ECLI:NL:RBMNE:2025:3090, Rechtbank Midden-Nederland, 23-06-2025, 23/2094
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een recreatiepark. Eiseres vindt de waarde te hoog. Waardevaststelling doormiddel van de operationele cashflowmethode. Beroep is ongegrond. De heffingsambtnaar mocht aansluiten bij de exploitatiegegevens van de huidige ondernemer.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/2094 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde] )
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] 
      
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het recreatiepark aan de [adres] in [plaats 2] (het object), voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 8.210.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      Het beroep wordt behandeld per zitting van 12 mei 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [taxateur 1] en [taxateur 2] (taxateurs van de heffingsambtenaar) en [taxateur 3] (taxateur van eiseres) nemen deel aan de zitting.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. Eiseres is eigenares van het recreatiepark [locatie] . Het park heeft een oppervlakte van in totaal 910.763 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021 De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 8.210.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 5.062.000,- en verwijst daarvoor naar een eigen taxatierapport van [kantoor] .
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de operationele cashflowmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De waardebepaling door middel van de operationele cashflowmethode vindt plaats op basis van de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Dat betekent dat een geobjectiveerde omzet het uitgangspunt voor de waardebepaling is. Bij berekening daarvan spelen bezetting en kwaliteit een rol.
    
    5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de operationele cashflowmethode. De rechtbank is het hier ook mee eens.
    
    
      
        Exploitatiegegevens huidige ondernemer
      
    
    
    6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de exploitatiegegevens van de huidige ondernemer. Dit is volgens eiseres niet in overeenstemming met het systeem van de Wet WOZ, dat sprake moet zijn van een objectieve waardebepaling. De door de heffingsambtenaar gebruikte methode resulteert er in dat een goede ondernemer gestraft wordt met een hogere waarde, terwijl een slechter ondernemer beloond wordt met een lagere waarde. Dat eiseres te maken krijgt met een hogere waarde wordt volgens haar onder meer veroorzaakt door het effectieve marketingapparaat en de solide goodwill van [eiseres] B.V. Daarom moet volgens eiseres niet alleen van een objectieve bezettingsgraad worden uitgegaan, maar ook van een geobjectiveerde exploitatie. 
    
    7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er in de taxatie wel is uitgegaan van een objectieve waardebepaling. Er is gebruik gemaakt van eigen tarieven, maar ook van een geobjectiveerde bezettingsgraad en geobjectiveerde kosten die worden vastgesteld op basis van kengetallen per deelsector, per regio. Dezelfde percentages voor de bezettingsgraad worden ook in het taxatierapport van eiseres gebruikt. Volgens de heffingsambtenaar resulteert dit wel degelijk in een objectieve waarde, omdat uit marktonderzoek is gebleken dat ondernemers bij het opstellen van hun tarieven de objectieve objectkenmerken gebruiken. Door de tarieven te gebruiken worden de waardeverschillen meegenomen die uniek zijn voor de opstallen. In dit verband wijst de heffingsambtenaar erop dat de Taxatiewijzer Recreatie voor de opvolgende waardepeildatum 1 januari 2022 is aangepast. In het nieuwe rekenmodel kan er enkel
    
      gerekend worden met feitelijke tarieven die ontstaan zijn in de vrije markt en door onderlinge concurrentie, alsmede onderbouwde kengetallen voor bezettingsgraden en kosten waardoor er nog steeds een objectieve waarde gegenereerd wordt.
      Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat het marketingapparaat voornamelijk leidt tot een verschil in de bezettingsgraad en niet in de tarieven, waardoor het niet uitmaakt voor de objectieve waarde beoordeling. De heffingsambtenaar heeft overigens ook geen rekening kunnen houden met de effecten van het marketingapparaat en de goodwil, omdat eiseres, ondanks een verzoek daartoe, de jaarrekening van de onderneming niet heeft verstrekt. 
    
    
    8. De rechtbank is, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar, van oordeel dat de waarde van het object objectief is bepaald. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de Taxatiewijzer Recreatie voor de waardepeildatum 1 januari 2022, waarin ook expliciet wordt benoemd dat en waarom voor de inkomsten wordt uitgegaan van de werkelijke inkomsten uit vastgoed op basis van de tarieven van de onderneming (het WOZ-object) zelf en het werkelijke aantal plaatsen/ chalets/ bungalows etc, gecombineerd met een inschatting van de bezettingsgraad (pag 19). De reden die de Taxatiewijzer daarvoor geeft, sluit aan op de uitleg van de heffingsambtenaar. Hoewel in dit geval de waardepeildatum 1 januari 2021 is, ziet de rechtbank geen reden waarom de heffingsambtenaar dit voortschrijdende inzicht niet eveneens toe kan passen voor het belastingjaar 2022. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        De recreatieve opstallen op het terrein en de onderlinge verschillen
      
    
    
    9. Eiseres wijst op het verschil in de verdeling van de recreatieve opstallen en de waardering daarvan tussen het taxatierapport van eiseres en het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Zo heeft de heffingsambtenaar geen rekening houdt met de 2-persoons en 8-persoons opstallen en de verschillen tussen de recreatieve opstallen. 
    
    10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij is uitgegaan van de opstallen die eiseres heeft doorgegeven middels het inlichtingenformulier. De heffingsambtenaar is later ook nog ter plaatse geweest om de recreatieve opstallen te inventariseren. Met de 2-persoons, 4-persoons en 6-persoons opstallen is wel rekening gehouden, aangezien daar ook andere tarieven aan zijn gekoppeld waardoor de inkomsten anders zijn. De onderlinge verschillen tussen de opstallen zijn verder eveneens verdisconteerd door uit te gaan van de bijbehorende tarieven. 
    
    11. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste opstallen en heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    12. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 
    
    13. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.Uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.