ECLI:NL:RBMNE:2025:2734, Rechtbank Midden-Nederland, 28-05-2025, UTR 24/29
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; Uitleg matrix door heffingsambtenaar; waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen; voorzieningenniveau en onderhoudsstaat van de woning; zolder en de gebruiksoppervlakte; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/29
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: J. van Abbe)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 1.029.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1979 gebouwde en in 1993 gerenoveerde vrijstaande semibungalow met een inpandige garage van 20 m², een dakkapel van 2 m² en een aangebouwde woonruimte van 25 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 194 m² en een perceeloppervlakte van 565 m².
    Geschil
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 746.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.029.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 23 december 2021 voor € 1.400.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 17 februari 2021 voor € 700.000,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 19 mei 2021 voor € 1.600.000,-; en
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 17 augustus 2022 voor € 1.430.500,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    
      
        Uitleg matrix
      
    
    
    7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE TRN. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE TRN niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
    
    8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024. Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen of semibungalows zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen 
      
    
    
    11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de meeste referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Eiser meent dat bij de referentiewoning [adres 2] de secundaire kenmerken een hogere score van ‘5’ zouden moeten hebben voor kwaliteit en onderhoud en een ‘4’ voor voorzieningen in plaats van de score die in de taxatiematrix is aangegeven. De prijs per m² van [adres 2] moet daarom volgens eiser naar beneden gecorrigeerd worden. Hij baseert zijn standpunt op de verkoopbrochure van de referentiewoning. Gelet op het voorgaande meent eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
      11.1
      Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting weersproken dat de secundaire kenmerken van [adres 2] onjuist zijn gekwalificeerd en dat inhoudelijk toegelicht.  [adres 2] is een nette woning, maar er is geen aanwijzing voor dat deze met een ‘4’ of zelfs een ‘5’ moet worden gewaardeerd. De referentiewoning is gemoderniseerd in 2017 en 2021. Dat is al weer enige tijd geleden. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning, waardoor er nog voldoende ruimte zit om eventuele tekortkomingen op te vangen. 
    
    
      11.2
      De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende op de beroepsgrond van eiser heeft kunnen reageren. Zij zal deze reactie daarom bij de beoordeling betrekken. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de op de zitting gegeven uitleg voldoende heeft weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoning [adres 2] te laag is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau en staat van onderhoud
        
      
      
      
        12.	Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De keuken in de woning is meer dan zestien jaar oud en de badkamer is meer dan twintig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar. Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
      
      
    
    
      12.2
      De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de voorzieningen in de taxatiematrix gewaardeerd zijn als normaal met een ‘3. Er is geen reden de voorzieningen lager te kwalificeren. Verder wordt dit standpunt niet onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. Zou hier al sprake van zijn dan is daar in voldoende mate rekening gehouden gelet op de lage prijs per vierkante meter van de woning in vergelijk met de gehanteerde referentiewoningen. Ten aanzien van het duurzaamheidsniveau geldt hetzelfde. De onderhoudsstaat is gewaardeerd als niet op peil, maar op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk met een ‘3’.
      
    
    
      12.2
      De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als normaal met een ‘3’ volgen. Eiser heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau of de onderhoudsstaat lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De zolder
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat de zolder onterecht als gebruiksoppervlakte is meegerekend. Een zolder kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. Volgens eiser is de zolder alleen te betreden met een vlizotrap. Daarom moet er een waardecorrectie plaatsvinden.
      
      
    
    
      13.1
      
        De heffingsambtenaar voert aan dat deze beroepsgrond voor het eerst in de
        beroepsfase wordt ingebracht. De gehanteerde gebruiksoppervlakte is correct. Indien sprake is van een vlizotrap en er geen daglichttoetreding is wordt de vliering niet meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte. Bovendien bestaat tussen partijen geen geschil over de grootte van de gebruiksoppervlakte. Dat blijkt het woningwaarderapport dat door eiser in de bezwaarfase is overgelegd. Dat vermeldt een oppervlakte van circa 241 m². Uit de taxatiematrix (en het taxatieverslag) blijkt dat de heffingsambtenaar daar ook vanuit gaat. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn motivering. De beroepsgrond slaag niet. 
      
      
      
        14.	Uit het voorgaande volgt dat de prijs per m² van de woning (€ 3.116,-) het laagst is ten opzichte van de prijzen per m² van de referentiewoningen (respectievelijk 
        € 3,979,-, € 4,619,-, € 4.058,- en € 5,588,-).  Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      15.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:5940, r.o. 4.5 en 4.6.