ECLI:NL:RBLIM:2024:9079, Rechtbank Limburg, 06-12-2024, 11386838 / CV EXPL 24-5555
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Dringend eigen gebruik woning. Belangenafweging.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11386838 \ CV EXPL  24-5555
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 6 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde mr. M.M.L. Marks (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde mr. A.C.F. Zwerver (Stichting Univé Rechtshulp).
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding 
      - de conclusie van antwoord
      - de mondelinge behandeling van 25 november 2024 - de pleitnota van [eiseres] .
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats 2] en voor de helft eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het [adres 3] te [woonplaats 1] . 
      
    
    
      2.2.
      Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is op 1 juli 2023 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de (deels gemeubileerde) zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats 2] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 1.350,00 per maand, te vermeerderen met een voorschot voor leveringen en diensten van € 100,00 per maand. 
    
    
      2.3.
      De heer [naam partner] , de partner van [gedaagde] (verder: [naam partner] ), woont samen met [gedaagde] in het gehuurde. 
      
    
    
      2.4.
      
        De affectieve relatie tussen [eiseres] en haar partner, tevens de vader van hun op 
        
          [geboortedatum] 2023 geboren zoon, is geëindigd waarna [eiseres] en de zoon zijn verhuisd naar een vakantiewoning waar zij tot op heden in wonen. [eiseres] bewoonde vóór zij het gehuurde aan [gedaagde] verhuurde, zelf de nu aan [gedaagde] verhuurde woning.
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiseres] heeft op 21 juni 2024 bij aangetekend schrijven en bij gewone post 
        aan [gedaagde] en aan [naam partner] (aan elk afzonderlijk gericht) de huurovereenkomst 
        wegens dringend eigen gebruik tegen 1 november 2024 opgezegd.
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft bij e-mail van 3 juli 2024 aan [eiseres] bericht dat zij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
      - om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde aan [adres 1] te [woonplaats 2] met alle van harentwege aanwezige personen en goederen te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om, zo [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen,
      - tot betaling van € 1.450,00 per maand (ter zake de kale huurprijs plus voorschot leveringen en diensten) per maand over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde] na de datum waartegen de ontruiming is uitgesproken in het bezit van het (voormalig) gehuurde blijft,
      - tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [eiseres] voert daartoe aan dat zij eerst zelf in het gehuurde woonde en, nadat zij met haar partner is gaan samenwonen, haar woning aan [gedaagde] heeft verhuurd. De relatie en de samenwoning met haar partner is geëindigd en als noodoplossing is zij met haar zoontje naar een vakantiewoning verhuisd. Beiden lijden onder de onzekere woonsituatie en zij heeft het gehuurde, dat bij uitstek geschikt is voor haar en haar zoontje en voor rust en stabiliteit zal zorgen, dringend nodig voor eigen gebruik. Zij heeft passende woonruimte aan [gedaagde] aangeboden maar dat heeft niet tot een oplossing geleid, reden waarom zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd. Dat heeft zij zekerheidshalve ook ten aanzien van [naam partner] gedaan omdat [naam partner] ook in het gehuurde woont maar niet aan het adres van het gehuurde staat ingeschreven. Nu [naam partner] geen medehuurder is en zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten heeft zij [naam partner] , anders dan oorspronkelijk de bedoeling was, in deze procedure niet gedagvaard. Het aan [gedaagde] voorgestelde mediationtraject is niet van de grond gekomen. Nu er voldoende passende woonruimte in de omgeving voor [gedaagde] aanwezig is en [gedaagde] het gehuurde grotendeels gemeubileerd heeft gehuurd, is een verhuizing voor [gedaagde] niet ingrijpend. Aangezien [gedaagde] niet met een beëindiging van de huurovereenkomst instemt en zij en haar zoontje de vakantiewoning uiterlijk op 1 april 2025 dienen te verlaten, heeft zij een spoedeisend belang bij haar vordering. 
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , dan wel wenst zij een vergoeding in de zin van art. 7:275 BW van € 7.428,00, de ontruimingstermijn te verlengen tot minimaal zes maanden alsmede het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren met veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen voormelde termijn plaatsvindt. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij al voor het sluiten van de huurovereenkomst met [eiseres] in een geschikte huurwoning woonde die aan haar criteria (een huis met een tuin, landelijk gelegen, betaalbaar en in een kindloze, rustige buurt) voldeed. Omdat het gehuurde van [eiseres] ook aan die criteria voldoet, ruimer is en in de buurt ligt van de woning van haar moeder die zij wekelijks verzorgt, hebben [naam partner] en zij belangstelling voor het gehuurde getoond. Om voor het gehuurde in aanmerking te komen heeft zij zich samen met [naam partner] moeten inschrijven bij de makelaar van [eiseres] ( [naam makelaardij] ) en hebben zij samen een inschrijfformulier ingevuld en ondertekend. In dat formulier hebben zij onder meer hun inkomensgegevens vermeld en zij waren verrast dat zij uit de ongeveer 10 gegadigden voor het gehuurde werden gekozen. Vervolgens is er, voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst, tussen [naam partner] , [naam makelaardij] en de ex-partner van [eiseres] uitvoerig onderhandeld over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst met [eiseres] zou worden gesloten. Die onderhandelingen waren met name gericht op een onbepaalde duur van de huurovereenkomst. Dat was belangrijk omdat zij niet uit haar oude woning hoefde te vertrekken en omdat zij het gehuurde langdurig samen met [naam partner] wil gaan bewonen. Dat was van meet af de bedoeling en [eiseres] was daarvan op de hoogte. Door persoonlijke omstandigheden is er nog geen geregistreerd partnerschap met [naam partner] geregeld en is [naam partner] nog niet uitgeschreven uit zijn woning in [woonplaats 3] en ingeschreven aan het adres van het gehuurde maar daar zijn [naam partner] en [gedaagde] mee bezig. Als zij op voorhand had geweten dat de huurovereenkomst met [eiseres] nu al zou worden beëindigd dan had zij de overeenkomst van haar vorige huurwoning niet opgezegd en die met [eiseres] niet gesloten. Na de opzegging door [eiseres] is zij met [naam partner] intensief op zoek gegaan naar een passende huurwoning die aan hun criteria voldoen maar die hebben zij niet gevonden. Het aanbod is schaars, de huurprijs is te hoog of er mogen geen huisdieren in gehouden worden.
      
    
    
      3.5.
      
        Aangezien [eiseres] over ruime financiële middelen, bestaande uit inkomsten uit arbeid en uit huurpenningen van haar woningen die niet met hypotheek zijn belast, beschikt lijkt het op willekeur van [eiseres] dat zij het gehuurde zelf wil bewonen. [eiseres] heeft bovendien niet te kennen gegeven dat zij heeft geprobeerd of overwogen om in een van haar andere woningen te gaan wonen. Verder volgt uit de verklaring van de verhuurder van de vakantiewoning niet dat [eiseres] die moet verlaten en heeft [eiseres] niet aannemelijk gemaakt waarom zij met haar zoontje niet in een van de panden van haar vermogende ex-partner kan gaan wonen. [eiseres] staat nog steeds ingeschreven aan het adres van haar 
        ex-partner. Of en hoeveel de ex-partner financieel bijdraagt aan [eiseres] en het zoontje is niet bekend. Al deze omstandigheden maakt dat hun belang zwaarder weegt dan dat [eiseres] waardoor de vorderingen dienen te worden afgewezen, aldus [gedaagde] . 
      
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat van belang is, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van [eiseres] vloeit voort uit de aard van haar vordering en is door [gedaagde] onvoldoende weersproken.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming  in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. 
      
    
    
      4.3.
      Als [eiseres] aannemelijk maakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dan kan dat een grond voor de beëindiging van de huurovereenkomst opleveren en tot het oordeel leiden dat aan de hand van de afweging van de belangen van beide partijen niet van [eiseres] kan worden gevergd om de huurovereenkomst met [gedaagde] te laten voortduren en dat [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen. Het is dus aan [eiseres] om voldoende feiten te stellen waaruit haar dringend eigen gebruik aangenomen kan worden en, bij betwisting daarvan, zo nodig te bewijzen. [eiseres] dient verder feiten te stellen waaruit volgt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] heeft weliswaar aangevoerd dat zij de vakantiewoning die zij met haar zoontje bewoont uiterlijk op 1 april 2025 moet verlaten, maar de onderbouwing daarvan is mager. Uit de als productie 2 overgelegde e-mails van 14 mei en 30 september 2024 van een zekere Hubert volgt weliswaar dat [eiseres] de vakantiewoning sinds 7 maart 2024 huurt maar niet dwingend dat [eiseres] uiterlijk op 1 april 2025 die vakantiewoning moet hebben verlaten. Bovendien kan [eiseres] , zoals ter mondelinge behandeling is besproken, geen huurovereenkomst voor de vakantiewoning aanleveren, hetgeen de dringendheid van het gestelde eigen gebruik, zoals ook door [gedaagde] benadrukt, op losse schroeven zet. 
      
    
    
      4.5.
      Van belang is verder dat [eiseres] eigenaresse is van een drietal woningen. Ten aanzien van de woning te [woonplaats 1] (die van haar en van haar ex-partner is) voert [eiseres] aan dat die woning is verhuurd en haar woning aan de [adres 2] te [woonplaats 2] is een studio die te klein is voor haar en haar zoontje. Dat de woning in [woonplaats 1] is verhuurd kan zo zijn, maar dat die huur niet beëindigd kan worden is door [eiseres] verder niet gesteld. Bovendien moet [eiseres] ’ standpunt dat die woning voor haar niet geschikt zou zijn omdat zij niet in buurt van haar ex-partner wil wonen – kennelijk is de woning gelegen op korte afstand van de nieuwe woning van haar ex-partner – van de hand worden gewezen omdat de noodzaak hiervan verder niet is onderbouwd.
      
    
    
      4.6.
      Verder rust op [eiseres] de stelplicht en de bewijslast om aannemelijk te maken dat zij redelijk passende alternatieve woonruimte aan [gedaagde] heeft aangeboden.
      
    
    
      4.7.
      De criteria van [gedaagde] en [naam partner] voor passende woonruimte (een betaalbaar landelijk gelegen huis in een kindloze rustige buurt met twee slaapkamers en een tuin en waarin een huisdier mag worden gehouden) heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd onderbouwd. [gedaagde] heeft ook luchtfoto’s van haar vorige huurwoningen overgelegd waaruit volgt dat het belangrijk voor haar en [naam partner] is dat de woning landelijk en rustig ligt. Dat volgt ook uit de e-mail van 30 mei 2023 van [naam partner] aan de makelaar van [eiseres] . Gelet op de uitvoerige onderhandelingen voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst en op de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst uiteindelijk is gesloten, kende [eiseres] de criteria van [gedaagde] en [naam partner] en wist [eiseres] dat [naam partner] samen met [gedaagde] in het gehuurde zou gaan wonen. Dat is ook gebeurd en [eiseres] heeft dat kennelijk goedgevonden, ondanks dat [naam partner] formeel geen medehuurder is. Met dat belang moet derhalve ook rekening worden gehouden. 
      
    
    
      4.8.
      
        De door [eiseres] bij e-mail van 2 april 2024 voorgestelde huurwoningen voldoen niet aan de criteria die [gedaagde] en [naam partner] aan een woning stellen, hetgeen [eiseres] zich realiseerde en in diezelfde e-mail beaamde. [eiseres] heeft vervolgens niets meer aangevoerd waaruit blijkt dat zij zich vanaf 2 april 2024 inspanningen heeft getroost om passende woonruimte aan [gedaagde] aan te bieden. Dat [eiseres] zich vanaf de huuropzegging op 
        21 juni 2024 tot medio oktober 2024 heeft gefocust op een mediationtraject met [gedaagde] maakt dat niet anders. Ook in die tussenliggende periode lag het op de weg van [eiseres] om zich inspanningen te getroosten om passende woonruimte voor [gedaagde] aan te bieden. Eerst bij dagvaarding van 14 november 2024 biedt [eiseres] enkele woningen aan [gedaagde] aan, maar ten aanzien van deze woningen heeft [gedaagde] uitgelegd dat en waarom deze niet geschikt zijn. Dat standpunt is niet onbegrijpelijk.
      
      
    
    
      4.9.
      Met inachtneming van al het vorenoverwogene kan niet worden geoordeeld dat de belangen van [eiseres] prevaleren boven die van [gedaagde] . Dat betekent dat de vorderingen zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde. 
      
    
    
      4.11.
      Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 814,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als [eiseres] deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving heeft betaald. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2024.
        YT