ECLI:NL:GHSGR:2004:1720, Gerechtshof 's-Gravenhage, 08-10-2004, R04-439 KA
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2004-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte

Uitspraak: 8 oktober 2004 Rekestnummer: R04/439 KA Repnummer rechtbank: 03-52957
  
  
    HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van
  
  
    JACZON B.V.,
    gevestigd te ·s-Gravenhage, verzoekster in hoger beroep, hierna te noemen: Jaczon, procureur: mr. H.C. Grootveld,
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    KONMAR B.V.,
    
      gevestigd te Ouder-Amstel, verweerster in hoger beroep, hierna te noemen: Konmar,
      procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
    
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
    
      Bij verzoekschrift in hoger beroep, ter griffie ingekomen op 18 mei 2004, is Jaczon in hoger beroep gekomen van de beschikking van 17 februari 2004 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gegeven tussen partijen. Laurus Nederland B.V. gevestigd te Den Bosch, bij juridische fusie van 2 juli 2004 verkrijgende vennootschap van het vermogen van de verdwijnende vennootschap Konmar, (hierna: Laurus) heeft een verweerschrift in hoger beroep ingediend. Op 27 augustus 2004 is de zaak mondeling behandeld.
      Jaczon heeft ter zitting haar standpunt mondeling doen toelichten door
      mr. R.H. Bekker, advocaat te Utrecht. Laurus heeft ter zitting twee tekeningen in het geding gebracht en haar standpunt mondeling doen toelichten door
      mr. A.D. Flesseman, advocaat te Amsterdam. Beide raadslieden hebben zich van pleitnotities bediend en deze overgelegd. Van de mondelinge behandeling is aantekening gehouden.
    
    
    
    
  
  
    De beoordeling van het hoger beroep
    
    
    
      1. Het gaat kort samengevat om het volgende.
    
    
      1.1
      Konmar gebruikt sinds 1 september 1982 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte) krachtens een overeenkomst met Jaczon, die huur-overeenkomst wordt genoemd.
    
    
      1.2
      In een van een derde gehuurde bedrijfsruimte aan de overzijde van die straat exploiteert Laurus een supermarkt. Het gaat om een Konmar Superstore (hierna: de supermarkt).
    
    
      1.3
      De bedrijfsruimte wordt gebruikt als opslagruimte voor de supermarkt en inleverpunt voor lege flessen.
    
    
      1.4
      Bij brief van 29 augustus 2002, gericht aan Konmar Zelfbedieningswarenhuizen B.V. Laurus N.V., heeft Jaczon deze zogenoemde huurovereenkomst opgezegd tegen 31 augustus 2003 en de ontruiming van het pand per gelijke datum aangezegd.
    
    
      1.5
      Bij brief van 7 oktober 2002 heeft Laurus laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    
      1.6
      Konmar heeft in eerste aanleg bij voorwaardelijk verzoekschrift ex artikel 7:230a BW de rechtbank primair verzocht haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek op grond van artikel 7:230a BW, aangezien de bedrijfsruimte valt onder het regime van artikel 7:290 BW, en subsidiair, uitsluitend voor zover geoordeeld zou worden dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, verzocht de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar, derhalve tot 1 september 2004.
    
    
      1.7
      De rechtbank, van oordeel dat de huurovereenkomst niet voorziet in een opzeggingsmogelijkheid door de verhuurder en dat de bedrijfsruimte onder het regime van artikel 7:290 BW valt, heeft Konmar niet ontvankelijk verklaard in haar verzoek op grond van artikel 7:230a BW.
      
      
        2. Met grief 1 beoogt Jaczon primair de in deze procedure niet eerder aangevoerde stelling, dat de overeenkomst tussen partijen geen huurovereenkomst is, ingang te doen vinden. Jaczon neemt daarbij als uitgangspunt dat de overeenkomst niet voorziet in een opzeggingsmogelijkheid door de verhuurder.
      
      
      
        3. Het hof overweegt het volgende. In hoger beroep nemen beide partijen het standpunt in dat de overeenkomst niet door de verhuurder kon worden 
      
      
        opgezegd. Dit standpunt is onbegrijpelijk. Uit het feit dat in de huurovereenkomst de opzegging door de huurder wel is geregeld en de opzegging door de verhuurder niet, volgt niet dat de verhuurder niet kan opzeggen. Uit de stelling van Konmar dat het de bedoeling was dat de huur van de opslagruimte gekoppeld was aan de huur van de supermarkt volgt niet dat de verhuurder niet zou kunnen opzeggen. Argumenten voor de stelling dat de verhuurder niet zou kunnen opzeggen, zijn verder niet aangevoerd. Naar het vóór 1 augustus 2003 geldende recht was een van de vereisten van een huurovereenkomst dat die voor een bepaalde tijd wordt aangegaan. Als een van de partijen niet zou kunnen opzeggen, zou aan dit vereiste niet zijn voldaan omdat er voor die partij dan sprake zou zijn van een eeuwigdurende overeenkomst. Dit zou betekenen dat er geen sprake zou zijn van een huurovereenkomst. Het is nauwelijks voorstelbaar dat partijen dit zouden hebben bedoeld, teminder daar partijen de overeenkomst "huurovereenkomst" hebben genoemd. Het standpunt dat de verhuurder niet zou kunnen opzeggen, is dan ook onbegrijpelijk.
      
      
      
        4. Het hof is bij de uitleg van een overeenkomst echter gebonden aan het eensluidend standpunt van partijen omtrent de uitleg, ook als dit standpunt onbegrijpelijk is. In hoger beroep hebben beide partijen gesteld dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd, dat de verhuurder niet kon opzeggen. Hieraan is het hof gebonden. Het hof zal in het vervolg van dit eensluidende standpunt uitgaan. Het hof zal in het vervolg, waar het het standpunt bedoelt dat de verhuurder niet kon opzeggen, spreken over "het onbegrijpelijke eensluidende standpunt".
      
      
      
        5. Het hof zal hieronder nog wel vermelden hoe het hof grief 2 beoordeeld zou hebben als het hof niet gedwongen was uit te gaan van het onbegrijpelijke eensluidende standpunt. In dat geval zou het volgende gelden. Grief 2 legt de vraag voor of de bedrijfsruimte valt onder de werking van artikel 7:290 BW e.v. Daartoe is in het onderhavige geval nodig dat de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebruikte ruimte als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Jaczon bestrijdt dat de huurovereenkomst tussen partijen insluit dat zij ermee ingestemd heeft dat de bedrijfsruimte bestemd was om tezamen met de supermarkt als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Jaczon erkent dat het bij het aangaan van de overeenkomst kenbaar was dat de bedrijfsruimte als opslagruimte ten behoeve van de supermarkt gebruikt zou worden, maar voert
      
      
        aan dat het haar nooit duidelijk is geweest dat het dan kennelijk zou gaan om een onlosmakelijk verband.
      
      
      
        6. Het hof overweegt voor het geval dat het niet gebonden zou zijn aan het onbegrijpelijke eensluidende standpunt, als volgt. Als productie 4 bij inleidend verzoekschrift is in het geding gebracht een schriftelijke verklaring d.d. 21 januari 2004 van [naam] (hierna: [naam]). Hij heeft daarin het volgende verklaard. "In de periode juli 1976 t/m januari 1995 was ik werkzaam bij Konmar B.V. als hoofd bouw en techniek. In dat kader ben ik direct betrokken geweest bij de verbouwing en inrichting van de opslag - en emballageruimte aan de [adres]. Deze opslag - en emballage ruimte heeft Konmar destijds aangehuurd ten behoeve van de daar tegenover gelegen Konmar supermarkt. Als gevolg hiervan hebben wij de betreffende bedrijfsruimte verbouwd en heringericht teneinde deze direct geschikt te maken als opslag - en emballage ruimte voor de supermarkt.
        Zo hebben wij(...) de ruimte geschikt gemaakt voor inname van emballage( ...) Daarnaast hebben wij in de betreffende ruimte rolluiken aangebracht. Direct tegenover de opslagruimte, in de supermarktruimte, hebben wij speciaal een deur aangebracht. Op deze manier werd het mogelijk dat de heftruck direct de goederen vanuit de opslagruimte kon lossen in de winkel. (... ) De opslag - en emballageruimte staat als gevolg van voornoemde verbouwingen zo direct als mogelijk in contact met de supermarkt.
        De verhuurder van de betreffende ruimte heb ik in diverse besprekingen op de hoogte gesteld van de hiervoor genoemde verbouwingen. De voorgenomen verbouwingen zijn in deze besprekingen ook uitgebreid besproken met de verhuurder. De verhuurder wist dat de betreffende ruimte enkel ten behoeve van de supermarkt was aangehuurd. Door de verhuurder werd dan ook geen bezwaar gemaakt tegen het verbouwen en herinrichten van de ruimte, zodat deze ten dienste van de supermarkt kon worden gebruikt.
        (...)
        Het was ook voor iedereen kenbaar dat de ruimte enkel voor opslag - en emballage voor de tegenovergelegen supermarkt werd gebruikt. In dat kader kon deze ruimte niet anders worden gezien dan als onderdeel van de Konmar supermarkt."
      
      
      
        7. Uit deze verklaring, die door Jaczon niet is betwist, leidt het hof af dat het Jaczon bekend was dat de bedrijfsruimte bestemd was om tezamen met de
      
      
      
        supermarkt als bedrijfsruimte te worden gebruikt en daarmee heeft ingestemd. Feiten of omstandigheden waaruit het tegendeel zou kunnen worden afgeleid, zijn niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat als het hof niet gebonden zou zijn aan het onbegrijpelijke eensluidende standpunt van partijen, het hof geoordeeld zou hebben dat de artikelen 7:290 BW e.v. op de onderhavige huur van toepassing zouden zijn en het hof aan een afweging van de belangen van Konmar bij het voortzetten van het gebruik van de bedrijfsruimte en de belangen van Jaczon bij ontruiming van de bedrijfsruimte, zoals onder grief 2 door Jaczon is betoogd. niet zou zijn toegekomen. De conclusie zou zijn geweest dat grief 2 zou falen. Aangezien de grieven 3 en 4 voortbouwen op grief 2 en zouden deze het lot daarvan delen.
      
      
      
        8. Het hof is echter gebonden aan het onbegrijpelijke eensluidende standpunt van partijen. Bij grief 1 verzoekt Jaczon primair te verklaren voor recht dat de (huur)overeenkomst d.d. 1982 tussen Jaczon en Konmar geen huurovereenkomst is en aldus te bepalen dat de kantonrechter zich in eerste aanleg reeds om die reden niet ontvankelijk had dienen te verklaren in het door Konmar ingediende verzoek tot ontruimingsbescherming.
      
      
      
        9. Dit primaire verzoek is voor de periode tot 1 augustus 2003, uitgaande van het onbegrijpelijke eensluidende standpunt, toewijsbaar. Immers, hiervan uitgaande is er voor de verhuurder sprake van eeuwig durend gebruik en is er dus geen sprake van een huurovereenkomst volgens het tot 1 augustus 2003 geldende recht (zie HR 8 november 1968, NJ 1969,11). Nu het primaire verzoek voor de periode tot 1 augustus 2003, uitgaande van het onbegrijpelijke eensluidende standpunt, toewijsbaar is, behoeven het subsidiaire, het meer subsidiaire en het meest subsidiaire verzoek van Jaczon voor de periode tot 1 augustus 2003 geen behandeling.
      
      
      
        10. Voor de periode vanaf 1 augustus 2003 geldt het volgende. Volgens het vanaf 1 augustus 2003 geldende huurrecht is eeuwig durende huur mogelijk. Dit betekent dat een overeenkomst waarbij de verhuurder niet kan opzeggen, volgens het nieuwe huurrecht als een huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd. Krachtens het overgangsrecht werkt het nieuwe huurrecht onmiddellijk. Het inleidend verzoek in eerste aanleg is na 1 augustus 2003 ingediend. Hieruit leidt het hof af, dat de overeenkomst tussen partijen voor de periode vanaf 1 augustus 2003 als een huurovereenkomst kan worden
      
      
      
        gekwalificeerd. Dit betekent dat het primaire verzoek van Jaczon voor de periode vanaf 1 augustus 2003 moet worden afgewezen.
      
      
      
        11. Jaczon verzoekt subsidiair conversie van de opzeggingsbepaling, meer subsidiair ontbinding althans ontbondenverklaring van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden en meest subsidiair buitentoepassingverklaring op grond van de redelijkheid en billijkheid.
      
      
      
        12. Aangezien in r.o. 7 hierboven is overwogen dat de bedrijfsruimte bestemd was om samen met de supermarkt als bedrijfsruimte te worden gebruikt, zal men aan toewijzing van een van deze verzoeken tenminste de eis mogen stellen dat voldaan is aan de voorwaarden waaronder een verhuurder van bedrijfsruimte waarop de bepalingen van art. 7: 290 e.v. BW van toepassing zijn, de huur kan beëindigen. Deze voorwaarden zijn niet van toepassing. Daarom zijn voor de periode vanaf 1 augustus 2003 de subsidiaire, meer subsidiaire en meest subsidiaire verzoeken van Jaczon niet toewijsbaar.
      
      
      
        13. Voor de situatie vóór 1 augustus 2003 geldt, uitgaande van het onbegrijpelijke eensluidende standpunt, dat er geen sprake is van een huurovereenkomst en dus art. 7: 230a BW niet van toepassing is en Konmar niet ontvankelijk is in haar inleidend verzoek. Voor de situatie na 1 augustus 2003 geldt dat de verzoeken in hoger beroep van Jaczon niet toewijsbaar zijn aangezien aan de voorwaarden waaronder een verhuurder een overeenkomst waarop de bepalingen van art. 7: 290 e.v. van toepassing zijn, kan beëindigen, niet van toepassing zijn. Dit betekent dat de opzegging niet geldig is en
        art. 7: 230a BW niet van toepassing is en Konmar niet ontvankelijk is in haar inleidend verzoek. In beide situaties is Konmar niet ontvankelijk in haar inleidend verzoek. De kostenbeslissing van de rechtbank is, uitgaande van de stellingen van partijen in eerste aanleg, juist. Dit betekent dat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd.
      
      
      
        14. Voor de periode vóór 1 augustus 2003 is het primaire verzoek van Jaczon toewijsbaar. De overige verzoeken van Jaczon zijn niet toewijsbaar. Aangezien beide partijen in hoger beroep ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        
          
            
              
            
          Rekestnummer: R04/439 KA 7
      
      
      
      
    
  
  
    De beslissing
    
    
    
      Het hof:
    
    
    
    
      bekrachtigt de beschikking van 17 februari 2004 van de rechtbank
      's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gegeven tussen partijen;
    
    
    
    
      verklaart voor de periode vóór 1 augustus 2003 voor recht dat de overeenkomst d.d. 1 september 1982 tussen Jaczon en Konmar geen huurovereenkomst is en bepaalt aldus dat de rechtbank zich in eerste aanleg reeds om die reden niet ontvankelijk had dienen te verklaren in het door Konmar in eerste aanleg ingediende verzoek om ontruimingsbescherming;
    
    
    
      compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      wijst het in hoger beroep meer of anders verzochte af.
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. De Wild, Schuering en Bunt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 oktober 2004 in aanwezigheid van de griffier.