ECLI:NL:RBOVE:2025:4207, Rechtbank Overijssel, 25-06-2025, C/08/320904 / HA ZA 24-365
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanneming van werk. Gebreken aan het uitgevoerde werk. Oplevering, klachtplicht, schuldeisersverzuim en schadebeperkingsplicht. Gedeeltelijke toewijzing vordering.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/320904 / HA ZA 24-365
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],2. [eiser 2], 
    
      beiden wonende in [woonplaats 1],
      eisende partijen, hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. H. Ellemers,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      wonende in [woonplaats 2],
      advocaten: mr. A.C. Baaijens en mr. A.J. Parks,
      2. [gedaagde 2], 
      wonende in [woonplaats 3],
      advocaten: mr. M. Zwennes en mr. L.W.J.M. Maes,
      gedaagde partijen, 
      hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2], en gezamenlijk [gedaagden].
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      
        [gedaagden] heeft werkzaamheden uitgevoerd aan de woning van [eisers]. Deze zaak gaat over (gestelde) gebreken aan het uitgevoerde werk. 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat [gedaagden] vervangende schadevergoeding moet betalen voor de ‘Aandachtspunten’ die partijen hebben besproken, voor de oorzaak en gevolgschade van de lekkage en voor de sleutel van de woning die [gedaagden] is kwijtgeraakt. Over de overige gebreken heeft [eisers] niet tijdig geklaagd, zodat daarvoor geen vervangende schadevergoeding zal worden toegewezen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor matiging van de schadevergoeding. Deze beslissingen zullen in dit vonnis worden toegelicht.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 2 september 2024;- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1];
      - de akte met aanvullende producties van de zijde van [eisers];
      - de mondelinge behandeling van 26 februari 2025, waar van de zijde van [eisers] en [gedaagde 1] pleitaantekeningen zijn overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat er is besproken;
      - de akte van [gedaagde 2];
      - de antwoordakte van [eisers].
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren vennoten van de voormalige vennootschap onder firma (vof) [bedrijf 1] (hierna net als beide partijen gezamenlijk ook ‘[gedaagden]’ te noemen). 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] heeft van april 2022 tot oktober 2022 werkzaamheden aan de woning van [eisers] uitgevoerd. [gedaagden] heeft daartoe vier offertes opgesteld met een totaalbedrag van € 75.365,29. [eisers] heeft de offertes mondeling bevestigd.
      
    
    
      3.3.
      Door bevestiging van de eerste offerte van 7 februari 2022 zijn werkzaamheden aan de vloer van de hal overeengekomen, waaronder het verwijderen van de bestaande vloer in de hal, het storten van nieuw beton en het aanbrengen van een nieuwe (dek)vloer.
      
    
    
      3.4.
      Aan de hand van een tweede offerte van 7 februari 2022 zijn de werkzaamheden ten behoeve van een nieuw te realiseren uitbouw overeengekomen. Daarbij is ook de levering en het ‘maken’ van een nieuwe deur tussen de uitbouw en de keuken overeengekomen.
      
    
    
      3.5.
      Verder zijn [eisers] en [gedaagden] aan de hand van een offerte van 17 mei 2022 overeengekomen dat [gedaagden] verschillende kozijnen zou leveren en plaatsen.
      
    
    
      3.6.
      Aan de hand van een offerte van 31 mei 2022 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] ook het dak van de carport zou vervangen. Specifiek is ook de levering en plaatsing van een red cedar boeideel overeengekomen.
      
    
    
      3.7.
      Tijdens de werkzaamheden hebben [eisers] en [gedaagden] ‘Aandachtspunten’ besproken waarvan partijen het erover eens waren dat deze nog moesten gebeuren. Het betrof de volgende punten:
      
        
          er zou een nieuwe plaat op de kruipruimte bij de voordeur worden geplaatst;
        
        
          in één van dakramen van de aanbouw zat een barst die nog zou worden hersteld;
        
        
          onder de schuifpui zou een losse steen worden terug gemetseld;
        
        
          e voordeur moest nog worden bijgesteld, zodat deze niet meer aan zou lopen;
        
        
          drie ramen hadden een verkeerd formaat, de ramen zijn in overleg wel eerst geplaatst maar zouden nog vervangen worden;
        
        
          er zou een deur tussen de keuken en de aanbouw komen;
        
        
          het toiletraam moest worden vervangen;
        
        
          de epdm-uitloop moest worden aangebracht.
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op 6 oktober 2022 en 10 oktober 2022 heeft [eisers] geklaagd over lekkage in de aanbouw. [gedaagden] heeft de problemen verholpen.
      
    
    
      3.9.
      
        Half oktober 2022 is [gedaagde 1] door een ongeluk arbeidsongeschikt geraakt.
        Vanaf november 2022 heeft [gedaagde 2] door een ongeluk tijdelijk niet kunnen werken.
      
      
    
    
      3.10.
      Eind december 2023 en begin januari 2024 heeft [eisers] contact opgenomen met [gedaagden] om “de openstaande punten” te bespreken. Op 8 januari 2024 heeft [eisers] [gedaagden] een e-mail met openstaande (herstel)werkzaamheden gestuurd, waaronder de ‘Aandachtspunten’, een melding van lekkage en een aantal aanvullende herstelpunten.
      
    
    
      3.11.
      In februari 2024 is er in de aanbouw een gipsplaat vanuit het plafond naar beneden gekomen, waarna bleek dat het isolatiemateriaal in de aanbouw was doordrenkt met water.
      
    
    
      3.12.
      
        Bij brief van 21 februari 2024 heeft [eisers] [gedaagden] schriftelijk gesommeerd om zo spoedig mogelijk (binnen 48 uur) de acute lekkageproblemen in de aanbouw te verhelpen.
        Verder heeft [eisers] [gedaagden] gesommeerd om binnen acht weken de in de bijlage van die brief genoemde gebreken te herstellen:
      
      
      
        “A.   Algemeen
      
      
        
          (…)
        
        
          Sleutels (3) niet terug gekregen
        
        
          (…)
        
      
      
      
        Uitbouw
      
      1. Dak en afwatering niet in orde, doordoor:
      
        1. Lekkage en schade aan muren/isolatie zowel binnen als buiten
        2. Waterschade aan het hout aan de buitenkant en vocht is vanuit daar in de vloer en muur getrokken
      
      2. Glas gebarsten tijdens werkzaamheden
      3. Deur loopt aan (ook verkeerde maat?)
      4. Wasmachine/droger elektra niet op 2 aparte groepen
      5. Afvoer wasmachine/droger heeft geen sifon en is niet in muur verwerkt
      6. Niet geleverd: “Leveren / maken nieuwe deur uitbouw naar keuken”
      7. Materiaal aan onderkant deur buitenzijde niet afgewerkt
      8. Er ontbreken bakstenen aan de buitenkant onder de buitendeur, daardoor kijk je onder de aanbouw
      
      
        Hal
      
      
        
          Voordeur loopt aan, deur is niet het juiste formaat
        
        
          Voordeur bouw aan de onderkant buiten niet af, cement afgebrokkeld
        
        
          Vloer is niet egaal, weg proberen te bikken om plaats te maken voor de deur
        
        
          Systeemplaat kapot, sluit kruipruimte niet af, vochtprobleem door isolatie
        
        
          Vloerverwarming kan niet aan, leiding klappert
        
      
      
      
        Slaapkamer voorkant
      
      
        
          Vensterbank zit los
        
        
          Ruiten hebben het verkeerde formaat, dus zijn overdwars geplaatst
        
        
          Ventilatieroosters zitten overdwars
        
      
      
      
        Badkamer
      
      
        
          Ruiten hebben het verkeerde formaat, dus zijn overdwars geplaatst
        
        
          Ventilatieroosters zitten overdwars
        
      
      
      
        Slaapkamer achterkant groot
      
      
        
          Muur boven raamkozijn is niet af, isolatie blootgesteld aan weer, geluidsoverlast
        
        
          Elektra niet weggewerkt
        
      
      
      
        Slaapkamer achterkant klein
      
      1. Scheur in muur door plaatsing kozijn
      
      
        Woonkamer
      
      
        
          Klein zijruitje opent niet, er zit waarschijnlijk opgedroogde kit tussen
        
        
          Scheur in plafond door plaatsing schuifpui
        
        
          Schuifpui heeft een deuk aan de bovenkant buiten door vastzetten op aanhanger
        
      
      
      
        I. Toilet
      
      1. Geen nieuw kozijn/raam geplaatst
      
      
        Carport
      
      
        
          Afwatering niet in orde, water loopt de tuin in door afzagen bestaande afwatering
        
        
          Ruit kapotgegaan tijdens werkzaamheden”
        
      
      
    
    
      3.13.
      Op 1 maart 2024 heeft [eisers] [gedaagden] nogmaals schriftelijk aangemaand om de genoemde gebreken te herstellen. [gedaagden] heeft de gestelde gebreken niet verholpen.
      
    
    
      3.14.
      Op 10 april 2024 heeft een deskundige van [bedrijf 2] B.V. in de woning van [eisers] onderzoek gedaan naar de bovenstaande punten en een aantal aanvullende klachten. [gedaagden] is daarvoor uitgenodigd, maar was niet aanwezig. De deskundige heeft een opname van de herstelkosten gemaakt. In zijn rapport van 29 mei 2024 heeft de deskundige de totale herstelkosten begroot op € 21.833,00.
      
    
    
      3.15.
      Bij brief van 13 juni 2024 heeft [eisers] zijn vordering tot nakoming omgezet in een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding.
      
    
    
      3.16.
      Op 18 juli 2024 is de vof [bedrijf 1] ontbonden door de uitschrijving van [gedaagde 2] als vennoot.
      
    
    
      3.17.
      Op 22 augustus 2024 heeft [eisers] conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagde 1].
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eisers] vordert dat de rechtbank [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eisers] te betalen:
        I. een bedrag van € 21.833,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        II. een bedrag van € 7.508,85 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        III. een bedrag van € 1.068,42 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        IV. de beslagkosten, de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] heeft (bij conclusie van antwoord en ter zitting) verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, dan wel deze te matigen tot nihil, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Bij toewijzing van de vorderingen van [eisers] verzoekt [gedaagde 1] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 2] heeft (schriftelijk) verweer gevoerd. Hij heeft zich aangesloten bij de verweren van [gedaagde 1] en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers].
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [eisers] heeft zijn vordering gebaseerd op het rapport en de kostenbegroting van de deskundige. De rechtbank zal de vordering dan ook beoordelen aan de hand van deze kostenbegroting en de daarin genoemde gebreken.
      
    
    
      5.2.
      Voordat de rechtbank zal beoordelen of [gedaagden] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten, zal de rechtbank ingaan op het verweer van [gedaagden] dat [eisers] niet tijdig over de gestelde gebreken heeft geklaagd.
      
      
        
          Oplevering en klachtplicht
        
      
    
    
      5.3.
      Volgens [gedaagden] waren de laatste werkzaamheden op 4 oktober 2022 afgerond en heeft hij die afronding aan [eisers] medegedeeld. Alleen de tussen partijen besproken ‘Aandachtspunten’ moesten nog worden verholpen. Voor andere gestelde gebreken is [gedaagden] niet meer aansprakelijk, zeker niet omdat hij pas in januari 2024 van de andere gebreken heeft vernomen, aldus [gedaagden].
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest van (een mededeling over de) oplevering van het werk in de zin van artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagden] heeft daartoe enkel gesteld dat hij na afronding van iedere overeenkomst heeft gezegd dat de offerte was afgerond en dat hij zijn spullen had opgeruimd, maar [eisers] heeft dat betwist. Volgens [eisers] was [gedaagden] juist nog vaak in de woning aanwezig, was er nog gereedschap van [gedaagden] aanwezig en bovendien moesten er volgens [eisers] nog zoveel werkzaamheden gebeuren dat er helemaal geen sprake van was dat het werk al af was. In het licht van de omstandigheden (de plotselinge uitval van [gedaagde 1] en daarna ook [gedaagde 2], en de omstandigheid dat partijen in oktober en november 2022 nog via Whatsapp hebben gesproken over de werkzaamheden, waaronder ook werkzaamheden die niet onder de ‘Aandachtspunten’ vallen, zoals het stuken van de uitbouw op 10 november 2022) is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is geweest van (een voorwaardelijke) oplevering van het werk. Zo is onder meer niet gesteld of gebleken dat partijen een rondje door de woning hebben gelopen of het werk samen hebben bekeken of dat er andere omstandigheden waren waaruit kan worden afgeleid dat voor beide partijen duidelijk was dat er sprake was van een oplevering. De omstandigheid dat [eisers] in de brief van 21 februari 2024 spreekt van een ‘gebrekkige oplevering’ is in het licht van de genoemde omstandigheden ook onvoldoende om van een aanvaarding van de oplevering door [eisers] uit te kunnen gaan.
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagden] heeft daarnaast aangevoerd dat hij pas in januari 2024 van de gebreken heeft vernomen, waardoor [eisers] niet aan de klachtplicht heeft voldaan. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:89 BW moet er na ontdekking van een gebrek binnen bekwame tijd worden geklaagd. Dat geldt ook als er geen sprake is geweest van een oplevering. Dit verweer slaagt voor een deel van de gestelde gebreken. 
      
      
        5.5.1.
        Wat betreft de ‘Aandachtspunten’ waren partijen het erover eens dat die nog moesten worden uitgevoerd. [gedaagden] wist dat die gebreken in het werk nog moesten worden hersteld. Voor zover het die gebreken betreft, is de klachtplicht niet geschonden.
        
      
      
        5.5.2.
        Wat betreft de lekkage is de rechtbank van oordeel dat [eisers] daarover na ontdekking van het gebrek binnen bekwame termijn heeft geklaagd. In oktober 2022 heeft [eisers] over lekkage geklaagd. Hoewel [gedaagden] heeft geprobeerd de lekkage te verhelpen, heeft deze ingreep achteraf bezien geen oplossing geboden voor het ontstane probleem. Dat [eisers] pas in februari 2024 pas de ernst van het voortduren van de lekkage ontdekte doordat het plafond naar beneden kwam, maakt niet dat hij op dat moment (alsnog) te laat geklaagd heeft. Van een schending van de klachtplicht is dan ook geen sprake. 
        
      
      
        5.5.3.
        
          De overige gebreken in het werk zijn niet eerder aan [gedaagden] kenbaar gemaakt dan in januari 2024. [eisers] heeft veel gebreken naar eigen zeggen al tijdens de uitvoering van de werkzaamheden opgemerkt. Volgens [eisers] hebben hij en zijn vader gedurende 2023 contact met [gedaagden] proberen op te nemen en hem aangemaand om tot herstel over te gaan. In april 2023 en juli 2023 heeft de vader van [eisers] met [gedaagden] gesproken. Nergens blijkt echter uit dat dat over meer of andere gebreken ging dan over de openstaande ‘Aandachtspunten’, de lekkage of gebreken waarvoor in deze procedure geen schadevergoeding is gevorderd.
          Er zijn in 2023 geen werkzaamheden meer uitgevoerd aan de woning. Het verweer van [eisers] dat de werkzaamheden nog aan de gang waren en dat er nog zoveel moest gebeuren dat het duidelijk was dat het werk nog lang niet af was, zodat hij nog niet hoefde te klagen, kan voor deze gebreken, gelet op het tijdsverloop van meer dan een jaar, niet slagen. Verder weegt de rechtbank mee dat [gedaagden] heeft gesteld dat het niet tijdig klagen nadelig voor hem is, omdat hij niet goed kan vaststellen wat de oorzaak van de gebreken is en of de schade aan hem te wijten is. Het beroep op de klachtplicht slaagt daarom voor de gebreken die niet zien op de ‘Aandachtspunten’ en de lekkage.
        
        
      
      
        5.5.4.
        De klachtplicht geldt niet voor zaken die in het geheel niet zijn geleverd. Als er in het geheel niet is gepresteerd, is de klachtplicht namelijk niet van toepassing. Dan is er geen gebrek in de door [gedaagden] uitgevoerde prestatie. Het beroep op de klachtplicht slaagt daarom niet voor zover [eisers] vervangende schadevergoeding vordert voor:
        
          
            de sleutels die [gedaagden] is kwijtgeraakt;
          
          
            de niet geleverde hordeur voor de schuifpui; en 
          
          
            het niet geleverde red cedar boeideel.
          
        
        
      
    
    
      5.6.
      Naar aanleiding van het voorgaande zal de schadevergoeding worden afgewezen voor zover de gebreken niet zien op de ‘Aandachtspunten’, de lekkage, de kwijtgeraakte sleutel en de niet geleverde onderdelen.
      
    
    
      5.7.
      Van de ‘Aandachtspunten’, de lekkage, de kwijtgeraakte sleutel en de niet geleverde onderdelen zal de rechtbank hierna beoordelen of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, daarmee in verzuim is geraakt en zo ja, of [gedaagden] aan [eisers] schadevergoeding verschuldigd is.
      
      
        
          De ‘Aandachtspunten’
        
      
    
    
      5.8.
      Partijen zijn het erover eens dat de volgende ‘Aandachtspunten’ nog hadden moeten worden uitgevoerd:
      
        
          er zou een nieuwe plaat op de kruipruimte bij de voordeur worden geplaatst;
        
        
          in één van dakramen van de aanbouw zat een barst die nog zou worden hersteld;
        
        
          onder de schuifpui zou een losse steen worden terug gemetseld;
        
        
          e voordeur moest nog worden bijgesteld, zodat deze niet meer aan zou lopen;
        
        
          drie ramen hadden een verkeerd formaat, de ramen zijn in overleg wel eerst geplaatst, maar zouden nog worden vervangen;
        
        
          er zou een deur tussen de keuken en de aanbouw komen;
        
        
          het toiletraam moest worden vervangen;
        
        
          de epdm-uitloop moest worden aangebracht.
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] heeft [gedaagden] in de brief van 21 februari 2024 een termijn van acht weken gegeven om de gebreken te herstellen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank een redelijke termijn voor herstel van deze gebreken. Omdat [gedaagden] de gebreken niet heeft hersteld, is [gedaagden] in verzuim geraakt. Het betoog van [gedaagden] dat partijen hebben afgesproken dat de gebreken f. en g. op een later te bepalen tijdstip zouden worden uitgevoerd, treft geen doel, omdat [gedaagden] niet concreet heeft gemaakt wanneer dit aanbod is gedaan, wat dit inhield en dat dit ook door [eisers] is aanvaard. Van [gedaagden] mocht echter worden verwacht dat hij zijn stellingen na de betwisting van [eisers], nader had onderbouwd. Dat geldt temeer nu [eisers] in de verschillende aanmaningen nakoming van de afspraken heeft gevorderd. Gelet op de omzettingsverklaring van [eisers] is [gedaagden] voor het niet herstellen van de overeengekomen ‘Aandachtspunten’ vervangende schadevergoeding verschuldigd.
      
    
    
      5.10.
      De gevorderde vervangende schadevergoeding ten aanzien van de ‘Aandachtspunten’ wordt als volgt beoordeeld (genoemde bedragen zijn exclusief btw):
      
        
          voor dit gebrek zijn in het deskundigenrapport geen herstelkosten begroot;
        
        
          voor dit gebrek zijn niet apart herstelkosten begroot, de kosten worden meegenomen bij de hierna te bespreken herstelkosten voor de lekkage;
        
        
          voor dit gebrek zijn geen herstelkosten begroot;
        
        
          
            [eisers] heeft aan de hand van het deskundigenrapport onweersproken gesteld dat de herstelkosten € 105,00 bedragen;
        
        
          Partijen hebben in de ‘Aandachtspunten’ vermeld dat er drie ramen het verkeerde formaat hadden en overdwars zijn geplaatst. In de aanmaning van 21 februari 2025 heeft [eisers] slechts verzocht om herstel van twee ramen en onder verwijzing naar het deskundigenrapport heeft [eisers] in deze procedure ook slechts betaling van vervanging van twee verkeerd geplaatste ramen gevorderd. De rechtbank zal dan ook uitgaan van vervanging van twee ramen. Verder heeft [eisers] onder verwijzing naar het deskundigenrapport gesteld dat het vervangen van een raam € 250,00 kost. Dat heeft [gedaagden] aan de hand van een overgelegde offerte van [bedrijf 3] gemotiveerd betwist. Volgens de overgelegde offerte kost het vervangen van een raam € 79,95 per m2. [gedaagden] begroot de herstelkosten voor het totaal aantal m2 op € 194,65. [gedaagden] heeft die prijs echter gebaseerd op de inkoopprijs. [eisers] heeft niet alleen recht op de inkoopprijs, maar op vervangende schadevergoeding voor het verwijderen van de oude ramen en levering en plaatsing van nieuwe ramen. De rechtbank zal de kosten voor het vervangen van twee ramen begroten op € 400,00.
        
        
          de kosten van het leveren en plaatsen van de deur (en naar de rechtbank begrijpt, de omlijsting daarvan) worden aan de hand van het deskundigenrapport begroot op € 2.700,00. Dat heeft [gedaagden] onvoldoende weersproken. Deze kosten zijn dus toewijsbaar.
        
        
          De deskundige heeft geadviseerd het raam in het toilet niet te vervangen. De deskundige heeft daarom € 200,00 op de schadebegroting in mindering gebracht.
        
        
          voor dit gebrek zijn geen herstelkosten begroot.
        
      
      
    
    
      5.11.
      De vervangende schadevergoeding voor het niet herstellen van de ‘Aandachtspunten’ is gelet op het voorgaande toewijsbaar tot een bedrag van € 3.005,00 (exclusief btw).
      
      
        
          De lekkage in de uitbouw
        
      
    
    
      5.12.
      
        
          [eisers] heeft gesteld dat er sprake is van ernstige lekkage, waardoor een plafondplaat naar beneden is gekomen. [eisers] heeft ter onderbouwing van die stelling foto’s overgelegd waarop de natte vloer in de uitbouw, het vochtige en gescheurde plafond van de uitbouw en de vochtvlekken op de muren te zien zijn. Verder is op een foto in het deskundigenrapport te zien dat er in de uitbouw water wordt opgevangen in een kinderbadje. Daarnaast heeft [eisers] ter zitting een filmpje van de lekkage laten zien. Onder verwijzing naar het deskundigenrapport heeft [eisers] gesteld dat het dak en de afwatering van de uitbouw niet in orde zijn, waardoor lekkage en schade aan de muren en isolatie is ontstaan. Ook is er waterschade aan het hout aan de buitenkant ontstaan en is vocht vanuit daar in de vloer en muur getrokken.
        Volgens de deskundige is het, gezien de mate van lekkage, aannemelijk dat er sprake is van een gebrek aan de aansluitingen van de opstanden omdat deze onvoldoende robuust gedetailleerd zijn, maar kan ook een gebrek aan de dakbedekking niet worden uitgesloten. Het geheel is zeer gebrekkig gedetailleerd en de opstanden zijn te klein waardoor infiltratie kan plaatsvinden. Het toepassen van houten glaslatten is niet duurzaam, via de capillaire kan water infiltreren waardoor houtrot kan optreden. Volgens de deskundige is eenvoudig herstel niet mogelijk en valt aan ingrijpend herstel niet te ontkomen. Het glazen dak moet worden vervangen door een nieuw glazen dak met robuuste aansluitingen op het bestaande dak. De deskundige begroot daarvoor een kostenpost van € 6.150,00 (exclusief btw).
      
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met de foto’s en het deskundigenrapport voldoende heeft onderbouwd dat er een gebrek bestaat aan het dak van de aanbouw, dat alleen verholpen kan worden door vervanging van het dak. [gedaagden] heeft ter zitting nog weersproken dat er sprake is van lekkage, maar gelet op de foto’s en filmpjes van de lekkage gaat de rechtbank aan dat verweer voorbij. Ook het verweer van [gedaagden] dat de deskundige alleen een vermoeden van de oorzaak heeft, volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het deskundigenrapport duidelijk dat de lekkage door gebreken aan het dak is ontstaan. Dat de foto’s en het deskundigenrapport pas in 2024 zijn gemaakt, doet daar niets aan af. [eisers] heeft namelijk voldoende toegelicht dat de ernst van de lekkage pas in februari 2024 duidelijk is geworden doordat het aanwezige isolatiemateriaal het water eerst heeft vastgehouden, waardoor de ernst van de lekkage pas zichtbaar werd toen het plafond naar beneden kwam. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat [gedaagden] is tekortgeschoten in zijn verplichting om een deugdelijk dak te realiseren. Door (de oorzaak van) de lekkage na aanmaning door [eisers] niet te herstellen, is [gedaagden] in verzuim geraakt. Gelet op de omzettingsverklaring van [eisers] is [gedaagden] ook voor dit gebrek vervangende schadevergoeding verschuldigd. 
      
    
    
      5.14.
      Volgens [gedaagden] heeft de deskundige de herstelkosten van € 6.150,00 niet voldoende gespecificeerd, maar dat betoog volgt de rechtbank niet. In het deskundigenrapport is namelijk specifiek opgenomen welke werkzaamheden er zullen moeten worden uitgevoerd om tot deugdelijk herstel te komen. De hoogte van de herstelkosten op zich wordt door [gedaagden] verder niet weersproken. Het bedrag komt de rechtbank ook niet onredelijk voor. Het bedrag van € 6.150,00 (exclusief btw) ligt dan ook voor toewijzing gereed.
      
      
        
          De niet geleverde onderdelen
        
      
    
    
      5.15.
      Voor de sleutels van de woning die [gedaagden] is kwijtgeraakt heeft [eisers] [gedaagden] op 21 februari 2024 en 1 maart 2024 aangemaand. [gedaagden] heeft niet weersproken dat hij de sleutels is kwijtgeraakt. Door de sleutels niet af te (kunnen) geven is [gedaagden] in verzuim geraakt en aansprakelijk voor de schade. Het bedrag van € 100,00 (exclusief btw) voor het plaatsen van een nieuwe cilinder is door [gedaagden] niet weersproken en ligt voor toewijzing gereed. 
      
    
    
      5.16.
      Wat betreft de niet geleverde hordeur en het niet geleverde boeideel geldt dat [eisers] voor het eerst in de brief van 13 juni 2024, en dan enkel via een verwijzing naar het meegestuurde deskundigenrapport waarin de niet geleverde hordeur en het boeideel staan vermeld, aan [gedaagden] heeft medegedeeld dat deze onderdelen niet zijn geleverd. Tegelijk met het opsturen van het deskundigenrapport heeft [eisers] aan [gedaagden] te kennen gegeven geen herstel (nakoming) meer te wensen, maar vervangende schadevergoeding te vorderen. Daarmee heeft [eisers] [gedaagden] geen mogelijkheid gegeven om de verplichting tot levering van deze twee onderdelen alsnog deugdelijk na te komen, en is [gedaagden] nog niet in verzuim geraakt. Voor een geslaagd beroep op een omzettingsverklaring is verzuim aan de zijde van [gedaagden] vereist. Dat betekent dat [gedaagden] niet gehouden is om vervangende schadevergoeding voor de niet geleverde hordeur en het niet geleverde boeideel aan [eisers] te betalen.
      
      
        
          Schuldeisersverzuim en schadebeperkingsplicht
        
      
    
    
      5.17.
      
        [gedaagden] heeft nog aangevoerd dat [eisers] hem niet in staat heeft gesteld om de ‘Aandachtspunten’ te herstellen en hem niet tijdig heeft ingelicht over de overige gebreken. Daardoor is [eisers] in schuldeisersverzuim geraakt. Ook bestond het risico op verergering van gebreken en met name de lekkage. Daarmee heeft [eisers] de schadebeperkingsplicht geschonden, aldus [gedaagden].
      
    
    
      5.18.
      Het beroep op schuldeisersverzuim gaat niet op. Dat de werkzaamheden begin 2023 wegens omstandigheden aan de zijde van [eisers] tijdelijk zijn uitgesteld, is daarvoor niet voldoende. Niet gesteld of gebleken is dat [eisers] nakoming heeft verhinderd of geen medewerking aan herstel heeft verleend (zoals is vereist volgens artikel 6:58 BW). Uit de Whatsappberichten tussen partijen en uit hetgeen ter zitting is besproken is gebleken dat [gedaagden] gedurende 2023 een enkele keer heeft aangeboden om langs te komen, maar dat was altijd kort (bijvoorbeeld een dag) van tevoren. Er is geen concrete afspraak gemaakt waar [eisers] zich niet aan heeft gehouden. Afgezien van begin 2023, toen het wegens omstandigheden aan de zijde van [eisers] niet uitkwam, is niet gesteld of gebleken dat [gedaagden] van [eisers] niet langs mocht komen. [gedaagden] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [eisers] hem niet de gelegenheid heeft gegeven om de gebreken te herstellen.
      
    
    
      5.19.
      
        Ten aanzien van de stelling dat [eisers] de schade had kunnen beperken door de gebreken eerder te melden, verwijst de rechtbank ten eerste naar de overwegingen over de klachtplicht. Daar is al vastgesteld dat [eisers] met betrekking tot de lekkage tijdig heeft geklaagd. De stelling van [gedaagden] dat er minder schade zou zijn ontstaan als hij de gebreken  eerder had kunnen onderzoeken, gaat enkel om die reden al niet op. Daarnaast heeft [eisers] onweersproken gesteld dat in de gesprekken tussen de vader van [eisers] en [gedaagden] in april 2023 opties zijn besproken voor (duurzamer) herstel, waar [gedaagden] geen uitvoering aan heeft gegeven. De lekkage kwam vervolgens, ook voor [eisers], pas vanaf december 2023, januari 2024, aanvankelijk in geringe mate, weer aan het licht. In januari 2024 heeft [eisers] de lekkage voor de tweede maal aan [gedaagden] medegedeeld. De ernst van de lekkage bleek pas in februari 2024, waarna [eisers] nagenoeg direct heeft verzocht om over te gaan tot herstel. Het is dus niet aan [eisers] te wijten dat [gedaagden] de lekkage niet eerder heeft kunnen onderzoeken. 
        Tot slot is de plicht in om binnen acht dagen na oplevering gebreken te melden waar [gedaagden] naar verwijst (artikel 9 lid 2 van de algemene voorwaarden), niet van toepassing. Zoals hiervoor is overwogen is van een oplevering geen sprake geweest. Bovendien heeft [eisers] in oktober 2022 al een eerste melding gemaakt van lekkage.
      
      
      
        
          Conclusie en het beroep op matiging
        
      
    
    
      5.20.
      Op grond van het voorgaande is [gedaagden] in totaal een bedrag van (€ 3.005,00 + € 6.150,00 + € 100,00 = ) € 9.255,00 exclusief btw / € 11.198,55 inclusief btw aan vervangende schadevergoeding aan [eisers] verschuldigd.
      
    
    
      5.21.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om de verplichting tot het betalen van schadevergoeding en rente (verder) te verminderen door deze te matigen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat toekenning van schadevergoeding en rente zou leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen bij [gedaagde 1] of [gedaagde 2]. De rechtbank zal het bedrag van € 11.198,55 (inclusief btw) aan vervangende schadevergoeding toewijzen.
      
    
    
      5.22.
      De wettelijke rente over de vervangende schadevergoeding zal worden toegewezen vanaf 13 juni 2024 (de dag van de omzettingsverklaring) tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          De expertisekosten
        
      
    
    
      5.23.
      
        [eisers] heeft betaling van een bedrag van € 7.508,85 aan expertisekosten gevorderd. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] in redelijkheid kon besluiten om een deskundige in te schakelen, omdat de gestelde tekortkomingen (deels) zijn komen vast te staan en een deskundigenrapport nodig was om de schade vast te kunnen stellen. Gelet op de toegewezen hoofdsom van € 11.198,55 acht de rechtbank de vordering tot een bedrag van € 5.000,00 redelijk en toewijsbaar. 
      
    
    
      5.24.
      De wettelijke rente over de kosten van de deskundige zal worden toegewezen vanaf 28 juni 2024 (de vijftiende dag na de aanmaning van 13 juni 2024) tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      5.25.
      De buitengerechtelijke incassokosten komen voor toewijzing in aanmerking. [eisers] heeft voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Er zijn drie aanmaningen verstuurd. Het gevorderde bedrag van € 1.068,42 voldoet aan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
      
      
        
          De beslagkosten
        
      
    
    
      5.26.
      
        De kosten voor het beslag op de woning van [gedaagden] komen op grond van artikel 706 Rv voor toewijzing in aanmerking. Deze worden begroot op:
        exploot- en inschrijvingskosten	€    417,35 (€ 245,03 + € 74,00 + € 98,32)
        griffierecht			€    320,00
        salaris gemachtigde		€    614,00 
        totaal				€ 1.351,35
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      5.27.
      
        Partijen worden in deze procedure beide voor een deel in het (on)gelijk gesteld. [eisers] heeft echter wel deze procedure moeten starten om vervangende schadevergoeding te kunnen krijgen. [gedaagden] zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [eisers] begroot op:
        kosten dagvaarding	€    137,47
        griffierecht		€ 1.005,00  (€ 1.325,00 - € 320,00)
        salaris gemachtigde	€ 1.535,00  (2,5 punten x tarief € 614,00)
        nakosten		€    178,00  (te vermeerderen met de kosten van betekening)
        totaal			€ 2.855,47
      
      
    
    
      5.28.
      De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      5.29.
      
        [gedaagden] heeft verzocht om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat toewijzing van de vorderingen mogelijk de gedwongen verkoop van de woning van [gedaagde 1] met zich meebrengt. Dat zou voor [gedaagde 1] te grote gevolgen voor zijn woon- en leefomstandigheden met zich meebrengen, zeker in verhouding tot de hoogte van de schadevergoeding, aldus [gedaagden].
      
    
    
      5.30.
      
        [eisers] heeft aangevoerd dat hem het water aan de lippen staat. Er moeten herstelwerkzaamheden aan de woning worden uitgevoerd, maar [eisers] heeft op dit moment geen geld om de herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.
      
    
    
      5.31.
      Bij de beoordeling van de vraag of de beslissing al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moet aansluiting worden gezocht bij de rechtspraak van de Hoge Raad. Op grond daarvan moeten de belangen van partijen bij al dan niet uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op een rechtsmiddel is beslist. In het algemeen mag worden aangenomen dat, zolang niet van het tegendeel blijkt, degene die uitvoerbaarverklaring bij voorraad verlangt van een veroordeling tot betaling van een geldsom, het vereiste belang bij zodanige verklaring heeft. Mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, staan op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten worden meegewogen bij de belangenafweging.
      
    
    
      5.32.
      Zoals uit de aangehaalde rechtspraak blijkt, kan worden aangenomen dat [eisers] belang heeft bij de uitvoerbaarverklaring van de veroordeling. In dit geval is het belang van [eisers] des te meer aanwezig omdat hij het geld nodig heeft om de werkzaamheden in zijn woning te kunnen laten uitvoeren en de gebreken (met name de lekkage) spoedig te kunnen herstellen. Daar staat tegenover dat de executie van het vonnis ingrijpende en onomkeerbare gevolgen kan hebben voor [gedaagde 1]. De belangen van [eisers] wegen in dit geval zwaarder dan de belangen van [gedaagde 1]. Toewijzing van de vordering hoeft niet ontegenzeglijk verkoop van de woning met zich mee te brengen. Er kunnen ook andere verhaalsmogelijkheden zijn. Mocht executie inderdaad de verkoop van de woning met zich meebrengen, dan staan er voor [gedaagde 1] bovendien andere manieren open om – een buitenproportionele – executie tegen te gaan.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om een bedrag van € 11.198,55 (inclusief btw) aan vervangende schadevergoeding aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 juni 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om een bedrag van € 5.000,00 aan expertisekosten aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 28 juni 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om een bedrag van € 1.068,42 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eisers] te betalen;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om een bedrag van € 1.351,35 aan beslagkosten aan [eisers] te betalen;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.855,47, te vermeerderen met € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen aan de veroordeling heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.(SB)
      
    
  
  
     HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3531, recent nog HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536.
  
  
     HR 29 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2215.
  
  
     HR 27 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2602.
  
  
     HR 28 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0976.