ECLI:NL:RBROT:2025:6060, Rechtbank Rotterdam, 25-04-2025, 11617092 VV EXPL 25-173
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming van de woning wordt afgewezen. Om de eis van verhuurder te kunnen toewijzen, moet voldoende aannemelijk zijn dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, althans – voor zover deze nog niet is geëindigd – dat deze wegens een ernstige tekortkoming aan de zijde van huurders moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat dat hier niet het geval is. In deze procedure kan namelijk niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld of huurders vanuit de woning overlast hebben veroorzaakt. Het voorgaande maakt dat nadere bewijslevering noodzakelijk is. Een kortgedingprocedure leent zich daar niet voor. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen. Op basis van het rekening courant overzicht dat verhuurder heeft overgelegd, kan niet worden vastgesteld of de door verhuurder gestelde huurachterstand klopt. Daarbij is door verhuurder niet gesteld dat zij bij deze eis een zodanig spoedeisend belang heeft dat zij een bodemprocedure niet kan afwachten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11617092 VV EXPL 25-173
    
    
    
      datum uitspraak: 25 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonplus Schiedam,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: Schiedam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. Q.F.B.W. Kendall.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonplus’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Woonplus, met één bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met één bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Woonplus mevrouw [persoon A] en mevrouw [persoon B] , beiden medewerker van Woonplus, en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, samen met hun gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 24 januari 2023 de woning aan de [adres 1] in Schiedam van Woonplus. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarvoor de woning aan de [adres 2] in Schiedam en de woning aan het [adres 3] in Schiedam van Woonplus gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      Tussen partijen is al enige jaren in geschil of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanuit de woningen die zij van Woonplus huren overlast veroorzaken. Partijen hebben hierover in het verleden verschillende procedures gevoerd. Om een einde aan deze procedures te maken, hebben partijen op 16 december 2022 onderling afspraken gemaakt. Als onderdeel van die afspraken hebben partijen op 24 januari 2023 een zogenoemde ‘laatste kans’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor de woning aan de [adres 1] in Schiedam. Daarin is de voorwaarde opgenomen dat de huurovereenkomst direct eindigt wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overlast veroorzaken. In de twee jaar die daarop volgden heeft Woonplus geen meldingen of klachten over [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontvangen. De huur voor de woning is vervolgens op 24 januari 2025 voor onbepaalde tijd voortgezet. 
      
    
    
      2.3.
      Woonplus stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het weekend van 15 en 16 maart 2025 overlast hebben veroorzaakt. Volgens Woonplus hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in dat weekend de buren van nr. 94 die bij hen aan de deur kwamen geïntimideerd en vervolgens met de auto achtervolgd en bedreigd met een ijzeren pijp. Woonplus stelt dat de huurovereenkomst door dit gedrag, gelet op de hiervoor bij 2.2. genoemde voorwaarde, per direct is beëindigd. Woonplus stelt verder dat, ook indien de huurovereenkomst nog niet is geëindigd, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat het daarom aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Woonplus eist daarom dat de kantonrechter [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om de woning te ontruimen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de eis van Woonplus. Zij betwisten dat zij overlast hebben veroorzaakt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn zij in het weekend van 15 en 16 maart 2025 namelijk zelf slachtoffer geworden van intimidatie, geweld en bedreiging door de (familie en vrienden van de) buren van nr. 94. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn zij ’s nachts bij hun voordeur door acht personen belaagd en met de dood bedreigd en zijn zij aansluitend door vier van die personen in de auto achtervolgd en klemgereden. Daarbij betwisten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de voorwaarde dat de huurovereenkomst direct eindigt wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overlast veroorzaken, nog geldt tussen partijen. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is deze voorwaarde bij het voortzetten van de huur voor onbepaalde tijd niet overeengekomen en is deze daarom niet meer van toepassing. Ook indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het weekend van 15 en 16 maart 2025 overlast hebben veroorzaakt, heeft dat volgens hen daarom niet tot gevolg dat de huurovereenkomst per direct is beëindigd. Daarbij is dit volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook niet voldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, nu het gaat om één enkel incident dat zich niet, althans nauwelijks, in of rondom het gehuurde heeft afgespeeld met personen die zelf niet in de buurt wonen.
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de eis van Woonplus af. Hieronder wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
      
      
        
          De gevorderde ontruiming wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Om de eis van Woonplus te kunnen toewijzen, moet voldoende aannemelijk zijn dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, althans – voor zover deze nog niet is geëindigd – dat deze wegens een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat dat hier niet het geval is. Nog los van de vraag of de in de ‘laatste kans’ overeenkomst opgenomen voorwaarde dat de huurovereenkomst direct eindigt wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overlast veroorzaken ook nu nog, in het kader van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tussen partijen geldt, kan in deze procedure namelijk niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] überhaupt vanuit de woning overlast hebben veroorzaakt. Hoewel vaststaat dat zich in het weekend van 15 en 16 maart 2025 een incident heeft voorgedaan tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de (familie en vrienden van de) buren van nr. 94, is niet duidelijk wat er precies is gebeurd en wie de aanstichter van dit incident is geweest. Partijen hebben namelijk twee compleet verschillende lezingen gegeven van wat zich dat weekend tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de (familie en vrienden van de) buren heeft afgespeeld. Ook op basis van de stukken die in het geding zijn gebracht, kan niet worden vastgesteld wat in dat weekend exact tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de (familie en vrienden van de) buren is voorgevallen en of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarvoor verantwoordelijk zijn te houden. De bestuurlijke waarschuwing die op 20 maart 2025 door de burgemeester van de gemeente Schiedam aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is opgelegd, welke door Woonplus is overgelegd, is in dit verband onvoldoende. Het is immers niet duidelijk op wiens verklaringen en/of waarnemingen die waarschuwing gebaseerd is. Ook de stukken die door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn overgelegd, waaronder de aangifte die door hen is gedaan en de foto’s van de schade aan hun eigen auto en de auto van de buren van nr. 94, zijn in dit verband onvoldoende doorslaggevend. Het voorgaande maakt dat nadere bewijslevering noodzakelijk is om vast te kunnen stellen wat er in het weekend van 15 en 16 maart 2025 tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de (familie en vrienden van de) buren van nr. 94 is voorgevallen, of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de aanstichters zijn geweest van dit incident en – in het verlengde daarvan – of zij overlast hebben veroorzaakt. Een kortgedingprocedure leent zich daar niet voor. Het voorgaande maakt dat de kantonrechter de eis van Woonplus om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning te ontruimen, afwijst. 
      
      
        
          De gevorderde huurachterstand wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.7.
      Woonplus heeft tijdens de zitting haar eis nog vermeerderd, in die zin dat zij eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om een huurachterstand van € 322,54 aan haar te betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van een huurachterstand. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft Woonplus ten tijde van hun verhuizing van de woning aan het [adres 3] naar de woning aan de [adres 1] in Schiedam dubbele huur gerekend, terwijl partijen hadden afgesproken dat zij over deze periode geen dubbele huur hoefden te betalen. 
      
    
    
      2.8.
      Hoewel Woonplus ter zitting heeft toegelicht dat bij het berekenen van de huurachterstand wel degelijk met de huurkorting voor de periode van de verhuizing rekening is gehouden, kan de kantonrechter op basis van het rekening courant overzicht dat Woonplus heeft overgelegd niet vaststellen of dit daadwerkelijk het geval is. Daarbij is door Woonplus niet gesteld dat zij bij deze eis een zodanig spoedeisend belang heeft dat zij een bodemprocedure niet kan afwachten. De kantonrechter wijst daarom ook deze eis af. 
      
      
        
          Woonplus moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van Woonplus, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Woonplus aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen op € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 678,00 Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen en Woonplus daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis van Woonplus af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Woonplus in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 678,00;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62828