ECLI:NL:RBNHO:2025:5248, Rechtbank Noord-Holland, 02-04-2025, 11385902 \ CV EXPL 24-7745
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Deze vordering tot voortzetting van de huur wordt afgewezen omdat eiser niet over de vereiste huisvestigingsvergunning beschikt en omdat niet is komen vast te staan dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Afwijzing van de vordering in conventie leidt tot toewijzing van de vordering in reconventie, inhoudende dat eiser de woning moet ontruimen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11385902 \ CV EXPL 24-7745
    
    
    
      
        Vonnis van 2 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. H. Temel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING PRÉ WONEN, 
      te Haarlem,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Pré Wonen,
      gemachtigde: mr. R. Matti.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        
        [eiser] vordert voortzetting van de huur. Deze vordering wordt afgewezen omdat [eiser] niet over de vereiste huisvestigingsvergunning beschikt en omdat niet is komen vast te staan dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Afwijzing van de vordering in conventie leidt tot toewijzing van de vordering in reconventie, inhoudende dat [eiser] de woning moet ontruimen. [eiser] verblijft namelijk zonder recht of titel in de woning. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 oktober 2024 - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 15 januari 2025- de conclusie van antwoord in reconventie van 10 maart 2025 
      - het tussenvonnis van 22 januari 2025
      - de mondelinge behandeling van 10 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Mevrouw [betrokkene] , de oma van [eiser] , is op 26 juni 2024 overleden. Zij huurde van Pré Wonen de sociale huurwoning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Bij e-mail van 24 september 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] aan Pré Wonen gevraagd om de huur van de woning te mogen voortzetten. Dit verzoek is door Pré Wonen afgewezen op 1 oktober 2024.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat hij de huur van de woning mag voortzetten, met veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] heeft van kleins af aan bij zijn oma gewoond door problemen in de relationele sfeer tussen zijn vader en moeder. De moeder van [eiser] had na zijn geboorte een postnatale depressie, waardoor het voor hem niet veilig was om bij zijn ouders te wonen. Hij heeft ook veel ruzie gehad met zijn moeder. Zijn opa en oma namen daarom de zorg voor [eiser] op zich. Na het overlijden van opa in 2018 is de mentale gesteldheid van oma achteruitgegaan. [eiser] heeft daarom eind 2018 besloten volledig bij oma te gaan wonen en heeft de nog resterende spullen bij moeder opgehaald en bij oma neergezet. In 2019 heeft hij zich ingeschreven op het adres van oma. [eiser] betaalde een deel van de huur, de woonverzekering, een deel van de boodschappen en het internetabonnement. [eiser] en oma kookten om en om, aten samen, speelden bordspelletjes en ondernamen samen uitjes. Toen oma’s gezondheid verslechterde zorgde [eiser] voor oma. Daarom is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding op grond waarvan [eiser] de huur mag voortzetten.
      
    
    
      3.3.
      Pré Wonen betwist dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn oma. [eiser] heeft geen stukken overgelegd die zijn stelling kunnen onderbouwen. Verder beschikt [eiser] niet over een huisvestingsvergunning en komt daardoor niet in aanmerking voor het huren van de woning. Pré Wonen concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      Pré Wonen vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - ontruiming van de woning, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
    
    
      3.6.
      Pré Wonen legt aan de vordering – naast hetgeen zij in conventie naar voren heeft gebracht – het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst is door het overlijden van de oma van [eiser] op 31 augustus 2024 geëindigd. Daarom verblijft [eiser] sindsdien zonder recht of titel in de woning. Er is sprake van misbruik van procesrecht omdat [eiser] geen enkel bewijs van zijn stellingen bij de dagvaarding heeft gevoegd en slechts in het algemeen een bewijsaanbod heeft gedaan. [eiser] hoopt door het starten van deze procedure zo lang mogelijk in de woning te kunnen blijven wonen. Daarom vordert Pré Wonen de vordering tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] voert verweer. Het verweer van [eiser] ligt besloten in hetgeen hij in conventie heeft gesteld. Verder is geen sprake van misbruik van procesrecht, omdat [eiser] zijn vordering in conventie genoegzaam heeft onderbouwd met verschillende stukken. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Pré Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pré Wonen in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de eis in conventie en de eis in reconventie zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld. 
      
      
        
          Uitgangspunten bij het voortzetten van de huur 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        De persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, kan binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Die persoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten:
         	a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een	duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd,	 	b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en
         	c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke	Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de	procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning over (kunnen) leggen.
        
          De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan (een van) deze drie voorwaarden is voldaan.
      
      
    
    
      4.3.
      Op de persoon die voortzetting van de huur vordert rust de last te bewijzen dat hij voldoet aan de daarvoor geldende vereisten. Bij de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Volgens vaste rechtspraak zijn zowel objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. In de regel is sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Bij de samenwoning van een grootouder en kleinkind geldt niet als uitgangspunt dat die situatie naar zijn aard aflopend is, maar wordt voor elke zaak aan de hand van de feitelijke omstandigheden beslist of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
      
      
        
          
            [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat [eiser] zijn vordering binnen de wettelijke termijn van zes maanden na het overlijden van zijn oma heeft ingesteld zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering. 
      
      
        
          
            [eiser] beschikt niet over een huisvestingsvergunning
        
      
      
    
    
      4.5.
      Vast staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [plaats] een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat hij daar niet over beschikt. Dat [eiser] in de toekomst wellicht in aanmerking zou kunnen komen voor een huisvestingsvergunning voor de woning als hij met zijn vriendin wil gaan samenwonen maakt voor de beoordeling geen verschil.
      
    
    
      4.6.
      Met het ontbreken van een huisvestingsvergunning is niet voldaan aan een van de voorwaarden uit de wet, zodat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Maar ook in het geval [eiser] de huisvestingsvergunning zou hebben verkregen, moet naar het oordeel van de kantonrechter de vordering in conventie worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Er was geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding  
          
        
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft gesteld en ter zitting nader toegelicht dat hij financieel bijdroeg aan de gemeenschappelijke huishouding door onder meer een deel van de huur, de woonverzekering, een deel van de boodschappen en het internetabonnement te betalen. Verder deed [eiser] een deel van de huishouding, zorgde hij dat hij elke dag rond 17:00 uur thuis was, kookten hij en oma om en om en dronken hij en oma na het eten regelmatig een kopje koffie. Ook speelden [eiser] en oma regelmatig een bordspelletje of keken samen tv, ondernamen zij gezamenlijke uitjes en gingen zij gezamenlijk bij vrienden en familie op bezoek. De woning werd – buiten de twee slaapkamers van oma en [eiser] – gezamenlijk gebruikt, aldus [eiser] . 
    
    
      4.8.
      De kantonrechter volgt Pré Wonen in haar standpunt dat [eiser] zijn betoog onvoldoende met bewijsstukken heeft onderbouwd. [eiser] is 24 jaar oud en heeft door verschillende omstandigheden bij zijn (opa en) oma gewoond. Of dit van kleins af aan is geweest valt uit de stukken niet af te leiden. Vast staat wel dat zijn moeder in 2016 in verband met de aanvraag van een urgentieverklaring heeft verklaard dat tot haar huishouden drie kinderen behoren en dat [eiser] zich pas in 2019 heeft ingeschreven op het adres van zijn oma. In de overgelegde verklaring van de buren staat dat [eiser] samen met zijn zus en zijn broer bij zijn opa en oma is opgegroeid, maar ter zitting heeft [eiser] verklaard dat zijn broer bij zijn moeder is opgegroeid en dat zijn zus slechts tijdelijk bij opa en oma heeft verbleven. Ter zitting heeft [eiser] voorts toegelicht dat hij bij zijn oma is gaan wonen omdat haar mentale gesteldheid na het overlijden van opa in 2018 achteruitging. Na dit besluit heeft hij de spullen die nog bij moeder thuis stonden opgehaald en bij oma neergezet. Door zijn aanwezigheid in de woning knapte oma weer op en [eiser] had geen intentie om bij oma weg te gaan. Toen de gezondheid van oma verslechterde nam [eiser] ook steeds meer verzorgende taken op zich. Onduidelijk is gebleven welke taakverdeling [eiser] en zijn oma hebben gehanteerd en hoe omvangrijk de zorgtaken zijn geweest die [eiser] voor zijn rekening heeft genomen. Verder kan uit de overgelegde bankafschriften kan niet worden afgeleid in hoeverre sprake is geweest van het gezamenlijk bijdragen in de kosten van de huisvesting en de kosten van levensonderhoud. Of en in hoeverre sprake is geweest van een zekere wederkerigheid in de relatie van [eiser] en zijn oma valt niet vast te stellen. De kantonrechter tekent hierbij nog aan dat [eiser] zich op 7 december 2022 heeft ingeschreven als woningzoekende bij Woonservice. 
      
    
    
      4.9.
      Op basis van al het voorgaande in onderling verband bezien oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat sprake was van de voor voortzetting van de huur vereiste duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat hij er niet aan twijfelt dat [eiser] goed voor zijn oma heeft gezorgd en dat hij een welkome buur voor velen is. 
      
    
    
      4.10.
      De conclusie is dat de vordering in conventie zal worden afgewezen. Gezien de uitkomst van de procedure in conventie verblijft [eiser] zonder recht of titel in de woning. De vordering in reconventie zal daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [eiser] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          Er is geen sprake van misbruik van procesrecht 
        
      
      
    
    
      4.12.
      De wet bepaalt dat een persoon die een beroep doet op voortzetting van de huur deze voortzet totdat onherroepelijk op de vordering tot voortzetting is beslist. Dit betekent dat de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Dit kan anders zijn als er sprake is van misbruik van recht, maar hetgeen Pré Wonen in dit verband heeft aangevoerd is onvoldoende om tot die conclusie te komen en de wettelijke bepaling opzij te zetten. In dit geval is niet gebleken dat [eiser] deze procedure enkel is gestart om zo lang mogelijk in de woning te kunnen blijven wonen, noch is het niet voldoen aan de verzwaarde stelplicht uit de wet in het onderhavige geval reden om misbruik van procesrecht aan te nemen. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van de ontruiming wordt daarom afgewezen.
      
      
      
      
      
        
          
            [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde in conventie
                - salaris gemachtigde in reconventie
              
              
                €
                
                €
              
              
                164,00
                
                 82,00
              
              
                (2 punten × € 82,00)
                
                (2 punten x factor 0,5 x € 82,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                287,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen of zaken en de woning, onder afgifte van alle sleutels van de woning, ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Pré Wonen,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 287,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis - uitsluitend wat betreft de proceskostenveroordeling - uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.
      
      
      
        De griffier								De kantonrechter 
      
    
  
  
     Op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     Waarbij Pré Wonen zich beroept op een tweetal uitspraken van het Hof Arnhem van 18 februari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:869 en ECLI:NL:GHARL:2025:860.
  
  
     Waarbij Pré Wonen zich beroept op artikel 7:268 lid 6 BW. 
  
  
     Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW.
  
  
     Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW.
  
  
     HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281.
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 sub c BW. 
  
  
     Op grond van artikel 7:268 BW.