ECLI:NL:RBAMS:2025:3032, Rechtbank Amsterdam, 24-04-2025, 11627307 \ KK EXPL  25-206
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis in kort geding. Onvoldoende duidelijk of de huurovereenkomst kwalificeert als huurovereenkomst van bepaalde tijd of als huurovereenkomst van onbepaalde tijd met een minimumduur.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11627307 \ KK EXPL  25-206
    
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 24 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1MOY STICHTING BEWAARNEMING GELDEN, tevens b.o.d.n.  STICHTING REFAM VASTGOEDBEHEER & HUURGELDEN, 
    
      gevestigd te Leiden,
      hierna te noemen: REFAM
      en
      2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [eiser 2] ,
      eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie,
      gemachtigde: mr. V.J. Oranje,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      en2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Karpuz.
    
    
    
      Bij dagvaardingen van 7 april 2025, met producties, hebben REFAM en [eiser 2] een voorziening gevorderd. [gedaagden] heeft een vordering in reconventie ingediend. 
    
    
    
      Op 24 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier. 
    
    
    
      Namens [eiser 2] en REFAM is de heer [naam] (oud-medewerker van Easy Makelaars) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [gedaagden] zijn mevrouw [gedaagde 1] en de heer [gedaagde 2] verschenen, beiden bijgestaan door hun gemachtigde. 
    
    
    
      Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de mondelinge behandeling geschorst, daarna heropend en gesloten. De kantonrechter heeft vervolgens op de zitting in aanwezigheid van partijen uitspraak gedaan. 
    
    
    
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      
        REFAM niet-ontvankelijk
      
    
    
      1.1.
      
        [gedaagden] stelt dat REFAM niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Uit de stukken blijkt dat [gedaagden] de huurovereenkomst hebben gesloten met Stichting Hacienda Beheer (hierna: Hacienda) als contractspartij. REFAM stelt dat zij rechtsopvolger is van Hacienda, maar dit wordt door [gedaagden] betwist. REFAM heeft ter onderbouwing van haar stelling een addendum overgelegd. Uit dat addendum blijkt echter onvoldoende dat REFAM de rechtsopvolger is van Hacienda en ook ter zitting is dat onvoldoende gebleken. De kantonrechter zal REFAM daarom niet-ontvankelijk verklaren.  
      
    
    
      1.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser 2] eigenaar is van de woning aan de [adres] , zodat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke behandeling van het geschil.   
      
      
        
          Geen spoedeisend belang
        
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van huurders. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      1.4.
      
        [eiser 2] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd dat hij een spoedeisend belang heeft – een belang dat zwaarder moet wegen dan het belang van [gedaagden] om een eventuele bodemprocedure af te wachten – om de woonruimte zo snel mogelijk beschikbaar te krijgen. [eiser 2] stelt dat het spoedeisend belang erin is gelegen dat de woning verlieslatend is, zodat hij schade leidt als [gedaagden] langer in de woning verblijven, maar daaruit blijkt onvoldoende waarom van [eiser 2] niet kan worden verwacht dat hij het resultaat van een eventuele bodemprocedure zou afwachten.
      
      
        
          Kwalificatie huurovereenkomst 
        
      
    
    
      1.5.
      Los hiervan geldt dat de kantonrechter in een kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopen daarop middels de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      1.6.
      
        [eiser 2] vordert dat [gedaagden] de woning ontruimen en dat zij tot de ontruiming een gebruikersvergoeding betalen. Of [gedaagden] de woning moeten ontruimen is afhankelijk van de vraag of de huurovereenkomst die zij hebben gesloten kwalificeert als een huurovereenkomst van bepaalde tijd of als een huurovereenkomst van onbepaalde tijd met een minimumduur van twaalf maanden. Voor de beantwoording van die vraag is van belang wat er in de huurovereenkomst staat, maar ook wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben besproken over de duur van de overeenkomst en wat zij van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      1.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 2] in dit kort geding niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn over-eengekomen, om [gedaagden] vooruitlopend op de bodemprocedure te veroordelen tot ontruiming van de woning.
      
      
        
          Vordering in reconventie
        
      
    
    
      1.8.
      
        [gedaagden] vorderen in reconventie dat [eiser 2] € 12.238,20 aan onverschul-digd betaalde huurpenningen aan hen terugbetaalt, vermeerderd met rente. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] hun vordering – die door [eiser 2] gemotiveerd wordt betwist – onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt. De vordering in reconventie zal dan ook afgewezen worden. 
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
    
    
      1.9.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      2BESLISSING
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
      2.1.
      verklaart REFAM niet-ontvankelijk in haar vordering,
      
    
    
      2.2.
      wijst de vorderingen van [eiser 2] af,
      
      
        
          In reconventie:
        
      
    
    
      2.3.
      wijst de vorderingen van [gedaagden] af,
      
      
        
          In conventie en reconventie:
        
      
    
    
      2.4.
      compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt, 
      
    
    
      2.5.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        w
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M.V. Ulrici en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 24 april 2025.
      
      
      
        Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
        64183.MVU