ECLI:NL:RBOBR:2025:4746, Rechtbank Oost-Brabant, 18-06-2025, 11589153 \ CV EXPL 25-1847
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: -

vonnis
    
    
      
        
      
    
    
      
        RECHTBANK OOST-BRABANT
      
    
    
    
      Civiel recht Kantonrechter
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      Zaaknummer: 11589153 \ CV EXPL 25-1847
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING COMPAEN,
      
      te Helmond, eisende partij,
      hierna te noemen: Compaen,
      gemachtigde: mr. B. Poort, advocaat te Eindhoven, tegen
      1. [gedaagde] ,
      te [woonplaats] , gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.J.L.M. van den Reek. advocaat te Helmond.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 28 maart 2025 met producties I tot en met 13
        - de producties I tot en met 10 van [gedaagde]
        - de aanvullende productie 14 van Compaen
        de mondelinge behandeling van 28 mei 2025. waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
        - de aanhouding van één week ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling
        - de e-mail van mr. Poort van 3 juni 2025 met het verzoek om vonnis te wijzen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Compaen is een woningstichting die zich bezighoudt met de verhuur van sociale huurwoningen.
    
    
      2.2.
      
        Compaen verhuurde met ingang van 4 september 2024 de zelfstandige woonruimte gelegen aan [adres 1] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde) aan mevrouw
        
          [A] (hierna te noemen: [A] ). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Compaen van I januari 2004 van toepassing.
      
      
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is op enig moment ingetrokken in het gehuurde [A] en is medehuurder geworden. [A] heeft nadat de affectieve relatie met [gedaagde] was verbroken de huurovereenkomst gedeeltelijk opgezegd tegen 28 mei 2019 en heeft het gehuurde verlaten. Sindsdien wordt de huurovereenkomst voortgezet met [gedaagde] .
      
    
    
      2.4.
      De twee kinderen van [gedaagde] van 15 en 18 jaar oud verblijven om de week bij hem in het gehuurde.
      
    
    
      2.5.
      Het gehuurde betreft een eengezinswoning in een rij met zeven andere woningen waarvan een aantal door Compaen wordt verhuurd.
      
    
    
      2.6.
      Vanaf 2024 heeft Compaen mededingen gehad waarbij [gedaagde] en zijn buurvrouw van [adres 2] elkaar over en weer beschuldigen van het veroorzaken van overlast
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft op Koningsdag ook een melding gedaan bij de politie van overlast veroorzaakt door de buurvrouw.
      
    
    
      2.8.
      In een telefoongesprek met Compaen heeft de buurvrouw aangegeven dat zij vreest voor de veiligheid van haar en haar ongeboren kind en dat zij bang is voor escalatie.
      
    
    
      2.9.
      Op 6 mei 2024 heeft [gedaagde] telefonisch bij Compaen melding gedaan van geluids- en stankoverlast door de buurvrouw. De overlast zou afkomstig zijn uit de serre van de woning waar volgens [gedaagde] regelmatig luide muziek wordt gedraaid, hard wordt gepraat en veel (wiet) wordt gerookt tot laat in de avond Met name de kinderen zouden daardoor problemen ervaren met hun nachtrust en ook hun schoolprestaties zouden er onder lijden.
      
    
    
      2.10.
      Naar aanleiding van het telefoongesprek is een medewerker van Compaen op 3 juni 2024 op huisbezoek geweest bij het gehuurde plaatsgevonden. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde] nogmaals gewezen op de overlast die hij en zijn kinderen zouden ervaren van de buurvrouw.
      
    
    
      2.11.
      Op 7 juni 2024 is een medewerker van Compaen op huisbezoek geweest bij de buurvrouw om de overlastmeldingen van [gedaagde] te bespreken.
      
    
    
      2.12.
      Een poging van Compaen tot buurtbemiddeling heeft niet tot een werkbare oplossing geleid.
      
    
    
      2.13.
      In september 2024 is tussen [gedaagde] en de buurvrouw discussie ontstaan over een camera die zij in haar tuin had geplaatst. Volgens [gedaagde] zou de camera over de schutting in zijn tuin filmen. [gedaagde] heeft vervolgens zonder overleg met de buren planken op de schutting geplaatst waar spijkers uitstaken aan de zijde van de buurvrouw.
      
    
    
      2.14.
      
        Op I oktober 2024 heeft de woonondersteuner van de buurvrouw contact opgenomen met Compaen over de kwestie met de camera. De gemoederen zouden hoog oplopen en de buurvrouw zou veel stress ervaren.
        Uiteindelijk zou over de camera een compromis zijn. De buurvrouw heeft aangegeven dat zij de situatie zo even wilde laten.
      
      
      
    
    
      2.15.
      Tot 24 februari 2025 heeft Compaen geen meldingen meer ontvangen van [gedaagde] of de buurvouw over overlast.
    
    
      2.16.
      In het weekend van 23 en 24 februari 2024 is de situatie geëscaleerd. Tussen [gedaagde] en de buurvrouw en haar vriend is een discussie ontstaan waarbij vanuit de eigen tuinen over en weer naar elkaar is geschreeuwd. [gedaagde] is vervolgens met een hamer in zijn hand via de achterpoort de tuin van de buurvrouw binnengelopen en met de hamer drie ruiten van de serre kapot geslagen. De buurvrouw en haar bezoek waren op dat moment in de serre aanwezig. [gedaagde] heeft daarna nog een dreigende beweging gemaakt richting de vriend van de buurvrouw met de hamer in zijn hand.
    
    
      2.17.
      De politie heeft [gedaagde] vervolgens aangehouden en kort daarna weer vrijgelaten.
      
    
    
      2.18.
      
        Bij brief van 26 februari 2025 heeft Compaen aan [gedaagde] bericht dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
        Ter voorkoming van een ontruimingskort-geding heeft Compaen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen.
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] is niet overgegaan tot opzegging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.20.
      Overleg tussen de advocaten van partijen heeft niet tot overeenstemming geleid.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Compaen vordert - samengevat - om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
      
      
        
          Primair:
        
        1. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie, althans veertien dagen, althans een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen termijn. te ontruimen;
        
          Subsidiair:
        
        ll.		[gedaagde] voorwaardelijk te veroordelen om het gehuurde binnen drie, althans veertien dagen, althans een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen termijn, te ontruimen namelijk voor het geval [gedaagde] binnen twee jaar overlast voor omwonenden veroorzaakt;
        
          Meer subsidiair:
        
        111.		[gedaagde] te veroordelen om de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet na te komen en [gedaagde] :
        te gebieden om, voor zover dit nog niet is gebeurd, de schade aan de serre te vergoeden;
        te verbieden om de komende twee jaar overlast te veroorzaken voor omwonenden; dit op straffe van een dwangsom van€ 750,-- per dag of gedeelte daarvan met een maximum van E 10.000,--.
        In alle gevallen:
        IV.	[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Compaen legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
      
      
      
      
        
          [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Daarnaast heeft hij zich niet gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW.
        
          [gedaagde] heeft namelijk structureel geluidsoverlast veroorzaakt voor omwonenden. Daarnaast heeft hij verbaal en fysiek geweld gebruikt jegens omwonenden en heeft hij hen bedreigd en/of geïntimideerd. Ten slotte heeft [gedaagde] eigendommen van derden vernield.
        De tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde.
        De gedragingen van [gedaagde] zijn onrechtmatig, Door de gedragingen van Compaen wordt het woongenot en het gevoel van veiligheid van omwonenden ernstig aangetast. Dat is nog vertrekt door het geweldincident in het weekend van 23 en 24 februari 2025.
        Compaen is als verhuurder verplicht om alles te doen wat in haar vermogen ligt om de overlast van [gedaagde] te beëindigen.
        Een ontruiming van het gehuurde is een effectieve en in dit geval ook de enige manier om de onrechtmatige situatie te beëindigen. Gelet op de ernst van de situatie kan van omwonenden niet worden gevergd dat de situatie nog langer voortduurt. De tekortkomingen van [gedaagde] kunnen ook niet meer ongedaan gemaakt worden.
        Indien de vordering tot ontruiming niet zou worden toegewezen, dan wil Compaen in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming een stok achter de deur voor het geval [gedaagde] weer overlast zou veroorzaken.
        Meer subsidiair vordert om aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing op te leggen op grond van artikel 3:296 BW.
        Compaen heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming in kort geding nu sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde] . De vordering strekt bovendien tot het beëindigen van een voortdurende onrechtmatige overlastsituatie die inmiddels onhoudbaar is geworden.
        Het kan ook met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
        Over de feitelijke gang van zaken bestaat ook geen, althans weinig, twijfel.
        Compaen heeft er ook geen enkele vertrouwen in dat [gedaagde] zijn gedrag zal aanpassen. Een belangenafweging dient ook in het voordeel van Compaen uit te vallen.
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] voert het volgende aan.
        
          [gedaagde] betwist dat hij structureel overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. Dat blijkt ook nergens uit. [gedaagde] woont als 20 jaar zonder problemen in het gehuurde. Hij heeft juist een goede band met omwonenden en is geliefd in de buurt. Hij staat ook niet bekend als gewelddadig.
        
          [gedaagde] ondervindt al jarenlang structurele overlast van de bewoners van de buurvrouw met name vanuit de serre. Het gaat met om geluidsoverlast en stankoverlast door het roken (van wiet). De overlast duurt vaak tot laat in de avond.
        
          [gedaagde] heeft zich daar meermaals over beklaagd bij Compaen en de politie, maar voelt zich niet gehoord in zijn klachten. Er wordt niets mee gedaan. Compaen zegt daarmee in feite tegen [gedaagde] dat hij het zelf maar uit moet zoeken.
        
          [gedaagde] heeft zich altijd meewerkend opgesteld om het conflict met de buurvrouw op te lossen. Zo was hij bereid om mee te werken aan buurtbemiddeling.
        Dat het in het weekend van 23 en 24 februari 2025 uit de hand is het gevolg van de spanningen die zich bij [gedaagde] en zijn kinderen hebben opgebouwd de afgelopen jaren door de aanhoudende overlast. [gedaagde] begrijpt dat zijn reactie door met een hamer de serre kapot
      
      
      
      
        te slaan voor de buren heftig is geweest. Er is echter geen sprake van lichamelijk letsel. Het gaat bovendien om een eenmalig incident dat ook helemaal niet past bij het vreedzame en vriendelijke karakter van [gedaagde] .
        
          [gedaagde] verdient dan ook een tweede kans. Een belangenafweging dient in zijn voordeel uit te vallen. Een onvoorwaardelijke ontruiming is een te zware sanctie.
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna. voor zover van belang. nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Een veroordeling tot ontruiming vooruitlopend op een bodemprocedure is daarom pas toewijsbaar als die bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorlopige voorziening.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter doet die situatie zich hier voor. Vast staat dat [gedaagde] in het weekend van 23 en 24 februari 2025 na een woordenwisseling met de buurvrouw en haar vriend met een hamer in zijn hand de tuin van de buurvrouw is ingelopen en daar vervolgens drie ruiten van de serre kapot heeft geslagen. De buurvrouw. haar vriend en een andere vrouw waren op dat moment aanwezig in de serre. Na het kapotslaan van de ruiten heeft [gedaagde] zich ook nog dreigend opgesteld jegens de vriend van de buurvrouw. Als er door de vriend wordt gezegd '"jij gaat hier problemen mee krijgen•· maakt hij met de hamer een dreigende beweging en maakt hij een beweging alsof hij de vriend uitdaagt om naar hem toe te komen en het gevecht aan te gaan. Van het incident zijn door de buurvrouw video-opnames gemaakt met een beveiligingscamera en een telefoon. Die opnames zijn in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat sprake is van een heftig incident waarbij de dochter van [gedaagde] tevergeefs heeft geprobeerd om haar vader op andere gedachten te brengen. [gedaagde] maakt een uiterst agressieve indruk en slaat eenmaal aangekomen in de tuin van de buurvrouw slaat [gedaagde] zonder verdere provocaties van de zijde van de buurvrouw de ruiten van de serre kapot en maakt daarna de hierboven omschreven dreigende beweging.
      
    
    
      4.3.
      
        Het is evident dat [gedaagde] door deze handelwijze ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Hij heeft zich niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW en artikel 7.5 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden.
        Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat elke tekortkoming in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De tekortkoming is in dit geval dermate ernstig dat een beroep op de tenzij bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW niet kan slagen. 
        Dat sprake is van een eenmalig incident maakt dat niet anders. Duidelijk is dat [gedaagde] ernstig over de schreef is gegaan door vernielingen aan te brengen bij de buurvrouw en zich daarbij ook nog dreigend op te stellen jegens haar vriend.
        Het is daarnaast ook maar zeer de vraag of het bij een eenmalig incident zal blijven. De kantonrechter heeft er weinig vertrouwen in dat [gedaagde] zich in de toekomst wel zal kunnen
      
      
      
      
      
        beheersen als hij weer overlast van de buurvrouw ervaart. De verklaringen van [gedaagde] ter zitting geven in elk geval weinig reden voor gerustheid. [gedaagde] heeft op geen enkele wijze spijt betuigd voor zijn handelen. Hij legt de schuld daarvoor volledig bij anderen en ziet zichzelf en zijn kinderen vooral als slachtoffer. [gedaagde] stelt dat de buurvrouw en haar bezoek hem en zijn kinderen al jarenlang structureel tergen met geluidsoverlast en stankoverlast van sigarettenrook en wiet, met name vanuit de serre. [gedaagde] voelt zich door
        Compaen en de politie in de steek gelaten omdat zij niets hebben gedaan om de overlast weg te nemen. [gedaagde] en zijn kinderen zouden daardoor feitelijk al jarenlang in een hel leven.
        
          [gedaagde] vindt dat hij in het belang van zijn kinderen dan maar zelf in actie moest komen.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Dat Compaen en/of de politie [gedaagde] aan zijn lot hebben overgelaten zoals [gedaagde] suggereert, is niet aannemelijk geworden. Compaen heeft onweersproken gesteld dat zij, na een enkele melding in mei 2024 geen enkele klacht heeft ontvangen van [gedaagde] over de buurvrouw. Van de buurvrouw is na september 2024 ook geen enkele klacht meer ontvangen over [gedaagde] . [gedaagde] kan Compaen dan in redelijkheid niet verwijten dat zij niet tegen de buurvrouw heeft opgetreden. Daar was voor Compaen namelijk ook geen aanleiding voor.
        Bij de politie is door [gedaagde] kennelijk maar één klacht ingediend over de buurvrouw met betrekking tot geluidsoverlast op Koningsdag. Die enkele klacht valt op het eerste gezicht niet te rijmen met de stelling van [gedaagde] dat hij en zijn kinderen al jarenlang gebukt gaan onder ernstige structurele (geluids)overlast. Als dat daadwerkelijk het geval was, dan had het voor de hand gelegen dat [gedaagde] daar vaker over had geklaagd. Van [gedaagde] mag ook verwacht worden dat hij dat doet. Het indienen van een klacht is in dat geval de geëigende weg in plaats van voor eigen rechter te spelen en zelf verhaal te gaan halen bij de buurvrouw.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Maar zelfs [gedaagde] wel zou hebben geklaagd en door Compaen en/of de politie naar aanleiding van die klachten niet adequaat zou zijn opgetreden, geldt dat het voor [gedaagde] duidelijk moet zijn dat ook in dat geval het kort en klein slaan van de serre van de buurvrouw volstrekt ontoelaatbaar is. De verklaringen van [gedaagde] ter zitting doen vermoeden dat een dergelijk inzicht bij [gedaagde] ontbreekt. Dat is zorgelijk en verontrustend. Ook de concrete aanleiding voor het incident met de hamer geeft reden tot zorg. Ter zitting heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard dat die aanleiding voor het feit dat zich niet meer kon beheersen was dat bij de buurvrouw rond 1 1 :00 - 12:00 uur die ochtend in de serre een woordenwisseling gaande was. Zijn kinderen lagen op dat moment nog op bed en zouden wakker zijn geworden van het geluid. [gedaagde] zou aan de buurvrouw tevergeefs hebben gevraagd rustig te doen.
        Van de beweerdelijke woordenwisseling zijn opnames in het geding gebracht. Uit de opnames blijkt niet dat sprake was van ernstige geluidsoverlast. Dat in combinatie met het tijdstip (overdag en niet tijdens de nachtelijke uren) doet de vraag rijzen wat er volgende keer voor nodig is om ervoor te zorgen dat [gedaagde] zijn zelfbeheersing verliest en wat [gedaagde] dan zal doen.
        Die concrete dreiging rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter een ontruiming in kort geding vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure.
      
      
    
    
      4.6.
      Afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een ander oordeel. Compaen heeft een zwaarwegend belang bij de gevorderde ontruiming gelet op de ernst van de gedragingen van [gedaagde] en de gegronde vrees dat het weer mis zal gaan. Compaen heeft na
      
      
      
      
        de zitting ook nog overleg gehad met [gedaagde] over de mogelijkheden van een woningruil, maar dat heeft helaas niets opgeleverd.
        Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen weegt daar niet tegen op. Hij heeft zich ernstig misdragen en had moeten beseffen dat zijn gedrag volstrekt ontoelaatbaar is en zou leiden tot verlies van het gehuurde als zijn woonruimte. De kantonrechter merkt daarbij uitdrukkelijk op dat de twee kinderen van [gedaagde] weliswaar om de week bij [gedaagde] verblijven, maar de andere week bij hun moeder verblijven die op korte afstand van de huurwoning woont. De kantonrechter ziet gelet op de overwegingen hierboven ook onvoldoende aanleiding om [gedaagde] een tweede kans te geven in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming.
      
      
    
    
      4.7.
      Slotsom is dat de primaire vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter zal de termijn voor ontruiming daarbij bepalen op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Een termijn van drie dagen acht de kantonrechter onredelijk kort.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Compaen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.094,45
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] , met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Cornpaen zijn te ontruimen en ontruimd te houden, en schoon en zonder schade en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Compaen te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.094,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in
        artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 18juni 2025.