ECLI:NL:RBOBR:2025:1125, Rechtbank Oost-Brabant, 25-02-2025, 24/1436
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Geen motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1436
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 725.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1926. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 197 m², vier dakkapellen waarvan drie stuks van 2 m² en één van 4 m², een inpandige berging/schuur van 19 m², een vrijstaande berging/schuur van 35 m² en een serre van 7 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 933 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 810.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 10 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 20 jaar oud). Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de woning op 27 juni 2024 inpandig opgenomen in het bijzijn van eiser. Van die opname zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. In dat verslag staat bij ‘voorzieningen’ dat de keuken en badkamer gedateerd zijn, maar tevens goed zijn onderhouden. Van de keuken en de badkamer heeft de heffingsambtenaar ook foto’s gemaakt en die in zijn taxatie opgenomen. De heffingsambtenaar concludeert uit deze gegevens dat deze voorzieningen gemiddeld zijn voor een woning uit 1926. Desalniettemin heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatie het voorzieningenniveau van de woning gewaardeerd op benedengemiddeld (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat hij op deze wijze voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer en keuken. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        3.2.3.
        Wat het duurzaamheidsniveau betreft wijst de heffingsambtenaar erop dat hij de woning heeft vergeleken met (ook qua bouwjaar) vergelijkbare woningen. Met dit aspect is volgens de heffingsambtenaar in de waardering dus voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat niet zondermeer volgen. [adres] is gebouwd in 1969, [adres] is gebouwd in 1860 maar gerenoveerd in 1998 en [adres] is gebouwd in 1930 maar gerenoveerd in 1995. De woning is gebouwd in 1926 en wat betreft de isolatie staat in het verslag van de inpandige opname dat dit “wellicht in 1979 [is] aangepast.” In de voor eiser meest voordelige benadering zou het zo kunnen zijn dat (ook) de isolatie van de vergelijkingsobjecten uit 1969, 1998 en 1995 stamt, terwijl die van de woning uit 1926 dateert. Tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat er een verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde bestaat van (€ 810.000 - € 725.000 =) € 85.000. De rechtbank acht dat verschil voldoende om tegemoet te komen aan het hiervoor geschetste verschil in duurzaamheidsniveau (gesteld dus dat het er is).
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. In bezwaar heeft hij erop gewezen dat de waarde van zijn woning (ten opzichte van de waarde van vorig belastingjaar van € 587.000) met € 138.000 is gestegen. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hierop onvoldoende is teruggekomen. De rechtbank volgt dat niet. Eiser heeft in bezwaar namelijk een waarde bepleit van € 703.000 waarmee het verschil in waardestandpunten toen nog (slechts) € 22.000 bedroeg. De heffingsambtenaar heeft vervolgens in de uitspraak op bezwaar voldoende toegelicht waarom hij geen aanleiding zag de vastgestelde waarde (met dat bedrag) te verlagen. Het enkele feit dat eiser het met die motivering kennelijk niet eens is, maakt niet dat er ook sprake is van een onvoldoende motivering.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.