ECLI:NL:RBGEL:2025:2627, Rechtbank Gelderland, 26-03-2025, 11555629
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurrecht; kort geding; ontruiming woonruimte wegens ernstige overlast

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11555629 \ VV EXPL  25-27 \ 51588 \ 44356
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING MOOILAND, 
      gevestigd te Grave,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. D.D. Versluis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ZORGKODE B.V. in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [X] ,
      gevestigd te Lienden (gemeente Buren),
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. J.G. Roethof.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Mooiland’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd. De heer [X] wordt hierna ‘ [X] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 maart 2025 met producties;
      - de schriftelijke conclusie van antwoord.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2025, waar Mooiland met haar gemachtigde, [X] en de gemachtigde van de bewindvoerder zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Mooiland is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      Bij beschikking van deze rechtbank van 23 december 2016 zijn de (toekomstige) goederen van [X] wegens lichamelijke of geestelijke toestand vanaf 29 december 2016 onder bewind gesteld, met benoeming van [naam] tot bewindvoerder. Bij beschikking van 24 juli 2023 van deze rechtbank is [naam] ontslagen als bewindvoerder, onder gelijktijdige benoeming van de bewindvoerder.
      
    
    
      2.3.
      Sinds 26 mei 2023 huurt [X] van Mooiland de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst en de toepasselijke huurvoorwaarden zijn overgelegd als productie 1 en 2 bij dagvaarding. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
        
          “A
          rtikel 8 Andere verplichtingen huurder
        
      
    
    
      8.1
      
        
          Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      8.4
      
         Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen. 
      
    
    
      8.5
      
        
           Huurder zal er voor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      8.7
      
        Het is huurder verboden om in enig gedeelte van het gehuurde hennep te telen of andere gewassen te kweken, in welke hoeveelheid ook, die op grond van de Opiumwet verboden zijn alsmede om in of nabij het gehuurde te handelen in verdovende middelen (zoals bijvoorbeeld softdrugs, harddrugs en peppillen) dan wel door anderen in dergelijke verdovende middelen te laten handelen. Het is huurder voorts verboden om in of nabij het gehuurde andere handelingen te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.”
      
      
    
    
      2.5.
      Mooiland ontvangt sinds september 2023 klachten van omwonenden over door [X] en/of derden vanuit het gehuurde veroorzaakte overlast. Ook is veelvuldig melding gedaan bij de politie, die ook meerdere malen ter plaatste is gekomen. Geklaagd wordt onder meer dat [X] zowel overdag als ’s nachts voor (geluids)overlast zorgt door harde muziek te draaien en veel aanloop heeft van luidruchtig bezoek. Dit bezoek heeft regelmatig voor opstootjes gezorgd in en rondom het gehuurde. 
      
    
    
      2.6.
      Mooiland heeft vanwege de overlast zowel rondom het gehuurde als in het trappenhuis camera’s opgehangen. Op de camerabeelden is de hiervoor omschreven overlast te zien. 
      
    
    
      2.7.
      Op 16 januari 2025 heeft Mooiland een brief van de gemeente Arnhem ontvangen waarin het voornemen tot sluiting van het gehuurde voor drie maanden kenbaar is gemaakt vanwege de zo goed als zekere handel in drugs door [X] vanuit het gehuurde. 
      
    
    
      2.8.
      Mooiland heeft [X] op 23 januari 2025 een brief gestuurd, welke brief per e-mail ook aan de bewindvoerder is toegezonden, waarin hem is verzocht de huurovereenkomst voor 1 februari 2025 op te zeggen. Dit heeft de bewindvoerder namens [X] niet gedaan. 
      
    
    
      2.9.
      Op 29 januari 2025 heeft gemeente Arnhem per brief aan Mooiland kenbaar gemaakt het besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang tot sluiting van het gehuurde per 5 februari 2025. Per 5 februari 2025 (13.00 uur) is de woning feitelijk gesloten. Deze sluiting duurt, op grond van de last onder bestuursdwang, tot 7 mei 2025 (13.00 uur).
      
    
    
      2.10.
      
        [X] heeft bezwaar ingesteld tegen voornoemd besluit. Ook is de bestuursrechter van deze rechtbank verzocht tot het treffen van een voorlopige voorziening. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Mooiland vordert  samengevat - ontruiming van het gehuurde  en betaling van de huurprijs van € 665,56 per maand tot het moment waarop het gehuurde is ontruimd, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Mooiland legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat [X] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden door drugs te (laten) verhandelen vanuit het gehuurde, structureel ernstige overlast te veroorzaken en het gehuurde in gebruik te geven aan derden. Subsidiair beroept Mooiland zich op het besluit van de gemeente Arnhem om het gehuurde te sluiten. 
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Mooiland, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Mooiland, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Mooiland in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang wordt door de bewindvoerder betwist. Daartoe voert de bewindvoerder aan dat er nog geen onherroepelijk besluit van de gemeente Arnhem ligt en hierop thans op onjuiste gronden een voorschot wordt genomen. Naar het oordeel van de kantonrechter hoeft een onherroepelijk besluit van de gemeente niet te worden afgewacht. Mooiland heeft gelet op haar zero-tolerancebeleid en het feit dat zij als (maatschappelijk) verhuurder de taak heeft om aan omwonenden ongestoord huurgenot te verschaffen een spoedeisend belang bij de ingestelde vordering tot ontruiming. De kantonrechter neemt aldus aan dat Mooiland een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
      
    
    
      4.2.
      In kort geding is een vordering tot ontruiming van het gehuurde slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot (ontbinding en) ontruiming op grond van hetzelfde feitencomplex eveneens zal toewijzen, en van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar. Tot slot is het aan de schuldenaar om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Verder overweegt de kantonrechter dat in kort geding bewijslevering niet aan de orde is. Het komt er dan ook op aan of een stelling van een partij voldoende aannemelijk is.
      
    
    
      4.4.
      Door de bewindvoerder is niet betwist dat zich op meerdere momenten tussen september 2023 en december 2024 met, dan wel in aanwezigheid van [X] , in en rondom het gehuurde diverse overlastsituaties hebben voorgedaan. De bewindvoerder heeft slechts een andere lezing van deze overlastsituaties, hetgeen er samengevat op neerkomt dat [X] veelal de reeds ontstane opstootjes wilde sussen/ de-escaleren. [X] heeft ter zitting wel verklaard dat hij af en toe vrienden over de vloer heeft en dat dit een enkele keer heeft geleid tot een ruzie waarbij de politie is gebeld (punt 7 van de conclusie van antwoord). Ook heeft [X] verklaard dat hij diverse keren vrienden en/ of bekenden in het gehuurde heeft laten overnachten. Voorts heeft [X] verklaard dat niet hij, maar met name de bewoner van de woning met [huisnummer] veel aanloop heeft van drugsverslaafden. Volgens de bewindvoerder is geen sprake van een zodanige tekortkoming die (de ontbinding van de huurovereenkomst en) de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter volgt de bewindvoerder, mede gelet op de gedeeltelijke erkenning en de verklaringen van [X] , niet in haar conclusie. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de overlastmeldingen en de overgelegde camerabeelden niet anders worden gezien dan dat [X] wel degelijk tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich te gedragen als een goed huurder (artikel 7:213 BW) door in strijd handelen met het verbod om overlast te veroorzaken (artikel 8.5 van de algemene huurvoorwaarden).
      
    
    
      4.6.
      Bij dit oordeel heeft de kantonrechter ook betrokken het bepaalde in artikel 7:219 BW, uit welk artikel volgt dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met goedvinden van de huurder daarop bevinden. De stelling van de bewindvoerder dat de overlast voornamelijk door derden in en rondom het gehuurde wordt veroorzaakt, kan, wat daar verder ook van zij, de bewindvoerder niet baten.  Uit de door Mooiland overgelegde camerabeelden, die ook door Mooiland zijn beschreven komt duidelijk naar voren dat de personen die ook overlast veroorzaken binnen het appartementencomplex daar zijn met goedvinden van [X] . Meermaals is zichtbaar dat [X] de overlastgevende gedragingen van deze andere personen waarneemt en daar in het geheel niets aan doet.
      
    
    
      4.7.
      De door Mooiland aan haar vordering ten grondslag gelegde overlast, die ook voor een deel is waar te nemen op de overgelegde camerabeelden, beoordeelt de kantonrechter als onrechtmatige overlast. Gedurende de nacht is sprake van stevige geluidsoverlast en vinden meermaals vechtpartijen plaats. Ook is sprake van veel aanloop van personen naar het gehuurde. Uit het overlastdossier dat Mooiland in het geding heeft gebracht volgt verder dat verschillende buurtbewoners meermaals hebben geklaagd over overlast afkomstig vanuit het gehuurde. Zeker gezien de tijdstippen waarop de overlast plaatsvindt, midden in de nacht, is de kantonrechter van oordeel dat de onrechtmatige overlast maakt dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat van Mooiland niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst kan doorlopen. Bij dit oordeel betrekt de kantonrechter ook de omstandigheid dat Mooiland, maar ook de wijkagent, [X] meermaals heeft gewezen op de geconstateerde overlast en dat die overlast moest stoppen. Daaraan heeft [X] geen gevolg gegeven.
      
    
    
      4.8.
      In de stelling van de bewindvoerder dat het gevaar bestaat dat [X] dakloos wordt na het verlies van zijn woning wordt geen aanleiding gezien voor het voorshands oordeel dat de bodemrechter (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd zal achten. Ook is in aanmerking genomen dat Mooiland ter zitting te kennen heeft gegeven dat er, zij het niet veel, beschikbare woonruimte voor [X] te vinden is. Verder heeft te gelden dat Mooiland als verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid heeft jegens [X] , maar ook jegens omwonenden. Zij heeft, zoals de kantonechter hiervoor ook heeft overwogen, naar aanleiding van klachten van omwonenden, op verschillende manieren geprobeerd [X] te bewegen tot aanpassing van zijn gedrag. Deze pogingen zijn tevergeefs geweest en er is geen zicht op verbetering. De door [X] ter zitting getoonde bereidheid om deel te nemen aan project Noorderslag, komt naar het oordeel van de kantonrechter te laat. Bovendien is niet gegeven dat deelname aan project Noorderslag zal leiden tot de benodigde stevige gedragsaanpassing van [X] om zich te kunnen handhaven in een appartementencomplex in het stadscentrum van Arnhem.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming toewijzen en de bewindvoerder  veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Overeenkomstig haar vordering en ter voorkoming van executieproblemen zal de veroordeling strekken tot ontruiming pas nadat de last onder bestuursdwang is verlopen dan wel is opgeschort of opgeheven. 
      
    
    
      4.10.
      Tot slot overweegt de kantonrechter nog als volgt. De overlast en aanloop bij het gehuurde wordt door politie en, in het verlengde van de bevindingen van de politie, ook door Mooiland en de burgemeester gerelateerd aan handel in verdovende middelen. Door de bewindvoerder is betwist dat daarvan sprake is. De kantonrechter laat de vraag of sprake is van handel in verdovende middelen bij de beoordeling van deze zaak in het midden. Hiertoe is redengevend dat de overlast reeds voldoende grond geeft voor toewijzing van de gevorderde ontruiming.
      
    
    
      4.11.
      Door Mooiland is ter zitting verklaard dat er geen huurachterstand is (geweest). Om die reden heeft Mooiland, naar het oordeel van de kantonrechter, geen belang bij haar vordering tot betaling van de huurprijs van € 665,56 per maand tot het moment waarop het gehuurde is ontruimd. Het argument van Mooiland dat zulks is gevorderd omdat (in zijn algemeenheid) haar ervaring is dat na een ontruimingsvonnis geen huur meer wordt betaald, maakt dit niet anders. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter ook betrokken de omstandigheid dat het gehuurde sinds 5 februari 2025 is gesloten en dat de bewindvoerder de verschuldigde huursom sindsdien is blijven betalen.
      
    
    
      4.12.
      De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mooiland worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                149,03
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.233,03
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        rechtdoende als voorzieningenrechter
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, doch pas nadat de last onder bestuursdwang waarin is bepaald dat het gehuurde gesloten moet worden gehouden is verlopen dan wel opgeschort of opgeheven, het gehuurde aan [adres] met alle daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen en ontruimd te houden en de sleutels af te geven aan Mooiland,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.233,03, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.