ECLI:NL:RBOBR:2025:973, Rechtbank Oost-Brabant, 20-02-2025, 24/875
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Inzichtelijk rekening gehouden met verschillen. Bij het verslag van inpandige opname gevoegde foto’s zitten niet in het dossier, maar niet gebleken is dat daaromtrent nog een geschilpunt is zodat de heffingsambtenaar niet wordt opgedragen die foto’s alsnog te verstrekken. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/875
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ( [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 1.010.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1972. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 249 m², een vrijstaande garage en een overkapping van 10 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 983 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.210.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 10 oktober 2024 is opgesteld door taxateur M. Pouwels. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 20 jaar oud) en badkamer (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        In het taxatierapport van de heffingsambtenaar zitten foto’s van de keuken en de badkamer. Gezien die foto’s vindt de rechtbank de door eiser gestelde leeftijd van die voorzieningen aannemelijk. Hoewel de bewijslast op dit punt dus bij eiser lag, is hiermee het benodigde bewijs van de door eiser gestelde feiten geleverd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar vervolgens inzichtelijk en begrijpelijk heeft toegelicht dat de door eiser geschetste toestand van de woning niet leidt tot een lagere waarde. Gelet op de leeftijd van de woning zijn de badkamer en keuken gemiddeld. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met (ook qua bouwjaar) vergelijkbare woningen en in zijn taxatie waar nodig gecorrigeerd voor een verschil in toestand. Dat laatste geldt ook voor het duurzaamheidsniveau van de woning waarbij uit het dossier overigens blijkt dat in 2004 het dak is voorzien van (nieuwe) isolatieplaten. Met al deze aspecten is in de waardering dus voldoende rekening gehouden.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank merkt nog het volgende op. De woning is door de heffingsambtenaar op 3 juli 2024 inpandig opgenomen. Daarvan zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. In dat verslag is een aantal opmerkingen gemaakt over het onderhouds- en voorzieningenniveau en ook ‘overige opmerkingen/bijzonderheden’. In dit formulier is melding gemaakt van een aantal concreet omschreven gebreken waarbij is opgemerkt dat daarvan foto’s zijn gemaakt. Die foto’s zitten niet in het dossier. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen die foto’s als op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Eisers gemachtigde heeft namelijk in beroep niet gesteld dat de waardering door de heffingsambtenaar op deze punten (nog) in geschil is. In zoverre is dus sprake van stukken die betrekking hebben op een element van de aanslag dat in beroep niet (meer) ter discussie staat. Genoemde foto’s zijn daarom geen op de zaak betrekking hebbende stukken (meer) zodat de heffingsambtenaar niet verplicht was die te overleggen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Hoge Raad 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, overweging 3.4.2 en onder iii).