ECLI:NL:RBROT:2025:7259, Rechtbank Rotterdam, 19-06-2025, 11475667 CV EXPL 25-73
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming; huurachterstand van 23 maanden; geen beroep op opschorting vanwege gebreken; geen huurprijsverlaging gevraagd bij Huurcommissie en geen vordering tot huurprijsvermindering ingesteld conform artikel 7:207 BW

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11475667 CV EXPL 25-73
    
    
    
      datum uitspraak: 19 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [plaats] ,
      eiser,
      gemachtigde: [gerechtsdeurwaarder] ,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser] , bijgestaan door mr. T. Roelofs, en [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 15 juni 2017 een woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [eiser] . De huur is nu € 821,23 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. [eiser] eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 26.805,51 betalen
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent dat de huurachterstand tot en met de maand mei € 26.805,51 bedraagt. [gedaagde] is dit bedrag in beginsel verschuldigd aan [eiser] . 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] doet echter een beroep op opschorting, volgens hem hoeft hij niet te betalen omdat er (nog) steeds sprake is van een gebrek in de woning en achterstallig onderhoud waardoor hij geen huurgenot heeft. De benedenverdieping kan niet worden gebruikt vanwege vochtproblemen door een lekkage die niet geheel is opgelost. De bovenverdieping kan wel gebruikt worden, maar daar is de gevolgschade in de zin van schimmel op het plafond en de vloer en muren nog niet hersteld, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      2.4.
      
        Als er sprake is van verminderd huurgenot vanwege een gebrek heeft de huurder de mogelijkheid een verzoek tot huurprijsverlaging in te dienen bij de Huurcommissie of de rechter te vragen om een vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW), voor de duur dat de gebreken niet worden verholpen. [gedaagde] heeft van beide mogelijkheden geen gebruik gemaakt, zodat hij verplicht blijft de gehele huur te betalen. Wat [gedaagde] wel heeft gedaan, is de betaling van de huur sinds maart 2023 volledig op te schorten, dus al die tijd voor 100%. 
        Een opschorting dient in redelijke verhouding te staan tot de ernst van de gebreken en het als gevolg daarvan verminderde woongenot. Naar het oordeel van de kantonrechter is een opschorting van 100% over een dergelijk lange periode niet proportioneel, ook niet als de door [gedaagde] geschetste gebreken juist zijn en volledig voor rekening van [eiser] komen. Een dergelijke opschorting zal alleen in uitzonderlijke gevallen (zoals bijvoorbeeld bij het onbewoonbaar verklaren van een woning waardoor er helemaal geen sprake kan zijn van huurgenot) van toepassing kunnen zijn, maar van een dergelijk ernstige situatie is hier geen sprake. [gedaagde] heeft dan ook ten onrechte de gehele huur opgeschort zodat hij dit bedrag nu alsnog moet betalen. De opschorting van een huurbetalingsverplichting leidt namelijk niet tot het vervallen van die betalingsverplichting. De gevorderde betaling van de huurachterstand zal dan ook worden toegewezen. 
      
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 821,23 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] eist de handelsrente (artikel 6:119a BW), maar die is niet van toepassing. [gedaagde] moet namelijk niet betalen op basis van een handelsovereenkomst. Daarom wordt de rente toegewezen op basis van artikel 6:119 BW. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief van 2 mei 2023 die aan [gedaagde] is gestuurd staat een termijn die niet voldoet aan de wet (ECLI:NL:HR:2016:2704). 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij  ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 732,- aan griffierecht, € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.815,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 26.805,51 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf maart 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 juni 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 821,23 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.815,72;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken.
        745