ECLI:NL:RBDHA:2025:11496, Rechtbank Den Haag, 27-06-2025, 11616388 / RL EXPL 25-5637
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussen partijen is in geschil of een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Er is op enig moment overeenstemming bereikt over de huurprijs, welke woning, de duur van de huurovereenkomst en de waarborgsom. Dat gedaagde vragen stelde over o.a., gemeentelijke heffingen en het energiecontract staat er niet aan in de weg dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Er geldt geen schriftelijkheidsvereiste voor het tot stand komen van een huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Kantonrechter, zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      CB/c
      Zaaknummer: 11616388 / RL EXPL 25-5637
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 27 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. E. de Jongh (FDJ Advocaten),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] (BRD),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigden: mrs. A.G.A. van Rappard en N.A.G. Lelieveld (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 9 mei 2025 met negen producties (nrs. 1 tot en met 9);- de conclusie van antwoord, binnengekomen bij de griffie op 23 juni 2025;
        - de e-mail van de gemachtigde van [eiser] van 23 juni 2025 met een aanvullende productie (nr. 10).
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 juni 2025. Daarbij waren beide partijen in persoon aanwezig samen met hun gemachtigden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van hetgeen verder besproken is heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden.
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] is eigenaar van het appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij heeft de woning eerder verhuurd aan derden en laat zich bij de verhuur bijstaan door V&W Makerlaars [plaats] (hierna: de makelaar).
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is woonachtig in [woonplaats 1] , maar heeft een full-time baan in Den Haag.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (I.) [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst overeenkomstig de door de makelaar op 20 februari 2025 toegezonden (concept) huurovereenkomst en algemene bepalingen; (II.) [gedaagde] [te veroordelen] binnen 24 uur na betekening van het vonnis aan [eiser] vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] te verschaffen; (III.) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag (een gedeelte van een dag voor een hele gerekend), voor iedere dag dat zij geheel of gedeeltelijk niet voldoet aan de vorderingen sub I en/of sub II; (IV) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de proceskosten en € 131,- aan nasalaris ingeval van niet-betekening van het vonnis en € 199,- ingeval van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskostenveroordeling, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat tussen hem en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde] hem het huurgenot van de woning moet verschaffen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en voert daartoe aan dat nog geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat nog niet over alle belangrijke elementen van de huurovereenkomst overeenstemming was bereikt, ofwel dat nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen, doordat [eiser] nadere voorwaarden heeft gesteld. Daarnaast betwist zij dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze kort geding procedure moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter moet beoordelen of de vorderingen in een nog te voeren bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor nadere bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] een spoedeisend belang. Uit de overgelegde aanvullende productie 10 blijkt dat [eiser] de huurovereenkomst voor zijn woning in [woonplaats 1] omstreeks 18 februari 2025 heeft opgezegd. Weliswaar blijkt uit de productie ook dat [eiser] samen met een medehuurder huurder was van die woning in [woonplaats 1] en dat de verhuurder van die woning alleen akkoord kon gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst door beide huurders of een voortzetting van de huur door alleen de andere (mede)huurder. Uit een eveneens overgelegde e-mail van 6 juni 2025 blijkt dat de huurovereenkomst eindigt per 30 juni 2025.
      
    
    
      4.3.
      Voor zover [gedaagde] het argument heeft opgeworpen dat nergens uit blijkt dat de huurovereenkomst van [eiser] per 30 juni 2025 eindigt, blijkt uit de e-mail van 6 juni 2025 in ieder geval dat dat wel zo is. Voor zover [gedaagde] naar voren heeft gebracht dat [eiser] en/of zijn gemachtigde in strijd met de waarheid zouden hebben verklaard, dat [eiser] eind februari 2025 wist dat de verhuurder de opzegging niet accepteerde en hij dus toen niet kon verklaren dat hij zijn woning in [woonplaats 1] zou moeten verlaten, passeert de kantonrechter ook die stelling. Weliswaar blijkt dat [eiser] zijn huurovereenkomst in februari 2025 niet zonder meer kon opzeggen, maar hoe dan ook blijkt dat hij dat van zijn kant wel wilde. Dat hij een medehuurder had, die in de opzegging ook een rol speelt, mag zo zijn, maar dat is nu eenmaal een gevolg van het feit dat hij een medehuurder had. Indien een huurovereenkomst een of meer medehuurders kent, zal er altijd, behalve indien alle medehuurders tegelijkertijd opzeggen, een (mede)huurder zijn die het initiatief tot beëindiging van de huur neemt. Het is dan aan de verhuurder of de overgebleven (mede)huurders om een oplossing voor voortzetting of beëindiging van de huur te vinden. In dit geval is blijkbaar tussen eind februari 2025 en 6 juni 2025 een dergelijke oplossing gevonden. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] aan zichzelf te wijten heeft dat hij na 30 juni geen woonruimte meer heeft wordt daarmee dan ook verworpen. Los van het voorgaande speelt hetgeen zich in de aanloop naar de onderhavige procedure in wezen geen rol bij de beoordeling of sprake is van een spoedeisend belang. Het enkele gegeven dat [eiser] vanaf 1 juli 2025 geen woonruimte meer geeft, maakt dat hij een spoedeisend belang heeft.
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ontdaan van alle argumenten over en weer, waarop de kantonrechter – voor zover relevant – nog zal terugkomen, gaat dit geschil over de vraag of tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de woning aan de [adres] te [plaats] .
      
    
    
      4.5.
      De kernbepaling voor huur is artikel 7:201 BW, dat luidt: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Weliswaar volgt daarna in het Burgerlijk Wetboek een Afdeling, die specifiek gaat over huur van woonruimte (Afdeling 5, de artikelen 232 tot en met 282 BW), maar deze artikelen geven geen nader vormvereisten, waaraan een huurovereenkomst moet voldoen.
      
    
    
      4.6.
      Voor de beoordeling van de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen is daarom doorslaggevend of partijen overeenstemming hebben bereikt over de kernbedingen van een huurovereenkomst en/of in hoeverre er nog ‘open einden’ waren, die, tezamen genomen, tot de conclusie moeten leiden dat van een voldragen huurovereenkomst (nog) geen sprake was.
      
    
    
      4.7.
      Uit hetgeen in deze procedure naar voren is gekomen blijkt hoe dan ook dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de zaak, die het betreft, namelijk de huur van de woning aan de [adres] te [plaats] , en de tegenprestatie, namelijk een maandelijkse huurprijs van € 1.800,-. Daarnaast hadden partijen ook overeenstemming over de looptijd van de overeenkomst (twee jaar, van 1 maart 2025 tot en met 28 februari 2027) en over de hoogte van de waarborgsom (€ 2.500,-) en wellicht ook nog over andere elementen van de huur.
      
    
    
      4.8.
      Als het al niet zo is dat partijen mondeling al eerder overeenstemming hadden bereikt over deze elementen van de huur, dan blijken die in ieder geval uit de concept-huurovereenkomst, die de makelaar van [gedaagde] op 20 februari 2025 aan [eiser] heeft gestuurd.
      
    
    
      4.9.
      
        Na het toezenden van de concept-huurovereenkomst door de makelaar aan [eiser] heeft:
        (a) [eiser] op 26 februari 2025 een e-mail aan de makelaar met een aantal opmerkingen over de concept-huurovereenkomst; en heeft:
        (b) de makelaar op 28 februari 2025 een Whatsappbericht gestuurd aan [eiser] , waarin deze meedeelt dat [gedaagde] besloten had de woning niet meer te verhuren, maar in de verkoop te zetten, met als belangrijkste reden dat tijdelijke verhuur niet meer is toegestaan.
      
      
    
    
      4.10.
      Zoals reeds besproken in rechtsoverweging 4.6. is de vraag of deze twee elementen tot het oordeel moeten leiden dat geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van element (a) oordeelt de kantonrechter als volgt. De e-mail van [eiser] van 26 februari 2025 bevat een tiental bullits. Zeven bullits betreffen aanvullende vragen over elementen, die weliswaar zijdelings de huur raken (zoals onder meer vragen over het energiecontract en het internet, heffingen van gemeente, waterschap en de VvE, en de inboedel- en glasverzekering), maar niet de kernbepalingen van de huur. Daarnaast stelt [eiser] vragen over de mogelijkheid van medehuur, vraagt hij de jaarlijkse wettelijke huurverhoging te heroverwegen en de mogelijkheid op te nemen om de parkeerplaats, behorende bij de woning, te kunnen verhuren.
      
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit geen van deze tien bullits de conclusie worden getrokken, dat nog sprake zou zijn van zodanige ‘open einden’ aan het huurcontract, dat [eiser] daarmee hetgeen partijen reeds hadden afgesproken en hetgeen de makelaar in de concept-huurovereenkomst had opgenomen, heeft opengebroken, waardoor niet langer sprake zou zijn van een bindende huurovereenkomst.
      
    
    
      4.13.
      Ten aanzien van element (b) is het blijkbaar zo dat [gedaagde] zich na het verzenden van de concept-huurovereenkomst door de door haar ingeschakelde makelaar realiseerde dat tijdelijke verhuur alleen nog in beperkte gevallen zou zijn toegestaan. In het Whatsappbericht van 28 februari 2025 schrijft de makelaar daarover letterlijk: Beste [eiser] , helaas moet ik je meedelen dat [gedaagde] heeft besloten de woning niet meer te gaan verhuren maar in de verkoop te zetten. Belangrijkste reden is dat het tijdelijk verhuren van de woning niet meer is toegestaan. Omdat ze niet een contract voor onbepaalde tijd wil aangaan is ze tot dit besluit gekomen.
      
    
    
      4.14.
      Uit deze mededeling blijkt dat het [gedaagde] is geweest die is teruggekomen op de huurovereenkomst, vanwege het feit haar gebleken was dat de bepaling in de concept-huurovereenkomst, dat de huur was aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar, door een wijziging in de wetgeving zou worden geconverteerd naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
      
    
    
      4.15.
      Uit de e-mail van de makelaar van 3 maart 2025 (productie 5 bij dagvaarding) aan de heer [naam] , de buurman van [gedaagde] in [plaats] , tevens de achteroom van [eiser] en de persoon die [eiser] en [gedaagde] met elkaar in contact had gebracht, blijkt dat het de makelaar was die zich vergist had. De makelaar schrijft: Het aanbieden van een tijdelijk contract zoals we al eerder hebben aan de vorige huurders hebben gedaan was niet correct gezien de verandering in de wetgeving met betrekking tot tijdelijke contracten. Ik was in de veronderstelling dat deze nog niet was aangenomen maar kreeg vorige week te horen dat dat alleen nog kan in uitzonderlijke gevallen.
      
    
    
      4.16.
      Het was [gedaagde] die zich bediende van de makelaar om de formaliteiten rondom de huurovereenkomst, zoals het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst, voor haar te regelen. Dat de makelaar zich ten tijde van het opstellen van de concept-huurovereenkomst wellicht ten onrechte onvoldoende realiseerde dat tijdelijke huurcontracten niet meer mogelijk zouden zijn, anders dan in uitzonderlijke gevallen, is een omstandigheid die de vraag oproept in hoeverre de makelaar [gedaagde] onjuist heeft geadviseerd, maar betekent niet dat [gedaagde] dit nu aan [eiser] kan tegenwerpen, in de zin dat zij kan terugkomen op een reeds gesloten huurovereenkomst. Want dat is wat is gebeurd. Uit het Whatsappbericht van 28 februari 2025 blijkt dat [gedaagde] heeft besloten de woning niet meer te verhuren. Dat de wetgeving intussen veranderd was komt in die zin voor haar, en niet voor [eiser] risico.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft ook nog gesteld dat de makelaar niet bevoegd was namens haar te handelen. Alleen al uit een Whatsappbericht van [gedaagde] zelf (van 9 februari 2025, 20:00:36 uur) blijk dat de makelaar in opdracht van [gedaagde] handelt. In het bericht staat: I will see tomorrow morning the agent who will take care of the agent. Daarop antwoordt [eiser] : So just to confirm: there will be a €2500 deposit, €1800 per month rent, and I will be in touch with your agent between now and the end of February (when you are back here) to finalize the contract? Waarop [gedaagde] reageert met: Yes! Uit die duidelijke Yes! blijkt onmiskenbaar dat de makelaar wel degelijk namens [gedaagde] (tijdens haar afwezigheid) handelde en communiceerde.
      
    
    
      4.18.
      Als laatste heeft [gedaagde] nog betoogd dat onder omstandigheden het een vereiste was dat de huurovereenkomst schriftelijk zou worden vastgelegd en nu dat niet is gebeurd er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen. Ook dat argument verwerpt de kantonrechter. Om te beginnen is er geen wettelijke vereiste dat een huurovereenkomst schriftelijk moet zijn vastgelegd. Net als de meeste andere overeenkomsten kan een huurovereenkomst, ook een huurovereenkomst voor woonruimte, mondeling of op andere wijze tot stand komen. Onmiskenbaar is het juist dat schriftelijke vastlegging van een huurovereenkomst tot in detail de rechten en plichten over en weer beschrijft en dus behulpzaam is bij eventuele geschillen daarover, maar daar blijft het bij. Ook is niet gebleken dat partijen zelf de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst, anders dan om eerdergenoemde reden, tot een totstandkomingsvereiste voor de huurovereenkomst hebben verklaard.
      
    
    
      4.19.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter van oordeel is dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, waarop [gedaagde] niet meer kan terugkomen. De kantonrechter is er daarbij voldoende van overtuigd dat dit oordeel ook in een nog te voeren bodemprocedure stand zal houden. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden toegewezen.
      
    
    
      4.20.
      Het voorgaande geldt ook voor de vordering om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. Gelet op het voortraject en het feit dat [eiser] vanaf 1 juli 2025 woonruimte nodig heeft zal de kantonrechter de dwangsom als gevorderd toewijzen, maar hij zal daaraan een maximum verbinden van € 10.000,-.
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 772,40(€ 119,40 voor de dagvaarding, griffierecht € 90,00, salaris gemachtigde € 543,00, nakosten € 20,00), plus de kosten van betekening als vermeld in het dictum. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal eveneens worden toegewezen zoals vermeld in het dictum.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst overeenkomstig de door de makelaar op 20 februari 2025 toegezonden (concept) huurovereenkomst en algemene bepalingen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] binnen 24 uur na betekening van het vonnis aan [eiser] vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] te verschaffen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag (een gedeelte van een dag voor een hele gerekend), voor iedere dag dat zij geheel of gedeeltelijk niet voldoet aan de veroordelingen onder 5.1. en 5.2, met een maximum van € 10.000,-;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 772,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter  mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2025, in aanwezigheid van de griffier.