ECLI:NL:GHAMS:2025:1526, Gerechtshof Amsterdam, 10-06-2025, 200.340.814/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming sociale huurwoning. Geen hoofdverblijf. Strijd met verplichting zich als goed huurder te gedragen. Strijd met artikel 21 Rv door onjuiste huurovereenkomst in het geding te brengen. Bekrachtiging.
        Wetsartikelen: 7:213 BW, 21 Rv.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.340.814/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9921122 CV EXPL 22-7542
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING YMERE,
      gevestigd te Amsterdam ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Ymere heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst met [appellant] en ontruiming van de sociale huurwoning. Volgens Ymere had [appellant] onder meer in strijd met haar verplichting zich als goed huurder te gedragen, haar hoofdverblijf niet in het gehuurde. De kantonrechter heeft de vorderingen van Ymere toegewezen. [appellant] komt daartegen in hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 30 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 29 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte zijdens [appellant] , met een productie;
    - antwoordakte.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Ymere in de proceskosten van beide instanties.
    
    
    
      Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.4 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt [appellant] dat de feitenvaststelling op één punt onjuist is. Het hof zal met wat in de toelichting op deze grief is gesteld rekening houden. 
      Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      Sinds 16 maart 2015 huurt [appellant] van Ymere een tweekamerwoning in [plaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      3.2.
      De broer van [appellant] , [naam 1] (hierna: [naam 1] ), heeft met zijn vrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en hun dochter in de woning gewoond. Dat was (in elk geval) in de periode van januari 2021 tot oktober 2021. [naam 2] en de dochter hebben er enkele jaren gewoond. Dat was al voordat de woning werd gerenoveerd. De renovatie was voltooid in september 2020.
      
    
    
      3.3.
      Op 12 juli 2021 hebben twee medewerkers van Ymere de woning bezocht en gesproken met [naam 1] . Naar aanleiding daarvan is [appellant] uitgenodigd voor een gesprek, dat op 1 oktober 2021 heeft plaatsgevonden op het kantoor van Ymere.
      
    
    
      3.4.
      Hierna is onenigheid ontstaan in de familie. Op 15 oktober 2021 heeft [naam 2] met haar dochter de woning verlaten, in aanwezigheid van twee medewerkers van Ymere en de wijkagent.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      Ymere heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        De kantonrechter heeft, na nadere bewijslevering door partijen, de vorderingen van Ymere toegewezen. De kantonrechter heeft aan deze beslissing ten grondslag gelegd dat Ymere met de verklaringen van de drie door haar voorgebrachte getuigen ( [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] ) het bewijs heeft geleverd dat [appellant] tussen september 2020 en oktober 2021 niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. De drie verklaringen van de door [appellant] voorgebrachte getuigen ( [naam 5] , [naam 6] en [naam 1] ) ontzenuwen het door Ymere geleverde bewijs volgens de kantonrechter niet. Dat geldt ook voor drie schriftelijke verklaringen die [appellant] na het getuigenverhoor nog heeft ingediend.
        Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] zich niet gehouden aan haar verplichting haar hoofdverblijf in de woning te hebben (artikel 6 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden). Deze tekortkoming is van zodanig gewicht dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, aldus de kantonrechter.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis.
      
      
        
          Toepasselijkheid algemene huurvoorwaarden
        
      
      
    
    
      5.2.
      Met haar eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn. Volgens [appellant] wordt in de huurovereenkomst niet naar deze voorwaarden verwezen en heeft zij (dus) ook niet getekend voor ontvangst daarvan. [appellant] heeft bovendien niet enkel bloot ontkend dat zij de algemene huurvoorwaarden heeft ontvangen, zoals de kantonrechter heeft overwogen. De kantonrechter had [appellant] op dit punt tot bewijslevering moeten toelaten, aldus [appellant] . Volgens [appellant] slaagt het beroep van Ymere op artikel 6 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden daarom niet, als gevolg waarvan het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
      
    
    
      5.3.
      Deze grief slaagt niet. Of de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn kan namelijk in het midden blijven, omdat Ymere haar vorderingen (onder meer) ook heeft gegrond op handelen door [appellant] in strijd met artikel 7:213 BW (goed huurderschap), en ook deze grondslag de vorderingen kan dragen als de verdere beoordeling van de kantonrechter standhoudt.
      
    
    
      5.4.
      
        Het hof hecht er, ten overvloede, aan op te merken dat [appellant] op het punt van de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden in strijd heeft gehandeld met de op grond van artikel 21 Rv op haar rustende waarheidsplicht. Zij heeft in hoger beroep een huurovereenkomst overgelegd die wezenlijk afwijkt van het door Ymere overgelegde exemplaar. Ymere heeft bij haar memorie van antwoord uitvoerig gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat [appellant] de tweede pagina van de huurovereenkomst heeft vervangen door de tweede pagina van een verhuurnota. [appellant] heeft dit in haar daaropvolgende akte onvoldoende gemotiveerd betwist, waar zij enkel stelt dat zij “de huurovereenkomst nooit anders aan [haar] advocaat [heeft] overhandigd dan op de manier waarop [zij] deze van Ymere had ontvangen”. 
        Het gaat hier om een ernstige schending van de waarheidsplicht, omdat de tweede pagina van de huurovereenkomst de verwijzing naar en toepasselijkverklaring van de algemene verhuurvoorwaarden bevat, en bovendien de handtekening hieronder van [appellant] . Het ontbreken van deze pagina zou van wezenlijk belang hebben kunnen zijn voor de beoordeling van de gegrondheid van het standpunt van [appellant] , ware het niet dat dit in deze zaak in het midden kan blijven, zoals hiervoor overwogen. Een dergelijk handelen past niet bij een deugdelijke en integere procesvoering. Omdat de verdere inhoudelijke beoordeling (ook) in hoger beroep in het nadeel van [appellant] uitvalt, waarover hierna meer, blijft deze schending van de waarheidsplicht verder zonder gevolgen.
      
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming terecht
        
      
      
    
    
      5.5.
      Met haar tweede tot en met zesde grief betoogt [appellant] in de kern dat de kantonrechter de vorderingen van Ymere tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op onjuiste gronden heeft toegewezen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      5.6.
      Aan de beslissing van de kantonrechter ligt het oordeel ten grondslag dat [appellant] gedurende een langere periode niet haar hoofdverblijf in de woning had. [appellant] betwist dit. Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop.
      
    
    
      5.7.
      Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
      
    
    
      5.8.
      Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op [appellant] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Ymere) voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.
    
    
      5.9.
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer als volgt overwogen:
      
    
    
      3.5.
      
        Met de verklaringen van de drie voorgebrachte getuigen [ [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] , hof] heeft Ymere het verlangde bewijs geleverd. [naam 2] heeft verklaard dat [appellant] van juni 2018 tot oktober 2021 niet in de woning (…) heeft gewoond. [naam 3] heeft daar niet uit eigen wetenschap over verklaard. [naam 4] heeft verklaard dat zij in de periode 2018-2020 een aantal keren in de woning is geweest, dat die er niet uitzag alsof er naast het gezin van [naam 2] nog iemand woonde en dat het gezin klein behuisd was. Deze verklaring biedt steun aan die van [naam 2] . Weliswaar heeft [naam 4] niet met zoveel woorden verklaard dat zij in de woning is geweest in de te bewijzen periode van september 2020 tot oktober 2021, maar het is onwaarschijnlijk dat [appellant] eerder niet in de woning woonde – zoals volgt uit de verklaringen van [naam 2] en [naam 4] – maar in deze bewuste periode wel.
      
      
    
    
      5.10.
      Het hof verenigt zich met deze overweging van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Een en ander met dien verstande dat het hof ook belang hecht aan de verklaring van [naam 3] (hierna: [naam 3] ). Anders dan de kantonrechter heeft overwogen, verklaart [naam 3] immers wel degelijk uit eigen wetenschap, aangezien hij verklaart over wat [naam 7] (hierna: [naam 7] ) en hij hebben gehoord van [naam 1] en de buren tijdens hun huisbezoeken aan het gehuurde. Zijn verklaring is bovendien consistent met wat over het huisbezoek op 12 juli 2021 is opgenomen in het door Ymere overgelegde ‘verslag woonfraude’ (hierna: verslag woonfraude). [naam 3] verklaarde bij de kantonrechter onder meer: “We hebben bij het huisbezoek ook buren gesproken in het portiek. Bij twee verschillende buren hoorden we dat in de woning een gezin woonde met een kind”. In het verslag woonfraude is, onder meer, opgenomen: “Op 12-7-2021 rond 20:00 uur komen [naam 7] en [naam 3] aan bij het adres en horen van buiten al een kind huilen in de woning. (…) Hij [ [naam 1] , hof] geeft aan dat hij hier woonachtig is met zijn vrouw en kind. (…) We mogen niet naar binnen (…). We vragen waar zijn zus is. Hij zegt dat ze er niet is, ze is aan het werk. (als we haar bellen staat haar telefoonnummer uit).” En: “ [naam 7] belt met een buur om te vragen of ze weten wie er op het adres verblijft. Buur geeft aan dat er een gezin woonachtig is. [naam 7] vraagt of er soms ook 2 vrouwen wonen? Nee zegt de buur ik zie alleen het gezin met een klein meisje.” Het verslag woonfraude is mede opgesteld en ondertekend door voornoemde [naam 7] . [naam 7] heeft, zo blijkt verder uit het verslag woonfraude, meermaals met [naam 2] gesproken. Zij heeft de inhoud van deze gesprekken samengevat in het verslag woonfraude. Die inhoud is ook weer consistent met de (uitvoerige en concrete) verklaring die [naam 2] vervolgens onder ede bij de kantonrechter heeft afgelegd.
      
    
    
      5.11.
      Dat [naam 2] uit rancune bewust een onjuiste en belastende verklaring heeft afgelegd, is door [appellant] wel gesteld, maar blijkt uit niets. De omstandigheden dat [naam 2] op een eerder moment aan een politieagent heeft verklaard dat haar dochter bij haar in bed sliep en deze agent geen kinderbed in de woning aantrof, maken de verklaring evenmin ongeloofwaardig. Zoals Ymere in haar memorie van antwoord heeft aangegeven, is het goed mogelijk dat [naam 2] dit heeft verklaard omdat zij op dat moment met haar dochter in een hotel verbleef en zij daar met elkaar in één bed moesten slapen. Bovendien blijkt uit de foto’s van [naam 7] van voor de ontruiming door [naam 2] , dat wel degelijk een kinderbed in de woning aanwezig was.
    
    
      5.12.
      Van belang is verder dat vast staat dat [naam 1] , [naam 2] en hun dochter geruime tijd in de woning hebben gewoond. Omdat het hier gaat om een kleine tweekamerwoning die, getuige het overgelegde beeldmateriaal, vol stond met spullen - waaronder veel speelgoed in de woonkamer -, is ook hierom niet aannemelijk dat ook [appellant] nog in de woning woonde. [naam 4] , wier verklaring steun biedt aan de verklaring van [naam 2] , heeft ook in die zin verklaard.
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het voorgaande is het hof, met de kantonrechter, van oordeel dat Ymere het verlangde bewijs heeft geleverd.
      
    
    
      5.14.
      Over het bewijs dat [appellant] heeft geleverd ter ontzenuwing hiervan, overwoog de kantonrechter:
      
    
    
      3.7.
      
        De drie verklaringen van de door [appellant] voorgebrachte getuigen ontzenuwen het bewijs niet, om de volgende redenen. De getuige [naam 5] is niet in de woning geweest. Hij verklaart wel dat hij [appellant] meerdere keren bij de woning heeft gezien, maar dat is onvoldoende, ook omdat hij over het tijdsbestek alleen globaal verklaart. De getuige [naam 6] verklaart wel dat hij meerdere keren in de woning is geweest en dat [appellant] daar toen woonde. Dat was in het jaar 2021 tot eind 2021. Het is echter mogelijk dat dit na oktober 2021 is geweest, de getuige heeft daarover niet duidelijk genoeg verklaard. In dat geval valt de door hem genoemde periode buiten de bewijsopdracht. De getuige [naam 1] heeft verklaard dat [appellant] in 2021 al vijf of zes jaar in de woning woonde, maar zijn verklaring is om meerdere redenen ongeloofwaardig. Volgens hem sliep [appellant] in de woonkamer, maar gelet op de omvang van de kleine tweekamerwoning en het feit dat [naam 1] de broer is van [appellant] hecht de kantonrechter meer waarde aan de verklaringen van [naam 2] en [naam 4] , waaruit het tegendeel volgt. Verder heeft [naam 2] van februari 2019 tot januari 2020 een aantal keren € 350,00 overgemaakt aan [naam 1] onder de vermelding “huur”. [naam 1] is hierover als getuige ondervraagd maar heeft er geen verklaring voor gegeven. Dat is opmerkelijk en het maakt dat er gerede twijfel mogelijk is over het waarheidsgehalte van zijn verklaring.
      
      
    
    
      3.8.
      
        Tot slot heeft [appellant] na het getuigenverhoor nog drie schriftelijke verklaringen ingediend, waaronder een verklaring van haarzelf. Ymere heeft deze verklaringen becommentarieerd, waardoor niet zonder meer van de juistheid en relevantie ervan kan worden uitgegaan. Nu de verklaringen bovendien zijn afgelegd door personen die niet door [appellant] naar voren zijn gebracht als getuigen, dragen deze niet bij aan het ontzenuwen van het bewijs.
      
      
    
    
      5.15.
      Ook deze overwegingen maakt het hof tot de zijne. 
      
      
        5.15.1.
        
          [appellant] heeft in hoger beroep benadrukt dat [naam 5] (hierna: [naam 5] ) heeft verklaard dat hij [appellant] meerdere keren bij de woning aantrof. Dat zegt echter op zichzelf niets over de vraag of [appellant] daar haar hoofdverblijf had; zij kan daar op die momenten immers ook op bezoek zijn geweest. Met de kantonrechter is het hof bovendien van oordeel dat [naam 5] onvoldoende duidelijk verklaart over het tijdsbestek, dat bovendien kort was, waar hij verklaart dat hij [naam 1] “ongeveer 2,5 tot 3 jaar geleden” ophaalde en wegbracht, “zeker 3 of 4 maanden”, “meestal 3 dagen per week”. Ook dit maakt dat deze verklaring onvoldoende gewicht in de schaal legt. 
        
      
      
        5.15.2.
        
          
            [appellant] heeft in hoger beroep een nadere schriftelijke verklaring overgelegd van [naam 6] (hierna: [naam 6] ). Deze is echter tegenstrijdig met de bij de kantonrechter onder ede afgelegde verklaring. Zo heeft [naam 6] bij de kantonrechter onder meer verklaard dat hij “een aantal keer is langs geweest tot eind 2021”, terwijl hij schriftelijk verklaart dat hij [naam 1] in 2021 “regelmatig, wekelijks, soms zelfs meerdere keren per week” bezocht en dat hij “na oktober 2021 niet meer in de woning is geweest”. Dat de inrichting van de woning was zoals [naam 6] heeft verklaard (een bureau met de foto van [appellant] daarboven en, op wat knuffelberen na, geen speelgoed in de woning), wordt bovendien weerlegd door het overgelegde beeldmateriaal. Opvallend is verder dat [naam 6] alle keren die hij in zijn schriftelijke verklaring stelt in de woning te zijn geweest, geen enkele keer [naam 2] en/of het dochtertje heeft gezien, terwijl vaststaat dat zij in die periode in de woning woonden. Daarbij komt dat Ymere, onweersproken, heeft gesteld dat [appellant] tot oktober 2021 fulltime werkte, zodat ook daarom niet aannemelijk is dat zij er iedere keer was als [naam 6] langs kwam, zoals [naam 6] verklaart.
          Het hof ziet gelet op al deze tegenstrijdigheden en ongerijmdheden geen aanleiding om [naam 6] in hoger beroep nogmaals te horen, zoals [appellant] wenst.
        
        
      
      
        5.15.3.
        Om dezelfde redenen ziet het hof evenmin aanleiding om [naam 1] nader te horen. [appellant] heeft in hoger beroep geen of onvoldoende opheldering kunnen geven over de door de kantonrechter geconstateerde ongerijmdheden die de verklaring van [naam 1] ongeloofwaardig maken. Sterker, [appellant] heeft in haar memorie van grieven de aandacht gevestigd op een ander deel van de verklaring van [naam 1] dat het hof sterkt in het oordeel dat deze verklaring [appellant] niet baat. [naam 1] heeft namelijk verklaard dat [appellant] , de twee zussen van [appellant] , [naam 2] én het dochtertje van [naam 1] en [naam 2] ten tijde van de renovatie gelijktijdig in de woning woonden. Gezien de geringe omvang van de woning is dit al nauwelijks voorstelbaar, waarbij komt dat Ymere onweersproken heeft gesteld dat de desbetreffende zussen zich op 17 augustus 2020 van het adres hebben uitgeschreven omdat zij naar andere woningen verhuisden. De kantonrechter heeft bij haar beoordeling bovendien mogen meewegen dat [naam 1] de (half)broer is van [appellant] . De enkele stelling van [appellant] in hoger beroep dat niet valt in te zien waarom meer geloof wordt gehecht aan de verklaring van [naam 2] dan aan die van [naam 1] , volstaat in het licht van het voorgaande (zie ook 5.11 hierboven) en deze motivering door de kantonrechter niet. 
        
      
      
        5.15.4.
        
          [appellant] is in hoger beroep niet nader ingegaan op de becommentariëring door Ymere van de verklaringen die zij na de getuigenverhoren bij de kantonrechter nog heeft overgelegd (zie 3.8 van het bestreden vonnis). Alleen al hierom valt niet in te zien waarom het hof wel van de inhoud van deze verklaringen zou moeten uitgaan en evenmin waarom het hof de getuigen [naam 8] en de vader van [appellant] zou moeten horen. 
        
      
    
    
      5.16.
      
        In hoger beroep heeft [appellant] nog vier verklaringen overgelegd van (familie van) buren, die allemaal verklaren dat [appellant] in de woning woonde. Voor al deze verklaringen geldt dat deze zijn voorgedrukt en op relevante onderdelen onvoldoende concreet zijn. Zo verklaart geen van de buren over de aanwezigheid in de woning van [naam 1] , [naam 2] en hun dochtertje, terwijl zij toch geruime tijd in de woning hebben gewoond, volgens [appellant] gelijktijdig met haar. In de verklaringen van [naam 9] en [naam 10] blijft bovendien in het midden op welke periode deze betrekking hebben. In hun verklaringen is enkel te lezen dat de buren [appellant] “al vele jaren tot op heden” ( [naam 9] ) of “al jaren” ( [naam 10] ) dagelijks of vaak zien. Dat dit ook zo was in de periode september 2020 tot oktober 2021 (waarop het probandum zag) blijkt dus niet. [naam 11] is wat concreter, waar deze verklaart dat hij/zij [appellant] vanaf april 2021 regelmatig zag, maar deze verklaring beslaat dus niet de gehele relevante periode. 
        Alle verklaringen laten onverlet dat het zo kan zijn dat [appellant] in de relevante periode wel af en toe of zelfs geregeld in het gehuurde was (voor het aannemen en ophalen van postpakketjes en het wegbrengen van vuilnis bijvoorbeeld), maar daar niet haar hoofdverblijf had.
        Aan deze verklaringen kan dus niet de waarde worden gehecht die [appellant] hieraan gehecht wil zien. 
      
      
    
    
      5.17.
      Omdat de verklaringen waarop [appellant] zich beroept haar stellingen onvoldoende ondersteunen, ziet het hof geen aanleiding om de desbetreffende getuigen te horen. Dat geldt ook voor [appellant] zelf. Het hof gaat dan ook voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] .
      
    
    
      5.18.
      Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [appellant] niet heeft voldaan aan haar verzwaarde motiveringsplicht, zodat ervan wordt uitgegaan dat zij niet haar hoofdverblijf had in de woning. Daardoor heeft [appellant] gehandeld in strijd met haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen in de zin van artikel 7:213 BW.
      
    
    
      5.19.
      Omdat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van deze huurdersverplichting, heeft Ymere het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] heeft betoogd dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Volgens [appellant] heeft zij haar broer en zijn gezin uit naastenliefde laten inwonen en heeft zij die bewoning direct op eerste verzoek van Ymere laten beëindigen. Daarbij komt dat Ymere eerder toestemming heeft gegeven voor medebewoning (door de zussen van [appellant] ). Het tekortschieten door [appellant] is onvoldoende om haar dakloos te laten worden, aldus [appellant] .
      
    
    
      5.20.
      Het hof gaat hier niet in mee. De woning is een sociale huurwoning. Ymere heeft als toegelaten instelling de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen. Dit belang van Ymere staat op gespannen voet met het langdurig niet hebben van haar hoofverblijf in het gehuurde door [appellant] . De tekortkoming van [appellant] is alleen al daarom van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Van bijzondere omstandigheden of een acute noodsituatie die maken dat van ontbinding en ontruiming zou moeten worden afgezien is niet gebleken.
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.21.
      De eerste zes grieven treffen geen doel. Gelet daarop kunnen ook de zevende en achtste grief, die daarop voortbouwen, niet slagen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    798,00
      - salaris advocaat	€ 1.821,00 (tarief € 1.214,00, 1,5 punt)
      Totaal	€ 2.619,00.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere vastgesteld op € 2.619,00;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.