ECLI:NL:GHAMS:2025:1646, Gerechtshof Amsterdam, 29-04-2025, 24/241
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/241
    
    
      7 mei 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 15 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6235 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de woning [A-straat] 12 in [Z] voor het jaar 2022 vastgesteld op € 408.000. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende  ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken. Op grond van deze procesafspraken is uitsluitend schriftelijk geprocedeerd. Belanghebbende heeft een conclusie van dupliek ingediend, de heffingsambtenaar een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.4.
      Bij uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het Hof heeft het onderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1984. De woning is voorzien van twee dakkapellen, een carport van 15 m2, heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 126 m² en staat op een kavel van ongeveer 195 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt verweerder aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ omdat verweerder de correcties op basis van de KOUDV-factoren, de waarde van de objectonderdelen, de indexering en de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
    
    8. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
    
    9. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV-factoren en de matrices op 27 april 2022 naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZwaarde. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [B-straat] , [A-straat] 10A, [A-straat] 6, [A-straat] 29 en [C-straat] . Dit zijn vrijstaande woningen uit respectievelijk 1980, 1955, 1880, 1955 en 1969. Deze objecten en de woning verschillen onderling, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type, grootte en prijsklasse voldoende met de woning te vergelijken om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden. Dat, naar eiseres heeft aangevoerd, verweerder in de beroepsfase gebruik maakt van andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase, doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – mag in beroep ander bewijs worden aangedragen dan in de bezwaarfase en daarom mogen in de beroepsfase ook andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase worden genoemd. Datzelfde heeft te gelden voor de fase van een conclusie van repliek en dupliek. Van een schending van de goede procesorde is geen sprake.
    
    12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
    
    13. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn is niet aannemelijk geworden. In de matrix zijn kwaliteit en staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende en de staat van onderhoud als matig. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte en vierkante meter gebruiksoppervlakte, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het wel of niet aanwezig zijn van voorzieningen als berging, serre, tuinhuis, garage, carport, terrasoverkapping of hobbyruimte. Herleiding van de verkoopprijzen heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.528 voor [B-straat] , van € 2.800 voor [A-straat] 10A, van € 2.742 voor [A-straat] 6, van € 2.751 voor [A-straat] 29 en van € 2.678 voor [C-straat] . Voor de objecten [B-straat] , [A-straat] 10A en [A-straat] 6 is een prijs per vierkante meter kaveloppervlakte vastgesteld van € 480 en voor de objecten [A-straat] 29 en [C-straat] van € 576. Het op dezelfde wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.359 en tot een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 480. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de gebruiksoppervlakte van de woning groter is dan die van de vergelijkingsobjecten en de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Het is van algemene bekendheid dat door de werking van de zogenoemde wet van het afnemend grensnut bij een grotere oppervlakte de waarde per vierkante meter kleiner wordt. Naar het oordeel is met dit verschijnsel voldoende rekening gehouden en ziet de rechtbank voor een verdere verlaging geen aanleiding.
    
    14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. In zijn conclusie van repliek stelt eiser dat de door verweerder verstrekte gegevens niet op juistheid kunnen worden gecontroleerd. Dit stuit af op hetgeen is overwogen in 9, 12 en 13, en eiser, die immers kan worden geacht het meest op de hoogte te zijn van de staat en de ligging van de woning, heeft aangaande de zijns inziens matige ligging en matige staat van onderhoud nauwelijks iets concreets aangevoerd, althans geen feiten en omstandigheden die tot een lagere waarde zouden moeten leiden.
    
    15. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    16. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Artikel 40 lid 2 Wet WOZ, de op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      5.1.
      Het doel van art. 40 lid 2 Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Art. 40 lid 2 Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens. 
      
    
    
      5.2.
      Uit de stukken van het geding (bijlage J van het verweerschrift en de bijlage van de conclusie van dupliek, beide in eerste aanleg) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel – in de vorm van een grafiek – en een matrix heeft verstrekt. 
      
    
    
      5.3.
      Uit de in de matrix vermelde gegevens, volgen de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over kavel, hoofdgebouw en bijgebouw en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in artikel 40 lid 2 Wet WOZ en zijn de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Hieraan doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van art. 40 lid 2 Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of deze nu juist zijn of niet.
      
      
      
        
          Motiveringsgebrek
        
      
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd, hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is.
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.5.
      Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard moet worden. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 10, 11, 13, eerste tot en met zesde volzin, en 14) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. In hoger beroep heeft belanghebbende geen (andere) gronden aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt die tot een ander oordeel leiden. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 7 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: