ECLI:NL:RVS:2015:2225, Raad van State, 15-07-2015, 201311156/1/A1
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2015-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit, verzonden op 9 september 2011, heeft het college [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 9.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag van uitkering.

201311156/1/A1.
    Datum uitspraak: 15 juli 2015
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Uitspraak op de hoger beroepen van:
    
    1. [appellant sub 1], wonend te Zevenhuizen, gemeente Zuidplas,
    2. het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas,
    appellanten,
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 4 november 2013 in zaak nr. 12/736 in het geding tussen:
    
    [appellant sub 1]
    
    en
    
    het college.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit, verzonden op 9 september 2011, heeft het college [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 9.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag van uitkering.
    
    Bij besluit van 13 december 2011 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    
    Bij uitspraak van 4 november 2013 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 13 december 2011 vernietigd, het besluit, verzonden op 9 september 2011, herroepen en bepaald dat het college ter vergoeding van planschade € 65.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2009 tot aan de dag van uitbetaling, aan [appellant sub 1] betaalt en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en het college hoger beroep ingesteld.
    
    Het college en [appellant sub 1] hebben een verweerschrift ingediend.
    
    [appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 augustus 2014, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. P.J.L.J. Duijsens, advocaat te Den Haag, en het college, vertegenwoordigd door P.J. van der Meer en M. Langerak, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Aan de zijde van het college zijn tevens verschenen ing. F.L. Frerichs en mr. J.A. Zijlstra.
    
    Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. Zij heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) benoemd tot deskundige en verzocht nader onderzoek te doen.
    
    De StAB heeft een deskundigenverslag uitgebracht. Het college en [appellant sub 1] hebben hun zienswijze daarop uitgebracht. De StAB heeft desverzocht bij brief van 20 januari 2015 een reactie op de zienswijze van [appellant sub 1] uitgebracht. Bij brief van 24 februari 2015 heeft de StAB deze reactie verduidelijkt.
    
    De Afdeling de zaak verder ter zitting behandeld op 21 mei 2015, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. P.J.L.J. Duijsens, advocaat te Den Haag, en het college, vertegenwoordigd door P.J. van der Meer en V.R. Sloesen, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
    
    Overwegingen
    
    1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
    
    Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
    
    2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
    
    3. [appellant sub 1] is eigenaar van de percelen [locatie 1 t/m 4] te Zevenhuizen. De gronden zijn aangekocht in 1984. Op dat moment waren één loods, een kantoor en zogeheten verdere aanhoren aanwezig. Van de overige bebouwing is een deel opgericht in de jaren 1993, 1995 en 2008. De bebouwing achterop de percelen is opgericht in 2009.
    
    4. Bij brief van 17 augustus 2009 heeft [appellant sub 1] het college verzocht hem tegemoet te komen in de schade die hij heeft geleden als gevolg van het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219". Volgens [appellant sub 1] is de hoeveelheid verkeer die langs zijn percelen rijdt fors afgenomen door de aanleg van de N219, waardoor de percelen in mindere mate een zogeheten 'zichtlocatie' zijn en hij minder profiteert van de klandizie van passanten.
    
    5. Aan het bij besluit op bezwaar gehandhaafde besluit, verzonden op 9 september 2011, heeft het college een advies van Oranjewoud van 10 augustus 2011 ten grondslag gelegd. In dat advies is vermeld dat het bestemmingsplan de aanleg van de N219 mogelijk maakt op voorheen agrarische gronden. Met de aanleg van de N219 is beoogd het doorgaande verkeer door Zevenhuizen, in de richting van de A12, terug te dringen. Volgens het advies kan uit de beschikbare verkeersgegevens worden afgeleid dat het verkeer door Zevenhuizen, ter hoogte van de panden aan de Swanlaweg met de helft tot tweederde is afgenomen. De conclusie dat sprake is van enige planologische verslechtering is gerechtvaardigd, aldus het advies.
    
    In het advies is vermeld dat slechts 50% van de verkeersafname, en in dit geval ook de planschade, is toe te schrijven aan het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219". In het advies is voorts vermeld dat de bebouwing die vanaf 1993 op de percelen [locatie 1 en 2] is opgericht, is opgericht in de wetenschap dat de aanleg van de omleidingsweg (en/of andere verkeersremmende maatregelen) tot de mogelijkheden behoorde, waardoor [appellant sub 1] het risico heeft genomen dat de bebouwing in de toekomst wellicht minder waard zou worden als gevolg van een verminderde stroom passanten. Deze eventuele schade komt volgens het advies om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. Bij de berekening van de schade is met betrekking tot de percelen [locatie 1 en 2] dan ook alleen de grond betrokken. Bij de berekening van de schade is met betrekking tot de percelen [locatie 3 en 4] de grond en de opstallen betrokken.
    
    6. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het verplaatsen van de op- en afritten van de A12 bij het bepalen van de hoogte van de schade moet worden betrokken.
    
    6.1. Het plangebied van het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219" beslaat het tracé van de N219 en de aansluiting van deze weg op de A12. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, valt de voormalige aansluiting van het verlengde van de Swanlaweg op de A12 niet binnen het plangebied. Dat, zoals [appellant sub 1] stelt, er een verband bestaat tussen de aanleg van de N219 en het opheffen van de bestaande aansluitingen op de A12 doet daar niet aan af. Dit deel van de door [appellant sub 1] gestelde schade kan daarom niet worden toegeschreven aan het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219". Het betoog faalt.
    
    7. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft verwogen dat het college er, in navolging van het advies van Oranjewoud, van heeft kunnen uitgaan dat 50% van de verkeersafname valt toe te schrijven aan het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219".
    
    7.1. Oranjewoud heeft aan de hand van een verkeerstelling, een rekenmodel van het CROW en de te verwachten rijroutes begroot dat 50% van de verkeersafname valt toe te schrijven aan de aanleg van de omleidingsweg N219. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat Oranjewoud van onjuiste verkeerstellingen is uitgegaan en zich niet heeft kunnen baseren op schattingen van te genereren verkeersbewegingen in het gebied. De rechtbank heeft in hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd terecht geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat het college in zoverre niet van het advies heeft kunnen uitgaan.
    
    8. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het rapport van Oranjewoud onjuistheden bevat. Hij voert daartoe aan dat Oranjewoud ten onrechte alleen de eerste 1.000 m² grenzend aan de [locatie 1 en 2] bij de beoordeling heeft betrokken.
    
    8.1. In het taxatierapport, behorend bij het rapport van Oranjewoud, is vermeld dat met betrekking tot de percelen [locatie 1 en 2] de schadetaxatie de grond onder de opstallen direct grenzend aan de Swanlaweg betreft. De rechtbank heeft niet onderkend dat in het rapport niet is gemotiveerd waarom in dit geval alleen de grond direct grenzend aan de Swanlaweg bij de taxatie dient te worden betrokken. Naar het oordeel van de Afdeling had het gehele perceel bij de taxatie moeten worden betrokken. Het betoog slaagt.
    
    Hetgeen voor het overige is aangevoerd over het oordeel van de rechtbank over het advies van Oranjewoud, behoeft, gelet op hetgeen hierna onder 12 is overwogen, geen bespreking meer.
    
    9. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat aan [appellant sub 1] voor de bebouwing aan de [locatie 1 en 2] die is opgericht in 1993 en 1995 de voorzienbaarheid van de planwijziging niet kan worden tegengeworpen. Het voert daartoe aan dat reeds in 1988 een motie is aangenomen, waarin de raad van de voormalige gemeente Zevenhuizen het college van die gemeente opdraagt zo spoedig mogelijk tot de realisering van een omleidingsweg over te gaan en deze motie ter kennis te brengen aan de vaste commissie van advies en bijstand van de dienst verkeer en vervoer van de provincie Zuid-Holland. Uit de reactie van deze dienst blijkt volgens het college dat alle voorgestelde oplossingsrichtingen ervan uitgaan dat de verkeersintensiteit op de doorgaande route door Zevenhuizen sterk zou afnemen. Volgens het college is een door alle partijen ondersteunde motie, ter ondersteuning van het door het college gevoerde beleid om zo snel mogelijk over te gaan tot realisering van een omleidingsweg ter ontlasting van de T67, een voldoende concreet beleidsvoornemen op basis waarvan de schade, veroorzaakt door minder voertuigbewegingen langs de percelen, door een redelijk denkend en handelend koper of eigenaar reeds als voorzienbaar mocht worden geacht.
    
    9.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft.
    
    9.2. [appellant sub 1] is in 1984 eigenaar geworden van de percelen [locatie 1 t/m 4]. Op dat moment was op de percelen enige bebouwing aanwezig. Niet in geschil is dat op dat moment geen sprake was van de aanleg van een omleidingsweg. In 1993 en 1995 heeft [appellant sub 1] gebouwen opgericht op het perceel [locatie 1 en 2]. Zoals de rechtbank heeft overwogen, volgt uit de door het college vermelde stukken, waaronder de motie, dat binnen de gemeente werd gesproken over de verkeersproblematiek als gevolg van de afwenteling van het doorgaande verkeer door de kern van het dorp Zevenhuizen. Er is evenwel geen sprake van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt op basis waarvan bij [appellant sub 1] aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In dit verband is van belang dat, zoals het college ter zitting van de Afdeling heeft erkend, van openbaar gemaakte stukken niet is gebleken. De rechtbank heeft dan ook terecht overwogen dat het college niet kan worden gevolgd in zijn standpunt dat met betrekking tot de in 1993 en 1995 opgerichte bebouwing aan [appellant sub 1] de voorzienbaarheid van de planwijziging kan worden tegengeworpen. Het betoog faalt.
    
    10. De rechtbank heeft in het standpunt van het college over de voorzienbaarheid van de planwijziging aanleiding gezien op grond van artikel 8:68, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) het onderzoek te heropenen en met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb, de StAB als deskundige te benoemen. De StAB heeft op 19 november 2012 een deskundigenbericht uitgebracht.
    
    11. Het college betoogt dat de rechtbank niet heeft mogen uitgaan van het deskundigenbericht van de StAB van 19 november 2012. Het voert daartoe aan dat, nu de rechtbank tot de conclusie is gekomen dat de planologische vergelijking en de wijze van taxeren door Oranjewoud correct is uitgevoerd, de rechtbank artikel 8:51a van de Awb had moeten toepassen en het college in de gelegenheid had moeten stellen Oranjewoud te verzoeken de taxatie van de gebouwen aan de [locatie 1 en 2] uit te voeren en niet de StAB had mogen inschakelen. Het college voert voorts aan dat, zo de rechtbank de StAB al heeft mogen verzoeken een deskundigenbericht op te stellen, zij het deskundigenbericht niet zonder meer had mogen overnemen, nu de taxatiemethode van de door de StAB ingeschakelde deskundige afwijkt van de taxatiemethode van Oranjewoud.
    
    [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank, nu het rapport van Oranjewoud op verschillende onderdelen onjuistheden bevat, de StAB had moeten verzoeken een taxateur in te schakelen voor de vaststelling van de waardevermindering van al zijn percelen en niet alleen van de bebouwing op de percelen [locatie 1 en 2] die in 1993 en 1995 is opgericht.
    
    11.1. Oranjewoud heeft een taxatie laten uitvoeren van de grond op het perceel [locatie 1 en 2] en de grond en de opstallen op het perceel [locatie 3 en 4]. In het taxatierapport is vermeld dat in de situatie voor en na de planologische verandering een kapitalisatiefactor 11 is gehanteerd. De taxateur heeft de schade beraamd op € 19.000,00. Nu 50% van de verkeersafname, en in dit geval daarmee ook van de planschade, is toe te rekenen aan het bestemmingsplan "Omleidingsweg N219", bedraagt de voor vergoeding in aanmerking komende schade € 9.500,00.
    
    De StAB heeft een taxatie laten uitvoeren van de bebouwing op het perceel [locatie 1 en 2] die in 1993 en in 1995 is opgericht. In het taxatierapport van de door de StAB ingeschakelde taxateur is vermeld dat in de taxatie in de situatie voor de planologische verandering een kapitalisatiefactor 11 is gehanteerd en in de situatie na de planologische verandering een kapitalisatiefactor 10,5. De taxateur heeft de schade geraamd op € 113.000,00. Daarvan komt 50%, of te wel € 56.500,00 voor vergoeding in aanmerking.
    
    De rechtbank heeft beide bedragen bij elkaar opgeteld en overwogen dat [appellant sub 1] in totaal in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de planschade ter hoogte van € 65.000,00.
    
    11.2. De ingevolge artikel 8:47 van de Awb aan de rechtbank toegekende bevoegdheid om een deskundige te benoemen is discretionair van aard. Dit geldt ook voor de ingevolge artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb aan de rechtbank toegekende bevoegdheid een zogenoemde bestuurlijke lus toe te passen. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheden gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De omstandigheid dat, zoals het college betoogt, de rechtbank de door Oranjewoud gehanteerde uitgangspunten niet geheel voor onjuist heeft gehouden, betekent niet zonder meer dat de rechtbank Oranjewoud als deskundige had moeten benoemen dan wel, door het toepassen van een bestuurlijke lus, het college in de gelegenheid had moeten stellen Oranjewoud een taxatie te laten uitvoeren. In zoverre faalt het betoog van het college.
    
    11.3. De rechtbank is, zoals hiervoor is overwogen, terecht tot het oordeel gekomen dat het college ten onrechte bij de vaststelling van de schade niet de bebouwing aan de [locatie 1 en 2] heeft betrokken. Er bestaat voorts geen grond voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte de StAB als deskundige heeft benoemd. Tussen partijen is niet in geschil dat de waardedaling in dit geval kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hoewel de taxateur van de StAB en die van Oranjewoud deze methode hebben toegepast, zijn de door de beide taxateurs gehanteerde uitgangspunten niet dezelfde. De door Oranjewoud ingeschakelde taxateur heeft inzake de percelen [locatie 3 en 4] in de situatie voor en na de planologische verandering een kapitalisatiefactor 11 gehanteerd, terwijl de door de StAB ingeschakelde taxateur inzake de percelen [locatie 1 en 2] in de situatie voor de planologische verandering een kapitalisatiefactor 11 heeft gehanteerd en in de situatie na de planologische verandering een kapitalisatiefactor 10,5. Hierdoor zijn wezenlijk verschillen ontstaan bij het berekenen van de schade. Dit heeft de rechtbank niet onderkend.
    
    De rechtbank heeft tevens, gelet op hetgeen is overwogen onder 8.1, niet onderkend dat aanknopingspunten bestaan voor twijfel aan de juistheid van het rapport van Oranjewoud, voor zover dat betrekking heeft op de vaststelling van de waardevermindering van de gronden, gelegen aan de [locatie 1 en 2].
    
    Gelet op het voorgaande en de omstandigheid dat de bezwaren van [appellant sub 1] en het college betrekking hebben op verschillende aspecten van de advisering die niet los van elkaar kunnen worden gezien, had het op de weg van de rechtbank gelegen een deskundige in te schakelen teneinde de waardevermindering van alle percelen van [appellant sub 1] vast te stellen.
    
    De betogen van het college en van [appellant sub 1] zijn derhalve terecht voorgedragen.
    
    12. Zoals hiervoor is overwogen onder 8.1 en 11.3 slagen de betogen van [appellant sub 1] en het college. De Afdeling heeft aanleiding gezien de StAB als deskundige te benoemen. Zoals onder 11.3 verder is overwogen, hebben de bezwaren van [appellant sub 1] en het college betrekking op verschillende aspecten van de advisering die niet los van elkaar kunnen worden gezien, zodat de Afdeling aanleiding heeft gezien de StAB een taxatie te laten uitvoeren om de waardedaling van alle percelen van [appellant sub 1] vast te stellen.
    
    13. In het deskundigenbericht van 18 november 2014 van de StAB zijn de onroerende zaken door de door de StAB ingeschakelde taxateur getaxeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het deskundigenbericht is geconcludeerd dat de percelen na de planologische verandering € 160.000,00 in waarde zijn gedaald ten opzichte van de situatie voor de planologische verandering. Omdat 50% van de waardevermindering kan worden toegerekend aan de omleidingsweg is de planschade € 80.000,00.
    
    14. Het college betoogt dat de Afdeling niet van het deskundigenbericht van 18 november 2014 mag uitgaan. Het voert daartoe aan dat de StAB niet de taxateur heeft mogen inschakelen die de eerdere taxatie ook heeft verricht. Verder voert het aan dat de taxateur dezelfde uitgangspunten had moeten hanteren als de taxateur van Oranjewoud. Volgens het college heeft de door de StAB ingeschakelde taxateur niet onderkend dat er een verband bestaat tussen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Door zowel de huurprijs per m² terug te brengen als ook de verhuurbaarheid bij te stellen door het aanpassen van de kapitalisatiefactor, heeft de taxateur ten onrechte een dubbele correctie toegepast op de waarde van het object, aldus het college.
    
    14.1. Anders dan het college stelt, bestaat geen grond voor het oordeel dat de StAB niet dezelfde taxateur heeft mogen inschakelen als zij eerder heeft gedaan. Het betoog faalt dan ook in zoverre.
    
    14.2. In het deskundigenbericht van 18 november 2014 is vermeld dat de huurwaardekapitalisatiemethode een methode is om de huurwaarde om te zetten in de marktwaarde van een vastgoedobject. Uitgangspunt voor de methode is de huurwaarde, welk begrip ziet op de (reële) marktwaarde. De kapitalisatie van de huurwaarde geschiedt in dit geval door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
    
    In het deskundigenbericht is verder vermeld dat de door Oranjewoud ingeschakelde taxateur heeft gekozen voor een factor 11, zowel voor als na de planologische wijziging. De door de StAB ingeschakelde taxateur heeft voor de percelen [locatie 1 en 2] in de situatie voor de planologische wijziging een kapitalisatiefactor 11 gehanteerd en in de situatie na de wijziging een factor 10,5. Inzake het perceel [locatie 3] heeft hij in de situatie voor de wijziging een factor 10 gehanteerd en in de situatie na de wijziging een factor 9,5. Voor het perceel [locatie 4] is de kapitalisatiefactor voor en na de wijziging dezelfde. Ter onderbouwing van de gekozen factoren is in het deskundigenbericht vermeld dat de omstandigheden, waardoor het pand minder aantrekkelijk is gelegen, leiden tot een lagere huurwaarde: het pand wordt minder aantrekkelijk voor een gebruiker-huurder, bijvoorbeeld omdat er minder passanten c.q. potentiële kopers zijn, waardoor de huurder minder wil betalen. Het gevolg hiervan is een lagere huuropbrengst voor de verhuurder, aldus het deskundigenbericht. Dit kan ook leiden tot een ander segment huurders, namelijk huurders die minder huur kunnen betalen, die vaker zullen kiezen voor een kortere huurovereenkomst met het daarbij behorende risico op tijdelijke leegstand en waarbij vaker problemen zijn met de betaling van de huur. Deze elementen maken het pand minder aantrekkelijk voor de eigenaar-verhuurder, hetgeen volgens het deskundigenbericht tot uitdrukking komt in een lagere kapitalisatiefactor. Volgens het deskundigenbericht moet de kapitalisatiefactor in beginsel worden afgeleid uit referentietransacties die zijn gerealiseerd rond de peildatum: door gerealiseerde verkoopprijzen te delen door jaarhuur is de factor vast te stellen. De factor is ook (terugkijkend) te analyseren naar de verschillende onderdelen waaruit deze is opgebouwd: een basisrendement, opslagpercentages voor de afdekking van risico's, vergoedingen voor te maken kosten en een opslagpercentage voor het leegstandrisico. Met de factor wordt, aldus het deskundigenbericht, uitgedrukt hoeveel maal de jaarhuur de eigenaar wil ontvangen bij verkoop van het object. Een courant object, waaraan minder risico's kleven en dat gemakkelijker te verhuren is, leidt tot een hogere factor. Bij een minder courant object zal een verkoper genoegen nemen met een lagere factor. Dit betekent dat omstandigheden die leiden tot een mindere courantheid van een object, behalve in een lagere huurwaarde, ook tot uitdrukking moeten komen in een lagere kapitalisatiefactor. In theorie is het ook mogelijk bij een verminderde courantheid alleen de huurwaarde te verlagen tot een niveau waarbij het object even courant is als in de oude situatie. Dan zou in beginsel ook dezelfde kapitalisatiefactor kunnen worden gebruikt. Hiermee wordt echter miskend dat in de kapitalisatiefactor ook elementen zitten zoals het leegstandrisico, aldus het deskundigenbericht.
    
    14.3. De StAB heeft gemotiveerd uiteengezet waarom de taxateur er in dit geval voor heeft gekozen in de situatie na de planologische wijziging zowel een lagere huurwaarde te hanteren als een lagere kapitalisatiefactor. De Afdeling ziet in hetgeen het college heeft aangevoerd geen aanleiding om in zoverre aan de juistheid van het deskundigenbericht te twijfelen. Dat er, zoals het college betoogt, een verband bestaat tussen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, betekent niet dat de motivering van de door de StAB ingeschakelde taxateur om zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor aan te passen, onjuist is. Dat de door het college ingeschakelde deskundige geen zogenoemde dubbele correctie heeft toegepast, is evenmin voldoende om aan de juistheid van het deskundigenbericht te twijfelen. Ook in zoverre faalt het betoog.
    
    15. [appellant sub 1] betoogt dat de Afdeling niet van de juistheid van het deskundigenbericht van 18 november 2014 mag uitgaan.
    
    16. Hij voert daartoe ten eerste aan dat de door de StAB ingeschakelde taxateur de waarde van de bij de bebouwing behorende gronden niet heeft meegenomen bij de vaststelling van de waardevermindering. Die gronden zijn geschikt voor parkeren en buitenopslag. Een deel van de gronden gelegen vóór het perceel [locatie 2] kan tevens worden gebruikt voor de uitbreiding van de bestaande bebouwing. Hij wijst erop dat elders in de gemeente Zuidplas een prijsverschil van € 30,00 per m² bestaat tussen zichtlocaties en niet-zichtlocaties. Nu de percelen door de planologische wijziging niet langer een zichtlocatie zijn, had de taxateur bij de waardedaling van de gebonden en ongebonden gronden moeten uitgaan van een waardedaling van € 30,00 per m², aldus [appellant sub 1].
    
    16.1. In het deskundigenbericht is vermeld dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode gerekend wordt met een m²-prijs, die wordt vermenigvuldigd met het totaal aantal m² aan bebouwing, waarmee de maandhuurwaarde is berekend. Volgens de StAB wordt geen aparte waarde toegekend aan de bij de opstallen behorende grond, te weten de ondergrond en de direct om de opstallen gelegen gronden, bedoeld voor parkeren en dergelijke. Deze gronden worden aangeduid als zogeheten gebonden grond. De waarde van die grond is verdisconteerd in de m²-prijs van de bebouwing. Indien de gebonden grond (ook) bebouwd kan worden met een (uitbreiding van een) hal of kantoorpand heeft deze grond in beginsel een hogere waarde. Deze hogere waarde als bouwgrond dient bij een taxatie expliciet beoordeeld te worden. In het deskundigenbericht is daarnaast ingegaan op ongebonden gronden. Indien, aldus het deskundigenbericht, sprake is van een groot perceel met meer grond dan strikt gezien noodzakelijk is bij (al dan niet reeds bestaande) bebouwing, wordt een deel van de gronden aangemerkt als ongebonden grond. De waarde van deze gronden zit niet automatisch inbegrepen in de waarde van de opstallen en moet derhalve apart worden getaxeerd.
    
    16.2. In het deskundigenbericht is vermeld dat de taxateur de bebouwing aan de [locatie 1 t/m 4] heeft getaxeerd. Gezien de taxatiemethode is daarbij de gebonden grond betrokken. De taxateur heeft de huidige kadastrale percelen waarop de bebouwing is gelegen, aangemerkt als gebonden grond. Deze percelen hebben een oppervlakte van 1.692 m², 1.424 m² onderscheidenlijk 2.680 m². Volgens het deskundigenbericht kan, gelet op de mogelijkheden die het bestemmingsplan "Dorpsgebied Zevenhuizen" biedt, nog 1.843 m² aan bebouwing worden gerealiseerd. Deze bouwmogelijkheden hebben evenwel geen waardeverhogend effect, omdat de hoogste waarde van het perceel wordt ontleend aan de bestaande bebouwing en het door een geobjectiveerde koper niet aantrekkelijk wordt geacht om (nog) meer bebouwing op te richten op het perceel.
    
    In het deskundigenbericht is verder vermeld dat de gronden gelegen achter de bebouwing aan de [locatie 1 t/m 4] kunnen worden aangemerkt als ongebonden grond. De gronden gelegen achter de bebouwing aan de [locatie 1 en 2] hebben een oppervlakte van 1.724 m². De gronden gelegen achter de [locatie 3 en 4] hebben een oppervlakte van 635 m². De taxateur heeft de waarde van de ongebonden grond achter de percelen [locatie 1 en 2], rekening houdend met de incourante vorm en de matige ligging, gesteld op € 120,00 per m² voor en na de planologische wijziging. De waarde van de ongebonden grond achter de percelen [locatie 3 en 4] is door de taxateur gesteld op € 60,00 per m² voor en na de planologische wijziging, waarbij is betrokken dat deze gronden in verband met de ligging en bereikbaarheid alleen voor uitbreiding kunnen worden gebruikt.
    
    16.3. Anders dan [appellant sub 1] stelt, volgt uit het deskundigenbericht dat bij de taxatie van de percelen [locatie 1 t/m 4] rekening is gehouden met de bebouwing, inclusief de daarbij behorende gebonden gronden, en de ongebonden gronden.
    
    Wat betreft de door [appellant sub 1] bestaande uitbreidingsmogelijkheden vóór de bestaande bebouwing aan de [locatie 2] geldt dat, zoals in het deskundigenbericht is vermeld, op deze gronden weliswaar bouwmogelijkheden bestaan, maar deze geen waardeverhogend effect hebben, omdat de hoogste waarde van het perceel wordt ontleend aan de bestaande bebouwing en het door een geobjectiveerde koper niet aantrekkelijk wordt geacht om (nog) meer bebouwing op te richten op het perceel. [appellant sub 1] heeft dit niet bestreden.
    
    In de omstandigheid dat, zoals [appellant sub 1] stelt, elders in de gemeente een verschil bestaat van € 30,00 per m² tussen zicht en niet-zichtlocaties worden geen aanknopingspunten gevonden voor twijfel aan de juistheid van het deskundigenbericht. [appellant sub 1] heeft niet onderbouwd dat dit verschil tussen zicht- en niet-zichtlocaties elders in gemeente ook kan worden toegepast in de schadeberekening van de bebouwing, inclusief gebonden gronden, en de ongebonden gronden aan de percelen [locatie 1 t/m 4].
    
    Het betoog faalt.
    
    17. [appellant sub 1] voert voorts aan dat in het aan het deskundigenbericht ten grondslag gelegde taxatierapport ten onrechte is uitgegaan van een geschatte jaarhuur en niet van de daadwerkelijk jaarhuur.
    
    17.1. In het deskundigenbericht van 18 november 2014 en de reactie van de StAB van 20 januari 2015 is vermeld dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode de totale huurwaarde wordt gekapitaliseerd met een bepaalde factor. Deze methode verschilt van de NettoAanvangsrendementMethode, waarbij weliswaar in beginsel eveneens gerekend wordt met de huurwaarde, maar een correctie plaatsvindt voor zover de daadwerkelijk gerealiseerde jaarhuur afwijkt van de huurwaarde.
    
    17.2. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de waardedaling in dit geval kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, is de StAB naar het oordeel van de Afdeling terecht uitgegaan van de huurwaarde en niet de daadwerkelijk gerealiseerde jaarhuur. Het betoog faalt.
    
    18. [appellant sub 1] voert tot slot aan dat het taxatierapport, behorend bij het deskundigenbericht, ten onrechte geen waardedaling laat zien voor een deel van de bedrijfsruimte aan de [locatie 2]. Volgens [appellant sub 1] moet de huurwaardevermindering van € 3,00 per m² betrekking hebben op de gehele vloeroppervlakte van die bedrijfsruimte.
    
    18.1. In de reactie van de StAB van 24 februari 2015 is vermeld dat de kapitalisatiefactor wordt bepaald door de relatie tussen eigenaar-verkoper en koper en dat de hoogte van de huurwaarde wordt bepaald in de relatie tussen verhuurder en huurder-gebruiker. Over de kapitalisatiefactor is vermeld dat hoe aantrekkelijker het object is hoe hoger deze kapitalisatiefactor is. De koper is dan immers bereid vaker de jaarhuurwaarde te betalen terwijl de verkoper voor een goed verhuurbaar object vaker de jaarhuurwaarde wenst te ontvangen. In het onderhavige geval is de locatie in beginsel minder aantrekkelijk geworden door de afname van het aantal passanten. Een koper zal het object [locatie 2] als geheel daarom lager waarderen dan in de oude situatie, aldus de StAB. Met betrekking tot de huurwaarde is in de reactie van 24 februari 2015 vermeld dat indien een ruimte minder aantrekkelijk is een huurder een lagere huur zal willen betalen en de verhuurder gedwongen zal zijn een lagere huur te hanteren.
    
    18.2. Uit het deskundigenbericht van 18 november 2014 en de reactie van de StAB van 24 februari 2015 blijkt dat het gebouw aan de [locatie 2] bestaat uit een kantoor met showroom, gesitueerd in een zogeheten kubus, en een hal met een hoogte van 6 m met een oppervlakte van 300 m², een entresol, inclusief kantoren en archief, en onder de entresol nog een bedrijfsruimte. De entresol is door een huurder aangebracht en mocht derhalve niet worden meegenomen in de taxatie, aldus de StAB.
    
    In de reactie van 24 februari 2015 is vermeld dat de taxateur bij de taxatie van het object [locatie 2] in de oude situatie een onderscheid heeft gemaakt tussen dat deel van de bedrijfshal waar de entresol moet worden weggedacht en het overige deel van de bedrijfshal. Daarbij is het eerste deel lager gewaardeerd door een m²-prijs te hanteren van € 55,00 terwijl voor het overige deel een m²-prijs is gehanteerd van € 58,00. Daarmee is tot uitdrukking gebracht dat het deel waar de entresol moet worden weggedacht door de taxateur als minder aantrekkelijk is ingeschat dan het overige deel van de hal. Dit heeft te maken met de meer introverte ligging van dit deel binnen de hal achter de kubus met daarin de kantoren en de showroom en de vorm, oppervlakte, bereikbaarheid en interne ontsluiting daarvan. Bij de taxatie in de nieuwe planologische situatie is voor de gehele hal een m²-prijs gehanteerd van € 55,00. Daarmee wordt duidelijk dat de huurwaarde van de gehele hal is gedaald naar het niveau van het deel waar de entresol moet worden weggedacht. Een huurder zal de hal wegens het lagere aantal passanten lager waarderen. De taxateur heeft daarbij het voornoemde onderscheid gehandhaafd: het minder aantrekkelijke deel van de bedrijfshal, waar de entresol is weggedacht, wordt volgens hem niet getroffen door de planologische mutatie. Dit deel van de hal was al minder aantrekkelijk in de oude situatie en blijft dit - voor de huurder-gebruiker - in gelijke mate.
    
    Dat, zoals [appellant sub 1] aanvoert, de totale bedrijfshal een breedte heeft van 18 m, hetgeen voor huurders juist aantrekkelijk is, laat onverlet dat in het deskundigenbericht bij de vaststelling van de huurwaarde terecht belang is toegekend aan verschillende aspecten, namelijk aan de introverte ligging van het deel van de hal waar de entresol moet worden weggedacht, de vorm, oppervlakte, de bereikbaarheid en de interne ontsluiting. Deze aspecten tezamen leiden er toe dat de huurwaarde in het deskundigenbericht minder aantrekkelijk is ingeschat. In het betoog van [appellant sub 1] worden dan ook geen aanknopingspunten gevonden voor twijfel aan de juistheid van het deskundigenbericht. Het betoog faalt.
    
    19. De hoger beroepen zijn, gelet op hetgeen onder 8.1 en 11.3 is overwogen, gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 13 december 2011 van het college gegrond verklaren en dit besluit vernietigen. De Afdeling zal op na te melden wijze in de zaak voorzien. Het besluit, verzonden op 9 september 2011, zal worden herroepen. Het college dient aan [appellant sub 1] € 80.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2009, de dag waarop het college de aanvraag heeft ontvangen, tot aan de dag van algehele voldoening, te betalen. De Afdeling zal tevens bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
    
    20. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
    
    II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 4 november 2013 in zaak nr. 12/736;
    
    III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
    
    IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas van 13 december 2011, kenmerk U11.010360;
    
    V. herroept het besluit, verzonden op 9 september 2011, kenmerk U11.006880;
    
    VI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas aan [appellant sub 1] een planschadevergoeding ter hoogte van € 80.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2009, betaalt;
    
    VII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
    
    VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.450,00 (zegge: tweeduizend vierhonderdvijftig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    
    IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas aan [appellant sub 1] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 391,00 (zegge: driehonderdeenennegentig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
    
    Aldus vastgesteld door mr. R. van der Spoel, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier.
    
    w.g. Van der Spoel w.g. Pieters
    voorzitter griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2015
    
    473.