ECLI:NL:RBLIM:2025:4984, Rechtbank Limburg, 21-05-2025, 11247726  CV EXPL 24-3986
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11247726  CV EXPL 24-3986
    
    
    
      
        Vonnis van 21 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. M.F.E. Sprenkels,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      mr. M.J. Mookhram.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de mondelinge behandeling van 21 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een pleitnota ingebracht. Van de kant van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is niemand verschenen. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] huurt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een appartement aan de [adres] te [woonplaats 1] voor een huurprijs van laatstelijk € 800,00 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn daartoe een schriftelijke huurovereenkomst met opschrift “huurovereenkomst voor onbepaalde tijd” aangegaan. Ten aanzien van de duur is in huurovereenkomst opgenomen dat de overeenkomst aanvangt op 1 april 2022 en ten minste doorloopt tot 31 maart 2024 (artikel 3.1).
      
      
        2.2.1.
        
          Op 6 maart 2022 heeft de volgende whatsappcorrespondentie plaatsgevonden:
          “…dan gunnen we jou het appartement te huren voor 2 jaar. Dat betekent dat we het contract maar 2 jaar laten lopen en je dus weet dat je tegen die tijd iets anders moet vinden, als we het contract opzeggen. Oké? 
          Contractperiode van 2 jaar is prima.” 
        
        
      
    
    
      2.3.
      Op 11 april 2022 meldt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat er water druppelt uit een verwarmingsbuis in de kelder. Hierover heeft whatsappverkeer plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.4.
      Op 19 november 2022 meldt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een vochtprobleem in het plafond van de kleine slaapkamer. Op 26 april 2023 meldt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat er twee vochtplekken zijn bijgekomen. Hierover heeft whatsappverkeer plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.5.
      In juli, augustus en september 2023 vindt tussen partijen emailverkeer plaats over de problemen met het gehuurde en de uit te voeren herstellingen. 
      
    
    
      2.6.
      In september 2023 zijn in opdracht van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] diverse werkzaamheden verricht. 
      
    
    
      2.7.
      Per whatsappbericht van 10 oktober 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meegedeeld dat hij het pand wil verkopen en dat het huurcontract daarom niet wordt verlengd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft hierop het contact geblokkeerd. 
      
    
    
      2.8.
      
        De gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij brief van 10 oktober 2023 meegedeeld dat, ondanks de werkzaamheden, de onderhoudsgebreken nog steeds niet helemaal zijn opgelost: 
        “Er is nog steeds sprake van vochtproblematiek in de kelder, scheuren in de buitenmuren, kieren in de plafonds, het niet goed zijn afgesteld/afgehangen van de deuren naar de patio als gevolg waarvan tochtproblemen ontstaan alsmede een lekkende dakgoot boven de voordeur.” Er is een termijn gegeven om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. 
        Daarnaast is meegedeeld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanspraak maakt op een huurprijsvermindering 
        ex artikel 7:257 BW, inhoudende een (oplopende) huurkorting vanaf april 2022. 
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 25 april 2024 heeft [naam] , van [naam bedrijf] , in opdracht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een onderzoek in het gehuurde verricht. In diens rapportage van 15 mei 2024 is een samenvatting gegeven van de punten die hij met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nagelopen. Het betreft in totaal 22 punten en nader onderzoek is geadviseerd door experts. 
        Het onderzoek en de rapportage is tot stand gekomen zonder medeweten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot 
      
        
          het herstel van de onderhoudsgebreken zoals vastgesteld in de rapportage alsmede tot het onderwerpen van de elektrische installatie en de eiken paal aan een inspectie en tot herstel van gebreken die uit de inspectie voortkomen, onder verbeurte van een dwangsom,
        
        
          het betalen van een compensatie in de vorm van een huurprijsvermindering vanaf april 2022 begroot op € 8.320, met kosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - op zijn beurt:
      
        
          een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 maart 2024 is geëindigd,
        
        
          de ontbinding van de huurovereenkomst met de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling in de kosten. 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat althans nodig is, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        vooraf
      
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt aangemerkt als een professionele verhuurder, omdat hij aangeeft een vijftal appartementen en een bedrijfsruimte te verhuren. De huurovereenkomst is daarmee gesloten tussen een professionele partij en een consument. 
      
    
    
      4.2.
      
        De kantonrechter zal hierna eerst de vraag beantwoorden of de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat. Indien dit niet het geval is, ontvalt immers het belang aan de herstelvordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De kantonrechter zal daarmee eerst de (zelfstandige) vorderingen in reconventie beoordelen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt daartoe dat de overeenkomst op 
        31 maart 2024 is geëindigd (en vordert in dit verband de verklaring voor recht) en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder (en vordert in dit verband ontbinding van de huurovereenkomst). De kantonrechter zal deze vorderingen afwijzen, waarmee voormelde vraag bevestigend wordt beantwoord.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
        
      
    
    
      4.3.
      De huurovereenkomst is niet opgehouden te bestaan. Gelet op de aanhef en artikel 3 van de schriftelijk aangegane huurovereenkomst, is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twee jaar. De vraag of partijen bij aanvang niettemin een kortdurende huurovereenkomst voor de duur van twee jaar bedoeld hebben, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt, behoeft hier geen beantwoording. Ook in dat geval zou inmiddels sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW moet de verhuurder namelijk in dat geval de huurder maximaal drie maanden, en minimaal één maand, voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk daarover informeren (een zogenoemde aanzegging). Nergens blijkt uit dat het einde hier correct is aangezegd. Het niet nakomen van deze verplichting heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt ook nog altijd gebruik van het gehuurde en betaalt huur. Voor zover [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet op de hoogte is geweest van deze wettelijke verplichting, komt dit voor zijn risico. De vordering om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 31 maart 2024 is geëindigd, is daarmee niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.  
      
      
      
        
          slecht huurderschap?
        
      
    
    
      4.4.
      De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde aanwezigheid van een grote zak softdrugs in het gehuurde, en daarmee een slecht huurderschap, is niet komen vast te staan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt daartoe te beschikken over een verklaring van een installateur, die een en ander op een niet nader genoemd moment in het gehuurde zou hebben waargenomen, maar die verklaring is niet ingebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist een en ander en stelt ook nimmer door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] of de bedoelde installateur hierop te zijn aangesproken. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert aan bij de politie aangifte te hebben gedaan, maar ook in dat kader is geen enkel stuk ingebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt daarentegen, en onweersproken, dat er ook geen doorzoeking door de politie of een uitnodiging voor politieverhoor is geweest en dat het pand ook niet is gesloten door de burgemeester. Het betreft kortom niet meer dan een blote stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een grote hoeveelheid verboden middelen in bezit zou hebben dan wel (zelfs) erin zou handelen. Aan de hieruit voortvloeiende stellingen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanwege de handel omzetschade en sluiting van het pand wil voorkomen en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deswege zorgt voor overlast en een brandonveilige situatie, wordt daarmee eveneens voorbij gegaan. Er blijkt nergens uit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (zodanig) tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder dat een ontbinding zou zijn gerechtvaardigd. Aan een ambtshalve beoordeling van het (overigens ook alleen in conventie aangehaalde) beding in artikel 11.26 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat, indien de huurder afspraken uit de huurovereenkomst niet nakomt, de verhuur met onmiddellijke ingang wordt beëindigd, wordt niet toegekomen. De vordering om de huurovereenkomst te ontbinden wegens slecht huurderschap, is niet toewijsbaar. De vordering om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, is daarmee eveneens niet toewijsbaar. Deze vorderingen zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt verder nog dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de schade en dat een veroordeling van schadeposten wordt verzocht (waarop [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op zijn beurt inhoudelijk ingaat), maar in de uiteindelijke eis komen deze onderdelen niet terug. Deze onderdelen kunnen daarom hier niet ter beoordeling staan. Overigens, deze vorderingen zouden niet toewijsbaar zijn indien deze wel ter beoordeling hadden gestaan. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Er is sprake van een zelfstandige vordering in reconventie. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden daarmee begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                380,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        
          vooraf
        
      
    
    
      4.7.
      Het enkele feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ermee bekend was dat hij woonruimte in een oud pand ging huren, brengt niet met zich mee dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is ontslagen van zijn herstelverplichting. De stelling dat die oude staat zo is geaccepteerd en verdisconteerd in de huurprijs, en partijen zijn overeengekomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al het benodigde onderhoud zelf zou verrichten, is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de mondelinge behandeling betwist. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook diverse malen gebreken gemeld en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is hiermee aan de slag gegaan. De kantonrechter komt hiermee toe aan een inhoudelijke beoordeling van de herstelplicht. 
      
    
    
      4.8.
      De huurder die nakoming vordert van de herstelplicht zal wel eerst een verlangen daartoe kenbaar moeten maken (een mededeling dat er een door de verhuurder te verhelpen gebrek is). Ook voor huurprijsvermindering moet de huurder de gebreken gemeld hebben. Een ingebrekestelling of verzuim is hier geen vereiste. 
      
      
        4.8.1.
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] sluit de dagvaarding af met de conclusie dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weigert om de gestelde onderhoudsgebreken te herstellen, maar dit is te kort door de bocht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt meldingen te hebben gedaan, maar zoals hierna uitvoerig wordt overwogen, hebben in dit verband wel degelijk de benodigde herstellingen plaatsgevonden. In het petitum vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vervolgens (juist en enkel) herstel van een 22-tal punten zoals vastgesteld in de rapportage van 15 mei 2024. In deze - eenzijdige - rapportage zijn beduidend meer punten aan de orde gesteld dan uit de correspondentie tussen partijen tot die tijd blijkt en waarover in eerste instantie in de dagvaarding wordt gerept. Nergens blijkt uit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die nieuwe punten bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemeld, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook niet bij de totstandkoming van de rapportage is betrokken. Daar staat wel tegenover dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met de dagvaarding met die punten bekend wordt geacht. 
        
      
      
        4.8.2.
        De kantonrechter kan uit de dagvaarding, in samenhang bezien met rapportage, niet zonder meer opmaken waarom ál die punten een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zouden betreffen en of waarom een en ander aanleiding zou moeten geven tot huurprijsvermindering. Zo worden in de rapportage ook opmerkingen over esthetische punten gemaakt. 
        
      
      
        4.8.3.
        
          De kantonrechter zal daarmee uitsluitend de (vermeende) gebreken beoordelen die expliciet in de dagvaarding zijn opgenomen (onder 3. respectievelijk onder 9.). Op deze onderdelen heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gedegen verweer kunnen voeren (en ook gevoerd). Wat al de overige nieuwe punten betreft, is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet voldaan aan de stelplicht. 
          In dit verband wordt nog opgemerkt dat uit de stukken is op te maken dat meermaals is geklaagd over een vochtige woonkamer; volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroorzaakt door bewonersgedrag, maar gezien de dagvaarding en het rapport maakt dit géén onderdeel uit van de onderhavige vordering. 
        
        
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter zal hierna eerst stilstaan bij de (vermeende) gebreken zoals opgesomd onder 3 van de dagvaarding (en of deze corresponderen met het rapport). 
      
      
        
          vocht- en schimmelproblemen aan het plafond in de tweede slaapkamer
        
      
      
        4.9.1.
        Vaststaat dat over langere tijd sprake is geweest van een, en later een paar, vochtplekken in de tweede slaapkamer. De kantonrechter begrijpt aan de hand van de stellingen en stukken dat nieuwe dakbedekking is geplaatst, het plafond is hersteld en er een mechanische ventilatie is ingebouwd (zoals destijds overeengekomen en bevestigd in de email van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van 27 juli 2023). Gelet de brief van 10 oktober 2023 waren de problemen ten aanzien van de tweede slaapkamer hiermee opgelost. Ook in de rapportage is geen melding gemaakt van problemen met het plafond van deze slaapkamer (vocht en of schimmel). Voor wat betreft de huurvermindering heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerd dat de totale vochtplek nimmer groter is geweest dan 0,25 m2, welk oppervlak door de Huurcommissie als minimum wordt gehanteerd en dat meerdere bezoekers en specialisten hebben bevestigd dat de aanwezige schimmel is veroorzaakt door bewonersgedrag. Dit alles is onweersproken gebleven. Er zijn ook anderszins geen stukken, zoals foto’s, voorhanden waaruit is op te maken dat het vochtprobleem toch zodanig was dat een huurverlaging zou zijn geïndiceerd. Herstel en/of een huurprijsvermindering vanwege vochtproblemen in de tweede slaapkamer is hierom niet aan de orde. 
        
        
          
            vochtprobleem in de kelder
          
        
      
      
        4.9.2.
        
          In april 2022 - de gevraagde ingangsdatum van de huurprijsvermindering - is weliswaar melding gemaakt van een lekkage in de kelder, maar dit is verder in de dagvaarding niet uitgewerkt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangegeven dat die lekkage reeds op 
          16 oktober 2022, met het onderhoud aan de cv-ketel, is hersteld. Deze stelling vindt tot op zekere hoogte ook steun in de stukken en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is op zijn beurt niet meer hierop ingegaan. Daarmee wordt aangenomen dat het gebrek destijds al is hersteld. De kantonrechter vermag, zonder toelichting die niet is gegeven, niet in te zien dat het huurgenot destijds zou zijn verminderd als gevolg van dit gedruppel in de kelder. Zo is ook niet weersproken dat de kelder niet tot het gehuurde behoort. Er is niet gesteld dat de verwarming niet zou hebben gefunctioneerd. Een herstel- en of huurprijsvermindering is deswege niet aan de orde. 
        
        
        
          
            scheuren in de buitenmuren
          
        
      
      
        4.9.3.
        In de stukken, de rapportage en de dagvaarding wordt meermaals melding gemaakt van de aanwezigheid scheuren in buitenmuren. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] brengt hiertegen in dat de scheuren zien op een siermuur (van een cafézaal die is omgebouwd tot de patio) en dat zich achter die muur een constructieve muur bevindt die wel bescherming biedt tegen vocht of tocht. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hiermee gemotiveerd betwist dat het om een gebrek zou gaan en dat dit de oorzaak kan zijn van eventuele klachten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier op de mondelinge behandeling niet meer op ingegaan, hetgeen wel op zijn weg had gelegen temeer nu de rapportage niet meer vermeld dan de aanwezigheid van scheuren. Zonder toelichting, die niet is gegeven, vermag de kantonrechter niet in te zien waarom dit een gebrek en of vermindering van het huurgenot oplevert. Een esthetisch punt is geen gebrek. 
        
        
          
            ontbrekende vensterbanken aan de buitenkant van de woning
          
        
      
      
        4.9.4.
        In de rapportage staat vermeld dat de vensterbank van het kozijn tussen de patio en het halletje ontbreekt, waardoor vocht onder het kozijn kan doorlopen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is in ieder geval door de dagvaarding bekend geworden met het beweerde ontbreken van het kozijn op die plek, zodat hij in de gelegenheid was om op dit punt verweer te voeren. De kantonrechter ziet al met al reden om aan te nemen dat de vensterbank ontbreekt en het halletje tot het gehuurde behoort. De kantonrechter kan uit de rapportage niet opmaken dat er inmiddels al sprake is van een vochtprobleem (en daarmee vermindering van huurgenot), maar veeleer van een risico dat zich op termijn kan voordoen. Zo is ook nimmer geklaagd over een vochtprobleem in een halletje. Bij gebreke van enige betwisting, is de kantonrechter van oordeel dat de herstelvordering kan worden toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor een huurprijsvermindering. Daarvoor zijn in de dagvaarding noch in de rapportage aanknopingspunten te vinden. 
        
        
          
            kieren in de plafonds
          
        
      
      
        4.9.5.
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt in de dagvaarding dat er kieren zijn in de plafonds. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] brengt hiertegen in dat het dichten van kieren en gaten huurdersonderhoud betreft. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier niet meer op ingegaan. Nergens blijkt uit dat die het een gebrek betreft dat door de verhuurder hersteld moet worden. De rapportage ziet er niet op. Voor een huurprijsvermindering is geen aanknopingspunt geboden.  
        
        
          
            niet goed afgestelde/afgehangen deuren naar de patio, met als gevolg tocht
          
        
      
      
        4.9.6.
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geeft aan inderdaad klachten te hebben ontvangen over een raam/deur die niet goed sluit, dat een tocht niet is vastgesteld en dat hij meteen een kozijnenspecialist heeft benaderd om - alle - kozijnen indien nodig te herstellen, maar dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] weigert met de specialist een afspraak te maken (schuldeisersverzuim). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier niet meer op ingegaan. In de dagvaarding geeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wel aan dat hij van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf een afspraak moest maken met de benaderde kozijnenspecialist of klusjesman. De kantonrechter begrijpt dat dit laatste niet is gebeurd. De kantonrechter vermag niet in te zien waarom [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet zelf een afspraak heeft ingepland. In de rapportage is, naast de tochtproblemen van de kozijnen, opgenomen dat van een tweetal kozijnen de waterafvoer onder het bestratingsniveau zit. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is hier niet op ingegaan. In de rapportage is hiervoor geen oplossing aangedragen en uit de rapportage volgt ook niet dat enig al aanwezig vochtprobleem juist hierdoor wordt veroorzaakt. De kantonrechter ziet daarmee al met al aanleiding om de herstelvordering wat de kozijnen betreft af te wijzen, met dien verstande dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog altijd zelf de kozijnenspecialist en/of klusjesman kan inschakelen op kosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om alle kozijnen zo nodig te herstellen. Een huurprijsvermindering is evenmin aan de orde. 
        
        
          
            lekkende dakgoot boven de voordeur
          
        
      
      
        4.9.7.
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geeft aan dat in het najaar van 2023 inderdaad een lekkende dakgoot is gemeld en geconstateerd, maar dat dit een gevolg was van een verstopping van bladeren (de kantonrechter begrijpt: huurdersonderhoud) en dat het probleem in februari 2024 is verholpen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier op zijn beurt niet meer op ingegaan. De rapportage ziet er ook niet op. Herstel en of huurprijsvermindering is deswege niet aan de orde. 
        
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter komt vervolgens toe aan het rapport, voor zover een en ander hierboven (bij punt 3 van de dagvaarding) nog niet is meegenomen, en voor zover de punten in de dagvaarding (zie onder 9) zijn aangehaald. 
      
      
        
          gebreken aan het leidingwerk
        
      
      
        4.10.1.
        In de rapportage staat dat het leidingwerk (cv, water, gas, riool en elektra) in de kelder niet of niet deugdelijk is gebeugeld, dat leidingen hierdoor gaan af- of doorhangen waardoor een en ander kan gaan lekken, scheuren of afbreken. Dit is niet eerder gemeld en betreft daarmee een geheel nieuw punt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op dit punt geen verweer gevoerd. Bij gebreke van een betwisting, is de kantonrechter van oordeel dat het leidingwerk herstel behoeft. Een huurprijsvermindering is niet aan de orde, omdat nergens uit blijkt dat het huurgenot hierdoor ernstig zou zijn beperkt. 
        
        
          
            gebreken aan installaties met risico op brand
          
        
      
      
        4.10.2.
        In de rapportage staat dat er enkele elektradozen openliggen en dat de elektra in het geheel niet is gekeurd, met een risico op brandgevaar of elektrocutie. Dit betreft een nieuw punt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist niet dat de elektra inderdaad niet is gekeurd, maar stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (in het bezit is van softdrugs, dit waarschijnlijk in het appartement droogt en) rommelt met de elektra. De kantonrechter gaat voorbij aan deze blote stelling en neemt aan dat de elektra niet is gekeurd en daarmee niet veilig is. De kantonrechter ziet daarmee aanleiding om de vordering, om de elektrische installatie (en de elektradozen) aan een inspectie door een hiervoor gespecificeerd bedrijf te onderwerpen toe te wijzen en daarmee samenhangend ook de vordering om de  gebreken die daaruit voortkomen te verhelpen. Voor een huurprijsvermindering bestaat geen aanleiding omdat dit nergens uit blijkt.
        
        
          
            kierende kozijnen
          
        
      
      
        4.10.3.
        De kantonrechter verwijst naar het kopje “niet goed afgestelde/afgehangen deuren naar de patio, met als gevolg tocht”. 
        
        
          
            vochtproblemen onder de vloer in de achterste slaapkamer 
          
        
      
      
        4.10.4.
        De rapportage maakt melding van een muffe geur in de achterste slaapkamer, hetgeen “volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ” door vochtproblemen onder de vloer komt. Dit is geheel nieuw. De kantonrechter kan uit de rapportage niet opmaken dat de muffe geur haar oorzaak vindt in een vochtprobleem. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] brengt in zijn algemeenheid hiertegen in dat een en ander door bewonersgedrag wordt veroorzaakt. Er kan kortom niet als vaststaand worden aangenomen dat sprake is van een gebrek met betrekking tot de vloer en of dat het huurgenot hiermee is aangetast. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal hiertoe zo nodig onderzoek moeten laten verrichten, maar de kantonrechter ziet in de dagvaarding en rapportage onvoldoende aanknopingspunten om hem hiertoe te veroordelen. 
        
        
          
            vochtprobleem aan de muur van de woonkamer/keldertrap
          
        
      
      
        4.10.5.
        De rapportage maakt melding van vochtproblemen van de muur van de woonkamer/keldertrap in de zin van bladderende verf. De kantonrechter begrijpt aan de hand van de stukken dat het gaat om de muur naar de ingang van de kelder, waarover partijen eerder hebben gemaild en afspraken hebben gemaakt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het verweer dat de kelder niet tot het gehuurde behoort en merkt daarbij nog op dat de kelder uit mergel is opgetrokken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier op zijn beurt niet meer op ingegaan. De kantonrechter heeft daarmee al met al onvoldoende aanknopingspunten om de vordering tot herstel toe te wijzen. Omdat het niet tot het gehuurde behoort, is een huurprijsvermindering reeds daarom al niet aan de orde. 
        
        
          
            eiken paal
          
        
      
      
        4.10.6.
        In de rapportage staat dat in het midden van de woning een eiken paal staat waarvan niet duidelijk is of het een constructieve paal is. Dit is een nieuw punt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hiertegen ingebracht dat het slechts om een sierbalk gaat. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hier niet meer op ingegaan. De kantonrechter heeft daarmee geen aanknopingspunt om te oordelen dat sprake is van een gebrek en of dat nader onderzoek is benodigd. Een huurprijsvermindering is niet aan de orde. 
        
        
          
            samenvatting
          
        
      
    
    
      4.11.
      Gezien het vorenstaande wordt van het gevorderde uitsluitend toegewezen:
      
        
          het leidingwerk (cv, water, gas, riool en elektra) in de kelder dient zo te worden hersteld dat de leidingen niet kunnen gaan af- of doorhangen (punt 1),
        
        
          de bedoelde elektradozen en elektrische installatie dienen door een hiervoor gespecificeerd bedrijf te worden geïnspecteerd en hersteld (punt 3 en punt 4),
        
        
          het ontbreken van de vensterbank van het kozijn tussen de patio en het halletje dient zo te worden hersteld dat er geen vocht onder het kozijn kan doorlopen (punt 15).
        
      
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden zoals opgenomen in het dictum. 
      
      
    
    
      4.13.
      Partijen worden over en weer deels in het gelijk en ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarmee aanleiding om de kosten te compenseren. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na de rapportage rauwelijks heeft gedagvaard. 
      
    
    
      4.14.
      Het vonnis, wat de vordering in conventie betreft, zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in dit verband heeft aangevoerd, treft geen doel.  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot herstel van de onderhoudsgebreken onder punt 1, punt 3, punt 4 en punt 15 (voor zover het het kozijn betreft) van de rapportage, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na betekening van het vonnis hiermee in gebreke blijft, onder maximering van het totaal aan te verbeuren dwangsommen op € 12.500,00,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling onder 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 380,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
      
      
      
      
        NIv