ECLI:NL:GHSHE:2024:3648, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-11-2024, 23/548
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woonboerderij. Het hof verbindt geen gevolgen aan de omstandigheid dat in het rechtbank-dossier geen proces-verbaal aanwezig is, omdat het belang daarvan voor de beoordeling van de WOZ-waarde niet is gepreciseerd en omdat belanghebbende in hoger beroep een volledige herkansing heeft gekregen. In geschil is of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die een ontkennende beantwoording van die geschilvraag kunnen rechtvaardigen. Ook is de WOZ-waarde in geschil. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, mede in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/548
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 29 maart 2023, nummer SHE 22/359, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is daarbij de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft schriftelijk op dit verweerschrift gereageerd.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woonboerderij met aanbouw met bouwjaar rond 1710 en een inhoud van ca. 899 m3, met meerdere bijgebouwen (bergingen en dierenverblijf) en bosgrond en weiland. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 621.000.
      
    
    
      2.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak beroepen op een bij de rechtbank overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport) mede op basis van een tweetal uitpandige opnames, opgemaakt op 10 maart 2022 door [heffingsambtenaar 1] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 621.000 en vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Referentieobject
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] , [plaats]
              
              
                1890
              
              
                06-03-2019
              
              
                € 569.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3] , [woonplaats]
              
              
                1923
              
              
                21-06-2019
              
              
                € 684.500
              
            
            
              
                
                  [adres 4] , [plaats]
              
              
                1925
              
              
                09-06-2020
              
              
                € 553.000
              
            
            
              
                
                  [adres 5] , [woonplaats]
              
              
                1823 (gerenoveerd in 2012)
              
              
                25-07-2019
              
              
                € 1.110.000
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is het antwoord op de vragen of:
      
      
        I.  alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd;
        II. de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vermindering van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.0.
      Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat in het dossier geen proces-verbaal van de zitting van 16 januari 2023 bij de rechtbank aanwezig is. Het hof verbindt hieraan in dit geval evenwel geen gevolgen. Belanghebbende heeft allereerst niet gepreciseerd wat er bij de rechtbank zou zijn besproken dat relevant zou kunnen zijn voor de beoordeling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak en heeft slechts in zijn algemeenheid geklaagd over het ontbreken van het proces-verbaal. In hoger beroep krijgen partijen een volledige herkansing, zo ook in deze zaak. Belanghebbende heeft ter zitting bij het hof uitvoerig de mogelijkheid gekregen zijn standpunten (nogmaals) toe te lichten. Belanghebbende is naar het oordeel van het hof dan ook niet in zijn procesbelang geschaad. 
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
      
        
          I. Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft gesteld dat het dossier niet compleet is, omdat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd. Het hof heeft dit aangemerkt als een beroep op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). 
      
    
    
      4.2.
      Indien belanghebbende voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat een bepaald stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak en daarom een verzoek doet tot overlegging van dat stuk, moet aan dat verzoek worden tegemoetgekomen, mits het bestaan van dat stuk aannemelijk is en bovendien aannemelijk is dat het de heffingsambtenaar ter beschikking staat of heeft gestaan. Het enkele vermoeden van belanghebbende dat er meer stukken zijn, is onvoldoende voor de conclusie dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende heeft niet aangegeven welke stukken volgens hem ontbreken in het dossier. Voor zover belanghebbende doelt op stukken die zien op eerdere procedures en/of eerder vastgestelde WOZ-waardes, merkt het hof op dat die stukken voor de onderhavige procedure geen op de zaak betrekking hebbende stukken vormen; bij het bepalen van de WOZ-waarde staat namelijk elk jaar op zichzelf en de samenhang tussen die stukken en deze procedure ontbreekt. Het hof acht artikel 8:42 Awb niet geschonden.
      
      
        
          II. De WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.5.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.6.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport en de matrix. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De onroerende zaak heeft een enigszins bijzonder karakter en is daarom iets moeilijker met andere panden te vergelijken. Het hof acht de vergelijkingsobjecten, hoewel er verschillen zijn in bijvoorbeeld inhoud, bouwjaar en perceelgrootte, evenwel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen of woonboerderijen en zijn gelegen in ofwel [plaats] ofwel [woonplaats] , met ongeveer eenzelfde afstand tot Den Bosch. Eén van de vergelijkingsobjecten is net als de onroerende zaak een monument. Verder heeft de heffingsambtenaar, zo volgt uit de matrix, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in bijvoorbeeld ligging, kwaliteit, onderhoud en perceelgrootte en inzichtelijk gemaakt hoe er met die verschillen rekening is gehouden. Zo is de oppervlakte van de percelen van alle vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner dan het perceel dat behoort bij de onroerende zaak, maar die verschillen zijn door de taxateur ten aanzien van de onroerende zaak verdisconteerd in de – op basis van grondstaffels – gehanteerde prijzen per m2 voor de hoofdbouw met weiland en bosgrond. De prijs per m3 die de taxateur heeft gehanteerd voor de hoofdbouw van de onroerende zaak ligt fors lager dan die van de vergelijkingsobjecten wat in relatie staat tot het gegeven dat de taxateur de kwaliteit en de staat van onderhoud van de onroerende zaak als ‘slecht’ heeft gekwalificeerd en de doelmatigheid als ‘matig’. Tenslotte heeft de taxateur ten aanzien van de onroerende zaak gerekend met een aftrek wegens voorziene sloop van fundamenten in verband met een ingetrokken bouwvergunning en nog met een extra aftrek wegens de gebrekkige staat van onderhoud. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft allereerst gesteld dat een negatieve waarde zou moeten worden gehanteerd vanwege zeer hoge herstelkosten voor de woning. Ook zou de waarde vanwege de staat van de woning dicht bij sloopwaarde liggen, dan wel moeten worden gerelateerd aan een minimaal bewoonbare woning.
      
    
    
      4.9.
      Het hof stelt voorop dat belanghebbende geen deskundige heeft ingeschakeld om bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport of anderszins cijfermatig een lagere WOZ-waarde te onderbouwen. Het hof is voorts van oordeel dat aan de grond – mede gelet op de ligging, grootte en potentie – anders dan belanghebbende voorstaat wel degelijk een waarde toekomt. Met de staat van onderhoud is door de taxateur rekening gehouden (zie hiervoor onder 4.7). Niet is gebleken dat diens kwalificaties en extra aftrekposten onjuist zijn. Het is aannemelijk dat – ondanks de kennelijk slechte staat waarin het hoofdgebouw en de diverse bijgebouwen verkeren – ook aan de opstallen enige waarde toekomt, nu niet is gebleken dat de onroerende zaak feitelijk onbewoonbaar is, zoals belanghebbende zonder nadere onderbouwing stelt. 
      
    
    
      4.10.
      
        Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de negatieve liggingsaspecten van de onroerende zaak. Het gaat om:
        1) verkeers- en geluidsoverlast;
        2) de kap van veel nabij gelegen bomen door de gemeente; 
        3) het verlenen van omgevingsvergunningen in de nabijheid in strijd met het bestemmingsplan, waardoor verstening van de omgeving heeft opgetreden (waaronder nieuwe kantoorgebouwen en een containerwoning bij een buurman); en
        4)  het realiseren van 18 parkeerplaatsen en woningen tegenover de onroerende zaak.
      
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in de taxatie voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde omgevingsfactoren, omdat drie van de vier vergelijkingsobjecten een slechtere ligging hebben dan de onroerende zaak. Zo zijn [adres 3] en [adres 2] gelegen aan een drukke weg en heeft [adres 4] een minder vrije ligging, terwijl hiervoor geen correctie is toegepast, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.12.
      Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet niet aan het voorgaande oordeel af. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door P.W.A. van Geloven, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en J.K. Lanser, raadsheren, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      N.A. de Grave	P.W.A. van Geloven
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Hoge Raad 18 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:281.
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.