ECLI:NL:RBOVE:2025:4896, Rechtbank Overijssel, 22-07-2025, 11392981 \ CV EXPL  24-3629
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Twin Fashion huurde van Euregio Invest een winkelruimte in Enschede. Partijen hebben op 9 februari 2024 een overeenkomst tot beëindiging van een huurovereenkomst getekend waarbij de huurovereenkomst vroegtijdig is beëindigd. Partijen hebben ook afspraken gemaakt over het kwijtschelden van de huurachterstand tot 31 januari 2024. Euregio Invest vordert in deze procedure het restant van de energie- en servicekosten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Twin Fashion betwist de vordering omdat deze kosten volgens haar onder de finale kwijting van de overeenkomst tot beëindiging van een huurovereenkomst vallen. Partijen twisten over de uitleg van de bepaling ‘huurachterstand’. De kantonrechter volgt Euregio Invest in haar stelling dat partijen zijn overeengekomen dat de huurachterstand tot 31 januari 2024 wordt kwijtgescholden en dat de energie/servicekosten hier geen onderdeel van zijn.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11392981 \ CV EXPL  24-3629
    
    
    
      
        Vonnis van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        EUREGIO INVEST B.V., 
      gevestigd te Enschede,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Euregio Invest,
      gemachtigde: [gemachtigde 1], werkzaam bij Kroep Steghuis Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        TWIN FASHION B.V., 
      gevestigd te Hengelo (Ov),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Twin Fashion,
      gemachtigde: [gemachtigde 2].
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding;- de conclusie van antwoord;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de mondelinge behandeling van 26 juni 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      Twin Fashion huurde van Euregio Invest een winkelruimte in Enschede. Partijen hebben op 9 februari 2024 een overeenkomst tot beëindiging van een huurovereenkomst getekend waarbij de huurovereenkomst vroegtijdig is beëindigd. Partijen hebben ook afspraken gemaakt over het kwijtschelden van de huurachterstand tot 31 januari 2024. Euregio Invest vordert in deze procedure het restant van de energie- en servicekosten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Twin Fashion betwist de vordering omdat deze kosten volgens haar onder de finale kwijting van de overeenkomst tot beëindiging van een huurovereenkomst vallen. Partijen twisten over de uitleg van de bepaling ‘huurachterstand’. De kantonrechter volgt Euregio Invest in haar stelling dat partijen zijn overeengekomen dat de huurachterstand tot 31 januari 2024 wordt kwijtgescholden en dat de energie/servicekosten hier geen onderdeel van zijn. Dit oordeel wordt hierna toegelicht. 
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Twin Fashion huurde met ingang van 1 december 2021 een winkelruimte aan het  H.J. van Heekplein 82 te Enschede, voor de duur van vijf jaar. 
      
    
    
      3.2.
      
        In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het navolgende opgenomen:
        
          “(..) 
          4.6.1
           De vergoeding die de huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met artikelen 19.1 tot en met 19.10 van de algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
        
      
      
      
        
          (..) 
          4.7.1
           De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
        
      
      
        
          
            de huurprijs;
          
        
        
          
            de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting;
          
        
        
          
            de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
          
        
      
      
      
        
          (..) 
          4.8
           Per betaalperiode van 1(één) kalendermaand bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst
        
      
      
        
          
            de huurprijs				€ 6.666,67
          
        
        
          
            het voorschot op de servicekosten	€    317,48
          
        
      
      
        (..)		
      
      
      
        
          Totaal						€ 6.984,15(..)”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Bij brief van 16 december 2022 heeft [naam]  namens Euregio Invest een factuur gestuurd voor een aanvullend voorschot servicekosten 2022 van in totaal € 22.257,95 (inclusief BTW). Twin Fashion heeft deze factuur niet betaald. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op 9 februari 2024 hebben partijen een overeenkomst tot beëindiging van een huurovereenkomst (hierna: de beëindigingsovereenkomst) gesloten waarbij de huurovereenkomst tussentijds is beëindigd per 31-05-2024. In deze beëindigingsovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
        
          “(..)
        
      
      - dat huurder verzocht heeft deze huurovereenkomst voortijdig te beëindigen;
      
      - dat verhuurder bereid is aan dit verzoek te voldoen op de hierna te noemen voorwaarden; 
      
      
        
          Zijn als volgt overeengekomen:
        
      
      
      1. Per 31 mei 2024 wordt de in de considerans omschreven huurovereenkomst beëindigd, met gehoudenheid van huurder het gehuurde op te leveren conform hetgeen terzake in de huurovereenkomst is vastgelegd.
      
      2. Huurder en verhuurder hebben overeenstemming bereikt over het kwijtschelden van de huurachterstand tot 31 januari 2024. Per 01 februari 2024 wordt de nieuwe maandelijkse huurprijs vastgesteld op € 1.500,-- (zegge: eenduizendvijfhonderd euro) exclusief BTW. 
      
        (..)
      
      5. Indien en voor zover huurder aan al zijn verplichtingen jegens verhuurder tot aan de datum van beëindiging heeft voldaan, met inbegrip van het sub 1 t/m 4 bepaalde, wordt de huurder ontslagen van zijn resterende verplichtingen uit de huurovereenkomst.(..)”
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 5 juli 2024 is Twin Fashion gesommeerd om achterstallige huurtermijnen van € 24.468,43, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten te voldoen. Twin Fashion heeft hier geen gehoor aan gegeven. 
      
    
    
      3.6.
      Bij e-mailbericht van 6 september 2024 heeft de gemachtigde van Euregio Invest aan Twin Fashion bericht dat de vordering betrekking heeft op de servicekosten en niet op de huur. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Euregio Invest vordert dat de kantonrechter Twin Fashion veroordeelt tot betaling van € 24.468,43 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente, € 1.019,68 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Euregio Invest legt aan de vordering ten grondslag dat Twin Fashion ondanks de sommaties in gebreke is gebleven met voldoening van het restant verschuldigde bedrag aan servicekosten.  
      
    
    
      4.3.
      Twin Fashion voert verweer. Twin Fashion concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Euregio Invest, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Euregio Invest. 
      
    
    
      4.4.
      Twin Fashion betwist dat zij gehouden is om de vordering te betalen omdat partijen in de beëindigingsovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurachterstand tot 31 januari 2024 is kwijtgescholden en er finale kwijting is verleend. De vordering met betrekking tot de servicekosten valt volgens Twin Fashion binnen de reikwijdte van de beëindigingsovereenkomst omdat in artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst de betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de huurprijs en de servicekosten. Dit betekent dat Twin Fashion de verplichtingen uit de beëindigingsovereenkomst volledig is nagekomen, aldus Twin Fashion. 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Servicekosten
      
    
    
    
      5.1.
      Het door Euregio Invest gevorderde bedrag ziet op afrekeningen servicekosten over de jaren 2022, 2023 en 2024. In al deze jaren was het maandelijks in rekening gebrachte voorschot niet voldoende om de werkelijke kosten van de aan Twin Fashion geleverde service (gas, water en elektriciteit) te dekken, zodat Twin Fashion dit volgens Euregio Invest moet betalen. De kernvraag in deze procedure is de vraag of Twin Fashion de servicekosten moeten betalen. In dat verband stelt de kantonrechter allereerst vast dat Twin Fashion het verbruik en de hoogte van de onderliggende nota’s niet gemotiveerd heeft betwist. Verder volgt uit de huurovereenkomst dat sprake is van een huurprijs en dat daarnaast een voorschot op de servicekosten moest worden betaald. Dat betekent dat Twin Fashion maandelijks een voorschot voor de servicekosten moest betalen en dat Euregio Invest dit daarna jaarlijks mocht afrekenen op basis van het daadwerkelijke verbruik. Omdat Twin Fashion de hoogte van de vordering niet gemotiveerd heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de inhoudelijke juistheid van de door Euregio Invest opgestelde facturen.
      
      
        
          Uitleg beëindigingsovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.2.
      Partijen hebben op 9 februari 2024 een beëindigingsovereenkomst gesloten waarbij zij overeenstemming hebben bereikt over het kwijtschelden van de huurachterstand tot 31 januari 2024. Volgens Twin Fashion betekent dit dat zij de servicekosten niet meer hoeft te voldoen. 
      
    
    
      5.3.
      Het geschil gaat over de vraag hoe artikelen 2 en 5 van de beëindigingsovereenkomst moeten worden uitgelegd, met name waar het gaat om het begrip ‘huurachterstand’. Omdat partijen het niet eens zijn over de uitleg van het beding, moet de kantonrechter het beding uitleggen aan de hand van de zogenaamde Haviltex-norm. Daarbij gaat het doorgaans niet alleen om de letterlijke tekst van een overeenkomst, maar ook om de vraag welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      5.4.
      Euregio Invest stelt daartoe dat alleen de bedoeling was om de achterstallige huur tot 31 januari 2024 kwijt te schelden, dat niet is gesproken over de servicekosten en dat het ook niet gebruikelijk is dat zij hier afspraken over maken met huurders. Twin Fashion heeft de bepaling echter zo opgevat dat de servicekosten hier ook onder vallen. Zij verwijst voorts naar artikel 4.7.1. van de tussen partijen in 2021 gesloten huurovereenkomst waarin staat dat de betalingsverplichting bestaat uit de huurprijs en de servicekosten. Twin Fashion is daarom van mening dat de servicekosten wel degelijk onder het begrip huurachterstand vallen. Beide partijen erkennen dat zij voorafgaand aan het tekenen van de beëindigingsovereenkomst niet hebben gesproken over de servicekosten. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat partijen in de beëindigingsovereenkomst niet hebben opgenomen dat zij een definitieve en allesomvattende regeling hebben willen treffen ten aanzien van alle mogelijk tussen partijen bestaande geschillen. Euregio Invest heeft de tekst van de beëindigingsovereenkomst opgesteld. Tussen partijen staat vast dat zij niet hebben onderhandeld over (de inhoud van) de betreffende bedingen in de overeenkomst. Euregio Invest heeft een voorstel gedaan middels de door haar opgestelde beëindigingsovereenkomst en deze is door Twin Fashion ondertekend.
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel de tekst van de beëindigingsovereenkomst bij de uitleg daarvan niet de enige factor is die meegewogen moet worden, is dat wel een belangrijke factor. Dit geldt temeer nu partijen voorafgaand aan het tekenen van deze beëindigingsovereenkomst niet hebben gecommuniceerd over de betalingsachterstand in de servicekosten. De kantonrechter acht het begrip ‘huurachterstand’ zuiver taalkundig niet voor meerderlei uitleg vatbaar. Een huurachterstand heeft betrekking op de (kale) huurprijs. Euregio Invest heeft gemotiveerd gesteld dat zij als verhuurder alleen afspraken kan maken met huurders over de huurprijs en niet over de servicekosten. De servicekosten betreffen de kosten die aan de eigenaar van het pand moeten worden betaald en die de eigenaar heeft voorgeschoten voor de huurder(s). Euregio Invest heeft als verhuurder geen enkel voordeel van de betaling van de servicekosten door de huurder. Twin Fashion heeft deze onderbouwing onvoldoende weersproken. De uitleg die Twin Fashion aan de bepaling geeft brengt mee dat Euregio Invest gehouden zou zijn om de servicekosten die ten behoeve van Twin Fashion zijn voldaan, zelf te betalen en ook zonder dat zij op dat moment wist wat het exacte verbruik was. Als partijen bedoeld hadden een dergelijke voor Euregio Invest zeer ongunstige afspraak te maken, dan had het in de rede gelegen dat zij dit uitdrukkelijk waren overeengekomen. Dat is niet het geval. Twin Fashion heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat partijen bedoeld hebben dit af te spreken of dat Twin Fashion dat mocht begrijpen. Indien Twin Fashion had gewild dat de servicekosten tot 31 januari 2024 ook waren kwijtgescholden, had het op haar weg gelegen dat kenbaar te maken en dit op te laten nemen in de overeenkomst. Dit geldt temeer nu Twin Fashion ten tijde van het tekenen van de beëindigingsovereenkomst ervan op de hoogte was dat zij al een (forse) achterstand had in de betalingen van de servicekosten. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.7.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de kantonrechter de vordering van Euregio Invest van € 24.468,43 toewijzen. 
      
      
        
          Wettelijke rente 
        
      
      
    
    
      5.8.
      Euregio Invest vordert in het lichaam van de dagvaarding weliswaar de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum tot de dag van algehele voldoening, maar in het petitum van de dagvaarding wordt de wettelijke rente gevorderd. Bepalend is wat in het petitum wordt gevorderd, zodat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de vervaldatum van de respectievelijke facturen tot aan de dag van algehele voldoening. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      5.9.
      Euregio Invest vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Euregio Invest heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Euregio Invest heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het door Euregio Invest gevorderde bedrag van € 1.019,68 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.10.
      Twin Fashion is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Euregio Invest worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                115,22
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.409,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.745,22
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Twin Fashion om aan Euregio Invest te betalen een bedrag van € 24.468,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag van de vervaldatum van de respectievelijke facturen tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Twin Fashion om aan Euregio Invest te betalen een bedrag van € 1.019,68 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Twin Fashion in de proceskosten van € 2.745,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Twin Fashion niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.
      
    
  
  
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158; Haviltex