ECLI:NL:RBNHO:2025:7837, Rechtbank Noord-Holland, 16-07-2025, 11602796 \ CV EXPL 25-1827
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ambtshalve toetsing. Vernietiging oneerlijk servicekostenbeding. Gevolgen voor de hoogte van de huurachterstand.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie  
    locatie Haarlem  
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11602796 \ CV EXPL  25-1827
      Uitspraakdatum: 16 juli 2025 
    
    
    
      
        Verstekvonnis in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        
          [eiser] B.V.
      
      te [plaats 1]
      verhuurder
      de eisende partij, hierna de verhuurder
      gemachtigde: mr. J.M. Geelkerken 
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      te [plaats 2]
      huurder
      de gedaagde partij, hierna: de huurder
      niet verschenen
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure
    
    
      1.1.
      Bij tussenvonnis van 9 april 2025 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter de verhuurder in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de eventuele oneerlijkheid van (bepaalde) bedingen in de algemene voorwaarden. Ook is de verhuurder in de gelegenheid gesteld om een aangepaste berekening van de vordering over te leggen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de verhuurder een akte ingediend.  
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      
      Servicekostenbeding 
      
    
    
      2.1.
      De verhuurder heeft betoogd dat het servicekostenbeding van artikel 4.2 niet in zijn geheel moet worden vernietigd. De verhuurder stelt dat het bedrag van € 30,00 uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst onder meer is gebruikt voor de huur van keukenapparatuur en het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes. Volgens de verhuurder zijn dit redelijke kosten die in rekening gebracht mogen worden. Het beding zou in zoverre in stand moeten blijven en alleen worden vernietigd ten aanzien van het meerdere (€ 116,00 per maand).
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter volgt dit betoog niet. Ook de in artikel 6.1 van de huurovereenkomst genoemde kosten vallen onder artikel 7:259 BW. Artikel 4.2 van de huurovereenkomst is zo geformuleerd dat de (dwingendrechtelijke) regeling van artikel 7:259 BW geheel wordt uitgesloten. Het beding is niet splitsbaar in een eerlijk en oneerlijk deel. Het zal daarom in zijn geheel worden vernietigd. 
      
      
        
          Beding over juridische kosten
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        De verhuurder heeft zich in de akte niet uitgelaten over de (on)eerlijkheid van het beding over juridische kosten. De kantonrechter blijft daarom bij wat hierover in het tussenvonnis is overwogen en beslist. Ook dit beding wordt vernietigd.
        
          
          Tussenconclusie
          
        
      
    
    
      2.4.
      
        De kantonrechter vernietigt de bedingen in de artikelen 4.2 en 10.31 van de huurovereenkomst en 25.2 van de algemene voorwaarden. De vernietiging heeft tot gevolg dat de bedingen geacht worden er nooit te zijn geweest. De verhuurder kan ook niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp. Concreet betekent dit het volgende.
        
          t.a.v. de servicekosten en de huurachterstand:
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurder is de bedongen servicekosten van € 146,00 per maand niet verschuldigd. De verhuurder is daarom in het tussenvonnis opgedragen een aangepaste berekening van de vordering over te leggen. In de akte heeft de verhuurder gesteld dat als de kantonrechter het beding volledig zou vernietigen de vordering € 4.964,00 lager zou worden. Volgens de verhuurder gaat het om 38 maanden x € 146,00. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter meent dat hier sprake is van een verschrijving of rekenfout: 38 x € 146,00 is immers € 5.548,00 en geen € 4.964,00. Dat laatste bedrag betreft 34 maanden. Waarom de verhuurder overigens uitgaat van 34 (of 38) maanden is niet duidelijk. Als de verhuurder heeft bedoeld de vordering over de gehele looptijd van de huurovereenkomst te corrigeren, geldt dat deze is ingegaan op 24 april 2020. Tot en met februari 2025 zou het dan gaan om 58 (volle) maanden en zou een bedrag van € 8.468,00 (58 x € 146,00) voor verrekening in aanmerking komen. 
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter mag echter niet ambtshalve tot verrekening overgaan. Daar moet een beroep op worden gedaan. Wel moet de kantonrechter bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering rekening houden met de mate waarin het gevorderde bedrag berust op toepassing van het oneerlijke beding.  In dit geval ziet de vordering op (ruim) 13 maanden aan huurachterstand. Dat betekent dat daarvan een bedrag van (13 x € 146,00 =) € 1.898,00 niet toewijsbaar is, zodat een huurachterstand resteert van € 18.062,00 (€ 19.960,00 minus € 1.898,00). Dit bedrag zal worden toegewezen.
    
    
      2.8.
      
        Daarnaast wordt de huurder veroordeeld om een bedrag van € 1.304,00 te betalen voor iedere maand dat hij het gehuurde vanaf maart 2025 in gebruik houdt.
        
          t.a.v. de juridische kosten en proceskosten: 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat de kantonrechter het beding over juridische kosten vernietigt, wordt de vordering tot betaling van € 7.000,00 aan juridische kosten wordt afgewezen. 
    
    
      2.10.
      De vernietiging van artikel 25.2 van de algemene voorwaarden heeft geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure. Zoals in het tussenvonnis is overwogen moet de (kanton)rechter op grond van de wet de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. Deze proceskosten mogen niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. 
      
      
        
          Kosten voor gas, water en elektra
        
      
      
    
    
      2.11.
      De verhuurder vordert een bedrag van € 10.548,92 aan kosten voor gas, water en elektra over de periode 2021 - 2024. De verhuurder stelt deze kosten voldaan te hebben omdat de huurder (hoewel afgesproken) geen overeenkomst met de nutsbedrijven heeft gesloten. Omdat een onderbouwing van de kosten ontbrak, heeft de kantonrechter de verhuurder opgedragen om alsnog de onderliggende facturen van de nutsbedrijven in het geding te brengen. 
      
    
    
      2.12.
      De verhuurder heeft bij de akte diverse jaarafrekeningen van Vattenfall en PWN gevoegd die betrekking hebben op het gehuurde. De kantonrechter constateert dat de bedragen op de jaarafrekeningen afwijken van de bedragen die de verhuurder in zijn overzicht op de dagvaarding noemt. Een verklaring hiervoor ontbreekt. De vordering is daarom niet volledig toewijsbaar. Op grond van de jaarafrekeningen van Vattenfall van november 2022, november 2023 en november 2024 is een bedrag van € 8.177,43 aan energiekosten toewijsbaar. Op grond van de drinkwaterfacturen van PWN is een bedrag van € 548,99 toewijsbaar (de laatste factuur ziet op een periode die tijdens de dagvaarding nog liep). Dat betekent dat in totaal € 8.726,42 zal worden toegewezen.
    
    
      2.13.
      De verhuurder vordert wettelijke rente over de vergoeding. De verhuurder heeft geen ingangsdatum van de wettelijke rente genoemd. De kantonrechter houdt daarom de datum van de inleidende dagvaarding aan (18 maart 2025).
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming, huurachterstand 
        
      
      
    
    
      2.14.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt. 
      
    
    
      2.15.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de huurder wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      2.16.
      De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de huurder / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.17.
      De huurder wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten voor de te nemen akte blijven voor rekening van de verhuurder, omdat het aan haarzelf te wijten is dat deze akte genomen moest worden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt huurder om het gehuurde aan de [adres] te [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de huurder, om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 18.062,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met februari 2025; 
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 1.304,00 per maand, voor iedere maand dat de huurder het gehuurde vanaf maart 2025 in gebruik houdt; 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 8.726,42 als vergoeding voor nutsvoorzieningen, ter vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 maart 2025 tot aan de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      3.6.
      
        veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
        € 	145,45 wegens dagvaardingskosten,
        €	1.461,00 wegens griffierecht en
        €  339,00 wegens salaris gemachtigde;
      
      
    
    
      3.7.
      verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      3.8.
      wijst de vordering voor het overige af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier																													   De kantonrechter
      
      
    
  
  
     Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, r.o. 3.4.3 en Parket bij de Hoge Raad van 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770, r.o. 9.6 t/m 9.9.
  
  
     Parket bij de Hoge Raad van 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770, r.o. 9.9.