ECLI:NL:GHAMS:2024:3077, Gerechtshof Amsterdam, 05-11-2024, 200.311.328/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht; Overeenkomst van opdracht. Uitleg overeenkomst. Verkoop ongesplitst pand. Reikwijdte zorgplicht opdrachtnemer. Geen tekortkoming. Vorderingen tot schadevergoeding en terugbetaling courtage afgewezen

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.311.328/01
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/708346/ HA ZA 21-903
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] , Zwitserland,
      appellant,
      advocaat: mr. L.Th. [naam 3] te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] H.O.D.N. [bedrijf],
      wonend te [plaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S. Scheimann te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De zaak gaat over de aankoop van een [plaats 3] grachtenpand, dat na aankoop niet juridisch gesplitst blijkt te zijn. Als gevolg daarvan kan het pand niet in appartementen worden doorverkocht. De koper stelt dat hij werd bijgestaan door een vastgoedadviseur, die hem hierop had moeten wijzen. Nu dat niet is gebeurd, wil de koper de kosten voor het alsnog juridisch splitsen van het pand vergoed krijgen en vordert hij daarnaast de betaalde courtage terug. De rechtbank heeft de vorderingen in eerste aanleg afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 6 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis in verzet van 20 april 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als opposant en [appellant] als geopposeerde. Bij tussenarrest van 21 juni 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2022, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Tijdens die zitting zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte door [appellant] , met aanvullende producties;
    - akte door [geïntimeerde] , met aanvullende producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 april 2024 laten toelichten, [appellant] door mr. [naam 3] voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Scheimann voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.28 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep zijn deze niet bestreden, zodat ook het hof van deze weergave uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] woont in Zwitserland en heeft in [plaats 3] meerdere woningen, die hij als investering aanhoudt. 
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] hield zich in elk geval tot mei 2019 bedrijfsmatig met de [plaats 3] vastgoedmarkt bezig en verleende onder meer advies aan investeerders.
      
      
        
          De contacten tussen [appellant] en [naam 1]
        
      
      
    
    
      3.3.
      In mei 2019 heeft een makelaar, [naam 1] , in opdracht van [appellant] het pand [straat] 194 te [plaats 3] (hierna: het pand) bezocht. Het ging om een geheel grachtenpand, waarin op verschillende woonlagen drie zelfstandige appartementen waren gecreëerd.
      
    
    
      3.4.
      
        [naam 1] en [appellant] hebben na deze bezichtiging via e-mail contact met elkaar gehad over (de staat van) het pand en de mogelijke huurinkomsten die [appellant] met het pand zou kunnen genereren. Bij e-mail van 29 mei 2019 schreef [naam 1] aan [appellant] :
      
      
        
          (…) Every apartment has it's own electricity, central heating system. In the current state I think you can make the following rental prices (…) When we get approval to rent out to more people we can make a higher rent off course (...).
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] antwoordde [naam 1] die dag:
      
      
        
          Thanks [ [naam 1] ] for the detailed description 
        
      
      
      
        
          I am missing your recommendation if it's good investment and what is the recommendation for buying price (…)
        
      
      
    
    
      3.6.
      Waarop [naam 1] aan [appellant] schreef:
      
      
        
          (…) I think if you can buy it for 2 mio with costs you make a yield of maximum 4% but to buy for 2 mio is impossible now. 
        
      
      
      
        
          You might have a higher rental income but I take the certain way with my calculation. More rental income might be possible but is not 100% sure. (…)
        
      
      
    
    
      3.7.
      Tot een aankoop van het pand kwam het op dat moment (nog) niet.
      
      
        
          
            [appellant] benaderde [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      3.8.
      Begin december 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] gevraagd of hij beschikbare interessante woningen in [plaats 3] voor hem kon vinden, omdat hij op zoek was naar een investeringsmogelijkheid. [geïntimeerde] stuurde [appellant] berichten over een aantal objecten door.
      
    
    
      3.9.
      Eén van die objecten was het pand, dat inmiddels door de nieuwe eigenaar te koop was gezet. [appellant] liet [geïntimeerde] weten dat hij (nog steeds) in het pand was geïnteresseerd.
      
    
    
      3.10.
      
        [geïntimeerde] heeft vervolgens contact gelegd met vastgoedadviseur [naam 2] (hierna: [naam 2] ), die hem op 9 januari 2020 een verkoopbrochure van het pand heeft gestuurd. Deze brochure stuurde [geïntimeerde] de volgende dag aan [appellant] .
      
    
    
      3.11.
      Ook [naam 2] heeft gekeken naar de mogelijke inkomsten die met de verhuur van het pand konden worden gegenereerd. Hierover stuurde hij [geïntimeerde] op 13 januari 2020 een bericht.
      
    
    
      3.12.
      
        [geïntimeerde] heeft dit bericht aan [appellant] doorgestuurd, met de mededeling:
      
      
        
          (…) Basicly Without the attic the rent can be € 9000,00 per month. Their is Still a little potential
        
      
      
    
    
      3.13.
      Op 22 januari 2020 heeft [appellant] de hiervoor genoemde e-mails van [naam 1] over de huurinkomsten (zie randnummers 3.4 tot en met 3.6 hiervoor) doorgestuurd aan [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.14.
      Ook verzocht hij [geïntimeerde] om contact te leggen met de verkoopmakelaar van het pand. [geïntimeerde] regelde bij de verkoopmakelaar een bezichtiging van het pand, die op 29 januari 2020 heeft plaatsgevonden. Hierbij zijn in ieder geval [appellant] , [geïntimeerde] en de verkoopmakelaar aanwezig geweest.
      
    
    
      3.15.
      Na afloop van de bezichtiging heeft [geïntimeerde] diverse documenten over het pand van de verkoopmakelaar ontvangen, waaronder een taxatierapport van 11 december 2019. Deze documenten heeft hij doorgestuurd aan [appellant] .
      
    
    
      3.16.
      Eén van de bijlagen bij het taxatierapport was een uittreksel uit het kadaster. Op dit uittreksel en in het rapport zelf is bij de kadastrale omschrijving van het pand één perceelnummer vermeld. Onder het kopje "VVE en invloed op de waardering" stond in het rapport: 
      
      
        
          (…) Niet gesplitst, geen VVE (…)
        
      
      
      
        Bij de opsomming van de door de taxateur geraadpleegde documenten stond:
      
      
      
        
          (…) Splitsingsakte: NVT (…)
        
      
      
    
    
      3.17.
      Op 31 januari 2020 heeft vervolgens een bespreking plaatsgevonden, waarbij [appellant] , [geïntimeerde] en de verkoper van het pand aanwezig waren. [appellant] besloot na deze bespreking om een bod op het pand te doen.
      
    
    
      3.18.
      
        [geïntimeerde] en [appellant] zijn rond deze tijd overeengekomen dat [geïntimeerde] , als het tot een aankoop van het pand zou komen, een beloning van 1% van de te betalen koopsom zou krijgen voor zijn diensten.
      
    
    
      3.19.
      
        [appellant] en de verkoper van het pand zijn het eens geworden over een koopprijs van € 2.050.000,00. Op 4 februari 2020 heeft de notaris van de verkoper een e-mail gestuurd aan [appellant] met het concept van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.20.
      In artikel 6 van dit concept is een aantal documenten opgesomd, waaronder het taxatierapport, dat [appellant] door te tekenen verklaarde te hebben ontvangen. Op het verzoek van [appellant] aan [geïntimeerde] om mee te kijken, heeft [geïntimeerde] diezelfde dag geantwoord:
      
      
        
          (…) All documents from article 6 are in place. I went over them and these are all the documents needed and no Red flags.
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [appellant] heeft op 5 februari 2020 de hiervoor genoemde e-mail van de notaris van de verkoper beantwoord:
      
      
        
          (…) I am now going through the docs and if proxy solution and all in order in terms of documents we could go a head. (…)
        
      
      
    
    
      3.22.
      De koopovereenkomst is die dag getekend. [geïntimeerde] heeft daarna op 6 februari 2020 een factuur aan [appellant] gestuurd en hierin een voorschot van 10% in rekening gebracht voor zijn werkzaamheden, met de omschrijving:
      
      
        
          agent fee 1% commission purchase 
        
        
          re building [straat] 194
        
      
      
    
    
      3.23.
      Op 9 maart 2020 heeft de levering van het pand plaatsgevonden. [appellant] was samen met [geïntimeerde] bij de notaris aanwezig. [appellant] heeft na de levering het restant van zijn vergoeding aan [geïntimeerde] voldaan, waardoor hij in totaal € 20.500,00 aan [geïntimeerde] betaald heeft.
      
    
    
      3.24.
      Eind juni 2020 is er contact geweest tussen partijen over de mogelijke verkoop van het pand door [appellant] . [geïntimeerde] heeft in dit verband aan [appellant] geschreven:
      
      
        
          (…) My advice is to sell the below apartment. The souterain and bel-etage The other 2 apartments needs some remodeling and renovation to make it sellable. (…)
        
      
      
    
    
      3.25.
      Enige tijd hierna zijn partijen erachter gekomen dat het pand juridisch niet gesplitst was en dat de appartementen in het pand dus niet afzonderlijk konden worden verkocht.
      
    
    
      3.26.
      Op 2 juli 2020 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven:
      
      
        
          (…) 
        
        
          We have the following options to move forward regarding the building 194.
        
        1. Rent out to students (…)
        2. Sell the building as-is (…)
      
      
    
    
      3.27.
      Partijen hebben elkaar die dag ook de volgende berichten gestuurd:
      
      
        
          [appellant] : 	Hoe can this mistake happen. I was informed I buy 3 separate apartments. And you confirmed at the time all is fine and documents were checked.
      
      
      
        
          [geïntimeerde] : 	It is a mistake. We saw the addresses with different door numbers. But not legally split. You are able to rent out per address.
      
      
      
        
          [appellant] : 	(…) this is a very expensive mistake
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van betaalde courtage à € 20.500,00; en
        II. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, door [appellant] begroot op € 28.345,73;
      
      
      
        een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, met nakosten en rente.
      
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. De rechtbank heeft daaraan ten grondslag gelegd dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] wist of had moeten begrijpen dat [appellant] een juridisch gesplitst pand wilde kopen. [geïntimeerde] is daarom niet tekortgeschoten in de uitvoering van zijn opdracht. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. De grieven zullen hierna gezamenlijk worden behandeld.
      
    
    
      5.2.
      
        [appellant] heeft aan zijn vordering – kort samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Met [geïntimeerde] is een overeenkomst van opdracht gesloten op grond waarvan [geïntimeerde] voor [appellant] zou bemiddelen bij aankoop van een onroerende zaak. [geïntimeerde] trad daarbij op als vastgoedadviseur, vergelijkbaar met een makelaar. Uit vaste jurisprudentie volgt dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vastgoedadviseur mag worden verwacht dat hij ook zonder expliciete opdracht onderzoek doet, inlichtingen inwint,  aanbevelingen doet en waarschuwingen geeft. [geïntimeerde] heeft deze actieve rol verzaakt door onvoldoende door te vragen naar de wensen en behoeften van [appellant] en hem niet te waarschuwen dat het pand niet gesplitst was. Daarmee heeft hij niet aan de op hem rustende zorgplicht voldaan. Als gevolg van deze tekortkoming heeft [appellant] schade geleden, aldus steeds [appellant] . 
      
    
    
      5.3.
      Op [appellant] , die zich op de rechtsgevolgen van deze stellingen beroept, rust de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast daarvan. [appellant] wijst ter onderbouwing van zijn stellingen op de werkzaamheden die [geïntimeerde] feitelijk heeft verricht. Zo heeft [geïntimeerde] alle documenten van het pand opgevraagd bij de verkoper. [geïntimeerde] heeft meermaals contact gehad met [appellant] over de potentiële huuropbrengsten. Verder heeft hij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst geconstateerd dat er ‘no Red flags’ waren. [geïntimeerde] was daarnaast aanwezig bij de bezichtiging en besprekingen met de verkoper, en ook bij de juridische levering van het pand op het kantoor van de notaris. Uit dit alles blijkt dat [geïntimeerde] meer was dan alleen iemand die de contacten heeft gelegd, aldus [appellant] . 
      
    
    
      5.4.
      
        [geïntimeerde] betwist dat hij een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten, en dat zijn rol vergelijkbaar was met die van een vastgoedadviseur/makelaar. Hij stelt dat hij slechts het contact heeft gelegd tussen [appellant] en de potentiële verkoper van het pand, en dat hij met het oog daarop allerlei hand- en spandiensten heeft verleend. Zijn positie strekt niet verder dan die van aanbrenger. Hij betwist dan ook dat zijn zorgplicht zo ver strekte als door [appellant] gesteld. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] handelde niet als vastgoedadviseur
        
      
      
    
    
      5.5.
      Het hof overweegt ten aanzien van de inhoud en reikwijdte van de overeenkomst van opdracht als volgt. 
      
    
    
      5.6.
      Vaststaat dat er geen schriftelijke opdracht van [appellant] aan [geïntimeerde] bestaat. Partijen zijn het er kennelijk ook over eens dat er geen expliciete mondelinge afspraken zijn gemaakt over de rol van [geïntimeerde] . 
      
    
    
      5.7.
      Nu [appellant] stelt dat de rol van [geïntimeerde] gelijk te stellen is aan die van een vastgoedadviseur dan wel aankoopmakelaar, en dat dit blijkt uit de daadwerkelijk door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden, komt het erop aan of [appellant] ervanuit mocht gaan dat [geïntimeerde] die rol op zich nam en daarmee instemde. Ter beoordeling ligt de vraag voor of [appellant] voldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om die stelling te staven. Dat is niet het geval. 
      
      
        5.7.1.
        Uit de handelingen van [geïntimeerde] en de overgelegde correspondentie blijkt namelijk niet dat [geïntimeerde] , voorafgaand aan de aankoop van het pand, de rol heeft vervuld van een aankoopmakelaar of vastgoedadviseur. [geïntimeerde] heeft het contact gelegd tussen de verkoper en [appellant] , hetgeen geheel consistent is met zijn positie als aanbrenger. Uit niets blijkt echter dat hij zélf inhoudelijk heeft geadviseerd over de aankoop, de koopprijs of de mogelijkheden om met het pand winst te maken. Dat was ook niet nodig, omdat die analyse al door [naam 1] was gemaakt toen [appellant] in mei 2019 voor de eerste keer belangstelling in het pand toonde. [geïntimeerde] heeft slechts de inschatting van de potentiële huuropbrengsten van [naam 2] aan [appellant] doorgestuurd (zie 3.12), hetgeen in lijn is met de hand- en spandiensten die [geïntimeerde] stelt te hebben verricht. 
        
      
      
        5.7.2.
        De zinsnede ‘no Red flags’, zoals hiervoor onder 3.20 genoemd, maakt dit niet anders. Gelet op de overige bewoordingen van het bericht, en gelet op het feit dat – ook buiten de context van dit bericht – niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] inhoudelijk advies heeft gegeven met betrekking tot de voorgenomen koop van het pand, kan hieraan niet de betekenis worden toegekend die [appellant] hieraan zou willen toekennen, namelijk dat uit het bericht is af te leiden dat [geïntimeerde] opereerde als adviseur of de rol van aankoopmakelaar vervulde. Deze mail is daarnaast verzonden nadat [appellant] en de verkoper al overeenstemming over de prijs hadden bereikt. In de concept-koopovereenkomst werd verwezen naar de bijgevoegde documenten. Nu [appellant] stelt het Nederlands niet machtig te zijn, is de verklaring van [geïntimeerde] , dat hij slechts heeft gecheckt of alle genoemde documenten er inderdaad waren, in overeenstemming met de rol van aanbrenger die ook hand- en spandiensten verricht. 
        
      
      
        5.7.3.
        
          [geïntimeerde] was verder weliswaar aanwezig bij de bezichtiging van het pand, besprekingen met de verkoper en de levering van het pand bij de notaris, maar ook daaruit blijkt niet dat hij inhoudelijk geadviseerd heeft over de eventuele aankoop van het pand. [appellant] stelt ook niet dat [geïntimeerde] hem bij die gelegenheden heeft geadviseerd of zich inhoudelijk met de gang van zaken heeft bemoeid.
        
      
    
    
      5.8.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat uit de door [appellant] aangevoerde feiten en omstandigheden niet kan worden afgeleid dat [appellant] in redelijkheid heeft mogen aannemen dat [geïntimeerde] de rol van makelaar of vastgoedadviseur voor hem zou vervullen, en dat [geïntimeerde] dus ook niet de daarmee overeenstemmende zorgplicht had. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] is niet tekortgeschoten
        
      
      
    
    
      5.9.
      Tegen die achtergrond levert het handelen van [geïntimeerde] geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op. Dat oordeel berust op de volgende overwegingen. 
      
    
    
      5.10.
      Uit de door [appellant] aangevoerde feiten en omstandigheden volgt niet dat [geïntimeerde] op grond van de contractuele relatie met [appellant] gehouden was om uit zichzelf onderzoek te doen naar de wensen van [appellant] met betrekking tot het pand. Zijn positie was immers niet gelijk te stellen met een makelaar of vastgoedadviseur. [appellant] stelt voorts dat [geïntimeerde] wist of had moeten weten dat [appellant] een juridisch gesplitst pand zocht en hem had moeten waarschuwen voor het feit dat het pand niet juridisch gesplitst was. Voor zover [appellant] daarmee bedoelt dat dit ook geldt als [geïntimeerde] niet gelijkgesteld kon worden met een aankoopmakelaar/vastgoedadviseur, is de gehele situatie van belang, waaronder wat partijen met betrekking tot de aan [geïntimeerde] verstrekte opdracht over en weer hebben verklaard en begrepen. 
      
      
        5.10.1.
        Niet is gesteld of gebleken dat [appellant] aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat hij een pand zocht dat juridisch gesplitst was. [appellant] stelt slechts dat hij met [geïntimeerde] heeft besproken dat hij het pand wilde kopen als belegging, waarbij hij alle opties open wilde houden. Daarnaast heeft [appellant] de stelling van [geïntimeerde] niet weersproken dat hij het pand zelf wilde bewonen en deels wilde verhuren. Het was vanwege de uitbraak van de coronapandemie voor [appellant] en zijn gezin niet mogelijk om naar Nederland te verhuizen. Tijdens de zitting van 18 april 2024 heeft mr. [naam 3] bevestigd dat [appellant] het pand uiteindelijk ook daadwerkelijk zelf heeft bewoond, en dat het op dit moment geheel verhuurd wordt. 
        
      
      
        5.10.2.
        
          [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat hij, met deze doelstelling in het achterhoofd (eigen bewoning en gedeeltelijke verhuur) en in zijn rol als aanbrenger/tussenpersoon, inlichtingen heeft ingewonnen bij [naam 2] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ). [geïntimeerde] heeft eerst bij [naam 2] nagevraagd welke panden voor aankoop beschikbaar waren en daarna geïnformeerd naar welke huuropbrengsten daarmee gegenereerd zouden kunnen worden. [naam 4] was de makelaar van de verkoper van het pand. Zij heeft verklaard dat met [appellant] alleen over de verhuur van het pand is gesproken. Ook  Wijsenbeek, de verkoper van het pand, heeft verklaard dat [appellant] erg geïnteresseerd was in de verhuur van het pand. Klaarblijkelijk is op de momenten dat over verhuur van het pand werd gesproken, niet ook de optie om de appartementen in het pand afzonderlijk door te verkopen ter sprake gekomen. 
        
      
      
        5.10.3.
        Dat [appellant] zich niet voor derden kenbaar geïnteresseerd heeft getoond in de vraag of het pand juridisch gesplitst was, wordt verder ondersteund door de omstandigheid dat [appellant] al eerder geprobeerd had om met behulp van [naam 1] het pand te kopen, waarbij de vraag of het pand juridisch gesplitst was op dat moment kennelijk ook geen rol speelde. Uit de overgelegde stukken blijkt namelijk niet dat [naam 1] of [appellant] daar iets over hebben opgemerkt. In door [geïntimeerde] overgelegde correspondentie tussen [appellant] en [naam 1] blijkt dat slechts over verhuur van het pand is gesproken. 
        
      
    
    
      5.11.
      Overige omstandigheden waaruit blijkt dat [geïntimeerde] op de hoogte was van de wens van [appellant] om een juridisch gesplitst pand te kopen, of daarvan redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn, ontbreken. [geïntimeerde] mocht dus uitgaan van de doelstelling van eigen bewoning en verhuur. 
      
    
    
      5.12.
      Bovendien volgt uit verschillende documenten dat het pand niet juridisch gesplitst was. Zo staat er bijvoorbeeld in een uittreksel van het kadaster één kadastrale (perceel)aanduiding. Dit is herhaald in het koopcontract en de leveringsakte. In het taxatierapport staat in de SWOT-analyse ‘splitsen’ als kans opgenomen, terwijl in dit rapport ook is benoemd dat het pand niet gesplitst is en dat er (dus) geen VvE is. 
      
      
        5.12.1.
        Van [appellant] , die geen onbekende is op de Nederlandse vastgoedmarkt, had op zijn minst verwacht mogen worden dat hij hierover vragen stelde, als dit voor hem een doorslaggevend punt was. 
        
      
      
        5.12.2.
        Daarbij weegt mee dat niet vaststaat dat [appellant] het Nederlands onvoldoende machtig is om genoemde informatie in de documenten op te merken. [geïntimeerde] betwist dat gemotiveerd met de stelling dat op de notaris een verplichting rust om een tolk te regelen bij het juridisch transport als iemand de Nederlandse taal niet machtig is, en dat dus uit de afwezigheid van een tolk ten tijde van de levering van het pand bij de notaris kan worden afgeleid dat [appellant] de Nederlandse taal wel machtig is. 
        
      
      
        5.12.3.
        Maar zelfs als juist is dat [appellant] het Nederlands niet beheerst, dan betekent dit dat hij, toen hij werd geconfronteerd met Nederlandse stukken, zelf maatregelen diende te nemen om ervoor te zorgen dat hij begreep wat daarin stond. 
        
      
      
        5.12.4.
        Dat geldt zeker bij een zakelijke transactie van meerdere miljoenen. Een e-mail aan [geïntimeerde] , nadat reeds overeenstemming met de verkoper was bereikt, is, gegeven de rol van [geïntimeerde] , niet een adequate maatregel. 
        
      
      
        5.12.5.
        Daarbij komt nog dat [appellant] die e-mail van 4 februari 2020 niet in het geding heeft gebracht, terwijl [geïntimeerde] stelt dat de vraag daarin slechts was om te controleren of de stukken compleet waren.
        
      
    
    
      5.13.
      
        [geïntimeerde] mocht daarom uitgaan van de doelstelling van eigen bewoning en verhuur. Hiervoor was een eventuele juridische splitsing van het pand niet nodig.
      
    
    
      5.14.
      De door [appellant] overgelegde verklaringen van [naam 5] en [naam 6] , makelaars in [plaats 3] , maken het voorgaande niet anders. Zij hebben – samengevat – verklaard dat een vastgoedadviseur normaal gesproken bij zijn cliënt moet navragen met welk doel deze een bepaalde aankoop wil doen, om de cliënt goed te kunnen adviseren. Zij zijn echter in hun verklaringen uitgegaan van een volledige service van een vastgoedadviseur. Dat impliceert een andere contractuele verhouding en een grotere mate van betrokkenheid dan [appellant] , op grond van de overeenkomst met [geïntimeerde] , van [geïntimeerde] mocht verwachten. 
      
    
    
      5.15.
      Ook de gestelde omstandigheid dat [geïntimeerde] zélf in de veronderstelling was dat het pand juridisch gesplitst was, brengt niet mee dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, nu [geïntimeerde] niet wist of hoefde te begrijpen dat dit voor [appellant] een belangrijk punt was. 
      
      
        
          Geen verplichting tot terugbetaling van de courtage en vergoeding van kosten
        
      
      
    
    
      5.16.
      Nu [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, bestaat geen grondslag voor een verplichting tot terugbetaling van de courtage en evenmin voor vergoeding van de andere door [appellant] gestelde schadeposten. Daarbij wordt nog daargelaten dat voor toewijzing van de vordering ook nodig is dat sprake is van schade en van causaal verband tussen de tekortkoming en de schade; beide staan niet vast.
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      Het hof komt tot de conclusie dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst met [appellant] . Dat betekent dat de grieven niet slagen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] wordt in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    783,00
      - salaris advocaat	€ 6.639,00 (tarief IV, 3 punten)
      Totaal	€ 7.422,00
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 7.422,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan en betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
    
    
      6.3.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en S.C.H. Molin en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2024.