ECLI:NL:GHAMS:2025:1217, Gerechtshof Amsterdam, 01-04-2025, 23/392
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/392
    
    
      1 april 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [A] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 15 maart 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/4930 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [W], de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken de waarde van de woning (hierna: WOZ-waarde) [a-straat] 361 te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 op de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 282.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):   
      
      
        “1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd in 1955. De inhoud van de woning is 430 m³ (inclusief aanbouw van 70 m³) en de oppervlakte van het perceel is 369 m². De woning is daarnaast voorzien van een berging (25 m²) en een overkapping (20 m²).”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof voegt hier de volgende feiten aan toe.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd waarbij de opstallen naar bruto inhoud zijn berekend. De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 is daarin bepaald op € 282.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende referentieverkoopcijfers:
      
        
          
            [b-straat] 167 te [Z] , verkocht op 2 mei 2019 voor € 265.000;
        
        
          
            [c-straat] 27 te [X] , verkocht op 22 april 2020 voor € 195.800;
        
        
          
            [d-straat] 42 te [Y] , geleverd op 27 augustus 2019 voor € 355.000, en 
        
        
          
            [b-straat] 158 te [Z] , verkocht op 20 april 2019 voor € 165.000.
        
      
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd met dezelfde referentieverkopen, alleen dan berekend naar de bruto gebruiksoppervlakte.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft in beroep een matrix overgelegd waarbij de opstallen naar bruto inhoud zijn berekend. De waarde van de woning op de waardepeildatum is daarin bepaald op € 237.187. Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende referentieverkoopcijfers:
      
        
          
            [b-straat] 167 te [Z] , verkocht op 2 mei 2019 voor € 2[6]5.000;
        
        
          
            [b-straat] 158 te [Z] , verkocht op 20 april 2019 voor € 165.000, en
        
        
          
            [b-straat] 200 te [Z] , verkocht op 2 mei 2019 voor € 267.500.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen: 
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42 Awb)
      
      De eerst in het nader stuk aangevoerde stelling van eiseres dat de door verweerder overgelegde iWOZ-kaarten niet volledig zijn en tot de gedingstukken behoren volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft zich bij de waardering gebaseerd op foto’s uit iWOZ en niet op de daarin opgenomen makelaarsteksten uit verkoopadvertenties. Deze informatie is ook geen onderwerp van geschil (geweest). Verweerder heeft zich voor de KOUDV- en liggingsfactoren en de overige kenmerken gebaseerd op eigen informatie zoals weergegeven in de overgelegde waardematrix. Als eiseres zich op de genoemde verkoopadvertenties wil beroepen dan ligt het op haar weg die informatie in te brengen. Voor zover eiseres meent dat nog andere stukken ontbreken heeft zij dat onvoldoende gemotiveerd gesteld zodat de rechtbank daar verder niet op ingaat.
      Naar de rechtbank begrijpt is de informatievoorziening in de bezwaarfase geen punt van geschil meer.
      
        De waarde van de woning
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      6. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat het eigen aankoopcijfer van de woning moet worden gehanteerd voor de waardering, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de stukken maakt de rechtbank op dat de woning op 1 juli 2020 is gekocht voor € 230.000. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroep feit of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Verweerder heeft gemotiveerd uiteengezet dat de woning van een familielid is gekocht, niet op de markt is geweest en daarom niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde. Eiseres heeft de feiten en omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden niet weersproken. De rechtbank acht aannemelijk dat de aankoopprijs onzakelijk laag is geweest en beneden de destijds geldende marktwaarde lag. Om die reden laat de rechtbank dit aankoopcijfer buiten beschouwing.
    
    
    
      7. De rechtbank is van oordeel dat de in de waardematrix genoemde
      referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle twee-onder-één-kapwoningen zijn. Verder zijn de referentieobjecten wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de referentieobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De omstandigheid dat de referentieobjecten deels in andere dorpskernen zijn gelegen maakt ze niet onvergelijkbaar.
    
    
    
      8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat de verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde (en niet meer in geschil zijnde) kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De stelling van eiseres dat de gehanteerde indexcijfers niet inzichtelijk zijn gemaakt verwerpt de rechtbank nu deze uit de overgelegde matrix blijken en er geen reden is te twijfelen aan het gehanteerde percentage van 1 per maand. De door eiseres ingebrachte matrix brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij merkt de rechtbank op dat de in de matrix van eiseres opgenomen [b-straat] 200 een ander type woning betreft waarbij de opstal van dit object volgens de matrix van eiser een onverklaarbaar lage waarde heeft en de andere referentieobjecten in deze matrix gelijk zijn aan die van verweerder.
    
    
    
      
        Slotsom
      
      9. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Op de zitting bij het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bevestigd dat zijn klachten over de gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase (artikel 40 Wet WOZ en artikel 7:4 Awb) reeds waren ingetrokken en per abuis zijn herhaald in het hogerberoepschrift. Klaarblijkelijk is de desbetreffende passage uit het hogerberoepschrift door de gemachtigde van belanghebbende abusievelijk overgenomen uit eerdere stukken. Verder heeft de gemachtigde een aantal standaardklachten aangevoerd over gegevens zoals indexcijfers, bouwtekeningen, iWOZ-gegevens en modelmatige waardebepalingsgegevens. Het Hof mist geen op de zaak betrekking hebbende stukken die van belang kunnen zijn voor nog bestaande geschilpunten (artikel 8:42 Awb). Het Hof ziet evenmin als de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen bepaalde informatie te overleggen of anderszins gevolgen aan deze klachten te verbinden (zie ook de uitspraak van het Hof van 5 november 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3610).
      
      
        
          De WOZ-waarde van de woning
        
      
      
        5.2.1.
        In hoger beroep herhaalt belanghebbende haar standpunt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van verkoopgegevens uit andere dorpskernen dan [Z] . De heffingsambtenaar wijst erop dat in de kleine dorpskern van [Z] rond de waardepeildatum te weinig geschikte verkopen zijn om ter vergelijking te dienen. De in dezelfde gemeente [W] gelegen kernen van [Y] en [X] zijn volgens de heffingsambtenaar ook goed vergelijkbaar, met dien verstande dat voor [Y] met een wat hogere grondwaarde wordt gerekend.
        
      
      
        5.2.2.
        Belanghebbende heeft drie referentieverkopen van in [Z] gelegen woningen aangedragen. De heffingsambtenaar heeft tegen de derde referentie terecht ingebracht dat de woning [b-straat] 200 te [Z] een heel ander type woning is vanwege het laag beginnende schuine dak. Bij de tweede referentie [b-straat] 158 te [Z] is mede door het inlichtingenformulier duidelijk geworden dat deze woning in slechte staat was ten tijde van de verkoop en dat maakt deze verkoop ook minder goed vergelijkbaar. Aldus resteert één wel goed vergelijkbare referentie te [Z] zijn, namelijk [b-straat] 167. De verkoopgegevens van deze woning laten in de matrices van beide partijen zien dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Aangezien er wel erg weinig goede vergelijkingsgegevens uit [Z] zijn, kan extra ondersteuning gevonden worden in verkoopcijfers uit de andere, nabij gelegen dorpskernen met vergelijkbare woningen. Op grond van deze gegevens zou de waarde nog een stuk hoger kunnen zijn dan vastgesteld door de heffingsambtenaar. De door belanghebbende aangedragen gegevens dingen daar dus niets op af, omdat deze vanwege de minder goede vergelijkbaarheid van veel minder gewicht zijn. De matrix van belanghebbende roept overigens ook vragen op, omdat de berekeningen niet consistent of niet te volgen zijn, zoals de rechtbank reeds heeft opgemerkt.
        
      
    
    
      5.3.
      Wat betreft het eigen verkoopcijfer sluit het Hof zich aan bij hetgeen de rechtbank daarover heeft overwogen in ro. 6 van haar uitspraak en maakt deze overweging tot de zijne.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: