ECLI:NL:RBMNE:2025:2164, Rechtbank Midden-Nederland, 25-04-2025, UTR 24/5148 en UTR 24/5150
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; courante niet-woningen; vergelijkingsmethode; objectafbakening; te laat ingebrachte beroepsgrond; beroep ongegrond; ism afgewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 24/5148 en UTR 24/5150
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: R. Janmaat).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] (Achter) en [adres 1] (leegstand) in [plaats 2] (hierna: de objecten), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op respectievelijk € 1.508.000,- en € 381.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.  Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze objecten een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Voor het object [adres 1] (leegstand) heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van dit object ook een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij de WOZ-waarde ook als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
      
    
    
      1.2
      Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport en -matrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      Het beroep is behandeld op de zitting van 31 maart 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 4 december 2024 en diezelfde dag doorgezonden met het verzoek om een reactie op uiterlijk 1 januari 2025) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    4. Het object aan de [adres 1] (Leegstand) is een in 2007 gebouwde werkplaats van 136 m² met een kantoor van 81 m² en een parkeerterrein van 1.072 m². Het object is gebouwd in 2007. Het object aan de [adres 1] (Achter) is een verhard parkeerterrein. Het object is gebouwd in 2007. Het parkeerterrein heeft een perceeloppervlakte van 6.706 m². De objecten zijn gelegen op bedrijventerrein [locatie] in [plaats 2] .
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    5. In geschil is de WOZ-waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waardevan € 1.499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van in totaal € 1.889.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. 
    
    7. Om de waarde van de objecten te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix met verkoopgegevens overgelegd, waarin de objecten (tezamen) worden vergeleken met vier referentieverkopen in [plaats 2] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 16 mei 2013 voor € 544.500,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 1 november 2018 voor € 1.239.000,-;
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 8 december 2021 voor € 1.736.490,-;
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 28 februari 2022 voor € 2.450.250,-.
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de objecten aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de waarde van een niet-woning bepalen volgens de vergelijkingsmethode. 
    
    9. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat hij de waarde van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de objecten zijn vergeleken met verkoopcijfers van soortgelijke parkeerterreinen annex bouwterreinen. Deze verkopen zijn door de taxateur van de heffingsambtenaar geanalyseerd en de taxatiematrix is daarvan een weergave. Vervolgens is de koopsom van de referentieobjecten gedeeld door het aantal m² om tot de prijs per m² te komen. Deze analyse is door eiseres niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze analyse. De waarde per m² van de objecten is gesteld op 
    € 235,-. Dit wordt vergeleken met een prijs per m² van € 270,- voor de [adres 2] , een prijs per m² van € 250,- voor de [adres 3] , een prijs per m² van € 264,- voor de [straat 1] en een prijs van € 368,- per m² voor de [straat 2] . De prijs per m² van de objecten is de laagste in vergelijking met de referentieobjecten. Het beroep slaagt niet.
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    10. Op de zitting heeft eiseres aangevoerd dat zij de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening betwist. Door pas op de zitting hierop te wijzen, is de heffingsambtenaar niet meer in staat gebleken om dit tijdens de zitting toe te lichten. Eiseres handelt hiermee in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing.
    
    
      
        Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
      
    
    
    11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
    
    12. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 13 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    13. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 
    
    14. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.