ECLI:NL:RBOBR:2025:968, Rechtbank Oost-Brabant, 20-02-2025, 24/457
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Inzichtelijk rekening gehouden met verschillen, behalve de kwaliteit. Neerwaartse correctie op dat punt betekent evenwel dat de getaxeerde waarde nog altijd boven de vastgestelde waarde uitkomt. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/457
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 290.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1949. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 74 m², twee dakkapellen, een berging van 21 m² en een overkapping van 11 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 191 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 327.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 13 maart 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem zeer gedateerde keuken in de woning (van meer dan 30 jaar oud). Ook wijst hij op de in zijn ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar merkt in zijn verweerschrift op dat hij zowel de kwaliteit als en de onderhoudstoestand van de woning heeft beoordeeld als gemiddeld en dat hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        Eiser heeft als feit gesteld dat de woning beschikt over een zeer gedateerde keuken (van meer dan 30 jaar oud). Dit heeft betrekking op de kwaliteit van de woning. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee niet inzichtelijk en begrijpelijk rekening heeft gehouden. Hoewel de kwaliteit van de woning in zijn totaliteit wordt beoordeeld en de keuken daarvan slechts een onderdeel is, blijkt uit de algemeen geformuleerde reactie van de heffingsambtenaar niet hoe hij dit aspect heeft beoordeeld. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar de kwaliteit van twee vergelijkingsobjecten ([adres] en [adres]) heeft beoordeeld als slecht (correctiefactor 2). Uit (het fotomateriaal in) het dossier blijkt niet waarom de woning in dit opzicht beter zou zijn dan deze vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om in het voordeel van eiser uit te gaan van een slechte kwaliteit van de woning (correctiefactor 2). Dit baat eiser evenwel niet. Zou de heffingsambtenaar ook voor de woning zijn uitgegaan van een slechte kwaliteit (correctiefactor 2), dan zou de getaxeerde waarde met nog geen € 15.000 worden verlaagd. Aangezien het verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde (€ 327.000 - € 290.000 =) € 37.000 betreft (wat beduidend meer is dan € 15.000), is ook dan nog aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft de onderhoudstoestand van de woning heeft eiser slechts gezegd dat die matig is. Hij heeft geen feiten gesteld waaruit dat volgt. Eisers betoog kan om die reden niet slagen en de rechtbank vindt het dan ook begrijpelijk dat de heffingsambtenaar van een gemiddelde onderhoudstoestand is uitgegaan.
        
      
      
        3.2.4.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau overweegt de rechtbank het volgende. Uit de taxatie van de heffingsambtenaar blijkt dat de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode en dat van eenzelfde type woningen sprake is. Om die reden mag in beginsel worden aangenomen dat sprake is van een vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie. Eiser heeft geen feiten gesteld waaruit zou moeten blijken dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten. De conclusie is dan ook dat de heffingsambtenaar met het duurzaamheidsniveau voldoende rekening heeft gehouden.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.