ECLI:NL:RBOBR:2025:2151, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/730
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Toelaatbaar om te vergelijken met twee vergelijkingsobjecten. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/730
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats], eiseres
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 538.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde woning met bouwjaar 1978. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 158 m², een inpandige garage van 21 m² en een vrijstaande berging van 5 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 377 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 589.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 19 april 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met twee andere woningen, te weten [adres] en [adres], allebei in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van verkoopcijfers van slechts twee vergelijkingsobjecten. Weliswaar staat in de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer voorgeschreven dat de onderbouwing geschiedt aan de hand van verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, maar er is geen wettelijke regel die daartoe verplicht. De rechtbank merkt op dat in het belastingrecht een vrije bewijsleer geldt, hetgeen inhoudt dat de rechter vrij is in de keuze van de bewijsmiddelen en de waardering daarvan. Het is daarom aan de rechtbank om te beoordelen of de heffingsambtenaar door twee vergelijkingsobjecten te hanteren de waarde voldoende heeft onderbouwd.
      
    
    
      3.3.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 30 jaar oud). Ook wijst zij op de in haar ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.3.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft het kwaliteitsniveau en de staat van het onderhoud van de vergelijkingsobjecten gewaardeerd op “goed” (correctiefactor 4). De vergelijkingsobjecten beschikken namelijk over modernere, recentere voorzieningen. Het kwaliteitsniveau van de woning heeft hij daarentegen gewaardeerd op “slecht” (correctiefactor 2) en de staat van het onderhoud op “gemiddeld” (correctiefactor 3). De woning beschikt over twee badkamers waarvan er een als gedateerd aan te merken valt. De rechtbank is van oordeel dat met de toebedeling van deze correctiefactoren en de toegepaste correcties op de gemiddelde eenheidsprijzen als gevolg hiervan, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen en de staat van het onderhoud van de woning. In de door eiseres in bezwaar overgelegde foto’s ziet de rechtbank geen aanleiding voor een hogere correctie dan die al heeft plaatsgevonden. 
        
      
      
        3.3.3.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning en dus een zeer vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie kennen. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk in de directe omgeving (dezelfde wijk) van de woning en hebben een identiek bouwjaar. Met het duurzaamheidsniveau is volgens de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand dan wel dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.