ECLI:NL:RBOBR:2025:2995, Rechtbank Oost-Brabant, 27-03-2025, SHE 24/1016
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Geen vergelijking met het recent verkochte buurpand, omdat dit pand en de woning niet (vrijwel) identiek zijn. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1016
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: M. Sengers).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 418.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1975. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 127 m², een aanbouw van 3 m², een dakkapel, een overkapping van 6 m², een carport van 16 m² en een vrijstaande berging van 9 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 215 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 432.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 2 mei 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser stelt dat het vergelijkingsobject [adres] het buurpand van de woning is en dat dit object ook (vrijwel) identiek is aan de woning. Eiser vindt in dit geval het geïndexeerde verkoopcijfer van deze woning de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer is van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft op zich gelijk dat – nu de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht – het geïndexeerde verkoopcijfer van het buurpand van de woning de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer van de woning kan zijn. Daarvoor is wel vereist, zoals eiser ook terecht als uitgangspunt neemt, dat de woning en het buurpand (vrijwel) identiek zijn. De panden zijn (vrijwel) identiek als dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Van die situatie is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Uit de taxatie van de heffingsambtenaar volgt namelijk dat de toestand van het buurpand [adres] zowel wat kwaliteit als onderhoud betreft slecht is, terwijl kwaliteit en onderhoud van de woning gemiddeld zijn. Eiser heeft deze waardering van de toestand van beide objecten niet bestreden. De rechtbank vindt dat deze verschillen tussen beide objecten bepaald niet verwaarloosbaar zijn en dus dat geen sprake is van (vrijwel) identieke objecten in de hiervoor bedoelde zin.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning.
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar wijst erop dat de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode en dus een zeer vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie kennen. Met het duurzaamheidsniveau is volgens de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser stelt verder dat het object Peperstraat 30 een lagere dan de vastgestelde waarde onderbouwt. Eiser heeft deze stelling in het geheel niet onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om eiser in het door hem ingenomen standpunt te volgen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Eiser wijst op de uitspraak van deze rechtbank van 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, overweging 3.2.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.