ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839, Raad van State, 01-06-2011, 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2011-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluiten van 28 mei 2009, nr. RA09.0039 en nr. RA09.0040, heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling" (hierna: het bestemmingsplan) en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.

200905555/1/R1 en 200906452/1/R1.
      Datum uitspraak: 1 juni 2011
    
    
    
      AFDELING
      BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    
    Uitspraak in het geding tussen:
    
    
      1. [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], gevestigd te Nieuw-Amsterdam, gemeente Emmen,
      2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V., gevestigd te Oosterbeek, gemeente Renkum,
      3. [appellant sub 3], wonend te Nieuw-Amsterdam, gemeente Emmen,
      4. [appellant sub 4A] en [appellante sub 4B] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 4]), wonend te Veenoord, gemeente Emmen,
    
    
    en
    
    
      de raad van de gemeente Emmen,
      verweerder.
    
    
    1. Procesverloop
    
    Bij besluiten van 28 mei 2009, nr. RA09.0039 en nr. RA09.0040, heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling" (hierna: het bestemmingsplan) en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.
    
    Bij besluit van 28 mei 2009, nr. RA09.0043, heeft de raad het bestemmingsplan "Facetbestemmingsplan geluidszone bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen en gemeente Coevorden" (hierna: het facetbestemmingsplan) vastgesteld.
    
    
      Tegen de besluiten omtrent vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan hebben [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 21 augustus 2009, De Emmer Poort bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 24 augustus 2009, [appellant sub 3] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 24 augustus 2009, en [appellant sub 4] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 25 augustus 2009, beroep ingesteld. De Emmer Poort heeft haar beroep aangevuld bij brief van 21 september 2009. [appellant sub 3] heeft zijn beroep aangevuld bij brief van 23 september 2009.
      Tegen het besluit omtrent vaststelling van het facetbestemmingsplan heeft [appellant sub 4] bij voornoemde brief, bij de Raad van State ingekomen op 25 augustus 2009, beroep ingesteld.
    
    
    De raad heeft een verweerschrift ingediend.
    
    [appellant sub 4A] en [belanghebbende] hebben daartoe in de gelegenheid gesteld een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    
    De raad, De Emmer Poort en [appellant sub 3] hebben nadere stukken ingediend.
    
    Bij brief van 8 februari 2011 heeft de raad de getalsmatige detailonderbouwingen voor de kostensoorten planschade, onderzoekskosten, sloopkosten en bouw- en woonrijp maken overgelegd met een verzoek om beperking van de kennisneming, als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Bij beslissing van 10 februari 2011 heeft de Afdeling in een andere samenstelling het verzoek om beperking van de kennisneming afgewezen. Hierop heeft de raad bij brief van 16 februari 2011 verzocht deze stukken niet aan het dossier toe te voegen en aan hem terug te sturen.
    
    De Afdeling heeft de zaken ter zitting behandeld op 21 februari 2011, waar De Emmer Poort, vertegenwoordigd door mr. S.P.M. Schaap, advocaat te Enschede, en J. Boxem, [appellant sub 3], vertegenwoordigd door W. Hilbink, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand, en de raad, vertegenwoordigd door ing. F. de Jonge en W.J. Smid, allen werkzaam bij de gemeente, en [rentmeester], zijn verschenen.
    
    2. Overwegingen
    
    Ontvankelijkheid
    
    2.1. De raad heeft zich in zijn verweerschrift op het standpunt gesteld dat [appellante sub 1B] geen belanghebbende is, omdat zij het pand van [appellante sub 1A] niet langer huurt. Ter zitting heeft de raad hiertoe onweersproken gesteld dat [appellante sub 1B] in ieder geval ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan niet langer huurder was van het pand van [appellante sub 1A]. Gelet hierop is het beroep van [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B] naar het oordeel van de Afdeling niet-ontvankelijk, voor zover het is ingesteld door [appellante sub 1B].
    
    2.2. De raad stelt zich op het standpunt dat de eigendommen van [appellant sub 4] niet binnen het plangebied van het facetbestemmingsplan liggen, zodat hij geen belanghebbende is bij het besluit tot vaststelling daarvan.
    
    2.2.1. De woning van [appellant sub 4] ligt op het voorziene bedrijventerrein. Het facetbestemmingsplan strekt tot een vergroting van de geluidscontour van het bedrijventerrein waardoor de geluidsbelasting ter plaatse van zijn woning kan toenemen. Gelet hierop wordt [appellant sub 4] door het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan rechtstreeks in zijn belangen geraakt, zodat hij hierbij belanghebbende is. Derhalve is het beroep van [appellant sub 4] tegen het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan ontvankelijk.
    
    Het bestemmingsplan
    
    2.3. Het bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor de uitbreiding en revitalisering van het bedrijventerrein 'De Tweeling' (hierna: het bedrijventerrein) te Nieuw-Amsterdam/Veenoord, gemeente Emmen.
    
    Het beroep van [appellante sub 1A] tegen het bestemmingsplan
    
    2.4. Voor zover [appellante sub 1A] betoogt dat de wijze waarop de raad de naar voren gebrachte zienswijzen heeft behandeld in strijd is met artikel 3:46 van de Awb, overweegt de Afdeling dat dit artikel zich er niet tegen verzet dat de raad de zienswijzen samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet voldoende is gemotiveerd. Niet is gebleken dat bepaalde bezwaren of argumenten niet in de overwegingen zijn betrokken. Het betoog faalt.
    
    2.5. [appellante sub 1A] betoogt dat het oostelijke gedeelte van haar bedrijfspand [locatie] ten onrechte onder het overgangsrecht is gebracht. Hierbij voert zij aan dat het plan ter plaatse voorziet in minimaal drie bouwlagen, terwijl het pand thans twee bouwlagen heeft.
    
    2.5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat is voorzien in minimaal drie bouwlagen voor de gronden met de aanduiding "planzone II", waaronder een gedeelte van de gronden van [appellante sub 1A], omdat de raad in verband met de ligging aan de A37 streeft naar een in ruimtelijke kwaliteit onderscheidend bedrijventerrein, met een onderlinge afstemming in architectuur en inrichting. Door toepassing van de ontheffingsbevoegdheid kan van het minimum aantal bouwlagen worden afgeweken.
    
    2.5.2. Het bestemmingsplan voorziet ter plaatse van het pand van [appellante sub 1A] in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)" en voor het oostelijke gedeelte in de aanduiding "planzone II".
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder g, van de planregels zijn de gronden met de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)", voor zover van belang, bestemd voor bedrijfsdoeleinden, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding "planzone II" de bouwhoogte van een gebouw minimaal uit drie bouwlagen dient te bestaan.
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.3, onder 3, kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6, lid 6.1, onder g, en toestaan dat de verplichte bouwhoogte (gedeeltelijk) wordt verlaagd tot één en/of twee bouwlagen.
    
    2.5.3. Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat de bestemmingsregeling voor de gronden van [appellante sub 1A] door toepassing van de ontheffingsbevoegdheid uit artikel 6, lid 6.3, onder 3, van de planregels in overeenstemming kan worden gebracht met het bestaande aantal bouwlagen, overweegt de Afdeling dat een dergelijke ontheffingsbevoegdheid geen juiste methode is om bestaande bebouwing van een passende bestemming te voorzien; een dergelijke regeling dient veeleer om de oprichting van nieuwe bebouwing mogelijk te maken.
    
    2.5.4. Het plan schrijft voor het oostelijke gedeelte van het bedrijfspand van [appellante sub 1A] minimaal drie bouwlagen voor, terwijl het bestaande, legaal gebouwde, pand twee bouwlagen heeft. Hieruit volgt dat het bestaande pand gedeeltelijk onder het bouwovergangsrecht is gebracht.
    
    Met betrekking tot legale bouwwerken staat voorop dat deze in beginsel als zodanig dienen te worden bestemd. Dit uitgangspunt kan onder meer uitzondering vinden indien een dienovereenkomstige bestemming op basis van nieuwe inzichten niet langer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Daarnaast moet aannemelijk zijn dat er concreet zicht bestaat op verwezenlijking van de bestemmingsregeling van het plandeel, omdat het overgangsrecht bedoeld is als overbrugging van een tijdelijke situatie. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan het bestaande bouwwerk onder het overgangsrecht worden gebracht.
    
    Niet gebleken is dat voor het pand van [appellante sub 1A] concrete bouw- of sloopplannen bestaan of dat het gemeentebestuur voornemens is de betrokken gronden aan te kopen dan wel te onteigenen, zodat geen concreet zicht bestaat op verwezenlijking van de bestemmingsregeling van de desbetreffende gronden.
    
    Voorts heeft het bestemmingsplan tot gevolg dat een verandering aan het pand van [appellante sub 1A], zoals een horizontale uitbreiding, die verder gaat dan hetgeen onder het overgangsrecht mogelijk is, alleen is toegestaan indien gelijktijdig een derde bouwlaag wordt gebouwd. De Afdeling acht evenwel niet ondenkbaar dat [appellante sub 1A] binnen de planperiode behoefte heeft aan een andere verandering aan het pand dan het bouwen van een derde bouwlaag.
    
    De raad heeft het hiervoor overwogene niet onderkend zodat het bestemmingsplan onzorgvuldig is vastgesteld, voor zover voor de gronden van [appellante sub 1A] is voorzien in de aanduiding "planzone II".
    
    Het betoog slaagt.
    
    2.6. [appellante sub 1A] betoogt dat de ontsluitingsweg op de verbeelding ten onrechte zodanig is gesitueerd dat de door haar gebruikte parkeerplaatsen verdwijnen. Verder staat niet vast dat het gemeentebestuur de voor de weg benodigde gronden zal aankopen of onteigenen, aldus [appellante sub 1A].
    
    2.6.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de ontsluitingsweg naar onder meer het perceel van [appellante sub 1A], haaks op de Bedrijvenweg, noodzakelijk is voor een optimale indeling van de gronden en de verkeersveiligheid. Verder blijft volgens hem voldoende parkeerruimte over op het perceel van [appellante sub 1A].
    
    2.6.2. Ingevolge artikel 9, lid 9.1, van de planregels zijn de als "Verkeersdoeleinden (Ve)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor rijwegen en parkeergelegenheden.
    
    Dit artikelonderdeel maakt het behoud van de parkeerplaatsen ter plaatse van het door [appellante sub 1A] bedoelde plandeel met de bestemming "Verkeersdoeleinden (Ve)" mogelijk. Daarnaast heeft de raad ter zitting onweersproken gesteld dat de verplaatsing van de weg weliswaar een andere situering van de door [appellante sub 1A] gebruikte parkeerplaatsen langs de weg met zich brengt, maar dat [appellante sub 1A] in de nieuwe situatie over minstens hetzelfde aantal parkeerplaatsen zal kunnen beschikken.
    
    Voorts blijkt uit de verwervingskaart bij het exploitatieplan dat het gemeentebestuur, anders dan [appellante sub 1A] veronderstelt, voornemens is om een smalle strook grond van het perceel van [appellante sub 1A] ten behoeve van de verwezenlijking van de voorziene bestemming "Verkeersdoeleinden (Ve)" te verwerven.
    
    De betogen falen.
    
    2.7. [appellante sub 1A] betoogt dat het plan ten onrechte voorziet in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)" voor de gronden ten zuiden van haar perceel [locatie]. Door deze bestemming zal het zicht vanaf de Bedrijvenweg op haar perceel verminderen, welke zij als zichtlocatie heeft gekocht, aldus [appellante sub 1A].
    
    2.7.1. De Afdeling stelt vast dat het bestemmingsplan voor de door [appellante sub 1A] bedoelde gronden met de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)", gelegen tussen haar perceel [locatie] en de ontsluitingsweg ten zuiden daarvan, voorziet in gebouwen die het zicht vanaf die weg op het perceel van [appellante sub 1A] in enige mate kunnen belemmeren.
    
    In het algemeen kunnen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. In dit geval heeft de raad bij de afweging van de betrokken belangen in redelijkheid een groter gewicht kunnen toekennen aan het benutten van de gronden ten zuiden van het perceel van [appellante sub 1A] voor de uitbreiding van het bedrijventerrein dan aan het belang van [appellante sub 1A] bij het behoud van de zichtlocatie. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat uit de door [appellante sub 1A] overgelegde stukken en uit hetgeen zij hieromtrent heeft aangevoerd niet aannemelijk is geworden dat zij de desbetreffende gronden als zichtlocatie heeft gekocht. Het betoog faalt.
    
    Het beroep van De Emmer Poort tegen het bestemmingsplan
    
    2.8. De Emmer Poort betoogt dat voor haar perceel ten onrechte niet is voorzien in de ontsluiting zoals opgenomen in het verkavelingsplan uit 2005, hetgeen kleinere kavels en daarmee een doelmatiger gebruik van het perceel oplevert.
    
    2.8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat is gekozen voor de voorziene ontsluiting om ervoor te zorgen dat de bedrijfspanden aan de noordzijde van het perceel, dat een zichtlocatie wordt, met de voorzijde naar de A37 worden gericht. Voorts staat het plan niet in de weg aan een nadere verkaveling na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, aldus de raad.
    
    2.8.2. Het bestemmingsplan voorziet voor het perceel van De Emmer Poort, voor zover van belang, gedeeltelijk in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)" en gedeeltelijk in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)". Tussen beide perceelsgedeelten en ten noorden daarvan is voorzien in de bestemming "Verkeersdoeleinden (Ve)".
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.1, en artikel 6, lid 6.1, van de planregels zijn de als "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en "Bedrijfsdoeleinden (B3)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor bedrijfsdoeleinden.
    
    Ingevolge artikel 9, lid 9.1, zijn de als "Verkeersdoeleinden (Ve)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor rijwegen.
    
    Ingevolge artikel 22, vijfde lid, kan het college van burgemeester en wethouders, voor zover van belang, de bestemmingen "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en "Bedrijfsdoeleinden (B3)" wijzigen in de bestemming "Verkeersdoeleinden (Ve)" en omgekeerd.
    
    2.8.3. In het door De Emmer Poort bedoelde verkavelingsplan uit 2005 is voor haar perceel in het midden een rondweg opgenomen. De raad heeft bij zijn keuze voor de voorziene ontsluiting zonder deze rondweg betrokken dat de noordzijde van het perceel een zichtlocatie wordt en dat de voorziene bedrijfspanden, door een weg tussen het perceel van De Emmer Poort en de A37 te voorzien, met de voorzijde naar de A37 worden gericht. Gelet hierop, en de mogelijkheid om door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 22, vijfde lid, van de planregels in kleinere kavels te voorzien, heeft de raad in redelijkheid een groter gewicht kunnen toekennen aan het belang bij de voorziene ontsluiting dan aan het belang van De Emmer Poort bij de door haar gewenste ontsluiting. Het betoog faalt.
    
    2.9. Voorts betoogt De Emmer Poort dat clustering van de waterberging leidt tot een doelmatiger gebruik van het bestemmingsplangebied en betere ontsluitingsmogelijkheden. Zij merkt op dat in de nota van zienswijzen niet op dit punt is gereageerd.
    
    2.9.1. Voor zover De Emmer Poort aanvoert dat in de nota van zienswijzen niet is gereageerd op haar betoog omtrent de waterberging, overweegt de Afdeling dat artikel 3:46 van de Awb zich er niet tegen verzet dat de raad de zienswijzen samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet voldoende is gemotiveerd.
    
    In dit geval heeft de raad in de reactie op de zienswijzen van anderen aangegeven dat na onderzoek naar de waterhuishouding in overleg met het waterschap Velt en Vecht veel ruimte is gereserveerd voor de opvang van water. Door de ruime dimensionering van de watergangen ontstaan mogelijkheden voor natuur en ecologie, aldus de raad. Gelet hierop is niet gebleken dat de raad de gevolgen van de wijze waarop de waterberging is bestemd niet bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft betrokken.
    
    2.9.2. Het bestemmingsplan voorziet voor een aantal stroken grond, onder meer ten noorden, ten zuiden, ten westen en gedeeltelijk op het perceel van De Emmer Poort, in de bestemming "Water, natuur en landschap (Wn)".
    
    Ingevolge artikel 12, lid 12.1, van de planregels zijn de als "Water, natuur en landschap (Wn)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor waterberging.
    
    2.9.3. De Afdeling overweegt dat de raad bij de keuze van de bestemmingen een afweging dient te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsvrijheid. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen.
    
    Volgens de plantoelichting en hetgeen de raad in de nota van zienswijzen naar voren heeft gebracht, is bij de keuze om een gedeelte van het perceel van De Emmer Poort te bestemmen voor "Water, natuur en landschap (Wn)" betrokken dat door de ruime dimensionering van de watergangen mogelijkheden voor natuur en ecologie ontstaan. Dit past bij het hoge ambitieniveau met veel groen en water voor het nieuwe gedeelte van het bedrijventerrein. De Emmer Poort heeft niet aannemelijk gemaakt dat met de door haar voorgestane clustering van de waterberging vergelijkbare mogelijkheden voor natuur en ecologie ontstaan. Gelet hierop en nu uit de verwervingskaart bij het exploitatieplan blijkt dat de gemeente beoogt de betrokken gronden te verwerven, heeft de raad in redelijkheid een gedeelte van het perceel van De Emmer Poort kunnen bestemmen voor "Water, natuur en landschap (Wn)". Het betoog faalt.
    
    2.10. Verder betoogt De Emmer Poort dat ten onrechte detailhandel in volumineuze goederen is uitgesloten. Hierbij voert zij aan dat onduidelijk is op welk beleid deze keuze is gebaseerd.
    
    2.10.1. Volgens de raad past detailhandel op een bedrijventerrein, waaronder detailhandel in volumineuze goederen, niet in het gemeentelijke beleid.
    
    2.10.2. Ingevolge artikel 1, onder u, van de planregels wordt onder detailhandel verstaan het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.
    
    Ingevolge artikel 1, onder v, wordt onder detailhandel in volumineuze goederen verstaan detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde goederen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstraling, zoals de verkoop van auto’s, boten, caravans, tuininrichtingsbedrijven, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair.
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.1, aanhef en onder p, is ter plaatse van de als "Bedrijfsdoeleinden (B2)" aangeduide gronden detailhandel, waaronder detailhandel in volumineuze goederen, niet toegestaan, met uitzondering van:
    
    1. goederen, niet zijnde levensmiddelen, kleding, schoeisel en huishoudelijke artikelen, welke ter plaatse zijn vervaardigd, bewerkt of hersteld;
    
    2. goederen in een onderneming, waarin een nijverheids- en/of ambachtsbedrijf wordt uitgeoefend, mits de uitoefening van dit nijverheids- en/of ambachtsbedrijf een wezenlijk bestanddeel van de totale bedrijfsuitoefening in de onderneming uitmaakt en de detailhandel in die goederen geschiedt zowel ter plaatse waar dat bedrijf wordt uitgeoefend als, gelet op de aard van die goederen, in rechtstreeks verband met de uitoefening van dit bedrijf;
    
    3. de als zodanig op de plankaart aangeduide gronden "bestaande detailhandel" en voor zover in overstemming (lees: overeenstemming) met de bedrijven opgenomen in de lijst "bestaande detailhandel".
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.3, onder 1, kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het gestelde verbod in artikel 5, lid 5.1, onder p, voor de verkoop van:
    
    a. auto’s, auto-onderdelen en aanverwante artikelen;
    
    b. boten, bootonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    c. caravans, caravanonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    d. tenten, tentonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    e. landbouwwerktuigen, landbouwmachines, andere machinerieën en aanverwante artikelen.
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.3, onder 2, kan het college van burgemeester en wethouders, onder de in dat artikel genoemde omstandigheden, ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 5, lid 5.1, voor de oprichting of vestiging van bedrijven die niet op de bij deze voorschriften behorende "Staat van bedrijfsactiviteiten" voorkomen en/of voor activiteiten die in de "Staat van bedrijfsactiviteiten" zijn vermeld in een categorie die op het desbetreffende perceel niet is toegestaan.
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder o, is ter plaatse van de als "Bedrijfsdoeleinden (B3)" aangeduide gronden detailhandel, waaronder detailhandel in volumineuze goederen niet toegestaan, met uitzondering van de als zodanig op de plankaart aangeduid gronden "bestaande detailhandel" en voor zover in overstemming (lees: overeenstemming) met de bedrijven opgenomen in de lijst "bestaande detailhandel".
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.3, onder 1, kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het gestelde verbod in artikel 6, lid 6.1, onder o, voor de verkoop van:
    
    a. auto’s, auto-onderdelen en aanverwante artikelen;
    
    b. boten, bootonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    c. caravans, caravanonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    d. tenten, tentonderdelen en aanverwante artikelen;
    
    e. landbouwwerktuigen, landbouwmachines, andere machinerieën en aanverwante artikelen.
    
    Ingevolge artikel 6.3, tweede lid, kan het college van burgemeester en wethouders, onder de in dat artikel genoemde omstandigheden, ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.1 voor de oprichting of vestiging van bedrijven die niet op de bij deze voorschriften behorende "Staat van bedrijfsactiviteiten" voorkomen en/of voor activiteiten die in de "Staat van bedrijfsactiviteiten" zijn vermeld in een categorie die op het desbetreffende perceel niet is toegestaan.
    
    2.10.3. Uit paragraaf 3.2 van de Ruimtelijk-economische ontwikkelingsvisie detailhandel, horeca en leisure (hierna: de visie) van de gemeente Emmen, van 14 september 2001, volgt dat onder perifere detailhandel worden verstaan grootschalige aanbieders die gelet op de aard en omvang van de verkochte artikelen moeilijk in een winkelgebied zijn in te passen, zoals auto’s, boten, caravans, bouwmarkten, woninginrichting, tuincentra en brand- en explosiegevaarlijke stoffen. Volgens de visie kan voor dit type detailhandel in Emmen geen vrijstelling worden verleend voor vestiging op een locatie buiten geplande of bestaande winkelgebieden. In plaats daarvan wordt aan dit type detailhandel een specifieke bestemming gegeven in daartoe aangewezen gebieden.
    
    In de plantoelichting staat, voor zover van belang, dat detailhandel op een bedrijventerrein in beginsel niet past binnen het gemeentelijk beleid, met uitzondering van het volgende:
    
    - de verkoop van auto’s, boten en caravans (A-B-C’s) mag plaatsvinden op alle bedrijventerreinen, met uitzondering van het bedrijventerrein Waanderveld;
    
    - voor de zogenoemde perifere detailhandel is een aantal gebieden aangewezen (de meubelboulevard aan de C. Houtmanstraat, de zogeheten Nijbrachtlocatie, een kavel op Pollux West specifiek voor Klazienaveense PDV, een aantal bedrijventerreinen in de buitendorpen).
    
    Voor De Tweeling betekent dit dat binnen de bestemmingen "Bedrijfsdoeleinden (B3)" en "Bedrijfsdoeleinden (B4)" de verkoop van auto’s, boten en caravans, tenten en landbouwmachines met ontheffing mogelijk is. Binnen de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)" mogen alleen ter plaatse vervaardigde artikelen worden verkocht.
    
    2.10.4. Uit de visie volgt dat de door De Emmer Poort gewenste detailhandel in volumineuze goederen een vorm van perifere detailhandel is, als bedoeld is de visie. In hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het beleid, volgens welke perifere detailhandel wordt beperkt tot een aantal aangewezen gebieden, onredelijk is. Evenmin bestaat aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid aan voornoemd beleid heeft kunnen vasthouden nu De Emmer Poort niet aannemelijk heeft gemaakt dat het plan in onvoldoende gebruiksmogelijkheden voor de nieuw te vestigen bedrijven voorziet. Hierbij betrekt de Afdeling de ruime gebruiksmogelijkheden uit artikel 5, lid 5.1, aanhef, en artikel 6, lid 6.1, aanhef, van de planregels en de mogelijkheid tot uitbreiding daarvan door toepassing van de ontheffingsbevoegdheden uit artikel 5, lid 5.3, onder 2, en artikel 6, lid 6.3, onder 2. Verder biedt het plan de mogelijkheid om van dit beleid af te wijken door toepassing van de ontheffingsbevoegdheden uit artikel 5, lid 5.3, onder 1, en artikel 6, lid 6.3, onder 1. Het betoog faalt.
    
    2.11. De Emmer Poort betoogt dat ten onrechte de bouw van een vrijstaande reclamezuil is uitgesloten.
    
    2.11.1. Ingevolge artikel 5, lid 5.1, aanhef en onder q, van de planregels mogen ter plaatse van de als "Bedrijfsdoeleinden (B2)" aangeduide gronden andere bouwwerken (inclusief reclamezuilen en antennemasten) worden opgericht tot een hoogte van maximaal 20 m, tenzij het een lichtmast betreft, deze mogen tot maximaal 15 m hoog worden opgericht.
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder p, mogen ter plaatse van de als "Bedrijfsdoeleinden (B3)" aangeduide gronden andere bouwwerken (inclusief reclamezuilen, exclusief antennemasten) worden opgericht tot een hoogte van maximaal 20 m, tenzij het een lichtmast betreft, deze mogen tot maximaal 15 m hoog worden opgericht
    
    2.11.2. Ter zitting is komen vast te staan dat artikel 5, lid 5.1, aanhef en onder q, en artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder p, van de planregels voorzien in de door De Emmer Poort gewenste reclamezuil. Het beroep van De Emmer Poort mist in zoverre feitelijke grondslag. Het betoog faalt.
    
    2.12. De Emmer Poort betoogt dat een deel van de bedrijfsbestemmingen vanwege milieueisen niet uitvoerbaar is. Hierbij voert zij aan dat een aantal woningen aan de Boerdijk wordt gehandhaafd onder het overgangsrecht. Volgens haar is niet gegarandeerd dat de woningen ook feitelijk worden verwijderd.
    
    2.12.1. De raad heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat hij enkele percelen aan de Boerdijk, waarop thans woningen staan, nog niet heeft verworven om de eigenaren van de betrokken gronden in de gelegenheid te stellen om tot zelfrealisatie over te gaan. Voorts heeft de raad ter zitting verklaard dat, indien de eigenaren van de gronden niet tot zelfrealisatie overgaan, de gemeente alsnog een onteigeningsprocedure met betrekking tot deze gronden zal starten. Het betoog faalt.
    
    2.13. De Emmer Poort betoogt dat de in het exploitatieplan berekende opbrengsten slechts in geringe mate hoger zijn dan de berekende kosten, zodat het positieve saldo te klein is om financiële tegenvallers op te vangen.
    
    Dit klemt te meer nu een deel van de exploitatiebijdragen hoger is dan wat particuliere eigenaren kunnen opbrengen, aldus De Emmer Poort.
    
    2.13.1. Artikel 6.16 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) luidt als volgt:
    
    "Indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente die kosten slechts verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten."
    
    2.13.2. De Afdeling verstaat het betoog als gericht tegen de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
    
    De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro is een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, kunnen ramingen zijn en wijken in dat geval mogelijk af van de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarna worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of worden vervangen bij een herziening van het exploitatieplan.
    
    Het saldo van de kosten en de opbrengsten maakt deel uit van de exploitatieopzet om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Voor het overige biedt dit saldo in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Zo zijn de kosten en de opbrengsten gebaseerd op een rekenkundig model dat er onder meer van uitgaat dat de gemeente alle gronden tegen de inbrengwaarde verwerft. Voorts zijn gemeentelijke bijdragen ingevolge artikel 6.2.7 van het Bro niet bij dit saldo betrokken.
    
    Indien, zoals De Emmer Poort vreest, het thans positieve saldo uit het exploitatieplan bij een herziening of bij de afrekening omslaat naar een negatief saldo dan heeft dat slechts tot gevolg dat niet alle kosten kunnen worden verhaald.
    
    Gelet op het vorenstaande kan in een negatief saldo van kosten en opbrengsten in het exploitatieplan op zichzelf geen reden bestaan tot twijfel aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De Afdeling ziet in hetgeen De Emmer Poort hieromtrent heeft aangevoerd geen aanleiding om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen.
    
    2.13.3. Voorts staat in het exploitatieplan dat, indien particuliere eigenaren niet overgaan tot het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen en indien zij de voorziene bestemming niet realiseren binnen de door de gemeente gestelde termijnen, de gemeente daaruit de conclusie zal trekken dat zij niet bereid zijn zelf te realiseren en de gemeente onteigening zal overwegen. Gelet hierop bestaat evenmin aanleiding om aan de financiële uitvoerbaarheid te twijfelen in verband met de draagkracht van de particuliere grondeigenaren. Het betoog faalt.
    
    Het beroep van [appellant sub 4] tegen het bestemmingsplan en het facetbestemmingsplan
    
    2.14. Voor zover het beroep van [appellant sub 4] is gericht tegen het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan overweegt de Afdeling dat [appellant sub 4] hiertegen geen beroepsgronden heeft aangevoerd die tot vernietiging kunnen leiden. Het beroep van [appellant sub 4] tegen het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan is ongegrond.
    
    2.15. [appellant sub 4] bezit drie aaneengesloten percelen ter plaatse van de oostelijke uitbreiding van het bedrijventerrein. Hij betoogt dat het bedrijventerrein ten onrechte ook in westelijke richting wordt uitgebreid en dat de noodzaak hiertoe onvoldoende vaststaat. Hierbij voert hij aan dat op andere bedrijventerreinen nog ruimtewinst valt te behalen, dat voor de inventarisatie van de behoefte ten onrechte is afgegaan op veronderstellingen van derden en dat de noodzaak in elk geval niet blijkt uit de door de raad aangehaalde stukken. Voorts betoogt [appellant sub 4] dat de raad ten onrechte voorbij gaat aan de conclusies uit de nota Bedrijventerreinen in Drenthe tot 2015, Lessen uit het verleden en consequenties voor de toekomst, van maart 2002 van de provincie Drenthe (hierna: de nota Bedrijventerreinen in Drenthe).
    
    2.15.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de noodzaak voor de uitbreiding van het bedrijventerrein blijkt uit de Ruimtelijke economische visie en de oplegnotitie.
    
    2.15.2. Volgens de Ruimtelijk economische visie, van Royal Haskoning uit 2003, kan op basis van de marktanalyse worden gesteld dat er een tekort aan bedrijventerreinen op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau is voor de periode tot 2015. Voor de gemeente Emmen doet dit tekort zich voor in alle segmenten.
    
    De Ruimtelijke economische visie is gebaseerd op de laatste gegevens in de door [appellant sub 4] genoemde nota Bedrijventerreinen in Drenthe. Hierin staat dat voor het oostelijk deel van de provincie, waaronder Emmen, een tekort aan bedrijventerrein geldt van 60 ha.
    
    De Ruimtelijke economische visie is geactualiseerd en uitgewerkt in de oplegnotitie Behoefteaspect bedrijventerrein De Tweeling (hierna: de oplegnotitie). Hierin staat dat de verhouding tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen in Emmen de laatste jaren in hoog tempo ongunstiger is geworden. In het meest gunstige geval is de voorraad bedrijventerrein nog toereikend voor 6,3 jaar. Hierbij is geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de specifieke functie van het bedrijventerrein met zich brengt dat het voorziene bedrijventerrein niet uitwisselbaar is met andere uitgeefbare terreinen. Evenmin is rekening gehouden met opties (lees: beschikbare gronden waarop bedrijven opties hebben genomen) en de zogeheten 'ijzeren voorraad'. Ten aanzien van de behoefte aan regionaal bedrijventerrein langs de A37 is vermeld dat de doorgetrokken en verdubbelde A37 de laatste jaren niet alleen een stevige impuls geeft op de vestiging en uitbreiding van bedrijven in Emmen, maar ook tot gevolg heeft dat de vraag naar bedrijventerrein langs de A37 vanuit de logistieke sector toeneemt. Voorts moeten volgens provinciaal en gemeentelijk beleid bedrijventerreinen in de economische kernzone langs de A37 beschikbaar zijn. In de oplegnotitie wordt geconcludeerd dat de voorziene uitbreiding van het bedrijventerrein op zo kort mogelijke termijn gewenst is.
    
    [appellant sub 4] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de Ruimtelijke economische visie, de nota Bedrijventerreinen in Drenthe en de oplegnotitie zodanige gebreken of leemten in kennis vertonen dat deze niet aan de vaststelling van het bestemmingsplan ten grondslag mochten worden gelegd.
    
    2.15.3. Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat behoefte bestaat aan de uitbreiding van het bedrijventerrein in de voorziene omvang in mede de westelijke richting. Het betoog faalt.
    
    2.16. Voorts betoogt [appellant sub 4] dat het bestemmingsplan ten onrechte voorziet in drie verschillende bestemmingen voor zijn percelen. Hierbij voert hij aan dat deze versnippering leidt tot onrendabele gronden. Volgens [appellant sub 4] dienen de percelen geheel te worden voorzien van de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en de aanduidingen "B2b", "planzone I" en "planzone II".
    
    2.16.1. De drie aaneengesloten percelen van [appellant sub 4] liggen ten zuiden van de A37. Het plan voorziet voor de westelijke en de middengelegen gronden in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en voor beide genoemde gronden in de aanduiding van een bouwvlak en voor een strook grond daartussen en ten noorden daarvan in de bestemming "Groenvoorziening (G)". Voor de oostelijke gronden voorziet het plan in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)" en de aanduiding van een bouwvlak en voor de gronden ten noorden daarvan in de bestemming "Groenvoorziening (G)".
    
    Voorts voorziet het plan voor voornoemde westelijke gronden gedeeltelijk in de aanduiding "planzone I", gedeeltelijk in de aanduiding "planzone II" en voor het overige in de aanduiding "B2b". Verder voorziet het plan voor voornoemde middengelegen gronden gedeeltelijk in de aanduiding "planzone II" en voor het overige in de aanduiding "B2b". Daarnaast voorziet het plan voor voornoemde oostelijke gronden gedeeltelijk in de aanduiding "B3b" en voor het overige niet in een nadere aanduiding.
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.1, van de planregels zijn de als "Bedrijfsdoeleinden (B2)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor bedrijfsdoeleinden in de milieucategorieën 1 en 2, zoals bedoeld in de bijgevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten, bijlage 1 en 1a, plus bijbehorende tabel opslagen en installaties, met de daarbij behorende voorzieningen met dien verstande dat:
    
    a. gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen een bouwvlak;
    
    […]
    
    e. voor zover de gronden zijn aangeduid met "B2b" de bouwhoogte van een gebouw niet meer dan drie bouwlagen mag bedragen;
    
    f. binnen de aanduiding "planzone I" de bouwhoogte van een gebouw niet meer dan twee bouwlagen mag bedragen en gebouwen dienen te zijn voorzien van een kapconstructie met een dakhelling van minimaal 40 en maximaal 60 graden;
    
    g. binnen de aanduiding "planzone II" de bouwhoogte van een gebouw minimaal uit drie bouwlagen dient te bestaan.
    
    Ingevolge artikel 6, lid 6.1, zijn de als "Bedrijfsdoeleinden (B3)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor bedrijfsdoeleinden in de milieucategorieën 1, 2, 3.1 en 3.2, zoals bedoeld in de bijgevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten, bijlage 1, plus bijbehorende tabel opslagen en installaties, met de daarbij behorende voorzieningen met dien verstande dat:
    
    a. gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen een bouwvlak;
    
    […]
    
    e. voor zover de gronden zijn aangeduid met "B3b" de bouwhoogte van een gebouw niet meer dan 3 bouwlagen mag bedragen;
    
    f. binnen "planzone II" de bouwhoogte van een gebouw minimaal uit drie bouwlagen dient te bestaan.
    
    Ingevolge artikel 10, lid 10.1, zijn de als "Groenvoorziening (G)" aangeduide gronden, voor zover van belang, bestemd voor groen- en beplantingstroken, voet- en fietspaden, waterlopen en waterpartijen.
    
    2.16.2. Hoewel het bestemmingsplan voor de gronden van [appellant sub 4] meerdere bestemmingsregelingen kent, zijn binnen het bouwvlak voor alle gronden, met uitzondering van een relatief smalle strook gronden met de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en de aanduiding "planzone I", drie bouwlagen toegestaan. In zoverre is de bestemmingsregeling niet onredelijk versnipperd.
    
    Voorts behoort volgens de eigendommenkaart het betrokken gedeelte van het plangebied behalve aan [appellant sub 4] toe aan veel verschillende eigenaren. Gelet hierop heeft de raad, om ondoelmatige bestemmingen te voorkomen, bij de situering van de bouwvlakken en bij de bepaling van de bestemmingen in redelijkheid niet hoeven aansluiten bij de eigendomsgrenzen. Hieruit volgt dat de mate van versnippering moet worden beoordeeld voor de voorziene bouwvlakken en niet voor de voorziene bouwvlakken voor zover deze op de gronden van [appellant sub 4] zijn voorzien.
    
    De bouwvlakken zijn, vanwege de tussenliggende groenstrook en het onderscheid tussen de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B2)" en de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)", verdeeld in drie delen. Gelet op het hiervoor overwogene, heeft [appellant sub 4] niet aannemelijk gemaakt dat deze zo klein zijn, dat dit leidt tot onvoldoende gebruiksmogelijkheden voor de nieuw te vestigen bedrijven.
    
    Het betoog faalt.
    
    2.17. Daarnaast betoogt [appellant sub 4] dat de westelijke gronden ten onrechte in het bestemmingsplan zijn opgenomen, nu deze gronden qua grondsoort, bodemgesteldheid en de aanwezigheid van bebouwing afwijken van de oostelijke gronden.
    
    2.17.1. In hetgeen [appellant sub 4] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid heeft kunnen voorzien in de uitbreiding van het bedrijventerrein op de westelijke gronden. Zij neemt daarbij in aanmerking dat, zoals hiervoor is overwogen, behoefte bestaat aan de uitbreiding van het bedrijventerrein in de voorziene omvang en dat [appellant sub 4] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de grondsoort, bodemgesteldheid en de aanwezigheid van bebouwing ter plaatse van de westelijke gronden aan de realisering van de uitbreiding van het bedrijventerrein in de weg staat. Het betoog faalt.
    
    2.18. Voorts betoogt [appellant sub 4] dat bij de risicoanalyse planschade ten onrechte is uitgegaan van een forfaitair normaal maatschappelijk risico van twee procent.
    
    2.18.1. De risicoanalyse planschade dateert van 7 juli 2008 en ziet op mogelijke aanvragen om tegemoetkoming in de planschade als gevolg van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan van 28 mei 2009. Hiermee staat vast dat eventuele aanvragen om tegemoetkoming in de planschade zien op een onder de Wro vastgesteld besluit en zullen dateren van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008. Gelet hierop is artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op deze verzoeken van toepassing. Hierin is het door [appellant sub 4] bedoelde forfaitair normaal maatschappelijk risico van twee procent neergelegd. Het betoog faalt.
    
    2.19. Voor zover [appellant sub 4] betoogt dat de in het exploitatieplan berekende opbrengsten slechts in geringe mate hoger zijn dan de berekende kosten, zodat het positieve saldo te klein is om financiële tegenvallers op te vangen, verwijst de Afdeling naar hetgeen is overwogen in 2.13.2.. Het betoog faalt.
    
    Het exploitatieplan
    
    Algemeen
    
    2.20. De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro is een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro, opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen, die in overeenstemming met de artikelen 6.18 en 6.19 van de Wro wordt bepaald. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, kunnen ramingen zijn en wijken in dat geval mogelijk af van de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarna worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of worden vervangen bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van de ramingen van de kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald. Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro) daaraan stellen.
    
    Het beroep van [appellante sub 1A] tegen het exploitatieplan
    
    2.21. [appellante sub 1A] betoogt dat haar perceel ten onrechte in het exploitatieplan is opgenomen. Hierbij voert zij aan dat haar perceel reeds in een eerder stadium bouwrijp is gemaakt en dat de benodigde infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte al bestaat. De hiervoor gemaakte kosten zijn via de verkoopprijs van de gronden aan haar doorberekend, zodat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Volgens [appellante sub 1A] dient hiermee rekening te worden gehouden, omdat zij voor een eventuele uitbreiding anders nogmaals betaalt.
    
    Voorts voert zij aan dat de gronden voor het bestaande hoofdgebouw ten onrechte in het exploitatieplan zijn opgenomen, nu geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld voor verticale bouwmogelijkheden.
    
    2.21.1. Ten aanzien van de horizontale bouwmogelijkheden stelt de raad zich op het standpunt dat [appellante sub 1A] het perceel weliswaar heeft gekocht voor een prijs die past bij bouwrijpe grond, maar dat eerst het onderhavige bestemmingsplan voorziet in bouwmogelijkheden op het hele perceel.
    
    Voorts dienen volgens de raad ook verticale bouwmogelijkheden bij de vraag of een exploitatieplan dient te worden vastgesteld te worden betrokken.
    
    2.21.2. Ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
    
    Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, voor zover hier van belang, kan de gemeenteraad, in afwijking van het eerste lid, bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
    
    Ingevolge artikel 6.2.1, aanhef en onder c, van het Bro, zoals dat luidde ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan, wordt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro aangewezen een bouwplan voor, voor zover van belang, de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2.
    
    2.21.3. Naar het oordeel van de Afdeling brengt een redelijke uitleg van artikel 6.2.1, aanhef en onder c, van het Bro, zoals dat luidde ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan, met zich dat ook voor een verticale uitbreiding van een bestaand gebouw met ten minste 1000 m2 een exploitatieplan dient te worden vastgesteld.
    
    2.21.4. De horizontale bouwmogelijkheden op de gronden van het perceel van [appellante sub 1A] betreffen thans onbebouwde gronden. De verticale bouwmogelijkheden betreffen de voorziene derde bouwlaag voor het bestaande hoofdgebouw. Niet in geschil is dat de horizontale en de verticale bouwmogelijkheden elk afzonderlijk meer dan 1000 m2 bedragen. In de stelling van [appellante sub 1A] dat de kosten van het bouwrijp maken van haar perceel al eerder door haar zijn betaald, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro, nu hetgeen [appellante sub 1A] heeft aangevoerd slechts ziet op haar gronden. De vraag of het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd wordt immers beoordeeld aan de hand van alle in het exploitatieplan betrokken gronden. Vast staat dat niet voor alle gronden het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Uit het vorenstaande volgt dat het gehele perceel van [appellante sub 1A] terecht in het exploitatieplan is betrokken.
    
    2.21.5. Ingevolge artikel 6.19 van de Wro, wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met:
    
    a. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven;
    
    b. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.
    
    2.21.6. De door [appellante sub 1A] gestelde eerder gemaakte kosten zijn volgens haar via de verkoopprijs van de gronden aan haar doorberekend. Daargelaten of deze kosten kunnen worden aangemerkt als door haar gemaakte kosten in verband met de exploitatie van haar gronden, zijn de desbetreffende werkzaamheden uitgevoerd voor de vaststelling van het exploitatieplan. Deze kosten zijn bij het bepalen van de inbrengwaarde in aanmerking genomen. Hieruit volgt dat in het exploitatieplan met de door [appellante sub 1A] gestelde eerder gemaakte kosten rekening is gehouden.
    
    2.21.7. Gelet op het vorenstaande heeft de raad het perceel van [appellante sub 1A] zowel voor de horizontale als de verticale bouwmogelijkheden terecht in het exploitatieplan opgenomen. Het betoog faalt.
    
    2.22. [appellante sub 1A] betoogt dat de inbrengwaarde voor haar gronden te laag is geraamd en dat de waarde per vierkante meter niet onderbouwd is. Hierbij voert zij aan dat een gedeelte van haar perceel zal worden onteigend, zodat de inbrengwaarde gelijk moet zijn aan een volledige schadeloosstelling. Voorts is bij de raming van de inbrengwaarde ten onrechte geen rekening gehouden met de parkeerplaatsen ter plaatse van het door de gemeente te verwerven gedeelte van haar perceel, aldus [appellante sub 1A].
    
    Daarnaast acht zij onbegrijpelijk dat de gehanteerde uitgifteprijs hoger is dan de inbrengwaarde. Volgens haar dienen deze waarden aan elkaar gelijk te zijn.
    
    2.22.1. De raad stelt zich op het standpunt dat voor de inbrengwaarden is uitgegaan van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De waarde van de opstallen is niet bij de inbrengwaarde betrokken, omdat sloop niet aan de orde is. Voorts is voor de te verwerven gronden uitgegaan van minnelijke verwerving, zodat niet behoefde te worden uitgegaan van volledige schadeloosstelling, aldus de raad.
    
    2.22.2. Bij de raming van de inbrengwaarde voor het perceel van [appellante sub 1A] is de raad uitgegaan van het rapport "Taxatierapport ten behoeve van de bepaling van de inbrengwaarden van gronden gelegen in 'De Tweeling' te Veenoord voor het op te stellen exploitatieplan", opgesteld door Oranjewoud Vastgoedadvies & Legal van 8 december 2008 (hierna: het taxatierapport inbrengwaarden). Niet in geschil is dat Oranjewoud Vastgoedadvies & Legal als een onafhankelijk deskundig taxateur kan worden aangemerkt.
    
    2.22.3. Ingevolge artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro wordt de inbrengwaarde indien geen sprake is van onteigening vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    Ingevolge artikel 6.2.3 van het Bro worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Wro, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:
    
    a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
    
    b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
    
    c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
    
    d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
    
    2.22.4. Uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    2.22.5. Uit de verwervingskaart bij het exploitatieplan blijkt dat het gemeentebestuur voornemens is om een smalle strook grond van [appellante sub 1A], waarop een weg is voorzien, te verwerven. Voorts staat in het exploitatieplan dat de gemeente voor de verwerving van gronden aan de desbetreffende grondeigenaren een koopovereenkomst aanbiedt. Indien de gemeente er niet in slaagt om de desbetreffende percelen minnelijk te verwerven, zal de gemeente ter verwerving van voormelde gronden haar publiekrechtelijk instrumentarium inzetten, waaronder haar bevoegdheden op grond van de onteigeningswet. Ter zitting is gebleken dat het gemeentebestuur nog met [appellante sub 1A] in onderhandeling is over de verwerving van de smalle strook grond.
    
    Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de te verwerven gronden worden onteigend, dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.
    
    2.22.6. Voorts heeft [appellante sub 1A] niet aannemelijk gemaakt dat het bestaan van de parkeerplaatsen niet is meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde voor haar gronden.
    
    2.22.7. Voor zover [appellante sub 1A] heeft aangevoerd dat de waarde van het bestaande pand op haar perceel ten onrechte niet is meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde voor haar gronden overweegt de Afdeling dat de raad zich ter zitting onweersproken op het standpunt heeft gesteld dat de verwezenlijking van de derde bouwlaag op het bestaande pand van [appellante sub 1A] zonder sloop mogelijk is. Gelet hierop behoefde de raad de waarde van dit pand ingevolge artikel 6.2.3, onder b, van het Bro niet bij de inbrengwaarde te rekenen.
    
    2.22.8. Voor zover [appellante sub 1A] onbegrijpelijk acht dat de voor haar perceel gehanteerde uitgifteprijs hoger is dan de geraamde inbrengwaarde overweegt de Afdeling dat, zoals hiervoor is overwogen, de door haar genoemde eigenschappen van het perceel voor zover nodig zijn meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde. Dit sluit, daargelaten in welke mate daar voor alle gronden van [appellante sub 1A] sprake van is, evenwel niet uit dat de raad voor gronden met een hoge mate van bouwrijpheid een uitgifteprijs vaststelt die enigszins hoger is dan de inbrengwaarde. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de raad, anders dan bij de raming van de inbrengwaarde, bij de vaststelling van de uitgifteprijzen bij de onderscheiden uitgiftecategorieën een zekere mate van beleidsvrijheid heeft, die enerzijds wordt begrensd doordat de uitgifteprijzen moeten passen bij de onderscheiden bestemmingen uit het bestemmingsplan en anderzijds doordat de vaststelling van de uitgifteprijzen, als onderdeel van de opbrengsten, moet voldoen aan de vereiste zorgvuldigheid, als bedoeld in 2.20.. Bij de vaststelling van de opbrengsten van de uitgifte van de gronden is de raad uitgegaan van het taxatierapport Waardebepaling uitbreiding bedrijventerrein "De Tweeling", opgesteld door Agema & Lubbers Bedrijfsmakelaars (hierna: het rapport uitgifteprijzen). In hetgeen [appellante sub 1A] omtrent de uitgifteprijzen heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de opbrengsten van de exploitatie niet op de in het rapport uitgifteprijzen opgenomen uitgifteprijzen mocht baseren.
    
    2.22.9. Gelet op het hiervoor overwogene heeft [appellante sub 1A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport inbrengwaarden zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich daar bij de raming van de inbrengwaarde niet in redelijkheid op heeft kunnen baseren. Het betoog faalt.
    
    Het beroep van [appellant sub 4] tegen het exploitatieplan
    
    2.23. [appellant sub 4] heeft aangevoerd dat de hogere inrichtingskosten voor het westelijke uitbreidingsgebied, in verband met de benodigde waterberging, ten onrechte ook over zijn gronden in het oostelijke uitbreidingsgebied worden omgeslagen. Voorts heeft [appellant sub 4] aangevoerd dat de waterberging los staat van het bedrijventerrein, zodat de gronden voor de waterberging ten onrechte in hetzelfde bestemmingsplan zijn opgenomen.
    
    Omdat deze betogen zien op de gevolgen voor het kostenverhaal, vat de Afdeling deze betogen op als gericht tegen de begrenzing van het exploitatieplan.
    
    2.23.1. De raad stelt zich op het standpunt dat tussen de oostelijke en de westelijke uitbreiding een dusdanige planologische en functionele samenhang bestaat dat deze gronden in één exploitatieplan moeten worden ondergebracht. Hierbij betrekt de raad dat op beide gronden een gezoneerd industrieterrein is voorzien en de waterhuishoudkundige aspecten van het plangebied. Daarom brengt het wettelijk systeem met zich dat bij het verhaal van de exploitatiekosten binnenplanse verevening wordt toegepast, aldus de raad.
    
    2.23.2. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatiegebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17) onder meer het volgende:
    
    "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen."
    
    2.23.3. Gelet op de systematiek van de Wro en voornoemde parlementaire geschiedenis dient de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied bestaat. Bij de toepassing van deze criteria komt de raad beoordelingsvrijheid toe.
    
    2.23.4. Daargelaten het antwoord op de vraag of aan de westelijke uitbreiding van het bedrijventerrein relatief hoge kosten aan de waterberging zijn verbonden, heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat er een duidelijke planologische of functionele samenhang bestaat tussen het westelijke en het oostelijke deel van het exploitatiegebied, inclusief de gronden voor de waterberging. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het westelijke en het oostelijke uitbreidingsgebied aan elkaar grenzen, dat beide gebieden zijn bestemd voor de uitbreiding van hetzelfde bedrijventerrein en dat de raad ter zitting onweersproken heeft gesteld dat samenhang bestaat op waterhuishoudkundig gebied.
    
    Het betoog dat het westelijke uitbreidingsgebied ten onrechte in hetzelfde exploitatieplan is opgenomen als het oostelijke uitbreidingsgebied, faalt.
    
    2.24. Voorts betoogt [appellant sub 4] dat de in het exploitatieplan gehanteerde uitgifteprijzen te hoog en onvoldoende onderbouwd zijn.
    
    2.24.1. Bij de vaststelling van de opbrengsten van de uitgifte van de gronden is uitgegaan van het rapport uitgifteprijzen. [appellant sub 4] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport ondeugdelijk is. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de opbrengsten van de exploitatie niet op de in het rapport opgenomen uitgifteprijzen mocht baseren. Het betoog faalt.
    
    Het beroep van De Emmer Poort tegen het exploitatieplan
    
    2.25. De Emmer Poort betoogt dat ten onrechte een exploitatieplan is vastgesteld voor het westelijke en het oostelijke uitbreidingsgebied tezamen. Volgens haar had het in de rede gelegen om geen exploitatieplan vast te stellen voor het westelijke uitbreidingsgebied, nu zij bereid is om ten aanzien van haar gronden in dit gebied een exploitatieovereenkomst met de gemeente te sluiten en de overige gronden in dit gebied vrijwel geheel in eigendom van de gemeente zijn. Een andere optie is om geen exploitatieplan voor haar gronden op te stellen en een apart exploitatieplan vast te stellen voor de overige westelijke gronden. Op deze wijze kan volgens haar sneller met de ontwikkeling van het westelijke gebied worden begonnen.
    
    2.25.1. De raad stelt zich op het standpunt dat tussen de oostelijke en de westelijke uitbreiding een dusdanige planologische en functionele samenhang bestaat dat deze gronden in één exploitatieplan moeten worden ondergebracht. Hierbij betrekt de raad dat op beide gronden een gezoneerd industrieterrein is voorzien en de waterhuishoudkundige aspecten van het plangebied.
    
    Voorts is het gemeentebestuur al sinds langere tijd met De Emmer Poort in overleg om te trachten een exploitatieovereenkomst te sluiten. Omdat geen overeenstemming kon worden bereikt, bestaat de verplichting een exploitatieplan op te stellen, aldus de raad.
    
    2.25.2. De Afdeling overweegt dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieovereenkomst met De Emmer Poort was gesloten en dat de vraag of het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd wordt beoordeeld aan de hand van alle in het exploitatieplan betrokken gronden. Vast staat dat niet voor alle gronden het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid een exploitatieplan heeft kunnen vaststellen voor de gronden van De Emmer Poort en de overige in het exploitatieplan betrokken gronden. Het betoog faalt.
    
    2.25.3. Voor wat betreft het betoog van De Emmer Poort dat ten onrechte een exploitatieplan is vastgesteld voor het westelijke en het oostelijke uitbreidingsgebied, verwijst de Afdeling naar hetgeen in overweging 2.23.4. is overwogen. Het betoog faalt.
    
    2.26. De Emmer Poort betoogt dat in het exploitatieplan een onrealistische faseringsregeling is opgenomen omdat de exploitatie van een deel van het grondgebied al in 2009 moet zijn afgerond, terwijl het bestemmingsplan in dat jaar nog niet onherroepelijk zou zijn.
    
    Voorts acht De Emmer Poort de faseringsregeling onvolledig omdat alleen de einddatum van de exploitatie van de verschillende fasen is gedifferentieerd. Een fasering met een differentiatie in de aanvangsdatum levert volgens haar de gewenste kostenbesparing op.
    
    Verder betoogt zij dat het, gelet op de eigendomsverhoudingen, logisch is de westelijke uitbreiding als eerste fase op te nemen.
    
    2.26.1. Uit artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, in samenhang bezien met artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) volgt dat de omgevingsvergunning voor bouwen wordt geweigerd indien het bouwen in strijd is met het exploitatieplan.
    
    2.26.2. In het exploitatieplan zijn voor de fasering, voor zover het betoog van De Emmer Poort zich hiertegen richt, de volgende regels opgenomen.
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.1.1, is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de faseringstijdvakken en koppelingen zoals aangegeven in dit hoofdstuk.
    
    Artikel 5, lid 5.1.2, voorziet in een ontheffingsbevoegdheid ten aanzien het bepaalde in lid 5.1.1.
    
    Ingevolge artikel 5, lid 5.2, gelden voor de uitvoering van de bouw- en aanlegactiviteiten de tijdvlakken als genoemd in, voor zover thans van belang, de leden 5.2.1 tot en met 5.2.3 en wordt verwezen naar de faseringskaart.
    
    Artikel 5, lid 5.2.1, voorziet, gelezen in samenhang met lid 5.2 en de faseringskaart, in een fasering waarbij het totaal van werkzaamheden, waaronder bouw- en aanlegactiviteiten, voor de in die artikelen genoemde perceelsgedeelten moet worden verricht tussen 1 januari 2009 en 31 december 2009.
    
    Artikel 5, lid 5.2.2, voorziet, gelezen in samenhang met lid 5.2 en de faseringskaart, in een fasering waarbij het totaal van werkzaamheden, waaronder bouw- en aanlegactiviteiten, voor de in die artikelen genoemde perceelsgedeelten moet worden verricht tussen 1 januari 2009 en 31 december 2014.
    
    Artikel 5, lid 5.2.3, voorziet, gelezen in samenhang met lid 5.2 en de faseringskaart, in een fasering waarbij het totaal van werkzaamheden, waaronder bouw- en aanlegactiviteiten, voor de in die artikelen genoemde perceelsgedeelten moet worden verricht tussen 1 januari 2009 en 31 december 2017.
    
    2.26.3. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, sub 5, van de Wro bevat een exploitatieplan voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwbouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen. Voor zover De Emmer Poort betoogt dat een fasering met een differentiatie in de aanvangsdatum een kostenbesparing oplevert, overweegt de Afdeling dat de raad in het verweerschrift heeft gesteld dat, voor zover van belang, niet is gekozen voor een fasering met een differentiatie in de aanvangsdatum om geen blokkade op te leggen. Indien zich uit de marktomstandigheden vraag naar bouwkavels voordoet, mag het niet zo zijn dat deze gronden vanwege de fasering niet tot ontwikkeling mogen worden gebracht, aldus de raad. In hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat de raad om deze reden in redelijkheid heeft kunnen kiezen om niet te voorzien in een fasering met een differentiatie in de aanvangsdatum. In zoverre faalt het betoog.
    
    2.26.4. In het exploitatieplan staat onder meer dat de fasering mede is opgenomen om te bereiken dat de grondeigenaren uiterlijk voor de op de faseringskaart aangegeven data gereed zijn met de realisatie. Indien particuliere eigenaren niet zullen overgaan tot het indienen van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen en niet realiseren binnen de door de gemeente gestelde termijnen zal de gemeente daaruit de conclusie trekken dat zij niet bereid zijn zelf te realiseren en zal de gemeente onteigening overwegen.
    
    Voorts staat in het exploitatieplan dat de fasering zijn weerslag heeft in het financiële gedeelte van het exploitatieplan.
    
    De raad heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de fasering geen weigeringsgrond kan zijn voor een omgevingsvergunning voor bouwen. Uit artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, in samenhang bezien met artikel 2.1 van de Wabo volgt dat dit onjuist is. Het gevolg van de thans voorziene fasering is dat geen omgevingsvergunningen voor bouwen meer kunnen worden verleend na het verstrijken van de termijn uit de fasering. Uit de motivering die de raad aan de fasering in het exploitatieplan ten grondslag heeft gelegd leidt de Afdeling af dat de raad de fasering ook niet bedoeld heeft als weigeringsgrond voor omgevingsvergunningen voor bouwen, maar als toelichting bij de in het financiële gedeelte van het exploitatieplan gehanteerde fasering en om aan te geven op welk moment het gemeentebestuur, bij gebreke aan realisatie door de huidige grondeigenaren, onteigening zal overwegen.
    
    Nu de fasering, zoals opgenomen in artikel 5, lid 5.2.1, lid 5.2.2, en lid 5.2.3, gelezen in samenhang met artikel 5, lid 5.1.1 en lid 5.2, van het exploitatieplan, wel een weigeringsgrond kan zijn voor een omgevingsvergunning voor bouwen, zijn artikel 5, lid 5.2.1, lid 5.2.2, en lid 5.2.3, en artikel 5, lid 5.1.1 en lid 5.2, voor zover betrekking hebbend op voormelde leden, vastgesteld uitgaand van een onjuiste rechtsopvatting en berusten zij in zoverre niet op een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 3:46 van de Awb. In zoverre slaagt het betoog.
    
    2.27. De Emmer Poort betoogt dat de uitvoering van een deel van de bedrijfsbestemmingen vanwege milieueisen vereist dat een aantal woningen aan de Boerdijk verdwijnt. Volgens haar zijn de bijkomende kosten ingevolge volledige schadeloosstelling bij onteigening ten onrechte niet bij de inbrengwaarde van de gronden voor die woningen opgenomen.
    
    2.27.1. De raad stelt zich op het standpunt dat in het exploitatieplan rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woningen aan de Boerdijk onder het overgangsrecht zijn gebracht.
    
    2.27.2. Ingevolge artikel 6.2.3, aanhef en onder b, van het Bro worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Wro, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt.
    
    2.27.3. Uit het taxatierapport inbrengwaarden volgt dat de waarde van de woningen aan de Boerdijk in de inbrengwaarde van de gronden voor die woningen is verdisconteerd. Gelet op artikel 6.2.3, aanhef en onder b, van het Bro volgt hieruit dat in het exploitatieplan rekening is gehouden met de sloop van deze woningen.
    
    2.27.4. Ingevolge artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro wordt de inbrengwaarde indien geen sprake is van onteigening vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    2.27.5. Uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt geraamd met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    In 2.12.1. is overwogen dat de raad er van uitgaat dat de eigenaren van de betrokken gronden de bedrijfsbestemming zelf verwezenlijken. De Emmer Poort heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit uitgangspunt onredelijk is. Gelet hierop was ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk dat onteigend zal worden. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht niet gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, maar met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet heeft geraamd. Het betoog faalt.
    
    2.28. De Emmer Poort betoogt dat de inbrengwaarde voor haar perceel te laag is geraamd. Hierbij voert zij aan dat onduidelijk is op welke grondslag is getaxeerd. Volgens haar dient de complexwaarde te worden gehanteerd.
    
    Voorts betoogt De Emmer Poort dat ten onrechte dezelfde prijs per vierkante meter is gebruikt voor gronden die door een bijzondere ligging een hogere waarde hebben. Hierbij voert zij aan dat haar perceel een zichtlocatie is en hoger ligt en droger is dan de omliggende gronden.
    
    Verder heeft De Emmer Poort betoogd dat bij de raming van de inbrengwaarde van haar gronden onder meer is uitgegaan van de transactie voor de levering van haar eigen perceel als vergelijkingstransactie, maar dan zonder rekening te houden met de in een aparte overeenkomst vastgelegde nabetalingen. Met inbegrip van de nabetalingen is de leveringsprijs bijna verdubbeld, aldus De Emmer Poort. Voorts betoogt De Emmer Poort dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode methode is gebruikt.
    
    2.28.1. De raad stelt zich op het standpunt dat voor de inbrengwaarden voor de gronden van De Emmer Poort is uitgegaan van een taxatie door een onafhankelijke deskundige op basis van de complexwaarde.
    
    2.28.2. Ingevolge artikel 40c, aanhef en onder 2°, van de onteigeningswet wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt.
    
    Ingevolge artikel 40d, eerste lid, wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden:
    
    a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden;
    
    b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
    
    Ingevolge artikel 40d, tweede lid, wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
    
    2.28.3. Bij de raming van de inbrengwaarde voor het perceel van De Emmer Poort is de raad uitgegaan van het taxatierapport inbrengwaarden. Niet in geschil is dat Oranjewoud Vastgoedadvies & Legal als een onafhankelijk deskundig taxateur kan worden aangemerkt.
    
    In het taxatierapport inbrengwaarden is aangegeven dat is getaxeerd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet en de complexwaarde op basis van de toegekende bedrijfsbestemming.
    
    2.28.4. Het betoog van De Emmer Poort dat aan haar gronden een hogere inbrengwaarde had moeten worden toegekend dan de op basis van de complexbenadering geraamde inbrengwaarde, nu door de toegekende bedrijfsbestemming langs de A37 ter plaatse een zogenoemde zichtlocatie ontstaat, faalt. Voor de gronden van De Emmer Poort, die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan nog niet als bedrijventerrein waren bestemd of gebruikt, geldt dat niet op voorhand kon worden gezegd dat deze gronden zelf een zodanig bijzondere geschiktheid hebben dat dit de eigenschap van zichtlocatie impliceert. Pas het bestemmingsplan en de daarin vervatte regeling voor de gronden brengen mee dat vastgesteld kon worden welke gronden als zichtlocatie zijn te beschouwen. Daarbij is bepalend hoe de gronden op grond van het bestemmingsplan mogen worden ingericht en gebruikt. Gelet daarop kan niet los van het bestemmingsplan worden vastgesteld of, en zo ja, aan welk deel van de gronden van De Emmer Poort de hoedanigheid van zichtlocatie toekomt. De Afdeling komt daarom tot het oordeel dat er bij de taxatie van de waarde van de in geding zijnde gronden in dit geval geen aanleiding bestond voor het maken van een onderscheid tussen de waarde van de gronden als onderdeel van het complex en enig deel van die gronden die door het plan een zichtlocatie worden. In zoverre faalt het betoog
    
    2.28.5. Voor zover De Emmer Poort zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat haar perceel hoger ligt en droger is dan de omliggende gronden, overweegt de Afdeling dat De Emmer Poort niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gronden zich zodanig gunstig onderscheiden ten opzichte van de andere gronden binnen het complex dat hieruit een hogere inbrengwaarde dient voort te vloeien. In zoverre faalt het betoog.
    
    2.28.6. In het taxatierapport inbrengwaarden staat dat voor de raming van de inbrengwaarde van onder meer de gronden van De Emmer Poort gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingspercelen. Een daarvan betreft het perceel van De Emmer Poort zelf. De in het taxatierapport inbrengwaarden genoemde verkoopwaarde komt overeen met de verkoopprijs genoemd in de door De Emmer Poort bij brief van 8 februari 2011 overgelegde koopovereenkomst. Bij deze brief heeft De Emmer Poort ook een aanvullende overeenkomst van dezelfde datum overgelegd. De in deze overeenkomst genoemde nabetalingen zijn niet in het taxatierapport inbrengwaarden verwerkt.
    
    Gelet op het vorenstaande heeft De Emmer Poort aannemelijk gemaakt dat de betrokken deskundige bij het opstellen van het taxatierapport inbrengwaarden niet op zorgvuldige wijze heeft bezien of de gebruikte verkoopcijfers de daadwerkelijk voor de vergelijkingspercelen betaalde prijzen vertegenwoordigen. Door de raming van de inbrengwaarde voor de gronden van De Emmer Poort niettemin op dit rapport te baseren, heeft de raad de inbrengwaarde geraamd in strijd met de vereiste zorgvuldigheid, als bedoeld in 2.20.. Bij dit oordeel betrekt de Afdeling dat De Emmer Poort niet kan worden verweten dat zij deze beroepsgrond niet eerder heeft aangevoerd, aangezien zij pas kennis heeft kunnen nemen van het taxatierapport inbrengwaarden na toezending hiervan op 30 november 2011. In zoverre slaagt het betoog.
    
    2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.
    
    2.29. De Emmer Poort heeft in haar nadere stuk, aan de hand van een contra-expertise, betoogd dat de in het exploitatieplan gehanteerde uitgifteprijzen te hoog zijn. Hierbij voert zij aan dat twijfel bestaat aan de meerwaarde van een zichtlocatie, dat in het rapport uitgifteprijzen staat dat de grondprijzen hoog moeten worden gehouden om ondernemers te stimuleren oude panden op te knappen dan wel te slopen en dat ten onrechte is vergeleken met vraagprijzen in plaats van de uiteindelijk overeengekomen prijzen elders.
    
    2.29.1. Bij de vaststelling van de opbrengsten van de uitgifte van de gronden is uitgegaan van het rapport uitgifteprijzen.
    
    2.29.2. Dat in het exploitatieplan voor een deel van de gronden van De Emmer Poort, in verband met de kwalificatie als zichtlocatie, een hogere uitgifteprijs is gehanteerd en dat voor deze gronden daarom een hogere exploitatiebijdrage is vastgesteld, acht de Afdeling niet onjuist, nu aannemelijk is dat deze gronden, gelet op het bestemmingsplan en de bijbehorende planregels, een hogere opbrengstcapaciteit hebben. Zoals in 2.28.4. is overwogen brengt dit echter, gelet op het uitgangspunt van artikel 40d van de onteigeningswet, niet met zich dat aan deze gronden een hogere inbrengwaarde had moeten worden toegekend.
    
    Anders dan De Emmer Poort betoogt, heeft de raad, ook nu het bedrijventerrein niet is gericht op bovenregionale bedrijven, deze meerwaarde in redelijkheid in de uitgifteprijzen kunnen verwerken door te vergelijken met bovenregionale grondtransacties. De Emmer Poort heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor de meerwaarde van een zichtlocatie een relevant verschil bestaat tussen bovenregionale en regionale bedrijven.
    
    Voor zover in het rapport uitgifteprijzen staat dat de grondprijzen hoog moeten worden gehouden om ondernemers te stimuleren oude panden op te knappen dan wel te slopen, overweegt de Afdeling dat daarna is vermeld dat het wel noodzakelijk is om de grondprijs enigszins gelijk te houden ten opzichte van de grondprijs in Emmen.
    
    In het rapport uitgifteprijzen is aangesloten bij de vraagprijzen in het kader van eerdere gronduitgiften door de gemeente. Voorts heeft de raad, zoals in 2.22.8. is overwogen, bij de vaststelling van de uitgifteprijzen bij de onderscheiden uitgiftecategorieën een zekere mate van beleidsvrijheid. Gelet hierop ziet de Afdeling in het betoog van De Emmer Poort, dat ten onrechte is vergeleken met vraagprijzen in plaats van de uiteindelijk overeengekomen prijzen elders, geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de opbrengsten van de exploitatie niet op de in het rapport uitgifteprijzen opgenomen uitgifteprijzen mocht baseren.
    
    2.29.3. Gelet op het hiervoor overwogene heeft De Emmer Poort niet aannemelijk gemaakt dat het rapport uitgifteprijzen zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich daar niet in redelijkheid op heeft kunnen baseren. Het betoog faalt.
    
    2.30. Verder betoogt De Emmer Poort dat de exploitatiebijdragen zijn berekend in strijd met artikel 6.18 van de Wro. Hiertoe voert zij aan dat de hoogte van de exploitatiebijdragen moet samenhangen met de rendabiliteit van de verschillende bestemmingen en dat het onderhavige bestemmingsplan, voor zover van belang, slechts één bestemming kent. De exploitatiebijdragen in het exploitatieplan zijn ten onrechte gekoppeld aan de uitgifteprijs, die uitsluitend afhankelijk is van de ligging van de gronden. Dit leidt tot verboden baatafroming, aldus De Emmer Poort.
    
    2.30.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de exploitatiebijdragen zijn gedifferentieerd op basis van de uitgifteprijs, die afhankelijk is van de ligging van de kavel. Er is geen nader onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën aangezien alle uitgeefbare gronden binnen het exploitatiegebied een bedrijfsbestemming hebben.
    
    2.30.2. Artikel 6.18 van de Wro luidt:
    
    "1. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht.
    
    2. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf.
    
    3. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld.
    
    4. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld.
    
    5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal."
    
    2.30.3. Met betrekking tot de toepassing van dit artikel vermeldt de memorie van toelichting op de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 27) onder meer het volgende:
    
    "Vervolgens worden de kosten omgeslagen over het gebied. Daarbij wordt een onderscheid aangebracht in uitgiftecategorieën, waarbij wordt aangesloten bij het profijtbeginsel en het draagkrachtbeginsel. De categorieën met de hoogste opbrengst moeten het meest bijdragen aan de grondexploitatie. Differentiatie is overigens onvermijdelijk. (…) De gemeente zal moeten bepalen in welke verhouding de verschillende uitgiftecategorieën de kosten moeten dragen. Deze verhouding hangt af van de uitgifteprijs."
    
    2.30.4. Niet in geschil is dat de gronden van De Emmer Poort gedeeltelijk een zichtlocatie worden. In het exploitatieplan is voor die gronden een hogere uitgifteprijs opgenomen. Gelet op de hiervoor genoemde memorie van toelichting hangt de gewichtsfactor af van de uitgifteprijs en, daarmee samenhangend, van onder meer de ligging van de gronden. Hieruit volgt dat voor gronden die een zichtlocatie zijn een hogere exploitatiebijdrage kan worden vastgesteld.
    
    2.30.5. In het exploitatieplan is vermeld dat de berekening van de toedeling van de te verhalen kosten ingevolge artikel 6.18 van de Wro plaats dient te vinden aan de hand van de door de gemeente te bepalen gewogen eenheden. In het onderhavige exploitatieplan is ervoor gekozen de weging plaats te laten vinden aan de hand van de uitgifteprijs per vierkante meter. Dit impliceert dat naarmate het opbrengstpotentieel van een bepaald perceel hoger is, de eigenaar ervan ook een hogere exploitatiebijdrage betaalt. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op getaxeerde uitgifteprijzen, aldus het exploitatieplan.
    
    Ter zitting heeft de raad toegelicht dat kon worden volstaan met een differentiatie van de exploitatiebijdragen aan de hand van de uitgifteprijzen, nu alle uitgeefbare gronden dezelfde bestemming hebben, zodat de basiseenheid, als bedoeld in artikel 6.18, tweede lid, van de Wro, voor alle gronden gelijk is. De verschillende uitgifteprijzen geven in hun onderlinge verhouding invulling aan de in artikel 6.18, eerste en derde lid, voorgeschreven uitgiftecategorieën met de bijbehorende gewichtsfactoren, aldus de raad.
    
    Gelet op de motivering van de raad ter zitting ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat de toegepaste berekening rekenkundig op hetzelfde neerkomt als een expliciete toepassing van de in artikel 6.18 voorgeschreven berekening, zodat de exploitatiebijdragen in overeenstemming met artikel 6.18 zijn berekend. Het betoog faalt.
    
    2.31. De Emmer Poort betoogt dat zij zich geen beeld heeft kunnen vormen van de redelijkheid van de kostensoorten, omdat het exploitatieplan niet of nauwelijks informatie biedt over de wijze waarop de exploitatiekosten zijn geraamd. Hierbij voert zij aan dat de raad geen inzage heeft gegeven in de getalsmatige detailonderbouwingen.
    
    2.31.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het exploitatieplan voldoende inzicht biedt in de exploitatiekosten. De getalsmatige detailonderbouwingen zijn niet openbaar in verband met de gevoeligheid ten aanzien van aanbestedingen, aldus de raad.
    
    2.31.2. In het exploitatieplan is een totaalbedrag aan kosten opgenomen. Voor zover dit bedrag uit de inbrengwaarden bestaat, is het in het exploitatieplan uitgesplitst per perceel. Voorts maken het taxatierapport inbrengwaarden en de plankostenscan deel uit van het dossier.
    
    2.31.3. Bij brief van 31 januari 2011 heeft de raad een getalsmatige onderbouwing van de exploitatiekosten ingediend. Uit deze onderbouwing blijkt dat de exploitatiekosten, naast de kostensoorten inbrengwaarden en plankosten, bestaan uit de kostensoorten planschade, onderzoekskosten, sloopkosten en bouw- en woonrijp maken. De overgelegde onderbouwing geeft voor deze kostensoorten echter slechts totaalbedragen.
    
    Zoals in het procesverloop staat, heeft de raad bij brief van 8 februari 2011 de getalsmatige detailonderbouwingen voor deze kostensoorten desgevraagd alsnog overgelegd met een verzoek om beperking van de kennisneming, als bedoeld in artikel 8:29 van de Awb. Bij beslissing van 10 februari 2011 heeft de Afdeling in een andere samenstelling geoordeeld dat er geen gewichtige redenen zijn tot beperking van de kennisneming en het verzoek afgewezen. Hierop heeft de raad bij brief van 16 februari 2011 verzocht de stukken niet aan het dossier toe te voegen en aan hem terug te sturen. Ook ter zitting heeft de raad de stukken ofschoon daarom verzocht niet alsnog overgelegd met toestemming om deze aan het dossier toe te voegen.
    
    Nu de getalsmatige detailonderbouwingen bij voornoemde kostensoorten niet kenbaar zijn, kan niet worden beoordeeld of deze kostensoorten zijn geraamd met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in 2.20.. Nu het exploitatieplan niet berust op een kenbare motivering, heeft de raad het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb, voor zover het betreft de kostensoorten planschade, onderzoekskosten, sloopkosten en bouw- en woonrijp maken. Het betoog slaagt.
    
    Het beroep van [appellant sub 3] tegen het exploitatieplan
    
    2.32. [appellant sub 3] betoogt dat de inbrengwaarde voor zijn perceel te laag is geraamd. Volgens hem dient bij de raming te worden uitgegaan van de voorheen geldende bestemming en volledige schadeloosstelling. De voorheen geldende bestemming bestaat, naast een agrarische bestemming, uit de artikel 19-vrijstelling op basis waarvan in het verleden een woonhuis is gebouwd. Dat hieraan waarde toekomt, blijkt uit de beschikking omtrent de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken voor 2009 (hierna: de WOZ-beschikking), aldus [appellant sub 3].
    
    Voorts betoogt [appellant sub 3] dat, indien de inbrengwaarde op basis van de thans toegekende bestemming dient te worden geraamd, rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat zijn perceel reeds bouwrijp is, waarvoor hij ook kosten heeft gemaakt. In dit verband voert [appellant sub 3] aan dat zijn perceel aan een bestaande ontsluitingsweg ligt.
    
    2.32.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van [appellant sub 3] in het voorheen geldende planologisch regime een agrarische bestemming had zonder woonbestemming en dat de woning ten tijde van de taxatie al was gesloopt. Daarom is voor het perceel van [appellant sub 3] voor de inbrengwaarden in de taxatie door een onafhankelijke deskundige uitgegaan van de complexwaarde. Tegen de WOZ-beschikking stonden zelfstandig bezwaar en beroep open, aldus de raad.
    
    2.32.2. Bij de raming van de inbrengwaarde voor het perceel van [appellant sub 3] is de raad uitgegaan van het taxatierapport inbrengwaarden. Niet in geschil is dat Oranjewoud Vastgoedadvies & Legal als een onafhankelijk deskundig taxateur kan worden aangemerkt.
    
    In het taxatierapport is aangegeven dat is getaxeerd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet en de complexwaarde op basis van de toegekende bedrijfsbestemming.
    
    2.32.3. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet voor het perceel van [appellant sub 3], voor zover van belang, in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden (B3)".
    
    2.32.4. Ter zitting is komen vast te staan dat op het perceel van [appellant sub 3], dat in het voorheen geldende bestemmingsplan een agrarische bestemming had, een woning was gebouwd op basis van een vrijstelling krachtens artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: artikel 19-vrijstelling) en dat deze woning ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet meer bestond.
    
    Nu geen herbouw van de woning mogelijk is op basis van de artikel 19-vrijstelling, dient deze vrijstelling niet te worden betrokken bij de bepaling van de waarde van het perceel op basis van het voorheen geldende planologisch regime.
    
    Voor zover [appellant sub 3] betoogt dat in de WOZ-beschikking uit 2009 wel van de aanwezigheid van een woning is uitgegaan, overweegt de Afdeling dat de raad ter zitting heeft toegezegd dat de WOZ-beschikking op dit punt zal worden herzien. Reeds hierom komt aan de waardering voor de toepassing van de WOZ niet de betekenis toe die [appellant sub 3] daaraan toegekend wil zien.
    
    Gelet op het vorenstaande is aannemelijk dat de complexwaarde op basis van de toegekende bedrijfsbestemming hoger is dan de gebruikswaarde op basis van de voorheen geldende agrarische bestemming. [appellant sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de inbrengwaarde voor zijn perceel ten onrechte is bepaald op basis van de toegekende bedrijfsbestemming. In zoverre faalt het betoog.
    
    2.32.5. Uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    Uit de verwervingskaart in het exploitatieplan volgt dat de gemeente een kleine strook grond van het perceel van [appellant sub 3] wil verwerven. Gelet op hetgeen ter zitting naar voren is gekomen, heeft de raad zich ten tijde van het bestreden besluit in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat hij erin zou slagen deze strook grond minnelijk te verwerven. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht niet gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, maar met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet heeft vastgesteld.
    
    2.32.6. Voor zover [appellant sub 3] betoogt dat zijn perceel een hoge mate van bouwrijpheid heeft, overweegt de Afdeling dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gronden zich zodanig gunstig onderscheiden ten opzichte van de andere gronden binnen het complex dat hieruit een hogere inbrengwaarde dient voort te vloeien.
    
    2.32.7. Ten aanzien van het betoog dat het perceel van [appellant sub 3] aan een bestaande ontsluitingsweg ligt overweegt de Afdeling dat dit de in 2.6.2. bedoelde weg betreft die zal worden verplaatst. Hieruit volgt dat bij de raming van de inbrengwaarde geen rekening behoefte te worden gehouden met de aanwezigheid van de bestaande ontsluitingsweg als waardeverhogende factor. In zoverre heeft de raad de inbrengwaarde geraamd in overeenstemming met de vereiste zorgvuldigheid, als bedoeld in 2.20..
    
    2.32.8. Gelet op het hiervoor overwogene heeft [appellant sub 3] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport inbrengwaarden zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde daar niet in redelijkheid op heeft kunnen baseren. Het betoog faalt.
    
    2.33. [appellant sub 3] betoogt dat het rekenkundig niet mogelijk is dat de exploitatieopzet positief sluit. Volgens hem dient het positieve saldo ten gunste te komen van de grondeigenaren door het in mindering te brengen op de exploitatiebijdragen.
    
    2.33.1. Artikel 6.16 van de Wro luidt als volgt:
    
    "Indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente die kosten slechts verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten."
    
    2.33.2. Het door [appellant sub 3] bedoelde saldo van de kosten en de opbrengsten maakt deel uit van de exploitatieopzet om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Zoals in 2.13.2. is overwogen biedt dit saldo voor het overige in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Indien zoals in het onderhavige geval de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, heeft dat slechts tot gevolg dat alle kosten kunnen worden verhaald. Het berekende overschot is echter denkbeeldig, omdat niet meer kosten worden verhaald dan het bedrag aan kosten. Het betoog faalt.
    
    2.34. Verder betoogt [appellant sub 3] dat de uitgifteprijs voor zijn perceel ten onrechte is gebaseerd op een zichtlocatie, nu bomen het zicht vanaf de A37 belemmeren.
    
    2.34.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van [appellant sub 3] een zichtlocatie is, omdat geen bebouwing tussen zijn perceel en de A37 is voorzien.
    
    2.34.2. In het beeldkwaliteitplan staat dat het zo goed mogelijk benutten van de situering aan de A37 een van de belangrijkste kwaliteitsopgaven voor het bedrijventerrein is. In de paragraaf groenstructuur van het beeldkwaliteitplan staat voorts dat bij alle beplantingsplannen het zicht op de panden gewaarborgd dient te zijn.
    
    2.34.3. Het bestemmingsplan voorziet niet in bebouwing tussen het perceel van [appellant sub 3] en de A37. Gelet hierop, het beeldkwaliteitplan en de toelichting van de raad ter zitting dat de gemeente de gronden waarop de bomen staan zal verwerven om de bomen die het zicht op de toekomstige bedrijfspanden belemmeren te verwijderen, heeft de raad bij het bepalen van de uitgifteprijs voor het perceel van [appellant sub 3] in redelijkheid kunnen uitgaan van een zichtlocatie. Het betoog faalt.
    
    Slotconclusies
    
    2.35. Gelet op hetgeen in 2.5.4. is overwogen ziet de Afdeling in hetgeen [appellante sub 1A] heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid, voor zover voor de gronden van [appellante sub 1A] is voorzien in de aanduiding "planzone II".
    
    Het beroep van [appellante sub 1A] tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is in zoverre gegrond. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dient wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb in zoverre te worden vernietigd.
    
    In hetgeen [appellante sub 1A] voor het overige heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep van [appellante sub 1A] tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is in zoverre ongegrond.
    
    2.36. In hetgeen De Emmer Poort en [appellant sub 4] hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
    
    In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
    
    De beroepen van De Emmer Poort en [appellant sub 4] tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zijn ongegrond.
    
    2.37. In hetgeen [appellant sub 4] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het facetbestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
    
    Het beroep van [appellant sub 4] tegen het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan is ongegrond.
    
    2.38. In hetgeen [appellante sub 1A], [appellant sub 4] en [appellant sub 3] hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
    
    De beroepen van [appellante sub 1A], [appellant sub 4] en [appellant sub 3] tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan zijn ongegrond.
    
    2.39. Gelet op hetgeen in 2.26.4. is overwogen ziet de Afdeling in hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan niet berust op een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 3:46 van de Awb, voor zover het betreft de fasering in artikel 5, lid 5.2.1, lid 5.2.2, en lid 5.2.3, van het exploitatieplan en artikel 5, lid 5.1.1, voor zover betrekking hebbend op voormelde leden.
    
    Gelet op hetgeen in 2.28.6. is overwogen ziet de Afdeling in hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid, voor zover het betreft de raming van de inbrengwaarde voor de gronden van De Emmer Poort.
    
    Gelet op hetgeen in 2.31.3. is overwogen ziet de Afdeling in hetgeen De Emmer Poort heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan niet berust op een kenbare motivering, zodat de raad het exploitatieplan heeft vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb, voor zover het betreft de kostensoorten onderzoekskosten, sloopkosten en bouw- en woonrijp.
    
    Het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is in zoverre in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Awb. Het beroep van De Emmer Poort is in zoverre gegrond.
    
    In hetgeen De Emmer Poort voor het overige heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep van De Emmer Poort tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is in zoverre ongegrond.
    
    2.40. Gelet op de samenhang tussen de voornoemde delen van het exploitatieplan en de overige delen van het exploitatieplan, ziet de Afdeling aanleiding het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan geheel te vernietigen.
    
    2.41. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200904489/1/R1) bestaat in de samenhang tussen een bestemmingsplan en een gelijktijdig vastgesteld exploitatieplan op zichzelf geen aanleiding vanwege de vernietiging van het exploitatieplan eveneens het bestemmingsplan te vernietigen. Hiertoe overweegt de Afdeling dat de wet daartoe niet verplicht. Bovendien geldt ingevolge artikel 3.5 van de Wabo in samenhang bezien met artikel 2.1, eerste lid, onder a en b, van de Wabo, een aanhoudingsverplichting wat betreft het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en aanleggen ten behoeve van een activiteit waarop een exploitatieplan van toepassing is, indien er geen grond is de vergunning te weigeren en het exploitatieplan, dat voor de in de aanvraag begrepen grond is vastgesteld, nog niet onherroepelijk is. Naar het oordeel van de Afdeling is artikel 3.5 van de Wabo niet alleen van toepassing in geval van een gedeeltelijk vernietigd exploitatieplan, maar ook in geval van een geheel vernietigd exploitatieplan.
    
    Het college van burgemeester en wethouders kan op grond van artikel 3.5, derde lid, van de Wabo de aanhoudingsplicht doorbreken en een omgevingsvergunning verlenen. Het instrument van aanhouding en doorbreking geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid de omgevingsvergunning voor bouwen alleen te verlenen als het kostenverhaal is verzekerd.
    
    2.42. Gelet op de vernietiging van het exploitatieplan en gelet op artikel 6.12 van de Wro dient de raad een nieuw exploitatieplan vast te stellen. De Afdeling zal hiervoor een termijn stellen.
    
    Proceskostenvergoeding
    
    2.43. De raad dient ten aanzien van [appellante sub 1A] en De Emmer Poort in de proceskosten te worden veroordeeld. Ten aanzien van [appellante sub 1B], [appellant sub 4] en [appellant sub 3] bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    3. Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
    
    Recht doende in naam der Koningin:
    
    I. verklaart het beroep van [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], voor zover het is ingesteld door [appellante sub 1B], niet-ontvankelijk;
    
    II. verklaart het beroep van [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], voor zover ontvankelijk, tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V. tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan gedeeltelijk gegrond;
    
    III. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Emmen van 28 mei 2009, nr. RA09.0039, tot vaststelling van het bestemmingsplan, voor zover voor de gronden van [appellante sub 1A] is voorzien in de aanduiding "planzone II", en het besluit van de raad van de gemeente Emmen van 28 mei 2009, nr. RA09.0040, tot vaststelling van het exploitatieplan geheel;
    
    IV. verklaart het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V. tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan voor het overige, het beroep van [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], voor zover ontvankelijk, voor het overige, en de beroepen van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V. en [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, het beroep van [appellant sub 4A] en [appellante sub 4B] tegen het besluit tot vaststelling van het facetbestemmingsplan, en de beroepen van [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], voor zover ontvankelijk, [appellant sub 4A] en [appellante sub 4B] en [appellant sub 3] tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ongegrond;
    
    V. draagt de raad van de gemeente Emmen op om binnen 26 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen een nieuw exploitatieplan vast te stellen;
    
    VI. veroordeelt de raad van de gemeente Emmen tot vergoeding aan appellanten van in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 322,00 (zegge: driehonderdtweeëntwintig euro) voor [appellante sub 1A], geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en € 644,00 (zegge: zeshonderdvierenveertig euro) voor de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V., geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    
    VII. gelast dat de raad van de gemeente Emmen aan appellanten het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 297,00 (zegge: tweehonderdzevenennegentig euro) voor [appellante sub 1A] en € 297,00 (zegge: tweehonderdzevenennegentig euro) voor de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Emmer Poort B.V. vergoedt.
    
    Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. G.N. Roes, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Bechinka, ambtenaar van staat.
    
    
      w.g. Van Buuren w.g. Bechinka
      voorzitter ambtenaar van staat
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op 1 juni 2011
    
    410-635.