ECLI:NL:RBDHA:2025:5218, Rechtbank Den Haag, 19-03-2025, C/09/669540 / HA ZA 24-596
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopwoning non-conform, schending mededelingsplicht verkopers, gevorderde herstelkosten deels toegewezen

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/669540 / HA ZA 24-596
    
    
    
      
        Vonnis van 19 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. C. Hoek,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats 2] ,
    
      gedaagden,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s.,
      advocaat: mr. A.B. Bouter.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 8 juli 2024 met producties 1 tot en met 20; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14;
      - het tussenvonnis van 6 november 2024, waarin mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte namens [eiser] met de nadere producties 21 en 22;
      - de akte namens [eiser] met de nadere producties 23 tot en met 25;
      - de akte namens [gedaagden] c.s. met de nadere productie 15.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 4 februari 2025 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen, mede aan de hand van pleitnotities, hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De pleitnotities zijn overgelegd en maken deel uit van het procesdossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor het wijzen van dit vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft in oktober 2022 een woning met bouwjaar 1996 van [gedaagden] c.s. gekocht voor € 1.455.000,-. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] c.s. waren sinds 10 januari 2020 eigenaren van de woning. Voordat [gedaagden] c.s. de woning kochten, hebben zij een bouwtechnische keuring door PBS Vastgoed laten uitvoeren. In het rapport van 12 september 2019 van deze keuring is over de daken onder meer vermeld (op pagina’s 15, 23 en 25): 
      
        
          
            “Dakconstructies totaal (hellend / plat dak) (…) conditie: nader onderzoek nodig / niet te inspecteren. (…) 
          
        
        
          
            Daken. Dakconstructies totaal (hellend / plat dak) (…) Vochtplekker (niet actief) (…) Er zijn (oudere) vochtplekken waarneembaar. Indien gewenst kan esthetisch herstel worden uitgevoerd om deze vochtplekken weg te werken (…).
          
        
        
          
            Dakbedekking pannen (hellend dak) algemeen. Dak. Lekkage. 1. Op korte termijn. activiteit: Herstellen (…) € 545. (…) Tijdens de opname hebben we geconstateerd dat er vocht onder de dakpannen komt. Doordat veel dakpannen geschroeft liggen was het voor ons niet mogelijk om te herleiden waar de lekkage vandaan komt. Waarschijnlijk slaat regenwater onder de nokpan (gezien de flauwe helling van het dak). Een andere mogelijkheid is de geringe overlap van de dakpannen met de verholen goten.” 
          
        
        
          
            Dakbedekking (plak dak) algemeen (…) Dak. Blazen. 1. Op korte termijn. Activiteit: Herstellen (…) € 242. (…) Tijdens de opname hebben we geconstateerd dat de dakbedekking van het hoge platte dak blazen en sporen van veroudering laten zien. We adviseren om dit te herstellen.”  
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] c.s. hebben eveneens door PBS Vastgoed een programma van eisen laten opstellen, waarin voor zover relevant is vermeld: “bouwkundige werkzaamheden: nalopen en daar waar nodig repareren dak werkzaamheden. Zie bouwtechnisch rapport.” Naar aanleiding hiervan hebben zij werkzaamheden aan onder meer het dak laten uitvoeren. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagden] c.s. hebben bij de verkoop van de woning een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen. Alvorens de woning op Funda werd geplaatst, heeft [eiser] zijn belangstelling kenbaar gemaakt. [eiser] heeft de woning op 17 oktober 2022 bezichtigd en op 18 oktober 2022 een bod uitgebracht. Op 20 oktober 2022 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koopsom en moment van levering (februari 2023). 
      
    
    
      2.5.
      Daarna heeft [eiser] de verkoopbrochure ontvangen, waarin onder meer is vermeld: “De villa is in 2021 geheel aangepast, gemoderniseerd en zeer smaakvol ingericht en afgewerkt met duurzame, natuurlijke materialen en in fraaie warme natuurtinten” en: “In 2020/2021 geheel gemoderniseerd met de mooiste materialen”. In de verkoopbrochure is ook vermeld dat verkopers een bouwkundig rapport hebben laten opstellen. [eiser] maakte op 24 oktober 2022 kenbaar dat te willen ontvangen, waarop hem is meegedeeld dat dit niet is opgesteld. 
      
    
    
      2.6.
      Ook is aan [eiser] de door [gedaagden] c.s. ingevulde NVM-vragenlijst verstrekt. Bij het onderdeel ‘Dak(en)’ is ingevuld dat deze uit 1996 zijn en de platte daken (overkapping) uit 2021. Bij de vragen “Heeft u last van daklekkages (gehad)?” en “Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?” is “nee” aangevinkt. Bij de vraag “Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Zo ja, welk (gedeelte van het) dak en waarom?” is “ja” aangevinkt met als toelichting “zwart geverfd in 2020”.
      
    
    
      2.7.	(
      Informatie over) het rapport van PBS Vastgoed is niet aan [eiser] verstrekt. 
      
    
    
      2.8.
      De koopovereenkomst is vervolgens ondertekend op 24 oktober 2022 door [gedaagden] c.s. en op 25 oktober 2022 door [eiser] . 
      
    
    
      2.9.
      In de koopovereenkomst zijn, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        	“6.1 
        
          De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). 
        
        
          6.3
        
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woonruimte
          . 
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ’nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)
        
          10.1
        
        
          De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op koper.”
      
      
    
    
      2.10.
      De woning is op 2 februari 2023 aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      2.11.
      Op 15 december 2023 meldde [eiser] aan [gedaagden] c.s. dat sprake was van flinke schimmelvorming in een slaapkamer. Tijdens telefonisch contact heeft [gedaagden] aan [eiser] meegedeeld: “Zit me te bedenken dat daar volgens mij een oude lekkage zat toen wij het kochten. Maar die was volgens mij toen al hersteld. Dus daar zag je toen nog alleen vochtplekken van.” [gedaagden] c.s. hebben toen het rapport van PBS aan [eiser] toegestuurd. 
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] heeft op 19 december 2023 een onderzoek door Bouwbedrijf [woonplaats 1] laten uitvoeren. Dit bedrijf heeft op 23 december 2023 noodreparaties aan het dak uitgevoerd. 
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] heeft bij aannemersbedrijf [bedrijfsnaam 2] een offerte opgevraagd voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden aan de woning. Er is een offerte van 23 januari 2024 uitgebracht voor € 78.575,46. 
      
    
    
      2.14.
      Namens [gedaagden] c.s. heeft KBM Bouw op 1 maart 2024 een onderzoek uitgevoerd. Volgens de rapportage is in één kamer schimmel waargenomen. Het was tijdens het onderzoek niet mogelijk het schuine dak boven die kamer te inspecteren. Opgemerkt wordt dat het waarschijnlijk is dat er op de locatie waar de lekkage zich bevindt, water onder de pannen is gekomen. De oorzaak is echter niet bekend. Verder wordt opgemerkt dat de bewoner de schimmel, na de noodreparaties van 23 december 2023, niet had verwijderd en dat de offerte van [bedrijfsnaam 2] overtrokken is.
      
    
    
      2.15.
      Vervolgens heeft [eiser] op 18 maart 2024 een onderzoek door BTA Bollenstreek laten uitvoeren. Over de schimmels is aangegeven: “Er is in de woning 1 ruimte met zoveel (actieve) schimmelvorming dat het wordt afgeraden om in deze kamer te verblijven en deze te gebruiken. Schimmels hebben een negatief effect op de algemene gezondheid”. De conclusie over de onderzochte dakvlakken is: “Geconcludeerd mag worden dat er fouten zijn gemaakt bij het aanbrengen en het “renoveren” van het pannendak. Hierdoor treedt lekkage op in de onderliggende constructie en verder naar binnen toe. De aanhoudende lekkage zorgt voor een aanhoudende verslechtering van het element. Het verdient de aanbeveling om herstel op zeer korte termijn uit te voeren om verdere schade te voorkomen.” De kosten voor dit onderzoek bedroegen € 544,50.
      
    
    
      2.16.
      Op 25 maart 2024 heeft [eiser] een offerte laten opstellen door [bedrijfsnaam 3] . Hierin staat “in onderliggende offerte bieden wij onze werkzaamheden aan voor het vervangen van de dakbedekking, repareren van de ontstane schade aan het dakbeschot en het toepassen van de noodzakelijke tweede waterkering onder de pannen door middel van membraamfolie.” De kosten van de werkzaamheden aan de drie hoofddakvlakken en twee dakluifels bedragen € 61.669,98. Daarnaast is aangetekend “als gevolg van de lekkages is er schade ontstaan in een kamer. Deze gevolgschade zal door ons gerepareerd worden.” Het geoffreerde bedrag is € 19.692,02. De totale offerte sluit daarmee op € 81.362,00.
      
    
    
      2.17.
      Bij brief van 2 februari 2024 heeft [eiser] [gedaagden] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade. [eiser] meldt dat sprake is van non-conformiteit, dan wel dwaling. Bij brief van 13 maart 2024 hebben [gedaagden] c.s. aansprakelijkheid afgewezen. Hierop heeft [eiser] op 31 mei 2024 laten weten dat werkzaamheden aan het dak uitgevoerd zullen worden en vervangende schadevergoeding wordt gevorderd.
      
    
    
      2.18.
      
        [eiser] heeft een offerte tot renovatie van het dak bij [bedrijfsnaam 1] opgevraagd en hier op 17 juli 2024 akkoord voor gegeven. Deze offerte betreft de renovatie van het pannendak van 104 vierkante meter (inclusief de luifel) en sluit op € 88.330,00. Daarnaast is een stelpost van € 10.000,00 exclusief btw opgenomen vanwege noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het dakbeschot vanwege aanzienlijke schimmelvorming. 
      
    
    
      2.19.
      Op 18 januari 2025 heeft PBS Vastgoed namens [gedaagden] c.s. een rapportage opgesteld, waarin wordt ingegaan op het eerdere onderzoek van PBS uit 2019 en het rapport van BTA Bollenstreek uit 2024. PBS Vastgoed concludeert dat tijdens haar eerdere onderzoek vermoedelijk oude lekkagesporen zijn waargenomen, in de daaropvolgende jaren geen lekkages zijn geweest en de recente lekkage vermoedelijk het gevolg is van de werkzaamheden die eind 2023 zijn uitgevoerd of door stormschade is ontstaan.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht te verklaren dat de woning non-conform is en subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, met in beide gevallen hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. in de herstelkosten van € 81.362,00, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.922,23 en de kosten ter vaststelling van de schade van € 544,00. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst omdat de gebreken in de weg staan aan het normale gebruik van de woning en daarmee sprake is van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van dwaling, omdat [gedaagden] c.s. de hen bekende gebreken niet hebben medegedeeld (artikel 6:228 lid 1 onder b BW), dan wel in de vragenlijst een onjuiste mededeling hebben gedaan over het dak (artikel 6:228 lid 1 onder a BW). [eiser] vordert de herstelkosten van € 81.362,00 zoals begroot door [bedrijfsnaam 3] , buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het onderzoek door BTA Bollenstreek van € 544,00.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Non-conformiteit
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft aan zijn vordering onder meer ten grondslag gelegd dat [gedaagden] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten (artikel 6:74 BW) en dat sprake is van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Daarover overweegt de rechtbank als volgt. 
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:17 BW moet een zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen hebben in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM) vastgelegd dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonruimte nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW nader uitgewerkt. 
      
    
    
      4.3.
      Bij de vraag wat onder normaal gebruik als woonruimte moet worden verstaan, heeft te gelden dat deze bepaling moet worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In een woonruimte zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. In dit geval komt in dit verband ook betekenis toe aan de omstandigheid dat [gedaagden] c.s. renovatiewerkzaamheden hebben laten uitvoeren en dat in de verkoopbrochure is opgemerkt dat de woning in 2020/2021 ‘geheel verbouwd’ en ‘geheel gemoderniseerd’ is. 
      
    
    
      4.4.
      Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol waaronder de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. 
      
    
    
      4.5.
      In dit geval gaat het om een woning uit 1996, die voorafgaand aan de verkoop is gerenoveerd. [gedaagden] heeft daarover ter zitting verklaard dat hij voorafgaand aan de verkoop telefonisch heeft toegelicht dat de woning gerenoveerd was. Verder is in de aan [eiser] verstrekte brochure vermeld dat de woning in 2020/2021 ‘geheel verbouwd’ en ‘geheel gemoderniseerd’ is. In de vragenlijst is vermeld dat de renovatie ziet op: ‘interieur, exterieur, installatie, overkapping tuin, damwand ringvaart en tuin’. Van de als gerenoveerd benoemde delen mag [eiser] verwachten dat deze vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud nodig hebben (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6580). Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat [eiser] de verwachtingen mag hebben die passen bij het normale gebruik van een woning uit 1996. 
      
    
    
      4.6.
      Verder is van belang dat in dit geval specifieke mededelingen door [gedaagden] c.s. zijn gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst. Die mededelingen kunnen niet als garantie gelden, maar de vragenlijst is wel van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat [eiser] mocht verwachten. Een verkoper dient met voldoende zorgvuldigheid de vragen te beantwoorden. [gedaagden] c.s. hebben op de vraag of in het verleden gebreken aan het dak zijn geconstateerd met ‘nee’ beantwoord. De vraag of het dak al eens is vernieuwd/gerepareerd, is beantwoord met ‘ja’, met als toelichting ‘zwart geverfd in 2020’. 
      
    
    
      4.7.
      
        In het rapport van BTA Bollenstreek, dat is overgelegd als productie 17 bij dagvaarding, is over het dakvlak boven de kamer waar schimmel is waargenomen het volgende vermeld:
        “1.	De pannen aan deze zijde vertonen afbladdering van de coating laag. De coating lijkt hier op diverse plekken los te laten. Dit kan als oorzaak hebben dat er niet conform de verwerkingsrichtlijnen is gewerkt bij het aanbrengen. Keramische pannen moeten bij het toepassen van de gebruikte coating eerst worden voorzien van een primer.
        
          2.	Ook hier staan diverse pannen omhoog en open ten opzichte van de onderliggende pan. Als ook hier geschroefde of gehaakte pannen liggen geldt ook hier dat het binnendringen van regenwater in combinatie met wind snel gebeurd is.” 
        
        Deze conclusies zijn door [gedaagden] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken. De overgelegde rapporten van PBS Vastgoed (uit 2019) en KBM Bouw (uit 2024) zijn daarvoor niet afdoende. In het rapport van PBS Vastgoed wordt gesproken over een lekkage met onbekende oorzaak en tijdens het onderzoek door KBM Bouw is het dak niet geïnspecteerd. De bevindingen uit die onderzoeken sluiten de conclusies van BTA Bollenstreek derhalve niet uit.
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] c.s. ten tijde van de verkoop en levering wisten of hadden moeten weten dat sprake is geweest van een gebrek aan het dak, te weten een lekkage op het dak met onbekende oorzaak. Immers is in het rapport van PBS uit 2019 vermeld dat is geconstateerd dat er vocht onder de dakpannen kwam en dat het niet mogelijk was te herleiden waar de lekkage vandaan kwam. [gedaagden] c.s. hebben daarover in deze procedure het standpunt ingenomen dat een reparatie is uitgevoerd en verwezen naar het programma van eisen van PBS Vastgoed, waarin voor zover hier van belang bij de dakwerkzaamheden is vermeld: ‘bouwkundige werkzaamheden: nalopen en daar waar nodig repareren dak werkzaamheden.’ Tegelijkertijd bevat het dossier echter whatsappberichten van [gedaagden] aan [eiser] , waaruit lijkt te volgen dat [gedaagden] zelf geen actie heeft ondernomen ten aanzien van de door PBS in 2019 geconstateerde lekkage op het dak. Immers stuurde [gedaagden] een foto van Funda uit 2019 aan [eiser] met een vochtplek in de kamer waarin thans sprake is van schimmelvorming op de wanden en deelt [gedaagden] mee: ‘Zit me te bedenken dat daar volgens mij een oude lekkage zat toen wij het kochten. Maar die was volgens mij toen al hersteld. Dus daar zag je toen nog alleen vochtplekken van’. Wat daarvan zij, [gedaagden] c.s. waren, omdat zij over het rapport beschikten, op de hoogte – of hadden dat moeten zijn – van de in 2019 geconstateerde lekkage op het dak met onbekende oorzaak. Weliswaar stellen [gedaagden] c.s. terecht dat met de reparatie van de gestelde lekkage een gering bedrag was gemoeid (€ 545,00 voor het hellende dak en € 242,00 voor het platte dak) maar omdat de oorzaak van de lekkage onbekend was en kennelijk door [gedaagden] c.s. geen verder onderzoek is gedaan naar de oorzaak, was informatie daarover (dat een lekkage met onbekende oorzaak is geconstateerd en dat een reparatie is uitgevoerd) wel relevant om in oktober 2022 met de nieuwe koper te delen. Deze informatie hadden [gedaagden] c.s. dan ook moeten delen met [eiser] , die relatief kort daarna de woning van [gedaagden] c.s. kocht. De vraag of in het verleden gebreken zijn geconstateerd, is gelet op die informatie ten onrechte met ‘nee’ beantwoord. En indien [gedaagden] c.s. – zoals zij in deze procedure stellen – het gebrek aan het dak (de lekkage) destijds (in 2020/2021) hebben laten herstellen, dan hadden zij de vraag of het dak al eens gerepareerd is, ook anders moeten beantwoorden dan met ‘ja, zwart geverfd in 2020’. Het (tweede) rapport van PBS Vastgoed uit 2025 maakt dat niet anders: dit rapport neemt immers niet weg dat in 2019 is opgetekend dat sprake was van een lekkage met een onbekende oorzaak. De informatie die [gedaagden] c.s. over het dak hebben verstrekt is gelet op het voorgaande niet volledig en onvoldoende zorgvuldig. Dat betekent dat [gedaagden] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Zoals hiervoor is overwogen betekent dit – anders dan [gedaagden] c.s. betogen – dat [eiser] niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. [gedaagden] c.s. hadden als verkopers op dit punt een mededelingsplicht, die prevaleert boven de onderzoeksplicht die op de koper – ook een onvoorzichtige koper – rust.  
      
    
    
      4.9.
      Dat er, zoals [gedaagden] c.s. aanvoeren, op 20 oktober 2022 al (mondeling en via whatsapp) overeenstemming over de belangrijkste bestanddelen van de koopovereenkomst was bereikt, maakt het voorgaande niet anders. De koopovereenkomst is tot stand gekomen door ondertekening van de schriftelijke overeenkomst op 25 oktober 2022. [eiser] heeft daaraan voorafgaand de brochure en vragenlijst ontvangen. Door relevante kennis over een in 2019 geconstateerde lekkage en reparatie daarvan niet (voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst) te delen, heeft [eiser] niet de kans gekregen om daar desgewenst onderzoek naar te laten verrichten of opnieuw over de vraagprijs te onderhandelen. 
      
    
    
      4.10.
      Het vastgestelde gebrek belemmert het normale gebruik van de woning. Als gevolg hiervan is in één van de slaapkamers sprake van een forse schimmelvorming, waardoor die kamer niet kan worden gebruikt. Schimmelvorming (in deze mate) tast een gezond leefklimaat en het welzijn in de woning aan. Omdat [gedaagden] c.s. in staan voor de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, zijn zij aansprakelijk voor dit gebrek. [gedaagden] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en zijn gehouden de schade te vergoeden die [eiser] daardoor heeft geleden. 
      
    
    
      4.11.
      De primair gevorderde verklaring voor recht dat de woning non-conform is, wordt toegewezen. De rechtbank komt aldus niet toe aan een beoordeling van de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van dwaling.
      
      
        
          De gevorderde herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eiser] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de woning zou beantwoorden aan de koopovereenkomst en het dak dus geen gebreken had gehad. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat voldoende vaststaat dat het dak boven de bewuste kamer gebrekkig is en de schimmelvorming in die kamer daarvan het rechtstreekse gevolg is. Het verwijderen van de schimmel neemt het probleem niet weg. De rechtbank oordeelt daarom dat de schade bestaat uit de kosten die gemoeid zijn met zowel het herstel van het dak, als met het herstel van de kamer. [gedaagden] c.s. hebben gesteld dat de aansprakelijkheid van verkoper geen betrekking kan hebben op ‘overige (aanvullende) schade’, maar hebben nagelaten die stelling nader toe te lichten en expliciet te vermelden welke kosten op grond daarvan niet voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
    
      4.13.
      Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk voor de herstelkosten als sprake blijkt van gebreken die niet aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Doordat [gedaagden] c.s. de informatie over de lekkage met onbekende oorzaak uit 2019 niet met [eiser] hebben gedeeld, en dit ook niet eenvoudig te ontdekken was, is sprake van een gebrek dat bij [eiser] niet bekend of kenbaar was. Dit betekent dat de herstelkosten toewijsbaar zijn. Bij het vaststellen van de herstelkosten dient, volgens de koopovereenkomst, rekening te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
      
    
    
      4.14.
      
        
          [eiser] vordert een bedrag van € 81.362,00. Dit bedrag is gebaseerd op de offerte van [bedrijfsnaam 3] van 25 maart 2024. [gedaagden] c.s. betwisten de hoogte van deze kosten. Bij de beoordeling betrekt de rechtbank ook de ingebrachte offertes van [bedrijfsnaam 2] van 
        23 januari 2024 en Vernooy van 2 april 2024. Hierbij gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [gedaagden] c.s. dat de offerte van [bedrijfsnaam 2] onnodig hoog zou zijn. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd en wordt niet ondersteund door de offertes van [bedrijfsnaam 3] en [bedrijfsnaam 1] , die uitgaan van vergelijkbare totaalkosten. 
      
      
    
    
      4.15.
      De offerte van [bedrijfsnaam 3] valt uiteen in € 61.669,98 voor ‘werkzaamheden aan de drie hoofddaken en twee luifels’ en € 19.692,02 voor ‘werkzaamheden in de woning’. De rechtbank bespreekt deze kostenposten apart.
      
      
        
          Herstelkosten van het dak
        
      
      
    
    
      4.16.
      De offerte van [bedrijfsnaam 2] is, in tegenstelling tot de offerte van [bedrijfsnaam 3] , wel gespecificeerd. De onderdelen die betrekking hebben op dakwerkzaamheden bedragen volgens de offerte van [bedrijfsnaam 2] € 2.440,51 (bouwplaatsvoorzieningen) + € 2.647,29 (ruwbouwtimmerwerk) + € 41.822,55 (dakbedekkingen) + € 4.708,01 (de- en hermonteren van de zonnepanelen) = € 51.618,36. Inclusief 21% btw is dit € 62.458,22. Dit bedrag komt vrijwel overeen met het door [bedrijfsnaam 3] geoffreerde bedrag van € 61.669,98. De rechtbank gaat uit van de juistheid van dit laatste bedrag. Daarbij is de rechtbank met [gedaagden] c.s. van oordeel dat niet de kosten voor een geheel nieuw dak doorberekend kunnen worden. De schimmel heeft zich gemanifesteerd in één slaapkamer, waarmee duidelijk is dat het dak boven die kamer gebrekkig is. De stelling van [eiser] dat ook de andere dakdelen vervangen moeten worden is onvoldoende onderbouwd. De rechtbank kan daarom slechts vaststellen dat één van de drie dakdelen gebrekkig is. Zij acht het in de gegeven omstandigheden daarom redelijk een derde deel van de kosten voor het hele dak toe te rekenen aan dit dakdeel. Die kosten worden gesteld op 1 / 3e deel van € 61.669,98 = € 20.556,66.   
      
    
    
      4.17.
      Zoals hiervoor onder 4.5 is overwogen, mocht [eiser] voor wat betreft het dak  verwachtingen hebben die passen bij het normale gebruik van een woning uit 1996. Nu het dak in 2025 – het gaat om een dak van bijna 30 jaar oud – vervangen zal worden, zoals ter zitting is verklaard, heeft de aftrek ‘nieuw voor oud’ te gelden. De rechtbank stelt hierbij voorop dat aanleiding bestaat tot een voordeelstoerekening als het dakherstel een voordeel voor [eiser] oplevert en voor zover de verrekening redelijk is.  
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser] geacht moet worden een voordeel te hebben van het dakherstel. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van 40 jaar voor een dak, bestond er voor [eiser] een zeker risico dat het dak gebreken zou (gaan) vertonen en ingrepen nodig zouden zijn. Daar staat tegenover dat [eiser] na het dakherstel over een nieuw dak beschikt dat de komende jaren onderhoudsvrij is en niet vervangen hoeft te worden. In zoverre moet worden aangenomen dat de waarde van de woning is gestegen. Anderzijds heeft [eiser] niet om het voordeel gevraagd, maar is hij door de beschreven situatie gedwongen kort na de aankoop van de woning herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De rechtbank past daarom een beperkt percentage toe en acht in dit geval een aftrek van 20% passend. Dat wil zeggen dat de toe te wijzen kosten voor het dakherstel worden gesteld op 80% van € 20.556,66 = € 16.445,33.
      
      
        
          Herstelkosten van de slaapkamer
        
      
      
    
    
      4.19.
      De offerte van [bedrijfsnaam 2] heeft een totaalbedrag van € 78.575,46 waarvan € 62.458,22 betrekking heeft op de herstelkosten van het dak. Het restant van € 16.117,24 heet betrekking op werkzaamheden in de getroffen slaapkamer. Dit gaat enerzijds om het verwijderen van schimmel, behang, plinten en de pvc-vloer en anderzijds het plaatsen van nieuwe plinten, aflakken van plinten, herstellen van sauswerk en leveren en plaatsen van een nieuwe pvc-vloer. Het totaalbedrag hiervoor wijkt niet in aanzienlijke mate af van de offerte van [bedrijfsnaam 3] van € 19.692,02. Bovendien komen de genoemde werkzaamheden overeen met de offerte van Vernooy. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van het bedrag van € 19.692,02.
      
    
    
      4.20.
      De rechtbank ziet geen aanleiding bij deze kosten een aftrek ‘nieuw voor oud’ toe te passen. Het is niet aannemelijk dat de woning door deze werkzaamheden in waarde toeneemt. Daarbij komt dat het interieur van de slaapkamer in ieder geval in 2020 (bij de aankoop van de woning door [gedaagden] c.s.) verbeterd zal zijn. De rechtbank oordeelt daarom dat geen sprake is van relevant voordeel aan de zijde van [eiser] .
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagden] c.s. voeren verder aan dat de schade op grond van eigen schuld voor rekening van [eiser] zou moeten blijven. In dit verband wijst [gedaagden] c.s. op de ‘snelle aankoop’ door [eiser] , het feit dat in december 2023 al werkzaamheden zijn uitgevoerd en de schimmel destijds niet is verwijderd en mogelijke andere oorzaken zoals tijdsverloop en weersinvloeden.
      
    
    
      4.22.
      Op grond van artikel 6:101 BW kan de vergoedingsplicht tussen partijen gedeeld worden wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. Stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden met betrekking tot de schadebeperkingsplicht rusten op de aansprakelijke persoon. De door [gedaagden] c.s. genoemde ‘snelle aankoop’ levert in dit geval geen eigen schuld op vanwege de geschonden mededelingsplicht door [gedaagden] c.s. Ook de door [gedaagden] c.s. ingenomen stelling dat [eiser] de schimmel na de werkzaamheden van 23 december 2023 had moeten laten oplossen, levert geen eigen schuld op. [eiser] heeft ter zitting verklaard destijds de schimmel te hebben verwijderd. Bovendien blijkt uit het rapport van BTA Bollenstreek dat drie maanden later - in maart 2024 - de schimmel zodanig ernstig is dat de kamer niet bruikbaar is. De rechtbank kan op grond hiervan niet vaststellen dat de schade beperkter was geweest als de schimmel in december 2023 verwijderd was. Ten slotte zijn de door [gedaagden] c.s. genoemde mogelijke andere oorzaken zoals tijdsverloop en weersinvloeden onvoldoende onderbouwd in het licht van het door PBS reeds in 2019 opgestelde rapport. De rechtbank past daarom geen aftrek van de vergoedingsplicht toe wegens eigen schuld aan de zijde van [eiser] .
      
      
        
          Totale herstelkosten, rente en hoofdelijkheid
        
      
      
    
    
      4.23.
      Gelet op het voorgaande bedragen de totale herstelkosten die ten laste van [gedaagden] c.s. gebracht kunnen worden € 16.445,33 + € 19.692,02 = € 36.137,35. De vordering van [eiser] wordt toegewezen tot dat bedrag.  
      
    
    
      4.24.
      De gevorderde wettelijke rente wordt toegekend vanaf 31 mei 2024, zijnde de datum waarop [eiser] aan [gedaagden] c.s. kenbaar heeft gemaakt aanspraak te maken op vervangende schadevergoeding.
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde hoofdelijke veroordeling wordt eveneens toegewezen. Dit betekent dat gedaagden kunnen worden gedwongen het gehele toegewezen bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Deze hoofdelijkheid geldt ook voor de hierna te bespreken kostenposten.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat door of namens [eiser] aan [gedaagden] c.s. een brief is verzonden die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde vereisten.
      
      
        
          De kosten ter vaststelling van de schade
        
      
      
    
    
      4.27.
      De kosten van het onderzoek van BTA Bollenstreek bedragen € 544,50. [eiser] vordert € 544,00. De bevindingen uit het rapport zijn in dit vonnis gebruikt bij de vaststelling van de hoogte van de vervangende schadevergoeding. Daarmee betreffen het redelijke kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid. Daarnaast komt de hoogte van het bedrag de rechtbank in de gegeven omstandigheden niet onredelijk voor. Deze vordering van [eiser] wordt daarom op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toegewezen.
      
    
    
      4.28.
      De gevorderde wettelijke rente over de kosten ter vaststelling van de schade wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagden] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,38
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × tarief III van € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.212,38
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.30.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de woning non-conform is en [gedaagden] c.s. jegens [eiser] aansprakelijk zijn voor de schade ten gevolge van de non-conformiteit;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 36.137,35 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 31 mei 2024, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 544,00 aan kosten ter vaststelling van de schade, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 juli 2024, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 3.212,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagden] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op
        19 maart 2025.
      
      
      
        3425