ECLI:NL:RVS:2018:2798, Raad van State, 22-08-2018, 201507725/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2018-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 11 februari 2014 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

201507725/1/A2.
    Datum uitspraak: 22 augustus 2018
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    
    [appellant], wonend te Zoeterwoude,
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 27 augustus 2015 in zaak nr. 15/64 in het geding tussen:
    
    [appellant]
    
    en
    
    het college van burgemeester en wethouders van Zoeterwoude.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit van 11 februari 2014 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
    
    Bij besluit van 25 november 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    
    Bij uitspraak van 27 augustus 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
    
    Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
    
    Het college heeft een verweerschrift ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 oktober 2016, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde A] en F. van der Voort, en het college, vertegenwoordigd door C.D. van der Meer en P.M. Ceelen, vergezeld van mr. I.M.A.M. de Looij en C.F.C. Magermans, zijn verschenen.
    
    Na de zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft op 1 februari 2017 een verslag uitgebracht. [appellant] heeft een zienswijze ingediend.
    
    Het college en [appellant] hebben ieder nadere stukken ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 november 2017, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde A], [gemachtigde B] en [gemachtigde C], en het college, vertegenwoordigd door mr. G. Marmelstein, vergezeld van mr. I.M.A.M. de Looij en C.F.C. Magermans, zijn verschenen.
    Tevens zijn ter zitting ing. P. van der Hoogt en P.A.H.M. Willems, beiden werkzaam bij de StAB, gehoord.
    
    Overwegingen
    
    Inleiding
    
    1.    [appellant] is sinds 21 december 2000 eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [locatie] te Zoeterwoude (hierna: het perceel). Op het perceel staat een vrijstaande woning met garage. Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 21 mei 2010 in werking getreden bestemmingsplan "Landelijk Gebied" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), op grond waarvan één woning op het perceel is toegestaan, terwijl voorheen volgens het bestemmingsplan "Landelijk Gebied 1992" (hierna: het oude bestemmingsplan) de realisering van twee woningen op het perceel was toegestaan.
    
    2.    Het college heeft aan het besluit van 11 februari 2014 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van november 2013 ten grondslag gelegd. Bij dat SAOZ-advies zijn door taxateur G.J. Magermans opgestelde taxaties van 14 oktober 2013 en 11 november 2013 gevoegd. Volgens het SAOZ-advies is op de peildatum 21 mei 2010 de waarde van het perceel na herontwikkeling op basis van de maximale mogelijkheden van het oude bestemmingsplan lager dan de waarde van het perceel in de bestaande toestand. De mogelijkheid om onder het oude bestemmingsplan op het perceel een tweede woning te bouwen draagt volgens het advies derhalve niet bij aan de waarde van het perceel. Het vervallen van deze bouwmogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan vormt daarom geen planologisch nadeel waardoor [appellant] planschade lijdt, aldus het SAOZ-advies.
    
        [appellant] heeft in bezwaar een door taxateur F. van der Voort opgesteld taxatierapport van 28 april 2014 en in beroep een door deze taxateur aangevuld taxatierapport van 10 maart 2015 (hierna: het taxatierapport van Van der Voort) ingediend. Het taxatierapport van Van der Voort bevat de taxaties E1 tot en met E4 van de waarde van het perceel na verschillende vormen van herontwikkeling onder het regime van het oude bestemmingsplan en taxatie E5 van de waarde van het perceel onder het regime van nieuwe bestemmingsplan. Volgens taxatie E4 had het perceel met daarop alleen de bestaande woning met garage een waarde van € 680.000,00 en had het perceel na herontwikkeling door de bouw van een tweede vrijstaande woning achter de bestaande bebouwing een waarde van € 846.250,00. Volgens Van der Voort vertegenwoordigde deze herontwikkeling de hoogste waarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan. Volgens het nieuwe bestemmingsplan mag de woning op het perceel een grotere inhoud hebben dan de inhoud van de twee woningen die daarop volgens het oude plan waren toegestaan. In de regels van het nieuwe plan is bepaald dat die grotere woning ook voor een beroep aan huis en kleinschalige bedrijfsactiviteiten mag worden gebruikt. Volgens taxatie E5 neemt de waarde van het perceel door deze wijzigingen toe tot € 730.000,00. Volgens het taxatierapport van Van der Voort is de waarde van het perceel door het vervallen van de mogelijkheid daarop een tweede woning te bouwen gedaald met een bedrag van (€ 846.250,00 - € 730.000,00 =) € 116.250,00.
    
        Op verzoek van het college heeft de SAOZ in een nader advies van 23 mei 2014 op de bezwaren van [appellant] gereageerd. In een nader advies van 9 september 2014 is de SAOZ ingegaan op twee vragen van de commissie bezwaarschriften van de gemeente Zoeterwoude. In haar advies van 29 september 2014 heeft de commissie geconcludeerd dat het college op de SAOZ-adviezen mocht afgaan en heeft zij het college geadviseerd het bezwaar van [appellant] ongegrond te verklaren. Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 25 november 2014.
    
    3.    De rechtbank heeft geoordeeld dat het SAOZ-advies van november 2013, gelezen in samenhang met de twee nadere SAOZ-adviezen, inzicht biedt in de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan de conclusie dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering geen planschade heeft geleden.
    
    Het hoger beroep
    
    Het StAB-verslag van 1 februari 2017
    
    4.    In het StAB-verslag van 1 februari 2017 is het volgende vermeld. Volgens het oude bestemmingsplan waren op het perceel van [appellant] twee woningen met ieder een maximale inhoud van 500 m3 toegestaan. Op de peildatum stond op het perceel één woning met garage met een totale inhoud van ongeveer 820 m3. Volgens het nieuwe bestemmingsplan is op het perceel van [appellant] nog maar 1 woning met een maximale inhoud van 650 m3 toegestaan met daarbij bijgebouwen met een totale inhoud van ongeveer 225 m3. Voor het antwoord op de vraag of [appellant] door het vervallen van de tweede bouwmogelijkheid planschade lijdt, moet de waarde van het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan worden bepaald. Volgens het oude bestemmingsplan kon het perceel op verschillende wijzen worden ontwikkeld. Bij de waardebepaling moet worden beoordeeld aan welke situatie het perceel zijn hoogste waarde ontleende. De taxatie van de waarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan moet worden uitgevoerd volgens de residuele waardemethode. Dit is de gebruikelijke methode voor het bepalen van de waarde van verschillende ontwikkelalternatieven, omdat met deze methode inzichtelijk wordt gemaakt hoe opbrengsten en kosten zich tot elkaar verhouden. Deze taxatiemethode heeft Magermans toegepast en heeft Van der Voort bij de taxaties E1, E2 en E3 toegepast. Volgens de taxatie van Magermans brengt herontwikkeling van het perceel zodanig hoge kosten met zich mee dat het perceel voorheen zijn hoogste waarde ontleende aan de bestaande situatie op dat perceel, met de bestaande woning met garage. Volgens het taxatierapport van Van der Voort lijdt [appellant] ten gevolge van de planologische verandering planschade ten bedrage van € 116.250,00.
    
        Volgens het StAB-verslag bevat taxatie E4 van Van der Voort verschillende onjuistheden. In de eerste plaats kan het bouwvlak van het af te splitsen tweede perceel achter de bestaande woning, gezien de totale grootte van het bouwvlak, niet groter zijn dan 400 m2. Van der Voort is daarom ten onrechte uitgegaan van een bouwvlak van 500 m2, hetgeen een verschil in verkoopopbrengst betekent van € 43.250,00. In de tweede plaats heeft Van der Voort in taxatie E4 de waarde van het af te splitsen perceel volgens de vergelijkingsmethode getaxeerd, waarbij hij slechts één referentieobject heeft gebruikt, hetgeen onvoldoende is voor een taxatie volgens de vergelijkingsmethode. In de derde plaats heeft Van der Voort de daling van de waarde van het overblijvende gedeelte van het perceel ten gevolge van de afsplitsing van het tweede perceel te laag geschat. Van der Voort hanteerde bij het bepalen van de verkoopopbrengst van het afgesplitste perceel voor de bouwgrond een prijs van € 500,00/m2 en voor de overige grond een prijs van € 67,50/m2. Hij hanteerde echter bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van het perceel ten gevolge van de afsplitsing van het tweede perceel ten onrechte een prijs van € 67,50/m2 voor het gehele afgesplitste perceel en kwam aldus uit op een waardevermindering van het overblijvende perceel van € 50.625,00. De StAB is voor het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende perceel uitgegaan van de door Van der Voort en [appellant] gehanteerde prijzen van € 500,00/m2 voor bouwgrond en € 67,50/m2 voor de overige grond op het afgesplitste perceel. Aldus heeft de StAB de waardedaling van het overblijvende gedeelte van het perceel ten gevolge van de afsplitsing van het tweede perceel bepaald op € 224.000,00. In het StAB-verslag is verder vermeld dat Van der Voort in taxatie E4 de marktwaarde van het perceel in de bestaande toestand ten bedrage van € 680.000,00 heeft afgeleid van de WOZ-waarden van het perceel op 1 januari 2010 en 1 januari 2011. Volgens het StAB-verslag is deze wijze van bepalen van de waarde van het perceel geen taxatie.
    
        De StAB heeft volgens de residuele waardemethode de waarde van het perceel van [appellant] na herontwikkeling door realisering van een tweede woning achter de bestaande woning op het perceel bepaald. Daarbij is de StAB uitgegaan van de uitgangspunten van taxatie E4, gecorrigeerd voor de hiervoor vermelde onjuistheden in die taxatie. De StAB heeft bij deze taxatie van het perceel aangenomen dat het perceel in de bestaande toestand een waarde heeft van € 680.000,00, dat de prijzen van bouwgrond op het perceel € 500,00/m2 en van de overige grond € 67,50/m2 bedragen, dat de verkoopopbrengst van het afgesplitste tweede perceel € 600.000,00 bedraagt, dat de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning afgerond € 340.000,00 bedragen, dat de bouw van de tweede woning leidt tot een daling van de waarde van de bestaande woning met € 50.000,00 en dat de afsplitsing van het tweede perceel leidt tot een daling van de waarde van het overblijvende gedeelte van het perceel met € 224.000,00. Op grond hiervan heeft de StAB de waarde van het perceel na de herontwikkeling bepaald op een bedrag van € 666.000,00. Aangezien de waarde van het perceel in de bestaande toestand € 680.000,00 bedraagt, komt de StAB tot de conclusie dat het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleende aan de bestaande situatie met alleen de bestaande woning met garage op het perceel.
    
    Maatstaf
    
    5.    Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
    
    Hogerberoepsgronden
    
    6.    [appellant] heeft op de zitting van 17 oktober 2016 gezegd dat de in het hogerberoepschrift vermelde formele punten geen beroepsgronden zijn waarop in de uitspraak moet worden ingegaan.
    
    7.    [appellant] betoogt tevergeefs dat het college niet op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan, omdat het daaraan ten grondslag gelegde taxatierapport door een ondeskundige taxateur is opgesteld. Anders dan [appellant] aanvoert, betekent de enkele omstandigheid dat Magermans niet in of nabij Zoeterwoude woont, niet dat moet worden getwijfeld aan zijn deskundigheid.
    
    8.    Het betoog van [appellant] in hoger beroep komt er verder op neer dat hij planschade lijdt ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan, omdat in het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid om een tweede woning op zijn perceel te bouwen is vervallen. In zijn zienswijze op het StAB-verslag van 16 maart 2017 (hierna: de zienswijze) handhaaft hij dit betoog. In dit verband voert [appellant] gronden aan over de taxatiemethode voor het bepalen van de waarde van de tweede bouwkavel onder het oude bestemmingsplan, over de in het StAB-verslag vermelde bouwkosten van een tweede woning op het afgesplitste perceel en over de oppervlakte van het op de verbeeldingen van het oude en nieuwe bestemmingsplan aangeduide bouwvlak. Daarnaast voert [appellant] beroepsgronden aan over de planvergelijking.
    
        Gelet op de hiervoor onder 5 vermelde maatstaf beoordeelt de Afdeling hierna of het betoog aanleiding geeft voor het oordeel dat het StAB-verslag onzorgvuldig tot stand is gekomen of zodanige gebreken bevat dat dit niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
    
    De waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan
    
        Methode
    
    9.    [appellant] betoogt in de zienswijze dat de door de StAB gehanteerde residuele waardemethode niet de juiste methode is om te bepalen of hij planschade lijdt, waarbij hij verwijst naar een bij zijn zienswijze gevoegd rapport van iTX BouwConsult van 7 maart 2017. Volgens het iTX-rapport is de StAB ten onrechte uitgegaan van de maximalisatie van de bouwmogelijkheden op het perceel en heeft zij ten onrechte de residuele waardemethode gebruikt. [appellant] was nooit van plan om op de tweede bouwkavel op het perceel een tweede woning te realiseren. Hij wilde slechts op enig moment de tweede bouwkavel voor een marktconforme prijs kunnen verkopen. Hantering van de residuele waardemethode leidt altijd tot een lagere grondprijs dan wanneer wordt uitgegaan van winstmaximalisatie bij de verkoop van de tweede bouwkavel en is daarom niet bruikbaar. Bij hantering van de residuele waardemethode worden allerlei kosten, BTW en winsten betrokken, die [appellant] niet maakt bij de verkoop van de tweede bouwkavel, aldus het iTX-rapport.
    
    9.1.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, onder 2.1 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), moet voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
    
        Zoals de Afdeling in deze uitspraak, onder 4.6, heeft overwogen, is bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en het nieuwe planologische regime kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd.
    
        Uit deze vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat de StAB terecht is uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het oude bestemmingsplan. iTX verliest verder uit het oog dat [appellant] heeft gesteld dat de waarde van zijn perceel is gedaald, omdat in het nieuwe bestemmingsplan de tweede bouwkavel is vervallen. De StAB heeft voor het antwoord op de vraag of [appellant] ten gevolge van het vervallen van de tweede bouwkavel planschade lijdt met juistheid de residuele waardemethode gehanteerd, omdat met deze methode objectief kan worden bepaald of de tweede bouwkavel bijdroeg aan de marktwaarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan. Dat de waarde van de tweede bouwkavel mogelijk ook via een andere taxatiemethode kan worden bepaald, zoals [appellant] in zijn zienswijze betoogt en in het iTX-rapport is vermeld, betekent niet dat de residuele waardemethode, die de StAB heeft gehanteerd, onjuist is of in dit geval tot een onredelijk resultaat heeft geleid.
    
        Het betoog faalt.
    
        Bouwkosten
    
    10.    [appellant] betoogt in de zienswijze dat de StAB de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning op het perceel verkeerd heeft berekend en daarom die kosten op een te hoog bedrag heeft bepaald. De StAB heeft voor de berekening van de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning gebruik gemaakt van taxatie E2 in het taxatierapport van Van der Voort van 10 maart 2015. De StAB heeft op de in taxatie E2 vermelde bouwkosten van de tweede woning in totaal € 90.000,00 in mindering gebracht omdat, anders dan in taxatie E2, de bestaande woning niet gesloopt hoeft te worden en de tweede woning achter de bestaande woning een kleinere inhoud heeft. Volgens [appellant] heeft de StAB echter aldus de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning ten onrechte bepaald op € 341.812,00, omdat het in taxatie E2 gehanteerde bedrag aan bouwkosten van € 431.812,00 tot stand is gekomen door toepassing van veel procentuele kostenverhogingen. Uitgaande van taxatie E2 en rekening houdend met de procentuele kostenverhogingen bedragen de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning op het perceel volgens [appellant] € 314.537,00.
    
        [appellant] voert verder aan dat de bouwkosten nog lager zijn indien hij de bouw van de tweede woning in eigen beheer zou uitvoeren. Volgens [appellant] bedragen de bouwkosten dan gemiddeld € 259,00/m3 exclusief btw. Hij stelt dat Van der Voort in zijn taxatie per abuis is uitgegaan van te hoge kubieke meterprijzen inclusief btw. Volgens [appellant] bedragen de bouwkosten van een tweede woning aldus € 129.500,00 exclusief btw en moet bij de residuele waardemethode van dit bedrag aan bouwkosten worden uitgegaan. [appellant] voert aan dat uitgaande van dit bedrag aan bouwkosten de residuele grondwaarde van het tweede bouwperceel € 78.425,000 bedraagt, zodat hij ten gevolge van het vervallen van de tweede bouwkavel planschade lijdt.
    
        Voorts voert [appellant] aan dat de StAB bij de berekening van de waarde van het perceel met twee vrijstaande woningen ten onrechte € 50.000,00 aftrekt van de waarde van de nieuwe tweede woning wegens de bouw daarvan achter de bestaande woning. Volgens [appellant] bedraagt de afstand tussen de beide woningen ongeveer 11 m, hetgeen volgens hem een dusdanig ruime afstand is dat deze aftrek niet reëel is.
    
        [appellant] voert in de zienswijze tevens aan dat de prijs voor bouwgrond van € 500,00/m2 en de prijs voor overige grond of tuingrond van € 67,50/m2, die hij heeft gehanteerd, anders dan in het StAB-verslag is vermeld, goed zijn onderbouwd. Daartoe verwijst hij naar het referentieobject ‘Bouwlust’ in Zoeterwoude, dat is vermeld in tabel 15 van het rapport van Van der Voort, de nota grondbeleid 2006 van de gemeente Zoeterwoude en de door de belastingsamenwerking Gouwe Rijnland gehanteerde grondprijzen.
    
    10.1.    Gelet op hetgeen hiervoor onder 9.1, tweede alinea, is overwogen, moet bij het bepalen van de waardevermindering van een perceel ten gevolge van een planologische verandering van de marktwaarde van dat perceel worden uitgegaan. De residuele waardemethode wordt gehanteerd om inzichtelijk en objectief te bepalen welke invloed de ontwikkeling van een onbenut bouwvlak op een perceel heeft op de marktwaarde van dat perceel, zodat kan worden bepaald of het vervallen van het onbenutte bouwvlak leidt tot waardevermindering van dat perceel. Dat bij de residuele waardemethode wordt uitgegaan van professionele herontwikkeling van het perceel met de daarmee gemoeide kosten en niet van herontwikkeling in eigen beheer, zoals [appellant] voorstaat, heeft als reden dat bij herontwikkeling in eigen beheer de kosten en baten van de herontwikkeling doorgaans onvoldoende inzichtelijk zijn om de marktwaarde van het opnieuw ontwikkelde perceel objectief te kunnen bepalen.
    
        De stelling van [appellant] dat Van der Voort in zijn taxaties bij vergissing is uitgegaan van te hoge prijzen, omdat hij kubieke meterprijzen inclusief btw zou hebben gehanteerd, is onjuist. In zijn taxaties heeft Van der Voort prijzen inclusief btw steeds verminderd met 19% btw en heeft hij bij zijn verdere berekeningen prijzen exclusief btw gehanteerd.
    
    10.2.    Het college heeft bij zijn reactie van 17 mei 2017 op de zienswijze van [appellant] (hierna: de reactie van het college) een nader SAOZ-advies van 12 mei 2017 met een nader taxatierapport van Magermans van 11 mei 2017 gevoegd. Magermans onderschrijft het betoog van [appellant] dat, uitgaande van taxatie E2 van Van der Voort, de bouwkosten van een tweede woning achter de bestaande woning op het perceel € 314.537,00 bedragen.
    
        De StAB is voor het bepalen van de verkoopopbrengst van het afgesplitste perceel uitgegaan van de in taxatie E3 van Van der Voort vermelde verkoopopbrengst van € 650.000,00 van een vrijstaande woning op de tweede bouwkavel op het perceel. Volgens het StAB-verslag moet van dit bedrag € 50.000,00 worden afgetrokken, omdat de tweede woning achter een bestaande woning, en niet zoals in taxatie E3 tegelijk met een tweede vrijstaande woning, wordt gerealiseerd. Aldus komt de StAB tot een verkoopopbrengst van het afgesplitste perceel van € 600.000,00. In het nader taxatierapport heeft Magermans met juistheid vermeld dat het in taxatie E3 vermelde bedrag van € 650.000,00 inclusief btw is. Van der Voort heeft in taxatie E3 op de bruto verkoopopbrengst van twee nieuwe vrijstaande woningen 19% btw in mindering gebracht. De door de StAB gehanteerde verkoopopbrengst van € 600.00,00 moet derhalve worden verminderd met 19% btw, zijnde € 95.798,00, waarna een verkoopopbrengst resteert van € 504.202,00. Magermans heeft volgens de berekeningswijze in het StAB-verslag een berekening gemaakt met de hiervoor vermelde bouwkosten van € 314.537,00 en een verkoopopbrengst van het afgesplitste perceel van € 504.202,00. Deze berekening komt uit op een waardevermindering van het perceel na herontwikkeling van € 84.335,00.
    
        Het betoog van [appellant] dat de StAB van de vermelde verkoopopbrengst van € 650.000,00 in taxatie E3 ten onrechte € 50.000,00 heeft afgetrokken, leidt niet tot het daarmee beoogde doel. De in taxatie E3 vermelde verkoopopbrengst van € 650.000,00 is inclusief btw. Na aftrek van 19% btw, zijnde € 103.782,00, resteert een verkoopopbrengst van € 546.218,00. Een berekening volgens de berekeningswijze in het StAB-verslag met bouwkosten van € 314.537,00 en een verkoopopbrengst van € 546.218,00 komt uit op een waardevermindering van het perceel na herontwikkeling van € 42.319,00.
    
    10.3.    Uit het voorgaande volgt dat benutting van de tweede bouwkavel op het perceel leidt tot een lagere waarde van het perceel dan de waarde van het perceel in de bestaande toestand. In het StAB-verslag is daarom met juistheid geconcludeerd dat [appellant] door het vervallen van de tweede bouwkavel geen planologisch nadeel lijdt.
    
    De waarde van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan
    
    11.    [appellant] betoogt in de zienswijze dat zijn perceel ook in waarde is gedaald, omdat in het nieuwe bestemmingsplan een kleiner bouwvlak voor het perceel is opgenomen dan in het oude bestemmingsplan. Hij voert aan dat volgens het StAB-verslag het bouwvlak voor zijn perceel in het oude bestemmingsplan een oppervlakte had van ongeveer 22 m x 36 m = 792 m2, terwijl het bouwvlak voor zijn perceel in het nieuwe bestemmingsplan een oppervlakte heeft van ongeveer 20 m x 34 m = 680 m2. Volgens [appellant] lijdt hij door deze verkleining van het bouwvlak een schade van € 48.600,00. De StAB heeft met deze verkleining van het bouwvlak ten onrechte geen rekening gehouden bij het bepalen van de waarde van het perceel, aldus [appellant].
    
        In de reactie van het college is vermeld dat de SAOZ de bouwvlakken voor het perceel in het oude en het nieuwe bestemmingsplan heeft nagemeten en dat volgens die nameting in beide bestemmingsplannen voor het perceel een bouwvlak van 20 m bij 34 m op de verbeelding is aangeduid.
    
    11.1.    Daargelaten of het aangeduide bouwvlak voor het perceel in het nieuwe bestemmingsplan kleiner is dan het aangeduide bouwvlak voor het perceel in het oude bestemmingsplan, [appellant] lijdt ten gevolge van een eventueel kleiner bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan geen schade. Zoals hiervoor is overwogen ontleende het perceel voorheen zijn hoogste waarde aan de bestaande situatie en leidt het vervallen van het tweede bouwvlak niet tot waardevermindering van het perceel. Volgens het StAB-verslag mochten woningen op het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan een maximale inhoud van 500 m3 hebben en waren op het perceel verder bijgebouwen, uitbouwen en overkappingen met een totale oppervlakte van maximaal 50 m2 toegestaan, terwijl in de bestaande situatie op het perceel een woning met garage met een totale inhoud van ongeveer 820 m3 staat. Volgens het StAB-verslag mag een woning binnen het aangeduide bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan een maximale inhoud van 650 m3 hebben en zijn op het perceel verder bijgebouwen met een maximale inhoud van ongeveer 225 m3 toestaan, zodat volgens het nieuwe plan op het perceel voor één woning met bijgebouwen een iets grotere inhoud is toegestaan. De volgens het nieuwe plan toegestane bebouwing mag mede voor een beroep aan huis en kleinschalige bedrijfsactiviteiten worden gebruikt. Een eventueel iets kleiner bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan belet [appellant] niet om de iets ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan te benutten.
    
        Het betoog faalt.
    
    12.    [appellant] betoogt in het hogerberoepschrift dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op zijn beroepsgrond dat de SAOZ de bestemming "Waarde - Archeologie" in het nieuwe bestemmingsplan niet bij de planvergelijking heeft betrokken.
    
    12.1.    Volgens pagina 12 van het SAOZ-advies van november 2013 vormt de bestemming "Waarde - Archeologie" in planologisch opzicht geen belemmering om de andere bestemmingen, waaronder de bestemming "Wonen", te verwezenlijken. Dit standpunt heeft de SAOZ op pagina 9 van het nader SAOZ-advies van 23 mei 2014 nader toegelicht. [appellant] heeft in het beroepschrift bij de rechtbank, en in hoger beroep, niet gemotiveerd aangegeven waarom deze SAOZ-adviezen op dit punt onjuist zijn.
    
        Daargelaten dat [appellant] volgens de rechtbankuitspraak op de zitting bij de rechtbank heeft gezegd dat de planvergelijking in het SAOZ-advies niet ter discussie staat en de rechtbank bij haar beoordeling de bestemming "Waarde - Archeologie" niet hoeft te betrekken, de rechtbank heeft in hetgeen [appellant] over dit punt heeft aangevoerd terecht geen aanleiding gevonden om het besluit van het college van 25 november 2014 onrechtmatig te achten.
    
        Het betoog faalt.
    
    13.    [appellant] betoogt in zijn zienswijze dat de StAB op pagina 23 van het StAB-verslag ten onrechte heeft vermeld dat de onbenutte gronden gelegen binnen het woonbestemmingsvlak "toch een waarde als bouwgrond [hebben] omdat het de eigenaar enige flexibiliteit biedt bij het verplaatsen van een bijgebouw of bij herbouw van de bestaande woning. In deze zin komt betekenis toe aan de planologie bij het taxeren van de bestaande situatie. In dat geval kan het gehele woonbestemmingsvlak van 680 m2 worden getaxeerd als bouwgrond." Volgens [appellant] staat de bestemming "Waterstaat - Waterkering" in het nieuwe bestemmingsplan in de weg aan de vermelde flexibiliteit, omdat volgens die bestemming op de betrokken gronden niet mag worden gebouwd.
    
    13.1.    De hiervoor aangehaalde tekst uit het StAB-verslag heeft, anders dan [appellant] lijkt aan te nemen, betrekking op de planologische bouwmogelijkheden van het oude bestemmingsplan. De bestemming van het nieuwe bestemmingsplan had geen betrekking op deze bouwmogelijkheden. Reeds hierom kan het betoog niet leiden tot twijfel aan de juistheid van het StAB-verslag.
    
        Het betoog faalt.
    
    Slotsom
    
    14.    De Afdeling volgt de eindconclusie van de StAB dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering geen planschade lijdt. Daaruit volgt dat het college de aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in de planschade terecht heeft afgewezen. De rechtbank is tot dezelfde conclusie gekomen. Dit betekent dat het hoger beroep ongegrond is.
    
    15.    De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
    
    16.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    bevestigt de aangevallen uitspraak.
    
    Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
    
    w.g. Van der Beek-Gillessen    w.g. Oranje
    voorzitter    griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 22 augustus 2018
    
    507.