ECLI:NL:RBROT:2025:6958, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2025, 11220243 CV EXPL 24-17967
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Veroordeling verhuurder tot terugbetaling borg. Geen terugbetaling en ook geen vermindering van huur. De aanwezigheid van muizen betreft klein ongemak, waardoor het overgrote deel van het huurgenot niet is aangetast.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11220243 CV EXPL 24-17967
    
    
    
      datum uitspraak: 7 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. F.J.A. Vaneveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 4 juli 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 29 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met mr. Vaneveld en [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] heeft via City Rental aan [eiser] onzelfstandige woonruimte verhuurd aan het [adres] te Rotterdam voor de periode van 14 november 2023 tot en met 
        1 september 2025. Het betreft een kamer voor hemzelf en gedeeld gebruik van andere ruimtes met andere huurders. [eiser] heeft er op 21 november 2023 zijn intrek genomen. Op 23 november 2023 heeft [eiser] bij City Rental melding gemaakt van dierengeluiden boven het plafond. Op 27 november 2023 heeft hij hiervan melding gedaan bij [gedaagde] , die hem gevraagd heeft of hij dat zeker wist en een foto had, waarop [eiser] hem te kennen heeft gegeven geen foto te kunnen maken boven het plafond. Op 29 november 2023 heeft [eiser] een filmpje naar City Rental gestuurd, waarop een muis te zien is die loopt in zijn kamer. Diezelfde dag heeft [eiser] hierover gesproken met [gedaagde] , die hem heeft meegedeeld dat de huurders voor de bestrijding van ongedierte verantwoordelijk zijn. Op 30 november 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld de huurovereenkomst als beëindigd te beschouwen en de kamer te hebben ontruimd van zijn persoonlijke eigendommen. De sleutel is achtergelaten. Verzocht is om € 875,- aan huur voor de maand december 2023 en € 1.750, aan borg terug te betalen, tezamen €2.625,-. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, ook niet na te zijn aangemaand. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is tot dagvaarden overgegaan en eist  [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan hem van € 3.012,50 (€ 2.625,- aan hoofdsom en € 387,50 aan buitengerechtelijke incassokosten) plus rente. [gedaagde] is het daarmee niet eens. 
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter?
        
      
      
      
        
          Gedeeltelijke toewijzing hoofdsom 
        
      
    
    
      2.3.
      
        De geëiste hoofdsom wordt gedeeltelijk toegewezen. Het gaat om het bedrag van 
        € 1.750,- aan borg dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst betaald heeft. [gedaagde] heeft erkend de borg nog verschuldigd te zijn aan [eiser] . 
      
      
    
    
      2.4.
      Het bedrag van € 875,- aan vooruitbetaalde huur voor de maand december 2023 hoeft [gedaagde] niet terug te betalen. De reden hiervoor is dat [eiser] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gebonden is geweest aan een opzegtermijn van één maand. Zie artikel 3.3. Het is de keuze geweest van [eiser] om op 30 november 2023 de huur op te zeggen en de woonruimte meteen te ontruimen. Dat heeft hij mogen doen, maar betekent niet dat [gedaagde] geen recht heeft op betaling van de huur over de opzegtermijn, in dit geval over de maand december 2023. 
      
    
    
      2.5.
      
        Anders dan [eiser] stelt is de huurovereenkomst niet ontbonden door hem op 
        30 november 2023, want buitengerechtelijke ontbinding kan in beginsel niet bij een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte (artikel 7:231 lid 1 BW). Een dergelijke ontbinding is wel mogelijk als sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en dat het huurgenot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt (artikel 7:210 lid 1 BW), maar die uitzonderingssituatie heeft zich niet voorgedaan. 
      
      
    
    
      2.6.
      Misschien is het zo dat de aanwezigheid van muizen kwalificeert als een gebrek,  maar dat betreft wel een klein gebrek ten aanzien waarvan uitgangspunt is dat de bestrijding daarvan op de weg van de huurder ligt (artikelen 7:217 en 7:240 BW en de bijlage bij artikel 1 Besluit kleine herstellingen, onder r). Pas als bestrijding met eenvoudige maatregelen, eventueel tegen geringe kosten, niet lukt, zoals voedsel opbergen, gaatjes dichten, vallen zetten en/of gif strooien, ligt het op de weg van de verhuurder om te proberen het probleem te verhelpen. Het moge zo zijn dat de woonruimte zich bevindt in een oud appartementencomplex, met ruimtes tussen bijvoorbeeld muren en voorzetwanden, en plafonds en vloeren, waar muizen kunnen zitten, wat de bestrijding kan bemoeilijken, maar dat betekent nog niet dat de aanwezigheid van muizen het gevolg is van die bouwkundige situatie en dat niet in redelijkheid kan worden verlangd dat de huurder eerst zelf probeert het probleem op te lossen op genoemde wijze.
      
    
    
      2.7.
      Het betreft hoe dan ook  geen gebrek dat het huurgenot geheel onmogelijk heeft gemaakt. Integendeel, het is naar objectieve maatstaven gemeten een klein ongemak waardoor het overgrote deel van het huurgenot niet is aangetast. Gesteld noch gebleken is dat sprake is geweest van bijzondere persoonlijke omstandigheden waardoor dat in dit geval anders is geweest, maar ook in een dergelijk geval zouden de gevolgen daarvan niet zonder meer kunnen worden afgewenteld op de verhuurder. 
      
    
    
      2.8.
      Er is dus geen grond om de huurprijs te verminderen (artikel 7:207 leden 1 en 2 BW).
      
    
    
      2.9.
      Het standpunt van [eiser] kan worden gevolgd dat het bij aanvang van de huur aantreffen van muizen in de woonruimte een tekortkoming oplevert in de nakoming van een verbintenis uit de huuroverenkomst, maar zoals overwogen is ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk geweest en gesteld noch gebleken is dat door de wanprestatie schade is ontstaan. De financiële consequenties van het vertrek uit de woonruimte, zijn het gevolg geweest van de eigen keuzes van [eiser] .
      
    
    
      2.10.
      Het beroep van [eiser] op dwaling slaagt niet, omdat [gedaagde] betwist te hebben geweten van de muizen. Bovendien, als [gedaagde] het wel had geweten, heeft hij hierover geen mededeling hoeven te doen, omdat hij niet heeft hoeven te begrijpen dat een kandidaathuurder om die reden van het sluiten van een huurovereenkomst zou afzien. Het gaat in dit soort situaties immers doorgaans om een groot woonbelang, terwijl de eventuele aanwezigheid van muizen klein ongemak is wat in de regel eenvoudig kan worden tegen gegaan. 
      
      
        
          Incassokosten
        
      
    
    
      2.11.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 317,63 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag van € 1.750,- dat wordt toegewezen.
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.12.
      De rente wordt toegewezen, omdat [eiser] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Over het bedrag van € 1.750,- aan hoofdsom loopt de rente vanaf 1 januari 2024. Over het bedrag van € 317,63 aan buitengerechtelijke incassokosten loopt de rente vanaf 8 februari 2024 op welke datum de 14-dagen termijn verstreken was om kosteloos te kunnen betalen na de aanmaning. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.13.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan [eiser]  moet betalen vast op € 137,38 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 980,38. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
      - € 1.750,- aan hoofdsom, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      - € 317,63 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 8 februari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden vastgesteld op € 980,38 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
        465