ECLI:NL:GHAMS:2025:1032, Gerechtshof Amsterdam, 18-03-2025, 24/169
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/169
    
    
      18 maart 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] )
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/1766 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] in [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 264.000. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 14 februari 2025 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 12 februari 2025 een nader stuk en op 24 februari 2025 een pleitnota ingebracht.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een benedenwoning en is gebouwd in 1900. De inhoud van de woning is539 m³ en de oppervlakte van het perceel is 147 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe. In een tot de gedingstukken behorende e-mail van 2 juli 2019 van de taxateur van de heffingsambtenaar aan belanghebbende staat onder andere het volgende vermeld:
      
      
        “In vervolg op mijn bezoek aan de [A-straat] te [Z] kan ik u als volgt berichten.
        Ik ben voornemens de WOZ-waarde van onderhavig pand te verlagen zoals onderstaand aangegeven.
        Belastingjaar 2018 was € 281.000 wordt € 190.000
        Belastingjaar 2019 was € 350.000 wordt € 200.000
      
      
      
        Zoals ik u tijdens mijn bezoek al beschreef is het technisch niet mogelijk om jaarlijks in de digitale taxatie aan te geven wat het correctiepercentage is.
        Hierbij kan ik u wel berichten dat ik 60% correctie heb toegepast op het onderdeel opstal. (Het onderdeel grond blijft gelijk). Dit zal ook voor de volgende jaren zo blijven.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij is allereerst in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Waarde van de woning
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    8. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, benedenwoningen en gelegen in [Z] . De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank in beginsel dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    9. Een waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ vindt ieder jaar plaats aan de hand van een vergelijking met beschikbare marktgegevens. Het percentage waarmee de waarde ten opzichte van een eerder belastingjaar is gestegen, is voor de beoordeling van de waarde als zodanig geen relevant gegeven. Dat is alleen anders als daarin een aanwijzing ligt besloten dat voornoemde vergelijking niet correct heeft plaatsgevonden, maar die situatie doet zich hier niet voor.
    
    
      
        Ligging van de woning
      
    
    10. Eiser stelt dat de ligging van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk beter is, aangezien er tegenover de woning een parkeergarage en een slooppand staat. Daarnaast rijdt er veel vrachtverkeer door de straat en is het erg druk. Tevens wordt er veel geluidsoverlast ervaren. Er zijn in de straat zelfs twee verkeersdrempels neergelegd om de drukte en de geluidsoverlast te beperken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de binnenstad van [Z] , waardoor ook hier als uitgangspunt kan worden genomen dat in vergelijkbare mate overlast wordt ervaren door de drukte en het lawaai. Eiser heeft niet nader en daarmee onvoldoende onderbouwd dat de ligging van de woning in dit opzicht zodanig verschilt van die van de vergelijkingsobjecten dat van een matige ligging uitgegaan had moeten worden. Deze grief faalt.
    
    
      
        Vergelijkbaarheid van de woning met de vergelijkingsobjecten
      
    
    11. De rechtbank stelt voorop dat de woning qua type voldoende vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn ook allemaal benedenwoningen in het centrum van [Z] en zijn (nagenoeg) in hetzelfde jaar gebouwd. Verweerder heeft de kwaliteit en het onderhoud van de woning als ‘matig’ gekwalificeerd, terwijl de kwaliteit en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten als ‘voldoende’ en soms als ‘goed’ zijn bestempeld door verweerder. De prijs per kubieke meter van de woning ligt veel lager dan die van de vergelijkingsobjecten, ook als rekening wordt gehouden met verschillen in grootte. Eiser heeft ter zitting een video laten zien waarop lekkage en een relatief geringe lichtinval in de woning te zien is. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de woning wat betreft lichtinval zodanig van de vergelijkingsobjecten verschilt dat geconcludeerd moet worden dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden. Ter zitting is naar voren gekomen dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in bakken die de bovenbuurvrouw op het dakterras heeft geplaatst. De rechtbank acht niet aannemelijk dat het niet mogelijk is deze lekkage te verhelpen of dat deze ertoe heeft geleid dat de woning moet worden gekwalificeerd als een slooppand. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Van willekeur bij de waardering van de woning is geen sprake.
    
    
      
        Vertrouwensbeginsel
      
    
    12. Taxateur [Y] heeft in het kader van de behandeling van beroepen tegen de waarden die voor 2018 en 2019 zijn vastgesteld, een bezoek aan de woning gebracht. Naar aanleiding hiervan heeft zij eiser als volgt bericht:
    
    
      “Hierbij kan ik u wel berichten dat ik 60% correctie heb toegepast op het onderdeel opstal. (Het onderdeel grond blijft gelijk). Dit zal ook voor volgende jaren zo blijven staan.”
    
    
    
      De rechtbank begrijpt dat eiser zich in dit verband beroept op een toezegging die moet worden nagekomen. Daarvoor moet worden vastgesteld hoe voormeld bericht moet worden geduid. Tussen partijen staat vast dat de bevindingen van [Y] verband houden met de staat van de woning, waaronder de lekkage. Naar het oordeel van de rechtbank moet uit de toezegging van taxateur [Y] voor het onderhavige jaar worden afgeleid dat rekening zal worden gehouden met lekkage en vochtoverlast, niet dat bij een marktconforme taxatie zonder meer nog een vermindering van de waarde van de opstal van 60% zal worden toegepast. Zoals hiervoor is overwogen heeft verweerder voldoende met de staat van de woning rekening gehouden.
    
    
    
      
        Slotsom
      
    
    13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
    
    14. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    15. Voor vergoeding van proceskosten of griffierecht is geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 5 tot en met 9, in de eerste vijf volzinnen van onderdeel 10 en onderdeel 11 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt deze rechtsoverweging over en maakt ze tot de zijne. Hier voegt het Hof voorts nog het volgende aan toe.
      
    
    
      5.2.
      Anders dan belanghebbende kennelijk meent, rust op de heffingsambtenaar geen verplichting de door hem voorgestane waarde in beroep met evenveel, of met dezelfde referentieobjecten te onderbouwen als in de bezwaarfase. De klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg ten onrechte twee referentieobjecten heeft toegevoegd slaagt dan ook niet. Hetzelfde geldt voor de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase onvoldoende informatie heeft gegeven. Deze klacht faalt omdat belanghebbende in die fase ook niet om de door hem aangeduide informatie heeft verzocht, zodat op de heffingsambtenaar geen ruimere informatieverplichting rustte dan die waar hij aan heeft voldaan.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende betoogt dat de referentieobjecten verschillen van de woning omdat deze een betere ligging, kwaliteit en staat van onderhoud hebben dan de woning. Hij meent dat daarmee appels met peren worden vergeleken en voert aan dat de waarden van (enkele van) de referentieobjecten significant hoger liggen dan de waarde van de woning. Verder voert hij aan dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten te ver uiteen lopen. Zijn conclusie is dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. De rechtbank is op deze punten onvoldoende ingegaan, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.4.
      
        Het Hof stelt voorop dat:
        (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
        (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
        (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
      
    
    
      5.5.
      Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast invulling heeft gegeven door een vergelijking met vijf referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht (dat wil zeggen binnen de periode van 12 maanden daarvoor en 12 maanden daarna). Alle referentieobjecten zijn, evenals de woning, benedenwoningen, nabij elkaar gelegen in het centrum van [Z] , en gebouwd rond de eervorige eeuwwisseling. Daarmee zijn de referentieobjecten naar het oordeel van het Hof op zichzelf goed bruikbaar om de waarde mee te onderbouwen. Dat er ook verschillen zijn (in ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en waarde) maakt dat op zichzelf niet anders, mits met de onderlinge verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden.
      
    
    
      5.6.
      De heffingsambtenaar heeft uit de transacties met de referentieobjecten een gemiddelde waarde van de opstallen van deze referentieobjecten per m3 herleid van € 1.127,60. Bij het berekening van de waarde van de woning is hij uitgegaan van een prijs per m3 van de opstal van € 344, dus ongeveer 30% van het herleide gemiddelde. Daarmee heeft hij naar het oordeel van het Hof meer dan voldoende rekening gehouden met alle verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Ook indien de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning minder zijn en het Hof belanghebbende veronderstellenderwijs volgt in zijn standpunt dat de ligging van de woning minder is dan die van de vergelijkingsobjecten, leidt dat, gelet op het forse verschil in waarde dat de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, niet tot de conclusie dat daar onvoldoende rekening mee is gehouden. Het Hof verwijst naar hetgeen hij in 5.4, onderdeel (i) voorop heeft gesteld. 
      
      
        5.7.1.
        
          Ook zijn beroep op het vertrouwensbeginsel kan belanghebbende niet baten. De toezegging om een correctie van 60% op de waarde van het onderdeel opstal toe te passen is de heffingsambtenaar immers nagekomen door zelfs een hogere correctie van bijna 70% toe te passen. Ook indien de prijs per m3 van de opstallen van de objecten [B-straat] en [C-straat] neerwaarts worden aangepast vanwege het goede onderhoud respectievelijk de goede kwaliteit daarvan (of deze beide objecten geheel worden weggelaten), is de correctie nog immer ruim boven het toegezegde percentage van 60%. Gelet op deze ruime correctie is het voorgaande niet anders indien belanghebbende veronderstellenderwijs wordt gevolgd in zijn standpunt aangaande de ligging (zie 5.6). 
          Dat op de matrix niet vermeld staat dat de bedoelde correctie heeft plaatsgevonden doet aan het voorgaande niet af. Het gaat erom dat de correctie is toegepast. De stelling van belanghebbende dat toepassing van de correctie niet controleerbaar is, volgt het Hof niet aangezien de correctie nu juist eenvoudig uit de matrix volgt.
        
        
      
      
        5.7.2.
        Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar op basis van de toezegging (zie 2.2) is gehouden de WOZ-waarde van de woning niet met meer te verhogen dan € 10.000 of 5,3% per jaar, volgt het Hof niet. Een dergelijke toezegging staat niet in de in 2.2 geciteerde e-mail en kan daar ook redelijkerwijs niet uit worden opgemaakt. Belanghebbende (op wie hiervoor de bewijslast rust) heeft ook overigens niet anderszins aannemelijk gemaakt dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een dergelijke gemaximeerde stijging van de WOZ-waarde. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 18 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: