ECLI:NL:RBAMS:2025:2012, Rechtbank Amsterdam, 08-01-2025, 742586
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Verdeling van gemeenschap bestaande uit landgoed met opstallen.  artikel 3:185 lid 1 BW - rechtbank zal verdeling zelf vaststellen en is voornemens een deskundige te benoemen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/742586 / HA ZA 23-1050
    
    
    
      
        Vonnis van 8 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. S.C.M. van Thiel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. S.P. Kamerbeek.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 november 2023, met producties 1 t/m 54,
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 t/m 12,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, 
      - het tussenvonnis van 24 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte overlegging producties van [gedaagde] , met producties 13 en 14,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 november 2024 en de daarbij overgelegde spreekaantekeningen van [eiser] en [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        de kern van deze zaak
      
    
    
    
      2.1.
      Partijen zijn deelgenoten van een gemeenschap, bestaande uit een perceel met een aantal opstallen. [eiser] wil dat de gemeenschap zoveel mogelijk verdeeld wordt volgens een verdelingsplan dat hij heeft laten uitwerken door een architect. [gedaagde] meent dat partijen al overeenstemming hebben bereikt over de verdeling en vordert nakoming van de gemaakte afspraken. De rechtbank is van oordeel dat partijen wel overeenstemming hebben bereikt over belangrijke uitgangspunten voor de verdeling van de gemeenschap, maar dat er nog geen volledige overeenstemming is bereikt en de gemeenschap dus nog moet worden verdeeld. Het verdelingsplan van [eiser] is naar het oordeel van de rechtbank echter niet redelijk. De rechtbank zal daarom zelf overgaan tot verdeling van de gemeenschap. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over een aantal vragen die de rechtbank nog heeft en over de voortzetting van deze procedure.
      
      
        
          wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] heeft twee dochters: [naam 1] en [naam 2] (hierna samen: [staak eiser] ) en een broer: [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [gedaagde] is de zoon van [naam 3] (hierna samen: [staak gedaagde] ). 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] en [naam 3] waren deelgenoten van een gemeenschappelijk eigendom (hierna: de gemeenschap) in [plaats] . De gemeenschap bestaat uit een terrein aan een open water, met daarop een aantal opstallen, waaronder (vakantie)woningen, parkeerplekken en botenhuizen.
      
    
    
      2.4.
      
        [naam 3] heeft in 2020 zijn aandeel in de gemeenschap overgedragen aan [gedaagde] , zodat [eiser] en [gedaagde] deelgenoten zijn in de gemeenschap. 
      
    
    
      2.5.
      
        Naast de gemeenschap hadden de Staken nog een vastgoedbedrijf. Deze onderneming werd in een groep van vennootschappen gevoerd waarin iedere Staak
        een belang van 50% hield. Vanaf eind 2018 zijn de Staken zich gaan richten op het verdelen van de onderneming. Met behulp van mediation hebben de Staken op30 oktober 2019 afspraken vastgelegd in een overeenkomst (hierna: de 2019-overeenkomst).
      
      
    
    
      2.6.
      Behalve de verdeling van de onderneming, hebben de Staken ook afspraken gemaakt over de verdeling van de gemeenschap. In de verdeellijsten behorend bij de 2019-overeenkomst hebben partijen de huizen behorende tot de gemeenschap onder de Staken verdeeld. Waarbij het uitgangspunt is geweest dat alle familieleden konden blijven in de woning die zij daarvoor al gebruikten. In artikel 2b van de 2019-overeenkomst hebben partijen ten aanzien van de gemeenschap verder het volgende vastgelegd:
      
      
        “(…) Het gemeenschappelijk bezit in [plaats] wordt verdeeld zoals in de Verdeellijsten is aangegeven.
        
          Voorts gelden in [plaats] de volgende afspraken:
        
        i. ten aanzien van specifiek de parkeer- en botenplaatsen, geldt dat deze worden verdeeld conform Bijlage II;
        
          ii. 	er wordt een vereniging van eigenaren (VVE) opgericht, waarin het gemeenschappelijk terrein en andere gemeenschappelijke bezittingen worden ondergebracht. Het bestuur van de VVE wordt in eerste instantie gevormd door het Bestuur. Het bestuur van de VVE zal het VVE- reglement opstellen, dat door de betrokken leden (lees: de betrokken Staken) zal worden vastgesteld;
        
        
          iii. 	het land boven de loods L9 en naast het perceel 6 (de rechterzijde van het pad) alsmede de landtong grenzend aan het perceel 5 zullen onderdeel blijven van de VVE en zijn onderdeel van de gemeenschappelijke gronden, waarbij beide Staken hun goedkeuring verlenen aan de bouw van een brug boven de landtong;
        
        
          iv. 	het land boven de loods L9 en naast het perceel 6 tot het pad (de linkerzijde van het pad) is onderdeel van het perceel 6;
        
        
          v. 	in het VVE-reglement zal in ieder geval worden voorzien dat op gemeenschappelijke delen geen personenauto’s zullen parkeren, anders dan op de daar specifiek door het Bestuur aangewezen parkeerplaatsen;
        
        
          vi. 	tot de tijd dat er een VVE-reglement is vastgesteld, zullen er geen aanpassingen, zoals houtkap en/of groen verwijdering, plaatsvinden op de gemeenschappelijke delen, tenzij het Bestuur dat heeft goedgekeurd;
        
        
          vii. 	de afgebrande parkeerloods zal opnieuw worden gerealiseerd, teneinde meer parkeergelegenheid te creëren. De daarmee te realiseren parkeerplaatsen zullen door het Bestuur in gelijke delen worden verdeeld over de beide Staken. Bij beide Staken is bekend dat er plannen zijn voor de verplaatsing van de ark van [naam 1] , waarbij de kosten voor rekening van deze verplaatsing van [staak eiser] komen. Bij de realisatie van voornoemde parkeerloods wordt met deze plannen rekening gehouden;
        
        
          viii. 	de VVE-kosten, waaronder maar niet beperkt tot (onderhouds-)kosten, gas-, water en licht splitsingskosten en belastingen, zullen worden gedragen in gelijke delen door die percelen die toegang hebben tot de gemeenschappelijke delen en in gebruik zijn door de Staken. De percelen die op dit moment toegang hebben tot de gemeenschappelijke delen zijnde percelen genummerd 2, 3, 4, 5 en 6 op de kaart in Bijlage II;
        
        
          ix. 	de concrete en kadastrale scheidslijnen van de percelen, inclusief de gemeenschappelijke percelen, worden zo spoedig mogelijk en in goed overleg door het Bestuur juridisch en praktisch uitgewerkt conform de inhoud van de bovenstaande afspraken, waarbij de rode lijnen in Bijlage II richtinggevend zijn.(…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Partijen hebben in de daarop volgende periode met elkaar gesproken over de verdere uitwerking van de gemaakte afspraken. Onder begeleiding van notariskantoor VBC (hierna: VBC) hebben partijen hun voorkeuren en wensen voor de verdere uitwerking in zogenaamde wensenlijsten aan elkaar kenbaar gemaakt. De daaropvolgende gesprekken hebben ertoe geleid dat partijen op 9 november 2020 aanvullende afspraken hebben vastgelegd in een overeenkomst (hierna: de 2020-overeenkomst). In artikel 22 van de 2020-overeenkomst hebben partijen ten aanzien van de gemeenschap het volgende vastgelegd:
      
      
        “(…)22.1 Partijen zullen conform de Afspraken het gemeenschappelijk bezit in [plaats] verdelen. Partijen zullen te goeder trouw hun onderhandelingen voortzetten teneinde in samenspraak met VBC Notarissen te komen tot een ordentelijke verdeling en invulling van [plaats] in overeenstemming met de Afspraken (inclusief de daarbij behorende bijlagen en tekening) en op basis van de bij Partijen bekende en uitgewisselde notities. Partijen zullen in eerste instantie de uitwerking van variant 1 van de notitie van VBC Notarissen d.d. 18 september2020 (Behoud eigendom woningen en splitsing van gemeenschappelijke delen) voortzetten.
      
      
    
    
      22.2
      
        De respectieve Staken hebben de volgende wensen kenbaar gemaakt voor aanpassing van de huidige situatie in [plaats] en zij zullen zich welwillend inspannen om in de uiteindelijke verdeling en invulling afspraken te maken om het navolgende te accomoderen:
      
      
      
        
          (i) [staak eiser] : de verplaatsing van de ark van [naam 1] en aanpassing van de privé-tuin van [naam 1] ;
        
        
          (ii) [staak gedaagde] : een door [gedaagde] te realiseren verbouwing van zijn woning (kelder en uitbouw) te [plaats] ;
        
        
          (iii) [staak gedaagde] : de realisatie van twee botenloodsen, in de gesprekken genoemd “L6 en L7”;
        
        
          (iv) Partijen: de carport bij de entree van het terrein inkorten en aanpassen, zodanig dat dit wordt aangepast overeenkomstig de in Bijlage II bij de Afspraken opgenomen tekening; (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      In mei 2021 hebben partijen met elkaar gesproken over de verplaatsing van de woonark van [naam 1] en de bouw van de parkeerloods. [naam 4] , de echtgenoot van [naam 2] (hierna: [naam 4] ), en [gedaagde] hebben vervolgens op 4 juni 2021 de opdracht gegeven aan B.J. Hulsbos B.V. om de genoemde werken te realiseren. In dat kader werd het voor partijen van belang om een GML-betand op te laten maken en de exacte perceelgrenzen vast te leggen.
      
    
    
      2.9.
      Notariskantoor Q.G.M. (hierna: QGM) die inmiddels de bemiddeling in de verdeling van de gemeenschap van VBC had overgenomen, heeft partijen op 22 juni 2021 twee GML-bestanden toegezonden. Het eerste GML-bestand was gebaseerd op de tekening die [naam 4] had gedeeld en het tweede bestand was gebaseerd op bijlage II van de 2019-overeenkomst (hierna: de Rode Lijnen).
      
    
    
      2.10.
      Op 14 september 2022, 13 oktober 2022 en 18 oktober 2022 heeft een landmeter metingen verricht op het perceel. Op basis van deze tekeningen heeft architect H.M.S. van der Laan (hierna: Van der Laan) een verdelingstekening gemaakt en aan partijen overgelegd. Deze tekening is door Van der Laan uitgewerkt in een verdelingsplan (hierna: het plan van verdeling).
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
        “ (…)
         de delen in de kleur (fel)paars worden toebedeeld aan [gedaagde] ;
         de delen in de kleur (fel)oranje worden toebedeeld aan [eiser] ;
         de delen in de kleur groen blijven na de verdeling gemeenschappelijk eigendom van [gedaagde] en [eiser] ;
         het deel in de kleur geel betreft de nieuw te bouwen parkeerloods en blijft na de
        
          verdeling gemeenschappelijk eigendom van [gedaagde] en [eiser] ;
        
         het deel in de kleur (donker)paars is eigendom van [staak gedaagde] (althans [bedrijf] B.V.) en het deel in de kleur (donker)oranje van [staak eiser] (althans Ontwikkel en Exploitatiemaatschappij Nova Zembla B.V.) (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      In opdracht van [eiser] heeft BaseValue B.V. (hierna: BaseValue) op 7 juli 2023 het perceel behorende tot de gemeenschap bezocht ter beoordeling van de vraag of het plan van verdeling een redelijke en billijke verdeling betreft. [staak gedaagde] was bij het bezoek niet aanwezig. BaseValue heeft haar bevindingen in een rapport van 4 oktober 2023 (hierna: het rapport van BaseValue) neergelegd. In het rapport staat onder meer het volgende:
      
      
        	“(…) Specifiek overeengekomen werkzaamheden
        
          Onze onderhavige werkzaamheden betreffen geen taxatie en evenmin wordt een oordeel over een waarde gegeven. Het gaat om een advies of een ruimtelijke indeling redelijk en billijk is. (…)
        
      
      
      
        
          Reeds gemaakte afspraken
        
        
          (…)
        
        
          Ook moet op deze plaats worden opgemerkt dat de woningen op het groen gearceerde perceel 754 ( [adres 1] ) reeds eigendom zijn van [staak gedaagde] (althans: [bedrijf] B.V.) en de woning op het paars gearceerde perceel 2544 ( [adres 2] ) reeds eigendom is van [staak eiser] (althans: Ontwikkel en Exploitatiemaatschappij Nova Zembla B.V.). Deze percelen waren voorheen onderdeel van de gemeenschap, maar zijn in 2020 verdeeld. Hoewel de bedoelde percelen dus geen onderdeel meer uitmaken van de gemeenschap, moet de omstandigheid dat zij reeds zijn verdeeld wel worden meegewogen in de afweging of de voorgestelde verdeling redelijk en billijk is. Deze percelen behoren immers tot het geheel waar het in dezen om gaat. (…)
        
      
      
      
        
          Verdeling gronden
        
        
          Wij hebben, zoals vermeld, een opgave van de oppervlakten van de diverse gronden en de voorgestelde verdeling ontvangen. (…) Hieruit valt op te maken dat er sprake is van een overbedeling van vierkante meters grond aan [staak eiser] . Er zijn daarbij twee verschillende situaties te onderscheiden: enerzijds zonder de huurgronden en anderzijds met de huurgronden. (…) Zonder huurgronden resteert enkel eigendom. Daarbij is de overbedeling aan [staak eiser] groter, namelijk 13% van het totaal van 21.487 m2. Als we de gehuurde gronden erbij betrekken, is de overbedeling een stuk geringer ten opzichte van het totaal, namelijk 4,8% van het totaal van 29.079 m2. (…)
        
      
      
      
        
          Conclusie
        
        
          De conclusie luidt dat de voorgestelde verdeling naar onze mening in grote mate redelijk en billijk is. ‘In grote mate’ omdat er wel sprake is van een lichte overbedeling aan [staak gedaagde] . Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de kwaliteit van de woningen van [staak gedaagde] en het bijhuis op het riante perceel aan
        
        
          de [adres 1] .(…)
        
        
          Aan de hand van de objectieve factoren is geconstateerd dat [staak eiser] voordelen heeft ten aanzien van toebedeeld kaveloppervlak en aantal percelen. Daarentegen is gebleken dat [staak gedaagde] een aanzienlijk voordeel heeft ten aanzien van de kwaliteit van het gebruiksgenot van de percelen met de daarop staande woningen en gebouwen. (…)”
      
      
    
    
      2.12.	’
      t Schoutenhuis B.V. heeft in opdracht van [gedaagde] het plan van verdeling en het rapport beoordeeld. Haar bevindingen heeft ’t Schoutenhuis neergelegd in het rapport van 18 oktober 2024 (hierna: het rapport van ’t Schoutenhuis). In het deskundigenrapport staat onder meer het volgende:
      
      
        	“(…) 2. Gehanteerde uitgangspunten notitie BaseValue
        
          (…) 
        
        
          Ondergetekenden constateren echter dat BaseValue bij haar beoordeling uitgangspunten hanteert die niet overeenkomen met de afspraken in de overeenkomst van 30 oktober 2019 (…)
        
        
          Deze (afwijkende) uitgangspunten zijn onder andere:
        
         Het meewegen van de woningen met huisnummer [adres 2] en [adres 1] (…);
         Het nagenoeg volledig verdelen van het landgoed (…);
         Een (min of meer) gelijkwaardig aantal ligplaatsen voor boten per woning;
         De (…) hoofdontsluiting en omgeving daarvan zo beperkt mogelijk houden (…);
         De gehuurde terreinen worden beschouwd en gewogen als (vol) eigendom. (…)
      
      
      
        
          4. Inhoudelijk reactie op beoordeling factoren
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.1
      
        
          Verdeling oppervlakte
        
        
          Doordat er in de notitie van BaseValue geen onderscheid wordt gemaakt in de oppervlakten van de tuinen, het water en de bebouwing, is niet ondubbelzinnig vast te stellen dat een Staak onder- of juist overbedeeld is. Tuinen en bebouwde oppervlakken hebben immers een totaal andere gebruiksfunctie - en daarmee waarde - dan water en/of groen/natuur. (…)
        
      
      
      
        
          Met betrekking tot de gehuurde grond zijn ondergetekenden van oordeel dat deze percelen niet kunnen worden toebedeeld (aan een van de Staken). (…)
        
      
      
      
        
          Ondergetekenden zijn van oordeel dat de onzekerheid over de voorzetting van het gebruik en de duur van de huurovereenkomst groot is en ertoe leidt dat de gehuurde gronden geen onderdeel kunnen uitmaken van een verdelen oppervlakte. (…)
        
      
      
    
    
      4.2
      
        
          Kwaliteit van de te verdelen percelen
        
        
          Het beoordelen van de kwaliteit van de te verdelen percelen met behulp van (alleen) de door BaseValue geïdentificeerde factoren, kan alleen leiden tot een subjectief en onjuist oordeel. (…)
        
      
      
      
        
          In de notitie wordt willekeurig aangegeven of een woning wel of niet beschikt over een directe waterligging of een botenhuis. De ligging en de tuin van een woning dienen eveneens te worden betrokken bij de kwalitatieve beschouwing ervan. Het
        
        
          valt op dat dit niet wordt meegewogen in de notitie van BaseValue. (…)
        
      
      
    
    
      4.3
      
        
          Gebruiksgenot toebedeelde percelen
        
        
          Zoals eerder vermeld is de eigendomsoverdracht van de woningen met huisnummer [adres 2] en [adres 1] reeds geëffectueerd en dienen deze woningen buiten beschouwing te blijven.
        
      
      
      
        
          (…) ondergetekenden zijn bovenal van oordeel dat de liggingen van de vier woningen van [staak eiser] (waaronder de recreatiewoningen) met al hun bijbehorende voorzieningen en waterligging in gebruiksgenot in totaliteit hoger scoren dan de twee woningen van [staak gedaagde] . (…)
        
      
      
    
    
      4.4
      
        
          Parkeren en ligplaatsen
        
        
          	(…)
        
        
          Dit geeft een (zeer) ongelijke verdeling in het aantal overdekte parkeerplaatsen en ligplaatsen. (…)
        
      
      
    
    
      2.13.
      Er is een start gemaakt met het realiseren van de overdekte parkeerloods.
      
      
        
          wat willen partijen?
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiser] wil dat de gemeenschap volledig wordt verdeeld en vordert – kort samengevat –  de algehele verdeling van de gemeenschap vast te stellen volgens het plan van verdeling of volgens de wijze die de rechtbank geraden acht. In het geval dat de rechtbank van oordeel is dat de gemeenschap niet volledig moet worden verdeeld, dan vordert [eiser] – kort samengevat –  de gedeeltelijke verdeling van de gemeenschap vast te stellen volgens het plan van gedeeltelijke verdeling of volgens de wijze die de rechtbank geraden acht.
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat partijen met de 2019-overeenkomst de gemeenschap al hebben verdeeld en vordert – kort samengevat – [eiser] te veroordelen tot nakoming van de daarin vastgelegde afspraken. Daarnaast vordert [gedaagde] maatregelen te treffen die nodig zijn voor (a) de vastlegging van de kadastrale scheidslijnen van de percelen binnen de gemeenschap conform de uitwerking van QGM of in ieder geval conform de Rode Lijnen, (b) de levering van de van de gemeenschap afgesplitste percelen aan de overeengekomen beoogde eigenaren daarvan en (c) de oprichting van een rechtspersoon met benoeming van [gedaagde] en [naam 4] als statutair bestuurders en de levering van het in de gemeenschap resterende onroerend goed aan die rechtspersoon. Alles op straffe van een dwangsom van € 50.000 per dag, met een maximum van € 2.000.000, voor iedere dag dat [eiser] hier geen gehoor aan geeft en met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      2.16.
      De vorderingen in conventie (van [eiser] ) en in reconventie (van [gedaagde] ) zullen vanwege hun onderlinge samenhang gezamenlijk worden behandeld.
      
      
      
        
          Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de verdeling van de gemeenschap
        
      
      
    
    
      2.17.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of zij met het vastleggen van afspraken in de 2019- (en 2020-overeenkomst) overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de gemeenschap. Wanneer deze vraag bevestigend kan worden beantwoord, komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van de vorderingen van [eiser] . Wanneer er al overeenstemming is bereikt over de verdeling, kan de rechtbank ingevolge artikel 3:185 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de verdeling van deze gemeenschap namelijk niet meer gelasten. De rechtbank zal daarom hierna eerst beoordelen of uit de inhoud van de 2019-overeenkomst volgt dat partijen het eens zijn geworden over de verdeling van de gemeenschap.
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] stelt dat de 2019-overeenkomst een vaststellingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:900 lid 1 BW is en dat met het sluiten van deze overeenkomst de gemeenschap is verdeeld conform de Rode Lijnen. Omdat deze afspraken bindend zijn, vordert [gedaagde] nakoming van de in deze overeenkomst gemaakte afspraken.
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank is van oordeel dat partijen geen volledige overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de gemeenschap en licht dat hierna verder toe.
      
    
    
      2.20.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeenschap moet worden verdeeld, dat de (vakantie)woningen op het perceel moeten worden toebedeeld conform de bijbehorende verdeellijsten en dat iedere woning een stuk grond als tuin krijgt. Partijen hebben deze tuinen bij de totstandkoming van de 2019-overeenkomst gemarkeerd met de Rode Lijnen. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht hoe de Rode Lijnen tot stand zijn gekomen. Partijen hebben, nadat partijen overeenstemming hadden bereikt over de inhoud van de 2019-overeenkomst, ’s avonds laat samen op een tablet lijnen getrokken op een tekening die voorhanden was. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat deze tekening op verschillende aspecten afwijkt van de werkelijke situatie. Dat deze tekening slechts moest gelden als uitgangspunt bij het maken van nadere afspraken over de verdeling van de gemeenschap volgt naar het oordeel van de rechtbank niet alleen uit de wijze waarop deze tot stand gekomen is (namelijk niet zorgvuldig, maar ’s avonds laat op een tablet op een voorhanden zijnde tekening waarvan men wist dat die afweek van de werkelijke situatie), maar wordt ook met zoveel woorden in artikel 2b sub ix van de 2019-overeenkomst bevestigd. Daarin hebben partijen namelijk het volgende vastgelegd: “(…) de concrete en kadastrale scheidslijnen van de percelen, (…), worden zo spoedig mogelijk en in goed overleg (…) juridisch en praktisch uitgewerkt conform de inhoud van de bovenstaande afspraken, waarbij de rode lijnen in Bijlage II richtinggevend zijn (…)”. Deze bepaling kan niet anders uitgelegd worden dan dat partijen op het moment van ondertekening van de 2019-overeenkomst de intentie hadden om op een later moment nog in overleg met elkaar te treden over hoe de kadastrale grenzen exact moeten worden vastgelegd. Dit volgt ook uit het feit dat [eiser] zich in 2020 tot VBC heeft gewend met het verzoek partijen te begeleiden bij het ‘verfijnen van de afspraken op hoofdlijnen’ en het ‘vullen van de gaten’ in deze hoofdlijnen. In artikel 22.1 van de 2020-overeenkomst hebben partijen vervolgens vastgelegd dat zij te goeder trouw hun ‘onderhandelingen’ zullen voortzetten om zo in samenspraak met VBC te komen tot een ‘ordentelijke verdeling en invulling van [plaats]’. Waarbij partijen zich in artikel 22.2 verplichten om zich in te zullen spannen om in de ‘uiteindelijke verdeling en invulling’ afspraken te maken om de in dat artikel opgesomde wensen te bewerkstelligen. Daarmee is het voor de rechtbank vast komen te staan dat partijen – alhoewel zij het over een aantal belangrijke punten wel eens zijn – geen overeenstemming hebben bereikt over de uiteindelijke verdeling van de gemeenschap.
      
    
    
      2.21.
      Nu vast is komen de staan dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de gemeenschap, kan [eiser] niet gehouden zijn om mee te werken aan een verdeling volgens de Rode Lijnen zoals door [gedaagde] gevorderd. De vorderingen van [gedaagde] zullen daarom worden afgewezen.
      
      
        
          de gemeenschap moet worden verdeeld
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [eiser] vordert in deze procedure de verdeling zoals bedoeld in artikel 3:185 lid 1 BW. In dit artikel is bepaald dat voor zover de deelgenoten over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen, de rechter op vordering van de meest gerede partij de wijze van verdeling gelast of zelf vaststelt. Hierbij moet de rechter naar billijkheid rekening houden met zowel de belangen van partijen als met het algemeen belang.
      
    
    
      2.23.
      Artikel 3:178 lid 1 BW bepaalt dat iedere deelgenoot te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen, tenzij uit de aard van de gemeenschap of uit het in de volgende leden van dat artikel bepaalde anders voortvloeit. Nu vast is komen te staan dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de gemeenschap, kan de rechtbank de verdeling van de gemeenschap daarom in beginsel vaststellen.
      
    
    
      2.24.
      
        [gedaagde] stelt dat de aard van de gemeenschap zich echter tegen verdeling verzet. De rechtbank stelt in dat kader voorop dat het beroep van [gedaagde] op de tenzij-clausule, een bevrijdend verweer is. Gelet op artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is het daarom aan [gedaagde] om feiten en omstandigheden te stellen, waaruit volgt dat de aard van de gemeenschap een verdeling daarvan in de weg staat. [gedaagde] voert ter onderbouwing van zijn standpunt aan dat dat de ouders van [naam 3] en [eiser] een duidelijke visie voor ogen hadden met het landgoed en de fysieke invulling daarvan en dat een verdeling van de gemeenschap de uitstraling van het perceel en daarmee de waarde en het woongenot van de gemeenschap aanzienlijk zal aantasten.
      
    
    
      2.25.
      De rechtbank is van oordeel dat het belang van [gedaagde] om de gemeenschap niet te verdelen en zo de uitstraling van het perceel in stand te laten onvoldoende opweegt tegen het belang van [eiser] om niet in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Het is duidelijk dat de Staken een verstoorde verhouding hebben. Door verschil van inzicht en oplopende spanningen tussen de Staken is het familiebedrijf inmiddels ontvlecht. Op het perceel leven de Staken zoveel mogelijk langs elkaar heen. Van ‘in harmonie samenleven’, zoals de ouders van [eiser] en [naam 3] voor ogen stond, is feitelijk al langere tijd geen sprake. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] dat graag anders zou zien, maar harmonie is niet afdwingbaar. De wens van [gedaagde] om de uitstraling van het perceel in stand te houden, ook in verband met de waarde van het gehele perceel en zijn woongenot, is in dit geval ondergeschikt aan het belang van [eiser] om (zoveel mogelijk) een einde te maken aan de gedeelde eigendom. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gemeenschap moet worden verdeeld.
      
      
        
          plan van verdeling is niet redelijk
        
      
      
    
    
      2.26.
      
        [eiser] vordert verdeling van de gemeenschap volgens het plan van verdeling. Ter onderbouwing van de redelijkheid van dit plan heeft [eiser] het rapport van BaseValue overgelegd waarin wordt geconcludeerd dat het plan van verdeling in grote mate redelijk en billijk is.
      
    
    
      2.27.
      
        [gedaagde] betwist dat het plan van verdeling een redelijke verdeling van de gemeenschap inhoudt. Hij voert daarvoor – kort samengevat – aan dat in de verdeling opstallen zijn meegewogen die al verdeeld zijn, zakelijke en gehuurde objecten in het plan zijn betrokken die geen onderdeel uitmaken van de gemeenschap en het plan geen verschil maakt in waarde tussen grond en water. Dat het rapport concludeert dat de verdeling in grote mate redelijk en billijk is komt omdat BaseValue subjectieve uitgangspunten heeft gehanteerd bij haar beoordeling, aldus nog steeds [gedaagde] . [gedaagde] heeft het rapport van ’t Schoutenhuis overgelegd waarin deze standpunten worden onderschreven.
      
    
    
      2.28.
      De rechtbank is van oordeel dat het plan van verdeling onvoldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en licht dit hierna toe.
      
    
    
      2.29.
      In het plan van verdeling worden de woningen met huisnummer [adres 2] (perceel 2544) en [adres 1] (perceel 754) betrokken bij de verdeling van de gemeenschap en dan met name bij de waardering van de verdeling van de gemeenschap tussen de Staken. Omdat de woning met huisnummer [adres 2] al op 3 december 2020 is geleverd aan Ontwikkel en Exploitatiemaatschappij Nova Zembla B.V. (van [staak eiser] ) en woning met huisnummer [adres 1] aan [bedrijf] B.V. (van [staak gedaagde] ), maken deze woningen geen onderdeel (meer) uit van de gemeenschap. Dat betekent dat deze woningen ook niet betrokken kunnen worden in de verdeling van de gemeenschap. Dat BaseValue waarde toekent aan deze woningen bij beoordeling van de vraag of één van de Staken wel of niet overbedeeld raakt, is dan ook niet te volgen. 
      
    
    
      2.30.
      Hetzelfde geldt voor de percelen die gehuurd worden. Er bestaat voor deze percelen (761, 762, 763 en 764) een huurovereenkomst tussen de Doopsgezinde Gemeente en [naam 3] (namens Behouden Huis B.V.). Zoals de rechtbank begrijpt uit de toelichting van [eiser] ter zitting, worden deze naastgelegen percelen gehuurd om te voorkomen dat hierop door derden wordt gebouwd en is dit van invloed op het woongenot van de Staken. Dat de percelen worden gehuurd ten behoeve van de gemeenschap, neemt niet weg dat deze percelen geen onderdeel uitmaken van de gemeenschap en daarom ook niet bij de verdeling en de waardering daarvan betrokken kunnen worden. Dit zou namelijk betekenen dat grond aan een Staak zal worden ‘toebedeeld’ die hij niet in eigendom zal verkrijgen.
      
    
    
      2.31.
      In het plan van verdeling worden daarnaast percelen die voornamelijk bestaan uit water aan [gedaagde] toebedeeld. De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat de waarde van water en van grond niet aan elkaar gelijk zijn, zodat BaseValue bij de waardering van het plan van verdeling van een onjuist uitgangspunt is uitgegaan. Daarnaast volgt uit het rapport van ’t Schoutenhuis dat in het plan van verdeling negen overdekte ligplaatsen en zes parkeerplaatsen toebedeeld worden aan [eiser] tegenover drie overdekte ligplaatsen en vier parkeerplaatsen aan [gedaagde] . Dat in het rapport wordt geconcludeerd dat dit resulteert in een gelijke verdeling, volgt de rechtbank niet. De gemeenschap moet immers bij helfte tussen [staak eiser] en [staak gedaagde] worden verdeeld en niet naar evenredigheid van het aantal familieleden.
      
    
    
      2.32.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het plan van verdeling onvoldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en daarmee niet leidt tot een redelijke verdeling van de gemeenschap. De rechtbank zal de vordering van [eiser] op dit onderdeel daarom afwijzen.
      
      
        
          de rechtbank zal een verdeling vaststellen
        
      
      
    
    
      2.33.
      Dat betekent dat de rechtbank, zoals ook gevorderd, zelf een verdeling van de gemeenschap zal vaststellen. De rechtbank is voornemens om bij de vaststelling van de verdeling van de gemeenschap uit te gaan van de hierna te noemen uitgangspunten, waarbij zoveel als mogelijk rekening is gehouden met de uitgangspunten waarover partijen het eens lijken te zijn:
      
        
          bij de verdeling van de gemeenschap zal geen rekening gehouden worden met wat aan de Staken is toebedeeld bij de zakelijke afwikkeling van het familiebedrijf;
        
        
          de bebouwde en onbebouwde percelen grond worden zoveel als mogelijk bij helfte onder de Staken verdeeld. Hierbij zal rekening worden gehouden met wat de rechtbank onder punt 2.30 heeft geoordeeld ten aanzien van de percelen die buiten de gemeenschap vallen. Dat zou kunnen betekenen dat de tuinen van [staak eiser] aanzienlijk kleiner worden dan waarvan in het plan van verdeling is uitgegaan;
        
        
          een redelijke verdeling van de gemeenschap betekent niet zonder meer dat de toe te bedelen percelen (inclusief opstallen) per Staak een gelijke financiële waarde vertegenwoordigen;
        
        
          de bestaande ligplekken en de parkeerplekken behorende tot de gemeenschap worden zoveel als mogelijk bij helfte onder de Staken verdeeld;
        
        
          de woningen (de twee onder punt 2.29 genoemde woningen uitgezonderd) worden volgens de verdeellijsten bij de 2019-overeenkomst aan de Staken toebedeeld, waarbij iedere woning in ieder geval over een tuin zal beschikken;
        
        
          de kwaliteit en staat van onderhoud van de individuele woningen worden niet meegenomen in de waardering van de verdeling;
        
        
          bij de verdeling van percelen water zal de gebruiksfunctie van het water voorop staan, zodat het water niet zonder meer bij helfte onder de Staken hoeft te worden verdeeld;
        
        
          bij de verdeling van de gemeenschap zal rekening worden gehouden met het verhuizen van de woonark van [naam 1] en het realiseren van de overdekte parkeerloods.
        
      
      
      
        
          partijen mogen zich uitlaten
        
      
      
    
    
      2.34.
      Daarnaast is er nog een aantal punten dat van belang is om tot een juiste verdeling van de gemeenschap te kunnen komen en waarover de rechtbank zich op dit moment nog onvoldoende geïnformeerd acht. Partijen mogen zich daarom – bij akte – uitlaten over de navolgende vragen:
      
      
        
          Is er behalve de woningen met huisnummer [adres 2] en [adres 1] , nog ander onroerend goed dat is overgedragen aan één van de vennootschappen van de Staken en dat dus niet meer tot de gemeenschap behoort?
        
        
          De rechtbank begrijpt de vordering van [eiser] zo dat de groen en geel gearceerde gedeelten in de onder punt 2.10 opgenomen tekening in gezamenlijk eigendom moeten blijven, maar ter zitting heeft [eiser] aangegeven te willen komen tot een volledige verdeling van de gemeenschap. Daarom verneemt de rechtbank  van partijen wat volgens hen het uitgangspunt moet zijn. En als het tot een volledige verdeling moet komen, hoe zien partijen bijvoorbeeld de verdeling van de te realiseren parkeerloods en oprijlaan voor zich, en in welke vorm willen zij de gebruiksrechten van de andere Staak regelen wanneer een of meerdere van deze percelen aan een Staak wordt toebedeeld. Wanneer partijen een deel in gezamenlijk eigendom willen houden, in welke vorm moet dit dan worden bewerkstelligd? Mag de rechtbank in dat geval ervan uitgaan dat partijen een Vereniging van Eigenaren als bedoeld in artikel 2:26 BW oprichten?
        
        
          Is het voor partijen belangrijk dat iedere woning toegang heeft tot water?
        
      
      
    
    
      2.35.
      Naast de beantwoording van bovengenoemde vragen, mogen partijen zich uitlaten over de wijze waarop de procedure zal moeten worden voortgezet. Mogelijk komen partijen op grond van het voorgaande al zelf tot een verdeling. Als partijen de procedure voortzetten, dan is de rechtbank van plan om een deskundige te benoemen om conform de nader uit te werken uitgangspunten de gemeenschap te verdelen. Wanneer partijen menen dat een deskundige moet worden benoemd, dan mogen partijen in onderling overleg een deskundige voordragen. Als partijen het niet eens zijn over de te benoemen deskundige, zal de rechtbank een deskundige benaderen. Partijen mogen zich uitlaten over de benodigde specialisatie van de deskundige. Als partijen niet samen tot één naam komen, mogen partijen geen suggesties aan de rechtbank doen. De rechtbank wil namelijk voorkomen dat iedere partij een eigen deskundige voorstelt, die daarna door de andere partij als partijdig wordt gezien
      
    
    
      2.36.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van artikel 195 Rv dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden voldaan. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
      
        
          vervolg van de procedure
        
      
      
    
    
      2.37.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol van woensdag 5 februari 2025 verwijzen, zodat partijen zich op die datum kunnen uitlaten over:
      
        
          de in punt 2.34 genoemde vragen van de rechtbank;
        
        
          de wijze waarop de procedure moet worden voortgezet, en wanneer zij een deskundige willen benoemen (alleen in het geval partijen overeenstemming hebben bereikt) de persoon van de deskundige, of (wanneer partijen geen overeenstemming hebben) de gewenste specialisaties van de te benoemen deskundige.
        
      
      
    
    
      2.38.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 5 februari 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 2.34 en 2.35, waarna zij op de rol van twee weken daarna in reactie op elkaars akte een antwoordakte kunnen nemen,
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. C.M. Achekar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.