ECLI:NL:RBMNE:2025:2157, Rechtbank Midden-Nederland, 28-04-2025, UTR 23/5520
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; vergelijking met referentieobjecten; stijging van de WOZ; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5520
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 1.281.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      
        Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 
        2 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.035.000,-.
      
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 maart 2025. Eiser, de dochter van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2015 gebouwde vrijstaande woning met een berging van 
    12 m² en een kelder van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 212 m² en een perceeloppervlakte van 314 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.035.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 17 juni 2021 voor € 1.150.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 26 november 2021 voor € 1.265.222,-;
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 3 juni 2022 voor € 1.395.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde wijk ( [wijk] ) liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
    
    
      
        Gronden van beroep
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat er te weinig rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en zijn woning. 
    
    
      9.1
      Allereerst is het perceeloppervlakte van de woning kleiner dan de perceeloppervlakten van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlakten. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan door een grondstaffel te gebruiken. De grond bij de woning en referentiewoningen worden op basis van die grondstaffel gewaardeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
      
    
    
      9.2
      Volgens eiser is verder de ligging van zijn woning slechter dan de ligging van de referentiewoningen. De woning is dichtbij de naburige woningen gelegen. Dat zou voor veel overlast zorgen. De referentiewoningen zijn veel beter gelegen doordat ze grenzen aan het [locatie] . De heffingsambtenaar betwist de slechtere ligging van de woning.  De heffingsambtenaar wijst er in dat kader op dat de woning ook aan een park is gelegen. Verder zouden de referentiewoningen [adres 2] en de [adres 3] ter hoogte van de sportvelden in het [locatie] zijn gelegen, wat eerder waardedrukkend zou zijn. De rechtbank is gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar van oordeel dat eiser onvoldoende heeft aangevoerd om zijn stelling te onderbouwen dat de ligging van de woning slechter is dan die van de referentiewoningen.
      
    
    
      9.3
      
        Tot slot voert eiser aan dat de referentiewoningen zijn verkocht in een andere periode. De heffingsambtenaar heeft terecht aangevoerd dat in de rechtspraak in de regel wordt aangenomen dat transacties van referentiewoningen om en nabij een jaar voor of na de waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. De rechtbank stelt vast dat de verkooptransacties in de taxatiematrix binnen een jaar ten opzichte van de waardepeildatum gerealiseerd zijn. De verkoopcijfers van de referentiewoningen worden vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Om de indexering vast te stellen maakt de heffingsambtenaar gebruik van indexeringscijfers, deze cijfers vertegenwoordigen de waardestijging of -daling van een bepaalde soort woning in een bepaald gebied. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat er indexeringscijfers zijn gebruikt van twee verschillende jaren, afhankelijk van de datum van de koopovereenkomst. De indexering voor vrijstaande woningen in [wijk] was in 2021 14,5 % en in 2022 was dat 
        -10,2 %. Deze indexeringscijfers zijn terug te vinden in de taxatiematrix. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Voor zover eiser heeft bedoeld te zeggen dat de indexeringscijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          WOZ-waarde van de woning 
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat zijn woning ten behoeve van een poging tot verkoop is getaxeerd op € 1.100.000,- op 27 december 2021. Eiser heeft tot september 2022 geprobeerd zijn woning te verkopen. De woning is uiteindelijk niet verkocht. Hieruit volgt dat de WOZ-waarde van de woning veel lager zou moeten zijn dan de heffingsambtenaar stelt. 
      
    
    
      10.1
      De rechtbank overweegt dat het taxatierapport van eiser de vastgestelde waarde eerder bevestigt dan betwist. Een paar dagen voor de waardepeildatum heeft de eigen taxateur van eiser de woning op € 1.100.000,- gewaardeerd. De rechtbank merkt daar ten overvloede bij op dat eiser ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij een bod heeft ontvangen van € 1.050.000,-. Dat is hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Eiser bevestigt daar eigenlijk ook mee dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      11.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.