ECLI:NL:GHAMS:2025:543, Gerechtshof Amsterdam, 30-01-2025, 24/190
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/190
    
    
      30 januari 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: mr. R. van der Weide)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 23 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/1388 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.018.000. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 23 november 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende – ook – als ‘eiser’ aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “De rechtbank:
      
      
      
        - verklaart het beroep ongegrond;
        - veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 375, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
        - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 625, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank, en;
        - veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de door belanghebbende redelijkerwijs gemaakt proceskosten tot een bedrag van€ 105 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank.”
      
      
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 december 2023 en aangevuld bij brief van 11 juni 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft op 9 juli 2024 en 8 januari 2025 nadere stukken ontvangen van belanghebbende.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
      
      
        “Feiten
      
      
      
        1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. Deze woning is gebouwd in 2007. De inhoud van de woning is 1.025 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.570 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een voorraadkelder, een inpandige garage en een serre.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg een matrix overgelegd, waarbij de woning wordt vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen gelegen te [Z] . 
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft zich in eerste aanleg (bij zijn verweerschrift) aangesloten bij de door belanghebbende gebruikte referentieobjecten en heeft op de eerste zitting bij de rechtbank opnieuw een matrix overgelegd, waarbij de woning eveneens wordt vergeleken met de bovenstaande vergelijkingsobjecten. Laatstgenoemde matrix heeft de heffingsambtenaar wederom in hoger beroep overgelegd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Ook in hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft onder meer als volgt overwogen: 
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    
      
        De waarde van de woning
      
      6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
      8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      9. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    
    
      10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in verband met de overlast van de wasstraat. Uit de matrix en het waarderapport blijkt dat de woning aan de [adres 2] recht tegenover de woning ligt. De andere drie vergelijkingsobjecten liggen een straat verderop. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging, aangezien deze ligging bij de vergelijkingsobjecten in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Voorts merkt de rechtbank op dat de vierkantemeterprijs van de kaveloppervlakte van de woning € 263 bedraagt en dat de vierkantemeterprijzen van de kaveloppervlakten van de vergelijkingsobjecten tussen de€ 489 en € 677 liggen. De vierkantemeterprijs van de kaveloppervlakte van de woning ligt dus een stuk lager.
    
    
    
      11. Voorts stelt eiser dat de ondergrond van de woning is verontreinigd. In de matrix is een negatieve post opgenomen voor de verontreinigende grond. Dit acht de rechtbank voldoende, aangezien uit de kaart van het bodemloket blijkt dat de bodem in 2007 voldoende is onderzocht en gesaneerd. Dit is in verband met de afgifte van een omgevingsvergunning gebeurd.
      12. Eiser heeft opgemerkt dat de secundaire kenmerken van de woning zijn gewijzigd in de matrix van verweerder die op de eerste zitting is overgelegd, waardoor de garage voor ruim € 30.000 meer is gewaardeerd. Ook de serre en de voorraadkelder zijn in waarde verhoogd door verweerder met € 39.830. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de kubiekemeterprijs van de garage en de voorraadkelder 80% bedraagt van de kubiekemeterprijs van de woning. Hiermee heeft verweerder de waarde van de garage en de voorraadkelder voldoende onderbouwd. Tevens heeft verweerder tijdens de zitting aangegeven dat de serre gezien kan worden als verlengstuk van de woning en dat aan de hand daarvan dezelfde kubiekemeterprijs toegekend zou kunnen worden, echter de kubiekemeterprijs van de serre ligt lager dan de kubiekemeterprijs van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ter zitting dus ook de waarde van de serre voldoende nader heeft onderbouwd.
    
    
    
      13. De rechtbank oordeelt met betrekking tot de stelling van eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat er overlast wordt ervaren van het tankstation achter de woning, dat eiser dit niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft aan een medewerkster van het tankstation gevraagd op welke tijden de autowasboxen open zijn. Zij gaf aan dat de wasboxen 24 uur per dag, zeven dagen in de week open zijn. En de medewerkster gaf aan dat er naast autowasboxen ook een fietswasbox aanwezig is. Voorts ervaart eiser veel overlast van het licht dat ’s avonds van het tankstation afkomt. Eiser heeft op de tweede zitting geluidsopnames laten horen, deze opnames waren overdag op de aardewal gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat, omdat deze opnames boven op de wal zijn gemaakt het geluid beter te horen is, dan in de tuin of het huis van eiser. Daarnaast liggen de vergelijkingsobjecten dichtbij de woning en zullen zij ook last hebben van het geluid van de boxen. Voorts merkt de rechtbank op dat de vierkantemeterprijs van de kaveloppervlakte een stuk lager ligt dan van de vergelijkingsobjecten. Het onderhoud, de ligging en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten zijn net als die van de woning als voldoende gekwalificeerd. De vierkantemeterprijs van de woning is € 263 en van de vergelijkingsobjecten ligt de vierkantemeterprijs tussen de € 489 en € 677. Aangezien de vierkantemeterprijs van de woning zo veel lager ligt is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het afnemende grensnut. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd die niet goed vergelijkbaar zijn overweegt de rechtbank het volgende. Uit de matrix blijkt dat er vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die in dezelfde buurt zijn gelegen. Daarnaast zijn drie van de vier vergelijkingsobjecten, net als de woning, vrijstaande woningen. De woning is echter veel groter dan de vergelijkingsobjecten en het perceel is ook een stuk groter. Het is van belang dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met dit verschil. Op de eerste zitting heeft verweerder een nieuwe matrix en een nieuwe grondstaffel overgelegd. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in deze nieuwe matrix en grondstaffel door, zoals hierboven uiteen is gezet, een veel lagere kubiekemeterprijs aan de woning en een lagere vierkantemeterprijs aan de grond toe te kennen. Verweerder heeft dus voldoende rekening gehouden met het afnemende grensnut en daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      
        Het Hof stelt in aanvulling op het door de rechtbank gehanteerde toetsingskader (zie onder 6), bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). 
        Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de waarde te hoog is vastgesteld en staat een waarde voor van € 930.000. Belanghebbendes grieven zien voornamelijk op de (in relatie tot de vergelijkingsobjecten) mindere ligging van de woning. De woning van belanghebbende heeft vanwege de ligging nabij een tankstation met wasboxen meer (geluids- en licht)overlast dan de overige vergelijkingsobjecten. Ook ervaart belanghebbende overlast van de weg waaraan het tankstation is gelegen. Ter onderbouwing van de gestelde mindere ligging heeft belanghebbende diverse foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar heeft met voornoemde aspecten onvoldoende rekening gehouden, aldus belanghebbende. 
        De heffingsambtenaar betwist de grieven van belanghebbende, sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank en verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar de laatst overgelegde matrix (zie 2.4). 
      
      
    
    
      5.3.
      De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging, slaagt naar het oordeel van het Hof niet. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende gevolgd in zijn keuze van de vergelijkingsobjecten, zodat tussen partijen geen verschil van mening bestaat over de bruikbaarheid daarvan. Uit de matrix van de heffingsambtenaar volgt dat een ruime marge bestaat tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de voor de woning in aanmerking genomen waarde. Zo bedraagt de gemiddelde opstalwaarde per m3 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten € 717 en is de opstalwaarde van het woningdeel van de woning gewaardeerd op € 453 per m3. De gemiddelde kavelwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten bedraagt voorts € 445 terwijl de kavelwaarde per m2 van de woning € 263 bedraagt. Dit brengt mee dat zelfs als moet worden aangenomen dat de woning een slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten, dat in voldoende mate is verdisconteerd in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning. 
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen de rechtbank voor het overige in rechtsoverwegingen 10 tot en met 13 heeft geoordeeld, acht het Hof juist en neemt het Hof over. Daarbij merkt het Hof op dat ook in de laatst overgelegde matrix (zie 2.4) voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
      
      
        
          Slotsom 
        
      
    
    
      5.5.
      Aldus komt ook het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 30 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: