ECLI:NL:GHARL:2025:4676, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-07-2025, 200.355.707
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Art. 7:231 lid 2 BW. Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder van de huurovereenkomst vanwege aangetroffen hard drugs in de woning. Ontruimingsvordering toegewezen door voorzieningenrechter; bekrachtigd door het hof. Mondelinge uitspraak.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.355.707
      zaaknummer rechtbank 11609623
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 3 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      
        2. [appellante],
      die woont in [woonplaats1] ,
      hierna samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante],
      advocaat: mr. J.R. Versluis te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting KleurrijkWonen,
      die is gevestigd in Tiel,
      hierna: Stichting KleurrijkWonen,
      advocaat: mr. M.J. Jeths te Utrecht.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      
        
          [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, op 13 mei 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
        • de spoedappeldagvaarding met producties;
        • de memorie van antwoord met producties.
      
      
    
    
      1.2.
      Het hof heeft een mondelinge behandeling bepaald, die vandaag heeft plaatsgevonden. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof bepaald dat het meteen mondeling arrest wijst. Dat is dit arrest. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellant] huurt sinds 20 januari 1996 een woning van Stichting KleurrijkWonen. [appellant] is gehuwd met [appellante] , die op grond van artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder is. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 1993 van toepassing. In de woning is op 26 november 2024 door de politie onder meer 110 gram cocaïne aangetroffen. Bij besluit van 2 januari 2025 heeft de burgemeester van de gemeente West Betuwe (hierna: de burgemeester) besloten dat de woning op grond van art. 13b Opiumwet voor de duur van zes maanden moet worden gesloten. In het besluit staat onder meer dat de grote hoeveelheid harddrugs en ook de omstandigheden waaronder de drugs werden aangetroffen duiden op een handelsbestemming. De woning is uiteindelijk, na een uitspraak van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland op een verzoek van [appellante] , op 17 januari 2025 voor de duur van zes maanden gesloten. Stichting KleurrijkWonen heeft bij brief van 21 januari 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en huurders de gelegenheid gegeven om hiermee in te stemmen en de woning vrijwillig op te leveren. [appellanten] hebben hier niet mee ingestemd. 
      
    
    
      2.2.
      Stichting KleurrijkWonen heeft in kort geding bij de kantonrechter gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daaraan heeft Stichting KleurrijkWonen primair ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst is geëindigd omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden vanwege de sluiting van het gehuurde door de burgemeester (art. 7: 231 lid 2 BW). Subsidiair heeft Stichting KleurrijkWonen betoogd dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst (art. 6:265 BW). Daarbij gaat het om het gebruiken van de woning voor het verhandelen van harddrugs, en het aldus onttrekken van de woning aan de bestemming “wonen” en het zich niet gedragen als goed huurders.
      
    
    
      2.3.
      De voorzieningenrechter heeft de ontruimingsvordering toegewezen en heeft [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen ontruimingsvordering alsnog wordt afgewezen.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof is het met de kantonrechter eens en zal het vonnis daarom bekrachtigen. Het hof legt dit nader uit.
      
    
    
      3.2.
      
        In artikel 7:231 lid 2 BW staat, voor zover hier van belang:
        
          De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat (…) door gedragingen in zodanig gebouw [bedoeld is: het gehuurde, toev. hof] in strijd met artikel 2, 3, 10a, eerste lid, aanhef en onder 3°, of 11a van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, (…).
      
      
    
    
      3.3.
      In kort geding moet de rechter beoordelen of de buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder naar voorlopig oordeel met voldoende mate van zekerheid zal standhouden bij de bodemrechter. Indien dat zo is, moet afzonderlijk worden beoordeeld of de ontruiming als voorlopige voorziening kan worden toegewezen. Hierbij weegt mee dat de ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, mogelijk met gevolgen die niet geheel of slechts moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt. Het hof is voldoende gebleken dat er sprake is van spoedeisend belang. 
      
    
    
      3.4.
      Nu vaststaat dat de woning bij besluit van de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten, gaat het hof er voorshands vanuit dat de bodemrechter zal oordelen dat stichting KleurrijkWonen de huurovereenkomst met succes heeft ontbonden. Het bezwaar tegen het besluit van de burgemeester is ongegrond verklaard. Tegen de beslissing op bezwaar is beroep aangetekend. Het hof gaat er vooralsnog vanuit dat het besluit geldt. 
      
    
    
      3.5.
      Ter zitting hebben [appellanten] uiteengezet dat de aangetroffen cocaïne afkomstig was van de zoon, die inmiddels strafrechtelijk veroordeeld is tot een langdurige gevangenisstraf. Dit laat onverlet dat de drugs in de woning zijn aangetroffen en dat de woning om die reden is gesloten op last van de burgemeester. Het hof is, mede gelet op de hoeveelheid (220 keer de toegestane gebruikershoeveelheid) van oordeel dat voorshands de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat de buitengerechtelijke ontbinding door Stichting KleurrijkWonen stand zal houden en dat ontruiming niet disproportioneel is. 
      
    
    
      3.6.
      Het hof overweegt daarbij dat [appellanten] niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [appellant] niet langer de nodige medische zorg zal krijgen indien hij niet langer in de woning van KleurrijkWonen kan blijven, en dat [appellante] na een ontruiming haar inkomen zal verliezen. Voor het werk van [appellante] wordt overal in Nederland personeel gezocht en voor de medische zorg kan [appellant] bij elke willekeurige huisarts en elk ziekenhuis terecht.
      
    
    
      3.7.
      Hiertegenover staat het belang van Stichting KleurrijkWonen bij het verhuren van de woning en het algemeen belang bij het voorkomen van leegstand. Woonruimte is schaars. Mede gelet op de aanzienlijke hoeveelheid drugs die de politie in de woning heeft aangetroffen en op het feit dat in 2021 ook al grote hoeveelheden softdrugs in de woning werden aangetroffen, en het zero tolerance beleid van Stichting KleurrijkWonen is het ook in het belang van KleurrijkWonen dat de woning ontruimd wordt.
      
    
    
      3.8.
      De conclusie is dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter zal bekrachtigen. 
      
    
    
      3.9.
      Omdat [appellanten] ongelijk krijgen, moeten zij de kosten van het hoger beroep betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 13 mei 2025;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Stichting KleurrijkWonen: 
        € 827,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Stichting KleurrijkWonen (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 
      
    
    
      4.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, S.B. Boorsma en H.E. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2025.
      
      
    
  
  
     Vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden 7 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:132 Hof Amsterdam 30 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2824), Hof Den Haag 1 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823 en Hof Den Bosch 14 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4880.