ECLI:NL:RBMNE:2025:2960, Rechtbank Midden-Nederland, 24-04-2025, 11641883 UV EXPL 25-88
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding, pv mondeling vonnis artikel 29a Rv. Ontruiming afgewezen omdat geen sprake is van 3 maanden huurachterstand en aannemelijk is dat huurder een tegenvordering heeft waarmee hij kan verrekenen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11641883 \ UV EXPL  25-88
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 24 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. L. Barou,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      vertegenwoordigd door de heer [gemachtigde] .
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1-11
        
        
          het verweerschrift met producties I-VII
        
        
          de nagezonden productie 12 van [eiser] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 april 2025. De heer [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn zoon en bijgestaan door mr. Barou. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [gemachtigde] , bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde] .
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben hun standpunten toegelicht en geantwoord op vragen van de kantonrechter. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. Deze luidt als volgt. 
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      2.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.200,00 aan achterstallige huur tot en met 28 februari 2025, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,00, 
      
    
    
      2.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      2.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
    
  
  
    
      3De gronden van de beslissing
    
    
      3.1.
      Met ingang van 1 februari 2025 huurt [gedaagde] van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 2.200,00 per maand. [gedaagde] heeft nog geen huur betaald en er is dus een huurachterstand ontstaan. [eiser] vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van € 6.600,00 aan achterstallige huur en € 4.500,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met rente en kosten, en toekomstige huurtermijnen.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] meent dat zij de huurbetalingen mocht opschorten. Bij renovatiewerkzaamheden aan het sanitairblok aan de achterzijde van het gehuurde is door [gedaagde] op 21 februari 2025 geconstateerd dat de dakconstructie was doorgerot. De herstelwerkzaamheden bedragen volgens [gedaagde] € 32.490,47 en dat bedrag verrekent zij met de huur. 
      
    
    
      3.3.
      In een kortgedingprocedure kijkt de kantonrechter naar wat de rechter in de bodemprocedure op soortgelijke vorderingen zal beslissen. In die bodemprocedure, waarop dit kort geding vooruitloopt, zal het gaan om de ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens vaste rechtspraak kan een betalingsachterstand van drie maanden leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] vordert drie maanden huurachterstand en boetes. De huur voor de maand februari 2025 wordt toegewezen. Deze had op 1 februari 2025 betaald moeten zijn en er is  geen enkele reden gesteld of gebleken waarom [gedaagde] niet op tijd heeft betaald. Omdat [gedaagde] niet op tijd heeft betaald is het gevorderde boetebedrag van € 300,00 ook toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huurtermijn is dat niet. Immers, op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen op grond van een boetebeding verschuldigd is in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet.
      
    
    
      3.5.
      Voor wat betreft de resterende huurachterstand van € 4.400,00 is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] een tegenvordering heeft waarmee zij de huurachterstand mag verrekenen. Hoewel de hoogte van die tegenvordering ter discussie staat, is wel duidelijk dat [eiser] het bedrag van € 3.025,00 dat de Firma Aantjes voor de herstelwerkzaamheden aan het dak heeft begroot in ieder geval terecht vindt. Daarin is het herstel van de vloer en de elektra nog niet verwerkt. Anders dan [eiser] meent mag [gedaagde] de herstelkosten wel verrekenen. Op voorhand is voldoende aannemelijk dat het gevolg van de waterschade in het dak aangemerkt moet worden als een gebrek in de zin van artikel 11.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden. De huurder heeft op grond daarvan wel recht op verrekening.
      
    
    
      3.6.
      Op grond van het voorgaande is sprake van niet meer dan één maand huurachterstand. De vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      3.7.
      
        De vordering tot betaling van toekomstige huur wordt afgewezen omdat die nog niet opeisbaar is. De kantonrechter geeft aan [gedaagde] mee dat het raadzaam is vanaf 
        1 mei 2025 de huur te betalen en om over de afrekening van de herstelkosten aan het gehuurde nadere afspraken met [eiser] te maken. 
      
      
    
    
      3.8.
      Gezien de uitkomst van de procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
     Zie productie 12 van [eiser]