ECLI:NL:GHSHE:2024:3558, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-11-2024, 22/2360
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde groothandel. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Partijen zijn het niet eens over de bruto vervangingswaarde, levensduur en restwaarden. De heffingsambtenaar heeft zich deels gebaseerd op kengetallen van andersoortige gebouwen uit de taxatiewijzer. Het hof heeft grote twijfels over de vergelijkbaarheid van deze gebouwen met de onroerende zaak, zodat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
        Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. In de door belanghebbende overgelegde taxatie wordt verwezen naar eigen archetypen, terwijl de achtergrond en precieze kenmerken daarvan onbekend blijven.
        Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het hof de waarde in goede justitie vast. Omdat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, heeft belanghebbende recht op een proceskostenvergoeding.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/2360
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Best,
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      
        en het incidentele hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 24 november 2022, nummer SHE 22/361 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruikersheffing en de aanslag rioolheffing voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigden van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het eigendom van de onroerende zaak berust bij [bedrijf 1] B.V. In de onroerende zaak is een filiaal van het groothandelsconcern [groothandelsconcern] gevestigd. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1969. De onroerende zaak omvat, gelegen op zowel de begane grond als de eerste verdieping, (twee) winkelruimtes (met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van in totaal 14.020 m²), twee kantoorruimtes (met een bvo van in totaal 1.325 m²) en vier opslag/magazijnruimtes (met een bvo van in totaal 3.393 m²). Tot het bedrijfsobject behoren een overslag/opslagterrein (2400 m²), een parkeerterrein (20.830 m²) en een brandstofpomp (350 m²). Tot het bedrijfsobject behoren verder zes percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 37.705 m², waarvan 37.669 m² is toegekend aan het bedrijfsobject.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2020 bij beschikking vastgesteld op € 9.618.000.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een rekenkundig taxatieverslag op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. Op grond hiervan is de waarde bepaald op € 10.240.000.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport, opgesteld door [bedrijf 2] B.V., overgelegd. Dit rapport is opgesteld door [gemachtigde 2] en [taxateur] . Hierin wordt een waarde verdedigd van € 6.947.000.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 8.800.000. Tevens is de heffingsambtenaar veroordeeld in de (proces)kosten van € 2.056 en in de vergoeding van het griffierecht van € 360.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar het juiste bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de rechtbank ingestelde beroep. Belanghebbende concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 6.947.000.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. In afwijking van het voorgaande wordt de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
      4.2.
      De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond op te tellen de waarde van de opstal. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Partijen zijn het erover eens dat in de onderhavige zaak de waarde moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Partijen zijn het voorts eens over de grondwaarde € 4.520.280, de waarde van het tankstation € 42.486 en de waarde van de infrastructuur (parkeerterrein, opslagterrein en hekwerk) € 604.197.
      
    
    
      4.5.
      
        De bouwkosten voor het hoofdgebouw heeft de heffingsambtenaar gesteld op € 1.050 per m2 bvo. Hij heeft daarbij gekeken naar de bouwkostenbandbreedtes van enkele andere soorten gebouwen, zoals een supermarktgebouw (metselsteen), een volumineuze detailhandelsunit (metaal), een grootschalige detailhandelsunit (metaal), een perifere grootschalige detailhandelsunit (metaal), een supermarkt, een éénlaagse bouwmarkt en een tweelaagse bouwmarkt. Deze bouwkosten zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie 2020 en het IGG Bouwkostenkompas 2021. De gehanteerde € 1.050 per m2 bvo ligt volgens de heffingsambtenaar aan de onderkant van bandbreedtes waarmee is vergeleken.
        Voor de technische veroudering maakt de heffingsambtenaar een onderscheid tussen ruwbouw, afbouw en installaties. Voor de procentuele verdeling tussen deze drie componenten, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de VNG Taxatiewijzer busstation en werkplaats en de VNG Taxatiewijzer Defensie en restaurantgebouw. De bouwkosten als zodanig worden niet onderbouwd met deze taxatiewijzers, alleen de procentuele verdeling over de drie componenten (55%, 25%, 20%).
        De taxatiewijzers zijn ook gebruikt voor het bepalen van de levensduur van de drie verschillende componenten. De levensduur van de component ‘ruwbouw’ is vastgesteld op 60 jaar (binnen de bandbreedte van de vermelde taxatiewijzers), van de component ‘afbouw’ op 51 jaar en van de component ‘installaties’ eveneens op 51 jaar. De restwaarde van de ruwbouw is vastgesteld op 30%. De restwaarde van de andere twee componenten is gesteld op 10% respectievelijk 5%. Er is geen rekening gehouden met functionele veroudering.
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd. De taxateur van belanghebbende heeft de bruto vervangingswaarde bepaald aan de hand van een intern gehanteerd archetype [nummer] (gebouw ten behoeve van groothandel uit de periode 1961-1970; een bandbreedte van de bruto vervangingswaarde van € 750 tot € 1.150 (gemiddeld € 950) per m2. Dit gemiddelde is als volgt verdeeld:
      - ruwbouw € 480, levensduur 50 jaar;
      - afbouw € 260, levensduur 25 jaar;
      - installaties € 210, levensduur 20 jaar.
      De restwaarde is voor alle objectonderdelen gesteld op 10%. Er is geen rekening gehouden met functionele veroudering.
      
    
    
      4.7.
      
        Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar – mede in het licht van de gegeven toelichting ter zitting – de bouwkosten per m2 bvo van € 1.050 aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar is hier sprake van een tweelaags supermarkt en ligt de vergelijking met de tweelaags bouwmarkt voor de hand met een prijs van € 975 per m2 bvo, maar anderzijds heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er sprake is van een duurdere bouw. Belanghebbende heeft dit laatste niet betwist. Ten aanzien van de onderverdeling in ruwbouw, afbouw, installatie en de levensduur en restwaardes heeft de heffingsambtenaar zich gebaseerd op taxatiewijzers van andersoortige gebouwen. Het hof heeft – evenals de rechtbank - grote twijfels over de vergelijkbaarheid van deze gebouwen met de onroerende zaak. Een goede onderbouwing daarvoor is ook in hoger beroep niet gegeven. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
        Het hof is evenmin overtuigd van de door belanghebbende ingebrachte taxatie. In deze taxatie wordt verwezen naar eigen archetypes. De achtergrond en precieze kenmerken daarvan zijn niet bekend. Uit commerciële overwegingen wenst de taxateur daar ook geen inzicht te geven. Het hof is dan ook van oordeel dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het onder 4.8 gegeven oordeel zal het hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het hof stelt deze waarde – evenals de rechtbank – vast op € 8.800.000.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidentele hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hof de uitspraak van de rechtbank bevestigt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is.
      
    
    
      4.12.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten) x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750.
      
    
    
      4.13.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 1.750.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P.W.A. van Geloven en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      R. Camps	T.A. Gladpootjes
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Vgl. artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     1 punt voor het verweerschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.