ECLI:NL:RBOBR:2025:3954, Rechtbank Oost-Brabant, 03-06-2025, 24/651
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Mede-eigenaar mocht beroep instellen. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/651
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    3 juni 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 3 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam], de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar P. Niehuis deelgenomen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. [naam] en eiser zijn eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1968. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 96 m², een vrijstaande garage van 22 m² en een carport van 34 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 219 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 278.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aan [naam] geadresseerde aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam]. Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. Aangezien eiser mede-eigenaar van de woning is mocht hij op grond van de hiervoor genoemde regel bezwaar maken tegen de beschikking (en aanslag OZB) en vervolgens beroep instellen tegen de uitspraak op bezwaar.
    
    4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 285.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 30 april 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de in het verweerschrift opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      4.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige onderhoudsniveau en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot vindt eiser dat het vergelijkingsobject [adres] is ondergewaardeerd wat betreft kwaliteit en onderhoud.
      
      
        4.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        4.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix het voorzieningenniveau van de woning gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en dat van de vergelijkingsobjecten op bovengemiddeld (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar heeft daarover gezegd dat er wat betreft de leeftijd van de keuken en de badkamer wel sprake is van enige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar vindt dat er in de waardering voldoende rekening is gehouden met dit aspect en de rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        4.2.3.
        Eiser zegt dat de woning matig is onderhouden en benoemt lekkages, schimmelvorming en slechte kozijnen in de woning. De heffingsambtenaar bestrijdt dit gemotiveerd en stelt dat het een en ander niet volgt uit de door eiser overgelegde detailfoto’s. Gelet op deze gemotiveerde betwisting ligt het op eisers weg om de door hem gestelde gebreken te bewijzen. Daarin is hij niet geslaagd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen in zijn waardering van het onderhoudsniveau van de woning (op gemiddeld; correctiefactor 3).
        
      
      
        4.2.4.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat voor de woning in 2016 een energielabel B is afgegeven. In 2019 zijn zeven zonnepanelen geplaatst waardoor het energielabel nu mogelijk hoger uitvalt. Het eerste vergelijkingsobject heeft ook energielabel B; de andere twee energielabel D. Zo bezien is het duurzaamheidsniveau eerder bovengemiddeld en had zelfs een lagere factor voor kwaliteit voor het tweede en derde vergelijkingsobject in de matrix kunnen worden toegepast. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        4.2.5.
        Eiser stelt tot slot dat kwaliteit en onderhoud van het vergelijkingsobject [adres] beiden op bovengemiddeld (correctiefactor 4) moeten worden gewaardeerd. Dit zou volgens eiser blijken uit de beschrijving van de woning in iWOZ. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Gelet op het in het dossier aanwezige fotomateriaal heeft eiser zeker een punt dat de woning er op onderdelen goed uitziet, maar daar staat tegenover – zoals ook uit het fotomateriaal en de daarop de zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichting blijkt – dat andere onderdelen ondergemiddeld zijn. Per saldo is een waardering op deze aspecten als gemiddeld dan ook te volgen.
        
      
    
    
      4.3.
      Eiser stelt op de zitting een waarde van de woning van € 265.000 na doorvoering van de door hem bepleite correcties in de waardering van de heffingsambtenaar. Voor die correcties ziet de rechtbank geen aanleiding zodat eiser met dit waardestandpunt ook geen twijfel zaait over de juistheid van de vastgestelde waarde.
      
      
        5. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (dat op grond van artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet ook van toepassing is op de heffing van gemeentelijke belastingen).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.