ECLI:NL:RBOBR:2025:2737, Rechtbank Oost-Brabant, 14-05-2025, 24/2722
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, ligging, ontbreken brandgang en achterom: De ervaren overlast is voor een deel subjectief omdat niet iedereen in dezelfde mate van dezelfde factoren last heeft. Iemand die overdag niet thuis is, heeft al veel minder last van het vrachtverkeer. In eisers geval gaat het om vrachtwagens die de supermarkt bevoorraden die dichtbij de woning van eiser is gelegen en een koper kan juist op zoek zijn naar een woning in de buurt van een dergelijke voorziening en daar meer voor betalen. De rechtbank kan dat volgen. Er was geen aanleiding voor de heffingsambtenaar om met het ontbreken van een brandgang en achterom rekening te houden, omdat niet is gebleken dat potentiële kopers hier rekening mee houden bij het bepalen van de prijs die ze bereid zijn te betalen voor een woning. Dit is op de zitting ook door eiser bevestigd, aangezien hij zelf ook bij de koop van de woning zich niet bewust was van de genoemde praktische nadelen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/2722 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: N.H.W. Elfers).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 291.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 20 juni 2024 (bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd en is het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met twee aanvullende stukken. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur J.S.L. van der Leest.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1977. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 124 m², een dakkapel van 1 m2, en een inpandige garage van 17 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 168 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. 
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 296.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport met waardematrix dat op 3 juli 2024 is opgesteld door taxateur O.M. Harmsen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Twee van de vergelijkingsobjecten liggen dan wel in dezelfde straat als de woning, maar hebben geen vergelijkbare ligging. Eiser heeft veel last van het zware vrachtverkeer dat richting de nabijgelegen supermarkt rijdt. De vergelijkingsobjecten hebben geen last van dit vrachtverkeer omdat zij verder in de straat liggen en het vrachtverkeer eerder afslaat richting de supermarkt. De heffingsambtenaar heeft ondanks dit verschil de ligging van de vergelijkingsobjecten net als de ligging van de woning op ‘normaal’ gewaardeerd. Dit is onjuist. De ligging van de woning is slechter, of de ligging van de vergelijkingsobjecten is beter. De woning heeft daarnaast ook geen brandgang en geen achterom terwijl de vergelijkingsobjecten dat wel hebben. Het niet hebben van een achterom betekent dat eiser spullen uit de achtertuin (zoals materiaal voor een nieuwe schutting of afvalcontainers) altijd door de woning heen moet verplaatsen richting de voortuin. Het niet hebben van een brandgang zorgt ook voor minder brandveiligheid. Eiser begrijpt dat vergelijkingsobject [adres] ook geen brandgang heeft, maar dat object is makkelijker te bereiken voor de brandweer dan de woning waardoor het toch niet vergelijkbaar is met de situatie van eiser.  
      
      
        3.2.1.
        De rechtbank overweegt het volgende. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. In dit geval is dat overlast vanwege het vrachtverkeer en het ontbreken van een achterom en brandgang. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting door de heffingsambtenaar te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De door eiser gestelde overlast vanwege het vrachtverkeer wordt door de heffingsambtenaar niet bestreden en volgt wat de rechtbank betreft ook voldoende uit de toelichting van eiser ter zitting en de situatieschets die hij heeft overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de overlast een waardedrukkend effect heeft en daarmee twijfel heeft gezaaid over de vastgestelde WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft namelijk toegelicht dat een gemiddelde ligging in een woonwijk zoals die waar eisers woning in ligt, er vaak sprake is van enige mate van overlast. De ervaren overlast is voor een deel subjectief omdat niet iedereen in dezelfde mate van dezelfde factoren last heeft. Iemand die overdag niet thuis is, heeft al veel minder last van het vrachtverkeer. In eisers geval gaat het om vrachtwagens die de supermarkt bevoorraden die dichtbij de woning van eiser is gelegen en een koper kan juist op zoek zijn naar een woning in de buurt van een dergelijke voorziening en daar meer voor betalen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met woningen die allemaal in dezelfde buurt liggen en die in zekere mate ook overlast ervaren. Zo is één van de vergelijkingsobjecten gelegen tegenover een begraafplaats, en een ander ligt aan een plein met de garageboxen van nabijgelegen objecten. Als er dan toch sprake is van een waardedrukkend effect vanwege overlast, dan wordt daar rekening mee gehouden door het gebruik van deze vergelijkingsobjecten bij de onderbouwing van de waarde. Ook dit kan de rechtbank volgen. Dit betekent niet dat bij de vergelijkingsobjecten precies dezelfde soort overlast speelt als bij de woning, maar wel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het in dit geval geen kenbare invloed heeft op de waarde van de woning en dat eiser daarover geen twijfel heeft gezaaid. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft het ontbreken van de brandgang en een achterom oordeelt de rechtbank het volgende. De rechtbank begrijpt dat het ontbreken van een brandgang en een achterom praktische nadelen met zich kan brengen, maar de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten niet blijkt dat deze situatie invloed heeft op de waarde van een object. Er zijn vergelijkingsobjecten met en zonder achterom gebruikt. Eiser heeft deze stelling niet gemotiveerd weersproken en de rechtbank kan het volgen. Er was geen aanleiding voor de heffingsambtenaar om met het ontbreken van een brandgang en achterom rekening te houden, omdat niet is gebleken dat potentiële kopers hier rekening mee houden bij het bepalen van de prijs die ze bereid zijn te betalen voor een woning. Dit is op de zitting ook door eiser bevestigd, aangezien hij zelf ook bij de koop van de woning zich niet bewust was van de genoemde praktische nadelen. Het is vooral de vrije ligging aan de achterkant van eisers woning waar potentiële kopers op zullen letten volgens de heffingsambtenaar. Ook deze stelling is niet bestreden door eiser. Dat de situatie geen invloed heeft op de waarde blijkt tot slot ook uit de transactieprijs van het vergelijkingsobject [adres] . Dit object heeft ook geen brandgang of achterom en onderbouwt de vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiser bepleite waarde van € 220.000 berust op een schatting die niet is onderbouwd.
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune , rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              De griffier is verhinderd
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    te tekenen.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.