ECLI:NL:RBZWB:2025:4350, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-07-2025, AWB-24_1343
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1343
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 309.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een  schrijven waarbij de op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingediend. Na de uitnodigingen voor de zitting heeft de heffingsambtenaar een gedingstuk ingediend met inhoudelijke gronden. 
      
    
    
      1.4.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende, [persoon 1] (verbonden aan JUIST), en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [taxateur] 
        (taxateur). 
      
      
    
    
      1.5.
      Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De termijn daarvoor is niet haalbaar gebleken, hetgeen de rechtbank betreurt. De rechtbank heeft daarom de uitspraaktermijn verlengd. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1965) met een oppervlakte van 103 m² exclusief aanbouw (21 m²) en vrijstaande garage (16 m²) op een perceel van 184 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf: inbreuk van de goede procesorde?
        
      
      
      
        4. Belanghebbende stelt dat het nadere stuk van de heffingsambtenaar niet als verweerschrift kan dienen. Door geen verweerschrift in te dienen heeft de heffingsambtenaar de goede procesorde geschonden. Belanghebbende heeft in dat kader verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in de (reële) proceskosten. 
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank merkt op dat het aanvullend stuk van de heffingsambtenaar waarin het verweer wordt gevoerd is ingediend op 27 maart 2025 en daarmee oordeelt de rechtbank dat het aanvullend stuk laat maar tijdig (meer dan tien dagen voor de zitting) is ontvangen. Dientengevolge heeft belanghebbende voldoende tijd gehad om kennis te nemen van de standpunten van de heffingsambtenaar. Tevens heeft belanghebbende ter terechtzitting de gelegenheid gekregen om, ondanks het gelden van de tien-dagentermijn, nieuwe beroepsgronden in de brengen. De verwijzing naar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch baat belanghebbende niet, omdat dat feitenrelaas anders is. Een vergelijking met de onderhavige procedure gaat niet op. Gezien het voorgaande acht de rechtbank belanghebbende niet in zijn bewijspositie geschaad. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 375.343 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 309.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen 
        
      
      
      7. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type, ligging en bouwjaar vergelijkbaar zijn met de woning. 
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning 
        
      
      
      8. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift opgemerkt dat belanghebbende niet heeft willen meewerken aan een inpandige opname. Hiertegen heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de woning in de bezwaarfase al inpandig had moeten opnemen en niet pas in de beroepsfase. Verder is belanghebbende van mening dat het voorzieningenniveau van zijn woning factor 2 dient te krijgen, gezien de gedateerde badkamer en keuken. Tevens betwist belanghebbende dat de referentiewoningen een vergelijkbaar energieniveau hebben, omdat de heffingsambtenaar deze stelling niet heeft onderbouwd. Tot slot betwist belanghebbende dat er een dakkapel aanwezig is bij de woning van belanghebbende.  
      
    
    
      8.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Voor het dakkapel heeft de heffingsambtenaar een waarde van € 2.000 toegekend. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van belanghebbende op zichzelf niet leidt tot de constatering dat de vastgestelde waarde te hoog is.  
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder kwaliteit, onderhoud en voorzieningen rekening is gehouden. De rechtbank merkt op dat het in dit geval, nu er geen inpandige opname heeft kunnen plaatsvinden, het een aanvaardbare werkwijze van de heffingsambtenaar is om in beginsel voor alle KOUDV-factoren uit te gaan van een gemiddelde staat. Belanghebbende heeft enkel ter zitting aangevoerd dat het voorzieningenniveau naar beneden dient te worden bijgesteld. De rechtbank overweegt dat belanghebbende zijn stelling niet heeft onderbouwd en ziet om die reden geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de gemiddelde staat van voorzieningen niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat een redelijke verdeling van de bewijslast meebrengt dat belanghebbende feiten en omstandigheden moet stellen om de waardering van de KOUDV-factoren te ontzenuwen. De blote stelling van belanghebbende is hiervoor onvoldoende. 
      
    
    
      8.3.
      De stelling van belanghebbende dat de KOUDV-factoren van de referentiewoningen een onjuist beeld vormen slaagt evenmin. Naar het oordeel van de rechtbank is een energielabel een subsidiair objectkenmerk. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar meer inspanningen had moeten verrichten om de verschillen daaromtrent in beeld te brengen. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat zij in ogenschouw nemen hetgeen bekend is van de woning. Dit brengt mee dat gegevens die niet bekend zijn, niet in ogenschouw kunnen worden genomen. 
      
      
        9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 9 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. 
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44