ECLI:NL:RBLIM:2025:5935, Rechtbank Limburg, 18-06-2025, 11536321 \ CV EXPL  25-798
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11536321 \ CV EXPL  25-798
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      gemachtigde IP Nederland Incasso & Juristen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend [adres] ,
      
        [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. S.X.J. Zuidema.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk (ook) genoemd ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding
        - de conclusie van antwoord
        - een akte inbrengen (3) producties zijdens [eiser]
        - een akte inbrengen (2) producties zijdens [gedaagde]
        - de mondelinge behandeling op 27 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten en het geschil
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt met ingang van 1 mei 2022 aan [gedaagde] woonruimte te [woonplaats 2] aan de [adres] tegen een huurprijs van (thans) vanaf 1 juli 820,15 per maand. Als beherende partij treedt namens [eiser] de heer [naam beheerder] op, verbonden aan House Hunting Parkstad. De heer [naam beheerder] was ook namens [eiser] aanwezig bij de mondelinge behandeling.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand heeft doen ontstaan. Het is op deze gronden dat hij vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:
      
      
        
          de som van € 6.719,93 vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.741,50 vanaf 22 januari 2025,
        
        
          de proceskosten, daaronder begrepen een bedrag voor het gemachtigdensalaris,
        
      
      
      
        en voorts te ontbinden de tussen partijen bestaande overeenkomst van huur betreffende de onroerende zaak, met veroordeling van [gedaagde] om voormeld perceel met aanhorigheden – met al diegene die zich daarin vanwege [gedaagde] mochten bevinden – te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiser] en voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 820,15 per maand (of gedeelte daarvan) vanaf 1 februari 2025 tot de dag der algehele ontruiming, kosten rechtens.
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid van [eiser] dan wel afwijzing van diens vorderingen.
      
    
    
      2.4.
      Voor zover van belang zal de kantonrechter hierna nader ingaan op de stellingen van partijen.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Wel of geen huurachterstand
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] een huurachterstand tot en met januari 2025 heeft doen ontstaan van € 5.741,50. [gedaagde] zegt daarop dat hij géén huurachterstand heeft. Hij heeft naar zijn zeggen al jaren contant betaald zonder dat hij betalingsbewijzen/ kwitanties heeft gekregen. De laatste maanden (vanaf oktober 2024) zou hij dat niet meer mogen van de beheerder, de heer [naam beheerder] , waardoor een huurachterstand is ontstaan. Hij verwijt de heer [naam beheerder] dat deze wraak op hem zou willen nemen.
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Het betalen van de maandelijkse huur betreft een zogenoemde ‘brengschuld’ in de zin van art. 6:116 BW. Het is aan [gedaagde] om te bewijzen dat de door [eiser] betwiste betalingen hebben plaatsgevonden. [gedaagde] overlegt geen kwitanties/ betaalbewijzen, noch onderbouwt hij zijn stellingen op andere wijze, zoals bankafschriften van geldopnames, getuigenverklaringen en dergelijke. Bovendien erkent [gedaagde] , ook tijdens de mondelinge behandeling, uiteindelijk geen betalingen meer te hebben gedaan, waarvan de omvang echter onduidelijk blijft. Anders dan in de conclusie van antwoord gesteld, beschikt [gedaagde] ook niet meer over deze bedragen. Gezien deze onduidelijkheid en het gebrek aan onderbouwing van de eigen stellingen, laat de kantonrechter [gedaagde] verder niet toe tot het bewijs van zijn stellingen.
      
      
        
          Opschorting en verrekening
        
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat hij de door [eiser] gestelde huurachterstand verrekent met een bedrag van € 5000,00 aan door hem geleden (im)materiële schade. Tijdens de mondelinge behandeling gaf de gemachtigde van [gedaagde] aan dat waar in de conclusie van antwoord ‘immateriële schade’ staat, ‘materiële schade’ moet worden gelezen. Toen [gedaagde] zijn intrek nam in de woning was deze nog niet gereed. Zo was er volgens [gedaagde] geen toilet, geen keuken en geen CV in de winter, lekkages op allerlei plaatsen en vreemde derden in het pand. Het herstel zou meer dan een jaar hebben geduurd en ook nu nog zou er sprake zijn van ernstige gebreken, zoals lekkages. [gedaagde] stelt de door hem geleden schade wegens derving van diens huurgenot op € 5.000,00 en beroept zich op verrekening van de huurachterstand met dit bedrag. 
        Vanwege nog immer aanwezige gebreken – zo begrijpt de kantonrechter – heeft [gedaagde] diens maandelijkse huurverplichting opgeschort.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] betwist dit gemotiveerd en onderbouwt diens stellingen met foto’s en andere documenten betreffende de staat van het pand. Namens [eiser] geeft de heer [naam beheerder] aan dat aan [gedaagde] destijds de mogelijkheid werd gegeven om deze woning (onderdeel van een groter pand met meerdere woonruimten met gemeenschappelijke ruimten) eerder te betrekken, wetende dat het pand verder nog gerenoveerd zou worden en hij in de eerste maanden enige overlast voor lief zou moeten nemen. Dit betekende echter niet dat het pand geen toilet, keuken of verwarming had. [gedaagde] kende de situatie, maar wilde dolgraag al eerder de woning betrekken.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] onderbouwt diens vordering tot schadevergoeding niet of nauwelijks. Hij stelt mondeling te hebben geklaagd, doch dat blijkt nergens uit. Foto’s van de door [gedaagde] gestelde ernstige gebreken zijn niet overgelegd. Een door [gedaagde] overgelegde verklaring van een zekere [naam] (niet ondertekend) van 28 mei 2025 acht de kantonrechter nietszeggend en weinig relevant. Ook hier geldt dat bij gebrek aan onderbouwing, zeker in het licht van het verweer van [eiser] , de kantonrechter [gedaagde] verder niet zal toelaten tot het bewijs van diens stellingen.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] beroept zich dan ook onterecht op opschorting. Het beroep op verrekening passeert de kantonrechter reeds op basis van het bepaalde van art. 6:136 BW.
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.7.
      Nu de kantonrechter het verweer van [gedaagde] passeert, dient te worden uitgegaan van de door [eiser] gestelde huurachterstand tot en met januari 2025 van € 5.741,50. Deze vordering wordt toegewezen, evenals de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten op basis van de aan [gedaagde] verzonden brief conform het bepaalde in art. 6:96, lid 6 BW. De ontstane huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
      
        
          Rente en kosten
        
      
    
    
      3.8.
      Nu [eiser] in de dagvaarding onvoldoende inzicht geeft over de opbouw van de gevorderde  reeds vervallen en lopende wettelijke rente, wijst de kantonrechter de post reeds vervallen wettelijke rente af en de wettelijke rente over de gevorderde huurachterstand eerst toe met ingang van de dag van dagvaarden.
      
    
    
      3.9.
      Gedaagde partij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
      
      
        
          dagvaarding	€	146,14
        
        
          griffierecht	€	257,00
        
        
          salaris gemachtigde 	€	678,00
        
      
      totaal 	€	1.081,14
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats 2] aan de [adres] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt gedaagde partij, om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisende partij te stellen,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt gedaagde partij om aan eisende partij tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 5.741,50 aan huurachterstand tot en met januari 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 3 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt gedaagde partij om aan eisende partij tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van €  801,08 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt gedaagde partij om aan eisende partij te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 820,15 voor elke ingegane maand met ingang van 1 februari 2025 tot en met de maand waarin gedaagde partij het gehuurde heeft ontruimd,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt gedaagde partij in de kosten van de procedure aan de zijde van eisende partij gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.081,14, 
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J.  Otto en in het openbaar uitgesproken.