ECLI:NL:RBROT:2025:6951, Rechtbank Rotterdam, 06-06-2025, 11329991 CV EXPL 24-24789
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Vordering huurprijsvermindering gedeeltelijk toegewezen. Schadevergoeding afgewezen. Partijen hebben huurovereenkomst feitelijk voortgezet met nieuwe medehuurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11329991 CV EXPL 24-24789
    
    
    
      datum uitspraak: 6 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres] ,
    
      woonplaats: [plaats 1] ,
      
        2. [eiser],
      woonplaats: [plaats 1] ,
      eisers, 
      gemachtigde: dhr. V.A. Valjavec,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert. 
    
    
    
      De eisende partijen worden ‘ [eiseres] ’ en ‘ [eiser] ’ genoemd. De gedaagde partij wordt ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 september 2024, met bijlagen;
        
        
          het mondelinge en schriftelijke antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte van [eiseres] en [eiser] , met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres] en [eiser] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 7 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiseres] en [eiser] aanwezig met hun gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn echtgenote.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] en [eiser] huurden een woning van [gedaagde] . Voordat [eiser] huurder werd, huurde [eiseres] met een andere huurder de woning. Op 29 december 2023 heeft [gedaagde] bericht ontvangen dat er een lekkage is in het gehuurde. De lekkage zorgde voor een laag water onder de laminaatvloer. Het water heeft ook gezorgd voor vocht- en schimmelproblemen. [eiseres] en [eiser] stellen dat bijna de helft van het gehuurde niet gebruikt kon worden door de lekkage, waaronder een slaapkamer, de woonkamer en de entree. Op 13 februari 2024 is de oorzaak van de lekkage verholpen en van 23 mei tot en met 31 mei 2024 zijn de gevolgschades, waaronder de schimmelproblemen, verholpen. In deze procedure eisen [eiseres] en [eiser] een huurprijsvermindering van 60% over de periode van 29 december 2023 tot 23 mei 2024. Daarnaast eisen zij dat [gedaagde] dit bedrag aan huurprijsvermindering aan hen betaalt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] en [eiser] hebben tijdens de werkzaamheden van 23 mei tot en met 31 mei 2024 andere woonruimte moeten huren. [gedaagde] heeft de huurprijs voor deze dagen teruggestort, maar niet de aanvullende schade vergoed. [eiseres] en [eiser] eisen vergoeding van de schade die zij stellen te hebben geleden. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij er alles aan heeft gedaan om zo snel mogelijk de lekkage op te lossen en de gevolgen van de lekkage te herstellen. Verder betwist hij dat een huurprijsvermindering van 60% in verhouding staat tot de vermindering van het huurgenot die [eiseres] en [eiser] hebben ervaren. Tot slot betwist hij de hoogte van de door [eiseres] en [eiser] geleden schade.
      
      
        
          De huurprijsvermindering wordt toegekend
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst een huurprijsvermindering van 60% toe voor de periode van 29 december 2023 tot en met 13 februari 2024. Van 14 februari 2024 tot 23 mei 2024 kent de kantonrechter een huurprijsvermindering van 40% toe. Hieronder wordt dit oordeel toegelicht.
      
    
    
      2.5.
      Vast staat dat er sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde. De leiding in de badkamer lekte water, waardoor er onder de vloer een laag water aanwezig was. Dit wordt bevestigd door de foto’s en de video die zijn toegevoegd aan de dagvaarding. Daarnaast staat vast dat de schimmelproblemen die als gevolg van het gebrek zijn ontstaan, kwalificeren als een gebrek. Op de muren was er tot ongeveer 50 centimeter vanaf de vloer schimmel aanwezig. Onder de vloer zijn ook ernstige schimmelproblemen geconstateerd. Deze schimmelproblemen hebben daarnaast in de gehele woning gezorgd voor een muffe stank. [eiseres] en [eiser] hoefden deze problemen niet te verwachten toen zij de huurovereenkomst aangingen. [gedaagde] betwist ook niet dat er sprake is van een gebrek.
      
    
    
      2.6.
      Ook staat vast dat de gebreken hebben bestaan van 29 december 2023 tot en met 31 mei 2024. Op 29 december 2023 heeft [gedaagde] aangegeven bekend te zijn met de problemen en dit gemeld te hebben bij de VvE. De actieve lekkage is na een lekdetectie op 6 februari 2024 uiteindelijk op 13 februari 2024 verholpen. Hierna bleven de ernstige schimmelproblemen in de slaapkamer en gang nog aanwezig. Partijen zijn het er verder over eens dat de herstelwerkzaamheden zijn aangevangen op 23 mei 2024 en afgerond op 31 mei 2024 en dat [gedaagde] de volledige huurprijs over deze periode heeft terugbetaald aan [eiseres] en [eiser]
      
    
    
      2.7.
      Over de periode van 29 december 2023 tot 23 mei 2024 hebben [eiseres] en [eiser] recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Tijdens de actieve lekkage was er namelijk sprake van een vermindering van het woongenot, omdat er een laag water onder de vloer was in het gehuurde. Daar komt bij dat de schimmelproblemen op de muren en onder de vloer hebben gezorgd voor een muffe schimmelgeur in de gehele woning. De voorste slaapkamer kon door de ernstige schimmelproblemen niet gebruikt worden en [eiser] heeft hierdoor in de woonkamer moeten slapen. Het argument van [gedaagde] dat slechts een deel van de woning niet gebruikt kon worden door de lekkage gaat dan ook niet op, omdat de problemen merkbaar waren in de gehele woning. De kantonrechter ziet aanleiding om de huurprijs gedurende de actieve lekkage van 29 december 2023 tot en met 13 februari 2024 te verminderen met 60%.
      
    
    
      2.8.
      Vanaf het moment dat de actieve lekkage is verholpen, dus met ingang van 14 februari 2024, hebben [eiseres] en [eiser] recht op een vermindering van 40% van de huurprijs. De kantonrechter is het met hen eens dat de eerdergenoemde schimmelproblemen een ernstige vermindering van het huurgenot hebben opgeleverd. De kantonrechter overweegt dat een vermindering van 40% evenredig is aan het verminderde woongenot, omdat de lekkage vanaf 14 februari 2024 verholpen was. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij iedere keer tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van [eiseres] en [eiser] en er alles aan heeft gedaan om de problemen zo snel mogelijk te verhelpen. Voor de aanspraak op huurprijsvermindering is dit echter niet relevant, omdat de aanspraak op huurprijsvermindering (al) ontstaat op het moment dat het gebrek bij de verhuurder bekend is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 3.682,12 aan [eiseres] en [eiser] betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] € 3.682,12 aan [eiseres] en [eiser] moet betalen, omdat zij deze huurpenningen onverschuldigd hebben betaald, gelet op het oordeel van de kantonrechter in deze procedure. Van 29 december 2023 tot en met 13 februari 2024 wordt de huurprijs met 60% verminderd. In deze periode hebben [eiseres] en [eiser] (€ 1.650,00 / 31 * 3) + € 1.650,00 + (€ 1.650,00 / 29 * 13) = € 2.549,34 betaald. [gedaagde] moet 60% van dit bedrag terugbetalen aan [eiseres] en [eiser] . Dit is een bedrag van € 2.549,34 * 0,6 = € 1.529,60. 
      
    
    
      2.11.
      Van 14 februari 2023 tot 23 mei 2024 wordt de huurprijs met 40% verminderd. [eiseres] en [eiser] hebben in deze periode (€ 1.650,00 / 29 * 16) + € 1.650,00 + € 1.650,00 + (€ 1.650,00 / 31 * 22) = € 5.381,31 betaald. [gedaagde] moet 40% van dit bedrag terugbetalen aan [eiseres] en [eiser] . Dit is een bedrag van € 5.381,31 * 0,4 = € 2.152,52. 
      
    
    
      2.12.
      In totaal moet [gedaagde] dus € 1.529,60 + € 2.152,52 = € 3.682,12 aan [eiseres] en [eiser] terugbetalen.
      
      
        
          De schadevergoeding wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW in combinatie met 7:208 BW is een verhuurder verplicht om schade te vergoeden die is veroorzaakt door een gebrek als:
      
        
          het gebrek na de aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen; of
        
        
          het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen (of aan de huurder heeft verklaard dat het gebrek er niet was).
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter overweegt dat hier geen sprake is van een gebrek dat bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Hoewel tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst is getekend toen [eiser] bij [eiseres] in de woning is gaan wonen, gaat het om een voortzetting van de huurovereenkomst die [eiseres] al eerder met [gedaagde] heeft gesloten. De voorwaarden van de eerder gesloten huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] zijn namelijk dezelfde als de voorwaarden in de huurovereenkomst tussen [gedaagde] , [eiseres] en [eiser] . De enige wijziging die heeft plaatsgevonden, is dat [eiser] in de plaats van de voormalige contractuele medehuurder van [eiseres] is getreden. 
      
    
    
      2.15.
      Er is ook geen sprake van een gebrek dat aan [gedaagde] toerekenbaar is en daarom wijst de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding af. De vraag die beantwoord moet worden, is of [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt van het gebrek dat is ontstaan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de [gedaagde] lange tijd niets heeft gedaan aan de problemen. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] en [eiser] onvoldoende hebben onderbouwd dat [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt van de gevolgschade. Uit de feiten en omstandigheden is niet gebleken dat het gebrek is ontstaan door toedoen van [gedaagde] . Daarnaast is onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] geruime tijd niets heeft gedaan aan de gebreken na de meldingen en berichten van [eiseres] en [eiser] . Uit de correspondentie blijkt dat [gedaagde] verschillende partijen heeft ingeschakeld om de gevolgschade te verhelpen en in gesprek is gebleven met [eiseres] en [eiser] om de actieve lekkage en de gevolgschade te herstellen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 596,78 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Als vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten wordt € 596,78 toegewezen. De kantonrechter acht dit bedrag redelijk, omdat dit bedrag op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is. De kantonrechter overweegt dat het redelijk is dat deze kosten zijn gemaakt, gelet op de correspondentie die is gevoerd tussen de gemachtigde en [gedaagde] en partijen geen oplossing buiten rechte konden bereiken. [eiseres] en [eiser] stellen dat de totale kosten die zijn gemaakt voor de juridische bijstand redelijk zijn, gelet op het totale werk in het dossier. Een deel van deze werkzaamheden moet echter ook worden gezien als voorbereidende proceswerkzaamheden, zodat de vergoeding daarvoor is opgenomen in de proceskosten die worden toegekend. De kantonrechter ziet dan ook voldoende aanleiding om de incassokosten te matigen tot het bedrag dat op grond van het Besluit toewijsbaar is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De rente over de huurprijsvermindering en de buitengerechtelijke kosten worden toegewezen, omdat [eiseres] en [eiser] genoeg hebben gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. De rente over de schadevergoeding wordt afgewezen, omdat de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] en [eiser] moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.061,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] en [eiser] dat eisen en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      de in artikel 4.2 Huurovereenkomst overeengekomen kale huurprijs van € 1.650,00 te verminderen tot:
      
        
          veertig procent daarvan, te rekenen vanaf 29 december 2023 tot en met 13 februari 2024;
        
        
          zestig procent daarvan, te rekenen vanaf 14 februari 2024 tot 23 mei 2024;
        
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] en [eiser] te betalen € 3.682,12 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] en [eiser] € 596,78 aan buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] en [eiser] worden begroot op € 1.061,72 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64363