ECLI:NL:RBROT:2025:6097, Rechtbank Rotterdam, 28-02-2025, 11325780 CV EXPL 24-24526
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis met bewijsopdracht. Huur bedrijfsruimte. Vordering verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, primair wegens dringend eigen gebruik en subsidiair op basis van de belangenafweging. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een voorgenomen renovatie (eigen gebruik). Verhuurder wordt toegelaten tot het leveren van bewijs dat na de voorgenomen renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering (dringende noodzaak tot renovatie). Vooruitlopend op de bewijslevering van verhuurder, wordt huurder alvast in de gelegenheid gesteld de verhuis- en inrichtingskosten waarop zij meent aanspraak te kunnen maken, nader te onderbouwen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11325780 CV EXPL 24-24526
    
    
    
      datum uitspraak: 28 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        B.V. tot exploitatie van showrooms en kantoren Rotterdam,
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. H.A. van Beilen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘de B.V.’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 september 2024;
        
        
          de akte overleggen producties van de B.V., met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 17 januari 2025 van de B.V., met bijlagen;
        
        
          de e-mail van 23 januari 2025 van [gedaagde] , met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 29 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens de B.V. de gemachtigde en namens [gedaagde] de heer [persoon A] , bedrijfsleider, en de gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 juli 2010 de bedrijfsruimte aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] van de B.V. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een meubel-outletwinkel en een vloerenwinkel. [gedaagde] heeft het gehuurde samengevoegd met de naastgelegen bedrijfsruimte ( [adres 4] en [adres 5] ), welke zij van een andere verhuurder huurt. In die ruimte exploiteert [gedaagde] een meubelwinkel.
      
    
    
      2.2.
      De B.V. heeft op 16 mei 2024 per brief de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 31 mei 2025, althans per 30 juni 2025. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met het beëindigen van de huurovereenkomst. De B.V. eist daarom in deze procedure dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, vaststelt op 31 mei 2025, althans 30 juni 2025, en [gedaagde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen, primair wegens dringend eigen gebruik en subsidiair op grond van de belangenafweging.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van de B.V. Zij betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van de B.V. Volgens [gedaagde] heeft de B.V. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een noodzaak is om tot renovatie over te gaan. Daarbij heeft [gedaagde] groot belang bij het voortzetten van de huurovereenkomst, onder meer omdat zij recentelijk nog heeft geïnvesteerd in de ruimte en omdat het eindigen van de huurovereenkomst in de praktijk zou neerkomen op een halvering van de winkelruimte van [gedaagde] , met alle gevolgen van dien. Volgens [gedaagde] is in de omgeving ook geen geschikte en betaalbare alternatieve bedrijfsruimte beschikbaar.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. De B.V. krijgt van de kantonrechter een bewijsopdracht. Vanwege proceseconomische redenen wordt [gedaagde] daarnaast, vooruitlopend op de bewijslevering van de B.V., alvast in de gelegenheid gesteld om de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten waarop zij meent aanspraak te maken, nader te onderbouwen. Hieronder wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          Looptijd huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft en dat deze inmiddels verschillende keren is verlengd. Wel bestaat onduidelijkheid over de datum waarop de huurovereenkomst afloopt. Volgens de allonge bij de huurovereenkomst, waar de B.V. naar verwijst, loopt de huurovereenkomst af op 31 mei 2025. Volgens de huurovereenkomst zelf, waar [gedaagde] naar verwijst, loopt de huurovereenkomst af op 30 juni 2025. De B.V. heeft ter zitting aangegeven dat het voor haar niet uitmaakt of als einddatum 31 mei 2025 dan wel 30 juni 2025 wordt aangehouden. De kantonrechter leidt hieruit af dat de B.V. ermee instemt om, indien de huurovereenkomst eindigt, als einddatum 30 juni 2025 aan te houden. De kantonrechter gaat er daarom voor het vervolg van deze procedure vanuit dat de huurovereenkomst afloopt op 30 juni 2025.
      
      
        
          Opzegging wegens dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.6.
      De B.V. doet primair een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (artikel 6:296 lid 1 sub b BW). De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet daarbij aannemelijk maken dat 1) er de wil bestaat het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en 2) dat zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. 
      
      
        
          De B.V. heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een voorgenomen renovatie
        
      
      
    
    
      2.7.
      De B.V. stelt dat zij voornemens is het gehuurde te renoveren, waarbij de ruimte middels het plaatsen van een muur zal worden gesplitst van de naastgelegen ruimte ( [adres 4] en [adres 5] ) en de ruimte aan de achterzijde met enkele meters zal worden uitgebreid. Ter onderbouwing van deze stellingen heeft de B.V. een tekening overgelegd van de ruimte zoals die na de renovatie eruit zal zien. De B.V. heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij inmiddels overeenstemming heeft bereikt met de Action, inhoudende dat de Action na de renovatie de ruimte zal gaan huren. Volgens de B.V. is de overgelegde tekening daarom ook ten behoeve van de Action gemaakt. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] betwist dat de B.V. daadwerkelijk de intentie heeft om de ruimte te renoveren. Daarbij wijst [gedaagde] op het ontbreken van onder meer een concreet bouwplan, vergunningaanvragen en offertes. De tekening van de ruimte zoals die er na de renovatie uit zal komen te zien die de B.V. heeft overgelegd, is volgens [gedaagde] onvoldoende concreet en lijkt sterk op de situatie zoals die nu is. Daarbij is volgens [gedaagde] de voorgenomen uitbreiding aan de achterzijde niet mogelijk, omdat de naastgelegen Lidl daar verschillende airco-units heeft hangen en ook daar haar nooduitgang heeft. Voor een uitbreiding aan de achterzijde is er daarom volgens [gedaagde] geen ruimte.
      
    
    
      2.9.
      Hoewel de tekening die de B.V. heeft overgelegd zeer eenvoudig van opzet is en op basis van die tekening niet kan worden vastgesteld of de voorgenomen uitbreiding van de ruimte aan de achterzijde in de praktijk feitelijk mogelijk is, behoeft de B.V. in dit stadium nog geen volledig uitgewerkt plan over te leggen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de B.V., ondanks het ontbreken van een meer uitgewerkt plan, haar plannen wel voldoende geconcretiseerd en heeft zij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een voorgenomen renovatie. Daarbij brengt het enkele feit dat de ruimte door middel van het plaatsen van een muur zal worden gesplitst van de naastgelegen ruimte ( [adres 4] en [adres 5] ) al mee dat daarmee de plaats en functie van het gehuurde wijzigt. De wijze waarop het gehuurde op dit moment geëxploiteerd wordt, als één doorlopende ruimte met de naastgelegen ruimte, is dan immers niet meer mogelijk. Dit betekent dan ook dat de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huidige huurovereenkomst.
      
      
        
          De B.V. krijgt ten aanzien van de dringende noodzaak een bewijsopdracht
        
      
      
    
    
      2.10.
      Verder dient voor een geslaagd beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk te zijn dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te maken. Deze belangen kunnen gelegen zijn in een rendementsverbetering. 
      
    
    
      2.11.
      De B.V. stelt dat door de voorgenomen renovatie het rendement aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige rendement. Volgens de B.V. is de Action, die na de renovatie de ruimte moet gaan huren, bereid om voor de ruimte op jaarbasis € 150.000,- aan huur te betalen. Daarbij zal door de herontwikkeling, naast deze toename van de huurstroom, ook de beleggingswaarde van het pand stijgen, aldus de B.V. 
      
    
    
      2.12.
      De B.V. heeft een rendementsberekening van de huidige situatie en een rendementsberekening van de situatie na de voorgenomen renovatie, waarbij het de bedoeling is dat de Action de ruimte zal huren voor € 150.000,- per jaar, overgelegd. Volgens deze berekeningen zou op dit moment sprake zijn van een negatief rendement van -16 % en zou na renovatie sprake zijn van een positief rendement van 6%. De B.V. stelt dat deze rendementsberekeningen zijn opgesteld door een accountant. 
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] betwist dat sprake zal zijn van een rendementsverbetering. Daarbij betwist [gedaagde] ook de juistheid van de overgelegde rendementsberekeningen. Zo is volgens [gedaagde] in de berekeningen onder meer ten onrechte de aankoopsom gehanteerd die de B.V. heeft betaald voor de ruimte én de vijf bovengelegen appartementen tezamen, terwijl in de rest van de berekeningen de vijf bovengelegen appartementen niet zijn meegenomen. Verder betwist [gedaagde] dat de rendementsberekeningen zijn opgesteld door een accountant. 
      
    
    
      2.14.
      De B.V. heeft bij de rendementsberekeningen geen onderliggende stukken overgelegd en ook geen verklaring overgelegd waaruit blijkt dat de berekeningen zijn opgesteld door een accountant. De kantonrechter kan daarom, in het licht van de betwisting door [gedaagde] , aan de hand van enkel deze rendementsberekeningen niet vaststellen dat na de voorgenomen renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering. De B.V. draagt van deze stelling de bewijslast (artikel 150 Rv). De B.V. heeft in dit verband ter zitting uitdrukkelijk een bewijsaanbod gedaan. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding om de B.V. toe te laten tot het leveren van bewijs dat na de voorgenomen renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering. Daarbij draagt de kantonrechter de B.V. expliciet op om de rendementsberekeningen met onderliggende stukken te onderbouwen en om een verklaring over te leggen waaruit blijkt dat de rendementsberekeningen zijn opgesteld door een accountant. Verder draagt de kantonrechter de B.V. op om te bewijzen dat de Action bereid is om na de renovatie voor de ruimte € 150.000,- per jaar aan huur te betalen. 
      
      
        
          Het vervolg van de procedure
        
      
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 om 11:30 uur, zodat de B.V. zich schriftelijk kan uitlaten over de vorm van bewijslevering. Direct nadat de B.V. bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde] tegenbewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is. 
      
    
    
      2.16.
      Als de B.V. slaagt in het leveren van bewijs, is daarmee naar het oordeel van de kantonrechter voldaan aan alle vereisten voor opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Dan zal de eis van de B.V. worden toegewezen en zal de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen op 30 juni 2025. In dat geval komt de vraag aan de orde of [gedaagde] aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW). Tijdens de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat zij deze kosten begroot op minimaal € 250.000,-. De B.V. betwist dat eventuele verhuis- en inrichtingskosten een dusdanige omvang zullen aannemen. Vanwege proceseconomische redenen ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] alvast in dit stadium van de procedure, vooruitlopend op de bewijslevering van de B.V., in de gelegenheid te stellen de verhuis- en inrichtingskosten waarop zij meent aanspraak te kunnen maken, nader te onderbouwen. [gedaagde] mag daartoe op de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 om 11:30 uur een akte nemen. De B.V. krijgt daarna de gelegenheid hierop te reageren.
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      draagt de B.V. op om (met onderliggende stukken en een accountantsverklaring zoals bedoeld bij r.o. 2.14.) te bewijzen dat na de voorgenomen renovatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering;
      
    
    
      3.2.
      draagt de B.V. om op te bewijzen dat de Action bereid is om na de renovatie voor de ruimte € 150.000,- per jaar aan huur te betalen;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als de B.V. schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
      
    
    
      3.4.
      bepaalt dat als de B.V. getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden april tot en met juni 2025;
      
    
    
      3.5.
      wijst erop dat de B.V. na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
      
    
    
      3.6.
      bepaalt dat als de B.V. op een andere manier bewijs wil leveren, de B.V. uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
      
        
          en voor het geval de B.V. slaagt in dat bewijs
        
      
      
    
    
      3.7.
      stelt [gedaagde] in de gelegenheid om op de hierboven genoemde rolzitting de verhuis- en inrichtingskosten waarop zij zegt aanspraak te kunnen maken, nader te onderbouwen;
      
    
    
      3.8.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62828