ECLI:NL:RBAMS:2025:2181, Rechtbank Amsterdam, 27-03-2025, 11213938 \ CV EXPL  24-8839
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiser vordert huurverlaging, vervangende huurruimte en schadevergoedingen wegens (o.a.) stankoverlast die wordt veroorzaakt door zijn buren. De verhuurder heeft niet genoeg gedaan om het gebrek te verhelpen. De kantonrechter wijst met terugwerkende kracht een huurverlaging van 50% toe. Ook wordt er een immateriële schadevergoeding toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11213938 \ CV EXPL  24-8839
    
    
    
      
        Vonnis van 27 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      gevestigd te Hilversum,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de Alliantie,
      gemachtigde: mr. D.L. van Praag.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 3 oktober 2024,
      - het proces-verbaal van de descente.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 
      
    
  
  
    
      2Conclusie 
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van de Alliantie de sociale woning aan de [adres] . [eiser] stelt dat de woning meerdere gebreken heeft. 
      
    
    
      2.2.
      De gevorderde vervangende woonruimte wordt niet toegewezen. De gevorderde huurprijsvermindering wordt toegewezen met terugwerkende kracht, namelijk tot 6 maanden voor de dagvaarding. Daarnaast worden (een deel van) de immateriële schadevergoeding, de deurwaarderskosten en de proceskosten toegewezen. De overige gevorderde kosten worden afgewezen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter neemt de feiten zoals weergegeven in het tussenvonnis nog steeds tot uitgangspunt. Ook voor een uiteenzetting van de vordering en de standpunten van partijen verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis. Nadat de kantonrechter tussenvonnis had gewezen, is de kantonrechter in de woning geweest om de gestelde gebreken waar te nemen.
      
      
        
          Gebrek 
        
      
    
    
      3.2.
      Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis en omvat iedere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft.
      
      
        
          Het geluid van de lift is geen gebrek
        
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] stelt dat hij ernstig geluidsoverlast ervaart van de lift die tegenover zijn woning zit. De lift maakt veel bonkende geluiden waardoor zijn nachtrust wordt verstoord, zo stelt hij. [eiser] heeft dit onderbouwd door video-opnames van de liftgeluiden over te leggen. De Alliantie erkent dat de lift geluid maakt, maar deze geluiden zijn volgens haar niet te kwalificeren als geluidsoverlast. Zij heeft een e-mail overgelegd van de liftmonteur waaruit blijkt dat dat de liftinstallatie correct functioneert en geen overdadige mechanische geluiden maakt. Ook stelt de Alliantie dat zij van andere bewoners geen klachten over het geluid van de lift heeft ontvangen.
      
    
    
      3.4.
      Het gaat hier om overlast als gevolg van geluiden van een apparaat. De kantonrechter overweegt dat niet elke geluidsoverlast leidt tot de conclusie dat er een gebrek is. Wat voor de een als ernstige geluidsoverlast wordt ervaren, is dat voor de ander niet. Geluidsoverlast dient daarom objectief te kunnen worden vastgesteld. Op basis van de video-opnames van eiser, die niet in de woning zijn opgenomen, kan die overlast niet worden bevestigd. De kantonrechter heeft tijdens de descente geluisterd naar de liftgeluiden. Zij heeft daarbij vastgesteld dat bij beweging van de lift in de slaapkamer van [eiser] een resonerend geluid hoorbaar is, eindigend met twee tikgeluiden. Zij heeft ook vastgesteld dat de geluiden niet hard waren. De e-mail van de liftmonteur onderbouwt ook dat de lift naar objectieve maatstaven geen geluidsoverlast veroorzaakt. Hoewel begrijpelijk is dat dergelijke geluiden vervelend kunnen zijn, zeker gedurende de nacht, kwalificeert het geluid dat de lift produceert naar het oordeel van de kantonrechter niet als gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
      
        
          Er is stankoverlast
        
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] stelt daarnaast dat hij ernstige stankoverlast ervaart. De stankoverlast bestaat volgens hem uit een permanente kruidige kooklucht en een aantal keer per dag een onhoudbare brandlucht, veroorzaakt door zijn onderburen. De Alliantie erkent dat er een lichte kooklucht in de woning hangt, maar betwist dat er sprake is van een brandlucht. 
      
    
    
      3.6.
      Dat er een kruidige lucht in de woning hangt, blijkt uit de verklaringen van meerdere buren, een verklaring van Woon, de verklaring van een medewerker van Bevico en van de door eiser ingeschakelde deurwaarder. De kantonrechter heeft tijdens de descente ook een sterke kruidige etenslucht geroken. Ook medewerkers van de Alliantie hebben verklaard dat er een etenslucht hangt. Hoewel de kantonrechter tijdens de descente geen brandlucht heeft geconstateerd, is zij van oordeel dat [eiser] door middel van de verklaring van zijn gemachtigde tijdens de zitting, de verklaringen van meerdere buren en een video-opname van een buurvrouw die de brandlucht in de woning beschrijft, voldoende gemotiveerd en onderbouwd heeft gesteld dat er herhaaldelijk sprake is van een hevige brandlucht in de woning. De Alliantie heeft met twee bezoeken in de woning van haar medewerkers in de ochtenduren en de verklaring van de monteur van Pronkgroep, onvoldoende weersproken dat er regelmatig een brandlucht aanwezig is. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat eiser dagelijks te maken heeft met stankoverlast, bestaande uit een kook- en/of brandlucht. 
      
      
        
          De stankoverlast vormt een gebrek
        
      
    
    
      3.7.
      Het is vervolgens de vraag of de stankoverlast kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Bij stankoverlast die wordt veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld buren, is in beginsel geen sprake van een gebrek maar van een feitelijke stoornis. In sommige gevallen kan de overlast die door buren veroorzaakt wordt, toch als gebrek kwalificeren, namelijk als de verhuurder zowel aan de huurder die de overlast ervaart als aan de overlastveroorzaker verhuurt en de verhuurder onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. De ondervonden overlast moet wel zodanig ernstig van aard zijn dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. 
      
    
    
      3.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de stankoverlast wordt veroorzaakt door de onderburen ( [huisnummer] ) en dat de Alliantie ook aan hen verhuurt. De stank komt (in ieder geval) via de ramen en deuren de woning in. Aanvankelijk kwam de stank ook via het ventilatiekanaal de woning in, maar de Alliantie heeft met stukken onderbouwd dat dit probleem inmiddels is verholpen. 
      
      
        
          De stankoverlast is onrechtmatig
        
      
    
    
      3.9.
      Om te beoordelen of de stankoverlast onrechtmatig is, moet komen vast te staan dat de onderburen zich door het veroorzaken van (ernstige) overlast niet als goed huurder hebben gedragen. Het enkele feit dat iemand overlast ervaart, maakt nog niet dat iemand zich niet als goed huurder gedraagt. Daarvan zal pas sprake zijn als blijkt dat de onderbuurman niet alles doet wat in het maatschappelijk verkeer redelijkerwijs van hem mag worden verlangd om de overlast tot een minimum te beperken. 
      
    
    
      3.10.
      Uit de verklaringen van de buren, de video-opname van de bevindingen van de buurvrouw en de verklaring van de gemachtigde van [eiser] ter zitting blijkt dat de (brand)geur ‘penetrant’, ‘zeer overheersend’ en ‘onhoudbaar’ is. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] daarmee voldoende heeft onderbouwd dat de onderburen stankoverlast overlast veroorzaken die de toelaatbare grenzen overschrijdt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser] en zijn gemachtigde tijdens de descente hebben verklaard dat de kruidige geur die op dat moment in de woning hing niet prettig is, maar vele malen minder erg is dan de door [eiser] gestelde brandlucht. Dit terwijl de kruidige lucht die de kantonrechter bij de descente heeft vastgesteld naar haar oordeel een penetrante geur is.
      
    
    
      3.11.
      Verder blijkt uit de stukken dat de onderburen door de Alliantie zijn aangespoord om beter te ventileren en dat zij dit ook gedaan hebben. Gebleken is echter dat dit onvoldoende is geweest om de stankoverlast te verminderen. De Alliantie heeft verder geen feiten gesteld waaruit blijkt wat de onderburen hebben gedaan om de stankoverlast naar een aanvaardbaar resultaat terug te brengen, voor zover dat redelijkerwijs van hen verlangd kan worden, zoals het maken van afspraken over de wijze of het moment van koken en de wijze en het moment van ventileren. Volgens eiser is hij bij herhaling bij de onderburen langs gegaan, maar dit heeft niet geleid tot verbetering. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de stankoverlast als onrechtmatig moet worden aangemerkt. 
      
      
        
          De Alliantie heeft niet genoeg gedaan om de overlast te verhelpen
        
      
    
    
      3.12.
      Om te beoordelen of de Alliantie is tekortgeschoten door niet (voldoende) gebruik te maken van haar bevoegdheid om op te treden tegen de overlastveroorzaker, moet worden beoordeeld of de Alliantie datgene heeft gedaan wat zij kan en behoort te doen om een einde te maken aan de onrechtmatige overlast.
      
    
    
      3.13.
      Uit de stukken blijkt dat de Alliantie gesprekken heeft gevoerd met de onderburen, hen geadviseerd heeft om beter te ventileren en het ventilatiesysteem in beide woningen heeft verbeterd. Hoewel de kantonrechter het met de Alliantie eens is dat zij de onderburen niet kan verbieden om te koken, ligt het op de weg van de Alliantie om te onderzoeken wat de exacte oorzaak is van de stank om vervolgens te onderzoeken hoe de stank zo veel mogelijk beperkt kan worden.
      
    
    
      3.14.
      Niet is gebleken dat de Alliantie met de onderburen in gesprek is geweest over de wijze waarop zij hun voedsel bereiden of op andere wijze onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak van de brandlucht. Dat lag wel op haar weg, temeer omdat het de Alliantie bekend is dat de onderburen op het balkon met hout vuurtjes stoken om te barbecueën, zodat een mogelijkheid bestaat dat zij op dezelfde wijze in de woning hun voedsel bereiden. De Alliantie heeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet alles gedaan wat van haar als verhuurster mag worden verwacht.  
      
    
    
      3.15.
      Aangezien sprake is van onrechtmatige stankoverlast en de Alliantie onvoldoende heeft gedaan om deze overlast te beperken of te verhelpen is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
      
        
          De Alliantie hoeft niet voor vervangende woonruimte te zorgen
        
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] vordert dat de Alliantie hem een (tijdelijke of permanente) vervangende woonruimte biedt. Er bestaat echter geen aparte wettelijke basis op grond waarvan [eiser] aanspraak kan maken op de door hem gevorderde vervangende woonruimte. Voor zover [eiser] zich heeft willen baseren op artikel 6:103 BW heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat dat gebrek zó ernstig is dat de woning onbewoonbaar is. Dat dit zo is, is ook niet gebleken. De vordering wordt dan ook afgewezen. 
      
    
    
      3.17.
      Aangezien de door [eiser] gevorderde vergoeding van de vloer en de verhuiskosten verbonden zijn aan het verkrijgen van vervangende woonruimte, zullen ook die vorderingen worden afgewezen.
      
      
        
          Tot het gebrek is verholpen wordt de huur met 50% verminderd 
        
      
    
    
      3.18.
      
        [eiser] vordert daarnaast een huurprijsvermindering in verband met verminderd huurgenot als gevolg van, met name, de stankoverlast. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij de verhuurder over het gebrek heeft ingelicht of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
      
    
    
      3.19.
      Om aanspraak te maken op huurprijsvermindering moet het gebrek leiden tot een genotsvermindering die van voldoende betekenis is dat dit de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan sprake is. Zij acht de gevorderde huurprijsvermindering van 50% redelijk. De stank van de kooklucht gedurende de dag en de brandlucht die zich een aantal keer per dag in hevige mate opdringt, rechtvaardigt dit. 
      
    
    
      3.20.
      Nu eiser een huurprijsvermindering van 50% heeft gevorderd, kan in het midden blijven of de problematiek omtrent de ketel kwalificeerde als een gebrek (en voor zover dit al tot een huurprijsvermindering zou moeten leiden, wordt die geacht te vallen in de toegewezen 50%). 
      
      
        
          De huurprijs wordt verminderd vanaf 10 januari 2024 totdat het gebrek is verholpen
        
      
    
    
      3.21.
      Uit de stukken blijkt dat [eiser] voor het eerst op 21 december 2023 (schriftelijk) heeft geklaagd over de stankoverlast. Hoewel [eiser] in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanaf de datum waarop hij de Alliantie van het gebrek op de hoogte heeft gebracht, wordt de huurprijsvermindering toegewezen tot zes maanden voor de dagvaarding. Dat heeft ermee te maken dat er sprake is van een sociale huurwoning, waarvoor een vervaltermijn geldt. Aangezien de dagvaarding dateert van 10 juli 2024, zal de huurprijsvermindering worden toegewezen vanaf 10 januari 2024 totdat het gebrek is verholpen. 
      
      
        
          De Alliantie hoeft geen materiele schadevergoeding te betalen
        
      
    
    
      3.22.
      Verder vordert [eiser] € 1.449,73 aan gevolgschade vanwege hotelkosten en kosten voor het verblijven bij zijn ouders. Om aanspraak te maken op vergoeding van de schade die is ontstaan door een gebrek, moet vast komen te staan dat het gebrek ná het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of dat het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst al bestond en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de woning het gebrek niet had.
      
    
    
      3.23.
      Zoals hiervoor is overwogen, heeft de Alliantie niet adequaat gehandeld naar aanleiding van de klachten van [eiser] . Er is sprake van gederfd huurgenot en dus van een gebrek. 
      
    
    
      3.24.
      
        [eiser] stelt dat de Alliantie van meet af aan bekend is of had kunnen zijn met de gebreken en hem desondanks de woning heeft aangeboden. Hij heeft die stelling echter onvoldoende onderbouwd. Hoewel uit de verklaring van de buren blijkt dat al geruime tijd, en ook al voordat [eiser] in de woning is komen wonen, sprake is van de stankoverlast, stelt de Alliantie geen klachten te hebben gehad van de vorige huurders en/of omwonenden over de stankoverlast. [eiser] heeft dat niet betwist, zodat niet komt vast te staan dat de Alliantie het gebrek kende bij het aangaan van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.25.
      De Alliantie betwist dat er sprake is van causaal verband tussen de gemaakte kosten en het gebrek. Ook betwist de Alliantie dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er een causaal verband blijkt tussen het inadequate handelen van de Alliantie en de noodzaak om te overnachten een hotel of bij zijn ouders. Onvoldoende is verder gesteld dat de stankoverlast in de avond en nacht dusdanig was, dat de woning daardoor onbewoonbaar was en hij daarom genoodzaakt was de woning te verlaten. De gevorderde materiele schadevergoeding wordt dan ook afgewezen. Ook het beroep op artikel 6:74 BW slaagt om die reden niet. 
      
      
        
          De Alliantie moet € 750,- immateriële schadevergoeding betalen
        
      
    
    
      3.26.
      Ook vordert [eiser] immateriële schadevergoeding omdat hij door de gebreken nauwelijks kan slapen en hoofdpijn en stress-gerelateerde klachten heeft. Hij begroot zijn schade op € 21.584,50. 
      
    
    
      3.27.
      Uit de verklaring van de psycholoog van [eiser] blijkt dat hij stress-gerelateerde klachten ervaart die bestaan uit slaapklachten, piekeren en overmatig gespannen zijn en dat de klachten worden veroorzaakt door de voortdurende overlast in zijn woning. De klachten van [eiser] zijn naar het oordeel van de kantonrechter dusdanig dat die een aantasting in zijn persoon in de zin van artikel 6:106 BW opleveren, zodat [eiser] aanspraak kan maken op immateriële schadevergoeding.
      
    
    
      3.28.
      De kantonrechter stelt de immateriële schade van [eiser] naar billijkheid vast op € 750,-. Daarbij weegt mee dat enerzijds de stankoverlast regelmatig bijzonder ernstig is, maar dat er anderzijds ook periode zijn waarin er geen of minder stank is. Ook weegt mee dat de stankoverlast inmiddels ongeveer één jaar duurt. De kantonrechter zal dan ook een immateriële schadevergoeding van € 750,- toewijzen. 
      
      
        
          De Alliantie moet de buitengerechtelijke kosten van € 492,- betalen
        
      
    
    
      3.29.
      Tot slot heeft [eiser] vergoeding van de buitengerechtelijke kosten gevorderd bestaande uit € 242,- voor het opstellen van het proces-verbaal en € 250,- voor het opmaken van de transcriptie. De Alliantie heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en heeft deze kosten niet betwist. De kantonrechter acht de gemaakte kosten redelijk en zal de buitengerechtelijke kosten van € 492,- toewijzen.  
      
      
        
          De Alliantie moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      3.30.
      De Alliantie is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal de Alliantie niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                (3 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                920,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
    
    
      3.31.
      Het belang van [eiser] dat de huurprijs wordt verlaagd zodat het gebrek zo snel mogelijk wordt verholpen, weegt zwaarder dan het belang van De Alliantie om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. De kantonrechter verklaart het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de huurprijs wordt verminderd met 50% per maand, met ingang van 10 januari 2024 tot en met de dag waarop het gebrek is hersteld,
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt de Alliantie om aan [eiser] te betalen:
        - € 750,00 aan immateriële schadevergoeding,
        - € 492,00 aan buitengerechtelijke kosten, 
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de Alliantie in de proceskosten van € 920,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 27 maart 2025.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Artikel 7:204 lid 2 BW. 
  
  
     Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14 en ECLI:NL:HR:2012:BV7337.
  
  
     Artikel 7:204 lid 3 BW. Zie ook Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 8. 
  
  
    
      Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9. 
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2013:3155 met de annotatie van C.L.J.W. de Waal.
  
  
     Artikel 7:207 lid 1 BW. 
  
  
    
      Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3 p. 18. 
  
  
     Artikel 7:258 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:208 BW. 
  
  
     Artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Zie ook ECLI:NL:GHSHE:2013:3155.