ECLI:NL:RBLIM:2025:2547, Rechtbank Limburg, 19-03-2025, 11083746/CV 24-2289
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen sprake van gerechtvaardigd vertrouwen beëindiging huurovereenkomst. Verhuurder niet voldaan aan kernverplichting verschaffen van huurgenot; verhuurder heeft sleutels van het gehuurde ingenomen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11083746 \ CV EXPL  24-2289
    
    
    
      
        Vonnis van 19 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        SVDA SUSTEREN B.V., H.O.D.N. SVDA SUSTEREN B.V., 
      gevestigd te Linne, gemeente Maasgouw,
      eisende partij,
      hierna te noemen: SVDA,
      gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , VOORHEEN H.O.D.N. [gedaagde], 
      wonende te [plaatsnaam] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.W.M. Mans.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,- de conclusie van antwoord met producties,
      - de mondelinge behandeling van 13 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verhuurder] verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 1 juni 2022 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna te noemen “de winkelruimte”), tegen betaling van een bedrag van € 786,50 per maand aan huurpenningen, bij vooruitbetaling te voldoen (productie 1 van SVDA). Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing (productie 2 van SVDA). 
      
    
    
      2.2.
      SVDA heeft op enig moment de huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [gedaagde] van [verhuurder] overgenomen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft op 27 december 2023 haar eenmanszaak uitgeschreven uit het handelsregister. 
      
    
    
      2.4.
      SVDA heeft de winkelruimte met ingang van 1 augustus 2024 aan een nieuwe huurder verhuurt.  
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft vanaf november 2023 geen huurpenningen meer betaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        SVDA vordert, zoals ter mondelinge behandeling verminderd (kort samengevat):
        I. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van primair (met contractuele boete) een bedrag van € 7.115,90 en subsidiair (met wettelijke handelsrente) een bedrag van € 5.358,62 vermeerderd met de wettelijke handelsrente,
        II. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 786,50 per maand aan huurpenningen over de periode van 1 februari 2024 tot 1 augustus 2024,
        III. de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van SVDA, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SVDA, met veroordeling van SVDA in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Vermindering van de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      SVDA heeft vanaf 1 augustus 2024 de winkelruimte aan een nieuwe huurder heeft verhuurd. SVDA heeft tijdens de mondelinge behandeling haar vordering verminderd en vordert nu nog de huurpenningen/schadevergoeding tot en met juli 2024 en de overige geldvorderingen, zoals onder overweging 3.1. weergegeven. 
      
    
    
      4.2.
      
        De kantonrechter gaat er vanuit dat SVDA hiermee ook haar vordering heeft verminderd met de in de dagvaarding opgenomen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (vordering I en II). 
        Deze vordering is daarom niet meer in overweging 3.1. opgenomen en zal buiten beschouwing worden gelaten. 
      
      
      
        
          Huurachterstand/schadevergoeding en overige geldvorderingen
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van partijen dat zij hebben afgesproken dat een nieuwe huurder voor de winkelruimte wordt gezocht en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per de ingangsdatum van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder. 
        Partijen zijn hiermee een beëindiging met wederzijds goedvinden ex artikel 7:293 lid 3 BW  onder voorwaarde overeengekomen. Dat betekent dat de huurovereenkomst eerst met wederzijds goedvinden is beëindigd op het moment dat voornoemde voorwaarde in vervulling is gegaan.
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat SVDA met ingang van 1 augustus 2024 de winkelruimte aan een nieuwe huurder heeft verhuurd. Feitelijk betekent dit dat de overeengekomen voorwaarde eerst op 1 augustus 2024 in vervulling is gegaan en [gedaagde] in beginsel de huurpenningen tot 1 augustus 2024 verschuldigd is. 
      
      
        
          Gerechtvaardigd vertrouwen
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er met ingang van 1 november 2023 een nieuwe huurder was gevonden en daarmee de huurovereenkomst tussen partijen al op 1 november 2023 is beëindigd. 
        De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat zij zich beroept op artikel 3:35 BW. Bij de beantwoording van de vraag, wanneer sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen dat de verklaring overeenstemt met de wil van degene die haar aflegt, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, zoals de aard van de rechtshandeling, de bijzondere deskundigheid of ondeskundigheid van partijen, de mogelijkheid van nader onderzoek naar de wil van degene die de verklaring aflegt en de met de handeling verbonden voor- en nadelen voor de bij de handeling betrokken partijen. 
        Ook latere omstandigheden kunnen van belang zijn voor beantwoording van de vraag of er sprake is van een geslaagd beroep op gerechtvaardigd vertrouwen.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Als onweersproken staat vast dat een dierenwinkel interesse had in het huren van de winkelruimte en dat deze dierenwinkel op 9 oktober 2023 tegen [gedaagde] had gezegd dat zij de winkel-ruimte met ingang van 1 november 2023 wilde gaan huren. Vast staat ook dat [gedaagde] die dag een whatsappbericht heeft gestuurd naar [beheerder SVDA] . Hierin staat het volgende vermeld:  
        “Hallo [beheerder SVDA] , ik hoorde van de eigenaar van de dierenzaak dat ze het wilde overnemen per november, is dit dan definitief?”
        Hierop heeft [beheerder SVDA] dezelfde dag als volgt geantwoord:
        “Ik heb met de dame overlegt, beide zijn we het eens per 01-11-2023
        
          Dit stuurt hij me net
        
        
          Dus dat lijkt me geregeld dan”
        Dit whatsappbericht van SVDA zou weliswaar de schijn bij [gedaagde] hebben kunnen wekken dat de nieuwe huurder met ingang van 1 november 2023 de winkelruimte zou gaan huren, doch uit geen enkel contactmoment na 9 oktober 2023 volgt dat SVDA zich zodanig heeft gedragen of toezeggingen heeft gedaan dat [gedaagde] daaruit mocht afleiden dat er met ingang van 1 november 2023 daadwerkelijk een nieuwe huurder zou zijn gevonden voor de winkelruimte, waarmee SVDA een huurovereenkomst had afgesloten.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Feit is dat de dierenwinkel twee dagen later al (11 oktober 2023) aan [gedaagde] had laten weten dat zij de winkelruimte toch niet ging huren. 
        
          [gedaagde] heeft vervolgens op 12 en 16 oktober 2023 aan [beheerder SVDA] om duidelijkheid gevraagd. Op 23 oktober 2023 schrijft [gedaagde] : “Goedemiddag [beheerder SVDA] , ik krijg een vraag of het pand nog te huur staat. Heb je het al ingevuld of zoek je nog iemand”
        Hierop schrijft [beheerder SVDA] : “Hoi [gedaagde] , ik bel je morgen voor de middag”. 
        Op 24 oktober 2023 of daarna hebben partijen telefonisch met elkaar gesproken. 
        Op 31 oktober 2023 schrijft [gedaagde] aan [beheerder SVDA] via een whatsappbericht: 
        “(..) hoop ik nog steeds dat we hier een oplossing voor vinden samen. Ik hoor graag van je”
      
      
      
      
        Hierop schrijft [beheerder SVDA] nog dezelfde dag: 
        “Dat lijkt me geregeld is geen toezegging!
        
          Elk weldenkend mens begrijpt dat”
      
      
    
    
      4.8.
      
        Het feit dat SVDA juist nog geen nieuwe huurder had gevonden blijkt temeer uit het handelen van de makelaar van SVDA, die op 26 oktober 2023 naar de winkelruimte is gekomen om deze te inspecteren en foto’s te maken voor een advertentie. 
        Daarnaast heeft de makelaar op 3 november 2023 aan [gedaagde] gemeld dat hij iemand had gevonden die interesse had in de winkelruimte en gevraagd of hij de sleutel binnenkort kon krijgen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] aan de makelaar de vraag heeft gesteld waarom er nog naar een nieuwe huurder werd gezocht omdat de winkelruimte al met ingang van 1 november 2023 was verhuurd. 
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [gedaagde] stelt verder dat SVDA telkens aangaf dat het wel goed zou komen, maar dat betekent nog niet dat de huurovereenkomst op 1 november 2023 is geëindigd. 
        Het enkele whatsappbericht van SVDA van 9 oktober 2023, waarin [beheerder SVDA] schrijft “beide zijn we het eens per 01-11-2023 en dus dat lijkt me geregeld dan” is onvoldoende voor een geslaagd beroep op gerechtvaardigd vertrouwen. Het verweer van [gedaagde] kan daarom niet slagen. 
      
      
      
        
          Huurgenot 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde] stelt zich daarnaast op het standpunt dat zij de sleutel(s) bij de makelaar heeft moeten inleveren, waardoor zij geen toegang meer heeft tot de winkelruimte. 
        Volgens [gedaagde] is hierdoor de huurovereenkomst geëindigd. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        Vast staat dat (de makelaar van) SVDA op 3 november 2023 zelf de sleutel(s) van de winkelruimte aan [gedaagde] heeft gevraagd en dat (de makelaar van) SVDA de sleutels vervolgens bij [gedaagde] heeft opgehaald. Feit is ook dat (de makelaar van) SVDA de sleutels van de winkelruimte daarna niet meer aan [gedaagde] heeft teruggegeven en [gedaagde] ook geen beschikking had over een reservesleutel. 
        De kantonrechter is van oordeel dat SVDA door deze handeling aan [gedaagde] het volledige huurgenot heeft ontnomen. SVDA heeft niet voldaan aan de kernverplichting van de huurovereenkomst, namelijk het verschaffen van huurgenot. [gedaagde] heeft van 3 november 2023 tot 1 augustus 2024 geen gebruik meer kunnen maken van de winkelruimte. Dat [gedaagde] op 3 november 2024 feitelijk wellicht al geen gebruik meer maakte van de winkelruimte maakt dit niet anders. Dit had anders gelegen in het geval de makelaar de sleutels na een eventuele bezichtiging weer aan [gedaagde] had teruggegeven, maar daar is geen sprake van. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        SVDA was ook niet gerechtigd het huurgenot op te schorten, aangezien er op 1 november 2023 geen sprake was van een huurachterstand. Nu SVDA over voornoemde periode in het geheel niet voldaan heeft aan haar hoofdverplichting uit de huurovereenkomst, heeft zij geen recht op de tegenprestatie van de huurder, bestaande uit het betalen van de huurpenningen. 
        
          [gedaagde] was bevoegd de huurbetalingen op te schorten, omdat er sprake was van niet-nakoming aan de zijde van SVDA. 
        Dat betekent dat de huurovereenkomst weliswaar is doorgelopen tot 1 augustus 2024, maar dat [gedaagde] over de periode van 3 november 2023 tot 1 augustus 2024 geen huurpen-ningen/ schadevergoeding aan SVDA verschuldigd is. 
      
    
    
      4.13.
      
        Op grond van het voorgaande moet de vordering tot betaling van huurpen-ningen/gebruiksvergoeding vanaf november 2023 worden afgewezen. 
        De daarmee samenhangende nevenvorderingen, bestaande uit de contractuele boete, de buitengerechtelijke incassokosten en de rente, moeten eveneens worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      SVDA is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van SVDA af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt SVDA in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als SVDA niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.A.J.C.M. van den Berg Jeths-van Meerwijk en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.
      
      
      
      
        MH