ECLI:NL:GHDHA:2024:2780, Gerechtshof Den Haag, 12-03-2024, 200.312.103/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte (kapsalon). Huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik, en op grond van een belangenafweging. Hof wijst vordering verhuurder tot beeindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte af.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.312.103/01
      Zaaknummer rechtbank	: 9133414 CV EXPL 21-12587 
    
    
    
    
      
        Arrest van 12 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Marcan Vastgoed II B.V.,
      gevestigd in Barendrecht,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      verweerster in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1V.O.F. [vof],
    2. [vennoot 1], vennoot van verweerster sub 1,
    3. [vennoot 2], vennoot van verweerster sub 1,
    
      gevestigd respectievelijk wonend in Rotterdam,
      verweerders in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. D.Y. Li, kantoorhoudend in Groningen.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Marcan en [verweerster]
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Marcan verhuurt een bedrijfsruimte aan [verweerster] Zij heeft de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik, en op grond van een belangenafweging. In deze procedure vordert Marcan vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal zijn beëindigd en ontruiming van de bedrijfsruimte. 
    
    
      1.2
      Evenals de kantonrechter wijst het hof de vorderingen van Marcan af.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 15 juni 2022, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2022;
        
        
          het herstelexploot van 24 juni 2022;
        
        
          de memorie van grieven van Marcan;
        
        
          de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel van [verweerster], met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel appel van Marcan;
        
        
          de brieven met bijlagen van mr. Th.C. Visser van 6, 7 en 8 november 2023;
        
        
          de brief met bijlagen van mr. D.Y. Li van 17 november 2023.
        
      
    
    
      2.2
      Op 20 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1 (
      (De rechtsvoorganger van) Marcan heeft met ingang 1 april 1996 aan [verweerster] een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] verhuurd (hierna: de bedrijfsruimte of het gehuurde). De daartoe gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is aangegaan voor de duur van vijf jaar, en is steeds met vijf jaar verlengd. De huurovereenkomst liep ten tijde van de behandeling door de kantonrechter tot en met 31 maart 2021. 
    
    
      3.2
      
        [verweerster] exploiteert in de bedrijfsruimte een kapsalon. Zij betaalde ten tijde van de mondelinge behandeling van 20 november 2023 een huurprijs van € 37.164,- per jaar. 
    
    
      3.3
      In de huurovereenkomst is een koopoptie opgenomen op grond waarvan de verhuurder gehouden is om, als hij het pand waarvan de bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt wil verkopen, dit pand als eerste aan [verweerster] te koop aan te bieden (hierna: de koopoptie). 
    
    
      3.4
      In 2014 heeft de rechtsvoorganger van Marcan het pand waarvan de bedrijfsruimte onderdeel is, verkocht aan Marcan. [verweerster] is toen niet in de gelegenheid gesteld om de koopoptie uit te oefenen. 
    
    
      3.5
      Marcan heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2016. Het hof heeft bij arrest van 14 maart 2017 geoordeeld dat deze opzegging geen rechtsgevolg heeft gehad.
    
    
      3.6
      In 2017 heeft Marcan de huurovereenkomst met [verweerster] opnieuw opgezegd, dit keer tegen 31 maart 2021. [verweerster] heeft (opnieuw) niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    
      3.7
      Marcan wil de bedrijfsruimte renoveren en daarna verhuren als horecaruimte. Op dit moment bestaat de bedrijfsruimte uit een winkelruimte van ca. 66 m2 en een daarachter gelegen opslagruimte. De opslagruimte is ook ongeveer 66 m2 groot en bestaat uit een entresol en een souterrain. Marcan wil met de renovatie één volledig gelijkvloerse ruimte realiseren (waarbij de entresol en het souterrain verdwijnen). In scenario I blijft de renovatie hiertoe beperkt. In scenario II wordt de bedrijfsruimte in de tuin uitgebouwd waardoor het vloeroppervlak aanzienlijk wordt vergroot. Dit laatste scenario heeft de voorkeur van Marcan. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Marcan heeft [verweerster] gedagvaard en samengevat gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststelt en [verweerster] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Marcan in de kosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Marcan is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd en vordert hetzelfde als bij de kantonrechter. 
    
    
      5.2
      
        [verweerster] heeft in incidenteel hoger beroep bezwaar gemaakt tegen de beperkte eisen die de kantonrechter heeft gesteld aan de onderbouwing van het belang van Marcan bij de door haar gewenste renovatie, maar daaraan geen aparte vordering verbonden. [verweerster] heeft zowel in het principale- als het incidentele appel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Marcan met veroordeling van Marcan in de proceskosten.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        Deze zaak draait om de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door Marcan rechtsgevolg heeft. Marcan heeft aan die opzegging primair ten grondslag gelegd dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij de bedrijfsruimte wil verbouwen en anders wil indelen, waarna de bedrijfsruimte voor een aanzienlijk hoger bedrag kan worden verhuurd. Subsidiair beroept Marcan zich op een belangenafweging. Het hof zal hierna beide grondslagen beoordelen. Daarbij zal het hof het principaal- en het incidenteel appel gezamenlijk behandelen, aangezien [verweerster] in incidenteel appel geen afzonderlijke vordering heeft ingesteld, maar dat appel alleen dient ter ondersteuning van haar standpunt over de belangenafweging.
        
          Dringend eigen gebruik (grieven I-V in principaal appel)
        
      
    
    
      6.2
      Aan de orde is allereerst de vraag of Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringend eigen gebruik aannemelijk te achten. Voor een beroep op dringend eigen gebruik is niet vereist dat er in de huidige verhuursituatie sprake is van een negatief rendement. Ook een substantiële rendementsverbetering kan een algemeen bedrijfseconomische reden opleveren die een beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Omdat partijen het erover eens zijn dat [verweerster] (minst genomen) een marktconforme huurprijs betaalt, zal hiervan echter niet snel sprake zijn.
    
    
      6.3
      Marcan heeft ter onderbouwing van het dringend eigen gebruik aangevoerd dat bij de huidige invulling van de bedrijfsruimte (met de huidige huurprijs) sprake is van een negatief rendement Ter onderbouwing van dat standpunt wijst Marcan op haar meest recente rendementsberekening van 6 november 2023 (hierna: de rendementsberekening). Volgens die berekening is het rendement op de bedrijfsruimte op dit moment -8%. Na renovatie van de bedrijfsruimte zou het rendement volgens Marcan, afhankelijk van het gekozen scenario, 5% (in scenario I) of 15% (in scenario II) bedragen.
    
    
      6.4
      
        [verweerster] heeft (de uitgangspunten en de onderbouwing van) de rendementsberekening van 6 november 2023 en de eerdere rendementsberekeningen die volgens dezelfde systematiek tot stand zijn gekomen, gemotiveerd betwist. Zij wijst er terecht op dat die berekening op diverse punten erg mager is onderbouwd. Zo heeft Marcan geen jaarrekening overgelegd. Evenmin heeft zij de kosten van de voorgenomen renovatie onderbouwd met een volledige en (enigszins) gespecificeerde offerte. De wel door Marcan overgelegde e-mails waarin de renovatiekosten worden begroot hebben het karakter van een voorlopige indicatie en kunnen in het licht van de gemotiveerde betwisting door [verweerster] naar het oordeel van het hof niet dienen als basis voor de berekening van de renovatiekosten. 
    
    
      6.5
      Van de door Marcan opgevoerde lening bij de Rabobank is bovendien niet duidelijk of die betrekking heeft op de onderhavige bedrijfsruimte. De bij de rendementsberekening gevoegde documentatie vermeldt niet op welke object(en) die lening betrekking heeft. Evenmin is duidelijk geworden waarom Marcan een relatief hoge rente (van 6,26%) opvoert in verband met haar financieringskosten voor de aankoop van het pand, terwijl zij het pand in 2014 heeft gekocht op een moment dat de rentestand aanzienlijk lager was dan ten tijde van de rendementsberekening. 
    
    
      6.6
      
        [verweerster] wijst er verder terecht op dat de in de rendementsberekening opgenomen beheerskosten en overhead van 19% onvoldoende zijn onderbouwd en bovendien onverklaarbaar hoog zijn. Marcan ging in een eerdere berekening (van 21 juni 2016) immers nog uit van beheerskosten en overhead van 7,6% (en daarna op 16 september 2021 en later van 23,8%) terwijl [verweerster] onbetwist heeft gesteld dat de gemiddelde beheerskosten en overhead tussen de 4 en 8% liggen. Voor zover die hoge beheerskosten en overhead worden veroorzaakt doordat Marcan veel werk aan derden uitbesteedt, zoals Marcan stelt, kan Marcan dat tegenover [verweerster] in redelijkheid niet als argument gebruiken. [verweerster] hoort er immers niet de dupe van te worden dat Marcan haar bedrijfsvoering kennelijk zo heeft ingericht dat zij zeer hoge externe kosten maakt zonder dat (Marcan heeft onderbouwd dat) de exploitatiekosten daardoor op andere punten significant dalen, of dat dit om andere redenen een bedrijfseconomisch verantwoorde keuze is.
    
    
      6.7
      Hier komt bij dat [verweerster] gemotiveerd heeft betwist dat Marcan na de geplande renovatie van het gehuurde een significant hogere huur zal kunnen vragen. Hoewel Marcan naar het oordeel van het hof terecht gesteld heeft dat het aantal m2 winkeloppervlak zowel in scenario I als II toeneemt (ten koste van de huidige opslagruimte) en dat winkeloppervlak voor een hogere prijs kan worden verhuurd dan opslagruimte, leidt dat in dit geval niet tot de conclusie dat Marcan ook een significant hogere huurprijs zal kunnen vragen en krijgen. [verweerster] betaalt immers op dit moment al een huurprijs van € 37.164,- per jaar; dat wil zeggen circa € 282 per m2 per jaar wanneer aan de winkelruimte en de opslagruimte dezelfde prijs wordt toegekend. [verweerster] heeft gemotiveerd betwist dat voor de bedrijfsruimte een hogere huurprijs dan € 300,- per m2 kan worden gevraagd. In het licht van die betwisting mocht van Marcan worden verwacht dat zij haar stelling dat een significant hogere huurprijs dan € 300,- per m2 wel reëel is, nader onderbouwde en daarbij gemotiveerd zou zijn ingegaan op de door [verweerster] aangedragen voorbeeldobjecten. Dit heeft zij niet gedaan. Zij heeft volstaan met de stelling dat zij – in tegenstelling tot [verweerster] – een gespecialiseerde makelaar heeft benaderd, en dat daarom van de juistheid van de door die makelaar genoemde huurprijs moet worden uitgegaan. Het hof vindt een dergelijke algemene stelling echter in het licht van het voorgaande onvoldoende. 
    
    
      6.8
      Voor zover Marcan na renovatie van het gehuurde een hogere huurprijs kan realiseren, geldt bovendien dat daar tegenover verbouwingskosten staan die moeten worden terugverdiend (en waarvan de hoogte onduidelijk is; zie nummer 6.4). Die hogere huurprijs leidt dus niet zonder meer tot een substantieel hoger rendement, in elk geval niet in die mate dat dit de conclusie rechtvaardigt dat Marcan de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof laat dan nog onbesproken dat tussen partijen verschil van inzicht bestaat over diverse kleinere posten van de rendementsberekening en over de vraag of Marcan in de rendementsberekening uit mocht gaan van de historische kostprijs-methode van het vastgoed of dat zij de actuele waarde-methode moest hanteren. 
    
    
      6.9
      
        Het hof zal de vordering van Marcan dus niet toewijzen op grond van dringend eigen gebruik. Het hof passeert het aanbod van Marcan om te bewijzen dat er op dit moment sprake is van een negatief rendement en dat dit rendement na renovatie substantieel zal verbeteren. Marcan heeft ter onderbouwing van dit standpunt al diverse rendementsberekeningen in het geding gebracht. Het hof twijfelt niet aan de juistheid van die berekeningen zelf, maar heeft hiervoor wel geoordeeld dat de onderbouwing van de daarin opgenomen uitgangspunten in het licht van de betwisting door [verweerster] op diverse punten tekort schiet. Marcan had de juistheid van die uitgangspunten daarom nader moeten uitleggen (bijvoorbeeld met stukken of door aanvullende verklaringen van de door haar geraadpleegde ter zake kundige personen). Marcan heeft dat niet gedaan. Voor (verdere) bewijslevering is daarom geen plaats. 
        
          Belangenafweging (Grief VI in principaal appel en grief I in incidenteel appel)
        
      
    
    
      6.10
      Marcan wijst er in het kader van de belangenafweging op dat huur een eindig recht is. [verweerster] huurt de bedrijfsruimte al meer dan 25 jaar en moest er dus rekening mee houden dat de huurovereenkomst zou kunnen eindigen. Zij heeft ruim voldoende tijd gehad om haar investeringen terug te verdienen. Overigens zijn Marcan geen noemenswaardige investeringen bekend. [verweerster] kan elders in Chinatown een bedrijfsruimte huren. Marcan heeft groot belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat zij de bedrijfsruimte kan renoveren en vergroten en zo een aanzienlijk hogere huuropbrengst kan realiseren.
    
    
      6.11
      
        Het hof volgt Marcan niet in dit betoog. Het belang van Marcan bij beëindiging van de huurovereenkomst moet immers worden gerelativeerd. Zoals hiervoor in nummer 6.7 is overwogen is nog maar de vraag of Marcan een substantieel hoger rendement kan realiseren. Het belang van [verweerster] bij behoud van de bedrijfsruimte is daarentegen groot. De klantenkring van [verweerster] bestaat voor het overgrote deel uit personen met een Chinese achtergrond, zodat zij redelijkerwijs gebonden is aan Chinatown. Een verhuizing zou aanzienlijke (niet op grond van artikel 7:297 BW volledig op Marcan te verhalen) kosten met zich meebrengen, waarvan de vraag is of deze kunnen worden terugverdiend. [verweerster] heeft er bovendien terecht op gewezen dat zij er geen rekening mee heeft hoeven houden dat zij de bedrijfsruimte zou moeten verlaten omdat zij een koopoptie op het pand had. De belangen van [verweerster] om haar bedrijf op de huidige locatie te kunnen voortzetten, wegen daarom zwaarder dan de belangen van Marcan bij beëindiging van de huurovereenkomst op dit moment.
        
          Conclusie en proceskosten (Grief VII)
        
      
    
    
      6.12
      De conclusie is dat het hoger beroep van Marcan niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Marcan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Aangezien in het incidentele appel geen aparte vordering is ingesteld, maar dat appel wordt gebruikt om het verweer in principaal appel te ondersteunen, begroot het hof de kosten van het incidenteel appel aan de zijde van [verweerster] op nihil.
    
    
      6.13
      
        [verweerster] heeft gevorderd dat Marcan wordt veroordeeld om de wettelijke handelsrente over de proceskosten te betalen. Deze vordering is niet toewijsbaar. De artikelen 6:119a en 6:119b BW (wettelijke handelsrente) zijn namelijk alleen van toepassing op vorderingen tot betaling van het op grond van de overeenkomst verschuldigde en dus niet op de vordering tot betaling van proceskosten. Het hof zal wel de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen over de proceskosten.
    
    
      6.14
      Het hof passeert ten slotte de hiervoor nog niet beoordeelde bewijsaanbiedingen van Marcan, omdat de door Marcan te bewijzen aangeboden stellingen niet tot een ander oordeel kunnen leiden. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2022;
    in het principaal appel
    - veroordeelt Marcan in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en € 3.642,- aan salaris advocaat (3 punten, tarief II); en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
    -  	bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      
        in het incidenteel appel 
      
    
    
    - veroordeelt Marcan in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. J.J. van der Helm en mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.