ECLI:NL:RBZWB:2025:3213, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-05-2025, BRE 24/3302
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/3302
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats 1], belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 februari 2024. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.053.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 1] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 1.031.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] (taxateur).
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2021 met een oppervlakte van 286 m². Daarnaast beschikt de woning over een aangebouwde garage en een dakkapel. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 898.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.031.000.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 29 oktober 2024 door taxateur [naam 2] is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.072.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats 2]. 
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende voert aan dat het verkoopcijfer (d.d. 11 mei 2023) van de woning aan [referentiewoning 1] te [plaats 1] te ver gelegen is van de waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende en laat de woning aan [referentiewoning 1] daarom buiten beschouwing. Voorts stelt belanghebbende dat de overige drie referentiewoningen in een andere prijsklasse gelegen zijn en daarom niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat de overige referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om te kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Zo zijn de woningen gelegen in een ander dorp en zijn deze woningen gelegen in een andere prijsklasse. Ook wijkt naar het oordeel de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen te veel af van die van de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      3.10.
      Hiermee komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
        
          Waardedrukkende omstandigheden 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Ook merkt de rechtbank op dat belanghebbende meerdere factoren heeft aangevoerd die een drukkend effect hebben op de waarde van de woning van belanghebbende, ook in samenhang bezien. 
      
    
    
      3.12.
      Zo is er sprake van aanzienlijke langlopende juridische procedures ten aanzien van het bestemmingsplan en het inrichtingsplan en met de ‘landgoedeigenaar’ wat aan het gebruik van de woning en het perceel raakt. Zonder volledigheid na te streven met betrekking tot de redenen, is de woning voor een periode van bijna twee jaar niet bereikbaar geweest met de auto – rondom waardepeildatum - en was op waardepeildatum er vrijwel geen informatie beschikbaar over hoelang deze situatie zou voortduren of zich zou ontwikkelen. De rechtbank is het niet met de heffingsambtenaar eens dat in de waarde gereflecteerd moet worden dat deze onzekerheid achteraf bezien beperkt in tijd was en ‘maar’ bijna twee jaar geduurd heeft. Er moet naar het oordeel van de rechtbank niet met de kennis van achteraf worden getoetst, maar gekeken moet worden wat de situatie was op waardepeildatum. Het komt erop neer dat het op waardepeildatum onzeker was hoe de situatie oplost zou worden, zelfs of de situatie opgelost zou worden en hoe lang dat zou duren anders dan waarschijnlijk jaren. Die onzekerheid is een aanzienlijke waardrukkende factor wanneer de woning op dat moment te koop was gezet, ook omdat zoals belanghebbende terecht stelt al deze procedures en bijbehorende onzekerheden (uiteraard) gemeld hadden moeten worden aan een potentiële koper.
      
    
    
      3.13.
      De heffingsambtenaar geeft aan dat met de omstandigheid van het langdurig niet per auto bereikbaar zijn van het perceel voldoende rekening is gehouden door een neerwaartse correctie van € 22.000. De rechtbank acht deze correctie gelet op de specifieke feiten en omstandigheden van het geval onvoldoende en acht het aannemelijk dat dergelijke feiten, zoals hiervoor onder 3.12 omschreven, meer waardedrukkend effect hebben dan € 22.000 wanneer het gaat om een woning in het hogere prijssegment van rond de miljoen euro.
      
    
    
      3.14.
      
        Ook de juridische procedure ten aanzien van het stuk perceel dat als tuin gebruikt mag worden heeft een waardedrukkend effect. Zo is niet exact duidelijk – althans daar lopen procedures over – of belanghebbende nu een gedeelte van 1288 m2 of 1445 m2 van het meeromvattende perceel bij de woning als tuin met bestemming wonen kan gebruiken. Dat is een significant verschil. 
        	Belanghebbende gaat uit van 1288 m2 maar de heffingsambtenaar gaat uit van 1445 m2 en heeft de beschikking op de grotere omvang gebaseerd. Op dit moment gaat de rechtbank op basis van de stukken ervan uit dat grond bij de woning met bestemming wonen 1.445 m2 bedraagt, hoewel de rechtbank begrijpt dat ook dit nog onderwerp is van procedures en zou kunnen veranderen. Dat is wel een onzekerheid die waardedruk met zich brengt en ook als belanghebbende in het voor hem gunstige geval meer grond mag gebruiken als tuin dan hij dacht, dan is er nog steeds sprake van een waardedrukkende factor omdat dan een aanzienlijk deel van de afrastering en het hekwerk verkeerd geplaatst blijkt te zijn en dat redelijkerwijs hersteld moet met bijbehoren kosten. 
        	Bijkomend ligt op het gedeelte van het perceel ‘boomgaard’ een contractuele ‘landgoedverplichting’ waardoor alleen bepaalde bomen in dat gebied mogen staan wat kort gezegd nog gerealiseerd moet worden waarover ook juridische discussies spelen. De heffingsambtenaar lijkt dat op zich ook niet te bestrijden. De discussie is uiteindelijk wie hiervoor verantwoordelijk is en dus wie de kosten voor de aanleg moet gaan voldoen. Zelfs al zou blijken dat uiteindelijk belanghebbende geen kosten hoeft te maken voor de aanleg omdat een ander daarvoor verantwoordelijk blijkt – waarbij de rechtbank dus niet zegt dat dit het geval is, de rechtbank oordeelt daar niet over - gaat het er in deze procedure om dat op waardepeildatum er onduidelijkheid bestaat over wie deze kosten moet dragen, welke kosten mogelijk voor de eigenaar zou kunnen zijn (dus belanghebbende) en dat heeft naar het oordeel van de rechtbank waardedrukkend effect.
      
      
    
    
      3.15.
      Door het voorgaande, ook in samenhang bezien, komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.16.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 898.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 898.000 ook onvoldoende onderbouwd om belanghebbende hierin te volgen. Het is de rechtbank niet voldoende duidelijk geworden hoe exact belanghebbende op dit bedrag komt aan de hand van concrete stukken.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.17.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 950.000. 
      
    
    
      3.18.
      De rechtbank merkt hierbij op dat zij geen waarderingsexpert is maar ziet dat er sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor bij verkoop op deze specifieke waardepeildatum met alle onzekerheden op dat moment rondom de woning, kort gezegd belanghebbende niet het volle pond voor de woning had kunnen krijgen en ook niet – zo rekent het betoog van de heffingsambtenaar uit – ongeveer 98% van het, in de optiek van de heffingsambtenaar, volle pond. De rechtbank merkt voorts op gelet op de discussie op zitting en de wens van partijen, zo begrijpt de rechtbank dat althans, dat het een overweging kan zijn om voor de vervolgjaren – de jaren waarin dus nog de verschillende procedures lopen met onzekerheden - er in één keer onderling uit te komen nu de rechtbank dat een betere oplossing lijkt dan over elk verschillend jaar jarenlang te procederen. 
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
      
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 950.000;
        
        
          vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar  het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.