ECLI:NL:GHDHA:2025:789, Gerechtshof Den Haag, 24-04-2025, BK-24/1
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 8:42 Awb. Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Op de zaak betrekking hebbende stukken. Waarde woning niet te hoog vastgesteld. Waarden garageboxen niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/1
    
    
    
    Uitspraak van 24 april 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 december 2023, nummer ROT 23/1671.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2022 als volgt vastgesteld (de beschikkingen):
      - [adres 1] in [woonplaats] (de woning): € 315.000;
      - [adres 2] in [woonplaats] (garagebox 1): € 27.000; en
      - [adres 3] in [woonplaats] (garagebox 2): € 26.000.
      
    
    
      1.1.2.
      Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaren bij één geschrift ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning en heeft als bouwjaar 1971. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en is gelegen op een perceel van 228 m2. De woning heeft een dakkapel (2 m2), een aanbouw (10 m2) en een vrijstaande berging/schuur (5 m2). 
      
    
    
      2.1.2.
      Belanghebbende is tevens eigenaar van garagebox 1 en garagebox 2 (tezamen: de garageboxen), beide met een gebruiksoppervlakte van 16 m2 en respectievelijk een perceeloppervlakte van 17 m2 en 16 m2.
      
    
    
      2.2.
      Bij e-mailbericht van 9 juni 2022 heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag van de woning, inclusief de KOUDV-factoren van de woning en de toegepaste correcties, een overzicht van de prijsontwikkeling van rijwoningen (hoek- en tussenwoningen) in [woonplaats] en de grondstaffel, overgelegd.
      
      
        2.3.1.
        Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning heeft de Heffingsambtenaar een door een taxateur van [naam taxateur] opgemaakte en ondertekende waardematrix (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix vermelde gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden samengevat:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    
                      [adres 1] (de woning) te [woonplaats]
                  
                
              
              
                
                  Type woning
                
                
                  Rijenwoning kop
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1971
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Kenmerken
                  
                
                
                  Grootte
                
                
                  K
                
                
                  O
                
                
                  U
                
                
                  D
                
                
                  V
                
                
                  Prijs per m2
                
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Woning
                
                
                  122 m2
                
                
                  2
                
                
                  2
                
                
                  3
                
                
                  2
                
                
                  1
                
                
                  € 1.075
                
                
                  € 131.153
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen:
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  - Dakkapel
                
                
                  2 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 860
                
                
                  € 1.720
                
              
              
                
                  - Berging/schuur vrijstaand
                
                
                  5 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 430
                
                
                  € 2.150
                
              
              
                
                  - Aanbouw woonruimte
                
                
                  10 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 967
                
                
                  € 9.670
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Perceel
                
                
                  228 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 763
                
                
                  € 173.964
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
                
                  € 315.000
                
              
              
                
                  Waarde in het economische verkeer
                
                
                  € 318.000
                
              
            
          
        
        
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    
                      [adres 4] te [woonplaats]
                  
                
              
              
                
                  Type woning
                
                
                  Rijenwoning kop
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1971
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  4
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Kenmerken
                  
                
                
                  Grootte
                
                
                  K
                
                
                  O
                
                
                  U
                
                
                  D
                
                
                  V
                
                
                  Prijs per m2
                
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Woning
                
                
                  122 m2
                
                
                  2
                
                
                  2
                
                
                  3
                
                
                  2
                
                
                  2
                
                
                  € 1.175
                
                
                  € 143.326
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen:
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  - Dakkapel
                
                
                  2 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 940
                
                
                  € 1.880
                
              
              
                
                  - Berging/schuur aangebouwd
                
                
                  5 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 470
                
                
                  € 2.350
                
              
              
                
                  - Aanbouw woonruimte
                
                
                  10 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 1.057
                
                
                  € 10.570
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Perceel
                
                
                  156 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 1.006
                
                
                  € 156.874
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde op peildatum
                
                
                  € 315.000
                
              
              
                
                  Koopsom
                
                
                  € 315.000
                
              
              
                
                  Datum
                
                
                  14-01-2021
                
              
            
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    
                      [adres 5] te [woonplaats]
                  
                
              
              
                
                  Type woning
                
                
                  Rijenwoning
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1971
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Kenmerken
                  
                
                
                  Grootte
                
                
                  K
                
                
                  O
                
                
                  U
                
                
                  D
                
                
                  V
                
                
                  Prijs per m2
                
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Woning
                
                
                  122 m2
                
                
                  4
                
                
                  4
                
                
                  3
                
                
                  2
                
                
                  4
                
                
                  € 1.742
                
                
                  € 212.480
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen:
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  - Dakkapel
                
                
                  2 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 1.393
                
                
                  € 2.786
                
              
              
                
                  - Berging/schuur aangebouwd
                
                
                  5 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 696
                
                
                  € 3.480
                
              
              
                
                  - Aanbouw woonruimte
                
                
                  10 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 1.567
                
                
                  € 15.670
                
              
              
                
                  - Tuinhuis/blokhut
                
                
                  4 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 141
                
                
                  € 564
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Perceel
                
                
                  155 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 884
                
                
                  € 137.020
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde op peildatum
                
                
                  € 372.000
                
              
              
                
                  Koopsom
                
                
                  € 372.000
                
              
              
                
                  Datum
                
                
                  15-12-2020
                
              
            
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    
                      [adres 6] te [woonplaats]
                  
                
              
              
                
                  Type woning
                
                
                  Rijenwoning
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1971
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Kenmerken
                  
                
                
                  Grootte
                
                
                  K
                
                
                  O
                
                
                  U
                
                
                  D
                
                
                  V
                
                
                  Prijs per m2
                
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Woning
                
                
                  122 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  2
                
                
                  3
                
                
                  € 1.635
                
                
                  € 199.429
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen:
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  - Dakkapel
                
                
                  2 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 1.308
                
                
                  € 2.616
                
              
              
                
                  - Berging/schuur aangebouwd
                
                
                  5 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 654
                
                
                  € 3.270
                
              
              
                
                  - Aanbouw woonruimte
                
                
                  10 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 1.471
                
                
                  € 14.710
                
              
              
                
                  - Tuinhuis/blokhut
                
                
                  3 m2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  € 141
                
                
                  € 423
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Perceel
                
                
                  128 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 934
                
                
                  € 119.552
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde op peildatum
                
                
                  € 340.000
                
              
              
                
                  Koopsom
                
                
                  € 340.000
                
              
              
                
                  Datum
                
                
                  30-03-2021
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.3.2.
        Voorts heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten, inclusief KOUDV-factoren en een overzicht van de prijsontwikkeling van rijwoningen (hoek- en tussenwoningen) in [woonplaats] , fotobladen van de vergelijkingsobjecten en taxatieverslagen van de garageboxen overgelegd.
        
      
      
        2.3.3.
        De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraken op bezwaar ter onderbouwing van de waarden van de garageboxen een tweetal matrices opgenomen. De gegevens in de matrices kunnen als volgt worden samengevat, waarbij de bouwjaren en de met de asterisk gemarkeerde toelichting zijn aangevuld aan de hand van het verweerschrift voor de Rechtbank:
        
          
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Adres
                
                
                  
                    [adres 2] (garagebox 1)
                
                
                  
                    [adres 3] (garagebox 2)
                
                
                  
                    [adres 7]
                  
                
                
                  
                    [adres 8]
                  
                
                
                  
                    [adres 9]
                  
                
              
              
                
                  Wijk
                
                
                  
                    [woonplaats] [woonplaats]
                
                
                   [woonplaats]
                
                
                   [woonplaats]
                
                
                   [woonplaats] [woonplaats]
                
                
                   [woonplaats]
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1971
                
                
                  1971
                
                
                  1973
                
                
                  1972
                
                
                  1972
                
              
              
                
                  Eenheid
                
                
                  16 m2
                
                
                  16 m2
                
                
                  16 m2
                
                
                  16 m2
                
                
                  15 m2
                
              
              
                
                  Grond
                
                
                  17 m2
                
                
                  16 m2
                
                
                  17 m2
                
                
                  18 m2
                
                
                  15 m2
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  18-05-2020
                
                
                  28-04-2020*
                
                
                  09-10-2020*
                
              
              
                
                  WOZ-waarde/verkoopprijs
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 27.500
                
                
                  € 30.000
                
                
                  € 24.000
                
              
            
          
        
        * Mondelinge koopovereenkomst gesloten. Verkoopdatum is datum inschrijving in de openbare registers van het kadaster.
        
      
      
        2.4.1.
        Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix overgelegd (de referentiematrix). Hierin zijn de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van een drietal woningen opgenomen die volgens de taxateur van belanghebbende beter vergelijkbaar zijn met de woning, dan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, te weten [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] (de referentieobjecten). De waarde van de woning is in de referentiematrix vastgesteld op € 271.123. In de referentiematrix is aan de woning voor kwaliteit/luxe een factor ‘1’toegekend, aan onderhoud een ‘1’, aan uitstraling een ‘3’, aan doelmatigheid een ‘3’, aan voorzieningen een ‘2’ en aan ligging een ‘3’. 
        
      
      
        2.4.2.
        Voorts heeft belanghebbende indexeringsgegevens van Vastgoedpro en stamkaarten van “ [naam] ” van de woningen [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] overgelegd.
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: 
    
    
      “Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
    
    7. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 281.000,- bedraagt. De waardes van garagebox 1 en 2 bedragen respectievelijk ten hoogste € 20.000,- en € 22,000,-. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan een drukke T-splitsing en de ligging dient daarom als ‘slecht’ te worden gewaardeerd. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[3]
    
    9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waardes van de onroerende zaken zijn bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type rijenwoning, gelegen in dezelfde buurt, grotendeels in dezelfde straat, en uit het bouwjaar 1971. De woning en de vergelijkingsobjecten hebben alle dezelfde gebruiksoppervlakte.
    
    10. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De ligging van vergelijkingsobjecten 2 en 3 is vergelijkbaar met die van de woning, omdat deze alle in dezelfde straat zijn gelegen. Eventuele negatieve aspecten van de ligging zijn daarom in de vastgestelde WOZ-waarde verdisconteerd. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit is inzichtelijk gemaakt in de beroepenmatrix, waarin de waardeopbouw van de woning en vergelijkingsobjecten is toegelicht. Uit de bijlage bij de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar correcties heeft toegepast voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft de beoogde waardeverlaging van garagebox 1 en 2 niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waardes van de onroerende zaken en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      [3] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning en de waarden van de garageboxen op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 271.000, de waarde van garagebox 1 wordt vastgesteld op € 21.000 en de waarde van garagebox 2 wordt vastgesteld op € 20.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Tot slot verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding, inclusief vergoeding van de kosten voor zijn taxatierapport en om vergoeding van het betaalde griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de volledige iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende beschikt enkel over de fotopagina’s van de iWOZ-rapporten, maar wil aan de hand van de volledige iWOZ-rapporten de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
      
    
    
      5.1.2.
      Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-rapporten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-rapporten en/of de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. De Heffingsambtenaar heeft daarbij expliciet verklaard niet te hebben gebruikgemaakt van bouwtekeningen of iWOZ-rapporten, enkel van fotobladen en die zijn, zo volgt uit het dossier, in beroep overgelegd. Er is dus geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen iWOZ-rapporten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
      
    
    
      5.1.3.
      De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde indexeringspercentages niet heeft overgelegd en op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd mist feitelijke grondslag. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslagen van de woning en de vergelijkingsobjecten (zie 2.2 en 2.3.2) volgt dat een overzicht van de prijsontwikkeling van rijwoningen (hoek- en tussenwoningen) in [woonplaats] is overgelegd. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, waardoor geen gebruik is gemaakt van indexeringspercentages.
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning een taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat daarvan sprake is, nu de woning en de vergelijkingsobjecten een identiek bouwjaar hebben, wat betreft oppervlakte even groot zijn en twee van de drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar wat betreft type woning, doelmatigheid en uitstraling. De Heffingsambtenaar heeft met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de bijgebouwen, ligging, kwaliteit/luxe, onderhoudsstaat en voorzieningen, in voldoende mate rekening gehouden door de kwaliteit/luxe, onderhoudsstaat en doelmatigheid van de woning op ‘2’ en de voorzieningen van de woning op ‘1’ te waarderen, de kwaliteit/luxe, onderhoudsstaat, doelmatigheid en voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] op ‘2’ te waarderen en aan de ligging van dit object een ‘4’ toe te kennen, de kwaliteit/luxe, onderhoudsstaat en voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 5] op ‘4’ te waarderen en aan de doelmatigheid van dit object en van het vergelijkingsobject [adres 6] een ‘2’ toe te kennen en in verband daarmee een correctie toe te passen op de prijs per m2.
      
        5.5.1.
        Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde van de woning heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt heeft de Heffingsambtenaar met voornoemde waardering van de KOUDV-factoren van de woning voldoende rekening gehouden met de slechte staat van de woning. Door aan ‘voorzieningen’ de factor ‘1’ toe te kennen, is voldoende rekening gehouden met de keuken die al meer dan 42 jaar in de woning aanwezig is. Daarbij acht het Hof van belang dat belanghebbende zelf in de referentiematrix van een hogere factor (“2”) is uitgegaan ten aanzien van de voorzieningen van de woning. De door belanghebbende ter zitting gegeven verklaring dat al meer dan 42 jaar geen onderhoud aan de binnenzijde van de woning heeft plaatsgevonden in verband met de gezondheid van belanghebbende, is, zonder nadere onderbouwing zoals foto’s van de binnenzijde van de woning, onvoldoende voor het oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende recht heeft gedaan aan de onderhoudsstaat door die als ondergemiddeld (factor ‘2’) aan te merken. Met de totale door de Heffingsambtenaar toegepaste vermindering op de waarde van de woning van 35% heeft hij in voldoende mate rekening gehouden met de ondergemiddelde kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van de woning en de slechte voorzieningen ervan.
        
      
      
        5.5.2.
        Evenmin ziet het Hof aanleiding om te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de vergelijkingsobjecten, omdat belanghebbende zijn stelling daarover op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat hij, naar aanleiding van de stelling van belanghebbende, de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten heeft gecontroleerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en het WOZ-waardeloket en dat dit niet heeft geleid tot een wijziging van de in de matrix vermelde oppervlakten.
        
      
      
        5.5.3.
        De stelling van belanghebbende dat, gezien de slechte onderhoudsstaat van de woning, bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet worden uitgegaan van objecten die in een vergelijkbare slechte onderhoudsstaat verkeren, zoals de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten, faalt. Zoals hiervoor in 5.4 is overwogen, is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, zoals bijvoorbeeld de onderhoudsstaat. Dat heeft de Heffingsambtenaar gedaan. Daar komt nog bij dat in dit geval aan het vergelijkingsobject [adres 4] vrijwel identieke KOUDV-factoren zijn toegekend als aan de woning en voor dit vergelijkingsobject niettemin een duidelijk hogere eenheidsprijs is afgeleid dan voor de woning. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar de geschiktheid van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten (zie 2.4.1) gemotiveerd betwist. Hij heeft daartoe aangevoerd dat verkoopprijzen van deze objecten niet kunnen worden gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Het referentieobject [adres 12] is, in tegenstelling tot de woning, een twee-onder-een-kapwoning en de referentieobjecten [adres 10] en [adres 11] zijn in een ander waardegebied gelegen dan de woning. Bovendien zijn de verkoopdata van de referentieobjecten [adres 10] (19 december 2019) en [adres 12] (7 oktober 2019) ver van de waardepeildatum verwijderd, waarbij de verkoopprijs van [adres 12] – naar de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – niet op marktconforme wijze tot stand is gekomen. Gelet hierop kunnen de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten niet leiden tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
        
        
          
            De waarden van de garageboxen
          
        
        
      
    
    
      5.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van de garageboxen heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopprijzen van de garageboxen [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] te [woonplaats] (zie 2.3.3). Deze objecten zijn qua ligging, bouwjaar, grootte en grondoppervlakte goed vergelijkbaar met de garageboxen van belanghebbende. [adres 7] (verkocht op 18 mei 2020 voor € 27.500) is zelfs in dezelfde straat gelegen als de garageboxen en is even groot als de garageboxen. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar de waarden van garagebox 1 en garagebox 2 niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Daarbij acht het Hof van belang dat belanghebbende de door hem voorgestane waarden van de garageboxen niet heeft onderbouwd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, P.J.J. Vonk en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      A.T.J. Schnitzeler	C. Maas
    
    
    
    
      De beslissing is op 24 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.