ECLI:NL:RBROT:2025:6144, Rechtbank Rotterdam, 20-05-2025, 11642965 VV EXPL 25-200
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Vordering tot ontruiming i.v.m. sloop van de verhuurde woning. Artikel 7:274 lid 3 en 7:220 lid 2 BW. Heeft eiser zich voldoende ingespannen om passende woonruimte aan gedaagden te bieden? Belangenafweging.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 11642965 VV EXPL 25-200
    
    
    
      datum uitspraak: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2.	[gedaagde 2], 
      beiden wonende te Rotterdam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler te Rotterdam.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 mei 2025;
        
        
          de 23 producties van Woonstad;
        
        
          de 6 producties van [gedaagde 1] c.s.;
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] c.s.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Namens Woonstad zijn dhr. [persoon A] en mw. [persoon B] verschenen, bijgestaan door mr. R. van der Hoeff. [gedaagde 1] c.s. zijn in persoon verschenen, vergezeld van een tolk en bijgestaan door mr. Z.H. van Dorth tot Medler.   
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonstad verhuurt met ingang van 9 mei 2017 de woning, gelegen aan de [adres 1] in Rotterdam (hierna: het gehuurde), aan [gedaagde 1] c.s. Het gehuurde is een vijfkamerwoning. [gedaagde 1] c.s. wonen daar met hun vijf kinderen (van 7, 10, 13, 14 en 17 jaar). De huurprijs bedraagt op het moment € 655,05 netto per maand. 
      
    
    
      2.2.
      In mei 2021 heeft Woonstad het besluit genomen tot de herontwikkeling van een aantal appartementencomplexen in de wijk Kralingen, inhoudende de sloop van 114 bestaande woningen en de nieuwbouw van 207 appartementen. Het gehuurde maakt deel uit van de te slopen complexen. Op het project is het Sociaal Statuut bij herstructurering van 1 maart 2014 van toepassing. Over herhuisvesting staat in het Sociaal Statuut onder meer:
      
      
        
          “(…)
        
        
          7.1.5
        
        
          De huurder gaat zelf op zoek naar een andere woning. Als blijkt dat de huurder binnen uiterlijk 9 maanden na de herhuisvestingsverklaring geen andere woning heeft gevonden, biedt Woonstad Rotterdam maximaal drie passende woningruimten aan.	
        
      
      
      
        
          7.1.6
        
        
          Woonstad Rotterdam zal zich, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, inspannen om:
        
      
      
        
          
            rekening te houden met de individuele wensen van de te herhuisvesten huurders;
          
        
        
          
            Een passend aanbod te vinden in de eigen wijk voor huurders die in de omgeving van de te verlaten woning willen blijven wonen;
          
        
        
          
            Een passend aanbod te vinden voor gezinnen die een te kleine woning verlaten;
          
        
        
          
            Voor wat betreft de kwaliteit en uitrusting van de aan te bieden woning, zoveel mogelijk rekening te houden met leeftijd en/of lichamelijke handicaps van huurders of andere leden van het huishouden; 
          
        
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Woonstad heeft de herhuisvesting in twee fasen opgedeeld: verhuizen tussen 1 augustus 2021 en 31 januari 2023 (fase 1) of verhuizen tussen 1 januari 2023 en 30 juni 2024 (fase 2). Huurders konden kiezen in welke fase zij zouden willen verhuizen en of zij al dan niet terug willen keren naar de nieuwbouw als de situatie passend is. [gedaagde 1] c.s. hebben in juni 2021 via een formulier doorgegeven te willen verhuizen in fase 2 en terug te willen keren naar de nieuwbouw. 
      
    
    
      2.4.
      Op 9 november 2022 heeft Woonstad met [gedaagde 1] c.s. een gesprek gehad over hun woonwensen. In de periode van 15 mei 2023 t/m 22 november 2024 heeft Woonstad drie keer een woning aangeboden. [gedaagde 1] c.s. hebben de woningen afgewezen.
      
    
    
      2.5.
      
        Bij brief van 21 november 2024 aan [gedaagde 1] c.s. heeft Woonstad de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. opgezegd tegen 31 mei 2025, omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege sloopwerkzaamheden. 
        Op 31 december 2024 hebben [gedaagde 1] c.s. schriftelijk doorgegeven dat zij niet akkoord zijn met het einde van de huurovereenkomst en dat zij nog steeds wachten op een passende woning in Kralingen.
      
      
    
    
      2.6.
      Op 17 maart 2025 heeft Woonstad een vierde woningaanbieding gedaan. Het gaat om de woning gelegen aan de [adres 2] in Rotterdam. Op 9 april 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. dat aanbod afgewezen. Woonstad houdt deze woning op dit moment gereserveerd voor [gedaagde 1] c.s.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde 1] c.s. ieder afzonderlijk te veroordelen om de woning aan de [adres 1] in Rotterdam uiterlijk op 31 mei 2025, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
        
        
          
            [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vordering, kosten rechtens.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonstad heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] c.s. als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang van Woonstad bij haar vordering is voldoende gegeven. Het betoog van [gedaagde 1] c.s. dat het spoedeisend belang ontbreekt, omdat de sloop pas in december 2025 gaat plaatsvinden, wordt niet gevolgd. Daarmee miskent zij dat voorafgaand aan de sloop voorbereidende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, waarvoor noodzakelijk is dat de complexen volledig ontruimd zijn. Uit de door Woonstad overgelegde planning (productie 4) blijkt dat zij in juni 2025 de complexen wenst op te leveren aan de aannemer, waarna de aannemer kan aanvangen met de omheining van de complexen en de voorbereiding op de sloop. Dat houdt onder meer in: het afsluiten van de nutsvoorzieningen, asbestinventarisatie, grondonderzoeken, asbestsanering, handsloop en het kappen van bomen. De machinale sloop vindt volgens planning in november 2025 plaats. 
      
      
        
          Grondslag voor beëindiging van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW volgt dat de bodemrechter over kan gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst indien Woonstad aannemelijk maakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat [gedaagde 1] c.s. andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Sloop met vervangende nieuwbouw valt onder dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 3 in combinatie met 7:220 lid 2 BW). Bij een einde van de huurovereenkomst wordt tevens de datum van ontruiming vastgesteld (artikel 7:273 lid 3 BW).
      
    
    
      4.4.
      In geschil is de vraag of Woonstad zich voldoende heeft ingespannen om passende woonruimte aan [gedaagde 1] c.s. aan te bieden. Als uitgangspunt geldt artikel 7.1.6 van het Sociaal Statuut (zie 2.2.) waarin staat dat Woonstad zich “zoveel als redelijkerwijs mogelijk” inspant om haar huurders te herhuisvesten. Dat wijst op een inspanningsverbintenis voor Woonstad. De stelling van [gedaagde 1] c.s. dat Woonstad concrete toezeggingen heeft gedaan in het kader van herhuisvesting heeft Woonstad betwist en hebben [gedaagde 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar nieuwsartikelen die zijn gepubliceerd op de website van Woonstad over onder meer de herhuisvestingsplannen, is niet toereikend. De daarin opgenomen uitspraken vanuit Woonstad zijn algemeen geformuleerd, daaruit kan niet worden afgeleid dat Woonstad een resultaatsverbintenis op zich heeft genomen.  
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 1] c.s. betogen dat de vier woningen die hen zijn aangeboden, niet passend zijn. Zij wensen een zeskamerwoning (gezien de gezinssamenstelling) op de 1e etage (omdat [gedaagde 1] in verband met zijn medische situatie moeite heeft met trappen lopen en [gedaagde 2] last heeft van hoogtevrees) in Kralingen (zodat zij hun sociale netwerk kunnen behouden en de kinderen niet van school hoeven te wisselen). De aangeboden woningen zijn volgens [gedaagde 1] c.s. te klein; verder zijn slechts twee van de woningen gelegen in Kralingen maar die woningen zijn op een te hoge verdieping gelegen. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonstad voldaan aan haar inspanningsverplichtingen om [gedaagde 1] c.s. te herhuisvesten. Anders dan [gedaagde 1] c.s. menen, is het niet zo dat een woonruimte pas passend is als deze voldoet aan al hun wooneisen. Woonstad heeft gemotiveerd gesteld dat het onrealistisch is om een woning te vinden die aan alle woonwensen van [gedaagde 1] c.s. voldoet. Vijfkamerwoningen zijn schaars en zeskamerwoningen nog veel schaarser, laat staan een appartement in Kralingen dat op de 1e etage ligt. Bovendien is Woonstad afhankelijk van het vrijkomend aanbod en moet zij bij het aanbieden van woningen de regels volgen. Zo is de volgorde van aanbieden mede afhankelijk van de woonduur van de huurder. Woonstad heeft vier keer een woning aangeboden aan [gedaagde 1] c.s. (dus meer dan het Sociaal Statuut bepaalt), drie keer een vijfkamerwoning en een keer een zeskamerwoning. Daarnaast heeft zij een urgentieverklaring afgegeven aan [gedaagde 1] c.s. voor de periode van 1 januari 2023 tot 30 juni 2024, waarmee zij voorrang konden krijgen bij het zoeken naar een nieuwe woning op Woonnet Rijnmond. De aangeboden woningen komen, gelet op de woonwensen en in vergelijking met de situatie van het gehuurde (een vijfkamerwoning op de 3e verdieping zonder lift), de kantonrechter passend voor. Ter zitting is overigens gebleken dat een terugkeer naar de nieuwbouw voor [gedaagde 1] c.s. niet tot de mogelijkheden behoort, omdat de nieuwbouw geen grote woningen heeft zoals door [gedaagde 1] c.s. gewenst.   
      
    
    
      4.7.
      Het verwijt van [gedaagde 1] c.s. dat Woonstad wel zeskamerwoningen heeft aangeboden aan andere gezinnen, is niet terecht. Nog daargelaten dat [gedaagde 1] c.s. daarmee miskennen dat Woonstad ook aan hen een zeskamerwoning heeft aangeboden maar dat zij die hebben afgewezen, heeft Woonstad voldoende toegelicht dat die situaties niet vergelijkbaar zijn met die van [gedaagde 1] c.s. qua fase en/of woonduur. 
      
    
    
      4.8.
      De laatst aangeboden woning is een vijfkamerwoning aan de [adres 2] in Crooswijk. Woonstad houdt deze woning nog beschikbaar voor [gedaagde 1] c.s. Zoals gezegd is aannemelijk dat deze woning passend is. De totale oppervlakte van deze woning is vergelijkbaar met die van het gehuurde en de woning bevindt zich op de 1e verdieping (zie productie 20 van Woonstad). Het is een volledig gerenoveerd appartement met een nieuwe badkamer, toilet en keuken, en voorzien van betere isolatie. Het is een vrije-sectorwoning waarbij een maximale huurprijs van € 1.145,04 per maand geldt, maar Woonstad heeft de huurprijs ten behoeve van [gedaagde 1] c.s. afgetopt naar een sociale huurprijs van 731,93 netto per maand. Het feit dat de woning op 1,5 km afstand is gelegen van het gehuurde, ziet de kantonrechter niet als een onoverkomelijk probleem. Anders dan [gedaagde 1] c.s. betogen, is niet geloofwaardig dat die afstand zo groot is dat [gedaagde 1] c.s. daarmee hun sociale netwerk verliezen of dat de kinderen genoodzaakt zijn om naar een andere school te gaan. Ter zitting hebben [gedaagde 1] c.s. verklaard dat [gedaagde 1] de (jongste) kinderen niet naar school kan brengen, omdat hij in de toekomst misschien kan gaan werken. Die stelling is echter niet geconcretiseerd. Feit is dat [gedaagde 1] op dit moment geen werk heeft en wel mobiel is (hij kan boodschappen doen), zodat hij in staat wordt geacht de kinderen naar school te kunnen brengen. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter komt in de gegeven omstandigheden tot het oordeel dat Woonstad het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en dat Woonstad voldoende passende woonruimte heeft aangeboden aan [gedaagde 1] c.s. 
      
    
    
      4.10.
      
        Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. 
        Wat meeweegt is dat [gedaagde 1] c.s. onvoldoende inspanningen hebben verricht om zelf andere woonruimte te vinden, zoals bepaald in artikel 7.1.5 van het Sociaal Statuut. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de urgentieverklaring, die hen in staat stelt om te zoeken in een ruimer woningaanbod dan alleen dat van Woonstad. [gedaagde 1] c.s. stellen dat zij op Woonnet Rijnmond alleen hebben gezocht naar zeskamerwoningen, maar het lag op hun weg om in het kader van passende woonruimte ook op zoek te gaan naar vijfkamerwoningen. [gedaagde 1] c.s. hebben Woonstad enkele malen gewezen op koopwoningen in de prijsklasse van rond € 1 miljoen met het verzoek die woning te kopen om die te verhuren aan hen. Woonstad wijst er terecht op dat zij niet op die wijze te werk gaat en daarom niet op die verzoeken is ingegaan. 
        Ter zitting hebben [gedaagde 1] c.s. nog betoogd dat een zeskamerwoning aan het [adres 3] in Rotterdam binnenkort vrij komt en dat die woning volledig voldoet aan hun woonwensen. Woonstad heeft echter nog geen huuropzegging ontvangen en niet zeker is of en wanneer dat zal gebeuren. Bovendien heeft Woonstad betoogd dat het een woning in de vrije sector betreft waarvoor een maximale huurprijs van € 1.615,30 per maand geldt. Dat betekent, uitgaande van de maximale huurprijs die van [gedaagde 1] c.s. gevraagd kan worden,  dat de huurprijs gehalveerd zou moeten worden. [gedaagde 1] c.s. kunnen dat redelijkerwijs niet van Woonstad verlangen.
        Bovendien hebben [gedaagde 1] c.s. nog steeds de mogelijkheid om de woning aan de [adres 2] te betrekken. Een toewijzing van de gevorderde ontruiming betekent nog niet dat zij zonder woning komen te zitten.
      
      
    
    
      4.11.
      Aldus is aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt beëindigd en dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen. Wel wordt de termijn voor ontruiming gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde 1] c.s. zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van Woonstad betalen (artikel 237 Rv). Die proceskosten worden begroot op:
      
      - dagvaarding       	 	€	146,43
      - griffierecht                          	€	135,00
      - salaris gemachtigde           	€	543,00 
      - nakosten                             	€	135,00 
      Totaal                                    	€	959,43
      
      
        Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Woonstad heeft een evident belang bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis zodat zij kan aanvangen met haar plannen voor de sloop van de complexen en de nieuwbouw, ook als [gedaagde 1] c.s. aan een hogere rechter vragen om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. ieder afzonderlijk om, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres 1] in Rotterdam met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 959,43, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als het vonnis wordt betekend, moeten zij ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken door 
        mr. Th. Veling.
        775