ECLI:NL:RBLIM:2025:5936, Rechtbank Limburg, 18-06-2025, 11548529 \ CV EXPL  25-911
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11548529 \ CV EXPL  25-911
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.G. van Ek,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        KREDIETBANK LIMBURG IN HAAR HOEDANIGHEID VAN WETTELIJK BESCHERMINGS-EN BEWINDVOERDER EX. ARTIKEL 1:431 BW VAN MEVROUW [naam onderbewindgestelde], 
      te Kerkrade,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [naam onderbewindgestelde] ,
      gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
      - de ter zitting door [eiser] overgelegde foto’s van het vooraanzicht van het gehuurde.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [naam onderbewindgestelde] huurt sinds 1 februari 2011 van [eiser] de woning aan de 
        
          [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurprijs dient uiterlijk op de 1e van de betreffende maand te worden voldaan. 
      
      
    
    
      2.2.
      Op 16 mei 2022 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan in een door [naam onderbewindgestelde] verzochte huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken. In deze uitspraak staat       - voor zover van belang - het volgende vermeld:
      
      
        “(…)
        
          Huurprijs
        
        De voorzitter gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli 2021. Op die datum was de huurprijs € 475,00 per maand.
        (…)
      
      
      
        
          Begin en einde van de tijdelijke huurprijsverlaging
        
        (…)
        Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 475,00 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.(…)
      
      
      
        
          Beslissing
        
        (…)
        De geldende huurprijs van € 475,00 per maand wordt vanaf 1 augustus 2021 tijdelijk verlaagd tot € 285,00 per maand.
        (…)” 
      
      
    
    
      2.3.
      In het tussen partijen gewezen vonnis van 20 december 2023 is onder r.o. 2.10. het volgende overwogen: 
      
      
        
          “ Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat partijen op de mondelinge behandeling eveneens zijn overeengekomen dat, indien de gebreken zoals die zijn vastgesteld door de Huurcommissie zijn verholpen - deze voorwaarde is aldus ingetreden - , [naam onderbewindgestelde] vanaf     1 november 2023 weer de volledige huurprijs betaalt. (…)” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [naam onderbewindgestelde] heeft de huurprijs in 2023 en 2024 niet volledig betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand van € 2.560,70 te vermeerderen met de wettelijke rente en betaling van een bedrag van € 504,42 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst totdat het gehuurde is ontruimd, met veroordeling van [naam onderbewindgestelde] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2.
      Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat [naam onderbewindgestelde] ernstig en structureel tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [naam onderbewindgestelde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [naam onderbewindgestelde] voert daartoe aan dat de huurverhogingen van [eiser] niet rechtsgeldig zijn en dat sprake is van gebreken die een gedeeltelijke huurprijsopschorting van 33,33% rechtvaardigen. Deze gebreken bestaan uit overlast van de bovenburen door hun blaffende hond, het dag en nacht trapgeloop van vreemden, het ontbreken van een eigen deurbel, lekkages en een niet goed werkende cv-ketel. Vanaf 1 maart 2024 heeft [naam onderbewindgestelde] de huurprijs met een percentage van 33,33 opgeschort en per maand een bedrag van € 317,00 betaalt.   
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurprijs voor 2023 en 2024
      
    
    
    
      4.1.
      In geschil is de vraag of de door [eiser] voorgestelde huurprijsverhogingen rechtsgeldig zijn. De aangekondigde huurprijsverhoging per 1 juni 2022 van € 475,00 naar      € 490,68 per maand is gedaan tijdens de procedure bij de Huurcommissie voor huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken. In de uitspraak van de Huurcommissie is expliciet vermeld dat het niet is toegestaan de huurprijs te verhogen zolang de gebreken niet zijn verholpen. Partijen zijn het erover eens dat de gebreken eind 2023 zijn verholpen en dat per 1 november 2023 de oude huurprijs weer volledig verschuldigd is. Deze oude huurprijs is de huurprijs die gold voor aanvang van de procedure bij de Huurcommissie en deze bedraagt € 475,00. Hieruit volgt dat over de maanden januari 2023 tot en met oktober 2023 een huurprijs van € 285,00 per maand is verschuldigd en vanaf november 2023 € 475,00 per maand. 
      
    
    
      4.2.
      Op 1 mei 2024 heeft [eiser] een huurprijsverhoging aangekondigd per 1 juni 2024 waarbij de huurprijs met 2,8% wordt verhoogd, van € 490,68 naar € 504,42 per maand. Namens [naam onderbewindgestelde] is hier bezwaar tegen gemaakt omdat niet voldaan is aan de voorwaarden voor een huurprijsverhogingsvoorstel ex artikel 7:252 BW. Op grond van artikel 7:253 lid 1 BW kon [eiser] na deze afwijzing van [naam onderbewindgestelde] , binnen zes weken na de ingangsdatum van zijn huurverhogingsvoorstel, zijn voorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Nu hij dat heeft nagelaten, is op grond van artikel 7:252 lid 4 BW de oude huurprijs van € 475,00 per maand blijven gelden. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.3.
      Hieruit volgt dat [naam onderbewindgestelde] over het jaar 2023 voor de maanden januari tot en met oktober een huurprijs van € 285,00 per maand aan [eiser] was verschuldigd en voor de maanden november en december een huurprijs van € 475,00 per maand. Voor de periode januari 20204 tot en met december 2024 was [naam onderbewindgestelde] een huurprijs verschuldigd van         € 475,00 per maand. [naam onderbewindgestelde] heeft erkend dat voor de maand januari 2023 nog een bedrag van € 190,00 moet worden betaald. Verder heeft zij vanaf maart 2024 € 317,00 per maand betaald in plaats van € 475,00. 
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het verweer van [naam onderbewindgestelde] ligt de vraag voor of zij terecht haar verplichting om de huur te betalen vanaf maart 2024 deels heeft opgeschort.
      
      
        
          Opschorting/gebreken
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt het volgende. Uitgangspunt is de verplichting van de huurder om tijdig (en volledig) de huurprijs aan de verhuurder te betalen. Daartegenover staat de verplichting van de verhuurder om de huurder het huurgenot van het gehuurde te verschaffen. Ernstige gebreken kunnen het huurgenot negatief beïnvloeden.
      
    
    
      4.6.
      
        [naam onderbewindgestelde] heeft de huur vanaf maart 2024 gedeeltelijk opgeschort omdat zij stelt dat sprake is van gebreken. [naam onderbewindgestelde] ervaart overlast van de bovenburen door hun blaffende hond en doordat dag en nacht vreemden in het trapportaal naar de bovenburen gaan. Daarnaast heeft [naam onderbewindgestelde] geen deurbel. Door deze gebreken is zij in haar woongenot aangetast en betaalt zij vanaf maart 2024 € 317,00 aan huur per maand. Verder heeft [naam onderbewindgestelde] opnieuw last van lekkages in de gang van haar appartement en functioneert de cv-ketel niet goed meer. Doordat de gebreken niet zijn verholpen, houdt [naam onderbewindgestelde] vast aan de gedeeltelijke huuropschorting. 
      
    
    
      4.7.
      
        
          [eiser] heeft deze gebreken betwist. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [naam onderbewindgestelde] gelegen om de gestelde gebreken nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Er zijn bijvoorbeeld geen bewijstukken overgelegd van de overlast van de bovenburen, zoals een geluidsopname of foto’s. Daarnaast is niet gesteld dat het ontbreken van een deurbel een gebrek is dat voor rekening van [eiser] behoort te komen. Ten aanzien van de gestelde lekkage zijn bij de conclusie van antwoord foto’s overgelegd, maar [eiser] betwist dat dit recente foto’s zijn en heeft het vermoeden uitgesproken dat dit foto’s zijn van de vorige lekkage waarover de procedure bij de Huurcommissie is gegaan. Een verdere onderbouwing van [naam onderbewindgestelde] dat dit wel recente foto’s zijn, is niet gegeven. Over de 
        cv-ketel wordt gesteld dat deze aan vervanging toe is. In de door [naam onderbewindgestelde] overgelegde rapportage van de installateur staat opgenomen dat het warm water probleem waarschijnlijk is veroorzaakt doordat er te weinig water in de ketel zat en deze bijgevuld moest worden. Verder heeft de installateur geconstateerd dat er 2,5 jaar geen onderhoud aan de ketel heeft plaatsgevonden. Dit zijn kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. De stelling van [naam onderbewindgestelde] dat de onderhoudsbeurten door [eiser] werden geregeld, is eveneens niet nader onderbouwd. Gezien de gemotiveerde betwisting door [eiser] , heeft [naam onderbewindgestelde] niet voldaan aan haar stelplicht en is geen van de gestelde gebreken komen vast te staan. Dat betekent dat [naam onderbewindgestelde] ten onrechte is overgegaan tot opschorting van de huurbetalingsverplichtingen. 
        Nu [naam onderbewindgestelde] evenmin in reconventie een huurprijsvermindering heeft gevorderd, is zij over de periode maart 2024 tot en met heden de huurprijs van € 475,00 per maand verschuldigd. 
      
      
    
    
      4.8.
      
        Doordat [naam onderbewindgestelde] over de periode maart 2024 tot en met december 2024 een bedrag van € 317,00 per maand aan huur heeft betaald in plaats van € 475,00 per maand, is er over het jaar 2024 sprake van een huurachterstand van € 1.580,00, bestaande uit
        10 x (€ 475,00 - € 317,00). Daar bovenop komt nog het tekort van januari 2023 van             € 190,00, waarmee de huurachterstand over 2023 en 2024 in totaal € 1.770,00 bedraagt. Dit bedrag aan achterstallige huur is [naam onderbewindgestelde] nog verschuldigd aan [eiser] en zal worden toegewezen. 
      
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      4.9.
      De vordering om de achterstallige huur te vermeerderen met de wettelijke rente is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.10.
      Als de huurder zijn verplichting om (tijdig) de huur te betalen niet nakomt, kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij de beoordeling daarvan dienen alle omstandigheden in aanmerking genomen te worden. Daarbij wordt als uitgangspunt aangehouden dat een huurachterstand van drie maanden of meer ontbinding rechtvaardigt. De onderhavige huurachterstand van ruim drie maanden ten tijde van de dagvaarding, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter kan zich voorstellen dat [naam onderbewindgestelde] in eerste instantie oprecht gemeend heeft dat zij vanaf maart 2024 minder huur hoefde te betalen, omdat zij zo geïnstrueerd was door haar gemachtigde. Gelet daarop ziet de kantonrechter aanleiding om gebruik te maken van de ambtshalve en wettelijke bevoegdheid om [naam onderbewindgestelde] een termijn van vier weken toe te staan om haar schuld aan [eiser] met rente, naast de lopende huur, alsnog te betalen. De kantonrechter wenst in dit kader te benadrukken dat deze zogeheten terme de grâce voor [naam onderbewindgestelde] de laatste kans is om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te voorkomen. Wanneer [naam onderbewindgestelde] niet binnen vier weken aan voornoemde betalingsverplichting voldoet, wordt de huurovereenkomst alsnog op grond van dit vonnis ontbonden en kan [eiser] de ontruimingsveroordeling tegen [naam onderbewindgestelde] ten uitvoer leggen met de redelijk te achten ontruimingstermijn van twee weken.
      
    
    
      4.12.
      
        [naam onderbewindgestelde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                979,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      A
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.770,00 aan achterstallige huur over de periode januari 2023 tot en met december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de vervallen huurtermijnen vanaf de dag van verstrijking tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      staat [naam onderbewindgestelde] toe om uiterlijk binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis het totaal van deze aan [eiser] verschuldigde bedragen aan [eiser] te betalen;
      
      
        B
      
      
      
        
          en indien [naam onderbewindgestelde] niet binnen de gestelde termijn aan die betalingsverplichting voldoet:
        
      
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] ,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 475,00 per maand, voor elke maand of gedeelte hiervan ná ontbinding van de huurovereenkomst waarin het gehuurde niet geheel ontruimd ter vrije beschikking aan [eiser] is gesteld, 
      
      
        In geval A en in geval B
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] in de proceskosten van € 979,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
        18 juni 2025.
      
      
      
      
        VC
      
    
  
  
     Zaaknummer 10599324 CV EXPL 23-2890
  
  
     Zie hiervoor onder 2.2.
  
  
     Zie hiervoor onder 2.3.
  
  
     Zie r.o. 4.1.
  
  
     Zie productie 9 bij de conclusie van antwoord.
  
  
    Zie r.o. 4.3.