op de tuingrens aan de voorzijde van het gehuurde;
        
        
          binnen veertien dagen nadat de tuingrenzen zijn vastgesteld een vergunningaanvraag te doen voor het plaatsen van dichte schuttingen op de tuingrenzen en (voorwaardelijk) indien zulks mogelijk is dichte schuttingen te (doen laten) plaatsen op de tuingrenzen;
        
        
          binnen veertien dagen nadat mocht blijken dat dichte schuttingen niet vergund worden – schuttingen te plaatsen op de tuingrenzen die zodanig zijn dat er zo weinig mogelijk (visueel) contact tussen eiseres en de buurvrouw al zijn.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast wil [eiseres] dat Brederode Wonen een dwangsom van € 250,00 verbeurt voor iedere dag danwel gedeelte van een dag dat Brederode Wonen niet aan de veroordeling voldoet.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] legt aan de vordering (samengevat) ten grondslag dat de hekwerken/schuttingen tussen de tuinen van [eiseres] en de buurvrouw niet op de tuingrenzen staan zoals die op de tekening bij de huurovereenkomst zijn aangegeven. Volgens [eiseres] heeft Brederode Wonen toegezegd de tuingrenzen vast te leggen, maar is zij die toezegging niet nagekomen. [eiseres] wil dat dat Brederode Wonen er alsnog voor zorgt dat de schuttingen op de juiste plek komen te staan.
      
    
    
      3.4.
      Brederode Wonen betwist de vordering. Het verweer van Brederode Wonen wordt, voor zover van belang, hierna besproken bij de beoordeling. 
      
    
  
  
    
      4De tegenvordering
    
    
      4.1.
      Partijen hebben ten aanzien van de tegenvordering een regeling getroffen. Deze regeling is in dit vonnis onder 5.9. opgenomen.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiseres] wil dat Brederode Wonen wordt verplicht om de tuingrenzen te laten vaststellen en op die grenzen een (nieuw) hekwerk/schutting te plaatsen. 
    
    
      5.2.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. Dit wordt als volgt toegelicht. 
    
    
      5.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een huurverhouding. Huur betreft een persoonlijk gebruiksrecht. Goederenrechtelijke regels over de vaststelling van kadastrale grenzen zijn niet van toepassing. Het perceel is ook niet kadastraal gesplitst. Voor de omvang van het huurrecht is bepalend wat partijen hierover hebben afgesproken. 
    
    
      5.4.
      De huurovereenkomst zelf bevat geen omschrijving van de bijbehorende tuin. Wel is een tekening aan de huurovereenkomst gevoegd met een schematische weergave van de tuingrenzen. [eiseres] neemt deze tekening als uitgangspunt en stelt zich op het standpunt dat de feitelijke situatie daarmee niet in overeenstemming is. 
    
    
      5.5.
      De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Brederode Wonen voldoende aangetoond dat er geen wezenlijk verschil bestaat tussen de huidige situatie en de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de opzichter van Brederode Wonen in 2020 de indeling van de tuinen opnieuw heeft bekeken (naar aanleiding van het tussen [eiseres] en haar buurvrouw gerezen geschil) en daarbij geen bijzondere wijzigingen in de indeling van 2004 heeft geconstateerd. Ook uit de tekening die door Tridicare (op verzoek van [eiseres]) is voorzien van maatvoeringen blijkt niet dat de tuinafscheidingen niet op de juiste plek staan. Tridicare schrijft daarover zelf in de begeleidende mail: “Deze maatvoering is niet de exacte grens van de kavel omdat wij dat zoals telefonisch gemeld ook niet bepalen. Als u zeker wit weten wat de exacte perceelgrens is zult u dit toch me de woningbouwvereniging of de gemeente moeten uitzoeken den ik.” Deze tekening maakt bovendien geen onderdeel uit van de huurovereenkomst en is buiten medeweten van Brederode Wonen opgevraagd. Mede op grond daarvan heeft ook de geschillencommissie in 2021 de klacht van [eiseres] als ongegrond beoordeeld. Brederode Wonen heeft zelf op een recente luchtfoto van de website Pdok Viewer een ‘Polygon meting’ uitgevoerd. Uit deze meting kwam een tuinoppervlakte van 203,97 m2. Dit komt overeen met de 200 m2 die op de puntentelling bij de huurovereenkomst is vermeld. 
    
    
      5.6.
      De conclusie is dat van een wezenlijk verschil tussen de feitelijke situatie en hetgeen waarop [eiseres] op grond van de huurovereenkomst recht heeft, geen sprake is. Dat betekent dat de huidige afscheidingen tussen de tuinen op de juiste plaats staan. [eiseres] heeft daarom geen belang bij haar vordering om de tuingrenzen te laten vaststellen. Die vordering zal dan ook worden afgewezen. Aangezien de overige vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat de afscheidingen niet op de juiste plaats staan en die stelling niet klopt, worden ook die vorderingen afgewezen. Van andere redenen waarom Brederode Wonen verplicht zou zijn om nieuwe hekwerken/schuttingen te plaatsen of daartoe een vergunningsaanvraag te doen, is niet gebleken.Conclusie 
    
    
      5.7.
      
        De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. De proceskosten in de zaak van de vordering komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt. 
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.8.
      Brederode Wonen vorderde bij wijze van tegenvordering – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter de huurovereenkomst, ook ten aanzien van de echtgenoot van [eiseres] ontbindt. Subsidiair vorderde Brederode Wonen dat aan [eiseres] (kort gezegd) een klaagverbod zou worden opgelegd onder verbeurte van een dwangsom. Aan die vorderingen legde Brederode Wonen ten grondslag dat [eiseres] zich niet als een goed huurder gedraagt door zich schuldig te maken aan extreem klaaggedrag en intimidatie van buren. Volgens Brederode Wonen is sprake van een onhoudbare situatie omdat de klachtenregen van [eiseres] voor Brederode Wonen – als relatief kleine woningcorporatie – een onevenredige belasting vormen voor haar tijd en financiële middelen.
      
    
    
      5.9.
      Ten aanzien van de tegenvordering hebben partijen een regeling getroffen. Zij zijn het erover eens dat er gronden bestaan voor een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom ontbinden onder de opschortende voorwaarden die partijen zijn overeengekomen. [eiseres] kan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde voorkomen door de volgende regeling na te komen:[eiseres] zal gedurende de periode van één jaar geen klacht – in welke vorm dan ook – bij Brederode Wonen indienen, behoudens het voeren van procedures bij de Huurcommissie. In het geval zich binnen dit jaar onverhoopt een klacht of gebrek voordoet, zal [eiseres] zich wenden tot haar advocaat. Deze bepaalt vervolgens of de klacht, bij uitzondering op de afspraak, aan Brederode Wonen zal worden voorgelegd.Verder zijn partijen overeengekomen dat de energetische aanpak van het gehuurde vervalt en dat het groot onderhoud van het gehuurde doorgaat volgens de reguliere planning. 
    
    
      5.10.
      
        Als [eiseres] haar verplichtingen uit de regeling niet nakomt, is de opschortende voorwaarde vervuld. De huurovereenkomst is dan per direct ontbonden. In dat geval moet [eiseres] het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen ontruimen, voor zover deze goederen geen eigendom van Brederode Wonen zijn. De ontruimingstermijn wordt overeenkomstig de vordering van Brederode Wonen bepaalt op twee maanden. 
        
          
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.11.
      Gelet op de uitkomst in de zaak in reconventie, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Brederode Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 1.086,00 (2x 543,00) aan salaris van de gemachtigde van Brederode Wonen. 
    
    
      6.3.
      
        verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.4.
      ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [eiseres] de regeling onder 5.9. niet nakomt;
    
    
      6.5.
      veroordeelt [eiseres] voor het geval dat zij de regeling onder 5.9. niet is nagekomen, althans niet nakomt, om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen geen eigendom van Brederode Wonen zijn, te ontruimen en te verlaten; 
    
    
      6.6.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      6.7.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter