ECLI:NL:RBOBR:2022:4519, Rechtbank Oost-Brabant, 05-10-2022, C-01-372383 - HA ZA 21-447
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-10-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van een woning. Beroep op non-conformiteit, subsidiair dwaling, meer subsidiair onrechtmatige daad in verband met (kort samengevat) niet-mededelen dat in nabijheid woning mogelijk een megastal gerealiseerd zal worden. Afwijzing alle vorderingen omdat inmiddels vaststaat dat megastal niet gerealiseerd zal worden.
      
      
        ECLI:NL:GHSHE:2024:432 (beslissing in appel)
        ECLI:NL:PHR:2025:304 (conclusie AG in cassatie).

RECHTBANK Oost-Brabant
    Civiel recht 
    Zittingsplaats Eindhoven
    
    
      Zaaknummer: C/01/372383 / HA ZA 21-447
    
    
    
      
        Vonnis van 5 oktober 2022 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beide wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: “ [eisers] ” (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beide wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: “ [gedaagden] ” (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. R. Teerink te Tilburg.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      Op 6 oktober 2021 heeft de rechtbank een tussenvonnis gewezen, waarin onder meer is bepaald dat een mondelinge behandeling plaatsvindt om de zaak te bespreken.
      
    
    
      1.2.
      
        [eisers] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling bij akte aanvullende producties 16 t/m 18 ingebracht en daarbij tevens zijn eis gewijzigd.
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 juni 2022. Alle partijen zijn verschenen en hebben hun standpunt toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
      
    
    
      1.4.
      Daarna heeft [gedaagden] een aanvullende akte (met producties 6 t/m 10) genomen, waarop [eisers] bij akte heeft geantwoord.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat vandaag (bij vervroeging) uitspraak wordt gedaan.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De vaststaande feiten in deze zaak zijn als volgt. Dat zijn de feiten die de rechtbank relevant vindt voor haar oordeel en waarover partijen het eens zijn of die door een partij naar voren zijn gebracht en door de andere partij niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] was eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Het gaat om een (voormalige) agrarische bedrijfswoning op een agrarisch bouwblok. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] heeft de woning van [gedaagden] gekocht voor een koopprijs van € 675.000,00. De koop en verkoop is neergelegd in een koopovereenkomst die is getekend op 22 december 2016 (productie 1 van [eisers] ). De woning is aan [eisers] geleverd op 1 september 2017 (productie 2 van [eisers] ). 
      
    
    
      2.4.
      In het kader van de financiering van de aankoop is in opdracht van [eisers] door [A] op 5 januari 2017 een taxatierapport uitgebracht (productie 3 van [eisers] ). In dat rapport wordt de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 670.000,00 op peildatum 30 december 2016.
      
    
    
      2.5.
      Tegenover de woning van [eisers] , aan het adres [adres 2] in [plaats] , bevond zich ten tijde van de koop en levering een agrarische onderneming van de familie [B] (via [C] ). 
      
    
    
      2.6.
      
        [B] heeft vergunningen aangevraagd en verkregen voor de uitbreiding van hun veehouderij met een varkensstal voor 19.008 biggen. Het gaat om in 2010 en 2012 van de Gemeente [plaats] verkregen milieu- en bouwvergunningen en een in 2013 van de Provincie Noord-Brabant verkregen natuurvergunning 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagden] heeft in de periode 2011-2013 meermaals geageerd tegen de uitbreidingsplannen van [B] en de vergunningen die daarvoor verleend zijn. De in 2010-2013 verleende vergunningen zijn onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      2.8.
      In 2016 heeft [B] verzocht de vergunning te wijzigen en om te zetten naar een vergunning voor 15.168 biggen en 870 vleesvarkens.
      
    
    
      2.9.
      Op 27 februari 2017 heeft [gedaagden] (destijds nog wonende aan de [adres 1] ) een buurtgenoot, dhr [D] , schriftelijk gemachtigd om [gedaagden] te vertegenwoordigen bij, onder meer, het indienen van zienswijzen, bezwaar en beroep tegen voorbereidende handelingen en besluiten in verband met de voorgenomen uitbreiding van de veehouderij van [B] (productie 9 van [eisers] ).
      
    
    
      2.10.
      In opdracht van [eisers] is door [E] op 27 oktober 2017 een taxatierapport opgemaakt (productie 4 van [eisers] ). In dat rapport wordt de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 485.000,00 op peildatum 20 december 2016. Het rapport vermeldt onder “Bijzondere uitgangspunten” het volgende: “Bij de waardering is […] uitgegaan van het feit dat op waardepeildatum bekend was dat er een milieuvergunning is verstrekt voor het houden van 19.008 gespeende biggen aan [adres 2] te [plaats] .”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beoordeling
    
    
      3.1.
      Deze procedure gaat over de vraag of [gedaagden] aan [eisers] een vergoeding dient te betalen voor schade of nadeel van [eisers] , vanwege de mogelijke realisatie van een megavarkensstal dicht bij de woning die [eisers] van [gedaagden] gekocht heeft.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] vindt van wel. Na wijziging van eis vordert hij – samengevat – dat voor recht wordt verklaard (primair) dat [gedaagden] zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst niet is nagekomen, danwel (subsidiair) dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, danwel (meer subsidiair) dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eisers] . Daarnaast vordert [eisers] dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van € 190.000,00, danwel een bedrag op te maken bij staat, met vergoeding van de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      Aan zijn vorderingen legt [eisers] het volgende ten grondslag. De realisatie van de uitbreiding van de veehouderij van [B] met een megavarkensstal, zal een grote negatieve invloed hebben op het leefklimaat (woongenot, veiligheid en gezondheid) in de woning van [eisers] . Het zal hinder in de vorm van stank (zoals ammoniaklucht) en geluid (van de varkens en luchtwassers) opleveren, tot een toename van uitstoot van fijnstof en ammoniak leiden en tot meer vrachtverkeer leiden. Dat maakt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn (dit wordt ook wel ‘non-conformiteit’ genoemd). Daarom is [gedaagden] tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verkoper, zoals bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Subsidiair stelt [eisers] zich op het standpunt dat [eisers] de koopovereenkomst heeft gesloten onder een onjuiste voorstelling van zaken, omdat hij er niet van uit ging dat in de nabijheid van de woning een megavarkensstal zou worden gerealiseerd. Daarbij heeft [gedaagden] zijn inlichtingenplicht geschonden. Zo heeft de makelaar van [gedaagden] tijdens de bezichtiging tegen [eisers] gezegd dat er in de omgeving nog iets gebouwd zou worden. Bovendien wist [gedaagden] van de uitbreidingsplannen van [B] en dat daarvoor de benodigde vergunningen waren gegeven. [gedaagden] had daartegen zelf de nodige bezwaren. Hij had [eisers] daarom daarvan op de hoogte moeten stellen. Voor zover geen sprake is van dwaling, heeft [gedaagden] door zo te handelen onrechtmatig gehandeld tegenover [eisers] . De waardevermindering van de woning door de mogelijke komst van een megavarkensstal dient door [gedaagden] te worden vergoed (als schadevergoeding, danwel – als het beroep op dwaling slaagt – bij wijze van opheffing van nadeel als bedoeld in artikel 6:230 BW). Volgens [eisers] bedraagt die schade, althans dat nadeel € 190.000,00. Voor zover in deze procedure de omvang van de schade nog niet kan worden vastgesteld, wil [eisers] de schade/het nadeel nader bij staat op laten maken.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] is het niet eens met de vorderingen van [eisers] . Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] betwist dat er sprake is van gebreken ten aanzien van de woning. De door [eisers] genoemde gevolgen van een megavarkensstal horen bij een agrarische woning in een buitengebied waar intensieve landbouw en veeteelt bestaat. Daarnaast is die megavarkensstal nog niet gerealiseerd en staat ook niet vast dat áls het gerealiseerd wordt, de door [eisers] genoemde gevolgen ook daadwerkelijk zullen intreden. [gedaagden] betwist ook dat zijn makelaar tijdens de bezichtiging heeft toegezegd dat er in de omgeving niets gebouwd zal worden. Daarnaast was [gedaagden] niet gehouden om [eisers] in te lichten over het bestaan van de vergunningen van [B] , omdat die vergunningen al jaren oud waren en de uitbreiding al die tijd niet was gerealiseerd. [gedaagden] ging er van uit dat de plannen van [B] van tafel waren. Ten slotte betwist [gedaagden] dat [eisers] schade/nadeel heeft geleden en de door [eisers] gestelde hoogte van de schade/het nadeel.
      
    
    
      3.6.
      In de loop van deze procedure is duidelijk geworden dat de megavarkensstal door [B] definitief niet gerealiseerd zal worden. Bij overeenkomst van 28 juni 2022 heeft [B] het perceel waarop de megavarkensstal gebouwd zou worden en de relevante vergunningen (inclusief stikstofrechten) voor het bouwen/uitbreiden van een intensieve veehouderij verkocht aan ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (productie 9 van [gedaagden] ). De levering heeft plaatsgevonden op 13 juli 2022 (productie 10 van [gedaagden] ).
      
    
    
      3.7.
      Uit het door de gemeenteraad van de gemeente [plaats] op 21 juni 2022 aangenomen voorstel van het college van B&W (producties 6 en 7 van [gedaagden] ) blijkt dat Ruimte voor Ruimte de aanwezige stallen zal slopen, zal vragen de afgegeven milieuvergunningen in te trekken en het verzoek zal doen om de voormalige bedrijfswoning een woonbestemming te geven. 
      
    
    
      3.8.
      Daarmee is volgens [gedaagden] de uitbreiding van de veehouderij van [B] definitief van de baan. Dat wordt door [eisers] niet betwist.
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld wat deze ontwikkeling betekent voor de vorderingen van [eisers] . Zij komt tot de conclusie dat de vorderingen zullen worden afgewezen. De reden hiervoor is als volgt. 
      
    
    
      3.10.
      Allereerst is geen sprake van non-conformiteit van de door [gedaagden] aan [eisers] verkochte woning. De gebreken die door [eisers] zijn genoemd, hebben zich niet voorgedaan en zullen zich in de toekomst niet voordoen. Omdat definitief een streep is gegaan door de realisatie van een megavarkensstal aan de [adres 2] , zal de door [eisers] gevreesde verslechtering van zijn leefklimaat niet plaatsvinden. [gedaagden] is daarom niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verkoper zoals bedoeld in artikel 7:17 BW.
      
    
    
      3.11.
      Evenmin is in juridisch opzicht sprake van dwaling. Voor een beroep op dwaling is nodig dat dat een partij is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens [eisers] had hij bij het sluiten van de koop een onjuiste voorstelling van zaken, omdat hij er toen van uit ging dat er in de nabije omgeving geen megavarkensstal zou verrijzen. Naar nu blijkt is geen megavarkensstal gebouwd en deze zal ook niet meer gebouwd worden. Kortom: de onjuiste voorstelling van zaken die aan het beroep op dwaling ten grondslag ligt, is niet aan de orde. Aan de vereisten voor een beroep op dwaling is daarom niet voldaan. [eisers] kan dan ook niet met een beroep op dwaling vragen om de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eisers] stelt te hebben geleden.
      
    
    
      3.12.
      Ten slotte stelt [eisers] dat [gedaagden] hem had moeten melden dat [B] een aanvraag had gedaan tot wijziging van de vergunning voor het realiseren van een megavarkensstal. Door dat niet te doen, heeft [gedaagden] onrechtmatig gehandeld en dient hij de daaruit voortvloeiende schade van [eisers] te vergoeden. Ook op dit punt volgt de rechtbank [eisers] niet. Of het handelen van [gedaagden] in de gegeven omstandigheden onrechtmatig is, laat de rechtbank in het midden. Want zelfs als [gedaagden] onrechtmatig zou hebben gehandeld, is niet aannemelijk dat [eisers] schade heeft geleden of zal lijden door het (gestelde) onrechtmatig handelen. Dat zit zo. 
      
    
    
      3.13.
      Het uitgangspunt bij het vaststellen van de omvang van de te vergoeden schade, is dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou verkeren indien het schadeveroorzakende feit achterwege was gebleven. De omvang van de schade wordt daarom bepaald door de werkelijke situatie te vergelijken met de situatie zoals die zou zijn geweest zonder de schadeveroorzakende gebeurtenis. In beginsel moeten daarbij alle omstandigheden van het geval worden meegewogen. [eisers] stelt dat zijn schade bestaat uit een waardevermindering van de woning. Die waardevermindering zou het gevolg zijn van het enkele bestaan van de aan [B] verleende vergunning voor het mogen realiseren van een megastal. Ter onderbouwing van die stelling verwijst [eisers] naar de taxatie van [E] (productie 4 van [eisers] ), de (gewijzigde) WOZ-beschikking 2019 (productie 13 van [eisers] ) en een verklaring van taxateur [A] van 4 november 2021 (productie 16 van [eisers] ). De rechtbank leidt hieruit af dat de door [eisers] gestelde schade alleen bestaat uit de waardevermindering van de woning van [eisers] en dat die waardevermindering uitsluitend samenhangt met de aan [B] verleende vergunningen op grond waarvan [B] zou mogen overgaan tot het realiseren van een megavarkensstal aan de [adres 2] . Met de overdracht van de vergunningen aan Ruimte voor Ruimte en het gegeven dat de realisatie van een megavarkensstal aan de [adres 2] definitief van de baan is, valt dan ook de grond van de door [eisers] gestelde waardevermindering weg. [eisers] heeft niet gesteld dat ook in de huidige situatie sprake is van een vermindering van de waarde van zijn woning of van andere schade. Kortom: nu [B] niet langer een vergunning heeft voor het realiseren van een megavarkensstal aan de [adres 2] , lijdt [eisers] geen schade. 
      
    
    
      3.14.
      
        [eisers] heeft nog betoogd dat bij de vaststelling van het bestaan en de omvang van de schade uitsluitend moet worden gekeken naar het tijdstip van de verkoop aan [eisers] . De rechtbank volgt [eisers] daarin niet. Het gaat er om dat – voor zover [eisers] recht zou hebben op schadevergoeding – de werkelijk geleden schade wordt vergoed. Dat uitgangspunt brengt met zich dat de rechter omstandigheden die zich na het schadeveroorzakende feit hebben voorgedaan, in aanmerking kan nemen bij de vaststelling van de schade om te voorkomen dat meer dan de werkelijk geleden schade wordt vergoed. In dit geval is de verkoop van de grond en de vergunningen door [B] aan Ruimte voor Ruimte zo een omstandigheid waar de rechtbank rekening mee houdt. 
      
    
    
      3.15.
      Dit betekent dat de vordering tot vergoeding van schade uit onrechtmatige daad worden afgewezen. Omdat [eisers] in deze procedure eerst en vooral wil bereiken dat hij schadeloos wordt gesteld, zal zijn vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld, worden afgewezen omdat hij daarbij onvoldoende belang heeft (in de zin van artikel 3:303 BW).
      
    
    
      3.16.
      
        [eisers] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom (hoofdelijk) in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.666,00
              
              
                
              
            
            
              
                - kosten getuigen
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - kosten deskundigen
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - overige kosten
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                4.425,00
              
              
                (2,50 punten × € 1.770,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.091,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.17.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
    
      3.18.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.091,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 163,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.M.T Keukens en in het openbaar (bij vervroeging) uitgesproken op 5 oktober 2022.
      
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 april 2000, ECLI:NL:HR:AA5651 (Gem. Dordrecht/Stokvast), r.o.3.4.2.