ECLI:NL:GHARL:2025:4220, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-07-2025, 200.342.155
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming wegens hennep.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.342.155
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 10778469
    
    
    
      
        arrest van 8 juli 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      zonder vaste woon- of verblijfplaats
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
      hierna: [appellante] 
      advocaat: mr. M.J.G. Stork
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Ons Huis, Woningstichting
      
      die is gevestigd in Apeldoorn
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres
      hierna: Ons Huis
      advocaat: mr. M.J. Seijbel 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn (hierna: de kantonrechter) op 10 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van [appellante]
        
        
          de memorie van grieven van [appellante]
        
        
          de memorie van antwoord van Ons Huis
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 mei 2025 is gehouden
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het hof heeft arrest bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak en de relevante feiten
    
    
      2.1.
      
        [appellante] huurt sinds 2014 een woning in [woonplaats] van Ons Huis (hierna: de woning). Ons Huis wil dat de huurovereenkomst met [appellante] wordt ontbonden en dat [appellante] de woning ontruimt, omdat er softdrugs en druggerelateerde attributen in de woning zijn aangetroffen. [appellante] is het hier niet mee eens. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter toegewezen. De woning is ontruimd. [appellante] is het daar niet mee eens en wil dat het hof het vonnis vernietigt. Als dat gebeurt, zal Ons Huis genoodzaakt zijn haar een vervangende woning te geven, althans alsnog een positieve verhuurdersverklaring af te geven waarmee zij een sociale huurwoning zal kunnen huren. Het hof zal het hoger beroep van [appellante] echter afwijzen, zoals hierna wordt uitgelegd.
      
      
        
          de relevante feiten
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        Op 1 september 2023 heeft de politie, naar aanleiding van enkele anonieme
        meldingen, in de woning een onderzoek ingesteld. De politie heeft van de bevindingen
        onder andere een hennepbericht opgesteld en aan Ons Huis verstrekt. Ook is er een op ambtseed opgemaakt proces-verbaal van bevindingen van de politie van 4 september 2023. Hierin is door de opsporingsambtenaren genoteerd dat bij het onderzoek in de woning en de schuur van [appellante] onder andere het volgende is aangetroffen:
      
      
        
          7461 voorgedraaide joints in verpakkingen met verschillende kleuren (groen, geel en blauw);
        
        
          40 gram hasj;
        
        
          3356 gram mengsel van shag en hennep;
        
        
          288 gram hennepgruis;
        
        
          82 gram henneptoppen;
        
        
          44 gram delen van hennepplanten;
        
        
          een kamer die ingericht is als verwerkingskamer, met o.a. een koolstoffilter en slakkenhuis voor afzuiging van wietlucht.
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Ons Huis heeft bij brief van 6 september 2023 aan [appellante] verzocht over te
        gaan tot opzegging van de huur, ter voorkoming van een ontruimingsprocedure. [appellante] heeft hierop schriftelijk gereageerd en gemeld dat zij niet instemt met
        beëindiging van de huurovereenkomst.
      
      
    
    
      2.4.
      Op vordering van Ons Huis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook is [appellante] veroordeeld om een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de huursom voor de woning te betalen aan Ons Huis vanaf de datum van ontbinding tot ontruiming van de woning. 
      
    
    
      2.5.
      Na een door haar verloren executie kort geding heeft [appellante] op 19 juni 2024 de woning ontruimd. 
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        standpunten partijen	
      
    
    
    
      3.1.
      
        [appellante] is volgens Ons Huis tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en onderbouwt dit als volgt. Op de huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing zoals dat door Ons Huis in november 2012 is vastgesteld (hierna: het huurreglement). [appellante] heeft gehandeld in strijd met haar plicht zich als goed huurster te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 5.2. van het huurreglement), omdat zij ten eerste een handelshoeveelheid softdrugs en druggerelateerde attributen heeft opgeslagen in de woning, ten tweede – samen met haar inmiddels overleden vader – hennep heeft verwerkt in de woning tot voorgedraaide joints en ook vanuit de woning in drugs heeft gehandeld. [appellante] wist of had moeten weten dat dit niet mocht, omdat dit in strijd is met de Opiumwet en het een feit van algemene bekendheid is dat woningcorporaties (en dus ook Ons Huis) een streng antidrugsbeleid voeren. Daarnaast heeft [appellante] in strijd gehandeld met het gebod de woning alleen conform de overeengekomen bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW). In artikel 5.1 van het huurreglement is bepaald dat de woning is bestemd om gebruikt te worden als woonruimte. [appellante] heeft de woning (ook) bedrijfsmatig gebruikt, namelijk voor verwerking van hennep en handel in softdrugs vanuit de woning. [appellante] heeft toegegeven zelf ongeveer één jointje per dag te roken, zodat duidelijk is dat de enorme hoeveelheid joints niet voor eigen gebruik was. De handel in joints en andere softdrugs blijkt duidelijk uit de door Ons Huis in eerste aanleg overgelegde Whatsapp-berichten van [appellante] . 
      
    
    
      3.2.
      
        [appellante] voert aan dat er geen sprake is van een tekortkoming en licht dit als volgt toe. De joints die in de woning zijn gevonden zijn geen eigendom van [appellante] , maar zijn in de woning opgeslagen ten behoeve van een coffeeshop. [appellante] wist niet dat Ons Huis een zerotolerancebeleid voerde ten aanzien van drugs en zij wist dus niet dat het niet was toegestaan drugs op te slaan in de woning. [appellante] gebruikte wel hennep om wietolie van te maken. Hiervoor had zij telefonisch toestemming ontvangen van Ons Huis. Zij heeft geen hennep verwerkt tot joints in de woning. Daarnaast is niet vastgesteld dat er cannabis in de joints zat die door de politie in beslag zijn genomen. Evenmin is er sprake geweest van handel in drugs. Uit de door Ons Huis overgelegde Whatsapp-gesprekken van [appellante] volgt niet dat er gehandeld is vanuit de woning of dat [appellante] betaald zou zijn. Er heeft dus ook geen bestemmingswijziging van de woning plaatsgevonden. Het huurreglement is niet aan [appellante] ter hand gesteld en dus niet van toepassing op de huurovereenkomst tussen [appellante] en Ons Huis. [appellante] voert verder de volgende argumenten aan waarom de gestelde tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Er zijn geen harddrugs gevonden in de woning, [appellante] is niet strafrechtelijk vervolgd en [appellante] heeft geen waarschuwing gehad van Ons Huis dat de gestelde gedragingen niet waren toegestaan in de woning. Daarnaast is er geen sprake geweest van gevaarzetting of slecht woongedrag bij [appellante] , zoals het veroorzaken van overlast, huurachterstanden, schade aan de woning of problemen met de buren. [appellante] heeft negen jaar met plezier en zonder problemen in de woning gewoond. Er is na 1 september 2023 ook geen hennep meer in de woning aanwezig geweest. [appellante] realiseert zich dat zij (eenmalig) een fout heeft gemaakt en verdient een tweede kans. [appellante] heeft namelijk groot belang bij haar woning; zij heeft whiplashklachten, de zorg voor twee honden en zij heeft een goede werkplek nodig om haar onderneming draaiende te houden. Op dit moment komt zij drie jaar niet in aanmerking voor een sociale huurwoning in de Stedendriehoek omdat Ons Huis weigert een positieve verhuurdersverklaring af te geven, terwijl zij onvoldoende inkomsten heeft om een particuliere huurwoning te kunnen huren. Zij slaapt in haar auto of mag bij de gratie van vrienden in hun huis verblijven. Deze omstandigheden maken dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. 
      
      
        
          
            [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.3.
      Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beoordeling of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellante] betwist niet dat de in 2.2 genoemde producten in de woning zijn aangetroffen. Het hof is van oordeel dat [appellante] reeds met het voorhanden hebben van deze hoeveelheid softdrugs en druggerelateerde attributen in de woning tekortgeschoten is in haar verplichting zich als goed huurster te gedragen. [appellante] wist of had moeten weten dat dit niet was toegestaan. Het hof oordeelt namelijk dat het een feit van algemene bekendheid is dat het voorhanden hebben van (grote hoeveelheden) drugs in een woning gevaarzettend is, het risico op overlast, waaronder verdere criminaliteit, vergroot en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Daarom wordt door woningcorporaties daartegen opgetreden. Dat het antidrugsbeleid van Ons Huis niet op haar website te vinden zou zijn, zoals [appellante] stelt, brengt dus niet mee dat [appellante] niet had kunnen weten dat het voorhanden hebben van voormelde softdrugs en attributen niet was toegestaan. Daar kan nog het volgende aan worden toegevoegd. Uit het feit dat [appellante] zegt in 2018 toestemming te hebben gevraagd aan Ons Huis voor het maken van wietolie in de woning, blijkt dat zij wist dat druggerelateerde activiteiten in de woning verboden zijn en dit ‘haar goed huurderschap’ in gevaar zou kunnen brengen. In de brief die zij aan Ons Huis verzonden zegt te hebben, schrijft zij: ‘Om echter volledig zeker te zijn en om eventuele misverstanden te voorkomen die mijn goede huurderschap in gevaar zouden kunnen brengen, schrijf ik u deze brief.’ Ook heeft zij naar eigen zeggen de wijkagent gevraagd of het maken van wietolie in de woning was toegestaan. Het hof acht daarbij niet aannemelijk dat [appellante] ervan uitging dat toestemming van Ons Huis voor het opslaan van een grote hoeveelheid softdrugs en druggerelateerde attributen in de woning niet nodig zou zijn. De stelling van [appellante] dat de joints niet van haar zijn maar in de woning lagen opgeslagen ten behoeve van een coffeeshop, helpt haar ook niet. [appellante] is als huurster verantwoordelijk voor wat er in haar woning aanwezig is. Aan de stelling dat er mogelijk geen cannabis aanwezig zou zijn geweest in de gevonden joints, gaat het hof voorbij, mede omdat door [appellante] zelf in de processtukken wordt gesproken van ‘softdrugs’ en [appellante] ook zelf betoogt dat de joints zijn bestemd voor een coffeeshop. Bovendien staat in voormeld ambtsedig proces-verbaal: ‘De bovenstaande hennep staat vermeld op lijst II behorende bij de Opiumwet en verboden in artikel 3 en strafbaar gesteld in artikel 11 Opiumwet.’
      
    
    
      3.5.
      Daarnaast is het hof van oordeel dat Ons Huis voldoende heeft onderbouwd dat [appellante] niet alleen drugs heeft opgeslagen, maar deze ook heeft verwerkt in de woning en daarin vanuit de woning bedrijfsmatig heeft gehandeld. Dit blijkt onder meer uit de Whatsapp-gesprekken tussen [appellante] en (potentiële) klanten of medewerkers van de coffeeshop (producties 20 t/m 30 bij dagvaarding). In deze berichten worden foto’s getoond van verdovende middelen en gesproken over bestellingen, leveringen en betalingen van hasj, wiet en pillen, waarbij de meermaals genoemde kleuren van de daarvan gemaakte ‘producten’ overeenkomen met de gekleurde verpakkingen joints die door de politie in de woning en de schuur gevonden zijn. Uit de gesprekken blijkt ook duidelijk dat [appellante] in de woning drugs verwerkte, haar vader hiervan op de hoogte was en meehielp en dat [appellante] vanuit de woning handelde. In een gesprek met ‘ [naam1] ’ over het leveren van ‘2x5’ ‘gewoon van brok af’ zegt ‘ [naam1] ’: ‘ik kan nu ook brengen’, waarop [appellante] antwoordt met een duimpje. [appellante] zegt in een gesprek met ‘Taxi’ over ‘g3’ ‘gr3’: ‘Oké breng aub voor me is op’ en ‘Sleutel in het schuurtje op de doos’. [appellante] bericht [naam2] na een foto van wiet: ‘100 gram voor jou af gaan wegen?’, waarop [naam2] antwoordt met een duimpje. [appellante] deelt vervolgens haar adres en zegt na een gesprek over waar ze kunnen afspreken: ‘Wij zijn weer verplaatst naar huis. Dus kom maar weer bij mij thuis’. Ene ‘0’ bericht aan [appellante] : ‘Ik zet morgenochtend groen buisjes en shag bij je neer, dan mogen die gemaakt worden (…)’ [appellante] verderop in het gesprek met ‘0’: ‘Poort is open en alles staat klaar m’n vader weet dat je komt’, waarop ‘0’ zegt: ‘Ok, dan zet ik neer en geef hem het geld?’ en [appellante] antwoordt met: ‘Toppie.’ In een bericht van [appellante] aan ‘0’: ‘Ik heb 32 pakken blauw klaar. Kan je me vandaag ook uitbetalen. Alles bij elkaar was 8.760 stuks.’ In een ander Whatsapp-gesprek met ‘0’ zegt [appellante] : ‘Want ik ben gaan tellen toen m’n vader mee ging doen, wat ik daarvoor heb gedaan heb ik altijd niet mee geteld. (…) Maand november heb ik 16.290 gemaakt. Je hebt blauw mee genomen hè. (…) Ik laat hem dan gewoon blauw maken goed’, waarop ‘0’antwoordt met: ‘Yes (...)’. Ene ‘M’ zegt tegen [appellante] in een gesprek over pillen: ‘Se liggen rond 8 uur in je brievenbus’, waarop [appellante] antwoordt: ‘Oké je kan wel aanbellen dan ben ik wel wakker’. De gesprekken hebben plaatsgevonden in de periode van december 2021 tot september 2023. Dat sprake zou zijn van een eenmalige gebeurtenis is dus niet aan de orde; uit de gesprekken blijkt juist van doorlopende bestellingen over een lange periode. [appellante] heeft tegen deze Whatsapp-gesprekken niets steekhoudends ingebracht. Gelet op dit alles vindt het hof de bewering van [appellante] dat zij geen drugs in de woning heeft verwerkt en niet vanuit de woning in drugs heeft gehandeld, niet overtuigend. Dat wordt nog ondersteund door het feit dat in de woning een kamer is aangetroffen die is ingericht als verwerkingskamer, met o.a. een koolstoffilter en slakkenhuis voor afzuiging van wietlucht. [appellante] beweert dat sprake is van een cannolator en de ruimte dus slechts werd gebruikt voor het vervaardigen van wietolie en het filter onder meer voor de afzuiging van etenslucht bestemd was, maar het hof gaat hier niet in mee gezien de grote hoeveelheden joints en shag en hennep (bestemd voor het maken van joints) die in de woning en de schuur van [appellante] zijn gevonden. Dat ‘handel’ in drugs alleen een strafrechtelijke term is en daarvan geen sprake kan zijn omdat [appellante] niet strafrechtelijk veroordeeld is, zoals [appellante] aanvoert, ziet het hof niet in. Alle bedrijfsmatige activiteiten in de woning zijn in strijd met de overeengekomen bestemming en handelen in strijd met die bestemming is ook mogelijk zonder strafrechtelijke veroordeling. Gelet op het voorgaande is door [appellante] onvoldoende weersproken dat zij de woning in strijd met de overeengekomen bestemming heeft gebruikt, zodat het hof aan bewijslevering niet toekomt. Dat [appellante] wel altijd is blijven wonen in de woning, zoals zij aanvoert, doet daaraan niet af omdat dit niet in de weg staat aan handelen in strijd met de woonbestemming. Het hof is daarom van oordeel dat [appellante] zowel haar verplichting zich als goed huurster te gedragen (artikel 7:213 BW) als haar verplichting de woning conform de overeengekomen bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW) heeft geschonden. In het midden kan daarom blijven of het huurreglement van Ons Huis op de huurovereenkomst van toepassing is. 
      
      
        
          de tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [appellante] stelt dat de tekortkomingen, gezien hun bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen. Het hof gaat hier niet in mee en licht dit toe. Er is sprake van een ernstige tekortkoming, gezien de hoeveelheid softdrugs die in de woning is aangetroffen en het feit dat [appellante] bijna twee jaar vanuit de woning bedrijfsmatig in drugs heeft gehandeld. Hoewel er geen harddrugs zijn aangetroffen in de woning en [appellante] op dit moment niet strafrechtelijk is veroordeeld, laat dit onverlet dat ook het hebben van en handelen in softdrugs in strijd is met de verplichtingen van een goed huurster. Aan die tekortkomingen doet evenmin af dat [appellante] geen huurachterstand heeft en negen jaar lang zonder overlast, schade aan de woning of klachten te veroorzaken in de woning heeft gewoond, omdat dit nu eenmaal van een goed huurster zonder meer mag worden verwacht. Hetzelfde geldt voor het feit dat er vanaf 1 september 2023 geen hennep meer in de woning aanwezig is geweest. Dat doet de (ernst van de) tekortkoming niet teniet. 
      
    
    
      3.7.
      De persoonlijke omstandigheden die [appellante] aanvoert, leiden niet tot een ander oordeel. Het hof onderkent het woonbelang van [appellante] , mede gezien haar whiplashklachten, de zorg voor haar twee honden en haar belang bij een goede werkplek, maar dit weegt niet op tegen het belang van Ons Huis bij strikte handhaving van haar zerotolerancebeleid tegen drugs. Dit beleid is belangrijk om overlast en criminaliteit als gevolg van drugshandel te voorkomen en te bestrijden. Ons Huis is als sociale verhuurster verantwoordelijk voor het vitaal en veilig houden van buurten waarin haar woningen zijn gelegen. Het geven van een (laatste) waarschuwing aan [appellante] , zoals [appellante] voorstelt, is daarvoor niet genoeg. Het is voor Ons Huis ook belangrijk dat andere huurders weten dat druggerelateerde activiteiten in een woning niet worden getolereerd. Daarnaast acht het hof van belang dat [appellante] , zoals zij ter zitting heeft verklaard, inmiddels andere woonruimte heeft gevonden in Apeldoorn. Hoewel [appellante] aanvoert dat zij deze woonruimte niet kan betalen, wat zij overigens niet met stukken toelicht, en dit slechts een tijdelijke oplossing betreft, is om deze reden van een acuut woonprobleem niet langer sprake. Ter zitting heeft [appellante] immers desgevraagd geantwoord geen schulden bij anderen dan Ons Huis (wegens de proces- en executiekosten) te hebben en een gemiddeld maandinkomen van 3000 euro te verdienen als verzorgende. Verder stelt zij wel, maar toont zij niet aan dat zij haar huidige woning binnenkort moet verlaten. Naar het oordeel van het hof is de tekortkoming niet van dermate geringe betekenis dat deze ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt en weegt het belang van [appellante] onvoldoende op tegen het belang van Ons Huis bij ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning. 
      
    
    
      3.8.
      Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellante] voorbij, nu zij geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.9.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn van 10 april 2024; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Ons Huis:
        € 798,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Ons Huis (2 procespunten x het tarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. C. Hoogland, A.J.J. van Rijen en G.H. Bunt en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025. 
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.