ECLI:NL:RBROT:2025:5124, Rechtbank Rotterdam, 14-03-2025, 11287560 CV EXPL 24-21976
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres vordert dat gedaagde de huurachterstand met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Gedaagde moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. De rente en kosten worden afgewezen, omdat er een oneerlijk boetebeding in de algemene voorwaarden van

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11287560 CV EXPL 24-21976
    
    
    
      datum uitspraak: 14 maart 2025 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Grobel III B.V., 
      vestigingsplaats: Maastricht,
      eiseres, 
      gemachtigde: [naam 1],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.F. Grégoire.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Grobel III’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 augustus 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte van Grobel III met een vermeerdering van haar eis;
        
        
          de door Grobel III op de zitting overgelegde specificatie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          aan de zijde van Grobel III: [naam 2] (afdeling debiteurenbeheer van Grobel III) met [naam 3] namens [naam 1].
        
        
          
            [gedaagde] met mr. J.F. Grégoire. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 1 augustus 2016 een woning (inclusief parkeerplaats) van Grobel III. Op dit moment is er een huurachterstand. Grobel III eist dat [gedaagde] die huurachterstand met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. De rente en kosten worden afgewezen, omdat er een oneerlijk boetebeding in de algemene voorwaarden van Grobel III staat. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
      
      
        
          Oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van Grobel III oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. Grobel III mag die bepaling dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht.
      
    
    
      2.3.
      Hierna zal worden besproken welke bepalingen oneerlijk zijn en wat het gevolg is van vernietiging van die oneerlijke bepalingen voor de eis van Grobel III.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 
        
      
      
    
    
      2.4.
      In artikel 10.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Grobel III heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 20.460,42 aan huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] moet € 20.460,42 aan huurachterstand betalen, omdat partijen het erover eens zijn dat de huur over de maanden december 2023 tot en met februari 2025 niet (volledig) is betaald en dat dit de nog verschuldigde huur is na de vernietiging van het opslagbeding is.
      
    
    
      2.6.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat Grobel III de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Grobel III heeft aangegeven dat op basis hiervan de huur telkens (na iedere huurverhoging die wel is toegestaan) als volgt is geweest: 
      
        
          Van 1 augustus 2016 tot en met 30 juni 2017		€ 1.292,00
        
        
          Van 1 juli 2017 tot en met 20 juni 2028 		€ 1.315,29
        
        
          Van 1 juli 2018 tot en met 30 juni 2019 		€ 1.331,16
        
        
          Van 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2020		€ 1.365,77
        
        
          Van 1 juli 2020 tot en met 30 juni 2021		€ 1.387,50
        
        
          Van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 		€ 1.412,61 
        
        
          Van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 		€ 1.459,23 
        
        
          Van 1 juli 2023 tot en met 30 juni 2024:		€ 1.519,06
        
        
          Van 1 juli 2024 tot heden: 	                         		€ 1.561,78
        
      
      
    
    
      2.7.
      Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand december 2023 niet volledig werd betaald. Vanaf die maand tot de maand februari 2025 had [gedaagde] in totaal € 23.127,66 aan huur moeten betalen. [gedaagde] heeft € 2.667,24 betaald. De huurachterstand is daarom € 20.460,42. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 122,87 aan servicekosten betalen 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] moet de servicekosten betalen, omdat de kantonrechter vindt dat Grobel III voldoende heeft gesteld waaruit blijkt dat deze betaald moeten worden en het verweer van [gedaagde] niet afdoet aan de verschuldigdheid van de administratiekosten. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      2.9.
      Grobel III stelt dat [gedaagde] nog € 122,87 moet betalen, zoals opgenomen staat in de afrekennota service en verbruik van het jaar 2023. [gedaagde] voert aan dat het bedrag een administratiekosten van € 57,52, inbegrepen in de servicekosten, niet in rekening had mogen worden gebracht. Uit de afrekennota wordt volgens hem niet duidelijk dat hij administratiekosten is verschuldigd, omdat er onder de posten genaamd ‘kosten’, ‘uw aandeel’ en ‘voorschot’ € 0,00 staat en er bij de post ‘saldo’ wel administratiekosten worden genoemd. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde], omdat administratiekosten een andere aard hebben dan de andere servicekosten die in de afrekennota staan. Administratiekosten worden pas in rekening gebracht op het moment van de afrekennota en worden daarom niet berekend op basis van een aandeel en voor de administratiekosten is dan ook geen voorschot verschuldigd. Daarom staat er onder de posten genaamd ‘kosten’, ‘uw aandeel’ en ‘voorschot’ € 0,00, maar moet [gedaagde] wel een bedrag aan administratiekosten betalen.
      
    
    
      2.10.
      Voor zover [gedaagde] meent dat de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag onjuist is, gaat de kantonrechter ook aan dit verweer voorbij. Nu partijen niets zijn overeengekomen over de hoogte van deze kosten, zal de kantonrechter aansluiten bij de percentages die de huurcommissie volgens vast beleid hanteert, dat wil zeggen 2% administratiekosten over de kosten van gas en 5% over de overige servicekosten. Het door Grobel III in rekening gebrachte bedrag aan administratiekosten is niet berekend over gaskosten en het bedrag blijft onder 5% over de totale servicekosten. Grobel III heeft dus niet een te hoog bedrag in rekening gebracht.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.11.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet (altijd) heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het volgende.
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2016 de woning. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang bij het behoud van zijn woning, terwijl Grobel III een groot belang heeft bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt. 
      
    
    
      2.13.
      Ten tijde van de dagvaarding was er een huurachterstand van € 12.698,36 en ten tijde van de zitting was dit bedrag inmiddels opgelopen tot € 20.460,42. De huur is nu € 1.561,78 per maand en de achterstand is dus inmiddels opgelopen tot een bedrag dat overeenkomt met meer dan één jaar aan huur. 
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] heeft wel nog een verrekeningsvordering op Grobel III omdat een deel van de huur onverschuldigd is betaald. Deze verrekeningsvordering is vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot de maand waarin de huurachterstand is ontstaan € 2.484,32. Ook na verrekening zou er nog steeds een huurachterstand van bijna een jaar overblijven. Wellicht is het niet de schuld van [gedaagde] dat hij geen inkomsten meer had om de huur te betalen, zoals hij stelt, maar dat is wel een omstandigheid die in zijn risicosfeer ligt.
      
    
    
      2.15.
      Grobel III heeft op 16 oktober 2023 de toen bestaande huurachterstand en de contactgegevens van [gedaagde] doorgegeven aan de gemeente in het kader van schuldhulpverlening. [gedaagde] voert aan dat onvoldoende voortvarend is gehandeld door Grobel III en dat dat niet is toegestaan. De gevorderde ontbinding, moet volgens hem, daarom worden afgewezen. Hoewel de melding van Grobel III meer dan zes maanden voor de datum van de dagvaarding is gedaan, had niet van haar hoeven worden verwacht dat zij een nieuwe melding zou doen. [gedaagde] heeft immers geen gebruik gemaakt dan wel kunnen maken van deze schuldhulpverlening. Volgens [gedaagde] komt dit omdat de gemeente hem als zzp’er niet kon helpen. Nu [gedaagde], naar eigen zeggen, in de maanden voorafgaand aan de dagvaarding nog steeds zzp’er was, is de situatie niet veranderd en vindt de kantonrechter niet aannemelijk dat hij bij een nieuwe melding wel hulp had kunnen krijgen van de gemeente. 
      
    
    
      2.16.
      Tijdens de zitting verklaarde [gedaagde] dat hij vanaf april de lopende huur wel kan betalen en de huurachterstand kan inlopen, omdat hij recentelijk is begonnen met een cursus dropshipping. Hij stelt dat hij voor deze cursus een overeenkomst heeft getekend waarin staat opgenomen dat hij gegarandeerd binnen drie maanden € 100.000,00 omzet per maand zal genereren. Hij overlegt echter geen stukken waaruit dit blijkt. Hierdoor staat onvoldoende vast dat [gedaagde] binnen afzienbare tijd de huurachterstand kan inlossen. Grobel III wijst er ook terecht op dat [gedaagde] al drie keer heeft toegezegd de lopende huur en de huurachterstand te kunnen betalen en zijn beloftes telkens niet nakomt. De kantonrechter ziet daarom ook geen aanleiding om een zogeheten terme de grâce toe te kennen, een termijn waarbinnen [gedaagde] het totaal verschuldigde bedrag aan huurachterstand alsnog mag betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en de huur dan wel een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] de huur dan wel een gebruiksvergoeding van 
        € 1.561,78 per maand betalen (artikel 7:225 BW). 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 121,11 voor het onderzoek van de defecte armaturen betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      Grobel III heeft haar eis vermeerderd en wil dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld om € 121,11 te betalen voor het onderzoeken van de defecte armaturen.  Betalen. Dit wordt toegewezen, omdat Grobel III voldoende heeft gesteld waaruit volgt dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] moeten komen en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden van Grobel III, staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Grobel III daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat gedaagde een boete moet betalen als gedaagde niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Grobel III wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen 
        
      
      
    
    
      2.20.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Grobel III moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 1.409,00 aan griffierecht, € 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.492,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.22.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Grobel III dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Grobel III te betalen € 20.704,40;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning (inclusief parkeerplaats) aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Grobel III te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 september 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Grobel III te betalen € 1.561,78 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Grobel III worden begroot op € 2.492,72;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        64266
      
      
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)