ECLI:NL:RBROT:2025:6628, Rechtbank Rotterdam, 06-06-2025, 10826003 CV EXPL 23-32459
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eisers huurden jarenlang beiden een woning van gedaagde tegen geliberaliseerde huurprijzen. Ze stellen dat de jaarlijkse huurverhogingen gebaseerd zijn op oneerlijke huurprijswijziginsbedingen en vorderen daarom terugbetaling van teveel betaalde huur. De kantonrechter oordeelt echter dat de huurprijswijzigingsbedingen duidelijk en redelijk zijn, en dus niet oneerlijk of ongeldig. Van onverschuldigde betalingen is daarom geen sprake. De vorderingen van beide eisers worden afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10826003 CV EXPL 23-32459
    
    
    
      datum uitspraak: 6 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: Barendrecht,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. H.L. Groenenboom,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Amvest RCF Custodian B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. van Schie.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ en ‘Amvest’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 27 november 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlage;
        
        
          de door partijen overgelegde (nadere) producties;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting van 7 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [eiser 1] en [eiser 2] waren daar met hun gemachtigde aanwezig. Amvest heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde alsmede door [naam]. 
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling met betrekking tot [eiser 1]
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser 1] huurde vanaf 31 augustus 2004 tot 3 juni 2024 van (de rechtsvoorganger van) Amvest de woning aan het [adres 1] (hierna: de huurwoning) tegen een geliberaliseerde aanvangshuurprijs van € 709,81. Deze huurprijs is vervolgens jaarlijks verhoogd aan de hand van een huurprijswijzigingsbeding dat is verwoord in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, gelezen in samenhang met artikel 19.1 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen), dan wel in artikel 9 van de huurovereenkomst. Volgens [eiser 1] zijn de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk en dus nietig. [eiser 1] meent dat hij om die reden in de loop van de jaren teveel aan huur heeft betaald. Daarom vordert hij van Amvest de terugbetaling van het teveel aan huur betaalde bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Amvest verzet zich gemotiveerd tegen de vordering van [eiser 1].
      
      
        
          Vordering is niet deels verjaard
        
      
    
    
      2.2.
      Het beroep van Amvest op gedeeltelijke verjaring van de vordering van [eiser 1] wordt verworpen. Hoewel op zichzelf genomen de toepasselijke Richtlijn 93/13 (hierna: de Richtlijn) zich niet verzet tegen het hanteren van een verjaringstermijn voor een vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de Richtlijn worden geëerbiedigd. Een verjaringstermijn voor onverschuldigde huurbetalingen vangt aan zodra een huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Als - zoals Amvest naar voren heeft gebracht - 1 april 2023 als aanvangsmoment voor de verjaring moet worden aangehouden, dan begrijpt de kantonrechter niet dat de vordering van [eiser 1] gedeeltelijk is verjaard.
      
      
        
          Geen sprake van oneerlijk(e) huurprijswijzigingsbeding(en)
        
      
    
    
      2.3.
      Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
      
      
        
          “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2005 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde onder 19.1 van de algemene bepalingen”.
        
      
      
      
        Artikel 19.1 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
      
      
      
        
          “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-werknemers Laag (1995=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)”.
        
      
      
      
        Artikel 9 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
      
      
      
        
          “Indien conform de onder 5 (hiervoor) en de onder 19.1 van de algemene bepalingen berekende huurprijsaanpassing van enig jaar leidt tot een percentage dat lager is dan het per ingangsdatum van de huurprijsaanpassing van overheidswege ingevolge de Huurprijzenwet woonruimte maximaal toegestane percentage, dan kan de huurprijs per 1 juli van dat jaar worden verhoogd tot maximaal het laatstbedoeld percentage”.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst, gelezen in samenhang met artikel 19.1 van de algemene bepalingen, mag de huur van de huurwoning van [eiser 1] jaarlijks per 1 juli worden aangepast met de reeks CPI-werknemers laag (1995=100). Deze zogeheten CPI-index is inmiddels vervangen door de reeks CPI-alle huishoudens (2000=100). Het gaat hier dus om een zogenaamd indexeringsbeding dat tot doel heeft om geldontwaarding te compenseren. Anders dan [eiser 1] vindt de rechtbank dat dit beding niet onduidelijk of onbegrijpelijk is geformuleerd. Ook op een andere manier acht de kantonrechter het beding niet onredelijk. De omstandigheden dat het beding geen mogelijkheid tot huurverlaging kent en/of dat er van de huurverhoging geen afzonderlijke mededeling behoeft te worden gedaan (wat overigens - aldus Amvest - wel is gebeurd), doet de kantonrechter niet anders oordelen.
      
    
    
      2.5.
      In artikel 9 van de huurovereenkomst is eveneens een huurprijswijzigingsbeding omschreven. Op grond van deze bepaling is Amvest bevoegd om in afwijking van het als eerste omschreven huurprijswijzigingsbeding de huur te verhogen met het in het betrokken jaar door de Minister voor de huurverhoging van sociale huurwoningen maximaal toegestane percentage, en wel als dit percentage hoger is dan de CPI-index. Dit beding kan ook worden aangemerkt als een ophogingsbeding, bedoeld om de ten laste van de verhuurder komende (boven de inflatie uitgaande) kostenstijgingen te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. De kantonrechter komt ook dit huurprijswijzigingsbeding niet als onredelijk voor. Zeker niet als hierbij in acht wordt genomen dat het hiervoor bedoelde maximaal toegestane percentage huurverhoging ertoe dient om woningcorporaties te helpen hun kosten, zoals onderhoud en renovatie, te dekken alsmede om investeringen te kunnen doen in de kwaliteit van de woningen. De kantonrechter kan [eiser 1] verder niet volgen in zijn betoog dat het beding onduidelijk of onbegrijpelijk is geformuleerd. Ook het betoog dat toepassing van het bevoegdheid tot willekeur zal leiden, ziet de kantonrechter op voorhand niet. Ten slotte mag niet uit het oog worden verloren dat [eiser 1] de huurovereenkomst kan opzeggen als de huurprijs op grond van (één van) het (de) huurprijswijzigingsbeding(en) wordt verhoogd. Al met al kan niet worden staande gehouden dat met de omstreden bedingen het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk wordt verstoord. 
      
      
        
          Geen onverschuldigde betalingen
        
      
    
    
      2.6.
      Nu samengevat niet kan worden gesproken van onredelijke huurprijswijzigingsbedingen en de kantonrechter geen aanknopingspunten heeft gevonden voor het oordeel dat Amvest de huurprijs in de loop van de jaren niet op juiste wijze heeft verhoogd, kan van onverschuldigde huurbetalingen geen sprake zijn geweest. De vordering van [eiser 1] zal dan ook worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling met betrekking tot [eiser 2]
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser 2] huurt vanaf 1 april 2008 tot 3 juni 2024 van (de rechtsvoorganger van)  Amvest de woning aan het [adres 2] (hierna: de huurwoning) tegen een geliberaliseerde aanvangshuurprijs van € 780,-. Deze huurprijs is - zo berijpt de kantonrechter het - vervolgens jaarlijks verhoogd aan de hand van een huurprijswijzigingsbeding dat is verwoord in artikel 10.2 van de huurovereenkomst. Volgens [eiser 2] is het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk en dus nietig. [eiser 2] meent dat hij om die reden in de loop van de jaren teveel aan huur heeft betaald. Daarom vordert hij van Amvest de terugbetaling van het teveel aan huur betaalde bedrag, vermeerderd met rente en kosten. Amvest verzet zich gemotiveerd tegen de vordering van [eiser 2].
      
      
        
          Vordering is niet deels verjaard
        
      
    
    
      3.2.
      Het beroep van Amvest op gedeeltelijke verjaring van de vordering van [eiser 2] wordt verworpen. Hoewel op zichzelf genomen de toepasselijke Richtlijn zich niet verzet tegen het hanteren van een verjaringstermijn voor een vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de Richtlijn worden geëerbiedigd. Een verjaringstermijn voor onverschuldigde huurbetalingen vangt aan zodra een huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Als - zoals Amvest naar voren heeft gebracht - 1 april 2023 als aanvangsmoment voor de verjaring moet worden aangehouden, dan begrijpt de kantonrechter niet dat de vordering van [eiser 2] gedeeltelijk is verjaard. 
      
      
        
          Geen sprake van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
        
      
    
    
      3.3.
      Artikel 10.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
      
      
        
          “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, is het onder 1. gestelde niet van toepassing. De huurprijs zal jaarlijks op 01 juli, voor het eerst op 1 juli 2008 en zo vervolgens worden aangepast op basis van de wijziging van het Consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100) gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) echter met een minimum van 4%. De index reeks CPI-Werknemers Laag is komen te vervallen en dat daarvoor gelezen dient te worden CPI voor de Huishoudens 2000=100.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst mag de huur van de huurwoning van [eiser 2] jaarlijks per 1 juli worden aangepast met de reeks CPI-werknemers laag (1995=100) (thans de reeks CPI-alle huishoudens (2000=100), hierna aan te duiden als de CPI-index. Indien de CPI-index lager uitvalt dan 4%, dan mag de huurprijs toch met dit laatste percentage worden verhoogd. Het gaat hier dus om een huurprijswijzigingsbeding bestaande uit een indexeringsbeding in combinatie met een opslagbeding. Anders dan [eiser 2] vindt de rechtbank dat dit beding niet onduidelijk of onbegrijpelijk is geformuleerd. Ook op andere manieren komt het beding de kantonrechter niet als onredelijk voor. De omstandigheden dat het beding geen mogelijkheid tot huurverlaging kent en/of dat er van de huurverhoging geen afzonderlijke mededeling behoeft te worden gedaan, doen de kantonrechter niet anders oordelen. Ook het minimumpercentage van 4 is op zichzelf genomen niet onredelijk. De mogelijkheid tot ophoging van de huur beperkt zich - naar zeggen van Amvest - immers tot die 4%. Een ophoging van de CPI-index met 4% is niet aan de orde. De kantonrechter is niet gebleken dat de huurprijs in enig jaar in afwijking van deze uitleg is gewijzigd. Ten slotte mag niet uit het oog worden verloren dat ook [eiser 2] de huurovereenkomst kan opzeggen als de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding wordt verhoogd. Al met al kan niet worden staande gehouden dat met het omstreden beding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk wordt verstoord. 
      
      
        
          Geen onverschuldigde betalingen
        
      
    
    
      3.5.
      Nu samengevat niet kan worden gesproken van een onredelijk huurprijswijzigingsbeding en de kantonrechter geen aanknopingspunten heeft gevonden voor het oordeel dat Amvest de huurprijs in de loop van de jaren niet op juiste wijze heeft verhoogd, kan van onverschuldigde betalingen geen sprake zijn. De vordering van [eiser 2] zal dan ook worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      4Proceskosten
    De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [eiser 1] en [eiser 2] aan Amvest moeten betalen vast op € 1.630,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 815,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.765,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] en van [eiser 2] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, die aan de kant van Amvest worden vastgesteld op € 1.765,-.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse en in het openbaar uitgesproken.
        53954