ECLI:NL:GHSHE:2025:212, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-01-2025, 23/679
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Twee verkoopcijfers van bouwterrein woning, het ene cijfer gelegen voor de waardepeildatum en het andere na de waardepeildatum. Beide verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het gemiddelde hiervan niet de waarde in het economisch verkeer is. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel slaagt niet, omdat de toelichting bij de WOZ-beschikking niet uitputtend was en geen uitsluitsel gaf over de waardering voor zijn geval.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/679
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 maart 2023, nummer SHE 21/1992 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 31 mei 2021 de waarde van het object [object] [woonplaats] wordt [onroerende zaak] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld. Tevens is daarbij de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar bekend gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is op 1 januari 2021 eigenaar van de onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een bouwterrein ten behoeve van de bouw van een woning.  
      
    
    
      2.3.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar door middel van een WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 600.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 560.000. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      - is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 te hoog vastgesteld?
      - heeft de heffingsambtenaar in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld?
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 514.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Indien een onroerende zaak kort na de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de koopsom die destijds voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde wijst de heffingsambtenaar op de in het verweerschrift in beroep gegeven toelichting op de vastgestelde waarde. De waarde is vastgesteld op basis van het afgeronde gemiddelde van twee eigen verkoopcijfers van de onroerende zaak (een bouwterrein). Belanghebbende bepleit echter een lagere waarde. Hij meent dat de waarde moet worden bepaald door vergelijking met verkoopcijfers van (andere) in redelijke mate vergelijkbare woningen in Geldrop -Mierlo, omdat de gemeente dat in de toelichting bij de WOZ-beschikking/het aanslagbiljet aan hem schrijft. 
      
    
    
      4.5.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door uit te gaan van het gemiddelde van beide verkoopcijfers van de onroerende zaak, aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Het hof zal hierna uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen. Daarbij zal worden ingegaan op dat wat belanghebbende tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het hof is, gelet op dat wat hiervoor in 4.2 is opgenomen, van oordeel dat op grond van de wet en de jurisprudentie de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de waarde aan de hand van het eigen verkoopcijfer kan worden onderschreven. 
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde – in het voordeel van belanghebbende – bepaald door het verkoopcijfer van de onroerende zaak van zowel 8 april 2019 van € 472.000 als dat van 16 december 2020 van € 670.000 naar de waardepeildatum te indexeren en van deze beide geïndexeerde waarden het gemiddelde te nemen, van € 562.821,50 en dit af te ronden naar € 560.000. De heffingsambtenaar heeft daarvoor de Woningindexcalculator van Vastgoedpro voor de regio Noord-Brabant gebruikt. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde berekeningen van Vastgoedpro aannemelijk heeft gemaakt dat het indexpercentage voor de herleiding van de verkoopcijfers niet onjuist is, mede gelet op de afronding die de heffingsambtenaar heeft toegepast. Het hof voegt daar nog aan toe dat belanghebbende niet tekort is gedaan doordat de heffingsambtenaar beide verkoopcijfers heeft gebruikt en die heeft gemiddeld. Belanghebbende heeft immers zelf op 16 december 2020 € 670.000 voor de onroerende zaak betaald. Daarmee is de vastgestelde waarde in elk geval niet te hoog.
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de verkoop van de onderhavige bouwkavel een uitzonderlijk geval is, omdat de laatste kans om zelf nog in de omgeving te kunnen bouwen een sterk prijsopdrijvend effect heeft gehad op de verkoopprijs van de bouwgrond, merkt het hof op dat als waarde heeft te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Dat de onderhavige kavel volgens belanghebbende de laatste kans was om zelf nog te kunnen bouwen in de omgeving, maakt niet dat het verkoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer zou vertegenwoordigen, maar maakt juist dat het verkoopcijfer bij uitstek de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.  
      
      
        
          Het vertrouwensbeginsel
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        Het hof is van oordeel dat het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel niet slaagt. Dat de gemeente in de toelichting bij de WOZ-beschikking/het aanslagbiljet heeft geschreven dat de waardering plaatsvindt aan de hand van verkoopcijfers van in redelijke mate vergelijkbare (niet-)woningen (in Geldrop -Mierlo) op of rond de waardepeildatum, maakt niet dat hij hieraan het vertrouwen kon ontlenen dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van die waardering zou worden vastgesteld. Deze toelichting is een algemene publicatie (een ‘bijsluiter’) en aan te merken als beknopte algemene voorlichting. Belanghebbende had kunnen en moeten begrijpen dat de toelichting niet uitputtend was en dat het mogelijk was dat de toelichting geen uitsluitsel gaf over de waardering voor zijn geval. Reeds daarop stuit zijn beroep op het vertrouwensbeginsel af.
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, M.J.C. Pieterse en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
      De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E.A.D. Dockx 	M.E. Smorenburg 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.
  
  
     Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.