ECLI:NL:RBARN:2006:AV7741, Rechtbank Arnhem, 22-02-2006, AWB 05/2140
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde in het economische verkeer van onroerende zaak gesteld op de verkoopprijs die kort na de waardepeildatum is gerealiseerd en niet op de waarde die in het taxatierapport van eiser is vermeld. Verwijzing naar HR 29 november 2000, BNB 2001/52.
        Uitspraak in hoger beroep bevestigd; LJN BB0997.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Registratienummer: AWB 05/2140
    
    
    Uitspraakdatum: 22 februari 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      [X],
      wonende te [Z], eiser,
      [gemachtigde],
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst [te P],
      verweerder,
      [gemachtigde].
    
     
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag (aanslagnummer [00].H16) opgelegd in de inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 75.317   (f. 165.976).
    
    Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2006 te Arnhem. 
      Partijen zijn daar verschenen.
    
    
    2. De feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast.
    
    Eiser is voor 100% aandeelhouder van [A] BV. De [B] BV (hierna: [B]) is een dochtermaatschappij van deze holding. De onroerende zaak aan de [a-straat] te [Q] (hierna: het pand) behoorde tot het privé-vermogen van eiser en werd verhuurd aan [B] die het als evenementenlokatie exploiteerde.
    
    Eiser heeft het pand op 2 maart 1998 gekocht voor f. 1.450.000. In 1998 en 1999 zijn door [B] investeringen aan het pand gedaan voor verbouwingen en inventaris, die op de balans van [B] zijn opgenomen en waarop is afgeschreven.
    
    Het pand is sinds september 2000 door eiser te koop aangeboden als “Markante woon- of kantoorvilla” waarbij is vermeld dat het pand geschikt is te dienen als hoofdkantoor voor een onderneming en ook particuliere bewoning, al dan niet in combinatie met een kantoor of praktijk aan huis, uitstekend mogelijk is.
    
    Het pand is op grond van artikel 3.92, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna:WIB) een vermogensbestanddeel dat ter beschikking werd gesteld aan een vennootschap waarin een aanmerkelijk belang werd gehouden. De waarde van dit vermogensbestanddeel diende op grond van artikel AJ, eerste lid, van de Invoeringswet WIB, per 1 januari 2001 te boek worden gesteld voor de waarde in het economisch verkeer op dat tijdstip. In opdracht van eiser is op 14 december 2000 een taxatierapport uitgebracht door [C] van [D] Bedrijfsmakelaardij o.g. (hierna: [D]) waarbij aan het pand een waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2001 is toegekend van       f. 3.800.000.
    
    Op 2 mei 2001 is het pand verkocht voor f. 3.000.000.
    
    Eiser heeft bij zijn aangifte over 2001 het verschil tussen de getaxeerde waarde en de verkoopprijs - f. 800.000 - aangemerkt als verlies en dit op zijn inkomen uit werk en woning in mindering gebracht. Verweerder heeft het aangegeven inkomen uit werk en woning onder meer gecorrigeerd met f. 800.000 en de aanslag opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van f. 165.976.
    
    3. Het geschil
    
    In geschil is de waarde in het economisch verkeer van het pand op 1 januari 2001.
    
    
      Eiser stelt zich primair op het standpunt dat deze waarde f. 3.800.000 moet zijn, gelet op het taxatierapport van [D]. Subsidiair meent eiser dat indien de waarde per 1 januari 2001 f. 3.000.000 bedraagt een verlies van f. 100.000 in aanmerking moet worden genomen omdat de verkoopopbrengst van het pand minus de overgedragen roerende zaken 
      f. 2.900.000 bedraagt. Meer subsidiair verzoekt eiser om een andere verdeling van bepaalde aftrekposten die in de aangifte 2001 aan zijn echtgenote zijn toegedeeld.
      Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economisch verkeer van het pand f. 3.000.000 is en dat geen verlies in aanmerking kan worden genomen. Met betrekking tot de verdeling van de aftrekposten stelt verweerder dat op de eerder gemaakte keuze niet meer kan worden teruggekomen.
    
    
    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
    
    
      Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de aanslag.
      Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    Voorop staat dat als waarde in het economisch verkeer heeft te gelden de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    De rechtbank is van oordeel dat voor de waardebepaling van het pand per 1 januari 2001 niet van een hogere waarde dan de verkoopprijs van f. 3.000.000 moet worden uitgegaan en dat de door [D] uitgebrachte taxatie tegenover deze in het maatschappelijk verkeer totstandgekomen verkoopprijs moet wijken.
    
    
      Hierbij neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat de verkoop korte tijd (vier maanden) na de waardepeildatum             1 januari 2001 tot stand is gekomen, terwijl gesteld noch gebleken is dat zich in die korte periode grote neerwaartse waardeveranderingen hebben voorgedaan of dat de verkoop op onzakelijke gronden heeft plaatsgevonden. Dat de verkoopprijs onzakelijk zou zijn doordat eiser onder grote druk stond om het pand te verkopen vanwege de verliesgevende exploitatie van de horeca-onderneming en het feit dat het pand slechts geld kostte, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden. 
      In dit verband wordt ook verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, BNB 2001/52. De rechtbank gaat voorbij aan eisers stelling dat vanwege het bijzondere karakter van het pand deze uitspraak in dit geval niet kan worden gevolgd. 
    
    
    
      Verder acht de rechtbank van belang de tot de gedingstukken behorende brief van [D] van 8 april 2004 waarin onder meer het volgende is vermeld: “Bij een taxatie gaat men uit van de hoogst haalbare waarde, in dit geval was dat de waarde in het economisch verkeer bij verkoop van het pand als horeca-pand. Het object was daar destijds geheel op ingericht, de benodigde vergunningen waren aanwezig en het geheel had een goede naam in de omgeving. U heeft het pand om u moverende redenen te koop aangeboden met de specifieke clausule dat er geen horeca meer in het pand gevestigd mocht worden. Het object is dan ook verkocht als woonhuis. Dit heeft de opbrengst verminderd.” 
      Ook in het taxatierapport van 14 december 2000 is, naast gebruiksmogelijkheden als woning of kantoor, als bestemming uitdrukkelijk horeca genoemd. Verder wordt daarin gesproken van een courant object. Blijkens de brief van de taxateur van de belastingdienst van 25 maart 2005 heeft [D] tegen de taxateur van de belastingdienst bevestigd dat bij de taxatie is uitgegaan van de toen bestaande situatie en bestemming.
      Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat het pand door [D] als horeca-pand is getaxeerd terwijl het niet als zodanig te koop stond en ook niet als zodanig is verkocht. 
      Daarbij komt dat de taxatie van 14 december 2000 niet betrekking heeft op het casco pand, maar op het pand inclusief de daarin aanwezige technische installaties en inrichting, die, in ieder geval voor een deel, gefinancierd zijn door [B] en tot het bedrijfsvermogen van [B] behoren. Dat het pand in casco staat is verkocht doet niet af aan het feit dat bij de taxatie door [D] de technische installaties en inrichting in de waarde zijn meegenomen. Dit blijkt ook uit eerdergenoemde brief van [D] van 8 april 2004. Aldus moet worden geconcludeerd dat de taxatie ook een vertekend beeld geeft doordat daarin zaken zijn betrokken die geen eigendom van eiser zijn maar van [B] alsmede zaken die voor de oplevering aan de koper uit het pand zijn verwijderd. Dat de waarde van de verwijderde inrichting volgens eiser op nihil moet worden gesteld, wat daar ook van zij, maakt het voorgaande niet anders.
    
    
    Onder bovenstaande omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank aan het taxatierapport van [D] niet het gewicht worden toegekend dat eiser daaraan gehecht wil zien. Dit betekent dat, nu het pand op 2 mei 2001 voor f. 3.000.000 is verkocht, dit ook de waarde in het economisch verkeer is op 1 januari 2001.
    
    
      Eiser betoogt subsidiair dat bij een waarde in het economisch verkeer van f. 3.000.000 een verlies in box 1 van f. 100.000 in aanmerking moet worden genomen in verband met het feit dat de verkoopprijs van f. 3.000.000 inclusief f. 100.000 was aan roerende goederen, zodat het pand in feite f. 2.900.000 heeft opgebracht. 
      Nu in de koopovereenkomst van 2 mei 2001 is opgenomen dat de in de koopsom opgenomen roerende zaken door de koper worden gewaardeerd op f. 100.000, verder niet inzichtelijk is gemaakt welke roerende zaken in het pand zijn achtergebleven en, gelet op het feit dat het pand in casco staat is opgeleverd, ook niet erg waarschijnlijk is dat zaken ter waarde van f. 100.000 zijn achtergebleven, is de rechtbank van oordeel dat aan genoemd bedrag geen reële betekenis toekomt. Ter zitting heeft eiser hier desgevraagd ook onvoldoende duidelijkheid over kunnen verschaffen.
      Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat eisers subsidiaire stelling faalt.
    
    
    Ten aanzien van de meer subsidiaire stelling ten slotte overweegt de rechtbank dat ingevolge artikel 2.17, (thans) vierde lid, van de WIB de toedeling van inkomensbestanddelen kan worden gewijzigd tot de aanslag van belastingplichtige of zijn partner onherroepelijk vaststaat. Onbetwist is dat de aanslag IB/PVV 2001 voor de echtgenote van eiser onherroepelijk vaststaat. Een andere toedeling zoals eiser die voorstaat is om die reden niet meer mogelijk.
    
    Gelet op het bovenstaande moet het beroep ongegrond worden verklaard.
    
    
    5. Proceskosten
    
    De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
    
    6. Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr.V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter en mrs. L.B.M. Klein Tank en J.H.M. Delnooz-Engels, rechters. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr.drs. J.A. Vriezen, griffier, op 22 februari 2006.
    
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem 
      ; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.