ECLI:NL:RBROT:2025:4242, Rechtbank Rotterdam, 28-03-2025, 11210361 CV EXPL 24-17418
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Toewijzing verklaring voor recht dat huurder verminderd huurgenot heeft gehad wegens een gebrek aan de woning (lekkage). Afwijzing eisen tot vergoeding van herstelkosten en tot vermindering huurprijs.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11210361 CV EXPL 24-17418
    
    
    
      datum uitspraak: 28 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. U. Karatas,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. G. Meijerink.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘Hef Wonen’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 juli 2024, met bijlagen 1 tot en met 8;
        
        
          het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 4.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met partijen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      
        In de huurwoning van [eiser] is lekkage geweest. [eiser] heeft kosten gemaakt om de hierdoor ontstane schade te verhelpen. Die kosten wil hij vergoed krijgen. Daarom eist hij om zijn verhuurder Hef Wonen te veroordelen tot betaling aan hem van 
        € 2.545,-. Ook eist hij een verklaring voor recht dat hij verminderd huurgenot heeft gehad in de periode van december 2023 tot en met februari 2024 wegens een gebrek aan de woning. Tevens eist hij dat om deze reden de huurprijs wordt verminderd met 50% over deze periode. Hef Wonen is het hiermee niet eens. De eisen worden grotendeels afgewezen. 
      
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] huurt van Hef Wonen de woning op het adres [adres] . De woning bevindt zich op de bovenste verdieping van een galerijflat. 
      
    
    
      2.3.
      Op 30 november 2023 heeft [eiser] bij Hef Wonen melding gedaan van lekkage in een slaapkamer van zijn woning met schade tot gevolg. 
      
    
    
      2.4.
      Op 5 december 2023 is de opzichter van Hef Wonen in de woning gaan kijken, waarbij geconstateerd is dat een muur in de slaapkamer en de vloerbedekking nat waren. Omdat zich aan de andere zijde van de muur de keuken bevindt van [huisnummer 1] is het vermoeden ontstaan dat de lekkage daarvandaan kwam. Er is een aannemer ingeschakeld om hiernaar onderzoek te doen. Diezelfde dag is de aannemer naar [huisnummer 1] gegaan alwaar bleek dat sprake was van lekkage afkomstig van de afvoer in de keuken. Omdat bij de aannemer het vermoeden rees dat ook sprake was van lekkage vanaf de galerij is een vervolgafspraak gemaakt voor nader onderzoek. Op 20 december 2023 heeft de aannemer een vervolgonderzoek verricht op de galerij. Op 22 december 2023 is in de keuken van [huisnummer 1] de sifon vervangen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 26 december 2023 heeft [eiser] bij Hef Wonen opnieuw melding gedaan van lekkage.
      
    
    
      2.6.
      Op 4 januari 2024 is de opzichter van Hef Wonen weer in de woning gaan kijken, waarbij vastgesteld is dat het nog nat was in de slaapkamer. Opdracht is gegeven aan de aannemer om de lekkage verder te onderzoeken. Dat is gebeurd op 5 januari 2024 bij welke gelegenheid geconstateerd is dat de lekkage afkomstig was van de galerij. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 5 januari 2024 heeft [eiser] Hef Wonen gesommeerd om de lekkage te verhelpen en haar aansprakelijk gesteld voor de schade en gederfd huurgenot. 
      
    
    
      2.8.
      Op 19 januari 2024 heeft de aannemer een offerte aan Hef Wonen doen toekomen om werkzaamheden uit te voeren op de galerij langs de gehele lengte van de woning van [eiser] .
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 22 januari 2024 heeft [eiser] Hef Wonen nogmaals gesommeerd om de lekkage te verhelpen en haar wederom aansprakelijk gesteld voor de schade en gederfd huurgenot. 
      
    
    
      2.10.
      Hef Wonen heeft de offerte op 23 januari 2024 geaccordeerd en de werkzaamheden om de lekkage op te lossen zijn op 5 februari 2024 afgerond. 
      
    
    
      2.11.
      Hef Wonen heeft [eiser] aangeboden om een bouwdroger in zijn woning te plaatsen, zodat de woning sneller kon drogen en eerder kon worden overgegaan tot herstel van de schade in de woning. [eiser] heeft dat aanbod afgewezen, omdat hij niet in staat was om gedurende twee weken dagelijks aanwezig te zijn in zijn woning om het reservoir van de droger te legen in verband met zijn werk. 
      
    
    
      2.12.
      Bij e-mailbericht van 29 februari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Hef Wonen te kennen gegeven dat [eiser] tweemaal schade in zijn woning heeft laten herstellen. In verband hiermee is verzocht om € 2.545,- aan [eiser] te betalen. 
      
    
    
      2.13.
      Bij e-mailbericht van 13 maart 2024 heeft Hef Wonen dit afgewezen. Te kennen is gegeven dat zij niet in verzuim verkeert en bereid is geweest de schade te herstellen, maar dat de muren daarvoor droog dienen te zijn, wat niet het geval is geweest. In twijfel is getrokken of de werkzaamheden die [eiser] heeft laten verrichten deugdelijk en naar de norm van Hef Wonen verricht zijn. 
      
    
    
      2.14.
      Daarop heeft [eiser] aan Hef Wonen meegedeeld dat een dagvaarding tegemoet kan worden gezien, wat geleid heeft tot de hierboven vermelde eisen.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter? 
        
      
      
      
        
          Toewijzing verklaring voor recht
        
      
    
    
      2.15.
      De geëiste verklaring voor recht wordt gegeven. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat het [eiser] te doen is om een verklaring voor recht dat hijzelf (niet Hef Wonen zoals in de vordering is geschreven) verminderd huurgenot heeft gehad in de periode van december 2023 tot en met februari 2024 wegens gebreken in de huurwoning. Anders dan Hef Wonen aanvoert, heeft [eiser] de termen ‘verminderd huurgenot’ en ‘gebrek’ niet specifiek hoeven te omschrijven bij de eis. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Zie artikel 7:204 lid 2 BW. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Uit het lichaam van de dagvaarding volgt dat [eiser] de lekkage en de door vocht beschadigde muur in zijn woning ziet als gebreken. Zo ziet de kantonrechter dat ook, want het beperkt [eiser] in het genot van zijn woning. 
      
      
        
          Afwijzing vermindering huurprijs
        
      
    
    
      2.16.
      De geëiste vermindering van de huurprijs met 50% over genoemde periode wordt afgewezen. Ook ziet de kantonrechter geen goede reden om de huurprijs te verminderen met een geringer percentage. Op grond van de wet kan bij vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs nodig zijn. Zie artikel 7:207 lid 1 BW. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat hiermee restrictief moet worden omgegaan. Slechts een substantiële aantasting van het huurgenot geeft aanleiding tot huurvermindering. Daarvan is geen sprake geweest, want het overgrote deel van het huurgenot van de woning, bestaande uit een woonkamer, twee slaapkamers, een keuken en een badkamer, is intact gebleven. De lekkage heeft hinder opgeleverd in de vorm van een vochtige vloer en muur in een slaapkamer, maar het is gebleken dat die ruimte niet voortdurend wordt gebruikt. Daarnaast is niet steeds sprake geweest van binnendringend vocht vanaf de galerij, want uit het gestelde door [eiser] wordt opgemaakt dat dit gebeurde bij regenval, wat niet voortdurend en niet altijd hevig plaatsvindt. Van de door vocht aangetaste muur in de slaapkamer heeft [eiser] foto’s overgelegd. De daarop zichtbare plekken zijn niet van dien aard dat dit aanleiding zou moeten geven tot huurvermindering. Dat geldt ook voor eventuele schimmelvorming, wat wordt betwist. Huurvermindering kan niet in verband met de beschimmelde vloerbedekking, want dat is niet de gehuurde zaak, immers gesteld noch gebleken is dat [eiser] de woning huurt met stoffering en meubilering.
      
      
        2.16.1.
        Aan het voorgaande doet niet af het gestelde door [eiser] dat bij [huisnummer 2] sprake is van lekkage vanaf augustus 2023 en dat de lekkage bij hem dus kennelijk al vanaf die datum aan de gang is. Hef Wonen betwist dit en voert aan dat [eiser] vóór 30 november 2023 geen melding heeft gemaakt van lekkage. Daarbij komt dat niet zonder meer aannemelijk is dat lekkage ter hoogte van de op een lagere galerij gelegen woning met [huisnummer 2] tot problemen leidt bij de woning van [eiser] gelegen op de bovenste verdieping van de galerijflat.
        
        
          
            Afwijzing herstelkosten
          
        
      
    
    
      2.17.
      Het geëiste bedrag van € 2.545,- althans het deel daarvan dat ziet op herstelkosten wordt afgewezen. 
      
    
    
      2.18.
      Deze kosten hebben voor een groot deel betrekking op herstel van gebreken. Ten aanzien daarvan is Hef Wonen echter niet in verzuim komen te verkeren. Het is in beginsel aan de verhuurder om gebreken te verhelpen. Als de verhuurder hiermee in verzuim is dan kan de huurder het verhelpen van de gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen. Zie artikel 7:206 lid 1 en 3 BW. In dit geval is Hef Wonen bereid geweest de gebreken te verhelpen. 
      
    
    
      2.19.
      
        Niet is in geschil dat de lekkage is verholpen. Anders dan [eiser] meent, is de kantonrechter van oordeel dat Hef Wonen voldoende voortvarend heeft gehandeld om de oorzaak van de lekkage te vinden en het probleem op te lossen. Daarbij is van belang dat, zoals in dit geval, met het vaststellen van de oorzaak van lekkage en het bepalen van de aanpak daarvan enige tijd gemoeid kan zijn, wat ook geldt voor het daadwerkelijk uitvoeren van de benodigde werkzaamheden, zeker als het gaat om tamelijk omvangrijke werkzaamheden die uitgevoerd worden door een aannemer. Tegen deze achtergrond is de periode van ruim twee maanden tussen de melding en het oplossen van de lekkage 
        niet uitzonderlijk lang. Daarbij is van betekenis dat niet onbegrijpelijk is dat eerst de aandacht gericht is geweest op de naast de slaapkamer van [eiser] gelegen keuken van de buren vanwege de vochtige muur tussen deze vertrekken, wat geleid heeft tot vervanging van de sifon in de keuken van de buren. 
      
      
    
    
      2.20.
      Na het verhelpen van de lekkage heeft Hef Wonen ook de muur in de slaapkamer van [eiser] willen aanpakken. Hef Wonen heeft hiermee echter willen wachten totdat de muur droog zou zijn. Dat is niet onbegrijpelijk, want stuken op een vochtige muur kan ertoe leiden dat het stucwerk niet goed houdt of dat daarna schimmel gaat optreden. Om het droogproces te versnellen is de mogelijkheid geboden om een bouwdroger te plaatsen in de slaapkamer, maar [eiser] heeft dat aanbod van de hand gewezen om persoonlijke redenen, terwijl hij het aanbod ook had kunnen aanvaarden, zodat hij de bouwdroger had kunnen gebruiken op de momenten waarop hij wel thuis was om het droogproces te versnellen.
      
    
    
      2.21.
      Gezien het vorenstaande wordt het standpunt van Hef Wonen onderschreven dat [eiser] zelf te snel is overgegaan tot herstelwerkzaamheden in zijn woning en dat getwijfeld kan worden aan de deugdelijkheid van de werkzaamheden. Daarbij speelt nog het volgende. 
      
    
    
      2.22.
      
        Een groot deel van het geëiste bedrag van € 2.545,- is onderbouwd met twee nota’s; de één is van 18 december 2023 en betreft een bedrag van € 1.235,- en de ander is van 22 februari 2024 en betreft een bedrag van € 950,-. Tezamen gaat het om € 2.185,-. Op beide nota’s wordt vermeld: 
        
          “Herstellen lekkage schade 12m²
        
        
          - Schimmel verwijderen
        
        
          - Ruimte stoken en ventileren
        
        
          - Wanden voorstrijken
        
        
          - Pleisterwerk herstellen
        
        
          - Vloerbedekking verwijderen”
        
      
      
    
    
      2.23.
      Waarom het tweemaal om dezelfde werkzaamheden gaat, is niet duidelijk gemaakt. Waarom op de nota’s staat dat in de ruimte gestookt en geventileerd moet worden, is ook niet duidelijk gemaakt, maar het biedt steun voor het standpunt van Hef Wonen dat geen deugdelijk werk is verricht, omdat op een de vochtige muur is gewerkt, zodat [eiser] ook gelet hierop prematuur werkzaamheden heeft laten verrichten. Opmerkelijk is dat de eerste nota kennelijk ziet op werkzaamheden die [eiser] zou hebben laten verrichten voordat de lekkage was opgelost, zelfs nog voordat de sifon bij de buren was vervangen.
      
    
    
      2.24.
      Waarop de rest van het geëiste bedrag betrekking heeft, is niet uitgelegd in de dagvaarding. Het gaat om € 360,- (€ 2.545,- -/- € 2.185,-).
      
      
        
          Afwijzing van door gebrek veroorzaakte schade
        
      
    
    
      2.25.
      Voor zover [eiser] een (niet gespecificeerd) deel van zijn eis baseert op artikel 7:208 BW wordt ook dit afgewezen, omdat hij onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom Hef Wonen deze schade zou moeten vergoeden, gelet op het verweer van Hef Wonen wat betreft de toerekenbaarheid. Artikel 7:208 BW ziet op de verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Dat het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan, is niet in geschil, maar wel is betwist dat schade is ontstaan die Hef Wonen is toe te rekenen. In dit verband is door Hef Wonen aangevoerd dat lekkage kan ontstaan en dat haar hiervan geen verwijt treft. Daarom had het op de weg van [eiser] gelegen om nader te motiveren waarom hij vindt dat deze schade voor rekening van Hef Wonen moet komen. De stellingen ter zitting dat Hef Wonen te weinig onderhoud pleegt en al bekend was met lekkage op de lager gelegen galerij bij [huisnummer 2] leveren op zichzelf genomen onvoldoende grond op om de schade van [eiser] als gevolg van de lekkage bij zijn woning op [adres] aan Hef Wonen toe te rekenen. Aan deze stellingen doet ook af dat Hef Wonen zoals [eiser] heeft meegedeeld ter zitting na augustus 2023, toen de lekkage bij [huisnummer 2] zich voordeed, tweemaal bij hem langs is geweest om te informeren of hij ook last had van lekkage. Er is in die tijd in de woning van [eiser] gekeken of daar zich de oorzaak bevond van de lekkage bij [huisnummer 2] . In het licht hiervan biedt het gestelde onvoldoende basis om te kunnen oordelen dat aan Hef Wonen toegerekend moet worden de schade aan spullen van [eiser] . Het gaat dan blijkens de dagvaarding om de doorweekte vloerbedekking en onbruikbaar geraakte meubels, die niet nader zijn aangeduid, en blijkens wat [eiser] ter zitting heeft gezegd ook om een deels beschimmelde matras.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.26.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [eiser] aan Hef Wonen moet betalen vast op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 595,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.27.
      Dit vonnis is wat de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad, omdat Hef Wonen dat eist en [eiser] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat [eiser] verminderd huurgenot heeft gehad in de periode van december 2023 tot en met februari 2024 wegens gebreken in de huurwoning;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € 595,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        465