ECLI:NL:GHDHA:2025:901, Gerechtshof Den Haag, 20-05-2025, 200.326.398/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Vaststellen hoogte huurachterstand. Huurachterstand rechtvaardigt in gegeven omstandigheden ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde niet.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.326.398/01
      Zaaknummer rechtbank	: 1017268 RL EXPL 22-15581
    
    
    
    
      
        Arrest van 20 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
      
        
        
          [appellante]
        , 
      wonend in [woonplaats] , 
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,hierna te noemen: [appellante] ,
      advocaat: mr. J. van Egmond kantoorhoudend in Rotterdam,
      tegen 
      
        
        Xior Student Housing N.V., 
      gevestigd in Antwerpen (België), 
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellante in incidenteel hoger beroep,hierna te noemen: Xior,
      advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker kantoorhoudend in Houten.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      [appellante] huurt van Xior een woning. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de hoogte van de huurachterstand die [appellante] heeft laten ontstaan. Xior heeft gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur en heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te laten ontruimen.
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 juni 2023, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bevolen, hier over. De mondelinge behandeling is niet gehouden. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de memorie van grieven, met producties;
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties;
        
        
          de akte van Xior;
        
        
          de antwoordakte van [appellante] , met productie.
        
      
    
    
      2.2
      Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
  
  
    
      3De beoordelingKern van de zaak
    
      3.1
      
        [appellante] huurt van Xior een woning in [plaats] . Op grond van die huurovereenkomst is [appellante] verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan Xior huur te betalen. Dit betekent dat de huur voor de eerste dag van elke maand betaald dient te worden. De huur bedroeg laatstelijk € 794,57 per maand. 
    
    
      3.2
      In de periode juli 2019 tot en met december 2022 heeft [appellante] de huurtermijnen meermaals niet of slechts gedeeltelijk betaald. Vanaf juli 2019 tot en met november 2020 is de grootste betalingsachterstand ontstaan. [appellante] heeft in die periode 12 huurtermijnen in zijn geheel en 6 huurtermijnen gedeeltelijk onbetaald gelaten. Vanaf december 2020 heeft [appellante] meermaals meer huur betaald dan de hoogte van de huurtermijn.
    
    
      3.3
      
        Met de brief van 15 februari 2022 heeft Xior [appellante] gesommeerd over te gaan tot betaling van de achterstallige huur van € 7.524,83. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
        
          Procedure bij de kantonrechter
        
      
    
    
      3.4
      Xior is vervolgens een procedure bij de kantonrechter gestart. Xior heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen om de woning binnen twee weken na het betekenen van het vonnis te ontruimen. Daarnaast heeft Xior gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 7.517,69 aan achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
    
    
      3.5
      
        De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van € 6.749,19 aan achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente en met € 862,08 aan buitengerechtelijke kosten. Ook is [appellante] veroordeeld in de proceskosten. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft de kantonrechter afgewezen.
        
          Procedure in hoger beroep
        
      
    
    
      3.6
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen, omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft twee grieven tegen het vonnis gericht. [appellante] heeft betoogd dat de huurachterstand door de kantonrechter te hoog is vastgesteld (grief 1) en dat daarom ook de toegewezen buitengerechtelijke kosten te hoog zijn (grief 2).
    
    
      3.7
      
        Xior heeft verweer gevoerd en heeft zelf ook hoger beroep ingesteld. Xior heeft aangevoerd dat de kantonrechter haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning ten onrechte heeft afgewezen (grief 1). Xior heeft haar eis in hoger beroep verminderd en gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 4.970,69 aan huurachterstand en € 753,70 aan buitengerechtelijke kosten, en heeft gevorderd tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming de woning over te gaan.
        
          Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht
        
      
    
    
      3.8
      Xior is gevestigd in België. Het geschil heeft daarom internationale aspecten. Het gaat in deze zaak om huur/verhuur van in Nederland gelegen onroerend goed. De Nederlandse rechter is daarom bevoegd om van het geschil kennis te nemen op grond van artikel 24 lid 1 van Verordening Brussel I-bis (Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken).
    
    
      3.9
      In artikel 27.1 van de huurovereenkomst hebben partijen gekozen voor de toepassing van Nederlands recht. Het geschil van partijen zal daarom naar Nederlands recht worden beoordeeld, op grond van artikel 3 lid 1 van de Rome I-Verordening (Verordening (EG) Nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst).
    
    
      3.10
      
        Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof bevoegd is om deze zaak te behandelen en dat Nederlands recht wordt toegepast. 
        
          Hoogte huurachterstand
        
      
    
    
      3.11
      In haar eerste grief heeft [appellante] aangevoerd dat de door haar verschuldigde huurachterstand vastgesteld dient te worden op € 4.970,69 en dat de kantonrechter de huurachterstand dus te hoog heeft vastgesteld. Haar standpunt heeft zij voor het eerst in hoger beroep deugdelijk onderbouwd door een overzicht over te leggen, waarin de door haar verschuldigde huur tegenover de door haar betaalde bedragen staan opgesomd. [appellante] heeft tevens betalingsbewijzen overgelegd van de bedragen die zij aan Xior heeft betaald. De huurachterstand is opgebouwd uit verschuldigde huurtermijnen en twee afrekeningen van servicekosten. Vervolgens heeft Xior betoogd dat zij zich kan vinden in de openstaande huursom van € 4.970,69, zoals door [appellante] genoemd in de memorie van grieven. Hierop heeft [appellante] geantwoord dat de huurachterstand niet meer dan € 4.623,15 kan bedragen en dat van dit bedrag de nog openstaande servicekosten moeten worden afgehaald, omdat deze kosten niet als huurachterstand kunnen worden gezien.
    
    
      3.12
      Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen staat vast dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij heeft immers in de periode 2019 tot en met december 2022 de huur meermaals geheel of gedeeltelijk onbetaald gelaten. Dit is een tekortkoming van [appellante] in de nakoming van haar verplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Het hof volgt [appellante] niet in haar stelling dat de niet betaalde servicekosten geen onderdeel uitmaken van de huurachterstand. Op grond van de huurovereenkomst is [appellante] een huursom inclusief servicekosten aan Xior verschuldigd. Voor de hoogte van de huurachterstand zal het hof daarom kijken naar de totale huursom die bestaat uit huur voor de woning, een voorschot voor servicekosten en elektra, gas en water, overige kosten en diensten en de afschrijving van de meubilering (artikel 4.5 van de huurovereenkomst).
    
    
      3.13
      
        Xior vordert de huurachterstand per 1 februari 2023 ten bedrage van € 4.970,69, maar heeft erkend dat de huurachterstand per 1 maart 2024 € 4.623,15 bedroeg. Het hof zal daarom van een huurachterstand van € 4.623,15 uitgaan. [appellante] heeft bij de antwoordakte een afrekening van service- en energiekosten van 13 juni 2024 van Xior overgelegd. Uit die brief blijkt dat [appellante] vanwege de tijdelijke tegemoetkoming voor blokaansluitingen over het jaar 2023 te veel aan service- en energiekosten aan Xior heeft betaald. Uit de afrekening volgt dat [appellante] een bedrag van € 2.491,45 terug zal ontvangen of dat dat bedrag zal worden verrekend met openstaande bedragen bij Xior. [appellante] heeft betoogd dat Xior dit bedrag in mindering op de openstaande huurachterstand zou brengen. Niet duidelijk is of dit bedrag daadwerkelijk in mindering is gebracht. Dit had [appellante] nader dienen toe te lichten. Nu zij dat niet heeft gedaan, zal het hof [appellante] veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 4.623,15. In het verlengde hiervan zal het hof de buitengerechtelijke kosten vaststellen op € 710,65. Tegen de veroordeling tot betaling van de wettelijke rente heeft [appellante] geen grief gericht, zodat [appellante] ook de wettelijke rente verschuldigd is over de huurachterstand.
        
          Geen grond voor ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning
        
      
    
    
      3.14
      Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt (grief 1 Xior). Het hof stelt hierbij voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
    
    
      3.15
      Vaststaat dat [appellante] in de periode juli 2019 tot en met december 2022 een forse huurachterstand heeft laten ontstaan. Dit is een tekortkoming van [appellante] in de nakoming van haar verplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Het hof acht de ontstane huurachterstand in de gegeven omstandigheden geen grond om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning over te gaan. Het hof zal dit oordeel hierna toelichten.  
    
    
      3.16
      Tegenover de forse huurachterstand staat dat [appellante] sinds 2023 de huurtermijnen volledig heeft voldaan en vanaf 2024 de huurtermijn ook telkens op tijd heeft betaald. De huurachterstand bestaat uit oude huurtermijnen en de huurachterstand is sinds 2023 niet verder opgelopen. [appellante] heeft weliswaar in 2023 haar huurtermijnen niet tijdig voldaan - zij was namelijk steeds een paar dagen tot weken te laat met het voldoen van de huurtermijnen - maar sinds 2024 voldoet zij wel volledig en tijdig aan haar lopende maandelijkse huurverplichtingen. Gelet op deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning over te gaan. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de incidentele grief van Xior niet opgaat.
    
    
      3.17
      
        Het hof wijst [appellante] tot slot uitdrukkelijk op haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. [appellante] dient maandelijks steeds voor de eerste dag van elke nieuwe maand de volledige huurtermijn aan Xior te voldoen. Daarnaast moet zij de openstaande huurachterstand van € 4.623,15, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente aan Xior afbetalen. Het hof verwacht van [appellante] dat zij de lijn van het tijdig en volledig betalen van de huurtermijnen onverkort voortzet en de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten, aan Xior voldoet. Indien [appellante] in de toekomst wederom in haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tekortschiet, dan kan dat zeer wel leiden tot ontbinding en ontruiming.
        
          Het bewijsaanbod wordt niet gehonoreerd
        
      
    
    
      3.18
      Nu geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, is voor bewijslevering in dit hoger beroep geen plaats. De conclusie
    
    
      3.19
      Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de grieven van [appellante] in het principaal hoger beroep slagen. Echter is in hoger beroep vast komen te staan dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Bovendien heeft [appellante] haar standpunt over de hoogte van de huurachterstand in hoger beroep voor het eerst deugdelijk onderbouwd. In deze omstandigheden ziet het hof aanleiding om de proceskosten in het principaal hoger beroep tussen partijen te compenseren. De grief van Xior in het incidenteel hoger beroep faalt, zodat het hof Xior in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep zal veroordelen. 
    
    
      3.20
      De veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter zal het hof in stand laten. [appellante] is immers de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de procedure bij de kantonrechter. Het hof zal verder de gevorderde wettelijke rente over die proceskosten toewijzen. Het hof zal voor de duidelijkheid het vonnis in zijn geheel vernietigen en opnieuw recht doen als volgt.
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      Het hof:
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Den Haag, van 8 februari 2023, 
    en opnieuw rechtdoende:
    - veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Xior te voldoen een bedrag van € 4.623,15, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de inleidende dagvaarding van 22 september 2022 tot de dag van algehele voldoening en een bedrag van € 710,65 aan buitengerechtelijke kosten;
    
    - veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter vastgesteld op € 1.301,43, waarvan € 660,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de bedoelde termijn tot aan de dag van algehele voldoening;
    
    - bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten draagt van de procedure in principaal hoger beroep;
    
    - veroordeelt Xior in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 607,- aan salaris advocaat (0,5 procespunt x appeltarief II) aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. P.M. Verbeek, mr. J. de Graaf en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.