ECLI:NL:GHAMS:2025:1569, Gerechtshof Amsterdam, 17-06-2025, 200.309.772/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van appartementen; non conformiteit omdat een kleine badkamer door verkoper is aangebracht zonder vergunning terwijl dat wel vereist was? Hof acht voorshands bewezen dat de kleine badkamer in 2011 (en niet in 2012) door verkoper is aangelegd. Verkoper mag daarvan tegenbewijs leveren. Koper wordt in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat voor de aanleg van die kleine badkamer een vergunning nodig was.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.309.772/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/687041 / HA ZA 20-737
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juni 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] , Verenigde Arabische Emiraten,
      appellant in het principaal hoger beroep, 
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. R.A. Kaatee te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    wonend te [plaats 2] ,
    2. [geïntimeerde 2],
    wonend te [plaats 3] , 
    3. [geïntimeerde 3],
    
      wonend te [plaats 2] ,
      geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. W.J.A. Lansing te Utrecht.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] (in vrouwelijk enkelvoud) genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere geding in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 17 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 november 2022. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Op die zitting heeft partij [appellant] de in het proces-verbaal van die zitting genoemde producties in het geding gebracht. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. 
      
    
    
      1.2.
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      - memorie van grieven, tevens vermeerdering eis, met producties;
      - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
      - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 november 2024 doen bepleiten, [appellant] door mr. Katee en [geïntimeerden] door mr. Lansing ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is arrest gevraagd.
      
    
    
      1.5.
      
        
          [appellant] is met zeven grieven in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank [plaats 2] van 1 september 2021 en 16 februari 2022 en heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw recht doende:
        
          primair 
        
      
      1. de koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] partieel zal ontbinden met als gevolg een vermindering van de koopprijs (van appartement [nummer 1] ) met € 83.455,--, althans dit bedrag gedeeltelijk zal toewijzen bij wijze van schadevergoeding, en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling daarvan;
      
      
        
          subsidiair
        
      
      2. voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat aan [appellant] een beroep toekomt op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst, dan wel - bij instandhouding van de overeenkomst - wijziging daarvan ter opheffing van het door [appellant] geleden nadeel, welk nadeel € 83.455,-- bedraagt;
      
      3. de gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 83.205,-- aan [appellant] ;
      
      
        
          meer subsidiair 
        
      
      4. de koopovereenkomst partieel zal vernietigen op grond van dwaling, met als gevolg een vermindering van de koopprijs van appartement [nummer 1] met € 83.455,-- en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling daarvan;
      
      
        
          primair, subsidiair en meer subsidiair
        
      
      5. het toe te wijzen bedrag zal vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2018 (de dag van levering door [geïntimeerden] aan [appellant] ) tot het moment van volledige betaling; 
      
      6. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het geding zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, alsmede met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van de eerdergenoemde vonnissen reeds onverschuldigd aan [geïntimeerden] heeft voldaan. 
      
    
    
      1.6.
      
        [geïntimeerden] concludeert dat het hof de grieven van [appellant] ongegrond zal verklaren en de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden, en [appellant] zal veroordelen in de kosten van dit hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep heeft zij één grief gericht tegen het (tussen)vonnis van de rechtbank [plaats 2] van 1 september 2021. 
    
    
      1.7.
      
        [appellant] refereert zich aan het oordeel van het hof in het incidenteel hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [geïntimeerden] heeft in 2011 een pand aan de [straat] [nummer 5] te [plaats 2] (hierna: het pand) in ongesplitste staat in eigendom verworven. Het pand is daarna volledig gerenoveerd. [geïntimeerden] heeft het pand op 12 december 2013 gesplitst in drie appartementsrechten. 
      
    
    
      2.2.
      Het pand is sinds 2006 aangemerkt als een gemeentelijk monument. 
      
    
    
      2.3.
      
        [appellant] heeft op 13 februari 2018 een koopovereenkomst gesloten met [geïntimeerden] voor de koop van de drie appartementen van het pand. Het appartement [nummer 2] behoorde toe aan [geïntimeerde 2] , het appartement [nummer 3] aan [geïntimeerde 1] en het appartement [nummer 1] aan [geïntimeerde 3] . De drie appartementsrechten zijn bij notariële akte van 1 mei 2018 aan [appellant] geleverd. 
      
    
    
      2.4.
      
        De koopovereenkomst bevat de volgende, voor zover van belang, bepalingen: 
        
          “
          Mededelingsplicht 
        
        
          Artikel 3
        
        
          Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt. 
        
        
          (…)
        
        
          Overige verklaringen van Verkoper
        
        
          Artikel 5
        
        
          Verkoper verklaart tot slot:
        
        
          a.	Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de Gebruikseenheid op publiek- en of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Het (toenmalige) appartement [nummer 1] was in de tijd dat het eigendom was van [geïntimeerde 3] gelegen op de tweede en derde verdieping van het pand. Op de derde verdieping bevond zich (onder meer) een grote badkamer, op de tweede verdieping (onder meer) een kleine badkamer met een douche en een wastafel (door partijen aangeduid als ‘de natte cel’). 
      
    
    
      2.6.
      
        [appellant] heeft het voornemen opgevat om appartement [nummer 1] te splitsen in twee zelfstandige appartementen, één op de tweede verdieping en één op de derde verdieping. [appellant] wenste om die reden op de tweede verdieping een grotere badkamer te plaatsen. 
      
    
    
      2.7.
      
        [naam 1] (hierna: [naam 1] ) heeft namens [appellant] een vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente [plaats 2] (hierna: de gemeente) om op de plek van de kleine badkamer een grotere badkamer te plaatsen. 
      
    
    
      2.8.
      
        
          [naam 1] heeft per brief 24 november 2018, per ongeluk gedagtekend “24 november 2015”, het volgende aan de gemeente meegedeeld: 
        
          “(…) 
          Feitelijke situatie
          :
        
        
          Niet de huidige maar de vorige eigenaar heeft reeds de badkamer aangelegd op de 2de verdieping. Hij was er blijkbaar vanuit gegaan dat dit mocht omdat de Commissie in 2011 ook geen bezwaar had op de badkamer op de 1ste verdieping. Verbouwingen uitvoeren zonder vergunning mits deze vergunningsplichtig zijn keur ik natuurlijk niet goed maar we zitten wel met het feit dat het reeds is gerealiseerd. Dus de vraag is wat moeten we nu doen. (…)”. 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Bij deze brief heeft [naam 1] een plattegrond van het pand gevoegd. Deze plattegrond heeft als datum 27 april 2011 en is getiteld ‘nieuwe toestand’. Op deze plattegrond is de natte cel niet ingetekend op de tweede verdieping. 
      
    
    
      2.10.
      
        
          [naam 2] , medewerker vergunningen bij de gemeente heeft [naam 1] per e-mail van 5 februari 2019 bericht dat het ingediende plan niet akkoord is, maar wel aanpasbaar: “Gemandateerde van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit 04-02-2019
        
          Niet akkoord tenzij de indeling op de tweede verdieping wordt aangepast. Door de huidige positie van de badkamer wordt de en-suitesetting fysiek aangetast. Ook de ruimtelijkheid van de verdieping wordt met de nieuwe indeling verstoort. Het was een verdieping met een kamer en-suite-opstelling met kleinere nevenruimtes. Door de nieuwe inbouw tegen de kast en de suite-scheiding is de opzet niet meer beleefbaar. De ingrepen voldoen daardoor niet aan Beleidskader toetsing ingrepen en/of herstel van Monumenten 2016. Geadviseerd wordt de badkamer te verplaatsen naar de kleinere achterkamer. (…)”
        
      
      
    
    
      2.11.
      Appel heeft per e-mail 12 maart 2019 aan [naam 1] laten weten dat de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit niet akkoord is met de voorgestelde wijzigingen, nu de plattegrond van de tweede verdieping niet is gewijzigd. 
      
    
    
      2.12.
      Op 11 april 2019 heeft de gemeente een omgevingsvergunning verleend aan [appellant] voor het opsplitsen van [nummer 1] in twee zelfstandige appartementen. De vergunning is pas verkregen nadat [naam 1] de plattegrond van de tweede verdieping had aangepast zodat de badkamer zich aan de rechterachterzijde van het appartement bevindt. 
      
    
    
      2.13.
      Het pand omvat sinds de splitsing van het appartement [nummer 1] dus vier appartementsrechten; op de tweede verdieping bevindt zich nu appartement [nummer 1] en op de derde verdieping appartement [nummer 4] . 
      
    
    
      2.14.
      
        De advocaat van [appellant] heeft per brief van 17 juni 2019 aan [geïntimeerden]
        medegedeeld dat [appellant] van de gemeente heeft begrepen dat de kleine
        badkamer in 2011 is aangebracht zonder dat hiervoor de toen vereiste omgevingsvergunning was verkregen en dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat de badkamer dient te worden verwijderd. [appellant] stelt zich op het standpunt dat bij het aangaan van de koopovereenkomst de mededelingsplicht is geschonden en dat de verplichtingen uit artikel 5 van de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. [appellant] heeft [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij daardoor heeft geleden. 
      
      
    
    
      2.15.
      
        De advocaat van [appellant] heeft op 4 mei 2021 de volgende e-mail gestuurd aan
        
          [naam 3] (hierna: [naam 3] ), monumentenadviseur bij de gemeente:
        
          "(...) de heer [appellant] , heeft het volledige pand gekocht in 2018. Op dat moment bevond zich op de tweede verdieping een kleine langwerpige badkamer ter hoogte van de achterkamer naast de en suite constructie (...). Thans is er een geschil tussen verkoper en koper over de vraag of deze badkamer wel of niet voldoet aan de regelgeving en – indien dat niet het geval is - of deze gelegaliseerd kan worden. Volgens de verkoper is deze badkamer in 2011 aangebracht.
        
      
      
      
        
          Mijn cliënt wilde deze badkamer vergroten (...) en heeft daartoe een vergunningsaanvraag
        
        
          ingediend. Die aanvraag is vervolgens afgewezen met de toelichting die ik bijvoeg als Bijlage 3. Geadviseerd werd de badkamer te verplaatsen naar een andere ruimte. Vervolgens heeft mijn cliënt de aanvraag gewijzigd met alsnog de reeds bestaande kleine badkamer, zodat die daarmee gelegaliseerd zou worden. Daarop kwam (...) het bericht terug: "Niet akkoord, er is niet tegemoet gekomen aan de voorgestelde wijzigingen. De plattegrond van de 2e verdieping niet gewijzigd"(...) Ik zou graag volledig helder krijgen of de kleine badkamer inderdaad ook niet mogelijk is. Dat is mijn vraag aan u.,(...)"
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        De advocaat van [appellant] heeft op 10 mei 2021 aanvullend twee foto's naar
        
          [naam 3] gestuurd van de situatie zoals die was toen [appellant] het pand kocht.
      
      
    
    
      2.17.
      
        
          [naam 3] heeft per e-mail van 12 mei 2021 het volgende aan de advocaat van
        
          [appellant] laten weten:
        
          "(...) Helaas zien wij geen mogelijkheid tot het legaliseren.
        
        
          Wij gaan in dergelijke gevallen altijd uit van de laatst vergunde situatie als bestaande
        
        
          situatie. Hier zijn zowel de plattegrondstructuur en afwerkingen nog intact. Bij een voorstel
        
        
          tot aanpassing, met een dergelijke gewaardeerde structuur en afwerking, zal behoud altijd
        
        
          het uitgangspunt zijn.
        
        
          Een badruimte en bijbehorende gang gepositioneerd op de huidige plek doet afbreuk aan
        
        
          deze monumentale waarden; de plattegrondstructuur en afwerking.
        
        
          Als dit plan als legalisatieverzoek wordt voorgelegd zal hierop dus negatief worden
        
        
          geadviseerd.
        
        
          Omdat de badruimte na aanwijzing tot monument is aangelegd is er ook [g]een reden om
        
        
          hier van af te wijken (...)"
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [appellant] heeft na de levering van het pand in 2018 de natte cel gesloopt en op die plek een grote badkamer geplaatst. Hij heeft daarvoor geen vergunning gekregen. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        Rechtsmacht en toepasselijk recht
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [appellant] woont in het buitenland, zodat de zaak een internationaal karakter draagt. De rechter is dan gehouden te onderzoeken of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Het geschil valt onder het toepassingsbereik van de Brussel I bis-Verordening omdat de rechtsvordering door [appellant] is ingesteld na 10 januari 2015 (art. 66 lid 1), het een burgerlijke of handelszaak betreft (art.1 lid 1) en de verweerder (hier de gedaagden: [geïntimeerden] ) woonplaats heeft op het grondgebied van een lidstaat van de Europese Unie. Op grond van artikel 4 lid 1 van deze verordening moeten zij die woonplaats hebben op het grondgebied van een lidstaat, worden opgeroepen voor de gerechten van die lidstaat. Dat is hier gebeurd nu [geïntimeerden] in Nederland woonplaats heeft. Dit betekent dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. De eerste rechter heeft Nederlands recht toegepast en daartegen zijn door partijen geen bezwaren geuit, zodat ook het hof de toewijsbaarheid van de vorderingen naar Nederlands recht zal beoordelen. 
        
          Omvang geschil in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis verminderd in die zin dat de vorderingen alleen nog zien op het appartementsrecht [nummer 1] en niet meer op het in eerste aanleg gestelde gebrek aan eigen nutsvoorzieningen in het (gehele) pand. Op het moment van verkoop en levering aan [appellant] was alleen [geïntimeerde 3] eigenaar van appartement [nummer 1] . Voor zover de vorderingen zijn ingesteld tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen deze daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          De grieven 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Met grief I klaagt [appellant] erover dat de rechtbank (in het tussenvonnis r.o. 4.1) heeft overwogen dat doorslaggevend is of op het moment van aanbrengen van de natte cel daarvoor een vergunning nodig was. Volgens grief II heeft de rechtbank (in r.o.4.3 van het tussenvonnis) ten onrechte overwogen dat onvoldoende zeker is of bij het aanbrengen van de natte cel een vergunning vereist was en dat niet duidelijk zou zijn of de natte cel alsnog gelegaliseerd kan worden. Grief III komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] er niet in is geslaagd te bewijzen dat destijds voor de natte cel een vergunning vereist was en in het verlengde daarvan bestrijdt grief IV het oordeel (in het eindvonnis, r.o. 2.10-2.12) dat het plaatsen van de natte cel in beginsel vergunningvrij was. Met haar grief in het incidenteel hoger beroep klaagt [geïntimeerden] dat de rechtbank, kort weergegeven, heeft overwogen dat het nieuwe appartement [nummer 1] niet verbouwd is en dat de natte cel zich nog op dezelfde plek in het appartement bevindt. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
      
      
        
          Geen schending van de contractuele bepaling van artikel 5
        
      
      
    
    
      3.4.
      Partijen verschillen allereerst van mening over de uitleg van artikel 5 aanhef en onder a. van de door hen gesloten koopovereenkomst (hiervoor onder 2.4 geciteerd). De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-maatstaf).
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] legt artikel 5 aanhef en onder a. van de koopovereenkomst zo uit dat [geïntimeerden] hiermee gegarandeerd heeft dat bij de bouw van de natte cel geen vergunning nodig was en dat het huidig gebruik van de woning op publiek- en privaatrechtelijke gronden is toegestaan. Volgens [geïntimeerden] heeft zij alleen verklaard overeenkomstig wat haar op het moment van de verkoop bekend was, zowel ten aanzien van het ‘toegestane huidig gebruik’ als het zijn ‘gebouwd en/of verbouwd zonder de daartoe vereiste vergunningen’. 
      
    
    
      3.6.
      Het hof overweegt als volgt. Artikel 5 van de koopovereenkomst is een veel gebruikte (zo niet standaard opgenomen) zin in koopovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken. Een garantie kan daarin redelijkerwijs niet worden gelezen. Artikel 5 houdt niet meer dan in dan wat er staat en beperkt zich dus tot het ontbreken van bekendheid met de genoemde omstandigheden en garandeert niet de afwezigheid ervan. Het enkele gegeven dat [geïntimeerden] het pand zelf had verbouwd, en daarbij verantwoordelijk was voor het aanvragen van de vereiste vergunningen, maakt dat nog niet anders. 
      
    
    
      3.7.
      
        [geïntimeerden] heeft haar standpunt dat zij niet wist dat de natte cel zonder de daarvoor vereiste vergunning gebouwd was gemotiveerd onderbouwd en daar tegenover heeft [appellant] (op wie de stelplicht en zo nodig de bewijslast rust van zijn stelling dat de bepaling is geschonden) geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat [geïntimeerden] dit wel wist en dat sprake was van een met artikel 5 van de koopovereenkomst strijdige situatie. De primaire vordering uit wanprestatie kan dus niet worden gebaseerd op schending van deze bepaling. 
      
      
        
          Non-conformiteit
        
      
      
    
    
      3.8.
      De primaire vordering is ook gebaseerd op non-conformiteit. Centraal staat vervolgens de vraag of indien de natte cel destijds zonder de daartoe wel vereiste vergunning is aangelegd door [geïntimeerden] dit betekent dat het pand niet beantwoordt aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW, omdat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. De conformiteitseis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (Hoge Raad 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383, r.o 3.5.2 e.v.). Niet is gesteld of gebleken dat partijen andersluidende afspraken hebben gemaakt of dat er andere gronden zijn om van dit uitgangspunt af te wijken.
      
    
    
      3.9.
      De primaire vordering onder 1. van [appellant] kan dan alleen slagen als zijn stelling juist is dat bij de bouw van de kleine badkamer geen vergunning is aangevraagd en verkregen (wat vaststaat), terwijl die vergunning naar de toen geldende regels wel vereist was. Immers, indien ook dat laatste komt vast te staan is sprake van non-conformiteit als hiervoor in r.o. 3.8. bedoeld. [geïntimeerden] heeft deze stelling van [appellant] (de natte cel diende te zijn vergund) gemotiveerd betwist. Partijen verschillen in dit verband ook van mening over de vraag wanneer de natte cel is geplaatst. Over dit laatste punt – dat van belang is voor de relevante regelgeving – overweegt het hof eerst het volgende.
      
      
      
      
        
          Natte cel in 2011 geplaatst?
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [geïntimeerden] betoogt in haar processtukken in eerste aanleg (conclusie van antwoord onder 1.2. en 2.4.) dat de natte cel in 2011 is geplaatst. Blijkens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg voert [geïntimeerden] vervolgens aan dat de natte cel in 2011/2012 is geplaatst waarop hij deed volgen: “Tijdens de verbouwing in 2011 zijn ook regelmatig mensen van de gemeente in het pand komen kijken. Zij hebben nooit iets gezegd over de bouw van de natte cel.” In hoger beroep betoogt [geïntimeerden] in haar memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep (onder 4.2) dat de natte cel pas later, medio vierde kwartaal 2012, en uitdrukkelijk niet in 2011 is geplaatst. Door de komst van huisgenoten in 2012 zou alsnog een extra badkamer gewenst zijn. Deze wijziging van standpunt, hoewel opmerkelijk, stond [geïntimeerden] vrij, gelet op de herkansingsfunctie van het hoger beroep, maar onverminderd geldt dat van [geïntimeerden] verwacht had mogen worden dat zij haar verweer van een deugdelijke onderbouwing had voorzien, omdat het feitelijkheden betreft die volledig in haar domein liggen, namelijk: wanneer is die natte cel in haar opdracht gebouwd? Dat had zij bijvoorbeeld kunnen doen aan de hand van duidelijk gedateerde foto’s en/of verklaringen van degene(n) die die cel destijds heeft (hebben) aangebracht en/of de huisgenoten wier komst de aanleiding zou zijn geweest tot het aanleggen van de natte cel als extra badkamer. Dat heeft [geïntimeerden] niet gedaan; de in hoger beroep als productie 1 overgelegde foto’s zijn onvoldoende duidelijk om aan de verzwaarde stelplicht te voldoen. Vanwege dit verzuim, en gelet op het door [geïntimeerden] aangeboden getuigenbewijs, gaat het hof er voorshands, tot op door Schrams c.s. te leveren tegenbewijs, van uit dat de natte cel in 2011 is geplaatst. (HR 15 december 2006; ECLI:NL:HR:2006:AZ1083). De andere twee in dat arrest genoemde sancties (het als vaststaand feit aannemen van het bouwjaar 2011 en het omkeren van de bewijslast) acht het hof (vooralsnog) te zwaar.
      
      
        
          Bewijs 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten, draagt [appellant] tegenover de betwisting van [geïntimeerden] op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van zijn stellingen. Hij dient daarom te bewijzen dat de aanleg van de natte cel vergunningsplichtig was. 
      
    
    
      3.12.
      
        In eerste aanleg heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 1 september 2021 de twee volgende vragen geformuleerd: 
        
          “Was in 2011, gelet op de toen geldende regelgeving, waaronder het Programma van Eisen Kwaliteit Monumenten 2009, een vergunning vereist voor het plaatsen van de kleine badkamer (een douchebak en een wastafel) in het pand, gelegen aan de [straat] [nummer 5] , op de tweede verdieping van het appartement, links van de en-suitedeuren? Zou het antwoord op deze vraag anders luiden indien de badkamer geplaatst is in 2012?”. 
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        
          [appellant] heeft deze vragen aan de gemeente voorgelegd. Een medewerker vergunningen stadsdeel centrum van de gemeente heeft de eerste vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend beantwoord. 
        
          (…) In 2011 gold ook al de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wabo (inwerkingtreding 1oktober 2010) en de daaraan Besluit Omgevingsrecht (BOR). 
        
      
      
      
        
          Toen was ook al een vergunning vereist. Dit volgt uit de BOR, bijlage II, hoofdstuk II, art. 3, onderdeel 7 (verandering van een bouwwerk), juncto, hoofdstuk V, artikel 4a (monumenten), lid 1, onder b. 1º. (…)”. 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De rechtbank oordeelde, kort weergegeven, dat [appellant] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat voor het aanbrengen van de badkamer destijds een vergunning vereist was. Zij was met [geïntimeerden] van oordeel dat de verwijzing van de gemeente op een kennelijke vergissing berust. Volgens [geïntimeerden] had verwezen moeten worden naar BOR, bijlage II, hoofdstuk III, artikel 3, onderdeel 8. De rechtbank overwoog dat als de verwijzing van [geïntimeerden] wordt gevolgd, in combinatie met de verwijzing van de gemeente naar artikel 4a lid 1 onder b sub 1 BOR, voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel geldt dat een omgevingsvergunning nodig is (artikel 2.1 onderdeel a Wabo), tenzij sprake is van een verandering aan een bouwwerk waarbij geen verandering plaatsvindt aan de draagconstructie of brandcompartimentering en geen uitbreiding plaatsvindt van de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume. Deze uitzondering op de verplichting om een omgevingsvergunning aan te vragen geldt ook voor een gemeentelijk monument, op voorwaarde dat in, aan, of op een onderdeel van het monument geen sprake is van aantasting van de monumentale waarden van het monument. Niet gesteld of gebleken is - ook niet uit het antwoord van de gemeente - dat het plaatsen van de kleine badkamer heeft geleid tot een verandering van de draagconstructie of de brandcompartimentering of tot uitbreiding van de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume. Uit de antwoorden van de gemeente blijkt volgens de rechtbank niet dat sprake is van aantasting van de monumentale waarden. De brief van [naam 3] van de gemeente aan [appellant] (onder 2.17. genoemd) is daar wel een aanwijzing voor maar achtte de rechtbank onvoldoende. 
      
    
    
      3.15.
      
        In hoger beroep heeft [appellant] , onder andere, de volgende verklaring van dezelfde medewerker vergunningen stadsdeel centrum van de gemeente ( [naam 2] ) overgelegd. 
        
          “(…)Nog eens nagekeken...
        
        
          Inderdaad heb ik een fout gemaakt met verwijzing naar artikelen in het Besluit Omgevingsrecht (BOR) welke geldig was in 2011.
        
      
      
      
        
          In plaats van de: BOR, bijlage II, hoofdstuk II, art. 3, onderdeel 7 (verandering van een bouwwerk), juncto, hoofdstuk V, artikel 4a (monumenten),lid 1, onder b.1º.
        
        
          Moet dit zijn	:BOR, bijlage II, hoofdstuk 
          III
          , art. 3, onderdeel 7 (verandering van een bouwwerk), juncto, hoofdstuk V, artikel 5, onder 3 (monumenten), onder a.
        
      
      
      
        
          Mijn excuus daarvoor.
        
      
      
      
        
          De artikelen waar [geïntimeerden] naar verwijst, 
          BOR, bijlage II, Hoofdstuk III, artikel 3, onderdeel 
          8.
           kan ik niet volgen.
        
        
          In 2011 bestond er geen onderdeel 8. In de huidige BOR is dat er wel.
        
      
      
      
        
          In de BOR van 2011 stond in bijlage II hoofdstuk V, artikel 5 onder 3, het volgende:
        
      
      
        3.
        	Artikel 2, met uitzondering van de onderdelen 1 en 2, en artikel 3 zijn evenmin ven toepassing op een activiteit die plaatsvindt:
      
      
        a. in, aan, op of bij een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d. van de Monumentenwet 1988 een monument waarop artikel 5 van die wet van toepassing is, een krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monument dan wel een monument waarop, voordat het is aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is, of
      
      
      
        
          In die regelgeving werd dus nog niet gesproken over “een onderdeel van een monument dat uit oogpunt van monumentenzorg geen waarde heeft”.
        
        
          Dat staat wel in de huidige regelgeving.
        
      
      
      
        
          Concluderend: in 2011 was het aanbrengen/wijzigen van de badkamer ook al vergunningsplichtig.
        
        
          Wat de huidige regelgeving betreft is de opmerking van Monumenten en Archeologie van belang:’ ..de badkamer doet afbreuk doet aan de monumentale waarde..’.
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg gemotiveerd betwist dat in 2011 een vergunning nodig was voor het plaatsen van de natte cel. Volgens [geïntimeerden] bevatte de BOR in 2011 wel een onderdeel 8 bij artikel 3 van Hoofdstuk III, Bijlage II: ‘Categorieën gevallen waarin voor bouwactiviteiten geen omgevingsvergunning is vereist’. In hoger beroep zegt [geïntimeerden] hierover weinig tot niets en legt zij de nadruk op de regelgeving in 2012, volgens haar het jaar van aanleg van de natte cel. Naar haar mening volgt uit die regels, anders dan [appellant] stelt, geen vergunningsplicht voor de aanleg van deze natte cel. 
      
    
    
      3.17.
      Op grond van de in eerste aanleg en in hoger beroep door partijen aangevoerde stellingen en daaraan ten grondslag gelegde stukken die zien op de al dan niet toepasselijke regelgeving in de gemeente [plaats 2] , kan naar het oordeel van het hof (nog) niet met een redelijke mate van zekerheid worden aangenomen dat in 2011 voor het aanbrengen van de ‘natte cel’ op de tweede verdieping (appartement [nummer 1] ) een vergunning vereist was. Datzelfde geldt voor 2012 (mocht de cel toch in dat jaar zijn aangelegd). Het hof zal daarom [appellant] in de gelegenheid stellen nader te bewijzen dat in 2011, gelet op de toen geldende regelgeving, een vergunning vereist was voor het plaatsen van de kleine badkamer (een douchebak en een wastafel) in het pand, gelegen aan de [straat] [nummer 1] , op de tweede verdieping van het appartement, links van de en-suite deuren. Het hof geeft partijen daarbij in overweging om een medewerker van de gemeente [plaats 2] die goed is ingevoerd in de destijds geldende regelgeving te laten horen als getuige. [Aan deze medewerker kan dan eventueel ook worden gevraagd of legalisering in 2018 (na de levering aan [appellant] ) mogelijk was geweest (en nu nog is) en of daarop van invloed is dat de natte cel is verwijderd]. [geïntimeerden] kan tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de natte cel in 2011 is geplaatst tegenbewijs leveren. Met het oog op de mogelijkheid dat [geïntimeerden] daarin slaagt, wordt [appellant] (uit proceseconomische overwegingen) ook alvast opgedragen te bewijzen dat in 2012 een vergunning nodig was.
      
    
    
      3.18.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel: 
    
    
    
      4.1.
      draagt [appellant] op te bewijzen dat in 2011 en 2012, gelet op de toen geldende regelgeving, een vergunning vereist was voor het plaatsen van de kleine badkamer (een douchebak en een wastafel) in het pand, gelegen aan de [straat] [nummer 1] , op de tweede verdieping van het appartement, links van de en-suite deuren; 
      
    
    
      4.2.
      laat [geïntimeerden] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de natte cel in 2011 is geplaatst; 
      
    
    
      4.3.
      bepaalt, voor het geval [appellant] en/of [geïntimeerden] bewijs door middel van getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. R.A. van der Pol als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan het IJdok 20 te [plaats 2] op een door deze te bepalen datum;
      
    
    
      4.4.
      verwijst de zaak naar de rol van 1 juli 2025 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuigen in de periode van september tot en met november 2025; 
      
    
    
      4.5.
      bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
      
    
    
      4.6.
      bepaalt dat de advocaat van [appellant] en de advocaat van [geïntimeerden] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
      
    
    
      4.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, F.W.J. Meijer en R.F. Groos en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.