ECLI:NL:RBROT:2025:6015, Rechtbank Rotterdam, 07-02-2025, 10863636 CV EXPL 24-217
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, afrekening servicekosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10863636 CV EXPL 24-217
    
    
    
      datum uitspraak: 7 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in voorwaardelijke reconventie,
      gemachtigde: mr. G.A.H. Wiekamp,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in voorwaardelijke reconventie,
      gemachtigde: mr. R.M. Goeman.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘SOR’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 december 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in voorwaardelijke reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in voorwaardelijke reconventie tevens akte in het geding brengen nadere stukken;
        
        
          de brief van SOR van 8 mei 2024, met bijlagen;
        
        
          het proces-verbaal van de zitting op 16 mei 2024;
        
        
          de akte van [persoon A] , met bijlagen;
        
        
          de akte van SOR, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] met de gemachtigde en namens SOR [persoon B] en [persoon C] met de gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurde tot 30 april 2024 een appartement van SOR. Dit appartement is onderdeel van het complex Siloam aan de Kruisnetlaan in Hoogvliet Rotterdam. SOR deelt het gebouw met de zorgpartijen Lelie zorggroep, Pameijer en Zorgcocon (hierna: de 
      
      
        zorgpartijen). Op de begane grond is een recreatiezaal met de naam De Blaauwe Zalm. Deze ruimte is toegankelijk voor alle bewoners en gebruikers van het complex. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon A] heeft de huurcommissie gevraagd de afrekening servicekosten over het jaar 2020 te beoordelen, omdat zij het daarmee niet eens was. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 25 oktober 2023 de hoogte van de servicekosten vastgesteld op € 863,41. [persoon A] is het niet met deze uitspraak eens. Zij eist dat de kantonrechter verschillende posten van de servicekosten op nihil stelt. Verder eist zij restitutie van mutatiekosten, inzage in de kasboeken en een overleg met SOR over de kwaliteit van de schoonmaak en het onderhoud van de tuin. SOR is het niet eens met de eisen van [persoon A] . Zij eist zelf in voorwaardelijke reconventie dat de kantonrechter de hoogte van de servicekosten over het jaar 2020 vaststelt conform de uitspraak van de huurcommissie, met uitzondering van de post huismeester. SOR wil dat deze post wordt vastgesteld conform de afrekening servicekosten.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter stelt de servicekosten over het jaar 2020 op de posten waar [persoon A] een beslissing over wil vast in overeenstemming met de uitspraak van de huurcommissie. Hierna wordt uitgelegd waarom. Ten aanzien van de post huismeester wordt de zaak aangehouden als hierna vermeld. 
      
      
        
          Servicekosten 2020
        
      
    
    
      2.4.
      
        [persoon A] is op tijd opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie van 25 oktober 2023. Daarmee vervalt deze uitspraak (artikel 7:262 lid 1 BW), ook ten aanzien van de posten waarover geen uitspraak van de kantonrechter is gevraagd. Dat betekent dat in beginsel alle servicekostenposten die SOR over het jaar 2020 in rekening heeft gebracht en die de huurcommissie heeft beoordeeld, opnieuw zal moeten worden beoordeeld. Voor zover partijen het met elkaar eens zijn over bepaalde posten die de huurcommissie heeft beoordeeld kan de kantonrechter die overnemen.
      
    
    
      2.5.
      
        [persoon A] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie over de kosten voor De Blaauwe Zalm en het tuinonderhoud. SOR is het niet eens met de beslissing over de post huismeester. Alleen deze posten worden opnieuw beoordeeld. De andere posten worden vastgesteld conform de uitspraak van de huurcommissie.
      
      
        
          De Blaauwe Zalm
        
      
    
    
      2.6.
      	De kantonrechter begrijpt dat [persoon A] het er vooral niet mee eens is dat zij moet meebetalen aan de kosten voor De Blaauwe Zalm, omdat deze ruimte vooral wordt benut voor activiteiten van de zorgpartijen en omdat De Blaauwe Zalm geen onderdeel is van de huurovereenkomst. Het gaat dan om de kosten voor gas, elektriciteit, schoonmaak en glasbewassing. 
      
    
    
      2.7.
      Partijen zijn het erover eens dat SOR aanspraak kan maken op vergoeding van de servicekosten die zien op posten die zijn vermeld op de aan de huurovereenkomst gehechte specificatie. Daarop staan onder andere de posten stroomgebruik algemene ruimte, stookkosten algemene ruimte, schoonmaken algemene ruimte en glazen wassen. Dit zijn servicekosten in de zin van de wet. Deze posten zien op de diverse gemeenschappelijke ruimten en hallen. De kantonrechter is van oordeel dat De Blaauwe Zalm moet worden aangemerkt als een gemeenschappelijke ruimte. Ook de bewoners van SOR kunnen hiervan namelijk gebruikmaken. Niet valt dan ook in te zien waarom SOR een deel van de kosten voor genoemde posten niet aan [persoon A] mag doorbelasten.
      
      
    
    
      2.8.
      SOR heeft met de zorgpartijen afgesproken dat zij 70% van de kosten voor gas, elektra en schoonmaak (waaronder glasbewassing) van De Blaauwe Zalm dragen en de huurders van SOR 30%. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 4 maart 2022 (naar aanleiding van een verzoek van [persoon A] tot vaststelling van de servicekosten 2019) geoordeeld dat die verdeling redelijk is. Dit staat vast tussen partijen, omdat geen van hen na deze uitspraak om een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd. Dat [persoon A] wel van plan was dit te doen is niet van belang. Ook niet van belang is dat De Blaauwe Zalm vanwege de coronamaatregelen een groot deel van het jaar 2020 gesloten was. Het gaat namelijk om de daadwerkelijke kosten die SOR heeft gemaakt en niet valt in te zien waarom het onredelijk is om deze kosten in rekening te brengen.
      
      
        
          Stroomverbruik
        
      
    
    
      2.9.
      SOR heeft de kosten voor stroomverbruik onderbouwd met facturen die zij hiervoor ontvangen heeft van Stedin (netbeheer), Engie (leverancier) en Joulz (meetdiensten). Met tussenmeters zijn de kosten verdeeld over de verschillende ruimten in het complex. Op basis van deze gegevens is de huurcommissie gekomen tot de vaststelling van een bedrag van € 219,64. In dat wat [persoon A] heeft aangevoerd, wordt geen aanleiding gezien om te twijfelen aan de juistheid en onderbouwing van dat bedrag. De post stroomverbruik algemene ruimte wordt daarom conform de uitspraak van de huurcommissie vastgesteld.
      
      
        
          Stookkosten
        
      
    
    
      2.10.
      
        SOR heeft de stookkosten onderbouwd met facturen die zij hiervoor ontvangen heeft van Stedin (netbeheer), Engie (leverancier), Joulz (meetdiensten) en Ista
        (monitoring; warmtekostenverdelers). SOR heeft op de afrekening servicekosten 2020 deze post niet afzonderlijk vermeld, maar deze staat op de specificatie van de stookkosten van Ista. Geoordeeld dat gelet op deze gegevens geen reden is om tot een ander bedrag te komen dan de huurcommissie heeft gedaan. De post stookkosten algemene ruimte wordt daarom vastgesteld op € 9,19. 
      
      
      
        
          Schoonmaakkosten
        
      
    
    
      2.11.
      SOR heeft de schoonmaakkosten onderbouwd met facturen die zij hiervoor ontvangen heeft van [persoon D] (€ 8.278,72) en Lelie zorggroep (€ 6.107,90). Aan de hand van deze gegevens heeft de huurcommissie een bedrag van € 75,15 vastgesteld. Omdat niets is aangevoerd dat reden geeft om tot een ander bedrag te komen, wordt ook voor de post schoonmaken algemene ruimte de uitspraak van de huurcommissie gevolgd. Dat de kwaliteit van de schoonmaak volgens [persoon A] niet altijd voldoende was, maakt nog niet dat zij haar bijdrage aan de schoonmaakkosten niet hoeft te betalen. 
      
      
        
          Glasbewassing
        
      
    
    
      2.12.
      SOR heeft de kosten voor de glasbewassing onderbouwd met facturen die zij hiervoor ontvangen heeft van [persoon D] (€ 1.351,77). Ook hiervoor geldt dat gelet op die gegevens geen reden is anders te oordelen dan de huurcommissie. Dit betekent dat de post glazen wassen wordt vastgesteld op € 10,36. De kantonrechter begrijpt dat het vervelend is voor bepaalde bewoners dat hun ramen nooit worden gewassen omdat het technisch onmogelijk is die ramen te bereiken, maar de in rekening gebrachte kosten zien op de ramen die wel gewassen worden. 
      
      
        
          Tuinonderhoud
        
      
    
    
      2.13.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurders van SOR ook het medegebruik van de tuin van het complex hebben. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst staat dat [persoon A] een bijdrage voor het tuinonderhoud moet betalen. Volgens haar hebben de huurders van SOR 
      
      
        op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de tuin, maar is hen dit recht ontnomen. Zij vindt daarom dat zij niet hoeft te betalen voor het tuinonderhoud. 
      
      
    
    
      2.14.
      Hierin wordt [persoon A] niet gevolgd. Geoordeeld wordt dat de kosten voor het tuinonderhoud aan de huurders kunnen worden doorbelast, omdat de tuin waar het in deze zaak om gaat geen openbaar karakter heeft. Door de afbakening in de vorm van heggen, bosjes en water is duidelijk dat het hoort bij het complex Siloam. Niet vereist is dat de tuin volledig besloten is, in die zin dat het voor derden onmogelijk is om deze te betreden. Dat de tuin feitelijk voor iedereen toegankelijk is, is dus niet bepalend. Ook de omstandigheid dat andere bewoners dan de huurders van SOR gebruik kunnen maken van de tuin leidt niet tot een ander oordeel. Zij wonen tenslotte ook in het complex. 
      
    
    
      2.15.
      Dat de kosten voor het tuinonderhoud worden verdeeld in de verhouding 70/30% is in de uitspraak van de huurcommissie van 4 maart 2022 als redelijk beoordeeld en, zoals hiervoor al overwogen, staat die uitspraak vast tussen partijen.
      
    
    
      2.16.
      SOR heeft de kosten voor het tuinonderhoud onderbouwd met een factuur van de Lelie zorggroep (€ 3.772,15). Het standpunt van [persoon A] dat beoordeeld moet worden in hoeverre de Lelie zorggroep deze kosten ook daadwerkelijk heeft gemaakt is niet juist. SOR heeft met deze factuur aangetoond wat zij heeft moeten betalen voor het tuinonderhoud. Dat zijn dus de werkelijke kosten. Gelet op een en ander wordt geen aanleiding gezien anders te oordelen dan de huurcommissie. De post voor tuinonderhoud wordt daarom vastgesteld op € 28,58.
      
      
        
          Huismeester
        
      
    
    
      2.17.
      De huurcommissie heeft de kosten voor de post huismeester op nihil gesteld. Volgens SOR is dat ten onrechte. Zij heeft betoogd dat de huismeester drie dagdelen per week in het complex aanwezig is. Volgens [persoon A] is dat echter slechts één dagdeel. Verder heeft zij erop gewezen dat de huismeester tijdens zijn vakanties of afwezigheid niet wordt vervangen en dat de huurders daarover ook hebben geklaagd. 
      
    
    
      2.18.
      Als onderbouwing van haar stelling heeft SOR een uitdraai van de agenda van de huismeester overgelegd, waaruit volgt dat hij in de periode vanaf 27 januari tot en met 28 februari 2020 ongeveer drie dagdelen per week aan de Kruisnetlaan, waar het complex ligt, aanwezig was. Op basis van deze beperkte periode kan echter onvoldoende worden vastgesteld dat representatief is voor het hele jaar 2020. Zij krijgt daarom de mogelijkheid, zoals op de zitting aangeboden, de agenda van de huismeester van heel 2020 te overleggen. [persoon A] mag daarop vervolgens reageren. 
      
      
        
          Afrekenen overeenkomstig bevindingen huurcommissie
        
      
    
    
      2.19.
      De eis van [persoon A] om SOR te veroordelen over het jaar 2020 af te rekenen overeenkomstig de bevindingen van de huurcommissie, zonder verrekening, wordt afgewezen. [persoon A] heeft niet duidelijk gemaakt wat zij met deze eis bedoelt, omdat uit alles wat zij heeft aangevoerd juist blijkt dat zij het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie die ging over de afrekening servicekosten over het jaar 2020. 
      
      
        
          Restitutie mutatiekosten 2019
        
      
    
    
      2.20.
      De eis van [persoon A] dat zij inzage krijgt in en restitutie van de mutatiekosten die in 2019 ten onrechte in rekening zijn gebracht wordt ook afgewezen. Op de factuur van Ista die ziet op mutatiekosten in het jaar 2019 staat het huisnummer van [persoon A] niet vermeld. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat bij [persoon A] geen mutatiekosten in rekening zijn gebracht. 
      
      
        
          Inzage
        
      
    
    
      2.21.
      De eis van [persoon A] dat zij inzage krijgt in de kasboeken van SOR wordt afgewezen. [persoon A] heeft tijdens deze procedure voldoende gelegenheid gekregen om facturen te bekijken, aanvullende stukken te verzoeken en vragen te stellen. [persoon A] heeft dan ook geen belang meer bij deze eis.
      
      
        
          Overleg
        
      
    
    
      2.22.
      De eis van [persoon A] dat SOR wordt veroordeeld om met haar te overleggen over de kwaliteit van de schoonmaak en het tuinonderhoud wordt afgewezen. Voor deze eis is namelijk geen grondslag. Artikel 5 van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) kent een recht op overleg toe aan huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Individuele huurders zoals [persoon A] hebben dit recht niet.
      
      
        
          Aanhouding
        
      
    
    
      2.23.
      In afwachting van de uitkomst over de post huismeester wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rol van woensdag 26 februari 2025 om 11:30 uur, zodat SOR de agenda van de huismeester van heel 2020 kan overleggen, waarna [persoon A] de gelegenheid krijgt tot 12 maart 2025 om daarop te reageren;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
        26975