ECLI:NL:GHDHA:2025:950, Gerechtshof Den Haag, 20-05-2025, 200.330.391/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: VvE recht, uitleg splitsingsakte, is condensvorming in de dubbele beglazing aan te merken als 'glasschade'.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.330.391/01
      Zaak- en rekestnummer rechtbank	: 10040471 \VZ VERZ 22-10495 
    
    
    
    
      
        Beschikking van 20 mei 2025 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [de vereniging van eigenaars]
        ,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. D.N. Reijnders, kantoorhoudend in Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verweerder 1] ,
    
      2. [verweerder 2] ,
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      verweerders in hoger beroep,
      advocaat: mr. M.J. de Vries, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna de VvE en [verweerders]
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verweerders] zijn eigenaar van een appartement aan [adres verweerders] in [woonplaats] . Zij zijn daarmee lid van de VvE. 
    
    
      1.2
      
        [verweerders] hebben last van condensvorming in de dubbele beglazing aan de buitengevel van hun appartement. Volgens hen volgt uit de splitsingsakte dat dat euvel op kosten van de VvE moet worden hersteld. De VvE meent dat het hier gaat om ‘glasschade’ die volgens een bijzondere regeling in de splitsingsakte voor rekening komt van [verweerders] zelf.
    
    
      1.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [verweerders] toegewezen. Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt daarom de beschikking van de kantonrechter. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Bij beroepschrift (met bijlagen), ter griffie ingekomen op 23 mei 2023, is de VvE in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 februari 2023. 
    
    
      2.2
      
        [verweerders] hebben een verweerschrift (met bijlagen) ingediend, dat op 13 mei 2024 is ontvangen ter griffie van het hof.
    
    
      2.3
      Bij e-mail van 19 maart 2025 heeft de advocaat van de VvE bevestigd dat alle leden van de VvE als belanghebbenden bij name zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling. 
    
    
      2.4
      Op de zitting van 24 maart 2025 hebben partijen hun standpunten toegelicht. Mr. Reijnders heeft zich daarbij bediend van spreekaantekeningen, die hij heeft overgelegd. Vervolgens is een datum voor de beschikking bepaald.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [verweerders] zijn eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan [adres verweerders] in [woonplaats] (hierna: de woning). Zij zijn daarmee van rechtswege lid van de VvE.
    
    
      3.2
      Op 26 februari 2021 hebben [verweerders] bij de beheerder van de VvE, Twinss VvE Beheer B.V. (hierna: Twinss), een reparatieverzoek ingediend in verband met condensvorming in de dubbele beglazing aan de buitengevel van hun appartement. Twinss heeft daarop per e-mail van 4 maart 2021 geantwoord dat een lek glas niet VvE-gerelateerd is, ook niet wordt vergoed onder de glasverzekering van de opstal en [verweerders] dus zelf voor vervanging moeten zorgen. [verweerders] hebben zich daar niet bij neergelegd, waarop partijen in (nader) overleg zijn gegaan.  
    
    
      3.3
      In het kader van dit overleg heeft Twinns aan Glasservice Emmery B.V. (hierna: Emmery) verzocht een offerte uit te brengen voor het aanbrengen van nieuw isolatieglas in de gevel van de woning van [verweerders] De daarop door Emmery uitgebrachte offerte d.d. 29 november 2021 sluit op een totaalbedrag van € 4.849,75, exclusief btw. 
    
    
      3.4
      
        Op 17 januari 2022 hebben [verweerders] en Twinns een gesprek gehad met de opstal- en glasverzekeraar van de VvE, Centraal Beheer. In haar e-mail van die datum verklaart Centraal Beheer aan [verweerders] en Twinns:
        
          “
          De schade is niet verzekerd
        
        
          Volgens clausule (...) zijn lekgeslagen ruiten ouder dan 10 jaar zijn niet verzekerd onder de glasverzekering.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          (…) Extra dekkingen
        
        - (…)
        - Het lekslaan van isolerend glas binnen 10 jaar na de fabricagedatum.
      
      
      
        
          Om deze reden nemen wij de schade niet verder in behandeling.”
        
      
    
    
      3.5
      
        [verweerders] hebben het bestuur van de VvE vervolgens verzocht om nadere bestudering en beoordeling van hun melding en van de afhandeling daarvan door Twinss. In zijn brief van 24 maart 2022 heeft de voorzitter daarop namens het bestuur geantwoord (1) dat duidelijk is dat het lekkende glas niet valt onder de dekking van de door de VvE afgesloten opstal- en glasverzekering en (2) dat uit (art. 18 lid 6 van) de splitsingsakte volgt dat kosten voor de reparatie van schade aan glas in of aan een privé gedeelte in zo’n geval niet voor rekening komen van de VvE, maar van de eigenaar van de woning.
    
    
      3.6
      
        In de splitsingsakte van de VvE is onder meer het volgende bepaald:  
        
          “C. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS
        
        
          Artikel 3
        
        1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112, eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek onder meer gerekend:
        a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan; 
        b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…);
        
          (…).
        
        
          (…)
        
        
          E. VERZEKERING
        
        
          Artikel 8
        
        1. Het bestuur zal het gebouw verzekeren (…) tegen water-, storm-, brand-, ontploffings-, vliegtuig- en glasschade. (…)
        
          (...)
        
        
          G. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN PRIVÉ GEDEELTEN 
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 18
        
        
          (…)
        
        
          6.   Glasschade in of aan een privégedeelte komt voor rekening van de betrokken eigenaar en gebruiker indien en voor zover er geen verzekering bestaat in de zin van artikel 8. Indien en voor zover wel een zodanige verzekering bestaat, draagt het bestuur zorg voor de reparatie. 
        
        
          (…)”
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1
      Bij verzoekschrift van 8 augustus 2022 hebben [verweerders] de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam verzocht om afgifte van een vervangende machtiging ex art. 5:121 BW. Hun verzoek strekt ertoe dat zij worden gemachtigd om namens de VvE opdracht te geven aan Emmery, of een andere uitvoerende partij, om de werkzaamheden uit de offerte van 29 november 2021 voor rekening van de VvE uit te (laten) voeren onder de bepaling dat de VvE gehouden is om de facturen binnen de gestelde betaaltermijn te voldoen, een en ander met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente.   
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft het verzoek toegewezen en de VvE in de proceskosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Het hoger beroep
    
      5.1
      De VvE is in hoger beroep gekomen en verzoekt -zakelijk weergegeven- de beschikking te vernietigen, met de veroordeling van [verweerders] in de proceskosten, inclusief het nasalaris.
    
    
      5.2
      In haar beroepschrift betoogt de VvE dat uit de objectief uit te leggen splitsingsstukken, waaronder met name de bijzondere regeling van art. 18 lid 6, volgt dat de kosten voor de vervanging van het lekkende raam voor rekening zijn van [verweerders] De VvE meent daarom dat zij de door [verweerders] gevraagde toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd en dat de kantonrechter de vervangende machtiging ex art. 5:121 lid 1 BW dus niet had mogen afgeven. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof desgevraagd laten weten niet langer het standpunt te huldigen dat [verweerders] op de voet van art. 5:130 BW eerst een verzoek tot vernietiging van het afwijzende besluit van het bestuur van de VvE hadden moeten indienen, alvorens te kunnen worden ontvangen in hun verzoek om afgifte van een vervangende machtiging. Tussen partijen is verder niet (meer) in geschil dat de raamkozijnen met de dubbele beglazing in de buitengevel van het appartement van [verweerders] behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. De enige vraag die hen nog verdeeld houdt, is of de condensvorming in de dubbele beglazing al dan niet valt onder de bijzondere regeling van art. 18 lid 6 van de splitsingsakte. 
    
    
      6.2
      Volgens de VvE komt de lekkage in het glas op grond van art. 18 lid 6 van de splitsingsakte voor rekening van [verweerders] , nu de beglazing grenst aan het privégedeelte van [verweerders] en lek dubbel glas ouder dan tien jaar, blijkens de opgave van Centraal Beheer van 17 januari 2022, niet (meer) onder de glasverzekering valt. [verweerders] menen echter dat art. 18 lid 6 van de splitsingsakte hier niet van toepassing is, omdat geen sprake is van ‘glasschade’ zoals in dat artikel bedoeld. Zij wijzen er in dat verband op dat geen ster, barst of scheur in de beglazing is geconstateerd. Volgens hen wordt de condensvorming veroorzaakt door ‘de tand des tijds’ of door een ‘gebrek’ in het (isolatie)glas dat is ontstaan tijdens de productie ervan of tijdens de montage van het raam. Dat maakt, zo stellen [verweerders] , dat het lekslaan van het glas niets te maken heeft met ‘schade’, maar veroorzaakt wordt door een ‘gebrek’. Nu de uitzondering die in art. 18 lid 6 van de splitsingsakte (alleen) geldt voor ‘glasschade’ zich hier niet voordoet, is de VvE volgens hen gehouden de herstelkosten te betalen op de (algemene) grond dat de beglazing behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en de onderhouds- en herstelkosten dan voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars.
    
    
      6.3
      
        De VvE heeft in reactie op het standpunt van [verweerders] aangevoerd dat de condensvorming het gevolg is van een breuk of scheur in het glas die ervoor zorgt dat het glas niet meer luchtdicht is. Zij wijst er in dat verband op dat de condensvorming is vastgesteld nadat een schilder met een gevelbak tegen het raam had gestoten. Volgens de VvE kan ook sprake zijn van ‘glasschade’ als de onderliggende breuk of scheur, zoals hier, niet direct zichtbaar is. De splitsingsakte maakt ook geen onderscheid tussen zichtbare en onzichtbare schade. ‘Schade’ is bovendien een breed begrip en daaronder valt volgens Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal ook “nadeel van een gebeurtenis”, zo stelt de VvE. Daarbij kan het volgens de VvE ook gaan om een waarneembare verandering door bijvoorbeeld een verkeerde plaatsing of een onjuist productieproces. [verweerders] maken een kunstmatig en praktisch onuitvoerbaar onderscheid tussen de begrippen ‘gebrek’ en ‘schade, welk onderscheid niet volgt uit de objectieve uitleg van de splitsingsakte, aldus de VvE.
        
          Condensvorming door breuk of scheur?
        
      
    
    
      6.4
      
        
          [verweerders] hebben hun betwisting van het standpunt van de VvE dat de onderhavige condensvorming wordt veroorzaakt door een (al dan niet zichtbare) breuk of scheur in het glas, onderbouwd met een e-mail van het eerdergenoemde, door de beheerder van de VvE ingeschakelde glasservicebedrijf Emmery van 28 juni 2022. Daarin verklaart Emmery, voor zover hier van belang:
        
          “Op locatie hebben onze collega’s geconstateerd dat de ruit lek is.
        
        
          Dat wil zeggen dat er via een weg steeds verse lucht tussen de beide glasbladen in kan komen en hiermee de droogkorrels in de spouw verzadigd zijn.
        
        
          Door deze verzadiging van de droogkorrels, zijn deze niet meer in staat om het vochtpercentage uit de verse lucht te absorberen en gaat het neerslaan op het glas.
        
        
          Het lekslaan van een ruit kan via een paar wegen ontstaan:
        
        1. De ruit is breuk, ergens in het oppervlak van het glas zit een ster/barst/scheur welke zeer goed zichtbaar is. Dit is op locatie niet geconstateerd en is hiermee hoogst onwaarschijnlijk dat dit de reden voor het lek-slaan van de ruit is.
        2. Tijdens het produceren van de ruit is de randafdichting onvoldoende afgewerkt. Dit betreft de zwarte kitrand welke iedere ruit met ene dubbele dichting lucht/gas-dicht maakt.
        3. Het kozijn is niet afwaterend. Dit wil zeggen dat er nergens in het kozijn/latten een voorziening is welke er voor zorg draagt dat vocht en/of vuil uit de omliggende ruimte rondom de ruit, deze ruimte kan verlaten. Hierdoor zal het vuil/vocht gaan vreten aan de randafdichting en uiteindelijk lek gaan.”
      
    
    
      6.5
      De VvE heeft haar stelling dat sprake is van ‘glasschade’ ten gevolge van een (al dan niet zichtbare) breuk of scheur in de beglazing niet nader gemotiveerd of onderbouwd, hetgeen met het oog op de duidelijke verklaring van Emmery wel van haar had mogen worden verwacht. De enkele omstandigheid dat de verklaring van Emmery afkomstig is van een commercieel medewerker bij dat bedrijf, en dus niet van een glasspecialist, kan er niet aan afdoen dat “collega’s” van de genoemde medewerker op locatie zijn geweest en ter plaatse geen ster/barst/scheur hebben geconstateerd. Deze collega’s van Emmery hebben bovendien op locatie “geconstateerd dat de ruit lek is”, aldus de verklaring. De blote stelling van de VvE dat ook sprake kan zijn van door een breuk of scheur beschadigd glas als de breuk of scheur niet direct zichtbaar is legt tegenover de gedetailleerde verklaring van Emmery onvoldoende gewicht in de schaal. Emmery acht het als gespecialiseerd glasservicebedrijf immers “hoogst onwaarschijnlijk” dat het lekslaan van de beglazing veroorzaakt is door een (door hen niet geconstateerde) breuk in het glas (zie achter 1.). Volgens Emmery resteert als oorzaak van het ‘lekslaan’ van de beglazing in dat geval een onvoldoende afgewerkte randafdichting tijdens het produceren van de ruit (zie achter 2.) of een niet (voldoende) afwaterend kozijn waardoor de randafdichting is aangetast (zie achter 3.). De verklaring van Emmery wijst dus op een zich langzaam manifesterend ‘gebrek’ in de beglazing en niet op door een (externe) gebeurtenis ontstane ‘schade’. 
    
    
      6.6
      
        Zoals partijen ter zitting hebben toegelicht stamt de beglazing uit 2006, zodat aannemelijk is dat de lekkage tussen de twee glasplaten door een ‘gebrek’ of eenvoudigweg door ouderdom of slijtage van de randafdichting is ontstaan. Zeker nu er aan de glazen platen zelf geen ‘schade’ is geconstateerd in de vorm van een ster, barst of scheur. Dit wordt ook onderschreven door het feit dat, zoals [verweerders] onweersproken hebben aangevoerd, ten minste twee andere appartementseigenaars last hebben van een zelfde soort ‘lekkage’. 
        
          Is de condensvorming aan te merken als ‘glasschade’ ex art. 18 lid 6 splitsingsakte? 
        
      
    
    
      6.7
      Als het gaat om de uitleg van een splitsingsakte neemt het hof tot uitgangspunt de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.  
    
    
      6.8
      Mede gezien de verplichting van (het bestuur van) de VvE in art. 8 lid 1 om het gebouw te verzekeren tegen water-, storm-, brand-, ontploffings-, vliegtuig- en glasschade ziet de term ‘glasschade’ in art. 18 lid 6 naar het oordeel van het hof alleen op schade ontstaan door een plotselinge, van buitenaf komende gebeurtenis. De VvE heeft niet aannemelijk gemaakt dat de condensvorming door een dergelijke, schadeveroorzakende gebeurtenis is veroorzaakt. Uit de verklaring van Emmery volgt veeleer dat de condensvorming wijst op een zich langzaam manifesterend gebrek of slijtage, ontstaan door een onvoldoende afgewerkte, of een door water aangetaste randafdichting van de beglazing. In zo’n geval zijn de kosten voor gezamenlijke rekening. Uitgangspunt in de splitsingsakte is immers dat kosten verband houdende met onderhoud, herstel of vernieuwing van gemeenschappelijke zaken voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars (art. 3). In onderlinge samenhang gelezen brengt de regeling in de splitsingsakte voor schade, schulden en kosten dus mee dat de VvE in dit geval geen beroep toekomt op de bijzondere regeling van art. 18 lid 6.  
    
    
      6.9
      De VvE heeft nog aangevoerd dat met deze uitleg een kunstmatig en praktisch onuitvoerbaar onderscheid zou worden gemaakt tussen de begrippen ‘schade’ en ‘gebrek’. Dit onderscheid is echter het gevolg van de verwijzing in art. 18 lid 6 naar de onder art. 8 van de splitsingsakte verzekerde ‘glasschade’, waaronder niet mede (door een gebrek, ouderdom of slijtage) ‘lekgeslagen’ glas wordt begrepen. 
    
    
      6.10
      Aan de verwijzing van de VvE naar de literatuur over ‘glasschade’ zoals genoemd in de bijzondere (of daarmee vergelijkbare) regeling van art. 18 lid 6 in de Modelreglementen vanaf 1973 gaat het hof als niet ter zake doende voorbij. Uit die verwijzing blijkt namelijk niet dat onder ‘glasschade’ ook condensvorming door lekgeslagen glas pleegt te worden verstaan. 
    
    
      6.11
      
        
          [verweerders] hebben derhalve terecht een beroep gedaan op het algemene uitgangspunt in de splitsingsakte dat kosten in verband met onderhoud, herstel of vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals het glas in de kozijnen van de buitengevel aan hun appartement, voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat (het bestuur van) de VvE haar toestemming voor en medewerking aan de reparatie van de beglazing zonder redelijke grond heeft geweigerd. De daartegen gerichte grieven van de VvE falen.
        
          Bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.12
      
        De VvE heeft geen feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake doende wordt gepasseerd.  
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.13
      De conclusie is dat het hoger beroep van de VvE niet slaagt. Daarom zal het hof de beschikking bekrachtigen. Het hof zal de VvE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
    
    
      6.14
      
        De proceskosten worden begroot op:
        griffierecht	€ 	343,-
        salaris advocaat	€ 	2.428,- 	(2 punten × tarief II)
        
          nasalaris 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	2.949,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 februari 2023;
      
      
        veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerders] begroot op € 2.949,-; 
      
      
        bepaalt dat als de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, de VvE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nasalaris van € 92,-.
      
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.