ECLI:NL:RBOBR:2025:2155, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/1463
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Geen motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1463
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 500.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een geschakeld woonhuis met bouwjaar 1974. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 97 m², een aanbouw van 39 m², een dakkapel van 3 m², een inpandige garage van 21 m², een carport van 32 m², twee open schuren/overkappingen van 7 m² respectievelijk 4 m² en een tuinhuis/blokhut van 9 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 368 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 550.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 11 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende terugkomt op de bezwaargrond van eiser dat de keuken en het toilet op de begane grond in de woning weliswaar functioneel zijn, maar dat die dateren uit 1998 en op termijn moeten worden vervangen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar puntsgewijs ingegaan op de diverse bezwaargronden die namens eiser naar voren zijn gebracht, zo ook de gedateerde keuken en het toilet. Eiser kan worden nagegeven dat de reactie op deze concrete bezwaargrond vrij algemeen is geformuleerd, maar bezien vanuit de in het belastingrecht geldende niet al te hoge eisen die aan de motivering van een uitspraak op bezwaar worden gesteld is die motivering niet onvoldoende.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn ten aanzien van alle indicatoren minimaal gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en op een aantal indicatoren op goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning.
        
      
      
        3.3.3.
        De door eiser gestelde gedateerdheid van de badkamer (en de keuken) is door de heffingsambtenaar niet bestreden (en blijken wat de rechtbank betreft ook voldoende uit de door eiser in bezwaar overgelegde foto’s). De heffingsambtenaar zegt daarover dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Dat geldt wat de heffingsambtenaar betreft ook voor het door eiser gestelde matige duurzaamheidsniveau van de woning. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. De rechtbank kan dat volgen.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 3 januari 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:5, overweging 4.5.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.