ECLI:NL:RBZWB:2025:2041, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-04-2025, 24/2719
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/2719 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ), 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 januari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak Tilburgseweg 0 te Breda (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 25.239.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 26 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde] , als vertegenwoordigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] (vastgoedmedewerker). Namens de heffingsambtenaar zijn mr. [naam 2] en [taxateur] verschenen. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een (braakliggend) terrein, bestaande uit meerdere percelen, met een totale oppervlakte van 133.713 m². 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Is sprake van een bouwterrein of een gebouwd eigendom in aanbouw?
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Naar de rechtbank begrijpt zijn partijen het oneens over de waarderingsmethodiek die door de heffingsambtenaar is gebruikt om de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende te bepalen. 
        	Belanghebbende voert aan dat sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw en dat de waarde daarom op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ op de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden bepaald. Belanghebbende voert daarbij aan dat de omzetbelasting ter zake van de vervangingskosten buiten beschouwing dient te blijven voor zover de eigenaar van dat eigendom die omzetbelasting in aftrek kan brengen in het kader van toepassing van de Wet Omzetbelasting. Dit leidt ertoe dat de waarde in dit geval dient te worden bepaald exclusief omzetbelasting, aldus nog steeds belanghebbende. 
        	De heffingsambtenaar stelt dat de onroerende zaak van belanghebbende kwalificeert als bouwterrein. De waarde van een bouwterrein dient te worden bepaald aan de hand van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. In dit geval dient hiervoor te worden uitgegaan van de door belanghebbende op 2 augustus 2021 betaalde aankoopsom, inclusief omzetbelasting, aldus de heffingsambtenaar. 
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde in het economisch verkeer. Het vierde lid van artikel 17 bevat een uitzondering op het tweede lid indien sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw. De waarde daarvan dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ is onder meer bepaald dat onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. 
      
    
    
      3.4.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank is de uitzondering van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ in dit geval niet van toepassing. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dan aan de voorwaarden van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ is voldaan om de onroerende zaak van belanghebbende aan te merken als een gebouwd eigendom in aanbouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak van belanghebbende terecht als bouwterrein gekwalificeerd. Uit de akte van levering volgt ook dat dit de bedoeling van de bij de overeenkomst betrokken partijen is. 
        	Over de koopprijs van het bouwterrein is op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a onder 1º, van de Wet op de omzetbelasting 1968 omzetbelasting verschuldigd. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde akte van levering volgt ook dat belanghebbende de koopsom van € 21.062.816 vermeerderd met € 4.423.191,36 aan omzetbelasting heeft voldaan. De omzetbelasting maakt deel uit de van de koopsom die belanghebbende bereid is geweest voor de onroerende zaak aan de verkoper te betalen. Dat belanghebbende de aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak terecht inclusief omzetbelasting gewaardeerd. 
      
      
      
        
          De waarde in het economisch verkeer
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.6.
      Op grond van vaste jurisprudentie moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de waarde in het economisch verkeer afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de eigen aankoopsom
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 2 augustus 2021 betaalde aankoopprijs van € 25.486.007, inclusief sloopkosten en omzetbelasting. De WOZ-waarde is vervolgens op een waarde van € 25.239.000 vastgesteld. Dit is € 247.000 onder de eigen koopsom. De eigen koopsom onderbouwt daarmee de vastgestelde WOZ-waarde, aldus nog steeds de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende voert aan dat de eigen aankoopsom van de onroerende zaak niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Belanghebbende voert hiertoe aan dat bij de waardering aan de hand van de eigen aankoopsom onvoldoende rekening is gehouden met ernstige bodemvervuiling, onvoorziene beperkingen in nutsvoorzieningen, beperkingen in intern salderen, plotselinge stijging van de rente en een gewijzigd beleid betreffende beperkingen voor ecologische doeleinden. Deze omstandigheden zorgen ervoor dat de eigen aankoopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank overweegt hierover als volgt. Op grond artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2022 en moet worden gekeken naar de staat waarin de onroerende zaak verkeert op deze datum.
      
    
    
      3.10.
      Dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende onderbouwt middels de eigen aankoopsom is toegestaan. Indien belanghebbende van mening is dat de eigen aankoopsom niet de waarde in het economisch weergeeft rust op hem de bewijslast om dit aannemelijk te maken. 
      
      
        
          Gebrek aan nutsvoorzieningen
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        Belanghebbende voert hiertoe aan dat bij de waardering aan de hand van de eigen aankoopsom onvoldoende rekening is gehouden met de beperkingen die op het terrein van belanghebbende rusten door een gebrek aan nutsvoorzieningen als gevolg van transportschaarste. 
        	De rechtbank merkt op dat de officiële berichtgeving van de gemeente Breda hieromtrent pas in juni 2023 is gedaan. Omdat deze omstandigheid is gelegen na de waardepeildatum, kon dit ten tijde van de waardepeildatum niet van invloed zijn geweest op de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de peildatum. 
      
      
      
        
          Het Bredaas Groenkompas en intern salderen 
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        Door belanghebbende is daarnaast aangevoerd dat het gewijzigd beleid door middel van het Bredaas Groenkompas ten behoeve van ecologische doeleinden ervoor zorgt dat de ontwikkelingsmogelijkheden van het terrein aanzienlijk worden beperkt. Hetzelfde geldt voor de beperkingen die zijn opgelegd betreffende intern salderen, aldus belanghebbende.
        	 De rechtbank merkt op dat het Bredaas Groenkompas formeel is vastgesteld in mei 2023. Ter zitting is niet gebleken dat het gewijzigd beleid, vóór de vaststelling ervan en ten tijde van de waardepeildatum al gevolgen zou hebben voor de bestaande gebruiksmogelijkheden van het perceel. Doordat dit plan ten tijde van de waardepeildatum nog niet is vastgesteld of invloed heeft gehad op de bestaande gebruiksmogelijkheden, geeft dit geen aanleiding om aan te nemen dat de eigen aankoopsom niet de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak ten tijde van de peildatum weergeeft. 
        	Hetzelfde geldt voor de beperkingen betreffende intern salderen. De rechtspraak die ertoe heeft geleid dat de mogelijkheden voor het intern salderen worden beperkt, zijn in december 2024 gewezen. Deze rechtspraak is ten tijde van de waardepeildatum niet van invloed geweest op de waarde van de onroerende zaak. 
      
      
      
        
          Bodemverontreiniging
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        Over de ernstige bodemverontreiniging heeft belanghebbende aangevoerd dat uit de Beschikking ernst en spoed uitgevaardigd door Omgevingsdienst Midden- en West- Brabant, is gebleken dat het terrein ernstig verontreinigd is, wat aanzienlijke saneringsinspanningen en kosten met zich meebrengt. Deze bevindingen zouden ten tijde van de aankoop niet volledig bekend zijn, aldus belanghebbende. 
        	De rechtbank neemt in aanmerking dat ter zitting onweersproken is gesteld dat partijen zich bewust zijn geweest van een bepaalde mate van vervuiling op het terrein. Het gaat ook om het terrein van een voormalig sloopbedrijf en het terrein van een autosloperij. Dat de omvang van deze vervuiling in de praktijk tegenvalt neemt echter niet weg dat de koopprijs de materiële waarde weerspiegelt. Dat de vervuiling meer tegenvalt dan dat belanghebbende bij de aankoop van het terrein had moeten verwachten blijkt niet uit de overgelegde Beschikking ernst en spoed. 
      
      
      
        
          Plotselinge stijging van de rente
        
      
      
    
    
      3.14.
      Tenslotte heeft belanghebbende aangevoerd dat de plotselinge stijging van de rente van invloed is op de WOZ-waarde van het perceel. Naar het oordeel van de rechtbank is een plotselinge stijging van de rente niet van invloed op de WOZ-waarde, tenzij aannemelijk is dat sprake is van een zodanige stijging dat dit de waarde beïnvloedt en dat de stijging heeft plaatsgevonden tussen het moment van aankoop en de peildatum. Dit is echter door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      3.15.
      Voorgaande overwegingen leiden tot het oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eigen aankoopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Het door belanghebbende overlegde taxatierapport maakt dit niet anders. Uit dit taxatierapport blijkt niet dat ten tijde van de waardepeildatum sprake is van negatieve invloeden als gevolg van het Bredaas Groenkompas of de beperkingen van de nutsvoorzieningen. Ook blijkt hieruit geen grotere mate van vervuiling. 	
      
    
    
      3.16.
      De rechtbank merkt daarnaast ten overvloede op dat ook geen aanleiding bestaat om uit te gaan van de toestandsdatum op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, gezien de aangevoerde omstandigheden ook niet van invloed zijn geweest ten tijde van de toestandsdatum. 
      
    
    
      3.17.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 9 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 8 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2003:AI0924. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.