ECLI:NL:RBOVE:2025:3143, Rechtbank Overijssel, 19-05-2025, 11626631 \ CV EXPL  25-928
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-05-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De Woonplaats verhuurt een woning aan gedaagde 1 en gedaagde 2. Zij stelt dat gedaagde 1 en gedaagde 2 overlast voor omwonenden veroorzaken en vordert in dit kort geding ontruiming van de woning. Gedaagde 1 en gedaagde 2 voeren verweer.
      
      Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en heeft De Woonplaats een spoedeisend belang bij haar vordering. De vordering wordt daarom toegewezen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11626631 \ CV EXPL  25-928
    
    
    
      
        Vonnis van 19 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
      eisende partij,
      hierna te noemen: De Woonplaats,
      gemachtigde: mr. M. Douwenga,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      wonende te [woonplaats 1],
      2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats 2],
      procederend in persoon,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
      gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
    
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      1.1.
      De Woonplaats verhuurt een woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Zij stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overlast voor omwonenden veroorzaken en vordert in dit kort geding ontruiming van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
      
    
    
      1.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en heeft De Woonplaats een spoedeisend belang bij haar vordering. De vordering wordt daarom toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de aanvullende producties van De Woonplaats;
      - de producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
      - de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de spreekaantekeningen van De Woonplaats;
      - de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      De Woonplaats is eigenaar van de woning aan de [adres]. Sinds 20 maart 2024 verhuurt De Woonplaats deze woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Op de huurovereenkomst zijn de Standaard algemene huurvoorwaarden van juli 2017 van toepassing verklaard.
      
    
    
      3.2.
      Sinds 11 april 2024 heeft De Woonplaats verschillende overlastmeldingen van omwonenden ontvangen over [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De meldingen zien op geluidsoverlast, huiselijk geweld, misbruik van alcohol en drugs, overlast door hun katten en vervuiling.
      
    
    
      3.3.
      Op 3 juli 2024 heeft De Woonplaats [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per brief geïnformeerd over de overlastmeldingen en hen uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      3.4.
      Op 10 juli 2024 heeft De Woonplaats per brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de inhoud van het gesprek bevestigd en hen meegedeeld dat het na 22.00 uur stil moet zijn.
      
    
    
      3.5.
      Op 18 oktober 2024 heeft De Woonplaats [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per brief wederom gewezen op overlastklachten en hen nogmaals uitgenodigd voor een gesprek. Op 29 oktober 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden, waarbij ook de wijkagent aanwezig was.
      
    
    
      3.6.
      Op 4 november 2024 heeft De Woonplaats [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per brief meegedeeld dat als de overlast aanhoudt, er verdere maatregelen kunnen volgen.
      
    
    
      3.7.
      In de nacht van 13 op 14 november 2024 is een ruzie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit de hand gelopen en zijn door [gedaagde 2] ruiten van het gehuurde ingegooid. Op 14 november 2024 is De Woonplaats op huisbezoek geweest en heeft zij met [gedaagde 1] gesproken. Hij heeft op dat moment verklaard dat [gedaagde 2] niet meer zou terugkomen, maar kort daarna hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] besloten om toch bij elkaar te blijven.
      
    
    
      3.8.
      Op 19 november 2024 heeft een instellingenoverleg plaatsgevonden tussen de gemeente Enschede, De Woonplaats en de politie. In het verslag van het instellingenoverleg is onder andere opgenomen dat de politie [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kent van hun vorige woonadres, omdat daar ook sprake was van huiselijk geweld en invloed van alcohol en drugs.
      
    
    
      3.9.
      Op 4 december 2024 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld over de overlastmeldingen die zij heeft ontvangen over [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De meldingen zien op geluidsoverlast, huiselijk geweld, misbruik van alcohol en drugs en vervuiling van de woning.
      
    
    
      3.10.
      Op 23 december 2024 hebben De Woonplaats en [gedaagde 1] een vaststellingsovereenkomst met gedragsaanwijzingen gesloten. Hierin is opgenomen dat er al langere tijd sprake is van overlast en is afgesproken dat geen overlast aan omwonenden meer zal worden veroorzaakt.
      
    
    
      3.11.
      Op 30 december 2024 heeft De Woonplaats [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nogmaals aangeschreven, hen nadrukkelijk verzocht te stoppen met het veroorzaken van overlast en meegedeeld dat het dossier wordt overgedragen aan hun advocaat. 
      
    
    
      3.12.
      Op 4 februari 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen De Woonplaats, de gemeente, de wijkagent en [gedaagde 1]. Aan [gedaagde 1] is meegedeeld dat als de overlast niet stopt, hij en [gedaagde 2] hun woning zullen verliezen.
      
    
    
      3.13.
      Op 27 en 28 februari 2025 heeft De Woonplaats opnieuw meldingen ontvangen van overlast afkomstig van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
      
    
    
      3.14.
      Op 6 maart 2025 heeft de advocaat van De Woonplaats per brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat zij ernstig tekortschieten in de nakoming van hun huurrechtelijke verplichtingen en dat De Woonplaats voornemens is om een kortgedingprocedure tot ontruiming te starten. Aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de mogelijkheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet op de brief gereageerd.
      
    
    
      3.15.
      Op 8 en 9 mei 2025 heeft De Woonplaats twee meldingen van omwonenden ontvangen, waarin wordt verklaard dat het wel rustiger is geworden, maar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog steeds overlast veroorzaken.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      De Woonplaats vordert – samengevat – ontruiming van de woning met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ontruiming
      
    
    
    
      5.1.
      Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar, als voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en de eisende partij een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft.
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de overgelegde overlastmeldingen en uit de bestuurlijke rapportage van de politie voldoende gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] structureel ernstige overlast voor omwonenden veroorzaken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontkennen ook niet dat zij overlast hebben veroorzaakt. Zij zijn hiermee tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In artikel 6.7 van de toepasselijke algemene voorwaarden en in de door partijen ondertekende vaststellingsovereenkomst is namelijk opgenomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervoor moeten zorgen dat zij geen overlast aan omwonenden veroorzaken. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich door het veroorzaken van overlast niet als “goed huurders” gedragen, waartoe zij op grond van artikel 7:213 BW verplicht waren.
      
    
    
      5.3.
      Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit staat in artikel 6:265 BW.
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat hun tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Volgens hen is er sprake van een zeer gehorig complex, veroorzaken zij nu geen of weinig overlast meer, is er geen sprake meer van alcoholmisbruik, zijn er (zeer) recentelijk geen overlastklachten meer binnengekomen, hebben zij bemoeizorg opgebeld voor hulp, willen zij graag met hun buren in gesprek om de problemen op te lossen en zien zij in dat dit echt hun allerlaatste kans is.
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter volgt hun verweer niet. Dat het complex gehorig is, doet niets aan de overlastmeldingen af, aangezien deze niet over gebruikelijke leefgeluiden gaan welke moeten worden geaccepteerd. Uit de overgelegde meldingen van mei 2025 blijkt weliswaar dat de overlast inmiddels minder is geworden, maar niet dat er helemaal geen sprake meer is van overlast. Dit blijkt ook niet uit de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf overgelegde verklaring van een buurman. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen enkele onderbouwing gegeven van hun verweer waarom zou moeten worden aangenomen dat zij nu geen overlast meer zullen veroorzaken. De Woonplaats heeft hen al vele malen via brieven en gesprekken gewaarschuwd en verzocht de overlast te stoppen, maar dat hebben zij tot op heden niet gedaan. Ook na gesprekken met de wijkagent en de gemeente niet. [gedaagde 1] heeft zelfs een gedragsaanwijzing ondertekend, maar al binnen zes dagen daarna zijn weer klachten over overlast binnengekomen. Zelfs na de brief van 4 februari 2025 is er weer overlast in de nacht van 27 op 28 februari 2025 waarover meldingen zijn gedaan bij zowel De Woonplaats als bij de politie. Niet betwist is dat de politie die nacht ook ter plekke is geweest. Eind maart 2025 is zelfs nog een overlastmelding binnengekomen bij De Woonplaats. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dan ook voldoende kansen gekregen, maar op een gegeven moment is de maat vol. Dat zij sinds het opstarten van de kortgedingprocedure minder overlast veroorzaken, is te laat en onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – bestaande uit het veroorzaken van overlast voor omwonenden – ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat de vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar is.
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat De Woonplaats een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter kan van De Woonplaats echter niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De omwonenden hebben namelijk recht op ongestoord woongenot. De Woonplaats is hier als verhuurder verantwoordelijk voor. Zij heeft er daarom voldoende belang bij dat de overlast zo snel mogelijk stopt. 
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat De Woonplaats hen vervangende woonruimte moet aanbieden en dat ontruiming tot die tijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans misbruik van bevoegdheid oplevert. Aan dit verweer wordt echter voorbij gegaan. De Woonplaats is namelijk niet verplicht om hen vervangende woonruimte te bieden.
      
    
    
      5.9.
      De vordering tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor een ruimere ontruimingstermijn dan de gevorderde termijn van veertien dagen en zal de ontruiming dan ook toewijzen zoals gevorderd.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Woonplaats worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                959,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.11.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 959,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2025.