ECLI:NL:GHARL:2025:3268, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-05-2025, 23/2688
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/2688
    uitspraakdatum: 27 mei 2025
    
    
      
        Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 juli 2023, nummer AWB 22/3726, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 167.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren 2022 (OZB) vastgesteld op € 213,93.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. Daarbij zijn verschenen mr. H. Vloet als de gemachtigde van belanghebbende en [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , WOZ-taxateur. 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een oppervlakte van 101 m², met een vrijstaande garage en een berging. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 252 m². 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 151.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waarderapport met matrix van [naam2] , WOZ-taxateur. De dagtekening van het waarderapport is 19 januari 2023. Hierin is de waarde van de woning op € 168.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. In het waarderapport en de bijbehorende matrix staan de volgende kenmerken en waarderingen vermeld van de woning van belanghebbende en van vier referentiewoningen: 
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 1969, soort woning: twee onder een kap, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit/luxe ‘3’, onderhoudstoestand ‘2’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, oppervlakte hoofdgebouw 101 m2 met een waarde van € 116.631, grondoppervlakte 252 m2 met een waarde van € 28.420, vrijstaande garage van 45 m2 met een waarde van € 19.625, berging/schuur aangebouwd plat dak van 8 m2 met een waarde van € 3.400, getaxeerde waarde van € 168.000. Uit de matrix volgt dat voor de getaxeerde waarde van het hoofdgebouw van de woning een waarde van € 1.154,77 per m2 in aanmerking is genomen die is afgeleid van de naar het gemiddelde gecorrigeerde prijzen per m2 voor de hoofdgebouwen van de referentiewoningen, te weten € 1.391,29 per m2
        
        
          
            
              [adres2] 7, [woonplaats] , bouwjaar 1970, soort woning: twee onder een kap, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit/luxe ‘3’, onderhoudstoestand ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, ligging ‘3’, oppervlakte hoofdgebouw 101 m2 met een waarde van € 142.041, aanbouw woonruimte uit 2006 van 14 m² (52 m³) met een waarde van € 22.916 ,grondoppervlakte 548 m2 met een waarde van € 45.440, vrijstaande garage van 31 m2 met een waarde van € 15.075, tuinhuis/blokhut uit 2009 van 7 m2 met een waarde van € 350, dakkapel van 2 m2 met een waarde van € 2.500, koopsom € 216.500 op 21 augustus 2020, geïndexeerde koopsom € 228.322. Uit de matrix volgt een naar het gemiddelde gecorrigeerde prijs per m2 voor het hoofdgebouw van de woning van € 1.248,07 
        
        
          
            
              [adres2] , [woonplaats] , bouwjaar 1970, soort woning: twee onder een kap, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit/luxe ‘3’, onderhoudstoestand ‘2’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, oppervlakte hoofdgebouw 101 m2 met een waarde van € 117.738, aanbouw woonruimte van 24 m² (64 m³) met een waarde van € 27.977, grondoppervlakte 474 m2 met een waarde van € 43.220, vrijstaande garage van 24 m2 met een waarde van € 12.200, overkapping/luifel van 3 m2 met een waarde van € 150, dakkapel van 2 m2 met een waarde van € 2.500, koopsom € 195.000 op 2 juni 2020, geïndexeerde koopsom € 203.785. Uit de matrix volgt een naar het gemiddelde gecorrigeerde prijs per m2 voor het hoofdgebouw van de woning van € 1.351,34 
        
        
          
            
              [adres3] 1, [plaats1] , bouwjaar 1971, soort woning: twee onder een kap, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit/luxe ‘3’, onderhoudstoestand ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, oppervlakte hoofdgebouw 106 m2 met een waarde van € 160.463, grondoppervlakte 257 m2 met een waarde van € 28.845, vrijstaande garage van 20 m2 met een waarde van € 10.500, carport van 16 m2 met een waarde van € 1.600, tuinhuis/blokhut van 6 m2 met een waarde van € 300, berging/schuur aangebouwd plat dak van 5 m2 met een waarde van € 2.125, koopsom € 210.000 op 19 mei 2021, geïndexeerde koopsom € 203.833. Uit de matrix volgt een naar het gemiddelde gecorrigeerde prijs per m2 voor het hoofdgebouw van de woning van € 1.513,80 
        
      
      
      - [adres3] 3, [plaats1] , bouwjaar 1971, soort woning: twee onder een kap, waardering van het hoofdgebouw: kwaliteit/luxe ‘3’, onderhoudstoestand ‘2’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, oppervlakte hoofdgebouw 106 m2 met een waarde van € 127.743, grondoppervlakte 259 m2 met een waarde van € 29.015, vrijstaande garage van 25 m2 met een waarde van € 12.625, berging/schuur aangebouwd plat dak van 4 m2 met een waarde van € 1.700, koopsom € 180.000 op 24 augustus 2021, geïndexeerde koopsom € 171.083. Uit de matrix volgt een naar het gemiddelde gecorrigeerde prijs per m2 voor het hoofdgebouw van de woning van € 1.451,95 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waarderapport en de bijbehorende matrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort woning (twee onder een kap), de locatie ( [woonplaats] en [plaats1] ), het bouwjaar (1970), het woonoppervlak (101 m² tot 106 m²), de kavel (257 m² tot 548 m²) en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten weliswaar goed vergelijkbaar met de woning, maar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de referentiewoningen zijn voorzien van centrale verwarming en een vaste trap naar de zolderverdieping, terwijl de woning van belanghebbende, naar tussen partijen niet in geschil is, wordt verwarmd met gaskachels en de zolderverdieping toegankelijk is via een vlizotrap. Ter zitting heeft de gemachtigde gesteld niet langer een punt te maken van de staat van onderhoud van de woning. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 151.000, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing van deze waarde is geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht overgelegd.
      
    
    
      4.9.
      Nu beide partijen de door hen respectievelijk bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Daarbij houdt het Hof rekening met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Aldus stelt het Hof de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 vast op € 162.000 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en in hoger beroep betaalde griffierecht van € 50 respectievelijk € 136 te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), ofwel in totaal op € 4.922.
      
    
    
      5.3.
      Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 naar € 162.000, 
      – vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren 2022 dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 4.922, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het beroep en het hoger beroep geheven griffierecht van in totaal € 186 vergoedt.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, lid van de veertiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(J.W. Keuning)
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.