ECLI:NL:RBMNE:2024:7688, Rechtbank Midden-Nederland, 18-12-2024, C/16/576371
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzetzaak. Koper heeft de door hem gekochte woning niet afgenomen en is aansprakelijk voor de volledige aanvullende schade. Geen schending van de schadebeperkingsplicht (6:101 BW).

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
    
      
        Vonnis in verzet van 18 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: C/16/576371 / HL ZA 24-152 van
    
    
  
  
    
      1 [opposant sub 1] , 2. [opposante sub 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers in het verzet,
      oorspronkelijk gedaagden,
      hierna samen te noemen: [opposant sub 1] c.s.,
      advocaat: mr. Z.H. baron van Dorth tot Medler,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geopposeerde]
        , 
      in zijn hoedanigheid als executeur-testamentair in de nalatenschap van mevrouw [A] ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in het verzet,
      oorspronkelijk eiser,
      hierna te noemen: [geopposeerde] ,
      advocaat: mr. W.H.R. baron van Boetzelaer.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de oorspronkelijke dagvaarding van 18 maart 2024 met 26 producties;
      - het verstekvonnis van 1 mei 2024;
      - het herstelvonnis van 29 mei 2024;
      - de verzetdagvaarding (ook wel conclusie van antwoord) met 15 producties;
      - de aanvullende producties 27 tot en met 30 van [geopposeerde] ; - de mondelinge behandeling op 21 oktober 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling op 21 oktober 2024 was (mede namens [opposante sub 2] ) [opposant sub 1] aanwezig, bijgestaan door mr. baron Van Dorth tot Medler. Ook [geopposeerde] was aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. baron Van Boetzelaer en vergezeld door de heer [B] , makelaar. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [geopposeerde] heeft schade geleden, omdat hij de oude woning van mevrouw [A] aan [opposant sub 1] c.s. had verkocht en [opposant sub 1] c.s. die woning uiteindelijk niet heeft afgenomen. [opposant sub 1] c.s. heeft een contractuele boete aan [geopposeerde] betaald en is in het verstekvonnis veroordeeld om € 200.752,80 aan aanvullende schadevergoeding met rente en kosten aan [geopposeerde] te betalen. [opposant sub 1] c.s. vindt dat het verstekvonnis moet worden vernietigd en heeft daarom verzet ingesteld. Dat verzet is ongegrond. De rechtbank zal het verstekvonnis bekrachtigen en [opposant sub 1] c.s. in de proceskosten van deze verzetprocedure veroordelen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        
          [opposant sub 1] c.s. is ontvankelijk in het verzet
      
    
    
      3.1.
      
        [opposant sub 1] c.s. heeft op tijd en op de juiste manier verzet ingesteld en is daarom ontvankelijk. De rechtbank zal de gronden van het verzet hierna inhoudelijk beoordelen. 
      
      
        
          
            [opposant sub 1] c.s. is aansprakelijk voor de aanvullende schade van [geopposeerde]
        
      
    
    
      3.2.
      
        [opposant sub 1] c.s. en [geopposeerde] hebben in april 2022 een koopovereenkomst gesloten voor de woning uit de nalatenschap van mevrouw [A] aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model uit 2021 en bevat geen financieringsvoorbehoud. De woning zou aan [opposant sub 1] c.s. worden geleverd op 31 oktober 2022. [opposant sub 1] c.s. heeft de woning niet afgenomen, omdat hij de koopprijs van € 1.725.000,- niet kon betalen. Omdat [opposant sub 1] c.s. zijn verplichting niet nakwam, heeft [geopposeerde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Na de ontbinding heeft de makelaar van [geopposeerde] de woning opnieuw te koop gezet. De woning is uiteindelijk op 21 mei 2023 verkocht voor € 1.375.000,-. 
      
    
    
      3.3.
      Bij de buitengerechtelijke ontbinding heeft [geopposeerde] aanspraak gemaakt op een contractuele boete van € 172.500,- (10% van de koopprijs). [opposant sub 1] c.s. heeft die boete aan [geopposeerde] betaald. Uit de koopovereenkomst blijkt dat [opposant sub 1] c.s. naast de boete ook de aanvullende schade van [geopposeerde] moet betalen:
      
      
        “11.2.	(…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”. 
      
      
      
        Vast staat dat de schade van [geopposeerde] hoger is dan de boete van € 172.500,-. Hierna wordt besproken om welk bedrag aan aanvullende schade het gaat.
      
      
      
        
          De aanvullende schade bedraagt in totaal € 200.752,80
        
      
    
    
      3.4.
      Volgens [geopposeerde] heeft hij in totaal € 200.752,80 aan aanvullende schade geleden. Dit bedrag bestaat uit:
      
        
          een verschil tussen de koopprijzen (verminderd met de betaalde boete) van € 177.500,- 
        
        
          € 8.559,73 aan doorlopende kosten, zoals de hypotheekrente en energiekosten;
        
        
          € 1.323,06 aan onderhoudskosten;
        
        
          € 13.370,01 aan makelaarskosten voor het tweede verkoopproces (zoals tijdens de mondelinge behandeling door de advocaat van [geopposeerde] is bevestigd). 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Volgens [opposant sub 1] c.s. rekent [geopposeerde] een te hoog bedrag aan makelaarskosten. [opposant sub 1] c.s. vindt het waarschijnlijk dat [geopposeerde] tijdens het tweede verkoopproces een korting heeft gekregen, omdat sommige werkzaamheden tijdens het eerste verkoopproces al waren verricht en dus niet meer uitgevoerd hoefden te worden. [geopposeerde] stelt daartegenover dat hij met het bedrag van € 13.370,01 al een gunstig tarief met de makelaar heeft afgesproken. Dit blijkt ook uit een verklaring van de makelaar van 3 oktober 2024, die [geopposeerde] heeft ingediend (“Met betrekking tot de courtage heb ik vanwege oude familie banden een heel laag tarief afgesproken met [C] .”). De rechtbank ziet daarom geen redenen om aan het bedrag van € 13.370,01 te twijfelen. [opposant sub 1] c.s. heeft geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de andere schadeposten. De totale aanvullende schade van [geopposeerde] bedraagt dus € 200.752,80. 
      
      
        
          
            [geopposeerde] heeft zijn schadebeperkingsplicht niet geschonden
        
      
    
    
      3.6.
      
        [opposant sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat [geopposeerde] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden en daarom een deel van de schade zelf moet dragen. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Dit wordt hierna verder uitgelegd.
      
    
    
      3.7.
      De schadebeperkingsplicht is geregeld in artikel 6:101 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Op grond van lid 1 wordt de schadevergoedingsplicht van [opposant sub 1] c.s. in beginsel verminderd wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [geopposeerde] kan worden toegerekend. [opposant sub 1] c.s. draagt de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [geopposeerde] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden.
      
    
    
      3.8.
      
        [opposant sub 1] c.s. stelt allereerst dat (de makelaar van) [geopposeerde] tijdens het tweede verkoopproces meer inspanningen had moeten verrichten om hogere nieuwe biedingen te verkrijgen. Volgens [opposant sub 1] c.s. had [geopposeerde] de vernieuwings-/uitbreidingsmogelijkheden van de woning meer moeten benadrukken, bijvoorbeeld door in de advertentie 3D-renders op te nemen. Dat zou volgens [opposant sub 1] c.s. tot een hogere verkoopprijs hebben geleid. Verder stelt [opposant sub 1] c.s. dat van [geopposeerde] verdergaande anticipatie had mogen worden verwacht toen hoge biedingen uitbleven. Volgens [opposant sub 1] c.s. had [geopposeerde] een verbetering van de woningmarkt kunnen en moeten afwachten en had hij de woning ondertussen tijdelijk kunnen verhuren, zodat de (doorlopende) kosten werden gedekt. 
      
    
    
      3.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [opposant sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat [geopposeerde] tijdens het tweede verkoopproces zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden. Sterker nog: uit de feiten en omstandigheden volgt dat [geopposeerde] juist schadebeperkend heeft gehandeld. [geopposeerde] heeft de woning op 15 november 2022 (kort na de ontbinding) opnieuw te koop gezet. In overleg met de makelaar is een lagere vraagprijs bepaald, namelijk € 1.650.000,-. Hiermee heeft [geopposeerde] geanticipeerd op de veranderingen op de woningmarkt sinds de koopovereenkomst met [opposant sub 1] c.s. in april 2022. Tijdens het verkoopproces zijn allerlei inspanningen verricht: de woning is aangeboden via Funda en de website van de makelaar, de advertentie is uitgewisseld met andere makelaars en is meerdere keren op sociale media gedeeld, er is deelgenomen aan een Open Huizen Dag en er zijn vele bezichtigingen geweest. Dat blijkt uit stukken die [geopposeerde] heeft ingediend, waaronder de verklaring van de makelaar van 3 oktober 2024. De schadebeperkingsplicht van [geopposeerde] gaat niet zo ver dat hij tijdens het tweede verkoopproces allerlei extra kosten had moeten maken (voor bijvoorbeeld 3D-renders) zonder de zekerheid dat die kosten tot een hogere verkoopprijs zouden leiden. 
      
    
    
      3.10.
      Uit e-mails die [geopposeerde] heeft ingediend blijkt dat hij tijdens het tweede verkoopproces verschillende biedingen heeft ontvangen, die allemaal lager waren dan de vraagprijs. Uiteindelijk is [geopposeerde] in mei 2023 akkoord gegaan met een bod van € 1.375.000,-. Op dat moment stond de woning al vijf maanden te koop. Van [geopposeerde] kon niet worden verwacht dat hij nog langer zou wachten met de verkoop en al helemaal niet dat hij een tijdelijke huurovereenkomst (met alle verplichtingen die daarbij horen) aan zou gaan. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de ontwikkelingen op de woningmarkt nooit met zekerheid te voorspellen zijn. Daar komt nog bij dat de woning onderdeel was van een nalatenschap, die volgens [geopposeerde] om verschillende redenen zo snel mogelijk moest worden afgewikkeld. [opposant sub 1] c.s. stelt zich ten onrechte nog op het standpunt dat [geopposeerde] die redenen inzichtelijk had moeten maken. Het ligt niet op de weg van [geopposeerde] om inzage te geven in (de waarde van) de nalatenschap. [opposant sub 1] c.s. is degene die moet onderbouwen dat [geopposeerde] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden. Dat heeft [opposant sub 1] c.s. onvoldoende gedaan.
      
      
        
          
            [opposant sub 1] c.s. moet de aanvullende schade volledig vergoeden
        
      
    
    
      3.11.
      Op grond van het voorgaande ziet de rechtbank geen reden om de schadevergoedingsplicht van [opposant sub 1] c.s. op grond van artikel 6:101 BW te verminderen. [opposant sub 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en moet daarvan de consequenties dragen. Één van die consequenties is dat [opposant sub 1] c.s. de aanvullende schade van [geopposeerde] volledig moet vergoeden. Het door [geopposeerde] gevorderde bedrag van € 200.752,80 in de oorspronkelijke dagvaarding is dan ook toewijsbaar. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      3.12.
      
        [geopposeerde] vordert in de oorspronkelijke dagvaarding de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 200.752,80 vanaf 1 september 2023 tot de dag waarop het bedrag volledig is betaald. [opposant sub 1] c.s. moet de wettelijke rente betalen over de periode waarin hij met betaling van de aanvullende schade in verzuim is. Het verzuim treedt op grond van artikel 6:83 aanhef en sub b BW van rechtswege (zonder ingebrekestelling) in zodra de vordering tot schadevergoeding opeisbaar is. De woning is uiteindelijk op 1 september 2023 overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Op dat moment was de totale schade bekend en opeisbaar. De gevorderde wettelijke rente vanaf 1 september 2023 is dan ook toewijsbaar. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      3.13.
      
        [geopposeerde] vordert in de oorspronkelijke dagvaarding € 3.085,50 aan buitengerechtelijke kosten. Die kosten zien volgens [geopposeerde] op werkzaamheden die zijn verricht om [opposant sub 1] c.s. tot nakoming van de koopovereenkomst te bewegen. De vordering van [geopposeerde] heeft daarmee geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het vereiste van een zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ (artikel 6:96 lid 6 BW) geldt daarom niet. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn toetsen aan de norm van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn alleen toewijsbaar als deze in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan ook redelijk is. [geopposeerde] heeft voldoende onderbouwd dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De hoogte van het gevorderde bedrag (gebaseerd op het resterende verschil in koopprijs van € 177.500,-) komt overeen met de in het Besluit genoemde tarieven, welke worden geacht redelijk te zijn. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook toewijsbaar.
      
      
        
          Het verzet is ongegrond
        
      
    
    
      3.14.
      De conclusie is dat het verzet van [opposant sub 1] c.s. ongegrond is. De rechtbank zal het verstekvonnis van 1 mei 2024 daarom bekrachtigen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.15.
      
        [opposant sub 1] c.s. heeft grotendeels ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [geopposeerde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.714,00
              
              
                (1 punt × tarief VI)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.892,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.16.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het verstekvonnis van de rechtbank te Lelystad, gewezen tussen [geopposeerde] en [opposant sub 1] c.s. op 1 mei 2024 onder zaaknummer C/16/572664 en hersteld bij vonnis van 29 mei 2024;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [opposant sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 2.892,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [opposant sub 1] c.s. niet op tijd aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [opposant sub 1] c.s. hoofdelijk € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.