ECLI:NL:GHDHA:2025:1088, Gerechtshof Den Haag, 01-05-2025, BK-23/1083
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. Een van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten is het buurpand en is beter vergelijkbaar met de woning (jaren ’80) dan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten (jaren ’30), omdat het uit hetzelfde bouwjaar is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1083
    
    
    
    Uitspraak van 1 mei 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 september 2023, nummer ROT 23/287. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), vastgesteld op € 364.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als ‘verweerschrift’, ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 25 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1987 met een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel van 104 m2. 
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport en een waardematrix (de matrix) over van 18 april 2023 opgemaakt door [naam] met bijlagen. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 vastgesteld op € 364.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] . Uit de matrix volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 2.728,- bedraagt tegen een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van € 3.200,- voor de vergelijkingsobjecten.
    
    5. Eiser stelt dat de gebruikte vergelijkingsobjecten van verweerder niet bruikbaar zijn vanwege het afwijkende bouwjaar. De vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaar 1936-1937, terwijl de onroerende zaak is gebouwd in 1987. Ter zitting betoogt eiser verder dat naoorlogse woningen bouwkundig van mindere kwaliteit zijn dan woningen uit de jaren dertig. Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten een andere uitstraling en zijn daarom niet vergelijkbaar. Eiser verwijst naar zijn eigen overgelegde waardematrix, waarin drie door eiser zelf aangedragen vergelijkingsobjecten zijn opgenomen met hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak.
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gelegen zijn en op andere belangrijke waardebepalende kenmerken, zoals gebruiks- en grondoppervlakte en onderhoudstoestand, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat voor de best vergelijkbare objecten, die de m²-prijzen ondersteunen en verkocht zijn rondom de peildatum, is gekozen ook al is de onroerende zaak van een andere, later gelegen, bouwperiode dan de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat het een feit van algemene bekendheid is dat woningen uit de jaren dertig van betere kwaliteit zijn, heeft eiser onvoldoende onderbouwd. De rechtbank ziet daarom niet in dat het bouwjaar zonder meer zou moeten leiden tot de conclusie dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Verweerder heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken bij de waardebepaling. Daarnaast volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat hij de door eiser aangedragen objecten niet heeft gebruikt. De verkoopcijfers van de twee objecten aan de [straat 1] zijn te ver van de waardepeildatum verwijderd en bij het bepalen van de vergelijkingsobjecten heeft hij de ligging kunnen laten prevaleren boven de bouwperiode. De objecten aan de [straat 1] zijn respectievelijk vijftien maanden voor en veertien maanden na de waardepeildatum verkocht en het object aan de [straat 2] heeft onweersproken een andere ligging waardoor deze minder goed vergelijkbaar is.
      
      
        (…)
      
      
      7. Met het taxatierapport, de matrix en de toelichting erop maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, onder meer wat betreft de ligging en de onderhoudsstaat, rekening is gehouden. De door eiser overgelegde matrix legt geen gewicht in de schaal, omdat de door eiser gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn.
      
      8. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    9. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt het griffierecht niet terug.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      Bij de inventarisatie van de geschilpunten heeft het Hof vastgesteld dat de gemachtigde van belanghebbende in deze procedure hogerberoepsgronden uit een andere zaak heeft overgenomen. De Heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk hierop gewezen. Gelet op deze gang van zaken heeft het Hof belanghebbende ter zitting voorgehouden dat hij alleen kan ingaan op de gronden die hij in eerste aanleg naar voren heeft gebracht. De gemachtigde heeft dit erkend. Gelet op deze gang van zaken zal het Hof in deze uitspraak slechts de grieven behandelen die de gemachtigde ter zitting naar voren heeft gebracht met betrekking tot de woning. Deze hebben uitsluitend betrekking op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 308.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, toekenning van een proceskostenvergoeding voor de kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft betoogd dat de woning in de jaren ‘80 gebouwd is en door de Heffingsambtenaar ten onrechte wordt vergeleken met woningen uit de jaren ‘30. Woningen uit de jaren ‘30 zijn gebouwd met andere materialen en verschillen in bouwstijl en uitstraling van woningen uit de jaren ‘80. Belanghebbende heeft in beroep een matrix overgelegd met drie vergelijkingsobjecten uit de jaren ‘80 ( [adres 5] (verkocht op 30 september 2019 voor € 260.000), [adres 6] (verkocht op 1 april 2020 voor € 350.000) en [adres 7] (verkocht op 15 maart 2022 voor € 398.500), alle gelegen te [woonplaats] ) waarin hij concludeert tot een waarde van € 308.000.
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De door hem gebruikte vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] ) zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en onderbouwen de vastgestelde waarde. De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten daarentegen zijn ofwel te ver van de waardepeildatum verkocht, ofwel hebben een andere ligging. Bovendien hebben de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten een ander afwerkingsniveau dan de woning, aldus de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.3.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      Beide partijen hebben hun standpunt met betrekking tot de waarde van de woning geschraagd met een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ze verschillen voornamelijk van inzicht over de vraag wat de meest geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Naar het oordeel van het Hof is het gelijk op dit punt aan belanghebbende. Het Hof acht, mede op basis van de in het dossier aanwezige foto’s, aannemelijk dat het verschil in bouwperiode tussen de woning en de vergelijkingsobjecten van de Heffingsambtenaar gepaard gaat met aanmerkelijke verschillen in uitstraling en kwaliteit. Hoewel daarvoor gecorrigeerd zou kunnen worden – hetgeen de Heffingsambtenaar in zijn matrix overigens heeft nagelaten – maakt dit de vergelijkingsobjecten van de Heffingsambtenaar minder bruikbaar dan die van belanghebbende. Dat geldt in het bijzonder voor het door belanghebbende aangedragen object [adres 5] , dat naast de woning gelegen is en – voor zover het Hof kan nagaan – daaraan vrijwel identiek is. Het feit dat dit object ongeveer vijftien maanden vóór de waardepeildatum is verkocht, doet weliswaar in zekere mate af aan de bruikbaarheid als vergelijkingsobject, maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door de sterke overeenkomsten met de woning. Daarbij komt dat in dit geval voor prijsschommelingen tussen de verkoopdatum van het object en de waardepeildatum beter op objectieve wijze kan worden gecorrigeerd (namelijk door indexering) dan voor de hiervoor geconstateerde verschillen in uitstraling en kwaliteit.
      
    
    
      5.5.
      Het object [adres 5] is op 30 september 2019 verkocht voor een koopsom van € 260.000. Deze koopsom is door belanghebbende op de website van Vastgoedpro geïndexeerd naar de waardepeildatum aan de hand van CBS-gegevens voor de regio ‘Stad [woonplaats] ’. De aldus geïndexeerde koopsom bedraagt € 296.528. In het licht daarvan heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde (€ 364.000) niet te hoog is en heeft belanghebbende wel aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde (€ 308.000) niet te laag is. Het Hof heeft bij dat laatste oordeel in ogenschouw genomen dat [adres 5] een tussenwoning is, terwijl de woning moet worden aangemerkt als een eindwoning en dat de woning op een groter perceel (104 m2) is gelegen dan [adres 5] (82 m2). Het verweer van de Heffingsambtenaar dat bij dit vergelijkingsobject sprake zou zijn van een ander afwerkingsniveau dan bij de woning leidt niet tot een ander oordeel, nu die stelling niet nader is geconcretiseerd en uit de tot de gedingstukken behorende foto’s niet kan worden opgemaakt dat het object [adres 5] in een beduidend mindere staat verkeert dan de woning.
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 308.000 en de aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte (proces)kosten en van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht.
      
    
    
      6.2.
      De te vergoeden kosten in bezwaar worden op de voet van artikel 7:15, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 1.294 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor een hoorzitting à € 647 x wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.3.
      Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in beroep, stelt het Hof deze kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.814 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting à € 907 x wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.4.
      Het Hof stelt de kosten voor het hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.814 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.5.
      Verder dient de Heffingsambtenaar de voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van onderscheidenlijk € 50 en € 136 aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
        6.6.1.
        Verzocht is te bepalen dat de betaling van de vergoeding voor de proceskosten en het griffierecht, in overeenstemming met dat wat is opgenomen in de aan de gemachtigde verleende volmacht, rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden. 
        
      
      
        6.6.2.
        De belastingrechter is evenwel niet bevoegd een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding dient plaats te vinden. Belanghebbende dient zich bij een geschil over de uitbetaling van de proceskostenvergoeding te wenden tot de burgerlijke rechter (HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156, BNB 2025/43, r.o. 5.4). Hetzelfde geldt voor de vergoeding van het griffierecht.
        
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 308.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 4.922; en
    - gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      A.T.J. Schnitzeler	C. Maas
    
    
    
    
      De beslissing is op 1 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.