ECLI:NL:RBZWB:2025:3499, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-06-2025, 24/7053
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/7053 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.076.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 23 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2008.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende voert aan dat het nader overgelegde stuk van de heffingsambtenaar van 22 april 2025 tardief moet worden verklaard. Het stuk betreft een indexering van de verkoopprijs per 1 januari 2022 van de in de taxatiematrix opgenomen [referentiewoning 1] te [plaats]. Deze indexering is abusievelijk niet opgenomen in de overgelegde bijlage bij de taxatiematrix, doordat ten onrechte de indexering van een andere woning is bijgevoegd, aldus de heffingsambtenaar.	
        	De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar een dag voor de zitting het nadere stuk aan de rechtbank heeft toegezonden. Belanghebbende heeft niet de gelegenheid gehad om zich tegen dit stuk te verweren en heeft zich terecht ter zitting op het standpunt gesteld dat het inbrengen van dit stuk in deze fase van het geding in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank verklaart dit stuk daarom tardief. Het stuk zal wel worden toegevoegd aan de stukken in verband met een eventueel hoger beroep. 
      
      
      
        
          Formele gronden
        
      
      
      
        
          Artikel 40 van de Wet WOZ
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet alle relevante gegevens, zoals de grondstaffel, aan belanghebbende heeft toegezonden. Hierdoor is sprake van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, aldus belanghebbende.
        	De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat geen sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Door de heffingsambtenaar is een uitgebreid taxatieverslag aan belanghebbende gezonden en is geen specifiek verzoek van belanghebbende ontvangen, waarin is verzocht om de toezending van nadere stukken die aan de vaststelling van de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, aldus de heffingsambtenaar.  
      
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens dient te worden verstrekt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Indien een belanghebbende in de bezwaarfase niet aanvoert dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de grondstaffel, mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (of niet langer) nodig heeft (gehad) om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning mee te controleren. Uit het dossier blijkt niet dat belanghebbende tijdens de bezwaarprocedure heeft gevraagd om (specifieke) gegevens of informatie over de waardebeschikking. Gezien niet van een dergelijk in bezwaar gedaan verzoek is gebleken, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
      
      
        
          Motiveringsbeginsel 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende voert vervolgens aan, onder verwijzing naar artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd. 
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank neemt in overweging dat in de bezwaarfase een heroverweging van het bestreden besluit dient plaats te vinden, zoals voorgeschreven in artikel 7:11, eerste lid, van de Awb en eveneens in de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) uitspraak op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Naar het oordeel van de rechtbank is in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd ingegaan op de aangevoerde gronden van belanghebbende. De rechtbank ziet onvoldoende reden om een schending van het motiveringsbeginsel aan te nemen.
      
      
        
          De algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
      
    
    
      3.7.
      Wat betreft het beroep van belanghebbende op de schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer specifiek op het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het fair play beginsel, merkt de rechtbank op dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat beide partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase tot een andere onderbouwing is gekomen maakt niet dat hij in dit specifieke geval onbehoorlijk heeft gehandeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat er algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. Daarnaast is ook niet op andere wijze van onzorgvuldig handelen gebleken. 
      
      
        
          De waarde van de woning 
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.9.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.151.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 2], [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3], alle te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
    
    
      3.12.
      
        Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de referentiewoningen in andere waardegebieden dan de woning van belanghebbende zijn gelegen. 
        	De rechtbank overweegt hieromtrent dat de enkele omstandigheid dat de referentiewoningen in andere waardegebieden zijn gelegen niet per se betekent dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter vergelijking. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Of de heffingsambtenaar hierin is geslaagd wordt hierna besproken. 
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.13.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast voor (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte. Met de verschillen in waardegebieden is rekening gehouden door gebruik te maken van verschillende grondstaffels, behorend bij de waardegebieden. 
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de gemeente, zonder zijn toestemming, gebruik maakt van een deel van zijn perceel voor een pomp en een (put)deksel. Hierdoor is geen sprake van ‘volle en onbezwaarde eigendom’, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.15.
      
        De rechtbank merkt op dat onduidelijkheid heerst over de vraag of de pomp en put(deksel) ten tijde van de waardepeildatum nog op het perceel van belanghebbende aanwezig waren. De heffingsambtenaar erkent dat de pomp en put(deksel) in voorgaande jaren wel aanwezig waren, maar stelt dat dit op de peildatum niet het geval was. 
        De rechtbank overweegt dat de stelling van de heffingsambtenaar dat op de peildatum de pomp en put(deksel) niet meer op het perceel van belanghebbende aanwezig waren, een blote stelling betreft. Belanghebbende heeft deze betwist. De heffingsambtenaar heeft vervolgens niet met objectief verifieerbare gegevens aannemelijk kunnen maken dat de pomp en put(deksel) ten tijde van de peildatum niet meer aanwezig waren. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat deze ten tijde van de peildatum nog wel op het perceel van belanghebbende aanwezig waren. 
        	Naar het oordeel van de rechtbank kan de enkele aanwezigheid van de pomp en put(deksel) echter niet worden aangemerkt als bezwaring van het perceel van belanghebbende. Belanghebbende heeft daarbij niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre de aanwezigheid van deze elementen, gelegen aan de rand van zijn zeer ruime perceel, zijn gebruik belemmert. De enkele aanwezigheid van de pomp en put (deksel) vormen naar het oordeel van de rechtbank geen waardedrukkend effect die maakt dat de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.16.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 4 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.