ECLI:NL:GHSHE:2025:719, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2025, 200.339.518_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte, ontbinding, hennepwekerij

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.339.518/01
    
    
    
      
        arrest van 18 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting WonenBreburg,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      appellante,
      hierna aan te duiden als WonenBreburg,
      advocaat: mr. C.P. van den Berg te Leiden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde],
        wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
      advocaat: mr. S. de Goede te Breda,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 15 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen WonenBreburg als eiseres en [geïntimeerde] en [persoon A] als gedaagden.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10620866 \ CV EXPL 23-2847)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          de memorie van grieven;
        
        
          de memorie van antwoord;
        
        
          het door de advocaat van [geïntimeerde] en [persoon A] toegezonden H12-formulier van 5 februari 2025 met producties A en B;
        
        
          het door de advocaat van WonenBreburg toegezonden H12-formulier, ingekomen op 10 februari 2025 met producties 1 en 2;
        
        
          de mondelinge behandeling, waarbij [geïntimeerde] niet is verschenen. 
        
      
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
      2.2.
      In eerste aanleg heeft WonenBreburg [geïntimeerde] en [persoon A] (destijds partner van [geïntimeerde]) gedagvaard. Ook in hoger beroep zijn zowel [geïntimeerde] als [persoon A] gedagvaard. Bij de mondelinge behandeling ten overstaan van het hof heeft WonenBreburg haar vorderingen jegens [persoon A] ingetrokken, onder de voorwaarde dat [persoon A] geen beroep doet op de uitspraak in eerste aanleg. Namens [persoon A] heeft haar raadsman daarmee ingestemd. [persoon A] is dus niet meer als partij betrokken bij dit hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
      
        3.1.1.
        Per 11 augustus 2016 huurt [geïntimeerde] van WonenBreburg de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). [persoon A] stond tot 17 mei 2024 met toestemming van WonenBreburg op het adres van de woning ingeschreven.
        
      
      
        3.1.2.
        
          Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.17 staat:
          
            
            Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde met zijn aanhorigheden, in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of in een deel daarvan, althans in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij, hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij, -drogerij en/of -knipperij leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede gevaarzetting en overlast voor de omgeving veroorzaakt. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van €15.000,--.
          
        
        
      
      
        3.1.3.
        Bij de stukken bevindt zich een proces-verbaal van bevindingen van de Politie Zeeland-West-Brabant van 13 maart 2023. Hierin staat dat er op 29 december 2022 een melding is ontvangen over een (zware) henneplucht in de omgeving van de woning. Enexis heeft vervolgens een netmeting geplaatst, waarbij een voor hennepkwekerijen herkenbaar patroon was te zien. Op 18 januari 2023 is de politie binnengetreden in de woning en is een hennepkwekerij aangetroffen. In de slaapkamer op de eerste verdieping van de woning stond het volgende:
        - 2 henneptenten
        - 28 hennepplanten (die hingen te drogen)
        - 28 vervuilde plantenpotten
        - 3 assimilatielampen
        - 2 koolstoffilters
        - 4 transformatoren
        - een aan- en afzuiginstallatie voor luchtverversing en luchtafvoer.Bovenop één van de hennepkweektenten is voorts een geldbedrag van € 4.390,- aangetroffen. 
        
      
      
        3.1.4.
        
          In de ruimlijst hennep staat dat het volgende in de schuur is aangetroffen: - meerdere (15 à 20) vuilniszakken met daarin vervuilde potgrond- 3 transformatoren- 3 ventilatoren- 1 groeimiddel
          Volgens diezelfde lijst stond het volgende op zolder: - 3 niet aangesloten assimilatielampen
          - 1 koolstoffilter- 2 slakkenhuizen- 1 pomp- 1 groeitent
        
        
      
      
        3.1.5.
        Nadat de gemeente Tilburg bij brief van 16 maart 2023 had aangekondigd voornemens te zijn de woning te sluiten voor de duur van een maand, schreef de Gemeente Tilburg namens de Burgemeester op 10 mei 2023 dat zij niet overgaat tot tijdelijke sluiting van de woning, maar dat zij een formele waarschuwing oplegt. In die brief staat onder meer: 
        
        
          
            Op 18 januari 2023 hebben medewerkers van de politie Zeeland West Brabant en de afding Veiligheid & Wijken team Toezicht en Handhaving een reeds geoogste hennepkwekerij met 3 606 gram hennep aangetroffen in de woning (…). Tevens is er een geldbedrag aangetroffen (…). Ook zijn er meerdere vuilniszakken in de schuur aangetroffen met daarin vervuilde potgrond Hierdoor is het zeer aannemelijk dat er meerdere oogsten zijn geweest en dat er al hennep is verhandeld vanuit het pand. 
            
          
          
            Beleid betreffende de uitvoering ven de bevoegdheid tot sluiting
          
          
            In het Damoclesbeleid is gedefinieerd wat ik bij een woning beschouw als een ernstig geval te weten (onder andere) een hoeveelheid van meer dan 50 hennepplanten of meer dan 300 gram hennep.
          
          
            Het PV weging van de politie geeft zoals al aangegeven aan dat van het laatste (> 300 gram hennep) sprake is maar de bestuurlijke rapportage eveneens van de politie vermeldt hierover dat de aangetroffen hennep 28 planten betreft. Dit is dus minder dan het aantal planten waarbij ik volgens mijn beleid - bij een eerste constatering - tot een woningsluiting overga.
          
          
            Hoewel ik de toelichting van de bewoner over het eigen gebruik alleen al gelet op de omvang van de (met in werking zijnde) kwekerij maar ook vanwege de aangetroffen hoeveelheid hennep niet geloofwaardig vind staat daardoor niet of onvoldoende vast dat sprake is van een ernstig geval als bedoeld in mijn Damoclesbeleid.	
          
          
            Daarom vind ik dat ik bij nader inzien niet bevoegd ben om tot sluiting te gelasten en volsta ik met een bestuurlijke waarschuwing.
            
          
          De brief vervolgt dat als er binnen 5 jaar na 10 mei 2023 weer een handelshoeveelheid softdrugs wordt aangetroffen, de woning tijdelijk wordt gesloten. Een handelshoeveelheid is meer dan vijf hennepplanten of meer dan 30 gram hennep.
        
      
      
        3.1.6.
        In de brief van 7 februari 2023 heeft WonenBreburg [geïntimeerde] laten weten dat zij de huurovereenkomst met hem wil beëindigen. Zij heeft [geïntimeerde] verzocht om vrijwillig met beëindiging in te stemmen. Op deze brief heeft [geïntimeerde] niet gereageerd.
        
        
          
            De procedure bij de kantonrechter
          
        
        
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure vordert WonenBreburg ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Voorts vordert zij veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de verschuldigde huurpenningen tot de datum van ontbinding alsmede een maandelijkse gebruikersvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot de datum van feitelijke ontruiming, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure. 
      
      
        3.2.2.
        Aan deze vordering heeft WonenBreburg, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat in het gehuurde sprake is geweest van professionele hennepteelt waarbij sprake is geweest van meerdere oogsten. Volgens WonenBreburg heeft [geïntimeerde] hiermee in strijd gehandeld met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden, alsmede in strijd met de wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
        
      
      
        3.2.3.
        
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
        
      
      
        3.2.4.
        In het eindvonnis van 17 januari 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen van WonenBreburg afgewezen, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten. 
        
        
          
            De procedure in hoger beroep
          
        
        
      
    
    
      3.3.
      WonenBreburg heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. WonenBreburg heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Met de eerste vier grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorgelegd en betoogt WonenBreburg, kort gezegd, dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd is. De vijfde grief ziet op de proceskostenveroordeling.
      
    
    
      3.4.
      De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.5.
      Er is terecht geen grief gericht tegen de vaststelling dat [geïntimeerde] in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en toepasselijke voorwaarden hennep heeft gekweekt. De omvang van de kwekerij betrof in ieder geval 28 planten. In hoeverre er eerdere, dan wel meerdere oogsten hebben plaatsgevonden staat niet vast. [geïntimeerde] heeft wel erkend dat hij (in ieder geval op 11 oktober 2022) professionele apparatuur heeft aangeschaft ten behoeve van de hennepkwekerij. Het hof is van oordeel dat zowel de hoeveelheid aangetroffen planten, alsmede de aanwezigheid van de grote hoeveelheid materiaal ten behoeve van het kweken van hennep, wijst op een kwekerij met een bedrijfsmatig karakter. 
      
      
        
          Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?
        
      
      
    
    
      3.6.
      De vraag is vervolgens of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner.
      
    
    
      3.7.
      Het hof is van oordeel dat het tekortschieten voldoende ernstig is om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en betrekt daarbij de volgende omstandigheden. 
      
    
    
      3.8.
      Het hof stelt voorop dat de hoeveelheid aangetroffen hennep (28 drogende planten met een gewicht van 3606 gram) veel meer is dan wettelijk is toegestaan. De aangetroffen hoeveelheid duidt onmiskenbaar op een handelshoeveelheid. Dit is een ernstige schending van artikel 7:213 BW en de algemene huurvoorwaarden. Niet alleen is hennep aangetroffen op de slaapkamer, maar zowel op de zolder als in de schuur van het gehuurde zijn kwekersbenodigdheden, apparatuur, vervuilde potten alsmede hennep gerelateerd afval aangetroffen. 
    
    
      3.9.
      WonenBreburg heeft aangevoerd dat woningcorporaties al jarenlang een zerotolerance beleid voeren en dat door ingrijpen voor omwonenden zichtbaar wordt dat dergelijke activiteiten niet worden getolereerd. Dat geen sprake is geweest van (concrete) gevaarzetting en overlast door (criminele) aanloop en er slechts sprake was van een melding van stankoverlast (zware henneplucht), doet niet af aan het belang van WonenBreburg de leefbaarheid van en rondom de door haar verhuurde woningen te waarborgen en de mogelijkheid van (drugsgerelateerde) overlast en gevoelens van onveiligheid te voorkomen. Zij heeft in dat kader aangevoerd dat zij in het convenant met de gemeente de afspraak heeft gemaakt dat bij de aanwezigheid van drugs wordt ingegrepen en ontbinding van de huurovereenkomst wordt nagestreefd. Naar het oordeel van het hof heeft WonenBreburg evident belang bij het consequent optreden tegen de aanwezigheid van strafbare hoeveelheden verdovende middelen in de woningen die zij verhuurt. 
      
    
    
      3.10.
      
        [geïntimeerde] stelt daar tegenover dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is. Volgens de gemeente Tilburg is immers van een “ernstig geval” in bestuursrechtelijk opzicht geen sprake. Er is volgens hem geen eerdere geslaagde oogst geweest en ook het rustige en veilige woongenot in de omgeving van het gehuurde is niet in gevaar geweest. [geïntimeerde] heeft  ten overstaan van de kantonrechter verklaard dat de oude tent op zolder door hem in 2016 eenmalig is gebruikt en dat hij een aantal rotte plantjes van jaren daarvoor en potten met grond op zolder heeft gezet. [geïntimeerde] heeft enkel gekweekt voor eigen gebruik aangezien hij rugklachten heeft en de aanschaf van de door hem gewenste hoeveelheden bij de coffeeshop te kostbaar werd. Hij heeft een kwetsbare gezondheid en na het ontmantelen van de kwekerij heeft hij uitdrukkelijk toegezegd nimmer meer hennep te zullen kweken. Zijn sociaal netwerk is beperkt en hij heeft astma. Dit laatste is in zijn huidige woning beheersbaar, zo heeft hij aangevoerd. 
      
    
    
      3.11.
      
        [geïntimeerde] is niet in persoon bij de mondelinge behandeling verschenen om zijn persoonlijke omstandigheden nader toe te lichten. Het hof overweegt dat zo [geïntimeerde] enkel heeft gekweekt voor eigen gebruik, dit niet af doet aan de aard en omvang van de kwekerij, de hoeveelheid planten en aangetroffen toebehoren. Er heeft bovendien tenminste één, zij het volgens [geïntimeerde], mislukte oogst plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat het gezien zijn Poolse komaf, beperkte sociale netwerk en korte inschrijftijd niet eenvoudig zal zijn op korte termijn huisvesting dan wel een nieuwe huurwoning te vinden, maar daar tegenover heeft WonenBreburg toegelicht dat het gros van de sociale huurders een beperkt netwerk heeft en dat [geïntimeerde] bij ontruiming een beroep kan doen op crisisopvang. Dit is door [geïntimeerde] niet weersproken. 
      
    
    
      3.12.
      De stelling dat [geïntimeerde] gezien zijn astma baat heeft bij zijn huidige woning, dat hij gezondheidsproblemen krijgt als hij in een vochtige ruimte verblijft en dat crisisopvang (per definitie) een vochtige woonomgeving betreft is niet onderbouwd. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde medische documentatie blijkt daarnaast enkel dat [geïntimeerde] in 2023 een astma aanval heeft gehad, dat hij thans inhalatiemedicatie gebruikt en over een jaar een afspraak heeft ter controle. Enige onderbouwing van de gestelde rugklachten is ook niet gegeven. Zwaarwichtige belangen die zien op de gezondheid van [geïntimeerde] zijn hiermee dus niet gegeven. De belangen van [persoon A], waaraan de kantonrechter bij zijn beoordeling waarde heeft gehecht, spelen thans geen rol meer nu zij de woning inmiddels heeft verlaten. 
      
    
    
      3.13.
      Tegenover het gerechtvaardigde belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woning staat het gerechtvaardigde belang van WonenBreburg om op te treden tegen hennepkweek vanwege het strafbare karakter daarvan, maar ook vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting en overlast voor omwonenden en het woonklimaat in de omgeving. [geïntimeerde] heeft zelf, in strijd met de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, de keuze gemaakt de benodigde materialen (growtenten, assimilatielampen, koolstoffilters, ventilatoren) aan te schaffen en daarmee een hennep kwekerij in te richten en planten te kweken. 
      
    
    
      3.14.
      Alle feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leiden tot het oordeel dat de tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het concrete belang van [geïntimeerde] bij het voortduren van de huurovereenkomst weegt daarbij niet zwaarder dan de belangen van WonenBreburg. 
      
    
    
      3.15.
      De herkomst van het aangetroffen bedrag in contanten behoeft gezien het voorgaande geen nadere bespreking meer. Van voldoende onderbouwde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, is geen sprake. Het hof ziet dan ook geen aanleiding tot bewijslevering. 
      
      
        
          Slotsom 
        
      
      
    
    
      3.16.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven van WonenBreburg slagen. De door WonenBreburg gevorderde ontbinding zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        WonenBreburg heeft bij memorie van grieven de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Het hof zal deze kosten afwijzen nu WonenBreburg heeft gesteld noch onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. 
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij, zoals gevorderd, veroordelen in de kosten van beide instanties. 
        
          De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van WonenBreburg zullen worden vastgesteld op:
      
      
        
          explootkosten 		€ 130,57 
        
        
          griffierechten		€ 128,00
        
        
          
            salaris advocaat 	€ 398,00 (2 punten x € 199,00)
        
      
      Totaal				€ 656,57	
      
      
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van WonenBreburg zullen vastgesteld worden op:
      
      - explootkosten 	€ 137,47
      - griffierechten 		€ 798,00
      - salaris advocaat 	€ 2.428,00 (2 punten x tarief II)
      - nakosten 		€ 178,00 (plus de verhoging als vermeld in de beslissing)
      Totaal 			€ 3.541,47
    
    
      3.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof: 
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 17 januari 2024;
    
    
    
      ontbindt per heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] te [woonplaats];
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen 1 maand na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van WonenBreburg zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om aan WonenBreburg per dag een gebruiksvergoeding te voldoen gerelateerd aan de hoogte van de ten tijde van het wijzen van dit arrest geldende maandelijkse huurprijs voor iedere dag vanaf de datum van dit arrest (de datum van ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst) tot de dag waarop WonenBreburg weer de beschikking over het gehuurde heeft gekregen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg aan de kant van WonenBreburg begroot op € 656,57 en het hoger beroep op € 3.541,47 (inclusief de eventuele ontruimingskosten), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [geïntimeerde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [geïntimeerde] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, F.M.T. Quaadvliet en H.F.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 maart 2025.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer