ECLI:NL:RBDHA:2023:16445, Rechtbank Den Haag, 12-10-2023, AWB - 22 _ 6483
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: overdrachtsbelasting verlaagde tarief woningen

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 22/6483
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2023 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde M.L.W. Dijs),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Eiseres heeft op aangifte overdrachtsbelasting voldaan.
    
    
    
      Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2022 het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2023. 
      Eiseres is met haar gemachtigde en vergezeld door hun ouders verschenen. 
      Namens verweerder zijn [naam 1] en mr. drs. [naam 2] verschenen. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres woont bij haar ouders. De achterburen van haar ouders zijn in de zomer van 2021 ingeloot in een nieuwbouwproject en wilden in verband daarmee  hun woning verkopen. Aangezien eiseres graag in dezelfde wijk als haar ouders wilde gaan wonen, de woningmarkt medio 2021 zeer gespannen was en haar vriend uit het buitenland zou terugkeren, is door eiseres en haar vader – elk voor de helft – een koopovereenkomst gesloten met de achterburen voor de koop van een woning aan de [adres] te [plaats] (de woning).
    
    2. Op 15 oktober 2021 hebben eiseres en haar vader de onder 1 genoemde  koopovereenkomst met betrekking tot de woning getekend. In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
    
      	“Artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken
      	(…)
    
    
      7.2 (…)
      Verkoper mag het geleverde gebruiken voor eigen gebruik tot uiterlijk 1 november 2023. (…)
      
      
        	Artikel 25 Oplevering
        	Kopende en verkopende partij zijn overeengekomen dat de definitieve sleuteloverdracht uiterlijk 1 november 2023 zal plaatsvinden, of zoveel eerder als partijen overeenkomen. (…)
      
      
      
        	Artikel 27 Onderling overeengekomen
        	Kopende en verkopende partij zijn overeengekomen dat de kosten voor bewoning, zijnde water, lokale belastingen, afvalstoffenheffing, waterschapslasten, energielasten en rioolheffing, vanaf datum overdracht tot en met de sleuteloverdracht voor rekening huidige verkoper staat.”
      
      
      3. Op 15 november 2021 is de akte van levering bij de notaris gepasseerd. In de akte van levering is onder meer het volgende opgenomen: 
      
        	“De koopprijs van het verkochte is: achthonderdtachtigduizend euro (€ 880.000).
        	(…)
        	Koper sub 2a [eiseres] is voornemens het verkochte te gebruiken als woning en verklaart in dat kader dat zij uiterlijk per een november tweeduizend drieëntwintig in het verkochte zal gaan wonen. Koper sub 2b [de vader van eiseres] is voornemens het verkochte te (doen) gebruiken als woning.
        	(…)
        	Artikel 3a. Verkoper is verplicht het verkochte op uiterlijk een november tweeduizend drieëntwintig, leeg en ontruimd feitelijk aan koper ter beschikking te stellen.
        	(…)
        	Koper verklaart dat ter zake de onderhavige verkrijging van het verkochte aan overdrachtsbelasting is verschuldigd een bedrag van zeventigduizend vierhonderd euro (€ 70.400), zijnde acht procent (8%) over gemelde koopprijs.”
      
      
      4. Ter zake van de verkrijging van de woning is door eiseres (voor haar deel van de woning) een bedrag van € 35.200 aan overdrachtsbelasting voldaan (8% van € 440.000). Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte.
      
    
  
  
    Geschil 5. In geschil is of eiseres ter zake van de verkrijging van haar aandeel in de woning terecht 8% overdrachtsbelasting heeft voldaan.
    
    6. Eiseres stelt onder meer dat het verlaagde tarief van 2% van toepassing is op haar deel van de verkrijging van de woning. De wettekst van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (Wbr) biedt ruimte om te concluderen dat zij voldoet aan het hoofdverblijfcriterium. Ook verwijst eiseres naar het besluit startersvrijstelling en 2% tarief van 2 maart 2023 waar in onderdeel 4 de verkrijging van de economische eigendom vooruitlopend op de verkrijging van de juridische eigendom wordt behandeld. 
    
    7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het verlaagde tarief voor eiseres niet van toepassing is. De woning stond eiseres immers niet korte tijd na de verkrijging ter beschikking als hoofdverblijf. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    8. Artikel 14, eerste en tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) luiden als volgt (wettekst 2021):
    
      	“1. De belasting bedraagt 8 percent.
      	2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”
    
    
    9. In onderhavige zaak is enkel in geschil of eiseres de woning na de verkrijging op 15 november 2021 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Niet in geschil is dat het eigendomsdeel dat haar vader heeft verkregen onderworpen is aan het 8% tarief zoals vermeld in artikel 14, eerste lid, Wbr. Evenmin is in geschil dat eiseres, zijnde een natuurlijk persoon, een schriftelijk verklaring als bedoeld in artikel 15a Wbr heeft overgelegd.
    
    10. In de Memorie van Toelichting behorende bij de Wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (wet differentiatie overdrachtsbelasting) is onder andere ten aanzien van het hoofdverblijf criterium het volgende vermeld:
    
      	“2.2 Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling 
      De reikwijdte van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief van 2% voor woningen [wordt] beperkt tot verkrijgingen door natuurlijke personen die deze woningen anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Daarmee is de toepassing van beide faciliteiten toegesneden op verkrijgers die de woning ook daadwerkelijk gaan bewonen. Een koppeling van een fiscale faciliteit aan het gebruik van een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is niet nieuw. Ook de hypotheekrenteaftrek eigen woning in de inkomstenbelasting is afhankelijk van die voorwaarde.(…) Het kabinet acht deze aanpassing noodzakelijk en proportioneel om voor koopstarters de toegankelijkheid tot de koopwoningmarkt in het algemeen en ten opzichte van beleggers te verbeteren. (…)
      De inspecteur beoordeelt achteraf, maar binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen, of de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Op basis van gegevens van het Kadaster woont 96% van de woningkopers die voornemens is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken na twaalf maanden in de woning. Na deze twaalf maanden kan de inspecteur in de meeste gevallen een goede beoordeling maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan. De beoordeling zal plaatsvinden door een onderzoek naar de feiten en omstandigheden. (…)”.
    
    
    
      In het artikelsgewijs commentaar uit de hiervoor genoemde Memorie van Toelichting is met betrekking tot artikel 14 Wbr het volgende opgenomen:
      “In het voorgestelde artikel 14, eerste lid, WBR wordt het algemene overdrachtsbelastingtarief verhoogd naar 8%. Het algemene tarief geldt voor de verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden, en woningen die niet onder het verlaagde tarief van artikel 14, tweede lid, WBR vallen. Op basis van het huidige artikel 14, tweede lid, WBR geldt voor de verkrijging van woningen en de bij de woning behorende aanhorigheden het verlaagde tarief van 2%. De voorgestelde wijziging van artikel 14, tweede lid, WBR omvat een beperking van het toepassingsbereik van het verlaagde tarief van 2% en een aanscherping van de toepassing van het verlaagde tarief voor aanhorigheden. De beperking houdt in dat het verlaagde tarief slechts van toepassing is bij de verkrijging van de woning door een natuurlijk persoon die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit bij de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring. Dit geldt eveneens bij de verkrijging van rechten waaraan een woning is onderworpen of van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie waarin het recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een in Nederland gelegen woning is begrepen. Het verlaagde tarief geldt uitsluitend voor natuurlijke personen die voldoen aan het hoofdverblijfcriterium. Voor niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen, geldt de regeling niet en voor hen geldt bij de verkrijging van een woning het algemene tarief van 8%. De verkrijger dient op het moment onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging, overeenkomstig het voorgestelde artikel 15a, duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk te verklaren de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Met het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf» wordt aangesloten bij het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan» in de eigenwoningregeling van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001. Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig de bestemming als woning ter beschikking staat. Het begrip «hoofdverblijf» is synoniem met het begrip «centrale levensplaats». Waar een belastingplichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld analoog aan artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag waar zich het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger bevindt. De bewijslast om aannemelijk te maken dat het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger zich na de verkrijging van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt, ligt bij de verkrijger. Voor een natuurlijk persoon kan slechts één woning als hoofdverblijf gelden. Dit betekent dat vakantiehuizen, pied-à-terre’s of een huis voor uitwonende kinderen dat op naam van de ouders staat niet als hoofdverblijf kunnen worden aangemerkt. Voor onroerende zaken die naar hun aard gedeeltelijk zijn bestemd voor bewoning en gedeeltelijk voor andere doeleinden dan bewoning (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden) en deze gedeelten splitsbaar zijn, geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd én dat anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, het verlaagde tarief kan worden toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90% bestemd is voor bewoning en anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het verlaagde tarief worden toegepast. (…)”.
    
    
    11. Uit het artikelsgewijs commentaar bij de Memorie van Toelichting volgt dat voor het begrip ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ wordt aangesloten bij het begrip ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan’ in de eigenwoningregeling van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001). Voor eiseres gaat op dat de woning weliswaar op 15 november 2021 wordt geleverd, maar dat deze haar vanaf dat moment niet anders dan tijdelijk als hoofverblijf ter beschikking staat in de zin van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet IB 2001. De verkopers blijven immers wonen in de woning tot het moment van oplevering van hun nieuwbouwwoning of tot uiterlijk 1 november 2023. De woning kan evenmin op grond van artikel 3.111, derde lid, Wet IB 2001 aangemerkt worden als eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. De woning staat immers niet leeg aan eiseres ter beschikking. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiseres terecht 8% overdrachtsbelasting ter verkrijging van haar aandeel in de woning heeft voldaan. 
    
    12. Gelet op het voorgaande kan de stelling van eiseres dat de eigenwoningregeling uit de Wet IB en de WBR anders moeten worden uitgelegd omdat het karakter van de heffingen verschilt, haar niet helpen.  Hetzelfde heeft te gelden voor eiseres’ verwijzing naar de letterlijke tekst van artikel 14, tweede lid, van de Wbr, waarin het woord “direct” of “onmiddellijk” ontbreekt. 
    
    13. Het beroep van eiseres op onderdeel 4 van het besluit startersvrijstelling en 2% tarief baat eiseres niet. Onderdeel 4, dat een goedkeuring geeft voor de verkrijging van de economische eigendom vooruitlopend op de verkrijging van de juridische eigendom, is naar het oordeel van de rechtbank niet van toepassing op de situatie van eiseres. Eiseres heeft op 15 november 2021 immers de volle eigendom met betrekking tot haar aandeel in de woning verkregen. Ook hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een andere conclusie.
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.	
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							rechter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     Besluit startersvrijstelling en 2%-tarief van 2 maart 2023, nr 2023-2, Stcrt. 2023, 5423
  
  
     Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 576, nr. 3
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 december 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4556.
  
  
     Besluit startersvrijstelling en 2%-tarief van 2 maart 2023, nr 2023-2, Stcrt. 2023, 5423