ECLI:NL:RBNHO:2025:6883, Rechtbank Noord-Holland, 25-06-2025, C/15/362995 / KG RK 25-192
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzoek verlof inroepen huurbeding ex artikel 3:264 BW

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/362995 / KG RK 25-192
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de rechtspersoon naar buitenlands recht
      
        ORTOLAN NEDERLAND CREDIET OPLOSSINGEN GMBH, 
      gevestigd te Potsdam (Duitsland),
      verzoekster,
      hierna te noemen: Ortolan,
      advocaat: mr. T. Hekman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
    1. de naamloze vennootschap naar Antilliaans recht
    
      
        IMMOBILE SECURITIES N.V.,
      gevestigd te Willemstad, Curaçao,
      belanghebbende,
      niet verschenen,
    
    2. de stichting
    
      
        STICHTING UNIVERSAL LAWYERS, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
      belanghebbende,
      niet verschenen, 
    
    3. de stichting 
    
      
        “AANDACHT VOOR HERKOMST EN VERLEDEN” STICHTING, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Bloemendaal,
      belanghebbende,
      niet verschenen,
    
    4. de vereniging van eigenaars
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 4], 
      gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 1],
      belanghebbende,
      niet verschenen,
    
    5. [gedaagde 5], 
    
      wonende te [plaats 1],
      belanghebbende,
      niet verschenen,
    
    6. [gedaagde 6], 
    
      wonende [plaats 2], [gemeente] te Japan,
      belanghebbende,
      niet verschenen,
    
    7. [gedaagde 7], 
    
      wonende te [plaats 1],
      verweerster,
      advocaat mr. R.A.M. Schram,
    
    8. [gedaagde 8], 
    
      woonplaats onbekend,
      verweerster,
      advocaat mr. R.A.M. Schram,
    
    9. [gedaagde 9], 
    
      woonplaats onbekend,
      verweerder,
      advocaat mr. R.A.M. Schram,
    
    10. [gedaagde 10],
    
      woonplaats onbekend,
      verweerder,
      advocaat mr. R.A.M. Schram,
    
    11. [gedaagde 11], 
    
      woonplaats onbekend,
      verweerder,
      advocaat mr. R.A.M. Schram,
    
    12. ENIG ONBEKENDE (ONDER)HUURDERS OF GEBRUIKERS,
    
      wonende te ([postcode]) [plaats 1] aan de [adres],
      niet verschenen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift ex artikel 3:264 BW met 13 producties van Ortolan
      - de akte overlegging nadere producties 14 tot en met 18 van Ortolan
      - de producties 1 tot en met 6 van verweerders sub 7 tot en met 11
      - de mondelinge behandeling van 31 maart 2025, waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitnota van Ortolan
      - de pleitnota van verweerders sub 7 tot en met 11
      - de aanvullende producties 19 tot en met 21 van Ortolan 
      - de aanvullende producties A tot en met H van verweerders 7 tot en met 11
      - de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitnota van verweerders sub 7 tot en met 11
      - de e-mail met bijlage van mr. Schram van 2 juni 2025 
      - de e-mail van 2 juni 2025 van mr. Hekman met een reactie
      - de e-mail met bijlagen van mr. Schram van 3 juni 2025 
      - de e-mail van mr. Schram van 16 juni 2025
      - de e-mail met bijlagen van mr. Hekman van 18 juni 2025 met een reactie
      - de e-mail van mr. Schram van 18 juni 2025 met een reactie
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ter zitting van 31 maart 2025 en 13 mei 2025 zijn verschenen:
        -namens verzoekster, [betrokkene 1] (adviseur), bijgestaan door mr. Hekman voornoemd en mr. T.M. van Overeem;
        -mr. R.A.M. Schram namens verweerders sub 7 tot en met 11;
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Verweerders sub 7 tot en met 11 (hierna ook: de kinderen) zijn de aandeelhouders van belanghebbende sub 1 (hierna: ImmoSec) en de kinderen van [betrokkene 2], enig bestuurder van ImmoSec. 
      
    
    
      2.2.
      ImmoSec is eigenaar van het rijksmonument gelegen aan de [adres] te [plaats 1], ook wel aangeduid als “ [naam] ” (hierna: het onroerend goed). 
      
    
    
      2.3.
      Ter verwerving van het onroerend goed heeft F. van Lanschot Bankiers N.V. (hierna: Van Lanschot) in 2003 een geldlening aan N.V. Monumentenvennootschap De Vier Elementen (hierna: De Vier Elementen) verstrekt van € 4.400.000,00. In 2005 heeft Van Lanschot een tweede geldlening verstrekt van € 500.000,00. De looptijd van beide geldleningen is 30 jaar. Tot zekerheid van de geldleningen heeft De Vier Elementen aan Van Lanschot bij akte van 27 oktober 2003 een hypotheekrecht verleend op het onroerend goed. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de Hypotheekakte is een huurbeding in de zin van artikel 3:264 BW opgenomen, dat als volgt luidt
        
          Huurbeding
        
        
          Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd, verpacht of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gebruiken en mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen worden bedongen of aanvaard en mag het recht op huur- of pachtpenningen niet worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij akte van verpanding van 25 september 2003, zijn de huurpenningen uit hoofde van de huurovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed van 16 september 2003 ten behoeve van Stichting Universal Lawyers (belanghebbende sub 2) aan Van Lanschot verpand.
      
    
    
      2.6.
      Op enig moment heeft De Vier Elementen de eigendom van het onroerend goed overgedragen aan Immosec. Bij akte van schuldoverneming van 20 september 2006 zijn ook voormelde leningen door ImmoSec overgenomen.
      
    
    
      2.7.
      Van Lanschot heeft op 30 september 2015 een deel van haar debiteurenportefeuille overgedragen aan [bedrijf] Holding 107 B.V. ([bedrijf]), waaronder voormelde geldleningen.
      
    
    
      2.8.
      Op 10 oktober 2019 heeft [bedrijf] haar vorderingen op ImmoSec overgedragen aan Ortolan.
      
    
    
      2.9.
      ImmoSec heeft sinds september 2023 geen (rente)betalingen meer aan Ortolan gedaan.
      
    
    
      2.10.
      Op 26 februari 2025 heeft Ortolan de executie aangezegd met betrekking tot het onroerend goed. In dit verband heeft Ortolan tevens executoriaal derdenbeslag gelegd onder verweerster sub 7 (hierna ook: [gedaagde 7]). Dit heeft geleid tot een procedure ex artikel 477a lid 2 Rv (hierna: de verklaringsprocedure) tussen Ortolan en [gedaagde 7], die is geëindigd in een schikking. De correspondentie tussen mr. Schram en mr. Hekman ten aanzien van deze schikking luidt als volgt:
      
      
        
          E-mail mr. Schram aan mr. Hekman d.d 14 februari 2025:
        
        
          Naar aanleiding van uw telefonische mededeling dat uw cliënte haar vordering wil intrekken omdat met de overgelegde stukken voldoende duidelijkheid is verschaft, bericht ik u dat cliënte kan instemmen met die intrekking, mits uw cliënte bevestigt dat zij:
        
      
      
        
          
            in de toekomst geen procedures meer zal entameren tegen cliënte en haar broers/zussen zolang zij huurder zijn;
          
        
        
          
            deze verplichting ook oplegt aan eventuele rechtsopvolgers van uw cliënte (waaronder mede wordt begrepen eventuele kopers van de vorderingen die uw cliënte meent te hebben op Immosec).
          
        
      
      
        Indien uw cliënte niet wil instemmen met deze voorwaarde, dan zal de procedure moeten worden vervolgd.
      
      
      
        
          E-mail mr. Hekman aan mr. Schram d.d. 19 februari 2025:
        
        
          Cliënte is bereid te bevestigen (i) in de toekomst geen procedures gerelateerd aan de huur van [naam] te starten tegen uw cliënten en haar broers/zussen, zolang zij huurder zijn in de zin van artikel 236 Rv, alsmede dat (ii) zij deze bevestiging zal doorleggen aan eventuele rechtsopvolgers.
        
        
          Graag ontvang ik bevestiging dat de procedure kan worden doorgehaald op eenstemmig verzoek waarna wij de rechtbank zullen informeren. 
        
      
      
      
        
          E-mail mr. Schram aan mr. Hekman d.d 23 februari 2025:
        
        
          Bij deze de bevestiging.
        
      
      
    
    
      2.11.
      Ortolan heeft bij afzonderlijke deurwaardersexploten van 26 februari 2025 de executie aangezegd en aangekondigd het huurbeding in te zullen roepen jegens de (mogelijke) huurders en eventuele andere onbekende (onder)huurders.
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de huurder(s) van het onroerend goed op een termijn van één maand. Ortolan voert aan dat het onroerend goed naar zeggen van ImmoSec wordt verhuurd aan de kinderen. Ortolan heeft niet ingestemd met verhuur, zodat huurovereenkomsten in strijd met het huurbeding zijn aangegaan. Belanghebbende sub 2 was in 2003 huurster van het onroerend goed en voor zover zij nu nog zou huren, wordt het huurbeding ook tegen haar ingeroepen. Daarnaast staan belanghebbenden sub 3, 4 en 5 ingeschreven op het adres van het onroerend goed. Tenslotte pretendeert belanghebbende sub 6 een tweede hypotheekrecht op het onroerend goed te hebben. Op voornoemde gronden heeft Ortolan er recht en belang bij om het huurbeding in de hypotheekakte in te roepen, zodat het onroerend goed kan worden ontruimd en voor een hogere opbrengst kan worden verkocht, aldus Ortolan.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        De kinderen concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Ortolan dan wel afwijzing van het verzoek. Zij voeren als verweer (mede onder verwijzing naar de conclusie van eis in het incident, tevens conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie in de verklaringsprocedure) samengevat het volgende aan:
        I. Ortolan is niet gerechtigd om onderhavige procedure jegens [gedaagde 7] te starten, omdat met Ortolan is overeengekomen dat Ortolan geen procedures meer zou voeren jegens [gedaagde 7] (en haar broers/zussen);
        II. Het is onduidelijk of de inhoud van het exploot waarbij de veiling is aangezegd correct is. Het exploot noemt een vordering van € 3.667.127,04, maar op geen enkele wijze is duidelijk geworden of die vordering correct is. Het is niet mogelijk om voor een onduidelijke c.q. niet vaststaande vordering executiemaatregelen te treffen;
        III. Nu onduidelijk is wat de vordering van Ortolan is kan het huurbeding niet worden ingeroepen;
        IV. Er is niet voldaan aan artikel 3:264 lid 2 BW, omdat uitsluitend aan [gedaagde 7] een exploot van aanzegging is betekend;
        V. De huurovereenkomst met [gedaagde 7] is reeds op 25 september 2003 aangegaan (dus voor de vestiging van het hypotheekrecht) en daarnaast is verweerder sub 11 (hierna: [gedaagde 11]) in 2016 op het huurcontract bijgeschreven c.q. is er een nieuw huurcontract opgesteld, waarbij sprake was van een voortzetting van de oude huurovereenkomst. Ingevolge artikel 3:264 BW lid 4 BW kan het huurbeding daarom niet tegen [gedaagde 7] en [gedaagde 11] worden ingeroepen. Daarnaast was Van Lanschot ook bekend en stemde zij destijds (al dan niet stilzwijgend) in met verhuur van het onroerend goed aan [gedaagde 7] en hebben [bedrijf] en Ortolan dat vervolgens ook gedaan. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 3:264 lid 5 BW kan de hypotheekhouder het huurbeding jegens de huurders slechts inroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend.
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank dient het verzoek van Ortolan te worden geweigerd voor zover het betrekking heeft op de huur door de kinderen (verweerders sub 7 tot en met sub 11, verder: verweerders) en de (eventuele) huur door Stichting Universal Lawyers (belanghebbende sub 2). De voorzieningenrechter zal dat toelichten.
      
    
    
      5.3.
      Voor wat betreft de huur door verweerders is redengevend dat de hiervoor onder de feiten weergegeven correspondentie (zie 2.10) tussen de advocaten mrs. Schram en Hekman in het kader van de verklaringsprocedure niet anders kan worden begrepen dan dat Ortolan de voorwaarden waaronder is ingestemd met doorhaling van die procedure heeft aanvaard, dat wil zeggen dat zij heeft bevestigd in de toekomst geen procedures gerelateerd aan de huur van het onroerend goed te starten tegen verweerders, zolang zij huurder zijn. De toevoeging in de tekst “in de zin van artikel 236 Rv” is dermate cryptisch dat daaruit niet kan worden afgeleid dat Ortolan die bevestiging gelet op de tekst daarvan slechts heeft beperkt tot verklaringsprocedures, zoals Ortolan nu betoogt. Mr. Schram heeft dat niet op die manier begrepen en ook niet moeten begrijpen. Dit betekent dat Ortolan zich jegens verweerders heeft verplicht zich te onthouden van procedures betreffende de huur en dat zij daarom tegen hen ook niet in deze procedure het huurbeding kan inroepen. Het betoog van Ortolan dat deze procedure geen procedure is tegen verweerders wordt verworpen. Het zijn immers verweerders die ten gevolge van het succesvol inroepen van het huurbeding het pand zouden moeten ontruimen.
      
    
    
      5.4.
      Voor wat betreft de huur door Stichting Universal Lawyers (belanghebbende sub 2) geldt, voor zover zij nog zou huren, dat deze huur dateert van voor de vestiging van de hypotheek. Bovendien blijkt uit de akte van verpanding van 25 september 2003 dat Van Lanschot met deze verhuur ten tijde van de vestiging van het hypotheekrecht bekend was. Uit artikel 3:264 BW volgt dat het beding in dat geval niet tegen deze huurder kan worden ingeroepen. 
      
    
    
      5.5.
      Het voorgaande brengt mee dat het verzochte verlof tot inroeping van het huurbeding jegens de verweerders en jegens de Stichting Universal Lawyers zal worden geweigerd. De overige weren van de verweerders behoeven daarom geen verdere bespreking.
      
    
    
      5.6.
      Het verzochte verlof zal tegen de belanghebbenden hiervoor genoemd onder 3, 4, 5, 6 en 12 worden verleend.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      weigert het verzochte verlof tot inroeping van het huurbeding tegen de belanghebbende respectievelijk verweerders hiervoor genoemd sub 2 en sub 7 tot en met sub 11,
      
    
    
      6.2.
      verleent het verzochte verlof tot het inroepen van het huurbeding tegen de belanghebbenden hiervoor genoemd sub 3, 4, 5, 6 en 12.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. W.S.J. Thijs, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.