ECLI:NL:RBMNE:2022:610, Rechtbank Midden-Nederland, 15-02-2022, UTR 20/2061, UTR 21/2182 tot en met UTR 21/2186
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Partijen hebben een compromis bereikt over de WOZ-waarde van een aantal woningen. De woning waarover geen compromis is bereikt, is de WOZ-waarde door beide partijen niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: UTR 21/2061, UTR 21/2182 tot en met UTR 21/2186
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2022 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr.drs. R.J.M.M. van den Hurk),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: W. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 (de beschikkingen) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de volgende, alle in [plaats] gelegen objecten voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op: 
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              UTR 21/2061
            
            
              
                [adres 1]
              
            
            
              € 293.000,-
            
          
          
            
              UTR 21/2182
            
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              € 65.000,- 
            
          
          
            
              UTR 21/2183
            
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              € 88.000,-
            
          
          
            
              UTR 21/2184
            
            
              
                [adres 4]
              
            
            
              € 52.000,-
            
          
          
            
              UTR 21/2185
            
            
              
                [adres 5]
              
            
            
              € 223.000,-
            
          
          
            
              UTR 21/2186
            
            
              
                [adres 6]
              
            
            
              € 371.000,-
            
          
        
      
    
    
    
      Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [plaats] (aanslagen).
    
    
    
      Verweerder heeft het tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 16 maart 2021 ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 21 december 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur] , taxateur. 
    
    
  
  
    Feiten
    
    1. Het object [adres 1] is een bovenwoning met een gebruiksoppervlak van 125 m2 en een dakterras van 30 m2. Het object maakt deel uit van een gebouwd eigendom met hetzelfde adres. Eiser is mede-eigenaar van dit gebouwde eigendom, dat is gelegen aan de rand van het centrum van [plaats] en is gebouwd in 1920. Tot het gebouwde eigendom behoort ook een op de begane grond gelegen winkel. 
    
    2. De objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] vormen tezamen het gebouwde eigendom [adres 7] . Eiser is mede-eigenaar van dit gebouwde eigendom, dat is gebouwd in 1926 en is gelegen in een woonwijk van [plaats] . Het object [adres 2] is een benedenwoning met een gebruiksoppervlak van 150 m2, een berging met een oppervlak van 28 m2 en een dakterras met een oppervlak van 37 m². De objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] zijn bovenwoningen. Het object [adres 2] heeft een gebruiksoppervlak van 34 m², het object [adres 3] heeft een gebruiksoppervlak van 47 m2 en het object [adres 4] heeft een gebruiksoppervlak van 27 m2. 
    
    3. Het object [adres 6] , dat is gebouwd in 1939, is een bovenwoning met een gebruiksoppervlak van 183 m2 en is gelegen aan de rand van het centrum van [plaats] . Eiser is mede-eigenaar van het object. 
    
  
  
    Geschil 
    
    
      4. In geschil zijn de waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2019.
    
    
  
  
    De beoordeling van het geschil
    
    5. Niet in geschil is dat de waarden van de objecten moeten worden bepaald op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (de marktwaarde). De rechtbank volgt partijen hierin. 
    
    6. De marktwaarde is de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    7. De eerste stap van de waardebepaling is de afbakening van de onroerende zaak waarvan de waarde wordt bepaald (de objectafbakening). Bij de objectafbakening, die is geregeld in artikel 16 van de Wet WOZ, komt aan verweerder geen beoordelingsvrijheid toe. De rechter dient te beoordelen of het object waarvan de waarde door verweerder is vastgesteld, juist is afgebakend. Dit geldt ook wanneer de objectafbakening tussen partijen niet in geschil is.
    
    8. Verweerder moet bewijzen dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden niet te laag zijn, komt de rechtbank alleen toe indien en voor zover verweerder er niet in slaagt te bewijzen dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
    
    
      
        Het object [adres 1] te [plaats]
      
    
    
    9. Tussen partijen is niet in geschil dat de winkel op de begane grond van het gebouwde eigendom [adres 1] te [plaats] een afzonderlijke onroerende zaak is. De rechtbank sluit zich aan bij dit, naar haar oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen. 
    
    10. Bij de beschikking heeft verweerder de eerste en tweede verdieping van het gebouwde eigendom [adres 1] (het bovenhuis) als één onroerende zaak aangemerkt. In de uitspraak op het bezwaar heeft verweerder overwogen:
    “Uit nader onderzoek is gebleken dat de objectafbakening [van het bovenhuis] niet correct is. Dit object wordt in twee zelfstandige wooneenheden verhuurd met eigen voorzieningen, zoals u ook tijdens het hoorgesprek hebt aangegeven. (…) Dit zullen we per belastingjaar 2021 laten ingaan.”
    
    11. Ter zitting is gebleken dat het standpunt dat de objectafbakening niet correct is en dat het bovenhuis in twee objecten moet worden gesplitst, niet tussen partijen in geschil is. Nu dit standpunt geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich erbij aan. De opvatting van verweerder dat de aanpassing van de objectafbakening pas met ingang van het volgende kalenderjaar hoeft plaats te vinden, vindt geen steun in het recht.
    Zoals volgt uit de Raffinaderij-arresten, moet in een geval als dit, waarin de aanvankelijk afgebakende onroerende zaak te groot is, de objectafbakening zo worden aangepast dat de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag(en) nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak. Daarbij dienen zo nodig de bij de beschikking vastgestelde waarde en de heffingsmaatstaf van de OZB-aanslag(en) te worden verlaagd.
    
    12. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak (de woning) bestaat uit de eerste verdieping van het gebouwde eigendom [adres 1] . De rechtbank volgt partijen in dit standpunt dat naar haar oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts zijn partijen ter zitting het erover eens geworden dat de waarde van de op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak circa 60% van de waarde van het bovenhuis is. Hierna scheiden zich de wegen van partijen. Verweerder gaat uit van de vastgestelde waarde van het bovenhuis van € 293.000,- en berekent de waarde van de woning op 60% van € 293.000,-, dat is – naar boven afgerond op een veelvoud van € 10.000,- – € 180.000,-. Eiser neemt de door hem verdedigde waarde van het bovenhuis van € 242.000,- tot uitgangspunt en berekent de waarde van de woning op 60% van € 242.000,-, dat is – naar boven afgerond op een veelvoud van € 10.000,- – 
    € 150.000,-.
    13. Gelet op deze standpunten van partijen zal de rechtbank eerst beoordelen of verweerder bewezen heeft dat de vastgestelde waarde van het bovenhuis van € 293.000,- niet te hoog is. 
    
    14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het bovenhuis van € 293.000,- verwijst verweerder naar het door hem in beroep overgelegde overzicht (het taxatieoverzicht), bestaande uit losse opsommingen van gegevens van het bovenhuis en van vier naar de opvatting van verweerder daarmee vergelijkbare objecten: [adres 8] , 
    
      
        [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] , alle te [plaats] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatieoverzicht is de waarde van het bovenhuis herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding). Daartoe is de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject allereerst gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa (de tussentijdse waardeontwikkeling). Op de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject na de correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling (de gecorrigeerde koopsom) zijn de deelwaarden van enkele gebouwde delen van het vergelijkingsobject in mindering gebracht. Het gaat bij twee vergelijkingsobjecten om een dakterras, bij twee vergelijkingsobjecten om een berging en bij drie vergelijkingsobjecten om een balkon. Bij de berekening van de deelwaarden van het dakterras, de bergingen en de balkons is gebruik gemaakt van één vaste rekenprijs van € 500,- per m2. Na de vermindering van de gecorrigeerde verkoopsom van elk vergelijkingsobject met de deelwaarde(n) van het (de) zo-even genoemde, tot het vergelijkingsobject behorende gebouwde deel(delen), resteert de deelwaarde van het vergelijkingsobject zonder deze delen (het hoofdobject). De waarde van het hoofdobject wordt gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlak van het hoofdobject. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 van het hoofdobject ( [adres 8] : € 2.330,-, [adres 9] : 
      € 2.737,-, [adres 10] : € 2.537,- en [adres 11] : € 3.011,-). Uit deze rekenprijzen per m2 is in het taxatieoverzicht de rekenprijs per m2 van het hoofdobject van het bovenhuis van € 2.224,- afgeleid. Deze rekenprijs is vermenigvuldigd met het aantal meters gebruiksoppervlak van dit hoofdobject. Het resultaat is verhoogd met de deelwaarde van het tot het bovenhuis behorende dakterras, bepaald naar de ook voor de vergelijkingsobjecten gebruikte vaste rekenprijs per m2 van € 500,-. De uitkomst is de vastgestelde waarde van de bovenwoning van € 293.000,-.
    
    
    15. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de waardeherleiding geen, althans volstrekt onvoldoende, rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bovenhuis en de vergelijkingsobjecten. Hij voert daartoe het volgende aan. Anders dan de vergelijkingsobjecten verkeerde het bovenhuis op waardepeildatum in deplorabele toestand. Na de waardepeildatum is het nodige gedaan om het bovenhuis weer in bewoonbare toestand te brengen. De ligging van het bovenhuis is in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten een stuk ongunstiger: boven een fietsenzaak, tegenover de Action en rondom alleen maar steen, beton en straat. De ligging van de vergelijkingsobjecten is veel rustiger en groener.
    
    16. Verweerder heeft de door eiser aangevoerde verschillen tussen het bovenhuis en de vergelijkingsobjecten niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. Met het taxatieoverzicht en wat hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt dat bij de waardeherleiding met deze verschillen rekening is gehouden. De kwalificaties die in het taxatieoverzicht voor uitstraling, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen aan het bovenhuis en de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, maken dit niet anders, reeds omdat zij nauwelijks van elkaar afwijken. Het één en ander wekt gerede twijfel aan het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van het bovenhuis niet te hoog is. Met wat verweerder naast het taxatieoverzicht heeft aangevoerd, heeft hij deze twijfel naar het oordeel van de rechtbank niet kunnen wegnemen.
    
    17. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van het bovenhuis van 
    € 293.000,- niet te hoog is. Dan komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van het bovenhuis van € 242.000,- niet te laag is. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
    
    18. Eiser heeft geen taxatierapport, taxatieoverzicht of andere onderbouwing van de door hem bepleite waarde van het bovenhuis van € 242.000,- overgelegd. Hij heeft zich beperkt tot een weerspreking van de door verweerder vastgestelde waarde van het bovenhuis en de onderbouwing daarvan. Daarmee heeft hij, zoals eerder overwogen, gerede twijfel aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde van het bovenhuis gewekt, maar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van het bovenhuis van € 242.000,- niet te laag is.
    
    19. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat geen van beide partijen het van haar verlangde bewijs met betrekking tot de waarde van het bovenhuis heeft geleverd. Hierin ligt besloten dat partijen evenmin de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk hebben gemaakt. Die bedraagt immers volgens verweerder circa 60% van de vastgestelde waarde van het bovenhuis (door hem afgerond op € 180.000,-), en volgens eiser circa 60% van de hem verdedigde waarde van het bovenhuis (door hem afgerond op € 150.000,-). 
    
    20. Gelet hierop stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend en mede gelet op het bepaalde in artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht, de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 165.000,-.
    
    
      
        De objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5]  
      
    
    
    21. Tussen partijen is niet in geschil dat het gebouwde eigendom [adres 7] te [plaats] bestaat uit vier afzonderlijke onroerende zaken (de woningen). De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen.
    
    22. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de gezamenlijke waarde van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2019 € 400.000,- bedraagt en dat de hieronder in middelste kolom vermelde vastgestelde waarden van de woningen moeten worden verlaagd tot de hieronder in de rechterkolom vermelde nader vastgestelde waarden.
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              woningen
            
            
              vastgestelde waarden
            
            
              nader vastgestelde waarden
            
          
          
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              €    65.000
            
            
              €      60.500
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              €    88.000
            
            
              €      82.500
            
          
          
            
              
                [adres 4]
              
            
            
              €    52.000
            
            
              €      49.000
            
          
          
            
              
                [adres 5]
              
            
            
              €  223.000
            
            
              €    208.000
            
          
          
            
              Totaal
            
            
              €  428.000
            
            
              €    400.000
            
          
        
      
    
    23. Nu deze gezamenlijke standpunten van partijen niet blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, zal de rechtbank dienovereenkomstig beslissen.
    
    
      
        Het object [adres 6] te [plaats]
      
    
    
    24. Bij de beschikking heeft verweerder het object [adres 6] (het bovenhuis) als één onroerende zaak aangemerkt. In de uitspraak op het bezwaar heeft verweerder overwogen:
    “Uit nader onderzoek is gebleken dat de objectafbakening van [het bovenhuis] niet correct is. Dit object wordt in twee zelfstandige wooneenheden verhuurd met eigen voorzieningen, zoals u ook tijdens het hoorgesprek hebt aangegeven (…) Dit betekent voor de WOZ dat dot object in twee aparte WOZ-objecten moet worden gesplitst. Dat zullen we per belastingjaar 2021 laten ingaan” 
    
    25. Het standpunt dat de objectafbakening niet correct is en dat het bovenhuis in twee objecten moet worden gesplitst, is tussen partijen niet in geschil. Nu dit standpunt geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich erbij aan. De opvatting van verweerder dat de aanpassing van de objectafbakening pas met ingang van het volgende kalenderjaar hoeft plaats te vinden, vindt geen steun in het recht. Zoals volgt uit de Raffinaderij-arresten, moet in een geval als dit, waarin de aanvankelijk afgebakende onroerende zaak te groot is, de objectafbakening zo worden aangepast dat de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag(en) nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak. Daarbij dienen zo nodig de bij de beschikking vastgestelde waarde en de heffingsmaatstaf van de OZB-aanslag(en) te worden verlaagd. 
    
    26. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak (de woning) bestaat uit de eerste verdieping van het gebouwde eigendom waarvan de woning deel uitmaakt alsmede dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 € 175.000,- bedraagt. Nu deze gezamenlijke standpunten van partijen niet blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, zal de rechtbank dienovereenkomstig beslissen.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    
    27. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. De in geschil zijnde beschikkingen en aanslagen dienen te worden herzien, onderscheidenlijk te worden verminderd.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    28. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten van de door zijn gemachtigde aan hem verleende rechtsbijstand. De rechtbank wijst dit verzoek af en overweegt daartoe het volgende. Uit artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) volgt dat alleen de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor vergoeding in aanmerking komen. De gemachtigde is mede-eigenaar van de objecten. Dit betekent dat de gemachtigde rechtstreeks belang bij de beschikkingen en de aanslagen heeft. Hij is daarom geen derde in de zin van artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Bpb. Eiser heeft dus geen recht op vergoeding van de kosten van de door zijn gemachtigde aan hem verleende rechtsbijstand. Eiser heeft niet gesteld dat hij andere kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. 
    
    29. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikkingen aldus dat daarbij:
    
      - de waarde van de woning [adres 1] op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 165.000,-;
      - de waarden van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] op de waardepeildatum nader worden vastgesteld op respectievelijk € 60.500,-, € 82.500,-,
      € 49.000,- en € 208.000,-;
      - de waarde van de woning [adres 6] op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 175.000,-;
    
    - vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
              
                De rechter is verhinderd
              
              
                deze uitspraak te ondertekenen. 
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
  
  
    Hoge Raad van 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058.
  
  
     Hoge Raad van 18 januari 1984, ECLI:NL:HR:1984:AW8687.
  
  
    Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
     Hoge Raad van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD4341.
  
  
     Hoge Raad van 8 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF0074.
  
  
     De nader vastgestelde waarden zijn afgerond op een veelvoud van € 500,-.
  
  
    Hoge Raad van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD4341.
  
  
     Hoge Raad van 8 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF0074.