ECLI:NL:GHDHA:2024:2679, Gerechtshof Den Haag, 13-11-2024, BK-24/177
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardebepaling woning. Artikel 17, lid 4, Wet WOZ. Woning na oplevering nog in aanbouw.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/177
    
    
    
    Uitspraak van 13 november 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Oosters) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 januari 2024, nummer SGR 22/8138. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 862.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft op 25 maart 2022 de waarde van de onroerende zaak ambtshalve vastgesteld op € 842.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 801.000. De aanslagen heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar  heeft een verweerschrift ingediend. Op 29 maart 2024 heeft de Heffingsambtenaar nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning van bouwjaar 2018, met een gebruiksoppervlakte van 195 m², gelegen op een perceel van 361 m² aan het water, met een berging/inpandige schuur, een botenhuis, een dakterras en een aanbouw.
      
    
    
      2.2.
      De woning is een nieuwbouwwoning, die in 2018 is opgeleverd. Sinds de oplevering is de woning nimmer bewoond geweest vanwege diverse gebreken. De woning beschikt op de waardepeildatum niet over een verwarmingsinstallatie en er zijn geen dekvloeren, wandafwerking en voorzieningen (keuken, badkamer en toilet) aanwezig.     
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend op € 828.940.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daartoe voert eiser - zakelijk weergegeven - het volgende aan. Primair stelt eiser dat je niet toekomt aan de vergelijkingsmethode omdat nog steeds sprake is van een woning in aanbouw als bedoeld in artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ omdat de woning nog steeds casco is. Er is sprake van ernstige bouwfouten, geen installatietechniek, geen voorzieningen, geen verwarming en geen stromend water. De woning van eiser is niet afgewerkt en verkeert nog in casco staat. Eiser bepleit een waarde van € 575.000. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar als referentie. Ook wijken het gebruiksoppervlak en het perceeloppervlak af van eisers woning. Bewoning is sinds de oplevering in 2018 niet mogelijk. Er zijn 21 lekkages waargenomen in vloeren en plafonds. De woning is in de markt onverkoopbaar. De gehele KOUDV-score dient op 1 te worden gezet.
    
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 828.940. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.
    
    7. Naar het oordeel van de rechtbank is artikel 17, vierde lid van de Wet WOZ niet van toepassing nu de woning op de waardepeildatum niet meer in aanbouw was en reeds was opgeleverd. Dat de woning (nog) een casco woning betreft en dat eiser de oplevering als zodanig niet heeft geaccepteerd, maakt dit oordeel niet anders. Dat de woning kennelijk nog niet geschikt is om te bewonen, komt niet omdat de woning nog in aanbouw is, maar omdat eiser kennelijk nog geschillen heeft lopen over een (groot) aantal opleverpunten die nog niet zijn opgelost. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.[2]
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiser wordt aangevoerd.[3] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde. Indien eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter, - indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht, - zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.[4] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel.[5] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder voorgestane waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan.[6]
    
    9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking met vrijstaande woningen aan de [adres 2] (transactiedatum 5 januari 2021, transactieprijs € 1.000.000), [adres 3] (transactiedatum 11 januari 2021, transactieprijs € 1.100.000) en [adres 4] (transactiedatum 11 maart 2021, transactieprijs € 1.250.000).
    Deze vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken en uitstraling en liggen alle in de [woonplaats] . De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld en bevat inzichtelijke correcties in verband met het verschil in gebruiksoppervlak, grondoppervlak en de verschillen in de zogenoemde KOUDV/VLOK-factoren. Met de matrix en zijn toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit/luxe en het onderhoudsniveau. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder voor de onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe VLOK-codering 1 heeft toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht voor de ligging en de uitstraling respectievelijk VLOK-codering 6 en 3 gehanteerd. Indien voor voorzieningen tevens VLOK-codering 1 zou worden toegepast dan zou de waarde volgens de matrix op ongeveer € 799.660 uitkomen (195 m² x € 75 x 2 VLOK-coderingen lager = € 29.250). Dit valt binnen de onder de 8 genoemde bandbreedte. Eiser heeft met hetgeen hij heeft gesteld en de door hem overgelegde foto’s tegenover de onderbouwing van verweerder niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning onverkoopbaar is, noch dat de WOZ-waarde van zijn woning lager is dan € 801.000.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
      [2] Vgl. rechtsoverweging 4.9 van ECLI:NL:GHARL:2023:8238.
      [3] vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332.
      [4] vgl. HR 14 oktober 2005. ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee).
      [5] ECLI:NL:GHDHA:2022:886.
      [6] ECLI:NL:GHDHA:2023:1659.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak, na vermindering bij uitspraak op bezwaar, te hoog is. Meer in het bijzonder is in geschil of de waarde, zoals de Heffingsambtenaar verdedigt, dient te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ dan wel, zoals belanghebbende voorstaat, met toepassing van artikel 17, lid 4, Wet WOZ op de, naar hij stelt - lagere -, vervangingswaarde.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 600.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep 
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. Op grond van artikel 17, lid 4, Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van lid 2 de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak op de vervangingswaarde dient te worden bepaald, nu op de waardepeildatum alsmede op de toestandsdatum 1 januari 2022 (artikel 18, lid 3, letter b, Wet WOZ) sprake was van een woning in aanbouw als bedoeld in artikel 17, lid 4, Wet WOZ. Onder verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte foto’s stelt belanghebbende dat als gevolg van 21 lekkages de aannemer die het werk voor installatietechniek, vloerverwarming en de afwerking van de vloeren heeft aangenomen, nog niet met zijn werkzaamheden kan beginnen. Zolang de gebreken niet verholpen zijn, is afbouw niet mogelijk. De woning verkeert dan ook vier jaar na de oplevering nog altijd in casco staat, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar betwist dat artikel 17, lid 4, Wet WOZ in onderhavig geval toepassing vindt. Volgens de Heffingsambtenaar is de woning in 2018 opgeleverd en is op dat moment aan het bouwproces aan de woning zelf (het gebouw) een einde gekomen. De Heffingsambtenaar betwist niet dat sprake is van een woning met gebreken die onbewoonbaar is, maar hij meent dat na overhandiging van de sleutel niet langer sprake is van ‘een woning in aanbouw’ als bedoeld in het vierde lid van artikel 17 Wet WOZ. Daaraan kan volgens de Heffingsambtenaar niet afdoen dat niet alle voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, zoals een keuken, badkamer en vloerbedekking, aanwezig zijn. Voldoende is dat de woning beschikte over de daarvoor noodzakelijke aansluitpunten, hetgeen het geval is. 
      
    
    
      5.4.
      Artikel 17, lid 4, tweede volzin, Wet WOZ luidt als volgt:
      
      
        “Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend voor een omgevingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet of voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder a, van die wet en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.”
      
      
      
        In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat wanneer de bouw gereed is of het gebouw in gebruik is genomen overeenkomstig zijn bestemming, de waardebepaling plaats vindt volgens de regels van artikel 17 Wet WOZ (Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 10, p. 9). 
      
      
    
    
      5.5.
      Het Hof stelt voorop dat het omslagpunt, wanneer de woning niet langer in aanbouw is maar geschikt is voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming, moet worden beoordeeld aan de hand van het geheel van feiten en omstandigheden op de toestandsdatum (vgl. Hof Amsterdam 20 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9880). Naar het oordeel van het Hof is gelet op de onderhavige feiten geen sprake van een onroerende zaak die op 1 januari 2022 geschikt was voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming ervan, te weten wonen. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat – naar tussen partijen niet in geschil is – op dat moment de verwarmingsinstallatie nog niet was geïnstalleerd, geen keuken, badkamer en wc aanwezig waren, alsmede dat de dekvloeren en wandafwerking nog ontbraken. De omstandigheid dat de aansluitpunten voor de sanitaire voorzieningen wél aanwezig waren, maakt voormeld oordeel niet anders. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de onroerende zaak juridisch reeds is opgeleverd.
      
    
    
      5.6.
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden gesteld op de vervangingswaarde. Partijen verschillen niet van mening dat de waarde in dat geval € 600.000 bedraagt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is gegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank met een waarde per punt van € 875, en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) en € 437,50 voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, met een waarde per punt van € 875, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 vermenigvuldigd met 0,25), in totaal € 2.187,50. Het hoger beroep is gericht tegen een uitspraak van de Rechtbank van na 1 januari 2024, zodat op grond van artikel 30a, lid 2, letter a, Wet WOZ de wettelijke vermenigvuldigingsfactor van 0,25 voor de hogerberoepsfase van toepassing is.
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 138 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 600.000;
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 2.187,50; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 188 te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, S.E. Postema en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 13 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.