ECLI:NL:RBMNE:2025:1915, Rechtbank Midden-Nederland, 17-04-2025, UTR 23/3599, UTR 23/3562, UTR 23/3563, UTR 23/3564, UTR 23/3565 en UTR 23/3566
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Bartels. ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 23/3559, UTR 23/3562, UTR 23/3563, UTR 23/3564, UTR 23/3565 en UTR 23/3566 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaken tussen
  
    
      Stichting tot Behoud van Monumenten Laurentius en Petronella, eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 30 juni 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Object 
              
              
                Vastgestelde waarde 
              
              
                Zaaknummer rechtbank
              
            
            
              
                
                  [adres 1] [plaats]
              
              
                € 2.061.000,-
              
              
                UTR 23/3559
              
            
            
              
                
                  [adres 2] [plaats]
              
              
                € 2.475.000,-
              
              
                UTR 23/3562
              
            
            
              
                
                  [adres 3] [plaats]
              
              
                € 298.000,-
              
              
                UTR 23/3563
              
            
            
              
                
                  [adres 4] [plaats]
              
              
                € 4.521.000,-
              
              
                UTR 23/3564
              
            
            
              
                
                  [adres 5] [plaats]
              
              
                € 599.000,-
              
              
                UTR 23/3565
              
            
            
              
                
                  [adres 6] ) [plaats]
              
              
                € 367.000,-
              
              
                UTR 23/3566
              
            
          
        
      
      (gezamenlijk: de onroerende zaken) 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3.
      Met de uitspraak op bezwaar van 6 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd. 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De zaken zijn behandeld op de digitale zitting van 20 januari 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Geschil 
    
    
      2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaken. Eiseres bepleit lagere waarden voor de onroerende zaken. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden. 
    
    
  
  
    Beoordeling van de rechtbank
    
    3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    4. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 16 april 2024 en op 23 april 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting, maar ook daarvoor geldt dat de de rechtbank de goede procesorde bewaakt. De beoordeling van gronden blijft achterwege als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
    
    
      
        Het geschil over het object [adres 1] (UTR 23/3559)
      
    
    6. De onroerende zaak aan de [adres 1] is een kantoorvilla die in het centrum van [plaats] is gelegen. Het object heeft als bouwjaar 1450/1904 en heeft een oppervlakte van 1.044 m2. 
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 1] niet te hoog is. 
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 179.990,- per jaar (huurwaarde per m²: € 172,-). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De vastgestelde huurwaarde is ruim lager dan de gerealiseerde huurprijzen van de referentieobjecten (€ 240, € 193 en € 266 per m²). 
      
    
    
      7.2.
      Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12.2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zeven objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eiseres stelt onder verwijzing naar het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 oktober 2024 dat het eigen verkoopcijfer van [adres 2] , [adres 5] , [adres 7] en [adres 1] samen, niet kan dienen als onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De rechtbank is het daarmee eens. Net als in voornoemd arrest is de rechtbank van oordeel dat - zonder nadere uitleg van de heffingsambtenaar, welke ontbreekt - niet valt in te zien hoe het eigen verkoopcijfer dat ziet op verschillende onroerende zaken, bruikbaar is voor de waardering van afzonderlijke zaken. Dit cijfer laat de rechtbank daarom buiten beschouwing. De andere resterende zes referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar, gelet op onder meer de ligging en uitstraling. Daarnaast zijn de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum gelegen. De rechtbank ziet geen verder geen aanleiding voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de - ruim hoger vastgestelde - kapitalisatiefactoren van de zes referentieobjecten. 
      
      
        8. Wat eiseres in beroep aanvoert, maar het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
      
        
          Leegstand
        
      
    
    
      8.1.
      Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico inzichtelijk had moeten maken (actueel, historisch en toekomstig). De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De heffingsambtenaar is niet gehouden om een aparte analyse van het leegstandsrisico te maken en te verstrekken, omdat hij de kapitalisatiefactoren van de onroerende zaken onderbouwt met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van onroerende zaken. Eiseres heeft de geschiktheid van deze methode ook niet betwist. Omdat in de marktgegevens het eventuele leegstandsrisico is verdisconteerd, is er geen noodzaak om een afzonderlijk leegstandsrisico voor de onroerende zaak te bepalen. Voor zover eiseres met haar beroepsgrond heeft beoogd te stellen dat de leegstand niet voldoende is verdisconteerd in de verkoopcijfers, volgt de rechtbank eiseres daarin ook niet omdat het bij de bepaling van het leegstandsrisico niet om de feitelijke leegstand van de onroerende zaak zelf gaat.
      
      
        
          Parkeerplaatsen
        
      
    
    
      8.2.
      Eiseres voert aan dat in de matrix staat dat er 10 parkeerplaatsen bij de onroerende zaak horen. Dit klopt volgens eiseres niet. Dit is een beroepsgrond die eiseres pas ter zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 4 van deze uitspraak, dat dit in strijd met de goede procesorde is aangevoerd. De rechtbank zal deze grond dan ook buiten beschouwing laten.
      
      
        
          Inzichtelijkheid huurgegevens
        
      
    
    
      8.3.
      Eiseres stelt dat zij om onderliggende gegevens met betrekking tot huurwaarde heeft verzocht. Hierbij wijst eiseres’ gemachtigde op zijn pinpointbrief waarin wordt verzocht om geanonimiseerde huurovereenkomsten en de daarbij behorende allonges. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar deze niet verstrekt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de huurinlichtingenformulieren van [adres 8] en [adres 9] en de huurovereenkomst van [adres 10] heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift en de bijbehorende stukken al op 23 april 2024 aan eiseres zijn toegezonden. Op 6 mei 2024 en 18 november 2024 heeft de gemachtigde van eiseres de welbekende ‘pinpointbrief’ gestuurd. De pinpointbrief is een standaardpinpointbrief die de rechtbank in bijna alle zaken ontvangt de rechtbank. De gemachtigde van eiseres neemt daarin een standaard tekst op waarin hij verzoekt om de geanonimiseerde huurovereenkomsten plus alle allonges ‘en/of’ de huurinformatieformulieren. Daaruit had de heffingsambtenaar, voor zover de heffingsambtenaar die gegevens al had, niet hoeven opmaken dat eiseres in specifiek deze zaak nog huurgegevens miste. Voor zover eiseres stelt dat meer gegevens verstrekt hadden moeten worden, is dit in strijd met de goede procesorde aangevoerd. 
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 3] (UTR 23/3563)
        
      
      9. De onroerende zaak aan de [adres 3] in [plaats] is een onroerende zaak die als coffeebar in gebruik is en is gelegen in een kantoorvilla in het centrum van [plaats] .  Het object heeft als bouwjaar 1450/1904 en heeft een oppervlakte van 120 m2. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 3] niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      10.1.
      De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 26.400,- per jaar (huurwaarde per m²: € 220,-). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De vastgestelde huurwaarde is in lijn met de gerealiseerde huurprijzen van de referentieobjecten (€ 240,-, € 193,- en € 266,- per m²). 
      
    
    
      10.2.
      Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zeven objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eiseres stelt onder verwijzing naar het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 oktober 2024 dat het eigen verkoopcijfer van [adres 2] , [adres 5] , [adres 7] en [adres 1] samen, niet kan dienen als onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De rechtbank is het daarmee eens, om dezelfde redenen zoals die in overweging 7.2. van deze uitspraak staan. Dit cijfer laat de rechtbank daarom buiten beschouwing. De andere resterende zes referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar, gelet op onder meer de ligging en uitstraling. Daarnaast zijn de verkooptransacties zijn voldoende dicht rondom de waardepeildatum gelegen. De rechtbank ziet geen verder geen aanleiding voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de - ruim hoger vastgestelde - kapitalisatiefactoren van de zes referentieobjecten. 
      
    
    
      10.3.
      Wat eiseres in beroep aanvoert, maar het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentieobjecten 
        
      
    
    
      10.4.
      De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat ook de andere zes referentieobjecten niet vergelijkbaar, omdat het kantoren zijn terwijl haar object een coffeebar is. Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijke gebruik daarvan. De in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten hebben dezelfde statige uitstraling als het object van eiseres, dat overigens in een kantoorvilla is gelegen, en de heffingsambtenaar heeft onweersproken uitgelegd dat de gebruiksmogelijkheden gelijkwaardig zijn. 
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 2] (UTR 23/3562)
        
      
      11. De onroerende zaak aan de [adres 2] is een onroerende zaak die als sportschool in gebruik is en is gelegen in een kantoorvilla in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1450/1904 en heeft een oppervlakte van 1.443 m2. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 2] niet te hoog is. 
      
    
    
      12.1.
      De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 232.511,- per jaar (huurwaarde per m²: € 161,-). Om de huurwaarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De vastgestelde huurwaarde is ruim lager dan de gerealiseerde huurprijzen van de referentieobjecten (€ 240,-, € 193,- en € 266,- per m²).
      
    
    
      12.2.
      Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met zeven objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eiseres stelt onder verwijzing naar het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 oktober 2024 dat het eigen verkoopcijfer van [adres 2] , [adres 5] , [adres 7] en [adres 1] samen, niet kan dienen als onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De rechtbank is het daarmee eens, om dezelfde redenen zoals zij die onder 7.2. van deze uitspraak noemt. Dit cijfer laat de rechtbank daarom buiten beschouwing. 
      
    
    
      12.3.
      De andere resterende zes referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar, gelet op onder meer de ligging en uitstraling. Daarnaast zijn de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum gelegen. De rechtbank ziet geen verder geen aanleiding voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de -ruim hoger vastgestelde- kapitalisatiefactoren van de zes referentieobjecten. 
      
      
        13. Wat eiseres in beroep aanvoert, maar het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentieobjecten
        
      
    
    
      13.1.
      Volgens eiseres zijn ook de andere zes referentieobjecten niet vergelijkbaar, omdat het kantoren zijn, terwijl haar object een sportschool is. Zij ziet ook voor dit standpunt steun in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 8 oktober 2024. De rechtbank is het niet eens met eiseres. Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijke gebruik daarvan. De in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten hebben dezelfde statige uitstraling als het object van eiseres, dat in een kantoorvilla is gelegen, en de heffingsambtenaar heeft onweersproken uitgelegd dat de gebruiksmogelijkheden gelijkwaardig zijn. De omstandigheid dat de referentieobjecten zelfstandige kantoorpanden zijn en het object onderdeel uitmaakt van een groter geheel maakt ook niet maakt de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting uitgelegd dat het geen grote investering vergt om het gebruik van het object te wijzigen van sportschool naar kantoor. Het is aldus de heffingsambtenaar een kwestie van de sportapparaten eruit, de bureaus erin, en het veranderen van de vloer en verlichting. Daar komt bij dat er ook ruimte is om een investering te maken, gelet op de waardering. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn uitleg. Gelet op het feit dat de vastgestelde kapitalisatiefactor van de onroerende zaak (12,0) zodanig veel lager is vastgesteld dan de kapitalisatiefactoren van de zes referentieobjecten (variërend van 15,7 tot 19,6), vindt de rechtbank aannemelijk dat er voldoende ruimte is in de waardering, om een investering te maken om in de onroerende zaak een kantoor met een goede uitstraling te realiseren. 
      
      
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 4] (UTR 23/3564)
        
      
      14. De onroerende zaak aan de [adres 4] is een hotel, dat in het centrum van [plaats] is gelegen. Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 2.333 m2. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      15. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde van [adres 4] met het eigen verkoopcijfer van € 4.521.000,- en de huurwaardekapitalisatiemethode. Het eigen verkoopcijfer dat op 2 oktober 2017 is gerealiseerd ziet, zoals ter zitting is bevestigd, op de verkoop van [adres 4] en [adres 11] samen. De rechtbank laat dit verkoopcijfer buiten beschouwing. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende onderbouwd hoe de totale koopprijs over de twee verschillende objecten verdeeld moet worden. Zonder nadere toelichting kan de heffingsambtenaar dus niet gevolgd worden in zijn standpunt dat met de totale koopsom, ook aannemelijk is gemaakt dat de waarde van [adres 4] niet te hoog is vastgesteld.
      
      16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de huurwaardekapitalisatiemethode wel aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 4] niet te hoog is. 
      
    
    
      16.1.
      De rechtbank stelt voorop dat zij het niet eens is met eiseres dat de heffingsambtenaar het hotel niet had mogen waarderen met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het staat elke partij vrij om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en er is ook keuzevrijheid in de gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn immers niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend de door partijen voorgestane waarde aan het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
      
    
    
      16.2.
      De heffingsambtenaar is voor [adres 4] uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 403.830,- per jaar (huurwaarde per m²: € 173,-). Om de huurwaarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van drie soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De gehanteerde huurwaarde voor de [adres 4] is ruim lager dan de gerealiseerde huurprijs per m2 van de referentieobjecten (€ 222,-, € 238,- en € 560,- per m²)
      
    
    
      16.3.
      Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is het met eiseres eens dat [adres 12] niet goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak van eiseres, omdat het gaat om een restaurant in plaats van een hotel. De hotelindeling en -inrichting ontbreekt in zijn geheel bij dit referentieobject. Daar komt nog bij dat het referentieobject zeven keer zo klein is als het hotel van eiseres. Gelet daarop ziet de rechtbank niet in hoe uit het verkoopcijfer van dit referentieobject de huurwaarde voor het hotel van eiseres kan worden afgeleid. De rechtbank laat dit verkoopcijfer daarom buiten beschouwing. 
      
    
    
      16.4.
      De andere resterende twee referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. [adres 13] is een hotel met restaurant en daarmee qua objecttype goed vergelijkbaar met het object van eiseres. Eiseres vindt [adres 12] niet vergelijkbaar omdat het een winkel is, maar daarin volgt de rechtbank eiseres niet. Bij aankoop was het eveneens een hotel, waardoor het aankoopbedrag representatief is voor de waarde van het object van eiseres. Beide referentieobjecten zijn net als het hotel van eiseres in het centrum van [plaats] gelegen en daarnaast zijn de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum gelegen. De rechtbank ziet geen verder geen aanleiding voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. 
      
      
        17. Wat eiseres in beroep aanvoert, maar het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
      
        
          De akte en obligatoire koopovereenkomst van [adres 14]
        
      
    
    
      17.1.
      Eiseres voert aan dat hij de akte van levering niet heeft kunnen vinden in het Kadaster. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar het verkoopcijfer aannemelijk maken aan de hand van de akte van levering of transport. Ook had de heffingsambtenaar de obligatoire koopovereenkomst moeten overleggen. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep. Eiseres heeft namelijk enkel in zijn standaard pinpointbrief tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ergens benoemd dat hij de aktes en obligatoire overeenkomsten wil ontvangen, maar dat maakt nog niet dat de pinpointbrieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren. Voor zover eiseres stelt dat de gegevens verstrekt hadden moeten worden, is dit in strijd met de goede procesorde aangevoerd. Overigens ziet de rechtbank ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het verkoopcijfer. 
      
      
        
          Staat van onderhoud
        
      
    
    
      17.2.
      
        Eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht dat sprake is van een ‘shabby’ hotel. Volgens eiseres onderbouwen de overgelegde huurovereenkomst, allonges en riders die hij van het hotel heeft overgelegd het onderhoudsprobleem. De rechtbank ziet niet in hoe uit de huurovereenkomsten, allonges en riders waarin feitelijke gegevens staan over de verkoop en verhuur van de onroerende zaak, kan worden afgeleid dat sprake is van een onderhoudsprobleem. Dat heeft eiseres ook niet uitgelegd op de zitting. Eiseres heeft ook een offerte van 19 april 2024 overgelegd voor de restauratie van het glas-in-lood aan de gevels van het hotel en een offerte van 21 mei 2024 en van 24 april 2024 voor het vervangen van het vrf-systeem in de hotelkamers, maar heeft ook daarvan niet uitgelegd hoe daaruit blijkt dat sprake is van een onderhoudsprobleem. Alleen uit (recente) offertes kan de rechtbank niet opmaken dat het glas-in-lood en het verwarmingssysteem (op de datum in geding) in zo’n staat waren dat dat een waardedrukkend effect zou hebben. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar ook niet uitgaat van een optimale staat van het hotel, omdat de staat van onderhoud en kwaliteit van het hotel als ‘voldoende’ is gekwalificeerd. Dat sprake is van een ‘shabby’ hotel is bovendien door de heffingsambtenaar onder verwijzing naar haar reactie in een eerdere beroepszaak over het hotel in de uitspraak van deze rechtbank van 23 oktober 2024 weersproken. Volgens de heffingsambtenaar heeft het hotel weliswaar niet het allerhoogste design niveau, maar het is een geliefd hotel waarvoor hoge kamerprijzen worden gerekend. De rechtbank kan die uitleg volgen. 
        
          Het geschil over het object [adres 5] en het object [adres 6] ) (UTR 23/3565 en 23/3566)
        
      
      
      18. De onroerende zaak aan de [adres 5] is een kantoor met een oppervlakte van 333 m² die is gelegen in een kantoorvilla in het centrum van [plaats] . Het object heeft als bouwjaar 1900. De onroerende zaak aan de [adres 6] ), is een in dezelfde kantoorvilla gelegen kantoorruimte van 204 m². 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarden aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden van [adres 5] en [adres 6] ) niet te hoog zijn. 
      
    
    
      19.1.
      De heffingsambtenaar is bij [adres 5] uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 51.282,- per jaar (huurwaarde per m²: € 154,-) en bij [adres 6] ) van een brutohuurwaarde van € 31.415,- per jaar (huurwaarde per m²: € 154,-). Om de huurwaarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De vastgestelde huurwaarden zijn in lijn of lager vastgesteld dan de gerealiseerde huurprijzen van de referentieobjecten (€ 164, € 165, € 193 en € 266 per m²).
      
    
    
      19.2.
      Voor de kapitalisatiefactoren is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactoren te onderbouwen de objecten van eiseres vergeleken met drie soortgelijke objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren in een onjuiste verhouding staat tot de -ruim hoger vastgestelde- kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. 
      
      
        20. Wat eiseres in beroep aanvoert, maar het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentieobjecten 
        
      
    
    
      20.1.
      Eiseres vindt de referentieobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactoren niet vergelijkbaar. De referentieobjecten zijn volgens eiseres de drie mooiste kantoorvilla’s van [plaats] . Zijn objecten liggen in een kantoorvilla op de tweede verdieping, zonder lift en zijn niet goed bereikbaar omdat je er niet kunt parkeren. De rechtbank is het niet met eiseres eens, omdat de referentieobjecten in de kern goed overeenkomstige kenmerken hebben. Het zijn allemaal objecten die in de binnenstad van [plaats] zijn gelegen, die geregistreerd staan als kantoorvilla’s en in gebruik zijn als kantoor (met opslagruimte). Daarnaast wijken de objecten qua totale gebruiksoppervlakte niet te veel af van de objecten van eiseres en zijn de kantoorruimtes van de objecten niet alleen op de begane grond gelegen, maar ook op de eerste, tweede en/of derde verdieping. Het staat de heffingsambtenaar bovendien vrij om te kiezen voor objecten die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Eiseres stelt weliswaar dat er voldoende kantoren beschikbaar zijn om mee te vergelijken, maar heeft geen concrete objectgegevens genoemd. 
      
      
        
          Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
        
        21. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
      
      
    
    
      21.1.
      Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal 2 jaar doorgaans als redelijke termijn gezien, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelswijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelswijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 1 jaar.
    
    
      21.2.
      Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (28 juni 2022) en de dag van deze uitspraak zit nog geen 3 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat daarom het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      22. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of een vergoeding van het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
      -verklaart het beroep ongegrond; 
      -wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Fix, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 17 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6237.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6237.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6237.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6237.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2024:5961.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.