ECLI:NL:RBROT:2025:6955, Rechtbank Rotterdam, 21-02-2025, 11167455 CV EXPL 24-15518
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na burgemeestersluiting vanwege het aantreffen van een handelshoeveelheid lachgas in de woning.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11167455 CV EXPL 24-15518
    
    
    
      datum uitspraak: 21 februari 2025 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D. Uygul.
    
    
    
      Zij worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde] ’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 juni 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mails van Hef Wonen, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon B] voor Hef Wonen en met beide gemachtigden.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      Hef Wonen heeft aan [persoon A] een woning verhuurd. De burgemeester van Rotterdam heeft de woning op 8 april 2024 gesloten voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Tijdens die periode heeft Hef Wonen op 3 mei 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Hef Wonen wil bevestiging dat de ontbinding effect heeft gehad en ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning en betaling tot en met de maand waarin zij de woning ter beschikking krijgt. De eisen worden grotendeels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Toewijzing verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden
        
      
    
    
      2.2.
      De geëiste verklaring voor recht wordt gegeven, omdat geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden is. Hef Wonen is bevoegd geweest de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW gelezen in samenhang met artikel 6:265 lid 1 BW, omdat de burgemeester de woning toen gesloten had op de voet van artikel 13b van de Opiumwet. Deze sluiting door de burgemeester, in verband met verstoring van de openbare orde, en de daaraan ter grondslag liggende bevindingen van de politie zijn juridische en feitelijke omstandigheden, waarop Hef Wonen evenals de kantonrechter in beginsel kan en mag afgaan en die niet ter toetsing voorliggen in de onderhavige procedure. Dat Hef Wonen, gegeven de burgemeestersluiting, tot ontbinding is overgegaan, levert geen misbruik van bevoegdheid op. Hef Wonen heeft dit in redelijkheid kunnen doen. Dat is meestal zo in dit soort zaken, want de bevoegdheid wordt gebruikt waarvoor deze is verleend. De belangen bij uitoefening van deze bevoegdheid wegen doorgaans ook zwaarder dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en bewoning. Dat is in deze zaak niet anders. De reactie van Hef Wonen is niet onevenredig geweest.  
      
    
    
      2.3.
      Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten of dat de huurder zich zelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde op grond waarvan tot sluiting is bevolen. Overigens is wel sprake geweest van tekortkomingen. Onderbouwd is gesteld dat in de woning van [persoon A] een handelshoeveelheid illegale drugs aangetroffen is in de vorm van een nagenoeg volle cilinder met bijna twee kilogram lachgas, wat de toegestane hoeveelheid van één ampul of één ballon voor eigen gebruik aanzienlijk overschrijdt. Daarnaast zijn in de woning attributen aangetroffen die wijzen op (ander) drugsgebruik en -handel, zoals ballonnen, maar ook lege gripzakjes en crackpijpjes. Drugsgebruikers zijn ook in de woning aangetroffen. Voorts zijn politieregistraties gemaakt van meldingen van overlast, diefstal, ruzie en geweld in of in de nabije omgeving van de woning in relatie tot drugs. Een en ander is onvoldoende gemotiveerd weersproken. 
      
    
    
      2.4.
      Wat gebeurd is in de woning is zeer kwalijk en in strijd eigendomsbelangen van Hef Wonen en haar belangen als verhuurder, waaronder het niet gesloten maar bewoond zijn van haar (schaarse) huurwoningen en de zorg voor de (veiligheid van de) woonomgeving, ook voor haar huurders. Dat heeft naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder te wegen dan het woonbelang en het belang bij een ongestoord privéleven van [persoon A] . 
      
      
        
          Veroordeling tot ontruiming 
        
      
    
    
      2.5.
      De geëiste veroordeling tot ontruiming van de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam wordt toegewezen, omdat [persoon A] daar zonder recht of titel verblijft. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          Veroordeling tot betaling gebruiksvergoeding (schadevergoeding)
        
      
    
    
      2.6.
      Toegewezen wordt ook de geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Hef Wonen van € 767,86 per maand aan vergoeding voor het gebruik van de woning (schadevergoeding) vanaf augustus 2024 tot en met de dag van de ontruiming (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur (artikel 7:248 BW). 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Hef Wonen vast op € 140,17 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 780,17. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Daarbij wordt overwogen dat, anders dan van de zijde van [gedaagde] is aangevoerd, het bepaalde in de huurovereenkomst over de gerechtelijke kosten niet wordt aangemerkt als een oneerlijk beding, omdat hierin niet wordt afgeweken van de wet en het liquidatietarief. Onder gerechtelijke kosten worden de door de rechter vast te stellen kosten verstaan. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.8.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv), omdat de kantonrechter van oordeel is dat het belang van Hef Wonen om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] / [persoon A] om dat niet te doen, aangezien Hef Wonen al geruime tijd niet over de woning kan beschikken, terwijl [persoon A]  zonder recht of titel in de woning verblijft. Hierbij zijn de hierboven vermelde omstandigheden meegewogen en is wat van de zijde van [gedaagde] / [persoon A] is aangevoerd, in het bijzonder zijn woonbelang, de mogelijkheid van langdurige dakloosheid en het beroep op artikel 8 EVRM, te licht bevonden om uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege te laten. Wat is aangevoerd, is inherent aan een ontruiming van een woning. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [persoon A]   buitengerechtelijk is ontbonden;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen € 767,86 per maand te betalen, vanaf augustus 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € 780,17;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Artikel 3:13 BW.
  
  
     Artikel 8 EVRM.