ECLI:NL:GHSHE:2024:3311, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-10-2024, 22/2330
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. WOZ-waarde woning. Het oordeel van de rechtbank is juist en op goede gronden gegeven; het hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/2330
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 1 november 2022, nummer SHE 21/1844, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) op waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld die geldt voor het kalenderjaar 2021. Ook is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) verschenen. Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij belanghebbende bij brief van 24 april 2024 heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief, met nummer [nummer] , is aangetekend verzonden naar het door belanghebbende opgegeven adres. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 25 april 2024 op het door belanghebbende opgegeven adres is afgeleverd. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een getekende volmacht overgelegd. 
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning, gelegen in het dorp [dorp] in de gemeente Boxtel. Het betreft een vrijstaande woning uit 1999 met een inhoud van 596 m3, een vrijstaande garage van 80 m2 en een carport van 36 m2 en drie dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 959 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum primair vastgesteld op € 495.000. Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning, vanwege een minder gunstige ligging waar onvoldoende rekening mee is gehouden, verlaagd naar € 456.000 en ook de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 18 september 2021 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport met waardematrix (hierna: de matrix). Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 489.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende, allen in [woonplaats] gelegen, vergelijkingspanden:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                2 september 2019
              
              
                € 642.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                31 juli 2020
              
              
                € 535.500
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                1 augustus 2019
              
              
                € 535.000
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.0.
      Zoals volgt uit de onder 1.5. vermelde stukken is de uitnodiging op 25 april 2024 uitgereikt. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport en de matrix.  
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd met drie vergelijkingspanden. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen, ze zijn rond dezelfde periode gebouwd, ze zijn wat inhoud betreft voldoende vergelijkbaar en ze liggen in dezelfde wijk in de nabije omgeving van de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar, zo volgt uit de matrix, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in bijvoorbeeld ligging, kwaliteit en onderhoud maar ook verschillen in bijvoorbeeld het aantal dakkapellen tussen de woning en de vergelijkingspanden en met behulp van een toelichting bij de matrix inzichtelijk gemaakt hoe er met die verschillen rekening is gehouden. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten. 
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.6.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat: 
        i) onvoldoende rekening is gehouden met de nadelige omgevingsfactoren van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, gelet op naast de woning gestalde campers; en 
        ii) gelet op een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 juni 2021 (hierna: de uitspraak), op het naburige perceel in strijd wordt gehandeld met het bestemmingsplan dat verbiedt campers te stallen op een oprit, terwijl de gemeente hier bij het naburige perceel niet op handhaaft, waardoor het woongenot van belanghebbende is verminderd. Belanghebbende stelt in dat kader ook dat sprake is van illegale bebouwing.
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar stelt zich daarentegen op het standpunt dat niet aannemelijk is dat van het stallen van campers op een naburig perceel een negatieve invloed uitgaat op de potentiële prijs die een koper bereid is voor de woning te betalen en dat noch is gebleken dat het stallen van de campers in strijd is met het bestemmingsplan noch dat sprake is van illegale bebouwing. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank heeft het volgende overwogen omtrent belanghebbendes voornaamste stellingen: 
      
      
        “10. De rechtbank vindt het niet onbegrijpelijk dat de door eiser omschreven activiteiten als onprettig kunnen worden ervaren. Maar de mate waarin eiser de door hem gestelde omstandigheden als een aantasting van zijn woongenot ervaart, dus een subjectieve beleving, kan niet als maatstaf gelden bij het bepalen van de waarde van de woning. In deze procedure moet worden beoordeeld of het in objectieve zin gaat om een waardedrukkende omstandigheid. Gelet op het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ gaat het namelijk in de kern om de vraag welk bedrag een koper bereid is te betalen voor de woning. Onder bepaalde omstandigheden kan er sprake zijn van een situatie waarvan (in objectieve zin) duidelijk is dat de waarde van een woning daardoor negatief wordt beïnvloed. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan in dit geval niet gebleken. Een potentiële koper zal zich niet laten afschrikken door alleen (een) gestalde grote camper(s). Daar is meer voor nodig. Van de aard van de gestelde overlast die volgens eiser met die gestalde camper(s) gepaard gaat, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat deze blijvend dan wel voortdurend ter plaatse aanwezig is, dan wel van een zodanige ernst en omvang is dat een potentiële koper zich daardoor zal laten beïnvloeden. Op de zitting is gebleken dat er vanuit de gemeente niet tot handhaving is overgegaan, omdat er naar het oordeel van de gemeente op het naburig perceel geen activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De gemeente heeft in dat kader geconstateerd dat er op het perceel van de buren sprake is van hobbymatig (dus niet bedrijfsmatig) stallen van eigen voertuigen en dat dat is toegestaan volgens de geldende bestemming. Eiser is het niet eens met het feit dat er vanuit de gemeente - ondanks zijn verzoeken daartoe - niet handhavend wordt opgetreden. Een discussie daarover valt echter buiten het bereik van deze procedure. Eiser kan rechtsmiddelen aanwenden tegen het weigeren om handhavend op te treden. Op de zitting is gebleken dat eiser dat ook heeft gedaan en dat daar een afzonderlijke procedure loopt bij deze rechtbank.
      
      
      
        11. Naar het oordeel van de rechtbank is met de gestelde omstandigheden dus terecht geen rekening gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Overigens merkt de rechtbank op dat, al zou het zo zijn dat de door eiser gestelde situatie de waarde enigszins in negatieve zin zou beïnvloeden, de vastgestelde waarde aanmerkelijk lager ligt dat de in beroep getaxeerde waarde.”
      
      
    
    
      4.9.
      Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en voegt daar nog het volgende aan toe. Nog in het midden gelaten de relevantie van de gestelde strijdigheid met het bestemmingsplan door het parkeren van de campers bij het naburige perceel voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning (zie in dat kader ook de rechtbank-overwegingen hiervóór) was de situatie met betrekking tot een gestalde caravan in de uitspraak beduidend anders dan de situatie van belanghebbende. In die uitspraak waar wél handhavend mocht worden opgetreden was namelijk sprake van een bestemming ‘Horeca’ en stond de betreffende caravan gestald op een parkeerterrein bij die horecagelegenheid, terwijl de caravan daar voor privédoeleinden werd gestald. Van strijdigheid met het bestemmingsplan en van illegale bebouwing is in dit geval niet gebleken. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      N.A. de Grave	J.M. van der Vegt
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2021:1388.