ECLI:NL:RBROT:2025:7544, Rechtbank Rotterdam, 02-07-2025, 11706490 VV EXPL 25-292
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding ontruiming woning. Terme de grâce. Gedaagden hebben een huurachterstand die is ontstaan door tijdelijke inkomensproblemen. De kantonrechter geeft hen tot 1 augustus 2025 de kans om de huuachterstand volledig te betalen. Doen ze dat niet, dan moeten ze de woning ontruimen. Boetes en incassokosten worden afgewezen omdat hierover oneerlijke bepalingen staan in de huurvoorwaarden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11706490 VV EXPL 25-292
    
    
    
      datum uitspraak: 2 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [plaats 1] ,
      eiser,
      gemachtigde: mr. B.J. de Deugd,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagden,
      die zelf procederen.
    
    
    
      De partijen worden hierna [eiser] ’ en ‘ [gedaagde e.a.] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding in kort geding van 21 mei 2025;
        
        
          de door [eiser] overgelegde producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting van 18 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [eiser] is, vergezeld door zijn gemachtigde, in persoon ter zitting verschenen. [gedaagde e.a.] zijn eveneens in persoon ter zitting verschenen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde e.a.] huren vanaf 1 juli 2023 van [eiser] de woning aan [adres] in [plaats 2] (hierna: de huurwoning) tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van € 1.295,-. Tot en met de maand juni 2025 hebben [gedaagde e.a.] een huurachterstand doen ontstaan van zo’n zes maanden. Om deze reden vordert [eiser] nu – samengevat – de ontruiming van de huurwoning en de betaling van de huurachterstand. [gedaagde e.a.] erkennen de huurachterstand, maar verzetten zich tegen de gevorderde ontruiming van de huurwoning. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde e.a.] zullen worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en tot het ontruimen van de huurwoning als zij niet vóór 1 augustus 2025 de totale openstaande schuld hebben voldaan. Hierna wordt uitgelegd waarom.
        
          
            [gedaagde e.a.] moeten de huurachterstand van € 7.770,- betalen
        
      
    
    
      2.3.
      Nu [gedaagde e.a.] de hiervoor vermelde huurachterstand erkennen, zullen zij hoofdelijk worden veroordeeld om deze achterstand van € 7.770,- aan [eiser] te betalen. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de in de huurovereenkomst overeengekomen rente van 8% per jaar (hierna: de contractuele rente) over alle maandelijks opengevallen huurtermijnen van € 1.295,-.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt nog niet ontbonden
        
      
    
    
      2.4.
      Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding in kort geding bedroeg de huurachterstand zo’n vijf maanden. Tijdens de zitting was deze achterstand tot zo’n zes maanden opgelopen. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontruiming van de huurwoning. [gedaagde e.a.] hebben ter zitting aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan doordat eind 2024 [gedaagde 1] (die als zzp’er werkzaamheden verricht) zijn been brak en hierdoor zonder inkomsten kwam te zitten. Na zijn herstel was het in eerste instantie lastig om opdrachtgevers te vinden, maar toen hij die eenmaal vond ontstonden er problemen met de betaling door zijn opdrachtgevers van het aan hem voor de geleverde werkzaamheden verschuldigde loon. Wel hebben [gedaagde e.a.] inmiddels de stellige verwachting dat het verschuldigde loon nog op de dag van de zitting zal worden uitbetaald en dat zij binnen afzienbare tijd – naast de betaling van de lopende huurtermijnen – de huurachterstand zullen kunnen inlopen. De kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding om [gedaagde e.a.] een eenmalige kans te geven de totale schuld vóór 1 augustus 2025 aan [eiser] te betalen (een zogenaamde terme de grâce). Uiteraard dienen [gedaagde e.a.] de lopende huurtermijnen vanaf juli 2025 (door) te betalen. Doen zij dit niet, dan zijn [gedaagde e.a.] over deze huurtermijnen de contractuele rente verschuldigd.
      
    
    
      2.5.
      Als – naast de lopende huurtermijnen – de totale schuld niet tijdig wordt betaald, dan dienen [gedaagde e.a.] de huurwoning te ontruimen binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis. Tot de dag van de ontruiming dienen [gedaagde e.a.] de opengevallen en openvallende huurtermijnen van € 1.295,- per maand te voldoen. Doen ze dit niet tijdig dan zijn [gedaagde e.a.] iedere keer de contractuele rente over die huurtermijnen verschuldigd.
      
      
        
          Oneerlijke bepalingen: geen boetes en incassokosten
        
      
    
    
      2.6.
      Zoals op de zitting al is aangegeven, zal de kantonrechter ambtshalve de gevorderde boetes en buitengerechtelijke incassokosten afwijzen. De bepalingen waarop de boetes en incassokosten gebaseerd zijn, te weten: de artikelen 18.1 en 18.2 van de huurovereenkomst alsmede artikel 17.3 van de huurovereenkomst en artikel 25.2 van de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen, zijn namelijk oneerlijke bepalingen. De eerste twee bepalingen zijn oneerlijk omdat daarin staat dat de huurder een boete moet betalen als hij de huur niet tijdig betaalt dan wel als hij niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. En onder dat laatste valt ook het niet op tijd betalen van de huur. Maar, op grond van de wet is de huurder bij niet tijdige betaling van huur alleen de wettelijke rente verschuldigd. [eiser] wijkt met de boetes dus in het nadeel van de huurder af van de wet. Naast de eerste twee bepalingen zijn ten aanzien van de incassokosten ook de laatste twee bepalingen oneerlijk. Artikel 18.1 geeft zelfs recht op een vergoeding voor incassokosten op een moment dat er volgens de wet nog geen incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet moet immers eerst een veertiendagenbrief worden gestuurd en dat zou op grond van deze bepaling niet hoeven. Van de dwingende bepalingen van de wet kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Bovendien geven de laatste twee bepalingen aan verhuurder het recht op alle gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte, terwijl de wet uitgaat van redelijke kosten.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde e.a.] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde e.a.] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de proceskosten vast op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.081,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.9.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde e.a.] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter in kort geding:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.770,-, vermeerderd met de contractuele rente van 8% per jaar over alle maandelijks opengevallen huurtermijnen van € 1.295,-, vanaf de eerste dag van de betrokken maand tot aan de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.081,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde e.a.] de huurschuld van € 7.770,- niet vóór 1 augustus 2025 aan [eiser] betalen:
        
      
      
    
    
      3.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde e.a.] om binnen veertien dagen na de datum van waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde e.a.] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk om vanaf juli 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.295,- per maand met de verhoging die is toegestaan, voor zover zij dit niet reeds betaald hebben;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse en in het openbaar uitgesproken.
        53954