ECLI:NL:GHAMS:2025:1702, Gerechtshof Amsterdam, 01-07-2025, 200.336.612
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Uit door verhuurder ontvangen klachten van omwonenden blijkt dat huurder structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt. Daarmee is huurder tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gebeurtenissen na het bestreden vonnis versterken het beeld dat oprijst uit de over huurder ingediende klachten. De tekortkoming van de huurder rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.336.612/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10443196 \ CV EXPL 23-1661 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] ,
      appellant,
      advocaat: mr. R.J.A. Verhoeven te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      gevestigd te [plaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R.A. Veldman te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Nadat omwonenden bij haar hadden geklaagd over overlast door een huurder, heeft de verhuurster ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat de huurder structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt voor de omwonenden en zich aldus niet als een goed huurder heeft gedragen. De tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter zo ernstig dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In hoger beroep komt het hof tot hetzelfde oordeel. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 8 januari 2024 onder aanvoering van een grief in hoger beroep gekomen van het vonnis van 1 november 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar , onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord met producties ingediend. 
    
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 april 2025 laten toelichten, [appellant] door zijn hiervoor genoemde advocaat en [geïntimeerde] door mr. C. Wiggers, advocaat te Amsterdam . Mr. Verhoeven heeft zich bediend van overgelegde spreekaantekeningen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad, samengevat: 
    
    1. de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontruiming van de door [appellant] van [geïntimeerde] gehuurde woning en de ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst alsnog zal afwijzen;
    2. [geïntimeerde] zal bevelen de onder 1. bedoelde woning aan hem beschikbaar te stellen, althans een vergelijkbare woning in hetzelfde appartementencomplex tegen dezelfde huurcondities;
    3. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten. 
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. Zij heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.4. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Die feiten zijn, samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde] is sinds 15 december 2020 eigenaar van een wooncomplex in [plaats 1] , waar naast senioren en gezinnen ook kwetsbare personen zijn gehuisvest. 
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] is per 1 december 2013 een woning in het genoemde complex (hierna: de woning) gaan bewonen. Aanvankelijk werd de woning voor de duur van een jaar gehuurd door GGZ Noord-Holland Noord in het kader van een zorgtraject. Na afloop van dat traject is de huurovereenkomst op naam van [appellant] zelf gezet. 
      
    
    
      3.3.
      Bij [geïntimeerde] zijn in november 2022 tien schriftelijke klachten van omwonenden binnengekomen over ernstige door [appellant] veroorzaakte overlast. De klachten hebben onder meer betrekking op bedreigingen en ander agressief gedrag, geluidsoverlast, brandstichting en wapenbezit.
      
    
    
      3.4.
      Naar aanleiding van de onder 3.3. bedoelde klachten heeft [geïntimeerde] [appellant] op 13 februari 2023 een schriftelijke waarschuwing gestuurd met daarbij een “Laatste kans overeenkomst”. [appellant] heeft hierop niet gereageerd. Eind maart 2023 is de inleidende dagvaarding uitgebracht. 
      
    
    
      3.5.
      Op 10 augustus 2023 is [appellant] gearresteerd in verband met een aangifte wegens bedreiging van omwonenden. 
      
    
    
      3.6.
      Op 19 september 2023 heeft [geïntimeerde] een schriftelijke klacht ontvangen over twee van haar huurders, onder wie [appellant] . De klacht vermeldt onder meer dat [appellant] zich agressief en bedreigend gedraagt.
      
    
    
      3.7.
      Op 14 december 2023 is de woning op grond van het bestreden vonnis ontruimd. Bij die gelegenheid heeft [geïntimeerde] aan [appellant] een document uitgereikt getiteld ‘locatieverbod’ waarin onder meer staat dat het [appellant] niet langer is toegestaan het complex te betreden waarin de woning is gelegen.
      
    
    
      3.8.
      Op 7 februari 2024 heeft [naam 1] , locatiemanager bij [geïntimeerde] , namens [geïntimeerde] aangifte gedaan van vernieling van een brievenbus door [appellant] . Volgens het door de politie opgestelde proces-verbaal van de aangifte heeft [naam 1] onder meer het volgende verklaard: 	
      
      
        
          Op maandag 5 februari 2024 is bij ons een melding binnen gekomen dat de heer [appellant] op zaterdag 3 februari 2024 omstreeks 14:00 uur wederom in het flatgebouw geweest is. 
        
        
          Een van de flatbewoners heeft gezien dat hij met een hamer in zijn hand de centrale hal is binnengelopen. 
        
        
          Met deze hamer heeft hij [postvak] kapot/open gemaakt en vermoedelijk zijn post er uit gepakt. 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 8 februari 2024 heeft [naam 2] , een huurster van [geïntimeerde] die in hetzelfde complex woonde als [appellant] , aangifte gedaan van mishandeling door [appellant] . Volgens het door de politie opgestelde proces-verbaal van de aangifte heeft [naam 2] onder meer het volgende verklaard:
      
      
        
          Op vrijdag 2 februari 2024 (…) liep ik met mijn fiets over de galerij van mijn flat in de richting van de lift. 
        
        
          Deze galerij is gelegen op de 7e verdieping van de flat. 
        
        
          Ik zag de voor mij bekende [appellant] op de galerij stond van de zesde verdieping staan. Mij is bekend dat de heer [appellant] uit zijn woning is gezet en daar dan ook niet meer mag komen. 
        
        
          Ik zei tegen de heer [appellant] de volgende woorden: “Oprotten [appellant] , je mag hier helemaal niet meer komen, je hebt een verbod.”
        
        
          Ik hoorde de heer [appellant] zeggen: “Jij vuile hoer” of woorden van gelijke strekking en nog meer scheldwoorden. 
        
        
          Ik zag dat de heer [appellant] via het trappenhuis omhoog rende van de zesde naar de zevende verdieping.
        
        
          Inmiddels was ik met mijn fiets aan de hand de lift op de zevende verdieping ingestapt. 
        
        
          Ik heb in de lift op het knopje van de begane grond gedrukt en ik voelde dat de lift in beweging kwam. 
        
        
          Ik zag en voelde dat de lift op de zesde verdieping tot stilstand kwam. Ik zag dat de deur van de lift openging. Ik zag en hoorde dat daar ondertussen de heer [appellant] stond. Ik hoorde de heer [appellant] weer schelden en naar me spugen. Ik zag dat de heer [appellant] in zijn rechterhand een hamer had. Ik zag en voelde dat de heer [appellant] met de hamer een harde klap bovenop mijn hoofd gaf. Deze klap op mijn hoofd deed mij erg veel pijn. Ik zag en voelde dat de heer [appellant] mijn meerdere klappen en stompen gaf. 
        
        
          (…)
        
        
          De huisarts heeft geconstateerd dat ik een bult op mijn hoofd heb en meerdere blauwe plekken. 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De huisarts van [naam 2] heeft bij brief van 7 februari 2024 onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          Geweld incident op vrijdag 02/02/2024 door man met psychiatrische dysbalans. Sloeg met hamer op het hoofd
        
        
          Daarnij bult aan re zijde schedel en verhoogde spierspanning schedeldak en nekspieren.
        
        
          Blauwe plek op re borst door slag en wonden aan handen door het afweren.
        
        
          Tevens pijn door in de knel te zitten met lichaam tegen de fiets die tegen de liftwand stond in de lift waarin ze zich bevond.
        
        
          Nu bang/herbelevingen/angst voor nieuwe ervaring. 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op 15 februari 2024 heeft [geïntimeerde] een e-mail van de nieuwe bewoner van de woning ontvangen waarin deze onder meer verklaart dat hij door [appellant] is lastiggevallen en bedreigd. 
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat hij sinds de zomer van 2021 structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt in de vorm van geluidsoverlast, bedreigingen en vernielingen. [appellant] heeft zich verweerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] . Hij heeft betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt. 
      
    
    
      4.2.
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, samengevat, dat uit de overgelegde schriftelijke verklaringen en de verklaringen ter zitting blijkt dat [appellant] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt voor de omwonenden en zich aldus niet als een goed huurder heeft gedragen. De tekortkoming was naar het oordeel van de kantonrechter zo ernstig dat die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (ontruiming) rechtvaardigt. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis één grief aangevoerd. Met deze grief richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter deze conclusie ten onrechte gegrond op anonieme verklaringen. De identiteit van de klagers en de authenticiteit van hun verklaringen staan niet vast, noch of het om separate, individuele verklaringen gaat. De verklaringen, op één na, dateren van een periode van slechts een week. Daarom is volgens [appellant] niet vast komen te staan dat hij structureel overlast heeft veroorzaakt. [appellant] stelt verder dat er een ruzie is ontstaan met drie omwonenden die als gevolg van een incident op 14 november 2022 is geëscaleerd. De klachten komen volgens [appellant] alle voort uit deze ruzie. Verder betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte is afgegaan op een verklaring ter zitting van de beheerder van het wooncomplex. Hij stelt dat hij niet door [geïntimeerde] is benaderd om te overleggen over de klachten van de omwonenden. 
      
    
    
      5.2.
      De grief heeft geen succes. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
      
        
          
            [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [appellant] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt, gewezen op elf schriftelijke klachten over [appellant] van omwonenden. Deze klachten hebben onder meer betrekking op bedreiging, intimidatie, geluidsoverlast, brandstichting en wapenbezit. De klachten zijn veelal redelijk specifiek en onderling consistent en zij onderbouwen de stelling van [geïntimeerde] dat de klagers gedurende lange tijd met ernstige door [appellant] veroorzaakte overlast zijn geconfronteerd. Zeven klagers hebben verklaard dat de overlast zich ook in de nacht voordeed. Acht van hen hebben vermeld dat [appellant] niet op zijn gedrag aanspreekbaar is terwijl in totaal zeven klagers hebben verklaard dat zij als gevolg van de door [appellant] veroorzaakte overlast angstgevoelens zijn gaan ervaren, last hebben gekregen van slapeloosheid of anderszins vergaand in hun woongenot zijn geschaad. Acht van de klagers hebben verklaard dat de overlast op de datum van hun klacht al een jaar of langer voortduurde.
      
    
    
      5.4.
      De klachten, hoewel geanonimiseerd, komen het hof authentiek voor, lijken niet op elkaar afgestemd en zijn, mede gelet op de verschillen in handschrift en schrijfstijl, duidelijk van verschillende klagers afkomstig. [appellant] heeft erop gewezen dat tien van de elf verklaringen zijn opgesteld in een periode van tien dagen. Volgens [appellant] zijn de klachten terug te voeren op een conflict met drie omwonenden dat kort voor het indienen van de klachten is geëscaleerd. Om die reden kunnen de klachten volgens [appellant] niet de conclusie dragen dat hij is tekortgeschoten. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Het feit dat tien van de verklaringen binnen een betrekkelijk korte periode zijn opgesteld, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat aan de juistheid van de verklaringen moet worden getwijfeld. Ook als waar is dat zich onder de klagers drie omwonenden bevinden met wie [appellant] een conflict had, betekent dat niet zonder meer dat hun verklaringen onjuist zijn. [geïntimeerde] heeft bovendien ook van acht andere omwonenden klachten over [appellant] ontvangen. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat ook deze klachten slechts voortkomen uit het geschil dat [appellant] met de andere drie omwonenden had. De klachten bevatten ook geen aanwijzingen voor de juistheid van die stelling.
      
    
    
      5.5.
      De gebeurtenissen na het bestreden vonnis versterken het beeld dat oprijst uit de over [appellant] ingediende klachten. Dat geldt in het bijzonder voor de confrontatie tussen [appellant] en [naam 2] op 2 februari 2024. [appellant] heeft ter zitting erkend dat hij [naam 2] fysiek heeft belaagd, als gevolg waarvan zij ten val is gekomen en letsel heeft opgelopen. [appellant] heeft betwist dat hij [naam 2] met een hamer heeft geslagen, stellende dat hij geen hamer heeft. Die verklaring overtuigt niet. De stelling dat [appellant] [naam 2] met een hamer heeft geslagen vindt immers steun in de bij de politie afgelegde verklaring van [naam 2] en de brief van haar huisarts. Bovendien wordt in twee over [appellant] ingediende klachten vermeld dat hij een hamer bij zich draagt terwijl uit de onder 3.8. bedoelde aangifte blijkt dat een bewoner [appellant] een dag na de confrontatie met [naam 2] met een hamer heeft gezien. Dat [appellant] niet over een hamer beschikt, lijkt dus in ieder geval onjuist. Echter, ook als [appellant] [naam 2] zonder gebruikmaking van een hamer heeft aangevallen, dan levert het handelen van [appellant] nog altijd een ernstig verwijtbare gedraging op die in overeenstemming is met de door [geïntimeerde] ontvangen klachten over [appellant] , met name waar die klachten zien op intimiderend en agressief gedrag. 
      
    
    
      5.6.
      Het beeld dat [appellant] zich agressief heeft gedragen, wordt verder versterkt door de – niet door [appellant] weersproken – verklaring van de nieuwe huurder van de woning, die door [appellant] zegt te zijn bedreigd en door een evenmin weersproken arrestatie van [appellant] in augustus 2023 naar aanleiding van een aangifte van bedreiging van een omwonende. Ook deze incidenten dragen bij aan het oordeel dat de over [appellant] ingediende klachten een juist beeld geven van de onaanvaardbare wijze waarop [appellant] zijn buren heeft bejegend. 
      
    
    
      5.7.
      De conclusie is dat [appellant] , door het langdurig veroorzaken van ernstige overlast voor omwonenden, structureel is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich te gedragen als een goed huurder. Door [geïntimeerde] is betoogd dat haar medewerkers vruchteloos hebben geprobeerd om met [appellant] in overleg te treden over de klachten die zij over hem heeft ontvangen. [appellant] heeft dat betwist, maar ook als juist is dat [geïntimeerde] niet – of minder dan zij stelt – met [appellant] over de klachten heeft geprobeerd te overleggen, dan neemt dat de tekortkoming van [appellant] niet weg, te minder omdat de in de klachten beschreven gedragingen van [appellant] van zodanige aard en ernst zijn dat [appellant] ook zonder overleg moest begrijpen dat ze onaanvaardbaar zijn. Ook blijft staan dat [appellant] niet heeft gereageerd op de schriftelijke waarschuwing (‘laatste kans’) van februari 2023.
      
      
        
          De tekortkoming van [appellant] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het hof leest de grief van [appellant] zo dat deze slechts de (hiervoor bevestigend beantwoorde) vraag aan de orde stelt of [appellant] is tekortgeschoten en niet ook de vraag of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Voor het geval [appellant] niettemin heeft beoogd een beroep op de “tenzij-regel” te doen, overweegt het hof het volgende.
      
    
    
      5.9.
      Het hof onderkent dat de ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen heeft voor [appellant] . Ter zitting is duidelijk geworden dat [appellant] kampt met verslavingsproblematiek en psychische klachten en sinds de ontruiming van de woning afwisselend in de maatschappelijke opvang en een GGZ-instelling moet verblijven. De ontruiming van de woning heeft [appellant] ontregeld en heeft nadelige gevolgen voor zijn welzijn. Tegenover de belangen van [appellant] staan echter de door [geïntimeerde] te beschermen belangen van haar overige huurders, die blijkens de inhoud van de over [appellant] ingediende klachten lange tijd zijn blootgesteld aan ernstige overlast en hebben moeten vrezen voor hun fysieke veiligheid, met in sommige gevallen angstklachten en structureel slaapgebrek tot gevolg. De belangen van de omwonenden moeten in dit geval prevaleren boven de belangen van [appellant] , allereerst vanwege de aard en ernst van de gedragingen van [appellant] . Daar komt bij dat een terugkeer van [appellant] in de woning (of een andere woning in hetzelfde complex) naar het oordeel van het hof gepaard zou gaan met een groot risico op nieuwe overlast. Aan dat oordeel draagt bij dat [appellant] er ter zitting geen blijk van heeft gegeven kritisch te kijken naar zijn aandeel in het ontstaan van geschillen met omwonenden. Evenmin lijkt [appellant] de ernst van zijn gedragingen te onderkennen. Zo heeft [appellant] , ter zitting gevraagd naar de door hem aan [naam 2] toegebrachte verwondingen, verklaard dat hij het betreurde dat [naam 2] geen ernstiger letsel had opgelopen. Ten slotte wordt de kans op nieuwe overlast vergroot doordat [appellant] , zoals hij ter zitting heeft verklaard, geen hulp accepteert voor het oplossen van zijn problemen. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      De slotsom is dat het hof het oordeel van de kantonrechter onderschrijft dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming – gelet op de aard en ernst van de tekortkoming, de belangen van de omwonenden en het grote risico op nieuwe overlast – de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, waaronder de ontruiming van de woning, rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.11.
      Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      - griffierecht	€    798,00
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (tarief II, 2 punten)
      Totaal	€ 3.326,00
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.326,00.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en G.R. den Dekker en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.