ECLI:NL:RBNHO:2025:5898, Rechtbank Noord-Holland, 28-05-2025, C/15/354959 / HA ZA 24-410
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een woning. De woning is aangekocht als belegging. Moet gedaagde bijdragen in de aankoopsom, de verbouwingskosten en/of de eigenaarslasten van de woning? Eiseres meent dat het onaanvaardbaar is als gedaagde recht heeft op de helft van de verkoopopbrengst van de woning, zonder dat de door haar betaalde bedragen worden meegewogen in de verdeling van die verkoopopbrengst. De rechtbank oordeelt dat de gehele aankoopsom voor rekening van eiseres blijft, omdat partijen dit zo hebben afgesproken. Ook de verbouwingskosten zijn niet toewijsbaar, omdat enig vorderingsrecht is verjaard. Gedaagde moet wel de helft van de eigenaarslasten betalen, omdat deze door partijen gezamenlijk moeten worden gedragen en de daartoe aangevoerde verweren niet slagen. Daarnaast oordeelt de rechtbank over de gevorderde beslagkosten en de proceskosten.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/354959 / HA ZA 24-410
    
    
    
      
        Vonnis van 21 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. J. van Andel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. T.V.M. ten Berge.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een woning. De woning is aangekocht als belegging. De vraagt die voorligt is of [gedaagde] moet bijdragen in de aankoopsom, de verbouwingskosten en/of de eigenaarslasten van de woning. [eiseres] meent dat het onaanvaardbaar is als [gedaagde] recht heeft op de helft van de verkoopopbrengst van de woning, zonder dat de door haar betaalde bedragen worden meegewogen in de verdeling van die verkoopopbrengst. 
    
    
    
      De rechtbank oordeelt dat de gehele aankoopsom voor rekening van [eiseres] blijft, omdat partijen dit zo hebben afgesproken. Ook de verbouwingskosten zijn niet toewijsbaar, omdat enig vorderingsrecht is verjaard. [gedaagde] moet wel de helft van de eigenaarslasten betalen, omdat deze door partijen gezamenlijk moeten worden gedragen en de daartoe aangevoerde verweren niet slagen. Daarnaast oordeelt de rechtbank over de gevorderde beslagkosten en de proceskosten.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 20 november 2024;
      - de aanvullende producties 19 en 20 van [gedaagde] ;
      - de mondelinge behandeling van 7 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. ter zitting heeft [gedaagde] zijn reconventionele vordering ingetrokken,
      - de spreekaantekeningen van mr. Ten Berge namens [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 3 december 2015 gemeenschappelijk ieder voor de helft de eigendom verworven van de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning is aangekocht als belegging. 
      
    
    
      2.2.
      De volledige koopsom van de woning van € 163.033,06 is betaald vanaf de bankrekening van [eiseres] . 
      
    
    
      2.3.
      Begin 2016 hebben partijen verbouwingswerkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. [gedaagde] heeft in dat kader een bedrag van € 5.596,80 betaald. De overige facturen van de aannemer zijn voldaan door [eiseres] . 
      
    
    
      2.4.
      Op enig moment zijn beide partijen in aanraking gekomen met justitie en heeft het Openbaar Ministerie (hierna: het OM) strafrechtelijke beslagen op de woning gelegd. 
      
    
    
      2.5.
      In het kader van een buitengerechtelijke afdoening van het strafrechtelijk onderzoek hebben [gedaagde] en het OM een overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] een geldsom zou betalen in ruil voor staking van het strafrechtelijk onderzoek. Onderdeel daarvan was dat [gedaagde] de opbrengst van de verkoop van zijn aandeel in de woning zou gebruiken om het OM te betalen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 25 mei 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met de heer [naam] (hierna: [naam] ) voor een koopsom van € 350.000,-. De levering van de woning zou plaatsvinden op 1 september 2022. 
      
    
    
      2.7.
      Het OM stemde niet in met een koopprijs van € 350.000,-. Na taxatie van de woning is het OM akkoord gegaan met verkoop van de woning aan [naam] voor € 437.750,- onder de voorwaarde dat de helft van dit bedrag aan [gedaagde] (en daarmee aan het OM) zou toekomen. Op 11 oktober 2022 is een allonge gesloten met daarin de nieuwe koopprijs. De levering van de woning aan [naam] heeft – ondanks diverse pogingen – nooit plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.8.
      In een kortgedingvonnis van deze rechtbank van 12 december 2023 is [eiseres] veroordeeld mee te werken aan de ontbinding van de koopovereenkomst met [naam] en tot het verlenen van medewerking aan de verkoop en de levering van de woning aan Kammenga Holding B.V. voor een bedrag van € 437.750,-. De voorzieningenrechter heeft daarbij bepaald dat als [eiseres] het vonnis niet vrijwillig nakomt, het vonnis in de plaats treedt van haar noodzakelijke medewerking. Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld. 
    
    
      2.9.
      Omdat het hoger beroep niet binnen de daarvoor gestelde termijn is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister, is [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in het ingestelde beroep. Het kortgedingvonnis van 12 december 2023 is daarmee onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      2.10.
      Op 26 juni 2024 heeft [eiseres] conservatoir beslag laten leggen op het aandeel van [gedaagde] in de woning. Het beslag is aan [gedaagde] betekend op 27 juni 2024. 
      
    
    
      2.11.
      Vervolgens is [gedaagde] een kortgedingprocedure gestart tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag op het aandeel van [gedaagde] in de woning.
      
    
    
      2.12.
      In een kortgedingvonnis van deze rechtbank van 3 oktober 2024 heeft de voorzieningenrechter het beslag opgeheven. Diezelfde dag heeft [eiseres] het beslag laten opheffen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 90.825,27, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, en tot betaling van de proceskosten, waaronder de beslagkosten van € 1.093,20.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt dat zij een vorderingsrecht op [gedaagde] heeft uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking dan wel onverschuldigde betaling. [eiseres] heeft allerlei kosten voor de woning betaald: de volledige aankoopsom van € 163.033,06, een bedrag van € 19.859,08 van de totale verbouwingskosten van € 24.455,88 en alle eigenaarslasten van € 4.355,20, terwijl [gedaagde] gehouden is om de helft van deze aan de woning verbonden kosten te dragen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou het onaanvaardbaar zijn als [gedaagde] recht zou hebben op de helft van de verkoopopbrengst van de woning zonder dat de door [eiseres] betaalde bedragen verdisconteerd worden in de verdeling van de verkoopopbrengst. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de (werkelijke) kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] vorderde – samengevat – opheffing van het op 27 juli 2024 gelegde conservatoire beslag op het aandeel van [gedaagde] in de woning en [eiseres] te bevelen om binnen één dag na dit vonnis al het nodige te doen om het beslag door te halen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) en [eiseres] te verbieden opnieuw beslag te (laten) leggen op het aandeel van [gedaagde] in de woning. 
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] stelt dat [eiseres] ten onrechte beslag heeft doen leggen. Beslag dient tot bewaring van het beslagen vermogen en niet om de beslagene op oneigenlijke wijze in een dwangpositie te brengen en zodoende het beslag enkel als pressiemiddel te gebruiken. [eiseres] gebruikt het beslag alleen om de overdracht aan Kammenga Holding te frustreren, terwijl zij in een kortgedingvonnis is veroordeeld om alles na te laten wat de overdracht van de woning in de weg zal staan.  
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten in reconventie.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Inleidende opmerking – verjaringsverweer
      
    
    
    
      4.1.
      In de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie heeft [gedaagde] het standpunt ingenomen dat de eventuele vordering van [eiseres] voor verbouwingskosten is verjaard. Ter zitting heeft [gedaagde] het verjaringsverweer zodanig uitgebreid dat als [eiseres] al enig (ander) vergoedingsrecht zou hebben of zou hebben gehad, die eventuele rechtsvordering is ingesteld meer dan vijf jaar nadat een regresvordering op [gedaagde] is ontstaan, zodat deze is verjaard. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] betoogt dat het verjaringsverweer voor zover dit ziet op de aankoopsom van de woning en de eigenaarslasten tardief is, omdat dit verweer voor het eerst ter zitting is gevoerd. [gedaagde] meent dat de toelichting over de verjaring niet te laat is en in dit stadium van de procedure nog gevoerd mag worden. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank laat het verjaringsverweer buiten beschouwing voor zover dit ziet op andere vorderingen dan die betreffende de verbouwingskosten. [gedaagde] had op grond van het in artikel 128 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering opgenomen vereiste van concentratie van verweer het verjaringsverweer al bij conclusie van antwoord naar voren moeten brengen. Omdat [gedaagde] dit heeft nagelaten, is het in strijd met de beginselen van een behoorlijke procesorde om pas tijdens de mondelinge behandeling van de zaak met een nieuw verjaringsverweer te komen. 
      
      
        
          Aankoopkosten woning 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] vordert betaling van [gedaagde] van de helft van de door haar betaalde volledige aankoopsom van de woning van € 163.033,06. Deze vordering zal worden afgewezen. De rechtbank licht dit hierna toe. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat partijen ten tijde van de aanschaf van de woning het volgende hebben afgesproken. Partijen zouden gezamenlijk gaan beleggen in een pand. [eiseres] zou de woning aankopen, hetgeen ook is gebeurd. [gedaagde] zou vervolgens de verbouwing van de woning realiseren en daarmee zijn financiële inbreng leveren. Aan die verplichting is gedeeltelijk uitvoering gegeven. Na verkoop van de woning zou [gedaagde] een aandeel van 10% in de verkoopopbrengst krijgen. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt vast dat partijen niet zijn overeengekomen dat [gedaagde] moest bijdragen in de aankoopkosten van de woning. De afspraak luidde dat [gedaagde] alleen de verbouwingskosten voor zijn rekening zou nemen en  [eiseres] alle aankoopkosten zou betalen. Dit betekent dat [eiseres] niet nu alsnog aanspraak kan maken op de helft van de aankoopkosten. Dat [gedaagde] zich niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden, doordat ook [eiseres] heeft bijgedragen in de verbouwingskosten (terwijl deze kosten volgens afspraak geheel gedragen moesten worden door [gedaagde] ), maakt niet dat [gedaagde] later alsnog aangesproken kan worden om bij te dragen in de aankoopkosten van de woning.  
      
    
    
      4.7.
      Ook de omstandigheid dat in de leveringsakte van de woning staat opgenomen dat partijen ieder voor 50% eigenaar zijn, leidt niet tot een andere vergoeding. Onduidelijk is gebleven met welke reden partijen – in afwijking van de hiervoor genoemde afspraken – een participatie van ieder 50% in de leveringsakte hebben laten opnemen. Ter zitting heeft [eiseres] in dat kader toegelicht dat de notaris een standaardtekst voor de akte heeft gebruikt, zodat partijen snel de aankoop van de woning konden realiseren. Dat is ongeloofwaardig. Omdat [eiseres] geen redelijke verklaring heeft gegeven voor het verschil tussen de door haar gestelde partijafspraak en de tekst in de leveringsakte over de eigendomsaandelen, gaat de rechtbank ervan uit dat partijen daadwerkelijk bedoeld hebben [gedaagde] voor 50% te laten participeren in de woning. 
      
    
    
      4.8.
      Omdat het volgens de stellingen van [eiseres] zelf de afspraak tussen partijen was dat zij de gehele aankoopsom van de woning zou betalen, heeft zij deze niet onverschuldigd betaald en is [gedaagde] daardoor ook niet ongerechtvaardigd verrijkt. Een andere (rechts)grond voor deze vordering is niet gesteld en ook niet gebleken.  
      
      
        
          Verbouwingskosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] stelt daarnaast een vordering te hebben op [gedaagde] wegens gemaakte verbouwingskosten voor de woning. De totale verbouwingskosten bedragen € 25.455,88. Daarvan heeft [eiseres] € 19.859,88 betaald en [gedaagde] € 5.596,80. In de dagvaarding stelt [eiseres] dat [gedaagde] de helft van de totale verbouwingskosten moet betalen en dat [eiseres] daarom nog € 7.131,14 van [gedaagde] te vorderen heeft. Deze vordering zal worden afgewezen. De rechtbank licht dat hierna toe. 
      
    
    
      4.10.
      Zoals hiervoor weergegeven, heeft [eiseres] ter zitting anders verklaard dan in de dagvaarding gesteld. Ter zitting verklaarde [eiseres] dat zij met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij alle verbouwingskosten voor zijn rekening zou nemen. [eiseres] verklaarde desgevraagd verder dat [gedaagde] “om haar moverende redenen” slechts de helft van de totale verbouwingskosten van € 12.727,94 moet voldoen. Wat hiervan ook zij, tussen partijen is niet in geschil dat de verbouwingswerkzaamheden aan de woning in 2016 zijn uitgevoerd. Op dat moment is de vordering van [eiseres] op [gedaagde] opeisbaar geworden, ongeacht de grondslag daarvan. Een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger is bekend geworden (artikel 3:309 Burgerlijk Wetboek [BW]). Dezelfde termijn geldt voor zover de vordering is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking en als de rechtbank ervan zou uitgaan dat [eiseres] bedoelde dat [gedaagde] zijn afspraak moet nakomen om de verbouwingskosten te betalen (artikel 3:107 BW). Niet is gebleken dat [eiseres] de vordering binnen deze verjaringstermijn heeft gestuit. 
      
    
    
      4.11.
      De conclusie is dan ook dat de vordering tot betaling van verbouwingskosten is verjaard. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Eigenaarslasten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] betoogt dat zij jarenlang alle eigenaarslasten van de woning heeft voldaan, terwijl partijen ieder de helft van deze lasten moesten voldoen. Over de jaren 2016 tot en met 2024 heeft zij in totaal een bedrag van € 4.355,20 betaald, zodat [gedaagde] nog een bedrag van € 2.177,60 moet betalen. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen. De rechtbank licht dit hierna toe.
      
    
    
      4.13.
      Als uitgangspunt geldt dat eigenaarslasten kosten zijn van de gemeenschap. Niet is gebleken dat partijen een afspraak hebben gemaakt over de voldoening van deze kosten. Bij gebreke hiervan komen de eigenaarslasten voor rekening van partijen gezamenlijk, ieder voor 50%. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door [eiseres] betaalde eigenaarslasten met facturen voldoende onderbouwd. In beginsel betekent dit dat [gedaagde] de helft van de eigenaarslasten moet betalen. 
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] beroept zich op verrekening in de zin van artikel 6:127 lid 2 BW. [gedaagde] wenst de vordering van [eiseres] te verrekenen met het aan hem toekomende deel van de gebruikersvergoeding en huurinkomsten. Omdat de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, zal de rechtbank het verrekenverweer op grond van artikel 6:136 BW passeren. De rechtbank ziet geen aanleiding [gedaagde] in de gelegenheid te stellen bij akte de hoogte van de (te verrekenen) gebruiksvergoeding te preciseren en onderbouwen. [gedaagde] diende dat al eerder in de procedure concreet te maken. 
      
    
    
      4.15.
      Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat als [eiseres] al enig vergoedingsrecht op hem mocht hebben, [eiseres] uitdrukkelijk van enige vergoeding van [gedaagde] afstand heeft gedaan. Dit verweer faalt. [gedaagde] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [eiseres] afstand van recht heeft gedaan. 
      
    
    
      4.16.
      Het deel van de vordering dat ziet op de betaling van eigenaarslasten zal daarom worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 2.177,60 aan [eiseres] moet betalen.
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde rente over de hoofdsom zal worden toegewezen als gevorderd, met ingang van de datum van dagvaarding van 10 juli 2024. 
      
      
        
          Beslagkosten 
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten van € 1.093,20. Deze vordering zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.19.
      Het beslag is onrechtmatig gelegd. In het kader van de onderhandelingen tussen [gedaagde] en het OM, heeft [eiseres] afgezien van de mogelijkheid om zich te verhalen op het aandeel van [gedaagde] in de woning. Althans, [gedaagde] mocht daar redelijkerwijs van uitgaan. Door desondanks ter verzekering van betaling conservatoir beslag te leggen op het aandeel van [gedaagde] in de woning, heeft [eiseres] in strijd gehandeld met die toezegging. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.20.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.21.
      Nadat [gedaagde] zijn reconventionele vordering heeft ingetrokken, moet alleen nog een beslissing worden genomen over de proceskosten. [eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van proceskosten, omdat zij onnodig proceskosten heeft moeten maken. [eiseres] meent dat deze kosten voorkomen hadden kunnen worden als [gedaagde] de reconventionele vordering eerder had ingetrokken.  
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank zal de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De reconventionele vordering is ingesteld op 18 september 2024. Daarna, op 3 oktober 2024, is het conservatoir beslag opgeheven. De vordering is in zoverre dus terecht ingesteld en in beginsel zou [eiseres] de proceskosten in reconventie moeten dragen. Daar staat tegenover dat [gedaagde] de reconventionele vordering al vóór de mondelinge behandeling had kunnen intrekken. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat dit niet is gebeurd geen aanleiding om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, maar ziet in die nalatigheid wel reden om de proceskosten te compenseren. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.177,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 10 juli 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor onderdeel 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      5.6.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
      
      
      
        
          1589