ECLI:NL:RBOBR:2025:3189, Rechtbank Oost-Brabant, 06-06-2025, 24/195
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Bestuursprocesrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Geen expliciete reactie op een specifieke bezwaargrond bij een veelheid van bezwaargronden maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/195
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan het [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 258.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1980. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 109 m², een dakkapel en een vrijstaande berging van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 208 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 274.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 12 februari 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 16 jaar oud) en badkamer (van meer dan 30 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning, wat onder andere zou blijken uit enkele beglazing in de woning. Tot slot is de woning matig onderhouden, wat blijkt uit scheurvorming in de binnenmuren, aanwezigheid van schimmel in de woning, slecht onderhouden schilderwerk en lekkages aan de dakgoten.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar is voor zowel het onderhoud als het voorzieningenniveau van de woning van een matige toestand (correctiefactor 2) uitgegaan. De heffingsambtenaar merkt op dat eiser foto’s heeft overgelegd. (Het gaat om een detailfoto van een kozijn, twee foto’s van (met name) de berging, vijf foto’s van de badkamer, een foto van de thermostaat en twee foto’s van de keuken.) De heffingsambtenaar vindt dat hieruit de door eiser gestelde matige onderhoudstoestand niet is gebleken. Desondanks is de heffingsambtenaar in zijn waardematrix van een matig onderhoud en matige kwaliteit (correctiefactor 2) uitgegaan. Specifiek met betrekking tot de badkamer en de keuken merkt de heffingsambtenaar op dat gelet op het bouwjaar van de woning eigenlijk niet van een gedateerde keuken en badkamer kan worden gesproken. Hij wijst erop dat de woning op 26 juni 2010 te koop is aangeboden en in 2011 is gekocht. Uit de foto’s bij de verkoopadvertentie blijkt dat de woning over een nette keuken en badkamer beschikt. De heffingsambtenaar zegt verder dat deze voorzieningen – tezamen met het toilet en het schilderwerk in de woning – smaakgevoelig zijn en na verkoop van een woning door de nieuwe bewoners worden aangepast. De heffingsambtenaar betwijfelt dan ook of de toestand van deze voorzieningen überhaupt invloed op de waarde heeft. De rechtbank kan dat volgen. Uit de door eiser in bezwaar overgelegde foto’s blijkt wel dat het tegelwerk in de badkamer op enkele plaatsen is beschadigd en dat het voegwerk in de keuken op een plaats diagonaal is gescheurd, maar daarmee is in de waardematrix voldoende rekening gehouden met genoemde correcties.
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar op de hiervoor genoemde verkoopadvertentie (uit 2010) waarin staat dat de woning beschikt over dak-/spouw-/vloerisolatie en is voorzien van hardhouten kozijnen met isolerende beglazing. De heffingsambtenaar bestrijdt dan ook dat de woning over enkelglas beschikt. Verder wijst hij erop dat het buurpand [adres] in 2017 met energielabel C is verkocht en dat dit – in tegenstelling tot de woning – niet over (16) zonnepanelen beschikt. De heffingsambtenaar gaat er daarom vanuit dat de woning over een hoger energielabel dan C beschikt. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] beschikken over energielabel C en vergelijkingsobject [adres] over energielabel A. De heffingsambtenaar is vanwege dat hogere energielabel (dan dat van de woning en de twee andere vergelijkingsobjecten) in de waardematrix van een bovengemiddelde kwaliteit (correctiefactor 4) uitgegaan bij vergelijkingsobject [adres]. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende terugkomt op de bezwaargrond “De schuur is zeer slecht gebouwd. Er liggen stenen los.” De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar puntsgewijs ingegaan op tien (andere) bezwaargronden die namens eiser naar voren zijn gebracht. Eiser heeft een punt dat daarbij niet expliciet is ingegaan op de door hem gestelde slechte bouwkundige kwaliteit van zijn schuur, maar daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar ook niet verplicht is op elke specifieke bezwaargrond afzonderlijk te reageren. De heffingsambtenaar heeft op de kern van die gronden met een op de woning toegespitste motivering gereageerd. Daarmee kon hij in dit geval volstaan, omdat sprake is van een veelheid aan (deels overlappende) bezwaargronden. Uit de motivering van de heffingsambtenaar blijkt vervolgens duidelijk dat en waarom hij geen aanleiding zag om eisers bezwaren te honoreren. Dat eiser het met die motivering vervolgens niet eens is, maakt niet dat die motivering ook onvoldoende is. Verder heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix in beroep een correctie voor de kwaliteit van de berging doorgevoerd naar matig (correctiefactor 2), hoewel de vergelijkingsobjecten over een kwalitatief zelfde berging beschikken waarvoor geen correctie is doorgevoerd.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
      mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.