ECLI:NL:RBZWB:2025:4336, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-07-2025, 24/6286
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/6286
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juli 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 427.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De termijn daarvoor is zes weken. Deze termijn is niet haalbaar gebleken en de rechtbank heeft de uitspraaktermijn moeten verlengen. De rechtbank betreurt dat.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een kap woning (bouwjaar 1963) met een gebruikersoppervlakte van 102 m2. De woning is gelegen op een perceel van 280 m2. De woning heeft een aanbouw, een overkapping en een vrijstaande berging.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is vastgesteld op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 427.000.
        
        
          
            Omvang van het geschil 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Formeel
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft zich beklaagd over de gang van zaken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting zich bereid verklaart om het griffierecht te vergoeden. De rechtbank merkt op dat een klacht over het verloop van de procedure er niet toe kan leiden dat de waardebeschikking wordt aangepast. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.6.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.7.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd dat op 4 november 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      3.9.
      In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 432.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de aanbouw, de overkapping en de vrijstaande berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij twee referentiewoningen correcties toegepast voor de afwijkende kwaliteits- en onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de minder gunstige ligging van zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de waardering wel degelijk rekening heeft gehouden met het feit dat de woning zich in een ander waardegebied bevindt dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft namelijk een lagere grondstaffel toegepast voor de woning dan de grondstaffel die voor de referentiewoningen is gebruikt. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning waardoor deze stelling van belanghebbende niet wordt gevolgd. 
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hard gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Dat kan ook resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
      
    
    
      3.14.
      Tot slot heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met het verouderde voorzieningenniveau van de woning, aangezien de voorzieningen in de woningen meer dan 30 jaar oud zijn. De rechtbank is van oordeel dat het betoog van belanghebbende een kale stelling betreft, die voor het eerst ter zitting is gedaan en niet van verifieerbare context is voorzien of met stukken is onderbouwd. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom ook niet gevolgd. 
      
    
    
      3.15.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 9 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
     Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.