ECLI:NL:RBDHA:2025:5693, Rechtbank Den Haag, 08-04-2025, 11370623 RL EXPL 24-20042
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst van onderhuur, gebruiksovereenkomst, onrechtmatig gebruik woning; vorderingen huurachterstand en schadevergoeding afgewezen; stelplicht; uitlatingen partijen in eerdere procedure (kort geding). Art. 7:201 BW; 6:217 BW; 154 Rv.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      Zaaknummer: 11370623 \ RL EXPL  24-20042
    
    
    
      TS/bc
    
    
    
      
        Vonnis van 8 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R. Verspaandonk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. N. Çiçek.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
      
        - de dagvaarding van 21 oktober 2024 met producties 1 tot en met 9;- de conclusie van antwoord van 24 december 2024 met producties 1 tot en met 11. 
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 maart 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op de mondelinge behandeling hebben partijen afspraken met elkaar gemaakt over een deel van het geschil. Deze afspraken zijn opgenomen in een proces-verbaal. Voor het overige heeft de griffier aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Ter zitting heeft [gedaagde] zijn eis schriftelijk gewijzigd en daartoe een akte eiswijziging overgelegd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 2010 van de rechtsvoorganger van Stichting Hof Wonen (hierna: Hof Wonen) de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 583,84. 
      
    
    
      2.2.
      Vanaf januari 2024 woont [gedaagde] met zijn echtgenote en hun drie kinderen in de woning. 
      
    
    
      2.3.
      Per brief van 3 juni 2024 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd de woning te verlaten. [gedaagde] heeft aan die sommatie geen gehoor gegeven. Vervolgens heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard in kort geding, waarbij hij heeft gevorderd [gedaagde] te veroordelen de woning te verlaten en ontruimen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 11 juli 2024 vond de mondelinge behandeling in kort geding plaats. In het kort geding heeft [eiser] gesteld dat hij [gedaagde] enkel tijdelijk onderdak heeft aangeboden in de woning, dat hij daarvoor geen betaling of andere tegenprestatie van [gedaagde] heeft verlangd en dat [gedaagde] ook daadwerkelijk geen tegenprestatie heeft geleverd voor het gebruik van de woning. In zijn conclusie van antwoord in kort geding heeft [gedaagde] aangevoerd dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan met een maandelijkse huurprijs van € 1.500,-- en hij om die reden in de woning mocht blijven wonen. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [eiser] in kort geding bij vonnis van 25 juli 2024 afgewezen. Na het kort geding is [gedaagde] met zijn gezin in de woning blijven wonen. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft Hof Wonen vervolgens op de hoogte gesteld van het feit dat hij in de woning woonde. Tussen [eiser] en Hof Wonen heeft een gesprek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [eiser] zijn huurovereenkomst met Hof Wonen opgezegd tegen 31 januari 2025. 
      
    
    
      2.6.
      Op de mondelinge behandeling van 19 maart 2025 heeft [gedaagde] verklaard dat hij met zijn gezin de woning heeft verlaten en heeft hij de sleutels van de woning aan [eiser] overhandigd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert samengevat en na wijziging van eis:
      
      
        
          primair
        
      
      
        
          te verklaren voor recht dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen uit hoofde waarvan [gedaagde] een borg van € 3.000,-- en een bedrag van € 1.500,-- per maand aan [eiser] verschuldigd is;
        
        
          de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden dan wel voor recht te verklaren dat deze is geëindigd;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen een bedrag van € 21.750,-- aan achterstallige borg en huur te betalen aan [eiser] ;
        
      
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
        
          te verklaren voor recht dat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen, zodat [gedaagde] zonder recht en titel in het gehuurde verblijft en jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen een bedrag van € 21.750,-- aan schadevergoeding te betalen aan [eiser] , gelijk aan de door [gedaagde] verschuldigde achterstallige borg en huur;
        
      
      
      
        
          meer subsidiair
        
      
      - te verklaren voor recht dat sprake is van een gebruiksovereenkomst tussen partijen, uit hoofde waarvan [gedaagde] een borg van € 3.000,-- en een bedrag van 
      € 1.500,-- per maand aan [eiser] verschuldigd is;
      
        
          de gebruiksovereenkomst te ontbinden dan wel voor recht te verklaren dat deze is geëindigd;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 21.750,-- aan gebruiksvergoeding;
        
      
      
      
        
          zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
        
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 902,50 aan buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van 
        
      
      € 1.500,--, althans € 583,48 per (gedeelte van een) maand dat hij de woning gebruikt na 31 januari 2025;
      - [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Weliswaar heeft [eiser] de woning aan [gedaagde] aanvankelijk in gebruik gegeven voor een beperkt aantal maanden, maar daarna heeft [gedaagde] de woning niet willen verlaten. Omdat [gedaagde] in kort geding zelf heeft gezegd dat partijen een huurprijs van € 1.500,-- per maand en een waarborgsom van € 3.000,-- zijn overeengekomen, sluit [eiser] daar nu bij aan. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag, dat partijen geen huurovereenkomst zijn overeengekomen, zodat [gedaagde] niet het recht heeft in de woning te verblijven. [eiser] lijdt hierdoor schade, die hij begroot op een bedrag gelijk aan de waarborgsom van 
        € 3.000,-- en een bedrag van € 1.500,-- per maand dat [gedaagde] de woning gebruikt. Het meer subsidiaire standpunt dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, heeft als gevolg dat [gedaagde] een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan [eiser] . Een vergoeding van € 1.500,-- is kostendekkend. In alle gevallen geldt volgens [eiser] dat [gedaagde] tot op heden niets heeft betaald.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat de afspraken met [eiser] onduidelijk waren, maar dat hij de woning van [eiser] heeft gehuurd voor een bedrag van € 583,48 per maand en dat hij ook daadwerkelijk een waarborgsom en huur aan [eiser] heeft betaald. [gedaagde] zegt de woning intussen te hebben verlaten. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die voorligt is de vraag of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de woning vanaf januari 2024 aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven. De vraag is dus of daarvoor een door [gedaagde] te verrichten tegenprestatie is afgesproken. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft zelf gesteld dat partijen feitelijk geen afspraken hebben gemaakt over een door [gedaagde] te leveren tegenprestatie. [gedaagde] heeft in het kort geding tussen partijen weliswaar betoogd dat wel een tegenprestatie is afgesproken, te weten betaling van een waarborgsom van € 3.000,-- en een bedrag van € 1.500,-- aan huur per maand, maar [eiser] heeft in de onderhavige procedure de juistheid van die gang van zaken nog steeds betwist. Ook [gedaagde] weerspreekt in deze procedure dat dergelijke afspraken zijn gemaakt. Partijen zijn het er in deze procedure dus over eens, dat in ieder geval feitelijk deze afspraken niet zijn gemaakt. 
      
    
    
      4.3.
      De vraag of [eiser] [gedaagde] kan houden aan zijn uitlatingen in het kort geding, moet in dit geval ontkennend worden beantwoord. De uitlatingen van [gedaagde] in kort geding gelden niet als (nieuwe) afspraken waarvan [eiser] nakoming kan vorderen. Daarvoor is nodig dat sprake zou zijn van aanbod en aanvaarding in de zin van artikel 6:217 BW en dat is niet door [eiser] gesteld en ook niet gebleken. Van een gerechtelijke erkentenis door [gedaagde] in de zin van artikel 154 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is evenmin sprake, nu de uitlatingen van [gedaagde] niet in het thans aanhangige geding zijn gedaan en in het kort geding overigens ook geen betrekking hadden op (het erkennen van) stellingen van [eiser] . Dat partijen op enig moment een afspraak over een waarborgsom van € 3.000,-- en een huurprijs van € 1.500,-- hebben gemaakt, komt dan ook niet vast te staan.  
      
    
    
      4.4.
      Van een huurovereenkomst kan ook sprake zijn, indien wel een tegenprestatie is afgesproken, maar partijen het niet eens blijken te zijn over (bijvoorbeeld) de omvang van die overeengekomen tegenprestatie (zoals de hoogte van de huurprijs). [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat weliswaar sprake is van een huurovereenkomst, maar dat de huurprijs is bepaald op € 583,42. Ter zitting heeft de advocaat van [eiser] in dit verband echter benadrukt, dat [eiser] zich enkel beroept op het bestaan van een huurovereenkomst zover die onder de voorwaarde van een maandelijkse huurprijs van € 1.500,-- is gesloten. Komt de huurprijs van € 1.500,-- per maand niet vast te staan, dan is volgens [eiser] geen sprake van een huurovereenkomst, omdat de gang van zaken feitelijk anders is geweest en [eiser] enkel wil aanknopen bij de uitlatingen van [gedaagde] in het kort geding. [eiser] vordert uitdrukkelijk geen verklaring voor recht dat een huurovereenkomst bestaat, waarbij een andere huurprijs zou gelden. Voor dat geval geldt wat [eiser] (meer) subsidiair heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter kan niet vaststellen dat partijen een huurprijs van € 1.500,-- en een waarborgsom van € 3.000,-- zijn overeengekomen. De vordering van [eiser] te verklaren voor recht dat een huurovereenkomst tussen partijen bestaat met een huurprijs van € 1.500,-- per maand, wordt dan ook afgewezen. Gelet op de strikte uitleg die [eiser] aan zijn vorderingen heeft gegeven, treedt de door [eiser] gestelde voorwaarde voor het vaststellen van het bestaan van een huurovereenkomst daarmee niet in en kan de kantonrechter ook niet verklaren voor recht dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen (al dan niet met een andere of onbepaalde huurprijs). Voor het overige kunnen de stellingen van [eiser] , met name gezien de door hem beschreven feitelijke gang van zaken, het bestaan van een huurovereenkomst ook niet dragen. De primaire vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.6.
      Subsidiair voert [eiser] aan dat [gedaagde] de woning zonder recht of titel heeft bewoond en daarmee onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en zolang [gedaagde] in de woning verblijft, nog steeds onrechtmatig handelt. Dat geen afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de woning is niet aannemelijk; [eiser] heeft [gedaagde] immers in ieder geval in januari 2024 toestemming en toegang gegeven tot (gebruik van) de woning. Dat het gebruik van de woning aanvankelijk onrechtmatig is geweest, is daarmee evenmin  aannemelijk. Of en zo ja wanneer dat op enig moment anders is geworden, is door [eiser] niet onderbouwd. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat het gebruik van de woning door [gedaagde] onrechtmatig is geweest jegens [eiser] . [eiser] heeft zijn schade overigens niet onderbouwd anders dan dat hij heeft aangeknoopt bij en verwezen naar het maandbedrag van € 1.500,-- uit de (primair veronderstelde) huurovereenkomst. Bij het beoordelen van de subsidiaire vorderingen van [eiser] (op grond van onrechtmatige daad) moet echter worden uitgegaan van het ontbreken van een huurovereenkomst. Ook de subsidiaire vorderingen van [eiser] worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot een vaststelling van het bestaan van een gebruiksovereenkomst of verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding. Bij dagvaarding (pos. 14) heeft [eiser] zelfs betoogd: “Van een gebruiksovereenkomst is dus in ieder geval geen sprake.” En: “Vanwege de hoogte van de vergoeding kan geen sprake zijn van een gebruiksovereenkomst.” [eiser] heeft wat zijn meer subsidiaire vorderingen betreft dan ook niet aan zijn stelplicht voldaan. Zijn stellingen (van een gebruiksovereenkomst is geen sprake) staan immers haaks op wat hij vordert voor recht te verklaren (tussen partijen bestaat een gebruiksovereenkomst). Ook deze vorderingen  worden daarom afgewezen. Dat geldt ook voor de primaire en subsidiaire vorderingen die strekken tot het toekennen van een gebruiksvergoeding na 31 januari 2025. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,--
              
              
                (2 punten × € 543,--)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,--
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.106,--
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] van € 1.106,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.P. Sarneel en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.