ECLI:NL:OGEANA:1998:1, Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, 16-02-1998, AR 653/96
Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen — Uitspraak 
Datum: 1998-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Oostpunt. Eilandgebied Curaçao schadeplichtig jegens grondeigenaar wegens niet-nakomen toezegging beoogde projectontwikkeling te faciliteren.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN 
  ZITTINGSPLAATS CURAÇAO 
  
    Uitspraak: 16 februari 1998 
    zaaknummer: AR 653/96
  
  
    VONNIS
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [EISER], wonende op Curacao,
    
      eiser,
      gemachtigde: mr drs R.E. Blaauw,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    De openbare rechtspersoon Het Eilandgebied Curacao,
    
      zetelend op Curacao,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr W.J. Derksen.
    
    
    
      
        Het procesverloop
      
    
    
    
      Dit blijkt uit de processtukken, te weten:
    
    - het inleidend verzoekschrift
    - het antwoord
    - de repliek
    - de dupliek
    - de pleitnotities van [eiser]
    - de pleitnotities van het Eilandgebied
    - de pleitnotities in repliek
    - de handgeschreven notities van de dupliek in pleidooi.
    
    
      
        De vordering en het verweer
      
    
    1. Eiser] vordert dat gedaagde, het Eiland, wordt veroordeeld tot betaling van
    - de somma van 42 miljoen US-dollar met rente
    - de vergoeding van schade op te maken bij staat,
    een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met een proceskostenveroordeling.
    
    
      2.0.
      Aan zijn stellingen en de stukken zijn daarvoor de volgende gronden te ontlenen.
    
    
      2.1.
      In december 1992/januari 1993 heeft [de koper] ongeveer vierduizend hectare grond (gelegen in Oostpunt) van hem gekocht voor 42 miljoen US dollar, nadat hij al in 1988 (voor een lager bedrag) op die gronden een koopoptie had genomen, een en ander in de verwachting dat het Eilandbestuur hem zou steunen in zijn plan op die gronden een toeristisch project te realiseren.
    
    
      2.2.
      Die verwachting was gerechtvaardigd, want bij brief van 23 februari 1988 had het Eilandbestuur onder meer toegezegd
      -	' (..) ' to ensure and provide access and connection to fresh water, sewerage disposal, electricity and such other services including land access as are required to facilitate construction work on the proposed sites and to sustain the complex after completion, such acces to services to be carried out in accordance with an investment plan yet to be agreed upon (..)"All parties will use their best endeavours to bring forward the date of completion and commencement of trading of Phase I'
      -	(..)' to do all things necessary to upgrade internal and external communications so as to facilitate the commercial success of the project, subject to the investment plan as mentioned (..)'
      -	' to provide all possible and reasonable assistance to facilitate the early completion of the project '
      -	' not unreasonably refuse permission for the creation of the complex (..)'
      -	' to appoint a Project Team to act as its representative and to work in conjunction with the Corporation with respect to the proposed development; all communications with the project team will go through the appointed coordinator, decisions will however be taken by the Government'
      - to ' (..) assist the Corporation in obtaining the necessary permits subject to legal requirements as to the following issues: (a..) b: the provision of all reasonable zoning and planning permissions (c..etcet.)
      - to '(..) actively encourage and support tourism'
      om de brief te besluiten met : ' Be aware that these are firm commitments from our part(...)'
    
    
      2.3.
      De contacten over het project heeft [de koper] vervolgens onderhouden met de Curacao Tourism Development Board, die concessies en tegemoetkomingen zijnerzijds bewerkstelligd en aldoor de steeds weer gevraagde informatie van hem gekregen heeft. Ook weer zeer uitvoerig naar aanleiding van haar brief van 17 december 1992 waarin de Board op een tiental punten gedetailleerde informatie vraagt en er voorts op wijst dat het project zal moeten worden bezien op zijn gevolgen op allerlei gebied, maar eindigt met de wens dat als de vragen bevredigend beantwoord worden 'we can all proceed with the next stage in the planning of this exciting project'.
    
    
      2.4.
      Niettemin heeft [de koper] in september 1995 de met [eiser] gesloten koopovereenkomst ontbonden. Het Eiland is namelijk in weerwil van haar toezeggingen in de eerst aangehaalde brief niet bereid gebleken zich voor het project sterk te maken: in het ontwerp-EOP dat aan de Eilandsraad werd voorgelegd is de toeristische bestemming van de [eiser]gronden zo beperkt, dat de kans op realisering verkeken was en [de koper] niets anders restte dan een beroep op de ontbindende voorwaarde, te weten het komen te ontbreken van de mogelijkheid het project op de gronden van [eiser] gestalte te geven.
    
    
      2.5.
      Daarmee heeft het Eilandgebied ook onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld, want het kende zijn belangen bij de realisering van het project van [de koper] en diende te weten dat die geschaad zouden worden als het niet zou doorgaan.
    
    
      3.1.
      Maar ook afgezien van de toezeggingen aan [de koper] acht [eiser] het onrechtmatig dat het Eiland de toeristische bestemming van zijn gronden beperkt naar de mate waarin en de manier waarop dat is geschied.
    
    
      3.2.
      
        In de eerste plaats omdat de bestemming tot toeristisch/woongebied (tot hoogstens 20% van het totaal) afhankelijk gesteld is van een milieu-effect-rapportage en daarbij geëist wordt dat [eiser] die betaalt. Voor geen van beide eisen bestaat een wettelijke grondslag terwijl ze voor [eiser] bovendien onredelijk bezwarend zijn, zeker als bedacht wordt dat
        de kans dat investeerders voor de nog aan te wijzen stukken te interesseren zijn in het vooruitzicht van te moeten onderhandelen met een onwillig Eilandbestuur klein is.
      
    
    
      3.3.
      In de tweede plaats omdat [eiser] geen enkele inspraak krijgt in de aanwijzing van de aan te wijzen bestemmingslocaties.
    
    
      3.4.
      In de derde plaats omdat [eiser] het als conserveringsgebied respectievelijk open land onderhouden van het gedeelte van zijn gronden die als zodanig bestemd zijn niet kan bekostigen.
      4. Het verweer van het Eiland, op sommige plaatsen onnodig kleinerend en schamper verwoord, komt neer op het volgende:
      - dat de koopovereenkomst met [de koper] niet bestaat, althans geen rechtskracht heeft omdat niet duidelijk is of [eiser] wel eigenaar is van de gronden die hij zegt verkocht te hebben, omdat de afspraak met [de koper] 'subject to contract' is gemaakt, omdat de koopprijs gezien het bedrag waarvan bij de optie sprake was ongeloofwaardig is en omdat het Eiland allerlei twijfels heeft over de manier waarop de koopprijs moest worden voldaan;
      - dat de brief van 23 februari 1988 geen harde toezeggingen bevat;
      - dat [de koper]'s plannen onrealistisch waren, dat hij daarover te weinig informatie heeft verschaft, dat hij tijden niets van zich liet horen, te veel heeft willen lezen en horen in tegenberichten van het Eilandgebied en in uitgebrachte rapporten, dat het Eiland hem dat ook onder ogen heeft gebracht, dat hij op beslissende vragen geen antwoord gaf, en dat voor ieder detail in het verkeer tussen [de koper] en het Eiland - en dat waren er vele - waarin [de koper] een bevestiging van toezeggingen ziet wel een verklaring kan worden gegeven die aantoont dat het onbegrijpelijk is waar hij dat toch alle[eiser] vandaan haalde;
      - dat het Eilandgebied dus jegens [de koper] uiteindelijk tot niets gehouden was;
      - dat de eis aan [eiser] om een MER-rapportage te laten uitbrengen alvorens toeristische gebieden kunnen worden aangewezen gegrond is op de Hinderverordening en ook overigens passend is.
      
        Beoordeling
      
      5. De als produktie 41 overgelegde stukken tonen aan dat [eiser] over meer dan 4000 hectare grond beschikt.
    
    
      6.1.
      
        Bij brief van 23 februari 1988 heeft het Eilandbestuur onder meer aan [de koper] toegezegd:
        'to provide all possible and reasonable assistance to facilitate the early completion of the project',
      
    
    
      6.2.
      Of men dit nu kwalificeert als 'spijkerhard' of niet: daar staat dat het Eilandbestuur zich jegens [de koper] verplicht alles te doen wat redelijkerwijs (reasonable) in zijn bereik ligt (possible) om het project te doen slagen. Een klemmende verplichting, door het Eilandbestuur zelf terecht aangemerkt als een firm commitment.
    
    
      6.3.
      Het Eilandbestuur heeft geen moeite gedaan in het ontwerp EOP of later in het EOP zelf (een deel van de ) gronden van [eiser] als toeristisch/landelijk woongebied voor te stellen respectievelijk bestemd te krijgen om de realisering van het project [de koper] mogelijk te maken, terwijl een en ander wel binnen zijn bereik lag. Daardoor werd aan de realisering van het project iedere kans ontnomen. Aan die klemmende verplichting heeft het dus niet voldaan; het firm commitment is allerminst waar gemaakt.
      
        6.4.0.
        Het Eiland heeft wel in geuren en kleuren aangevoerd dat [de koper] geen investeringsplan had en op essentiële punten te vaag en onduidelijk bleef, dat [de koper] zelf tekortgeschoten is in datgene wat van hem als plannenmaker verwacht mocht worden, en eigenlijk dat het met dat plan toch nooit wat geworden zou zijn omdat [de koper] niet serieus genoemd kon worden, maar die verweren snijden geen hout.
      
      
        6.4.1.
        
          Want om te beginnen is uit geen enkele stelling van het Eiland dwingend of te leiden dat al in het stadium van het EOP concretisering nodig was in een mate als door het Eilandbestuur verlangd en dus ook niet waarom [de koper] niet concreet genoeg was in zijn informatie. Immers, door een min of meer ruim deel van de [eiser]gronden de bestemming toerisme/landelijk woongebied te geven had het Eiland de troeven nog in belangrijke mate in handen kunnen houden, aangezien het eisen zou kunnen stellen in de volgende fase, waarin de bestemming toerisme/landelijk woongebied gestalte zou kunnen krijgen in de afgifte van vergunningen uitsluitend naar aanleiding van geconcretiseerde aanvragen.
          6.4.2.1. Maar, bovendien, - of: zelfs al ware dat anders - : het Eilandbestuur had door een andere vorm van overleg te kiezen dan steeds maar weer een brief met allerlei slagen om de arm te sturen, ongetwijfeld het nodige duidelijk kunnen krijgen. Een andere, indringender, vorm van overleg entameren lag ook op de weg van het Eilandbestuur, omdat het de regie voerde van de voorbereiding van het EOP en omdat het zich tot bijzondere inspanning jegens [de koper] verplicht had. Dat overleg had de twijfel ofwel kunnen wegnemen, ofwel zo kunnen doen toenemen dat het Eiland [de koper] met zoveel woorden had kunnen laten weten met hem verder geen zaken meer te willen doen.
          6.4.2.2. Het is het ontbreken van die duidelijke stellingname dat [de koper] - en met hem [eiser], om wiens positie het hier gaat -het vertrouwen heeft laten behouden dat het Eiland zich zou houden aan de toezegging al het redelijkerwijs mogelijke te doen om het project te doen slagen: Het Eiland heeft in de procedure wel met veel omhaal van woorden en de nodige aplomb te kennen gegeven altijd wel te hebben geweten dat [de koper] niet serieus te nemen viel, maar dat destijds nimmer in ronde woorden laten horen, zodat er ook voor [eiser] geen reden was naar andere mogelijkheden om te zien.
        
      
      
        6.5.0.
        Ook blijkt uit de stukken van bezwaren tegen toeristische en landelijk woongebiedbestemming vanuit het oogpunt van natuur en milieu. Die kunnen echter evenmin zonder meer rechtvaardigen dat het Eiland geheel van die bestemming heeft afgezien.
      
      
        6.5.1.
        Het EOP immers berust op de gedachte dat de verschillende belangen bij de indeling van de grond tegen elkaar worden afgewogen, en die veronderstelling van belangenafweging brengt al mee dat de toekenning van verschillende bestemmingen aan delen van een zo omvangrijk terrein op zichzelf al voor de hand lag en geen bijzondere uitleg behoeft.
      
      
        6.5.2.
        En eens te meer kunnen bezwaren met het oog op natuur en milieu niet zonder meer beslissend zijn voor het achterwege laten van de bestemmingen die [eiser] gevraagd heeft nu het Eilandbestuur zich met de aangehaalde toezegging voor de belangen van het [de koper]-project sterk heeft gemaakt.
      
      
        6.6.1.
        Het Eilandbestuur heeft dus zijn gemelde toezegging aan [de koper] verzaakt zonder goede en kenbaar gemaakte reden. En omdat het Eilandbestuur wist dat [de koper] zijn project op de gronden van [eiser] wilde realiseren, wist het ook dat het door voor dat project geen gronden te bestemmen [eiser] benadeelde, die dientengevolge immers geen zaken meer kon doen; met [de koper], maar ook - net zo belangrijk - met anderen. 
      
      
        6.6.2.
        Daarbij speelt een rol dat de volledige onthouding van de bedoelde bestemming aan de [eiser]gronden met zich mee bracht dat aan [eiser] de lasten van een publieke bestemming (conserveringsgrond en open land) werden gelaten terwijl hem geen enkele lust in de vorm van financiële compensatie of de mogelijkheid met een deel van die gronden winst te maken werd gegund, een afwenteling van collectieve lasten waarvan de rechtvaardiging de rechter ontgaat.
      
      
        6.7.1.
        Daarmee staat nog niet vast dat [eiser] aanspraak kan maken op een compensatie van 42 miljoen US dollar.
      
      
        6.7.2.
        Het komt aan op de vraag welk bedrag enige projectontwikkelaar in redelijkheid gehouden geweest zou zijn te betalen als de toerisme/landelijk woongebied-bestemming uiteindelijk ruim genoeg zou zijn uitgevallen voor de realisering van het project maar te beperkt om een grondaankoop van 42 miljoen te rechtvaardigen. Een vraag die, of nu wordt uitgegaan van een geldig of van een ongeldig contract-[de koper], moet worden beantwoord op aanwijsbare inhoudelijke gronden en in algemene zin. Verdachtmakingen zijn dan niet relevant.
      
      
        6.7.3.
        Maar vast staat dus wel dat het Eiland door iedere mogelijkheid van welk project ook te frustreren schadevergoedingsplichtig is, zij het dat de schade zou moeten worden opgemaakt bij staat.
      
    
    
      7.1.
      Aan die schadevergoedingsplicht jegens [eiser] ontkomt het Eiland niet doordat het inmiddels een toeristische/landelijke woon- bestemming tot 20% van het totale oppervlak van de [eiser]gronden heeft mogelijk gemaakt.
    
    
      7.2.
      Weliswaar kunnen nu nog gebieden als zodanig worden aangewezen, maar dit alleen afhankelijk van de uitkomst van een Milieu Effect Rapportage, niet alleen wat betreft de vraag Of maar ook wat betreft de vraag in welke mate ze voor aanwijzing in aanmerking komen.
    
    
      7.3.
      Niet gebleken is dat er een wettelijke basis is om zo'n rapportage als voorwaarde te stellen: van een door de Hinder-verordening 1994 vereist Eilandbesluit waarin activiteiten worden aangewezen waarvoor een rapportageverplichting in het leven wordt geroepen is in de stukken niet gebleken.
    
    
      7.4.
      Maar of er nu wel of geen wettelijke basis voor bestaat: De voorwaarde van zo'n rapportage is onredelijk bezwarend voor [eiser], omdat het Eilandgebied zich blijkbaar onvoorwaardelijk aan de uitkomsten daarvan wil houden zodat denkbaar is dat er hele[eiser] geen gebieden met de verlangde bestemming worden aangewezen en [eiser] iedere mogelijkheid om de grond financieel te laten renderen ontnomen wordt, terwijl hem met de bestemming van zowat de hele rest van zijn gronden tot conserveringsterrein en open land kennelijk wel de verplichting wordt opgelegd om de instandhouding als zodanig te bekostigen. Nog[eiser]s: niet valt in te zien dat die afwenteling van collectieve lasten op een enkel individu te rechtvaardigen valt.
    
    
      7.5.
      En dat geldt al hele[eiser] als van [eiser] dan ook nog eens wordt verlangd dat hij de kosten van die rapportage draagt.
    
    
      7.6.
      Als daar dan ook nog bij komt dat [eiser] in zijn voorstellen blijkbaar in sterke mate rekening wil houden met de belangen van natuur en milieu, dan kan een afweging van het belang van natuur en milieu tegenover de belangen van [eiser] in redelijkheid niet tot de slotsom leiden dat een door hem te betalen Milieu Effect Rapportage de basis van de door hem gewenste aanwijzing moet zijn.
    
    
      8.1.
      De voorlopige slotsom is, dat het Eiland onrechtmatig gehandeld heeft jegens [eiser] en daarom gehouden is de schade te vergoeden.
    
    
      8.2.
      Hoe hoog die schadevergoeding moet zijn is nu niet te bepalen en het komt de rechter geraden voor het onderzoek daarnaar nog niet onmiddellijk te openen.
    
    
      8.3.
      Vruchtbaarder lijkt het als [eiser] en het Eiland alsnog proberen elkaar te vinden in enigerlei oplossing die leidt tot een wijziging van het EOP via de procedure die daarvoor staat en waarin beider belangen in balans aan bod komen.
    
    
      9.1.
      Daar zijn ook nog andere redenen voor.
    
    
      9.2.
      Het resultaat van het EOP in zijn huidige versie is, dat een natuurgebied van ongeveer 10% van het oppervlak van het totale eiland weliswaar ongerept blijft, maar - omdat het privé-eigendom is - niet toegankelijk is voor de bevolking noch voor de toerist. Het is de vraag of het Eiland aannemelijk kan maken dat dit voor dat hele gebied ten volle te rechtvaardigen is.
    
    
      9.3.
      
        En voorts: Stel dat het gebied eigendom van het Eilandgebied zelf zou zijn geweest. Zou het Eiland zich dan ook zo puriteins hebben opgesteld of zou het hebben geprobeerd het juiste midden te vinden tussen behoud van natuur en milieu en benutten van financiële winstmogelijkheden?
        10. Een beslissing zal nu nog niet genomen worden. Partijen moeten zich beraden op de vraag of moet worden doorgeprocedeerd over de schadevaststelling dan wel onderhandelingen moeten worden gevoerd.
        BESLISSING
        Het Gerecht in Eerste Aanleg:
        Verwijst de zaak naar de rol van 30 maart 1998 voor uitlating als bedoeld onder 10;
        Houdt iedere verdere beslissing aan.
        Dit vonnis is gewezen door mr P.M. Knaapen, rechter in voornoemd Gerecht, en op 16 februari 1998 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.