ECLI:NL:RBMNE:2025:2986, Rechtbank Midden-Nederland, 19-06-2025, UTR 23/5625
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; ingetrokken beroepsgronden; doelmatigheid perceel; eigen taxatierapport; voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5625
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: I.K. van Beek).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 1.646.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 8 mei 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1921 gebouwde rietgedekte vrijstaande woning met een dakkapel van 3 m², een overkapping van 15 m², een aangebouwde woonruimte van 25 m². een hobbyruimte van 35 m² en een vrijstaande berging van 25 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 158 m² en een perceeloppervlakte van 1.150 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.429.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.646.000,-
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 19 juli 2022 voor € 1.630.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 1.425.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 16 augustus 2021 voor € 2.500.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Ingetrokken beroepsgronden
      
    
    
    9. Eiser heeft de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar geen iWOZ-kaarten heeft overgelegd op de zitting ingetrokken. Datzelfde geldt voor de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar onjuiste gegevens van de referentiewoningen heeft gebruikt en dat hij de indexering onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
    
    
      
        Doelmatigheid van het perceel
      
    
    
    10. Eiser stelt verder dat het perceel waarop de woning staat betrekkelijk smal is. Daarbij verwijst hij naar een plattegrond. De woning ligt tegen de perceelgrens aan door het smalle perceel. Dat heeft een waardedrukkend effect, aldus eiser.
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar betwist dit en stelt dat op de luchtfoto te zien is dat het perceel waarop de woning staat een zeer courant stuk grond is met een goede positionering van de woning. Hierdoor ontstaat er een ruime voor- en achtertuin. Van een smal perceel is volgens de heffingsambtenaar geen sprake. 
      
    
    
      10.2
      De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Gelet op deze overtuigende betwisting, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat het perceel zodanig smal is dat het een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. 
      
      
    
    
      11.1
      De rechtbank merkt allereerst op dat eiser deze grond niet verder heeft uitgewerkt. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt wat de verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en wat de invloed van die verschillen op de prijs per m2 is. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Eigen taxatierapport
        
      
      
      12. Eiser wijst op het door [deskundige] opgemaakte WOZ-deskundigenrapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.429.000,-. De woning is in dit rapport vergeleken met vier woningen in [plaats] :
      
        
          
            [adres 5] , verkocht op 21 mei 2022 voor € 1.700.000,-;
        
        
          
            [adres 6] , verkocht op 30 september 2022 voor € 1.390.000,-;
        
        
          
            [adres 7] , verkocht op 5 december 2022 voor € 1.865.000,-; en
        
        
          
            [adres 8] verkocht op 1 juni 2023 voor € 1.580.000,-.
        
      
      Eiser stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 dat de heffingsambtenaar ook de door hem aangedragen woningen, die zijns inziens beter vergelijkbaar zijn, als referentiewoningen had moeten betrekken bij de onderbouwing van de waarde. 
      
    
    
      12.1
      De rechtbank merkt allereerst op dat uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 niet volgt dat de heffingsambtenaar door eiser aangedragen referentiewoningen moet gebruiken. Verweerder heeft gekozen voor andere referentiewoningen. Dat is in principe ook toegestaan, omdat partijen zelf mogen bepalen hoe zij hun waarde willen onderbouwen. Uit het aangehaalde arrest volgt slechts dat bij beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang zijn, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op de zitting voldoende toegelicht waarom de door eiser aangedragen transacties minder geschikt zijn als referentiewoningen, onder meer omdat ze in een ander waardegebied liggen of te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De door eiser aangedragen transacties zorgen er daarom niet voor dat de rechtbank twijfelt aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      13.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:332, r.o 3.2.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 en de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3113.