ECLI:NL:GHAMS:2025:1218, Gerechtshof Amsterdam, 01-04-2025, 23/786
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning; schending artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/786
    
    
      1 april 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 18 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1988 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken de waarde van de woning (hierna: WOZ-waarde) [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 op de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 765.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep ongegrond;
        - veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 563;
        - veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 938;
        - veroordeelt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en
        - draagt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:  
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1923. De inhoud van de woning is 425 m³ (inclusief een aanbouw van 59 m³) en de oppervlakte van het perceel is 245 m². De woning is daarnaast voorzien van een aangebouwde berging/schuur (9 m²) en twee dakkappelen.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof voegt hier de volgende feiten aan toe.
      
    
    
      2.3.
      In het dossier bevindt zich een foto van de voorzijde van de woning die is gemaakt met Google Street View. Op de foto valt verder te zien dat op de oprit van de woning een auto geparkeerd staat. Er zijn ook parkeerplaatsen langs de [a-straat] te zien.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en tot welk bedrag aan belanghebbende een proceskostenvergoeding dient te worden toegekend. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen: 
    
    
    
      “5. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij zijn beroepsgronden, met betrekking tot de inhoudsmaat van de woning en de uitspraak op bezwaar (niet deugdelijk gemotiveerd), niet langer handhaaft. Deze beroepsgronden behoeven dan ook geen bespreking meer.
    
    
    
      
        Informatieverstrekking bezwaarfase
      
      6. Eiser stelt dat verweerder artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), artikel 7:4 van de Awb en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen toe te zenden aan zijn gemachtigde. Meer in het bijzonder doelt eiser op het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels.
    
    
    
      7. De rechtbank overweegt het volgende. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Awb in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiser slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen en dat eiser geen gebruik van zijn inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiser betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. het gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).
    
    
    
      
        Waardering van de woning
      
      8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      10. De rechtbank is van oordeel dat de in het waarderapport en waardeopbouw
      genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning (hoek)woningen te [Z] zijn, alle in dezelfde straat zijn gelegen en wat bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    
      11. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De omstandigheid dat één van de vergelijkingsobjecten een rijwoning betreft maakt dit niet anders.
    
    
    
      12. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft eiser de stamkaarten van de vergelijkingsobjecten ingebracht. Eiser voert aan dat de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten aangemerkt dienen te worden als bovengemiddeld of luxe. De rechtbank kan hieruit niet opmaken dat de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten dienen te worden gewaardeerd als bovengemiddeld of luxe. Deze grief slaagt niet. Gelet op deze uitkomst ziet de rechtbank geen aanleiding om het nader stuk met de stamkaarten tardief te verklaren wegens indiening binnen de 10-dagentermijn genoemd in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
      13. Het betoog van eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met dat er een ‘smet’ rust op de woning omdat er in het verleden sprake is geweest van bodemverontreiniging, brengt de rechtbank evenmin tot een lagere waarde. De rechtbank stelt vast dat de grond op de waardepeildatum inmiddels was gesaneerd. De rechtbank ziet geen reden om genoemde smet – als die al bestaat – als waardedrukkend in aanmerking te nemen.
    
    
    
      14. De stelling van eiser dat dat de kruipruimte onder de woning niet kan worden geïsoleerd, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de kruipruimte uitgegraven kan worden, zodat er isolatie aangebracht kan worden. De rechtbank volgt verweerder hierin. Bovendien beschikken de vergelijkingsobjecten over een vergelijkbare kruipruimte en isolatiemogelijkheden zodat dit in de waardering is verdisconteerd.
    
    
    
      15. De stelling van eiser dat het niet mogelijk is een auto te parkeren op de oprit van de woning en dat dit van invloed is op de waarde, volgt de rechtbank evenmin. Ter zitting is gebleken dat op Google Street View van de woning te zien is dat op de oprit van de woning een personenauto staat geparkeerd. Deze grief slaagt dan ook niet.
    
    
    
      16. Eiser heeft ook aangevoerd dat de ligging van de woning slechter zou zijn dan bij de vergelijkingsobjecten, omdat de woning nabij een drukke winkelstraat is gelegen. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid ook tot uitdrukking komt bij de vergelijkingsobjecten en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de vergelijkingsobjecten. De nabijheid van een winkelcentrum kan bovendien een positieve invloed hebben op de waarde. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van geluidsoverlast dat afzonderlijk in de waardering tot uitdrukking zou moeten worden gebracht. De rechtbank is bovendien van oordeel dat de ligging nabij het winkelcentrum is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      17. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de in beroep overgelegde taxatie de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
    
      
        Verzoek vergoeding immateriële schade
      
      18. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 24 maart 2020 tot het doen van deze uitspraak op 18 juli 2023 afgerond zestien maanden en twee jaar zijn verstreken. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 1.500. Omdat van de zestien maanden overschrijding (afgerond) zes maanden aan de bezwaarfase is toe te rekenen en tien maanden aan de beroepsfase, dient verweerder het bedrag van € 563 (6/16 x € 1.500) te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) (10/16 x € 1.500 =) € 938. De omstandigheid dat de vergoeding rechtstreeks aan gemachtigde toekomt vormt – anders dan verweerder betoogt – geen bijzondere omstandigheid die in de weg staan aan de in dit verband veronderstelde spanning en frustratie. Zonder nadere onderbouwing volgt de rechtbank verweerder evenmin in zijn stelling dat de vergoeding dient te worden gematigd wegens zeer gering financieel belang.
    
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
      19. Aanleiding bestaat verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn). De proceskostenvergoeding komt voor de helft ten laste van verweerder en voor de helft ten laste van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Het verstrekken van informatie
      
    
    
      5.1.
      In hoger beroep zijn partijen het eens dat het hoger beroep reeds gegrond is omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, ondanks dat belanghebbende daar specifiek om heeft verzocht, heeft geweigerd om de grondstaffel te verstrekken terwijl deze wel ten grondslag lag aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning (artikel 40, lid 2, Wet WOZ). Wat betreft belanghebbende hoeft het Hof de zaak niet terug te wijzen, kan het Hof de zaak afdoen en volstaan met het toekennen van een proceskostenvergoeding voor het hoger beroep. Zijn andere klachten over het verstrekken van gegevens hoeven niet door het Hof behandeld te worden, aangezien deze niet tot een ander gevolg zouden leiden en belanghebbende inmiddels alle benodigde informatie heeft gekregen.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof sluit zich hierbij aan. Het hoger beroep is gegrond en aan belanghebbende zal een vergoeding voor de kosten van het hoger beroep toegekend worden.
      
      
        
          De WOZ-waarde van de woning
        
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft verklaard dat er geen betere referentieverkopen zijn dan die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Niettemin is de vastgestelde waarde volgens belanghebbende te hoog. Belanghebbende herhaalt de in beroep aangevoerde klachten (voor zover die door hem zijn gehandhaafd). De heffingsambtenaar heeft hiertegen wederom verweer gevoerd.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de WOZ-waarde van de woning, neemt rechtsoverwegingen 8 tot en met 16 over en maakt deze tot de zijne. Op grond van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieverkopen is duidelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Het hoger beroep slaagt op het punt van de informatieverstrekking aan belanghebbende (artikel 40, lid 2, Wet WOZ). Partijen zijn het eens dat voor de kosten van beroep volstaan kan worden met de vergoeding die de rechtbank reeds heeft toegekend. Het Hof zal partijen daarin volgen en zich uitsluitend buigen over de kosten van het hoger beroep. 
      
    
    
      6.2.
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten van beroepsmatige rechtsbijstand van belanghebbende in hoger beroep van € 907 (2 punten x € 907 x wegingsfactor 0,5 voor het lichte gewicht van deze zaak in hoger beroep). Ook het voor het hoger beroep betaalde griffierecht dient aan belanghebbende vergoed te worden.
      
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar uitsluitend voor wat betreft de ongegrondverklaring van het beroep;
      
      
        verklaart het beroep gegrond en bevestigt de uitspraak voor het overige;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 907, en
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: