ECLI:NL:RBLIM:2025:6436, Rechtbank Limburg, 02-07-2025, 11390095 \ CV EXPL  24-5572
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte, alleen achterstallige huur

RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11390095 \ CV EXPL  24-5572
    
    
    
      
        Vonnis van 2 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. Ph.A.A. Nijbakker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        YELLOW GYM VI B.V., 
      te Brunssum,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Yellow Gym VI,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties 1 tot en met 11- de conclusie van antwoord
      - de akte eisvermeerdering en overleggen producties van 6 februari 2025 van [eiser] , met producties 12 tot en met 17
      - de akte wijziging/vermeerdering van eis van 31 maart 2025 van [eiser]- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 april 2025
      - de ter zitting overhandigde en voorgedragen spreekaantekeningen van [eiser] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft begin juni 2024 een huurovereenkomst gesloten met Yellow Gym VI betreffende een bedrijfsruimte met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] , [plaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Yellow Gym VI is onderdeel van een concern bestaande uit negentien vennootschappen. De topholding is Yellow Gym B.V., die de aandelen houdt van zeventien vennootschappen, waaronder Yellow Gym VI, via een tussenholding genaamd Yellow Gym HQ B.V.
      
    
    
      2.3.
      De basishuurprijs van het gehuurde bedraagt € 8.250,00 per maand (exclusief btw). In de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiser] bij Yellow Gym VI omzetbelasting over de huurprijs in rekening zal brengen, hetgeen resulteert in een maandelijks te betalen huurprijs van € 9.982,50 (inclusief btw). Yellow Gym VI dient dit bedrag telkens uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarover de betaling verschuldigd is te voldoen. 
      
    
    
      2.4.
      Van de huurovereenkomst maken deel uit de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: Algemene bepalingen).
      
    
    
      2.5.
      In artikel 28 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
      
      
        
          “
          Entire Agreement Clausule
        
        
          Buiten hetgeen in deze huurovereenkomst is bepaald, bestaan vanaf ingangsdatum tussen partijen geen juridisch verbindende afspraken met betrekking tot het gehuurde en de wederzijdse rechten en verplichtingen. Wijzigingen en aanvullingen van deze huurovereenkomst kunnen slechts schriftelijk worden aangegaan.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Yellow Gym VI is de huurovereenkomst aangegaan met de intentie in het gehuurde een fitnescentrum c.q. sportcentrum te exploiteren. Artikel 29 van de huurovereenkomst bepaalt dat [eiser] Yellow Gym VI een bedrag van € 200.000,00 (exclusief btw) leent ter financiering van de verbouwing van het gehuurde tot sportschool, waarbij dit bedrag in vier delen van € 50.000,00 op overeengekomen tijdstippen aan Yellow Gym VI wordt uitbetaald (hierna: de lening ter zake het afbouwpakket). Vanaf de eerste uitbetaling is Yellow Gym VI gedurende de eerste huurtermijn van tien jaar [eiser] een maandelijks gefactureerde rente verschuldigd van 7% per jaar over het tot dat moment ontvangen bedrag. [eiser] heeft tot dusver conform deze afspraak € 150.000,00 (exclusief btw) uitbetaald. 
      
    
    
      2.7.
      Behoudens de waarborgsom heeft Yellow Gym VI tot en met (in ieder geval) april 2025 geen betalingen aan [eiser] gedaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – na wijziging/vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:
      
      
        I. Yellow Gym VI veroordeelt tot het binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis betalen van in totaal € 175.827,92, onderverdeeld in:
      
      
        
          € 85.656,29 ter zake achterstallige huurpenningen,
        
        
          € 48.300,00 ter zake verschenen boete(rentes),
        
        
          € 7.355,02 ter zake verschenen rente over de lening ter zake het afbouwpakket,
        
        
          € 2.884,75 ter zake diverse facturen voor nutsvoorzieningen,
        
        
          € 8.697,78 ter zake de bijdrage wanden,
        
        
          € 22.934,08 aan incassokosten,
        
      
      
      
        met bepaling dat over a tot en met f wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente is verschuldigd indien deze bedragen niet binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis zijn betaald, tot de dag der algehele voldoening, althans een veroordeling die de kantonrechter in goede justitie gerade acht,
      
      
      
        II. Yellow Gym VI veroordeelt tot het stipt en volledig nakomen van alle lopende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, waaronder in ieder geval begrepen het uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft betalen van de maandelijkse huursom ter hoogte van (prijspeil 2025) € 9.982,50,
      
      
      
        III. Yellow Gym VI veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis een concerngarantie, afgegeven door Yellow Gym HQ B.V., aan [eiser] te verstrekken, inhoudende dat Yellow Gym HQ B.V. gedurende twaalf maanden na 1 augustus 2024 of datum sleuteloverdracht, garant staat voor alle rechten en (betalings)verplichtingen zijdens Yellow Gym VI die voortvloeien uit de huurovereenkomst tussen [eiser] en Yellow Gym VI en deze periode van twaalf maanden te verlengen met de periode dat de huurbetalingsachterstand voortduurt, bij gebreke waarvan Yellow Gym VI een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 100.000,00, althans een dwangsom die de kantonrechter in goede justitie aangewezen acht,
      
      
      
        IV. Yellow Gym VI veroordeelt om binnen veertien dagen na heden over te gaan tot het voor eigen rekening en risico aanmelden van de energie- en watermeters bij een door Yellow Gym VI te kiezen nutsleverancier, alsook het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas bij de betreffende nutsleveranciers, bij gebreke waarvan Yellow Gym VI een dwangsom verbeurt van € 250,00 per dag dat de overtreding van dit gebod plaatsvindt, tot een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom die de kantonrechter in goede justitie aangewezen acht,
      
      
      
        V. Yellow Gym VI veroordeelt tot betaling van de proceskosten, alsmede de nakosten en het nasalaris van € 157,00 zonder betekening en € 239,00 in geval van betekening, zulks met bepaling dat Yellow Gym VI over de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd is met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de datum van voldoening,
      
      
      
        VI. reeds nu voor alsdan bepaalt dat indien en voor zover Yellow Gym VI, na herbetekening van het te wijzen vonnis, binnen de bij voornoemde vorderingen I tot en met V genoemde termijnen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, geen volledige uitvoering heeft gegeven aan voornoemde vorderingen I tot en met V, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake het gehuurde ontbonden is of wordt per datum van de eerste overschrijding van een van de bij voornoemde vorderingen I tot en met V genoemde termijnen, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, zonder dat Yellow Gym VI enige verlengingsmogelijkheid of schadevergoeding toekomt,
      
      
      
        VII. reeds nu voor alsdan bepaalt dat of indien Yellow Gym VI gedurende een periode van twaalf maanden na het te wijzen vonnis, de huur en andere op grond van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen niet steeds stipt voldoet, te weten uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft, zonder dat daarvoor een herinnering noodzakelijk is, dat per datum van de eerste overschrijding van de hiervoor genoemde termijn en herbetekening van het in deze te wijzen vonnis de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake het gehuurde ontbonden is of wordt, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, zonder dat Yellow Gym VI enige verlengingsmogelijkheid of schadevergoeding toekomt,
      
      
      
        VIII. bepaalt dat binnen zeven dagen na de datum van ontbinding zoals bedoeld in voornoemde vordering VI en/of VII, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk wordt verlaten, ontruimd en ontruimd wordt gehouden en de onroerende zaak leeg en bezemschoon aan [eiser] wordt opgeleverd onder afgifte van alle benodigde (toegangs)sleutels, zulks met machtiging aan [eiser] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dat vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van Yellow Gym VI,
      
      
      
        IX. Yellow Gym VI veroordeelt tot betaling van € 150.000,00 binnen zeven dagen na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, zoals bedoeld in voornoemde vordering VI en/of VII.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt – kort gezegd – aan zijn vorderingen ten grondslag dat Yellow Gym VI, ondanks aanmaningen en sommaties, structureel in verzuim is gebleven ten aanzien van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] vordert echter een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming, zodat Yellow Gym VI nog een laatste kans krijgt om aan haar verplichtingen te voldoen. 
      
    
    
      3.3.
      Yellow Gym VI voert verweer. Yellow Gym VI voert aan dat met [eiser] is afgesproken om de eerste twee maanden dan wel tweeëneenhalve maand geen huur te hoeven betalen. Daarnaast heeft Yellow Gym VI aangevoerd – zo begrijpt de kantonrechter – dat zij de overige maandelijkse huurpenningen niet dient te betalen, omdat het gehuurde lijdt aan gebreken en [eiser] zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen dan wel tussen partijen onderling gemaakte afspraken niet of onvoldoende is nagekomen. Hierdoor heeft Yellow Gym VI geen huurgenot en heeft zij tot op heden het gehuurde niet kunnen exploiteren als fitnesscentrum.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Wijziging dan wel vermeerdering van de eis
      
    
    
    
      4.1.
      De wijziging dan wel vermeerdering van de eis wordt toegelaten, aangezien Yellow Gym VI daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en van strijd met de eisen van een goede procesorde geen sprake is.
      
      
        
          De betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      De vordering sub I is opgebouwd uit een aantal geldvorderingen. Het betreft achterstallige huurpenningen die zien op de periode 14 augustus 2024 tot en met april 2025, verschenen boete(rentes) ingevolge de Algemene bepalingen, de verschenen rente over de lening ter zake het afbouwpakket, diverse facturen voor nutsvoorzieningen, alsook een financiële bijdrage voor in het gehuurde geplaatste wanden.
      
    
    
      4.3.
      Wat betreft de gevorderde achterstallige huurpenningen erkent Yellow Gym VI dat zij nog geen huur heeft betaald. Partijen zijn het er daarnaast over eens dat de huurpenningen volgens de huurovereenkomst voldaan dienden te worden vanaf 14 augustus 2024. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of [eiser] Yellow Gym VI de eerste twee maanden dan wel tweeëneenhalve maand huurkorting heeft verleend. Vast staat, zoals door Yellow Gym VI gesteld en door [eiser] erkend, dat een dergelijke huurvrije periode aan de orde is geweest tijdens een gesprek in oktober 2024, maar partijen twisten over of deze korting daadwerkelijk is afgesproken.
      
      
        4.3.1.
        Yellow Gym VI heeft gesteld dat partijen al vóór het gesprek in oktober 2024 ten aanzien van de eerste tweeëneenhalve maand (tot half oktober 2024) een huurvrije periode hadden afgesproken in verband met de verbouwing van het gehuurde. Na het gesprek in oktober 2024 lag een voorstel voor dat naast twee maanden huurvrije periode ook enige wederzijdse wensen betrof. Yellow Gym VI heeft destijds aangegeven nog een aantal punten contractueel te willen regelen, alvorens het voorstel te willen ondertekenen. Later bestond de afspraak over de twee maanden huurvrije periode ineens niet meer. 
        
      
      
        4.3.2.
        
          [eiser] betwist dat ooit een huurvrije periode is afgesproken en voert daartoe aan dat het gesprek in oktober 2024 niet tot afspraken (wilsovereenstemming) heeft geleid. [eiser] heeft weliswaar een aanbod gedaan om twee maanden huurkorting te geven (voor de maanden augustus en september), maar onder diverse voorwaarden die nimmer door Yelllow Gym VI zijn aanvaard. Het aanbod is inmiddels vervallen. Het huurcontract geldt daarom onverkort en daarin is niets opgenomen over een huurvrije periode. [eiser] verwijst bovendien naar de in artikel 28 van de huurovereenkomst opgenomen ‘entire agreement clausule’ en het daarin vervatte vormvereiste van schriftelijkheid. Gelet daarop kan Yellow Gym VI geen rechten ontlenen aan vermeende mondelinge afspraken.
        
      
      
        4.3.3.
        De kantonrechter dient eerst de vraag te beantwoorden welke betekenis in deze zaak toekomt aan de ‘entire agreement clausule’ in artikel 28 van de huurovereenkomst. Volgens de Hoge Raad heeft een ‘entire agreement clause’ naar Nederlands recht niet zonder meer een bijzondere betekenis en kan deze clausule een relevante omstandigheid zijn bij de uitleg van een overeenkomst waarvan deze clausule deel uitmaakt. Welke betekenis aan een dergelijke clausule toekomt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de bewoordingen van de clausule, de aard, de inhoud, de strekking en de mate van gedetailleerdheid van de overeenkomst waarvan de clausule deel uitmaakt, en de wijze waarop de clausule tijdens de onderhandelingen ter sprake is gekomen en onderdeel van de overeenkomst is geworden.
        
      
      
        4.3.4.
        Uit de bewoordingen van artikel 28 van de huurovereenkomst volgt dat de schriftelijke overeenkomst alle afspraken bevat die tussen partijen zijn gemaakt, en dat wijzigingen en aanvullingen daarvan slechts schriftelijk kunnen worden aangegaan. Uit de gedetailleerdheid van de huurovereenkomst en de afspraken die partijen daarin hebben opgenomen (onder meer met betrekking tot de lening aangaande het afbouwpakket, de concerngarantie, en de kosten ter zake nutsvoorzieningen) blijkt daarnaast dat partijen tot in detail met elkaar over de inhoud van de huurovereenkomst hebben onderhandeld en gemaakte afspraken schriftelijk vast hebben willen leggen. Dat blijkt eveneens uit de terughoudendheid van Yellow Gym VI om na het gesprek in oktober 2024 het aanbod van [eiser] te ondertekenen, omdat zij meende dat daarvoor nog een aantal zaken contractueel geregeld moesten worden. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden grote betekenis toekomt aan de ‘entire agreement clausule’, in die zin dat partijen hebben bedoeld dat alleen schriftelijke afspraken tussen hen werking hebben. 
        
      
      
        4.3.5.
        Vast staat dat enige afspraak over een huurvrije periode niet is opgenomen in het huurcontract. Vast staat eveneens dat ondanks dat partijen hebben gesproken over een huurvrije periode, dit nooit schriftelijk is overeengekomen. Het gevorderde bedrag aan achterstallige huurpenningen van € 85.656,29 wordtDe gevorderde tandartskosten zalwordt reeds daarom toegewezen, nu bovendien Yellow Gym VI het bestaan daarvan niet heeft betwist en op grond van de voorgaande overwegingen ook de hoogte daarvan is komen vast te staan.
        
      
    
    
      4.4.
      
        De gevorderde bedragen aan (contractueel overeengekomen) boete(rentes) van 
        € 48.300,00 en de rentevergoeding van € 7.355,02 aangaande de lening ter zake het afbouwpakket worden toegewezen. Deze betalingsverplichtingen vloeien voort uit de Algemene bepalingen, respectievelijk artikel 29 van de huurovereenkomst, en Yellow Gym VI heeft daartegen geen verweer gevoerd. 
      
      
    
    
      4.5.
      Het gevorderde bedrag van € 2.884,75 ter zake diverse facturen voor nutsvoorzieningen wordt toegewezen. Niet is betwist dat deze kosten uit hoofde van de huurovereenkomst voor rekening van Yellow Gym VI komen. Daarnaast is niet gesteld en evenmin is gebleken dat partijen met betrekking tot deze kosten op enig moment iets anders zijn overeengekomen, in afwijking van de huurovereenkomst. Het verweer van Yellow Gym VI dat de maandelijkse stroomnota niet klopt, omdat Yellow Gym VI maar een deel van de gefactureerde stroom nodig heeft (50 kw in plaats van de gefactureerde 92 kw) en daarom enkel dat deel zou moeten betalen, treft dan ook geen doel.
      
    
    
      4.6.
      
        Ter zake de gevorderde bijdrage voor geplaatste wanden staat vast dat in het kader van verbouwingswerkzaamheden in het gehuurde diverse wanden zijn geplaatst. Niet is betwist dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat één vierde van de kosten daarvan voor rekening van Yellow Gym VI komt. Dat Yellow Gym VI heeft aangevoerd dat zij deze kosten niet wilde dragen, doet er niet af aan dat deze afspraak tussen partijen tot stand is gekomen om de wanden in het gehuurde te plaatsen. Ook het gevorderde bedrag van 
        € 8.697,78 ter zake de bijdrage wanden wordt daarom toegewezen.
      
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat Yellow Gym VI met betrekking tot de vordering sub I [eiser] een bedrag verschuldigd is van in totaal € 152.893,84, onderverdeeld in:
      
        
          € 85.656,29 ter zake achterstallige huurpenningen,
        
        
          € 48.300,00 ter zake verschenen boete(rentes),
        
        
          € 7.355,02 ter zake verschenen rente over de lening ter zake het afbouwpakket,
        
        
          € 2.884,75 ter zake diverse facturen voor nutsvoorzieningen,
        
        
          € 8.697,78 ter zake de bijdrage wanden.
        
      
      
      
        
          Het beroep op huurprijsvermindering dan wel opschorting
        
      
      
      
        4.7.1.
        Yellow Gym VI heeft gesteld dat [eiser] zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen dan wel tussen partijen onderling gemaakte afspraken niet of onvoldoende is nagekomen. Yellow Gym VI heeft daarbij verwezen naar de zaken opgenomen in de huurovereenkomst die bij oplevering van het pand op 1 augustus 2024 geregeld hadden moeten zijn – de kantonrechter begrijpt, hetgeen is opgenomen in artikel 12.3 van de huurovereenkomst –, maar die allemaal bij oplevering nog niet in orde waren. Yellow Gym VI heeft daarnaast gesteld dat momenteel nog sprake is van een slagboom die het niet doet, een niet naar behoren werkende parkeerverlichting, problemen met het riool, een bouwkundig onveilige wand en een lekkend dak. Dit alles maakt dat Yellow Gym VI geen huurgenot heeft, waardoor zij geen huur hoeft te betalen, aldus Yellow Gym VI.
        
      
      
        4.7.2.
        
          [eiser] betwist dat het gehuurde gebreken vertoont en/of dat [eiser] bepaalde (onderhouds)afspraken ter zake het gehuurde heeft geschonden. Primair heeft [eiser] daartoe aangevoerd dat Yellow Gym VI ter zake niet heeft voldaan aan de stelplicht en dat daarnaast in het verleden door Yellow Gym VI gestelde gebreken (van vóór de mail van 9 oktober 2024) allemaal naar zijn wetenschap zijn opgelost. De oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden conform huidige staat, “as is”, casco en overeenkomstig het door huurder ondertekende proces-verbaal van oplevering, dat onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en waarin geen aanwijzingen van gebreken zijn te vinden. Subsidiair heeft [eiser] verwezen naar de contractueel overeengekomen beperking van de huurrechtelijke remedies in artikel 23.1 van de huurovereenkomst, alsook het opschortingsverbod dan volgt uit de toepasselijke Algemene bepalingen.
        
      
    
    
      4.8.
      Ter zitting is gebleken dat het verweer van Yellow Gym VI door de kantonrechter zo dient te worden begrepen, dat een beroep wordt gedaan op huurprijsvermindering dan wel opschorting van de huurbetalingsverplichting.
      
      
        4.8.1.
        Artikel 7:207 bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Het gaat hierbij echter om een bepaling van regelend recht, waarvan bij de huurovereenkomst kan worden afgeweken, tenzij sprake is van gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen.
        
      
      
        4.8.2.
        Van een gebrek aan het gehuurde is sprake ingeval een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid maakt dat de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort.
        
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat Yellow Gym VI onvoldoende heeft gesteld dat het gehuurde reeds lijdt aan een (of meerdere) gebrek(en) waardoor sprake is van een dusdanige vermindering van het huurgenot, nog daargelaten dat Yellow Gym VI geen vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld. Uit artikel 12 van de huurovereenkomst en het proces-verbaal van oplevering blijkt dat het gehuurde in een matige toestand aan Yellow Gym VI is verhuurd. Ten aanzien van de in artikel 12.3 van de huurovereenkomst bouwkundige voorziening die [eiser] éénmalig en functioneel werkend aan Yellow Gym VI diende op te leveren, heeft [eiser] daarnaast aangevoerd dat enige problemen waar Yellow Gym VI in het verleden melding van heeft gemaakt allemaal reeds zijn afgehandeld. Het lag op de weg van Yellow Gym VI om in te gaan op de betwistingen van [eiser] en haar standpunt verder te onderbouwen onder verwijzing naar door haar in het geding gebrachte stukken. Daarbij had Yellow Gym VI feiten en omstandigheden moeten stellen, waaruit zou blijken dat zij terecht niet heeft voldaan aan haar huurbetalingsverplichting, onverminderd hetgeen zij met [eiser] overeen is gekomen in artikel 23.1 van de huurovereenkomst ter zake haar beperkte beroep op de huurrechtelijke remedies. Dat alles heeft Yellow Gym VI niet gedaan. 
      
    
    
      4.10.
      Voor zover het betoog van Yellow Gym VI moet worden begrepen als een beroep op opschorting, geldt ingevolge de toepasselijke Algemene voorwaarden een opschortingsverbod, zoals door [eiser] is gesteld en door Yellow Gym VI niet is bestreden. Door Yellow Gym VI is verder ook niets aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat dit opschortingsverbod niet geldig zou zijn.
      
    
    
      4.11.
      Uit voorgaande overwegingen volgt dat geen grond bestaat voor huurprijsvermindering of opschorting, zodat Yellow Gym VI gehouden is de huur onverkort te voldoen. Yellow Gym VI heeft dan ook ten onterecht de huur niet betaald.
      
      
        
          De lopende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.12.
      De vordering sub II wordt toegewezen, omdat [eiser] belang heeft bij een veroordeling van Yellow Gym VI tot het stipt en volledig nakomen van alle lopende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, en Yellow Gym VI daartegen geen verweer heeft gevoerd.
      
      
        
          De concerngarantie
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] vordert sub III dat Yellow Gym VI op verbeurte van een dwangsom ertoe wordt veroordeeld alsnog de in artikel 6.3 van de huurovereenkomst opgenomen zekerheidsregeling c.q. concerngarantie namens Yellow Gym HQ B.V. af te geven. Daarbij vordert [eiser] , tevens op verbeurte van een dwangsom, de periode van twaalf maanden waarop deze concerngarantie ziet te verlengen met de periode dat de huurbetalingsachterstand voortduurt.
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat hij hiermee op het scenario anticipeert dat Yellow Gym VI en/of Yellow Gym HQ B.V. zich op het standpunt zou(den) stellen dat geen (onderstreping door de kantonrechter) concerngarantie zou zijn afgegeven. [eiser] heeft daarbij gesteld dat Yellow Gym VI en Yellow Gym HQ B.V. zowel feitelijk als juridisch met elkaar kunnen worden vereenzelvigd, omdat de heer [naam] enig aandeelhouder en bestuurder van de topholding is, en daarmee (direct/indirect) van alle daaronder hangende Yellow Gym vennootschappen.
      
    
    
      4.15.
      Yellow Gym VI heeft ter zitting aangevoerd dat een concerngarantie is afgegeven, maar alleen tot aan de oplevering van het pand.
      
    
    
      4.16.
      Daargelaten de vraag of gelet op het standpunt van Yellow Gym VI [eiser] nog belang heeft bij de vordering sub III, betreft deze vordering een rechtspersoon die in deze zaak niet als gedaagde optreedt, namelijk Yellow Gym HQ B.V. Omdat Yellow Gym HQ B.V. niet (mede) is gedagvaard, zal deze vordering worden afgewezen. Het beroep op vereenzelviging gaat niet op. Niet dan wel onvoldoende is gesteld dat in deze zaak sprake zou zijn van de uitzonderlijke situatie waarbij degene die (volledige of overheersende) zeggenschap heeft over twee rechtspersonen, zodanig misbruik heeft gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze twee rechtspersonen dat dit in rechte niet behoeft te worden gehonoreerd.
      
      
        
          De verplichtingen van de huurder ter zake nutsvoorzieningen
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering sub IV ten grondslag artikel 5.1 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat Yellow Gym VI voor eigen rekening en risico de energiemeters van het gehuurde zal aanmelden bij de door haar te kiezen nutsleveranciers. Om te voorkomen dat nutsvoorzieningen worden afgesloten, vordert [eiser] daarnaast dat Yellow Gym VI wordt veroordeeld tot het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas bij de betreffende nutsleveranciers. [eiser] vordert dat Yellow Gym VI wordt veroordeeld tot het gevolg geven aan voornoemde verplichtingen, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, tot een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie aangewezen dwangsom. Yellow Gym VI heeft ter zake geen verweer gevoerd.
      
    
    
      4.18.
      De vordering sub IV zal worden toegewezen, met dien verstande dat aan deze hoofdveroordeling geen dwangsom zal worden verbonden. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.19.
      Een veroordeling tot betaling van een dwangsom is een indirect executiemiddel en betreft een bijkomende veroordeling teneinde druk uit te oefenen op de schuldenaar (in dit geval, Yellow Gym VI) om de hoofdveroordeling (in dit geval, het aanmelden van de energie- en watermeters, alsmede het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas) na te komen. In deze zaak vordert [eiser] echter de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en koppelt deze (onder meer) aan voornoemde vordering sub IV ter zake nutsvoorzieningen. Gelet op hetgeen hierna overwogen in 4.25, is de kantonrechter van oordeel dat de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval volstaat als adequate prikkel tot nakoming van de hoofdveroordeling ter zake nutsvoorzieningen. De kantonrechter maakt daarom gebruik van haar discretionaire bevoegdheid om geen dwangsom op te leggen, teneinde executiegeschillen zo veel mogelijk te vermijden.
      
      
        
          De voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.20.
      Ten aanzien van de gevorderde ontbinding in de onderdelen sub VI en VII geldt in beginsel dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk door de rechter te doen ontbinden. Het moet daarbij wel gaan om een tekortkoming van voldoende gewicht. Art. 6:265 lid 1 BW voorziet daarnaast in een uitzondering waar de tekortschietende partij een beroep op kan doen, wanneer de tekortkoming in kwestie, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Of ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, wordt telkens beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
      
      
        4.20.1.
        Vast staat dat Yellow Gym VI in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst ernstig is tekortgeschoten. Ten tijde van de mondelinge behandeling omvatte de betalingsachterstand van Yellow Gym VI een periode van ruim achteneenhalve maand, waarbij enkel de huurachterstand al een bedrag van € 85.656,29 omvatte. Deze tekortkoming is van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dat de beoogde fitnessvestiging momenteel nog steeds niet open is en Yellow Gym VI daardoor bepaalde inkomsten misloopt, bevrijdt haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser] . Daargelaten of zijdens Yellow Gym VI sprake is van betalingsonmacht of betalingsonwil, heeft Yellow Gym VI bovendien geen concreet voorstel gedaan om de opgelopen achterstand in te lopen en er zodoende onvoldoende blijk van gegeven ook rekening te willen houden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser] . 
        
      
      
        4.20.2.
        Daartegenover staat dat Yellow Gym VI zegt te streven naar een oplossing teneinde het tienjarige huurcontract uit te dienen. Ook uit de voorwaardelijke vordering van [eiser] blijkt dat Yellow Gym VI nog een allerlaatste kans dient te krijgen om volledig en tijdig aan haar betalingsverplichtingen te voldoen, alvorens over te gaan tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde.
        
      
    
    
      4.21.
      Alles overwegende, zal de kantonrechter Yellow Gym VI een zogenaamde ‘term de grâce’ verlenen. Teneinde de belangen van [eiser] daarbij te waarborgen, zullen daaraan strenge voorwaarden worden verbonden, zoals hierna nader bepaald. Yellow Gym VI dient zich te realiseren dat overtreding van de daar genoemde voorwaarden (waaraan geen tijdslimiet verbonden is) automatisch met zich meebrengt dat zij het gehuurde zal moeten ontruimen.
      
      
        
          De voorwaardelijke ontbinding nader uiteengezet
        
      
      
    
    
      4.22.
      Gelet op de in 4.13 tot en met 4.16, alsook de in 4.19 genomen beslissingen, begrijpt de kantonrechter de vorderingen sub VI en VII zo, dat [eiser] vordert om de huurovereenkomst te ontbinden, indien Yellow Gym VI binnen de daarvoor gevorderde of door de kantonrechter te bepalen termijnen:
      
        
          de openstaande geldvorderingen niet betaalt (vordering sub I),
        
        
          niet stipt en volledig alle lopende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst nakomt, waaronder in ieder geval begrepen het uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft betalen van de maandelijkse huursom ter hoogte van (prijspeil 2025) € 9.982,50 (vordering sub II),
        
        
          de energie- en watermeters niet aanmeldt, alsook geen volledige uitvoering geeft aan het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas (vordering sub IV),
        
        
          e proceskosten van [eiser] niet betaalt (vordering sub V), en
        
        
          gedurende een periode van twaalf maanden na het te wijzen vonnis, de huur en andere op grond van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen niet steeds stipt voldoet, te weten uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft, zonder dat daarvoor een herinnering noodzakelijk is (vordering sub VII).
        
      
      
    
    
      4.23.
      Nu [eiser] , zoals reeds overwogen in 4.20, gelet op de tekortkomingen van Yellow Gym VI aanspraak had kunnen maken op onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zal de – ten opzichte daarvan: mindere – vordering van [eiser] tot voorwaardelijke ontbinding ook kunnen worden toegewezen. De voorwaarde genoemd in 4.22 onder e zal de kantonrechter daarbij niet overnemen. Dit onderdeel acht de kantonrechter te onbepaald en in het licht van de overige voorwaarden, en dan met name die onder b, valt ook niet in te zien welk belang [eiser] bij die vordering heeft. In ieder geval is dat belang onvoldoende toegelicht, hetgeen wel van [eiser] verwacht mocht worden.
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter ziet daarnaast geen aanleiding om een gebod tot nakoming van de lopende betalingsverplichtingen van Yellow Gym VI te beperken in tijd, gelet op het gebleken patroon van wanbetaling. Alles overwegende, worden de vorderingen van [eiser] ter zake ontbinding samengevoegd en gedeeltelijk toegewezen, op de wijze hierna bepaald.
      
    
    
      4.25.
      De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst ontbonden is, indien Yellow Gym VI binnen de in de beslissing bepaalde termijnen:
      
        
          de openstaande geldvorderingen niet betaalt (vordering sub I),
        
        
          niet stipt en volledig alle lopende betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst nakomt, waaronder in ieder geval begrepen het uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft betalen van de maandelijkse huursom ter hoogte van (prijspeil 2025) € 9.982,50 (vordering sub II, toegewezen uitsluitend ter zake alle lopende betalingsverplichtingen),
        
        
          de energie- en watermeters niet aanmeldt, alsook geen volledige uitvoering geeft aan het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas (vordering sub IV), en
        
        
          de proceskosten van [eiser] niet betaalt (vordering sub V).
        
      
      
      
        
          De voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.26.
      De vordering onder VIII tot ontruiming wordt toegewezen, met dien verstande dat van ontruiming enkel sprake zal zijn indien Yellow Gym VI niet voldoet aan de voorwaarden ter voorkoming van ontbinding van de huurovereenkomst, zoals hierboven opgenomen onder 4.25 en tevens genoemd in de beslissing. De ontruimingstermijn zal daarbij worden gesteld op twee weken na betekening van het vonnis, nu geen sprake is van feiten of omstandigheden die nopen tot afwijking van deze gebruikelijke ontruimingstermijn.
      
    
    
      4.27.
      Voor zover [eiser] een machtiging tot gedwongen ontruiming heeft gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) zonder toestemming van Yellow Gym VI het gehuurde betreden en ontruimen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiser] vordert in zijn vordering sub I incassokosten over de hoofdsom (berekend tot en met april 2025) van € 152.893,84 en begroot deze kosten op grond van artikel 28.1 van de Algemene bepalingen naar forfaitair tarief van 15% op € 22.934,08. 
      
    
    
      4.29.
      
        [eiser] vordert een hoger bedrag aan incassokostenvergoeding dan volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Besluit BIK). Omdat Yellow Gym VI geen consument is, kan bij overeenkomst van het Besluit BIK worden afgeweken. Ook in gevallen van bedongen buitengerechtelijke incassokosten dient echter aan de hand van alle omstandigheden van het geval te worden beoordeeld in hoeverre deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen als redelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De kantonrechter zal daarom de redelijke noodzaak en de redelijke omvang van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toetsen aan de landelijke richtlijn, zoals geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. 
      
    
    
      4.30.
      
        [eiser] heeft voldoende gesteld dat kosten zijn gemaakt die een incassokostenvergoeding rechtvaardigen. Niet althans onvoldoende is gesteld dat voornoemde kosten daadwerkelijk hoger zijn dat het wettelijke tarief dat volgt uit artikel 2 van het Besluit BIK. De kantonrechter is daarom van oordeel dat geen grond bestaat voor toekenning van een hoger bedrag en zal het gevorderde bedrag aan incassokosten ambtshalve matigen tot het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 2.787,77 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          (Terug)betaling bij ontbinding van de door [eiser] verstrekte geldlening
        
      
      
    
    
      4.31.
      De vordering sub IX wordt toegewezen nu Yellow Gym VI daartegen geen verweer heeft gevoerd. Vast staat als onweersproken dat [eiser] op grond van artikel 29 van de huurovereenkomst aan Yellow Gym VI een geldlening heeft verstrekt van € 150.000,00 (exclusief btw). Bij ontbinding van de huurovereenkomst zal deze lening onderdeel uitmaken van de ongedaanmakingsverbintenissen die uit de ontbinding voortvloeien.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.32.
      De vorderingen ter zake de wettelijke rente worden toegewezen. Daarbij geldt ten aanzien van de vordering sub I onder a dat de (cumulatief berekende) boete in de vordering sub I onder b in plaats van de wettelijke rente ter zake de achterstallige huurpenningen komt. De wettelijke rente ten aanzien van de vordering sub I is daarom verschuldigd zoals hierna in de beslissing bepaald, waarbij deze rente wordt berekend per vordering sub I onder b tot en met f, vanaf het moment van verzuim van de betreffende geldvordering tot de dag der algehele voldoening. Ten aanzien van de vordering sub V wordt toegewezen – zoals gevorderd – dat de wettelijke rente verschuldigd is over de proceskostenveroordeling, met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de datum van voldoening.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.33.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat heeft gevorderd en hij er belang bij heeft dat de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende (betalings)verplichtingen spoedig en volledig worden nagekomen, dan wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als een van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
        
          Proces- en nakosten
        
      
      
    
    
      4.34.
      Yellow Gym VI wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom ook de proceskosten betalen van [eiser] . Deze worden vastgesteld op:
      
      
        Kosten dagvaarding:	€    140,09Griffierecht		€    706,00
        Salaris gemachtigde	€ 1.630,00 (2 x € 815,00)
        Totaal			€ 2.476,09
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in 4.30 bepaalde termijnen, zoals hierna in de beslissing vermeld.
      
      
    
    
      4.35.
      Als [eiser] nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet Yellow Gym VI die ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Yellow Gym VI om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van in totaal € 155.681,61, onderverdeeld in:
      
        
          € 85.656,29 ter zake achterstallige huurpenningen,
        
        
          € 48.300,00 ter zake verschenen boete(rentes),
        
        
          € 7.355,02 ter zake verschenen rente over de lening ter zake het afbouwpakket,
        
        
          € 2.884,75 ter zake diverse facturen voor nutsvoorzieningen,
        
        
          € 8.697,78 ter zake de bijdrage wanden,
        
        
          € 2.787,77 aan incassokosten,
        
      
      
      
        te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen onder b tot en met f indien voornoemd bedrag niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis is betaald, te rekenen vanaf het moment dat ieder van deze bedragen verschuldigd was tot de dag der algehele voldoening,
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Yellow Gym VI tot het stipt en volledig nakomen van alle lopende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, waaronder in ieder geval begrepen het uiterlijk op de laatste werkdag van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft betalen van de maandelijkse huursom ter hoogte van (prijspeil 2025) € 9.982,50,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Yellow Gym VI om binnen veertien dagen na datum van dit vonnis over te gaan tot het voor eigen rekening en risico aanmelden van de energie- en watermeters bij een door Yellow Gym VI te kiezen nutsleverancier, alsook het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas bij de betreffende nutsleveranciers,
      
    
    
      5.4.
      ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] , [plaats] , zonder dat Yellow Gym VI enige verlengingsmogelijkheid of schadevergoeding toekomt, indien Yellow Gym VI binnen veertien dagen na herbetekening van dit vonnis geen volledige uitvoering heeft gegeven aan de volgende voorwaarden:
      
        
          Yellow Gym VI voldoet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de in 5.1 genoemde geldvorderingen, vermeerderd met de wettelijke rente op de wijze vermeld in 5.1,
        
        
          Yellow Gym VI komt stipt en volledig alle lopende betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst na, zoals vermeld in 5.2,
        
        
          Yellow Gym VI meldt de energie- en watermeters aan, en geeft volledige uitvoering aan het contracteren en gecontracteerd houden van elektra, water en gas, zoals vermeld in 5.3, en
        
        
          Yellow Gym VI betaalt de proceskosten van [eiser] , zoals vermeld in 5.7 en 5.8,
        
      
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat Yellow Gym VI binnen twee weken na de datum van de hiervoor onder 5.4 genoemde ontbinding en na betekening van het vonnis, het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk zal verlaten, ontruimen en ontruimd zal houden en de onroerende zaak leeg en bezemschoon aan [eiser] zal opleveren onder afgifte van alle benodigde (toegangs)sleutels, 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Yellow Gym VI tot betaling van € 150.000,00 binnen zeven dagen na de hiervoor onder 5.4 genoemde ontbinding,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Yellow Gym VI in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 2.476,09, zulks met bepaling dat Yellow Gym VI hierover de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is met ingang van 14 dagen na datum van dit vonnis tot de datum van voldoening,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Yellow Gym VI in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot € 157,00 aan nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, tevens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd met ingang van 14 dagen na datum van dit vonnis tot de datum van voldoening,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Trifunović en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
      
    
  
  
     Artikel 130 Rv.
  
  
     Productie 15 bij akte eisvermeerdering en overleggen producties.
  
  
     Productie 10 bij dagvaarding.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101.
  
  
     Productie 10 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 1 bij dagvaarding, artikelen 12.1 en 12.3 van de huurovereenkomst; en Productie 17 bij akte eisvermeerdering en overleggen producties.
  
  
     Artikel 7:204 lid 2 BW.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 13 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7480.
  
  
     Artikel 611a lid 1 Rv.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 26 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2797.
  
  
     Artikel 242 Rv.
  
  
     Artikel 6:271 BW.
  
  
     Artikel 6:119 BW.
  
  
     Artikel 233 Rv.