ECLI:NL:RBNHO:2025:6434, Rechtbank Noord-Holland, 04-06-2025, 11551097 \ CV EXPL  25-1163
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Wat partijen verdeeld houdt, is of het gehuurde naar behoren is opgeleverd en of de verhuurder een beroep op verrekening toekomt.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11551097 \ CV EXPL  25-1163
    
    
    
      
        Vonnis van 4 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats 1],2. [eiser 2], 
      te [plaats 1],
      eisende partijen in de hoofdzaak,
      verwerende partijen in de zaak van de tegenvordering,
      hierna samen te noemen: [eisers] in enkelvoud,
      gemachtigde: mr. M.J. Meijer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij in de hoofdzaak,
      eisende partij in de zaak van de tegenvordering,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 14 februari 2025, met producties;
      - conclusie van antwoord van 23 februari 2025 met een tegenvordering en producties;
      - het tussenvonnis van 12 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
      - akte aan de zijde van [eisers] van 9 april 2025, met producties; 
      - pleitaantekeningen op voorhand van mr. M.J. Meijer; 
      - de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] heeft van [gedaagde] gehuurd de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is op 30 juni 2024 geëindigd. 
    
    
      2.2.
      
        [eisers] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 3.500,00 betaald. 
      
    
    
      2.3.
      Bij aanvang van de huur is een rapport opgemaakt. In dat rapport staat onder meer: “(…) bijzonderheden: geen, zie fotosheets. (…)”. 
      
    
    
      2.4.
      Bij het einde van de huur op 30 juni 2024 is (wederom) een opleverrapport opgemaakt. In dat rapport staat: “We check the damages with pictures from check-in & check-out. Damages will be informed (…)” Bij dit rapport zijn (eveneens) foto’s van het gehuurde gevoegd.
      
    
    
      2.5.
      Ondanks herhaalde verzoeken is [gedaagde] niet tot terugbetaling van de waarborgsom overgegaan.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat hij het gehuurde – met uitzondering van één vlek op de muur in de slaapkamer - in deugdelijke staat heeft opgeleverd, zodat [gedaagde] gehouden is de waarborgsom terug te betalen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe aan dat [eisers] schade aan het gehuurde heeft toegebracht. De door [eisers] toegebrachte schade is verrekend met de waarborgsom. 
      
      
        
          in de zaak van de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert veroordeling van [eisers] tot betaling van € 2.340,78 aan herstelkosten, vermeerderd met kosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat [eisers] schade aan het gehuurde heeft toegebracht. De herstelkosten zijn begroot op € 5.840,78. Gelet op de waarborgsom is [eisers] nog een bedrag van € 2.340,78 verschuldigd. Het gaat om de volgende schade:
      - schimmel op de kit in de kozijnen van de keuken, slaapkamer en woonkamer; 
      - schimmel op het keukenblad; 
      - beschadigingen op het keukenblad; 
      - vocht in de keukenkasten waardoor deze zijn krom getrokken; 
      - vlekken op de muren vanwege schimmelvorming;   
      - vocht in het laminaat waardoor dit is krom getrokken;  
      - beschadigingen op het werkblad in de badkamer;
      - schimmel op het matras.  
      
    
    
      3.6.
      
        [eisers] erkent dat hij één vlek op de muur in de slaapkamer heeft veroorzaakt. Voor het overige betwist [eisers] de vordering.  
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vordering in de hoofzaak en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat [eisers] het gehuurde op 30 juni 2024 heeft verlaten. Ook is niet in geschil dat door [eisers] een bedrag van € 3.500,00 aan [gedaagde] is voldaan als waarborgsom. Wat partijen verdeeld houdt, is of het gehuurde naar behoren is opgeleverd en of [gedaagde] een beroep op verrekening toekomt. De kantonrechter zal deze onderdelen hieronder beoordelen. 
      
      
        
          Oplevering gehuurde en herstelschade 
        
      
    
    
      4.3.
      Uit de wet volgt dat als bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, het gehuurde in diezelfde staat moet worden opgeleverd bij het einde van de huur. Als er bij aanvang géén beschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij einde huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Verder is van belang dat schade die is ontstaan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst voor rekening komt voor de huurder behalve beschadigingen als gevolg van normale slijtage of ouderdom.
      
    
    
      4.4.
      De staat van de woning bij aanvang huur moet zodanig zijn omschreven dat het partijen bij einde huur voldoende duidelijk is hoe het gehuurde weer moet worden opgeleverd. In dit geval is bij aanvang van de huur een summier rapport opgesteld met de enkele mededeling “Bijzonderheden: geen, zie fotosheets”. Hieruit blijkt niet, althans niet duidelijk, wat de staat van de woning is geweest bij aanvang huur. Zonder een deugdelijke beschrijving wordt vermoed dat de staat van het gehuurde bij eindoplevering gelijk is aan de staat van het gehuurde bij aanvang. Het is dan vervolgens aan [gedaagde] om te stellen en bewijzen dat de beschadigingen waarvoor hij herstelkosten vordert, bij aanvang van de huur niet aanwezig waren. Indien en voor zover hij daarin slaagt geldt dat bij gebreke van een voorinspectie, hij van [eisers] alleen de herstelkosten kan vorderen die [eisers] zelf zou hebben gemaakt om de schade te herstellen.
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] heeft gesteld dat op 7 juni 2024 een voorinspectie heeft plaatsgevonden. De makelaar heeft toen een ronde door het huis gemaakt en gezegd dat alles er netjes uitzag. Bij die gelegenheid is niets gezegd over eventuele schade. [gedaagde] heeft daarover op de zitting verklaard dat hij niet aanwezig was bij deze voorinspectie en dat hij daarover van zijn makelaar ook geen informatie heeft ontvangen, zodat hij bij gebrek aan wetenschap betwist dat een voorinspectie heeft plaatsgevonden. Nu onvoldoende gebleken is dat een voorinspectie heeft plaatsgevonden, zal bij hetgeen hierna wordt overwogen daarom tot uitgangspunt worden genomen dat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden.  
      
    
    
      4.6.
      Ten bewijze van de staat bij aanvang huur en de staat bij einde huur heeft [gedaagde] foto’s in het geding gebracht. [eisers] heeft gemotiveerd betwist dat de foto’s vanaf pagina 10 tot en met pagina 14 bij het eindrapport tijdens de oplevering zijn gemaakt, zodat deze foto’s buiten beschouwing blijven. Ter zitting zijn de overige foto’s bekeken. De kantonrechter oordeelt als volgt.
      
    
    
      4.7.
      Van de keuken, kozijnen, wasmachine, badkamer, het laminaat en het matras zijn geen (duidelijke) foto’s gemaakt bij aanvang huur, zodat de beginstaat niet kan worden vastgesteld. De foto’s bij dat rapport zijn bijzonder klein en van een afstand genomen en daardoor weinig gedetailleerd. De kantonrechter kan op basis daarvan niet vaststellen of door [eisers] schade is toegebracht, noch daargelaten dat [eisers] bij de eindinspectie op 30 juni 2024 op de hoogte is gesteld van die schade. Daarom moet worden aangenomen dat [eisers] die onderdelen heeft opgeleverd in de staat waarin deze bij aanvang van de huur waren. De gevorderde herstelkosten van die onderdelen komen daarom niet voor rekening van [eisers] en worden afgewezen.
    
    
      4.8.
      Resteert de vlekken op de muren in de woon- en slaapkamer. [eisers] heeft ter zitting erkend dat hij één vlek op de muur in de slaapkamer heeft veroorzaakt. Omdat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, is [eisers] alleen de kosten verschuldigd die hij zelf zou hebben gemaakt om deze schade te herstellen. Hij heeft als onbetwist gesteld dat de kosten daarvan € 250,00 zouden bedragen. Dit bedrag dient in mindering te worden gebracht op de waarborgsom. Voor het overige kan de kantonrechter niet op de foto’s zien dat sprake is van schimmelvorming en/of vochtvorming in dan wel op de muren. [gedaagde] heeft niet genoeg duidelijkheid verschaft in hoeverre de staat van de muren bij aanvang van de huurrelatie verschilt van die bij het einde van de huurrelatie. Ook hier geldt dat de beginfoto’s bijzonder klein en weinig gedetailleerd zijn. Weliswaar heeft [gedaagde] tijdens de zitting de foto’s op zijn tablet getoond en ingezoomd, maar deze zijn niet aan [eisers] overgelegd zodat de kantonrechter niet van die foto’s kan uitgaan. De gevorderde herstelkosten van die onderdelen komen daarom niet voor rekening van [eisers] en worden afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande heeft [eisers] het gehuurde niet geheel correct opgeleverd. [gedaagde] mag daarom (slechts) de toegewezen herstelkosten ter hoogte van € 250,00 verrekenen met de waarborgsom. Voor het overige wordt de tegenvordering afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        Samenvattend moet [gedaagde] nog een bedrag van € 3.250,00 aan [eisers] betalen, te vermeerderen met wettelijke rente zoals hieronder wordt bepaald.
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.11.
      De proceskosten voor zowel de vordering als de tegenvordering komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. In verband met de samenhang met de vordering worden de proceskosten inzake de tegenvordering begroot op nihil. Omdat [eisers] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. 
      
    
    
      4.12.
      De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                685,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 3.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 14 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 685,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in de zaak van de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op nihil,
      
      
        
          in de hoofdzaak en in de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:224 BW.