ECLI:NL:RBAMS:2025:3169, Rechtbank Amsterdam, 14-05-2025, 11623921 \ KK EXPL  25-198
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzet in kort geding. Afwijzing vordering tot ontruiming ook al is aannemelijk dat sprake is geweest van ernstige overlast.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11623921 \ KK EXPL  25-198
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [opposant 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [opposant 2], 
      te [woonplaats] ,
      opposanten,
      hierna individueel te noemen [opposant 1] en [opposant 2] en gezamenlijk: [opposanten] ,
      gemachtigde: mr. W. Albers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, 
      te Amsterdam,
      geopposeerde,
      hierna te noemen: Lieven de Key,
      gemachtigde: mr. B. van den Berg.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de oorspronkelijke dagvaarding van 5 februari 2025, met producties,
      - het verstekvonnis van 3 maart 2025,
      - de dagvaarding in verzet van 1 april 2025, met producties.
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 mei 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben zowel Lieven de Key als [opposanten] een aanvullende productie ingediend. [opposant 1] is verschenen, vergezeld door haar bewindvoerder [bewindvoerder] , door mr. R. Zuurwelle en door de gemachtigde. Lieven de Key is vertegenwoordigd door [naam 1] (programmamedewerker), vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
    
      1.3.
      
        [opposanten] zijn daags voor de mondelinge behandeling onder bewind gesteld. De bewindvoerder [bewindvoerder] was ter zitting aanwezig en is door de kantonrechter aangemerkt als formeel procespartij, waar partijen zich desgevraagd ter zitting akkoord mee hebben verklaard.
      
    
  
  
    
      2Uitgangspunten
    
    
      2.1.
      
        [opposant 2] huurt met ingang van 21 maart 2011 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van Lieven de Key. De huurprijs bedraagt thans € 616,81 per maand. 
    
    
      2.2.
      
        [opposant 1] is getrouwd met [opposant 2] en staat sinds 22 augustus 2022 ingeschreven op het adres van de woning. [opposant 1] stond eerder in de periode vanaf 24 augustus 2015 tot 2 juni 2016 ingeschreven op het adres van de woning. Haar rechtmatig verblijf in Nederland was beëindigd, maar is op 27 maart 2025 hersteld.
    
    
      2.3.
      De veertienjarige dochter van [opposanten] staat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ingeschreven op het adres van de woning. Zij is uit huis geplaatst en de ondertoezichtstelling is omstreeks januari 2025 met een jaar verlengd.
    
    
      2.4.
      
        [opposant 2] verblijft na een herseninfarct en een aantal hartaanvallen om medische redenen niet meer in de woning. Ook is hij diabetespatiënt. Hij is opgenomen in [verblijfplaats] .
    
    
      2.5.
      Vanaf 2023 zijn er meerdere meldingen en klachten van omwonenden over overlast vanuit de woning. Volgens deze meldingen is er veel aanloop van mensen in de woning. Op 16 oktober 2024 is door een medewerker van Lieven de Key een huisbezoek bij [opposanten] afgelegd en zijn deze meldingen en klachten besproken. Tijdens dit huisbezoek heeft deze medewerker, naast [opposant 1] , twee mannen van Poolse afkomst, genaamd [naam 2] en [naam 3] , een nichtje van [opposant 1] en nog een vrouw in de woning aangetroffen. Er is toen met [opposant 1] afgesproken dat de mannen per direct zouden vertrekken en dat de vrouwen binnen een week vertrokken zouden zijn.
    
    
      2.6.
      Er is door de betrokken hulpverleningsinstanties geen zogenaamde Einde Interventieverklaring afgegeven, omdat de GGD heeft geweigerd haar goedkeuring daaraan te verlenen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Lieven de Key vorderde oorspronkelijk veroordeling van [opposanten] tot ontruiming van de woning, tot betaling van € 3.700,86 aan huurachterstand tot en met februari 2025, te vermeerderen met € 616,81, althans de geldende huurprijs, per maand vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijk ontruiming heeft plaatsgevonden, en de proceskosten. Volgens haar zijn [opposanten] tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst door langdurig, structureel en (zeer) ernstige overlast te veroorzaken. Bovendien is er sprake van een betalingsachterstand, aldus Lieven de Key.
      
    
    
      3.2.
      Bij verstekvonnis met zaaknummer 11520109 KK EXPL 25-60 van 3 maart 2025 zijn de vorderingen bij verstek toegewezen.
      
    
    
      3.3.
      In een door [opposanten] aanhangig gemaakt executiegeschil heeft deze rechtbank op 27 maart 2025 kort gezegd geoordeeld dat de woning niet ontruimd mag worden totdat er een vonnis is gewezen in de onderhavige verzetprocedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [opposanten] vorderen vernietiging van het op 3 maart 2025 tussen partijen gewezen verstekvonnis en afwijzing van de vorderingen van Lieven de Key, alsmede veroordeling van Lieven de Key tot betaling van de proceskosten. 
      
    
    
      3.5.
      
        [opposanten] erkennen dat er tot december 2024 sprake is geweest van ernstige overlast. Maar die overlast is volgens [opposanten] niet veroorzaakt door [opposanten] , maar door [naam 3] (zie 2.5 hiervoor). [opposant 1] had hem enige tijd opgevangen om te voorkomen dat hij dakloos zou raken, maar toen zij hem vervolgens de deur heeft gewezen, is hij haar gaan stalken. Dat heeft overlast veroorzaakt voor omwonenden, maar ook voor [opposant 1] zelf. Na december 2024 is er geen sprake meer van overlast, althans niet van ernstige overlast, aldus steeds [opposanten]  hebben verder aangevoerd dat de meldingen van de buren zijn geregisseerd door hun bovenbuurman, de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ). Zij voeren aan dat [opposant 1] in het verleden op verzoek van de politie de ex-vrouw van [naam 4] , genaamd [naam 5] , heeft opgevangen, nadat [naam 4] [naam 5] had mishandeld. Sindsdien heeft [naam 4] de brievenbus van [opposanten] opengebroken, twee fietsen van [opposanten] bij het vuil gegooid en de stoppen uit de stoppenkast op de gemeenschappelijke overloop gehaald, aldus [opposanten] Omdat [opposant 1] zich hierdoor niet veilig voelde in de woning, heeft zij een vriendin – [naam 6] (hierna: [naam 6] ) – gevraagd om af en toe bij haar in de woning te komen. [opposant 1] heeft verschillende keren aangifte gedaan van mishandeling door [naam 4] . Deze aangiftes dateren van vóór deze ontruimingsprocedure, aldus [opposanten] [naam 4] heeft als wraak anonieme meldingen gedaan over de dochter van [opposanten] , waarna de dochter uit huis is geplaatst. Ook hebben [opposanten] aangevoerd dat zij een groot belang hebben bij het behoud van hun woning.
      
    
    
      3.6.
      Lieven de Key voert in deze verzetprocedure verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid verzet
      
    
    
      4.1.
      Niet in geschil is dat [opposanten] tijdig in verzet zijn gekomen tegen het verstekvonnis. De zaak zal dus inhoudelijk worden behandeld.
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.2.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Lieven de Key ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt daarbij voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming heeft immers veelal onomkeerbare gevolgen en er is in deze procedure geen plaats voor bewijslevering. Voldoende aannemelijk dient te zijn dat de rechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.4.
      Het spoedeisend belang is in deze zaak gegeven en door partijen ook niet betwist.
      
      
      
        
          Betalingsachterstand
        
      
    
    
      4.5.
      Niet in geschil is dat er een betalingsachterstand is van € 3.700,86 tot en met februari 2025. De door Lieven de Key gevorderde betaling van € 3.700,86 is dan ook toewijsbaar.
      
      
        
          Overlast
        
      
    
    
      4.6.
      Volgens Lieven de Key voelen de buren van [opposanten] zich niet veilig meer in hun eigen woning. Lieven de Key heeft klachten overgelegd van deze buren die ook huurders zijn van Lieven de Key. Verschillende buren hebben verklaringen afgelegd waarin zij klagen over overlast. Zo wordt er geklaagd over overlast door bezoekers van [opposanten] die onder invloed zijn van drugs, bedreiging, vernieling van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes, vervuiling, geluidsoverlast, illegale bewoning en drugshandel. Ook heeft de benedenbuurvrouw van [opposant 1] geklaagd over lekkages in juli en december 2024, waardoor haar woning onder water stond. Lieven de Key heeft ter zitting verklaard dat voor deze buurvrouw een interne aanvraag tot herhuisvesting is gedaan. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 4.11 van de huurovereenkomst moeten [opposanten] er voor zorgen dat er voor omwonenden geen overlast, gevaar of hinder ontstaat door gedragingen van henzelf, huisgenoten of derden die met hun toestemming de woning gebruiken of zich daarin bevinden. Dat betekent dat [opposant 1] zelf verantwoordelijk is voor derden die zij de woning binnenlaat en voor de overlast die zij veroorzaken. Op grond van de verklaringen van omwonenden is voldoende aannemelijk geworden dat [opposanten] tekortgeschoten zijn in de nakoming van deze verplichting op grond van de huurovereenkomst, terwijl zij daar  meermaals door Lieven de Key op zijn gewezen. Zij erkennen ook dat er tot december 2024 sprake is geweest van ernstige overlast. Dat is in zoverre dus niet in geschil.
      
      
        
          Geen ontruiming
        
      
    
    
      4.8.
      Maar het is in deze kort gedingprocedure niet voldoende aannemelijk geworden dat die tekortkoming zodanig is, dat een kantonrechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontruiming wordt dan ook afgewezen. Daarbij is het volgende van belang.
      
    
    
      4.9.
      
        [opposanten] hebben gemotiveerd aangevoerd dat weliswaar sprake was van overlast tot december 2024, maar dat het sindsdien rustiger is en dat dit samenhangt met het blijvende vertrek van [naam 3] uit de woning. Alhoewel er ook nadien verschillende klachten van verschillende buren in het dossier zitten, zijn die naar voorlopig oordeel van de kantonrechter zowel qua hoeveelheid als qua inhoud minder ernstig dan in de periode daarvóór. Lieven de Key heeft ter zitting ook bevestigd dat het de laatste tijd rustiger is. Verder hebben [opposanten] gemotiveerd aangevoerd dat de klachten niet veroorzaakt werden (en voor zover deze zich nog voordoen worden) door henzelf, maar door bezoekers. Lieven de Key heeft dit desgevraagd ter zitting bevestigd. [opposanten] hebben er bovendien op gewezen dat een (groot) deel van de overlast veroorzaakt werd door [naam 3] , die [opposant 1] in eerste instantie toestemming had gegeven om in haar woning te verblijven, maar die haar vervolgens - nadat hij er door haar uit was gezet - is gaan stalken en daarmee overlast voor omwonenden én voor haar heeft veroorzaakt. Alhoewel [opposant 1] verantwoordelijk is voor het gedrag van derden die zij toestemming geeft om in haar woning te verblijven, geldt dit naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zonder meer in gelijke mate voor derden die vervolgens, nadat die toestemming is ingetrokken, overlast veroorzaken. Verder is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter van belang dat [opposanten] gemotiveerd hebben aangevoerd dat veel klachten afkomstig zijn van haar bovenbuurman [naam 4] en dat daar eigenlijk een ander geschil aan ten grondslag ligt, namelijk dat [naam 4] wraak zou willen nemen voor het feit dat [opposant 1] zijn ex-partner zou hebben opgevangen. Zij hebben dit mede onderbouwd aan de hand van verklaringen van [naam 6] (zie 3.5 hiervoor) en een andere buurman. [opposant 1] heeft ook aangifte tegen [naam 4] gedaan en zij heeft er op gewezen dat die aangifte dateert van vóór de onderhavige procedure. Die aangifte lijkt dus geen verband te houden met de ontruimingsvordering van Lieven de Key. 
      
    
    
      4.10.
      Ook weegt de kantonrechter mee dat Lieven de Key heeft verklaard dat er geen Einde Interventieverklaring is afgegeven, omdat de GGD heeft geweigerd daar haar goedkeuring aan te geven. De kantonrechter leidt daaruit af dat de GGD nog hulp verleent en kennelijk nog mogelijkheden ziet om de situatie (verder) ten goede te keren. 
      
    
    
      4.11.
      Bovendien hebben [opposanten] gemotiveerd naar voren gebracht dat hun belang bij behoud van de woning zeer groot is. [opposant 1] heeft in dat kader gewezen op de medische toestand van [opposant 2] . Volgens [opposant 1] is de verwachting dat [opposant 2] na zijn verblijf in het [verblijfplaats] weer naar huis kan terugkeren, in welk geval woonruimte nodig is om hem te kunnen opvangen. Volgens Lieven de Key is het gelet op de medische situatie van [opposant 2] niet te verwachten dat hij naar huis terugkeert. In dit kort geding kan echter niet worden vastgesteld wie het gelijk aan zijn zijde heeft. Bovendien hebben [opposanten] aangevoerd dat een ontruiming grote gevolgen zal hebben voor hun uit huis geplaatste dochter. Zij heeft belang bij een stabiele thuissituatie. Volgens [opposanten] loopt het contact momenteel goed, zodat zij naar verwachting zal worden teruggeplaatst. Ook daarom hebben zij volgens [opposanten] groot belang bij het behoud van hun woning, omdat het verlies van woonruimte die terugplaatsing kan doorkruisen. Verder heeft de bewindvoerder ter zitting toegelicht dat als [opposanten] tot ontruiming worden veroordeeld, er geen mogelijkheid meer is om een moratorium te laten uitspreken, hetgeen grote gevolgen voor ze zal hebben. Lieven de Key heeft dit niet weersproken.
      
    
    
      4.12.
      Alhoewel het dus aannemelijk is dat er sprake is geweest van ernstige overlast, is al met al naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zonder meer aannemelijk dat een kantonrechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontruiming wordt dus afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      Dat er sprake is van een betalingsachterstand maakt het voorgaande niet anders. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [opposant 1] en haar bewindvoerder ter zitting hebben toegelicht dat haar verblijfsstatus is hersteld, waardoor ze weer in aanmerking zal komen voor een bijstandsuitkering en dat in de tussentijd de lopende huur wordt betaald. Dit is door Lieven de Key niet weersproken.
      
    
    
      4.14.
      Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, in de zin dat iedere partij de eigen kosten in beide procedures draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart het verzet gegrond,
      
    
    
      5.2.
      vernietigt het door de kantonrechter te Amsterdam gewezen vonnis met               zaaknummer 11520109 KK EXPL 25-60 en opnieuw rechtdoende:
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [opposanten] tot betaling van € 3.700,86 aan huurachterstand tot en met februari 2025,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de proceskosten van partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.
      
      
      
      
        33806