ECLI:NL:RBROT:2025:2620, Rechtbank Rotterdam, 28-02-2025, 11078209 CV EXPL 24-11458
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. (Signalen over) overlast? Rechtsmaatregelen tegen andere huurder. Huurprijsvermindering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11078209 CV EXPL 24-11458
    
    
    
      datum uitspraak: 28 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: Rotterdam,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. G. Tomasjan (ARAG SE),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff.
    
    
    
      Partijen worden aangeduid als ‘ [eiser 1] ’ (enkelvoud) en ‘Woonstad’, tenzij anders vermeld.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 april 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mail van 2 december 2024 van mr. Tomasjan;
        
        
          de brief van 17 december 2024 van mr. Van der Hoeff. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          mevrouw [eiser 2] met mr. Tomasjan en haar zoon de heer [persoon A] ;
        
        
          de heer [persoon B] (medewerker sociaal beheer) van Woonstad met mr. Van der Hoeff. 
        
      
      
    
    
      1.3.
      Na de zitting zijn de partijen met elkaar in overleg gegaan. In december 2024 hebben de gemachtigden laten weten dat de partijen geen overeenstemming hebben bereikt en hebben gevraagd om vonnis te wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      2.1.
      
        Meneer en mevrouw [eiser 1] huren van Woonstad de woning aan de [adres] in Rotterdam. [eiser 1] stelt vanaf medio 2010 overlast te ervaren van de bewoner(s) van de naastgelegen woning (nr. 7). De huurder van die woning, mevrouw [persoon C] (hierna: de buurvrouw), huurt ook van Woonstad. [eiser 1] heeft meerdere malen overlast door de buurvrouw en medebewoners gemeld bij Woonstad, maar de maatregelen die Woonstad heeft genomen hebben volgens [eiser 1] de overlast niet doen stoppen. [eiser 1] wil dat Woonstad wordt veroordeeld om een procedure te beginnen tegen de buurvrouw om de huurovereenkomst van de buurvrouw door de rechter te laten ontbinden of beëindigen. [eiser 1] eist ook een huurvermindering van 50% vanaf januari 2016 totdat de buurvrouw de woning heeft verlaten. Woonstad is het niet eens met de eisen. Volgens Woonstad heeft zij geen aanknopingspunten voor een zodanig overlast gevende situatie dat zij nu rechtsmaatregelen moet nemen tegen de buurvrouw. Woonstad betwist dat zij nalatig is geweest, zodat [eiser 1] geen aanspraak heeft op huurvermindering. 
        De kantonrechter wijst de eisen van [eiser 1] af. De beslissing wordt hierna uitgelegd. 
      
      
      
        
          Rechtsmaatregelen tegen andere huurder?
        
      
      
    
    
      2.2.
      De eerste vraag is of Woonstad moet worden veroordeeld om rechtsmaatregelen te nemen tegen de buurvrouw in verband met overlast. Bij beantwoording van die vraag wordt het volgende vooropgesteld. 
      
    
    
      2.3.
      
        Een huurder kan overlast van een derde ervaren. Een verhuurder draagt daar in beginsel geen verantwoordelijk voor, omdat het gaat om een feitelijke stoornis in het huurgenot door een derde en daarom in beginsel niet om een gebrek dat de verhuurder op verlangen van de huurder moet verhelpen (artikelen 7:204 en 7:211 BW). Echter, als de overlastgever ook huurder is van dezelfde verhuurder, kan er onder omstandigheden wel sprake zijn van een gebrek. De verhuurder moet namelijk adequate maatregelen nemen om de overlast te doen stoppen. Het gebrek bestaat dan niet uit de overlast zelf, maar uit de omstandigheid dat de verhuurder geen of onvoldoende maatregelen neemt.
        De verhuurder is ook gehouden om maatregelen te nemen als niet de andere huurder, maar een van de medebewoners van die huurder overlast veroorzaakt (artikel 7:219 BW). 
      
      
    
    
      2.4.
      Wat de te nemen maatregelen betreft, zal in het algemeen van een verhuurder worden verwacht dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast onderzoek doet naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en de ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die maatregelen zullen eerst kunnen bestaan uit een gesprek met de overlastgever en pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment mag worden verwacht dat hij een procedure begint tegen de overlast gevende huurder om de huurovereenkomst met die huurder te laten ontbinden. De klagende huurder hoeft niet eerst te bewijzen dat de overlast er onomstotelijk is, maar de verhuurder moet wel voldoende aanknopingspunten hebben om de nodige maatregelen te kunnen nemen.
      
    
    
      2.5.
      De huurder die overlast ervaart, kan eisen dat de verhuurder wordt veroordeeld om rechtsmaatregelen te nemen in die zin dat de verhuurder in een procedure tegen de overlast gevende huurder ontbinding van diens huurovereenkomst eist. De eis van de huurder kan worden toegewezen als de overlast ervarende huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde overlast zich voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat een procedure ter ontbinding van de huurovereenkomst van de overlast gevende huurder de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. 
      
      
        
          Woonstad wordt niet veroordeeld om rechtsmaatregelen te nemen tegen de buurvrouw
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter wijst de eis af, omdat [eiser 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat Woonstad over voldoende aanknopingspunten beschikt over zodanige overlast veroorzaakt door de buurvrouw en/of haar medebewoners dat Woonstad nu rechtsmaatregelen moet nemen. Daarbij is het volgende in aanmerking aangenomen. 
      
    
    
      2.7.
      Als achtergrond is van belang te weten wat voor soort overlast volgens [eiser 1] wordt veroorzaakt en hoe lang dat volgens [eiser 1] aan de gang is. [eiser 1] stelt dat er vanaf 2016 sprake is van jarenlange, ernstige overlast die wordt veroorzaakt door de buurvrouw en/of haar medebewoners en bestaat uit het gooien van afval en andere voorwerpen in de achtertuin van [eiser 1] , het verwijderen van beplantingen uit de voortuin, het in brand steken van een boom in de voortuin en doodsbedreigingen. Ook de auto van [eiser 1] is met vuurwerk opgeblazen door de buren, stelt [eiser 1] . Woonstad is het daar niet mee eens en stelt bovendien dat haar na 2017-2018 geen andere overlast gevende incidenten bekend zijn. 
      
    
    
      2.8.
      Ten aanzien van de overlastmeldingen wordt het volgende overwogen.  
      
      
        2.8.1.
        Uit het procesdossier kan worden afgeleid dat de buren in het verleden over en weer over elkaars gedragingen hebben geklaagd. Hier waren ook de buren van huisnummer 9 bij betrokken, die ook klaagden over de buurvrouw. Onder andere vervuiling van de tuin wordt genoemd als klacht door [eiser 1] en de bewoners van huisnummers 7, 9 en 11 klaagden over en weer onder andere over pesterijen, schelden en geluidsoverlast. In 2017 heeft tussen de betrokkenen bemiddeling plaatsgevonden, die heeft geresulteerd in de afspraak dat de buren geen hinder en overlast zullen veroorzaken. Na overlastmeldingen in de zomer van 2018 van [eiser 1] over de buurvrouw heeft mediation plaatsgevonden. Dat heeft in november 2018 geresulteerd in de afspraak dat [eiser 1] en de buurvrouw elkaar zoveel mogelijk met rust laten. In januari 2019 is opnieuw mediation voorgesteld, waar de buurvrouw welwillend tegenover stond, maar kennelijk [eiser 1] niet. 
        
      
      
        2.8.2.
        De stukken bevatten over de periode daarna slechts twee overlastmeldingen van [eiser 1] aan Woonstad. Er is een mail uit juni 2019 over het gedrag van de inwonende zoon van de buurvrouw aan de deur bij [eiser 1] dat [eiser 1] als bedreigend heeft ervaren. Volgens [eiser 1] heeft de zoon tegen meneer en mevrouw [eiser 1] gezegd dat hen heel wat te wachten staat als zij zijn moeder nog een keer aan het huilen maken. De andere melding is uit februari 2021. In die mail heeft [eiser 1] aan Woonstad gemeld dat er peuken in de tuin zijn gegooid en twee dagen eerder een gebruikt mondkapje.
        
      
      
        2.8.3.
        
          In oktober 2023 heeft de gemachtigde van [eiser 1] Woonstad aangeschreven. In die brief, die bij dagvaarding is overgelegd, wordt in algemene bewoordingen omschreven dat er jarenlange overlast is, dat de situatie dreigt te escaleren en dat [eiser 1] vindt dat het hoog tijd wordt dat de huurovereenkomst met de buren wordt ontbonden. In de brief staat dat een overlastdossier is bijgevoegd. Het is onduidelijk wat voor overlastdossier dat is, maar als het gaat om dezelfde stukken die nu ook bij de dagvaarding zijn gevoegd, dan geldt het navolgende daarvoor ook. 
          Het procesdossier bevat nog een paar overlastmeldingen uit 2021. Die meldingen zijn niet aan Woonstad gericht, maar (waarschijnlijk) aan de gemeente. Woonstad kan echter geen onderzoek doen of actie ondernemen als overlast niet aan haar wordt gemeld. 
          Overigens gaan de meldingen hoofdzakelijk over troep in de achtertuin, waarvan [eiser 1] stelt dat de buurvrouw en/of haar medebewoners dat in de tuin gooien. Een enkele melding gaat over het gedrag van de inwonende zoon van de buurvrouw naar mevrouw [eiser 1] toe bij een wijkcentrum. Volgens [eiser 1] stond hij met vrienden vlak voor de uitgang van het wijkcentrum en ging hij niet uit de weg, maar keek hij mevrouw [eiser 1] star aan. Mevrouw [eiser 1] heeft dat als intimiderend ervaren. 
          Het dossier bevat verder ongedateerde foto’s en video’s, ongedateerde appberichten tussen [eiser 1] en de buurvrouw en verder processen-verbaal van aangifte en verklaringen van overlast uit 2017 en 2018. Wat daar ook van zij, meldingen over overlast na 2021 ontbreken. 
        
        
      
      
        2.8.4.
        Woonstad heeft in oktober en november 2023 gereageerd op de brief van de gemachtigde van [eiser 1] van oktober 2023 en het standpunt ingenomen dat sprake is van een burenruzie en niet van een eenzijdige overlastsituatie. Woonstad heeft in haar reactie benoemd dat omwonenden langere tijd overlast hebben ervaren van de burenruzie maar inmiddels niet meer en dat er burenonderzoek is geweest met ‘gesplitste resultaten’. Uit de stukken blijkt dat Woonstad in 2023 opnieuw bemiddeling heeft aangeboden en ook aan beide buren een aanbod tot verhuizing gedaan. [eiser 1] is op beide niet ingegaan.   
        
      
      
        2.8.5.
        Voor het eerst ter zitting heeft [eiser 1] gesteld dat zij telkens overlast van de buurvrouw en/of haar medebewoners heeft gemeld aan een medewerker van Woonstad in de vestiging van Woonstad in de wijk. Volgens Woonstad zit die vestiging er pas sinds maart 2024. Wat daar ook van zij, [eiser 1] heeft niet toegelicht wanneer zij heeft geklaagd bij een medewerker van Woonstad en over welke periode en ook niet wat de aard, de ernst en de frequentie is van de gestelde gemelde overlast. Dat had wel op haar weg gelegen. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Op basis van de enkele stelling van [eiser 1] , die door Woonstad wordt betwist, kan niet worden geconcludeerd dat Woonstad bekend was met overlastmeldingen na 2021, laat staan met overlastmeldingen die nopen tot actie. 
        
      
      
        2.8.6.
        Ook is voor het eerst ter zitting gesteld dat door mevrouw [eiser 1] aangifte is gedaan tegen de partner van de buurvrouw voor het laten zien van zijn geslachtsdeel en het uiten van bedreigingen. Volgens [eiser 1] heeft hij daarvoor recentelijk een boete gekregen. Woonstad heeft gesteld dat zij daar niet bekend mee is en dat wordt door [eiser 1] erkend.
        
      
    
    
      2.9.
      Gezien de aard, ernst en frequentie van de hiervoor genoemde overlastmeldingen kan niet worden geconcludeerd dat Woonstad aanknopingspunten heeft voor zodanig ernstige overlast dat zij nu rechtsmaatregelen moet nemen tegen de buurvrouw. De situatie zoals die naar voren komt uit de stukken komt niet over als ernstige en structurele overlast, die ondanks maatregelen van de verhuurder niet wordt gestaakt. De meeste meldingen gaan over troep in de tuin en de laatste meldingen van [eiser 1] dateren van 2021. Of alle troep in de tuin van [eiser 1] is beland door de buurvrouw en/of haar medebewoners blijkt niet uit de meldingen, enkel de verdenking van [eiser 1] dat dat zo is (op (een) enkel(e) incident(en) in 2017-2018 na). Uit de stukken komt wel het beeld naar voren dat beide buren elkaar slecht kunnen verdragen. Uit de stukken blijkt dat zij in 2017-2018 over elkaars gedragingen klaagden en dat de buurvrouw een keer in 2019 en een keer in 2021 heeft geklaagd bij Woonstad dat [eiser 1] háár stalkt, in de gaten houdt en lastig valt en in september 2022 bij de politie heeft aangegeven dat zij aangifte wil doen van stalking door [eiser 1] , onder andere met een deurbelcamera gericht op haar woning; [eiser 1] betwist de door de buurvrouw verweten gedragingen. Woonstad heeft in 2023 nogmaals bemiddeling en tijdens deze procedure ook nog een keer mediation aangeboden, maar [eiser 1] heeft dat allebei afgeslagen. De kantonrechter acht de acties in het verleden en de voorgestelde maatregelen van bemiddeling en mediation passend voor de situatie zoals die uit de stukken naar voren komt. Van Woonstad kan niet worden gevergd dat zij in deze omstandigheden overgaat tot een ingrijpende maatregel als het starten van een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst van de buurvrouw, daargelaten de vraag of die procedure een gerede kans van slagen heeft. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering? 
        
      
      
    
    
      2.10.
      De tweede vraag is of [eiser 1] aanspraak heeft op huurprijsvermindering vanaf januari 2016. Bij de beantwoording van die vraag wordt het volgende vooropgesteld. 
      
    
    
      2.11.
      
        Een huurder kan huurprijsvermindering eisen als er sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De huurder kan dan een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huur eisen vanaf de dag waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:204 BW). 
        In het geval van (een gebrek aan) maatregelen door de verhuurder tegen een andere huurder, kan de huurder huurprijsvermindering eisen vanaf het moment dat de verhuurder geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de overlastmeldingen. 
      
      
      
        
          
            [eiser 1] heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter wijst de eis af, omdat [eiser 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat Woonstad onvoldoende actie heeft ondernomen naar aanleiding van de overlast(meldingen). 
      
    
    
      2.13.
      Zoals hiervoor overwogen kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een jarenlange, ernstige overlastsituatie zoals door [eiser 1] gesteld en acht de kantonrechter de door Woonstad genomen c.q. aangeboden maatregelen in de gegeven omstandigheden passend. Voor verdergaande maatregelen zijn geen aanknopingspunten. [eiser 1] heeft zelf de mogelijkheid tot het oplossen van de ervaren overlast gefrustreerd door in 2019, in 2023 en tijdens deze procedure de aangeboden bemiddeling en mediation te weigeren.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.14.
      De conclusie is dat de primaire en de subsidiaire eis van [eiser 1] wordt afgewezen. 
      
      
        
          
            [eiser 1] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] , omdat [eiser 1] ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser 1] aan Woonstad moet betalen op € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 595,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 595,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
    Hof ‘s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518 en hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712.
  
  
     Idem.