ECLI:NL:RBDHA:2025:8822, Rechtbank Den Haag, 20-05-2025, 11270529 RL EXPL 24-15801
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurachterstand - verhoging servicekosten - tijdelijke verlaging huurprijs i.v.m. gebreken lift - huurachterstand ingelopen - ontbinding en ontruiming afgewezen

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      TS/b
      Zaaknummer: 11270529 \ RL EXPL 24-15801
    
    
    
    
      
        Vonnis van 20 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE WASSENAARSCHE BOUWSTICHTING, 
      gevestigd te Wassenaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: DWB,
      gemachtigde: Landelijke Associatie van Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in de gemeente [gemeente] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
      
        - de dagvaarding van 5 augustus 2024 met producties 1 tot en met 6;- de conclusie van antwoord van 24 oktober 2024 met producties 1 tot en met 5;- de akte van de zijde van DWB van 4 maart 2024 met producties 7 tot en met 10;
        - de akte van de zijde van [gedaagde] van 25 maart 2025 met productie 6;
        - de e-mail van de zijde van DWB van 25 maart 2025. 
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 maart 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van wat ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Tijdens de zitting is met partijen besproken dat zij in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten over de actuele omvang van de in geschil zijnde huurachterstand van [gedaagde] . Dat hebben partijen gedaan bij genoemde akte ( [gedaagde] ) en e-mail (DWB) van 25 maart 2025. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 9 september 2021 van DWB een woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De maandelijkse kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurperiode € 588,45. In de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling moet voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      In 2022 heeft zich een gebrek voorgedaan aan de plateaulift in het wooncomplex waarin de woning zich bevindt. De huurprijs is door de Huurcommissie vanwege dat gebrek met terugwerkende kracht verlaagd. De huurprijs is door de Huurcommissie verlaagd (inclusief voorschot voor servicekosten) tot een bedrag per maand van € 440,01 voor de periode van 1 mei 2022 tot 1 juli 2023 en tot een bedrag van € 416,40 met ingang van 1 juli 2023.
      
    
    
      2.3.
      Doordat de vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht is toegekend, heeft [gedaagde] enige tijd teveel huur betaald. Het door hem teveel betaalde bedrag aan huur is door DWB verrekend met lopende huurtermijnen. In de maanden juli en augustus 2023 hebben de gemachtigden van partijen contact gehad over de verrekening van vorderingen van partijen over en weer en over de hoogte van de achterstand. 
      
    
    
      2.4.
      Op 27 september 2023 heeft DWB [gedaagde] per brief gesommeerd een huurachterstand van € 1.249,71 binnen drie dagen aan haar te voldoen. Op 7 februari 2024 heeft de gemachtigde van DWB [gedaagde] gesommeerd een huurschuld van € 2.082,51 binnen vijftien dagen te voldoen.
      
    
    
      2.5.
      Per 1 juli 2024 heeft DWB een totale maandelijkse huurprijs (inclusief voorschot servicekosten) van € 428,34 aan [gedaagde] in rekening gebracht. 
      
    
    
      2.6.
      Op 14 oktober 2024 heeft DWB per brief aan [gedaagde] (onder meer) het volgende geschreven:
      
      
        “De lift is in de afgelopen maanden vervangen. Deze is per 1 november aanstaande gebruiksklaar. 
      
      
      
        
          Huuraanpassing
        
        
          Vanaf 1 november aanstaande moet u de volledige huurprijs voor uw woning betalen. Wij gaan de door u ontvangen huurverlaging vanaf die datum stopzetten.”
      
      
    
    
      2.7.
      Met ingang van de maand november 2024 heeft DWB een huurprijs (inclusief voorschot servicekosten) van € 673,91 aan [gedaagde] in rekening gebracht. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        DWB vordert verkort weergegeven en na wijziging van eis zoals ter zitting en bij 
        e-mail van 25 maart 2025 door haar gemachtigde toegelicht:
      
      
      
        - de huurovereenkomst tussen DWB en [gedaagde] te ontbinden;
        - [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
        - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.988,23 aan huurachterstand tot en met maart 2025. 
      
      
    
    
      3.2.
      DWB legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft in de periode vanaf juni 2023 een betalingsachterstand laten ontstaan. Hij heeft huurtermijnen gemist, heeft niet de in rekening gebrachte verhoging van de servicekosten voldaan en heeft ook niet de hogere huurprijs betaald nadat het gebrek aan de plateaulift hersteld was. [gedaagde] moet de achterstallige huur alsnog betalen. Omdat het niet (volledig) betalen van de huur een tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen die [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst heeft, is DWB gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden en moet [gedaagde] de woning verlaten en ontruimen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer als volgt. Als gevolg van de door de Huurcommissie toegekende huurvermindering, had hij een vordering op DWB. DWB heeft onduidelijkheid laten bestaan over de wijze van verrekening. Toen [gedaagde] werd geïnformeerd over een betalingsachterstand, heeft hij (althans zijn gemachtigde) contact opgenomen met DWB om duidelijkheid te krijgen over de betalingsverplichtingen over en weer. Als er toch een achterstand is ontstaan, is die niet zo hoog als DWB stelt. DWB heeft fouten gemaakt in haar berekening, omdat betalingen niet (juist) zijn verwerkt, de servicekosten niet zomaar door DWB verhoogd mochten worden per 1 juli 2024 en omdat de periode waarover huurvermindering is toegekend anders dan DWB stelt eindigt per 30 november 2024 en niet per 31 oktober 2024. Een achterstand voor zover die daadwerkelijk bestaat, wil [gedaagde] betalen. [gedaagde] stelt bovendien al verschillende (en regelmatige) betalingen te hebben gedaan, waardoor de achterstand op 25 maart 2025 lager is dan drie maanden huur, en ontbinding van de huurovereenkomst – en vervolgens dus ook ontruiming – niet gerechtvaardigd is. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De betalingsachterstand
      
    
    
      4.1.
      Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op grond waarvan [gedaagde] (bij vooruitbetaling) huur moet betalen aan DWB. De bij aanvang afgesproken huurprijs is door de Huurcommissie op enig moment (tijdelijk) verminderd. Om vast te kunnen stellen of sprake is van een achterstand in betaling van de huur en zover daarvan sprake is, wat de hoogte van die achterstand is, is allereerst de vraag welke huurprijs tussen partijen gold en nu geldt, en vervolgens welke betalingen door of namens [gedaagde] zijn gedaan. 
      
      
        
          Huurprijs in periode vanaf 1 juli 2023
        
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat per juni 2023 geen achterstand bestond. [gedaagde] heeft aangevoerd dat over de periode daarvoor al verrekening had plaatsgevonden en ter zitting heeft DWB zich op het standpunt gesteld dat de achterstand is ontstaan na de maand juni 2023. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de huurprijs inclusief voorschot voor servicekosten vanaf 1 juli 2023 € 416,40 per maand bedroeg. 
      
      
      
      
        
          Huurprijs in periode vanaf 1 juli 2024
        
      
    
    
      4.3.
      Per 1 juli 2024 heeft DWB een huurprijs inclusief voorschot van servicekosten van € 428,34 gerekend. DWB heeft er daarbij op gewezen dat het gaat om een verhoging (ten opzichte van de voor 1 juli 2024 gerekende huur) van de servicekosten alleen, en niet om een verhoging van het door de Huurcommissie bepaalde bedrag aan (kale) huur. Ter zitting heeft DWB toegelicht dat diverse servicekosten daadwerkelijk hoger zijn geworden, als gevolg waarvan ook het aan huurders in rekening gebrachte voorschot is verhoogd. 
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 7:261 BW kan (eenvoudig weergegeven) een voorschot voor servicekosten alleen worden verhoogd als aan specifieke voorwaarden is voldaan, zoals (kort gezegd) dat sprake is van een overeengekomen uitbreiding van de ‘service’ waarop de kosten betrekking hebben, dat een (service)kostenoverzicht is verstrekt, of dat sprake is van instemming van een gekwalificeerde meerderheid van de huurders ingeval van collectieve voorzieningen waar de servicekosten op zien. [gedaagde] heeft betwist dat DWB aan de geldende voorwaarden heeft voldaan. DWB heeft niet gesteld dat en hoe wel aan de voorwaarden is voldaan, waardoor verhoging per 1 juli 2024 toepassing zou mogen vinden. Ook voor de periode vanaf 1 juli 2024 geldt dan ook de totale huurprijs van € 416,40. 
      
      
        
          Periode vanaf 1 november 2024
        
      
    
    
      4.5.
      Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurprijsvermindering gelden tot de dag dat het gebrek is verholpen. DWB heeft gesteld en ter zitting toegelicht dat het gebrek aan de lift is verholpen in de periode voorafgaand aan de brief die zij op 14 oktober 2024 aan [gedaagde] heeft gestuurd. Dat het gebrek op dat moment was verholpen, is niet door [gedaagde] betwist, zodat de kantonrechter daar ook van uitgaat. 
      
    
    
      4.6.
      In de brief van 14 oktober 2024 heeft DWB [gedaagde] geïnformeerd dat de lift per 1 november 2024 gebruiksklaar zou zijn en dat vanaf die datum ook de volledige huurprijs weer zou gelden. Gezien het uitgangspunt in artikel 7:207 lid 1 BW en deze mededeling van DWB is [gedaagde] dan ook met ingang van 1 november 2024 – en daarmee over de gehele maand november – de volledige huurprijs verschuldigd. Het bedrag van € 673,91 als meest actuele volledige huurprijs is door [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan.  Met ingang van de maand november 2024 is [gedaagde] dus een huurprijs van € 673,91 verschuldigd. 
      
      
        
          Betalingsoverzicht 
        
      
    
    
      4.7.
      Bij akte van 4 maart 2024 heeft DWB een geactualiseerd overzicht van de verplichtingen en betalingen van [gedaagde] overgelegd (hierna: het overzicht van DWB). Uit het overzicht van DWB volgt een achterstand per 27 februari 2025 van € 3.160,32. Bij akte van 25 maart 2025 heeft DWB toegelicht dat daar een bedrag van € 673,91 bij komt als verschuldigde huur over de maand maart 2025, en dat daarop in mindering strekt een bedrag van € 1.846,00 dat door [gedaagde] op 24 maart 2025 is betaald. De totale achterstand bedraagt volgens DWB per 25 maart 2025 dan ook € 1.988,23.
      
    
    
      4.8.
      Het overzicht van DWB moet worden gecorrigeerd voor de maanden juli tot en met oktober 2024, omdat DWB ten onrechte is uitgegaan van een huurprijs van € 428,34 in plaats van € 416,40 (zie onder 4.4). Dat levert een vermindering op van de betalingsverplichting van [gedaagde] met € 47,76. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat de gemeente Westland voor hem een betaling heeft gedaan aan DWB van € 1.000,--, terwijl DWB die betaling slechts tot een bedrag van € 939,50 heeft verwerkt. Dat is door DWB niet betwist. De betalingsverplichting van [gedaagde] moet dan ook nog met € 60,50 worden verminderd. Voor het overige heeft [gedaagde] de in het overzicht van DWB opgenomen betalingen niet betwist. Dat betekent dat de achterstand van [gedaagde] per 25 maart 2025 (1.988 minus 47,76 minus 60,50) € 1.879,97 bedraagt. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan DWB. 
      
      
        
          Geen ontbinding huurovereenkomst en geen ontruiming woning
        
      
    
    
      4.9.
      De vorderingen van DWB tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de andere partij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.10.
      De achterstand van [gedaagde] bedraagt per 25 maart 2025 € 1.879,97. Weliswaar is daarmee sprake van een tekortkoming van [gedaagde] in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW, maar de achterstand is door de meest actuele betaling door [gedaagde] minder dan drie maanden huur. Ter zitting heeft DWB aangegeven bij een substantiële betaling door [gedaagde] op korte termijn en bij een achterstand van minder dan drie maanden, geen verder belang te hebben bij haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Die vorderingen worden dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de door hem opgelopen huurachterstand. Bij de afwijzing van vorderingen van DWB tot ontbinding en ontruiming  zijn van belang de betalingen die [gedaagde] (laat) in deze procedure op de achterstand heeft afgelost. [gedaagde] wordt dan ook als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van DWB. De proceskosten van DWB worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                372,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.019,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan DWB te betalen een bedrag van € 1.879,97;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.019,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.W. van Ravenstein en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.