ECLI:NL:RBAMS:2025:4041, Rechtbank Amsterdam, 12-06-2025, 11670992 KK EXPL 25-271
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ambtshalve toetsing ROZ 30 juli 2003 boetebeding oneerlijk want geen limiet en cumulatie boetes, geen matiging C-488/11 Asbeek Brusse-Jahani

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11670992 KK EXPL 25-271
      vonnis van: 12 juni 2025
      func.: 94
    
    
    
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    1. Dijkhuis Vastgoed Management B.V.
    2. [eiser 2] B.V.
    
      beiden gevestigd te [vestigingsplaats]
      eisers
      nader te noemen verhuurder
      gemachtigde: mr. R.A. Kaatee
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      
        
          I. [gedaagde]
        
        wonende te [woonplaats]
        gedaagde
        nader te noemen huurder
        niet verschenen
      
      
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 1 mei 2025 heeft verhuurder een voorziening gevorderd.
    
    
    
      Ter terechtzitting van 5 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Verhuurder is verschenen bij [naam] en bijgestaan door mr. B.Z. Faber namens haar gemachtigde. Gedaagde is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend. 
    
    
    
      Namens verhuurder is ter zitting haar standpunt nader toegelicht. 
    
    
    
      Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    1. Verhuurder vordert – kort gezegd – ontruiming van de woning en veroordeling van huurder tot betaling van een huurachterstand en afrekening servicekosten, met nevenvorderingen. 
    Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
    
    1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
    
    2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
    
    3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding (artikel 4 van de huurovereenkomst) zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    4. Artikel 5.1 van de huurovereenkomst (huurverhoging) en artikel 1.3 (verbod om onder te verhuren) van de algemene bepalingen ROZ 30 juli 2003 zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
    
    5. Ook de artikelen 1.4 (jo 1.3), 20.2 en 20.6 van de algemene bepalingen zijn getoetst. Deze artikelen luiden als volgt:  
    
    
      1.3
      Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onder huur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur…1.4	Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schade vergoeding te vorderden voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.(…)
    
    
      20.2
      
        Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. 
        (...)
      
    
    
      20.6
      Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (...)
      
      6. Verhuurder heeft het standpunt ingenomen dat deze bedingen eerlijk zijn omdat zij in een ROZ model zijn opgenomen. Daar komt volgens verhuurder bij dat huurder niet reageert en dat daarom het opleggen van een boete gerechtvaardigd is.  
      7. De kantonrechter deelt deze standpunten niet. Beoordeelt dient immers te worden of de bedingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. 
      8. De kantonrechter is van oordeel dat de bedingen 1.4, 20.2 en 20.6 van de algemene bepalingen als oneerlijk moeten worden aangemerkt. In 1.4 en 20.6 van deze bedingen is immers geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, zodat de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Daarbij komt dat 20.6 een boete oplegt voor dezelfde feiten waarvoor 14 en 20.2 al een boete inhouden. Het ongelimiteerd gecombineerd vorderen van boetes voor dezelfde feiten levert in dit geval een onevenredig hoge schadevergoeding op en is dan ook oneerlijk. Dit betekent dat de boetebedingen de huurder niet binden. Van matiging door de kantonrechter of terugval op de wet kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 (Asbeek Brusse cs vs Jahani) en de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) geen sprake zijn. De gevorderde boete wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          De vordering
        
      
      
      9. De vordering tot ontruiming komt niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze, toewijsbaar is.
      10. De vordering tot betaling van de huurachterstand en afrekening servicekosten komt ook niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal ook worden toegewezen.
      11. Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt huurder om de woning aan de [adres] binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, te ontruimen en te verlaten en door afgifte van sleutels aan verhuurder ter beschikking te stellen, met de bepaling dat de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
    
    
      veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen € 4.092,96 te vermeerderen met een bedrag van € 659,05 voor elke maand vanaf mei 2025 dat huurder in gebreke is met betaling van de verschuldigde huurtermijnen (althans een pro rata deel daarvan) een en ander tot het moment dat de woning is ontruimd;	
    
    
      veroordeelt huurder in de kosten van het geding, aan de zijde van verhuurder tot aan deze uitspraak begroot op: € 119,40 aan explootkosten, € 543,00 aan salaris gemachtigde en € 543,00 aan griffierecht, voor zover van toepassing, inclusief BTW,  te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen; 
      
    
    
      veroordeelt huurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.