ECLI:NL:RBAMS:2025:3951, Rechtbank Amsterdam, 07-05-2025, C/13/761110 / HA ZA 24-1359
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een aannemer heeft in 2019 een verbouwing gedaan voor een bevriende klant. In 2023 heeft de klant in een procedure bij deze rechtbank ruim 87.000 euro aan schadevergoeding gevorderd, omdat de werkzaamheden niet goed zouden zijn uitgevoerd.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/761110 / HA ZA 24-1359
    
    
    
      
        Vonnis van 7 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      woonachtig te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. D.M. Bons,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        INNERVERSITY B.V., 
      gevestigd te 's-Gravenhagen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Innerversity,
      advocaat: mr. N. van Collem.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 22 november 2024 met de daarin genoemde producties;
      - de conclusie van antwoord van 29 januari 2025 met de daarin genoemde producties;
      - het tussenvonnis van 26 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte overlegging producties 15-17 van [eiser] , ingekomen op 7 maart 2025; en
      - de mondelinge behandeling van 20 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de bovenste twee woonlagen van de woning aan het adres [adres] .
      
    
    
      2.2.
      Innerversity is een bedrijf dat zich bezighoudt met renovaties en verbouwingen. Het bedrijf wordt feitelijk uitgeoefend door [naam 1] . Innerversity zal hierna daarom soms ook [naam 1] worden genoemd.
      
    
    
      2.3.
      In 2019 hebben [eiser] en [naam 1] een aannemingsovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam 1] werkzaamheden aan de woning van [eiser] heeft verricht. [naam 1] heeft op grond van deze overeenkomst onder meer een dakluik met trap geplaatst voor het betreden van het dakterras van [eiser] . 
      
    
    
      2.4.
      Tussen partijen is een geschil ontstaan over de door Innerversity uitgevoerde werkzaamheden. [eiser] heeft op 14 juli 2023 bij deze rechtbank een procedure tegen [naam 1] aanhangig gemaakt. In deze procedure heeft [eiser] een bedrag van ruim € 87.000,00 aan schadevergoeding gevorderd, omdat naar zijn mening een deel van de werkzaamheden niet goed was uitgevoerd (hierna: de eerste procedure). [eiser] en [naam 1] hebben op de zitting in de eerste procedure op 8 februari 2024 ter beëindiging van hun geschil een regeling getroffen, die is opgesteld en ondertekend ten overstaan van de rechter en vastgelegd in een proces-verbaal (hierna: de vaststellingsovereenkomst). 
    
    
      2.5.
      
        In de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat Innerversity aan [eiser] een bedrag van € 24.000,00 (inclusief BTW) moet betalen en dat partijen elkaar finale kwijting verlenen als volgt: 
        
          “Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben en al hetgeen zij mogelijk nog te vorderen hebben in het kader van de rechtsbetrekking die tussen hen heeft bestaan.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [naam 1] heeft het bedrag van € 24.000,00 aan [eiser] voldaan.
      
    
    
      2.7.
      In maart 2024 heeft [eiser] een lekkage aan het dak van zijn woning geconstateerd. Hij heeft vervolgens TOP Expertise B.V. ingeschakeld om een onderzoek te verrichten. De rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] heeft [naam 1] bij e-mail van 16 mei 2024 verzocht om zijn medewerking aan dit onderzoek te verlenen. De advocaat van [naam 1] heeft hierop bij e-mail van 16 mei 2024 gereageerd dat [eiser] gelet op de verleende finale kwijting in de vaststellingsovereenkomst geen vordering meer toekomt en verzocht om te bevestigen dat het onderzoek niet door zal gaan. Dezelfde dag heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] hierop geantwoord dat de finale kwijting ziet op gebreken die in de eerste procedure zijn behandeld en dat het onderzoek van TOP Expertise betrekking heeft op een gebrek dat zich daarna heeft geuit. Ook staat in de e-mail dat zou kunnen worden gesteld dat de finale kwijting met een verkeerde voorstelling van zaken is aangegaan: als [eiser] had geweten dat de constructie van de dakopbouw zo slecht was gemaakt en hij daardoor ernstige lekkage zou krijgen, dan had hij die afspraak nooit gemaakt. 
      
    
    
      2.8.
      TOP Expertise heeft haar onderzoeksrapport op 10 juli 2024 opgeleverd en op 2 augustus 2024 aan de advocaat van [naam 1] verstrekt. 
    
    
      2.9.
      De rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] heeft [naam 1] bij brief van 2 augustus 2024 gesommeerd om een bedrag van € 41.900,70 aan herstelkosten aan [eiser] te voldoen. 
    
    
      2.10.
      
        Op 22 september 2024 is het plafond in de woonkamer van [eiser] naar beneden gekomen . [naam 2] van [naam aannemersbedrijf] is die dag op verzoek van [eiser] langs gekomen en heeft bij e-mail van 10 oktober 2024 verklaard dat het plafond naar beneden is gekomen als gevolg van niet goed gemonteerd leidingwerk en het gebruik van verkeerde gipsschroeven voor het plafond. 
        
          3.	Het geschil
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat en na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  
      
        
          de vaststellingsovereenkomst van 8 februari 2024 vernietigt;
        
        
          Innerversity veroordeelt tot betaling van € 35.250,00 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;
        
        
          Innerversity veroordeelt tot betaling van € 1.169,63 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
        
        
          Innerversity veroordeelt tot betaling van € 2.722,50 aan onderzoekskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, 
        
      
      met veroordeling van Innerversity in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      In de dagvaarding van [eiser] staan alleen de vorderingen onder 2, 3 en 4. De advocaat van [eiser] kwam ter zitting pas met de vordering tot vernietiging van de vaststellingsovereenkomst. De advocaat van Innerversity heeft – na een korte schorsing van de zitting – ingestemd met deze eisvermeerdering. Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [naam 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. De vordering tot vernietiging van de vaststellingsovereenkomst is gegrond op dwaling. Zijn vorderingen in deze procedure zien volgens [eiser] op andere gebreken dan die in de eerste procedure aan de orde zijn geweest.    
      
    
    
      3.3.
      
        [naam 1] voert verweer. Hij stelt zich kort gezegd op het standpunt dat de finale kwijting aan verdere vorderingen van [eiser] op hem in de weg staat. Er is helemaal geen sprake van nieuwe of andere gebreken (de dakopbouw en het dakterras zijn ook tijdens de eerste procedure uitgebreid aan de orde geweest) en hij had nooit zo’n groot bedrag aan [eiser] betaald als daarmee de kwestie niet was afgedaan. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten. Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of voorkoming van onzekerheid of geschil over wat tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken (artikel 7:900 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). Dat hebben partijen ook hier gedaan. Partijen hebben met de vaststellingsovereenkomst de mogelijkheid prijsgegeven om het debat al dan niet op basis van nieuwe gegevens of inzichten voort te zetten of te heropenen. De eerste procedure ging over de vraag of [naam 1] vanwege zijn werkzaamheden aan de woning van [eiser] uit hoofde van de aannemingsovereenkomst gehouden was de schade van [eiser] te vergoeden. Partijen hebben de onzekerheid over het antwoord op deze vraag beëindigd door in de vaststellingsovereenkomst af te spreken dat [naam 1] tegen finale kwijting een bedrag van € 24.000,00 zou betalen, wat [naam 1] ook heeft gedaan. Partijen hebben elkaar finale kwijting verleend voor alles dat partijen in de eerste procedure hebben gevorderd en alles dat zij mogelijk nog te vorderen hebben in het kader van “de rechtsbetrekking die tussen hen heeft bestaan” en dat is de aannemingsovereenkomst. De tekst van het beding, tot stand gekomen met bijstand van advocaten en ten overstaan van de rechter, is duidelijk. De finale kwijting is juist overeengekomen met als doel een algehele regeling te treffen en toekomstige geschillen te voorkomen, ook als het mogelijk andere gebreken betreft dan die welke in de eerste procedure aan de orde zijn geweest. [eiser] heeft ook geen andere uitleg bepleit.
      
      
        
          Schadevergoeding (vordering 2)
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat [naam 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de aannemingsovereenkomst, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, vanwege de volgende door TOP Expertise geconstateerde gebreken:
      
        
          uitloop hemelwaterafvoer;
        
        
          afschot dak aanbouw;
        
        
          loszittende dakbedekking;
        
        
          ak uitbouw niet geïsoleerd;
        
        
          constructie dak aanbouw volgens opgave constructeur;
        
        
          constructie dragende zijgevels niet volgens opgave constructeur;
        
        
          gevels aanbouw onvoldoende geïsoleerd;
        
        
          gevelafwerking aanbouw niet kundig geplaatst; en
        
        
          lekkageschade plafond badkamer.
        
      
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eiser] houden deze gebreken, alsmede het op 22 september 2024 naar beneden gekomen plafond, verband met de werkzaamheden die [naam 1] op grond van de aannemingsovereenkomst heeft verricht. Dit brengt, zoals hiervoor is overwogen, mee dat deze vordering van [eiser] onder het finale kwijtingsbeding valt. Het gevolg is dat [eiser] deze vordering in beginsel niet meer tegen [naam 1] kan instellen.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt verder dat het beroep van [naam 1] op het finale kwijtingsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [naam 1] zich daarmee onttrekt aan zijn aansprakelijkheid voor gebreken die hij heeft veroorzaakt, terwijl [eiser] achterblijft met aanzienlijke schade. Het enkele feit dat die gebreken – volgens [eiser] – niet bekend waren toen hij de vaststellingsovereenkomst ondertekende, is – zo blijkt uit het voorgaande –voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW echter niet voldoende. Verder heeft [eiser] geen omstandigheden gesteld die zijn stelling dat het beroep op het finale kwijtingsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is handen en voeten geven. Het beroep van [eiser] op de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid faalt dus.  
      
      
        
          Dwaling (vordering 1) 
          
        
      
    
    
      4.5.
      Ten slotte heeft de advocaat van [eiser] ter zitting betoogd dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. [naam 1] had [eiser] op voorhand moeten inlichten over de gebreken die ertoe konden leiden dat de herstelkosten aanzienlijk hoger zouden uitvallen. [naam 1] had hem moeten informeren dat de gehele constructie ondeugdelijk en gevaarlijk was en dat hij bewust methodes heeft toegepast om dit te verhullen, waaronder het gebruik van kattenbakkorrels om lekkages tijdelijk te maskeren, aldus steeds [eiser] . 
    
    
      4.6.
      
        [naam 1] heeft hier het volgende tegenin gebracht. [eiser] heeft niet duidelijk  gemaakt welke informatie [naam 1] aan hem had moeten verstrekken. De door [naam 1] gebouwde dakconstructie was niet ondeugdelijk of gevaarlijk. Hij heeft daarbij geen gebruik gemaakt van kattenbakkorrels. De lekkage aan de woning van [eiser] in maart 2024 kan verschillende oorzaken hebben, nu er zowel tijdens als na zijn werkzaamheden ook andere personen aan de woning hebben gewerkt en het dakterras erg zwaar belast was. Zo hebben andere personen tijdens de werkzaamheden in 2019 een hardhouten vloer op het dakterras gelegd en twee olijfbomen van ieder 450 kg en een barbecue van 170 kg op het dakterras geplaatst. Daarnaast heeft [naam bedrijf] in de periode van november 2020 tot en met juni 2021 tien dagen lang werkzaamheden aan de woning van [eiser] , en specifiek het dak, verricht. Tot slot: dat het plafond naar beneden is gekomen heeft al helemaal niets te maken met zijn werkzaamheden – het betreft een bestaand plafond en het dakterras zit een woonlaag hoger, aldus steeds [naam 1] . 
      
    
    
      4.7.
      Ook het beroep op dwaling faalt. Uitgangspunt is dat artikel 6:228 BW bij een vaststellingsovereenkomst met terughoudendheid moet worden toegepast. Een vaststellingsovereenkomst is immers juist bedoeld om een geschil definitief te beslechten. Aan partijen komt dan ook in beginsel geen beroep op dwaling toe ten aanzien van hetgeen waarover werd getwist of onzekerheid bestond. Dit kan anders zijn als de wederpartij onjuiste informatie heeft verstrekt of relevante informatie heeft achtergehouden. Aangezien de (on)deugdelijkheid van de werkzaamheden van [naam 1] aan het dak in de eerste procedure onderwerp van geschil is geweest, kan [eiser] wat dat betreft geen beroep op dwaling doen. Daarnaast heeft [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting door [naam 1] zijn stelling dat [naam 1] wist dat sprake was van veel ernstigere gebreken onvoldoende onderbouwd. De aangetroffen kattenbakkorrels spreken geen boekdelen, zoals [eiser] stelt, nu geenszins aannemelijk is gemaakt dat deze afkomstig zijn van [naam 1] . Dit alles geldt temeer nu de werkzaamheden van [naam 1] in 2020 zijn voltooid, er ook andere lieden werkzaamheden aan het dak hebben verricht en de lekkage zich pas in maart 2024 heeft voorgedaan. Tot slot is het natuurlijk rampzalig dat het plafond in de woonkamer van [eiser] eind 2024 naar beneden is gekomen, maar [eiser] heeft na de (begrijpelijke) betwisting door [naam 1] niet nader toegelicht hoe dit kan zijn veroorzaakt door de door [naam 1] verrichte werkzaamheden. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.8.
      Dit alles betekent dat de vorderingen onder 1 en 2 zullen worden afgewezen. De vorderingen onder 3 en 4 zijn dus ook niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Innerversity worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.495,00
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De rechtbank
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, rechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 15 november 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC4400, NJ 1986/228 en Gerechtshof Amsterdam 8 december 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3326, r.o. 3.8.