ECLI:NL:GHARL:2025:4115, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2025, 23/2841
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/2841
      uitspraakdatum: 1 juli 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 7 september 2023, nummer LEE 23/82, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 36 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 261.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikte waarde verminderd tot € 230.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord C.R. Leenstra als de gemachtigde, belanghebbende en zijn echtgenote, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft gelijktijdig en gezamenlijk plaatsgevonden met de hoger beroepen met nummer BK-ARN 23/2838 van [naam3] , BK-ARN 23/2839 van [naam4] , BK-ARN 23/2840 van [naam5] en BK-ARN 23/2842 van [naam6] . Deze hoger beroepen betreffen de WOZ-waarden voor het jaar 2022 van de naburige recreatiewoningen [adres1] 33, [adres1] 34, [adres1] 35 en [adres1] 37 van respectievelijk [naam3] ,  [naam4] , [naam5] en [naam6] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning met bouwjaar 2000 is een recreatiewoning met een oppervlakte van 39 m2 en een berging, gelegen aan vaarwater met zicht op het Snekermeer op een kavel van 378 m2. Op die kavel heeft belanghebbende het recht van erfpacht. De woning is een (verrijdbaar) chalet zonder vloer- of dakisolatie. De woning ligt op een recreatiepark met daarop ook andere recreatiewoningen die via [naam7] aan derden worden verhuurd. De woning mag niet bedrijfsmatig worden verhuurd.
      
    
    
      2.2.
      De beschikte WOZ-waarde van € 187.000 voor het kalenderjaar 2021, met waardepeildatum 1 januari 2020, heeft tot procedures bij de Rechtbank en het Hof geleid. Het Hof heeft op 26 september 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8237, geoordeeld dat beide partijen niet aan de op hen rustende bewijslast hebben voldaan. Het Hof heeft vervolgens de waarde van de woning verminderd en in goede justitie vastgesteld op € 163.000. 
      
    
    
      2.3.
      In de onderhavige procedure is de Rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet voldoet aan de op hem rustende bewijslast dat de door hem beschikte waarde van de woning per 1 januari 2021 van € 261.000 niet te hoog is. Ook belanghebbende slaagt volgens de Rechtbank niet erin aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per die waardepeildatum niet hoger is dan de door hem voor de Rechtbank bepleite waarde van € 140.000. De Rechtbank heeft de waarde vervolgens schattenderwijs vastgesteld op € 230.0000. Belanghebbende heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd, maar daarbij geen incidenteel appel ingesteld.   
      
    
    
      2.4.
      In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport ingediend, opgemaakt door [naam8] op 25 april 2024 (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is een contra-expertise en is een update van het rapport dat in het geding voor de Rechtbank is overgelegd. In het taxatierapport is de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 160.000. Naast de vergelijkingsmethode heeft de taxateur in zijn waardering ook rekening gehouden met de onder 2.2. vermelde door het Hof vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2020. In het taxatierapport is niet alleen de woning per 1 januari 2021 gewaardeerd, maar ook de recreatiewoningen [adres1] 33, [adres1] 34, [adres1] 35 en [adres1] 37, alle recreatiewoningen gelegen op hetzelfde recreatiepark als de woning. Ook deze woningen staan op grond, waarop de eigenaren van die woningen het recht van erfpacht hebben. Ook bij de waardering van deze woningen is de vergelijkingsmethode toegepast. 
      
    
    
      2.5.
      
        In het taxatierapport zijn andere referentiewoningen opgenomen dan in de eerdere versie van het rapport van taxateur [naam8] . In een matrix van het taxatierapport is de waardering op € 160.000 naar deelobjecten inzichtelijk gemaakt. De gegevens van de matrix en de daarin gehanteerde referentieobjecten, recreatiechalets, zijn de volgende:  
        - [adres2] 4 12 te [plaats2] , bouwjaar 2014, verkoopdatum 9 juni 2020, verkoopprijs € 180.000, levering 31 augustus 2020, eigen grond 270 m2, woonoppervlak 48 m2, prijs per m2 voor woonoppervlak € 1.577, gecorrigeerd naar grootte en bouwjaar is die prijs € 1.142,93 per m2, 
        - [adres3] 1 88 te [plaats3] , bouwjaar 2006, verkoopdatum 23 oktober 2020, verkoopprijs € 83.500, het chalet staat niet op eigen grond, woonoppervlak 60,9 m2, de verkoop betreft het chalet met inrichting, geschatte waarde roerende zaken € 13.500, prijs per m2 voor woonoppervlak € 1.149, gecorrigeerd naar grootte en bouwjaar is die prijs € 1.250,57 per m2,
        - [adres4] 8 10 te [plaats4] , bouwjaar 2016, verkoopdatum 5 januari 2021, verkoopprijs € 215.000, woonoppervlak 53 m2, eigen grond € 325 m2,  prijs per m2 voor woonoppervlak € 1.792, gecorrigeerd naar grootte en bouwjaar is die prijs € 1.263,07 per m2,
        - [adres5] 23 0 te [plaats5] , bouwjaar 2019, verkoopdatum 19 februari 2021, verkoopprijs € 239.0000, woonoppervlak 62 m2, eigen grond € 313 m2,  prijs per m2 voor woonoppervlak € 1.827, gecorrigeerd naar grootte en bouwjaar is de prijs € 1.237,33 per m2. 
        In de matrix is voor de berekening van de prijs per m2 voor het woonoppervlak de verkoopprijs eerst gecorrigeerd met een kavelwaarde, die aan de hand van een – door de taxateur [naam8] aangepaste - grondstaffel is berekend waarbij een correctie is gehanteerd voor de ligging aan water. Vervolgens zijn er correcties aangebracht voor meeverkochte roerende zaken, verhuurmogelijkheden of een deelobject zoals een veranda. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        De waardeopbouw in de matrix van de woning is als volgt:
        	kavel						378 m2	x € 284	= 	€ 107.400
        	berging						6 m2     x € 200	=	€ 1.200
        	correctie aan water				344 m2 x € 31	=	€ 10.580
        	correctie betere ligging t.o.v. ref.objecten		344 m2  x € 15	=	€ 5.290
        	correctie extra onderhoud				39 m2   x € 300 =	€ 11.700- 
        	G.O. wonen					39 m2   x € 1.223,48 =	€ 47.716
        	Marktwaarde op basis van verkoopprijzen referentiepanden (afgerond)	€ 160.000
        De gehanteerde prijs per m2 voor G.O. wonen is de gemiddelde prijs van de naar grootte en bouwjaar gecorrigeerde prijzen per m2 van de 4 referentieobjecten. 
        De kavel is gewaardeerd aan de hand van een grondstaffel. Deze grondstaffel is een aanpassing van de voor het jaar 2022 gehanteerde grondstaffel van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar had in de berekening van de grondwaarde van de woning een opslag van 25% toegepast voor de ligging aan vaarwater, waarvan in het taxatierapport is afgeweken.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 in geschil. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de Rechtbank verminderde waarde van € 230.000 te hoog is. Hij bepleit een waarde van € 160.000.  De heffingsambtenaar berust in de door de Rechtbank vastgestelde waarde. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet volgens artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat deze dubbele wettelijke fictie ertoe leidt dat bij de waardebepaling ervan moet worden uitgegaan dat de woning op eigen grond staat en daarop geen recht van erfpacht is gevestigd. Aangezien partijen daarbij niet uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting, volgt het Hof hen daarin. 
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Bij geschillen over de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 Wet WOZ gelden met betrekking tot de verdeling van de bewijslast en de waardering van het bewijs, in hoger beroep geen andere regels dan in de procedure in eerste aanleg. De bewijsrechtelijke uitgangspunten die de Hoge Raad heeft geformuleerd in onderdeel 4.2 van zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, mede onder verwijzing naar het arrest van 14 oktober 2005, gelden daarom ook voor de procedure in hoger beroep.
      
    
    
      4.4.
      In beginsel dient de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting daarvan door een belanghebbende, aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet voldoet aan de op hem rustende bewijslast dat de door hem voor de Wet WOZ vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2021 van € 261.000 niet te hoog is. Dit oordeel van de Rechtbank moet in hoger beroep als een gegeven worden beschouwd aangezien de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, maar heeft berust in dit oordeel van de Rechtbank. 
      
    
    
      4.5.
      Het gevolg van het overwogene in 4.4. is dat het Hof de waarde niet mag vaststellen op een bedrag dat in het voordeel van de heffingsambtenaar afwijkt van het bedrag waarop de Rechtbank de waarde schattenderwijs heeft vastgesteld, te weten € 230.000.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 moet worden verminderd tot € 160.000. Het ligt dan op zijn weg de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken, waarbij het Hof in de waardering van het bewijs acht slaat op alles hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. 
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende in hoger beroep op het taxatierapport. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met het taxatierapport, de daarin opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 160.000 is. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      4.8.
      Het gemeenschappelijke kenmerk van de in de matrix van het taxatierapport opgenomen referentiewoningen en de woning is dat het alle recreatiewoningen zijn. De vier referentiewoningen liggen evenwel op een ander recreatiepark bij een ander meer dan de woning. Eén recreatiewoning ( [adres5] 23 0) ligt zelfs in een andere gemeente. Op zich kan de woning met de vier referentiewoningen vergeleken worden, mits daarbij voldoende rekening gehouden wordt met de verschillen in ligging, waaronder de afstand tot het nabijgelegen meer en met het verschil in recreatieparken. Uit de matrix blijkt dat € 5.290 als waardeverschil dient voor de betere ligging van de woning ten opzichte van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat met dit bedrag het verschil in ligging, afstand tot het meer en het verschil in recreatiepark voldoende zijn meegewogen. Verder geeft de omschrijving van de referentieobjecten en de omschrijving van de woning blijk van verschillen in bouwjaar, in kwaliteit, in onderhoud en in uitstraling tussen de woning en de referentiewoningen. De door [naam8] gepleegde correcties naar grootte en naar kwaliteit op basis van het bouwjaar en een veronderstelde levensduur van 40 jaar van referentiewoningen zijn te grofmazig en laten bovendien niet zien of, en zo ja hoe, met de verschillen in uitstraling is rekening gehouden. Een onderbouwing van € 300 per m2 voor een extra correctie voor de staat van het onderhoud ontbreekt, zodat die correctie niet aannemelijk is gemaakt. Wat betreft de aan de woning toegekende kavelwaarde ziet het Hof niet in dat de door taxateur [naam8] gehanteerde grondstaffel juist zou zijn. Die grondstaffel betreft een aanpassing van de grondstaffel van de heffingsambtenaar. De grondstaffel van de heffingsambtenaar is door geautomatiseerde systemen modelmatig tot stand is gekomen, waarin meer verkoopprijzen van woningen zijn verwerkt en geanalyseerd dan de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak naar voren heeft gebracht. Die grondstaffel kan beschouwd worden als een evenwichtig geanalyseerd resultaat van verkoopgegevens. De enkele verkoop van de kavel aan de [adres2] 4 59 van 500 m2 op 15 maart 2023 voor € 100.000, die de taxateur van belanghebbende aandraagt, brengt niet met zich dat de grondstaffel van de heffingsambtenaar niet voor recreatiewoningen toegepast kan worden. Ook de berekening aan de hand van de enkele vergelijking van [adres2] 4 12 met de verkoop van de opstal van [adres3] 1 88 als onderbouwing van een lagere  opslag dan 25% voor een kavel die aan vaarwater ligt, leidt niet tot de conclusie dat de grondstaffel of de opslag van de heffingsambtenaar onjuist zijn. De door de taxateur aan de kavel toegekende waarde van € 123.270 is daarom naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Ook is niet duidelijk waarom voor de kavel van 378 m2 twee correcties worden toegepast die 344 m2 betreffen in plaats van 378 m2. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen in de taxatiematrix niet geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2021, terwijl dat bij de verkoopprijzen van [adres2] 4 12, [adres3] 1 88 en [adres5] 23 0 wel in de rede ligt. Tot slot valt op dat de opstalwaarde van [adres1] 33, [adres1] 34, [adres1] 35 en [adres1] 37 alle op € 61.257 zijn gewaardeerd, terwijl de beschrijving en de foto’s van die woningen laten zien dat er verschillen zijn tussen die woningen, waarmee dus blijkbaar geen rekening is gehouden en wat afdoet aan de bewijskracht van het taxatierapport. 
      
    
    
      4.9.
      Het taxatierapport biedt dus onvoldoende steun aan de door de belanghebbende bepleite waarde. Ook de door belanghebbende bij de Rechtbank opgevoerde referentieobjecten, die eveneens zijn opgenomen in het taxatierapport, leiden niet tot een lagere waarde dan die door de Rechtbank is vastgesteld, waarbij het Hof de rechtsoverwegingen van de Rechtbank wat betreft de bewijslast van belanghebbende overneemt en tot de zijne rekent. De door het Hof in zijn uitspraak van 26 september 2023 voor het jaar 2021 vastgestelde waarde biedt evenmin steun aan de vaststelling op een lager bedrag dan de Rechtbank heeft gedaan. Elke jaarlijkse WOZ-beschikking staat namelijk op zichzelf. Bovendien heeft het Hof de WOZ-beschikking voor 2021 op grond van wat partijen in die procedure voor het Hof over en weer hebben aangevoerd in goede justitie vastgesteld. Die procedure heeft andere gedingstukken dan de onderhavige, zodat die waarde niet als uitgangspunt kan gelden voor de waardebepaling van het onderhavige jaar. 
      
    
    
      4.10.
      Nu belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt, zal het Hof die waarde in goede justitie vaststellen. Bij die waardevaststelling houdt het Hof rekening met al hetgeen partijen over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd. Het Hof ziet daarin geen aanleiding de waarde op een ander bedrag vast te stellen dan de Rechtbank heeft gedaan. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.
    
    
    
      De griffier						De voorzitter 
    
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(P. van der Wal)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.3 en 4.2.4.