ECLI:NL:GHARL:2025:3968, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-06-2025, 23/1534
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouw.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 23/1534
    uitspraakdatum: 24 juni 2025
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] , Duitsland (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 mei 2023, nummer ZWO 22/636, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 98 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 266.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is hiervan in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en nadien de hogerberoepsgronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dat nadien aangevuld.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn vrouw en schoondochter, en A. Oosters, als zijn gemachtigde, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een eenlaags kantoorgebouw (bouwjaar 1965) met pantry en inpandige opslagruimte, dat wordt verhuurd aan derden. Het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van 245 m² en is gelegen op een perceel van 1.240 m². Op het perceel zijn meerdere parkeerplaatsen aanwezig. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft plannen om het kantoorgebouw te slopen en op het vrijgekomen perceel nieuwbouw te plegen, te weten een kleinschalig appartementencomplex en een nieuw kleinschalig kantoorgebouw.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door de waarde van de grond (de grondwaarde). Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende gaat daarvan uit in de onderbouwing van de verdedigde waarden. 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 266.000 wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsprocedure voor de Rechtbank ingebrachte taxatierapport van taxateur [naam2] van 18 januari 2023, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 310.000. Die waarde is als volgt opgebouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Oppervlakte
              
              
                Eenheidsprijs
              
              
                Huurwaarde
              
              
                Kap. Fac.
              
              
                Waarde onderdeel
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                245 m2
              
              
                
              
              
                € 15.655
              
              
                1
              
              
                € 15.655
              
            
            
              
                Sloopkosten
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                -/- € 15.000
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.240 m2
              
              
                € 250/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 310.000
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 310.655
              
            
          
        
      
      
      
        Ter onderbouwing van de grondwaarde van € 310.000 heeft de taxateur in het bijzonder verwezen naar de volgende transacties:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  
                    [adres2] 26
                
              
              
                
              
              
                Koopsom:
              
              
                
                  € 410.000
                
              
            
            
              
                Waardepeildatum:
              
              
                1-1-2020
              
              
                Transactiedatum:
              
              
                
                  1-9-2020
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.155 m2
              
              
                
                  € 347/m2
                
              
              
                € 400.785
              
            
            
              
                Taxatiewaarde per 1 januari 2020:
              
              
                € 400.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  
                    [adres2] 26
                
              
              
                Koopsom:
              
              
                
                  € 535.000
                
              
            
            
              
                Waardepeildatum:
              
              
                1-1-2020
              
              
                Transactiedatum:
              
              
                
                  4-4-2022
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.155 m2
              
              
                
                  € 463/m2
                
              
              
                € 534.765
              
            
            
              
                Taxatiewaarde per 1 januari 2020:
              
              
                € 400.000
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  
                    [adres1] 47
                
              
              
                
              
              
                Koopsom:
              
              
                
                  € 504.000
                
              
            
            
              
                Waardepeildatum:
              
              
                1-1-2020
              
              
                Transactiedatum:
              
              
                
                  15-3-2022
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.695 m2
              
              
                
                  € 297/m2
                
              
              
                € 503.415
              
            
            
              
                Taxatiewaarde per 1 januari 2020:
              
              
                € 375.000
                (= € 221/m2)
              
            
          
        
      
      
      
        De taxateur heeft de door hem op € 310.000 getaxeerde grondwaarde in het taxatierapport nader onderbouwd aan de hand van de grondprijsbrief Hardenberg 2020 (hierna: de grondprijsbrief):
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Aantal
              
              
                Eenheid prijs
              
              
                Waarde onderdeel
              
            
            
              
                Residuele grondprijs appartement
              
              
                4
              
              
                € 65.000
              
              
                € 260.000
              
            
            
              
                Residuele grondprijs commerciële ruimte (251 m2 kantoor x 2,5)
              
              
                
              
              
                € 90/m2
              
              
                € 56.430
              
            
            
              
                Totalen:
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 316.430
              
            
            
              
                Taxatiewaarde per 1 januari 2020:
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 316.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      In zijn aanvulling op het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar nog gewezen op het transactiecijfer [adres3] 25 te [plaats1] . Dit object (een woon-/winkelpand) is op 12 juni 2023 aangekocht voor € 275.850 met de intentie tot sloop van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw van een kleinschalig appartementencomplex (5 appartementen).  
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport, het aanvullende transactiecijfer in hoger beroep en de daarop gegeven toelichting ter zitting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.7.
      In het taxatierapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van € 250/m2 voor de onroerende zaak is herleid uit de transacties [adres2] 26 en [adres1] 47. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat de kopers van die beide objecten de intentie hadden tot sloop en nieuwbouw van de woning, zodat de (volledige) koopsom kan worden toegerekend aan de grond. 
      
      
        4.7.1.
        Voor [adres1] 47 geldt dat de woning ten tijde van de transactie weliswaar verouderd was, maar dat niet is gebleken van concrete sloopplannen. De koper heeft de woning (grondig) verbouwd en daarbij het aanwezige asbest verwijderd, maar niet gesloopt. Het Hof acht daarom aannemelijk dat in de voor [adres1] 47 betaalde koopprijs de waarde van de woning is begrepen. Dat betekent dat de grondwaarde van dat object lager zal liggen dan de € 221/m2 waarvan in het taxatierapport is uitgegaan.
        
      
      
        4.7.2.
        Voor [adres2] 26 heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn stelling dat de (eerste) koper bij de aankoop in 2020 de intentie had tot sloop en nieuwbouw van de woning, gewezen op een door die koper ingevuld inlichtingenformulier. In dat formulier is de vraag “Bent u voornemens nog andere verbouwingen/verbeteringen uit te voeren” bevestigend beantwoord met als toelichting “Een nieuw te bouwen woning”. Belanghebbende heeft de juistheid van die mededeling gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat het een karakteristieke woning betreft, dat door de koper alleen de bijgebouwen zijn gesloopt en niet de woning, dat voor de woning geen sloopvergunning is aangevraagd of verleend en dat volgens een verklaring van de verkopend makelaar aan de woning een aanzienlijke waarde toekomt. In het licht daarvan heeft de heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar de toelichting op het inlichtingenformulier niet aannemelijk gemaakt dat de (eerste) koper alleen heeft betaald voor de grond en dat aan de daarop aanwezige woning geen waarde toekomt.
        
      
    
    
      4.8.
      Voor zover in het taxatierapport de grondwaarde nader is onderbouwd aan de hand van de grondprijsbrief, merkt het Hof op dat daarin voor een appartement in [plaats1] als (residuele) grondprijs een bandbreedte is genoemd van € 21.000 tot € 65.000 (per stuk/ exclusief btw). De heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom in het geval van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de bovengrens van die bandbreedte.
      
    
    
      4.9.
      Het taxatierapport biedt daarmee onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 266.000. 
      
    
    
      4.10.
      Overigens heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe uit de transactie [adres3] 25 te [plaats1] moet worden afgeleid dat de grondwaarde (ten minste) € 214,52/m2 (€ 266.000 / 1.240 m2) bedraagt. Tussen partijen is niet in geschil dat de naar de waardepeildatum gecorrigeerde koopsom van dit object (afgerond) € 207.000 bedraagt (€ 275.850 -/- 24,8%). Dat de transactie geruime tijd na de waardepeildatum tot stand is gekomen, acht het Hof daarom niet relevant. Uit de transactie volgt een vierkante meterprijs van € 422 (€ 207.000/491 m2; zijnde het aantal vierkante meters dat de koper dacht te kopen). Uit de overgelegde bouwtekeningen voor het op dat perceel te realiseren appartementencomplex volgt dat een groot deel van het perceel zou worden bebouwd. Het perceel is echter veel minder groot dan het perceel van belanghebbende (1.240 m2) dat volgens de geldende plannen maar gedeeltelijk mag worden bebouwd met eveneens een kleinschalig appartementencomplex, met een vergelijkbaar bruto vloeroppervlak (bvo), en daarnaast een klein kantoorgebouw. Een aanzienlijk deel van het perceel van belanghebbende mag dus niet worden bebouwd, wat van invloed zal zijn op de waarde van de grond. De enkele verwijzing naar het transactiecijfer [adres3] 25 volstaat daarom niet ter onderbouwing van verdedigde waarde.
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende er evenmin in geslaagd de door hem verdedigde waarde van primair € 202.000 en subsidiair € 239.000 aannemelijk te maken. 
      
      
        4.11.1.
        Ter onderbouwing van de primair verdedigde waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatiematrix (Taxatiematrix 1) overgelegd waarin tot die waarde wordt geconcludeerd aan de hand van - eveneens - de transacties [adres2] 26 (per 1 september 2020 voor € 410.000) en [adres1] 47 (per 18 februari 2022 voor € 504.000). In de taxatiematrix wordt echter, anders dan in het taxatierapport van de heffingsambtenaar, wel een aanzienlijke waarde toegekend aan de woningen. Door een waarde toe te kennen aan de woningen blijft van de koopsom navenant minder over als waarde van de grond. Voor [adres2] 26 en [adres1] 47 bedraagt de aan de woning toegekende waarde achtereenvolgens € 154.500 (€ 1.500/m2) en € 169.200 (€ 1.200/m2). In de taxatiematrix is echter niet inzichtelijk gemaakt hoe tot die waarden is gekomen. De door belanghebbende voorgestane waarde van € 202.000 wordt daarmee niet onderbouwd.
        
      
      
        4.11.2.
        Ter onderbouwing van de subsidiair verdedigde waarde heeft belanghebbende in hoger beroep Taxatiematrix 2 ingebracht waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 239.430 aan de hand van de eveneens door de heffingsambtenaar genoemde, naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactie [adres3] 25 van (afgerond) € 207.000. In deze taxatiematrix is niet inzichtelijk gemaakt hoe tot het aantal vierkante meters bvo en de daaraan gekoppelde vierkante meterprijs is gekomen voor woning (520 m2 tegen € 331/m2), berging (50 m2 tegen € 200/m2) en garage (75 m2 tegen € 200/m2), in aanmerking nemende dat de heffingsambtenaar de juistheid van die gegevens heeft betwist. De door belanghebbende voorgestane waarde van € 239.000 wordt daarom met Taxatiematrix 2 niet onderbouwd.
        
      
    
    
      4.12.
      Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde in goede justitie verminderen tot € 245.000.
      
    
    
      4.13.
      Overigens ziet het Hof geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van WOZ-beschikking en de uitspraak op bezwaar vooringenomen is geweest en/of een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, waaronder het motiveringsbeginsel en het vertrouwensbeginsel, heeft geschonden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht, proceskosten en schadevergoeding
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 50 in beroep en € 136 in hoger beroep.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) als volgt vast en neemt daarbij het volgende in aanmerking.  
      
    
    
      5.3.
      Het bezwaarschrift is ingediend door de gemachtigde die – naar het Hof begrijpt –  ook de (telefonische) hoorzitting heeft bijgewoond. De procedure voor de Rechtbank heeft belanghebbende zelfstandig, zonder rechtsbijstand van de gemachtigde, gevoerd. Ook het hogerberoepschrift is door belanghebbende zelf ingediend. Op 9 november 2023 heeft de gemachtigde zich in de hogerberoepsprocedure opnieuw als gemachtigde van belanghebbende gemeld. De gemachtigde heeft vervolgens in hoger beroep nadere stukken ingediend en ter zitting van het Hof namens belanghebbende het woord gevoerd. 
      
    
    
      5.4.
      De voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand berekent het Hof daarom op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 647) en € 907 voor de kosten in hoger beroep (1 punt (bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907), ofwel in totaal op € 2.201.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende maakt verder aanspraak op vergoeding van de kosten van de door hem ingeschakelde taxateur die de taxatiematrices heeft opgesteld. Het Hof raamt die voor vergoeding in aanmerking komende kosten van een deskundige op € 100.  
      
    
    
      5.6.
      Ten slotte komen voor vergoeding in aanmerking de reis en verblijfkosten die belanghebbende heeft moeten maken voor het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof, begroot op € 96. 
      
    
    
      5.7.
      Het bedrag van € 640 dat in beroep door belanghebbende aan verletkosten is geclaimd, ziet volgens de toelichting op uren die zijn besteed aan (feiten)onderzoek naar de stukken die van de zijde van de heffingsambtenaar zijn ingebracht. Het betreffen geen onderzoekshandelingen die plaatsvinden op initiatief van de rechter en de daaraan bestede uren zijn daarmee geen verletkosten die volgens het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen (zie HR 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2082, r.o. 2.2.1).
      
    
    
      5.8.
      De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen daarmee in totaal € 2.397 (€ 2.201 + € 100 + € 96).
      
    
    
      5.9.
      Het hoger beroep is ingesteld op 14 juni 2023. Het Hof doet heden uitspraak. Dat betekent dat de behandeling van het hoger beroep langer heeft geduurd dan twee jaren. Er is daarmee sprake van een overschrijding van de redelijke termijn, zodat het Hof een vergoeding van immateriële schade zal toekennen van € 500.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 245.000,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.397, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. S. Khodabaks als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 24 juni 2025
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Khodabaks)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.