ECLI:NL:GHARL:2025:3106, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 23/2716
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2716
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 23 augustus 2023, nummer ZWO 23/335, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 679.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de woning verlaagd naar € 650.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning. bouwjaar 1975, met een gebruiksoppervlakte van 272 m2 en een kavelgrootte van 720 m2. Bij de onroerende zaak horen twee dakkapellen, een carport, een overkapping, een tuinhuis en een garage.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 435.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 650.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
      
      
        
          Taxatiematrix 
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 699.000. In deze taxatiematrix zijn drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 33
              
              
                1975
              
              
                272 m2 
              
              
                € 1.513
              
              
                € 411.641
              
              
                720 m2 
              
              
                € 366  
              
              
                € 263.246
              
              
                Garage € 10.000
                Carport € 2.100
                Dakkapel € 9.080
                Overkap € 1.400
                Tuinhuis € 2.400
              
              
                € 699.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 79
              
              
                1979
              
              
                275 m2
              
              
                € 1.605
              
              
                € 441.501
              
              
                1.040 m2
              
              
                € 264
              
              
                € 274.799
              
              
                Garage € 7.500
                Tuinhuis € 1.200
                
              
              
                € 725.000
                (23-12-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 725.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 136c
              
              
                1976
              
              
                304 m2
              
              
                € 1.252
              
              
                € 380.647
              
              
                4.170 m2
              
              
                € 41
              
              
                € 170.678
              
              
                Garage € 11.201
                Zwembad € 27.500
                Carport € 4.500
                Berging € 12.238
                Dakkapel € 8.764
                
              
              
                € 582.500
                (7-9-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 615.528  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 8
              
              
                1998
              
              
                215 m2
              
              
                € 1.980
              
              
                € 425.790
              
              
                1.207 m2
              
              
                € 231 
              
              
                € 279.179
              
              
                Garage € 13.601
                Berging € 5.850
                Kelder € 9.900
                
              
              
                € 800.000
                (29-7-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 734.320  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 725.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 79. Het bouwjaar (1975 versus 1979), de woonoppervlakte (272 m2 versus 275 m2), de ligging (3), kwaliteit (3), onderhoud (3), uitstraling (3), doelmatigheid (3) en voorzieningen (3) goed vergelijkbaar. Met het verschil in perceeloppervlakte (720 m2 versus 1.040 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende betoogt dat een stijging van 83% ten opzichte van het voorgaande jaar niet reëel kan zijn. Belanghebbende vindt dat een burger een bestendige gedragslijn mag verwachten. Dit betoog kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant.
      
    
    
      4.8.
      Ook stelt belanghebbende dat de onderhoudstoestand van de woning slecht is. De onderhoudstoestand is slecht omdat het Nehobo plafond in de woonkamer doorzakt, het pannendak is doorgezakt, in de gevel scheurvorming te zien is, de regengoot is doorgezakt en de kozijnen zijn aan vervanging toe door houtrot. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door onderhoud op gemiddeld vast te stellen, voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand minder dan gemiddeld is.  
      
    
    
      4.9.
      Tot slot stelt belanghebbende dat de asbest in de schuur van de buren een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. Het Hof acht het niet aannemelijk dat dit een waardedrukkend effect heeft op de woning. 
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 28 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9176.