ECLI:NL:RBZWB:2025:2830, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-05-2025, BRE 24/1008
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1008
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [organisatie] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen Chaam, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 570.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen-Chaam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon 1] , verbonden aan [organisatie] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] . 
      
    
    
      1.5.
      Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank aangekondigd zes weken na de zitting schriftelijk uitspraak te doen. Die termijn is niet haalbaar gebleken. Daarom is de uitspraaktermijn verlengd. Gelet op de korte duur van de verlenging heeft de rechtbank daarvan geen brieven aan partijen verzonden, maar neemt zij deze mededeling op in de uitspraak. De uitspraak is zo spoedig mogelijk na de verlenging aan partijen beschikbaar gesteld.
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1990). 
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 543.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 570.000.
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met de referentiewoningen aan de [adres 2] en het [adres 3] .   
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank komt geen bewijskracht toe aan de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix, omdat de berekening onnavolgbaar is. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar slechts twee referentiewoningen heeft gebruikt en dat geen data van de koopovereenkomsten staan vermeld. Verder heeft de heffingsambtenaar geen grondstaffels overgelegd, is de indexering niet inzichtelijk en is de marktanalyse van de verkochte referentiewoningen gekoppeld aan de WOZ-waarde in plaats van aan de verkoopprijs. Ook de toepassing van de KOUDV-factoren is niet goed te volgen. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar een inpandige opname van een voorgaand belastingjaar is van onvoldoende gewicht om de matrix van dit jaar te kunnen dragen. Het voorgaande, in samenhang bezien, betekent dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen adequaat rekening is gehouden. Dit betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.5.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 543.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat de door belanghebbende voorgestelde waarde ter zitting zonder enige onderbouwing naar voren is gebracht. Belanghebbende heeft geen inzichtelijke berekening of referentiewoningen aangedragen ter onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde. 
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.6.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 550.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. 
        Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
      
      
    
    
      5.3.
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 550.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.