ECLI:NL:RBMNE:2025:2972, Rechtbank Midden-Nederland, 18-06-2025, 11305703 UC EXPL 24-6226
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Vordering huurder op grond van onverschuldigde betaling na uitspraken van de Huurcommissie toegewezen. Schadevordering verhuurder afgewezen

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11305703 \ UC EXPL  24-6226
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende in [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: N.F. Hijlkema, werkzaam bij De Huurdokters,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1-11
      - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1-14
      - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie
      - de mondelinge behandeling van 6 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de aanhouding tot 22 januari 2025 in verband met het onderzoeken van een minnelijke regeling door partijen
      - het bericht van [eiseres] dat geen overeenstemming is bereikt
      - de brief van [gedaagde] van 21 januari 2025
      - de akte uitlating van [eiseres] van 5 maart 2025, met productie 12
      - de brief van [gedaagde] van 27 maart 2025, met productie.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Kern van de zaak
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft op grond van de huurovereenkomst die zij met [gedaagde] heeft gesloten huur betaald. De huurcommissie heeft naar aanleiding van verzoeken van [eiseres] , met terugwerkende kracht, een lagere huurprijs vastgesteld en de huur (tijdelijk) verlaagd in verband met gebreken in het gehuurde. [eiseres] wil de teveel betaalde huur terugkrijgen, vermeerderd met rente en kosten. Ook wil [eiseres] een verklaring voor recht dat de huur na herstel van de gebreken € 309,02 bedraagt.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] vindt dat hij niets meer verschuldigd is aan [eiseres] . [gedaagde] heeft een tegenvordering die verrekend moet worden met de vordering van [eiseres] . Per saldo moet [eiseres] hem een bedrag terugbetalen, aldus [gedaagde] .
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] grotendeels toe en veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure. De tegenvordering van [gedaagde] wordt afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling in conventie en reconventie
    De uitspraken van de huurcommissie
    
      3.1.
      
        [eiseres] is een procedure begonnen bij de huurcommissie om de overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 550,00 (all-in) te beoordelen. De huurcommissie heeft op 29 maart 2024 bepaald dat vanaf 1 januari 2024 de kale huurprijs € 171,52 is en het voorschotbedrag servicekosten € 137,50 (totaal 309,02) . [eiseres] is nog een procedure bij de huurcommissie gestart waarin zij vraagt om de huurprijs te verlagen omdat haar woongenot is verminderd door onderhoudsgebreken in het gehuurde. De huurcommissie heeft in die procedure op 22 juli 2024 bepaald dat de huurprijs van € 550,00 vanaf 1 oktober 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs. De huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld.
    
    
      3.2.
      
        Geen van partijen heeft daarna een beslissing van de kantonrechter gevraagd over deze onderwerpen. Op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek worden partijen daarom geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraken van de huurcommissie is vastgesteld. 
        
          De vordering en de tegenvordering
        
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] heeft berekend dat zij vanaf oktober 2023 tot het einde van de huurperiode (30 november 2024) een bedrag van € 3.967,40 te veel huur heeft betaald. Over de maanden oktober 2023 tot en met juli 2024 heeft zij namelijk de overeengekomen huurprijs van € 550,00 all-in voldaan. Door de uitspraken van de huurcommissie was zij over de periode oktober 2023 tot en met december 2023 echter een huurprijs van € 110,00 (all-in) per maand verschuldigd en over de periode januari 2024 tot herstel van de gebreken een huurprijs van € 171,80. Dat is 20% van de door de Huurcommissie per 1 januari 2024 vastgestelde huurprijs van € 171,52, vermeerderd met € 137,50 (voorschot servicekosten). Volgens [eiseres] heeft zij dus van oktober tot en met december 2023 € 440 per maand te veel betaald. Dat is bij elkaar 3 x € 440 = € 1.320. Over de maanden januari tot en met juli 2024 heeft zij € 550 – € 171,80 = € 378,20 te veel betaald. Dat is bij elkaar 7 x € 378,20 = € 2.647,40. Deze bedragen bij elkaar zijn het volgens [eiseres] teveel betaalde bedrag van € 1.320 + € 2.647,40 = € 3.967,40. 
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] stelt dat zij in augustus 2024 de tijdelijke huurprijs van € 171,80 heeft betaald en in de maanden september en oktober 2024 de huurprijs van € 309,02. In september 2024 waren de gebreken namelijk verholpen en was zij gehouden de gehele huur te betalen (€ 171,52 kale huur + € 137,50 servicekosten = € 309,02). De huur voor de maand november 2024 heeft [eiseres] verrekend met de aan [gedaagde] bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 550,00. [gedaagde] heeft naar aanleiding van de eerste uitspraak van de huurcommissie € 1.388,43 terugbetaald en dat bedrag strekt in mindering op de huurvordering van € 3.967,40. Er resteert dan een bedrag van € 2.578,97. Dat bedrag vordert [eiseres] .
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] betwist de vordering en heeft de volgende verweren aangevoerd:
      
        
          
            [gedaagde] betwist dat [eiseres] over de maanden oktober en november 2023 huurkorting kan vragen omdat ze haar kamer in die periode had onderverhuurd;
        
        
          volgens [gedaagde] staat in de uitspraak van de Huurcommissie van 22 juli 2024 dat [eiseres] vanaf het moment van herstel van de gebreken weer de huurprijs van € 550 moet betalen. [gedaagde] stelt dat de gebreken in juli 2024 waren hersteld. [eiseres] moet dus vanaf augustus 2024 weer de volledige huur van € 550 per maand betalen. Over de periode augustus tot en met november 2024 (toen eindigde de huurovereenkomst) had [eiseres] daarom volgens [gedaagde] € 2.200 moeten betalen. Zij heeft echter maar € 1.202,62 betaald. Daarom heeft [gedaagde] nog een vordering op haar van € 997,38;
        
        
          
            [eiseres] heeft volgens [gedaagde] schade aan het gehuurde veroorzaakt, die hij begroot op € 850. 
        
      
      
        
          [gedaagde] stelt dat hij na verrekening van deze bedragen met het bedrag dat [eiseres] toekomt per saldo nog een bedrag van [eiseres] te vorderen heeft.  
        
          Ad 1: Na herstel van de gebreken was de huurprijs (inclusief servicekosten) € 309,02
        
      
    
    
      3.6.
      Partijen zijn het er tijdens de mondelinge behandeling over eens geworden dat de gebreken in juli 2024 zijn hersteld. Dat betekent dat de geldende huur weer met ingang van 1 augustus 2024 moest worden betaald. 
    
    
      3.7.
      
        
          [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat vanaf 1 augustus 2024 een huurprijs van € 550,00 geldt. Hij wijst er op dat de huurcommissie in de tweede uitspraak heeft overwogen: 
        ‘Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 550,00 betalen’. 
        De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn uitleg van deze zinsnede. In de uitspraak van 22 juli 2024 heeft de Huurcommissie de verlaging van de huurprijs per 1 oktober 2023 beoordeeld. In de uitspraak is geschreven dat de huur op dat moment € 550 (all in) was. Dat dat het geval is, staat tussen partijen ook niet ter discussie. Omdat in deze uitspraak de verlaging van de huur tot 20% daarvan is vastgesteld met ingang van 1 oktober 2023, is de huurprijs van € 550 genoemd. Aan het eind van de uitspraak staat daarom ook:
        
          ‘De geldende huurprijs van € 550,00 wordt 
          vanaf 1 oktober 2023
           tijdelijk verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs’ [onderstreping door kantonrechter]
      
    
    
      3.8.
      Met de eerste uitspraak van de huurcommissie was de huurprijs met ingang van 1 januari 2024 echter vastgesteld op € 309,02. Daarmee was de overeengekomen huurprijs van € 550,00 (met ingang van 1 januari 2024) van de baan. De tweede uitspraak van de huurcommissie (over een tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken) kan in een eerder door de huurcommissie vastgestelde huurprijs geen verandering brengen. Dat had alleen anders kunnen zijn als de Huurcommissie in de uitspraak van 29 maart 2024 de huur tijdelijk had verlaagd, maar daarvan is geen sprake. Dit wordt niet anders door het feit dat de Huurcommissie in haar overwegingen in de uitspraak van 22 juli 2024 heeft geschreven dat de huurder na herstel van de gebreken weer de huurprijs van € 550 zou moeten betalen. De Huurcommissie heeft hier terugverwezen naar de oorspronkelijk geldende huurprijs. Nergens blijkt uit dat zij beoogd zou hebben haar uitspraak van 29 maart 2024 buiten werking te stellen.  
    
    
      3.9.
      De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiseres] over de periode van 1 oktober 2023 tot en met 31 juli 2024 20% van de geldende huur moet betalen:
      
        
          over de maanden oktober tot en met december 2023 had [eiseres] € 110 moeten betalen. Zij heeft in die maanden € 550 betaald, dus over die maanden heeft zij een vordering van 3 x € 440 = € 1.320;
        
        
          over de maanden januari tot en met juli 2024 had zij het onder 3.3 genoemde bedrag van € 171,80 moeten betalen. Zij heeft in die maanden ook € 550 betaald, dus zij heeft in die periode 7 x € 378,20 = € 2.647,40 te veel betaald;
        
        
          over de maanden augustus tot en met november 2024 had zij het onder 3.4 genoemde bedrag van € 309,02 moeten betalen. In de maand augustus 2024 heeft zij echter € 171,80 betaald, zodat zij over die maand nog € 137,22 moet bijbetalen. Voor zover [gedaagde] heeft willen aanvoeren dat [eiseres] over de maand september 2024 slechts € 171,80 heeft betaald (en hij dus nog een vordering op haar heeft over die maand) had het op zijn weg gelegen dat nader te onderbouwen. Volgens [eiseres] heeft zij over september 2024 namelijk € 309,02 betaald. Omdat een dergelijk nadere onderbouwing ontbreekt, gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiseres] het bedrag van € 309,02 betaald heeft voor de maand september 2024;
        
        
          in totaal moet [gedaagde] [eiseres] dus € 1.320 + € 2.647,40 – € 137,22 = € 3.830,18 betalen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] daarvan al € 1.388,43 heeft betaald. [gedaagde] moet dus nog € 3.830,18 – € 1.388,43 = € 2.441,75 terugbetalen. 
        
      
    
    
      3.10.
      
        De kantonrechter merkt nog op dat [eiseres] de huur voor de maand november 2024 (van € 309,02) heeft verrekend met de aan [gedaagde] bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 550,00. Naar de kantonrechter begrijpt heeft [gedaagde] het restant van de waarborgsom (€ 240,98) ingehouden. Dit bedrag heeft [eiseres] niet gevorderd zodat de kantonrechter dat bedrag ook niet kan toewijzen. Dit laat echter onverlet dat [gedaagde] gehouden is om het restant van de borg aan [eiseres] terug te betalen, mede gelet op het feit dat de tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, zoals hierna zal worden uitgelegd.
        
          Ad 2: [gedaagde] kan niet een bedrag van € 1.100,00 verrekenen 
        
      
    
    
      3.11.
      
        Het verweer van [gedaagde] dat een bedrag van € 1.100,00 van de vordering van [eiseres] moet worden afgetrokken omdat zij in oktober en november 2023 haar kamer heeft onderverhuurd en de huur dus niet uit eigen zak heeft betaald, wordt verworpen. In de eerste plaats is niet aangetoond dat [eiseres] haar kamer in die periode heeft onderverhuurd. [eiseres] betwist dat namelijk. Volgens haar heeft zij haar kamer wel een keer onderverhuurd maar was dat in een eerdere periode waarover de huurprijs niet in verlaagd. [gedaagde] heeft zijn stelling verder niet onderbouwd. Maar ook als [eiseres] wel zou hebben onderverhuurd helpt dat [gedaagde] niet. De huurcommissie heeft vastgesteld dat de huurprijs met ingang van 1 oktober 2023 moet worden verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs zo lang de gebreken niet zijn hersteld. Voor oktober en november 2023 komt dat dus neer op een maandhuur van € 110,00. Dit bedrag was [eiseres] op grond van de uitspraak van de huurcommissie aan [gedaagde] verschuldigd en [gedaagde] kan dan niet een hoger bedrag van haar vorderen. De afspraak over huurbetaling die [eiseres] met een eventuele onderhuurder zou hebben gemaakt is in dit verband niet relevant. [gedaagde] staat daar namelijk buiten.
        
          Ad 3: [gedaagde] kan ook geen € 850,00 aan schadevergoeding verrekenen 
        
      
    
    
      3.12.
      Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] schade aangericht in het gehuurde. De deur, deurkozijn en slot moesten vervangen worden en een scheur in de muur opnieuw gemetseld. [gedaagde] schat de schade op € 850,00. [eiseres] betwist dat zij de kamer anders heeft achtergelaten dan zij hem (in 2022) heeft ontvangen. 
    
    
      3.13.
      
        Een beginstaat van de kamer is er niet. In zo’n geval wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Als de verhuurder meent dat die veronderstelling niet juist is, dan moet hij het (tegen)bewijs daarvan leveren. [gedaagde] is daar niet in geslaagd. Hij stelt dat hij er bij aanwezig was toen [eiseres] de kamer bezichtigde en dat zij toen geen opmerkingen heeft gemaakt over de staat van de kamer. Dat is echter een onvoldoende aanwijzing voor de conclusie dat [eiseres] het gehuurde in een andere staat heeft ontvangen dan bij het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter kan daar namelijk niet uit afleiden hoe de beginstaat van de kamer was. Ook blijkt daar niet uit dat de gestelde schade door toedoen van [eiseres] is ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde] de gestelde reparatiekosten niet toegelicht. Het gevorderde bedrag zal daarom worden afgewezen. 
        
          Conclusie ten aanzien van de vordering uit onverschuldigde betaling
        
      
    
    
      3.14.
      
        Uit het voorgaande volgt dat het verweer van [gedaagde] ten aanzien van de huurprijs na 1 augustus 2024 niet slaagt en zijn beroep op verrekening evenmin. De tegenvordering moet daarom als ongegrond worden afgewezen. De vordering van [eiseres] uit hoofde van onverschuldigde betaling wordt toegewezen tot een bedrag van € 2.441,75.
        
          
            [gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd
        
      
    
    
      3.15.
      
        De wet bepaalt dat bij vertraging in de voldoening van een geldsom schadevergoeding verschuldigd is. Deze schadevergoeding bestaat uit de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Op 2 augustus 2024 is namens [eiseres] bij e-mail een ingebrekestelling verzonden, waarbij een termijn is gesteld van veertien dagen. Betaling heeft niet binnen die termijn plaatsgevonden. Dat betekent dat [gedaagde] in verzuim is geraakt met ingang van de 15e dag na 2 augustus 2024, dus met ingang van 17 augustus 2024. 
        
          
            [gedaagde] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] is toerekenbaar tekortgekomen in de nakoming van de verbintenis tot terugbetaling van wat onverschuldigd is betaald door [eiseres] , door niet binnen de bij e-mail van 2 augustus 2024 gestelde termijn de vordering (volledig) te voldoen. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat en onder die schade vallen de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (buitengerechtelijke incassokosten). De kantonrechter constateert dat de vordering van [eiseres] niet uit overeenkomst is ontstaan (maar juist uit het ontbreken daarvan voor het onverschuldigd betaalde deel). De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn moet dan worden beoordeeld aan de hand van het zogenaamde Rapport BGK-integraal. Dat betekent dat de proceskosten niet zonder meer worden genormeerd door het Besluit buitengerechtelijke incassokosten (BIK), maar dat nog getoetst moet worden of het redelijk is geweest om kosten te maken voor buitengerechtelijke handelingen en of de omvang van de gemaakte kosten ook redelijk is. Het moet bovendien gaan om kosten die gemaakt zijn anders dan ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak.
    
    
      3.17.
      
        Namens [eiseres] is voldoende gesteld en onderbouwd dat er meerdere brieven zijn gestuurd om buiten rechte betaling te verkrijgen. Het is dan ook redelijk geweest om kosten te maken. Uitgaande van het toewijsbare bedrag kan op grond van de Staffel bij het BIK een bedrag van € 443,18 (inclusief btw) redelijk worden geacht. Dat bedrag wordt toegewezen.
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie en reconventie betalen
        
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde] heeft geen gelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                595,00
              
              
                (2,5 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.115,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.19.
      De proceskosten van [eiseres] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                238,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 238,00)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                238,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
      
    
    
      3.20.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals [eiseres] heeft gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
      De kantonrechter
      
        in conventie
      
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.441,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 17 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling,
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 443,18 aan buitengerechtelijke kosten,
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.115,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
    
    
      4.4.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af,
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
    
    
      4.6.
      
        veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 238,00, 
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
    
    
      4.8.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
    
    
      4.9.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
      
      
      
      
      
        1257
      
      
      
    
  
  
     Uitspraak van 29 maart 2024 (2401231), productie 2 bij dagvaarding
  
  
     Uitspraak van 22 juli 2024 (2313346G), productie 3 bij dagvaarding
  
  
     Zie productie 7 bij dagvaarding en randnummers 1.8 en 1.9 in de conclusie van antwoord in reconventie
  
  
     Artikel 7:224 lid 2 BW
  
  
     Artikel 6:119 BW