ECLI:NL:RBZWB:2025:3998, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-06-2025, 11569038 \ CV EXPL  25-1026 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming. Vordering toegewezen, illegale prostitutie.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11569038 \ CV EXPL  25-1026
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING CASADE, 
      te Kaatsheuvel (gemeente Loon op Zand),
      eisende partij,
      hierna te noemen: Casade,
      gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      
        [adres] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Casade vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege illegale prostitutie in het gehuurde en omdat een derde zonder toestemming van Casade in het gehuurde verblijft. [huurder] heeft betwist dat sprake is van illegale prostitutie. De kantonrechter zal de vordering toewijzen en zal dat hierna toelichten.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 maart 2025
      - de mondelinge behandeling van 20 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de brief van 8 mei 2025 van Casade met productie.
      
    
    
      2.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Casade verhuurt met ingang van 10 februari 2021 aan [huurder] de woning aan het [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Casade 2014 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
      
    
    
      3.2.
      In artikel 2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen.
      
    
    
      3.3.
      In artikel 7 van de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
    
    
      7.3
      
        Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de bestemming gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Huurder is ermee bekend en hij erkent dat elk gebruik dat plaatsvindt in strijd met de bestemming van het gehuurde, ontbinding van de overeenkomst het gevolg heeft.
      
    
    
      7.4
      
        Indien het gehuurde een woonbestemming heeft, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen ener zijn hoofdverblijf hebben (…)
      
    
    
      7.5
      
        Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van Casade toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 28 november 2024 is tijdens een controle door de gemeente Waalwijk vastgesteld dat sprake is (geweest) van illegale prostitutie vanuit het gehuurde. Uit het op 
        29 november 2024 opgemaakte controlerapport blijkt het volgende: 
        
          “Afspraak gemaakt via Kinky om 16.:30 uur met [bijnaam] en om 17:30 uur met [naam 1] voor beide afspraken moeste we in de omgeving zijn van [adres] . Bij aankomst heeft [naam 2] contact gezocht met de vraag naar welk huisnummer hij moest komen. Hij kreeg te horen via de achteringang te komen in de brandgang bij [adres] . Hij mocht doorlopen de deur was open. Op donderdag 28 november 2023 omstreeks 16:30 uur aangekomen bij het adres [adres] .
        
        
           [naam 2] heeft zich gelegitimeerd, aangegeven dat er een controle plaats gaat vinden en gevraagd of we binnen mochten komen. Hierop werden we binnengelaten. In de woning 2 dames en 1 klant aangetroffen. Mevr. [naam 3] was in de slaapkamer met een klant.  Dhr. [naam 4] beide enkel gekleed in ondergoed. Dhr. [naam 4] gaf aan net klaar te zijn. Collega van politie heeft gesprek gehad met dhr. [naam 4] hij had een afspraak gemaakt via kinky. Daarna is het contact verder verlopen via whatsapp van gesprek zijn foto’s gemaakt.  (…)
        
        
          
            [naam 1] is mevr. [naam 3] . Afkomstig uit Colombia met een Spaans paspoort. [bijnaam] is mevr. [naam 5] . Afkomstig uit Colombia met Colombiaans paspoort. Gesprek geweest met de dames door collega van politie en riec. Hieronder samenvatting van het gesprek.
        
        
          Ze beheren hun eigen afspraken. 1 dame laat zien dat ze zelf haar advertentie kan bewerken op kinky de andere dame laat die doen door iemand uit Colombia. Mevr. [naam 5] geeft aan op 10 december terug te gaan naar Colombia. [naam 3] gaat terug op 13 december heeft vliegticket laten zien. Ze geven aan op dit adres te verblijven en tevens ook op dit adres te werken. Ze zouden 2 dagen in deze woning verblijven moesten 50 euro per dag betalen. Ze zeggen dit via airbnb geregeld te hebben. Hebben een betaling gedaan aan midhold bv. Alles is geregeld via een vriendin in Spanje. Ze geven aan geen geld af te hoeven staan. Verder zouden er ook geen andere personen betrokken zijn. Tijdens hun verblijf hebben ze geen bewoner gezien. De bewoner heeft de deur open achtergelaten en ook geen sleutel hierdoor kunnen ze dus niet samen weg uit de woning. Ze slapen vanavond nog in de woning en vertrekken morgen weer. (…)
        
      
      
      
        
          Gaat om een benedenwoning, indeling hal, meterkast en toilet. Vanuit de hal kom je in de woonkamer/keuken. Vanuit daar kun je naar kast waar de wasmachine staat en naar de slaapkamer, vanuit de keuken kom je in de achtertuin/berging. Vanuit de slaapkamer kom je in de badkamer. Alle ramen van de woning waren volledig afgeplakt/afgeschermd. In de hal stond een wasrek met daarop was. in de woonkamer stond bank welke tevens als bed werd gebruikt met daarbij een salontafel met zeer veel spullen voor de prostitutie zoals glijmiddel massagegel, tissues. In de kamer stond ook nog een eettafel welke gebruikt werd als kaptafel om zich op te maken. Meerdere tissues en een geurkaars. In de keuken stond vuile vaat. In de kamer stonden nog 2 reiskoffers voor iedere dame 1. In de Slaapkamer stond een 2 persoonsbed niet opgemaakt alleen voorzien van 1 kussen. In de slaapkamer stonden ook weer veel tissues verschillende glij/massage middelen en geurstokjes. Kamer werd verlicht doormiddel van een lichtslang.
        
        
          In de hal lag post voor dhr. [huurder] . Op het adres staat hij ingeschreven samen met 
        
        
          dhr. [naam 6] . Beide afkomstig uit Eritrea van hen zijn verder geen goederen of spullen aangetroffen dat ze in deze woning verblijven.
        
        
          Pand wordt enkel en alleen gebruikt voor prostitutie. En niet voor daadwerkelijke bewoning. (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 17 januari 2025 is door het college en de burgemeester van Waalwijk, nadat eerst het voornemen bekend is gemaakt aan [huurder] , aan hem een last onder dwangsom opgelegd. [huurder] dient per direct de exploitatie van de seksinrichting te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding. 
      
    
    
      3.6.
      Op 14 januari 2025 is namens Casade [huurder] verzocht om de huur vrijwillig op te zeggen. [huurder] heeft dat niet gedaan.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Casade vordert - samengevat - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en [huurder] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, alsmede om hem te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding, met veroordeling in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Casade legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen als huurder, te weten de bestemming van het gehuurde niet te wijzigen en het gehuurde niet in gebruik te nemen als bedrijfsruimte en zich als een goed huurder te gedragen door de woning te laten gebruiken ten behoeve van illegale prostitutie. Daarnaast verblijft een derde in het gehuurde zonder toestemming van Casade, zodat ook om die reden sprake is van een tekortkoming.
      
    
    
      5.2.
      
        [huurder] heeft betwist dat er sprake is van illegale prostitutie. Hij stelt dat hij van het station 2 meisjes heeft meegenomen naar zijn huis omdat zij geen slaapplek hadden. In de tussentijd dat [huurder] naar zijn werk was, hebben zij prostitutiewerkzaamheden verricht zonder dat hij het wist, aldus [huurder] .
      
    
    
      5.3.
      Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van de artikelen 7:213 en 7:214 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
    
    
      5.4.
      Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 28 november 2024 - zoals weergegeven in het controlerapport - ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen personen in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het rapport wordt onder meer beschreven dat de afspraak via de website www.kinky.nl tot stand is gekomen, dat de aangetroffen personen zelf verklaren in de woning te mogen werken als sekswerker, hoe de woning was ingericht en wat daar is aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is gebleken dat in de woning prostitutie is uitgeoefend.
      
    
    
      5.5.
      
        [huurder] heeft verklaard dat hij twee meisjes mee naar huis had genomen en dat zij zonder dat hij het wist prostitutiewerkzaamheden hebben verricht toen hij naar zijn werk was. [huurder] is niet tijdens de mondelinge behandeling verschenen, waardoor hij geen nadere vragen daarover van de kantonrechter heeft kunnen beantwoorden. Uit het rapport van de gemeente Waalwijk blijkt dat de in het gehuurde aanwezige dames hebben verklaard dat de bewoner de deur open had achtergelaten zonder sleutel, zodat ze ook niet samen weg konden uit de woning. Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het niet aannemelijk is dat [huurder] niet wist of had moeten weten dat er prostitutieactiviteiten in zijn woning plaatsvonden. Geconcludeerd moet daarom worden dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een bespreking van de stelling van Casade dat een derde zonder toestemming in de huurwoning heeft verbleven, kan daarmee achterwege worden gelaten.
      
    
    
      5.6.
      De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. De kantonrechter begrijpt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voor [huurder] ingrijpend zal zijn en dat hij belang heeft bij het behoud van een dak boven zijn hoofd. Maar daar staat tegenover het belang van Casade bij het streng optreden tegen misbruik van sociale huurwoningen ten behoeve van prostitutie. Casade moet er als woningcorporatie op toezien dat haar sociale huurwoningen worden gebruikt voor bewoning. Ook moet zij ervoor zorgen dat er geen gevaar of overlast ontstaat voor omwonenden en moet zij waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zijn gelegen. Het exploiteren van een seksinrichting vanuit een woning zorgt voor een relevante kans op gevaarzetting, overlast, verloedering en/of schade aan de woning en omgeving. Casade heeft er belang bij dat er een signaal uitgaat dat prostitutie niet wordt geaccepteerd en zij hanteert daartegen ook een ‘zero-tolerance’ beleid. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Casade dan ook zwaarder dan dat van [huurder] .
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijzen. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van twee weken een redelijke termijn.
      
    
    
      5.8.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      
        ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan het 
        
          [adres] te [plaats] ,
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [huurder] het gehuurde binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van Casade, te verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Casade zal stellen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan Casade van
      
        
          € 476,22 per maand (na 1 juli 2025 te vermeerderen met het bedrag van de jaarlijkse huurverhoging) aan huur voor iedere ingegane maand tot het tijdstip van ontbinding,
        
        
          € 476,22 per maand (na 1 juli 2025 te vermeerderen met het bedrag van de jaarlijkse huurverhoging) aan gebruiksvergoeding in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde daadwerkelijk ontruimd is opgeleverd,
        
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.