ECLI:NL:RBOVE:2025:2691, Rechtbank Overijssel, 29-04-2025, 11439405 \ CV EXPL  24-4347
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Exploitatieverplichting in huurovereenkomst. Boetebeding.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11439405 \ CV EXPL  24-4347
    
    
    
      
        Vonnis van 29 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CEDO NULLI B.V., 
      te Deventer,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Cedo Nulli,
      gemachtigde: mr. E.J.M. Brocatus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SPAR HOLDING B.V., 
      te Waalwijk,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Spar Holding,
      gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Spar Holding heeft een winkelruimte gehuurd van Cedo Nulli, waarin haar franchisenemer als onderhuurder een Spar winkel heeft geëxploiteerd. Spar Holding heeft de huur van de winkelruimte tegen het einde van de huurperiode van vijf jaar opgezegd. De exploitatie van de in het gehuurde gedreven Spar winkel is door de franchisenemer voor het einde van de huurovereenkomst gestaakt. Cedo Nulli vordert in deze procedure betaling van een contractuele boete omdat Spar Holding de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting tot het einde van de huurperiode, niet is nagekomen. Spar Holding vindt dat de vordering van Cedo Nulli afgewezen moet worden omdat de exploitatie van de Spar winkel niet rendabel was en voor die situatie een uitzondering is opgenomen in de huurovereenkomst. Spar Holding vordert in reconventie terugbetaling van een bedrag van € 12.889,84 dat zij na het einde van de huur onverschuldigd heeft betaald. Cedo Nulli vindt dat de vordering in reconventie afgewezen moet worden omdat zij de betaling kan verrekenen met de door Spar Holding verschuldigde boete. 
      
    
    
      1.2.
      
        De kantonrechter zal de vorderingen van Cedo Nulli in conventie afwijzen en de vorderingen van Spar Holding in reconventie toewijzen. De kantonrechter licht dat als volgt toe. 
        
          2.	De procedure
        
      
      
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 20 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 2 april 2019 hebben [bedrijf] B.V. (hierna [bedrijf]) en Spar Holding een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een winkelruimte aan de [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar van 1 juli 2019 tot 1 juli 2024. Op grond van artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. 
      
    
    
      3.2.
      Spar Holding heeft de winkelruimte onderverhuurd aan een franchisenemer om in het gehuurde een Spar winkel te exploiteren. In de algemene bepalingen is in de artikelen 5, 9 en 31 onder andere het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          Gebruik
        
      
    
    
      5.1
      
         Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
      
      
      
        
          Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
        
        
          (…)
        
      
    
    
      9.7
      
        
           Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Boetebepaling
        
        
          31
           Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13,3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 
        
      
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomst is in artikelen 19 en 20 onder andere het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          Wijzigingen algemene bepalingen
        
      
    
    
      19.1.
      
        
          In afwijking van het bepaalde in artikel 5.1. en 9.7. van de algemene bepalingen is huurder gerechtigd haar exploitatie te staken als uitoefening conform de bestemming als opgenomen in artikel 1.3 van de huurovereenkomst om objectieve bedrijfseconomische redenen niet langer rendabel is. Hieronder valt niet het opzeggen van de franchiseovereenkomst door een der partijen. Huurder dient verhuurder bij het voornemen om exploitatie te staken zo spoedig mogelijk hiervan op de hoogte te stellen, e.e.a. onderbouwd met financiële gegevens alsmede een bevestiging hiervan vanuit een onafhankelijke accountant”. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Recht tot onderverhuur
        
      
      
        20. In aanvulling op wat is opgenomen in de algemene bepalingen is het huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer, voor onderverhuur aan derden gelden de algemene bepalingen. Hierbij gelden te allen tijde de volgende cumulatieve voorwaarden:
      
      
        (…)
      
       Indien huurder de exploitatie – om wat voor reden dan ook – tussentijds staakt, is huurder volledig verantwoordelijk voor de hieruit voortvloeiende consequenties en is huurder, behoudens artikel 19.1 van de huurovereenkomst, gehouden per direct de exploitatie van het gehuurde zelf voort te zetten. 
      
        (…)
      
      
    
    
      3.4.
      Bij brief van 26 mei 2023 heeft Spar Holding de huurovereenkomst met [bedrijf] opgezegd tegen 1 juli 2024. Op 20 juni 2023 heeft de makelaar van [bedrijf] gevraagd naar de reden voor de opzegging van de huurovereenkomst, waarop door Spar Holding is gereageerd dat de onderneming enorm verliesgevend is. De opzegging van de huurovereenkomst is (namens [bedrijf]) door [naam], de beheerder van het pand, bevestigd bij brief van 24 juli 2023. In de brief schrijft [naam] onder meer het volgende: “Voor de goede orde, wellicht ten overvloede, wijzen wij u op het gegeven dat u gedurende de nog resterende looptijd van de huurovereenkomst aan uw exploitatieverplichting dient te voldoen.” Vervolgens is de exploitatie van de Spar winkel door de franchisenemer gestaakt op 1 augustus 2023. 
      
    
    
      3.5.
      Op 15 december 2023 is de eigendom van het pand door [bedrijf] overgedragen aan Cedo Nulli, die het pand in verhuurde staat heeft gekocht en opgeleverd heeft gekregen. Cedo Nulli en Spar Holding hebben vervolgens overlegd over de eventuele verlenging van de huurovereenkomst, maar Spar Holding was niet bereid de huurovereenkomst te verlengen. 
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 15 februari 2024 heeft Cedo Nulli nakoming van de exploitatieverplichting door Spar Holding gevorderd en gewezen op de contractuele boete indien Spar Holding niet aan de sommatie voldoet. Spar Holding heeft de exploitatie van de Spar winkel niet hervat. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Cedo Nulli vordert - samengevat - primair Spar Holding te veroordelen tot betaling van een de contractuele boete van € 21.110,16 aan Cedo Nulli, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.175,- en subsidiair Spar Holding te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat. Cedo Nulli concludeert in reconventie tot afwijzing van de vorderingen van Spar Holding, met primair en subsidiair veroordeling van Spar Holding in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      Spar Holding voert verweer. Spar Holding concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid van Cedo Nulli, dan wel tot afwijzing van de vorderingen en vordert in reconventie uitvoerbaar bij voorraad betaling door Cedo Nulli van een bedrag van € 12.889,84, te vermeerderen met rente en met veroordeling van Cedo Nulli in de kosten van deze procedure in conventie en reconventie. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      Vooropgesteld overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn het erover eens dat er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een exploitatieverplichting bestond en dat Spar Holding op grond van artikel 20 van de huurovereenkomst, verplicht was de exploitatie voort te zetten indien de franchisenemer de exploitatie voor het einde van de huurperiode zou staken. Ook zijn partijen het erover eens dat de huurder een contractuele boete verschuldigd is van € 250,- per dag dat zij ten onrechte niet aan die verplichting voldoet. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of Spar Holding een beroep op artikel 19.1 van de huurovereenkomst kan doen, waaruit volgt dat de huurder in afwijking van artikelen 5.1 en 9.7 van de algemene bepalingen, gerechtigd is de exploitatie te staken wanneer die om objectieve bedrijfseconomische redenen niet langer rendabel is. Ook verschillen zij van mening over de vraag of Spar Holding verplicht was Cedo Nulli vóór het staken van de exploitatie door de franchisenemer, daarvan op de hoogte te stellen en of zij ook op dat moment alle vereiste financiële gegevens diende te verstrekken. 
      
      
        
          Exploitatie was niet langer rendabel 
        
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Spar Holding met de in deze procedure overgelegde financiële gegevens, namelijk het door Deloitte opgestelde accountantsrapport en de jaarrekening over 2022, voldoende aangetoond dat de exploitatie van de supermarkt om objectieve bedrijfseconomische redenen niet langer rendabel was. Uit de jaarrekening volgt dat er een negatief resultaat is behaald van € 16.864,- in 2022 en € 111.691 in 2021. Ook was er een negatief eigen vermogen van € 128.554,- in 2022 en € 111.690,- in 2021. Omdat Spar Holding ook een bijdrage van € 500.000,- heeft gedaan, is de exploitatie verlieslatend en gelet op de overgelegde stukken, niet rendabel.
      
    
    
      5.3.
      Cedo Nulli betwist dat Spar Holding heeft aangetoond dat de exploitatie niet rendabel was maar heeft die betwisting onvoldoende gemotiveerd. Zij heeft alleen aangevoerd dát Spar Holding onvoldoende heeft aangetoond dat de exploitatie niet rendabel was, maar heeft de inhoud van de door Spar Holding overgelegde financiële gegevens niet gemotiveerd weersproken. Van haar had verwacht mogen worden dat zij zou motiveren waarom uit de Spar Holding overgelegde jaarrekening niet volgt dat de exploitatie niet rendabel was, of waarom die gegevens niet betrouwbaar zouden zijn. Dat heeft zij niet gedaan. Ook heeft Cedo Nulli haar stelling dat Spar Holding verplicht was om uiteen te zetten en aan te tonen wat zij heeft ondernomen om de exploitatie van de winkel wel rendabel te laten zijn, onvoldoende gemotiveerd. Die verplichting volgt niet uit de tekst van de huurovereenkomst en Cedo Nulli heeft geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit die verplichting volgt. Gelet op het voorgaande heeft Spar Holding voldoende aangetoond dat de exploitatie van de Spar winkel niet rendabel was. 
      
      
        
          Informatieplicht 
        
      
    
    
      5.4.
      Cedo Nulli voert verder aan dat uit artikel 19.1 volgt dat Spar Holding pas gerechtigd was de exploitatie te staken nadat zij (de voorganger van) Cedo Nulli daarvan op de hoogte had gesteld, onderbouwd met financiële gegevens en een bevestiging daarvan door een accountant. Volgens Cedo Nulli heeft Spar Holding alleen aan haar makelaar medegedeeld dat de exploitatie niet langer rendabel was, maar heeft zij niet medegedeeld dat zij de exploitatie zou staken en heeft zij bovendien de benodigde financiële gegevens op dat moment niet verstrekt. Omdat Spar Holding niet aan die verplichtingen heeft voldaan, komt haar volgens Cedo Nulli geen beroep op artikel 19.1 toe en is zij reeds om die reden de contractuele boete verschuldigd. Daarin volgt de kantonrechter Cedo Nulli niet. 
      
    
    
      5.5.
      Uit artikel 19.1. volgt dat de huurder een informatieplicht heeft en dat zij de verhuurder bij het voornemen om de exploitatie te staken zo spoedig mogelijk op de hoogte stelt en dat zij haar stelling dat de exploitatie niet langer rendabel is, moet onderbouwen met financiële gegevens en een bevestiging daarvan van een accountant. Hoewel Spar Holding haar informatieplicht heeft geschonden door het voornemen om de exploitatie te staken niet vooraf mede te delen en te onderbouwen met financiële gegevens, heeft zij de benodigde financiële gegevens in deze procedure wel overgelegd. Zoals hiervoor onder 5.2 en 5.3 is overwogen heeft Spar Holding daarmee aangetoond dat de exploitatie niet langer rendabel was. Anders dan Cedo Nulli stelt volgt uit het feit dat Spar Holding deze informatieplicht heeft geschonden niet dat Spar Holding gedurende die periode niet gerechtigd was de exploitatie te staken of alleen al om die reden de contractuele boete heeft verbeurd. Uit artikel 19.1 volgt dat de huurder de verhuurder zo spoedig mogelijk op de hoogte stelt van het voornemen om de exploitatie te staken, onderbouwd met financiële gegevens, maar er volgt niet uit het artikel dat dit een voorwaarde is voor het staken van de exploitatie. De enige voorwaarde voor het staken van de exploitatie, is dat de exploitatie niet langer rendabel is. Verder volgt uit artikel 31 van de algemene bepalingen dat de huurder de boete alleen verbeurt wanneer zij tekortschiet in de in artikelen 5.1 en 9.7 opgenomen exploitatieverplichting. Uit het artikel volgt niet dat de huurder ook een boete verbeurt wanneer zij niet voldoet aan de in artikel 19.1 opgenomen informatieplicht. 
      
    
    
      5.6.
      Cedo Nulli heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat partijen met de informatieplicht, in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, wel bedoeld hebben dat de exploitatie pas gestaakt kon worden na de (onderbouwde) mededeling door huurder, maar heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit dat kan worden afgeleid. Spar Holding heeft dat bovendien gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat de informatieplicht, mede gelet op de hiervoor besproken samenhang tussen de artikelen, is opgenomen zodat de verhuurder  – zo nodig achteraf – kan vaststellen of de exploitatie inderdaad niet rendabel was en of de contractuele boete al dan niet verbeurd is. 
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het voorgaande komt Spar Holding een beroep op artikel 19.1 van de huurovereenkomst toe en was (de franchisenemer van) Spar Holding gerechtigd de exploitatie te staken zonder de contractuele boete te verbeuren. 
      
    
    
      5.8.
      Hoewel het schenden van de informatieplicht door Spar Holding niet leidt tot het gevolg dat zij geen beroep kan doen op artikel 19.1 of dat zij reeds om die reden de contractuele boete verbeurt, is Cedo Nulli door de schending wel in haar belangen geschaad. Omdat Spar Holding, ondanks de sommaties van Cedo Nulli, de financiële onderbouwing pas bij conclusie van antwoord voor het eerst aan Cedo Nulli ter beschikking heeft gesteld, kon Cedo Nulli immers geen geïnformeerde beslissing nemen over het maken van (proces)kosten. Dat is Spar Holding aan te rekenen. Spar Holding heeft bovendien geen verklaring gegeven voor waarom zij pas in dit stadium van de procedure de vereiste financiële gegevens heeft verstrekt. De kantonrechter zal Cedo Nulli daarom, als in het ongelijk gestelde partij, niet in de proceskosten van Spar Holding veroordelen maar de proceskosten tussen partijen compenseren.  
      
      
        
          Geen schadevergoeding 
        
      
    
    
      5.9.
      Cedo Nulli vordert subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat. Cedo Nulli legt daaraan ten grondslag dat Spar Holding toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikel 5.1 en artikel 9.7 van de algemene bepalingen en Cedo Nulli daardoor schade lijdt. Door de leegstand van de verhuurde ruimte kan er schade aan het pand ontstaan en daalt de verhuurbaarheid van de winkelruimte, aldus Cedo Nulli. Ter onderbouwing verwijst zij naar een verklaring van haar verhuurmakelaar. 
      
    
    
      5.10.
      Anders dan Cedo Nulli stelt is Spar Holding, zoals hiervoor overwogen, niet tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5.1 en 9.7 van de algemene bepalingen omdat Spar Holding een beroep kan doen op de uitzondering van artikel 19.1 van de huurovereenkomst en de exploitatie kan staken zónder tekort te schieten in de nakoming van de algemene bepalingen. Daar komt bij dat Cedo Nulli – indien Spar Holding wel tekort zou zijn geschoten in de nakoming – onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden. De enkele stelling dat er schade zou kunnen ontstaan door leegstand is daarvoor, ook bij een vordering tot verwijzing naar een schadestaatprocedure, onvoldoende. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      5.11.
      Gelet op het voorgaande was (de onderhuurder van) Spar Holding gerechtigd de exploitatie te staken en was Spar Holding niet verplicht de exploitatie van het gehuurde zelf voort te zetten. Dat betekent dat Spar Holding niet tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en de primaire en subsidiaire vordering van Cedo Nulli afgewezen moeten worden. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.12.
      Spar Holding heeft, zoals hiervoor overwogen, Cedo Nulli in haar (proces)belang geschaad en nodeloos proceskosten gemaakt. De kantonrechter ziet daarom aanleiding Cedo Nulli als de in het ongelijk gestelde partij niet in de proceskosten te veroordelen maar de proceskosten tussen partijen te compenseren. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.13.
      Spar Holding vordert in reconventie (terug)betaling van de door haar betaalde bedragen van € 6.444,92 op 1 juli 2024 en € 6.444,92 op 1 augustus 2024 (samen € 12.889,84). Volgens Spar Holding zijn dit twee huurtermijnen die zij na het einde van de huurovereenkomst per abuis heeft overgemaakt en daarom onverschuldigd heeft betaald. Cedo Nulli vindt dat de vordering afgewezen moet worden omdat zij (zoals zij heeft toegelicht in conventie) een vordering heeft op Spar Holding en dat zij de betalingen daarom kan verrekenen met contractuele boete. 
      
    
    
      5.14.
      Omdat Cedo Nulli in conventie in het ongelijk is gesteld en ter zake van de contractuele boete en schadevergoeding geen vordering op Spar Holding heeft die zij met de betalingen kan verrekenen, heeft Spar Holding de bedragen onverschuldigd betaald. De vordering tot (terug)betaling van € 12.889,84 zal daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter is van oordeel dat Cedo Nulli door het schenden van de informatieplicht (zoals hiervoor onder 5.8  is geoordeeld) door Spar Holding in haar belangen is geschaad. De kantonrechter zal daarom ook de proceskosten in reconventie tussen partijen compenseren. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Cedo Nulli af,
      
    
    
      6.2.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,  
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Cedo Nulli om aan Spar Holding te betalen een bedrag van € 12.889,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 29 april 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.(mb)