ECLI:NL:GHAMS:2025:1161, Gerechtshof Amsterdam, 18-03-2025, 24/282
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/282
    
    
      18 maart 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 6 februari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5441 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de [gemeente] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 68-A te [plaats ] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 117.000.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning alsnog verlaagd naar € 81.000. Bij uitspraak van 6 februari 2024 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep gegrond; 
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum tot € 81.000;
      - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 258, te
      vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank, en
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “Feiten
      
      1. Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een recreatiewoning. gebouwd in 1965. De oppervlakte van de woning is 44 m² en de oppervlakte van het perceel is 245 m².
      
      2. De woning staat op grond in eigendom van ' [bedrijf] '. Blijkens artikel 2, eerste lid, van de statuten heeft zij ten doel 'de behartiging van de stoffelijke belangen der leden, in het bijzonder door met hen overeenkomsten te sluiten terzake van het ter beschikking van de leden stellen van bungalow- en andere gronden, recreatiebungalows en andere goederen in het bedrijf dat de vereniging te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent of doet uitoefenen'.
      
      3. Op de woning is geen beperkt zakelijk recht van opstal gevestigd. De eigendom van de woning berust daarom door natrekking bij de eigenaar van de grond. Eiser komt een (persoonlijk) gebruiksrecht toe op grond van het door hem gekochte lidmaatschapsrecht. Eiser is dan ook slechts gebruiker van de woning en aan hem is daarom ook geen aanslag onroerendezaaksbelastingen opgelegd.”
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is niet meer in geschil of belanghebbende belang heeft bij de WOZ-waarde (en de onderhavige procedure) aangezien op hem de verplichting rust de van die waarde afgeleide onroerendezaakbelasting op hem drukt. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    
      
        Ten aanzien van de ontvankelijkheid
      
    
    8. Omdat verweerder de WOZ-beschikking aan eiser heeft gericht, is eiser daardoor belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020 (ECLl:NL:HR:2020:467). Het belang waarover wordt gesproken in artikel 1:2 van de Awb moet echter worden onderscheiden van het procesbelang van een belanghebbende. Het procesbelang is het belang dat iemand heeft bij de uitkomst van de procedure, dus wat hij met zijn bezwaar of (hoger) beroep wil en/of kan bereiken. Als iemand belanghebbende is, betekent dat dus niet meteen dat iemand ook een procesbelang heeft. De rechtbank moet ambtshalve beoordelen of iemand procesbelang heeft.
    
    9. Het is vaste rechtspraak dat procesbelang ontbreekt indien het gebruiken van een rechtsmiddel een partij niet in een gunstigere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen.
    
    10. In zaken waarin een WOZ-beschikking is gericht aan de huurder/gebruiker van een woning kan het procesbelang niet zonder meer worden aangenomen. Steeds zal aan de hand van de relevante feiten en omstandigheden moeten worden beoordeeld of het maken van bezwaar of het instellen van (hoger) beroep de betrokken huurder in een gunstigere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen.
    
    11. Eiser heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de aan de coöperatie opgelegde aanslag OZB voor zover deze betrekking heeft op de waarde van zijn woning aan hem wordt doorbelast. Tevens stelt eiser dat een hogere WOZ-waarde voor hem leidt tot een hogere heffing in box 3 van de inkomstenbelasting. Gelet hierop is er volgens eiser geen sprake van dat hij geen belang heeft bij zijn beroep. De rechtbank volgt eiser hierin en is van oordeel dat eiser ontvankelijk is in zijn beroep.
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    12. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank eerst de objectafbakening beoordelen. Eiser stelt dat bij de waardering ten onrechte de waarde van de ondergrond is meegenomen omdat hij niet de eigenaar van de grond is, maar slechts de gebruiker van de opstal. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij binnen de kaders van de Wet WOZ niet anders kan dan de opstal en de ondergrond als één object te waarderen, omdat er geen recht van opstal is gevestigd.
    
    13. De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
    
    
      “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
    
    a. een gebouwd eigendom;
    b. een ongebouwd eigendom;
    c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
    d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, hij elkaar behoren;
    e. Een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde, eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.
    (…)”
    
    14. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat alleen onroerende zaken van dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht samen een WOZ-object kunnen vormen. De woning is aan te merken als gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. De ondergrond is voorts aan te merken als ongebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ. De ondergrond is in eigendom van [bedrijf] , zodat zij door natrekking tevens eigenaar van de woning is. Zowel de ondergrond als de woning zijn bij eiser in gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de woning en de ondergrond bij elkaar en is sprake van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ.
    
    15. Hoewel de woning op een terrein bestemd voor recreatieverblijf is gelegen, is van een recreatiesamenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ geen sprake. Daartoe overweegt de rechtbank dat van een recreatiesamenstel wordt gesproken indien de recreatiewoningen naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormen dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Een recreatieterrein kent bijkomende recreatievoorzieningen zoals onder meer een centrale balie/receptie, wasgelegenheid en toiletten, een slagboom, en een plattegrond op het terrein. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Het aspect van de exploitatie van het geheel als een recreatieterrein is de kern van de definitie van het recreatiesamenstel in dit artikelonderdeel. In het onderhavige geval stelt de Coöperatieve verenigingen de losse recreatiewoningen ter beschikking aan haar leden. Dit voldoet niet aan de definitie en bedoeling van de wetgever om te kunnen spreken van een recreatieterrein in de zin van de Wet WOZ, zodat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van het exploiteren van een recreatieterrein (een recreatiepark).
    
    16. Omdat de woning en de ondergrond een samenstel vormen, en de recreatiewoningen gezamenlijk geen recreatiesamenstel vormen, heeft verweerder de woning met ondergrond voor de toepassing van de Wet WOZ op de juiste wijze afgebakend.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    17. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat verweerder naar aanleiding van het beroepschrift van eiser de waarde heeft verlaagd naar € 98.000. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit en de beschikking in zoverre vernietigen. De rechtbank zal in het onderstaande beoordelen of een waarde van € 98.000 niet te hoog is.
    
    18. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verleer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    19. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    20. De rechtbank oordeelt dat de objecten aan de [adres 1] 68-E en aan de [adres 2] niet kunnen dienen als vergelijkingsobject. Deze objecten zijn namelijk verkocht op respectievelijk 1 oktober 2022 en 20 december 2019, en deze transactiedata liggen te ver van de waardepeildatum af.
    
    21. De rechtbank acht de overgebleven vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning allemaal in [plaats ] gelegen recreatiewoningen zijn. Bovendien komen de woningen uit een gelijk bouwjaar en wijken de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer af van die van de woning. Deze verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
    
    22. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Anders dan eiser stelt, rechtvaardigt het verschil in vierkante meters van de percelen van de woning enerzijds en de andere op het park gelegen recreatiewoningen alsmede de vergelijkingsobjecten anderzijds tevens het verschil in de voor het perceel gehanteerde vierkantemeterprijs. Bij de herleiding van de vierkantemeterprijzen heeft verweerder namelijk rekening gehouden met het principe van het afnemend grensnut van het aantal vierkante meters, dat wil zeggen dat de waarde per vierkante meter van de woning
    afneemt naarmate de oppervlakte groter is. De rechtbank volgt verweerder in zijn herleiding van de vierkantemeterprijzen.
    
    23. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht. brengt de rechtbank niet tol een ander oordeel. Eiser stelling dat de waarde van de woning niet overeenstemt met de waarde in het economisch verkeer, volgt de rechtbank niet. Zoals reeds onder 14 overwogen, behoort de woning op grond van de Wet WOZ inclusief grond als één onroerende zaak te worden aangemerkt. De rechtbank overweegt daarover voorts dat de Wet WOZ is bedoeld als objectief systeem voor de waardering van onroerende zaken, zodat deze onderling zo goed mogelijk met elkaar vergeleken kunnen worden. De wettelijke bepaling in de Wet WOZ zoals opgenomen onder artikel 17 gaat daarom uit van de fictie dat iemand altijd volledig eigenaar van een woning. met grond is, zodat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden verkocht. Zoals in erfpachtsituaties de woning wordt gewaardeerd alsof er geen erfpachtrecht is, dient de woning van eiser te worden gewaardeerd alsof de grond en de opstal bij hem in eigendom is. Met het waardedrukkende effect dat de grond en opstal niet daadwerkelijk het eigendom van eiser is, mag dus geen rekening gehouden worden (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 23 september 1998,ECLl:NL:HR:1998:AA2375). Dit verklaart ook waarom verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning deze juist ook heeft vergeleken met objecten die wel in volledige eigendom zijn verkocht. Voor zover eiser met zijn betoog heeft bedoeld te stellen dat objecten in volle eigendom niet als vergelijkingsobject gebruikt mogen worden, faalt dit betoog daarom ook. Het is verder dus ook juist dat, zoals eiser aanvoert, zijn woning vanwege de eigendomssituatie waarschijnlijk niet voor de vastgestelde WOZ­ waarde kan worden verkocht.
    
    24. Eiser stelt voorts dat de exorbitante stijging van de waarde van de woning niet te verklaren is, en bepleit een waarde die maximaal 10% hoger is dan de waarde zoals die voor het voorgaande belastingjaar is vastgesteld. Eiser baseert zich hierbij op gegevens van het CBS over het gemiddelde stijgingspercentage van de WOZ-waarde in de [gemeente] . Dit betoog van eiser kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardcpeildatum is dus in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. De stijging is
    
      bovendien te verklaren doordat, anders dan in voorgaande jaren, verweerder nu op basis van
      voortschrijdend inzicht ook de waarde van de ondergrond heeft meegenomen. Hoewel het,
      zoals verweerder ter zitting aangaf, niet netjes is geweest om deze verhoging zonder
      aankondiging door te voeren. maakt dit het handelen van verweerder juridisch gezien niet onjuist. Het standpunt dat de vastgestelde waarde (exorbitant) hoger is dan de vorige waardevaststelling is feitelijk juist maar vindt zijn verklaring in hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen. Dit standpunt van eiser kan dan ook niet slagen.
    
    
    25. Eiser heeft voorts gesteld dat hij jaarlijks kosten voor het lidmaatschap betaalt aan de [bedrijf] en zich moet houden aan het huishoudelijk reglement. Ook noemt eiser de omstandigheid dat in de woning slechts 7 maanden per jaar gerecreëerd mag worden als waardedrukkend. De rechtbank overweegt dat, aangezien een deel van de vergelijkingsobjecten op hetzelfde park zijn gelegen als de woning, de door eiser genoemde omstandigheden verdisconteerd zijn in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Dat zelfde heeft ook te gelden voor de vergelijkingsobjecten die in het nabij gelegen recreatiepark in [plaats ] zijn gelegen.
    
    26. Met betrekking tot eiser stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft het onderhoud van de woning en van vergelijkingsobject [adres 1] 68-H in de matrix gekwalificeerd als matig. Het onderhoud van de overige vergelijkingsobjecten is als gemiddeld gekwalificeerd. Verweerder heeft aan de woning en [adres 1] 68-H een vierkantemeterprijs van € 740 toegekend. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten van € 1.130. Door het onderhoud als matig te kwalificeren en de lage toegekende vierkantemeterprijs heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser aangedragen omstandigheden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat aan het onderhoud van de woning een mindere kwalificatie dan matig moet worden toegekend. Het betoog van eiser kan daarom niet slagen.
    
    27. De rechtbank merkt hierbij nog op dat de waarde in het economisch verkeer van de woning niet hetzelfde is als de waarde in het economisch verkeer van het lidmaatschapsrecht van eiser, waarbij die laatste waarde de relevante waarde is voor de belasting in box 3. De rechtbank verwijst hierbij naar de publicatie van de Kennisgroep Belastingdienst van 24 november 2023 (KG:051:2023:15).
    
    
      
        Gelijkheidsbeginsel
      
    
    28. Eiser heeft onder verwijzing naar de verlaging van de WOZ-waarde van het object [adres 1] 68-R voor belastingjaar 2020 (van € 70.000 naar € 32.000) een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Er is sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel indien aan de te lage waardering van andere objecten een begunstigend beleid ten grondslag ligt of een oogmerk tot begunstiging of, indien dat niet het geval is, verweerder in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen te laag heeft gewaardeerd. Bij de toepassing van deze meerderheidsregel gaat het erom of in de meerderheid van de met de woning vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.
    
    29. Op eiser rust in dezen de bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid voert of dat sprake is van een begunstigend oogmerk bij verweerder. Dit betekent dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk wordt gemaakt, en bij betwisting wordt bewezen, dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Daartoe overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad in zijn arrest van 8 juli 2005 (ECLl:NL:HR:2005:AT8945) ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken onder meer heeft geoordeeld dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft enkel de WOZ-waarde van [adres 1] 68-R genoemd. Gelet hierop is geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond kan niet slagen.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    30. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
    
    31. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum verminderen tot € 81.000.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    32. Eiser heeft de rechtbank verzocht verweerder te veroordelen in de door hem gemaakte proceskosten. Eiser heeft deze kosten berekend op € 700 (l uur à € 175) aan verletkosten voor het bijwonen van de zitting en (afgerond) € 52 aan reiskosten openbaar vervoer in het proceskostenformulier dat op 28 december 2023 door de rechtbank is ontvangen. Eiser heeft met zijn proceskostenformulier geen bewijsstukken of ander begeleidend schrijven meegezonden. De rechtbank overweegt als volgt. Daar eiser nog voor het openen van het onderzoek ter zitting de zittingszaal heeft verlaten, acht de rechtbank de door eiser gestelde gemaakte verletkosten à 4 uur niet aannemelijk. Wel acht de rechtbank verletkosten à 2 uur aannemelijk, met het maximale uurtarief op grond van artikel 2. lid 1, aanhef en onder e van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank stelt de door eiser gemaakte reiskosten openbaar vervoer alsmede de verletkosten voor het bijwonen van de zitting derhalve op € 52 + € 206 (2 uur x € 103 per uur) = € 258.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 12 tot en met 31 van haar uitspraak– zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist (met inachtneming van ’s-Hofs in 5.2 opgenomen oordeel aangaande de transacties van de [adres 1] 68p en 68h ). Het Hof neemt die onderdelen (met die kanttekening) over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt voorts als volgt.
      
      
        5.2.1.
        Ter zitting van het Hof zijn onduidelijkheden aan het licht gekomen met betrekking tot de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 1] 68p en 68h , meer in het bijzonder of dit verkopen van de WOZ-objecten betrof (dat wil zeggen de volle eigendom van de onroerende zaak bestaande uit het perceel en de opstal), verkopen van enkel de opstal, of verkopen van enkel een lidmaatschapsrecht in de coöperatie die eigenaar is van het WOZ-object, waarbij het lidmaatschap recht geeft dat object te gebruiken. Die onduidelijkheden geven het Hof aanleiding aan die verkopen voorbij te gaan. Het voorgaande geldt eveneens voor de door belanghebbende naar voren gebrachte verkoop van [adres 1] 68c en de reeds door de rechtbank afgekeurde verkoop van [adres 1] 68e (zie onderdeel 20 van de rechtbankuitspraak).
        
      
      
        5.2.2.
        Daarmee resteren de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 1] 60d, 60s, en 60k . Partijen hebben op zitting bevestigd dat deze recreatiewoningen gelegen zijn op een terrein aangrenzend aan dat waarop de woning staat en ook deze objecten betreffen kleine recreatiewoningen met een perceeltje grond. Daarmee zijn deze verkopen naar het oordeel van het Hof bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Uit de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg ingebrachte matrix kan een gemiddelde waarde per m2 van de opstallen van deze drie objecten worden afgeleid van € 1.255. Bij de waardebepaling van de woning heeft de heffingsambtenaar een veel lagere waarde van € 740 per m2 toegepast. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woning. Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 
        
      
    
    
      5.3.
      De argumenten van belanghebbende met betrekking tot de beperkingen die het lidmaatschap van de coöperatie meebrengen, treffen geen doel. Niet het lidmaatschapsrecht, maar de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom woning (perceel en opstal) zelf dient immers te worden gewaardeerd (zie onderdeel 18 van de rechtbankuitspraak). Dat belanghebbende daarvan zelf geen eigenaar is en dat bij het bepalen van zijn rendementsgrondslag als bedoeld in artikel 5.3 van de Wet IB 2001 (box 3) een andere waarde relevant is, doet aan het voorgaande niet af; belanghebbende heeft de beschikking niet gekregen als eigenaar, maar vanwege zijn verplichting jegens de coöperatie om de onroerendezaakbelasting te betalen. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding tot een veroordeling in de kosten.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 18 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: