ECLI:NL:OGHACMB:2025:156, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 17-06-2025, SXM2024H00078
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Sint-Maarten. Kort geding. Huur winkelruimte. De verhuurder heeft buitengerechtelijk ontbonden. Moet de verhuurder de borg terugbetalen? Het Hof wijst af, omdat de terugbetalingsverplichting te onzeker is en op basis van een belangenafweging.

Burgerlijke zaken over 2025
    Zaaknummers: SXM202400586 – SXM2024H00078
    Uitspraak: 17 juni 2025
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in kort geding in de zaak van:
    
    
    
      
        [appellant],
      
      wonende in [woonplaats],
      in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      thans appellant,
      gemachtigden: mrs. J.J. Rogers en N.J. Joubert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting particulier fonds
      
        PROPRIÉTÉS DU CANAL PRIVATE FOUNDATION,
      
      gevestigd in Curaçao,
      in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      thans geïntimeerde,
      gemachtigden: mrs. C.R. Rutte en F.W.J Beunke.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en PdC genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Dit kort geding betreft de huur van winkelruimte. Aan het begin van de huur heeft huurder een borg van twee maanden betaald. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Het Gerecht heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de laatste twee maanden huur. De verhuurder heeft de borg niet terugbetaald. In dit hoger beroep gaat het om de vraag of de verhuurder de borg moet terugbetalen. Het Hof wijst een vordering daartoe in dit kort geding af, omdat de terugbetalingsverplichting te onzeker is en op basis van een belangenafweging.
    
    
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      2.1
      Bij op 12 juli 2024 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 21 juni 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
    
    
      2.2
      Bij op 2 augustus 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en zijn reconventionele eis gewijzigd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn gewijzigde eis zal toewijzen, met veroordeling van PdC in de proceskosten in conventie en in reconventie in beide instanties. 
      
    
    
      2.3
      Bij op 16 september 2024 ingekomen memorie van antwoord, met een productie, heeft PdC de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen en de gewijzigde eis van [appellant] zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep.
      
    
    
      2.4
      Op 15 januari 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de pleitnotities van PdC is een productie gehecht.
      
    
    
      2.5
      Vonnis is nader bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Feitelijke uitgangspunten en vorderingen
      
    
    
    
      3.1
      Het Hof gaat uit van het volgende.
      
      
        3.1.1
        Blijkens een huurcontract van 16 augustus 2022 heeft [appellant] met ingang van 1 september 2022 winkelruimte aan de Front Street in Philipsburg voor één jaar gehuurd van rechtsvoorgangers van PdC. De huur bedroeg USD 7.500 per maand. Bij de aanvang van de huur heeft [appellant] een borg van twee maanden huur betaald ingevolge het volgende beding op p. 2 van het huurcontract:
        
        
          A deposit of 2 months’ rent will be paid to (…).
        
        
        
          Het huurcontract vermeldt op p. 1 onder meer:
        
        
        
          Term
          (…). If a tenant breaks the lease, the landlord can keep all or part of the security deposit necessary to cover the costs associated with this breach. (…)
        
        
        
          Het huurcontract vermeldt op p. 6 onder meer (hierna: het restitutiebeding):
        
        
        
          Security Deposit.
          Landlord shall hold the Security Deposit without liability for interest and as security for the performance by Tenant of Tenant’s covenants and obligations under this Lease, it being expressly understood that Tenant shall not consider the Security Deposit an advance payment of rent or a measure of Landlord’s damages in case of default. The total of the above security deposits shall secure compliance with the terms and conditions of this agreement and shall be refunded to TENANT within 30 days after the premises have been completely vacated less any amount necessary to pay OWNER; a) any unpaid rent, b) cleaning costs, c) key replacement costs, d) costs for repairs of damages to premises and/or common areas above ordinary wear and tear, and e) any other amount legally allowable under the terms of this agreement. A written accounting of said charges shall be presented to TENANT within 30 days of move-out. If deposits do not cover such costs and damages, the TENANT shall immediately pay said additional costs for damages to OWNER.
        
        
      
      
        3.1.2
        Blijkens een e-mailwisseling op 21 en 22 augustus 2023 is de duur van de huurovereenkomst verlengd met een jaar, dus tot 31 augustus 2024.
        
      
      
        3.1.3
        Begin april 2024 zijn de rechten en verplichtingen van de verhuurders overgegaan op PdC, die het verhuurde pand in eigendom heeft verkregen.
        
      
      
        3.1.4
        Bij e-mail van 4 mei 2024 heeft advocaat mr. E.R. de Vries namens PdC een verklaring uitgebracht die strekt tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 31 mei 2024. Daarbij heeft PdC aanspraak gemaakt op betaling van USD 22.500 aan huur tot en met mei 2024, gebruiksvergoeding van USD 7.500 per maand tot aan de ontruiming en USD 7.500 per maand vanaf 1 juni 2024 tot 31 augustus 2024 wegens (leegstands)schade, tenzij hiervoor uit anderen hoofde is betaald.
        
      
      
        3.1.5
        Bij verzoekschrift van 6 mei 2024 is PdC dit kort geding begonnen. Aanvankelijk vorderde zij, verkort weergegeven:
        a.	ontruiming;
        b.	betaling van:
        
          	b1. USD 22.500 aan huur voor de periode tot en met 31 mei 2024;
          	b2. USD 7.500 per maand aan gebruiksvergoeding voor de periode 
          	vanaf 1 juni 2024 tot aan de datum van de ontruiming,
          	met rente en kosten.
        
        
      
      
        3.1.6
        Bij e-mail van 15 mei 2024 heeft de advocaat mr. Rogers namens [appellant] aan de advocaat van PdC bericht dat [appellant] de beëindiging wegens buitengerechtelijke ontbinding niet zal aanvechten en het gehuurde zal verlaten.
        
      
      
        3.1.7
        Op 20 mei 2024 heeft PdC een beslagrekest ingediend. Na verkregen verlof heeft PdC op 24 mei 2024 ten laste van [appellant] conservatoir verhaalsbeslag doen leggen op de inventaris van de gehuurde winkelunits (onder meer airconditioners, kledingrekken, een vriezer en kledingstukken).
        
      
      
        3.1.8
        Op 31 mei 2024 heeft [appellant] het gehuurde verlaten met afgifte van de sleutels aan de advocaat van PdC. Mr. De Vries heeft dat bevestigd in een e-mail van 31 mei 2024 met de volgende inhoud:
        
        
          I confirm that the inspection and handover took place today at 17:30 hours, and [betrokkene] handed over the keys on behalf of the tenant after confirmation by phone of you and the tenant. I will app you two videos of the state downstairs and upstairs and a picture. The place has been locked on behalf of the owner awaiting further process with the bailiff.
        
        
      
      
        3.1.9
        Op 6 juni 2024 heeft [appellant] een conclusie van eis in reconventie aan het Gerecht toegezonden. De eis in reconventie strekte, verkort weergegeven, tot opheffing van het op 24 mei 2024 gelegde beslag.
      
      
        3.1.10
        Eveneens op 6 juni 2024 heeft PdC een akte aan het Gerecht toegezonden, waarin zij haar eis verminderde. Zij vorderde, verkort weergegeven, betaling van USD 22.500 aan huur voor de periode tot en met 31 mei 2024 en NAf 2.017,65 aan beslagkosten, met rente en kosten.
        
      
      
        3.1.11
        De mondelinge behandeling van het kort geding heeft plaatsgehad op 7 juni 2024. Tijdens die mondelinge behandeling hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging van een deel van hun geschil. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd en aan het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehecht. De overeenkomst houdt in, verkort weergegeven:
        
        
          1.	PdC zal binnen een week het conservatoir beslag doen opheffen.
          2.	[appellant] zal binnen een week USD 5.000 aan huur voor maart 2024 betalen.
          3.	Partijen verlenen elkaar kwijting wat betreft het voorgaande.
          4.	[appellant] krijgt een week na opheffing van het beslag de gelegenheid om de goederen op te halen.
          5.	Het Gerecht zal bij vonnis beslissen op de overige geschilpunten, te weten de achterstallige huur, de schade, de deposito, de mogelijkheid van verrekening en de proceskosten.
        
        
        
          
            Beslissingen van het Gerecht
          
        
        
      
    
    
      3.2
      Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] veroordeeld tot betaling van USD 15.000 en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde heeft het Gerecht afgewezen.
      
    
    
      3.3
      Aan deze beslissingen heeft het Gerecht, verkort weergegeven, ten grondslag gelegd dat [appellant] USD 15.000 aan huur voor de maanden april en mei 2024 moet betalen en dat verrekening met de borg niet is toegestaan. Voor de vraag of [appellant] recht heeft op terugbetaling van de borg is van belang of PdC schade heeft geleden en die schade mag verrekenen, aldus het Gerecht.
      
      
        
          Eiswijziging in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.4 [
      [appellant] heeft in hoger beroep een vordering tot wijziging van eis in reconventie ingediend. De gewijzigde eis strekt, verkort weergegeven, tot terugbetaling van de betaalde borg van USD 15.000, met wettelijke rente en proceskosten.
      
      
        
          Beoordeling door het Hof
        
      
      
    
    
      3.5
      Het restitutiebeding (op p. 6 van het huurcontract) dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf.
      
    
    
      3.6
      Een borg in een huurovereenkomst is in het algemeen bedoeld om zekerheid voor de verhuurder te bieden dat, kort gezegd, aan het einde van de huur alle verschuldigde huur wordt betaald en alle schade aan het gehuurde wordt vergoed. Deze bedoeling wordt niet bereikt als het de huurder zou worden toegestaan de betaling van de huur van de laatste maanden achterwege te laten in de verwachting dat de verhuurder die met de borg verrekent. De verhuurder blijft dan immers met eventuele schade zitten. In veel gevallen wordt daarom uitdrukkelijk in het huurcontract bepaald dat dit niet is toegestaan.
    
    
      3.7
      Ook in dit geval is dat gebeurd. Het restitutiebeding kan redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd. [appellant] betoogt in hoger beroep terecht dat uit het restitutiebeding blijkt dat de borg niet als vooruitbetaling van huur kan worden beschouwd. Hij betoogt verder dat anderzijds uit het beding zou blijken dat als er bij afloop van de huurovereenkomst achterstallige huur is, deze met de borg mag worden verdisconteerd. Dat is slechts in zoverre juist dat indien vast staat dat de verhuurder geen vorderingen op de huurder als bedoeld in het restitutiebeding heeft, hij gehouden is de borg te restitueren, en als vast staat dat de vorderingen van de verhuurder op de huurder als bedoeld in het restitutiebeding minder belopen dan de borg, de verhuurder gehouden is het verschil te restitueren. Dat is niets bijzonders. In de meeste gevallen zal deze verplichting voor de verhuurder bestaan. Het restitutiebeding kan echter niet zo worden uitgelegd dat de huurder aanspraak op die restitutie binnen dertig dagen kan maken, tenzij binnen die termijn van dertig dagen na ontruiming komt vast te staan dat de verhuurder tegenvorderingen heeft die de verhuurder met de borg kan verrekenen. Hooguit dient de verhuurder binnen dertig dagen te beslissen of hij dergelijke tegenvorderingen pretendeert. Indien de verhuurder ten onrechte tegenvorderingen pretendeert, kan hij veroordeeld worden om de borg terug te betalen. Onder omstandigheden kan dat ook in kort geding (zie hierna).
      
    
    
      3.8
      Er is een procesrechtelijk probleem met de vordering in reconventie. Weliswaar heeft [appellant] in eerste aanleg een vordering in reconventie ingesteld, maar het geschil over die vordering is met een vaststellingsovereenkomst geëindigd voordat het Gerecht vonnis wees. Partijen hebben het Gerecht dan ook niet gevraagd om bij vonnis op enige vordering in reconventie te beslissen en het Gerecht heeft dat ook niet gedaan. Het is maar de vraag of het in een dergelijk geval is toegestaan dat in hoger beroep (opnieuw) een vordering in reconventie wordt ingesteld (zie art. 280 lid 1 Rv). Gelet op de uitkomst van dit kort geding kan dit echter in het midden blijven. 
      
    
    
      3.9
      De vordering in reconventie is een geldvordering in kort geding. Voor de vraag of er plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding, zal de rechter niet alleen dienen te onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is, maar ook, kort gezegd, of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico zal hebben te betrekken.
      
    
    
      3.10
      PdC heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellant] aansprakelijk is voor schade uit misgelopen huur over de maanden juni, juli en augustus 2024. [appellant] heeft hiertegen ingebracht dat hij op grond van de e-mail van 31 mei 2024 (zie 3.1.8 hiervoor) erop mocht vertrouwen dat er geen schade was en dat een vordering uit huurderving niet valt onder de vorderingen van de verhuurder die genoemd worden in het restitutiebeding.
      
    
    
      3.11
      Het Hof is voorshands van oordeel dat [appellant] uit de e-mail van 31 mei 2024 redelijkerwijs niet mocht afleiden dat er geen schade was of dat PdC zich niet op het bestaan van schade zou beroepen. De e-mail bevestigde slechts dat [appellant] het gehuurde had verlaten en de sleutels had afgegeven. Ook uit de omstandigheid dat PdC in de e-mail van 4 mei 2024 (die de ontbindingsverklaring bevat) aanspraak maakte op vergoeding van gederfde huur, maar dit niet vorderde in het inleidend verzoekschrift van dit kort geding, mocht [appellant] redelijkerwijs niet afleiden dat PdC iedere aanspraak op vergoeding van gederfde huur had prijsgegeven.
      
    
    
      3.12
      Verder is het Hof voorshands van oordeel dat gederfde huur wel kan vallen onder de vorderingen die genoemd worden in het restitutiebeding, namelijk onder any other amount legally allowable under the terms of this agreement. Het partijdebat hierover is echter niet uitgekristalliseerd.
      
    
    
      3.13
      Voorshands bestaat er een goede kans dat PdC schade wegens huurderving mag aftrekken van de terug te betalen borg, zodat de borg in het geheel niet behoeft te worden terugbetaald.
      
    
    
      3.14
      Een belangenafweging valt ook in het voordeel van PdC uit. Hierbij weegt ten eerste mee dat de borg in een huurovereenkomst juist bedoeld is om restitutierisico bij de verhuurder te vermijden en ten tweede dat [appellant] in [land] woont, hetgeen verhaal op hem vanuit Sint Maarten bemoeilijkt.
      
    
    
      3.15
      Slotsom van het voorgaande is dat [appellant] geen aanspraak op verrekening kan maken, dat de vordering tegen [appellant] tot betaling van USD 15.000 aan huur voor de maanden april en mei 2024 terecht is toegewezen en dat de vordering van [appellant], zoals die in hoger beroep is ingediend, niet toewijsbaar is, ongeacht het antwoord op de vraag of die vordering procesrechtelijk is toegestaan. Het vonnis waarvan beroep zal worden bevestigd. Hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft gevorderd, zal worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        bevestigt het vonnis waarvan beroep;
      
      
      
        wijst af hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft gevorderd;
      
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van PdC gevallen en tot op heden begroot op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 17 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.