ECLI:NL:GHARL:2025:3897, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-06-2025, 200.343.325
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Woonfraude? Het hof acht woonfraude voorshands bewezen en laat huurder toe tot tegenbewijs.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.343.325
      zaaknummer rechtbank Gelderland 11128718
    
    
    
      
        arrest van 24 juni 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1]  
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in de verstekzaak, eiser in de verzetzaak
      hierna: [de huurder]
      advocaat: mr. M. Booij
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Stichting KleurrijkWonen
      
      die is gevestigd in Tiel  
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres in de verstekzaak, gedaagde in de verzetzaak
      hierna: KleurrijkWonen
      advocaat: mr. M.J. Jeths
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [de huurder] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 17 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep 
        
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord 
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 3 juni 2025 is gehouden.
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      KleurrijkWonen verhuurde met ingang van 4 februari 2020 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). Volgens KleurrijkWonen bewoonde [de huurder] de woning niet zelf, maar verhuurde hij de woning onder aan anderen, althans gaf hij de woning in gebruik aan anderen. Omdat in de huurovereenkomst is vermeld dat de huurder de woning zelf moet bewonen, is KleurrijkWonen een procedure bij de kantonrechter van de rechtbank Gelderland gestart tot ontbinden van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Nadat verstek was verleend aan [de huurder] , heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 5 april 2023 de huurovereenkomst ontbonden met ingang van de datum van de uitspraak van het vonnis en de ontruiming toegewezen. Vervolgens is [de huurder] in verzet gekomen. De kantonrechter heeft in zijn verzetvonnis van 17 april 2024 de vordering in verzet afgewezen en het verstekvonnis bekrachtigd. Van dit vonnis is [de huurder] in hoger beroep gekomen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
      
    
    
      2.2.
      Alvorens de stellingen van partijen te bespreken zal het hof eerst de tussen partijen vaststaande feiten weergeven.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      KleurrijkWonen heeft met ingang van 4 februari 2020 aan [de huurder] de woning aan de [adres] te [woonplaats1] verhuurd. Artikel 8 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden verplichtte [de huurder] de woning permanent zelf te bewonen en verbood hem de woning onder te verhuren of aan een ander in gebruik te geven. 
      
    
    
      3.2.
      KleurrijkWonen heeft in 2020, 2021 en 2022 meldingen ontvangen dat de woning door anderen dan [de huurder] werd bewoond. Op 8 september 2022 heeft een medewerkster van KleurrijkWonen een bezoek aan de woning gebracht. Een ander dan [de huurder] heeft toen de deur opengedaan. De medewerkster heeft matrassen aangetroffen in de woonkamer en beide slaapkamers en heeft gesproken met twee of drie mannen die in de woning aanwezig waren. Op 28 november 2022 heeft KleurrijkWonen weer een bezoek aan de woning gebracht, ditmaal tezamen met de politie en toezichthouders van de gemeente. Er was toen één man aanwezig in het appartement. Wederom werden volgens KleurrijkWonen matrassen in de vertrekken aangetroffen en koffers en tassen. 
      
    
    
      3.3.
      KleurrijkWonen heeft [de huurder] uitgenodigd voor een gesprek op 1 februari 2023, tijdens welk gesprek KleurrijkWonen [de huurder] heeft gezegd hem te verdenken van woonfraude. KleurrijkWonen is vervolgens deze procedure begonnen. 
      
    
    
      3.4.
      Op verzoek van KleurrijkWonen zijn tijdens een voorlopig getuigenverhoor op 17 november 2023 [de wijkagent] , wijkagent, [de onderhoudsmonteur] , onderhoudsmonteur, [de toezichthouder] , toezichthouder bij verschillende gemeenten en [de contractbeheerder] , contractbeheerder bij KleurrijkWonen als getuigen gehoord. [de huurder] heeft afgezien van een contra-enquête.
      
    
    
      3.5.
      
        [de huurder] heeft de woning op 22 juli 2024 verlaten. 
      
    
  
  
    
      4De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        Beslissing
      
    
    
    
      4.1.
      Het hof beslist dat het nu nog geen oordeel kan vellen over het geschil van partijen en legt dat hieronder uit.
      
      
      
        
          De verplichting tot zelfbewoning en het verbod op onderhuur/ingebruikgeving
        
      
      
    
    
      4.2.
      KleurrijkWonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [de huurder] (i) zijn verplichting tot zelfbewoning heeft geschonden en (ii) de woning heeft onderverhuurd of aan anderen in gebruik heeft gegeven (artikel 8 van de Algemene Huurvoorwaarden). Volgens KleurrijkWonen is hij daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat de huurovereenkomst kan worden ontbonden. De kantonrechter heeft overwogen dat KleurrijkWonen voldoende heeft onderbouwd dat [de huurder] de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven en dat [de huurder] dat op zijn beurt onvoldoende onderbouwd heeft betwist. Zijn bewijsaanbod is daarom gepasseerd. Daartegen komt [de huurder] in dit hoger beroep op, waarbij hij zijn betwisting nader handen en voeten heeft gegeven. Het hof begrijpt dat [de huurder] (indien nodig) alsnog tot het leveren van (tegen)bewijs wil worden toegelaten.
      
    
    
      4.3.
      KleurrijkWonen heeft haar stellingen als volgt onderbouwd. KleurrijkWonen heeft in 2020, 2021 en 2022 meldingen ontvangen dat de woning door anderen dan [de huurder] werd bewoond. De brievenbus van de woning van [de huurder] op 6 september 2022 zo vol dat er nauwelijks nog een naamkaartje in paste. Tijdens het bezoek van 8 september 2022 arriveerde [de huurder] met een grote hoeveelheid post, die hij volgens KleurrijkWonen kort daarvoor uit de brievenbus had gehaald. In de woning zijn tijdens het bezoek op 8 september 2022 twee of drie mannen aangetroffen die bij KleurrijkWonen onbekend zijn en tijdens het bezoek van 28 november 2022 één man, die bij haar ook onbekend is. Deze man verklaarde te verblijven in de woning en iedere maand € 250 te betalen aan zijn verhuurder en dat hij in de woning verbleef met vier andere personen en dat zij allen werkten voor PostNL in Geldermalsen. Verder waren er zeven als bedden opgemaakte matrassen aanwezig, waarvan meerdere in de woonkamer, terwijl een opblaasbaar matje tegen de muur van de woonkamer was geplaatst. In de woning werden volgens KleurrijkWonen ongebruikelijk veel tassen en koffers aangetroffen. KleurrijkWonen heeft haar stellingen onderbouwd met foto’s die tijdens het bezoek op 28 november 2022 zijn genomen, met getuigenverklaringen van de getuigen die hierboven onder 3.4 zijn genoemd en schriftelijke verklaringen van de heer [de beleidsmedewerker] , beleidsmedewerker/coördinator Burgerzaken van de gemeente Tiel (hierna: de gemeente), mevrouw [de woonconsulent] , woonconsulent van KleurrijkWonen en de heer [de wijkbeheerder] , wijkbeheerder van KleurrijkWonen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [de huurder] heeft de stellingen van KleurrijkWonen betwist: hij heeft de woning altijd zelf bewoond en haar niet aan anderen in gebruik of onderhuur gegeven. De matrassen waren voor zijn vijf kinderen die regelmatig bij hem sliepen. De man die op 28 november 2022 in de woning is aangetroffen heet [de logé] . Hij woont in Spanje en kwam regelmatig voor een paar dagen op bezoek bij [de huurder] om tweedehands spullen te kopen op de markt in Tiel, waarna hij weer terugkeerde naar Spanje. [de huurder] heeft van [de logé] een schriftelijke verklaring in het geding gebracht. [de huurder] heeft verder schriftelijke verklaringen in het geding gebracht van mevrouw [de nicht] , nicht van [de huurder] , de heer [vriend1] , vriend van [de huurder] , de heer [de zoon] , zoon van [de huurder] , de heer [vriend2] , vriend van [de huurder] , mevrouw [zus1] , zuster van [de huurder] , de heer [vriend3] , vriend van [de huurder] , de heer [vriend4] , vriend van [de huurder] , de heer [vriend5] , vriend van [de huurder] , mevrouw [zus2] , zuster van [de huurder] en de heer [de broer] , broer van [de huurder] . Verder heeft [de huurder] vier verklaringen van buren van hem overgelegd, waarin deze een kennelijk door of namens [de huurder] opgestelde, gelijkluidende brief hebben ondertekend, waarin zij verklaren dat zij geen last van hem ervaren en dat [de huurder] een gezellige, vriendelijke en behulpzame man is die graag klaar staat voor een ander. 
      
    
    
      4.5.
      Het hof acht KleurrijkWonen voorshands geslaagd in het bewijs van haar stellingen, (i) dat [de huurder] niet zelf in de woning woonde en (ii) dat hij de woning in onderhuur heeft gegeven, althans in gebruik heeft gegeven voor een langere tijd. De door haar in het geding gebrachte foto’s laten zien dat er in de woonkamer drie als bed opgemaakte matrassen aanwezig waren en dat een vierde matras tegen de muur was geplaatst. Naast de vier in de slaapkamers aangetroffen bedden, geeft dat het beeld van een woning die door meerdere personen wordt gebruikt vooral om er te slapen. De foto’s bevestigen voorshands niet het verweer van [de huurder] dat de matrassen in de woonkamer onderdeel waren van een Marokkaanse bank. Op het hoofdeinde van de matrassen ligt immers telkens een kussen, waardoor de indruk wordt gewekt dat op het matras in ieder geval ook wordt geslapen. [de huurder] heeft geen verklaring gegeven voor de aanwezigheid van twee of drie mannen tijdens het bezoek op 8 september 2022. Dat geldt ook voor het feit dat [de logé] heeft verklaard slechts gedurende korte tijd in Nederland te zijn geweest in verband met het bezoeken van een markt in Tiel, terwijl hij zowel tijdens het bezoek op 8 september als dat op 28 november 2022 aanwezig was in de woning. Dat [de huurder] de woning zelf niet bewoonde acht het hof voorshands bewezen, (i) omdat KleurrijkWonen anonieme meldingen heeft ontvangen en een melding van een huurster met wie [de contractbeheerder] op 8 september 2022 heeft gesproken, dat [de huurder] niet zelf in de woning woonde, (ii) omdat de brievenbus van de woning op 6 september 2022 zo vol zat dat er bijna geen naamkaartje bij paste en (iii) omdat [de contractbeheerder] [de huurder] op 8 september 2022 met een grote stapel post van de woning heeft zien weglopen. 
      
    
    
      4.6.
      
        [de huurder] zal worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs van de als voorshands bewezen beschouwde stellingen van KleurrijkWonen.
      
    
    
      4.7.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      Het hof laat [de huurder] toe tegenbewijs te leveren tegen de stelling van KleurrijkWonen (i) dat [de huurder] niet zelf in de woning woonde en (ii) dat hij de woning in onderhuur heeft gegeven, althans in gebruik heeft gegeven voor een langere tijd. 
      
    
    
      5.2.
      Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. F.J. de Vries de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.
      
    
    
      5.3.
      
        [de huurder] moet op dinsdag 22 juli 2025 laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
      
    
    
      5.4.
      
        [de huurder] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven. 
      
    
    
      5.5.
      Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen. 
      
    
    
      5.6.
      Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, G.D. Hoekstra en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025.