ECLI:NL:RBZWB:2025:2505, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-04-2025, 11347791 CV EXPL 24-3397 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Illegale prostitutie in sociale huurwoning. Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen wegens omstandigheden van het geval/belangenafweging.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11347791 CV EXPL 24-3397
    
    
    
      
        Vonnis van 23 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALWEL, 
      te Roosendaal,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Alwel,
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 22 januari 2025;
      - de brief van Mattheussens met twee aanvullende producties;
      - de aanvullende productie 7 van Alwel; 
      - de aantekeningen van de griffier van de op 25 maart 2025 gehouden mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 1 december 2022 heeft [gedaagde] met Alwel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de huurovereenkomst en de woning).  
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Alwel van juni 2018 (hierna: de algemene huurvoorwaarden). Daarin is - onder meer - het volgende bepaald:
      
      
        
          “De algemene verplichtingen van huurder
        
        
          Artikel 6
        
        
          (…)
        
        
          6.4
        
        
          Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Per brief van 29 juli 2024 heeft de gemeente Roosendaal aan Alwel meegedeeld dat zij tijdens een controle hebben geconstateerd dat er illegale prostitutieactiviteiten plaatsvinden op het adres [adres] te [plaats] . Tijdens de controle was een persoon in de woning aanwezig die verklaarde de woning te gebruiken voor het ontvangen van klanten voor seksuele handelingen tegen betaling. Vanwege deze bevindingen is de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders voornemens een last onder dwangsom op te leggen aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.4.
      Op 29 juli 2024 heeft Alwel een brief aan [gedaagde] gestuurd. In deze brief wordt aan [gedaagde] meegedeeld dat hij vanwege de prostitutieactiviteiten in zijn woning onomkeerbaar ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Alwel heeft [gedaagde] tot 9 augustus 2024 de gelegenheid geboden zelf de huur van de woning op te zeggen. 
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 12 augustus 2024 heeft Alwel [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.      	 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Alwel vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] te ontbinden;
        II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen de woning te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
      
      
        
          een gebruiksvergoeding gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde huur van € 577,71 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van de woning, te vermeerderen met wettelijke rente;
        
        
          een bedrag van € 1.155,42 aan huurachterstand (huur september 2024 en 
        
      
      oktober 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente;
      - de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De handelwijze van [gedaagde] is onomkeerbaar waardoor deugdelijke nakoming niet langer mogelijk is. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand
      
    
    
    
      4.1.
      Alwel vordert een bedrag van € 1.155,42 aan huurachterstand (huur september 2024 en oktober 2024). Op de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat deze huurachterstand is ingelopen. Weliswaar heeft Alwel meegedeeld dat er nog een bedrag van € 55,01 openstaat in het kader van een afgesproken betalingsregeling, maar deze regeling wordt nagekomen door [gedaagde] . De vordering wordt dan ook afgewezen.         
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.
      
    
    
      4.3.
      
        Tijdens een algemene controle van de gemeente Roosendaal en de politie is op 
        4 juli 2024 een persoon in de woning aangetroffen die zichzelf aanbood voor seks tegen betaling. In het controleverslag van 8 juli 2024 wordt beschreven hoe de afspraak met deze sekswerker tot stand is gekomen via de website kinky.nl. Daarnaast volgt uit het verslag dat deze sekswerker heeft verklaard dat ze € 40,- heeft betaald om drie dagen in de woning te mogen verblijven. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om eraan te twijfelen dat de in de woning aangetroffen persoon aanwezig was met als doel het verrichten van  prostitutieactiviteiten.       
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting meegedeeld dat hij de vrouw een maand eerder in de trein had ontmoet. De dag voor de controle heeft ze [gedaagde] opgebeld met de mededeling dat ze uit Spanje kwam en op het station stond. [gedaagde] heeft de vrouw opgehaald en zij heeft overnacht in de woning. [gedaagde] is de volgende ochtend naar zijn werk gegaan en de vrouw is in de woning achtergebleven. Hij wist niet en kon ook niet weten dat deze vrouw prostitutieactiviteiten zou gaan verrichten vanuit zijn woning, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.5.
      De verklaringen van de sekswerker en [gedaagde] komen niet met elkaar overeen. Feit is wel dat de sekswerker in de woning van [gedaagde] is aangetroffen tijdens een controle. Zij heeft verklaard dat zij vanuit deze woning aan het werk was. Door de woning te verlaten en de vrouw in de woning achter te laten, heeft [gedaagde] onvoldoende toezicht uitgeoefend op het gebruik door een derde van zijn woning. Dit betekent dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als goed huurder en is tekort geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Overigens acht de kantonrechter het niet geloofwaardig dat [gedaagde] niet van de (voorgenomen) prostitutieactiviteiten afwist. De ‘zienswijze’ van [gedaagde] van wat er is gebeurd, is door het ontbreken van een toereikende toelichting ongeloofwaardig. De toelichting ter zitting wijkt teveel af van het oorspronkelijke verhaal en vraagt weer om een nieuwe toelichting.
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vraag is vervolgens of dit een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen proportioneel te zijn. Er dient dus door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt te worden.
      
    
    
      4.7.
      Het is een feit van algemene bekendheid dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Het belang van Alwel is gelegen in het beschermen van de woon- en leefomgeving van haar huurders en het voorkomen van precedentwerking. Dat Alwel streng optreedt tegen illegale prostitutie is dan ook begrijpelijk.       
      
    
    
      4.8.
      Aan de zijde van [gedaagde] is van belang dat de tekortkoming, ook als hij ervan wist, is beperkt tot een eenmalig, kort durend, incident. [gedaagde] en de sekswerker hebben immers beiden verklaard dat zij de avond voor de controle pas in Nederland was aangekomen. Dit blijkt ook uit het vliegticket dat de sekswerker tijdens de controle heeft getoond. Verder is sprake geweest van een algemene controle die niet specifiek gericht was op de woning van [gedaagde] . Alwel heeft ook niet gesteld en evenmin is gebleken dat sprake is geweest van overlast. Bovendien is van belang dat [gedaagde] begeleiding krijgt en wekelijks contact heeft met een hulpverlener. Zijn schuldenproblematiek is inmiddels aangepakt en hij heeft werk gevonden. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning leiden ertoe dat [gedaagde] dakloos raakt en dit kan een negatief effect hebben op zijn hulpverlenings-traject. Tot slot kan het verlies van zijn woning ertoe leiden dat zijn vier kinderen hem niet langer op eenvoudige wijze kunnen bezoeken. 
      
    
    
      4.9.
      Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat in deze zaak een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Hoewel sprake is van een ernstige tekortkoming komt de kantonrechter, alles afwegende tot het oordeel dat het woonbelang van [gedaagde] prevaleert boven het belang van Alwel. [gedaagde] verdient nog een nadere kans  om zich als goed huurder te gedragen en Alwel heeft [gedaagde] geen op deze situatie toegespitste oplossing aangeboden.       
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter wijst de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning af. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter benadrukt dat [gedaagde] als een gewaarschuwd man heeft te gelden. Het toestaan van illegale prostitutieactiviteiten is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die vanwege de specifieke omstandigheden in dit geval niet van voldoende gewicht is om over te gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Het is aan [gedaagde] om zich goed te houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om te voorkomen dat er in de toekomst aanleiding voor Alwel bestaat om een nieuwe procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te starten. De kantonrechter wijst [gedaagde] er daarbij nadrukkelijk op dat wanneer toch weer sprake is van een tekortkoming, zoals illegale prostitutieactiviteiten, de rechter in een volgende procedure anders kan beslissen en de vordering tot ontruiming wél toe kan wijzen. De kantonrechter vertrouwt erop dat [gedaagde] het zo ver niet laat komen.
      
    
    
      4.12.
      Alwel is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Alwel af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Alwel in de proceskosten, waarvan € 510,00 te betalen aan [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Alwel niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Noort en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025.