ECLI:NL:RBOBR:2025:3073, Rechtbank Oost-Brabant, 02-06-2025, 24/4125
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Gemiddelde waardestijging. Inpandige opname. Hinderlijk aanzicht. Geluidshinder. Gelijkheidsbeginsel

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/4125 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: M.G.M. Schwering).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 30 april 2024 vastgesteld op € 426.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de onroerendezaakbelasting 2024 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 november 2024 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft daarop gereageerd.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur W.J. Nieuwenhuis. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement in een appartementencomplex gebouwd in 2020. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 93 m², een vrijstaande berging van 5 m², een balkon van 15 m² en een parkeerplaats.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2024. De waardepeildatum is 1 januari 2023.
    
    4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5.  De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning (€ 426.000) onderbouwd met een waardematrix, opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. De woning is in die matrix getaxeerd op € 449.000. Eiser bepleit een lagere waarde.
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
    
    7. Eiser heeft de objectafbakening van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in de waardematrix van de heffingsambtenaar.
    
    
      
        Waardebepaling 
      
    
    8. Eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het vorige belastingtijdvak met 36,98% is gestegen. Ten opzichte van de aankoop van zijn woning in 2020 is er sprake van een stijging van 45,65%. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waardestijging van zijn woning meer bedraagt dan de gemiddelde stijging van 2,7% volgens de Waarderingskamer van de woningen in Boxtel. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dit hierna toe.
    
    9. Volgens de systematiek van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. Het doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een woning voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van voorgaande jaren is geen feit of omstandigheid dat relevant is voor de huidige waardepeildatum. De waardeontwikkeling van woningen in het algemeen of in de regio heeft ook geen doorslaggevende betekenis voor de waardebepaling van een specifieke woning. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de huizenmarkt verdisconteerd zijn in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
    
    10. Verder wijst eiser op het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, [adres] . Volgens eiser is het verkoopcijfer van dit appartement niet marktconform vanwege de overspannen woningmarkt waardoor buitensporige prijsstijgingen zijn ontstaan. Het systeem van de waardebepaling is hierdoor oneerlijk, aldus eiser. Ook is de verkoop van [adres] enkel gebaseerd op emotionele gronden. 
    
    11. De rechtbank volgt hierin het standpunt van de heffingsambtenaar dat volgens de Wet WOZ moet worden uitgegaan van wat de woning waard zou zijn in het economische verkeer (marktwaarde). Bij de totstandkoming van een verkooptransactie is sprake van aanbod en aanvaarding en in beginsel moet ervan uit worden gegaan dat degene die zich op de woningmarkt begeeft na de beste voorbereiding bereid is de beste prijs voor de woning te betalen. Dat leidt tot de marktwaarde. De krapte in het woningaanbod en de hoge vraag naar woningen leidt tot een stijging van de verkoopprijzen. Maar die gerealiseerde verkoopprijzen weerspiegelen wel de reële marktwaarde op dat moment. Dat Princentlaan 41 in een overspannen markt is verkocht, maakt dus niet dat deze woning niet gebruikt kan worden voor de onderbouwing van de waarde. Het effect van de overspannen markt geldt immers ook voor de woning van eiser als hij zijn woning zou verkopen. Bovendien heeft eiser desgevraagd niet aannemelijk gemaakt dat de woning om andere redenen niet kan dienen als onderbouwing van de waarde. Het enkel stellen dat het verkoopbedrag is gebaseerd op emotionele gronden is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        Inpandige opname
      
    
    12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen om het uitzicht en de ligging van de woning te beoordelen. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar is niet gehouden tot het uitvoeren van een inpandige opname. Een inpandige opname kan aan de orde zijn als onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van een woning of als partijen van mening verschillen over de kenmerken van een woning. Die situaties doen zich hier niet voor. Ook heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding gezien voor een inpandige opname, omdat hij over voldoende duidelijke foto’s beschikte om van de ligging en het uitzicht van de woning een inschatting te maken.
    
    
      
        De WOZ-waarde van de woning
      
    
    13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle te [woonplaats] . De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix. Het betreft appartementen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. De transactieprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn qua type en ligging. Daarbij valt op dat de woningen aan de [adres] weliswaar kleiner en ouder zijn, maar daarmee heeft de taxateur rekening gehouden door daarvoor een correctie te passen. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 4.686 per m² voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
    
    14. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
    
    15. Eiser heeft aangevoerd dat het uitzicht vanaf zijn woonkamer aan de noordzijde wordt belemmerd door het gebouw van Ziggo. Dit gebouw heeft volgens eiser een hinderlijk aanzicht. Gelet op de overgelegde foto van eiser van het gebouw kan de rechtbank zich voorstellen dat het uitzicht vanaf zijn woning niet heel fraai is. De rechtbank is echter wel van oordeel dat deze omstandigheid, zoals de heffingsambtenaar ook heeft toegelicht, niet zodanig is dat het waardedrukkend is voor de WOZ-waarde. Uit de foto blijkt dat sprake is van een deels belemmerend zijaanzicht, maar uit de foto blijkt ook wel dat juist sprake is van vrij uitzicht aan de voorzijde. Zelfs al zou rekening worden gehouden met hetgeen eiser heeft aangedragen over het uitzicht van de woning dan vindt de rechtbank aannemelijk dat dit alsnog niet zou leiden tot een lagere waarde, gelet op het verschil en dus een marge van 
    € 23.000 tussen de vastgestelde waarde (€ 426.000) en de getaxeerde waarde (€ 449.000). De beroepsgrond slaagt niet.
    
    16. Verder heeft eiser gesteld dat hij geluidshinder ondervindt als gevolg van de balkonafscheiding met de buren. De constructie daarvan is dusdanig dat deze nauwelijks geluid weert. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat enige mate van geluidshinder inherent is aan het wonen in een appartementencomplex. Tijdens de zitting heeft eiser toegelicht dat hij geluidshinder ervaart door luidruchtige gesprekken van de buren. Daarover oordeelt de rechtbank dat de mate waarin geluidshinder wordt ervaren door personen subjectief is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
    
    17. Eiser wijst op de WOZ-waarde van [adres] in [woonplaats] . De 
    WOZ-waarde van deze woning was op 1 januari 2023 € 431.000 en het betreft volgens eiser een goed vergelijkbare woning. De rechtbank oordeelt dat deze woning niet is verkocht binnen het jaar van de waardepeildatum en kan alleen al om die reden dus niet gebruikt worden als vergelijkingsobject bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.
    
    18. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de WOZ-waarde van [adres] is vastgesteld op € 420.000. Dit is € 6.000 lager dan de WOZ-waarde van zijn woning, terwijl de woningen volgens eiser identiek zijn. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij [adres] per abuis de parkeerplaats niet bij de waardebepaling is betrokken waardoor het verschil in de WOZ-waarden wordt veroorzaakt. De rechtbank oordeelt dat hier sprake is geweest van een incidentele fout in de waardebepaling van een andere woning. Hieraan is de heffingsambtenaar niet gehouden bij de waardebepaling van de woning die voorligt. Uit de waardematrix in beroep blijkt dat de heffingsambtenaar de woning wel op juiste wijze heeft vergeleken met woningen waarbij rekening is gehouden met de aanwezigheid van een parkeerplaats. Ook volgt de rechtbank de heffingsambtenaar dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel op dit punt. Voor een geslaagd beroep op dit beginsel is onder meer vereist dat eiser moet stellen dat minstens twee met de woning identieke woningen lager zijn gewaardeerd. Daarvan is hier geen sprake. 
    
    
      
        Conclusie over de waarde
      
    
    19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van
    € 426.000, mede gelet op de getaxeerde waarde, niet te hoog is. De heffingsambtenaar is dus in zijn bewijslast geslaagd.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      20. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 2 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)