ECLI:NL:GHARL:2014:5313, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2014, 13/00667
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Vrijstaande woonboerderij. Waardevaststelling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00667
      uitspraakdatum: 1 juli 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 6 mei 2013, nummer AWB 13/257, in het geding tussen [X] en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 100 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012 per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 208.000.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot € 204.000.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Oost-Nederland. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft, als opvolger van de rechtbank Oost-Nederland, het beroep bij uitspraak van 6 mei 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur).
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1
      De onroerende zaak was eigendom van en werd in 2012 bewoond door [D] en [X]; bij leven gehuwd zonder huwelijkse voorwaarden. Beiden waren op 24 april 2014 overleden, [D] op 19 maart 2013 en [X] op 17 juli 2013. [A] is één van de kinderen van beiden.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 510 m³ met diverse bijgebouwen, op een kavel van 3.845 m². In alle bijgebouwen zit asbest verwerkt. Per waardepeildatum 1 januari 2010 is de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 173.000.
      
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de onroerende zaak een taxatierapport met datum 10 oktober 2013 (hierna: het taxatierapport) laten opstellen door [E] (hierna: de taxateur). In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 204.000. Daarbij is de waarde gesplitst in een bedrag van € 17.539 voor de waarde van de woning (als opstal), € 173.025 voor de grond en € 14.000 voor de bijgebouwen (als opstallen). De taxatie is tot stand gekomen door de onroerende zaak te vergelijken met de volgende marktgegevens van verkopen van vrijstaande woonboerderijen:
      
      
        
          
            [b-straat] 12 te [L] (inhoud: 580 m³ (waarde: € 51.040); kaveloppervlakte: 7.730 m² (waarde: € 185.520); bijgebouwen: € 3.000) op 30 maart 2010 verkocht voor € 245.000;
        
        
          
            [c-straat] 3 te [Z] (inhoud: 330 m³ (waarde: € 28.050); kaveloppervlakte: 3.110 m² (waarde: € 177.270); bijgebouwen: € 18.000) op 2 februari 2011 verkocht voor € 222.500;
        
        
          
            [d-straat] 30 te [M] (inhoud: 796 m³ (waarde: € 85.968); kaveloppervlakte 1.930 m² (waarde: € 164.050); bijgebouwen: € 30.000) op 14 januari 2011 verkocht voor € 280.000.
        
      
      
      
        Zowel de onroerende zaak als de drie referentiewoningen hebben van de taxateur cijfers gekregen voor de onderdelen kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en ligging. Alle referentiewoningen hebben voor alle onderdelen het cijfer “3” (voldoende) gekregen; de onroerende zaak heeft voor ligging ook een “3” gekregen en voor de overige onderdelen het cijfer “1” (slecht). Het taxatierapport bevat verder een grondstaffel voor de kern [Z] (€ 180 voor de eerste 500 m²; € 90 voor de volgende 500 m²; € 45 voor de volgende 500 m²; € 18 voor de volgende 1.000 m² en € 3 voor elke volgende m²). De grondstaffel is onderbouwd met grondverkopen in de kernen [N], [O], [P] en [Q]. Voor de kernen [N] en [Q] gelden andere grondstaffels.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011. 
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 167.118.
      
    
    
      3.4
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
      4.1
      Het hoger beroep is ingesteld door [X]. Tussen partijen is naar het oordeel van het Hof terecht niet in geschil dat zij ten tijde van het instellen van het hoger beroep belanghebbende was in de zin van artikel 26a juncto artikel 27h van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Gelet hierop is het hoger beroep ontvankelijk. [X] heeft [A] gemachtigd namens haar op te treden. Na het overlijden van [X] waren de erfgenamen van haar belanghebbenden. Blijkens de verklaring van erfrecht van 14 augustus 2013 is [A] eveneens gemachtigd namens alle erfgenamen op te treden. 
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaak
        
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.3
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar het taxatierapport. Het Hof is echter van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak in dit rapport onvoldoende is onderbouwd om aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.5
      De waarde van de onroerende zaak bestaat volgens het taxatierapport voor bijna 85% uit de waarde die aan de grond dient te worden toegerekend. In het taxatierapport wordt deze waarde bepaald door gebruik te maken van een grondstaffel. De vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld, staat of valt derhalve goeddeels met de onderbouwing van deze grondstaffel. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de grondstaffel tot stand is gekomen door verkopen van grond en uitgifteprijzen van de gemeente, doch deze stelling is niet onderbouwd. De in het taxatierapport gehanteerde grondstaffel volgt ook niet uit het vijftal in het taxatierapport vermelde grondtransacties. Bij deze transacties ging het om bouwkavels, dan wel aankopen van grond met bestaande opstallen met als doel deze te slopen teneinde de bouw van een nieuwe woning mogelijk te maken. In geen van de transacties wordt de gerealiseerde verkoopprijs benaderd door de van toepassing zijnde grondstaffel. Bovendien betreffen deze transacties verkopen van grond gelegen in andere kernen dan [Z], waarvoor deels verschillende grondstaffels gelden. Deze transacties kunnen zonder toelichting -welke evenwel ontbreekt-  derhalve niet de grondstaffel voor de kern [Z] onderbouwen.
      
    
    
      4.6
      De gehanteerde grondstaffel wordt verder ook niet onderbouwd door de in het taxatierapport vermelde referentiewoningen, die blijkens het taxatierapport voor wat betreft kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en ligging een gelijke waardering hebben. Bij deze referentiewoningen, waarvan slechts één in dezelfde kern ligt als de onroerende zaak, zijn eveneens grondstaffels gehanteerd om de waarde van de kavels te bepalen. De waarde van de opstallen vormt bij deze methode het sluitstuk van de waardering, nu deze waarde vermeerderd met de grondwaarde, tezamen de transactieprijs moet vormen. In dit geval leidt dit tot een waarde per m³ van € 88 voor een woning met een inhoud van 580 m³ ([b-straat] 12), een waarde per m³ van € 85 voor een woning met een inhoud van 330 m³ ([c-straat] 3) en een waarde per m³ van € 108 voor een woning met een inhoud van 796 m³. Hoewel niet uitgesloten kan worden dat deze waardebepalingen, in weerwil van het algemene beginsel van het afnemend grensnut, correct zijn, kunnen zij zonder nadere toelichting -welke evenwel ontbreekt- in ieder geval niet de in het taxatierapport gehanteerde grondstaffel ondersteunen.
      
    
    
      4.7
      Ook de door belanghebbende bepleite waarde van de onroerende zaak acht het Hof niet aannemelijk, nu deze is tot stand gekomen door waarde uit de vorige WOZ-beschikking (waardepeildatum 1 januari 2010; vastgestelde waarde: € 173.000) te verlagen overeenkomstig de algemene procentuele waardedaling van woonhuizen in Nederland.
      
    
    
      4.8
      Nu geen der partijen de door hen bepleite waarden van de onroerende zaken aannemelijk heeft weten te maken, stelt het Hof de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 195.000.
      
    
    
      4.9
      Gelet op het voorgaande behoeven de overige hoger beroepsgronden geen verdere behandeling.
      
      
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, nu voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet zijn gevraagd.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 195.000 en;
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 1 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Klein)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juli 2014
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.