ECLI:NL:RBOVE:2025:4699, Rechtbank Overijssel, 10-07-2025, 11718216 \ CV EXPL  25-1521
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Newomij verhuurt een woonruimte aan gedaagde. In de huurovereenkomst staat dat het verboden is om de woning onder te verhuren. Volgens Newomij is er sprake van onderverhuur door gedaagde en zij wil daarom dat gedaagde de woning ontruimt. gedaagde verzet zich tegen de ontruiming. De kantonrechter wijst de ontruiming toe.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11718216 \ CV EXPL  25-1521
    
    
    
      
        Vonnis van 10 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1B.V. NEWOMIJ-GROEP, 
    2. NEWOMIJ VASTGOED B.V., 
    3. SAVOSA B.V., 
    
      alle te Naarden,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: Newomij c.s.,
      gemachtigde: mr. M. Evadgian,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de akte overlegging producties van 25 juni 2025 van Newomij c.s. 
      - de mondelinge behandeling van 26 juni 2025. Namens Newomij c.s. is verschenen de heer [naam 1] , bijgestaan door mr. Evadgian. [gedaagde] is in persoon verschenen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De samenvatting
    
    
      Newomij c.s. verhuurt een woonruimte aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst staat dat het verboden is om de woning onder te verhuren. Volgens Newomij c.s. is er sprake van onderverhuur door [gedaagde] en zij wil daarom dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] verzet zich tegen de ontruiming. De kantonrechter wijst de ontruiming toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurt van Newomij c.s. de woning aan de [adres] (hierna: “de woning”). De huurovereenkomst is op 16 juni 2023 door partijen ondertekend.
      
    
    
      3.2.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
      
      
        	“19.	Hoofdverblijf, verbod onderverhuur
        
          In aanvulling op artikel 1.2 geldt dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn of haar huishouden behoren. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het zelf als zijn hoofdverblijf te gebruiken.
        
      
      
      
        
          Het is huurder uitdrukkelijk verboden het gehuurde onder te verhuren aan derden, waaronder begrepen verhuur als Airbnb en vergelijkbare concepten, zoals ook vermeld in artikel 2.1 van de algemene bepalingen.
        
      
      
      
        
          Indien huurder in strijd handelt met het in dit artikel 19 en artikel 2 van de algemene bepalingen bepaalde, geldt het bepaalde in artikel 10.1.d hierboven, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming van de huurovereenkomst dan wel ontbinding wegens wanprestatie te vorderen. […]”
      
      
    
    
      3.3.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 20 maart 2017 van toepassing (hierna: “algemene bepalingen”). Hierin staat onder meer:
      
      
        “Onderhuur
      
    
    
      2.1
      
        Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. […].”
      
    
    
      3.4.
      Vanaf 23 december 2024 heeft Newomij c.s. verschillende meldingen van omwonenden ontvangen over illegale onderverhuur van de woning en overlast. 
      
    
    
      3.5.
      Newomij c.s. heeft vervolgens geconstateerd dat [gedaagde] de woning op verschillende websites (zoals Airbnb en [internetsite] ) te huur aanbiedt. In de advertenties staat het adres van de woning en wordt [gedaagde] als host genoemd. Bij de advertenties staan reviews afkomstig van verschillende personen, waarin [gedaagde] bij zijn voornaam (‘ [gedaagde] ’) wordt genoemd.
      
    
    
      3.6.
      In de periode daarna blijven omwonenden zich melden bij Newomij c.s. met klachten over overlast in/rondom het gehuurde door anderen dan [gedaagde] . Ook stonden de advertenties nog steeds online. Bij de advertenties staan reviews van verschillende mensen die in de periode van februari tot en met maart 2025 meerdere nachten in de woning verbleven. 
      
    
    
      3.7.
      Op 25 april 2025 heeft Newomij c.s. een brief van de gemeente Enschede ontvangen, waaruit blijkt dat toezichthouders van de gemeente een onderzoek hebben ingesteld naar de woning. Toezichthouders hebben tijdens meerdere controles (op 13 februari, 26 februari, 5 maart en 8 april 2025) verschillende personen aangetroffen, die te kennen gaven het appartement te hebben gehuurd. De gemeente heeft Newomij c.s. aangemerkt als overtreder en Newomij c.s. gesommeerd om de verhuur via Airbnb en andere websites binnen twee weken te beëindigen en beëindigd te houden. Zo niet, dan zou de gemeente gaan handhaven en zou de beschikking gepubliceerd worden. [gedaagde] heeft eind april 2025 ook een brief van de gemeente ontvangen met betrekking tot deze niet toegestane verhuur.
      
    
    
      3.8.
      Op 5 mei 2025 heeft een onderhuurder genaamd ‘ [naam 2] ’ nog een beoordeling op [internetsite] geschreven bij een advertentie van [gedaagde] . 
      
    
    
      3.9.
      De gemeente heeft Newomij c.s. op 16 juni 2025 een e-mailbericht met de volgende tekst gestuurd: 
      
      
        “[…] Wij hebben afgelopen week weer een controle uitgevoerd en hebben gezien dat het appartement wederom verhuurd werd aan derden, […]”
      
      
    
    
      3.10.
      Uit de akte overlegging producties van Newomij c.s. blijkt dat de advertenties van [gedaagde] op 25 juni 2025 nog steeds online stonden.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Newomij c.s. vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen:
        I. om binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen, te verlaten en verlaten te houden, aan Newomij c.s. conform het bepaalde in de huurovereenkomst op te leveren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen;
        II. in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de dag van de uitspraak en de huurder te veroordelen tot voldoening van de nakosten ter hoogte van € 173,00 en indien betekening van de uitspraak plaatsvindt € 263,00.
      
      
    
    
      4.2.
      Newomij c.s. legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] , samengevat weergegeven, het verbod op onderverhuur heeft overtreden en dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Daarmee schiet hij ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en is ontruiming gerechtvaardigd.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Newomij-Groep is verhuurder
      
    
    
      5.1.
      Deze kortgedingprocedure is ingeleid door drie eisende partijen: 1) B.V. Newomij-Groep, 2) Newomij Vastgoed B.V. en 3) Savosa B.V. Newomij-Groep is de verhuurder, zo heeft Newomij c.s. ter zitting te kennen gegeven. Nu een grondslag voor de vordering voor zover ingesteld door Newomij Vastgoed B.V. en Savosa B.V. is gesteld noch gebleken, zal het gevorderde in zoverre worden afgewezen. Newomij-Groep zal in het navolgende worden aangeduid als Newomij.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      5.2.
      Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door Newomij gestelde, aanwezig. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang van Newomij overigens ook niet betwist. De kantonrechter zal de vordering van Newomij hierna inhoudelijk behandelen.
      
      
        
          Toetsingskader ontruiming
        
      
    
    
      5.3.
      Newomij vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. 
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst
        
      
    
    
      5.4.
      Newomij heeft gesteld dat [gedaagde] het verbod op onderverhuur uit artikel 19 van de huurovereenkomst en artikel 2 van de algemene bepalingen heeft overtreden. Daarenboven heeft hij geen hoofdverblijf in de woning, terwijl dat volgens artikel 19 van de huurovereenkomst wel verplicht is, aldus Newomij.
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet in geschil is dat [gedaagde] het overeengekomen verbod op onderverhuur meerdere keren heeft overtreden. Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming van zijn kant. Voor zover hij (de desbetreffende bepaling uit) de huurovereenkomst niet heeft gelezen/begrepen, doet dit aan het voorgaande niet af. 
      
      
        
          De tekortkomingen rechtvaardigen de gevorderde ontruiming
        
      
    
    
      5.6.
      De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of in de bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
      
    
    
      5.7.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot omstandigheden die een beroep op de “tenzij-bepaling” rechtvaardigen, rusten op de huurder. 
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de woning maar een paar keer heeft onderverhuurd, dat hij niet wist dat het verboden was en dat hij na de brief van de gemeente van eind april 2025 is gestopt. Daarna verbleven er alleen wat vrienden. Ook ziet hij geen probleem om de huurovereenkomst voort te zetten en veroorzaakt hij geen schade aan het gehuurde.
    
    
      5.9.
      Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter slaagt [gedaagde] niet in zijn beroep op de tenzij-bepaling. (Zelfs) als aangenomen zou worden dat de herhaalde contactpogingen van Newomij met [gedaagde] (telefonisch, per brief en vervolgens per aangetekende brief) hebben gefaald (en [gedaagde] (dus) pas wist hoe zwaar aan het verbod op onderverhuur werd getild door de brief van de gemeente), geldt dat hij in het kader van deze procedure – waarin bewijslevering niet aan de orde is – niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij vervolgens met de onderverhuur is gestopt. Zoals Newomij, onder verwijzing naar de door haar overgelegde producties, heeft aangevoerd, stonden immers ook ná eind april 2025 nog steeds advertenties online en werden er ook reviews geschreven. Bovendien heeft de gemeente (zie hiervoor onder 3.9) in juni 2025 na een controle geconstateerd dat de woning nog steeds aan derden werd onderverhuurd. 
      
    
    
      5.10.
      Dat [gedaagde] stelt geen schade aan de woning toe te brengen kan hem niet baten. Dit laat immers de geconstateerde tekortkoming onverlet. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] , bestaande uit herhaaldelijke overtreding van het verbod op onderverhuur, zodanig is dat het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in dit kort geding, vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure, toewijsbaar is. 
      
    
    
      5.12.
      Het voorgaande betekent dat de vraag of hij zijn hoofdverblijf al dan niet in de woning heeft gehad onbeantwoord kan blijven.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Newomij worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                764,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        Voor zover het betreft de vorderingen van Newomij Vastgoed en Savosa:
      
    
    
      6.1.
      wijst het gevorderde af,
      
      
        
          Voor zover het betreft de vorderingen van Newomij-Groep:
        
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, te verlaten en verlaten te houden, aan Newomij conform het bepaalde in de huurovereenkomst op te leveren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 764,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M.S. Kuipers op 10 juli 2025.