ECLI:NL:RBZWB:2025:4277, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-06-2025, 11464026 \ CV EXPL  24-4448 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om de vraag of de vordering van verhuurder Laurentius tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moet worden toegewezen. Dit, omdat volgens Laurentius huurder ernstige overlast veroorzaakt. Huurder ontkent dat zij overlast veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. Artikelen 7:213, 7:231 en 6:265 BW.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11464026 \ CV EXPL  24-4448
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, 
      gevestigd in Breda,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Laurentius,
      gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de huurder]
        , 
      wonend in [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [de huurder] ,
      gemachtigde: mr. A. Smeekes.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak gaat het om de vraag of de vordering van verhuurder Laurentius tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moet worden toegewezen. Dit, omdat volgens Laurentius huurder [de huurder] ernstige overlast veroorzaakt. [de huurder] ontkent dat zij overlast veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen toe en legt hieronder uit waarom.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 maart 2025
      - de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    
    - Laurentius heeft op 11 juni 2019 een huurovereenkomst gesloten met [de huurder] voor de verhuur van de woning aan [adres 1] in [plaats] [verder:de woning].
    
    - Op de overeenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Laurentius (verder: AHV) van toepassing. Daarin is onder meer opgenomen:
    
      
        Artikel 8.10
      
      
        Huurder is verplicht er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of
      
      
        hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren en/of derden die zich
      
      
        vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde en/of in de
      
      
        gemeenschappelijke ruimten bevinden.
    
    
    - In 2021 en 2022 heeft Laurentius enkele meldingen ontvangen dat [de huurder] geluidsoverlast veroorzaakt. Enige tijd nadat Laurentius een bezoek heeft gebracht aan [de huurder] en haar heeft aangemeld in het Mass-overleg waarbij verschillende maatschappelijke partners en de politie zijn betrokken, zijn er geen meldingen meer gekomen en heeft Laurentius het dossier gesloten.
    
    - In 2024 heeft Laurentius van meerdere omwonenden meerdere meldingen ontvangen dat [de huurder] geluidsoverlast veroorzaakt.
    
    - Op 18 januari en 15 maart 2024 heeft Laurentius een bezoek gebracht aan [de huurder] om de overlast met haar te bespreken. Laurentius heeft in haar brief van 21 maart 2024 de inhoud van het gesprek van 15 maart bevestigd en aangegeven dat [de huurder] moet stoppen met de overlast.
    
    - Op 12 april 2024 heeft Laurentius per e-mail aan [de huurder] geschreven dat zij nog steeds overlastmeldingen binnenkrijgt en haar daarom zal bespreken in het Mass-overleg. Naar aanleiding van dit overleg heeft een medewerkster van de GGD enkele keren contact gehad met [de huurder] . 
    
    - Op 23 september 2024 is er een gesprek op kantoor bij Laurentius geweest waarin de overlast is besproken en de procedure is aangekondigd. Laurentius heeft de inhoud van dit gesprek bevestigd per brief van 1 oktober 2024.
    
    - Op 29 oktober 2024 heeft de gemachtigde van Laurentius een brief aan [de huurder] gestuurd, waarin deze haar heeft verzocht de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van een procedure. Op 12 november 2024 heeft de gemachtigde van [de huurder] per e-mail laten weten dat [de huurder] de overlast betwist en dat zij de huurovereenkomst niet zal opzeggen.
    
    - Ook na het aanbrengen van de dagvaarding, heeft Laurentius van meerdere omwonenden meerdere meldingen ontvangen van overlast door [de huurder] .
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Laurentius vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook wil zij dat [de huurder] de proceskosten betaalt.
      
    
    
      4.2.
      Laurentius grondt haar vordering op ernstig tekortschieten van [de huurder] in de nakoming van haar verplichting uit artikel 8.10 van de huurvoorwaarden om geen overlast te veroorzaken. Ook handelt [de huurder] in strijd met de wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen zoals bepaald is in artikel 7:213 BW (Burgerlijk Wetboek). Laurentius voert daarvoor aan dat [de huurder] ernstige overlast veroorzaakt door met name ’s avonds en ’s nacht kabaal te maken door tikken op leidingen, tegen het plafond slaan, op muren kloppen en door gangen van het complex te rennen. Daarnaast is zij agressief tegen omwonenden door te schelden en te tieren, vernielt zij spullen van omwonenden en gooit zij afval op hun balkon. Laurentius heeft [de huurder] de kans gegeven om haar gedrag aan te passen. [de huurder] ziet volgens Laurentius echter zelf niet in dat haar gedrag ongepast is, maar wijst met een beschuldigende vinger richting anderen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [de huurder] voert verweer. Ze betwist dat zij overlast veroorzaakt. Het is juist haar bovenbuurman de heer [de bovenbuurman] die geluidsoverlast veroorzaakt. De overlastmeldingen komen ook voornamelijk van de heer [de bovenbuurman] . Anderen melden volgens haar alleen, omdat [de bovenbuurman] zegt dat [de huurder] de overlast veroorzaakt en hij hen tegen [de huurder] opzet. Daarom concludeert [de huurder] tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met veroordeling van Laurentius in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    
      5.1.
      Laurentius vordert ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 1 BW in combinatie met artikel 6:265 lid 1 BW. Daaruit volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder.
      
    
    
      5.2.
      
        [de huurder] betwist dat sprake is van een tekortkoming en beroept zich op de uitzondering. Daarom beoordeelt de kantonrechter eerst of sprake is van een tekortkoming zoals Laurentius stelt. Is daarvan sprake, dan moet daarna beoordeeld worden of ontbinding gerechtvaardigd is.
      
      
        
          Meerdere omwonenden hebben geklaagd over overlast door [de huurder]
        
      
      
    
    
      5.3.
      Laurentius stelt dat sprake is van een tekortkoming, omdat [de huurder] overlast veroorzaakt, met name geluidsoverlast. Ter onderbouwing daarvan, heeft Laurentius veel verklaringen van meerdere omwonenden overgelegd. [de huurder] heeft daartegen ingebracht dat [de bovenbuurman] omwonenden opzet tegen [de huurder] door het verhaal te verspreiden dat er in de nacht geluiden door haar worden gemaakt. De verklaringen van andere omwonenden dan [de bovenbuurman] zijn volgens [de huurder] daarom geen eigen waarnemingen, maar interpretaties die zijn ingegeven door wat [de bovenbuurman] rondbazuint. 
      
    
    
      5.4.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [de bovenbuurman] omwonenden heeft aangespoord om hun klachten aan Laurentius te sturen. De kantonrechter is echter van oordeel dat uit de overgelegde verklaringen niet blijkt dat de andere omwonenden in hun klachten enkel melden wat [de bovenbuurman] stelt. Laurentius heeft dat bovendien betwist, zodat het op de weg van [de huurder] lag om haar verweer op dit punt nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat en aan bewijslevering op dit punt niet wordt toegekomen.
      
      
        
          Er is sprake van een tekortkoming door [de huurder]
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [de huurder] betwist dat zij overlast veroorzaakt. Zij heeft de stellige indruk dat [de bovenbuurman] degene is die de overlast veroorzaakt en nachtelijke klopgeluiden maakt. Zij heeft daarom enkele filmfragmenten overgelegd waarop te zien is dat [de bovenbuurman] op haar raam/deur slaat en roept ‘wegwezen [de huurder] ’. Ook heeft zijn enkele fragmenten overgelegd waarop klopgeluiden te horen zijn.
      
    
    
      5.6.
      Laurentius heeft allereerst meldingen van [de bovenbuurman] overgelegd waarin hij klaagt over overlast van [de huurder] . De eerste meldingen dateren van 2021 en 2022. Vanaf 2024 volgen er heel veel meldingen van [de bovenbuurman] . In zijn e-mailbericht van 11 januari 2024 geeft hij aan dat hij vanaf oktober 2023 weer overlast ervaart van [de huurder] . Hij schrijft verder: “Op 13-10-2023 heb ik contact gehad de wijkagent Mevr. [de wijkagent] en deze heeft met Mevr [de huurder] gesproken Nadien is het wat rustiger geworden maar daarna begon ze weer extreem te reageren op mijn leefgeluiden Soms direct en soms indirect. Erg subtiel zodat de buren het niet kunnen horen. Gebruikt attributen om met regelmaat en lange poses tegen het plafond ( mijn vloer van de slaapkamer) geluiden te maken Ik wordt dan wakker en ze zet dan de kranen open. Ook roepen en schreeuwen . Overdag idem maar deels gedempt door mijn leefgeluiden ( radio etc) Omdat mijn nachtrust constant wordt verstoord heb ik oordopjes in maar deze dempen niet alles Maar het gevoel dat je in je eigen huis wordt bedreigt is erg ondragelijk.”  Daarbij geef [de bovenbuurman] aan dat in de weken daarna zich hetzelfde patroon (tippen/kloppen, verschillende momenten in de nacht) voordoet. Ook schrijft hij “Op woensdag 9 jan 2024 is Mevr weer te keer gegaan en is dit door de buren niet onopgemaakt gebleven. Ik heb gevraagd om zij deze geluiden ook willen noteren en als bevestiging van mijn klacht/melding overlast. […] Ik verwijs u nogmaals naar mijn noodkreet om zo snel mogelijk een afspraak te maken met mij omdat deze situatie onhoudbaar.” Daarna meldt [de bovenbuurman] bijna dagelijks de overlast die hij ervaart, waarbij hij melding maakt van extreme reacties van [de huurder] op leefgeluiden overdag (tv, wasmachine) en ’s nachts het rammelen tegen het plafond, heftige en bonkende geluiden, tikken, kloppen en andere nachtrust verstorende acties. Ook klaagt hij over intimiderend, agressief en bedreigende gedrag van [de huurder] en uit hij zijn wanhoop over haar gedrag. Op verzoek van Laurentius bundelt hij vanaf april 2024 de bijna dagelijkse overlastklachten in een wekelijkse e-mail. Op 27 juli 2024 heeft [de bovenbuurman] aangifte gedaan van een incident van schelden en bedreiging door [de huurder] bij de politie.
      
      
        Uit de overgelegde meldingen blijkt dat Laurentius vanaf 13 februari 2024 ook klachten ontvangt van de bewoners van [adres 2] , de directe naaste buren van [de huurder] . De meldingen nemen in frequentie toe naar wekelijks. Zij omschrijven in nagenoeg ieder e-mailbericht dat zij op meerdere dagen en nachten in de week storende en zeer harde geluiden op verschillende tijden horen, waarbij zij dit omschrijven als gebonk en “hele harde geluiden, niet normaal”.  Vanaf hun e-mailbericht van 16 juni 2024 melden zij ook regelmatig namens een andere omwonende, die anoniem wil blijven. Zij schrijven in dit bericht onder meer: “En ik wil ook even ver melden van buur      Wit Hof       Die ken hetzelf slecht door geven hoort in de nacht ook regelmatig Getik tegen het plafon bijna ieder nacht”.  Op 8 juli 2024 vermelden zij bij hun overlastklachten “Je krijg steeds meer angst dat ze de gas kraan open draait”. In hun bericht van 9 september 2024 schrijven zij “Goede morgen het is niet prettig als je elke nacht Wakker gemaakt word door het gebonk en altijd op verschillen Tijden soms in voornacht dan om 1uur dan 2 soms half 4 of half 5 Dit is ook van buur       nr        Er moet eerst wat gebeuren voor er maatregelen worden genomen” In 2025 blijven zij onverminderd overlastklachten melden.
      
      
      
        Laurentius heeft ook meldingen van andere bewoners overgelegd die zij heeft ontvangen vanaf de zomer van 2024. Zo meldt de bewoner van [adres 3] regelmatig en vanaf 2025 bijna wekelijk telefonisch dat [de huurder] overlast veroorzaakt. In de overgelegde uitdraai van het intern memosysteem van Laurentius staan herhaaldelijk meldingen dat [de huurder] met hout tegen het plafond slaat als ze iets hoort of midden in de nacht en dat ze met verschillende soorten hout tegen de muren, op de waterleiding en de verwarming slaat. Daarnaast staat vermeld dat [de huurder] volgens deze bewoner niet voor rede vatbaar is en dat andere buren tegenreacties gaan doen zoals muziek hard aanzetten. Ook zijn ambulant begeleider heeft op 17 september 2024 een bericht gestuurd aan Laurentius. Daarin geeft hij aan dat zijn cliënt veel overlast ondervindt van [de huurder] , wat leidt tot slapeloosheid, meer fysieke klachten en het ontstaan van mentale problematiek, waardoor ook de hulpverlening in het verweer dreigt te komen.
      
      
      
        Daarnaast heeft de bewoner van [adres 4] vanaf de tweede helft van 2024 herhaaldelijk geklaagd over overlast van [de huurder] . Hij schrijft in zijn bericht van juli 2024 onder meer: “Inderdaad deze vrouw geeft veel overlas, wanneer zij de buurman aan het treiteren is met bonken op het plafond is het bij mij ook hoorbaar tevens is het wel eens tot een confrontatie gekomen maar dat met name door haar gedrag” Op 24 november 2024 schijft hij: “Vannacht heb ik mevrouw [de huurder] geconfronteerd dat zij moet ophouden met het gebonk tegen het plafond. Zij was niet bereikbaar voor een gesprek maar filmde mij alleen met haar telefoon. Ik vraag u dat er maatregelen worden genomen tegen deze Overlast” Verder meldt hij in zijn berichten dat hij ziek is en voor een ongestoorde nachtrust vaak bij zijn ex-vrouw en zus slaapt, omdat hij thuis in de nacht wordt opgeschrikt door bonkgeluiden van [de huurder] . Ook geeft hij aan dat hij hierdoor zo snel mogelijk wil verhuizen en een urgentieverklaring of andere woning van Laurentius wil. 
      
      
      
        Tot slot heeft ook de bewoner van [adres 5] per e-mail van 4 september 2024 haar zorgen geuit over de geluidsoverlast die directe buren van [de huurder] van [de huurder] ondervinden en dat het gedrag van [de huurder] zorgt voor een gespannen en onveilige sfeer in het gebouw. Zij schrijft dat zij meerdere malen door [de huurder] verbaal bedreigd en vernederd is en dat [de huurder] ongevraagd foto’s van haar maakt, wat zij zeer intimiderend vindt.
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit deze verklaringen voldoende blijkt dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [de huurder] . De enkele blote betwisting hiervan door [de huurder] , is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. 
      
      
        Ook het verweer van [de huurder] dat [de bovenbuurman] de overlast veroorzaakt, maakt dat niet anders, omdat dit verweer onvoldoende onderbouwd is. Op de overgelegde filmfragmenten is weliswaar te zien dat [de bovenbuurman] op het raam/de deur van [de huurder] slaat en roept dat [de huurder] weg moet gaan, maar deze fragmenten dateren pas van na het laatste gesprek tussen Laurentius en [de huurder] in september 2024 waarin Laurentius vertelde dat zij de procedure zou starten. Dat geldt ook voor de filmfragmenten waarop bonkgeluiden te horen zijn, waarbij Laurentius overigens betwist dat deze geluiden door [de bovenbuurman] worden veroorzaakt. De filmfragmenten kunnen daarom geen onderbouwing vormen van overlast door [de bovenbuurman] in de periode voorafgaand aan de procedure. [de huurder] heeft vóór dit gesprek geen klachten over overlast door [de bovenbuurman] bij Laurentius ingediend, afgezien van het noemen hiervan in het gesprek met Laurentius op 15 maart 2024. In het intern memosysteem is hierover opgenomen: “Ze geeft aan al langere tijd onenigheid met de bovenbuurman te hebben. Volgens haar maakt hij veel lawaai en probeert hij dit in haar schoenen te schuiven. Tijdens het gesprek begon Mw. [de huurder] over het geluid wat de bovenbuurman op dat moment zou maken. Ze zei “horen jullie dat niet?’, maar wij hoorde helemaal niks […] Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de huurder] erkend dat zij overigens geen melding van overlast van [de bovenbuurman] heeft gedaan bij Laurentius. Zij verklaarde dat zij dat niet had gedaan, omdat zij ervan uitging dat het vanzelf zou overgaan. Uit de door Laurentius overgelegde stukken blijkt echter dat Laurentius [de huurder] er herhaaldelijk op heeft gewezen dat er juist over het gedrag van [de huurder] werd geklaagd en dat zij dus zelf de overlast moest stoppen. [de huurder] heeft geen verdere onderbouwing overlegd waaruit volgt dat de overlast waarover wordt geklaagd wel veroorzaakt werd door [de bovenbuurman] , zoals een verklaring van een omwonende of geluidsfragmenten in de periode vanaf 2021 tot het laatste gesprek voorafgaande aan deze procedure. Gezien de gemotiveerde betwisting door Laurentius had dat wel op haar weg gelegen. Daarom gaat de kantonrechter ook aan dit verweer voorbij en wordt niet toegekomen aan bewijslevering.
      
      
    
    
      5.8.
      Voor zover [de huurder] heeft betwist dat omwonenden zeker kunnen weten dat bonkgeluiden uit haar woning komen en niet uit een andere woning, omdat sprake is van een doorlopende (plafond)constructie, merkt de kantonrechter op dat [de huurder] ook heeft gesteld dat [de huurder] wel zeker weet dat de bonkgeluiden op de filmfragmenten vanuit de woning van [de bovenbuurman] komen. Zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, blijkt niet waarom [de huurder] dit wel zeker kan weten en de omwonenden niet. Daarom doet deze betwisting niet af aan de vele verklaringen van de diverse omwonenden over alle overlastgeluiden waarover zij bij Laurentius hebben geklaagd. 
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter weegt tot slot mee dat Laurentius [de huurder] meerdere kansen heeft gegeven om haar gedrag aan te passen en te stoppen met de overlast. Zowel in 2021 als in 2024 heeft zij naar aanleiding van de overlastklachten bezoeken gebracht aan [de huurder] . In het intern memosysteem van Laurentius staat over het gesprek op 18 januari 2024 onder andere “Ik wilde zelf mevrouw zien en in gesprek omdat dat makkelijk is in het beoordelen van de meldingen. Mevrouw ging direct in de weerstand en in de aanval. Erg warrig verhaal over dat iedereen hin het gebouw aar moest hebben en de politie en woningbouw op haar af stuurde, Een gesprek was er niet mogelijk.” Over het gesprek van 15 maart 2024 heeft Laurentius genoteerd: “[…] Ze mocht haar kant van het verhaal vertellen wat met name ging over dat ze niet snapt dat “al die mensen die melden haar willen kwetsen”. Ze denkt dat iedereen het op haar gemunt heeft en haar zwart maken voor niets. Ze wil weten wie de mensen zijn die bij ons meldingen doen, maar hier hebben we geen antwoord op gegeven. […] Ze denkt dat wij doen alsof en mee gaan in de meldingen van de omwonende, omdat we haar emotioneel zouden willen raken. We hebben aangegeven dat wij het sterk vinden dat alle meldingen die gemaakt worden over haar niet waar zijn en ze dit alleen doen om haar te pesten. Ze lijkt niet te begrijpen waarom wij de meldingen serieus nemen. Mevrouw geeft aan helemaal geen contact te hebben met de andere bewoners in het gebouw en niet te weten wie zij zijn. Daarop hebben we haar geadviseerd om eens kennis te maken en aan de bewoners zelf te vragen waarom ze haar pesten (volgens haar). Hier wilde ze absoluut niet aan mee werken. Job heeft benoemd dat zorg/ begeleiding misschien wel een goede optie is voor haar, omdat wij denken dat het niet zo goed gaat met haar. Dit wil ze niet, omdat ze het allemaal prima alleen ken zegt ze. […] Daarna hebben we het gesprek beëindigd, omdat we niet verder kwamen en zijn we weggegaan.” Daarnaast heeft Laurentius in meerdere brieven en per e-mail [de huurder] verzocht te stoppen met het veroorzaken van overlast en is de GGD ingeschakeld. Laurentius heeft van de GGD-medewerkster een verklaring overgelegd waarin zij onder meer schrijft: “Aangezien ik verpleegkundige ben mag ik geen psychische diagnoses stellen maar ik vermoed dat er sprake is van een psychiatrisch toestandsbeeld in de vorm van waanideeën en mogelijk auditieve hallucinaties. Verbinding is wel degelijk gelegd maar door een gebrek aan ziekte-inzicht is er geen gedragsverandering mogelijk gebleken.”
      
      
        De kantonrechter constateert gezien de vele meldingen van meerdere omwonenden die in 2025 zijn gedaan - na het starten van de procedure - dat al deze pogingen er niet toe hebben geleid dat de overlast door [de huurder] is afgenomen. Ook lijkt [de huurder] de ernst en omvang van de situatie niet in te zien, doordat zij ondanks de vele meldingen van meerdere omwonenden enkel blijft betwisten dat zij de overlast veroorzaakt en niet blijkt dat zij haar gedrag zal aanpassen. 
      
      
    
    
      5.10.
      Op grond van deze overwegingen, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [de huurder] in haar verplichting om zich te gedragen als goed huurder en geen overlast te veroorzaken voor haar omgeving. Dat betekent dat voldaan is aan dit vereiste van artikel 6:265 BW, zodat de ontbinding in beginsel kan worden toegewezen. 
      
      
        
          De ontbinding is gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [de huurder] heeft betwist dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding kan rechtvaardigen. Daarmee doet zij een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW.
      
      
        Enerzijds heeft Laurentius gesteld dat zij groot belang heeft bij het beëindigen van de overlast die de omwonenden ondervinden van [de huurder] . Als verhuurder is zij verplicht om haar huurders het huurgenot te verschaffen waar zij recht op hebben en dat huurgenot wordt nu geschonden door de overlast van [de huurder] . Bovendien is volgens haar de rek eruit bij omwonenden en maakt met name het gebrek aan nachtrust de situatie voor omwonenden onhoudbaar. Tot slot is het haar wettelijke verplichting om op te treden tegen overlast, aangezien de leefbaarheid onder druk staat.
      
      
      
        Anderzijds heeft [de huurder] niet gesteld welk specifiek belang zij heeft bij behoud van haar woning. Ook heeft zij niet gesteld op welke andere feiten of omstandigheden de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn, terwijl die stelplicht wel op haar rust.
      
      
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de leefbaarheid en veiligheid van de omwonenden door de gedragingen van [de huurder] ernstig worden aangetast, zodat Laurentius een groot belang heeft om daartegen op te treden. Omdat [de huurder] niet heeft gesteld waarom haar specifieke woonbelang tegen het belang van Laurentius opweegt, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Laurentius bij de ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dat het belang van [de huurder] bij behoud van haar woning. 
      
      
    
    
      5.12.
      Op grond van deze overwegingen wijst de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe.
      
    
    
      5.13.
      Dat geldt ook voor de gevorderde ontruiming. Daarbij wordt een ontruimingstermijn toegewezen van veertien dagen, omdat deze termijn over het algemeen gebruikelijk en redelijk is en Laurentius niet heeft gemotiveerd dat [de huurder] op kortere termijn de woning zou moeten verlaten. 
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter verklaart tot slot het vonnis ‘uitvoerbaar bij voorraad’. Dit betekent dat [de huurder] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer zij in hoger beroep zou gaan.
      
    
    
      5.15.
      
        [de huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] in [plaats] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [de huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Laurentius zijn en de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van € 947,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.