ECLI:NL:RBZWB:2025:3332, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-05-2025, 11310355 CV EXPL 24-4707
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor het bouwen van een tiny house en het vinden van een huurplaats daarvoor met woonbestemming. Niet is gebleken dat gedaagde werkzaamheden heeft verricht voor de bouw van een tiny house of dat er gezocht is naar een huurplaats. Ook is er geen inzage gegeven in bonnen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de overeenkomst. Gedaagde moet de aanbetaling terugbetalen aan eiser.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11310355 \ CV EXPL  24-4707
    
    
    
      
        Vonnis van 28 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij] ,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1TINY HOUSE NL B.V., 
    
      te Waspik,2. TINY HOUSE NEDERLAND B.V., 
      te Waspik,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna te noemen: Tiny House,
      procederend in persoon van: [naam] .
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [partij] en Tiny House Nederland B.V. hebben een overeenkomst gesloten voor het bouwen van een tiny house en het vinden van een huurplaats daarvoor met woonbestemming. Niet is gebleken dat Tiny House Nederland B.V. werkzaamheden heeft verricht voor de bouw van een tiny house of dat er gezocht is naar een huurplaats. Ook is er geen inzage gegeven in bonnen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de overeenkomst. Tiny House Nederland B.V. moet de aanbetaling terugbetalen aan [partij] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 6 november 2024 met de daarin genoemde stukken,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
        
        
          de mondelinge behandeling van 29 april 2025
        
        
          de akte van [partij] ,
        
        
          de akte van [partij] met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Op 16 februari 2024 heeft Tiny House een offerte voor [partij] opgesteld waarin staat:
        
          “Informatie over de opdracht of bestelling
        
        
          Er is met elkaar afgesproken dat u alle bonnetjes met betrekking op uw huisje mag inzien. Wij rekenen bij alle materialen 10% extra. Wij vragen een aanbetaling van €25.000,00 euro, halverwege de werkzaamheden vragen wij een betaling van € 7.000,00 euro en de rest bij oplevering. De oplevering zal plaatsvinden bij Tiny House NL aan [adres] . Er is een mogelijke optie nu op een Vlemmix trailer. U had aangegeven dat u graag wilde komen helpen met het bouwen van uw Tiny House, dit is natuurlijk mogelijk tijdens onze werktijden. Dit kunnen we in overleg bespreken wanneer u kunt komen.(…) 
        
        
          Totaal excl. Btw € 32.644,63
        
        
          Btw 21% € 6.855,37
        
        
          Totaal incl. Btw € 39.500,00”.
      
      
    
    
      2.2.
      Op 20 februari 2024 heeft [partij] een aanbetaling betaald van € 25.000,00 aan Tiny House.
      
    
    
      2.3.
      
        Partijen hebben onder meer de volgende berichten via WhatsApp naar elkaar gestuurd:
        
          19 februari 2024
        
        
          [partij] : 
        
          “Limiet verhoogd, weet over 4 uur of het gelukt is. Nog even over offerte: is inclusief keuken: kookplaat +gootsteen+kraan+koelkastje+ oventje/magnetron? en inclusief badkamer: toilet+ douche +wasbak ed. toch? Plus boiler. En niet afname in Waspik maar incl. vervoer naar site + aansluiting daar. Plus hulp bij vinden site met vast woonadres en nutsvoorzieningen in Brabant. Groet [partij]”
        
        Tiny House:
        
          “Klop”
        
        
          [partij] :
        
          “Prima”
        
        Tiny House:
        
          “Ik hoor u straks Ik ga nu bellen voor de trailer gr"
        
      
      
      
        
          28 februari 2024
        
        Tiny House:
        
          “Ik ben even aan het uit rekenen gegaan met mijn vrouw En die geeft aan Dat ze ook graag de
        
        
          2 aanbetaling wil laten doen Dus bij deze de vraag aan u? Kan dat? 
        
        
          Als u de panelen en wc ook wilt Dan vragen wij de aanbetaling van €7.750,- ook graag aan u
        
        
          En die bedragen mogen volgens de offerte overgemaakt worden Op de bekende rekeningnummer En zelfde reverentie er bij 
        
        
          U laat ons vanavond of vannacht even wetten over de ramen dat wij die morgen ook in de bestelling kunnen zetten
        
        
          U laat ons even wetten over de trailer wat u wilt 52cm of 62 cm 2 Asser of 3 Asser”
        
      
      
      
        
          1 maart 2024
        
        Tiny House:
        
          “Ik heb net even gebeld verleg gehad met mijn vrouw Die geeft aan dat wij volop achter de schermen bezig zijn voor u Alle matrailen zijn besteld Ze is ook bezig met de plekken aan het uit zoeken wat de voorwaarde zijn daar om alles vlekkeloos door te laten gaan Ze geeft aan dat zij bezig is Met Tekening voor in te dienen Alle regeltjes uit zoeken van de voorwaardes Om u een mooie plek te geven naar u wens Dat is straks op een paar plekken kunt gaan kijken
        
        
          Ik heb gedaan Alle matrailen uitgezocht En besteld Dat straks alles in één keer door kan gaan van de bouw Dat er niets tegen kan zitten Dus zij geeft aan dat wij volop bezig zijn Zo doende vraag ze de 2 aanbetaling aan u 
        
        
          Ik haal uit u bericht dat n telefoon gesprek van gisteren dat dat niet in één keer kan Maar dat mag ook in 2 keer als dat beter uit komt bij u”.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 8 april 2025 is het faillissement van Tiny House NL B.V. uitgesproken.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij] vordert - samengevat – veroordeling van Tiny House tot betaling van € 25.000,00 en de proceskosten. [partij] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen geen overeenkomst hebben gesloten, omdat de offerte niet als een aanbod kan worden gezien. Als wel sprake is van een overeenkomst dan is Tiny House tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tot het bouwen van een tiny house en het vinden van een bijbehorende huurplaats met woonbestemming. Ook heeft Tiny House niet zoals afgesproken inzicht gegeven in de kosten. Volgens [partij] is er ook sprake van bedrog en dwaling, omdat Tiny House bewust onduidelijkheid heeft gecreëerd en onjuiste informatie heeft gegeven.
      
    
    
      3.2.
      Tiny House voert verweer. Tiny House voert aan dat er een overeenkomst met Tiny House NL B.V. is gesloten. Zij betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst of dat er sprake is van bedrog.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      Tiny House vordert - samengevat – veroordeling van [partij] tot betaling van schadevergoeding. Tiny House legt aan haar vordering ten grondslag dat zij kosten heeft gemaakt in het kader van de overeenkomst voor de aanschaf van materialen. Daarnaast wil Tiny House een schadevergoeding, omdat [partij] haar heeft zwartgemaakt.
      
    
    
      3.4.
      
        [partij] voert verweer. Hij betwist dat Tiny House aanspraak kan maken op enige schadevergoeding. Daarnaast betwist [partij] dat Tiny House kosten heeft gemaakt voor het aanschaffen van materialen, omdat dit niet wordt onderbouwd en nergens uit blijkt. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Faillissement en verdere procedure
        
      
    
    
      4.2.
      De zaak tegen Tiny House NL B.V. is als gevolg van het op 8 april 2025 uitgesproken faillissement van Tiny House NL B.V. van rechtswege geschorst. In de zaak van [partij] tegen Tiny House NL B.V. zal daarom iedere beslissing worden aangehouden.
      
    
    
      4.3.
      De procedure tussen [partij] en Tiny House Nederland B.V. kan worden voortgezet. Voor zover hierna ‘Tiny House’ wordt genoemd wordt daarmee Tiny House Nederland B.V. bedoeld. 
      
      
        
          Niet verschenen op zitting
        
      
    
    
      4.4.
      Bij vonnis van 6 november 2024 is een mondelinge behandeling bepaald op 11 februari 2025 en deze is vervolgens bepaald op 29 april 2025. Aan de zijde van Tiny House is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niemand verschenen op 29 april 2025. Evenmin is een brief ontvangen waarin is verzocht om uitstel of anderszins een reden voor verhindering is vermeld. Daardoor heeft Tiny House zichzelf de mogelijkheid ontnomen om haar stellingen nader toe te lichten, om op de stellingen en producties van [partij] in te gaan en om vragen van de kantonrechter te beantwoorden. Dit terwijl er in het tussenvonnis van 6 november 2024 uitdrukkelijk op is gewezen dat aan een eventuele niet-verschijning de gevolgen kunnen worden verbonden die de kantonrechter passend acht.
      
      
        
          Overeenkomst gesloten
        
      
    
    
      4.5.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat een overeenkomst is gesloten. Tiny House heeft een offerte uitgebracht met een beschrijving van een te bouwen tiny house voor € 32.644,63 inclusief btw. [partij] heeft vervolgens via een WhatsApp-bericht nog 
        gevraagd of de offerte ook inclusief keuken, badkamer en boiler is, met vervoer naar de locatie, aansluiting op nutsvoorzieningen en hulp bij het vinden van een locatie met vast woonadres. Tiny House heeft dit bevestigd en [partij] heeft vervolgens een aanbetaling gedaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiermee sprake van een aanbod en aanvaarding en is een overeenkomst tot stand gekomen. Er is sprake van een gemengde overeenkomst van consumentenkoop en aanneming van werk en tevens een overeenkomst met een inspanningsverplichting voor het vinden van een huurplaats voor de tiny house.
      
      
      
        
          Met wie is de overeenkomst gesloten?
        
      
    
    
      4.6.
      
        [partij] stelt dat hij een overeenkomst heeft gesloten met Tiny House Nederland B.V., maar volgens Tiny House was het duidelijk dat de overeenkomst is gesloten met Tiny House NL B.V..
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat gelet op alle omstandigheden [partij] er van uit mocht gaan dat hij de overeenkomst met Tiny House Nederland B.V. is aangegaan. Deze naam stond namelijk op een bord langs de weg en op de loods waar [partij] een bezoek heeft gebracht en partijen elkaar voor het eerst hebben gesproken. Ook stond deze naam op het visitekaartje dat [partij] bij dit bezoek heeft gekregen. Verder liep het eerste contact tussen partijen via het telefoonnummer van Tiny House Nederland B.V. en staat op de uitgebrachte offerte het logo van Tiny House Nederland B.V.. Op de offerte staat weliswaar een KvK-nummer van Tiny House NL B.V., maar de kantonrechter is van oordeel dat van [partij] als consument niet kan worden verwacht dat hij een KvK-nummer op een offerte checkt. Rechtsboven op de offerte staat ook in het klein “Tiny House NL B.V.”. Hierover heeft [partij] op de zitting gezegd dat hij in de veronderstelling was dat ‘NL’ een afkorting was voor ‘Nederland’ en dit komt de kantonrechter niet onlogisch voor. Voor zover het door elkaar gebruiken van ‘Nederland’ en ‘NL’ op de offerte voor verwarring heeft gezorgd is de kantonrechter van oordeel dat dit Tiny House zelf te wijten is. Verwacht mag worden dat zij de benamingen van beide vennootschappen duidelijk gescheiden houdt. Het enkele feit dat (achteraf blijkt dat) de betaling op het rekeningnummer van Tiny House NL B.V. is verricht is gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat de overeenkomst met die vennootschap is aangegaan. Vooral omdat ook hier [partij] er vanuit ging dat NL een afkorting van Nederland was.
      
      
        
          Geen bedrog of dwaling
        
      
    
    
      4.8.
      
        [partij] doet een beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van bedrog. Voor de vraag of sprake is van bedrog moet vast staan dat Tiny House opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of opzettelijk zaken heeft verzwegen om daarmee [partij] over te halen tot het sluiten van de overeenkomst.
      
    
    
      4.9.
      Volgens [partij] is er sprake van bedrog, omdat er bewust onduidelijkheid is gecreëerd over wie de contractspartij was. Nu de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat de overeenkomst met Tiny House Nederland B.V. is aangegaan en [partij] ook van deze (juiste) contractspartij is uitgegaan, kan in dit kader geen sprake (meer) zijn van bedrog. Verder is volgens [partij] sprake van bedrog, omdat Tiny House onjuiste mededelingen heeft gedaan over de contacten die zij had voor het vinden van een huurplaats en over het aantal reeds gebouwde huisjes. De kantonrechter volgt [partij] niet in dit standpunt. De kantonrechter is van oordeel dat [partij] hiervoor niet genoeg concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld om dit te kunnen vaststellen, omdat hij zijn aannames niet nader heeft onderzocht of onderbouwd. Daarmee heeft [partij] dus onvoldoende onderbouwd dat sprake is van bedrog. 
      
    
    
      4.10.
      
        [partij] doet ook een beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken op grond waarvan de overeenkomst is aangegaan en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Volgens [partij] heeft Tiny House hem misleid, omdat zij geen tiny house kan opleveren die gebruikt kan worden voor een woonbestemming, omdat zij deze niet conform de wettelijke regels en het Bouwbesluit zal maken. De kantonrechter echter is van oordeel dat [partij] onvoldoende heeft onderbouwd dat Tiny House een tiny house zou opleveren die niet gebruikt kan worden voor een woonbestemming. Van een onjuiste voorstelling van zaken hierover is dan ook niet gebleken. Het beroep op dwaling slaagt niet. 
      
      
      
        
          Tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt
        
      
    
    
      4.11.
      Vervolgens is het nog de vraag of Tiny House is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Voldoende vast staat dat partijen hebben besproken dat de tiny house binnen ongeveer een maand klaar zou zijn, nadat er gestart zou worden met de werkzaamheden. Ook staat vast dat er pas gestart kon worden met de werkzaamheden, als er een trailer was aangeschaft. Voor het aanschaffen van een trailer hebben partijen geen specifieke termijn afgesproken, maar de kantonrechter is van oordeel dat het voor partijen duidelijk was dat [partij] op (zeer) korte termijn de tiny house nodig had, omdat hij dakloos was. Partijen hebben voorafgaand aan de overeenkomst besproken dat er op dat moment een trailer beschikbaar was en dit staat ook specifiek in de offerte opgenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [partij] onder de gegeven omstandigheden verwachten dat Tiny House op korte termijn een trailer zou aankopen. Daarbij komt dat het uitgangspunt voor een consumentenkoop is dat er binnen 30 dagen moet worden geleverd, tenzij partijen iets anders afspreken. Nu Tiny House niet binnen deze termijn van 30 dagen een trailer heeft aangeschaft, is de kantonrechter van oordeel dat zij hiermee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
      
    
    
      4.12.
      Daarnaast was Tiny House op grond van de overeenkomst gehouden om bonnen te overleggen, maar dit heeft zij - ondanks verzoeken daartoe van [partij] - niet gedaan. Verder is ook niet gebleken dat Tiny House met mogelijke locaties is gekomen voor een huurplaats voor de tiny house, terwijl dat wel duidelijk was afgesproken. Tiny House heeft weliswaar gesteld dat zij materialen heeft aangeschaft voor de bouw van de tiny house en dat zij bezig was met het zoeken naar een locatie, maar zij heeft dit niet onderbouwd met afschriften of bonnen waaruit dit daadwerkelijk blijkt. De kantonrechter overweegt dat uit niets blijkt dat Tiny House haar verplichtingen uit de overeenkomst is nagekomen of dat zij uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst. Opmerkelijk hierbij is dat [partij] heeft geconstateerd dat Tiny House inmiddels wel is begonnen met het uitvoeren van werkzaamheden voor een nieuwe klant en dat heeft Tiny House niet meer weersproken.
      
    
    
      4.13.
      Verder overweegt de kantonrechter dat [partij] onweersproken heeft gesteld dat Tiny House eind mei 2024 heeft aangegeven dat zij er klaar mee is, dat [partij] de materialen kan komen ophalen en dat zij geen inzage zal geven in de bonnen. De kantonrechter is van oordeel dat Tiny House met deze mededelingen duidelijk heeft gemaakt niet te zullen nakomen. Vanaf dat moment is zij dan ook in ieder geval in verzuim met de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkomingen van Tiny House een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Ontbinding van de overeenkomst brengt ongedaanmakingsverplichtingen met zich mee. Dit betekent dat Tiny House de aanbetaling van € 25.000,00 moet terugbetalen aan [partij] . 
      
      
        
          Geen schadevergoeding voor Tiny House
        
      
    
    
      4.15.
      Tiny House heeft een schadevergoeding gevorderd in reconventie. Tiny House heeft deze vordering echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt of onderbouwd en is ook niet op de mondelinge behandeling verschenen om haar vordering toe te lichten, zodat deze vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.16.
      Tiny House is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                143,62
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                706,00
              
              
                
              
            
            
              
                - reis-, verblijf- en verletkosten
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                899,62
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.17.
      Tiny House is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - reis-, verblijf- en verletkosten
              
              
                €
              
              
                25,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                25,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In de zaak tegen Tiny House NL B.V.
      
    
    
    
      5.1.
      verstaat dat de zaak tegen Tiny House NL B.V.  is geschorst en houdt iedere beslissing aan;
      
      
        
          In de zaak tegen Tiny House Nederland B.V.
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Tiny House Nederland B.V. om aan [partij] te betalen een bedrag van € 25.000,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Tiny House Nederland B.V. in de proceskosten van € 899,62, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Tiny House Nederland B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Tiny House Nederland B.V. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van Tiny House Nederland B.V. af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Tiny House Nederland B.V. in de proceskosten van € 25,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.
      
      
      
      
        
      
    
  
  
     Art. 29 Faillissementswet.
  
  
     Art. 7:5 BW, art. 7:750 BW.
  
  
     Art. 3:44 lid 4 BW.
  
  
     Art. 6:228 BW. 
  
  
     Art. 7:9 lid 4 BW.
  
  
     Art: 6:83 sub c BW.
  
  
     Art. 6:265 BW.