ECLI:NL:RBDHA:2025:1739, Rechtbank Den Haag, 23-01-2025, SGR 23/7696
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ ongegrond, 2 woningen, 1 parkeergarage

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 23/7696, SGR 23/7697 en SGR 23/7698
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2025 in de zaken tussen
    
    
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    De heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de heffingsambtenaar.
    
  
  
    Procesverloop
    De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 24 februari 2023 (de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van onder meer 3 objecten te Noordwijk vastgesteld voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslagen)
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen in bovengenoemde zaaknummers ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in onder meer de bovenstaande zaaknummers. 
    
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2024. 
      Namens belanghebbende is gemachtigde verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].
    
  
  
    Overwegingen
    1.	De heffingsambtenaar heeft de waarde van de 3 objecten (onroerende zaken) als volgt vastgesteld. 
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                Waarde
              
            
            
              
                Type
              
            
          
          
            
              
                [adres 1] 
            
            
              € 184.000
            
            
              Benedenwoning
            
          
          
            
              
                [adres 2] 
            
            
              € 184.000
            
            
              Benedenwoning
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              € 2.187.000
            
            
              Parkeerterrein met twee parkeerdekken (125 parkeerplaatsen)
            
          
        
      
    
    
    
      2.	In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit voor [adres 1] en 17a een lagere waarde. Voor [adres 3] bepleit belanghebbende een waarde van € 875.000.
    
    
    
      3. 	De uitspraak op bezwaar waartegen belanghebbende beroep heeft aangetekend, heeft betrekking op meerdere onroerende zaken. Belanghebbende heeft verzocht om haar beroep niet te splitsen in meerdere zaaknummers. De onroerende zaken verschillen onderling echter van elkaar en de beslissingen over deze objecten vloeien niet voort uit één samenstel van feiten en omstandigheden. De rechtbank heeft het beroep daarom gesplitst in meerdere zaaknummers. 
    
    
    
      4.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
    
    
    
      
        Woningen aan de [adres 1] en [huisnummer]
      
    
    
    
      5. 	Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De rechtbank acht niet alle vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar. De woning aan de Prins Bernhardstraat wijkt te veel af qua onder andere bouwjaar en oppervlakte om als goede vergelijking te dienen, de rechtbank laat deze daarom buiten de vergelijking. Met de overige twee vergelijkingsobjecten is echter nog steeds de huidige waarde onderbouwd.  Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende gecorrigeerd is voor de KOUDV-factoren in de gehanteerde prijs per eenheid van € 1375,39 en dat de liggingswaarde onvoldoende onderbouwd is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de prijs per eenheid van de groep gewaardeerd is op € 1609 en dat in de prijs per eenheid van € 1375,39 rekening is gehouden met de KOUDV-correcties van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Nu de scores van de KOUDV-factoren verder niet ter discussie staan, oordeelt de rechtbank dat hier voldoende voor is gecorrigeerd. Voor wat betreft de liggingswaarde heeft de heffingsambtenaar verklaard dat een appartement geen eigen grond en eigen grondstaffel heeft, maar wel beschikt over een stuk grond dat deels in waarde aan het appartement is toe te rekenen, dat is de liggingswaarde. Deze liggingswaarde wordt berekend aan de hand van een range die betrekking heeft op de waarde van de opstal. De rechtbank acht met deze uitleg de liggingswaarde voldoende onderbouwd.   
    
    
    
      
        Parkeergarage aan de [adres 3]
      
    
    
    
      6. 	Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen. Belanghebbende heeft de garagebox aan Schiestraat 68 aangevoerd als vergelijkingsobject en gesteld dat dit object een lagere waarde zou onderbouwen. Naast het feit dat het object aan de Schiestraat niet overdekt is en daarom niet als vergelijkingsobject kan dienen voor de overdekte parkeergarage, kan de waarde van onderhavig object niet enkel op basis van de Schiestraat (veel) lager vastgesteld worden. De huidige waarde wordt correct onderbouwd door juiste vergelijkingsobjecten, de waarde is juist vastgesteld. 
      7. 	Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft vlak voor zitting de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd om de zakelijke iWOZ-kaarten in te dienen. De rechtbank volgt deze stelling niet, nu de heffingsambtenaar met de overige ingediende stukken de waarde reeds voldoende aannemelijk heeft gemaakt en (zakelijke) iWOZ-kaarten in beginsel geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.
    
    
    
      8. 	 Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de ontvangstdatum 28 februari 2023. De rechtbank doet op 23 januari 2025 uitspraak. De redelijke termijn is niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding voor immateriële schade daarom af. 
    
    
    
      9. 	Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond. 
    
    
    
      10.	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
      - verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
         1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
         2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
      Verder vermeldt u ten minste het volgende:
           a. de naam en het adres van de indiener;
           b. de datum van verzending;
           c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
           d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
    
  
  
     HR 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529.