ECLI:NL:RBROT:2025:6194, Rechtbank Rotterdam, 24-01-2025, 11160734 CV EXPL 24-15170
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Veroordeling tot verwijdering aanbouw (serre) en tot het terugbrengen van de tuin in de staat waarin deze zich bevond voordat de aanbouw werd geplaatst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11160734 CV EXPL 24-15170
    
    
    
      datum uitspraak: 24 januari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats beiden: Rotterdam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 juni 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mails van de gemachtigden van partijen, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] voor Hef Wonen en mr. Van der Hoeff en met [gedaagde 2] en mr. Rhijnsburger.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      Hef Wonen eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanbouw aan hun huurwoning verwijderen, dat zij hun achtertuin terugbrengen in de staat waarin deze was voor het realiseren van de aanbouw en dat zij de materialen deugdelijk afvoeren. Ook eist Woonstad machtiging om dit zelf uit te laten voeren en (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om dit te gedogen en zo nodig medewerking te verlenen en tot betaling aan Hef Wonen van de hiermee gemoeide kosten. Een en ander met nevenvorderingen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hiermee niet eens. De eisen worden, op de buitengerechtelijke kosten na, toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning aan de [adres] te Rotterdam. Voorheen was Vestia, de rechtsvoorganger van Hef Wonen, hun verhuurder. Nu is Hef Wonen dat.
      
    
    
      2.3.
      Op 4 september 2020 heeft [gedaagde 1] aan Vestia toestemming gevraagd om een aanbouw (serre) te mogen realiseren in de tuin van de woning.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 9 september 2020 heeft Vestia hiervoor toestemming verleend onder voorwaarden. 
      
    
    
      2.5.
      In 2023 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanbouw gerealiseerd in de achtertuin bij hun woning, tegen de achtergevel aan. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 27 september 2023 heeft Hef Wonen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat de aanbouw niet voldoet aan de voorwaarden. 
      
    
    
      2.7.
      Nadien is hierover tussen partijen gecorrespondeerd. Hef Wonen heeft zich op het standpunt gesteld dat de aanbouw dient te worden aangepast, zodat voldaan wordt aan haar voorwaarden, of anders dient te worden verwijderd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit niet gedaan. Vandaar deze procedure en de eisen van Hef Wonen.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter
        
      
      
      
        
          Toewijzing grootste deel van de eisen
        
      
    
    
      2.8.
      De eisen worden grotendeels toegewezen. 
      
    
    
      2.9.
      In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat een huurder niet bevoegd is om de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijke te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
      
    
    
      2.10.
      Onder verwijzing naar artikel 206a van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat artikel 7:215 BW niet van toepassing is. Dat is op zichzelf juist, want in het artikel is bepaald dat artikel 7:215 BW, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, niet van toepassing is op huurovereenkomsten die gesloten zijn voor het tijdstip van het in werking treden van titel 4 van Boek 7. Dat is op 1 augustus 2003 geweest en niet  weersproken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning al vanaf 2000 huren. Dit verweer kan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] echter niet baten, want op grond van het in dit geval toepasselijke recht van vóór 1 augustus 2003 zijn zij evenmin bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. 
      
    
    
      2.11.
      Ondanks dat Vestia dit dus niet heeft hoeven doen, is zij bereid geweest om toestemming te geven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om een aanbouw te realiseren, maar daaraan zijn wel voorwaarden verbonden, zoals vermeld in de brief van 9 september 2020. 
      
    
    
      2.12.
      Niet is in geschil dat de aanbouw die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gerealiseerd hebben aan hun woning op diverse punten niet voldoet aan de voorwaarden die Vestia gesteld heeft en waaraan Hef Wonen hen wil houden. De aanbouw is te hoog, te lang, staat te dicht op de achtergevel, en is geplaatst op een betonnen vloer met tegels, wat niet is toegestaan. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan de aanbouw niet worden aangepast, zodat deze wel aan de voorwaarden gaat voldoen. 
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan de brief van 9 september 2020 met de toestemming onder voorwaarden nooit te hebben ontvangen, maar dan hadden zij de aanbouw niet mogen realiseren. 
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren ook aan dat zij achteraf gezien geen toestemming hadden hoeven te vragen, omdat er sinds 2010 al een aanbouw stond, waarvoor destijds toestemming gegeven is door Vestia. Die toestemming is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk verleend door ene [persoon B] , die toen werkzaam was bij Vestia en hiertoe bevoegd was. De schriftelijke toestemming is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verloren gegaan bij een diefstal uit de woning in 2016. Dit verweer slaagt niet. Hef Wonen betwist namelijk dat de oude aanbouw destijds gebouwd is met toestemming van Vestia. In dit verband is gesteld dat genoemde oud medewerker van Vestia niet bevoegd was om hiervoor toestemming te verlenen en dat niet heeft gedaan. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren ligt het niet op de weg van Hef Wonen om te bewijzen dat hun destijds geen toestemming is verleend om de aanbouw te plaatsen. Het had op hun weg gelegen om het verweer te onderbouwen, ook omdat wat zij aanvoeren niet althans niet zonder meer aannemelijk is. Dat is niet gebeurd. 
      
    
    
      2.15.
      Op grond van het voorgaande worden de eisen toegewezen, met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten, waarover hieronder meer. Zoals geëist wordt een dwangsom opgelegd om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te stimuleren te voldoen aan hetgeen waartoe zij veroordeeld worden. Doen zij dat niet dan mag Hef Wonen het uitvoeren en de kosten daarvan bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in rekening brengen. 
      
      
        
          Afwijzing buitengerechtelijke kosten 
        
      
    
    
      2.16.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat Hef Wonen in de overgelegde correspondentie met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet erop gewezen heeft dat buitengerechtelijke kosten ten belope van € 462,50 geëist zouden worden als het, bij volharding in hun weigering de aanbouw aan te passen of te verwijderen, tot een procedure zou komen (artikel 6:96 lid 6 BW). 
      
      
        
          Proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Hef Wonen moeten betalen vast op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 944,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Dit betreft (naar zijn aard) een hoofdelijke veroordeling. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.18.
      
        Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
        
          3.	De beslissing
        
        De kantonrechter:
      
      
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om de aanbouw in de tuin van het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam te verwijderen en verwijderd te houden en de tuin van het gehuurde terug te brengen in de staat, waarin deze zich bevond voordat de aanbouw werd geplaatst en alle materialen die verband houden met verwijdering van het bouwwerk deugdelijk af te voeren binnen twee weken na dit vonnis, op straffe van
        een dwangsom van € 100,- per dag voor elke dag dat hiermee in gebreke wordt gebleven,
        met een maximum van € 5.000,-;
      
      
      
        
          en voor het geval gedaagden deze veroordelingen niet nakomen,
        
      
    
    
      3.2.
      
        verleent aan Hef Wonen machtiging ex art. 3:299 BW om de onder 3.1. vermelde
        werkzaamheden zelf uit te voeren of uit te laten voeren;
      
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om uitvoering van de onder 3.1. vermelde werkzaamheden door Hef Wonen en de door Hef Wonen ingeschakelde derde(n) te gehengen en gedogen en zo nodig hieraan medewerking te verlenen, waaronder ook het aan Hef Wonen en de door Hef Wonen ingeschakelde derde(n) deugdelijk verschaffen van toegang tot de tuin van het gehuurde voor de duur dat dit nodig is om de
        werkzaamheden te verrichten;
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, tot betaling aan Hef Wonen van alle kosten inclusief btw, die samenhangen met de onder 3.1. vermelde werkzaamheden, binnen 14 dagen na verstrekking van (een) door Hef Wonen gespecificeerde factu(u)r(en);
      
      
        
          en in beide gevallen
        
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € 944,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
        465