ECLI:NL:RBAMS:2025:4017, Rechtbank Amsterdam, 10-06-2025, 11658610 \ KK EXPL  25-248
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte; sprake van wateroverlast/lekkage in de kelderbak. Verhuurder heeft problemen adequaat laten verhelpen. Huurders hebben onvoldoende concreet gemaakt over welke dagen zij geen gebruik hebben kunnen maken van de kelder dan wel van de winkel. Terugbetaling van de huur komt niet onredelijk voor, maar de omvang hiervan kan niet worden vastgesteld in het kader van dit kort geding. Ook een vergoeding vanwege inkomstenderving wordt om die reden afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11658610 \ KK EXPL  25-248
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 10 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] V.O.F., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. S.J. Kloosterman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] N.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 april 2025, met 33 producties
      - de akte van [gedaagde] , met producties 34 t/m 42
      - de akte van [eiser] , met productie 34.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 8 mei 2025. Namens [eiser] waren hierbij aanwezig [naam 1] en [naam 2] (vennoten), met hun gemachtigden mr. S.J. Kloosterman en mr. S. Reitsma. Namens [gedaagde] was [naam 3] (bestuurder, hierna: [naam 3] ) digitaal aanwezig, met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, beiden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De procedure is vervolgens aangehouden om de mogelijkheid voor een schikking te onderzoeken. Op 23 mei 2025 berichtte [gedaagde] dat geen minnelijke regeling tot stand is gekomen, waarna een datum voor vonnis is bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van [gedaagde] met ingang van 16 mei 2023 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit een winkelruimte van ongeveer 85 m2 en uit een kelderruimte van ongeveer 50 m2. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] exploiteert in het gehuurde een kapperszaak, gecombineerd met een nagelstudio en schoonheidssalon. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 14.18 van de huurovereenkomst staat:
      
      
        ’14.18	Bij hoge waterstanden en hevige regenval kan het voorkomen dat de kelder last heeft van wateroverlast. Verhuurder staat in voor de constructie van de kelderbak. Huurder dient zelf afdoende maatregelen te treffen zodat zijn inventaris / apparatuur geen schade kan oplopen. Indien de kelder tijdelijk niet gebruikt kan worden vanwege wateroverlast en gedurende herstelwerkzaamheden aan het casco, is huurder over deze dagen geen huur verschuldigd.’
      
      
    
    
      2.4.
      Op 23 juni 2023 constateerde [eiser] wateroverlast in het souterrain. Zij heeft daarop maatregelen genomen om dit te verhelpen en de lekkage gemeld bij haar makelaar. Op 2 juli 2023 heeft de bestuurder van [gedaagde] , [naam 3] , per e-mail laten weten dat hij op 30 juni 2023 ter plekke is geweest, geen lekkage heeft waargenomen en schrijft hij dat [eiser] na 23 juni 2023 ook geen vocht heeft waargenomen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 6 augustus 2023 was weer sprake van wateroverlast. [eiser] heeft een loodgietersbedrijf ingeschakeld om het water weg te pompen. Op 7 augustus 2023 heeft [gedaagde] een klusjesman ingeschakeld die een pomp in het souterrain heeft geplaatst. Op 8 augustus 2023 heeft [eiser] het gehuurde geïnspecteerd. 
      
    
    
      2.6.
      Op 12 augustus 2023 heeft [eiser] nogmaals een melding gemaakt van wateroverlast. Op 14 en 15 augustus 2023 heeft een klusjesman van [gedaagde] werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde. 
      
    
    
      2.7.
      In oktober 2023 was wederom sprake van wateroverlast, waarna [naam 3] op 25 oktober 2023 het gehuurde heeft bezocht. Hij gaf daarbij aan dat het probleem van de wateroverlast op te lossen zou zijn door de kelderbak te injecteren.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft Building Support om advies gevraagd. In haar advies schrijft Building Support:
      
      
        ‘Er is een betonnen kelder gemaakt waarbij de betonnen wanden lager zijn gestort dan het maaiveld. Zover als zichtbaar is zijn de betonnen wanden en vloer niet lek. 
        Er lekt grondwater rondom de gehele kelder op de betonnen wanden door de bouwmuren heen (…)
        Oplossing voor dit probleem zou kunnen zijn, maken van een betonnen plint met kim op de bestaande betonnen wand. 
        (…)
        Ik weet niet of de bouwmuren door te injecteren rondom waterdicht gemaakt kunnen worden. Dit kan toegepast worden bij optrekkend vocht maar naar mijn idee niet als waterkering.’
      
      
    
    
      2.9.
      In reactie op dit advies schrijft [naam 3] dat het hem ietwat voorbarig lijkt om nu al uit te gaan van een niet succesvolle poging van het probleem. Hij stelt voor om de werkzaamheden die week te monitoren om te bepalen of er een ander plan moet komen.
      
    
    
      2.10.
      Nadat er op 7 november 2023 wederom water in het souterrain stond, hebben [eiser] en [gedaagde] op 10 november 2023 een gesprek gehad. Daarbij werd afgesproken de resultaten af te wachten van de werkzaamheden die de klusjesman van [gedaagde] had verricht. Op 20 december 2023 schrijft [eiser] dat het waterprobleem waarbij water via de wanden het souterrain in stroomde, opgelost lijkt te zijn. 
      
    
    
      2.11.
      Begin januari 2024 heeft [eiser] melding gemaakt van wateroverlast. Op 4 en 8 januari 2024 is [naam 3] in het gehuurde geweest. In zijn mail van 8 januari 2024 schrijft hij dat de vloer beide dagen droog was en dat de komende weken de wanden gesloten zullen worden. Deze werkzaamheden zijn in februari 2024 afgerond. 
      
    
    
      2.12.
      Op verzoek van [gedaagde] heeft Samson Funderingstechniek het gehuurde beoordeeld. Zij schrijft in een e-mailbericht van 2 mei 2025 dat de constructie van het pand geheel in orde is en dat de door [gedaagde] gekozen oplossing door injecteren en het aanbrengen van een membraan (vochtscherm) een goede oplossing is. Het door [gedaagde] ingeschakelde dioCON ingenieurs BV concludeert in een memo gedateerd 5 mei 2025 dat als de door [gedaagde] getroffen maatregelen correct zijn aangebracht, er geen lekkage van de kelder en plint meer te verwachten is. 
      
    
    
      2.13.
      Op 2 april 2024 heeft [eiser] wederom melding gemaakt van een lekkage. Hierop antwoordde [naam 3] dat deze lekkage niets van doen had met het vorige probleem, maar dat de oorzaak lag in graafwerkzaamheden voor de aanleg van glasvezel. 
      
    
    
      2.14.
      In januari 2025 is er nog een melding gedaan van wateroverlast. [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens op 10 maart 2025 aangeschreven en gesommeerd om over te gaan tot het nemen van maatregelen om de wateroverlast te verhelpen, conform het advies van het advies van het door haar ingeschakelde Duyts Bouwconstructies, te weten het aanbrengen van een betonnen keerwand op de bestaande rand van de kelder. Hierop heeft [gedaagde] geantwoord dat zij na de melding van wateroverlast meteen actie heeft ondernomen en dat uit onderzoek bleek dat de wateroverlast ontstond door de extreem hoge grondwaterstand op dat moment. Verder schrijft zij dat zij meteen een vochtspecialist heeft ingeschakeld die een vochtscherm heeft aangebracht. De lekkage van april 2024 bleek een andere oorzaak te hebben, namelijk een beschadiging aan de gevel door werkzaamheden voor de aanleg van glasvezel. 
      
    
    
      2.15.
      Duyts verklaart in een e-mail van 6 mei 2025 op verzoek van [eiser] dat de door [gedaagde] gekozen oplossing geen permanante oplossing is en dat dit constructief gezien niet een hele goede oplossing is, maar als er geen lekkage meer optreedt ook prima is. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        De vorderingen
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - herstel van de gebreken aan de kelderbak, verlaging van de huurprijs, terugbetaling van teveel betaalde huur en betaling van een schadevergoeding.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 14.18 van de huurovereenkomst staat [gedaagde] in voor de constructie van de kelderbak. Daarmee heeft zij een garantie gegeven op basis waarvan [eiser] mocht vertrouwen dat de kelderbak een zekere kwaliteit had. Deze garantie is geschonden en daarmee is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Verder vormt de terugkerende lekkage een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van de gebrekenregeling van artikel 7:204 en verder BW, is [gedaagde] verplicht dit gebrek te verhelpen. 
      
    
    
      3.3.
      Over de periode dat [eiser] het souterrain niet kon gebruiken wegens de wateroverlast en de herstelwerkzaamheden, vordert zij terugbetaling van de huur. Tot slot moet [gedaagde] de schade betalen die [eiser] heeft geleden door de wateroverlast. Het gaat om schade aan de vloer, aan een Ikea-kast en aan de stoffen dozen en inhoud daarvan: parfum en een printer. 
      
      
        
          Het verweer
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat de constructie van de kelderbak in orde is. In de huurovereenkomst is verdisconteerd dat bij hoge waterstanden en hevige regenval wateroverlast kan ontstaan. Als dat gebeurt, is van een gebrek geen sprake. Uitsluiting van of garantie voor het uitblijven van overstroming van de bak, zoals heeft plaatsgevonden, is niet door partijen afgesproken. [eiser] dient dan ook zelf afdoende maatregelen te treffen om te voorkomen dat er schade optreedt aan inventaris. 
      
    
    
      3.5.
      Verder is de oorzaak van de lekkage deugdelijk verholpen. Sinds januari 2024 is er geen lekkage meer geweest. De aangebrachte voorziening, een vochtscherm op de wanden van de kelderbak, is dan ook de juiste en meest efficiënte. De laatste lekkage, in april 2024, is ontstaan doordat bij de aanleg van glasvezelkabels de kelderbak beschadigd is. [gedaagde] heeft deze schade hersteld. Sinds het afronden van deze herstelwerkzaamheden is er geen lekkage meer geweest.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] heeft niet duidelijk gesteld over welke dagen zij geheel of gedeeltelijk geen gebruik heeft kunnen maken van de kelder. In ieder geval heeft zij onafgebroken goed gebruik kunnen maken van de winkel, zodat een huurprijsvermindering niet toewijsbaar is.
      
    
    
      3.7.
      Ten aanzien van de schade heeft te gelden dat [eiser] op grond van de huurovereenkomst zelf afdoende maatregelen diende te treffen om te voorkomen dat er schade optreedt aan inventaris. Deze verplichting heeft zij kennelijk geschonden, waardoor de vordering tot betaling van schadevergoeding moet worden afgewezen.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
        
      
      
      
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Gelet op de aard van de vorderingen, welke is gelegen in het herstel van gebreken, is van een spoedeisend belang voldoende gebleken. Van een huurder kan in die situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. 
      
      
        
          Oorzaak wateroverlast
        
      
      
    
    
      4.3.
      Beide partijen hebben rapporten overgelegd van deskundigen, welke verschillend verklaren over de oorzaak van de wateroverlast. Omdat voor nadere bewijslevering in het kader van deze kort gedingprocedure geen plaats is, kan niet worden vastgesteld of sprake is van een constructiefout – en daarmee een schending van artikel 14.18 van de huurovereenkomst –, van een gebrek of van een onvoorziene omstandigheid, te weten tijdelijke wateroverlast door (extreme) regenval. 
      
      
        
          Aanpak lekkage
        
      
      
    
    
      4.4.
      Uit het dossier blijkt dat [gedaagde] de klachten van [eiser] steeds spoedig en adequaat heeft opgepakt. [gedaagde] heeft de oorzaak van de lekkage aangepakt door middel van het plaatsen van een vochtscherm op de muren van de kelderbak. Dit is wellicht een andere aanpak dan de door [eiser] ingeschakelde Duyts voorstaat, maar zoals Duyts zelf verklaart is het - als er geen lekkage meer optreedt - een prima oplossing. Het is mogelijk geen permanente oplossing, maar met een garantie van vijftien jaar ook geen noodoplossing te noemen. 
      
    
    
      4.5.
      Na het aanbrengen van het vochtscherm is er weliswaar nogmaals een lekkage geweest, maar [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze is ontstaan door een andere oorzaak: een beschadiging van het vochtscherm door graafwerkzaamheden. [gedaagde] heeft deze schade laten herstellen en door [eiser] is erkend dat er sinds het afronden van deze herstelwerkzaamheden geen lekkage meer is geweest. Dit betekent dat [gedaagde] de problemen adequaat heeft laten verhelpen en er op dit moment geen aanleiding is om een opdracht tot herstel te geven. Van verminderd huurgenot is daarmee op dit moment ook niet gebleken, wat betekent dat een huurprijsvermindering niet aan de orde is.
      
      
        
          Terugbetaling huur
        
      
      
    
    
      4.6.
      De wateroverlast en de herstelwerkzaamheden hebben ongetwijfeld tot hinder geleid, maar [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld over welke dagen zij hierdoor concreet geheel of gedeeltelijk geen gebruik heeft kunnen maken van de kelder dan wel van de winkel. Terugbetaling van de huur komt niet onredelijk voor, maar de omvang hiervan kan niet worden vastgesteld in het kader van deze kort gedingprocedure, gelet op de afwezigheid van een deugdelijke onderbouwing. Ook een vergoeding vanwege inkomstenderving zal om die reden worden afgewezen. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.7.
      Uit de bijzondere aard van artikel 14.18 van de huurovereenkomst volgt dat [eiser] rekening diende te houden met wateroverlast in de kelder. Daarmee rustte op [eiser] een zekere onderzoeksplicht naar de staat van de kelderbak. Artikel 14.18 waarschuwt immers voor wateroverlast bij hoge waterstanden en hevige regenval, waardoor, als dat de oorzaak was van de lekkages, de vraag zich aandient of nog wel gesproken kan worden van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het betekent in ieder geval dat van [eiser] kon worden verwacht dat zij geen kwetsbare spullen, zoals stoffen bakken of een printer, op of vlak boven de vloer van de kelder plaatst. Omdat zij dit wel heeft gedaan, heeft zij onvoldoende gedaan om de schade te beperken, terwijl dit wel van haar kon worden verlangd. Nog daargelaten dat de schade aan deze spullen wordt betwist en [eiser] haar vordering niet voldoende heeft onderbouwd, zal de gevorderde schadevergoeding daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      De vordering tot betaling van de kosten voor het inschakelen van een loodgietersbedrijf om water weg te pompen wordt ook afgewezen. Gelet op wat hiervoor is overwogen kan in dit kort geding niet worden vastgesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten omdat artikel 14.18 van de huurovereenkomst is geschonden dan wel dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat van een dusdanig urgente situatie sprake was dat niet kon worden gewacht op het handelen van [gedaagde] , die een dag later een pomp heeft laten plaatsen, is onvoldoende gebleken. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de proceskosten overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd waarom de laatste herstelwerkzaamheden pas vlak voor de zitting konden worden afgerond. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                881,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 881,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
      
      
      
        57327