ECLI:NL:GHDHA:2024:2752, Gerechtshof Den Haag, 18-09-2024, BK-24/135
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; overlast; de heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/135
    
    
    
    Uitspraak van 18 september 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: J.L.M. Reijnen) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 december 2023, nummer SGR 22/5919.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 176.000 (de beschikking). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 138 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk aangeduid als verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 september 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de woning. De woning betreft een appartement in een galerijflat. De gebruiksoppervlakte van de woning is 85 m².
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een waardematrix overgelegd. In de waardematrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 176.000 aan de hand van de verkoopgegevens van, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Wijk
              
              
                Objectsoort
              
              
                Bouwjaar
              
              
                GO m²
              
              
                Koopsom
              
              
                transportdatum
              
              
                €/m² GO
              
              
                Staat van de woning
              
            
            
              
                De woning
              
              
                
                  [Wijk 1]
                
              
              
                Galerijflat
              
              
                1969
              
              
                85
              
              
                
              
              
                
              
              
                2.071
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [Wijk 2]
                
              
              
                Galerijflat
              
              
                1965
              
              
                67
              
              
                175.000
              
              
                28 augustus 2020
              
              
                2.612
              
              
                Onderhoud en voorzieningen: matig
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [Wijk 2]
                
              
              
                Galerijflat
              
              
                1966
              
              
                82
              
              
                195.000
              
              
                28 april 2020
              
              
                2.378
              
              
                Onderhoud en voorzieningen: matig
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [Wijk 2]
                
              
              
                Galerijflat
              
              
                1965
              
              
                78
              
              
                173.500
              
              
                2 maart 2020
              
              
                2.224
              
              
                Onderhoud en voorzieningen: matig
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 2.405 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 2.071. Met de matrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning qua uitstraling, gebruiksoppervlakte, bouwjaar en ligging. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten qua onderhoud en voorzieningen matig zijn en de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten, die allen zijn verkocht vóór de waardepeildatum, niet geïndexeerd zijn naar de waardepeildatum, hetgeen in een markt met stijgende prijzen voor woningen in het algemeen zou leiden tot een verhoging van de waarde, zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    11. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiseres dat de overlast van bewoners binnen het appartementencomplex leidt tot een lagere WOZ-waarde heeft verweerder gemotiveerd weerlegd door er op te wijzen dat eiseres deze gronden in exact gelijke bewoordingen sinds 2019 aanvoert en er derhalve geen sprake is van een actuele weergave van de situatie rond de waardepeildatum. Eiseres heeft het bestaan van overlast rond de waardepeildatum als gevolg van de huisvesting van statushouders en probleemgroepen naar het oordeel van de rechtbank daarmee niet aannemelijk gemaakt. Bovendien heeft verweerder gemotiveerd weersproken dat op 1 januari 2022 sprake was van het structureel huisvesten van statushouders of probleemgroepen in het complex [naam] . De stelling van eiseres dat in 2019 een waardevermindering is verleend van € 5.000 in een WOZ-procedure, en dat zij erop mocht vertrouwen dat dit ook voor het onderhavige jaar zou plaatsvinden, volgt de rechtbank niet, nu eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze vermindering destijds specifiek is toegekend voor de thans aangevoerde overlast, hetgeen ook gemotiveerd weersproken is door verweerder. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt derhalve niet.
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de waarde, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 171.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.3.
      Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 176.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit de matrix en zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      
        Belanghebbende heeft ter betwisting van de vastgestelde waarde aangevoerd
        dat de waarde van de woning moet worden verminderd met € 5.000, omdat in het appartementencomplex (steeds meer) statushouders en probleemgroepen worden gehuisvest. Deze statushouders en probleemgroepen zorgen voor veel overlast. Belanghebbende heeft drie voorbeelden gegeven van de ervaren overlast. Het Hof begrijpt dat de door belanghebbende genoemde gedragingen van medebewoners in het appartementencomplex als vervelend worden ervaren. Gelet op het grote verschil tussen de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten en de vierkantemeterprijs van de woning ziet het Hof echter geen aanleiding om de vastgestelde waarde te verminderen. 
      
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door L.D.M.A. Reijs, Chr.Th.P.M. Zandhuis en S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 18 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.