ECLI:NL:RBDHA:2024:23514, Rechtbank Den Haag, 15-10-2024, 23/8296
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Verweerder mocht aan eiser een bestuurlijke boete opleggen wegens het verhuren van de woning in strijd met de opkoopbescherming. Beroep ongegrond.

RECHTBANK DEN HAAG
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 23/8296 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
    (gemachtigde: mr. R. Fehrmann).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de oplegging van een bestuurlijke boete wegens het verhuren van een woning in strijd met de opkoopbescherming.
    
    
    
      1.1.
      Verweerder heeft dit besluit (het primaire besluit) op 3 mei 2023 genomen. Met het bestreden besluit van 26 oktober 2023 op het bezwaar van eiser is verweerder bij dat besluit gebleven.
      
    
    
      1.2.
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 17 september 2024 op zitting behandeld. Eiser en de gemachtigde van verweerder hebben hieraan deelgenomen.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    2. Eiser is eigenaar en verhuurder van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Na een overlastmelding hebben inspecteurs van de Haagse Pandbrigade de woning op 14 september 2022 gecontroleerd en geconstateerd dat de woning werd verhuurd in strijd met de opkoopbescherming en zonder vergunning. Verweerder heeft eiser daarop opgedragen om deze overtreding uiterlijk 19 mei 2023 te beëindigen. Doet eiser dit niet dan moet hij een dwangsom van € 5.000,- betalen. Ook heeft verweerder eiser voor de overtreding een bestuurlijke boete van € 20.000,- opgelegd.
    
    
    
    
    
      
        Wat vindt eiser in beroep?
      
    
    
    3. Verweerder mocht geen bestuurlijke boete opleggen. De woning valt namelijk niet onder de opkoopbescherming, omdat de woning in de periode voorafgaand aan de eigendomsoverdracht langer dan zes maanden verhuurd is geweest. Dit blijkt uit een huurovereenkomst die laat zien dat de woning van 1 juli 2021 tot en met 31 juni 2022 verhuurd was. Ook de huurkwitanties van de maanden januari, februari en maart 2022 tonen dit aan. Verder heeft de bank de financiering van de woning op deze gegevens gebaseerd. Eiser kent de voorwaarden die gelden voor de opkoopbescherming en daarom heeft hij altijd voorzichtig gehandeld. Zo heeft eiser voorafgaand aan de eigendomsoverdracht advies gevraagd aan de hypotheekadviseur en wist de taxateur wie er in de woning woonden. Eiser had dus niet de bedoeling om de wet te overtreden. 
    
    
      
        Wat is het oordeel van de rechtbank?
      
    
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht een bestuurlijke boete oplegde omdat eiser de woning in strijd met de opkoopbescherming verhuurde. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt.
    
    
      4.1.
      Vanaf 1 maart 2022 geldt in de gemeente Den Haag de opkoopbescherming voor woningen. De opkoopbescherming heeft tot doel dat beleggers betaalbare woningen in de stad niet meer kunnen opkopen om ze vervolgens te verhuren. Zo moeten er meer betaalbare koopwoningen overblijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. Een woning valt onder de opkoopbescherming als deze een WOZ-waarde heeft van maximaal € 405.000,-, de woning op of na 1 maart 2022 van eigenaar is veranderd en de woning in de periode voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht in het Kadaster korter dan zes maanden of helemaal niet verhuurd is geweest.
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn het erover eens dat de woning een WOZ-waarde heeft van € 145.000,-en dat de eigendomsoverdracht van de woning na 1 maart 2022 (namelijk op 6 april 2022) is ingeschreven in het Kadaster. Partijen zijn verdeeld over de vraag of in dit geval ook is voldaan aan het vereiste dat de woning in de periode voor de inschrijving in het Kadaster korter dan zes maanden verhuurd is geweest.
      
    
    
      4.3.
      
        Voor de beantwoording van die vraag is van belang dat een inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP) in beginsel leidt tot een vermoeden dat een persoon hoofdverblijf heeft in de woning. Uit de BRP volgt dat de woning tot 9 februari 2022 door de vorige eigenaren is bewoond. Verder volgt uit de BRP dat de woning pas van 19 februari 2022 tot en met 1 mei 2022 is verhuurd. Dit betekent dat de woning in de periode voorafgaand aan de inschrijving van de eigendomsoverdracht in het Kadaster (6 april 2022) korter dan zes maanden verhuurd is geweest. Daarom geldt de opkoopbescherming voor de woning.
        Eiser heeft geen stukken overgelegd die het bewijsvermoeden dat uitgaat van de inschrijving in de BRP weerleggen. Een huurovereenkomst alleen is daarvoor onvoldoende. Verder hebben de overlegde huurkwitanties maar betrekking op drie maanden. Zij geven dus ook geen sluitend antwoord op de vraag wie in de periode voorafgaand aan de inschrijving van de eigendomsoverdracht in het Kadaster in de woning woonde. Dat de bank de woning op grond van de huurovereenkomst en de huurkwitanties heeft gefinancierd, geeft ook geen informatie over welke personen op welk moment in de woning hebben gewoond. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder op goede gronden de overtreding van de opkoopbescherming heeft vastgesteld. 
      
      
      
        5. Tot slot is de rechtbank, uit dat wat eiser naar voren heeft gebracht, niet gebleken dat eiser geen verwijt kan worden gemaakt van de overtreding en dat verweerder om die reden had moeten afzien van boeteoplegging. Dat eiser zich heeft laten informeren over de voorwaarden van de opkoopbescherming en hij geen intentie had om de wet overtreden leidt niet tot een ander oordeel, omdat opzet niet is vereist bij deze overtreding van de Huisvestingsverordening. Verder is niet gebleken van bijzondere feiten of omstandigheden die de hoogte van de bestuurlijke boete onevenredig zou maken.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder de bestuurlijke boete aan eiser mocht opleggen. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.K.S. Mollen, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.P. Lindhout, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Op grond van artikel 41 van de Huisvestingswet in samenhang met artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (Huisvestingsverordening).
  
  
     Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening.
  
  
     Zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 30 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3650.