ECLI:NL:RBROT:2025:9068, Rechtbank Rotterdam, 23-07-2025, 11291996 CV EXPL 24-22273
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, ontbinding en ontruiming woning

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11291996 CV EXPL 24-22273
    
    
    
      datum uitspraak: 4 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. P. Smit.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 27 augustus 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 15 oktober 2024, met een nadere productie op een usb-stick;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          de heer [persoon A] , (indirect) bestuurder en enig aandeelhouder van [eiseres] , bijgestaan door de gemachtigde;
        
        
          de heer [persoon B] , (indirect) directeur groot aandeelhouder van [gedaagde] , bijgestaan door de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft de woning aan [adres] in [plaats] , die zij huurt van de eigenaar, vanaf 14 september 2015 onderverhuurd aan [gedaagde] , die de woning op haar beurt in de afgelopen jaren heeft onderverhuurd aan diverse derden. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] eist in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen de partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom. Ook eist zij dat [gedaagde] een contractuele boete moet betalen. Volgens [eiseres] is [gedaagde] namelijk op drie manieren tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door de woning zonder toestemming onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden, door het maximum toegestane aantal bewoners te overschrijden en omdat er sprake zou zijn van overlast vanuit de woning. [gedaagde] is het niet eens met de eisen en betwist voornoemde tekortkomingen. 
      
    
    
      2.3.
      Op de stellingen van de partijen zal hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling, verder worden ingegaan.
      
    
    
      2.4.
      De eisen van [eiseres] worden afgewezen. Hierna wordt per gestelde tekortkoming toegelicht waarom. 
      
      
        
          Ontbreken toestemming voor (verdere) onderverhuur
        
      
      
    
    
      2.5.
      De eis van [eiseres] is niet toewijsbaar op deze grond, omdat niet vast staat dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd in strijd met de tussen partijen geldende afspraken. De redenen daarvan zijn als volgt. 
      
    
    
      2.6.
      Volgens [eiseres] is de huurovereenkomst enkel gesloten voor de huisvesting van een Bulgaars gezin in nood en heeft zij daar eenmalig toestemming voor gegeven. In 2023 heeft [eiseres] echter geconstateerd dat dit gezin niet meer in de woning woonde en dat de woning inmiddels werd bewoond door buitenlandse werknemers van het bedrijf Atlantico , zonder haar toestemming. [gedaagde] betwist dat alleen onderverhuur aan het voornoemde gezin was toegestaan. Dit volgt volgens [gedaagde] zowel uit de inhoud van de overeenkomst als de feitelijke gang van zaken zoals gebruikelijk tussen partijen , die een langdurige zakelijke relatie met elkaar hebben waarbij zij regelmatig woningen van elkaar huren. 
      
    
    
      2.7.
      De partijen hebben dus een andere interpretatie van de gemaakte afspraken. Bij de beantwoording van de vraag wat de partijen precies zijn overeengekomen met betrekking tot onderverhuur speelt niet alleen de letterlijke tekst van de overeenkomst een rol, maar ook wat partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden en wat ze redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Halviltex-maatstaf).
      
    
    
      2.8.
      Naast artikel 3.4 van de huurovereenkomst is artikel 1.3 van de toepasselijke algemene bepalingen van belang. In dat artikel 1.3 staat kort gezegd dat de huurder niet bevoegd is de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van de verhuurder en dat een gegeven toestemming eenmalig is. Dit is een algemene bepaling waarover partijen niet apart met elkaar hebben onderhandeld. In de huurovereenkomst zelf is op dit punt slechts in vrij algemene bewoordingen opgenomen dat de woning door maximaal drie personen bewoond mag worden. Andere voorwaarden, vereisten of beperkingen worden niet genoemd. Uit hetgeen in artikel 3.4 van de huurovereenkomst is opgenomen volgt dat de partijen kennelijk wel hebben gedacht aan buitenlandse werknemers, omdat aansluiting is gezocht bij de regels van de gemeente voor de huisvesting van deze doelgroep. Dit strookt niet met het standpunt van [eiseres] dat zij alleen een gezin in nood in de woning wilde onderbrengen. Door de ruime formulering in artikel 3.4 wordt de optie opengelaten om de woning te verhuren aan individuele personen en niet alleen aan het hiervoor bedoelde gezin. De feitelijke gang van zaken gedurende langere tijd sluit bij deze interpretatie aan. [eiseres] heeft tussen 2015 en 2023 ook niet gecontroleerd op naleving van de vermeende afspraak, terwijl een noodsituatie impliceert dat sprake is van een tijdelijke, en niet van een langdurige of structurele woonoplossing. 
      
    
    
      2.9.
      Als het de bedoeling van partijen was om alleen het voornoemde gezin er te laten wonen en het voor [eiseres] zo belangrijk is om de woning anders weer zelf ter beschikking te krijgen, had het op de weg van [eiseres] als professionele verhuurder die handelt in de uitoefening van haar beroep en/of bedrijf gelegen om dit specifiek in de overeenkomst op te nemen, maar dat heeft zij niet gedaan. Gelet op het voorgaande slaagt het verweer van [gedaagde] en is een tekortkoming op dit punt niet vast komen te staan.
      
      
        
          Overbewoning
        
      
      
    
    
      2.10.
      Ook op deze grond kan de eis van [eiseres] om de volgende reden niet worden toegewezen. 
      
    
    
      2.11.
      
        In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal drie personen. Volgens [gedaagde] is dit aantal nooit overschreden en heeft zij zich altijd aan de contractuele afspraak gehouden. 
        Ter onderbouwing van haar stelling dat wel sprake is van overbewoning heeft [eiseres] een ‘Rapport van Bevindingen Irreguliere Verblijfsinrichting (IVI)’ van de [gemeente] overgelegd. Uit dit rapport blijkt dat er naar aanleiding van een melding van een burger dat de woning door 5 à 6 personen werd bewoond op 19 april 2023 een huisbezoek heeft plaatsgevonden. De twee in de woning aangetroffen personen hebben in het Oekraïens met hulp van een niet beëdigde tolk verklaard dat ze werken voor het bedrijf Atlantico en ze gratis, inmiddels ongeveer twee maanden, in de woning mogen verblijven, dat ze er meestal met zijn vieren verblijven en soms met vijf personen en dat zij op korte termijn allemaal uit de woning zullen vertrekken. 
      
      
    
    
      2.12.
      Alleen dit rapport, dat gebaseerd is op de verklaringen van twee personen die zijn afgelegd in het bijzijn van een niet-beëdigde tolk, is onvoldoende om een tekortkoming op dit punt vast te stellen die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij komt dat het verwijt van overbewoning speelde in 2023, [eiseres] onbetwist heeft gelaten dat zij op de hoogte was van onderverhuur door [gedaagde] aan Atlantico ten behoeve van huisvesting van buitenlandse werknemers van Atlantico, dat [gedaagde] haar destijds heeft bericht dat het haar bij navraag was gebleken dat het om een tijdelijke situatie ging, dat [gedaagde] de onderhuurovereenkomst met Atlantico toen heeft beëindigd en dat [eiseres] er in 2023 verder geen punt van heeft gemaakt. Gelet op het verweer van [gedaagde] had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stellingen dat de gestelde tekortkoming van overbewoning nu nog ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, nader te onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. 
      
    
    
      2.13.
      In het midden kan blijven of de gemeente een gedoogbeleid hanteert voor bewoning zonder vergunning door drie personen in plaats van het toegestane aantal van twee personen. De partijen zijn het er weliswaar over eens dat de gemeentelijke voorschriften voor kamerverhuur zonder vergunning, waar in deze zaak sprake van is, in 2023 gewijzigd zijn en dat er volgens deze voorschriften nog maar aan maximaal twee personen verhuurd mag worden, maar handelen in strijd met deze voorschriften levert niet automatisch een tekortkoming in de contractuele relatie tussen de partijen op. Verder staat vast dat de partijen in artikel 3.4 van de huurovereenkomst zijn overeenkomen dat [eiseres] de overeenkomst per direct mag ontbinden ten tijde van nadelige wijziging van de gemeentelijke verordening en/of politieke besluiten met betrekking tot de huisvesting van buitenlandse werknemers aangaande het verhuurde, maar dit is niet wat [eiseres] in deze zaak aan haar eis ten grondslag heeft gelegd. De gemeente heeft overigens ook niet handhavend opgetreden door bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom.
      
      
        
          Overlast
        
      
      
    
    
      2.14.
      Ook op dit punt is een tekortkoming van [gedaagde] niet vast komen te staan. Gelet op het verweer van [gedaagde] had het op de weg van [eiseres] gelegen om het bestaan van overlast nader te onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. Eén enkele klacht per e-mail van 27 mei 2024 is daarvoor onvoldoende. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.15.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming en betaling van een dwangsom moeten worden afgewezen. Dat geldt ook voor de gebruiksvergoeding, contractuele boete en bijkomende kosten.
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 1.630,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 815,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.765,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] Home worden begroot op € 1.765,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        43416