ECLI:NL:RBNHO:2025:6388, Rechtbank Noord-Holland, 11-06-2025, C/15/353309 / HA ZA 24-321
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beide zaken gaan over een woning die Modular heeft gekocht van gedaagden. Eiser stelt dat hij er na aankoop achter kwam dat de woning alleen mag worden bewoond als er een connectie is met het bedrijventerrein waar die op is gelegen. Eiser stelt dat dit door de verkopende partij niet is aangegeven en dat hij dit niet wist. Modular vordert (samengevat) ontbinding en vernietiging van de koopovereenkomst en schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen af.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      
        Vonnis in twee met elkaar verbonden hoofdzaken van 4 juni 2025 
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: C/15/353309 / HA ZA 24-321 van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. S. Hartog,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ;
      advocaat: mr. J.J. de Boer.
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer: C/15/356210 / HA ZA 24-481 van
    
    
  
  
    
      1MODULAR CONSTRUCTION SYSTEMS HOLDING B.V., 
    
      te Castricum,2. [eiser], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: Modular en [eiser] ,
      hierna samen te noemen: Modular c.s.,
      advocaat: mr. S. Hartog,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ;
      advocaat: mr. J.J. de Boer.
    
    
    
    
    
      
        De zaken in het kort
      
      Beide zaken gaan over een woning die Modular heeft gekocht van [gedaagden] [eiser] stelt dat hij er na aankoop achter kwam dat de woning alleen mag worden bewoond als er een connectie is met het bedrijventerrein waar die op is gelegen. [eiser] stelt dat dit door de verkopende partij niet is aangegeven en dat hij dit niet wist. Modular vordert (samengevat) ontbinding en vernietiging van de koopovereenkomst en schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen af.
    
    
  
  
    
      1De procedure in de zaak met zaaknummer C/15/353309 / HA ZA 24-321
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 4 juni 2024 met producties 1 tot en met 16;
      - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10;
      - het tussenvonnis van 21 augustus 2024;
      - het incidentele verzoek tot voeging van [eiser] ;
      - het antwoord in incident;
      - het vonnis in incident van 16 oktober 2024;
      - de mondelinge behandeling van 19 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat deze zaak wordt ingetrokken. [gedaagden] hebben hier geen bezwaar tegen gemaakt. De rechtbank zal in dit vonnis onder de feiten en het geschil daarom enkel ingaan op de andere zaak. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De procedure in de zaak met zaaknummer C/15/356210 / HA ZA 24-481
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 19 augustus 2024 met producties 1 tot en met 16;
      - het incidentele verzoek tot voeging van Modular c.s.;
      - het antwoord in incident;
      - het vonnis in incident van 16 oktober 2024;
      - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10;
      - het tussenvonnis van 13 november 2024;
      - de nagekomen producties 17 en 18 van Modular c.s.;
      - de mondelinge behandeling van 19 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Modular heeft van [gedaagden] een woning met bijbehorend perceel gekocht aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De koopovereenkomst is op 27 september 2022 getekend en de akte van levering is op 14 oktober 2022 door de notaris gepasseerd. De koopprijs voor de woning bedraagt € 1.425.000,-.
      
    
    
      3.2.
      De woning is gelegen in het woonclustergebied op het bedrijventerrein Agriport. 
      
    
    
      3.3.
      De woning is onder andere via Funda aangeboden. In de advertentie op Funda stond onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          “ Bijzonderheden:
        
        
          De woning is helemaal af en uitstekend onderhouden! De woning is perfect geschikt voor een groot gezien of wonen/werken. […]
        
      
      
      
        
          Ligging
        
        
          Gelegen in het woonclustergebied “ [naam] ” op bedrijventerrein Agriport te [woonplaats] . […]
        
      
      
      
        
          Bestemming
        
        
          De bestemming van dit object is wonen.” 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Via Funda kon ook de verkoopbrochure worden gedownload. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Het geheel ligt op 3830 m2 eigen grond in het woonclustergebied “ [naam] ” op bedrijventerrein Agriport […]” 
        
      
      
      
        en tevens:
      
      
      
        
          “Bijzonderheden betreffende de verkoop van dit object:
        
        
          Er zal in de koopakte een extra artikel worden opgenomen, te weten:
        
      
      
      
        
          BEPALING WOONCLUSTERGEBIED
        
        
          Koper is bekend met de verplichting dat de eigendom/het gebruik van de woonkavels, in het woonclustergebied uitsluitend gekoppeld mag worden aan de eigendommen van de glastuinbedrijven. Deze verplichting zal nog nader worden uitgewerkt in een door Actus notarissen op te stellen akte en gebaseerd zijn op de regels van redelijkheid en billijkheid. Verkoper verplicht zich bij deze tot nakoming daarvan. 
        
      
      
      
         Wij leggen bovenstaande clausule graag aan uw uit, dus neem gerust contact met ons op!” 
      
      
    
    
      3.5.
      De inhoud van de onder 3.4 geciteerde bepaling is ook opgenomen in artikel 25 van de koopovereenkomst en op pagina 4 van de akte van levering. 
      
    
    
      3.6.
      Nadat Modular c.s. hadden aangegeven interesse te hebben in de woning hebben [gedaagden] een vragenlijst ingevuld. Daarin is onder andere het volgende opgenomen:
      
      - op de vraag “Is er u een ander recht of verplichting aangaande uw woning of perceel bekend?” hebben [gedaagden] “ja” aangekruist. [gedaagden] hebben daarbij niet opgemerkt welk recht of welke verplichting het betreft;
      
      
        
          op de vraag “Is er een verbouwing uitgevoerd waarvoor formeel toestemming nodig was van de gemeente (bouwvergunning)?” hebben [gedaagden] “nee” aangekruist; 
        
        
          op de vraag “Hoe wordt het huis nu gebruikt?” hebben [gedaagden] geantwoord dat het huis wordt gebuikt als woning. 
        
      
    
    
      3.7.
      In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        
          “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.” 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        In artikel 11 van de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “11.1
        
        
          Indien een van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
        
      
      
      
        
          11.2
        
        
          Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
        
      
      
    
    
      3.9.
      In december 2023 hebben Modular c.s. de woning door de heer [makelaar] , makelaar en taxateur, laten taxeren in verband met een voorgenomen herfinanciering. De heer [makelaar] heeft daarbij aan Modular c.s. laten weten dat de woning volgens hem niet geschikt is als woning, maar slechts als bedrijfswoning. Hij heeft de woning toen op maximaal € 1.000.000,- getaxeerd. 
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 3 januari 2024 heeft de advocaat van Modular c.s. [gedaagden]   aansprakelijk gesteld. De advocaat van [gedaagden] heeft de aansprakelijkheid bij brief van 16 januari 2024 afgewezen. 
      
    
    
      3.11.
      Op 27 maart 2024 hebben Modular c.s. een brief ontvangen van de gemeente Hollands Kroon, waarin de gemeente heeft aangegeven dat de woning gebruikt wordt in strijd met het bestemmingsplan en dat de gemeente voornemens is te gaan handhaven.
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 23 april 2024 heeft de advocaat van Modular c.s. de koopovereenkomst geheel dan wel gedeeltelijk ontbonden. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Modular c.s. vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
      
        
          Primair
        
      
      
        
          de koopovereenkomst ontbindt op grond van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] ;
        
        
          
            [gedaagden] hoofdelijk beveelt om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, mee te werken aan de ongedaanmaking van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, waarbij de rechtbank:
        
      
      
        a. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan Modular c.s. over te dragen;
        b. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagden] die vereist zijn voor de levering van de woning, indien [gedaagden] niet meewerken aan de overdracht;
        c. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom van € 1.425.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      3. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de door Modular c.s. geleden bijkomende schade, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
        
          Subsidiair
        
      
      4. de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigt;
      5. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan Modular c.s. over te dragen, waarbij de rechtbank:
      
        a. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagden] die vereist zijn voor de levering van de woning, indien [gedaagden] niet meewerken aan de overdracht;
        b. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom van € 1.425.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      6. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de door Modular c.s. geleden bijkomende schade, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
      7. de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 425.000,-;
      8. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 425.000,- aan Modular c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
        
          Meer meer subsidiair
        
      
      9. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 425.000,- aan Modular c.s. als gevolg van de door de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst geleden schade en te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
        
          Meest subsidiair
        
      
      
        10. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met € 425.000,-;
        10. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 425.000,- aan Modular c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
      
        
          Primair en subsidiair
        
      
      12. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 6.775,- binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
        
          Meer subsidiair, meer meer subsidiair en meest subsidiair
        
      
      
        13. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 3.900,- binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        13. voor recht verklaart dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat er sprake is van bebouwing, welke is gerealiseerd zonder vergunning, en daarbij verklaart dat [gedaagden] uit dien hoofde aansprakelijk zijn voor de door Modular c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat;
      
      
      
        
          In alle gevallen
        
      
      
        15. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        15. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de nakosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Modular c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Modular c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Modular c.s. in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De zaak met zaaknummer C/15/353309 / HA ZA 24-321
        
      
    
    
      5.1.
      De advocaat van [eiser] heeft ter zitting verklaard dat deze procedure wordt ingetrokken. De rechtbank zal de vorderingen dan ook afwijzen, maar nog wel een beslissing nemen over de proceskosten. De rechtbank komt hier onder de randnummers 5.32 tot en met 5.34 van dit vonnis op terug. 
      
      
        
          De zaak met zaaknummer C/15/356210 / HA ZA 24-481
          
        
        
          Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming?
        
      
      
    
    
      5.2.
      Modular c.s. stellen primair dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:74 BW en artikel 7:17 BW. Volgens Modular c.s. is er sprake van non-conformiteit, omdat het door [gedaagden] aan Modular c.s. geleverde niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 BW). Mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagden] daarover hebben gedaan, bezit de zaak niet de eigenschappen die Modular c.s. op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Modular c.s. mochten verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. 
      
    
    
      5.3.
      Modular c.s. stellen dat de woning op twee punten niet voldoet aan hetgeen zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. In de eerste plaats is er volgens Modular c.s. geen sprake van een woning, maar van een bedrijfswoning. In de tweede plaats is er in totaal 190 m2 aan bebouwing, terwijl er zonder vergunning slechts bebouwing van 150 m2 is toegestaan.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank zal deze twee punten hierna afzonderlijk bespreken. Voordat zij dat zal doen, stelt de rechtbank echter vast dat er geen sprake is van een consumentenkoop, omdat de woning is gekocht door een besloten vennootschap (Modular) en niet door een natuurlijke persoon. De (specifieke) regels die zien op consumentenkoop zijn in deze procedure dan ook niet van toepassing.
      
      
        
          De eerste gestelde tekortkoming: geen sprake van een woning, maar van een bedrijfswoning, non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht 
          
        
      
    
    
      5.5.
      Modular c.s. stellen dat zij er op grond van de mededelingen van [gedaagden] vanuit zijn gegaan dat zij een ruime woning met bijbehorende grond kochten. In de advertentie op Funda, in de verkoopbrochure, in de vooraf toegestuurde vragenlijst en in de koopovereenkomst wordt steeds gesproken over een woning. In artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst verklaren en garanderen [gedaagden] dat er sprake is van een woning die geschikt is voor gebruik als woonhuis. Over een bedrijfswoning wordt niet gerept. Ook tijdens de verschillende bezichtigingen is door [gedaagden] of hun makelaar nooit gezegd dat er sprake is van een bedrijfswoning. Uit de advertentie op Funda en de verkoopbrochure, waarin staat dat de woning is gelegen in een woonclustergebied, volgt volgens Modular c.s. evenmin dat er sprake is van een bedrijfswoning met een gebruiksbeperking. Volgens Modular c.s. staat de “ Bepaling Woonclustergebied” (zoals hiervoor opgenomen in randnummer 3.4) op de op-een-na laatste pagina van de verkoopbrochure verstopt. Dit terwijl de aard van het pand als woonhuis in de rest van de verkoopbrochure juist duidelijk en prominent naar voren wordt gebracht. De in artikel 25 van de koopovereenkomst opgenomen “Bepaling Woonclustergebied” is volgens Modular c.s. onduidelijk geformuleerd. Daarin wordt niets gezegd over gebruiksbeperkingen, maar alleen dat de eigendom van de woonkavels is gekoppeld aan de eigendommen van de glastuinbedrijven. Van Modular c.s. mocht niet worden verwacht dat zij hieruit de gebruiksbeperkingen van de woning konden afleiden. [gedaagden] hadden expliciet moeten mededelen dat het ging om een bedrijfswoning. Dat hebben zij nagelaten, zodat zij hun mededelingsplicht jegens Modular c.s. hebben geschonden. Daarom zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagden] betwisten dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij hebben altijd zonder enig probleem met hun gezin in de woning gewoond. Dat de woning niet geschikt zou zijn als woonhuis in de zin van artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst klopt volgens [gedaagden] niet. Wel zijn er beperkingen aan het gebruik van de woning op basis van het bestemmingsplan. Daarom is zowel in de advertentie, als in de verkoopbrochure meerdere keren opgenomen dat het gaat om een woning in een woonclustergebied op een bedrijventerrein. In de verkoopbrochure is duidelijk aangegeven dat er een bijzondere bepaling aan de koopovereenkomst zal worden toegevoegd: “BEPALING WOONCLUSTERGEBIED”. Onder deze zinsnede is bovendien expliciet opgenomen dat de makelaar die clausule graag aan eventueel geïnteresseerden wil uitleggen en dat zij gerust contact kunnen opnemen. Als Modular c.s. de bepaling onduidelijk vonden, dan hadden zij volgens [gedaagden] van dit aanbod gebruik moeten maken, maar dit hebben zij niet gedaan. Verder hebben Modular c.s. de woning voor aankoop een aantal keer bezichtigd. Anders dan Modular c.s. stellen, is tijdens die bezichtigingen steeds nadrukkelijk ingegaan op het feit dat er sprake is van een woonclustergebied en wat daar de gevolgen van zijn. Tijdens de tweede bezichtiging is er zelfs met Modular c.s. gesproken over de aankoop van een bedrijfsunit op het bedrijventerrein, zodat er aan de vereiste koppeling zou worden voldaan. Modular c.s. hadden hier echter geen interesse in. [gedaagden] zijn vanaf het begin dus duidelijk geweest over de eigenschappen van de woning en hebben aan hun mededelingsplicht voldaan.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank volgt het standpunt van Modular c.s. dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst niet. In de tekst van de advertentie op Funda en in de verkoopbrochure staat dat er sprake is van een woning in een woonclustergebied op een bedrijventerrein. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij hier overheen heeft gelezen. In de verkoopbrochure en in de koopovereenkomst is bovendien een bijzondere bepaling opgenomen, de “Bepaling Woonclustergebied”. Daarbij is aangegeven dat er bij vragen of onduidelijkheden contact kan worden opgenomen met de makelaar. Van deze mogelijkheid hebben Modular c.s. geen gebruik gemaakt. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij ook hier overheen gelezen heeft. De rechtbank is van oordeel dat de bepaling wel in alle relevante stukken is opgenomen. Dat [eiser] daarover heen heeft gelezen, komt naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van Modular c.s.
      
    
    
      5.8.
      Dat de woning niet geschikt is als woonhuis in de zin van artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. Voor de verkoop hebben [gedaagden] met hun gezin in de woning gewoond en na de verkoop hebben er arbeidsmigranten in de woning gewoond (en wonen die er mogelijk nog steeds). Daaruit blijkt dat er wel degelijk in de woning kan worden gewoond. Dat er aan de bewoning beperkingen zijn verbonden op basis van het bestemmingsplan maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de woning niet geschikt is als woonhuis.
      
    
    
      5.9.
      Dit volgt ook uit de stelling van Modular c.s. dat zij pas hebben ontdekt dat er iets niet klopte toen de woning moest worden geherfinancierd. De taxateur merkte bij die gelegenheid op dat er sprake was van een bedrijfswoning en niet van een “gewone” woning. Tot dat moment werd de woning dus zonder problemen bewoond, in dit geval door arbeidsmigranten. Ter zitting hebben Modular c.s. verklaard dat de tussenpersoon die bij de herfinanciering betrokken was ook betrokken was bij de eerste financiering en dat de stukken met betrekking tot de koop van de woning beide keren aan deze zelfde tussenpersoon zijn gestuurd. [gedaagden] hebben vervolgens verklaard dat die stukken ook in concept aan de notaris van Modular c.s. zijn toegestuurd. Dit is door Modular c.s. niet betwist.
      
    
    
      5.10.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] voldaan aan hun mededelingsplicht. De bij beide financieringen betrokken tussenpersoon en de notaris hebben de stukken met daarin de “Bepaling Woonclustergebied” gezien. Dat die personen Modular c.s. er voor de aankoop niet op hebben gewezen dat hun verwachtingen mogelijk niet overeenkwamen met hetgeen zij kochten, dient voor rekening van Modular c.s. te blijven. Gezien het voorgaande kan in het midden blijven of er tijdens de bezichtigingen wel of niet uitdrukkelijk is gesproken over de noodzakelijkheid van een koppeling met het bedrijventerrein. De rechtbank is van oordeel dat de woning, gelet op de mededelingen die [gedaagden] over de woning hebben gedaan, voldoet aan hetgeen Modular c.s. daarvan mochten verwachten. Van een tekortkoming door [gedaagden] is op basis van dit punt dus geen sprake.
      
      
        
          De tweede gestelde tekortkoming: bebouwing van 190m2 in plaats van 150m2
          
        
      
    
    
      5.11.
      Modular c.s. stellen dat er sprake is van illegale bebouwing op het perceel, omdat de oppervlakte van de bijgebouwen van 190 m2 groter is dan de 150 m2 die volgens het bestemmingsplan zonder vergunning is toegestaan. Dat dit niet is toegestaan volgt ook uit het bericht van 13 februari 2023 van de gemeente Hollands Kroon, waarin de gemeente heeft aangegeven hierop te zullen handhaven. [gedaagden] hebben hierover volgens Modular c.s. onjuiste informatie verstrekt. Onder vraag 14 van de vragenlijst hebben zij op de vraag of er een verbouwing is uitgevoerd waarvoor formeel toestemming nodig was van de gemeente (bouwvergunning) het antwoord “nee” aangekruist. Volgens Modular c.s. hadden [gedaagden] moeten vertellen dat er sprake is van bebouwing waarvoor geen vergunning is aangevraagd. Ook daarom is [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagden] betwisten dat er sprake is van illegale bebouwing. De gemeente heeft aangegeven dat er volgens het bestemmingsplan maximaal 150 m2 aan bebouwing mag zijn. De woning en de garage zijn destijds neergezet met een bouwvergunning die inmiddels onherroepelijk is. Volgens [gedaagden] is de bebouwing dus legaal en mag deze blijven staan. Pas later is er een doorgang van 16 m2 van de woning naar de garage gebouwd. Op grond van het Besluit Omgevingsrecht was daar geen vergunning voor nodig. Dit betekent dat alle bebouwing legaal is en dat [gedaagden] geen onjuiste informatie hebben verstrekt. 
      
    
    
      5.13.
      Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat de bebouwing op het door Modular c.s. gekochte perceel niet voldoet aan hetgeen zij daarvan mochten verwachten. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de bebouwing, voor zover nodig, is gerealiseerd met een (onherroepelijk geworden) bouwvergunning en dat de bebouwing daarom legaal is, zelfs als die in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Modular c.s. hebben deze stelling op de zitting betwist op grond van het bericht van de gemeente van 13 februari 2023 (prod. 8 bij dagvaarding), waarin de gemeente heeft geschreven dat de oppervlakte van de bebouwing groter is dan hetgeen is opgenomen in het bestemmingsplan.   Naar het oordeel van de rechtbank leidt hetgeen Modular c.s. hebben aangevoerd echter niet tot de conclusie dat is komen vast te staan dat de bebouwing (deels) illegaal is of dat [gedaagden] onjuiste informatie hebben verstrekt. De enkele constatering dat de oppervlakte van de bebouwing groter is dan hetgeen is opgenomen in het bestemmingsplan is daartoe onvoldoende, mede gezien hetgeen [gedaagden] in verband met de verleende (en inmiddels onherroepelijk geworden) vergunning hebben aangevoerd. 
      
    
    
      5.14.
      Dat niet is komen vast te staan dat de bebouwing op het door Modular c.s. gekochte perceel illegaal is, betekent naar het oordeel van de rechtbank dat van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] op dit punt geen sprake is. 
      
      
        
          Conclusie met betrekking tot de twee gestelde tekortkomingen
        
      
      
    
    
      5.15.
      Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank op beide punten – de aard van de woning en (de omvang van) de bebouwing – van oordeel is dat hetgeen Modular c.s. hebben gekocht voldoet aan hetgeen zij daarvan mochten verwachten. De rechtbank is daarom van oordeel dat [gedaagden] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
      
      
        
          Is er sprake van dwaling?
        
      
      
    
    
      5.16.
      Modular c.s. stellen subsidiair dat de overeenkomst is gesloten onder invloed van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1, onder aanhef en onder a en b BW en dat de overeenkomst daarom moet worden vernietigd. Modular c.s. stellen dat zij hebben gedwaald, omdat [gedaagden] onjuiste informatie hebben verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst dan wel essentiële informatie hebben achtergehouden. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden zij de woning niet hebben gekocht, aldus Modular c.s. [gedaagden] betwisten dat zij onjuiste informatie hebben verstrekt dan wel dat zij essentiële informatie hebben achtergehouden.
      
    
    
      5.17.
      Volgens artikel 6:228 lid 1, onder aanhef en onder a en b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar (a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
      
    
    
      5.18.
      Uit hetgeen de rechtbank eerder in dit vonnis heeft overwogen volgt dat de mededelingen van [gedaagden] zowel juist als voldoende zijn geweest en dat zij hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1, onder aanhef en onder a en b BW is naar het oordeel van de rechtbank daarom geen sprake.
      
      
        
          Kan de overeenkomst worden gewijzigd?
        
      
      
    
    
      5.19.
      Meest subsidiair vorderen Modular c.s. dat de gevolgen van de koopovereenkomst worden gewijzigd op grond van artikel 6:230 lid 2 BW, zodat het door Modular c.s. geleden nadeel wordt opgeheven in die zin dat de koopsom wordt verminderd met € 425.000,-.
      
    
    
      5.20.
      Op basis van artikel 6:230 lid 2 BW kan de rechter op verzoek van een van de partijen in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst wijzigen. Om een beroep te kunnen doen op dit artikel, moet er dus eerst sprake zijn van een grondslag op basis waarvan de rechtbank de overeenkomst zou kunnen vernietigen. Modular c.s. verwijzen voor deze grondslag naar dwaling op grond van artikel 6:228 BW. De rechtbank heeft eerder in dit vonnis al geoordeeld dat er geen sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. Dit betekent dat er geen grond is voor vernietiging en dat er daarmee ook geen grond is om in plaats van de vernietiging de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen.
      
      
        
          De ingestelde vorderingen 
          
        
      
    
    
      5.21.
      De rechtbank zal nu ingaan op de gevolgen van hetgeen zij zojuist heeft overwogen op de door Modular c.s. ingestelde vorderingen. 
      
      
        
          Primair
        
      
    
    
      5.22.
      Primair vorderen Modular c.s. ontbinding van de koopovereenkomst. Omdat de rechtbank van oordeel is dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zal die vordering worden afgewezen. Ook de daaraan verbonden vorderingen tot meewerken aan ongedaanmaking van de koopovereenkomst en betaling van schadevergoeding zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Subsidiair
        
      
    
    
      5.23.
      Subsidiair vorderen Modular c.s. dat de koopovereenkomst op grond van dwaling wordt vernietigd. Omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van dwaling, zal de gevorderde vernietiging van de overeenkomst worden afgewezen. 
      
      
        
          Primair en subsidiair
        
      
    
    
      5.24.
      Primair en subsidiair vorderen Modular c.s. betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 6.775,-. Omdat de primaire en subsidiaire vorderingen worden afgewezen, zullen ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
    
    
      5.25.
      Meer subsidiair vorderen Modular c.s. de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:286 en 6:270 BW. 
      
    
    
      5.26.
      Omdat de rechtbank al heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zal de gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst worden afgewezen. Ook de daarmee verbonden vordering tot betaling van het bedrag van € 425.000,- wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Meer meer subsidiair
        
      
    
    
      5.27.
      Meer meer subsidiair vorderen Modular c.s. de betaling van een schadevergoeding van € 425.000,-. Zij stellen dat zij als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] schade lijden, omdat de woning als bedrijfswoning door een taxateur op een waarde is geschat die € 425.000,- lager ligt dan de koopprijs. 
      
    
    
      5.28.
      Omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zal de gevorderde schadevergoeding ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Meest subsidiair
        
      
    
    
      5.29.
      
        Meest subsidiair vorderen Modular c.s. dat de koopovereenkomst wordt gewijzigd op grond van artikel 6:230 lid 2 BW. Omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van dwaling, is er geen grond op basis waarvan kan worden overgegaan tot wijziging in plaats van vernietiging van de overeenkomst. De vordering om de koopovereenkomst te wijzigen wordt daarom afgewezen. Ook de daaraan verbonden vordering die ziet op de betaling van het bedrag van € 425.000,- wordt afgewezen. 
        
          Meer subsidiair, meer meer subsidiair en meest subsidiair
        
      
    
    
      5.30.
      Meer subsidiair, meer meer subsidiair en meest subsidiair vorderen Modular c.s. betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 3.900,-. Nu de meer subsidiaire, de meer meer subsidiaire en de meest subsidiaire vordering worden afgewezen worden ook de daarbij gevorderde buitengerechtelijke kosten afgewezen.
      
    
    
      5.31.
      Meer subsidiair, meer meer subsidiair en meest subsidiair vorderen Modular c.s. ook een verklaring voor recht dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zal ook deze verklaring voor recht worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten in de ingetrokken zaak met zaaknummer C/15/353309 / HA ZA 24-321 
          
        
      
    
    
      5.32.
      Modular c.s. hebben deze procedure ingetrokken. Ter zitting hebben zij de rechtbank verzocht om voor deze zaak geen proceskostenveroordeling uit te spreken. [gedaagden] procederen via een rechtsbijstandsverzekering en maken daarom zelf geen kosten. Bovendien zijn de processtukken in deze ingetrokken procedure volgens Modular c.s. dezelfde als in de andere procedure. Zij verzoeken de rechtbank hier rekening mee te houden.
      
    
    
      5.33.
      De rechtbank is van oordeel dat er wel een proceskostenveroordeling moet worden uitgesproken, omdat [gedaagden] in ieder geval griffierecht hebben betaald in deze procedure. De rechtbank zal daarbij rekening houden met het feit dat de conclusie van antwoord in deze procedure grotendeels hetzelfde is als in de andere procedure. De rechtbank zal daarom in deze procedure een halve punt voor de conclusie van antwoord rekenen.
      
    
    
      5.34.
      De proceskosten van [gedaagden] worden in deze procedure begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.178,50
              
              
                (0,5 punt × € 4.357,00)
              
            
            
              
                 - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.982,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          Proceskosten in de zaak met zaaknummer C/15/356210 / HA ZA 24-481 
          
        
      
    
    
      5.35.
      Modular c.s. zijn in deze zaak in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                8.714,00
              
              
                (2 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                11.518,00
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in de zaak met zaaknummer C/15/353309 / HA ZA 24-321
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.982,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in de zaak met zaaknummer C/15/356210 / HA ZA 24-481
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen van Modular c.s. af,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt Modular c.s. in de proceskosten van € 11.518,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Modular c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.6.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. de Metz, bijgestaan door de griffier mr. M. Bouwen en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.