ECLI:NL:RBAMS:2025:4486, Rechtbank Amsterdam, 27-06-2025, 11505830 \ CV EXPL  25-2042
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering betaling huurachterstand. Huurders zijn enige periode gestopt met het betalen van huur omdat volgens hen sprake is van een gebrek aan het gehuurde doordat het drinkwater in de woning een normoverschrijdende hoeveelheid lood bevat. Huurders hebben geen eis in reconventie ingesteld. Op grond van het verrekeningsverbod in de algemene bepalingen is het huurders niet toegestaan om zelfstandig tot verrekening over te gaan. Alleen al op deze grond slaagt het verweer van huurders niet. Bovendien kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek aan de woning. Oneerlijk BIK-beding. Terme de grace.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      
        fno: 33623
      
    
    
    
      Zaaknummer: 11505830 \ CV EXPL  25-2042
    
    
    
      
        Vonnis van 27 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        REMBRANDT PROPCO II B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. M.A. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      hierna samen te noemen: huurders,
      gemachtigde: [gemachtigde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding van 30 december 2024, met producties,  
    - de “conclusie van antwoord tevens bevattend eis in reconventie”, met producties, 
    - het instructievonnis van 7 maart 2025, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is bepaald, 
    - de “conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging nadere producties en akte wijziging eis”, met producties. 
    
    
      Op 27 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens verhuurder zijn [naam 1] en [naam 2] met de gemachtigde verschenen. [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) is met de gemachtigde namens huurders verschenen.  
      Op 20 mei 2025 heeft de gemachtigde van huurders nog drie aanvullende producties ingediend, waartegen de gemachtigde van verhuurder op de zitting bezwaar heeft gemaakt. Partijen hebben op de zitting verder hun standpunten aan de hand van pleitnotities toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. 
    
    
    
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    
      2.1.
      Huurders huren sinds 2 mei 2022 van verhuurder de woning gelegen aan het adres [adres] . Verhuurder is eigenaar van meerdere panden aan de [locatie] .
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen woonruimte volgens het ROZ model 2017 van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      In het eerste kwartaal van 2023 heeft verhuurder het Waterlaboratorium bemonsteringstesten om het loodgehalte in het drinkwater te testen naar een groot aantal adressen in haar portefeuille laten verzenden. Er zijn ook testen aan huurders en hun bovenbuurvrouw verzonden. De bovenbuurvrouw heeft een watermonster retour gestuurd.    
      
    
    
      2.4.
      Op 26 september 2023 heeft de Stichting !Woon (verder: !Woon) een brief verzonden aan de (destijds technisch) beheerder van verhuurder, waarin onder verwijzing naar foto’s wordt gesteld dat er loden leidingen zijn aangetroffen bij een aantal adressen aan de [locatie] . Ook het adres van huurders wordt in deze brief genoemd. In de brief wordt verzocht de loden leidingen te laten verwijderen.  
      
    
    
      2.5.
      
        Verhuurder heeft op 29 september 2023 op de brief van !Woon gereageerd: 
        
          “(...) Ik kan u aangeven dat wij voor ons volledig woningbezit integraal bezig zijn om lood te verwijderen. Onderdeel van dit plan is ook de [locatie] , het volledige bezit aan de [locatie] stond al op de planning voor het vervangen van lood. (...)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 1 oktober 2023 hebben huurders aan verhuurder medegedeeld dat zij per direct alle toekomstige huurbetalingen zullen opschorten. 
      
    
    
      2.7.
      In de periode tussen 19 januari 2024 en 6 februari 2024 heeft een aannemer in opdracht van verhuurder werkzaamheden uitgevoerd, onder andere in het pand aan de [locatie] 58. In de woning van huurders zijn de kranen vervangen. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 23 februari 2024 heeft de gemachtigde van huurders namens huurders aanspraak gemaakt op huurverlaging van 60% over de periode juli 2023 tot en met februari 2024 vanwege de aanwezigheid van loden leidingen in het pand en in de woning van huurders.  
      
    
    
      2.9.
      Verhuurder heeft de aanspraak van huurders op huurverlaging van de hand gewezen. 
      
    
    
      2.10.
      Over de periode mei 2023 tot en met februari 2024 hebben huurders een bedrag van € 10.618,20 aan huur onbetaald gelaten. Huurders hebben verder de huur over de maanden oktober tot en met december 2024 onbetaald gelaten. Na het uitbrengen van de dagvaarding hebben huurders de huur over deze laatste drie maanden alsnog betaald.   
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Verhuurder vordert, na wijziging eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          de tussen partijen geldende huurovereenkomst te ontbinden; 
        
        
          huurders te veroordelen tot ontruiming binnen veertien dagen van het gehuurde; 
        
        
          hoofdelijke veroordeling van huurders tot betaling van: 
        
      
      
        - € 10.618,20 aan huurachterstand, 
        - € 1.134,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
        - de wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen, thans begroot op € 823,39, 
        - de thans geldende huurprijs van € 1.867,03 per maand of een gedeelte daarvan, te rekenen vanaf 1 januari 2025 en te betalen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, tot het moment van de feitelijke ontruiming, 
        - de daadwerkelijk gemaakte proceskosten, waaronder begrepen de advocaatkosten van € 6.850,70, met wettelijke rente.  
      
      
    
    
      3.2.
      Verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Huurders hebben zichzelf, zonder toestemming van verhuurder, een huurkorting van 60% toegekend vanwege de vermeende aanwezigheid van loden leidingen in de door hen gehuurde woning. Verhuurder betwist dat sprake was van loden leidingen in het gehuurde. Niet kan worden vastgesteld dat in de betreffende woning actieve loden leidingen visueel zijn waargenomen en huurders hebben geen loodtest overgelegd waaruit een verhoogd loodgehalte blijkt. Huurders hebben in juni 2023 wél een dergelijke test uitgevoerd, maar de resultaten daarvan in deze procedure achtergehouden. Naar alle waarschijnlijkheid was er geen sprake van een  te hoog loodpercentage. In 2021 is het gehuurde bovendien grondig gerenoveerd, waarbij de leidingen in en naar de woning zijn vervangen. Huurders handelen volgens verhuurder evident onrechtmatig door de huur niet te betalen. 
      
    
    
      3.3.
      Huurders voeren verweer en stellen dat sprake is van een gebrek aan de woning doordat het drinkwater in de woning een normoverschrijdende hoeveelheid lood bevat. Verhuurder heeft dat zelf bevestigt in haar brief van 29 september 2023 aan !Woon. De loden leiding is in de kruipruimte van het pand bovendien visueel zichtbaar en verhuurder heeft de kranen in het gehuurde laten vervangen. De bovenbuurvrouw van huurders heeft meegewerkt aan het door verhuurder geïnitieerde onderzoek door het Waterlaboratorium. Verhuurder weigert de testresultaten van de bovenbuurvrouw bekend te maken. Daarvoor zou geen reden zijn als er niets aan de hand was met het drinkwater. Vanwege de aanwezigheid van de te hoge concentratie lood in het drinkwater, is een huurverlaging van 60% in dit geval gerechtvaardigd. De huurachterstand moet daarom worden verrekend met de aan huurders toekomende huurkorting.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Formele geschilpunten
      
    
    
    
      
        Aanvullende producties van 20 mei 2025
      
    
    
    
      4.1.
      De gemachtigde van huurders heeft op 20 mei 2025 nog drie aanvullende producties ingediend waartegen de gemachtigde van verhuurder op de zitting bezwaar heeft gemaakt. Geconstateerd moet worden dat de stukken te laat zijn ingediend, hetgeen huurders ook erkennen. De stukken worden daarom bij de verdere beoordeling buiten beschouwing gelaten. Daarbij wordt evenwel de opmerking geplaatst dat zelfs als de stukken toegelaten zouden worden, die niet tot een ander oordeel zouden leiden.  
      
      
        
          De omvang van het geschil 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen bestaat discussie of huurders een eis in reconventie hebben ingesteld. Geoordeeld wordt dat in de conclusie van antwoord van huurders, dat is getiteld: “conclusie van antwoord tevens bevattend eis in reconventie”, geen eis in reconventie kan worden gelezen.  
      
    
    
      4.3.
      Een eis in reconventie moet dadelijk bij conclusie van antwoord worden ingesteld (artikel 137 van het Burgerlijk Wetboek van Rechtsvordering) en de eis in reconventie moet voorts via een behoorlijke toelichting eindigen in een duidelijke vordering. De conclusie van antwoord van huurders voldoet niet aan deze vereisten. Huurders hebben weliswaar ter onderbouwing van een beroep op huurprijsverlaging een stellingname opgenomen onder een kopje genaamd ‘Tegeneis’, maar daaruit kan ook worden opgemaakt dat huurders zich op (opschorting ter) verrekening beroepen. Het stuk is vooral als verweer geformuleerd. Van een behoorlijk toegelichte, duidelijke vordering in reconventie, ingesteld bij conclusie van antwoord, is in deze dan ook geen sprake, hetgeen wel, als het de bedoeling was om een reconventionele vordering in te stellen, van de professioneel gemachtigde van huurders had mogen worden verwacht. 
      
      
        
          De inhoudelijke beoordeling van de vordering 
        
      
      
      
        
          Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
        
      
      
    
    
      4.4.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
      
    
    
      4.6.
      Het huurprijsbeding (artikel 4.5 huurovereenkomst) is een transparant kernbeding en daarom op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
      
    
    
      4.7.
      Artikel 5.2 huurovereenkomst (huurprijswijzigingsbeding) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden, voor zover dit artikel aan de vordering ten grondslag ligt. 
      
    
    
      4.8.
      Ook artikel 20.1 van de algemene bepalingen (o.a. verrekeningsverbod) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden. Niet is gebleken dat dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 
      
    
    
      4.9.
      Verder is artikel 25.2 van de algemene bepalingen getoetst. Dit artikel luidt als volgt:  
      
    
    
      25.2
      
         	In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
      
      
    
    
      4.10.
      Het beding over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten), omdat daarin niet voldoende duidelijk staat dat deze wettelijke regeling bij een consument wordt toegepast. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. 
      
    
    
      4.11.
      Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijke beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68).
    
    
      4.12.
      Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten in ieder geval niet toewijsbaar zijn.
      
      
        
          Het verrekeningsverweer van huurders
        
      
      
    
    
      4.13.
      Het verweer van huurders tegen de vordering komt er op neer dat zij een vordering hebben op verhuurder ter zake huurprijsverlaging en dat zij deze kunnen verrekenen met de huur die zij aan verhuurder zijn verschuldigd. 
      
    
    
      4.14.
      Op grond van het verrekeningsverbod in de algemene bepalingen is het huurders niet toegestaan om zelfstandig tot verrekening over te gaan. Alleen al op deze grond slaagt het verweer van huurders niet.   
      
      
        
          Ten overvloede 
        
      
      
    
    
      4.15.
      Afgezien van het voorgaande, hebben huurders overigens ook onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij hun vordering op verhuurder ter zake huurprijsverlaging zouden kunnen verrekenen met de huur die zij aan verhuurder zijn verschuldigd, indien het verrekeningsverbod in de huurovereenkomst daaraan niet in de weg stond, dan wel wanneer zij op deugdelijke wijze een eis in reconventie zouden hebben ingediend.
      
    
    
      4.16.
      Huurders hebben in juni 2023 het loodgehalte in het drinkwater van het gehuurde getest. De testuitslag hebben huurders niet overgelegd in deze procedure, maar op zitting is door de gemachtigde van huurders toegelicht dat de loodconcentratie in het water onder de toegestane norm zat. Huurders verbinden hieraan echter geen conclusies, omdat de test volgens hen niet correct is uitgevoerd. Dit doet er echter niet aan af dat de testuitslag het standpunt van huurders dat sprake is van een normoverschrijdende hoeveelheid lood in het drinkwater niet ondersteunt, maar juist het standpunt van verhuurder dat dit niet het geval is.   
      
    
    
      4.17.
      Dat er visueel een loden leiding in de kruipruimte van het pand zichtbaar was, is in dit geval ook onvoldoende om aan te nemen dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde. Verhuurder heeft terecht aangevoerd dat het aan de hand van een foto niet duidelijk is of deze leiding drinkwater naar het gehuurde vervoerde en/of actief was. Dat geldt te meer nu er in 2021, vóór huurders het gehuurde betrokken, een uitgebreide renovatie van het gehuurde heeft plaatsgevonden waarbij ook werk is verricht aan het leidingwerk in het gehuurde. Hoewel !Woon in haar rapport opmerkt dat alle bovenwoningen via de loden leiding van drinkwater worden voorzien, blijkt niet waar zij dit op baseert. Het had op de weg van huurders gelegen dit nader te onderbouwen, hetgeen zij hebben nagelaten. Ook het feit dat verhuurder de kranen in het gehuurde heeft vervangen (volgens haar enkel als preventiemaatregel), is op zichzelf onvoldoende om de stelling te dragen dat er (te veel) lood in het drinkwater zat.    
      
    
    
      4.18.
      De algemene mededelingen die verhuurder heeft gedaan over de verwijdering van loden leidingen in woningen uit haar woningportefeuille, kan voorts niet worden opgevat als een erkenning dat specifiek voor het gehuurde sprake is van een normoverschrijdende hoeveelheid lood in het drinkwater.  
      
    
    
      4.19.
      Omdat niet vastgesteld kan worden dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, bestaat geen grond voor een huurprijsvermindering.  
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.20.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat huurders ten onrechte een huurachterstand hebben laten ontstaan van aanvankelijk € 16.219,29. Een deel van deze achterstand is na dagvaarding ingelost, waardoor nu nog € 10.618,20 openstaat. Huurders zullen worden veroordeeld tot betaling van deze huurachterstand, met wettelijke rente. 
      
    
    
      4.21.
      De omvang van de huurachterstand zoals deze heeft bestaan en thans nog bestaat, is zo hoog dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel toewijsbaar zijn. Ter zitting hebben huurders verklaard dat zij in staat zijn de achterstand op korte termijn aan te zuiveren. Dat geeft aanleiding om huurders een eenmalige kans te geven de totale schuld binnen één maand na vandaag aan verhuurder te betalen (een zogenaamde terme de grâce); dit uiteraard naast doorbetaling van de lopende huur. Als huurders niet voldoen aan deze voorwaarden, zal de huurovereenkomst worden ontbonden en moeten huurders het gehuurde ontruimen. 
      
    
    
      4.22.
      Huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Tussen partijen is in geschil of huurders misbruik hebben gemaakt van procesrecht zodat veroordeling van de werkelijke proceskosten van verhuurder op zijn plaats is. De lat daarvoor ligt echter erg hoog en is in deze niet gehaald.
      
    
    
      4.23.
      De proceskosten zullen daarom overeenkomstig het gebruikelijke liquidatietarief worden berekend. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                138,50
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,-)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.479,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.24.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat huurders elk van beiden voor het geheel kunnen worden aangesproken.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt huurders hoofdelijk om binnen één maand na heden aan verhuurder te betalen een bedrag van € 10.618,20 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
      
      
        
          en voorts voor het geval huurders niet aan deze veroordeling voldoen en/of huurders binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen hebben voldaan:
        
      
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt huurders om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege huurders bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt huurders hoofdelijk om aan verhuurder te betalen € 1.867,03 per maand vanaf 1 januari 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 
      
      
        
          en in alle gevallen: 
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 2.479,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2025.