ECLI:NL:RBZWB:2025:3239, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-05-2025, AWB-23_10799
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/10799
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Vlissingen )  
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 2 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 379.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar van 5 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende is hiertegen bij de rechtbank in beroep gegaan. 
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak buiten zitting van 6 september 2023 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen om een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op 6 november 2023 opnieuw uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam]  en [taxateur] (taxateur). 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.410 m². In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [belanghebbende]. 
    
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de eigenaar van de onroerende zaak in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 379.000 heeft de heffingsambtenaar primair de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast zoals opgenomen in het verweerschrift. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 36.300 en een kapitalisatiefactor van 9,8. De heffingsambtenaar stelt dat deze waarde zeker niet te hoog is vastgesteld, gezien de eigen huurwaarde € 46.500 is. Verder heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van [referentiewoning 1]. Deze onroerende zaak is op 25 januari 2019 verkocht voor € 1.200.000. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar daarbij nog verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten aan [referentiewoning 2]-[referentiewoning 3] te [plaats 1], [referentiewoning 4] te [plaats 2] en [referentiewoning 5] te [plaats 2]. 
      
      
    
    
      5.1.
      Om aan te tonen dat de vastgestelde waarde van € 379.000 zeker niet te hoog is heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift ook nog een NAR-berekening toegevoegd, waaruit een waarde volgt van € 429.046,22. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 42.300 en een kapitalisatiefactor van 10,14. De heffingsambtenaar heeft voor de berekening hiervan gebruik gemaakt van de algemene gegevens uit de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2021 (de Taxatiewijzer).
      
    
    
      5.2.
      Het gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode en de berekening van de onderdelen van de NAR-berekening die zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer zijn niet betwist door belanghebbende en de rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid ervan. Belanghebbende heeft wel het leegstandsrisico van 5% betwist. Belanghebbende heeft in dat kader aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voor de waardering is uitgegaan van een lagere huurwaarde dan de eigen huurwaarde van de onroerende zaak dat is gerealiseerd na het begin van de coronapandemie en op een moment dat de gevolgen van de genomen corona-maatregelen van invloed zouden kunnen zijn. Voor zover de coronapandemie en de daartegen gerichte maatregelen al van invloed zijn op de waarde van onderhavig object, is dat in die huurprijs verdisconteerd. De taxateur heeft daarbij ter zitting opgemerkt dat de huidige huurwaarde € 64.500 per jaar is. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft in zijn pinpoint-brief verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en allonges van de vergelijkingsobjecten om te kunnen controleren of de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt.   
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar de gevraagde informatie van belanghebbende in deze gevallen niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft een NAR-berekening toegevoegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. De blote stelling dat huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan
      
    
    
      5.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        6. Belanghebbende heeft bij het indienen van zijn beroepschrift, te weten op 8 november 2023 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) veertien maanden. 
      
      
    
    
      6.1.
      Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 (r.o. 3.5) is het overgangsrecht van toepassing. Het verzoek is namelijk voor 14 juni 2024 gedaan en toen was de redelijke termijn ook al overschreden met drie maanden. Dat betekent dat er recht bestaat op een schadevergoeding van € 500 per half jaar. Belanghebbende heeft dus in totaal recht op een schadevergoeding € 1.500. 
      
    
    
      6.2.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 6 november 2023. De bezwaarfase heeft afgerond 20 maanden geduurd en daarmee dus 14 maanden te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening van de heffingsambtenaar komt. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Wel heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding van € 1.500. 
    
    
    
      7.1.
      Omdat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van het verzoek. Omdat het verzoek is ingediend door de gemachtigde van belanghebbende, kent de rechtbank voor deze rechtsbijstand 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en wegingsfactor 0,25 derhalve € 226,75. De heffingsambtenaar dient deze kosten te vergoeden. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht vergoed, omdat het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan voor het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024 en de redelijke termijn op de datum van het arrest ook was overschreden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 1.500;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 226,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 21 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:RBZWB:2023:6155
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526. 
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567 r.o. 7.1.1 en 7.1.2.