ECLI:NL:RBOBR:2025:2147, Rechtbank Oost-Brabant, 10-04-2025, 24/543
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Eiser mocht als mede-eigenaar/gebruiker van de woning beroep instellen. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/543
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: E. van der Grinten).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 949.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 7 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Partijen zijn uitgenodigd voor de behandeling van het beroep op de zitting van 24 april 2025. Deze zitting kon niet doorgaan, omdat de gemachtigde van eiser verhinderd was om aan die zitting deel te nemen.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. [naam] is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1989. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 228 m², een inpandige garage van 37 m², drie dakkapellen, een vrijstaande berging van 22 m² en een zwembad. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 835 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam] . Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. Uit berichtgeving van de heffingsambtenaar in het dossier blijkt dat eiser op het moment van de aanslagoplegging eigenaar en gebruiker was van de woning. Dat betekent dat hij op grond van de hiervoor genoemde regel gerechtigd was bezwaar te maken tegen de beschikking (en aanslag OZB) en vervolgens beroep in te stellen tegen de uitspraak op bezwaar.
    
    4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 971.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 27 maart 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      4.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 16 jaar oud).
      
      
        4.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        4.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en het onderhoud van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). Voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] is hij uitgegaan van een zeer goed respectievelijk goed kwaliteitsniveau (correctiefactoren 5 respectievelijk 4) en een goed onderhoudsniveau (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar wijst erop dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] eveneens beschikken over een gedateerde keuken en badkamer en dus in een zeer vergelijkbare staat zijn verkocht. De twee andere vergelijkingsobjecten zijn deels gerenoveerd, maar daarvoor is dan ook een correctie op de verkoopprijs toegepast. De heffingsambtenaar vindt dat met de eventuele waarde drukkende invloed van de gedateerde staat van de keuken en de badkamer in voldoende mate rekening is gehouden.
        
      
      
        4.2.3.
        De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Zij merkt daar nog bij op dat een gedateerde badkamer en keuken een rol spelen bij het bepalen van de correctiefactor voor kwaliteit, maar niet allesbepalend zijn. De kwaliteit van de woning wordt namelijk in zijn totaliteit beoordeeld. Anders dan de leeftijd van de keuken en de badkamer heeft eiser geen concrete informatie verstrekt over de feitelijke toestand daarvan (zoals eventuele technische gebreken). Eiser heeft verder geen feiten gesteld ten aanzien van de overige kwaliteitsaspecten van de woning. Daarmee heeft hij niet aan zijn stelplicht en bewijslast voldaan.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (dat op grond van artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet ook van toepassing is op de heffing van gemeentelijke belastingen).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.