ECLI:NL:GHARL:2025:2137, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-04-2025, 24/1137
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1137
      uitspraakdatum: 8 april 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer AWB 23/1571, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 767.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning De woning betreft een in 2016 gebouwde vrijstaande woning met aangebouwde garage (17 m2) en een vrijstaande schuur (9 m2). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 174 m2 en een kaveloppervlakte van 313 m2. 
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 8:42 Awb door de heffingsambtenaar zijn geschonden. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Voorts is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 748.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Artikelen 7:4 en 8:42 Awb
      
    
    
      4.1.
      Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase - op grond van artikel 7:4, lid 2 en lid 4, Awb - gehouden is om voorafgaand aan het horen de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen en daarvan, op verzoek van belanghebbende, afschriften te verstrekken. Bij de oproeping voor het horen dient de heffingsambtenaar volgens lid 3 van artikel 7:4 Awb te wijzen op het inzagerecht. Er bestaat geen recht op het verkrijgen van afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken, indien belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof is van oordeel dat indexeringspercentages rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. De voor een bepaalde referentiewoning gehanteerde prijscorrectie blijkt uit de in de taxatiekaart opgenomen verkoopprijs en vastgestelde WOZ-waarde van die referentiewoning. Gesteld noch gebleken is dat er in de bezwaarfase andere stukken aanwezig waren ter onderbouwing van de indexeringspercentages dan voormelde gegevens van de modelmatige waardebepaling. Belanghebbende had in bezwaar op eenvoudige wijze de indexeringspercentages van de referentiewoningen kunnen afleiden uit de in de taxatiekaart vermelde gegevens en de openbaar gemaakte WOZ-waarden van de referentiewoningen. In zijn hogerberoepschrift heeft hij dit ook gedaan. Het Hof is van oordeel dat de in de onderhavige zaak gevraagde onderbouwingen van de indexeringspercentages geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, zodat deze niet ter inzage gelegd behoefden te worden en de heffingsambtenaar met betrekking tot deze stukken ook niet behoefde te wijzen op dat inzagerecht. Dat andere - niet door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verstrekte – op de zaak betrekking hebbende stukken niet ter inzage zijn gelegd, is niet gesteld.
      
      
        
          Objectkenmerken: inbreng iWoz-kaarten en bouwtekeningen
        
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 8:42 Awb gesteld dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de referenties dient in te brengen, zodat hij de objectkenmerken kan controleren.
      
    
    
      4.4.
      Deze grond slaagt niet. Het Hof motiveert dit als volgt. De heffingsambtenaar heeft allereerst terecht  gesteld dat de iWOZ-gegevens van de referenties wel zijn verstrekt, namelijk als bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg. Daarenboven heeft belanghebbende bij een nader stuk in hoger beroep een taxatiematrix gevoegd, waarin een taxateur van [naam4] aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenties de waarde van de woning tracht te benaderen en geen voorbehoud wordt gemaakt betreffende de gebruiksoppervlakten. Het Hof gaat er daarom vanuit dat belanghebbende geen problemen heeft ondervonden met het achterhalen van de gegevens van de referenties, en de omvang en objectkenmerken ervan heeft kunnen vaststellen. Gelet hierop is van een nadeel voor belanghebbende geen sprake. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 Awb, geen gevolgen.  
      
      
        
          Inbrengen modelmatig gebruikte gegevens
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar in het kader van artikel 8:42 Awb de verkoopgegevens van alle in de modelmatige waardebepaling gehanteerde objecten had moeten inbrengen. Belanghebbende wil de keuzes die de heffingsambtenaar heeft gemaakt die hebben geresulteerd in de gehanteerde referentieobjecten kunnen controleren en zo nodig betwisten. Als hij niet over de verkoopgegevens van alle modelmatig gebruikte objecten beschikt is dat onmogelijk en ontstaat een ongelijkwaardige procespositie tussen partijen.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof oordeelt als volgt. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van onroerende zaakverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen, verwerpt het Hof deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) in door de heffingsambtenaar bepleite waarde. In de matrix en het taxatierapport die de heffingsambtenaar in (hoger) beroep heeft overgelegd, is de waarde onderbouwd met drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. Van een schending van artikel 8:42 Awb is daarom op dit punt geen sprake. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 Awb, geen gevolgen.
      
      
        
          WOZ-waarde 
        
      
    
    
      4.7.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.8.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.10.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.11.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.12.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 2 april 2023, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 767.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.13.
      Gezien het soort object (vrijstaande woning), de locatie ( [naam6] ), het bouwjaar (omstreeks 2013), de gebruiksoppervlakte (170 m2 tot 189 m2), de kaveloppervlakte (290 m2 tot 374 m2) en de overige kenmerken (garage, berging, tuinhuis en overkapping), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.14.
      De betwisting van de door de heffingsambtenaar gehanteerde woonoppervlakte van de woning en de referentieobjecten is naar het oordeel van het Hof onvoldoende gemotiveerd en kan derhalve niet slagen. Bovendien zou in dit verband, gelet op het arrest HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, de bewijslast op belanghebbende rusten.
      
    
    
      4.15.
      Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de gehanteerde taxatiewaarden en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Voor zover belanghebbende hiermee ook de juistheid van de indexatie heeft willen betwisten, is het Hof van oordeel dat hij dit onvoldoende gemotiveerd heeft gedaan.
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende stelt dat referentieobject de [adres2] 23 zeer onderhoudsvriendelijk is met slechts € 55 aan maandelijkse energielasten. Dit doordat de woning extra goed geïsoleerd glas (hr+++), een warmte-koude-opslag, zonnepanelen en kunststof kozijnen heeft. De woning heeft dit niet en met dit verschil is volgens belanghebbende geen rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat het energielabel van het referentieobject gelijk is aan het energielabel van de woning. Nu de woning en het referentieobject hetzelfde energielabel hebben, is naar het oordeel van het Hof geen aanleiding om een correctie toe te passen. Bovendien heeft [adres2] 23 een hogere waarde per m2 (€ 2.947) dan de woning (€ 2.775), zodat, indien wel sprake zou zijn van een verschil, het Hof het aannemelijk acht dat dit verschil in de prijs per m2 verdisconteerd is op een wijze die maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende stelt verder dat referentieobject [adres3] 71, net als de woning, een gemiddelde woning betreft, zodat de prijs per m2 van het referentieobject (€ 2.730) niet lager kan liggen dan die van de woning (€ 2.775). Nu de gebruiksoppervlakte van het referentieobject (182 m2) groter is dan die van de woning (174 m2) is het geringe verschil in prijs per m2, gezien het afnemend grensnut, naar het oordeel van het Hof verklaarbaar. 
      
    
    
      4.18.
      Belanghebbende stelt voorts dat de voorzieningen van referentieobjecten [adres4] 12, [adres4] 14 en [adres2] 27 luxer zijn ten opzichte van die van de woning, zodat een correctie van 10% toegepast dient te worden. Uit de matrix van de heffingsambtenaar blijkt naar het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met dit verschil nu de voorzieningen van deze referentieobjecten zijn gekwalificeerd als ‘Modern/luxe’ en de voorzieningen van de woning gekwalificeerd is als ‘normaal’. Bovendien liggen de prijzen per m2 van deze referentieobjecten (€ 3.076, € 2.892 en € 2.864) hoger dan die van de woning (€ 2.775).
      
    
    
      4.19.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 8 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Tax)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijjk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.