ECLI:NL:RBMNE:2025:3774, Rechtbank Midden-Nederland, 23-07-2025, 11702785 / MV EXPL  25-77
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur en onderhuur; Eigenaar stelt geen (hoofd)huurovereenkomst te hebben gesloten met gedaagde sub 1 en dat de woning zonder recht of titel wordt bewoond; Feit is dat de woning via een meervoudige onderhuurconstructie in gebruik is bij een zorginstelling en wordt bewoond door een jongere en zijn/haar (wisselende) begeleiders; Eigenaar wil dat de woning wordt ontruimd. Vordering wordt afgewezen. Zonder nader onderzoek/bewijslevering onvoldoende aannemelijk dat geen (hoofd)huurovereenkomst is gesloten zodat daarop in kort geding niet kan worden vooruitgelopen.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel rechtkantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer 11702785 / MV EXPL  25-77 D/1403 van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,wonende te [woonplaats 1] ,eiseres, 
      hierna te noemen: [eiseres] ,gemachtigde mr. V.N. Gijlstra,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,(mede) handelend onder de naam [handelsnaam] ,wonende te [woonplaats 2] ,gedaagde,
    
      hierna te noemen: [handelsnaam] ,gemachtigde mr. J. Zoutberg,2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde sub 2] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
      gemachtigde mr. G.T. Poot.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 1 juli 2025
        
        
          de conclusie van antwoord van [handelsnaam]
        
        
          de mondelinge behandeling
        
        
          de pleitnota van [eiseres]
        
        
          de pleitnota van [gedaagde sub 2] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      De zaak is op 9 juli 2025 bij de kantonrechter besproken. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door mr. Gijlstra. De heer [gedaagde sub 1] is verschenen voor [handelsnaam] , bijgestaan door mr. Zoutberg. [gedaagde sub 2] is verschenen, vertegenwoordigd door de heren [A] en [B] , bijgestaan door mr. Poot. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft besloten dat vandaag een uitspraak wordt gedaan. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van een woning, gelegen aan het adres [adres] in [plaats] . [eiseres] heeft de woning van haar overleden vader geërfd en wilde deze tijdelijk verhuren. Via via is [eiseres] in contact gekomen met de heer [C] (hierna te noemen: [C] ). [C] heeft voor [eiseres] bemiddeld bij het vinden van een huurder voor de woning en heeft die gevonden in [handelsnaam] . [handelsnaam] is een onderneming die (onder meer) door haar gehuurde woningen doorverhuurt. [C] maakt een huurovereenkomst op, die alleen door [handelsnaam] wordt ondertekend. Ook vindt er een sleuteloverdracht plaats. Als [eiseres] even later ontdekt dat de woning in gebruik is genomen en voor haar niet duidelijk is door wie, ontstaat tussen partijen discussie of er daadwerkelijk een (hoofd)huurovereenkomst is gesloten en, zo ja, of onderhuur is toegestaan of daarvoor door [eiseres] toestemming is gegeven. Feit is wel dat de woning op dit moment via een meervoudige onderhuurconstructie als zorgwoning van [gedaagde sub 2] in gebruik is bij een jongere en zijn (wisselende) verzorgers/begeleiders. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] is het niet eens met de ontstane situatie. Volgens [eiseres] is er geen huurovereenkomst gesloten. Zij zegt nooit te hebben ingestemd met [handelsnaam] als huurder. De door [C] opgemaakte schriftelijke (hoofd)huurovereenkomst met [handelsnaam] heeft [eiseres] niet ondertekend. [eiseres] zegt bovendien geen toestemming te hebben gegeven voor onderhuur. [eiseres] meent dat de woning zonder recht of titel wordt bewoond en wil daarom dat [handelsnaam] en [gedaagde sub 2] (hoofdelijk) worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Ook eist zij betaling van [handelsnaam] van een gebruiksvergoeding van € 1.600,00 per maand, totdat de woning is ontruimd, en van € 541,00 – dit gaat om kosten van een slotenmaker die [handelsnaam] eerder door verrekening met een huurbetaling bij [eiseres] in rekening heeft gebracht –, met een (hoofdelijke) veroordeling van [handelsnaam] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      3.1.
      Hoewel dit door de gemachtigde van [gedaagde sub 2] op de mondelinge behandeling is betwist, is de kantonrechter gebleken van een voldoende spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vordering. Zij heeft gesteld dat zij geen huurovereenkomst met [handelsnaam] heeft gesloten en dat [handelsnaam] zodoende zonder recht of titel de woning gebruikt. Gebleken is verder dat [handelsnaam] het gehuurde heeft (onder)verhuurd – volgens [eiseres] , zonder dat zij hiervoor toestemming heeft gegeven – en [handelsnaam] of [gedaagde sub 2] willen de woning niet vrijwillig verlaten en ontruimen. 
      
      
        
          Wat oordeelt de kantonrechter?
        
      
      
    
    
      3.2.
      In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of in hoge mate waarschijnlijk is dat een gelijkluidende vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat het op voorhand niet in de vereiste mate aannemelijk is. De vordering van [eiseres] zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit hoe en waarom hij tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          Is er een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [handelsnaam] ?
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] stelt (onder meer) dat er geen (hoofd)huurovereenkomst met [handelsnaam] bestaat, omdat zij de toegestuurde huurovereenkomst niet heeft ondertekend.
      
    
    
      3.4.
      
        [handelsnaam] stelt daartegenover dat met [eiseres] een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen, waaraan vervolgens uitvoering is gegeven. Een huurovereenkomst kan vormvrij, en dus ook mondeling of stilzwijgend, tot stand komen. Volgens [handelsnaam] blijkt uit de overgelegde Whatsappcorrespondentie tussen [eiseres] en [C] dat het eens waren over de kernpunten (ook wel: de essentialia) van de huurovereenkomst: het object, de huurprijs (€ 1.600,00 per maand) en de ingangsdatum (1 april 2025). [eiseres] was er volgens [handelsnaam] verder mee akkoord dat [C] een schriftelijke huurovereenkomst zou opmaken met [handelsnaam] als huurder, dat [handelsnaam] de woning vervolgens zou onderverhuren en dat [C] alle kwesties met de betreffende huurder zou afhandelen. [C] heeft via Whatsapp de gegevens van [handelsnaam] aan [eiseres] doorgegeven en [eiseres] heeft met het oog op de te ontvangen betalingen op 28 maart 2025 haar bankgegevens aan [C] doorgegeven. Dat [eiseres] ervan uitging dat de woning verhuurd was (en zou worden onderverhuurd), blijkt volgens [handelsnaam] ook uit het Whatsappbericht later die dag (vanuit het Turks vertaald): “Broer, wanneer gaan de mensen die het huis binnengaan erin?”. Op 29 maart 2025 heeft [C] de huurovereenkomst aan [handelsnaam] gestuurd, heeft [handelsnaam] deze ondertekend en aan [C] teruggestuurd en heeft [C] de huurovereenkomst per e-mail aan [eiseres] doorgestuurd. In de huurovereenkomst staat ook dat deze zou worden aangegaan met [handelsnaam] . [handelsnaam] heeft op 31 maart 2025 € 3.200,00 aan [eiseres] overgemaakt. Dat is de borg en de eerste maand huur. [eiseres] heeft dit bedrag gehouden. Op 1 april 2025, de ingangsdatum van de huurovereenkomst, is de woning aan [handelsnaam] opgeleverd. [eiseres] was hierbij zelf niet aanwezig, maar heeft de sleutels aan een familielid gegeven, die de oplevering heeft afgehandeld. [eiseres] heeft pas na de oplevering de schriftelijke huurovereenkomst bekeken. Vervolgens klaagde [eiseres] (via Whatsappberichten aan [C] ) alleen over het feit dat zij de woning niet voor twee jaar, maar voor slechts één jaar wilde verhuren. Zij vroeg [C] de huurovereenkomst op dit punt aan te passen, maar repte met geen woord over het feit dat [handelsnaam] als huurder stond vermeld. De (schriftelijke) huurovereenkomst is echter nooit aangepast op dit punt (of door [eiseres] ondertekend), zodat [handelsnaam] haar standpunt volhoudt, dat de huurovereenkomst slechts mondeling is aangegaan.  
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] zegt dat zij de intentie had de woning aan een gezin te verhuren en niet voor twee jaar, maar slechts voor één jaar. [eiseres] houdt vol dat [C] haar niet heeft verduidelijkt dat [handelsnaam] huurder van de woning zou worden, anders dat [handelsnaam] heeft aangevoerd. [eiseres] stelt dat zij in de veronderstelling was dat [handelsnaam] als een soort woningbeheerder zou handelen, niet dat [handelsnaam] haar huurder zou worden. Ten tijde van de mondelinge behandeling is voor de kantonrechter duidelijk geworden dat [C] als een soort tussenpersoon/bemiddelaar tussen [eiseres] en [handelsnaam] heeft gefungeerd. [eiseres] heeft ook de hulp van [C] ingeroepen om tot verhuur van de woning te komen. Het is echter onduidelijk gebleven welke informatie [C] precies over [handelsnaam] en de vorm van de te sluiten huurovereenkomst aan [eiseres] heeft verstrekt en ook wat hij hierover allemaal met [handelsnaam] heeft besproken. Door [handelsnaam] is een verklaring van [C] zelf overgelegd, die de, door [handelsnaam] geschetste gang van zaken onderschrijft, maar haaks staat op de lezing van [eiseres] . De kantonrechter kan bij deze stand van zaken niet zonder meer uitgaan van het standpunt van [eiseres] of van [handelsnaam] en daaraan consequenties verbinden in dit kort geding.
      
    
    
      3.6.
      Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] gewezen op de verstrekkende gevolgen die een ontruiming zou hebben voor de zorgbehoevende jongere, die nu in de woning verblijft. Verder kan ontruiming, volgens [gedaagde sub 2] , op dit moment niet aan de orde zijn, omdat volgens haar duidelijk is dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [eiseres] en [handelsnaam] en dat deze huurovereenkomst ook onderhuur toestaat. De kantonrechter zal het verweer van [gedaagde sub 2] verder onbesproken laten. Omdat er al te veel vraagtekens zijn bij het al dan niet bestaan van een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [handelsnaam] , kan de positie van [gedaagde sub 2] (en overige derden) in dit stadium in het midden blijven.  
      
    
    
      3.7.
      Een verdere complicerende factor is dat [naam] formeel onderhuurder van [handelsnaam] en onderverhuurder van [gedaagde sub 2] is. [naam] is geen partij in deze kortgedingprocedure en het standpunt van [naam] over de ontstane situatie is onbekend. Dit kan de onderlinge rechtsverhoudingen mogelijk nog weer anders maken. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.8.
      Al met al is de kantonrechter van oordeel dat op voorhand niet ervan kan worden uitgegaan dat in een eventuele bodemprocedure zal komen vast te staan dat er geen (mondelinge of zelfs schriftelijke) huurovereenkomst bestaat tussen [eiseres] en [handelsnaam] . Evenmin is op voorhand al voldoende duidelijk of, op grond van die eventuele huurovereenkomst, [handelsnaam] wel of niet gerechtigd was de woning (onder) te verhuren en of de eventuele onderhuurders, [naam] of [gedaagde sub 2] , eventueel een beroep zouden kunnen doen op (onder)huurbescherming. [eiseres] zal haar standpunten dus nader moeten onderbouwen. Binnen de beperkte kaders van dit kort geding is echter geen plaats voor nader onderzoek en bewijslevering, bijvoorbeeld door middel van het doen horen van getuigen. Dit moet in een bodemprocedure plaatsvinden. Tegen de achtergrond van wat hiervoor is overwogen, is de uitkomst in een eventuele bodemprocedure voorshands te ongewis om daar in dit kort geding al op vooruit te kunnen lopen. Dit geldt zowel voor de gevorderde ontruiming als de gevorderde geldbedragen. 
      
    
    
      3.9.
      
        Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de situatie – met name voor [eiseres] – uiterst vervelend en onbevredigend is, en dat voor de ontstane situatie hoe dan ook een oplossing gevonden moet worden, is de uitkomst van het voorgaande dat de vordering moet worden afgewezen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.10.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [handelsnaam] en [gedaagde sub 2] betalen. Dat is voor beiden € 543,00 aan salaris gemachtigden. 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [handelsnaam] , tot heden begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot heden begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde;	
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.