ECLI:NL:RBZWB:2025:3851, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-05-2025, 11368186 CV EXPL 24-5336 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd, omdat in de huurwoning een hennepkwekerij met 194 planten is aangetroffen. De kantonrechter wijst de vorderingen van Leystromen af wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden van de huurder.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11368186 \ CV EXPL  24-5336
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING LEYSTROMEN, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Leystromen,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [huurder], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder en [huurder] , en gezamenlijk [huurder] ,
      gemachtigde: mr. F.H.J. de Graaf.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd, omdat in de huurwoning een hennepkwekerij met 194 planten is aangetroffen. De kantonrechter wijst de vorderingen van Leystromen af wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden van de huurder. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 15 januari 2025
      - productie 8 van [huurder]
      - productie 15 van Leystromen
      - de mondelinge behandeling van 28 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de reactie van beide partijen dat geen schikking is bereikt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
      
      a. Leystromen (voorheen haar rechtsvoorganger Woonstichting Stromenland) verhuurt aan [huurder] met ingang van 7 september 2006 de zelfstandige sociale woning, inclusief eventuele aanhorigheden, staande en gelegen aan het [adres] (hierna: de woning / het gehuurde).
      
      b. Het gehuurde betreft een rijtjeswoning. 
      
      c. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat vermeld: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
      
      d. Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
      
        In deze voorwaarden is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
        
          "Artikel 7 De algemene verplichtingen van de huurder
        
      
    
    
      7.1
      
        Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
      
    
    
      7.2
      
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige huurders gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen.(…)”
      
      
      e. De kantonrechter te Tilburg heeft op 19 september 2023 vanaf 1 oktober 2023 [bewindvoerder] BV tot beschermingsbewindvoerder over de goederen van [huurder] benoemd. 
      
      f. [huurder] is zwakbegaafd en heeft een impulscontrole stoornis.  
      
      g. In juni 2023 had de politie het gehuurde in onderzoek in verband met mogelijke druggerelateerde activiteiten, waarbij de politie in december 2018 Leystromen heeft verzocht om een plattegrond van het gehuurde aan te leveren. 
      
      h. Op 10 september 2024 heeft de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, met in totaal 194 nagenoeg oogstrijpe hennepplanten. Daarnaast zijn in het gehuurde, alsmede in de daarbij horende schuur, veel hennepkweek-gerelateerde goederen aangetroffen, waaronder meerdere (grote) gasflessen, een koolstoffilter, een slakkenhuis, meerdere zakken met gebruikte potgrond, een apparaat om henneptoppen te knippen, bamboestokken, een ventilator, kweekbakken en groeimiddelen. Teven is geconstateerd dat sprake was van diefstal van stroom. 
      
      i. Bij brief van 12 september 2024 heeft Leystromen [huurder] in verband met de hennepkwekerij aangeschreven en hem gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. 
      
      j. [huurder] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
      k. Bij brief van 21 oktober 2024 heeft de burgermeester van gemeente Oisterwijk aan Leystromen haar voornemen geuit om het gehuurde te sluiten voor de duur van drie maanden. 
      
      l. Bij brief van 3 december 2024 heeft de burgemeester van gemeente Oisterwijk naar aanleiding van het door [huurder] ingediende zienswijze – waaruit is geconcludeerd dat er in dit geval sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden – de voorgenomen sluiting van de woning ingetrokken en aan [huurder] een waarschuwing gegeven. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Leystromen vordert bij vonnis -samengevat- de tussen haar en [huurder] bestaande huurovereenkomst te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten. Leystromen wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis voor zover mogelijk meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
    
    
      4.2.
      Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Leystromen aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Volgens Leystromen levert wat de politie op 10 september 2024, heeft aangetroffen – het kweken of laten kweken van hennep – een ernstige tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel rechtvaardigt. Er was sprake van 194 planten. Dit levert een opbrengst op van € 28.279,16 per jaar. Ook was sprake van diefstal van stroom. Het feit dat [huurder] de aan hem verweten gedragingen niet achterwege heeft gelaten en een sociale huurwoning heeft misbruikt of heeft laten misbruiken, levert ook slecht huurderschap op. [huurder] heeft verklaard dat hij enkele honderden euro’s per maand heeft ontvangen voor de hennepkwekerij. Daarbij wijst Leystromen er op dat het inmiddels feit van algemene bekendheid is dat de illegale teelt van hennep in Nederland een omvangrijk probleem vormt en zorgt voor veel overlast, verloedering en gevaarzetting in woonwijken. Dat sprake is geweest van dwang en bedreiging blijkt nergens uit. Het aftappen van stroom betreft een levensgevaarlijke situatie. Van een prevalerend belang van [huurder] boven het belang van Leystromen bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is geen sprake. De persoonlijke omstandigheden van [huurder] kunnen niet prevaleren. Leystromen hanteert een zerotolerance beleid en heeft een zwaarwegend belang bij ontbinding en ontruiming in verband met gevaarzetting, aldus Leystromen.
      
    
    
      4.3.
      De bewindvoerder voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Leystromen in de proceskosten. De bewindvoerder wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder] erkent dat sprake is van een tekortkoming in verband met de aangetroffen hennepkwekerij en drugsgerelateerde goederen inclusief de diefstal stroom. Hij vindt alleen dat ontbinding niet is gerechtvaardigd in verband met het geringe persoonlijke verwijt dat hem gemaakt kan worden en diverse (persoonlijke) omstandigheden. [huurder] heeft onder dwang en bedreiging de zolder/schuur aan derden ter beschikking gesteld. Hij wist niet van de hennepkwekerij. Hij heeft van verkeerde mensen geld geleend die hem af en toe drugs toestopten. Deze kennissen hebben misbruik gemaakt van zijn kwetsbaarheid. [huurder] had geen toegang tot de zolder, want hij had hiervan geen sleutels. Hij betwist geld te hebben ontvangen. [huurder] vreesde voor represailles en heeft daarom de politie niet ingelicht. [huurder] was opgelucht door de politie-inval. [huurder] is zwakbegaafd, heeft een impulscontrole stoornis en kampt met verslavingsproblematiek. Er zijn geen overlastmeldingen bekend, er is geen loop naar de woning en er heeft geen handel vanuit de woning plaatsgevonden. [huurder] heeft zelf de sloten vervangen om te voorkomen dat de kennissen de woning kunnen betreden. Er is geen sprake van gevaarzetting in verband met illegale stroomaftapping. Er is ook geen sprake van verloedering. In verband met de bijzondere persoonlijke omstandigheden is de burgemeester niet tot sluiting van de woning overgegaan, maar heeft [huurder] een waarschuwing gekregen. Het belang van [huurder] bij behoud van de woning weegt zwaarder. [huurder] kan niet terugvallen op sociaal netwerk en hij kan niet naar een andere regio in verband met zijn sociaal leven in Oisterwijk. In verband met zijn kwetsbaarheid en psychische problematiek is een stabiele woonsituatie van cruciaal belang, aldus [huurder] . 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Niet in geschil is dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
    
    
      5.2.
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op de uitzondering in de ‘tenzij-clausule’ te beroepen. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1).  
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter is met [huurder] van oordeel dat zijn belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, gelet op zijn bijzondere persoonlijke omstandigheden, zwaarder weegt dan het belang van Leystromen bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. [huurder] is zwakbegaafd, heeft een impulscontrole stoornis en verslavingsproblematiek, zoals is onderbouwd met stukken en tijdens de zitting naar voren is gekomen. Het is niet onaannemelijk dat [huurder] geen wetenschap had van de hennepkwekerij op zolder die afsluitbaar was en waarvan hij de sleutel had afgestaan aan zogenaamde kennissen. Deze kennissen hebben misbruik gemaakt van zijn kwetsbare positie. De kantonrechter acht met name van belang dat ontbinding en ontruiming ingrijpende gevolgen zullen hebben voor [huurder] . Zoals zijn behandelaar van Novadic Kentron op zitting heeft laten weten, heeft [huurder] niet alleen voor een uitkering maar ook voor zijn behandeling en een eventuele opname een vaste woon- of verblijfplaats nodig. Bij verlies van de woning kan [huurder] nergens terecht en zal hij op de daklozenopvang zijn aangewezen. Gelet op zijn persoonlijke omstandigheden en zijn kwetsbare positie is het aannemelijk dat verblijf in een daklozenopvang hem veel nadeel zal toebrengen. Ook zijn huisarts, bewindvoerder en zijn begeleider van [hulpverlener] benadrukken de negatieve persoonlijke gevolgen die [huurder] zal ondervinden als hij dakloos wordt. Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de belangen van Leystromen bij toepassing van een zerotolerance beleid en het handhaven van een veilige woonomgeving, is de kantonrechter van oordeel dat in dit specifieke en uitzonderlijke geval sprake is van zodanige bijzondere persoonlijke omstandigheden dat ontbinding niet is gerechtvaardigd. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen van Leystromen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afwijzen. 
      
    
    
      5.4.
      Leystromen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                215,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.5.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Leystromen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Leystromen in de proceskosten van € 215,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Leystromen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Leystromen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling onder 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.