ECLI:NL:GHDHA:2024:2614, Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, BK-23/794
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/794
    
    
    
    Uitspraak van 10 december 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 juli 2023, nummer SGR 22/1994.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 507.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als “verweerschrift”, ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 21 augustus 2024 verzocht om een voorlopige voorziening, inhoudende schorsing van de invordering van de in de aanslag vastgestelde verschuldigde belasting. Bij brief van 26 augustus 2024 is belanghebbende door het Hof geïnformeerd dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof. Bij brief van 4 september 2024 heeft belanghebbende opnieuw verzocht om het (voorwaardelijk) treffen van een voorlopige voorziening. Bij brief van 11 september 2024 heeft het Hof belanghebbende nogmaals meegedeeld dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak BK-23/1159 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd, wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een stuk aangeduid als ‘Reactie op Verweerschrift inzake hoger beroep WOZ-beschikking 2021 nr. […] ’ overgelegd.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis met bouwjaar 1901 en heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 237 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix overgelegd. De matrix vermeldt vier, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een iWOZ-rapport van [adres 5] overgelegd. De gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix kunnen, na wijziging ter zitting, als volgt worden samengevat:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  [adres 1] (de woning)
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                
                  […]
                  
                  […]
                
              
              
                
                  
                  […]
                
              
              
                
                  
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  
                  […]
                
              
            
            
              
                Objectsoort
              
              
                Tussen-Herenhuis
              
              
                Tussen-Herenhuis
              
              
                Eind-Herenhuis
              
              
                Tussen-Herenhuis
              
              
                Tussen-Herenhuis
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1901
              
              
                1895
              
              
                1899
              
              
                1901
              
              
                1899
              
            
            
              
                Kadastrale oppervlakte
              
              
                157 m2
              
              
                149 m2
              
              
                140 m2
              
              
                164 m2
              
              
                140 m2
              
            
            
              
                Gebruiks-oppervlakte (GO)
              
              
                237 m2
              
              
                208 m2
              
              
                218 m2
              
              
                226 m2
              
              
                222 m2
              
            
            
              
                WOZ 2021
              
              
                € 507.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waardepeil-datum
              
              
                01-01-2020
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 665.000
              
              
                € 800.001
              
              
                € 880.000
              
              
                € 851.000
              
            
            
              
                Transportdatum
              
              
                
              
              
                25-04-2019
              
              
                15-03-2019
              
              
                02-11-2020
              
              
                13-01-2022
              
            
            
              
                Prijs per m2 (GO)
              
              
                € 2.139
              
              
                € 3.197
              
              
                € 3.670
              
              
                € 3.894
              
              
                € 3.833
              
            
            
              
                Opmerking
              
              
                Onderhoud is matig. Volgens opgave eigenaar zijn de kwaliteit en voorzieningen ook matig.
              
              
                Goede referentie qua wijk en uitstraling. Gelegen binnen 500 meter. Ttv koop voorzieningen gedateerd. [adres 1] € 902 per m2 lager getaxeerd.
              
              
                Goede referentie. Ttv koop gemiddeld qua onderhoud en kwaliteit. [adres 1] is € 1375,- per m2 lager getaxeerd.
              
              
                Goede referentie. Gelegen binnen 500 meter. Ttv koop gemiddeld qua onderhoud en kwaliteit. [adres 1] is € 1599,- per m2 lager getaxeerd.
              
              
                Perfecte referentie. Is in sept 2021 voor 67% meer verkocht dan [adres 1] . Slecht tot matig qua onderhoud ttv koop. Lekkages. houtrot. Geen cv.
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix zijn de verkoopcijfers van een viertal woningen opgenomen ( [adres 2] , verkocht op 25 april 2019 voor € 665.000, [adres 3] , verkocht op 15 maart 2019 voor € 800.001, [adres 4] , verkocht op 2 november 2020 voor € 880.000 en [adres 5] , verkocht op 13 januari 2022 voor € 851.000). Deze onroerende zaken zijn goed bruikbaar als vergelijkingsobjecten omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, van ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben als de woning van eiser. Verweerder heeft voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per m² gehanteerd dan voor de genoemde vergelijkingsobjecten. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft staat van onderhoud en het type woning.
    
    8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het had op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat de staat van de woning nog slechter is dan door verweerder reeds is onderkend. Eiser is daar niet in geslaagd. Dat eiser een inpandige opname door een taxateur van verweerder niet noodzakelijk heeft geacht, dient voor zijn rekening en risico te komen. Het ter zitting door eiser gedane bewijsaanbod is door de rechtbank afgewezen. Het had op de weg van eiser gelegen om in een eerder stadium van de procedure een rapport van een inpandige en uitpandige opname van de woning te overleggen.
    
    9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Beroep op betalingsonmacht
      
    
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende heeft bij brief van 4 oktober 2023 een beroep op betalingsonmacht gedaan. Bij brief van 6 oktober 2023 heeft de griffier belanghebbende verzocht gegevens over zijn inkomen en vermogen te verstrekken. Op 23 oktober 2023 heeft belanghebbende opnieuw een beroep op betalingsonmacht gedaan en dit onderbouwd met een ingevuld formulier, een bankafschrift en een inkomensverklaring van de Raad voor Rechtsbijstand. De griffier heeft bij brief van 30 november 2023 het beroep op betalingsonmacht voorlopig toegewezen.
      
    
    
      5.1.2.
      Een beroep op betalingsonmacht wordt gehonoreerd indien de rechtzoekende, zijnde een natuurlijk persoon, aannemelijk maakt dat – op de datum waarop het griffierecht uiterlijk op de rekening van het gerecht moet zijn bijgeschreven dan wel ter griffie moet zijn gestort – het netto-inkomen waarover hij maandelijks kan beschikken minder bedraagt dan 95 percent van de voor een alleenstaande geldende (maximale) bijstandsnorm, en dat hij voorts niet beschikt over vermogen waaruit het verschuldigde griffierecht kan worden betaald.
      
    
    
      5.1.3.
      Dit moet in dit geval worden beoordeeld over de periode 6 september 2023 tot 2 november 2023. Dit is de periode die aanvangt nadat de griffier voor de eerste maal op de verschuldigdheid van het griffierecht heeft gewezen en eindigt met de datum waarop het griffierecht uiterlijk moest zijn gestort.
      
    
    
      5.1.4.
      Met hetgeen belanghebbende heeft overgelegd is aannemelijk dat hij een maandelijks netto-inkomen heeft van minder dan 95 percent van de voor een alleenstaande geldende maximale bijstandsnorm en voorts niet over vermogen beschikt om het voor het hoger beroep verschuldigde griffierecht te voldoen, zodat het beroep op betalingsonmacht wordt toegewezen. Het hoger beroep is daarom ontvankelijk.
      
      
        
          Waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 
      
      
        5.4.1.
        Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix (zie 2.2) volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is, na wijziging ter zitting, de waarde bepaald op € 507.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
        
      
      
        5.4.2.
        Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk als de woning gelegen, van dezelfde bouwaard, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en de gebruiksoppervlakten en kadastrale oppervlakten van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning. Anders dan belanghebbende stelt, zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft staat van onderhoud en voorzieningen niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door bij de woning uit te gaan van een prijs per m2 van € 2.139. Deze prijs per m2 ligt aanzienlijk lager dan de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , die respectievelijk € 3.197, € 3.670, € 3.894 en € 3.833 bedragen. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de onderhoudstoestand van de woning dusdanig slecht is dat dit een nog lagere waarde van de woning rechtvaardigt.
      
      
        5.4.3.
        Gelet op het hiervoor overwogene, heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld.
        
      
    
    
      5.5.
      Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde onderhoudstoestand, matige voorzieningen en matige kwaliteit van de woning. De blote stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning is, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onvoldoende om aan te nemen dat de waarde van de woning verder moet worden verlaagd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en L.D.M.A Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 10 december 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.