ECLI:NL:GHDHA:2023:2972, Gerechtshof Den Haag, 23-05-2023, 200.300.623/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurder heeft bedrijfsruimte in strijd met de overeengekomen bestemming enige tijd gebruikt als fitnessruimte. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het hof wijst de vordering af.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.300.623/01
      Zaaknummer rechtbank	: 8968899 \ CV EXPL 21-1595 
    
    
    
    
      
        Arrest van 23 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Marcan Vastgoed B.V.,
      gevestigd in Barendrecht,
      appellante,
      advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] Beheer B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E.P.J. Verweij, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Marcan en [geïntimeerde].
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Marcan verhuurt bedrijfsruimte aan [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft die ruimte in strijd met de overeengekomen bestemming van opslag enige tijd gebruikt als fitnessruimte. Marcan vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
    
    
      1.2
      Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] weliswaar tekort is gekomen in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat Marcan haar eerst de gelegenheid had moeten geven om de verplichtingen na te komen voordat zij de huurovereenkomst ging ontbinden. De tekortkoming van [geïntimeerde] rechtvaardigt de ontbinding niet. Het hof verwerpt het hoger beroep en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        
          de dagvaarding van 24 september 2021, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 3 september 2021 (hierna: het vonnis);
        
        
          het proces-verbaal van de enkelvoudige mondeling behandeling na aanbrengen van 15 augustus 2022 en de daarin genoemde, overgelegde stukken;
        
        
          het proces-verbaal van de voortzetting van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 1 september 2022 en de daarin genoemde, overgelegde stukken;
        
        
          de memorie van grieven van Marcan, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen.
        
      
    
    
      2.2
      Op 30 januari 2023 heeft een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] huurt van Marcan een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: ‘het gehuurde’). [bedrijf 1] B.V. betaalt sinds langere tijd de huur, maar zij is geen partij bij de huurovereenkomst. 
    
    
      3.2
      Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde alleen mag worden gebruikt als opslagruimte ten behoeve van de horecagelegenheid ‘[horecagelegenheid]’. [geïntimeerde] is de exploitant van [horecagelegenheid]. Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde zelf gebruiken volgens de overeengekomen bestemming, en mag de huurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden.
    
    
      3.3
      Een loodgieter die een ruimte naast het gehuurde bezocht, heeft in december 2020 aan Marcan gemeld dat in het gehuurde een fitnessruimte is ingericht. 
    
    
      3.4
      Op 2 januari 2021 heeft de gemachtigde van Marcan met een deurwaarder het gehuurde bezocht. Zij hebben geconstateerd dat in het gehuurde een fitnessruimte is ingericht, met twee douches en een toilet. 
    
    
      3.5
      Bij brief van eveneens 2 januari 2021 heeft (de gemachtigde van) Marcan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen en aangekondigd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal vorderen in een bodemprocedure en tevens ontruiming in kort geding. Diezelfde dag heeft Marcan de dagvaarding in eerste aanleg in de onderhavige zaak door de deurwaarder laten uitbrengen.
    
    
      3.6
      Op 13 januari 2021 (de zittingsdag waartegen gedagvaard was) waren de fitnesapparaten en -voorzieningen verwijderd. Het gehuurde is sindsdien alleen nog als opslagruimte gebruikt.
    
    
      3.7
      Op 29 januari 2021 heeft de kantonrechter in kort geding de vordering van Marcan tot ontruiming van het gehuurde afgewezen.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Marcan heeft (in conventie) gevorderd dat, samengevat, de rechter de huurovereenkomst ontbindt en [geïntimeerde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen.
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] heeft op haar beurt (in reconventie) een korting op de huurprijs gevorderd vanwege de coronacrisis. Deze vordering is in hoger beroep niet meer aan de orde.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft zowel de vorderingen in conventie als in reconventie afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Marcan heeft in hoger beroep verschillende bezwaren (grieven) tegen de afwijzing van haar vorderingen aangevoerd. Zij vordert hetzelfde als bij de kantonrechter. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      De bezwaren van Marcan tegen het vonnis komen er in de kern op neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de tekortkoming van [geïntimeerde] van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
    
    
      6.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] het gehuurde als opslaglocatie voor [horecagelegenheid] gebruikte en dat zij, toen in Nederland coronamaatregelen waren genomen, vanaf de zomer 2020 tot begin januari 2021 de opslagruimte daarnaast (voor een gedeelte) ook als fitnessruimte heeft ingericht en gebruikt, waarbij zij [naam 1] (hierna: [naam 1]) toestond om daarin fitnesslessen te verzorgen. Dit was in strijd met de bestemming ‘opslag’ en [geïntimeerde] had hiervoor geen toestemming aan Marcan gevraagd. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [geïntimeerde] hierdoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
    
    
      6.3
      
        Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag in deze zaak is of de tekortkoming van [geïntimeerde] van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Bij de beoordeling van die vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder de ernst van de tekortkoming en het bestaan van een voor de huurder minder bezwaarlijke mogelijkheid van redres.
        
          Gevolgen van ontbinding
        
      
    
    
      6.4
      
        Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat de gevolgen van ontbinding groot kunnen zijn voor [geïntimeerde]. Vast staat immers dat de huurovereenkomst in 2018 is gesloten om aan [geïntimeerde] een opslaglocatie te bieden ten behoeve van de exploitatie (vanaf 2018) van het café [horecagelegenheid] dat (extra) opslagruimte in de buurt nodig heeft. Dit café biedt werkgelegenheid aan tientallen (genoemd is 150) mensen. De ruimte voor dit café heeft Marcan aan Heineken verhuurd, die het aan [geïntimeerde] heeft onderverhuurd. Marcan heeft onvoldoende bestreden dat als [geïntimeerde] geen (extra) opslagruimte heeft ten gunste van [horecagelegenheid], het praktisch onmogelijk zal zijn om [horecagelegenheid] rendabel te exploiteren. 
        
          Verbouwingen zonder toestemming
        
      
    
    
      6.5
      
        Marcan wijst er terecht op dat [geïntimeerde] zonder haar toestemming, en in strijd met zowel artikel 7:215 BW als artikel 11.5 van de huurovereenkomst, verbouwingen aan het gehuurde heeft verricht. Aangezien de verbouwingen inmiddels helemaal ongedaan zijn gemaakt, kan dit echter naar het oordeel van het hof maar beperkt bijdragen aan de ernst van de tekortkoming. Het gevaar waartegen artikel 7:215 BW de verhuurder beoogt te beschermen – namelijk dat hij na beëindiging van de huurovereenkomst kosten moet maken om het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen – is immers reeds weggenomen en ook de aansprakelijkheid op grond van artikel 11.5 huurovereenkomst van de huurder voor kosten van en schades door de aanpassingen en voor de benodigde (overheids)vergunningen is niet aan de orde. 
        
          Geen commerciële exploitatie fitnessruimte
        
      
    
    
      6.6
      Marcan stelt verder dat [naam 1] en [naam 2] (eigenaar van [bedrijf 1] B.V.; hierna: [naam 2]) vanuit de gehuurde opslagruimte een commerciële sportschool hebben gerund. Dit zou blijken uit in het gehuurde opgehangen plakkaten waarop staat dat in groepen van maximaal zes personen wordt gesport, uit een verklaring van [naam 1], en uit de Instagrampagina van [naam 1] waarop hij zijn trainingen aanprijst en een foto van hem te zien is die in het gehuurde is genomen. [geïntimeerde] betwist dat het gehuurde als sportschool voor commerciële doeleinden is gebruikt. Volgens haar werd de fitnessruimte in het gehuurde alleen gebruikt om werknemers van [horecagelegenheid] tijdens de lockdown te laten sporten. 
    
    
      6.7
      Het hof heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende grond om aan te nemen dat het gehuurde voor commerciële doeleinden is gebruikt. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat de inrichting van de fitnessruimte niet geschikt was voor commerciële exploitatie: er stond verouderde apparatuur, het rook er muf, en een deel van de ruimte werd zichtbaar nog steeds gebruikt als opslagruimte. [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat het gehuurde alleen gebruikt werd om werknemers van [horecagelegenheid] te laten sporten, en dat de plakkaten dienden om de groepsgrootte te beperken aangezien [horecagelegenheid] meer dan 150 personeelsleden heeft. Uit de verklaring van [naam 1] blijkt volgens [geïntimeerde] alleen dat de lockdown nog wel even kon duren en het daarom de moeite waard was om fitnessvoorzieningen aan te brengen in het gehuurde. Volgens haar is het toeval dat er op de instagrampagina van [naam 1] ook een foto te zien is die in het gehuurde is genomen. Marcan heeft in reactie daarop niet gemotiveerd uiteengezet waarom deze door [geïntimeerde] gegeven toelichting niet juist zou zijn. 
    
    
      6.8
      Het hof overweegt dat de in het gehuurde opgehangen plakkaten in beginsel zijn gericht aan de werknemers. Er staat immers [vet van hof]: “(…) om voor jullie een ruimte te creëren waar we aan onze fysieke en geestelijke gesteldheid kunnen werken. Ons drukke horeca werk (…) vraagt veel van ons lichaam en geest. (…) de kans om begeleid sportlessen te volgen in onze eigen gym.(…)”. Uit de verklaring van [naam 1] blijkt verder dat hij zich als personal trainer wilde ontwikkelen en dat hij een gedeelte van de opslagruimte is gaan verbouwen om sportlessen te kunnen geven aan het personeel toen er een lockdown voor de horeca kwam. 
    
    
      6.9
      
        Het hof kan op basis van de door Marcan genoemde feiten en omstandigheden niet tot het oordeel komen dat er ondanks de weinig professionele inrichting van het gehuurde en de beperkte kring van sporters toch sprake was van commerciële exploitatie van het gehuurde.
        
          Geen gevaarzetting
        
      
    
    
      6.10
      Marcan stelt voorts dat de manier waarop de fitnessruimte en de daarbij behorende voorzieningen door [geïntimeerde] waren aangelegd gevaarzettend was. [geïntimeerde] heeft houten deuren en kozijnen gebruikt die niet brandwerend en zelfs brandgevaarlijk waren. Verder heeft [geïntimeerde] stroompunten verplaatst en zelf riolering aangelegd. De elektriciteitskabels waren niet behoorlijk weggewerkt, ook niet in de wc, en leverden elektrocutie- en brandgevaar op. Marcan betwist dat een onderhoudsmonteur zou hebben geconstateerd dat de aansluitingen deugdelijk waren aangelegd. Aangezien er sprake is van een gevaarzettende situatie moeten volgens Marcan de regels uit de jurisprudentie over hennepkwekerijen op dit geval worden toegepast.
    
    
      6.11
      
        [geïntimeerde] heeft betwist dat houten deuren en kozijnen brandgevaarlijk zijn en dat er draden niet behoorlijk zouden zijn weggewerkt of dat er elektrocutie- of brandgevaar zou zijn. Een onderhoudsmonteur van Essent heeft volgens hem mondeling verklaard dat alles in orde was. [geïntimeerde] stelt dat zij niet zelf nieuwe elektra heeft aangelegd. Er is alleen door een professioneel bedrijf een kleine ventilator aangelegd. 
    
    
      6.12
      
        Het hof is van oordeel dat het in het algemeen onwenselijk is dat een huurder zonder overleg met de verhuurder zelf werkzaamheden verricht aan de elektra of de riolering. Dat de werkzaamheden door de huurder zelf zijn uitgevoerd betekent echter niet zonder meer dat er sprake is van een gevaarzettende situatie. Marcan heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende concreet gemaakt dat er in dit geval sprake was van gevaarzetting. Houten deuren en kozijnen zijn op zichzelf niet brandgevaarlijk. Gesteld noch gebleken is dat er sprake was van loshangende elektrische draaduiteinden. Verder heeft Marcan niet toegelicht dat en waarom er sprake was van gevaarlijke stroompunten en riolering. Er heeft zich ook niet één gevaar verwezenlijkt. Het hof kan er daarom niet vanuit gaan dat er sprake was van een gevaarzettende situatie, laat staan dat die situatie vergelijkbaar is met de aanleg van een hennepkwekerij. 
        
          Geen onderverhuur of gebruik door derden
        
      
    
    
      6.13
      Marcan heeft verder gesteld dat [geïntimeerde] het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd of minst genomen in gebruik heeft gegeven aan derden, namelijk [naam 1] en [naam 2]. [naam 1] en [naam 2] zijn geen werknemers van geïntimeerde (een holding) maar van aan die vennootschap gelieerde rechtspersonen.
    
    
      6.14
      
        Het hof is – met [geïntimeerde] – van oordeel dat van onderhuur of het in gebruik geven aan derden in materiële zin geen sprake is. Hoewel [naam 1] formeel in dienst is bij [geïntimeerde] Participatie B.V. werkt hij feitelijk voor [horecagelegenheid] terwijl [naam 2] de eigenaar is van [bedrijf 1] B.V. die de huur betaalt en ook een aan [geïntimeerde] gelieerde rechtspersoon is. Beiden hadden (ook zonder het gebruik als fitnessruimte) toegang tot het gehuurde en zijn daarom in materiële zin niet als derden aan te merken. Dat [naam 1] en [naam 2] formeel mogelijk wel als derden moeten worden aangemerkt, vindt het hof niet een omstandigheid die bijdraagt aan het oordeel dat er aanleiding is om de huurovereenkomst te ontbinden. 
        
          Gebruik niet in strijd met coronamaatregelen
        
      
    
    
      6.15
      
        Voorts verwerpt het hof de stelling dat [geïntimeerde] corona-regels heeft overtreden door in het gehuurde een fitnessruimte in te richten terwijl ‘reguliere’ sportscholen op grond van de coronamaatregelen gesloten waren. Deze sluiting gold immers alleen voor publieke plaatsen. Het gehuurde kan echter niet als een dergelijke plaats worden aangemerkt.
        
          Geen herhalingsgevaar
        
      
    
    
      6.16
      
        Het hof verwerpt ten slotte de stelling van Marcan dat er sprake is van herhalingsgevaar. Het gehuurde is nadat Marcan had opgetreden tegen het gebruik als fitnessruimte, door [geïntimeerde] snel weer in de oude toestand teruggebracht en is sindsdien alleen nog als opslagruimte gebruikt. Het gehuurde is bovendien alleen als fitnessruimte gebruikt in een periode waarin [horecagelegenheid] als gevolg van de coronamaatregelen gesloten was, waardoor [horecagelegenheid] veel minder opslagruimte nodig had dan gebruikelijk en een deel van het gehuurde onbenut bleef. Inmiddels zijn de coronamaatregelen echter tot een einde gekomen en is het gehuurde weer volledig nodig als opslagruimte voor [horecagelegenheid]. De stelling dat [geïntimeerde] in het verleden een andere door haar gehuurde ruimte niet volgens bestemming heeft gebruikt, betekent niet dat zij deze gehuurde opslagruimte in de toekomst voor iets anders dan opslag zal gaan gebruiken.
        
          Redres was mogelijk
        
      
    
    
      6.17
      
        Marcan had er voor kunnen, en gelet op de belangen van [geïntimeerde] (zie onder 6.4) ook voor moeten kiezen om eerst nakoming van de overeenkomst van [geïntimeerde] te verlangen, voordat zij een beroep deed op buitengerechtelijke ontbinding en [geïntimeerde] in diverse juridische procedures betrok. Uit het feit dat [geïntimeerde] het gebruik van het gehuurde als fitnessruimte onmiddellijk heeft beëindigd toen hij wist dat Marcan dit niet toestond, en het gehuurde op korte termijn in de oude staat heeft teruggebracht, blijkt dat een dergelijke aanpak succes zou hebben gehad. Daarmee zou weliswaar de tekortkoming voor het verleden niet ongedaan zijn gemaakt, maar gesteld noch gebleken is dat Marcan door die tekortkoming is benadeeld. Verder heeft het hof hiervoor al geoordeeld dat er geen herhalingsgevaar is.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.18
      De conclusie is dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hoger beroep van Marcan slaagt niet. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Marcan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
    
    
      6.19
      Het hof passeert ten slotte het slechts in algemene bewoordingen vervatte bewijsaanbod van Marcan mede omdat zij geen stellingen heeft ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 3 september 2021;
      
      
        veroordeelt Marcan in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 772,- aan griffierecht en € 3.549,- (3 punten tarief II) aan salaris advocaat.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     	HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Tenzij-arrest).