ECLI:NL:RBDHA:2025:5068, Rechtbank Den Haag, 26-03-2025, C/09/671764 / HA ZA 24-737
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Drie vonnissen (in de zaken C/09/671764 / HA ZA 24-737, C/09/663662 / HA ZA 24-285 en C/09/669287 / HA ZA 24-579) over het gebruik van stroken grond van het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard door particulieren in Rotterdam. 
      
      Het hoogheemraadschap is eigenaar van een perceel grond dat onder meer een sloot omvat. Aan één kant van de sloot bevinden zich woningen met tuinen. In 2021 heeft het hoogheemraadschap onderzoek gedaan en nametingen verricht en daaruit is gebleken dat verschillende bewoners van de betreffende woningen gebruik maken van een stukje grond van het hoogheemraadschap aan de slootkant. In deze procedures is tussen het hoogheemraadschap en bewoners in geschil of de bewoners door verjaring eigenaar of erfpachter zijn geworden van het strookje grond aan de slootkant dat zij gebruiken. 
      
      De rechtbank acht het ontbreken van een (hoog) hekwerk aan de slootkant niet doorslaggevend voor de vraag of de bewoners (of hun rechtsvoorganger) de strook grond in bezit genomen hebben en sprake is van bezitsverlies aan de kant van het hoogheemraadschap. Uit het inrichten van de strook grond als tuin en het aanbrengen van walbeschoeiing alleen kan geen ondubbelzinnig bezit worden afgeleid. Door het op duurzame wijze aanbrengen van een terras of vlonder op de strook grond, al dan niet in combinatie met een door de bewoner aangebrachte beschoeiing, is het bezit van het hoogheemraadschap wel verloren gegaan. Hierdoor kon het hoogheemraadschap niet meer vrijelijk beschikken over de grond onder het terras/de vlonder. Het terras/de vlonder was bovendien goed zichtbaar voor het hoogheemraadschap waardoor het bezit een openbaar karakter heeft. 
      
      De rechtbank komt tot het oordeel dat sprake is van bezit te goeder trouw en dat de verjaringstermijn van 10 jaar (ruimschoots) is voltooid, zodat de bewoners door verkrijgende verjaring eigenaar of erfpachter zijn geworden van de strook grond.
      
       Voor de andere twee vonnissen zie ECLI:NL:RBDHA:2025:5036 en ECLI:NL:RBDHA:2025:5069

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel 
    
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/671764 / HA ZA 24-737
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam 1]
         te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [naam 1] ,
      advocaat: mr. T.H. Liebregts, te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN KRIMPENERWAARD te Rotterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: HHSK,
      advocaat: mr. G.J.M. de Jager, te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat deze zaak over? 
    
    
      1.1.
      HHSK is eigenaar van een watergang met oever in [plaats] . [naam 1] is erfpachter van een perceel dat aan de achterkant grenst aan het perceel van HHSK. [naam 1] heeft een strook grond langs de oever van de watergang bij haar tuin getrokken. Met een beroep op verkrijgende en bevrijdende verjaring vordert [naam 1] een verklaring voor recht dat zij erfpachter van de strook grond geworden.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 26 juli 2024, met producties 1 tot en met 9:
      - het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2024, waarbij de zaak is verwezen naar de rechtbank Den Haag; 
      - de conclusie van antwoord met eis in reconventie van 16 oktober 2024, met producties 1 tot en met 16; 
      - het tussenvonnis van 6 november 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de conclusie van antwoord in reconventie van 8 januari 2025, met productie 10;
      - de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      2.3.
      Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [naam 1] is erfpachter van een perceel grond met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding 1] , plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats] (hierna: [perceel 1] ). HSSK is eigenaar van dit perceel. Op het perceel staat een woning, waarin [naam 1] woont. 
      
    
    
      3.2.
      HHSK is ook eigenaar van het perceel met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding 2] (hierna: [perceel 2] ), dat aan de zuidkant van [perceel 1] grenst. Op [perceel 2] liggen een groenstrook en (een deel van) de sloot. Op onderstaande kadastrale tekening zijn de [perceel 1] en [perceel 2] zichtbaar, waarbij de rechtbank op de onderstaande tekening ter verduidelijking het perceelnummer [perceel 2] heeft toegevoegd):
      
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      3.3.
      In 2009 heeft [naam 1] heeft het erfpachtrecht van [perceel 1] onder algemene titel verkregen na het overlijden van haar echtgenoot de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 2] heeft het erfpachtrecht in 1990 op grond van een koopovereenkomst verkregen van de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 3] is (vanaf 1983) de eerste erfpachter van [perceel 1] en bewoner van de woning.
      
    
    
      3.4.
      HHSK heeft [naam 1] per brief van 4 november 2021 onder meer geschreven:
      
      
        “Het hoogheemraadschap heeft onlangs onderzoek gedaan naar het gebruik van grond in diens gebied. Uit dit onderzoek blijkt dat verschillende inwoners en bedrijven gebruikmaken van grond waar het hoogheemraadschap eigenaar van is. Wij vermoeden dat u ook grond van het hoogheemraadschap gebruikt.
        
          (…)
        
        
          Volgens onze gegevens gebruikt u grond van het hoogheemraadschap aan de achterkant van uw woning aan de [adres 1] te (3056 LB) [plaats] .”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Nadat een landmeter van HHSK de percelen 588 en 1589 heeft opgemeten, heeft HHSK [naam 1] per brief van 3 februari 2022 onder meer geschreven:
      
      
        
          “Uit de meting op locatie is gebleken dat u aan de achterkant van uw woning aan de [adres 1] grond van het hoogheemraadschap in gebruik heeft. De oppervlakte van deze grond is in totaal 15 m2.”  In deze brief heeft HHSK [naam 1] aangeboden om de strook grond die is gelegen tussen de kadastrale grens aan de zuidkant van [perceel 1] en de sloot (hierna: de strook grond), te huren voor een bedrag van € 1,66 per m2 (met jaarlijkse indexatie).
      
      
    
    
      3.6.
      Op de onderstaande afbeelding is de strook grond als een blauw vlak aangegeven. 
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.7.
      De strook grond is bij de tuin van [naam 1] betrokken. Er is een beschoeiing geplaatst, de grond is geëgaliseerd, er is worteldoek geplaatst en er is een houten raster met daarop een houten terras geplaatst. [perceel 1] en de strook grond zijn niet afgesloten (geweest) aan de zijde van de sloot.
      
    
    
      3.8.
      
        [naam 1] heeft aanvankelijk in correspondentie met HHSK het standpunt ingenomen dat zij door verjaring eigenaar van de strook grond is geworden. Later heeft [naam 1] zich op het standpunt gesteld dat zij door verjaring erfpachter is geworden. HHSK heeft het beroep op verjaring afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [naam 1] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (verkort weergegeven):
      
      
        primair:
        i. een verklaring voor recht dat [naam 1] door verjaring erfpachter is geworden van de strook grond;
        ii. dat HHSK moet meewerken aan de inschrijving in de openbare registers;
      
      
      
        subsidiair:
        iii. een verklaring voor recht dat de vordering van HHSK tot opheffing van de onrechtmatige toestand is verjaard;
      
      
      
        in alle gevallen:
        iv. HHSK te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [naam 1] legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring ex artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek (BW) respectievelijk artikel 3:105 lid 1 BW jo. 3:306 BW. [naam 1] is daardoor erfpachter van de strook grond geworden. Subsidiair stelt [naam 1] dat HHSK ex artikel 3:314 lid 1 BW jo. 3:306 BW geen opheffing meer kan vorderen van een onrechtmatige toestand.
      
    
    
      4.3.
      HHSK voert verweer. HHSK concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure, eventueel vermeerderd met wettelijke rente. Op de stellingen van partijen zal bij de beoordeling – voor zover van belang – nader worden ingegaan. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      HHSK vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (verkortweergegeven):
      
      
      
        primair:
      
      i. [naam 1] te veroordelen om de strook grond binnen 30 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
      ii. [naam 1] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 124,50;
      
      
        subsidiair, onder de voorwaarde dat de conventionele vordering inzake de verklaring voor recht wordt toegewezen:
        iii. een verklaring voor recht dat op de strook grond dezelfde algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn als op [perceel 1] ;
        iv. [naam 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.483,50 aan canon;
      
      
      
        in alle gevallen:
      
      v. [naam 1] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      4.5.
      HHSK legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat geen sprake is van verjaring. De strook grond wordt zonder recht of titel door [naam 1] gebruikt, zodat HHSK ontruiming van de strook grond en een gebruiksvergoeding vordert die gelijk is aan de voorgestelde huurprijs. Voor zover sprake is van verjaring, moeten volgens HHSK dezelfde algemene erfpachtvoorwaarden op de strook grond van toepassing worden verklaard en moet canon worden betaald voor de strook grond.
      
    
    
      4.6.
      
        [naam 1] voert verweer. [naam 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van HHSK in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van HHSK, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van HHSK in de kosten van deze procedure, eventueel vermeerderd met wettelijke rente. Op de stellingen van partijen zal bij de beoordeling – voor zover van belang – nader worden ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Wat is de kern van deze zaak?
      
    
    
    
      5.1.
      Het geschil tussen partijen draait om de vraag of [naam 1] door verjaring erfpachter van de strook grond is geworden, doordat zij en haar rechtsvoorgangers de grond meer dan tien dan wel twintig jaar in bezit hebben gehad. De rechtbank komt hierna tot het oordeel dat [naam 1] de strook grond meer dan tien jaar in bezit heeft gehad en door verkrijgende verjaring een erfpachtrecht op de strook grond heeft verkregen. 
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
    
    
      5.2.
      Diegene die te goeder trouw een onroerende zaak voor meer dan tien jaar onafgebroken in zijn bezit heeft, wordt op grond van verjaring rechthebbende (artikel 3:99 lid 1 BW). Degene die een onroerende zaak voor meer dan twintig jaar in bezit heeft, wordt na twintig jaar op grond van bevrijdende verjaring rechthebbende (artikel 3:105 BW jo artikel 3:306 BW) De vraag of sprake is van bezit moet worden beoordeeld naar de verkeersopvattingen op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Dit is een objectieve maatstaf en alle relevante omstandigheden van het geval moeten daarbij in aanmerking worden genomen. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn. Dit betekent dat de bezitter zich op een manier moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn (vgl. Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). Bezit wordt onder andere verkregen door feitelijke machtsverschaffing (artikelen 3:112 en 3:113 lid 1 BW). Wanneer het goed in bezit is van een ander, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen daarvoor onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). Er moet sprake zijn van een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan (vgl. Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743). De drempel voor het aannemen van inbezitneming van een onroerend goed is hoog (conclusie AG Rank-Berenschot van 30 september 2022, ECLI:NL:PHR:2022:876, ro. 4.25). 
      
    
    
      5.3.
      In deze zaak geldt dat [naam 1] erfpachter van het [perceel 2] is, hetgeen betekent dat zij nooit een grotere pretentie dan erfpachter van de strook grond kan hebben. Erfpacht is een beperkt recht. Doorgaans wordt aangenomen dat bezit van beperkte rechten niet te snel aangenomen kan worden. De gedachte is dan dat de machtsuitoefening van iemand die zich gedraagt als gerechtigde tot een beperkt recht (bijv. een erfdienstbaarheid) in de praktijk niet goed te onderscheiden is van de machtsuitoefening van iemand die op grond van een persoonlijk recht gebruik maakt van de onroerende zaak. Dit geldt echter niet voor de inbezitneming van een recht van erfpacht. Immers, de bezitshandelingen van een gerechtigde van een recht van erfpacht zijn in de praktijk dezelfde handelingen als die van een gerechtigde van een eigendomsrecht. De rechtbank zal dan de gestelde bezitsdaden van [naam 1] en haar rechtsvoorgangers dan ook op dezelfde manier beoordelen als ware zij eigenaar geweest van [perceel 1] .
      
      
        
          Ondubbelzinnig bezit van (de rechtsvoorgangers van) [naam 1]
        
      
      
    
    
      5.4.
      Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rusten op [naam 1] , die zich op het rechtsgevolg verjaring beroept, de stelplicht en zo nodig de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij en haar rechtsvoorgangers bezitter van de strook grond zijn geworden en dit gedurende de verjaringstermijn zo is gebleven. [naam 1] heeft in dat verband gesteld dat de strook grond sinds 1983, althans in ieder geval voor een onafgebroken periode van meer dan twintig  onafgebroken in bezit is geweest van haarzelf en haar rechtsvoorgangers. 
      
    
    
      5.5.
      Ter onderbouwing van haar vordering beroept [naam 1] zich op de volgende stukken:
      
      - een schriftelijke verklaring van de heer [naam 4] , de buurman die sinds 1983 in de woning op het naastgelegen perceel ( [adres 2] te [plaats] ) woont. Hij heeft verklaard dat in de tuinen achter de woningen en op de strook grond aanvankelijk stenen en riet aanwezig waren. Samen met [naam 3] heeft [naam 4] de beschoeiing, het houten frame en het terras / vlonder (hierna: het terras) geplaatst;
      - een foto van 14 april 2004, de dag waarop [naam 1] met [naam 2] in het huwelijk getreden is. Op de foto is het terras zichtbaar. [naam 1] en [naam 2] zitten op een stoel op het terras, voorafgaand aan de huwelijksvoltrekking. [naam 1] heeft aangevoerd dat op het moment dat deze foto genomen is de planken van het terras (ongeveer) een jaar eerder zijn vervangen;
      - diverse foto’s van de tuin en het terras. Hierop is zichtbaar dat één zijkant van de tuin (aan de zijde van [adres 2] te [plaats] ) is afgesloten met een hoge schutting. De andere zijkant van de tuin is afgesloten met een hekwerk. De planken van het houten terras zijn (veel) nieuwer dan het houten frame waarop de planken van het terras rusten; en
      - twee luchtfoto’s uit 1981 en 1986. Op de luchtfoto uit 1981 is volgens [naam 1] het bouwterrein achter de woning zichtbaar. Op de luchtfoto uit 1986 is volgens [naam 1] een driehoek/structuur van het terras zichtbaar.
      
    
    
      5.6.
      HHSK betwist dat sprake is van ondubbelzinnig bezit. Het aanbrengen van de beschoeiing levert volgens HHSK geen bezitsdaad op, omdat de beschoeiing alleen is bedoeld om de overige grond te beschermen tegen het water en omdat de beschoeiing vanwege het terras niet zichtbaar is geweest voor HHSK. Ook kan geen sprake van bezit zijn omdat – hoewel de tuin inclusief de strook grond niet vanaf de zijkanten kan worden betreden – HHSK altijd toegang tot de strook grond heeft gehad vanaf het water, aldus HHSK. Aan de waterzijde is de strook grond niet afgeschermd.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank oordeelt over het beroep op verjaring als volgt.
      
    
    
      5.8.
      Een belangrijk geschilpunt tussen partijen betreft de omstandigheid dat de strook grond aan de zijde van de sloot niet is afgesloten met een (hoog) hekwerk. Hierdoor heeft HHSK nog steeds een mogelijkheid om toegang te krijgen tot de strook grond vanaf de sloot. De rechtbank acht het in dit verband relevant dat de sloot, die niet is aangesloten op ander (openbaar) (vaar)water, een natuurlijke afscheiding van de strook grond vormt. Het belemmert derden de toegang tot de strook grond. Ook HHSK kan zich uitsluitend toegang verschaffen tot de strook grond via een schip of ponton dat aan de overzijde van de sloot te water gelaten wordt. Toegang tot de strook grond vanaf [perceel 2] ter hoogte van de percelen die naast [perceel 1] gelegen zijn, is niet mogelijk. De rechtbank acht het ontbreken van een (hoog) hek onder deze omstandigheden niet doorslaggevend voor de vraag of [naam 1] en haar rechtsvoorgangers de strook grond in bezit genomen hebben en sprake is van bezitsverlies aan de zijde van HHSK. Bezitsverlies vereist namelijk niet dat de oorspronkelijk eigenaar/bezitter feitelijk geen enkele macht meer kan uitoefenen of dat een stuk grond geheel is afgesloten. Het is voldoende dat de machtsuitoefening van de nieuwe bezitter zodanig is dat deze het bezit van de oorspronkelijke bezitter naar verkeersopvattingen teniet doet. Of dat het geval is, zal de rechtbank hierna beoordelen.
      
    
    
      5.9.
      
        [naam 1] heeft zich beroepen op drie bezitsdaden: (i) de strook grond is ingericht als tuin; (ii) er is over de volle breedte van de strook grond aan de walkant een beschoeiing aangebracht; en (iii) er is een terras over de beschoeiing heen gebouwd. De rechtbank zal deze drie bezitsdaden hierna beoordelen.
      
    
    
      5.10.
      Uit hetgeen [naam 1] naar voren heeft gebracht, volgt dat de strook grond vanaf 1983 ingericht is als tuin van [naam 1] en haar rechtsvoorgangers. Dit feitelijk gebruik is als zodanig niet betwist door HHSK. Visueel gezien maakt de strook grond deel uit van de tuin van [perceel 1] . Maar, zoals HHSK terecht heeft aangevoerd, kan aan het inrichten van de strook grond als tuin, geen ondubbelzinnig bezit worden afgeleid. Dit feitelijk gebruik kan hooguit ondersteunend zijn aan andere bezitsdaden. 
      
    
    
      5.11.
      Ten aanzien van de beschoeiing en het terras overweegt de rechtbank het volgende. [naam 1] heeft aangevoerd dat het terras sinds 1983 aanwezig is. HHSK heeft betwist dat het terras vanaf 1983 aanwezig is, maar heeft ter zitting wel erkend dat dit het geval is vanaf 2004. Nu een terras zonder beschoeiing niet goed voorstelbaar is, althans HHSK heeft niets aangevoerd waaruit het tegendeel blijkt, heeft de rechtbank aangenomen dat de stelling van [naam 1] en de erkenning van HHSK zowel zien op het terras als de beschoeiing. Voor de plaatsing van het terras is de rietkraag weggehaald en een beschoeiing geplaatst over de volle breedte van de strook grond. Verder is op de plaats waar het terras gerealiseerd is, de grond geëgaliseerd, worteldoek aangebracht en een houten raster geplaatst. De rechtbank is van oordeel dat deze combinatie van handelingen HHSK niet meer vrijelijk kan beschikken over de oever en de grond die onder het terras gelegen is, waardoor het bezit ervan teniet gegaan is. Bij deze beoordeling kent de rechtbank grote betekenis toe aan de omstandigheid dat de beschoeiing en de constructie waarop het terras rust, op duurzame wijze met de grond verenigd zijn. Deze constructie was voor HHSK goed zichtbaar waardoor het een openbaar karakter heeft. Uit de realisatie en instandhouding van het terras op de beschoeiing had HHSK een bezitspretentie van (de rechtsvoorgangers van) [naam 1] moeten afleiden. 
      
    
    
      5.12.
      HHSK heeft, op zichzelf terecht, aangevoerd dat het plaatsen van een beschoeiing, naar de verkeersopvatting beoordeeld, niet aangemerkt hoeft te worden als een ondubbelzinnige bezitsdaad. De beschoeiing kan immers ook bedoeld zijn om afkalving, en daarmee aantasting van het erfpachtrecht, tegen te gaan. Dat is in dit geval anders, nu op/over de beschoeiing, op duurzame wijze, het terras is gebouwd. Die combinatie van handelingen maakt dat in onderhavige zaak naar de verkeersopvatting wel sprake is van een bezitsdaad. Daarbij is de omstandigheid dat het terras niet over de volle breedte van de strook grond gebouwd is, niet doorslaggevend. Het terras is voldoende groot om, in combinatie met de beschoeiing, als bezitsdaad te kunnen worden aangemerkt voor de hele strook.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank overweegt verder dat de beschoeiing en het terras kenbaar geweest zijn, althans hadden kunnen zijn, voor HHSK. Het perceel dat aan de overzijde van de sloot gelegen is, is eigendom van HHSK. Tijdens de mondelinge behandeling heeft HHSK aangevoerd dat de sloot achter het perceel iedere vijf of tien jaar door HHSK wordt gebaggerd. Ook voert HHSK tweemaal per jaar een inspectie en onderhoud uit aan de overzijde van de sloot (aan de zuidkant). Vanaf de overzijde van de sloot zijn de tuin en het terras van [naam 1] goed zichtbaar waardoor het bezit van (de rechtsvoorgangers van) [naam 1] een openbaar karakter heeft.
      
    
    
      5.14.
      Tot slot heeft HHSK zich, met een verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 15 december 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:12259) op het standpunt gesteld dat geen sprake is van ondubbelzinnig bezit, omdat [naam 1] en haar gemachtigde zich aanvankelijk op het standpunt hebben gesteld dat zij eigenaar van de strook grond is geworden wegens verjaring, terwijl [naam 1] daarna heeft gesteld dat zij erfpachter is geworden. Dit verweer van HHSK slaagt niet. In de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland stond de vraagt centraal of door verjaring ofwel de eigendom is overgegaan ofwel een erfdienstbaarheid is ontstaan. Voor beide gelden andere bezitsdaden. In onderhavige zaak gaat het om de (verkrijgende) verjaring van een recht van erfpacht. HHSK heeft ter zitting bevestigd dat een bezitsdaad in het geval van erfpacht dezelfde uiterlijke kenmerken vertoont als in het geval van eigendom, terwijl dat bij een erfdienstbaarheid niet het geval is. Dit heeft de rechtbank ook overwogen in randnummer 5.3. De rechtbank is dan ook van oordeel dat aan deze wisselende juridische kwalificatie van het bezit geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, en zij gaat daarom ook voorbij aan dit verweer.
      
    
    
      5.15.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben [naam 1] en haar rechtsvoorgangers zich met deze wijze van gebruik, inrichting en vormgeving van de strook grond zodanig gedragen dat naar buiten toe kenbaar was dat zij pretendeerden erfpachter te zijn van de strook grond. Tussen partijen staat vast dat dat tuininrichting, de beschoeiing en het terras in ieder geval vanaf 14 april 2004 aanwezig zijn en dat – in ieder geval – vanaf dat moment de verjaringstermijn is gaan lopen.
      
      
        
          Bezit te goeder trouw
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [naam 1] heeft een beroep op verkrijgende en bevrijdende verjaring gedaan. Voor een beroep op verkrijgende verjaring geldt dat sprake moet zijn van bezit te goeder trouw (artikel 3:99 BW). Van bezit te goeder trouw is sprake als hij die zich als rechthebbende beschouwt, zich ook redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). De goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het ontbreken van de goede trouw moet worden bewezen, in dit geval door HHSK (zie artikel 3:118 lid 3 BW). 
      
    
    
      5.16.
      De rechtbank overweegt dat HHSK er niet in geslaagd is het ontbreken van de goede trouw te onderbouwen. De afmeting van de strook grond, in verhouding tot [perceel 1] , is onvoldoende groot dat (de rechtsvoorgangers van) [naam 1] hadden moeten vermoeden dat de strook grond geen onderdeel was van [perceel 1] . Daarbij laat de rechtbank in het bijzonder meewegen dat de gedachte dat [perceel 1] doorloopt tot aan de sloot, niet onlogisch is. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de kadastrale tekening, zelfs in het geval die deel zouden uitmaken van de openbare registers, bijvoorbeeld als een tekening gevoegd bij de leveringsakte, [naam 1] en haar rechtsvoorgangers niet eenvoudig hadden kunnen opmaken hoe de sloot precies loopt. [perceel 2] is breder dan de sloot en de ligging van de sloot ten opzichte van [perceel 1] blijkt niet uit kadastrale tekening. Verder is gesteld noch gebleken dat in het veld duidelijk herkenbare punten zijn waaruit [naam 1] en haar rechtsvoorgangers hadden moeten afleiden dat zij de strook grond mogelijk zonder titel in bezit hebben genomen. Dit alles maakt dat er voor [naam 1] en haar rechtsvoorgangers onvoldoende aanleiding is geweest om te vermoeden dat zij de strook grond in bezit hebben genomen.
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat sprake is van bezit te goeder trouw. Tussen partijen staat vast dat de handelingen, die naar het oordeel van de rechtbank in hun onderlinge samenhang als bezitsdaden moeten worden gekwalificeerd, verricht zijn in voor 14 april 2004. Dit betekent dat de verjaringstermijn voor verkrijgende verjaring van tien jaar is voltooid op 14 april 2014. Dit is ruimschoots voor de eerste aanschrijving van HHSK op 6 november 2021. Voor zover dit aanschrijven moet worden aangemerkt als een stuitingsbrief, heeft deze geen effect nu Van den Brom c.s. op dat moment al via verjaring eigenaar waren van het perceelsgedeelte. Bij dit oordeel bestaat er geen noodzaak meer om de stellingen en verweren ten aanzien van de bevrijdende verjaring te beoordelen.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      5.18.
      Het vorengaande leidt tot de conclusie dat [naam 1] via verkrijgende verjaring erfpachter is geworden van de strook grond. De primair gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.
      
      
      
        
          Medewerking aan de inschrijving in de openbare registers
        
      
      
    
    
      5.19.
      HHSK heeft geen verweer gevoerd of zich anderszins verzet tegen de vordering van [naam 1] om HHSK te veroordelen medewerking te verlenen aan de inschrijving in de openbare registers van het door [naam 1] verkregen erfpachtrecht. HHSK zal daarom, en omdat [naam 1] belang heeft bij de inschrijving in de openbare registers, worden veroordeeld zijn medewerking te verlenen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Samenhang met conventie
        
      
      
    
    
      5.20.
      Nu de in conventie gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen, heeft dit tot gevolg dat de primaire vorderingen van HHSK moeten worden afgewezen. Dit betekent ook dat de voorwaarde voor de subsidiaire vorderingen van HHSK is vervuld. Er wordt daarom daarop een beslissing genomen.
      
      
        
          Algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing op de strook grond
        
      
      
    
    
      5.21.
      HHSK vordert dat de algemene erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn op [perceel 1] ook van toepassing worden verklaard op de strook grond in geval van verjaring. [naam 1] heeft het belang hiervan beaamd en heeft zich niet verzet tegen de gevorderde verklaring voor recht. Partijen zijn het erover eens dat het in het belang van beide partijen is dat de algemene erfpachtvoorwaarden ook van toepassing worden verklaard op de strook grond waarvan [naam 1] erfpachter is geworden. De verklaring voor recht zal dan ook worden afgegeven.
      
      
        
          Canon verschuldigd
        
      
      
    
    
      5.22.
      HHSK vordert betaling van canon ten bedrage van € 1.483,50. HHSK stelt zich op het standpunt dat [naam 1] enkel voor [perceel 1] de erfpachtcanon heeft afgekocht voor de overeengekomen erfpachttermijn. Voor het gebruik van de strook grond is geen canon voldaan door [naam 1] . [naam 1] betoogt dat zij geen (aanvullende) canon voor de strook grond verschuldigd is, omdat zij in de veronderstelling heeft verkeerd dat de door [naam 1] betaalde canon ook op de strook grond ziet.
      
    
    
      5.23.
      De rechtbank oordeelt dat het enkele feit dat [naam 1] in de veronderstelling heeft verkeerd dat de canon op het gehele perceel inclusief de strook grond zag er niet toe leidt dat voor de strook grond geen canon meer verschuldigd is. De erfpachtcanon is in het verleden vastgesteld op basis van het totale aantal vierkante meters van het perceel, te weten 124 m2. Dat betekent dat bij de berekening van de verschuldigde canon ten onrechte geen rekening is gehouden met de (extra) vierkante meters van de strook grond en dat [naam 1] tot op heden geen canon heeft betaald voor de strook grond met een oppervlakte van ca. 15 m2. Die canon dient zij nog te voldoen. Bovendien achten partijen het wenselijk dat ten aanzien van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden één lijn wordt getrokken met de erfpachtvoorwaarden die op het perceel van toepassing zijn. 
      
    
    
      5.24.
      
        [naam 1] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de canon voor de strook grond, waarbij de rechtbank aansluiting zoekt bij het door HHSK gevorderde bedrag van € 1.483,50, zijnde de canon per vierkante meter en rekening houdende met een verjaringstermijn van vijf jaar. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.25.
      HHSK is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam 1] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,30
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                320,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.865,30
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de gevorderde ingangsdatum.
      
    
    
      5.27.
      Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat [naam 1] door verjaring erfpachter is geworden van de strook grond, een en ander zoals met arcering weergegeven op de kaart in randnummer 3.6 van dit vonnis, onderdeel uitmakend van het perceel dat kadastraal bekend is als [kadastrale aanduiding 2] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt HHSK om binnen één maand na betekening van dit vonnis eraan mee te werken dat het erfpachtrecht op de juiste wijze wordt geregistreerd in de openbare registers,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt HHSK in de proceskosten van € 1.865,30, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt HHSK tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald,
      
    
    
      6.5.
      verklaart de veroordelingen onder 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      verklaart voor recht dat de algemene erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn op [perceel 1] ook van toepassing zijn op de strook grond (met arcering weergegeven op de kaart als weergegeven in randnummer 3.6 van dit vonnis, onderdeel uitmakend van het perceel dat kadastraal bekend is als [kadastrale aanduiding 2] ) en dat HHSK daarvan nakoming kan verlangen,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [naam 1] tot betaling van een bedrag van € 1.483,50 aan HHSK, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW indien dit bedrag niet binnen drie maanden na dit vonnis is voldaan,
      
    
    
      6.8.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      6.9.
      verklaart de veroordeling onder 6.7 uitvoerbaar bij voorraad, en
      
    
    
      6.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
      
      
      
        3556