ECLI:NL:RBZWB:2025:2667, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-04-2025, BRE 24/879
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/879
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Previcus/Juist),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 226.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft tevens een aanvullend beroepschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1], verbonden aan Previcus/Juist en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] (taxateur). 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1963), gelegen op de eerste verdieping, met een woonoppervlakte van 71 m².  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 200.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 226.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 229.754. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
      
        
          Eigen aankoopcijfer
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt primair dat de waarde van de woning moet worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De rechtbank volgt deze stelling niet en overweegt daartoe als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woning na aankoop grondig is gerenoveerd. Belanghebbende heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt tot welke waardevermeerdering dat heeft geleid. De globale berekening van de gemachtigde ter zitting overtuigt de rechtbank niet. Bij het beoordelen van de WOZ-waarde van de woning neemt de rechtbank, in dit geval, de vergelijkingsmethode tot uitgangspunt. Nu het eigen aankoopcijfer geen grond kan vormen voor de beoordeling van de WOZ-waarde in onderhavige zaak kan in het midden blijven wat de aankoopsom was. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende ook vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de referentiewoning aan de [adres 5], zijnde het appartement met de laagste prijs per eenheid, tot uitgangspunt moet worden genomen. De rechtbank volgt deze stelling niet. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de referentiewoning op een hogere verdieping is gelegen dan de woning, terwijl er geen lift in het complex aanwezig is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om dit specifieke object tot uitgangspunt te nemen en gaat dus uit van het gemiddelde van de drie door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. 
      
    
    
      4.7.
      
        Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen. In het verlengde daarvan wijst belanghebbende op de verschillen in waardering van de KOUDV-factoren tussen de matrix in bezwaar en de matrix in beroep. 
        De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de waardering van de KOUDV-factoren – in beroep – gerelateerd zijn aan de kwalificaties van de referentiewoningen. Nu alle woningen over gelijkwaardige KOUDV-factoren beschikken zijn alle factoren gemiddeld gewaardeerd. De rechtbank ziet in de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s geen aanleiding om verschillen van dien aard te constateren dat dit een verschil in KOUDV-waardering rechtvaardigt. Dit betekent dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOUDV-factoren onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. 
      
      
    
    
      4.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 30 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44