ECLI:NL:RBNHO:2024:14193, Rechtbank Noord-Holland, 31-12-2024, 11391188 VV EXPL 24-98
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming afgewezen

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11391188 \ VV EXPL  24-98
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 31 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING, 
      te Zaandam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ZVH,
      gemachtigde: mr. A. Ekkel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap BILANCIO BUDGET B.V., in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] wonende te [woonplaats] , 
      te Putten,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder en [onderbewindgestelde]
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de producties van de bewindvoerder- de mondelinge behandeling van 11 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van de bewindvoerder- de pleitnota van ZVH.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ZVH is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [onderbewindgestelde] huurt met ingang van 10 januari 2018 de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] van ZVH (hierna: het gehuurde of de woning). In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
        
          “1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn huishouden. Het is de huurder niet toegestaan om het gehuurde een andere bestemming te geven. Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet toegestaan, behoudens met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.
        
      
    
    
      1.3
      
        Als behalve de hoofdhuurder en leden van diens huisgehouden er anderen, al dan niet tijdelijk gebruik maken van het gehuurde, dient er vooraf schriftelijke toestemming te worden verkregen van verhuurder. (…)
      
    
    
      8.2
      
        Het is de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…).”
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst is het Huurreglement Woonruimte van ZVH van toepassing (hierna: het huurreglement). In het huurreglement zijn in artikel 9 onder andere de volgende verplichtingen van de huurder opgenomen:
        
          “Lid 4. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming te gebruiken.
        
        
          Lid 7. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden. (…)
        
        
          Lid 8. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in het gehuurde geen nering en handel bedrijven.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 3 september 2024 heeft de Nationale Politie een bestuurlijke controle uitgevoerd in het gehuurde. Tijdens deze bestuurlijke controle is geconstateerd dat in het gehuurde een sekswerker verbleef en dat zij zonder vergunning de woning gebruikte om tegen betaling seksuele handelingen te verrichten. Diezelfde dag heeft de burgemeester besloten de woning per direct en algeheel te sluiten voor de duur van drie maanden.
      
    
    
      2.5.
      Op 25 september 2024 is het besluit van de burgemeester op schrift gesteld en per brief aan [onderbewindgestelde] medegedeeld. Die dag is ZVH door de gemeente Zaanstad op de hoogte gebracht van de bestuurlijke controle.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 15 oktober 2024 heeft ZVH de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] buitengerechtelijk ontbonden. Bij e-mail van 16 oktober 2024 heeft de advocaat van [onderbewindgestelde] laten weten dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.7.
      
        [onderbewindgestelde] heeft bezwaar gemaakt tegen de sluiting van zijn woning en om een voorlopige voorziening verzocht. Er is nog niet beslist op zijn bezwaar. 
      
    
    
      2.8.
      Bij uitspraak van 14 november 2024 heeft de bestuursrechter in de voorlopige voorziening het besluit van 25 september 2024 geschorst. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      ZVH vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van de bewindvoerder:
      
        
          tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom,
        
        
          tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 856,58 voor iedere maand dat [onderbewindgestelde] de woning na 15 oktober 2024 in gebruik houdt,
        
        
          tot betaling van de ontruimingskosten te vermeerderen met wettelijke rente,
        
        
          tot betaling van de proces- en nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      ZVH legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In het gehuurde is een illegale seksinrichting geëxploiteerd. ZVH heeft rechtsgeldig gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Vanwege de illegale prostitutie heeft [onderbewindgestelde] in strijd gehandeld met zijn contractuele en wettelijke verplichtingen. ZVH heeft een zwaarwegend belang bij haar wens om daartegen op te treden. [onderbewindgestelde] is ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen kunnen niet meer ongedaan gemaakt worden en rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde. [onderbewindgestelde] heeft niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Het is daarom onbegrijpelijk en niet te rechtvaardigen dat [onderbewindgestelde] weigert het gehuurde vrijwillig te verlaten, aldus ZVH.
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer. Op dit verweer zal bij de beoordeling verder worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als ZVH daarbij een spoedeisend belang heeft. Uit de aard van de vordering volgt dat ZVH een spoedeisend belang heeft om de gevorderde ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen. 
      
    
    
      4.2.
      Voor toewijzing van een vordering in kort geding is verder vereist dat de vordering van ZVH in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaar-digd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming van een huurwoning een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling moet daarom grote terughoudendheid worden betracht, mede gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      Op basis van de stukken en wat ter zitting is besproken, acht de kantonrechter het niet waarschijnlijk dat de vordering tot ontruiming van ZVH in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gevraagde voorziening wordt daarom geweigerd. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de in artikel 7:231 lid 2 BW opgenomen mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De basis daarvoor is de sluiting van de woning door de burgemeester. 
      
    
    
      4.5.
      Vast staat dat de burgemeester de woning voor drie maanden heeft gesloten. Dit rechtvaardigt in beginsel een buitengerechtelijke ontbinding. Echter, ook als uit bestuursrechtelijk oogpunt vast zou staan dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, laat dat onverlet dat geoordeeld kan worden dat ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd. Bij de toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen. 
      
    
    
      4.6.
      Ter zitting is door de bewindvoerder aangevoerd dat [onderbewindgestelde] niet wist dat de sekswerker het gehuurde gebruikte voor illegale prostitutie. [onderbewindgestelde] heeft toegelicht hoe hij met haar in contact is gekomen, dat zij communiceerden via Google Translate en dat hij niets heeft geweten van haar activiteiten via www.kinky.nl. Hij heeft verklaard dat hij niks geks heeft gezien, dat er geen bezoek voor haar in het gehuurde is geweest toen hij aanwe-zig was en dat hij, als hij van tevoren had geweten wat de sekswerker van plan was, haar nooit in het gehuurde had toegelaten. ZVH brengt hier tegenin dat de verklaring van [onderbewindgestelde] ongeloofwaardig is en niet consistent, en in strijd met wat de sekswerker heeft verklaard. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter volgt ZVH niet en vindt de verklaringen van [onderbewindgestelde] voldoende consistent en geloofwaardig. Die verklaringen sluiten ook aan bij wat de moeder van [onderbewindgestelde] ter zitting heeft verklaard. Daartegenover zijn de verklaringen van de sekswerker niet te begrijpen en op sommige punten aantoonbaar in strijd met de waarheid. Zij heeft bijvoorbeeld verklaard “Ik betaal huur, geloof 200, 100, 400 per maand, dat betaal ik aan mijn vriendin” maar ook “Ik weet niet hoe ik die huur betaal” en “Ik weet niet of er een advertentie op Kinky staat” tegenover “Ik heb voor kinky betaald, 2 x per week”. Verder heeft zij verklaard “Ik doe alleen maar massages voor € 80 euro per uur en voor vrienden voor plezier”, terwijl uit de overgelegde chatberichten blijkt dat er seksuele handelingen tegen betaling zijn verricht. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt dat [onderbewindgestelde] als huurder verantwoordelijk is voor wat zich in het gehuurde afspeelt. Gelet echter op de stukken en de verklaringen van [onderbewindgestelde] acht de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat [onderbewindgestelde] op de hoogte is geweest van de illegale werkzaamheden van de sekswerker vanuit het gehuurde. Daarbij is van belang dat de sekswerker kennelijk slechts één week in het gehuurde heeft verbleven en dat er geen aanwijzingen zijn dat [onderbewindgestelde] betrokken was bij de activiteiten van de sekswerker of daar wetenschap van had. [onderbewindgestelde] heeft voldoende geloofwaardig verklaard dat hij in contact is gekomen met een vrouw (de sekswerker) en haar heeft aangeboden dat zij maximaal een maand bij hem kon verblijven, zodat zij tussentijds een andere verblijfplaats kon vinden. Er is ook niet gebleken dat de sekswerker [onderbewindgestelde] heeft betaald voor haar verblijf, en [onderbewindgestelde] was in de betreffende periode zelf overdag doorgaans bezig met klussen op zijn kajuitbot.
      
    
    
      4.9.
      Daarnaast heeft [onderbewindgestelde] zijn belang bij behoud van de woning en zijn persoonlijke omstandigheden toegelicht. Er is in dat kader opgemerkt dat [onderbewindgestelde] zwakbegaafd is en een verleden kent met veel problematiek. Hij is kwetsbaar en goedgelovig; hij heeft een vrouw in huis genomen waarvan hij aannam dat zij onderdak nodig had, zonder enig vermoeden te hebben dat zij zich bezighield met prostitutie, laat staan dat zij dit in het gehuurde zou doen. [onderbewindgestelde] ontvangt een Wajong-uitkering en het UWV heeft daarbij beoordeeld dat [onderbewindgestelde] geen arbeidsvermogen heeft en dat in de toekomst ook niet zal hebben. [onderbewindgestelde] heeft verder een zeer laag IQ, staat onder bewind en de bewindvoerder heeft in een verklaring bevestigd dat [onderbewindgestelde] door zijn beperking al eerder in problematische situaties terecht is gekomen. 
      
    
    
      4.10.
      De onder 4.9 genoemde omstandigheden brengen mee dat de belangenafweging in het voordeel van [onderbewindgestelde] moet uitvallen, en dat zijn belang bij behoud van zijn woonruimte in dit kort geding zwaarder weegt dat het belang van ZVH bij ontruiming. Daarbij weegt ook mee dat [onderbewindgestelde] twee minderjarige kinderen heeft die bij zijn moeder wonen, en dat een omgangsregeling met de kinderen alleen kan plaatsvinden in het gehuurde. Verder weegt mee dat geen sprake is van eerdere, vergelijkbare incidenten.
      
    
    
      4.11.
      Ook wordt in aanmerking genomen dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat er opnieuw illegale prostitutie in de woning zal plaatsvinden als [onderbewindgestelde] in het gehuurde blijft wonen. [onderbewindgestelde] heeft de betreffende gedragingen ook niet zelf verricht en hij heeft daarbij geen aantoonbare rol gehad. De kantonrechter gaat ervan uit dat [onderbewindgestelde] voldoende is gewaarschuwd door deze zaak en het gehuurde niet nog eens op het spel zal zetten. 
      
    
    
      4.12.
      ZVH heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat het noodzakelijk is dat [onderbewindgestelde] de woning verlaat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken. ZVH heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat [onderbewindgestelde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De verklaringen van de sekswerker in dat kader vindt de kantonrech-ter onbetrouwbaar en ongeloofwaardig, zoals hiervoor al is overwogen. Uit de door ZVH overgelegde foto’s blijkt dat er in het gehuurde heel veel spullen verspreid liggen, waarbij onduidelijk is van wie die al spullen zijn. Niet valt in te zien dat op basis van die foto’s geconcludeerd kan worden dat [onderbewindgestelde] niet in het gehuurde verbleef. Tot slot blijkt nergens uit dat [onderbewindgestelde] geld heeft gekregen voor het ter beschikking stellen van de woning en er is ook geen enkele aanwijzing dat er sprake is geweest van overlast vanuit het gehuurde. 
      
    
    
      4.13.
      Er is verder een reële kans dat de buitengerechtelijke ontbinding geen standhoudt. De bestuursrechter heeft in de voorlopige voorziening immers de belangen van [onderbewindgestelde] voorrang gegeven en het besluit van de burgemeester geschorst. Daarbij is door de bestuursrechter  overwogen dat het doel van de sluiting, te weten de signaalfunctie en het doorbreken van de loop naar de woning, na een periode van sluiting van drie maanden al is bereikt en heeft daarin, mede vanwege de kwetsbare omstandigheden waarin [onderbewindgestelde] verkeert, aanleiding gezien dat besluit te schorsen. De kwetsbare omstandigheden waarnaar de bestuursrechter verwijst, zijn nog steeds aan de orde en zullen zeer waarschijnlijk ook aan de orde blijven. Er is dan ook een reële kans dat het besluit van de burgermeester geen stand zal houden. Er is daarom een redelijke verwachting dat de grondslag voor de buiten-gerechtelijke ontbinding komt weg te vallen en dat de huurovereenkomst blijft bestaan. Deze omstandigheid staat er ook aan in de weg om in dit kort geding een veroordeling tot ontruiming uit te spreken op de door ZVH gestelde grondslag. 
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande afwegend, komt de kantonrechter tot het oordeel dat er zodanige reden is voor twijfel over het te verwachten oordeel van de bodemrechter, dat de gevorderde ontruiming op grond van de buitengerechtelijke ontbinding moet worden afgewezen, mede gelet op het feit dat een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is.
      
    
    
      4.15.
      Voor zover ZVH aan haar vordering tevens ten grondslag heeft gelegd dat er ook sprake is van een tekortkoming van [onderbewindgestelde] die ontbinding van de huurovereenkomst recht-vaardigt, gaat de kantonrechter daarin niet mee. Uit wat hiervoor is overwogen met betrek-king tot de buitengerechtelijke ontbinding, volgt dat er in het kader van dit kort geding onvoldoende grond is om aan te nemen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. En als daarvan al sprake zou zijn, rechtvaardigt die tekortkoming in dit kort geding geen ontruiming, omdat het woonbelang van [onderbewindgestelde] in dat geval zwaarder dient te wegen dan het belang van ZVH. 
      
    
    
      4.16.
      De conclusie op basis van het voorgaande is dat niet aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure kans van slagen heeft, zodat de door ZVH gevorderde ontruiming ook op die grond niet toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.17.
      Omdat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, komen de gevorderde gebruiksvergoeding en de ontruimingskosten ook niet voor toewijzing in aanmerking.
    
    
      4.18.
      ZVH is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van ZVH af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt ZVH in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als ZVH niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.