ECLI:NL:RBROT:2025:5036, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2025, 11077529 CV EXPL 24-11440
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, verhuurder mag nadere stukken indienen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11077529 CV EXPL 24-11440
    
    
    
      datum uitspraak: 7 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. V. Kortenbach,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.F. van Duin.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 april 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van de zijde van [gedaagde] van 11 november 2024, met een bijlage;
        
        
          de brief van de zijde van [eiseres] van 12 november 2024, met een bijlage;
        
        
          de mail en brief van de zijde van [gedaagde] van 14 november 2024;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] ;
        
        
          de mail en brief van de zijde van [gedaagde] van 31 januari 2025;
        
        
          de mail van de zijde van [eiseres] van 6 februari 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren beide partijen en de gemachtigden aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      Na de zitting is de zaak enige tijd aangehouden om de partijen in de gelegenheid te stellen om te onderzoeken of zij het geschil samen kunnen oplossen. De partijen hebben de kantonrechter vervolgens bericht dat dit niet is gelukt en dat zij vonnis vragen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 5 april 2013 de woning aan het [adres 1] in [plaats] van [eiseres] . [eiseres] huurt een ander appartement in hetzelfde complex ( [adres 2] ). [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik en vraagt de kantonrechter het tijdstip te bepalen waarop de woning moet zijn ontruimd. De hypotheekverstrekker (ABN AMRO Bank, hierna: de bank) heeft daarop aangedrongen, omdat de huurovereenkomst is aangegaan in strijd met een huurbeding in de hypotheekakte. [gedaagde] stemt niet in met de opzegging en wil in de woning blijven wonen. Volgens hem is er geen sprake van dringend eigen gebruik en heeft [eiseres] hem ook geen passende andere woonruimte aangeboden. 
      
    
    
      2.2.
      Op de stellingen van de partijen zal hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling, verder worden ingegaan.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter neemt nog geen inhoudelijke beslissing over de eisen en stelt [eiseres] in de gelegenheid om nadere stukken in te dienen, waarna [gedaagde] daarop mag reageren. Hierna wordt toegelicht waarom en om welke stukken het gaat.
      
      
        
          Nadere onderbouwing nodig
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is het aan [eiseres] om allereerst aannemelijk te maken dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als zij daarin slaagt, moet vervolgens aan de hand van een belangenafweging worden vastgesteld of van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. Vanwege de bescherming van huurders van woonruimte wordt een beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik niet snel gehonoreerd; de lat voor [eiseres] ligt dus hoog en haar belangen moeten zwaarwegend en voldoende urgent zijn. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] stelt onder verwijzing naar een brief van de bank van 14 september 2023 dat de bank voornemens is de hypothecaire lening voor de woning op te zeggen en daarbij aanspraak zal maken op terugbetaling van de hypothecaire schuld als [eiseres] de woning niet weer zelf gaat bewonen. Zij stelt dat zij onvoldoende financiële middelen heeft om deze kosten te voldoen, waardoor zij in dat geval met een aanzienlijke restschuld geconfronteerd zal worden. Ook wijst zij op de wanverhouding tussen de lasten enerzijds en de verhuuropbrengsten van de woning anderzijds.
      
    
    
      2.6.
      Volgens [gedaagde] is de situatie anders en heeft [eiseres] de intentie om de woning te verkopen in onverhuurde staat, wat een hogere verkoopopbrengst zal opleveren. Dit is niet alleen in het voordeel van [eiseres] , maar ook in het voordeel van de bank. Ook is de financiële situatie van [eiseres] beter dan zij doet voorkomen, aldus [gedaagde] . Zo heeft zij in de afgelopen tijd twee woningen verkocht waarvan minstens één met overwaarde en geeft zij onvoldoende inzicht in de vermogenspositie van haar ondernemingen. 
      
    
    
      2.7.
      Op basis van de stellingen van partijen kan de kantonrechter de dringendheid en de relevante belangen van [eiseres] op dit moment nog niet volledig beoordelen. Daarvoor is het onder meer noodzakelijk om haar financiële positie beter in kaart te brengen en om een nadere uitleg te krijgen van de bank. [eiseres] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om ten aanzien van de navolgende punten nadere stukken in het geding te brengen.
      
      
      
        
          Het huurbeding en de positie van de bank
        
      
      
    
    
      2.8.
      Uit het huurbeding in de hypotheekakte blijkt dat [eiseres] schriftelijke toestemming van de bank nodig heeft voor het verhuren van de woning aan het [adres 1] . Dat deze schriftelijke toestemming ontbreekt, valt in beginsel in de risicosfeer van [eiseres] . Uit de voornoemde brief van de bank van 14 september 2023 volgt dat [eiseres] de hypotheek direct aan de bank moet terugbetalen als de verhuursituatie niet wordt beëindigd en dat het in dat geval mogelijk noodzakelijk is om de woning te verkopen. Vervreemding van de woning valt echter niet onder dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en de eventuele noodzaak voor [eiseres] om de woning te verkopen is als zodanig geen opzeggingsgrond. Anderzijds: als de bank zou overgaan tot executoriale verkoop van de woning, dan zou zij met verlof van de voorzieningenrechter de woning kunnen laten ontruimen met een beroep op het huurbeding (artikel 3:264 lid 5 BW). Om te kunnen beoordelen of de opstelling van de bank een dringende reden voor [eiseres] zou kunnen opleveren om de woning weer zelf in gebruik te gaan nemen, is daarom van belang om duidelijkheid te krijgen over wat de bank voornemens is om te gaan doen als de huur niet zou eindigen. 
      
    
    
      2.9.
      Gelet op het voorgaande wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld een verklaring van de bank over te leggen waarin zij aangeeft wat zij gaat doen als de huidige situatie in stand zou blijven en wat zij gaat doen als [eiseres] de woning aan het [adres 1] weer zelf zou gaan bewonen. Daarbij is mede van belang of de bank ook in dat laatste geval zal aandringen op verkoop van de woning. 
      
      
        
          De financiële positie van [eiseres]
        
      
      
    
    
      2.10.
      Tijdens de zitting heeft [eiseres] haar financiële situatie desgevraagd nader toegelicht, maar niet met stukken onderbouwd. De kantonrechter stelt [eiseres] in de gelegenheid om dit alsnog te doen. Concreet gaat het om de volgende stukken.
      
      
        
          Belasting
        
      
      
    
    
      2.11.
      Van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de verhuuropbrengsten van de woning is vooralsnog niet gebleken. Vast staat immers dat de verhuuropbrengsten hoger zijn dan de vaste lasten voor de woning. [eiseres] heeft gesteld dat de woning geen rendement oplevert vanwege de verschuldigde inkomstenbelasting. [gedaagde] heeft dat betwist. 
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter wil de huidige situatie vergelijken met de hypothetische situatie dat [eiseres] weer zelf in de woning gaat worden. Uit de stukken die [eiseres] heeft overgelegd lijkt te volgen dat de resterende hypotheekschuld de WOZ-waarde overstijgt. Dit lijkt te duiden op een negatieve waarde van de woning, waardoor niet direct valt in te zien waarom [eiseres] inkomstenbelasting zou moeten betalen over de woning. [eiseres] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om een verklaring van een fiscalist over te leggen waaruit blijkt hoeveel inkomstenbelasting zij over de woning betaalt als deze wordt verhuurd aan [gedaagde] en hoeveel dat zou zijn als zij zelf weer in de woning gaat wonen.   
      
      
        
          Werkmaatschappijen
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] is ondernemer en heeft het jaarverslag 2022 van haar holding, [naam holding] , overgelegd waaruit blijkt dat het eigen vermogen van deze onderneming aanzienlijk is gedaald. Deze stukken geven echter geen volledig beeld van de financiële situatie, omdat er ook nog twee werkmaatschappijen zijn ( [naam bedrijf 1] . en [naam bedrijf 2] .). Onduidelijk is wat de huidige financiële toestand is van deze twee ondernemingen. [eiseres] wordt, zoals zij tijdens de zitting heeft aangeboden, in de gelegenheid gesteld recente financiële stukken van deze vennootschappen over te leggen, voorzien van een nadere toelichting van de boekhouder.
      
      
        
          De vermogenspositie van [eiseres]
        
      
      
    
    
      2.14.
      Voor het beoordelen van de dringendheid en de relevante belangen van [eiseres] is niet alleen haar inkomen, maar ook haar vermogenspositie van belang. Vast staat dat [eiseres] in de afgelopen jaren twee woningen heeft verkocht, namelijk een andere woning in hetzelfde complex en een vakantiewoning op Curaçao. De kantonrechter stelt [eiseres] in de gelegenheid om met stukken te onderbouwen welke gevolgen de verkoop van de betreffende woningen heeft gehad voor haar vermogenspositie en wat de huidige stand van haar vermogen is.
      
      
        
          Passende andere woonruimte
        
      
      
    
    
      2.15.
      Met de overgelegde advertenties van huurwoningen in Ridderkerk heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. Uit de advertenties kunnen enkel de huurprijs en het woonoppervlak en soms het aantal slaapkamers worden afgeleid, maar niet of zij passend zijn voor [gedaagde] .
      
    
    
      2.16.
      Vooruitlopend op de uitkomst ten aanzien van de dringendheid en de belangenafweging wordt [eiseres] wel in de gelegenheid gesteld om stukken in te dienen aan de hand waarvan de vraag kan worden beantwoord of het een reëele mogelijkheid is dat [gedaagde] de woning aan het [adres 2] in [plaats] kan huren en, als dat het geval is, tegen welke huurprijs. [eiseres] is namelijk zelf geen eigenaar van deze woning en is dus ook niet uit dien hoofde bevoegd om de woning aan [gedaagde] aan te bieden en een huurprijs te bepalen. Zodra [eiseres] zich zal hebben uitgelaten zal [gedaagde] daarop mogen reageren en, in het geval de mogelijkheid bestaat dat hij de woning kan huren, onderbouwen of hij vindt dat deze woning passend is voor zijn situatie. 
      
      
        
          Hoe gaat de zaak verder?
        
      
      
    
    
      2.17.
      Voor de indiening van alle voornoemde stukken door [eiseres] wordt de zaak verwezen naar de rolzitting van donderdag 3 april 2025. [gedaagde] krijgt daarna de gelegenheid om op de ingebrachte stukken te reageren.
      
    
    
      2.18.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      stelt [eiseres] in de gelegenheid om nadere stukken zoals genoemd in 2.9, 2.12, 2.14 en 2.16 over te leggen, welke stukken uiterlijk een dag voor de rolzitting van donderdag 3 april 2025 om 11:30 uur in tweevoud moeten zijn ontvangen op de rechtbank;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
    
  
  
     Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338