ECLI:NL:RBDHA:2025:7270, Rechtbank Den Haag, 29-04-2025, 11396631
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurrecht

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
      TS/bc
    
    
    
      Zaaknummer: 11396631 \ RL EXPL  24-21415
    
    
    
    
      
        Vonnis in verzet van 29 april 2025
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [partij A sub 1] , hierna te noemen: “ [partij A sub 1] ”,2. [partij A sub 2] , hierna te noemen: “ [partij A sub 2] ”,3. [partij A sub 3] , hierna te noemen: “ [partij A sub 3] ”,
    
      allen wonende te [woonplaats] ,
      oorspronkelijk eisers,
      gedaagden in het verzet,
      hierna samen te noemen: “ [partij A] c.s.”,
      advocaat: mr. A. Ünalan,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONBRON, tevens handelend onder de naam Woonbron Delft, 
      gevestigd te Rotterdam,
      oorspronkelijk gedaagde,
      eiser in het verzet,
      hierna te noemen: “Woonbron”,
      advocaat: mr. C.N. Vethanayagam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
      
        - de dagvaarding van 21 juni 2024 met producties 1 tot en met 18;
        - het verstekvonnis van 8 augustus 2024;
        - de verzetdagvaarding van 18 oktober 2024 met producties 1 tot en met 4;
        - de brief van 28 februari 2025 van de zijde van Woonbron met producties 5 en 6;
        - de e-mail van 2 maart 2025 van de zijde van [partij A] c.s. met producties 19, 20 en 21.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren [partij A sub 1] en [partij A sub 2] aanwezig, vergezeld door een familielid en bijgestaan door mr. Ünalan. [partij A sub 3] was niet aanwezig. Voor Woonbron waren aanwezig [naam 1] (opzichter reparaties Woonbron) en [naam 2] (sociaal beheerder Woonbron), bijgestaan door mr. Vethanagayan. Ter zitting heeft mr. Ünalan namens [partij A] c.s. een deel van de vorderingen ingetrokken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij A] c.s. huren van Woonbron woningen in een appartementencomplex aan de [straatnaam] te [plaats] . [partij A sub 1] huurt de woning met nummer [nummer 1] ; [partij A sub 2] huurt nummer [nummer 2] en [partij A sub 3] huurt nummer [nummer 3] .
      
    
    
      2.2.
      In mei 2022 heeft [partij A sub 2] via Whatsapp bij Woonbron melding gemaakt van een lekkage in de kelderruimte en gerefereerd aan vergelijkbare meldingen die twee jaar voordien al gedaan zouden zijn. Er is kort contact geweest tussen [partij A sub 2] en een medewerker van Woonbron, maar tot nadere afspraken of actie heeft dit niet geleid.  
      
    
    
      2.3.
      In de periode tussen 5 juli 2023 en 18 augustus 2023 hebben [partij A] c.s. diverse meldingen gedaan bij Woonbron van lekkages en vochtproblemen. Op 9 augustus 2023 heeft Woonbron een opdracht tot reparatie en onderhoud verstrekt aan [bedrijfsnaam] (hierna: “ [bedrijfsnaam] ”). Voordat [bedrijfsnaam] met de uitvoering van die opdracht is begonnen, is op 18 augustus 2023 een lekkage in een rioolleiding ontstaan. Daardoor heeft zich een overstroming voorgedaan in onder meer de woningen van [partij A] c.s. De lekkage en overstroming zijn direct gemeld bij Woonbron. 
      
    
    
      2.4.
      Woonbron is dezelfde dag ter plaatse geweest en heeft (ook die dag) aan [partij A] c.s. verblijf aangeboden in een hotel in het centrum van Delft. [partij A] c.s. hebben van dat aanbod gebruik gemaakt. Op 23 augustus 2023 zijn [partij A] c.s. in hun woningen teruggekeerd. 
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 25 augustus 2023 heeft Woonbron aan [partij A] c.s. laten weten dat vanaf 28 augustus 2023 herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd. De werkzaamheden zouden naar verwachting tien dagen duren. In die periode kon geen gebruik worden gemaakt van onder meer douche en toilet. Woonbron heeft voor de duur van de werkzaamheden chemische toiletten laten plaatsen in de woningen en een mobiele douchecabine neergezet bij de ingang van het appartementencomplex. 
      
    
    
      2.6.
      
        Daarnaast meldt Woonbron in de brief dat een vergoeding wordt toegekend van 
        € 20,-- per dag dat de werkzaamheden plaatsvinden. Woonbron heeft dat aantal dagen achteraf op twintig vastgesteld en dan ook een vergoeding van € 400,-- aan [partij A] c.s. (ieder) betaald. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 30 augustus 2023 heeft [partij A sub 1] zich schriftelijk bij Woonbron beklaagd over de aanpak van de problemen in en rond zijn woning en verzocht om herstel van de door de lekkage en overstroming getroffen ruimtes. [partij A sub 1] en Woonbron hebben elkaar daarop op 22 september 2023 telefonisch gesproken. Op 25 september 2023 heeft Woonbron aan 
        
          [partij A sub 1] geschreven dat de werkzaamheden in zijn woning niet goed zijn verlopen en een voorstel gedaan hem te compenseren. [partij A sub 1] heeft niet met dit voorstel ingestemd. Hij heeft Woonbron op 1 oktober 2024 schriftelijk aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade. 
      
    
    
      2.8.
      Op 21 november 2023 laat Woonbron per e-mail aan [partij A sub 1] weten dat – in aanvulling op de eerder toegekende vergoeding – voor de periode van 18 tot en met 23 augustus 2023 een huurkorting van 100% wordt toegepast. 
      
    
    
      2.9.
      Op 22 november 2023 heeft [partij A sub 2] bij Woonbron overlast gemeld van lekkages in de kelder/berging en bij zijn toilet. In januari 2024 heeft [partij A sub 2] wederom problemen met zijn toilet gemeld. De problemen met het toilet zijn in mei 2024 hersteld. In januari 2024 en (nogmaals) in oktober 2024 heeft Woonbron lekkages in de berging hersteld. 
      
    
    
      2.10.
      Naar aanleiding van de door [partij A sub 3] in de dagvaarding genoemde klachten en gebreken heeft Woonbron op 9 oktober 2024 onderzoek gedaan in de woning van [partij A sub 3] . In de badkamer bleek een voeg open te zijn. Diezelfde dag is deze voeg door [bedrijfsnaam] gedicht. 
      
    
    
      2.11.
      Tijdens de mondelinge behandeling hebben [partij A] c.s. bevestigd dat er geen lekkages of andere gebreken meer zijn, die Woonbron nog moet herstellen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in verzet
    
    
      3.1.
      
        [partij A] c.s. vorderen samengevat en na vermindering van eis:
      
      
        - Woonbron te veroordelen tot betaling aan [partij A sub 1] , [partij A sub 2] en [partij A sub 3] van een vergoeding van immateriële schade van € 8.000,-- ieder;
        - over de periode van december 2020 tot het moment dat de gebreken volledig zijn verholpen een huurprijsvermindering van 70% van de kale huur toe te passen;
        - Woonbron te veroordelen het door [partij A] c.s. teveel betaalde bedrag aan huur aan hen terug te betalen;
        - Woonbron te veroordelen de wettelijke rente en de proceskosten te betalen. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Vanaf december 2020 hebben [partij A] c.s. lekkages en andere gebreken in hun woningen gemeld bij Woonbron. [partij A] c.s. hebben sindsdien niet het woongenot gehad dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. Zij hebben veel overlast ervaren, zoals schimmelvorming, ongedierte en andere (vocht)problemen. Woonbron heeft op de meldingen niet of in ieder geval niet adequaat gereageerd. De tijdelijke voorzieningen die Woonbron heeft aangeboden, zijn niet passend en erg onpraktisch geweest. Door de plaatsing van de douchecabine op straat zijn [partij A] c.s. aangetast in hun privacy en – mede vanuit hun (culturele) achtergrond bezien – in hun waardigheid. Daarnaast hebben [partij A] c.s. gezondheidsklachten opgelopen, zoals (onder meer) luchtweginfecties, stress en slaapproblemen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [partij A] c.s. voeren aan dat alle beperkingen in het huurgenot, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW was Woonbron als verhuurder verplicht de door [partij A] c.s. gemelde gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Woonbron is in die verplichting tekortgeschoten. Op grond van artikel 7:207 BW maken [partij A] c.s. aanspraak op vermindering van de huurprijs en op grond van artikel 7:208 BW is Woonbron aansprakelijk voor de door [partij A] c.s. als gevolg van de gebreken geleden schade.  
      
    
    
      3.4.
      Woonbron voert verweer als volgt. Woonbron heeft op alle meldingen en klachten van [partij A] c.s. gereageerd. Meldingen uit 2020 en 2021 van [partij A] c.s. zijn bij Woonbron niet bekend. In mei 2022 is een melding binnengekomen van [partij A sub 2] , maar Woonbron heeft toen geen contact met hem kunnen krijgen, verschillende pogingen ten spijt. Op de meldingen in juli en augustus 2023 is direct gereageerd. Na de lekkage op 18 augustus 2023 zijn diezelfde dag nog voor [partij A] c.s. hotelkamers geregeld. Het hotel waar [partij A] c.s. konden overnachten, was een van de weinige beschikbare opties op de (noodzakelijk) korte termijn. Woonbron erkent dat de gebreken en de werkzaamheden overlast veroorzaakt hebben en dat [partij A] c.s. daar ongemak door hebben ervaren. De aangeboden voorzieningen kwamen daar echter aan tegemoet. Daarnaast heeft Woonbron aan [partij A] c.s. een vergoeding toegekend van € 400,-- voor de duur van de werkzaamheden en 100% huurkorting gegeven voor de periode dat [partij A] c.s. niet in hun woningen konden verblijven. Woonbron meent dan ook niet nalatig te zijn geweest en aan haar verplichtingen als verhuurder te hebben voldaan. 
      
    
    
      3.5.
      Woonbron voert aan dat een huurprijsvermindering maximaal over een periode van zes maanden voorafgaand aan de dagvaarding kan worden toegekend op grond van artikel 7:257 lid 3 BW. Omdat de dagvaarding op 21 juni 2024 is betekend, is een eventueel recht op huurprijsvermindering over de periode vóór 21 december 2023 vervallen. Voor de periode na 21 december 2023 geldt dat [partij A sub 3] zijn klachten in de dagvaarding voor het eerst aan Woonbron kenbaar maakt. Om aanspraak te hebben op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW is echter nodig dat de verhuurder eerst behoorlijk in kennis wordt gesteld. Dat is niet gebeurd, zodat [partij A sub 3] geen recht heeft op huurprijsvermindering. Hetzelfde geldt voor de (nieuwe) klacht van [partij A sub 2] over lekkage in de berging. Die lekkage was verholpen in januari 2024. Een nieuwe lekkage, die hersteld is in oktober 2024 – kort nadat Woonbron door betekening op 24 september 2024 kennis kreeg van het verstekvonnis van 21 juni 2024 – is door [partij A sub 2] niet eerder gemeld dan bij dagvaarding. Voor het overige voert Woonbron aan dat de door [partij A] c.s. gestelde gebreken na 21 december 2023 onvoldoende zijn onderbouwd en geen substantiële aantasting van het huurgenot opleveren. Wat de vordering van [partij A] c.s. tot schadevergoeding betreft, voert Woonbron aan dat de schade evenmin onderbouwd is. [partij A] c.s. hebben de genoemde gezondheidsklachten niet aangetoond en evenmin is onderbouwd hoe die het gevolg zouden zijn van gebreken aan de woningen van [partij A] c.s. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurprijsvermindering
      
    
    
      4.1.
      Ingeval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek, kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW huurvermindering vorderen vanaf de dag dat hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Niet ieder gebrek levert een vermindering van huurgenot op. Het moet gaan om een substantiële vermindering van huurgenot als gevolg van het gebrek. 
      
    
    
      4.2.
      Stelt de huurder de vordering tot huurvermindering niet in binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, dan geldt op grond van artikel 7:257 lid 3 BW dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een periode langer dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. 
      
    
    
      4.3.
      In dit geval betekent dit dat [partij A] c.s. huurprijsvermindering kunnen verlangen over een periode tot maximaal zes maanden voor de dagvaarding van 21 juni 2024, en dus vanaf 21 december 2023. Dit betekent ook dat [partij A] c.s. alleen huurprijsvermindering kunnen verlangen voor zover het gaat om de periode nadat zij Woonbron behoorlijk kennis hebben gegeven van de door hen geconstateerde gebreken. 
      
    
    
      4.4.
      Samengevat is dus de vraag of na 21 december 2023 (1) sprake was van gebreken; (2) waarvan Woonbron door [partij A] c.s. in kennis is gesteld; (3) die tot vermindering van huurgenot hebben geleid en (4) de vermindering van het huurgenot zodanig was dat huurprijsvermindering aangewezen is. 
      
      
        
          Woning [partij A sub 3]
        
      
    
    
      4.5.
      De gebreken die de woning van [partij A sub 3] betreffen (vochtige ruimtes en daardoor ongedierte als rioolvliegjes en zilvervisjes), heeft [partij A sub 3] bij dagvaarding van 21 juni 2024 voor het eerst ter kennis van Woonbron gebracht. Eerdere meldingen van [partij A sub 3] van gebreken die na 21 december 2023 (nog steeds) bestonden en waardoor sprake was van verminderd huurgenot na die datum, zijn niet bekend. Beoordeeld moet dus worden of een huurvermindering na 21 juni 2024 toegekend moet worden. 
      
    
    
      4.6.
      Naar aanleiding van de dagvaarding van 21 juni 2024 heeft Woonbron contact opgenomen met [partij A sub 3] en op 8 oktober 2024 is zijn woning geïnspecteerd. Een open voeg in de badkamer is diezelfde dag gerepareerd. Woonbron heeft gemotiveerd betwist dat sprake was van een vochtprobleem, nu dat uit de inspectie op 8 oktober 2024 niet is gebleken. Andere klachten of gebreken zijn niet gebleken. De open voeg op zichzelf is in dit geval en zonder nadere onderbouwing onvoldoende om een huurvermindering toe te passen. 
      
      
        
          Woning [partij A sub 1]
        
      
    
    
      4.7.
       heeft (in ieder geval) bij brief van 30 augustus 2023 Woonbron in kennis gesteld van lekkageproblemen in zijn woning. De werkzaamheden die op de lekkageproblemen betrekking hebben gehad, zijn echter grotendeels vanaf 28 augustus 2023 tot medio/eind september 2023 uitgevoerd. In zijn brief van 1 oktober 2023 verwijst [partij A sub 1] ook naar overlast in die periode (augustus-september) en niet naar op 1 oktober 2023 nog voortdurende overlast. Meldingen van [partij A sub 1] na 1 oktober 2023 zijn (tot de dagvaarding) niet gebleken. 
      
    
    
      4.8.
      Bij dagvaarding van 21 juni 2024 noemt [partij A sub 1] nog dat (pas) in mei 2024 een nieuwe keuken is geplaatst en het plafond is gerepareerd, maar daaruit volgt zonder nadere onderbouwing niet dat in de periode tot mei 2024 sprake was verminderd huurgenot. 
      
    
    
      4.9.
      Bij dagvaarding heeft [partij A sub 1] ook gewezen op vochtige ruimtes en ongedierte. Naar aanleiding van deze klachten in de dagvaarding heeft Woonbron op 11 oktober 2024 telefonisch contact gehad met [partij A sub 1] . Woonbron heeft aangevoerd dat [partij A sub 1] toen heeft aangegeven geen klachten (meer) te hebben over vocht of ongedierte. [partij A sub 1] heeft dit niet weersproken. Ter zitting heeft [partij A sub 1] verklaard geen klachten (meer) te hebben over gebreken aan zijn woning. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter ziet dat [partij A sub 1] zich in het verleden verschillende malen heeft beklaagd over lekkages en vochtproblemen als terugkerend probleem, en over het gebrek aan opvolging door Woonbron. Voor de nu te beoordelen periode (na 21 december 2023) kan echter niet vastgesteld worden dat het huurgenot van [partij A sub 1] door de (op andere momenten) genoemde problemen verminderd is geweest. Een huurvermindering voor die periode kan daarom niet worden toegekend. 
      
      
        
          Woning [partij A sub 2]
        
      
    
    
      4.11.
      
        
          [partij A sub 2] heeft op 22 november 2023 melding gemaakt van lekkage in zijn berging en problemen met zijn toilet. [partij A sub 2] geeft in de dagvaarding aan dat in januari 2024 de lekkage in de berging is verholpen. Het toilet is in december 2023 en januari 2024 en (na een nieuwe melding) in mei 2024 gerepareerd. Bij dagvaarding van 21 juni 2024 meldt 
        
          [partij A sub 2] dat weer sprake is van lekkage in zijn berging. Naar aanleiding van de dagvaarding heeft Woonbron deze lekkage op 8 oktober 2024 verholpen. 
      
      
    
    
      4.12.
      Uit de door [partij A sub 2] overgelegde stukken blijkt dat de klachten met betrekking tot het toilet, na de eerste reparatie in december 2023, betrekking hebben op het geluid en de werking van het spoelmechanisme. Dat is onvoldoende om vast te stellen dat sprake is van verminderd huurgenot na 21 december 2023, waarvoor een huurvermindering moet worden toegepast. Dat geldt ook voor de lekkages in de berging. Woonbron heeft de lekkages tweemaal na melding door [partij A sub 2] binnen afzienbare termijn hersteld. De kantonrechter kan niet vaststellen dat de lekkages na 21 december 2023 voor een substantiële aantasting van het huurgenot hebben gezorgd, waarvoor een huurvermindering toegekend moet worden. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      4.13.
      
        [partij A] c.s. begroten hun immateriële schade op € 8.000,-- (ieder). De schade is volgens [partij A] c.s. gelegen in een aantasting van hun waardigheid, in gezondheidsproblemen zoals luchtweginfecties en stress, in een (door de werkzaamheden) onregelmatig en verstoord dagritme en in het niet hebben van woongenot. Woonbron heeft onderkend dat de lekkage in augustus 2023 voor ongemak heeft gezorgd en dat het te betreuren valt dat de tijdelijke voorzieningen niet als passend zijn ervaren. Woonbron stelt daar echter tegenover dat de tijdelijke voorzieningen aan het ongemak tegemoet zijn gekomen en dat voor de overlast al compensatie is toegekend, in de vorm van een dagvergoeding en huurkorting. 
      
    
    
      4.14.
      Tussen partijen is dan ook niet in geschil dat [partij A] c.s. het nodige ongemak hebben ervaren door lekkage(s), overstroming en werkzaamheden in en rond hun woningen. Evenmin lijdt het twijfel dat de woonsituatie van [partij A] c.s. niet optimaal is geweest, mede doordat zij noodzakelijkerwijs aangewezen waren op de door Woonbron getroffen tijdelijke voorzieningen. Om tot een toewijzing te komen van de vordering tot vergoeding van immateriële schade, is echter meer nodig. Kort gezegd is onder meer vereist dat die schade vast komt te staan en is veroorzaakt door de gebreken aan de woningen of door gedragingen van Woonbron. 
      
    
    
      4.15.
      Woonbron heeft de door [partij A] c.s. aanvullend gestelde (gezondheids)klachten betwist. Nu [partij A] c.s. deze klachten en schadeposten en de oorzaak daarvan niet nader hebben onderbouwd, kan de kantonrechter niet vaststellen dat [partij A] c.s. de genoemde immateriële (gezondheids)schade hebben geleden en dat die ook te wijten zou zijn aan de gebreken aan de woning of aan Woonbron. De vordering tot vergoeding van (immateriële) schade zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.16.
      
        [partij A] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonbron worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
                €
              
              
                112,37
                678,00
              
              
                
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] c.s. af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij A sub 3] , [partij A sub 1] en [partij A sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 790,37 en in de nakosten van € 135,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.W. van Ravenstein en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.