ECLI:NL:RBMNE:2025:1912, Rechtbank Midden-Nederland, 18-04-2025, UTR 23/4418
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ; Schikkingsvoorstel; beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4418
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: P.E. Boersma).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 528.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 510.000,-.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4
      Naar aanleiding van het beroepschrift van eiser heeft de heffingsambtenaar door de taxateur een nader onderzoek laten doen naar de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft op 15 januari 2024 een schikkingsvoorstel gestuurd aan eiser en voorgesteld om de waarde van de woning te verlagen naar € 490.000,-. De waarde was ook in de bezwaarfase niet genoeg verlaagd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het schikkingsvoorstel op 29 maart 2024 een nadere toelichting en een taxatiematrix ingediend.
      
    
    
      1.5
      De zaak is behandeld op de zitting van 10 maart 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    2. De woning is een in 2004 gebouwde hoekwoning met een vrijstaande berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 99 m² met een perceeloppervlakte van 144 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 440.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de voorgestelde waarde van € 490.000,-. 
    
    3. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 490.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voorgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de voorgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] en de eigen verkoop, te weten: 
    
      
        
          [adres 2] in [plaats 2] , verkocht op 3 mei 2022 voor € 650.000,-;
      
      
        
          [adres 3] in [plaats 2] , verkocht op 10 juni 2021 voor € 522.500,-;
      
      
        
          [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 10 februari 2022 voor € 580.000,-
      
      
        
          [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 23 december 2020 voor € 405.000,-; en
      
    
    
      [adres 1] in [plaats 2] , verkocht op 17 februari 2023 voor € 484.000,-.
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen hoek- en rijwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt de rechtbank hierna uit. 
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet meeweegt dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen significant verschillen van zijn woning. Hij wijst hier op zijn verouderde keuken en badkamer. Verder wijst hij erop dat zijn woning geen zonnepanelen heeft. De woning heeft ook geen ligbad, zweeftoiletten of een regendouche. Deze onderdelen zijn wel te vinden in de referentiewoningen. De woning heeft volgens eiser ook de slechtste ligging, omdat deze uitkijkt op een flatgebouw. De referentiewoningen zitten in de meeste gevallen aan een speeltuin of aan een hofje.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de aanwezigheid van deze onderdelen niet waardeverhogend werkt. Zo blijkt uit verkoopgegevens niet dat het hebben van zonnepanelen een waardeverhogend effect heeft. Daarnaast is het hebben van een ligbad, zwevende toiletten of een regendouche niet van belang voor de waardering van de WOZ-waarde. Of een koper één van deze onderdelen wil hebben en daar meer voor zou betalen is subjectief. De foto’s die eiser heeft overgelegd brengen de heffingsambtenaar niet op een ander standpunt. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn toelichting op de zitting dat bij de waardering moet worden gekeken naar het gehele beeld van een woning en dat de aanwezigheid van een ligbad, zweeftoilet, een regendouche of zonnepanelen daarbij geen significant waardeverhogend effect heeft. Verder heeft de heffingsambtenaar de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau aangepast naar aanleiding van het bezwaar van eiser. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning verkeerd zijn beoordeeld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Taxatierapporten ten onrechte niet meegewogen
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat hij op 1 maart 2022 een onafhankelijke taxatie van de woning door [deskundige] heeft laten uitvoeren. De taxateur van [deskundige] heeft de woning destijds gewaardeerd op € 445.000,-. Een tweede taxatie, uitgevoerd door een makelaar, heeft plaatsgevonden op 23 december 2022 en de waarde is op dat moment vastgesteld op 
        € 450.000,-. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de taxatierapporten naast zich neerlegt en niet bij het onderzoek betrekt. Eiser concludeert dat de waarde zoals is voorgesteld door de heffingsambtenaar te ver afwijkt van de twee taxatierapporten.
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat in de taxatierapporten niet de uitgangspunten worden gebruikt die de Wet WOZ aan een waardering stelt. Zo rekent het rapport van [deskundige] met verkoopcijfers die meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen en wordt er niet gecorrigeerd naar de waardepeildatum. De door eiser ingediende taxatierapporten zijn met een ander doel dan een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ opgesteld. Het taxatierapport van [deskundige] is opgesteld om de hypotheekrente te wijzigen. Het taxatierapport van de makelaar is opgesteld voor het verkrijgen van een financiering. 
      
    
    
      10.2
      Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De door eiser overgelegde taxatierapporten maken dat niet anders, omdat deze niet zijn opgesteld in het kader van een WOZ-waardebepaling en daarmee niet bruikbaar zijn. De rechtbank volgt hierin de uitleg van de heffingsambtenaar. Verder stelt de rechtbank vast dat twee van de drie referentiewoningen uit het taxatierapport van de makelaar in lijn liggen met de voorgestelde WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Eigen verkoopcijfer
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat het onrealistisch is om waarde te hechten aan de verkoopprijs van de woning. De verkoopprijs mag slechts worden meegewogen, als hierop is geboden door een redelijk handelende koper. De kopers hebben de verkeerde biedingsstrategie toegepast en veel hoger dan verwacht geboden op de woning. Hiermee kan volgens eiser gesteld worden dat is geboden op de woning door een onredelijk handelende koper.
      
      
    
    
      11.1
      Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen het eigen verkoopcijfer en de referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht de voorgestelde waarde. De bezwaren van eiser maken dat niet anders. De woning is weliswaar iets meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht, maar ook die verkoop toont aan dat de voorgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verkoopcijfer aan de hand van gegevens uit permanente marktanalyse is gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Dit heeft geleid tot een waarde van € 490.000,-. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat het een subsidiaire onderbouwing betreft. De eigen verkoop is toegevoegd ter illustratie om te laten zien dat de WOZ-waarde in lijn ligt met de eigen verkoopprijs. De taxatiematrix is op zichzelf al voldoende onderbouwing voor de voorgestelde waarde.
      
    
    
      11.2
      De rechtbank stelt vast dat de voorgestelde WOZ-waarde in lijn is met de waarde die uit de taxatiematrix volgt. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank voegt daar nog aan toe dat nergens uit blijkt dat de eigen verkoop niet marktconform is en daarom niet meegenomen mag worden, eiser heeft dit ook niet nader onderbouwd. De beroepsgrond kan niet slagen. 
      
      
        
          Perceeloppervlakte
        
      
      
      
        12.	Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat zijn perceeloppervlakte verkeerd is berekend en dat ten onrechte een deel van de steeg is meegerekend. Op dat deel van de steeg rust een recht van overpad. Dat heeft een waardeverminderend effect volgens eiser. Het zou volgens eiser gaan om 20 m². 
      
      
    
    
      12.1
      Wat betreft de steeg geldt dat eiser dit pas op de zitting heeft aangevoerd. Als een partij op de zitting nieuwe beroepsgronden aanvoert, moet de rechter aan de hand van de eisen van een goede procesorde beoordelen of dat toelaatbaar is. De goede procesorde is erop gericht dat partijen, maar ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij op tijd standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank oordeelt dat de beroepsgrond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd.  
      
    
    
      12.2
      Het voorgaande betekent dat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing laat.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    13. Onder rechtsoverweging 4 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 490.000,-. 
    
    14. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarom op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden. Op grond van artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank begroot de reiskosten op de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Dit leidt tot een vergoeding van € 42,18.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 490.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomst vermindert;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 42,18 aan proceskosten;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.