ECLI:NL:GHDHA:2025:13, Gerechtshof Den Haag, 14-01-2025, 200.339.671/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenarrest. Huur bedrijfsruimte. Vaststellingsovereenkomst nog een geldige ontruimingstitel? Rolverwijzing.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.339.671/01
      Zaaknummer rechtbank	: C/10/675601 / KG ZA 24-208 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 14 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Hoek van Holland Investment C.V.,
      gevestigd in Hoek van Holland, gemeente Rotterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. C.A. Gobbens, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Baluga B.V.,
      gevestigd in Hoek van Holland, gemeente Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. W. Boeters, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna HvH en Baluga noemen.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Dit kort geding gaat over de vraag of Baluga het door haar gehuurde strandpaviljoen moet ontruimen. De voorzieningenrechter vindt van niet, omdat HvH als verhuurder naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen beroep meer kan doen op de eerder door partijen gesloten schikkingsovereenkomst. Ook oordeelt de voorzieningenrechter dat er onvoldoende grond is om met een ontruiming vooruit te lopen op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.
    
    
      1.2
      Het hof  wijst een tussenarrest. Het hof wil van partijen weten hoe het staat met de plannen van de Gemeente om als verhuurder te gaan optreden.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 27 maart 2024, met daarin opgenomen de grieven en wijziging van eis in reconventie. HvH is hiermee in hoger beroep gekomen van het (mondelinge) vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2024;
        
        
          het tussenarrest van dit hof van 23 april 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          De producties 1 t/m 3 die HvH bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht;
        
        
          de spreekaantekeningen van HvH van 2 juli 2024 bij de mondelinge behandeling;
        
        
          de memorie van antwoord van Baluga van 2 juli 2024, met  producties 1 en 2;
        
        
          de akte uitlaten producties van Baluga van 16 juli 2024, met producties genummerd 3 en 4.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Baluga huurt (na indeplaatsstelling) sinds 1 oktober 2021 van HvH bedrijfsruimte (een  strandpaviljoen) aan de Zeekant 53 in Hoek van Holland, tegen een (uiterlijk op de eerste van de maand te betalen) huurprijs van (in januari 2024) € 3.805,84 per maand. Baluga betaalt vanaf het begin van de huurrelatie de huur regelmatig te laat; soms ook in delen.
    
    
      3.2
      In een door HvH gestarte procedure hebben Baluga en HvH op 17 februari 2023 een schikking getroffen. Deze schikking is opgenomen in het proces-verbaal van schikking van 17 februari 2023, hierna: ‘de schikkingsovereenkomst’, waarin partijen, voor zover nu van belang, het volgende hebben afgesproken:“ 1. Baluga betaalt vanaf vandaag de huur op tijd aan Hoek van Holland Investment op of voor de eerste van de maand. Ingeval van niet tijdige betaling zal Hoek van Holland Investment een aanmaning versturen aan Baluga aan het e-mailadres aangenaam33@hotmail.com, waarna Baluga binnen 48 uur na ontvangst van die aanmaning de huurprijs inclusief een boete van € 300,00 dient te betalen;(...)Indien Baluga zich binnen één jaar na vandaag niet aan de bovenstaande afspraken houdt:(...)5. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de eerste van de maand volgend op de maand waarin Baluga de maandelijkse huur niet op tijd heeft betaald en veroordeelt Baluga om binnen 14 dagen na die datum het gehuurde aan de Zeekant 53 te Hoek van Holland te ontruimen en de sleutels bij Hoek van Holland Investment in te leveren;”
    
    
      3.3
      Baluga heeft de huur voor april en mei 2023 niet op tijd betaald.
    
    
      3.4
      Op 9 mei 2023 heeft de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde (binnen twee weken na 1 mei 2023) aangezegd vanwege de huurachterstand van € 5.711,84. Deze ontruiming is niet doorgezet omdat HvH ‘voor de allerlaatste keer bereid (was) om met de hand over haar hart te strijken’ als aan een aantal voorwaarden zou worden voldaan (betalen achterstand en boetes, betaling kosten deurwaarder, dit onder handhaving van de bestaande afspraken in de schikkingsovereenkomst en indien in de toekomst niet of niet op tijd zou worden betaald, zou er geen nadere coulance meer worden betracht en worden ontruimd conform de schikkingsovereenkomst). Vervolgens heeft Baluga de huur tot en met december tijdig betaald.
    
    
      3.5
      HvH heeft Baluga  op 4 januari 2024 via WhatsApp laten weten (nadat Baluga op 2 januari tevergeefs uitstel van betaling had gevraagd): “(..) Nog geen betaling ontvangen, als de huur morgen niet voor 12:00 op de rekening staat, gaan we de deurwaarder de opdracht geven voor ontruiming, zoals je weet hoeft dat niet via de rechtbank (…).” Baluga heeft de huur voor de maand januari 2024 op 5 januari betaald, en wel in drie gedeelten (om 12:01 uur € 1.800,-, om 12:56 uur € 500,- en om 22:17 uur € 1.509,-). 
    
    
      3.6
      Op 6 januari 2024 heeft HvH een (standaard)betalingsherinnering van € 1.505,84 aan Baluga verstuurd, onder meer inhoudende: “Volgens onze administratie staat/staan uw betaling(en) van de onderstaande factuur/facturen ondanks het verstrijken van de betalingstermijn nog open. Als u de betreffende betaling reeds voldaan hebt, kunt u deze betalingsherinnering vanzelfsprekend als niet verzonden beschouwen. Naar achteraf is gebleken, is deze herinnering verstuurd, omdat de laatste betaling van 5 januari toen nog niet in de administratie van HvH was verwerkt. 
    
    
      3.7
      Volgens de debiteurenkaart van HvH van 14 juni 2024 heeft Baluga de huur voor februari 2024 (op € 5,84 na) op 30 januari betaald en de huur voor maart (in twee delen) op 28 maart 2024. 
    
    
      3.8
      Bij deurwaardersexploot van 13 maart 2024 is de ontruiming van het gehuurde aangezegd, en wel als volgt: “(...) dat (...) is opgedragen de executie door middel van daadwerkelijke ontruiming van het perceel, staande en gelegen te Hoek van Holland aan het adres Zeekant 53, zulks uit krachte van de grosse van een proces-verbaal minnelijke schikking d.d.17 februari 2023, gewezen door de Rechtbank Rotterdam, kamer voor kantonzaken,(…)  welk vonnis op 9 mei 2023 is betekend, dat de huurpenningen over de maand januari 2024 niet tijdig door gerequireerde is betaald. Dit leidt er ingevolge voormelde titel dat gerequireerde uiterlijk op 15 februari 2024 het gehuurde moest ontruimen en de sleutels bij requirant(e) moest in leveren; Dat gerequireerde tot op heden in gebreke is gebleven met het betalen van de huur van de maand maart 2024 ad € 3.523,23; Dat deze ontruiming zal geschieden op 19 maart 2024, tussen 7:00 en 20:00 uur; (…)”
    
  
  
    
      4Procedure bij de voorzieningenrechter in de rechtbank
    
      4.1
      Baluga heeft HvH gedagvaard en gevorderd, samengevat, primair de ontruiming op te schorten, althans deze te verbieden, subsidiair HvH te veroordelen om de aanzegging tot ontruiming in te trekken op straffe van een dwangsom, dan wel een andere voorzienig te treffen. Een en ander met veroordeling van HvH in de proceskosten met wettelijke rente.
    
    
      4.2
      HvH heeft de vordering bestreden en in (voorwaardelijke) reconventie, namelijk als het proces-verbaal geen titel tot ontruiming geeft, gevorderd om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis Baluga te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van Baluga in de kosten van dit geding.
    
    
      4.3
      De voorzieningenrechter heeft (in conventie) HvH verboden om tot ontruiming over te gaan. De vordering van Baluga (in reconventie) is door de voorzieningenrechter afgewezen. Volgens de voorzieningenrechter geeft de schikkingsovereenkomst geen geldige ontruimingstitel meer. Daarnaast is de huurachterstand van Baluga minder dan twee maanden. Dit is te weinig om met een ontruiming vooruit te lopen op ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.
    
    
      4.4
      De voorzieningenrechter heeft daartoe als volgt overwogen:“Vanwege de huurachterstand in mei 2023 zou de huurovereenkomst volgens de schikkingsovereenkomst tot een einde zijn gekomen, als ware de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden. Partijen hebben toen echter samen besloten om af te wijken van de schikkingsovereenkomst en de huurovereenkomst toch voort te zetten.  Baluga heeft de huur in januari 2024 (weer) te laat betaald. Partijen hebben toen wederom een nadere afspraak gemaakt, namelijk dat HvH Baluga een nadere termijn heeft gegund waarin de huur alsnog kon worden betaald en wel uiterlijk 5 januari 2024 voor 12:00 uur. Baluga heeft de achterstand op de afgesproken dag betaald, maar later op de dag dan partijen hadden afgesproken. HvH heeft Baluga op 6 januari 2024 een aanmaning voor de te late betaling gestuurd. HvH heeft Baluga echter geen nader bericht gestuurd dat Baluga niet op tijd heeft betaald. Ook heeft HvH Baluga niet laten weten dat het gevolg van de te late betaling is dat zij het gehuurde moet ontruimen. Gelet op de afspraken uit de schikkingsovereenkomst had Baluga het gehuurde uiterlijk op 15 februari 2024 moeten verlaten en ontruimen. Dat heeft zij niet gedaan. HvH heeft, toen zij constateerde dat Baluga het gehuurde niet had ontruimd, ook niet aangezegd of een bericht gestuurd dat Baluga moest ontruimen.Het voorgaande maakt, in combinatie met de eerdere afspraak die partijen hebben gemaakt om af te wijken van de bepalingen uit de schikkingsovereenkomst, dat Baluga erop mocht vertrouwen dat partijen wederom zouden afwijken van de schikkingsovereenkomst en dat de huur ook nu weer werd voortgezet. Dat dit de bedoeling was wordt bevestigd in de conclusie van antwoord van HvH, omdat zij daarin stelt dat het niet de te late betaling in januari 2024 was, maar de te late betaling in maart 2024 die heeft geleid tot de aanzegging tot ontruiming van 13 maart 2024 (randnummer 3.17). Maart 2024 is echter 13 maanden na de schikkingsovereenkomst en valt dus buiten de termijn van één jaar die daarin is opgenomen. Dit betekent dat HvH niet kan terugvallen op de schikkingsovereenkomst en partijen de huurovereenkomst stilzwijgend na januari 2024 hebben voortgezet.  De voorzieningenrechter komt hierdoor niet toe aan het toetsingskader van HR 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026), omdat in deze zaak niet moet worden getoetst of misbruik wordt gemaakt van de executie van een geldige ontruimingstitel, maar de conclusie is dat er geen geldige titel tot ontruiming is, omdat de schikkingsovereenkomst die niet geeft. Dit betekent dat het gehuurde op basis van de schikkingsovereenkomst niet mag worden ontruimd.  HvH stelt terecht dat Baluga de huur op tijd moet betalen. Als Baluga dat herhaaldelijk niet doet, kan dat een grond zijn om vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, de ontruiming van het gehuurde in kort geding uit te spreken. Echter, een dergelijke vordering wordt pas toegewezen als sprake is van een huurachterstand van twee maanden op het moment dat de vordering wordt gedaan Baluga heeft op dit moment één maand achterstand. Dit betekent dat de vordering in de voorwaardelijke reconventie niet toewijsbaar is.”
    
  
  
    
      5Vorderingen en stellingen in hoger beroep (kort samengevat)
    
      5.1
      HvH is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Volgens HvH heeft de kantonrechter miskend dat de schikkingsovereenkomst wel degelijk een geldige ontruimingstitel biedt. Subsidiair is HvH van mening dat de tekortkomingen van Baluga dusdanig zijn dat deze grond opleveren om met een ontruiming vooruit te lopen op een mogelijke bodemprocedure. Baluga heeft niet onderbouwd dat de ‘tenzij-bepaling’ moet worden toegepast.
    
    
      5.2
      Baluga heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Het hof acht, gelet op de aard van de zaak – een dreigende ontruiming – ook nu nog het spoedeisend belang aanwezig.
    
    
      6.2
      Voordat het hof verder inhoudelijk op de zaak in zal gaan, wenst het hof nadere informatie van partijen te ontvangen over de plannen van de Gemeente om rechtstreeks aan de ondernemers op het strand te gaan verhuren. Hierbij gaat het meer concreet om de vraag of HvH nog verhuurder is van Baluga/verhuurder blijft. 
    
    
      6.3
      Daarom verwijst het hof de zaak naar de rol voor akte uitlaten. Hierbij is eerst HvH aan het woord en daarna Baluga. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        verwijst de zaak naar de rol van vier weken na de dag van deze uitspaak, te weten 11 februari 2025, voor het nemen van een akte aan de zijde van HvH met het doel dat staat vermeld in rechtsoverweging 6.2 van dit arrest;
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mr M.A.F. Tan-de Sonnaville, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. P. van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.