ECLI:NL:RBAMS:2025:3244, Rechtbank Amsterdam, 16-05-2025, 11354247
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst. Niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde vanwege langdurige detentie en het in gebruik geven van het gehuurde aan derden.

RECHTBANK 
        AMSTERDAM
      
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11354247 \ CV EXPL  24-13082
    
    
    
      
        Vonnis van 16 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      gevestigd te Hilversum,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de Alliantie,
      gemachtigde: mr. S. Baggen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H. Berberoglu.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 8 oktober 2024 met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - het instructievonnis van 13 december 2024, waarbij mondelinge behandeling is bepaald;
      - de brief met dagbepaling van de mondelinge behandeling;
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Namens de Alliantie is verschenen [naam] , werkzaam bij de Alliantie als medewerker rechtmatig wonen, bijgestaan door mr. D. van Praag namens de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen en is bijgestaan door mr. O. Arslan namens de gemachtigde en een tolk. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1
      
        [gedaagde] huurt vanaf 5 september 2013 een woning van de Alliantie aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2
      Op grond van artikel 7 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] gehouden het gehuurde zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Voorts is het [gedaagde] op grond van dit artikel niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. 
      
    
    
      2.3
      Van februari 2021 tot november 2021 en van september 2022 tot januari 2024 heeft [gedaagde] in detentie gezeten. In de tussenliggende periode van november 2021 tot september 2022 is de detentie geschorst geweest. 
      
    
    
      2.4
      Op 9 maart 2022 hebben medewerkers van de Alliantie een bezoek gebracht aan de huurwoning van [gedaagde] vanwege een melding over een doorlopende kabel. Daar troffen zij [gedaagde] niet aan, maar een vrouw die volgens de medewerkers zei de woning te huren. Op 11 oktober 2022 hebben medewerkers van de Alliantie opnieuw een huisbezoek gebracht en dezelfde vrouw aangetroffen. Daarna zijn er nog diverse huisbezoeken geweest, waarbij niet werd opengedaan. Op 17 juli 2023 hebben medewerkers van de Alliantie gesproken met een buurvrouw die (onder meer) heeft verklaard [gedaagde] al geruime tijd niet in de woning te hebben gezien en dat al jaren andere personen gebruik maken van de woning.  
      
    
    
      2.5
      Op 3 oktober 2023 heeft de Alliantie vernomen dat [gedaagde] in detentie zat. Op 14 november 2023 is er telefonisch een gesprek geweest tussen medewerkers van de Alliantie en [gedaagde] . In dat gesprek heeft [gedaagde] verklaard al geruime tijd in detentie te zitten. Ook heeft hij verklaard de woning niet in gebruik te hebben gegeven aan derden. Verder heeft [gedaagde] in dat gesprek gezegd dat hij de sleutel van zijn woning tijdens zijn detentie aan zijn zoon heeft gegeven, zodat hij de woning zou kunnen controleren en de post in de gaten kon houden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1
      De Alliantie vordert (samengevat) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten van gerechtelijke ontruiming als hij niet vrijwillig aan de ontruiming voldoet en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.   
      
    
    
      3.2
      De Alliantie stelt hiertoe dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 7 van de algemene (huur)voorwaarden op hem rustende verplichtingen het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofverblijf te hebben. Voorts stelt de Alliantie dat [gedaagde] in strijd met zijn uit hoofde van artikel 7 van de algemene (huur)voorwaarden geldende verplichtingen heeft gehandeld door het gehuurde in zijn geheel of voor een deel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. 
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat hij sinds het aangaan van de huurovereenkomst altijd in het gehuurde heeft gewoond, met uitzondering van de periode van zijn detentie. Hij heeft het gehuurde ook nooit in gebruik gegeven aan derden. Er is dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover die er wel zou zijn is [gedaagde] van mening dat deze, mede gezien zijn persoonlijke omstandigheden, geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
      
    
    
      3.4
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
      4.1
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter heeft de bedingen in de overeenkomst en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden getoetst en komt tot de conclusie dat de bedingen die verband houden met de vordering en/of die voor de vordering relevant zijn, niet oneerlijk zijn. 
      
      
        
          Geen hoofdverblijf in het gehuurde 
        
      
    
    
      4.2
      Aangezien [gedaagde] in de periode van februari 2021 tot november 2021 en van september 2022 tot januari 2024 in detentie heeft gezeten, staat vast dat hij het gehuurde gedurende die periodes niet gebruikte als woning van waaruit zijn leven zich (voornamelijk) afspeelde. In die periodes had hij dus niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde. [gedaagde] heeft de Alliantie ook niet op de hoogte gesteld van zijn detentie en heeft ook geen verzoek om huisbewaring gedaan. 
      
    
    
      4.3
      Ook in de tussenliggende periode - de periode van november 2021 tot september 2022 waarin de detentie geschorst was - is niet gebleken dat [gedaagde] toen zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Ter zitting heeft [gedaagde] weliswaar gesteld zijn hoofdverblijf in die periode in zijn woning aan de [adres] te hebben gehad, maar dat strookt niet met de bevindingen van de medewerkers van de Alliantie, zoals door de Alliantie gesteld, die op 9 maart 2022 niet [gedaagde] , maar iemand anders in de woning hebben aangetroffen die zei huurder te zijn. Dezelfde vrouw troffen medewerkers van de Alliantie ook aan op 11 oktober 2022. [gedaagde] zat toen weer in detentie. Wat daar ook van zij, het had op de weg van [gedaagde] gelegen, om tegenover de onderbouwde stelling van de Alliantie dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde, concreet aan te tonen dat hij in ieder geval in de periode van schorsing van detentie wél zijn hoofdverblijf had in de woning. Dat heeft hij echter nagelaten, en blijkt ook niet uit de stukken, zoals de bankafschriften en facturen, die [gedaagde] heeft overgelegd. Deze zien immers op de periode vanaf 2024 of de periode vóór detentie. Bovendien lijken de overgelegde stukken van vóór de detentie er eerder op te wijzen dat het leven van [gedaagde] zich voornamelijk heeft afgespeeld in [locatie 1] en niet in [locatie 2] , waar het gehuurde zich bevindt. Voor de beoordeling gaat de kantonrechter er dus van uit dat [gedaagde] in ieder geval in de periode tussen februari 2021 en januari 2024, niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. 
      
    
    
      4.4
      Doordat [gedaagde] gedurende langere tijd geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde, heeft hij in strijd gehandeld met artikel 7 van de huurovereenkomst en bovendien niet gehandeld als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Dat er geen sprake is van een contractuele verplichting van [gedaagde] om detentie te melden aan de verhuurder - zoals hij als verweer heeft gesteld - doet daar niet aan af. Ook het feit dat [gedaagde] ter zitting heeft gezegd dat hij niet op de hoogte was van de verplichting om hoofdverblijf in de woning te hebben pleit hem niet vrij. Een huurder wordt immers geacht de contractuele verplichtingen die hij op grond van de huurovereenkomst heeft te kennen.  
      
      
        
          Onderverhuur
        
      
    
    
      4.5
      Naast het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, verwijt de Alliantie [gedaagde] ook dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan derden. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat de vrouw die tijdens de detentie van [gedaagde] door de Alliantie in de woning is aangetroffen de minnares van de zoon van [gedaagde] is en dat zij, al dan niet samen met de zoon, in de woning heeft gezeten. [gedaagde] erkent hiermee dat er (enige tijd) een derde in zijn woning is verbleven. Dat strookt ook met de bevindingen van de medewerkers van de Alliantie die tot twee keer toe een vrouw in de woning hebben aangetroffen en vindt ook bevestiging in de verklaringen van de buren ter zake. De conclusie is dus dat de woning (al dan niet door de zoon van [gedaagde] ) in gebruik is gegeven aan een derde (en mogelijk ook aan anderen) en [gedaagde] dus het contractuele verbod daartoe heeft overtreden. Het verweer van [gedaagde] dat hij niet wist van het handelen van zijn zoon, maakt dit niet anders. [gedaagde] is jegens de Alliantie op grond van artikel 7:219 BW immers op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van zijn zoon, die met zijn goedvinden het gehuurde gebruikte of zich met zijn goedvinden daar bevond. 
      
      
        
          Tekortkoming en ontbinding
        
      
    
    
      4.6
      
        [gedaagde] is dus tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door geruime tijd geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben gehad en door het gehuurde in gebruik te hebben gegeven aan (een) derde(n). Aangezien het gaat om huur in de sociale sector, zijn dit beide dusdanig ernstige tekortkomingen dat deze ieder afzonderlijk, maar in ieder geval gezamenlijk een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Sociale huurwoningen zijn immers schaars. De Alliantie heeft de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de schaarse woonruimte optimaal wordt gebruikt. In het verlengde daarvan moet langdurige leegstand dus worden voorkomen, ook in geval van (langdurige) detentie. Daarnaast heeft de Alliantie de maatschappelijke taak ervoor te zorgen dat de schaarse sociale huurwoningen eerlijk worden verdeeld. Onderverhuur en het in gebruik geven aan derden van een sociale huurwoning druist in tegen dit maatschappelijke belang. 
      
    
    
      4.7
      De hierboven beschreven tekortkomingen zijn in het licht van het maatschappelijk belang dusdanig ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning weegt, mede gezien zijn gezondheid, het feit dat hij al sinds 2013 huurder is en momenteel wél hoofdverblijf lijkt te hebben in het gehuurde, weliswaar ook zwaar, maar weegt niet op tegen de ernstige tekortkomingen in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. 
      
    
    
      4.8
      De vorderingen van de Alliantie tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn van ontruiming zal worden gesteld op 14 dagen in plaats van de gevorderde zeven dagen. De gevorderde kosten voor een eventuele gedwongen ontruiming zullen worden afgewezen omdat het gaat om mogelijke kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid op dit moment nog niet vast staan.  
      
    
    
      4.9
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Alliantie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                742,22
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ,
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Alliantie te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 742,22, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.L. van Well, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2025. 
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter