ECLI:NL:RBZWB:2025:3813, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-06-2025, 24/4611
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4611 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2024 de waarde van de woning aan de van [adres] te [plaats] (hierna: de woning) op 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.060.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Waalwijk opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 810.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen dhr. [taxateur] . Belanghebbende is verschenen vergezeld van zijn echtgenote. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 208m², een aangebouwde woonruimte van 58m² en een garage van 31 m². De woning staat op een perceel van 910 m².
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 700.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 810.000. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 23 juli 2024 door de [taxateur] opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 810.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] . 
      
      
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen als zodanig niet betwist.  De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan onder meer de bijgebouwen, garage en zwembad  zijn afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. De rechtbank ziet verder, gelet op het al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde naar willekeur heeft vastgesteld. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat prijs per vierkante meter van de door belanghebbende aangehaalde buurwoningen hoger ligt dan de prijs per vierkante meter van de woning.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de WOZ-waarden van de andere woningen in dezelfde straat bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Deze stelling slaagt niet. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum en niet op de WOZ-waarden van deze objecten. Nu niet is gesteld en gebleken dat de aangevoerde woningen in dezelfde straat rondom de waardepeildatum zijn verkocht, kunnen deze woningen niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Voor zover belanghebbende ten aanzien van de WOZ-waarden van de aangevoerde woningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking tot de in de loop der jaren vastgestelde WOZ-waarden voor de door belanghebbende aangevoerde woningen. Zoals hiervoor in r.o. 4.7 vermeld zijn de WOZ-waarden van andere woningen in dezelfde straat in beginsel niet relevant. Voor zover belanghebbende verder bedoelt dat de WOZ-waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van R.M.P. Dees, griffier, op 17 juni 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.