ECLI:NL:RBZWB:2025:3945, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-06-2025, 11215271 \ CV EXPL 24-3624 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder van een appartement maakt aanspraak op de tussen partijen ondertekende overeenkomst om tot verkoop en levering van het appartement over te gaan. Verhuurder voert verweer en vindt dat in de overeenkomst geen bindende koopoptie is overeengekomen. De kantonrechter denkt daar anders over.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11215271 \ CV EXPL  24-3624
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [verhuurder] ,
      gemachtigde: mr. J.C.P. van Kollenburg en mr. E. Evenblij,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. D.I.J. Snijders en mr. T. Waissi.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [verhuurder] huurt een appartement van [huurder] en maakt aanspraak op de tussen partijen ondertekende overeenkomst om tot verkoop en levering van het appartement over te gaan. [huurder] voert daartegen verweer omdat zij vindt dat in de overeenkomst geen bindende koopoptie is overeengekomen. De kantonrechter denkt daar anders over en zij zal haar beslissing hierna uitleggen.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 oktober 2024
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de brief van 18 november 2024 met productie(s) van [huurder]- de mondelinge behandeling van 14 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de door de gemachtigden van partijen overgelegde spreekaantekeningen.
      
    
    
      2.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        
          [huurder] heeft met haar op 24 januari 2013 overleden echtgenoot sinds 31 mei 2007 een appartementsrecht gelegen aan het [adres] te [plaats] in eigendom. 
        
          [huurder] is de langstlevende echtgenoot die de nalatenschap heeft verkregen. 
      
      
    
    
      3.2.
      Op 17 december 2018 hebben [verhuurder] en haar inmiddels overleden echtgenoot een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd, zulks met ingang van 1 maart 2019.
      
    
    
      3.3.
      
        Op 18 januari 2019 hebben [huurder] , [verhuurder] en haar overleden echtgenoot een ‘gentlemen’s agreement’ gesloten (hierna te noemen: de Overeenkomst). De Overeenkomst is opgesteld door de zoon van [huurder] . In deze overeenkomst is onder meer het volgende overeengekomen:
        
          1.	Indexatie huurbedrag per maand
        
        
          Huurbedrag per maand conform huurovereenkomst, waarbij huurders de intentie hebben voor minimaal 5-jaar te huren, ingaande vanaf 1-3-2019. De volgende indexatie, jaarlijks 2% verhoging, op het huurbedrag is daarbij van toepassing:
        
        
          ■ Huurbedrag per maand jaar 2 - vanaf 1-3-2020: € 1.020;
        
        
          ■ Huurbedrag per maand jaar 3 - vanaf 1-3-2021: € 1.040;
        
        
          ■ Huurbedrag per maand jaar 4 - vanaf 1-3-2022: € 1.061;
        
        
          ■ Huurbedrag per maand jaar 5 - vanaf 1-3-2023: € 1.082.
        
        
          Indien huurders geen gebruik maken van de vermelde koopoptie dan zal voor 1-3-2024 de indexatie in onderling overleg worden bepaald, waarbij consumentenprijsindex van het CBS als richtlijn wordt genomen.
        
      
      
    
  
  
    
      2Koopoptie woning (appartement)
    De verhuurder geeft de huurders eenmalig de optie om de gehuurde woning te kopen. Per 1-3-2024 biedt verhuurder de huurders de woning te koop aan voor een bedrag van € 235.000,-, onder voorwaarde kosten koper (k.k.). Minimaal 2 maanden vooraf dienen huurders aan te geven of ze van deze koopoptie gebruik wensen te maken. Indien daarnaast de wens van de verhuurder ontstaat om eerder dan 1-3-2024 de woning te koop aan te bieden, dan zal hierover met de huurders contact worden opgenomen en hebben zij het eerste recht op koop.”
    
    
      3.4.
      
        Op 29 augustus 2022 heeft de zoon van [verhuurder] , de heer [naam 1] , aan de zoon van [huurder] , [naam 2] , het volgende bericht:
        
          “(…) Destijds is er een gentlemen's agreement opgesteld waarin mijn vader en moeder gebruik kunnen maken van de optie om het appartement te kopen. Zoals beschreven kan dit per genoemde datum en prijs k.k. (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op 14 september 2022 heeft [naam 1] , voornoemd, aan [naam 2] , voornoemd, het volgende bericht:
        
          Inmiddels hebben we jullie voorstel binnen ons gezin (erven van) besproken en is er geen consensus over jullie voorstel om gebruik te maken van een eerdere koopoptie. Onze voorkeur blijft om het appartement langdurig te verhuren, waarbij we in geval van verkoop jullie de eerste mogelijkheid hiervoor willen bieden. (…)”
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Op 15 september 2022 heeft [naam 2] aan [naam 1] het volgende bericht:
        
          “Dank je voor je bericht, fijn dat jullie het voorstel in overweging hebben genomen, natuurlijk respecteren wij jullie besluit. (…) Met de intentie om het appartement te kopen per mogelijke datum, lijkt het ons zinvol om de meest dringende zaken aan te passen. (…)”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 6 september 2023 heeft [naam 1] per e-mail bericht dat [verhuurder] gebruik wenst te maken van de koopoptie per 1 maart 2024.
    
    
      3.8.
      Op 31 oktober 2023 heeft [naam 2] namens [huurder] bericht dat zij het appartement vanaf 1 maart 2024 willen blijven verhuren.
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 2 januari 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] gesommeerd om de bereidheid om de verplichtingen uit de overeenkomst van 18 januari 2019, in het bijzonder de koopoptie van artikel 2, na te komen.
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 5 februari 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] betwist dat een koopoptie is overeengekomen, zodat [huurder] geen verplichting tot verkoop van het appartementsrecht heeft. Tegen de voortzetting van de huurovereenkomst is geen bezwaar.
      
    
    
      2.3.
      Op 10 april 2024 is [huurder] namens [verhuurder] in gebreke gesteld vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van de Overeenkomst en is [huurder] gesommeerd om binnen een termijn van 14 dagen na verzending van dit bericht haar verplichting tot levering van de woning na te komen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [verhuurder] vordert - samengevat -
        I. verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan tegen een koopsom van € 235.000,00 kosten koper;
        II. [huurder] te veroordelen tot medewerking aan het effectueren van de koopoptie en tot medewerking aan de levering van het appartement aan [verhuurder] , binnen veertien dagen na dit vonnis;
        III. verklaring voor recht dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar leveringsverplichting uit hoofde van de overeengekomen koopoptie, op grond waarvan zij schadeplichtig is tegenover [verhuurder] ;
        IV. [huurder] te veroordelen tot (terug)betaling van de door [verhuurder] betaalde huurpenningen van €1.082,00 per maand als zijnde schadevergoeding vanaf 6 september 2023 tot aan het moment van levering van het appartement;
        V. [huurder] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft om het appartement binnen veertien dagen na het vonnis te leveren aan [verhuurder] ;
        VI. te bepalen dat, voor het geval [huurder] haar medewerking weigert aan de levering van het appartement, het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte;
        VII. [huurder] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [huurder] vordert - samengevat – 
      
        
          Primair vernietiging van de Overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden, althans een dusdanige wijziging van het bedrag dat als koopprijs betaald zou moeten worden dat dit bedrag in overeenstemming is met de huidige waarde van het appartement;
        
        
          Subsidiair ontbinding van de Overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden, althans een dusdanige wijziging van het bedrag dat als koopprijs betaald zou moeten worden dat dit bedrag in overeenstemming is met de huidige waarde van het appartement;
        
        
          Meer subsidiair de Overeenkomst ter zijde te schuiven op grond van de eisen van de redelijkheid en de billijkheid, althans een dusdanige wijziging van het bedrag dat als koopprijs betaald zou moeten worden dat dit bedrag in overeenstemming is met de huidige waarde van het appartement;
        
        
          
            [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [verhuurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      
        
          [verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij gebruik heeft gemaakt van de koopoptie vermeld in artikel 2 van de Overeenkomst, waardoor volgens haar een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Omdat [huurder] nalaat om het appartement aan [verhuurder] te leveren, schiet [huurder] toerekenbaar tekort in de nakoming van haar leveringsverplichting uit hoofde van de overeengekomen koopoptie en is zij schadeplichtig is. [verhuurder] stelt vanaf 
        6 september 2023 ten onrechte huurpenningen te hebben betaald en zij vordert daarom ook terugbetaling van de huurtermijnen. 
      
      
    
    
      5.2.
      
        [huurder] betwist dat een koopoptie en daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming daarvan.  
      
      
        
          Uitleg overeenkomst
        
      
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter stelt vast dat partijen van mening verschillen over de uitleg van de Overeenkomst. Bij de uitleg van de afspraken tussen partijen komt het aan op dat wat zij over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol.
      
    
    
      5.4.
      
        
          [verhuurder] stelt dat zij het appartement in eerste instantie wilde kopen, maar omdat 
        
          [huurder] dat (nog) niet wilde, zij een huurtermijn van 5 jaar overeengekomen zijn, waarna in 2019 als aanvulling op de huurovereenkomst de Overeenkomst is gesloten met daarin de koopoptie. Dit blijkt volgens haar uit de zinsnede in de Overeenkomst dat ‘huurders de intentie hebben om minimaal 5 jaar te huren”. [verhuurder] stelt dat aan haar een geldende onvoorwaardelijke koopoptie is verleend en dat de formulering daarvan aansluit bij de wensen van partijen. De woordkeuze van artikel 2 van de Overeenkomst is duidelijk. Verder is de Overeenkomst door de zoon van [huurder] opgesteld en uit het artikel blijkt ook de intentie van partijen, namelijk verkoop na een periode van vijf jaar.  
      
      
    
    
      5.5.
      
        [huurder] betwist dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van een intentie tot koop, volgens haar zou er van begin af aan voor onbepaalde tijd worden gehuurd. Pas nadat de huurovereenkomst was gesloten, is tussen partijen gesproken over een eventuele koop van het appartement. [huurder] stelt dat zij niet voornemens was om het appartement te verkopen en dat daarna [verhuurder] heeft gevraagd of het mogelijk was dat, als het voornemen van [huurder] zou wijzigen, aan [verhuurder] een recht van eerste koop verleend zou worden. Hiermee kon [huurder] instemmen en is door hen de Overeenkomst opgesteld. Partijen hebben nooit de intentie gehad om een koopoptie in juridische zin overeen te komen, het was alleen bedoeld als mogelijkheid tot koop. Gesteld wordt dat de zoon zich heeft laten leiden door de letterlijke betekenis van het woord koopoptie en door de betekenis van een gentelman’s agreement te vinden op internet. [huurder] stelt nooit de intentie te hebben gehad om een koopoptie overeen te komen waarbij de koopprijs voor drie jaar wordt vastgezet, in de wetenschap dat de huizenmarkt de prijzen exponentieel stijgen.  
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter stelt vast dat in de Overeenkomst bepalingen zijn opgenomen over de indexering van de huurprijs, een financiële bijdrage in de verbetering van de woning en de betreffende koopoptie. Dat al deze afspraken in één document zijn opgenomen, wijst erop dat de Overeenkomst is opgesteld in aanvulling op de huurovereenkomst. [verhuurder] stelt weliswaar dat al ten tijde van de ondertekening sprake zou zijn van verkoop op termijn, maar gelet op de betwisting van de zijde van [huurder] is dat niet vast komen te staan. Dat een huurder de intentie heeft om minimaal 5 jaar te huren, wil niet zonder meer zeggen dat de huurder daarna de intentie heeft om het appartement te kopen.
      
    
    
      5.7.
      
        De tekst van artikel 2 van de Overeenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter (ook voor niet-juristen) in duidelijke bewoordingen geformuleerd. Per 1 maart 2024 biedt 
        
          [huurder] het appartement te koop aan en [verhuurder] mag het appartement kopen voor een bedrag van € 235.000,00 k.k. [huurder] heeft betwist dat het artikel op die manier moet worden gelezen en dat het slechts een vrijblijvende mogelijkheid tot aankoop betrof, maar zij heeft deze betwisting niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Als productie 1 en 2 bij de conclusie van antwoord zijn verklaringen overgelegd van [huurder] zelf en haar zoon. Deze verklaringen zijn echter recent en ten behoeve van deze procedure opgesteld. Verder heeft [verhuurder] de inhoud van de (partij)verklaringen betwist, zodat de inhoud daarvan niet is vast komen te staan. Voor het overige heeft [huurder] verwezen naar de e-mailcorrespondentie van 14 en 15 september 2022 waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat [verhuurder] ermee bekend was dat [huurder] het appartement nooit heeft willen verkopen en dat haar wil zich richtte op een bestendige huurrelatie. Weliswaar schrijft [naam 1] namens zijn moeder op 15 september 2022 begrip te hebben voor het standpunt van [huurder] om niet te verkopen, maar de Overeenkomst ziet op een koop per 1 maart 2024. In de e-mail van 6 september 2023, bijna een jaar later, wordt namens [verhuurder] wel aanspraak gemaakt op de in de Overeenkomst opgenomen datum van 1 maart 2024 en wordt de koopoptie dus niet als vrijblijvende mogelijkheid tot aankoop beschouwd maar als een bindende afspraak. 
      
      
    
    
      5.8.
      Verder is in artikel 2 van de Overeenkomst uitdrukkelijk een datum en een aankoopbedrag vermeld. Desgevraagd heeft [huurder] tijdens de mondelinge behandeling geen uitleg kunnen geven over de vraag waarom deze specifieke gegevens in het artikel zijn vermeld. Ook uit de verklaringen van [huurder] en haar zoon blijkt niet waarom in het artikel expliciet en concreet een datum en koopprijs zijn opgenomen. Dit bevreemdt de kantonrechter, zeker als het slechts een intentie tot verkoop of een tegemoetkoming in de wensen van [verhuurder] was, zoals de zoon en [huurder] hebben verklaard. 
      
    
    
      5.9.
      Op grond van voorgaande feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat partijen een bindende koopoptie zijn overeengekomen, zodat de vordering in conventie onder I, II, III en VI toewijsbaar is. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de medewerking tot verkoop en levering van het appartement een dwangsom te verbinden, omdat dit vonnis in de plaats kan treden van de leveringsakte voor het geval [huurder] haar medewerking weigert. Daarvoor is dan al een voorziening gecreëerd. Door de Overeenkomst niet na te komen, is [huurder] tekort geschoten in haar verplichting tot levering van het appartement en is zij schadeplichtig.
      
      
        
          Terugbetaling huurtermijnen
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        Tot slot heeft [verhuurder] gevorderd om terugbetaling van de huurpenningen vanaf 
        6 september 2023, het moment van totstandkoming van de overeenkomst, tot aan het moment van levering van het appartement.
      
      
    
    
      5.11.
      Op grond van artikel 6:85 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is een schuldenaar tot vergoeding van schade wegens vertraging in de nakoming slechts verplicht over de tijd waarin hij in verzuim is geweest. Weliswaar maakt [verhuurder] op 6 september 2023 definitief aanspraak op de in artikel 2 van de Overeenkomst vermelde koopoptie, maar in het desbetreffende artikel is vermeld dat het appartement per 1 maart 2024 te koop wordt aangeboden aan [verhuurder] . Als de verhuurder het appartement eerder had willen verkopen, hadden de huurders de mogelijkheid gekregen om het appartement eerst te kopen. Gelet op de inhoud van de bepaling en het feit dat eerdere verkoop niet aan de orde was, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] pas op 1 maart 2024 in verzuim is, omdat op dat moment de verkoop en levering van het appartement had moeten plaatsvinden. Nu de levering niet heeft plaatsgevonden, acht de kantonrechter de vordering toewijsbaar, met dien verstande dat [huurder] de huurtermijnen vanaf 1 maart 2024 moet terugbetalen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Misbruik van omstandigheden
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [huurder] stelt primair dat sprake is van misbruik van omstandigheden, omdat [verhuurder] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheid dat [huurder] tijdens de gesprekken over de Overeenkomst en het ondertekenen daarvan onervaren was en zij in een abnormale geestestoestand verkeerde. [verhuurder] stelt dat zij tijdens de gesprekken veel last had van de nasleep van het overlijden van haar man, waarbij van haar werd verwacht dat zij de financiële afwikkeling op zich zou nemen en de financiële verantwoordelijkheid en het beheer van de eigendommen van het gezin. Deze nieuwe verantwoordelijkheid en vooral onbekend terrein heeft een enorme psychische impact gehad op haar, naast de onervarenheid om deze verantwoordelijkheden aan te gaan.
      
    
    
      5.13.
      
        [verhuurder] betwist dat [huurder] tijdens de ondertekening van de Overeenkomst leed aan een abnormale geestestoestand en dat sprake was van onervarenheid. [verhuurder] stelt dat zij nooit de indruk heeft gehad of ervan op de hoogte was dat de geestestoestand van [huurder] abnormaal was. Verder verkeerden beide partijen bij de ondertekening van de Overeenkomst in een gelijke positie. 
      
    
    
      5.14.
      Op grond van artikel 3:44 lid 4 BW is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals onder andere abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
      
    
    
      5.15.
      
        [huurder] heeft ter onderbouwing van haar stellingen als productie 8 bij de eis in reconventie een overzicht van medicatie overgelegd, waaruit blijkt dat zij in de periode van het sluiten van de Overeenkomst het middel Oxazepam heeft gebruikt, een middel dat wordt voorgeschreven bij angst- en spanningsklachten. De kantonrechter kan zich voorstellen dat [huurder] in die periode dergelijke klachten heeft gehad en [verhuurder] heeft ook tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij wist dat [huurder] spanningen ervaarde, maar niet is vast komen te staan dat deze zodanig waren dat deze haar geestestoestand hebben belemmerd. Met een verklaring van een arts had [huurder] haar stelling nader kunnen onderbouwen, wat zij heeft nagelaten. Ten aanzien van de gestelde onervarenheid heeft [huurder] niet onvoldoende onderbouwd dat dit haar in de weg heeft gestaan. Niet gebleken is van een zwakkere positie ten opzichte van [verhuurder] en daarbij komt dat de zoon van [huurder] de Overeenkomst heeft opgesteld, zodat het in haar macht heeft gelegen om de Overeenkomst op te stellen, met hulp van haar zoon. Dit betekent dat geen sprake is van misbruik van omstandigheden en dat de primaire vordering moet worden afgewezen.
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      5.16.
      Subsidiair voert [huurder] aan dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat het ongewijzigd in stand houden van de Overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer subsidiair beroept [huurder] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Gesteld wordt dat [huurder] zich niet heeft gerealiseerd dat zij een koopoptie is aangegaan met als bijkomende omstandigheid dat de huizenprijzen extreem in waarde is gestegen. Het grote inkomensverlies dat [huurder] hierdoor zou lijden was onvoorzienbaar, zodat de Overeenkomst niet in stand worden gelaten.
      
    
    
      5.17.
      
        [verhuurder] voert verweer op de hierna te noemen gronden.
      
    
    
      5.18.
      Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op vordering van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. 
      
    
    
      5.19.
      Bij toepassing van art. 6:258 BW gaat het om de vraag of - gegeven de gebondenheid van partijen aan het gegeven woord - onvoorziene omstandigheden maken dat een partij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer mag maken op nakoming van de gedane toezeggingen. Met andere woorden: wanneer het gaat om omstandigheden die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Aan deze vereisten zal niet spoedig zijn voldaan: redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. De rechter moet dan ook terughoudend omgaan met de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Die terughoudendheid is gelijk aan die bij toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan de orde is. De ruimte die artikel 6:258 BW biedt voor aantasting van een overeenkomst, is dus beperkt en datzelfde geldt voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      5.20.
      Gelet hierop is de kantonrechter met [verhuurder] van oordeel dat de omstandigheid dat [huurder] zich niet zou hebben gerealiseerd een bindende koopoptie te zijn overeengekomen, niet als onvoorziene omstandigheid wordt beschouwd, omdat het geen omstandigheid is die is ingetreden na het sluiten van de Overeenkomst.
      
    
    
      5.21.
      
        Ten aanzien van de stelling van [huurder] dat de waardestijging van het appartement als onvoorziene omstandigheid moet worden aangemerkt, overweegt de kantonrechter als volgt. In de Overeenkomst is door partijen een koopprijs voor het appartement opgenomen. Omdat de Overeenkomst van de zijde van [huurder] is opgesteld, neemt de kantonrechter aan dat de koopprijs bewust in het document is opgenomen. Door dat te doen, hebben partijen, dus ook [huurder] , het risico aanvaard dat de huizenprijzen in de tussenliggende periode zouden kunnen stijgen en daardoor een vermogensverlies voor [huurder] zou kunnen ontstaan. De kantonrechter neemt daarom aan dat een omstandigheid als een waardestijging van een pand (maar ook een eventuele waardevermindering) in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Of dit vermogensverlies is ontstaan door een toevallige ontwikkeling van de woningmarkt, maakt daarbij geen verschil. De ontwikkeling van de woningmarkt had ook de andere kant op kunnen gaan, zoals enige tijd geleden ook het geval was. Daarbij komt dat het overeengekomen bedrag van € 325.000,00 in de periode waarin de Overeenkomst was opgesteld, begin 2019, een reële en redelijke koopprijs was. [huurder] heeft daarbij nog aangevoerd dat sprake is van een onevenredig nadeel tussen het vermogensverlies van 
        
          [huurder] en het voordeel van [verhuurder] bij de lage verkoopprijs, zodat de koopoptie daarom terzijde moet worden geschoven. De kantonrechter kan zich voorstellen dat [huurder] dit standpunt heeft ingenomen, maar zij moet daarbij aan de zijde van [verhuurder] , zoals [verhuurder] ook heeft opgemerkt, het inkomensverlies als gevolg van de door haar betaalde huurpenningen fictief bij optellen. De koopprijs was immers al vastgesteld in 2019, zodat de kantonrechter het redelijk acht om met de huurtermijnen vanaf de datum van ondertekening van de Overeenkomst in de vermogensvergelijking rekening te houden. Gelet hierop is er geen sprake van onevenredig nadeel.
      
      
    
    
      5.22.
      
        Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat ook geen sprake is van omstandigheden die maken dat de Overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet in stand kan blijven, zodat de vordering in reconventie moet worden afgewezen. 
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [huurder] is zowel in conventie als reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.174,00
              
              
                (2 punten × € 1.087,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.532,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        De proceskosten van [verhuurder] in reconventie worden begroot op € 2.174,00 
        (2 punten × € 1.087,00).
      
      
    
    
      5.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan tegen een koopsom van € 235.000,00 kosten koper,
      
    
    
      6.2.
      verklaart voor recht dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar leveringsverplichting uit hoofde van de overeengekomen koopoptie, op grond waarvan zij schadeplichtig is tegenover [verhuurder] ,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [huurder] tot medewerking aan het effectueren van de koopoptie en tot medewerking aan de levering van het appartement aan [verhuurder] , binnen veertien dagen na dit vonnis;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [huurder] tot (terug)betaling van de door [verhuurder] betaalde huurpenningen van € 1.082,00 per maand als zijnde schadevergoeding vanaf 1 maart 2024 tot aan het moment van levering van het appartement;
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat, voor het geval [huurder] haar medewerking weigert aan de levering van het appartement, het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte;
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 2.532,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.7.
      wijst de vorderingen van [huurder] af,
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 2.174,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.11.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3, 6.4, 6.6, 6.8, 6.9 en 6.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.12.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9389 en Gerechtshof
    ’s-Hertogenbosch 5 juni 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2369