ECLI:NL:RBROT:2025:7948, Rechtbank Rotterdam, 10-06-2025, 11656334 VV EXPL 25-217
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak sportschool. Huurder heeft niet voldaan aan de voorwaarden van de investeringsbijdrage en mocht de huur niet opschorten. Huurachterstand en ontruiming toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11656334 VV EXPL 25-217
    
    
    
      datum uitspraak: 10 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Synchroon Woonfonds Huis op Zuid B.V.,
      vestigingsplaats: Utrecht,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. C.C. van Meurs-Janssens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam sportschool]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigden: mr. B.J. van den Berg en mr. B.M. Speerstra.
    
    
    
      De partijen worden ‘Synchroon’ en ‘ [naam sportschool] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 mei 2025, met bijlagen 1 tot en met 26;
        
        
          de brief van Synchroon van 22 mei 2025, met bijlagen 27 tot en met 31;
        
        
          de e-mail van Synchroon van 23 mei 2025, met bijlagen 32 en 33;
        
        
          de akte overlegging producties van [naam sportschool] , tevens eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 15;
        
        
          de e-mail van [naam sportschool] van 23 mei 2025, met bijlage 16;
        
        
          de e-mail van [naam sportschool] van 23 mei 2025, met bijlage 11, die in de plaats komt van de bij de akte van [naam sportschool] overgelegde bijlage 11;
        
        
          de spreekaantekeningen van Synchroon;
        
        
          de spreekaantekeningen van [naam sportschool] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Namens Synchroon waren daarbij aanwezig de heer [persoon A] , interim bedrijfsjurist, en de heer [persoon B] , projectontwikkelaar, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [naam sportschool] zijn verschenen de heer [persoon C] (hierna: [persoon C] ), bestuurder, en de heer [persoon D] , adviseur/directeur van Maxx Vastgoed, bijgestaan door de gemachtigden. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [naam sportschool] huurt met ingang van 1 oktober 2024 van Synchroon de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan de [adres] in Rotterdam en vanaf 1 november 2024 twee parkeerplaatsen aan de Laan op Zuid in Rotterdam. Partijen zijn voor de bedrijfsruimte een huurvrije periode van drie maanden overeengekomen (oktober tot en met december 2024). De bedrijfsruimte is casco aan [naam sportschool] opgeleverd en is bestemd om te worden gebruikt als fitnessruimte. De afgesproken huurprijs voor de bedrijfsruimte is € 12.603,36 per maand en voor de parkeerplaatsen € 77,51 per plaats. Tussen partijen bestaat een geschil over de in de huurovereenkomst overeengekomen investeringsbijdrage van € 125.000,- (exclusief btw) om de bedrijfsruimte te verbouwen tot sportschool. 
      
    
    
      2.2.
      
        [naam sportschool] heeft nog geen enkele huur heeft betaald. Synchroon stelt dat de huurachterstand € 63.016,80 voor de bedrijfsruimte bedraagt en € 1.085,14 voor de parkeerplaatsen, berekend tot en met mei 2025. Synchroon wil dat [naam sportschool] de huurachterstand betaalt en dat [naam sportschool] de bedrijfsruimte met parkeerplaatsen ontruimt. Ook wil Synchroon dat [naam sportschool] contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten betaalt. [naam sportschool] mag de huur niet opschorten, omdat zij niet heeft voldaan aan de voorwaarden van de investeringsbijdrage en er een opschortingsverbod is afgesproken, aldus Synchroon. 
      
    
    
      2.3.
      
        [naam sportschool] is het hier niet mee eens. Zij voert aan dat zij wel heeft voldaan aan de voorwaarden van de investeringsbijdrage. Omdat Synchroon het restant van deze bijdrage van € 73.000,- (exclusief btw) niet betaalt, heeft [naam sportschool] de huurbetalingen opgeschort. [naam sportschool] eist dat Synchroon dit bedrag betaalt. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de eis van Synchroon grotendeels toe en de eis van [naam sportschool] af. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.
      
      
        
          In conventie
        
      
      
    
    
      2.5.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Synchroon heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [naam sportschool] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          
            [naam sportschool] heeft niet voldaan aan de voorwaarden van de investeringsbijdrage
        
      
      
    
    
      2.6.
      In artikel 11 van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte zijn partijen overeengekomen dat [naam sportschool] een investeringsbijdrage van € 125.000,- (exclusief btw) van Synchroon ontvangt. Partijen zijn een aantal voorwaarden overeengekomen. Deze voorwaarden zijn (onder andere) dat de werkzaamheden door erkende installateurs/aannemers uitgevoerd dienen te worden, dat de facturen afkomstig dienen te zijn van erkende installateurs/aannemers en gespecificeerd moeten weergeven welke werkzaamheden zijn uitgevoerd, er mag geen sprake zijn van betalingsachterstanden door [naam sportschool] en Synchroon dient goedkeuring te geven op de conceptuele indeling- en afbouwtekeningen van [naam sportschool] voordat de verbouwing kan starten. 
      
    
    
      2.7.
      Uit de door [naam sportschool] overgelegde geluidsopname van een door [persoon C] met de makelaar gevoerd telefoongesprek, dat (alleen) betrekking heeft op de vestiging in Leiden, blijkt niet dat partijen van artikel 11 van de huurovereenkomst afwijkende afspraken hebben gemaakt, nog los van de vraag dat niet duidelijk is wanneer het gesprek heeft plaatsgevonden en of de makelaar bevoegd was om namens Synchroon afspraken te maken met betrekking tot de investeringsbijdrage. 
      
    
    
      2.8.
      Partijen zijn het erover eens dat Synchroon de eerste factuur van [naam sportschool] van 1 november 2024 ad € 53.550,- (exclusief btw) bij wijze van investeringsbijdrage heeft betaald. De stelling van Synchroon dat [naam sportschool] hier eigenlijk geen recht op had, omdat (ook) deze factuur niet voldoet aan artikel 11 van de huurovereenkomst, kan dan ook verder in het midden blijven.
      
    
    
      2.9.
      De facturen van 4 december 2024 ad € 64.500,- (exclusief btw) en 17 maart 2025 ad € 8.500,- (exclusief btw) heeft Synchroon niet betaald. Deze facturen zijn van [naam sportschool] zélf afkomstig en dus niet van erkende installateurs/aannemers. [naam sportschool] stelt dat zij  [naam bedrijf] . (hierna: [naam bedrijf] ) heeft ingeschakeld voor de werkzaamheden. Enig aandeelhouder en bestuurder van [naam bedrijf] is de moeder van [persoon C] . In het handelsregister van de KvK was tot voor kort vermeld dat [naam bedrijf] een organisatieadviesbureau is. Weliswaar heeft [naam bedrijf] recent in het handelsregister laten opnemen dat zij ook een (onder)aannemersbedrijf is, maar tijdens de zitting heeft [naam sportschool] verklaard dat de werkzaamheden niet door [naam bedrijf] worden uitgevoerd, maar door onderaannemers. De stelling van [naam sportschool] dat [naam bedrijf] al jaren actief is als aannemer is dan ook niet relevant. Niet is gesteld of gebleken welke onderaannemers het werk hebben verricht en of dat erkende aannemers zijn. Dat blijkt ook niet uit de facturen van [naam sportschool] . Ondanks dat Synchroon diverse keren heeft verzocht om facturen en specificaties van de door de onderaannemers uitgevoerde werkzaamheden, heeft [naam sportschool] dat niet gedaan. 
      
    
    
      2.10.
      Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de facturen van [naam sportschool] niet voldoen aan de afgesproken voorwaarden en dat de door [naam sportschool] opgevoerde kosten onvoldoende transparant zijn. Synchroon heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft dat de werkzaamheden door erkende aannemers worden uitgevoerd vanwege de kwaliteit en veiligheid, zeker omdat de bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt van een woongebouw van 15 verdiepingen met 104 appartementen die zich boven de bedrijfsruimte bevinden. De stelling van [naam sportschool] dat Synchroon desgewenst de werkzaamheden uit de investeringsbijdrage kan betalen die geen betrekking hebben op de veiligheid gaat niet op, omdat partijen zijn overeengekomen dat álle aanpassingen door erkende aannemers moeten worden verricht. De hiervoor genoemde verplichtingen van [naam sportschool] zijn dus ruimer dan alleen de investeringsbijdrage. 
      
    
    
      2.11.
      Partijen hebben ook nog afgesproken dat [naam sportschool] conceptuele indelings- en afbouwtekeningen ter goedkeuring aan Synchroon verstrekt, voordat met de verbouwing mag worden gestart. Ook dat heeft [naam sportschool] niet gedaan. Synchroon heeft onweersproken gesteld dat de als bijlage 15 door [naam sportschool] overgelegde plattegrond, voor zover Synchroon deze al ontvangen zou hebben, niet als indelings- en afbouwtekening kan worden aangemerkt, omdat dit slechts een schets is die niet op schaal is getekend en technische specificaties ontbreken. Verder hebben partijen afgesproken dat Synchroon de investeringsbijdrage alleen betaalt als [naam sportschool] geen huurachterstand heeft. [naam sportschool] heeft nog geen enkele huur betaald, waardoor een zeer forse betalingsachterstand is ontstaan. 
      
      
        
          
            [naam sportschool] mocht de huur niet opschorten
        
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat [naam sportschool] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden met betrekking tot de investeringsbijdrage, is Synchroon niet gehouden om de facturen van € 64.500,- en € 8.500,- te betalen. [naam sportschool] mocht de huur dan ook niet opschorten. Opschorting is bovendien expliciet uitgesloten (artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst). 
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet een huurachterstand van € 63.016,80 en € 1.085,14 betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      Omdat hiervoor is geoordeeld dat [naam sportschool] de huur niet mocht opschorten, is de gevorderde huurachterstand opeisbaar. [naam sportschool] wordt veroordeeld om € 63.016,80 en € 1.085,14 aan Synchroon te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was voor de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand mei 2025 zit hier dus bij.
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen ontruimen
        
      
      
    
    
      2.14.
      Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomsten zullen worden ontbonden, gelet op de huurachterstand van vijf maanden voor wat betreft de bedrijfsruimte en zeven maanden voor wat betreft de parkeerplaatsen. Het is daarom gerechtvaardigd om in deze procedure vooruit te lopen op de ontbinding en [naam sportschool] te veroordelen de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen te ontruimen. Dat moet binnen 30 dagen nadat dit vonnis is betekend, zoals door Synchroon is gevorderd. Voor wat betreft de parkeerplaatsen ziet de kantonrechter aanleiding om dezelfde ontruimingstermijn te bepalen. De kantonrechter machtigt Synchroon niet om de bedrijfsruimte en parkeerplaatsen zelf te ontruimen. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en 557 Rv). Ook de gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er, naast een eventuele gedwongen ontruiming, een extra prikkel voor [naam sportschool] moet zijn om het gehuurde te ontruimen. Tot en met de dag van de ontruiming moet [naam sportschool] een huur van € 12.603,36 per maand voor de bedrijfsruimte en € 155,02 per maand voor de parkeerplaatsen betalen. 
      
      
        
          
            [naam sportschool] hoeft geen rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De wettelijke handelsrente over de huurachterstand die ziet op de bedrijfsruimte wordt afgewezen, omdat er een boetebeding geldt (artikel 6:92 BW). De wettelijke handelsrente over de huurachterstand van de parkeerplaatsen wordt wel toegewezen, omdat Synchroon genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [naam sportschool] dat niet heeft betwist.
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet contractuele boetes van € 300,- per maand en € 250,- per dag betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De contractuele boetes van € 300,- per maand en € 250,- per dag met betrekking tot de bedrijfsruimte worden op grond van artikel 23.2 respectievelijk artikel 29 van de Algemene Bepalingen toegewezen, omdat [naam sportschool] tekort is geschoten in de nakoming van haar huurbetalings- en exploitatieverplichtingen.   
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet incassokosten van € 9.452,52 en € 162,77 betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De incassokosten van € 9.452,52 en € 162,77 met betrekking tot de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen worden toegewezen. Synchroon heeft genoeg gesteld waaruit volgt dat dit moet worden betaald en [naam sportschool] heeft dat onvoldoende betwist. 
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [naam sportschool] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [naam sportschool] aan Synchroon moet betalen op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.558,04. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna bij de beslissing vermeld.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      2.19.
      Omdat in conventie is geoordeeld dat [naam sportschool] niet voldoet aan de voorwaarden van de investeringsbijdrage, heeft zij geen recht op betaling door Synchroon van het gevorderde restant van deze bijdrage van € 73.000,-. De eis in reconventie wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          
            [naam sportschool] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      De proceskosten komen voor rekening van [naam sportschool] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [naam sportschool] aan Synchroon moet betalen op € 271,50 (1 punt) aan salaris voor de gemachtigde. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna bij de beslissing vermeld.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.21.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Synchroon dat eist en [naam sportschool] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        voor wat betreft de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [naam sportschool] om binnen 30 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam sportschool] bevinden en het gehuurde schadevrij en in casco staat met alle sleutels/tags/zenders ter beschikking van Synchroon te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 63.016,80 aan huurachterstand, berekend tot en met mei 2025;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [naam sportschool] om vanaf juni 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Synchroon te betalen € 12.603,36 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 300,- per maand aan contractuele boete voor iedere maand vanaf januari 2025 dat [naam sportschool] tekortschiet in de nakoming van de betalingsverplichting tot aan de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 250,- per dag aan contractuele boete vanaf 7 februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 9.452,52 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
      
        
          voor wat betreft de parkeerplaatsen met nummers [parkeerplaatsnummer 1] en [parkeerplaatsnummer 2]
        
      
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt [naam sportschool] om binnen 30 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de parkeerplaatsen aan de Laan op Zuid met nummers [parkeerplaatsnummer 1] en [parkeerplaatsnummer 2] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam sportschool] bevinden en het gehuurde met alle sleutels/tags/zenders ter beschikking van Synchroon te stellen;
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 1.085,14 aan huurachterstand, berekend tot en met mei 2025, met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata tot aan de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.9.
      veroordeelt [naam sportschool] om vanaf juni 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Synchroon te betalen € 155,02 per maand en als [naam sportschool] niet op tijd betaalt te vermeerderen met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata tot aan de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.10.
      veroordeelt [naam sportschool] om aan Synchroon te betalen € 162,77 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
      
        
          voorts
        
      
      
    
    
      3.11.
      veroordeelt [naam sportschool] in de proceskosten, die aan de kant van Synchroon worden begroot op € 2.558,04, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.12.
      wijst de eis van [naam sportschool] af;
      
    
    
      3.13.
      veroordeelt [naam sportschool] in de proceskosten, die aan de kant van Synchroon worden begroot op € 271,50, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.14.
      verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.15.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        764