ECLI:NL:GHDHA:2025:430, Gerechtshof Den Haag, 04-02-2025, BK-23/916
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 en 40 Wet WOZ; 8:42 Awb. Waarde woning. De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk gemaakt aan de hand van het eigen verkoopcijfer. Gelijkheidsbeginsel. Verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/916
    
    
    
    Uitspraak van 4 februari 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 augustus 2023, nummer SGR 22/1051.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 369.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren gebouwd (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een etage appartement in een appartementsgebouw van het bouwjaar 1993. De woning heeft een berging en een bruto inhoud van ongeveer 297 m3.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft woning op 21 november 2018 (datum koopcontract) gekocht voor € 365.365. Na de aankoop, maar voor de waardepeildatum, heeft belanghebbende de badkamer, het toilet, de keuken en het schilderwerk opgeknapt voor een bedrag van ongeveer € 15.000.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. De matrix bevat gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten).
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit/luxe en voorzieningen. De rechtbank vindt daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid.
    
    7. Anders dan gemachtigde betoogt acht de rechtbank het niet ‘merkwaardig’ dat verweerder de eigen aankoop van de woning (met als transactiedatum 15 januari 2019) als vergelijkingsobject in de waardematrix heeft betrokken. Het betekent dan ook niet dat verweerder nog ten minste één ander extra vergelijkingsobject in de waardematrix had moeten opnemen. Eiseres haar gemachtigde heeft ook niet aangegeven op welke rechtsregel of jurisprudentie deze door hem ingenomen stelling is gebaseerd. De rechtbank volgt eiseres haar gemachtigde ook niet in zijn stelling dat verweerder ten onrechte de in het beroepschrift genoemde referenties niet bij de waardeherleiding heeft betrokken. Die stelling ontbreekt feitelijke grondslag. Immers, in het beroepschrift zijn, zoals verweerder ook heeft aangevoerd, geen andere verkopen/transacties aangedragen maar daarin is slechts een opsomming van andere WOZ-waarden (van volgens eiseres vergelijkbare woningen) gegeven. Die hoeft verweerder niet bij de waardeherleiding (in de waardematrix) te betrekken en heeft die terecht meegenomen bij zijn verweer tegen het beroep op het gelijkheidsbeginsel (zie onder 10.).
    
    8. Dat verweerder voor de voorzieningen van de woning een vlokcodering 4 (boven gemiddeld) heeft toegekend, hangt, naar verweerder onweersproken heeft aangevoerd, samen met het feit dat de woning na aankoop eind 2018/begin 2019 is verbeterd met onder meer plaatsing van een nieuwe keuken en badkamer. Daarvan uitgaande acht de rechtbank de vlokcodering 4 terecht en de daaruit voortvloeiende hogere waardering (ten opzichte van vergelijkbare objecten met minder nieuwe soortgelijke voorzieningen en dus ook een lagere vlokcodering) aannemelijk. Dat deze verbeteringen in feite onder de vlokcode ‘kwaliteit/luxe’ vallen en niet onder ‘voorzieningen’, acht de rechtbank in dit verband niet van belang omdat, naar verweerder onweersproken heeft aangevoerd, dat niet leidt tot een te hoge (namelijk in feite te lage) waardering. De correctie bij ‘kwaliteit/luxe’ is namelijk hoger dan die bij ‘voorzieningen’.
    
    9. Verder hebben alle objecten hetzelfde bouwjaar en (vrijwel) dezelfde ligging, bruto inhoud en bijgebouwen zodat ze in zoverre niet van elkaar verschillen. Dat sprake is van overige waardebeïnvloedende verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden, heeft eiser niet (voldoende concreet) benoemd en is de rechtbank ook overigens niet gebleken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder toegepaste indexering bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum zoals die blijken uit de waardematrix. Eiseres heeft die indexatiecijfers ook niet inhoudelijk (laat staan onderbouwd) betwist. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat de waarde anderszins te hoog zou zijn vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij ook nog dat de waarde naar haar oordeel ook geenszins in een onjuiste verhouding staat tot het eigen aankoopcijfer uit eind 2018/begin 2019 van € 365.365. Gezien dat aankoopcijfer, bezien in samenhang met de stijgende woningmarkt in de periode na aankoop en zeker ook in samenhang met het feit dat de voorzieningen van de woning nadien aanmerkelijk zijn verbeterd, lijkt de waarde eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
    
    10. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel faalt. Zoals verweerder overtuigend heeft aangevoerd en met het bij het verweerschrift overgelegde overzicht (bijgevoegd achter het iWoz-rapport) inzichtelijk heeft gemaakt, vloeit de afwijkende (hogere) waardering van de woning van eiseres ten opzichte van de overige (vergelijkbare) woningen in het appartementencomplex voort uit de aanmerkelijk betere kwaliteit/voorzieningen die de woning van eiseres heeft. De rechtbank acht dat aannemelijk, temeer daar eiseres noch de gestelde verbetering van de woning heeft bestreden noch dat de ongelijke waardering daaruit voortvloeit. Nu de afwijkende waardering van de woning van eiseres daaruit voortvloeit is geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel, ook niet van de meerderheidsregel (er is immers geen sprake van nagenoeg gelijke gevallen). Uit het verschil in waarde kan dus ook niet worden afgeleid - zoals eiseres wel doet - dat sprake is van willekeur omdat de waarde van de woning van eiseres in eerste instantie ten onrechte niet via een methode van modelmatig waarderen tot stand is gekomen. Ook die grond treft dus geen doel.
    
    11. De stelling van eiseres dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardematrix toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.[1] In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiseres en haar gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiseres heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.[2] Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardematrix desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde, dan wel eiseres toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eiseres haar gemachtigde is toegezonden, en dat die nadien, ook niet na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet nogmaals om toezending van het taxatieverslag in deze zaak heeft gevraagd. In zoverre heeft verweerder dus aan de op hem rustende (toezend)verplichting voldaan. Indien eiseres of haar gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan zij in de bezwaarfase gebruik maken van haar inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. De gemachtigde is in de bezwaarfase gehoord. Verweerder heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.[3] Voor zover het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 2021[4] met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel. Alles wat eiseres overigens in dit verband heeft aangevoerd, doet aan het vorenstaande - daaronder begrepen de jurisprudentie waarnaar wordt verwezen - niet af en brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.
    
    
      (…)
    
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.
      [2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10.
      [3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,Gerechtshof
      Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof
      Den Haag 4 mei 2021, ECL1:NL:GHDHA:2O21:882, r.o. 5.2.3.
      [4] ECLI:NL:GHARL:2021:7246.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft in dat verband tevens een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel.  In geschil is voorts of de Heffingsambtenaar het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden bij het vaststellen van de waarde van de woning, alsmede of hij zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking, en of hij heeft voldaan aan de verplichting van artikel 8:42, lid 1, Awb.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 335.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Toezendplicht (artikel 40, lid 2, Wet WOZ) 
      
    
    
    
      5.1.1.
      De Heffingsambtenaar is op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waar belanghebbende concreet en voldoende specifiek om heeft verzocht (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). 
      
    
    
      5.1.2.
      De stelling dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de door hem gevraagde stukken toe te zenden, verwerpt het Hof. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). Dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
      
    
    
      5.1.3.
      De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift concreet verzocht om de matrix, het taxatieverslag en de grondstaffel van de belastingjaren 2020 en 2021.
      
    
    
      5.1.4.
      De Heffingsambtenaar beschikt bij het geven van de beschikking, het opleggen van de aanslagen en in de bezwaarfase niet over een matrix. Hij kan dus niet verstrekken waarover hij niet beschikt. Hij is evenmin verplicht op verzoek in de bezwaarfase een matrix samen te stellen. 
      
    
    
      5.1.5.
      Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar na het telefonische hoorgesprek het taxatieverslag aan de gemachtigde heeft gezonden en hem de gelegenheid heeft gegeven daarop te reageren. Van die gelegenheid heeft de gemachtigde geen gebruik gemaakt. Dat de gemachtigde zou hebben gevraagd om een ‘uitgebreid’ taxatieverslag mede bevattende de VLOK-factoren (dan wel iWOZ-gegevens of informatie over de secundaire objectkenmerken van de woning en van de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten), zoals hij ter zitting van het Hof heeft betoogd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt, aangezien de gedingstukken daarvoor geen enkele aanwijzing bevatten en de Heffingsambtenaar dat ook heeft weersproken. Overigens blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat de Heffingsambtenaar de VLOK-factoren van de woning en de referenties tijdens de telefonische hoorzitting heeft opgenoemd, hetgeen door belanghebbende niet is weersproken; die informatie is derhalve in zoverre verstrekt.  
      
    
    
      5.1.6.
      Bij de waardebepaling van de woning (een appartement) is geen gebruik gemaakt van een grondstaffel, zodat deze niet in het kader van artikel 40, lid 2, Wet WOZ hoefde te worden verstrekt. Daaraan doet niet af dat de uitspraak op bezwaar in onderdeel 3 vermeldt dat de grondstaffel ter inzage heeft gelegen. Het Hof gaat er namelijk vanuit dat dat berust op een kennelijke verschrijving, nu uit de uitnodiging voor de hoorzitting blijkt dat tijdens de hoorzitting meerdere zaken van de gemachtigde zouden worden besproken en onderdeel 6 van de uitspraak op bezwaar vermeldt dat tijdens de telefonische hoorzitting de vlokcodes van het object en de referenties zijn opgenoemd, ‘en indien van toepassing [cursivering Hof] ook de grondstaffel.’   
      
    
    
      5.1.7.
      De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld; gegevens van voorgaande jaren spelen daarbij geen rol. Gesteld noch gebleken is dat dit in het onderhavige jaar anders is geweest. Daarom is de Heffingsambtenaar niet verplicht om de matrix, de grondstaffel en het taxatieverslag voor het voorgaande belastingjaar (2020, waardepeildatum 1 januari 2019) te verstrekken. 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar heeft aldus, in het licht van hetgeen belanghebbende concreet in de bezwaarfase heeft gevraagd, aan de verplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ voldaan. 
      
      
        
          Schending van artikel 8:42 Awb
        
      
      
      
        5.3.1.
        Belanghebbende stelt met een beroep op artikel 8:42 Awb dat de Heffingsambtenaar de bouwtekeningen van de in de matrix gehanteerde referentiewoningen dient in te brengen, alsmede de iWOZ-rapporten daarvan. 
        
      
      
        5.3.2.
        Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 van de Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2).
        
      
      
        5.3.3.
        Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure de bouwtekeningen heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist is, en zij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de inhoud te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen of ander bewijs in te brengen. 
        
      
      
        5.3.4.
        In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat de Heffingsambtenaar in het kader van deze procedure bouwtekeningen heeft opgevraagd en ingezien. Voorts heeft belanghebbende evenmin de juistheid van de door de Heffingsambtenaar voor de woningen en de vergelijkingsobjecten gehanteerde oppervlaktematen voldoende gemotiveerd bestreden. De bouwtekeningen zijn daarom niet van belang voor de beslechting van het geschil. Gelet op het voorgaande behoren de bouwtekeningen van de woning en van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb.
        
      
      
        5.3.5.
        iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard. Vast staat dat de Heffingsambtenaar in beroep de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten heeft ingebracht, zodat de grief van belanghebbende feitelijke grondslag mist.
        
        
          
            De WOZ-waarde
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd.
      
    
    
      5.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Heffingsambtenaar onder meer naar het eigen aankoopcijfer (€ 365.365 op 21 november 2018) en naar de door belanghebbende aangebrachte verbeteringen aan de woning (zie 2.2). Het Hof oordeelt hierover als volgt.
      
    
    
      5.7.
      In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4). Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van het Hof biedt het eigen aankoopcijfer voldoende steun voor de aan de woning op de waardepeildatum toegekende waarde, in aanmerking nemend dat de woningmarkt in [woonplaats] sindsdien is gestegen en belanghebbende bovendien de woning vlak na de aankoop heeft opgeknapt. Aan een beoordeling van de aan de waardebepaling ten grondslag gelegde vergelijkingsmethode en de daartegen aangevoerde grieven, komt het Hof niet toe. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
      
        5.8.1.
        Voor zover belanghebbende haar beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel doet steunen op de stellingen dat sprake is van een door de Heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid dan wel van een oogmerk tot begunstiging, kan dit haar niet baten. Van enig beleid of een oogmerk tot begunstiging is niet gebleken. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat met haar vergelijkbare belanghebbenden bij het vaststellen van de WOZ-waarde door de Heffingsambtenaar een gunstigere behandeling ten deel is gevallen dan zij zelf heeft ondervonden.
        
      
      
        5.8.2.
        Voor zover belanghebbende haar beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel doet steunen op de zogenoemde meerderheidsregel, kan het beroep slechts slagen indien de gelijke gevallen deel uitmaken van een groep en de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat belanghebbende ten minste twee gevallen moet aanvoeren die identiek zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (zie HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298) en die gunstiger zijn behandeld. Belanghebbende heeft een lijst met WOZ-waarden overgelegd van woningen die zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex (de buurwoningen). De Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat niet kan worden gezegd dat de verschillen tussen de buurwoningen en de woning van belanghebbende verwaarloosbaar zijn, nu de woning van belanghebbende na aankoop is opgeknapt. Afgezien van het feit dat de buurwoningen in hetzelfde pand zijn gelegen en een (nagenoeg) gelijke oppervlakte hebben, heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke objecten. Derhalve moet worden geconcludeerd dat hier geen sprake is van schending van de meerderheidsregel.
        
        
          
            Schending verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel
          
        
        
      
      
        5.9.1.
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur, alsmede dat sprake is van een schending van het vertrouwensbeginsel. 
        
      
      
        5.9.2.
        Voor zover belanghebbende in dat verband heeft verwezen naar een overzicht van WOZ-waarden van woningen die zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex (zie 5.8.2), geldt dat de WOZ-waarden van de buurwoningen en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de buurwoningen, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. Evenmin is sprake van een schending van het vertrouwensbeginsel. Het staat de Heffingsambtenaar vrij in iedere fase van het geding andere referentieobjecten te gebruiken of een andere waarderingsmethodiek te hanteren. Belanghebbende heeft aldus aan het taxatieverslag niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de Heffingsambtenaar zich in alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.10.
      Op grond van het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, T.A. de Hek en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
        	a. de naam en het adres van de indiener;
      
      
        	b. de dagtekening;
      
      
        	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.