ECLI:NL:RBAMS:2025:4081, Rechtbank Amsterdam, 18-06-2025, 759641
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Beroep op financieringsvoorbehoud. Het beroep is tijdig gedaan en er is voldaan aan de documentatie- en inspanningsplicht van de koper. Geen contractuele boete van 10% van de koopprijs.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/759641 / HA ZA 24-1261
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eisers] ,
      advocaat: mr. D.S. Muller,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagden] ,
      advocaat: mr. P.M. Jongeling.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 november 2024 met producties
      - de conclusie van antwoord van 15 januari 2025 met producties
      - de akte indiening producties van [eisers] van 18 april 2025 met producties
      - het tussenvonnis van 19 februari 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 mei 2025
      - de zittingsaantekeningen van de griffier van die mondelinge behandeling en de door de advocaten voorgedragen spreekaantekeningen, die zich in het dossier bevinden.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] (als verkoper) en [gedaagden] (als koper) hebben in maart 2024 overeenstemming bereikt over de koop van de woning van [eisers] aan de [adres] voor € 650.000.
      
    
    
      2.2.
      Op 5 april 2024 respectievelijk op 12 april 2024 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst ondertekend.
      
    
    
      2.3.
      De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: 
      
      
        
          artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
        
      
    
    
      5.1.
      
        Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 24 mei 2024 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 65.000,
        (…)
      
    
    
      5.2.
      
        In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.
        De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
        (…)
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren,
        (…)
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1.
      
        Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        a. op 17 mei 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 
        € 625.000 (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
        (…)
      
    
    
      15.3.
      
        Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.
        De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op 17 mei 2024 door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': twee afwijzingsbrieven van geldverstrekkende bankinstellingen waar de hypotheek is aangevraagd waarin tenminste het onderpand, de personalia van de aanvrager, datum aanvraag en de aan te vragen hypotheeksom zijn opgenomen + de ondertekende aanvraagformulieren van de aangevraagde hypotheek alsmede de inkomensgegevens welke ten grondslag lagen aan de aangevraagde hypotheek. 
        (…)
      
      
    
    
      2.4.
      Op 13 mei 2024 heeft telefonisch contact plaatsgevonden tussen [gedaagden] en de heer [naam 1] , de makelaar van [eisers] , waarbij is gesproken over het verlengen van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud.
      
    
    
      2.5.
      Op of omstreeks 14 mei 2024 schreef [gedaagden] aan [naam 1] een e-mail met onder meer de volgende inhoud:
      
      
        
          Ik krijg net een belletje van mijn hypotheek adviseur
        
      
      
      
        
          Ik was moeilijk bereikbaar vanwege omstandigheden waardoor hij nu in tijdnood komt.
        
      
      
      
        
          Ik wil graag een verlening aanvragen van maximaal 3 weken. Om de financiering rond te krijgen.
        
        
          Dit te maken met verschillende redenen waaronder ook 2 sterfgevallen van dichtbij.
        
      
      
      
        
          Ook vandaag heb ik weer een afscheid en begrafenis.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 16 mei 2024 (9:18 uur) schreef [naam 1] naar aanleiding van dit bericht van [gedaagden] in een e-mail aan [eisers] :
      
      
        
          De kopers vragen verlenging van de ontbindende voorwaarden van 17 mei 2024 naar 7 juni 2024.
        
        
          De bankgarantie word dan verlengd van 24 mei 2024 naar 14juni 2024.
        
      
      
      
        
          Graag horen wij of jullie hiermee akkoord gaan.
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 16 mei 2024 (16:37 uur) schreef [eisers] aan [naam 1] :
      
      
        
          Graag willen we het verzoek van onze Kopers goed begrijpen. De volgende vragen leven bij ons:
        
      
      
      
        
          — Wat is de reden dat een verzoek wordt gedaan voor verlenging van het voorbehoud tot
        
        
          financiering?
        
        
          — Bij welke bank / financiële instelling hebben de Kopers de hypotheek aangevraagd?
        
        
          — Heeft de bank de hypotheek aanvraag en stukken van de Kopers bekeken en beoordeeld, en
        
        
          zijn daaruit vragen naar voren gekomen?
        
        
          — Hebben de Kopers een schriftelijke afwijzing van hun hypotheek aanvraag ontvangen?
        
      
      
      
        
          Alvast bedankt om onze vragen te delen met alleen onze Kopers voor duidelijkheid.
        
      
      
    
    
      2.8.
      Deze e-mail heeft [naam 1] op 17 mei 2024 (om 12:55 uur) aan [gedaagden] doorgestuurd. In reactie daarop schreef [gedaagden] op 17 mei 2024 (13:43 uur) aan [naam 1] :
      
      
        
          
            ivm privé omstandigheden van koper t.w. 2 sterfgevallen in familie en vriendenkring heeft e.e.a. tijd stil gestaan, 
          
        
        
          
            hypotheek is aangevraagd bij Ing en florius
          
        
        
          
            ja en er zijn aanvullende documenten opgevraagd
          
        
      
      
      - kopers hebben van Ing een schriftelijke afwijzing ontvangen
      
      
        
          Ik hoop dat verkopers hiermee genoegen nemen en verlenging met 3 weken toestaan. Zodat de aanvullende vragen en stukken kunnen worden ingediend.
        
      
      
      
        
          Eergisteren nog een afscheid en begrafenis gehad.
        
        
          Was even een vervelende periode
        
        
          Maar we pakken alles weer op.
        
        
          De taxatie is ook al gedaan.
        
      
      
      
        
          Ik wil het graag hebben en vandaar de vraag naar een stukje extra tijd.
        
        
          Ik ben verder afhankelijk van de boekhouder en hypotheek adviseur nu.
        
      
      
    
    
      2.9.
      Deze e-mail heeft [naam 1] aan [eisers] (om 13:49 uur) doorgestuurd. In reactie daarop schreef [eisers] op 17 mei 2024 (16:42 uur):
      
      
        
          Op welke datum is hypotheek aanvraag ingediend bij de bank?
        
        
          Is de bank gevraagd om een spoed procedure te doorlopen?
        
      
      
    
    
      2.10.
      Deze e-mail heeft [naam 1] (om 17:08 uur) aan [gedaagden] doorgestuurd. Op 17 mei 2024 (17:14 uur) schreef [gedaagden] in reactie daarop aan [naam 1] :
      
      
        
          Ik heb nog geen akkoord gekregen omtrent de verlenging. Mocht ik geen akkoord krijgen
        
        
          Voor een verlening. Moet ik dit ontbinden.
        
      
      
      
        
          Ik wil nu laten weten dat ik de contract wil laten ontbinden. De afwijzing van de ing die zal mijn adviseur mij zo opsturen. Die mail ik ook door.
        
      
      
      
        
          Verder was hij nog bezig met een andere bank en moesten we wat aanvullende gegevens opsturen alleen was er wat meer tijd voor nodig omdat ik voorheen zzper was en nu alles vanuit bv doe.
        
      
      
      
        
          Maar nogmaals ik vind het super jammer ik had de woning graag gewild en daarvoor ook wat meer tijd nodig.
        
      
      
      
        
          U kunt het contract (ontbinden)
        
      
      
    
    
      2.11.
      In een tweede email (met bijlagen), verzonden op 17 mei 2024 (22:11 uur) aan [naam 1] , schreef [gedaagden] :
      
      
        
          Zoals besproken zie bijgaand de ontbindende stukken.
        
        
          Zowel de aanvragen van de hypotheek op de banken ING en Florius en de afwijzing van de ING.
        
        
          De aanvraag bij Florius is nog in werking en hebben wij dus geen tweede afwijzing.
        
      
      
    
    
      2.12.
      Op 21 mei 2024, de eerste werkdag na het (pinkster)weekeinde, stuurde [gedaagden] een afwijzing, daterend van dezelfde datum, van een hypotheekaanvraag bij Florius aan [naam 1] .
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 29 mei 2024 stelde [eisers] [gedaagden] in gebreke, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 5 en 11 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 12 juni 2024 ontbond de advocaat van [eisers] namens [eisers] de koopovereenkomst en maakte hij aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt 
      
      
        
          tot betaling van € 65.000 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2024;
        
        
          tot betaling van de proces- en nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan deze vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagden] is zijn verplichting om op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst een bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten, niet nagekomen. De koopovereenkomst is daarom op 12 juni 2024 door [eisers] ontbonden en [gedaagden] is op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete van € 65.000 verschuldigd. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer en concludeert dat de vordering moet worden afgewezen. Hij voert daartoe aan dat hij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst op 17 mei 2024 heeft ontbonden. Hij heeft voldaan aan zijn documentatieplicht en inspanningsplicht. Subsidiair stelt [gedaagden] dat onverkorte toepassing van het boetebeding buitensporig is en tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. [eisers] heeft immers geen schade geleden doordat hij zijn woning voor een hogere prijs heeft kunnen verkopen aan een derde. Daarbij heeft [eisers] zelf artikel 15.3 geschonden en belemmerd dat de financiering tot stand kwam. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Ter beoordeling staat of [gedaagden] tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en heeft voldaan aan zijn documentatie- en inspanningsplicht, zoals voorgeschreven in artikel 15 van de koopovereenkomst. Als dit het geval is heeft [gedaagden] de koopovereenkomst mogen ontbinden en kan [eisers] geen aanspraak maken op de gevorderde boete.
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 15.3 van de overeenkomst blijkt dat [gedaagden] zich heeft verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. Verder bepaalt het artikel dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd moet zijn. Daaronder wordt volgens het artikel verstaan dat twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen moeten worden overgelegd. Partijen zijn ook aanvullende voorwaarden overeengekomen, die betrekking hebben op de hypotheekaanvragen. De overgelegde bewijsstukken moeten in ieder geval de volgende gegevens bevatten: het onderpand, de personalia van de aanvrager, datum aanvraag en de aan te vragen hypotheeksom, de ondertekende aanvraagformulieren van de aangevraagde hypotheek alsmede de inkomensgegevens welke ten grondslag lagen aan de aangevraagde hypotheek. 
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 15 van de koopovereenkomst vloeien twee verplichtingen voor [gedaagden] voort: een inspannings- en een documentatieverplichting. De ratio van het vereiste van een goede documentatie is dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. De documentatieplicht heeft een bewijstechnische functie en dient mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Hieruit volgt dat de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde liggen. Dit betekent ook dat het enkele feit dat er formeel niet is voldaan aan de vereisten die zijn neergelegd in de overeenkomst, niet zonder meer betekent dat er niet is voldaan aan de documentatieplicht. Doorslaggevend is of de verkoper uit de stukken kan opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.
      
      
        
          De ontbinding is tijdig ingeroepen
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] per e-mail van vrijdag 17 mei 2024 aan [eisers] heeft laten weten de koopovereenkomst te ontbinden. Daarmee heeft hij dat tijdig gedaan. Dat diende immers uiterlijk op 17 mei 2024 te zijn gebeurd. 
      
      
        
          Er is aan de documentatie- en inspanningsverplichting voldaan
        
      
      
    
    
      4.5.
      De afwijzingsbrief van Florius ontbrak weliswaar aan de ontbindingsverklaring van [gedaagden] van 17 mei 2024, maar deze is op 21 mei 2024 door Florius is afgegeven en nog dezelfde dag door [gedaagden] nagezonden. Deze enkele termijnoverschrijding is, anders dan [eisers] meent, op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan de documentatieplicht (zie 4.3). 
      
    
    
      4.6.
      Verder heeft [eisers] betwist dat [gedaagden] aan zijn inspanningsplicht heeft voldaan omdat hij een financiering heeft aangevraagd voor een bedrag van € 650.000 in plaats van € 625.000, welk bedrag in artikel 15.3 van de koopovereenkomst is genoemd. Dit betoog treft geen doel. Artikel 15.3 staat aan het doen van een aanvraag voor een hoger bedrag niet in de weg. Evenmin volgt uit het artikel dat ingeval een dergelijke aanvraag wordt gedaan, geen beroep meer mogelijk is op het financieringsvoorbehoud. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom niet in te zien dat de aanvraag in strijd is met de inspanningsverplichting van [gedaagden] . Dit zou mogelijk anders kunnen zijn als het hogere bedrag de reden was geweest voor het afwijzen van de aanvra(a)g(en), maar dat is niet het geval.
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] heeft ook aangevoerd dat [gedaagden] een hypotheek bij ING heeft aangevraagd, terwijl hij daar in het verleden een geschil mee heeft gehad, wat de reden was voor ING om de aanvraag af te wijzen. Om die reden had het [gedaagden] bij voorbaat duidelijk moeten zijn dat de aanvraag zou worden afgewezen, aldus [eisers] . Volgens [gedaagden] is de afwijzing van ING te wijten aan het feit dat hij in 2020 in het intern verwijzingsregister van ING is opgenomen, maar was hij daarvan niet op de hoogte en dus niet op een afwijzing beducht. De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagden] op de hoogte was van vermelding van zijn naam in het intern verwijzingsregister. Los daarvan geldt dat een vermelding in het interne verwijzingsregister het verkrijgen van een hypotheek niet zonder meer onmogelijk maakt. [gedaagden] heeft toegelicht dat hij de woning heel graag wilde kopen. De rechtbank acht het in die omstandigheden aannemelijk dat [gedaagden] geen aanvraag bij ING zou hebben gedaan wanneer hij had geweten dat deze zou kunnen worden afgewezen wegens zijn opname in het verwijzingsregister. Aldus kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagden] een bij voorbaat kansloze aanvraag heeft gedaan, in strijd met zijn inspanningsverplichting.
      
    
    
      4.8.
      Tenslotte stelt [eisers] zich op het standpunt dat [gedaagden] een onvolledige aanvraag heeft gedaan bij Florius. Dat zou blijken uit het feit dat Florius na het doen van de aanvraag nog nadere stukken heeft opgevraagd, aldus [eisers] . Vast staat dat de aanvraag bij Florius op 23 april 2024 door de heer [naam 2] , de hypotheekadviseur van [gedaagden] , is gedaan en dat deze in ieder geval alle gegevens bevat die partijen bij wijze van aanvullende voorwaarden in artikel 15.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen (zie 4.2). De hypotheekaanvraag is op basis van deze gegevens door Florius in behandeling genomen. Ter zitting heeft [gedaagden] (onweersproken) toegelicht dat [gedaagden] in loondienst is bij zijn eigen onderneming en dat hij bij de aanvraag zijn loon heeft opgegeven. Florius bleek na het in behandeling nemen van de aanvraag en in aanvulling daarop nog jaarcijfers en een prognose te willen hebben van de onderneming. Deze informatie heeft Florius telefonisch bij [gedaagden] opgevraagd. Dat was echter zodanig kort voor het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud dat deze zonder verlenging van de termijn niet meer tijdig kon worden aangeleverd. De rechtbank is van oordeel dat de inspanningsverplichting van [gedaagden] niet met zich meebracht dat hij bij de hypotheekaanvraag zelf al de door Florius nadien opgevraagde informatie had moeten aanleveren. Uit het dossier blijkt niet dat de aanvraag daar op voorhand aanleiding toe gaf. Uit het feit dat [gedaagden] deze informatie niet bij zijn aanvraag aan Florius heeft verstrekt volgt zodoende niet dat de aanvraag onvolledig was. Daarbij is ook van belang dat in de afwijzingsbrief van Florius van 21 mei 2024 niet staat dat de aanvraag is afgewezen wegens onvolledigheid ervan. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagden] heeft na het tekenen van de koopovereenkomst alle vereiste stappen voor de financieringsaanvraag ondernomen. Deze stappen heeft hij conform de gemaakte afspraken gedocumenteerd. In de week voorafgaand aan de ontbinding heeft [gedaagden] herhaaldelijk met [naam 1] gecorrespondeerd over de (persoonlijke) omstandigheden waardoor het aanvraagproces vertraging opliep en om een verlenging van drie weken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud gevraagd. [eisers] heeft niet met deze verlenging ingestemd, met als gevolg dat [gedaagden] zich genoodzaakt zag om de koopovereenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dan ook dat [gedaagden] terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Hij heeft de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden voordat [eisers] tot ontbinding overging. [gedaagden] is geen contractuele boete verschuldigd. De vordering van [eisers] zal daarom worden afgewezen.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428
              
              
                (2 punten × € 1.214)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.931
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagden] van € 3.931, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.W. Pulles en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.