ECLI:NL:RBOVE:2025:3927, Rechtbank Overijssel, 17-06-2025, 11652016 \ CV EXPL  25-1252
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een appartement van Beleggingen Noord. Beleggingen Noord vordert in dit kort geding ontruiming althans voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wijst de vorderingen van Beleggingen Noord af. Weliswaar is niet in geschil dat gedaagde geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar Beleggingen Noord heeft in kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige en structurele geluidsoverlast. Het is dan ook niet gerechtvaardigd om vooruitlopend op de bodemprocedure een voorziening te treffen zoals is gevorderd.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11652016 \ CV EXPL  25-1252
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BELEGGINGEN NOORD C.V., 
      te Groningen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Beleggingen Noord,
      gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      
        [gedaagde] huurt een appartement van Beleggingen Noord. Beleggingen Noord vordert in dit kort geding ontruiming althans voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde. De  kantonrechter wijst de vorderingen van Beleggingen Noord af. Weliswaar is niet in geschil dat [gedaagde] geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar Beleggingen Noord heeft in kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige en structurele geluidsoverlast. Het is dan ook niet gerechtvaardigd om vooruitlopend op de bodemprocedure een voorziening te treffen zoals is gevorderd. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.  
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verwijzingsvonnis van 15 april 2025 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, 
      - de dagvaarding van 30 april 2025, 
      - de akte overlegging producties 1 tot en met 10 van Beleggingen Noord, 
      - de akte overlegging aanvullende productie 11 met usb-stick van Beleggingen Noord, 
      - de akte overlegging aanvullende producties 11 en 12 van Beleggingen Noord, 
      - de toelichting van [gedaagde] met producties 1 tot en met 5, - de mondelinge behandeling van 3 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Met ingang van 1 maart 2018 huurt [gedaagde] van Beleggingen Noord, althans haar rechtsvoorganger, het appartement aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      3.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de huisregels en de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte model ROZ van 20 maart 2017 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. 
      
    
    
      3.3.
      Het gehuurde bevindt zich op de tweede verdieping van een pand met meerdere woonlagen. Op de begane grond en de eerste verdieping bevinden zich de appartementen van de andere bewoners/huurders van Beleggingen Noord. [naam 1] huurt het appartement recht onder [gedaagde] en in het andere appartement verblijft [naam 2]. Alle drie huurders delen een gemeenschappelijke trapopgang. 
      
    
    
      3.4.
      Op 9 januari 2025 heeft de beheerder, Solide Vastgoed Beheer (hierna: de beheerder), een klacht van [naam 2] ontvangen over [gedaagde]. De klacht ziet op het opslaan van spullen in de trapopgang. Ook meldt [naam 2] dat ondanks zijn verzoek daartoe [gedaagde] weigert om zijn spullen weg te halen. 
      
    
    
      3.5.
      Op 10 januari 2025 heeft de beheerder de drie huurders van het pand per e-mail bericht dat er geen persoonlijke eigendommen mogen worden opgeslagen in de algemene ruimten. Ook zijn de huurders gesommeerd om de spullen te verwijderen. Vervolgens heeft [gedaagde] zijn spullen weggehaald. 
      
    
    
      3.6.
      
        Op 27 januari 2025 heeft de beheerder een klacht van [naam 1] ontvangen en op 
        28 januari 2025 één van [naam 2] vanwege geluidsoverlast veroorzaakt door [gedaagde]. Zij melden daarin als volgt: 
        
          [naam 1]:
        
          ‘‘Ik ervaar overlast en voel me niet veilig in m’n eigen woning. De afgelopen tijd heeft [gedaagde] langdurig lopen schreeuwen, met de kenmerken van een psychose’’.
        
        
          [naam 2]: 
        ‘‘Nu is er een andere klacht over het feit dat [gedaagde] vanwege een langdurig trauma verwerkingstraject aan schreeuwtherapie doet. Dit houdt in dat hij op vol volume door het huis schreeuwt met enige regelmaat.
        
          Ik heb er zelf door gedempt geluid nooit zoveel last van gehad, maar mijn huisgenote van [adres 1] woont direct onder hem en beleeft dit heel anders. Ook heeft [gedaagde] aangegeven ook ’s nachts te willen schreeuwen en wilde niet meewerken aan een alternatieve oplossing.’’
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 31 januari 2025 heeft de beheerder [gedaagde] per e-mail een officiële waarschuwing gegeven voor de door hem veroorzaakte overlast. Op dezelfde dag vraagt [gedaagde] aan de beheerder per e-mail wanneer de geluidsoverlast zou hebben plaatsgevonden.  
    
    
      3.8.
      
        Op 5 maart 2025 heeft de beheerder twee klachten ontvangen van [naam 2] en [naam 1] vanwege geluidsoverlast veroorzaakt door [gedaagde]. In deze klachten staat: 
        
          [naam 2]:
        
          ‘‘Van mijn huisgenote [naam 1]  van [adres 2] heb ik vernomen dat hij midden in de nacht op vol volume heeft lopen schreeuwen in huis. 
          
          Ik ben zelf doordeweeks van dinsdag t/m donderdag niet thuis, dus ik heb het zelf niet vernomen dit keer.’’
        
        
          [naam 1]:
        
          ‘‘Afgelopen nacht heb ik overlast ervaren en ik voel mij niet veilig in m’n eigen woning. [gedaagde] heeft langdurig lopen gillen en schreeuwen, met de kenmerken van een psychose.
        
        
          (…)
        
        
          Ook de buren hebben opnieuw overlast gehad en met hun jonge zoon zijn ze hier niet van gediend. 
        
        
          (…)
        
        
          Mijn werk, studie en woonplezier lijden hieronder.’’
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        Op 13 maart 2025 heeft de beheerder een klacht ontvangen van buurvrouw [naam 3] over [gedaagde] inzake geluidsoverlast. Hierin staat opgenomen: 
        
          ‘‘Op de nacht vrijdag 7 mrt, zaterdag 8 mrt, te [adres 3], werd ik wakker van een enorm gekrijs, geschreeuw en gestamp van [adres 1], dit is al eens eerder gebeurd, nu echter was het vele malen erger’’
        
      
      
    
    
      3.10.
      In de periode van 26 januari 2025 tot 12 maart 2025 zijn er zes meldingen van de andere twee medebewoners over [gedaagde] bij de politie binnengekomen. 
      
    
    
      3.11.
      Beleggingen Noord heeft vervolgens [gedaagde] in kort geding betrokken. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Beleggingen Noord vordert samengevat, na wijziging van eis, primair ontruiming en subsidiair voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde, met in beide gevallen veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Beleggingen Noord dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen, de huisregels en de wet. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat hij geluidsoverlast heeft veroorzaakt, maar betwist dat het structureel is geweest. Volgens [gedaagde] gaat het nu al bijna drie maanden goed en is een ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop een ontruiming niet gerechtvaardigd. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het toetsingskader 
      
    
    
    
      5.1.
      Ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht van een huurder en die in de praktijk tot onomkeerbare gevolgen kan leiden. Daarom kan een vordering in kort geding tot ontruiming alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in de bodemprocedure de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen (ontbinden) en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn om in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening op het oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen. 
      
    
    
      5.2.
      Of de vorderingen van Beleggingen Noord toewijsbaar zijn, hangt af van de vraag of  [gedaagde] tekortgeschoten is en het aan de hand van artikel 6:265 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst. Artikel 6:265 lid 2 BW bepaalt namelijk - kort gezegd - dat een overeenkomst bij iedere tekortkoming van de andere partij kan worden ontbonden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
      
      
        
          De primaire vordering: ontruiming 
        
      
      
    
    
      5.3.
      Beleggingen Noord vordert primair ontruiming van het gehuurde. Beleggingen Noord stelt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder omdat hij (i) overlast heeft veroorzaakt door zijn spullen in de gemeenschappelijke trapopgang op te slaan en (ii) geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Deze door Beleggingen Noord gestelde tekortkomingen zullen hierna achtereenvolgens worden besproken. 
      
      
        (i) Spullen in de trapopgang 
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] spullen heeft opgeslagen in de algemene ruimten, terwijl dit niet de bedoeling is. [gedaagde] heeft zijn spullen pas weggehaald na een formeel verzoek van de beheerder in januari 2025. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Beleggingen Noord desgevraagd verklaard dat zij er niet mee bekend is dat [gedaagde] dit eerder in het verleden heeft gedaan. Op grond hiervan acht de kantonrechter gelet op de  geringe aard van deze tekortkoming het niet aannemelijk dat een bodemrechter hiervoor tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. 
      
      ( ii) Geluidsoverlast 
      
      - Er is sprake van een tekortkoming 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter stelt vast dat Beleggingen Noord voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] geluidsoverlast heeft veroorzaakt eind januari 2025 en begin maart 2025. Beleggingen Noord heeft de overlastmeldingen en verklaringen van de medebewoners van het pand en een melding van een buurvrouw alsook een geluidsopname in het geding gebracht. Hieruit volgt dat [gedaagde] geluidsoverlast heeft veroorzaakt door te schreeuwen, ook in de nachtelijke uren. Dit heeft [gedaagde] ook niet betwist. Op grond hiervan acht de kantonrechter in beginsel voldoende aannemelijk dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        - De tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst
      
      
    
    
      5.6.
      Hoewel weliswaar de overlast van [gedaagde] een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst, is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat Beleggingen Noord onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de geluidsoverlast ernstig en structureel is en een ontruiming gerechtvaardigd is.  
      
    
    
      5.7.
      Van belang is dat Beleggingen Noord in een beperkte periode, namelijk eind januari 2025 en begin maart 2025, overlastmeldingen heeft ontvangen. Dit terwijl [gedaagde] al ruim zeven jaar de woning huurt van Beleggingen Noord (althans haar rechtsvoorganger) en zij eerder geen overlastmeldingen over [gedaagde] heeft ontvangen. Uit de overlastmeldingen van januari en begin maart blijkt dat met name één andere medebewoner van het pand, [naam 1], de geluidsoverlast zelf heeft ervaren. Anders dan [naam 1], die nog relatief kort haar appartement huurt van Beleggingen Noord, verklaart [naam 2] dat hij er door het gedempte geluid minder last van heeft en doordeweeks grotendeels niet in zijn woning aanwezig is, zodat hij de geluidsoverlast niet zelf heeft waargenomen. Een buurvrouw van een naastgelegen woning heeft eenmalig geluidsoverlast gemeld bij de beheerder. Gelet op de ingrijpende gevolgen van een ontruiming is dit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de vordering van Beleggingen Noord in dit kort geding toe te kunnen wijzen. 
      
    
    
      5.8.
      Volgens Beleggingen Noord is [gedaagde] weigerachtig om zijn gedrag aan te passen ondanks dat zij hem meerdere malen heeft verzocht om de overlast te stoppen. In dit geding heeft Beleggingen Noord echter slechts één officiële waarschuwing overgelegd. Niet gebleken is dat Beleggingen Noord andere contacten heeft gehad met [gedaagde] of een poging heeft gedaan om met alle huurders tot een aanvaardvaarbare oplossing te komen, anders dan door het opstarten van dit kort geding. Gelet op de duur van de periode dat [gedaagde] er woont, de aard van de klachten en de korte periode waarin de meldingen zijn binnengekomen, had dit naar het oordeel van de kantonrechter wel in de rede gelegen. 
      
    
    
      5.9.
      Verder weegt de kantonrechter mee dat er sinds bijna drie maanden geen nieuwe overlastmeldingen over [gedaagde] zijn binnengekomen, zodat een actueel en spoedeisend belang ontbreekt. Volgens Beleggingen Noord betekent dit evenwel niet dat [gedaagde] daadwerkelijk geen overlast meer veroorzaakt. [naam 1] woont tijdelijk elders en kan dus niet uit eigen waarneming hierover berichten. De kantonrechter gaat aan die stelling voorbij. Duidelijk is dat Beleggingen Noord in de afgelopen drie maanden geen klachten over geluidsoverlast van [naam 2] en/of andere omwonenden heeft ontvangen. Dit betekent dat in dit kort geding ervan wordt uitgegaan dat de overlast die [gedaagde] heeft veroorzaakt eind januari 2025 en begin maart 2025 zich nadien niet meer heeft herhaald. [gedaagde] heeft toegelicht dat dit komt omdat het nu beter met hem gaat. Hij zit in een andere fase van zijn PTSS-traumabehandelingstraject. Ook bemerkt hij een verbetering en ervaart hij meer controle, aldus [gedaagde]. Weliswaar heeft [gedaagde] dit niet onderbouwd met een verklaring van een behandelaar, maar dit wordt ook van hem niet verwacht in dit kort geding. Het is aan Beleggingen Noord om voldoende aannemelijk te maken dat er een reden is om tot ontruiming over te gaan. Dit heeft Beleggingen Noord onvoldoende gedaan. 
      
    
    
      5.10.
      Beleggingen Noord heeft tijdens de mondelinge behandeling benadrukt dat ingrijpen op dit moment wel noodzakelijk is. Zij heeft erop gewezen dat [naam 1] zich genoodzaakt heeft gezien om haar woonruimte te verlaten en dat zij niet wil terugkeren zolang [gedaagde] er woont. Ook stelt Beleggingen Noord dat het verhuren van de woonruimte aan een ander dan [naam 1] problematisch is, zolang [gedaagde] daar woonachtig is en mogelijk geluidsoverlast kan veroorzaken. Volgens Beleggingen Noord kan dit leiden tot financiële schade voor haar als verhuurder. De kantonrechter is van oordeel dat dit gestelde spoedeisend belang niet wegneemt dat het aan Beleggingen Noord als verhuurder is om met voldoende feitelijke gronden te onderbouwen dat het treffen van een voorlopige voorziening is aangewezen. Zoals hiervoor is overwogen, is Beleggingen Noord daarin niet geslaagd. 
      
      
        - Conclusie 
      
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter begrijpt dat de geluidsoverlast, bestaande uit geschreeuw van [gedaagde] effect heeft gehad op de omwonenden, en dan met name [naam 1], en dat zij zich daardoor onveilig heeft gevoeld. Voorstelbaar is ook dat Beleggingen Noord zich geroepen voelt om op te treden. De vraag in dit kort geding is echter of een bodemrechter een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen, en dat is voor de kantonrechter onvoldoende aannemelijk geworden. Dit betekent dat de primaire vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is.  
      
      
        
          De subsidiaire vordering: voorwaardelijke ontruiming 
        
      
      
    
    
      5.12.
      Beleggingen Noord vordert subsidiair een voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde totdat in de bodemprocedure is beslist over de ontbinding van de huurovereenkomst. Hiervoor is overwogen dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter tot een ontbinding zal komen. Dit betekent dat er evenmin een grondslag is om de subsidiaire vordering van Beleggingen Noord toe te wijzen. Bovendien heeft Beleggingen Noord geen concrete voorwaarden genoemd, zodat de vordering te onbepaald is. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.13.
      Beleggingen Noord is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] betalen. Omdat [gedaagde] bij de mondelinge behandeling (in persoon) is verschenen, krijgt hij een vergoeding van € 50,00.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Beleggingen Noord af,6.2.	veroordeelt Beleggingen Noord in de proceskosten van [gedaagde], welke zijn begroot op € 50,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.