ECLI:NL:RBOBR:2025:3325, Rechtbank Oost-Brabant, 13-06-2025, 24/540
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Bestrijding bruikbaarheid van een vergelijkingsobject en verzoek om nadere stukken pas op de zitting naar voren gebracht, wat in strijd met de goede procesorde te laat is. Geen proceskostenvergoeding omdat de heffingsambtenaar nieuwe vergelijkingsobjecten noemt in de uitspraak op bezwaar. Artikel 40 Wet WOZ is niet van toepassing op de in de uitspraak op bezwaar opgenomen informatie (ECLI:NL:RBOBR:2024:5222). Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/540
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 622.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep tweemaal op zitting gepland, maar deze zittingen konden beide niet doorgaan.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft partijen vervolgens laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiser heeft binnen de daartoe gestelde termijn verzocht om het beroep te behandelen op een zitting.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 211 m² en een aangebouwde garage van 41 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 679 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 650.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde  waardematrix die op 1 oktober 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning. De keuken is volgens hem meer dan 20 jaar oud en de badkamer is meer dan 16 jaar oud. Er is daarnaast sprake van achterstallig onderhoud. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de staat van het onderhoud van de woning op “matig” gewaardeerd (correctiefactor 2). Het kwaliteitsniveau, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning zijn op gemiddeld gewaardeerd (correctiefactor 3). Met het achterstallig onderhoud van de woning is dus rekening gehouden door hiervoor een correctie toe te passen. Er was voor de heffingsambtenaar geen aanleiding om het voorzieningenniveau van de woning op matig te waarderen aangezien eiser geen foto’s heeft overgelegd die zijn standpunt onderbouwen. Met de verschillen die bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden in de matrix. [adres] is op gemiddeld gewaardeerd, [adres] heeft een “goed” kwaliteits- en onderhoudsniveau (correctiefactor 4) en [adres] heeft een goed kwaliteitsniveau en is voor het overig op gemiddeld gewaardeerd. Op deze manier heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar merkt in het verweerschrift terecht op dat eiser verder geen materiaal heeft overgelegd waaruit blijkt dat de staat van keuken en badkamer zodanig is dat niet uitgegaan kan worden van een gemiddelde staat. De rechtbank kan dat volgen. 
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode en van hetzelfde bouwtype zijn. Ze kennen dus een zeer vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie. Met het duurzaamheidsniveau is volgens de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser ook wat betreft dit standpunt geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand dan wel dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        3.2.4.
        Op de zitting heeft eiser de vergelijkbaarheid van het vergelijkingsobject [adres] ter discussie gesteld. De rechtbank acht dat in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd. Eiser heeft om een zitting in deze zaak verzocht en daarbij (slechts) aangegeven dat hij de zaak mondeling wil toelichten. In de uitnodiging voor de zitting heeft de rechtbank aangegeven dit als volgt te begrijpen dat eiser geen nieuwe geschilpunten meer naar voren wenst te brengen en alleen een toelichting wenst te geven op wat al is aangevoerd. In verband daarmee is ook een kortere dan gebruikelijke zittingstijd vastgesteld. Eiser heeft de rechtbank en de wederpartij vervolgens niet op voorhand geïnformeerd een andere invulling van de zitting voor zich te zien. Omdat dit punt in strijd met de goede procesorde te laat is aangevoerd laat de rechtbank dat verder buiten bespreking.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser komt nog op tegen het gegeven dat de heffingsambtenaar nieuwe vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd in de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar. Uit vaste rechtspraak volgt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in elke fase van het geding de waarde te onderbouwen met nieuwe, betere, vergelijkingsobjecten, tenzij dit zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. Dat laatste is niet gesteld en ook niet gebleken. Het enkele gegeven dat in bezwaar nieuwe vergelijkingsobjecten werden toegevoegd geeft de rechtbank dan ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen. Dat zou wellicht anders zijn wanneer eiser min of meer gedwongen zou zijn geweest om in beroep te gaan omdat verweerder met de keuze voor de vergelijkingsobjecten onvoldoende zou zijn ingegaan op relevante gronden van bezwaar. Dat is echter hier niet het geval. Daar komt bij dat in ieder geval één van de drie vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar door eiser zelf in de bezwaarfase naar voren is gebracht als goed verglijkbaar object. 
      
      
        
          De informatievoorziening in bezwaar
        
      
      4. Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ geen inzicht heeft verschaft in de objectonderdelen met de bijbehorende waarde van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar van de in de uitspraak op bezwaar nieuw opgevoerde vergelijkingsobjecten een ‘taxatieverslag woning’ had moeten verstrekken zoals dat ook is gedaan ten aanzien van de bij de aanslagoplegging gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat deze bepaling ziet op de verstrekking van gegevens die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling door middel van de WOZ-beschikking. Deze bepaling ziet niet op de gegevens die zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Reeds daarom kan van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ geen sprake zijn.
      
      
        
          De informatievoorziening in beroep
        
      
      5. Eiser stelt op de zitting aan de orde dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht geen fotomateriaal of iWOZ-rapportages heeft overgelegd waarmee de correctiefactoren voor de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen worden gecontroleerd. Gelet op wat in overweging 3.2.4. staat acht de rechtbank (ook) dit punt in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd en zal het daarom buiten beschouwing laten. Overigens heeft de heffingsambtenaar van elk vergelijkingsobject een ‘taxatieverslag woning’ verstrekt en dus wel degelijk onderbouwende informatie van de correctiefactoren verstrekt.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 6 november 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:5222, overweging 4.3.2.