ECLI:NL:RBZWB:2025:3164, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-05-2025, 23/10064, 23/10065
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woningen, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 23/10064 en 23/10065
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Schouwen-Duiveland).   
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende objecten bij beschikking van 22 februari 2023 in één geschrift per 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZBE).
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Adres 
                
              
              
                
                  Waarde 
                
              
            
            
              
                23/10064
              
              
                
                  [adres 1] te [plaats 2]  
              
              
                € 935.000 
              
            
            
              
                23/10065
              
              
                
                  [adres 2] te [plaats 2] 
              
              
                € 670.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .  
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. 
    
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de gebruikers van de objecten aan [adres 2] en [adres 1] in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van het object aan [adres 2] op de waardepeildatum maximaal € 499.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 670.000. Voor het object aan [adres 1] vindt belanghebbende dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 699.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 935.000. 
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
  
  
    
      [adres 2] te [plaats 2] 
    
    
      6. [adres 2] te [plaats 2] betreft een speelautomatenhal met bouwjaar 2012. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 333 m² (waarvan 311 m² op de begane grond en 22 m² op de verdieping).
    
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde door middel van de huurwaardekapitalisatiefactor vastgesteld op € 770.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een NAR berekening toegevoegd, waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 15,35. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 66.000. Verder heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing verwezen naar de eigen (interne) verkoop op 14 december 2017 waarbij de waarde is getaxeerd op € 730.000. 
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de vastgestelde waarde van € 699.000 niet te hoog is. 
      
    
  
  
    
      [adres 1] te [plaats 2] 
    
    
      7. [adres 1] betreft een bedrijfsruimte (459 m²) en een bovenwoning (485 m²).
    
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde door middel van de huurwaardekapitalisatiefactor vastgesteld op € 1.085.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar eveneens een NAR berekening toegevoegd, waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 15,36. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 79.177,50. De heffingsambtenaar stelt dat deze waarde lager ligt dan de eigen huurwaarde. Verder heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats 2] . 
      
    
    
      7.2.
        Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 935.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Beroepsgronden 
        
      
      
      
        8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gebruikte verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Voor het vergelijkingsobject [referentiewoning 2] is het onduidelijk of de datum van 25 februari 2019 die is opgenomen in het verweerschrift de transportdatum betreft of de koopdatum. Daarbij heeft belanghebbende in zijn pinpoint-brief verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en allonges van de vergelijkingsobjecten om te kunnen controleren of de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt.   
      
      
    
    
      8.1.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat [referentiewoning 2] in verhuurde staat is verkocht en dit juist een waardedrukkend effect heeft. Daarbij zijn de vergelijkingsobjecten niet via een makelaar verkocht, waardoor er geen iWOZ-rapportages beschikbaar zijn zoals belanghebbende ter zitting heeft verzocht. 
      
    
    
      8.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar de gevraagde informatie van belanghebbende in deze gevallen niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft een NAR-berekening toegevoegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. De blote stelling dat huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan
      
    
    
      8.3.
      Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de leegstand. De heffingsambtenaar had een uitgebreidere analyse van de leegstand per vierkante meter en het aantal objecten moeten verstrekken, aldus belanghebbende. Belanghebbende is daarom van mening dat het leegstandrisico 50% dient te zijn, omdat moet worden gekeken naar de leegstand van het totale aantal vierkante meters van de leegstaande objecten en niet naar het aantal objecten die leeg staan. De heffingsambtenaar heeft een leegstandsrisico van 5% gehanteerd. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de leegstand op de betreffende locatie heel minimaal is door de goede ligging. Gelet op deze uitleg acht de rechtbank een leegstandsrisico van 5% niet onredelijk. 
      
    
    
      8.4.
      Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat sprake is van een onjuiste objectafbakening voor het object aan [adres 1] . Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar het object moeten splitsen omdat er sprake is van een niet-woning en een woning. De woning had vervolgens moeten worden vergeleken met andere bovenwoningen. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning een bedrijfswoning is. De bedrijfswoning is gekoppeld aan de exploitatie van het bedrijf, waardoor de woning niet los kan worden vergeleken met bovenwoningen. De exploitant van het bedrijf gebruikt de bovenwoning. De rechtbank is van oordeel dat de blote stelling van belanghebbende, dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening, van onvoldoende gewicht is. Belanghebbende heeft geen nadere informatie verstrekt over de (feitelijke) situatie en wat dit voor gevolgen heeft voor de WOZ-waarde. 
      
    
    
      8.5.
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        9. Belanghebbende heeft bij het indienen van zijn beroepschrift, te weten op 5 oktober 2023 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 23 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) twee maanden. 
      
      
    
    
      9.1.
      Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Belanghebbende heeft enkel de stelling ingenomen dat sprake is van een financieel belang hoger dan € 1.000. Belanghebbende heeft hiervoor geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      10.1.
      Omdat de beroepen ongegrond zijn en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond; 
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.4. 
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.