ECLI:NL:RBOBR:2025:3329, Rechtbank Oost-Brabant, 13-06-2025, 24/590
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Op de zitting voor het eerst naar voren gebrachte argumenten zijn in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/590
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 592.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep tweemaal op zitting gepland, maar deze zittingen konden beide niet doorgaan.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiser heeft binnen de daartoe gestelde termijn verzocht om het beroep te behandelen op een zitting.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1999. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 160 m², een overkapping van 25 m2, een aangebouwde garage van 48 m², een aangebouwde berging van 54 m2 en twee dakkapellen van in totaal 5 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 466 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de (op de zitting gecorrigeerde) getaxeerde waarde van € 714.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 1 oktober 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning. De keuken is volgens hem meer dan 20 jaar oud en de badkamer is meer dan 16 jaar oud. Er is daarnaast sprake van scheurvorming in de binnen- en buitenmuren en slecht voegwerk. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft het kwaliteitsniveau, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning op gemiddeld gewaardeerd (correctiefactor 3). Uit de foto’s die eiser in de bezwaarfase heeft overlegd blijkt niet dat de keuken en badkamer gedateerd zijn, ook niet in vergelijking met de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. Ook blijkt uit de foto’s niet dat er sprake is van dusdanige scheurvorming of slecht voegwerk dat daarvoor gecorrigeerd dient te worden. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van [adres] (bouwjaar 1969) op “matig” gewaardeerd (correctiefactor 2), de kwaliteit van [adres] (bouwjaar 2018) is net als de woning op gemiddeld gewaardeerd en de kwaliteit en het onderhoud van [adres] (bouwjaar 1986) zijn op “goed” gewaardeerd (correctiefactor 4). Voor het overige zijn de vergelijkingsobjecten op gemiddeld gewaardeerd. De rechtbank kan deze correcties volgen gelet op de foto’s van de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd. Eiser heeft niets aangevoerd wat aanleiding geeft om aan deze waardering te twijfelen. Gelet op de verschillen in bouwjaarklasse, waarvoor is gecorrigeerd, en de toegepaste correctiefactoren is er voldoende rekening gehouden met de staat van de woning ten opzichte van de staat van de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        3.2.3.
        Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser geen gegevens heeft overgelegd die zijn standpunt onderbouwen. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het niet meer voldoen aan huidige bouwkundige en isolatie eisen van de woning verband houden met het bouwjaar. Met verschillen in bouwperiode is al voldoende rekening gehouden doormiddel van een correctie. Ook het object [adres] is niet geïsoleerd. De andere twee vergelijkingsobjecten zijn wel geïsoleerd maar daar is dus rekening mee gehouden door correcties vanwege het bouwjaar en in het geval van [adres] ook door een correctie vanwege het kwaliteitsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen en merkt verder op dat eiser inderdaad geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand. 
        
      
      
        3.2.4.
        Op de zitting heeft eiser diverse nieuwe argumenten tegen de waardering van de heffingsambtenaar naar voren gebracht. De rechtbank acht dat in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd. Eiser heeft om een zitting in deze zaak verzocht en daarbij (slechts) aangegeven dat hij de zaak mondeling wil toelichten. In de uitnodiging voor de zitting heeft de rechtbank aangegeven dit als volgt te begrijpen dat eiser geen nieuwe geschilpunten meer naar voren wenst te brengen en alleen een toelichting wenst te geven op wat al is aangevoerd. In verband daarmee is ook een kortere dan gebruikelijke zittingstijd vastgesteld. Eiser heeft de rechtbank en de wederpartij vervolgens niet op voorhand geïnformeerd een andere invulling van de zitting voor zich te zien. Omdat de hiervoor bedoelde argumenten in strijd met de goede procesorde te laat zijn aangevoerd laat de rechtbank die verder buiten bespreking.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.