ECLI:NL:GHAMS:2005:AU0784, Gerechtshof Amsterdam, 06-07-2005, 04/02443
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2005-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Tussen BV (verkoper) en aandeelhouder (koper) overeengekomen prijs van een pand wijkt af van de waarde in het economische verkeer per de verkoopdatum. Ter zake van het verschil tussen de beide bedragen is sprake van een bewuste bevoordeling door de BV van haar aandeelhouder. Zowel de BV als haar adviseurs (waaronder haar taxateur) moeten zich redelijkerwijs hebben gerealiseerd dat de verkoopprijs ruimschoots beneden de waarde in het economische verkeer lag en derhalve onzakelijk was.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Derde Meervoudige Belastingkamer
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    op de beroepen van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende
    
    tegen
    
    een uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst te Y, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 25 juni 2004, ingediend door A als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde). Het beroep is gericht tegen de uitspraak  van de inspecteur, gedagtekend 22 mei 2004, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting voor het jaar 2000. 
    
    1.2. Aan belanghebbende is met dagtekening 8 november 2003 een aanslag opgelegd berekend naar een belastbare winst van f 227.421 en, na verrekening van verliezen van voorgaande jaren, een belastbaar bedrag van ƒ 212.391. Na bezwaar is de aanslag bij de bestreden uitspraak verminderd tot een berekend naar een belastbare winst van f 133.244 en een belastbaar bedrag van ƒ 118.214. 
    
    1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak, tot vermindering van de aanslag tot nihil en tot vaststelling van het verlies van het jaar 2000 op f 6.979.
    
    1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
    
    1.5. Ter zitting van 1 juni 2005 zijn verschenen de gemachtigde, tot bijstand vergezeld van B, alsmede namens de inspecteur C, tot bijstand vergezeld van D. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een kopie aan deze uitspraak is gehecht. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1. Belanghebbende vormt met W B.V. een fiscale eenheid in de zin van artikel 15 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 . 
      Haar passiva bestaan voor het grootste gedeelte uit voorzieningen uit hoofde van pensioenverplichtingen in eigen beheer en van stamrechtverplichtingen jegens E, directeur en enig aandeelhouder van belanghebbende. De activa bestaan voornamelijk uit aandelen, vorderingen, liquide middelen en een onroerende zaak. 
    
    
    2.2. De genoemde onroerende zaak betreft een tussenwoning met schuur, tuin en ondergrond, gelegen aan de z-straat  te Z (hierna: het pand). Het pand heeft vier ruimten/kamers - namelijk: de benedenverdieping, de eerste verdieping voor, de eerste verdieping achter en de tweede verdieping - die afzonderlijk worden verhuurd aan studenten en jonge werknemers.
    
    2.3. Het pand is op 19 juli 1996 in lege staat door belanghebbende van E gekocht voor een prijs van f 255.000. Aan het pand zijn vervolgens voor circa f 41.000 enige verbeteringen aangebracht; de boekwaarde per 1 januari 2000 bedroeg f 285.175. Op 29 december 2000 heeft belanghebbende het pand in verhuurde staat wederom aan E verkocht voor een prijs van f 230.000. 
    
    2.4. De waarde van het pand in de zin van de Wet waardering onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de WOZ-waarde) is vastgesteld op ƒ 387.000. 
    
    
      2.5. In opdracht van belanghebbende is het pand op 9 oktober 2000 getaxeerd door B van B Makelaars. Van die taxatie is met dagtekening 17 oktober 2000 een rapport opgemaakt waarin de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is bepaald op f 230.000. 
      In het rapport is voorts onder meer vermeld dat de kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het pand goed is, dat de totale huuropbrengst circa f 2.650 per maand bedraagt en dat het pand in lege staat goed courant is. Met betrekking tot de staat van onderhoud van het pand vermeldt het rapport dat deze in het algemeen (dak, gevel, kozijnen, vloeren, plafonds, schuur en tuin) goed is, behoudens voor wat betreft het schilderwerk, dat inwendig algeheel, en uitwendig deels dient te worden vernieuwd. Blijkens het rapport is geen sprake van achterstallig onderhoud. 
    
    
    
      2.6. Belanghebbende heeft voor het jaar 2000 aangifte gedaan van een verlies van f 6.979. 
      Bij de aanslagregeling is de inspecteur van de aangifte afgeweken en heeft hij onder meer, in overleg met een taxateur van de Belastingdienst, de verkoopprijs van het pand opwaarts gecorrigeerd tot een bedrag van f 464.400, zijnde de WOZ-waarde plus 20%.
    
    
    
      2.7. Belanghebbende heeft tegen de aanslag bezwaar gemaakt. Met betrekking tot het pand hebben partijen beproefd of tot een minnelijke taxatie kon worden gekomen. 
      Daartoe hebben B en D, taxateur bij het team waardeonderzoek van de Belastingdienst te Y, het pand op 24 februari 2004 gezamenlijk opgenomen. Bij die gelegenheid waardeerde B het pand per ultimo 2000 op € 135.000 minus nog aan te brengen correcties in verband met onder meer de overdrachtskosten en bepaalde D de waarde van het pand in verhuurde staat op € 168.000. Tot een compromis over de waarde is het niet gekomen. 
    
    
    2.8.1. In het taxatierapport van D van 17 september 2004 wordt de waarde in het economische verkeer van het pand in verhuurde staat per 29 december 2000 - als hiervoor vermeld - gesteld op € 168.000 (f 370.223). 
    
    2.8.2. In de bij het rapport behorende toelichting is onder meer het volgende vermeld:
    
    
      “Het is niet duidelijk waarom het pand na 4 jaar een lagere waarde heeft, terwijl in deze periode de woningmarkt in een stroomversnelling is geraakt.
      Het onderhavige pand wordt verhuurd voor een jaarlijkse opbrengst van € 17.100, dit bedrag is inclusief servicekosten en stoffering. Netto zou dit bedrag uitkomen op € 10.822. 
      De waarde in verhuurde staat is bepaald aan de hand van een kapitalisatie van de huur. Een marktconforme kapitalisatiefactor voor dergelijke repeterende tussenwoningen bedraagt 15,5. Dit leidt tot een waarde van € 168.000.
      Ook op basis van een vrije waarde kan de waardedruk voor het verhuurd zijn van de woning afgeleid worden. (…) Gelet op de frequente mutaties in het gebruik is de onderhavige woning binnen één à twee jaar huurdersvrij te krijgen. Een waardedruk van 20% lijkt dan ook heel acceptabel. 
      De vrije waarde van de woning is afgeleid van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 met een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de WOZ-peildatum en de taxatiepeildatum van 20%. De afgeleide waarde in vrij te aanvaarden staat bedraagt derhalve € 210.736. Toepassing van een waardedruk van 20% voor het verhuurd zijn, levert een waarde in verhuurde staat op van € 168.000.”.
    
    
    2.8.3. Bij het taxatierapport zijn voorts vier huurovereenkomsten gevoegd, die elk een aanvangslooptijd hebben van één jaar. Volgens de huurovereenkomsten is de huur ingegaan per, respectievelijk, 1 juni 2003, 1 augustus 2002, 1 september 2003 en 1 maart 2003, gedurende het eerste jaar tussentijds niet opzegbaar en loopt de huur, zonder opzegging tegen het einde van dat jaar, daarná voor onbepaalde tijd door.
    
    2.9. Bij de bestreden uitspraak op het bezwaar heeft de inspecteur zich op het standpunt gesteld dat belanghebbende aan E een winstuitdeling heeft gedaan ten bedrage van f 140.223, zijnde het verschil tussen de door de Belastingdienst getaxeerde waarde van het pand (f 370.223) en de tussen belanghebbende en E overeengekomen verkoopprijs (f 230.000). Dienovereenkomstig heeft hij de belastbare winst van belanghebbende vastgesteld op f 133.244. 
    
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil of de tussen belanghebbende en E op 29 december 2000 overeengekomen verkoopprijs van het pand afweek van de waarde in het economische verkeer per de genoemde datum en, zo ja, of ter zake van het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de overeengekomen verkoopprijs sprake is van een bewuste bevoordeling door belanghebbende van haar aandeelhouder, zoals de inspecteur stelt.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en naar het aangehechte afschrift van het proces-verbaal van de zitting van 1 juni 2005.
    
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Naar partijen ter zitting hebben bevestigd, is tussen hen niet in geschil dat de vastgestelde WOZ-waarde van het pand van f 387.000 gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van het pand (in  lege staat) per 1 januari 1999 en dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer per 29 december 2000 in beginsel kan worden uitgegaan van een waardestijging van 20% ten opzichte van 1 januari 1999.
    
    5.2. Partijen verschillen onder meer van mening over de depreciërende factor die per 29 december 2000 ter zake van de verhuurde staat van het pand in aanmerking dient te worden genomen. Belanghebbende stelt deze factor op 40%, de inspecteur op (maximaal) 20%. Voorts heeft belanghebbende bepleit, hetgeen de inspecteur betwist, dat daarnaast nog een aftrek wegens de staat van onderhoud en afwerking van het pand in aanmerking moet worden genomen (door belanghebbende gesteld op € 22.500 ofwel bijna f 50.000) en dat de waarde nog moet worden gecorrigeerd met 6% overdrachtsbelasting en 1% notariskosten.
    
    
      5.3. De inspecteur heeft, ter staving van zijn standpunt dat de waarde van het pand in verhuurde staat ten minste gelijk is aan 80% van de waarde daarvan in lege staat, verwezen naar de bij het taxatierapport van D overgelegde huurovereenkomsten en naar de in het verweerschrift (op pagina 2) opgenomen staatjes van huur-overeenkomsten ter zake van het pand. Daaruit leidt het Hof met de inspecteur af dat het pand in gemiddeld anderhalf jaar huurvrij kan zijn of worden gemaakt en dat dit klaarblijkelijk voortvloeit uit de omstandigheid dat belanghebbende het pand bezigt voor kamerverhuur aan studenten en jonge werknemers. 
      Tegenover dit aldus onderbouwde standpunt van de inspecteur had het op de weg van belanghebbende gelegen om voor haar stelling dat de ‘waarde verhuurd’ (slechts) 60% van de ‘waarde vrij’ bedraagt, bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht aan te dragen. Belanghebbende heeft echter volstaan met de enkele verwijzing naar de gerealiseerde verkoopprijzen van twee woningen aan de v-straat te V die in verhuurde (nr. 31), respectievelijk in lege staat (nr. 27) zouden zijn verkocht. 
      Onder deze omstandigheden en mede in aanmerking genomen dat, naar namens belanghebbende ter zitting is verklaard, de benedenverdieping op dit moment leeg staat en het pand ten behoeve van de verkoop in 1996 in een half jaar huurvrij is gemaakt, acht het Hof aannemelijk dat het pand desgewenst binnen een periode van anderhalf jaar huurvrij kan worden gemaakt. Daarvan uitgaande is met de door de inspecteur gehanteerde depreciërende factor van 20% in - ruimschoots - voldoende mate rekening gehouden met de verhuurde staat van het pand. (De taxateur van) belanghebbende heeft - mede gelet op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport - niet aannemelijk gemaakt dat vervolgens nog rekening moet worden gehouden met een aftrek wegens onderhoud. Voor een (extra) aftrek wegens overdrachts- en notariskosten is naar ’s Hofs oordeel evenmin plaats.
    
    
    
      5.4. Gelet op het vorenoverwogene heeft de inspecteur aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het pand per 29 december 2000 ten minste f 370.223 heeft bedragen en kan aan de in het namens belanghebbende overgelegde taxatierapport vermelde onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat worden voorbijgegaan.
      5.5. Het Hof is in dit verband van oordeel dat belanghebbende zich redelijkerwijs moet hebben gerealiseerd dat de per genoemde datum met haar aandeelhouder overeengekomen verkoopprijs van f 230.000, ook al was deze overgenomen uit het taxatierapport van B van 17 oktober 2000, ruimschoots beneden de waarde in het economische verkeer lag en derhalve onzakelijk was. Het Hof heeft hierbij mede in aanmerking genomen dat de overeengekomen verkoopprijs - ten opzichte van de koopprijs in 1996 en van de WOZ-waarde in 1999 - een waardedaling van het pand veronderstelt en dat een dergelijke waardedaling, gelet op de opwaartse prijs-ontwikkeling op de woningmarkt in die periode (welke van algemene bekendheid mag worden geacht), jegens belanghebbende van een steekhoudende verklaring had moeten worden voorzien, temeer nu belanghebbende ter zake van een verkoop tegen die prijs een (boek)verlies zou lijden. Nu een zodanige verklaring achterwege is gebleven, ontbeert het taxatierapport van B - zoals belanghebbende heeft moeten beseffen - een deugdelijke grondslag en had belanghebbende niet, althans niet zonder meer daarop mogen afgaan. Onder deze omstandigheden is het Hof voorts van oordeel dat belanghebbende zich bewust was, althans zich redelijkerwijs bewust had moeten zijn dat met de verkoop tegen die onzakelijke prijs een bevoordeling van haar aandeelhouder was totstandgekomen. In zoverre moet aannemelijk worden geacht dat belanghebbende met haar handelwijze ook heeft bedoeld E in zijn hoedanigheid van aandeelhouder te bevoordelen. 
      Voorzover belanghebbende in dit verband heeft bedoeld te stellen dat zij zich van het verschil tussen de gehanteerde verkoopwaarde en de waarde in het economische verkeer niet bewust is geweest, omdat zij is afgegaan op het oordeel van haar adviseurs (waaronder haar taxateur), oordeelt het Hof dat op de hiervoor vermelde gronden ook voor die adviseurs geldt dat zij zich in redelijkheid van het onderwerpe-lijke waardeverschil en daarmee van de bevoordeling van de directeur/enig aandeelhouder van belanghebbende bewust moeten zijn geweest, alsmede dat deze bewustheid aan belanghebbende moet worden toegerekend.  
      Mitsdien is de slotsom dat belanghebbende zich bewust, ten faveure van haar aandeelhouder, een voordeel heeft laten ontgaan.
    
    
    5.6. Uit al het voorgaande volgt dat het gelijk aan de inspecteur is en dat de aanslag, zoals deze bij de bestreden uitspraak is verminderd, niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    
    6. Proceskosten
    
    Nu het beroep ongegrond is en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    7. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 6 juli 2005 door mrs. E.F. Faase, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J. den Boer, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Schiltkamp als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.