ECLI:NL:GHDHA:2025:1283, Gerechtshof Den Haag, 10-06-2025, 200.334.848/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koper van een appartement neemt het appartement niet op de overeengekomen datum af. Verkoper wil betaling van de contractuele boete, koper beroept zich op een opschortingsrecht.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.334.848/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10224716 \ CV EXPL 22-36930 
    
    
    
    
      
        Arrest van 10 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Souli Vastgoed B.V.,
      gevestigd in Schiedam,
      appellante,
      advocaat: mr. D.A. Evertsz, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Orange Property Investments Group B.V.,
      gevestigd in Woerden,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer, kantoorhoudend in Rijswijk ZH.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna Souli en Orange Property.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Souli heeft een appartement gekocht van Orange Property. Souli heeft het appartement niet op de overeengekomen datum afgenomen. Orange Property heeft de koopovereenkomst ontbonden en wil betaling van de contractuele boete. Souli beroept zich op een opschortingsrecht. 
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen van Orange Property toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter en bekrachtigt het vonnis.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 3 oktober 2023, waarmee Souli in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast die niet is gehouden; 
        
        
          de memorie van grieven van Souli;
        
        
          de memorie van antwoord van Orange Property.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Partijen zijn beide professioneel vastgoedbelegger die in het kader van de uitoefening van hun bedrijf regelmatig woningen aan- en verkopen.
    
    
      3.2
      
        In juli 2022 heeft Orange Property, destijds eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] (verder: het appartement) te [plaats], via Whatsapp het appartement aan Souli te koop aangeboden en onder andere het volgende te kennen gegeven: 
        
          “Fundering is goed. Zie stukken. Scheefstand in woonkamer is ontstaan door bouw van appartementencomplex ernaast.”
        
      
    
    
      3.3
      
        In de verkoopinformatie van Funda staat het volgende vermeld:
        
          "De Woning heeft een scheefstand in de woonkamer, fundering monitoring rapport ter inzage".
        
      
    
    
      3.4
      Na onderhandelingen zijn partijen een koopsom van € 152.500,- overeengekomen.
    
    
      3.5
      
        Op 27/28 juli 2022 is de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
        
          "
          artikel 4 Juridische overdracht
        
      
    
    
      4.1
      
        
          De akte van levering zal gepasseerd worden op 01 oktober 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (...).
        
        
          artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
        
      
    
    
      5.1
      
        Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 18 augustus 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 15.250,- (...).
      
    
    
      5.2
      
        
          In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (...)
        
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken. (...)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (...)
        
        
          artikel 14 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
      
    
    
      14.1
      
        Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij, deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      14.2
      
        
          Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal (...).
        
        
          artikel 25 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 90 jaar oud is,  wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en ga, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.(...) ”
        
      
    
    
      3.6
      Op 18 augustus 2022 heeft Souli niet aan haar verplichting tot het stellen van zekerheid voldaan. 
    
    
      3.7
      Bij brief van 24 augustus 2022 is Souli door Orange Property in gebreke gesteld en is zij verzocht om binnen 8 dagen alsnog aan haar verplichting tot het stellen van zekerheid te voldoen.
    
    
      3.8
      Bij e-mail van 24 augustus 2022 heeft Souli voorgesteld om een funderingsonderzoek te laten plaatsvinden en het al dan niet door laten gaan van de koop, afhankelijk te stellen van het resultaat van dat onderzoek.
    
    
      3.9
      Orange Property heeft geantwoord dat zij niet akkoord gaat met aanvullende voorwaarden en dat zij de ingebrekestelling handhaaft.
    
    
      3.10
      Op 31 augustus 2022 heeft Souli een waarborgsom van € 15.250,- gestort op de derdengeldenrekening van de notaris onder vermelding van “waarborgsom [adres], ter behoud van recht en onder protest.” 
    
    
      3.11
      De gemachtigde van Souli heeft bij brief van 31 augustus 2022 te kennen gegeven dat Souli haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft opgeschort omdat Orange Property heeft nagelaten Souli te informeren over de (staat van de) fundering en dat deze opschorting geldt totdat Orange Property opheldering heeft gegeven over de staat van de fundering. Verder stelt de gemachtigde vier voorwaarden aan Orange Property waaraan moet zijn voldaan voordat Souli aan haar verplichtingen zal voldoen, waaronder de beantwoording van drie vragen van Souli en het laten verrichten van een bouwkundig onderzoek.
    
    
      3.12
      Bij e-mail van  26 september 2022 heeft de gemachtigde van Souli Orange Property nogmaals verzocht om mee te werken aan een funderingsonderzoek. Verder heeft zij aangegeven dat Souli de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst opschort:
      
      
        
          “(…) Bij brieven d.d. 31 augustus jl. en 15 september jl. is Orange Property verzocht om nadere informatie. Een verkopende partij is verplicht om alle informatie betreffende het object aan een kopende partij te verstrekken. Meer concreet is in mijn brief d.d. 15 september jl.  het volgende verzocht.
        
        “2. Orange Property zal alle documentatie die zij van de voormalige eigenaar van de [adres] heeft ontvangen aan cliënte verstrekken;
        3. Orange Property vermeldt
        a. op basis waarvan zij tot de conclusie is gekomen dat de scheefstand door de bouw van een appartementencomplex wordt veroorzaakt;
        b. het adres van dit appartementencomplex; 
        c welke mededelingen de voormalige eigenaar hierover aan Orange Property heeft gedaan.”  
        
          Tot op heden is Orange Property hierin in gebreke. Ook op andere punten is Orange Property in gebreke. Gelet op voorgaande schort cliënte zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst dan ook op. (…)
        
      
    
    
      3.13
      Bij brief van 27 september 2022 heeft de gemachtigde van Orange Property aan de gemachtigde van Souli bericht dat steeds gevraagd wordt om informatie die Orange Property niet heeft. Souli wordt nogmaals verzocht om het appartement op de overeengekomen datum af te nemen tegen betaling van de koopsom en wordt aangezegd dat, indien Souli gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van die verplichting, Orange Property de koopovereenkomst zal ontbinden en aanspraak zal maken op de contractuele boete onverminderd haar recht op aanvullende schadevergoeding en de vergoeding van de kosten van verhaal.
    
    
      3.14
      Souli heeft het appartement niet afgenomen. 
    
    
      3.15
      Orange Property heeft het appartement opnieuw te koop aangeboden en op 25 oktober 2022 aan een derde verkocht voor een koopsom van € 142.500,-. De overdracht heeft op 31 oktober 2022 plaatsgevonden.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Orange Property heeft Souli gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, Souli wordt veroordeeld om Orange Property een bedrag te betalen van € 15.250,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding totdat het gehele bedrag is voldaan. Daarnaast heeft Orange Property gevorderd dat Souli in de proceskosten wordt veroordeeld.
    
    
      4.2
      Orange Property heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat Souli toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het appartement niet af te nemen op de overeengekomen overdrachtsdatum tegen betaling van de koopsom. Daarom is Souli op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Souli heeft de vordering van Orange Property betwist en onder andere aangevoerd dat Souli haar verplichtingen heeft mogen opschorten, dat het boetebeding op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing moet blijven danwel dat de boete moet worden gematigd. 
    
    
      4.3
      Souli heeft op haar beurt gevorderd (in voorwaardelijke reconventie) dat indien en voor zover de vordering van Orange Property wordt afgewezen, Orange Property wordt veroordeeld om de notaris te berichten dat de waarborgsom dient te worden teruggestort onder verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,- en dat Orange Property wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.250,- ten titel van de contractuele boete. Daarnaast heeft Souli gevorderd dat Orange Property in de proceskosten wordt veroordeeld in conventie en in voorwaardelijke reconventie, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft de vorderingen van Orange Property toegewezen en Souli in de kosten veroordeeld. Aan de voorwaardelijke reconventie is de kantonrechter niet toegekomen. 
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Souli wil dat het hof de vorderingen van Orange Property alsnog afwijst en voert acht grieven (bezwaren) aan tegen het vonnis. 
    
    
      5.2
      Kort gezegd komen de bezwaren van Souli op het volgende neer. De kantonrechter heeft de feiten onjuist vastgesteld (grief I). Souli heeft het verweer inzake het ontbreken van de vertegenwoordigingsbevoegdheid niet prijsgegeven (grief II). Orange Property heeft de mededelingsplicht tegenover Souli geschonden en kan zich daarom op opschorting beroepen (grief III). De verklaring van Orange Property kan niet als ontbindingsverklaring worden beschouwd zodat geen aanspraak kan worden gemaakt op de contractuele boete (grief IV). Souli heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst en er was sprake van bedrog (grief VII). Als Orange Property de koopovereenkomst wel (op de juiste wijze) heeft ontbonden, dan dient het boetebeding op grond van artikel 6:248 BW buiten beschouwing te blijven, ofwel dient de boete gematigd te worden tot nihil, danwel levert het inroepen van het boetebeding misbruik van bevoegdheid op (grief V, VI en VII). Ook bij bekrachtiging moet Orange Property veroordeeld worden in de proceskosten in eerste aanleg wegens schending van artikel 21 Rv (grief VIII). 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding
    
      6.1
      De grief waarin Souli aanvoert dat de feiten niet volledig danwel onjuist zijn vastgesteld kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis. De uitspraak van de rechter hoeft niet alle feiten te vermelden, maar alleen de feiten waarop de beslissing rust. Het hof heeft hiervoor onder 3 de door de kantonrechter vastgestelde feiten waar dat nodig is voor de beslissing aangevuld en rekening gehouden met de opmerkingen die Souli heeft gemaakt. Voor zover Souli feiten aanvoert ter onderbouwing van inhoudelijke grieven zal het hof die gestelde feiten, en de vraag of het die kan vaststellen, in zijn beoordeling betrekken.
    
    
      6.2
      Souli voert aan dat zij het verweer dat de koopovereenkomst niet is ondertekend door een bevoegde bestuurder (waardoor zij niet gebonden is aan de koopovereenkomst) niet heeft laten varen. Het hof volgt Souli hierin niet.
    
    
      6.3
      In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter is het volgende opgenomen, “De kantonrechter (…) [betrokkene] is wel bevoegd? Die kwestie is afgedaan? De gemachtigde van Souli: Ja. Dat is nu geen issue.”Deze verklaring moet naar het oordeel van het hof worden beschouwd als een uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgeven van de stelling dat [betrokkene] niet bevoegd was de koopovereenkomst te ondertekenen. Souli is hier dus ook in hoger beroep aan gebonden. Overigens was [betrokkene] als enig bestuurder van Stockdale B.V., één van de twee bestuurders van Orange Property en gevolmachtigde van Orange Property tot € 300.000,-, bevoegd de koopovereenkomst namens Orange Property te ondertekenen. Grief II faalt.
      
      
        
          Opschorting
        
      
    
    
      6.4
      De kern van het betoog van Souli is dat zij haar verplichtingen uit de overeenkomst mocht opschorten omdat Orange Property haar mededelingsplicht heeft geschonden waardoor Souli goede gronden had om aan te nemen dat Orange Property haar verplichtingen niet zou nakomen.
    
    
      6.5
      Bij de beoordeling van de vraag of Souli de verplichtingen uit de koopovereenkomst mocht opschorten neemt het hof het volgende tot uitgangspunt. 
    
    
      6.6
      De overeenkomst tussen Souli en Orange Property is een wederkerige overeenkomst (artikel 6:261 BW). Voor een beroep op opschorting is het noodzakelijk dat het gaat om tegenover elkaar staande verplichtingen waarbij de wederpartij een opeisbare verbintenis niet nakomt (artikel 6:262 BW). De verplichtingen moeten in nauw verband staan met elkaar. Dat is alleen het geval als degene die tot opschorting gerechtigd is zich geheel van zijn verbintenis kan bevrijden als de niet-nakoming door zijn wederpartij een definitief karakter gaat dragen. Bijvoorbeeld de koopprijs tegenover levering en huurprijs tegenover gebruik van het gehuurde. 
    
    
      6.7
      Opschorting leidt niet tot afstel van de verplichting die op de opschortende partij rust, maar tot uitstel van nakoming. Degene die opschort moet duidelijk te kennen geven dat hij nakoming verlangt en dat hij dan op zijn beurt ook zal nakomen.
    
    
      6.8
      De stelling van Souli dat zij, zo begrijpt het hof Souli, mocht opschorten omdat zij ervoor moest vrezen dat Orange Property artikel 6.3 uit de koopovereenkomst niet deugdelijk zou nakomen en het appartement niet zou beantwoorden aan de koopovereenkomst (en dus non-conform zou zijn) volgt het hof niet. Souli onderbouwt onvoldoende dat het appartement vanwege funderingsproblemen non-conform zou zijn en dat Souli daarom mocht aannemen dat Orange Property niet deugdelijk zou nakomen. Souli is niet opgekomen tegen de vaststelling van de kantonrechter dat onweersproken door Orange Property is aangevoerd dat uit de funderingsmonitor geen problemen naar voren zijn gekomen. Dit moet het hof daarom als vaststaand aannemen. Souli voert nog aan dat uit de omstandigheid dat Orange Property in oktober 2022 het appartement met verlies heeft verkocht moet worden aangenomen dat er inderdaad sprake is van funderingsproblemen. Het hof gaat passeert deze stelling. Nog daargelaten dat dit geen omstandigheid was die bekend was ten tijde van de opschorting, kan - zonder toelichting die ontbreekt – niet zonder meer worden aangenomen dat een lagere koopprijs te maken heeft gehad met funderingsproblemen. 
    
    
      6.9
      Het beroep op opschorting door Souli in verband met een schending van de mededelingsplicht door Orange Property kan niet slagen omdat deze door Souli gestelde schending (voor zover de gestelde mededelingsplicht al een contractuele verplichting zou zijn) niet in nauw verband staat met de verplichting van Souli tot het afnemen van het appartement. De verplichting die tegenover afname van het appartement (en betaling van de koopprijs) door Souli staat, is de levering van het appartement door Orange Property. Het niet nakomen van de door Souli gestelde mededelingsplicht leidt er, nu niet kan worden aangenomen dat het appartement niet voldoet aan hetgeen is overeengekomen, niet toe dat Souli zich kan bevrijden van de verplichting tot het afnemen van het appartement. Souli heeft verder niets gesteld waaruit blijkt dat Orange Property niet in staat zou zijn om de op haar rustende verplichting tot het leveren van het appartement na te komen of dat er goede gronden waren om te vrezen dat Orange Property deze verplichting niet, of niet conform de overeenkomst, na zou komen. Orange Property heeft steeds te kennen gegeven het appartement te zullen leveren op de overeengekomen datum.
    
    
      6.10
      Souli heeft ook niet duidelijk gemaakt wat zij verder wenste met de opschorting. Uit de mededelingen van Souli blijkt in ieder geval niet, in weerwil van wat zij aanvoert in haar memorie van grieven, dat zij de verplichting om het appartement af te nemen zou nakomen als Orange Property de vragen die Souli heeft gesteld zou hebben beantwoord. In haar brieven van 31 augustus 2022 en 15 september 2022 stelt zij een aantal aanvullende voorwaarden, waaronder het laten uitvoeren van een bouwkundig (funderings) onderzoek, waaraan Orange Property zou moeten voldoen voordat Souli bereid zou zijn de koopovereenkomst na te komen. 
    
    
      6.11
      Ten overvloede merkt het hof nog het volgende op. Aan de mededelingsplicht die op Orange Property rustte voordat de koopovereenkomst tot stand kwam heeft Orange Property voldaan. Orange Property heeft Souli voor aankoop te kennen gegeven dat er sprake is van scheefstand en dat een fundering monitor rapport ter inzage was. Souli stelt dat de mededeling dat de scheefstand is veroorzaakt door de bouw van het naastliggende appartementencomplex niet juist was, maar Souli heeft geen stukken in het geding gebracht die die stelling zouden kunnen ondersteunen. Voor de stabilisatiebalken geldt dat Souli tegenover de gemotiveerde betwisting door Orange Property onvoldoende naar voren heeft gebracht waaruit kan worden afgeleid dat Orange Property daarmee bekend was en daarvan mededeling had kunnen doen. Of de balken die zichtbaar zijn op de foto’s die zijn ingebracht door Souli (productie 3 bij de conclusie van antwoord) stabilisatiebalken zijn onder de vloer van het appartement is in het licht van de gemotiveerde betwisting ook niet vast te stellen. Souli voert ook nog aan dat Orange Property haar mededelingsplicht heeft geschonden door een onvolledige mededeling te doen over de staat van de fundering. Orange Property heeft aangevoerd dat zij Souli heeft gewezen op de mogelijkheid om het fundering monitor rapport in te zien. Souli heeft niet weersproken dat daaruit geen funderingsproblemen naar voren komen. 
    
    
      6.12
      Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat er geen rechtsregel is op basis waarvan Orange Property gehouden was om na het tekenen van de koopovereenkomst informatie over het appartement te verstrekken of mee te werken aan een funderingsonderzoek. Een dergelijke verplichting vloeit ook niet voort uit de koopovereenkomst. Ook om die reden gaat het beroep op opschorting niet op. 
    
    
      6.13
      De slotsom van voorgaande is dat Souli niet bevoegd was op te schorten en gehouden was de overeenkomst na te komen en het appartement af te nemen, reden waarom grief III faalt. 
      
      
        
          Ontbinding 
        
      
    
    
      6.14
      Wie onterecht heeft opgeschort verkeert in beginsel van rechtswege in verzuim. Omdat partijen in artikel 14 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat ontbinding van de koopovereenkomst slechts mogelijk is na een schriftelijke ingebrekestelling, was Orange Property gehouden om Souli eerst in gebreke te stellen voordat zij de koopovereenkomst kon ontbinden. Souli stelt dat de brief van de gemachtigde van Orange Property gedateerd op 27 september 2022 niet kan worden beschouwd als een ontbindingsverklaring vanwege, zo begrijpt het hof, het ontbreken van een op rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (3:33 BW). Daarmee is er volgens Souli geen grondslag om de contractuele boete te vorderen.  
    
    
      6.15
      Souli heeft niet toegelicht waarom de brief van 27 september 2022 niet voldoet aan de voorwaarden uit artikel 3:33 BW. 
    
    
      6.16
      Naar het oordeel van het hof moet de brief van 27 september 2022 van Orange Property wel worden beschouwd als een ontbindingsverklaring. Uit de brief van 26 september 2022 heeft Orange Property begrepen dat Souli haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zou nakomen en het verkochte niet zou afnemen. Orange Property heeft Souli bij brief van 27 september 2022 daarom in gebreke gesteld en in deze brief ook een voorwaardelijke ontbindingsverklaring opgenomen. 
    
    
      6.17
      
        Souli heeft de woning niet op 1 oktober 2022 afgenomen tegen betaling van de koopprijs en is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst is vervolgens, nadat Souli acht dagen in verzuim was, ontbonden. Omdat de overeenkomst is ontbonden, heeft de ontbindingsverklaring bij memorie van grieven van Souli geen effect. Nog daargelaten dat, zoals Orange Property terecht aanvoert, er geen grond is voor ontbinding door Souli omdat Orange Property niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Grief IV slaag niet. 
        
          Dwaling en bedrog
        
      
    
    
      6.18
      Souli stelt dat zij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst (artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW) en dat sprake zou zijn geweest van bedrog (artikel 3:44 BW) en vernietigt de koopovereenkomst daarom bij memorie van grieven. 
    
    
      6.19
      In tegenstelling tot wat Orange Property stelt, moeten het beroep op dwaling, bedrog en misbruik van bevoegdheid (zie voor misbruik van bevoegdheid 6.24)  niet buiten beschouwing worden gelaten omdat Souli zich hier voor het eerst in hoger beroep op beroept. Uit artikel 348 Rv volgt dat de gedaagde (Souli) in hoger beroep nieuwe verweren kan aanvoeren.
    
    
      6.20
      
        Het beroep op dwaling en/of bedrog door Souli slaagt echter niet. Een overeenkomst die onder invloed van dwaling en/of bedrog tot stand is gekomen kan vernietigd worden. De overeenkomst tussen Souli en Orange Property is, omdat zij (terecht) is ontbonden, komen te vervallen en bestaat dus niet meer. Een niet bestaande overeenkomst kan niet vernietigd worden en het hof komt daarom niet toe aan de beoordeling van het beroep op dwaling en/of bedrog. Grief VII, voor zover de grief ziet op dwaling en bedrog, faalt vanwege het voorgaande.
        
          Redelijkheid en billijkheid, matiging boete en misbruik van bevoegdheid
        
      
    
    
      6.21
      Souli voert aan dat het boetebeding uit de koopovereenkomst buiten toepassing moet blijven op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij voert daartoe onder andere aan dat het niet als redelijk en billijk kan worden beschouwd dat Orange Property haar mededelingsplicht heeft geschonden en leugenachtig heeft verklaard over de scheefstand. De houding van Orange Property is volgens Souli maatschappelijk gezien niet juist. 
    
    
      6.22
      De maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW moet terughoudend worden toegepast, zeker bij overeenkomsten tussen professioneel en commercieel handelende partijen zoals hier. Souli kan, zoals volgt uit het bovenstaande, niet worden gevolgd in het betoog dat Orange Property haar mededelingsplicht heeft geschonden. Ook is niet vast komen te staan dat Orange Property een onjuiste verklaring heeft gegeven voor de scheefstand. Het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW slaagt daarom niet.
    
    
      6.23
      Het hof ziet ook geen aanleiding om de boete te matigen. Het oordeel van de kantonrechter op dat punt is weergegeven in r.o. 5.10 van het bestreden vonnis. Souli licht niet toe waarom dat oordeel onjuist is en verwijst slechts naar de toelichting onder de grief over de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (grief V). De maatstaf van artikel 6:94 BW is een andere maatstaf dan van artikel 6:248 lid 2 BW. Het hof volstaat daarom met een verwijzing naar het oordeel van de kantonrechter en neemt dat over.
    
    
      6.24
      
        Tenslotte is, in tegenstelling tot wat Souli stelt, naar het oordeel van het hof geen sprake van misbruik van bevoegdheid door Orange Property. De stelling dat Orange Property het boetebeding alleen heeft ingeroepen om Souli financiële schade te berokkenen kan het hof niet volgen omdat Souli akkoord is gegaan met het opnemen van een boetebeding in de koopovereenkomst. Orange Property mocht, zoals zij terecht stelt, het boetebeding inroepen omdat Souli haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Souli stelt nog dat de vragen eenvoudig beantwoord hadden kunnen worden door Orange Property maar daarmee wordt voorbij gegaan aan de brief van 27 september 2022 aan (de gemachtigde van) Souli waarin is aangegeven dat steeds gevraagd wordt om informatie die Orange Property niet heeft. Grief V, grief VI en grief VII (voor zover deze grief ziet op misbruik van bevoegdheid) falen gelet op het voorgaande. 
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
    
    
      6.25
       Souli stelt dat Orange Property in de dagvaarding had moeten vermelden dat de door Orange Property gegeven verklaring voor de scheefstand op een aanname berust. Door dit niet te doen heeft Orange Property de volledigheidsplicht uit artikel 21 Rv geschonden en dit moet er volgens Souli toe leiden dat ook bij een bekrachtiging Orange Property moet worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. 
      
    
    
      6.26
      
        De betekenis van artikel 21 Rv is erin gelegen dat de bewuste leugen wordt uitgebannen. Van een bewuste leugen van Orange Property is naar het oordeel van het hof geen sprake. Orange Property heeft bij dagvaarding het Whatsapp-bericht ingebracht waarin Orange Property een verklaring geeft voor de scheefstand en bij de mondelinge behandeling een toelichting gegeven op de verklaring in dit bericht. Het hof ziet geen aanleiding om Orange Property te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg. Grief VIII faalt. 
        
          Bewijsaanbiedingen
        
      
    
    
      6.27
      
        Aan het bewijsaanbod van Orange Property gaat het hof voorbij. Orange Property heeft geen belang bij dit bewijsaanbod omdat het hoger beroep van Souli niet slaagt. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.28
      De conclusie is dat het hoger beroep van Souli niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Souli als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.29
      
        Die proceskosten worden begroot op:
        griffierecht	€ 	2.135,-
        salaris advocaat	€ 	1.571,- 	(1punt × tarief III)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 3.884,-	
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023;
      
      
        veroordeelt Souli in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Orange Property begroot op € 3.884,-; 
      
      
        bepaalt dat als Souli niet binnen veertien dagen na datum van dit arrest aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Souli de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. A.F.H. ten Brummelhuis, M.P.J. Ruijpers en  J.J. van der Helm en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025 in aanwezigheid van de griffier.
  
  
     Zie productie 8 bij inleidende dagvaarding 
  
  
     Art. 230 lid 1 sub e Rv
  
  
     Zie randnummer 50 memorie van grieven 
  
  
     Zie proces verbaal mondelinge behandeling halverwege pagina 3
  
  
     Zie o.a. randnummer 74, 44 en 34 memorie van grieven en productie 5 en 7 bij inleidende dagvaarding
  
  
     HR 19 november 1988, ECLI:NL:HR1988:AD0206, NJ 1989, 343 (Droog/Bekaert)
  
  
     HR 5 december 1997, ECLI:NL:HR:1997: ZC2519, NJ 1998/169 (Kloth/Stripac)
  
  
     HR 24 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9413 (Ankara Export/Öz-Et Tarim)
  
  
     Zie productie 5 en 7 bij inleidende dagvaarding
  
  
     Zie artikel 14 in productie 2 bij inleidende dagvaarding
  
  
     HR 15 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004: AP1664 (GTI/Zürich), rov. 3.5.