ECLI:NL:GHSHE:2024:3830, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-12-2024, 200.306.614_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschillen tussen verhuurder en huurder van bedrijfsruimte (winkelruimte) over onder meer de vraag of mondeling een blijvende verlaging van de huurprijs is overeengekomen, over de omvang van het gehuurde, over schade die de huurder heeft geleden door verbouwingswerkzaamheden die de verhuurder heeft laten uitvoeren, en over de vraag of de huurovereenkomst ontbonden moet worden wegens tekortkomingen van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. Nu bewijswaardering na eerder arrest met bewijsopdrachten (hof ’s-Hertogenbosch 23 mei 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1641).

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
  
  Team Handelsrecht
  
    zaaknummer 200.306.614/01
  
  
    
      arrest van 3 december 2024
    
  
  
    in de zaak van 
  
  
    
      
        [X.B.V.]
      ,
    gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    appellante in principaal hoger beroep,
    geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
    hierna aan te duiden als [appellante] ,
    advocaat: mr. M.P. Poelman te Tilburg,
  
  
    tegen
  
  
    
      
        [Y.B.V.] ,
    
    gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    geïntimeerde in principaal hoger beroep,
    appellante in incidenteel hoger beroep,	
    hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
    advocaat: mr. D.A.C. Janssen te Tilburg,
  
  
    als vervolg op het door het hof gewezen arrest van 23 mei 2023 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaak-/rolnummer 6817588 / CV EXPL 18-1922 gewezen vonnissen van 27 juni 2018, 24 april 2019 en 15 september 2021.
  
  
    
      5Het vervolg van de procedure in hoger beroep
    
    
      Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
    
    
      
        het arrest van 23 mei 2023;
      
      
        het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 november 2023;
      
      
        het proces-verbaal van voortzetting van getuigenverhoor, tevens contra-enquête, van 5 juli 2024;
      
      
        de memorie na enquête van [appellante] ;
      
      
        de antwoordmemorie na enquête van [geïntimeerde] .
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
    
    
  
  
    
      6De verdere beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep
    
    
      
        Het arrest van 23 mei 2023 en het vervolg van de procedure in hoger beroep
      
    
    
    
      6.1.1.
      
        Aan het onderhavige arrest van dit hof is een arrest van 23 mei 2023 voorafgegaan.
        In dat arrest heeft het hof, samengevat, als volgt geoordeeld:
      
      
        
          
            [appellante] moet niet-ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 27 juni 2018, waarbij de kantonrechter een comparitie na antwoord heeft gelast (rov. 3.5).
        
        
          In verband met grief III in principaal hoger beroep moet [appellante] worden toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [geïntimeerde] dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon A] ter hand zijn gesteld (rov. 3.7.1 tot en met 3.7.8).
        
        
          Grief IV in principaal hoger beroep ter zake gederfde winst tijdens de sluiting van de winkel van [appellante] tijdens de in opdracht van [geïntimeerde] uitgevoerde verbouwing en het op die kwestie betrekking hebbende onderdeel van grief 1 in incidenteel hoger beroep moeten worden verworpen. Het beroepen eindvonnis moet dus worden bekrachtigd voor zover daarbij is geoordeeld dat aan [appellante] ter zake winstderving vanwege de sluiting van de winkel van 16 tot en met 20 januari 2017 € 1.915,-- toekomt (rov. 3.8.1 tot en met 3.8.13).
        
        
          Grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt voor zover gericht tegen de toewijzing van € 600,-- aan [appellante] voor het zonnescherm (rov. 3.9.2).
        
        
          Grief 1 in incidenteel hoger beroep slaagt ten dele voor zover gericht tegen de toewijzing van € 1.850,-- aan [appellante] voor schade aan het alarmsysteem. Toewijsbaar daarvoor is slechts € 925,-- (rov. 3.9.3 tot en met de tweede rov. 3.9.4; die overweging komt abusievelijk tweemaal voor). 
        
        
          Grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt voor zover gericht tegen de toewijzing van € 772,95 aan [appellante] voor vervanging van de lichtspots (rov. 3.9.5 en 3.9.6).
        
        
          Grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt voor zover gericht tegen de toewijzing van € 5.868,-- aan [appellante] voor onherstelbaar vervuilde schoenen (rov. 3.9.7 tot en met 3.9.10).
        
        
          Grief VII in principaal hoger beroep tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] ter zake de kosten van stroomverbruik is terecht voorgedragen. Ter zake die post is € 330,31 toewijsbaar (rov. 3.10.1 tot en met 3.10.4).
        
        
          De ongenummerde grief in principaal hoger beroep tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] ter zake schade aan de buitenreclame moet worden verworpen (rov. 3.11.1 tot en met 3.11.4).
        
        
          De ongenummerde grief in principaal hoger beroep tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] ter zake reclamekosten moet worden verworpen (rov. 3.12.1 tot en met 3.12.3).
        
        
          In verband met grief VIII in principaal hoger beroep moet [appellante] worden toegelaten te bewijzen dat [persoon B] van [geïntimeerde] kort na 1 februari 2016 de winkel van [appellante] heeft bezocht en daar met [persoon C] van [appellante] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar (rov. 3.13.1 tot en met 3.13.7).
        
        
          In verband met grief I in principaal hoger beroep moet [appellante] worden toegelaten om te bewijzen dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde (rov. 3.14.1 tot en met 3.14.12).
        
        
          Elk oordeel over grief II in principaal  hoger beroep, gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] ter zake gederfde winst doordat zij na de verbouwing niet meer kon beschikken over de bovenverdieping, moet worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering over de vraag of de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde (rov. 3.15.1 tot en met 3.15.4).
        
        
          Elk oordeel over grief V in principaal  hoger beroep, gericht tegen de afwijzing van de post “Kosten Kadaster”, moet worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering over de vraag of de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde (rov. 3.16.1 tot en met 3.16.3).
        
        
          Elk oordeel over grief VI in principaal  hoger beroep, gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] ten bedrage van € 477,-- voor kosten van werkzaamheden van haar boekhouder, moet worden aangehouden tot na de bewijslevering (rov. 3.17).
        
        
          Grief 2 in incidenteel hoger beroep, gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde, slaagt ten dele. Het hof zal de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden, voor zover zij niet inmiddels op andere wijze (zoals, maar niet uitsluitend, door opzegging of met wederzijds goedvinden) is geëindigd. Het hof zal de vordering tot ontruiming afwijzen omdat [appellante] het gehuurde al heeft verlaten, het gehuurde daarbij al in de oude staat heeft teruggebracht en [geïntimeerde] de sloten van het gehuurde al heeft vervangen (rov. 3.18.1 tot en met 3.18.14).
        
        
          Grief 1 in incidenteel hoger beroep slaagt voor zover gericht tegen de aan [appellante] gegeven machtiging om de gebreken b en g aan de elektrische installatie te laten herstellen tot een door [geïntimeerde] te betalen bedrag van € 1.295,--. Het hof zal dit onderdeel van het vonnis vernietigen en de vordering ter zake de machtiging afwijzen (rov. 3.19.1 en 3.19.2).
        
      
      
    
    
      6.1.2.
      In het dictum van het arrest van 23 mei 2023 heeft het hof:
      
        
          
            [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep tegen het beroepen tussenvonnis van 27 juni 2018;
        
        
          het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 vernietigd voor zover bij dat vonnis vordering I in reconventie, tot ontbinding van de huurovereenkomst, is afgewezen;
        
        
          in zoverre opnieuw rechtdoende op vordering I in reconventie: de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] voorwaardelijk ontbonden, voor zover de huurovereenkomst niet inmiddels op andere wijze (zoals, maar niet uitsluitend, door opzegging of met wederzijds goedvinden) is geëindigd;
        
        
          het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 onder aanpassing van gronden bekrachtigd voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde (vordering II in reconventie). 
        
        
          In zoverre is het arrest van 23 mei 2023 een eindarrest.
        
      
      
    
    
      6.1.3.
      Verder heeft het hof in het dictum van het arrest van 23 mei 2023 [appellante] toegelaten om:
      
        
          A.   tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [geïntimeerde] dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon A] ter hand zijn gesteld;
        
        
          B.   te bewijzen dat [persoon B] van [geïntimeerde] kort na 1 februari 2016 de winkel van [appellante] heeft bezocht en daar met [persoon C] van [appellante] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar;
        
        
          C.   nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde;
        
      
      en iedere verdere beslissing aangehouden. In zoverre is het arrest van 23 mei 2023 een tussenarrest.
      
    
    
      6.1.4.
      Ter levering van het in rov. 6.1.3 bedoelde tegenbewijs en bewijs heeft [appellante] op 15 november 2023 drie getuigen laten horen, te weten:
      
        
          
            [persoon C] , via zijn holdingmaatschappij directeur van [appellante] ;
        
        
          
            [persoon D] , echtgenote van [persoon C] ;
        
        
          
            [persoon E] , dochter van [persoon C] en [persoon D] .
        
      
      
        
          [persoon C] heeft bij gelegenheid van dit getuigenverhoor twee schriftelijke stukken overgelegd, die aan het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 15 november 2023 zijn gehecht.
        Verder heeft [appellante] op 5 juli 2024 nog één getuige laten horen, te weten [persoon A] (hierna: [persoon A] ), voormalig huurder van de in geding zijnde bedrijfsruimte.
      
      
    
    
      6.1.5.
      
        [geïntimeerde] heeft op 5 juli 2024 in contra-enquête drie getuigen laten horen, te weten:
      
        
          
            [persoon F] , directeur van [geïntimeerde];
        
        
          
            [persoon G] , bouwkundig ontwerper;
        
        
          
            [persoon H] , zelfstandig ondernemer en zoon van [persoon I] .
        
      
      
    
    
      6.1.6.
      Het hof zal nu eerst beoordelen of [appellante] is geslaagd in de aan haar gegeven bewijsopdrachten. Daarna zal het hof beoordelen welke gevolgen dat heeft voor de nog openstaande geschilpunten.
      
      
        
          De verdere beoordeling van grief III in principaal hoger beroep: toepasselijkheid van de algemene bepalingen (bewijsopdracht A)
        
      
      
    
    
      6.2.1.
      In rov. 3.7.6. van het arrest van 23 mei 2023 heeft het hof, naar aanleiding van de door [X.B.V.] aangevoerde grief III in principaal hoger beroep, geoordeeld dat [geïntimeerde] voorshands geslaagd is in het bewijs van haar stelling dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon A] ter hand zijn gesteld (bewijsopdracht A). Het hof heeft daarbij van belang geacht dat:
      
        
          in artikel 2.1 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is vermeld dat de huurder een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen;
        
        
          
            [persoon A] iedere pagina van de huurovereenkomst heeft ondertekend; ook de pagina waarop staat dat hij een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen;
        
        
          ook op de laatste bladzijde van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is vermeld dat de algemene bepalingen als bijlage bij de huurovereenkomst zijn gevoegd.
        
      
      Het hof heeft [appellante] overeenkomstig haar aanbod toegelaten tot de levering van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte terhandstelling. 
      
    
    
      6.2.2.
      De op verzoek van [X.B.V.] gehoorde getuigen [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] hebben niets kunnen verklaren over de gang van zaken rondom het sluiten van de huurovereenkomst tussen [persoon J] en [persoon A] in 1997. Zij zijn pas jaren later betrokken geraakt bij de in geding zijnde bedrijfsruimte. Ook de aan de zijde van [geïntimeerde] gehoorde getuigen hebben niet kunnen verklaren of bij het sluiten van die huurovereenkomst de algemene bepalingen aan [persoon A] ter hand zijn gesteld. 
      
    
    
      6.2.3.
      
        De enige gehoorde getuige die hier wel over heeft kunnen verklaren is de op verzoek van [X.B.V.] gehoorde getuige [persoon A] . Hij heeft als getuige over deze kwestie het volgende verklaard:
        
          “Het kan kloppen dat ik voor het winkelpand waar het in deze zaak om gaat op 18 september 1997 een huurovereenkomst heb ondertekend. U zegt dat u die huurovereenkomst als productie 2 bij de inleidende dagvaarding in het dossier hebt. U zegt dat in artikel 2.1 van de overeenkomst staat dat ik een exemplaar van de algemene voorwaarden heb ontvangen. Dat klopt, ik heb destijds netjes alles ontvangen.”
        
      
      
    
    
      6.2.4.
      Het hof constateert dat aan deze verklaring geen tegenbewijs is te ontlenen tegen het door het hof voorshands bewezen geachte feit dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan [persoon A] ter hand zijn gesteld. [persoon A] heeft immers als getuige niet betwist dat hij de algemene bepalingen destijds heeft ontvangen. Hij heeft juist verklaard dat hij destijds alles netjes heeft ontvangen.
      
    
    
      6.2.5.
      Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [appellante] niet is geslaagd in onderdeel A van de bewijsopdracht. [appellante] heeft zelf in punt 4 van haar memorie na enquête overigens ook geconcludeerd dat zij niet in de levering van het tegenbewijs geslaagd is.
      
    
    
      6.2.6.
      
        [appellante] heeft in naar memorie na enquête wel aangevoerd dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn tussen [geïntimeerde] en [appellante] omdat de algemene bepalingen niet waren gevoegd bij de indeplaatsstellingsovereenkomst met de daaraan gehechte huurovereenkomst. Volgens [appellante] mocht zij er daarom vanuit gaan dat de indeplaatsstellingsovereenkomst met de huurovereenkomst een volledig beeld gaf van de tussen partijen bestaande rechtsverhouding.
      
    
    
      6.2.7.
      Dit betoog van [appellante] kan om de navolgende, zelfstandig dragende redenen geen doel treffen:
      
        
          De kantonrechter heeft in rov. 4.3.3 van het tussenvonnis van 24 april 2019 geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat de algemene bepalingen wel aan de vorige huurder ( [persoon A] ) ter hand zijn gesteld, en dat deze algemene bepalingen na de indeplaatsstelling, waardoor de gehele rechtsverhouding tussen verhuurder en de voormalig huurder aan [appellante] is overgedragen, ook van toepassing zijn op de huidige rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] en [appellante] . In dit oordeel ligt besloten dat volgens de kantonrechter aan [appellante] geen beroep toekomt op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan aan [appellante] bij gelegenheid van de indeplaatsstelling. [appellante] heeft in haar memorie van grieven geen, althans geen voldoende duidelijke grief gericht tegen dat oordeel. Voor zover in de memorie na enquête wel een grief tegen dat oordeel te lezen is, is die grief te laat naar voren gebracht. Op grond van de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde tweeconclusie-regel moeten grieven in beginsel uiterlijk bij de memorie van grieven naar voren worden gebracht. Het hof ziet geen aanleiding om daar in dit geval een uitzondering op te maken. De nieuwe grief moet dus buiten beschouwing blijven omdat zij te laat naar voren is gebracht.
        
        
          Daar komt bij het genoemde oordeel van de kantonrechter naar het oordeel van het hof juist is. Door de indeplaatsstelling is de hele rechtsverhouding van [persoon A] met [geïntimeerde] overgaan op [appellante] . [appellante] mocht er, anders dan zij stelt, niet vanuit gaan dat er geen algemene bepalingen van toepassing waren. In de huurovereenkomst is immers uitdrukkelijk naar de algemene bepalingen verwezen (zie rov. 6.2.1 hiervoor), en [appellante] heeft door ondertekening van de indeplaatsstellingsovereenkomst uitdrukkelijk geaccepteerd dat zij in alle rechten en plichten van [persoon A] zou treden. Daarbij is geen uitzondering gemaakt voor rechten en plichten die voortvloeien uit de algemene bepalingen.
        
      
      
      
    
    
      6.2.8.
      Het hof concludeert dat de algemene bepalingen ter hand zijn gesteld aan [persoon A] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, zodat in zoverre geen aanleiding bestaat voor vernietiging van de algemene bepalingen. Het hof concludeert verder dat de algemene bepalingen als gevolg van de indeplaatsstelling ook van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] en [appellante] . Het hof verwerpt daarom grief III in principaal hoger beroep.
      
      
        
          De verdere beoordeling van grief VIII in principaal hoger beroep: is in maart 2016 een tijdelijke of een blijvende verlaging van de huurprijs overeengekomen? (bewijsopdracht B)
        
      
      
    
    
      6.3.1.
      In het arrest van 23 mei 2023 heeft het hof [appellante] in verband met grief VIII in principaal hoger beroep toegelaten om te bewijzen dat [persoon B] van [geïntimeerde] kort na 1 februari 2016 de winkel van [appellante] heeft bezocht en daar met [persoon C] van [appellante] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar (bewijsopdracht B).
      
    
    
      6.3.2.
      
        
          [persoon C] heeft als getuige over deze kwestie het volgende verklaard:
        
          “Op 19 januari 2016 kwam de [persoon B] (hierna: [persoon B] ) in de winkel. Mijn dochter was op dat moment ook in de winkel. Ik zei tegen [persoon B] dat de huurprijs te hoog was. [persoon B] pakte toen een blaadje en schreef daarop een huurprijs van 20.400 euro per jaar, met 5 jaar lang geen indexering. Ik overhandig u een kleurenkopie van dat blaadje. Ik hoor [persoon B] in de zaal zeggen dat hij dat inderdaad zo heeft opgeschreven. Ik zei toen tegen [persoon B] dat het bedrag te hoog was en dat ik maximaal 17.000 euro per jaar kon betalen. [persoon B] heeft toen niets gezegd. Hij zei niet dat hij het ermee eens was, maar hij heeft ook geen bezwaar gemaakt. Dit gesprek ging in het Nederlands. Mijn dochter stond erbij. [persoon B] komt alleen in de winkel als het er rustig is. Er waren geen klanten. Hoewel het al 8 jaar geleden is, herinner ik het mij nog goed. Er waren veel lege panden te huur in [vestigingsplaats] dus ik had ergens anders kunnen gaan huren. Ik heb dat niet tegen [persoon B] gezegd. Dat dit op 19 januari was blijkt uit het briefje dat [persoon B] heeft geschreven. Ik heb daarna met mijn [administrateur] gesproken en hem het briefje van 19 januari 2016 laten zien. Ik zei dat ik maximaal 17.000 euro per jaar wilde betalen en dat ik dat op papier wilde hebben. [administrateur] heeft toen contact gehad met [persoon B] . 
        
      
      
      
        
          Wat later kwam [persoon B] bij mij in de winkel met twee exemplaren van de brief van 1 februari 2016. U zegt dat u die brief in het dossier hebt als productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie. [persoon B] wilde dat ik die brief zou ondertekenen. Mijn dochter was toen ook weer aanwezig en er waren geen klanten in de winkel. Ik was het niet eens met de inhoud van de brief en dat heb ik aan [persoon B] gezegd. Ik heb gezegd dat ik een definitieve huurverlaging wilde tot 17.000 euro per jaar zonder voorwaarden. [persoon B] zei dat hij daarmee instemde. Het klopt dat deze afspraak niet schriftelijk is bevestigd. U zegt dat u dat vreemd vindt omdat ik eerder verklaarde dat ik zaken op papier geregeld wilde hebben.” 
        
      
      
    
    
      6.3.3.
      
        
          [persoon E] heeft als getuige het volgende verklaard over deze kwestie:
        
          “In januari 2016 is [persoon B] (hierna: [persoon B] ) in de winkel gekomen. Mijn vader heeft toen gevraagd om een huurverlaging. Ik was toen ook in de winkel aanwezig. Op de toonbank lag een schrijfblokje. [persoon B] heeft dat gepakt en heeft er zijn voorstel opgeschreven. U zegt dat mijn vader dat blaadje net aan u heeft overhandigd. Mijn vader vond de door [persoon B] voorgestelde huur te hoog en heeft een tegenvoorstel gedaan. Er waren op dat moment geen klanten in de winkel. Wij waren met zijn drieën. Ik stond bij mijn vader en [persoon B] . Mijn vader zei dat hij maximaal 17.000 euro per jaar wilde betalen. Ik herinner mij dat nog, ook al is het best lang geleden. [persoon B] heeft daar toen niet op gereageerd. Hij heeft niet ingestemd maar ook geen bezwaar gemaakt. Een paar weken later kwam [persoon B] terug in de winkel. Hij had een envelopje bij en daar haalde hij een brief uit. In die brief stond dat de nieuwe huurprijs 17.000 euro per jaar zou zijn, maar dat daar bepaalde voorwaarden aan waren verbonden. Mijn vader was het niet eens met die voorwaarden. Mijn vader zei tegen [persoon B] dat hij het pand wilde blijven huren voor 17.000 euro per jaar definitief en zonder voorwaarden. [persoon B] zei toen dat hij daarmee akkoord was. Ik stond daarbij en ik heb het gehoord. [persoon B] zei: de nieuwe huurprijs is 17.000 euro per jaar, dat is definitief zonder voorwaarden. U zegt dat deze afspraak niet blijkt uit enige schriftelijke bevestiging. Ik weet niet of de afspraak uitdrukkelijk schriftelijk is bevestigd. Het is wel zo dat de huurnota’s die we in de maanden daarna kregen verlaagd waren. Daardoor wordt volgens mij de afspraak bevestigd.”   
        
      
      
    
    
      6.3.4.
      
        
          [persoon B] heeft als getuige over deze kwestie het volgende verklaard:
        
          “U toont mij nu een handgeschreven briefje van 19 januari 2016 dat gehecht is aan het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 15 november 2023. Ik heb dat briefje geschreven. Ik heb dat briefje in de winkel aan [persoon C] gegeven en gezegd: dit is mijn tegenvoorstel. [persoon C] reageerde daar verder niet op en ik heb er niets meer over gehoord totdat ik er hier op zitting van 15 november van vorig jaar over hoorde. U vertelt mij kort de inhoud van de brief van 28 januari 2016 van de administrateur van [appellante] en de brief van 1 februari 2016 van [geïntimeerde] , welke brieven als producties 3 en 4 bij de conclusie van antwoord zijn overgelegd. Ik herinner mij de inhoud van die brieven nog. U houdt mij voor dat [persoon C] tijdens de vorige zitting heeft verklaard dat hij met mij heeft besproken dat hij niet instemde met de inhoud van de brief van 1 februari 2016 en dat hij een blijvende huurverlaging wilde tot 17.000 euro per jaar zonder voorwaarden en dat ik daar toen mee instemde. Daar is geen sprake van. Ik heb de brief van 1 februari 2016 nu voor mij liggen. Ik heb beslist niet tegen [persoon C] gezegd dat ik nog verder zou gaan en in zou stemmen met een blijvende onvoorwaardelijke verlaging van de huur tot 17.000 euro per jaar. U houdt mij voor dat [persoon C] vervolgens wel enige tijd de lagere huur betaald heeft. Dat herinner ik me niet meer. Ik heb nooit de jaarstukken ontvangen waarom in de brief van 1 februari 2016 om is gevraagd.”
        
      
      
    
    
      6.3.5.
      Andere getuigen hebben geen verklaring afgelegd over hetgeen begin 2016 tussen [persoon C] en [persoon B] is besproken over de hoogte van de huur.
      
    
    
      6.3.6.
      Het hof stelt voorop dat de gedingstukken er niet op wijzen dat de door [X.B.V.] gestelde afspraak over een blijvende huurverlaging is gemaakt. De gedingstukken wijzen er slechts op dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met een tijdelijke huurverlaging. Zoals overwogen in rov. 3.13.4 van het arrest van 23 mei 2023, valt in dit kader te wijzen op de volgende feiten en omstandigheden
      - A.   Bij brief van 28 januari 2016 heeft [administrateur] , administrateur van [appellante] , aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
      
        
          “Zoals u weet gaat het economisch zeer slecht in de detailhandel en met name in de schoenenbranche. (…)
        
        
          In een informeel gesprek met [persoon C] heeft u aangegeven dat de huur eventueel teruggebracht zou kunnen worden tot iets boven € 20.000 op jaarbasis. Echter dit is nog steeds te hoog voor [X.B.V.] . Mijn verzoek aan u is dan ook om de huurlast te verlagen naar maximaal € 17.000 op jaarbasis.”
        
      
      - B.   Daarop heeft [geïntimeerde] bij brief van 1 februari 2016 onder meer het volgende meegedeeld aan [administrateur] :
      
        
          “Wij gaan akkoord met een tijdelijke huurverlaging naar € 17.000 op jaarbasis met ingang van 1 maart 2016. Deze afspraak loopt tot 1 maart 2018.
        
        
          Als blijkt dat de omzet over het jaar 2017, verbetert ten opzichte van het jaar 2015, dan
        
        
          behouden wij ons het recht voor om de huur te verhogen naar het niveau van februari 2015. Wij krijgen inzicht in de omzetcijfers in de vorm van voor ons controleerbare jaarstukken waaruit de exploitatiecijfers en balansen van Shoelife blijken en wel over de jaren 2014 en 2015 op korte termijn en de cijfers over 2016 en 2017 direct na het opstellen hiervan. Naar aanleiding van deze cijfers nemen wij de beslissing over de nieuwe huurafspraken.
        
        
          Graag ontvangen wij één exemplaar van deze in tweevoud aan u verstuurde brief, door u en [appellanten] voor akkoord ondertekend, retour.”
        
      
      
        
          C.   Namens [appellante] is de brief van 1 februari 2016 niet voor akkoord ondertekend en niet aan [geïntimeerde] geretourneerd.
        
        
          D.   [appellante] is met ingang van 1 maart 2016 de verlaagde huur gaan betalen. Over de maanden maart 2016 tot en met juli 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] huurfacturen verzonden voor het verlaagde bedrag. Over de maanden met ingang van augustus 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] huurfacturen gestuurd voor de niet verlaagde huur. 
        
        
          E.   [appellante] heeft de in de brief van 1 februari 2016 bedoelde omzetgegevens niet aan [geïntimeerde] verstrekt.
        
        
          F.   Bij brief van 23 juli 2017 heeft [geïntimeerde] aan de toenmalige gemachtigde van [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:
        
      
      
        
          Toen in 2015 de omzet van uw cliënte terug liep, is [persoon B] uit coulanceoverwegingen, onder voorwaarden, akkoord gegaan met het verzoek van de [administrateur] van adm. en adviesbureau [X] , om van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 in te stemmen met een tijdelijke huurverlaging naar € 1714,17 incl. BTW per maand. Dit zou onderbouwd worden met de jaarcijfers 2014 en 2015 en direct na het opstellen daarvan met de cijfers van 2016 en 2017. Aangezien uw cliënte hieraan geen gehoor heeft gegeven en mede gelet op de houding van [persoon C] naar [geïntimeerde] toe, draaien wij deze tijdelijke huurverlaging terug en zullen wij met ingang van 1 augustus 2017 de oorspronkelijke huurprijs van februari 2015 van € 2318,36 per maand incl. BTW, weer hanteren.”
        
        Vast staat dat [appellante] niet heeft voldaan aan de in de brief van 1 februari 2016 door [geïntimeerde] gedane verzoeken om een exemplaar van die brief aan [geïntimeerde] te retourneren en om de in die brief bedoelde jaarstukken aan [geïntimeerde] ter inzage te geven.
      
      
    
    
      6.3.7.
      De verklaringen van [persoon C] en [persoon E] moeten met enige behoedzaamheid worden gewogen. [persoon C] heeft als directeur-eigenaar van [X.B.V.] immers een belang bij de uitkomst van deze procedure, en [persoon E] staat in een nauwe familierelatie tot [persoon C] . Daar komt bij dat de verklaringen van deze getuigen niet goed te verenigen zijn met de hierboven genoemde correspondentie. In die correspondentie valt niet te lezen dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met een blijvende huurverlaging. Verder acht het hof van belang dat [persoon C] heeft verklaard dat hij maximaal 17.000 euro per jaar wilde betalen en dat hij dat op papier wilde hebben. Gelet op het feit dat [persoon C] de door hem gewenste afspraak op papier wilde hebben, komt het niet logisch voor dat [persoon C] vervolgens niet op schriftelijke vastlegging van de door hem gestelde afspraak heeft aangedrongen, en dat die gestelde afspraak ook in het geheel niet schriftelijk is vastgelegd. Dit wijst er juist op dat de door [persoon C] gestelde afspraak niet is gemaakt. 
      
    
    
      6.3.8.
      Daar komt bij dat [persoon B] als getuige uitdrukkelijk heeft betwist dat hij heeft ingestemd met een blijvende huurverlaging. Die betwisting door [persoon B] komt wel logisch voor tegen de achtergrond van de hiervoor in rov. 6.3.6 genoemde correspondentie.
      
    
    
      6.3.9.
      Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [appellante] niet in onderdeel B van de bewijsopdracht is geslaagd. Dat [X.B.V.] wel enige tijd de lagere huur heeft betaald, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Die omstandigheid past immers bij het verweer van [geïntimeerde] dat zij slechts heeft ingestemd met een tijdelijke verlaging van de huur, onder voorwaarden. Dit sluit geheel aan op de brief van 1 februari 2016 van [geïntimeerde] aan de administrateur van [appellante] , [administrateur] (hiervoor, rov. 6.3.6 onder B).
      
    
    
      6.3.10.
      Het hof concludeert dat [appellante] niet is geslaagd in de levering van het onder B bedoelde bewijs. Het hof verwerpt daarom grief VIII in principaal hoger beroep.
      
      
        
          De verdere beoordeling van grief I in principaal hoger beroep: maakte de bovenverdieping onderdeel uit van het gehuurde? (Bewijsopdracht C)
        
      
      
    
    
      6.4.1.
      In verband met grief I in principaal hoger beroep heeft het hof [appellante] toegelaten nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde (bewijsopdracht C). Voor het vaststellen van de omvang van het gehuurde is met name van belang wat [persoon A] (de voormalig huurder) en de toenmalig verhuurder [persoon J] bij het sluiten van de huurovereenkomst in het najaar van 1997 (al dan niet stilzwijgend) met elkaar zijn overeengekomen, en hoe de feitelijke situatie van de bedrijfsruimte was toen de huur per 1 januari 1998 inging. [appellante] heeft immers door de indeplaatsstelling de rechtspositie van [persoon A] overgenomen. De schriftelijke huurovereenkomst van 18 september 1997 biedt op zichzelf geen uitsluitsel, omdat daarin slechts is vermeld dat de huurovereenkomst betrekking heeft op “de bedrijfsruimte (…) plaatselijk bekend: [adres] te [plaats]”. 
      
    
    
      6.4.2.
      
        
          [persoon A] is de enige getuige die hierover heeft kunnen verklaren. Hij heeft als getuige onder meer het volgende verklaard:
        
          “Toen ik in 1997 de sleutel kreeg van het pand hoefde ik enkele maanden geen huur te betalen. Er zat tot op dat moment een slagerij in. Het pand was een bouwval. (…) Ik heb onder meer het grote raam op de begane grond vernieuwd. Ik had daar geen probleem mee, dit was de afspraak. Ik ging in de winkelruimte een sportwinkel exporteren. Ik ging hardloop- en wandelschoenen verkopen. U zegt dat in de overeenkomst staat dat ik een winkelruimte ging huren. Dat kan, ik weet dat niet meer. Ik heb destijds niet mondeling met de verhuurder afgesproken of ik ook de bovenverdieping zou huren. Dat was geen issue. Er zat een vlizotrap naar boven. Ik heb een keer gekeken boven, maar ik kon niets met die ruimte. Ik heb een systeemplafond aangebracht waardoor de vlizotrap niet meer zichtbaar was. Het was echter mogelijk om een eenvoudige manier een plafondplaat te verwijderen en de trap weer naar beneden te trekken. Het was een houten vlizotrap en boven was er een houten vloer. Zoals ik het me herinner was het boven gewoon een oude ruimte en was er geen verlichting. Aan de voorzijde waren er volgens mij ook geen ramen en hoe het aan de achterzijde was weet ik niet zeker meer. 
        
        
          (…) Het kan kloppen dat ik [persoon C] destijds een rondleiding heb gegeven door het pand en dat ik toen ook de vlizotrap naar beneden heb getrokken. Ik weet nog wel dat ik hem heb gewezen op de bovenverdieping, en dat hij via die trap naar boven kon. Ik ben zelf weleens boven geweest omdat aan de gevel een lichtbak hing die een beetje scheef hing en waar ik stroomdraadjes voor moest aansluiten. (…) U vertelt mij dat mevrouw [persoon C] tijdens de vorige zitting als getuige heeft verklaard dat ik, nadat ik met [persoon C] van de vlizotrap naar beneden kwam heb gezegd dat het deel boven ook bij de huurovereenkomst hoorde. Ik denk niet dat ik dat gezegd heb. Ik weet ook niet meer of ik dat gezegd heb. Voor mij was onduidelijk of de bovenverdieping formeel bij het gehuurde hoorde. Misschien ging ik er wel vanuit dat ik het kon gebruiken. Het was onduidelijk. Het stond leeg, de verhuurder deed er niets mee. Als ik de ruimte als magazijn in gebruik had genomen dan had er geen haan naar gekraaid, maar zelfs daar was de bovenverdieping te slecht voor. Je zakte bij wijze van spreken zo door de vloer heen. Het zou echt eerst flink opgeknapt moeten worden. 
        
        
          (…)
        
        
          U houdt mij voor dat ik in mijn e-mail van 18 oktober 2017 12:35 uur heb geschreven: ‘wat ik me kan herinneren stond er in dat ik een winkelpand huurde van +/- 150 vierkante meter met gebruik van bovenverdieping’. Om te beginnen is die 150 een typefout. Ik huurde een winkelruimte van 105 vierkante meter. Dat heb ik ooit opgemeten. Ik kan best getypt hebben dat het was: met gebruik van bovenverdieping. Als ik het gewild had, had ik die bovenverdieping immers in gebruik kunnen nemen. Ik heb daar echter nooit behoefte aan gehad. Ik heb er ook nooit over gesproken met de verhuurder. Ik weet nu niet meer precies wat er in het contract staat. De raadsheer-commissaris zegt mij dat ik in mijn e-mail ook heb getypt: ‘zou toch eerst het contract even goed doornemen’.”
        
      
      
    
    
      6.4.3.
      Het hof leidt uit deze verklaring af dat de bovenverdieping van het pand een oude ruimte was met een slechte houten vloer en zonder verlichting. Ook waren er, in elk geval aan de voorzijde, geen ramen. De bovenverdieping was te slecht om als magazijn in gebruik te nemen. Volgens [persoon A] zakte je bij wijze van spreken door de vloer heen. Klaarblijkelijk heeft de persoon die de bedrijfsruimte vóór [persoon A] huurde en daarin toen een slagerij exploiteerde, alleen de benedenverdieping in gebruik gehad. Ook [persoon A] heeft de bovenverdieping nooit in gebruik gehad. Deze feiten en omstandigheden duiden erop dat de bovenverdieping niet behoorde tot “de bedrijfsruimte” die [persoon J] aan [persoon A] heeft verhuurd. De feitelijke situatie van het pand duidt er veeleer op dat met “de bedrijfsruimte” werd gedoeld op de ruimte op de begane grond waarin aanvankelijk een slagerij werd geëxploiteerd en waarin [persoon A] hardloop- en wandelschoenen ging verkopen. 
      
    
    
      6.4.4.
      Er is niet gebleken van mondelinge afspraken tussen de toenmalige partijen die in een andere richting wijzen. [persoon A] heeft immers als getuige verklaard dat hij destijds niet mondeling met de verhuurder heeft afgesproken of hij ook de bovenverdieping zou huren, en dat hij er nooit over heeft gesproken met de verhuurder. Het hof concludeert dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat [persoon A] destijds ook de bovenverdieping van [persoon J] is gaan huren. Er is dus evenmin komen vast te staan dat [appellante] door de indeplaatsstellingsovereenkomst, naast huurder van de bedrijfsruimte op de begane grond, ook huurder is geworden van de bovenverdieping.
      
    
    
      6.4.5.
      Of [appellante] de bovenverdieping op enig moment als opslagruimte in gebruik heeft genomen, kan in het midden blijven. Zelfs als [appellante] dat heeft gedaan, leidt dat op zichzelf niet tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Verder is niet komen vast te staan dat [appellante] de bovenverdieping daadwerkelijk structureel als magazijnruimte in gebruik heeft genomen. Dit is weliswaar verklaard door de aan de zijde van [appellante] gehoorde getuigen, maar de getuigenverklaringen van de aan de zijde van [geïntimeerde] gehoorde getuigen bevatten belangrijke aanknopingspunten voor de stelling van [geïntimeerde] dat van een structureel gebruik van de bovenverdieping door [appellante] als magazijnruimte geen sprake is geweest.
      
    
    
      6.4.6.
      Het hof wijst er verder op dat [persoon C] als getuige heeft erkend dat in de winkel de plafondplaten in opdracht van [geïntimeerde] zijn vervangen in de periode van 16 t/m 20 januari 2017, en dat hij op 16 januari 2017 de vlizo trap al in de container heeft zien liggen. [appellante] heeft er geen aannemelijke verklaring voor gegeven dat haar gemachtigde pas bij brief van 11 juli 2017 aan [geïntimeerde] heeft geschreven dat [appellante] onjuist is geïnformeerd over de bouwwerkzaamheden en dat [appellante] als gevolg daarvan geen gebruik meer kan maken van de bovenverdieping. Het blijft moeilijk te verklaren dat deze klacht niet eerder door [appellante] is geuit, terwijl aan [appellante] al op 16 januari 2017 duidelijk moet zijn geworden dat de vlizotrap, en dus de bovenverdieping, vanaf dat moment niet meer door haar zouden kunnen worden gebruikt. Als [appellante] destijds meende dat zij wel recht had op gebruik van de bovenverdieping, had van haar verwacht mogen worden dat zij daarover veel eerder had geprotesteerd.
      
    
    
      6.4.7.
      De getuigen [persoon C] en [persoon D] hebben nog verklaard dat zij, toen aan de orde was dat zij de huur van [persoon A] zouden overnemen, aan [persoon K] hebben gevraagd of de bovenverdieping ook onder de huurovereenkomst viel. Volgens [persoon C] en [persoon D] zou [persoon K] dat toen hebben bevestigd. [geïntimeerde] heeft dit uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. Het hof is van oordeel dat er onvoldoende bewijs is voor deze bewering van de twee genoemde getuigen. Er is ook geen zin over opgenomen in de indeplaatsstellingsovereenkomst, terwijl dat wel voor de hand zou hebben gelegen als dit tussen partijen aan de orde is geweest. Ook gelet op het hiervoor in rov. 6.4.5 en 6.4.6 overwogene, acht het hof het onaannemelijk dat [persoon K] een dergelijke uitlating zou hebben gedaan.
      
    
    
      6.4.8.
      Beslissend is wat is overeengekomen tussen de toenmalig verhuurder [persoon J] en [persoon A] . Zoals het hof hiervoor al oordeelde, is niet komen vast te staan dat zij zijn overeengekomen dat de bovenverdieping behoorde tot de verhuurde “bedrijfsruimte”. Hetgeen [appellante] overigens nog heeft aangevoerd, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Het hof concludeert dat [appellante] niet is geslaagd in de levering van het onder C bedoelde bewijs. Het hof verwerpt daarom grief I in principaal hoger beroep.
      
      
        
          Gevolgen van het feit dat [appellante] niet geslaagd is in de levering van het onder A, B en C bedoelde bewijs, en verdere afwikkeling van de zaak
        
      
      
    
    
      6.5.
      Nu is komen vast te staan dat [appellante] niet in de levering van het onder A, B en C bedoelde bewijs is geslaagd, kan het hof komen tot een afwikkeling van deze zaak.
      
      
        
          Ten aanzien van de vorderingen in conventie
        
      
      
      
        6.6.1.
        Omdat [appellante] er niet in is geslaagd om de bewijzen dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde en dat een blijvende verlaging van de huurprijs is overeengekomen,  zijn de vorderingen 1 en 2 in conventie (weergegeven in rov. 3.2.1 van het arrest van 23 mei 2023) niet toewijsbaar. Het hof zal het beroepen vonnis in zoverre bekrachtigen.
        
      
      
        6.6.2.
        Omdat [appellante] er niet in is geslaagd om te bewijzen dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde, is ook vordering 4 in conventie ter zake winstderving door het verlies van het gebruik van de bovenverdieping (weergegeven in rov. 3.2.1 van het arrest van 23 mei 2023) niet toewijsbaar. Ook in zoverre zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen. Daarom verwerpt het hof grief II in principaal hoger beroep.  
        
      
      
        6.6.3.
        Om dezelfde reden is ook de in conventie onder 3 gevorderde verklaring voor recht (weergegeven in rov. 3.2.1 van het arrest van 23 mei 2023) niet toewijsbaar. De verbouwingswerkzaamheden aan de bovenverdieping waren immers niet onrechtmatig (en leverden op zich ook geen tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst op), aangezien niet is komen vast te staan dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde, en [geïntimeerde] dus bevoegd was om de bovenverdieping te verbouwen. 
        
      
      
        6.6.4.
        Dat laat onverlet dat bepaalde bij de verbouwing aan [appellante] toegebrachte schade wel vergoed moet worden. [appellante] heeft daarvoor bepaalde bedragen gevorderd. De kantonrechter heeft daarvoor in conventie in totaal € 10.705,95 toegewezen, opgebouwd uit de navolgende posten:
        
          
            1.   € 1.915,-- voor winstderving vanwege de sluiting van de winkel voor één week;
          
          
            2.   € 600,-- voor het zonnescherm;
          
          
            3.   € 1.850,-- voor het alarm;
          
          
            4.   € 472,95 voor de lichtspots;
          
          
            5.   € 5.868,-- voor de beschadigde schoenen.
          
        
        
          Het onder 1 genoemde bedrag blijft in hoger beroep ongewijzigd (rov. 3.8.1 t/m 3.8.10 van het arrest van 23 mei 2023). Het onder 2 genoemde bedrag blijft ook ongewijzigd (rov 3.9.2 van genoemd arrest). Het onder 3 genoemde bedrag wordt gehalveerd tot € 925,-- (rov. 3.9.3 van genoemd arrest). Post 5 blijft ongewijzigd (rov. 3.9.5 en 3.9.6, waarbij in rov. 3.9.5 door een typefout abusievelijk het bedrag € 772,95 is vermeld).
          Post 5 blijft ongewijzigd (rov. 3.9.7 tot en met 3.9.10 van genoemd arrest)
          De slotsom ten aanzien van deze posten is dat de daarvoor door de kantonrechter toegewezen hoofdsom van  € 10.705,95 met € 925,-- moet worden verminderd tot € 9.780,95.
          Verder is in conventie nog één bedrag toewijsbaar aan [appellante], te weten € 330,31 voor stroomverbruik tijdens verbouwing (rov. 3.10.1 tot en met 3.10.4 van genoemd arrest). Het zojuist genoemde totaalbedrag van € 9.780,95 moet dus nog worden verhoogd met € 330,31 tot € 10.111,26. Dit voert tot de conclusie dat het beroepen eindvonnis moet worden vernietigd voor zover daarbij in conventie € 10.705,95 is toegewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, € 10.111,26 toewijzen.
        
        
      
      
        6.6.5.
        
          
            [appellante] heeft ook nog aanspraak gemaakt op vergoeding van twee andere schadeposten, maar die zijn om de navolgende redenen niet toewijsbaar.
          De post “Kosten kadaster”, genoemd in rov. 3.16.1 van het arrest van 23 mei 2023, is niet toewijsbaar omdat [appellante] niet is geslaagd in het bewijs dat de bovenverdieping tot het gehuurde behoorde. Het hof verwerpt daarom grief V in principaal hoger beroep. 
          De post “Kosten boekhouder” is om dezelfde reden niet toewijsbaar. Het hof verwerpt daarom grief VI in principaal hoger beroep.
        
        
      
      
        6.6.6.
        Verder moet het beroepen vonnis worden vernietigd voor zover het betreft de aan [appellante] gegeven machtiging om de gebreken b en g aan de elektrische installatie te laten herstellen tot een door [geïntimeerde] te betalen bedrag van € 1.295,--. Het hof zal dit onderdeel van het vonnis vernietigen en de vordering ter zake de machtiging afwijzen (zie rov. 3.19.1 en 3.19.2 van het arrest van 23 mei 2023).
        
        
          
            Ten aanzien van de vorderingen in reconventie
          
        
        
      
      
        6.7.1.
        Voor het geding in reconventie is eveneens van belang dat [appellante] er niet in is geslaagd om:
        
          
            A.   tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [geïntimeerde] dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [persoon A] ter hand zijn gesteld;
          
          
            B.   te bewijzen dat [persoon B] van [geïntimeerde] kort na 1 februari 2016 de winkel van [appellante] heeft bezocht en daar met [persoon C] van [appellante] is overeengekomen dat de huur met ingang van 1 maart 2016 onvoorwaardelijk en definitief zou worden verlaagd tot € 17.000,-- exclusief btw per jaar;
          
          
            C.   nader bewijs te leveren van haar stelling dat de bovenverdieping van het pand waarin de winkelruimte zich bevindt, tot het gehuurde behoorde.
          
        
        Dat brengt immers mee dat de grieven van [appellante] tegen:
        
          
            de toewijzing in reconventie van € 21.053,27 aan achterstallige huur (naar het hof begrijpt: over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020);
          
          
            de toewijzing van € 3.630,40 aan contractuele boete over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020;
          
          
            de toewijzing van de huur vanaf november 2020, vermeerderd met de contractuele boete, voor zover huurder met betaling van de huurpenningen in gebreke is gebleven dan wel zal blijven;
          
        
        geen doel treffen. Het hof zal het beroepen vonnis in zoverre bekrachtigen.
        
      
      
        6.7.2.
        Volledigheidshalve merkt het hof op dat [appellante] geen grief heeft gericht tegen de verwerping van het beroep op matiging van de boete in rov. 2.44.1 van het beroepen eindvonnis van 12 september 2021. In hoger beroep heeft [appellante] geen beroep op matiging van de boete gedaan.
        
        
          
            Ten aanzien van de proceskosten
          
        
        
      
      
        6.8.1.
        De kantonrechter heeft de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie gecompenseerd, omdat de partijen in conventie en in reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld. Het hof zal deze beslissing, waartegen geen afzonderlijke grieven zijn gericht, bekrachtigen.
        
      
      
        6.8.2.
        Ook in incidenteel hoger beroep zijn de partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de kosten van het incidenteel hoger beroep daarom tussen partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
        
      
      
        6.8.3.
        Het hof zal [appellante] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vaststellen op:
        
          
            Griffierecht			€   5.610,--
          
          
            Salaris principaal appel		€ 13.284,--  (3 punten x tarief VI)
          
          
            Nakosten			€      178,--  (plus de verhoging zoals vermeld in
          
        
                beslissing)
        - Getuigentaxen			€        30,--
        
          Totaal € 19.102,--
        
        
      
      
        6.8.4.
        Het hof zal de over deze proceskosten gevorderde wettelijke rente toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
        
      
    
    
      6.9.
      Het voorgaande leidt tot onderstaande uitspraak.
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        op het principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      in aanvulling op de in het dictum van het arrest van 23 mei 2023 gegeven eindbeslissingen:
    
    
    
      bekrachtigt het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 voor zover het betreft:
    
    - de afwijzing van de vorderingen 1, 2, 3 en 4 in conventie;
    
      
        de toewijzing in reconventie van € 21.053,27 aan achterstallige huur (naar het hof begrijpt: over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020);
      
      
        de toewijzing in reconventie van € 3.630,40 aan contractuele boete over de periode van 1 maart 2018 tot en met oktober 2020;
      
      
        de toewijzing in reconventie van de huur vanaf november 2020, vermeerderd met de contractuele boete, voor zover huurder met betaling van de huurpenningen in gebreke is gebleven dan wel zal blijven;
      
    
    - de compensatie van de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie;
    
    
      vernietigt het beroepen eindvonnis van 15 september 2021 in conventie voor zover het betreft:
    
    
      
        de veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellante] € 10.705,95 te betalen;
      
      
        de machtiging van [appellante] om de gebreken aan de elektrische installatie, zijnde de punten in rechtsoverweging 4.3.1 van het tussenvonnis van 24 april 2019 genoemd onder de letters b. en g., deugdelijk te laten herstellen, tot een herstelbedrag van € 1.295,--, en de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dit herstelbedrag aan [appellante] ;
      
    
    
    
      in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie:
    
    
      
        veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] € 10.111,26 te betalen;
      
      
        wijst vordering 5 in conventie, ter zake de machtiging om gebreken aan de elektrische installatie te laten herstellen, af;
      
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep ten bedrage van € 19.102,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de zojuist genoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      compenseert de proceskosten van het incidenteel hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M.  Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 december 2024.
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer