ECLI:NL:RBMNE:2025:3070, Rechtbank Midden-Nederland, 26-02-2025, C/16/581622 / HL ZA 24-263
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Zaak over de verkoop van een woning die niet doorging. Verkoper heeft de koopovereenkomst ontbonden. Koper moet de contractuele boete van 10% betalen. Geen sprake van wilsgebrek of misbruik van omstandigheden. Geen opschortende voorwaarde overeengekomen. Geen matiging van de boete. Artikelen 3:33, 3:34, 3:35, 6:22, 6:94, 6:265 BW.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/581622 / HL ZA 24-263
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] , gemeente Gooise Meren,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R.J. van de Leur,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. J.B.M. Swart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De rechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
      - het incidenteel vonnis van 11 september 2024 en de daarin genoemde stukken 
      - de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie
      - de conclusie van antwoord in reconventie.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2025. [eiser] en [gedaagde] zijn beide verschenen met hun advocaten. De spreekaantekeningen die de advocaten hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen tijd gevraagd om te kunnen overleggen over een schikking. De rechtbank heeft ze hiervoor een week gegeven. Nadat zij hadden laten weten dat geen schikking was bereikt is de datum voor het vonnis bepaald op 12 maart 2025.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de verkoop van een woning die niet doorging. [eiser] (de verkoper) heeft het koopcontract ontbonden omdat [gedaagde] (de koper) zijn financiële verplichtingen niet nakwam. [eiser] vordert de contractuele boete van 10% van de koopsom. [gedaagde] vindt dat hij niet hoeft te betalen omdat hij verkeerd is geïnformeerd. De rechtbank ziet dat anders. [gedaagde] krijgt dus ongelijk. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Op grond van de koopovereenkomst moet [gedaagde] de boete betalen
      
    
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] heeft op 6 oktober 2023 de koopovereenkomst getekend. Daar staat in dat [eiser] aan [gedaagde] de woning op de [adres] te [plaats 1] verkoopt en levert voor een bedrag van € 500.000,- (de koopsom). [gedaagde] heeft geen financieringsvoorbehoud gemaakt.
      
    
    
      3.2.
      In de koopovereenkomst staat ook een boetebeding. Wanneer een partij tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst kan de andere partij de koopovereenkomst ontbinden. Er moet wel eerst een ingebrekestelling zijn verstuurd. De partij die tekortschiet moet aan de partij die ontbindt een boete van 10% van de koopsom betalen. 
      
    
    
      3.3.
      Deze voorwaarden voor inwerkingtreding van het boetebeding zijn vervuld: 
      
      - Niet-nakoming: [gedaagde] moest uiterlijk op 9 oktober 2023 een waarborgsom storten of een bankgarantie stellen. Dat heeft hij niet gedaan. Het transport zou uiterlijk plaatsvinden op 10 november 2023. [gedaagde] heeft niet gezorgd dat de koopsom voor die datum op de rekening van de notaris stond en ook daarna niet.
      
      - Ingebrekestelling: [eiser] heeft [gedaagde] op 11 en 30 november 2023 en op 5 februari 2024 in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen te zorgen dat het transport alsnog kon plaatsvinden. 
      
      - Ontbinding: In een brief van 16 februari 2024 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom, dat is € 50.000,00. 
      
    
    
      3.4.
      Op grond van de koopovereenkomst moet [gedaagde] dus een boete van € 50.000,00 betalen. De rechtsgrond hiervoor is nakoming: partijen moeten doen wat zij met elkaar hebben afgesproken.  
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] is gebonden aan het boetebeding in de koopovereenkomst. 
        
      
      
      
        
          [gedaagde] heeft verschillende redenen aangevoerd waarom hij niet (of niet meer) gebonden zou zijn aan de koopovereenkomst en het boetebeding. Deze verweren slagen niet.
      
      
      
        (a) Er is geen sprake van een wilsgebrek. 
      
      
    
    
      3.5.
      Volgens [gedaagde] stemt de getekende koopovereenkomst niet overeen met zijn wil. [gedaagde] wilde het pand alleen hebben wanneer hij de aandelen in de onderneming van de vader van [eiser] kon overnemen, maar dat ging niet door. Hij wilde het pand als investering aankopen om het te kunnen verhuren aan arbeidskrachten, maar die constructie bleek problemen op te leveren voor de hypotheek. 
      
    
    
      3.6.
      Dit beroep op een zogeheten wilsgebrek slaagt hier niet. Een rechtshandeling vereist volgens de wet een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Daarbij gaat het niet alleen om wat de persoon in kwestie daar zelf naderhand over zegt, maar ook hoe de ander zijn verklaring(en) of gedraging(en) heeft kunnen begrijpen. Als die ander, hier dus [eiser] , die redelijkerwijs mocht opvatten als een wilsuiting, kan later geen beroep gedaan worden op het ontbreken van een wil.
      
    
    
      3.7.
      Een handtekening onder een koopovereenkomst is een wilsuiting waarmee de koper duidelijk laat weten dat hij de woning wil kopen. Bovendien heeft [gedaagde] ook na het zetten van die handtekening nog een aantal keer bevestigd dat hij het pand wilde kopen, hij vroeg alleen meer tijd. Zelfs als het zo zou zijn dat [gedaagde] eigenlijk iets anders wilde, hoefde [eiser] daar geen rekening mee te houden en mocht hij afgaan op de uiterlijke gedragingen van [gedaagde] .
      
      
        (b) Er is geen sprake van misbruik van omstandigheden.
      
      
    
    
      3.8.
      Het beroep van [gedaagde] op misbruik van omstandigheden slaagt niet. Daarvoor moet [gedaagde] in een kwetsbare en ongelijkwaardig positie zijn geweest die bij [eiser] bekend was (of moest zijn) en door hem is benut om [gedaagde] tot een transactie te bewegen die hij anders niet zou hebben gesloten. Dat is hier niet aan de orde.
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij onervaren is omdat hij niet eerder een huis had gekocht. Dat levert geen onervarenheid op in de zin van het wetsartikel over misbruik van omstandigheden. [gedaagde] is een man van middelbare leeftijd met een eigen onderneming. Er mag dus vanuit worden gegaan dat hij vaker een contract heeft getekend en weet wat dat betekent. De transactie – een woningkoop in [plaats 1] voor deze prijs op basis van een standaard contractmodel – is ook niet zo ongebruikelijk dat iemand met ervaring dat niet had kunnen doen. Uit de Whatsappgesprekken blijkt dat [gedaagde] van plan was om voor hij tekende te overleggen met een hypotheek adviseur. Dat duidt er op dat [gedaagde] begreep dat het verstandig was om eerst advies te vragen aan een deskundige derde. Dat hij toch getekend heeft zonder advies, komt voor zijn eigen rekening.
      
    
    
      3.10.
      Anders dan [gedaagde] zegt, levert het geen misbruik van omstandigheden op dat [eiser] de woning verkocht terwijl zijn vader in gesprek was met [gedaagde] over de overname van diens bedrijf. [eiser] ging alleen over de woning, niet over het bedrijf. Wat [eiser] wist over aandelen en jaarcijfers is dus niet relevant. Hij is niet verantwoordelijk voor uitlatingen van zijn vader. Uit het bestaan van vriendschappelijke banden tussen [gedaagde] en vader volgt ook niet dat [gedaagde] blind moest tekenen.
      
      
        (c) Er is geen opschortende voorwaarde overeengekomen.
      
      
    
    
      3.11.
      Volgens [gedaagde] heeft hij de woning gekocht onder de opschortende voorwaarde dat hij ook de onderneming van de vader van [eiser] in eigendom kreeg. Omdat die voorwaarde niet is vervuld, zou de koopovereenkomst niet in werking zijn getreden.
      
    
    
      3.12.
      Ook dit verweer slaagt niet. Uit niets blijkt dat partijen bij de (ver)koop van de woning zo’n opschortende voorwaarde zijn overeengekomen. In de getekende koopovereenkomst staat er niets over, terwijl dat wel de aangewezen plaats zou zijn. Voordat de overeenkomst werd getekend hadden partijen contact via Whatsapp. Ook hieruit is niet af te leiden dat zij een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen. In de berichten gaat het alleen over de woning en niet over de relatie met het bedrijf van vader.  Op 5 oktober 2023, voordat [gedaagde] tekende, heeft [eiser] aan [gedaagde] geappt dat [gedaagde] de woning kocht ‘voor 5 ton’ en ‘de rest’ met vader moest regelen. 
      
      
        (d) [gedaagde] kan de koopovereenkomst niet ontbinden wegens een tekortkoming.
      
      
    
    
      3.13.
      In randnummer 29 van de conclusie van antwoord van 9 oktober 2024 roept [gedaagde] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst in. [eiser] zou tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de installaties van het pand op het erf van de buren zouden staan. Hierdoor zou het pand niet geschikt zijn voor gebruik als woonhuis zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      3.14.
      Ook dit verweer slaagt niet. De koopovereenkomst is op 16 februari 2024 al buitengerechtelijk ontbonden door [eiser] . Los van de vraag of [gedaagde] die overeenkomst dan acht maanden later nog een keer kan ontbinden geldt dat [gedaagde] geen ingebrekestelling heeft verstuurd, zodat [eiser] geen kans heeft gehad een eventueel gebrek te herstellen. Ontbinding is in zo een geval niet aan de orde. Of sprake was van een gebrek hoeft dan niet meer beoordeeld te worden.
      
      
        
          Het beroep op matiging van de boete slaagt niet.
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] doet subsidiair het verzoek om de boete te matigen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de rechter pas een boetebeding kan matigen als de toepassing ervan gegeven de omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Het is aan [gedaagde] om bijzondere omstandigheden aan te voeren waaruit dat blijkt. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] heeft gezegd dat hij een boete van € 50.000,- niet kan betalen en dat hij dan ‘de toko kan sluiten’. Hij zou in een jarenlange penibele financiële situatie komen te verkeren. Dat heeft hij verder niet onderbouwd met uitleg, cijfers of stukken. De rechtbank begrijpt dat zo’n hoge boete altijd impact heeft, maar hier geldt als uitgangspunt dat als partijen zo een boete overeenkomen, zij daar aan zijn gebonden.
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde] zegt ook dat de boete in geen verhouding staat tot de werkelijke schade, maar dat gaat niet op gelet op de reactie hierop van [eiser] . Doordat de verkoop van zijn woning aan [gedaagde] niet doorging, kreeg [eiser] op zijn beurt de financiering niet rond van de nieuwe woning die hij had gekocht waar hij zelf met zijn vriendin wilde gaan wonen. [eiser] was hierdoor net als [gedaagde] een contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Eerder dit jaar heeft deze rechtbank een uitspraak gedaan waarin die boete in stand is gelaten. De hoogte van de boete was vergelijkbaar met de hoogte van de boete waar het in deze procedure om gaat. Op dit moment is de woning ook nog niet verkocht. Toewijzing van de boete leidt dan niet tot een buitensporig resultaat.
      
    
    
      3.18.
      Omdat er geen omstandigheden zijn die reden zijn om de boete te matigen, zal de rechtbank als hoofdsom het hele bedrag van € 50.000,- toewijzen. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum dat [eiser] met betaling van de boete in verzuim is, dat is 2 maart 2024. 
      
      
        
          De gevorderde verklaring voor recht wordt geweigerd.
        
      
      
    
    
      3.19.
      
        [eiser] heeft onder I van het petitum een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat hij aanspraak kan maken op de contractuele boete. Deze verklaring voor recht zal worden geweigerd omdat niet duidelijk is welk zelfstandig belang [eiser] daar nog bij heeft nu de onder II gevorderde contractuele boete zal worden toegewezen. Daarin ligt immers al het oordeel besloten dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden.
      
      
        
          De voorwaardelijke eis in reconventie hoeft niet te worden behandeld.
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld ‘voor zover [de] Rechtbank de in conventie aangevoerde ontbindings- en of vernietigingsgronden honoreert, althans voor zover uw Rechtbank in conventie tot de slotsom komt dat [gedaagde] niet gehouden is om het conventioneel gevorderde te voldoen.’ De rechtbank komt niet toe aan de voorwaardelijke eis in reconventie omdat aan de gestelde voorwaarden niet is voldaan.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet incassokosten betalen.
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1542,75. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is ook in lijn met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daarom moet [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten vergoeden. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet proceskosten betalen.
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De werkzaamheden die zijn verricht voor de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie zal de rechtbank waarderen op een half punt van het liquidatietarief, omdat de standpunten deels voortvloeien uit de conclusie van eis in conventie.
      
      
        De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.035,00
              
              
                (2,5 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.723,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.23.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.723,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door S.E. Garvelink en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.
      
    
  
  
     Artikel 11.2 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 4.1 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 3:33 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 6:22 van het Burgerlijk Wetboek, eerste volzin.
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek. 
  
  
     HR 27 april 2007, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit).
  
  
     Artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek.