ECLI:NL:RBGEL:2025:3374, Rechtbank Gelderland, 25-04-2025, 11007008
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Oplevering.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11007008 \ CV EXPL  24-1007
    
    
    
      
        Vonnis van 25 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALANI II, 
      te Cromvoirt,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Alani,
      gemachtigde: mr. B.E. Jager, Armaere Incassospecialisten & Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R. Zwiers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 11 oktober 2024- de akte van Alani.
      
      
    
    
      1.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde van Alani, met ingang van 1 februari 2020, zelfstandige woonruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Voorafgaande aan de huur heeft Alani op 14 januari 2020 per e-mail een schriftelijke huurovereenkomst met de daarin van toepassing verklaarde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ter ondertekening toegezonden aan een door [gedaagde] opgegeven e-mailadres. De e-mail is diezelfde dag geopend, maar het document is niet ondertekend.
      
    
    
      2.3.
      
        In de algemene bepalingen staat:
        “(…)
      
    
    
      14.3
      
        
           Het is huurder niet toegestaan:
        
        
          (…)
        
      
      
        c.	in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)”
      
      
        In de huurovereenkomst staat de volgende boetebepaling:
        “11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
        
          (…)
        
      
      
        e. 	een boete van € 5.000,- per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 100,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 14.3 sub c (hennep en dergelijke) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 25.000,-, onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod;
      
      
        (…)”
      
    
    
      2.4.
      Op 31 januari 2020 is een Woonruimte Oplevering rapport gemaakt dat [gedaagde] mede heeft ondertekend. Daarin staat dat het gehuurde in een goede staat van onderhoud en vrij van gebreken verkeert. Ook is het gehuurde daarin per ruimte nader gespecificeerd en is bij alle opgesomde onderdelen een groen vinkje geplaatst. 
      
    
    
      2.5.
      Op 13 december 2021 is Alani door de politie geïnformeerd over een hennepkwekerij in het gehuurde. [gedaagde] heeft, na overleg met Alani, besloten de huurovereenkomst op te zeggen en heeft op 25 januari 2022 per e-mail bevestigd de woning netjes te gaan opleveren.
      
    
    
      2.6.
      
        De oplevering heeft op 8 maart 2022 plaatsgevonden. [gedaagde] was daarbij aanwezig. Van de oplevering is een Woonruimte Eindinspectie rapport opgemaakt. Daarin staat met groene vinkjes en rode kruisjes aangegeven wat volgens Alani wel en wat niet correct is opgeleverd. Er zijn onder meer rode kruisjes geplaatst bij wat algemene zaken, de meterkast, sleutels, de trap, de slaapkamers, de badkamer, de keuken, de woonkamer (plafond), het toilet en de hal. Verder staat in het rapport, voor zover hier van belang:
        “(…)
        
          Sanitair is niet schoon. Sanitair schoonmaken, schimmelvrij maken en ontkalken
        
        
          Toiletpot/Reservoir is niet schoon. Toiletpot schoon opleveren.
        
        
          (…)
        
        
          Meterkast dient gekeurd te worden en elektra, gas + water dient opnieuw aangesloten te worden. Alles op kosten huurder. 
        
        
          (…)
        
        
          Buitenkraan sleutel ontbreekt. Cilinders worden gewisseld. Achterdeur, voordeur, poort, berging.
        
        
          (…)
        
        
          Alle trappen en balustrades zijn vies. Moet schoon gemaakt worden.
        
        
          (…)”Ook maken foto’s van het gehuurde onderdeel uit van het Woonruimte Eindinspectie rapport. [gedaagde] heeft geweigerd het rapport te ondertekenen.
      
      
    
    
      2.7.
      Alani heeft [gedaagde] drie facturen gestuurd, een van 7 mei 2022 ad € 735,75, een van 4 augustus 2022 ad € 2.392,34 en een van 26 oktober 2022 ad € 639,64. Het betreft schoonmaak- en herstelwerk aan het gehuurde. De waarborgsom die [gedaagde] bij aanvang van de huurperiode heeft betaald, heeft Alani onder meer verrekend met de eerste factuur. [gedaagde] is niet overgegaan tot betaling van de door Alani in rekening gebrachte kosten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Alani vordert, na vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan Alani tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 9.911,49 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.388,23 vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Alani legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft het gehuurde niet in dezelfde staat opgeleverd als hij het gehuurde had gekregen; namelijk niet schoon en zonder gebreken. Daarom heeft Alani kosten moeten maken voor schoonmaak en herstel. Het gaat daarbij onder meer om kosten met betrekking tot de trap, de toiletten, schilderwerk en een deurkruk. Deze kosten wil Alani op [gedaagde] verhalen. [gedaagde] is namelijk tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichting. Concreet gaat het om:
      -	€    356,25; het restant van de factuur van mei 2022
      -	€ 2.392,34; de factuur van augustus 2022
      -	€    639,64; de factuur van oktober 2022
      
        -------------
        € 3.388,23
        Daarnaast vordert Alani een boete van € 5.000,00 op grond van artikel 11.1 aanhef en onder e van de huurovereenkomst, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig was. Tot slot vordert Alani buitengerechtelijke incassokosten (€ 963,12 inclusief btw), omdat zij [gedaagde] heeft moeten aanmanen en verschenen wettelijke rente (€ 560,14), omdat [gedaagde] te laat betaalt.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Alani, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alani in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Schadevergoeding
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:224 BW is een huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Als tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.2.
      Omdat er bij aanvang van de huur in 2020 een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt in de vorm van het Woonruimte Oplevering rapport, was [gedaagde] gehouden het gehuurde overeenkomstig die beschrijving in een goede staat van onderhoud en vrij van gebreken op te leveren. In geschil is of [gedaagde] dat heeft gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist dat hij schade aan de trap heeft veroorzaakt, dat het vervangen van twee toiletpotten noodzakelijk was en dat de sloten moesten worden vervangen. Hij wijst erop dat hij het Woonruimte Eindinspectie rapport ook niet heeft ondertekend. Deze betwistingen zijn, in het licht van alles wat Alani gesteld en met stukken onderbouwd heeft, echter onvoldoende. Aan de foto’s van de trap in het Woonruimte Eindinspectie rapport is te zien dat de trap erg vies was. In het Woonruimte Oplevering rapport is de trap niet expliciet genoemd en destijds zijn ook geen foto’s van de trap gemaakt. Toch kan daaruit worden opgemaakt dat ook de trap destijds in goede staat van onderhoud verkeerde, omdat door beide partijen is vastgesteld en daarvoor ook is getekend dat het gehuurde in het algemeen in goede staat verkeerde. Als dat niet gold voor de trap, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om daar destijds een opmerking over te maken. Dat het vervangen van de toiletpotten noodzakelijk was omdat schoonmaak niet meer mogelijk was gebleken, blijkt verder voldoende uit een door Alani overgelegde e-mail van 15 april 2022. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunt om daaraan te twijfelen. Dat sloten moeten worden vervangen als sprake is geweest van een hennepplantage heeft Alani ook voldoende toegelicht. Zo kunnen nieuwe bewoners er weer veilig wonen, zoals ook [gedaagde] bij aanvang van de huur. [gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis tot het correct opleveren van het gehuurde en is in beginsel schadeplichtig.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] meent dat hij niet verplicht is om de door Alani, vanwege het door hem niet correct opleveren van het gehuurde, geleden schade te vergoeden, omdat hij niet in gebreke is gesteld. De verplichting die [gedaagde] op grond van artikel 7:224 BW had, kan echter naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting op dat moment niet nagekomen, dan is de huurder direct in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (vergelijk HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 - Van der Meer/Beter Wonen). Dit verweer kan [gedaagde] dus niet baten.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat Alani haar schade voldoende heeft onderbouwd met de onderliggende facturen van [bedrijf] die in opdracht van Alani de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd en welke kosten Alani op haar beurt heeft gefactureerd aan [gedaagde] . Het na verrekening resterende bedrag van € 3.388,23 wordt dan ook als schadevergoeding toegewezen.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft verder betwist dat hij de facturen heeft ontvangen. Deze zijn aanvankelijk verzonden per adres van het gehuurde, nadat [gedaagde] het gehuurde reeds had verlaten. Nadien is [gedaagde] per e-mail kosteloos aangemaand om tot betaling over te gaan. [gedaagde] stelt dat hij ook die e-mails niet heeft ontvangen, maar daarin gaat de kantonrechter niet mee. Het betreft namelijk het e-mailadres dat ook is vermeld op het Woonruimte Oplevering rapport dat [gedaagde] heeft ondertekend. Dat dit een oud e-mailadres is, zoals [gedaagde] thans stelt, kan Alani niet worden tegengeworpen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om, als dat het geval was, zijn nieuwe e-mailadres aan Alani bekend te maken. Dat betekent dat vast staat dat [gedaagde] de schade van Alani te laat heeft vergoed, zodat [gedaagde] daarover ook wettelijke rente verschuldigd is geworden. De gevorderde en niet afzonderlijk betwiste verschenen wettelijke rente en nog te verschijnen wettelijke rente is daarom eveneens toewijsbaar.
      
      
        
          Boete
        
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] betwist dat tussen partijen een boetebeding is overeengekomen. Hij heeft namelijk de huurovereenkomst niet ondertekend, zo stelt hij. Er is volgens hem enkel een mondelinge huurovereenkomst overeengekomen, zonder boetebeding. Dit betoog gaat niet op. Een overeenkomst komt immers tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Vast staat dat Alani een schriftelijke huurovereenkomst aan het door [gedaagde] opgegeven e-mailadres heeft toegezonden en dat deze e-mail diezelfde dag ook is geopend. Alani mocht er daardoor gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] wist onder welke voorwaarden zij bereid was het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen en dat hij daarmee heeft ingestemd toen hij de woning betrok. Het boetebeding is dus overeengekomen.
      
    
    
      4.8.
      Een boete kan, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, worden gematigd (artikel 6:94 BW). Zo’n matiging is aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat dit in de onderhavige situatie het geval is, is door [gedaagde] niet gesteld en ook niet gebleken. [gedaagde] heeft enkel aangegeven dat het door Alani gestelde nadeel niet in verhouding staat tot de gevorderde boete. Dat is onvoldoende om tot matiging over te gaan. Een boete mag immers overeengekomen worden als prikkel om, zoals in dit geval, te voorkomen dat huurders een hennepkwekerij in het gehuurde (laten) starten. De boete van € 5.000,00 wordt toegewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.9.
      Alani vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag van € 8.388,23, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 961,24. Deze kosten worden geacht redelijk te zijn.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alani worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                524,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.186,50
              
              
                (3,5 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                1.982,89
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      In deze zaak hebben, vanwege een rechterswissel, twee mondelinge behandelingen plaatsgevonden. [gedaagde] dient ook salaris gemachtigde vanwege deze tweede mondelinge behandeling te betalen, omdat hij de mogelijkheid had van deze mondelinge behandeling af te zien, maar dat niet heeft gedaan. Dat was zijn goed recht, maar daarmee heeft Alani, die liever afzag van een nadere mondelinge behandeling, meer kosten gemaakt die gezien de uitkomst van de procedure voor rekening van [gedaagde] komen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Alani te betalen een bedrag van € 9.909,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 8.388,23, met ingang van 19 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.982,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 
                25 april 2025.
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        40141 / 25115