ECLI:NL:RBZWB:2025:3297, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-05-2025, 11125883 \ CV EXPL  24-1751 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Duiding van huurovereenkomst: wat zijn partijen overeengekomen en wanneer is de huur geëindigd? Onvoldoende bewijs dat huurder schade heeft veroorzaakt aan gehuurde.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11125883 \ CV EXPL  24-1751
    
    
    
      
        Vonnis van 21 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      gevestigd te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.M. Eerkes,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. K.M.J. Wartena.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten. Bij partijen is discussie ontstaan over de huurovereenkomst. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een huurachterstand en [eiser] wil dat de huur tot het einde van de huurovereenkomst, 1 januari 2024, alsnog wordt betaald. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] zijn hekwerk heeft beschadigd. [eiser] vindt dat [gedaagde] de schade aan het hekwerk moet vergoeden. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Hij betwist dat er een huurachterstand is. De huurovereenkomst is eerder geëindigd en de huurprijs was lager. [gedaagde] betwist ook dat hij het hek heeft beschadigd, anders dan het doorknippen van een hangslot. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst tegen 1 januari 2024 is geëindigd en dat [gedaagde] de laatste twee kwartalen huur (het derde en vierde kwartaal van 2023) ten onrechte niet heeft betaald. Over het hek oordeelt de kantonrechter dat schade daaraan niet kan worden vastgesteld. De gestelde kosten daarvoor hoeft [gedaagde] daarom niet te betalen.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 31 juli 2024 met de daarin genoemde stukken,
      - het akte vermindering van eis van [eiser] , met producties, - de mondelinge behandeling van 22 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de spreekaantekeningen van mr. Wartena.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] zijn met elkaar in contact gekomen in verband met de verhuur van [adres] in [plaats 1] .
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde] mailt op 6 december 2022 onder meer het volgende aan [eiser] :
        
          “[…]
        
        
          Bij deze wil ik jou bevestigen wat er is afgesproken inzake de verhuur van [adres] te [plaats 1] .
        
        
          Het terrein, ongeveer 1.500 m2, huren wij voor € 12,00 per m2, oftewel € 2.000,- per maand. De loods, ongeveer 100 m2 huren wij voor € 60,00 per m2, oftewel € 500,- per maand. De loods zal volledig worden gebruikt door Strukton.
        
        
          Met betrekking tot het gebruik van de kantine en toilet, zullen we evalueren na het eerste kwartaal. Wij verwachten dat het gebruik minimaal zal zijn, omdat ze van huis komen en na het werk direct weer naar huis gaan. Er zijn geen werkzaamheden overdag op het terrein.
        
        
          Voor wat betreft de rest van de loods en camera toezicht hebben wij op dit moment geen interesse. Mogelijk kan dat later nog worden bekeken.
        
        
          Auto wassen doen wij op dit moment bij wasserettes in Breda en omstreken. Dat willen we zo houden. Dus kosten van wassen zijn wat ons betreft niet aan de orde.
        
        
          Ons voorstel is om de huur per kwartaal te factureren.
        
      
      
      
        
          In de bijlage stuur ik jou de mail die wij van Strukton hebben ontvangen. 
        
        
          […]
        
        
          Wij stellen voor om op zaterdagochtend 17-12-2022 de mensen van ons en van Strukton uit te nodigen op de nieuwe locatie. We kunnen dan ook het sleutelbeheer bespreken.
        
        
          Op onze huidige locatie hebben wij nog een kluis hangen. Die zouden we graag verplaatsen naar de nieuwe locatie.
        
        
          […]” 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Per e-mail van 13 januari 2023 mailt [eiser] over nog een aantal punten over de huur. Hij mailt onder andere dat gekomen is tot een kale huur van € 2.000,00. 
      
    
    
      3.4.
      Op 19 februari 2023 stuurt [eiser] vervolgens een factuur voor het eerste kwartaal van 2023 ter hoogte van € 7.260,00 inclusief btw. Daarnaast stuurt [eiser] een factuur voor een waarborgsom ter hoogte van drie maanden huur.
      
    
    
      3.5.
      
        Op 24 februari 2023 stuurt [gedaagde] aan [eiser] :
        
          “[…]
        
        
          De facturen heb ik gezien, komen dus ook bij ons. De factuur voor de borg is niet akkoord.
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] heeft per kwartaal huurpenningen van € 7.260,- inclusief btw aan [gedaagde] gefactureerd. [gedaagde] heeft de facturen voor het eerste en tweede kwartaal van 2023 betaald. 
      
    
    
      3.7.
      Per brief van 29 september 2023 is namens [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat en na vermindering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
        
          primair 
        
      
      - € 14.520,- inclusief btw aan huurpenningen,
      
        subsidiair 
      
      - € 7.260,- inclusief btw aan huurpenningen,
      
        zowel primair als subsidiair 
      
      - € 2.178,- inclusief btw aan schadevergoeding, 
      - de wettelijke handelsrente over de huurpenningen en de schadevergoeding,
      - buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente,
      - de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] vordert nakoming van de huurovereenkomst. Partijen zijn overeengekomen dat de huur van zowel het buitenterrein als de binnenruimte per kwartaal aan [gedaagde] zou worden gefactureerd. Partijen zijn daarbij een huurprijs van € 2.000,- exclusief btw per maand overeengekomen, te factureren per kwartaal. [gedaagde] heeft de huur voor het derde en vierde kwartaal onbetaald gelaten voor een totaalbedrag van € 14.520,-. [gedaagde] heeft daarnaast schade veroorzaakt aan het hekwerk. Deze schade bedraagt € 2.178,-. Omdat [gedaagde] ondanks sommatie niet tot betaling is overgegaan, maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert aan dat hij alleen het buitenterrein heeft gehuurd voor een bedrag van € 1.500,- exclusief btw per maand. [gedaagde] heeft het buitenterrein op 9 september 2023 ontruimd en verlaten. Na die datum heeft [eiser] het buitenterrein in gebruik gegeven aan Kilic, de buurman van het perceel. Daaruit volgt dat op dat moment de huur is geëindigd. De huur is in ieder geval per brief van 29 september 2023 opgezegd. Omdat sprake is van een maandelijkse huur, is [gedaagde] met inachtneming van een maand opzegtermijn hooguit tot 1 november 2023 huur verschuldigd. [gedaagde] erkent een door [eiser] opgehangen hangslot te hebben opengeslepen. Deze schade heeft [eiser] aan zichzelf te wijten, doordat het hangslot de toegang tot het buitenterrein verhinderde. De schade komt daarom voor rekening van [eiser] . [gedaagde] betwist schade aan het hekwerk te hebben veroorzaakt. De hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten moet worden gematigd tot hooguit de toewijsbare hoofdsom. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Wat zijn partijen overeengekomen?
      
    
    
    
      5.1.
      
        
          [gedaagde] bevestigt in de e-mail van 6 december 2023 de tussen partijen gemaakte afspraken. [gedaagde] zal zowel het buitenterrein als de binnenruimte huren. [gedaagde] geeft daarbij aan dat de binnenruimte door Strukton zal worden gebruikt. Verder staan in de e-mail uitgangspunten voor het bepalen van de huurprijs. 
        De gesprekken gaan vervolgens verder, waarop [eiser] op 13 januari 2023 mailt dat ze zijn gekomen tot een kale huurprijs van € 2.000,-. Dit is in lijn met de e-mail van 6 december 2023. Op dat moment hebben [gedaagde] en Strukton het gehuurde ook al in gebruik genomen, zo heeft [eiser] onweersproken gesteld. [gedaagde] heeft dan de beschikking over de sleutels, ook van de binnenruimte. De omstandigheid dat Strukton de binnenruimte niet (geheel) heeft gebruikt, maakt in dit verband niet uit. Dat is een keuze van Strukton geweest en doet er niet aan af dat Strukton dat wel had kunnen doen. 
        Vervolgens betaalt [gedaagde] de huur over de eerste twee kwartalen van 2023 ter hoogte van telkens € 7.260,- (€ 2.000,- exclusief btw per maand). Er is niet gesteld of gebleken dat hij dit per ongeluk heeft gedaan. Uit de e-mail van 24 februari 2023 volgt dat [gedaagde] de factuur voor de huur heeft gezien. Daar was hij kennelijk mee akkoord. Dat blijkt uit de betaling van de factuur en uit het feit dat hij in de mail geen bezwaar heeft tegen deze factuur, terwijl hij dat tegen de factuur van de waarborgsom wel heeft. De kantonrechter concludeert daarom dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst, te weten het gehuurde en de huurprijs.
      
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter volgt [gedaagde] dus niet in zijn stelling dat de binnenruimte niet door hem is gehuurd, maar door Strukton rechtstreeks zou worden gehuurd. Het dossier biedt daarvoor geen aanknopingspunten. In de e-mail van 6 december 2023 geeft [gedaagde] als gezegd zelf aan dat het buitenterrein en de binnenruimte worden gehuurd en dat de binnenruimte door Strukton zal worden gebruikt. Nergens blijkt uit dat Strukton partij is bij de huurovereenkomst. De omstandigheid dat in de e-mail [gedaagde] ‘wij’ schrijft, is daarvoor geen indicatie. Uit de rest van de mail volgt namelijk dat die ‘wij’ alleen betrekking heeft op [gedaagde] . De communicatie over de te gebruiken ruimte door Strukton, heeft Strukton ook telkens (primair) aan [gedaagde] gericht en niet aan [eiser] . Pas later is er meer direct contact geweest tussen [eiser] en Strukton, maar toen was de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] al tot stand gekomen. Dit contact tussen [eiser] en Strukton moet dan ook veeleer worden gekwalificeerd als gesprekken over een eventuele wijziging van de overeenkomst, in die zin dat [gedaagde] ‘ertussenuit zou vallen’. Partijen zijn het erover eens dat deze gesprekken tussen [eiser] en Strukton niet tot afspraken hebben geleid. De initiële afspraken zijn daarom blijven bestaan. 
      
    
    
      5.3.
      De conclusie is daarom dat [eiser] en [gedaagde] vanaf 1 januari 2023 een huurovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [gedaagde] een huurprijs van € 2.000,00 exclusief btw per maand moet betalen.
      
      
        
          Wanneer is de huurovereenkomst geëindigd?
        
      
      
    
    
      5.4.
      Een huurovereenkomst als deze eindigt - voor zover hier van belang - door opzegging of met wederzijds goedvinden. [gedaagde] heeft er naar eigen zeggen in september 2023 voor gekozen om het buitenterrein niet meer te gebruiken en beschouwde de huur als geëindigd. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten, betekent echter niet dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt. Daarvoor is nodig dat [eiser] daarmee instemt. [eiser] betwist dat hij met beëindiging van de huur heeft ingestemd.  
      
    
    
      5.5.
      Deze instemming volgt niet uit de stelling van [gedaagde] dat Kilic na zijn vertrek (ook) gebruik maakte van het buitenterrein door er opleggers te plaatsen. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] het terrein aan Kilic verhuurd, maar dat is niet vast komen te staan. [eiser] betwist dit en uit de verklaring van Kilic en de telefoonnotitie volgt een dergelijke huurovereenkomst niet. Voor zover [gedaagde] stelt dat hij geen huur hoeft te betalen als [eiser] het terrein niet ter beschikking stelt, faalt dit. [gedaagde] heeft aan deze stelling namelijk geen rechtsgevolg zoals ontbinding of schadevergoeding verbonden – nog daargelaten dat niet vast is komen te staan dat Kilic het terrein heeft gehuurd en er bovendien niet is gesteld dat [gedaagde] [eiser] heeft aangesproken op het gebruik van het terrein door Kilic c.q. dat [gedaagde] geen huurgenot meer zou hebben.
      
    
    
      5.6.
      Met betrekking tot de opzegging overweegt de kantonrechter het volgende. Er is geen opzegtermijn overeengekomen. Evenmin is duidelijkheid over de overeengekomen looptijd van de overeenkomst. Daarom wordt aangesloten bij artikel 7:228 lid 2 BW. Op grond daarvan eindigt de huurovereenkomst door opzegging. Omdat sprake is van huur van een onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. 
      
    
    
      5.7.
      Uit de stukken blijkt in de eerste plaats dat partijen een betaaltermijn per kwartaal hebben afgesproken. Uit de e-mail van 6 december 2022 van [gedaagde] volgt dat hijzelf heeft voorgesteld om per kwartaal gefactureerd te krijgen, wat [eiser] vervolgens heeft gedaan. Verder staat vast dat [gedaagde] met de brief van 29 september 2023 de huur heeft opgezegd. Dit betekent dat de huur is geëindigd op 1 januari 2024 en [gedaagde] tot die datum de huur moet betalen. 
      
      
        
          Welk bedrag moet [gedaagde] nog betalen aan huur?
        
      
      
    
    
      5.8.
      Uit dit alles volgt dat [gedaagde] ten onrechte de huur over het derde en het vierde kwartaal van 2023 niet heeft betaald. Dit zal hij alsnog moeten doen. Dat komt neer op een totaalbedrag van € 14.520,- inclusief btw. 
      
      
        
          Schade aan het hekwerk en de poort
        
      
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter zal de vordering tot vergoeding van de schade aan het hekwerk en de poort afwijzen. Weliswaar heeft [gedaagde] erkend dat hij een door [eiser] opgehangen hangslot heeft opengeslepen, maar hij betwist schade aan het hek en de poort te hebben veroorzaakt. Gelet op die betwisting, rust op [eiser] de bewijslast dat [gedaagde] deze schade heeft veroorzaakt. [eiser] heeft dat niet aangetoond. De enkele stelling en een factuur is daarvoor onvoldoende. Daarom is niet vast komen te staan dat [gedaagde] deze schade heeft veroorzaakt en dus dat hij voor de kosten van herstel dient te betalen. Kosten voor vergoeding van schade aan het hangslot heeft [eiser] niet gevorderd. 
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke handelsrente. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde] de huurpenningen per respectievelijk 1 juli 2023 en 1 oktober 2023 verschuldigd is. Aangezien aan de vereisten van artikel 6:119a BW is voldaan, wordt de rente over de verschuldigde huurpenningen toegewezen vanaf respectievelijk 1 juli 2023 en 1 oktober 2023. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 920,20 worden toegewezen, berekend conform het Besluit en de toewijsbare hoofdsom van € 14.520,-. 
      
    
    
      5.12.
      De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Omdat [eiser] niet heeft gesteld dat de schade (de buitengerechtelijke incassokosten) al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,37
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.409,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2x € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.468,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.520,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW met ingang van 1 juli 2023 over een bedrag van € 7.260,- en met ingang van 1 oktober 2023 over een bedrag van € 7.260,- tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 920,20 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 18 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.468,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.