ECLI:NL:RBAMS:2025:4430, Rechtbank Amsterdam, 03-07-2025, 11420452 \ CV EXPL  24-15088
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht / woning / herhaalde huurachterstand / ontbinding huurovereenkomst en ontruiming toegewezen onder de voorwaarde dat niet binnen een maand de achterstand is aangezuiverd (terme de grace)

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11420452 \ CV EXPL  24-15088
    
    
    
      
        Vonnis van 3 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING ROCHDALE, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rochdale,
      gemachtigde: mr. J.C. de Wit (GGN Mastering Credit Rotterdam),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Postma.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 5 november 2024 met producties,- de conclusie van antwoord met producties,- het instructievonnis van 20 februari 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juni 2025. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken ingediend. Namens Rochdale zijn  de gemachtigde en mr. M.T.O. Bakker verschenen. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en mr. R.F. de Jong. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is de datum daarvan op vandaag bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Rochdale een woning aan de [adres 1] (de woning). De huurovereenkomst is ingegaan op 16 oktober 1997. De huidige huur is € 630,27. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurde ook van Rochdale een naast de woning gelegen atelier (bedrijfsruimte) op het adres [adres 2] . Vanwege huurachterstand is met het vonnis van 5 november 2020 de huurovereenkomst ontbonden en is [gedaagde] onder meer veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van de achterstallige huur. 
      
    
    
      2.3.
      Op enig moment is een huurachterstand ontstaan. Rochdale heeft [gedaagde] toen gedagvaard. Op de mondelinge behandeling van 26 april 2023 hebben partijen een regeling getroffen, waarbij [gedaagde] het bedrag van € 2.670,– in maandelijkse termijnen van € 100,– zal terugbetalen, naast de betaling van de maandelijkse huur. 
      
    
    
      2.4.
      Vanaf juni 2024 is weer een huurachterstand ontstaan. De gemachtigde van Rochdale heeft [gedaagde] herhaaldelijk gesommeerd tot betaling van de achterstand. Rochdale heeft ook een vroegmelding gedaan bij de gemeente Amsterdam.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rochdale vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Verder vordert ze betaling van de achterstallige huur, verhoogd met wettelijke rente, en de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2.
      Rochdale voert – kort gezegd – aan dat de huurachterstand is opgelopen tot meer dan drie maanden en dat sprake is van herhaalde wanprestatie. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert onder meer aan dat met de verschillende betalingen – ook van kort voor de zitting – de huurachterstand op de dag van de zitting minder is dan één maand.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De huurachterstand
      
    
    
    
      4.1.
      Vier dagen voor de zitting heeft de gemachtigde van Rochdale een bijgewerkt overzicht aan huurachterstand ingediend. Twee dagen voor de zitting heeft [gedaagde] betalingen gedaan en betalingsbewijzen van die dag – 4 juni 2025 – en van 24 april 2024 ingediend. Rochdale heeft de dag voor de zitting een herberekening gemaakt. 
      
    
    
      4.2.
      Op de zitting zijn de betalingsbewijzen van [gedaagde] en de laatste berekening van Rochdale besproken. Hierbij heeft Rochdale de betalingen van 4 juni 2025 bevestigd, maar erop gewezen dat het bedrag van 24 april 2024 al was afgeboekt op een huurachterstand van vóór deze dagvaarding. Zij wijst hierbij op het nummer in het kenmerk bij de overmaking, dat over een ander dossiernummer bij de gemachtigde van Rochdale gaat. [gedaagde] heeft dit laatste niet betwist. Na bespreking van deze stukken betwist [gedaagde] niet langer dat de huurachterstand op het moment van de zitting nog € 2.782,09 is. 
      
    
    
      4.3.
      Dit bedrag kan dan ook toegewezen worden. [gedaagde] heeft de hierover gevorderde rente niet betwist, zodat die overeenkomstig de wet toegewezen kan worden als hierna gemeld.
      
      
        
          De ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning 
        
      
      
    
    
      4.4.
      De hiervoor genoemde huurachterstand op het moment van de zitting komt overeen met ongeveer 4,4 maanden aan huur. Deze achterstand, zeker in combinatie met de eerdere achterstand van de huur, rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat zij zelfstandig ondernemer is, tegen haar pensioenleeftijd zit en dat sinds de COVID-19-periode haar zaken slecht gaan. Zij heeft een kiosk aan de [locatie] en wil deze verkopen aan een andere ondernemer. Deze verkoop zal naar verwachting uiterlijk in december 2025 rond zijn en dat kan zij al haar financiële achterstand inlopen. Verder heeft zij recent haar ouders verloren. Haar vier zussen zijn bezig met – kort gezegd – verdeling van de erfenis. Verder valt er een levensverzekering vrij, waarvan [gedaagde] verwacht dat zij daar aan het eind van deze maand een bedrag van uitgekeerd krijgt. Zij vraagt daarom een laatste termijn om de achterstand alsnog in te lopen (de zogenoemde terme de grâce). 
      
    
    
      4.6.
      Rochdale verzet zich tegen een terme de grâce, omdat zij al lang geduld heeft gehad. Zij wil daarom een vonnis dat zij kan uitvoeren. Daarbij heeft Rochdale op de zitting toegezegd dat zij de ontruiming van de woning niet zal uitvoeren, als [gedaagde] vóór de daadwerkelijke ontruiming de huurachterstand heeft ingelopen. 
      
    
    
      4.7.
      Hoewel [gedaagde] op de zitting niet met onderbouwende stukken is gekomen, is haar verklaring gedetailleerd en daarmee niet ongeloofwaardig. Het is daarom niet uitgesloten dat [gedaagde] in staat is de achterstand op korte termijn aan te zuiveren. Omdat de gevolgen van een uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst groot kunnen zijn – ook al wordt de ontruiming niet zomaar aangezegd – bestaat aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming slechts onder de hierna vermelde voorwaarden toe te wijzen. 
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of het vonnis al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het belang van Rochdale om snel over de woning in de sociale sector te kunnen beschikken, zodat deze weer verhuurd kan worden en zij weer huurinkomsten ontvangt, weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                496,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.227,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na heden aan Rochdale te betalen een bedrag van € 2.782,09 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve vervaldata van de huurbetalingen, tot de dag van volledige betaling,
      
      
        en voorts voor het geval [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet of [gedaagde] binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:
      
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres 1] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rochdale te stellen, waarbij de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm overeenkomstig het in artikel 555 e.v. in samenhang met artikel 444 Rv bepaalde,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Rochdale te betalen € 630,27 per maand, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vanaf 1 september 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
      
        en in alle gevallen:
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.227,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2025.
      
      
      
      
        761