ECLI:NL:RBROT:2025:6864, Rechtbank Rotterdam, 16-05-2025, 11410491 CV EXPL 24-29051
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzet. Huur woonruimte. Berekening actuele huurachterstand aan de hand van aanvangshuurprijs in verband met oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Huurachterstand is sinds het verstekvonnis verder opgelopen. Huurder heeft niet inzichtelijk gemaakt of hij lopende huur kan betalen en een begin kan maken met het aflossen van de huurachterstand. Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst. Omstandigheid dat de minderjarige dochter van huurder in de woning verblijft, kan niet tot een ander oordeel leiden. Dochter verblijft op basis van een omgangsregeling slechts enkele dagen per week bij huurder, zodat niet aangenomen kan worden dat zij voor onderdak op de woning van huurder is aangewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11410491 CV EXPL 24-29051
    
    
    
      datum uitspraak: 16 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        EuResi 1 First Coöperatief U.A., als rechtsopvolger van GARBE Institutional Capital Netherlands B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Schiedam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J. Verheij.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘EuResi’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 mei 2024, met bijlagen;
        
        
          het verstekvonnis van deze rechtbank van 15 augustus 2024 met zaaknummer 11113185 CV EXPL 24-13082;
        
        
          de verzetdagvaarding van 29 oktober 2024;
        
        
          de specificatie van de huurachterstand, overgelegd ter zitting door de gemachtigde van EuResi;
        
        
          de akte van EuResi, overgelegd ter zitting door de gemachtigde van EuResi. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 7 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens EuResi de gemachtigde aanwezig. [gedaagde] is in persoon verschenen samen met zijn gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2021 de woning aan [adres 1] van EuResi, de rechtsopvolger van Garbe. [gedaagde] huurt daarnaast de parkeerplaats op het parkeerdek in het complex aan het adres [adres 2] van EuResi.
      
    
    
      2.2.
      Bij verstekvonnis van 15 augustus 2024 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst voor de woning ontbonden en [gedaagde] veroordeeld om de woning te ontruimen. Daarbij heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld om vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag van de ontruiming € 1.050,00 per maand aan huur/gebruiksvergoeding voor de woning aan Garbe te betalen. Verder heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld om € 8.714,89 aan huurachterstand tot en met mei 2024, afrekening servicekosten en buitengerechtelijke incassokosten aan Garbe te betalen, met de wettelijke rente over € 4.185,30 vanaf 1 oktober 2023. [gedaagde] is tot slot veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met het verstekvonnis en is bij dagvaarding van 29 oktober 2024 in verzet gekomen tegen het verstekvonnis. Volgens [gedaagde] is de huurachterstand het gevolg van verschillende persoonlijke omstandigheden. [gedaagde] is werkzaam als hovenier op zzp-basis en heeft een financieel lastige periode achter de rug. Dit heeft volgens [gedaagde] onder meer te maken met de omstandigheid dat hij veel tijd kwijt was aan de zorg en opvoeding van zijn zoon die te maken heeft met ernstige psychische problemen en gedragsproblemen en die tot voor kort bij hem woonde. [gedaagde] stelt dat hij inmiddels zijn zaken weer op orde heeft en voldoende inkomsten heeft. Daarbij heeft zijn minderjarige dochter, die ook in de woning verblijft, groot belang bij het behoud van de woning. [gedaagde] verzoekt daarom de kantonrechter om het verstekvonnis te vernietigen en de eis van EuResi, als rechtsopvolger van Garbe, af te wijzen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] – in afwijking van het verstekvonnis – om een betalingsachterstand van € 14.021,23 aan EuResi te betalen en om vanaf mei 2025 een gebruiksvergoeding van € 1.050,00 per maand aan EuResi te betalen. Voor het overige wordt het verstekvonnis bekrachtigd. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
        
          EuResi is de rechtsopvolger van GARBE
        
      
      
    
    
      2.5.
      EuResi is de rechtsopvolger van Garbe. EuResi is daardoor op dit moment de verhuurder van de woning aan [adres 1] en heeft alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomsten tussen [gedaagde] en Garbe overgenomen. EuResi heeft daarom tijdens de zitting verzocht haar voor het vervolg van de procedure als eisende partij aan te merken. [gedaagde] heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben. EuResi wordt daarom als eisende partij aangemerkt.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een betalingsachterstand van € 14.021,23 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      EuResi heeft tijdens de zitting een actuele specificatie van de betalingsachterstand, berekend tot en met april 2025, overgelegd. [gedaagde] heeft de juistheid van die specificatie niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze specificatie – los van hetgeen hierna wordt besproken over de in rekening gebrachte huur/gebruiksvergoeding – klopt. 
      
    
    
      2.7.
      EuResi is in de specificatie uitgegaan van een huurprijs van € 1.123,47 tot 1 juli 2024 en een huurprijs van € 1.170,65 vanaf 1 juli 2024. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit de totale huurprijs voor de woning en de parkeerplaats gezamenlijk is. In het verstekvonnis is geoordeeld dat het huurprijswijzigingsbeding dat in de huurovereenkomst voor de woning is opgenomen oneerlijk is en dat daarom uitgegaan moet worden van de aanvangshuurprijs van € 1.050,00. Ten aanzien van de parkeerplaats is in het verstekvonnis geoordeeld dat ook daarbij uitgegaan moet worden van de aanvangshuurprijs van € 50,00, nu niet is gebleken dat partijen een huurprijswijziging zijn overeengekomen. Het verzet van [gedaagde] richt zich niet op dit deel van het verstekvonnis en ook EuResi heeft zich in deze verzetsprocedure daarover niet meer uitgelaten. De kantonrechter laat daarom het verstekvonnis op dit punt in stand. Dit betekent dat de totale huur/gebruiksvergoeding voor de woning en parkeerplaats gezamenlijk € 1.100,00 per maand bedraagt. EuResi is in haar specificatie dus uitgegaan van een verkeerde huurprijs.
      
    
    
      2.8.
      In het verstekvonnis is berekend dat de huurachterstand tot en met mei 2024, uitgaande van de aanvangshuurprijzen, voor de woning € 7.217,45 en voor de parkeerplaats € 750,00 bedraagt. Partijen hebben de juistheid van die huurachterstanden niet bestreden, zodat de kantonrechter voor het navolgende van de juistheid daarvan uitgaat.
      
    
    
      2.9.
      EuResi heeft tijdens de zitting nog toegelicht dat haar gemachtigde in oktober 2024 een betaling van € 5.000,00 van [gedaagde] heeft ontvangen. Deze betaling moet volgens EuResi nog in mindering worden gebracht op de betalingsachterstand. [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij de huur voor april 2025 reeds heeft betaald. Hij heeft ter onderbouwing daarvan een betaalbewijs laten zien, waaruit blijkt dat hij op 7 april 2025 een bedrag van € 1.165,00 aan EuResi heeft betaald. Ook dit bedrag moet dus nog in mindering worden gebracht op de betalingsachterstand.
      
    
    
      2.10.
      Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de volgende betalingsachterstand voor de woning en de parkeerplaats, berekend tot en met april 2025:
      
        
          
          
          
            
              
                - Huurachterstand voor de woning tot en met mei 2024 (zoals berekend in het verstekvonnis)
              
              
                € 7.217,45
              
            
            
              
                - Huurtermijnen voor de woning van juni 2024 tot en met april 2025 (11 x € 1.050,00)
              
              
                € 11.550,00
              
            
            
              
                - Huurachterstand voor de parkeerplaats tot en met mei 2024 (zoals berekend in het verstekvonnis)
              
              
                € 750,00
              
            
            
              
                - Huurtermijnen voor de parkeerplaats van juni 2024 tot en met april 2025 (11 x € 50,00)
              
              
                € 550,00
              
            
            
              
                - Afrekening servicekosten 2022
              
              
                € 89,77
              
            
            
              
                - Servicekosten 2023 (volgens overgelegde specificatie; € 58,10 - € 29,09)
              
              
                € 29,01
              
            
            
              
                - Betaling oktober 2024 (zoals genoemd bij 2.9.)
              
              
                - € 5.000,00
              
            
            
              
                - Betaling 7 april 2025 (zoals genoemd bij 2.9.)
              
              
                - € 1.165,00
              
            
            
              
                
              
              
                
                  __________
                
              
            
            
              
                Totale betalingsachterstand
              
              
                € 14.021,23
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] – in afwijking van het verstekvonnis – om deze betalingsachterstand van € 14.021,23 aan EuResi te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet incassokosten en rente betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] moet – in overeenstemming met het verstekvonnis – € 657,67 aan incassokosten aan EuResi betalen, omdat aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). De buitengerechtelijke incassokosten zijn alleen berekend over het toewijsbare bedrag aan huurachterstand op het moment van de veertiendagenbrief (5 oktober 2023). De huurachterstand bedroeg op dat moment, uitgaande van de aanvangshuurprijzen voor de woning en de parkeerplaats, € 4.185,30.
      
    
    
      2.13.
      De rente wordt – in overeenstemming met het verstekvonnis – toegewezen vanaf 1 oktober 2023, omdat EuResi genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. De rente wordt alleen toegewezen over de huurachterstand op dat moment (€ 4.815,30). 
      
      
        
          De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.14.
      De vraag die in deze procedure centraal staat is of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of die tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is en bekrachtigt daarom het verstekvonnis op dit punt. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      2.15.
      De huurachterstand bedroeg ten tijde van het verstekvonnis al ruim zes maanden en is sindsdien verder opgelopen tot meer dan twaalf maanden. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding. Dat deze huurachterstand het gevolg is van persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagde], kan – hoe vervelend deze omstandigheden ook zijn – niet aan EuResi worden tegengeworpen. Deze omstandigheden bevrijden [gedaagde] immers niet van zijn betalingsverplichting jegens EuResi. Daarbij heeft [gedaagde] onvoldoende inzichtelijk gemaakt of hij de lopende huur kan betalen en een begin kan maken met het aflossen van de huurachterstand. Hoewel [gedaagde] stelt dat hij de komende maanden weer voldoende opdrachten en dus voldoende inkomsten heeft, heeft hij geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Het enkele feit dat hij op 7 april 2025 de huur voor de maand april – overigens te laat – heeft betaald, is in dit verband niet voldoende. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden niet van EuResi kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst blijft voortzetten. Daarbij kan de omstandigheid dat de minderjarige dochter van [gedaagde] in de woning verblijft niet tot een ander oordeel leiden. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] immers toegelicht dat zijn dochter op basis van een omgangsregeling slechts enkele dagen per week bij hem verblijft, zodat niet aangenomen kan worden dat zij voor onderdak op de woning van [gedaagde] is aangewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [gedaagde] moet tot en met de dag van de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 1.050,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). EuResi heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
      
    
    
      2.17.
      Omdat het toegewezen bedrag aan betalingsachterstand in dit vonnis is berekend tot en met april 2025, wordt de gebruiksvergoeding – in afwijking van het verstekvonnis – toegewezen vanaf mei 2025. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van de verzetprocedure betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten van de verzetprocedure komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan EuResi moet betalen op € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (één punt) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 474,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat EuResi dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      vernietigt het verstekvonnis van de kantonrechter van 15 augustus 2024 met zaaknummer 11113185 CV EXPL 24-13082 voor zover [gedaagde] daarin is veroordeeld om aan Garbe te betalen:
      
        
          € 8.714,89 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.185,30 vanaf 1 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
        
        
          € 1.050,00 per maand vanaf juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
        
      
      
    
    
      3.2.
      in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt [gedaagde] om aan EuResi te betalen:
      
        
          € 14.021,23 aan betalingsachterstand voor de woning en de parkeerplaats berekend tot en met april 2025 en € 657,67 aan incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.185,30 vanaf 1 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
        
        
          € 1.050,00 per maand vanaf mei 2025 tot en met de dag dat waarop de ontruiming plaatsvindt; 
        
      
      
    
    
      3.3.
      bekrachtigt het op 15 augustus 2024 gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11113185 CV EXPL 24-13082 voor het overige;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, die aan de kant van EuResi worden begroot op € 474,00;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        62828