ECLI:NL:RVS:2018:2620, Raad van State, 08-08-2018, 201705849/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2018-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij afzonderlijke besluiten van 22 maart 2016 heeft het college aan [belanghebbende A], aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende B]), aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende C]), aan [belanghebbende D], aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende E]) en aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende F]) tegemoetkomingen in planschade toegekend van respectievelijk € 6.000,00, € 11.250,00, € 11.250,00, € 6.250,00, € 9.000,00 en € 5.500,00.

201705849/1/A2.
    Datum uitspraak: 8 augustus 2018
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    
    [appellante] , gevestigd te Stolwijk, gemeente Krimpenerwaard,
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 22 juni 2017 in zaak nr. 16/8929 in het geding tussen:
    
    [partij]
    
    en
    
    het college van burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard.
    
    Procesverloop
    
    Bij afzonderlijke besluiten van 22 maart 2016 heeft het college aan [belanghebbende A], aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende B]), aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende C]), aan [belanghebbende D], aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende E]) en aan [belanghebbenden] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende F]) tegemoetkomingen in planschade toegekend van respectievelijk € 6.000,00, € 11.250,00, € 11.250,00, € 6.250,00, € 9.000,00 en € 5.500,00.
    
    Bij besluit van 29 september 2016 heeft het college het door [partij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    
    Bij uitspraak van 22 juni 2017 heeft de rechtbank het door [partij] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Tegen deze uitspraak heeft [appellante], in haar hoedanigheid van rechtsopvolger van [partij], hoger beroep ingesteld.
    
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 juli 2018, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. A.D. Bouwman-van Blarkom, zijn verschenen. Voorts is mr. W.M. van Eeuwen, werkzaam bij Haute Equipe, aan de zijde van het college als deskundige verschenen.
    
    Overwegingen
    
    1.    Op 25 februari 2014 heeft de raad van de voormalige gemeente Vlist het bestemmingsplan ‘Poort van Stolwijk’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 30 april 2014 (hierna: de peildatum) in werking getreden en op 24 december 2014 onherroepelijk geworden. Het voorziet onder meer in de ontwikkeling van woningbouw aansluitend aan de westelijke zijde van de kern van Stolwijk (hierna: het plangebied). Onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ van 26 januari 2010 (hierna: het oude bestemmingsplan) had het plangebied voornamelijk een agrarische bestemming.
    
        [belanghebbende A], [belanghebbende B], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende E] en [belanghebbende F] (hierna gezamenlijk ook: de aanvragers) waren op de peildatum eigenaren van ten oosten van het plangebied gelegen woningen. Zij hebben het college ieder verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
    
        [partij], de initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
    
        standpunt van het college
    
    2.    Het college heeft voor de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan Haute Equipe.
    
        In afzonderlijke adviezen van 2 maart 2016 heeft Haute Equipe een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat de aanvragers ten gevolge van de planologische verandering in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor vergoeding vatbare planschade is voortgevloeid, bestaande uit waardevermindering van de woningen van [belanghebbende A] (van € 450.000,00 naar € 435.000,00), [belanghebbende B] (van € 390.000,00 naar € 367.500,00), [belanghebbende C] (van € 380.000,00 naar € 357.500,00), [belanghebbende D] (van € 250.000,00 naar € 237.500,00), [belanghebbende E] (van € 325.000,00 naar € 307.000,00) en [belanghebbende F] (van € 200.000,00 naar € 189.000,00). Voorts heeft Haute Equipe uiteengezet dat in alle gevallen de helft van de schade binnen het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), valt.
    
        Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 22 maart 2016 ten grondslag gelegd.
    
    3.    [partij] heeft in bezwaar een rapport van Langhout, evenals Haute Equipe gespecialiseerd op het gebied van planschade, van 27 mei 2016 overgelegd. Het college heeft Haute Equipe gevraagd om op dat rapport te reageren. Bij nader advies van 21 juni 2016 heeft Haute Equipe dat gedaan.
    
        Bij besluit van 29 september 2016 heeft het college, met verwijzing naar een advies van de commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente Krimpenerwaard van 15 september 2016, het bezwaar ongegrond verklaard.
    
        omvang van het geschil in hoger beroep
    
    4.    Partijen zijn in hoger beroep verdeeld over het oordeel van de rechtbank over vier onderdelen van de door de Haute Equipe gemaakte vergelijking tussen de onder het oude en nieuwe bestemmingsplan bestaande planologische mogelijkheden in het plangebied en over het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de gestelde schade onder het normale maatschappelijke risico van de aanvragers valt.
    
        erfafscheiding
    
    5.    [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich, in navolging van de adviezen van Haute Equipe, terecht op het standpunt heeft gesteld dat van de onder het oude planologische regime bestaande mogelijkheid om in het plangebied een erfafscheiding met een bouwhoogte van 1,50 m op te richten geen wezenlijk beperkend effect op het uitzicht van de aanvragers kon uitgaan. Daartoe voert zij aan dat iemand in een staande positie in de bij de woningen van de aanvragers behorende tuinen op een afstand van 10 m tot de erfafscheiding, bij een ooghoogte van 1,70 m, geen zicht had op het plangebied tot een afstand van 75 m vanaf de erfscheiding. Voorts voert zij aan dat iemand in een zittende positie in de tuinen of vanaf de benedenverdieping van de woningen in het geheel geen uitzicht op het plangebied had. Verder voert zij aan dat het onder het oude planologische regime bij recht was toegestaan de gronden van plangebied met 0,30 m op te hogen.
    
    5.1.    Haute Equipe heeft in de adviezen van 2 maart 2016 vermeld dat het plangebied onder het oude bestemmingsplan voornamelijk een agrarische bestemming zonder substantiële bebouwingsmogelijkheden had, dat aan de achterzijde van de percelen van de aanvragers sprake was van een relatief vrije ligging en dat het weidse uitzicht in ieder geval strekte tot (de rand van de verkeersbestemming ter plaatse van) de Schoonhovenseweg (N207) en het ten westen van die weg gelegen bedrijventerrein ’t Vaartland.
    
        In zijn reactie van 27 mei 2016 heeft Langhout uiteengezet dat het onder het oude bestemmingsplan onder meer was toegestaan om in het plangebied een erfafscheiding met een bouwhoogte van 1,50 m te realiseren, dat in de planologische vergelijking met het nieuwe bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de mogelijkheid dat dit bouwwerk op de voor de aanvragers meest ongunstige plaats zou zijn opgericht en dat een vrij uitzicht onder het oude planologische regime niet was gegarandeerd.
    
        Naar aanleiding hiervan heeft Haute Equipe in het nader advies van 21 juni 2016 vermeld dat het, mede gezien de maximale bouwhoogte van 1,50 m, ging om een bouwwerk van beperkte omvang dat geen wezenlijke afbreuk zou hebben kunnen doen aan het extensief agrarische karakter van het plangebied en het uitzicht van de aanvragers daarop. Voorts heeft Haute Equipe in dit nader advies vermeld dat de afschermende werking van een erfafscheiding in geen verhouding staat tot de uitzichtbeperking die de aanvragers als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan kunnen ondervinden.
    
    5.2.    Uit het voorgaande blijkt dat Haute Equipe heeft onderkend dat het uitzicht van de aanvragers op het plangebied onder het oude planologische regime kon worden belemmerd als gevolg van de bebouwingsmogelijkheden van het plangebied. Dat tussen Haute Equipe en Langhout een verschil van inzicht bestaat over de ernst van de aantasting van het uitzicht van de aanvragers onder het oude planologische regime, betekent niet dat [appellante] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Haute Equipe verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Haute Equipe het gewicht van deze bebouwingsmogelijkheden in de vergelijking met het nieuwe planologische regime heeft onderschat. Uit het rapport van Langhout blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.
    
        Het betoog faalt.
    
        omgevingsvergunning
    
    6.    [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college, in de vergelijking tussen de onder het oude en nieuwe bestemmingsplan in het plangebied bestaande planologische mogelijkheden, terecht geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat onder het oude planologische regime omgevingsvergunning was verleend voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden, omdat het verlenen van omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro een zelfstandige oorzaak van planschade is. Daartoe voert zij aan dat het verlenen van omgevingsvergunning bij recht mogelijk was.
    
    6.1.    Dat het verlenen van omgevingsvergunning, krachtens artikel 3.3 van de bij het oude bestemmingsplan behorende regels, bij recht mogelijk was, laat onverlet dat die vergunning, gelet op de in de aangevallen uitspraak vermelde wettelijke bepalingen, een zelfstandige oorzaak van planschade was. Dat betekent dat de mogelijkheid dat die vergunning onder het oude planologische regime was verleend terecht buiten beschouwing is gelaten in de vergelijking met het nieuwe bestemmingsplan.
    
        Het betoog faalt.
    
        oppervlakteverharding
    
    7.    [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het onder het oude planologische regime weliswaar mogelijk was om zonder aanlegvergunning een oppervlakteverharding tot maximaal 200 m² per agrarisch bedrijfsperceel aan te leggen voor de opslag van kuilgras, maar dat, gezien de aard van de opslag en het tijdelijke karakter ervan, het uitzicht vanuit de woningen daardoor niet op zodanige wijze was beperkt, dat de conclusie van Haute Equipe op dit punt onjuist is. Daartoe voert zij aan dat een oppervlakteverharding met een afmeting van bijvoorbeeld 5 bij 40 m, met daarop kuilgras verpakt in folie, zich niet wezenlijk onderscheidt van een sleufsilo. Voorts voert zij aan dat de rechtbank, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2239), ten onrechte is uitgegaan van het tijdelijke karakter van die opslag. Verder voert zij aan dat de rechtbank bij de constatering dat is uitgegaan van een onjuiste planologische vergelijking, de waardering ervan aan een deskundige had dienen over te laten.
    
    7.1.    Onder het oude bestemmingsplan was het bij recht toegestaan in het plangebied een oppervlakteverharding tot maximaal 200 m² per agrarisch bedrijfsperceel aan te leggen. In het rapport van Langhout van 27 mei 2016 is gesteld dat deze oppervlakteverharding voor de opslag van in folie verpakt kuilgras kon worden gebruikt. Uit het nader advies van 21 juni 2016 blijkt niet dat Haute Equipe deze mogelijkheid alsnog in de vergelijking met het nieuwe bestemmingsplan heeft betrokken. De rechtbank heeft ten onrechte een eigen oordeel gegeven over de vraag of deze mogelijkheid met zich brengt dat Haute Equipe de ernst van het planologische nadeel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, bestaande uit een verlies van uitzicht vanuit de achterzijde van de woningen en de daarbij behorende achtertuinen, heeft overschat. Zonder nadere toelichting van een deskundige valt niet in te zien dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, de aard van de opslag in folie verpakt kuilgras en het tijdelijke karakter ervan met zich brengen dat de conclusie van Haute Equipe op dit punt niet onjuist is. In dit verband is niet zonder belang dat Langhout het door de rechtbank gestelde tijdelijke karakter van de opslag gemotiveerd heeft bestreden.
    
        Het betoog slaagt.
    
        woonbestemming van de buurpercelen
    
    8.    [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Haute Equipe de invloed van de tussenliggende woonbestemming van de buurpercelen niet heeft gebagatelliseerd. Daartoe voert zij aan dat in de adviezen van 2 maart 2016 geen rekening is gehouden met de bebouwingsmogelijkheden van de buurpercelen en dat de in deze adviezen getrokken conclusie over de mate van verslechtering van het uitzicht op het plangebied door Haute Equipe ten onrechte niet is bijgesteld in het nader advies van 21 juni 2016. Voorts voert zij aan dat niet van belang is dat, zoals Haute Equipe heeft gesteld, die bebouwingsmogelijkheden niet zijn gewijzigd. Verder voert zij aan dat het is toegestaan op de buurpercelen bebouwing met een maximale hoogte van 5 m op te richten, dat de bebouwing, anders dan Haute Equipe heeft gesteld, het uitzicht vanuit de eerste verdieping van de woningen van de aanvragers op het achter de bebouwing gelegen deel van het plangebied volledig zou wegnemen en dat de waarde van het uitzicht in hoofdzaak wordt bepaald door het uitzicht vanaf de begane grond en in veel mindere mate door het uitzicht vanaf een verdieping.
    
    8.1.    Langhout heeft in het rapport van 27 mei 2016 gesteld dat de aanvragers als gevolg van de bebouwingsmogelijkheden op de naastgelegen erven ook in de oude situatie slechts een relatief smalle doorkijk op het plangebied hadden.
    
        Naar aanleiding hiervan heeft Haute Equipe in het nader advies van 21 juni 2016 het volgende uiteengezet. In de oude situatie hadden de aanvragers, als gevolg van de bebouwingsmogelijkheden van de buurpercelen, geen vrij uitzicht vanaf de begane grond, schuin over de achtertuinen van de buurpercelen. Deze bebouwingsmogelijkheden zijn bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan echter niet gewijzigd. Voor de aanvragers is de planologische situatie op dit punt dus niet veranderd. Vanuit de verdiepingslagen van de woningen kunnen de aanvragers over de op de buurpercelen te realiseren erfbebouwing heen kijken. Vanuit de verdiepingslagen is dus een wijdere uitzichthoek mogelijk. In de oude situatie werd voor een deel uitgekeken op agrarische gronden. In de nieuwe situatie wordt uitgekeken op de nieuwbouwwoningen. De op de buurpercelen te realiseren erfbebouwing heeft in afnemende mate effect op het uitzicht vanuit de achtertuinen van de aanvragers. Vanuit de achterste gedeelten van de achtertuinen kan in beginsel in een hoek van 180 graden over het plangebied worden uitgekeken.
    
    8.2.    Uit het voorgaande blijkt dat Haute Equipe heeft onderkend dat het uitzicht van de aanvragers op het plangebied onder het oude planologische regime kon worden belemmerd als gevolg van de bebouwingsmogelijkheden van de buurpercelen. Dat tussen Haute Equipe en Langhout een verschil van inzicht bestaat over de ernst van de aantasting van het uitzicht van de aanvragers onder het oude planologische regime, betekent niet dat [appellante] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Haute Equipe verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Haute Equipe het gewicht van deze bebouwingsmogelijkheden in de vergelijking met het nieuwe planologische regime heeft onderschat. Uit het rapport van Langhout blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.
    
        Het betoog faalt.
    
        omvang van het normale maatschappelijke risico
    
    9.    [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij geen aanleiding ziet om te oordelen dat de adviezen van Haute Equipe op een verkeerde vaststelling van het normale maatschappelijke risico berusten. Daartoe voert zij aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college, in navolging van die adviezen, onjuiste toepassing heeft gegeven aan de in de jurisprudentie van de Afdeling gehanteerde criteria voor vaststelling van het normale maatschappelijke risico en dat juiste toepassing van die criteria zou hebben geleid tot de conclusie dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaken, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaken onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, voor rekening van de aanvragers mag worden gelaten.
    
    9.1.    De vraag of en zo ja, in hoeverre schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
    
        Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
    
    9.2.    Uit de adviezen van Haute Equipe, die aan de besluitvorming ten grondslag zijn gelegd, blijkt dat de onder 9.1 bedoelde omstandigheden zijn betrokken bij de vaststelling van de omvang van de binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade. Dit laat onverlet dat, gelet op het volgende, de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college deze vaststelling onder verwijzing naar die adviezen naar behoren heeft gemotiveerd.
    
    9.3.    Niet in geschil is dat, zoals in de adviezen van Haute Equipe is uiteengezet, de planologische ontwikkeling paste binnen het in een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid en de ruimtelijke structuur van de directe omgeving van het plangebied en dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van die ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. Zie de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2009).
    
    9.4.    Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
    
    9.5.    Volgens de adviezen van Haute Equipe vormt het plangebied een onbebouwde driehoek, gelegen tussen de bestaande woonkern (oostzijde) en de Schoonhovenseweg (N207) en het daarlangs gelegen bedrijventerrein ’t Vaartland (westzijde), waarmee de locatie Poort van Stolwijk feitelijk het midden houdt tussen een uitbreidings- en een inbreidingslocatie.
    
        In zijn reactie van 27 mei 2016 heeft Langhout uiteengezet dat het plangebied, gelet op de omliggende omgeving, een inbreidingslocatie is. De locatie werd aan de zuidelijke en noordoostelijke zijde al door woningen omgeven en direct aan de overzijde van de provinciale weg lag een bedrijventerrein. De nieuwe woonbebouwing vormt ter plaatse een logische afronding van Stolwijk. De locatie lag er al klaar voor.
    
    9.6.    Indien het plangebied, anders dan Langhout heeft gesteld, geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, ziet de Afdeling daarin geen aanleiding om de onder 9.4 genoemde jurisprudentie in dit geval niet toe te passen.
    
    9.7.    Het college heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat in dit geval een uitzondering wordt gemaakt op het uitgangspunt dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
    
    9.8.    Voor zover de schade die de aanvragers als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan hebben geleden, niet uitstijgt boven vijf procent van de waarde van de woningen onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft de rechtbank niet onderkend dat het college die schade ten onrechte niet voor hun rekening heeft gelaten. Dat, naar Haute Equipe heeft gesteld, maar Langhout heeft bestreden, de planologische ontwikkeling op relatief korte afstand van de woningen heeft plaatsgevonden, leidt niet tot een ander oordeel. Aan de korte afstand, daargelaten dat deze bij een locatie als het plangebied niet ongebruikelijk is, komt hier geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd.
    
    9.9.    Het betoog slaagt.
    
        conclusie
    
    10.    Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [partij] tegen het besluit van 29 september 2016 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen. Dit betekent dat het college met inachtneming van de overwegingen van de uitspraak van de Afdeling opnieuw op het door [partij] tegen de besluiten van 22 maart 2016 gemaakte bezwaar dient te beslissen.
    
    11.    Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld. De Afdeling geeft partijen voorts in overweging om, mede gelet op de door [appellante] daartoe ter zitting getoonde bereidheid, onderzoek te doen naar de mogelijkheid van een minnelijke regeling, mede ter voorkoming van extra kosten.
    
        proceskosten
    
    12.    Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    I.    verklaart het hoger beroep gegrond;
    
    II.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 22 juni 2017 in zaak nr. 16/8929;
    
    III.    verklaart het door [partij] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
    
    IV.    vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard van 29 september 2016;
    
    V.    bepaalt dat tegen het door het college van burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard te nemen nieuwe besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
    
    VI.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.004,00 (zegge: tweeduizend vier euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    
    VII.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 835,00 (zegge: achthonderdvijfendertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
    
    Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
    
    w.g. Van Altena    w.g. Hazen
    voorzitter    griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 8 augustus 2018
    
    452.