ECLI:NL:RBROT:2025:6075, Rechtbank Rotterdam, 02-05-2025, 10507336 CV EXPL 23-13615
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Huurcommissie heeft gebreken in de woning vastgesteld en de huurprijs verlaagt tot 40%. Huurder eist herstel van de gebreken. Verhuurder stelt dat gebreken al zijn verholpen. De belangrijkste vraag in deze procedure is of de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken door verhuurder zijn verholpen. Vastgesteld moet worden of de gebreken die momenteel aanwezig zijn in de woning nog steeds dezelfde gebreken zijn of dat het inmiddels om nieuwe gebreken gaat die het gevolg zijn van het eigen handelen van huurder. Verder is van belang wat de omvang van de resterende gebreken is en of deze een huurprijsverlaging tot 40% rechtvaardigen. Huurcommissie heeft tijdens procedure op grond van artikel 16 lid 4 Uhw in verbinding met artikel 12 lid 5 Uhw onderzoek in de woning verricht en op basis daarvan geoordeeld dat de gebreken nog aanwezig zijn en de huurprijsverlaging in stand gelaten. De kantonrechter kan op basis van het onderzoeksrapport van de Huurcommissie geen eindbeslissing nemen omdat het onderzoek geen antwoord geeft op de hiervoor genoemde vragen. De kantonrechter is daarom voornemens om zich te laten voorlichten door een onafhankelijke deskundige.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10507336 CV EXPL 23-13615
    
    
    
      datum uitspraak: 2 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      gemachtigde: mr. P.K. Singh,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Acre B.V.,
      vestigingsplaats: Amersfoort,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: Agin Timmermans Gerechtsdeurwaarders.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Acre’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 29 september 2023 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          het tussenvonnis van 15 december 2023 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de e-mail van 5 januari 2024 van Acre, met één bijlage;
        
        
          de akte van [persoon A] van 2 mei 2024, met bijlagen;
        
        
          de akte van Acre van 30 mei 2024, met bijlagen;
        
        
          de rolbeslissing van 28 juni 2024;
        
        
          de akte van [persoon A] van 30 juli 2024;
        
        
          de rolbeslissing van 30 augustus 2024;
        
        
          de e-mail van Acre van 18 februari 2025, met één bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 februari 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [persoon A] en, namens zijn gemachtigde, mr. B.T. Stalpers aanwezig. Namens Acre waren de heer [persoon B] ( [naam functie] bij Acre), en, namens de gemachtigde, mr. M. Heeren aanwezig.
      
    
    
      1.3.
      Partijen zijn na de zitting in de gelegenheid gesteld om te onderzoeken of zij (alsnog) tot een minnelijke oplossing kunnen komen. De kantonrechter heeft daarom de zaak aangehouden tot de rolzitting van 20 maart 2025. Acre heeft op 27 februari 2025 per e-mail de kantonrechter laten weten dat partijen er niet in zijn geslaagd tot een minnelijke oplossing te komen. De kantonrechter heeft daarom bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de Huurcommissie
      
    
    
    
      2.1.
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 15 december 2023 Acre in de gelegenheid gesteld om een procedure op grond van artikel 16 lid 4 Uhw in verbinding met artikel 12 lid 5 Uwh bij de Huurcommissie te starten. Acre heeft op 5 januari 2025 deze procedure bij de Huurcommissie aanhangig gemaakt. Op 27 februari 2024 is door de Huurcommissie in de woning van [persoon A] onderzoek verricht. In het onderzoeksrapport zijn de volgende bevindingen opgenomen:
      
      
        
          ‘De muur van de slaapkamer zijn voor zover zichtbaar geen werkzaamheden aan verricht. De gevolgschade is nog zichtbaar op het behang maar daarvoor is de verhuurder in beginsel niet verantwoordelijk (zie foto 1). 
        
      
      
      
        
          Het plafond van de badkamer is vermoedelijk geverfd met een verkeerde verfsoort of is verkeerd voorbehandeld. Hierdoor is de huidige staat van het verfwerk (zie foto 2) in de badkamer slechter dan de staat voor herstel in 2022. Het plafond is wel droog (Teso 606-2).
        
      
      
      
        
          De betreffende gebreken zijn daarmee gedeeltelijk verholpen.’
        
      
      
    
    
      2.2.
      De Huurcommissie heeft op basis van dit onderzoek op 10 april 2024 uitspraak gedaan. Daarin heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de gebreken door Acre niet zijn hersteld en dat de huurprijsverlaging tot 40% in stand blijft.
      
    
    
      2.3.
      Acre is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft om die reden [persoon A] op 31 mei 2024 op grond van artikel 7:262 BW gedagvaard, welke procedure bij deze rechtbank bekend is onder zaaknummer 11146845 CV EXPL 24-14597. Hetgeen in de uitspraak van de Huurcommissie van 10 april 2025 is vastgesteld, is daardoor niet tussen partijen overeengekomen.
      
    
    
      2.4.
      Volgens Acre zijn tijdens de procedure bij de Huurcommissie verschillende processuele regels niet in acht genomen. Zij is namelijk door toedoen van de Huurcommissie niet aanwezig geweest bij het onderzoek en is vervolgens niet deugdelijk opgeroepen voor de hoorzitting die nadien heeft plaatsgevonden. Verder sluit het oordeel van de Huurcommissie volgens Acre ook niet aan op de bevindingen van de onderzoeker. Daarbij zijn de gebreken die de onderzoeker heeft geconstateerd volgens Acre nieuwe gebreken die het gevolg zijn van onvoldoende ventilatie door [persoon A] , waarvoor Acre niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat Acre de door de Huurcommissie in 2022 geconstateerde gebreken nog niet volledig heeft hersteld, zijn deze resterende gebreken volgens Acre slechts van geringe aard en rechtvaardigen die gebreken daarom niet een huurprijsverlaging tot 40%.
      
    
    
      2.5.
      
        [persoon A] meent daartegenover dat Acre gehouden is de resterende gebreken op te lossen en dat de door de Huurcommissie toegekende huurprijsverlaging geldt zolang Acre deze gebreken niet heeft hersteld. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. De kantonrechter is voornemens een deskundige aan te wijzen. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich over dat voornemen uit te laten.
      
      
        
          De vragen die relevant zijn om een eindbeslissing te kunnen nemen
        
      
      
    
    
      2.7.
      Zoals in het tussenvonnis van 29 september 2023 al is overwogen, is de belangrijkste vraag in deze procedure of de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken op 27 mei 2022 door Acre zijn verholpen. Het antwoord op die vraag is beslissend voor de beantwoording van de vervolgvragen of Acre (nog) gehouden is tot herstel, welke huurprijs tussen partijen geldt en of sprake is van een onverschuldigd betaald bedrag of van een betalingsachterstand. 
      
    
    
      2.8.
      De gebreken waar het in deze procedure om gaat, zijn een vocht- en schimmelplek op het plafond van de badkamer boven het toiletgedeelte en een vochtplek op de wand en het plafond van de slaapkamer die zijn ontstaan als gevolg van een lekkage in de badkamer van de bovenburen in 2021. Deze gebreken zijn begin 2022 door de Huurcommissie geconstateerd en aanleiding geweest om de huurprijs tot 40% te verlagen. De vraag is dus of deze gebreken nog steeds (gedeeltelijk) aanwezig zijn of dat deze volledig door Acre zijn hersteld. 
      
    
    
      2.9.
      Volgens het onderzoeksrapport van de Huurcommissie zou op dit moment nog sprake zijn van schade aan het behang in de slaapkamer en slecht verfwerk in de badkamer. Het is de vraag of dit nog steeds dezelfde gebreken zijn, die het gevolg zijn van de lekkage vanuit de badkamer van de bovenburen in 2021, of dat het inmiddels om nieuwe gebreken gaat die het gevolg zijn van het eigen handelen van [persoon A] – slecht ventileren – waarvoor Acre niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Er dient, met andere woorden, vastgesteld te worden wat de oorzaak is van de op dit moment aanwezige gebreken. 
      
    
    
      2.10.
      Verder is van belang wat de omvang van de resterende gebreken is en of deze een huurprijsverlaging tot 40% rechtvaardigen. Anders dan [persoon A] stelt, staat het de kantonrechter namelijk wel degelijk vrij om het kortingspercentage te wijzigen wanneer de gebreken al gedeeltelijk door Acre zijn hersteld. Op grond van artikel 7:207 BW dient de vermindering van de huurprijs immers evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van de gebreken. Daarbij blijkt uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie dat zij het kortingspercentage kan wijzigen indien de gebreken gedeeltelijk zijn hersteld. Dat de Huurcommissie van die bevoegdheid in haar uitspraak van 10 april 2024 geen gebruik heeft gemaakt, doet daar niet aan af. De vraag of de gebreken zijn hersteld en of de huurprijsverlaging tot 40% van toepassing dient te blijven, is dus, ander dan [persoon A] stelt, geen ja/nee vraag. 
      
      
        
          De kantonrechter is voornemens een deskundige in te schakelen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter kan op basis van het onderzoeksrapport van de Huurcommissie geen eindbeslissing nemen. Nog los van de vraag of het onderzoek van de Huurcommissie deugdelijk tot stand is gekomen, geeft het onderzoek namelijk geen antwoord op de hiervoor besproken vragen. De kantonrechter is daarom voornemens om zich (alsnog) te laten voorlichten door een onafhankelijke deskundige. 
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkundige gebreken en dat in elk geval de volgende vragen aan de deskundige dienen te worden voorgelegd:
      
        
          Is er op het plafond van de badkamer boven het toiletgedeelte een vocht- en/of schimmelplek aanwezig? Zo ja, wat is de omvang van deze vocht- en/of schimmelplek? 
        
        
          Is er op de wand en het plafond van de naastgelegen slaapkamer een vocht- en/of schimmelplek aanwezig? Zo ja, wat is de omvang van deze vochtplek en/of schimmelplek? 
        
        
          Voor zover het antwoord op vragen a) en/of b) bevestigend luidt, vinden die vocht- en/of schimmelplekken hun oorzaak in de lekkage in de badkamer van de bovenburen in 2021 of hebben deze een andere oorzaak?
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen die voor de verdere beoordeling van belang zijn?
        
      
      
    
    
      2.13.
      Acre draagt de bewijslast van de stelling dat de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken op 27 mei 2022 zijn hersteld. Zij dient daarom het voorschot voor de kosten van de deskundige te betalen. In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
    
    
      2.14.
      Voordat de kantonrechter overgaat tot het benoemen van een deskundige, worden partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om een deskundige te benoemen, de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het de voorkeur verdient dat partijen (zo mogelijk) gezamenlijk één persoon voordragen die als deskundige kan worden benoemd. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken, moeten partijen motiveren waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking kan komen. De kantonrechter zal dan hetzij een van de door partijen aangedragen deskundigen benoemen, hetzij een door de kantonrechter zelf te selecteren deskundige benoemen.
      
    
    
      2.15.
      De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van donderdag 5 juni 2025 om 11:30 uur, zodat partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over hetgeen bij 2.14. is overwogen. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk één week voor de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 5 juni 2025 om 11:30 uur, zodat partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over hetgeen bij 2.14. is overwogen;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk één week voor de hiervoor genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de akte van de wederpartij;
      
    
    
      3.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
    
  
  
     Gebrekenboek Huurcommissie, par. 3.3.2.