ECLI:NL:GHARL:2025:4574, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-07-2025, 200.347.516
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Geen sprake van eigenlijke dienstwoning. Huurovereenkomst bestaat nog. Voorlopige voorziening inhoudende dat verhuurder huurder toegang moet blijven verstrekken tot gehuurde.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.347.516
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 11286092)
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. H.C.J. Coumou,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Eclips Beschermingsbewind B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam1]
      die is gevestigd in Naarden,
      hierna: respectievelijk Eclips en [naam1] ,
      advocaat: mr. E.J. Bakker.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 10 december 2024 heeft een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden op 9 januari 2025. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Daarna zijn de volgende processtukken aan het dossier toegevoegd:
      
      
        
          De memorie van grieven met producties
        
        
          De memorie van antwoord met productie
        
        
          Producties 10 tot en met 15 van [appellant] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het hof heeft vervolgens opnieuw een mondelinge behandeling bepaald, die op 4 juli 2025 heeft plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. Dat is dit arrest.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [naam1] woont in een chalet op het terrein van [appellant] . In augustus 2024 heeft [appellant] [naam1] de toegang tot het chalet ontzegd. [naam1] was het daar niet mee eens en is deze kort geding procedure gestart, waarin hij heeft gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om hem toegang te (blijven) verstrekken tot het chalet. 
    
    
      2.2.
      De voorzieningenrechter heeft de vordering van [naam1] toegewezen en de veroordeling versterkt met een dwangsom. [appellant] is het daar niet mee eens. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat het hof de vordering van [naam1] alsnog afwijst, zodat [appellant] [naam1] geen toegang meer hoeft te verstrekken tot het chalet. 
      
    
    
      2.3.
      Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellant] zal [naam1] dus vooralsnog toegang tot het chalet moeten (blijven) verstrekken. Het hof licht deze beslissing hierna toe, maar zal eerst de relevante feiten schetsen.
      
    
  
  
    
      3De achtergrond van de zaak
    
    
      3.1.
      Bij beschikking van 11 januari 2022 is [naam1] onder bewind geplaatst en is Eclips aangesteld als zijn bewindvoerder.
      
    
    
      3.2.
      In augustus 2022 moest [naam1] op stel en sprong de woning die hij op dat moment huurde ontruimen omdat hij een huurachterstand had laten ontstaan. Dhr. [naam2] (hierna: [naam2] ), de voormalig mentor van [naam1] die na afloop van zijn schoolperiode altijd contact met hem heeft gehouden, heeft toen geregeld dat [naam1] op de boerderij van [appellant] kon verblijven. Daartoe heeft [appellant] hem (eerst een caravan en later) het chalet op zijn terrein ter beschikking gesteld.
      
    
    
      3.3.
      Vanaf 1 november 2022 is [naam1] op basis van een arbeidsovereenkomst voor [appellant] gaan werken als “Algemeen medewerker”. Op 29 november 2022 heeft [appellant] in een briefje aangegeven dat de huur voor het chalet “€ 650,- All-in (water verwarming stroom)” per maand bedroeg.
      
    
    
      3.4.
      In oktober 2023 heeft Eclips contact opgenomen met [appellant] omdat zij [naam1] wilde aanmelden voor schuldhulpverlening. [appellant] heeft toen op haar verzoek in een e-mail aangegeven dat hij met [naam1] de afspraak had gemaakt dat [naam1] minimaal twee jaar bij hem zou blijven werken. Ook heeft hij toen verklaard dat [naam1] de komende twee jaar bij hem op het terrein zou blijven wonen.
      
    
    
      3.5.
      Tot en met eind december 2023 ontving [naam1] ondersteuning op basis van een Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning)-indicatie. Deze ondersteuning werd verzorgd door Parkub. In december 2023 is er formeel zorg aangevraagd op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz), die het CIZ in januari 2024 heeft toegekend. De uitvoering van deze Wlz-zorg vond plaats in de vorm van een “volledig pakket thuis”. Voor de zorgbegeleiding is toen een zorgovereenkomst gesloten met Parkub. Parkub en Eclips hebben daarbij afgesproken dat Eclips niet langer een maandelijkse huur van € 650,- zou betalen aan [appellant] , maar dat Parkub vanuit de Wlz een woonkostenvergoeding aan [appellant] zou betalen van € 425,- per maand (bestaande uit € 375,- huur en een voorschot kosten water/energie van € 50,-). Dit zodat er maandelijks meer kon worden gespaard voor de schuldeisers in het schuldhulpverleningstraject. 
      
    
    
      3.6.
      Op 26 juli 2024 heeft [appellant] [naam1] op staande voet ontslagen en aangegeven dat hij uiterlijk 29 juli 2024 het chalet moest verlaten. Die datum heeft [appellant] later verlengd naar 27 augustus 2024. [naam1] is op die datum niet vertrokken. [appellant] heeft toen de huisraad van [naam1] langs de weg gezet en [naam1] de toegang tot het chalet ontzegd. 
    
    
      3.7.
      De zorgovereenkomst met Parkub is per 1 september 2024 geëindigd. 
    
    
      3.8.
      In december 2024 heeft de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat het ontslag op staande voet dat [appellant] aan [naam1] heeft verleend, rechtsgeldig is. 
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      
        [naam1] heeft ook in hoger beroep het in kort geding vereiste spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorziening. Dat volgt uit de aard van de vordering, [naam1] vordert namelijk dat hij toegang krijgt en houdt tot de plek waar hij woont. 
      
      
        
          De beoordeling
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Omdat in dit kort geding geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering, oordeelt het hof op basis van de vraag of partijen hun standpunten aannemelijk hebben gemaakt. Alle hierna te geven oordelen zijn daarom voorlopige oordelen. 
        Verder merkt het hof op dat Eclips in deze zaak de formele procespartij is, maar dat het uiteindelijk draait om [naam1] als materiële procespartij. Waar in deze uitspraak wordt verwezen naar [naam1] , wordt daarmee ook Eclips als bewindvoerder bedoeld voor zover dat procesrechtelijk aan de orde is.
      
      
    
    
      4.3.
      
        [naam1] vordert in deze procedure om [appellant] te veroordelen hem toegang te (blijven) verstrekken tot het chalet. Hij legt daaraan ten grondslag dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [appellant] brengt daar tegenin dat er geen sprake is van een huurovereenkomst dan wel, dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd of, zo begrijpt het hof, dat het aannemelijk is dat die in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Daar volgt het hof [appellant] niet in.
      
      
        
          Het chalet is geen dienstwoning
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het primaire standpunt van [appellant] is dat het chalet als dienstwoning aan [naam1] ter beschikking is gesteld. Omdat het dienstverband van [naam1] is beëindigd, kan hij ook niet langer aanspraak maken op verblijf in het chalet, aldus [appellant] . Dat verweer faalt.
      
    
    
      4.5.
      
        Zoals de kantonrechter terecht heeft geoordeeld, is van belang om vast te stellen of het gaat om een eigenlijke of een oneigenlijke dienstwoning. Alleen bij een eigenlijke dienstwoning betekent het einde van de arbeidsovereenkomst namelijk in beginsel ook dat het recht op het gebruik van de woning eindigt en komt de werknemer geen huurbescherming toe. Een eigenlijke dienstwoning is volgens vaste rechtspraak een woning die door de werkgever aan de werknemer ter beschikking is gesteld met het oog op het werk dat de werknemer uitvoert en waarbij het bewonen van de woning behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichtingen. Dat het voor [naam1] in verband met zijn werkzaamheden verplicht was dat hij in het chalet verbleef, heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zo wordt in de arbeidsovereenkomst niet verwezen naar een verplichting om in het chalet te verblijven. Anders dan [appellant] betoogt is ook niet gebleken dat er gelet op de aard van de werkzaamheden die [naam1] verrichtte een noodzaak was om op het terrein van [appellant] te wonen, waarbij ook meespeelt dat de werktijden van [naam1] in de loop van de tijd zijn veranderd. [appellant] voert aan dat de bedrijfsprocessen ter plaatse zoveel tijd en aandacht eisen dat op grond daarvan een redelijk belang aanwezig moet worden geacht om personeel op het perceel te laten wonen zodat zij te allen tijde beschikbaar zijn. Maar al zou dat zo zijn, dan betekent dat nog niet dat de bewoning van het chalet door [naam1] dus voldoet aan de kwalificatie eigenlijke dienstwoning. Op het terrein van [appellant] wonen ook mensen die niet bij hem werken. En naar eigen zeggen van [appellant] werken er mensen bij hem op de boerderij die dezelfde werkzaamheden verrichten als [naam1] , maar die niet op het terrein wonen. Daar is de noodzaak er dus kennelijk niet. Waarom dat in het geval van [naam1] anders zou zijn, heeft [appellant] niet toegelicht. Integendeel, tijdens de zitting bij de voorzieningenrechter heeft [appellant] zelf aangegeven dat [naam1] zonder bezwaar ook verder weg had kunnen wonen.  
        
          [appellant] wijst er verder nog op dat het chalet bedoeld is voor een agrarische knecht, voor wie huisvesting aldaar noodzakelijk is, en tot de komst van [naam1] ook altijd zo is gebruikt. Maar dat doet aan het voorgaande niet af. Beoordeeld moet worden of het chalet in het specifieke geval van [naam1] kan worden aangemerkt als eigenlijke dienstwoning. 
        
          [appellant] voert verder aan dat de cao Productiegerichte Dierhouderij ook vermeldt dat een werknemer bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst verplicht is tot ontruiming van de dienstwoning. Maar ook dat kan [appellant] niet baten. De cao bevat geen definitie van het begrip dienstwoning en vermeldt alleen dat in het geval van een dienstwoning de werkgever voor het gebruik daarvan een bedrag inhoudt op het loon. Vaststaat dat dat in het geval van [naam1] niet gebeurde: [appellant] ontving namelijk een woonkostenvergoeding vanuit Parkub en hield geen huur in op het loon van [naam1] . Maar los daarvan, het enkele feit dat in de cao de mogelijkheid wordt genoemd van het aanbieden van een dienstwoning die bij einde dienstverband ontruimd moet worden, in combinatie met het gegeven dat deze cao van toepassing is verklaard op de arbeidsovereenkomst, is onvoldoende om aan te nemen dat er in het geval van [naam1] sprake is van een dienstwoning. 
        Bij deze stand van zaken is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van een eigenlijke dienstwoning en dat [appellant] , omdat het dienstverband van [naam1] inmiddels is geëindigd, op die grond [naam1] toegang tot het chalet kan ontzeggen.
      
      
      
        
          Er is geen afspraak tussen partijen om wonen en werken onlosmakelijk aan elkaar te koppelen
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        
          [appellant] voert daarnaast aan dat partijen nadrukkelijk hebben afgesproken dat [naam1] alleen in het chalet mocht wonen als hij bij [appellant] werkte en dat hij in geval van beëindiging van het werk zou moeten vertrekken. Nog los van de vraag of een dergelijke afspraak binnen het systeem van het huurrecht toelaatbaar moet worden geacht, kan er in dit kort geding niet van worden uitgegaan dat een dergelijke afspraak is gemaakt. [appellant] baseert zich voor dit verweer op een document van 26 november 2022 waarin deze afspraak is opgenomen en dat hijzelf en [naam1] zouden hebben ondertekend. [naam1] betwist echter dat de handtekening die op het door [appellant] overgelegde document staat door hem is geplaatst. Dit zal in een bodemprocedure moeten worden uitgezocht, aangezien een kort geding procedure zich niet leent voor nadere bewijsvoering. Maar ook als ervan uit wordt gegaan dat deze afspraak met [naam1] is gemaakt, geldt dat [naam1] gelet op zijn onderbewindstelling niet zelfstandig zo’n afspraak met [appellant] kon maken. Een dergelijke afspraak had [appellant] met [naam1] ’ bewindvoerder moeten maken. Dat dat is gebeurd weerspreekt Eclips. Het enkele feit dat Eclips, Parkub en [appellant] in 2024 tot een andere constructie zijn gekomen voor het betalen van huur dan wel een woonkostenvergoeding, waaruit volgens [appellant] volgt dat Eclips wist dat [naam1] ook van [appellant] huurde, is daartoe onvoldoende. Dat Eclips wist dat [naam1] van [appellant] huurde is immers iets anders dan dat zij wist dat wonen en werken onlosmakelijk aan elkaar gekoppeld waren. [appellant] heeft zelf bij de meervoudige mondelinge behandeling bij het hof ook nog verklaard dat de bewindvoerder niet bij het maken van deze afspraak betrokken was. Voor zover [appellant] zich op het standpunt stelt dat de betreffende afspraak is gemaakt met [naam2] , geldt gelet op het voorgaande ook daarvoor dat een dergelijke afspraak niet aan [naam1] kan worden tegengeworpen. 
        Bij deze stand van zaken is onvoldoende aannemelijk dat er een afspraak tussen partijen gold op grond waarvan [appellant] [naam1] de toegang tot het chalet kan ontzeggen op het moment dat hij daar niet meer werkt.
      
      
      
        
          Het verplicht wonen op de werklocatie volgt ook niet uit de afgegeven zorgindicaties
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        
          [appellant] voert verder aan dat het onlosmakelijke karakter van de combinatie werken en wonen kan worden opgemaakt uit de aan [naam1] verleende zorgindicaties, dan wel, zo begrijpt het hof, dat het eindigen van de zorgbegeleiding tot gevolg heeft dat ook het wonen eindigde. Maar ook dat gaat niet op. Daartoe is redengevend dat gesteld noch gebleken is dat in de betreffende overeenkomsten (arbeid-, huur- en/of zorgovereenkomst) een uitdrukkelijke koppeling is gemaakt tussen zorg en werken dan wel wonen en werken en/of dat de afgegeven indicaties dat doen. Nergens kan uit worden afgeleid dat de zorgbegeleiding geen nut meer zou hebben of stopgezet zou mogen of moeten worden op het moment dat [naam1] niet meer bij [appellant] zou werken maar nog wel zou wonen. Daarbij komt dat [appellant] niet als (formele) zorgverlener kan worden aangemerkt. De zorgovereenkomst is namelijk aangegaan tussen [naam1] en Parkub. Ten slotte acht het hof van belang dat de Wlz-zorg werd aangeboden in de vorm van een “volledig pakket thuis”. Van dat pakket maakt wonen nu juist uitdrukkelijk geen onderdeel uit. Dat Parkub, de bewindvoerder en [appellant] een constructie hebben opgezet op basis waarvan de woonvergoeding wordt betaald uit het Wlz-budget, kan daar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aan afdoen.  
        Al met al zijn er op dit moment onvoldoende aanknopingspunten op grond waarvan aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen omdat de arbeidsovereenkomst dan wel de zorgovereenkomst is geëindigd. 
      
      
      
        
          
            [naam1] heeft niet in strijd met het beginsel van goed huurderschap gehandeld
        
      
      
    
    
      4.8.
      Naar het hof begrijpt, beroept [appellant] zich er tenslotte op dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door een bodemrechter aannemelijk is omdat [naam1] zich volgens hem niet als goed huurder heeft gedragen en dat de door [naam1] gevraagde voorziening daarom moet worden afgewezen. Maar ook dat gaat naar het oordeel van het hof niet op.
      
    
    
      4.9.
      
        [appellant] baseert zijn stelling dat sprake is van strijd met goed huurderschap op meerdere elementen. Zo zou [naam1] i) niet zijn hoofdverblijf hebben in het chalet (hij verblijft bij een vriend), ii) zich niet houden aan bedrijfsregels (zoals ’s nachts het hek dichtdoen), iii) zowel in als rondom het chalet onvoldoende onderhoud plegen en er een rommeltje van maken en iv) een huurachterstand hebben. Daarnaast zou er v) een risico bestaan dat de gemeente bestuursdwang gaat uitoefenen omdat er geen woonvergunning is afgegeven voor het chalet. Voor alle deze gestelde tekortkomingen geldt dat [naam1] deze gemotiveerd heeft weersproken. Zoals eerder aangegeven leent een kort geding zich niet voor nadere bewijsvoering. Dat betekent dat in een bodemprocedure zal moeten worden uitgezocht of [naam1] op één of meer van deze punten is tekortgeschoten in zijn verplichting als huurder én of die eventuele tekortkoming(en) van zodanig gewicht is/zijn dat deze een ontbinding rechtvaardigt/rechtvaardigen. Voor nu is dat onvoldoende aannemelijk.
      
    
    
      4.10.
      Alles overziend komt het hof dan ook tot de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, danwel dat de huurovereenkomst is geëindigd of dat hij deze zal ontbinden. Dat betekent dat in het kader van dit kort geding moet worden aangenomen dat [naam1] met recht verblijft in de woning en dat de kantonrechter zijn vordering terecht heeft toegewezen. Het hof zal het bestreden vonnis dan ook bekrachtigen. Daarbij gaat het hof voorbij aan het (nader) bewijsaanbod van [appellant] . Zoals hiervoor al overwogen is door de aard van het kort geding in het algemeen geen plaats voor uitgebreide bewijslevering. Er zijn geen redenen om in deze zaak van dat uitgangspunt af te wijken. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.12.
      De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 18 september 2024;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [naam1] in hoger beroep: 
        € 349,- aan griffierecht
        € 3.642,- aan salaris van de advocaat van [naam1] (3 procespunten x appeltarief II);
      
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, G.D. Hoekstra en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2022:853)