ECLI:NL:RBAMS:2025:2124, Rechtbank Amsterdam, 28-03-2025, 11245508 / CV EXPL 24-10094
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: afwijzen boete ivm late inlevering. verrekening van teruggveorderde waarborgsom ivm schade door gebreken bij oplevering van het gehuurde

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11245508 \ CV EXPL  24-10094
    
    
    
      
        Vonnis van 28 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        EIGEN KRACHT! JEUGD EN GEZIN B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Eigen Kracht,
      gemachtigde: mr. M. Kartal.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 oktober 2024
      - het bericht van 27 januari 2025 met productie(s) van [eiseres]- de mondelinge behandeling van 30 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Verschenen zijn [eiseres] , bijgestaan door mevrouw [naam 1] van Inkassier, en namens Eigen Kracht haar gemachtigde en de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] , beiden bestuurders van Eigen Kracht.
      
    
    
      1.2.
      Na debat is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenares van de appartementsrecht op het adres [adres] (nader te noemen het appartement). 
      
    
    
      2.2.
      Met ingang van 27 januari 2022 tot en met 27 januari 2024 heeft Eigen Kracht het appartement van [eiseres] gehuurd tegen een huurprijs van € 2.067,05 per maand. 
      
    
    
      2.3.
      Op 1 februari 2022 heeft de door [eiseres] ingeschakelde makelaar F.E. Real Estate (verder de verhuurmakelaar) een incheckrapport opgemaakt, dat namens Eigen Kracht is ondertekend door [naam 3] , werkzaam bij Eigen Kracht.  
    
    
      2.4.
      Op 29 januari 2024 heeft [naam 4] namens de verhuurmakelaar van [eiseres] de uitcheck van het appartement verzorgd. Het uitcheckrapport, dat is gedateerd op 26 februari 2024, is kennelijk op 29 januari 2024 (digitaal) ondertekend door [naam 5] , de ex-partner van [eiseres] die werkzaam is bij Eigen Kracht.  
      
    
    
      2.5.
      In een mail of brief van 26 februari 2024 heeft de verhuurmakelaar van [eiseres] aan Eigen Kracht laten weten dat herstel van de bij de eindinspectie geconstateerde schade € 11.676,50 bedraagt en de kosten van aanvulling van de ontbrekende inventaris € 7.450,00. In het kader van de eindafrekening wordt in die brief of mail ook aanspraak gemaakt op € 350,00 schoonmaakkosten, € 730,59 vanwege de eindafrekening stroom en gas en € 350,00 per dag aan  verbeurde boetes voor het te laat inleveren van een sleutelbos. 
      
    
    
      2.6.
      Op 3 juli 2024 heeft de incassogemachtigde van [eiseres] Eigen Kracht aangemaand een bedrag van in totaal € 43.646,26 te betalen vanwege diverse schadeposten. Dit bedrag is inclusief rente, buitengerechtelijke en overige kosten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Eigen Kracht tot betaling van:
      
        
          een contractuele boete van € 10.500,00 vanwege het te laat inleveren van de sleutels, een schadevergoeding van € 26.707,09 vanwege de staat waarin het appartement is opgeleverd, een bedrag van € 13.760,33 voor gevolgschade (hestelkosten en verblijfskosten) en € 711,00 opslagkosten van haar eigen spullen  omdat zij (nog) niet in de woning kon terugkeren, vermeerderd met de wettelijke rente hierover tot aan de voldoening; 
        
        
          € 1.186,78 buitengerechtelijke kosten;
        
        
          de proceskosten en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Eigen Kracht voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Eigen Kracht vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [eiseres] tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.000,00 en  betaling van de proceskosten van Eigen Kracht in reconventie.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Kracht, vanwege (verrekening van die borgsom met) hetgeen Eigen Kracht aan haar verschuldigd is vanwege de slechte staat waarin he appartement is opgeleverd. Zij betwist niet dat de borgsom nog niet is terugbetaald.
      
    
    
      3.5.
      
        Op de nadere standpunten van partijen wordt indien nodig voor de beslissing ingegaan bij de beoordeling. 
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        
          boete vanwege te laat inleveren sleutels
        
      
      
    
    
      4.1.
      Volgens [eiseres] is Eigen Kracht een bedrag van € 10.500,00 aan boetes verschuldigd om dat zij, terwijl de huurovereenkomst op 27 januari 2024 is geëindigd, pas op 26 februari 2024 de (overige) sleutels van het appartement heeft ingeleverd. Volgens [eiseres] heeft Eigen Kracht in feite het appartement pas per 26 februari 2024 opgeleverd en bleek toen de portieksleutel kwijt te zijn geraakt. Eigen Kracht betwist dat de huurovereenkomst per 27 januari 2024 is geëindigd omdat volgens haar [eiseres] , op grond van 3.2 van de huurovereenkomst, één maand voordat de huurovereenkomst eindigt, Eigen Kracht schriftelijke over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt had moeten informeren. Ook voert Eigen Kracht aan dat ze de sleutels al  eerder had ingeleverd en ook geen gebruik meer maakte van het gehuurde, maar dat niet alle sleutels in één keer konden ingeleverd omdat de sleutel van de portiekdeur kwijt was. Om die reden heeft Eigen Kracht de huur over de maand februari 2024 nog betaald.  
      
    
    
      4.2.
      Door [eiseres] is niet betwist dat Eigen Kracht het gehuurde eind januari 2024 heeft verlaten, onder inlevering van een sleutelbos, waaraan weliswaar de sleutel van de gezamenlijke portiekdeur ontbrak maar waaraan wel de sleutels zaten waarmee het appartement kon worden betreden. Volgens het door de verhuurmakelaar van [eiseres] opgestelde uitcheckrapport heeft de uitcheck plaatsgevonden op 29 januari 2024. Eigen Kracht heeft over februari 2024 de huur nog betaald. Onder die omstandigheden is Eigen Kracht geen boete verschuldigd voor het later inleveren van een tweede sleutelbos en het niet inleveren van de portiek sleutel. De strekking van het boetebeding van artikel 3.5. in de huurovereenkomst is dat een boete verschuldigd is als het appartement niet ter vrije beschikking is gesteld. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het appartement feitelijk eind januari 2024 opgeleverd. Een boete van € 350,00 per dag vanwege het later inleveren van alleen de portieksleutel is disproportioneel, ook omdat niet valt in te zien waarom dat schade tot gevolg heeft voor [eiseres] . Het gedeelte van de vordering van [eiseres] dat ziet op de boete zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Schade aan het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eiseres] blijkt uit het uitcheckrapport van 26 februari 2024 in combinatie met het incheckrapport van 1 februari 2022 dat het appartement in een andere, slechtere staat aan [eiseres] is opgeleverd dan de staat waarin het appartement verkeerde bij aanvang van de huur. Volgens [eiseres] bedraagt de schade een bedrag van € 26.707,09. Dit bedrag bestaat onder andere uit een bedrag van € 11.676,50 vanwege het herstel van de schade, een bedrag van € 7.450,00 voor het aanvullen van ontbrekende inventaris en € 350,00 schoonmaakkosten. 
      
    
    
      4.4.
      Eigen Kracht betwist dat mevrouw [naam 3] namens haar het incheckrapport heeft ondertekend. Eigen Kracht betwist ook dat de heer [naam 5]  bevoegd was namens haar het uitcheckrapport te ondertekenen. Verder  heeft er maar één persoon gewoond en betwist Eigen Kracht  dat door die persoon de gestelde schade is veroorzaakt. Volgens Eigen Kracht is alleen een portieksleutel niet ingeleverd. Wat de meterstanden in 2022  en op het moment van vertrek waren , is niet te achterhalen aan de hand van de overgelegde foto’s van de meters. Er is geen (getekende) inventarislijst overgelegd waardoor niet vast staat welke inventaris aan Eigen Kracht bij aanvang van de huur ter beschikking is gesteld. Dat spotjes in de keuken en woonkamer, de vaatwasser, het vriesvak, de oven, de afstandsbediening en een aantal schoonmaakspullen kapot zijn, wordt door Eigen Kracht gemotiveerd betwist. Dat de vlonder van het balkon vervangen moet worden vanwege brandschade blijkt volgens Eigen Kracht niet uit het uitcheckrapport. Dat het laminaat vervangen moest worden en dat de loodgieter die de overgelegde offertes heeft opgesteld ook kan schilderen en vloeren kan leggen betwist Eigen kracht. Eigen Kracht wijst er op dat daadwerkelijke facturen of betaalbewijzen ontbreken en dat er geen aftrek nieuw voor oud is toegepast.
      
    
    
      4.5.
      In het incheckrapport van 1 februari 2022 staan onder meer de volgende opmerkingen:
      
        -	Gang ziet er prima heeft kastjes muren en deuren hebben gebruik sporen
      
      
        -	Keuken ziet er prima uit keukenblad heeft vlekken
      
      
        -	Woonkamer ziet er prima uit vloer heeft verf
      
      
        -	Balkon deur gaat niet open gordijn zit ertussen
      
      
        -	Slaapkamer ziet er prima uit heeft gebruik sporen
      
      
        -	Badkamer heeft veel kalk plekken
      
      
        -	Kamer heeft gebruik sporen, Muur heeft vlekken, Bank en stoelen hebben vlekken
      
      
        -	Gang heeft vlekken op de muur
      
      
        -	Trapp heeft gebruik sporen
      
      
    
    
      4.6.
      De bij het incheckrapport gevoegde foto’s van de meterstanden zijn te donker om af te lezen. Wanneer de kleine foto’s bij het incheckrapport worden vergeleken met foto’s van dezelfde plek bij het uitcheckrapport kunnen in ieder geval door de kantonrechter de door [eiseres] gestelde gebreken niet worden geconstateerd. 
      
    
    
      4.7.
      In het uitcheckrapport van 26 februari 2024 is vermeld dat alle vertrekken schoongemaakt moeten worden, hoewel bij de vraag “is de ruimte schoon” steeds “redelijk” is vermeld. Verder werd er het volgende opgemerkt in het uitcheckrapport over de verschillende vertrekken: 
      
        
          de badkamer: wastafelkastje is verrot, badkamer meubel en rek is stuk, lampenkap, thermosstraatkraan en haken ontbreken;
        
        
          slaapkamer 1: deurhandel stuk, muur gevlekt, hendel om rooster te bedienen ontbreekt, slaapkamerdeur beschadigd, brandvlekken matras en hoeslakens, kussens, topmatras, dekbed en sleutel van de slaapkamerdeur ontbreken;
        
        
          slaapkamer 2: gat plafond bij de lamp, bekleding van de rode bank zwaar beschadigd, blad van het bureau en matras beschadigd, spiegeldeur kapot, laminaat bij de spiegel beschadigd, plank boekenkast ontbreekt, rugleuning bureaustoel mist, lampenkap, tafellamp, kussens, dekbed en vloerkleed ontbreken;
        
        
          de schuur/bergingen: hoes strijkplank weg, schoonmaakspullen en handdoeken ontbreken, wasmachine vervangen door een goedkope zonder akkoord;
        
        
          toilet: spiegel ontbreekt;
        
        
          het balkon: vlonder  is verband en olielamp ontbreekt;
        
        
          de woonkamer: afstandsbediening kapot, gaten in sierkussens en plafond, spots doen het niet doen, laminaat is beschadigd, 2 vazen, een schilderij bij de trap en een chromecast ontbreken; 
        
        
          de keuken: enige reparaties nodig, spots, broodmachine, vriesvak, vaatwasser, twee pitten van het fornuis doen het niet, zeef van de gootsteen ontbreekt net als servies, bestek en overige keuken inventaris.
        
      
      
    
    
      4.7.
      Door Eigen Kracht wordt niet betwist dat er beter schoongemaakt had kunnen worden zodat het bedrag van € 350,00 aan schoonmaakkosten zal worden toegewezen. Door Eigen Kracht wordt erkend dat zij bij oplevering de druppel of sleutel van de portiekdeur niet heeft teruggegeven en zij heeft zich bereid verklaard de kosten tot vervanging van die sleutel tot een bedrag van € 35,00 te voldoen. Ook heeft Eigen Kracht in deze procedure erkend dat de eindafrekening voor stroom en gas tot een bedrag van € 730,59 door haar dient te worden voldaan. In deze procedure is een whats-app bericht van “Leidinggevenden Eigen Kracht Jeugd” overgelegd (productie 8 van [eiseres] ) waarin aan [eiseres] met klem wordt geadviseerd de cilinder van de voordeur te vervangen omdat de sleutel door vele handen is gegaan en gekopieerd kan zijn door onbevoegden. Dat deze app van een medewerker van Eigen Kracht afkomstig is, is door Eigen Kracht niet betwist. Om die reden zullen ook de kosten van het vervangen van het slot van de woning worden toegewezen, waarvan in productie 5 van [eiseres] wordt gesteld dat die € 495,00 bedragen. Dat betekent dat in ieder geval € 1.610,59 zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      Het uitcheckrapport heeft slechts beperkte waarde omdat gemotiveerd is betwist en vervolgens gesteld noch gebleken is - en dus niet vast staat - dat [eiseres] er op mocht vertrouwen dat haar toenmalig partner [naam 5] (voormalig werknemer van Eigen Kracht), Eigen Kracht rechtsgeldig mocht vertegenwoordigen en uit dien hoofde de uitcheckrapportage mocht tekenen. Voorzover [naam 5] al heeft gezegd dat de borgsom niet terug betaald hoefde te worden, kon [eiseres] er evenmin op vertrouwen dat hij rechtsgeldig die toezegging namens Eigen Kracht kon doen. Voorts is het voor de kantonrechter niet navolgbaar op welke wijze de in de uitcheckrapportage genoemde gebreken de werkzaamheden noodzakelijk maken die zijn omschreven in de offerte(s), die ter onderbouwing van de schade zijn overgelegd. Ten aanzien van de volgens [eiseres] ter beschikking gestelde inventaris is door Eigen Kracht betwist dat er een inventarislijst beschikbaar is gesteld bij aanvang van de huur. In deze procedure is ook geen (door Eigen Kracht getekende) inventarislijst overgelegd. Van veel van de bij uitcheck volgens de makelaar van [eiseres] geconstateerde gebreken kan niet worden vastgesteld of dit door gewone slijtage is ontstaan of het gevolg is van zodanig ruw gebruik van de woning dat daar een schadevergoedingsplicht van Eigen Kracht uit voortvloeit. Ook is van een aantal gebreken niet vast te stellen dat ze niet al aanwezig waren bij aanvang van de huur. Bij de incheckrapportage werd namelijk al melding gemaakt van gebruikssporen. Dat geldt zowel ten aanzien van de staat van de badkamer als ten aanzien van gebruikssporen op en aan meubels, als andere opmerkingen over de staat van de woning die ook al in de incheckrapportage zijn gemaakt. 
      
    
    
      4.9.
      Al met al heeft [eiseres] wel aannemelijk gemaakt dat er enige schade is aan de woning, maar heeft zij onvoldoende gesteld om die schade tot het gevorderde bedrag aan Eigen Kracht toe te kunnen rekenen. Daarbij is ook van belang dat de werkzaamheden in de offerte naar het oordeel van de kantonrechter niet noodzakelijkerwijs voortvloeien uit door Eigen Kracht toe te rekenen gebreken. Voorts is daarbij van belang dat van een groot deel van de op de lijst met ontbrekende goederen voorkomende voorwerpen niet kan worden vastgesteld of die bij aanvang van de huur aan Eigen Kracht ter beschikking zijn gesteld, omdat een (door Eigen Kracht ondertekende) inventarislijst ontbreekt. Schattenderwijs stelt de kantonrechter dat bovenop de al toegewezen schadeposten nog voor een bedrag van ongeveer €  2.000,00 tot € 2.500,00 aan schade aan matrassen, meubels, keukenapparatuur en andere reeds op de foto’s in het incheckrapport zichtbare inventarisschade is toegebracht, die op grond van hetgeen gesteld en overgelegd is, aan Eigen Kracht kan worden toegerekend. Om praktische redenen zal dit bedrag worden afgerond op een bedrag van € 2.389,41 zodat de te vergoeden schade integraal kan worden verrekend met de nog terug te betalen borgsom. 
      
      
        
          Gevolgschade, onder andere kosten vervangende woonruimte tijdens herstel schade
        
      
      
    
    
      4.10.
      Doordat de schade aan het appartement moest worden hersteld, stelt [eiseres] dat zij gevolgschade heeft geleden tot een bedrag van € 14.471,33, te weten € 711,00 opslagkosten en € 13.760,33 gevolgschade. 
      
    
    
      4.11.
      Eigen Kracht betwist dat vervanging van de sloten noodzakelijk was. Eigen Kracht betwist gemotiveerd dat de kosten voor opslag en tijdelijk verblijf elders noodzakelijk waren en betwist gemotiveerd dat deze kosten door haar vergoed moeten worden. Over de gevorderde schade in verband met een lekkage in 2023 merkt Eigen Kracht op dat de oorzaak van de schade niet vast staat, dat de verzekering kennelijk schade van de onderburen heeft vergoed maakt dat niet uitgesloten kan worden dat ook schade vergoed is of kan worden voor schade in het gehuurde. 
      
    
    
      4.12.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is niet vast komen te staan dat door Eigen Kracht schade aan het gehuurde is veroorzaakt die zodanige werkzaamheden aan de woning noodzakelijk maakte dat [eiseres] niet of pas later in de woning kon terugkeren. De kosten van opslag en tijdelijk verblijf elders zullen daarom worden afgewezen. Dat Eigen Kracht voor eventuele schade ten gevolge van een lekkage in 2023 aansprakelijk zou zijn is, gelet op de gemotiveerde betwisting van Eigen Kracht, onvoldoende onderbouwd. Ook is niet uitgesloten dat er verzekeringsdekking voor deze schade is. Een deel van de schadeposten is ook meegenomen in de schade in verband met de oplevering van de woning en daar ook al besproken.    
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande wordt de vordering in conventie toegewezen tot een bedrag van € 4.000,00.  Dat bedrag kan en zal verrekend worden met hetgeen in reconventie wordt toegewezen. Partijen hebben dan na het onherroepelijk worden van dit vonnis per saldo over en weer niets meer van elkaar te vorderen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.14.
      In reconventie vordert Eigen Kracht terugbetaling van de bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom. Niet betwist is dat die waarborgsom nog niet is terugbetaald. De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.000,00 wordt toegewezen en verrekend met de in conventie toegewezen schadevergoeding van eveneens € 4.000,00. 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.15
      Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld dragen zij ieder de eigen kosten, zowel met betrekking tot deze procedure als in het incassotraject. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
    
      
        in conventie en in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van partijen af,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in de zin dat zij ieder hun eigen kosten dragen. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn, en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        717