ECLI:NL:GHDHA:2025:972, Gerechtshof Den Haag, 21-05-2025, BK-24/682
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde woning. Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de bewijslast dat de waarde van de bedrijfswoning niet te hoog is vastgesteld. Geen vertrouwen te ontlenen aan onjuist taxatieverslag.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/682
    
    
    
    Uitspraak van 21 mei 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 februari 2024, nummer ROT 23/1667. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 446.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 31 maart 2025 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 april 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande bedrijfswoning uit 1967 met een perceeloppervlakte van ongeveer 13.193 m², gelegen op een bedrijventerrein. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 292 m². Een deel van het perceel waarop de woning is gelegen bevindt zich in de kernzone van een waterverdedigingswerk (dijk). Van het perceel is 2.590 m² (openbaar) water en valt 410 m² onder de vrijstelling waterverdedigingswerk.
      
    
    
      2.2.
      Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatieverslag van de woning met de aanduiding “Taxatieverslag niet-woning” (taxatieverslag 1). In dit taxatieverslag staat, voor zover van belang, het volgende: 
      
    
  
  
    “Aanduiding object:
    
      Straatnaam 			[…]
      Huisnummer 			[…]
      Postcode			[…]
      Woonplaats			[woonplaats 1]
      WOZ-Objectnummer		[…]
      Waardepeildatum			30-11--0001
      Toestandspeildatum		30-11--0001
      Indien sprake is van een aan- of verbouwing in 1970 is de toestandspeildatum 01-01-1970”
    
    
  
  
    Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Kadastrale gemeente
              
            
            
              
                Sectie
              
            
            
              
                Perceelnummer
              
            
            
              
                Letter
              
            
            
              
                Index
              
            
            
              
                Oppervlakte
              
            
            
              
                Toegekende opp.
              
            
          
          
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              -
            
            
              7635 m² 
            
            
              7635 m²
            
          
          
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              -
            
            
              5145 m²
            
            
              5145 m²
            
          
          
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              
                […]
              
            
            
              -
            
            
              413 m²
            
            
              413 m²
            
          
        
      
    
    
  
  
    Objectgegevens
    
      	Soort object:			1511
      	Omschrijving object:		Vrijstaande bedrijfswoning
      	Grondoppervlakte (ca):		13193m²
      	Meegetaxeerde opp. (ca):		0m²
    
    
  
  
    Marktgegevens
    
      
        Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld:
      
      Geen marktgegevens aanwezig.
    
    
  
  
    Opbouw taxatie
    
    
      
        
        
        
        
        
        
          
            
              Onderdelen
            
            
              Bouwjaar
            
            
              Oppervlakte
            
            
              Inhoud
            
            
              Waardeonderdeel
            
          
        
      
    
    
  
  
    Vastgestelde waarde: € 0
    (…)”
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatieverslag aangeduid als “Taxatieverslag Woning” (taxatieverslag 2) overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 446.000. In het taxatieverslag zijn de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats 1] (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn geen bedrijfswoning.
      
    
    
      2.4.
      In zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 446.000 als volgt onderbouwd: 
      
    
  
  
    Bedrijfsgrond:
    
      2.500 m² x € 153 = € 382.500 (grond onder en rond de woning, voor zover goed bereikbaar)
      
        -/- 410 m² x € 153 = € 62.730 (vrijstelling waterverdedigingswerk)
      2.090 m² x € 153 = € 319.770
    
    
  
  
    Restgrond:
    
      10.692 m² x € 5 = € 53.460    (grond met bedrijfsbestemming die opgehoogd moet worden)
      
        -/- 2.590 m² x € 5 = € 12.950 (openbaar water, toegankelijk voor derden)
      8.102 m² x € 5 = € 40.510
    
    
  
  
    Opstal:
    292 m² x € 293 = € 85.556
    
  
  
    WOZ-waarde: € 446.000
    
    
      2.5.
      De waarde van de bedrijfsgrond is afgeleid van de verkoopprijs van percelen bouwgrond op een bedrijventerrein in de omgeving (vanaf € 215 per m²). De waarde van de restgrond is vastgesteld op een agrarische prijs van € 5 per m². De waarde van de opstal is bepaald op de herbouwkosten van dit type woning.
      
    
    
      2.6.
      Het Hof heeft in zijn uitspraak van 17 januari 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:401) de beschikte waarde van de woning voor de kalenderjaren 2019, 2020 en 2021 van respectievelijk € 400.000, € 437.000 en € 466.000, bevestigd.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
    
    
      “Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is
      
        vastgesteld?
      
    
    4. Eiseres betoogt dat de waarde van de onroerende zaak primair op nihil moet worden gesteld en subsidiair niet hoger kan zijn dan € 155.000,-. Gelet op de waterverdedigingsvrijstelling dient de waarde van de wateroppervlakte van 2.590 m² niet betrokken te worden in de waardevaststelling. De grondprijs zou op basis van de Studie Gebiedsbod [gemeente] (April 2019) ongeveer gelijk moeten zijn aan de agrarische prijs van grond. Omdat het perceel buitendijks gelegen is en deel uitmaakt van het rivierbed stroomt het regelmatig over. Hier is geen rekening mee gehouden. Tevens heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de saneringsproblematiek, het gebrek aan
    
      infrastructuur, de langgerekte vorm van het perceel en de onzekerheden omtrent de ontwikkelingsmogelijkheden met betrekking tot de bestemming. De inhoud van het hoofdgebouw is vastgesteld op 996 m3, terwijl dit in 2001 nog 955 m3 was. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de slechte staat van de woning; de isolatie is slecht, het dak moet worden vervangen en de houten gevelbekleding moet worden vervangen. Het kost in totaal € 123.240,- om de gebreken te herstellen. De onroerende zaak is een bedrijfswoning op een bedrijventerrein. Hierdoor gelden er afwijkende regels voor onder meer de geluidsnormen en de milieucategorie. Dit is niet vergelijkbaar met woningen die de bestemming ‘wonen’ hebben. De heffingsambtenaar heeft verder geen rekening
      gehouden met de nieuw aangelegde industrieweg dichtbij de woning.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit het taxatierapport en het verweerschrift blijkt dat de onroerende zaak is opgedeeld in 2500 m² bedrijfsgrond (grond onder en rondom de woning) en 10.692 m² restgrond (grond die nog opgehoogd moet worden en waterrijke grond). Van de bedrijfsgrond valt 410 m² onder de waterverdedigingsvrijstelling en van de restgrond heeft de heffingsambtenaar de wateroppervlakte van 2590 m² afgetrokken. De waarde van de bedrijfsgrond is bepaald aan de hand van de verkoopprijs van percelen bouwgrond op een bedrijventerrein in de omgeving (vanaf € 215,- per m²). De waarde van de restgrond is vastgesteld op een agrarische prijs van € 5,- per m². De waarde van de opstal is bepaald aan de hand van de herbouwkosten van dit type woning. In het taxatierapport is de opstalwaarde tevens onderbouwd door middel van een methode van systematische vergelijking met opstallen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals tvpe, ligging en bouwperiode voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
      
    
    
      5.2.
      
        Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Nu bedrijfsgrond in de omgeving van de Lek verkocht wordt vanaf € 215,- per m² acht de rechtbank het aannemelijk dat de m²-prijs van € 153,- niet te hoog is vastgesteld. Voor de restgrond heeft de heffingsambtenaar een m²-prijs van € 5,- gerekend. Ter onderbouwing hiervan heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoop van een stuk water gelegen in [woonplaats 1] . De m²-prijs die hiervoor is betaald bedraagt € 5,79. Nu de waarde van de restgrond gelijk is aan de prijs van water heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de overlast die eiseres van het water ondervindt op dit stuk grond. Hiermee is ook rekening gehouden met de mindere bruikbaarheid van dit stuk grond vanwege de ligging, de bestemming en het gebrek aan infrastructuur. De heffingsambtenaar gaat net als eiseres uit van een gebruiksoppervlakte van het pand van 292 m². Er wordt niet gerekend met de inhoud. De waarde van het hoofdgebouw is vastgesteld op € 85.556,-
        (€ 293,- per m²). De m²-prijzen van woningen met een vergelijkbare oppervlakte liggen tussen de € 1.560,- (iets grotere woning) en de € 1.880,- (iets kleinere woning). De hoofdgebouwwaarde is bovendien ruim € 25.000,- lager dan voor belastingjaar 2019. In de matrix van belastingjaar 2019 was al rekening gehouden met de matige staat van het onderhoud en de kwaliteit. De rechtbank acht het aannemelijk dat de door eiseres genoemde gebreken aan de woning zoals de slechte onderhoudsstaat, de isolatie, het dak dat vervangen moet worden en de aanwezige houtrot, vanwege de lage m2-prijs, verdisconteerd zitten in de waarde. Dat de gebreken hersteld kunnen worden voor € 123.240,- doet hieraan niet af. Het één op één aftrekken van dit bedrag van de waarde levert geen waardebepaling op die in overeenstemming is met artikel 17 van de Wet WOZ.[2]
      
      
    
    
      5.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel geschonden?
        
        6. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel geschonden heeft. In het taxatieverslag staat dat de vastgestelde waarde € 0,- bedraagt. Dit komt niet overeen met de aanslag.
      
      
    
    
      6.1.
      Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat er sprake is van een concrete toezegging die toe te rekenen is aan het bevoegde bestuursorgaan. Vervolgens moet worden beoordeeld of er geen zwaarwegende belangen zijn die het nakomen van de gewekte verwachtingen in de weg staan.[3]
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel niet heeft geschonden. De WOZ-waarde wordt vastgesteld bij een voor bezwaar vatbare beschikking en niet door middel van een taxatieverslag. Dit laatste vormt dan ook geen concrete toezegging van de heffingsambtenaar aan eiseres dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2022 zou worden vastgesteld op € 0,-.[4] Het taxatieverslag bevat daarnaast meerdere aanwijzingen waaruit blijkt dat dit verslag onjuist is. De waardepeildatum staat op 30-11-0001 en er wordt gesproken over een toestandspeildatum van 01-01-1970. Verder zijn er geen bijkomende omstandigheden gebleken op grond waarvan aan het taxatieverslag door eiseres het gerechtvaardigde vertrouwen kan worden ontleend dat de WOZ-waarde € 0,- bedraagt. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur geschonden?
        
      
      
      
        7. Eiseres betoogt tot slot dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur geschonden heeft. Diverse andere woningen in de omgeving hebben een WOZ-waarde die niet in verhouding staat tot de WOZ-waarde van de onroerende zaak in kwestie.
      
      
    
    
      7.1.
      In het kader van de Wet WOZ geldt bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel volgens vaste jurisprudentie de zogenoemde meerderheidsregel. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel moet eiseres aannemelijk maken dat ten minste twee identieke objecten binnen dezelfde gemeente lager gewaardeerd zijn dan de onroerende zaak. Vervolgens is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat een grotere groep identieke objecten binnen de gemeente hetzelfde gewaardeerd is als de onroerende zaak. Indien eiseres in haar bewijslast slaagt en de heffingsambtenaar niet is er sprake van een geslaagd beroep op de meerderheidsregel.[5]
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel en in het verlengde daarvan het verbod van willekeur niet heeft geschonden. Het ligt op de weg van eiseres om, bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel, onroerende zaken aan te wijzen die identiek zijn aan de onroerende zaak in kwestie, maar anders (lager) zijn gewaardeerd. Eiseres heeft geen enkele onroerende zaak aangevoerd en dus is niet aannemelijk geworden dat er sprake is van identieke gevallen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
      
      
      
        [2] Rb. Den Haag 10 september 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:12177.
        [3] ABRvS 20 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:896.
        [4] Hof Arnhem-Leeuwarden 30 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5094.
        HR 2 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1055.
        [5] HR 8 juli 2005, ECLl:NL:HR:2005:AT8945.”
      
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tevens is in geschil of het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel of het verbod van willekeur zijn geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning primair wordt vastgesteld op nihil en subsidiair op € 155.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
      
    
    
      5.3.
      Ten aanzien van de vastgestelde waarde van € 446.000 heeft de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in eerste aanleg toegelicht hoe deze waarde is opgebouwd (zie 2.5). 
      
    
    
      5.4.
      Uit de gedingstukken volgt dat de prijs per m² bedrijfsgrond is afgeleid van de prijs van percelen bouwgrond gelegen naast een nieuwbouwproject te [woonplaats 2] . De prijs van deze bouwgrond betrof minimaal € 215 per m², vrij op naam. Aangezien de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een prijs per m² van € 153, is het Hof van oordeel dat de prijs per m² bedrijfsgrond van de woning niet te hoog is vastgesteld. De blote stelling van belanghebbende dat de prijs van € 153 per m² bedrijfsgrond moet worden gesteld op de agrarische waarde, is niet onderbouwd met een bedrag, zodat belanghebbende niet aan haar stelplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      5.5.
      Voor wat betreft de gehanteerde prijs per m² restgrond van € 5 heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat deze prijs is gebaseerd op de verkoop van een perceel buitenterrein bestaande uit water, dat is gelegen achter de woning. Het perceel buitenterrein heeft een oppervlakte van 3.455 m² en is verkocht voor een prijs van € 20.000, wat neerkomt op een prijs per m² van € 5,79. Belanghebbende bestrijdt dat de verkoopprijs van het verkochte perceel buitenterrein als onderbouwing kan dienen voor de vaststelling van de waarde van de restgrond. Zij voert daartoe aan dat het verkochte perceel buitenterrein, anders dan de woning, een ligplaats heeft die, in tegenstelling tot water, waarde heeft. De Heffingsambtenaar betwist dit en stelt dat in de notariële akte van levering van het perceel buitenterrein niet is vermeld dat het over een steiger beschikt. Belanghebbende heeft daartegenover naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat het verkochte perceel buitenterrein ten tijde van de verkoop beschikte over een steiger. Gesteld noch gebleken is dat de verkoop van het perceel buitenterrein om een andere reden ongeschikt is om als vergelijkingsobject te dienen. Door de waarde van de restgrond van de woning te baseren op de prijs van water en zelfs daarop een afslag toe te passen tot € 5 per m² is het Hof van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de overlast die belanghebbende van het water ondervindt en de mindere bruikbaarheid vanwege de ligging, de bestemming en het gebrek aan infrastructuur. Voor zover belanghebbende stelt dat moet worden aangesloten bij de agrarische waarde (volgens de Studie gebiedsbod [gemeente] ), heeft zij niet aan haar stelplicht voldaan. Belanghebbende heeft immers in het geheel niet gesteld, laat staan onderbouwd, welke vervangende m²-prijs en/of agrarische waarde zou moeten worden gehanteerd voor de restgrond, terwijl de Heffingsambtenaar reeds in de beroepsfase heeft aangegeven dat een dergelijke onderbouwing ontbreekt. 
      
      
        5.6.1.
        De Heffingsambtenaar heeft aan de opstal een waarde van € 85.556 toegekend. De Heffingsambtenaar is daarbij, evenals belanghebbende, uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de opstal van 292 m². Deze waarde is onder meer gebaseerd op taxatieverslag 2 (zie 2.3). Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de reden dat de in het taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten geen bedrijfswoningen betreffen, is gelegen in het feit dat er in de [gemeente] geen met de woning vergelijkbare objecten (bedrijfswoningen) zijn. De Heffingsambtenaar heeft echter de verplichting om een taxatieverslag op te stellen ten aanzien van de onderhavige opstal. Om desalniettemin aan de bewijslast te voldoen dat de waarde van € 85.556 niet te hoog is vastgesteld, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de herbouwkosten van vrijstaande woningen met een plat dak (zoals de onderhavige opstal). De herbouwkosten van een dergelijke woning bedragen tussen de € 1.560 en € 1.880 per m². Gelet op de omstandigheid dat de vastgestelde prijs van de opstal van € 293 per m² beduidend lager is dan de herbouwkosten van vrijstaande woningen met een plat dak, oordeelt het Hof dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast dat de waarde van de opstal € 85.556 niet te hoog is vastgesteld. 
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende stelt dat de prijs per m² van € 293 te hoog is omdat onvoldoende rekening is gehouden met onder meer de slechte staat van de opstal, doordat deze is verzakt en scheef staat vanwege ernstige scheurvorming, lekkages, rioleringsproblemen, slechte isolatie, houtrot en het dak dat moet worden vervangen. Doordat de Heffingsambtenaar een aanzienlijk lagere prijs per m² heeft gehanteerd dan volgt uit de herbouwkosten van een vergelijkbare woning, is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de slechte staat van de opstal. Reeds daarom is er geen aanleiding om de geraamde herstelkosten van € 123.240 in mindering te brengen van de waarde van de opstal. 
        
        
          
            Vertrouwensbeginsel
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel heeft geschonden en dat zij aan taxatieverslag 1, waarin een waarde van nihil is vastgesteld (zie 2.2), het vertrouwen kon ontlenen dat de waarde van de woning was of zou worden vastgesteld op nihil. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling en verwijst naar de verkeerd vermelde waardepeildatum en toestandspeildatum, alsmede de foutieve kwalificatie “niet-woning” in het taxatieverslag. Daarnaast kan redelijkerwijs de waarde van een woning niet nihil zijn, aldus de Heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt daartegenover dat, doordat in het taxatieverslag handmatig een waarde van nihil is ingevuld, er een error is ontstaan en om die reden een verkeerde waardepeildatum en toestandspeildatum staan vermeld. 
      
    
    
      5.8.
      Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe de Heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen (vgl. HR 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069, BNB 2020/120 en HR 9 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:439, BNB 2021/95). 
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van het Hof kon en mocht belanghebbende uit taxatieverslag 1 redelijkerwijs niet afleiden dat de waarde van de woning op nihil was of zou worden vastgesteld. Het ligt immers op zichzelf al niet voor de hand dat een woning met een perceeloppervlakte van 13.193 m2 en een gebruiksoppervlakte van 292 m2 een waarde van nihil zou hebben, ook al verkeert zij in slechte staat. Daar komt nog bij dat het taxatieverslag – naar voor belanghebbende duidelijk moet zijn geweest – een onjuiste waarde- en toestandspeildatum bevat en ten onrechte de kwalificatie “niet-woning” vermeldt. Onder die omstandigheden had belanghebbende moeten begrijpen dat niet de bij beschikking vastgestelde waarde, maar de op taxatieverslag 1 vermelde waarde op een fout berustte. De enkele omstandigheid dat het adres en de objectkenmerken van de woning wel juist zijn vermeld in dat taxatieverslag maakt voormeld oordeel niet anders. De stelling van belanghebbende dat zij in de afgelopen jaren consequent heeft verzocht om vaststelling van de waarde op nihil, waardoor zij de verwachting mocht hebben dat de waarde op nihil was of zou worden gesteld, leidt evenmin tot een ander oordeel. In de procedure die leidde tot de in 2.6 genoemde uitspraak van het Hof is door belanghebbende voor de jaren 2019, 2020 en 2021 namelijk geen waarde van nihil bepleit. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt dus.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel en verbod van willekeur
        
      
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende beroept zich voorts op schending van het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur en stelt dat diverse andere woningen in de omgeving WOZ-waarden hebben die niet in verhouding staan tot die van de onderhavige woning. Aangezien belanghebbende haar stelling niet heeft onderbouwd met identieke woningen die anders gewaardeerd zijn, heeft zij niet aan haar stelplicht voldaan (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298). 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.11.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, C. Maas en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	Chr.Th.P.M. Zandhuis
      
      
      
        De beslissing is op 21 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.