ECLI:NL:RBLIM:2025:5436, Rechtbank Limburg, 12-06-2025, 11638318 HZ VERZ 25-23
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verlenging ontruimingstermijn ex artik 7:230a BW. De door huurder aangevoerde belangen bestaan ook nog bij een uitgestelde ontruiming en kunnen niet tot toewijzing van het verzoek leiden.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11638318 \ HZ VERZ  25-23
    
    
    
      
        Beschikking van 12 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LURO VENRAY B.V., 
      statutair gevestigd te Venray,
      verzoekende partij,
      verwerende partij in het tegenverzoek,
      hierna te noemen: Luro Venray BV,
      gemachtigde: mr. I. Vorbach,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , 
    
      beiden wonende te [plaatsnaam] , gemeente Horst aan de Maas,
      verwerende partijen,
      verzoekende partijen in het tegenverzoek,
      hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift;
      - het verweerschrift, met een tegenverzoek;
      - de nader door Luro Venray BV overgelegde producties 19 tot en met 27;
      - een nader door [gedaagde c.s.] overgelegde productie;
      - de mondelinge behandeling van 15 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde c.s.] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] te Venray.
      
    
    
      2.2.
      Luro Venray BV huurt van [gedaagde c.s.] (een gedeelte van) de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te Venray, ter grootte van circa 645 m². Tevens heeft Luro Venray BV de beschikking over een los-/laadruimte c.q. stalling voor auto’s van circa 8x12 meter bij de ingangsdeur en een drietal parkeerplaatsen aan de zijkant van het gebouw.
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2020, voor een periode van één jaar, waarna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. De thans geldende huurprijs bedraagt € 23.597,52 exclusief btw en nutsvoorzieningen/servicekosten per jaar. De huurovereenkomst heeft als titel: ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruime in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing.
      
    
    
      2.5.
      Bij schrijven van 25 november 2024 heeft [gedaagde c.s.] de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 februari 2025, waarbij is verzocht het gehuurde leeg en bezemschoon op te leveren op 28 februari 2025.
      
    
    
      2.6.
      Partijen hebben op 30 november 2024 met elkaar gesproken, naar aanleiding waarvan [gedaagde c.s.] bij e-mail van 30 november 2024 aan Luro Venray BV heeft medegedeeld niet te kunnen instemmen met een verlenging van de ‘opzegtermijn’.
      
    
    
      2.7.
      Op 20 februari 2025 heeft Luro Venray BV aan [gedaagde c.s.] kenbaar gemaakt geen gehoor te zullen geven aan het verzoek van [gedaagde c.s.] om per 28 februari 2025 het gehuurde te ontruimen en de rechter te zullen verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde c.s.] heeft het gehuurde (in principe) per 1 maart 2025 verhuurd aan een reeds in de bedrijfsruimte hurende ondernemer (die daardoor meer m² gaat huren).
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het tegenverzoek
    
    
      3.1.
      Luro Venray BV verzoekt de kantonrechter om de termijn waarbinnen de ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte aan [adres] te Venray dient plaats te vinden te verlengen met één jaar, dan wel te verlengen met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn. Verder verzoekt Luro Venray BV te bepalen dat de na 28 februari 2025 door Luro Venray BV verschuldigde vergoeding voor het gebruik van de bedrijfshal gelijk blijft aan de laatstelijk betaalde huur van € 2.742,42 per maand, inclusief btw en voorschot nutsvoorzieningen/servicekosten, alles onder veroordeling van [gedaagde c.s.] in de kosten van het geding. Luro Venray BV stelt dat haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [gedaagde c.s.] bij een voortzetting van het gebruik door Luro Venray BV.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde c.s.] heeft verweer gevoerd. Het verweer mondt uit in een tegenverzoek, waarbij [gedaagde c.s.] verzoekt:
        I. Te bepalen dat de na 28 februari 2025 door Luro Venray BV aan [gedaagde c.s.] verschuldigde maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de bedrijfshal aan [adres] te Venray wordt vastgesteld op € 5,00 per m², zijnde € 3.200,00 (640 m² x € 5,00);
        II. Te bepalen dat de na 28 februari 2025 door Luro Venray BV aan [gedaagde c.s.] verschuldigde maandelijkse vergoeding voor het gebruik van het buitenterrein aan [adres] te Venray wordt vastgesteld op € 1,67 m², zijnde € 160,32 (96 m² x € 1,67);
        III. Te bepalen dat Luro Venray BV aan [gedaagde c.s.] de factuur boetebeding van € 1.580,00 over de maand april 2025 per omgaande dient te voldoen;
        IV. Te bepalen dat na 28 februari 2025 Luro Venray BV aan [gedaagde c.s.] na het einde van elke maand de daadwerkelijk gebruikte nutsvoorziening/servicekosten betaalt;
        V. Te bepalen dat na het einde van de ontruimingstermijn Luro Venray BV de door hem aard- en nagelvast gebouwde entresol in het pand achterlaat en niet afbreekt;
        VI. Te bepalen dat Luro Venray BV weer toegang krijgt tot de bedrijfshal aan [adres] te Venray,
        VII. Luro Venray BV te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dagtekening van de te wijzen beschikking.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:230a BW verzoekt Luro Venray BV de kantonrechter de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen met één jaar. Luro Venray BV heeft haar verzoek binnen de wettelijke termijn ingediend (artikel 7:230a lid 1 BW). Zij is ontvankelijk in haar verzoek.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde c.s.] heeft de ontruiming aangezegd tegen 28 februari 2025. In beginsel moet Luro Venray c.s. het gehuurde binnen twee maanden na die aangezegde datum ontruimen, maar de verplichting tot ontruiming is geschorst door het verzoek dat Luro Venray BV aan de kantonrechter heeft gedaan om de ontruimingstermijn te verlengen, tot het moment dat de kantonrechter op dat verzoek heeft beslist (artikel 7:230a lid 3 BW).
      
    
    
      4.3.
      Het verzoek tot verlenging wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). Bij die belangenafweging spelen alle omstandigheden aan de zijde van verhuurder en huurder een rol.
      
    
    
      4.4.
      Vooropgesteld wordt dat [gedaagde c.s.] de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarover zijn partijen ook niet in geschil. 
      
    
    
      4.5.
      Het belang van Luro Venray BV is er, zo de kantonrechter begrijpt, met name in gelegen dat haar grootste opdrachtgever tegenover haar is gevestigd. Luro Venray BV spaart daarmee veel transportkosten uit en kan hierdoor goede prijsafspraken maken. Luro Venray BV heeft reeds prijsafspraken gemaakt tot en met begin 2026, die voor haar ongunstig uitvallen wanneer zij toch transportkosten moet maken in verband met een verhuizing. Daarnaast heeft Luro Venray BV investeringen in het gehuurde gedaan die nog niet zouden zijn terugverdiend.
      
    
    
      4.6.
      
        
          [gedaagde c.s.] stelt daar het volgende tegenover. Hij heeft er belang bij om bij het einde van de huur weer over zijn  eigendom te kunnen beschikken. De verhoudingen tussen partijen zijn steeds verder  verslechterd. In aanloop naar een uit te voeren Scope 10-keuring heeft [gedaagde c.s.] bij een bezoek aan de hal, medio 2024 geconstateerd dat in zijn hal zonder overleg machines en (grote) silo’s zijn geplaatst en er activiteiten plaatsvinden die [gedaagde c.s.] niet verwachtte, althans die anders zijn dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Partijen zijn hierover in gesprek gegaan, hetgeen (in ieder geval voor [gedaagde c.s.] ) geen soelaas heeft geboden. [gedaagde c.s.] heeft thans geen gerust gevoel meer bij de huurrelatie, wetende dat er activiteiten in zijn hal plaatsvinden die door zijn verzekeraar niet zijn toegestaan. [gedaagde c.s.] heeft het vertrouwen in Luro Venray BV verloren. 
        Daarnaast heeft [gedaagde c.s.] belang bij de ontruiming omdat hij het gehuurde reeds aan een derde heeft verhuurd, tegenover wie [gedaagde c.s.] nu zijn verplichtingen niet kan nakomen. Luro Venray BV heeft na het gesprek van 30 november 2024 niets meer van zich laten horen, waardoor [gedaagde c.s.] in de veronderstelling verkeerde dat Luro Venray BV zich bij de opzegging en aangezegde ontruiming neerlegde.
      
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter overweegt dat Luro Venray BV de keuze heeft gemaakt om haar onderneming uit te oefenen in een gehuurd pand, met het bijbehorende risico dat de huur op enig moment, door opzegging door de verhuurder, eindigt. Dit behoort in beginsel tot haar ondernemingsrisico. [gedaagde c.s.] heeft bij de opzegging in zijn brief van 25 november 2024 de (na onderhandeling) overeengekomen opzegtermijn van drie maanden in acht genomen.  Luro Venray BV geniet vervolgens in beginsel van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd (artikel 7:230a lid 3 BW). Vervolgens schorst het indienen van het verzoek de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. Door het indienen van dit verlengingsverzoek (binnen twee maanden na de datum dat de ontruiming is aangezegd) is de aangezegde ontruimingstermijn verlengd met (ruim) 3 maanden, tot een periode van in totaal (ruim) 6 maanden, berekend tot aan de datum van deze uitspraak. Luro Venray BV heeft dan ook ruim de tijd gehad om zich voor te bereiden op het einde van de huur en de verplaatsing van haar onderneming. Luro Venray BV had onder die omstandigheden wel beter moeten onderbouwen wat de toegevoegde waarde is van een (nog verdere) verlenging van de ontruimingstermijn. De thans aangevoerde belangen bestaan immers ook nog steeds bij een uitgestelde ontruiming. 
      
    
    
      4.8.
      Dat reeds prijsafspraken zijn gemaakt tot in 2026 is wel gesteld maar verder niet onderbouwd. Zo kan niet gecontroleerd worden of deze afspraken dan voor of na 25 november 2024 zijn gemaakt. Daarnaast kan Luro Venray BV niet volstaan met de stelling dat zij al die tijd op zoek is geweest, maar nog geen bedrijfsruimte naar haar zin heeft gevonden. De wens van Luro Venray BV om het gebruik van het pand zo lang mogelijk voort te zetten, kan niet de doorslag geven bij de beoordeling of de ontruimingstermijn moet worden verlengd. Tussen partijen geldt namelijk als uitgangspunt dat Luro Venray BV het pand moet ontruimen, omdat [gedaagde c.s.] van zijn contractuele opzeggingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt en de huur daardoor is geëindigd.
      
    
    
      4.9.
      Het argument dat Luro Venray BV nog niet de gedane investeringen (volledig) heeft kunnen terugverdienen gaat evenmin op. Ook hier geldt dat Luro Venray BV de keuze heeft gemaakt om in een gehuurd pand te investeren, met het bijbehorende risico dat de huur op enig moment, door opzegging door de verhuurder, eindigt. Gesteld noch gebleken is dat Luro Venray BV de door haar gestelde investeringen heeft gedaan in overleg en met goedkeuring van [gedaagde c.s.] Zou Luro Venray BV (fors) hebben willen investeren in het pand, dan had het op haar weg geleden hierover met [gedaagde c.s.] in overleg te treden en eventueel afspraken te maken over de afschrijving of vergoeding van die investeringen bij een eventueel einde van de huurovereenkomst binnen een bepaalde tijd. De gedane investeringen, wat daar verder ook van zij, kunnen daarom evenmin in haar voordeel meewegen. 
      
    
    
      4.10.
      Het is verder evident dat Luro Venray BV vervangende ruimte moet vinden om haar  bedrijf te kunnen voortzetten. Maar dat geen ruimte beschikbaar zou zijn in de regio heeft [gedaagde c.s.] gedocumenteerd betwist. Dat de mogelijk geschikte ruimte inmiddels niet meer beschikbaar is, kan niet tegen [gedaagde c.s.] werken.
      
    
    
      4.11.
      Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Luro Venray BV door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan de belangen van [gedaagde c.s.] bij voortzetting van het gebruik door Luro Venray BV. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal daarom worden afgewezen. De ontruimingsdatum zal worden vastgesteld op 10 juli 2025.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      4.12.
      Luro Venray BV betaalt aan [gedaagde c.s.] sinds 28 februari 2025 een gebruiksvergoeding ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. Luro Venray BV heeft de kantonrechter gevraagd te bepalen dat de na 28 februari 2025 verschuldigde gebruiksvergoeding gelijk blijft aan de laatstelijk betaalde huur. [gedaagde c.s.] heeft bij tegenverzoek de kantonrechter gevraagd een hogere, meer realistischere gebruiksvergoeding, voor alle gebruikte m² vast te stellen. 
      
    
    
      4.13.
      
        In het door [gedaagde c.s.] in dit kader aangevoerde ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gebruiksvergoeding op een ander bedrag vast te stellen dan de laatstelijk door Luro Venray BV betaalde huurprijs. De kantonrechter zal de gebruiksvergoeding voor de door Luro Venray BV gebruikte m² (inclusief buitenterrein) daarom vaststellen op € 2.742,42 per maand inclusief btw en voorschot nutsvoorzieningen/servicekosten.
        Het tegenverzoek van [gedaagde c.s.] om een ander bedrag aan gebruiksvergoeding vast te stellen, wordt daarom afgewezen. 
      
      
      
        
          Tegenverzoeken
        
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde c.s.] verzoekt zoals onder 3.2. is opgesomd. Op het verzoek onder I. is hiervoor reeds beslist. De proceskostenveroordeling zoals verzocht onder VII. wordt hierna beoordeeld. De overige verzoeken kunnen niet met een verzoekschrift worden ingeleid, zoals ook reeds ter zitting aan partijen is medegedeeld. Gelet op artikel 282 lid 2 Rv kan de kantonrechter de verzoeken van [gedaagde c.s.] onder II. tot en met VI. niet in behandeling nemen. [gedaagde c.s.] zal ten aanzien daarvan niet-ontvankelijk worden verklaard. 
      
    
    
      4.15.
      De niet-ontvankelijkverklaring betekent dat geen inhoudelijke beoordeling wordt gegeven ten aanzien van de tegenverzoeken onder II. tot en met VI. Als [gedaagde c.s.] alsnog een beslissing wil krijgen op die punten, dan zal hij een nieuwe procedure moeten starten. Dat kan door een dagvaarding te laten uitbrengen door een deurwaarder. Die dagvaarding moet voldoen aan de eisen van artikel 111 Rv.  
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.16.
      Gelet op de aard en de uitkomst van de procedure zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.17.
      Tegen een beschikking op grond van artikel 7:230a BW staat geen hoger beroep of beroep in cassatie open. Deze beschikking zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in het verzoek
      
    
    
      5.1.
      wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn af,
      
    
    
      5.2.
      stelt het tijdstip van ontruiming vast op 10 juli 2025,
      
    
    
      5.3.
      stelt de gebruiksvergoeding voor de door Luro Venray BV gebruikte m² (inclusief buitenterrein) na 28 februari 2025 vast op € 2.742,42 per maand inclusief btw en voorschot nutsvoorzieningen/servicekosten,
      
      
        
          in de tegenverzoeken
        
      
    
    
      5.4.
      wijst het verzoek onder I. af,
      
    
    
      5.5.
      verklaart [gedaagde c.s.] niet-ontvankelijk in de verzoeken onder II. tot en met VI.
      
      
        
          in het verzoek en in de tegenverzoeken
        
      
      
    
    
      5.6.
      compenseert de kosten van de procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2025.
      
      
      
        
          ksf