ECLI:NL:GHAMS:2025:1778, Gerechtshof Amsterdam, 05-06-2025, 23/1248 en 23/1249
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarden gebruiker

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 23/1248 en 23/1249
    
    
      5 juni 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 12 oktober 2023 in de zaak met kenmerken AMS 22/1029 en AMS 22/4918 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 30 april 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van de onroerende zaken [straat 1] en [straat 2] te [Z] (hierna: de onroerende zaken) voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op respectievelijk € 640.000 en € 676.000. In hetzelfde geschrift zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelastingen wegens het gebruik (art. 220 aanhef en onderdeel a Gemeentewet) en wegens het genot krachtens eigendom (art. 220 aanhef en onderdeel b Gemeentewet) van de onroerende zaken bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en belanghebbende op 29 november 2024, op 27 januari 2025, 15 mei 2025 (4x) en 19 mei 2025 (2x) nadere stukken.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [straat 1] betreft twee ruimten van respectievelijk 100 m² en 109 m². [straat 2] (eerste, tweede en derde etage) betreft drie ruimten van respectievelijk 67 m², 67 m² en 50 m².
      
    
    
      2.2.
      De in 2.1 vermelde onroerende zaken worden door belanghebbende geheel verhuurd, aan [stichting 1] en aan [stichting 2] .
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld en of de aan belanghebbende opgelegde aanslagen wegens het gebruik moeten worden vernietigd.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
    
      “AMS 22/4918 [straat 1]
    
    
    3. Volgens [X] moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020 € 589.000 zijn.
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 640.000,- met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een matrix overgelegd met drie voorbeeldhuren van kantoren om de jaarhuur van de onroerende zaak van € 233,- (primaire ruimte op begane grond) en € 151,- (souterrain) per m² te onderbouwen. Voorts is daarin de kapitalisatiefactor van 16,1 onderbouwd met drie verkopen van leegstaande kantoorruimten.
    
    5. Volgens [X] kan de jaarhuur maximaal € 218,- per m² zijn. Dit betoog is echter niet onderbouwd. De rechtbank overweegt verder dat als de huurprijs per m² van het kantoor op de begane grond al € 5,- te hoog zou zijn, dit geringe verschil niet opweegt tegen de ruim lagere kapitalisatiefactor die door de heffingsambtenaar is berekend. De voorbeeldverkopen van vergelijkbare objecten kennen een kapitalisatiefactor van 18,9, terwijl in het geval van [X] met een kapitalisatiefactor van 16,1 is gerekend. Aangezien voor de gehanteerde kapitalisatiefactor geldt dat die ruim lager ligt dan die uit de marktgegevens volgt, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak met € 640.000,- niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      Het betoog slaagt niet.
    
    
    
      
        AMS 22/1029 [straat 2]
      
    
    
    6. Volgens [X] moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020 € 599.000,- zijn.
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 676.000,- met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een matrix overgelegd met drie voorbeeldhuren van kantoren om de jaarhuur van de onroerende zaak van € 218,- (voor de ruimtes op de eerste (67 m²), tweede (67 m²) en derde etage (59 m²) per m² te onderbouwen. Voorts is daarin de kapitalisatiefactor van 16,1 onderbouwd met drie verkopen van leeg staande kantoorruimten.
    
    8. Volgens [X] is de jaarhuur van € 218,- per m² te hoog voor kantoren die niet op de begane grond zijn gelegen. Op de begane grond kun je zo naar binnen lopen en dat kan niet bij hoger gelegen kantoorruimten. Dit betoog is echter niet met marktgegevens onderbouwd wat betreft het antwoord op de vraag of het genoemde gebruiksverschil ook een waardeverschil oplevert. Door de heffingsambtenaar wordt bestreden dat marktgegevens laten zien dat voor kantoorruimten er een significant waardeverschil is in m²-prijs voor ruimtes op de begane grond of daarboven. Het betoog slaagt dus niet bij gebreke van een voldoende onderbouwing. De rechtbank overweegt verder dat als deze jaarhuur al enigszins te hoog zou zijn, zoals [X] stelt, dit naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate gecompenseerd wordt door de kapitalisatiefactor van 16,1, die ruim lager is dan de kapitalisatiefactor van gemiddeld 18,9 van voorbeeldverkopen van vergelijkbare objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak met € 676.000,- niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    
    9. [X] heeft verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
    
    10. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
    
      De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 30 maart 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van de gemachtigde van [X] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft laatstelijk op 20 december 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen.
      Het griffierecht is uiteindelijk op 13 januari 2023 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond tien maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging. De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond tien maanden, van 30 maart 2022 tot 13 januari 2023. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 7 mei 2021 ontvangen. De redelijke termijn van twee jaar en tien maanden is niet overschreden. Daarom heeft belanghebbende geen recht op een vergoeding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Ingevolge art. 8:58 lid 1 Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. De stukken waaruit blijkt dat niet belanghebbende maar de onder 2.2 genoemde stichtingen de gebruikers zijn van de onroerende zaken, waardoor de aanslagen onroerendezaakbelasting wegens het gebruik dus ten onrechte aan belanghebbende zijn opgelegd, zijn later overgelegd. Het Hof ziet desalniettemin geen aanleiding die stukken buiten aanmerking te laten nu die stukken niet nopen tot een nader onderzoek van feitelijke aard, een adequate beoordeling van het materiaal aanstonds mogelijk was en de heffingsambtenaar, die daar voor de zitting kennis van heeft genomen en zich daarover heeft kunnen uitlaten, daardoor niet in zijn verdediging is geschaad. De aanslagen onroerendezaakbelasting wegens het gebruik dienen dan ook te worden vernietigd.
      
      
        5.2.1.
        Bij de beoordeling van de overige klachten stelt het Hof het volgende voorop. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener die zeer veel procedeert, zoals de gemachtigde in deze zaak, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk vermeldt wat de grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. 
        
      
      
        5.2.2.
        Verreweg de meeste van de door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende, inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een feitelijke onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures, ook als evident is dat zij geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak. 
        
      
      
        5.2.3.
        Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat de heffingsambtenaar en de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen passage: “Indien van toepassing: idem verzoek voor de parkeerplaats(en) c.q. de ter plekke aanwezige parkeergelegenheid(heden).”
        
      
      
        5.2.4.
        De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.
        
      
      
        5.2.5.
        Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert, en dus met de gang van zaken in een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld.
        
      
      
        5.2.6.
        Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd.
        
      
    
    
      5.3.
      
        Het Hof komt met betrekking tot de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 4, 5, 7 en 8 neemt het Hof over, met dien verstande dat de daarin genoemde kapitalisatiefactor van 18,9 het gemiddelde is van de voor de vergelijkingsobjecten herleide kapitalisatiefactoren. Al die factoren zijn echter hoger dan de kapitalisatiefactor van 16,1 waarmee voor de onroerende zaken van belanghebbende is gerekend. 
        Belanghebbende heeft haar ter zitting van het Hof geponeerde stelling dat voor de onroerende zaken van belanghebbende een kapitalisatiefactor van 10 zou moeten worden gehanteerd op geen enkele wijze onderbouwd. Althans, niet in te zien valt dat het specifieke gebruik van de onroerende zaken voor sociale doeleinden moet leiden tot een lagere kapitalisatiefactor dan is waargenomen bij de vergelijkingsobjecten, zijnde kantoorpanden, temeer belanghebbende heeft erkend dat de onroerende zaken juist een heel laag leegstandsrisico hebben en niet heeft gesteld dat de onroerende zaken relatief hogere beheerkosten hebben. Voor het overige heeft belanghebbende verklaard dat (de taxateur van) de heffingsambtenaar met een passende huurwaarde heeft gerekend. 
      
      
    
    
      5.4.
      De klacht over het niet toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor berechting in eerste aanleg, faalt eveneens. In deze zaak is bij de rechtbank met betrekking tot het griffierecht tot driemaal toe een beroep op betalingsonmacht (bobog-verzoek) gedaan zonder dat daarbij gegevens over de financiële positie van belanghebbende zijn verstrekt hoewel belanghebbende in staat is gesteld die gegevens te verschaffen. De gemachtigde van belanghebbende weet dat een bobog-verzoek dan kansloos is. Het desalniettemin telkens indienen van een bobog-verzoek leidt dan ook tot nodeloze en volledig aan belanghebbende toe re rekenen vertraging van de procedure. De redelijke termijn voor de behandeling van de zaak wordt daarom met tenminste zes maanden verlengd. De uitspraak van de rechtbank is alsdan gedaan binnen de redelijke termijn. Het hof ziet dan ook geen reden voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      Het hoger beroep is gegrond, althans in zoverre dat de aan belanghebbende opgelegde aanslagen wegens het gebruik moeten worden vernietigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Van de zijde van belanghebbende is pas kort voor de zitting van het Hof gewezen op de omstandigheid dat belanghebbende ten onrechte als gebruiker van de onroerende zaken is aangemerkt en dus ten onrechte aanslagen onroerendezaakbelasting wegens het gebruik zijn opgelegd. De omstandigheid dat vorenbedoelde aanslagen ten onrechte zijn opgelegd vormt een evidente fout die belanghebbende onmiddellijk kenbaar had moeten zijn bij kennisname van het aanslagbiljet. Het Hof twijfelt er niet aan dat de aanslagen door de heffingsambtenaar zouden zijn vernietigd indien belanghebbende hierop – hetgeen op haar weg had gelegen – in de bezwaarfase had gewezen. Zij heeft daarom het ontstaan van kosten voor het beroep en het hoger beroep mede aan zichzelf te wijten en heeft niet aan de op haar rustende plicht tot het beperken van schade – in de vorm van kosten – voldaan (vgl. artikel 6:101 van het BW). Het Hof ziet hierin een bijzondere omstandigheid om de aan belanghebbende toe te kennen kostenvergoeding te beperken tot de (met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht te bepalen) kosten van de bezwaarfase. Daarbij hanteert het Hof, gelet op de aard, het belang en de ingewikkeldheid van de zaak, een wegingsfactor van 0,5 voor het gewicht van de zaak. De te vergoeden kosten berekent het Hof dan ook op 2 x 0,5 x € 647 = € 647.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      ⁻ vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens voor zover daarin het verzoek tot schadevergoeding is afgewezen;
      ⁻ verklaart de beroepen gegrond;
      ⁻ vernietigt de uitspraken op bezwaar voor zover de aanslagen onroerendezaakbelasting wegens het gebruik zijn gehandhaafd;
      ⁻ bevestigt de uitspraken op bezwaar voor het overige;
      ⁻ vernietigt de aanslagen onroerendezaakbelasting wegens het gebruik;
      ⁻ veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van kosten aan belanghebbende tot een bedrag van € 647;
      ⁻ gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor het beroep, van € 415, en het hoger beroep, van € 548, te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 5 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: