ECLI:NL:RBOBR:2025:2738, Rechtbank Oost-Brabant, 14-05-2025, 24/1706
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, staat van de woning: Zowel het onderhoud als de voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd op ‘slecht’ (wegingsfactor 1) en de kwaliteit van de woning is op ‘matig’ gewaardeerd (wegingsfactor 2). Dit leidt tot een correctie van € 600 op de gecorrigeerde gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten verkeren in een betere staat omdat deze niet zoals de woning gestript zijn van alle voorzieningen. Hier heeft de heffingsambtenaar ook rekening mee gehouden door middel van prijscorrecties in de taxatie. De rechtbank kan deze toelichting volgen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar op deze manier voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1706 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, 
    (gemachtigde: mr. A.G. Hendriks). 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 4 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 311.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum en toestandspeildatum 1 januari 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 27 december 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur E. Lammers. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een hoekwoning met bouwjaar 1959. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 118 m², en een berging/vrijstaande schuur van 11 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 239 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    4. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport/de waardematrix van de heffingsambtenaar. 
    
    5. Eiser kan niet volgen dat de herwaardering in de bezwaarfase van zowel het onderhoud als de voorzieningen van de woning van matig (correctiefactor 2) naar slecht (correctiefactor 1), geen invloed heeft gehad op de WOZ-waarde.  
    
    
      5.1.
       De rechtbank overweegt dat het volgens vaste rechtspraak de heffingsambtenaar vrij staat in iedere fase van de procedure, dus ook nu in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger of op een andere manier te onderbouwen zolang de goede procesorde daar niet door wordt geschaad. Deze onderbouwing ligt in beroep ter toetsing voor aan de rechtbank. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar met die onderbouwing aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de rechtbank niet toetst of de onderbouwing van de heffingsambtenaar in de bezwaarfase juist was. Wel kan het zijn dat de bestreden uitspraak van de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd was. Op grond van artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) rust op de heffingsambtenaar namelijk de plicht om op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken. Op grond van artikel 7:12 van de Awb rust op hem de plicht, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft. In dit geval is er geen sprake van een onvoldoende motivering. De heffingsambtenaar heeft in de bestreden uitspraak naar het oordeel van de rechtbank voldoende gereageerd op de bezwaargronden van eiser. Voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn, hoeven volgens vaste rechtspraak eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de bestreden uitspraak op bezwaar op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak te leiden. Zulke gebreken hoeven namelijk niet te betekenen dat de waardevaststelling van de woning onjuist is. 
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
        6. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 315.000, zoals opgenomen in de waardematrix die is opgesteld door E. Lammers (taxateur). Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
      
    
    
      6.1.
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte en onbewoonbare staat waarin de woning verkeerde op de waardepeildatum. Het huis was volledig kaal, zonder voorzieningen en op sommige plaatsen bestonden er nog gaten in de buitenmuren. 
      
      
        6.1.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        6.1.2.
        
          De door eiser gestelde gedateerdheid van de badkamer en de keuken zijn door de
          heffingsambtenaar niet bestreden en blijken wat de rechtbank betreft ook voldoende uit de
          door eiser overgelegde foto’s. De heffingsambtenaar zegt daarover dat hij met de staat van de woning voldoende rekening heeft gehouden. Zowel het onderhoud als de voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd op ‘slecht’ (wegingsfactor 1) en de kwaliteit van de woning is op ‘matig’ gewaardeerd (wegingsfactor 2). Dit leidt tot een correctie van € 600 op de gecorrigeerde gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten verkeren in een betere staat omdat deze niet zoals de woning gestript zijn van alle voorzieningen. Hier heeft de heffingsambtenaar ook rekening mee gehouden door middel van prijscorrecties in de taxatie. De rechtbank kan deze toelichting volgen en is van oordeel dat de heffingsambtenaar op deze manier voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Eiser heeft met wat hij heeft aangevoerd namelijk geen twijfel kunnen zaaien over de hoogte van deze correcties. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om op dit punt te twijfelen aan de hoogte van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
        
        
      
    
    
      6.2.
      Eiser vindt dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de gemiddelde waardestijging van andere objecten.
      
      
        6.2.1.
        Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft hier terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door middel van vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
        
      
    
    
      6.3.
       Eiser heeft rond de waardepeildatum overwogen de woning te verkopen. Verkoopmakelaars gaven aan dat, als de woning instapklaar zou worden gemaakt, de woning ongeveer € 300.000 waard zou zijn. Voor het instapklaar maken van de woning zou eiser op zijn minst nog € 30.000 tot € 40.000 nodig hebben. Het is dan ook bevreemdend dat de woning in onbewoonbare staat € 311.000 waard zou zijn. 
      
      
        6.3.1.
        Eiser heeft dit standpunt niet met relevante stukken onderbouwd. Hij heeft geen inzicht gegeven in de bewering van de verkoopmakelaars. Het standpunt van eiser berust dus op een schatting van een makelaar die niet inzichtelijk met gegevens is onderbouwd. Daardoor leidt dit niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
        
        
          
            Conclusie over de waarde
          
          7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 311.000 niet te hoog is.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              De griffier is verhinderd
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    te tekenen
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en 4 mei 1994, ECLI:NL:HR1994:ZC5668. 
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.