ECLI:NL:RBROT:2025:7570, Rechtbank Rotterdam, 23-05-2025, 11319954 cv expl 24-24186
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, verhuurder stelt dat huurder overlast veroorzaakt en eist ontbinding en ontruiming van de woning. De kantonrechter draagt verhuurder op te bewijzen dat huurder ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd veroorzaakt.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11319954 CV EXPL 24-24186
    
    
    
      datum uitspraak: 23 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.W. Kox,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. L.J. Witvliet.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 september 2024, met producties;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de brief van 20 maart 2025 van mr. Kox met de producties 30 t/m 32;
        
        
          de brief van 24 maart 2025 van mr. Kox met productie 33;
        
        
          de e-mail van 27 maart 2025 van mr. Kox met productie 34;
        
        
          de brief van 27 maart 2025 van mr. Witvliet met één productie;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Vermeulen en mr. Kox. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 1 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonbron de heer [persoon A] en mevrouw [persoon B] , sociaal beheerders met mr. Kox en mr. N. Vermeulen, [gedaagde] , vergezeld van haar ouders, met mr. Witvliet.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 3 juli 2018 van Woonbron een woning. De woning op de tweede verdieping is onderdeel van een appartementencomplex bestaande uit twaalf woningen verdeeld over vier verdiepingen. Woonbron heeft van omwonende klachten ontvangen over overlast die door [gedaagde] (haar ex-vriend en haar bezoekers) wordt veroorzaakt. Woonbron heeft dit met [gedaagde] besproken en [gedaagde] gevraagd geen overlast meer te veroorzaken. 
      
    
    
      2.2.
      Woonbron eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en verlaten en dat zij de proceskosten moet betalen. De reden hiervoor is dat Woonbron vindt dat [gedaagde] ernstig tekort schiet in de nakoming van haar huurdersverplichtingen door aanhoudend overlast te veroorzaken. Volgens Woonbron bestaat de overlast onder meer uit geluidsoverlast van muziek, schreeuwen, dichtslaande deuren, het lastig vallen en bedreigen van omwonenden, vernielingen, overmatig alcohol- en drugsgebruik en stankoverlast door wietgebruik. Verder is er volgens Woonbron ook sprake van een grote aanloop van bezoekers (vaak onder invloed) en dealers, die bonken op de deur van [gedaagde] , schreeuwen, de gemeenschappelijke ruimten vervuilen en vernielen. Ook heeft de vriend van [gedaagde] de toegangsdeur van het complex vernield. Ondanks het verzoek van Woonbron om de overlast te stoppen en de waarschuwing in de brief van 7 mei 2024 is de overlast niet gestopt. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] wil dat de eisen van Woonbron worden afgewezen en subsidiair dat de zaak voor zes maanden wordt aangehouden, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten. [gedaagde] erkent dat er sprake is geweest van overlast, maar betwist dat de overlast zodanig was dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Volgens [gedaagde] is er sprake van een burenruzie met de bewoner op nummer [huisnummer X] . [gedaagde] wijst erop dat voor de komst van de huidige bewoner op nummer [huisnummer X] er geen meldingen van overlast zijn gedaan, dat de meldingen vooral afkomstig zijn van de bewoner op nummer [huisnummer X] en volgens [gedaagde] heeft de bewoner van nummer [huisnummer X] de andere buren aangezet om te klagen. Ten tijde van de overlastmeldingen had [gedaagde] een partner. Die relatie is inmiddels beëindigd. Haar ex-partner was alcoholverslaafd en die problematiek had veel ruzies tot gevolg. [gedaagde] vindt het vervelend dat deze ruzies overlast hebben veroorzaakt. Ook heeft [gedaagde] een tijdje geblowd, maar is hier mee gestopt. [gedaagde] betwist dat er in of in de nabijheid van haar woning wordt gedeald en dat er sprake is van een grote aanloop van bezoekers. Uit de videobeelden blijkt volgens [gedaagde] geen structurele overlast en zijn de ruzies tussen haar en haar ex-partner onvoldoende om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter zal in dit vonnis aan Woonbron een bewijsopdracht geven. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
      
      
        
          Maatstaf ontbinding
        
      
    
    
      2.5.
      Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als ‘hoofdregel’ geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat hiervan sprake is.
      
      
        
          Overlast
        
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft als huurder een aantal verplichtingen op basis van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Een van die verplichtingen is het voorkomen van overlast en hinder aan omwonenden. Het veroorzaken van overlast aan omwonenden is aldus een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die op [gedaagde] rust.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat overlast alleen dan tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden als sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd. Bij de beoordeling daarvan wegen alle omstandigheden mee, zoals de aard, ernst en duur van de tekortkoming en de belangen van partijen, waaronder het woonbelang van [gedaagde] . Het is aan Woonbron om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van dergelijke overlast.
      
    
    
      2.8.
      Uit de stellingen van Woonbron en de overgelegde producties kan worden afgeleid dat er op 13 februari 2024 voor het eerst is geklaagd over overlast en dat op een aantal momenten, zoals eind april 2024 en eind juli 2024, er heftige momenten van geluidsoverlast zijn geweest als gevolg van ruzie tussen [gedaagde] en haar ex-partner. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de relatie met haar partner inmiddels is verbroken en hierdoor de overlast is gestopt. Volgens Woonbron is de overlast onverminderd doorgegaan. Woonbron heeft daartoe onder meer verwezen naar de meldingen en de USB-stick die zij na het uitbrengen van de dagvaarding nog in het geding heeft gebracht. Die meldingen zijn echter onvoldoende concreet om daar uit af te leiden dat de overlast onverminderd is doorgegaan en om vast te stellen dat sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd. Uit de meldingen van januari 2025 blijkt onvoldoende concreet welke incidenten zich hebben voorgedaan. Ten aanzien van de ‘overlastformulieren’ geldt dat deze vooral lijken terug te slaan op wat omwonenden in het verleden hebben ervaren, dan wel wat zij hebben gehoord van anderen. Ook de videobeelden op de USB-stick zijn vooralsnog onvoldoende om ernstige en structurele overlast vast te stellen. 
      
      
        
          Conclusie: bewijsopdracht
        
      
    
    
      2.9.
      Op Woonbron rust de bewijslast dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd veroorzaakt. Woonbron heeft voldoende gesteld om tot bewijs te worden toegelaten en krijgt daarom een bewijsopdracht. 
      
    
    
      2.10.
      Direct nadat Woonbron bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde] (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.
      
    
    
      2.11.
      In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      draagt Woonbron op te bewijzen dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd veroorzaakt;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat als Woonbron schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van donderdag 19 juni 2025 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als Woonbron getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden september, oktober en november 2025;
      
    
    
      3.4.
      wijst erop dat Woonbron na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat als Woonbron op een andere manier bewijs wil leveren, Woonbron uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
    
    
      3.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        754