ECLI:NL:RBROT:2025:5944, Rechtbank Rotterdam, 25-04-2025, 11497700 CV EXPL 25-1241
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Structurele tekortkoming in de betalingen. Achterstand toegewezen. Geen huurprijsvermindering gevorderd, beroep op verrekening slaagt niet.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11497700 CV EXPL 25-1241
    
    
    
      datum uitspraak: 25 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 8 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          de elf e-mails van [gedaagde], met bijlagen;
        
        
          de akte van Woonstad, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam 1], [naam 2] en [naam 3] namens Woonstad met haar gemachtigde. [gedaagde] is, ondanks dat zij behoorlijk is opgeroepen, niet verschenen. Dit heeft zij in haar mails aangekondigd. Na de mondelinge behandeling zijn ook nog enkele e-mails van haar ontvangen. Deze worden buiten beschouwing gelaten.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 28 juni 1995 een woning van Woonstad. De huur is nu € 642,80 per maand. Woonstad stelt dat er een huurachterstand was van € 2.894,44 op het moment van dagvaarden. Woonstad eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] stelt dat zij in 2020 en 2022 € 600,00 te veel huur heeft betaald en dat dit verrekend moet worden met wat er nog open zou staan aan huurachterstand. Zij vindt dat ze onterecht is gedagvaard en dat de procedure onrechtmatig is. Daarnaast betwist zij dat er een huurachterstand is. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij betalingsproblemen heeft en daarom aan Woonstad heeft gevraagd of zij de betalingen in delen kan doen. Woonstad heeft dit echter geweigerd. Ook geeft zij aan vanwege een gebrek aan het gehuurde enkele maanden minder huur te hebben betaald. 
      
    
    
      2.3.
      Ter zitting heeft Woonstad haar eis verminderd door de bedragen die [gedaagde] nog heeft betaald na het dagvaarden in mindering te brengen op de hoofdsom. Zij eist in totaal nog € 607,75 aan huurachterstand tot en met maart 2025, met rente. Woonstad handhaaft het beroep op ontbinding en ontruiming.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 607,75 betalen
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 607,75 aan Woonstad te betalen. Woonstad heeft voldoende onderbouwd dat dit de huurachterstand is tot en met maart 2025. [gedaagde] heeft in haar diverse mails het standpunt ingenomen dat zij geen huurachterstand heeft. Voor zo ver de kantonrechter haar stellingen moet begrijpen als een beroep op verrekening, dan is dit standpunt onvoldoende onderbouwd (artikel 6:136 BW). Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om duidelijk te maken wat zij had moeten betalen aan huur en wat zij heeft betaald aan huur in de periode die zij wil verrekenen met de huidige huurachterstand. Op basis hiervan zou de kantonrechter kunnen vaststellen wat [gedaagde] precies te veel heeft betaald en dit verrekenen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.
      
    
    
      2.6.
      Daarnaast geeft [gedaagde] aan dat zij vanwege een gebrek aan de woning sinds juli 2023 € 46,30 minder aan huur heeft betaald. Uit de stukken is niet gebleken dat door bijvoorbeeld de Huurcommissie of in een andere procedure is vastgesteld dat [gedaagde] minder huur mag betalen vanwege een gebrek. Als [gedaagde] aanspraak wil maken op huurprijsvermindering, dan had zij dit in deze procedure moeten vorderen. Nu [gedaagde] dit niet heeft gedaan, kan een beroep op verrekening met de huurachterstand niet slagen. Er moet dus worden vastgesteld dat de huurachterstand € 607,75 is tot en met maart 2025.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.7.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. De kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat de huurachterstand inmiddels minder dan een maand is, maar op het moment van dagvaarden was de huurachterstand meer dan drie maanden. De betalingen die [gedaagde] tussentijds heeft gedaan, kunnen deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst niet meer ongedaan maken. Daar komt bij dat [gedaagde] erkent dat zij de huurbetalingen zonder toestemming van Woonstad vrijwel altijd in delen betaalt. Uit de processtukken blijkt dat deze betalingen ook structureel te laat plaatsvinden. [gedaagde] heeft in haar mails uitgelegd dat zij de gedeeltelijke betalingen voorafgaand aan de verschuldigde maand doet, maar dit heeft zij onvoldoende onderbouwd. Uit de stukken blijkt namelijk ook dat Woonstad enkele keren de betalingen heeft teruggestort dan wel de betalingen zijn gestorneerd. Het effect van deze teruggestorte/gestorneerde bedragen op de huurachterstand lijkt niet door [gedaagde] te worden meegenomen in haar administratie. Omdat het overzicht van [gedaagde] te weinig aanknopingspunten geeft om haar stellingen als waar aan te nemen, gaat de kantonrechter uit van de administratie van Woonstad, waaruit blijkt dat de betalingen structureel te laat worden gedaan. In dit geval weegt de kantonrechter de belangen van Woonstad bij tijdige en volledige betaling zwaarder, omdat deze wijze van structureel te laat en in delen betalen al vijf jaar duurt. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt daarom de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 642,80 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Woonstad heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter wijst de rente af. In de algemene voorwaarden van Woonstad staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Woonstad daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de rente uit de wet. De bepaling in artikel 5.3 van de algemene voorwaarden in combinatie met artikel 14.5 van de algemene voorwaarden is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] boetes moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Woonstad wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          Ten overvloede
        
      
      
    
    
      2.11.
      Ter zitting heeft Woonstad verklaard dat zij dit vonnis op dit moment als stok achter de deur ziet en niet van plan is om (direct) tot ontruiming van de woning over te gaan, maar van plan is om adequate hulp te (laten) zoeken die [gedaagde] nodig kan hebben om de ontruiming te voorkomen. Tot nu toe heeft zij dat geweigerd hetgeen haar goed recht is, maar uit de overgelegde stukken is de kantonrechter gebleken dat het wel raadzaam is.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonstad moet betalen op € 145,22 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.254,22. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
    
    
      2.13.
      Voor zover [gedaagde] het standpunt inneemt dat Woonstad haar onterecht heeft gedagvaard, kan de kantonrechter dit standpunt niet volgen. Vast staat dat er op het moment van dagvaarden een grote huurachterstand was. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen € 607,75;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf april 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Woonstad te betalen € 642,80 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 1.254,22;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)