ECLI:NL:RBLIM:2025:5419, Rechtbank Limburg, 04-06-2025, 11137562 \ CV EXPL 24-2819
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte, studio’s in nieuwbouw studentencomplex. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomsten waren de bouwwerkzaamheden in het studentencomplex nog niet afgerond. De studenten zouden vanaf 6 januari 2024 in de studio’s gaan wonen. Het bouwbedrijf heeft de werkzaamheden aan het studentencomplex niet deugdelijk uitgevoerd en daardoor kon de verhuurder de studio’s niet ter beschikking stellen aan de studenten op 6 januari 2024. De studenten hebben schadevorderingen ingesteld.
        Verhuurder is toerekenbaar tekortgeschoten vanwege aansprakelijkheid hulppersoon 6:76 BW. Materiële schadevergoedingen zijn (deels) toegewezen. Immateriële schadevergoeding is afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11137562 \ CV EXPL 24-2819
    
    
    
      
        Vonnis van 4 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] , 2. [eiser sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en gezamenlijk [eisers] ,
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ECM DEVELOPMENT B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: ECM,
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 29 april 2024 met producties 1 tot en met 14- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
      - de conclusie van repliek, tevens akte wijziging eis met producties 15 tot en met 18
      - de rolvoeging met de zaak met zaaknummer 11223721 CV EXPL 24-3643
      - de conclusie van dupliek met producties 3 en 4 - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 1 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
      - de spreekaantekeningen van [eisers] die op 2 april 2025 ontvangen zijn.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ECM is ontwikkelaar van studentenhuisvestiging. ECM heeft in Maastricht een groot nieuwbouw studentencomplex ontwikkeld (hierna: de Einsteincampus). ECM had de bouw van de Einsteincampus aanbesteed aan bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] (hierna: [naam bouwbedrijf] ). 
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] zijn studenten. [eiser sub 2] is een internationale student.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres sub 1] is op 27 oktober 2023 en [eiser sub 2] is op 7 september 2023 een huurovereenkomst aangegaan met ECM, op grond waarvan [eisers] vanaf 6 januari 2024 van ECM zouden gaan huren de studio’s in de Einsteincampus aan het [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.4.
      In artikel 23 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Verhuurder is gehouden om het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst van de huur aan huurder ter beschikking te stellen.
        
        
          Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de beoogde ingangsdatum, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, doordat de vorige huurder in strijd met de gemaakte afspraken het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of doordat verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs, geen vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en geen vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning het gehuurde verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op.
        
        
          Verhuurder is niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten. Onder een toerekenbare tekortkoming wordt mede verstaan de situatie dat verhuurder zich niet inspant om het gehuurde zo spoedig mogelijk alsnog aan huurder ter beschikking te stellen.
        
        
          Indien verhuurder het gehuurde niet binnen tien werkdagen na de beoogde ingangsdatum ter beschikking kan stellen, is huurder gerechtigd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden door middel van een aangetekende brief.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Nido Living is beheerder van de Einsteincampus (hierna: Nido).
      
    
    
      2.6.
      Op 21 december 2023 hebben [eisers] van de Nido een e-mail ontvangen met de volgende inhoud:
      
      
        
          “We’re contacting you regarding your booking at Nido Randwyck, Maastricht. We will also be calling you over the next few days to talk you trough the contents of this email and help clarify and answer any questions. Please do pick up if you see a call from a phone number you may not know as it is very likely it will be a member of the Nido Randwyck team.
        
      
      
      
        
          Yesterday 20th December 2023, we were informed by the contractor that the building will not be completed in time, and your move in on the 6th January will not be possible. The reason is that he prefabricated concrete slabs contain water which is impacting a large number of rooms. At Nido, the safety, welfare and experience of our students is key, and it is vital that this situation is rectified prior to your move in. We are very sorry to inform you about this, but don’t have another option in the situation of force majeure. As a result, unfortunately, Nido Randwyck will not be ready for you to move in to on the 6th January as we had previously assured.
        
      
      
      
        
          We understand that this is an inconvenience and want to assure you that since finding this out, we have been working diligently with the contractor and all parties involved to address the situation and confirm a new completion date. Unfortunately, they have been unable to confirm when they can deliver the building to the Nido standards we require, and we do not know when we will be provided with this date.
        
      
      
      
        
          We will of course notify you as soon as we have more information from the contractor, however we completely understand that the uncertainty of the situation is highly inconvenient, and you may prefer to secure alternative accommodation elsewhere and cancel your booking at Nido rather than wait. If you do wish to cancel, there will be no cancellation fee and any rent payments you have made will be refunded.
        
      
      
      
        
          Once again, we sincerely apologise for any distress and inconvenience caused by this news. We hope you understand this is due to circumstances outside of Nido’s control and we will strive to assist you with anything you may need.
        
      
      
      
        
          Please do get in touch with any queries, worries or concerns and we will be happy to talk them through with you. Thank you again for your patience and understanding.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      ECM heeft het gehuurde niet ter beschikking gesteld aan [eisers] op 6 januari 2024.
      
    
    
      2.8.
      De Universiteitskrant de Observant schrijft op 10 januari 2024 het volgende:
      
      
        
          “(…) De tijdelijke opvang in het vakantiepark eindigt op 2 februari. Voor daarna heeft Nido vooralsnog geen oplossing paraat voor studenten die op straat belanden. Dat terwijl studenten hoorden dat de situatie nog maanden kan duren. “wij weten zelf ook niet waar we aan toe zijn”, aldus de woordvoerder. “We wachten op een inschatting van de aannemer, de situatie in het gebouw zou onderzocht worden. We hopen deze maand te horen wanneer de studenten erin kunnen.”
        
      
      
      
        
          Wat bouwer [naam bouwbedrijf] betreft zijn de woningen echter nu al klaar voor oplevering. “De studenten kunnen er morgen direct in”, laat directeur [naam directeur] telefonisch weten. “Het personeel van Nido werkt er zelfs al. Het is zeker niet vochtig in het pand. We hebben meerdere onderzoeken uitgevoerd en opgestuurd naar de opdrachtgever ECM Development.”
        
      
      
      
        
          Die laatste is, net als beheerder Nido, een dochterbedrijf van de Nederlandse tak van de Britse investeerder Round Hill Capital. Laatstgenoemde werd afgelopen 20 december – een dag voor de mail aan bewoners van Nido – op eigen verzoek failliet verklaard door de rechtbank in Amsterdam. “Heel toevallig”, noemt [naam directeur] van bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] het, die verder ook in het duister tast. “We hebben alleen nog maar contact met ECM Development via de curator, die ook geen uitspraken over de situatie kan doen.” De Nido-woordvoerder ontkent dat het om een juridisch spel gaat. “De vertraagde oplevering komt puur door een technisch probleem. Het gebouw heeft nog geen staat van oplevering bereikt en is nog niet overgedragen aan Nido volgens de normen die wij stellen.”
        
      
      
      
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      2.9.
      ECM heeft aan de studenten aangeboden om aanvankelijk tot 2 februari 2024 in een vakantiehuisje op het vakantiepark Dormio in Maastricht te verblijven. Deze termijn is daarna met een maand verlengd. De eerste maand was dit verblijf gratis voor de studenten en de tweede maand dienden zij een vergoeding te betalen van € 100,00. [eisers] hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
      
    
    
      2.10.
      ECM heeft aan alle huurders de mogelijk geboden om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden met terugbetaling van de waarborgsom. 
      
    
    
      2.11.
      
        [naam bouwbedrijf] heeft op verzoek van ECM de lekkages en de gevolgschade hersteld. 
      
    
    
      2.12.
      De studio’s in de Einsteincampus zijn per 1 juni 2024 in gebruik gegeven aan de overgebleven huurders.
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser sub 2] heeft daarvan gebruik gemaakt en is dus vanaf 1 juni 2024 in het gehuurde gaan wonen. [eiseres sub 1] heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en zij heeft dus geen intrek genomen in het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat  na eiswijziging - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          een verklaring voor recht dat ECM aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, als gevolg voor het toerekenbaar tekort schieten door ECM in de nakoming van de huurovereenkomsten;
        
        
          ECM te veroordelen om tot vergoeding aan [eisers] van de immateriële schade wegens gederfd huurgenot, alsmede de mogelijke studievertraging, waarvan de hoogte per eiser wordt begroot op een bedrag van € 300,00 per maand en voor iedere maand vanaf januari 2024 dat zij het gehuurde niet hebben kunnen betrekken;
        
        
          ECM te veroordelen tot vergoeding aan [eisers] van alle geleden en nog te lijden materiële schade:
        
      
      
        a. voor [eiseres sub 1] bestaande uit de kosten van de gehuurde opslagruimte van in totaal € 204,00;
        b. voor [eiser sub 2] bestaande uit het verschil in de huurprijs tussen diens vervangende woonruimte en de te betalen huurprijs van het gehuurde van in totaal € 1.533,45, de kosten voor de hotelovernachting ter hoogte van € 135,00 en € 76,00 aan inschrijvingskosten studentenwoonsites;
      
      4. ECM te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [eisers] stellen dat zij materiële en immateriële schade hebben geleden door het niet-nakomen van ECM en dat ECM gehouden is deze schade te vergoeden aangezien sprake is van een toerekenbare tekortkoming door ECM.
      
    
    
      3.3.
      ECM voert verweer. ECM concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] in haar vorderingen, althans hen deze te ontzeggen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en de nakosten.
      
    
    
      3.4.
      ECM voert het volgende aan. ECM is niet toerekenbaar tekortgeschoten en daarom op grond van artikel 23 van de algemene bepalingen niet schadeplichtig jegens [eisers] . ECM betwist daarnaast de door [eisers] gestelde schadeposten.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De schade aan de Einsteincampus
      
    
    
    
      4.1.
      Volgens ECM waren de meeste studio’s per 6 januari 2024 verhuurd. Het complex kon echter niet per 6 januari 2024 in gebruik gegeven worden aan de huurders als gevolg van een vertraging in de oplevering vanwege ernstige vocht-, water en lekkageproblemen. Deze problemen zijn volgens ECM ontstaan door fouten van [naam bouwbedrijf] . ECM voert ten aanzien van die fouten het volgende aan. Na de bouwvak in 2023 waren al een aantal kamers klaar en de projectmanager van ECM liep rond in het gebouw en zag toen druppels naar beneden komen bij het monteren van lampjes. [naam bouwbedrijf] heeft toen medegedeeld dat het ging om bouwvocht en dat dit vocht moest verdampen middels diffusie. De bouw ging door, maar de druppels bleven door het plafond komen. [naam bouwbedrijf] is toen verzocht om een plan van aanpak te maken, maar [naam bouwbedrijf] bleef daarmee achterwege. Er is met een infraroodcamera een meting gedaan en toen bleken 242 kamers vochtschade te hebben. [naam bouwbedrijf] bleef volhouden dat het om bouwvocht ging. Pas op 20 december 2023 bleek ECM dat het lekkageprobleem in het gehele gebouw van zodanige aard was dat de studio’s niet konden worden opgeleverd. In vrijwel het gehele complex is tijdens de bouw een grote hoeveelheid hemelwater doorgedrongen in de luchtkanalen in de betonnen platen van het gebouw. Dit water kon niet weg omdat [naam bouwbedrijf] de lekgaten niet had doorgeprikt. ECM ging er bij de mededeling van [naam bouwbedrijf] dat het bouwvocht betrof vanuit dat de gaten waren doorgeboord. Het hemelwater is gaan doorlekken naar de ondergelegen studio’s. De grote aanwezige hoeveelheden hemelwater in het gebouw leidden tot veiligheidsrisico’s, waaronder een vergroot risico op brand omdat in de in de kanaalplaatvloeren aanwezige vloeruitsparingen ook elektriciteitsleidingen waren aangebracht. Het gebouw kon dus niet worden afgemaakt en bewoning was dus ook niet mogelijk en zou vanwege de veiligheidsrisico’s ook onverantwoord zijn. Het water diende overal in het gebouw te worden verwijderd en de waterschade in de studio’s moest worden hersteld.
      
    
    
      4.2.
      Het was ECM meteen duidelijk dat dit uitgebreide werkzaamheden met zich mee zou brengen die waarschijnlijk enkele maanden zouden duren. ECM verwijst ter onderbouwing van de aard, de omvang en de maatregelen die tot het herstel van de lekkages en de gevolgen daarvan hebben geleid naar het rapport van Arup van 20 februari 2024 en het rapport van [naam] van 15 april 2024. Uit deze rapporten volgt dat het lekkageprobleem groot was, het gehele complex omvatte en dat deze uitgebreide en langdurige herstelwerkzaamheden noodzakelijk maakte. Volgens ECM zijn er uiteindelijk 30.000 gaten in de plafondplaten geboord en is 20.000 liter water uit het gebouw gehaald. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eisers] hebben in de processtukken het bestaan van de ernstige lekkageproblemen betwist en betwist dat de Einsteincampus niet gereed was voor bewoning op 6 januari 2024, mede vanwege de mededelingen die de directeur van [naam bouwbedrijf] heeft gedaan in de media. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] echter erkend dat er sprake was van zodanige lekkageproblemen dat bewoning niet mogelijk was. Hierdoor staat dus vast dat ECM het gehuurde niet tijdig heeft kunnen opleveren vanwege voornoemde lekkageproblemen. De kantonrechter laat het door [eisers] in de processtukken gestelde dat het niet opleveren van het gehuurde mogelijk verband houdt met de faillietverklaring van investeringsmaatschappij Round Hill Capital Netherlands B.V. dan ook verder onbesproken.
      
      
        
          Is ECM toerekenbaar tekortgeschoten?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Dat ECM tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde op 6 januari 2024 is niet in het geschil. In deze procedure staat de vraag centraal of ECM toerekenbaar tekortgeschoten is. Bij de beantwoording van deze vraag is artikel 23 van de algemene bepalingen van cruciaal belang.
      
    
    
      4.5.
      ECM is namelijk op grond van artikel 23 van de algemene bepalingen niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij haar ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten. [eisers] stellen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van ECM en dat ECM dan ook aansprakelijk is voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor [eisers] . ECM stelt daarentegen dat géén sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan haar zijde en dat zij daarom niet aansprakelijk is.
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] stellen dat artikel 23 van de algemene bepaling omstandigheden betreffen die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet geheel onvoorzienbaar zijn. Het is echter vrij gebruikelijk dat er vertraging in de bouw ontstaat of dat er soms bouwfouten zijn. Volgens [eisers] heeft voornoemd artikel uitsluitend betrekking op gevallen waarin er geen sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming, maar dat is in deze niet aan de orde. Daarom kan er geen sprake zijn van een exoneratiebeding dat betrekking heeft op deze situatie. Mocht de kantonrechter oordelen dat de bepaling toch een exoneratiebeding is en dat dit exoneratiebeding van toepassing is op de onderhavige situatie, dan roepen [eisers] vernietiging van dat beding in aangezien het beding onredelijk bezwarend is. daarnaast stellen [eisers] dat een beroep op artikel 23 in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
    
    
      4.7.
      ECM stelt dat voornoemd artikel een zeer gebruikelijke bepaling is die in vrijwel alle standaardhuurovereenkomsten staat. De onderhavige huurovereenkomst is conform het model (2017) van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Deze regeling is noodzakelijk voor nieuwbouwprojecten. De bouw van woningen kan altijd uitlopen en dat gebeurt ook regelmatig. Zowel verhuurder als huurder dienen hiermee rekening te houden. Volgens ECM bevat de derde alinea van artikel 23 van de algemene bepalingen geen uitsluiting van aansprakelijkheid die als die uitsluiting er niet was geweest, ECM wél aansprakelijk was geweest voor de gevolgen van de vertraging. Daarom is volgens ECM geen sprake van een exoneratiebepaling. Uit de tweede alinea in de bepaling volgt dat de overeengekomen huurtermijn, die zou aanvangen op 6 januari 2024, opschuift en wel tot het moment waarop het gehuurde alsnog beschikbaar komt. [eisers] hebben de huurovereenkomst ondertekend en daarmee met het voorgaande ingestemd. Hierdoor wordt volgens ECM niet toegekomen aan de vraag of ECM schadeplichtig is. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de kantonrechter wordt er wel toegekomen aan die vraag. Dat de overeengekomen termijnen overeenkomstig artikel 23 van de algemene bepalingen opschuiven (tweede alinea van artikel 23), staat namelijk los van de vraag of ECM schadeplichtig is (derde alinea van artikel 23). 
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] stellen ten aanzien van de door hen gestelde toerekenbare tekortkoming het volgende. [eisers] vinden het ongeloofwaardig dat ECM niet eerder dan december 2023 op de hoogte was van een dusdanig lekkageprobleem dat niet opgeleverd kon worden. ECM heeft namelijk zelf aangevoerd dat zij in het najaar van 2023 door [naam bouwbedrijf] is geïnformeerd over de lekkageproblemen. Uit het door ECM overgelegde rapport van [naam] volgt zelfs dat ECM al vanaf april 2023 bekend was met het probleem. [naam bouwbedrijf] heeft het probleem kamer voor kamer proberen op te lossen en ECM had hiervan op de hoogte moeten zijn. ECM heeft het hoofd in het zand gestoken. Volgens [eisers] probeert ECM alle schuld op [naam bouwbedrijf] af te schuiven, maar slechte communicatie tussen [naam bouwbedrijf] en ECM kan juridisch gezien niet voor rekening van [eisers] komen. Daarbij komt dat ECM dus wist dat er lekkageproblemen waren en zij wel al actief op zoek is gegaan naar huurders. Dit blijkt namelijk uit de data waarop de huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Ook dit kan aan ECM worden toegerekend. Er zijn eerdere vertragingen geweest in de bouw en aan [eiseres sub 1] is door Nido per e-mail medegedeeld dat haar studio niet op tijd gereed zou zijn, maar dat zij een andere gelijkwaardige studio zou krijgen op de beloofde ingangsdatum. Het is volledig aan ECM toe te rekenen en ook uitermate kwalijk dat ECM pas op het allerlaatste moment aan de huurders heeft laten weten dat er een groot probleem is en dat de huurders geen intrek konden nemen in de Einsteincampus.
      
    
    
      4.10.
      ECM voert aan dat verhuurder wél aansprakelijk is voor de schade van de huurder als hem met betrekking tot de vertraging in de terbeschikkingstelling van het gehuurde wél een verwijt kan worden gemaakt, omdat de vertraging is te wijten aan een toerekenbare tekortkoming. Volgens ECM is dit bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer zijn werkzaamheden heeft opgeschort wegens wanbetaling van de verhuurder. Van een toerekenbare tekortkoming is dan ook sprake wanneer de verhuurder de vertraging had kunnen en moeten voorkomen. Dit is volgens ECM in deze niet het geval. Dat ECM de studio’s niet tijdig ter beschikking kon stellen was een kwestie van overmacht en viel volledig buiten haar invloedsfeer op grond van het volgende.
      
    
    
      4.11.
      ECM voert aan dat zij niet eerder dan 20 december 2023 wist dat het lekkageprobleem zodanig ernstig was en dat het lekkageprobleem vrijwel alle 506 studio’s omvatte. Vanaf voornoemde datum is ECM meteen gaan handelen door een team op te stellen en huurders op de hoogte te stellen en hen te wijzen op de mogelijkheden van alternatieve noodoplossing en de mogelijkheid om het huurcontract op te zeggen, met terugbetaling van de waarborgsom. ECM zag vóór 20 december 2023 geen enkele aanleiding die ertoe zou kunnen leiden dat de oplevering niet vóór 6 januari 2024 zou kunnen gaan plaatsvinden. De eerdere berichtgevingen van [naam bouwbedrijf] aan ECM waren namelijk niet verontrustend en [naam bouwbedrijf] gaf aan om alles tijdig op te gaan lossen. ECM betwist dat zij vanaf april 2023 op de hoogte was van enig lekkageprobleem en dat is volgens ECM ook niet wat in het rapport van [naam] staat. ECM verwijst naar pagina 3 van het rapport waarin staat: “From April 2023 onwards it was found that in some of the rooms of the building, leakages occurred.” Het ging dus om enkele studio’s en [naam bouwbedrijf] heeft ECM hier niet van op de hoogte gesteld. [naam bouwbedrijf] heeft geruime tijd geprobeerd de bouwfout op te lossen, zonder ECM op de hoogte te stellen. [naam bouwbedrijf] opereerde op eigen houtje en dat volgt volgens ECM ook uit pagina 5 van voornoemd rapport waarin staat: “Initialtally, the main contractor, [naam bouwbedrijf] , remediated the issue on a per-case basis. However during the last quarter of 2023, the issues occured to such an extent that further investigations were held, and it was then that it was decided the remediation to remove water from the voids was required.”
      
    
    
      4.12.
      ECM stelt zich op het standpunt dat zij, wanneer zij wel eerder op de hoogte was geweest van het ernstige lekkageprobleem, zij als professionele verhuurder nooit actief zou zijn doorgegaan met het verhuren van de studio’s aan talloze huurders. ECM stelt dat zij vanzelfsprekend een groot belang heeft om de studio’s in het complex al in januari 2024 in gebruik te geven aan de huurders. Uitstel daarvan betekent immers het mislopen van huurinkomsten en dat gaat bij ruim 500 studio’s om grote bedragen. [naam bouwbedrijf] had daarentegen belang om het project als opgeleverd te kunnen beschouwen, omdat ontkennen dat het complex gereed was [naam bouwbedrijf] aansprakelijk zou kunnen maken voor schade en bij latere oplevering zou [naam bouwbedrijf] ook boetes verschuldigd zijn aan ECM.
      
    
    
      4.13.
      ECM betwist dan ook dat zij aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade. Het niet tijdig kunnen opleveren is te wijten aan [naam bouwbedrijf] omdat [naam bouwbedrijf] tijdens de bouw fouten heeft gemaakt en door die fouten is een grote hoeveelheid hemelwater doorgedrongen in het gebouw waardoor het gebouw niet op tijd kon worden opgeleverd. [eisers] zouden [naam bouwbedrijf] op grond van onrechtmatige daad kunnen aanspreken.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter overweegt als volgt. ECM heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de vertraging in het ter beschikking stellen van de Einsteincampus te wijten is aan de bouwfouten van [naam bouwbedrijf] en dat ECM niet eerder op de hoogte was van de ernst van het lekkageprobleem. De kantonrechter ziet namelijk niet in waarom ECM als grote professionele ontwikkelaar het risico zou lopen om inkomsten van ruim 500 studio’s mis te lopen. De kantonrechter oordeelt dat het niet tijdig opleveren van de Einsteincampus dan ook niet te wijten is aan de schuld van ECM. Dit betekent echter niet ECM, nu haar geen schuld valt te verwijten, niet schadeplichtig is en dat [naam bouwbedrijf] degene is die schadeplichtig is. Schadeplichtigheid kan namelijk ook voortvloeien uit de wet. De kantonrechter wijst op artikel 6:76 BW: Maakt de schuldenaar bij de uitvoering van een verbintenis gebruik van de hulp van andere personen, dan is hij voor hun gedragingen op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk. Daarbij is van belang dat een hulppersoon een ieder is die bij de uitvoering van de verbintenis wordt ingeschakeld, dus niet alleen de ondergeschikten van de schuldenaar, maar ook zelfstandige hulppersonen zoals onderaannemers en de door hen ingeschakelde ondergeschikten of zelfstandige uitvoerders. 
      
    
    
      4.15.
      ECM heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam bouwbedrijf] niet gehandeld heeft zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwbedrijf mag worden verwacht. De kantonrechter concludeert dat [naam bouwbedrijf] de werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd. Dit komt echter op grond van voornoemd artikel voor rekening en risico van ECM, die [naam bouwbedrijf] als aannemer voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft ingeschakeld. Dat ECM in het ongewisse is gelaten door [naam bouwbedrijf] over de bouwfouten maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. Op grond van het voorgaande is ECM toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers]
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat sprake is van een tussen partijen overeengekomen exoneratiebeding, maar dat ECM op grond van het voorgaande geen succesvol beroep kan doen op dit exoneratiebeding nu sprake is van een toerekenbare tekortkoming door ECM. Dit betekent dat de kantonrechter een bespreking van de vernietigbaarheid van artikel 23 van de algemene bepaling achterwege kan laten. Dit geldt ook voor de stelling van [eisers] dat een beroep op artikel 23 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
    
    
      4.17.
      ECM is dus in beginsel schadeplichtig jegens [eisers] voor de uit de vertraging voortvloeiende schade. 
      
      
        
          Hadden [eisers] moeten wachten met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten?
        
      
      
    
    
      4.18.
      ECM stelt zich op het standpunt dat [eisers] eigen schuld hebben aan de door hen gestelde schade. Op 21 december 2023 hadden [eisers] namelijk de huurovereenkomsten van hun voormalige woonruimten al opgezegd. Volgens ECM is dit in de context van de huur van woonruimte in een nieuwbouwcomplex een onvoorzichtige, onjuiste en onnodige rechtshandeling. Zeker omdat [eisers] erkennen dat vertraging in nieuwbouw gebruikelijk is. Aangezien de ingangsdatum op 6 januari 2024 was gesteld, hadden zij hun oude huurovereenkomsten op dienen te zeggen tegen 1 februari 2024 en daarvoor hadden zij, gezien de wettelijke opzegtermijn van één maand, tot en met 31 december 2023 de tijd voor. ECM vindt dan ook dat [eisers] hadden moeten wachten met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten. Wanneer zij dat gedaan hadden, dan hadden zij na de mededeling van ECM van 21 december 2024 kunnen besluiten toch niet op te zeggen. [eisers] hadden dan in hun eigen woningen kunnen blijven wonen en dan hadden zij geen schade geleden. Op grond van het voorgaande dragen [eisers] 100% eigen schuld aan de door hen geleden schade.
      
    
    
      4.19.
      
        [eisers] stellen dat zij wel wisten dat vertragingen voorkomen bij nieuwbouw, maar dat zij als studenten hiermee geen rekening hoefden te houden. Des te meer omdat ECM pas 16 dagen vóór opleverdatum heeft laten weten dat zij niet kon nakomen. Door het zeer late tijdstip van deze mededelingen konden [eisers] ook geen rekening meer houden met de niet-nakoming van ECM. [eisers] konden niet langer wachten met het opzeggen van hun oude huurcontract aangezien ingevolge artikel 7:271 lid 5 BW een opzegtermijn van minimaal één maand geldt. Als [eisers] hadden gewacht met opzeggen, hadden zij het risico gelopen dat zij dubbele huur moesten betalen. Daarnaast voeren [eisers] aan dat zij gehandeld hebben naar de toezeggingen van ECM. [eisers] hebben de Einsteincampus bezichtigd tijdens de bouw en daarbij navraag gedaan of alles op tijd af zou zijn. ECM heeft toen bevestigd dat het op tijd klaar zou zijn en dat alleen buiten nog werkzaamheden moesten worden uitgevoerd.
      
    
    
      4.20.
      ECM voert aan dat zij tijdens de bezichtigingen een studio hebben laten zien die al helemaal klaar was en dat dit ook gebruikelijk is bij een nieuwbouwcomplex. ECM heeft tijdens de bezichtigingen mededelingen gedaan aan de huurders op basis van de kennis die zij op dat moment bezat over het gebouw.
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:101 lid 1 BW bevat de algemene regel dat de schadevergoedingsplicht in beginsel wordt verminderd wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. Op de aangesprokene die zich beroept op vermindering van zijn vergoedingsplicht rusten de stelplicht en bewijslast van de feiten die hij daartoe aanvoert. Dit betekent dat de stelplicht en bewijslast op ECM rusten. Toepassing van het artikel komt slechts aan de orde wanneer de schade in causaal verband staat zowel met de gebeurtenis op grond waarvan de aangesprokene aansprakelijk gesteld kan worden als met een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. Voor een succesvol beroep op voornoemd artikel dient de benadeelde zich anders te hebben gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou doen. Dit kan het geval zijn wanneer de benadeelde nalaat schadebeperkende maatregelen te nemen die in redelijkheid van hem kunnen worden gevergd.
      
    
    
      4.22.
      De kantonrechter stelt voorop dat [eisers] een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een studio in een nieuwbouwcomplex en dat het niet geheel ongebruikelijk is dat bij nieuwbouwprojecten vertragingen worden opgelopen. [eisers] dienden dan ook, tot op zekere hoogte, rekening te houden met deze mogelijke vertragingen. De kantonrechter oordeelt echter dat [eisers] er geen rekening mee hoefden te houden dat in de laatste maand, en al zeker niet twee weken voor oplevering, berichtgeving zou volgen dat het gehele gebouw niet ter beschikking kon worden gesteld. [eisers] dienden op grond van artikel 7:271 lid 5 BW rekening te houden met een opzegtermijn van één maand. De kantonrechter acht het dan ook niet ongebruikelijk dat [eisers] hun huurovereenkomst reeds vóór 21 december 2023 hadden opgezegd, zeker gezien de toezeggingen die zij hebben gekregen van ECM dat het gebouw op tijd af zou zijn. Dat ECM die toezeggingen heeft gedaan op grond van de op dat moment (onjuiste) beschikbare kennis doet daar niet aan af. [eisers] hoefden er op dat moment geen rekening mee te houden dat die toezeggingen wellicht onjuist waren omdat [naam bouwbedrijf] dingen verzweeg of onjuiste informatie heeft verstrekt aan ECM. De kantonrechter oordeelt dat ECM gezien de gemotiveerde betwisting van [eisers] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eisers] zich anders hebben gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou doen. Van [eisers] kon niet gevergd worden dat zij zouden hebben gewacht met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten en daarmee het risico hebben gedragen dat zij een maand dubbele huur moesten betalen, zeker omdat het hier studenten betreft. ECM kan dus geen succesvol beroep doen op eigen schuld door [eisers]
      
    
    
      4.23.
      Nu er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van eigen schuld, blijft ECM in beginsel volledig schadeplichtig. Dit betekent niet dat alle vorderingen van [eisers] zonder meer toewijsbaar zijn. De kantonrechter dient per schadepost te beoordelen of de gevorderde schade toewijsbaar is.
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiseres sub 1]
        
      
      
    
    
      4.24.
      Zoals reeds besproken had [eiseres sub 1] het huurcontract van haar vorige woonruimte in Maastricht al opgezegd. [eiseres sub 1] had dus geen woonruimte meer en daarom werd zij gedwongen om tijdelijk terug te gaan wonen bij haar moeder in [woonplaats 1] . Het aangeboden tijdelijk verblijf in Dormio was geen passende oplossing voor haar. [eiseres sub 1] heeft haar meubels moeten opslaan in een opslagruimte en dit heeft haar € 68,00 per maand gekost. [eiseres sub 1] kon door het wanpresteren van ECM haar spullen niet meenemen naar de studio in de Einsteincampus en daarom diende zij haar spullen op te slaan. Zij kon de spullen niet meenemen naar haar moeder omdat haar moeder in een sociale huurwoning in [woonplaats 1] woont. [eiseres sub 1] heeft tot en met maart 2024 in [woonplaats 1] gewoond en heeft daarna een andere woonruimte gevonden. De totale schade ten aanzien van de opslag van haar spullen bedraagt dan ook 3 x € 68,00 = € 204,00. 
      
    
    
      4.25.
      ECM betwist de hoogte van het gevorderde bedrag niet, enkel het causaal verband tussen de vertraagde oplevering en de schade. De kantonrechter hanteert bij de beoordeling van het causaal verband de condicio sine qua non-leer. Daarbij dient onderzocht te worden of, indien de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust weg wordt gedacht, de schade zonder die gebeurtenis ook zou zijn ingetreden. Zo niet, dan is er causaal verband; zo ja, dan is er klaarblijkelijk geen causaal verband. Indien ECM deugdelijk was nagekomen, dan had [eiseres sub 1] haar spullen niet hoeven opslaan. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er dus wel degelijk een causaal verband tussen het niet-nakomen van ECM en de schade. Het gevorderde bedrag van € 204,00 wordt dan ook toegewezen.
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiser sub 2]
        
      
      
    
    
      4.26.
      Ook [eiser sub 2] had de huurovereenkomst ten aanzien van zijn eerdere kamer in Maastricht al opgezegd. [eiser sub 2] heeft met haast een nieuwe woonruimte moeten zoeken. [eiser sub 2] heeft zich daarom bij meerdere kamersites aan moeten melden en dat heeft hem € 76,00 gekost. [eiser sub 2] heeft per 2 februari 2024 een nieuwe woonruimte gevonden. Deze woonruimte is duurder dan de studio die hij van ECM zou gaan huren en het verschil zit vooral in het gegeven dat hij in de nieuwe woonruimte géén aanspraak kan maken op huurtoeslag en bij de studio in de Einsteincampus wel. De kale huurprijs voor de nieuwe woonruimte van € 485,00 is hoger dan de voor hem geldende huurgrens van € 454,47. [eiser sub 2] heeft daarom geen recht op huurtoeslag. De kale huurprijs voor de studio in de Einsteincampus bedraagt € 428,55. Indien [eiser sub 2] daarmee een proefberekening voor 2024 maakt, wordt het verschil € 306,69 per maand. Immers, [eiser sub 2] heeft dan recht op € 263,00 huurtoeslag bij de studio in de Einsteincampus en daar had hij geen recht op bij de nieuwe woonruimte. Dat betekent dat de netto huur in de studio € 376,00 bedraagt en aan de nieuwe woonruimte € 683,00. Volgens [eiser sub 2] is het voorgaande schade en is deze schade een direct gevolg van het niet-nakomen door ECM. Niet alleen omdat hij die kosten niet zou hebben gemaakt als hij tijdig in het gehuurde had gekund, maar ook omdat door het niet-nakomen bij 506 studenten de concurrentie aan de vraagkant van de Maastrichtse studentenwoningmarkt sterk is toegenomen. [eiser sub 2] zijn oude huurcontract liep tot 31 januari 2024 en het huurcontract ten aanzien van zijn nieuwe kamer is per 2 februari 2024 ingegaan. [eiser sub 2] heeft daarom twee nachten in het Kaboom Hotel in Maastricht moeten verblijven. Dit heeft [eiser sub 2] € 135,00 gekost en ook deze kosten zijn volgens [eiser sub 2] aan te merken als schade veroorzaakt door het niet-nakomen door ECM.
      
    
    
      4.27.
      ECM voert het volgende aan. Volgens ECM is de berekening van [eisers] onjuist. De bruto huurprijs van de studio in het complex van ECM bedraagt € 639,31 per maand. Het verschil is dus slechts € 43,69 (€ 683,00 - € 639,31) per maand. Het gevorderde bedrag van € 306,69 is berekend op basis van een proefberekening. Deze proefberekening is niet in het geding gebracht, waardoor de juistheid van die berekening niet geverifieerd kan worden en daar dient dan ook aan voorbij te worden gegaan. 
      
    
    
      4.28.
      De kantonrechter overweegt ten aanzien van de vordering tot het verschil in huurprijzen als volgt. Uit de overgelegde huurovereenkomst voor de nieuwe woonruimte van [eiser sub 2] volgt dat deze is ingegaan per 1 februari 2024. De kale huurprijs bedroeg € 485,00 per maand en de totale huurprijs bedroeg € 683,00 per maand. Uit de overgelegde huurovereenkomst voor de studio in de Einsteincampus van [eiser sub 2] volgt dat de kale huurprijs € 428,55 bedraagt en de totale huurprijs € 639,31. Het is juist dat de ene huurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt en de andere huurprijs niet. [eiser sub 2] stelt op basis van een proefberekening dat hij recht zou hebben gehad op een huurtoeslag van € 263,00 per maand. ECM heeft de hoogte van dit bedrag niet gemotiveerd betwist. ECM heeft enkel naar voren gebracht dat de proefberekening niet in het geding is gebracht. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van dit bedrag. Dit betekent dus dat de huurprijs (totale huurprijs – huurtoeslag) in de Einsteincampus € 376,31 per maand zou bedragen. Het verschil in huurprijs per maand bedraagt daarmee € 261,69 (€ 683,00 - € 376,31). Waarom dit bedrag over vijf maanden gevorderd wordt is de kantonrechter niet duidelijk. [eiser sub 2] heeft de hogere huurprijs namelijk maar vier maanden, zijnde vanaf februari 2024 tot en met mei 2024 moeten betalen, omdat hij vanaf 1 juni 2024 intrek heeft genomen in de Einsteincampus. Er wordt dan ook in totaal een bedrag van € 1.046,76 (4 x € 261,69) toegewezen.
      
    
    
      4.29.
      ECM heeft de gevorderde kosten ten aanzien van de aanmelding op de kamersites niet betwist en het gevorderde bedrag van € 76,00 wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      4.30.
      Hetzelfde geldt voor de gevorderde hotelkosten en daarom wordt ook het bedrag van € 135,00 toegewezen.
      
      
        
          De gevorderde immateriële schade namens beide partijen
        
      
      
    
    
      4.31.
      De immateriële schade bestaat voor [eisers] uit het ontbreken van huurgenot in de gehuurde studio en alle stress en onzekerheid die daarbij is komen kijken. Volgens [eisers] heeft ECM geen enkele moeite gedaan om passende vervangende woonruimte aan te bieden of zo snel mogelijk te leveren. De door ECM aangeboden optie om te verblijven in een huisje in het vakantiepark Dormio is geen passende vervangende woonruimte volgens [eisers] . [eisers] hebben ontzettend veel stress ervaren omdat zij plotseling geen dak boven hun hoofd hadden. Volgens [eisers] wordt de geleden schade door gederfd huurgenot niet weggenomen omdat ECM niet heeft gepresteerd en daarom ook geen prestatie verlangt. [eisers] hebben geestelijk letsel ondervonden vanwege het wanpresteren van ECM. De substantiële en complete derving van het woongenot heeft geleidt tot een aantasting in de persoon als in artikel 6:106 lid 1 onder b BW. 
      
    
    
      4.32.
      Daarnaast wordt gesteld dat [eiseres sub 1] (mogelijk) studievertraging heeft opgelopen van een half jaar. Zij heeft een vak niet gehaald omdat zij plots haar spullen moest opslaan, woonruimte moest gaan zoeken en terug bij haar ouders in [woonplaats 1] moest gaan wonen. 
      
    
    
      4.33.
      De vordering ten aanzien van het gederfde huurgenot is volgens ECM niet toewijsbaar aangezien gederfd huurgenot zich oplost door de huur niet te betalen. Dat is het geval aangezien [eisers] geen huur hebben hoeven betalen vanaf januari 2024. Daarnaast hebben [eisers] onvoldoende gesteld of voldaan is aan hetgeen in artikel 6:106 aanhef en onder b BW is opgenomen. [eisers] spreken van mogelijke studievertraging en weten dus niet zeker of er sprake is van studievertraging. Daarom kan dit geen feitelijke grondslag bieden voor vergoeding van immateriële schade. Daarnaast vormt studievertraging geen aantasting van de persoon. ECM kan zich voorstellen dat vertraging van de oplevering heeft geleid tot stress en de noodzaak tot improviseren, maar van aantasting van de persoon, zoals artikel 6:106 aanhef en onder b BW eist, is op geen enkele wijze gebleken.
      
    
    
      4.34.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:106 aanhef en onder b BW luidt als volgt: Voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding: indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. De bepaling brengt mee dat de benadeelde, zo aan de voorwaarden is voldaan, recht heeft op vergoeding van immateriële schade. De kantonrechter acht het zeer aannemelijk dat de berichtgeving van ECM van 21 december 2023 tot grote stress heeft geleid. Dat het handelen van ECM heeft geleid tot grote stress, wil echter nog niet zeggen dat ECM daarom schadeplichtig is jegens [eisers] . Het is aan [eisers] om te stellen en onderbouwen, zij dragen immers de stel- en bewijslast, dat is voldaan aan de wettelijke grondslag van artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] dat onvoldoende gedaan. Ten aanzien van de hoogte van het gevorderde bedrag ontbreekt enige onderbouwing. Hetzelfde geldt ook voor de gestelde mogelijke studievertraging. Daarbij komt nog dat ten aanzien van deze schadepost het causaal verband tussen het handelen van ECM en de mogelijke studievertraging onvoldoende aannemelijk is gemaakt.
      
      
        
          Verklaring voor recht aansprakelijkheid ECM
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        [eisers] vorderen een verklaring voor recht dat ECM aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door ECM. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vordering te onbepaald en gedeeltelijk in de toekomst gelegen. Zoals reeds overwogen in dit vonnis is ECM vanwege de toerekenbare tekortkoming in beginsel aansprakelijk voor de schade van [eisers] , maar betekent dat niet dat alle schade zonder meer toewijsbaar is, zoals ook volgt uit dit vonnis. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.36.
      ECM is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisers] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal ECM niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                612,00
              
              
                (3 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                801,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt ECM om aan [eiseres sub 1] te betalen een bedrag van € 204,00,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt ECM om aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 1.257,76,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt ECM in de proceskosten van € 801,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
      
      
      
      
        SH