ECLI:NL:GHARL:2025:2122, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-04-2025, 200.343.382/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Zoon wil huurovereenkomst van zijn overleden vader voortzetten. Kantonrechter heeft vordering afgewezen. Hof bekrachtigt dit vonnis. Geen huisvestingsvergunning overgelegd en onvoldoende aangetoond dat zoon voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (art. 7:268 lid 3 sub b en c BW).

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.343.382/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10624920
    
    
    
      
        arrest van 8 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      bij de kantonrechter: eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. E.D. van Tellingen uit Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting De Alliantie,
      die is gevestigd in Hilversum,
      bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: De Alliantie,
      advocaat: mr. H. Sevim uit Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 4 februari 2025 heeft op 21 maart 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna is arrest bepaald op 3 juni 2025 of zoveel eerder als mogelijk.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] , geboren in 1971, de huurovereenkomst van zijn overleden vader met De Alliantie kan voortzetten. Dat geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond. 
      
    
    
      2.2
      De ouders van [appellant] huurden vanaf 14 mei 1990 van (de rechtsvoorganger van) De Alliantie de sociale huurwoning (een vierkamerwoning) aan de [adres] in [woonplaats1] . [appellant] was toen negentien jaar. 
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] heeft vanaf september 1990 tot december 1994 op dit adres ingeschreven gestaan en is daarna verhuisd. Vanaf 24 november 2020 is hij weer op zijn ouderlijk adres ingeschreven. 
      
    
    
      2.4
      Kort daarna is, op 16 december 2020, zijn moeder overleden. Zijn vader is op 22 januari 2023 op 96-jarige leeftijd overleden. [appellant] heeft daarna, op 24 januari 2023, een verzoek tot medehuurderschap ingediend bij De Alliantie. Dat verzoek is afgewezen. De Alliantie heeft [appellant] tot 22 juli 2023 de tijd gegeven om de woning te verlaten. 
      
    
    
      2.5
      Vervolgens heeft [appellant] (voor zover in hoger beroep nog van belang) bij de kantonrechter gevorderd dat deze voor recht verklaart dat er tussen partijen sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, althans dat [appellant] de huur van de woning voortzet, met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten. 
      
    
    
      2.6
      De Alliantie heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat, in het geval de vordering van [appellant] wordt afgewezen, de kantonrechter [appellant] veroordeelt tot ontruiming van de woning, betaling van de eventuele ontruimingskosten en tot betaling van de proceskosten. 
      
    
    
      2.7
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en de door De Alliantie gevorderde ontruiming toegewezen onder de voorwaarde van het onherroepelijk worden van het vonnis. Het vonnis in reconventie is daarnaast niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De reden daarvan is dat [appellant] op grond van artikel 7:268 BW het recht heeft de woning te gebruiken totdat onherroepelijk op zijn vordering tot het voortzetten van de huur is beslist. 
      
    
    
      2.8
      De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn vordering van alsnog wordt toegewezen en die van De Alliantie wordt afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis in stand blijft. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd. [appellant] heeft drie bezwaren (grieven) opgeworpen tegen het vonnis, waarmee hij in de kern opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij niet zou voldoen aan de voorwaarden om de huurovereenkomst van zijn vader voort te zetten. 
      
      
        
          Vereisten voortzetting huurovereenkomst (juridisch kader)
        
      
      
    
    
      3.2
      Als een huurder van woonruimte komt te overlijden, zet op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft (de huisgenoot) en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De huur wordt ook daarna voortgezet als de huisgenoot binnen die eerste termijn van zes maanden bij de rechter een vordering instelt tot voortzetting van de huurovereenkomst. De rechter wijst op grond van lid 3 van artikel 7:268 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in ieder geval af als:
      - de huisgenoot niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet, te weten het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het gevoerd hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder (sub a);
      - de huisgenoot vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (sub b);
      - het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt (sub c).
      Of zulke afwijzingsgronden in dit geval aan de orde zijn, zoals De Alliantie stelt en [appellant] betwist, wordt hierna besproken.
      
      
        
          Geen financiële waarborgen (sub b)
        
      
      
    
    
      3.3
      De Alliantie heeft aangevoerd dat de vordering van [appellant] onder meer afgewezen zou moeten worden omdat hij onvoldoende financiële waarborgen heeft gesteld voor het behoorlijk kunnen nakomen van de huur. Zo blijkt uit de door [appellant] overgelegde toevoegingsaanvraag dat in 2022 zijn verzamelinkomen € 0,- bedroeg. Dit verzamelinkomen staat ook bij zijn WoningNet-inschrijving geregistreerd. Andere objectieve, verifieerbare gegevens waaruit kan volgen dat hij in staat is de huur te voldoen, ontbreken, aldus De Alliantie. [appellant] betwist dat hij niet in staat is om de huur te kunnen voldoen. 
      
    
    
      3.4
      De stelplicht en bewijslast van de stelling dat [appellant] niet voldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, rust op De Alliantie. Maar omdat de vaststelling of [appellant] al dan niet voldoende waarborg biedt, inzicht vergt in zijn financiële positie en [appellant] degene is die over die gegevens beschikt, kan van hem worden verlangd dat hij ter motivering van zijn betwisting voldoende concrete gegevens verschaft over met name zijn inkomen of vermogen.
      
    
    
      3.5
      Vast staat dat [appellant] geen huurachterstand heeft bij De Alliantie en maandelijks de huur voldoet. Die enkele omstandigheid alleen is echter onvoldoende om ook voor toekomstige huurtermijnen een voldoende financiële waarborg aan te nemen. [appellant] heeft verder ter zitting van het hof verklaard dat hij in vaste dienst is bij een beveiligingsbedrijf en genoeg verdient om de huur te kunnen voldoen. Hij heeft geen huurtoeslag aangevraagd. [appellant] heeft deze door hem gestelde financiële situatie echter niet nader onderbouwd met controleerbare stukken. Er is geen arbeidscontract overgelegd en evenmin – op twee door De Alliantie overgelegde salarisstroken over november en december 2023 na waaruit bleek dat [appellant] op dat moment werkzaam was op basis van een contract voor bepaalde tijd – recente salarisstroken of andere gegevens waaruit zijn inkomens- of vermogenspositie blijkt. Dit had, gelet op het verweer van De Alliantie, wel van [appellant] mogen worden verlangd. De enkele, niet onderbouwde stelling van [appellant] dat hij in geval van een bijstandsuitkering ook de huur zou kunnen betalen, rechtvaardigt dit gebrek aan inzicht niet. Het hof komt hiermee dan ook tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat [appellant] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Daarmee is om die reden de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huurovereenkomst niet toewijsbaar.
      
      
        
          Geen huisvestingsvergunning (sub c)
        
      
      
    
    
      3.6
      Verder is tussen partijen niet in geschil dat de woning aan de [adres] een woning betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 en de binnen de gemeente geldende Huisvestingsverordening van toepassing is. Dat betekent dat [appellant] een huisvestingsvergunning nodig heeft om de huurovereenkomst van zijn vader op eigen naam voort te kunnen zetten. Vast staat dat [appellant] deze vergunning niet heeft en deze ook niet heeft aangevraagd. [appellant] voert slechts aan dat hij wel aan de voorwaarden voor het verkrijgen van deze vergunning voldoet, waaronder de vereiste grootte van het huishouden. [appellant] heeft drie minderjarige kinderen, waarvan hij geen co-ouder is, die in België wonen en die om de twee weken in de weekenden en gedurende schoolvakanties bij hem verblijven. Ook woont zijn zus, [naam1] , permanent bij hem. De Alliantie betwist dat [appellant] in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor een woning als de onderhavige.
    
    
      3.7
      Of [appellant] wel of niet aan de door de gemeente gestelde voorwaarden voor een huisvestingsvergunning voldoet is in deze niet relevant, nu hij reeds over deze vergunning had moeten beschikken. [appellant] beschikt niet over deze vergunning en gebleken is dat hij deze tot op heden zelfs niet heeft aangevraagd. Dit leidt op grond van het bepaalde in artikel 7:268 lid 3 onder c BW eveneens tot een afwijzing van de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst. Of hij op grond van de door hem gestelde omstandigheden in aanmerking zou kunnen komen voor een huisvestigingsvergunning, is niet aan het hof om te beoordelen, maar aan de gemeente en, bij beroep op de rechter, in laatste instantie aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
      
    
    
      3.8
      Het betoog van [appellant] dat de eis van het beschikken over een huisvestingsvergunning – en in het verlengde daarvan het afwijzen van de vordering om reden van het ontbreken van zo’n vergunning – in strijd zou zijn met zijn in artikel 8 EVRM verankerde recht op familie- en gezinsleven, treft geen doel. Voor zover al sprake zou zijn van zo’n inbreuk, is die gerechtvaardigd omdat dit bij wet is voorzien (Huisvestigingswet in combinatie met artikel 7:268 BW). De sinds 1 januari 2024 geldende uitzondering voor weeskinderen onder de 28 jaar is niet van toepassing in dit geval.
      
    
    
      3.9
      De vraag of [appellant] al dan niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gevoerd, laat het hof dan ook rusten, nu een positief antwoord op die vraag, gelet op het voorgaande, in geen geval meer kan leiden tot een toewijzing van de vordering.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.10
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Deze proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 17 april 2024;
      
    
    
      4.2
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van De Alliantie: 
        € 798,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van De Alliantie (2 procespunten x appeltarief II);
      
      
    
    
      4.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers, en J.H. Kuiper en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        8 april 2025.
      
    
  
  
     HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, r.o. 3.1.3.
  
  
     Wet huurbescherming weeskinderen, Stb 2023, 487 en 2023, 488.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.