ECLI:NL:RBAMS:2025:2156, Rechtbank Amsterdam, 31-03-2025, 23/6371, 24/5805, 24/5806 en 24/5807
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Ongegrond. De heffingsambtenaar moet bij het waarderen rekening houden met twee zogeheten ficties: de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Dit houdt in de praktijk in dat hij ervan uit moet gaan dat het pand, een geplist pand zonder huurders betreft. Elk object in dit pand krijgt hierdoor dus een eigen WOZ-waarde. Er mag voor de bepaling van de WOZ-waarde niet worden aangesloten bij de verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Nu dit ertoe zou kunnen leiden dat de WOZ-waarden van identieke beleggingspnaden van elkaar verschillen enkel omdat de inhoud van de (lopende) huurcontracten onderling verschillen. De wetgever heeft met de Wet WOZ een heel bewuste keuze gemaakt om een systeem te creëren waarin de WOZ-waarde zo objectief mogelijk wordt beoordeeld. Dit is ook gelet op het doel van de WOZ, namelijk het creeren van een uniforme heffingsgrondslag voor het Rijk, de gemeenten en het waterschap, verklaarbaar.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: 23/6371, 24/5805, 24/5806 en 24/5807  
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.  
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van haar woningen door de heffingsambtenaar. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met een gecombineerde aanslag van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] te Amsterdam op 1 januari 2022 vastgesteld op respectievelijk € 441.000,- voor [huisnummer 1] en € 393.000,- voor elk van de objecten [huisnummer 2] – [huisnummer 4] . Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 13 september 2023 voor de woning [adres 1] [huisnummer 1] gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 422.000,-. Voor de overige woningen heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres met deze uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      
        De rechtbank heeft de beroepen op 18 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiseres deelgenomen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van 
        mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door [naam] , taxateur.  
      
      
    
  
  
    Feiten en omstandigheden 
    
    
      2. Eiseres is eigenaresse van de woningen. Het gaat om een pand met daarin vier woningen. [huisnummer 1] is de benedenwoning, [huisnummer 2] – [huisnummer 4] zijn alle drie bovenwoningen. De oppervlakte van de benedenwoning is 54 m2. De bovenwoningen zijn allemaal 52 m2.
    
    
    
      2.1.
      Eiseres verhuurt deze woningen als sociale huurwoningen. Er is sprake van een ongesplitst beleggingspand. 
      
      3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
      
      4. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar met de vastgestelde waarde van 
      € 422.000,- voor [huisnummer 1] en € 393.000,- voor [huisnummer 2] – [huisnummer 4] de WOZ-waardes te hoog heeft vastgesteld. Dit met name omdat eiseres het volledige pand [adres 1] [huisnummer 10] (bestaande uit alle vier de woningen) in 2021 heeft gekocht voor € 950.000,-.  
      
      5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van object [huisnummer 1] getaxeerd op € 422.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat 
      gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen in Amsterdam (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1]  [huisnummer 5] (verkoop 1), [adres 1] [huisnummer 6] (verkoop 2) en [adres 2] [huisnummer 7] (verkoop 3). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
      
      6. De heffingsambtenaar neemt een zelfde standpunt in voor de objecten [huisnummer 2] – [huisnummer 4] . In het taxatierapport voor deze woningen is de waarde van elk van deze objecten getaxeerd op € 393.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen in Amsterdam (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 8] (verkoop 1a), [adres 1] [huisnummer 9] (verkoop 2a) en [adres 1] [huisnummer 11] (verkoop 3a). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden van de woningen van eiseres niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    7. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waardes van de woningen correct heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 
    
    8. De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft. 
    
    
      
        Ficties 
      
    
    
    9. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar moet bij het waarderen rekening houden met twee zogeheten ficties: de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Enerzijds wordt er verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het idee achter deze ficties is dat dit moet bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.
      
    
    
      9.2.
      Dit houdt in de praktijk in dat de heffingsambtenaar ervan uit moet gaan dat het pand [adres 1] [huisnummer 10] , een gesplitst pand zonder huurders betreft. Dit werkt op grond van de Wet WOZ als volgt: als een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt, moet dit als een eigen WOZ-object worden gezien. Dit is in onderhavige situatie het geval, nu eiseres vier losse, af te sluiten, appartementen aan (verschillende) mensen verhuurt. Het feit dat eiseres de eigenaresse is van het gehele pand, maakt dit niet anders. De heffingsambtenaar moet op grond van de objectafbakening uit de Wet WOZ uitgaan van deze fictie, ondanks het feit dat het pand van eiseres in werkelijkheid niet gesplitst is. Met als gevolg dat elk object (H tot en met 3) een eigen WOZ-waardering en dus eigen WOZ-waarde krijgt. 
      
    
    
      9.3.
      De ficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ brengen met zich mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Dit staat aan de in rechtsoverweging 9.1. geschetste objectieve ratio van de Wet WOZ in de weg. Dit betekent dat de voorgestelde berekeningswijze van eiseres: N X de totale jaarhuurwaarde waarbij de waarde van N meestal varieert tussen het getal 20 en 30, afhankelijk van de staat van onderhoud en de buurt, door de heffingsambtenaar niet kan en mag worden gebruikt. 
      
    
    
      9.4.
      Zoals ook uit het arrest van 25 april 2014 van de Hoge Raad volgt: aansluiting bij verkoopprijzen waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten, zou er toe kunnen leiden dat de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel is verhuurd en het andere leegstaat. De door eiseres voorgestelde berekeningswijze is in strijd met het doel van de Wet WOZ, namelijk het objectief beoordelen van de WOZ waarde van een object.
      
    
    
      9.5.
      De rechtbank begrijpt dat het voor eiseres oneerlijk voelt dat de WOZ-waarde van de woning op deze manier wordt berekend en dat de ficties en werkelijkheid in de huidige tijd, mogelijk meer uit elkaar liggen dan toen de Wet WOZ in werking trad. Echter heeft de wetgever met de Wet WOZ een heel bewuste keuze gemaakt om een systeem te creëren waarin de WOZ-waarde zo objectief mogelijk wordt beoordeeld. Dit is ook gelet op het doel van de WOZ, namelijk het creëren van een uniforme heffingsgrondslag voor zowel het Rijk, als de gemeenten en waterschappen, verklaarbaar.
      
      
        
          Vergelijkingsmethode 
        
      
      
      
        10. Dit betekent dat de heffingsambtenaar heeft kunnen volstaan met het gebruik van de vergelijkingsmethode.
      
      
    
    
      10.1.
      Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waardes niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. De heffingsambtenaar kan en mag dus niet uitgaan van de aankoopprijs van het gehele pand. 
      
      11. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      12. Eiseres heeft geen gronden aangevoerd die zien op de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woningen, of dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de waarde met de gebruikte panden goed onderbouwd. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Z. Achouak el Idrissi, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. F. van der Maas, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2025. 
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
     De waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken.
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
  
  
     Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 3, p. 44. 
  
  
     Zie artikel 16, onder c, van de Wet WOZ. 
  
  
     Zie artikel 16, onder a, van de Wet WOZ. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2014:982. 
  
  
     Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 3, p. 64.