ECLI:NL:RBMNE:2025:2505, Rechtbank Midden-Nederland, 20-05-2025, UTR 24/5112 t/m UTR 24/5115, UTR 24/5117 t/m UTR 24/5121, UTR 24/5123 t/m 24/5131, UTR 24/5133, UTR 24/5137 en UTR 24/5138
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, meerdere adressen, beroep ongegrond en afwijzing ISV

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 24/5112 t/m UTR 24/5115, UTR 24/5117 t/m UTR 24/5121, UTR 24/5123 t/m 24/5131, UTR 24/5133, UTR 24/5137 en UTR 24/5138
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , eiser
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder 
    (gemachtigde: M.C.M. van Roon).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse woningen in [woonplaats] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Zaaknummer
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                Vastgestelde waarde 
              
            
            
              
                UTR 24/5112
              
              
                
                  [adres 1] 
              
              
                € 125.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5113
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 196.000,- 
              
            
            
              
                UTR 24/5114
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 150.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5115
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 100.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5117
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                € 131.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5118
              
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 87.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5119 
              
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 141.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5120
              
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                € 168.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5121
              
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                € 157.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5123 
              
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                € 131.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5124
              
              
                
                  [adres 11]
                
              
              
                € 262.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5125
              
              
                
                  [adres 12]
                
              
              
                € 206.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5126
              
              
                
                  [adres 13]
                
              
              
                € 159.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5127
              
              
                
                  [adres 14]
                
              
              
                € 192.000
              
            
            
              
                UTR 24/5128
              
              
                
                  [adres 15]
                
              
              
                € 154.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5129
              
              
                
                  [adres 16]
                
              
              
                € 121.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5130
              
              
                
                  [adres 17]
                
              
              
                € 136.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5131
              
              
                
                  [adres 18]
                
              
              
                € 111.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5133
              
              
                
                  [adres 19]
                
              
              
                € 235.000.-
              
            
            
              
                UTR 24/5137 
              
              
                
                  [adres 20]
                
              
              
                € 163.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/5138
              
              
                
                  [adres 21]
                
              
              
                € 157.000,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3.
      In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woningen gehandhaafd. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Beoordeling van de rechtbank 
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 9 december 2024 en doorgezonden op dezelfde dag) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
      
        Algemene beroepsgrond met betrekking tot alle woningen
      
    
    
    6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Hij wijst op de betwiste woningen aan dezelfde straat en op de onderlinge verschillen in de m²-prijzen. Eiser legt daarbij de nadruk op de m²-prijs van de grootste en de kleinste woning en betoogt dat juist vanwege het verschil in oppervlakte, een (groter) verschil in m²-prijzen gerechtvaardigd zou zijn. 
    
    7. De rechtbank wijst erop dat eiser hiermee een vergelijking maakt op basis van WOZ-waarden. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Het geschil over de woningen [adres 1] , [adres 2] en  [adres 3] 
        
        (UTR 24/5112 t/m UTR 24/5114)
      
    
    
    8. De woningen zijn in 1992 gebouwde appartementen, die in 2018 zijn gerenoveerd. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 30 m², 49 m² en 36 m².
    
    9. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van respectievelijk: € 125.000,-, € 196.000,- en € 150.000,-. 
    10. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 22] , verkocht op 26 april 2022 voor € 325.000,-;
    - [adres 23] , verkocht op 31 augustus 2023 voor € 319.000,-;
    - [adres 24] , verkocht op 23 mei 2022 voor € 347.000,-;
    - [adres 25] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 287.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die een vergelijkbare ligging in [woonplaats] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua kwaliteit van de voorzieningen en de gebruiksoppervlakte van de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben allen een lagere m²-prijs in vergelijking met de referentiewoningen.
    
    12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    13. Anders dan de algemene beroepsgrond heeft eiser heeft met betrekking tot deze woningen geen beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak.
    
    
      
        Het geschil over de woningen Goudbloemstraat 144, [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] (UTR 24/5115 en UTR 24/5117 t/m UTR 24/5120) 
      
    
    
    14. De woningen zijn in 1931 gebouwde appartementen, die in 2017 zijn gerenoveerd. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 30 m², 39 m², 26 m2, 42 m² en 50 m².
    
    15. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de in beroep vastgestelde waardes van respectievelijk: € 100.000,-, € 131.000,-, € 87.000,-, € 141.000,- en € 168.000,-.
    
    16. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] te weten: 
    - [adres 26] verkocht op 2 mei 2022 voor € 262.727,-;
    - [adres 27] verkocht op 24 februari 2023 voor € 250.501,-;
    - [adres 28] verkocht op 24 oktober 2022 voor € 217.500,-;
    - [adres 29] , verkocht op 6 juli 2022 voor € 275.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de  referentiewoningen ook appartementen zijn, die een vergelijkbare ligging in [woonplaats] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua bouwjaar en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben in vergelijking met de referentiewoningen de laagste prijs per m².
    
    18. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    19. Ook met betrekking tot deze woningen heeft eiser geen beroepsgronden aangevoerd dan de algemene beroepsgrond. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak.
    
    
      
        Het geschil over de woningen [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 30] in [woonplaats] (UTR 24/5121, UTR 24/5123 t/m UTR 24/5125).
      
    
    
    20. De woningen zijn in 1992 gebouwde appartementen, die in 2020 zijn gerenoveerd. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte respectievelijk tussen de 42 m², 35 m², 70 m² en 55 m².
    
    21. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van respectievelijk: € 157.000,-, € 131.000,-, € 262.000,- en € 206.000,-.
    
    22. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 22] , verkocht op 26 april 2022 voor € 325.000,-;
    - [adres 23] , verkocht op 31 augustus 2023 voor € 319.000,-;
    - [adres 24] , verkocht op 23 mei 2022 voor € 347.000,-;
    - [adres 25] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 287.500.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die een vergelijkbare ligging in [woonplaats] , niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua gebruiksoppervlakte en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben in vergelijking met de referentiewoningen de laagste prijs per m².
    
    24. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        BAG-oppervlakte
      
    
    
    25. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor referentiewoning [adres 22] uitgaat van een onjuiste oppervlakte. Volgens eiser gaat de heffingsambtenaar ten onrechte uit van 67 m², terwijl het iWOZ-rapport uitgaat van een BAG-oppervlakte van 73 m².  
    
    26. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het iWOZ-rapport verkoopinformatie bevat en dat daar fouten in kunnen staan. De informatie in het iWOZ-rapport is bovendien beperkt tot de informatie die op het moment van maken bekend is bij de makelaar. De heffingsambtenaar corrigeert geconstateerde fouten door een melding te maken. De heffingsambtenaar wijst erop dat het verschil in oppervlakte aanleiding gaf om de juiste afmetingen te controleren. De oppervlakte van 67 m2 is dus gecontroleerd door de heffingsambtenaar. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Eiser heeft dit niet meer weersproken. Het enige wat eiser heeft gedaan is wijzen op de BAG-oppervlakte in het iWOZ-rapport, terwijl in datzelfde rapport ook 63 m2 genoemd staat als woonoppervlakte/gebruiksoppervlakte. Gelet op de toelichting van verweerder is de enkele verwijzing van eiser naar de BAG-oppervlakte onvoldoende om te twijfelen aan de door verweerder gehanteerde en gecontroleerde oppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Het geschil over de woningen [adres 13] , [adres 31] en [adres 15] in [woonplaats] (UTR 24/5126 t/m UTR 24/5128)
      
    
    
    27. De woningen zijn in 1992 gebouwde appartementen die in 2018 zijn gerenoveerd. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 38 m², 47 m² en 37 m².  
    
    28. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van respectievelijk: € 159.000,-, € 192.000,- en € 154.000,-. 
    
    29. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in een appartementencomplex in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 22] , verkocht op 26 april 2022 voor € 325.500,-;
    - [adres 23] , verkocht op 31 augustus 2023 voor € 319.000,-;
    - [adres 24] , verkocht op 23 mei 2022 voor € 347.000,-;
    - [adres 25] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 287.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    30. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die een vergelijkbare ligging in [woonplaats] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua bouwjaar en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben in vergelijking met de referentiewoningen de laagste prijs per m².
    
    31. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    32. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel de algemene beroepsgrond aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak.
    
    
      
        Het geschil over de woningen [adres 16] , [adres 17] en [adres 18] in [woonplaats] (UTR 24/5129 t/m 24/5131)
      
    
    
    33. De woningen zijn in 1957 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 32 m², 36 m² en 29 m². De woningen hebben een berging/schuur van 2 m² en de woning aan het [adres 18] heeft een dakkapel (1 m²). 
    
    34. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van respectievelijk: € 121.000,-, € 136.000,- en € 111.000,-. 
    
    35. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 32] , verkocht op 2 februari 2023 voor € 250.000,-;
    - [adres 33] , verkocht voor 8 februari 2023 voor € 195.000,-;
    - [adres 34] , verkocht voor 26 februari 2023 voor € 275.000,-;
    - [adres 35] verkocht op 2 februari 2023 voor € 272.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    36. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde wijk in [woonplaats] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben in vergelijking tot de referentiewoningen de een na laagste prijzen per m².
    
    37. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    38. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel de algemene beroepsgrond aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak.
    
    
      
        Het geschil over de woningen [adres 19] , [adres 20] en [adres 21] in [woonplaats] (UTR 24/5133, UTR 24/5137 en UTR 24/5138)
      
    
    
    39. De woningen zijn in 1920 gebouwde appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 62 m², 43 m² en 40 m². [adres 21] heeft een dakkapel van 3 m².
    
    40. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Deheffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van respectievelijk: € 235.000,-, € 163.000,- en € 157.000,-.
    
    41. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 26] verkocht op 2 mei 2022 voor € 262.727,-;
    - [adres 27] verkocht op 24 februari 2023 voor € 250.501,-;
    - [adres 28] verkocht op 24 oktober 2022 voor € 217.500,-;
    - [adres 29] , verkocht op 6 juli 2022 voor € 275.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    42. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die een vergelijkbare ligging in [woonplaats] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua bouwjaar en kwaliteit van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningen hebben in vergelijking met de referentiewoningen de op een-na-laagste prijs per m². 
    
    43. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    44. Eiser heeft met betrekking tot deze woning de algemene beroepsgrond aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 6 en 7 van deze uitspraak.
    
    
      
        Onjuiste objectafbakening
      
    
    
    45. Eiser voert aan dat bij [adres 19] sprake is van een onjuiste objectafbakening, omdat de heffingsambtenaar de tuin niet heeft meegenomen in de objectafbakening. De rechtbank merkt hierover op dat in de taxatiematrix in beroep geen melding wordt gemaakt van een tuin. Dit wil echter niet per se zeggen dat de heffingsambtenaar de tuin ten onrechte niet heeft meegenomen in de objectafbakening. In de matrix die is opgesteld in bezwaar gaat de heffingsambtenaar namelijk wel uit van een perceel van 132 m². Het is daarom aannemelijker dat de heffingsambtenaar in beroep enkel geen waarde heeft toegekend aan de tuin. De heffingsambtenaar heeft in dat kader er verder terecht op gewezen dat als hij dit wel had gedaan, de waarde van het object alleen maar hoger zou zijn. De vastgestelde waarde wordt met deze matrix, zelfs zonder waarde toegekend aan de tuin, daarom naar het oordeel van de rechtbank alleen maar overtuigender onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
      
    
    
    46. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
    
    47. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. 
    
    48. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 11 maart 2024. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    49. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 
    
    50. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.