ECLI:NL:RBNHO:2025:6564, Rechtbank Noord-Holland, 22-05-2025, 11561730 \ CV EXPL  25-564
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, vanwege onder andere drugsproductie in het gehuurde en een huurachterstand. De vordering wordt toegewezen. Eiser in verzet is betrokken dan wel heeft een rol gespeeld bij de productie van ecstasy en MDMA in het gehuurde. Daarnaast is sprake van een huurachterstand die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11561730 \ CV EXPL  25-564
      Uitspraakdatum: 22 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser in verzet] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eisende partij in het verzet
      verder te noemen: [eiser in verzet]
      gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting Stichting Wooncompagnie, h.o.d.n. Bouwcompagnie, Wooncompagnie en Blokcompagnie
      gevestigd te Hoorn 
      gedaagde partij in het verzet
      verder te noemen: Wooncompagnie
      gemachtigde: mr. S.P.E. Smeenk
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, vanwege onder andere drugsproductie in het gehuurde en een huurachterstand. De vordering wordt toegewezen. [eiser in verzet] is betrokken dan wel heeft een rol gespeeld bij de productie van ecstasy en MDMA in het gehuurde. Daarnaast is sprake van een huurachterstand die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Wooncompagnie heeft bij inleidende dagvaarding van 10 december 2024 een vordering ingesteld tegen [eiser in verzet] . [eiser in verzet] is niet verschenen, waarna [eiser in verzet] bij verstekvonnis van 16 januari 2025 is veroordeeld. 
      
    
    
      1.2.
      Bij dagvaarding van 18 februari 2025 is [eiser in verzet] in verzet gekomen van dat verstekvonnis.
      
    
    
      1.3.
      Op 23 april 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting zijn op 14 april, 16 april en 22 april 2025 nog stukken van Wooncompagnie en [eiser in verzet] ontvangen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in verzet] huurt van Wooncompagnie de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 668,05, bij vooruitbetaling te voldoen.
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte van Wooncompagnie van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In de algemene voorwaarden staat onder andere het volgende:
        
          “Artikel 11 (…)
        
      
      
        3 Het is huurder niet toegestaan: (…)
      
      - hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
      
    
    
      2.3.
      Bij besluit van 17 januari 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Edam-Volendam het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet vanaf 28 januari 2025 tot en met 28 april 2025 gesloten. [eiser in verzet] heeft tegen dit besluit bezwaar aangetekend en heeft de voorzieningenrechter, sector Bestuursrecht, verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft het besluit geschorst tot zes weken na bekendmaking van de beslissing op bezwaar. De beslissing op bezwaar was op het moment van de zitting nog niet bekend.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser in verzet] is een kort geding gestart om de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis te schorsen totdat in deze verzetprocedure is beslist. De vordering van [eiser in verzet] is bij vonnis van 17 maart 2025 toegewezen.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      Wooncompagnie heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [eiser in verzet] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen, in verband met een achterstand in de huurbetaling. Wooncompagnie heeft – na aanvulling van gronden – ook aan de vordering ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden nadat de burgemeester het gehuurde heeft gesloten vanwege drugsproductie. Ook heeft [eiser in verzet] het gehuurde volgens Wooncompagnie niet gebruikt voor zijn hoofdverblijf.
      
    
    
      3.2.
      De vordering van Wooncompagnie is door de kantonrechter bij verstekvonnis van 16 januari 2025 grotendeels toegewezen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [eiser in verzet] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser in verzet] vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert [eiser in verzet] aan dat de huurachterstand gelet op de omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Na de aanvulling van gronden door Wooncompagnie heeft [eiser in verzet] aangevoerd dat hij te gemakkelijk is geweest door zijn vriend een sleutel van het gehuurde te geven en dat hij daarvoor geen geld heeft gekregen. [eiser in verzet] is niet bij de drugsproductie betrokken geweest en heeft herhaaldelijk gezegd dat de tabletteermachines uit het gehuurde moesten worden gehaald; hij kon dat zelf niet doen. Tot slot betwist [eiser in verzet] dat hij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of [eiser in verzet] daarom moet worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter neemt als vaststaand aan dat [eiser in verzet] betrokken is geweest dan wel een rol heeft gespeeld bij de productie van ecstasy en MDMA in het gehuurde. 
      
    
    
      4.3.
      In de bestuurlijke rapportage van de politie van 5 december 2024 over de doorzoeking van het gehuurde staat dat in het gehuurde drugs, tabletteermachines en verschillende middelen zijn aangetroffen ten behoeve van de productie van synthetische drugs. In de woonkamer stond een grote tabletteermachine met daarop roze kleurige substantie/poeder met daarnaast 6,5 roze Xtc-pillen en een kleine tabletteermachine met daarop blauwkleurige substantie/poeder. In slaapkamer 1 zijn diverse goederen ten behoeve van de productie van Xtc-pillen aangetroffen waaronder emmers met resten van poeder waarvan een indicatieve test uitwees dat het poeder MDMA bevatte, bindmiddel, kleurstoffen, diverse onderdelen voor de tabletteermachine, foodgrinders, een pompwagen en een automotorkraan. In de badkamer werden in een voorraadkast diverse handschoenen en een emmer met roze kleurige substantie aangetroffen, waarvan een indicatieve test uitwees dat die MDMA bevatte. In de keuken is een emmer met blauwkleurige substantie, een weegschaal en een witte Actiontas met diverse witte handschoenen met daarop een geelkleurige substantie aangetroffen, waarbij een indicatieve test uitwees dat de substantie in de emmer MDMA bevatte. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser in verzet] heeft niet weersproken dat in het gehuurde handschoenen met aan de binnenkant zijn DNA-materiaal zijn aangetroffen. [eiser in verzet] heeft in eerste instantie aangevoerd dat de handschoenen niet naast de tabletteermachines zijn aangetroffen en dat daarom niet de conclusie kan worden getrokken dat [eiser in verzet] betrokken was bij de drugsproductie. Ter zitting heeft [eiser in verzet] naar aanleiding van vragen van de kantonrechter voor het eerst verklaard dat hij de handschoenen heeft gebruikt om te schilderen. De kantonrechter vindt deze verklaring niet geloofwaardig, omdat [eiser in verzet] daarmee nu pas en na een vraag daarover komt, die verklaring niet logisch is en op geen enkele manier onderbouwd. 
      
    
    
      4.5.
      Verder heeft [eiser in verzet] zelf verklaard dat de twee tabletteermachines vanaf augustus 2024 in het gehuurde aanwezig zijn. Het is niet aannemelijk dat deze twee machines maandenlang in het gehuurde hebben gestaan zonder dat er enige mogelijkheid was om actie te ondernemen om de tabletteermachines uit het gehuurde te verwijderen, zoals op zitting toegelicht. [eiser in verzet] schuift met zijn standpunten en breidt zijn verklaring steeds uit. In de procedure bij de bestuursrechter heeft [eiser in verzet] verklaard dat hij “deze vriend meerdere malen heeft gevraagd om de spullen uit zijn woning te verwijderen,” Nu verklaart [eiser in verzet] dat hij een sleutel heeft gegeven aan een vriend van hem en dat de vrienden van die vriend geen makkelijk jongens zijn waartegen je niet zomaar ingaat. [eiser in verzet] had dit van meet af aan kunnen en moeten verklaren en dat heeft hij niet gedaan. 
      
      
    
    
      4.6.
      Daarnaast stelt [eiser in verzet] dat hij niet zou zijn betaald en geen vergoeding heeft gekregen voor de drugsproductie in zijn woning. Maar op de zitting heeft [eiser in verzet] verklaard dat hij in ruil voor het gebruik van zijn woning voor drugsproductie cocaïne heeft gekregen. Dat is uiteraard ook een vorm van betaling en beloning daarvoor. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande moet de conclusie zijn dat [eiser in verzet] heeft meegewerkt aan en een actieve rol heeft gespeeld in de drugsactiviteiten in zijn woning en de criminele organisatie daarvan.
      
    
    
      4.8.
      Voorgaande is op zichzelf al een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Daarnaast is sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden. 
      
    
    
      4.9.
      Wooncompagnie heeft ter toelichting op de huurachterstand een “Rekening-courant cumulatief” overgelegd (productie 18). Hierbij is geen rekening gehouden met verrichte betalingen, zodat aan de hand van deze productie niet de actuele huurachterstand kan worden vastgesteld. [eiser in verzet] heeft drie betaalbewijzen overgelegd. Hij heeft op 20 februari 2025  € 500,00, op 9 april 2025 € 400,00 en op 22 april 2025 € 200,00 betaald. Deze betalingen zijn na het verstekvonnis van 16 januari 2025 gedaan en zijn niet benoemd. Omdat er bij de betalingen geen omschrijving is vermeld, is het aan [eiser in verzet] om aan te tonen dat de betalingen betrekking hebben op huur. Niet is gebleken dat [eiser in verzet] bij de betalingen heeft vermeld dat de betalingen in mindering strekken op de huur. 
      
    
    
      4.10.
      Omdat [eiser in verzet] geen omschrijving bij zijn betalingen heeft vermeld, moeten de betalingen eerst in mindering worden gebracht op de kosten. [eiser in verzet] is na het verstekvonnis in ieder geval de geliquideerde kosten van € 836,72 en de kosten van betekening en bevel van het verstekvonnis van € 158,28 verschuldigd. Ter zitting is komen vast te staan dat als de betalingen door [eiser in verzet] worden afgeboekt op de huurachterstand, die achterstand tot en met april 2025 € 1.582,55 bedraagt. Omdat de door [eiser in verzet] verrichte betalingen in mindering strekken op de kosten, zoals hiervoor overwogen, bedraagt de huurachterstand € 2.577,55 (€ 1.582,55 plus € 836,72 plus € 158,28). Deze achterstand rechtvaardigt ook een ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.11.
      In het midden kan worden gelaten of [eiser in verzet] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, omdat dit niet tot een ander oordeel zal leiden. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Ook als de buitengerechtelijke ontbinding geen standhoudt, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op grond van de hiervoor vermelde tekortkomingen.
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dat het verzet gedeeltelijk gegrond is. In verband met de betalingen door [eiser in verzet] en de inmiddels vervallen huurtermijnen kan het verstekvonnis niet in stand blijven. De vordering van Wooncompagnie wordt voor wat betreft de huurachterstand, de toekomstige huurtermijnen en de wettelijke rente, toegewezen zoals hierna vermeld.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het belang van Wooncompagnie om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen, weegt zwaarder dan het belang van [eiser in verzet] . Hierbij zijn de hierboven vermelde omstandigheden meegewogen en is wat door [eiser in verzet] is aangevoerd te licht bevonden om uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege te laten. Daarbij is ook van belang dat de tenuitvoerlegging al eerder geschorst is geweest. Voor een eventueel te voeren executiegeschil geldt dat voormelde belangen al zijn afgewogen, maar er ruimte is om nieuwe feiten en omstandigheden naar voren te brengen om van deze beslissing af te wijken.
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser in verzet] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de verzetprocedure. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      verklaart het verzet gedeeltelijk gegrond en vernietigt het verstekvonnis van 16 januari 2025 en, opnieuw rechtdoende: 
      
      
        5.1.1.
        ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
        
      
      
        5.1.2.
        veroordeelt [eiser in verzet] om het perceel aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van Wooncompagnie te stellen;
        
      
      
        5.1.3.
        veroordeelt [eiser in verzet] om aan Wooncompagnie te betalen een bedrag van € 2.577,55‬, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2024 over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen en daarna steeds vanaf de vervaldatum van die huurtermijn tot de dag van de volledige betaling;
      
      
        5.1.4.
        veroordeelt [eiser in verzet] om aan Wooncompagnie te betalen een bedrag van € 668,05 per maand, voor iedere maand dat [eiser in verzet] het gehuurde vanaf 1 mei 2025 in gebruik houdt; 
        
      
      
        5.1.5.
        
          veroordeelt [eiser in verzet] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Wooncompagnie begroot op:
          € 136,72   wegens dagvaardingskosten,
          € 496,00   wegens griffierecht en
          € 204,00   wegens salaris gemachtigde;
        
        
        
        
        
        
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser in verzet] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Wooncompagnie worden vastgesteld op een bedrag van € 238,00 aan salaris van de gemachtigde van Wooncompagnie.
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 6:44 BW.
  
  
     Artikel 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat de veroordelingen in het vonnis uitgevoerd moeten worden, ook als eventueel in hoger beroep wordt gegaan.
  
  
     HR 20 december 2019 ECLI:NL:HR:2019:2026.