ECLI:NL:RBLIM:2025:5928, Rechtbank Limburg, 18-06-2025, 11388518 \ CV EXPL  24-5570
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11388518 \ CV EXPL  24-5570
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      gevestigd en kantoorhoudend te Kerkrade,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Heemwonen,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D.G.A. Rossi.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 31
      - de in het geding gebrachte usb-stick- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 18 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met (de rechtsvoorganger van) Heemwonen een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij sedert 28 mei 2008 van (de rechtsvoorganger van) Heemwonen de woonruimte met aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] in huur gekregen heeft. Het gehuurde betreft een appartement, gelegen in een portiekflat met drie woonlagen. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte’ van toepassing (productie 1 dagvaarding).
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 21 augustus 2018 in aanvulling op de huurovereenkomst nadere afspraken gemaakt, die in een gedragsaanwijzing, aanhangsel behorende bij huurcontract zijn vastgelegd. Daarin staat voor zover relevant (productie 5 dagvaarding):
      
      
        “(…) Het niet naleven van genoemde regels en/of afspraken kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
      
        (…) Huurder veroorzaakt geen geluidsoverlast in de vorm van ruzie, muziek, slaan met deuren, etc;
      
      
      
        
          Huurder verschaft medewerkers van HEEMwonen toegang tot het gehuurde;
        
        
          Huurder zal geen overlast veroorzaken voor omwonenden door drank/drugs/middelen-gebruik;
        
        
          Huurder onderhoudt de woning en overige gehuurde zoals het een goed huurder betaamd;
        
        
          Huurder is hoofdelijk aansprakelijk voor de personen die hij / zij toegang geeft tot het gehuurde;
        
        
          Huurder laat dhr. [naam] niet toe in de woning aan de [adres] . (…)”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Heemwonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de proceskosten en nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zich niet als goed huurder gedragen heeft. Daartoe voert Heemwonen aan dat [gedaagde] vanaf 2010 overlast aan omwonenden veroorzaakt, welke overlast bestaat uit geluidsoverlast, bedreigingen, vervuilingen en vernielingen en activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Ondanks dat Heemwonen [gedaagde] meerdere malen heeft aangesproken op zijn overlastveroorzakende gedrag en er een gedragsaanwijzing is opgelegd treedt er geen verbetering op en blijft de overlast voortduren. Volgens Heemwonen is sprake van een onhoudbare situatie en kan zij niet meer instaan voor het rustige en ongestoorde woongenot van haar andere huurders en omwonenden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Overlast
      
    
    
    
      4.1.
      Vooropgesteld wordt dat een huurder geen overlast of hinder mag veroorzaken aan omwonenden.  
      
    
    
      4.2.
      Uit het feit dat [gedaagde] de gedragsaanwijzing heeft ondertekend kan geconcludeerd worden dat [gedaagde] heeft erkend dat hij de in de gedragsaanwijzing genoemde overlast heeft veroorzaakt. Het verweer van [gedaagde] dat hij betwist destijds – in de periode voorafgaand aan het ondertekenen van de gedragsaanwijzing - daadwerkelijk overlast te hebben veroorzaakt kan dan ook geen standhouden.  
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is met Heemwonen van oordeel dat de gedragsaanwijzing de looptijd van de huurovereenkomst volgt, zodat het beroep op verjaring niet slaagt. Evenmin slaagt het beroep op rechtsverwerking. Van rechtsverwerking is slechts sprake als de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn aanspraken. Het enkele tijdsverloop of enkel stilzitten levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daarvoor is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar, in casu [gedaagde] , het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser, in casu Heemwonen, haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldeiser haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Nu zojuist is overwogen dat enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende is voor een succesvol beroep daarop en niet gebleken is dat van zodanige bijzondere omstandigheden sprake is althans hetgeen [gedaagde] daartoe aanvoert onvoldoende is toegelicht en een beroep daarop niet rechtvaardigt, dient het beroep op rechtsverwerking te worden verworpen.
      
    
    
      4.4.
      Met ondertekening van de gedragsaanwijzing moet het voor [gedaagde] - naar het oordeel van de kantonrechter - volstrekt duidelijk zijn geweest dat het opnieuw veroorzaken van overlast tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zou kunnen leiden. Centraal staat hier de vraag of na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing sprake is geweest van ernstige en structurele (geluids-)overlast.
      
    
    
      4.5.
      
        Uit de (anonieme) klachtmeldingen van omwonenden aan Heemwonen blijkt dat er over een geruime periode, te weten vanaf september 2023, veelvuldig meldingen zijn binnengekomen en herhaaldelijk klachten van omwonenden zijn geweest omtrent gedragingen van [gedaagde] . De omwonenden ervaren de gedragingen van [gedaagde] , gelet op de eenduidige beschrijving die zij geven van het soort en de intensiteit ervan, op dezelfde manier als (ernstig) overlastgevend. Het opgeworpen verweer van [gedaagde] dat het grotendeels gaat om anonieme meldingen en de ondervonden overlast niet objectief is vastgesteld loopt hierop stuk. Dat een deel van de meldingen anoniem zijn weergegeven, betekent niet dat daaraan geen waarde toekomt en dat deze buiten beschouwing moeten worden gelaten. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de door omwonenden geuite klachten te twijfelen. De aard van de klachten is in de klachtmeldingen voldoende geconcretiseerd. 
        Gelet op de onderbouwing van de overlast door Heemwonen (de gedragsaanwijzing en de meldingen van omwonenden), kan [gedaagde] niet volstaan met het enkel ontkennen dat hij in de door Heemwonen gestelde mate overlast heeft veroorzaakt. Van [gedaagde] had in de gegeven omstandigheden verwacht mogen worden dat hij zijn verweer meer handen en voeten zou geven, bijvoorbeeld door verklaringen van buurtbewoners in het geding te brengen die zijn standpunt ondersteunen dat hij geen overlast veroorzaakt. Dat heeft hij echter nagelaten. Het verweer van [gedaagde] dat de overlast mogelijk verband houdt met het feit dat het gehuurde onderdeel is van een appartementencomplex, gaat niet op. Bewoners zullen in dat geval bepaalde geluiden van elkaar mee krijgen en van hen wordt verwacht dat zij enige geluidsoverlast van elkaar tolereren. De keerzijde is evenwel dat van bewoners in een appartementencomplex mag worden verwacht dat zij hun gedrag aanpassen aan die omstandigheid door zich minder luidruchtig te gedragen dan zij wellicht zouden willen. 
      
      
    
    
      4.6.
      Voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een onhoudbare situatie, waarbij Heemwonen niet meer kan instaan voor het rustige en ongestoorde woongenot van haar andere huurders en omwonenden. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de gedragsaanwijzing en de verplichting op grond van de wet (artikel 7:213 BW) om zich als goed huurder te gedragen.  
      
    
    
      4.7.
      De overlast is zowel wat betreft aard en duur als omvang zodanig dat van Heemwonen niet gevergd kan worden [gedaagde] langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen en dat van de omwonenden niet gevergd kan worden zijn aanwezigheid als buurman nog langer te dulden. Afweging van het belang van [gedaagde] bij behoud van deze woonruimte tegen het belang van Heemwonen bij de gevraagde ontruiming (respectering van het rustig en ongestoord woongenot van de omwonenden), leidt niet tot het oordeel dat de ontruiming achterwege dient te blijven. Hoe dan ook weegt het belang van Heemwonen en de omwonenden om op korte termijn gevrijwaard te worden van (de dreiging van) overlast zwaarder dan het belang van [gedaagde] om juist deze woning te behouden. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens was en dat het hem duidelijk was dat de gedragsaanwijzing een laatste kans betrof. Verder heeft [gedaagde] gesteld met psychische problemen te kampen, maar heeft hij deze stelling niet met objectieve gegevens van ter zake deskundigen onderbouwd. Overigens is niet gebleken dat het psychisch noodzakelijk is dat hij in déze woning blijft wonen noch dat het psychisch gezien niet voor hem mogelijk is om elders (tijdelijk) te verblijven. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat hij bij een ontruiming uit zijn huidige woning niet snel een nieuwe woning zal vinden, maar onvoldoende is gebleken dat na ontruiming geen (tijdelijke) opvang beschikbaar is. Een ontruiming is onmiskenbaar ingrijpend maar leidt in deze omstandigheden niet tot het oordeel dat een ontbinding en ontruiming achterwege moeten blijven. Het beroep van [gedaagde] op de tenzij-regel van artikel 6:265 BW faalt dan ook.
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                776,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] verweert zich tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis. 
      
    
    
      4.11.
      Bij de beoordeling van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Uitgangspunt is dat Heemwonen in beginsel belang heeft bij de door haar gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dit belang dient slechts te wijken voor het belang van [gedaagde] indien daaraan in het licht van alle omstandigheden van het geval meer gewicht aan toekomt dan aan het belang van Heemwonen. De kantonrechter overweegt dat het belang van Heemwonen om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen, gezien de structurele en ernstige tekortkoming die [gedaagde] veroorzaakt. Hij heeft meerdere kansen gehad om hier verandering in te brengen. Het verlies van zijn woning en zijn woonrecht is door hemzelf veroorzaakt vanwege de hiervoor benoemde tekortkoming, zodat dit nadelige gevolg geen reden is om de uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen. Bij deze stand van zaken leidt afweging van de wederzijdse belangen tot het oordeel dat de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis toewijsbaar is. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heemwonen te stellen, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
      
      
      
      
        CJ