ECLI:NL:RBLIM:2025:7136, Rechtbank Limburg, 16-07-2025, 11449440 \ CV EXPL  24-6216
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11449440 \ CV EXPL  24-6216
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      te Kerkrade ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. T.R.S. Franssen.
    
    
    
      Partijen worden hierna Heemwonen en [gedaagde] genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 10 december 2024 met producties 1 tot en met 13;
        - het bericht van Heemwonen van 3 februari 2025 waarbij een USB-stick met videofragment als productie 8 in het geding is gebracht;
        - de conclusie van antwoord;
        - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
        - de mondelinge behandeling van 18 juni 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Heemwonen verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 660,17 per maand en is bij vooruitbetaling te voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      
        Heemwonen heeft als verhuurder een strikt zerotolerancebeleid met betrekking tot de aanwezigheid en teelt van drugs in het gehuurde. Dit komt onder andere tot uiting in artikel 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AHV):
        “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel voorbereidingshandelingen daartoe te verrichten.(…) Voorts is de constatering van bovenstaande activiteiten grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.”
      
      
    
    
      2.3.
      Artikel 6.8 van de AHV bepaalt dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.
      
    
    
      2.4.
      
        [naam] , sociaal consulent bij Heemwonen, heeft verklaard dat Heemwonen diverse anonieme meldingen van omwonenden heeft ontvangen over geluids- en stankoverlast veroorzaakt door [gedaagde] en overlast in de vorm van veel kortdurende bezoekjes van ongure types aan het gehuurde, met name in de avonduren. Ook heeft zij verklaard dat zij bij een huisbezoek heeft geconstateerd dat [gedaagde] een gat in het dak van het gehuurde had gemaakt.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft op 6 september 2024 het glas in de voordeur van het gehuurde vernield.
      
    
    
      2.6.
      Op 20 oktober 2024 heeft de politie bij een controle van het gehuurde (onder andere) tien hennepplanten in een growtent in een slaapkamer op de tweede verdieping aangetroffen.
      
    
    
      2.7.
      De burgemeester van de gemeente [woonplaats] heeft op 9 december 2024 aan [gedaagde] haar besluit tot sluiting van de woning voor de duur van 20 weken, op grond van artikel 13b Opiumwet, kenbaar gemaakt.
      
    
    
      2.8.
      Per brieven van 24 oktober 2024 en 25 november 2024 heeft (de gemachtigde van) Heemwonen aan [gedaagde] verzocht om de huur vrijwillig op te zeggen. Heemwonen heeft geen huuropzegging van [gedaagde] ontvangen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Heemwonen vordert – samengevat – de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, de betaling van de huurachterstand tot en met december 2024 en betaling van de maandelijkse huurprijs vanaf 1 januari 2025 tot aan het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening en de proces- en nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen legt, kort gezegd, aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk door het telen van hennep in het gehuurde, het vernielen van (onderdelen van) het gehuurde, het veroorzaken van geluids- en stankoverlast en het laten ontstaan van een huurachterstand. Heemwonen stelt dat de huurachterstand op het moment van dagvaarden € 1.541,93 bedroeg, berekend tot en met december 2024, en dat [gedaagde] na dagvaarding geen enkele huurbetaling meer heeft voldaan. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, aldus Heemwonen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Heemwonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Heemwonen in de kosten van deze procedure. [gedaagde] erkent dat hij hennep heeft gekweekt in het gehuurde maar stelt dat dit enkel voor eigen gebruik was. Ook heeft hij erkend dat hij het raam in de voordeur heeft ingeslagen maar dat hij dit enkel heeft gedaan omdat hij geen toegang meer had tot de woning. [gedaagde] betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt, dat hij het dak van het gehuurde heeft vernield en dat sprake is van huurachterstand. Voor het geval de kantonrechter in dit vonnis zal overgaan tot het toewijzen van de vorderingen van Heemwonen, verzoekt [gedaagde] om dit slechts voorwaardelijk te doen, dan wel aan hem een terme de grâce te verlenen zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 6 BW, dan wel aan hem een ruimere ontruimingstermijn te verlenen zodat hij meer tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden.   
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat hij in het gehuurde tien hennepplanten in een growtent heeft geteeld maar heeft aangevoerd dat deze planten enkel voor eigen gebruik waren. De kantonrechter is van oordeel dat uit de AHV van Heemwonen heel duidelijk haar strikte zerotolerancebeleid ten aanzien van drugsactiviteiten in haar huurwoningen blijkt en dat alleen al de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde voldoende reden is, de andere tekortkomingen van [gedaagde] nog daargelaten, om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, ongeacht of die hennep werd geteeld voor eigen gebruik of voor de handel. De kantonrechter merkt daarbij op dat het feit dat bij de politiecontrole op 20 oktober 2024 de planten op een kamer in het gehuurde in een speciale growtent zijn aangetroffen en dat daarbij ook andere, mogelijk druggerelateerde, attributen in het gehuurde zijn aangetroffen, zoals gripzakjes en een mengsel in een mixer dat bekend staat als versnijdingsmiddel, eerder wijst op bedrijfsmatige teelt/handel dan enkel op eigen gebruik.  
      
    
    
      4.3.
      
        Heemwonen heeft voorts gesteld dat op het moment van dagvaarding sprake was van een huurachterstand was van € 1.541,93, berekend tot en met december 2024. [gedaagde] heeft de huurachterstand weliswaar betwist maar heeft geen bewijs overgelegd van betalingen die hij zou hebben voldaan of ander bewijs overgelegd waaruit blijkt dat die achterstand, zoals hij stelt, niets van doen heeft met de huidige huurovereenkomst zodat zijn verweer niet slaagt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Heemwonen bovendien gesteld dat na dagvaarding helemaal geen huur meer is voldaan en [gedaagde] heeft dat niet, althans onvoldoende, weersproken. De veroordeling tot betaling van de huurachterstand en van de maandelijkse huurprijs vanaf 1 januari 2025 tot aan de ontruiming zal daarom worden toegewezen. 
        Ook een huurachterstand van meer dan drie maanden rechtvaardigt op zichzelf – naar vaste rechtspraak – de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 
      
      
    
    
      4.4.
      Daarnaast heeft [gedaagde] erkend dat hij het raam van de voordeur heeft vernield. Hij heeft verklaard dat hij dit uit noodzaak heeft gedaan omdat hij geen toegang meer had tot de woning. De kantonrechter is van oordeel dat van een goed huurder verwacht mag worden dat die op een andere, minder beschadigende, manier toegang tot de woning probeert te krijgen, bijvoorbeeld door dit te melden bij Heemwonen en om een nieuwe sleutel of een nieuw slot te verzoeken. Ook de vernieling aan de voordeur van het gehuurde levert daarom een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. 
      
    
    
      4.5.
      Voor wat betreft de overlast die omwonenden zouden ervaren staat in elk geval vast dat de bewoonster van de woning aan de [adres 2] op 20 oktober 2024 melding heeft gemaakt van een penetrante henneplucht. Naar aanleiding daarvan is de politie ter plaatse komen kijken en ook de verbalisanten hebben een zeer penetrante henneplucht waargenomen. Hieruit volgt dat [gedaagde] in elk geval op enig moment stankoverlast heeft veroorzaakt en dat is eveneens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat zijn persoonlijke belangen bij het behoud van de woning zwaarder wegen dan het belang van Heemwonen om tot ontruiming van het gehuurde over te kunnen gaan en dat in de belangenafweging ook de krapte op de woningmarkt moet worden meegenomen. De kantonrechter stelt voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, inclusief de krapte op de woningmarkt, liggen buiten de invloedsfeer van Heemwonen en blijven voor risico van [gedaagde] . [gedaagde] draagt immers zelf de verantwoordelijkheid voor zijn (betalings-)gedrag als huurder. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen niet prevaleert boven het belang van Heemwonen bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op alle tekortkomingen samen, en in feite ook alleen al op grond van de huurachterstand, dan wel alleen al op grond van de aanwezigheid van de hennepkwekerij kan van Heemwonen niet worden verwacht dat zij [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde zal laten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden toegewezen. Dit heeft als gevolg dat de verder door Heemwonen gestelde tekortkomingen geen inhoudelijke bespreking meer behoeven.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de mate waarin [gedaagde] in meerdere opzichten tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder ziet de kantonrechter geen aanleiding om de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk uit te spreken. [gedaagde] heeft tevens verzocht om een terme de grâce op grond van artikel 7:274 lid 6 BW te verlenen maar dat artikel gaat over de beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder en niet over de ontbinding van de huurovereenkomst zoals hier aan de orde is. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat hij een terme de grâce verzoekt op grond van artikel 7:280 BW geldt dat de kantonrechter de huurder een termijn van maximaal een maand kan toestaan om de verplichtingen uit de huurovereenkomst alsnog na te komen. [gedaagde] heeft echter niet gesteld dat en/of hoe hij binnen een maand alsnog aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen. De kantonrechter zal het verzoek om een terme de grâce daarom afwijzen.
      
    
    
      4.8.
      Nu [gedaagde] al geruime tijd niet meer in de woning verblijft en onbekend is waar hij op dit moment verblijft, ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te wijzen. De gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen zal gehanteerd worden. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Heemwonen worden tot op heden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,73
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                372,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.018,73
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat het vonnis meteen ten uitvoer mag worden gelegd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. De kantonrechter is van oordeel 
        dat – zoals hiervoor is vastgesteld – de mate waarin [gedaagde] in meerdere opzichten tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder, het gebrek aan enige medewerking om tot verbetering van de situatie te komen, de oplopende huurachterstand en het gegeven dat [gedaagde] in elk geval de afgelopen twintig weken niet in het gehuurde heeft verbleven maken dat Heemwonen er belang bij heeft om op zo kort mogelijke termijn een eind te maken aan deze huurrelatie en de woning aan een huurder te verhuren die wel zijn verplichtingen nakomt. Hoewel [gedaagde] een belang heeft bij het kunnen blijven wonen in de woning totdat deze uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist, weegt dat belang in de gegeven omstandigheden niet zwaarder dan het belang van Heemwonen bij de ontruiming van het gehuurde, althans uit wat [gedaagde] daartoe heeft aangevoerd volgt dat in elk geval niet.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ( [postcode] ) [woonplaats] , [adres 1] en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van [gedaagde] daarin bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan Heemwonen te betalen:
        - € 1.541,93 aan huurachterstand berekend tot en met december 2024, met ingang van 1 januari 2025 tot aan het moment van ontruiming te vermeerderen met de maandelijkse huurprijs van € 660,17, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van voornoemde bedragen tot de dag van volledige betaling,
        - € 1.018,73 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
      
      
      
        LC