ECLI:NL:RVS:2019:2548, Raad van State, 24-07-2019, 201802828/1/R1
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2019-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 5 februari 2018 heeft de raad het exploitatieplan "Exploitatieplan Zuiderloo" vastgesteld.

201802828/1/R1.
    Datum uitspraak: 24 juli 2019
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in het geding tussen:
    1.    [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], wonend te Heiloo,
    2.    [appellant sub 2], wonend te Heiloo,
    en
    de raad van de gemeente Heiloo,
    verweerder.
    Procesverloop
    Bij besluit van 5 februari 2018 heeft de raad het exploitatieplan "Exploitatieplan Zuiderloo" vastgesteld.
    Tegen dit besluit hebben [appellanten sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld.
    De raad heeft een verweerschrift ingediend.
    [appellanten sub 1], [appellant sub 2] en de raad hebben nadere stukken ingediend.
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 februari 2018, waar [appellant sub 2], bijgestaan door [gemachtigde], [appellant sub 1A], bijgestaan door mr. O.H. Minjon, advocaat te Hoorn, en de raad, vertegenwoordigd door M. Stijkel en M. Materman, bijgestaan door ing. A.S. Dijkstra, zijn verschenen.
    Overwegingen
        Het exploitatieplan
    1.    Het exploitatieplan heeft betrekking op de locatie "Zuiderloo" en is verbonden met het bestemmingsplan "Zuiderloo", vastgesteld op 7 december 2015. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van ongeveer 550 woningen.
        Dit exploitatieplan is separaat van het bestemmingsplan vastgesteld, omdat de Afdeling bij uitspraak van 19 oktober 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2767, het besluit van de raad van 7 december 2015 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Zuiderloo" deels heeft vernietigd, het besluit van de raad van 7 december 2015 tot vaststelling van het exploitatieplan "Zuiderloo" geheel heeft vernietigd, en de raad heeft opgedragen om binnen een jaar voor wat betreft het exploitatieplan een nieuw besluit te nemen.
    Het beroep van [appellanten sub 1]
    Inleiding
    2.    [appellanten sub 1] zijn eigenaren van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heiloo, sectie E, nummer 2464. Het perceel is geheel verhard met klinkers en op het perceel staat een houten bouwwerk dat hoort bij de naastgelegen woning op het perceel Spanjaardslaan 20.     [appellanten sub 1] kunnen zich niet verenigen met het exploitatieplan, onder meer omdat de inbrengwaarde van hun perceel te laag is vastgesteld en de raad de omslagmethode heeft gewijzigd, waardoor zij een hogere exploitatiebijdrage moeten betalen.
    Procedure
    3.    [appellanten sub 1] voeren aan dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan niet op de juiste wijze tot stand is gekomen, nu de door het college geaccordeerde concept-beantwoording van de zienswijzen niet aan hen is toegezonden. [appellanten sub 1] stellen dat zij daardoor ook ten onrechte niet zijn gewezen op de mogelijkheid hun zienswijze mondeling toe te lichten. [appellanten sub 1] merken in verband met het voorgaande op dat de indieners van de zienswijzen wel bericht hebben ontvangen, na vaststelling van het exploitatieplan, over de mogelijkheid beroep in te dienen. [appellanten sub 1] stellen dat zij recht hebben op een proceskostenvergoeding, ook als het beroep ongegrond is, omdat deze procedure waarschijnlijk niet nodig was geweest als zij hun zienswijze hadden kunnen toelichten en als zij hadden kunnen reageren op de concept-beantwoording van de zienswijzen.
    3.1.    Artikel 6:14 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) luidt:
    "1. Op de voorbereiding van een exploitatieplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de kennisgeving geschiedt aan degenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaar van gronden in het exploitatiegebied en voorts langs elektronische weg geschiedt.
    2. Burgemeester en wethouders delen binnen vier weken nadat een exploitatieplan is vastgesteld, de eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied schriftelijk mede dat een exploitatieplan is vastgesteld. Zij doen tevens mededeling van de terinzagelegging en de termijn waarbinnen beroep kan worden ingesteld en voorts geschiedt de kennisgeving langs elektronische wet. In afwijking van artikel 3:1, eerste lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zijn op een besluit tot vaststelling van een exploitatieplan de artikelen 3:40, 3:42, 3:43, 3:44 en 3:45 en afdeling 3.7 van die wet van toepassing."
    3.2.    De Afdeling overweegt dat de Wro, de Awb, noch enig ander wettelijk voorschrift, ertoe verplicht dat de raad indieners van zienswijzen reeds voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan in kennis stelt over de beantwoording van hun zienswijzen. Evenmin bestaat er een wettelijke verplichting op grond waarvan de indiener van een zienswijze in de gelegenheid moet worden gesteld te worden gehoord. Niet is gebleken dat de informatievoorziening omtrent het ontwerpexploitatieplan en het vastgestelde exploitatieplan niet op de door de wet voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden. [appellanten sub 1] hebben een zienswijze ingediend en de raad is in de Nota beantwoording zienswijzen ingegaan op die zienswijze.
        Gelet op het voorgaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan niet op de juiste wijze tot stand is gekomen.
        Het betoog faalt.
    Hoogte van de getaxeerde inbrengwaarde
    4.    [appellanten sub 1] betogen dat de inbrengwaarde van hun perceel te laag, en niet overeenkomstig de werkelijke waarde is vastgesteld. Zij stellen daartoe allereerst dat de taxateur de gemiddelde prijs per m² op grond van het nieuwe planologische regime te laag heeft getaxeerd. De residueel bepaalde waarde wordt volgens [appellanten sub 1] ten onrechte naar beneden bijgesteld naar aanleiding van gerealiseerde transacties in de directe nabijheid van het te taxeren object. [appellanten sub 1] hebben een overzicht overgelegd waarin zij verschillende transacties vanaf 2015 rondom hun perceel hebben verwerkt, waaruit volgens hen volgt dat de waarde die aan de hand van de door de taxateur gebruikte referentietransacties is berekend, te laag is. [appellanten sub 1] hebben met dit overzicht een gemiddelde prijs per m² grond uitgerekend, die een stuk hoger ligt dan de door de taxateur berekende waarde van € 125,00 per m². Zij stellen in dit verband dat de taxateur in de vergelijking ten onrechte uit is gegaan van ruwe bouwgrond, terwijl sprake is van een compleet aangelegde achtertuin. [appellanten sub 1] wijzen daarnaast op twee taxatierapporten van twee verschillende taxateurs, Staringsoord Vastgoed en Vos Makelaars, waarin hun perceel van 670 m² is getaxeerd op € 359.750,00 respectievelijk € 325.000,00, op basis van de aan het perceel toegekende bestemming "Woongebied - uit te werken" uit het bestemmingsplan Zuiderloo.
        Ten aanzien van de gebruikswaarde stellen [appellanten sub 1] dat de taxateur bij de berekening ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de uit te werken woonbestemming die in het voorgaande bestemmingsplan reeds aan hun perceel was toegekend. Onder verwijzing naar de twee door hen overgelegde taxatierapporten, waarin de garage op het perceel is getaxeerd op € 75.000,00, respectievelijk € 50.000,00, stellen [appellanten sub 1] daarnaast dat hun garage ten onrechte als schuur is getaxeerd op slechts € 15.000,00. Volgens [appellanten sub 1] is de garage in 2012 getaxeerd op € 35.000,00, terwijl toen sprake was van veel achterstallig onderhoud. Dit achterstallig onderhoud is volgens [appellanten sub 1] inmiddels uitgevoerd. [appellanten sub 1] stellen dat de garage op minimaal € 62.500,00 dient te worden getaxeerd.     
    4.1.    Artikel 40b, eerste lid, van de onteigeningswet luidt:
    "De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed."
        Het tweede lid luidt:
    "Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper."
    4.2.    De hoogste waarde van de gebruikswaarde dan wel de complexwaarde op grond van het nieuwe planologische regime geldt als werkelijke waarde. De raad heeft zich bij het ramen van de inbrengwaarden gebaseerd op het taxatierapport opgesteld door Dijkstra van LBP Sight, van 28 november 2017 (hierna: het Taxatierapport). LBP Sight heeft in het Taxatierapport de gebruikswaarde en de complexwaarde getaxeerd.
    4.3.    LBP Sight heeft de complexwaarde berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode en de residuele waarde methode. Bij de vergelijkingsmethode heeft LBP Sight een parallel getrokken met reeds gerealiseerde ruwe bouwgrondtransacties in of nabij het plangebied. Daarnaast heeft LBP Sight de waarde residueel bepaald. Op basis van de residuele prijsberekening en het onderzoek naar vergelijkingstransacties taxeert LBP Sight de gemiddelde inbrengprijs voor alle gronden op € 60,00 per m². Vanwege het verschil in planologisch regiem tussen de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken" en de gronden met de bestemming "Woongebied" hanteert LBP Sight voor de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken", zoals de gronden van [appellanten sub 1], een korting. De taxateur taxeert de gemiddelde inbrengprijs van deze gronden op € 52,50 per m². Het door [appellanten sub 1] overgelegde overzicht met verschillende transacties vanaf 2015 rondom hun perceel geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van deze door LBP Sight getaxeerde complexwaarde, omdat het door [appellanten sub 1] overgelegde overzicht van transacties niet vergelijkbaar is met de vergelijkingstransacties die LBP Sight heeft gebruikt. De door [appellanten sub 1] aangegeven transacties zien namelijk op bouwrijpe gronden waarop per direct een woning kan worden gebouwd, terwijl de door LBP Sight gebruikte transacties ruwe bouwgrond betreffen waarop bijvoorbeeld nog infrastructuur moet worden aangelegd. Daarbij is ook relevant dat LBP Sight bij de berekening van de complexwaarde terecht uit is gegaan van transacties die zien op ruwe bouwgrond. De omstandigheid dat sprake is van een compleet aangelegde achtertuin is van belang bij de bepaling van de gebruikswaarde en niet de complexwaarde. De door [appellanten sub 1] overgelegde taxatierapporten geven eveneens geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door LBP Sight getaxeerde complexwaarde. Daarbij is van belang dat die taxatierapporten een zelfstandige raming geven van de waarde van het perceel van [appellanten sub 1]. Uit die zelfstandige ramingen blijkt niet waarom de in het Taxatierapport vervatte taxaties onjuist zijn. Bovendien wordt in deze zelfstandige ramingen alleen gekeken naar de waarde van het perceel van [appellanten sub 1], terwijl bij de berekening van de complexwaarde alle functies van het complex moeten worden betrokken en moet worden gekeken naar de gemiddelde waarde van alle gronden binnen het complex.
        Het betoog over de complexwaarde faalt.
    4.4.    Volgens het Taxatierapport ontleent het perceel van [appellanten sub 1] de hoogste waarde aan het huidige gebruik, nu deze waarde is getaxeerd op € 125,00 per m². Het huidige gebruik is volgens het Taxatierapport erf en schuur behorend bij de naastgelegen woning. LBP Sight heeft de gebruikswaarde berekend op basis van de bestemming die aan de gronden is toegekend in het plan voorafgaand aan het voorgaande plan, omdat het perceel in het voorgaande plan de bestemming "UW2", een uit te werken woonbestemming, had. De raad heeft ter zitting toegelicht dat is gekeken naar de bestemming uit het plan voorafgaand aan het voorgaande plan, omdat op basis van die bestemming nog geen vergunning kan worden verkregen voor de bouw van een woning en de uit te werken woonbestemming volgens hem moet worden weggedacht.
        De Afdeling overweegt dat LBP Sight de bestemming "UW2", die onder het voorheen geldende plan aan het perceel van [appellanten sub 1] was toegekend, onvoldoende gemotiveerd niet heeft meegenomen bij het ramen van de gebruikswaarde. Anders dan de raad veronderstelt kan de uit te werken woonbestemming uit het voorheen geldende plan van invloed zijn op de gebruikswaarde, ook al kan op basis van een dergelijke bestemming niet direct een vergunning worden verleend voor de bouw van een woning. De uit te werken woonbestemming zou van invloed kunnen zijn op de prijs die een redelijk handelend koper bereid is te betalen, omdat ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper en op basis van de uit te werken woonbestemming de verwachting kan bestaan dat op het perceel in de toekomst bij recht een woning mogelijk zal worden gemaakt. Nu LBP Sight bij het taxeren van de inbrengwaarden onvoldoende heeft gemotiveerd waarom moet worden uitgegaan van de bestemming uit het plan voorafgaand aan het voorgaande plan en waarom geen rekening hoeft te worden gehouden met de uit te werken woonbestemming, terwijl de uit te werken woonbestemming van invloed kan zijn op de gebruikswaarde, heeft de raad zich bij het ramen van de gebruikswaarde van het perceel van [appellanten sub 1] in redelijkheid niet kunnen baseren op het Taxatierapport en heeft de raad het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Awb.
        Het betoog over de gebruikswaarde slaagt.
    Peildatum taxatierapport
    5.    [appellanten sub 1] voeren aan dat de door de taxateur gehanteerde peildatum bij het ramen van de inbrengwaarden te ver in het verleden ligt, nu de peildatum in beginsel de datum van vaststelling van het plan behoort te zijn. [appellanten sub 1] begrijpen dat de taxateur niet in de toekomst kan kijken, maar hij kan volgens hen wel ten minste een peildatum gelegen in de periode eind 2017 aanhouden. In dit verband wijzen zij erop dat de grote opmars van de woningmarkt ten tijde van de taxatie van de gronden in volle gang was.
    5.1.    Ook bij de raming van inbrengwaarden moet een eenduidige peildatum worden gehanteerd. De aan te houden peildatum kan afwijken van het moment van vaststelling van het exploitatieplan, maar de geraamde inbrengwaarden moeten - net als de andere kostenramingen - op het moment van de vaststelling van het exploitatieplan nog wel voldoende actueel zijn. Met een peildatum zo dicht mogelijk tegen het moment van vaststelling van het exploitatieplan aan wordt bewerkstelligd dat ook de geraamde inbrengwaarden zo actueel mogelijk zijn. Indien er een dusdanig lange periode zit tussen de in een taxatie aangehouden peildatum en het moment van vaststelling van het exploitatieplan dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat de uitgevoerde taxatie nog voldoende actueel is, moet de raad beoordelen of de op basis van de taxatie geraamde inbrengwaarden mogelijkerwijs zijn gewijzigd. De raad kan zich dan, zeker in tijden waarop de waarde van onroerend goed aan wijzigingen onderhevig zijn, zonder dat terzake een aanvullende taxatie heeft plaatsgevonden, niet zonder meer op het standpunt stellen dat de geraamde inbrengwaarden nog voldoende actueel zijn.
         LBP Sight heeft de percelen op 13 juni 2017 en 14 juni 2017 opgenomen en daarbij op verzoek van de opdrachtgever, de gemeente Heiloo, de datum van 1 januari 2017 als peildatum gehanteerd. De raad heeft in het kader van de vaststelling van het exploitatieplan zonder een nadere beoordeling van de actualiteit van de getaxeerde inbrengwaarden, de inbrengwaarden naar de peildatum van 1 januari 2017 geraamd.
        De Afdeling is van oordeel dat de raad in dit geval in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid, zonder enig onderzoek te verrichten naar de actualiteit van de getaxeerde inbrengwaarden, is uitgegaan van peildatum van 1 januari 2017. Daarbij is van belang dat de raad zich, mede gelet op de plaatsgevonden hebbende prijsontwikkelingen op de onroerend goed- en bouwmarkt in de periode voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan, zonder bijvoorbeeld een aanvullende taxatie, niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat de getaxeerde inbrengwaarden naar het prijspeil van 1 januari 2017 op het moment van vaststelling van het exploitatieplan (meer dan 13 maanden later) nog voldoende actueel waren. Daarbij is ook van belang dat de raad ter zitting heeft toegelicht dat er geen beletselen waren om een (aanvullende) taxatie te laten uitvoeren naar de peildatum van bijvoorbeeld 1 juni 2017 of een nog latere datum.
        Gelet op het voorgaande is het bestreden besluit in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb.
        Het betoog slaagt.  
    Sloopkosten
    6.    [appellanten sub 1] betogen dat de raad sloopkosten ten onrechte niet heeft meegenomen bij het bepalen van de totale inbrengwaarde, terwijl de sloopkosten, gelet op artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro), wel zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde. [appellanten sub 1] wijzen in dit verband op het Taxatierapport waaruit volgt dat de taxateur de sloopkosten niet heeft opgeteld bij de totale inbrengwaarde.
        [appellanten sub 1] voeren verder aan dat de sloopkosten in het exploitatieplan zijn geraamd op € 10.000,00, terwijl € 15.000,00 een beter beeld geeft, gelet op de grote hoeveelheden puin die bij de sloop van de garage zouden vrijkomen.
    6.1.    Artikel 6.13 van de Wro luidt:
    "1. Een exploitatieplan bevat:
    […]
    c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
    1˚. Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;
    […]
    5. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. […].
    […]."
        Artikel 6.19 luidt:
    "De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, wordt berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met:
    a. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven;
    b. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan."
            Artikel 6.2.3, van het Bro luidt:
    "Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:
    a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
    b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
    c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
    d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied."
    6.2.    De raad heeft toegelicht dat de sloopkosten als kosten zijn geraamd. De sloopkosten kunnen, net als de waarde van de gronden en opstallen, in mindering worden gebracht op de exploitatiebijdrage, indien de eigenaar de sloop zelf ter hand neemt, aldus de raad.
        Uit het Taxatierapport volgt dat de totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen is getaxeerd op € 15.768.313,50. Uit bijlage 4 van het exploitatieplan volgt dat de sloopkosten zijn geraamd op € 272.800,00. In paragraaf 4.4 staat een tabel opgenomen met de gebiedseigen kosten. Uit deze tabel volgt dat de kosten als bedoeld in artikel 6.2.3, onder a en b, van het Bro, van € 15.768.314,00, worden vermeerderd met de kosten als bedoeld in artikel 6.2.3, onder c en d, van het Bro, van € 272.800,00. Dit totaal als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Wro wordt vervolgens vermeerderd met de andere kosten in verband met de exploitatie.
        De Afdeling overweegt dat de raad, anders dan [appellanten sub 1] veronderstellen, de geraamde inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplan, in overeenstemming met artikel 6.2.3, van het Bro heeft vermeerderd met onder meer de waarde van de daarop aanwezige te slopen opstallen, alsmede de sloopkosten ervan. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de sloopkosten ten onrechte niet heeft meegenomen bij het bepalen van de totale inbrengwaarden.
        Het betoog faalt in zoverre.
    6.3.    Uit bijlage 4 van het exploitatieplan volgt dat de sloopkosten van het houten bouwwerk op het perceel van [appellanten sub 1] zijn geraamd op € 10.000,00. De Afdeling is van oordeel dat [appellanten sub 1] niet aannemelijk hebben gemaakt dat de raad de sloopkosten te laag heeft geraamd.
        Het betoog faalt in zoverre.
    Omslagmethode
    7.    [appellanten sub 1] voeren aan dat de raad de omslagmethode in dit exploitatieplan ten onrechte heeft gewijzigd ten opzichte van het ontwerp uit 2015 van het in 2016 vernietigde exploitatieplan. [appellanten sub 1] stellen dat zij door deze nieuwe methode een hogere exploitatiebijdrage moeten betalen voor een categorie 4 woning dan in het ontwerp uit 2015 het geval was. [appellanten sub 1] stellen dat de raad deze omslagmethode zonder deugdelijke motivering niet kan toepassen.
    7.1.    Artikel 6.18 van de Wro luidt:
    "1. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht.
    2. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf.
    3. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld.
    4. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld.
    5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal."
    7.2.    De raad heeft toegelicht dat de kosten worden omgeslagen over het programma om zo de exploitatiebijdragen te bepalen. Omdat het bestemmingsplan "Zuiderloo" een globaal plan betreft met nog uit te werken gebieden, is de programmaverdeling nog onduidelijk. Daarom heeft de raad gekozen voor een normatief programma op basis van referentiewoningen binnen categorieën, met een residuele berekening van de grondwaarde. Het programma wordt op basis van de grondprijzen omgezet in gewogen eenheden. Voor het gewicht dat aan een woningcategorie wordt toegekend is de gemiddelde grondwaarde - die dus residueel wordt bepaald - van een categorie 3 kleine twee onder één kapwoning als referentie genomen. Voor deze categorie geldt 1 als gewogen eenheid. De grondprijzen van de overige categorieën zijn vervolgens tegen deze categorie afgezet. Hoe hoger de grondprijs, hoe hoger het aantal gewogen eenheden. De kosten per gewogen eenheid bedragen volgens het exploitatieplan € 52.779,00. Bij een categorie 3 kleine twee onder één kapwoning bedraagt de bruto exploitatiebijdrage dus één maal € 52.779,00.
        De raad heeft verder toegelicht dat het aantal gewogen eenheden ten opzichte van het ontwerp uit 2015 is gewijzigd als gevolg van wijzigingen van de grondprijzen en differentiatie binnen categorie 4 woningen. De grondprijzen zijn volgens de raad aangepast zodat ze in overeenstemming zijn met de markt en de differentiatie van woningen binnen categorie 4 is ingevoerd om een betere waardering te kunnen krijgen van de kavels in categorie 4. De kavels in deze categorie kunnen namelijk variëren van 600 m² tot groter dan 1.500 m². Met dit systeem draagt elke grondeigenaar volgens de raad 78 procent van de geraamde grondwaarde af ten behoeve van het kostenverhaal. De eigenaren van gronden waarop categorie 4 woningen - woningen in het dure segment - worden gerealiseerd, krijgen naar evenredigheid een groter deel van de kosten voor hun rekening dan de eigenaren van gronden waarop categorie 1, 2 of 3 woningen - woningen die minder opbrengsten genereren dan categorie 4 woningen - worden gerealiseerd. 
        Gelet op het voorgaande bestaat naar het oordeel van de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de gekozen omslagmethodiek onvoldoende heeft gemotiveerd. Eveneens biedt het betoog van [appellanten sub 1]s geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft kunnen kiezen voor de gehanteerde omslagmethode.
        Het betoog faalt.
    Bestuurlijke lus
    8.    In hetgeen [appellanten sub 1] hebben aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit is genomen in strijd met artikel 3:2 van de Awb.
    9.    Met het oog op een spoedige beëindiging van het geschil ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen om binnen 20 weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek in het bestreden besluit te herstellen. De raad dient hiertoe met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 4.4 en 5.1 de inbrengwaarden te ramen. De raad dient de Afdeling en de andere partijen tevens de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast.
    Het beroep van [appellant sub 2]
    Inleiding
    10.    [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heiloo, sectie E, nummer 1776. Op het perceel staat een loods van steen met een zadeldak. In de voorgevel van de loods bevinden zich twee grote segmentdeuren. Het terrein voor de loods is voorzien van een betonverharding.
        [appellant sub 2] kan zich niet verenigen met de wijze waarop de inbrengwaarde voor zijn perceel is vastgesteld.
    Inbrengwaarde
    10.1.    [appellant sub 2] voert aan dat de inbrengwaarde van zijn perceel niet in overeenstemming met de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet is vastgesteld, nu onvoldoende rekenschap is gegeven van de kosten die hij in 2016 heeft gemaakt voor de aankoop van het perceel en het gereedmaken van het pand. Volgens [appellant sub 2] volgt uit de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dat de raad de inbrengwaarde van zijn perceel had moeten vaststellen op een bedrag van € 211.441,76; de koopsom vermeerderd met de kosten voor de sanering van asbest.
        [appellant sub 2] voert verder aan dat de gebruikswaarde van zijn perceel te laag is getaxeerd. [appellant sub 2] wijst op de WOZ-beschikking uit 2016 waarin de WOZ-waarde van zijn perceel volgens hem is vastgesteld op € 423.000,00 en de WOZ-beschikking uit 2017 waarin de loods is gewaardeerd op € 132.000,00 en de grondwaarde op € 93.800,00. Tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde inbrengwaarde zit een dusdanig groot verschil dat dit verschil in de besluitvorming nader had moeten worden onderbouwd, aldus [appellant sub 2]. [appellant sub 2] stelt daarnaast dat LBP Sight bij het taxeren van de gebruikswaarde rekening had moeten met de uit te werken woonbestemming die in het voorgaande plan aan zijn perceel was toegekend. [appellant sub 2] wijst verder op een taxatierapport van Van der Borden Vastgoedprofessionals waaruit volgt dat zijn perceel op grond van het nieuwe planologische regime € 298.000,00 waard is. Van der Borden Vastgoedprofessionals stelt in dit taxatierapport dat LBP Sight er aan voorbij gaat dat het om een toekomstige woonlocatie gaat.
    10.2.    De Afdeling is van oordeel dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad de inbrengwaarde had moeten vaststellen op de koopsom vermeerderd met de kosten voor de sanering van asbest. Daarbij is van belang dat uit de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, anders dan [appellant sub 2] stelt, volgt dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden en opstallen.
    10.3.    Zoals is overwogen onder 4.3 heeft LBP Sight de complexwaarde berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode en de residuele waarde methode. LBP Sight taxeert de gemiddelde inbrengprijs van de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken", zoals de gronden van [appellant sub 2], op € 52,50 per m². Het door [appellant sub 2] overgelegde taxatierapport geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door LBP Sight getaxeerde complexwaarde op grond van het nieuwe planologische regime. Daarbij is van belang dat LBP Sight bij het bepalen van de complexwaarde, anders dan Van der Borden Vastgoedprofessionals in zijn taxatierapport stelt, er van uit is gegaan dat het gaat om een toekomstige woonlocatie. LBP Sight heeft de gemiddelde inbrengwaarde berekend van gronden met de bestemming "Woongebied" en een korting toegepast vanwege de nog uit te werken bestemming. Verder is van belang dat Van der Borden Vastgoedprofessionals bij de zelfstandige raming van het perceel alleen gekeken heeft naar de waarde van het perceel van [appellant sub 2], terwijl bij de berekening van de complexwaarde moet worden gekeken naar de gemiddelde waarde van alle gronden binnen het complex. Voorts is van belang dat de door Van der Borden Vastgoedprofessionals gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de vergelijkingstransacties die LBP Sight heeft gebruikt. De door Van der Borden Vastgoedprofessionals gebruikte referentieobjecten waarmee hij een gemiddelde prijs per m² heeft berekend, zijn verkochte percelen met een vrijstaande woning en betreffen aldus geen transacties die zien op ruwe bouwgrond. Van der Borden Vastgoedprofessionals brengt de bouwprijs van een vrijstaande woning op de verkoopprijs in mindering en berekent vervolgens aan de hand van het restant de gemiddelde prijs per m². LBP Sight is, anders dan Van der Borden Vastgoedprofessionals, bij de berekening van de complexwaarde terecht uitgegaan van transacties die zien op ruwe bouwgrond waarop bijvoorbeeld infrastructuur nog moet worden aangebracht.
        Het betoog over de complexwaarde faalt.
    10.4.    De Afdeling stelt vast dat aan het perceel van [appellant sub 2] in het bestemmingsplan "Zuiderloo" de bestemming "Woongebied - uit te werken" is toegekend. Uit het Taxatierapport volgt dat het perceel van [appellant sub 2] de hoogste waarde ontleend aan het feitelijk gebruik. Bij de taxatie van de gebruikswaarde van het perceel gaat LBP Sight uit van de bestemming die aan de gronden is toegekend in het plan voorafgaand aan het voorgaande plan, omdat het perceel in het voorgaande plan reeds een uit te werken woonbestemming had. LBP Sight taxeert de ondergrond van de loods van 605 m² op € 60.500,00, het verharde erf van 385 m² op € 19.250,00 en de loods op € 40.000,00. De totale inbrengwaarde komt volgens het Taxatierapport afgerond uit op € 120.000,00.
    10.5.    Volgens het Taxatierapport ontleent het perceel van [appellant sub 2] de hoogste waarde aan het huidige gebruik. LBP Sight taxeert de ondergrond van de loods van 605 m² op € 60.500,00, het verharde erf van 385 m² op € 19.250,00 en de loods op € 40.000,00. De totale inbrengwaarde komt volgens het Taxatierapport afgerond uit op € 120.000,00.
        LBP Sight heeft deze gebruikswaarde berekend op basis van de bestemming die aan de gronden is toegekend in het plan voorafgaand aan het voorgaande plan, "Bedrijven - opslag", omdat het perceel in het voorgaande plan de bestemming "UW4", een uit te werken woonbestemming, had. De raad heeft ter zitting toegelicht dat wordt gekeken naar de bestemming uit het plan voorafgaand aan het voorgaande plan, omdat op basis van die bestemming nog geen vergunning kan worden verkregen voor de bouw van een woning en de uit te werken woonbestemming volgens hem moet worden weggedacht.
        De Afdeling overweegt dat LBP Sight de bestemming "UW4", die onder het voorheen geldende plan aan het perceel van [appellant sub 2] was toegekend, onvoldoende gemotiveerd niet heeft meegenomen bij het ramen van de gebruikswaarde. Zoals is overwogen onder 4.4 kan de uit te werken woonbestemming uit het voorheen geldende plan van invloed zijn op de gebruikswaarde, ook al kan op basis van een dergelijke bestemming niet direct een vergunning worden verkregen voor de bouw van een woning. De uit te werken woonbestemming zou van invloed kunnen zijn op de prijs die een redelijk handelend koper bereid is te betalen, omdat ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper en op basis van de uit te werken woonbestemming de verwachting kan bestaan dat op het perceel in de toekomst bij recht een woning mogelijk zal worden gemaakt. Nu LBP Sight bij het taxeren van de gebruikswaarde onvoldoende heeft gemotiveerd waarom moet worden uitgegaan van de bestemming uit het plan voorafgaand aan het voorgaande plan en waarom geen rekening hoeft te worden gehouden met de uit te werken woonbestemming, terwijl de uit te werken woonbestemming invloed kan hebben op de gebruikswaarde, heeft de raad zich niet in redelijkheid kunnen baseren op het Taxatierapport bij het ramen van de gebruikswaarde en heeft de raad het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Awb.
        Het betoog over de gebruikswaarde slaagt.
    Bestuurlijke lus
    11.    In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Awb.
    12.    Met het oog op een spoedige beëindiging van het geschil ziet de Afdeling aanleiding de raad op te dragen om binnen 20 weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek in het bestreden besluit te herstellen. De raad dient hiertoe met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 10.5 de inbrengwaarden te ramen. De raad dient de Afdeling en de andere partijen tevens de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast.
    Proceskosten
    13.    In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht door [appellanten sub 1] en [appellant sub 2].
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    draagt de raad van de gemeente Heiloo op om:
    a. binnen 20 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen onder 4.4, 5.1 en 10.5 is overwogen de daarin omschreven gebreken in het besluit van 5 februari 2018 tot vaststelling van het exploitatieplan "Exploitatieplan Zuiderloo" te herstellen, en zo nodig het exploitatieplan gewijzigd vast te stellen;
    b. de Afdeling en andere partijen de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
    Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. F. Bouman, griffier.
    w.g. Hoekstra    w.g. Bouman
    lid van de enkelvoudige kamer    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 24 juli 2019
    849.