ECLI:NL:RBZWB:2025:4193, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-07-2025, 24/280
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/280 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 283.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Goes opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen [persoon 1] en namens de gemachtigde [persoon 2] . 
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1976) met een woonoppervlakte van 115m², een vrijstaande garage van 19m², een aangebouwde woonruimte van 2m² en een vrijstaande berging/schuur van 10m². De woning staat op een perceel van 178 m².
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 265.000per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 283.000. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 21 oktober 2024 door de taxateur [taxateur] opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 293.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] en het [adres 4] .
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de brandgang niet door hem privé kan worden gebruikt, zodat de brandgang ten onrechte is meegenomen bij de waardebepaling van zijn woning. Ter zitting is door de heffingsambtenaar toegelicht dat de brandgang weliswaar is meegenomen in het totale perceeloppervlak van de woning, maar dat de waarde van de brandgang op nihil is gesteld. De rechtbank constateert dat de waarde van de brandgang, die overigens door belanghebbende niet is betwist, in de matrix volledig in mindering is gebracht op de waarde van de grond. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de brandgang.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Daarnaast stelt belanghebbende dat de correctie van de KOUDV-factoren moet plaatsvinden op het voorzieningenniveau, in plaats van op de uitstraling van de woning aan het [adres 4] , aangezien deze woning beschikt over een nieuwe keuken. Op basis van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de onderhavige woning ondergemiddeld zijn. Zelfs als een correctie op het voorzieningenniveau in plaats van op de uitstraling van de woning aan het [adres 4] zou plaatsvinden, kan dit belanghebbende niet baten omdat de berekende waarde dan nog steeds hoger ligt dan de beschikte waarde. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt daarnaast dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau en de matige onderhoudstoestand van de woning, onder meer vanwege het achterstallige buitenschilderwerk. De rechtbank overweegt dat het duurzaamheidsniveau en het onderhoudsniveau van de woning vergelijkbaar is met die van de referentiewoningen. De woning en de referentiewoningen zijn in dezelfde periode gebouwd. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen in duurzaamheid tussen de woning en de referentiewoningen van dien aard zijn dat deze een neerwaartse correctie rechtvaardigen. Verder blijkt uit de door belanghebbende aangevoerde gegevens naar het oordeel van de rechtbank niet dat het onderhoudsniveau, onder meer door de staat van het buitenschilderwerk, ondergemiddeld is.
      
    
    
      4.9.
      Verder stelt belanghebbende dat ten onrechte geen waarde is toegekend aan het tuinhuis en de hobbykas bij de referentieobjecten aan de [adres 2] en [adres 3] . Ter zitting is door de heffingsambtenaar aangevoerd dat bij kleine objecten met een verwaarloosbare waarde in het taxatierapport een waarde van nihil wordt toegekend. Door belanghebbende is niet gesteld noch gebleken welke waarde het tuinhuis en de hobbykas vertegenwoordigen. De rechtbank is van oordeel dat aan het tuinhuis en de hobbykas, zoals door de heffingsambtenaar gesteld, een verwaarloosbare waarde toekomt en dat de heffingsambtenaar dus terecht geen waarde aan het tuinhuis en de hobbykas heeft toegekend.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van R.M.P. Dees, griffier, op 3 juli 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.