ECLI:NL:RBROT:2025:4329, Rechtbank Rotterdam, 09-04-2025, 11538930 VV EXPL 25-83
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Eiseres vordert ontruiming woning en betaling huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat gedaagde de woning zal moeten verlaten, omdat er aanwijzingen zijn dat gedaagde een onderhuurovereenkomst heeft. Ook is niet met zekerheid te zeggen dat de gestelde huurachterstand in een bodemprocedure zal leiden tot ontruiming van de woning. Betaling huurachterstand afgewezen omdat het niet duidelijk is hoe hoog die is.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11538930 VV EXPL 25-83
    
    
    
      datum uitspraak: 9 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stenen Beheer Groep B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. A.M. Berkhout,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. B.T. Stalpers.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Stenen Beheer’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 19 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig N. de Laat namens Stenen Beheer met haar gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde]. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [naam] huurt sinds 4 november 2016 de woning aan [adres] (hierna: de woning). De maandelijkse huurprijs is € 668,33 Stenen Beheer heeft op 29 oktober 2024 de woning gekocht van de voormalige eigenaar. Sindsdien is zij de verhuurder van de woning. [naam] verblijft niet meer in de woning, terwijl [gedaagde] daar wel verblijft. Stenen Beheer stelt primair dat [gedaagde] geen recht of titel heeft om in de woning te verblijven, omdat zij geen huurovereenkomst heeft. Zij eist daarom in dit kort geding dat [gedaagde] de woning verlaat. Ook indien wordt aangenomen dat zij wel een huurovereenkomst heeft, wil Stenen Beheer alsnog dat zij de woning verlaat omdat zij de huur niet betaalt. Volgens Stenen Beheer wordt de huur eigenlijk al sinds juni 2024 niet betaald. De huurachterstand bij haar bedraagt tot en met maart 2025 € 3.341,65. Stenen Beheer vordert dat [gedaagde] die huurachterstand met bijkomende kosten en de lopende huur aan haar betaalt. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Zij stelt dat zij een onderhuurovereenkomst heeft met [naam] en voert aan dat zij de huurbetalingen heeft opgeschort wegens onderhoudsgebreken aan de woning. De vorderingen van Stenen Beheer zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
    
    
      2.2.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet worden meegewogen het belang dat Stenen Beheer heeft bij toewijzing van de eis en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
    
    
      2.3.
      Stenen Beheer heeft gesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en dat zij geen vergoeding betaalt voor het gebruik hiervan. Daarmee is voldoende gebleken dat Stenen Beheer een spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen, zodat zij zoverre daarin ontvankelijk is.
      
      
        
          Waarom mag [gedaagde] blijven in de woning?
        
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] erkent dat zij geen huurovereenkomst heeft met Stenen Beheer, maar zij stelt echter wel dat zij een onderhuurovereenkomst heeft met [naam], die op zijn beurt een huurovereenkomst heeft met Stenen Beheer. Verder betwist [gedaagde] dat sinds juni 2024 geen huur wordt betaald. Wegens ernstige onderhoudsgebreken aan de woning heeft zij de huurbetalingen aan Stenen Beheer opgeschort in afwachting van herstel van de gebreken en verblijft zij op dit moment met haar minderjarige kinderen (tijdelijk) ergens anders.
      
    
    
      2.5.
      Ter zitting heeft Stenen Beheer erkend dat de woning dusdanige onderhoudsgebreken heeft waardoor deze niet bewoonbaar is. Dit blijkt ook uit de mail van het Huurteam (productie 4 van de dagvaarding). Uit die mail volgt dat wordt gesproken over ‘huurder [gedaagde]’. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit een aanwijzing die er op kan duiden dat [gedaagde] is aan te merken als (onder)huurder van de woning. De kantonrechter ziet geen aanwijzingen of aanknopingspunten waaruit het tegendeel blijkt. Zoals [gedaagde] ter zitting terecht heeft aangevoerd is het niet nodig dat een onderhuurovereenkomst schriftelijk is aangegaan. Dat zij geen (schriftelijke) huurovereenkomst als bewijs heeft overgelegd, maakt daarom niet uit. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] sinds 2017 op het adres van de woning staat ingeschreven en Stenen Beheer heeft niet betwist dat zij sindsdien in de woning verblijft.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft voorts ter zitting te kennen gegeven dat er op dit moment een dossier loopt bij het Huurteam over de onderhoudsgebreken aan de woning. Stenen Beheer betwist weliswaar bekend te zijn met een lopend dossier, maar vaststaat dat op dit moment de onderhoudsgebreken nog altijd niet zijn hersteld en dat de woning daardoor nagenoeg onbewoonbaar is. Gelet daarop acht de kantonrechter de kans aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] (tijdelijk) recht toekomt op een lagere huurprijs. Een beroep op opschorting en/of verrekening dat ziet op de huur van november 2024 tot en met maart 2025 lijkt op voorhand niet kansloos. Het is dan ook zeer de vraag of de huurachterstand op basis daarvan in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee een ontruiming van de woning. Of de huur van juni 2024 tot en met oktober 2024 is betaald, kan overigens hier in het midden blijven, omdat Stenen Beheer toen niet de eigenaar was van de woning en die huurbetalingen haar dus niet toekomen. Deze huurtermijnen worden terecht niet door Stenen Beheer gevorderd. Er wonen bovendien twee minderjarige kinderen (een kind van vijf en een kind van twee) met [gedaagde] in de woning en [gedaagde] is ook zwanger van een derde kind.
      
    
    
      2.7.
      Gelet op het vorenstaande en de informatie die nu voorhanden is acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] de woning zal moeten verlaten. De vordering tot ontruiming van de woning wordt daarom afgewezen. Omdat de vordering tot ontruiming van de woning niet wordt toegewezen is de bedoeling achter de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding komen te vervallen. Die vordering wordt daarom ook afgewezen.
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      2.8.
      Dit is een geldvordering. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
      
    
    
      2.9.
      De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen. Het is de vraag hoe hoog de huurachterstand is. Gebleken is dat [gedaagde] bewust de afgelopen vijf maanden geen huur betaalt aan Stenen Beheer, omdat zij zich beroept op opschorting wegens onderhoudsgebreken. Zoals hiervoor overwogen lijkt dat beroep daarop niet op voorhand kansloos. Stenen Beheer heeft namelijk ter zitting erkend dat er onderhoudsgebreken zijn en dat de woning daardoor nagenoeg onbewoonbaar is. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van Stenen Beheer, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Stenen Beheer aan [gedaagde] moet betalen op € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 678,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Stenen Beheer in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 678,-.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse en in het openbaar uitgesproken.
        53954