ECLI:NL:RBOBR:2025:1126, Rechtbank Oost-Brabant, 25-02-2025, 24/1435
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Partijen zijn het erover eens dat de zolder niet als gebruiksoppervlakte moet worden aangemerkt. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Geen motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1435
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ( [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 1.110.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande villa/landhuis met bouwjaar 1954. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 121 m², een aanbouw van 55 m², drie dakkapellen, twee souterrains/woonkelders van 42 m² respectievelijk 33 m², een inpandige garage van 24 m², vijf open schuren/overkappingen van 7 m², 11 m², 21 m², 10 m² respectievelijk 5 m², een (terras)overkapping/luifel van 13 m², een buitenzwembad van 36 m² en een vrijstaande berging van 41 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3.166 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.160.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 15 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de zolder van haar woning ten onrechte als gebruiksoppervlakte heeft aangemerkt. De heffingsambtenaar zegt daarover dat hij de zolder van de woning niet tot de gebruiksoppervlakte van de woning heeft gerekend. De rechtbank stelt vast dat dit laatste ook blijkt uit de taxatie van de heffingsambtenaar. De rechtbank stelt vast dat er wat dit punt betreft dus geen verschil van inzicht (meer) bestaat tussen partijen.
      
    
    
      3.3.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 20 jaar oud) alsmede scheurvorming in de woning. Ook wijst zij op de in haar ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.3.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
      
      
        3.3.2.
        De rechtbank vindt dat eiseres met haar algemene verwijzing naar de (matige) onderhoudstoestand van de woning of scheurvorming in de woning geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die tot waardevermindering aanleiding zouden kunnen geven. Wel heeft de heffingsambtenaar dergelijke feiten en omstandigheden geconstateerd tijdens de inpandige opname van de woning op 9 september 2024 in het bijzijn van eiseres. Van die opname zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. In dat verslag staat bij ‘onderhoud’: “Er is achterstallig onderhoud. Denk hierbij aan schilderwerk garagedeur en voordeur. Kozijnen zijn van aluminium waarvan een gedeelte is vervangen in 2023 en een gedeelte nog vervangen moet worden.” In de taxatie van de heffingsambtenaar is hiermee rekening gehouden door het onderhoud van de woning te waarderen op benedengemiddeld (2). De rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        3.3.3.
        Wat de gedateerde keuken en badkamer betreft wijst de heffingsambtenaar erop dat die voorzieningen gemiddeld zijn gelet op het bouwjaar van de woning. Omdat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode stammen als de woning en volgens de heffingsambtenaar in de taxatie rekening is gehouden met verschillen in voorzieningen tussen de woningen, vindt hij dat hiermee voldoende rekening is gehouden in de waardering. De rechtbank kan ook dat volgen.
        
      
      
        3.3.4.
        Wat het duurzaamheidsniveau betreft – waarbij de aanwezigheid van enkelglas wordt betrokken – wijst de heffingsambtenaar erop dat hij de woning heeft vergeleken met (ook qua bouwjaar) vergelijkbare woningen. Met dit aspect is in de waardering dus voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen waarbij de rechtbank nog opmerkt dat eiseres geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de woning in dit opzicht in een mindere toestand dan de vergelijkingsobjecten verkeert.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. In bezwaar heeft zij erop gewezen dat de waarde van haar woning (ten opzichte van de waarde van vorig belastingjaar) met 23% is gestegen, terwijl de gemiddelde stijging in het dorp 16% was. Ook heeft eiseres toen aangevoerd dat zij de in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar achtte met haar woning. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar hierop onvoldoende is teruggekomen. De rechtbank volgt dat niet. In uitspraak op bezwaar is expliciet op deze punten ingegaan. Het enkele feit dat eiseres het met die motivering kennelijk niet eens is, maakt niet dat er ook sprake is van een onvoldoende motivering.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.