ECLI:NL:GHAMS:2025:1458, Gerechtshof Amsterdam, 15-05-2025, 23/442 en 23/443
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde demontagebedrijf. Niet-woning. Bodem- en grondwaterverontreiniging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 23/442 en 23/443
    
    
      15 mei 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 12 april 2023 in de zaak met kenmerken HAA 21/5423 en 21/6261 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 oktober 2019 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 190 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 390.000.
      
    
    
      1.1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2020 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ van de onroerende zaak voor het jaar 2020 vastgesteld op € 350.000.
      
    
    
      1.2.1.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-waarde voor het jaar 2019 gegrond verklaard en de waarde van de woning voor dat jaar verlaagd naar € 350.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.2.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-waarde voor het jaar 2020 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.  
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’): 
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart de beroepen ongegrond;
        
        
          veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 1.500; en
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft onder meer de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “1. Verweerder heeft eiser voor de jaren 2019 en 2020 aangemerkt als gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit drie kadastrale percelen (sectie F, nummers 662, 965 en 966) en is gelegen op het bedrijventerrein [adres] in [Z] . De onroerende zaak wordt gebruikt als demontagebedrijf voor auto’s. Tot de onroerende zaak behoren:
      
      
        
          een opslagterrein van 1.193 m²;
        
        
          een opstal met als bouwjaar 1976, bestaande uit:
        
      
      
        ­ een werkplaats van 84 m² en een kantoor van 27 m² op de begane grond;
        ­ een kantoor van 27 m² en een magazijn van 27 m² op de eerste verdieping;
      
        een opstal met als bouwjaar 1976, bestaande uit:
      
        ­ een opslag/magazijn van 104 m2;
        ­ een opslag/magazijn van 63 m2;
      
       een opstal met als bouwjaar 1992, bestaande uit:
      
        ­ een werkplaats van 284 m² op de begane grond;
        ­ een opslagruimte van 172 m² op de eerste verdieping.
      
      
      2. De rechtbank heeft op 19 maart 2020 uitspraak gedaan inzake beroepen van [X] [bedrijf 1] en [naam 1] tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2017 en 2018. 
      
        (…)
        De rechtbank heeft in deze uitspraken de vastgestelde waarde voor het jaar 2017 in goede justitie verminderd van € 340.000 tot € 300.000 en die voor het jaar 2018 van € 361.000 tot € 320.000.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      Ook in hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:
    
    
    
      “De waarde
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe voor beide jaren taxatiekaarten overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft de gebruikte huurprijzen, risico-opslagen en kapitalisatiefactoren in eerste instantie afgeleid uit gegevens betreffende de onroerende zaken [straat 2] 1, [straat 1] 158A en [straat 3 ] 6, alle gelegen te [Z] . In de taxatiekaarten wordt de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 berekend op € 439.000 en die voor het jaar 2020 op € 451.000.
    
    9. De klachten van eiser zijn gericht tegen de mate waarin de onderhoudstoestand van de onroerende zaak, de bodemvervuiling op de eigen en naastgelegen percelen en de verkeerssituatie in de waarde zijn verdisconteerd. Eiser heeft erop gewezen dat de vergelijkingsobjecten er beter uitzien dan zijn opstallen. Verder heeft hij diverse rapporten overgelegd met betrekking tot de bodemvervuiling. Ter zitting heeft hij toegelicht dat de verkeerssituatie ter plaatse dramatisch is en dat er regelmatig files van anderhalf uur staan. Verweerder heeft verklaard dat hij met deze omstandigheden als volgt rekening heeft gehouden. De gehanteerde huurprijs, zoals afgeleid uit de vergelijkingsobjecten, is 10% naar beneden bijgesteld vanwege ondergemiddeld onderhoud (effect op de waarde: -/- € 5.188). Vervolgens is één van de opstallen (een opslag/magazijn met een oppervlakte van 63 m2) nog eens met 90% afgewaardeerd vanwege de slechte onderhoudstoestand (effect op de waarde: -/- € 29.900). Verweerder meent dat het niet nodig is om rekening te houden met bodemverontreiniging op het terrein van eiser, omdat die niet van dien aard is dat een saneringsverplichting bestaat. Met de ligging naast de vuilstort heeft verweerder rekening gehouden door de risico-opslag zoals die is afgeleid uit de gegevens over de referentieobjecten (5,99%) met 1,25%-punt te verhogen tot 7,24% (effect op de waarde: -/- € 74.206). Ook heeft verweerder de grondprijs gehalveerd in verband met de ligging (effect op de waarde: -/- € 50.703). Ten slotte heeft verweerder bij de correctie van de kapitalisatiefactor voor exploitatielasten verhoogde percentages in aanmerking genomen voor onderhoudskosten en leegstandsrisico.
    
    10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is als volgt tot dit oordeel gekomen. De door verweerder gehanteerde waarderingsmethode en zijn keuze voor de vergelijkingsobjecten staan niet ter discussie. De klacht van eiser over de gehanteerde vergelijkingsobjecten vat de rechtbank zo op dat verweerder onvoldoende heeft gecorrigeerd voor verschillen in onderhoud tussen de onroerende zaak van eiser en de vergelijkingsobjecten. Het geschil beperkt zich dus tot de vraag of de correcties die verweerder heeft aangebracht hebben geresulteerd in een waarde waarvan met recht kan worden gezegd dat die niet te hoog is. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend.
    
    11. Met betrekking tot het waardedrukkende effect van het achterstallige onderhoud is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden door de afwaardering en de correcties op de huurprijs en de exploitatielasten. Ook is met de correcties ter zake van het leegstandsrisico voldoende rekening gehouden met de wijze waarop een potentiële koper de bodemvervuiling op de naastgelegen vuilstort zou percipiëren. Met de halvering van de grondprijs is naar het oordeel van de rechtbank ook de nadelige verkeerssituatie voldoende in de waarde verdisconteerd.
    
    12. Aan eiser kan worden toegegeven dat er aanwijzingen bestaan voor verontreiniging van de grond die deel uitmaakt van zijn onroerende zaak. Gelet op de jarenlange sloop van auto’s op het terrein is zodanige vervuiling reeds op voorhand niet onwaarschijnlijk. Daar komt nog bij dat eiser een rapport van een analytisch-chemisch onderzoek door [bedrijf 2] gedateerd 7 maart 2003 heeft overgelegd. In dit rapport wordt geconstateerd dat de bovengrond van het terrein deels sterk verontreinigd is met “minerale olie” (veroorzaakt door aanwezige PAK; naar de rechtbank begrijpt: polycyclische aromatische koolwaterstoffen) en matig verontreinigd met “minerale olie” (veroorzaakt door aanwezige bitumen) en koper, en dat er lichte verontreiniging is met EOH (naar de rechtbank begrijpt: extraheerbare organische halogenen), zware metalen en PAK. Het grondwater is sterk verontreinigd met xylenen en licht verontreinigd met de vluchtige aromaten benzeen, tolueen, ethylbenzeen en naftaleen. De verontreinigingen in het grondwater zijn volgens het rapport hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door de aangrenzende voormalige vuilnisstortplaats. Ten slotte heeft eiser ter zitting toegelicht dat de drinkwaterleidingen op zijn terrein vervangen moesten worden in verband met de aanwezigheid van kwik in de grond (waarvan hij overigens ontkent dat zijn bedrijf dat heeft veroorzaakt).
    
    13. Na het onderzoek door [bedrijf 2] zijn saneringsmaatregelen getroffen, waaronder het aanbrengen van een damwand tussen het terrein van de voormalige vuilstortplaats en dat van eiser. Uit het door verweerder aangehaalde onderzoek van bureau [bedrijf 3] van 8 december 2016 blijkt dat er op dat moment geen aanwijzingen meer waren dat nog verspreiding van verontreinigingen via het grondwater plaatsvond vanuit de voormalige stortplaats. Dat laat onverlet dat [bedrijf 2] ook andere vormen van verontreiniging heeft aangetroffen op het terrein van eiser. Verweerder heeft ook niet betwist dat die er zijn. Van deze verontreiniging moet echter worden vastgesteld dat het effect ervan op de waarde op geen enkele wijze is gekwantificeerd. Bij gebrek aan nader onderzoek bestaat vooralsnog ook geen saneringsplicht. Bovendien moet, zoals verweerder heeft aangevoerd, in aanmerking worden genomen dat in de onmiddellijke nabijheid van de onroerende zaak veel auto-, machine- en metaalbedrijven zijn gevestigd. Het ligt daarom in de rede ervan uit te gaan dat de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak een onderneming zou zijn die in een vergelijkbare bedrijfstak opereert en voor wie bodemverontreiniging veroorzaakt door de reguliere bedrijfsoefening van een autosloperij minder bezwarend is. Met inachtneming van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder weliswaar ten onrechte heeft nagelaten de vervuiling van de eigen grond in de taxatie te betrekken, maar dat aannemelijk is dat het waardedrukkende effect daarvan kleiner is dan het verschil tussen de vastgestelde en getaxeerde waardes (439.000 -/- € 350.000 = € 89.000 voor 2019 en € 451.000 -/- € 350.000 = € 101.000 voor 2020).”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode en de keuze van vergelijkingsobjecten staan ook in hoger beroep niet ter discussie. De oordelen van de rechtbank betreffende de invloed van de onderhoudstoestand en de verkeerssituatie op de waarde worden in hoger beroep evenmin betwist. De grieven van belanghebbende in hoger beroep beperken zich tot de invloed van de aanwezige bodem- en grondwaterverontreiniging alsmede de ligging (naast een voormalige vuilstortplaats) op de waarde van het object. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep in de eerste plaats aangevoerd dat de rechtbank in punt 12 en 13 van haar uitspraak er ten onrechte vanuit gaat dat de bodem- en grondwaterverontreiniging op zijn terrein deels is veroorzaakt door belanghebbende zelf. Naar ’s Hofs oordeel kan in het midden blijven wie de verontreiniging heeft veroorzaakt, omdat dit voor de waardering van de onroerende zaak niet van belang is.
      
    
    
      5.3.
      
        Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat de rechtbank in punt 13 van haar uitspraak ten onrechte vermeldt dat er als saneringsmaatregel een damwand is geplaatst tussen het terrein van de voormalige vuilstortplaats en het terrein van belanghebbende. Deze stelling vindt steun in een door belanghebbende overgelegd krantenartikel, waarin onder meer is vermeld: 
        “Volgens ingenieur [naam 2] van de [Z] directie gemeentewerken staat de damwand [er] inderdaad om grond tegen te houden en heeft hij niet de bedoeling wat met het grondwater te doen. [naam 3] van dezelfde afdeling beaamt dat. “Die damwand heeft helemaal niets te maken met de voormalige stort, maar staat daar als onderdeel van de inrichting van de milieustraat.”
        Dit neemt niet weg dat er wel andere maatregelen zijn genomen om verdere vervuiling van het grondwater te voorkomen. In het door belanghebbende overgelegde rapport “Milieustraat [Z] – Onderzoek naar toekomstbestendigheid” van 23 oktober 2018, is ter zake onder meer vermeld: 
        “3.2.2 Bodemverontreiniging
        Voorafgaand aan de bouw van de milieustraat is onder toezicht van de Provincie Noord-Holland op locatie een bodemsanering uitgevoerd. Hierbij is de voormalige stortplaats gedeeltelijk ontgraven en heringericht. Hierna is een aantal aanvullende onderzoeken uitgevoerd waaronder een bodemonderzoek, een asbestonderzoek en monitoring van het grondwater. Uiteindelijk is het perceel gesaneerd door het aanbrengen van een deklaag. Deze deklaag bedraagt ruim een meter volgens de milieuvergunning en voldoet daarmee aan de normstelling voor voormalige stortplaatsen. (…)”
      
      
    
    
      5.4.
      
        Wat er ook zij van het overwogene onder 5.2 en 5.3, uit de stukken van het geding volgt genoegzaam dat de onroerende zaak van belanghebbende is gelegen naast een voormalige vuilstort (waarop thans een gemeentewerf en een milieustraat zijn gevestigd) en dat op het terrein van belanghebbende zowel sprake is van bodemvervuiling in de bovenlaag (veroorzaakt door daarin aanwezige stukjes bitumen) als van een sterke verontreiniging van het grondwater met xylenen. De diepere bodemlaag is niet verontreinigd. Bij de vergelijkingsobjecten is van een dergelijk ligging en verontreiniging geen sprake. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de heffingsambtenaar in zijn waardering voldoende rekening heeft gehouden met genoemde verontreinigingen. 
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde voor beide jaren (en naar het Hof begrijpt voor alle komende jaren) dient te worden bepaald op een bedrag van € 250.000, zolang de gemeente [Z] geen “nader bodemonderzoek” laat doen naar de vervuiling die aanwezig is op de naastgelegen voormalige vuilstortplaats. De heffingsambtenaar acht het oordeel van de rechtbank juist en stelt zich op het standpunt dat het niet op zijn weg ligt op een nader bodemonderzoek te laten uitvoeren op de voormalige vuilstortplaats.  
      
      
    
    
      5.5.
      
        Ten aanzien van de invloed van de ligging naast de voormalige vuilstortplaats op de waarde van de onroerende zaak heeft de rechtbank het volgende overwogen:
        “9. (…) Met de ligging naast de vuilstort heeft verweerder rekening gehouden door de risico-opslag zoals die is afgeleid uit de gegevens over de referentieobjecten (5,99%) met 1,25%-punt te verhogen tot 7,24% (effect op de waarde: -/- € 74.206). Ook heeft verweerder de grondprijs gehalveerd in verband met de ligging (effect op de waarde: -/- € 50.703). Ten slotte heeft verweerder bij de correctie van de kapitalisatiefactor voor exploitatielasten verhoogde percentages in aanmerking genomen voor onderhoudskosten en leegstandsrisico.”
        In navolging van de rechtbank is het Hof van oordeel dat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden met de ongunstige ligging. Ook in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof geen grond voor een verdere verlaging van de waarde vanwege deze ligging. Ten overvloede zij opgemerkt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is tot het doen uitvoeren van een nader bodemonderzoek op het aangrenzende terrein van de van de voormalige vuilstortplaats (thans gemeentewerf annex milieustraat). 
      
      
    
    
      5.6.
      
        Over de invloed van de bodem- en grondwaterverontreiniging op de waarde heeft de rechtbank als volgt geoordeeld: 
        “13. (…) Met inachtneming van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder weliswaar ten onrechte heeft nagelaten de vervuiling van de eigen grond in de taxatie te betrekken, maar dat aannemelijk is dat het waardedrukkende effect daarvan kleiner is dan het verschil tussen de vastgestelde en getaxeerde waardes (439.000 -/- € 350.000 = € 89.000 voor 2019 en € 451.000 
        -/- € 350.000 = € 101.000 voor 2020).”
        Het Hof acht dit oordeel juist en vindt in al hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd geen aanleiding voor een verdere verlaging van de vastgestelde waarden. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 15 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: