ECLI:NL:RBZWB:2025:2900, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-05-2025, 24/133
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/133 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [persoon 1], verbonden aan Juist),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 292.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 284.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [persoon 1], verbonden aan Juist en, namens de heffingsambtenaar, [persoon 2].
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1928. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 289.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de referentiewoning [adres 4] niet bruikbaar is om ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende te kunnen dienen. De heffingsambtenaar is bij de referentiewoning [adres 4] uitgegaan van een onjuist woonoppervlakte. Volgens de door belanghebbende overgelegde woningbrochure is het woonoppervlakte van de woning 101 m² in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 70 m². Doordat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist woonoppervlakte is een te hoge prijs per eenheid voor dit object gehanteerd. Dit leidt ertoe dat met een te hoge gemiddelde prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende is gerekend, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      3.7.
      
        De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
        	Wat betreft de referentiewoning [adres 4] merkt de rechtbank op dat uit de door belanghebbende overgelegde woningbrochure volgt dat sprake is van een woonoppervlakte van 101 m², in plaats van 70 m² (althans 86 m² indien de aanbouw wordt meegerekend). Dat gerekend is met een onjuist gebruikersoppervlakte en hierdoor een onjuiste prijs per eenheid is gehanteerd, is door de heffingsambtenaar niet betwist. De heffingsambtenaar stelt wel dat uit de woningbrochure niet is af te leiden hoeveel vierkante meters extra aan het woongedeelte en hoeveel vierkante meters extra aan het aanbouwgedeelte dient te worden toegerekend. Naar het oordeel van de rechtbank is door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat in ieder geval is uitgegaan van een onjuist woonoppervlakte en dat hierdoor met een te hoge prijs per eenheid (die ook substantieel afweek van die van de twee andere referentiewoningen: 2.788 versus 2205 en 2005) is gerekend. De rechtbank laat de referentiewoning [adres 4] daarom buiten beschouwing.
      
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde
        
      
      
    
    
      3.8.
      Doordat de verkooprijs van de referentiewoning [adres 4] buiten beschouwing wordt gelaten, wordt de berekening van de gemiddelde prijs per eenheid anders. In dit geval blijven enkel de prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen [adres 2] (€ 2205) en [adres 3] (€ 2005) over. De gemiddelde prijs per eenheid van deze woningen is zodanig lager dan de gebruikte gemiddelde prijs per eenheid in de taxatiematrix, dat dit tot het oordeel leidt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat de waarde te hoog is vastgesteld, behoeven de overige beroepsgronden geen verdere bespreking meer. 
      
    
    
      3.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.10.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 278.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag bevestigend. Hiertoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende ter zitting een berekening heeft uitgewerkt waarbij is gerekend met een gemiddelde prijs per eenheid gebaseerd op de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3]. Deze berekening onderbouwt de door belanghebbende voorgestane waarde van € 278.000
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 278.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      4.2.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De in bezwaar toegekende kostenvergoeding is niet in geschil. De vergoeding van de kosten in beroep is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814.  Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
        4.3. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 278.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.