ECLI:NL:RBROT:2025:3457, Rechtbank Rotterdam, 26-02-2025, C/10/684014 / HA ZA 24-698
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: (Ver)koop woningen. Non-conformiteit? Artikel 6.3 koopovereenkomst. Staan de gebreken het normaal gebruik van de woningen in de weg? Ouderdomsclausule. Dwaling? Herstelkosten.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/684014 / HA ZA 24-698
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    wonend in Bergschenhoek (gemeente Lansingerland),
    2. [eiser 2],
    wonend in Bergschenhoek (gemeente Lansingerland),
    3. [eiser 3],
    
      wonend in Bleiswijk (gemeente Lansingerland),
      eisers,
      advocaat mr. F.C.M. Tamis te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      wonend in Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
      gedaagde,
      advocaat mr. W.P. Groenendijk te Zwijndrecht,
    
    2. [gedaagde 2],
    
      wonend in Voorburg (gemeente Leidschendam-Voorburg),
      gedaagde,
      advocaat mr. P.R. Starink te Velsen-Zuid,
    
    3. [gedaagde 3],
    
      wonend in Hoogvliet (gemeente Rotterdam),
      gedaagde,
      advocaat mr. P.R. Starink te Velsen-Zuid.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. worden genoemd. Gedaagde 1 wordt [gedaagde 1] genoemd, gedaagde 2 wordt [gedaagde 2] en gedaagde 3 wordt [gedaagde 3] genoemd. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden samen [gedaagde 2] c.s. genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1.
      
        
          [eiser 1] c.s. hebben twee aan elkaar grenzende woningen van [gedaagde 1] c.s. gekocht. Na de levering hebben [eiser 1] c.s. een aantal gebreken aan de woningen ontdekt. In deze procedure vorderen zij vergoeding van de herstelkosten daarvan op grond van non-conformiteit althans dwaling. De rechtbank wijst die vordering grotendeels toe: [gedaagde 1] c.s. moeten de herstelkosten van de gebreken aan de woningscheidende wand van 
        € 34.025,55 (plus rente en kosten) betalen. 
        
          2.	De procedure
        
      
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaardingen van 25 juli 2024, met producties 1 tot en met 20;
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties 1 tot en met 9;
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] c.s., met productie G1;
        
        
          de brief van de rechtbank van 10 oktober 2024, met een oproep voor een mondelinge behandeling op 10 januari 2025;
        
        
          de brief van de rechtbank van 5 december 2024, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;
        
        
          de aanvullende producties G2 tot en met G4 van [gedaagde 2] c.s.;
        
        
          de akte houdende wijziging (vermeerdering) van eis en de aanvullende producties 21 en 22 van [eiser 1] c.s.;
        
        
          de mondelinge behandeling op 10 januari 2025 en de daar door partijen overgelegde spreekaantekeningen. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat op 26 februari 2025 vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [gedaagde 2] c.s. zijn de kinderen en enige erfgenamen (ieder voor de helft van de nalatenschap) van de op [overlijdensdatum] overleden [persoon A] . [gedaagde 2] c.s. hebben zijn nalatenschap beneficiair aanvaard en zijn daarvan de vereffenaars.
      
    
    
      3.2.
      Op het moment van zijn overlijden waren [persoon A] en zijn ex-partner [gedaagde 1] ieder voor de helft eigenaar van de aan elkaar grenzende woningen op nummer [huisnummer X] en [huisnummer Y] aan de [straatnaam] in Bleiswijk (hierna: de woningen). [persoon A] en [gedaagde 1] hebben de woningen op enig moment samengevoegd en vervolgens als één woning bewoond. Nadat hun relatie was geëindigd, zijn de woningen in 2019 van elkaar gesplitst door het plaatsen van een woningscheidende wand. Daarna is [persoon A] in de woning op nummer [huisnummer X] gaan wonen en [gedaagde 1] in de woning op nummer [huisnummer Y] . 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben de woningen in mei 2023 verkocht en in juli 2023 geleverd aan [eiser 1] c.s. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        
          “
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
        
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          Woonhuis en schuur
          .
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
        
        (…)
        
          artikel 25 Ouderdomsclausule
        
        
          Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 63 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
        
        (…)
        
          artikel 27 Niet-bewoners clausule
        
        
          Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat mevrouw [gedaagde 1] huisnummer [huisnummer X] vanaf 2019 niet meer heeft bewoond. En de heer [gedaagde 3] en [gedaagde 2] huisnummer [huisnummer Y] , nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser 1] c.s. hebben tijdens verbouwingswerkzaamheden, voor zover van belang, de volgende gebreken aan de woningen ontdekt: gevelopeningen in de erker (nummer [huisnummer Y] ), bedrading die door de woningen in elkaar overliep, gebreken aan de woningscheidende wand en gebreken aan de vloer (nummer [huisnummer Y] ). 
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. bij brief van 24 augustus 2023 aangesproken tot herstel van de gebreken. [gedaagde 1] c.s. hebben aansprakelijkheid afgewezen. 
      
    
    
      3.6.
      In opdracht van [eiser 1] c.s. en in het bijzijn van [gedaagde 1] heeft deskundige EMN onderzoek gedaan naar de gebreken en de herstelkosten daarvan. EMN heeft van dit onderzoek op 19 januari 2024 een eindrapport van expertise opgemaakt.
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] bij brief van 18 januari 2024 verzocht de door EMN begrote herstelkosten van € 36.583,41 en de expertisekosten van € 2.433,26 binnen vijftien dagen te betalen. [gedaagde 1] heeft vervolgens opnieuw aansprakelijkheid afgewezen.
      
    
    
      3.8.
      Nadien zijn [eiser 1] c.s. tijdens werkzaamheden nog op de volgende gebreken gestuit: de riolering van nummer [huisnummer Y] was aangesloten op die van nummer [huisnummer X] en de woningscheidende wand bij het toilet van nummer [huisnummer Y] vertoonde gebreken.
    
    
      3.9.
      
        [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. bij brief van 1 mei 2024 op de nieuw geconstateerde gebreken gewezen en hen gesommeerd alle gebreken binnen vier weken te (laten) herstellen. [gedaagde 2] c.s. hebben opnieuw alle aansprakelijkheid afgewezen.
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 14 juni 2024 hebben [eiser 1] c.s. de verbintenis tot nakoming omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Zij hebben [gedaagde 1] c.s. gesommeerd om binnen vijftien dagen na dagtekening van de brief € 42.404,23 inclusief btw aan schadevergoeding te betalen. 
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser 1] c.s. hebben de gebreken zelf hersteld dan wel laten herstellen. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        
          [eiser 1] c.s. vorderen, na eiswijziging, – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
        I. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de op hen rustende mededelingsplicht;
        II. [gedaagde 2] c.s. in hun hoedanigheid van erfgenamen en [gedaagde 1] in privé hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 43.401,98 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2024;
        
          subsidiair
        
        III. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling (artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b BW, gelezen in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW) en het nadeel op te heffen dat [eiser 1] c.s. lijden, door [gedaagde 1] in privé en [gedaagde 2] c.s. in hun hoedanigheid van erfgenamen te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 43.401,98 inclusief btw;
        
          primair en subsidiair
        
        IV. [gedaagde 2] c.s. in hun hoedanigheid van erfgenamen en [gedaagde 1] in privé hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de kosten van het deskundigenrapport van € 2.433,26;
        V. [gedaagde 2] c.s. in hun hoedanigheid van erfgenamen en [gedaagde 1] in privé hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de buitengerechtelijke incassokosten van
        € 1.450,84 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
        VI. [gedaagde 2] c.s. in hun hoedanigheid van erfgenamen en [gedaagde 1] in privé hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van vonniswijzing. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. De woningen beantwoorden niet aan de overeenkomst. Partijen zijn in artikel 6.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de woningen bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moeten bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en schuur. De gebreken staan het normaal gebruik van de woningen in de weg. De woningen waren door de gebreken niet als twee aparte woningen te gebruiken, terwijl [eiser 1] c.s. daar wel van uit mochten gaan. [gedaagde 1] c.s. waren op de hoogte van de gebreken. Zij hebben hun mededelingsplicht geschonden en zijn daarom aansprakelijk voor de schade die [eiser 1] c.s. lijden. Als [eiser 1] c.s. op de hoogte waren van de gebreken, hadden zij de woningen niet, althans niet voor dezelfde prijs gekocht. Zij hebben dus gedwaald. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] c.s. in hun vorderingen, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    De eiswijziging is toelaatbaar
    
    
      5.1.
      
        [eiser 1] c.s. hebben bij akte hun eis veranderd en vermeerderd. [gedaagde 1] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen die eiswijziging. De rechtbank acht die eiswijziging ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde en doet daarom recht op de gewijzigde eis, zoals weergegeven in 4.1. 
      
      
        
          
            [eiser 1] c.s. zijn wel ontvankelijk in hun vorderingen tegen [gedaagde 2] c.s.
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde 2] c.s. voeren allereerst als (formeel) verweer dat [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen omdat zij [gedaagde 2] c.s. ten onrechte in privé en niet in hun hoedanigheid van vereffenaar hebben gedagvaard. Dit verweer slaagt niet. Niet ter discussie staat dat de vereffening van de nalatenschap van [persoon A] nog niet is afgerond. Op grond van artikel 4:223 lid 2 BW moesten [gedaagde 2] c.s. dan ook in hun hoedanigheid van vereffenaar worden gedagvaard. Hoewel dat niet uitdrukkelijk in de dagvaarding is vermeld, hebben [gedaagde 2] c.s. kunnen en moeten begrijpen dat zij in die hoedanigheid zijn gedagvaard. [gedaagde 2] c.s. zijn immers aangesproken als verkopers van de woningen die (gedeeltelijk) tot de nalatenschap van hun vader behoorden. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [gedaagde 2] c.s. door deze weglating in hun belangen zijn geschaad. Zij hebben immers inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vorderingen. [eiser 1] c.s. zijn dan ook ontvankelijk in hun vorderingen tegen [gedaagde 2] c.s. 
      
      
        
          De beneficiaire aanvaarding c.q. vereffening staat niet aan toewijzing in de weg
        
      
      
    
    
      5.3.
      Het tweede verweer van [gedaagde 2] c.s. komt er kort gezegd op neer dat de beneficiaire aanvaarding c.q. vereffening van de nalatenschap van hun vader aan toewijzing van de vorderingen in de weg staat. Zij menen dat de vereffening moet worden afgewacht. Ook dit verweer slaagt niet. Juist is dat een schuldeiser van de nalatenschap zich tijdens de vereffening in beginsel niet kan verhalen op het eigen vermogen van de erfgenamen die de nalatenschap beneficiair hebben aanvaard (artikel 4: 184 lid 2 BW) en zijn vordering niet op goederen van de nalatenschap ten uitvoer kan leggen (artikel 4:223 lid 1 BW). Op grond van artikel 4:223 lid 2 BW kan de schuldeiser tijdens de vereffening echter wel zijn vorderingsrecht bij vonnis laten vaststellen. De rechtbank merkt de vorderingen van [eiser 1] c.s. als zodanig aan. De rechtbank is – anders dan [gedaagde 2] c.s. – van oordeel dat op basis van die bepaling ook veroordelingen tegen [gedaagde 2] c.s., zoals door [eiser 1] c.s. gevorderd, kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat die pas tegen [gedaagde 2] c.s. ten uitvoer kunnen worden gelegd als de vereffening is afgerond. Die veroordelingen kunnen dan niet ten uitvoer worden gelegd als blijkt dat de nalatenschap negatief is. 
      
      
        
          De kernvraag
        
      
      
    
    
      5.4.
      In deze procedure staat de vraag centraal of [gedaagde 1] c.s. de herstelkosten van de door [eiser 1] c.s. gestelde gebreken moeten vergoeden. Op de vordering(en) die daarmee samenhangen wordt dan ook als eerste beslist. [eiser 1] c.s. voeren daarvoor als primaire grondslag non-conformiteit en als subsidiaire grondslag dwaling aan.  
      
      
        
          Non-conformiteit: het beoordelingskader
        
      
      
    
    
      5.5.
      Bij koop moet de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 BW aan de overeenkomst beantwoorden. In de koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model, hebben partijen in de hiervoor onder 3.3 geciteerde artikelen 6.1 en 6.3 een van de wet afwijkende regeling opgenomen.
      
    
    
      5.6.
      Artikel 6.1 bepaalt dat de verkoper niet instaat voor zichtbare en onzichtbare gebreken. De koper draagt dus in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt. In die bepaling staat dat de woningen bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zullen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en schuur en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. De verkoper staat dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis en schuur belemmeren. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ komt het aan op de betekenis die partijen hier naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen. Dat betekent dat in de woningen gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Niet ieder gebrek maakt dat van normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn. Artikel 6.3 bepaalt verder dat de verkoper niet instaat voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
      
    
    
      5.7.
      Volgens artikel 6.3 is de verkoper voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren – en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren bij de totstandkoming van de koopovereenkomst – in beginsel alleen aansprakelijk voor de herstelkosten daarvan, bij de vaststelling waarvan rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
      
    
    
      5.8.
      Tot slot is nog van belang dat in het hiervoor onder 3.3 geciteerde artikel 25 (‘Ouderdomsclausule’) een van artikel 6.3 afwijkende regeling is opgenomen.
      
      
        
          Alleen de gebreken aan de woningscheidende wand en de bedrading staan het normaal gebruik van de woningen in de weg
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben de door [eiser 1] c.s. gestelde gebreken niet gemotiveerd betwist, zodat die vaststaan. In geschil is of die gebreken het normaal gebruik van de woningen als woonhuis en schuur in de weg staan. 
    
    
      5.10.
      Bij de beoordeling daarvan weegt de rechtbank – in het kader van wat [eiser 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten – mee dat het oude woningen zijn, dat in de koopovereenkomst diverse clausules (waaronder een ouderdoms- en niet-bewonersclausule) zijn opgenomen en dat [eiser 1] c.s. ermee bekend waren dat het om twee woningen ging, die in het verleden waren samengevoegd en vervolgens weer gesplitst. De rechtbank is van oordeel dat mede gelet daarop alleen de gebreken aan de woningscheidende wand en aan de bedrading het normaal gebruik van de woningen in de weg staan. Dat wordt hierna toegelicht. 
      
      
        
          De woningscheidende wand (begane grond en eerste verdieping)
        
      
      
    
    
      5.11.
      EMN heeft in haar rapport van 19 januari 2024, voor zover van belang, het volgende geconstateerd met betrekking tot de woningscheidende wand (p. 5):
      
      
        
          “Ook constateerden wij dat de nieuw geplaatste wand de woningen niet volledig van elkaar afscheidt, op de zolder naast de cv(-kast) en in de badkamer en ter plaatse van de overige onderlinge aansluitingen is zicht op de belendende woning (afbeelding 11 t/m 14). Hierdoor wordt vastgesteld dat de minimale wettelijke eis ten aanzien van branddoorslag en overslag (de zogenaamde WBDBO) niet wordt behaald omdat er door deze openingen niet aan de gestelde eis van tenminste 20 minuten brandwerendheid van een steenachtige woningscheidende wand kan worden voldaan.”
        
      
      
    
    
      5.12.
      Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. desgevraagd toegelicht dat deze bevindingen betrekking hebben op de woningscheidende wand op de eerste verdieping en niet op de vliering, waar [gedaagde 1] in haar verweer van uitging. Tussen de bovenkant van de badkamermuur tot aan de vloer van de vliering was een ruimte. De woningscheidende wand was dus niet doorgetrokken tot de vliering. [gedaagde 1] c.s. hebben deze stellingen en de bevindingen van EMN niet (inhoudelijk) betwist. Het feit dat [gedaagde 2] c.s. niet bij het onderzoek en het rapport betrokken waren, heeft dan ook geen gevolgen. Vast staat dus dat de woningscheidende wand op de eerste verdieping onvoldoende brandwerend was. Dit levert, zoals [eiser 1] c.s. aanvoeren, een gevaarlijke (onveilige) situatie op. Daarom staat dit gebrek het normaal gebruik van de woningen in de weg. 
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser 1] c.s. hebben verder onbetwist gesteld dat zij later hebben ontdekt dat in de woningscheidende wand bij het toilet op de begane grond flinke gaten zaten en die wand niet was opgetrokken tot aan het plafond. Ter zitting hebben zij toegelicht dat hiervoor hetzelfde geldt als voor de woningscheidende wand op de eerste verdieping. Dat is door [gedaagde 1] c.s. niet betwist. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ook de gebreken aan de woningscheidende wand op de begane grond het normaal gebruik van de woningen in de weg staan. 
      
      
        
          Bedrading
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser 1] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de bedrading door de woningen in elkaar overliep; de verlichting in de hal van woning nummer [huisnummer Y] was aangesloten op de meterkast van nummer [huisnummer X] . Volgens [eiser 1] c.s. staat dit gebrek het normaal gebruik van de woningen in de weg, nu het niet normaal is dat de eigenaren van de ene woning het licht in de andere woning kunnen bedienen. [gedaagde 1] heeft erkend dat dit gebrek het normaal gebruik van de woningen in de weg staat. De rechtbank oordeelt dienovereenkomstig. Het normaal gebruik van een woning vereist in elk geval in het kader van woongenot dat men (alleen) zelf – en niet de buren – het licht in de eigen woning kan aan- en uitzetten. 
      
      
        
          Vloer
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser 1] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de op enig moment nieuw geplaatste vloerbalken in woning nummer [huisnummer Y] minder zwaar zijn dan de vorige, waardoor de vloer meer zou doorbuigen en in mindere mate bestand zou zijn tegen belasting. [eiser 1] c.s. hebben niet toegelicht waarom dit het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Gesteld noch gebleken is dat de vloer onveilig was. Dat blijkt niet uit het rapport van EMN. Bovendien heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat zij jaren in de woning heeft gewoond en er in die tijd niets met de vloer is gebeurd. Dat dit gebrek een onmiddellijk gevaar vormde en (daardoor) het normaal gebruik van de woning in de weg stond is dus niet gebleken. 
      
      
        
          Riolering
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser 1] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de riolering van nummer [huisnummer Y] was aangesloten op die van nummer [huisnummer X] . Zij hebben niet toegelicht waarom dit het normaal gebruik van de woningen in de weg staat. Gesteld noch gebleken is dat zij hiervan overlast (zoals stankoverlast) ondervonden, waardoor hun woongenot wezenlijk zou worden aangetast. Daarmee is niet gebleken dat dit ‘gebrek’ het normaal gebruik van de woningen in de weg staat.  
      
      
        
          Gevelopeningen
        
      
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser 1] c.s. hebben onbetwist gesteld dat er gaten (gevelopeningen) in de erker van woning nummer [huisnummer Y] zaten. Volgens hen was de kruipruimte daardoor toegankelijk voor ongedierte, zijn sporen van ratten en muizen gevonden en staat ongedierte normaal gebruik van de woningen in de weg. Gesteld noch gebleken is echter dat het eventueel aanwezige ongedierte voor een onveilige (ongezonde) situatie zorgde of het woongenot dusdanig aantastte dat [eiser 1] c.s. niet in die woning zouden kunnen wonen. Daarom kan niet geoordeeld worden dat dit gebrek aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat.  
      
    
    
      5.18.
      De conclusie is dus dat de woningen niet aan de koopovereenkomst beantwoorden wat betreft de gebreken aan de woningscheidende wand en de bedrading. 
      
      
        
          De betreffende gebreken waren niet bekend bij of kenbaar voor [eiser 1] c.s.
        
      
      
    
    
      5.19.
      Vervolgens is in het kader van artikel 6.3 van de koopovereenkomst van belang of die gebreken aan [eiser 1] c.s. bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van die overeenkomst. Gesteld noch gebleken is dat dat het geval was. 
      
      
        
          Het beroep op de ouderdomsclausule slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.20.
      Volgens [eiser 1] c.s. zijn [gedaagde 1] c.s. daarmee aansprakelijk voor die gebreken, zoals in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat. [gedaagde 1] meent van niet. Volgens haar hebben partijen met de ouderdomsclausule aansprakelijkheid voor gebreken (volledig) uitgesloten. [gedaagde 2] c.s. sluiten zich bij dat verweer aan. [eiser 1] c.s. betwisten die uitleg van de ouderdomsclausule. Volgens hen beschermt die clausule alleen voor gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woningen. 
      
    
    
      5.21.
      De vraag is dus hoe de ouderdomsclausule moet worden uitgelegd. Bij de uitleg van een contractuele bepaling moet niet alleen worden gekeken naar de taalkundige uitleg van de afspraak, maar komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die afspraak mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] c.s. in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet hoefden te begrijpen dat met de ouderdomsclausule een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken overeengekomen werd. Daarbij acht de rechtbank van belang dat:
      
        
          over deze clausule niet is onderhandeld;
        
        
          de tekst daarvan van de verkoper ( [gedaagde 1] c.s.) afkomstig is;
        
        
          
            [eiser 1] c.s. niet werden bijgestaan door een aankoopmakelaar;
        
        
          partijen zich – zo bleek ter zitting – niet kunnen herinneren dat de notaris bij het passeren van de leveringsakte over de inhoud van deze clausule specifiek heeft gesproken;
        
        
          als het de bedoeling was om een algehele exoneratie voor gebreken op te nemen het voor de hand had gelegen om dat expliciet op te nemen in de koopovereenkomst. Ook had artikel 6.3 dan niet opgenomen hoeven te worden;
        
        
          artikel 6.3, waarin de garantie voor afwezigheid van en aansprakelijk voor 
        
      
      voor gebreken die het normaal gebruik van de woningen belemmeren is opgenomen, niet is doorgestreept, in tegenstelling tot andere bepalingen uit het NVM-model die niet van toepassing waren;
       de exoneratie ‘verstopt’ zit in de tweede zin van een bepaling met de titel ‘Ouderdomsclausule’, waarin in de eerste zin wordt verwezen naar de leeftijd van de woningen in combinatie met de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden.
      De ouderdomsclausule in samenhang bekeken met de niet-bewoners clausule (artikel 26 van de koopovereenkomst) leidt overigens niet tot een andere uitleg. In de niet-bewoners clausule is, anders dan in de ouderdomsclausule, niet uitdrukkelijk afgeweken van artikel 6.3 en bovendien heeft [gedaagde 1] wel in de woningen gewoond. Anders dan [gedaagde 1] stelt, hoefden [eiser 1] c.s. hier niet uit te begrijpen dat [gedaagde 1] c.s. aansprakelijkheid voor (alle) gebreken wilden uitsluiten. De rechtbank acht de uitleg die [eiser 1] c.s. aan de ouderdomsclausule geven dus juist. Gesteld noch gebleken is dat de gebreken aan de woningscheidende wand en de bedrading te maken hebben met de ouderdom van de woningen. In tegendeel, de woningen zijn betrekkelijk kort geleden (opnieuw) van elkaar gescheiden. Het beroep van [gedaagde 1] op de ouderdomsclausule slaagt daarom niet. 
      
    
    
      5.23.
      
        [gedaagde 1] c.s. zijn zodoende op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst schadeplichtig voor de gebreken aan de woningscheidende wand en de bedrading. 
      
      
      
      
      
        
          Geen schending van de mededelingsplicht
        
      
      
    
    
      5.24.
      De rechtbank ziet gelet daarop alleen aanleiding om ten aanzien van de overige gebreken (vloer, riolering en gevelopeningen) te beoordelen of [gedaagde 1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eiser 1] c.s. stellen in dat kader dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte waren van die gebreken. [eiser 1] c.s. voerden daarbij aan dat [gedaagde 1] c.s. de gaten in de erker met bakstenen hebben gevuld. Deze stellingen zijn door [gedaagde 1] c.s. gemotiveerd betwist en daarna door [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. Het feit dat [gedaagde 1] in de woningen heeft gewoond, [gedaagde 2] korte tijd in nummer [huisnummer X] heeft verbleven na het overlijden van haar vader en [gedaagde 2] c.s. wel eens in de woningen zijn geweest, betekent niet zonder meer dat zij op de hoogte moesten zijn van de gebreken. Dat geldt des te meer omdat die pas tijdens de verbouwingswerkzaamheden aan het licht zijn gekomen. Ook de door [eiser 1] c.s. ingeschakelde deskundige heeft de gebreken tijdens de bouwtechnische keuring (visuele inspectie) voorafgaand aan de koop niet ontdekt. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden. Er is dus ook geen sprake van dwaling. De vorderingen die daarmee samenhangen worden daarom afgewezen. [gedaagde 1] c.s. zijn dus niet aansprakelijk voor de gebreken aan de vloer, riolering en gevel. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moeten € 34.025,55 aan herstelkosten betalen
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [gedaagde 1] c.s. moeten op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst de herstelkosten van de gebreken aan de woningscheidende wand en de bedrading betalen, waarbij rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
      
    
    
      5.26.
      Blijkens het overzicht dat zij als productie 22 hebben overgelegd, vorderen [eiser 1] c.s. een bedrag van € 33.078,38 aan herstelkosten van de woningscheidende wand op de eerste verdieping en een bedrag van € 1.197,17 aan herstelkosten van de woningscheidende wand op de begane grond. Zij hebben die vordering onderbouwd met facturen en een toelichting en gesteld dat geen sprake is van ‘nieuw voor oud’. [gedaagde 1] c.s. hebben de hoogte daarvan slechts op één punt voldoende gemotiveerd betwist, namelijk door erop te wijzen dat [eiser 1] c.s. ten onrechte kosten voor werkzaamheden aan de tussenwand op zolder (de vliering) vorderen (‘slopen en afvoeren van een stukje tussenwand op zolder’). De rechtbank schat de kosten daarvan op € 250,-. De rechtbank wijst daarom een bedrag toe van € 34.025,55.
      
    
    
      5.27.
      
        [eiser 1] c.s. vorderen blijkens productie 22 in totaal een bedrag aan € 617,10 voor het herstel van de elektrische installatie (bedrading). In de daarvan overgelegde factuur staan de omschrijvingen ‘Nazien elektra installatie nummer [huisnummer X] ’ en ‘Nazien elektra installatie nummer [huisnummer Y] ’. Zoals [gedaagde 1] terecht opmerkt, kunnen de kosten van het nazien van elektra niet worden aangemerkt als herstelkosten. De elektra moest immers blijkens de rapporten van de bouwtechnische keuring sowieso al worden nagezien. Het hiervoor gevorderde bedrag wordt dan ook afgewezen. 
      
    
    
      5.28.
      Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. een bedrag van € 34.025,55 aan [eiser 1] c.s. moeten betalen. Daartoe worden zij hoofdelijk veroordeeld. 
      
      
        
          Wettelijke rente verschuldigd vanaf factuurdata
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [eiser 1] c.s. vorderen daarnaast wettelijke rente. [gedaagde 1] c.s. hebben tegen die vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank wijst de wettelijke rente, in afwijking van het gevorderde, toe vanaf de datum van de facturen van de herstelkosten, omdat [eiser 1] c.s. op die data worden geacht de schade te hebben geleden. 
      
      
        
          Geen belang bij verklaring voor recht
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [eiser 1] c.s. vorderen ook een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser 1] c.s. hebben niet uitgelegd waarom zij naast (de grotendeels toegewezen) vergoeding van herstelkosten (een zelfstandig) belang hebben bij die verklaring voor recht. De rechtbank wijst deze vordering daarom af wegens onvoldoende belang. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moeten de kosten van het expertiserapport van € 2.433,26 betalen
        
      
      
    
    
      5.31.
      
        [eiser 1] c.s. vorderen daarnaast vergoeding van de kosten van het deskundigenrapport van EMN van € 2.433,26. [gedaagde 2] c.s. hebben hiertegen geen afzonderlijk verweer gevoerd, [gedaagde 1] wel. Zij voert aan dat zij daarvoor niet aansprakelijk is, omdat zij de gebreken niet kende. Dat is echter geen grond voor afwijzing. De rechtbank acht deze vordering, die [eiser 1] c.s. hebben onderbouwd met een factuur, op grond van artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW toewijsbaar. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moeten € 1.115,26 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      5.32.
      
        
          [eiser 1] c.s. vorderen een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van 
        € 1.450,84 inclusief btw. [gedaagde 1] c.s. hebben geen afzonderlijk en juridisch relevant verweer gevoerd tegen deze vordering. De vergoedingsvordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, moet daarom worden beantwoord aan de hand van het Rapport BGK-integraal. Dat betekent dat beoordeeld moet worden of kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eiser 1] c.s. hebben gesteld en met het overleggen van diverse sommatiebrieven voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. [gedaagde 1] c.s. zijn dus een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Wat betreft de hoogte van die vergoeding zoekt de rechtbank aansluiting bij de staffel uit het Besluit. Het door [eiser 1] c.s. gevorderde bedrag is hoger, terwijl zij niet hebben gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren dan dat tarief. De rechtbank zal daarom de vordering toewijzen tot het tarief dat in de staffel is voorgeschreven, namelijk 
        € 1.115,26. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen zoals gevorderd.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.33.
      
        [gedaagde 1] c.s. zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde 1] c.s. worden daartoe hoofdelijk veroordeeld. De proceskosten van [eiser 1] c.s. worden begroot op:
      - dagvaardingen	€       412,14
      - griffierecht	€    1.325,00
      - salaris advocaat	€    1.572,00 (2 punten × tarief € 786,00)
      - nakosten	€       178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing*)
      Totaal	€    3.487,14
      
      
        * De verhoging voor de nakosten voor [gedaagde 2] c.s. is pas aan de orde als zij daadwerkelijk moeten betalen (zie 5.3) en dat vervolgens na aanschrijving niet doen.   
      
      
    
    
      5.34.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      5.35.
      De door [eiser 1] c.s. verzochte uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt toegewezen, nu [gedaagde 1] c.s. daartegen geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd en [eiser 1] c.s. worden geacht daarbij belang te hebben.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, met inachtneming van wat onder 5.3 is bepaald over de veroordeling van [gedaagde 2] c.s., tot betaling aan [eiser 1] c.s. van 
        € 34.025,55 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 11.920,00 vanaf 24 mei 2024, over € 13.117,17 vanaf 4 juli 2024 en over € 8.988,38 vanaf 20 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, met inachtneming van wat onder 5.3 is bepaald over de veroordeling van [gedaagde 2] c.s., tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de kosten van het deskundigenrapport van € 2.433,26,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, met inachtneming van wat onder 5.3 is bepaald over de veroordeling van [gedaagde 2] c.s., tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.115,26, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, met inachtneming van wat onder 5.3 en 5.33 is bepaald over de veroordeling van [gedaagde 2] c.s., in de proceskosten van € 3.487,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] c.s. 
        € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, met inachtneming van wat onder 5.3 is bepaald over de veroordeling van [gedaagde 2] c.s., in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.
      
      
      
        3726 / 1918 / 3194
      
      
    
  
  
    HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414.
  
  
    HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.
  
  
    € 33.078,38 + € 1.197,17 - € 250,-