ECLI:NL:GHDHA:2025:133, Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, BK-23/1069
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. WOZ-waarde woning. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Geen schending van artikel 8:42 Awb.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1069
    
    
    
    Uitspraak van 16 januari 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 september 2023, nummer SGR 22/7059.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het belastingjaar 2022, bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 322.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 
        21 november 2024. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een dakkapel. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 107 m² en de gebruiksoppervlakte van het perceel is ongeveer 118 m².
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “Objectkenmerken
    
    5. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijken de objectkenmerken van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. In de blote betwisting van eiseres ziet de rechtbank geen aanleiding aan die objectkenmerken te twijfelen.
    
    6. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat verweerder in dit geval verplicht is de volledige iWOZ-rapportages van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb over te leggen en verwijst hiervoor naar de door de Hoge Raad op 21 oktober 2022[1] bevestigde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022.[2]
    
    
      
        Waarde woning
      
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 362.500), [adres 3] (verkocht op 24 juni 2021 voor € 440.100) en [adres 4] (verkocht op 30 juni 2021 voor € 430.000). Deze vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit het waarderapport volgt dat de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de waarde per vierkante meter van de woning. Met het waarderapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, de perceeloppervlakte en de kwaliteit van de opstallen.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De bewijslast dat, zoals eiseres stelt, sprake is van waardedrukkende omstandigheden, rust op haar. Verweerder heeft met de staat van de woning rekening gehouden door de objectkenmerken ‘onderhoudstoestand’ en ‘voorzieningen’ met een ‘2’ (matig) te waarderen. Dat een van de objectkenmerken lager moet worden gewaardeerd dan in het waarderapport is gedaan, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. De door eiseres overgelegde foto’s zijn daartoe onvoldoende. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat het objectkenmerk ‘voorzieningen’ pas met een ‘1’ (slecht) wordt gewaardeerd indien de voorzieningen onbruikbaar zijn. Gesteld noch gebleken is dat daarvan bij de woning sprake is. Dat, zoals ter zitting is komen vast te staan, bij de berekening van de in het waarderapport vermelde ‘prijs per eenheid’ van de woning de correctiefactoren niet juist in aanmerking zijn genomen, maakt niet dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd. Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.[3] Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. Verweerder heeft toegelicht dat voor de berekening van de eenheidsprijs van de woning de laagste eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt is genomen. Op basis van de marktgegevens van alle drie vergelijkingsobjecten, in samenhang beschouwd, acht de rechtbank het aannemelijk dat de woning niet te hoog is gewaardeerd.
    
    
      
        Toezending stukken bezwaarfase
      
    
    10. Het standpunt van eiseres dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet bepaalde stukken heeft toegezonden, faalt. Verweerder heeft aan (de toenmalige gemachtigde van) eiseres een taxatieverslag verstrekt waarop onder andere de KOUDV-factoren, de waarden per objectonderdeel en de liggingsfactoren zijn vermeld. Verweerder heeft daarnaast de voor de grondstaffel gebruikte gegevens met eiseres gedeeld. Eiseres heeft niet geconcretiseerd welke door haar verzochte en aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens niet zijn begrepen in de door verweerder verstrekte stukken. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat verweerder dergelijke gegevens ten onrechte niet aan eiseres heeft verstrekt. De rechtbank merkt nog op dat in dit verband heeft te gelden dat indien een bepaald stuk in de bezwaarfase (nog) niet beschikbaar is, het niet verstrekken van dat stuk verweerder niet kan worden tegengeworpen.[4]
    
    
      
        Indexering
      
    
    11. Verweerder heeft verklaard dat bij de indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan van een waardestijging van 10,4%. De rechtbank ziet geen aanleiding de toegepaste indexering in twijfel te trekken. Bovendien heeft, zoals hiervoor al is overwogen, te gelden dat niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ter toetsing voorligt.
    
    
      
        Zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
      
    
    12. Dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is vermeld dat eiseres een hogere dan de beschikte waarde heeft bepleit en dat de grieven van de hoorzitting niet helemaal juist en volledig zijn weergegeven is weliswaar slordig, maar naar het oordeel van de rechtbank niet dusdanig laakbaar of van dusdanige betekenis dat verweerder daarmee het zorgvuldigheids- of motiveringsbeginsel heeft geschonden.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
    
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] ECLI:NL:HR:2022:1526.
      [2] ECLI:NL:GHAMS:2022:310.
      [3] Vgl. Gerechtshof Den Haag van 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886.
      [4] Vgl. Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning primair op € 275.000, subsidiair op € 290.000 en meer subsidiair op € 311.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat hij heeft nagelaten de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende wil met de iWOZ-rapporten de objectkenmerken controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
      
    
    
      5.2.
      Anders dan belanghebbende meent behoren de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen de objectkenmerken en de inhoud van de vergelijkingsobjecten betwist. Overigens heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep de iWOZ-rapporten van de door hem en door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten overgelegd. Het betoog van belanghebbende faalt.
      
      
        
          Waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.3.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft daartoe in beroep een waarderapport met bijbehorende matrix overgelegd, waarin is gerekend met een prijs per eenheid (m²) van € 2.122. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een gecorrigeerde versie van de matrix ingediend, waarin is gerekend met een prijs per m² van € 1.990. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (verkocht op 24 juni 2021 voor € 440.100), [adres 2] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 362.500) en [adres 4] (verkocht op 30 juni 2021 voor € 430.000), alle gelegen te [woonplaats] .
      
      
        5.5.1.
        Bij de beoordeling van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Wel dienen de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar te zijn en dient de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde rekening te houden met de onderlinge verschillen. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn qua type (rijwoning), bouwjaar (rond 1980), ligging (gelegen aan doorgaand vaarwater richting de [Plassen] ), gebruiksoppervlakte en aanhorigheden voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
        
      
      
        5.5.2.
        In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft de KOUDV-factoren en de ligging. De woning is wat betreft onderhoud en voorzieningen als matig (2) gekwalificeerd met een neerwaartse correctie van de prijs per m² van 15% tot gevolg. In verband met de ligging van de woning aan doorgaand vaarwater richting de [Plassen] is de ligging als bovengemiddeld (4) gekwalificeerd. In het waarderapport heeft de Heffingsambtenaar de toegekende scores toegelicht door middel van een korte omschrijving met foto’s van de vergelijkingsobjecten. In het waarderapport en de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores. De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer onderhoud en voorzieningen. 
        
      
      
        5.5.3.
        In de in hoger beroep door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is gerekend met een prijs per m² van € 1.990. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat deze prijs niet de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten is, maar is gebaseerd op de gemiddelde prijs van woningen uit dezelfde groep. De groepsindeling en de groepsprijs zijn gebaseerd op historische verkoopgegevens van woningen uit dezelfde bouwstroom, aldus de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft geen gegevens overgelegd die inzicht geven in de groepsindeling en de totstandkoming van de groepsprijs van € 1.990 per m². Het Hof zal daarom deze prijs buiten beschouwing laten en uitgaan van de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten van € 1.964. Indien rekening wordt gehouden met een neerwaartse correctie van 15% in verband met het matige onderhoud en de matige voorzieningen, leidt dit afgerond tot de vastgestelde waarde van € 322.000. De Heffingsambtenaar heeft met het waarderapport, de matrix en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
        
      
      
        5.6.1.
        Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Dat de voorzieningen als slecht in plaats van matig moeten worden gekwalificeerd, zoals belanghebbende betoogt, is niet aannemelijk geworden. Op de foto’s is te zien dat de voorzieningen gedateerd zijn, maar van onbruikbare voorzieningen is geen sprake. Haar stelling dat de Heffingsambtenaar de indexatie onvoldoende heeft toegelicht slaagt niet, nu uit het waarderapport volgt dat de Heffingsambtenaar bij de indexatie is uitgegaan van het door de Waarderingskamer gepubliceerde waardestijgingspercentage van woningen in de [gemeente] . Belanghebbende heeft voorts nog gesteld dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist heeft berekend en de berekening niet inzichtelijk heeft gemaakt. Deze stelling faalt ook. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de bouwtekeningen van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft bovendien toegelicht dat in 2020 en 2021 van alle woningen in de gemeente 3D-metingen zijn uitgevoerd en dat sindsdien de waardebepaling plaatsvindt op basis van de gebruiksoppervlakte en niet op basis van inhoud. Naar aanleiding van de stelling van belanghebbende zijn de gegevens nogmaals gecontroleerd en uit niets blijkt dat is uitgegaan van onjuiste gebruiksoppervlakten. Het Hof heeft geen reden om hier aan te twijfelen, mede gelet op het feit dat belanghebbende zijn stelling niet heeft gesubstantieerd.
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende heeft in hoger beroep verkoopadvertenties overgelegd van de in haar ogen met de woning vergelijkbare objecten [adres 5] (verkocht op 1 december 2020 voor € 320.000), [adres 6] (verkocht op 29 januari 2021 voor € 350.000) en [adres 7] (verkocht op 1 mei 2020 voor € 300.000), alle te [woonplaats] . Zonder nadere toelichting is echter onder meer niet duidelijk wat de cijfermatige consequenties zijn van verschillen tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar de geschiktheid van deze vergelijkingsobjecten gemotiveerd betwist. Hij heeft daartoe onweersproken aangevoerd dat deze vergelijkingsobjecten minder goed vergelijkbaar zijn met de woning, omdat deze niet direct aan doorgaand vaarwater richting de [Plassen] liggen en [adres 6] en [adres 7] daarnaast in andere wijken liggen dan de woning. Gelet hierop kunnen de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten evenmin leiden tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
        
        
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van griffierecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, M.J.M. van der Weijden en S.E. Postema, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 16 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.