ECLI:NL:GHARL:2024:3596, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-05-2024, 200.326.209/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hoger beroep van ECLI:NL:RBNNE:2023:52. Verkoper van appartement heeft koper niet geïnformeerd over feit dat VvE nog geen toestemming had gegeven voor gerealiseerde verbouwing en (feitelijke) ondersplitsing. Door koper gedaan beroep op dwaling ook door het hof gehonoreerd.
        Anders dan de rechtbank vindt het hof de verkoper schadeplichtig

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.326.209/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 213961
    
    
    
      
        arrest van 28 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. M. Hoogenboom te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats2] ,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. C.E. van der Wijk te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure bij het hof
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 9 januari 2024 heeft op 8 mei 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Op 16 april 2024 heeft [appellant] nog een drietal producties (58-60) ingediend. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellant] heeft het appartementsrecht betreffende drie studio’s verkocht aan [geïntimeerde] . De drie studio’s zijn gerealiseerd na een verbouwing in opdracht van [appellant] van een bovenwoning. [geïntimeerde] heeft deze koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling, omdat de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) geen toestemming heeft verleend voor de verbouwing en de splitsing van de oorspronkelijke woning in drie studio’s en [appellant] hem niet heeft geïnformeerd over het ontbreken van die toestemming. 2.2	[appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de koopovereenkomst na te komen en om de contractuele boete te betalen. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en een tegenvordering ingesteld tot vergoeding van de door hem geleden schade. 2.3	De rechtbank heeft zowel de vorderingen van [appellant] als die van [geïntimeerde] afgewezen. Het hof is het eens met de afwijzing van de vorderingen van [appellant] , maar vindt wel dat de vordering van [geïntimeerde] tot schadevergoeding gedeeltelijk toewijsbaar is. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal daarbij eerst de relevante feiten vaststellen en daarna de geschilpunten tussen partijen – thematisch – bespreken.
    
  
  
    
      3De relevante feiten
    
    
      3.1
      
        
          [appellant] is rechthebbende op het appartementsrecht aan de [adres1] 
        42B in  [woonplaats2] . Het betreft een appartement dat [appellant] heeft verbouwd tot drie zelfstandige appartementen, die door [appellant] vervolgens zijn voorzien van de adressen 42B, 42C en 42D. Het betreft een bouwkundige splitsing tot drie appartementen; studio’s. Het appartementsrecht is niet gesplitst. Hij heeft deze studio’s verhuurd. Voor de verbouwing was het appartement verhuurd aan studenten, die er een kamer huurden en de keuken en sanitaire voorzieningen gezamenlijk gebruikten. 
      
    
    
      3.2
      
        Bij notariële akte van 23 mei 1973 (verder: de akte van splitsing) is het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt gesplitst in appartementsrechten en is er een VvE opgericht.
        In het splitsingsreglement staan onder meer de navolgende bepalingen:
        “Artikel 6
      
      
        1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 36
        
      
      
        1. Alle besluiten, waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
      
      
        (…)
      
      
        3. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
      
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerde] kende [naam1] , de (verhuur)makelaar van [appellant] . Nadat hij [naam1] had laten weten geïnteresseerd te zijn in de aankoop van een beleggingspand attendeerde [naam1] hem op “de drie pandjes” van [appellant] .
      
    
    
      3.4
      In januari 2022 heeft [geïntimeerde] de studio’s een aantal keer bezichtigd. In februari 2022 heeft [geïntimeerde] de studio’s nog een aantal maal bezichtigd. In die periode was de verbouwing nog gaande. Vervolgens hebben partijen onderhandeld over een koopsom.
      
    
    
      3.5
      Op 15 februari 2022 heeft [naam1] een concept-koopovereenkomst opgemaakt. In deze overeenkomst was een ‘as is, where is’-clausule opgenomen. Namens [geïntimeerde] is door zijn makelaar per e-mail van 15 februari 2022 kenbaar gemaakt dat deze clausule moet worden verwijderd, omdat het om een nieuwbouwproject gaat waarvan verwacht mag worden dat het onderhoud goed is.
    
    
      3.6
      In reactie op de e-mail van 15 februari 2022 heeft [naam1] geschreven dat [appellant] vasthoudt aan de ‘as is, where is’-clausule. Verder schrijft hij dat alles nieuw is en dat de garantiebewijzen naar de koper worden gestuurd.
    
    
      3.7
      
        Namens [geïntimeerde] heeft zijn makelaar aan [naam1] op 15 februari 2022 geschreven, voor zover relevant:
        “Mijn klant wil zoals aangegeven wel dat de as is clausule zal vervallen.
        
          Wat is de reden van de verkoper dat hij deze niet wil laten vallen? Staat hij niet achter de verbouw of weet hij dat er gebreken zijn? Als je achter je project staat en met kwaliteit bouwt zoals is aangegeven dan zou hij het ook niet erg vinden om deze clausule uit de koopovereenkomst te halen.
        
        
          (…)
        
        
          Mocht de verkoper de clausule niet uit de verkoopovereenkomst willen halen dan zou ik nog wel contact met hem willen opnemen om naar de reden te vragen als dat akkoord is.”
      
      
    
    
      3.8
      
        Per Whatsapp-bericht heeft [naam1] aan [geïntimeerde] vervolgens geschreven:
        “Laat je niet gek maken door die makelaar he. As is where is, is een heel gebruikelijke clausule. Staat tegenwoordig in alle koopovereenkomsten. Het is aan de binnenkant allemaal wel nieuw maar aan de buitenkant blijft het een pand van 1939
        
          Van alle spullen krijg je gewoon alle bonnetjes en garantiebewijzen”
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft vervolgens als reactie geschreven:
        “Dat snap ik, maar waarom persee die as is erin als alles goed is afgewerkt door jullie.”
      
      
      
        
          [naam1] heeft vervolgens geschreven:
        “Omdat de woning bijna 100 jaar oud is”
      
      
    
    
      3.9
      
        Tussen partijen is vervolgens een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het appartementsrecht. De schriftelijke overeenkomst is door [appellant] op 3 maart 2022 ondertekend en door [geïntimeerde] op 4 maart 2022. Als koopsom zijn partijen een bedrag van € 530.000,- overeengekomen.
        Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
        “1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt op. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.
      
      
        2. Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als beleggingsobject nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. In de koop is niet begrepen datgene waarop huurders, ingevolge artikel 1603 van het BW, rechten kunnen doen gelden.
      
      
        (…)
      
      
        5. Koper is bereid het verkochte op de datum van levering voetstoots (as is, where is) te
      
      
        
          aanvaarden, hetgeen inhoudt dat koper het verkochte aanvaardt in de juridische, fiscale,
        
        
          technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte zich alsdan bevindt, met alle
        
        
          bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende
        
        
          gebruiksstaat, terwijl verkoper niet gehouden zal zijn ten aanzien van enig aspect van het
        
        
          verkochte enige (stilzwijgende) verklaring of garantie af te geven buiten hetgeen in de
        
        
          koopovereenkomst is gegarandeerd.”
      
      
      
        Artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst bevat een boeteclausule. 
      
      
      
        In de koopovereenkomst zijn tot slot aanvullende afspraken opgenomen. In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant:
        “Aanvullende afspraken:
        
          (…)
        
        
          Verkoper draagt zorg voor het realiseren van de A++ energie labels voor alle appartementen.
        
        
          De appartementen zijn: [adres1] 42B , [adres1] 42C en [adres1]
        
        
           42D te [woonplaats2] .
        
        
          De appartementen worden verhuurd in zijn totaliteit voor € 2.300,- kale huur.
        
        
          
            [adres1] 42B: €850,-
        
        
          
            [adres1] 42C: €750,-
        
        
          
            [adres1] 42D: €700,-
        
        
          In alle huurovereenkomsten is opgenomen dat het om een bepaalde tijd gaat van maximaal 
        
      
      
        1 jaar.
      
      
        
          Energielabel
        
        
          Aan deze koopovereenkomst is een kopie van een energielabel gehecht. Het origineel wordt alsnog geleverd, uiterlijk bij het passeren van de transportakte bij de notaris.”
      
      
    
    
      3.10
      Partijen zijn in eerste instantie overeengekomen dat de levering op 1 juni 2022 plaats zou vinden. Op verzoek van [appellant] is deze datum vervroegd naar 29 april 2022.
      
    
    
      3.11
      
        Op 22 april 2022 ontving [geïntimeerde] van de notaris die de levering van het appartementsrecht zou verzorgen een e-mailbericht van de VvE van 21 april 2022 aan de notaris waarin staat, voor zover relevant:
        “Voor ons als VVE is het pand nog steeds 42B. Geen 42C en 42D. Afgelopen periode is een verbouwing geweest van 42B, waarbij het VVE Reglement niet is gevolgd door dhr. [appellant] . Er wordt in mei een VVE Vergadering georganiseerd, waarbij dit onderwerp besproken wordt en hoe dit verder moet. Er spelen een aantal zaken, waarbij ik nu niet in detail zal treden. Er is dus geen toestemming van de VVE Vergadering voor splitsing. Dhr. [appellant] is m.b.t. het reglement meerdere keren op de hoogte gesteld. Ook vorige week nog.”
        In en e-mailbericht van 22 april 2022 schreef de VvE vervolgens aan de notaris, voor zover relevant:
        “Het appartementsrecht [adres1] 42 B [woonplaats2] is het enige bestaande
        
          appartementsrecht. De door u hieronder genoemde adressen 42c en 42d bestaan niet. Graag vernemen wij uw schriftelijke bevestiging hieromtrent.
        
        
          Een nader inhoudelijk bericht vanuit de VvE [adres1] 40 - 42b, [adres2] 12-14a te [woonplaats2] volgt nog. Dit bericht (aanvulling op het email bericht van dhr. [naam2] aan uw kantoor d.d. 21 april 2022, 9.31 uur) is bedoeld ter vooraankondiging, waarbij alvast kenbaar wordt gemaakt dat de verkoper strijdig heeft gehandeld met meerdere bepalingen uit de akte van splitsing en het modelreglement. Het ligt in de lijn der verwachting dat de vergadering gaat verzoeken deze strijdige handelingen ongedaan te maken, waarbij de VvE overweegt alle mogelijke (rechts)middelen in te zetten.”
      
      
    
    
      3.12
      Op 11 mei 2022 vond een vergadering van de VvE plaats. In de uitnodiging voor deze vergadering is aangekondigd dat gestemd moet worden over de vraag of de VvE akkoord gaat met de “uitgevoerde zaken verbouwing 42B”. Uit de notulen van de vergadering van de VvE blijkt dat de vergadering tegen dit voorstel heeft gestemd. De argumenten waren volgens de notulen de volgende:“Het dak was VVE eigendom, nu niet meer. Zonnepanelen mogen daar niet zomaar op worden geplaatst zonder iedereen op de hoogte te brengen en een VVE dak mag niet zomaar worden doorgebroken en tot privé eigendom gemaakt worden zonder goed overleg met de hele VVE Vergadering. De opbrengst van de zonnepanelen gaat alleen naar [appellant] en niet naar de VVE als geheel.” 
      
    
    
      3.13
      Het bestuur van de VvE heeft op 17 mei een e-mail aan [appellant] (met een cc aan de notaris) gestuurd, waarin onder meer het volgende is geschreven:“Over een aantal zaken is door de VVE gestemd. Wij noemen de belangrijkste hieronder:Uitbouw/verbouwing 42B: Stemming: meerderheid VVE stemt tegen, dus geen goedkeuring VVE. Splitsing dan wel ondersplitsing 42B: Stemming: meerderheid VVE stemt tegen, dus geen goedkeuring VVE.Plaatsing zonnepanelen 42B: Stemming: meerderheid VVE stemt tegen, dus geen goedkeuring VVE.De consequenties van het ontbreken van instemming door de VVE worden op dit moment verder uitgewerkt in samenspraak met onze adviseurs. (…)”De notaris heeft de e-mail doorgestuurd naar [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.14
      
        De makelaar van [geïntimeerde] heeft in een brief van 20 mei 2022 aan [appellant] geschreven dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst vernietigt wegend dwaling. Hij schreef onder meer:
        “Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de heer [geïntimeerde] niet op de hoogte van het feit dat de u geen toestemming aan de VvE heeft gevraagd en verkregen ten aanzien van de door u uitgevoerde uitbouw/verbouwing, de splitsing en de plaatsing van de zonnepanelen. Ook was de heer [geïntimeerde] niet op de hoogte van het feit dat de VvE kennelijk al vanaf november 2021 bij u heeft aangegeven dat u zich ten aanzien van de voornoemde punten niet aan de reglementen heeft gehouden en dat daarover in de vergadering van de VvE zou worden gesproken.”
      
    
    
      3.15
      In een brief van 23 mei 2022 van de toenmalige advocaat van [appellant] is [geïntimeerde] aangeschreven het appartementsrecht af te nemen. Verder is [geïntimeerde] aangezegd dat [appellant] aanspraak zal gaan maken op de boete zoals opgenomen in de koopovereenkomst.
      
    
    
      3.16
      
        In een brief van de advocaat van [geïntimeerde] heeft hij aan [appellant] geschreven, voor zover relevant:
        “Namens cliënt bericht ik u hierbij dat cliënt subsidiair en meer subsidiair (dus voor het
        
          geval de vernietiging geen standhoudt) de koopovereenkomst buitengerechtelijk
        
        
          ontbindt op grond van het feit dat uw cliënt in verzuim verkeert.”
      
    
    
      3.17
      
        [appellant] heeft op 28 juni 2022 een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter in Groningen tot vernietiging van het op 11 mei 2022 genomen besluit van de VvE tot onthouding van goedkeuring aan de verbouwing. De mondelinge behandeling van het verzoekschrift heeft op 15 maart 2023 plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is afgesproken dat [appellant] en de VvE zouden proberen een regeling te treffen. De onderhandelingen daarover waren ten tijde van de mondelinge behandeling bij het hof nog niet definitief afgerond.
    
  
  
    
      4
      4.	De bespreking van de geschilpunten tussen partijen
    
    
      
        de kernvraag
        4. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling. Indien die vernietiging rechtsgeldig is, zijn de vorderingen van [appellant] tot nakoming van de overeenkomst en betaling van de contractuele boete niet toewijsbaar en resteert de vraag of en in hoeverre [geïntimeerde] aanspraak heeft op schadevergoeding. 
    
    
    
      4.2
      Het hof zal dan ook eerst bespreken of [geïntimeerde] de overeenkomst terecht heeft vernietigd wegens dwaling. Dat is het geval wanneer:a. [geïntimeerde] bij het aangaan van de overeenkomst in dwaling verkeerde, doordat hij geen juiste voorstelling van zaken had;b. causaal verband bestaat tussen de dwaling en het tot stand komen van de overeenkomst: zonder de dwaling zou de overeenkomst niet (op deze wijze) tot stand zijn gekomen;c. [appellant] een spreekplicht heeft geschonden (dat is de door [geïntimeerde] aangevoerde dwalingsgrond). d. de dwaling niet voor rekening van [geïntimeerde] behoort te blijven. 
      
    
    
      4.3
      Het hof zal hierna nagaan of aan deze vereisen is voldaan, maar zal eerst ingaan op het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde] zich niet op dwaling kan beroepen omdat [appellant] hem heeft aangeboden te vrijwaren voor alle vermogensschade die voortvloeit uit het dispuut met de VvE. 
      
      
        
          de vrijwaring
        
      
    
    
      4.4
      
        
          [appellant] stelt dat hij [geïntimeerde] op 28 april 2022 heeft voorgesteld hem volledig te vrijwaren voor alle vermogensschade die voortvloeit uit het dispuut met de VvE, maar dat [geïntimeerde] dat aanbod niet heeft geaccepteerd. [geïntimeerde] kan zich daarom volgens [appellant] niet op dwaling beroepen. Het hof neemt aan dat [appellant] daarmee een beroep doet op artikel 
        6:230 lid 1 BW. Die bepaling houdt in dat de bevoegdheid tot vernietiging wegens dwaling vervalt wanneer de wederpartij tijdig een wijzigingsvoorstel doet waardoor het nadeel dat degene die bevoegd is tot vernietiging van de overeenkomst bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze wordt opgeheven. 
      
      
    
    
      4.5
      Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen volgt dat [appellant] op 28 april 2022 rond 20:00 een e-mail heeft gestuurd naar [geïntimeerde] en de beide betrokken makelaars met daarbij een concept-vrijwaringsovereenkomst. Hij verzoekt hen om eventuele op- en aanmerkingen door te geven. Op 29 april 2022 om 9:43 heeft [appellant] opnieuw een e-mail gestuurd naar [geïntimeerde] en de beide makelaars, waarin hij schrijft dat hij naar aanleiding van de app-correspondentie de vrijwaring intrekt. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] daarna op dat standpunt is teruggekomen en heeft aangeboden [geïntimeerde] alsnog te willen vrijwaren. 
      
    
    
      4.6
      Op het moment dat [geïntimeerde] de overeenkomst vernietigde – en daarna – was geen sprake (meer) van een geldig aanbod tot vrijwaring. Het door [appellant] gedane aanbod was ingetrokken. Er lag dan ook geen wijzigingsvoorstel meer, noch is gebleken dat [appellant] onverwijld een tweede c.q. herhaald aanbod heeft gedaan. Alleen al om die reden faalt het beroep van [appellant] op het aanbod tot vrijwaring. 
      
    
    
      4.7
      Daar komt nog bij dat [appellant] ook onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een gegronde, aan [geïntimeerde] te wijten, reden had om het aanbod tot vrijwaring in te trekken. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] niet tijdig op het aanbod gereageerd. Het hof stelt vast dat [appellant] in de avond van 28 april 2022 een concept-vrijwaringsovereenkomst heeft verstuurd en dat hij het aanbod om [geïntimeerde] te vrijwaren al de volgende ochtend heeft ingetrokken, nog voor [geïntimeerde] er inhoudelijk op had gereageerd. Dat [geïntimeerde] tijd nodig had om de vrijwaringsovereenkomst te bestuderen en met zijn makelaar te bespreken, is alleszins voorstelbaar. Dat dit tot gevolg had dat de door [appellant] beoogde - vroegere - leveringsdatum niet gehaald kon worden, maakt dat niet anders. Het hof tekent daarbij aan dat [appellant] heeft benadrukt dat [geïntimeerde] akkoord was met een oplossing waarin [appellant] hem zou vrijwaren. Er was volgens de eigen stellingen dan ook concreet zicht op een oplossing, die nog wel moest worden uitgewerkt. Dat [appellant] in die situatie ‘de stekker eruit heeft getrokken’ omdat hij verontwaardigd was over het feit dat [geïntimeerde] minder haast maakte dan hij wenselijk vond, kan hij [geïntimeerde] dan ook niet in redelijkheid tegenwerpen. 
      
    
    
      4.8
      Voor zover [appellant] wil betogen dat de intrekking van de vrijwaring geen effect had omdat partijen al overeenstemming hadden over de vrijwaring - duidelijk is dat niet -  gaat dat betoog niet op. Als dat al het geval zou zijn, heeft [appellant] door het intrekken van de vrijwaring minst genomen juridische onzekerheid veroorzaakt over de status van een overeenkomst tot vrijwaring. [geïntimeerde] kon er vanaf dat moment niet meer op aan dat [appellant] hem daadwerkelijk zou vrijwaren voor problemen met de VvE. Daarmee was van een wijzigingsvoorstel waardoor het nadeel voor [geïntimeerde] op afdoende wijze werd opgeheven geen sprake (meer). 
      
      
        
          dwaling en causaal verband
          4.9	[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij niet wist dat de VvE geen toestemming had gegeven voor de verbouwing en dat indien hij dat zou hebben geweten, hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. 
      
      
    
    
      4.10
      De rechtbank heeft overwogen dat vaststaat dat [appellant] geen toestemming had van de VvE voor de verbouwing en dat hij zolang die toestemming er niet is, een verboden verbouwing heeft uitgevoerd. Tegen die vaststelling is – terecht – geen grief gericht, zodat het hof daarvan zal uitgaan.
      
    
    
      4.11
      Anders dan [appellant] betoogt, is het feit dat geen sprake is van toestemming van de VvE en dat dus sprake is van een verboden verbouwing, geen bagatel of ‘een storm in een glas water’.  Het leidt er allereerst toe dat sprake is van een juridisch conflict tussen [appellant] en de VvE. Indien de koopovereenkomst zou doorgaan, zou [geïntimeerde] als rechtsopvolger van [appellant] ook in een juridisch conflict met de VvE belanden. Dat juridisch conflict zou er ook toe kunnen leiden dat de verbouwing (gedeeltelijk) ongedaan gemaakt zou moeten worden. Dat zou kunnen leiden tot mogelijk forse bouwkundige veranderingen in de studio’s, met verbouwingskosten en gevolgen voor de huurders en de huurwaarde van de studio’s tot gevolg. 
      
    
    
      4.12
      
        [appellant] stelt dat hij bijna een schikking heeft bereikt met de VvE en dat op grond van die schikking slechts een paar geringe aanpassingen nodig zijn. Ook als dat zo is – [appellant] heeft die stelling niet overtuigend onderbouwd –, geldt dat de schikking twee jaar na de vernietiging van de overeenkomst nog steeds niet is bereikt en dat hij en de VvE wel een procedure voeren. Bovendien is voor het antwoord op de vraag of inderdaad sprake is van een bagatelprobleem niet van belang wat nu – meer dan twee jaar na het sluiten van de overeenkomst – bekend is over de aard en omvang van het probleem, maar wat de omvang van het probleem was bij het sluiten van de overeenkomst. 
      
    
    
      4.13
      
        [appellant] heeft niet concreet weersproken dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de overeenkomst – dat is het relevante moment – niet wist dat de VvE geen toestemming had gegeven voor de verbouwing. Als hij dat al heeft willen weerspreken –  duidelijk is dat niet – had het op zijn weg gelegen aan te geven wat hij (of zijn makelaar) daarover aan [geïntimeerde] (of diens makelaar) heeft meegedeeld en wanneer dat is gebeurd. Dat heeft hij nagelaten. 4.14	Gelet op wat hiervoor is overwogen kan ervan worden uitgegaan dat [geïntimeerde] dwaalde over het feit dat de VvE geen toestemming had gegeven voor de verbouwing en dat indien hij dat zou hebben geweten de overeenkomst niet zou hebben gesloten, gelet op de mogelijke nadelige gevolgen voor hem van het ontbreken van de vereiste toestemming. 
      
      
        
          schending spreekplicht
          4.15	Van schending van een spreekplicht door [appellant] is sprake indien hij de juiste stand van zaken kende of behoorde te kennen, dus wist dat de VvE toestemming moest geven voor de verbouwing, maar dat nog niet had gedaan (1), hij wist of behoorde te weten dat het ontbreken van de vereiste toestemming voor [geïntimeerde] van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de overeenkomst (2), er rekening mee moest houden dat [geïntimeerde] op dit punt dwaalde (3) en hij [geïntimeerde] naar verkeersopvattingen uit de droom had moeten helpen (4).
      
      
    
    
      4.16
      Volgens de rechtbank heeft [appellant] zijn mededelingsplicht geschonden. [appellant] is het niet eens met dat oordeel, maar hij bestrijdt niet alle oordelen waarop het is gebaseerd. Onder 4.4.4 tot en met 4.4.6 heeft de rechtbank uitvoerig overwogen dat [appellant] als lid van de VvE geacht wordt op de hoogte te zijn van de bepalingen in de splitsingsakte en van de wijze waarop binnen de VvE besluiten worden genomen. Om die reden had hij moeten weten dat hij toestemming van de VvE nodig had voor de verbouwing en dat hij die toestemming niet had toen hij de woning aan [geïntimeerde] verkocht. 
      
    
    
      4.17
      
        [appellant] heeft – overigens terecht – geen (kenbare) grief gericht tegen deze overwegingen van de rechtbank, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Dat betekent dat vaststaat dat [appellant] de juiste stand van zaken kende, althans in ieder geval behoorde te kennen. Aan het eerste vereiste voor schending van de spreekplicht is dan ook voldaan.
      
    
    
      4.18
      Ook aan het tweede vereiste is voldaan. Uit wat hiervoor is overwogen, met name over de objectief gezien voorzienbare gevolgen voor [geïntimeerde] zoals overwogen in 4.11, volgt dat het voor [appellant] bij het aangaan van de overeenkomst duidelijk moest zijn dat het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing voor [geïntimeerde] van cruciaal belang was.
      
    
    
      4.19
      
        [appellant] heeft niet weersproken dat hij er rekening mee moest houden dat [geïntimeerde] dwaalde op het punt van het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing. In dit verband is mede van belang dat het ontbreken van toestemming voor de verbouwing niet gemakkelijk te achterhalen was voor [geïntimeerde] , omdat het een interne kwestie tussen [appellant] en de VvE betrof. Ook aan het derde vereiste is dus voldaan.
      
    
    
      4.20
      Het hof vindt ook dat [appellant] [geïntimeerde] naar verkeersopvattingen uit de droom had moeten helpen. Daartoe is allereerst van belang dat [geïntimeerde] geen professionele belegger in of koper van vastgoed was. De overeenkomst met [appellant] was zijn eerste poging om te beleggen in vastgoed. [appellant] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst meer ervaren in het vastgoed dan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] werd weliswaar bijgestaan door een makelaar, maar [appellant] ook, zodat het verschil in ervaring niet (volledig) werd opgeheven door de bijstand van een makelaar. Vervolgens betrof de informatie waarom het ging voor [geïntimeerde] lastig te traceren informatie, terwijl [appellant] zonder nader onderzoek over die informatie kon beschikken. Het gaat dan ook om informatie die zich ‘in de sfeer’ van [appellant] bevond. [geïntimeerde] zou de informatie alleen hebben kunnen verkrijgen indien hij gericht navraag zou hebben gedaan bij de VvE. Maar een potentiële koper van een net verbouwd deel van een appartementscomplex in een appartementencomplex mag er in beginsel vanuit gaan dat de verbouwing de goedkeuring heeft van de VvE. Dat is zeker het geval wanneer de bij de verbouwing gerealiseerde studio’s, zoals hier, verhuurd zijn. Ten slotte brengt ook het bij het verstrekken van de informatie betrokken belang mee dat [appellant] [geïntimeerde] uit de droom moest helpen. Indien niet alsnog toestemming zou worden gegeven voor de verbouwing, zou dat tot groot nadeel van [geïntimeerde] kunnen leiden. 
      
    
    
      4.21
      De conclusie is dat [appellant] zijn spreekplicht heeft geschonden.
      
      
        
          dwaling voor eigen rekening?
          4.22	Volgens [appellant] staat de ‘As is, where is’ bepaling uit de koopovereenkomst aan het slagen van het beroep op dwaling in de weg. De rechtbank heeft die stelling van [appellant] verworpen. De rechtbank heeft de bepaling zo uitgelegd dat die alleen ziet op de fysieke toestand van het pand. [appellant] is het niet met deze uitleg eens.
      
      
    
    
      4.23
      Het hof kan de rechtbank volgen in de uitleg van de desbetreffende clausule en neemt wat de rechtbank daarover heeft aangevoerd over. Wat [appellant] in hoger beroep tegen die uitleg inbrengt, is onvoldoende overtuigend. Het hof merkt in dit verband nog op dat, anders dan [appellant] meent, geen sprake is van een overeenkomst tussen twee (zeer) professionele partijen. [geïntimeerde] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen professionele partij, maar een particulier die zijn eerste beleggingspand wilde kopen. In het licht hiervan is de door de rechtbank gekozen uitlegmaatstaf de juiste en heeft de rechtbank terecht ook gewicht toegekend aan wat de makelaar van [appellant] heeft geschreven over de bedoeling van de clausule (zie 3.8). Daaruit heeft [geïntimeerde] mogen begrijpen dat de clausule  zag op de bouwkundige situatie van het (100 jaar oude) pand. [geïntimeerde] hoefde er geen rekening mee te houden dat de clausule hem zou kunnen worden tegengeworpen indien sprake was van een juridisch gebrek aan de verbouwing, zoals het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing. Alleen al daarom kan het beroep van [appellant] op de clausule hem niet baten.
      
      
        
          tussenconclusie
          4.24	De tussenconclusie is dat [geïntimeerde] de overeenkomst terecht heeft vernietigd wegens dwaling. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] die strekken tot nakoming van die overeenkomst, evenals zijn beroep op het boetebeding, niet toewijsbaar zijn. 
      
      
      
        
          onrechtmatige daad 
          4.25	Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] onrechtmatig jegens hem gehandeld. Hij voert daartoe allereerst aan dat [appellant] hem door bedrog heeft bewogen de overeenkomst te sluiten. [geïntimeerde] meent dat de rechtbank het beroep op bedrog ten onrechte onbehandeld heeft gelaten. Maar ook wanneer ervan wordt uitgegaan dat de overeenkomst onder invloed van dwaling is gesloten, heeft [appellant] onrechtmatig jegens hem gehandeld, vindt [geïntimeerde] . De rechtbank heeft zijn vordering tot schadevergoeding daarom ten onrechte afgewezen.
      
      
    
    
      4.26
      Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest van opzet bij [appellant] zoals vereist voor een geslaagd beroep op bedrog. Uit wat [geïntimeerde] heeft aangevoerd, volgt niet dat [appellant] [geïntimeerde] met opzet niet heeft meegedeeld dat geen toestemming was gegeven voor de verbouwing.
      
    
    
      4.27
      De wederpartij van degene die zich met succes op dwaling beroept heeft nog niet onrechtmatig gehandeld. Met het slagen van het beroep op dwaling is de onrechtmatigheid van het handelen of nalaten van de wederpartij nog niet gegeven. Maar in de situatie dat de dwaling is veroorzaakt doordat een spreekplicht is geschonden, zal in de regel wel sprake zijn van onrechtmatigheid, die kan worden toegerekend aan de partij op wie de spreekplicht rust. Van schending van een spreekplicht is immers pas sprake wanneer de wederpartij de dwalende naar verkeersopvattingen uit de droom had moeten helpen. De wederpartij die dat nalaat, handelt in strijd met waartoe hij op grond van de verkeersopvattingen verplicht is en daarmee in beginsel onzorgvuldig. 
      
    
    
      4.28
      Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] door geen melding te maken van het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing gezwegen waar hij had moeten spreken. Volgens [appellant] valt hem dat niet te verwijten. Hij heeft over de verbouwing geregeld contact gehad met de voorzitter van de VvE en daaruit heeft hij afgeleid, en mocht hij ook afleiden, dat als er nog een (formeel) toestemmingsbesluit van de VvE nodig was “de VvE niet moeilijk zou gaan doen”. Dat de VvE later alsnog “enigszins lastig is gaan doen” kan hem niet worden verweten, aldus [appellant] . 
      
    
    
      4.29
      Het hof ziet dit anders. [appellant] heeft over de verbouwing per e-mail gecommuniceerd met de voorzitter van de VvE. Op 27 november 2021 schreef de voorzitter van de VvE aan [appellant] dat hij vragen had ontvangen van de andere eigenaren over de verbouwing die op dat moment plaatsvond. De voorzitter schreef dat hij geen problemen had met de insteek van de verbouwing, maar dat de verbouwing wel muren en daken betrof, die “onder de VVE vallen” en dat er niet zomaar iets met het dak gedaan mocht worden “zonder te communiceren naar de leden”. Hij schreef verder: “Maar let wel dat iedereen eigenlijk geïnformeerd moet worden. We hebben gezien in eerdere mails dat meningen kunnen verschillen qua inzicht. We zitten gewoonweg aan de VVE structuur vast met zijn allen.” [appellant] antwoordde hem op 3 december 2021 dat hij tijdens de vorige VvE vergadering al had aangegeven dat hij een grondige verbouwing zou gaan realiseren. Hij schreef dat al eerder vergelijkbare verbouwingen hadden plaatsgevonden en dat hij het om die reden niet noodzakelijk had gevonden zijn plannen op detailniveau met alle andere eigenaren te delen. Op de agenda van de daaropvolgende vergadering van de VvE, die van 19 december 2021, was de verbouwing niet vermeld. In de notulen van deze vergadering, die door [appellant] wegens ziekte niet kon worden bijgewoond, is niets over de verbouwing te vinden.
      
    
    
      4.30
      Hiervoor is al vastgesteld dat [appellant] ermee bekend was (en in elk geval mee bekend behoorde te zijn) dat voor de verbouwing toestemming nodig was van de VvE. Het was hem, gezien de hiervoor aangehaalde e-mailcorrespondentie met de voorzitter van de VvE, ook bekend dat die toestemming nog niet gegeven was en dat de leden van de VvE meer informatie over de verbouwing moesten hebben. Hij wist ook dat de toestemming in de vergadering van 19 december 2021, de laatste vergadering voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, nog niet gegeven was; de verbouwing is bij die vergadering niet aan de orde geweest. 
      
    
    
      4.31
      Gelet hierop volgt het hof [appellant] niet in het betoog dat hij niet wist dat er nog toestemming moest worden gegeven. Uit de correspondentie mocht [appellant] ook niet afleiden dat de toestemming zonder meer gegeven zou worden. De voorzitter heeft hem weliswaar geschreven dat hijzelf geen moeite had met de insteek van de verbouwing, maar heeft [appellant] er tegelijk op gewezen dat er eigenaren waren die vragen hadden over de verbouwing en dat de verbouwing ook gevolgen had voor de gezamenlijke muren en daken. Maar ook als [appellant] de inschatting heeft gemaakt dat het verlenen van toestemming ‘een hamerstuk’ zou zijn, had hij [geïntimeerde] ervan op de hoogte moeten brengen dat de VvE nog toestemming moest verlenen voor de verbouwing, zodat [geïntimeerde] desgewenst zelf bij de VvE had kunnen nagaan of die toestemming op problemen zou stuiten. Door dat na te laten heeft [appellant] onzorgvuldig jegens [geïntimeerde] gehandeld. 
      
    
    
      4.32
      De conclusie is dat [appellant] onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld. Hij dient de schade die [geïntimeerde] daardoor heeft geleden te vergoeden. 
      
      
        
          de schade van [geïntimeerde]
          4.33	de schade van [geïntimeerde] door het onrechtmatig handelen van [appellant] kan worden begroot door de situatie waarin hij nu verkeert te vergelijken met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als het onrechtmatig handelen achterwege zou zijn gebleven. In die, fictieve, situatie zou [appellant] zijn spreekplicht niet hebben geschonden. [geïntimeerde] zou de overeenkomst - volgens zijn eigen stellingen, die het hof zoals hiervoor in 4.11 overwogen aannemelijk acht gelet op de mogelijke nadelige gevolgen voor hem van het ontbreken van de vereiste toestemming - dan niet hebben gesloten. 
      
      
    
    
      4.34
      
        [geïntimeerde] heeft allereerst vergoeding gevorderd van de kosten van de door hem ingeschakelde adviseurs, een taxateur (€ 1.149,50), zijn makelaar (€ 6.413,-) en de hypotheekadviseur (€ 4.360,-) en van de boete die hij heeft moeten betalen aan de hypotheekverstrekker vanwege de annulering van de financiering (€ 4.360,-).  Het is aannemelijk dat hij deze kosten niet zou hebben gemaakt wanneer [appellant] zijn spreekplicht niet zou hebben geschonden. In dat geval zou hij geen financiering hebben gezocht voor de koopsom en zou de door hem ingeschakelde makelaar geen aanspraak hebben gehad op courtage, omdat geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. 
      
    
    
      4.35
      Het staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] de door zijn adviseurs en financier berekende kosten heeft betaald. Maar volgens [appellant] zijn de in rekening gebrachte bedragen te hoog. Hij vindt dat de dienstverleners een buitensporig tarief gehanteerd hebben. Dat verweer heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd, omdat hij niet heeft aangegeven wat volgens hem wel een gebruikelijk tarief is voor de verleende diensten. Om die reden heeft [appellant] ook zijn verweer dat [geïntimeerde] zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.36
      
        [geïntimeerde] stelt dat hij ook schade heeft geleden doordat hij, als hij een ander beleggingspand koopt, een hogere rente moet betalen vanwege de gestegen rente. In 2022 kon hij financiering krijgen tegen een rente van 3,65%. De rente op een verhuurhypotheek bedroeg in september 2023 al 6,95%. 
      
    
    
      4.37
      Het hof vindt deze schadepost niet toewijsbaar. Allereerst kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] in het voorjaar van 2022 een ander pand zou hebben gekocht wanneer de koopovereenkomst met [appellant] niet tot stand zou zijn gekomen. Vervolgens is onzeker of [geïntimeerde] , als hij een ander pand had willen kopen, opnieuw een financiering had kunnen verkrijgen en tegen hetzelfde of een vergelijkbaar rentepercentage. Dat zou immers ook mede-afhankelijk zijn geweest van de prijs van het pand in relatie tot de (huur)waarde ervan. Ten slotte staat, als wel sprake zou zijn van condicio sine qua non-verband tussen deze schadepost en het onrechtmatig handelen van [appellant] , de schade in dit geval niet in zodanig verband met dat handelen dat zij daaraan in redelijkheid kan worden toegerekend. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat het zuivere vermogensschade betreft en dat [appellant] geen verkeers- of veiligheidsnorm heeft geschonden. 
      
    
    
      4.38
      De conclusie is dat de vordering tot schadevergoeding van [geïntimeerde] toewijsbaar is tot € 16.282,50.  Over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd vanaf 20 juli 2022, de datum waarop de vordering is ingesteld.
      
      
        
          conclusies
          4.39	De vorderingen van [appellant] zijn niet toewijsbaar. De vordering van [geïntimeerde] tot schadevergoeding is toewijsbaar tot € 16.282,50. [geïntimeerde] heeft ook gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellant] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens hem voor de schade die hij heeft geleden. Omdat het hof de schade van [appellant] al heeft begroot en heeft geoordeeld dat de andere door [geïntimeerde] vermelde schadepost niet toewijsbaar is, heeft [geïntimeerde] geen belang bij toewijzing van de verklaring voor recht dat [appellant] jegens hem schadeplichtig is. 
      
      
    
    
      4.40
      Het vonnis van de rechtbank in conventie zal worden bekrachtigd, dat in reconventie zal worden vernietigd voor wat betreft de beslissingen over de op onrechtmatige daad gebaseerde vorderingen. Het hof zal die vorderingen van [geïntimeerde] alsnog toewijzen, zoals hiervoor is overwogen. Bij deze stand van zaken heeft de rechtbank [appellant] terecht in de proceskosten in reconventie veroordeeld.
      
    
    
      4.41
      Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet, dat van [geïntimeerde] grotendeels. Om die reden zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (salaris van de advocaat: 2 punten tarief VII voor het principaal en 1 punt tarief II voor het incidenteel hoger beroep). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.42
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 11 januari 2023, behalve de onder 5.7 van het dictum vermelde beslissing in reconventie;
      
    
    
      5.2
      vernietigt de onder 5.7 van het dictum vermelde beslissing in reconventie van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 11 januari 2023 en beslist in plaats daarvan als volgt;
      
    
    
      5.3
      verklaart voor recht dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde] ;
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen € 16.282,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2022;
      
    
    
      5.5
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
        € 1.780,- aan griffierecht
        € 11.786,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] ;
      
      
    
    
      5.6
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.7
      verklaart de (proceskosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M. Aksu en mr. A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        28 mei 2024.
      
    
  
  
     Rechtbank Noord-Nederland 11 januari 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:52.
  
  
     Grief 2 van [appellant] faalt.
  
  
     Grief 1 van [appellant] faalt. 
  
  
     Grief I van [geïntimeerde] faalt.
  
  
     Grief II van [geïntimeerde] slaagt.
  
  
     Grief 3 van [appellant] faalt.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.