ECLI:NL:RBAMS:2025:3262, Rechtbank Amsterdam, 16-04-2025, C/13/757837 / HA ZA 24-1128
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen zijn elkaars buren en hebben onenigheid over een mandelige funderingsmuur en een dakterras. Eisers vorderen betaling van een deel van het funderingsherstel omdat gedaagden anders dan afgesproken bezwaar hebben gemaakt tegen het dakterras. De vordering wordt afgewezen omdat deze afspraken niet komen vast te staan en er ook geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/757837 / HA ZA 24-1128
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      advocaat: mr. [eiser 1] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , 
    
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      advocaat: mr. J.N. Heeringa.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Partijen zijn buren en delen een muur; daarvan zijn zij beiden eigenaar (‘de mandelige muur’). [eisers] heeft de fundering van zijn pand aangepakt, inclusief de fundering van de mandelige muur. Hij heeft, ook voor de mandelige muur, de kosten gedragen, omdat dat volgens hem zo was afgesproken. In ruil daarvoor zou [gedaagden] meewerken aan het funderingsherstel én aan het realiseren van een dakterras door [eisers] . [gedaagden] heeft zich niet aan die afspraak gehouden door in bezwaar te gaan tegen de vergunning die [eisers] voor dat dakterras heeft gekregen. Daarom vindt [eisers] dat [gedaagden] zijn deel van de kosten van het funderingsherstel aan [eisers] moet betalen. Het gaat volgens [eisers] om ongeveer € 65.000. Als de rechtbank vindt dat er geen afspraak is, dan moet [gedaagden] dat bedrag betalen omdat hij ongerechtvaardigd is verrijkt. [gedaagden] is het niet met de vordering eens en ontkent het bestaan van de afspraak zoals door [eisers] geschetst. Die afspraak is kennelijk met iemand anders gemaakt die niet bevoegd was om [gedaagden] te binden. [gedaagden] vindt dat hij niet verplicht is mee te betalen aan het funderingswerk voor de mandelige muur, omdat het werk niet noodzakelijk was en [eisers] hem niet betrokken heeft bij de te maken keuzes voor het herstel. 
      
    
    
      1.2.
      
        De rechtbank wijst de vordering van [eisers] af, omdat de door [eisers] gestelde afspraak niet kan worden vastgesteld. Omdat [eisers] van meet af aan heeft gezegd dat hij de kosten voor het funderingsherstel van de mandelige muur zou dragen, vindt de rechtbank ook niet dat [gedaagden] ongerechtvaardigd is verrijkt. 
        
          2.	De procedure
        
      
      
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 7 oktober 2024 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 8 januari 2025 waarin mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 februari 2025 en de daarin genoemde stukken.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Daarna is bepaald dat de rechtbank vandaag vonnis wijst.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eisers] is sinds juli 2021 eigenaar van een woning gelegen aan de [adres 1] . [gedaagden] is de eigenaar van de naastgelegen woning, [adres 2] .
      
    
    
      3.2.
      Op 11 november 2022 heeft [eisers] funderingsonderzoek laten uitvoeren door De Beaufort Bouwadvies B.V. (hierna: De Beaufort), waarbij ook de mandelige muur en het fundament daarvan zijn onderzocht. In het kader van dit onderzoek heeft [gedaagde 1] op 9 november aan [eiser 1] gemaild:
      
      
        
          “Wij hebben de heer [naam 1] van het gelijknamige architectenbureau (…) bereid gevonden om namens ons aanwezig te zijn bij het funderingsonderzoek op vrijdag 11 november aanstaande.”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 13 december 2022 heeft De Beaufort haar onderzoeksrapport uitgebracht, waarin zij over de woning van [eisers] concludeert:
      
      
        
          “In termen van de Bouwverordening van de [gemeente] is voor het pand Funderingscode 4 van toepassing: de kwaliteit van de fundering is onvoldoende.
        
        
          De fundering moet op korte termijn hersteld worden.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Hierna heeft [eisers] meermaals contact gehad met [naam 2] , werkzaam bij hetzelfde architectenbureau als [naam 1] . Dit contact zag op de funderingswerkzaamheden, maar ook op de vergunningverlening en plaatsing van een dakterras op de woning van [eisers] Op 22 februari 2023 heeft [eiser 1] aan [naam 2] gemaild:
      
      
        
          “Dakterras
        
        
          In dit verband hebben wij begin april een hoorzitting in de beroepsprocedure. Het zou enorm helpen als de buren aangeven geen bezwaar te hebben. Kun je svp de heer [gedaagde 1] vragen bijgaand document op korte termijn te tekenen en een scan terug te mailen of als alternatief kan [naam 1] BV tekenen als gevolmachtigde? (…) 
        
      
      
      
        
          Fundering
        
        
          Tav het funderingsherstel: wij zullen de kosten op ons nemen er vanuit gaande dat de buren coöperatief meewerken. Ik begrijp dat dit akkoord is en dat we een afspraak kunnen inplannen voor eind maart / begin april (…) om wat praktische zaken (mbt werktijden etc) af te spreken.”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 2 maart 2023 heeft de gemeente [eisers] een vergunning verleend voor het funderingsherstel en het uitdiepen van het souterrain. Op 9 maart 2023 heeft [naam 2] aan [eiser 1] een ondertekende verklaring gemaild waarin staat:
      
      
        
          “Bij deze verklaar ik [naam 2] namens [gedaagde 1] , bewoner/gebruiker van [adres 2] (…), geen bezwaar te hebben tegen de vergunningsverlening van een dakterras door onze buren van de [adres 1] .”
        
      
      
    
    
      3.6.
      In november 2023 zijn de funderingswerkzaamheden afgerond. 
      
    
    
      3.7.
      Op 24 mei 2024 heeft de gemeente [eisers] een vergunning verleend voor de aanleg van een dakterras. Hiertegen heeft [gedaagden] een bezwaarschrift ingediend bij de gemeente. Op 15 juli 2024 heeft [eiser 1] hierover aan [naam 2] gemaild:
      
      
        
          “Wij hebben begrepen van de gemeente dat er een (pro forma) bezwaarschrift is ingediend tegen de aan ons verleende omgevingsvergunning voor een dakterras. Er van uit gaande dat de heer [gedaagde 1] dit bezwaar heeft ingediend, heeft hij daarmee de gemaakte afspraken geschonden. Wij geven de heer [gedaagde 1] 1 week gerekend vanaf heden de tijd om het gemaakte bezwaar in te trekken, bij gebreke waarvan wij juridische procedures zullen beginnen waarin – onder meer – de kosten van het aan hem toerekenbare deel van het funderingsherstel (…) gevorderd zullen worden.”
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op 5 augustus 2024 heeft [gedaagden] de nadere gronden van zijn bezwaarschrift ingediend bij de gemeente. Voor zover bekend is er nog geen uitspraak gedaan in de bezwaarprocedure.
      
    
    
      3.9.
      Op 28 augustus 2024 heeft De Beaufort op verzoek van [eisers] een verdeelsleutelberekening gemaakt. Het resultaat daarvan is dat [adres 2] ( [gedaagden] ) 19,5% gewichtsaandeel heeft in het funderingsherstel van [adres 1] . . 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vordert samengevat:
      
      
        
          primair
        
        een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de door [eisers] gemaakte kosten die [gedaagden] rechtens had moeten dragen,
      
      
      
        
          subsidiair
        
        een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de op grond van ongerechtvaardigde verrijking door [eisers] geleden schade,
      
      
      
        
          primair en subsidiair
        
        veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 64.266,35, te vermeerderen met rente en kosten. 
      
      
      
        
          [eisers] vraagt de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wat betekent dat het vonnis ook kan worden uitgevoerd als daartegen hoger beroep is ingesteld en daarop nog niet is beslist.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] legt aan de vordering primair ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de afspraken tussen beiden. Partijen hebben afgesproken dat [eisers] de kosten van het funderingsherstel zou dragen als [gedaagden] meewerkt aan het funderingsherstel en de realisatie van het dakterras. Deze verplichting heeft [gedaagden] geschonden door het bezwaarschrift tegen de vergunning van het dakterras in te dienen en te weigeren deze in te trekken. [eisers] wil daarom dat [gedaagden] alsnog de kosten moet dragen die [eisers] in zijn plaats heeft gedragen. In totaal bedragen deze kosten de gevorderde hoofdsom van € 64.266,35. 
      
    
    
      4.3.
      Als de rechtbank [eisers] hier niet in volgt dan doet hij een beroep op ongerechtvaardigde verrijking. De vermogenstoestand van [gedaagden] is erop vooruit gegaan omdat [eisers] het aandeel van [gedaagden] in de kosten op zich heeft genomen en de waarde van het huis van [gedaagden] is gestegen door het funderingsherstel. [eisers] is verarmd doordat hij de kosten van [gedaagden] op zich heeft genomen. Tussen de verrijking en verarming is een causaal verband omdat [eisers] deze schade niet zou hebben geleden als [gedaagden] zich aan de afspraken had gehouden of op grond van de wet de herstelkosten voor de mandelige muur op zich had genomen. Op grond van art. 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten mede-eigenaren namelijk elk hun aandeel in de kosten van onderhoud van mandelige zaken dragen. Deze verrijking is ongerechtvaardigd omdat een rechtsgrond ontbreekt. De hoogte van de verrijking is gelijk aan de hoogte van de verarming, namelijk eerder genoemd bedrag van € 64.266,35. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] betwist dat hij afspraken heeft gemaakt met [eisers] over medewerking aan het dakterras in ruil voor het vervallen van de bijdrageplicht voor het funderingsherstel. Er bestaat geen enkel verband tussen een dakterras en de kosten voor funderingsherstel. [gedaagden] heeft alleen op voorhand van [eisers] vernomen dat hij de kosten voor de funderingswerkzaamheden op zich zou nemen, ze hebben niet gesproken over een kostenverdeling of bijdrageplicht. Wel zou [gedaagden] meewerken aan het funderingswerk. De e-mail van [eiser 1] aan [naam 2] van 22 februari 2023 (zie 3.4) heeft [gedaagden] nooit ontvangen. De verklaring van [eisers] van 9 maart 2023 (zie 3.5) is ondertekend door [naam 2] , maar [gedaagden] ontkent dat hij hiertoe opdracht/volmacht heeft gegeven. 
      
    
    
      4.5.
      In reactie op het door [eisers] aangehaalde artikel 5:65 BW zegt [gedaagden] dat het funderingsherstel niet dusdanig dringend was dat een beslissing van de rechter niet kon worden afgewacht; er was geen zichtbare schade aan de fundering of een reëel risico daarop. [eisers] wilde zijn pand renoveren en het souterrain uitdiepen en in dat kader heeft hij het funderingsherstel meegenomen. Art. 5:65 BW is dan ook niet van toepassing. Als art. 5:65 BW wel van toepassing is, dan heeft [gedaagden] geen bijdrageplicht omdat van tevoren niet met hem is gesproken over een bijdrageplicht of overleg geweest over hoe en tegen welke prijs het herstel moest worden uitgevoerd. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid volgt dat partijen zorgvuldig met elkaars belangen moeten omgaan en zo ook elkaar tijdig moeten betrekken en inlichten. Aangezien dit niet is gebeurd, moet een eventuele bijdrageplicht buiten toepassing blijven. 
      
    
    
      4.6.
      Verder betwist [gedaagden] de hoogte van de verschillende kostenposten en de grondslag voor de primaire betalingsvordering. 
      
    
    
      4.7.
      Tot slot betwist [gedaagden] dat hij ongerechtvaardigde verrijkt is. Het funderingsherstel was een wens van [eisers] zelf, daarin heeft [gedaagden] geen bijdrageplicht, ook niet op grond van de door [eisers] genoemde verdeelsleutel. [gedaagden] betwist dat zijn woning in waarde is gestegen als gevolg van het funderingsherstel. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Primaire vordering afgewezen: geen overeenkomst tot stand gekomen
      
    
    
    
      5.1.
      Om te kunnen beoordelen of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de afspraak die [eisers] aanvoert, maar [gedaagden] ontkent, moet de rechter eerst de vraag beantwoorden of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en zo ja welke verplichtingen daaruit voortvloeien.  Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (art. 6:217 lid 1 BW). Een dergelijke rechtshandeling vereist een op dat rechtsgevolg gerichte wil die zich via een verklaring uit (art. 3:33 BW).  Een partij kan een tussenpersoon volmacht geven om namens hem rechtshandelingen te verrichten (art. 3:60 BW). Dat kan ook stilzwijgend. Als een rechtshandeling is verricht door een tussenpersoon die geen volmacht heeft, is de onbevoegd vertegenwoordigde toch gebonden aan de rechtshandeling als de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op een toereikende volmacht op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (art. 3:61 lid 2 BW). Daaraan wordt niet voldaan als het gewekte vertrouwen alleen is gebaseerd op gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Omdat [eisers] zich op het bestaan van de afspraak en de gebondenheid van [gedaagden] daaraan beroept, moet hij feiten en omstandigheden aandragen waaruit kan worden afgeleid dat aan deze vereisten is voldaan.
      
    
    
      5.2.
      
        [eisers] voert hiervoor aan dat [naam 2] namens [gedaagden] stilzwijgend akkoord is gegaan met de afspraken uit de e-mail van 22 februari 2023 en hij later ook namens [gedaagden] de verklaring van geen bezwaar tegen het dakterras heeft getekend. [naam 2] was dus de vertegenwoordiger van [gedaagden] Als [naam 2] daar geen volmacht voor had van [gedaagden] dan mocht [eisers] er in ieder geval op vertrouwen dat dat wel zo was. [eisers] had veel contact met [naam 2] . De e-mail aan [naam 2] van 22 februari 2023 was een samenvatting van wat [eiser 1] met [naam 2] heeft besproken. [gedaagden] was daar niet bij, zo heeft [eisers] op de zitting toegelicht.  
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank oordeelt dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen hem en [gedaagden] , vertegenwoordigd door [naam 2] , met als inhoud wat er in de e-mail van 22 februari 2023 staat. Er is geen schriftelijke volmacht. [gedaagden] heeft betwist dat [naam 2] zijn vertegenwoordiger was en een volmacht had om namens hem akkoord te gaan met deze voorstellen. Dat [naam 2] door [gedaagden] naar voren is geschoven en [eisers] steeds alleen contact met [naam 2] had, is daarvoor onvoldoende. Uit de e-mail van 9 november 2022 (zie 3.2) blijkt alleen dat [naam 2] aanwezig zou zijn namens [gedaagden] bij een funderingsonderzoek. Daaruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagden] [naam 2] een volmacht voor het verrichten van rechtshandelingen waaronder het aangaan van een overeenkomst had verleend, ook niet in combinatie met het feit dat het contact via [naam 2] plaatsvond; een contactpersoon is niet gelijk te stellen met iemand die bevoegd is namens de achterman rechtshandelingen te verrichten. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank vindt dat [eisers] ook onvoldoende heeft onderbouwd dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt en hij daar gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Hij heeft hiervoor vooral gewezen op gedragingen en verklaringen van [naam 2] , waaronder de door [naam 2] ondertekende verklaring van geen bezwaar. Over [gedaagden] heeft [eisers] gezegd dat hij alles aan [naam 2] overliet, zich er niet mee bemoeide en dat hij geen afstand heeft genomen van de afspraken die [naam 2] namens hem heeft gemaakt. [gedaagden] heeft er in dit verband op gewezen dat hij [naam 2] van het architectenbureau heeft ingeschakeld voor zijn technische expertise. De communicatie is daarna via [naam 2] blijven lopen, omdat partijen op gespannen voet met elkaar stonden, zo erkennen zij beiden. [gedaagden] heeft toegelicht dat hij met de e-mail van 22 februari 2023 pas bekend is geworden nadat het bezwaar tegen het dakterras is gemaakt. De door [naam 2] ondertekende verklaring van geen bezwaar heeft [gedaagden] in april 2023 onder ogen gekregen. Hij heeft daarin geen aanleiding gezien om contact met [eisers] op te nemen, omdat hij niet wist dat de verklaring aan [eisers] was gestuurd en het contact moeizaam verliep. Bovendien was voor [gedaagden] duidelijk dat hij daaraan niet gebonden was, omdat hij niet zelf had getekend. [eisers] heeft dit niet weersproken. De rechtbank vindt genoemde omstandigheden onvoldoende om te rechtvaardigen dat [gedaagden] het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt.
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagden] is dus niet gebonden aan de afspraken uit de e-mail van 22 februari 2023 en de verklaring van 9 maart 2023. [eisers] kan dus geen beroep doen op een tekortkoming in de nakoming daarvan. Gelet op deze uitkomst kan in het midden blijven of uit de e-mail kan worden afgeleid dat de afspraken over dakterras en funderingsherstel onderling samenhingen. De rechter wijst de primaire vordering af. 
      
      
        
          Subsidiaire vordering afgewezen: verrijking is niet ongerechtvaardigd 
        
      
      
    
    
      5.6.
      Voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 lid 1 BW) is vereist dat een partij ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander. [eisers] stelt dat [gedaagden] een nieuwe fundering heeft onder de mandelige muur terwijl hij op grond van art. 5:65 BW had moeten meebetalen. Hierdoor is de woning van [gedaagden] in waarde gestegen. [eisers] stelt dat hij is verarmd tot 19,5 % van de totale funderingskosten, op basis van de door De Beaufort vastgestelde verdeelsleutel.
      
    
    
      5.7.
      Ook als de rechtbank ervan uit gaat dat [gedaagden] inderdaad voor enig bedrag is verrijkt omdat zijn woning in waarde is gestegen door het herstel van de fundering aan de mandelige muur, oordeelt zij dat deze verrijking niet ongerechtvaardigd is. [eisers] heeft op de zitting verteld dat hij vanaf het begin heeft aangegeven alle kosten van de funderingswerkzaamheden op zich te nemen. Dit beeld komt ook uit het dossier en wordt beaamd door [gedaagden] , die op de zitting heeft verteld dat nooit met hem is gesproken over een bijdrageplicht, een verdeelsleutel of het gezamenlijk laten uitvoeren van het onderzoek en de werkzaamheden. Hij verleende slechts medewerking aan de werkzaamheden van [eisers] en daarover had [naam 2] contact met [eisers] Uit deze omstandigheden volgt dat [eisers] vanaf het begin voornemens was om de werkzaamheden aan de fundering zelf te betalen en te laten uitvoeren, kennelijk in combinatie met het uitdiepen van het souterrain. Voor zover sprake is van een verrijking van [gedaagden] is die dus niet ongerechtvaardigd, maar geheel in lijn met de van meet af aan gedane onvoorwaardelijke toezeggingen van [eisers] Dat [gedaagden] later bezwaar heeft gemaakt tegen het dakterras kan voor [eisers] een onprettige verrassing zijn geweest, maar dat maakt niet dat de verrijking ten aanzien van de fundering achteraf alsnog ongerechtvaardigd is. 
      
    
    
      5.8.
      Aan de vereisten van ongerechtvaardigde verrijking is dus niet voldaan, waardoor de rechtbank de subsidiaire vordering afwijst. 
      
      
        
          
            [eisers] moet de proceskosten van [gedaagden] betalen
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten van [gedaagden] betalen. De proceskosten van [gedaagden] bedragen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.931,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagden] van 
        € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
    
    
      6.3.
      verklaart onderdeel 6.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. Z.A. Mees, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 3 februari, ECLI:NL:HR:2017:142.