ECLI:NL:RBMNE:2025:2635, Rechtbank Midden-Nederland, 04-06-2025, 11370908 LC EXPL 24-2749
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur, ontbinding en ontruiming afgewezen

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: 11370908 \ LC EXPL  24-2749
    
    
    
      
        Vonnis van 4 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] , 
      
      handelende onder de naam [handelsnaam] , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: R.A. Nienhuis, jurist te Emmen, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H. Hulshof, advocaat te Emmeloord. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van [eiser] ;- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de aanvullende producties van [eiser] ; 
      - de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    Waar gaat deze zaak over?
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt sinds medio 2019 een onzelfstandige woonruimte van [eiser] aan het adres [adres] in [plaats] . Deze zaak gaat over de vraag of aan de huurovereenkomst een einde moet komen. 
        
          Wat vordert [eiser] precies en waarom? 
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] vordert - samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          de huurovereenkomst ontbindt;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] € 1.435,44 te betalen, bestaande uit:
        
      
      
        a. €  1.211,67 aan huur tot en met 10 september 2024; 
        b. € 42,02 aan wettelijke rente tot en met 2 oktober 2024;
        c. € 181,75 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      4. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] de wettelijke rente over € 1.211,67 te betalen vanaf 3 oktober 2024 tot aan de dag der algehele betaling;
      5. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] € 400,00 per maand te betalen voor iedere maand gerekend vanaf 10 oktober 2024 dat [gedaagde] het gehuurde in zijn bezit zal houden (waarbij een ingegane maand voor een volle maand wordt gerekend);
      6. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 
    
    
      2.3.
      
        
          [eiser] stelt dat de huurachterstand tijdens de procedure is opgelopen en dat die gerekend tot en met de maand april 2025 totaal € 1.550,00 bedraagt. Een deel hiervan, namelijk € 1.200,00, betreft een huurverhoging van € 50,00 per maand die partijen hebben afgesproken met ingang van 24 april 2023 en die [gedaagde] nooit heeft betaald. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] zich intimiderend gedraagt en joints rookt in het gehuurde, wat tegen de regels in is. Ook heeft [gedaagde] zaken van [eiser] vernield. Vanwege de wanbetaling en het gedrag van [gedaagde] wil [eiser] dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. 
        
          Wat is het verweer van [gedaagde] ?
        
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde] betwist dat er een huurachterstand is. Volgens [gedaagde] kan [eiser] geen aanspraak maken op de huurverhoging. Aan de huurverhoging was de voorwaarde verbonden dat aan [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou worden verstrekt. Aan die voorwaarde is niet voldaan. [gedaagde] betwist verder dat er sprake is van slecht huurderschap. 
        
          Wat beslist de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.5.
      
        De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] grotendeels af. [gedaagde] wordt alleen veroordeeld tot betaling van € 150,00 aan achterstallige huur en € 60,00 aan buitengerechtelijke kosten. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] . Hierna worden de beslissingen uitgelegd.   
        
          Toewijzing € 150,00 aan achterstallige huur  
        
      
    
    
      2.6.
      Partijen zijn het er over eens dat er over is gesproken dat [gedaagde] met ingang van 24 april 2023 maandelijks € 50,00 meer huur zou gaan betalen. In discussie is of daar, zoals [gedaagde] betoogt en [eiser] betwist, de voorwaarde aan is verbonden dat aan hem een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou worden verstrekt. 
    
    
      2.7.
      Op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht concludeert de kantonrechter dat er in het begin van 2023 gedoe tussen hen is ontstaan. [eiser] heeft toen aan [gedaagde] laten weten dat hij het gehuurde moest verlaten. Partijen zijn vervolgens met elkaar in gesprek gegaan over een voortzetting van de huurovereenkomst en hebben afspraken met elkaar gemaakt. [gedaagde] heeft verklaard dat hij er op heeft aangedrongen dat hij een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontvangen. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] hiermee heeft ingestemd vindt bevestiging in het Whatsapp-verkeer tussen partijen. De kantonrechter wijst op de volgende Whatsapp-berichten tussen partijen:
      
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 24 februari 2023: “Goedemiddag, wanneer kan ik mijn contract onbepaalde tijd verwachten, zoals op 11-02-2023 overeengekomen is?”
        
        
          
            [eiser] aan [gedaagde] diezelfde dag: “Hé [gedaagde (voornaam)] , ik moet meerdere contracten maken. Ik hoop volgende week iedereen bij langs te gaan. (…)”
        
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 4 maart 2023 om 15.03 uur: “Middag [eiser (voornaam)] , ik heb afgelopen week geen contract onbepaalde tijd ontvangen. Wat is hier aan de hand?”
        
        
          
            [eiser] aan [gedaagde] op 4 maart 2023 om 15.48 uur: “Hé [gedaagde (voornaam)] , ik ben ermee bezig. (…). Je hoort volgende week even wanneer ik langskom. (…)” 
        
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 4 maart 2023 om 15.57 uur: “Kan ik er aankomende week wel echt van uit gaan dan? We zijn dan namelijk al een maand verder..”
        
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 14 maart 2023: “Huur is overgemaakt zoals afgesproken overig contant bij overhandigen onbepaalde tijd duur contract.”
        
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 20 maart 2023: “Hey kom je me aankomende week even dat contract brengen? Kan ik de huur ook volledig betalen”
        
        
          
            [gedaagde] aan [eiser] op 10 april 2023: “Goedemiddag [eiser (voornaam)] , ik zal zo nog even de huur van deze maand aanbetalen. Ga vanaf maart nu ook de nieuwe afgesproken huurprijs gaan betalen. ” 
        
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft in het Whatsapp-verkeer niet aangegeven – terwijl dat voor de hand had gelegen als hij meende dat die afspraak niet was gemaakt – dat [eiser] geen schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou krijgen. Integendeel zelfs, op 4 maart 2023 heeft hij expliciet aangegeven dat hij ermee bezig was. Dat de schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als voorwaarde was gesteld voor de huurverhoging vindt steun in de berichten van [gedaagde] aan [eiser] op 14 maart 2023 en 20 maart 2023. [eiser] heeft daarop niet aan [gedaagde] laten weten dat [gedaagde] de huurverhoging van € 50,00 per maand hoe dan ook verschuldigd was. Het bericht van [gedaagde] van 10 april 2023 waarin hij heeft toegezegd de nieuwe huurprijs te gaan betalen vanaf maart 2023 leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij toen in de veronderstelling was dat de schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd er (snel) aan kwam. 
    
    
      2.9.
      De kantonrechter neemt op grond van het voorgaande aan dat de afspraak omtrent de huurverhoging is gemaakt onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontvangen. Vaststaat dat [gedaagde] geen schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft ontvangen. Zo lang de voorwaarde niet is vervuld, heeft [eiser] geen recht op betaling van de door [eiser] verlangde aanvullende € 50,00 aan huur per maand. Dit betekent dat de stelling van [eiser] dat [gedaagde] nog € 1.200,00 aan huur moet voldoen over de periode tot en met april 2025 op basis van een overeengekomen huurverhoging, wordt verworpen. 
    
    
      2.10.
      
        
          [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] , los van de door [eiser] berekende achterstand vanwege de door hem gestelde huurverhoging, nog € 350,00 aan huur over de periode tot en met april 2025 onbetaald heeft gelaten. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eiser] een betaling van [gedaagde] van 22 januari 2024 van € 200,00 niet in zijn administratie heeft verwerkt. [eiser] heeft erkend de betaling wel te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat hij de overige € 150,00 heeft betaald. Daarom zal er € 150,00 aan achterstallige huur over de periode tot en met april 2025 worden toegewezen. 
        
          Afwijzing rente
        
      
    
    
      2.11.
      
        In principe geldt dat [gedaagde] over het toegewezen bedrag van € 150,00 aan achterstallige huur wettelijke rente is verschuldigd omdat hij in verzuim is met betaling. Omdat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt op welke maand het bedrag betrekking heeft en dus ook niet per wanneer [gedaagde] met de betaling in verzuim is geraakt, zal de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente afwijzen. 
        
          Afwijzing ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] stelt verder dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] zich als slecht huurder heeft gedragen. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de verhuurder de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (dat staat in artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Het gaat er in dit verband om of de geconstateerde tekortkoming van voldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
    
    
      2.13.
      Dat [gedaagde] zich als een slecht huurder heeft gedragen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Uit het dossier blijkt dat er irritaties waren tussen partijen, maar dat [gedaagde] [eiser] of zijn familieleden heeft geïntimideerd, blijkt nergens uit. De intimidatie blijkt in ieder geval niet uit het Whatsapp-verkeer zoals [eiser] heeft gesteld. Dat [gedaagde] joints in het gehuurde heeft gerookt is eveneens te mager onderbouwd. Datzelfde geldt voor de vermeende vernielingen. Er is geen hard bewijs voor deze stellingen. 
    
    
      2.14.
      
        De huurachterstand van € 150,00 is zo gering dat die geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen daarom worden afgewezen. De hierbij behorende nevenvordering (tot betaling van huur/een gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming) treft hetzelfde lot. 
        
          Gedeeltelijke toewijzing vergoeding buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      2.15.
      De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft [gedaagde] een aanmaning verstuurd op 13 februari 2024. Deze aanmaning voldoet in beginsel aan de eisen die daarover zijn opgenomen in artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. 
    
    
      2.16.
      
        In de aanmaning is een achterstand genoemd van € 1.100,00, gerekend tot en met 13 februari 2024. [eiser] heeft voor de mondelinge behandeling een overzicht overgelegd waarin hij heeft gespecificeerd hoe de door hem gevorderde achterstand is opgebouwd. De achterstand in de huurbetalingen is ontstaan vanaf januari 2024. Op 13 februari 2024 werd de incassobrief verstuurd. Op dat moment had er voor de maanden januari en februari 2024 in totaal € 700,00 aan huur betaald moeten worden. Uit het overzicht van [eiser] volgt dat [gedaagde] daarvan op dat moment slechts € 100,00 had betaald. Zoals hiervoor al is overwogen heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij op 22 januari 2024 nog een bedrag van € 200,00 had betaald dat niet in het overzicht is verwerkt. Dat heeft [eiser] erkend. Dat betekent dat er op 13 februari 2024 € 300,00 was betaald. De achterstand was op dat moment dus € 400,00. De kantonrechter zal een vergoeding toewijzen conform het wettelijke tarief dat aansluit bij het restant van € 400,00, namelijk            € 60,00. 
        
          
            [eiser] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.17.
      
        [eiser] is voor het overgrote deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 150,00 aan achterstallige huur over de periode tot en met april 2025 en € 60,00 aan buitengerechtelijke kosten; 
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] , in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
    
    
      3.3.
      verklaart de veroordeling onder 3.1. uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      3.4.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
      
      
      
      
        13702