ECLI:NL:RBOVE:2025:2427, Rechtbank Overijssel, 16-04-2025, 11447406 \ CV EXPL  24-4402
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde woont met haar twee kinderen in een woning van ieder1. In de woning heeft de politie een handelshoeveelheid aan hard- en softdrugs gevonden. Naar aanleiding daarvan heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten. Ieder1 heeft op grond van de burgemeestersluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Na de burgemeestersluiting is gedaagde weer in de woning gaan wonen. Ieder1 wil dat zij de woning ontruimt. Gedaagde vindt dat ontruiming niet proportioneel is. Volgens haar wegen haar belangen zwaarder dan die van ieder1. De kantonrechter als voorzieningenrechter oordeelt dat gedaagde de woning moet ontruimen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11447406 \ CV EXPL  24-4402
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, 
      uit Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ieder1,
      gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      uit [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat dit kort geding over?
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] woont met haar twee kinderen in een woning van ieder1. In de woning heeft de politie een handelshoeveelheid aan hard- en softdrugs gevonden. Naar aanleiding daarvan heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten. Ieder1 heeft op grond van de burgemeestersluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Na de burgemeestersluiting is [gedaagde] weer in de woning gaan wonen. Ieder1 wil dat zij de woning ontruimt. [gedaagde] vindt dat ontruiming niet proportioneel is. Volgens haar wegen haar belangen zwaarder dan die van ieder1. De kantonrechter als voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en legt hierna uit waarom.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 24 maart 2025;
        
        
          de mondelinge behandeling van 2 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard;
        
        
          de op de mondelinge behandeling overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen van de advocaat van ieder1 en de advocaat van [gedaagde] .
        
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Ieder1 is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] huurt de woning sinds 22 juli 2015 van ieder1. Haar zoon van achttien en haar dochter van tien wonen met haar in de woning. 
      
    
    
      3.3.
      Nadat de politie meerdere meldingen ontving over het mogelijk dealen van drugs vanuit de woning, heeft zij een onderzoek ingesteld en is zij op 4 september 2024 de woning binnengetreden. In de bestuurlijke rapportage van 8 september 2024 schrijft de politie:
      
      
        
          “Bevindingen
        
      
      
      
        
          De politie bevraagt het adres in de politiesystemen en ziet meerder recente MMA meldingen op dit adres. In deze meldingen staat dat er vanaf dit adres gedeald wordt in verschillende soorten drugs op verschillende tijden. Daarbij wordt er vermeld dat [gedaagde] en haar minderjarige zoon [zoon van gedaagde] degenen zijn die zich hiermee bezighouden. 
        
        
          Op woensdag 4 september 2024 heeft het IGP team een actie gedraaid op dit adres.
        
        
          In het begin leek het erop dat het adres een gebruikershol betrof, veel personen die langere tijd in de woning en tuin verbleven. […]
      
      
      
        
          De woning lijkt gebruikt te worden door meerdere personen met drugs antecedenten dan wel personen die ambtshalve bekend zijn met drugsgebruik. Zie ook de bijlage met de afbeeldingen van de foto’s die in de woning hingen. 
        
        
          De politie trof op zolder en in de slaapkamer van [zoon van gedaagde] diverse verdovende middelen aan (zie fotobijlage) […].
      
      
      
        
          Onderzoeksbevindingen
        
      
      
      
        
          In de woning aan de [adres] zijn de volgende goederen aangetroffen en in beslaggenomen:
        
        
          - Taser 1 x zaklamp
        
        
          - (vermoedelijk) GHB (500ml)
        
        
          - Wiet/hasj (39.39 gram)
        
        
          - (vermoedelijk) 3 MMC (4gram)
        
        
          - Duitse shag (10000g zwaar, 920 halfzwaar)
        
        
          - doos met 100 stuks Cenforce 200.
        
      
      
      
        
          De betrokkenen hebben zelf aangegeven dat het om GHB, hasj en 3 MMC ging, dit is echter nog niet getest. De aangetroffen drugs is voor onderzoek ingestuurd naar het FO. 
        
        
          Alle bovengenoemde goederen/ voorwerpen zijn zeer vermoedelijk bedoeld om te handelen in harddrugs en tabak waarvoor geen accijns is afgedragen. 
        
      
      
      
        […]
      
      
      
        
          Het is een zeer zorgelijke situatie dat een persoon van 9 jaar op hetzelfde adres ingeschreven staat en aanwezig is, terwijl drugs vanuit de woning wordt verhandeld en wordt gebruikt. Naar aanleiding hiervan is een rapportage opgesteld en verzonden naar veilig thuis.”
      
      
    
    
      3.4.
      Op 21 oktober 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Deventer de woning voor de periode van 4 november 2024 tot 4 februari 2025 gesloten op grond van onder andere artikel 13b van de Opiumwet. 
      
    
    
      3.5.
      Op 15 november 2024 heeft ieder1 de huurovereenkomst met [gedaagde] met ingang van 4 november 2024 buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verzocht de woning op het eerst mogelijke moment te ontruimen. 
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. De burgemeester heeft het bezwaar ongegrond verklaard en het besluit in stand gelaten. Tegen dat besluit is [gedaagde] in beroep gegaan bij deze rechtbank. In de beroepsprocedure heeft de rechtbank nog geen uitspraak gedaan. 
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] en haar twee kinderen wonen sinds 4 februari 2024 weer in de woning. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        Wat wil ieder1 en waarom?
      
    
    
    
      4.1.
      Ieder1 vraagt de voorzieningenrechter [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen twee weken na het vonnis te ontruimen. Ook vraagt ieder1 dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Verder vraagt ieder1 de voorzieningenrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ter onderbouwing van haar vorderingen, stelt ieder1 dat zij de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden en ontruiming gerechtvaardigd is.
      
      
        
          Wat vindt [gedaagde] daarvan?
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met ieder1. Volgens [gedaagde] heeft ieder1 geen spoedeisend belang om dit kort geding te voeren. Verder stelt [gedaagde] dat ontruiming gelet op haar belangen niet proportioneel is. Daarom vraagt zij de voorzieningenrechter de vorderingen van ieder1 af te wijzen en ieder1 te veroordelen tot betaling van de proceskosten. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing van de voorzieningenrechter, verder ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        ieder1 heeft een spoedeisend belang 
      
    
    
    
      5.1.
      Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat haar vordering in een gewone procedure door de bodemrechter ook zou worden toegewezen. In zo een geval kan het gerechtvaardigd zijn om op een toewijzing in een gewone procedure vooruit te lopen. 
      
    
    
      5.2.
      Het staat vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Naar aanleiding van de burgermeestersluiting, heeft ieder1 de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Omdat de huurovereenkomst niet meer bestaat en [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd, verblijft zij volgens ieder1 daar zonder recht of titel. Ieder1 vreest nu dat de drugs-gerelateerde activiteiten zullen doorgaan. Het belang van ieder1 om dit te voorkomen dan wel een daaraan een einde te maken, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend. Dat een eerder gepland kort geding geen doorgang kon vinden, los van de redenen daarvan, maakt niet dat er nu geen spoedeisend belang (meer) is en neemt ook niet het recht van ieder1 weg om, in plaats van een gewone procedure te starten, het kort geding voort te zetten. Omdat ieder1 een spoedeisend belang heeft, komt de voorzieningenrechter nu toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen. 
      
      
        
          Ieder1 mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden 
        
      
      
    
    
      5.3.
      Ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming, verwijst ieder1 naar de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt voorop dat ontbinding van een huurovereenkomst door een verhuurder wegens een tekortkoming van een huurder, in principe alleen via de rechter kan. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft daarop een uitzondering. Op grond van dat artikel mag een verhuurder – kort gezegd – een huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van een rechter) ontbinden als de woning door een besluit van de burgemeester is gesloten. De wetgever heeft een verhuurder op die manier de mogelijkheid willen gegeven zo snel mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. 
      
    
    
      5.4.
      Hiervóór is al vastgesteld dat de burgemeester de woning heeft gesloten en dat besluit heeft gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet. Dat betekent dat Ieder1 de huurovereenkomst ook buitengerechtelijk mocht ontbinden. Er loopt weliswaar nog een beroepsprocedure, maar dat maakt voor de bevoegdheid van ieder1 vanwege het doel van artikel 7:231 lid 2 BW en het beginsel van de formele rechtskracht niet uit. Dat laatste beginsel brengt met zich dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet uitgaan van de geldigheid van het besluit van de burgemeester. Zij treedt niet in de beoordeling van dat besluit, want dat is aan de bestuursrechter. Ieder1 hoeft niet te wachten tot de procedure bij de bestuursrechter is afgerond en het besluit van de burgemeester onherroepelijk is geworden, want zoals hiervoor uitgelegd, is het doel van artikel 7:231 lid 2 BW een verhuurder de mogelijkheid te geven de huurovereenkomst zo snel mogelijk te beëindigen. De feitelijke sluiting van de woning is al voldoende voor ieder1 om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te mogen ontbinden.
      
    
    
      5.5.
      De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat ieder1 de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht ontbinden. De vervolgvraag is of de voorzieningenrechter de ontruiming op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan toewijzen.
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen 
        
      
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter moet beoordelen of het gebruik van de bevoegdheid van ieder1 om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert. Verder moet worden beoordeeld of de ontbinding met de ontruiming als gevolg, proportioneel is. De voorzieningenrechter moet bij deze beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval en moet de belangen van [gedaagde] en de belangen van ieder1 tegen elkaar afwegen. 
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ontruiming gelet op haar belangen niet proportioneel is. Zij voert aan dat zij al tien jaar een goede huurder is en wijst erop dat zij de huur altijd (ook tijdens de burgemeestersluiting) heeft betaald, dat zij de woning goed onderhouden heeft er nooit klachten over haar zijn gemeld. Volgens [gedaagde] waren de drugs die tijdens de politiecontrole zijn gevonden, drugs voor een feest/verjaarding van haar zoon en zijn vrienden. Van handel is geen sprake, stelt [gedaagde] . Zij heeft uitgelegd dat er geen verhoogde kans op schade of brand was en water- of stankoverlast ook niet aan de orde is geweest. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen, omdat een ontruiming, na de burgemeestersluiting, erg nadelig is voor haar minderjarige dochter. Over enkele maanden gaat zij over naar groep [nummer] en een ontruiming zou het vertrek uit een buurt waar bekenden en vrienden wonen betekenen. Ook haar eigen sociale leven is volgens [gedaagde] van belang. Voor het geval dat de ontruiming zou worden toegewezen, vraagt [gedaagde] de voorzieningenrechter haar daarvoor een termijn van vijftien maanden te geven. Dan eindigt namelijk de lagere schoolperiode van haar dochter. 
      
    
    
      5.8.
      De voorzieningenrechter heeft begrip voor de door [gedaagde] naar voren gebrachte belangen, maar is van oordeel dat deze belangen niet opwegen tegen de belangen van ieder1 bij de ontruiming. 
      
    
    
      5.9.
      Tussen [gedaagde] en ieder1 staat niet ter discussie dat de drugs in woning zijn gevonden. De stelling van [gedaagde] dat deze voor eigen gebruik van haar zoon en zijn vrienden waren, overtuigt de voorzieningenrechter niet. Het staat namelijk haaks op de bevindingen van de politie die, naar aanleiding van meldingen over mogelijke drugshandel vanuit de woning door [gedaagde] en haar zoon en het binnentreden van de woning, de woning hebben aangemerkt als een gebruikerslocatie: een plek waar drugsgebruikers samenkomen om drugs te gebruiken. De personen die de politie in de woning aantrof, waren personen met drugsantecedenten dan wel personen die ambtshalve bekend zijn met drugsgebruik. Het argument van [gedaagde] dat zij altijd een goede huurder zou zijn geweest, neemt de ernst van het feit dat er een handelshoeveelheid hard- softdrugs in de woning is gevonden en er vanuit de woning zou zijn gedeald, niet weg. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat er nooit klachten over haar zouden zijn geweest. Dat zou de conclusie zijn uit een buurtonderzoek, maar dat onderzoek heeft [gedaagde] niet overgelegd en daartegenover staan de genoemde meldingen over drugshandel die de politie heeft ontvangen. De voorzieningenrechter heeft geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van wat de politie in haar rapportage heeft geschreven. Dat de meldingen anoniem zijn, maakt dat niet anders. 
      
    
    
      5.10.
      Zoals ieder1 aanvoert, heeft zij een groot belang bij het handhaven van haar ‘zero-tolerance’ beleid. Als een bewoner zonder gevolgen kan blijven doorhuren nadat een woning vanwege drugs is gesloten, zou dat niet alleen een verkeerd signaal afgeven, maar zou dat ook kunnen betekenen dat de drugs-gerelateerde activiteiten blijven doorgaan. Dat is een risico dat ieder1 begrijpelijkerwijs niet wil lopen. Het kan namelijk (andere vormen van) criminaliteit aantrekken en de woonomgeving negatief beïnvloeden, terwijl ieder1 ook moet opkomen voor de belangen (het woongenot en de veiligheid) van haar andere huurders en de omwonenden. De voorzieningenrechter kan ieder1 volgen in haar vrees dat de activiteiten doorgaan als [gedaagde] in de woning mag blijven. [gedaagde] heeft namelijk niets gesteld over de maatregelen die zij zal treffen om te voorkomen dat de activiteiten zullen stoppen. 
      
    
    
      5.11.
      De voorzieningenrechter realiseert zich dat een ontruiming ingrijpende gevolgen zal hebben voor [gedaagde] en haar gezin. [gedaagde] heeft nog gewezen op het belang van haar sociale leven, maar heeft daarover verder niets uitgelegd. De belangen van haar minderjarige dochter heeft de voorzieningenrechter in lijn met artikel 3 van Verdrag inzake de rechten van het kind meegewogen, maar maken niet dat de belangenafweging anders uitvalt. De belangen van een minderjarig kind zijn weliswaar zwaarwegend, maar de belangen leiden er niet automatisch toe dat een woning niet ontruimd mag worden. De verantwoordelijkheid voor wat er zich in de woning afspeelt en het welzijn van haar dochter ligt bij [gedaagde] . Het is in de eerste plaats aan haar als ouder om maatregelen te treffen om de nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen of te beperken. Dat er nu een noodsituatie zal ontstaan als de woning moet worden ontruimd, is niet gebleken. Uit de stukken volgt dat [gedaagde] en haar twee kinderen tijdens de burgemeestersluiting bij haar broer hebben gewoond. Dat zij door de ontruiming dakloos zullen worden, is niet gesteld en acht de voorzieningenrechter ook niet waarschijnlijk. Het argument van [gedaagde] dat het vanwege de huidige situatie op de woningmarkt moeilijk zal zijn een andere woning te vinden, is een gegeven dat ieder1 niet kan worden tegengeworpen. Dat er woningnood is, is namelijk een feit van algemene bekendheid. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat woningbouwcorporaties het zero-tolerance beleid strikt toepassen. [gedaagde] had dan ook kunnen en moeten weten dat zij met de drugs in huis, het risico loopt haar woning te verliezen. 
      
    
    
      5.12.
      De conclusie is dat er geen sprake is van misbruik van recht en de redelijkheid en billijkheid ook niet in de weg staan aan het gebruik van ieder1 van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dat betekent dat het in dit kort geding voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de buitengerechtelijke ontbinding in stand zal houden en de ontruimingsvordering zal toewijzen. Daarom is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter mogelijk om daarop vooruit te lopen en zal zij in dit kort geding de door ieder1 gevraagde ontruiming toewijzen. De door [gedaagde] verzochte ontruimingstermijn van vijftien maanden acht de kantonrechter in verhouding tot de ernst van de situatie en het feit dat de belangen van het kind al zijn meegewogen in haar beoordeling, niet redelijk. Daarom zal de ontruimingstermijn op de door ieder1 gevorderde veertien dagen worden gesteld. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van ieder1 betalen
        
      
      
    
    
      5.13.
      Omdat [gedaagde] in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van ieder1 betalen. De proceskosten zijn de kosten die ieder1 heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dit zijn de kosten die ieder1 maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van ieder1 worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                953,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van de betekening aan ieder1 moet betalen.
      
      
        
          De uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen 
        
      
      
    
    
      5.15.
      De toegewezen vorderingen zullen, zoals door ieder1 gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als [gedaagde] niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] met alles wat daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan ieder1 op te leveren en de woning vervolgens ontruimd te houden;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 953,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en vermeerderd met de kosten van betekening van dit vonnis als [gedaagde] niet binnen deze termijn aan de proceskostenveroordeling voldoet en dit vonnis daarna is betekend;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.