ECLI:NL:GHAMS:2025:542, Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2025, 24/155
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/155
    
    
      28 januari 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: mr. R. van der Weide)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/944 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 15 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 630.000.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 14 december 2023 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 december 2023 en aangevuld bij brief van 4 april 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft op 12 juni 2024 en 13 januari 2025 nadere stukken ontvangen van belanghebbende.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende is in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als “eiser” en de heffingsambtenaar als “verweerder”): 
      
      
        “Feiten
      
      
      
        1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 2004. De oppervlakte van de woning is 181 m2 en de oppervlakte van het perceel is 369 m2. De woning is voorzien van een dakopbouw en een vrijstaande garage.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof vult deze feiten als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft bij zijn hoger beroepschrift een matrix gevoegd waarin, naast gegevens van de woning, gegevens zijn opgenomen van [a-straat] 13, [a-straat] 17, [a-straat] 19 en [a-straat] 31, alle gelegen te [Z] .
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep onder meer naar de bij zijn in hoger beroep ingediende verweerschrift gevoegde matrix, plattegronden en foto’s. Daarin zijn, naast gegevens van de woning, gegevens opgenomen van [b-straat] 36, [c-straat] 57, [d-straat] 11, [e-straat] 8 en [f-straat] 19, alle gelegen te [Z] .
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Ook in hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen: 
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    
      6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen twee-onder-één-kapwoningen zijn uit een nagenoeg gelijk bouwjaar (tussen 2004 en 2008) waarvan de woon- en perceeloppervlaktes niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
    
    
    
      8. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de op 30 juli 2023 overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
    
    
    
      9. Eiser heeft gewezen op de verkopen van [a-straat] 13, [a-straat] 19 en[g-straat] 20. Deze objecten acht de rechtbank minder goed bruikbaar daar de transactiedata van de eerste twee objecten meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen en [g-straat] 20 anders dan de woning een geschakelde woning betreft. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de woning en zijn wel alle rond de waardepeildatum verkocht. De rechtbank neemt bovendien in aanmerking dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten. In het belastingrecht is immers sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van het gebruik van vergelijkingsobjecten die door eiser als voldoende dan wel beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd, ook niet indien de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde wordt betwist.
    
    
    
      10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning en heeft bij zijn beroepschrift foto’s overgelegd, waaruit zou blijken dat de woning gedateerd is. In de matrix is af te lezen dat de dat het onderhoud als ‘2’ is gekwalificeerd en de voorzieningen als ‘3’. Daarnaast ligt de vierkantemeterprijs van de woning lager dan de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet op basis van de foto’s van eiser of de enkele omstandigheid dat de Cv-ketel 15 jaar oud is, geen reden om het onderhoud of de voorzieningen naar beneden bij te stellen.
    
    
    
      11. Met betrekking tot eisers stelling dat naastgelegen panden met uitbouw een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning die niet over een uitbouw beschikt, oordeelt de rechtbank als volgt. Voor een uitbouw tot vier meter diep geldt geen vergunnings- of meldingsplicht. Hierdoor is voor verweerder sprake van onbekendheid inzake de aanwezigheid van aan- en/of uitbouwen, zodat hij hiermee geen rekening kon houden. Dat is onder meer het geval bij [a-straat] 13. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen voorts mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2021 [Hof: 2022] is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder punt 6 weergegeven. Aan de WOZ-waardes van in de zelfde straat gelegen objecten komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat het door eiser bedoelde verschil in WOZ-waardes ook (deels) kan worden verklaard door de verschillende perceelgroottes van de door eiser benoemde objecten en de woning.
    
    
    
      12. Eiser stelt voorts dat verweerder de ligging van de woning onterecht als ‘4’ heeft gekwalificeerd vanwege de ligging nabij een drukke, doorgaande weg. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [b-straat] 36 en [c-straat] 57, waarvan de ligging met een ‘3’ is beoordeeld. Uit de door verweerder overgelegde luchtfoto leidt de rechtbank af dat de twee laatstgenoemde objecten niet aan het water zijn gelegen en ook geen vrij uitzicht aan de achterzijde hebben. De door eiser gestelde, maar niet nader onderbouwde of geobjectiveerde, overlast van de weg acht de rechtbank niet zodanig dat de ligging van de woning ook als ‘3’ had moeten worden gekwalificeerd. Tussen de woning en de weg ligt immers nog water, en bovendien heeft de woning een vrij uitzicht over de achter die weg gelegen weilanden. De rechtbank volgt dan ook de door verweerder gehanteerde kwalificaties. Eisers stelling kan niet slagen.
    
    
    
      13. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      
        Het Hof stelt in aanvulling op het door de rechtbank gehanteerde toetsingskader (zie onder 6), bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). 
        Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
      
      
    
    
      5.2.
      Ook in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten op zichzelf goed vergelijkbaar met de woning. Deze in [Z] gelegen twee-onder-één-kapwoningen in dezelfde omgeving zijn uit een nagenoeg gelijk bouwjaar (tussen 2004 en 2008). Zij zijn bovendien binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht. Deze verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen derhalve zeer wel worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 
      
    
    
      5.3.
      Met de vergelijkingsobjecten acht het Hof de waarde in voldoende mate onderbouwd;  de heffingsambtenaar heeft daarbij (ook in hoger beroep) aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging, grootte van de opstal en van het perceel, de kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
      
    
    
      5.4.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat de door hem in zijn matrix gehanteerde verkopen (zie 2.3) beter de waarde schragen (belanghebbende staat een waarde voor van € 596.000). Het Hof acht de door belanghebbende voorgestane vergelijkingsobjecten, [a-straat] 17, [a-straat] 19 en [a-straat] 31 niet goed bruikbaar daar de transactiedata van de deze objecten (respectievelijk 5 juli 2023, 9 september 2019 en 20 juni 2019) ruim meer dan een jaar van de waardepeildatum (1 januari 2021) zijn gelegen.  [a-straat] 13 heeft als transactiedatum 20 december 2019 en is daarmee iets meer dan één jaar van de waardepeildatum gelegen. Ook deze transactie biedt naar het oordeel van het Hof steun voor het oordeel dat de waarde van de woning in voldoende mate is onderbouwd (het Hof wijst er daarbij op dat de door belanghebbende voor dit object becijferde m2-prijs slechts zeer gering afwijkt van de gemiddelde m2-prijs uit de matrix van de heffingsambtenaar).
        Daarbij wijst het Hof nog op dat, zoals onder 5.1 is vermeld, een taxatie niet een mathematische exercitie is waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Het gaat erom dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en dat heeft hij naar het oordeel van het Hof gedaan.
      
      
    
    
      5.5.
      Hetgeen de rechtbank voor het overige in rechtsoverwegingen 10 tot en met 12 heeft geoordeeld, acht het Hof juist en neem het Hof over. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
      
    
    
      5.6.
      Aldus komt ook het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 28 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: