ECLI:NL:RBZWB:2025:3434, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-05-2025, 11478941 CV EXPL  25-151
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst woonruimte vanwege drugs en wapens. De ontruimignstermijn wordt gelet op de aanstaande operatie op zes maanden gezet.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11478941 \ CV EXPL  25-151
    
    
    
      
        Vonnis van 28 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      te Oosterhout,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 april 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de brief van [gedaagde] van 16 april 2025 met producties 8 en 9,
      - de mondelinge behandeling van 30 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben met ingang van 1 februari 2015 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Thuisvester van toepassing. In de algemene voorwaarden staan, voor zover relevant, onder andere de volgende bepalingen opgenomen: 
      
      
        
          “6.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt.
        
      
      
    
    
      6.4.
      
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, dakterrassen enz. enz. voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt. 
      
      
    
    
      7.1.
      
        Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel in het gehuurde handelingen te verrichten/activiteiten te ontplooien welke in strijd zijn met de wet en/of gevaren met zich meebrengt voor huurder zelf, de medehuurders, het gehuurde en/of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Onder het gehuurde wordt tevens de gemeenschappelijke ruimte verstaan.”
      
      
    
    
      2.2.
      
        Op 21 februari 2024 heeft de politie een controle in het gehuurde uitgevoerd. Daarbij zijn op verschillende plaatsen drugs aangetroffen:
        
          “In de woning:
        
         61 gram (netto) henneptoppen (aangetroffen in de keuken, op het aanrecht);
         38 gram (netto) hennepgruis (aangetroffen in de kast naast de wasmachine);
         145 gram (netto) henneptoppen (aangetroffen in de kast naast de wasmachine);
         528 gram (netto) amfetaminepillen (bruin), verdeeld over twee zakken (aangetroffen onder de trap);
         176 gram (netto) amfetaminepillen (wit) (aangetroffen onder de trap);
      
      
      
        
          In de schuur:
        
         8.167 gram (bruto) THC-positieve plantenresten, verdeeld over acht gesealde pakketten (aangetroffen in de schuur, op de grond);
         3.795 gram (bruto) amfetaminepasta, verdeeld over vier bakken (aangetroffen in de vriezer);
         11.562 gram (bruto) Carfentanil / amfetamine olie (aangetroffen in een emmer in de vriezer);”
        Daarnaast zijn (in de lade van de salontafel in de woonkamer) een boksbeugel en (in de slaapkamer) een alarmpistool met acht stuks 9 mm knalpatronen aangetroffen.
      
      
    
    
      2.3.
      De burgemeester van de gemeente Rucphen heeft het gehuurde bij brief van 18 april 2024 gesloten voor de duur van drie maanden. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] is door de strafrechter veroordeeld in verband met de in het gehuurde aangetroffen drugs en wapens en heeft als gevolg daarvan  enig tijd in detentie verbleven.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Thuisvester vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, bij vonnis:
      
        
          de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden,
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Thuisvester, tegen bewijs van kwijting, van de eventueel na dagvaarding ontstane huurachterstand van € 546,57, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag van volledige betaling, dan wel tot betaling van de huur tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, eveneens met wettelijke rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan Thuisvester te voldoen degebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van het verzuim tot aan de dag der algehele voldoening, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat het gehuurde weer tot volledige en vrije beschikking van Thuisvester staat;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Thuisvester legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bij een politie-inval op 18 april 2024 zijn in het gehuurde een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen en wapens aangetroffen. Het gebruik van het gehuurde op een wijze die in strijd is met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet levert een ernstige tekortkoming op. Verder heeft [gedaagde] naar aanleiding van deze feiten enige tijd in detentie doorgebracht, waardoor hij gedurende die periode geen hoofdverblijf had in het gehuurde. Hoewel dit op zichzelf geen zelfstandige opzeggingsgrond vormt, is het volgens Thuisvester wel een relevante omstandigheid die moet worden betrokken bij de belangenafweging.
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] erkent dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar betwist dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij stelt dat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van drugs en wapens in het gehuurde, al neemt hij daarvoor wel zijn verantwoordelijkheid. Daarbij wijst hij erop dat hij al twintig jaar in het gehuurde verblijft en dat omwonenden hebben aangegeven dat zij graag zien dat hij in de buurt blijft wonen.
        Verder benadrukt [gedaagde] dat zijn lichamelijke en psychische gezondheid zwaar meeweegt. Hij kampt met ernstige lichamelijke klachten en ontvangt daarvoor pijnbestrijding. Zo is traplopen voor hem vrijwel onmogelijk, waarvoor hij gebruik maakt van een traplift. Het gehuurde heeft nog verdere aanpassingen wegens zijn fysieke gesteldheid. Het gaat volgens hem dan ook om een aangepaste woning, waardoor het voor hem niet mogelijk is om elders te wonen. Deze omstandigheden maken dat een voortzetting van het huurcontract, ondanks de tekortkoming, volgens hem gerechtvaardigd is.
      
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De tekortkoming 
      
    
    
    
      4.1.
      Niet in geschil is dat de politie bij de doorzoeking in het gehuurde de onder 2.2 genoemde verboden wapens en een handelshoeveelheid verdovende middelen heeft aangetroffen. De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van een dergelijke hoeveelheid drugs en wapens in een woning een ernstig feit is. Het is een feit van algemene bekendheid dat aan drugs gerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg, zoals Thuisvester heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft diverse verklaringen van buurtbewoners en kennissen overgelegd, waarin zij hun waardering voor hem uitspreken. Met deze verklaringen weerspreekt hij dat de aanwezigheid van drugs en wapens in het gehuurde tot overlast heeft geleid. Hoewel deze verklaringen een positief beeld geven van hoe de betrokken buurtbewoners tegen hem aankijken, doen zij niets af aan de ernst van de tekortkoming van [gedaagde] . Het bezit van drugs en wapens in het gehuurde is op zichzelf al in strijd met artikel 7.1 van de algemene voorwaarden en vormt daarmee een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          De ontbinding 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling dienen de belangen van partijen tegen elkaar te worden afgewogen, waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter begrijpt dat de persoonlijke omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd ingrijpend voor hem zijn. Op basis van de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting is de kantonrechter echter van oordeel dat niet is gebleken van een zodanig ernstige medische noodzaak dat voortzetting van het huidige huurcontract noodzakelijk is. Weliswaar is aannemelijk dat [gedaagde] hulpbehoevend is, maar niet is gebleken dat hij niet elders zou kunnen wonen en daar, mogelijk met wat aanpassingen, de benodigde zorg kan ontvangen. De kantonrechter onderkent dat het, gezien de krapte op de woningmarkt, voor [gedaagde] niet eenvoudig zal zijn om een vergelijkbare huurwoning te vinden. Gunstig voor hem is in ieder geval dat hij gebruik kan (blijven) maken van het woonruimteverdelingssysteem ‘Klik voor Wonen’. Bovendien heeft de kantonrechter ter zitting de indruk gekregen dat [gedaagde] kan rekenen op steun van zijn familie en omwonenden, waardoor tijdelijke opvang binnen zijn sociale netwerk niet op voorhand is uitgesloten.
    
    
      4.5.
      Thuisvester heeft als toegelaten instelling op grond van de Woningwet niet alleen de taak om woonruimte te verhuren, maar ook om de leefbaarheid en veiligheid in haar woningbezit te bewaken. Het gebruik van het gehuurde voor druggerelateerde activiteiten levert een ernstige schending van de huurovereenkomst op en tast de woonomgeving aan. Thuisvester hoeft dit niet te dulden en heeft een gerechtvaardigd belang bij het voeren van een zerotolerancebeleid ter bescherming van haar huurders en de buurt.
    
    
      4.6.
      
        De kantonrechter oordeelt op grond van al het vorenstaande dat het belang van Thuisvester zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] , zodat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De huurovereenkomst tussen partijen wordt dan ook ontbonden. In dat verband hecht de kantonrechter eraan nog op te merken dat de omstandigheid dat omwonenden van [gedaagde] kenbaar hebben gemaakt dat de tekortkoming van [gedaagde] , vanwege het feit dat hij een graag geziene persoon is in hun omgeving, niet toe zou moeten leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst niet kan afdoen aan het vorenstaande oordeel.  
        
          De ontruiming
        
      
      
    
    
      4.7
      Het gehuurde zal door [gedaagde] moeten worden ontruimd.  [gedaagde] heeft (meest subsidiair) verzocht om een ruime ontruimingstermijn. Ter zitting heeft hij dat verzoek nader onderbouwd met de stelling dat hij binnenkort een hernia-operatie zal moeten ondergaan. Naar verwachting zal die operatie over twee à drie maanden plaatsvinden. Aansluitend zal hij een periode van revalidatie nodig hebben. Gelet hierop acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van zes maanden redelijk, zodat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft voor zijn herstel na de operatie. De kantonrechter zal [gedaagde] een termijn gunnen van zes maanden na betekening van dit vonnis om het gehuurde te ontruimen.
      
      
        
          Betalingen
        
      
    
    
      4.8.
      Thuisvester vordert voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 546,57 per maand aan eventueel na dagvaarding ontstane huurachterstand. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] na de betekening van de dagvaarding de huurpenningen niet meer heeft betaald. In tegendeel, op de zitting heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat de huur, ook ten tijde van zijn detentie, altijd is betaald. Deze vordering van Thuisvester zal daarom worden afgewezen. 
    
    
      4.9
      
        [gedaagde] zal wel worden veroordeeld om een gebruiksvergoeding van € 546,57 per maand te betalen vanaf de ontbinding tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente indien, en vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim zal zijn met betrekking tot zijn betalingsverplichting. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                371,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen zes maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om bij wege van gebruiksvergoeding aan Thuisvester te betalen een bedrag € 546,57 per maand voor iedere maand dat hij nog gebruik maakt van het gehuurde tot aan de dag dat het gehuurde zal zijn ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, voor zover en vanaf de dag dat hij in verzuim mocht komen te verkeren met de nakoming van zijn betalingsverplichting, tot aan de dag der algehele voldoening,	
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 371,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit tot zover vonnis uitvoerbaar bij voorraad
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.