ECLI:NL:RBAMS:2024:2196, Rechtbank Amsterdam, 20-03-2024, C/13/735289 / HA ZA 23-569
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aanneming van werk. Geschil over wat de overeengekomen aanneemsom is. Verschillende offertes. Zoon van opdrachtgevers was bestuurder van aannemersbedrijf. Zoon heeft mogelijk tbv ouders offerte vervalst. Stelplicht en bewijslast van door aannemer gestelde aanneemsom rust op aannemer. Niet is komen vast te staan dat aanbod is gedaan of dat aanbod is aanvaard mbt door aannemer gestelde aanneemsom. Ook niet komen vast te staan dat zoon van opdrachtgevers namens hen heeft ingestemd met aanneemsom. Door zoon vervalste offerte kan niet aan opdrachtgevers worden tegengeworpen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/735289 / HA ZA 23-569
    
    
    
      
        Vonnis van 20 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KEYSER BOUW B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Keyser Bouw,
      advocaat: mr. M.P. Doorten te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. P.J. Bos te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 9 juni 2023, met producties, 
      - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties, 
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, 
      - het tussenvonnis van 29 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 februari 2024 en de daarin genoemde stukken,
      - de brief van de advocaat van Keyser Bouw van 19 februari 2024 met een reactie op het proces-verbaal.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en reconventie
    
    
      2.1.
      Keyser Bouw is opgericht op 12 juli 2019. Zij verricht bouwactiviteiten. De twee aandeelhouders van Keyser Bouw zijn [bedrijf 1] B.V. en Oranjedam Bouw B.V. Tot 7 maart 2023 (zie hierna 2.27) waren deze twee vennootschappen ook de twee bestuurders van Keyser Bouw. 
      
    
    
      2.2.
      Bestuurders van [bedrijf 1] B.V. zijn [naam 1] en zijn echtgenote, [naam 2] . Bestuurder van Oranjedam Bouw B.V. is [gedaagde 1] B.V., van wie op zijn beurt [naam 3] de bestuurder is. [naam 3] is de zoon van [gedaagden]
      
    
    
      2.3.
      Keyser Bouw heeft opdracht gekregen om op kavel [kavelnr.] ( [adres] ) op het [locatie] een appartementencomplex te bouwen (hierna ook: het bouwproject). Het gaat om drie woningen en een parkeergarage. De (huidige) opdrachtgevers zijn [naam 4] (vader van [naam 1] ), [gedaagden] (de ouders van [naam 3] ) en [naam 5] (hierna: [naam 5] ). 
    
    
      2.4.
      Op 10 maart 2018 hebben [gedaagden] , [naam 5] en [naam 6] (hierna: [naam 6] ) opdracht gegeven aan [naam eenmanszaak] , de eenmanszaak van [naam 1] , om een omgevingsvergunning aan te vragen en bouwkundige tekeningen te maken voor het bouwproject. Die opdracht is namens [gedaagden] ondertekend door [naam 3] .
    
    
      2.5.
      Op 23 juni 2019 heeft [naam 1] per e-mail een offerte voor het bouwproject gestuurd naar [naam 3] , [naam 5] en [naam 6] . In de e-mail staat dat de bouwsom is gebaseerd op het gehele gebouw en na opsplitsing naar rato zal worden verdeeld. De offerte (op briefpapier van [bedrijf 2] B.V.) bevat een totaalsom van € 630.000,- (€ 762.300,- inclusief btw). 
      
    
    
      2.6.
      Nadat op 12 juli 2019 Keyser Bouw is opgericht, heeft zij het bouwproject overgenomen.
      
    
    
      2.7.
      
        [naam 6] is op enig moment als zelfbouwer uitgetreden en zijn plaats is ingenomen door [naam 4] .
      
    
    
      2.8.
      Op 25 maart 2020 is de splitsingsakte, waarbij de splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden, ingeschreven in het kadaster. 
    
    
      2.9.
      Op 10 april 2020 heeft Keyser Bouw een offerte met nummer [offertenummer 1] aan [naam 5] gestuurd. Op pagina 1 en 2 van die offerte staat onder meer het volgende:
      
      
        
          Om privacy redenen zijn de afbeeldingen verwijderd.
        
      
      
    
    
      Op 26 februari 2021 is een hypotheekrecht op het erfpachtrecht [adres] gevestigd voor een bedrag van € 366.666. Hypotheekhouder is [naam 3] . 
      
    
    
      2.11.
      Keyser Bouw heeft de volgende facturen naar [gedaagden] gestuurd: 
      
        
          
          
          
          
            
              
                Datum
              
              
                Omschrijving 
              
              
                Bedrag (inclusief btw)
              
            
            
              
                1 april 2021
              
              
                1ste termijn van 40%
              
              
                € 84.240,77
              
            
            
              
                3 mei 2021
              
              
                2e termijnbetaling (totaal = 50%)
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                18 mei 2021
              
              
                3e termijn; totaal 60%
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                31 mei 2021
              
              
                4e termijn (totaal = 70%)
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                1 juli 2021
              
              
                5e termijn (80%)
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                1 juli 2021
              
              
                6e termijn (totaal 90% van de 100%)
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                1 juli 2021
              
              
                7e termijn en finale termijn 100% (oplevering)
              
              
                € 21.060,20
              
            
            
              
                
              
              
                Totaal
              
              
                € 210.601,97
              
            
          
        
      
    
    
      2.12.
      Op alle facturen staat bij de omschrijving ook:
      
      
        
          Project [naam project] Kavel [kavelnr.]
        
      
      
      
        
          Aandeel: 263 m² (48,0%)
        
        
          €362000 * 0,480804388
        
        
          Netto prijs (excl BTW): 174051,18 EUR
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagden] hebben € 189.541,77 betaald aan Keyser Bouw. Die betalingen zijn gedaan tussen 6 april 2021 en 15 juni 2021. Alle betalingen zijn gedaan vanaf een rekening ten name van [naam 3] en in de omschrijving bij een aantal overboekingen is vermeld dat deze zijn gedaan namens [gedaagden]  houdt de laatste termijn van € 21.060,20 achter totdat het appartement is opgeleverd. 
    
    
      2.14.
      Vanaf juli 2021 zijn de verhoudingen tussen [naam 1] en [naam 3] verslechterd. [naam 3] , die tot dat moment hoofdzakelijk de financiën deed van Keyser Bouw, is ziek uitgevallen.
    
    
      2.15.
      Op 14 juni 2022 heeft Keyser Bouw naar [gedaagden] een factuur gestuurd met de omschrijving ‘resterende bouwsom 90% van het geheel’ en een bedrag van € 138.455,67 (inclusief btw). 
      
    
    
      2.16.
      
        Eveneens op 14 juni 2022 heeft [naam 1] namens Keyser Bouw de volgende e-mail naar [gedaagden] gestuurd: 
        
          Hierbij informeer ik u dat de bouw van uw appartement [naam project] [kavelnr.] in een gevorderd stadium is beland.
        
      
      
      
        
          Bijgevoegd ontvangt u een vervolg factuur voor de kosten van de bouw van uw appartement. De laatste factuur voor het resterende deel (10%) zult u in de eindfase van de bouw ontvangen.
        
      
      
      
        
          Ik verzoek u voor tijdige betaling (uiterste betaaldatum: 21 juni 2022) van de bijgevoegde
        
        
          factuur zorg te dragen. Dat is van belang voor een ononderbroken voortzetting van het bouwproces.
          
        
      
    
    
      2.17.
      In een e-mail van 22 juni 2022 heeft [naam 1] namens Keyser Bouw aan [gedaagden] geschreven dat geconstateerd is dat de factuur van 14 juni 2022 nog niet is betaald.
      
    
    
      2.18.
      Op 26 juni 2022 hebben [gedaagden] per e-mail teruggeschreven: 
      
      
        
          
            [naam 1] , kan je uitleggen waar deze factuur voor is?
        
      
    
    
      2.19.
      In een e-mail van 30 juni 2022 heeft [naam 1] het volgende geantwoord aan [gedaagden] :
      
      
        
          Uw zoon [naam 3] is de financieel directeur van Keyser Bouw. Vanwege zijn gezondheid is hij al geruime tijd niet meer actief, waardoor ik zijn taken deels heb moeten overnemen. Ondertussen gaat de bouw van uw appartement door, en zo lopen ook de kosten door. Uit de administratie is mij gebleken dat wij een deel van de bouwkosten aan u in rekening hadden gebracht. Deze factuur ziet op de bouwkosten tot 90% (van de gehele aanneemsom). De bouwkosten worden onderling naar rato verdeeld tussen u en de overige twee appartementseigenaren (medeopdrachtgevers). Bij een niet tijdige betaling zal het bouwproces vertraging oplopen, waardoor ook gemeentelijke boetes worden geriskeerd. Ik verzoek u daarom nogmaals dringend om alsnog per omgaande, doch uiterlijk deze week, tot betaling ervan over te gaan. 
        
      
      
    
    
      2.20.
      In reactie hierop hebben [gedaagden] per e-mail geantwoord: 
      
      
        
          Dit is mij onbekend. Stuur mij de bouwkosten en de verdeling.
        
      
      
    
    
      2.21.
      In een e-mail van 20 juli 2022 heeft [naam 1] geschreven, voor zover hier van belang:
      
      
        
          Hierbij een korte toelichting.
        
      
      
      
        
          Zoals u weet heeft Keyser Bouw de bouw van het complex als geheel aangenomen. De bouwkosten wordt tussen de opdrachtgevers onderling naar rato van het aandeel m2 bvo in het appartementencomplex verdeeld. Alle bouwgroepleden dragen dan per slotsom (naar rato) evenredig bij aan de bouwkosten van het appartementencomplex. De m2 prijs is destijds bepaald op € 1.218,75. Bij de aanneemsom die aan u in rekening wordt gebracht, wordt de voornoemde prijs vermenigvuldigd met de oppervlakte (bvo) van uw appartement. Uitgaande van de m2 bvo (263 m2) va uw appartement bedraagt de totale aanneemsom € 320.530,39. Daarvan heeft u reeds een bedrag van € 174.051,18 aan ons voldaan. 
        
      
      
      
        
          De twee andere opdrachtgevers lopen bij met hun respectievelijke betalingen voor de aanneemsom. Om een vertraging van het bouwproces te voorkomen verzoek ik u hierbij nogmaals dringend de inmiddels vervallen factuur per omgaande te voldoen.
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagden] hebben de factuur van 14 juni 2022 niet betaald.
      
    
    
      2.23.
      Op 27 september 2022 heeft Keyser Bouw ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag gelegd op het appartementsrecht [adres] .
      
    
    
      2.24.
      Keyser Bouw heeft op 11 oktober 2022 [gedaagden] in kort geding gedagvaard en betaling gevorderd van € 138.455,67. Daaraan heeft Keyser Bouw ten grondslag gelegd dat zij met [gedaagden] een bouwsom van € 366.666,30 (inclusief btw) zijn overeengekomen. 
      
    
    
      2.25.
      
        [gedaagden] hebben zich in de kortgedingprocedure op het standpunt gesteld dat zij een aanneemsom van € 210.601,93 (inclusief btw) zijn overeengekomen. [gedaagden] hebben in de kortgedingprocedure een offerte met als datum 23 februari 2021 overgelegd. Pagina 1 van die offerte ziet er als volgt uit: 
      
    
  
  
    
      Om privacy redenen is de afbeelding verwijderd.
    
    
      
    
    
      2.26.
      Op 15 november 2022 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering van Keyser Bouw tot betaling van € 138.455,67 afgewezen, omdat niet op voorhand kan worden vastgesteld welke offerte leidend is en voor bewijslevering geen plaats is in kort geding. Het door Keyser Bouw op 22 september 2022 gelegde conservatoir beslag ten laste van [gedaagden] heeft de voorzieningenrechter opgeheven.
      
    
    
      2.27.
      In een aandeelhoudersvergadering van Keyser Bouw op 27 januari 2023 is Oranjebouw Dam B.V. ontslagen als bestuurder van Keyser Bouw. Dat besluit is op 6 maart 2023 aan Oranjebouw Dam B.V. en [naam 3] meegedeeld. 
      
    
    
      2.28.
      Op 15 maart 2023 heeft Keyser Bouw een factuur gestuurd naar [gedaagden] met de omschrijving ‘restant aanneemsom tot 95%’ met een bedrag van € 20.335,55. 
      
    
    
      2.29.
      Op 15 maart 2023 hebben [naam 1] en [naam 3] met elkaar gesproken. Een door Keyser Bouw overgelegde transcriptie, opgesteld door een beëdigd vertaler op basis van een van dat gesprek gemaakte geluidsopname, luidt als volgt:
    
  
  
    
      Om privacy redenen is de afbeelding verwijderd.
    
    
      
    
    
      2.30.
      Op 25 maart 2023 hebben [naam 3] , [naam 1] en de advocaat van Keyser Bouw een overleg gehad. Beide partijen hebben daarvan een geluidsopname gemaakt. De door Keyser Bouw overgelegde transcriptie, opgesteld door een beëdigd vertaler op basis van de geluidsopname van Keyser Bouw, luidt als volgt:
    
  
  
    
      Om privacy redenen zijn de afbeeldingen verwijderd.
    
    
      
    
    
      2.31.
      Met een brief van 12 mei 2023 heeft de gemeente Amsterdam aan [naam 5] , [gedaagden] en [naam 4] laten weten dat op 24 april 2023 is geconstateerd dat de bouw van het appartementencomplex op kavel [kavelnr.] op [naam project] nog niet is voltooid. De gemeente heeft hen in de gelegenheid gesteld om de bouw van het appartementencomplex binnen één maand te voltooien. Wordt daar niet aan voldaan, dan zal een boete worden opgelegd van € 10.000,- per kalendermaand dat het verzuim voortduurt met een maximum van € 120.000,-. 
    
    
      2.32.
      Op 12 mei 2023 hebben [gedaagden] Keyser Bouw gesommeerd de bouw zo snel mogelijk te voltooien en haar aansprakelijk gesteld voor mogelijke schade als gevolg van de vertraging. 
      
    
    
      2.33.
      Een e-mail van 10 juni 2023 van [naam 3] aan Keyser Bouw luidt als volgt:
      
      
         	“(…) Na overleg met mijn ouders kan ik bevestigen dat zij de offerte [offertenummer 2] van Keyser  	Bouw hebben geaccepteerd en hiervoor reeds betalingen hebben verricht. Zij zijn zich nu   	bewust van de aanvullende kosten die gepaard gaan met het voltooien van de  	bouwwerkzaamheden, aangezien het destijds door het bouwbedrijf gehanteerde bedrag lager  	was vanwege de gunstigere bouwovereenkomst die u en ik met onze ouders zijn  	overeengekomen. Derhalve zijn zij bereid hun aandeel in het oorspronkelijke bedrag van  	€ 630.000 euro te voldoen, zoals reeds tijdens onze gezamenlijke bespreking met u en   	[naam 7] is uiteengezet. 
      
      
      
         	Hoewel de exacte terminologie wellicht niet van cruciaal belang is, is het belangrijk te  	benadrukken dat mijn ouders wel degelijk bereid zijn tot betaling over te gaan. Ik heb dit  	reeds herhaaldelijk benadrukt. (…)
      
      
      
         	Mijn ouders hanteren de term “meerwerk” vanwege hun onbekendheid met de kostprijsbasis  	die u en ik met onze ouders zijn overeengekomen (…)”
      
      
    
    
      2.34.
      De gemeente Amsterdam heeft in een brief van 14 november 2023 laten weten dat de boete-oplegging wordt opgeschort tot 1 april 2024.
      
    
    
      2.35.
      
        Keyser Bouw heeft het Nationaal Forensisch Onderzoeksbureau (NFO) onderzoek laten doen naar het document dat door [gedaagden] in de kortgedingprocedure is overgelegd als offerte met de datum 23 februari 2021 en de twee daarop geplaatste handtekeningen (zie 2.25). De deskundige is in zijn rapport van 14 december 2023 tot de volgende conclusies gekomen:
        - ten aanzien van de handtekening rechtsonder op de eerste pagina van de offerte (de beweerde handtekening van [naam 3] ): het is zeer veel waarschijnlijker dat de betwiste handtekening een vervalsing is (of een nabootsing) dan een authentieke handtekening.
        - ten aanzien van de handtekening links op de eerste pagina van de offerte (de beweerde handtekening van [gedaagde 1] ): hierover kan geen uitspraak worden gedaan.
        - ten aanzien van de echtheid van het document: het is zeer veel waarschijnlijker dat het document gemanipuleerd is door middel van (listige) kunstgrepen en geen reproductie is van een authentiek document.
      
      
    
    
      2.36.
      Op verzoek van Keyser Bouw heeft het NFO aanvullend onderzoek gedaan. Onderzocht is of de verklaring van [naam 3] , dat hij zijn handtekening op de offerte van 23 februari 2021 digitaal op zijn MacBook heeft gezet, plausibel is. De deskundige heeft in zijn brief van 25 januari 2024 aangegeven dat de conclusie uit het rapport van 14 december 2023 gehandhaafd blijft, omdat wanneer [naam 3] de handtekening met zijn vinger op een scherm heeft gezet op zijn minst is te verwachten dat er enkele kenmerken te zien zijn die uit zijn eigen handtekening naar voren komen, terwijl die kenmerken nu niet worden waargenomen.
      
    
    
      2.37.
      Op dit moment ligt de bouw van het appartementencomplex stil. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Keyser Bouw vordert –  samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        
          
            [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 158.791,22, te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 2.159,56,
        
        
          voor recht verklaart dat [gedaagden] met Keyser Bouw een aanneemsom van € 366.666,30 (exclusief eventueel meerwerk) voor de bouw van het appartement aan de [adres] zijn overeengekomen, 
        
        
          
            [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de daadwerkelijke kosten van de procedure en de nakosten.
        
      
    
    
      3.2.
      Keyser Bouw legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] een deel van de overeengekomen aanneemsom nog niet hebben betaald. Keyser Bouw heeft de werkzaamheden aan het appartementencomplex opgeschort in afwachting van deze betaling. Dat de overeengekomen aanneemsom € 366.666,30 (inclusief btw) is, blijkt onder andere uit de offerte van 10 april 2020. [gedaagden] zijn akkoord gegaan met die offerte en het daarin opgenomen bedrag, of [naam 3] is namens [gedaagden] daarmee akkoord gegaan. De offerte van 23 februari 2021, die [gedaagden] hebben overgelegd, is vervalst door [naam 3] . Dat is gebeurd op 13 oktober en 21 oktober 2022 (enkele dagen nadat Keyser Bouw de dagvaarding in kort geding had uitgebracht). Dat die offerte toen is vervalst door [naam 3] , blijkt uit het boekhoudprogramma Informer van Keyser Bouw. [naam 3] heeft gerommeld met de boekhouding toen hij nog bestuurder van Keyser Bouw was. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Keyser Bouw, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Keyser Bouw in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betogen dat de afgesproken aanneemsom € 210.601,93 (inclusief btw) is. Zij verwijzen naar de offerte met als datum 23 februari 2021. Die offerte is ondertekend door [gedaagde 1] . [gedaagden] mochten vertrouwen op die offerte. [gedaagden] zeggen niet bekend te zijn met de offertes van 23 juni 2019 en 10 april 2020, die hebben zij niet ontvangen. Van hun zoon hebben [gedaagden] begrepen dat [naam 3] en [naam 1] onderling hadden afgesproken dat zij allebei hun ouders alleen de kostprijs voor de casco bouw van hun appartementen zouden laten betalen en dat zij de rest door [naam 5] zouden laten betalen. Dat verklaart waarom de aanneemsom voor het appartement van [naam 5] , hoewel dat appartement kleiner is dan dat van [gedaagden] , hoger is dan de aanneemsom voor het appartement van [gedaagden]
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] vorderen – na eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling – in reconventie dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        
          Keyser Bouw veroordeelt om binnen vijf dagen na de vonnisdatum op iedere werkbare dag, aan de hand van een op te stellen bestek waarop in ieder geval de in punt 28 van de conclusie van antwoord genoemde onderdelen staan, het appartement van [gedaagden] af te bouwen conform de offerte van 23 februari 2021, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere werkbare dag dat niet wordt gebouwd, 
        
        
          Keyser Bouw voorwaardelijk – namelijk voor zover de gemeente de boetes alsnog zal innen – veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van een schadevergoeding van € 10.000,- per maand over de periode dat de gemeente Amsterdam boetes aan [gedaagden] zal opleggen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee dagen na de vonnisdatum,
        
        
          onder opschortende voorwaarde dat Keyser Bouw niet binnen vijf maanden na de vonnisdatum de woning van [gedaagden] zal hebben afgebouwd: de aannemingsovereenkomst blijkend uit de offerte van 23 februari 2021 ontbindt voor het gedeelte dat op dat moment nog niet is uitgevoerd, 
        
        
          onder gelijke opschortende voorwaarde als onder C: Keyser Bouw veroordeelt de meerkosten te betalen wegens het moeten contracteren van een andere aannemer, die kosten nader op te maken bij staat, 
        
        
          onder gelijke opschortende voorwaarde als onder C: voor recht verklaart dat [gedaagden] van hun verplichtingen onder de aanneemovereenkomst zullen zijn bevrijd, 
        
        
          Keyser Bouw veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na de vonnisdatum. 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Keyser Bouw voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de werkelijke proceskosten.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      Niet in geschil is dat tussen partijen een aanneemovereenkomst bestaat, waarbij [gedaagden] één van de drie opdrachtgevers zijn voor de bouw van het appartementencomplex aan de [adres] . Gelet op de over en weer ingestelde vorderingen is de kernvraag die de rechtbank moet beantwoorden welke aanneemsom tussen Keyser Bouw en [gedaagden] is overeengekomen.
      
      
        
          Stelplicht en bewijslast
        
      
      
    
    
      4.2.
      Keyser Bouw beroept zich in deze procedure op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde aanneemsom. Daarom rust op Keyser Bouw de stelplicht en bewijslast dat de met [gedaagden] overeengekomen aanneemsom € 366.666,30 (inclusief btw) bedraagt. Dit geldt zowel voor het geschil in conventie als in reconventie. Daartoe is van belang dat Keyser Bouw in conventie nakoming vordert van de door haar gestelde betalingsverplichtingen op grond van de aanneemovereenkomst en dat Keyser Bouw zich in reconventie beroept op opschorting van haar eigen verplichting om het appartement van [gedaagden] af te bouwen met als argument dat [gedaagden] nog niet volledig aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan. In beide gevallen moet worden beoordeeld of, zoals Keyser Bouw stelt, de met [gedaagden] overeengekomen aanneemsom € 366.666,30 bedraagt. 
      
      
        
          Toetsingskader: aanbod en aanvaarding
        
      
      
    
    
      4.3.
      Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek). Voor zowel een aanbod als een aanvaarding geldt dat deze niet uitdrukkelijk hoeft plaats te vinden, maar ook besloten kan liggen in verklaringen of gedragingen. Naar vaste rechtspraak moet de vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
      
      
        
          Oordeel rechtbank: geen aanbod en aanvaarding
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden vastgesteld dat tussen Keyser Bouw en [gedaagden] een aanneemsom van € 366.666,30 is overeengekomen. Het is namelijk niet komen vast te staan dat die aanneemsom is aangeboden aan en aanvaard door [gedaagden] De rechtbank licht dat oordeel hierna toe.
      
    
    
      4.5.
      Keyser Bouw beschikt niet over een door [gedaagden] ondertekende offerte of een ander door [gedaagden] ondertekend schriftelijk document waarin een aanneemsom van € 366.666,30 staat. Dat betekent dat moet worden beoordeeld of de door Keyser Bouw gestelde aanneemsom op andere wijze door [gedaagden] is aanvaard. Daarvoor is in de eerste plaats nodig dat wordt vastgesteld dat aan [gedaagden] een daartoe strekkend aanbod is gedaan.
      
    
    
      4.6.
      De offerte van 23 juni 2019 (zie 2.5) is niet aan [gedaagden] gestuurd. Dat die offerte wel aan onder andere [naam 3] is gestuurd, betekent nog niet dat ook [gedaagden] daarvan kennis hebben genomen. Keyser Bouw heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagden] op een ander moment voorafgaand aan het aangaan van de aanneemovereenkomst kennis hebben genomen van de offerte van 23 juni 2019. De inhoud van die offerte kan daarom ten aanzien van [gedaagden] niet als aanbod hebben te gelden.
      
    
    
      4.7.
      
        Keyser Bouw heeft voor haar aanbod daarnaast verwezen naar een offerte van 10 april 2020 met nummer [offertenummer 3] , gericht aan [gedaagden] Volgens Keyser Bouw is deze offerte op 10 april 2020 vanuit haar boekhoudsysteem Informer verstuurd aan [gedaagden] In die offerte staat volgens Keyser Bouw een bedrag € 366.666,30. 
        
          [gedaagden] zeggen niet bekend te zijn met de offerte van 10 april 2020. 
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank kan niet vaststellen of de offerte van 10 april 2020 met nummer [offertenummer 3] [gedaagden] heeft bereikt. De stelplicht en bewijslast dat de offerte [gedaagden] heeft bereikt, rust op grond van artikel 3:37 lid 3 BW op Keyser Bouw. Keyser Bouw heeft onvoldoende onderbouwd dat de offerte [gedaagden] heeft bereikt. Zo heeft Keyser Bouw niet gesteld hoe en naar welk (e-mail)adres de offerte is gestuurd. Dat is evenmin vast te stellen op basis van de door Keyser Bouw overgelegde stukken van haar boekhoudsysteem Informer. Keyser Bouw heeft de offerte met nummer [offertenummer 3] overigens niet overgelegd. Verder heeft Keyser Bouw ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat [gedaagden] de offerte met nummer [offertenummer 3] of de totaalofferte van dezelfde datum met nummer [offertenummer 1] hebben ontvangen. 
      
    
    
      4.9.
      Dat een aanbod voor de aanneemsom van € 366.666,30, ondanks het ontbreken van een bericht waar dat uit blijkt, wel degelijk door [gedaagden] is ontvangen, zou eventueel kunnen blijken uit een aanvaarding van die aanneemsom door [gedaagden] Er zijn in dit geval echter geen verklaringen, mededelingen of gedragingen van [gedaagden] zelf, waaruit blijkt dat zij hebben ingestemd met het hiervoor genoemde bedrag als aanneemsom. 
    
    
      4.10.
      Volgens Keyser Bouw is [naam 3] namens [gedaagden] akkoord gegaan met een aanneemsom van € 366.666,30. [gedaagden] hebben dat betwist. 
      
    
    
      4.11.
      Volgens Keyser Bouw is de aanneemovereenkomst in 2020 gesloten. Keyser Bouw heeft echter geen concrete verklaringen, mededelingen of gedragingen van [naam 3] gesteld van vóór 2021 waaruit kan worden afgeleid dat [naam 3] namens zijn ouders akkoord is gegaan met een aanneemsom van € 366.666,30. 
      
    
    
      4.12.
      Keyser Bouw heeft verwezen naar de door [naam 3] namens zijn ouders ondertekende overeenkomst van opdracht van 10 maart 2018 (zie 2.4). Die opdracht was echter beperkt tot het aanvragen van de vergunningen en het maken van de bouwkundige tekeningen voor het bouwproject. Gesteld noch gebleken is dat toen al over een concrete aanneemsom met [gedaagden] is gecommuniceerd. Uit de overeenkomst van opdracht van 10 maart 2018 blijkt dus niet dat [naam 3] toen namens zijn ouders de door Keyser Bouw gestelde aanneemsom heeft aanvaard.
      
    
    
      4.13.
      Keyser Bouw beroept zich daarnaast nog op een aantal specifieke gedragingen en uitlatingen van ná 2020, waaruit volgens Keyser Bouw blijkt dat [naam 3] op een eerder moment namens zijn ouders akkoord is gegaan met een aanneemsom van € 366.666,30. De rechtbank zal de gedragingen en uitlatingen waarop Keyser Bouw zich beroept hierna bespreken.
      
    
    
      4.14.
      Keyser Bouw heeft verwezen naar een whatsapp-gesprek op 24 juni 2021 tussen [naam 3] en [naam 1] over extra kosten voor elektra. Volgens Keyser Bouw schrijft [naam 3] daarin dat de extra kosten naar rato van de vloeroppervlakte moet worden verdeeld, zoals ook de bouwkosten zijn verdeeld, voor 48%. Anders dan Keyser Bouw meent, kan hierin niet een door [naam 3] namens zijn ouders gedane bevestiging worden gelezen dat [gedaagden] 48% van de door Keyser Bouw beargumenteerde aanneemsom moeten betalen. Daaruit blijkt namelijk niet dat [naam 3] dit zegt namens zijn ouders, terwijl het bovendien uitsluitend over extra elektrakosten gaat en niet over de aanneemsom, nog daargelaten dat daaruit ook niet naar voren komt hoe hoog die aanneemsom is. Bovendien staat op de offerte van 23 februari 2021, die door [gedaagden] is ondertekend, ook dat [gedaagden] 48% van de bouwkosten voor hun rekening nemen. Die verdeling staat dus vast tussen partijen, maar daaruit wordt niet duidelijk op welke aanneemsom die verdeling ziet. 
      
    
    
      4.15.
      Verder heeft Keyser Bouw verwezen naar uitlatingen die [naam 3] heeft gedaan in gesprekken met [naam 1] op 15 maart en 25 maart 2023 (zie 2.29 en 2.30). De rechtbank kan uit de door Keyser Bouw overgelegde transcripties van de gesprekken niet afleiden dat [gedaagden] eerder akkoord zijn gegaan met een aanneemsom van € 366.666,30. De inhoud van die transcripties kan evenzeer passen in het door [gedaagden] geschetste scenario, namelijk dat [naam 3] en [naam 1] in het verleden een kostprijsafspraak ten behoeve van hun ouders hadden gemaakt. Datzelfde geldt voor de e-mail van 10 juni 2023. Daarin verwijst [naam 3] immers ook naar de afspraak op kostprijsbasis. 
      
    
    
      4.16.
      Uit het voorgaande volgt dus dat niet is komen vast te staan dat [naam 3] namens [gedaagden] een aanneemsom van € 366.666,30 heeft aanvaard. 
      
    
    
      4.17.
      Voor zover Keyser Bouw zich ten slotte erop heeft beroepen dat [naam 3] in de e-mail van 10 juni 2023 (zie 2.33) namens zijn ouders uitdrukkelijk de bereidheid heeft uitgesproken om hun aandeel in een bedrag van € 630.000,- te voldoen, kan dat niet als een grondslag voor een betalingsverplichting van [gedaagden] vormen. [gedaagden] hebben uitdrukkelijk betwist dat zij daartoe bereid zijn en zij hebben betwist dat [naam 3] bevoegd was om die uitlating namens hen te doen. Dat betekent dat niet vast staat dat [naam 3] die toezegging bevoegdelijk heeft gedaan. Keyser Bouw kan zich in dit verband ook niet beroepen op de schijn van volmachtverlening (artikel 3:61 lid 2 BW), omdat Keyser Bouw in dit geval niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op die volmachtverlening. Keyser Bouw heeft geen relevante verklaringen of gedragingen van [gedaagden] gesteld op basis waarvan Keyser Bouw redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Ook heeft Keyser Bouw geen feiten of omstandigheden gesteld die voor risico van [gedaagden] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van volmachtverlening kan worden afgeleid. Daarbij is van belang dat [gedaagden] tot dan toe, en ook in de kortgedingprocedure, zich steeds op het standpunt hebben gesteld dat zij niet gehouden zijn om meer te betalen dan dat zij tot dan toe hadden gedaan.
      
    
    
      4.18.
      In deze procedure is dus niet komen vast te staan dat tussen Keyser Bouw en [gedaagden] een aanneemsom van € 366.666,30 is overeengekomen. Bij gebrek aan een voldoende onderbouwde stellingname van de kant van Keyser Bouw wordt niet aan bewijslevering toegekomen.
      
      
        
          De door [gedaagden] overgelegde, vervalste offerte
        
      
      
    
    
      4.19.
      Over de offerte van 23 februari 2021 overweegt de rechtbank als volgt. Volgens [gedaagden] bevat die offerte de door hen aanvaarde aanneemsom (€ 210.601,93), terwijl Keyser Bouw heeft aangevoerd dat die offerte is vervalst.
      
    
    
      4.20.
      Op basis van de door Keyser Bouw overgelegde rapporten van de handschriftdeskundige gaat de rechtbank er in deze procedure van uit dat die offerte is vervalst door [naam 3] . Dat betekent echter nog niet dat die vervalsing aan [gedaagden] kan worden tegengeworpen. Keyser Bouw heeft namelijk geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de vervalsing (mede) door of met medeweten van [gedaagden] heeft plaatsgevonden. Ook is niet gebleken dat de handtekening van [gedaagde 1] op dat document niet van hem afkomstig is. Dat de offerte van 23 februari 2021 een vals document is, heeft dus voor de vorderingen en tegenvorderingen in deze procedure geen gevolgen.
      
    
    
      4.21.
      Keyser Bouw zal [naam 3] moeten aanspreken als zij hem verantwoordelijk houdt voor de vervalsing en de (financiële) gevolgen van door hem gepleegd onrechtmatig handelen. 
      
      
        
          Afwijzing vorderingen van Keyser Bouw en toewijzing tegenvorderingen van [gedaagden]
        
      
      
    
    
      4.22.
      De conclusie is dat de vorderingen van Keyser Bouw moeten worden afgewezen, omdat deze gebaseerd zijn op de door haar gestelde aanneemsom, terwijl die aanneemsom niet is komen vast te staan.
      
    
    
      4.23.
      Tegen de tegenvorderingen van [gedaagden] heeft Keyser Bouw bij wijze van verweer een beroep gedaan op opschorting van haar verplichtingen uit hoofde van de aanneemovereenkomst. Dat verweer moet worden verworpen, omdat Keyser Bouw ten onrechte haar verplichtingen heeft opgeschort. Niet is immers komen vast te staan dat [gedaagden] hun betalingsverplichtingen niet nakomen. 
      
    
    
      4.24.
      De tegenvorderingen van [gedaagden] zijn voor het overige niet betwist en in beginsel toewijsbaar. De veroordeling tot afbouwen zal de rechtbank preciseren, zodat duidelijk is dat de verdere afbouw van het appartement van [gedaagden] niet binnen vijf dagen klaar hoeft te zijn, maar dat deze binnen vijf dagen moet worden hervat. Verder ziet de rechtbank aanleiding, mede gelet op het verweer op dit punt van Keyser Bouw, om de gevorderde dwangsom te matigen tot het in de beslissing genoemde bedrag. De wettelijke rente over de voorwaardelijk gevorderde boetes is niet toewijsbaar, omdat wettelijke rente pas verschuldigd is nadat Keyser Bouw met de vergoeding van eventuele boetes in verzuim komt. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.25.
      Keyser Bouw is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. 
      
    
    
      4.26.
      De proceskosten van [gedaagden] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                86,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.083,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.27.
      De proceskosten van [gedaagden] in reconventie worden begroot op:
      - salaris advocaat	€	614,00	(2 punten × € 614,00 × factor 0,5)
      - nakosten		€	139,00 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal			€	753,00	
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Keyser Bouw af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Keyser Bouw in de proceskosten van € 4.083,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Keyser Bouw niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Keyser Bouw om binnen vijf dagen na de vonnisdatum op iedere werkbare dag, aan de hand van een op te stellen bestek waarop in ieder geval de in punt 28 van de conclusie van antwoord genoemde onderdelen staan, het afbouwen van het appartement van [gedaagden] te hervatten en met het afbouwen verder te gaan conform de offerte van 23 februari 2021, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere werkbare dag dat niet wordt gebouwd, met een maximum van € 15.000,-,
    
    
      5.4.
      veroordeelt Keyser Bouw voorwaardelijk – namelijk voor zover de gemeente de boetes alsnog zal innen – tot betaling aan [gedaagden] van een schadevergoeding van € 10.000,- per maand over de periode dat de gemeente Amsterdam boetes aan [gedaagden] oplegt, 
    
    
      5.5.
      onder de opschortende voorwaarde dat Keyser Bouw niet binnen vijf maanden na de datum van dit vonnis de woning van [gedaagden] zal hebben afgebouwd: ontbindt de aannemingsovereenkomst tussen partijen voor het gedeelte dat op dat moment nog niet is uitgevoerd, 
    
    
      5.6.
      onder gelijke opschortende voorwaarde als onder 5.5: veroordeelt Keyser Bouw de meerkosten te betalen wegens het moeten contracteren van een andere aannemer, die kosten nader op te maken bij staat, 
    
    
      5.7.
      onder gelijke opschortende voorwaarde als onder 5.5: verklaart voor recht dat [gedaagden] van hun verplichtingen onder de aanneemovereenkomst zullen zijn bevrijd,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Keyser Bouw in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Keyser Bouw niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          verder in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.6 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.
      
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld Hoge Raad 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043