ECLI:NL:RBAMS:2022:6365, Rechtbank Amsterdam, 03-11-2022, AWB - 22 _ 1775
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Overstapregeling. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Beroep ongegrond.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 22/1775 
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te Amsterdam, eiser
    (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 2 september 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 658.000. 
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 26 oktober 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [de persoon] ( [functie] ).
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een geschakelde bungalow met garage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 169 m² en de oppervlakte van de kavel 348 m². De woning is op 4 mei 2016 verkocht voor € 950.000.
    
    2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 580.000. 
    
    3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. 
    
    4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 
    
    5. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiser worden genoemd.
    
    6. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.
    7. Het door eiser aangevoerde over het toesturen van de audiobestanden van de hoorzitting, slaagt evenmin. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken, hiermee is voldaan aan de eis van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht. Bovendien blijkt uit de gedingstukken dat de audiobestanden van de hoorzitting aan de gemachtigde van eiser zijn verstrekt.
    
    8. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.
    
    9. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Reeds daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
    
    10. Eiser voert verder aan dat sprake is van strijd met het vertrouwensbeginsel. Eiser stelt dat hij er op mag vertrouwen dat een eerder door de heffingsambtenaar overgelegde matrix met een lagere WOZ-waarde zou gelden in plaats van de in beroep overgelegde matrix en dat dit om die reden tot een waardevermindering zou moeten leiden.
    
    11. Naar het oordeel van de rechtbank kan aan de door eiser genoemde matrix geen vertrouwen worden ontleend dat er een lagere WOZ-waarde zou gelden. Met de uitspraak op bezwaar is immers het bezwaarschrift ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee een eventueel eerder taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de beroepsfase bij de rechtbank (met inachtneming van de eisen van een goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep de vastgestelde waarde met een nieuwe matrix te onderbouwen. Het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel slaagt niet gelet op de hiervoor genoemde vrijheid van de heffingsambtenaar.
    
    12. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat vergelijkingsobject [adres 2] , dat is gelegen in dezelfde straat als de woning, het best vergelijkbare object is. Die woning kent een naar gemiddelde kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 2.695,-. Dit is hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde vierkantemeterprijs voor de woning van € 2.570,-. Het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject vormt zodoende een voldoende onderbouwing voor de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het hiervoor genoemd verschil in vierkantemeterprijs, voldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Daarenboven heeft de heffingsambtenaar in de matrix ook nog verwezen naar het eigen verkoopcijfer. De rechtbank stelt vast dat de aankoop geruime tijd (28 maanden) na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank is de waardering van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Desondanks wordt die waarde wel ondersteunt door het eigen verkoopcijfer. 
    
    13. Eiser vindt [adres 3] een beter vergelijkingsobject, maar dit vergelijkingsobject is verder gelegen van de woning dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten en is daarom niet beter vergelijkbaar dan het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject. 
    
    
      14. Eiser stelt dat de berekende vierkantemeterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkantemeterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet.
      14. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof, waarin dit betoog reeds is verworpen. 
    
    16. Eiser voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De gemeente Amsterdam heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.
    
    17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders.
    
    18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr.R. Boerlage, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2022.
    
    
    
      griffier 
      rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1316.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:499.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.
  
  
    Zie de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2830, en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551.
  
  
    ECLI:NL:GHAMS:2021:4116.
  
  
    Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:307, vanaf overweging 5.4.