ECLI:NL:RBOBR:2025:2741, Rechtbank Oost-Brabant, 15-05-2025, 24/86
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt. Vierkante meterprijs is niet afgeleid van de drie verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, maar van meer – niet kenbare – verkoopcijfers. Correctie voor bouwjaar komt de rechtbank te groot voor. Geen vergoeding voor “schriftelijke hoorzitting''.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/86
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), 
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.		In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] . 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 453.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 21 november 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Eiser heeft hierop gereageerd. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser en de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.		Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning). 
    
    
    
      2.1.
      
        De woning is een in 1988 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in [woonplaats] . De woning bestaat uit een hoofdbouw van 149 m², een vrijstaande garage van 36 m², een dierenverblijf, een tuinhuis/blokhut, een overkapping/luifel van 11 m², een carport van 
        15 m² en een dakkapel van 4 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 780 m². Beoordeling door de rechtbank
      
      
    
  
  
    Rechtsgeldige machtiging in beroep
    3. De rechtbank ziet zich eerst gesteld voor de vraag of Previcus bevoegd was op grond van de eerdere machtiging van eiser in bezwaar, die was gegeven aan Eerlijke WOZ, en op grond van een doormachtiging die Eerlijke WOZ aan Previcus heeft verstrekt, eiser te vertegenwoordigen in beroep. De rechtbank heeft op 10 juli 2024 op grond van artikel 8:24, tweede lid, en artikel 8:45, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een beslissing genomen in deze zaak. In deze beslissing is, kort gezegd, Previcus in de gelegenheid gesteld schriftelijke inlichtingen te geven waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat Previcus gemachtigd is om eiser in beroep te vertegenwoordigen. Op 12 augustus 2024 heeft Previcus een (algemene) gemotiveerde reactie gegeven. Op grond daarvan heeft de rechtbank bij brief van 28 september 2024 Previcus laten weten niet langer aanleiding te zien om te twijfelen aan de bevoegdheid van Previcus om namens eiser beroep in te stellen en hem in de beroepsprocedure te vertegenwoordigen. Dat betekent dat Previcus, en daarmee de heer [naam] , door eiser rechtsgeldig is gemachtigd in beroep.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
    
    5. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    6. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 453.000) onderbouwd met een beroepenmatrix, opgesteld door taxateur H.J.M. Venner. De woning is in dat rapport getaxeerd op € 460.000. Eiser bepleit een waarde van € 415.000. 
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
    8. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport van taxateur Venner.
    
    9. Op de zitting heeft eisers gemachtigde de gronden over de gedateerde badkamer en keuken ingetrokken. Deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank daarom niet meer. 
    10. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] in [woonplaats] en [adres] in [plaats] . De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. Het betreffen vrijstaande woningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. 
    
    
      10.1.
      Om de waarde te kunnen bepalen, heeft de heffingsambtenaar het gebruiksoppervlak (gbo) van de woning als uitgangspunt genomen. Bij de waardering van woningen maakt de heffingsambtenaar gebruik van staffels gbo per bouwjaarklasse met daaraan gekoppeld de eenheidsprijzen per m². Uit deze staffels blijkt dat woningen met een recenter bouwjaar een hogere prijs per m² hebben dan woningen van een ouder bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft in bijlage 3 bij de beroepenmatrix vier staffels gbo overgelegd van de prijs per m² van de woning en de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      10.2.
      Uit wat de heffingsambtenaar daarover op de zitting heeft verteld, begrijpt de rechtbank dat de m²-prijs van de staffels gbo per bouwjaarklasse het resultaat is van alle verkopen van een bepaald type woning uit een bepaalde bouwperiode in een bepaald tijdvak in de gemeente [woonplaats] . Deze verkopen geven een gemiddelde m²-prijs van woningen uit een bepaalde bouwperiode in een tijdvak. De heffingsambtenaar vergelijkt de woning met drie objecten uit een andere bouwperiode, waaraan dus andere verkopen ten grondslag hebben gelegen. Voor de rechtbank staat daarmee vast dat de m²-prijs van de woning niet is afgeleid van de drie verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten maar dat meer – niet kenbare – verkoopcijfers zijn gebruikt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting bovendien toegelicht dat er niet gekozen is om verkopen die vallen binnen de range van de bouwjaarklasse van de woning (1985-1990) te nemen, omdat die objecten minder goed vergelijkbaar zouden zijn met de woning. Het komt de rechtbank niet logisch voor om de staffel voor die bouwjaarklasse dan toch ongecorrigeerd toe te passen. Daar komt bij dat de correctie voor de bouwjaarklasse feitelijk neerkomt op een correctie van ongeveer € 300 per eenheid m². Die correctie komt de rechtbank te groot voor, gelet op het gemiddelde verschil van 10 jaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar daar geen toereikende verklaring voor kunnen geven. 
      
    
    
      10.3.
      De rechtbank is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      11. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, moet de heffingsambtenaar beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat eiser hierin niet is geslaagd. De rechtbank begrijpt dat eiser een waarde bepleit van € 415.000. Eiser heeft zich hierbij gebaseerd op het gemiddelde per eenheid m² van de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar heeft hierbij geen correctie toegepast voor bouwjaar. Ook is de berekening niet nader inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiermee onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.
      
      12. Omdat beide partijen niet in hun bewijslast zijn geslaagd, zal de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 435.000.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is gegrond. Dit betekent dat eiser gelijk krijgt. De waarde van zijn woning wordt verlaagd, net als de aan hem opgelegde aanslag OZB.
    
    
    
      13.1.
      Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van zijn proceskosten. Deze kosten bedragen € 2.614,26 en moeten door de heffingsambtenaar worden betaald. Die kosten zijn als volgt opgebouwd.
      
    
    
      13.2.
      De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1814. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend (één punt) en deelgenomen aan de zitting (één punt). De waarde per punt bedraagt € 907 en de wegingsfactor is 1. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wat betreft de beroepsfase geen toepassing vindt, omdat de uitspraak op bezwaar voor 1 januari 2024 is bekendgemaakt.
      
    
    
      13.3.
      Het beroep van eiser is niet inhoudelijk en tegelijkertijd met een groot aantal andere beroepen behandeld tijdens een op 26 maart 2024 gehouden inlichtingencomparitie. De rechtbank heeft eerder gemotiveerd overwogen hiervoor bij een gegrond beroep per individuele beroepszaak een vergoeding van € 25 toe te kennen. Partijen hebben in deze zaak geen daarvan afwijkende vergoeding bepleit, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet een andere vergoeding toe te kennen.
      
    
    
      13.4.
      De proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt op grond van het Bpb in totaal € 775,26. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend (één punt). De waarde per punt bedraagt € 647 en de wegingsfactor is 1. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wat betreft de bezwaarfase geen toepassing vindt, omdat de aanslag is opgelegd voor 1 januari 2024. Daarnaast heeft eiser in bezwaar een taxatierapport ingediend en de kosten daarvan stelt de rechtbank vast op € 128,26 (2 uur x € 53 vermeerderd met BTW).
      
    
    
      13.5.
      De rechtbank kent geen vergoeding toe voor de in de bezwaarfase gehouden “schriftelijke hoorzitting”. Het Bpb bevat geen bepaling op grond waarvan deze proceshandeling voor vergoeding in aanmerking komt. Het staat partijen vrij om af te spreken dat in plaats van het houden van een hoorzitting een aanvullend bezwaarschrift wordt ingediend wat dan bij een gegrondverklaring van het bezwaar ertoe leidt dat de heffingsambtenaar dit bij de berekening van de proceskosten aanmerkt als een hoorzitting. De heffingsambtenaar is (op grond van het vertrouwensbeginsel) aan zo’n afspraak gebonden, maar de rechtbank niet.
      
    
    
      13.6.
      Verder moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
      
    
    
      13.7.
      De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak;
      
      
        stelt de waarde van de woning aan de [adres] voor het kalenderjaar 2023, per waardepeildatum 1 januari 2022, vast op € 435.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting vermindert overeenkomstig deze waarde;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 51;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 2.614,26 aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van 
      M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 15 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
      griffier											rechter		
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. 
    
    
  
  
    
      Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     Hoge Raad, 14 oktober 2005,  ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest)
    
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 21 november 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:5587, overweging 24.
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overweging 7, en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1.
  
  
     Artikel 30, vierde lid, van de Wet WOZ.