ECLI:NL:RBOBR:2025:2403, Rechtbank Oost-Brabant, 23-04-2025, 24/1504
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. In beroep andere vergelijkingsobjecten dan in bezwaar, zodat niet (meer) relevant is of de in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1504
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    (J. de Heus).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 370.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde woning met bouwjaar 1960. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 98 m², twee aanbouwen van respectievelijk 6 m² en 22 m², een overkapping/luifel van 11 m² en een voorraadkelder van 2 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 241 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 410.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van zijn waardestandpunt ten onrechte gebruikmaakt van de objecten [adres] , [adres] en [adres] , omdat de verkoopcijfers van deze objecten meer dan 35% afwijken van de vastgestelde waarde. Eiser wijst op de instructie van de Waarderingskamer waarin staat dat deze verkoopcijfers hierdoor niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar zegt dat hij genoemde objecten niet meer gebruikt voor de onderbouwing van zijn waardestandpunt. De rechtbank vindt dat in het midden kan blijven of eiser gelijk heeft met zijn standpunt. Ook al zou eiser dat hebben, dan verandert dat namelijk niets aan de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in de beroepsfase.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Verder is in de woning volgens eiser asbest aanwezig.
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft het onderhoud van de woning gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). De kwaliteit, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn op alle factoren gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) op de volgende onderdelen na. Bij het vergelijkingsobject [adres] is de kwaliteit gewaardeerd op goed (correctiefactor 4). Bij vergelijkingsobject [adres] zijn de voorzieningen gewaardeerd op goed (correctiefactor 4). Bij het vergelijkingsobject [adres] is het onderhoud gewaardeerd op goed (correctiefactor 4). De waarderelevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn hiermee volgens de heffingsambtenaar in de taxatie voldoende tot uitdrukking gebracht. Verder vindt hij gelet op het bouwjaar van de woning de keuken en de badkamer gemiddeld. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. De eventuele aanwezigheid van asbest is volgens de heffingsambtenaar voldoende tot uitdrukking gebracht met de correctie op het onderhoud van de woning.
        
      
      
        3.3.3.
        De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen wat betreft zijn reacties op de argumenten van eiser ten aanzien van de keuken, de badkamer en het duurzaamheidsniveau. Wat betreft de door eiser gestelde aanwezigheid van asbest in de woning, merkt de rechtbank op dat eiser vindt dat rekening moet worden gehouden met het bedrag dat op de peildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende materialen. Eiser heeft niet gemotiveerd gesteld wat de omvang van deze kosten zou betreffen. Tegen die achtergrond kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat met de door hem toegepaste correctie op het onderhoud van de woning voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7580, overweging 3.3.