ECLI:NL:RBLIM:2025:5434, Rechtbank Limburg, 05-06-2025, C/03/340390 / KG ZA/ 25-119
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot veroordeling nakoming koopovereenkomst, voldoening courtage, renovatiewerkzaamheden en contractuele boete en een vordering op grond van artikel 3:300 BW. Spoedeisend belang. Vordering tot nakoming koopovereenkomst met dwangsom toegewezen. Overige vorderingen afgewezen.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/340390 / KG ZA 25-119
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 5 juni 2025
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser sub 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eisers,
      advocaat: mr. R. van den Berg Jeths, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        
          [gedaagde]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      gedaagde, 
      advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns. 
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties 1 tot en met 12, 
      - de producties 1 tot en met 6 van [gedaagde] , 
      - de spreekaantekeningen van mr. van den Berg Jeths, 
      - de spreekaantekeningen van mr. Robijns. 
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben het perceel grond met opstal, plaatselijk bekend als [adres 1] , kadastraal bekend als [kadasternummer] (hierna: het perceel) aan [gedaagde] verkocht.  
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 23 en 24 februari 2025 de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst zijn partijen (onder meer) het volgende overeengekomen: 
      
      
        
          “(…)
           artikel 4 Eigendomsoverdracht
        
      
    
    
      2.1 (…)
      
        De notaris wordt aangewezen door koper. 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      4.1
      
        De akte van levering zal gepasseerd worden op 28 februari 2025 ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [naam notaris] gevestigd te [adres 2] , [vestigingsplaats 2] , hierna verder te noemen notaris.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      16.4
      
        
          As- is/where-is transactie
        
        
          Het object zal worden verkocht en geleverd 'as is, where is', dat wil zeggen in de staat ten tijde van de levering met alle aan het object verbonden rechten en plichten, alsmede eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en zonder garantie van enig soort, waaronder die met betrekking tot technische, bouwkundige, juridische, fiscale, milieukundige, huur- en commerciële aspecten van het verkochte. Koper aanvaardt uitdrukkelijk het risico voortvloeiende uit de 'as is, where is' koop en levering en doet afstand van alle rechten voortvloeiend uit de artikelen 7:15 lid l en 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Tevens zullen de artikelen 6:228, 6:229, 6:230 lid 2, 7:20, 7:21 lid l, 2 en 3 en 7:23 van het Burgerlijk Wetboek worden uitgesloten in de koopovereenkomst. Gezien het 'as- is, where is' karakter van deze transactie kan verkoper geen garanties verstrekken met betrekking tot
        
        
          de (juridische) staat van het object, met uitzondering van de beperkte garanties als omschreven in de eigendomsakte. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om artikel 6.3 door te halen. Indien artikel 16.4 conflicteert met overige artikelen uit de onderhavige koopovereenkomst, dan prevaleert artikel 16.4. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Notariskantoor [naam notaris] (hierna: het notariskantoor) heeft op 26 februari 2025 telefonisch aan [eisers] en [gedaagde] medegedeeld dat het niet mogelijk is om de akte van levering op 28 februari 2025 bij haar te laten passeren. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 28 februari 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] een ingebrekestelling verstuurd aan [eisers] 
      
    
    
      2.5.
      De (voormalige) jurist van [eisers] heeft bij e-mail van 1 maart 2025 op de ingebrekestelling gereageerd, waarbij hij ook een ingebrekestelling aan [gedaagde] heeft verstuurd. 
      
    
    
      2.6.
      De advocaat van [gedaagde] heeft bij e-mail van 5 maart 2025 toegelicht welke tekortkomingen aan [eisers] te wijten zouden zijn. Bij e-mail van 6 maart 2025 heeft de (voormalige) jurist van [eisers] daarop gereageerd. 
      
      
    
    
      2.7.
      Het notariskantoor heeft bij e-mail van 7 maart 2025 aan [eisers] het volgende medegedeeld:
      
      
        
          “(…) Hierbij bericht ik u dat wij op 24 februari jongstleden de getekende koopovereenkomst hebben ontvangen betreffende het registergoed [adres 1] te [plaats] .
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van deze koopovereenkomst is er op 26 februari jongstleden door ons
        
        
          telefonisch contact geweest met zowel de verkoper als met de koper. Hierbij hebben wij
        
        
          aangegeven dat het bij ons op kantoor niet mogelijk is de akte uiterlijk op 28 februari te laten passeren.
        
        
          Mede in verband de carnaval zou het bij ons op z'n vroegst mogelijk zijn in de week van 10 maart 2025.
        
      
      
      
        
          In verband met vorenstaande heeft verkoper ons telefonisch aangegeven navraag te zullen doen om de akte bij zijn vaste notaris te laten passeren, hierop hebben wij van verkoper geen terugkoppeling ontvangen. Daarnaast heeft koper ons aangegeven dat hij de levering niet bij een andere notaris wenst te laten passeren.
        
      
      
      
        
          Inmiddels hebben wij vernomen dat zowel koper als verkoper een advocaat hebben
        
        
          ingeschakeld. Koper heeft ons verzocht geen (concept)akte op te stellen.
        
      
      
      
        
          Zonder nader bericht van beide partijen zullen wij vooralsnog geen verdere werkzaamheden
        
        
          verrichten. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      De advocaat van [gedaagde] heeft bij e-mail van 10 maart 2025 medegedeeld aan [eisers] dat [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst ex artikel 3:296 BW, door haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het perceel grond met 33 garageboxen, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden: plaatselijk bekend als [adres 1] , [plaats] en kadastraal bekend als [kadasternummer] (het Object) en in dat kader te bepalen dat gedaagde onherroepelijk opdracht geeft aan notaris [naam notaris] of zijn waarnemend notaris, tot het zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het vonnis effectueren van de levering door [eisers] van het Object aan [gedaagde] middels het passeren van een leveringsakte op basis van de getekende koopovereenkomst, of een andere in goede justitie te bepalen maatregel;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] (ieder voor de helft) te voldoen de courtage van € 10.000 incl. BTW;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] (ieder voor de helft) te voldoen € 30.000 excl. BTW voor renovatiewerkzaamheden;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] (ieder voor de helft) te voldoen de contractuele boete zoals opgenomen in artikel 11.3 van de koopovereenkomst ter hoogte van drie promille van de koopsom (€ 2.400,-) per dag na het verstrijken van de termijn van acht dagen (9 maart 2025) tot aan de datum van nakoming, met een maximum van 10% (€ 80.000,-), of een andere in goede justitie te bepalen maatregel;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] (ieder voor de helft) te voldoen een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag dat [gedaagde] – na betekening van het vonnis – in gebreke is om aan de uitgesproken veroordelingen te voldoen, tot een maximum van € 250.000 is bereikt, of een ander in goede justitie te bepalen bedrag;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder het salaris van de advocaat van [eisers] , te voldoen aan [eisers] (ieder voor de helft) binnen zeven dagen na de datum van het vonnis, voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de achtste dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
        
        
          te bepalen dat in het geval [gedaagde] de opgedragen medewerking op een of meerdere punten niet verleent, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde] die nodig is/zijn voor respectievelijk de levering en/of het notariële transport van het Object.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor het door [gedaagde] aangewezen notariskantoor kon de akte van levering niet op de overeengekomen datum,  28 februari 2025, worden gepasseerd, zodat levering niet plaatsgevonden heeft. [gedaagde] verkeert volgens [eisers] in verzuim. [eisers] vorderen nakoming van de koopovereenkomst en betaling van diverse bedragen. [eisers] voeren aan dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden, omdat [gedaagde] op dat moment zelf al in verzuim verkeerde. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] stelt dat [eisers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat zich omstandigheden hebben voorgedaan waardoor de akte van levering niet tijdig kon worden gepasseerd en er daarnaast gebreken kleven aan het gekochte. Volgens [gedaagde] heeft zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en kan zij daarom niet tot nakoming gehouden worden. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Spoedeisend belang 
      
      
      
        4.1.1.
        
          [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij een spoedeisend belang hebben bij het door hen gevorderde, omdat zij een overbruggingskrediet hebben afgesloten voor (een) andere project(en). Het is voor [eisers] derhalve van belang dat de koopovereenkomst op korte termijn wordt nagekomen, zodat zij de gelden, die zij daarmee verkrijgen, kunnen aanwenden voor de aflossing van het overbruggingskrediet. Indien dat krediet niet op korte termijn wordt afgelost, lijdt zulks tot (extra) schade aan de zijde van [eisers]
        
      
      
        4.1.2.
        
          [gedaagde] betwist dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Het eerder door [eisers] genoemde lucratieve project in Duitsland, waarvoor de gelden van de verkoop nodig zouden zijn, is namelijk al aan hen in eigendom overgedragen. Daarin kan dus niet het spoedeisend belang gelegen zijn. Daarnaast hebben [eisers] geen bewijs geleverd, waaruit blijkt dat zij een overbruggingskrediet hebben afgesloten, aldus [gedaagde] . 
        
      
      
        4.1.3.
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vordering tot nakoming van de koopovereenkomst onder a), omdat zij een overbruggingskrediet hebben afgesloten voor (een) andere project(en) en de te ontvangen koopsom nodig zullen hebben voor de aflossing hiervan. Weliswaar betwist [gedaagde] dat een dergelijk krediet is afgesloten, maar zij erkent wel dat [eisers] in een ander project hebben geïnvesteerd. Het is aldus, bij gebreke van enige andere informatie daaromtrent, voor de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat die investering is bekostigd met een overbruggingskrediet. De voorzieningenrechter is, los van het voorgaande, voorts van oordeel dat [eisers] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij voor hun vorderingen ten aanzien van de courtage onder b), de renovatiewerkzaamheden onder c) en de contractuele boete onder d) een spoedeisend belang hebben. [eisers] hebben immers onvoldoende concreet gemotiveerd waarom zij voor deze geldvorderingen (separaat) een spoedeisend belang hebben, nu die vorderingen vanuit financieel oogpunt van veel beperktere omvang zijn dan de vordering onder a). De voorzieningenrechter wijst de vorderingen onder b), c) en d) om die reden af. 
        
      
    
    
      4.2.
      
        Nakoming koopovereenkomst
      
      
      
        4.2.1.
        Vaststaat dat [gedaagde] het notariskantoor heeft gekozen, hetgeen ook volgt uit artikel 2.1 van de koopovereenkomst, om de akte van levering van het perceel te passeren. [gedaagde] is door de ondertekening van de koopovereenkomst ermee akkoord gegaan dat de akte van levering dus ten overstaan van het notariskantoor op 28 februari 2025 moest worden gepasseerd. Het notariskantoor heeft vervolgens op 26 februari 2025 kenbaar gemaakt dat zij de akte van levering niet op 28 februari 2025 kon passeren. [gedaagde] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat de akte van levering wel op 10 maart 2025 kon worden gepasseerd en verwijst in dit kader naar de Whatsapp-gesprekken in productie 5 bij de conclusie van antwoord, waaruit zou volgen dat [eisers] daarmee hebben ingestemd. [eisers] betwisten dat partijen voor het passeren van de akte van levering een andere datum dan 28 februari 2025 zijn overeengekomen. 
        
      
      
        4.2.2.
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat partijen voor het passeren van de akte van levering een andere datum dan 28 februari 2025 zijn overeenkomen. In productie 5 geeft de makelaar namelijk aan: “Denk dat ik het geregeld heb met de mannen [bedoeld is: [eisers] , toevoeging voorzieningenrechter]”, “Denk dat het transport naar de 10e kan”, “Nog niet helemaal zeker, maar denk dat het wel lukt”. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hieruit onvoldoende blijkt dat daadwerkelijk tussen partijen de afspraak is gemaakt dat het notarieel transport op 10 maart 2025 zou plaatsvinden. Nu [gedaagde] de transporterend notaris heeft gekozen, is het niet tijdig kunnen passeren van de akte van levering door die gekozen notaris een omstandigheid die voor rekening van [gedaagde] komt. De voorzieningenrechter oordeelt om die reden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. 
        
      
    
    
      4.3.
      
        Daaraan doen de stellingen van [gedaagde] , die inhouden dat het juist [eisers] zijn geweest die tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst, niet af. 
        De voorzieningenrechter overweegt in dat verband als volgt. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan de door [gedaagde] ingenomen stelling dat [eisers] het perceel niet (tijdig) vrij van hypotheek konden leveren en derhalve op 28 februari 2025 sprake zou zijn van een tekortkoming aan de zijde van [eisers] Het notariskantoor heeft namelijk al vóór 28 februari 2025 weten dat het niet haalbaar was om de akte van levering op 28 februari 2025 te passeren. Bovendien hebben [eisers] gemotiveerd betwist dat het perceel niet vrij van hypotheek kon worden geleverd. [eisers] betogen dat de omstandigheid dat de hypotheekhouder op 28 februari 2025 op vakantie was geen beletsel vormde voor het vrij van hypotheek kunnen leveren van het perceel. [eisers] heeft namelijk tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de daarvoor benodigde legalisatie van de handtekening van de hypotheekhouder(s) overal ter wereld kon plaatsvinden, hetgeen niet is weersproken door [gedaagde] , en die gelegaliseerde handtekening tijdig, uiterlijk op 28 februari 2025, bij het notariskantoor had kunnen zijn. Voor zover [gedaagde] het verweer voert dat [eisers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst wegens het niet tijdig kunnen inspecteren van de garageboxen en het niet btw-vrij kunnen verhuren van die garageboxen, oordeelt de voorzieningenrechter dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat in een eventuele bodemprocedure geoordeeld zal worden dat [gedaagde] daar geen succesvol beroep op zal kunnen doen. Partijen zijn in artikel 16.4 van de koopovereenkomst namelijk overeengekomen dat het perceel 'as is, where is’ wordt verkocht, terwijl de mogelijkheid om een beroep te doen op (bijvoorbeeld) non-conformiteit en/of dwaling contractueel is uitgesloten. De conclusie van het voorgaande is dus dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de door [gedaagde] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding geen effect sorteert.
      
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat de vordering van [eisers] om [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst moet worden toegewezen. Gelet op de in het kader van de uitvoering van de veroordeling te verrichten handelingen, acht de voorzieningenrechter een termijn van dertig dagen om de koopovereenkomst na te komen passend. De voorzieningenrechter wijst vordering a) toe zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.5.
      
        Dwangsom
      
      
      
        4.5.1.
        
          [eisers] hebben voldoende belang om de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst te laten versterken met een dwangsom en zal de voorzieningenrechter zal de vordering onder e) toewijzen. De voorzieningenrechter acht in dit geval de in de beslissing vermelde dwangsom een voldoende prikkel voor nakoming, waardoor het toewijzen van de vordering op de voet van artikel 3:300 BW overbodig is. De voorzieningenrechter zal de vordering onder g) daarom afwijzen. 
        
        
        
        
      
    
    
      4.6.
      
        Uitvoerbaar bij voorraad
      
      
      
        4.6.1.
        
          [eisers] verzoeken het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] voert aan dat [eisers] het belang bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis onvoldoende hebben toegelicht en dat haar belang om de uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet uit te spreken zwaarder moet wegen. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij een spoedeisend belang hebben bij het gevorderde en om die reden niet gewacht kan worden met de uitvoering van het vonnis totdat op het gevorderde definitief is beslist. De voorzieningenrechter overweegt dat uitgangspunt is dat een beslissing uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. De voorzieningenrechter is van oordeel dat nu vaststaat dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vordering onder a) hun belang bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis daarmee al zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] . Dit vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
        
      
    
    
      4.7.
      
        	Proceskosten
      
      
      
        4.7.1.
        
          [gedaagde] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
        - griffierecht			     €    662,00
        - salaris advocaat		     € 1.107,00
        - nakosten                                        €    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de   beslissing)
        
        
          
            
            
            
            
              
                
                  Totaal
                
                
                  €
                
                
                  1.947,00
                
              
            
          
        
        
      
      
        4.7.2.
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
        
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst ex artikel 3:296 BW, door haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het perceel grond met 33 garageboxen, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden: plaatselijk bekend als [adres 1] , [plaats] en kadastraal bekend als [kadasternummer] (het Object) en in dat kader te bepalen dat [gedaagde] onherroepelijk opdracht geeft aan notaris [naam notaris] of zijn waarnemend notaris, tot het zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis effectueren van de levering door [eisers] van het Object aan [gedaagde] middels het passeren van een leveringsakte op basis van de getekende koopovereenkomst;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] (ieder voor de helft) te voldoen een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis in gebreke is om aan de uitgesproken veroordeling onder 5.1. te voldoen, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt;
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        type: FL
        coll:
      
      
    
  
  
    Productie 3 bij dagvaarding. 
  
  
    Productie 5 bij dagvaarding.