ECLI:NL:RBNNE:2025:2336, Rechtbank Noord-Nederland, 02-05-2025, 11634372 \ VV EXPL  25-35
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Verhuurder vordert ontruiming omdat huurder vanwege detentie niet langer zijn hoofdverblijf zou hebben in het gehuurde, het gehuurde ter beschikking zou hebben gesteld aan derden, drugsgerelateerde activiteiten zou verrichten in het gehuurde en omdat sprake zou zijn van een huurachterstand. Afwijzing van de vordering. Inhoudelijke behandeling strafzaak op korte termijn. Zwaarwegend woonbelang huurder. Overige gestelde tekortkomingen zijn onvoldoende vast komen te staan.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11634372 \ VV EXPL  25-35
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1PRONKJEWAIL WONINGEN IV C.V., 
    
      gevestigd te Groningen ,
      hierna afzonderlijk te noemen: Pronkjewail Woningen, 2. BEHEERDER PRONKJEWAIL VASTGOED GRONINGEN B.V., 
      gevestigd te Groningen ,
      hierna afzonderlijk te noemen: Beheerder Pronkjewail, 
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: Pronkjewail c.s.,
      gemachtigde: mr. F. Douma-Jongsma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] , thans gedetineerd in de [PI] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E.E.W. Moes.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding (met producties);- de conclusie van antwoord (met producties);- de nadere producties 13 en 14 van Pronkjewail c.s.; - de nadere productie 15 van Pronkjewail c.s.;
      - de mondelinge behandeling van 18 april 2025, waar namens Pronkjewail c.s. is verschenen [naam] , bijgestaan door mr. Douma-Jongsma. Daarnaast is verschenen [gedaagde] , bijgestaan door mr. Moes. Mr. Douma-Jongsma heeft ter zitting een procesvolmacht overgelegd, waaruit blijkt dat Pronkjewail c.s. [naam] een volmacht heeft verleend om haar in deze procedure te vertegenwoordigen. Daarnaast heeft mr. Douma-Jongsma spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 1 maart 2018 een woning van Pronkjewail Woningen aan [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          “1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.”
        
      
      
      
        
          “9.2 Huurder verplicht zich in geval hij/zij daadwerkelijk niet meer in het gehuurde woonachtig is, verhuurder daarvan terstond schriftelijk in kennis te stellen, onder opgave van zijn/haar nieuwe adres.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De maandelijks verschuldigde huurprijs bedraagt thans € 722,27. Dit bedrag is inclusief een voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en een voorschot op de servicekosten. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd en dient uiterlijk op de eerste dag van de maand betaald te zijn.
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, zoals vastgesteld op 20 maart 2017 door de Raad van Onroerende Zaken van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          “1.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…)”
        
      
      
      
        
          “2.1 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (…)”
        
      
      
      
        
          “14.3 Het is huurder niet toegestaan:
        
        
          (…) om in het gehuurde (…) soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben.”
        
      
      
      
        
          “20.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben (…)”
        
      
      
      
        
          “25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
        
      
    
    
      2.5.
      Pronkjewail Woningen, althans haar beheerder Solide Vastgoed Beheer B.V. (hierna: Solide), heeft [gedaagde] vanaf 7 juli 2021 meerdere malen gesommeerd om tot betaling van achterstallige huur over te gaan. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] zit sinds 29 september 2024 in detentie. 
      
    
    
      2.7.
      Op 8 januari 2025 heeft de politie een inval gedaan bij een aantal woningen aan [adres] , waaronder het gehuurde. Daarbij zijn in het gehuurde geen verboden middelen aangetroffen. De politie heeft na de inval het slot van het gehuurde vervangen. Naar aanleiding van de inval is Pronkjewail Woningen ervan op de hoogte geraakt dat [gedaagde] in detentie zit. 
      
    
    
      2.8.
      In een e-mail van 5 februari 2025 heeft de politie aan Solide medegedeeld dat de bewoner van [adres] soms de scharnieren van de deur van het gehuurde eruit haalt om naar binnen te kunnen gaan. 
      
    
    
      2.9.
      Op 20 februari 2025 heeft de broer van [gedaagde] Solide telefonisch verzocht om afgifte van de sleutels van het gehuurde. Solide heeft dit geweigerd. 
      
    
    
      2.10.
      In een brief van 26 januari 2025 heeft Pronkjewail Woningen [gedaagde] verzocht om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2025. Ook heeft Pronkjewail Woningen [gedaagde] gesommeerd tot betaling van achterstallige huur. 
      
    
    
      2.11.
      De broer van [gedaagde] heeft in een e-mail van 28 februari 2025, voor zover van belang, aan Solide medegedeeld dat bij het ontbreken van een ondertekende verklaring door [gedaagde] geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst. Ook laat hij weten dat de huur volledig en tijdig is voldaan. 
      
    
    
      2.12.
      Diezelfde dag heeft de broer van [gedaagde] Solide opnieuw verzocht om overhandiging van de sleutels van het gehuurde. De broer van [gedaagde] had daartoe een schriftelijke machtiging van [gedaagde] bij zich. Solide heeft afgifte van de sleutels geweigerd, waarna [gedaagde] de betaling van de huur vanaf maart 2025 heeft opgeschort. 
      
    
    
      2.13.
      In een brief van 10 april 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de gemachtigde van Pronkjewail c.s. verzocht om binnen vijf dagen de sleutels van het gehuurde aan de broer van [gedaagde] te verstrekken. 
      
    
    
      2.14.
      De gemachtigde van Pronkjewail c.s. heeft in een brief van 15 april 2025 in reactie daarop aangegeven dat aan dit verzoek geen gehoor zal worden gegeven, maar dat de broer van [gedaagde] een afspraak kan maken om toegang tot het gehuurde te verkrijgen om de eigendommen van [gedaagde] op te halen of de planten water te geven. 
      
    
    
      2.15.
      De inhoudelijke behandeling van de strafzaak van [gedaagde] staat gepland op                8 mei 2025. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Pronkjewail c.s. vorderen, samengevat, om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] , te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al het zijne en met achterlating van al hetgeen hem niet in eigendom toebehoort, en met afgifte der sleutels en in een nette staat, aan Pronkjewail c.s. ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde;
      
      
      
        II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pronkjewail Woningen te voldoen, de achterstallige huursom ter hoogte van € 3.418,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de huurprijs tot aan de dag van algehele voldoening;
      
      
      
        III. [gedaagde] te veroordelen om binnen een week na de uitspraak van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pronkjewail Woningen te voldoen de incassokosten ter hoogte van € 466,83;
      
      
      
        IV. [gedaagde] te veroordelen om aan Pronkjewail Woningen te voldoen een gebruiksvergoeding van € 722,27 per maand per 1 juni 2025 tot aan de dag van de ontruiming van de sub I vermelde woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;
      
      
      
        V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten), een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf veertien dagen na betekening.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Pronkjewail c.s. , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Pronkjewail c.s. , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pronkjewail c.s.  in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Beheerder Pronkjewail niet-ontvankelijk
      
    
    
    
      4.1.
      De vorderingen in de dagvaarding zijn zowel door Pronkjewail Woningen als door Beheerder Pronkjewail ingesteld. Uit de huurovereenkomst en zoals ook door       Pronkjewail c.s. op de zitting is aangegeven blijkt echter dat enkel Pronkjewail Woningen de verhuurder van [gedaagde] is. Omdat Beheerder Pronkjewail niet heeft toegelicht op welke grond [gedaagde] jegens haar verplicht is om het gehuurde te ontruimen en de gevorderde bedragen te betalen, zal de kantonrechter Beheerder Pronkjewail niet-ontvankelijk verklaren in haar vorderingen. 
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Pronkjewail Woningen stelt dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst gebruikt en structureel de verschuldigde huurprijs en kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten onbetaald laat. Hiermee is voldoende aannemelijk gemaakt dat Pronkjewail Woningen een spoedeisend belang heeft om in deze procedure ontruiming van het gehuurde en betaling van de gestelde achterstallige bedragen te vorderen. Omdat de hoofdvorderingen voldoende spoedeisend zijn om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in dit geding ook over de daarmee nauw verwante nevenvorderingen wordt geoordeeld.
      
      
        
          Maatstaf in kort geding 
        
      
      
    
    
      4.3.
      In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder (nader) onderzoek, worden beoordeeld of de vorderingen van Pronkjewail Woningen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorzieningen nu alvast gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een huurder in kort geding – welke toewijzing een vrijwel definitief karakter heeft – is alleen plaats indien de bodemrechter, indien zijn of haar oordeel wordt gevraagd, met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst zal ontbinden en een daaraan gekoppelde ontruimingsvordering zal toewijzen. Daarnaast geldt dat bij een geldvordering in kort geding niet alleen moet worden onderzocht of het bestaan en de omvang van de vordering waarschijnlijk of voldoende aannemelijk zijn, ook moet worden onderzocht of er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en of het restitutierisico niet aan toewijzing in de weg staat.
      
      
        
          De nadere productie 15
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de indiening van productie 15 van Pronkjewail Woningen, ingekomen ter griffie op 17 april 2025. Ter zitting heeft de kanontrechter beslist dat deze productie, ondanks dat deze te laat is ingediend, aan het procesdossier zal worden toegevoegd. Pronkjewail Woningen heeft namelijk toegelicht dat de betreffende productie is overgelegd naar aanleiding van de conclusie van antwoord van [gedaagde] , die op diezelfde dag is ingediend. Daarnaast geldt dat [gedaagde] met de overlegging van deze productie niet in zijn processuele belangen is geschaad, gelet op de aard en omvang van deze productie. Ook heeft hij ter zitting de mogelijkheid gekregen om daarop te reageren. 
      
      
        
          De gevorderde ontruiming en het wettelijk kader
        
      
      
    
    
      4.5.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil. De vraag die allereerst moet worden beantwoord is of er grond is voor ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt daarbij het volgende voorop. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.Hoewel in deze procedure geen ontbinding wordt gevorderd, dient wel tegen deze achtergrond naar de gevorderde ontruiming te worden gekeken.
      
    
    
      4.7.
      Pronkjewail Woningen stelt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door: 
      
      a. het gehuurde te gebruiken in strijd met de huurovereenkomst 
      
         door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben;
         door het gehuurde in gebruik te geven aan derden;
         door drugsgerelateerde activiteiten te verrichten in het gehuurde;
      
      de verschuldigde huurprijs en kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten structureel onbetaald te laten. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] betwist, kort gezegd, dat sprake is van een tekortkoming, althans hij voert aan dat deze niet zodanig ernstig is dat het ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
      
        a. Gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst
      
      
      
        
          Geen hoofdverblijf 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Pronkjewail Woningen meent dat [gedaagde] in de eerste plaats tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door gedurende de tijd dat hij in detentie zit geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Volgens Pronkjewail Woningen handelt [gedaagde] daarmee in strijd met artikel 1.1 van de algemene bepalingen. Pronkjewail Woningen stelt dat [gedaagde] bovendien niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 9.2 van de huurovereenkomst, nu hij Pronkjewail Woningen niet op de hoogte heeft gebracht van zijn detentie. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij, ondanks dat hij gedetineerd is geraakt, zijn hoofdverblijf in het gehuurde niet heeft opgegeven. Volgens [gedaagde] bevinden zijn persoonlijke bezittingen zich nog in het gehuurde en hebben zijn familieleden het gehuurde gedurende zijn detentie onderhouden. [gedaagde] voert in het verlengde daarvan aan dat hij de intentie heeft om na zijn detentie terug te keren naar het gehuurde. [gedaagde] heeft verder toegelicht dat hij niet wist dat hij Pronkjewail Woningen op de hoogte had moeten stellen van het feit dat hij vanwege zijn detentie niet in het gehuurde kon verblijven. Daarnaast verwacht [gedaagde] op korte termijn uit de gevangenis te komen. 
    
    
      4.11.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst en algemene bepalingen verplicht is om het gehuurde feitelijk te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben. De kantonrechter overweegt dat het antwoord op de vraag of [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde is blijven houden niet alleen wordt bepaald door zijn intentie, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van het gehuurde en de leefsituatie van [gedaagde] . In dit kader staat vast dat [gedaagde] sinds 29 september 2024 in detentie zit en sindsdien niet meer in het gehuurde verblijft. Nu [gedaagde] al ruim zeven maanden onafgebroken in detentie zit, kan niet worden aangenomen dat het niet-bewonen van het gehuurde een kortstondig of incidenteel karakter heeft. Een dergelijke periode van afwezigheid is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende om te concluderen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf elders heeft. Dat [gedaagde] zijn persoonlijke bezittingen heeft achtergelaten in het gehuurde, dat zijn familieleden het gehuurde gedurende zijn detentie hebben onderhouden en dat [gedaagde] de intentie heeft om terug te keren naar het gehuurde maakt dit niet anders. De verwijzing van [gedaagde] naar volgens hem vergelijkbare zaken gaat niet op. Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt niet dat, zoals [gedaagde] stelt, tijdelijke afwezigheid wegens detentie niet automatisch leidt tot verlies van het hoofdverblijf. Verder geldt ten aanzien van de verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam dat in die zaak sprake was van een geheel ander feitencomplex, waarin de verhuurder huisbewaring voor een jaar of langer toestond. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor.  
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dan ook dat de detentie van [gedaagde] – en daarmee het langdurig niet feitelijk gebruiken van het gehuurde en het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde – een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat [gedaagde] Pronkjewail Woningen niet op de hoogte heeft gesteld van zijn detentie. Ook daarmee is [gedaagde] , gelet op het bepaalde in artikel 9.2, tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Gebruik van het gehuurde door derden 
        
      
      
    
    
      4.13.
      Pronkjewail Woning stelt in de tweede plaats dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met onder andere artikel 2.1 van de algemene bepalingen zonder schriftelijke toestemming van Pronkjewail Woningen in gebruik te geven aan zijn familieleden en de bewoner van [adres] , [bewoner] (hierna: [bewoner] ). [gedaagde] heeft dit betwist en toegelicht dat de bezoeken van familieleden uitsluitend waren gericht op het onderhouden van het gehuurde en het ophalen van zijn persoonlijke bezittingen. [gedaagde] betwist bovendien dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan [bewoner] . 
      
    
    
      4.14.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van Pronkjewail Woningen gelegen om haar stelling dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden nader te onderbouwen. De kantonrechter oordeelt dat              Pronkjewail Woningen dit niet, althans onvoldoende heeft gedaan. Pronkjewail Woningen heeft in dit kader enkel verwezen naar een telefoongesprek tussen Solide en de broer van [gedaagde] op 20 februari 2025, een e-mail van de broer van [gedaagde] aan Solide van                 28 februari 2025 en een e-mail van de politie aan Solide van 5 februari 2025. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] kan de verwijzing naar het hiervoor genoemde telefoongesprek Pronkjewail Woningen niet baten. Uit de e-mail van 28 februari 2025 en de e-mail van de politie van 5 februari 2025 blijkt evenmin dat [gedaagde] het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van Pronkjewail Woningen in gebruik heeft gegeven aan derden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan dan ook niet worden gezegd dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 2.1 van de algemene bepalingen en dat hij op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Drugsgerelateerde activiteiten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      In de derde plaats meent Pronkjewail Woningen dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dus tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met artikel 14.3 onder c van de algemene bepalingen te handelen.                    Pronkjewail Woningen heeft in dit kader gesteld dat de politie op 8 januari 2025 een inval in het gehuurde heeft gedaan vanwege vermoedelijke drugshandel. [gedaagde] betwist betrokken te zijn bij enige vorm van drugsgerelateerde activiteiten. Hij voert aan dat er tijdens de inval in het gehuurde geen verboden middelen zijn aangetroffen. 
      
    
    
      4.16.
      Ook ten aanzien van dit standpunt geldt dat het, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , aan Pronkjewail Woningen is om haar stelling nader te onderbouwen. De kantonrechter is van oordeel dat Pronkjewail Woningen daar in het kader van dit kort geding niet in is geslaagd. Vaststaat dat tijdens de inval op 8 januari 2025 in het gehuurde geen verboden middelen zijn aangetroffen. Concrete aanknopingspunten dat [gedaagde] zich bezighoudt met drugsgerelateerde activiteiten ontbreken verder. Het enkele feit dat in de woning van [bewoner] aan [adres] verboden middelen zijn aangetroffen, dat [bewoner] en [gedaagde] elkaar kennen en dat [bewoner] tijdens de detentie van [gedaagde] kennelijk de scharnieren van het gehuurde eruit heeft gehaald om bij het gehuurde naar binnen te gaan is daartoe onvoldoende. Dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst is voorshands dan ook niet vast komen te staan. De kantonrechter begrijpt dat Pronkjewail Woningen [adres] wil opschonen en een einde wil maken aan de drugsgerelateerde criminaliteit die daar heerst, maar voorshands is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] daar een rol in heeft. 
      
      
        b. Structureel onbetaald laten huurprijs en kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten 
      
      
    
    
      4.17.
      Verder stelt Pronkjewail Woningen dat [gedaagde] de huurprijs en de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten structureel onbetaald laat. Ook op dit punt is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, aldus Pronkjewail Woningen. Volgens Pronkjewail Woningen heeft zij in dit kader een vordering op [gedaagde] van               € 3.418,30. [gedaagde] betwist daarentegen dat sprake is van een huurachterstand. Volgens [gedaagde] hebben zijn familieleden sinds 29 september 2024 zorggedragen voor de betaling van de huur, maar zijn zij daar per 1 maart 2025 mee gestopt, omdat Pronkjewail Woningen zijn familieleden de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd. [gedaagde] beroept zich in dit kader op opschorting. [gedaagde] voert verder aan dat hij sinds 2 oktober 2020 een betalingsregeling met Flanderijn heeft getroffen en sindsdien € 1.020,00 aan Flanderijn heeft betaald. Volgens [gedaagde] heeft Pronkjewail Woningen daarmee bij het berekenen van de huurachterstand geen rekening gehouden. Ook betwist hij de gevorderde servicekostenafrekeningen. 
      
      
        
          Het door Pronkjewail overgelegde betalingsoverzicht 
        
      
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Pronkjewail Woningen heeft in de dagvaarding gesteld dat [gedaagde] sinds oktober 2024 in het geheel geen huur meer betaalt. Uit het als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht blijkt echter dat deze stelling niet juist is. Uit het overzicht volgt dat [gedaagde] in de periode van juli 2024 tot en met januari 2025 weliswaar niet de volledige huur heeft betaald, maar wel het grootste gedeelte daarvan. Ook staat vast dat [gedaagde] vanaf 2 oktober 2020 in het kader van een betalingsregeling in totaal € 1.020,00 aan Flanderijn heeft betaald. De kantonrechter ziet deze betalingen echter niet terug in het betalingsoverzicht van Pronkjewail Woningen. Daardoor is het voor de kantonrechter onduidelijk of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog deze is. [gedaagde] heeft eveneens gemotiveerd betwist dat hij gehouden is om de servicekostenafrekeningen over de jaren 2022 en 2023 aan Pronkjewail Woningen te voldoen. De verschuldigdheid van deze afrekeningen staat in deze procedure dan ook onvoldoende vast, zodat voorshands niet kan worden gezegd dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        Daarnaast constateert de kantonrechter dat [gedaagde] blijkens het betalingsoverzicht in februari 2025 een bedrag van € 830,61 heeft betaald, waarvan € 108,34 aan buitengerechtelijke incassokosten. Nu Pronkjewail Woningen aanspraak maakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bedingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan niet onredelijk bezwarend zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en afdeling 6.5.3 BW. In artikel 25.2 van de algemene bepalingen is een incassobeding opgenomen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit beding onredelijk bezwarend is, omdat het in het nadeel van de consument afwijkt van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW), of althans die indrukt wekt. [gedaagde] is als consument slechts gehouden om de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 BW. In het incassobeding wordt weliswaar verwezen naar die wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] op grond van het beding in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door Pronkjewail Woningen gemaakte kosten te voldoen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter maakt het beding onvoldoende duidelijk dat in een dergelijk geval slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht als aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW wordt voldaan. Hiermee wordt het evenwicht ten nadele van [gedaagde] onevenredig verstoord. De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure het incassobeding op grond van artikel 6:233 onder a BW zal vernietigen. Dit betekent dat geen beroep op het incassobeding kan worden gedaan en dat, anders dan Pronkjewail Woningen heeft betoogd, ook niet kan worden teruggevallen op de wettelijke regeling. De buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook voorshands niet toewijsbaar. Voor zover Pronkjewail Woningen betalingen van [gedaagde] op de buitengerechtelijke incassokosten in mindering heeft gebracht, geldt dat dit onterecht is. Ook gelet daarop is het de kantonrechter onduidelijk of sprake is van een huurachterstand (en daarmee een tekortkoming) en de hoogte daarvan. 
        
          Het beroep op opschorting 
        
      
      
    
    
      4.20.
      Wat niet ter discussie staat, is dat [gedaagde] de huur over de maanden maart en april 2025 niet heeft betaald. [gedaagde] beroept zich in dit verband op opschorting, omdat [gedaagde] althans zijn familieleden sinds 8 januari 2025 niet meer de feitelijke toegang tot het gehuurde hebben, nu Pronkjewail Woningen weigert de sleutels van het gehuurde af te geven. Pronkjewail Woningen voert aan dat het beroep op opschorting niet kan slagen, omdat dit op grond van artikel 20.1 van de algemene bepalingen contractueel is uitgesloten. Daarnaast meent Pronkjewail Woningen dat zij voor het niet verstrekken van de sleutels een gegronde reden heeft. Volgens Pronkjewail Woningen komt haar een beroep op opschorting toe, nu [gedaagde] al voor de weigering tot afgifte van de sleutels een huurachterstand heeft laten ontstaan. 
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is als bedoeld in artikel 6:261 lid 1 BW. Dit betekent dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 1 BW). De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van artikel 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.
      
    
    
      4.22.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen is voorshands niet voldoende vast komen te staan dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door voorafgaand aan de weigering tot afgifte van de sleutels een huurachterstand te laten ontstaan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan Pronkjewail Woningen zich dan ook niet gerechtvaardigd op opschorting beroepen en had zij geen gegronde reden om op 28 februari 2025 te weigeren om de sleutels van het gehuurde aan de broer van [gedaagde] af te geven, die blijkens de overgelegde schriftelijke volmacht door [gedaagde] gemachtigd was om deze in ontvangst te nemen. Het beroep van Pronkjewail Woningen op het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024 kan haar niet baten. De situatie die in die zaak aan de orde was, verschilt wezenlijk van de onderhavige kwestie. Zo ging het in die zaak om de huur van een bedrijfsruimte (en niet om de huur van een woonruimte) en was sprake van een situatie waarin de huurder was opgehouden met betalen en de huurder het gehuurde (vrijwillig) had verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde had afgesloten. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. [gedaagde] is op dit moment weliswaar niet woonachtig in het gehuurde, maar zijn persoonlijke bezittingen staan daar nog wel en zijn post wordt daar nog steeds bezorgd. Hij heeft het gehuurde niet (vrijwillig) verlaten, zodat die verwijzing van Pronkjewail Woningen in zoverre dan ook niet opgaat. Voor zover Pronkjewail Woningen betoogt dat zij aan haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst heeft voldaan, door aan te bieden dat de broer van [gedaagde] op afspraak toegang kan krijgen tot het gehuurde om eigendommen van [gedaagde] op te halen of de planten water te geven, gaat de kantonrechter ook daar niet in mee. Daarmee heeft Pronkjewail Woningen immers niet het volledige en ongestoorde huurgenot verschaft, waarop [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst recht heeft.
    
    
      4.23.
      Door de afgifte van de sleutels aan de broer van [gedaagde] te weigeren en daarmee niet het huurgenot te verschaffen is Pronkjewail Woningen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat geeft [gedaagde] de bevoegdheid om zijn verplichting tot huurbetaling voor de duur van die weigering tot afgifte op te schorten. De kantonrechter gaat daarbij op voorhand voorbij aan het beroep van Pronkjewail Woningen op artikel 20.1 van de algemene bepalingen. Met [gedaagde] is de kantonrechter voorshands van oordeel dat dit beding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:236 onder c BW en de Richtlijn, aangezien het beding strekt tot uitsluiting van de opschortingsbevoegdheid van [gedaagde] . De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure het beding op grond van artikel 6:233 onder a BW zal vernietigen. De kantonrechter volgt Pronkjewail Woningen voorshands evenmin in haar stelling dat [gedaagde] geen beroep meer kan doen op deze vernietigingsgrond, vanwege verjaring. Artikel 6:235 lid 4 BW bepaalt dat de van toepassing zijnde verjaringstermijn van drie jaar van artikel 3:52 BW pas aanvangt vanaf het ogenblik dat de wederpartij (in dit geval [gedaagde] ) met een beroep op een beding in de algemene voorwaarden (in dat geval door Pronkjewail Woningen) wordt geconfronteerd. Pronkjewail Woningen heeft op de zitting een beroep op artikel 20.1 van de algemene bepalingen gedaan, zodat het beroep op vernietiging van het beding binnen drie jaar nadien kan worden gedaan. Dat betekent dat het beroep op verjaring niet slaagt. 
      
    
    
      4.24.
      De conclusie is dan ook dat de kantonrechter op voorhand van oordeel is dat [gedaagde] terecht een beroep op opschorting heeft gedaan. Gelet daarop kan in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur over de maanden maart en april 2025 niet te voldoen. 
      
      
        
          Ontruiming niet gerechtvaardigd 
        
      
      
    
    
      4.25.
      Gelet op het voorgaande is in het kader van dit kort geding (enkel) vast komen te staan dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door sinds zijn detentie geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en dit niet aan                Pronkjewail Woningen te melden. De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. In dit kader overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat de inhoudelijke behandeling van zijn strafzaak op zeer korte termijn zal plaatsvinden, namelijk op 8 mei 2025. De gebruikelijke termijn waarbinnen uitspraak wordt gedaan in strafzaken is veertien dagen na de zitting. Hoewel de uitkomst van de strafzaak nog ongewis is, betekent dit dat de uitkomst naar alle waarschijnlijkheid niet lang meer op zich laat wachten. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn strafrechtadvocaat goede hoop heeft dat [gedaagde] nog op de dag van de uitspraak in vrijheid zal worden gesteld. Pronkjewail Woningen heeft terecht opgeworpen dat hiervoor iedere onderbouwing ontbreekt. [gedaagde] heeft ook niet gedeeld wat hem is tenlastegelegd zodat enige inschatting over de uitkomst niet mogelijk is. Op voorhand valt echter ook niet uit te sluiten dat [gedaagde] snel vrij komt. Mocht dat inderdaad het geval zijn, dan is het evident dat [gedaagde] een zwaarwegend woonbelang heeft. [gedaagde] heeft namelijk onbetwist gesteld dat hij dakloos wordt als hij het gehuurde moet ontruimen. Dit zal zijn terugkeer in maatschappij bemoeilijken en het is nog maar de vraag of [gedaagde] , gelet op de lange wachtlijsten, op korte termijn nieuwe woonruimte zal kunnen vinden. Aan de andere kant heeft Pronkjewail Woningen aangevoerd dat zij belang heeft bij voortdurende bewoning van het gehuurde, mede gelet op de schaarste in de woningmarkt. In het geval dat [gedaagde] op korte termijn in vrijheid wordt gesteld, wordt echter ook snel aan dit belang van Pronkjewail Woningen voldaan.  
      
    
    
      4.26.
      Tegen deze achtergrond is het niet op voorhand hoogst aannemelijk dat de rechter die in een bodemprocedure over de vorderingen van Pronkjewail Woningen oordeelt, deze zal toewijzen. Dit betekent dat de door Pronkjewail Woningen gevorderde ontruiming en de daaraan gekoppelde gebruiksvergoeding zullen worden afgewezen. De kantonrechter merkt daarbij op dit anders kan uitpakken, indien na de uitspraak in de strafzaak blijkt dat [gedaagde] nog voor langere tijd gedetineerd zal zijn of als de inhoudelijke behandeling van de strafzaak onverhoopt toch niet op korte termijn zal plaatsvinden en zal worden afgerond. 
      
    
    
      4.27.
      In het voorgaande is reeds overwogen dat in het kader van dit kort geding onvoldoende vast is komen te staan dat sprake is van een huurachterstand. Mocht er wel een huurachterstand zijn, dan geldt dat het gelet op de door [gedaagde] aan Flanderijn verrichte betalingen, de gemotiveerde betwisting van de servicekostenafrekeningen, de door [gedaagde] betaalde buitengerechtelijke incassokosten en het gerechtvaardigd beroep op opschorting onduidelijk is hoe hoog de huurachterstand exact is. De kantonrechter verwacht echter dat als er al een huurachterstand is, deze op dit moment minder dan drie maanden bedraagt, zodat bij de huidige stand van zaken in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid niet over zal worden gegaan tot ontbinding en ontruiming. 
      
      
        
          De gevorderde huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.28.
      Nu onduidelijk is of sprake is van een huurachterstand en zo ja, wat de hoogte daarvan is, zal de gevorderde huurachterstand worden afgewezen. Pronkjewail Woningen heeft het bestaan en de omvang van de vordering niet voldoende aannemelijk gemaakt. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten volgen hetzelfde lot. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.29.
      Beheerder Pronkjewail zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kantonrechter ziet echter aanleiding om de proceskosten op nihil vast te stellen, nu niet is gebleken dat [gedaagde] voor de vorderingen van Beheerder Pronkjewail andere kosten heeft gemaakt dan voor de vorderingen van Pronkjewail Woningen. 
      
    
    
      4.30.
      Pronkjewail Woningen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.31.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        ten aanzien van Beheerder Pronkjewail 
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart Beheerder Pronkjewail niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Beheerder Pronkjewail in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op nihil;
      
      
        
          ten aanzien van Pronkjewail Woningen 
        
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vorderingen van Pronkjewail Woningen af;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Pronkjewail Woningen in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als Pronkjewail Woningen niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Pronkjewail Woningen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2025.
      
      
      
      
        59522
      
    
  
  
     HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522.
  
  
    HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810. 
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 3 februari 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:547. 
  
  
     Rechtbank Amsterdam 13 augustus 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:6004. 
  
  
     HvJ EU 21 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68.
  
  
     HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389.