ECLI:NL:RBARN:2006:AV8583, Rechtbank Arnhem, 21-03-2006, AWB 05/1299
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Onbelaste boekwinst ter zake van verkoop grond.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/1299
    
    
    Uitspraakdatum: 21 maart 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      [X], 
      wonende te [Z], eiser,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst [te P], 
      verweerder.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag (aanslagnummer [00].H16) inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 260.844.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2006 te Arnhem. 
      Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [gemachtigde]. 
    
    
    De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten. 
    
    
    2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
    
    2.1 De heer [A] heeft Makelaarskantoor [B] in [Q] (hierna: het Makelaarskantoor) verzocht om hem bij te staan bij de verkoop van 6 hectare landbouwgrond aan de [a-straat 1] te [R], perceel [001] en [002] (hierna: de grond). Namens het Makelaarskantoor heeft makelaar [C] [A] bijgestaan.
    
    2.2 [C] dan wel [A] hebben gesprekken gevoerd met een aantal potentiële kopers die in oktober 2000 uiteindelijk een bedrag van ? 150.000 per ha voor de grond hebben geboden.  
    
    2.3 [C] heeft een aantal relaties benaderd van wie hij wist dat zij beleggen in onroerende zaken. Tot deze relaties behoorde eiser. Hij is in het jaar 2000 benaderd door [C].
    
    2.4 [A] en eiser hebben eind maart of begin april 2001 overeenstemming bereikt over de koop van de grond. Op 27 maart 2001, 10 april 2001 en 29 mei 2001 zijn concept-koopovereenkomsten opgesteld. De koopovereenkomst is uiteindelijk op 15 juni 2001 door [A] en eiser ondertekend. De notariële akte van levering is gedateerd op 5 oktober 2001. De koopprijs van de grond bedroeg ? 160.000 per ha.
    
    2.5 Op enig moment is het Makelaarskantoor benaderd door de heer [D], die namens [E] BV (hierna: de BV) aangaf geïnteresseerd te zijn in de grond. De heer [C] heeft daarop aan [D] medegedeeld dat de grond reeds was verkocht. Op verzoek van de BV heeft [C] vervolgens een door haar uitgebracht bod op de grond aan eiser doorgegeven. Eiser heeft dit bod geaccepteerd en de grond doorverkocht aan de BV.
    
    2.6 Tussen eiser en de BV heeft een bespreking over de grondtransactie plaatsgevonden op 4 mei 2001. 
    
    2.7 [F] (hierna: [F]) heeft de koopovereenkomst tussen eiser en de BV opgesteld. Uit een fax van 10 mei 2001 van [F] aan [C] blijkt dat [F] daartoe de bedingen heeft opgevraagd uit de (concept)overeenkomst tussen [A] en eiser. Voorts heeft [F] in voornoemde fax een aantal aandachtspunten voor die overeenkomst aangestipt. Er zijn een aantal concept-koopovereenkomsten opgesteld, welke zijn gedateerd op 12 en 27 juni 2001. De koopovereenkomst is gedateerd op 31 juli 2001. De akte van levering van de grond is op 1 november 2001 gepasseerd bij notaris [G]. Eiser heeft de grond verkocht voor ? 245.000 per ha. 
    
    2.8 Op 1 maart 2002 heeft de BV een gedeelte van de grond, perceel [002] met een grootte van 0.43.55 ha, tezamen met een perceel van 5.82.15 ha doorverkocht voor een bedrag van ? 349.997 per ha.
    
    2.9 De grond heeft in het onderhavige jaar een agrarische bestemming. Ook in het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan buitengebied 2002 heeft de grond een agrarische bestemming. Blijkens een op 25 september 1996 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld Streekplan Gelderland 1996 (hierna: het Streekplan) is de grond gelegen in een gebied dat wordt aangeduid als stedelijk uitloopgebied. In het Streekplan wordt aangegeven dat per locatie met de desbetreffende gemeenten een nader plan zal worden opgesteld. Gedeputeerde Staten heeft dit Streekplan uitgewerkt en vastgesteld op 27 juni 2000 in het “Streekplan Gelderland 1996 Uitwerking Zuidelijke Oude IJsselstreek” (hierna: de Uitwerking). In deze Uitwerking komt naar voren dat de grond behoort tot het stedelijk uitloopgebied.
    
    
      2.10 Blijkens de gedingstukken hebben in de periode juli 2001 – mei 2003 de navolgende grondtransacties in de omgeving van de [a-straat 1] te [R] plaatsgevonden:
      - op 2 juli 2001: 1.80.50 ha voor ? 225.000 per ha;
      - op 1 maart 2002 in totaal 6.25.70 ha voor ? 349.997 per ha;
      - op 2 april 2001 in 4.80.65 ha voor ? 120.000 per ha, met een bijbetalingsregeling in geval van bestemmingswijziging oplopend tot ? 545.996 per ha ingeval van woningbouw en tot ? 395.024 per ha ingeval van bouw van bedrijfspanden en/of kantoren;
      - op 5 mei 2003 in totaal 6.92.85 ha voor ? 176.297  per ha, met een bijbetalingsregeling in geval van wijziging van de bestemming tot utiliteitsbouw en/of woningbouw, oplopend tot ? 628.057 per ha. 
      Alle verkopen hebben plaatsgevonden aan projectontwikkelaars.
    
    
    2.11 Eiser heeft in de periode 1965 tot heden diverse onroerende zaken aangekocht en verkocht. Een overzicht van deze transacties behoort tot de gedingstukken.
    
    2.12 Eiser heeft de grondtransacties in zijn aangifte gerangschikt onder de categorie inkomen uit sparen en beleggen. 
    
    2.13 Verweerder heeft in 2003 bij eiser een boekenonderzoek ingesteld, waarin onder meer de hiervoor weergegeven grondtransacties aan de orde zijn geweest. De bevindingen van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 30 juni 2004. Blijkens het rapport heeft een taxateur van de belastingdienst de grond bij voortgezet agrarisch gebruik gewaardeerd op ? 100.000 per ha. Naar aanleiding van dit rapport heeft verweerder bij de vaststelling van de aanslag de boekwinst die eiser heeft behaald bij de verkoop van de grond aan de BV aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden en derhalve belast als inkomen uit werk en woning.
    
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil of de boekwinst van ? 510.000 (€ 231.428) die eiser heeft behaald bij de verkoop van de grond aan de [a-straat 1] te [R] belast is als resultaat uit overige werkzaamheden als bedoeld in artikel 3.90 juncto artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet). 
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1 In artikel 3.90 van de Wet is bepaald dat belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden is die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren.
    
    4.2 Ingevolge artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet wordt onder werkzaamheid mede verstaan - voor zover relevant - het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis. 
    
    4.3 De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat sprake is van een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.90 juncto artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet.
    
    4.4 Verweerder stelt dat eiser op de hoogte was van een komende bestemmingsplanwijziging van het gebied waarin de grond is gelegen. Volgens verweerder hebben kennis en ervaring eiser in staat gesteld het voordeel met de aan- en verkoop van de grond te behalen. Bij aankoop van de grond was reeds voorzienbaar dat een voordeel kon worden behaald. Ter onderbouwing van zijn standpunt voert verweerder aan dat eiser een prijs heeft betaald die hoger ligt dan de agrarische waarde. Voorts wijst verweerder op bepalingen in de (concept) overeenkomsten die duiden op kennis van een mogelijke bestemmingswijziging, zoals de bepaling over bodemonderzoek en de bepalingen over mogelijke verkoop van woningen, zoals opgenomen in een conceptovereenkomst tussen eiser en de BV. Tenslotte wijst verweerder op de rol van [C] bij beide transacties en op een telefoonnotitie die bij het Makelaarskantoor in dossier “[A]” is gevonden. Uit de telefoonnotitie blijkt dat er telefonisch contact is geweest met Provinciale Staten waarbij informatie is gevraagd over het gebied waarin de grond is gelegen.
    
    4.5 De rechtbank overweegt als volgt. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de grond is gelegen in een gebied waarover de provincie in 1996 een Streekplan heeft uitgebracht en welk plan in 2000 nader is uitgewerkt. Blijkens dit Streekplan ligt de grond in een zogenoemd stedelijk uitloopgebied. Het Streekplan en de Uitwerking daarvan zijn openbaar en blijkens een verklaring van verweerder ter zitting werd de gemeente [R] hierover met enige regelmaat benaderd met vragen en verzoeken om informatie. De rechtbank concludeert hieruit dat in ruime kring bekend was dat de omgeving waarin de grond is gelegen in de toekomst mogelijk stedelijk gebied zou worden en dat aldus sprake was van omstandigheden die van algemene bekendheid waren. Deze conclusie wordt bevestigd door de interesse van projectontwikkelaars voor grond in de nabije omgeving van de [a-straat 1] te [R] en de transacties die in de periode 2001 tot en met 2003 (zie onder 2.10) zijn gerealiseerd. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de vraagprijs van [A] voor de grond, welke aanmerkelijk hoger was dan de agrarische waarde, juist erop duidt dat in deze prijs een waardeverhogend element voor mogelijke bestemmingswijziging is verdisconteerd. Ook de bepalingen over het bodemonderzoek en andere bepalingen die relateren aan een mogelijke bestemmingswijziging wijzen naar het oordeel van de rechtbank juist erop dat beide partijen op de hoogte waren van de plannen van de provincie.
    
    4.6 Voorts heeft verweerder geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit aannemelijk is geworden dat eiser al vóór het moment van aankoop van de grond van [A] overeenstemming had met de BV dan wel dat de BV haar interesse reeds aan eiser kenbaar had gemaakt. 
    
    4.7 Dat eiser andere bijzondere kennis en ervaring had, welke hij zou hebben benut en waardoor hij bij voorbaat voorzienbaar een voordeel had bij aankoop van de grond, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft in het verleden weliswaar diverse onroerende zaken aangekocht en verkocht, maar dit betroffen voor het merendeel aan- en verkopen van eigen woningen en bedrijfspanden. 
    
    4.8 Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat eiser reeds op het moment van aankoop van de grond op de hoogte was van bijzondere waardebeïnvloedende feiten die niet ook bij [A] bekend waren of konden zijn, zodat van een voorzienbaar voordeel geen sprake is. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat eiser werkzaamheden heeft verricht als bedoeld in de artikelen 3.90 dan wel 3.91, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet. De boekwinst die eiser heeft behaald bij de verkoop van de grond, behoort derhalve niet tot het belastbaar inkomen uit werk en woning.
    
    4.9 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
    5. Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 966 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van €  322 en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 29.458 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 966, en wijst de Staat der Nederlanden aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      - gelast dat de Staat der Nederlanden het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. I. Linssen, voorzitter, en mrs. A.J.H. van Suilen en M.M. Bijker - Veen, rechters. De beslissing is in tegenwoordigheid van mr.drs. J.A. Vriezen, griffier, in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2006.
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;		 dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.