ECLI:NL:RBOVE:2025:4932, Rechtbank Overijssel, 22-07-2025, 11426877 \ CV EXPL  24-4254
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser verhuurt een woonruimte in het centrum van Zwolle aan Meesterwerk. Meesterwerk heeft de woning onderverhuurd. Eiser vindt dat Meesterwerk is tekortgeschoten in haar verplichten als huurder (en onderverhuurder), en vraagt daarom in deze procedure onder meer om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
      
      Omdat Meesterwerk geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde ontbinding, zal deze vordering als op de wet gegrond worden toegewezen. Daardoor valt Meesterwerk er (als huurder en onderverhuurder) als het ware ‘tussenuit’, en zet eiser de huurovereenkomst met de onderhuurders voort. Gelet daarop moet de vordering tot ontruiming worden afgewezen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11426877 \ CV EXPL  24-4254
    
    
    
      
        Vonnis van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap MEESTERWERK B.V., 
      gevestigd te Zwolle,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Meesterwerk,
      gemachtigde: mr. A. Hashem Jawaheri.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] verhuurt een woonruimte in het centrum van Zwolle aan Meesterwerk. Meesterwerk heeft de woning onderverhuurd. [eiser] vindt dat Meesterwerk is tekortgeschoten in haar verplichten als huurder (en onderverhuurder), en vraagt daarom in deze procedure onder meer om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      1.2.
      Omdat Meesterwerk geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde ontbinding, zal deze vordering als op de wet gegrond worden toegewezen. Daardoor valt Meesterwerk  er (als huurder en onderverhuurder) als het ware ‘tussenuit’, en zet [eiser] de huurovereenkomst met de onderhuurders voort. Gelet daarop moet de vordering tot ontruiming worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, uitgebracht op 20 november 2024,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 20 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Meesterwerk heeft op 18 juli 2014 een huurovereenkomst gesloten met Stichting Holland Vastgoed Beheer B.V., met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Het gaat om een zelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 augustus 2014. In de huurovereenkomst staat onder meer dat het gehuurde uitsluitend als woonruimte gebruikt zal worden, door een nader door de huurder aan te wijzen persoon. 
      
    
    
      3.2.
      
        Meesterwerk heeft de woning per 30 augustus 2014 (onder)verhuurd aan mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1]) en de heer [naam 2] (hierna: [naam 2]). Per 
        9 maart 2015 zijn de vermogens van [naam 1] en [naam 2] onder bewind gesteld. Als bewindvoerder is aangewezen mevrouw [naam 3] van stichting Bewindvoering en Budgetbeheer Oost-Nederland. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] is in december 2020 eigenaar geworden van de woning, en daarmee de rechtsopvolger van Stichting Holland Vastgoed Beheer B.V. als verhuurder.
      
    
    
      3.4.
      De (toenmalige) advocaat van [eiser] heeft Meesterwerk bij brief van 9 november 2021 in gebreke gesteld. In deze brief heeft [eiser] Meesterwerk onder meer een termijn gegeven om haar aannemer toe te laten tot de woning en om haar onderhuurder te manen geen overlast meer te veroorzaken.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] (althans zijn toenmalige advocaat) heeft bij e-mail van 22 december 2021 aan Meesterwerk – kort gezegd – gesteld dat er in de woning sprake is van een onhoudbare situatie en Meesterwerk gesommeerd drastische maatregelen te nemen ten aanzien van haar onderhuurders.
      
    
    
      3.6.
      De advocaat van Meesterwerk heeft bij brief van 5 januari 2022 een officiële waarschuwing gegeven aan [naam 1]. In deze brief heeft Meesterwerk aangegeven dat er sprake is van overlast, en dat deze overlast moet worden beëindigd.
      
    
    
      3.7.
      Verschillende omwonenden, ook huurders bij [eiser], hebben verklaard overlast te ervaren vanuit de woning. 
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] heeft veelvuldig contact gehad met Meesterwerk, onder andere over het verkrijgen van toegang tot de woning voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden en het inspecteren van de woning. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en na vermindering van eis ter zitting – ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiser] en Meesterwerk, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van Meesterwerk tot betaling van de huur tot aan de oplevering en van de schade die is ontstaan door de onrechtmatige bewoning van de onderhuurders, met veroordeling van Meesterwerk in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Meesterwerk voert verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding van de huurovereenkomst
      
    
    
    
      5.1.
      Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat Meesterwerk is tekortgeschoten in haar verplichtingen op basis van de huurovereenkomst, en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hiertegen is door Meesterwerk in eerste instantie bij conclusie van antwoord verweer gevoerd, maar dit verweer heeft zij tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. Daarmee staat de tekortkoming van Meesterwerk, als niet weersproken, vast. Nu door Meesterwerk ook geen verweer is gevoerd tegen de stelling dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, als op de wet gegrond, worden toegewezen.
      
      
        
          Ontruiming van het gehuurde
        
      
      
    
    
      5.3.
      Nu de huurovereenkomst tussen [eiser] en Meesterwerk vandaag eindigt door de ontbinding daarvan, zet [eiser] de huurovereenkomst die Meesterwerk met [naam 1] en [naam 2] heeft gesloten voort. Dit volgt uit artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent dat de door [eiser] gevorderde ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is. 
      
      
        
          Betaling van de huur tot aan oplevering
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        Nu [eiser] de huurovereenkomst die Meesterwerk met [naam 1] en [naam 2] heeft gesloten voortzet, wijst de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de woning af. Er zal dus geen ontruiming van de woning plaatsvinden, omdat [naam 1] en [naam 2] daar rechtsgeldig in wonen, op basis van een huurovereenkomst (eerst met Meesterwerk, nu dus rechtstreeks met [eiser]). Gelet daarop is de vordering tot betaling van de huur door Meesterwerk tot aan de oplevering van het gehuurde niet toewijsbaar. 
        
          [naam 1] en [naam 2] moeten de huur vanaf nu rechtstreeks aan [eiser] betalen.
      
      
      
        
          Schade als gevolg van onrechtmatige bewoning onderhuurders
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [eiser] heeft veroordeling van Meesterwerk gevorderd van de kosten van de schade die is ontstaan door de onrechtmatige bewoning van de onderhuurders. Deze vordering wijst de kantonrechter af. Afgezien van de vraag of er sprake is van onrechtmatige onderverhuur, wat namelijk door Meesterwerk is betwist, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waar deze (kosten van de) schade precies uit bestaat. Daar komt bij dat deze vordering onvoldoende bepaald is. [eiser] heeft niet uitgelegd op welke kosten van welke schade hij precies doelt, en wat daar wel en niet onder valt. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.6.
      De huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. De overige vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] wordt overwegend in het gelijk gesteld, zodat de kantonrechter Meesterwerk daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) zal veroordelen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                736,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en Meesterwerk,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Meesterwerk in de proceskosten van € 736,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Meesterwerk niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025. (wv)