ECLI:NL:RBAMS:2006:AV0514, Rechtbank Amsterdam, 18-01-2006, 05/4690
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2006-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bedrijfspand is voor een lager bedrag verhuurd dan vergelijkingsobjecten. Rechtbank hanteert de reële huur als basis voor de waardevaststelling, omdat de overname van de huurovereenkomst deel uitmaakte van een zakelijke transactie. Minnelijke taxatie hanteert niet de juiste uitgangspunten.

RECHTBANK AMSTERDAM Nevenzittingsplaats Haarlem
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige 
      belastingkamer
      Registratienummer: AWB 05/4690
    
    
    Uitspraakdatum: 18 januari  2006 
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      X,
      wonende te Z, 
      eiser,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente P, 
      verweerder.
    
     
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van het pand  A-weg 0 te P (hierna: het pand) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 1.943.000.
    	
    Het door eiser tegen voormelde beschikking ingediende bezwaar is door verweerder bij uitspraak van 7 september 2005 ongegrond verklaard. Op 15 september 2005 heeft eiser tegen deze uitspraak beroep ingesteld.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 december 2005 te Haarlem. Verschenen zijn eiser, alsmede B namens verweerder.
    
    De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
    
    
    2. De feiten
    
    
      2.1. Eiser en zijn compagnon waren tot in het jaar 2000 de aandeelhouders van C B.V., exploitante van een d-bedrijf. In genoemd jaar verkochten eiser en zijn compagnon de aandelen C BV aan een derde. De overeenkomst met betrekking tot de aandelenverkoop bevatte tevens bepalingen met betrekking tot de huur van het bedrijfspand, te weten voormeld pand A-weg 0 te P. Overeengekomen werd dat de huurovereenkomst van C BV met betrekking tot het pand door de – hieronder nader aan te duiden – verhuurster op dezelfde voet zou worden voortgezet. Dit hield onder meer in dat de huur op hetzelfde (geïndexeerde) bedrag werd gesteld als het bedrag aan huur dat C BV tot de verkoop van de aandelen betaalde. Het huurcontract loopt tot 2010. In de jaren 2001 tot en met 2004 bedroeg de huur achtereenvolgens € 113.508, € 116.046, € 118.584 en € 124.223. 
      De verhuurster van het pand was een besloten vennootschap waarvan de aandelen in handen waren van eiser en zijn compagnon (hierna: OZ-BV). De huurovereenkomst tussen OZ-BV en C BV was in 1995 gesloten met ingang van het gereedkomen van de bouw van het pand.
    
    
    2.2. Op 23 april 2004 kocht eiser het pand van OZ-BV voor een bedrag van € 1.175.000. C BV bleef huurster van het pand. Ten tijde van de mondelinge behandeling van het beroep was OZ-BV geliquideerd. 
    
    
      2.3. Tot de stukken behoort een overeenkomst gezamenlijke taxatie onroerende zaken, gesloten door de Belastingdienst Q en eiser en gedagtekend 3 december 2003.
      In deze overeenkomst is, voorzover hier van belang, vermeld:
      	“Belastingsoort
      De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld voor de inkomstenbelasting/premie 
      volksverzekeringen en vennootschapsbelasting.
      Reden gezamenlijke taxatie
      De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld om de volgende reden. De heer X 
      stopt met zijn onderneming. 
      	Peildatum en vaststelling waarde(n)
      	De waarde(n) van de onroerende zaak in het economische verkeer in vrij opleverbare staat
      worden vastgesteld per 31 december 2003.”
    
    
    Eveneens tot de stukken behoort de vastlegging van de minnelijke waardering van het pand  waarbij de objectieve verkoopwaarde in verhuurde staat per 31 december 2003 door de taxateurs wordt geschat op € 1.175.000 exclusief omzetbelasting.
    
    
      2.4. Verweerder heeft een taxatierapport in het geding gebracht, waarin de waarde van   het pand per 1 januari 2003 wordt vastgesteld op € 1.943.000. In het rapport is onder meer vermeld:
      	“1. Doel en uitgangspunten van de taxatie
      1.1. Doel
      De taxatie is in opdracht van de gemeente P verricht in het kader van de Wet waardering onroerende zaken met als waarde peildatum 1 januari 2003.
      (...)
      2. Omschrijving van de waardebepaling
      De waarde is bepaald overeenkomstig het gestelde artikel 17 van de Wet WOZ en de op de wet gebaseerde nadere regelgeving.
      (...)
      5. Taxatiemethodiek
      Bij het bepalen van de waarde van het onderhavige object is gebruik gemaakt van de Huur waarde kapitalisatie methode in combinatie met de vergelijkingsmethode. Deze methodiek is gebruikelijk voor objecten van deze aard gelet op het feit dat voor deze objecten voldoende marktinformatie bekend is.
      (...)
      6. Taxatieopbouw
    
    
    
      Nr.	code	omschr.	Bouwjr.	(...)	huurw.	kap.fac.	wrd.
      1	0000	Kantoor	1994		47880	12,1	 579348
      2	0000	Werkruimte	1994		46600	12,1	 563860
      3	0000	Kantoor	1994		62160	12,1	 752136
      4	0000	Opslag	1994		    4000	12,1	   48400
      Totaal huurw. 160640 Totaal eindw. 1943744“
    
    
    
    3. Het geschil en de standpunten van partijen
    
    In geschil is de waarde per 1 januari 2003 van het pand A-weg 0 te P.
    
    Partijen doen haar standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd ter zitting en in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      In artikel 18 van de Wet woz is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, alsmede dat de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt.
    
    
    
      4.2. Artikel 20, tweede lid, Wet woz bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Aan voormeld artikellid is uitvoering gegeven in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet woz (hierna: het Uitvoeringsbesluit). In dit besluit is, voorzover hier van belang, het volgende bepaald:
      Art. 1. 1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken.
      2. (.......).
    
    
    
      Art. 2. 1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet.
      2. (...........).
    
    
    Art. 5. De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en een uitwerking van die methoden.
    
    
      4.3. De in het Uitvoeringsbesluit bedoelde instructie is vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (hierna: de Instructie). In artikel 4, eerste lid, van de  Instructie is bepaald: 
      De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
      a. woningen: (.........)
      b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
    
      4.4. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voor de door hem op € 1.943.000 vastgestelde waarde heeft verweerder zich beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. Voor de bepaling van de huurwaarde is uitgegaan van twee vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft een reële m²-prijs gehanteerd en er wordt geen reden aanwezig geacht om de waarde aan te passen, aldus verweerder.
      Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de waarde dient te worden bepaald op € 1.175.000, waarbij hij zich beroept op de uitkomst van de minnelijke taxatie. Ter zitting heeft eiser nog hieraan toegevoegd dat de ontvangen huur circa € 120.000 per jaar bedraagt en dat tussen eiser en huurster naast de huurovereenkomst geen banden bestaan. De bedongen huur was de zakelijk haalbare in de onderhandelingen met de koper van de aandelen C BV: het lopende huurcontract was in de bepaling van de verkoopprijs begrepen.
    
    
    
      4.5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport in beginsel voldaan aan de eisen die zijn gesteld in het Uitvoeringsbesluit en de Instructie. Nochtans is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde waarde niet in stand kan blijven. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de huur circa € 120.000 per jaar bedroeg en dat deze huur een gevolg is van een zakelijke transactie waarbij ook de overname van het huurcontract in het geding was. Verweerder heeft een en ander niet weersproken en overigens komt het door eiser gestelde de rechtbank – mede gezien de in het beroepschrift vermelde bedragen aan huur in de jaren 2001 tot en met 2004 – niet onaannemelijk voor. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij het bepalen van de waarde volgens de huurkapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van een hogere huur dan de door eiser overeengekomen huur.
      Door eiser is niet gesteld dat de in het door verweerder overgelegde taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor (12,1) onjuist is, zodat de rechtbank deze factor zal hanteren. 
    
    
    
      4.6. Op grond van het vorenoverwogene is het gelijk in zoverre aan eiser en dient de waarde van het pand per 1 januari 2003 te worden gesteld op (12,1 x  € 120.000 =) € 1.452.000.
      De rechtbank ziet geen reden om eiser te volgen in zijn stelling dat de waarde conform de minnelijke taxatie op € 1.175.000 dient te worden bepaald. Niet aannemelijk is gemaakt dat bij deze taxatie uitgangspunten zijn gehanteerd die blijkens artikel 20, tweede lid, Wet woz zijn voorgeschreven voor de onderhavige waardebepaling. Voorts is de waarde van het pand volgens de minnelijke taxatie vastgesteld in verhuurde staat met als peildatum 31 december 2003, zodat ook om die reden de waarde volgens de minnelijke taxatie niet als uitgangspunt kan worden genomen. 
    
    
    
    5. Proceskosten
    
    De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
    
    
    6. Beslissing
    
    
      De rechtbank
      - verklaart het beroep gegrond,
      - vernietigt de bestreden uitspraak, alsmede de beschikking,
      - stelt de waarde van het pand A-weg 0 te P per waardepeildatum 1 januari 2003 vast op € 1.452.000 en
      - gelast dat de gemeente P het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37 vergoedt.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. R.G. Kemmers. De beslissing is op 18 januari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.