ECLI:NL:RBAMS:2024:8059, Rechtbank Amsterdam, 04-11-2024, AMS 24/1197
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Ongegrond. Paardenhouderij.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 24/1197
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2024 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres], gevestigd te Amstelveen, eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde])
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amstelveen (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 692.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 23 september 2024. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. P.C. Wildenbeest, vergezeld door taxateur D.M. Hogendoorn.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object bestaat volgens de beschrijving in het taxatieoverzicht uit de volgende deelobjecten: een woning en kantoor van 442 m², grond bij de woning van 400 m², grond bij de niet-woning van 4595 m², een paardenstal (boxen) van 150 m², een binnenbak van 1040 m², drie buitenbakken van 220 m², 115 m² en 70 m², een werktuigenberging van 72 m², een tredmolen van 60 m², een kantine van 150 m² en bestrating, verharding en wegen van 500 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin het object op die datum verkeert.
    
    3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van het object moet worden vastgesteld op € 387.848,26. De WOZ-waarde is verdubbeld ten opzichte van een jaar eerder. De kantine was eerder op € 0,- gewaardeerd en nu op € 75.000,-. Dat is willekeurig. Ter zitting heeft eiseres nieuwe stukken en foto’s in het geding gebracht en daarbij aangegeven dat de dienstwoning 164 m² is en het kantoor 189 m². Tezamen is dat dus lager dan de 400 m² waar de heffingsambtenaar vanuit gaat. De oppervlakte van de kantine is 114 m² in plaats van 150 m². Ook heeft de heffingsambtenaar ten onrechte drie objectonderdelen aangemerkt als buitenbak. 
    
    4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van het object is getaxeerd op € 692.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere objecten (vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] te Aalsmeer, [adres 3] te Aalsmeer, [adres 4] te Diemen en [adres 5] te Amstelveen. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het object aan de [adres 5] te Amstelveen is niet meegenomen bij het bepalen van de grondprijs omdat deze relatief voor een veel hoger bedrag verkocht is. Dit object onderbouwt volgens de heffingsambtenaar echter wel het standpunt dat het object niet te hoog is gewaardeerd.
    
    5. De waarde van het object wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van het object zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object?
    2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object?
    
    7. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van het object is opgebouwd uit verschillende deelobjecten. De grond (grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning) is daar één van. In het beroepsschrift heeft eiseres voornamelijk de WOZ-waarde van twee deelobjecten bestreden; de woning (inclusief kantoor) en de kantine. Op de zitting is niet komen vast te staan wat de precieze oppervlakte is van deze deelobjecten. De door eiseres ingebrachte oppervlakten konden niet door de heffingsambtenaar worden geverifieerd. De rechtbank oordeelt desondanks wel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal hieronder uitleggen waarom dat zo is. 
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn allen paardenhouderijen in de omgeving van het onderhavige object.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    9. Eiseres heeft aangevoerd dat haar verdienmodel anders is dan bij de vergelijkingsobjecten, omdat zij een kleinere paardenhouderij heeft die daardoor minder rendabel is. Volgens eiseres komt dit onderscheid onvoldoende tot uitdrukking in de WOZ-waarde van het object. De heffingsambtenaar geeft aan dat het weliswaar kan kloppen dat de paardenhouderij van eiseres minder rendabel is, maar dat daar al rekening mee is gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Het object is namelijk veel lager gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. Het minder rendabel zijn van de paardenhouderij komt dus tot uiting in de hogere verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan deze motivering van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank stelt vast dat de andere vergelijkingsobjecten een hogere marktwaarde hebben, dat blijkt uit de hogere verkoopprijs. 
    
    
      
        Oppervlakte kantine, woning en kantoor
      
    
    10. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de nieuw ingebrachte stukken van eiseres geen aanleiding geven tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de totale grond van het object van eiseres gewaardeerd op € 137.000,-. De grondprijs van het object is bepaald rekening houdend met de standaard grondprijzen voor agrarische grond in de Taxatiewijzer. De grondprijzen voor paardenhouderijen liggen echter veel hoger. De vraag daarnaar is groter, zeker rondom de grotere steden. Als de heffingsambtenaar de grondprijzen van de verkopen met behulp van de grondstaffel zou doorrekenen naar de grondprijs van het object, dan zou de waarde voor de totale grond neerkomen op € 491.000. Met een vastgestelde waarde van € 137.000,- voor de grond is de WOZ-waarde zeker niet te hoog vastgesteld. 
    
    11. In de toelichting bij het taxatieoverzicht heeft verweerder uitgelegd dat de grondprijs is geanalyseerd op dezelfde manier als de taxatiewijzer met alleen grond van paardenhouderijen uit de omgeving van het object. De grondprijs is bepaald door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te verminderen met de waarde van de opstallen. De waarden van de opstallen zijn bepaald doormiddel van de Taxatiewijzer, zowel bij het object als bij de vergelijkingsobjecten. De grondprijs is bepaald door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te verminderen met de waarde van de opstallen. De grondstaffel is vervolgens bepaald door de geanalyseerde grondprijs in relatie af te zetten tegen de grondprijzen in de Taxatiewijzer, zodat de verhouding hetzelfde is.
    
    
      Grondstaffel na marktanalyse op basis van taxatiewijzer:
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                Oppervlakte
              
            
            
              
                Prijs per m2 
              
            
          
          
            
              0-400
            
            
              € 411,-
            
          
          
            
              401-1000
            
            
              € 94,-
            
          
          
            
              1001-4500
            
            
              € 71,50
            
          
          
            
              4501-4995
            
            
              € 41,50
            
          
        
      
    
    
    
      Volgens de heffingsambtenaar is de WOZ-waarde van het object niet te hoog vastgesteld, gezien de zeer grote marge tussen de grondprijs volgens de grondstaffel na marktanalyse van € 491.000 en de gehanteerde grondprijs van € 137.000,-. Volgens de heffingsambtenaar valt de discussie over het verschil in oppervlakte van de woning met kantoor en de kantine en de waarde van de betwiste opstallen (buitenbak) van het object daarin weg. Te meer daar deze laatste een geringe waarde vertegenwoordigt. De rechtbank vindt deze uitleg van de heffingsambtenaar navolgbaar. 
    
    
    12. Voor zover eiseres nog stelt dat de heffingsambtenaar andere benamingen voor de opstallen hanteert dan in de paardenhouderij gebruikelijk is, overweegt de rechtbank dat dat geen invloed heeft op de prijs per vierkant meter. De heffingsambtenaar heeft ter zitting echter wel toegezegd dat hij op basis van de ter zitting aangeleverde tabel en foto’s opnieuw zal bekijken of de omvang en benaming van de opstallen goed in het systeem staan. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
    aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 november 2024.
    
    
    
      griffier 
      rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.