ECLI:NL:RBAMS:2025:1037, Rechtbank Amsterdam, 27-02-2025, AMS 23/6892
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Taxatierapport van eiser is niet bruikbaar.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 23/6892
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te Amsterdam, eiser
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 6] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 364.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 29 juli 2024. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur] .
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting is geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen de bladzijden 7 tot en met 25 van het taxatierapport van [makelaarskantoor] van 19 juli 2021 aan het digitale dossier toe te voegen en de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen om met een nadere onderbouwing van de WOZ-waarde te komen en een reactie te geven op het door eiser overgelegde taxatierapport. Eiser heeft de betreffende bladzijden van het taxatierapport overgelegd. Met de brief van 23 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. 
    
    
    
      De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een galerijflat van ongeveer 85 m² met een berging.
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op maximaal € 350.000,-. Eiser verwijst daarbij naar het taxatierapport van [makelaarskantoor] van 19 juli 2021 waarin de woning is getaxeerd op € 316.000,-.
    
    4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 364.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en het recente verkoopcijfer van een andere woning (vergelijkingsobject), namelijk [adres 6] [huisnummer 2] in Amsterdam . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijs van het bijna identieke vergelijkingsobject af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
    5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of het vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 
      
    
    
    7. De rechtbank overweegt allereerst dat er geen rechtsregel bestaat die dwingend het gebruik van ten minste drie vergelijkingsobjecten voorschrijft in een WOZ-procedure. Wellicht verdient een aantal van ten minste drie vergelijkingsobjecten de voorkeur, omdat dan de overtuigingskracht van de waardering groter zou kunnen zijn, maar verplicht is dit niet. De rechter zal steeds de door een partij ingebrachte bewijsmiddelen moeten waarderen. In dit geval zal de rechtbank moeten waarderen of de heffingsambtenaar met het ene vergelijkingsobject, een bijna identieke galerijflat in hetzelfde complex, voldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem bepleite waarde van de woning.
    
    8. De rechtbank stelt vast dat het vergelijkingsobject wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt volledig vergelijkbaar is met de woning van eiser. Verder ligt de transactiedatum van het vergelijkingsobject voldoende dicht bij de waardepeildatum.
    
    9. De rechtbank stelt op grond van de taxatiekaart van de heffingsambtenaar vast dat het enige verschil tussen de woning en het vergelijkingsobject is dat bij de woning van eiser de kwaliteit op ‘gemiddeld’ is gewaardeerd en bij het vergelijkingsobject de kwaliteit op ‘goed’. Hiervoor heeft ook een correctie plaatsgevonden. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de neutrale m²-prijs van het vergelijkingsobject € 4.792,- bedraagt, terwijl voor eisers woning is uitgegaan van een neutrale m²-prijs van € 4.417,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 375,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eiser van 85 m², geeft een prijsverschil van € 31.875,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn.
    
    10. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de toekomstige bouw van een hoge torenflat in de onmiddellijke nabijheid van de woning. Dat heeft invloed op de lichtinval, waardoor de woning lager gewaardeerd zou moeten worden. De rechtbank is van oordeel dat de toekomstige bouw van de torenflat ook geldt voor het vergelijkingsobject, nu het object in dezelfde galerijflat is gevestigd als de woning van eiser. De toekomstige bouw van de torenflat is daarom al verdisconteerd in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject.
    De beroepsgrond slaagt niet.
    
    11. Voor zover eiser heeft gesteld dat de stijging van de WOZ-waarde in de gemeente Amsterdam 10 procent afwijkt van de stijging van het landelijk gemiddelde, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de heffingsambtenaar is het landelijke gemiddelde stijgings- of dalingspercentage van de WOZ-waarde niet relevant. De rechtbank oordeelt, in overeenstemming met het standpunt van de heffingsambtenaar, dat het doel en de strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat en aan een waardestijging van de woningmarkt geen betekenis toekomt. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld onafhankelijk van de WOZ-waarde van een vorig of later kalenderjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    12. Daarnaast wijst eiser op het taxatierapport van [makelaarskantoor] van 19 juli 2021 waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 316.000,-. De heffingsambtenaar licht toe dat het taxatierapport is opgesteld met een ander doel, namelijk het verkrijgen van een hypothecaire financiering. Het doel van het taxatierapport brengt met zich mee dat de makelaar slechts een waarde afgeeft zonder berekeningen waaruit zou moeten blijken dat er een waarde is bepaald per onderhavige waardepeildatum. Bovendien ontbreken bij de referentieobjecten de tegoeden in de Vereniging van Eigenaren en is er geen erfpachtcorrectie toegepast. Ten slotte zijn de drie referentieobjecten van de makelaar te ver van de waardepeildatum verkocht: [adres 6] [huisnummer 3] is verkocht in juli 2020, [adres 6] [huisnummer 4] is verkocht in oktober 2020 en [adres 6] [huisnummer 5] is verkocht in september 2019. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en acht het taxatierapport van [makelaarskantoor] niet bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
    aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
    
    15. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. H. M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2025.
    
    
    
    
    
      griffier 							rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.