ECLI:NL:RBOBR:2025:2344, Rechtbank Oost-Brabant, 09-04-2025, 24/2107
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Heffingsambtenaar is niet gebonden aan een door hem in bezwaar gedaan compromisvoorstel dat toen door eiser is verworpen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/2107
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    9 april 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar ing. [naam] deelgenomen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiseres is eigenaar van de woning, een hoekwoning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1985. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 102 m², een aanbouw van 17 m², een garage van 23 m², een carport van 17 m² en twee luifels van in totaal 21 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 216 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 403.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 418.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door taxateur ing. [naam] . Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de in het verweerschrift opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst allereerst op wateroverlast bij hevige regenval. Eiseres wijst ook op de volgens haar gedateerde badkamer (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst zij op het in haar ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.2.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        Op de zitting is gebleken dat er tussen partijen geen geschil is over de vraag of bij de woning sprake is van wateroverlast bij hevige regenval. De heffingsambtenaar vindt echter dat niet van een waardedrukkend effect is gebleken. Dat onderbouwt hij als volgt. Er zijn rond de waardepeildatum geen verkopen aan de [adres] gerealiseerd om dit te kwantificeren. Wel is [adres] op 14 februari 2024 verkocht. Vergeleken met het goed vergelijkbare [adres] – waar geen wateroverlast wordt gemeld – en rekening houdend met de primaire objectkenmerken levert [adres] een hogere m²-prijs op. Als de secundaire objectkenmerken worden verdisconteerd is het verschil tussen de gecorrigeerde cijfers nog groter.
      
      
        3.2.3.
        Op de zitting heeft eiseres genoemd dat uit de verkoop van [adres] in 2020 een lagere waarde zou volgen. Eiseres vindt dat de ligging moet worden aangepast naar ondergemiddeld. De rechtbank volgt dit niet. De heffingsambtenaar heeft bestreden dat uit de verkoop van [adres] een lagere waarde zou volgen. De heffingsambtenaar heeft verder onbestreden gesteld dat de door hem gebruikte (en in overweging 3.1. genoemde) vergelijkingsobjecten ook last hebben van wateroverlast, maar wel in mindere mate dan de woning. De rechtbank ziet verder dat er een verschil zit tussen de getaxeerde en vastgestelde waarde van € 15.000. Al met al ziet de rechtbank aanleiding om te oordelen dat zo voldoende rekening is gehouden met dit aspect.
        
      
      
        3.2.4.
        De heffingsambtenaar wijst erop dat de gemachtigde van eiseres verder standaardgrieven aanvoert. De gronden over de badkamer en het duurzaamheidsniveau zijn ook naar voren gebracht in andere zaken van de gemachtigde en verder niet onderbouwd. De heffingsambtenaar wijst er ook op dat hij de woning inpandig heeft opgenomen en dat daaruit volgt dat het luxe- en voorzieningenniveau is beoordeeld als redelijk tot goed, onder andere gelet op de aanwezigheid van vloerverwarming, airco, een keuken uit 2019 en een combiketel uit 2021 in de woning en 15 zonnepanelen op de woning. De badkamer is hierbij betrokken en leidt tot genoemde totaalafweging. Verder is in het voordeel van eiseres geen rekening gehouden met de het in verhouding goede duurzaamheidsniveau van de woning dat waarschijnlijk tot toekenning van energielabel B zou leiden. Volgens de heffingsambtenaar is er, ook gelet op de vergelijkingsobjecten, geen aanleiding om een waardevermindering toe te passen. De rechtbank kan ook dat volgen.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiseres heeft nog een beroep gedaan op het in de bezwaarfase op tafel liggende compromisvoorstel van € 392.000 waarin volgens haar ook de wateroverlast zou zijn betrokken. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat er voor hem meerdere reden waren dit voorstel te doen, waaronder het kunnen wegwerken van een grote hoeveelheid bezwaarzaken in vorig belastingjaar waarbij een pragmatische benadering vooropstond. Toen het compromis niet tot stand kwam is de heffingsambtenaar alsnog tot taxatie overgegaan. Dat stond de heffingsambtenaar vrij. De rechtbank ziet geen aanleiding om hem te houden aan het eerder gedane compromisvoorstel. Een compromis is een deal. Een niet tot stand gekomen compromis is dus geen deal en dat levert dan ook geen rechten op, behoudens bijzondere gevallen die hier niet zijn gesteld en gebleken.
      
      
        4. Omdat het beroep ongegrond is, is voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding.
      
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.