ECLI:NL:RBMNE:2025:2804, Rechtbank Midden-Nederland, 10-06-2025, C/16/591253 / KL ZA 25-77
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De gemeente Almere en eiser hebben een reserveringsovereenkomst gesloten voor een kavel. Omdat de gemeente bouwgrond toegankelijk wil houden voor particulieren en speculatief handelen met die grond wil voorkomen, voert zij daarop beleid. Onder andere legt de gemeente bij verkoop van de kavel anti-speculatiebedingen op aan de koper, bijvoorbeeld een zelfbewoningsverplichting. De gemeente heeft de reserveringsovereenkomst opgezegd, omdat er een zwaarwegend bezwaar tegen eiser is ontstaan. Volgens de gemeente heeft eiser de intentie de kavel door te verkopen. Eiser vraagt in een kort geding aan de gemeente een verbod op te leggen tot (o.a.) verkoop van de kavel aan een ander. Eiser krijgt geen gelijk van de voorzieningenrechter en wijst de vorderingen af.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/591253 / KL ZA 25-77
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 10 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eisende partij] ,
      advocaat: mr. L. Kesting,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE ALMERE, 
      zetelend in Almere,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaten: mrs. J.J. Hoekstra en T.A.E. ten Berge.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        ­ de dagvaarding met producties 1 t/m 9;
        ­ de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 11;
        ­ de aanvullende productie 10 van [eisende partij] ;
        ­ de mondelinge behandeling van 19 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
        ­ de pleitnota van [eisende partij] ;
        ­ de pleitnota van de Gemeente.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      De Gemeente wil grond verkopen aan particulieren die een woning willen bouwen voor eigen gebruik. De Gemeente sluit daarom reserveringsovereenkomsten met particulieren die daarin zijn geïnteresseerd. Daarin staat dat de Gemeente een bepaalde overeengekomen periode een kavel voor de particulier reserveert. Uiterlijk na die periode moet de particulier laten weten of hij tot koop van de kavel over gaat. De Gemeente en [eisende partij] hebben een reserveringsovereenkomst gesloten voor kavel [kavelnummer] . De Gemeente heeft deze overeenkomst opgezegd, omdat er een zwaarwegend bezwaar tegen [eisende partij] is ontstaan. Volgens de Gemeente heeft [eisende partij] de intentie de kavel door te verkopen. Volgens [eisende partij] is dat niet zo en heeft de Gemeente ten onrechte opgezegd. Dat wil [eisende partij] in een bodemprocedure laten uitzoeken en daarom vraagt hij in een kort geding aan de Gemeente in de tussentijd een verbod op te leggen tot (o.a.) verkoop van de kavel. [eisende partij] krijgt geen gelijk van de voorzieningenrechter.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader in kort geding
      
    
    
    
      3.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevraagde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet eerst beoordelen of [eisende partij] hierbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. De Gemeente heeft [eisende partij] namelijk laten weten dat zij van plan is de kavel een maand na de opzegging opnieuw aan het publiek aan te bieden. Dat wil [eisende partij] voorkomen. Het spoedeisend belang van [eisende partij] staat voor de Gemeente verder ook niet ter discussie. 
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de voorlopige voorziening worden afgewogen tegen de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij. 
      
      
        
          Het gevorderde verbod wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eisende partij] vordert een verbod aan de Gemeente om de kavel te verkopen, te vervreemden of op een andere manier te bezwaren, totdat in een bodemprocedure anders is beslist of totdat partijen zelf over de (ver)koop overeenstemming hebben bereikt, op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter wijst de gevraagde voorlopige voorziening af. Het is niet aannemelijk geworden dat de vordering van [eisende partij] in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
      
      
        
          Voldoende aannemelijk dat de Gemeente mocht opzeggen vanwege zwaarwegend bezwaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van de reserveringsovereenkomst moet de Gemeente de kavel een jaar gereserveerd houden voor [eisende partij] . Deze verplichting voor de Gemeente is beëindigd, omdat zij in de brief van 31 januari 2025 aan [eisende partij] de reserveringsovereenkomst heeft opgezegd. Dit heeft de Gemeente gedaan met verwijzing naar artikel 9 lid 1 in de reserveringsovereenkomst, waarin is afgesproken dat de Gemeente de overeenkomst mag opzeggen als tijdens de reserveringsperiode zwaarwegende bezwaren tegen [eisende partij] blijken te bestaan of ontstaan. De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat in dit geval een zwaarwegende bezwaar tegen [eisende partij] als potentiële koper van de grond is ontstaan op grond waarvan zij de reserveringsovereenkomst mocht opzeggen.
      
    
    
      3.5.
      Vast staat dat de Gemeente de door haar te verkopen bouwgrond toegankelijk wil houden voor particulieren en speculatief handelen met die grond wil voorkomen. Daarop voert de Gemeente beleid, zoals ook is verwoord in haar beleidsdocument Woonvisie 2020-2030. Dat beleid heeft zij in de Model-koopovereenkomst voor de kavels en de bijbehorende algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente (de AV) tot uitdrukking gebracht door een (in tijd beperkt) doorverkoopverbod en een zelfbewoningsverplichting op te nemen. Deze bepalingen zijn gekoppeld aan boetes bij overtreding daarvan. [eisende partij] heeft niet betwist dat hij bekend was met de anti-speculatiebedingen. De Model-koopovereenkomst en de AV maakten immers onderdeel uit van de stukken bij de reserveringsovereenkomst en de reserveringsovereenkomst verwijst ook naar deze stukken. De voorzieningenrechter gaat er verder van uit dat [eisende partij] bekend is met de strekking en inhoud van dit soort bepalingen, omdat hij ruim 20 jaar als vastgoedontwikkelaar actief is in de aan- en verkoop van vastgoed. 
      
    
    
      3.6.
      Volgens de Gemeente was [eisende partij] van plan de kavel te verkopen na realisatie van een villa daarop en is dit de reden waarom zij de reserveringsovereenkomst heeft opgezegd. Dat is gebaseerd op de volgende omstandigheden:
      
        
          Op 14 januari 2025 heeft de Gemeente geconstateerd dat de kavel met bijbehorende bouwplannen van de te bouwen villa, namens [eisende partij] via [makelaar] , op de websites van Funda en VBO te koop is aangeboden.
        
        
          Op 15 januari 2025 heeft de Gemeente per e-mail en per telefoon [eisende partij] geattendeerd op de verkoopadvertenties en hem gezegd deze te laten verwijderen, omdat verkoop in strijd is met de zelfbewoningsverplichting. Op 31 januari 2025 constateerde de Gemeente dat de verkoopadvertenties nog steeds online stonden.
        
      
      
      
        Directe doorverkoop is in strijd met het grondbeleid van de Gemeente en met de ratio van de anti-speculatiebedingen. Om die reden is de voorzieningenrechter van oordeel dat het aannemelijk is dat de bodemrechter de uitleg van de Gemeente zal volgen dat hiermee een zwaarwegend bezwaar tegen verkoop aan [eisende partij] is ontstaan, dat de opzegging van de overeenkomst rechtvaardigt.
      
      
    
    
      3.7.
      Het betoog van [eisende partij] dat de verkoopadvertenties niet beschouwd kunnen worden als zijn intentie tot verkoop na de bouw van de villa, omdat hij geen opdracht had gegeven aan [makelaar] voor de plaatsing van de verkoopadvertenties, is niet overtuigend. Ook als [makelaar] uit eigen beweging de verkoopadvertenties heeft geplaatst, zoals zij in deze procedure schriftelijk heeft verklaard, wordt deze actie aan [eisende partij] toegerekend, omdat:
      1. [eisende partij] [makelaar] heeft ingeschakeld en haar van alle informatie over de kavel en de bouwplannen heeft voorzien,
      én 
      2. [eisende partij] vervolgens nalatig is geweest om, nadat de Gemeente hem attendeerde op de verkoopadvertenties, deze fout – als hier sprake van was – direct te herstellen.
      
      
        Weliswaar heeft [eisende partij] naar eigen zeggen na het telefoontje van de Gemeente direct met [makelaar] gebeld met het verzoek de advertenties te verwijderen, maar die verwijdering is niet meteen uitgevoerd. Twee weken later stonden de verkoopadvertenties nog steeds online, terwijl volgens de infopagina van Funda wijzigingen in de advertenties binnen twee uur worden uitgevoerd. Dat de verkoopadvertenties nog online stonden, valt in de risicosfeer van [eisende partij] . Het lag op zijn weg om te controleren of [makelaar] had gezorgd voor de verwijdering. 
      
      
    
    
      3.8.
      Het verweer dat de Gemeente aan [eisende partij] geen termijn heeft meegedeeld waar binnen de verwijdering van de advertenties moest plaatsvinden, maakt het oordeel niet anders. De gemeente heeft [eisende partij] een kans geboden om, als de plaatsing van de verkoopadvertenties “een foutje” was, die fout direct te herstellen. Dan was de Gemeente, zoals zij heeft uitgelegd op de mondelinge behandeling, bereid “het foutje” door de vingers te zien. Dat is geen recht, waarop [eisende partij] aanspraak kan maken. [eisende partij] had moeten begrijpen dat hij de fout zo snel mogelijk moest rechtzetten en door vervolgens na de melding van de Gemeente ook niet te controleren of [makelaar] daaraan gevolg heeft gegeven, heeft hij de hem geboden kans niet benut. Door de anti-speculatiebedingen en het grondbeleid van de Gemeente had [eisende partij] kunnen weten dat het signaal dat een dergelijke verkoopadvertentie afgeeft regelrecht ingaat tegen het doel dat de Gemeente nastreeft met haar kavelverkoop.
      
      
        
          Verwijten over disproportionele of onzorgvuldige besluitvorming treffen geen doel
        
      
      
    
    
      3.9.
      Het verwijt van [eisende partij] dat de Gemeente disproportioneel heeft gehandeld, omdat zij een minder verstrekkend middel dan opzegging had moeten hanteren, volgt de voorzieningenrechter niet. Als [eisende partij] hiermee bedoelt dat zijn handelwijze niet ernstig genoeg is om te spreken van een zwaarwegend bezwaar, dan is dat geen reden om de opzegging niet gerechtvaardigd te achten. Hiervoor is immers al geoordeeld dat de Gemeente speculatief handelen met grond wil voorkomen en dat de Gemeente daar veel belang aan hecht. [eisende partij] is daar ook mee bekend. De vraag of de Gemeente – ingeval van een zwaarwegend bezwaar – een alternatieve sanctie had moeten treffen tegen [eisende partij] , is daarom niet relevant voor de vraag of de Gemeente de reserveringsovereenkomst mocht opzeggen omdat partijen zijn overeengekomen dat de Gemeente mag opzeggen bij een zwaarwegend bezwaar waarvan in dit geval, zo is hiervoor overwogen, sprake is. Het verwijt dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door [eisende partij] niet de gelegenheid te geven om tot herstel over te gaan, volgt de voorzieningenrechter ook niet. De Gemeente heeft [eisende partij] juist wel een kans gegeven om de fout te herstellen. De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat de vorderingen van [eisende partij] worden afgewezen.
      
      
        
          
            [eisende partij] wordt in de proceskosten veroordeeld
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.999,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.
      
      
      
        
          5340