ECLI:NL:RBROT:2025:9083, Rechtbank Rotterdam, 15-07-2025, C/10/700319 / KG ZA 25-487
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Vordering tot ontruiming van bedrijfsruimte. Vraag of sprake is van bedrijsruimte in de zin van artikel 7:290 of 7:230a BW. Toepassing van HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/700319 / KG ZA 25-487
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. A. Buth te Middelharnis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , H.O.D.N. [handelsnaam],
      wonende te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. S. Hamerling te Zoetermeer.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 18 juni 2025;
        
        
          de 17 producties van [eiser] ;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de 10 producties van [gedaagde] ;
        
        
          de mondelinge behandeling op 1 juli 2025;
        
        
          de pleitnota van [eiser] .
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Met ingang van 1 augustus 2020 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] in [plaats 3] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Bij brief van 26 april 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 juli 2025. Als reden is opgegeven dat [eiser] voornemens is het gebied rondom [adres] te gaan revitaliseren.
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 10 februari 2025 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht schriftelijk te bevestigen dat [gedaagde] instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 juli 2025.
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 18 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] meegedeeld niet akkoord te gaan met de opzegging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      De advocaten van partijen hebben daarna over en weer gecorrespondeerd, maar partijen zijn niet tot een overeenstemming gekomen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair
        
        I. [gedaagde] te veroordelen om de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats 3] te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging aan [eiser] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen;
      
      
      
        
          subsidiair
        
        II. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast te stellen op 31 juli 2025 en [gedaagde] te veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging aan [eiser] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen;
      
      
      
        
          primair en subsidiair
        
        III. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen althans hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding, uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is.
      
    
    
      4.2.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of het gehuurde is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of in de zin van artikel 7:230a BW. Dat bovenaan de huurovereenkomst is vermeld dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, is niet doorslaggevend. Voor de beoordeling van het toepasselijke huurregime is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte en voert daartoe aan dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hadden besproken dat [gedaagde] zich bezig hield met de (groot)handel in en reparatie en verhuur van gebruikte personenauto’s en bedrijfsauto’s, en dat [gedaagde] incidenteel auto’s aan particulieren verkocht. 
      
    
    
      4.4.
      Volgens [gedaagde] is echter sprake van een 7:290-bedrijfsruimte. [gedaagde] betwist dat er is gesproken over enkel groothandelsverkoop ter plaatse. Bij aanvang van de huur was sprake van verkoop van personenauto’s aan particulieren en werd slechts voor een klein deel verkocht aan bedrijven. Daarnaast worden er kleinschalig wat onderhouds- en reparatiewerkzaamheden uitgevoerd.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kwalificeert het gehuurde als 7:290-bedrijfsruimte. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich bij aanvang van de huur bezighield met de verkoop van personenauto’s aan particulieren. In het uittreksel uit het handelsregister van [gedaagde] , dat als bijlage bij de huurovereenkomst is gevoegd, staat als activiteit onder meer “Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s”. [gedaagde] heeft printscreens ingebracht van haar website en Instagram-account waarop te zien is dat [gedaagde] een aanzienlijke voorraad personenauto’s te koop aanbiedt. Op de website staan vaste openingstijden van maandag t/m zaterdag vermeld. Ook zijn er Google-reviews over [gedaagde] overgelegd van particulieren die een auto bij [gedaagde] hebben gekocht, waarvan sommige dateren van vier jaar geleden. [eiser] heeft daar onvoldoende op gereageerd en heeft zijn stelling, dat [gedaagde] bij aanvang een groothandel was en dat dit expliciet tussen partijen was besproken, ook niet onderbouwd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat hier sprake is van een publiek toegankelijk kleinhandelsbedrijf, waarin rechtstreekse levering van roerende zaken en dienstverlening aanwezig is zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft niet ingestemd met de huuropzegging van [eiser] . Dat betekent dat de huurovereenkomst na 31 juli 2025 doorloopt. Het ligt op de weg van [eiser] om op de voet van artikel 7:295 lid 2 BW in een bodemprocedure, op de gronden die zijn vermeld in de opzegging, te vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. 
      
    
    
      4.7.
      De vraag is of [eiser] een zodanig spoedeisend belang heeft bij een ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] dat van hem niet kan worden verlangd de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. Daarvan is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende sprake. [eiser] wenst het perceel waar het gehuurde op staat en het daarnaast gelegen perceel waarop een woning staat, te revitaliseren. Dat houdt in dat de woning wordt gesloopt en het gehuurde wordt gerenoveerd en verbouwd. Op de twee percelen komt een modern bedrijfsverzamelgebouw te staan dat in totaal uit zeven huurobjecten zal bestaan. Het gehuurde zelf wordt gesplitst in drie huurobjecten. De vergunningen daarvoor zijn echter nog niet verleend. Gebleken is dat [eiser] de aanvraag voor de sloop- en  omgevingsvergunning pas in augustus of september 2025 gaat indienen. [eiser] heeft niet verklaard waarom of onderbouwd dat de gevorderde ontruiming noodzakelijk is voor de vergunningsaanvraag. Verder geeft [eiser] zelf aan dat de geplande werkzaamheden naar verwachting niet eerder dan in het 1e of 2e kwartaal van 2026 aanvangen. Deze omstandigheden doen afbreuk aan het gestelde spoedeisend belang van [eiser] bij de gevorderde ontruiming, zeker als dat wordt afgezet tegenover het zwaarwegend belang van [gedaagde] om haar onderneming zo lang mogelijk voort te kunnen zetten op het adres van het gehuurde. 
      
    
    
      4.8.
      Het betoog van [eiser] dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder, doordat zij vrijwel nooit de huurprijs op tijd heeft betaald én eenzijdig de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, gaat niet op. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat als overeengekomen bestemming enkel “bedrijfsruimte”. Als al wordt aangenomen dat [gedaagde] haar bedrijfsvoering heeft gewijzigd van groothandel naar verkoop aan particulieren – wat [eiser] stelt maar [gedaagde] betwist – mocht zij dat doen. Dat [gedaagde] de huur regelmatig te laat betaalt, rechtvaardigt op zichzelf geen ontruiming. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] voor die tekortkoming in gebreke heeft gesteld. Op dit moment is er ook geen huurachterstand.
      
    
    
      4.9.
      Bij deze stand van zaken ziet de voorzieningenrechter onvoldoende grond om, vooruitlopend op de bodemprocedure, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. De primaire vordering wordt dan ook afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      De subsidiaire vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, heeft een declaratoir karakter en kan daarom niet in kort geding worden toegewezen.
      
    
    
      4.11.
      Dat brengt met zich dat de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen bij gebrek aan een grondslag.
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	1.374,00
      - salaris advocaat	€ 	1.107,00
      - nakosten	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 	2.659,00
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.659,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet hij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.
        2091 / 2009
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783