ECLI:NL:RBROT:2025:4752, Rechtbank Rotterdam, 04-04-2025, 11316624 CV EXPL 24-24011
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst met oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Huurachterstand en gebreken aan het gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11316624 CV EXPL 24-24011
    
    
    
      datum uitspraak: 4 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. N. Agayev, 
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. F. Özer.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 9 september 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie, met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie;
        
        
          de eiswijziging van [eiseres] ;
        
        
          de nadere stukken van [gedaagde 1] c.s.;
        
        
          de nadere stukken van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 6 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiseres] en haar gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] c.s. huurt vanaf 18 maart 2022 een woning van [eiseres] . De huur is nu volgens [eiseres] € 2.062,10 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Daarnaast moet [gedaagde 1] c.s. volgens [eiseres] een boete betalen, omdat er schade is ontstaan aan het gehuurde door een brand en [gedaagde 1] c.s. dit niet direct heeft gemeld. [eiseres] eist dat [gedaagde 1] c.s. de huurachterstand en boete betaalt. Een deel van de vordering wordt toegewezen en een deel wordt afgewezen. [gedaagde 1] c.s. voert aan dat het gehuurde gebreken vertoont en eist in reconventie dat [eiseres] die verhelpt en de huurprijs vermindert. De vordering in reconventie wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt de algemene voorwaarden 
        
      
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter vernietigt de algemene voorwaarden, omdat niet vast is komen te staan dat deze ter hand zijn gesteld aan [gedaagde 1] c.s. en het beroep op vernietiging wordt gehonoreerd. [eiseres] vordert onder andere betaling van een contractuele boete voor het te laat melden van de brand. Zij baseert deze vordering op de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. [gedaagde 1] c.s. betwist dat de algemene voorwaarden zijn overhandigd. [eiseres] geeft aan dat dit wel is gebeurd, maar heeft dit niet verder onderbouwd terwijl zij hier de bewijslast van draagt. Bovendien staat op de getekende huurovereenkomst geen handtekening voor ontvangst van de algemene bepalingen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat de algemene voorwaarden aan [gedaagde 1] c.s. ter hand zijn gesteld. Het beroep op vernietiging van de algemene voorwaarden slaagt dan ook. Dit heeft als gevolg dat [eiseres] zich niet kan beroepen op de algemene voorwaarden. Volgens haar zijn de vorderingen echter ook toewijsbaar op basis van de artikelen in de huurovereenkomst zelf. Dit wordt hierna beoordeeld.  
      
      
        
          Oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.3.
      Omdat [gedaagde 1] c.s. consument is, moet de kantonrechter normaal gesproken ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke bepalingen, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. In dit geval is echter duidelijk geworden dat [eiseres] niet in uitoefening van haar beroep of bedrijf handelt. Zij verhuurt namelijk enkel deze woning. Dit betekent dat de overeenkomst tussen twee consumenten is gesloten en dan is Richtlijn 93/13 niet van toepassing. De kantonrechter hoeft dan dus niet ambtshalve te toetsen of sprake is van oneerlijke bepalingen. [gedaagde 1] c.s. heeft wel een beroep gedaan op de vernietiging van het boetebeding en de huurprijswijzigingsbepaling. Hierna zal worden beoordeeld of deze bepalingen onredelijk bezwarend zijn en wat het gevolg is van eventuele vernietiging van die onredelijk bezwarende bepalingen voor de eis van [eiseres] .
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding onredelijk bezwarend is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. [eiseres] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. [eiseres] mocht de huurprijs wel verhogen met de consumentenprijsindex. Zij heeft de huur eenmalig verhoogd in december 2024. De huur vanaf december 2024 zou dan ook conform de consumentenprijsindex € 2.014,35 per maand zijn. 
      
      
        
          Eis in reconventie
        
      
      
    
    
      2.5.
      Omdat [gedaagde 1] c.s. in reconventie huurprijsvermindering eist vanaf 1 november 2023 en er bij toewijzing van deze eis geen huurachterstand meer bestaat, zal deze vordering eerst worden beoordeeld. 
    
    
      2.6.
      De vorderingen tot herstel van de gebreken en huurprijsvermindering worden afgewezen. [eiseres] is weliswaar op de hoogte gebracht van de in de procedure gestelde gebreken en [gedaagde 1] c.s. kan recht hebben op huurprijsvermindering in geval van gebreken, maar uit de stukken blijkt dat [eiseres] alle verzoeken heeft opgepakt maar [gedaagde 1] c.s. niet meewerkt aan het repareren ervan. Dat de gebreken dan nog niet opgelost zijn, kan [eiseres] niet worden tegengeworpen. [gedaagde 1] c.s. stelt dat hij [eiseres] op 27 september 2023, 7 oktober 2023 en 26 november 2024 op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. De door [gedaagde 1] c.s. gestelde gebreken worden hierna besproken.
      
      
        
          Lekkage
        
      
      
    
    
      2.7.
      Uit de stukken blijkt dat [eiseres] op 27 september 2023 op de hoogte was van de lekkage. Zij heeft een reparatieverzoek ingediend bij de VvE op 5 oktober 2023 en hiervoor is een opdracht uitgezet. Op 6 oktober 2023 is er een e-mail gestuurd naar [gedaagde 1] c.s. voor een afspraak met de loodgieter. Op 16 oktober 2023 zijn er noodreparaties uitgevoerd op het dak en in juni 2024 is een partij langsgekomen om de lekkages na te zien en de badkamer te repareren. Het dak moest worden vervangen en hiervoor is een offerte opgevraagd. In juli en augustus zijn er verschillende partijen ingeschakeld, Dakzekerheid en Elektrotechniek, maar zij kregen geen contact met [gedaagde 1] c.s. Uit de stukken blijkt dat [eiseres] zich voldoende heeft ingespannen om de lekkage te verhelpen en dat de werkzaamheden aan het dak op 19 augustus 2024 zijn afgerond. [gedaagde 1] c.s. heeft niet duidelijk gemaakt dat er na de noodreparaties nog lekkages zijn geweest en er dus nog sprake was van een gebrek.   
      
      
        
          Vocht- en schimmelplekken
        
      
      
    
    
      2.8.
      Voor de vocht- en schimmelplekken geldt dat [eiseres] hier op 26 november 2024 voor het eerst op de hoogte van is gesteld. Los van het feit dat niet duidelijk is wanneer de foto’s die bij de conclusie van antwoord zijn gevoegd zijn gemaakt, is na de melding Maasstad Totaal Onderhoud ingeschakeld om de waterschade te herstellen. Er is ook aangegeven dat [gedaagde 1] c.s. zelf contact moet opnemen met hen om een afspraak te maken. [gedaagde 1] c.s. betwist dat [eiseres] de contactgegevens heeft verstrekt, maar uit de e-mail van 18 december 2024 blijkt dat deze weldegelijk zijn toegezonden. Uiteraard speelt de gezondheidssituatie van mevrouw [gedaagde 1] mee bij het maken van een afspraak, maar het kan dan niet aan [eiseres] worden tegengeworpen dat de waterschade nog niet hersteld is terwijl zij direct actie heeft ondernomen. 
      
      
        
          Niet goed functioneren ramen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Uit de stukken blijkt dat [gedaagde 1] c.s. op 7 oktober 2023 in een e-mail heeft genoemd dat de ramen niet open gaan. Dat hier sprake is van een gebrek, blijkt echter onvoldoende. Er zijn foto’s overgelegd waarbij niet duidelijk is wanneer deze zijn genomen. Bovendien zijn er foto’s van dichte en open ramen en niet duidelijk is wat nu precies het gebrek is. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moet een huurachterstand van € 1.643,05 betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde 1] c.s. wordt veroordeeld om € 1.643,05 aan [eiseres] te betalen. Tijdens de zitting waren partijen het erover eens dat [gedaagde 1] c.s. in juli 2024 € 950,- aan huur had betaald, in december 2024 € 1.500,- en in januari en februari 2025 beide maanden € 1.950,-. De huurachterstand was volgens [gedaagde 1] c.s. € 1.450,-, maar dit is het bedrag gebaseerd op de aanvangshuurprijs van € 1.950,-. Gezien de verhoogde huurprijs per december 2024 was de huurachterstand op het moment van de zitting € 1.643,05. [gedaagde 1] c.s. heeft immers in december 2024 € 514,35 te weinig aan huur betaald en in januari en februari 2025 beide maanden € 64,35. De huur tot en met de maand februari 2025 zit hier dus bij. Hierbij is rekening gehouden met alle betalingen van [gedaagde 1] c.s. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. hoeft geen boete te betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde 1] c.s. hoeft geen boete te betalen, omdat het boetebeding onredelijk bezwarend is. Nu de algemene voorwaarden zijn vernietigd, wordt de boete gebaseerd op artikel 11.1 van de huurovereenkomst. Hierin staat onder andere: ‘Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: a. een boete van € 25 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 5000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;’ 
      
    
    
      2.12.
      Volgens artikel 6:238 BW moeten bedingen in een overeenkomst met een consument steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. In dit geval wordt verwezen naar de algemene voorwaarden, maar omdat deze niet zijn overhandigd aan [gedaagde 1] c.s. heeft hij deze niet kunnen raadplegen. In de huurovereenkomst is enkel opgenomen dat er een boete van € 25,- per dag kan worden opgelegd voor het niet melden van schade. Hier wordt verder niets over uitgelegd in de huurovereenkomst en het is ook niet gebleken dat partijen hierover hebben gesproken voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft ter zitting weliswaar uitgelegd dat deze bepaling in de huurovereenkomst staat om te voorkomen dat er verdere schade ontstaat en dat de huurders daarom snel schade moeten melden, maar de boete kan oplopen tot € 5.000,- en er kan nog aanvullende schadevergoeding worden gevraagd. Deze bepaling verstoort het evenwicht tussen partijen ten nadele van [gedaagde 1] c.s. en dat maakt de bepaling onredelijk bezwarend. Daarom moet de bepaling buiten toepassing worden gelaten en wordt de boete van € 1.275,- afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter wijst de incassokosten af, omdat de termijn genoemd in de brief niet voldoet aan de wet (ECLI:NL:HR:2016:2704). In de brief staat namelijk dat [gedaagde 1] c.s. binnen veertien dagen na ontvangst van de brief moet betalen, terwijl deze termijn pas aan zou moeten vangen op de dag na ontvangst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De rente wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] c.s. met betaling in verzuim is.
      
      
        
          De vordering tot inschrijving in de BRP wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        De kantonrechter wijst de vordering tot inschrijving in de Basisregistratie personen af. Op grond van de Wet basisregistratie personen is een ingezetene weliswaar verplicht zijn/haar adres te wijzigen naar het adres waar hij/zij hoofdverblijf houdt, maar [eiseres] heeft onvoldoende uitgelegd wat de grondslag voor de vordering is en waarom zij belang heeft bij de vordering. 
        
          
            [gedaagde 1] c.s. moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt en [eiseres] gezien de huurachterstand terecht een procedure is gestart (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] c.s. in conventie en reconventie aan [eiseres] moet betalen op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 510,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 204,-) en € 102,- aan nasalaris. Dat is in totaal € 997,47. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde 1] c.s. daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om aan [eiseres] te betalen € 1.643,05 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 997,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
        49196
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780