ECLI:NL:RBAMS:2025:4337, Rechtbank Amsterdam, 20-06-2025, 11533874 \ CV EXPL  25-2799
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: geshil over toepassing huurindexering, compensatie kosten omdat verhuurder huurder niet in de gelegenheid heeft gesteld om de zaak buiten rechte af te kunnen doen

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11533874 \ CV EXPL  25-2799
    
    
    
      
        Vonnis van 20 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        FIELD WILLOW REAL ESTATE INVESTMENTS B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: de verhuurder,
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] (H.O.D.N. [handelsnaam] ), 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: de huurder,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 maart 2025;
      - het bericht van 16 april 2025 met producties van de verhuurder;- de conclusie van antwoord tevens vordering in reconventie van 18 april 2025;- het bericht van 21 april 2025 met producties van de verhuurder; en- de mondelinge behandeling van 22 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De huurder is in de gelegenheid gesteld om voor 23 mei 2025 te reageren op de door de verhuurder (een dag voor de mondeling behandeling) overgelegde onderbouwing van de huurprijsbedragen in de afgelopen jaren, gebaseerd op de indexeringscijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: het CBS). De huurder heeft pas op 16 juni 2025 een reactie aan de rechtbank gestuurd, waarin de huurder aangeeft dat hij informatie heeft gevraagd aan de verhuurder ter onderbouwing van de berekeningen van de huurprijs. De huurder verzoekt daarin, onder meer, om uitstel. Het uitstel is door de kantonrechter niet verleend, omdat de onderbouwing van de berekeningen juist een dag voor de zitting was overgelegd. De huurder mocht daar inhoudelijk op reageren, maar heeft dat niet gedaan.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 1 februari 2003 huurt de huurder een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) alwaar hij zijn bedrijf uitoefent. De afspraken zijn vastgelegd in een huurovereenkomst van 3 februari 2003 (hierna: de overeenkomst). Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
      
    
    
      2.2.
      In artikel 4.2 van de overeenkomst is bepaald dat de jaarlijkse huurprijs € 5.582,88 bedraagt. Dat komt neer op een maandelijkse huurprijs van € 465,24. In artikel 4.7 van de overeenkomst is opgenomen dat een bedrag aan € 20,87 per maand betaald moet worden voor waterkosten.
      
    
    
      2.3.
      Wijziging van de huurprijs vindt op grond van artikel 4.3 van de overeenkomst jaarlijks plaats op 1 februari overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen. In artikel 4.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs wordt gewijzigd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100), gepubliceerd door het CBS (hierna: de CPI-rekenmethode).
      
    
    
      2.4.
      De huurder heeft per e-mail van 15 januari 2023 aan de verhuurder laten weten dat de huurverhoging van € 641,84 naar € 733,78 per maand (een verhoging van 14,32%) niet kan kloppen op grond van de overeenkomst en dat hij deze en eerdere berekeningen in wil zien.
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 18 januari 2023 heeft de verhuurder geantwoord dat de verhoging op grond van de cijfers van het CBS wel kloppen en verzoekt aan de huurder om gemotiveerd bezwaar te maken. De huurder heeft per e-mail op 21 januari 2023 aan de verhuurder geantwoord dat volgens de informatie die hij kan vinden een maximale verhoging van 4,1% van toepassing zou moeten zijn. 
      
    
    
      2.6.
      Vanaf 1 februari 2023 tot 1 februari 2025 heeft de verhuurder voor de huur een bedrag van € 733,78 per maand in rekening gebracht. De huurder heeft daarvan iedere maand een bedrag van € 641,84 betaald. Vanaf 1 februari 2025 is door de verhuurder een maandelijks bedrag van € 759,80 aan de huurder in rekening gebracht.
      
    
    
      2.7.
      Op 22 november 2023 heeft de verhuurder aan de huurder een brief gestuurd om binnen zeven dagen een bedrag van € 919,40 aan achterstallige huurbetalingen en een bedrag van € 137,91 aan incassokosten te betalen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      De verhuurder vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de ontbinding van de overeenkomst, ontruiming van het gehuurde en de huurder te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 2.848,40 aan huurachterstand tot 1 februari 2025 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding;
        
        
          € 426,95 aan wettelijke rente;
        
        
          € 137,91 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          € 733,78 (plus indexatie) aan maandelijks huurbetalingen vanaf 1 februari 2025 tot en met de datum van ontruiming; en
        
        
          betaling van de proceskosten, waaronder het salaris van de gemachtigde.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurder komt - na daartoe meerdere keren schriftelijk te zijn aangemaand - zijn betalingsverplichtingen onder de overeenkomst sinds februari 2023 niet (volledig) na. Daarmee schiet de huurder tekort in zijn verplichtingen onder de overeenkomst. De vordering in reconventie moet worden afgewezen. De huurprijs is geïndexeerd conform de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de overeenkomst en de waterkosten zijn nooit in rekening gebracht. De huurder heeft dus niet teveel aan de verhuurder betaald.
      
    
    
      3.3.
      De huurder betwist de huurverhoging. De berekeningen zijn onjuist. Er is geen schriftelijke kennisgeving gegeven een maand van tevoren en er zijn geen berekeningen overgelegd. Op grond van de publiek beschikbare indexeringscijfers had de verhoging in 2023 maximaal 10% kunnen zijn. Daarnaast mocht per 1 januari 2023 de huur met maximaal 4,1% verhoogd worden. Een verhoging van 8% voor het jaar 2023 zou acceptabel zijn, maar dan wel pas gerekend vanaf maart 2023, omdat de verhuurder de huurder niet op tijd in kennis heeft gesteld van de verhoging. De waterkosten heeft de huurder zelf betaald aan Waternet. Om die reden worden in reconventie de teveel betaalde huur en de waterkosten teruggevorderd. Ook worden de proceskosten gevorderd.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil ziet op de vraag of de huurverhoging/indexering van de huurprijs conform hetgeen partijen hebben afgesproken heeft plaatsgevonden. De huurder heeft de maandelijkse huur in de basis wel betaald. De huurder heeft ter zitting verklaard dat hij bereid is de huurprijs en achterstallige huurbetalingen te betalen als vast komt te staan dat de huurprijs op de juiste wijze is berekend. De door de verhuurder gestelde tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst daarom niet. De vordering tot ontbinding van de overeenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming zullen worden afgewezen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van de overeenkomst mag de verhuurder de huurprijs indexeren op grond van de CPI-rekenmethode. Partijen hebben dat met elkaar afgesproken en dat is overigens ook een redelijk en standaard beding. Dat indexering pas kan plaatsvinden als daar een maand van tevoren (schriftelijk) mededeling van is gegeven (zoals de huurder heeft aangevoerd) is geen vereiste op grond van de overeenkomst of de wet. De indexering mocht dus steeds vanaf 1 februari van ieder jaar plaatsvinden. De reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100) is inmiddels vervangen door de reeks CPI-alle huishoudens. Dit volgt uit de overgelegde stukken en de publiek toegankelijke informatie (zoals de website van het CBS). De huurder heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de juiste rekenmethode is gebruikt. Uit de door de verhuurder overgelegde CBS indexeringscijfers volgt namelijk dat de huurprijs ieder jaar conform de CPI-rekenmethode is geïndexeerd. In 2003 is de starthuurprijs van € 465,24 geïndexeerd op grond van de CPI-rekenmethode. Vervolgens is ieder jaar de huurprijs plus indexatie geïndexeerd op grond van de CPI-rekenmethode. Uit deze berekening en de website van het CBS volgt dat de indexering (CPI 1990=100) op 1 februari 2023 14,3% betrof. De in rekening gebrachte huurprijs per 1 februari 2023 heeft dus conform de CPI-rekenmethode plaatsgevonden.
      
    
    
      4.3.
      Op de website van het CBS is te lezen dat het CBS het indexeringspercentage per juni 2023 heeft aangepast, omdat het CBS een andere rekenmethode is gaan hanteren. Daarbij staat ook dat deze aanpassing niet met terugwerkende kracht geldt en dat de eerder toegepaste indexeringspercentages blijven gelden voor de rest van 2023. Het verweer van de verhuurder dat de maximale indexering vanaf 1 januari 2023 4,1% mocht zijn slaagt niet, omdat deze beperking alleen ziet op consumenten. De huurder is dat niet, want hij oefent zijn bedrijf uit in het gehuurde.
      
    
    
      4.4.
      De huurprijs is dus op grond van de overeenkomst op de juiste wijze berekend. De huurder heeft zich niet beroepen op enige wettelijke uitzondering die maakt dat afgeweken zou moeten worden van wat er contractueel tussen partijen is afgesproken. De vorderingen ten aanzien van betaling van de huurachterstand en de wettelijke rente zullen daarom worden toegewezen. De gevorderde toekomstige huurbetalingen zullen worden toegewezen voor de periode tot 1 juni 2025, omdat deze termijnen inmiddels betaalbaar zijn geworden. Gelet op de afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming en het feit dat de huurder ter zitting heeft verklaard de huurprijs conform de overeenkomst te betalen als vaststaat dat de indexering op de juiste wijze heeft plaatsgevonden, heeft de verhuurder geen belang bij de vordering tot het betalen van (verdere) toekomstige huurbetalingen. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
      
      
        
          Kosten
        
      
      
    
    
      4.5.
      Uit de stukken volgt dat de huurder direct in januari 2023 bezwaar heeft gemaakt tegen de hogere huurprijs. De verhuurder heeft nagelaten daar inhoudelijk op te reageren. Pas een dag voor de zitting heeft de verhuurder de door de huurder gevraagde onderbouwing van de verhoging overgelegd. Op 12 november 2023 heeft de verhuurder een enkele sommatie gestuurd. Uit niets is gebleken dat de verhuurder daarna nog op enige wijze aan de huurder kenbaar heeft gemaakt dat hij nog moest betalen en/of er een procedure tegen hem gestart zou worden. Het had op de weg van de verhuurder gelegen om de huurder de eerder door hem gevraagde onderbouwing van de vordering toe te sturen en de huurder naar aanleiding van de continuerende betalingsachterstand opnieuw te sommeren om te betalen alvorens tot dagvaarden over te gaan. Gelet op het tijdsverloop is de enkele sommatie van 12 november 2023 geen handeling gericht op het incasseren van de vordering buiten rechte zoals bedoeld in artikel 6:96 BW. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter ook aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren. De verhuurder had de huurder in de gelegenheid moeten stellen om de zaak (eventueel) buiten rechte af te kunnen doen. Door pas een dag voor de mondelinge behandeling de onderbouwing van de vordering kenbaar te maken, heeft de verhuurder dat niet gedaan. 
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Nu in conventie al is vastgesteld dat de indexering van de huurprijs op juiste wijze heeft plaatsgevonden is niet vast komen te staan dat de huurder teveel huur heeft betaald. Dat de huurder hogere bedragen zou hebben betaald dan uit de door de verhuurder overgelegde berekeningen volgt is op geen enkele wijze door de huurder onderbouwd. De verhuurder heeft verklaard dat de waterkosten nooit in rekening zijn gebracht en dat volgt ook uit de overgelegde berekeningen. Daaruit volgt dat de start huurprijs van € 465,24 als basis is genomen voor het indexeren van de huur conform de CPI-rekenmethode. De huurder heeft op geen enkele wijze aangetoond dat hij in aanvulling op die bedragen nog waterkosten heeft betaald. Dat de huurder dus recht zou hebben op terugbetaling van de waterkosten is daarmee niet vast komen te staan. De vordering in reconventie is niet toewijsbaar.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de huurder tot betaling van € 2.848,40 aan huurachterstand tot 1 februari 2025 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de huurder tot betaling van € 426,95 aan wettelijke rente,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen € 759,80 per maand vanaf 1 februari 2025 tot 1 juni 2025,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, en
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      wijst de vorderingen van de huurder af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. van der Kaay en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2025.