ECLI:NL:RVS:2023:1337, Raad van State, 05-04-2023, 202003734/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2023-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 14 juni 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. [appellant] is sinds 10 december 1999 eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nr. 4422 te Eindhoven. Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 4 september 1997 vastgestelde bestemmingsplan Goederendistributiecentrum Acht had het perceel, dat een oppervlakte van 13.096 m² heeft, een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden. Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 21 oktober 2008 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein GDC-Noord had het perceel voor een deel een bestemming voor groendoeleinden, voor een ander deel een bestemming voor verkeersdoeleinden en voor het resterende deel een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden.

202003734/1/A2.
    Datum uitspraak: 5 april 2023
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven,
    appellant,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-­Brabant van 2 juni 2020 in zaak nr. 18/1735 in het geding tussen:
    [appellant A] en [appellant B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant])
    en
    het college.
    Procesverloop
    Bij besluit van 14 juni 2015 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
    Bij besluit van 25 mei 2018 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 86.760,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot de dag van uitbetaling, en bepaald dat het door [appellant] betaalde recht voor het in behandeling nemen van de aanvraag wordt terugbetaald.
    Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.
    Bij tussenuitspraak van 20 augustus 2019 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
    Bij brief van 6 december 2019 heeft het college een nadere motivering van het besluit van 25 mei 2018 gegeven.
    Bij uitspraak van 2 juni 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 25 mei 2018 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd, het college opgedragen om binnen twaalf weken na de verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak, het college veroordeeld in de door [appellant] in beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.312,50 en het college opgedragen het betaalde griffierecht van € 170,00 aan [appellant] te vergoeden. Deze uitspraak is aangehecht.
    Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
    [appellant] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    Bij besluit van 10 juni 2021 heeft het college het door [appellant] tegen het besluit van 14 juni 2015 gemaakte bezwaar opnieuw gegrond verklaard, dat besluit herroepen, [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 248.531,26, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot de dag van uitbetaling, en [appellant] een vergoeding van € 1.312,50 toegekend voor de door [appellant] in bezwaar gemaakte proceskosten.
    [appellant] heeft een zienswijze ingediend.
    [appellant] heeft een nader stuk ingediend.
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 december 2022, waar het college, vertegenwoordigd door mr. J.W.M. Hagelaars, advocaat te Nijmegen, en [appellant], bijgestaan door mr. M. Brüll, advocaat te Helmond, zijn verschenen. Voorts is ing. J. van Lenthe, werkzaam bij Van Ameyde Waarderingen B.V. te Arnhem (hierna: Van Ameyde), van de zijde van [appellant] als deskundige verschenen.
    Overwegingen
    1.       Deze zaak gaat over de hoogte van de door het college aan [appellant] toegekende tegemoetkoming in planschade.
    voorgeschiedenis
    2.       [appellant] is sinds 10 december 1999 eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nr. 4422 te Eindhoven (hierna: het perceel). Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 4 september 1997 vastgestelde bestemmingsplan Goederendistributiecentrum Acht (hierna: het oude bestemmingsplan) had het perceel, dat een oppervlakte van 13.096 m² heeft, een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden. Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 21 oktober 2008 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein GDC-Noord (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) had het perceel voor een deel een bestemming voor groendoeleinden, voor een ander deel een bestemming voor verkeersdoeleinden en voor het resterende deel een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden.
    3.       Bij aanvraagformulier van 28 juli 2014, bij de gemeente Eindhoven binnengekomen op 31 juli 2014, heeft [appellant] het college verzocht om tegemoetkoming in planschade die hij heeft geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 18 juni 2009 (hierna: de peildatum). Aan deze aanvraag is ten grondslag gelegd dat de planologische verandering tot waardevermindering van het perceel heeft geleid.
    4.       Niet in geschil is dat [appellant] in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren, dat het nadeel - slechts - bestaat uit de wijziging van de bestemming van 3.615 m² van het perceel van een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden naar een bestemming voor groendoeleinden en dat dit gedeelte van het perceel in de nieuwe situatie op de peildatum een waarde van € 1,00 per m² had. Partijen zijn verdeeld over de waarde van dit gedeelte van het perceel in de oude situatie op de peildatum.
    In het besluit van 25 mei 2018 is het college daarvoor, met verwijzing naar een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), van een bedrag van € 25,00 per m² uitgegaan, waarna de tegemoetkoming in planschade op € 86.760,00 (€ 25,00 -/- € 1,00 vermenigvuldigd met 3.615) is vastgesteld. Voor de onderbouwing van het advies heeft de SAOZ aansluiting gezocht bij een rapport van deskundigen van 20 november 2011 in een onteigeningsprocedure. In het rapport is voor het bepalen van de waarde van gronden binnen het complex Goederendistributiecentrum Acht een grondprijs van ruwe bouwgrond van € 25,00 per m² aangehouden. In het rapport van deskundigen is vermeld dat bij het bepalen van de waarde zijdens de Staat is uitgegaan van een grondprijs van ruwe bouwgrond binnen het complex dat samenvalt met het plangebied van het oude bestemmingsplan. Voor deze waarde heeft de Staat verwezen naar vier vergelijkingstransacties met betrekking tot gronden in ditzelfde complex uit de periode van december 2003 tot en met november 2005.
    [appellant] is het niet eens met de hoogte van de tegemoetkoming. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar een rapport van Van Ameyde van 21 januari 2019.
    tussenuitspraak van de rechtbank
    5.       In de tussenuitspraak van 20 augustus 2019 heeft de rechtbank overwogen dat het college niet zonder meer aansluiting heeft kunnen zoeken bij de waarde van € 25,00 per m² die bij de onteigening wegens de verbreding van de Rijksweg A2 aan een deel van de gronden binnen het complex Goederendistributiecentrum Acht is toegekend. Volgens de rechtbank is in het advies van de SAOZ niet inzichtelijk gemaakt hoe de deskundigen in de onteigeningsprocedure tot het bedrag van € 25,00 voor ruwe bouwgrond zijn gekomen, behalve dan dat, bij het bepalen van de waarde bij de onteigening, is gekeken naar vier vergelijkingstransacties met betrekking tot gronden in hetzelfde complex. Deze transacties hebben echter plaatsgevonden in de periode van december 2003 tot november 2005 en niet op de peildatum. Verder is niet duidelijk welke methode is toegepast om de waarde van het perceel te taxeren. Het advies van de SAOZ duidt erop dat de waarde van € 25,00, die in de onteigeningsprocedure is genoemd, een complexwaarde is, zoals in het onteigeningsrecht wordt toegepast. [appellant] heeft terecht gesteld dat zonder verdere toelichting of stukken niet is vast te stellen of de complexwaardemethode ook daadwerkelijk is toegepast. Het college heeft, in navolging van de SAOZ, niet gemotiveerd waarom de complexwaardemethode in een planschadeprocedure een passende methode is voor het bepalen van de waarde. Daarbij is in aanmerking genomen dat [appellant] en het college het perceel niet als een complex beschouwen voor de planologische vergelijking tussen het oude en nieuwe regime. Ook is niet duidelijk waar de vergelijkende transacties in het plangebied hebben plaatsgevonden en welke bestemmingen die gronden hadden. Het college heeft daarom in het besluit van 25 mei 2018 niet deugdelijk gemotiveerd waarom een waarde van € 25,00 ten tijde van de peildatum representatief was voor de gronden van het perceel waar [appellant] nadeel heeft ondervonden, aldus de rechtbank.
    nader advies
    6.       Het college heeft bij brief van 6 december 2019 een nader advies van de SAOZ van 5 december 2019 overgelegd. In dat advies is onder meer het volgende vermeld.
    In bijlage 2 is een uitwerking in detail - de kadastrale bescheiden, de bestemmingsplangegevens en de notariële akten van levering - gegeven van de vier vergelijkingstransacties in het gebied van Goederendistributiecentrum Acht, die in het rapport van de deskundigen van 20 november 2011 zijn vermeld. De transacties hebben plaatsgevonden in de periode tussen december 2003 en november 2005. Uit elf andere vergelijkingstransacties, zoals opgenomen in het overzicht in bijlage 3, is op te maken dat de grondprijzen voor ruwe bouwgrond voor bedrijventerreinen in de periode van 2009 tot 2015 tussen de € 20,00 en € 25,00 per m² variëren.
    Bij het vaststellen van de waarde is aansluiting gezocht bij enkele begrippen uit het onteigeningsrecht. In artikel 40b, tweede lid, van de onteigeningswet is voorgeschreven dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Bij de vergelijkingsmethode wordt tot uitgangspunt genomen dat de werkelijke waarde wordt gevonden door te onderzoeken tot welke prijs redelijk handelend kopers en verkopers in vergelijkbare gevallen, maar dan zonder dat van (dreiging met) onteigening sprake was, zijn gekomen. Naarmate een gevonden referentie meer overeenkomsten vertoont of, met andere woorden, beter vergelijkbaar is met de hypothetische transactie op de peildatum, is deze des te beter bruikbaar voor de waardebepaling.
    De grondwaarde wordt, naast de vier vergelijkingstransacties in het gebied van Goederendistributiecentrum Acht, nader onderbouwd door middel van veertien andere vergelijkingstransacties (in bijlage 3) in de periode van 2005 tot en met 2017. Deze veertien vergelijkingstransacties zijn tot in detail - de kadastrale bescheiden, de bestemmingplangegevens en de notariële akten van levering - nader uitgewerkt in bijlagen 3.1 tot en met 3.14. Bij de vraag of transacties vergelijkbaar zijn, zijn alle waardebepalende omstandigheden van belang, waarbij het kan gaan om aspecten die verband houden met de intrinsieke eigenschappen van de grond, zoals de vorm, ligging en gesteldheid. Uiteraard spelen ook externe factoren een belangrijke rol, zoals de bestemming van de grond, de gebruiksmogelijkheden en de economische omstandigheden. De factor tijd heeft meestal geen zelfstandige betekenis. Of een stuk grond vandaag wordt gekocht of morgen, zal over het algemeen niet veel uitmaken. Dat wordt pas anders als - door tijdsverloop - andere omstandigheden wijzigen. Er breekt bijvoorbeeld een economische crisis uit, het bestemmingsplan wordt veranderd, er komt nieuw overheidsbeleid, er is bevolkingsgroei enzovoorts. Niet de factor tijd is dan bepalend, maar het feit dat de omstandigheden bij de ene transactie op relevante punten verschillen van de andere transactie, waarmee vergeleken wordt. Bij de vraag of een transactie geschikt is als vergelijkingsmaatstaf, gaat het dus niet zozeer om de factor tijd, als wel om de verandering in relevante omstandigheden.
    Gelet op het voorgaande acht de SAOZ het correct om ten aanzien van de gronden van het perceel de werkelijke waarde op de peildatum, als vertaling van de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, onder het oude regime op € 25,00 per m² te taxeren.
    In het rapport van de deskundigen van 20 november 2011 is de complexwaardemethode gehanteerd. Gelet op de diversiteit aan hoogwaardige en laagwaardige bestemmingen is deze methode ook bij de taxatie van het perceel gevolgd. Dit blijkt ook uit de aangehaalde transacties, zowel binnen als buiten het gebied van Goederendistributiecentrum Acht, waarin hoogwaardige en laagwaardige bestemmingen zijn samengevoegd tot een waardebepaling, namelijk de waarde binnen een complex. Zonder de aanleg van wegen, riolering, waterberging, groen, enzovoorts, kan er immers geen (juridisch en technisch) bouwrijpe grond ontstaan. Uit de transacties, die zijn gebaseerd op de grondwaarde met de daar onder liggende (hoogwaardige en laagwaardige) bestemmingen voor een bedrijventerrein, is verder op te maken dat naast de keuze van de taxatiemethode ook de onderbouwing van vergelijkingstransacties van gronden met een gelijke bestemming is toegepast, aldus de SAOZ.
    reactie
    7.       [appellant] heeft Van Ameyde verzocht om een reactie op het nader advies van de SAOZ van 5 december 2019. Van Ameyde heeft die reactie in een rapport van 25 februari 2020 gegeven. [appellant] heeft dat rapport bij brief van 27 februari 2020 overgelegd. In dat rapport is onder meer het volgende vermeld.
    In het nader advies van de SAOZ is ten onrechte aansluiting gezocht bij onteigeningsvonnissen. Bij onteigeningsvonnissen wordt uitgegaan van het egalisatiebeginsel van artikel 40d van de onteigeningswet. In die bepaling is dwingend voorgeschreven dat elke bestemming binnen een complex de waardering van alle zaken binnen dat complex beïnvloedt. De waarde van gronden met een lucratieve bestemming wordt verplicht afgeroomd ten gunste van de waarde van gronden met een niet-lucratieve bestemming. Deze systematiek is bij planschade niet voorgeschreven, laat staan logisch. Bij planschade gaat het immers om de vergoeding van de schade die is geleden door een planologische verslechtering. Het gaat om een vergelijking tussen het oude en het nieuwe regime. Het is niet correct om de schade eerst nog af te romen. In dit geval is dat al helemaal niet logisch, omdat de discussie zich toespitst op een deel van het perceel, waarvan onder het oude regime de redelijke verwachting was dat het een lucratieve bedrijfsbestemming zou krijgen. De discussie gaat niet om de waarde van andere delen van het perceel, waarvan de redelijke verwachting was dat deze een groenbestemming dan wel een verkeersbestemming zouden krijgen. De discussie gaat niet om een mix van bestemmingen, maar om het verlies van één (lucratieve) bestemming, namelijk het gedeelte dat anders een bedrijfsbestemming had gekregen. Dit is het planologische nadeel en daarvoor wil [appellant] een vergoeding. Bovendien valt niet in te zien hoe de complexwaardemethode is toe te passen in combinatie met de planologische vergelijking. De complexwaarde onder het oude regime is immers even hoog als die onder het nieuwe regime, omdat in beide gevallen wordt uitgegaan van de theoretische mix van lucratieve en niet-lucratieve bestemmingen binnen het complex. Die mix verandert niet, behalve op het perceel, maar niet binnen het complex als geheel. De complexwaardemethode is volledig onbruikbaar voor een planschadekwestie.
    Daarnaast biedt de onteigeningswet via artikel 40e nog de mogelijkheid om, nadat artikel 40d is toegepast, planschade te vergoeden. De onteigeningswet zelf maakt dus al het correcte onderscheid en onderkent dat een eigenaar in sommige situaties tekort wordt gedaan als niet (ook) planschade wordt vergoed. In het nader advies van de SAOZ is de betekenis van artikel 40e volledig miskend.
    Zelfs als wordt meegegaan in de redenering van de SAOZ, dan neemt dat niet weg dat, gelet op het volgende, de SAOZ de bepaling van de complexwaarde van de gronden van het perceel volledig verkeerd heeft uitgevoerd. In de eerste plaats is miskend dat deze gronden een zogenoemde voorstrook vormen. Dat zijn gronden die gelegen zijn aan de openbare weg en daarom een bijzondere geschiktheid binnen het complex hebben en een hogere waarde dan de gemiddelde complexprijs. In de tweede plaats is miskend dat deskundigen zich bij het bepalen van de complexwaarde rekenschap geven van de risico’s en de ontwikkelperiode die nog volgt. Naarmate de ontwikkeling zekerder is en de tijd tot de daadwerkelijke verkoop en bouw korter, wordt de complexwaarde hoger en wordt ook de methode vaak anders, omdat dan residueel wordt gerekend en geen vergelijking meer wordt gemaakt met transacties die een ander risicoprofiel hadden. In de derde plaats is een zeer groot complex genomen, met relatief veel niet-lucratieve delen daarin, zonder onder meer de financiële samenhang aan te tonen of anderszins te onderbouwen waarom dit een correcte complexafbakening is. In de onteigeningsjurisprudentie zijn daarvoor diverse criteria ontwikkeld die niet in het nader advies zijn vermeld. In de vierde plaats is miskend dat het zelfrealisatierecht een reden is om niet te onteigenen. Partijen als [appellant], die in staat en bereid zijn de bestemming zelf te realiseren in de vorm waarin de overheid de ontwikkeling voorstaat, kunnen niet worden onteigend en worden dan ook nooit geconfronteerd met een discussie over de complexwaarde. Zij kunnen zelf de kavels verkopen aan derden en worden slechts geconfronteerd met kostenverhaal.
    De vier in het advies van de SAOZ vermelde aankooptransacties zijn ongeschikt als referentie. In alle gevallen gaat het om rafelranden van het gebied GDC Noord, waarvan redelijkerwijs was te verwachten dat de uitwerking van de bestemming zou bestaan uit een groenstrook. Bij [appellant] gaat het echter om gronden, waarvan redelijkerwijs was te verwachten dat deze, bij uitwerking, een bestemming voor bedrijfsdoeleinden zouden hebben gekregen. De verkopers van de vier percelen hebben dus ruimschoots geprofiteerd van de complexwaardebenadering bij de aankopen ter voorkoming van de onteigening. Zonder die aankopen zou aan hun gronden een bestemming voor groendoeleinden gegeven zijn. Deze transacties vormen geen goed vergelijkingsmateriaal. De SAOZ vergelijkt appels met peren.
    In het advies van de SAOZ is een onjuiste en onvolledige analyse gemaakt van de aanvullende referenties. Zo is geen acht geslagen op de mix van bestemmingen die op het vergelijkingsobject rust. In veel gevallen gaat het om slechts een klein gedeelte dat een bedrijfsbestemming krijgt. Verder heeft de SAOZ agrarische percelen, waarvan slechts de verwachting was dat er ooit een bestemmingswijziging zou kunnen volgen, gepresenteerd als percelen die bij de verkoop een bedrijfsbestemming hadden. Ook is de SAOZ onvolledig in de weergave van planologische belemmeringen in het toepasselijke bestemmingsplan en selectief met selecties uit aktes. Zij heeft niet vermeld dat er nog bijkomende (op geld waardeerbare) afspraken bestaan en nagelaten om te wijzen op ruilingen. Verder heeft zij geen acht geslagen op voorgaande transacties die hoger liggen (en dichter bij de peildatum) en is zij selectief geweest in de keuze van transacties, waardoor - onjuist - kunstmatig en geforceerd een heel consistent prijsbeeld lijkt te bestaan over alle gronden die van bestemming wijzigen, terwijl de werkelijkheid grilliger is en een hoger prijspeil indiceert. Het gaat uitsluitend om transacties waarbij de verwachting was dat er een mix van functies en belemmeringen op de gronden zou komen. Daarmee is die planologische situatie telkens niet vergelijkbaar met het planologische nadeel van [appellant], dat bestaat uit verlies van een perceelgedeelte, waarbij de redelijke verwachting was dat uitwerking zou leiden tot een volledige bedrijfsbestemming van dat perceelgedeelte. Dit nog los van de andere kritiek van de op geld waardeerbare bijkomende aanbiedingen of ruilingen. De transacties moeten daarmee als niet vergelijkbaar en onvolledig terzijde worden geschoven.
    Uit andere transacties valt af te leiden dat er geen generiek prijsbeeld van rond de € 25,00 per m² voor bedrijfsterreinen is. Het prijsverloop is in werkelijkheid, ook binnen onteigeningsprocedures, zeer grillig. Het prijsbeeld wordt beïnvloed door (on)zekerheden rondom de toekomstige planologische status, de intensiteit (of extensiviteit) en lucratieve kansen (of het gebrek daaraan) van het ontwikkelprogramma en de ligging (in Nederland, binnen een complex enzovoorts). Het relevante deel van het perceel is het best te vergelijken met technisch en juridisch bijna bouwrijpe grond. Bij [appellant] was er immers een redelijke verwachting dat de bestemming binnen afzienbare tijd naar een bedrijfsterrein wordt uitgewerkt. Het relevante deel van het perceel is niet te vergelijken met ruwe bouwgrond of met grond binnen een complex. Op dergelijke gronden is nog een keur aan bestemmingen en uitwerkingen mogelijk of hebben gronden zelfs een keur aan (lucratieve en minder lucratieve) bestemmingen gekregen. Bij [appellant] gaat het om een perceelgedeelte waarvan de redelijke verwachting was dat het een bestemming als bedrijfsterrein zou krijgen. De markt laat ook zien dat naarmate meer duidelijk wordt, de koopsommen stijgen.
    Tot zover de samenvatting van het door [appellant] overgelegde rapport van Van Ameyde van 25 februari 2020.
    uitspraak van de rechtbank
    8.       In de uitspraak van 2 juni 2020 heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen.
    Het college heeft, in navolging van de SAOZ, de waardebepaling ten onrechte gebaseerd op het rapport van de deskundigen van 20 november 2011 over de gronden binnen het complex Goederendistributiecentrum Acht. Hierbij is miskend dat de in dit rapport gehanteerde complexwaardemethode wordt toegepast bij onteigening, maar niet bij de waardering van het planologische nadeel. De complexwaardemethode volgt uit het egalisatiebeginsel dat in artikel 40d van de onteigeningswet is vastgelegd en wordt toegepast om onredelijke uitkomsten in de schadeloosstelling tussen eigenaren in één complex te voorkomen. In de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ontbreekt een dergelijke bepaling voor het vaststellen van planschade. Het toepassen van de complexwaardemethode doet in dit geval onvoldoende recht aan het uitgangspunt voor het vaststellen van planschade, namelijk dat daarvoor maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden, onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe regime en onmiddellijk daarna. In dit geval gaat het om de prijs onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe regime. In de tussenuitspraak is vastgesteld dat in het kader van de redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemming van het oude regime kan worden gedifferentieerd per bestemming in delen die wel en die niet voor bebouwing in aanmerking zouden zijn gekomen en dat aan die delen een afzonderlijke waarde kan worden toegekend. Het college wordt niet gevolgd in het standpunt dat voor het vaststellen van de waarde van gronden met een bedrijfsbestemming aangesloten moet worden bij de waarde die aan de gronden kan worden toegekend bij toepassing van de complexwaardemethode. Het is niet aannemelijk dat een redelijk denkend en handelend koper dezelfde prijs zou betalen voor een perceel met een lucratieve bedrijfsbestemming op een zichtlocatie als voor een perceel met bijvoorbeeld een groenbestemming.
    De vier vergelijkingstransacties zijn op zichzelf ongeschikt voor een goede vergelijking. Van Ameyde heeft terecht opgemerkt dat de redelijke verwachting was dat de gronden van de objecten bij uitwerking een groenbestemming zouden krijgen. Het relevante deel van het perceel zou bij uitwerking echter een bedrijfsbestemming krijgen.
    De SAOZ heeft de overige vergelijkingstransacties onderbouwd met bescheiden. Ook Van Ameyde heeft details verschaft over de door haar genoemde vergelijkingstransacties. De rechtbank ziet in het rapport van Van Ameyde onvoldoende aanknopingspunten voor twijfel aan dit onderdeel van het advies van de SAOZ. Niet valt uit te sluiten dat in de jaren vóór de peildatum percelen zijn verkocht voor een hogere waarde dan de waarde waarvan de SAOZ is uitgegaan. Dit zal echter afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. De SAOZ heeft terecht opgemerkt dat een wijziging in relevante omstandigheden meer invloed heeft op de bruikbaarheid van de betreffende vergelijkingstransactie dan de factor tijd.
    Het college kan, gelet op het voorgaande, het nader advies niet gebruiken om het gebrek in het besluit van 25 mei 2018 te herstellen, aldus de rechtbank.
    hoger beroep
    9.       Het college is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het gebrek in het besluit van 25 mei 2018 niet is hersteld met het nader advies van 5 december 2019. Het college stelt zich op het standpunt dat de rechtbank, na gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van het besluit van 25 mei 2018, ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) te bepalen dat de rechtgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven.
    De Afdeling zal hierna eerst ingaan op het toetsingskader. De Afdeling zal vervolgens het hoger beroep bespreken en afsluiten met een conclusie.
    toetsingskader
    10.     Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
    11.     In afdeling 6.1 van de Wro is geen regeling gegeven voor de waardering van een onroerende zaak.
    12.     Volgens vaste rechtspraak is bij toepassing van artikel 6.1 van de Wro voor het vaststellen van de waardevermindering van een onroerende zaak maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden, onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime.
    Bij het bepalen van de waardevermindering kan niet zonder meer worden aangesloten bij de waarde die in het kader van een andere wettelijke regeling, zoals de Wet waardering onroerende zaken, is vastgesteld.
    Bij het begroten van schade moeten altijd keuzes worden gemaakt. Het gaat erom dat die keuzes redelijk en aanvaardbaar zijn.
    Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
    Vergelijk de overzichtsuitspraak in planschadezaken van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
    het betoog van het college over het oordeel van de rechtbank over de complexwaardemethode
    13.     Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de complexwaardemethode onvoldoende recht doet aan de maatstaf van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper voor het perceel zou hebben geboden op basis van het oude planologische regime. Volgens het college doet de complexbenadering juist wel recht aan wat een redelijk handelend koper en verkoper onderling overeen zouden komen. De SAOZ heeft uitgebreid toegelicht waarom de complexbenadering in een geval als het onderhavige kan worden toegepast. De rechtbank heeft de daarbij van belang zijnde omstandigheden, die erop neer komen dat, daargelaten het bouwverbod, het niet mogelijk was om het perceel zelfstandig te ontwikkelen, volledig genegeerd.
    Verder heeft de rechtbank volgens het college om verschillende redenen ten onrechte overwogen dat bij de invulling van het oude bestemmingsplan een differentiatie mogelijk is tussen de te verwachten bestemmingen en tussen de prijs van de gronden met de verschillende bestemmingen. In de eerste plaats heeft de rechtbank volgens het college ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen de vraag wat de planologische verandering of verslechtering is en de vraag wat dat in financiële zin betekent. Zonder planologische verandering is planschade uitgesloten, maar het omgekeerde is niet waar, omdat niet iedere planologische verandering tot planschade leidt. In de tweede plaats heeft de rechtbank volgens het college miskend dat een verschil in bestemming niet per definitie tot een verschil in waardering leidt. Dat het bij de planvergelijking mogelijk is om onderscheid te maken tussen gronden die naar redelijke verwachting een bestemming voor bedrijfsdoeleinden zouden krijgen en gronden die naar redelijke verwachting een bestemming voor groendoeleinden zouden krijgen, betekent nog niet dat er een verschil in waardering tussen deze gronden is. Of dat zo is, wordt beoordeeld door een taxateur. In het onderhavige geval is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat er geen verschil is tussen de waarde van de verschillende delen van het perceel onder het oude bestemmingsplan. Overigens was dit aspect niet van belang voor de besluitvorming. Op grond van de planvergelijking kon alleen aanleiding bestaan voor planschade op de gronden waarvan de verwachting was dat die een bestemming voor bedrijfsdoeleinden zouden krijgen. De SAOZ heeft vastgesteld dat deze gronden op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 25,00 per m² hadden. Dat de gronden met de te verwachten bestemming voor groendoeleinden en/of verkeersdoeleinden ook deze waarde hadden, doet niet ter zake. In de derde plaats heeft de rechtbank volgens het college miskend dat de complexbenadering toepasbaar is in het vrije (markt)verkeer.
    Verder heeft de rechtbank nog overwogen dat zij het niet aannemelijk vindt dat een redelijk denkend en handelend koper voor een perceel met een zichtlocatie dezelfde prijs zou betalen als voor een perceel met bijvoorbeeld een groenbestemming. Hiermee heeft de rechtbank volgens het college in de eerste plaats miskend dat, gelet op de groenstrook tussen de Tilburgseweg en het perceel, van een zichtlocatie geen sprake was. In de tweede plaats heeft zij volgens het college miskend dat de SAOZ niet het standpunt heeft ingenomen dat aan een zichtlocatie geen andere waarde kan toekomen dan de complexwaarde. Op zichzelf kan een zichtlocatie, die los staat van de bestemming van de grond, wel degelijk een waarde meerderende omstandigheid zijn, maar in dit geval is daar, gelet op de taxatie van SAOZ, kennelijk geen sprake van, aldus het college.
    het oordeel van de Afdeling
    13.1.  Indien in een onteigeningsgeschil toepassing is gegeven aan de egalisatieregel van artikel 40d van de onteigeningswet, is voor gronden die deel uitmaken van een zogenoemd complex - de als een geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken - geen onderscheid gemaakt tussen hoogwaardige en laagwaardige gronden, maar is voor alle gronden binnen het complex dezelfde complexwaarde vastgesteld, waarbij de verschillen in de waardering zijn gemiddeld over alle gronden binnen het complex. De egalisatieregel strekt ertoe willekeurige resultaten bij het vaststellen van de  werkelijke waarde van een individueel perceel te voorkomen die - bij gebreke van die regel - het gevolg zouden zijn van de verschillende bestemmingen binnen een complex. De onteigende eigenaar wiens grond bestemd is tot groenstrook ontvangt daardoor dezelfde vergoeding als de onteigende eigenaar wiens grond bestemd is voor woningbouw.
    13.2.  In een planschadegeschil is artikel 40d van de onteigeningswet niet van toepassing. In de Wro is ook niet bepaald dat planschade wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 40d van de onteigeningswet. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak onder het oude planologische regime is in een planschadegeschil maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum voor deze onroerende zaak zou hebben gebonden. Gelet daarop valt, zonder nadere toelichting, niet in te zien dat de uit de eigen aard van het onteigeningsrecht voortvloeiende correcties op de werkelijke waarde, als bedoeld in de artikelen 40c tot en met 40f van de onteigeningswet, in dit geval bij de begroting van de omvang van geleden planschade per de daarvoor relevante peildatum zouden moeten worden toegepast. Aangezien deze toelichting in het nader advies van de SAOZ van 5 december 2019 niet
    is gegeven, valt niet in te zien dat een redelijk denkend en handelend koper in dit geval op de peildatum voor gronden met een lucratieve uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden dezelfde prijs zou betalen als voor gronden met een niet-lucratieve bestemming voor groendoeleinden. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen. Daar komt bij dat de SAOZ voor de waarde van gronden met een bestemming voor groendoeleinden is uitgegaan van een waarde van € 1,00 per m² op de peildatum. Dit is, gelet op de conclusie van de SAOZ dat sprake is van een complex en er geen verschil is tussen de waarde van de verschillende delen van het perceel onder het oude bestemmingsplan, niet consistent en daarmee onbegrijpelijk.
    Naar het oordeel van de Afdeling zijn er aldus concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de conclusie van de SAOZ dat het hier relevante deel van het perceel op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 25,00 per m² had. Dat betekent dat het college dit onderdeel van de taxatie redelijkerwijs niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
    Het betoog slaagt niet.
    13.3.  Ter voorlichting van partijen en de rechtspraktijk merkt de Afdeling nog  het volgende op.
    Het vorenstaande laat onverlet dat bij de taxatie van een perceel in het kader van de begroting van planschade onder omstandigheden mee kan wegen dat dit perceel op de peildatum nog niet of niet geheel technisch bouwrijp is en dat de (toekomstige) daadwerkelijke rendabele exploitatie ervan mede afhankelijk zal zijn van voorzieningen van openbaar nut die, deels op andere percelen, nog moeten worden aangelegd. In dat geval zal de taxateur dat echter op andere wijze tot uitdrukking moeten laten komen in de taxatie van de werkelijke waarde van het perceel op de peildatum, als onderdeel van de planschadetaxatie, dan door de enkele verwijzing naar de onteigeningsrechtelijke complexbenadering.
    het betoog van het college over het oordeel van de rechtbank over de vergelijkingstransacties
    14.     Het college betoogt verder dat de rechtbank een onjuist en onbegrijpelijk oordeel over de door de SAOZ gebruikte vergelijkingstransacties heeft gegeven. In de uitspraak is een onderscheid gemaakt tussen vier vergelijkingstransacties uit het rapport van de deskundigen van 20 november 2011 en elf andere vergelijkingstransacties. In het nader advies van de SAOZ is uiteengezet dat ook de andere vergelijkingstransacties tot de conclusie leiden dat het relevante gedeelte van het perceel op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 25,00 per m² had. Omdat de rechtbank de kritiek op de andere vergelijkingstransacties heeft verworpen, is het alleen al hierom onbegrijpelijk dat zij tot het oordeel is gekomen dat die waarde niet voldoende is gemotiveerd. Daar komt bij dat de rechtbank de vier vergelijkingstransacties uit het rapport van de deskundigen ten onrechte als ongeschikt heeft gekwalificeerd. De op bladzijde 7 van het nader advies van de SAOZ onder nummer 2 vermelde transactie had, zo blijkt uit de nadere beschouwing op bladzijde 43, betrekking op gronden die vergelijkbaar zijn met de gronden van het perceel. Uit het feit dat bij deze transactie zowel de gronden met een groenbestemming als de gronden met een (verwachte) bestemming voor een bedrijventerrein voor dezelfde prijs van € 25,91 per m² van eigenaar wisselden, blijkt al dat een complexbenadering ook in het onderhavige gebied reëel is, aldus het college.
    het oordeel van de Afdeling
    14.1.  Uit de overwegingen van de rechtbank valt af te leiden dat het oordeel over de vergelijkingstransacties ten overvloede is gegeven. Dit oordeel heeft slechts betekenis in het geval het college de complexwaardemethode redelijkerwijs als uitgangspunt had kunnen gebruiken voor de taxatie. Aan die voorwaarde is echter niet voldaan. Aan de vergelijkingstransacties komt alleen al daarom niet de betekenis toe die het college daaraan hecht.
    Het betoog slaagt niet.
    conclusie
    15.     Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.
    beroep van rechtswege
    16.     Bij besluit van 10 juni 2021 heeft het college, gevolg gevend aan de aangevallen uitspraak, opnieuw beslist op het door [appellant] gemaakte bezwaar. Dit besluit is, gelet op artikel 6:24 van de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, eveneens onderwerp van dit geding.
    17.     In het besluit van 10 juni 2021 heeft het college, onder verwijzing naar een advies van Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. (hierna: Kendes) van 16 november 2020 en een advies van Gloudemans van 9 februari 2021, het standpunt ingenomen dat het relevante deel van het perceel (met een oppervlakte van 3.615 m²) op de peildatum onder het oude regime in beginsel een waarde van € 135,00 per m² zou hebben gehad, indien het in juridisch en technisch opzicht bouwrijp zou zijn geweest. Omdat het perceel in juridisch opzicht nog niet bouwrijp was, is een aftrek van 15 procent (€ 20,25) toegepast. Omdat het perceel ook in technisch opzicht nog niet bouwrijp was, is daarbovenop een aftrek van € 45,00 toegepast. Dat betekent dat het relevante deel van het perceel op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 69,75 per m² had. Voor de waarde van dit deel op de peildatum onder het nieuwe regime is van een waarde van € 1,00 per m² uitgegaan. Daaruit volgt dat [appellant] aanspraak op een tegemoetkoming in planschade van € 248.531,25 (€ 69,75 -/- € 1,00 vermenigvuldigd met 3.615) heeft.
    18.     Bij brief van 21 juli 2021 heeft [appellant] beroep ingesteld tegen het besluit van 10 juni 2021. Bij brief van 31 augustus 2021 heeft hij de gronden van het beroepschrift aangevoerd. Op de zitting van de Afdeling heeft hij de gronden met betrekking tot de vaststelling van de dwangsommen en de betaling van de tegemoetkoming in planschade ingetrokken. De Afdeling zal de resterende gronden hierna bespreken en afsluiten met een conclusie.
    schending van artikel 7:9 van de Awb
    19.     Het college heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld om op het advies van Kendes te reageren. Van deze gelegenheid heeft [appellant] gebruik gemaakt door een rapport van Van Ameyde van 22 januari 2021 over te leggen. Het college heeft geen aanleiding gezien om [appellant] te horen over het advies van Gloudemans. [appellant] stelt zich terecht op het standpunt dat het college hierdoor in strijd met artikel 7:9 van de Awb heeft gehandeld.
    Het betoog slaagt.
    vergoeding voor kosten van deskundige bijstand
    20.     Bij e-mailbericht van 1 maart 2021 heeft [appellant] het college een overzicht doen toekomen van de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Bij besluit van 10 juni 2021 heeft het college uitsluitend een (forfaitaire) vergoeding toegekend voor de in bezwaar gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. [appellant] heeft geen vergoeding voor de kosten van een deskundige ontvangen. [appellant] is het hier niet mee eens.
    20.1.  Uit de bij het e-mailbericht van 1 maart 2021 gevoegde facturen valt af te leiden dat de in deze facturen bedoelde kosten van een deskundige in de periode tussen het besluit van 25 mei 2018 en de uitspraak van 2 juni 2020 zijn gemaakt. Voor zover die kosten in het kader van het beroep tegen dat besluit zijn gemaakt, had de rechtbank daarvoor in die uitspraak  een vergoeding kunnen toekennen, maar dat heeft zij niet gedaan. [appellant] heeft geen (incidenteel) hoger beroep tegen die uitspraak ingesteld. Dit brengt met zich dat hij de vergoeding van die kosten niet meer ter discussie kan stellen.
    Het betoog slaagt niet.
    waarde op de peildatum onder het oude regime
    21.     [appellant] is het niet eens met de aftrek van € 45,00 vanwege het feit dat het perceel in juridisch opzicht nog niet bouwrijp was. Hij betoogt onder verwijzing naar een rapport van Van Ameyde van 22 januari 2021 onder meer het volgende.
    Bij de planvergelijking wordt uitgegaan van de redelijke verwachting van de uitwerking van de uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden. Daarbij is dan eigenlijk al bepaald dat die uitwerking zal bestaan uit een bestemming voor bedrijvigheid voor logistieke dienstverlening, waarbij, gelet op de rechtspraak, geen risico meer is te verwachten. Het vertrekpunt in de planvergelijking is immers dat de uitwerking plaatsvindt. Daarom is 15 procent van de uitgifteprijs een te hoge aftrek.
    Kendes had beter kunnen uitgaan van een risico-opslag van 15 procent op de residuele grondwaarde. Dat is immers in de visie van de koper de investering. Dit leidt rekenkundig tot een verschil. Bij Kendes is de aftrek 15 procent van € 135,00 per m² (€ 20,25 per m²). Als de risicoreservering een percentage zou zijn van de door Kendes getaxeerde residuele grondwaarde, dan zou dat 15 procent van € 69,75 per m² (€ 10,46 per m²) zijn. Dat is ongeveer de helft. Het maakt dus nogal uit hoe het risicopercentage wordt toegepast. De benadering van Kendes hoort bij een onzekere toekomstige gebeurtenis of een groot marktrisico, alsof er nog een verkooprisico bestaat, maar daar gaat het hier niet om, aldus Van Ameyde.
    21.1.  Dat in de planvergelijking wordt uitgegaan van de redelijke verwachting van de uitwerking van de uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden, brengt niet met zich dat een redelijk denkend en handelend koper het er bij de waardering van de gronden op de peildatum voor zou houden dat die uitwerking daadwerkelijk op korte termijn zal plaatsvinden. Uit de praktijk blijkt dat dit, ondanks de uitwerkingsplicht, soms lang op zich kan laten wachten en soms in het geheel niet gebeurt. Bij het bepalen van een bod op de gronden zal een redelijk denkend en handelend koper rekening houden met deze onzekerheid. Dat het college in verband hiermee, met verwijzing naar het advies van Kendes, een aftrek van 15 procent van de uitgifteprijs van de gronden heeft toegepast, is niet onredelijk. Dat, zoals in het rapport van 22 januari 2021 is vermeld, Kendes - bij wijze van alternatief - ook een risico-opslag op de residuele grondwaarde had kunnen hanteren, wil verder nog niet zeggen dat de door Kendes gekozen methode voor dit geval niet juist is.
    Uit het betoog blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit onderdeel van de taxatie.
    Het betoog slaagt niet.
    22.     [appellant] is het verder ook niet eens met de aftrek vanwege het feit dat het perceel in technisch opzicht nog niet bouwrijp was. Hij voert onder meer het volgende aan.
    In een rapport van 22 januari 2021 heeft Van Ameyde uiteengezet dat in het advies van Kendes een verkeerd kengetal is gehanteerd voor de kosten van het bouwrijp maken van het perceel. Van Ameyde heeft op basis van dat advies een aangepaste berekening gemaakt. Volgens deze berekening zou het relevante deel van het perceel op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 100,00 per m² hebben gehad.
    In een rapport van 30 juli 2021 heeft Van Ameyde, in reactie op het rapport van Gloudemans, onder meer vermeld dat ten onrechte met kosten van bodemsanering en sloopkosten rekening is gehouden, omdat die kosten zich bij het perceel niet voordeden. Na eliminatie van deze kostenposten blijft van de oorspronkelijke aftrek van € 42,00 per m² nog ongeveer € 25,00 per m² over. Dit bedrag valt binnen de door Van Ameyde aangehouden bandbreedte voor generieke kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Dat neemt niet weg dat het een optelsom is van getallen die uit de lucht komen vallen. Na een analyse van deze getallen en een vertaalslag hiervan naar een juist kader, is Van Ameyde tot de conclusie gekomen dat een aftrek van € 20,00 per m² voor de kosten van het bouwrijp maken, zoals vermeld in het rapport van 22 januari 2021, juist zou zijn geweest.
    22.1.  In reactie hierop heeft het college op de zitting van de Afdeling te kennen gegeven dat kosten van bodemsanering en sloopkosten op de peildatum niet aan de orde zouden zijn geweest.
    22.2.  Zonder nadere toelichting, die vooralsnog ontbreekt, valt niet in te zien dat deze kosten in het advies van Kendes, gelezen in samenhang met het advies van Gloudemans, terecht zijn betrokken bij de berekening van de kosten van het bouwrijp maken van het perceel. Het college heeft onvoldoende gemotiveerd dat het in verband met de kosten van het bouwrijp maken van het perceel een aftrek van € 45,00 mag toepassen en dat het relevante deel van het perceel op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 69,75 per m² had.
    Het betoog slaagt.
    conclusie
    23.     Het beroep is gegrond. Het besluit van 10 juni 2021 wordt vernietigd, voor zover het college daarbij aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade heeft toegekend van € 248.531,26, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot de dag van uitbetaling.
    definitieve beslechting van het geschil
    24.     In artikel 8:41a van de Awb is bepaald dat de bestuursrechter het hem voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief zelf beslecht. De Afdeling ziet, ook gezien de lange duur van de planschadeprocedure, aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
    25.     De planologische verslechtering bestaat - slechts - uit de wijziging van de bestemming van 3.615 m² van het perceel van een uit te werken bestemming voor bedrijfsdoeleinden naar een bestemming voor groendoeleinden. [appellant] en het college zijn het erover eens dat dit gedeelte van het perceel in de nieuwe situatie op de peildatum een waarde van € 1,00 per m² heef. Het geschil tussen partijen gaat over de waarde van dit gedeelte in de oude situatie op de peildatum.
    26.     Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant] desgevraagd te kennen gegeven dat hij zich kan vinden in het uitgangspunt van het college dat dit gedeelte van het perceel in de oude situatie op de peildatum in beginsel een waarde van € 135,00 per m² zou hebben gehad als het perceel in juridisch en technisch opzicht bouwrijp zou zijn geweest. Niet in geschil is dat het perceel destijds niet bouwrijp was en dat het college in verband hiermee een aftrek mag hanteren. De Afdeling ziet aanleiding de hoogte van de aftrek vanwege het feit dat het perceel in juridisch opzicht en technisch nog niet bouwrijp was naar redelijkheid en billijkheid op € 45,00 per m² vast te stellen. Daarvan uitgaande, had het relevante deel van het perceel op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 90,00 per m² en heeft [appellant] een planschade van € 321.735,00 (€ 90,00 -/- € 1,00 vermenigvuldigd met 3.615) geleden. Niet in geschil is dat er geen reden is om deze schade niet geheel te vergoeden.
    27.     De Afdeling zal de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vaststellen op € 321.735,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot aan de dag van algehele voldoening, en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Dit brengt ook met zich, gelet op artikel 6.4, vierde lid, van de Wro, dat het college het door [appellant] betaalde recht voor het in behandeling nemen van de aanvraag moet terugstorten, voor zover het dat nog niet heeft gedaan.
    proceskosten
    28.     Het college moet de proceskosten van [appellant], gemaakt in het kader van het hoger beroep van het college en het beroep van rechtswege van [appellant], vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    I.        verklaart het hoger beroep ongegrond;
    II.       bevestigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 2 juni 2020 in zaak nr. 18/1735, voor zover aangevallen;
    III.      verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 10 juni 2021  gegrond;
    IV.      vernietigt dat besluit;
    V.       bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan [appellant A] en [appellant B] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 321.735,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014 tot aan de dag van algehele voldoening;
    VI.      gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde recht voor het in behandeling nemen van de aanvraag terugbetaalt;
    VII.     bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
    VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het hoger beroep en het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.198,66, waarvan € 2.092,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    IX.      bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven een griffierecht van € 532,00 wordt geheven.
    Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. G.O. van Veldhuizen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
    w.g. Polak
    voorzitter
    w.g. Hazen
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 5 april 2023
    452