ECLI:NL:RBGEL:2025:4447, Rechtbank Gelderland, 30-05-2025, ARN 24/6972
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Omgevingsvergunning voor het legaliseren van de aanbouw aan de zijkant en achterkant van de woning. Strijd met het bestemmingsplan. Oppervlakte aanbouw. Goot- en bouwhoogte. Goede ruimtelijke ordening. Waardevermindering woning.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ARN 24/6972 
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 
    
    
      in de zaak tussen
    
    
      [eiser 1] en [eiser 2], uit [plaats], eisers,
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist
    (gemachtigde: [naam gemachtigde]).
    
    Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde-partij] uit [plaats].
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de aan de derde-partij verleende omgevingsvergunning voor het legaliseren van de aanbouw aan de zijkant en achterkant van de woning. Eisers zijn het niet eens met de omgevingsvergunning. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de omgevingsvergunning. 
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Het college heeft op 3 juli 2023 aan de derde-partij een omgevingsvergunning verleend. Met de beslissing op bezwaar van 14 mei 2024 heeft het college de omgevingsvergunning in stand gelaten. 
    
    
    
      2.1.
      Eisers hebben beroep in gesteld bij rechtbank Midden-Nederland. Met de beslissing van 2 oktober 2024 heeft rechtbank Midden-Nederland de zaak doorverwezen naar rechtbank Gelderland. 
      
    
    
      2.2.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eisers hebben nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      2.3.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 7 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van het college en de derde-partij samen met     [persoon A]. 
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
      
        
          Waar gaat deze zaak over?
        
        3. De derde-partij heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 maart 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het legaliseren van de al gebouwde aanbouw aan de zij- en achterkant van de woning aan de [locatie 1] in [plaats]. Eisers wonen hiernaast. De aanbouw is op de erfgrens met eisers gerealiseerd. 
      
      
    
    
      3.1.
      Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “[plaats] Noord” en de grond heeft de bestemming “Wonen”.
      
    
    
      3.2.
      Het bouwplan is volgens het college in strijd met het bestemmingsplan, omdat de maximaal toegestane goothoogte van 3 meter wordt overschreden. Ook bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen meer dan het bestemmingsplan toestaat. Het college heeft de aanvraag daarom ook aangemerkt als een aanvraag om een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Het college heeft onderzocht of de omgevingsvergunning kan worden verleend door af te wijken van het bestemmingsplan met toepassing van de kruimelgevallenregeling.
      
    
    
      3.3.
      In de beslissing op bezwaar van 14 mei 2024 heeft het college het bezwaarschrift van eisers ongegrond verklaard en de omgevingsvergunning, onder aanvulling van de motivering, in stand gelaten. 
      
      
        
          Wijze van beoordelen
        
      
      4. Voordat de rechtbank ingaat op de beroepsgronden, benadrukt de rechtbank dat het college bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toekomt en het de betrokken belangen moet afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
      
      
        
          Is het college uitgegaan van de juiste oppervlakte van de aanbouw? 
        
      
      5. Eisers betogen dat de Afdeling in de uitspraak van 29 maart 2023 heeft geoordeeld dat de aanbouw aan de achter- en zijkant niet zonder omgevingsvergunning gerealiseerd kon worden. Volgens eisers gaat het om een oppervlakte van 56,7 m2 dat zonder omgevingsvergunning gerealiseerd is. Met de omgevingsvergunning heeft het college slechts 34 m2 vergund, zodat volgens eisers 22,7 m2 nog steeds niet vergund is. Uit het aanvraagformulier volgt namelijk dat de bruto vloeroppervlakte voor de uitvoering van de bouwwerkzaamheden 130 m2 bedraagt en na de uitvoering van de bouwwerkzaamheden 164 m2. Ter ondersteuning van dit betoog hebben eisers een berekening bij de beroepsgronden gevoegd, waaruit volgens hen blijkt dat er meer bebouwd oppervlak aanwezig is dan vergund is. Bovendien heeft het college ten onrechte niet het dakoverstek aan de achterzijde van de aanbouw meegenomen in de oppervlakteberekening. Op grond van artikel 1, tweede lid, onder c, van Bijlage II bij het Bor blijven uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing. Het overstek is 0,6 m zodat dit volgens eisers niet buiten beschouwing gelaten mocht worden. Het is volgens eiser daarom onduidelijk waar een omgevingsvergunning voor verleend is. 
      
    
    
      5.1.
      Het college stelt zich op het standpunt dat met de omgevingsvergunning de gerealiseerde aanbouw bij de woning in zijn geheel vergund is. Het totaal bebouwd oppervlak – inclusief het hoofdgebouw, exclusief de vrijstaande schuur – komt daarmee op 167,5 m2. Bij de beslissing op bezwaar heeft het college een gewijzigd aanvraagformulier gevoegd, waarin staat dat het bebouwd oppervlak op 167,5 m2 uitkomt. De bouwtekening is daarbij niet gewijzigd, het betreft alleen een wijziging van de opgegeven maatvoering op het aanvraagformulier. Hierdoor heeft het college de omgevingsvergunning verleend voor de feitelijke situatie. Op de zitting heeft het college hierover toegelicht dat een toezichthouder ter plaatse is geweest en heeft geconstateerd dat wat ter legalisering aangevraagd is overeenkomt met wat gebouwd is. 
      
    
    
      5.2.
      In het geval van een legaliserende aanvraag moet bij de voorbereiding de nodige zorgvuldigheid door het college in acht worden genomen. Zo moet het college zich ervan vergewissen dat de legaliserende aanvraag in overeenstemming is met de feitelijke situatie. In het stelsel van de Wabo is geen plaats voor een beslissing over een omgevingsvergunning anders dan op grond van een daartoe strekkende aanvraag. Dat betekent dat, als het college constateert dat de aanvraag afwijkt van wat er gerealiseerd is, het de aanvrager in de gelegenheid moet stellen om de aanvraag zo te wijzigen of aan te vullen dat die aanvraag betrekking heeft op wat er daadwerkelijk is gerealiseerd. Daarbij moet het gaan om een wijziging van ondergeschikte aard. Het college heeft de derde-partij tijdens de bezwaarprocedure in de gelegenheid gesteld de maatvoering in het aanvraagformulier aan te passen. De rechtbank is van oordeel dat dit een wijziging is van ondergeschikte aard, omdat het bouwplan als zodanig niet is gewijzigd. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is verder van oordeel dat er moet worden uitgegaan van de wijze van meten volgens het bestemmingsplan en niet, zoals eisers stellen, van de wijze van meten volgens artikel 1, tweede lid, onder c, van Bijlage II bij het Bor. Nu er sprake is van een vergunningplicht, zijn de regels van Bijlage II bij het Bor niet van toepassing. Op grond van artikel 2.5 van het bestemmingsplan wordt de oppervlakte van een bouwwerk als volgt gemeten: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 
      
    
    
      5.4.
      Dit betekent dat volgens de wijze van meten van het bestemmingsplan het dakoverstek niet meegenomen wordt in de oppervlaktebepaling. Een overstek van 0,6 m is niet dermate groot dat dit niet langer als een overstek gezien kan worden. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning duidelijk wat de oude/bestaande situatie is en wat de nieuwe/vergunde situatie is. Eisers hebben daarin niet aannemelijk gemaakt dat er een onderdeel op de bouwtekening is dat uitdrukkelijk niet vergund is. Er is bijvoorbeeld geen sprake van een gedeelte van de aanbouw dat niet op de bouwtekening van de nieuwe situatie vermeld staat. Uit de bouwtekening volgt ook niet dat er 22,7 m2 van het bouwwerk uitdrukkelijk geen onderdeel uitmaakt van de aanvraag. Daarmee is het naar het oordeel van de rechtbank ook duidelijk dat er in totaal 167,5 m2 aan bebouwing aanwezig en vergund is (hoofdgebouw en aanbouw), exclusief de vrijstaande schuur. Dat in het oorspronkelijke aanvraagformulier een volgens eisers onjuiste maatvoering genoemd staat, maakt niet dat niet de volledige aanbouw zoals op de bouwtekening is weergegeven is vergund. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Is het college uitgegaan van een verkeerde goothoogte?
        
        6. Eisers betogen dat de feitelijke goothoogte van de aanbouw 3,425 m bedraagt. Dit is een overschrijding van 0,425 m van wat er op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Deze overschrijding is groter dan wat het college heeft vergund. Ter ondersteuning van hun betoog verwijzen eisers naar de berekening die zij in hun bezwaarschrift gemaakt hebben. Uit de bouwtekening uit 2012 van de woning aan de [locatie 2] blijkt dat daar een aanbouw is gebouwd met een bouwhoogte van 3,225 m. De aanbouw van de derde-partij sluit volgens eisers aan bij de hoogte van de aanbouw van de [locatie 2]. Ook hebben eisers de bouwtekening van de oorspronkelijke woning bijgevoegd. Hieruit blijkt dat de begane grondvloer 0,20 m boven de grond komt te liggen. Eisers zijn daarom tot de conclusie gekomen dat de werkelijke goothoogte 3,425 m bedraagt.
      
      
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 2.2 van het bestemmingsplan wordt de goothoogte als volgt gemeten: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Onder peil wordt op grond van artikel 1.34 onder b van het bestemmingsplan verstaan: (…) de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein. 
      
    
    
      6.2.
      Uit de bouwtekeningen blijkt dat het aansluitend afgewerkt terrein ter plaatse van de entree van de woning -0,105 m ten opzichte van het bouwpeil bedraagt. De goot- en bouwhoogte vanaf het bouwpeil komen volgens de bouwtekeningen op 3,08 m. Uit de omgevingsvergunning blijkt dat de toezichthouder van het college ter plaatse gemeten heeft. Aan de achterzijde van de aanbouw heeft de toezichthouder een hoogte van 3,20 m gemeten en het maaiveld ter plaatse van de achtergevel ligt op -0,120 m ten opzichte van het bouwpeil. Het college heeft daarom gesteld dat het gemiddelde afgewerkte terrein op  0,1125 m ten opzichte van het bouwpeil ligt. De goot- en bouwhoogte van de aanbouw komen hierdoor op 3,1925 m (3,08 + 0,1125) vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.
      
    
    
      6.3.
      Zoals onder 4.2 is overwogen moet in het geval van een legaliserende aanvraag de nodige zorgvuldigheid van het college in acht worden genomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich ervan vergewist dat de legaliserende aanvraag in overeenstemming is met de feitelijke situatie. Op pagina 7 van de omgevingsvergunning staat vermeld dat de toezichthouder van het college ter plaatse heeft gemeten. Dit heeft het college op de zitting nog eens bevestigd. 
    
    
      6.4.
      De rechtbank is van oordeel dat uit de bouwtekeningen en de toelichting van het college op de omgevingsvergunning blijkt dat de goot- en bouwhoogte van de aanbouw 3,1925 m bedragen en niet 3,425 m, zoals eisers stellen. De rechtbank merkt daarbij op dat zij uitgaat van de gewaarmerkte stukken bij de omgevingsvergunning en de omgevingsvergunning zelf. Dat zijn de bouwtekeningen die door de derde-partij bij de aanvraag zijn ingediend en zijn gecontroleerd. Dat, zoals eisers hebben gesteld, uit de aanvraag voor een ander bouwplan op een ander perceel een andere goothoogte zou volgen, leidt niet noodzakelijkerwijs tot een ander oordeel. Dit betreft immers een ander perceel. Aangezien de goothoogte afhankelijk is van de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein, kunnen de goothoogtes per perceel verschillen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Heeft het college in redelijkheid de omgevingsvergunning kunnen verlenen? 
        
        7. Eisers betogen dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De overschrijding van het aantal vierkante meters is volgens eisers dermate groot, dat het college ten onrechte stelt dat het om een beperkte overschrijding gaat. Van zowel de vergunningvrije mogelijkheden als van het bestemmingsplan is er sprake van een forse overschrijding. Dit zorgt voor bebouwingsverdichting. Eisers stellen dat hun belangen niet goed zijn afgewogen, omdat zij deze bouwmassa op grond van het bestemmingsplan niet konden verwachten. Daarbij is er ook sprake van een forse overschrijding van de goothoogte. Bij een juiste toepassing van het bestemmingsplan en ook de regels over de hoogte van een erfafscheiding is normaliter geen bouwmassa op de erfgrens mogelijk. Ook vrezen eisers voor precedentwerking. Op deze manier wordt illegaal bouwen beloond en ontstaat er ook precedent voor verdere bebouwingsverdichting. 
      
      
    
    
      7.1.
      De rechtbank oordeelt dat het college voldoende heeft gemotiveerd waarom de aanbouw niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Nu gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid om van het bestemmingsplan af te wijken, moest het college beoordelen of het bouwplan op zichzelf aanvaardbaar is. Daarom is niet doorslaggevend wat het bestemmingsplan al toelaat of vergunningvrij kan worden gebouwd. Bovendien is geen sprake van een erfafscheiding, maar van een aanbouw. De regels voor erfafscheidingen in het bestemmingsplan zijn in deze zaak daarom niet van belang. Verder heeft het college gemotiveerd dat de bebouwing stedenbouwkundig bezien past binnen de morfologie en typologie van de huidige omgeving. Vanaf het openbare gebied is de bebouwing in de tuin beperkt te zien en daarom volgens het college aanvaardbaar. Ook blijft er volgens het college nog voldoende onbebouwd gebied over op het perceel. Van onevenredige verdichting is geen sprake. Dit heeft namelijk betrekking op zicht vanuit openbaar gebied naar achtertuinen. Op het perceel van de derde-partij was van dit zicht al geen sprake, omdat er al een garage stond die het zicht blokkeerde. Ook blijkt uit de motivering van de beslissing op bezwaar dat het college de ruimtelijke gevolgen van het bouwplan voor eisers, bijvoorbeeld waar het gaat om het uitzicht vanaf hun perceel en de lichtinval, heeft beoordeeld en afgewogen. Eisers hebben onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom deze gevolgen voor hen zodanig zwaarwegend zijn dat het college de vergunning redelijkerwijs niet had mogen verlenen. Tot slot is er geen sprake van precedentwerking. In elke handhavingsprocedure moet in geval van een overtreding van enig wettelijk voorschrift ook gekeken worden of de situatie gelegaliseerd kan worden. Dit betreft een specifieke afweging, waarbij het college beoordelingsruimte heeft als het gaat om een situatie die in strijd is met het bestemmingsplan. Dit betekent niet dat het college in andere gevallen ook gehouden is een vergunning te verlenen. De rechtbank is van oordeel dat het college in redelijkheid de omgevingsvergunning kon verlenen. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Waardevermindering van de woning
        
        8. Eisers betogen dat de waarde van hun woning aanzienlijk gedaald is na de realisering van het bouwplan. Zij verwijzen naar overzichten van de WOZ-waarden van hun woning en de waarden uit de omgeving in de periode van 2019 tot en met 1 januari 2023. Zij stellen dat de waardestijging van hun woning achterblijft bij woningen in de omgeving en in heel [plaats]. Volgens eisers had het college dit moeten meenemen in de belangenafweging.  
      
      
    
    
      8.1.
      Voor zover eisers betogen dat de waardevermindering van hun woning dermate groot is dat het college de omgevingsvergunning om die reden niet mocht verlenen, deelt de rechtbank dit standpunt niet. Met de overgelegde WOZ-waarden hebben eisers nog niet aannemelijk gemaakt dat de verlening van de omgevingsvergunning een nadelige invloed heeft op de waarde van hun woning. Uit het overzicht blijkt dat ook andere woningen minder hard in waarde zijn gestegen tussen 2021 en 2023. Uit dit overzicht kan dan ook niet worden afgeleid dat er een verband is tussen de waardontwikkeling van de woning van eisers en de verlening van de omgevingsvergunning. De enkele vrees voor dit verband leidt niet tot het oordeel dat de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De verwijzing naar het bezwaarschrift
        
        9. Voor zover eisers in het beroepschrift verzoeken de inhoud van het bezwaarschrift als herhaald en ingelast te beschouwen, overweegt de rechtbank dat in de beslissing op bezwaar is ingegaan op de gronden van bezwaar. Eisers hebben in het beroepschrift, anders dan de beroepsgronden die hiervoor zijn besproken, geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van het bezwaarschrift in de beslissing op bezwaar onjuist zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Harten, rechter, in aanwezigheid van D. van Til, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     ECLI:NL:RVS:2023:1231.
  
  
     De aanvraag ziet op de activiteit “bouwen” zoals opgenomen in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 
  
  
     Artikel 2.10, tweede lid, van de Wabo in samenhang met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. 
  
  
     Artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo in samenhang met artikel 4, eerste lid, van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor). 
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2023:1136.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2023:1231.
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2024:1157, r.o. 8.1.