ECLI:NL:RBZWB:2025:2898, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-05-2025, 24/135
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/135 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Juist),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 348.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan Juist en, namens de heffingsambtenaar, [persoon]. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1954. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardvaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 352.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, aanzicht en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van onjuiste objectgegevens. De zolder van belanghebbende beschikt enkel over een vlizotrap en had daarom niet mogen worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte van de woning. Daarnaast is de waarde van de aanbouw te hoog vastgesteld. In de matrix zijn de waarde van de aanbouwen van de referentiewoningen gebaseerd op een prijs per vierkante meter ter hoogte van 80% van de gemiddelde prijs per eenheid van de woning (PPE), bij de aanbouw van de woning van belanghebbende is onterecht uitgegaan van een prijs per vierkante meter van 100% van de PPE. Ook zou de kwaliteit van de aanbouw, net zoals de kwaliteit van de woning, als onder gemiddeld (factor 2) moeten worden gekwalificeerd, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      3.8.
      
        De rechtbank neemt in aanmerking dat op basis van de meetinstructie een zolderruimte in beginsel mag worden meegenomen in de ‘gebruiksoppervlakte wonen’ indien deze beschikt over een vaste trap, er voldoende daglicht is, het hoogste punt hoger is dan 2 meter en voor zover de stahoogte hoger is dan 1,5 meter. Indien sprake is van een bergzolder, ofwel een zolder die enkel geschikt is voor incidenteel gebruik, doordat de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglicht, dient de zolder te worden gewaardeerd als ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige opname’. Partijen zijn het erover eens dat de woning beschikt over een vlizotrap. Gelet op het vorenstaande heeft dat niet tot gevolg dat de zolder in het geheel niet in de waardering had mogen worden meegenomen, maar had de zolder moeten worden aangemerkt als overige inpandige ruimte. De heffingsambtenaar heeft de zolder dus ten onrechte gewaardeerd als gebruiksoppervlakte wonen. 
        Uit het dossier blijkt echter niet wat de oppervlakte is van de zolder. Een alternatieve wijze om dan toch rekening te houden met de mindere doelmatigheid van de zolder is door hiervoor een correctie toe te passen. Indien – zoals het geval was in een andere uitspraak van deze rechtbank (ECLI:RBZWB:2024:3339), waar de heffingsambtenaar op zitting naar heeft verwezen – gerekend zou worden een neerwaartse correctie van 5%, zou dat leiden tot een verlaging van de waarde met ongeveer € 7.700.
        	Wat betreft de aanbouw is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kwaliteit van de aanbouw als onder gemiddeld dient te worden gekwalificeerd. Echter, de rechtbank volgt belanghebbende wel in zijn stelling dat de waarde van de aanbouw, in vergelijking met de referentieobjecten, onjuist is berekend. Indien voor de prijs per vierkante meter van de aanbouw wordt gerekend met 80% van de PPE, zoals ook bij de referentiewoningen is gedaan, betekent dit dat een neerwaartse correctie van ongeveer € 5.300 op de waarde van de aanbouw dient te worden toegepast. 
        	Indien rekening wordt gehouden met een correctie van € 7.700 voor de mindere doelmatigheid van de zolder en een correctie van € 5.300 voor de onjuiste waardeberekening van de aanbouw leidt dit tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is. 
      
      
    
    
      3.9.
      Gelet op voorgaande, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. 
      
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.10.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 331.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet met objectief verifieerbare gegevens heeft onderbouwd. 
      
      
        
          Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 339.000.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 339.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met waarde per punt van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
      
        4.3. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 339.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 14 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.