ECLI:NL:RBZWB:2025:3048, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-02-2025, 11298047 CV EXPL 24-2988 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding en ontruiming wegens illegale prostitutie in het gehuurde en vordering tot betaling van achterstallige huur. Verweer dat gedaagde niet thuis was vanwege werk onvoldoende onderbouwd. Kantonrechter is van oordeel dat het onaannemelijk is dat gedaagde niet op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten die in zijn woning plaatsvonden. In dit geval niet voldoende zwaarwegend belang aan de zijde van gedaagde. Van Alwel kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. Ontbinding en ontruiming en betaling achterstallige huur toegewezen. Gevraagde terme de grâce afgewezen aangezien die enkel ziet op het alsnog nakomen van de door de huurder verzuimde verplichtingen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11298047 \ CV EXPL 24-2988
    
    
    
      
        Vonnis van 19 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALWEL, 
      te Roosendaal,
      
        eisende partij,
      
      hierna te noemen: Alwel,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      
        gedaagde partij,
      
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. J.G. Roethof.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 november 2024 met de daarin genoemde processtukken;
      - de mondelinge behandeling van 14 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 1 augustus 2022 hebben partijen een tijdelijke overeenkomst gesloten voor de huur van zelfstandige woonruimte aan het [adres] te [plaats] . Op 9 augustus 2023 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden woonruimte van juni 2018 van toepassing. Daarin staat onder meer:
        
          “6.4
        
        
          Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 30 mei 2024 hebben toezichthouders van de gemeente Etten-Leur samen met medewerkers van de politie een controle in het gehuurde uitgevoerd. In het controlerapport van 31 mei 2024 staat onder meer: 
        
          “Op 30 mei 2024 met het [team] interventieteam (BIT) een controle uitgevoerd op prostitutie op het [adres] . via whatsapp een afspraak gemaakt met de persoon van de advertentie. Deze afspraak is via whatsapp bevestigd (zie foto’s) en ook bij het opendoen van de voordeur bevestigd door de bewoner van het appartement. De eigenaar van het appartement is Stichting Alwel. Alwel is ter plaatse geweest. (…) In de woning troffen wij een bewoner aan. Deze bewoner staat niet ingeschreven op dit adres en verklaarde de kamer voor 100 euro per dag te huren van de persoon die wel ingeschreven staat. (…) Dat er twee personen verblijven in de woning is te zien aan de twee verschillende slaapplaatsen en de spullen die in de woning aanwezig zijn. De aangetroffen bewoner heeft ook verklaard dat de oorspronkelijke huurder hier ook woont. (…) Naast het bed van de aangetroffen persoon ligt op het nachtkastje een pinautomaatje (zie foto in verslag) dit is wederom een bewijs dat hier voor de aangeboden diensten betaald kan worden.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        De gemeente Etten-Leur heeft in een brief van 7 juni 2024 aan [huurder] het volgende vermeld:
        
          “
        
        
          (…) 
          Overtreding
        
        
          Er worden in uw woning prostitutieactiviteiten uitgevoerd zonder dat daarvoor een vergunning is verleend. Daarnaast is het gebruiken van een woning voor prostitutieactiviteiten niet toegestaan binnen de woonbestemming en in strijd met de gebruiksregels van het voor uw perceel geldende omgevingsplan.
        
      
      
      
        
          (…) 
          Voornemen handhavend optreden
        
        
          Gelet op voorgaande zullen wij overgaan tot het opstarten van een handhavingsprocedure en hebben wij het voornemen om ter beëindiging van de illegale situatie en om herhaling te voorkomen, aan u een last onder dwangsom op te leggen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 11 juni 2024 heeft Alwel een brief aan [huurder] verzonden waarin zij hem heeft gewezen op het zero-tolerance beleid met betrekking tot prostitutie vanuit het gehuurde en hem tot 21 juni 2024 de gelegenheid heeft geboden om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. [huurder] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Alwel vordert – samengevat en na eisvermeerdering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de huurovereenkomst tussen Alwel en [huurder] te ontbinden;
        II. [huurder] te veroordelen om binnen veertien dagen de woning te verlaten en ontruimen en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
        III. [huurder] te veroordelen tot betaling van:
      
      
        
          een bedrag van € 767,60 aan achterstallige huurpenningen tot en met 1 januari 2025, vermeerderd met de vanaf 1 februari 2025 maandelijks verschuldigde huurpenningen vanaf de dag van opeisbaarheid tot de datum van ontbinding en vermeerderd met wettelijke rente;
        
        
          een gebruiksvergoeding gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde huur van € 363,52 per maand vanaf de ontbinding van de overeenkomst tot de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente;
        
        
          de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Alwel legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Hij heeft de bestemming van het gehuurde gewijzigd en heeft, door het (laten) bedrijven van illegale prostitutie vanuit de woning, (de kans op) gevaar en/of overlast van de woonomgeving veroorzaakt. Alwel voert ten aanzien van prostitutie-gerelateerde activiteiten een zero-tolerance beleid. Daarnaast is [huurder] tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen. De tekortkomingen zijn niet terug te draaien. Alwel heeft er recht en belang bij om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. [huurder] betwist dat hij tekortgeschoten is. [huurder] heeft tijdelijk onderdak geboden aan een transgender vriend van zijn (inmiddels ex-)vriendin. [huurder] is voor zijn werk regelmatig weg van huis en slaapt dan gedurende een paar dagen in een vakantiehuisje. [huurder] was er niet van op de hoogte dat deze vriend kennelijk mensen in zijn woning had toegelaten. [huurder] stelt verder dat, mocht er sprake zijn van een tekortkoming, deze de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Er is immers geen sprake geweest van gevaar, schade en/of overlast. Het is slechts een eenmalig incident geweest en direct gestaakt nadat [huurder] hiervan op de hoogte is gebracht. Subsidiair verzoekt [huurder] om een terme de grâce dan wel een langere ontruimingstermijn.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 30 mei 2024, zoals weergegeven in het controlerapport van 31 mei 2024, staat vast dat de in het gehuurde aangetroffen persoon in de woning aanwezig was met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het rapport wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met deze persoon via de [website] tot stand is gekomen en dat deze persoon heeft verklaard dat hij € 100,00 per dag in contanten aan huur betaalt. 
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder] stelt dat hij hiervan geen weet had en betwist daarom te zijn tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [huurder] stelt dat hij die week niet thuis was omdat hij voor werk in een vakantiehuisje verbleef. De kantonrechter overweegt hierover dat het op zijn weg had gelegen om dit met stukken te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van de boeking van het vakantiehuisje. Dit heeft [huurder] niet gedaan. Ter zitting heeft [huurder] aangevoerd dat zijn ex-vriendin, tezamen met de vriend, [huurder] een loer wilden draaien. De kantonrechter acht deze verklaring, die niet is onderbouwd, ongeloofwaardig. De persoon die in de woning verbleef is immers onverwacht geconfronteerd met de controle door het [team] interventieteam naar aanleiding van een advertentie op een sekssite. [huurder] verklaart bovendien tegenstrijdig. Bij conclusie van antwoord voert hij aan dat hij de vriend op de bank had laten slapen. Ter zitting heeft [huurder] echter verklaard dat hij zelf in de kleine slaapkamer op de bank sliep. De kantonrechter gaat er daarom – mede ook gezien hetgeen in het controlerapport is verklaard – van uit dat de vriend het grote bed in de woonkamer tot zijn beschikking had. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het onaannemelijk is dat [huurder] niet op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten die in zijn woning plaatsvonden. Geconcludeerd moet daarom worden dat er op dat punt sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarnaast was [huurder] – ten tijde van de zitting – gestopt met het betalen van de lopende huurtermijnen waardoor een huurachterstand van 2 maanden was ontstaan. [huurder] is daarom ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen.
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen proportioneel te zijn. Er dient dus door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt te worden.
      
    
    
      4.7.
      
        [huurder] stelt dat, nu er geen sluiting van de woning in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW heeft plaatsgevonden, er geen sprake kan zijn van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. [huurder] betwist dat – mocht sprake zijn van een tekortkoming – deze tekortkoming zodanig ernstig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, met name omdat [huurder] niet van de prostitutie op de hoogte was, de illegale situatie slechts een eenmalig incident is geweest en direct is gestaakt nadat [huurder] hiervan op de hoogte is gebracht en omdat er geen sprake is geweest van gevaar, schade en/of overlast. Bovendien heeft hij een zwaarwegend woonbelang bij behoud van het gehuurde nu hij, bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, dakloos zal komen te geraken. Daartegenover staat het belang van Alwel dat mede is gelegen in het beschermen en bewaken van een gezonde woon- en leefomgeving voor al haar huurders in de omgeving van het gehuurde en het voorkomen van precedentwerking. Ook is het belang erin gelegen dat Alwel uitvoering dient te kunnen geven aan de plicht om een sociale huurwoning, zijnde een schaarse woning, via het systeem van passende toewijzing rechtvaardig te verdelen en toe te wijzen aan degene die daarvoor in aanmerking komt.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat, zoals hiervoor is vermeld, [huurder] op de hoogte was of had moeten zijn van de illegale prostitutieactiviteiten die in het gehuurde plaatsvonden, waardoor het verliezen van zijn woning nu niet als voldoende zwaarwegend belang van [huurder] kan gelden. Gelet op de aard van de tekortkoming, die als ernstig moet worden beschouwd, en alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van Alwel prevaleert boven het woonbelang van [huurder] . Van Alwel kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen dan ook worden toegewezen. Dit betekent dat [huurder] uit zijn huurwoning moet en op zoek moet gaan naar een andere woonruimte.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.9.
      Alwel vordert daarnaast een bedrag van € 767,60 aan achterstallige huurpenningen tot en met 1 januari 2025, te vermeerderen met de maandelijks verschuldigde huurpenningen van € 363,52 vanaf 1 februari 2025 en te vermeerderen met wettelijke rente. [huurder] heeft de huurachterstand erkend. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          Terme de grâce en ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [huurder] heeft gevraagd om een terme de grâce dan wel een langere ontruimingstermijn. Een terme de grâce zoals bedoeld in artikel 7:280 BW ziet alleen op het alsnog nakomen van de door de huurder verzuimde verplichtingen en kan daarom enkel van toepassing zijn op de huurachterstand. Dat is echter niet de enige tekortkoming. De kantonrechter zal daarom geen terme de grâce toewijzen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om een langere ontruimingstermijn te bepalen zodat [huurder] voldoende tijd heeft om andere woonruimte te vinden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                776,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen Alwel en [huurder] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] ;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan Alwel van een bedrag van € 767,60 aan achterstallige huurpenningen tot en met 1 januari 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan Alwel van een bedrag van € 246,67 aan verschuldigde huurpenningen vanaf 1 februari 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan Alwel van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 363,52 per maand vanaf de ontbinding van de overeenkomst tot de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [huurder] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      wijst al het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.