ECLI:NL:GHARL:2025:2466, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-04-2025, 24/703
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/703
      uitspraakdatum: 22 april 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 12 februari 2024, nummer ZWO 23/124, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 315.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 4 februari 2025 heeft het Hof belanghebbende in de gelegenheid gesteld kenbaar te maken of sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en [naam3] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee onder een kap woning uit 1992 met een woonoppervlak van 127 m2 een kavel van 243 m2 en een garage, carpoort, overkapping en berging. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 289.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat artikel 30a van de Wet WOZ wegens strijd met internationale verdragen en het Unierecht niet kan worden toegepast.
      
    
    
      3.4.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de grieven dat heffingsambtenaar artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden en de door hem bij vaststelling van de waarde van de woning toegepaste indexering niet aannemelijk heeft gemaakt, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 16 maart 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 319.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van een drietal twee-onder-één-kapwoningen in [woonplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres1] 17 (gbo 117 m2, kavel 230 m2, inpandige garage), op 25 januari 2020 verkocht voor € 245.000, [adres1] 7 (gbo 117 m2, kavel 239 m2, inpandige garage), op 11 augustus 2021 verkocht voor € 291.100, en [adres1] 39 (gbo 165 m2, kavel 588 m2, aangebouwde garage), op 17 maart 2020 verkocht voor € 345.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-één-kapwoningen), de locatie (alle te [woonplaats] ), het bouwjaar (1992, 1993 en 1994), het gebruiksoppervlak (117, 117 en 165 m2), de kavel (230, 239 en 588 m3), de overige kenmerken (alle een garage) en de met uitzondering van de score voorzieningen van [adres1] 7 voor alle objecten gelijke objectkenmerken kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft de bijgebouwen, de kavelomvang en de objectkenmerken. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de eenheidsprijs van het woondeel van de woning (€ 1.693) gelijk is aan de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten terwijl het woonoppervlak van de woning (127 m2) kleiner is dan het gemiddelde woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten (133 m2) en de scores voor objectkenmerken vrijwel gelijk zijn. Dat in de taxatiematrix voor de vergelijkingsobjecten de ongecorrigeerde eenheidsprijzen zijn vermeld, doet aan dit oordeel niet af nu de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de gezochte waarde is uitgegaan van de gecorrigeerde eenheidsprijzen zoals volgt uit de bijlage bij de waardematix.
      
    
    
      4.7.
      Aan het oordeel van het Hof doet evenmin iets af de door belanghebbende overlegde op 22 juli 2024 door taxateur Hoogteijling opgestelde taxatiematrix waarin op basis van de vergelijkingsobjecten [adres1] 17, [adres2] 24 en [adres3] 19 te [woonplaats] aan de woning een waarde wordt toegekend van € 289.000. Redengevend daarvoor acht het Hof dat in deze taxatiematrix de indexering is gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de datum van de koopovereenkomst en dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft gesteld dat deze vergelijkingsobjecten minder goed bruikbaar zijn dan de door taxateur [naam3] gebruikte referentieobjecten (zie 4.6). Anders dan de gemachtigde ter zitting heeft betoogd dient de datum van het sluiten van de koopovereenkomst maatgevend te zijn, tenzij er slechts een heel korte periode zit tussen de koopovereenkomst en de levering van de onroerende zaak, maar daarvan is niet gebleken in deze gevallen.
      
    
    
      4.8.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
        
          Artikel 30a Wet WOZ
        
      
      
    
    
      4.9.
      Nu het beroep van belanghebbende ongegrond is voor zover het de waarde van de woning betreft, behoeft belanghebbendes klacht betreffende artikel 30a Wet WOZ niet te worden behandeld.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 22 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.