ECLI:NL:RBOBR:2025:2149, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/642
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/642
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 498.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Partijen zijn uitgenodigd voor de behandeling van het beroep op de zitting van 3 september 2024. Deze zitting kon niet doorgaan, omdat de gemachtigde van de heffingsambtenaar verhinderd was om aan die zitting deel te nemen.
      
    
    
      1.6.
      Partijen zijn vervolgens uitgenodigd voor de behandeling van het beroep op de zitting van 24 april 2025. Deze zitting kon niet doorgaan, omdat de gemachtigde van eiser verhinderd was om aan die zitting deel te nemen.
      
    
    
      1.7.
      
        De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
        
          Feiten
        
      
      
      
        2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1998. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 124 m², een aanbouw van 14 m², een aangebouwde garage van 19 m², en een overkapping van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 239 m².
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 565.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 27 maart 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde badkamer in de woning (van meer dan 20 jaar oud). Ook vindt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en het onderhoud van zowel de woning als het vergelijkingsobject [adres] gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). Voor de vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] is hij uitgegaan van zowel een goed kwaliteits- als onderhoudsniveau (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar wijst erop dat eiser slechts in algemene bewoordingen stellingen inneemt over gedateerde badkamers, maar dat hij niets aanvoert dat specifiek op de woning ziet. Ook levert eiser geen fotomateriaal aan waaruit blijkt dat een (aanvullende) correctie op de waarde aan de orde is. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat de ligging nabij een school niet per definitie een waardeverlagend gegeven is. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat vooral (de rechtbank begrijpt: voornamelijk) vergelijkingsobjecten uit dezelfde straat zijn gebruikt als de woning.
        
      
      
        3.2.3.
        De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Zij merkt daar nog bij op dat een gedateerde badkamer een rol speelt bij het bepalen van de correctiefactor voor kwaliteit, maar niet allesbepalend is. De kwaliteit van de woning wordt namelijk in zijn totaliteit beoordeeld. Anders dan de leeftijd van de badkamer heeft eiser geen concrete informatie verstrekt over de feitelijke toestand daarvan (zoals eventuele technische gebreken). Eiser heeft verder geen feiten gesteld ten aanzien van de overige kwaliteitsaspecten van de woning. Daarmee heeft hij niet aan zijn stelplicht en bewijslast voldaan.
        
      
      
        3.2.4.
        Wat betreft de ligging van de woning nabij een school heeft eiser enkel gesteld dat sprake is van extra verkeer, lawaai en drukte. Dit is verder niet geconcretiseerd. Bij gebrek aan door eiser gestelde feiten moet het ervoor worden gehouden dat de school op de daarvoor bestemde wijze wordt gebruikt. Dat zal door sommige mensen als overlast worden ervaren, maar anderen – bijvoorbeeld gezinnen met jonge kinderen – zullen de nabijheid van zo’n voorziening juist als prettig ervaren. De heffingsambtenaar stelt dan ook terecht dat daarmee sprake is van een subjectief element dat niet bij de waardering kan worden betrokken.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.