ECLI:NL:RBAMS:2022:4792, Rechtbank Amsterdam, 20-07-2022, AWB 21/1764
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep verlaagd, daarom is het beroep gegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de in beroep vastgestelde waarde niet te hoog is.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 21/1764 
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2022 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te Amsterdam, eiser
    (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, 
    (gemachtigde: mr. A. Bruijns).
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 20 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 591.000. 
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [persoon] , taxateur.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De woning van eiser is een repeterende tussenwoning van ongeveer 113 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 591.000, maar de waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd tot € 555.000. Het beroep is daarom gegrond.
    
    3. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2014.
    
    4. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning primair moet worden vastgesteld op een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie, subsidiair op € 521.000 en meer subsidiair op € 534.000. 
    
    
      5.1.
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels en erfpachtcorrecties. Volgens eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle transacties van de referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Verder voert eiser aan dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens eiser heeft dit tot gevolg dat de heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Hij verwijst hierbij naar twee arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020. Eiser voert in dit verband verder aan dat de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde in dit geval geen individuele taxatie betreft, maar ziet op het afpakken van eigendom. Volgens eiser is de heffingsambtenaar ook daarom gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens eiser sprake van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren. Eiser doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. Eiser stelt verder dat de inhoud niet juist is berekend.
      
    
    
      5.2.
      
        De rechtbank oordeelt dat de Wet WOZ noch de door eiser genoemde jurisprudentie steun bieden aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde dient te bepalen, dan wel op de bewijslastverdeling.
        Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in alle transacties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning in beroep mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022, kan de heffingsambtenaar bovendien volstaan met het in bezwaar verstrekken van het taxatieverslag, wat ook heeft plaatsgevonden. Zowel artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, als artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplichten de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Het betoog van eiser dat de inhoud niet juist is berekend kan, reeds vanwege het ontbreken van een onderbouwing, niet slagen.
      
      
    
    
      6.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatie technische onderbouwing. 
      
    
    
      6.2.
      Zoals hiervoor geoordeeld mag de heffingsambtenaar in beroep de waarde onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Alle woningen liggen in dezelfde buurt en zijn in 1954 gebouwd. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen. 
      
    
    
      7.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de ligging van de woning als slecht worden aangemerkt door hinder van het grote kantorengebied de Zuidas. Overlast is er in de vorm van een brommend geluid afkomstig van koelinstallaties, schaduw in de tuin door wolkenkrabbers, autoverkeer, een nabij gelegen school en jarenlange bouwactiviteiten. Verder is de staat van het object slecht. Zo zijn er onder meer vochtproblemen, zijn de dakbedekking en dakgoot aan vervanging toe, zijn de cv-ketel en radiatoren verouderd, is het balkonhek verroest en is het schilderwerk aan de buitenkant van het huis slecht. Verder voert eiser aan dat het vergelijkingsobject [adres2] een luxe woning betreft die in 2005 geheel is gerenoveerd.
      
    
    
      7.2.
      De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is als gemiddeld aangemerkt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voor zover de ligging al minder is dan gemiddeld, dit dan ook voor de vergelijkingsobjecten geldt. Er is daarom geen reden om de ligging van de woning aan te passen. Met betrekking tot de mindere staat van de woning, stelt de rechtbank vast dat het onderhoud reeds als matig is aangemerkt. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde punten. Eiser heeft verder onvoldoende onderbouwd dat het onderhoud van de woning als minder dan matig moet worden aangemerkt. Met de renovatie van de [adres2] is naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende rekening gehouden, doordat het onderhoud van het object als goed is aangemerkt. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat naast het onderhoud ook de kwaliteit op goed moet worden gewaardeerd. Gelet op het verschil in m²-prijs tussen de woning (€ 3.679) en de gemiddelde geneutraliseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.864) is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen. 
      
    
    
      8.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. Gelet op voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.
      
    
    
      9.1.
      Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een  verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. 
      
    
    
      10.1.
      Eiser voert verder aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten lager zijn vastgesteld dan de gecorrigeerde transactieprijzen die in de matrix staan vermeld. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Ook hieruit blijkt volgens eiser dat verweerder strategisch vergelijkingsobjecten kiest. 
      
    
    
      10.2.
      De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      11. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 555.000 niet te hoog is. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 
      
      12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast te stellen op € 555.000.
      
      13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
      
      14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
      
        Beslissing
      
      
      
        De rechtbank: 
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond; 
        
        
          vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast op € 555.000;
        
        
          bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-.
        
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.
      
      
      
        griffier
        
         rechter
      
      
      
        Afschrift verzonden aan partijen op: 
      
      
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597. 
  
  
     Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3671.
  
  
     Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 tot en met 5.5.20.
  
  
     Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555 en het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NLHR:2020:939.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2019:1609.