ECLI:NL:GHAMS:2025:1086, Gerechtshof Amsterdam, 22-04-2025, 200.353.335/01 KG
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruiming sociale huurwoning wegens overlast

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.353.335/01 KG
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/765598 / KG ZA 25-152
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 april 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    2. [appellant 2] ,
    beiden wonend te [plaats] ,
    3. [appellant 3] ,
    4. [appellant 4] ,
    
      beiden thans zonder vaste woon- of verblijfplaats,
      appellanten,
      advocaat: mr. R.F. de Jong te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.
    
    
    
      Appellanten worden hierna gezamenlijk [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [appellant 4] genoemd. Geïntimeerde wordt hierna Eigen Haard genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [appellanten] komen in hoger beroep van een vonnis in kort geding waarbij zij zijn veroordeeld om de door [appellant 1] van Eigen Haard gehuurde woning wegens overlast te ontruimen. In hoger beroep komt het hof tot hetzelfde oordeel. Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt en zal het bestreden vonnis bekrachtigen.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 11 april 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 4 april 2025, in kort geding gewezen onder bovenvermeld zaak-/rolnummer tussen Eigen Haard als eiseres en [appellanten] als gedaagden. De grieven zijn in die dagvaarding vermeld. Aan de dagvaarding is een productie gehecht.
      
    
    
      2.2.
      Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen, met producties.
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 17 april 2025 laten toelichten, [appellanten] door hun hiervoor genoemde advocaat en mr. C.C. Arnoldy en Eigen Haard door haar hiervoor genoemde advocaat. [appellanten] hebben bij die gelegenheid nadere producties en spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
      
    
    
      2.4.
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Eigen Haard zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties. 
      
    
    
      2.5.
      Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
    
    
      2.6.
      Ten slotte is arrest gevraagd.
      
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant 1] ( [x] jaar oud) woont sinds 32 jaar in de van Eigen Haard gehuurde woning aan het adres [straat] 22 in [plaats] (hierna: het gehuurde). Haar naaste buren, op nummer 21, zijn sinds jaar en dag de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] .
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant 2] is de dochter van [appellant 1] . [appellant 4] ( [appellant 4] ) is de zoon van [appellant 2] en dus de kleinzoon van [appellant 1] . Beiden wonen sinds enige tijd bij [appellant 1] in en staan op haar adres ingeschreven. [appellant 3] is de ex-man van [appellant 2] en vader van [appellant 4] Hij staat ingeschreven op het adres van het gehuurde, maar hij woont er niet.
      
    
    
      3.3.
      Naar aanleiding van klachten van omwonenden over geluidsoverlast, intimidatie, schelden en bedreigingen hebben de politie en de gemeente [plaats] (buurt)onderzoeken verricht in en rond de woning van [appellant 1] . Verder is de politie tussen december 2024 en maart 2025 diverse keren ter plaatse geweest naar aanleiding van meldingen over geluidsoverlast.
      
    
    
      3.4.
      Op 25 februari 2025 heeft een bespreking plaatsgevonden op het gemeentehuis in [plaats] , waarbij [appellant 1] , [appellant 2] en [appellant 4] aanwezig waren. Die bespreking is uit de hand gelopen. Dezelfde dag heeft Eigen Haard [appellant 1] schriftelijk gesommeerd de overlast te staken, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure zou volgen.
      
    
    
      3.5.
      Ook na 25 februari 2025 zijn er nog vele meldingen bij de politie gedaan over geluidsoverlast in de buurt. Die meldingen kwamen voornamelijk van nummer 22 ( [appellanten] ) en nummer 21 ( [naam 2] / [naam 1] , dan wel hun zoon).
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg 
    
    
      4.1.
      In eerste aanleg heeft Eigen Haard ontruiming van de woning door [appellanten] gevorderd. Zij heeft gesteld dat [appellanten] voor onaanvaardbare (geluids)overlast zorgen aan omwonenden, ook huurders van Eigen Haard. Dat is in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en onrechtmatig, aldus Eigen Haard. [appellanten] hebben verweer gevoerd. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming van het gehuurde door [appellanten] toegewezen. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de op ambtseed opgemaakte bevindingen van de politie meer dan voldoende aannemelijk maken dat geluidsoverlast wordt veroorzaakt vanuit het gehuurde. Verder is niet (gemotiveerd) betwist dat de ernst en duur van de overlast voldoende reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst en dat [appellant 1] verantwoordelijk is voor gedragingen van degenen die met haar toestemming in het gehuurde verblijven. Het is aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst, want de belangen van omwonenden moeten onder deze omstandigheden zwaarder wegen dan het belang van [appellanten] bij behoud van het gehuurde. De situatie in de buurt is steeds verder gaan escaleren, een einde aan de overlast is niet in zicht, [appellant 2] en [appellant 4] zijn geen huurder, [appellant 3] verblijft niet in het gehuurde en [appellant 1] moet gelet op haar woonduur en leeftijd vrij snel een seniorenwoning kunnen krijgen, aldus de voorzieningenrechter.  
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      5.1.
      Het gaat hier om een kort geding. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of in hoger beroep (nog steeds) een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van de vordering van Eigen Haard. Net als de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat dit het geval is. Eigen Haard is als woningstichting belast met een doelmatige en rechtvaardige verdeling van woonruimte en is mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen verhuurt. De omwonenden van de [straat] 19, 20, 21 en 23 hebben allemaal geklaagd bij Eigen Haard over overlast vanuit het gehuurde. De situatie in de buurt van het gehuurde is bovendien aan het escaleren. Dat blijkt uit onder meer het verslag van het buurtonderzoek van de gemeente [plaats] , de processen-verbaal van de politie van 20 februari 2025 en 3 maart 2025 en de omstandigheid dat, zoals Eigen Haard onbetwist heeft aangevoerd, inmiddels door het Openbaar Ministerie een strafzaak is gestart tegen [appellant 3] naar aanleiding van een handgemeen tussen hem en [naam 1] op 14 februari 2025. 
      
    
    
      5.2.
      Relevant in dit verband is ook dat Eigen Haard heeft gesteld dat de overlast niet is opgehouden na het bestreden vonnis. De buren van de [straat] 23 hebben Eigen Haard bericht dat zij sindsdien al twee keer contact hebben moeten opnemen met de politie: de eerste keer omdat [appellant 4] in de nacht van 4 op 5 april 2025 in de tuin constant naar hen stond te roepen en de tweede keer omdat door of vanwege [appellanten] de schutting tussen hun tuinen werd weggehaald. De buren van de [straat] 19 hebben verder op 8 april 2025 aan Eigen Haard gemeld dat het gebonk de laatste dagen weer behoorlijk was toegenomen, dat op 7 april 2025 eieren in hun tuin zijn gegooid toen zij daar zaten en dat [appellant 4] een dag later vanuit het badkamerraam naar de buurman van [straat] 19 heeft geroepen dat hij de volgende keer naar zijn hoofd zou gooien. [appellanten] hebben deze stellingen over de na het bestreden vonnis voortdurende overlast niet (voldoende) weersproken.
      
    
    
      5.3.
      Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant 4] volgens [appellant 1] inmiddels niet meer in het gehuurde verblijft. Dat zijn afwezigheid blijvend is, blijkt namelijk nergens uit. Een toelichting over zijn huidige verblijfplaats ontbreekt, net als een voldoende concrete en met redenen omklede toezegging dat hij niet zal terugkeren naar het gehuurde. Bovendien is het niet alleen [appellant 4] die overlast heeft veroorzaakt. Ook over [appellant 2] en [appellant 3] zijn klachten ontvangen van respectievelijk de gemeente [plaats] en omwonenden, maar er is niet aangevoerd dat zij niet meer in het gehuurde zullen komen. 
      
      
        
          Is een ontruiming gerechtvaardigd?
        
      
      
      
        
          Beoordelingsmaatstaf
        
      
    
    
      5.4.
      In kort geding moet het hof beoordelen of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing van die vordering vooruit te lopen. Hierbij is het uitgangspunt dat terughoudend moet worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een dergelijke vordering een ingrijpend karakter heeft en doorgaans onomkeerbare gevolgen met zich meebrengt. In een kort gedingprocedure is geen plaats voor een uitgebreid feitenonderzoek.
      
    
    
      5.5.
      Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is alleen plaats als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder, mede gelet op de belang van de huurder, niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
      
      
        
          Overlast vanuit het gehuurde
        
      
    
    
      5.6.
      
        [appellanten] hebben betwist dat vanuit het gehuurde (geluids)overlast heeft plaatsgevonden. Er is volgens hen juist overlast en schade veroorzaakt door de buren van de [straat] 21, zoals blijkt uit schriftelijke verklaringen van derden en ook door de politie is geconstateerd, maar niet in de processen-verbaal is terechtgekomen. 
      
    
    
      5.7.
      Of en in hoeverre door de bewoners van de [straat] 21 (ook) overlast is veroorzaakt, kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven. Dat levert namelijk geen rechtvaardiging op voor het veroorzaken van overlast vanuit het gehuurde. Evenmin wordt daarmee de onrechtmatigheid van overlast vanuit het gehuurde weggenomen. 
      
    
    
      5.8.
      In het buurtonderzoek van 19 februari 2025 van Eigen Haard hebben de bewoners van de [straat] 19, 20, 21 en 23 gemeld dat zij regelmatig hard gebonk horen vanuit het gehuurde sinds [appellant 4] in het gehuurde woont, zowel overdag als ’s avonds en ‘s nachts. Daarnaast hebben de bewoners van de [straat] 19, 20, 21 en 23 gedurende de periode vanaf december 2024 tot begin april 2025 bij Eigen Haard, de politie en de gemeente [plaats] tientallen meldingen gedaan van overlast door hard gebonk en, in het geval van de bewoners van de [straat] 19 en 21, van dreigende opmerkingen en gebaren van [appellant 3] en [appellant 4] in hun richting. Ook de politie heeft geconstateerd dat op 27 december 2027 en 2 maart 2025, toen zij aanwezig was in de woning aan de [straat] 21, bonkgeluiden te horen waren vanuit het gehuurde, zoals blijkt uit de processen-verbaal van bevindingen van 20 februari 2025 en 3 maart 2025. Met één en ander is voldoende aannemelijk geworden dat vanuit het gehuurde maandenlang ernstige (geluids)overlast aan omwonenden is bezorgd. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat [appellant 3] en jr. bedreigend en intimiderend hebben gehandeld jegens de buren; hetgeen Eigen Haard eveneens aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd. 
      
    
    
      5.9.
      Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant 1] nog aangevoerd dat door de bewoners van de [straat] 19, 20, 21 en 23 tegen haar wordt samengespannen. Daaraan gaat het hof voorbij, omdat dit nergens uit blijkt. 
      
      
        
          Betwisting (eigen) tekortkoming [appellant 1]
        
      
    
    
      5.10.
      Volgens [appellant 1] is zij niet tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft de huur altijd op tijd betaald, is haar overige  verplichtingen uit de huurovereenkomst steeds nagekomen en heeft zelf geen overlast veroorzaakt. Weliswaar is een huurder op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor gedragingen van hen die het gehuurde met zijn goedvinden gebruiken, maar dat ziet alleen op gedragingen die schade aan het gehuurde veroorzaken. Gelet hierop is een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, is niet aannemelijk dat een bodemrechter daartoe zal overgaan en moeten haar belangen bij behoud van het gehuurde zwaarder wegen dan het belang van Eigen Haard, aldus [appellant 1] . 
      
    
    
      5.11.
      Het hof volgt [appellant 1] ook hierin niet. [appellant 1] is wel degelijk tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurster, ook al heeft zij zelf geen overlast veroorzaakt en haar huur steeds op tijd betaald. [appellant 1] is namelijk verantwoordelijk voor gedragingen van personen die met haar toestemming van het gehuurde gebruik maken, ongeacht of deze schade aan het gehuurde veroorzaken. Er mag van [appellant 1] als huurster worden verwacht dat zij erop toeziet dat geen overlastgevende activiteiten in het gehuurde plaatsvinden. Die verplichting is zij niet nagekomen. Er heeft immers overlast vanuit het gehuurde plaatsgevonden, terwijl [appellant 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarvan niet op de hoogte was en evenmin dat zij maatregelen heeft getroffen of zal treffen om herhaling te voorkomen. De tekortkoming van [appellant 1] in haar verplichting om ervoor te zorgen dat derden geen overlast vanuit het gehuurde veroorzaken, moet bovendien worden aangemerkt als ernstig, gelet op de ernst en duur van de overlast. Het is daarom waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. [appellant 1] kan zich in het kader van de in dit verband te maken belangenafweging niet erop beroepen dat zij zelf niet is tekortgeschoten. 
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
    
    
      5.12.
      
        [appellant 1] heeft daarnaast aangevoerd dat de belangenafweging om andere redenen in haar voordeel moet uitvallen. Zij is na 32 jaar gehecht en gewend aan het gehuurde en de omgeving. Ook beschikt niet iedere (senioren)woning over de voorzieningen die inmiddels in het gehuurde zijn aangebracht vanwege haar fysieke beperkingen. Bovendien is er een lange wachtlijst voor woningen in de regio Amsterdam, zodat  [appellant 1] op straat zal kunnen komen te staan als zij wordt ontruimd. [appellant 4] verblijft inmiddels niet meer in het gehuurde en de belangen van omwonenden kunnen geen rol spelen, omdat zij geen partij zijn in deze procedure.
      
    
    
      5.13.
      
        Het hof onderschrijft het oordeel van de voorzieningenrechter dat de hier te maken belangenafweging in het nadeel van [appellant 1] uitvalt. Tegenover het belang van [appellant 1] bij het behoud van het gehuurde staan de belangen van omwonenden om veilig en rustig te wonen in de door hen van Eigen Haard gehuurde woningen. Aan die belangen komt wel degelijk (groot) gewicht toe, gelet op de taak van Eigen Haard (zie hiervoor onder 5.1). Daarentegen komt aan de omstandigheid dat [appellant 4] op dit moment niet meer in het gehuurde verblijft, weinig gewicht toe (zie hiervoor onder 5.3). Dat laatste geldt temeer, omdat [appellant 1] óók tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep niet heeft laten blijken de rol van [appellant 4] in deze zaak te onderkennen. Het is voorstelbaar dat Eigen Haard er gelet hierop geen vertrouwen meer in heeft dat een andere oplossing mogelijk is dan een ontruiming door [appellanten] Verder heeft een medewerker van de gemeente [plaats] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat de gemeente [plaats] na de ontruiming zal voorzien in noodopvang voor [appellant 1] in de vorm van een hotel, totdat zij een andere woning heeft gevonden. Zij komt dus niet op straat te staan. Eigen Haard heeft bovendien onweersproken gesteld dat [appellant 1] gelet op haar leeftijd en woonduur in aanmerking komt voor een seniorenwoning en hulp kan krijgen om daarop via het woningnetsysteem te reageren, dat seniorenwoningen veelvuldig worden aangeboden en met een beroep op de Wet maatschappelijke ondersteuning aanspraak kan worden gemaakt op benodigde aanpassingen daarvan. Ten slotte weegt mee dat Eigen Haard berichten heeft overgelegd van de bewoners van de [straat] 21 en 23 waaruit volgt dat vanwege de overlast en intimidatie de beide bewoners van de [straat] 21 en een van de bewoners van de [straat] 23 niet meer in hun woningen (durven te) verblijven. [appellant 1] heeft daar weliswaar tegen ingebracht dat zij haar buren recent nog heeft gezien, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat zij, in weerwil van hun andersluidende berichten, ook daadwerkelijk in hun woningen verblijven. 
        
          Ontruimingstermijn 
        
      
    
    
      5.14.
      
        [appellant 1] heeft ten slotte aangevoerd dat de ontruimingstermijn in het bestreden vonnis van veertien dagen te kort is, omdat [appellant 1] [x] jaar is, lichamelijke gebreken heeft en haar inboedel omvangrijk is. Zij heeft daarom meer tijd nodig om opslag te regelen en een andere woning te vinden. 
      
    
    
      5.15.
      Zoals hiervoor onder 5.13 al is overwogen, is gebleken dat [appellant 1] in een hotel zal worden ondergebracht door de gemeente [plaats] , totdat zij een nieuwe woning heeft gevonden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant 1] verder meegedeeld dat haar dochter haar helpt bij het inpakken en verhuizen van haar inboedel en daar al mee bezig is. Gelet op één en ander is onvoldoende aannemelijk geworden dat de ontruimingstermijn van veertien dagen te kort is.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      5.16.
      Slotsom is dat de grieven niet slagen. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
        veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard vastgesteld op € 827,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris advocaat en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
        verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, D. Kingma en A.J.M. Lauvenberg en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025.