ECLI:NL:RBOBR:2025:2400, Rechtbank Oost-Brabant, 23-04-2025, 24/1498
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1498
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    (J. de Heus).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 535.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1984. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 115 m², twee dakkapellen van respectievelijk 1 m² en 2 m², een aanbouw van 51 m², een berging/schuur van 7 m² en een voorraadkelder van 35 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 286 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 565.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 11 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats 1] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige onderhoudsniveau en het matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn ten aanzien van onderhoud en voorzieningen gewaardeerd op goed (correctiefactor 4) en voor het overige op gemiddeld (correctiefactor 3). Het vergelijkingsobject [adres] is ten aanzien van onderhoud gewaardeerd op matig (correctiefactor 2) en voor het overige op gemiddeld (correctiefactor 3). De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning en eenzelfde bouwwijze hebben. De heffingsambtenaar vindt dat de badkamer en de keuken in het licht van de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren. De heffingsambtenaar vindt dat er overigens voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden.
        
      
      
        3.2.3.
        De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar foto’s heeft overgelegd van de badkamer en de keuken van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat hiermee in de waardering voldoende rekening is gehouden, gelet op het fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten in zijn taxatierapport. Verder heeft eiser alleen de blote stelling ingenomen dat de woning matig is onderhouden. Hij heeft in dit verband geen feiten gesteld en dus niet voldaan aan zijn stelplicht. Gelet daarop kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat hij is uitgegaan van een gemiddeld onderhoudsniveau van de woning en zijn in dat verband gelezen opmerking dat door hem voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar tot slot volgen in zijn standpunt dat met het duurzaamheidsniveau van de woning in de taxatie voldoende rekening is gehouden.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser zegt dat hij er in de bezwaarfase op heeft gewezen dat de woning een totaal woonoppervlak heeft van 200 m² in plaats van 220 m². Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hierop in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is teruggekomen en dus dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Allereerst blijkt uit het in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar opgemaakte ‘taxatieverslag woning’ dat hij van de volgende objectonderdelen is uitgegaan: een hoofdbouw van 116 m², twee dakkapellen van elk 1 m², een aanbouw van 51 m², een berging/schuur van 5 m² en een voorraadkelder van 35 m². Hieruit volgt niet dat de heffingsambtenaar zou zijn uitgegaan van een woonoppervlak van 220 m², maar (exclusief de berging/schuur) van 204 m². Deze totale woonoppervlakte staat – zonder uitsplitsing naar objectonderdelen – ook in het namens eiser in de bezwaarfase ingebrachte woningwaarderapport. Verder staat in de uitspraak op bezwaar: “U geeft aan dat de objectkenmerken niet geheel juist zijn. U wijst op de gebruiksoppervlakte. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat de door u bedoelde objectkenmerken wei correct zijn. Het door u gestelde geeft dan ook geen aanleiding om de WOZ-waarde te wijzigen.” In het licht van wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende gemotiveerd gereageerd op genoemd argument van eiser.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.