ECLI:NL:RBOBR:2025:2152, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/775
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Erfdienstbaarheid heeft geen invloed op de objectafbakening. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/775
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 366.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 19 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1975. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 129 m², een aanbouw van 3 m², en een berging van 7 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 153 m², waarvan 5 m2 een brandgang betreft.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
      3.1.
      Eiser heeft de objectafbakening aan de orde gesteld. Eiseres voert aan dat de brandgang op het perceel van de woning niet meegenomen kan worden bij de waardering omdat de brandgang niet alleen door eiser gebruikt wordt. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat (het perceel bij) de woning en de brandgang in beginsel twee objecten zijn, maar dat die (vervolgens) moeten worden samengesteld als één object (op grond van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ). Beide partijen wijzen ter onderbouwing van hun standpunt op een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
      
      
        3.1.1.
        De rechtbank volgt beide partijen niet. Uit de in het dossier opgenomen notariële leveringsakten van de (hierna te bespreken) vergelijkingsobjecten volgt dat ten aanzien van de brandgang – waar ook de vergelijkingsobjecten over beschikken – een erfdienstbaarheid is gevestigd. Nu de vergelijkingsobjecten zich in dezelfde wijk als de woning bevinden en in dezelfde periode zijn gebouwd, ziet de rechtbank geen aanleiding om ten aanzien van de woning van een andere situatie uit te gaan. Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat ook ten aanzien van (het perceel bij) de woning een erfdienstbaarheid is gevestigd met betrekking tot de zich daarop bevindende brandgang. Deze erfdienstbaarheid heeft geen invloed op de objectafbakening. Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, is de erfdienstbaarheid wel van belang. Dat laatste punt komt verderop in deze uitspraak (in overweging 3.3.4.) aan bod.
        
      
      
        3.1.2.
        Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar terecht de brandgang heeft meegenomen bij de objectafbakening van de woning. De rechtbank gaat bij de verdere beoordeling van het geschil ervan uit dat het totale perceel bij de woning 153 m2 groot is.
        
        
          
            De WOZ-waarde
          
        
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 381.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 26 april 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres], en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 30 jaar oud). Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar te veel vierkante meters toegekend aan het perceel van de woning, omdat de brandgang niet bij de woning hoort, en daardoor de waarde te hoog vastgesteld. 
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft het kwaliteitsniveau en de staat van het onderhoud van de woning op “gemiddeld” gewaardeerd (correctiefactor 3). Dit geldt ook voor vergelijkingsobject [adres]. [adres] heeft een “slecht” kwaliteits- en onderhoudsniveau (correctiefactor 2) en vergelijkingsobject [adres] heeft een “goed” kwaliteits- en onderhoudsniveau (correctiefactor 4). Op deze manier heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft verder geen materiaal overgelegd waaruit blijkt dat de staat van keuken en badkamer zodanig is dat niet uitgegaan kan worden van een gemiddelde staat. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        3.3.3.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode en van hetzelfde bouwtype zijn. Ze kennen dus een zeer vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie. Met het duurzaamheidsniveau is volgens de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand dan wel dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        3.3.4.
        Met de aanwezigheid van de brandgang op het perceel van eiser heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de getaxeerde grondwaarde van 5 m2 van de gehele grondwaarde van de woning af te trekken. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op deze manier voldoende rekening heeft gehouden met de eventueel waardeverminderende invloed van de brandgang. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een groter waardedrukkend effect uitgaat van de brandgang dan waar de heffingsambtenaar nu rekening mee heeft gehouden.     
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9941.
  
  
     Hoge Raad 26 april 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2940 (BNB 1978/172), en gerechtshof 's-Hertogenbosch 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103, overweging 4.13 en 4.14.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.