ECLI:NL:GHSHE:2025:405, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-02-2025, 200.333.406_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur woonruimte; gebreken; veroordeling tot herstel met dwangsom; huurprijsvermindering; opheffing beslag

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.333.406/01
    
    
    
      
        arrest van 18 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. T. de Mos te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. J. Mikes te Rotterdam,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 4 oktober 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 juli 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9942904 \ CV EXPL 22-3753)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding in hoger beroep met grieven, producties en een eiswijziging;
        - de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties en een eiswijziging;
        - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties en eiswijziging;
        - de akte houdende verzet tegen de eiswijziging;
        - de antwoordakte;
        - de rolbeslissing waarin het bezwaar tegen de eiswijziging ongegrond is verklaard;
        - de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
        - de door [geïntimeerden] toegezonden producties, die bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding zijn gebracht;
        - de door [appellante] toegezonden producties, die eveneens bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding zijn gebracht.
      
      
    
    
      2.2.
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in principaal en incidenteel hoger beroep
      
      
        De feiten
      
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
        
          Op 17 oktober 2014 zijn [appellante] , althans haar rechtsvoorganger, en [geïntimeerden] een schriftelijke huurovereenkomst met elkaar aangegaan op grond waarvan [appellante] aan [geïntimeerden] de woning te [adres A] (hierna: het gehuurde) verhuurt. De woning betreft een vrijstaande bungalow in de bossen. In artikel 4.2 is een huurprijs van € 1.995,00 per maand overeengekomen en in artikel 5 is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd.  
        
        
          Op 20 oktober 2014 heeft de beheerder van (de rechtsvoorganger van) [appellante] , Best Intermediair, een begin/eindinspectierapport opgesteld. Daarin is o.a. opgenomen dat de vloer in de woonkamer beschadigd is.
        
        
          Na aanvang van de huur is [geïntimeerden] een bedrag aan huur gaan betalen van € 1.950,00 per maand.
        
        
          Jaarlijks berichtte Best Intermediair namens de verhuurder dat de huur werd geïndexeerd. In het bericht stond tevens de nieuwe huurprijs onder verwijzing naar de “bijlage CBS”.  [geïntimeerden] reageerde daarop steeds met een bezwaar. Zo meldde hij in augustus 2016 en 2017:  
        
      
      
        “(…) Als eerste wil ik opmerken dat ons verblijf in het huis naar zeer grote tevredenheid is.
      
      
      
        
          Evenwel, het is een huis waaraan wij [persoon A] , uw collega, hebben laten zien dat er sprake
        
        
          is aan het huis van serieus achterstallig onderhoud, en wij zijn van mening dat een huur
        
        
          van €1.950 echt het maximum is dat voor dit huis redelijk is.
        
      
      
      
        
          Ik noem bijvoorbeeld de keuken, waar als er veel regen valt een lekkage ontstaat van het
        
        
          platte dak; ik noem ook het dak van het achterterras, waar een aantal platen gescheurd
        
        
          zijn en moeten worden vervangen; ik noem de staat van het houtwerk bij en rond de
        
        
          ingang van de woning, die in zeer slechte staat is; de vloer in de huiskamer waar stukken
        
        
          uit het parket loskomen. Dit betekent dat het niet veilig is om zonder schoenen aan te
        
        
          hopen, omdat de kans bestaat op splinters. Ik noem de staat van de dakgoten, waar ik een aantal reparaties aan heb verricht, maar die moeten worden vervangen. Deze gebreken zijn ook direct met [persoon B] besproken.
        
        
          Ik wil dan ook op deze wijze bezwaar maken op de voorgestelde huurverhoging.
        
        
          Een en ander wordt altijd in zeer goede verstandhouding met vertegenwoordiger van de
        
        
          huiseigenaar afgewikkeld, en ik ga er ook vanuit dat u hierover met [persoon B]
        
        
          tot een acceptatie zult komen.(…)”
        
      
      
         In zijn bezwaar van augustus 2018 en 2019 heeft [geïntimeerden] aan de opsomming van het achterstallig onderhoud nog toegevoegd dat bij regen het gebruik van het (overdekte) terras onmogelijk is. Ook in de jaren 2020 en 2021 heeft Hekker bezwaar gemaakt tegen de aangekondigde indexering. 
         Op al deze bezwaren van [geïntimeerden] heeft [appellante] niet gereageerd en al die jaren tot november 2020 heeft [geïntimeerden] een bedrag van € 1.950,00 per maand betaald. Op 2 november 2020 heeft [geïntimeerden] de per november 2020 geïndexeerde huurprijs van € 2.163,89 iedere maand betaald.
         Partijen hebben met elkaar gesproken over de aankoop van het gehuurde door [geïntimeerden] maar deze gesprekken hebben niet tot een koopovereenkomst geleid.
         Bij brief van 20 mei 2021 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2021, “in verband met de verkoop van de woning”.
         Op 18 oktober 2021 heeft de rechtshulpverlener van [geïntimeerden] een brief verzonden aan [appellante] met het verzoek om de gebreken die zijn genoemd in de bijlage bij deze brief binnen zes weken te herstellen dan wel een plan van aanpak aan te leveren. In de bijlagen zijn de gebreken genoemd waarbij aansluiting is gezocht bij het Gebrekenboek van juli 2021.
         In een reactie hierop bericht Best Intermediair op 9 december 2021 dat in de opsomming diverse zaken staan die voor rekening van de huurder zijn en dat er zaken in staan “waar afspraken over gemaakt en in afwachting van het aankoopproces zijn”. Voorts wordt aangegeven dat inhouding van de huur niet wordt geaccepteerd.
         In december 2021 is een bedrag van € 908,84 en in januari en februari 2022 een bedrag van (2x) € 1.122,68 ingehouden.
         [geïntimeerden] heeft [XX] bouwconsultancy ingeschakeld met het verzoek om een onderzoek te doen naar de gebreken en het herstel daarvan. Op 14 april 2022 is er een opname geweest waarbij de echtgenoot van [appellante] , haar beheerder, [persoon C] van [YY] Bouwbedrijf aanwezig waren. Op 31 mei 2022 is door [XX] gerapporteerd.
      
      
      
        
          De eerste aanleg en de daaropvolgende twee kort gedingen
        
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure heeft [appellante] in conventie, kort samengevat, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        1. de huurovereenkomst d.d. 17 oktober 2014 tussen partijen ontbindt;
        II. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt 
        
          
            het gehuurde te ontruimen;
          
          
            tot betaling van € 8.513,60 aan achterstallige huurpenningen met rente;
          
          
            de huurpenningen te betalen tot en met de dag van ontbinding van de huurovereenkomst met rente;
          
          
            een schade- c.q. gebruiksvergoeding te betalen voor het gebruik van het gehuurde vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst is (wordt) ontbonden tot en met de ontruimingsdatum, met rente;
          
          
            € 3.479,66 aan onderhoud- en herstelkosten te betalen met rente;
          
          
            veroordeelt € 894,93 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen;
          
          
            in de proceskosten met rente en nakosten.
          
        
        
      
      
        3.2.2.
        Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] de huurpenningen niet tijdig betaalt, een huurachterstand heeft laten ontstaan en aldus zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.
        
      
      
        3.2.3.
        
          
            [geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in reconventie gevorderd dat 
          bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
          I. de huurprijs van het gehuurde wordt verminderd met 40%, resp. 30% (subsidiair),
          resp. 20% (meer subsidiair) over de periode van 21 oktober 2014 dan wel vanaf
          18 augustus 2016 dan wel vanaf 8 oktober 2021 tot de dag dat de sub 77 gestelde gebreken adequaat, deskundig en definitief verholpen zijn,
          en
          hen toe te staan het door hen opgeschorte bedrag van € 3.197,84 hiermee te verrekenen,
          en
          
            [appellante] te veroordelen om het (restant) van het dientengevolge door hen teveel betaalde bedrag aan huur terug te betalen,
          en
          
            [appellante] te veroordelen om binnen acht dagen na het in deze te wijzen vonnis aan hen te betalen het bedrag van € € 1.427,80, te vermeerderen met rente;
        
        
        
          II. [appellante] te veroordelen om binnen dertig dagen na het in deze te wijzen vonnis de sub 77 gestelde gebreken adequaat en deskundig definitief te (laten) verhelpen en het jaarlijks onderhoud aan de cv-ketel adequaat en deskundig te laten uitvoeren, dit alles op straffe van een aan [geïntimeerden] in reconventie te verbeuren dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [appellante] hiermee in gebreke blijft, zulks met een
          maximum € 50.000,00;
        
        
        
          III. dan wel een zodanige maatregel te treffen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
        
        
        
          IV. met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze procedure, met rente en nakosten. 
        
        
      
      
        3.2.4.
        
          Na een gehouden mondelinge behandeling en een aktewisseling heeft de kantonrechter eindvonnis gewezen. Daarin heeft de kantonrechter
          
            in conventie 
          
          
            [geïntimeerden] veroordeeld om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 381,87, zijnde het bedrag van € 360,00 plus 6% btw, wegens kosten voor het snoeien van de hoog opgaande bomen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag der voldoening en de overige vorderingen afgewezen met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure.
          
            In reconventie heeft de kantonrechter 
        
        
          
            de (geïndexeerde) huurprijs verminderd met 5%, te rekenen over de periode vanaf 18 augustus 2016 tot het moment dat [appellante] de voor haar rekening komende gebreken (beschreven in rechtsoverweging 2.6 van het vonnis) adequaat en deskundig heeft hersteld of laten herstellen;
          
          
            
              [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerden] binnen acht dagen na vonnisdatum te betalen een bedrag van € 295,11 wegens huurprijsvermindering (na verrekening met het bedrag aan opeisbare huurachterstand en het bedrag dat [geïntimeerden] had opgeschort), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 25 augustus 2022 tot aan de dag van betaling;
          
          
            
              [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerden] binnen acht dagen na vonnisdatum te betalen een bedrag van € 1.427,80 wegens kosten deskundige, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 25 augustus 2022 tot de dag van betaling;
          
          
            
              [appellante] veroordeeld om binnen dertig dagen na vonnisdatum de onder punt 2.6 vermelde gebreken, voor zover voor haar rekening komend, adequaat en deskundig te (laten) verhelpen en het jaarlijks onderhoud aan de cv-ketel adequaat en deskundig te laten uitvoeren, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel hieronder begrepen, dat [appellante] in gebreke blijft met de uitvoering hiervan, met een maximum van € 25.000,00 en
          
          
            
              [appellante] veroordeeld in de proceskosten met rente en nakosten. 
          
        
        Het meer of anders gevorderde is afgewezen. 
        
      
      
        3.2.5.
        Voormeld vonnis is op 21 juli 2023 door [geïntimeerden] aan [appellante] betekend, met het bevel om binnen 30 dagen na 6 juli 2023 over te gaan tot herstel van de in het vonnis genoemde gebreken en tot het jaarlijks onderhoud van de cv-ketel overeenkomstig de veroordeling in het vonnis. [appellante] is niet binnen de in het vonnis gestelde termijn van 30 dagen over gegaan tot herstel van de in het vonnis genoemde gebreken.
        
      
      
        3.2.6.
        
          [appellante] heeft een executiegeschil aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter. Zij vorderde dat het [geïntimeerden] verboden zou worden het vonnis van 6 juli 2023 te executeren totdat in de nog aanhangig te maken hoger beroep procedure door het hof is beslist, dan wel totdat [appellante] redelijkerwijs in staat kan worden geacht de benodigde werklieden opdracht te geven de gebreken te herstellen. Bij vonnis van 3 augustus 2023 heeft de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van het vonnis, voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld om binnen 30 dagen na het vonnis van 6 juli 2023 de ingevolge dat vonnis voor haar rekening komende gebreken te verhelpen, geschorst tot 15 september 2023.
        
      
      
        3.2.7.
        
          Bij exploot van 20 oktober 2023 is aan [appellante] bevel gedaan om tot betaling van
          € 7.641,32 ter zake verbeurde dwangsommen (30 dagen à € 250,00) en explootkosten over te gaan omdat blijkens de inspectierapporten van [ZZ] van 15 september en 4 oktober 2023 niet is voldaan aan de veroordeling tot herstel van de in het vonnis genoemde gebreken en het onderhoud. Op 30 oktober 2023 hebben [geïntimeerden] ten laste van [appellante] uit hoofde van de verbeurde dwangsommen executoriaal beslag gelegd onder zichzelf op de door hen aan [appellante] maandelijks te betalen huurpenningen van € 2.373,49.
        
        
      
      
        3.2.8.
        In kort geding heeft [appellante] de opheffing van voormeld beslag gevorderd, hetgeen door de voorzieningenrechter bij vonnis van 11 december 2023 is afgewezen
        
        
          
            De omvang van het hoger beroep
          
        
      
      
        3.3.1.
        
          [appellante] heeft in het principaal hoger beroep een aantal grieven aangevoerd, genummerd I tot en met IV en VII tot en met XIII. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van de volgende gewijzigde primaire vorderingen die het hof als volgt kort samenvat:
        
          
            ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming;
          
          
            betaling van € 10.519,55 aan achterstallige huur vermeerderd met rente;
          
          
            betaling van de huur tot de datum van ontbinding en daarna van een gebruikers-vergoeding tot de datum van ontruiming;
          
          
            terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg is betaald en van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis aan kosten heeft moeten maken, vermeerderd met rente;
          
          
            betaling van € 24.340,09  aan onderhouds- en herstelkosten, vermeerderd met rente;
          
          
            de wijze van herstel van de parketvloer en van het dak in verband met de lekkage in het overdekt terras te bepalen;
          
          
            betaling van de deskundigenkosten van € 1.996,50;
          
          
            opheffing van het gelegde beslag;
          
          
            betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en
          
          
            veroordeling in de proceskosten.
          
        
        
      
      
        3.3.2.
        
          [geïntimeerden] heeft in incidenteel hoger beroep zes grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het het in conventie toegewezen bedrag betreft, de in reconventie bepaalde vermindering van de huurprijs met 5% en de veroordeling van [appellante] tot herstel van gebreken. Hij heeft in hoger beroep, kort samengevat, gevorderd dat
        
          
            de huurprijs met 40% wordt verminderd vanaf 21 oktober 2014;
          
          
            betaling van de teveel betaalde huur;
          
          
            betaling van € 1.999,53;
          
          
            veroordeling van [appellante] om binnen dertig dagen na het vonnis van 6 juli 2023 de gebreken zoals genoemd in nummer 77 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie te (laten) verhelpen op verbeurte van een dwangsom die per datum arrest verhoogd moet worden naar € 1.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00;
          
          
            veroordeling van [appellante] tot vervanging van de gordijnen, de renovatie van de badkamer, het aanbrengen van een antisliplaag op de terrastegels en het schilderen van het metselwerk aan de buitenzijde van de woning;
          
          
            veroordeling van [appellante] tot het gedogen van het plaatsen van een goot op het afdak bij de garage, en haar te veroordelen tot het reinigen van het platte dak van de keuken en de goot achter het terras,
          
        
        dit alles op straffe van een (per datum arrest verhoogde) dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00;
        - met veroordeling in de kosten van de procedure.
        
      
      
        3.3.3.
        
          Beide partijen hebben hun eis in hun eerste memorie in hoger beroep gewijzigd. Dit is conform het bepaalde in artikel 347 lid 1 Rv. De (tweede) eiswijziging van [appellante] , genomen gelijktijdig met zijn memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep is toelaatbaar nu daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en deze eisvermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de volledige gegevens te kunnen doen beslissen. 
          Recht wordt dus gedaan op de gewijzigde vorderingen.
        
        
      
      
        3.3.4.
        Het hof zal aan de hand van de grieven allereerst beoordelen of de door [geïntimeerden] gestelde gebreken in rechte kunnen worden vastgesteld. Daarna zal het hof de door [appellante] gevorderde onderhouds- en herstelkosten beoordelen. Vervolgens zal het hof beoordelen of een dwangsom aan de verplichting tot herstel moet worden opgelegd en, zo ja, hoe hoog die zou moeten zijn. Daarna zal het hof beoordelen of een huurprijsvermindering in de rede ligt en, zo ja, welk percentage deze vermindering zou moeten omvatten en vanaf welk moment. Op grond van deze beslissing kan dan de mogelijke huurachterstand worden vastgesteld. Uit deze beslissing volgt de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] de huurverplichtingen deels had mogen opschorten en of er sprake is van een te late huurbetaling. Daarna komt het hof toe aan de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden, waarna een beoordeling volgt over de buitengerechtelijke incassokosten, de deskundigenkosten en de proceskosten. De nog resterende eisvermeerderingen in hoger beroep zal het hof tot slot beoordelen. 
        
        
          
            Grief I in principaal hoger beroep: de rapportage [XX]
          
        
      
      
        4.1.1.
        
          [appellante] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte in rechtsoverweging 2.5 heeft overwogen dat het rapport van [XX] voldoende zorgvuldig tot stand is gekomen. [appellante] wijst erop dat de rapporteur bevindingen in zijn rapport heeft opgenomen die hij niet zelf heeft geconstateerd. Voorts wijst [appellante] erop dat haar aannemer de vermeende gebreken heeft betwist en daarin ligt de betwisting van de deskundigheid van de rapporteur besloten, aldus [appellante] . 
        
      
      
        4.1.2.
        
          [geïntimeerden] wijst erop dat [XX] vaker als deskundige wordt ingeschakeld, dat hij geen connecties heeft met het bedrijf en dat het bedrijf onafhankelijk en deskundig is. 
        
      
      
        4.1.3.
        
          Het hof wijst er allereerst op dat de kantonrechter in ro. 2.3 overweegt dat het aan [geïntimeerden] is om te stellen en, bij betwisting te bewijzen dat er inderdaad gebreken zijn waardoor hij minder huurgenot heeft. Deze overweging is terecht in hoger beroep door geen van partijen bestreden. 
          Vervolgens stelt de kantonrechter in ro. 2.5 vast dat het deskundigenrapport van [XX] door één partij is aangevraagd en daardoor een partijrapportage is. Het rapport dient, naar het oordeel van het hof, als een onderbouwing voor de stellingen van [geïntimeerden] en het is dan aan [appellante] om deze onderbouwde stellingen voldoende te betwisten. In het kader van deze betwisting kan [appellante] aanvoeren dat de rapporteur onzorgvuldig heeft gewerkt. Op deze wijze heeft de kantonrechter de gestelde gebreken ook beoordeeld. De grief slaagt dan ook niet. 
        
        
        
          
            Grief II in principaal hoger beroep: de gebreken en het onderhoud van de cv
          
        
      
      
        4.2.1.
        
          [appellante] richt zich in grief II tegen hetgeen de kantonrechter in rechtsoverwegingen 2.6, met inbegrip van de in die rechtsoverweging opgenomen tabel, en 2.7 heeft overwogen en beslist. Het hof zal aan de hand van de grotendeels genummerde gebreken deze grief beoordelen
        
        
          
            B3 lekkage keuken
          
        
      
      
        4.3.1.
        
          [appellante] betoogt dat de oorzaak voor de lekkage in de keuken een verstopping van de goten door takken en bladafval is. Het schoonhouden van de regenwaterafvoeren en goten van het gehuurde komt voor rekening van de huurder, zulks zowel op grond van de bepalingen in het huurcontract als op grond van de wet. [appellante] betwist dat de goten niet goed bereikbaar zijn en stelt dat [geïntimeerden] ook nooit hebben verzocht om assistentie bij het reinigen van de goten.
        
      
      
        4.3.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat de takken en bladeren zich op een lager gelegen punt van de bij elkaar in aflopende v-vorm komende daken ophopen. Om dit te kunnen reinigen, moet het hellende dak worden betreden. Objectief beschouwd, is dit voor de gemiddelde huurder niet bereikbaar. 
        
      
      
        4.3.3.
        Het hof beoordeelt de grief als volgt. Als niet betwist staat vast dat [geïntimeerden] last hebben van een lekkage in de keuken. Dit kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Tussen partijen staat eveneens vast wat de oorzaak is van de lekkage, namelijk het verstopt raken van de goot, die is gelegen tussen vier hellende daken. Het hof verwijst naar de foto’s die als productie 98 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep zijn overgelegd. Het hof verwerpt dan ook de stelling van [appellante] dat niet duidelijk is om welk deel van de goot het hier gaat.
        
      
      
        4.3.4.
        
          Partijen strijden over de vraag of het regelmatig schoonhouden van deze goot een kleine herstelling is in de zin van het Besluit Kleine Herstellingen (hierna: BKH), en in concreto of deze goot voor de huurder bereikbaar is. Het hof is van oordeel dat het hier een objectieve bereikbaarheid betreft. Gelet op het feit dat voor het schoonhouden van deze ingebouwde goot een huurder op een hellend dak moet komen en erover moet lopen, is het hof van oordeel dat dit in alle redelijkheid niet van een huurder kan worden gevergd en dat deze goot dus niet voor de huurder bereikbaar is. 
          
            [appellante] heeft aangegeven dat de vorige huurders geen problemen ondervonden bij het schoonmaken van deze goot. Zij stelt dat [geïntimeerden] nooit te kennen heeft gegeven deze goot niet te kunnen reinigen en dat het wel op zijn weg had gelegen om dit te melden. Het hof passeert deze stelling nu [geïntimeerden] al vanaf 2016 heeft aangegeven dat bij veel regen het in de keuken gaat lekken. Het had dan op de weg van de verhuurder gelegen om hiernaar onderzoek te doen waarbij dan het reinigen van de goot ongetwijfeld ter sprake was gekomen. De grief slaagt dan ook in zoverre niet.
          Overigens heeft [geïntimeerden] geen schadevergoeding gevorderd (en is in zoverre het beroep van [appellante] op artikel 7:218 BW niet relevant). [geïntimeerden] heeft tijdens de zitting in hoger beroep productie 52 overgelegd, een rapportage van [ZZ] advies BV waaruit blijkt dat de “gevolgschade lekkage keuken” is afgerond maar dat er inmiddels weer een nieuwe lekkage is opgetreden.
        
        
      
      
        4.3.5.
        
          Het hof stelt vast dat de kantonrechter niet duidelijk heeft aangegeven wat nu van [appellante] wordt verlangd. De vordering van [geïntimeerden] waarin gesteld wordt dat de gebreken zoals genoemd in nummer 77 van de betreffende conclusie moeten worden hersteld, is evenmin duidelijk. Het gaat hier niet om een blijvende lekkage maar om een lekkage die optreedt als het hard regent op het moment dat de dakgoot verstopt is. Herstel van de lekkage is niet mogelijk; het gaat om het voorkomen van een volgende lekkage door, zo stelt de rapporteur van [XX] , het dak en de dakgoten jaarlijks te reinigen. De door [appellante] ingeschakelde aannemer [YY] bevestigt dit ook in zijn brief van 9 november 2022. 
          De conclusie van het hof is dan ook dat het op de weg van [appellante] ligt om het platte dak en de dakgoot regelmatig te inspecteren en schoon te houden zodat lekkages in de keuken worden voorkomen. De veroordeling tot “herstel van dit gebrek” kan dan ook niet worden uitgesproken; in zoverre zal het hof deze veroordeling vernietigen. 
        
        
      
      
        4.3.6.
        
          
            [geïntimeerden] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd met een vordering 
          inhoudende dat [appellante] iedere zes maanden of zoveel vaker als nodig is, het platte dak van de keuken en de goot achter bij het terras die niet bereikbaar is voor [geïntimeerden] te (laten) reinigen. Uit voormeld oordeel van het hof volgt dat het aan [appellante] is om ervoor zorg te dragen dat er geen lekkage in de keuken gaat ontstaan als gevolg van het niet schoonhouden van het platte dak en de goot. Een veroordeling tot het schoonhouden daarvan kan dan ook worden uitgesproken. Voor de verplichting om dit iedere zes maanden te doen, vindt het hof geen onderbouwing terwijl het zinsdeel “zoveel vaker als nodig” te onbepaald is. Het hof zal de vordering toewijzen zoals in het dictum is opgenomen.
        
        
        
          
            B8 en C8 houtwerk buiten (inclusief overkapping garage)
          
        
      
      
        4.4.1.
        
          [appellante] betoogt dat de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat het houtwerk aan de buitenzijde sterk vervuild was en daardoor niet kon worden geschilderd, terwijl het schoonhouden van dit houtwerk door de huurder moet gebeuren. Voorts wijst zij op de afspraak die met [geïntimeerden] in november 2017 is gemaakt, inhoudende dat [geïntimeerden] het schilderwerk zou verzorgen en de rekening van de verf aan hem zou worden vergoed. 
        
      
      
        4.4.2.
        
          [geïntimeerden] betwist de gestelde afspraak en wijst erop dat hij [appellante] jaarlijks heeft aangesproken op de slechte staat van het houtwerk. Voorts geeft hij aan dat hij het houtwerk regelmatig heeft schoongemaakt.
        
      
      
        4.4.3.
        Het hof stelt vast dat er geen grief is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat er na de melding van 18 augustus 2016 geen buitenschilderwerk meer heeft plaatsgevonden. Voorts is geen bewijs aangeboden van de gestelde afspraak en komt deze afspraak in rechte niet vast te staan. Dat geldt evenzeer voor de stelling dat het buitenschilderwerk sinds lange tijd niet zou zijn gereinigd. Het rapport en de daarin opgenomen foto’s van het buitenschilderwerk geven een voldoende onderbouwing voor de stelling dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan het schilderwerk. De stelling dat dit komt door het jarenlang onvoldoende schoonmaken ervan, is in het licht van de jaarlijkse meldingen van [geïntimeerden] en de overgelegde tussentijdse inspectierapporten van 2016 en 2017 (waarin staat dat de huurwoning in goede staat is bevonden met uitzondering van de vloer), niet voldoende onderbouwd met de foto’s van 14 april 2022, de verklaring van de beheerder van april 2022 en die van [YY] . Deze stukken dateren allemaal uit dezelfde periode. Niet komt dan ook vast te staan dat [geïntimeerden] niet aan zijn verplichting om regelmatig het houtwerk schoon te maken, heeft voldaan. Dat dit zeker in het onderhavige geval regelmatig dient plaats te vinden, staat naar het oordeel van het hof vast. De bungalow ligt in een bosrijke omgeving waardoor het houtwerk sneller verontreinigd raakt.
        
      
      
        4.4.4.
        Het hof beslist dan ook dat dit deel van de grief niet slaagt. De veroordeling van de kantonrechter behelst het uitvoeren van een gehele schilderbeurt van het (buiten)houtwerk van de woning inclusief reparatie en deelvervanging van het houtwerk, zoals omschreven in het [XX] rapport onder B8. Daarnaast dient [appellante] het aangetast houtwerk onder de overkapping van de garage te vervangen, zo oordeelt de kantonrechter. Deze veroordelingen zal het hof bekrachtigen. 
        
      
      
        4.4.5.
        
          
            [geïntimeerden] vordert bij eisvermeerdering in hoger beroep dat [appellante] gedoogt dat hij een goot op het afdak van de garage plaatst op zijn kosten. [appellante] weigert haar toestemming en dit is, volgens [geïntimeerden] geen situatie als bedoeld in de artikelen 3.4 en/of 3.5 van de algemene voorwaarden. 
          
            [appellante] heeft tegen dit deel van het gevorderde geen verweer gevoerd terwijl [XX] het monteren van een goot als advies geeft. Het hof wijst deze vordering, als voldoende onderbouwd en onvoldoende betwist, toe. 
        
        
        
          
            C9 schimmel in overkapt terras buiten
          
        
      
      
        4.5.1.
        
          De kantonrechter heeft aangegeven dat in het rapport van [XX] staat dat de hemelwaterafvoer deels loost in de gemetselde border, waardoor vervuiling optreedt. [appellante] dient, aldus de kantonrechter, maatregelen te treffen om de gevolgen te voorkomen en het metselwerk te reinigen. 
          
            [appellante] betoogt in haar grief dat [geïntimeerden] de hemelwaterafvoer zelf heeft afgetopt, zodat de vervuiling van het metselwerk voor zijn rekening komt. Ook hier betoogt zij dat het onderhoud aan de gevel/het metselwerk jarenlang is verzuimd en dat hierdoor een herstelactie zou moeten plaatsvinden. 
        
        
      
      
        4.5.2.
        
          [geïntimeerden] betwist dat hij de hemelwaterafvoer heeft afgetopt en dat de beschadiging door zijn toedoen is ontstaan.
        
      
      
        4.5.3.
        
          Het hof stelt vast dat [XX] aangeeft dat het metselwerk moet worden gereinigd en dat de hemelwaterafvoer buiten de bak moet afvoeren om overmatige vochtbelasting te voorkomen. In de reactie van [YY] , de aannemer die voor [appellante] werkt, van 9 november 2022 geeft deze op dit punt het volgende aan: 
          
            “Hier hebben we al bij eerdere bewoners het onderste stuk van de hemelwaterafvoer d.m.v. een z.g. ellenboog zodanig gemaakt dat het water bij droogte van de bak erin kan lopen en bij te veel water naast de bak op de stoep buiten het terras en daarna de tuin in.” 
          
          Naar het oordeel van het hof staat hiermee voldoende vast dat niet [geïntimeerden] de hemelwaterafvoer heeft afgetopt. Nu dit aftoppen de oorzaak is van de hoeveelheid vocht op het metselwerk dat volgens [XX] lang vochtig blijft en gevoelig is voor mosgroei, zijn hiermee de stellingen van [appellante] voldoende weerlegd en slaagt de grief op dit punt niet. De veroordeling tot het treffen van maatregelen om de hemelwaterafvoer te herstellen en het metselwerk te reinigen, zal het hof bekrachtigen.
        
        
        
          
            D6 en D8  houtrot bij raamportaal en lekkage
          
        
      
      
        4.6.1.
        
          [appellante] betoogt in haar grief dat het houtwerk is aangetast doordat [geïntimeerden] dit niet adequaat heeft gereinigd. Als dat was gebeurd, dan was eerder mogelijke waterintreding vastgesteld. Voorts heeft [geïntimeerden] de schade aan het glaswerk niet deugdelijk gemeld.
        
      
      
        4.6.2.
        
          Ook hier betwist [geïntimeerden] dat hij het houtwerk jarenlang niet periodiek zou hebben gereinigd. Voorts wijst hij erop dat hij in 2016 al melding heeft gemaakt van de slechte staat van het houtwerk en op het feit dat in de tussentijdse inspectie van de woning door de beheerder in 2017 al is gemeld dat Hekker wil dat er buiten wordt geschilderd. 
          Het verzoek van [geïntimeerden] om op grond van artikel 22 Rv. [appellante] te gelasten alle jaarlijkse inspectierapporten over te leggen, wijst het hof af nu [appellante] heeft aangegeven daarover niet te beschikken.
        
        
      
      
        4.6.3.
        
          Het hof stelt vast dat houtrot en een verzakking van het glas bij het raamportaal gebreken vormen. Partijen discussiëren over de oorzaak ervan. Het gaat hier om buiten-schilderwerk, hetgeen in beginsel voor rekening van [appellante] komt. [YY] geeft aan dat een glaslat moet worden vervangen en dat houtreparatie moet plaatsvinden. Hij geeft aan dat een eerdere melding de verzakking had kunnen voorkomen. 
          Dat het niet regelmatig schoonhouden van het hout de oorzaak is, is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd, gelet op de inspecties die hebben plaatsgevonden en waarin hiervan geen melding is gemaakt. Daar staat tegenover dat [geïntimeerden] wel degelijk al eerder melding heeft gemaakt van het buitenschilderwerk dat zou moeten plaatsvinden. De grief slaagt op dit punt dus niet. Krachtens het bestreden vonnis dient [appellante] het houtwerk te inspecteren en waar nodig maatregelen te treffen; deze maatregelen impliceren niet het plaatsen van dubbel glas, nu dit een verbetering van het gehuurde zou betreffen, aldus de kantonrechter. Hiertegen is geen grief aangevoerd, zodat dit laatste in rechte komt vast te staan.
        
        
        
          
            H4 vloer in woonkamer is versleten/beoordeling grief IV in incidenteel hoger beroep
          
        
      
      
        4.7.1.
        
          [appellante] betoogt dat volgens haar reparateur herstel van de vloer geen optie is omdat er jarenlang geen onderhoud is gepleegd en de toplaag dun is. Het aanbrengen van een laminaatvloer is als mogelijke oplossing aangedragen. [geïntimeerden] weigert hieraan mee te werken. Voorts betoogt [appellante] dat een parketvloer jaarlijks in de olie of de wax moet worden gezet en dat [geïntimeerden] tekort is geschoten in deze onderhoudsverplichting. 
        
      
      
        4.7.2.
        
          [geïntimeerden] wijst op het opleverrapport waarin al stond aangegeven dat de vloer beschadigd was. Hij heeft daar jaarlijks op gewezen. Hij huurt een gestoffeerde woning en het onderhoud aan de parketvloer is aan [appellante] . Een parketvloer kan niet worden vervangen door (goedkope) laminaatvloer; er dient een kwalitatief gelijkwaardige vloer te worden geplaatst, aldus [geïntimeerden] , in grief IV van het incidenteel hoger beroep.
        
      
      
        4.7.3.
        De kantonrechter heeft overwogen dat volgens [XX] volstaan kan worden met een partiële reparatie van de vloer, in combinatie met het opschuren en waxen van de gehele vloer. Het standpunt van [geïntimeerden] dat [appellante] de kosten zou moeten dragen voor de vervanging van de gehele vloer, heeft de kantonrechter afgewezen en geoordeeld dat, voor zover [geïntimeerden] meer dan het versleten deel van de vloer vervangen wil hebben, zij de kosten van het meerdere voor eigen rekening zal moeten nemen.
        
      
      
        4.7.4.
        Tussen partijen staat in hoger beroep vast dat partiële reparatie, gelet op de slijtage van de vloer, niet meer mogelijk is. Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] niet betwist dat een parketvloer jaarlijks in de olie of wax moet worden gezet. De stelling dat [appellante] hiervoor verantwoordelijk is, verwerpt het hof. Het gaat hier om onderhoud binnenshuis, vergelijkbaar met het witten van de binnenmuren en het schilderen van de kozijnen.  Nu [geïntimeerden] hiertoe niet is overgegaan en [appellante] voldoende heeft onderbouwd (met een verklaring van de reparateur) dat de oorzaak voor de dunne toplaag is gelegen in het jarenlang geen onderhoud plegen, is [geïntimeerden] voor de schade aansprakelijk, een en ander conform het vermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW. 
        
      
      
        4.7.5.
        
          De grief in principaal hoger beroep slaagt op dit punt. [appellante] zal niet worden veroordeeld tot herstel van de vloer nu tussen partijen vast is komen te staan dat herstel niet meer mogelijk is en dit, naar het oordeel van het hof, het gevolg is van het feit dat de vloer jarenlang niet behoorlijk is onderhouden door [geïntimeerden] De vordering van [appellante] onder XII waarin wordt gevraagd de wijze van herstel te bepalen, behoeft geen bespreking. Daarbij heeft [appellante] geen belang en zal zij niet ontvankelijk worden verklaard.
          Grief IV in het incidenteel hoger beroep, inhoudende dat [appellante] moet worden veroordeeld tot het leggen van een nieuwe parketvloer, slaagt niet. 
        
        
        
          
            H7 vloer in woonkamer is verzakt
          
        
      
      
        4.8.1.
        
          [appellante] betoogt dat de vloertegels bij de matrand zijn hersteld en dat de oorzaak van het loskomen van de vloer niet constructief van aard is, zoals de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen. Zij verwijst naar het rapport van [XX] .
        
      
      
        4.8.2.
        
          [geïntimeerden] geeft aan dat een woonkamervloer niet dient te verzakken.
        
      
      
        4.8.3.
        Het hof leest in het rapport van [XX] dat de betonvloer plaatselijk iets is verzakt en dat er geen indicatie is voor een constructief gebrek. De situatie is stabiel, aldus [XX] . De kantonrechter heeft aangegeven dat gedeeltelijke vervanging van de vloertegels bij de matrand volstaat. Weliswaar slaagt dit deel van de grief omdat er geen onderbouwing is voor het oordeel van de kantonrechter dat het gebrek constructief van aard is, maar het is wel een gebrek, iets wat een huurder niet behoeft te verwachten. Het herstellen daarvan is geen kleine herstelling zodat dit voor rekening van [appellante] komt. De grief leidt dan ook niet tot een ander oordeel. 
        
        
          
            I3 lekkage overdekt achterterras
          
        
      
      
        4.9.1.
        
          [appellante] betoogt dat de scheuren in de dakplaten zijn ontstaan door toedoen van [geïntimeerden] Deze beplating is betreden zonder gebruik te maken van drukverdeling. Ter onderbouwing verwijst zij naar de verklaring van [YY] en de aannemer.
        
      
      
        4.9.2.
        
          [geïntimeerden] betwist de platen te hebben betreden. Hij verwijst naar de rapportage van [XX] waarin is opgenomen dat de platen aan het einde van hun technische levensduur zijn. Voorts wijst hij op het feit dat [YY] op 23 maart 2023 heeft aangegeven dat hij het afdak nog had gemaakt ruim voordat de woning voor het eerst werd verhuurd en dat is meer dan 30 jaar geleden. [geïntimeerden] legt een verklaring van de vorige huurder over.
        
      
      
        4.9.3.
        Het hof stelt vast dat [YY] op 9 november 2022 heeft aangegeven dat de scheuren in de platen niet door haar kunnen worden verklaard door veroudering, “wellicht” door belasting. De reparateur geeft aan dat de schade enkel kan zijn ontstaan door overbelasting. Dit kan zijn een vallende tak van een boom maar meer aannemelijk door het betreden van het dak, aldus de reparateur. Deze verklaringen geven wel een vermoeden voor de stelling van [appellante] maar bewijzen dit, naar het oordeel van het hof, niet, terwijl [appellante] niet aangeeft hoe oud de platen waren terwijl deze informatie wel in haar domein ligt. De lekkage buiten is te kwalificeren als een gebrek en in rechte is niet komen vast te staan dat de oorzaak ervan aan [geïntimeerden] te wijten is. Van een vermoeden zoals is aangegeven in artikel 7:218 lid 2 BW is dan ook geen sprake. De grief slaagt op dit punt niet. De veroordeling van de kantonrechter tot herstel van de beplating zal worden bekrachtigd.
        
      
      
        4.9.4.
        
          
            [appellante] heeft in hoger beroep onder XIII gevorderd te bepalen dat de wijze van herstel van het dak in verband met de lekkage in het overdekt terras dient plaats te vinden zoals door [persoon D] van [bedrijf A] d.d. 30 augustus 2023 (productie 56) is voorgesteld alsook te laten herstellen volgens haar deskundigheid, te weten onder meer door het terugschuiven van de benodigde dakplaten en tevens te bepalen dat [geïntimeerden] meewerkt aan dit herstel en toegang geeft tot het gehuurde aan derden en [appellante] voor dit herstel, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel hieronder begrepen dat [geïntimeerden] in gebreke blijft met de medewerking aan het herstel en het verlenen van de toegang tot het gehuurde aan derden en [appellante] , met een maximum van € 50.000,00.
          
            [geïntimeerden] verwijst naar de rapportages van [ZZ] waarin is opgenomen dat de kapotte platen zijn verwijderd en dat adequaat herstel meer omvat dan een deel van de platen vervangen en een deel terugschuiven. Mocht het hof de vordering toewijzen, dan verzoekt [geïntimeerden] geen dwangsommen hieraan te verbinden; hij zal aan de veroordeling meewerken en een dwangsom zal leiden tot meer discussies en/of een executiegeschil.
          Het hof zal deze vordering deels toewijzen. Het is aan [appellante] om dit gebrek adequaat en deskundig te herstellen, een en ander conform de veroordeling van de kantonrechter. Daarmee is naar het oordeel van het hof voldoende aangegeven hoe moet worden hersteld; de wijze waarop dit resultaat wordt bereikt, is aan de verhuurder. [geïntimeerden] dient dit aan [appellante] over te laten. Pas als de werkzaamheden zoals door [appellante] uitgevoerd, niet het gewenste resultaat hebben, is het aan [geïntimeerden] om nadere stappen te ondernemen. Het hof zal de vordering toewijzen zoals in het dictum is bepaald. Een dwangsom zal het hof niet opleggen nu niet althans onvoldoende vaststaat dat [geïntimeerden] na dit arrest geen medewerking hieraan zal verlenen.
        
        
        
          
            I4 garagedeur defect
          
        
      
      
        4.10.1.
        
          [appellante] betoogt dat de garagedeur nooit defect is geweest maar dat deze verkeerd stond afgesteld. Zij verwijst ter onderbouwing naar de verklaring van de monteur. De verkeerde afstelling kan enkel handmatig plaatsvinden zodat het gebrek aan [geïntimeerden] is te wijten.
        
      
      
        4.10.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat tijdens de rondgang in april 2022 door alle partijen is bevestigd dat de motor van de garagedeur deze niet meer opende. Hij betwist dat hij de deur opzettelijk verkeerd heeft afgesteld. Bovendien functioneert de motor nog steeds niet: de lamp blijft steeds branden. 
        
      
      
        4.10.3.
        Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] voldoende onderbouwd dat het door [geïntimeerden] gestelde gebrek aan de garagedeur, namelijk een kapotte motor, in rechte niet is komen vast te staan. [geïntimeerden] heeft de stellingen van [appellante] verder niet betwist.  De grief slaagt op dit punt en de veroordeling op dit punt, inhoudende de vervanging van de motor, wordt vernietigd.
        
        
          
            K5 goten versleten
          
        
      
      
        4.11.1.
        
          [appellante] betoogt dat de goten niet dusdanig versleten zijn dat zij allemaal moeten worden vervangen. De heer Boele van [XX] heeft niet alle goten bekeken en niet gevraagd naar de leeftijd van de goten. [appellante] legt, ter onderbouwing, een verklaring van haar loodgieter over. Hij geeft aan dat na reparatie de goot er weer jaren tegen kan en dat de overige regengoten geen lekkages vertonen en “hoewel ze van verschillende ouderdom zijn, ze er zeker nog jaren tegen kunnen”.
        
      
      
        4.11.2.
        
          [geïntimeerden] betwist dat de door [appellante] ingeschakelde loodgieter een adequaat en deskundig herstel heeft verricht. Hij verwijst naar de rapportage van de heer [ZZ] waarin staat dat er nog steeds goten lekken. Dit onderbouwt dat de goten aan het einde van hun levensduur zijn. Er wordt niet voldaan aan het vonnis, aldus [geïntimeerden] 
        
      
      
        4.11.3.
        Het hof is van oordeel dat [appellante] de stelling van [geïntimeerden] dat alle goten moeten worden vervangen, gemotiveerd heeft weersproken. [geïntimeerden] heeft de stelling van [appellante] dat de heer Boele van [XX] niet alle goten heeft bekeken en niet heeft gevraagd naar de leeftijd van de goten, niet weersproken. In het rapport van [XX] zijn twee foto’s van delen van goten opgenomen waarop te zien is dat beugels zijn gecorrodeerd. Concreet bewijs van de stelling dat alle goten aan het einde van hun levensduur zijn, heeft [geïntimeerden] niet aangeboden, zodat deze stelling in rechte niet komt vast te staan. De veroordeling van [appellante] om alle goten te vervangen, zal het hof om deze reden vernietigen.
        
      
      
        4.11.4.
        Het vorenstaande neemt niet weg dat het in beginsel aan [appellante] is om lekkages in goten te herstellen. De heer [ZZ] constateert in zijn rapport van 15 september 2023 dat niet alle goten zijn vervangen. Hij vermeldt daarin niet dat er nog lekkages zijn. In zijn rapport van 15 november 2023 geeft hij aan dat er nog lekkages zijn en op de bijbehorende foto is ook een lekkage te zien. Het is aan [geïntimeerden] om steeds concreet aan [appellante] te laten weten waar deze lekkages zich bevinden zodat [appellante] en haar loodgieter deze melding concreet kunnen beoordelen. 
        
        
          
            Na 10 Afwasmachine
          
        
      
      
        4.12.1.
        
          [appellante] betoogt dat de vaatwasser door [XX] niet is gecontroleerd; [geïntimeerden] heeft aangegeven dat de vaatwasser wel wordt gebruikt maar soms stopt. Er is sprake van vervuiling door onvoldoende reiniging door [geïntimeerden] , aldus [appellante] . Zij verwijst naar productie 68, een verklaring van de reparateur. 
        
      
      
        4.12.2.
        
          [geïntimeerden] betwist dat hij de vaatwasser onoordeelkundig heeft gebruikt en niet zou hebben gereinigd; hij wijst op de leeftijd van de machine.
        
      
      
        4.12.3.
        Het hof oordeelt als volgt. Tussen partijen staat vast dat de vaatwasser niet meer naar behoren functioneerde. In die zin is er sprake van een gebrek. Partijen strijden over de oorzaak ervan. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW wordt de schade vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit vermoeden heeft [geïntimeerden] niet dan wel onvoldoende ontzenuwd. De grief slaagt op dit punt dan ook en de veroordeling tot herstel van de afwasmachine wordt vernietigd.
        
        
          
            P1 Rookkanaal
          
        
      
      
        4.12.1.
        
          [appellante] betoogt onder verwijzing naar het rapport van [XX] dat geen sprake is van een gebrek aan het rookkanaal. [geïntimeerden] stelt dat renovatie op korte termijn nodig is. Hij betwist dat [XX] niet zou hebben geconstateerd dat sprake is van een gebrek.
        
      
      
        4.12.2.
        Het hof stelt vast dat de kantonrechter heeft overwogen dat uit de bevindingen van [XX] kan worden opgemaakt dat er nu nog geen sprake is van een gebrek dat het woongenot aantast, maar dat [appellante] er verstandig aan zou doen om maatregelen te treffen. In rechte komt dan ook vast te staan dat hier geen sprake is van een gebrek, hetgeen de kantonrechter ook zo overweegt. [appellante] heeft geen belang bij deze grief, nu uit de overwegingen van de kantonrechter geen veroordeling volgt. De grief slaagt dan ook niet.
        
        
          
            Dode bomen in tuin en grief III in incidenteel hoger beroep
          
        
      
      
        4.13.1.
        
          [appellante] betoogt dat het rooien van dode bomen door [geïntimeerden] dient plaats te vinden en valt onder artikel 8.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en onder punt l van het BKH. Voor zover dat niet zo zou zijn, stelt [appellante] dat de hoog opgaande bomen veroorzaakt zijn door het niet snoeien ervan door [geïntimeerden]
        
      
      
        4.13.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat het snoeien van de bomen als kleine herstelling geldt maar dat het weghalen van dode bomen voor rekening van [appellante] komt. In zijn grief III in het incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerden] dat de kantonrechter ten onrechte de rekening gelijkelijk tussen partijen heeft verdeeld.
        
      
      
        4.13.3.
        
          Het hof is van oordeel dat het tuinonderhoud voor rekening van [geïntimeerden] komt. Dit staat zowel in de huurovereenkomst als in het BKH. Het snoeien van bomen en het vervangen van beplanting die is doodgegaan, vallen daaronder. 
          In het rapport van [XX] staat dat het gaat om één dode boom waarvan ook een foto is gemaakt. De vraag is allereerst of hier sprake is van een gebrek. Gesteld noch gebleken is dat de boom bij aanvang van de huur dood was, terwijl het huurgenot wordt bepaald door hetgeen de huurder bij aanvang van de huur mocht verwachten. Het onderhoud van de tuin is voor rekening van [geïntimeerden] Als dan bij dit onderhoud een boom doodgaat en moet worden gerooid, dan is dit in beginsel voor rekening van [geïntimeerden] Hij heeft een vrijstaande bungalow gehuurd in de bossen met een grote tuin. In de algemene voorwaarden die behoren bij de huurovereenkomst is ook opgenomen dat onder omstandigheden het rooien van bomen voor rekening van de huurder komt. Dit volgt ook uit de Bijlage bij het BKH, opgenomen  onder l. De grief in het principaal hoger beroep slaagt. 
        
        
      
      
        4.13.4.
        De kantonrechter heeft bij de beoordeling van dit gestelde gebrek, een factuurbedrag voor het tuinonderhoud tussen partijen verdeeld en op grond van deze overweging [geïntimeerden] in conventie tot betaling veroordeeld. [geïntimeerden] komt hiertegen op in grief III in het incidenteel hoger beroep, stellende dat hij nooit opdracht heeft gegeven van [bedrijf B] om het huurdersdeel van het tuinonderhoud uit te voeren. Naar het oordeel van het hof slaagt deze grief. De factuur waarnaar wordt verwezen dateert van 28 november 2014. [appellante] heeft niet aangegeven op grond waarvan zij een deel van deze factuur van [geïntimeerden] kan vorderen. Het enkele feit dat onderhoud van de tuin voor rekening van de huurder komt, betekent niet dat als de verhuurder onderhoud laat plegen zonder overleg met de huurder, deze de kosten daarvoor op de huurder kan verhalen. De grief slaagt en het hof zal de veroordeling vernietigen.
        
        
          
            Oprit is ongelijk door wortelgroei
          
        
      
      
        4.14.4.
        
          [appellante] betoogt dat het aan [geïntimeerden] is om overlast gevende bomen en struiken te verwijderen. Nu als gevolg van wortelgroei van deze bomen en struiken schade is aangebracht aan de oprit, is dit voor zijn rekening en risico.
        
      
      
        4.14.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat wortelgroei zich onder de oprit afspeelt en dus voor hem onbereikbaar is. Het egaliseren van de oprit is dus voor rekening van [appellante] .
        
      
      
        4.14.3.
        Het hof zal het oordeel van de kantonrechter bekrachtigen. Het egaliseren van de oprit is geen werkzaamheid die valt onder het BKH. De oprit is aan weerszijden voorzien van groene beplanting. Deze geven geen overlast; overlast ontstaat eerst op het moment dat wortelgroei de oprit dusdanig aantast dat struikelgevaar ontstaat. Omdat niet bekend is van welke struik de wortels afkomstig zijn, kan van [geïntimeerden] in alle redelijkheid niet worden verwacht dat hij alle beplating langs de oprit weghaalt. De grief slaagt niet en het is aan [appellante] om de oprit op die plekken waar struikelgevaar ontstaat, te egaliseren.
        
        
          
            Poort defect
          
        
      
      
        4.15.1.
        
          [appellante] betoogt dat de oorzaak van het defect is gelegen in de wijze van gebruik; er is een te hoge kracht op de poort geweest. Zij verwijst naar de verklaring van de monteur.
        
      
      
        4.15.2.
        
          [geïntimeerden] betwist voormelde stelling. De monteur heeft juist aangegeven dat er sprake is geweest van te korte bouten.
        
      
      
        4.15.3.
        Het hof stelt vast dat geen verklaring van de monteur is overgelegd, enkel zijn factuur waarin is opgenomen dat de motorsteun van de muur is gebroken. Dit zegt niets over de oorzaak ervan. Het gaat hier om schade aan de buitenzijde van het gehuurde en een gebrek dat hersteld moet worden en niet onder de BKH valt. De stelling van [appellante] dat het gebrek door toedoen van [geïntimeerden] is ontstaan, heeft [geïntimeerden] betwist en is door [appellante] niet ten bewijze aangeboden. Deze stelling komt dan ook in rechte niet vast te staan. De grief slaagt niet.
        
        
          
            De conclusie ten aanzien van de gebreken, grief II
          
        
      
      
        4.16.1.
        Bovenstaande overwegingen leiden ertoe dat [appellante] ten onrechte is veroordeeld tot het herstel van:
        
          
            B3 lekkage keuken
          
          
            H4 de parketvloer
          
          
            I4 de garagedeur
          
          
            K5 (vervanging van) alle goten
          
          
            P1 de vaatwasmachine
          
        
        
          en het verwijderen van de dode boom/bomen.
          In zoverre slaagt grief II in het principaal hoger beroep. De veroordeling tot herstel van de volgende gebreken zal het hof bekrachtigen:
        
        
          
            B8 en C8 houtwerk buiten
          
          
            C9 hemelwaterafvoer en reinigen metselwerk
          
          
            D6 en D8 houtrot en raam en lekkage bij portaal
          
          
            H7 verzakking woonkamervloer
          
          
            I3 lekkage bij dakplaten achterterras
          
          
            Egaliseren van de oprit
          
          
            Reparatie van de poort
          
        
        Het hof zal, gelet op de aard en omvang van de herstelwerkzaamheden, de termijn stellen op zestig dagen, te rekenen vanaf de datum waarop dit arrest wordt gewezen.
        
      
      
        4.16.2.
        Het hof stelt vast dat [appellante] geen voldoende kenbare grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter onder 2.7 inhoudende dat zij gehouden is het jaarlijks onderhoud aan de cv-ketel uit te voeren. 
        
        
          
            De vorderingen van [appellante] onder XI en XV en grief III in incidenteel hoger beroep (kosten tuinonderhoud) 
          
        
      
      
        4.17.1.
        
          [appellante] vordert een bedrag van € 24.340,09 aan onderhouds- en herstelkosten. Zij heeft bij ieder gebrek verwezen naar een factuur of meerdere facturen. Voor zover deze kosten zien op gebreken die [appellante] op grond van voormelde overwegingen verplicht is te herstellen, wijst het hof deze vorderingen af. Hiervoor is geen grondslag aanwezig. Anders is dit voor zover de vorderingen die zien op werkzaamheden die zijn verricht terwijl de gebreken niet door [appellante] hersteld moesten worden. [geïntimeerden] heeft het vonnis in eerste aanleg laten betekenen en aanspraak gemaakt op dwangsommen. Ten aanzien van de ten onrechte veroordelingen tot herstel, is sprake geweest van onrechtmatige executie door [geïntimeerden] en heeft [appellante] jegens hem recht op schadevergoeding. 
        
      
      
        4.17.2.
        
          [appellante] vordert op grond van het in haar opdracht verrichte tuinonderhoud een bedrag van € 5.142,36. Zij verwijst naar de twee facturen van [bedrijf B] . Deze facturen dateren evenwel van 2014 en 2019, dus ruim voordat de geschillen tussen partijen zijn ontstaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] [appellante] destijds heeft gesommeerd om het tuinonderhoud te verrichten. Het enkele feit dat tuinonderhoud voor rekening van de huurder komt, impliceert niet dat alle kosten die de verhuurder daarvoor maakt, zonder meer voor rekening van de huurder komen. Een nadere onderbouwing voor deze vordering heeft [appellante] niet gegeven, zodat het hof komt tot een afwijzing van dit deel van de vordering.
        
      
      
        4.17.3.
        In de factuur van [YY] van 28 september 2023 staan twee posten die betrekking hebben op de goten. De post “goten schoonmaker en plat dak keuken” is een werkzaamheid die voor rekening van [appellante] komt nu de betreffende goot niet bereikbaar is voor de huurder. De post “dakgoten” is niet nader onderbouwd hetgeen wel op de weg van [appellante] lag, nu de loodgieter (en niet [YY] ) de dakgoten, waar nodig, gerepareerd heeft. Beide vorderingen worden dan ook afgewezen.
        
      
      
        4.17.4.
        De kosten die [appellante] gemaakt heeft voor de reparatie van de bediening van de garagedeur ter hoogte van € 157,30 kunnen worden toegewezen nu deze schadepost voortvloeit uit de onrechtmatige executie van het vonnis. De vordering terzake de reparatie aan de poort wordt afgewezen, gelet op het oordeel dat deze post voor rekening van [appellante] komt.
        
      
      
        4.17.5.
        
          [appellante] vordert tot slot de kosten voor de aanschaf van een nieuwe vaatwasser, ter hoogte van € 636,95. Reden voor het maken van deze kosten is gelegen in het feit dat reparatie van de vaatwasser niet meer proportioneel was. Zoals het hof onder ro. 4.12.3. van dit arrest heeft overwogen, is [appellante] niet aansprakelijk voor deze schadepost. 
        
      
      
        4.17.6.
        
          
            [appellante] vordert de door haar gemaakte deskundigenkosten, zijnde de factuur van de door [appellante] ingeschakelde deskundige, [bedrijf C] . De factuur bedraagt € 1.996,50. Het rapport is opgesteld nadat [appellante] een aantal werkzaamheden heeft uitgevoerd; de opname dateert van 9 januari 2024. De rapporteur geeft aan dat een aantal dakgoten vol met bladeren en humus zit, dat de dakgoot zuid ouder is dan de andere goten en er daar enkele lekkages zichtbaar zijn. Voorts constateert hij dat terrassen en plantenbakken vervuild zijn. 
          Naar het oordeel van het hof kunnen deze kosten niet gekwalificeerd worden als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. [appellante] heeft hiertoe onvoldoende gesteld. Dit deel van de vordering wijst het hof dan ook af.
        
        
      
      
        4.17.7.
        
          [geïntimeerden] betwist alle gevorderde bedragen nu betaalbewijzen niet worden overgelegd. Voor zover dat wel het geval is, betwist hij dat daaruit niet blijkt wie de factuur heeft betaald en wanneer. Het hof verwerpt deze verweren. [geïntimeerden] is bekend met de verrichte werkzaamheden en diensten. Hij heeft [appellante] daartoe gesommeerd. Of de factuur al dan niet betaald is, is niet van belang. Feit is dat deze bedragen bij [appellante] in rekening zijn gebracht.
        
      
      
        4.17.8.
        De overige vorderingen uit hoofde van onderhouds- en herstelkosten, inclusief de eisvermeerdering op basis van de factuur van [YY] d.d. 9 februari 2024 wijst het hof af, nu daarvoor geen of een onvoldoende onderbouwing aanwezig is; het betreft hier deels kosten die voor rekening van [appellante] komen dan wel kosten die gemaakt zijn zonder dat de kantonrechter enige herstelverplichting had opgelegd (bijvoorbeeld werkzaamheden in de badkamer). Conclusie is dat enkel een bedrag van € 157,30 toewijsbaar is.
        
        
          
            De dwangsom en de grieven V en VI in incidenteel hoger beroep
          
        
      
      
        4.18.1.
        
          
            [geïntimeerden] betoogt in grief V in het incidenteel hoger beroep dat, gelet op de eisvermeerdering (waarbij verwezen wordt naar het vervangen van de parketvloer door een gelijkwaardige vloer) een dwangsom om herstel van alle gebreken zoals genoemd in nummer 77 van de conclusie van antwoord en eis in reconventie een dwangsom moet worden opgelegd van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00, althans, zo heeft [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangegeven, dat het hof de dwangsom tot dat bedrag moet verhogen voor de toekomstige periode. Het hof begrijpt het petitum dan ook zo dat wordt verzocht om bekrachtiging van het vonnis voor zover het de herstelverplichtingen betreft, inclusief de oplegging van de dwangsom en dat voor de toekomst wordt gevraagd om een hogere dwangsom.
          In grief VI in het incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerden] dat een extra prikkel tot nakoming vereist is nu [appellante] in gebreke blijft met het herstel van de gebreken.
        
        
      
      
        4.18.2.
        Naar het oordeel van het hof slagen deze grieven niet. In deze zaak staat vast dat [geïntimeerden] er jarenlang de voorkeur aan heeft gegeven om de gestelde gebreken te accepteren als daar dan maar een huurprijsvermindering tegenover stond. Bovendien zouden de gebreken van invloed zijn op de mogelijk overeen te komen koopprijs van de woning. Toen uiteindelijk bleek dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen en [appellante] er geheel ten onrechte vanuit ging dat zij de huur kon opzeggen, is de verhouding tussen partijen ernstig verstoord geraakt. [geïntimeerden] heeft [XX] ingeschakeld om de door hem gestelde gebreken te onderbouwen. Bij de opname was [appellante] vertegenwoordigd maar [geïntimeerden] heeft de rapportage van [XX] niet eerder dan eerst tijdens deze procedure aan [appellante] doen toekomen. Naar het oordeel van het hof was het opleggen van een dwangsom door de kantonrechter prematuur. Weliswaar heeft [appellante] in eerste aanleg de gestelde gebreken betwist, maar geenszins stond op dat moment vast dat zij geen gehoor zou geven aan een veroordeling tot herstel wanneer deze door de kantonrechter aan haar zou worden opgelegd. De noodzaak tot het geven van een extra prikkel heeft de kantonrechter ook niet gemotiveerd. Het hof zal het bestreden vonnis op dit punt dan ook vernietigen. De aanspraak die [geïntimeerden] heeft gemaakt op de dwangsommen, is onterecht nu het hof de dwangsomoplegging zal vernietigen. 
        
      
      
        4.18.3.
        Het hof ziet evenmin aanleiding om nu een dwangsom te verbinden aan de verplichting van [appellante] om tot herstel van de door het hof vastgestelde gebreken over te gaan. De eisvermeerdering die [geïntimeerden] aan grief V ten grondslag legt, namelijk een nieuwe parketvloer, wijst het hof af. Bovendien staat vast dat [appellante] derden heeft ingeschakeld om tot herstel van de gestelde gebreken over te gaan en dat partijen verschillende standpunten innemen ten aanzien van de vraag of herstel naar behoren heeft plaatsgevonden of dat sprake is van schuldeisersverzuim omdat de derden niet door [geïntimeerden] worden toegelaten.
        
      
      
        4.18.4.
        Het hof vernietigt de dwangsomoplegging en oordeelt voorts dat de grieven V en VI in het incidenteel hoger beroep niet slagen.
        
        
          
            Grief III en IV in principaal hoger beroep/grief I in incidenteel hoger beroep: de huurprijsvermindering
          
        
      
      
        4.19.1
        
          
            [appellante] betoogt dat de kantonrechter de evenredigheidstoets niet juist heeft uitgevoerd: de huurprijsvermindering dient in verhouding te staan tot de genotsvermindering. De huurder heeft niet aangetoond in zijn huurgenot te zijn aangetast. Voorts kan eerst sprake zijn van vermindering van de huurprijs op het moment waarop van het gebrek behoorlijk kennis is gegeven aan de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. [appellante] stelt dat er geen sprake is van enig gebrek, dat er geen sprake is van vermindering van het huurgenot en dat zij eerst bij brief van 18 oktober 2021 deugdelijk in kennis is gesteld van de gebreken. 
          Zij doet voorts een beroep op schuldeisersverzuim nu een aantal van door haar ingeschakelde werklui niet tot het gehuurde zijn toegelaten.
        
        
      
      
        4.19.2.
        
          [geïntimeerden] betoogt dat het hier gaat om een lijst van 15 gebreken, hetgeen zou moeten leiden tot (primair) 40% huurprijsvermindering. Hij wijst op de vloer die het niet mogelijk maakt om er op blote voeten of sokken op te lopen, op het terras waarop is uitgegleden, op de kapotte dakplaten zodat je er niet droog kunt zitten en op de lekkages waardoor gebruik ook beperkt wordt. [geïntimeerden] verwijst naar de bezwaarbrieven waarin de gebreken zijn gemeld en hij betwist het gestelde schuldeisersverzuim.
        
      
      
        4.19.3.
        Het hof stelt allereerst vast dat [appellante] geen voldoende kenbare grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de ontvangst van de bezwaarbrieven waarin [geïntimeerden] melding maakt van een aantal gebreken, door Best Intermediair geldt als het deugdelijk in kennis stellen van de verhuurder. Voorts heeft [appellante] geen grief gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van haar beroep op verval van recht en verjaring.
        
      
      
        4.19.4.
        
          De kantonrechter heeft geoordeeld dat er sprake is van een C-gebrek, hetgeen leidt tot een huurprijsvermindering van 5% te rekenen over de periode vanaf 18 augustus 2016 tot het moment dat de gebreken adequaat en deskundig zijn hersteld.
          Het hof is van oordeel dat moet worden bekeken welke gebreken [geïntimeerden] aan de verhuurder heeft gemeld vanaf 18 augustus 2016. Het gaat dan om: de lekkage in de keuken als er veel regen valt, gescheurde platen van de terrasoverkapping, slechte staat van het houtwerk bij en rond de ingang van de woning, beschadigingen van de parketvloer en de staat van de dakgoten waaraan [geïntimeerden] reparaties heeft verricht. In augustus 2020 heeft [geïntimeerden] hieraan nog toegevoegd: houtrot in de kozijnen en het dakbeschot.
          Het feit dat [geïntimeerden] niet heeft aangedrongen op herstel neemt niet weg dat hij aanspraak heeft op huurvermindering. De strekking van zijn bezwaarbrieven tegen de aangezegde indexatie van de huurprijs is nu juist dat de indexatieverhoging in verband met de gebreken niet verschuldigd is. In feite doet [geïntimeerden] aldus een beroep op huurprijsvermindering, reden waarom de kantonrechter het beroep van [appellante] op verval van recht en verjaring heeft verworpen. 
        
        
      
      
        4.19.5.
        Het is vervolgens aan [geïntimeerden] om te stellen hoe groot de inbreuk op zijn huurgenot door deze gebreken is (geweest). Ten aanzien van de lekkage in de keuken geldt dat deze optreedt als er veel regen valt en de goot vol met bladeren ligt. [geïntimeerden] heeft aangegeven dat hij bij de voorspelling van zware regen, de keukenkast van de muur haalde en handdoeken neerlegde. Hij heeft evenwel niet aangegeven hoe vaak dit voorkwam en hoe groot de lekkage dan steeds is geweest. In het rapport van [XX] is een foto van een lekkageplek in het plafond in de keuken maar meer dan dat is er niet. Ten aanzien van de slechte staat van het houtwerk bij en rond de ingang is niets gesteld over de inbreuk die dat maakt op het huurgenot, behoudens dat het er niet uitzag, aldus [geïntimeerden] Over de inbreuk op het huurgenot daar waar het de beschadigingen aan het parket betreft, is wel het een en ander aangegeven maar niet duidelijk wordt welk deel van het parket dit betreft, hoe groot dat deel is en waar het is gelegen, terwijl uit het rapport van [XX] blijkt dat de bewoners op een paar plaatsen tape hebben aangebracht en vloerkleden hebben gelegd. Ten aanzien van de lekkages van de goten blijkt dat [geïntimeerden] daaraan zelf reparaties heeft verricht terwijl ook niet duidelijk wordt hoeveel lekkages het hier betreft en welke inbreuk deze op het huurgenot hebben gemaakt. Ten aanzien van de gescheurde platen is duidelijk dat het gebruik maken van de terrasoverkapping bij regen niet mogelijk was maar gesteld is niet om hoeveel platen het gaat. [geïntimeerden] heeft aangegeven dat het bij regen niet mogelijk is om met vier personen tegelijkertijd droog te kunnen zitten en de tegels dan glad worden. Dit laatste heeft [geïntimeerden] in augustus 2016 voor het eerst gemeld. [geïntimeerden] noemt de ongemakken van het feit dat hij de was onder de overkapping van de garage niet droog kan hangen. Het gebrek vormt hier evenwel de aantasting van het houtwerk door vocht en niet het ontbreken van een goot. Deze gestelde inbreuk op het huurgenot neemt het hof dan ook niet mee. Tot slot wijst [geïntimeerden] op het struikelgevaar door de gebreken in de oprit. 
        
      
      
        4.19.6.
        
          Krachtens artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huur-genot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] , gelet op de melding per e-mail van  18 augustus 2016, vanaf 1 september 2016 recht heeft op enige vermindering van de huurprijs. De door [geïntimeerden] aangegeven schade aan zijn woongenot wordt door het hof gewaardeerd op 2%.
          Vanaf augustus 2020 is [appellante] eveneens in kennis gesteld van het bestaan van houtrot. Hoe ernstig dit is geweest en welke inbreuk dit op het huurgenot heeft gemaakt, is niet althans onvoldoende door [geïntimeerden] gesteld zodat dit niet leidt tot een hogere huurprijsvermindering.
          Vanaf 18 oktober 2021 heeft [geïntimeerden] [appellante] in kennis gesteld van de gebreken die in de dagvaarding in eerste aanleg zijn gesteld. Dan komen daar nog als gebreken die voor rekening van [appellante] komen, bij: vervuiling van de gemetselde border en de verzakking van de vloer in de woonkamer. Daarvan is gesteld noch gebleken welke beperking van het huurgenot deze gebreken opleveren zodat dit evenmin leidt tot een verdere vermindering van het huurgenot.
        
        
      
      
        4.19.7.
        De conclusie is dat de grieven III en IV in het principaal hoger beroep in zoverre als hiervoor overwogen slagen en grief I in het incidenteel hoger beroep faalt.
        
        
          
            Grief IX in principaal hoger beroep en grief II in incidenteel hoger beroep; de huurachterstand
          
        
      
      
        4.20.1.
        Het hof stelt allereerst vast dat partijen geen grieven hebben gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot de hoogte van de verschuldigde huur. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat in de huurovereenkomst als huurprijs een bedrag van € 1.995,00 is opgenomen. Dat dit het bedrag is dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken, volgt uit de opmerking van [geïntimeerden] dat zij per abuis vanaf 1 december 2014 maandelijks een bedrag van € 1.950,00 heeft betaald. Dat [appellante] in eerste instantie deze vergissing niet heeft opgemerkt, kan haar niet tegengeworpen worden, aldus de kantonrechter. [geïntimeerden] had behoren te weten welke huurprijs zij was overeengekomen en had dit bij twijfel in de huurovereenkomst kunnen nakijken. Dat [appellante] met [geïntimeerden] op enig moment een lagere huurprijs heeft afgesproken, kan uit de e-mail van 3 juli 2019 niet blijken. Aannemelijk is dat [appellante] zich toen, in navolging van [geïntimeerden] , op een foutief bedrag heeft gebaseerd. De kantonrechter concludeert dus dat de huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 1.995,00 is geweest. Verder blijkt dat [appellante] de huurprijs jaarlijks, met toepassing van artikel 5 van de huurovereenkomst heeft geïndexeerd. Gesteld noch gebleken is dat zij daarbij een onjuist percentage heeft gehanteerd. Dat [geïntimeerden] bezwaar heeft gemaakt tegen deze indexering is onvoldoende om toepassing van de overeengekomen indexering achterwege te laten. 
        
      
      
        4.20.2.
        
          [appellante] betoogt dat de kantonrechter van het verschuldigde bedrag aan onbetaald gelaten huur van € 8.513,60 (indexering inbegrepen) ten onrechte slechts een bedrag van € 5.315,76 toewijst, aangevende dat [geïntimeerden] een bedrag van € 3.197,84 terecht heeft opgeschort. Zij stelt dat [geïntimeerden] geen recht tot opschorting had. Voorts geeft zij aan dat de huurprijs ook met ingang van 1 oktober 2022 en 1 oktober 2023 is geïndexeerd.
        
      
      
        4.20.3.
        
          [geïntimeerden] stelt dat hij wel terecht tot opschorting is overgegaan. In zijn grief II stelt hij dat er geen sprake is geweest van achterstallige huur; hij heeft uitsluitend een bedrag van € 3.154,20 opgeschort.
        
      
      
        4.20.4.
        
          Het hof beoordeelt de vordering tot betaling van achterstallige huur vanaf de aanvang van de huur tot de datum van de dagvaarding in eerste aanleg, zijnde 9 juni 2022, als volgt. [appellante] berekende dit bedrag in eerste aanleg op € 8.513,60. In hoger beroep vordert zij € 10.519,55 doch zij geeft niet aan hoe zij tot dit bedrag is gekomen en waarom dit afwijkt van haar gedetailleerde berekening zoals is overgelegd als productie 4 bij inleidende dagvaarding. Dit is dan ook reden om het meerdere als ongemotiveerd af te wijzen. 
          Nu het hof heeft vastgesteld dat vanaf 1 september 2016 een vermindering van de huurprijs met 2 % moet worden doorgevoerd, wijzigt het maandelijks verschuldigde bedrag. Rekening houdend met de indexatie is de huurprijs
          Per 1 september 2016	€ 2.014,95	minus € 40,30 per maand x 2	=  €   80,60 
          Per 1 november 2016	€ 2.016,96	minus € 40,34 per maand x 12	=  € 484,08
          Per 1 november 2017	€ 2.039,15	minus € 40,80 per maand x 12   =  € 489,60
          Per 1 november 2018	€ 2.073,82	minus € 41,48 per maand x 12   =  € 497,76
          Per 1 november 2019	€ 2.129,82	minus € 42,60 per maand x 12   =  € 511,20
          Per 1 november 2020	€ 2.163,89	minus € 43,28 per maand x 12   =  € 519,36
          Per 1 november 2021	€ 2.207,17	minus € 44,14 per maand x 7     =  € 309,19
          Totaal									€ 2.891,79
          Dit leidt tot een verschuldigde huur over de gevorderde periode, dit wil zeggen tot en met de maand mei 2022 van ( € 8.513,60 minus € 2.891,79) € 5.621,81. Dit deel is toewijsbaar op de vordering van [appellante] onder III.
        
        
      
      
        4.20.5.
        
          
            [appellante] vordert dat de huur wordt vermeerderd met de contractuele rente. Deze bedraagt, op grond van artikel 20 lid 1 van de algemene voorwaarden 1% per maand. 
          De nationale rechter is gehouden ambtshalve na te gaan of dit contractueel beding valt onder de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten 93/13/EEG van 5 april 1993 (hierna: Richtlijn 93/13) en, zo ja, te onderzoeken of dit beding oneerlijk is (HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691). Nu Richtlijn 93/13 recht bevat dat gelijk-waardig is aan nationale regels van openbare orde, is de appelrechter ook tot vorenbedoeld onderzoek gehouden ook al treedt hij daardoor buiten het door de grieven ontsloten gebied, met dien verstande dat hij de grenzen van de rechtsstrijd dient te respecteren en dus niet tot onderzoek mag overgaan als tegen de toe- of afwijzing van de aan het geding gerelateerde vordering in hoger beroep niet is opgekomen. 
          Het hof acht het contractueel beding onredelijk bezwarend en vernietigt dit om voormelde reden. Dit deel van de vordering wijst het hof dan ook af.
        
        
        
          
            Grieven VII en VIII in principaal hoger beroep en grief II in incidenteel hoger beroep: opschorting en te late betalingen
          
        
      
      
        4.21.1.
        
          
            [appellante] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat [geïntimeerden] een bedrag van € 3.197,84 aan huurbetalingen heeft mogen opschorten en dat dit bedrag in aanmerking nemende de gebreken, niet onevenredig hoog is. [appellante] verwijst ter onderbouwing naar hetgeen zij heeft gesteld over de gebreken en de huurvermindering. 
          In de toelichting op deze grief leest het hof geen grief tegen het oordeel dat artikel 16 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is. 
          Voorts betoogt [appellante] dat de structurele wanbetaling een tekortkoming vormt die van voldoende gewicht is om te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst.
        
        
      
      
        4.21.2.
        
          [geïntimeerden] betwist een bedrag aan huur verschuldigd te zijn van € 8.513,60 nu hij terecht een bedrag van € 3.154,20 had opgeschort. Hij wijst erop dat er steeds in een amicale sfeer is gecommuniceerd over de huurbetalingen. [appellante] heeft hem nooit verzocht of gesommeerd om vóór of op de eerste van de maand te betalen. Vanaf 31 oktober 2020 betaalt hij de geïndexeerde huur vóór de eerste van de maand. Voor zover er al een tekortkoming zou zijn, dan beroept hij zich op verjaring nu een deel van de betaalmomenten meer dan vijf jaar geleden hebben plaatsgevonden. Ook doet hij een beroep op rechtsverwerking c.q. afstand van recht nu uit de gedragingen van [appellante] bleek dat zij instemde met de andere betaalmomenten.
        
      
      
        4.21.3.
        
          Het hof oordeelt dat opschorting en verrekening tot het bedrag van voormelde 2 % huurvermindering gerechtvaardigd was. Het hof verwijst naar voormelde overwegingen. [geïntimeerden] heeft dan ook ten onrechte zijn betalingsverplichting tot een hoger bedrag opgeschort dan waarop hij krachtens voormelde huurprijsvermindering recht had. 
          Ten aanzien van de door [appellante] gevorderde ontbinding, geldt de navolgende maatstaf. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling . Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
        
        
      
      
        4.21.4.
        
          Het hof acht het betalingsgedrag van [geïntimeerden] in het verleden een onvoldoende tekortkoming om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Dat geldt voor zowel de opschorting van een aantal betalingen als ook voor de maandelijkse betalingen die niet vóór of op de eerste van de maand zijn gedaan. Allereerst gaat het hier om een periode die lag vóór oktober 2020 terwijl [appellante] in die periode geen actie heeft ondernomen en niet heeft gemaand tot nakoming. Destijds was het in de visie van [appellante] in ieder geval zo dat met [geïntimeerden] werd gesproken over de aankoop van de woning. Geen van de partijen ondernam acties voor zover het de maandelijkse huurbetalingen betrof. Bovendien betaalt [geïntimeerden] nu op tijd en is er dus nu geen reden om op grond van deze wanprestaties tot ontbinding over te gaan. Naar het oordeel van het hof overweegt de kantonrechter terecht dat deze gedragingen van [geïntimeerden] onvoldoende zwaarwichtig zijn om tot beëindiging van de huur voor woonruimte over te gaan. 
          Voor zover [appellante] onder IV vordert om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van de huurpenningen voor iedere maand dat de huurovereenkomst voortduurt, wijst het hof deze vordering af, nu deze verplichting ligt besloten in de huurovereenkomst en voor een veroordeling geen althans onvoldoende grond aanwezig is.
        
        
        
          
            Grief X in principaal hoger beroep: ontbinding
          
        
      
      
        4.22.1.
        Voor zover [appellante] hier aanvoert dat de wanbetalingen grond zijn voor de ontbinding, wordt dit deel van de grief verworpen op grond van hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen. [appellante] betoogt voorts dat het niet meewerken aan het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden eveneens een grond voor ontbinding oplevert. Hekker heeft meermaals afspraken afgezegd of uitgesteld. Hij heeft bovendien ongerechtvaardigd eisen gesteld aan de planning en de wijze van uitvoering van herstel. Werklui heeft hij onverrichterzake weggestuurd.
        
      
      
        4.22.2.
        
          [geïntimeerden] betwist het gestelde gedrag. Hij stelt dat [appellante] zonder redelijk overleg met hem werklui naar hem toe heeft gestuurd. Hij heeft ook geen enkel belang om herstel in de weg te staan; hij wacht daar al jaren op. Hij twijfelt aan de deskundigheid van o.a. de loodgieter die [appellante] heeft ingeschakeld.
        
      
      
        4.22.3.
        
          Het hof stelt vast dat er geen absolute weigering is geweest van [geïntimeerden] om reparateurs tot het gehuurde toe te laten. Er hebben ook een aantal herstellingen plaatsgevonden. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat zij beiden een goede communicatie voorstaan. Dat is op een aantal punten niet gelukt. Feit is wel dat de gedragingen plaatsvonden nadat de kantonrechter vonnis had gewezen en [appellante] tot herstel van een aantal gebreken had veroordeeld, op verbeurte van een dwangsom. [appellante] was van oordeel dat dit vonnis niet juist was en is in hoger beroep gekomen. [geïntimeerden] daarentegen deelde het oordeel van de kantonrechter daar waar het het herstel van gebreken betrof. Het wegsturen van de loodgieter omdat deze geen nieuwe goten bij zich had, is gedrag van [geïntimeerden] dat in lijn lag met de beslissing van de kantonrechter maar gelet op het oordeel van het hof, niet gerechtvaardigd was. 
          Gelet op de onduidelijke situatie voor beide partijen, geldt wel dat het executeren van het vonnis terwijl een hoger beroepsprocedure loopt, voor risico van [geïntimeerden] komt maar daar staat tegenover dat de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad had verklaard en de voorzieningenrechter in kort geding niet tot schorsing is overgegaan.
          Gelet op al deze omstandigheden acht het hof het gedrag van [geïntimeerden] niet van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Als de frustratie van [geïntimeerden] in rechte komt vast te staan, dan kan [appellante] zich op schuldeisersverzuim beroepen, hetgeen zij ook heeft gedaan.
        
        
        
          
            Grief XI in principaal hoger beroep: buitengerechtelijke incassokosten
          
        
      
      
        4.23.1.
        
          [appellante] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij [geïntimeerden] niet zou hebben gesommeerd om tot betaling van de huurachterstand over te gaan zodat op deze grond haar vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.
        
      
      
        4.23.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat artikel 20.4 van de algemene voorwaarden nietig is omdat het een oneerlijk beding is. Alsdan kan [appellante] geen beroep doen op het aanvullend recht.
        
      
      
        4.23.3.
        
          In artikel 20 lid 4 van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
          
            “Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,-. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.”
          
          Het hof is van oordeel dat het verweer van [geïntimeerden] , waarop [appellante] niet is ingegaan, slaagt. Het gaat hier niet om een kernbeding en het beding wijkt af van de wettelijke regeling over de buitengerechtelijke incassokosten (Wet normering Buitengerechtelijke incassokosten en Besluit incassokosten). In het beding staat dat de hoogte tenminste 15% van het verschuldigde bedrag bedraagt met een minimum van € 125,00 en dat is (veel) meer dan op grond van de wet verschuldigd is waar € 40,00 het minimum bedrag is. Het beding is dan ook oneerlijk en het hof vernietigt dit beding dan ook. Dit betekent dat [appellante] voor haar vordering ook niet kan en mag terugvallen op de wettelijke bepaling (zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) het Gupfinger-arrest van 8 december 2022 (EUR-Lex - 62021CJ0625 - NL - EUR-Lex (europa.eu). 
          Gelet op voormelde overweging kan de grief in zoverre niet slagen dat zij zou leiden tot een ander dictum.
        
        
        
          
            Grief XII in principaal hoger beroep: deskundigenkosten
          
        
      
      
        4.24.1.
        
          [appellante] betoogt dat de kosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Bovendien betwist zij dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
        
      
      
        4.24.2.
        
          [geïntimeerden] stelt dat het noodzakelijk was om een rapport op te laten stellen nu [appellante] niet reageerde op de brief van Univé. Hij legt alsnog een betalingsbewijs over.
        
      
      
        4.24.3.
        Het hof is van oordeel dat de kosten door [geïntimeerden] zijn gemaakt om de omvang van de gebreken vast te stellen. Het zijn redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, een en ander zoals opgenomen in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het verweer van [appellante] dat de kosten niet zouden zijn gemaakt, heeft [geïntimeerden] voldoende weerlegd. De grief slaagt niet.
        
        
          
            Grief XIII in principaal hoger beroep: proceskosten en nakosten
          
        
      
    
    
      4.25.
      De grief tegen de proceskosten en nakosten behoeft geen zelfstandige beoordeling nu de beoordeling ervan afhangt van de overige grieven.
      
      
        
          Overige eisvermeerderingen in principaal hoger beroep
        
      
      
        4.26.1.
        
          Resteert de beoordeling van de vordering van [appellante] , inhoudende de opheffing van het executoriaal beslag. [geïntimeerden] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep onbetwist aangegeven dat de dwangsommen al zijn volgelopen en [appellante] geen belang heeft bij de opheffing. [geïntimeerden] betaalt de huur weer volledig met ingang van 1 december 2024. Het hof zal om deze reden [appellante] niet ontvankelijk verklaren in haar vordering. Het hof merkt daarbij op dat, zoals hiervoor is overwogen, [geïntimeerden] onrechtmatig beslag heeft gelegd nu daarvoor geen grondslag bestaat.
          De vordering van [appellante] inhoudende dat [geïntimeerden] wordt veroordeeld tot betaling van de huurpenningen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, is door de kantonrechter afgewezen en het hof bekrachtigt dit oordeel, temeer nu niet is betwist dat [geïntimeerden] de huurpenningen maandelijks betaalt. 
        
        
      
      
        4.26.2.
        
          [appellante] vordert onder VI [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, aan haar terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Dit deel van de vordering is toewijsbaar voor zover het ziet op de veroordeling onder 3.6 van het bestreden vonnis, zijnde het bedrag waartoe [appellante] is veroordeeld wegens huurprijsvermindering.
        
      
      
        4.26.3.
        
          [appellante] vordert onder VII [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan kosten voor de uitvoering van werkzaamheden heeft moeten maken, aan haar te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente. Het hof wijst dit deel van de vordering af, onder verwijzing naar het oordeel onder ro. 4.17 en volgenden van dit arrest.
        
        
          
            Overige eisvermeerderingen in incidenteel hoger beroep 
          
        
      
      
        4.27.1.
        Resteert de beoordeling van de vorderingen waarmee [geïntimeerden] zijn eis in hoger beroep heeft vermeerderd, voor zover deze hiervoor al niet zijn beoordeeld. Het betreft allereerst de vordering die te maken heeft met de inschakeling van de heer [ZZ] . Het hof wijst deze vordering af nu in dit rapport enkel staat vermeld welke werkzaamheden wel en welke werkzaamheden niet zijn verricht. In deze procedure staat echter de vraag centraal welke werkzaamheden [appellante] zou moeten verrichten en niet of ze al dan niet zijn verricht. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
        
      
      
        4.27.2.
        
          [geïntimeerden] vordert tevens een veroordeling van [appellante] tot het verrichten van de volgende werkzaamheden: 
        
           Vervanging van de gordijnen die tot op de naad versleten zijn;
           Renovatie van de badkamer onder verwijzing naar het rapport van [XX] ;
           Het aanbrengen van een antisliplaag op de terrastegels, die glad zijn;
           Het schilderen van het metselwerk aan de buitenzijde van de woning, nu de verf aan het einde van de levensduur is.
        
        
      
      
        4.27.3.
        
          [appellante] betwist de gestelde gebreken. De gordijnen in de woonkamer waren bij aanvang van de huur in goede staat, de gordijnen in de slaapkamers en de keuken zijn bij aanvang van de huur vervangen door nieuwe. [geïntimeerden] heeft een kat hetgeen doet vermoeden dat schade aan de gordijnen door deze is veroorzaakt. In de badkamer zijn geen gebreken, aldus ook het rapport van [XX] , althans niet zodanig dat een volledige renovatie noodzakelijk is. De terrastegels zijn glad omdat deze sterk vervuild zijn door mos en algengroei; het is aan [geïntimeerden] om deze regelmatig schoon te maken. Het metselwerk aan de buitenzijde voldoet maar is eveneens sterk vervuild doordat [geïntimeerden] dit evenmin regelmatig schoon maakt.
        
      
      
        4.27.5.
        Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] de gestelde gebreken, die alle door [appellante] zijn betwist, niet althans onvoldoende nader heeft onderbouwd. Het hof wijst deze dan ook af.
        
        
          
            Het bewijsaanbod
          
        
      
      
        4.28.1.
        Het door [appellante] gedane bewijsaanbod is niet voldoende specifiek, zodat het hof daaraan voorbijgaat.
        
      
      
        4.28.2.
        Het door [geïntimeerden] is deels onvoldoende specifiek en deels niet ter zake dienend zodat het hof ook daaraan voorbij gaat.
        
        
          
            De proceskosten
          
        
      
      
        4.29.1.
        Het hof zal de proceskostenveroordelingen in eerste aanleg in stand laten. In conventie heeft de kantonrechter terecht de vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen en mede op die grond [appellante] in de kosten veroordeeld. In reconventie heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld in de kosten hetgeen past bij de toewijzing van de vorderingen tot herstel van gebreken en de huurvermindering. 
        
      
      
        4.29.2.
        
          In het principaal en incidenteel hoger beroep zal het hof [geïntimeerden] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep veroordelen. 
          De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen vastgesteld worden op:
        
        
          
            Explootkosten	€    130,57
          
          
            Griffierechten	€    455,00
          
          
            Salaris advocaat	€ 4.249,00 ( 3,5 punten x tarief II)
          
        
        Totaal		€ 4.834,57
        
      
      
        4.29.3.
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
        
          
            Dictum
          
        
      
    
    
      4.30.
      Hoewel het hof komt tot een bekrachtiging van een deel van het bestreden vonnis, zal het hof voor de leesbaarheid het gehele vonnis vernietigen en de bekrachtigde veroordelingen opnieuw uitspreken.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        op het principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [appellante] om binnen zestig dagen na arrestdatum de onder ro 4.16.1 vermelde gebreken adequaat en deskundig te (laten) verhelpen (voor zover zij daartoe nog niet mocht zijn overgegaan) en het jaarlijks onderhoud aan de cv-ketel adequaat en deskundig te laten uitvoeren;
    
    
    
      vermindert de (geïndexeerde) huurprijs met 2%, te rekenen over de periode vanaf 1 september 2016 tot het moment dat [appellante] de voor haar rekening komende gebreken als genoemd onder ro 4.16.1 adequaat en deskundig heeft hersteld of laten herstellen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellante] van het bedrag van € 5.621,81 aan achterstallige huurpenningen en een bedrag van € 157,30 aan onderhoudskosten, dit laatste bedrag vermeerderd met de wettelijke rente van de dag waarop [appellante] dit bedrag heeft betaald tot aan de dag van de voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk om hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bepaalde onder 3.6 van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft voldaan, aan [appellante] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
    
    
    
      verklaart [appellante] niet ontvankelijk in de vorderingen onder XII (wijze van herstel van de parketvloer) en XVI (opheffing beslag);
    
    
    
      veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 1.427,80 wegens kosten deskundige, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 25 augustus 2022 tot de dag van betaling;
    
    
    
      bepaalt dat [geïntimeerden] meewerkt aan het herstel van de dakplaten op een wijze die [appellante] voorstaat en toegang geeft tot het gehuurde aan derden en [appellante] voor dit herstel;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] het platte dak van de keuken en de goot achter bij het terras die niet bereikbaar is voor [geïntimeerden] zodanig te (laten) reinigen dat er in de toekomst geen lekkage in de keuken kan gaan ontstaan;.
    
    
    
      veroordeelt [appellante] te gehengen en gedogen dat [geïntimeerden] een goot op het afdak van de garage plaatst op kosten van [geïntimeerden]
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de kant van [geïntimeerden] tot vandaag vastgesteld op € 1.386,00 wegens gemachtigdensalaris in conventie en reconventie;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten die na het vonnis in eerste aanleg zijn ontstaan, begroot op € 264,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag nadat [appellante] partij schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag der voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 4.834,57 en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, F.M.T. Quaadvliet en J.A. van Strijen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 februari 2025.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer
    
    
  
  
     2,5 punt in principaal hb: mvg, akte en mb + 1 in incidenteel hb: mva
  
  
     Onbepaald is 1214 per punt
  
  
     Geen nakosten gevorderd