ECLI:NL:RBROT:2024:13951, Rechtbank Rotterdam, 06-11-2024, C/10/687134 / KG RK 24-1116
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek verlof inroepen huurbeding (art. 3:264 BW).

beschikking
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/10/687134 / KG RK 24-1116
    
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 6 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        DE VOLKSBANK N.V. h.o.d.n. SNS,
      
      gevestigd te Utrecht,
      verzoekster,
      hierna te noemen: De Volksbank,
      advocaat mr. E.E.W. Danen te Rosmalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder] h.o.d.n. [bedrijf 1],
      
      wonende te ‘s-Hertogenbosch.
      verweerder,
      hierna te noemen: [verweerder],
    
    
    
      alsmede
    
    
  
  
    
      1
      [belanghebbende 1], wonende te Hellevoetsluis,
    hierna te noemen: [belanghebbende 1],
    2. [belanghebbende 2], werkzaam bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf 2] in hoedanigheid van bewindvoerder van [belanghebbende 1], 
    hierna te noemen: de bewindvoerder,
    3. [belanghebbende 3], wonende te Hellevoetsluis,
    4. [belanghebbende 4], gevestigd te Hoevelaken,
    
      hierna te noemen: de tweede hypotheekhouder, 
      belanghebbenden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift, ingekomen op 8 oktober 2024;
        
        
          producties 1 t/m 22 van [belanghebbende 1], ontvangen op 30 oktober 2024;
        
        
          het verweerschrift met productie 23, ontvangen op 31 oktober 2024; 
        
        
          de mondelinge behandeling van 31 oktober 2024.
        
      
      
      
      1.2.	Ter zitting zijn verschenen:
      
      
        
           mr. Danen voornoemd; 
        
        
          
            [naam], veilingspecialist bij De Volksbank;
        
        
          
            [verweerder], voornoemd;
        
      
      - mr. F. Ergec advocaat van [belanghebbende 1] en van de bewindvoerder;
      - [belanghebbende 1], voornoemd. 
      
    
  
  
    
      2
      2.	Het verzoek
    
    
      2.1.
      De Volksbank heeft de executie aangezegd van het aan haar bij notariële akte verstrekte hypotheekrecht op de onroerende zaak [adres]. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte was de onroerende zaak niet verhuurd, maar op dit moment is de onroerende zaak verhuurd aan [belanghebbende 1] en haar gezin. Het verzoekschrift strekt tot het inroepen van het huurbeding tegen [belanghebbende 1] en de overige huurders wonende aan de [adres], omdat de executiewaarde van de onroerende zaak in onverhuurde staat hoger ligt dan de executiewaarde in verhuurde staat. Tevens wordt verzocht om ontruiming van de onroerende zaak binnen drie dagen na betekening van de beschikking, zodat De Volksbank de onroerende zaak nog voor de veiling op 7 november 2024 kan ontruimen. 
      
      
    
  
  
    
      3Verweer
    
      3.1.
      
        [belanghebbende 1] stelt zich op het standpunt dat de ontruiming een onredelijke uitkomst zou zijn, gezien haar persoonlijke omstandigheden als alleenstaande moeder van drie minderjarige kinderen. Zij vreest dat een gedwongen ontruiming zal leiden tot ernstige maatschappelijke gevolgen, waaronder dakloosheid voor haar en haar gezin.
      
    
    
      3.2.
      
        [belanghebbende 1] betoogt dat haar belang bij het voortzetten van de huurovereenkomst zwaarder moet wegen dan het belang van De Volksbank om de ontruiming door te zetten. Ondanks inspanningen om vervangende huisvesting te vinden, is het tot nu toe onmogelijk gebleken om een geschikte woning in de regio te vinden vanwege de krapte op de woningmarkt.
      
    
    
      3.3.
      
        [belanghebbende 1] stelt dat De Volksbank voldoende opbrengst kan genereren om de hypotheekschuld te dekken zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Op basis van recente marktontwikkelingen en waardestijgingen meent zij dat de verkoopprijs van de woning, zelfs met lopende huur, afdoende is om de openstaande vordering van de hypotheekhouders te voldoen.
      
    
    
      3.4.
      Volgens [belanghebbende 1] zou het inroepen van het huurbeding in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 3:13 BW. Gezien de positieve ontwikkeling van de woningmarkt en de waardestijging, stelt zij dat De Volksbank onvoldoende inzicht biedt in de betalingsachterstand en dat het belang van de bank bij ontruiming in deze omstandigheden minimaal is. 
      
      
      
      
    
    
      3.5.
      Mocht de voorzieningenrechter besluiten om de ontruiming toe te staan, verzoekt [belanghebbende 1] om toepassing van de maximale ontruimingstermijn van zes maanden conform artikel 3:264 lid 6 BW. Gezien de beperkte beschikbaarheid van woningen in de regio en haar beperkte inkomen, heeft zij naar eigen zeggen meer tijd nodig om passende huisvesting te vinden voor haar gezin. Het belang van De Volksbank zou hierdoor niet geschaad worden, daar de woning alsnog binnen redelijke termijn kan worden opgeleverd.
      
    
    
      3.6.
      
        [belanghebbende 1] verzoekt de voorzieningenrechter om de Volksbank te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [belanghebbende 1] stelt in haar verweerschrift als meest verstrekkend verweer dat er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat ook met instandhouding van de huurovereenkomst een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen. [belanghebbende 1] wijst er in dit verband op dat het taxatierapport waaruit een executiewaarde in verhuurde staat volgt van € 162.000,- dateert van 8 juli 2024 en dat er sprake is van een woningmarkt die aanzienlijk in de lift zit zodat er vanaf 1 juli 2024 een maandelijkse correctie van 1% op de waarde van de woning moet worden toegepast. Dit leidt tot een vermoedelijke woningopbrengst eind september 2024 van € 166.908.76. Daarnaast geldt, aldus [belanghebbende 1], dat niet inzichtelijk is welke betalingen er zijn verricht door de hypotheekgever in de afgelopen periode en dus wat de betalingsachterstand van de hypotheekhouder op dit moment is. Nadat ter zitting was gebleken dat de totale hypothecaire schuld inmiddels € 162.827,65 bedroeg heeft [belanghebbende 1] erop gewezen dat het verschil tussen dit bedrag en de executiewaarde in verhuurde staat heel gering is en dat onder die omstandigheden het inroepen van het huurbeding in strijd is met artikel 3:13 BW. 
      
    
    
      4.2.
      De voorzieningenrechter heeft de reactie van de Volksbank op voormeld verweer ter zitting als volgt begrepen. De openstaande hypothecaire schuld van [verweerder] bij de Volksbank is op dit moment nog € 137.800,00. Tezamen met de hypothecaire schuld van de tweede hypotheekhouders van € 25.027,65 is dat in totaal € 162.827,65. Dit is nog altijd hoger dan de executiewaarde in verhuurde staat. Daarnaast geldt dat de taxateur bij de berekening van de taxatiewaarde in verhuurde staat is uitgegaan van een huurprijs van € 1100,00 per maand, omdat hij de daadwerkelijke huurprijs niet wist omdat [belanghebbende 1] die gegevens niet wilde verstrekken. Naar nu blijkt uit het door [belanghebbende 1] overgelegde huurcontract leegstandwet en de recente rekeningafschriften met daarop de door [belanghebbende 1] maandelijks betaalde huur bedraagt de huurprijs in werkelijkheid maar ca € 720,00 per maand. Als de taxateur was uitgegaan van deze lagere huurprijs zou hij, uitgaande van dezelfde berekeningswijze, zijn uitgekomen op een lagere onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, namelijk maar € 115.000,00 in plaats van € 180.000,00. In dat geval zou hij ook tot een lagere executiewaarde in verhuurde staat zijn uitgekomen dan de € 162.000,00 waar hij nu op is uitgekomen. De Volksbank wijst ter onderbouwing hiervan ook op het in opdracht van [belanghebbende 1] opgemaakte taxatierapport van februari 2023, dat als productie 22 door [belanghebbende 1] is overgelegd. De taxateur is in dit rapport, uitgaande van de juiste huurprijs, uitgekomen op een getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat van maar € 91.000,00. 
      
      
      
      
      
      
        Het voorgaande betekent dat het verschil tussen de executiewaarde in verhuurde staat en de totale openstaande hypothecaire schuld in werkelijkheid veel groter is dan [belanghebbende 1] stelt.                
      
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat, uitgaande van de executiewaarde in verhuurde staat van € 162.000,00, de onroerende zaak met instandhouding van de huurovereenkomst niet voldoende opbrengt om de totale vordering van De Volksbank en de tweede hypotheekhouder te voldoen. Dit verschil is inderdaad, zoals [belanghebbende 1] terecht stelt, heel klein. De voorzieningenrechter acht het, zoals De Volksbank stelt, echter aannemelijk dat dit verschil in werkelijkheid (aanmerkelijk) groter is als wordt uitgegaan van de daadwerkelijk door [belanghebbende 1] betaalde huurprijs. Dit kan worden afgeleid uit het in opdracht van [belanghebbende 1] opgestelde taxatierapport waarbij, zoals onbetwist door De Volksbank is gesteld, wel is uitgegaan van de juiste huurprijs, en waaruit een aanmerkelijk lagere marktwaarde volgde voor de woning in verhuurde staat dan uit het in opdracht van De Volksbank opgemaakte rapport. Deze lagere marktwaarde leidt onherroepelijk ook tot een lagere executiewaarde in verhuurde staat. 
      
    
    
      4.4.
      Het voorgaande brengt mee dat de voorzieningenrechter het door De Volksbank verzochte verlof op grond van artikel 3:264 BW dient te verlenen. Van een situatie als bedoeld in artikel 3:13 BW, op welk artikel [belanghebbende 1] zich nog beroept, is dan ook geen sprake.
      
    
    
      4.5.
      
        [belanghebbende 1] heeft verzocht, om in geval van toewijzing van het verlof, een ontruimingstermijn van zes maanden aan te houden. [belanghebbende 1] wijst ter onderbouwing hiervan op haar situatie van alleenstaande moeder met drie kinderen en haar vele vruchteloze pogingen in de afgelopen periode om een andere woning te vinden. De Volksbank wijst erop dat een ontruimingstermijn van zes maanden alleen in uitzonderlijke situaties wordt toegewezen en dat als de voorzieningenrechter deze termijn toewijst dit tot een lagere verkoopprijs zal leiden. 
      
    
    
      4.6.
      De door De Volksbank verzochte ontruimingstermijn van 3 dagen na betekening van de beschikking acht de voorzieningenrechter onredelijk kort, mede in aanmerking nemende de persoonlijke omstandigheden van [belanghebbende 1] en de lange tijd die De Volksbank zelf heeft genomen om haar verzoekschrift in te dienen na ontvangst van het taxatierapport. Het is daardoor aan de Volksbak zelf te wijten dat tijd tussen de zitting en de veiling op 7 november 2024 nu nog maar zo kort is. De door [belanghebbende 1] verzochte termijn van zes maanden acht de voorzieningenrechter, mede gegeven de omstandigheid dat [belanghebbende 1] inmiddels reeds geruime tijd op de hoogte is van het voornemen van De Volksbank om het huurbeding tegen haar in te roepen, te ruim. De voorzieningenrechter bepaalt de termijn als bedoeld in artikel 3:264 lid 6 BW op drie maanden na betekening van deze beschikking. 
      
    
    
      4.7.
      Voor een proceskostenveroordeling zoals door [belanghebbende 1] is verzocht, bestaat in deze procedure geen ruimte.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter,
    
    
      5.1.
      verleent toestemming aan De Volksbank om het in het verzoekschrift bedoelde, in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen [belanghebbende 1] en de eventuele overige huurders, wonende aan de [adres];  
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [belanghebbende 1] en de eventuele overige huurders om de onroerende zaak gelegen aan de [adres]; met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van De Volksbank te stellen; 
      
    
    
      5.3.
      stelt de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden voor [belanghebbende 1] en de eventuele overige huurders op drie maanden na betekening van deze beschikking;
      
    
    
      5.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
      
        Deze beslissing is gegeven door mr. J.F. Koekebakker, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024. 
        3610/1582