ECLI:NL:RBAMS:2024:7666, Rechtbank Amsterdam, 11-12-2024, AWB - 24 _ 3326
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Vaststelling WOZ-waarde woning belastingjaar 2021 en 2022. WOZ-waarde in de beroepsprocedure verlaagd in verband met een kleiner woonoppervlak. Beroep gegrond.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 24/3326 en AMS 24/3329
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te Amsterdam, eiser,
    en
    
  
  
    De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: mr. P.E.H.A. Ingenhou).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de vaststelling door de heffingsambtenaar van de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak op het adres [adres 1] [huisnummer 1] in Amsterdam (de woning).
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2023 de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.866.000,-. In die beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 april 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde verlaagd naar € 1.765.000,-.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door de heer [taxateur] , taxateur. 
    
    
  
  
    De aanleiding voor deze procedure
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een herenhuis etagewoning met een woonoppervlakte van 222 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.
    
    3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld moet worden op 
    € 1.207.458,-.
    
    4. Ter zitting is aan de orde gekomen dat eiser ook beroep heeft aangetekend tegen de WOZ-waarde vaststelling van zijn woning over het belastingjaar 2021, waardepeildatum 1 januari 2020. Dat beroep staat geregistreerd onder nummer AMS 24/3329. In de uitspraak op het bezwaar van eveneens 17 april 2024 heeft de heffingsambtenaar eisers bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft ter zitting te kennen gegeven dat de gronden van zijn beroep tegen de aanslag over het belastingjaar 2022 ook gelden voor de aanslag over het belastingjaar 2021. Eiser staat voor het belastingjaar 2021 een waarde voor van 
    € 1.088.244,-. De heffingsambtenaar heeft te kennen gegeven dat hij om pragmatische redenen de waardematrix van het belastingjaar 2022 zal hanteren voor het belastingjaar 2021. Hoewel eiser noch de heffingsambtenaar een uitnodiging hebben ontvangen voor het houden van een zitting met betrekking tot de aanslag over het jaar 2021, zal de rechtbank zich in deze uitspraak daarom ook uitlaten over het belastingjaar 2021 nu partijen daarmee hebben ingestemd.
    
    5. Na de zitting heeft de rechtbank ook kennisgenomen van de beroepsprocedure van eiser over het belastingjaar 2023, met waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank zal zich over dit belastingjaar niet uitlaten, nu dat belastingjaar niet ter zitting uitdrukkelijk aan de orde is gekomen.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    6. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar te kennen gegeven dat de WOZ-waarde moet worden verlaagd naar € 1.468.000,-. Volgens de gegevens in het archief heeft de woning een oppervlakte van 222 m2, maar in een nader rapport is geconcludeerd dat de woning een oppervlakte heeft van 214 m2. Het beroep zal reeds om deze reden gegrond worden verklaard.
    
    7. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe WOZ-waarde (€ 1.468.000,-) niet te hoog is.
    
    8. Om deze vraag te beoordelen, moet de rechtbank nagaan of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde komen.
    
    10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    11. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij woningen worden vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. Het taxatierapport van de taxateur bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] . 
    
    12. Eiser heeft aangevoerd dat er een onjuiste woonoppervlakte is gebruikt en dat ook de gehanteerde vierkante meterprijs niet juist was bij het bepalen van de WOZ-waarde. Eiser stelt dat in 2002 een woonoppervlakte is gemeten van 173 m2 en dat er daarna niks aan zijn woning is veranderd. Ook voert eiser aan dat het trappenhuis is meegenomen bij de berekening van de woonoppervlakte, terwijl dat volgens hem niet juist is. Eiser vindt tot slot dat de indexering van de waarde in lijn moet zijn met de CBS-index. 
    
    13. De rechtbank volgt het betoog van eiser niet. Op de zitting is duidelijk geworden dat het verschil in vierkante meters uitsluitend ziet op het wel of niet meenemen van het trappenhuis bij het bepalen van het aantal vierkante meters. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woonoppervlakte is berekend op basis van de NEN 2580-norm waarbij ook trappenhuizen binnen de woning worden betrokken. Het betoog van eiser dat berekening volgens de NEN 2580-norm niet juist is omdat de uitkomst afwijkt van die welke gold voor oudere jaren, slaagt niet. NEN 2580 is de geldende norm, waarin richtlijnen zijn opgesteld voor het opmeten van de inhoud en gebruiksoppervlakte van woningen en gebouwen. Ook de Waarderingskamer hanteert deze NEN norm. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de berekening door de heffingsambtenaar onjuist is. Het enkele feit dat de oppervlakte in 2002 is bepaald op 173 m2  maakt het voorgaande niet anders. Wat betreft het betoog dat het CBS-indexcijfer leidend is voor de waardestijging van de woning overweegt de rechtbank dat volgens vaste rechtspraak het systeem van de WOZ met zich meebrengt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Het CBS-indexcijfer staat hier los van. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
    
    14. De rechtbank is voorts van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de woning van eiser is vergeleken met drie verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Twee van de objecten zijn gelegen in de straat achter de woning van eiser, de woning in de [adres 4] [huisnummer 4] is 750 meter verwijderd van de woning van eiser. De drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning van eiser gesitueerd rondom het Vondelpark. Verder zijn het vergelijkbare type woningen (etagewoningen) en ligt het bouwjaar van alle woningen rond het jaar 1900. Van de zijde van eiser zijn geen argumenten aangevoerd om aan te nemen dat de vergelijkingsobjecten niet representatief zijn voor de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. 
    
    15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor de belastingjaren 2021  en 2022 niet te hoog is vastgesteld op € 1.468.000,-. 
    
  
  
    Conclusie
    16. Nu de beroepen gegrond zijn, zal de rechtbank de bestreden uitspraken op bezwaar vernietigen en zelf in de zaken voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor de belastingjaren 2021 en 2022 vast te stellen op € 1.468.000,-.
    
    17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht in de beide beroepen vergoedt.
    
    18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
      
      
        stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 en 2022 vast op € 1.468.000,-;
      
      
        bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting over 2021 en 2022 overeenkomstig deze waarde worden verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraken op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht in de beide beroepen van twee maal € 51,- te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
    
    
    
      griffier rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
    
  
  
     Artikel 18, eerste en tweede lid, van de wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 2 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4570.
  
  
     Google maps.