ECLI:NL:GHAMS:2025:1737, Gerechtshof Amsterdam, 17-06-2025, 24/21
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/21
    
    
      17 juni 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 9 oktober 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/966 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 387.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 25 januari 2023, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 9 oktober 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
        ingekomen op 20 november 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 55 m². De woning is gebouwd in 1985.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting bij het Hof zijn alle andere grieven van belanghebbende uitdrukkelijk en zonder voorbehoud ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):
    
    
    
      “Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
    
    
    
      5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      13. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser wat betreft buurt, wijk, type woning, bouwjaar, ligging en oppervlakte woningdeel. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank vindt ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een matig kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning, terwijl de vergelijkingsobjecten minstens als ‘gemiddeld’ zijn aangemerkt (alleen het kwaliteitsniveau van verkoop 2 is ook aangemerkt als ‘matig’).
    
    
    
      14. Tijdens de zitting heeft eiser aangevoerd dat de kwaliteit en het onderhoud van verkoop 1 als ‘goed’ in plaats van ‘gemiddeld’ moeten worden gekwalificeerd. De kwaliteit van verkoop 2 moet volgens eiser ‘gemiddeld’ zijn in plaats van matig, en het onderhoud van verkoop 3 moet als ‘goed’ worden aangemerkt in plaats van als ‘gemiddeld’.
    
    
    
      15. De heffingsambtenaar heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de kwaliteit van verkoop 1 inderdaad als ‘goed’ moet worden aangemerkt. De kwaliteit van verkoop 2 is door de heffingsambtenaar ter zitting als ‘gemiddeld’ gewaardeerd. Het onderhoud van verkoop 3 blijft dezelfde kwalificatie houden. Dit leidt tot een aanpassing van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten naar € 7.610,-. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten wel lager dan de vierkantemeterprijs van het object (namelijk € 25,-), maar leidt een verschil van in totaal € 1.375,- er niet toe dat de waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      16. Tijdens de zitting spitste de discussie tussen partijen zich toe op de vraag of de kwaliteit van verkoop 3 als ‘gemiddeld’ of ‘goed’ moet worden aangemerkt. Eiser stelt dat verkoop 3 luxe is afgewerkt. Dit is volgens eiser te zien op de foto’s en het blijkt ook uit de advertentietekst. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat nu in de advertentie niet staat dat verkoop 3 is gerenoveerd, hij geen aanleiding ziet om het onderhoud als ‘goed’ te kwalificeren.
    
    
    
      17. De rechtbank is van oordeel dat verkoop 3 weliswaar een luxe uitstraling heeft en dat dit tot uitdrukking is gebracht door de kwaliteit aan te merken als ‘goed’, maar dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de kwalificatie ‘gemiddeld’ voor het onderhoud niet zou voldoen. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat ondanks de aanpassingen die de heffingsambtenaar ter zitting heeft gemaakt, niet kan worden gesteld dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het Hof acht het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, in aanmerking genomen de onderbouwing die de heffingsambtenaar heeft gegeven op basis van gerealiseerde verkoopprijzen voor drie zeer vergelijkbare objecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden. Deze verschillen komen tot uitdrukking in de lagere prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning. Ter verdere toelichting overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      5.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende, evenals bij de rechtbank, gesteld dat de kwalificatie van de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (de factoren kwaliteit en onderhoud) aangepast moet worden en dat elke aanpassing zich vertaalt in een correctie van 5% op de vierkantemeterprijs van de woning. De heffingsambtenaar is hier deels in meegegaan en heeft deels veronderstellenderwijs berekend dat er een ruime marge is om rekening te houden met verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woningen en de referentieobjecten.
      
    
    
      5.3.
      Het op de door belanghebbende voorgestane wijze aanpassen van het kwalificatieniveau van de secundaire kenmerken van de referentieobjecten leidt allereerst niet tot de conclusie dat dan ook de door belanghebbende berekende lagere waardering per vierkante meter van het woningdeel van de woning gerechtvaardigd is. De gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter van het woningdeel van de referentieobjecten zal weliswaar dalen, maar niet tot een dusdanig niveau, mede gelet op het beperkte aantal vierkante meters woonoppervlakte van de woning, dat dan geconcludeerd moet worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Indien namelijk de verkoopprijzen per vierkante meter van de referentieobjecten in aanmerking worden genomen zonder dat deze zouden worden gecorrigeerd met de factoren kwaliteit en onderhoud (€ 7.966, € 7.322, € 8.337), wordt zichtbaar dat bij de taxatie van de woning (€ 6.891) een ruime marge is genomen. De woning van 55 m2 zou voor een aanzienlijk bedrag verbouwd kunnen worden en zodoende op vergelijkbaar niveau komen als de referentieobjecten.
      
    
    
      5.4.
      Tevens gaat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van – al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten. 
      
    
    
      5.5.
      Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 17 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: