ECLI:NL:RBZWB:2025:3477, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-06-2025, BRE 24/4652
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: artikel 14, eerste lid, van de WBR

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4652 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse),
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 6 april 2024.
    
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft een bedrag van € 19.182 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en haar partner, [naam] , en de gemachtigde van belanghebbende en namens de inspecteur, mr. [inspecteur 1] , mr. drs. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] . Ter zitting is tegelijkertijd de zaak met zaaknummer BRE 24/4651 behandeld.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende te veel overdrachtsbelasting heeft voldaan op aangifte. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet te veel overdrachtsbelasting voldaan op aangifte. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    4. Bij akte van levering van 6 november 2023 heeft belanghebbende, samen met haar partner, [naam] (de partner), ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom verkregen van onroerende zaken aan [adres] te [plaats] (de onroerende zaken). In de akte van levering, voor zover hier van belang, het volgende:
    “COMPARANTEN: 
    
      1. 	a. de heer 
      (…)
      ; 
    
    
      
        	b. mevrouw 
        (…)
        , 
      
      
        ten deze handelend, ieder voor zich in privé, en in hun hoedanigheid van enige beherende vennoten van de vennootschap onder firma: 
        
          [V.O.F.]
        
         (…); 
      
    
    
      2. 	a. de heer 
      (…)
      ; 
    
    
      
        	b. mevrouw 
        (…)
        ; de comparanten sub 1.a en 1.b, handelende als gemeld, en de comparanten sub 2.a en 2.b, hierna, zowel tezamen als ieder afzonderlijk, te noemen: "verkoper";
      (…)
      
        OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN 
      
      
        1. het woonhuis met ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] , [adres] , [kadastrale gegevens 1] ; 
      
      
        2. het perceel grond met daarop staande schuren en erf, staande en gelegen te [plaats] , nabij [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] ; 
      
      
        3. het perceel grond (zandbak - gedeelte weiland) gelegen te [plaats] , nabij [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 3] ; 
      
      
        4. het perceel grond (weiland) gelegen te [plaats] , nabij [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 4] , hierna aangeduid met "het verkochte.
      
      (…)
    
  
  
    VOORGAANDE VERKRIJGING
    
      
        Voormelde registergoederen werden door verkoper verkregen als volgt:
      
      
        - het sub 1. genoemde registergoed werd door de comparanten sub 1.a en 1.b in privé,
      
      
        in eigendom verkregen (…);
      
      
        - het sub 2. genoemde registergoed werd door de comparanten sub 1.a en sub 2.a en 2.b
      
      
        in eigendom verkregen in hun hoedanigheid van enige beherende vennoten ten behoeve
      
      
        van voornoemde vennootschap onder firma: [V.O.F.] , krachtens de hiervoor onder sub 1. gemelde titel van aankomst;
      
      
        - de sub 3. en sub 4. genoemde registergoederen werden door de comparanten sub 1.a en sub 2.a en 2.b in eigendom verkregen in hun hoedanigheid van enige beherende
      
      
        vennoten ten behoeve van voornoemde vennootschap onder firma: [V.O.F.] , door
      
      
        toedeling en levering, bij een akte van kavelruil (…).”
      
    
    
      4.1.
      
        Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 28 augustus 2023 (het taxatierapport). In het taxatierapport zijn de onroerende zaken gewaardeerd op € 600.530. In het taxatierapport staat, voor zover hier van belang, het volgende:
        “Damwandloods 
        
          Bouwjaar: ca. 1981 
        
        
          Grootte: ca. 20 x 30m 
        
        
          Aan de noordkant van de loods bevindt zich nog een aanbouw uit ca. 2000 van ca. 11x 30m. 
        
        
          De 
          loods
           heeft een dubbele damwandschuifdeur aan de oostzijde. Het dak is gedekt met asbesthoudende platen en diverse lichtplaten. Verder heeft de loods een stenenvoet en een stalenspantconstructie. Het dak is niet geïsoleerd. Het betreft een open ruimte met betonvloer en is in gebruik als machineberging en werkplaats. Het westelijke gedeelte heeft twee bewaarcellen, de één voor 250 en de ander voor 350 ton losgestort product. Er is mechanische koeling met een koelgang met vijf ventilatoren aan de westzijde. De cellen zijn wel geïsoleerd. 
        
        
          De 
          aanbouw
           heeft een lessenaarsdak gedekt met asbestvrije damwandplaten. Er ligt een betonvloer in en de loods heeft stalen spanten, verder zijn er twee paardenboxen aanwezig die ook toegang geven tot buiten. De rest is in gebruik als bergruimte. De stal is toegankelijk via een damwandschuifdeur in de oost- en noordzijde. Verder is er op het perceel nog een aardenbak van ca. 40 x 20m groot en een achterliggend 
          weiland
          .”
      
    
    
      4.2.
      Bij de aangifte overdrachtsbelasting heeft de notaris voor de overdrachtsbelasting op het woonperceel (in de leveringsakte vermeld onder 1 bij de ‘omschrijving registergoederen’) het bijzondere tarief van 2% toegepast en op de percelen genoemd onder 2, 3 en 4 (de overige percelen) het algemene tarief van 10,4%. In de leveringsakte wordt aan het woonperceel een waarde van € 379.000 toegekend.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende en haar partner hebben bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), zoals deze wet in het onderhavige jaar luidde, bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt – voor zover hier van belang – de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het verlaagde tarief kan ook worden toegepast op tot de woning behorende aanhorigheden indien de aanhorigheden tegelijk met de woning worden verkregen waarop het verlaagde tarief van toepassing is. Dit geldt ook voor aanhorigheden die tegelijkertijd met de woning maar via een aparte akte, al dan niet van een ander dan de verkoper van de woning, worden verkregen. Van belang is dat de juridische verkrijging van woning en aanhorigheden gelijktijdig, waaronder mag worden verstaan op dezelfde dag, plaatsvindt. 
      
    
    
      4.5.
      Van een aanhorigheid is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Niet relevant is of de verkrijger subjectief het inzicht heeft of de bedoeling heeft dat die zaak daaraan voldoet of zal voldoen. Met het begrip aanhorigheden wordt aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende is van mening dat voor de overige percelen ten onrechte het algemene tarief is toegepast. Volgens belanghebbende is sprake van aanhorigheden. Belanghebbende wijst erop dat alle percelen bereikbaar zijn middels één oprit die afsluitbaar is met een hek. Bovendien is het object aangekocht als een woonboerderij en staan alle onderdelen ter beschikking om bij de woning te worden gebruikt ter uitoefening van hobby’s dan wel als opslagruimte. Daarnaast beschikt de schuur niet over eigen nutsvoorzieningen. Verder is belanghebbende van mening dat de activiteiten van de vorige eigenaren niet relevant zijn. De omstandigheid dat de schuur en de woning in een andere stijl zijn gebouwd, kan niet doorslaggevend zijn voor de vraag of sprake is van een aanhorigheid. Naar de mening van belanghebbende heeft de inspecteur aan deze aspecten te veel gewicht toegekend. 
      
    
    
      4.7.
      
        De inspecteur is primair van mening dat de verschuldigde overdrachtsbelasting bij aangifte niet te hoog is vastgesteld. De inspecteur verwijst naar de passage ‘voorgaande verkrijging’ uit de akte van levering, waarin staat dat [V.O.F.] de schuren (damwandloods met aanbouw) heeft verkregen met het oog op gebruik ervan binnen het landbouwbedrijf. Volgens de inspecteur is door onder meer de omvang van de schuren, het bouwjaar en de uitstraling geen sprake van aanhorigheid ten tijde van de verkrijging. De schuren werden zelfstandig gebruikt door [V.O.F.] en ook door [VOF 2]. De vennoten van [V.O.F.] en [VOF 2] zijn als verkopers opgenomen in de akte van levering. Het schurenperceel en de paardenbak en het weiland zijn destijds verkregen door [V.O.F.] voor de landbouwactiviteiten terwijl het woonperceel in privé is verkregen. In [VOF 2] werd ten tijde van de verkrijging een zorgboerderij uitgeoefend onder gebruikmaking van de schuren, de paardenbak en het weiland.
        	Met betrekking tot een gedeelte van de tuin bij de woning dat is gelegen op het perceel waar zich ook de schuren bevinden (in de leveringsakte vermeld onder 2 bij de ‘omschrijving registergoederen’, hierna: het schurenperceel), is de inspecteur van mening dat dit gedeelte wel als aanhorigheid bij de woning is aan te merken. Voor de toerekening van de waarde aan dat tuingedeelte wijst de inspecteur op het taxatierapport waarin de totale waarde van het object vast is gesteld op € 600.530 terwijl belanghebbende een koopsom van € 675.000 heeft betaald. Volgens de inspecteur zou de toerekening van de koopsom aan de verschillende onderdelen in de verhouding van de waarden die de taxateur aan die onderdelen heeft toegekend ertoe leiden dat, zelfs indien voor dat tuingedeelte uit zou worden gegaan van het verlaagde tarief van 2%, per saldo meer overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn dan hetgeen bij aangifte is afgedragen (zie onderstaande tabel).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Waarde taxatie
              
              
                Verhouding t.o.v. totale waarde
              
              
                Toerekening koopsom
              
              
                Tarief
              
              
                Overdrachts-belasting
              
            
            
              
                Woonperceel
              
              
                € 325.000
              
              
                54,12%
              
              
                € 365.302
              
              
                2%
              
              
                € 7.306
              
            
            
              
                Tuingedeelte
              
              
                € 2.900
              
              
                0,48%
              
              
                € 3.260
              
              
                2%
              
              
                € 65
              
            
            
              
                Overige verkrijging
              
              
                € 272.630
              
              
                45,40%
              
              
                € 306.438
              
              
                10,4%
              
              
                € 31.869
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 600.530
              
              
                100,00%
              
              
                € 675.000
              
              
                
              
              
                € 39.240
              
            
          
        
      
      
      
        	Voor het geval de rechtbank uitgaat van de waarde van het woonperceel van € 379.000 zoals is vastgesteld in de akte van levering, dan is de inspecteur subsidiair van mening dat de verschuldigde overdrachtsbelasting met betrekking tot het tuingedeelte op het schurenperceel nog moet worden verminderd.
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast dat sprake is van aanhorigheden en dat een beroep kan worden gedaan op het verlaagde tarief van 2% bij belanghebbende ligt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, niet aannemelijk gemaakt dat het verlaagde tarief over een groter deel van de koopsom moet worden toegepast dan in de akte van levering is gedaan. De rechtbank heeft daarbij het volgende, in onderling verband bezien (waarbij niet elk onderdeel op zichzelf bezien doorslaggevend hoeft te zijn), in aanmerking genomen:
      
        
          dat de overige percelen, zoals volgt uit de akte van levering, kennelijk bedrijfsmatig werden geëxploiteerd;
        
        
          de grootte van de schuren (de damwandloods met aanbouw);
        
        
          de afstand tussen de verschillende onderdelen ten opzichte van de woning;
        
        
          de verschillende bouwstijlen.
        
      
      Alles in samenhang bezien, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat met betrekking tot de overige percelen sprake is van aanhorigheden, met uitzondering van het tuingedeelte dat op het schurenperceel is gelegen (zie hierna in 4.9). De omstandigheid dat in de schuur geen nutsvoorzieningen aanwezig zijn of dat het object bereikbaar is middels één oprit, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot het tuingedeelte dat is gelegen op het schurenperceel, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is met partijen eens dat op dit gedeelte is aan te merken als aanhorigheid bij de woning en dat daarop het lagere tarief van toepassing is. Belanghebbende heeft echter zelf geen berekening overgelegd waaruit volgt welk deel van de koopsom is toe te rekenen aan dat tuingedeelte. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard de berekening van de inspecteur (zie 4.7) niet te betwisten. Gelet op de berekening van de inspecteur, kan de toepassing van het lagere tarief over het tuingedeelte niet leiden tot een gegrond beroep aangezien de bij de aangifte voldane overdrachtsbelasting lager is dan hetgeen volgt uit de berekening van de inspecteur (zie 4.7). Gelet hierop dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Het subsidiaire standpunt van de inspecteur behoeft dan geen behandeling meer.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 3 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Aandeel van belanghebbende is 50% van de totale voldoening op aangifte van € 38.364. 
  
  
     Artikel 14, zesde lid, van de WBR.
  
  
     Hoge Raad 16 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5412, BNB 1993/281.
  
  
     Artikel 3.111 van de Wet IB 2001.