ECLI:NL:RBLIM:2025:6433, Rechtbank Limburg, 02-07-2025, 11378634 \ CV EXPL  24-5437
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11378634 \ CV EXPL  24-5437
    
    
    
    
      
        Vonnis van 2 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: ‘ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ’,
      gemachtigde: mr. R.R.H.J. Ramakers,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,
      niet verschenen,2. [gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke reconventie sub 2], 
      te [woonplaats 3] ,
      verstek gezuiverd,
      geamchtigde: H.R.M. Vangeel,3. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 3], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,4. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 4], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,5. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 5], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,6. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 6], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,7. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 7], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,8. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 8], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,9. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 9], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,10. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 10], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,11. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11], 
      te [woonplaats 3] ,
      verstek gezuiverd,
      gemachtigde: H.R.M. Vangeel,12. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 12], 
      te [woonplaats 3] ,
      niet verschenen,13. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13], 
      te [woonplaats 3] ,
      verstek gezuiverd,
      gemachtigde: H.R.M. Vangeel,
    
    
    
      gedaagden sub 11 en 13 hebben verstek gezuiverd bij stelbrief van hun gemachtigde d.d. 8 november 2024,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. H.R.M. Vangeel,
      hierna verder te noemen: ‘ [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] ’ en ‘ [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] ’
    
    
    
      gedaagde sub 2 heeft het verstek gezuiverd bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van 8 mei 2025,
      gemachtigde: mr. H.R.M. Vangeel,
      hierna verder te noemen: ‘het dispuut’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding met producties
      - de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijk eis in reconventie met producties
      - het tussenvonnis van 12 februari 2025- de akte overlegging producties (foto’s) van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]- de akte indiening aanvullende producties tevens houdende vermeerdering van eis (in voorwaardelijke reconventie) van [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] (gedaagde sub 11) en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] (gedaagde sub 12)
      - het proces-verbaal van de descente en gelijktijdige mondelinge behandeling van 8 mei 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft in 2020 het pand gelegen te [woonplaats 3] aan de [adres] aangekocht als belegging. Het betreffende pand werd reeds lang verhuurd aan studenten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de staat van het pand na aankoop ernstig verslechterde. Hij heeft de bewoners hier meerdere keren op aangesproken en deze hebben ook toezeggingen gedaan. Het pand is in strijd met de contractuele en wettelijke verplichtingen echter sterk vervuild en beschadigd geraakt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] somt de volgende tekortkomingen onder randnummer 31 van de dagvaarding:
      
      
        
          Op het tex- en verfwerk in het gehuurde is graffiti aangebracht,
        
        
          Op de muren zijn zeer veel stickers aangebracht,
        
        
          Op muren, tegels en deuren is met stift geschreven,
        
        
          Vele muren, deuren en plafonds zijn ernstig beschadigd,
        
        
          Vloeren zijn ernstig beschadigd,
        
        
          Rookmelders hangen los of zijn in het geheel verwijderd,
        
        
          De keuken is ernstig beschadigd, kastdeuren zijn beschadigd, tegels zijn beschadigd, vensterbank is beschadigd,
        
        
          Plinten zijn deels verwijderd,
        
        
          Het badmeubel is ernstig beschadigd,
        
        
          Het dakraam is ernstig beschadigd (rot) vanwege een over het dakraam aangebracht hoeslaken,
        
        
          De dakgoot ligt vol met rommel,
        
        
          Op de buitenmuren in de tuin is graffiti aangebracht,
        
        
          De tuin ligt bezaaid met rommel,
        
        
          De tuin is niet onderhouden,
        
        
          Tegels van het terras zijn gebroken en weggehaald en ter plaatse is een gat gegraven.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onderbouwt deze stellingen met de in producties 4, 5, 6, 11 en 12 ingebrachte foto’s van het gehuurde.  
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert op deze gronden, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. De huurovereenkomst van productie 2 te ontbinden per de datum van het vonnis in deze procedure, dan wel op een datum in goede justitie te bepalen,
        II. Gedaagden te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen een termijn van veertien dagen na de ontbinding van de huurovereenkomst, althans binnen een termijn in goede justitie te bepalen,
        III. Gedaagden te veroordelen tot oplevering van het gehuurde uiterlijk op de datum van ontruiming, waarbij zij het gehuurde dienen op te leveren in de staat waarin deze zich bevond bij aangaan van de huurovereenkomst, althans in de staat zoals deze blijkt uit de foto’s bij productie 3,
        IV. Te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde,
        V. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de schade aan eiser indien en voor zover gedaagden het gehuurde niet opleveren in de toestand zoals die blijkt uit de foto’s van productie 3 en de kostenpost vermeld in productie 8, 
      
      
      
        een en ander met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede tot betaling van de kosten die na het vonnis ontstaan.
      
      
    
    
      3.4.
      
        Gedaagden 1. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 1] , 2. [gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke reconventie sub 2] , 3. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 3] , 4. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 4] , 5. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 5] , 6. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 6] , 7. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 7] , [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 8] , 9. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 9] , 10, [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 10] en 12. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 12] zijn allen niet verschenen in de procedure. Tegen hen is verstek verleend. 
        Gedaagden 11. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en 13. Wessel [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] , hebben het tegen hen verleende verstek gezuiverd en worden bijgestaan door mr. H.R.M. Vangeel. Zij voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
        
          in (voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] stellen in conventie – onder meer en zakelijk weergegeven – dat de betreffende woning sedert 1984 bewoond wordt door leden van de vereniging [gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke reconventie sub 2] (gedaagde sub 2). Het dispuut is volgens hen hoofdhuurder. Als hoofdhuurder heeft deze contractueel het recht onder te verhuren. [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] zijn onderhuurders van het dispuut en daarmee geen contractpartij voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De vordering op grond van wanprestatie kan jegens hen niet slagen (conclusie van antwoord, randnummer 25).
      
    
    
      3.7.
      Voorwaardelijk, voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] wel als huurder zouden worden aangemerkt, stellen zij zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] (c.q. medebewoners) vaker hebben gewezen op ernstige gebreken in het gehuurde als gevolg van een defecte dakgoot en ernstige lekkages in de woning. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is bij brief van mr. Van der Veldt d.d. 19 oktober 2023 (productie 10 bij dagvaarding) gesommeerd om deze lekkages te repareren, hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] echter heeft nagelaten.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] stellen dat deze gebreken niet vallen onder het besluit kleine herstellingen en ook niet aan [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] toe te rekenen zijn. De ernstige gebreken leiden tot vermindering van het huurgenot.
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] vorderen op deze gronden in (voorwaardelijke) reconventie om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de hypothese dat [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] als huurder moet worden aangemerkt:
      
      
        
          Te verklaren voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jegens [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] toerekenbaar tekort is geschoten in het verhelpen van de gebreken aan de woning en zich zodoende niet als goed verhuurder heeft gedragen;
        
        
          Te verklaren voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op zijn kosten binnen een redelijke termijn van vier weken de gebreken, zijnde lekkages in de keuken en aan het dakraam zal (laten) verhelpen;
        
        
          
            [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen binnen 7 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis dan wel binnen 7 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] te voldoen een bedrag van 3.000,00 EUR te vermeerderen met 500 EUR per maand voor de maanden na 22 januari 2024 dat de volledige huurprijs werd betaald tot aan de datum ven het in deze te wijzen vonnis althans tot voltooiing van de herstelwerkzaamheden. Deze bedragen zijn te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2023 althans vanaf de dag van betaling tot de dag der algehele voldoening;
        
        
          Te verklaren voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] een bedrag van 500,00 EUR per maand in mindering mogen brengen op de huurprijs als zijnde huurprijsvermindering vanaf datum van het in dezen te wijzen vonnis tot voltooiing van de herstelwerkzaamheden;
        
        
          
            [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al(s) gedaagde in reconventie te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de advocaat van [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] , zulks te vermeerderen met de nakosten een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis. Mocht betaling hiervan niet uiterlijk binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis plaatsvinden, dienen voornoemde (na)kosten te worden vermeerderd met de wettelijke rente sedert deze termijn tot en met de dag der algehele voldoening.
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        procedureel
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Zoals bij de mondelinge behandeling van 8 mei 2025 besproken en opgenomen in het betreffende proces verbaal accepteert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de vereniging [gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke reconventie sub 2] (gedaagde sub 2) als hoofdhuurder. Het dispuut verhuurt in onderhuur op zijn beurt kamers in het pand aan de andere bewoners (dispuutleden). 
      
    
    
      4.2.
      Hiermee komt vast te staan dat de overige gedaagden als voormalige dan wel huidige bewoners van het pand geen (directie) huurrelatie met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hebben (gehad). Daar de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en vergoeding van schade bij oplevering van het gehuurde wél alle gestoeld zijn op deze huurrelatie, zullen de vorderingen reeds hierom worden afgewezen ten aanzien van deze naast het dispuut overige gedaagde personen.
      
    
    
      4.3.
      Nu het dispuut (gedaagde sub 2) als hoofdhuurder echter (nog) niet verschenen was in de procedure en inmiddels verstek was verleend, zou dit betekenen dat de vorderingen (waaronder de ontruiming van het gehuurde) ten aanzien van de hoofdhuurder dienden de worden toegewezen, hetgeen weer tot gevolg zou hebben dat de huidige onderhuurders ook het pand zouden moeten verlaten. Er is immers geen sprake van onderhuur van zelfstandige woonruimte als bedoeld in art. 7:269 BW. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het dispuut evenwel dit verstek gezuiverd, zodat de procedure verder op tegenspraak wordt voortgezet.
      
    
    
      4.4.
      
        In de procedure zijn, zoals hiervoor aangegeven, wél [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] bij gemachtigde verschenen. Zij hebben zelf ook betoogd dat er geen contractuele relatie tussen hen en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bestond en dat om die reden al de vorderingen tegen hen zouden moeten worden afgewezen. Zij hebben evenwel - uit angst hun woonruimte te verliezen - aan aantal verweren opgeworpen (conclusie van antwoord, randnummers 21 tot en met 120).
        De kantonrechter begrijpt dat het inmiddels in conventie verschenen dispuut deze verweren overneemt en zal hierna inhoudelijk op de stellingen van partijen ingaan.
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 11] en [gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke reconventie sub 13] hebben voorwaardelijk een vordering in reconventie ingesteld, namelijk in het geval dat in conventie zou komen vast te staan dat zij wél als huurder (van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) zouden worden aangemerkt. |Dit is echter niet het geval, zodat de kantonrechter de vordering in reconventie verder niet meer zal beoordelen. 
      
    
    
      4.6.
      Los nog van het terechte bezwaar daartegen door de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (vanwege de onnodig late indiening van de eisvermeerdering ondersteund met een deskundigenbericht van november 2024), treft dit ook de vermeerdering van eis in reconventie, eerst ingesteld door middel van een akte bij gelegenheid van de mondelinge behandeling. 
      
      
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, scahdevergoeding
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat niet alleen hij maar ook voorgaande eigenaren van het betreffende pand de bewoners hebben aangesproken op de uitgewoonde en ernstig vervuilde staat van het pand. Het dispuut is als (hoofd)huurder daarvoor de aan te spreken rechtspersoon (krachtens het bepaalde in art. 7:219 BW). De bewoners (en daarmee het dispuut) houden zich volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan de contractuele én wettelijke verplichtingen om het gehuurde goed te onderhouden en kleine herstellingen zelf uit te voeren, zoals bedoeld in art. 7:213 BW en art. 7:217 BW. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wijst op de afspraken die hij met de bewoners heeft gemaakt, die naar zijn mening uiteindelijk niet werden nagekomen. 
        Ter onderbouwing van diens stellingen wijst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de bij producties 5, 6, 11 en 12 in het geding gebrachte foto’s.
      
      
    
    
      4.8.
      Het verweer zijdens het dispuut komt er op neer - samengevat en zakelijk weergegeven -  dat de norm betreffende het onderhoud van woonruimte voor een studentenhuis/ dispuutshuis een andere, lagere dient te zijn dan die voor een gemiddelde huurder/ bewoner. Het dispuut verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Gelderland d.d. 27 september 20024 (ECLI:NK:RBGEL:2024:6546). De leefwijze van in een pand samenwonende studenten en wellicht in het bijzonder dispuutsleden wijkt af van dat van andere huurders. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter kan het dispuut hierin volgen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wist ook dat hij een dergelijke pand kocht. Ter zitting gaf hij ook aan het pand voor aankoop ook te hebben bezichtigd.
      
    
    
      4.10.
      
        De kantonrechter is echter van oordeel dat uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde foto’s een dermate vervuilde en uitgeleefde staat van de woning blijkt dat de bewoners, en daarmee het dispuut als hoofdhuurder, ook ver onder deze (lagere) norm zijn gezakt. Dit ondanks eerdere verzoeken en afspraken tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de bewoners van het pand. 
        Dit aan het dispuut toe te rekenen tekortschieten kan in principe leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee eveneens de ontruiming ontbinding van het gehuurde, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft er belang bij dat het door hem aangekochte en verhuurde pand in redelijke staat onderhouden blijft en niet (verder) verloederd of beschadigd raakt door toedoen of nalaten van de bewoners, al wist hij bij aankoop dat het pand reeds jarenlang door studenten bewoond werd. Anderzijds wordt het pand onbetwist al 40 jaar lang door studenten bewoond, is er voor het dispuut inmiddels een traditie ontstaan als dispuutshuis en hebben de individuele bewoners een groot belang bij voortzetting van de huur, nu ontruiming hun studie zal verstoren en het momenteel niet eenvoudig is andere woonruimte in de buurt van hun onderwijsinstelling te vinden.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter weegt verder vooral mee dat bij de plaatsopneming de staat van onderhoud door toedoen van de bewoners zeer aanzienlijk verbeterd was (zoals ook opgenomen in het betreffende proces verbaal), zodat hij, alles afwegende, van oordeel is dat de eerder vastgestelde tekortkoming (nog) niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Zoals het woordje ‘nog’ ook aangeeft, betreft dit echter geen garantie voor eventueel toekomstig tekortschieten door aan de hoofdhuurder toe te rekenen bewonersgedrag, waarbij evenwel de tijdens de plaatsopneming vastgestelde staat van onderhoud een goede toetsnorm kan blijken te zijn. 
      
    
    
      4.13.
      Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, is er ook geen sprake van een plicht tot oplevering van het gehuurde en komt de kantonrechter niet toe aan de vordering tot schadevergoeding op basis van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde beschadigde staat van het gehuurde. 
      
    
    
      4.14.
      Hoewel niet als zodanig opgenomen in het petitum, doch indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook heeft bedoeld de nu reeds door hem gestelde schade te vorderen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet althans onvoldoende gesteld dat de beschadigde muren, deuren , plafonds, vloeren, vensterbank, verwijderde plinten, rot dakraam en dergelijke, zoals zeer algemeen beschreven in randnummer 31 van de inleidende dagvaarding, (deels dan wel volledig) aan de bewoners en daarmee aan de huidige (hoofd)huurder het dispuut aan te rekenen zijn en niet (deels) haar oorzaak vindt in – zoals werd opgeworpen en onderbouwd zijdens het dispuut – langdurig achterstallig onderhoud van het gehuurde. 
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Nu de drie verschenen gedaagden door een en dezelfde gemachtigde worden vertegenwoordigd, zullen deze proceskosten worden begroot op € 408,00 aan salaris gemachtigde. Gedaagden hebben in conventie geen uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd, zodat die niet zal worden toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 408,00 te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis. Mocht betaling hiervan niet uiterlijk binnen 14 dagen plaatsvinden, worden de kosten vermeerderd met de wettelijke rente tot en met de dag der algehele voldoening.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.