ECLI:NL:RBROT:2025:7621, Rechtbank Rotterdam, 27-06-2025, 11319706 CV EXPL 24-24180
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, gebreken, huurprijsvermindering

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11319706 CV EXPL 24-24180
    
    
    
      datum uitspraak: 27 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. Shaaban.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 19 september 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 25 november 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 26 mei 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Havensteder aanwezig [naam 1] (onderhoudsinspecteur), bijgestaan door mr. P. Remmelts. Ook [gedaagde] was aanwezig, vergezeld door zijn zoon, [naam 2], en bijgestaan door mr. M. Shaaban.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Havensteder de woning aan [adres]. De huur bedroeg tot en met juni 2024 € 575,03 per maand en vanaf 1 juli 2024 € 605,51 per maand. In de periode van 20 september 2022 tot en met 20 december 2022 heeft Havensteder renovatiewerkzaamheden uitgevoerd in de woning van [gedaagde]. Volgens [gedaagde] zijn er door de renovatiewerkzaamheden veel gebreken ontstaan in en aan de woning. Daarom heeft hij een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend. In haar uitspraak van 26 juli 2024 heeft de Huurcommissie de huur vanaf 1 april 2023 tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs omdat sprake is van ernstige gebreken in de woning. Daarbij gaat het volgens de Huurcommissie om de volgende gebreken:
      
      
        
          “(…) 1. Ter plaatse van de voorgevelaansluiting op vloerniveau in de woonkamer, ter plaatse van de doorgang naar de keuken op vloerniveau in de woonkamer en ter plaatse van de doorgang naast de entreedeur op vloerniveau in de entreehal zijn ernstige vochtplekken aanwezig. De vochtplekken zijn het gevolg van optrekkend vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer VI).
        
        
          2. Indien het gebrek in de categorie C (nummer VI) is verholpen maar de ernstige gevolgschade van dat gebrek nog niet (vocht- en/of schimmelplekken), kwalificeert dit als een gebrek in de categorie C (nummer 8). (…)”
        
      
      
      
        Havensteder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens Havensteder is het verminderde huurgenot te gering om een huurprijsvermindering toe te kennen en, als een huurprijsvermindering wel gerechtvaardigd is, is een vermindering tot 40% van de geldende huurprijs onevenredig aan het verminderde huurgenot. Ook stelt Havensteder dat ten onrechte een huurprijsvermindering is toegekend over een periode waarin het aan [gedaagde] te wijten was dat er geen herstelwerkzaamheden konden plaatsvinden. Daarom eist Havensteder in deze procedure dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs over de periode van 1 april 2023 tot en met 31 juni 2024 € 575,03 per maand bedraagt en over de periode vanaf 1 juli 2024 € 605,51 per maand.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Havensteder en voert aan dat de beslissing van de Huurcommissie juist is. Volgens [gedaagde] is een huurprijsvermindering tot 40% passend bij de geconstateerde gebreken. [gedaagde] betwist dat hij het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden heeft verhinderd of vertraagd en stelt dat het juist Havensteder is die haar verplichting om een woning zonder gebreken aan [gedaagde] ter beschikking te stellen niet nakomt.
      
    
    
      2.3.
      De uitkomst is dat de kantonrechter genoeg reden ziet om in dit geval een huurprijsvermindering toe te passen. Anders dan de Huurcommissie vindt de kantonrechter een vermindering tot 80% van de geldende huurprijs passend. Ook wordt de huurprijsvermindering slechts toegekend over een deel van de periode vanaf 1 april 2023. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
      
      
        
          De uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vooropgesteld wordt dat de verhuurder en de huurder op grond van artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Dat betekent dat, wanneer partijen zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter wenden, de uitspraak van de Huurcommissie iedere rechtskracht verliest en het vervolgens aan de kantonrechter is om te beslissen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie dateert van 26 juli 2024. Rekening houdend met de termijn van acht weken betekent dit dat Havensteder zich met de dagvaarding op 19 september 2024 op tijd tot de kantonrechter heeft gewend, zodat de uitspraak van de Huurcommissie daarmee is komen te vervallen.
      
    
    
      2.5.
      Omdat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen moet de kantonrechter beoordelen of, en zo ja in hoeverre, er aanleiding bestaat de huurprijs te verminderen en over welke periode. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over. Dat betekent dat onderhavige procedure zich enkel toespitst op de hiervoor bij r.o. 2.1. genoemde gebreken en de kantonrechter voor het overige aanneemt dat er van andere (ernstige) gebreken in de woning geen sprake is.
      
      
        
          De kantonrechter acht een huurprijsvermindering tot 80% van de huurprijs redelijk
        
      
      
    
    
      2.6.
      Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C, nummer VI) is sprake van een ernstig gebrek als sprake is van – kort samengevat – vochtplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in één of meer van de verblijfsruimten van de woning, waarbij in het algemeen wordt uitgegaan van een voldoende ernstig gebrek als de vochtplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer. Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie van 15 mei 2024 volgt in voldoende mate dat er op verschillende plekken bij de voor- en achtergevel van de woning van [gedaagde] vochtdoorslag is waargenomen. Volgens de rapporteur van de Huurcommissie wordt die vochtdoorslag vermoedelijk veroorzaakt door optrekkend vocht uit de kruipruimte. Dat er sprake was van enige vochtdoorslag veroorzaakt door optrekkend vocht is door Havensteder als zodanig niet betwist. Door Havensteder is evenmin betwist dat – zoals door de rapporteur is geconstateerd - die vochtplekken elk een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer. Daarmee is voldoende vast komen te staan dat sprake is van een ernstig gebrek. 
      
    
    
      2.7.
      Anders dan [gedaagde] in zijn antwoord lijkt te suggereren betekent het enkele feit dat er sprake is van een gebrek in categorie C van het gebrekenboek nog niet dat er daarom in deze procedure per definitie een huurverlaging tot 40% van de huurprijs moet worden toegekend. In het gebrekenboek is immers opgenomen dat de huur bij gebreken in categorie C wordt verlaagd tot maximaal 40% van de huurprijs. Uitgangspunt is dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de aanwezigheid van vochtdoorslag/vochtplekken op verschillende plekken voor het nodige ongemak en overlast zorgt. Naast het feit dat deze vochtproblemen kunnen leiden tot schimmelvorming en een vochtig binnenklimaat vormt dit gebrek ook een risico voor de gezondheid van [gedaagde] en zijn huisgenoten. Gelet daarop is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een zekere vermindering van het huurgenot van [gedaagde], maar niet in die mate dat dit de in het gebrekenboek opgenomen maximale verlaging tot 40% van de geldende huurprijs rechtvaardigt. Er is immers niet gesteld of gebleken dat er niet of nauwelijks in de woning te leven is. Sterker nog, ondanks dat de vochtproblemen zich al sinds januari 2023 voordoen, heeft [gedaagde] sindsdien – weliswaar met de nodige frustratie vanwege het langdurige hersteltraject – onafgebroken in de woning verbleven. Rekening houdend met alle omstandigheden acht de kantonrechter een huurprijsvermindering tot 80% van de geldende huurprijs in dit geval redelijk en passend.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering over de periode van 1 april 2023 t/m 15 juli 2023
        
      
      
    
    
      2.8.
      Vervolgens moet de vraag worden beantwoord over welke periode [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering tot 80% van de geldende huurprijs. Omdat [gedaagde] zijn verzoek tot huurprijsverlaging op 29 september 2023 heeft ingediend, zal als startpunt 1 april 2023 worden genomen (artikel 7:257 lid 3 BW).
      
    
    
      2.9.
      Vast staat dat Havensteder op 31 mei 2023 een vochtmeting heeft laten uitvoeren en dat zij naar aanleiding van de daarbij geconstateerde vochtplekken opdracht aan haar aannemer heeft gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De aannemer heeft per e-mail van 31 mei 2023 aan [gedaagde] medegedeeld dat zij op 26 juni 2023 kan starten met de herstelwerkzaamheden. Uitgaande van die startdatum en van een geplande duur van circa twee weken betekent dit dat de herstelwerkzaamheden in elk geval op 15 juli 2023 afgerond hadden kunnen zijn. 
      
    
    
      2.10.
      Niet in geschil is echter dat de werkzaamheden niet op 26 juni 2023 zijn gestart omdat [gedaagde] aan de aannemer heeft verzocht de werkzaamheden met een week te verzetten in verband met het Offerfeest. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] al dan niet met de aannemer heeft afgesproken om de aanvang van de werkzaamheden uit te stellen tot na de zomervakantie. Of dat zo is kan evenwel in het midden blijven. Voldoende aannemelijk is dat ook het enkele verzoek tot uitstel van één week al tot de nodige vertraging zou hebben geleid. Van een aannemer kan immers niet zonder meer verwacht worden dat zij naar aanleiding van een uitstelverzoek haar planning direct zodanig kan wijzigen dat zij in staat is een week later alsnog met de werkzaamheden te starten, zeker niet met de bouwvak in aantocht. De kantonrechter acht het gelet op deze omstandigheden redelijk om aan te nemen dat het uitstelverzoek van [gedaagde] in elk geval aanleiding zou hebben gegeven tot een vertraging van de aanvang en uitvoering van de werkzaamheden van één maand. 
      
    
    
      2.11.
      Het bovenstaande leidt er toe dat [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering over de periode van 1 april 2023 tot en met 15 juli 2023 (de datum waarop de werkzaamheden – zonder de vertraging – afgerond hadden kunnen zijn). Over de periode van de hiervoor genoemde vertraging van de aanvang en uitvoering van de werkzaamheden van één maand kan [gedaagde] in redelijkheid geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het is immers aan zijn verzoek tot uitstel te wijten dat de werkzaamheden niet volgens planning al op 15 juli 2023 afgerond konden worden. Dat betekent dat [gedaagde] over de periode van 16 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 geen recht heeft op huurprijsvermindering. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering over de periode van 16 augustus 2023 t/m 30 november 2023
        
      
      
    
    
      2.12.
      Rekening houdend met de hiervoor genoemde vertraging van één maand had van Havensteder verwacht mogen worden dat in elk geval op 16 augustus 2023 een aanvang zou zijn gemaakt met de herstelwerkzaamheden. Uit het door Havensteder overgelegde opnamerapport en de planning van de aannemer blijkt echter dat pas op 16 oktober 2023 met de herstelwerkzaamheden is begonnen. Voor het relatief lange tijdsverloop van twee maanden heeft Havensteder ter zitting geen andere verklaring gegeven dan dat de aannemer het te druk had om eerder te kunnen beginnen. Dat is echter een omstandigheid die Havensteder in redelijkheid niet aan [gedaagde] kan tegenwerpen, zeker niet als in aanmerking wordt genomen dat Havensteder al op 31 mei 2023 opdracht aan haar aannemer had gegeven om met de werkzaamheden te beginnen.
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter volgt Havensteder niet in haar stelling dat [gedaagde] ook tijdens de op 16 oktober 2023 aangevangen werkzaamheden voor vertraging heeft gezorgd. Hoewel [gedaagde] in zijn e-mail van 20 oktober 2023 aan de aannemer en Havensteder heeft medegedeeld dat de in de woning geplaatste bouwdroger aanzienlijke geluidsoverlast veroorzaakt, heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat de bouwdroger – anders dan de aannemer in reactie op de e-mail van [gedaagde] heeft aangekondigd – niet is uitgezet of uit de woning is verwijderd. Dat hierdoor enige vertraging in de werkzaamheden is ontstaan is dan ook niet gebleken. Daarnaast heeft Havensteder een e-mail van [gedaagde] van 3 november 2023 overgelegd, waarin [gedaagde] aan de aannemer vraagt voor het herstel van de woonkamermuren dezelfde verf te gebruiken die ook voor de overige muren in de woonkamer is gebruikt. Naast het feit dat dit een niet onredelijk verzoek van [gedaagde] is – het is immers goed voorstelbaar dat [gedaagde] kleurverschil tussen de diverse muren in de woonkamer wil voorkomen –, heeft Havensteder op geen enkele wijze onderbouwd dat dit verzoek tot een (onacceptabele) vertraging heeft geleid.
      
    
    
      2.14.
      Tenslotte heeft Havensteder ook gesteld dat er vertraging is ontstaan doordat het haar en de aannemer veel moeite kostte om afspraken te maken met [gedaagde]. Havensteder heeft in dat verband enkel een e-mail van de aannemer van 26 oktober 2023 overgelegd waarin deze heel algemeen stelt dat er ‘een aantal pogingen zijn gedaan’ de werkzaamheden voor de woning in te plannen maar dat die ‘elke keer’ door [gedaagde] zouden zijn geweigerd. Havensteder heeft niet gesteld of nader toegelicht op welke periode zij hierbij doelt en in hoeverre dit voor een zodanige vertraging heeft gezorgd, dat het niet redelijk is de huurprijsvermindering over die periode te laten doorlopen. Omdat Havensteder onvoldoende heeft gesteld, is ook op dit punt niet komen vast te staan dat [gedaagde] voor een onredelijke vertraging van de werkzaamheden heeft gezorgd.
      
    
    
      2.15.
      Havensteder heeft een e-mail van haar aannemer van 29 november 2023 overgelegd waarin deze mededeelt dat de herstelwerkzaamheden in de woning van [gedaagde] op dat moment gereed zijn. Dit sluit ook aan op het feit dat de rapporteur van de Huurcommissie op 14 november 2023 de woning heeft bezocht en heeft geconstateerd dat de woning geen ernstige gebreken meer heeft. [gedaagde] heeft bovendien ter zitting bevestigd dat er eind november 2023 een vochtmeting is gedaan en dat daaruit naar voren kwam dat geen sprake meer was van optrekkend vocht. Omdat de gebreken zoals genoemd in de uitspraak van de Huurcommissie op dat moment niet meer aanwezig waren, mocht Havensteder naar het oordeel van de kantonrechter vanaf 1 december 2023 weer de volledige huurprijs aan [gedaagde] in rekening brengen. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat [gedaagde] ook over de periode van 16 augustus 2023 tot en met 30 november 2023 recht heeft op huurprijsvermindering.  
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering over de periode van 15 mei 2024 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld
        
      
      
    
    
      2.16.
      Partijen zijn het er over eens dat er eind november 2023 geen gebreken meer in of aan de woning waren. Tijdens de zitting is door [gedaagde] gesteld dat ‘twee of drie weken later’ de verf weer begon af te bladderen en dat de vochtproblemen toch weer terugkeerden. Dat de vochtproblemen daadwerkelijk binnen enkele weken weer teruggekeerd waren en in welke mate, heeft [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd. Ook is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] hiervan een hernieuwde melding bij Havensteder heeft gedaan. Pas uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie van 15 mei 2024 volgt dat de rapporteur op dat moment heeft geconstateerd dat (weer) sprake was van vochtdoorslag veroorzaakt door optrekkend vocht. Om die reden gaat de kantonrechter er van uit dat er pas vanaf 15 mei 2024 weer sprake is van een gebrek. Dat betekent dat [gedaagde] in elk geval over de periode van 1 december 2023 tot en met 14 mei 2024 geen recht heeft op huurprijsvermindering.
      
    
    
      2.17.
      Ter zitting heeft Havensteder uiteengezet dat zij na het rapport van onderzoek van de Huurcommissie van 15 mei 2024 de woning heeft bezocht, metingen heeft verricht en opnieuw herstelwerkzaamheden heeft ingepland. Met die werkzaamheden zou begonnen worden in de week van 12 augustus 2024. Niet in geschil is dat de aanvang van de werkzaamheden is uitgesteld vanwege ernstige hartproblemen van [gedaagde]. Die vertraging leidt er echter niet toe dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Tijdens de zitting heeft Havensteder immers uiteengezet dat er inmiddels gekozen is voor herstel van de gebreken door (onder andere) het injecteren van de muren van de woning met een vloeistof, die er uiteindelijk voor moet zorgen dat de muren het aanwezige vocht gaan uitstoten. Havensteder heeft ook uitgelegd dat daarvoor noodzakelijk is dat die vloeistof volledig in de muren uitvloeit en dat dat proces wel een jaar kan duren. De lange duur van deze herstelwijze brengt met zich dat, ook als de aanvang van de werkzaamheden niet zou zijn uitgesteld vanwege de hartproblemen van [gedaagde], de herstelwerkzaamheden op dit moment sowieso nog niet zouden zijn afgerond. Over de voortgang van de werkzaamheden heeft Havensteder op de zitting bovendien verklaard dat de eerste resultaten daarvan inmiddels zichtbaar zijn, maar dat de vochtproblemen op dit moment nog niet volledig zijn opgelost. 
      
    
    
      2.18.
      Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat [gedaagde] weer recht heeft op huurprijsvermindering over de periode van 15 mei 2024 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld. 
      
    
    
      2.19.
      Havensteder heeft op de zitting nog uitgelegd dat er – naast de hiervoor genoemde langdurige wijze van herstel – nog een andere en snellere herstelwijze mogelijk was. Het feit dat [gedaagde] niet voor die snellere herstelwijze heeft gekozen maakt het bovengenoemde oordeel echter niet anders. Bij die snellere herstelwijze was het immers noodzakelijk dat [gedaagde] en zijn familie tijdelijk de woning zouden verlaten. Ter zitting heeft [gedaagde] nogmaals en voldoende toegelicht dat het tijdelijk verlaten van de woning gelet op zijn gezondheidsproblemen geen reële optie is en was. Havensteder heeft dat vervolgens verder niet meer betwist. Bovendien geldt in dit verband dat Havensteder (ook) zelf heeft ingestemd met de langdurige herstelwijze.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      2.20.
      De conclusie van het bovenstaande is dat [gedaagde] weliswaar recht op huurprijsvermindering tot 80% van de geldende huurprijs, maar niet over de gehele periode vanaf 1 april 2023. In lijn met hetgeen hiervoor is geoordeeld, zal de kantonrechter dan ook voor recht verklaren dat [gedaagde] in de perioden van 1 april 2023 tot en met 15 juli 2023, van 16 augustus 2023 tot en met 30 november 2023 en van 15 mei 2024 tot het moment waarop het gebrek is hersteld 80% van de op dat moment geldende huurprijs (inclusief eventuele huurverhogingen) verschuldigd is en in de perioden van 16 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 en van 1 december 2023 tot en met 14 mei 2024 100% daarvan.
      
      
        
          Partijen moeten ieder de eigen proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      Omdat partijen allebei voor een deel (on)gelijk hebben gekregen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen en dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.22.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] in de perioden van 1 april 2023 tot en met 15 juli 2023, van 16 augustus 2023 tot en met 30 november 2023 en van 15 mei 2024 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld 80% van de op dat moment geldende kale huurprijs (inclusief eventuele huurverhogingen) aan Havensteder verschuldigd is;
      
    
    
      3.2.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] in de perioden van 16 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 en van 1 december 2023 tot en met 14 mei 2024 100% van de op dat moment geldende kale huurprijs (inclusief eventuele huurverhogingen) aan Havensteder verschuldigd is;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5.