ECLI:NL:RVS:2016:1977, Raad van State, 13-07-2016, 201508698/1/R6
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2016-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 16 september 2015 heeft de raad het bestemmingsplan en exploitatieplan "Bedrijventerrein Kickersbloem 3", met kenmerk 16-9-15/16, vastgesteld.

201508698/1/R6.
    Datum uitspraak: 13 juli 2016
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in het geding tussen:
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kickersvoet B.V., gevestigd te Hellevoetsluis,
    appellante,
    
    en
    
    de raad van de gemeente Hellevoetsluis,
    verweerder.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit van 16 september 2015 heeft de raad het bestemmingsplan en exploitatieplan "Bedrijventerrein Kickersbloem 3", met kenmerk 16-9-15/16, vastgesteld.
    
    Tegen dit besluit heeft Kickersvoet beroep ingesteld.
    
    De raad heeft een verweerschrift ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 februari 2016, waar Kickersvoet, vertegenwoordigd door mr. M. Pals en C.J.M. Weebers-Vrenken MRE, beiden advocaat te Eindhoven, en de raad, vertegenwoordigd door mr. L. van Schie-Kooman, advocaat te Rotterdam, en mr. K.J. van de Laar zijn verschenen.
    
    Overwegingen
    
    Het exploitatieplan
    
    1. Het exploitatieplan is tezamen met het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Kickersbloem 3" vastgesteld. Het bestemmingsplan en het exploitatieplan hebben betrekking op een gebied dat ten noordoosten ligt van het bestaande bedrijventerrein "Kickersbloem 2" en ten zuidoosten van het Kanaal door Voorne te Hellevoetsluis. Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan omvatten drie van de vier kwadranten die in fasen zullen worden ontwikkeld. De kosten die toegerekend kunnen worden aan het vierde kwadrant zijn buiten de exploitatieopzet van dit plan gelaten.
    
    Ontvankelijkheid van het beroep
    
    2. Het beroep van Kickersvoet heeft betrekking op het exploitatieplan (hierna: het plan), voor zover dit gewijzigd is vastgesteld ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan (hierna: het ontwerp), alsmede tegen het gehele plan voor zover haar niet kan worden verweten dat zij geen zienswijze tegen het ontwerp heeft ingediend.
    
    Kickersvoet betoogt dat haar om verschillende redenen niet kan worden verweten geen zienswijze over het ontwerp te hebben ingediend. In de eerste plaats was zij gedurende de periode dat zienswijzen konden worden ingediend in gesprek met de gemeente Hellevoetsluis over een vaststellingsovereenkomst (hierna: de VSO) die op 15 september 2015 is getekend. In de tweede plaats wijst zij op de omstandigheid dat in het ontwerp de kosten voor de brug over het Kanaal door Voorne en de kruising met de N494 als bovenplanse kosten waren aangemerkt. Zij had volgens haar dan ook niet hoeven verwachten dat deze kosten zonder aanpassing in de Nota kostenverhaal zouden worden gewijzigd in het plan.
    
    2.1. Ingevolge de artikelen 3:11, 3:15 en 3:16 van de Awb wordt het ontwerp van het te nemen besluit ter inzage gelegd voor de duur van zes weken en kunnen gedurende deze termijn zienswijzen naar voren worden gebracht bij de raad.
    
    Kickersvoet heeft geen zienswijze over het ontwerp naar voren gebracht.
    
    2.2. Ingevolge artikel 8:1 van de Awb, in samenhang gelezen met artikel 8:6 van de Awb en artikel 2 van bijlage 2 bij de Awb alsmede met artikel 6:13 van de Awb, kan geen beroep worden ingesteld tegen het besluit tot vaststelling van een exploitatieplan door een belanghebbende die over het ontwerp geen zienswijze naar voren heeft gebracht, tenzij hem redelijkerwijs niet kan worden verweten dit te hebben nagelaten.
    
    Deze omstandigheid doet zich naar het oordeel van de Afdeling niet voor. Geen rechtvaardiging is gelegen in de door Kickersvoet gestelde omstandigheid dat zij had kunnen verwachten dat het gewijzigd vastgestelde plan vooraf zou zijn gegaan door een wijziging in de Nota kostenverhaal. Ongeacht of deze verwachting van Kickersvoet terecht was, is dit geen omstandigheid waardoor zij niet in de gelegenheid was een zienswijze in te dienen of anderszins niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend. De door Kickersvoet gestelde omstandigheid dat onderhandelingen gaande waren over de VSO is evenmin een zodanige omstandigheid. Deze onderhandelingen verhinderden Kickersvoet immers niet om een zienswijze over het ontwerp naar voren te brengen.
    
    Voor zover het beroep van Kickersvoet is gericht tegen wijzigingen die ten opzichte van het ontwerp in het vastgestelde exploitatieplan zijn aangebracht, en voor zover aannemelijk is dat Kickersvoet hierdoor in een ongunstiger positie is geraakt, kan haar evenwel redelijkerwijs niet worden verweten te hebben nagelaten een zienswijze in te dienen. Zodanige wijzigingen zijn aangebracht in het plan, zodat de Afdeling de hierop betrekking hebbende beroepsgronden inhoudelijk zal behandelen.
    
    Intrekking
    
    3. Ter zitting heeft Kickersvoet de beroepsgrond met betrekking tot de provinciale subsidie ingetrokken nadat de raad heeft verklaard dat indien alsnog een subsidie wordt toegekend in verband met de ontwikkeling van het bedrijventerrein Kickersbloem 3, deze zal worden betrokken in de (jaarlijkse) herziening van het exploitatieplan.
    
    Inhoudelijke beroepsgronden tegen de exploitatieopzet
    
    4. Kickersvoet kan zich niet verenigen met de exploitatieopzet, voor zover in het plan de totale netto bijdrage met € 1,7 miljoen is gestegen ten opzichte van het ontwerp. Hiertoe voert zij een aantal beroepsgronden aan en onderbouwt zij deze gronden onder andere met het memo: "Second opinion exploitatieplan Kickersbloem 3 te Hellevoetsluis" (hierna: de second opinion) van 24 november 2015, opgesteld door Brink management/advies.
    
    Inbrengwaarden
    
    5. Kickersvoet stelt dat de inbrengwaarden van gronden die zij in eigendom en in optie heeft, lager zijn vastgesteld dan in het ontwerp. Deze verlaging is volgens haar niet gemotiveerd. Onder verwijzing naar de second opinion stelt zij dat deze waardevermindering niet verklaard kan worden uit de normale bandbreedte die geldt bij taxaties: een verlaging van 10% binnen een jaar is namelijk niet reëel. Onder meer stelt Kickersvoet in dit verband dat ten onrechte twee maal een afslag van de kosten voor de risico’s is gehanteerd in het taxatierapport. Ook is volgens Kickersvoet ten onrechte geen rekening gehouden met de financiële gevolgen van afspraken in de VSO over koopsommen. Kickersvoet stelt voorts dat ten onrechte de boekwaarde van de gronden die de gemeente inbrengt direct volledig wordt ingebracht, terwijl de waarde van de overige gronden, waaronder de gronden van Kickersvoet, gespreid wordt ingebracht. Hierdoor zijn de inbrengwaarden van haar gronden lager dan die van de gemeente. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
    
    5.1. De raad stelt dat de wijziging van de inbrengwaarden van de gronden van Kickersvoet ten opzichte van het ontwerp is gelegen in de omstandigheid dat in het ontwerp ten onrechte geen rekening was gehouden met een risicioafslag voor gronden die gelet op de fasering in het plan later in de tijd verworven dienen te worden. In de taxatie is echter niet twee maal een risicoafslag verdisconteerd. De raad erkent dat in de VSO andere prijzen zijn gehanteerd dan in de taxatie. Het was evenwel niet haalbaar om die afspraken nog te verwerken in het daags nadien vastgestelde exploitatieplan. Bovendien wijst de raad erop dat in de eerste herziening van het exploitatieplan wijzigingen in de inbrengwaarden zullen worden betrokken, voor zover dit aan de orde is.
    
    5.2. De inbrengwaarden van de gronden binnen het plangebied die de raad in de exploitatieopzet heeft gehanteerd, zijn vermeld en onderbouwd in het "Taxatierapport inbrengwaarde bedrijventerrein Kickersbloem 3 Hellevoetsluis", in opdracht van de gemeente Hellevoetsluis opgesteld door H.A.G. Steenbruggen, werkzaam bij De Brug. Deze taxatie is een herziening van de taxatie van Grontmij Nederland B.V. die ten grondslag heeft gelegen aan de inbrengwaarden die in de exploitatieopzet van het ontwerp waren opgenomen. Aannemelijk is dat Kickersvoet hierdoor in een ongunstiger positie is geraakt. Gelet hierop en op hetgeen hiervoor onder 2.2 is overwogen, komt de Afdeling aan een inhoudelijke bespreking van deze beroepsgrond toe.
    
    5.3. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) bevat een exploitatieplan voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden.
    
    Ingevolge het vijfde lid wordt, indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
    
    Ingevolge artikel 40b, eerste lid, van de Onteigeningswet wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed.
    
    Ingevolge het tweede lid wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
    
    5.4. Kickersvoet heeft niet bestreden dat de taxateur ten aanzien van de taxatie van inbrengwaarden deskundig is. Ook is geen aanleiding om te veronderstellen dat de taxateur niet onafhankelijk is. Derhalve mocht de raad in beginsel van het taxatierapport uitgaan. Dit is anders voor zover Kickersvoet aannemelijk maakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740).
    
    5.5. Ten aanzien van het betoog dat in het taxatierapport ten onrechte twee maal een risico-afslag is gehanteerd, overweegt de Afdeling als volgt. In het taxatierapport is met behulp van de zogenoemde residuele grondwaardemethode de netto contante waarde van de gronden in het plangebied berekend. Hierbij is als prijspeildatum 1 januari 2015 gehanteerd. Bij de residuele grondwaardemethode wordt onder meer rekening gehouden met de kosten om een object op die gronden voort te brengen. Bij het bepalen van deze kosten is het gebruikelijk om een toeslag voor winst en risico te hanteren. Kickersvoet heeft niet gesteld of betoogd dat een dergelijke residuele grondwaardemethode niet mocht worden toegepast of onjuist is toegepast.
    
    De getaxeerde waarde van de gronden die met bovengenoemde methode is vastgesteld, is vervolgens aangepast door rekening te houden met de fasering van de uitgifte (ontwikkeling) van gronden in het plan. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de redelijk handelend koper, die op grond van artikel 40b, tweede lid, van de onteigeningswet als uitgangspunt wordt genomen bij het bepalen van de waarde, op de peildatum meer zal willen betalen voor gronden die eerder worden uitgegeven dan voor gronden die later zullen worden uitgegeven. De redelijk handelend koper zal rekening houden met het risico dat gronden niet, of pas later tot ontwikkeling zullen worden gebracht. In het taxatierapport zijn hiervoor drie zogeheten afslagpercentages opgenomen: voor gronden in fase 1: 3,5%, voor gronden in fase 2: 7,5% en voor gronden in fase 3: 15%. Deze afslagpercentages betreffen een ander risico dan dat waarop de in het kader van de residuele grondwaardemethode gehanteerde toeslagen voor winst en risico betrekking heeft.
    
    Uit het voorgaande volgt dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is omdat daarin ten onrechte twee maal een risico-afslag van de inbrengwaarden is gehanteerd of anderszins ten onrechte twee maal rekening is gehouden met hetzelfde risico. Kickersvoet heeft voorts niet onderbouwd dat de gehanteerde afslagpercentages onjuist zouden zijn of anderszins niet zouden mogen worden gehanteerd.
    
    5.6. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de financiële gevolgen van afspraken in de VSO over koopsommen, overweegt de Afdeling als volgt. Daargelaten de vraag of de raad gehouden was om rekening te houden met bedragen die in de VSO staan en die het resultaat zijn van onderhandelingen en dateren van na de in het taxatierapport aangehouden prijspeildatum, kon de raad in dit geval in redelijkheid stellen dat de VSO dusdanig laat is gesloten, namelijk één dag voor de vaststelling van het plan, dat reeds hierom geen rekening meer kon worden gehouden met de daarin opgenomen bedragen.
    
    5.7. Ten aanzien van het betoog dat de inbrengwaarden in strijd met het gelijkheidsbeginsel zijn bepaald, overweegt de Afdeling als volgt. In bijlage 8 bij het taxatierapport zijn de inbrengwaarden per perceel binnen Kickersbloem 3 weergegeven. Hierbij is steeds aangegeven in welke fase de gronden worden uitgegeven (ontwikkeld) en wat de inbrengwaarde per perceel is op basis van de (eenheids)prijs per vierkante meter. Hierbij is per perceel waarop dat van toepassing is, een risico-afslag gehanteerd. Uit deze tabel, bezien in relatie tot bijlage 2 waarop de eigenaren van de verschillende gronden zijn weergegeven, volgt dat rekening is gehouden met de fasering van de uitgifte van gronden van alle grondeigenaren, waaronder ook die van de gemeente.
    
    De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat in dit opzicht de gronden van de gemeente op een andere wijze zijn getaxeerd dan gronden van andere eigenaars en aldus in strijd met het gelijkheidsbeginsel zou zijn gehandeld.
    
    5.8. Gelet op het voorgaande heeft Kickersvoet niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de raad dit rapport niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen leggen. Derhalve faalt het betoog.
    
    Toerekening van buitenplanse kosten aan het plan
    
    6. Kickersvoet stelt dat de kosten die in paragraaf 5.2.6 van het plan onder de noemer buitenplanse kosten staan vermeld, ten onrechte zijn opgenomen dan wel ten onrechte voor 100% zijn toegerekend aan het bedrijventerrein Kickersbloem 3. Voorts zijn volgens haar de ramingen van enkele van deze kosten ten onrechte verhoogd ten opzichte van het ontwerp en zijn de geraamde bedragen te hoog. In dit verband wijst zij onder meer op de omstandigheid dat de hoogte van deze kosten niet is verantwoord in de Nota kostenverhaal. De Afdeling behandelt de bestreden posten hierna afzonderlijk.
    
    Herinrichting Ravenseweg
    
    7. Kickersvoet stelt dat de kosten voor de herinrichting van de Ravenseweg ten onrechte voor 100% aan het plangebied zijn toegerekend. De Ravenseweg is een bestaande weg aan de zuidwestzijde van het plangebied die vanwege de toename van verkeer als gevolg van de ontwikkeling van het bedrijventerrein hiervoor geschikt moet worden gemaakt. Naar Kickersvoet stelt kan met een minder ingrijpende herinrichting dan de raad voorstaat worden volstaan als alleen gekeken wordt naar de verkeerstoename van en naar het voorziene bedrijventerrein Kickersbloem 3. In het bijzonder de aanleg van een vrijliggend fietspad dient mede ten behoeve van andere delen van de stad en dient ook daaraan mede te worden toegerekend, aldus Kickersvoet.
    
    7.1. De Afdeling overweegt dat in het ontwerp de kosten van de herinrichting van de Ravenseweg reeds waren opgenomen als buitenplanse kosten als bedoeld in het plan en daarin aldus volledig zijn toegerekend aan het plan. In dit opzicht is het plan niet gewijzigd vastgesteld ten opzichte van het ontwerp ervan. Gelet op hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 2.2, komt de Afdeling aan een inhoudelijke beoordeling van deze beroepsgrond derhalve niet toe.
    
    De oostelijke randweg
    
    8. Kickersvoet stelt dat de kosten voor de aanleg van de zogeheten oostelijke randweg, een ontsluitingsweg van het gehele gebied Kickersbloem 3 die op termijn zal worden aangelegd, ten onrechte geheel worden toegerekend aan dit bedrijventerrein. Naar Kickersvoet stelt, volgt zowel uit het ontwerp, als uit de Structuurvisie Hellevoetsluis 2015+ en de Nota kostenverhaal dat de aanleg van deze weg tenminste gedeeltelijk dient voor de verbetering van de wegenstructuur van de stad. Om die reden hadden de kosten voor deze weg niet voor 100% aan het bedrijventerrein mogen worden toegerekend.
    
    8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het toerekeningspercentage van de kosten voor de oostelijke randweg weg in het vastgestelde plan niet is gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Nu Kickersvoet geen zienswijze naar voren heeft gebracht, stelt de raad dat deze beroepsgrond buiten de behandeling van het beroep dient te blijven.
    
    8.2. De Afdeling overweegt dat de post oostelijke randweg in het ontwerp is opgenomen als een bovenwijkse voorziening als bedoeld in het plan. Onder verwijzing naar de Nota kostenverhaal is voor deze weg in het ontwerp een bijdrage opgenomen van € 4.448.417,-. Bij het bepalen van de omvang van dit bedrag is rekening gehouden met het feit dat er zicht was op subsidie. De totale geraamde aanlegkosten van de oostelijke randweg bedragen in het ontwerp namelijk € 6.937.443,-. Verder staat in het ontwerp dat het betreffende bedrag deels op de bestaande stad dient te worden verhaald zodat de bijdrage voor de oostelijke randweg voor het bedrijventerrein Kickersbloem 3 € 4.078.504,- bedraagt. Hieruit volgt dat 8,3% van de kosten van de kosten op de bestaande stad wordt verhaald. Omdat de bijdrage van € 4.078.504,- betrekking heeft op de gehele ontwikkeling van Kickersbloem 3, dus inclusief het 4e kwadrant, is de toerekening hiervan aan het plan, dus exclusief het 4e kwadrant, 81,61% van dit bedrag, zo blijkt uit het ontwerp.
    
    In de exploitatieopzet van het vastgestelde plan is een wijziging aangebracht in de toerekening van de kosten van de oostelijke randweg. De kosten zijn niet langer opgenomen als bovenwijkse kosten, maar als buitenplanse kosten als bedoeld in het plan. Hierbij staat dat de kosten van de oostelijke randweg geheel zullen worden verhaald op het gebied Kickersbloem 3. Rekening houdend met het 4e kwadrant wordt 81,61% van deze kosten aan het plan toegerekend. De kosten van de oostelijke randweg waarmee rekening is gehouden worden in het vastgestelde plan geraamd op € 8.195.701,-. Met een toerekeningspercentage van 81,61% wordt € 6.688.543,- aan het plan toegerekend.
    
    De Afdeling stelt op grond hiervan vast dat het vastgestelde plan op het punt van zowel de toerekening als de raming van kosten van de oostelijke randweg gewijzigd is ten opzichte van het ontwerp. Nu een hoger toerekeningspercentage is gehanteerd en de kosten ook hoger zijn geraamd is Kickersvoet hierdoor in een ongunstiger positie geraakt. Gelet op het vorenstaande en op hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 2.2, komt de Afdeling aan een inhoudelijke bespreking van deze beroepsgrond toe.
    
    8.3. De raad stelt zich op het standpunt dat de oostelijke randweg uitsluitend wordt aangelegd ten behoeve van Kickersbloem 3, zodat deze geheel aan deze ontwikkeling kan worden toegerekend. Hierbij erkent de raad dat hij in 2011 de opvatting was toegedaan dat deze weg een bovenwijkse voorziening is die in beperkte mate aan andere delen van de stad moet worden toegerekend. De raad stelt dat verwacht werd dat 1,37% van het verkeer over de oostelijke randweg afkomstig zou zijn van gebieden buiten het bedrijventerrein. Deze opvatting was neergelegd in de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie Hellevoetsluis 2015+. Dit was de reden om in het ontwerp de kosten voor de aanleg van deze weg niet voor 100% toe te rekenen aan Kickersbloem 3.
    
    Na onderzoek en heroverweging heeft de raad echter geconcludeerd dat deze opvatting onjuist was. Reeds uit de structuurvisie Hellevoetsluis 2015+als uit het Gemeentelijke Verkeer en Vervoerplan Hellevoetsluis 2013 volgt volgens de raad dat de oostelijke randweg uitsluitend wordt aangelegd als ontsluiting van Kickersbloem 3. Het voormelde beperkte gebruik van de oostelijke randweg door verkeer dat niet van en naar dit bedrijventerrein zal gaan, rechtvaardigt volgens de raad niet dat de kosten voor realisering daarvan niet geheel aan het bedrijventerrein moeten worden toegerekend. Deze visie is neergelegd in de Nota kostenverhaal 2014, aldus de raad. Ook blijkt uit deze documenten dat deze weg het overige wegennetwerk niet ontlast. Hierom kunnen volgens de raad de kosten voor deze weg voor 100% aan Kickersbloem 3 worden toegerekend.
    
    8.4. De Afdeling overweegt dat de kosten voor de oostelijke randweg in het plan zijn opgenomen als zogeheten buitenplanse kosten. Deze kosten zijn in het plan opgenomen op grond van artikel 6.13, zesde lid, van de Wro.
    
    Ingevolge dit artikel worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet.
    
    Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 29 november 2010, ECLI:NL:RVS:2011:BP3699 dient de raad, gelet op artikel 6.13, zesde lid, van de Wro, onder meer aannemelijk te maken dat de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan. In de uitspraak van 2 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:1850 heeft de Afdeling overwogen dat het criterium toerekenbaarheid inhoudt dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Over het criterium evenredigheid heeft de Afdeling overwogen dat indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een locatie minder profijt heeft van de voorziening, draagt deze minder bij aan de kosten.
    
    8.5. Met betrekking tot de vraag of de volledige toerekening aan het plan van de kosten voor de oostelijke randweg evenredig is, overweegt de Afdeling als volgt.
    
    In de eerste plaats kan de Afdeling het standpunt van de raad niet volgen dat de wijziging van de aan het bedrijventerrein toe te rekenen kosten niet impliceert dat een wijziging is aangebracht in de verwachte hoeveelheid verkeer uit andere delen van de stad op de oostelijke randweg. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 8.2 staat, blijkt uit het ontwerp dat dit het aan het bedrijventerrein toe te rekenen deel van kosten voor de aanleg van deze weg, na aftrek van de subsidiebijdrage voor deze weg, € 4.448.417,- bedraagt. € 4.078.504,- is 91,7% van € 4.448.417,-, derhalve een verschil van 8,3%. Hieruit volgt dat 8,3% van de kosten voor de aanleg van de oostelijke randweg in het ontwerp niet werd toegerekend aan het voorziene bedrijventerrein. Dat is een ander percentage dan het door de raad genoemde 1,37%. Ter zitting heeft de raad weliswaar gesteld dat deze 8,3% een rekenfout is geweest, maar uit het ontwerp noch uit andere gegevens blijkt dat in het ontwerp van meet af aan bedoeld was om niet 8,3%, maar een ander percentage van de kosten van de aanleg van de weg aan de bestaande stad toe te rekenen.
    
    Ook los van het standpunt van de raad omtrent de wijziging is de Afdeling van oordeel dat de volledige toerekening van de kosten voor de oostelijke randweg niet afdoende is gemotiveerd.
    
    Ter motivering van het standpunt dat verkeer uit andere delen van de stad slechts in zeer beperkte mate gebruik zal maken van de oostelijke randweg heeft de raad in het verweerschrift gewezen op een afbeelding van de toekomstige wegenstructuur rondom Kickersbloem 3. De conclusie over de verkeersstromen die de raad hieruit trekt, volgt echter als zodanig niet uit deze afbeelding en een verkeerskundige analyse heeft de raad niet aan deze conclusie ten grondslag gelegd. Deze afbeelding kan derhalve niet dienen als afdoende motivering voor de evenredigheid van de toerekening van de kosten voor de aanleg van de oostelijke randweg.
    
    Verder wijst de Afdeling op de plantoelichting bij het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Kickersbloem 3", dat de ontwikkeling planologisch mogelijk maakt waarvoor het exploitatieplan dat thans aan de orde is, is opgesteld. In deze toelichting staat onder meer dat de oostelijke randweg voor de lange termijn wordt voorzien en dat de eventuele aanleg van de oostelijke randweg is gekoppeld aan de fase (het vierde kwadrant) van het bedrijventerrein Kickersbloem 3. Ook in deze toelichting kan geen motivering worden gevonden dat de in het plan gehanteerde toerekening van de kosten voor de aanleg van de oostelijke randweg evenredig is.
    
    Gelet op het voorgaande acht de Afdeling onvoldoende gemotiveerd dat de aanleg van de oostelijke randweg voor 100% aan het bedrijventerrein Kickersbloem 3 kan worden toegerekend en daarmee voor 81,61% aan het plan.
    
    Kruising met de N494 en brug over het Kanaal door Voorne
    
    9. Kickersvoet stelt dat de kosten van de realisatie van de brug over het Kanaal door Voorne en de kruising met de N494 die in het plan zijn opgenomen hoger zijn dan de markt rechtvaardigt. In dit verband wijst zij op de door haar ingebrachte second opinion waarin staat dat deze kosten € 5 miljoen lager moeten zijn dan in het plan opgenomen.
    
    9.1. In het ontwerp is een kostenraming opgenomen voor de kruising en de brug. Deze kosten worden volledig toegerekend aan het voorziene bedrijventerrein Kickersbloem 3. Rekening houdend met een toerekeningspercentage van 81,61% komen de toe te rekenen kosten uit op € 6.735.192,-. Deze raming is herzien in het kader van de vaststelling van het plan. In het vastgestelde plan zijn de toe te rekenen kosten van de kruising en de brug geraamd op € 5.895.020,- De raming van deze kosten is lager dan in het ontwerp. Kickersvoet is door deze wijziging derhalve niet in een ongunstiger positie geraakt.
    
    Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.2 staat, komt de Afdeling aan een inhoudelijke behandeling van deze beroepsgrond derhalve niet toe.
    
    Voorbereiding en toezicht buitenplanse civiele kosten
    
    10. Kickersvoet stelt dat ten onrechte en ongemotiveerd een additionele post "Voorbereiding en toezicht buitenplanse civiele kosten" (hierna: V&T buitenplans) is opgenomen in het vastgestelde plan die niet in het ontwerp stond. Zij stelt dat deze wijziging niet strookt met de gemaakte afspraken tussen de gemeente en Kickersvoet. Enerzijds is in de lopende onderhandelingen voor de vaststelling van de VSO besproken dat de plankosten zouden worden verlaagd van ongeveer € 8,4 miljoen naar € 7,4 miljoen, hetgeen de raad heeft gedaan. In strijd echter met het besprokene, is deze verlaging van de plankosten tenietgedaan door het toevoegen van de post V&T buitenplans van ongeveer € 1,4 miljoen, aldus Kickersvoet.
    
    Daarnaast stelt Kickersvoet dat voor zover de opname van deze post gerechtvaardigd is, bij de toerekening van de kosten van deze post ten onrechte geen rekening is gehouden met het vierde kwadrant, nu 100% in plaats van 81,61% van deze kosten aan het plan zijn toegerekend. Ten slotte zijn volgens Kickersvoet de kosten te hoog geraamd.
    
    10.1. De raad stelt dat geen afspraken zijn gemaakt of toezeggingen zijn gedaan over een verlaging van de plankosten. De reden dat de plankosten in het vastgestelde plan lager zijn uitgevallen dan in het ontwerp, was het gevolg van een nieuwe berekening waaruit bleek dat de plankosten in het ontwerp te hoog waren ingeschat.
    
    Uit een nadere beschouwing bleek echter dat in het ontwerp ten onrechte geen rekening was gehouden met de kosten voor voorbereiding en toezicht die betrekking hebben op werken, werkzaamheden en maatregelen buiten het plangebied. Een post voorbereiding en toezicht was wel opgenomen voor de binnenplanse elementen, maar ten onrechte was men in het ontwerp ervan uitgegaan dat deze post ook betrekking had op de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen buiten het plangebied. Nu dit niet het geval bleek te zijn, is de post V&T buitenplans alsnog aan het plan toegevoegd. Het opnemen van deze kostenkost had dan ook niet als reden om hiermee een eventuele verlaging van kosten elders in het plan te compenseren, aldus de raad.
    
    10.2. In zoverre Kickersvoet met haar betoog een beroep doet op het vertrouwensbeginsel, overweegt de Afdeling als volgt. De raad ontkent dat met Kickersvoet afspraken zijn gemaakt, dan wel anderszins toezeggingen zijn gedaan, op grond waarvan Kickersvoet erop kon vertrouwen dat geen post V&T buitenplans zou worden opgenomen in de exploitatieopzet. Voorts is niet gebleken dat eventuele gesprekken over de VSO door of namens de raad zijn gevoerd. Kickersvoet heeft verder niet op andere gegevens gewezen dan wel gegevens overgelegd die haar standpunt staven.
    
    Kickersvoet heeft naar het oordeel van de Afdeling dan ook niet aannemelijk gemaakt dat door of namens de raad verwachtingen zijn gewekt dat in het vastgestelde plan tegen eventuele afnamen van kosten ten opzichte van het ontwerp geen verhogingen van andere kosten zouden worden gesteld. De raad heeft het plan op dit punt derhalve niet in strijd met het vertrouwensbeginsel vastgesteld.
    
    10.3. Ingevolge artikel 6.13, aanhef en eerste lid, onder c sub 2 van de Wro bevat exploitatieplan een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie.
    
    Ingevolge artikel 6.2.4, aanhef en g t/m j, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de Wro, gerekend de ramingen van:
    
    g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d;
    
    h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied;
    
    i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;
    
    j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden.
    
    10.4. Over de vraag of de opgenomen kosten voor V&T buitenplans voldoen aan de criteria van artikel 6.13, zesde lid, van de Wro, overweegt de Afdeling als volgt. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 8.4 is overwogen, worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. Blijkens het plan doelt de post V&T buitenplans op de planvoorbereidingskosten als bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j van het Bro. In zoverre kunnen de kosten worden toegerekend aan het plan.
    
    10.5. Voor zover Kickersvoet betoogt dat door het separaat opnemen van de post V&T buitenplans de desbetreffende kosten twee maal worden opgenomen in het plan, omdat uit het ontwerp blijkt dat deze kosten reeds onder een andere post zijn opgenomen, overweegt de Afdeling als volgt. Zoals de raad heeft toegelicht is onder het kopje "Civiele en cultuur techniek" in de plankostenscan van het plan een post "Voorbereiding, toezicht en directievoering" ten bedrage van € 2.559.811,- opgenomen als percentage van de kosten voor "bouw en woonrijp maken" ten bedrage van € 13.939.333,-. Deze kosten betreffen volgens de raad echter alleen binnenplanse kosten. Kickersvoet heeft het standpunt van de raad, dat in het bedrag van € 2.559.811,- niet ook de kosten voor de post V&T buitenplans zijn betrokken niet overtuigend weersproken, noch aannemelijk gemaakt dat deze kosten elders in de binnenplanse kosten reeds zijn verdisconteerd.
    
    Er is dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat door het opnemen van de bestreden post V&T buitenplans de desbetreffende kosten twee maal worden opgevoerd in het plan.
    
    10.6. Ten aanzien van de vraag of de kosten voor V&T met de vereiste zorgvuldigheid zijn geraamd, wordt als volgt overwogen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro, opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen kunnen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, ramingen zijn en kunnen mogelijk afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald. Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro daaraan stellen.
    
    De raad heeft zich voor de raming van de kosten voor V&T buitenplans aangesloten bij de systematiek van de ontwerp (ministeriële) regeling plankosten exploitatieplan. In deze regeling wordt uitgegaan van redelijke kosten van voorbereiding en toezicht van 15% van de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen buiten het plan. In het vastgestelde plan is dit percentage gehanteerd.
    
    Kickersvoet heeft niet gesteld of betoogd dat een raming van 15% voor voorbereiding en toezicht onzorgvuldig is. Ook anderszins is uit het aangevoerde niet gebleken dat het toepassen van de systematiek uit de ontwerp regeling plankosten exploitatieplan een onzorgvuldige raming van de kosten oplevert. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat deze post niet op deze wijze mocht worden opgenomen.
    
    Conclusie en proceskostenveroordeling
    
    11. Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 8.5 is overwogen, ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet berust op een deugdelijke motivering.
    
    Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
    
    Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil ziet de Afdeling aanleiding de raad op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen om binnen 26 weken na verzending van deze uitspraak het gebrek dat in overweging 8.5 is geconstateerd te herstellen.
    
    11.1. De raad dient daartoe met inachtneming van hetgeen staat in rechtsoverweging 8.5 alsnog de in het plan gekozen toerekening van de oostelijke randweg deugdelijk te motiveren, dan wel een andere deugdelijke toerekening te hanteren. De verdere gevolgen van een andere toerekening voor de exploitatieopzet en de kostentoerekening dienen in het plan te worden verwerkt door middel van een aanpassing van het plan dienaangaande.
    
    Naar aanleiding hiervan dient de raad het plan te heroverwegen, alsmede de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een eventueel heroverwogen plan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Een door de raad te nemen nieuw besluit behoeft niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb te worden voorbereid.
    
    12. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    draagt de raad van de gemeente Hellevoetsluis op om binnen 26 weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
    
    1. met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen de gebreken in het besluit van 16 september 2015 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Kickersbloem 3" te herstellen;
    
    2. naar aanleiding hiervan het besluit van 16 september 2015, met kenmerk 16-9-15/16, te heroverwegen, alsmede de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
    
    Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Scheele, griffier.
    
    w.g. Hagen w.g. Scheele
    voorzitter griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2016
    
    723.