ECLI:NL:GHARL:2025:766, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-02-2025, 23/1399
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/1399
      uitspraakdatum: 11 februari 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 31 maart 2023, nummer AWB 22/923, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 72 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.666.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvulling op het verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand dat in 1970 is gebouwd. In 2011 is de onroerende zaak volledig gerenoveerd. Het pand is toen opgesplitst in kantoorunits die aan derden worden verhuurd. De gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak is 3.353 m². 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 1.465.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende uitdrukkelijk en ondubbelzinnig haar stellingen omtrent schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en een in verband daarmee toe te kennen proceskostenvergoeding, ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 13 november 2022, opgesteld door taxateur [naam2] (hierna: de taxateur). Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaald. Daarbij zijn de volgende transacties van in [plaats1] gelegen kantoorpanden ter vergelijking opgevoerd:
      
      
        
          
            [adres2] 861, gebouwd in 2009, met een gebruiksoppervlakte van 4.873 m², op 28 januari 2021 in leegstaande staat verkocht voor € 3.800.000. De taxateur herleidt hieruit een prijs per vierkante meter van € 755.
        
        
          
            [adres3] 117, gebouwd in 2009, met een gebruiksoppervlakte van 4.359 m², op 1 mei 2020 in verhuurde staat verkocht voor € 5.300.000. Voor de correctie vanwege de verhuurde staat is uitgegaan van een aftrek van 22%. De taxateur herleidt hieruit een prijs per vierkante meter van € 957.
        
        
          
            [adres4] 70, gebouwd in 1993, met een gebruiksoppervlakte van 2.420 m², op 17 februari 2020 in verhuurde staat verkocht voor € 2.650.000. Voor de correctie vanwege de verhuurde staat is (in hoger beroep) uitgegaan van een aftrek van 20%. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij hieruit een prijs per vierkante meter herleidt van € 720.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het object aan de [adres3] 117 niet als referentie kan dienen omdat belanghebbende terecht heeft gesteld dat dat object in het kader van een sale and lease back constructie is verkocht. Dat betekent dat hij alleen de objecten aan de [adres2] en de [adres4] als referentieobjecten hanteert. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat er rond de waardepeildatum geen andere transacties van vergelijkbare objecten zijn geweest.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht, met partijen, met name het aan de [adres2] 861 gelegen referentieobject goed vergelijkbaar aangezien het ook een groot kantoor in [plaats1] betreft en het object ten tijde van de verkoop niet verhuurd was. Met verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject – onder meer betreffende de mindere ligging van de onroerende zaak en het beperkter aantal parkeerplaatsen – heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden, gelet op het grote verschil tussen de uit dat referentieobject te herleiden gemiddelde vierkante meterprijs van € 755 en de voor de onroerende zaak gehanteerde vierkante meterprijs van € 496,87. Ook wanneer rekening zou moeten worden gehouden met een verschil in bouwperiode – hetgeen de heffingsambtenaar heeft betwist vanwege de grondige renovatie van de onroerende zaak in 2011 en de verhuurmakelaar bovendien de bouwperiode als pluspunt benoemt gelet op de kenmerkende ‘pure en rauwe esthetiek van het pand’ – is daarvoor meer dan genoeg ruimte gezien dit grote verschil. 
      
    
    
      4.6.
      De transactie van het object aan de [adres4] 70 biedt steun aan dit oordeel. Dit object is evenwel in verhuurde staat verkocht. De transactiesom dient daarom gelet op het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van de invloed van het lopende huurcontract te worden ontdaan. De heffingsambtenaar heeft aangegeven met welke elementen hij bij de bepaling van die correctie rekening heeft gehouden, en heeft deze correctie op 20% gesteld. Het Hof stelt voorop dat het weliswaar de voorkeur heeft om transacties van niet-verhuurde panden als referentieobject te gebruiken, maar als die er – zoals in dit geval – niet of nauwelijks zijn, kan de transactie van een verhuurd object wel bijdragen aan de bewijslevering van de gezochte waarde. De door de heffingsambtenaar uit de transactiesom herleide (nader berekende) vierkante meterprijs van € 720 komt het Hof aannemelijk voor en onderbouwt mede de beschikte waarde, omdat het object voor het overige goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, het dichtbij de onroerende zaak is gelegen, en ook voor dit object geldt dat de vierkante meterprijs veel hoger is dan die van de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar van een te kleine gebruiksoppervlakte is uitgegaan verwerpt het Hof omdat de heffingsambtenaar geloofwaardig heeft verklaard dat belanghebbende de gebruiksoppervlakte en het bruto vloeroppervlak met elkaar heeft verwisseld, en dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde gebruiksoppervlakte uit de advertentie van de makelaar heeft afgeleid. Dat met een erfpachtcorrectie op de transactiesom rekening moet worden gehouden, zoals belanghebbende heeft gesteld en de heffingsambtenaar heeft bestreden, laat het Hof buiten behandeling omdat dit tot een hogere transactiesom van de [adres4] zou leiden, hetgeen belanghebbende niet kan baten. 
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft de door hem aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaalde waarde gecontroleerd door middel van een berekening op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof komt aan een beoordeling daarvan niet toe, omdat de heffingsambtenaar de waarde op basis van de vergelijkingsmethode al aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. J.M.W. van de Sande, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 11 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.