ECLI:NL:RBGEL:2025:2940, Rechtbank Gelderland, 16-04-2025, 439005
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst tot betaling van schadevergoeding door gemeente. Uitleg van begrip 'start van de bouw' in die overeenkomst

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/439005 / HA ZA 24-386
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        KOPPEL HOLDING B.V.
      
      gevestigd te Scherpenzeel2. [eisende partij 2]
      wonende te [woonplaats] , gemeente [plaats]
      eisende partijen
      hierna samen te noemen: [eisers]
      advocaat: mr. E.W. Lassche
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ZALTBOMMEL
      
      zetelend te Zaltbommel
      gedaagde partij
      hierna ook te noemen: de Gemeente
      advocaat: mr. J.P.M. van Beers
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 20 november 2024,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 maart 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben het plan opgevat om een partycentrum op een perceel te [plaats] te vervangen door panden voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De Gemeente heeft een besluit genomen waardoor dit plan niet kon worden uitgevoerd. Dat besluit is in hoger beroep niet in stand gebleven. Daarom is de Gemeente verplicht schade van [eisers] te vergoeden. [eisers] zijn met de Gemeente overeengekomen dat de Gemeente aan hen € 500.000,00 schadevergoeding zal betalen in vier termijnen. De eerste twee termijnen zijn betaald. De derde termijn, die € 100.000,00 bedraagt, wordt volgens overeenkomst opeisbaar ‘op het moment van de start van de bouw’. Partijen zijn het er niet over eens wat dat precies betekent en of de bouw is gestart. Volgens [eisers] is de bouw gestart, waardoor de derde termijn opeisbaar is geworden. Volgens de Gemeente is dat niet zo. In deze procedure vorderen [eisers] dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt om de derde termijn te betalen. De rechtbank oordeelt dat de bouw niet is gestart, zodat de derde termijn niet opeisbaar is. Daarom wijst zij de vordering af.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 23 december 2020 hebben de Gemeente enerzijds en [eisers] anderzijds een overeenkomst gesloten met het opschrift ‘Intentieovereenkomst’. In die overeenkomst, waarin [eisers] worden aangeduid als ‘ontwikkelaar’, staat:
      
      
        Overwegende:
      
      
      
        - Dat partijen gesprekken gevoerd hebben over de transformatie van Party-centrum “ [naam 1] ” tot een locatie voor huisvesting van arbeidsmigranten en spoedzoekers.
        - Dat de raad van Zaltbommel bij besluit van 21 februari 2019, met de vaststelling van het bestemmingsplan “ [naam 2] ” de logiesmogelijkheid aan de locatie heeft onttrokken.
        - Dat bij uitspraak van 15 juli 2020 de Raad van State heeft geoordeeld dat voornoemd besluit onvoldoende gemotiveerd was en de raad in de gelegenheid heeft gesteld om het besluit van een nadere motivering te voorzien.
        - Dat ontwikkelaar stelt schade te hebben geleden en de raad hierover ook een uitspraak dient te doen.
        - Dat partijen aan de lopende juridische procedures een einde willen maken.
        - Dat partijen zijn overeengekomen dat zij zich met elkaar zullen inspannen om de beoogde ontwikkeling van het plangebied [naam 2] (...), hierna aangeduid als “het plangebied”, te realiseren, zoals aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte globale situatieschets (...)
      
      
      
        Komen het volgende overeen:
      
      
      
        
          Artikel 1: Doel van de overeenkomst
        
        	Het doel van deze overeenkomst is het vastleggen van een afsprakenkader tussen partijen over de te volgen procedure, de randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling gerealiseerd zal worden en de financiële aspecten. Partijen spannen zich in om samen de afspraken en randvoorwaarden te vertalen in formele documenten.
      
      
      
        
          Artikel 2: procedurele afspraken
        
      
    
    
      2.1
      De ontwikkeling zoals weergegeven op de tekeningen in bijlage 1, zal worden vastgelegd in een ontwerpbestemmingsplan;
    
    
      2.2
      
        Het ontwerpbestemmingsplan zal uiterlijk 14 januari 2021 in procedure worden gebracht;
        (...)
      
      
      
        
          Artikel 3: inhoudelijke randvoorwaarden m.b.t. de beoogde ontwikkeling
        
      
    
    
      3.1
      
        De ontwikkeling biedt ruimte voor de huisvesting van maximaal 150 personen;
        	(...)
      
      
      
        
          Artikel 4: financiële afspraken
        
      
    
    
      4.1
      Er wordt, tegen finale kwijting, een schadevergoeding toegekend op basis van het raadsbesluit van 17 december 2020.
    
    
      4.2
      
        De financiële consequenties van het raadsbesluit van 17 december worden opgenomen in een vaststellingsovereenkomst.
        (...)
      
    
    
      4.7
      De toe te kennen schadevergoeding aan ontwikkelaar zoals genoemd onder 4.1 dient als tegemoetkoming in planschade van de ontwikkelaar en eventuele andere schade die ontwikkelaar heeft geleden als gevolg van de vaststelling van bestemmingsplan ‘ [naam 2] ’. De ontwikkelaar ziet af van eventuele andere schadeclaims.
    
    
      4.8
      
        Het bedrag van de schadevergoeding zal als volgt gefaseerd worden uitbetaald:
         Het eerste termijnbedrag (...)
         Het tweede termijnbedrag (...)
         Het derde termijnbedrag van 20% van de schadevergoeding wordt uitbetaald op het moment van de start van de bouw
         Het vierde termijnbedrag (...)
      
      
    
    
      3.2.
      Op 18 januari 2021 hebben de Gemeente enerzijds en [eisers] anderzijds een overeenkomst gesloten met het opschrift ‘Vaststellingsovereenkomst Ex artikel 7:900 burgerlijk wetboek’. In art. 3.1 van die overeenkomst staat dat de Gemeente € 500.000,00 schade zal vergoeden. In art. 3.2 staat dat deze schadevergoeding opeisbaar wordt conform de afspraken die zijn opgenomen in art. 4.8 van de overeenkomst van 23 december 2020.
      
    
    
      3.3.
      De Gemeente heeft op 26 januari 2021 de eerste termijn van de schadevergoeding betaald en op 23 december 2021 de tweede termijn. 
      
    
    
      3.4.
      Op 9 februari 2022 heeft [naam 3] de eigendom van het perceel verworven. Zij heeft op 4 november 2022, aangevuld op 12 januari 2023, een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van 75 logieseenheden op het perceel. 
      
    
    
      3.5.
      Op 30 mei 2023 heeft de Omgevingsdienst Rivierenland (een samenwerkingsverband van de provincie Gelderland en acht gemeenten waaronder Zaltbommel) aan [naam 12] een vergunning verleend voor het bouwen van 75 logieseenheden op het adres [adres] .
      
    
    
      3.6.
      In het besluit van die datum staat:
      
      
        
          Welke regels gelden er?
        
        	Er gelden regels voordat u kunt starten met de werkzaamheden en tijdens het uitvoeren hiervan. Zo moet u de start en het einde van de werkzaamheden op tijd bij ons melden. Voordat u gaat starten met de bouw bij nieuwbouw, dienen de rooilijnen gecontroleerd te worden en het peil bepaald te worden. (...)
      
      
    
    
      3.7.
      In de vergunning van 30 mei 2023 staat:
      
      
        
          Hoofdstuk 1
        
        
          	Aan welke regels moet u zich houden?
        
        	(...)
        
          2. Stuur ons voor de bouw begint enkele gegevens
        
        Stuur onderstaande gegevens uiterlijk 3 weken vóórdat u met de bouw begint naar de Omgevingsdienst Rivierenland. (...) Stuur ons gegevens over:
        - de definitieve berekeningen en tekeningen van de palen en alle betonvloeren en daken te worden aangeleverd.
        - de uitwerking en eventueel berekeningen t.b.v. sterkte bij brand aangeleverd te worden.
        - de definitieve berekeningen en tekeningen van de gehele onderbouw en gehele bovenbouw en stabiliteit te worden aangeleverd.
        (...)
        Als de Omgevingsdienst Rivierenland de gegevens heeft goedgekeurd, mag u met de bouw beginnen.
      
      
      
        (...)
      
      
    
  
  
    
      6Meld het begin van de werkzaamheden minimaal 2 dagen van tevoren 
    
      Voordat u begint met een van de onderstaande werkzaamheden moet u dat melden bij de afdeling Toezicht en Handhaving van de Omgevingsdienst Rivierenland. Doe dit minimaal 2 dagen voordat u begint en u moet aangeven wanneer de werkzaamheden klaar zijn. Het gaat om:
      - Het uitzetten van het bouwwerk;
      - Het inbrengen van de funderingspalen;
      - Storten van beton.
    
    
    
      3.8.
      Op 4 oktober 2023 heeft [eisende partij 2] de Gemeente ( [naam 4] ) per mail gevraagd om de derde termijn van € 100.000,00 te betalen.
      
    
    
      3.9.
      Op 27 oktober 2023 heeft de beleidsadviseur wonen van de Gemeente ( [naam 5] ) per e-mail aan Koppel Holding meegedeeld dat hij opdracht heeft gegeven aan de afdeling facturen om het termijnbedrag te voldoen.
      
    
    
      3.10.
      Op 21 november 2023 heeft de beleidsadviseur wonen per e-mail aan Koppel Holding het volgende bericht:
      
      
        Ik heb contact opgenomen met de huidige eigenaar [naam 6] . Zij hebben inmiddels een omgevingsvergunning aangevraagd, maar zijn nog in afwachting van de uitkomst van verschillende onderzoeken. Op basis van een gunstige uitkomst nemen zij het besluit om al dan niet met de bouw van de huisvestingslocatie te starten. Ik heb met hen afgesproken dat wanneer de bouw start en wanneer de ontwikkeling gerealiseerd is, zij mij hiervan op de hoogte stellen, opdat de gemeente de resterende termijnbedragen conform de intentieovereenkomst aan uw cliënt kan voldoen.
      
      
    
    
      3.11.
      Op 23 november 2023 heeft [naam 7] , werkzaam bij [naam 3] , per e-mail aan de beleidsadviseur wonen bericht:
      
      
        Zoals telefonisch besproken is onderstaande geen juiste weergave van ons gesprek.
      
      
      
        	De omgevingsvergunning is al ruime tijd geleden aangevraagd en ook verleend. Wij zijn sinds medio 2023 begonnen met de bouwwerkzaamheden waarbij de eerste fase voltooid is.
      
      
      
        	Ter onderbouwing treft u bijgaand een tweetal facturen aan inclusief betaalbewijzen waaruit de werkzaamheden blijken.
      
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 11 december 2023 van [naam 8] van [naam 9] hebben [eisers] de Gemeente verzocht om betaling van de derde termijn. In die brief staat onder meer:
      
      
        September 2023 is gestart met de bouw van het pand aan de [naam 2] .
      
      
    
    
      3.13.
      Op 27 januari 2024 heeft dhr. [naam 7] de Gemeente per e-mail het volgende bericht:
      
      
        Hierbij willen wij u melden dat per 5 februari aanstaande de werkzaamheden zullen starten om het perceel bouwrijp op te leveren.
      
      
    
    
      3.14.
      Op 22 mei 2024 heeft wethouder [naam 10] per e-mail aan [naam 7] bericht:
      
      
        De vergunning is er al enige tijd, maar de werkzaamheden liggen ook al enige tijd stil. Ik begreep uit het overleg dat de bouw in het voorjaar gaat beginnen. Zijn er problemen waardoor er niet begonnen kan worden? Zoals je weet is er dringend behoefte aan opvang van internationale medewerkers. Ook de dorpsraad vraagt mij steeds wanneer eea nu opgestart gaat worden. Kunnen we weer even contact hebben en een afspraak maken.
      
      
    
    
      3.15.
      De Omgevingsdienst Rivierenland heeft op 28 mei 2024 een rapport opgesteld over de stand van zaken op het perceel. Daar staat in:
      
    
  
  
    
      28Eindcontrole
    
      	Zijn de bouw-/sloopwerkzaamheden gereed overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning/geaccepteerde melding?
      	Antwoord	Nee
      	Opmerking	27-01-2024;
      	- Email ontvangen dat 5 februari 2024 wordt gestart met de werkzaamheden om het perceel bouwrijp op te leveren.
    
    
    
      	27-05-2024;
      	- Het verzoek ontvangen Gemeente Zaltbommel om met spoed te controleren of is gestart met de bouw van 75 logies eenheden.
    
    
    
      28-05-2024 12.15 uur;
      Gecontroleerd;
      - Niemand aanwezig.
      - De bouw van de 75 logies eenheden is niet gestart.
      - 27-01-2024 email ontvangen dat wordt gestart met werkzaamheden om perceel bouwrijp op te leveren.
      - Geen startmelding van de bouw ontvangen.
      - Er is geen verzoek ingediend om;
      o De rooilijn uit te zetten.
      o Het peil van de te bouwen logies eenheden aan te geven.
      - Werkzaamheden uitgevoerd om deze locatie bouwrijp te maken;
      o Er is een weg uitgevoerd als half verharding aangebracht.
      o Er is een pomp aangebracht om bouwwater weg te pompen.
      o Er zijn 2 bouwketen geplaatst. (deze waren gesloten).
    
    
    
       Conclusie;
      o De bouw van de 75 logies eenheden is niet gestart.
    
    
    
      3.16.
      Op 13 juni 2024 heeft [naam 7] wethouder [naam 10] per e-mail bericht:
      
      
        Er is enigszins vertraging opgelopen doordat er nog enkele formaliteiten afgerond moesten worden, zoals bijvoorbeeld de constructieberekening (die naderhand voor de vergunning ingediend moet worden).
      
      
      
        Momenteel zijn we de laatste punten aan het afronden en hopen wij z.s.m. te starten, uiteraard verneem je van mij zodra dat gebeurt.
      
      
    
    
      3.17.
      Op 29 januari 2025 heeft de Gemeente haar advocaat bericht dat er nog niet wordt gebouwd omdat de huidige eigenaar wacht op onderzoek van Liander of het perceel van voldoende stroom kan worden voorzien.
      
    
    
      3.18.
      Op 5 februari 2025 heeft [naam 7] per e-mail aan [naam 11] bericht:
      
      
        	Zoals bekend zijn wij reeds enige tijd geleden gestart met de bouw. Er is een aannemer gekozen, de bestaande opstallen zijn gesloopt en het terrein is bouwrijp gemaakt (eerste bouwfase is dus voltooid). De fundering stond in de planning, maar dit hebben wij echter helaas moeten uitstellen. Tijdens de bouwrijp werkzaamheden is namelijk een elektrakabel aangetroffen op het perceel die loopt richting een buurperceel, waarvan Liander de eigenaar is. Deze kabel dient eerst door Liander te worden omgelegd (anders hebben de buren geen stroom), voordat we verder kunnen met de fundering. (...)
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente veroordeelt om aan hen € 100.000,00 te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      Zij lichten deze vordering als volgt toe. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat de Gemeente € 500.000,00 schadevergoeding aan [eisers] zal betalen in vier termijnen. De derde termijn, die € 100.000,00 bedraagt, wordt verschuldigd bij de start van de bouw. De bouw is gestart in september 2023. Dat is schriftelijk aan de Gemeente gemeld. Daarom is de derde termijn opeisbaar geworden. Op 27 januari 2024 is nogmaals gemeld dat de bouw was gestart. De Gemeente heeft de derde termijn echter niet betaald, ook niet na sommaties op 11 december 2023, 3 januari 2024, 20 februari 2024 en 17 mei 2024. [eisers] menen dat de Gemeente de overeenkomst moet nakomen door de derde termijn te betalen. 
      
    
    
      4.3.
      
        De Gemeente voert verweer. Volgens haar hoeft zij de derde termijn niet te betalen omdat de bouw niet is gestart. Wel is er al gesloopt, maar dat heeft er alleen toe geleid dat het terrein nu braak ligt. In de vergunningvoorschriften staat dat de bouw niet mag beginnen 
        voordat de rooilijnen zijn gecontroleerd en het peil is bepaald. Dat is niet gebeurd. Ook moeten er voor de start van de bouw een aantal berekeningen en tekeningen worden ingestuurd naar de Omgevingsdienst Rivierenland, die deze moet goedkeuren. De Omgevingsdienst Rivierenland heeft wel gegevens ontvangen, maar hij heeft deze nog niet goedgekeurd. Om deze redenen kan de bouw volgens de Gemeente niet zijn gestart in de zin van de overeenkomsten van 23 december 2020 en 18 januari 2021. De Gemeente wijst er verder op dat de schade voor een deel bestaat uit gestegen bouwkosten, wat verklaart dat zij de derde termijn niet hoeft te betalen zolang er niet wordt gebouwd. De Gemeente stuurt er overigens juist op aan dat de bouw snel begint, omdat er behoefte is aan huisvesting voor arbeidsmigranten.
      
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting hebben [eisers] nader toegelicht hoe volgens hen ‘start van de bouw’ moet worden begrepen. Zij stellen dat de overeenkomsten van 23 december 2020 en 18 januari 2021 zijn opgesteld door professionele partijen die zich ook nog eens juridisch hebben laten bijstaan. Daarom moeten de overeenkomsten volgens hen objectief, taalkundig worden uitgelegd. Zij wijzen op het eerste lid van art. 1.25 van het (vervallen) Bouwbesluit 2012 en in art. 7.7 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Deze bepalingen luiden:
      
      
        	art. 1.25 lid 1 Bouwbesluit 2012:
        Het bevoegd gezag wordt ten minste twee werkdagen voor de feitelijke aanvang van bouwwerkzaamheden waarvoor een vergunning voor het bouwen is verleend door de houder van die vergunning schriftelijk van de aanvang van die werkzaamheden, met inbegrip van ontgravingswerkzaamheden, in kennis gesteld.
      
      
      
        art. 7.7 lid 1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving:
        Ten minste twee werkdagen voor het begin van bouwwerkzaamheden, met inbegrip van ontgravingswerkzaamheden, wordt het bevoegd gezag, bedoeld in artikel 2.2, daarover geïnformeerd.
      
      
      
        
          [eisers] leiden uit deze bepalingen af dat in deze besluiten ontgravingswerkzaamheden worden beschouwd als bouwactiviteiten. Daarom moeten de overeenkomsten volgens hen objectief zo worden uitgelegd dat de bouw is gestart als de ontgravingswerkzaamheden zijn begonnen. Volgens hen is de bouw dus begonnen toen zij het perceel bouwrijp gingen maken. Overigens menen zij dat de overeenkomsten ook subjectief zo moeten worden uitgelegd, omdat beide besluiten direct op de situatie van toepassing zijn. Voor het vaststellen van het moment waarop de bouw is gestart, is het volgens [eisers] niet van belang of aan voorschriften is voldaan. Volgens hen gaat het om de feitelijke start van de bouw. Dat betekent dat moet zijn begonnen aan de uitvoering van het bestemmingsplan, die begint met ontgravingswerkzaamheden.
      
      
    
    
      4.5.
      De Gemeente doet ter zitting een beroep op uitspraken van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State en de Hoge Raad, die oordelen dat de bouw van een gebouw niet start met sloopwerkzaamheden, maar met het slaan van de eerste paal dan wel het leggen van de fundering.  Zij beroept zich voorts op een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, waaruit zij afleidt dat bouwrijp maken voorafgaat aan bouwen. De Gemeente erkent dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd om bestaande bebouwing te slopen en het perceel bouwrijp te maken, maar die werkzaamheden behoren volgens haar dus niet tot bouwwerkzaamheden. De funderingswerkzaamheden zijn nog niet begonnen omdat Liander eerst een kabel moet verleggen. Het is bovendien de vraag of er wel gebouwd gaat worden, omdat niet zeker is of er een aansluiting komt. De Gemeente handhaaft haar standpunt dat de bouw nog niet gestart.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Als de bouw is gestart in de zin van de overeenkomsten van 23 december 2020 en 18 januari 2021, dan is de derde termijn opeisbaar geworden, anders niet. Om de vraag te kunnen beantwoorden of de bouw is gestart, moet de rechtbank vaststellen wat partijen hebben bedoeld met ‘start van de bouw’. De rechtbank zal dat doen door de overeenkomsten uit te leggen.
      
    
    
      5.2.
      Volgens algemeen spraakgebruik is een perceel bouwrijp als het geschikt is gemaakt om te worden bebouwd. Zolang een perceel niet bouwrijp is, is het niet geschikt om te worden bebouwd. Werkzaamheden om een perceel bouwrijp te maken, zijn bedoeld om bebouwing mogelijk te maken; zij gaan dus aan de bouw vooraf. Dat in het onderhavige geval opstallen zijn gesloopt en werkzaamheden zijn verricht om het perceel bouwrijp te maken, wil dan ook volgens algemeen spraakgebruik niet zeggen dat de bouw is gestart, maar alleen dat er werkzaamheden zijn verricht om de bouw mogelijk te maken. Op dit moment (althans op het moment dat de rechtbank bepaalde dat zij vonnis zou wijzen) is het niet mogelijk om te bouwen, omdat Liander eerst de op het perceel aangetroffen elektrakabel moet verleggen.
      
    
    
      5.3.
      De context waarin de overeenkomsten van 23 december 2020 en 18 januari 2021 zijn gesloten, was het plan van [eisers] om het partycentrum op het perceel te vervangen door logieseenheden voor de huisvesting van arbeidsmigranten, welk plan aanvankelijk niet en uiteindelijk toch kon doorgaan. De overeenkomsten moeten in die context worden uitgelegd. Op 30 mei 2023 heeft de Omgevingsdienst Rivierenland aan [naam 12] een vergunning verleend voor het bouwen van die logieseenheden. In het besluit van die datum staat dat voor de start van de nieuwbouw de rooilijnen gecontroleerd dienen te worden en het peil bepaald dient te worden. In de vergunning staat verder dat met de bouw mag worden begonnen als de Omgevingsdienst Rivierenland bepaalde door [naam 12] aan te leveren gegevens heeft goedgekeurd, te weten de definitieve berekeningen en tekeningen van de palen en alle betonvloeren en daken, de uitwerking en eventueel berekeningen t.b.v. sterkte bij brand en de definitieve berekeningen en tekeningen van de gehele onderbouw en gehele bovenbouw en stabiliteit. Het is tussen partijen niet in geschil dat niet aan al deze vereisten is voldaan. Daaruit volgt dat [naam 12] nog niet met bouwen mocht beginnen. Zelfs als al een aanvang was gemaakt met het verdichten van de grond en als dat zou moeten worden beschouwd als het aanbrengen van fundering, kan de bouw daarom nog niet geacht worden te zijn gestart omdat niet aan alle vereisten is voldaan.
      
    
    
      5.4.
      In de vergunning staat verder dat [naam 12] de start en het einde van de werkzaamheden op tijd bij de Omgevingsdienst Rivierenland moet melden. Eenduidige meldingen van de start van de bouw zijn echter niet gedaan. Op 4 oktober 2023 heeft [eisende partij 2] de Gemeente immers wel gevraagd om de derde termijn te betalen, maar zonder uitdrukkelijk te vermelden dat de bouw was gestart. Bij brief van 11 december 2023 hebben [eisers] de Gemeente laten verzoeken om betaling van de derde termijn. In die brief staat wel dat in september 2023 is gestart met de bouw van het pand. Niet in overeenstemming daarmee heeft [naam 7] de Gemeente op 27 januari 2024 echter bericht dat per 5 februari 2024 de werkzaamheden zullen starten om het perceel bouwrijp op te leveren. Op 13 juni 2024 heeft [naam 7] per mail aan wethouder [naam 10] bericht dat er vertraging is opgelopen en de hoop uitgesproken z.s.m. te zullen starten, wat hij dan zal melden. Ook aan het in de vergunning gestelde vereiste dat de start van de bouw moet worden gemeld, is hiermee niet voldaan.
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank legt de overeenkomsten zo uit dat de Gemeente de derde termijn alleen verschuldigd wordt als de logieseenheden daadwerkelijk worden gebouwd. Of dat gaat gebeuren, staat niet vast. Het is mogelijk dat de ontwikkeling uiteindelijk niet van de grond komt. In het bijzonder is onzeker of het perceel van voldoende stroom kan worden voorzien. Het is terecht dat de Gemeente de derde termijn niet betaalt zolang niet voldoende duidelijk is dat de logieseenheden daadwerkelijk zullen worden gebouwd.
      
    
    
      5.6.
      De Gemeente stelt onbetwist dat de schade voor een deel is veroorzaakt doordat de bouwkosten hoger zijn geworden in de periode waarin het plan niet kon worden ontwikkeld. Deze schade wordt alleen geleden als het plan alsnog wordt ontwikkeld. Daardoor wordt gerechtvaardigd dat de Gemeente de derde termijn niet betaalt zolang niet voldoende duidelijk is dat het plan alsnog wordt ontwikkeld.
      
    
    
      5.7.
      Dit oordeel wordt niet anders doordat de beleidsadviseur wonen van de Gemeente op 27 oktober 2023 aan Koppel Holding heeft laten weten dat hij intern opdracht heeft gegeven om het termijnbedrag te voldoen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] niet op goede gronden mogen aannemen dat de beleidsadviseur wonen hiermee de opvatting van het bevoegde bestuursorgaan vertolkte dat de Gemeente het bedrag verschuldigd was. Daarvoor is immers nodig dat het bevoegde bestuursorgaan ervan blijk heeft gegeven dat zij instemde met deze (impliciete) mededeling van de beleidsadviseur wonen. Het is gesteld noch gebleken dat dit is gebeurd. Daar komt bij dat de beleidsadviseur wonen het e-mailbericht heeft verstuurd naar aanleiding van een ongerechtvaardigd en onvolledig verzoek van [eisers] zelf.
      
    
    
      5.8.
      De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. Omdat [eisers] in het ongelijk zullen worden gesteld, zullen zij worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met rente als gevorderd. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank,
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 6.617,00 aan vast recht en € 3.858,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief V),
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eisers] in de nakosten, aan de zijde van de Gemeente bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, 
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [eisers] tot vergoeding van wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      6.5.
      verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr N. van der Meer Mohr en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
      
      
      
        1820 / 560
      
    
  
  
     Productie 1 bij dagvaarding 
  
  
     Conclusie van antwoord onder 15 en productie 4
  
  
     Productie 6 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 6 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 7 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 7 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 7 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 7 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding 
  
  
     Productie 8 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 9 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 10 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 11 bij conclusie van antwoord 
  
  
     Productie 14 bij akte overleggen aanvullende producties 
  
  
     Productie 6 bij akte overlegging nadere producties; de geadresseerde van dit e-mailbericht [naam 13] heeft de vaststellingsovereenkomst van 18 januari 2021 ondertekend namens Koppel Holding als ontwikkelaar
  
  
     Raad van de Arbitrage voor de Bouw 9 juni 2010, nr. 31575; Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 28 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1664; Hoge Raad 3 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:339
  
  
     gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 december 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ5895 
  
  
     Conclusie van antwoord onder 11
  
  
     Hoge Raad 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:467
  
  
     Zie zittingsaantekeningen van [eisers] onder 2