ECLI:NL:RBOVE:2025:4202, Rechtbank Overijssel, 24-06-2025, 11493211 \ CV EXPL  25-171
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot betaling huurachterstand. Een overeengekomen huurprijsverlaging en de waarborgsom worden op de vordering in mindering gebracht. Gedaagde heeft onvoldoende onderbouwd dat hij te veel servicekosten heeft betaald.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11493211 \ CV EXPL  25-171
    
    
    
      
        Vonnis van 24 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap [eiser] B.V.,gevestigd in [vestigingsplaats],
      eisende partij, hierna te noemen [eiser],
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende in [woonplaats],
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
      verschenen in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 10 januari 2025;- de conclusie van antwoord;
      - de mondelinge behandeling van 22 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft   gemaakt;
      - het door [eiser] op de mondelinge behandeling overgelegde overzicht van de huurbetalingen en huurachterstand.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres]. [gedaagde] heeft deze woning van 1 mei 2023 tot 1 juni 2024 van [eiser] gehuurd. 
        NederWoon Vastgoedbeheer B.V. is daarbij opgetreden als beheerder van het pand.
      
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn in de huurovereenkomst een huurprijs van € 890,00 overeengekomen, bestaande uit een kale huurprijs van € 795,00 en een voorschot servicekosten van € 95,00. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.780,00 betaald.
      
    
    
      2.3.
      In het ‘rapport begininspectie’ dat op 2 mei 2023 is opgemaakt, is geconstateerd dat er een barst in één van de ruiten van de woning zit en dat er een raampje niet open gaat. In het rapport is vermeld dat deze twee punten hersteld moeten worden. 
      
    
    
      2.4.
      Op 1 oktober 2023 heeft [gedaagde] een voorstel tot huurprijsverlaging gedaan:
      
      
        “(…)
        Bij levering op 2 mei 2023 zijn twee gebreken geconstateerd (…) die hersteld zouden worden. Dat is tot op heden niet gebeurd. Gaarne deze gebreken binnen 14 dagen herstellen. Deze gebreken hebben mijn huurgenot beperkt, althans ik heb niet datgeen ontvangen wat ik bij het aangaan van deze overeenkomst verwachtte en mocht verwachten. Gezien de betrekkelijk beperkte omvang van deze tekortkomingen acht ik een huurverlaging van 1% per gebrek, dus een bedrag van € 47,64 redelijk ter compensatie. Gaarne deze compensatie á € 47,64 binnen 14 dagen over maken. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Op 22 oktober 2023 heeft [gedaagde] aan NederWoon laten weten dat hij de betaling van de huur van 31 augustus 2023 heeft teruggeboekt.
      
    
    
      2.6.
      NederWoon laat [gedaagde] op 23 oktober 2023 per e-mail weten:
      
      
        “(…)
        De opleverpunten zijn geen gebreken waarvoor normaliter een tegemoetkoming wordt toegekend. Omdat er geen opvolging is gegeven aan herstel van de opleverpunten is verhuurder, ondanks dat hij nergens toe verplicht is, akkoord gegaan met uw voorstel van € 47,64. Wij zullen dit bedrag aan u uitkeren.
        (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Ondertussen heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. De Huurcommissie heeft op 8 november 2023 in de woning onderzoek gedaan. Op 25 november 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen kale huurprijs van € 795,00 per maand niet redelijk is en heeft per 1 mei 2023 een kale huurprijs van € 729,94 per maand vastgesteld.
      
    
    
      2.8.
      Op 24 december 2024 heeft [gedaagde] de afrekening servicekosten over 2023 ontvangen. Uit de afrekening volgt dat [gedaagde] € 179,95 moet betalen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] stelt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. 
        
          [eiser] vordert daarom dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen om een bedrag van € 2.520,80 aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2025 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser], met compensatie van de proceskosten tussen partijen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De vordering
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft haar vordering ter zitting toegelicht. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] vijf maal de huurbetaling gestorneerd, waardoor een huurachterstand van € 4.450,00 is ontstaan. Daarop heeft [eiser] de correctie van de huurprijs door de Huurcommissie in mindering gebracht (13 maanden x € 65,06 = € 845,78). Ten slotte is de betaalde borg van € 1.780,00 op de huurachterstand in mindering gebracht. Daarmee bedraagt de huurachterstand nog € 1.824,22, aldus [eiser].
      
    
    
      4.2.
      Ter zitting heeft [eiser] erkend dat NederWoon heeft toegezegd dat een bedrag van € 47,64 aan [gedaagde] zou worden terugbetaald. De vordering moet volgens [eiser] dus met € 47,64 worden verminderd tot een bedrag van € 1.776,58.
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat hij de maandelijkse afschrijving van de huur vijf keer heeft gestorneerd, onder mededeling van de reden daarvan aan NederWoon.
      
      
        
          De huurprijsverlaging
        
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft ten eerste aangevoerd dat het bedrag van € 47,64 niet eenmalig op de huurachterstand in mindering zou worden gebracht, maar dat hij in de e­mailwisseling van oktober 2023 met NederWoon is overeengekomen dat zolang de gebreken niet waren hersteld een huurprijsvermindering van 2% per maand zou worden toegepast. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft erkend dat er éénmaal een bedrag van € 47,64 op de vordering in mindering moet worden gebracht (zie 4.2.), maar heeft betwist dat de door [gedaagde] gestelde afspraak is gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Partijen hebben ieder een eigen uitleg gegeven aan de inhoud van de afspraak die zij in de gevoerde e-mailcorrespondentie hebben gemaakt. De kantonrechter stelt voorop dat bij de vraag wat partijen hebben afgesproken niet alleen de tekst van zo’n overeenkomst van belang is, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen en verwachten. Daarbij zijn de feiten en de omstandigheden waaronder de afspraken tot stand zijn gekomen van belang (de Haviltex-norm).
      
    
    
      4.7.
      Partijen hebben afgezien van de e-mailcorrespondentie van 1 oktober 2023 en 23 oktober 2023 geen andere feiten en omstandigheden gesteld die van invloed zouden moeten zijn op de uitleg van de afspraak. Zij hebben ook geen ander contact gehad dan via e­mail. De kantonrechter gaat daarom uit van de tekst van de afspraak die partijen in hun e­mailcorrespondentie hebben gemaakt:
      
      
        
          [gedaagde]: “Gezien de betrekkelijk beperkte omvang van deze tekortkomingen acht ik een huurverlaging van 1% per gebrek, dus een bedrag van € 47,64 redelijk ter compensatie. Gaarne deze compensatie á € 47,64 binnen 14 dagen over maken.”
      
      
      
        NederWoon: [De verhuurder is] “akkoord gegaan met uw voorstel van € 47,64. Wij zullen dit bedrag aan u uitkeren.”
      
      
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] uit deze correspondentie niet mogen opmaken dat [eiser], althans NederWoon, ermee akkoord ging dat de huurprijs iedere maand met € 47,64 per maand zou worden verminderd. Het bedrag dat [gedaagde] voorstelt, is weliswaar berekend over een periode van vijf maanden, maar hij heeft enkel een bedrag van € 47,64 ineens genoemd en heeft daarbij niet vermeld dat hij een bedrag per maand voorstelt. Uit de bewoordingen van zijn voorstel blijkt dan ook niet dat hij de bedoeling heeft om de huurprijsverlaging ook de resterende maanden van de huurovereenkomst toe te passen, ook niet als de gebreken niet direct zouden zijn hersteld. Bij het accepteren van het voorstel van [gedaagde] hoefde NederWoon dan ook niet te verwachten dat zij akkoord ging met een bedrag van € 47,64 en daarnaast met een huurverlaging van 2% per maand over de daaropvolgende maanden. Het verweer van [gedaagde] slaagt dus niet. Er zal dan ook éénmaal € 47,64 op de vordering in mindering worden gebracht.
      
      
      
        
          De servicekosten
        
      
    
    
      4.8.
      Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de servicekosten over het jaar 2023 gelet op zijn geringe aanwezigheid in het pand te hoog zijn berekend, niet zijn gespecificeerd en te laat zijn afgerekend. Hij is daarom niets meer verschuldigd en [eiser] moet de reeds als voorschot betaalde servicekosten van € 95,00 per maand terugbetalen, althans verrekenen met de huurachterstand, aldus [gedaagde].
      
    
    
      4.9.
      
        De kantonrechter stelt voorop dat het bedrag van € 179,95 aan servicekosten, dat [gedaagde] volgens de specificatie van [eiser] over het jaar 2023 zou moeten bijbetalen, in deze procedure niet wordt gevorderd. Verder kent artikel 7:259 lid 2 BW (dat bepaalt dat een verhuurder uiterlijk zes maanden na afloop van een kalenderjaar een overzicht moet verstrekken van de servicekosten) geen andere sanctie op het te laat verstrekken van een servicekostenoverzicht dan dat de verhuurder het voorschot niet mag verhogen zolang het kostenoverzicht niet is verstrekt. Niet ter discussie staat dat [eiser] het voorschot niet heeft verhoogd. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent het te laat verstrekken van een overzicht ook in dit geval in ieder geval niet dat [gedaagde] de servicekosten daarom niet meer verschuldigd zou zijn.
        Verder is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiser] het betaalde voorschot van € 95,00 per maand aan servicekosten aan [gedaagde] moet terugbetalen. [eiser] heeft een specificatie van de servicekosten overgelegd, waaruit blijkt uit welke posten deze bestaan en hoe en naar welke rato deze zijn berekend. In het licht van die specificatie heeft [gedaagde] onvoldoende toegelicht waarom hij geen of minder servicekosten aan [eiser] verschuldigd zou zijn. Dat verweer van [gedaagde] slaagt dus niet.
      
      
      
        
          Verrekening van de waarborgsom
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft ook aangevoerd dat [eiser] niet bevoegd was om de borg met de openstaande huur te verrekenen, omdat [eiser] hem op grond van artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek (BW) van een verrekening schriftelijk in kennis had moeten stellen.
      
    
    
      4.11.
      Hoewel artikel 7:261b BW in werking is getreden nadat [eiser] en [gedaagde] de huurovereenkomst hebben gesloten en dus, gelet op het ontbreken van overgangsrecht, niet van toepassing is op de huurovereenkomst, geldt ook op grond van artikel 6:127 BW dat voor verrekening een verrekeningsverklaring is vereist. Of er verrekening heeft plaatsgevonden kan echter in het midden blijven, want de waarborgsom zal desalniettemin in mindering worden gebracht op de vordering. [gedaagde] heeft ter zitting immers zelf ook verklaard dat het hem logisch voorkomt dat verrekening zal plaatsvinden als partijen over en weer iets van elkaar te vorderen blijken te hebben.
      
    
    
      4.12.
      De verweren van [gedaagde] slagen niet. Het bedrag van € 1.776,58 aan resterende huurachterstand zal dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eiser] hem niet in gebreke heeft gesteld en dat hij dus niet in verzuim is met het betalen van de huurachterstand. [eiser] heeft echter voldoende (e­mail)correspondentie met aanmaningen en daaropvolgende reacties van [gedaagde] overgelegd. Daarmee heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat zij [gedaagde] in gebreke heeft gesteld. [gedaagde] is dus in verzuim geraakt met het betalen van de huur. 
      
    
    
      4.14.
      De buitengerechtelijke incassokosten komen echter niet voor toewijzing in aanmerking. [eiser] stelt op 11 december 2024 de volgens artikel 6:96 lid 6 BW vereiste aanmaning te hebben verstuurd. [gedaagde] heeft echter betwist dat hij deze aanmaning heeft ontvangen, want de aanmaning is verzonden naar de [adres], het adres van het gehuurde, terwijl de huurovereenkomst al was beëindigd en [eiser] dus wist dat [gedaagde] daar niet meer woonachtig was. [eiser] heeft niet op die betwisting gereageerd en zij heeft in het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde] dan ook onvoldoende onderbouwd dat haar aanmaning van 11 december 2024 [gedaagde] heeft bereikt.
      
    
    
      4.15.
      Omdat [gedaagde] met het betalen van de huur in verzuim is geraakt, is hij over die achterstallige huur de wettelijke rente verschuldigd. Het verweer van [gedaagde] dat de rente over de achterstallige huur pas is verschuldigd vanaf het moment van de uitspraak van de Huurcommissie, gaat niet op. Partijen zijn in de huurovereenkomst een huurprijs van € 890,00 per maand overeengekomen. Zolang een procedure bij de Huurcommissie loopt, komt daar geen verandering in. Met de uitspraak van de Huurcommissie op 25 november 2024 is de huurprijs per 1 mei 2023 vastgesteld op € 729,94 per maand. Die huurprijs werkt dus terug tot het begin van de huurovereenkomst. Het meerdere aan overeengekomen huur (boven de € 729,94) is niet verschuldigd. Daarover is logischerwijze dan ook geen rente verschuldigd. Met de uitspraak van Huurcommissie is vast komen te staan dat [gedaagde] sinds mei 2023 iedere maand wel een huurprijs van € 729,94 per maand verschuldigd is. Bij niet (of niet tijdige) betaling daarvan is [gedaagde] daarover dan ook de rente verschuldigd.
      
    
    
      4.16.
      
        Gelet op de ter zitting verminderde hoofdsom is de door [eiser] berekende rente tot 8 januari 2025 niet toewijsbaar. Overigens is ook de gevorderde rente over de verschenen rente zonder nadere onderbouwing niet toewijsbaar. 
        De rente over de achterstallige huurtermijnen zal worden toegewezen over het bedrag van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs vanaf het moment van storneren van iedere huurbetaling, per 1 juni 2024 te verminderen met de waarborgsom en het bedrag van € 47,64, tot de dag van volledige betaling.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.17.
      
        
          [gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. Deze worden begroot op:
        kosten dagvaarding	€    147,35
        griffierecht		€    514,00
        salaris gemachtigde	€    408,00 (2 punten x tarief € 204,00)
        nakosten		€    102,00
        totaal			€ 1.171,35
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 1.776,58 aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs vanaf het moment van storneren van iedere huurbetaling, per 1 juni 2024 te verminderen met de waarborgsom en het bedrag van € 47,64, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.171,35;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025. (SB)