ECLI:NL:RBDHA:2025:8117, Rechtbank Den Haag, 08-05-2025, C/09/681350 / KG RK 25-308
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Huurbeding. De veilingkoper kan geen verlof meer vragen om het huurbeding voor een woonruimte in te mogen roepen, de hypotheekhouder heeft dit nagelaten. Veilingkoper niet-ontvankelijk.

beschikking
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/09/681350 / KG RK 25-308
    
    
    
      
        Beschikking van 8 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verzoeker,
      advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1108 VASTGOED B.V., te Den Haag,
    
      verweerster,
      niet verschenen,
    
    
  
  
    
      2 [belanghebbende 1] , te [woonplaats 2] ,
    3. [belanghebbende 2], te [woonplaats 2] ,
    
      belanghebbenden,
      verschenen in persoon,
    
    
    4. DE ONBEKENDE HUURDERS, ONBEKENDE ONDERHUURDERS EN EEN IEDER DIE VERBLIJFT EN/OF AANWEZIG IS IN OF OP DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE ( [postcode] [woonplaats 2] ) [adres 1], te [woonplaats 2] ,
    
      belanghebbenden,
      niet verschenen.
    
    
    
      Verzoeker wordt hierna aangeduid als [verzoeker] , verweerster als 108 Vastgoed en belanghebbende sub 3 en 4 als de huurders. 
    
    
  
  
    
      1De procedure 
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          het op 5 maart 2025 ontvangen verzoekschrift, met producties 1 tot en met 14; 
        
        
          de op 28 maart 2025 ontvangen e-mail van [verzoeker] ; 
        
        
          de op 19 maart 2025 ontvangen brief 108 Vastgoed;  
        
        
          de op 5 maart 2025 ontvangen brief van [verzoeker] , met aanzeggingsexploot; 
        
        
          de op 8 april 2025 ontvangen e-mail van 108 Vastgoed; 
        
        
          de op 10 april 2025 ontvangen e-mail van [verzoeker] ; 
        
        
          de op 14 april 2025 ontvangen e-mail van [verzoeker] ; 
        
        
          de op 15 april 2025 ontvangen brief van [verzoeker] , met producties 15 en 16; 
        
        
          de op 23 april 2025 ontvangen e-mail van 108 Vastgoed, met bijlagen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 april 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarbij door [verzoeker] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Aan het eind van de mondelinge behandeling is medegedeeld dat vandaag beschikking zal worden gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      ABN AMRO was de hypotheekhouder van het eerste recht van hypotheek, gevestigd op het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning op de eerste en tweede etage, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) was de hypotheekgever. In de hypotheekakte van 9 juni 2010 tussen ABN AMRO en [naam 1] was een huurbeding opgenomen. In deze akte is door [naam 1] – onder meer – verklaard dat hij er jegens de hypotheekhouder voor instaat dat de woning niet is verhuurd. 
      
    
    
      2.2.
      In de woning wonen de huurders. De huurders hebben een huurovereenkomst gesloten met [naam 2] Group B.V. (hierna: [naam 2]), gedateerd 12 juli 2024. 
      
    
    
      2.3.
      ABN AMRO heeft een executoriale verkoop van de woning geïnitieerd. Tijdens de executie heeft ABN AMRO het huurbeding niet ingeroepen. Op de openbare veiling van 10 oktober 2024 heeft [verzoeker] de woning gekocht. 
      
    
    
      2.4.
      
        [verzoeker] heeft een notariële akte overgelegd, waarin – onder meer – de bijzondere veilingvoorwaarden zijn opgenomen. Onder punt 2.3 van deze akte staat: 
      
    
    
      2.3
      
        
          gebruik
        
        
          In aanvulling op artikel 24 van de AVVE geldt het volgende.
        
        
          Het registergoed wordt, voor zover bekend, op dit moment niet bewoond door de eigenaar (en zijn gezin).
        
        
          Uit onderzoek ter plaatse is gebleken dat het registergoed mogelijk bewoond wordt. De verkoper staat er niet voor in dat deze informatie juist is.
        
        
          De hypotheekakte op grond waarvan deze executoriale verkoop plaatsvindt, bevat het huurbeding zoals bedoeld in artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek. De verkoper maakt geen gebruik van zijn bevoegdheden op grond van het huurbeding.
        
        
          Voor zover na de veiling blijkt dat sprake is van bewoning/gebruik door de eigenaar en/of personen die zich zonder recht of titel in het registergoed bevinden en als zodanig niet bekend waren aan de koper, kan de koper deze personen tot ontruiming dwingen op de wijze zoals in artikel 525 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is bepaald. Bij onderhandse verkoop kan de koper de eigenaar en de zijnen na de levering dwingen tot ontruiming op grond van de beschikking van de voorzieningenrechter, als de voorzieningenrechter deze personen hiertoe
        
        
          veroordeelt. De ontruiming komt voor rekening en risico van de koper. De verkoper staat niet in voor de bevoegdheid van de koper tot ontruiming.
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op de veiling zijn de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (AVVE 2017) van toepassing. In artikel 24 AVVE 2017 staat: 
      
      
        
          Gebruikssituatie
        
        
          Artikel 24
        
        
          […]
        
        
          2. Indien het Registergoed ten tijde van de Levering:
        
        - is verhuurd op basis van een huurovereenkomst die niet vermeld is in de Bijzondere Veilingvoorwaarden omdat de Verkoper niet met deze huurovereenkomst bekend was; of 
        - op andere wijze is verhuurd dan vermeld in de Bijzondere Veilingvoorwaarden,
        
          komt het risico van de betreffende huurovereenkomst desalniettemin voor
        
        
          rekening van de Koper en aanvaardt de Koper het Registergoed onder
        
        
          gestanddoening van de betreffende huurovereenkomst, onverminderd de eventuele
        
        
          mogelijkheid voor de Koper om de betreffende huurovereenkomst te vernietigen
        
        
          op grond van artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek.
        
        
          […]
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 22 januari 2025 is de woning aan [verzoeker] geleverd. 
      
    
    
      2.7.
      Op 23 januari 2025 heeft de deurwaarder een brief betekend aan het adres van de woning, waarin eventuele bewoners gesommeerd worden zich kenbaar te maken, onder overlegging van (eventuele) huurovereenkomsten, waarin wordt medegedeeld dat ABN AMRO de inroeping van het huurbeding aan [verzoeker] heeft overgelaten en dat [verzoeker] indien nodig hierop een beroep zal doen. Tevens is in deze brief kenbaar gemaakt dat eventuele huurder/gebruikers in de gelegenheid worden gesteld de woning vrijwillig te verlaten en dat [verzoeker] het pand wenst te ontruimen om er zelf op korte termijn te gaan wonen. 
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 27 januari 2025 heeft 108 Vastgoed contact opgenomen met [verzoeker] waarin zij meedeelt dat de woning door haar wordt verhuurd aan onderhuurders en zij het rekeningnummer verzoekt waar de huurbetaling voortaan op overgemaakt kunnen worden. Daarna heeft er enige correspondentie plaatsgevonden tussen [verzoeker] en 108 Vastgoed waarin 108 Vastgoed zich – kort samengevat – op het standpunt stelt dat [verzoeker] de woning verhuurd heeft aangekocht. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek 
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt de voorzieningenrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          verlof te verlenen aan [verzoeker] om het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen belanghebbenden; 
        
        
          belanghebbende te veroordelen het pand aan de [adres 3] te [woonplaats 2] met al het hare en de haren c.q. al. degenen die zich in het pand bevinden te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [verzoeker] te stellen;
        
        
          de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te stellen op ten hoogste zeven dagen na betekening van deze beschikking, althans op een in goede justitie te bepalen termijn;
        
        
          met veroordeling van belanghebbenden in de kosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Daartoe voert [verzoeker] het volgende aan. [verzoeker] heeft de woning gekocht met het doel om er zelf te gaan wonen. Door de executieverkoper, ABN AMRO, is de bevoegdheid om een beroep te doen op het huurbeding aan de veilingkoper overgelaten. Inmiddels is gebleken dat er in strijd het huurbeding uit de hypotheekakte de woning wordt verhuurd. Daarom wenst [verzoeker] gebruik te maken van zijn (aan hem overgedragen) bevoegdheid om het huurbeding in te roepen. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Beoordelingskader
    
    
      4.1.
      Op grond van art. 3:264 lid 6 BW verleent de voorzieningenrechter verlof tot het inroepen van het huurbeding, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Wanneer de voorzieningenrechter het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste zes maanden na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. 
      
    
    
      4.2.
      Het huurbeding kan worden ingeroepen door de hypotheekhouder zelf en de veilingkoper, mits de bevoegdheid zich op het beding te beroepen op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat (zie ook HR 14 mei 1976, NJ 1977/150 (Albers/Assmann)). Het beding kan echter niet worden ingeroepen door anderen dan de eigenaar geworden veilingkoper, zoals latere kopers, ook al wordt het goed rechtstreeks aan deze laatste koper geleverd (HR 3 februari 1989, NJ 1990/249 (Pirouette/Broekmeulen)).
      
    
    
      4.3.
      De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan een openbare verkoop; daartoe is de hypotheekhouder verplicht als het gaat om executoriale verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, zie art. 3:264 lid 1 BW, laatste volzin. Die verplichting is er niet als er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
      
        
          de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
        
        
          ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of
        
        
          er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in art. 516 Rv.
        
      
      Als het inroepen van het beding bij een openbare verkoop ertoe leidt dat een huurder van woonruimte de woning moet ontruimen dan moet voor het inroepen verlof aan de voorzieningenrechter worden verzocht, artikel 3:264 lid 5 BW. Heeft de hypotheekhouder het verlof om het huurbeding te kunnen inroepen ten aanzien van (posterieur) verhuurde woonruimte niet gevraagd, dan kan de koper ter openbare verkoop het huurbeding niet meer inroepen: de koper is in dat geval gebonden aan de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Verzoeken tot inroeping van het huurbeding door [verzoeker]
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het staat tussen alle betrokkenen vast dat de huurders een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de door [verzoeker] gekochte woning. Deze huurovereenkomst is gesloten nadat het huurbeding van kracht is geworden, ook dat staat vast. De huurovereenkomst is aangegaan met 108 Vastgoed of [naam 2] als verhuurder en de huurders als onderhuurder. Waaraan 108 Vastgoed of [naam 2] het recht ontleent over de woning te beschikken (en een (onder)huurovereenkomst aan te gaan met de huurders) is in deze zaak onduidelijk gebleven. Er is geen bewijs beschikbaar dat de toenmalige eigenaar [naam 1] met 108 Vastgoed of [naam 2] een huurovereenkomst is aangegaan. Voor de beoordeling van het verzoek van [verzoeker] is dit niet relevant.
      
    
    
      4.5.
      
        [verzoeker] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat navraag bij ABN AMRO hem leerde dat de bank het huurbeding niet inriep omdat er met instandhouding van de (mogelijk van kracht zijnde) huurovereenkomst voldoende opbrengst kon worden verkregen (en omdat ABN AMRO er vanuit ging dat de woning niet werd bewoond). Het lijkt er dus op dat ABN AMRO het huurbeding welbewust niet heeft ingeroepen (mede) gelet op het bepaalde in artikel 3:264 lid 1 laatste volzin, onderdeel b BW. Nu duidelijk is dat ABN AMRO geen gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid de voorzieningenrechter verlof te vragen om het huurbeding in te kunnen roepen staat [verzoeker] de bevoegdheid het huurbeding in te roepen niet ter beschikking.
      
    
    
      4.6.
      De vraag of 108 Vastgoed of [naam 2] het recht hebben de woning te gebruiken, en zo ja tegen welke huursom, en of zij bevoegd zijn onder te verhuren, zijn vragen die niet in deze verzoekschriftprocedure beantwoord kunnen worden.
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2025.
      
    
  
  
    type: 2184