ECLI:NL:RBZWB:2025:4335, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-07-2025, 24/4751
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/4751
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 april 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 926.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft bij brief van 3 april 2024 de heffingsambtenaar in gebreke gesteld ten aanzien van het (tijdig) doen van de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-beschikking en daarbij de heffingsambtenaar verzocht een concreet antwoord te geven waarom er geen vervolg is gegeven aan de laatst genoemde verdaging. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op 30 april 2024 uitspraak op bezwaar gedaan met betrekking tot de WOZ-waarde, na ontvangst van een ingebrekestelling. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Ook heeft de heffingsambtenaar een dwangsom toegekend. Deze maakt geen onderdeel uit van deze procedure.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 16 mei 2024 beroep ingesteld tegen de gedane uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon 1] en [persoon 2] , taxateur.
      
      
      
    
    
      1.8.
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De termijn daarvoor is zes weken. Deze termijn is niet haalbaar gebleken en de rechtbank heeft de uitspraaktermijn moeten verlengen. De rechtbank betreurt dat, in het bijzonder omdat deze procedure een beschikking over het jaar 2021 betreft en de hele duur van de procedure onwenselijk lang is geweest.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruikersoppervlakte van 192 m². De woning is gelegen op een perceel van 2938 m² en beschikt over extra grond. De woning heeft een vrijstaande garage.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is vastgesteld op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 926.000.
        
        
          
            Omvang van het geschil 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd dat op 3 september 2024 door taxateur [persoon 2] is opgemaakt.
      
    
    
      3.8.
      In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.125.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan de [adres 5] en aan de [adres 6] voldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen niet in dezelfde kern van [plaats] of daadwerkelijk in [plaats] zijn gelegen. De heffingsambtenaar wijst erop dat zij afhankelijk is van de beschikbare marktgegevens en er in dat kader geen referentiewoningen beschikbaar zijn, die ten aanzien van de objectkenmerken, identiek zijn aan de woning.
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank overweegt dat de objecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor alle gebruikte referentiewoningen het geval, gelet op in het bijzonder het type woning, uitstraling, bouwjaar en woonoppervlak. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk één jaar daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De enkele omstandigheid dat de referentiewoningen in een ander gedeelte van [plaats] , dan wel een ander – naastgelegen – dorp zijn gesitueerd doet aan het voorgaande oordeel niet af. Wél dient de heffingsambtenaar rekening te houden met deze verschillen, of anders voldoende begrijpelijk toe te lichten waarom ondanks het bestaan van de verschillen in ligging, daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Of daaraan voldoende is voldaan zal de rechtbank hierna dan ook beoordelen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de vrijstaande garage en de extra grond afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij twee referentiewoningen correcties toegepast voor de afwijkende kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de minder gunstige ligging van haar woning in vergelijking met de referentiewoningen. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de waardering wel degelijk rekening heeft gehouden met het feit dat de woning zich in een ander waardegebied bevindt dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft namelijk een andere grondstaffel toegepast voor de woning dan de grondstaffel die voor de referentiewoningen is gebruikt. De stelling van belanghebbende is daarom van onvoldoende gewicht om de conclusie te rechtvaardigen dat een correctie voor de ongunstigere ligging van de woning moet worden toegepast. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning waardoor deze stelling van belanghebbende niet wordt gevolgd. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat, gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde van € 199.000, de WOZ-waarde van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. Ook als het standpunt van belanghebbende ten aanzien van correctie voor wat betreft de ongunstigere ligging integraal gevolgd zou worden, dan komt de getaxeerde waarde niet onder de beschikte waarde.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 9 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.