ECLI:NL:RBMNE:2025:2736, Rechtbank Midden-Nederland, 28-05-2025, UTR 24/51
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; Uitleg matrix door heffingsambtenaar; waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen; voorzieningenniveau, onderhoudsstaat en ligging van de woning; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/51
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: J. van Abbe)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 384.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1992 gebouwde rijwoning met een berging van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m² en een perceeloppervlakte van 182 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 366.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 384.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 16 september 2021 voor € 517.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 10 maart 2022 voor € 395.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 530.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    
      
        Uitleg matrix
      
    
    
    7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE TRN. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE TRN niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
    
    8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024. Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Waardering van de secundaire kenmerken referentiewoningen
      
    
    
    11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de referentiewoning aan de 
    
      [adres 2] goed vergelijkbaar is. In de verkoopbrochure van de makelaar wordt de referentiewoning als goed gekwalificeerd voor de kwaliteit en de onderhoudsstaat. De woning van eiser heeft voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen een ‘2’. De prijs per m² van [adres 2] moet daarom volgens eiser naar beneden gecorrigeerd worden. Gelet op het voorgaande meent eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt op de zitting als volgt toegelicht. De kwaliteit en de staat van onderhoud van de onderhavige woning zijn gekwalificeerd met een ’2’. Dat vindt de heffingsambtenaar eigenlijk te laag voor deze woning. Hier had eigenlijk een ‘3’ voor de kwaliteit en de staat van onderhoud moeten worden toegekend aan de woning. Dat doet er verder niet, want de heffingsambtenaar wijst op zijn ter zitting gegeven toelichting op de matrix dat in de prijs per m² niet ook de verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. Een woning wordt verkocht in de staat waarin hij verkeert. Het verkoopcijfer wordt niet met percentages gewaardeerd. De secundaire kenmerken komen alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave in de matrix. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning, waardoor er nog voldoende ruimte zit om eventuele tekortkomingen op te vangen. 
      
    
    
      11.2
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de op de zitting gegeven uitleg voldoende heeft weersproken dat de prijs per m² van de referentiewoning [adres 2] te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat
        
      
      
      
        12.	Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer is meer dan twintig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning omdat de esthetische aantrekkingskracht afneemt, er sprake is van een verminderde functionaliteit en duurzame functies ontbreken. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen oudere badkamer hebben. Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Daarnaast heeft de woning zowel binnen als buiten last van lekkages. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat wel rekening is gehouden met de gedateerde badkamer door de taxateur. Het voorzieningenniveau is namelijk gekwalificeerd met een ‘2’. Dat betekent dat de voorzieningen eenvoudig en/of verouderd zijn. De heffingsambtenaar voert verder aan rekening is gehouden met en de slechte isolatie van de woning. Dit volgt uit de kwalificatie van de kwaliteit en de staat van onderhoud met een ‘2’. Dat houdt in dat het noodzakelijk is om op korte termijn de woning te verbeteren. Dit is verdisconteerd in de prijs per m² van de woning. 
      
    
    
      12.2
      De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau, de onderhoudsstaat en de kwaliteit van de woning met een ‘2’ volgen. Eiser heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de ligging
        
      
      
      
        14.	Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning is gelegen in de buurt van een drukke doorgaande weg. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte de waarde van de woning onderbouwd met referentiewoningen die beter zijn gelegen dan de woning. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      14.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat met de ligging van de woning rekening is gehouden bij de waardering. Dit is op de taxatiematrix terug te zien in de kwalificatie van de ligging met een ‘2’. [adres 2] is aan dezelfde weg gelegen en heeft eenzelfde kwalificatie van de ligging. De ligging is daarmee dus verdisconteerd in de prijs per m² van de woning. De rechtbank kan hierin de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      15. Uit het voorgaande volgt dat de prijs per m² van de woning (€ 2.397,-) het laagst is ten opzichte van de prijzen per m² van de referentiewoningen (respectievelijk 
      
        € 2.867 ,-, € 2.638,- en € 3.679,-).  Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
        
          Conclusie en gevolgen 
        
      
      
      16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:5940, r.o. 4.5 en 4.6.