ECLI:NL:RBZWB:2025:4060, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-06-2025, 11309001 CV EXPL  24-3087
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst met betrekking tot een afhankelijke woning (artikel 7:290a BW). Partijen hebben meerdere nagenoeg identieke huurovereenkomsten gesloten, die worden gezien als nieuwe betaalafspraken. De huurachterstand, zoals gevorderd, wordt toegewezen. Deze huurachterstand rechtvaardigt in principe de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding wordt echter voorwaardelijk toegewezen. Indien gedaagde de huurachterstand binnen zes maanden aflost en de lopende huur blijft betalen wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. De vordering in reconventie wordt afgewezen, nu blijkt dat gedaagde niet teveel huur heeft betaald.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11309001 \ CV EXPL  24-3087
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [verhuurder] ,
      gemachtigde: mr. M. Heeren, AGIN Timmermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. F. Ergec.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 15 januari 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging huurbetalingsoverzicht met productie 6,
      - de akte eiswijziging in reconventie met producties 1 tot en met 5,
      - de mondelinge behandeling van 31 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verhuurder] is eigenaar van het pand aan [adres] te [plaats 1] . Dit pand verhuurde hij vanaf 2007 tot begin 2014 aan [huurder] . Op 1 oktober 2014 heeft [verhuurder] het pand opnieuw aan [huurder] verhuurd voor de duur van vijf jaar.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 11 maart 2020, 12 maart 2022 en 17 maart 2023 nieuwe afspraken ondertekend. In de afspraak van 11 maart 2020 staat een huurprijs van € 1.150,00 per maand, van 12 maart 2022 een huurprijs van € 1.250,00 per maand en van 17 maart 2023 een maandelijkse huurprijs van € 1.300,00. [verhuurder] heeft de huur geïndexeerd per april 2024 naar € 1.339,00 per maand.
      
    
    
      2.3.
      
        [verhuurder] heeft [huurder] op 16 april en 21 mei 2024 aangemaand tot betaling van € 3.599,00.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [verhuurder] vordert in conventie - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, bij vonnis:
      
        
          de huurovereenkomst te ontbinden,
        
        
          
            [huurder] te veroordelen om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen,
        
        
          
            [huurder] te veroordelen om € 5.027,96 aan [verhuurder] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.404,00 vanaf 2 september 2024 tot de dag dat de vordering is voldaan, en voorts te vermeerderen met € 1.339,00 per maand.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [verhuurder] voert aan dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens [verhuurder] zijn er meerdere keren nieuwe huurovereenkomsten gesloten, die telkens door [huurder] zijn ondertekend. De in deze overeenkomsten vastgelegde huurprijzen gelden dan ook als de tussen partijen overeengekomen huurprijs. Volgens [verhuurder] verliepen de huurbetalingen steeds moeizaam.
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] betwist dat sprake is van een huurachterstand. Volgens hem heeft hij niet te weinig, maar juist te veel huur betaald. Partijen zouden zijn overeengekomen dat de maandelijkse huur € 1.100,00 bedroeg en dat hij over de maanden januari en februari 2021 geen huur hoefde te betalen vanwege de coronacrisis. [huurder] heeft verder bedragen op de huurbetalingen ingehouden ter compensatie van kosten die hij heeft gemaakt voor herstelwerkzaamheden aan de cv-ketel. Bovendien is er volgens hem een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, waardoor de later gesloten huurovereenkomsten nietig dan wel vernietigbaar zijn.
      
    
    
      3.4.
      
        
          [huurder] vordert in reconventie - samengevat en na wijziging van eis bij akte - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [verhuurder] te veroordelen om aan [huurder] € 4.200,00 aan te veel betaalde huur plus € 450,15 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum van eis in reconventie tot aan de dag dat de vordering is voldaan,
        II. verklaring voor recht dat de bedingen van de huurovereenkomst zoals opgenomen in de brief van [huurder] aan [verhuurder] d.d. 20 maart 2025 vernietigd zijn dan wel als nietig worden aangemerkt,
        III. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.5.
      
        [verhuurder] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie. 
    
    
      3.6.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie zullen wegens hun samenhang samen worden besproken. 
      
      
        
          de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op de begane grond bevindt zich een kledingmakerij en op de verdieping daarboven bevindt zich de woonruimte. De woonruimte is uitsluitend bereikbaar via de kledingmakerij, waardoor sprake is van een afhankelijke woning. Dit brengt mee dat de huurovereenkomst kwalificeert als huur van een 290-bedrijfsruimte en dat de bijbehorende bepalingen van toepassing zijn op de beoordeling van dit geschil.
      
    
    
      4.3.
      Op 1 oktober 2014 zijn partijen, na opzegging van de voorafgaande overeenkomst en de afwezigheid van een huurovereenkomst voor ruim een half jaar, een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf jaar, eindigend op 1 oktober 2019. Pas op 11 maart 2020 is opnieuw een huurovereenkomst op papier gezet. Omdat in de tussentijd geen opzegging heeft plaatsgevonden en de overeenkomst ook niet anderszins rechtsgeldig is geëindigd, is de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met vijf jaar, dus tot 1 oktober 2024. In de tussenliggende periode heeft wederom geen opzegging plaatsgevonden (ook niet tegen 1 oktober 2024) of een rechtsgeldige beëindiging op andere wijze. Dit betekent dat vanaf 1 oktober 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.
      
      
        
          de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      Voor de hoogte van de huurprijs verwijst [huurder] naar jaarlijks opnieuw gemaakte afspraken, zoals weergegeven onder 2.2. Deze jaarlijks gemaakte afspraken kwalificeren evenwel niet als nieuwe huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Dat strookt namelijk niet met het wettelijk stelsel (zoals is overwogen in rechtsoverweging 4.3.). Er was telkens ten tijde van het ondertekenen van deze afspraken een huurovereenkomst (voor de duur van vijf jaar) van kracht. De omstandigheid dat deze afspraken onder de noemer ‘huurovereenkomst’ geen nieuwe huurovereenkomsten zijn, betekent echter niet dat deze afspraken nietig of vernietigbaar zijn, zoals [huurder] heeft aangevoerd. Daar is namelijk geen rechtsgrond voor. De vordering in reconventie die hierop betrekking heeft, wordt dan ook afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      Deze jaarlijks terugkerende afspraken bieden wel duidelijkheid over de tussen partijen geldende huurprijs. De afspraken zijn inhoudelijk identiek, met uitzondering van de telkens gewijzigde huurprijs. Het gaat hier dan ook om prijsafspraken, waarbij partijen telkens overeenstemming hebben bereikt over de te betalen (nieuwe) maandelijkse huurprijs.
      
    
    
      4.6.
      
        [huurder] is in beginsel aan deze huurprijzen gebonden. Het verweer van [huurder] dat hij onder druk is gezet, wordt gepasseerd, omdat hij dit, gelet op de gemotiveerde betwisting door [verhuurder] , onvoldoende heeft onderbouwd. Ook is zijn blote stelling dat partijen een hogere huurprijs op papier hebben gezet (vanwege de aanvraag van een hypotheek) dan de daadwerkelijk tussen partijen geldende huurprijs, niet vast komen te staan. Verder staat niet vast dat in de periode waarop de gestelde huurachterstand betrekking heeft, de huurprijs steeds € 1.100,00 was. Partijen zijn het er weliswaar over eens dat rond 2018/2019 de huurprijs was verlaagd tot € 1.100,00 per maand, maar dat deze niet meer zou worden gewijzigd blijkt niet, integendeel. Uit de schriftelijke afspraken blijkt immers dat vanaf maart 2020 een hogere huurprijs is afgesproken. De huurachterstand dient dan ook te worden berekend op basis van de huurprijzen zoals vastgelegd in deze afspraken. De kantonrechter neemt deze schriftelijke vastleggingen als uitgangspunt. Ter beoordeling ligt nog voor of partijen hiervan mondeling zijn afgeweken. 
      
    
    
      4.7.
      
        [huurder] voert in dit verband aan dat hij met [verhuurder] heeft afgesproken dat hij vanwege de coronacrisis over januari en februari 2021 geen huur hoefde te betalen. De kantonrechter begrijpt [huurder] ’s stelling zo, dat [verhuurder] voor de betaling van deze twee maanden huur de in 2007 betaalde waarborgsom zou gebruiken. [verhuurder] betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Gelet op die betwisting had het op de weg van [huurder] gelegen om aan te tonen dat deze afspraak is gemaakt. Dit heeft hij niet gedaan. De enkele omstandigheid dat [verhuurder] daarvoor geen factuur heeft gestuurd, is onvoldoende om uit te kunnen gaan van een dergelijke afspraak. De afspraak is dus niet komen vast te staan. Hij is daarom ook over die maanden de huur verschuldigd. Van rechtsverwerking is in dit verband geen sprake: daarvoor is meer nodig dan alleen stilzitten. Bij deze stand van zaken wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
      
    
    
      4.8.
      
        [huurder] stelt tot slot dat hij bedragen heeft betaald die hij in deze procedure (in reconventie) wenst terug te vorderen. Meer concreet gaat het over bedragen die hij in 2024 heeft ingehouden wegens door hem gestelde gemaakte kosten voor de cv-ketel. [verhuurder] betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen, nu hij een onderhoudscontract voor de ketel heeft afgesloten. Wanneer er zich problemen voordoen met de ketel hoeft [huurder] hem slechts te bellen, waarna [verhuurder] het onderhoud regelt. [huurder] heeft dit niet betwist. De kantonrechter volgt [verhuurder] in zijn standpunt. [huurder] heeft geen omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de kosten desondanks voor rekening van [verhuurder] zouden moeten komen. De opgevoerde kosten komen dan ook niet voor rekening van [verhuurder] . De vordering in reconventie wordt derhalve in zoverre eveneens afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      Kortom, [verhuurder] heeft de huurachterstand op een juiste manier berekend. [huurder] zal dan ook worden veroordeeld om € 4.404,00 aan [verhuurder] te betalen. De reconventionele vordering van [huurder] tot terugbetaling van te veel betaalde huur treft dus geen doel en wordt afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      
        [huurder] is aan [verhuurder] wettelijke rente verschuldigd, aangezien hij in verzuim is met de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen. Het gevorderde bedrag van € 37,23 aan wettelijke rente is daardoor toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de wettelijke rente over € 4.404,00 vanaf 2 september 2024 tot het moment dat de vordering is voldaan. 
      
    
    
      4.11.
      
        [verhuurder] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. De door [verhuurder] verstuurde aanmaning voldoet aan de eisen die de wet eraan geeft. Het gevorderde bedrag van € 586,73 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.  
      
      
        
          de tekortkoming 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [verhuurder] stelt dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder toestemming op een onveilige locatie een keuken te plaatsen. [huurder] heeft dit gemotiveerd betwist en gesteld dat [verhuurder] daarvoor toestemming heeft gegeven. [verhuurder] heeft geen nadere onderbouwing gegeven. Daarom is niet vast komen te staan dat de keuken zonder toestemming is geplaatst en dit levert dan ook geen tekortkoming op. De opgelopen huurachterstand levert wel een tekortkoming op aan de zijde van [huurder] . 
      
      
        
          voorwaardelijke ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal is een huurachterstand van meer dan drie maanden van voldoende gewicht, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. 
      
    
    
      4.14.
      De huurachterstand was op het moment van dagvaarden € 4.404,00, net iets meer dan drie maanden. In maart 2025 bedroeg de huurachterstand € 5.298,00 en dat komt neer op een huurachterstand van net iets minder dan vier maanden. Gelet op de omvang van de huurachterstand is de ontbinding van de huurovereenkomst van het pand op zichzelf gerechtvaardigd. 
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter ziet echter aanleiding om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand voorwaardelijk toe te wijzen. De redenen hiervoor zijn als volgt. Hoewel er een huurachterstand is ontstaan, heeft [huurder] , op twee maanden na, elke maand het grootste deel betaald. Tussen partijen is discussie ontstaan over de hoogte van de huur en daarin is dit verschil te verklaren. Daarbij komt dat [huurder] ter zitting heeft aangegeven dat hij de huurachterstand kan en zal inlossen. De kantonrechter vertrouwt er op dat onder deze omstandigheden [huurder] op korte termijn de huurachterstand zal inlossen en voortaan de lopende huur volledig en op tijd zal betalen. Anderzijds kan van [verhuurder] niet worden gevergd dat de huurrelatie blijft bestaan, als een huurachterstand blijft bestaan, laat staan verder oploopt. De kantonrechte wijst daarom nadrukkelijk op het belang dat [huurder] naast het aflossen van de huurachterstand ook de lopende huur blijft betalen. 
      
    
    
      4.16.
      De hiervoor genoemde omstandigheden leiden ertoe dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming voorwaardelijk zullen worden toegewezen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden als [huurder] binnen zes maanden na de datum van dit vonnis de huurachterstand volledig heeft voldaan en de lopende huur tijdig voldoet, zoals in de beslissing vermeld. Daarmee wordt aan [huurder] een laatste kans geboden om in het pand te kunnen blijven en te laten zien dat hij zich aan zijn betalingsverplichtingen houdt. [huurder] dient zich goed te realiseren dat het niet voldoen aan de voorwaarde met zich brengt dat [huurder] het pand dan alsnog zal moeten ontruimen. De huurovereenkomst wordt dan ontbonden. De ontruimingstermijn zal in dat geval op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden bepaald. Ook is [huurder] dan verschuldigd de huurbedragen waarop [verhuurder] recht heeft bij nakoming van de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2025 tot de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst en daarna aan gebruiksvergoeding tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
      
      
        
          de conclusie
        
      
      
    
    
      4.17.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen wordt € 5.027,96,in conventie toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.404,00 vanaf 2 september 2024 tot de dag dat de vordering is voldaan. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden voorwaardelijk toegewezen. 
      
    
    
      4.18.
      De vordering in reconventie wordt afgewezen, aangezien hiervoor is vastgesteld dat [huurder] geen te hoge huur heeft betaald en [verhuurder] niet aansprakelijk is voor de factuur voor de cv-ketel. Ook de gevraagde verklaring voor recht wordt afgewezen nu hiervan niet is gebleken. 
      
      
        
          de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [huurder] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten. De proceskosten van [verhuurder] worden als volgt begroot:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.197,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [huurder] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden als volgt begroot: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                170,00
              
              
                (1 punt × ½ x € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                170,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 5.027,96, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.404,00 vanaf 2 september 2024 tot de dag dat de vordering is voldaan,
      
      
        
          en bovendien, maar alléén voor het geval [huurder] niet voor 25 december 2025 de huurachterstand van € 4.404,00 en de sinds 3 september 2024 opeisbaar geworden huurtermijnen heeft voldaan en per 1 juli 2025 de maandelijkse huurtermijnen tijdig voldoet:
        
      
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [huurder] betreffende het pand aan [adres] te [plaats 1] en veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis dit pand met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van [verhuurder] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen aan huur, dan wel als vergoeding voor het gebruik vanaf 1 september 2024 een bedrag van € 1.339,00 per maand voor elke maand (of gedeelte daarvan) dat [huurder] in gebreke blijft de woning te ontruimen en ter beschikking van [verhuurder] te stellen (voor zover nog niet voldaan),
      
      
        
          in alle gevallen:
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurder] vastgesteld op € 1.197,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      wijst de vorderingen van [huurder] af,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurder] vastgesteld op € 170,00,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.
        
      
    
  
  
     Artikel 7:292 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:300 lid 1 BW.