ECLI:NL:RBROT:2025:6736, Rechtbank Rotterdam, 30-05-2025, 11408107 CV EXPL 24-28789
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Vorderingen verhuurder afgewezen. Geen huurachterstand na vernietiging opslagbeding. Berekening.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11408107 CV EXPL 24-28789
    
    
    
      datum uitspraak: 30 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats] ,
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden,
      die zelf procederen.
    
    
    
      Eiseres wordt hierna ‘ [eiseres] ’ genoemd en gedaagde sub 1 wordt ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd en gedaagde sub 2 wordt ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd. Gezamenlijk worden gedaagden ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 oktober 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte van 20 januari 2025 van [eiseres] , met bijlage;
        
        
          de akte van 13 februari 2025, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was de gemachtigde van [eiseres] aanwezig. Daarnaast was [gedaagde 1] namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanwezig.
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting is met partijen gesproken over de vernietiging van het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling. De kantonrechter heeft [eiseres] de gelegenheid gegeven om bij akte uit te rekenen wat de huurachterstand is na de vernietiging van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft bij akte de huurachterstand berekend op basis van de kale huurprijs en het voorschotbedrag aan servicekosten zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Zij heeft uitstel gevraagd om de tussentijdse verhogingen van de servicekosten te berekenen. De kantonrechter heeft uitstel verleend. [eiseres] heeft op de rolzitting van 13 maart 2025 geen akte meer genomen. 
      
    
    
      1.4.
      De kantonrechter heeft vervolgens [gedaagde 1] c.s. de gelegenheid gegeven om te reageren op de stukken die op 13 februari 2025 zijn ingediend door [eiseres] . [gedaagde 1] c.s. heeft op de rolzitting van 1 mei 2025 geen akte genomen, is niet verschenen op de rolzitting en heeft ook niet verzocht om uitstel te verlenen.
      
    
    
      1.5.
      De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] c.s. huurt vanaf 12 oktober 2020 een woning van [eiseres] . De huur is volgens [eiseres] nu € 1.407,64 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. [eiseres] eist dat [gedaagde 1] c.s. die huurachterstand betaalt, met rente en kosten. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. geeft aan dat hij een betalingsregeling heeft gesloten en dus niet snapt waarom er nu extra kosten betaald moeten worden. Hij benoemt verder dat hij op basis van een e-mail van [eiseres] erop mocht vertrouwen dat er geen achterstand meer was. Verder stelt [gedaagde 1] c.s. dat de dag waarop de huur uiterlijk moet worden betaald, is aangepast door [eiseres] . 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst is in artikel 5.2 en artikel 12 bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. heeft geen huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.5.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat [eiseres] de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. [eiseres] heeft uitstel gevraagd om de actuele huurachterstand na de vernietiging van het opslagbeding te berekenen. Zij heeft dit niet meer gedaan, waardoor de kantonrechter op basis van de beschikbare gegevens de verschuldigde huurbetalingen zal vergelijken met de betalingen die door [gedaagde 1] c.s. zijn verricht vanaf juni 2022. [gedaagde 1] c.s. heeft deze gegevens namelijk niet betwist. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter houdt bij de berekening van de huurverhogingen rekening met het maximale verhogingspercentage voor vrije sector woningen. Het percentage waarmee op basis van het indexatiebeding mag worden verhoogd, mag namelijk niet hoger zijn dan het maximale verhogingspercentage voor vrije sector woningen dat door de Minister wordt vastgesteld (artikel 7:248 lid 3 BW). 
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter oordeelt dat er geen huurachterstand is. Dit zal hieronder per periode worden uiteengezet.
      
    
    
      2.8.
      De kale huurprijs ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was € 950,00. Op 1 juli 2021 mocht de huur voor het eerst worden verhoogd met 1,9%. Dit percentage ligt onder het door de minister maximaal vastgestelde percentage voor huurverhogingen in 2021 (2,4%). De huurprijs mocht op 1 juli 2021 worden verhoogd naar € 950,00 * 1,019 = € 968,05 per maand. 
      
    
    
      2.9.
      Op 1 juli 2022 mocht de huur worden verhoogd met 3,3%. Dit is het door de minister maximaal vastgestelde percentage voor huurverhogingen in 2022. Op basis van het indexatiebeding zou de huurprijs mogen worden verhoogd met 9,7%. Dit percentage heeft [eiseres] aangehouden, maar dit klopt dus niet. De kale huurprijs mocht op 1 juli 2022 worden verhoogd naar € 968,05 * 1,033 = € 1.000,00 per maand.
      
    
    
      2.10.
      Op 1 juli 2023 mocht de huur worden verhoogd met 4,1%. Dit is het door de minister maximaal vastgestelde percentage voor huurverhogingen in 2023. Op basis van het indexatiebeding zou de huurprijs mogen worden verhoogd met 4,4%. Dit percentage heeft [eiseres] aangehouden, maar dit klopt dus niet. De huurprijs mocht op 1 juli 2023 worden verhoogd naar € 1.000,00 * 1,041 = € 1.041,00 per maand.
      
    
    
      2.11.
      Op 1 juli 2024 mocht de huur worden verhoogd met 3,1%. Dit is het percentage waarmee de huurprijs op grond van het indexatiebeding mag worden verhoogd. Dit percentage ligt onder het door de minister maximaal vastgestelde percentage van 5,5%. De huurprijs mocht op 1 juli 2024 worden verhoogd naar € 1.041,00 * 1,031 = € 1.073,27 per maand.
      
    
    
      2.12.
      Uit de specificatie van [eiseres] ingebracht voor de zitting blijkt dat een huurachterstand is ontstaan sinds juni 2022. De kantonrechter vergelijkt vanaf die maand de huurprijs die [gedaagde 1] c.s. had moeten betalen na vernietiging van het opslagbeding met de betalingen die [gedaagde 1] c.s. daadwerkelijk heeft gedaan. Bovenop de kale huurprijs wordt door [eiseres] € 131,00 in rekening gebracht als maandelijks voorschotbedrag aan servicekosten.
      
    
    
      2.13.
      In juni 2022 moest [gedaagde 1] c.s. € 968,05 + € 131,00 = € 1.099,05 betalen. [gedaagde 1] c.s. heeft in juni 2022 € 1.175,00 betaald. Dit is € 75,95 te veel.
      
    
    
      2.14.
      Van juli 2022 tot en met juni 2023 moest [gedaagde 1] c.s. € 1.000,00 + € 131,00 = € 1.131,00 per maand betalen. Daarnaast moest [gedaagde 1] c.s. € 382,18 aan servicekosten (Afrek sk 2021) betalen. In totaal is dit € 13.954,18. Van juli 2022 tot en met juni 2023 heeft [gedaagde 1] c.s. € 15.507,00 betaald, zo blijkt uit de specificatie van [eiseres] . Dit is dus in de periode van juli 2022 tot en met juni 2023 € 1.552,82 te veel.
      
    
    
      2.15.
      Van juli 2023 tot en met juni 2024 moest [gedaagde 1] c.s. € 1.041,00 + € 131,00 = € 1.172,00 per maand betalen. Daarnaast moest [gedaagde 1] c.s. € 254,10 aan [eiseres] betalen (nota ‘DBL VvE’). In totaal is dit € 14.318,10. Van juli 2023 tot en met juni 2024 heeft [gedaagde 1] c.s. € 16.429,00 betaald, zo blijkt uit de specificatie van [eiseres] . Dit is in de periode van juli 2023 tot en met juni 2024 € 2.110,90 te veel.
      
    
    
      2.16.
      Van juli 2024 tot en met januari 2025 moest [gedaagde 1] c.s. € 1.073,27 + € 131,00 = € 1.204,27 per maand betalen. In totaal is dit € 8.429,89. Van juli 2024 tot en met januari 2025 heeft [gedaagde 1] c.s. € 9.500,00 betaald, zo blijkt uit de specificatie van [eiseres] . Dat is in de periode van juli 2024 tot en met januari 2025 € 1.070,11 te veel. 
      
    
    
      2.17.
      Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde 1] c.s. over de periode van juni 2022 tot en met januari 2025 € 4.809,78 te veel heeft betaald aan [eiseres] . Omdat [gedaagde 1] c.s. geen tegenvordering heeft ingediend, kan de kantonrechter [eiseres] niet veroordelen om dit bedrag aan [gedaagde 1] c.s. terug te betalen. De vorderingen van [eiseres] worden wel afgewezen, omdat er dus geen achterstand is.
      
      
        
          De incassokosten en de rente worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.18.
      Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen, is er geen grondslag om de buitengerechtelijke incassokosten en/of de rente toe te wijzen.
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde 1] c.s. moet betalen op € 50,- aan onkosten (artikel 238 lid 1 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op € 50,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.