ECLI:NL:RBMNE:2024:7635, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, 550797 HL ZA 23-22
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: [eiseres] biedt een ‘sale-and-lease-back’-product aan voor het verzilveren van de overwaarde op een woning, als aanvullende oudedagsvoorziening. Zij heeft een huis gekocht van gedaagde. De levering vindt plaats na zijn overlijden en de koopprijs wordt in termijnen betaald, maar de betalingen stoppen bij overlijden. Na de koop bleek gedaagde niet de volledig eigenaar te zijn van de woning. [eiseres] vordert daarom schadevergoeding. Gedaagde doet een beroep op wederzijdse dwaling. Ook doet hij een beroep op oneerlijke handelspraktijken en op schending van het transparantievereiste. Heeft [eiseres] voldoende onderzoek gedaan? Heeft zij de klant misleid door te adverteren dat zij door de Consumentenbond als de beste aanbieder was aangeprezen, terwijl dat volgens gedaagde niet zo was? Had [eiseres] de klant beter moeten uitleggen wat de praktische en financiële uitwerking van de gekozen constructie was? Het gelijk ligt bij de klant.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht locatie Lelystad
      zaaknummer: 550797 HL ZA 23-22
    
    
    
      
        Vonnis van 14 februari 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      te [vestigingsplaats] 
      eiseres
      advocaat: mrs. L.R.M. van den Brink en H.C. Bijleveld 
      
      tegen:
      
      
        
          [gedaagde]
        
      
      te [woonplaats] 
      gedaagde
      advocaat: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ' [eiseres] ' en ' [gedaagde] '
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van [eiseres] van 22 december 2022, met producties;
        - de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties;
        - de akte van [eiseres] , met nadere producties 13 - 20;
        - de aanvullende productie 21 namens [eiseres] ;
        - een akte uitlaten van [gedaagde] op de aanvullende producties, met aanvullende productie 7;
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 12 september 2023. Hierbij is namens [eiseres] de heer [A] verschenen. [gedaagde] is ook ter zitting verschenen. Partijen zijn bijgestaan door de voornoemde advocaten. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen - mede naar aanleiding van vragen van de rechtbank - hun standpunten toegelicht en daartoe spreekaantekeningen overgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
      2.1.
      
        
          [eiseres] biedt een 'verzilverproduct' aan, waarbij senioren de overwaarde van hun woning te gelde kunnen maken als oudedagsvoorziening, maar tot hun overlijden in de woning kunnen blijven. [gedaagde] heeft hiervan gebruik gemaakt. Hij heeft zijn woning in [plaats] aan [eiseres] verkocht voor een koopprijs van € 540.000,-, waarbij de
        levering onder de opschortende voorwaarde van (onder andere) zijn overlijden plaatsvindt. De koopprijs wordt betaald in een maandelijks uit te keren bedrag van € 4.500,- gedurende 10 jaar, maar de betalingen stoppen volledig indien hij eerder komt te overlijden.
      
      
    
    
      2.2.
      
        In deze procedure vordert [eiseres] ontbinding van de overeenkomst, terugbetaling van de al betaalde termijnen(€ 13.500,-), een schadevergoeding van
        € 424.697,- voor gederfde winst, en tot slot rente en kosten. [eiseres] stelt dat [gedaagde] zijn verplichting tot levering niet kan nakomen, omdat hij juridisch enkel voor de helft eigenaar is van de woning. De andere helft valt in de nalatenschap van wijlen zijn vrouw. [gedaagde] voert verweer en doet een beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van oneerlijke handelspraktijken, schending van het transparantiegebod en wederzijdse dwaling. Ook betwist hij dat hij in verzuim is. De rechtbank oordeelt dat het beroep op vernietiging op grond van wederzijdse dwaling slaagt en wijst daarom alleen de terugbetalingsvordering van € 13.500,- toe. De proceskosten worden gecompenseerd.
        
          Het beroep op vernietiging slaagt, op grond van wederzijdse dwaling
        
      
    
    
      2.3.
      Niet in geschil is dat [gedaagde] ten tijde van de overdracht niet de beschikkingsbevoegdheid had over de gehele woning. Als gevolg van het eerdere overlijden van de vrouw van [gedaagde] is de helft van het onverdeelde eigendom van de woning in de nalatenschap gevallen, zodat het niet direct aan [gedaagde] toekomt. In het testament is ten behoeve van [gedaagde] een keuzelegaat opgenomen, inhoudende dat [gedaagde] alle goederen behorende tot de nalatenschap, waaronder het onverdeelde aandeel van wijlen zijn vrouw in de woning, kon verkrijgen onder de verplichting voor [gedaagde] om daarvoor de waarde van die goederen in de nalatenschap in te brengen. [gedaagde] was zich onbewust van de noodzaak het legaat bij de notaris te vestigen.
      
    
    
      2.4.
      Ook is niet in geschil dat beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst in de veronderstelling waren dat [gedaagde] wel volledig beschikkingsbevoegd was. [gedaagde] heeft verder onbetwist gesteld dat als duidelijk was geweest dat hij (nog) niet beschikkingsbevoegd was de woning te vervreemden, hij de overeenkomst niet was aangegaan.
      
    
    
      2.5.
      Hiermee heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd en onbetwist gesteld dat beide partijen dezelfde verkeerde veronderstelling van zaken hadden (artikel 6:228 lid l onder c Burgerlijk Wetboek (BW)). Daarmee slaagt het beroep op vernietiging op grond van dwaling, tenzij het tegenweer van [eiseres] dat de dwaling voor rekening en risico van [gedaagde] moet komen, slaagt. Dat is niet het geval, omdat de rechtbank het met [gedaagde] eens is dat de dwaling voor rekening en risico van [eiseres] moet komen. Dit om de volgende redenen.
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat van [eiseres] verwacht mag worden dat zij voorafgaand aan een koop onderzoek doet naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Zij is een professionele partij die zaken doet met een consument-leek. [eiseres] richt zich exclusief op (bejaarde) ouderen met een koopwoning. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat bij alleenstaande (bejaarde) ouderen met een koopwoning er complicaties kunnen zijn bij het eigendom door het eerdere overlijden van de partner. Daar moet men op bedacht zijn. In deze zaak staat verder vast dat [eiseres] het Kadaster niet heeft geraadpleegd, wat zij eenvoudig had kunnen doen en dan ook wel van haar verwacht mocht worden. Had zij dat gedaan, dan had zij kunnen zien dat [gedaagde] uitsluitend mede-eigenaar was, hetgeen aanleiding had kunnen geven voor nader onderzoek
      
      
        of vragen aan [gedaagde] . Het standpunt dat [eiseres] vertrouwde op de notaris, die bij nader inzien geen nader onderzoek had gedaan, biedt geen reden om de dwaling voor rekening van [gedaagde] te laten komen, juist omdat de betreffende notaris is aangewezen door [eiseres] en [eiseres] de notaris pas heeft ingeschakeld nadat zijzelf een koopovereenkomst met [gedaagde] had gesloten, waarbij zij op dat moment al had moeten nagaan of [gedaagde] beschikkingsbevoegd was.
      
      
      
        
          Er is sprake van een misleidende handelspraktijk
        
      
    
    
      2.7.
      Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat de mededelingen van [eiseres] over de 'aanbevelingen' van de Consumentenbond (en andere media) aangemerkt kunnen worden als een misleidende handelspraktijk (artikel 6:193b en 6:193g onder d BW). Dit kan een zelfstandige grond voor vernietiging van de overeenkomst opleveren (artikel 6:193j lid 3 BW). [gedaagde] stelt onbetwist dat doorslaggevend voor het kiezen voor zaken doen met [eiseres] was, dat zij zich presenteerde als ware aanbevolen door de Consumentenbond. In een uitdraai van de aan [gedaagde] gegeven presentatie wordt een citaat aangehaald van de Consumentenbond, die zou hebben gezegd: "Het beste sale-and­ leaseback-product dat wij kennen". Ook heeft [gedaagde] erop gewezen dat op de website van [eiseres] staat vermeld dat zij als positief wordt beoordeeld door de Consumentenbond. Dit citaat en de positieve beoordeling zijn niet te herleiden. Tegenover deze gemotiveerde en onderbouwde stelling van [gedaagde] heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat deze aanbevelingen wél zijn gedaan door de Consumentenbond, terwijl de stelplicht (en bewijslast) van de juistheid van deze mededelingen op haar rust (artikel 6:193j lid 1 BW).
      
    
    
      2.8.
      De door [eiseres] overgelegde nadere producties, zoals artikelen van andere nieuwssites die zijn weergegeven op haar eigen website, of een uitzending van de Consumentenbond over verzilverproducten, bieden geen bron van bovengenoemde citaat of andersoortige aanbevelingen van de Consumentenbond zelf, met name als het gaat om het aanbieden van 'het beste product'. Het later in de procedure door [eiseres] overgelegde artikel van de Consumentenbond van [2018] waarin het aangehaalde citaat (in ietwat gewijzigde vorm) wel te vinden is, betreft een Word-bestand en niet het originele artikel en dat is - gelet op de betwisting van [gedaagde] bij conclusie van antwoord - onvoldoende. De juistheid van het Word-bestand is niet geverifieerd. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om bijvoorbeeld een verklaring in te brengen van de Consumentenbond dat dit bestand een een-op-een-weergave van het oorspronkelijke artikel betreft, maar dat heeft zij niet gedaan.
      
    
    
      2.9.
      Verder bieden de andere door [eiseres] nader overgelegde producties geen weerspreking van de door [gedaagde] genoemde onjuiste mededelingen. De rechtbank heeft bij dit oordeel alle omstandigheden van het geval meegewogen en gekeken naar de context waarin de mededelingen over [eiseres] door de Consumentenbond en andere media zijn gedaan, alsook de impliciete mededelingen die daaruit voortvloeien (Kamerstukken/ 2007/2008, 30 928, C, p. 10 en 11). Zo noemt de Consumentenbond [eiseres] 'het minst nadelig'. Dat dekt een andere, minder positieve, lading dan 'het beste'. Ook noemt [eiseres] op haar website dat consumentenprogramma [.] haar als 'beter' presenteert dan andere aanbieders van sale-and-lease-back-producten, terwijl uit de tekst van deze uitzending volgt dat wordt genoemd dat een sale-and-lease-back-product beter is dan andersoortige verzilverproducten (en er wordt niet verwezen naar [eiseres] als aanbieder). In die uitzending is niet gesproken over de constructie waarbij [eiseres] eerder stopt met het betalen van de termijnen bij tussentijds overlijden van de verkoper, maar enkel over het verzilveren van overwaarde.
      
        Ook verklaarde [eiseres] desgevraagd op de zitting dat zij de enige partij is die een product aanbiedt waarbij het huis wordt gekocht en de verkoper zonder huur te betalen daarin mag blijven, op de markt voor senioren die hun overwaarde willen verzilveren. In dat kader heeft zij geen concurrenten. Dat [eiseres] dus beter is dan concurrenten - zoals zijzelf impliceert - is niet juist, aangezien zij op deze markt geen concurrenten heeft. En, anders dan [eiseres] betoogt, maakt dat als je de enige bent, je ook niet direct 'de beste'. Een nuancering die mist in de mededelingen van [eiseres] , die niet vertelt dat zij de enige aanbieder van dit product is.
      
      
    
    
      2.10.
      Deze informatie over de aanbevelingen omtrent het product is dus informatie die [eiseres] presenteert aan de consument, maar waarvan de informatie geheel of voor een deel niet klopt of zodanig ongenuanceerd wordt weergegeven dat het de gemiddelde consument kan misleiden (artikel 6:193c lid 1 BW). In zijn algemeenheid valt te zeggen dat een gemiddelde consument zal vertrouwen op aanbevelingen van de Consumentenbond. Daarbij moet bij het begrip gemiddelde consument rekening gehouden worden met de doelgroep van [eiseres] , namelijk ouderen met een koopwoning (artikel 5 onder 3 Richtlijn oneerlijke handelspraktijken). Dit betreft een meer kwetsbare groep, die wellicht nóg meer vertrouwt op de Consumentenbond, hetgeen meer aanleiding geeft om, ondanks dat in de praktijk reclame overdreven kan worden, pertinent onjuiste of ongenuanceerde reclame-uitingen als misleidend aan te merken. Daarbij speelt ook mee dat [eiseres] deze informatie niet alleen aan het algemeen publiek uit, door op haar website te plaatsen, maar ook actief deelt bij de presentatie die zij geeft aan een potentiële klant bij een huisbezoek.
      
        
          
            [eiseres] heeft niet voldaan aan het transparantievereiste
        
      
    
    
      2.11.
      De rechtbank wijst er verder - eveneens ten overvloede - op dat niet aan het transparantievereiste is voldaan (artikel 6:193c en 6:193d BW in samenhang met artikel 4 lid 2 en artikel 5 van de Richtlijn oneerlijke bedingen). Ook dit kan een zelfstandige grond voor vernietiging opleveren. De overeenkomst moet voor de gemiddelde consument niet alleen grammaticaal begrijpelijk zijn, maar ook moet de gemiddelde consument - in het geval van [eiseres] zijn dat ouderen met een koopwoning - op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria de economische gevolgen kunnen overzien (zie HvJ 30 april 2014, ECLI:EU:C:2014:282). Dit is niet het geval.
      
    
    
      2.12.
      In de constructie die [eiseres] met [gedaagde] overeengekomen is, betaalt zij de koopprijs in maandelijkse termijnen uit, ofwel totdat de koopprijs geheel is voldaan, ofwel totdat [gedaagde] komt te overlijden (of uit de woning vertrekt). De betaling van de koopprijs wordt over een lange periode verspreid en de betalingen kunnen tussentijds eindigen. Weliswaar staat in de overeenkomst vermeld dat de betalingen tussentijds kunnen eindigen, namelijk bij overlijden, maar de rechtbank is het met [gedaagde] eens dat voor het goed kunnen overzien van de economische gevolgen het ook nodig is dat uitgelegd wordt dat de kans groot is dat [eiseres] niet de volledige koopprijs hoeft uit te betalen. Bij een overlijden na bijvoorbeeld vijf jaar hoeft [eiseres] immers maar de helft van de koopprijs te betalen. Dat is belangrijke informatie, vooral omdat de doelgroep van [eiseres] ouderen betreft, waarvan de sterftekans statistisch gezien groter is. De kans dat [gedaagde] de volledige koopprijs kan genieten is dus klein. Dat moet aan [gedaagde] goed voorgespiegeld worden wanneer hij kiest voor een dergelijke, risicovolle constructie. Het transparantievereiste brengt mee dat aan [gedaagde] uitgelegd moet worden wat de praktische uitwerking van de prijsafspraak is (HvJEU 20 september 2018, ECLI:EU:C:2018:750).
      
    
    
      2.13.
      Hierbij is relevant dat zeer specifieke informatie omtrent levensverwachtingen bekend zijn bij [eiseres] , die een schadeberekening heeft overgelegd met overlevingskansen, zoals berekend door het CBS. Daaruit blijkt dat de statistische kans dat [gedaagde] lO jaar na verkoop nog in leven zou zijn - en dus de gehele koopprijs ontvangt - 19,41% is. Dit is hem niet medegedeeld, terwijl dit een belangrijk gegeven betreft. Van [eiseres] mag dan ook verwacht worden dat zij [gedaagde] hierover had geïnformeerd.
      
      
        
          De vordering tot ontbinding en schadevergoeding wordt afgewezen
        
      
    
    
      2.14.
      Omdat de rechtbank oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op vernietiging slaagt, is het rechtsgevolg dat de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan (artikel 3:53 lid l BW). Om die reden is de vordering tot ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk, nu deze overeenkomst niet (meer) bestaat. Hetzelfde geldt voor de gevorderde schadevergoeding vanwege de gestelde wanprestatie, nu er geen overeenkomst (meer) is die niet is nagekomen. De standpunten van partijen over de uitleg van de overeenkomst, over de vraag of er sprake is van verzuim of schuldeisersverzuim en de omvang van de gestelde schade, hoeven dan ook niet meer te worden besproken.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 13.500,- (terug)betalen aan [eiseres]
        
      
    
    
      2.15.
      [eiseres] heeft ook terugbetaling van de al betaalde termijnen gevorderd, te weten drie termijnen van in totaal € 13.500-. Omdat het beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van wederzijdse dwaling slaagt en de overeenkomst niet (meer) bestaat, heeft [eiseres] de betalingen onverschuldigd aan [gedaagde] gedaan. Deze moet hij terugbetalen en dus is deze vordering toewijsbaar.
      
      
        
          De buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn niet toewijsbaar
        
      
    
    
      2.16.
      De gevorderde (incasso-)kosten zijn niet toewijsbaar, omdat het hier niet een vordering tot nakoming van een handels- of consumentenovereenkomst betreft, maar om een vordering uit onverschuldigde betaling. Dan is vereist dat er meer of andere werkzaamheden aan de orde zijn geweest dan die, welke genoemd zijn in het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2019 (ECLI:NL:HR:2019:590). Dit is weliswaar gesteld door [eiseres] , maar niet met stukken onderbouwd.
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
    
    
      2.17.
      Omdat beide partijen deels in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat beide partijen ieder hun eigen proceskosten dragen.
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] € 13.500,- te betalen;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen ieder hun eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.3.
      verklaart de veroordeling onder 3.1. uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      Dit vonnis is gewezen door mrs. B.G.W.P. Heijne, S.C. Hagedoom en F.N. Jorritsma en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.