ECLI:NL:GHAMS:2025:1062, Gerechtshof Amsterdam, 22-04-2025, 200.321.427/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurders maken aanspraak op blijkens schriftelijke huurcontracten en een nadere allonge verschuldigde huur. Volgens huurder zijn eerdere in groepsverband gemaakte andersluidende afspraken van kracht. Dat dit laatste het geval is, is onvoldoende komen vast te staan.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.321.427/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam: 10013369 CV EXPL 22-9680
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 april 2025
      
    
    
      
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] .,
      gevestigd te [plaats] ,
      appellante in de hoofdzaak,
      eiseres in het incident,
      advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Purmerend,
    
    
    
      tegen
    
  
  
    
      1
      1. [geïntimeerde] ,
    
      wonend te [plaats] ,
      2. STICHTING BEHOUD VASTGOED MCM,
      gevestigd te Castricum,
      geïntimeerden in de hoofdzaak,
      verweerders in het incident, 
      advocaat: mr. R.M.J. Muit te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      Verhuurders maken aanspraak op blijkens schriftelijke huurcontracten en een nadere allonge verschuldigde huur. Volgens huurder zijn eerdere in groepsverband gemaakte andersluidende afspraken van kracht. Dat dit laatste het geval is, is onvoldoende komen vast te staan.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het hof heeft op 11 april 2023 een tussenarrest gewezen. In dat tussenarrest is de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 december 2022 afgewezen. Voor het verloop van het geding tot deze datum verwijst het hof naar dit tussenarrest. 
    
    
    
      Vervolgens hebben [geïntimeerden] een memorie van antwoord met producties ingediend. 
    
    
    
      Op 12 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [appellant] werd bijgestaan door mr. Peijnenburg voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Muit voornoemd. De advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Bij deze gelegenheid hebben beide partijen nog stukken in de procedure gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] om al hetgeen [appellant] heeft voldaan ter uitvoering van het bestreden vonnis terug te betalen met rente en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep met rente. 
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en luiden, aangepast aan de ontwikkelingen nadien, als volgt. 
    
    
    a. [appellant] huurde met ingang van 4 maart 2016 de bedrijfsruimten aan [straat 1] [nummer 1] en [straat 2] [nummer 2] te [plaats] van [geïntimeerden] die gezamenlijk eigenaar van dit onroerend goed zijn. [appellant] exploiteerde de bedrijfsruimten voor de verhuur van kamers ten behoeve van prostitutie.
    
    b. In de door partijen op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten staat vermeld dat de huur voor [straat 1] [nummer 1] € 7.000,00 per maand bedraagt en dat de huur voor de [straat 2] [nummer 2] € 14.000,00 per maand bedraagt.  
    
    c. In een volgens de tekst daarvan op 1 februari 2017 opgemaakte en door partijen ondertekende allonge bij de huurovereenkomst staat vermeld dat de huurprijs voor de [straat 2] [nummer 2] per die datum wordt verlaagd naar € 13.000,00 per maand.
    d. In de periode tussen maart 2016 en maart 2020 heeft [appellant] de huurprijzen voldaan zoals deze uit de schriftelijke huurovereenkomsten en allonge voortvloeien. 
    
    e. Met ingang van maart 2020 is een huurachterstand ontstaan. [geïntimeerden] hebben vervolgens een kort geding aangespannen. Na afloop van de mondelinge behandeling eind 2021 in deze procedure zijn partijen met elkaar in onderhandeling getreden. Partijen hebben toen per e-mail gecommuniceerd over een vaststellingsovereenkomst. Deze onderhandelingen hebben ertoe geleid dat [appellant] [geïntimeerden] in totaal een bedrag van € 92.500,00 heeft betaald.
    
    f. In maart en april 2022 heeft [appellant] 75% van de huurprijs betaald. 
    
    g. Bij e-mailbericht van 25 mei 2022 is [appellant] gesommeerd om de resterende huur alsnog te voldoen, waarbij hem voor de maand maart 2022 een korting van 10% werd geboden.
    
    h. [appellant] heeft vanaf mei 2022 steeds 50% van de huur voldaan. 
    
  
  
    
      4
      4.	De beoordeling
    
      
      Eerste aanleg 
      
    
    
      4.1
      In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] gevorderd, kort gezegd, (i) ontbinding van de huurovereenkomsten tussen partijen; (ii) veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de bedrijfsruimten en (iii) veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand en het bedrag aan huurpenningen tot aan de ontruiming met kosten en rente. [geïntimeerden] hebben hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door opnieuw een huurachterstand te hebben laten ontstaan.
      
    
    
      4.2
      In reconventie heeft [appellant] , kort gezegd, gevorderd veroordeling van [geïntimeerden] tot (i) betaling van een bedrag van € 207.216,00 voor gederfde winst, althans voor met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurrelatie in maart 2016 in mindering te brengen huurverlaging en (ii) een bedrag van € 70.689,00 als vergoeding voor door [appellant] onverplicht betaalde onderhoudskosten. Ook heeft [appellant] gevorderd (iii) een verklaring voor recht dat zij met succes een beroep kan doen op huurprijsvermindering met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurrelatie in maart 2016. [appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat, in afwijking van het bepaalde in de op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten, een omzetgerelateerde huurprijs is afgesproken. Ook is aan [appellant] toegezegd dat de bezettingsgraad van de kamers 77% zou zijn en dat [appellant] bij een lagere bezettingsgraad aanspraak kon maken op huurprijsvermindering. Daarnaast heeft [appellant] veel kosten moeten maken voor onderhoud van de bedrijfsruimten die voor rekening van [geïntimeerden] als verhuurder dienen te komen. 
    
    
      4.3
      Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de huurovereenkomsten tussen [geïntimeerden] en [appellant] ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast is [appellant] , kort gezegd, veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 68.000,00 aan achterstallige huur met kosten en rente en verder vanaf november 2022 tot en met het einde van de maand waarin ontruiming van de panden in kwestie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, maandelijks een bedrag van € 7.000,00 respectievelijk € 13.000,00. De vordering van [appellant] is afgewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten. [appellant] heeft de bedrijfsruimten inmiddels verlaten.
      
      
        
          Hoger beroep
          4.4 [appellant] komt met dertien grieven op tegen de beslissing van de kantonrechter. Het verweer van [geïntimeerden] zal bij de behandeling van de grieven worden betrokken voor zover aan de orde.
      
      
    
    
      4.5
      De grieven 1 tot en met 8, grief 10 en grief 11 (gedeeltelijk) lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven betreffen alle de hoogte van de door [appellant] verschuldigde huur. [appellant] heeft in dit verband naar voren gebracht dat de bedrijfsruimten onderdeel uitmaken van een groter pakket van in totaal 29 bedrijfsruimten, dat [appellant] van meerdere andere, onlosmakelijk met elkaar en met [geïntimeerden] verbonden verhuurders huurde. Voor deze prostitutieruimten zijn exploitatievergunningen van de gemeente [plaats] vereist die waren afgenomen van de voorganger van [appellant] wegens wanbeleid. Omdat het de verhuurders van dit bedrijfsruimtenpakket niet lukte zelf deze vergunningen te bemachtigen, is [appellant] als huurder aangezocht. Bij aanvang van de huurrelatie traden deze verhuurders gezamenlijk op. Inmiddels treden zij los van elkaar op jegens [appellant] . [appellant] wordt hierdoor gedupeerd.
      
    
    
      4.6
      
        [appellant] heeft in hoger beroep herhaald dat een omzet- en bezettingsgraadgerelateerde huur is overeengekomen. De tussen [appellant] en de gezamenlijke verhuurders gemaakte afspraken zijn vooral vastgelegd in een samenstelling van documenten uit januari 2016 die [appellant] aanduidt als ‘de blauwdruk’. De blauwdruk is opgesteld door ’t CijferHuys, de boekhouder van de gezamenlijke verhuurders, voorafgaand aan de ondertekening van de huurcontracten. Deze afspraken vormen feitelijk de huurovereenkomsten, maar zijn niet nader opgenomen in enig huurcontract. De op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten conform het ROZ-model waren uitsluitend bedoeld voor de aanvraag van de vereiste exploitatievergunningen bij de gemeente [plaats] , aldus [appellant] .
      
    
    
      4.7
      Het hof volgt [appellant] niet in deze zienswijze. Uitgangspunt is dat de afspraken die partijen op 9 maart 2016 in de ondertekende huurcontracten en allonge hebben vastgelegd tussen partijen over en weer als waar hebben te gelden. De stellingen van [appellant] geven onvoldoende aanleiding hiervan af te wijken, gelet op het volgende. Ter zitting in hoger beroep is van de zijde van [appellant] bevestigd dat haar betoog ervan uitgaat dat de huur tussen haar en de gezamenlijke verhuurders diende te worden afgerekend in het licht van het totaalpakket aan gehuurde bedrijfsruimten aan de hand van de blauwdruk. Erkend is dat binnen de individuele huurverhouding met [geïntimeerden] daarvoor geen reden aan te wijzen is, omdat de bezettingsgraad van [straat 1] [nummer 1] en [straat 2] [nummer 2] altijd op peil was. Dat [geïntimeerden] niet buiten genoemd groepsverband en dus niet in deze individuele huurverhouding jegens [appellant] aanspraak mochten maken op de huurverplichtingen zoals vastgelegd in de op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten en de allonge, die [appellant] dus kennelijk overigens niet weerspreekt, is echter onvoldoende toegelicht. [appellant] heeft ook verder onvoldoende duidelijk gemaakt dat uit de blauwdruk en de bijbehorende correspondentie volgt dat de door haar gestelde afspraken tussen haar en [geïntimeerden] tot stand zijn gekomen en daarnaast van kracht zijn gebleven na 9 maart 2016. Zo blijkt dit niet uit de brieven van de boekhouder van [appellant] aan [appellant] , waarnaar [appellant] heeft verwezen. Daaruit volgt slechts dat voor de toekomst nadere overeenstemming zou moeten worden bereikt over andere huurprijzen. Evenmin volgt uit het e-mailbericht van 9 maart 2016 van [geïntimeerden] waarin is geschreven dat na de ondertekening van de huurcontracten de exploitatievergunningen konden worden aangevraagd, dat de op deze datum ondertekende huurcontracten slechts daartoe dienden. Daarentegen heeft [appellant] in de periode van maart 2016 tot maart 2020 steeds de in de op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten en de latere allonge bepaalde huurbedragen voldaan. [appellant] verwijst bij grief 4 naar het huurprijsoverzicht in de blauwdruk, maar ook daarin staan deze zelfde bedragen vermeld. Dat ook dit overzicht uitsluitend is opgesteld ten behoeve van verkrijging van de exploitatievergunningen, zoals [appellant] nog heeft gesteld, is onvoldoende verduidelijkt. De allonge refereert evenmin aan de blauwdruk of aan concrete andere afspraken. Voor zover de stellingen van [appellant] zo moeten worden begrepen dat steeds achteraf diende te worden bepaald aan de hand van de omzet dan wel de bezettingsgraad hoeveel huur daadwerkelijk verschuldigd was geweest en daarop vervolgens jaarlijks achteraf tussen partijen moest worden afgerekend, blijkt uit niets dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten dergelijke afrekeningen hebben plaatsgevonden of dat daarop in het verleden door [appellant] is aangestuurd. Ook verder is niet gebleken dat partijen afspraken uit de blauwdruk hebben nageleefd. Uit de overgelegde correspondentie over aan de coronapandemie gerelateerde huurkorting blijkt althans niet van een verderstrekkende algemene afspraak tot afrekening achteraf van de daadwerkelijk verschuldigde huur. Samengevat is het aangevoerde onvoldoende voor de vaststelling dat de door [appellant] gestelde andere, eerder gemaakte afspraken als de daadwerkelijk tussen partijen geldende afspraken hebben te gelden. Aangezien [appellant] geen bewijs heeft aangeboden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De grieven 1 tot en met 8 en 10 hebben geen succes en grief 11 evenmin, voor zover deze grief ziet op de hoogte van de huur. Ook grief 9, die afhankelijk is van het slagen van deze grieven, faalt hiermee.
      
    
    
      4.8
      Met grief 11 is tevens de afwijzing van de door [appellant] gevorderde vergoeding van onderhoudskosten aangevochten. De kantonrechter heeft ter zake onder meer als volgt overwogen:
      
      
        
          15. (…) [appellant] heeft naar eigen zeggen vooral kosten moeten maken aan de panden van de andere verhuurders. Zij stelt echter dat [ [geïntimeerden] , hof] verplicht is om in deze kosten een pro-rato bijdrage te leveren. Zij verwijst hiervoor naar een e-mail van 17 januari 2017 (…), waarin is opgenomen dat de eenmalige bijdrage van € 15.000,- die de gezamenlijke verhuurders van de panden bij aanvang van de huurovereenkomsten aan [appellant] hebben betaald, pro-rato onder de verhuurders moest worden gedragen. Dit is onvoldoende om vast te kunnen stellen dat er een generieke afspraak was dat de verhuurders van de door [appellant] gehuurde panden alle kosten voor het onderhoud pro-rato en hoofdelijk zouden dragen. [ [geïntimeerden] kunnen, hof] derhalve niet aansprakelijk worden gehouden voor het onderhoud van panden van de andere verhuurders die ook panden aan [appellant] verhuren. De door [appellant] gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
      
      
    
    
      4.9
      
        [appellant] heeft opnieuw naar de blauwdruk verwezen en de bindende kracht die daarvan zou uitgaan volgens haar stellingen. Uit correspondentie onder meer van de zijde van [geïntimeerden] zou blijken dat de verhuurders steeds als gezamenlijk optredend dienen te worden gezien en dat wel degelijk sprake was van een generieke afspraak op grond waarvan de verhuurders alle onderhoudskosten van de 29 door [appellant] als een pakket gehuurde bedrijfsruimten pro rato en hoofdelijk moeten dragen. In de door [appellant] genoemde correspondentie wordt weliswaar gesproken over meerdere bedrijfsruimten en soms ook over meerdere verhuurders, maar expliciet noch impliciet blijkt uit deze stukken van deze door [appellant] gestelde afspraak. Ook op dit punt is geen bewijs aangeboden. Grief 11 faalt daarom ook voor het resterende deel.
      
    
    
      4.10
      De kantonrechter heeft aan zijn beslissing tot afwijzing van de reconventionele vordering van [appellant] mede ten grondslag gelegd dat in de e-mailwisseling over een vaststellingsovereenkomst in het kader van de tussen partijen gevoerde procedure in kort geding staat dat [appellant] afstand doet van een beroep op een omzetgerelateerde huurprijs en van een beroep op gebrekkig onderhoud in de periode van 2016 tot 2021. Volgens de kantonrechter is deze vaststellingsovereenkomst tussen partijen daadwerkelijk en rechtsgeldig gesloten en door [appellant] ook grotendeels nagekomen. Met grief 12 weerspreekt [appellant] dat een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. [appellant] heeft geen afstand gedaan van haar rechten en ook geen vaststellingsovereenkomst ondertekend. [appellant] zou na betaling van het bedrag van € 80.000,00 de op haar verzoek dan alsnog aangepaste tekst ondertekenen, waarin haar rechten, zoals haar aanspraak op een omzetgerelateerde huur, zouden zijn opgenomen. Die aangepaste tekst heeft [appellant] echter nooit ontvangen, ook niet na haar andere betaling van € 12.500,00. Er zijn volgens [appellant] dan ook uiteindelijk geen afspraken van kracht geworden bij gebreke waarvan de vordering van [appellant] in reconventie alsnog voor toewijzing in aanmerking komt, aldus [appellant] .
      
    
    
      4.11
      Daargelaten de vraag of al dan niet een vaststellingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maakt het enkele feit dat dat niet het geval zou zijn niet dat daarmee de door [appellant] gestelde afspraken die afwijken van de op 9 maart 2016 ondertekende huurcontracten tussen partijen gelden. Dat dit laatste het geval is, heeft [appellant] niet succesvol voor het voetlicht weten te brengen. Het hof verwijst naar de voorgaande overwegingen betreffende de andere grieven. Grief 12 faalt. 
      
    
    
      4.12
      
        Grief 13 ziet op de proceskostenveroordelingen in eerste aanleg. Gelet op de uitkomst in hoger beroep, laat het hof deze in stand.
      
    
    
      4.13
      De door [appellant] ter zitting in hoger beroep nog gedane beroepen op schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid en op bedrog c.q. dwaling waartegen van de zijde van [geïntimeerden] expliciet bezwaar is gemaakt omdat deze stellingen niet eerder zijn ingenomen, zijn te laat opgeworpen. Zij zullen vanwege hun strijdigheid met de tweeconclusieregel niet nader worden behandeld.
      
    
    
      4.14
      Aangezien de grieven geen doel treffen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. De proceskosten van het hoger beroep, zowel in het incident als in de hoofdzaak, komen voor rekening van [appellant] , omdat zij in het ongelijk is gesteld. Dit arrest zal, voor zover het de proceskosten betreft, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 5.689,00 aan verschotten en € 4.428,00 voor salaris in het incident en € 8.856,00 voor salaris in de hoofdzaak, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan; 
      verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.