ECLI:NL:RBNHO:2025:6108, Rechtbank Noord-Holland, 11-06-2025, 11543149
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder Ymere wenst schadevergoeding doordat huurder de huurwoning niet leeg heeft opgeleverd conform de geldende algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst deze vordering van € 2.903,52 wordt toe.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11543149 \ CV EXPL  25-871
    
    
    
      
        Vonnis van 11 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: Geerlings & Hofstede (Amsterdam),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      postadres houdende te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        - 	de dagvaarding van 5 februari 2025;- 	de mondelinge conclusie van antwoord van 19 februari 2025;- 	de conclusie van repliek van 19 maart 2025;- 	de mondelinge conclusie van dupliek van 16 april 2025.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2.1.
      Stichting Ymere is een woningcorporatie die sociale huurwoningen aanbiedt.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] (geboren [geboortedatum] 1991) heeft op 19 maart 2019 een huurovereenkomst met Ymere gesloten voor een woning aan het [adres] te [plaats 2]. Het betrof een ‘jongerencontract zelfstandige woonruimte’. Dit is bedoeld voor jongeren tussen de 18 en 27 jaar oud, als tijdelijke huisvesting, voor een periode van vijf jaar. De maandelijkse huurprijs bij aanvang was € 658,92.
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Voor zover relevant staat daarin opgenomen:
      
      
        
          Niet-nakoming 
        
        
          Artikel 11
        
      
      
        
          
            Als de huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting die ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van huurder.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            Buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij haar vordering op de andere partij uit handen geeft. Deze kosten bedragen 15% van de vordering met een minimum van een in de tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst) opgenomen bedrag.
          
        
      
      
      
        
          Oplevering van de woning bij beëindiging
        
        
          Artikel 13
        
      
      
        
          
            Bij het einde van de overeenkomst stelt de huurder de woning (inclusief tuin, zolder en berging) leeg, schoongemaakt en in bruikbare en bewoonbare staat aan Ymere ter beschikking en conform de opnamestaat die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt. (…)
          
        
        
          
            Minimaal twee weken voor het einde van de overeenkomst wordt de woning door partijen gezamenlijk gecontroleerd. Daarbij worden ook de door de huurder aangebrachte veranderingen beoordeeld. Van de controle wordt een rapport opgemaakt, dat door partijen wordt ondertekend en waarvan ze elk een exemplaar ontvangen.
          
        
        
          
            Naar aanleiding van het rapport stuurt/overhandigt Ymere binnen drie werkdagen een brief aan de huurder waarin bevestigd wordt welke (herstel) werkzaamheden nog vóór het einde van de overeenkomst door de huurder moeten worden uitgevoerd. Als de huurder dit nalaat, kan Ymere de werkzaamheden uitvoeren voor rekening van de huurder tegen de prijzen die in de brief vermeldt staan.
          
        
        
          
            Bij het einde van de overeenkomst vindt een tweede controle plaats. Als dan blijkt dat de huurder de in lid 3 genoemde werkzaamheden niet (deugdelijk) heeft uitgevoerd, is Ymere bevoegd zonder nadere aanmaning de werkzaamheden voor rekening van de huurder uit te voeren.
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst is na afloop van de vijfjaarstermijn op 18 maart 2024 geëindigd. Dit is aan [gedaagde] bevestigd per brief van 29 juni 2023. 
      
    
    
      2.5.
      Voorafgaand aan de einddatum heeft een gebruikelijke voorinspectie van de gehuurde woning plaatsgevonden. Aan de hand daarvan heeft Ymere een lijst met veertien herstelwerkzaamheden opgesteld en op 19 februari 2024 aan [gedaagde] gezonden. [gedaagde] moest deze herstelwerkzaamheden zelf uitvoeren voorafgaand aan de einddatum, anders zou Ymere de kosten daarvan op [gedaagde] verhalen. 
      
    
    
      2.6.
      Tijdens de eindinspectie op 18 maart 2024 heeft Ymere geconstateerd dat inzake vier van de veertien punten niet was voldaan aan de herstelwerkzaamheden. De overige tien punten waren wel hersteld. Ymere heeft coulance halve de posten ‘keukenblok/ kastdeuren terugplaatsen’ en ‘raambekleding verwijderen’ laten vallen. [gedaagde] is aangesproken voor betaling van de kosten inzake het ‘leeg opleveren van de woning’ ter hoogte van € 2.903,52 en voor kosten inzake het ‘schoon opleveren van de douchecabine’ ter hoogte van € 161,99.
      
    
    
      2.7.
      Op 12 september 2024 en op 11 oktober 2024 is aan [gedaagde] een incassobrief gestuurd met betrekking tot de kosten voor de twee herstelpunten. In de brief van 11 oktober 2024 zijn ook buitengerechtelijke incassokosten opgenomen.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft niet betaald.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      Ymere vordert - samengevat - € 3.065,51 wegens huurderving en gemaakte kosten. Ook vordert Ymere € 522,18 aan incassokosten. Tot slot wordt verzocht om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij verzoekt afwijzing van de vorderingen van Ymere met veroordeling van Ymere in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt dat hij de woning leeg heeft achtergelaten. De brieven van 12 september 2025 en 11 oktober 2025 heeft hij niet ontvangen. Hij is dakloos. Ook vindt hij de vordering te hoog.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Kosten leeg opleveren woning
      
    
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die beantwoord moet worden, is of [gedaagde] op de hoogte was van de herstelwerkzaamheden en of hij aan zijn verplichtingen daaromtrent heeft voldaan. [gedaagde] betwist dat hij bij de voorinspectie aanwezig was. De handtekening van ‘de huurder’ op het voorinspectierapport is niet van hem. Ymere heeft dit gemotiveerd kunnen weerleggen. De handtekening op het voorinspectierapport is door [gedaagde] gezet, in aanwezigheid van de verhuurmakelaar van Ymere, mevrouw [betrokkene], die hierover verklaart. De kantonrechter volgt daarbij Ymere in het standpunt dat de handtekening gelijkenissen vertoont met de handtekening van [gedaagde] op het huurcontract. Tot slot zijn tien van de veertien herstelpunten wél uitgevoerd. Dit duidt erop dat [gedaagde] bekend was met de lijst van herstelwerkzaamheden.
      
    
    
      4.2.
      Ymere stelt dat de woning niet leeg is opgeleverd door [gedaagde], waardoor zij kosten heeft moeten maken voor het leeghalen van de woning. [gedaagde] betwist dat hij de woning niet heeft ontruimd en vol met spullen heeft achtergelaten. Ymere heeft haar stelling onderbouwd gemotiveerd. Op de ochtend van de eindinspectie, 18 maart 2024, kwam [gedaagde] om 08:30 uur -in enigszins verwarde toestand- naar het kantoor van Ymere. [gedaagde] heeft toen zonder verdere toelichting de in zijn bezit zijnde sleutels van de woning op de balie gelegd en is vertrokken. De baliemedewerker heeft dit aan de verhuurmakelaar, mevrouw [betrokkene], bericht. Die is om 09:00 uur bij de woning aangekomen voor de eindinspectie. Daar was [gedaagde] niet bij aanwezig. [gedaagde] heeft erkend dat hij niet bij de eindinspectie aanwezig was. 
      
    
    
      4.3.
      Ymere heeft diverse foto’s in het geding gebracht waaruit blijkt dat de woning niet leeg is opgeleverd. Op de foto’s zijn overal persoonlijke spullen en meubilair te zien. Dit wordt ondersteund door een tweetal e-mails van mevrouw [betrokkene] aan [gedaagde]. Zij was persoonlijk aanwezig bij de eindinspectie en heeft gezien dat de woning volstond met eigendommen van [gedaagde]. Zij schrijft in haar eerste email op 19 maart 2024 aan [gedaagde]: 
      
      
        
          “Wij hebben gezien dat al uw inboedel nog in de woning staat, waaronder veel persoonlijke spullen. Wij willen u vragen in contact te komen met Ymere om hier afspraken over te maken. Als Ymere de woning moet ontruimen, komen de kosten hiervan voor uw rekening. Wij willen graag zo snel mogelijk met u spreken om tot een oplossing te komen.”
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op deze email is niet gereageerd. Op 21 maart 2024 is door mevrouw [betrokkene] nog een email aan [gedaagde] gestuurd: “Als u geen contact opneemt, dan zal Ymere de woning volgende week ontruimen.” Ook op die email is niet gereageerd. Ymere heeft toen, ten behoeve van wederverhuur, de woning leeg laten halen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft de ontvangst van de e-mails (aan het e-mailadres [e-mailadres]) betwist. Ymere heeft terecht aangetoond dat [gedaagde] dit emailadres zelf heeft opgegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het emailadres staat ook op die huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt dat voor Ymere op dat moment geen andere manier bestond om [gedaagde] te bereiken, aangezien het bekende adres van [gedaagde] nog de betreffende woning aan het [adres] betrof. 	
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt dat vaststaat dat de woning niet leeg door [gedaagde] is opgeleverd conform de gemaakte afspraken bij de voorinspectie en conform de geldende algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij dakloos is en thans een uitkering krijgt. Deze persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], hoe vervelend ook voor hem, doen er niet aan af dat hij de schade heeft veroorzaakt. De vordering omtrent de kosten voor het leeg opleveren van de woning van € 2.903,52 wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Kosten douchecabine
        
      
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van de vordering inzake de kosten voor het niet schoon opleveren van de douchecabine ter hoogte van € 161,99 is slechts één, zeer onduidelijke, zwart/wit foto (voornamelijk zwart) overgelegd door Ymere, zonder verdere toelichting. De vordering voor deze kosten wordt om die reden door de kantonrechter afgewezen.
      
      
        
          Geen matiging schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft, zo begrijpt de kantonrechter, verzocht de schadevergoeding te matigen (“ik vind de vordering te hoog.”). Volgens artikel 6:109 BW kan de rechter de schadevergoeding matigen indien toekenning van de volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dit criterium noopt de kantonrechter tot terughoudendheid. Met de enkele stelling dat [gedaagde] dakloos is en van een uitkering dient rond te komen, heeft hij onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd om het beroep op matiging te honoreren. [gedaagde] heeft immers ook aangegeven dat hij sinds kort werk heeft, een opleiding tot metrobestuurder volgt en geen andere schulden heeft. Het verzoek om matiging wordt afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ymere vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). 
      
    
    
      4.10.
      De huurovereenkomst bevat een incassokostenbeding via artikel 11 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagde] consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. Wel moet beoordeeld worden of aan het beding (en daarmee ten minste aan de eisen van de wet), is voldaan. 
      
    
    
      4.11.
      Ymere heeft twee aanmaningen aan [gedaagde] gestuurd. [gedaagde] heeft de ontvangst van deze aanmaningen betwist. De brieven zouden zijn gestuurd naar een oud briefadres.
      
    
    
      4.12.
      Ymere heeft dit gemotiveerd weerlegd. Op 12 september 2024 is een incassobrief gestuurd aan het adres van [gedaagde] dat uit het BRP volgde, waarvan een uittreksel zich in het procesdossier bevindt. Het is het adres van het gemeentehuis Haarlemmermeer, waar personen zonder vaste woon- of verblijfplaats een postadres kunnen aanhouden. Dit kan alleen met toestemming van de gemeente. Ymere ontving de incassobrief op 23 september 2024 retour met opschrift ‘retour afzender’. Telefonisch heeft de gemeente op 11 oktober 2024 aan Ymere aangegeven dat [gedaagde] het adres inderdaad gebruikte en zelfs die ochtend nog zijn post had opgehaald. Op dezelfde dag is direct de tweede sommatiebrief gestuurd. Die is, ten overvloede, ook naar het bekende emailadres gestuurd. Door [gedaagde] is erkend dat hij in oktober 2024 een keer zijn post bij het gemeentehuis heeft opgehaald. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter oordeelt dat de aanmaningen van Ymere voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Ze zijn immers aan het juiste adres gezonden. Nu het gevorderde bedrag hoger is dan het wettelijk bepaalde tarief, zal de kantonrechter het bedrag toewijzen tot het wettelijke tarief, zijnde in dit geval een bedrag van € 502,58. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen.
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - Kosten lege oplevering woning 
                - Buitengerechtelijke kosten
              
              
                €
                €
              
              
                2.903,52
                502,58 
              
              
                
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                3.406,10
              
              
                
              
            
            
              
                - betalingen
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.406,10
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.136,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 2.903,52, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 502,58 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.136,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.