ECLI:NL:RBROT:2025:8376, Rechtbank Rotterdam, 11-07-2025, 11688943 VV EXPL 25-268
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huur woonruimte. Overlast. Ontruiming afgewezen. Niet vooruitlopen op uitkomst gewone procedure.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11688943 VV EXPL 25-268
    
    
    
      datum uitspraak: 11 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. F. Ergec.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 juni 2025, met bijlagen;
        
        
          de brief van 27 juni 2025 met een aanvullende bijlage van Hef Wonen;
        
        
          de mail van 30 juni 2025 met bijlagen van [gedaagde];
        
        
          de pleitnotities van mr. Ergec. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 1 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens Hef Wonen [naam] (sociaal beheer) met mr. Lichtenveldt;
        
        
          mr. Ergec. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 2016 de woning aan [adres] van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen. Hij woont daar met zijn meerderjarige zoon die intensieve zorg nodig heeft. In deze zaak eist Hef Wonen dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Zij stelt dat [gedaagde] tekortschiet in het nakomen van de huurovereenkomst door structureel overlast te veroorzaken dan wel te laten veroorzaken door zijn zoon vanuit de woning. Volgens Hef Wonen is de tekortkoming zo ernstig dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden in een gewone procedure; het is daarom gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen en de ontruiming toe te wijzen. Op 20 maart 2025 heeft de kantonrechter de ontruiming in kort geding afgewezen. Volgens Hef Wonen is echter inmiddels gebleken dat dit op basis van onjuiste feiten is gebeurd. De overlast is nog structureel aanwezig en een oplossing is niet in zicht. De situatie is zodanig uitzichtloos dat van Hef Wonen niet kan worden gevergd een gewone procedure af te wachten. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Hij stelt dat de uitkomst van de al gestarte gewone procedure kan en ook moet worden afgewacht. Deze zaak is te complex voor een kort geding, er zijn ontwikkelingen gaande die van invloed zijn op de overlast en de overlast is niet zodanig ernstig dat nu een onomkeerbare en ingrijpende maatregel moet worden getroffen waarbij zorgbehoevende personen dakloos zullen worden. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de eis af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      2.4.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij de beoordeling van de eis tot veroordeling tot ontruiming van de woning is van belang hoe aannemelijk het is dat een eventuele eis tot ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW) in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de woning niet uit
        
      
      
    
    
      2.5.
      De eis wordt afgewezen, omdat het in de gegeven omstandigheden niet verantwoord is vooruit te lopen op de uitkomst van een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure. Die eis is inmiddels ook ingesteld in een gewone procedure en zal inhoudelijk worden behandeld op een zitting in november 2025. De relevante omstandigheden zijn kort samengevat dat nu ontwikkelingen gaande zijn die mogelijk een positieve invloed kunnen hebben op het voorkomen of terugdringen van de overlast, terwijl onvoldoende aannemelijk is geworden dat de overlast (in de periode na het kort geding van Hef Wonen tegen [gedaagde] in maart 2025 tot nu) onverminderd doorgaat en zodanig ernstig is (geworden) dat de uitkomst van de ontwikkelingen of van de gewone procedure niet kan worden afgewacht. De beslissing wordt hierna verder toegelicht. 
      
    
    
      2.6.
      
        Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] op grond van de wet (artikel 7:213 BW) en de huurvoorwaarden ervoor moet zorgen dat door hem of door anderen die de woning met zijn toestemming gebruiken (zoals hier zijn zoon) geen overlast ontstaat voor omwonenden. 
        Uit het dossier kan worden afgeleid dat de zoon van [gedaagde] vele maanden geluidsoverlast (heeft) veroorzaakt door regelmatig schreeuwen en bonken op de muren en dat dit gedrag is terug te voeren op het uitzonderlijke syndroom waarmee de zoon is gediagnosticeerd. 
        Uit het dossier blijkt dat [gedaagde] actie heeft ondernomen om de overlast door zijn zoon vanuit de woning te voorkomen of te beperken. Naast behandeling door medisch specialisten en het aanbrengen van geluidsisolatie in de slaapkamer, is [gedaagde] nog bezig met het mogelijk maken van een geluiddempende of geluidsdichte zorgunit in de tuin. De buren van [gedaagde] hebben recht op een rustig woongenot. Het is daarom mogelijk dat – alle inspanningen van [gedaagde] ten spijt – op enig moment de voortdurende overlast onverenigbaar is met de leefomgeving en dat het belang van [gedaagde] (en zijn zoon) bij het behoud van de woning moet wijken voor het belang van omwonenden bij een rustig woongenot. In het kort geding dat Hef Wonen heeft gevoerd tegen [gedaagde] in maart 2025 heeft de behandelend kantonrechter de geëiste ontruiming van de woning afgewezen en overwogen dat vorenbedoelde moment naar zijn voorlopig oordeel nog niet was gekomen. 
        Tegen deze achtergrond is de kernvraag in dit kort geding of dat punt nu wel is bereikt. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Redengevend is het volgende. 
      
      
    
    
      2.7.
      De zoon heeft in februari 2025 nieuwe medicatie (Haldol) gekregen van de medisch specialist. De verwachting is dat de zoon hierdoor minder snel overprikkeld raakt en de overlast daardoor afneemt. Uit de stukken blijkt dat die dosering in april 2025 is verhoogd. Het uitvinden van de juiste dosering is kennelijk een proces dat vanwege de aard van de medicatie en de aandoening enige tijd nodig heeft. Dat heeft [gedaagde] gesteld en Hef Wonen heeft dat niet weersproken. Voor zover de overlast op dit moment al niet is verminderd door de medicatie, is er een reële mogelijkheid dat dit in de nabije toekomst alsnog gaat gebeuren. 
      
    
    
      2.8.
      Wat de overlast betreft kan uit het dossier niet worden afgeleid dat deze in de afgelopen drie maanden (de periode na het eerdere kort geding tot nu) zodanig ernstig is dat deze op dit moment een ontruiming rechtvaardigt. De overgelegde meldingen en geluidsfragmenten tonen weliswaar frequente geluidsoverlast, maar het gaat veelal om momenten op de dag en slechts sporadisch om momenten in de nacht. De geluidsfragmenten zijn gemaakt op vier dagen in april 2025. Het gaat om korte opnames van gemiddeld 10 seconden, waar afwisselend gebrabbel of geschreeuw te horen is. Slechts op één opname is kortdurend gebonk te horen.
      
    
    
      2.9.
      Verder is nog van belang dat er op dit moment nog een bezwaarprocedure bij de gemeente loopt tegen afwijzing van de zorgunit in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Ook is [gedaagde] een gewone procedure begonnen tegen Hef Wonen, waarin hij vervangende toestemming eist voor het plaatsen van een zorgunit in de achtertuin (Hef Wonen heeft in die procedure als tegeneis ontbinding van de huurovereenkomst geëist; de zitting is in november 2025). Hoewel Hef Wonen met verwijzing naar bepalingen van de Wmo heeft betoogd dat het niet reëel is dat er een zorgunit zal komen en indien wel dat die unit dan weinig effect zal hebben op de geluidsoverlast, staat [gedaagde] daar positiever tegenover en heeft dat ook gemotiveerd. De kantonrechter kan en wil hier nog niet op vooruit lopen. Voor nu constateert zij dat het nog niet definitief vaststaat dat de zorgunit geen oplossing zou kunnen bieden voor de geluidsoverlast die wordt ervaren door de buren. 
      
    
    
      2.10.
      Ook al is begrijpelijk dat de impact van de langdurige geluidsoverlast op het woongenot van de buren groot is, acht de kantonrechter het bij de huidige stand van zaken niet verantwoord om vooruitlopend op de uitkomst van de gewone procedure nu de geëiste maatregel van ontruiming toe te wijzen om op die manier de geluidsoverlast spoedig te doen eindigen. Nog daargelaten of voldoende aannemelijk is dat de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in de gewone procedure zal worden toegewezen, weegt het belang van [gedaagde] en zijn zoon bij behoud van de woning zwaar, gelet op de speciale zorgbehoefte die de zoon heeft. Hierdoor zal het niet makkelijk zijn om ergens tijdelijk of permanent onderdak voor hem te vinden. Als hij dakloos zou worden, zou dit gelet op zijn beperking voor hem zeer verstrekkende gevolgen hebben. 
      
      
        
          Hef Wonen moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van Hef Wonen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Hef Wonen aan [gedaagde] moet betalen op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 949,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis af; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 949,00; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        34286