ECLI:NL:RBOVE:2025:2359, Rechtbank Overijssel, 15-04-2025, 11633137 \ CV EXPL  25-568
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-04-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder heeft de sloten van het gehuurde vervangen. Huurder vordert de verhuurder om haar de toegang tot haar woning te verlenen. Verhuurder voert verweer en vordert in reconventie ontruiming van het gehuurde vanwege de overlast die huurder veroorzaakt. De kantonrechter veroordeelt verhuurder om huurder weer te toegang te verlenen en wijst af de vorderingen in reconventie.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo 
    
    
      Zaaknummer	: 11633137 \ CV EXPL  25-568 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 april 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        ,wonende te [woonplaats 1],
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen [partij A],
      gemachtigde: mr. M.E. Kikkert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        ,wonende te [woonplaats 2],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen [partij B],
      verschenen in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    - de dagvaarding met producties van 7 april 2025,
    - de schriftelijke reactie van [partij B] ingekomen op 8 april 2025,
    - de mondelinge behandeling van de zaak op 11 april 2025, waarbij door [partij B] nog een aanvullende productie is overgelegd.
    
    
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [partij B] heeft met [partij A] een huurovereenkomst gesloten met ingang van 11 maart 2025 voor de duur van minimaal zes maanden voor een kamer aan het adres [adres], tegen een huurprijs van € 475,00 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Sindsdien hebben zich meerdere incidenten voorgedaan tussen [partij A] en [partij B] en andere huurders van een kamer in de betreffende woning. 
      
    
    
      2.3.
      Op 3 april 2025 constateerde [partij A] dat [partij B] de sloten van het gehuurde had vervangen, zowel de sleutel van de centrale voordeur als die van haar kamer. [partij A] kan sindsdien niet meer in het gehuurde en heeft geen toegang meer tot al haar bezittingen die aanwezig zijn in de kamer.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en in reconventie
    De eis in conventie en het verweer in reconventie:
    
      3.1.
      
        [partij A] vordert in conventie om [partij B] te veroordelen:
      - om na betekening van dit vonnis [partij A] toegang te geven tot de door haar gehuurde kamer, door aan haar een sleutelset ter beschikking te stellen die past op het huidige slot van de centrale voordeur van het pand en de kamer van [partij A], op straffe van een dwangsom, 
      - om [partij B] te verbieden om aan [partij A] opnieuw de toegang of de bewoning van het gehuurde onmogelijk te maken of op andere wijze feitelijk tot ontruiming van [partij A] over te gaan, op straffe van een dwangsom,
      - om [partij B] te veroordelen tot het gestaakt houden van iedere nadere buitengerechtelijke poging de huurovereenkomst met [partij A] te beëindigen en/of haar uit de door haar gehuurde kamer te zetten en/of te houden, op straffe van een dwangsom, 
      - met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] heeft het volgende hiertoe aangevoerd, kort samengevat. [partij B] handelt in strijd met de hoofdverplichting van haar als verhuurster om aan [partij A] het gehuurde ter beschikking te stellen en aan [partij A] een ongestoord woongenot te verschaffen. Volgens [partij A] is er sprake van eigenrichting door [partij B] door de sleutels te vervangen en [partij A] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen. Anders dan [partij B] stelt heeft [partij A] de woning niet op eigen initiatief (en definitief) verlaten. Er is sprake van een spoedeisend belang, want [partij A] heeft geen andere woonruimte en heeft de afgelopen tijd al met haar hondje rondgezworven omdat zij niet in een opvang terecht kon.
      
    
    
      3.3.
      In de schriftelijke reactie van [partij B] staat onder meer dat zij wil dat de rechter het huurcontract beëindigt. Voor zover dat als een vordering in reconventie tot ontruiming moet worden opgevat dan moet die vordering worden afgewezen. Het dossier bevat onvoldoende bewijs voor een tekortkoming aan de zijde van [partij A] (in verband met overlast en/of ander geen goed huurderschap) die ontruiming van de woning in kort geding zou kunnen rechtvaardigen. [partij A] betwist het door [partij B] gestelde over de gestelde zorgvraag van [partij A]. [partij A] heeft geen zorgvraag, er loopt geen zorgtraject en er is geen begeleider. Zij heeft wel een WLZ indicatie. Volgens [partij A] dient [partij B] een bodemprocedure te beginnen als zij van de huurovereenkomst af wil.
      
      
        
          Het verweer in conventie en de eis in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        
          [partij B] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in haar schriftelijke reactie onder meer aangegeven dat zij wil dat de rechter het huurcontract tussen haar en [partij A] beëindigt. 
        
          [partij B] heeft het volgende aangevoerd, kort samengevat. Het gaat hier om kamerhuur, met medebewoners in de woning. Omdat [partij A] met deze medebewoners samen een keuken, badkamer en toilet moet delen heeft [partij B] altijd eerst een kennismakingsgesprek met een nieuwe kamerhuurder. [partij A] gaf in dat gesprek aan dat ze uit een gewelddadige relatie kwam en daarom op zoek was naar een kamer. Dat ze tijdelijk op een logeeradres verbleef en daar niet langer kon blijven, en dat ze stabiliteit moest hebben om haar 4 kinderen, die in pleeggezinnen verbleven, weer terug te krijgen.
      
      
    
    
      3.5.
      Volgens [partij B] begon het in de eerste week al te schuren tussen [partij A] en haar medebewoners, onder meer over het gebruik van de gezamenlijke ruimtes en over de bejegening van de medekamerbewoners (allemaal mannen) jegens [partij A]. [partij B] stelt dat zij al gauw in het gedrag van [partij A] zag dat er wat was met haar. [partij A] is volgens [partij B] verstandelijk gehandicapt met een WLZ VG 7 indicatie. Volgens [partij B] heeft [partij A] eigenlijk 24 uur per dag ondersteuning nodig en verklaart dit haar gedrag jegens [partij B] en de medebewoners. Kamerhuur is niet geschikt voor haar. Toen een medekamerbewoner zag dat een vreemde jongen met een huissleutel van [partij A] de centrale toegangsdeur open deed en naar de kamer van [partij A] ging hoorde [partij B] dat [partij A] een sleutel had laten bijmaken, en dat zij deze aan de jongen had gegeven. [partij B] wilde geen vreemde mensen in het pand en heeft daarom, op advies van de politie, de sloten laten vervangen. De andere medebewoners vonden het ook zeer beangstigend dat anderen zomaar bij hun spullen zouden kunnen komen. [partij B] wist niet beter dan dat [partij A] in die tijd was teruggegaan naar [locatie], een instelling in [vestigingsplaats], waar ze voorheen ook had gezeten. [partij A] heeft in de korte tijd dat ze heeft gewoond in de woning veel overlast veroorzaakt, onder meer door haar hondje. Ze heeft verder jegens [partij B] verzwegen dat ze uit een zorginstelling kwam voor mensen met een verstandelijke handicap en geestelijke problemen. Als [partij B] dat had geweten dan had zij de huurovereenkomst nooit gesloten.
      
    
    
      3.6.
      
        [partij B] is in elk geval van mening dat zij niet in de proceskosten moet worden veroordeeld. Het laatste contact dat zij heeft gehad met [partij A] is van weken geleden en daarna is [partij A] zonder het kenbaar te maken vertrokken naar de zorginstelling [locatie]. Zij is in de tussentijd niet gebeld door [partij A] of haar gemachtigde op het telefoonnummer dat [partij A] van [partij B] heeft en [partij B] ontving zonder bericht ineens de dagvaarding. De sleutels van het gehuurde zijn vervangen omdat [partij A] sleutels had laten bijmaken, niet om [partij A] op die manier feitelijk de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, aldus [partij B].
      
    
  
  
    
      4De beoordeling, in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [partij A] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. In deze zaak volgt het (niet betwiste) spoedeisend belang uit de aard van het gevorderde. 
      
    
    
      4.2.
      Vooropgesteld wordt dat een verhuurder in beginsel verplicht is de huurder het huurgenot te verschaffen. In deze zaak heeft [partij A] – die geen toegang heeft tot het gehuurde – dit huurgenot niet. De vraag is of [partij B] haar dit huurgenot moet verschaffen. Volgens [partij B] is dat, om diverse redenen, waarop hierna wordt ingegaan, niet het geval.
      
    
    
      4.3.
      Van de door [partij B] gewenste beëindiging (waarmee zij zal hebben bedoeld ontbinding) van de huurovereenkomst kan in deze procedure geen sprake zijn; de rechter kan alleen in een bodemprocedure de ontbinding van een huurovereenkomst uitspreken. 
      
    
    
      4.4.
      Voor zover [partij B] heeft willen aanvoeren dat [partij A] in verband met de door haar veroorzaakte overlast moet worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen, wordt als volgt overwogen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden. 
      
    
    
      4.5.
      Volgens [partij B] heeft [partij A] zich niet gedragen als goed huurder (zie voor hetgeen in dat verband is aangevoerd hiervoor onder 3.5). Nu [partij A] de haar verweten gedragingen heeft betwist, zijn deze niet komen vast te staan. De vordering tot ontruiming is op die grond dan ook niet toewijsbaar. 
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] heeft ook aangevoerd dat zij de huurovereenkomst niet was aangegaan indien zij had geweten van de psychische problematiek/verstandelijke handicap van [partij A], hetgeen de kantonrechter opvat als een beroep op dwaling. Voor zover hierin al zou moet worden gelezen dat [partij B] de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd, geldt dat in deze procedure niet voldoende aannemelijk is geworden dat het beroep van [partij B] op dwaling opgaat. [partij A] heeft immers betwist dat zij (nog steeds) is aangewezen op ondersteuning van [locatie]; volgens haar is wel sprake (geweest) van een Wlz-indicatie, maar is het (ambulante) begeleidingstraject inmiddels beëindigd en wordt zij geacht in staat te zijn zelfstandig te wonen. Van verzwijging van een WLZ indicatie VG 7 en het 24/7 nodig hebben van ondersteuning is onvoldoende gebleken.
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [partij A] haar (onvoorwaardelijk) toegang te verschaffen tot het gehuurde zal worden toegewezen, waarbij de dwangsom zal worden toegewezen als na te volgen. Hetgeen [partij A] verder heeft gevorderd, zal, als onvoldoende bepaald en/of onvoldoende onderbouwd, worden afgewezen. De vordering van [partij B] tot ontruiming zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      In de omstandigheden van het geval wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing in kort geding
    De kantonrechter
    
    
      In conventie:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [partij B] om binnen twee dagen na dit vonnis onmiddellijk en onvoorwaardelijk [partij A] toegang te verlenen tot de door haar gehuurde kamer aan de [adres], door aan haar een sleutelset ter beschikking te stellen die past op het huidige slot van de centrale voordeur van het pand en de kamer van [partij A], op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat [partij B] hieraan niet voldoet, tot een maximum van € 5.000,00,
      
    
    
      5.2.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders in conventie gevorderde af,
      
      
        In reconventie:
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vordering van [partij B] in reconventie af,
      
      
        In conventie en in reconventie:
      
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025.