ECLI:NL:RBOVE:2025:4746, Rechtbank Overijssel, 15-07-2025, 11318079 \ CV EXPL  24-3425
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder heeft tijdelijk niet het hoofdverblijf in het gehuurde. Gelet op alle omstandigheden van het geval is er geen sprake van slecht huurderschap. Ook geen tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11318079 \ CV EXPL  24-3425
    
    
    
      
        Vonnis van 15 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONCONCEPT, 
      te Meppel,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonconcept,
      gemachtigde: mr. A.M. Pesman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. E.M. Prins.
    
    
    
  
  
    
      1De beslissing in het kort
    
    
      1.1.
      Woonconcept vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst van [gedaagde] omdat zij volgens Woonconcept niet haar hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft en zij daarom tekortschiet in de nakoming de huurovereenkomst en zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde] heeft zij wel het hoofdverblijf in de woning, maar is zij vaak bij haar dochter in [plaats] omdat zij haar (intensieve) mantelzorg verleent. De kantonrechter heeft in het mondeling tussenvonnis geoordeeld dat het voorshands bewezen is dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning en dat zij in de gelegenheid wordt gesteld tegenbewijs te leveren. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal in dit vonnis tot het oordeel komen dat [gedaagde] niet geslaagd is in het leveren van tegenbewijs en vast komt te staan dat zij niet haar hoofdverblijf heeft in de woning. De kantonrechter zal verder tot het oordeel komen dat dit – gelet op alle omstandigheden van het geval – niet tot de ontbinding van de huurovereenkomst leidt. De vordering van Woonconcept zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter legt dat hierna uit. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het bericht van 20 januari 2025 met producties van Woonconcept,- het bericht van 20 januari 2025 met productie van [gedaagde],
      - de mondelinge behandeling van 28 januari 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij mr. Pesman spreekaantekeningen heeft overgelegd,- het proces-verbaal van de mondelinge tussenvonnis van 28 januari 2025,- de akte van [gedaagde] met producties,- de akte van Woonconcept,- de akte van [gedaagde] met producties,- de akte van Woonconcept.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurt van Woonconcept een woning aan de [adres] (hierna de woning). Op 14 juli 2022 heeft Woonconcept [gedaagde] een brief gestuurd waarin samengevat is opgenomen dat zij op meerdere momenten bij de woning is geweest omdat die een verwaarloosde indruk maakt en dat zij [gedaagde] daar niet heeft aangetroffen. Ook is in de brief opgenomen dat [gedaagde] eerder aan Woonconcept heeft aangegeven dat zij in [plaats] bij haar dochter woont. Woonconcept heeft tot slot opgenomen dat [gedaagde] in strijd handelt met de verplichting om haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. 
      
    
    
      3.2.
      Op 6 september 2023 en 4 oktober 2023 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen [gedaagde] en Woonconcept. In de gespreksnotitie van Woonconcept is samengevat opgenomen dat [gedaagde] heeft aangegeven dat zij samen met haar dochter in [plaats] woont omdat zij haar dochter mantelzorg verleent. Woonconcept heeft geprobeerd afspraken te maken met [gedaagde] over de beëindiging van de huurovereenkomst, maar [gedaagde] heeft daar niet mee ingestemd. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Woonconcept vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en een vergoeding te betalen voor de verschuldigde huur vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonconcept, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonconcept in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Woonconcept vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde]. Woonconcept stelt daartoe dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat dit in strijd is met artikel 7.2. van het huurreglement. Ook handelt [gedaagde] daardoor volgens Woonconcept in strijd met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Volgens Woonconcept rechtvaardigt deze tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, althans de schending van artikel 7:213 BW, de ontbinding van de huurovereenkomst omdat Woonconcept er belang bij heeft dat huurders het gehuurde zelf feitelijk bewonen. 
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
    
    
      5.2.
      Woonconcept voert aan dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft omdat zij bij haar dochter in [plaats] woont. Ter onderbouwing voert zij aan dat zij meerdere keren bij de woning is langsgegaan omdat de tuin slecht werd onderhouden en er geen beweging werd gezien rondom de woning. Ook heeft zij [gedaagde] tijdens die bezoekmomenten niet bij de woning aangetroffen. Verder heeft de (enige) buurvrouw van [gedaagde] verklaard dat [gedaagde] al jaren in [plaats] bij haar dochter woont. [gedaagde] heeft dat in de gesprekken op 6 september en 4 oktober 2023 ook bevestigd. 
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] betwist dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde] voert gemotiveerd aan dat zij vaak in [plaats] is omdat zij mantelzorg verleent aan haar dochter die daar studeert en in een studentenkamer woont, maar dat zij nog steeds in de woning woont. [gedaagde] erkent dat zij tijdens de Covid-19 pandemie tijdelijk gedwongen langdurig bij haar dochter in [plaats] verbleef, maar dat zij sinds het eindigen daarvan vrijwel dagelijks op en neer reist van de woning naar [plaats]. [gedaagde] betwist ook dat zij in de gesprekken in 2023 aan Woonconcept heeft bevestigd dat zij al jaren in [plaats] woont. 
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter heeft in het mondeling tussenvonnis van 28 januari 2025 geoordeeld dat het, gelet op de gemotiveerde stellingen van Woonconcept, voorshands aannemelijk is dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning en dat zij in de gelegenheid wordt gesteld tot het leveren van tegenbewijs. In dat oordeel heeft de kantonrechter betrokken dat uit de door [gedaagde] overgelegde bewijsstukken niet afgeleid kan worden dat zij haar hoofdverblijf heeft in de woning en dat onder andere het bewijs voor de stelling dat zij (vrijwel) dagelijks heen en weer reist per trein, in haar domein ligt. De kantonrechter heeft [gedaagde] daarom in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren en opgedragen in ieder geval de reisgegevens in het geding te brengen. 
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] heeft bij akte van 24 februari 2025 de NS reisgegevens van zichzelf en van haar dochter in de periode 30 augustus 2023 tot en met 14 februari 2025 in het geding gebracht. [gedaagde] heeft daarbij toegelicht dat de gegevens door NS achttien maanden worden bewaard en zij daarom niet meer reisgegevens kan overleggen. Ook heeft zij toegelicht dat de reisgegevens van haar dochter relevant zijn omdat zij als mantelzorger een ‘meereiskaart’ heeft, waarmee zij gratis met haar dochter mee kan reizen. 
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] niet geslaagd is in het leveren van tegenbewijs. Dat betekent dat vast staat dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Uit de door [gedaagde] overgelegde reisgegevens van haar en haar dochter volgt namelijk dat [gedaagde] in de periode van achttien maanden ongeveer 179 keer in [woonplaats] bij de woning is geweest. Van die keren heeft zij ongeveer 42 keer overnacht in de woning. De kantonrechter leidt uit de reisbewegingen af dat [gedaagde] bij het merendeel van alle reizen in de ochtend van [plaats] naar [woonplaats] ging en in de avond weer terugkeerde naar [plaats]. Uit de gegevens is ook af te leiden dat [gedaagde] op dagen waarop zij naar [plaats] was gereisd, ook in veel gevallen pas enkele dagen later weer naar [woonplaats] reisde en vaak dezelfde dag nog terugkeerde naar [plaats]. Tot slot is uit de gegevens niet af te leiden dat [gedaagde] in die achttien maanden meerdere nachten op rij in de woning is verbleven. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] andere vervoersmiddelen gebruikte om van en naar [plaats] te reizen. Dat betekent dat uit de overgelegde reisgegevens niet volgt dat [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning. De door [gedaagde] in het geding gebrachte verklaringen leiden niet tot een ander oordeel omdat uit die verklaringen alleen volgt dat zij meerdere keren in het centrum van [woonplaats] is gezien, maar niet dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
    
    
      5.7.
      Nu vaststaat dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft moet de vraag beantwoord worden of zij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en/of zij de verplichting om zich als goed huurder te gedragen heeft geschonden (artikel 7:213 BW).  
      
    
    
      5.8.
      Woonconcept voert aan dat [gedaagde] zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW heeft gedragen omdat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. De kantonrechter overweegt dat met betrekking tot het goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW het volgende als uitgangspunt geldt. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat van een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW verwacht mag worden dat hij in geval van langdurige afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Uit een uitspraak van het Hof Amsterdam volgt dat, naast wat in het arrest van de Hoge Raad is overwogen, onder omstandigheden het niet of nauwelijks bewoond laten van de woonruimte een schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren en dat het afhangt van de concrete omstandigheden van het geval of van een zodanige schending sprake is.
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter overweegt dat Woonconcept zoals zij aanvoert, belang heeft bij bewoning van de woning als hoofdverblijf door [gedaagde] omdat huurders over het algemeen beter zorgdragen voor de woning als zij er permanent wonen. Ook heeft Woonconcept een maatschappelijke taak om woningen ter beschikking te stellen aan huishoudens met een laag inkomen. Woonconcept wordt in haar kerntaak belemmerd wanneer woningen leegstaan en er is bovendien schaarste op de sociale woningmarkt waardoor zij er belang bij heeft woningen die niet als hoofdverblijf gebruikt worden, aan andere woningzoekenden te kunnen aanbieden. 
      
    
    
      5.10.
      Het belang van Woonconcept weegt naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op alle omstandigheden van het geval, niet op tegen het belang van [gedaagde]. Vaststaat dat [gedaagde], hoewel zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, in ieder geval meerdere keren per maand in de woning aanwezig is, daar ingeschreven staat en haar administratie voert. Verder acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde], zoals zij bij de mondelinge behandeling onbetwist heeft gesteld, de woning sinds 1978 huurt (maar in 1990 een nieuwe huurovereenkomst met Woningstichting Ons Belang heeft gesloten), zij sinds de aanvang van de huurovereenkomst in 1978 haar hoofdverblijf in de woning heeft en zich ook altijd als goed huurder heeft gedragen. Daarbij komt dat [gedaagde] heeft toegelicht dat de situatie waarin zij grotendeels bij haar dochter in [plaats] verblijft, van tijdelijke aard is en ingegeven is door de omstandigheid dat haar dochter in grote mate hulpbehoevend is geworden en zij haar mantelzorg verleent, zodat haar dochter een studie kan volgen. Ook heeft [gedaagde] voldoende toegelicht dat zij alleen ten tijde van de Covid-19 pandemie gedwongen een bepaalde periode uitsluitend in [plaats] verbleef en in de daaropvolgende periode in ieder geval meerdere keren per maand in de woning verbleef. De kantonrechter acht van doorslaggevend belang dat de situatie, zoals [gedaagde] in haar conclusie van antwoord onder randnummer 10 en in haar akte van 20 mei 2025 onder randnummer 19 onbetwist heeft aangevoerd, van tijdelijke aard is omdat haar dochter (naar verwachting) dit jaar afstudeert en [gedaagde] dan niet meer in de studentenkamer van haar dochter zal verblijven. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] niet in strijd gehandeld met haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen. 
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter overweegt tot slot dat partijen het oneens zijn over de vraag of de algemene huurvoorwaarden van Omnia Wonen, op grond waarvan de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf in de woning bestaat, op de huurovereenkomst van toepassing zijn maar dat aan een oordeel daarover niet toegekomen wordt. Indien de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn zou er weliswaar sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde], maar die tekortkoming zou, gelet op alle hiervoor onder 5.9. en 5.10. genoemde omstandigheden, niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen (artikel 6:265 lid 1 BW). 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      5.12.
      Omdat [gedaagde] haar verplichting om zich te gedragen als goed huurder niet heeft geschonden en een tekortkoming in de nakoming van de verplichting op basis van de algemene huurvoorwaarden (indien die van toepassing zouden zijn), niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, worden de vorderingen van Woonconcept afgewezen.   
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.13.
      Woonconcept is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                182,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Woonconcept af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Woonconcept in de proceskosten van € 182,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonconcept niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984/766. 
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717.