ECLI:NL:RBROT:2025:8634, Rechtbank Rotterdam, 15-07-2025, ROT 24/2279
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Wabo. Handhavingsverzoek. Bouwbesluit 2012. Gegrond. Bestreden besluit deels vernietigd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROT 24/2279 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [naam eiseres] , uit Rotterdam, eiseres
    (gemachtigde: mr. M. Nijk-Siebert),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam 
    (gemachtigden: mr. S.B.H. Fijneman & mr. J. de Groot).
    
    
      Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [naam belanghebbende] uit Roermond (belanghebbende)
      (gemachtigde: mr. J. Sinnige).
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van het handhavingsverzoek van eiseres. Eiseres is het hier niet mee eens. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van het handhavingsverzoek.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college in strijd heeft gehandeld met artikel 7:11, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), door in bezwaar ten aanzien van de gevellekkages geen nieuw handhavingsbesluit te nemen. Ten aanzien van de andere gestelde overtredingen heeft het college het bezwaar terecht ongegrond verklaard. Het zorgvuldigheidsbeginsel is daarnaast niet geschonden. Het beroep is dus gegrond en het bestreden besluit wordt ten aanzien van de gevellekkages vernietigd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
    
      1.2.
      Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. De beoordeling van de rechtbank volgt vanaf 3. Daarbij gaat de rechtbank eerst in op de totstandkoming van het bestreden besluit en vanaf 14 worden de beroepsgronden besproken. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan. 
      
    
    
      1.3.
      De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Eiseres heeft het college verzocht om handhavend op te treden richting belanghebbende wegens een groot aantal gebreken in de [naam gebouw] die volgens eiseres niet door belanghebbende worden opgelost. Het college heeft het handhavingsverzoek met het besluit van 31 maart 2023 op één onderdeel toegewezen. Met het bestreden besluit van 16 januari 2024 op het bezwaar van eiseres heeft het college het bezwaar op nóg een onderdeel gegrond verklaard en aangegeven dat hiervoor nog nader onderzoek moet worden gedaan.
    
    
    
      2.1.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 
      
    
    
      2.2.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de volgende personen deelgenomen. Namens eiseres is [persoon A] (voorzitter) verschenen, samen met de gemachtigde en een aantal bewoners. Namens het college zijn de gemachtigden verschenen, samen met [persoon B] van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht (BoWo). Namens belanghebbende zijn mevrouw [persoon C] en de heer [persoon D] verschenen, samen met de gemachtigde. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een verzoek om handhaving op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. Het verzoek om handhaving is gedaan op 31 januari 2022. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
    
    
      
        Totstandkoming van het bestreden besluit
      
    
    4. Eiseres is een vereniging van huurders van appartementen in de [naam gebouw] aan de [adres] in Rotterdam. Deze woontoren is in 2001 gebouwd en is eind 2015 in verhuurde staat verkocht door Maasdelta Groep B.V. aan Coever Vastgoed Beleggingen B.V. In het kader van deze verkoop was een gemeentelijke zienswijze noodzakelijk waarin onder meer wordt gekeken naar de technische staat van het gebouw. Deze zienswijze is op 19 januari 2015 door de gemeente verleend. Naar aanleiding van een brief van de huurdersvereniging waarin wordt gesteld dat de woontoren in een slechte technische staat verkeert en dat er voor de gebreken een Zwartboek is opgesteld, zijn in overleg met de bouwinspecteur van de gemeente de gebreken geïnventariseerd. Uiteindelijk is er op 26 juni 2015 een nieuwe zienswijze afgegeven. Uit deze nieuwe zienswijze volgt dat de technische mankementen zijn geïnventariseerd en overeengekomen is dat alle aanbevelingen uit de opgestelde rapportage en de klachten uit het Zwartboek per appartement worden opgelost. In de jaren hierna heeft er veel correspondentie plaatsgevonden tussen alle drie de partijen over de gestelde gebreken en (het gebrek aan) de oplossing daarvan.
    
    5. Op 31 januari 2022 heeft [persoon A] – voorzitter van de huurdersvereniging – een handhavingsverzoek ingediend omdat belanghebbende de problemen in de woontoren niet oplost. Dit handhavingsverzoek is op 10 mei 2022 aangevuld met een lijst van de concrete gebreken die zich bij de specifieke woningen voordoen en een beschrijving van deze gebreken. 
    
    6. Naar aanleiding hiervan hebben er op 8 augustus 2022, 15 september 2022, 1 november 2022, 9 november 2022 en 12 januari 2023 inspecties plaatsgevonden door inspecteurs van BoWo. Overeengekomen met de huurdersvereniging is om steekproefsgewijs vijf appartementen te inspecteren. Later is ook nog een bezoek gebracht aan twee appartementen op de bovengelegen verdiepingen. 
    
    7. Met het handhavingsbesluit van 31 maart 2023 heeft het college op het handhavingsverzoek beslist met inachtneming van de resultaten van de inspecties. Hierin is per gesteld gebrek onderstaande overwogen.  
    
    
      
        
        
        
          
            
              1. Gevellekkages & kozijn- en muurlekkages.
            
            
              Niet geconstateerd. Dit zou zich met name voordoen bij uitzonderlijke weersomstandigheden. Overeengekomen is dat er melding wordt gemaakt zodra deze weersomstandigheden zich voordoen.
            
          
          
            
              2. Overlast van tocht.
            
            
              Niet geconstateerd en er bestaat geen juridische grondslag op basis waarvan het college eisen kan stellen met betrekking tot tochtwering.
            
          
          
            
              3. Afschot badkamer & vloerlekkages.
            
            
              Uit de gemaakte vochtmeting kan niet worden opgemaakt dat sprake is van een lekkage. Er bestaat tevens geen juridische grondslag op grond waarvan het college eisen kan stellen met betrekking tot een afschot.
            
          
          
            
              4. Lekkages & doorslaand vocht vanuit de badkamer naar de hal, slaapkamer en loggia.
            
            
              Bij één appartement sporen van vocht geconstateerd. Volgens de bewoner betrof dit gevolgschade en was er geen lekkage meer.
            
          
          
            
              5. Niet functionerende suskasten en roosters waardoor sprake is van slechte ventilatie.
            
            
              Niet geconstateerd.
            
          
          
            
              6. Warme en warmtewerende ramen.
            
            
              Geen grondslag om handhavend op te treden omdat het Bouwbesluit 2012 hieromtrent geen eisen voorschrijft.
            
          
          
            
              7. Isolatie loggia met aansluiting woonkamer en lekkages loggia.
            
            
              De loggia is vergund als buitenruimte. Het Bouwbesluit 2012 is niet van toepassing op buitenruimten. Geen handhavingsgrondslag. 
            
          
          
            
              8. Scheuren in plafonds en muren.
            
            
              Geconstateerd dat dit veelal haarscheuren betreffen. Geen sprake van een situatie die wijst op bouwkundige gebreken.
            
          
          
            
              9. Afscheuren van de draagmuur loggia/woonkamer van de gevel.
            
            
              Niet geconstateerd.
            
          
          
            
              10. Gevel buiten: uitvallen van voegwerk, scheuren in de muren van baksteen, verzakken van het plafond ter hoogte van de vloer van de tweede etage.
            
            
              De inspecteurs hebben de algehele staat van de gevel als goed beoordeeld. Op dit punt wordt daarom niet gehandhaafd. Bij het plafond gaat het om een minimale verzakking. Hiervoor bestaat wel een handhavingsgrondslag.
            
          
          
            
              11. Temperatuur buitenmuren in de kroon vanwege ijsvorming achter de groene beplating.
            
            
              Dit valt samen met het probleem onder punt 1.
            
          
          
            
              12. Overlast van vliegjes.
            
            
              Niet geconstateerd.
            
          
        
      
    
    
    
      7.1.
      Gelet op het voorgaande is het handhavingsverzoek enkel toegewezen met betrekking tot onderdeel 10 (verzakken plafonds). Het college geeft in het handhavingsbesluit aan voornemens te zijn aan belanghebbende hieromtrent een last onder dwangsom op te leggen. 
      
      8. Met het besluit van 20 april 2023 heeft het college aan belanghebbende een last onder dwangsom opgelegd. Belanghebbende werd hiermee gelast om binnen vier weken de verzakking aan het buitenplafond aan de zuid- en oostgevel van het pand – ter hoogte van de tweede etage – te herstellen of dicht te zetten op straffe van een dwangsom van € 2.500,-. Omdat op 17 mei 2023 geconstateerd is dat aan de last is voldaan, heeft het college de last onder dwangsom met het besluit van 25 mei 2023 ingetrokken. 
      
      9. Op 11 mei 2023 heeft mr. T. Rhijnsburger namens eiseres pro forma bezwaar gemaakt tegen het handhavingsbesluit en op 13 juli 2023 zijn de bezwaargronden ingediend. Hierin worden alle twaalf de punten bestreden. 
      
      10. Op 4 december 2023 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden bij de Bezwaarschriftencommissie (de commissie). Naar aanleiding hiervan heeft de commissie een advies uitgebracht. Hierin komt de commissie allereerst tot de conclusie dat het college mocht uitgaan van de inspectierapporten omdat deze voldoen aan het criterium van ‘een deugdelijke en controleerbare vaststelling van de relevante feiten en omstandigheden’. Het college was derhalve volgens de commissie niet gehouden om een extern bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Vervolgens heeft de commissie per gesteld gebrek een oordeel gegeven over of dit een overtreding oplevert. Ten aanzien van de gevellekkages heeft de commissie geoordeeld dat – gezien het duidelijk aanwezige water ter plaatse van de ramen – niet afdoende is vastgesteld dat er geen gebrek aanwezig is. De overige gestelde gebreken zijn ofwel niet geconstateerd ofwel hierbij is geen sprake van een juridische grondslag om tot handhaving over te gaan. De commissie adviseert om de bezwaren – ten aanzien van de gevellekkages – gegrond te verklaren en alsnog nader onderzoek te doen naar de oorzaak hiervan.
      
      11. Met het bestreden besluit van 16 januari 2024 heeft het college het advies van de commissie overgenomen. 
      
      12. Op 26 februari 2024 heeft mr. T. Rhijnsburger namens eiseres pro forma beroep ingesteld. De beroepsgronden zijn op 11 juni 2024 door eiseres zelf ingediend. Op 21 mei 2025 heeft de huidige gemachtigde van eiseres – mr. M. Nijk-Siebert – een aanvullend beroepschrift ingediend.
      
      13. Op 12 november 2024 heeft Nebest B.V. gerapporteerd naar aanleiding van het nadere onderzoek naar de gevellekkages in de appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . Dit rapport heeft de gemachtigde van eiseres bij het aanvullend beroepschrift van 21 mei 2025 ingebracht.
      
        Het beroep
      
      
      
        
          Volledige heroverweging
        
      
      14. Eiseres betoogt dat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb. In het bestreden besluit wordt het bezwaar van eiseres gegrond verklaard op het onderdeel gevellekkages, maar er volgt geen heroverweging met een herroeping van het primaire besluit en/of het nemen van een nieuw besluit. Het college heeft slechts geoordeeld dat nader onderzoek noodzakelijk is. Dit is in strijd met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb.
      
    
    
      14.1.
      In artikel 7:11, tweede lid, van de Awb is bepaald dat indien de heroverweging van een besluit daartoe aanleiding geeft, het bestuursorgaan dat besluit herroept en zo nodig in de plaats daarvan een nieuw besluit neemt. Het is vaste rechtspraak dat zogenaamde getrapte besluitvorming, waarbij het bezwaar alleen gegrond wordt verklaard en een besluit op het bezwaar later nog moet volgen, niet is toegelaten. Dit is in strijd met artikel 7:11 van de Awb. Als voor de besluitvorming op het bezwaar nader onderzoek nodig is, zal dat in beginsel binnen de bezwaarprocedure moeten worden verricht. De rechtbank stelt vast dat het college in het bestreden besluit het bezwaar ten aanzien van de gevellekkages gegrond heeft verklaard en heeft bepaald dat nader onderzoek moet worden gedaan naar de oorzaak daarvan. Het college heeft daarmee niet voldaan aan artikel 7:11, tweede lid van de Awb, want er is immers voor dit onderdeel geen nieuw besluit op het handhavingsverzoek genomen. Inmiddels heeft er onderzoek naar de gevellekkages plaatsgevonden, maar het college heeft nog niet beslist op het handhavingsverzoek. In deze beroepsprocedure kan dus ook niet alsnog een besluit op dit deel van het handhavingsverzoek worden betrokken.
      
    
    
      14.2.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb. Het bestreden besluit moet daarom – ten aanzien van de beslissing over de gevellekkages – worden vernietigd. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of het bestreden besluit voor het overige in stand gelaten kan worden. 
      
      
        
          Het zorgvuldigheidsbeginsel
        
        15. Volgens eiseres heeft het college bij de totstandkoming van het bestreden besluit in strijd gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel. De procedure duurt te lang, de afdeling BoWo is niet onpartijdig en onafhankelijk ten opzichte van belanghebbende en neemt zijn taken en verantwoordelijkheden om toe te zien op het nakomen van alle herstel- en onderhoudsverplichtingen niet serieus. Ook heeft BoWo geweigerd om zelf bouwkundige en technische onderzoeken te doen of hierbij aanwezig te zijn. De bewijslast wordt door BoWo volgens eiseres ten onrechte bij de bewoners gelegd. De huurdersvereniging is door  BoWo onder druk gezet om bij de huisbezoeken en de overleggen niet aanwezig te zijn.  Eiseres voelt zich in de hele behandeling van de bezwaarprocedure door verweerder niet serieus genomen. 
      
      
    
    
      15.1.
      In het aanvullend beroepschrift van 21 mei 2025 heeft eiseres ten aanzien van de onzorgvuldige besluitvorming nog het volgende gesteld. Reeds op basis van het uitgebreide dossier dat door eiseres bij het handhavingsverzoek is ingediend had het college zonder nader onderzoek kunnen vaststellen dat er sprake was van een of meerdere overtredingen van het Bouwbesluit. Hierbij verwijst eiseres naar de gebreken met betrekking tot het voegwerk in de gevel, de thermische situatie, vocht, schimmel en ongedierte. Op zijn minst had het college in dit uitgebreide dossier aanleiding moeten zien om een veel uitgebreider en zorgvuldiger onderzoek te doen. Het college kon volgens eiseres niet volstaan met het enkel steekproefsgewijs controleren van enkele woningen. Eiseres betoogt verder dat de door haar gestelde gebreken enkel kunnen worden vastgesteld door het doen van specifiek technisch en bouwkundig onderzoek op daartoe geëigende momenten. Dit wordt temeer duidelijk door het rapport van Nebest, waaruit wel degelijk blijkt dat er gebreken aanwezig zijn. 
      
    
    
      15.2.
      Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet aan een invorderingsbesluit een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden ten grondslag te liggen. Naar het oordeel van de rechtbank moeten aan de vaststelling van feiten die leiden tot een handhavingsbesluit in beginsel dezelfde eisen worden gesteld. Dit brengt met zich mee dat de vaststelling dient te worden gedaan door een ter zake deskundige medewerker van het bevoegd gezag, door een ter zake deskundige persoon in opdracht van het bevoegd gezag of door een ter zake deskundige persoon wiens bevindingen het bevoegd gezag voor zijn rekening heeft genomen. De vastgestelde of waargenomen feiten en omstandigheden dienen op een duidelijke wijze te worden vastgelegd. Dat kan geschieden in een schriftelijke rapportage, maar in bepaalde gevallen ook met foto’s of ander bewijsmateriaal. Duidelijk moet zijn waar, wanneer en door wie de feiten en omstandigheden zijn vastgesteld of waargenomen en welke werkwijze daarbij is gehanteerd.
      
    
    
      15.3.
      De rechtbank is van oordeel dat het college het zorgvuldigheidsbeginsel niet geschonden heeft. De stukken die door eiseres bij het handhavingsverzoek zijn overgelegd kunnen niet volstaan als een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden. Deze stukken zijn niet opgesteld door een deskundige en hieruit blijkt evenmin hoe, waar, wanneer en door wie de feiten zijn vastgesteld en welke werkwijze hierbij gehanteerd is. Omdat de vaststelling van een overtreding in beginsel moet plaatsvinden door een deskundige medewerker van het bevoegd gezag – bij wie tevens de bewijslast ligt – zijn inspecties noodzakelijk. In het onderhavige geval is dit meermaals gebeurd en zijn er steekproefsgewijs verschillende adressen bezocht. Gelet op de omvang van de woontoren en de belasting van de bewoners kon het college de inspecties naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid beperken tot een representatieve steekproef van vijf inspecties. Deze werkwijze is ook afgestemd met de voorzitter van de huurdersbelangenvereniging. De rechtbank kan het college volgen in de beslissing om in geval van klachten eerst een visuele inspectie te verrichten. Indien daarbij iets blijkt wat aanleiding geeft voor verder onderzoek dan dient dit plaats te vinden. Daarbij is tevens door de afdeling BoWo aangegeven dat de bewoners de mogelijkheid hadden om te bellen zodra een gebrek zich voordeed, zodat er direct iemand kon komen kijken. Het college heeft onweersproken gesteld dat geen enkele keer een melding is gemaakt van een gebrek dat zich op dat moment voordeed. Dit is steeds pas achteraf gedaan, waardoor het gebrek bij een inspectie niet (meer) kon worden vastgesteld. Deze omstandigheden tezamen maken dat het optreden van het college – en meer specifiek van de bouwinspecteurs – een zorgvuldige manier van onderzoek doen betreft. Gelet op de deskundigheid van de inspecteurs BoWo en het feit dat er geen contra-deskundigenrapport is ingediend, gaat de rechtbank uit van de juistheid van deze inspecties. Dat het college een onprofessionele houding heeft en niet onpartijdig en onafhankelijk is – zodanig dat van zorgvuldige besluitvorming geen sprake kan zijn - is niet aannemelijk geworden.  
      
      
        
          Overtreding
        
        16. Eiseres betoogt dat er sprake is van een overtreding van de artikelen 1a, 1b en 2 van de Woningwet omdat de [naam gebouw] niet voldoet aan de van toepassing zijnde voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. De gebreken leveren immers een gevaar op voor de veiligheid en gezondheid van de bewoners.
      
      
      
        
          Tochtoverlast, badkamerlekkages, suskasten & ongedierte
        
      
    
    
      16.1.
      Eiseres stelt zich op het standpunt dat tochtoverlast een gebrek is dat samenhangt met de gevellekkages. Waar wind de woningen vrij inkomt, is ook ruimte voor waterinlaat. Gevelexperts die de afgelopen jaren de woningen hebben bezocht hebben dit probleem ook geconstateerd. Ook wijst eiseres met betrekking tot de tochtinlaat op de artikelen 3.37 en 3.73 Van het Bouwbesluit 2012. Daarnaast is eiseres van mening dat tijdens de bouw fouten zijn gemaakt in het leggen van het afschot in de badkamers. Hierdoor ligt het afschot niet richting het doucheputje, wat zorgt voor wateroverlast in de badkamer en de hal. Als gevolg hiervan ontstaat er schimmel en waterschade op meerdere plekken. Ten aanzien van de lekkages in de badkamervloeren is er volgens eiseres eveneens grond om handhavend op te treden. Tijdens de bouw zijn in de dekvloer koperen waterleidingen gelegd. Deze hebben geen beschermend omhulsel in de vloer. De woontoren is hoog en vangt veel wind. Hierdoor beweegt de toren, waardoor er structureel scheurtjes in het leidingwerk ontstaan. Als gevolg hiervan hebben de woningen last van schimmel, vocht en zwarte voegen. De suskasten vertonen volgens eiseres gebreken, die ook tijdens de inspecties geconstateerd zijn. De meeste kasten zijn versleten, sluiten niet meer, zijn verroest of er ontbreken onderdelen. Ook de wijze waarop de suskasten geplaatst zijn is gebrekkig, nu deze niet of onvoldoende zijn voorzien van de juiste afdichting en waterkering. Hierdoor ontstaat er waterinlaat en tochtinlaat waardoor er een zeer onaangenaam woonklimaat ontstaat. Hierbij verwijst eiseres tevens naar de artikelen 3.37 en 3.73 van het Bouwbesluit. Eiseres voert verder aan dat via de raampartijen en glaslatten hele kleine vliegjes naar binnen komen. Een ramenspecialist heeft aangegeven dat de problemen het gevolg zijn van het ontbreken van goede afdichtingen in de raampartijen en verholpen kunnen worden door het aanbrengen van een bepaald type gaastape. Deze werkzaamheden worden volgens deze specialist echter teniet gedaan indien de verhuurder de problemen aan de buitenzijde en de gevel niet aanpakt.
      
    
    
      16.2.
      De rechtbank is van oordeel dat het handhavingsverzoek ten aanzien van bovenstaande gestelde overtredingen terecht door het college is afgewezen. Zoals blijkt uit de inspectierapporten zijn al deze gebreken tijdens de inspecties niet geconstateerd. Nu de rechtbank reeds heeft vastgesteld dat de inspecties zorgvuldig hebben plaatsgevonden en er geen contra-expertiserapport is aangeleverd waaruit een andere conclusie blijkt, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de inspectierapporten. Zonder vastgestelde overtreding heeft het college geen bevoegdheid om handhavend op te treden. De beroepsgronden slagen niet.
      
      
      
      
        
          Warmtewerende ramen, de loggia & scheuren in het plafond/muren/voegwerk van de gevel
        
      
    
    
      16.3.
      Eiseres betoogt dat de zonwerende laag op de ramen van de woningen al jaren ernstige slijtage kent. Hierdoor loopt de temperatuur in de woningen op tot niet leefbare situaties. Daarnaast klopt het standpunt van het college dat de loggia een buitenruimte is volgens eiseres niet. Hoewel het klopt dat deze op grond van de toenmalige bouwvergunning aangemerkt is als buitenruimte, is de uitvoering en bestemming hiervan tijdens de bouw gewijzigd. Bij de eerste verhuur na oplevering bood de verhuurder de optie aan de toekomstig huurders om de tussenwand tussen de loggia en de achterliggende ruimte te verwijderen, zodat er één grote kamer ontstond. Dit had niet gekund indien de loggia als buitenruimte bestemd was geweest. Uit een inspectie van de loggia op de derde etage in 2014 bleek dat er geen kapjes op de omlijstingen waren geplaatst tijdens de bouw en dat er onderdelen ontbraken. Er zijn dus volgens eiseres wel degelijk bouwfouten en gebreken aanwezig. Tot slot stelt eiseres zich op het standpunt dat er vanwege het bewegen van het complex onder invloed van weersomstandigheden scheuren ontstaan in de plafonds, muren en de gevel.
      
    
    
      16.4.
      De rechtbank is van oordeel dat het handhavingsverzoek ten aanzien van bovenstaande gestelde overtredingen eveneens terecht door het college is afgewezen. Hoewel tijdens de inspecties wel gebreken zijn geconstateerd, is de rechtbank geen juridische grondslag gebleken op grond waarvan handhavend zou moeten worden opgetreden. Het Bouwbesluit 2012 regelt niets over kwaliteit van warmtewerende ramen in bestaande bouw. Voor zover eiseres heeft gesteld dat de loggia een binnenruimte betreft, is dat onvoldoende onderbouwd. Het enkel ter zitting tonen van één foto is hiervoor niet toereikend. De rechtbank moet afgaan op de situatie zoals die vergund is. Nu de loggia als buitenruimte vergund is kan handhaving niet worden gebaseerd op eisen die voor een binnenruimte gelden. De scheuren in de muren en plafonds betreffen volgens het college haarscheuren. Hierbij is geen sprake van constructiefouten of andere gevaarlijke situaties. Bij de buitengevel dient gekeken te worden naar de algehele staat van de gevel. De inspecteurs hebben die als goed beoordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan dit oordeel te twijfelen. Het is de rechtbank evenmin anderszins gebleken dat de woontoren niet bestand is tegen de daarop werkende krachten. De beroepsgronden slagen niet. 
      
      17. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank in hetgeen door eiseres is aangevoerd – anders dan ten aanzien van de gevellekkages – geen aanleiding om te concluderen dat er sprake is van strijd met de artikelen 1a, 1b en 2 van de Woningwet en de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. 
      
      
        
          Besluit bouwwerken leefomgeving.
        
      
      18. Ten aanzien van het beroep van eiseres op het Besluit bouwwerken leefomgeving verwijst de rechtbank naar wat reeds is overwogen onder 3. Nu het recht van vóór 1 januari 2024 van toepassing is, slaagt ook deze beroepsgrond niet.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      19. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb. Het bestreden besluit wordt daarom – voor zover het gaat om de beslissing over de gevellekkages – vernietigd. Voor het overige blijft het bestreden besluit in stand. De rechtbank ziet geen reden om de rechtsgevolgen van het besluit voor zover dat wordt vernietigd in stand te laten of zelf een beslissing over het bezwaar te nemen. Dit omdat het aan het college is om bij de beslissing om al dan niet tot handhaving over te gaan, een belangenafweging te maken. De rechtbank bepaalt daarom met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb dat het college voor het vernietigde deel een nieuw besluit moet nemen. De rechtbank geeft het college hiervoor een termijn van twaalf weken.
    
    
    
      19.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet het college het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.814,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907,- en wegingsfactor 1).
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt het bestreden besluit voor zover daarin geen handhavingsbesluit is genomen ten aanzien van de gevellekkages;
    - draagt het college op binnen twaalf weken een nieuw besluit op bezwaar te nemen ten aanzien van de gevellekkages;
    - veroordeelt het college in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.814,-;
    - draagt het college op het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres te vergoeden.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Dingemanse, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
    Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
    
  
  
    Algemene wet bestuursrecht
    
      Artikel 5:1
      1. In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift.
      […]
    
    
  
  
    Woningwet
    Artikel 1a
    1. De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.
    […]
    
    
      Artikel 1b
      […]
    
    2. Het is verboden een bestaand bouwwerk, open erf of terrein in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, tweede lid, aanhef en onderdeel a, en vierde lid.
    […]
    
    
      Artikel 2
    
    1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden technische voorschriften gegeven omtrent:
    […]
    b. de staat van een bestaand bouwwerk;
    […]
    2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen technische voorschriften worden gegeven omtrent:
    a. de staat van een open erf of terrein;
    […]
    4. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen omtrent de onderwerpen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, en het tweede lid, onderdelen a en b, andere dan technische voorschriften worden gegeven.
    […]
    
  
  
    Bouwbesluit 2012
    Artikel 2.6
    1. Een bestaand bouwwerk is gedurende de restlevensduur voldoende bestand tegen de daarop werkende krachten.
    2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 2.6 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
    
    
      Artikel 3.26
    
    1. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.
    2. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het kunnen binnendringen van vocht in de verblijfsruimte, de toiletruimte of de badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.
    3. Een inwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte, voor zover die scheidingsconstructie niet grenst aan een andere verblijfsruimte, een andere toiletruimte of een andere badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.
    
    
      Artikel 3.37
    
    1. Een bestaand bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor luchtverversing dat het ontstaan van een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht wordt voorkomen.
    2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 3.37 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
    
    
      Artikel 3.38
    
    1. Een verblijfsruimte heeft een voorziening voor luchtverversing met een volgens NEN 8087 bepaalde capaciteit van ten minste 0,7 dm 3 /s per m 2 vloeroppervlakte met een minimum van 7 dm 3 /s.
    2. Een verblijfsruimte heeft een voorziening voor luchtverversing met een volgens NEN 8087 bepaalde capaciteit van ten minste de in tabel 3.37 aangegeven capaciteit per persoon.
    3. Onverminderd het eerste en tweede lid heeft een verblijfsruimte met een opstelplaats voor een kooktoestel als bedoeld in artikel 4.42 of met een opstelplaats voor een open verbrandingstoestel voor warmwater een voorziening voor luchtverversing met een volgens NEN 8087 bepaalde capaciteit van ten minste 21 dm 3 /s. Een opstelplaats voor een kooktoestel of een warmwatertoestel met een nominale belasting van meer dan 15 kW, of voor een warmwatertoestel dat geen open verbrandingstoestel is, blijft hierbij buiten beschouwing.
    4. Een voorziening voor luchtverversing voor meer dan een verblijfsruimte heeft een capaciteit die ten minste voldoet aan de hoogste waarde die volgens het eerste tot en met derde lid is bepaald voor een op die voorziening aangewezen verblijfsruimte.
    5. Een voorziening voor luchtverversing voor een verblijfsgebied, dat bestaat uit meer dan één gemeenschappelijke verblijfsruimte heeft, in afwijking van het vierde lid, een capaciteit die ten minste voldoet aan de som van de waarden die volgens het eerste tot en met derde lid is bepaald voor de op die voorziening aangewezen verblijfsruimten.
    6. Een toiletruimte heeft een voorziening voor luchtverversing met een capaciteit van ten minste 7 dm 3 /s, bepaald volgens NEN 8087.
    7. Een badruimte heeft een voorziening voor luchtverversing met een capaciteit van ten minste 14 dm 3 /s, bepaald volgens NEN 8087.
    
    
      Artikel 3.72
    
    1. Een bestaand bouwwerk is zodanig dat het binnendringen van ratten en muizen wordt tegengegaan.
    2. Voor zover voor een gebruiksfuncties in tabel 3.72 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
    3. Het eerste lid is niet van toepassing op de gebruiksfuncties waarvoor in tabel 3.72 geen voorschrift is aangewezen.
    
    
      Artikel 3.73
    
    1. Een uitwendige scheidingsconstructie heeft geen openingen die breder zijn dan 0,01 m. Dit geldt niet voor een afsluitbare opening en een uitmonding van:
    a. een voorziening voor luchtverversing;
    b. een afvoervoorziening voor rookgas, en
    c. een ont- en beluchting van een afvoervoorziening voor huishoudelijk afvalwater en hemelwater.
    […]
    
    
      Artikel 6.15
    
    1. Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd.
    2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 6.15 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
    
    
      Artikel 7.21
      Een bouwwerk, open erf en terrein bevindt zich in een zodanig zindelijke staat, dat dit geen hinder voor personen en geen gevaar voor de veiligheid of de gezondheid van personen oplevert.
    
    
    
    
  
  
     CRvB 2 juni 2022, ECLI:NL:CRVB:2022:1201.
  
  
     CRvB 2 juni 2022, ECLI:NL:CRVB:2022:1201 en ABRvS 17 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:128, r.o. 7.2.
  
  
     Zoals bijvoorbeeld het geval was in ABRvS 7 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:734.
  
  
     ABRvS 3 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1179.