ECLI:NL:GHDHA:2025:1205, Gerechtshof Den Haag, 13-03-2025, BK-24/516
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Artt. 6:17, 7:4, lid 4 en 8:42, lid 1, Awb. Art. 40 Wet WOZ. Op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar, beroep en hoger beroep. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/516
    
    
    
    Uitspraak van 13 maart 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] , te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer SGR 23/713.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.051.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 19 november 2024.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 februari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekherenhuis en heeft als bouwjaar 1882. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 403 m2 en is gelegen op een perceel van 268 m2. De woning is in 2009 gerenoveerd.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag (het taxatieverslag) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de in eveneens in [woonplaats] gelegen onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatieverslag zijn onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
            
            
              
                Buurt
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                
                  [Buurt 2]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                
                  [Buurt 2]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
            
            
              
                Gemeente
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Hoekherenhuis
              
              
                Tussenherenhuis
              
              
                Hoekherenhuis
              
              
                Tussen-herenhuis
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1882
              
              
                1890
              
              
                1896
              
              
                1889
              
            
            
              
                Renovatiejaar
              
              
                2009
              
              
                2017
              
              
                2007
              
              
                
              
            
            
              
                Oppervlakte
              
              
                403 m2
              
              
                369 m2
              
              
                355 m2
              
              
                317 m2
              
            
            
              
                Grondoppervlakte
              
              
                268 m2
              
              
                222m2
              
              
                360 m2
              
              
                206 m2
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                12 maart 2021
              
              
                4 maart 2021
              
              
                1 april 2020
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
              
              
                € 2.175.000
              
              
                € 1.830.000
              
              
                € 1.575.000
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 2.051.000
              
              
                € 2.175.000
              
              
                € 1.775.000
              
              
                € 1.575.000
              
            
            
              
                Waardepeildatum
              
              
                1 januari 2021
              
              
                1 januari 2021
              
              
                1 januari 2021
              
              
                1 januari 2021
              
            
            
              
                Vorige WOZ-waarde
              
              
                € 1.995.000
              
              
                € 2.119.000
              
              
                € 1.425.000
              
              
                € 1.525.000
              
            
            
              
                Vorige waardepeildatum
              
              
                1 januari 2020
              
              
                1 januari 2020
              
              
                1 januari 2020
              
              
                1 januari 2020
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd (de matrix), waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een viertal eveneens in [woonplaats] gelegen onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . In de matrix zijn de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Bezwaard object
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Adres
              
              
                Wijk
              
              
                Object-soort
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Kad. Opp.
              
              
                GO m2
              
              
                WOZ 2022
              
              
                Waarde-
                peildatum
              
              
                € / m2 GO
              
              
                Opmer-king
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                Hoek-Heren-huis
              
              
                1882
              
              
                268
              
              
                403
              
              
                € 2.051.
                000
              
              
                1-1-2021
              
              
                € 5.089
              
              
                Koopsom 16-08-2017 € 1.850.000. Goede staat van onderhoud
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Referenties [woonplaats]
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Adres
              
              
                Wijk
              
              
                Object-soort
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Kad. Opp.
              
              
                GO m2
              
              
                Koop-som
              
              
                Transport-datum
              
              
                € / m2 GO
              
              
                Opmer-king
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                Tussen-heren-huis
              
              
                1890
              
              
                222
              
              
                369
              
              
                € 2.175.000
              
              
                12-3-2021
              
              
                € 5.894
              
              
                Goede referentie. Qua statuur uitstraling en kenmerken mooi vergelijk. Onderhoud ttv koop goed.
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [Buurt 2]
                
              
              
                Hoek-heren-huis
              
              
                1896
              
              
                360
              
              
                355
              
              
                € 1.830.000
              
              
                4-3-2021
              
              
                € 5.155
              
              
                Andere wijk dus niet beste vergelijk. Qua uitstraling en kenmerken goed te vergelijken.
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                Tussen-heren-huis
              
              
                1889
              
              
                206
              
              
                317
              
              
                € 1.575.000
              
              
                1-4-2020
              
              
                € 4.968
              
              
                Gemiddeld qua onderhoud ttv koop. 8 maanden voor peildatum verkocht. Goed vergelijk
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Extra referen-ties [woonplaats]
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Adres
              
              
                Wijk
              
              
                Objectsoort
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Kad. Opp.
              
              
                GO m2
              
              
                WOZ 2022
              
              
                Waarde-
                peildatum
              
              
                € / m2 GO
              
              
                Opmerking
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                
                  [Buurt 1]
                
              
              
                Hoek-Herenhuis
              
              
                1882
              
              
                390
              
              
                430
              
              
                € 2.950.000
              
              
                24-12-2020
              
              
                € 6.860
              
              
                Is het buurpand. Weliswaar verkocht binnen de familie maar deze woningen zijn niet gemiddeld courant dus voeg ik deze toch graag toe als referentie.
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van [naam] , dat is uitgebracht op 1 juli 2022 door taxateur [naam taxateur] (het taxatierapport van belanghebbende). In dit taxatierapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur met de woning vergelijkbare woningen, te weten: [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 1.719.000. 
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase een matrix overgelegd, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten: [adres 6] , [adres 7] en [adres 9] . De waarde van de woning is in deze matrix bepaald op € 1.413.236. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
    
    
      “1. De gemachtigde van belanghebbende heeft de rechtbank bij brieven van
      12 januari 2024 en 22 januari 2024 om uitstel van de zitting verzocht omdat er, naar hij stelde, op 7 maart 2024 al zittingen bij andere gerechten waren gepland van zaken van andere cliënten van zijn kantoor. Daarbij heeft de gemachtigde een grote hoeveelheid verhinderdata voor de aankomende periode vermeld. Bij brieven van 15 januari 2024 en 31 januari 2024 heeft de rechtbank de verzoeken afgewezen omdat de gemachtigde van belanghebbende niet onder aanvoering van gewichtige redenen heeft aangegeven waarom hij niet op de zitting van 7 maart 2024 aanwezig kon zijn.[1] De enkele stelling dat op deze dag reeds zittingen waren gepland bij andere gerechten, is hiervoor onvoldoende, te meer omdat uit de brief van 22 januari 2024 volgt dat gemachtigde op de geplande zittingsdatum vanaf 14:00 uur beschikbaar was en de rechtbank daar rekening mee heeft gehouden.
    
    
    2. De rechtbank gaat voorbij aan de ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat het nader stuk van belanghebbende buiten beschouwing moet worden gelaten. De indiening van het stuk heeft plaatsgevonden voor het verstrijken van de in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genoemde termijn van tien dagen, en is derhalve tijdig. De heffingsambtenaar heeft ook niet onderbouwd op welke onderdelen het voor hem door het moment van indiening van het nader stuk onvoldoende mogelijk was om op de daarin opgenomen stellingen te reageren.
    
    3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.400.000.
    
    4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning qua ligging en bouwjaar. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat partijen het er over eens zijn dat de woning een uniek object is dat zich moeilijk laat vergelijken De heffingsambtenaar heeft één vergelijkingsobject ( [adres 3] ) in aanmerking genomen van hetzelfde type als de woning (hoek herenhuis) en twee tussen-herenhuizen in aanmerking genomen omdat deze in dezelfde buurt als de woning gelegen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is, gezien het unieke type van de woning, met name de [adres 3] geschikt als vergelijkingsobject. Aangezien de vierkantemeterprijs van dit object € 5.155 bedraagt en voor de woning een vierkantemeterprijs van € 5.089 is gehanteerd, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
    
    
      Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij verder aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de oppervlakte. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar [adres 7] , [adres 6] en [adres 9] als vergelijkingsobject had moeten hanteren en dat dit leidt tot een lagere waarde voor de woning. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet omdat deze objecten vanwege de mindere staat en het andere objecttype minder geschikt zijn als vergelijkingsobject.
    
    
    6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen taxatiekaart met grondstaffel is verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[2] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
    
    7. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 6:17 van de Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de taxatiematrix en grondstaffel toe te zenden, moet worden verworpen. Artikel 6:17 van de Awb gaat immers niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is, de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar dit artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
    
    8. Belanghebbende stelt dat de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en verzoekt de heffingsambtenaar deze stukken te overleggen. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn maar dat heeft belanghebbende in dit geval niet gedaan.
    
    9. Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat daarin niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Niet in geschil is dat geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden. Reeds daarom faalt het betoog van belanghebbende.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3529.
      [2] Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 1.413.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Motiveringsbeginsel
      
    
    
    
      5.1.
      Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld, omdat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd. Daartoe voert belanghebbende aan dat hetgeen in het hoorgesprek is besproken onvolledig in de uitspraak op bezwaar is vermeld. Nu tussen partijen niet in geschil is dat geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden, faalt het betoog van belanghebbende.
      
      
        
          Toezendplicht met betrekking tot in bezwaar verzochte stukken
        
      
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar op grond van de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ, zijn toezendplicht heeft geschonden. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb, HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijkomend dienen volgens belanghebbende op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens als op de zaak betrekking hebbende stukken te worden verstrekt. Belanghebbende stelt dat, aangezien toezending c.q. verstrekking van de voornoemde gegevens is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt voorop dat de Rechtbank in haar rechtsoverwegingen 6 tot en met 8 op goede gronden heeft beslist dat de Heffingsambtenaar niet in strijd met de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, Awb of artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld. Het Hof neemt de gronden over en maakt deze tot de zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in bezwaar of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in bezwaar en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op het onderhavige geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat het oordeel van de Rechtbank niet in stand kan blijven. 
      
      
    
    
      5.4.
      Voor zover belanghebbende op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb verzoekt om de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten, heeft belanghebbende niet gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. De enkele blote stelling dat de gegevens omtrent de referentieobjecten, waaronder de gebruiksoppervlakte, onjuist zijn bepaald door de Heffingsambtenaar, is daarvoor onvoldoende. 
      
      
        
          Waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.5.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.6.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.7.
      Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en dat die partij, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt.
      
    
    
      5.8.
      Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.9.
      In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank gegeven. De Rechtbank is derhalve op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is, buiten hetgeen reeds door de Rechtbank is overwogen, voorts nog het volgende in aanmerking genomen.
      
    
    
      5.10.
      
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Daar doet niet aan af dat het vergelijkingsobject [adres 3] in een andere wijk is gelegen, omdat dit vergelijkingsobject voor wat betreft uitstraling en type vergelijkbaar is met de woning. 
        Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      5.11.
      Voorts overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de woning op 16 augustus 2017 door belanghebbende voor € 1.850.000 is gekocht en dat de marktprijzen sinds 2017 in [woonplaats] zijn gestegen. Mede gelet hierop acht het Hof belanghebbendes standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met ruim € 400.000 is gedaald niet aannemelijk.  
      
    
    
      5.12.
      Bijkomend neemt het Hof in aanmerking dat het object [adres 5] een week voor de waardepeildatum is verkocht voor € 2.950.000. De Heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat [adres 5] uitermate goed vergelijkbaar is met de woning, omdat dit object naast de woning is gelegen en dezelfde uitstraling heeft. Dat het object [adres 5] binnen de familiekring is verkocht, maakt niet dat de gerealiseerde verkoopprijs in het geheel niet relevant is. Het is immers in het algemeen niet aannemelijk dat binnen familiekring gerealiseerde verkoopprijzen hoger liggen dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Anders dan belanghebbende zonder nadere onderbouwing ter zitting heeft gesteld, is voorts gelet op de over de koopsom verschuldigde overdrachtsbelasting niet aannemelijk dat schilderijen of de inventaris onderdeel van de verkoopprijs zijn geweest. De gerealiseerde verkoopprijs van het object [adres 5] vormt daarmee op zijn minst een duidelijke indicatie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.13.
      Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar onweersproken en gemotiveerd heeft gesteld dat voor de bepaling van de waarde van de woning geen gebruik is gemaakt van indexatie van verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Om die reden kan de Heffingsambtenaar dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      5.14.
      Voor zover belanghebbende stelt dat de eigen aangevoerde referenties [adres 6] , [adres 7] en [adres 9] in overweging moeten worden genomen, heeft de Rechtbank op goede gronden beslist dat deze objecten vanwege de mindere staat, uitstraling en een ander objecttype minder geschikt zijn als vergelijkingsobjecten.
    
    
      5.15.
      Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde doet hier niet aan af. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 2.051.000 niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      5.16.
      Belanghebbende heeft voorts een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding dan wel vergoeding van het griffierecht, ziet het Hof geen reden zich uit te laten over hetgeen belanghebbende tegen (de toepassing van) artikel 30a Wet WOZ heeft aangevoerd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.17.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, S.E. Postema en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
    
    
    
      Griffier,								Voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      T.S.K.L. Tjon								H.A.J. Kroon
    
    
    
    
    
      De beslissing is op 13 maart 2025 in het openbaar uitgesproken. Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.