ECLI:NL:RBOBR:2025:3192, Rechtbank Oost-Brabant, 06-06-2025, 24/4290
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Eiser was op 1 januari 2024 van het belastingjaar 2024 eigenaar van de woning en daarmee belastingplichtig voor de OZB. Niet relevant dat eiser op de waardepeildatum 1 januari 2023 nog geen eigenaar was. Waardering woning. Eiser stelt dat de woning op 1 januari 2024 nog in aanbouw was, maar uit de registraties in de BRP en de BAG en eisers eigen verklaring dat hij per 1 november 2023 in de woning woont volgt het tegendeel. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Terecht van horen in bezwaar afgezien, omdat eiser toen enkel zijn belastingplicht bestreed en het bezwaar kennelijk ongegrond was. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/4290
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
      ([naam]).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 450.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 2 december 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapbungalow met bouwjaar 2023. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 105 m², een garage van 20 m² en een overkapping van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 299 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Eiser wijst er in zijn beroepschrift op dat hij op 3 februari 2023 eigenaar is geworden van het perceel waarin later dat jaar de woning op is gebouwd. Aangezien de waardepeildatum 1 januari 2023 is en eiser op dat moment nog geen eigenaar van de onroerende zaak was, vindt hij dat hij ten onrechte is aangeslagen voor de OZB. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Aan de orde is de aanslag OZB voor het kalenderjaar 2024. In artikel 220, aanhef en onder b, van de Gemeentewet staat voor zover hier van belang: “Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken kunnen onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom (…).” Niet in geschil is dat eiser bij het begin van het kalenderjaar – dat wil zeggen: 1 januari 2024 – eigenaar was van de onroerende zaak. Eiser is daarom terecht aangeslagen voor de OZB.
    
    4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      4.1.
      Eiser wijst erop dat hij op 3 februari 2023 het perceel heeft gekocht voor € 123.783. In de loop van 2023 is hij begonnen met de bouw van de woning op het perceel en daar is hij – hoewel de woning toen nog niet gereed was – op 1 november 2023 gaan wonen. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee stelt dat de woning op 1 januari 2024 nog in aanbouw was. Eiser vindt (verder) dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 op de koopsom van het perceel moet worden gesteld.
      
      
        4.1.1.
        De heffingsambtenaar bestrijdt dat de woning op 1 januari 2024 nog in aanbouw was. Hij wijst erop dat eiser zich per 10 oktober 2023 in de Basisregistratie personen (BPR) heeft laten inschrijven op het adres van de woning en dat de woning op 30 oktober 2023 in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) is gereed gemeld. Uit deze gegevens blijkt volgens de heffingsambtenaar dat reeds in oktober 2023 de woning kennelijk (voldoende) gereed was voor bewoning.
        
      
      
        4.1.2.
        De rechtbank overweegt als volgt. Eiser stelt dat de woning op 1 januari 2024 nog in aanbouw was. Dan is het aan hem om dat, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk te maken. Hierin is eiser niet geslaagd. Hij heeft in het geheel niet onderbouwd waarom in weerwil van de in de BRP en BAG opgenomen gegevens – en ook zijn eigen stelling dat hij per 1 november 2023 in de woning woont – de woning op 1 januari 2024 nog in aanbouw zou zijn. Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat de woning op die datum niet meer in aanbouw was. De heffingsambtenaar wijst er vervolgens terecht op dat op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder b en slot, van de Wet WOZ de waarde per 1 januari 2023 moet worden bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2024.
        
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (per 1 januari 2023 naar de toestand op 1 januari 2024) naar de getaxeerde waarde van € 479.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] en [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. Eiser heeft tegen deze onderbouwing geen argumenten aangevoerd. Gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix – en de daarop in zijn verweerschrift gegeven toelichting – zaait eiser met zijn enkele verwijzing naar de koopsom van de grond (per 3 februari 2023) geen twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.3.
      Eiser zegt tot slot in zijn beroepschrift dat hij “niet eens de mogelijkheid [heeft] gekregen om een en ander nader toe te lichten.” De rechtbank zal deze opmerking welwillend in eisers voordeel lezen en opvatten als een klacht dat de heffingsambtenaar ten onrechte van het horen in bezwaar heeft afgezien. De rechtbank volgt eiser daarin evenwel niet. Voor dit oordeel is het volgende van belang.
      
      
        4.3.1.
        Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om te worden gehoord, zodat de heffingsambtenaar hem in principe had moeten horen. De heffingsambtenaar mag echter op grond van artikel 7:3, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht van het horen afzien als het bezwaar kennelijk ongegrond is.
        
      
      
        4.3.2.
        Eiser heeft in bezwaar het volgende naar voren gebracht: “Op het aanslagbiljet geeft u bij het Belastingobject [adres] als periode/tijdstip aan: 1-1-2024 tot 1-1-2025. Dit is niet correct. Cliënt is pas sinds 3-2-2023 eigenaar van het pand aan [adres]. (…) Op grond van voorafgaande verzoeken wij u om de aanslag te corrigeren.”
        
      
      
        4.3.3.
        Voor de beoordeling van de vraag of een bezwaar kennelijk ongegrond is, moet uit het bezwaarschrift zelf aanstonds volgen dat het bezwaar ongegrond is en moet er over die conclusie redelijkerwijs geen twijfel mogelijk zijn. Niet relevant is dus wat er op een eventuele hoorzitting of nadien in de beroepsprocedure nog is of had kunnen worden aangevoerd. In zijn bezwaarschrift heeft eiser een vermindering van de aan hem opgelegde aanslagen rioolheffing, OZB, watersysteemheffing, zuiveringsheffing en afvalstoffenheffing nagestreefd met kennelijk als argument dat hij niet het gehele kalenderjaar eigenaar van de onroerende zaak was. Dit argument slaagt niet en had ook nimmer kunnen slagen, omdat eiser in weerwil van dat standpunt tevens erkende per 3 februari 2023 en dus reeds voor 1 januari 2024 eigenaar van de woning te zijn en geen van de bestreden aanslagen ziet op een daarvoor gelegen tijdstip c.q. tijdvak. Gelet daarop was eisers bezwaar kennelijk ongegrond. Omdat het bezwaar kennelijk ongegrond was, mocht de heffingsambtenaar van het horen afzien.
        
      
      
        4.3.4.
        In de uitspraak op bezwaar staat niet op welke grond van het horen is afgezien. In de wet staat dat dit wel moet worden gedaan. De wet verbindt er echter geen gevolgen aan als die mededeling achterwege blijft. Daarnaast heeft de Hoge Raad eerder overwogen dat de heffingsambtenaar ook in zijn verweerschrift zich nog op het standpunt mag stellen dat het bezwaar kennelijk ongegrond was en dat om die reden van het horen is afgezien. In zijn verweerschrift hinkt de heffingsambtenaar op twee gedachten. Daarin staat voor zover hier van belang: “Als in de opmerking: “Belanghebbende heeft niet eens de mogelijkheid gekregen om een en ander nader toe te lichten (zie afwijzing in de beslissing op bezwaar)” als reden voor beroep zou moeten worden gelezen dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord, dan is het beroep wat dat betreft gegrond. Hoewel (mogelijk) gekozen is voor het niet horen in verband met het kennelijk ongegrond zijn van het bezwaar, is in de uitspraak niets opgenomen over het (mogelijk) afzien van horen.” Omdat de rechtbank de in overweging 4.3. genoemde opmerking van eiser in zijn voordeel met welwillendheid leest – namelijk een beroep op de schending van de hoorplicht in bezwaar – zal de rechtbank richting de heffingsambtenaar diezelfde welwillendheid betrachten en zijn verweer aldus lezen dat hij terecht van het horen heeft afgezien vanwege de kennelijke ongegrondheid van het bezwaar. Gelet op wat hiervoor in overweging 4.3.3. staat heeft de heffingsambtenaar daarin gelijk.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
      mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     “Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw (…) wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.”
  
  
     Hoge Raad 5 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:524, overweging 2.4.1.
  
  
     Artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     Hoge Raad 8 augustus 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD9477, overweging 3.2.