ECLI:NL:RBZWB:2025:2314, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-04-2025, BRE 23/1267
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1267 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.432.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft beroep op 23 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld. Tevens beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Wel heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    
      4. Belanghebbende was op waardepeildatum eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte van in totaal 4.769 m2 en een perceel van 5.510 m2 die gebruikt wordt voor indoor activiteiten. Het object bestaat uit een recreatieruimte op de begane grond, een entree, een werkplaats, een recreatieruimte op de eerste verdieping, een café /bar, een kantine, opslag/magazijn en een was- en kleedruimte. De begane grond omvat 3.555 m2 en de eerste verdieping is 1.214 m2. Tevens beschikt het object over parkeergelegenheid op eigen terrein.
    
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft niet betwist dat de huurwaardekapitalisatiemethode de juiste methode is voor de waardebepaling. Zij betwist alleen de uitkomst. De rechtbank zal daarom van deze methode uitgaan.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is opgemaakt op 6 december 2024 door [taxateur] . Hierin is de waarde van het object per waardepeildatum vastgesteld op € 1.432.000. Dit bedrag is inclusief een correctie in verband met de coronamaatregelen van 7% (€ 107.854).  De taxateur heeft de KOUDV-factoren gewaardeerd met een 3 (voldoende). 
      
    
    
      4.6.
      In het taxatierapport van de heffingsambtenaar wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijs van het object zelf op 1 februari 2017, zijnde € 174.996 waarop een indexatie is toegepast van 6,5%. Daarnaast verwijst de heffingsambtenaar naar de gerealiseerde verkoopprijs van het object zelf op 26 juni 2023 in verhuurde staat en geïndexeerd naar de waardepeildatum. Tevens is een correctie toegepast omdat de verkoop in verhuurde staat heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor van 9,1 gehanteerd. 
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende gespecificeerd heeft welke huurprijzen per vierkante meter zijn toegekend aan verschillende deelelementen. Tevens is een coronakorting volgens belanghebbende te laag vastgesteld en dient dit 10% te zijn. Voorts heeft belanghebbende ter zitting betwist dat het object verkocht is. 
      
      
        
          Beoordeling
        
      
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van de heffingsambtenaar dat het object in verhuurde staat is verkocht. Daarom is voor de cijfermatige onderbouwing terecht aangesloten bij de verkoopprijs van het object. Uit het taxatierapport leidt de rechtbank verder af dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een indexatie naar de waardepeildatum en overige correcties. De rechtbank ziet geen aanleiding om een hogere correctie voor corona toe te kennen dan reeds verleend door de heffingsambtenaar nu belanghebbende dit standpunt niet heeft onderbouwd. De rechtbank verwerpt ook de stelling van belanghebbende ten aanzien van toekenning van de huurprijzen aan deelelementen per vierkante meter nu het een eigen huurcijfer van belanghebbende betreft en deze betrekking heeft op de gehele onroerende zaak. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een ander oordeel. Dit brengt mee dat de waarde van het object en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende maakt aanspraak op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
      
    
    
      4.11.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 7 april 2022 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 17 april 2025. Sinds de indiening van het bezwaarschrift tot de datum van deze uitspraak is een periode van circa 37 maanden verstreken.
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn met afgerond 13 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft recht op een schadevergoeding van € 1.500. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt de overschrijding voor 4/13 deel, zijnde € 462 voor rekening van de heffingsambtenaar en 9/13 deel, zijnde € 1.038 voor rekening van de Staat. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Wel heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding van € 1.500. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Omdat het verzoek is ingediend door de gemachtigde van belanghebbende, kent de rechtbank voor deze rechtsbijstand 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en wegingsfactor 0,25, derhalve € 226,75. Tevens krijgt belanghebbende het griffierecht vergoed omdat het verzoek om een immateriële schadevergoeding is gedaan vóór het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024 en de redelijke termijn op die datum ook was overschreden. De heffingsambtenaar en de Staat moeten deze kosten (ieder voor 50%) vergoeden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 462;
    - veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.038;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - bepaalt dat de Staat het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
    - veroordeelt de Staat tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 17 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.