ECLI:NL:RBGEL:2025:2558, Rechtbank Gelderland, 02-04-2025, C/05/439823
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Non-conformiteit. Ouderdomsclausule en niet-zelf-bewoningsbeding.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/439823 / HZ ZA 24-274
    
    
    
      
        Vonnis van 2 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [eiser] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J.G. Oolderink-Olthof,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, 
      te Deventer,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Ieder1,
      advocaat: mr. P.H.J. Nij Bijvank.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 december 2024
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 februari 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      In de kern gaat deze zaak over het volgende. [eiser] heeft een woning gekocht van Ieder1. Nadat hij in de woning was getrokken, heeft [eiser] schimmel onder de laminaatvloer en een onafgesloten afvoerput onder de woning ontdekt. [eiser] heeft zelf voor herstel gezorgd en is van mening dat Ieder1 de kosten die hij hiervoor heeft gemaakt, moet vergoeden. Verder gaat het geschil over de muur op de eerste verdieping van de woning, die de scheiding vormt tussen de woning van [eiser] en de buren (hierna ook: de scheidingswand). Deze muur is volgens [eiser] zonder de vereiste vergunning door Ieder1 geplaatst. Ook voldoet de scheidingswand volgens [eiser] niet aan de brandwerendheidseisen en staat deze op de verkeerde plek. [eiser] vordert dat Ieder1 de scheidingswand vervangt voor een deugdelijke wand op de juiste positie. 
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft op 26 januari 2022 een woning gekocht van Ieder1 voor een bedrag van € 215.000,00. De woning is op 22 maart 2022 aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      3.2.
      In de koopovereenkomst zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
        
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woonhuis
          .
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        (…)
      
    
    
      6.6
      
        
           	Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat hij deze koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of een herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 
        (…)
      
      
    
    
      11.3
      
        
           Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij (…) een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn (…) met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding
        (…)
      
      
      
      
    
    
      20.4.
      
        
          Niet zelf bewoond
        
        
          Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat de verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt zodat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als verkoper het verkochte zelf feitelijk wel had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper komt en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden. 
          
          Om dit risico te beperken is de koper in de gelegenheid gesteld, in zijn opdracht en voor zijn rekening, de woning door een onafhankelijk bouwtechnisch bureau te laten keuren. Van deze mogelijkheid is door de koper 
          wel
           / geen gebruik gemaakt. Koper vrijwaart Woonbedrijf ieder1 voor eventueel toekomstige aansprakelijkheid.
        
        (…)
      
      
    
    
      20.7.
      
        
          0.7.		Ouderdomsclausule
        
        
          Koper is ermee bekend dat de verkochte woning (grotendeels) dateert uit circa 1915.
        
        
          De eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woning gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan die bij nieuwe woningen. 
        
        
          De ouderdom van het verkochte object brengt mee dat de koper niet mag verwachten dat het verkochte aan de huidige maatstaven (o.a. Bouwbesluit) voldoet.
          
          In afwijking van artikel 6 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. 
        
        (…)
      
      
    
  
  
    
      22Afzien bouwtechnische keuring
    
      Deze overeenkomst nadrukkelijk aangegaan zonder het maken van voorbehoud van het laten opstellen van een bouwtechnische keuring
      .”.
    
    
      3.3.
      Nadat hij met zijn partner naar de woning is verhuisd, heeft [eiser] onder de laminaatvloer een tweede laminaatvloer met vocht- en schimmelplekken ontdekt. Verder bleek zich onder de cementdekvloer een onafgesloten afvoerput te bevinden. 
      
    
    
      3.4.
      Bij brief van 21 april 2022 heeft [eiser] Ieder1 in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen tot herstel over te gaan. Daarbij heeft [eiser] ook aangekondigd dat hij daarna zelf de werkzaamheden zal (laten) verrichten en de daarmee gemoeide kosten op Ieder1 zal verhalen. 
      
    
    
      3.5.
      De verkopend makelaar heeft bij e-mail van 29 april 2022 gereageerd en met verwijzing naar onder andere artikel 20.4 van de koopovereenkomst alle aansprakelijkheid verworpen.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] heeft het bedrijf BOEBOESWORKS ingeschakeld. Deze heeft op 20 juni 2022 een offerte/factuur voor het herstel gestuurd met een bedrag van € 9.801,00. 
      
    
    
      3.7.
      In augustus 2022 heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen de moeder van [eiser] en medewerkers van de gemeente Voorst. De e-mails gaan over de scheidingswand.
      
      
        In de e-mail van 11 augustus 2022 schrijft een medewerker van de gemeente aan de moeder van [eiser] :
      
      
      
        “Vanwege vakantie van mijn collega [naam collega] zal ik uw e-mail beantwoorden. Dit vanuit de wettelijke optiek van het Bouwbesluit en niet vanuit een procedurele kant (…)
      
      
      
        
          WBDBO
          :
        
        
          De eis geldt de 
          W
          eerstand tegen 
          B
          rand
          D
          oorslag en 
          B
          rand
          O
          verslag. Dat betekent dat niet alleen de doorslag (door de wand heen) bepalend is, maar ook de overslag (dus via dak en vloeren)
        
        (…)
      
      
      
        
          Vervolg:
        
        
          Het is van belang om ook de aansluitdetaillering bij vloer en dak dus uit te werken, de benodigde certificaten op te vragen (…) en dit samen met een aanvraag omgevingsvergunning via het Omgevingsloket naar ons toe te sturen. Wij kunnen dat dan toetsen en als het voldoet aan de Bouwbesluit (WBDBO 30 minuten, eis bestaand niveau), ook vergunnen. Uiteraard zal dat dan ook zo gerealiseerd moeten worden. (…). Houdt u er rekening mee dat deze aanpassingen redelijk ingrijpend kunnen zijn en dat de betrokken buren hier ook in zullen moeten meewerken. Kortom, door de handelwijze van Woning1 is een redelijk complexe situatie ontstaan. 
        (…)
        
          Omdat er een aanpassing aan een brandcompartiment is gemaakt, zijn de werkzaamheden vergunningsplichtig.”.
      
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] heeft Bouwkundig Adviesbureau BAB-Apeldoorn (hierna: BAB-Apeldoorn) opdracht gegeven om de scheidingswand te onderzoeken. BAB-Apeldoorn heeft de scheidingswand op 24 april 2023 geïnspecteerd. In het rapport staat, voor zover hier relevant:
      
      
        “De aansluiting van de gipsplaten tegen het houten dakbeschot is niet brandwerend afgewerkt.(…) 
      
      
      
        
          Ook op de vliering van huisnummer 11a is deze aansluiting niet brandwerend afgewerkt. (…)
      
      
      
        
          De aansluiting tegen het houten dakbeschot is ook hier niet brandwerend afgewerkt ( zie afb.  10 en 11). 
        
      
      
      
        
          Ter plaatse van de gordingen, kijk je langs de gordingen tot tegen de kopgevel achter het plafond van huisnummer 11a. Ook hier is geen brandwerende afdichting aangebracht
          (…)
      
      
      
        
          Conclusie:
        
        (…)
        
          De woningscheidende wand verspringt vanaf de trap opgang van huisnummer 11, ca. 950 mm en loopt over de volle diepte van de woning tot tegen het dakbeschot, aan de achterzijde van de woning. De wand springt niet terug zoals getekend op de kadastrale tekening van de [kadastrale gegevens] .
          
          Dat zou inhouden dat de wand op de 1e verdieping en vliering/zolder niet op de juiste positie is gesitueerd en een deel van de 1e verdieping en vliering/zolder toegekend is aan huisnummer 11a en niet aan huisnummer 11.
          
          Wij hebben geen splitsingstekeningen en/of notarieel documenten, waarin de opbouw en ruimte indeling met bijbehorende oppervlakte vermeld staat ontvangen en kunnen hierover dan ook geen oordeel geven of de woningscheidende wand op de 1e verdieping en vliering/zolder wel of niet op de juiste positie staat. (…)Voor bestaande bouw geldt een WBDBO-eis van tenminste 20 minuten van een brandcompartiment (woning) naar een ander brandcompartiment (aangrenzende woning). (…)
        
          De woningscheidende wand op de 1e verdieping tussen huisnummer 11 en 11a voldoet qua afwerking aan de minimale WBDO eis van 20 minuten. Echter de aansluitingen van deze wand tegen het dakbeschot en de open ruimtes achter de knieschotten en langs de gordingen voldoen niet aan de in het bouwbesluit 2012 gestelde eisen met betrekking tot voorkoming van branddoorslag. 
        
        (…) 
      
      
      
        
          Advies
        
        
          Een strook van ca. 500 mm brandwerende beplating, aan beide zijde van de woningscheidende wand op de 1e verdieping en vliering/zolder, tegen het dakbeschot en rondom gordingen aanbrengen en de aansluit naad tegen de woningscheidende wand met brandwerende kit of pur afdichten. (…)”. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis:
      
      
        Primair:
      
      - zal verklaren voor recht dat Ieder1 tekort geschoten is in de nakoming van de
      koopovereenkomst;
      - Ieder1 zal veroordelen tot het op eigen kosten onverwijld vervangen van de geplaatste woningscheidende wand in een deugdelijke scheidingswand op de juiste (kadastrale) positie, die voldoet aan alle daaraan te stellen wettelijke eisen waaronder de vereiste vergunningen en de eisen met betrekking tot brandwerendheid, een en ander binnen 1 maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel indien zij hiermee in gebreke blijft;
      - Ieder1 zal veroordelen om aan [eiser] te vergoeden een bedrag ad € 21.500,00 ter zake de contractuele boete, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
      - Ieder1 zal veroordelen aan [eiser] te vergoeden een bedrag ad € 9.801,00 ter zake van de gemaakte herstelkosten, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
      - Ieder1 zal veroordelen aan [eiser] te vergoeden een bedrag ad € 11.623,99 ter zake geleden schade, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
      - Ieder1 zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 3.090,64
      (1.633,50 + € 1.457,14) althans tot een billijke vergoeding van de door [eiser] gemaakte buitengerechtelijke kosten, een en ander door Uw Rechtbank te bepalen;
      - Ieder1 zal veroordelen tot vergoeding van de wettelijke rente over de herstelkosten ad
      € 9.801,00, het schadebedrag ad € 11.623,99, de boete ad € 21.500,00 en de buitengerechtelijke kosten ad € 3.090,64 vanaf 24 januari 2024, althans vanaf een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;
      - Ieder1 zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een bedrag voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] , alsmede de gebruikelijke nakosten (zowel zonder als met betekening), een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
        Subsidiair:
      
      - De gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ingevolge artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen, in die zin dat de overeengekomen prijs wordt verminderd met de herstelkosten/geleden schade, zijnde een bedrag van € 50.932,45 althans met een bedrag dat Uw Rechtbank redelijk acht, zulks met vergoeding van de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 26 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en Ieder1 zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag waarmee Uw Rechtbank de koopprijs vermindert, vermeerderd met de vergoeding van de wettelijke rente vanaf 26 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      - Ieder1 zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 3.090,64 althans tot een billijke vergoeding van de door [eiser] gemaakte buitengerechtelijke kosten, een en ander door Uw Rechtbank te bepalen;
      - Ieder1 zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een bedrag voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] , alsmede de gebruikelijke nakosten (zowel zonder als met betekening), een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt primair aan zijn vorderingen ten grondslag dat Ieder1 aan hem een non-conforme woning heeft verkocht. De woning kende gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Onder de laminaatvloer zat schimmel en een onafgesloten afvoerput. Ook voldoet de woningscheidende wand niet aan de eisen die [eiser] daaraan mocht stellen. Deze gebreken waren reeds aanwezig bij de eigendomsoverdracht en hebben niets te maken met ouderdom. Bovendien was Ieder1 van de gebreken op de hoogte, althans zij had dit behoren te zijn. Ieder1 is dan ook tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij dient de schade, bestaande uit de kosten van herstel en aanvullende schade, zoals kosten voor vervangende woonruimte, te vergoeden. Subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling en vordert hij de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de koopprijs van de woning wordt verlaagd. 
      
    
    
      4.3.
      Ieder1 voert verweer. Ieder1 concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    
    
      5.1.
      Van non-conformiteit is kort gezegd sprake als de woning niet de eigenschappen heeft die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen zijn in de overeenkomst afgeweken van de (regelende) wettelijke bepaling over non-conformiteit van de woning (art. 7:17 BW). In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat koper de onroerende zaak aanvaardt met zichtbare en onzichtbare gebreken. De koper draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt. In die bepaling staat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Artikel 6.3 bepaalt verder dat de verkoper niet instaat voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarnaast hebben partijen een niet-zelfbewoningsclausule (artikel 20.4) en een ouderdomsclausule (artikel 20.7) in de koopovereenkomst opgenomen. Met die bepalingen zijn partijen een van artikel 6 van de koopovereenkomst afwijkende regeling overeengekomen. Uit de tekst van artikel 20.4 blijkt dat deze bepaling ziet op eigenschappen c.q. gebreken waarmee Ieder1 niet bekend is omdat zij de woning heeft verhuurd. Artikel 20.7 heeft betrekking op eigenschappen c.q. gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woning. In artikel 20.4 en 20.7 van de koopovereenkomst staat dat het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik voor rekening en risico van koper komen. Wanneer artikel 20.4 of artikel 20.7 van toepassing is, komen de eventuele gebreken dus voor rekening en risico van [eiser] . 
      
      
        
          De schimmel en de onafgesloten afvoerput
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] heeft zijn stelling dat Ieder1 wist of moest weten van de schimmel en de onafgesloten afvoerput onvoldoende onderbouwd tegenover de betwisting door Ieder1. De enkele stelling dat Ieder1 bijna 20 jaar eigenaar en verhuurder van de woning was, is hiervoor onvoldoende. Ieder1 heeft in dit kader ter zitting nader toegelicht dat en waardoor zij niet op de hoogte was van de onderhoudssituatie van de woning. Ieder1 heeft de woning verkregen via het zogenoemde Verzilverd Wonen project, dat inhoudt dat de woning door een woningeigenaar is verkocht aan Ieder1 en dat de huurder er vervolgens mag blijven wonen tot aan zijn overlijden. Het onderhoud dat Ieder1 als verhuurder aan de woningen verricht is doorgaans exterieur, met name schilderwerk. Op basis van dat onderhoud is Ieder1 niet op de hoogte van de gestelde gebreken. De laminaatvloer in de woning is niet door Ieder1 gelegd. Ook heeft Ieder1 aangevoerd dat zij geen klachten over gebreken heeft vernomen van de laatste huurder. Juist omdat Ieder1 zelf niet op de hoogte is van de onderhoudssituatie, heeft zij in de koopovereenkomst aanvullende bedingen opgenomen, waaronder het niet-zelfbewoningsbeding. [eiser] stelt voorts dat Ieder1 bekend moet zijn geweest met de gebreken omdat zij de woning in 2020 enkele maanden van de markt heeft gehaald om deze op te knappen. Ook deze stelling kan hem niet baten. Weliswaar heeft Ieder1 erkend dat er aanpassingen aan de woning hebben plaatsgevonden, maar dit betrof uitsluitend het plaatsen van de woningscheidende wand en een watermeter. Daarbij is de wand niet door Ieder1 maar door een aannemer geplaatst. Het is dan ook niet juist dat Ieder1 door die werkzaamheden wetenschap moet hebben gehad van de schimmel en de afvoerput. Ten slotte heeft [eiser] aangevoerd dat hij tijdens de bezichtiging een muffe lucht rook en daar vragen over heeft gesteld aan de makelaar. De makelaar zou hebben gezegd dat dit kwam doordat de woning een tijd leeg had gestaan en dat de lucht weg zou gaan als de kranen even open werden gezet. Hierover voert Ieder1 aan dat het advies om de kranen open te zetten is gegeven omdat een muffe lucht kan ontstaan door stilstaand water in de afvoer. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit dit advies van de makelaar dan ook niet dat de makelaar wist dat er onder de laminaatvloer een tweede beschimmelde vloer zat en dat er een onafgesloten afvoerput was. De rechtbank komt alles overziend tot het oordeel dat de stelling van [eiser] dat Ieder1 wist, althans behoorde te weten, van voormelde gebreken, niet opgaat.  
      
    
    
      5.3.
      Nu niet is gebleken dat Ieder1 als verhuurder op de hoogte was van de schimmel en de afvoerput, hetgeen meebrengt dat zij [eiser] niet heeft kunnen informeren over de schimmel onder de vloer en de onafgesloten afvoerput, komt de aanwezigheid van deze gebreken op basis van artikel 20.4 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] . Daarbij is tevens bepalend dat in de koopovereenkomst, ter beperking van het risico voor [eiser] , uitdrukkelijk is opgenomen dat de koper in de gelegenheid is gesteld om een bouwtechnische keuring uit te voeren. Dat [eiser] ervoor gekozen heeft om dit niet te doen, komt voor zijn rekening en risico. [eiser] stelt dat hij gelet op de overspannen woningmarkt snel heeft moeten handelen om de woning te kunnen kopen. Voor zover hij daarmee heeft bedoeld dat er geen tijd was voor een bouwtechnische keuring gaat de rechtbank daarin niet mee. Niet in geschil is dat de concept-koopovereenkomst op 11 januari 2022 naar de aankoopmakelaar is gestuurd, terwijl de definitieve koopovereenkomst op 26 januari 2022 is getekend. Rekening houdend met de wettelijke drie dagen bedenktijd heeft [eiser] daarmee ruim de tijd gehad, tot en met 29 januari 2022, om een bouwtechnische keuring uit te voeren. Ook weegt mee dat [eiser] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, die de koopovereenkomst met hem heeft besproken. 
      
    
    
      5.4.
      Het beroep van Ieder1 op artikel 20.4 van de koopovereenkomst is niet, zoals [eiser] stelt, naar maatstaven van redelijkheid in billijkheid onaanvaardbaar. Ter motivering van dit standpunt heeft [eiser] slechts aangevoerd dat Ieder1 op de hoogte was van de gestelde gebreken maar zoals hiervoor overwogen is dat niet gebleken. 
      
    
    
      5.5.
      Ter zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat artikel 20.4 van de koopovereenkomst in strijd is met de Europese richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). De Richtlijn is – indirect, want de Richtlijn heeft geen horizontale werking – van toepassing omdat Ieder1 een bedrijfsmatige verkoper en [eiser] een consument in de zin van de Richtlijn is (zie artikel 2 van de Richtlijn). Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Overeenkomstig artikel 4 lid 1 van de Richtlijn worden bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van het beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld (HvJ EU 14 maart 2013, ECLI:EU:C:2013:164). 
      
    
    
      5.6.
      Beoordeeld moet worden of artikel 20.4 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk verstoort ten nadele van [eiser] . In artikel 20.4 is een vergaande exoneratie opgenomen. Daar staat echter tegenover dat ook is overeengekomen dat [eiser] in verband met die vergaande exoneratie in de gelegenheid is gesteld om een bouwtechnische keuring uit te voeren. Zoals hiervoor overwogen komt het voor risico van [eiser] dat hij hiervan heeft afgezien. Ook staat in artikel 20.4 opgenomen dat bij het bepalen van de koopprijs rekening is gehouden met de exoneratie. [eiser] stelt dat dit laatste niet daadwerkelijk het geval is maar levert daarvan geen bewijs terwijl hij de koopovereenkomst wel heeft ondertekend en werd bijgestaan door een aankoopmakelaar die de overeenkomst met hem heeft doorgenomen. Artikel 20.4 van de koopovereenkomst verstoort het evenwicht tussen partijen daarom niet aanzienlijk, zodat het niet oneerlijk is. De conclusie is dat de primaire vorderingen moeten worden afgewezen voor zover deze betrekking hebben op de schimmel en de onafgesloten afvoerput.
      
      
        
          De scheidingswand
        
      
      
    
    
      5.7.
      Ten aanzien van de scheidingswand stelt [eiser] dat deze op de verkeerde plek staat, niet brandveilig is en zonder de benodigde vergunning geplaatst. [eiser] vordert daarom dat Ieder1 de wand vervangt door een deugdelijke brandwerende scheidingswand op de juiste positie en volgens de daaraan te stellen wettelijke eisen. De rechtbank wijst de vordering af.
      
    
    
      5.8.
      Niet gebleken is dat de scheidingswand op de verkeerde plek staat. Dit staat ook genoemd in het rapport van BAB-Apeldoorn (3.8): “Wij hebben geen splitsingstekeningen en/of notarieel documenten, waarin de opbouw en ruimte indeling met bijbehorende oppervlakte vermeld staat ontvangen en kunnen hierover dan ook geen oordeel geven of de woningscheidende wand op de 1e verdieping en vliering/zolder wel of niet op de juiste positie staat.”. Los daarvan geldt dat ook als zou blijken dat de scheidingswand op de verkeerde plek staat, dit niet zonder meer betekent dat sprake is van een gebrek dat aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Het gevolg van de verkeerde locatie zou namelijk slechts zijn dat de oppervlakte van de eerste verdieping kleiner is. Waarom dat zou meebrengen dat niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast in de woning kan worden gewoond, valt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet in te zien. Dit gestelde ‘gebrek’ komt daarom op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser] .
      
    
    
      5.9.
      Ook is het niet juist dat de scheidingswand niet brandveilig is. In het rapport van BAB-Apeldoorn staat immers dat de scheidingswand voldoet aan de minimale WBDBO-eis. Ter zitting is ook door [eiser] erkend dat de wand op zichzelf voldoet aan de brandwerendheidseis. Wel blijkt uit het rapport van BAB-Apeldoorn dat de aansluitingen van de wand tegen het dakbeschot niet voldoen aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen. Daarom adviseert BAB-Apeldoorn beplating aan te brengen en de naad tegen de wand met kit of pur af te dichten. Dit is echter geen grond voor vervanging van de gehele wand zoals gevorderd door [eiser] . Die vordering is dan ook niet toewijsbaar.  
      
    
    
      5.10.
      In het midden kan blijven of een vergunning nodig was voor de werkzaamheden die Ieder1 aan de scheidingswand heeft verricht. [eiser] heeft namelijk niet gesteld waarom een scheidingswand die is geplaatst zonder vergunning, een gebrek oplevert dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het ontbreken van een vergunning betekent op zichzelf namelijk niet dat niet op een goede manier in de woning gewoond kan worden. Dat betekent dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet van toepassing is zodat het eventuele gebrek op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser] komt. Op dit punt heeft [eiser] ook een beroep gedaan op artikel 6.6. van de koopovereenkomst. Dit artikel heeft betrekking op verbeteringen of herstellingen die door de overheid zijn aangekondigd of voorgeschreven. Dat deze situatie zich voordoet, is echter niet gebleken. [eiser] heeft een e-mailwisseling tussen de gemeente en zijn moeder uit 2022 overgelegd, maar dat de gemeente aan [eiser] middels een aanzegging de verplichting heeft opgelegd om de wand te verbeteren of te herstellen is niet gebleken. Ook komen verbeteringen en herstellingen die na de levering worden aangekondigd of voorgeschreven op grond van het artikel voor rekening en risico van de koper. Het beroep op artikel 6.6 van de koopovereenkomst gaat dan ook niet op.  
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.11.
      Subsidiair vordert [eiser] wijziging van de koopovereenkomst (vermindering van de koopprijs) op grond van dwaling (art. 6:228 jo. 6:230 lid 2 BW). Hij stelt dat hij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten als hij wist van de gestelde gebreken. Het beroep op dwaling gaat zowel ten aanzien van de schimmel en de afvoerput als ten aanzien van de scheidingswand niet op. Hiervoor is immers geoordeeld dat de eventuele gebreken op grond van de overeenkomst voor rekening van [eiser] komen, zodat geen beroep op dwaling kan worden gedaan (art. 6:228 lid 2 BW).  
      
    
    
      5.12.
      Nu is geoordeeld dat geen sprake is van tekortschieten door Ieder1 of gebreken waarvan de aanwezigheid op grond van de overeenkomst voor rekening van Ieder1 komen, moeten ook de vorderingen die strekken tot schadevergoeding, betaling van de contractuele boete en betaling van de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.495,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten wordt afgewezen, omdat de proceskosten niet onder de reikwijdte van artikel 6:119a BW vallen. Wel wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.495,00, te betalen binnen zeven dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis voor zover het betreft de beslissingen in 6.2. en 6.3. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.
      
      
      
        ES/AW