ECLI:NL:RBROT:2025:4051, Rechtbank Rotterdam, 21-03-2025, 10653253 CV EXPL 23-22569
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opzegging huur winkelruimte op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie. Vorderingen verhuurder afgewezen. De renovatie levert geen dringend eigen gebruik op, omdat verhuurder deze kennelijk slechts gebruikt als manier om de winkel (als twee afzonderlijke winkels) te kunnen gaan verhuren tegen de markthuurwaarde. Rendementsverbetering komt alleen door hogere huurprijs door sluiten nieuwe huurovereenkomst; de 'winst' die het gevolg is van de verbouwing gaat de eerstkomende tien jaar op aan de kosten voor die verbouwing.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10653253 CV EXPL 23-22569
    
    
    
      datum uitspraak: 21 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Marcan Vastgoed B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Marcan’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 augustus 2023, met bijlagen;
        
        
          de akte overleggen producties van Marcan van 22 augustus 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van 18 oktober 2023, met bijlage;
        
        
          de akte overlegging producties van Marcan van 23 januari 2024, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 15 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van Marcan van 15 maart 2024, met bijlage;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van Marcan van 21 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 25 maart 2024, met bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Marcan;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] ;
        
        
          de akte na comparitie van [gedaagde] van 20 juni 2024, met bijlage;
        
        
          de antwoordakte van Marcan van 15 augustus 2024.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 maart 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Marcan aanwezig gemachtigden mr. Th.C. Visser en mr. S. Nooteboom. Namens [gedaagde] waren aanwezig de heer [persoon A] (aandeelhouder/bestuurder) en mevrouw [persoon B] (retail director), bijgestaan door gemachtigde mr. M.J. Sarfaty.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een winkelruimte (bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW) van Marcan. De huurovereenkomst is ingegaan per 5 januari 2013 voor de duur van tien jaar en dus tot en met 4 januari 2023. 
      
    
    
      2.2.
      Bij brief van 10 augustus 2020 heeft Marcan de huurovereenkomst aan [gedaagde] opgezegd tegen 4 januari 2023. Marcan wil de winkelruimte splitsen in twee kleinere winkelruimtes en van een entresol realiseren. Na renovatie kan Marcan – zo stelt zij – een positief rendement realiseren, waar dit nu negatief is. Marcan beroept zich primair op dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW) en subsidiair op de algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW). In deze procedure vordert Marcan dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Ook wil zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde op de einddatum van de huurovereenkomst te ontruimen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Volgens haar hoeft de huurovereenkomst niet te eindigen. Zij betwist dat het renovatieplan concreet en juridisch uitvoerbaar is en stelt dat als Marcan echt wil renoveren, zij haar een renovatievoorstel had moeten doen. Zij meent echter dat Marcan deze handelwijze alleen maar hanteert om de huidige markthuur voor het gehuurde te kunnen (gaan) ontvangen. Zij heeft er een groot belang bij dat zij het gehuurde nog langer kan blijven huren. Dit is een winstgevende locatie, waarmee zij de nodige naamsbekendheid en goodwill heeft opgebouwd. Zij heeft dit filiaal nodig om verliezen elders (van andere filialen) te compenseren. Daarnaast heeft [gedaagde] recent nog investeringen gedaan door het klimaatsysteem te vervangen.
      
    
    
      2.4.
      Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat de huurovereenkomst eindigt, maakt [gedaagde] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW). In haar akte van 20 juni 2024 heeft zij een concreet bedrag van € 336.440,- genoemd. 
      
      
        
          Beslissing: de huurovereenkomst eindigt niet
        
      
      
    
    
      2.5.
      Kort samengevat is de kantonrechter van oordeel dat de renovatie die Marcan wil uitvoeren geen dringend eigen gebruik oplevert, omdat zij de renovatie kennelijk slechts gebruikt als een manier om daarna de winkel (als twee afzonderlijke) winkels te kunnen gaan verhuren tegen de markthuurwaarde. 
      
      
        
          De gewenste renovatie levert geen dringend eigen gebruik op
        
      
      
    
    
      2.6.
      Een opzegging van de huurovereenkomst voor een winkelruimte wegens dringend eigen gebruik kan in dit geval alleen slagen, als er een dringende noodzaak is voor de renovatie die Marcan wil doorvoeren en die renovatie niet kan uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). De kantonrechter oordeelt dat de dringende noodzaak hier onvoldoende aannemelijk is geworden en dat deze opzeggingsgrond daarom niet slaagt.
      
    
    
      2.7.
      Hoewel Marcan in haar processtukken opmerkt dat haar beleid erop gericht is om een goede loop te creëren in de straten waarin zij vastgoed bezit, met kwalitatief goede winkels, werkt zij nergens uit hoe de voorgenomen renovatie daar in dit geval de oplossing voor zou zijn. Zij licht niet toe waarom [gedaagde] niet in het door haar gewenste straatbeeld zou passen, wat voor winkels daar wel in passen en waarom die winkels dan een kleinere oppervlakte en een ruimte voorzien van een entresol nodig zouden hebben. Wel werkt Marcan – uitvoerig – uit hoe de voorgenomen renovatie tot een rendementsverbetering zou leiden en merkt zij op dat een vergroting van de beleggingswaarde van haar panden voor haar van belang is. De kantonrechter moet het er daarom voor houden dat de dringende noodzaak tot renovatie voor Marcan (enkel) gelegen is in het vergroten van de opbrengst van het gehuurde.
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt dat uit de door Marcan overgelegde rendementsverbetering niet volgt dat de renovatie nodig is om tot een positief rendement te komen. Uit de berekening volgt juist dat de rendementsverbetering alleen toe te schrijven is aan de omstandigheid dat Marcan na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] de winkelruimte(s) opnieuw kan verhuren en aan de nieuwe huurder de markthuurwaarde in rekening kan brengen. [gedaagde] heeft hier ook uitdrukkelijk op gewezen.
      
    
    
      2.9.
      Dat een rendementsverbetering alleen toe te schrijven is aan de hogere markthuurprijs, volgt uit het volgende.
      
      
        Volgens de eigen berekening van Marcan stijgt de markthuurwaarde door de renovatie met een bedrag tussen de € 20.000,- en € 25.000,-. Immers, de huidige markthuurwaarde (vóór renovatie) ligt volgens Marcan tussen de € 115.000,- en € 120.000,- en de markthuurwaarde na renovatie zou in totaal € 140.000,- zijn. De kosten die Marcan toerekent aan het gehuurde stijgen volgens haar eigen berekening door de renovatie met € 24.662,- per jaar voor de komende tien jaar, namelijk van € 103.695,- in de huidige situatie naar € 128.357,- in de nieuwe situatie. De ‘winst’ gaat dus deze eerstvolgende tien jaar volledig op aan kosten voor de renovatie. 
      
      
    
    
      2.10.
      Voor wat betreft het te verwachten rendement geldt dat als Marcan het gehuurde voor de huidige markthuurwaarde zou gaan verhuren, zonder dat zij kosten hoeft te maken voor een renovatie, het rendement van -5,15% (een negatief rendement dus) naar tussen de 9,8% en 13,59% (een positief rendement) stijgt. Het rendement na renovatie zou volgens Marcan op 10% uitkomen. Ook hieruit blijkt dat de rendementsverbetering enkel en alleen voortvloeit uit de omstandigheid dat Marcan de markthuurwaarde in rekening gaat brengen en niets te maken heeft met de renovatie. 
      
    
    
      2.11.
      Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de opzegging niet kan slagen op de door Marcan primair gebruikte grond ‘dringend eigen gebruik’. De renovatie is niet dringend noodzakelijk. Uit de door Marcan overgelegde gegevens volgt dat de renovatie alleen nodig is om een opzeggingsgrond te hebben, zodat Marcan aan een nieuwe huurder de markthuurprijs in rekening kan brengen. Daarvoor is deze opzeggingsgrond niet bedoeld. Omdat de dringendheid ontbreekt, wordt niet toegekomen aan de vraag of er sprake is van een renovatie die niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Algemene belangenafweging valt het voordeel van [gedaagde] uit 
        
      
      
    
    
      2.12.
      Nu de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ niet slaagt, moet de kantonrechter beoordelen of de opzegging op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW slaagt. Bij deze beoordeling moet de kantonrechter alle omstandigheden van het geval betrekken, ook als – zoals hier – het belang van Marcan eigenlijk alleen een verbetering van het rendement is. De afweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit, zodat de huurovereenkomst niet eindigt.
      
    
    
      2.13.
      Uit de overwegingen hiervoor volgt al dat die rendementsverbetering enkel en alleen het gevolg is van een verhoging van de huurprijs als Marcan het gehuurde opnieuw kan verhuren. Daarmee gaat zij echter voorbij aan een van de pijlers van de huur(prijs)bescherming die een huurder van winkelruimte heeft, namelijk de bescherming tegen een excessieve stijging van de huurprijs door het bepaalde in artikel 7:303 BW. Net als bij de grond dringend eigen gebruik mag de opzeggingsmogelijkheid van de algemene belangenafweging niet worden gebruikt om die huurprijsbescherming uit te hollen. Anders gezegd: een verhuurder kan een huurovereenkomst voor winkelruimte niet op grond van de algemene belangenafweging beëindigen met als enige doel op die manier de markthuurprijs te gaan ontvangen. 
      
    
    
      2.14.
      Hierbij komt dat het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst groot is. Zij heeft toegelicht dat de exploitatie van deze winkel, op deze locatie, voor haar van groot belang is. Zij heeft veel vaste klanten en voorziet dat op een andere locatie in Rotterdam niet hetzelfde resultaat behaald kan worden. Deze winkel is nodig om de gezamenlijke Nederlandse winkels overeind te houden, omdat met de omzet uit deze winkel verliezen in andere winkels kunnen worden gecompenseerd. [gedaagde] vindt zichzelf een goede huurder en Marcan erkent dat. Dat [gedaagde] recent nog een investering heeft gedaan in het klimaatsysteem is op zichzelf geen reden om de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] te laten uitvallen, maar geeft haar wel een extra belang om de huurovereenkomst nog een tijd te kunnen voortzetten. Hoofdreden is echter het belang van juist deze winkel, op deze locatie, voor het totaal aan winkels dat [gedaagde] in Nederland exploiteert. 
      
    
    
      2.15.
      Het voorgaande betekent dat de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] uitvalt en dat de huurovereenkomst niet eindigt. De vorderingen van Marcan worden daarom afgewezen. Aan de door [gedaagde] gevraagde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt daarom niet toegekomen. 
      
      
        
          Marcan moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van Marcan, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Marcan aan [gedaagde] moet betalen op € 2.037,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 815,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.172,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hieronder bepaald.
      
      
        
          De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en Marcan daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Marcan in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 2.172,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart de veroordeling onder 3.2 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        51909