ECLI:NL:RBROT:2025:5049, Rechtbank Rotterdam, 28-02-2025, 11308979 CV EXPL 24-23524
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Ontbinding en ontruiming vanwege het niet hebben (gehad) van hoofdverblijf in de woning.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11308979 CV EXPL 24-23524
    
    
    
      datum uitspraak: 28 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen, 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.J.P. Verwoerd,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R.J. Michielsen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 september 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          aan de zijde van Hef Wonen: [persoon A] (medewerker sociaal beheer bij Hef Wonen) met mr. Verwoerd;
        
        
          
            [gedaagde] en [persoon B] (de zoon van [gedaagde] ) met mr. R.J. Michielsen.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 23 januari 2023 een woning van Hef Wonen. Hef Wonen stelt dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] is het niet eens met de eis. Zij stelt dat zij voor een periode van anderhalf jaar de woning niet heeft ingericht omdat zij niet de financiële middelen had om haar woning in te richten en deze bovendien onbewoonbaar was, maar sinds juli 2024 heeft zij de woning wel ingericht. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen hoofdverblijf (gehad) in de woning 
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning levert strijd op met artikel 6.1 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft daarmee in strijd gehandeld met haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en daardoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 
        Hoewel het uitgangspunt volgens artikel 150 Rv is dat Hef Wonen moet stellen en bij voldoende betwisting moet bewijzen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad), neemt dit niet weg dat van [gedaagde] als huurder mag worden gevraagd dat zij haar betwisting voldoende onderbouwt. De gegevens waaruit kan worden afgeleid dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) liggen namelijk allemaal in haar domein. [gedaagde] heeft gezien de door Hef Wonen overgelegde gegevens, te weinig gegevens overgelegd waaruit blijkt dat zij wel hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Hierna zal de kantonrechter zijn overwegingen toelichten.
      
      
    
    
      2.3.
      
        Hef Wonen heeft haar vordering tot ontbinding onderbouwd door de constateringen van meerdere door haar verrichte huisbezoeken toe te lichten. Volgens Hef Wonen was de woning volledig leeg tijdens de eerste drie huisbezoeken, die hebben plaatsgevonden op 13 februari 2024, 12 maart 2024 en 19 maart 2024, en is [gedaagde] toen ook niet in de woning aangetroffen. Volgens haar was bovendien te zien dat er een tijdschakelaar voor de verlichting was geïnstalleerd in de keuken. Ter onderbouwing van haar constateringen heeft Hef Wonen foto’s overgelegd waarop te zien is dat de woning vrijwel geheel leegstaat. Tijdens het vierde huisbezoek, dat heeft plaatsgevonden op 2 mei 2024, was [gedaagde] volgens Hef Wonen wel aanwezig in de woning maar bleek wel dat het gehuurde nog steeds leeg was. Op dat moment waren inmiddels al zestien maanden sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst verstreken. In de ochtend van 29 augustus 2024 heeft de wijkbeheerder van Hef Wonen een laatste (onaangekondigd) huisbezoek afgelegd. [gedaagde] werd niet aangetroffen, maar later deze dag nam zij contact op nadat zij het niet-thuiskaartje zag, waardoor alsnog een huisbezoek heeft plaatsgevonden. [gedaagde] erkent dat de woning voor een periode van anderhalf jaar heeft leeggestaan. Tijdens het laatste huisbezoek met de wijkbeheerder werd er echter volgens haar geconstateerd dat zij de woning wel bewoonde en daar haar hoofdverblijf had. Op 29 juli 2024 heeft [gedaagde] foto’s naar Hef Wonen gestuurd, waarop te zien is dat de woning gestoffeerd is en er meubels en andere gebruiksvoorwerpen aanwezig zijn. [gedaagde] stelt dat deze foto’s al voor 29 juli 2024 zijn gemaakt en dat zij sinds april 2024 bezig is met het aanschaffen van meubels. Hef Wonen betwist dit en stelt dat dit nergens uit blijkt. 
        Vast staat dat de woning voor een periode van anderhalf jaar heeft leeggestaan. [gedaagde] heeft weliswaar foto’s overgelegd waarop te zien is dat de woning is ingericht, maar niet is vast komen te staan wanneer de foto’s van de woning zijn gemaakt. Bovendien vindt de kantonrechter dat niet zonder meer uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s van de woning blijkt dat zij hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Dat de wijkbeheerder tijdens het laatste bezoek heeft geconstateerd dat [gedaagde] hoofdverblijf in de woning heeft, blijkt nergens uit. 
      
      
    
    
      2.4.
      Hef Wonen heeft ook een anonieme schriftelijke verklaring, gedateerd op 13 februari 2024, van één van de buren van [gedaagde] overgelegd. Daarin wordt verklaard dat de buurvrouw nooit woon- en leefgeluiden vanuit de woning hoort komen en er wel vaak in de avond een lamp in de keuken brandt. De buurvrouw verklaart dat zij vermoedt dat deze lamp een tijdschakelaar heeft. Zij verklaart dat zij daarom is gaan opletten en [gedaagde] nooit bij de woning ziet. [gedaagde] stelt dat zij haar buurvrouw ook nooit hoort en zelf relatief stil is. Zij betwist dat zij een lamp heeft die is aangesloten op een automatische schakelaar. 
      
    
    
      2.5.
      
        Volgens Hef Wonen heeft er op 29 maart 2024 een gesprek plaatsgevonden met [gedaagde] waarin zij heeft verklaard dat de woning onbewoonbaar is en dat zij daarom nog niet in de woning verblijft. Zij zou volgens Hef Wonen hebben verklaard dat zij afwisselend bij haar zonen dan wel bij haar zus verblijft. Hef Wonen heeft per brief een samenvatting van dit gesprek naar [gedaagde] gestuurd. Dat [gedaagde] dit heeft verklaard tijdens het gesprek van 29 maart 2024 en dat zij deze brief heeft ontvangen, wordt niet door haar betwist. Wel betwist [gedaagde] dat zij elders hoofdverblijf of onderdak heeft, en specifiek dat ze bij haar zus of één van haar zonen onderdak heeft. 
        Dat [gedaagde] bij haar zussen of zonen verblijft betekent volgens de kantonrechter nog niet dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in de woning heeft (gehad).  [gedaagde] heeft echter niet betwist dat zij tot en met 29 maart 2024 nog niet vast in de woning verbleef omdat deze onbewoonbaar is. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        Hef Wonen stelt bovendien dat het waterverbruik van [gedaagde] verwaarloosbaar is. Hef Wonen heeft foto’s overgelegd waarop de waterstand op 23 januari 2023 en 2 mei 2024 van de woning van [gedaagde] te zien is, zij stelt dat er in die periode slechts 1 kuub aan water is verbruikt. Dat wordt niet door [gedaagde] betwist. 
        
          [gedaagde] heeft vervolgens een energierapport van de maand augustus 2024 overgelegd. Partijen zijn het erover eens dat uit dit rapport blijkt dat er in augustus 2024 95 kWh is verbruikt en in juli 2024 28 kWh. Het verbruik in augustus 2024 is volgens [gedaagde] regulier gebruik voor een eenpersoonshuishouden. Tijdens de zitting is de eindafrekening voor stroom ter sprake gebracht door [gedaagde] . Volgens haar blijkt daaruit dat zij in de periode januari 2024 tot en met januari 2025 1045 kWh heeft verbruikt. Hef Wonen stelt dat het verbruik van een maand weinig zegt en dat er in juli 2024 weinig energie is verbruikt.
        De kantonrechter is van oordeel dat het waterverbruik van [gedaagde] inderdaad laag is en dat het door [gedaagde] overgelegde energierapport van de maand augustus, niets zegt over het verbruik van de andere maanden waarin zij de woning heeft gehuurd. Uit de door [gedaagde] overgelegde eindafrekening volgt ook niet wat het verbruik per maand is. De kantonrechter kan hierin geen aanknopingspunt vinden voor de stelling van [gedaagde] dat zij hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning.
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter is gezien het voorgaande van oordeel dat [gedaagde] in ieder geval voor een periode van anderhalf jaar geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Hef Wonen heeft voldoende gemotiveerd waarom zij meent dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Nu de woning voor een periode van anderhalf jaar heeft leeggestaan, het waterverbruik van [gedaagde] in deze periode laag was, zij zelf heeft verklaard dat zij elders woonde tot en met 29 maart 2024 en een buurvrouw heeft verklaard dat [gedaagde] niet rondom de woning werd gezien, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om stukken te overleggen waaruit blijkt dat zij wel hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Dat heeft zij niet gedaan, terwijl zij daartoe zowel in de periode voorafgaand aan deze procedure, als tijdens deze procedure, de gelegenheid heeft gekregen. [gedaagde] had bijvoorbeeld bankgegevens kunnen overleggen waaruit blijkt dat zij in de buurt boodschappen doet, verklaringen van kennissen en familie kunnen overleggen waarin wordt bevestigd dat zij bij haar in de woning komen of haar maandelijkse verbruiksgegevens van 2024 kunnen overleggen. Op basis van de door [gedaagde] overgelegde foto’s van de woning, het energierapport van augustus en de eindafrekening van 2024, kan zoals hiervoor toegelicht, niet worden geconcludeerd dat zij hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Bovendien is ook niet gebleken dat [gedaagde] in de periode na deze anderhalf jaar wel hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomst van [gedaagde] wordt ontbonden. [gedaagde] was verplicht haar hoofdverblijf in de woning te hebben en heeft dat, zoals overwogen in 2.2 tot en met 2.8, niet (gehad). Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de boordeling of de tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding te rechtvaardigen, moet worden gelet op alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt en de verweren van [gedaagde] doen daar niet aan af. Hierna zal worden toegelicht waarom.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] voert aan dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde] stelt dat zij ten tijde van de oplevering van de woning geen financiële middelen had om meubels en dergelijke te kopen. Althans zij verklaart dat zij een bedrag had gespaard en aan een familielid geld had gegeven om de inboedel aan te schaffen, waarna hij haar heeft opgelicht en zij alsnog met lege handen stond. Daardoor kon zij, naar eigen zeggen, niet voldoen aan de verplichting om haar woning te stofferen en in te richten zoals opgenomen staat in artikel 10 B van de algemene voorwaarden.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Het gaat in deze procedure niet om de plicht van [gedaagde] om haar woning in te richten en te stofferen, maar om haar plicht om haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Het feit dat [gedaagde] de woning voor een periode van anderhalf jaar niet heeft gestoffeerd en ingericht is dan ook niet de aangevoerde reden om te ontbinden, maar is ter onderbouwing van het vermoeden van Hef Wonen dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. 
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] voert bovendien aan dat zij de woning voor een periode van anderhalf jaar niet altijd heeft kunnen bewonen, omdat deze onbewoonbaar was. Op de zitting heeft zij verklaard dat zij zelf het behang van de muren moest halen, er vlekken op het beton aanwezig waren en er geen vloerbedekking was.
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Dat de woning op andere wijze moest worden opgeleverd of dat zij erop mocht vertrouwen dat de woning anders zou worden opgeleverd is niet gesteld of gebleken. Bovendien heeft [gedaagde] geen omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat van een onbewoonbare woning - en niet van omstandigheden die gebruikelijk zijn bij een kaal opgeleverde woning – gesproken kan worden.
      
    
    
      2.13.
      Deze verweren kunnen dus niet leiden tot de conclusie dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Vast staat dat [gedaagde] een sociale huurwoning huurt, waarvan het aanbod schaars is en bestemd is voor woningzoekenden met een smalle beurs die staan ingeschreven op een wachtlijst. Hef Wonen heeft er belang bij dat dergelijke woningen daadwerkelijk bewoond en gebruikt worden door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd. De ontbinding van de huurovereenkomst is daarom gerechtvaardigd.
      
    
    
      2.14.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,00 aan griffierecht, € 816,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.217,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.  
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.217,72 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64266
      
    
  
  
     Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810