ECLI:NL:GHAMS:2023:3498, Gerechtshof Amsterdam, 28-11-2023, 200.304.485/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht; huur- en opstalovereenkomst. Kon de gemeente als verhuurder van een perceel grond de huur- en opstalovereenkomst opzeggen zonder schadeloosstelling voor de door huurder aangebrachte opstal (een clubhuis)? Beroep op 6:248 BW (aanvullende en derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid) en 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden).

GERECHTSHOF AMSTERDAM   	
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.304.485/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8907794 \ CV EXPL 20-6758
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 
      
      
        COMPANEROS MOTORCYCLECLUB,
      gevestigd te Heiloo ,
      appellante,
      advocaat: mr. D.E. Post te Heerhugowaard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE HEILOO ,
      
      zetelend te Heiloo ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna CMC en de Gemeente genoemd.
    
    
    
      CMC is bij dagvaarding van 7 december 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), van 8 september 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de Gemeente als eiseres en CMC als gedaagde.
    
    
    
      Bij arrest van 25 januari 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 11 mei 2022 heeft plaatsgevonden. Er is geen minnelijke regeling tot stand gekomen. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
    - memorie van antwoord met producties.
    
    
      Op 19 september 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, mr. Post aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      CMC heeft, onder wijziging van haar (tegen)vordering, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van de Gemeente alsnog zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde (tegen)vorderingen van CMC zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties.
      De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van het in hoger beroep meer of anders gevorderde, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van CMC in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
      CMC heeft een bewijsaanbod gedaan. 
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover nog relevant voor dit hoger beroep en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      2.1
      CMC heeft vanaf 1 december 1990 een perceel grond van de Gemeente gehuurd (hierna: het gehuurde), plaatselijk bekend als de [straatnaam] 11-A te Heiloo . De huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        1. de overeenkomst gaat in 1 januari 1990 en geldt voor een periode van 5 jaar, derhalve eindigende 31 december 1994 en wordt geacht daarna steeds van jaar op jaar stilzwijgend te zijn verlengd; bij beëindiging van de huur dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te worden genomen;
      
      
        (…)
      
      
        5. de door huurder op het gehuurde te plaatsen opstal dient aangesloten te worden op de openbare riolering; (…)
      
      
        6. huurder draagt zorg dat het gehuurde, alsmede de daarop te plaatsen opstal ten genoegen van verhuurder wordt onderhouden (…) 
      
      
        (…)
      
      
        8. bij beëindiging van de overeenkomst is verhuurder niet verplicht andere grond of ruimte beschikbaar te stellen, danwel schadeloosstelling te betalen in welke vorm of benaming dan ook; (…)
      
      
        9. deze overeenkomst wordt aangegaan onder voorbehoud dat huurder bouwvergunning verkrijgt voor een op het gehuurde te stichten opstal. 
      
      
    
    
      2.2
      Met instemming van de Gemeente heeft CMC vervolgens een clubhuis op het gehuurde gebouwd.
      
    
    
      2.3
      Op 28 november 2005 hebben partijen een overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal gesloten (hierna: de opstalovereenkomst). Deze opstalovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        
          Artikel 1
        
      
    
    
      1.1
      
        
          De gemeente verklaart zich bereid (…) aan COMPANEROS het recht van opstal te verlenen op het perceel (…) De [straatnaam] 11-A te Heiloo (…).
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.3
      
        
          Dit recht van opstal is onverbrekelijk verbonden met het huurcontract van COMPANEROS met de gemeente van Heiloo van de omliggende grond.
        
        
          Artikel 2
        
      
    
    
      2.1
      
        
          De gemeente Heiloo verleent COMPANEROS het zelfstandig recht van opstal op de in artikel 1 bedoelde percelen [hof: plaatselijk bekend als [straatnaam] 11-A] voor de duur van 10 jaar tegen betaling van een retributie (…) 
        
          (…)
        
      
    
    
      2.3
      
        
          Deze overeenkomst wordt telkens stilzwijgend voor een periode van 10 jaar verlengd tot aan het moment dat COMPANEROS het gebruik van het in artikel 1 genoemde perceel beëindigt dan wel tot aan het moment dat het opstalrecht door de gemeente conform artikel 5 van deze overeenkomst wordt beëindigd.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 5
        
        
          De gemeente heeft de bevoegdheid het opstalrecht aan COMPANEROS op te zeggen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist indien:
        
        
          (…)
        
        
          e. de bestemming van het gebied, waarin het clubhuis ligt, wijzigt.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 6
        
      
    
    
      6.1
      
        Bij het einde van het opstalrecht gaat de eigendom van de opstallen, werken en beplantingen van het perceel, waarop het opstalrecht rust, van rechtswege over op de gemeente.
      
    
    
      6.2
      
        Uitsluitend indien het opstalrecht afloopt door wijziging van het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 5 lid e, vergoedt de gemeente een gedeelte, op basis van het geldende beleid, van het door COMPANEROS gestichte clubhuis (…)
      
    
    
      6.3
      
        
          De gemeente is niet verplicht de waarde te vergoeden van andere gebouwen, getimmerten en beplantingen ook al mochten deze met goedkeuring van de gemeente zijn aangebracht.
        
        
          (…) 
        
      
      
    
    
      2.4
      Bij notariële akte van 2 januari 2006 (hierna: de notariële akte) is het opstalrecht gevestigd. Deze luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        
          Vergoedingsrecht bij einde recht van opstal
        
        
          1. Opstaller heeft geen recht op vergoeding van (een gedeelte van) de waarde van de ten tijde van de beëindiging nog aanwezige opstallen (…) tenzij het geval als vermeld in artikel 6.2 van de overeenkomst zich voordoet. 
        
      
      
    
    
      2.5
      Bij brief van 27 september 2019 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met CMC opgezegd per 31 december 2019. De Gemeente heeft in deze brief het primaire standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst op grond van artikel 1 jaarlijks kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, dat het recht van opstal onverbrekelijk is verbonden met het huurcontract en dat dit betekent dat als de huurovereenkomst eindigt, het afhankelijke recht (het opstalrecht) van rechtswege mee teniet gaat (artikel 3:7 en 3:82 BW). 
      
    
    
      2.6
      Bij besluit van 30 oktober 2019 heeft de burgemeester van Heiloo onder anderen CMC bevolen het gehuurde en het clubhuis uiterlijk op 12 november 2019 voor onbepaalde tijd te sluiten en gesloten te houden. Bij besluit van 21 januari 2020 heeft de burgemeester het door CMC daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. CMC heeft tegen dit besluit beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Holland. Bij uitspraak van 10 september 2020 heeft deze rechtbank het beroep van CMC ongegrond verklaard. Tegen die uitspraak heeft CMC hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 20 april 2022 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) de aangevallen uitspraak bevestigd. Hiermee is het besluit van de burgemeester van 30 oktober 2019 onherroepelijk geworden. De Afdeling heeft onder meer overwogen dat vaststaat dat het perceel werd gebruikt door Hells Angels Motorcycle North West (HAMC NW), dat op het moment dat de burgemeester het besluit nam, er weliswaar geen incidenten waren waargenomen, maar dat HAMC NW op dat moment reeds was verboden door een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De Afdeling is tot het oordeel gekomen dat de burgemeester zich redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat door het gebruik van het perceel en het clubhuis door HAMC NW, een organisatie die ten tijde van de sluiting verboden was, de vrees gewettigd was dat het geopend blijven daarvan een ernstig gevaar zou opleveren voor de openbare orde.
      
    
    
      2.7
      De feitelijke sluiting van het gehuurde en de daarop gebouwde opstal(len) heeft plaatsgevonden op 4 december 2019. 
      
    
    
      2.8
      Op of omstreeks 30 september 2021 is CMC tot ontruiming van het gehuurde, inclusief de opstallen, overgegaan.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        In eerste aanleg heeft de kantonrechter, op vordering van de Gemeente, voor recht verklaard dat de huurovereenkomst en het opstalrecht door opzegging van 27 september 2019 zijn geëindigd per 31 december 2019 en dat CMC de grond (met opstallen) zonder recht of titel, en dus onrechtmatig in gebruik heeft. Ook heeft de kantonrechter CMC veroordeeld om het perceel grond (met opstallen) te ontruimen. 
        Daarnaast heeft de kantonrechter de tegenvorderingen van CMC afgewezen. Samengevat vorderde CMC in eerste aanleg, primair, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst en de opstalovereenkomst nog altijd voortduren en, subsidiair, een vergoeding van de taxatiewaarde van het clubhuis aan CMC. 
        Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt CMC op met één grief. Daarnaast heeft CMC haar tegenvordering gewijzigd en vordert zij nu:
        (i) primair: een verklaring voor recht dat aan de beëindiging van de huurovereenkomst en het opstalrecht de voorwaarde wordt gesteld (in die zin dat de huurovereenkomst en het opstalrecht enkel eindigen indien door de Gemeente aan deze voorwaarde volledig is voldaan) tot het betalen van een (schade-) vergoeding door de Gemeente aan CMC bestaande uit een bedrag van € 400.000,00 (gelijk aan de marktwaarde inclusief grond van het clubhuis met aanhorigheden) respectievelijk € 60.000,00 (ter zake van door CMC geleden schade als gevolg van het einde van de huurovereenkomst en het opstalrecht);
        (ii) subsidiair: op de voet van artikel 6:258 BW een wijziging van - naar het hof begrijpt - de gevolgen van (onder meer artikel 8 van) de huurovereenkomst en de opstalovereenkomst tezamen met (onder meer artikel 11 van) de daaraan gelieerde akte op de wijze zoals in de memorie van grieven omschreven. 
      
      
      
        
          Omvang van het hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.2
      
        Tussen partijen is in hoger beroep, anders dan in eerste aanleg, niet meer in geschil dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd gold. Tegen die conclusie van de kantonrechter, neergelegd in rov. 6.2, is geen grief gericht. Ook is geen grief gericht tegen de conclusie van de kantonrechter (in rov. 6.6) dat er voor de Gemeente op zich (te lezen als: in beginsel) geen grond nodig is om de huurovereenkomst op te zeggen, gelet op de wet en de huurovereenkomst. Verder heeft CMC ook geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat een objectieve uitleg van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling meebrengt dat er een van de huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht is gevestigd en dat het opstalrecht dus eindigt bij het einde van de huurovereenkomst. Tot slot is ook geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (in rov. 6.30) dat partijen in deze zaak in artikel 11 lid 1 van de notariële akte en artikel 6 van de opstalovereenkomst zijn afgeweken van artikel 5:99 lid 1 BW en dat de Gemeente op zich (te lezen als: in beginsel) dus niet gehouden is om de waarde van de nog aanwezige opstallen aan CMC te vergoeden. 
        Het geschil in hoger beroep is beperkt tot de vraag of de toepassing van artikel 6:248 BW (de aanvullende respectievelijk beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) dan wel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) met zich brengt dat de Gemeente, vanwege de beëindiging van de huur- en opstalovereenkomst, gehouden is CMC een schadevergoeding toe te kennen. CMC beroept zich met haar grief met name op het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:141, Goglio/SMQ Group). 
      
      
      
        
          Toepassing van artikel 6:248 BW (beroep op redelijkheid en billijkheid)
        
      
      
    
    
      3.3
      
        Naar het oordeel van het hof treft het beroep van CMC op zowel lid 1 als lid 2 van artikel 6:248 BW geen doel. Het volgende is daartoe redengevend.
        CMC betoogt dat zowel de huurovereenkomst als de opstalovereenkomst een leemte bevat wat betreft het bestaan van een recht op schadevergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst respectievelijk opstalovereenkomst. Dat standpunt is niet juist. Reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1989 is in artikel 8 van de huurovereenkomst expliciet opgenomen dat de Gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst niet gehouden is om een schadeloosstelling te betalen, terwijl toen al was overeengekomen (blijkens de artikelen 5, 6 en 9 van de huurovereenkomst) dat CMC een opstal zou aanbrengen op het gehuurde. Vervolgens is vijftien jaar later, namelijk in november 2005, in artikel 6 van de opstalovereenkomst, wederom en met zoveel woorden bepaald dat de Gemeente (op een enkele uitzondering na die zich hier niet voordoet), niet gehouden is om schade te vergoeden bij beëindiging van het opstalrecht. Tot slot is ook in artikel 11 lid 1 van de notariële akte van 2 januari 2006 met zoveel woorden bepaald dat er bij beëindiging van de overeenkomst, op voornoemde uitzondering na, geen recht op schadevergoeding bestaat. In dit verband is het niet relevant dat de opstalovereenkomst een andere opzegregeling kent dan de huurovereenkomst. Er is dan ook geen ruimte voor aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW. Het door CMC ingeroepen arrest van de Hoge Raad in de zaak Goglio/SMQ Group mist toepassing reeds omdat het hier om een duurovereenkomst voor bepaalde tijd gaat. Maar ook als de in dat arrest geformuleerde maatstaf wel in dit geval zou gelden, baat dat CMC niet omdat, zoals hiervoor is overwogen, in de huur- respectievelijk opstalovereenkomst expliciet is voorzien in een regeling van opzegging en deze regeling geen ruimte laat voor het stellen van nadere eisen. De expliciete uitzondering die volgens deze regeling geldt ten aanzien van het recht op een schadevergoeding (namelijk bij een wijziging van het bestemmingsplan) doet zich hier niet voor. 
      
      
    
    
      3.4
      
        Verder kan CMC ook niet met succes een beroep doen op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in lid 2 van artikel 6:248 BW. 
        CMC heeft in dit verband aangevoerd dat zij een vervallen stuk grond weer in goede staat heeft gebracht en altijd goed onderhouden heeft en dat zij het clubhuis en aanhorigheden eigenhandig heeft gebouwd en bekostigd en al die jaren als ‘heer en meester’ is omgegaan met het stuk grond en de opstallen, waarmee in al die 30 jaar nog nooit een incident is waargenomen, zoals onder meer is vastgesteld door de Afdeling. Verder dient volgens CMC zwaar mee te wegen dat het opstalrecht afhankelijk is van de huurovereenkomst, dat het einde van de huurovereenkomst ook het einde van het opstalrecht betekent en dat het hier om een overeenkomst van burgers met de overheid gaat.
      
      
    
    
      3.5
      De door CMC genoemde argumenten doen er naar het oordeel van het hof niet aan af dat CMC op drie uiteenlopende tijdstippen (in 1989, eind 2005 en begin 2006) in de desbetreffende overeenkomsten / notariële akte in heldere bewoordingen duidelijk is gemaakt dat er (met uitzondering van een bestemmingsplanwijziging) geen vergoeding zou zijn bij beëindiging van de huur- en opstalovereenkomst. Bovendien is CMC geen natuurlijk persoon maar een rechtspersoon. Het feit dat de huur- en opstalovereenkomst inmiddels al dertig jaar hebben geduurd en dat CMC met instemming van de Gemeente het clubhuis heeft gebouwd met het oog op langdurige vestiging, kan een afwijking van deze duidelijke afspraak niet rechtvaardigen. Integendeel, ter zitting in eerste aanleg heeft de vertegenwoordiger van CMC toegelicht dat CMC reeds in 1989 was begonnen met de bouw van het clubhuis. CMC heeft dus bijna dertig jaar kunnen profiteren van het clubhuis en de daartoe gedane investeringen. De Gemeente heeft bovendien in hoger beroep gemotiveerd betwist dat de door CMC gestelde taxatiewaarde van alle opstallen bij elkaar € 400.000,00 bedraagt. Sterker nog, de Gemeente heeft, op haar beurt en onder verwijzing naar een (in haar opdracht) opgesteld taxatierapport van De Boer van 14 juni 2021, betoogd dat de waarde van alle opstallen bij elkaar hooguit € 70.000,00 bedraagt. CMC heeft dit betoog in hoger beroep niet weersproken. Aan het door CMC op dit punt gedane bewijsaanbod komt het hof daarom niet toe. Wanneer dit bedrag wordt afgezet tegen de periode van zo’n dertig jaar waarin CMC van het clubhuis en aanhorigheden gebruik heeft kunnen maken, kan dit niet tot het oordeel leiden dat sprake is van een ‘ernstige verstoring van de waardeverhouding tussen partijen’. CMC heeft verder het door haar genoemde schadebedrag van € 60.000,00 in het geheel niet onderbouwd. Tot slot weegt bij de beoordeling van de door CMC te lijden schade mee de omstandigheid dat de burgemeester van Heiloo , vanwege aan CMC toe te rekenen omstandigheden, CMC heeft bevolen het clubhuis voor onbepaalde tijd te sluiten en gesloten te houden, welk besluit onherroepelijk is geworden. CMC had het clubhuis dus hoe dan ook niet meer mogen gebruiken. 
      
    
    
      3.6
      De conclusie is dat de grief geen doel treft.
      
      
        
          Toepassing van artikel 6:258 BW (beroep op onvoorziene omstandigheden)
        
      
      
    
    
      3.7
      Het beroep dat CMC doet op artikel 6:258 BW heeft evenmin succes. Zij stelt, kort gezegd, dat een wijziging van het beleid van de Gemeente ten aanzien van CMC, resulterend in de opzegging van de huur- en opstalovereenkomst, een onvoorziene omstandigheid is. CMC miskent echter dat de mogelijkheid van opzegging van de beide overeenkomsten zonder toekenning van een schadeloosstelling – ongeacht de reden voor die opzegging– juist uitdrukkelijk in beide overeenkomsten is geregeld en dat hierin is verdisconteerd de mogelijkheid dat er wordt opgezegd op grond van een beleidswijziging. Er is dus wel degelijk in voorzien. Voor zover dat al anders zou zijn, geldt dat een mogelijke beleidswijziging van de Gemeente en de daaruit voortvloeiende opzegging van de huur- en opstalovereenkomst, mede in het licht van de onder 2.6 bedoelde uitspraak van de Afdeling, een omstandigheid is die krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van CMC zelf komt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.8
      De grief faalt en ook de in hoger beroep aangevoerde nieuwe grondslag voor de vordering heeft geen succes. Dit leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen. CMC zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
    
    
    
      veroordeelt CMC in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 772,00 aan verschotten en € 3.549,00 voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, R.J.Q. Klomp en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.