ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4101, Gerechtshof Amsterdam, 12-04-2005, 02/04641
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2005-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Gekapitaliseerde huurwaarde van winkelcentrum dat mogelijk gesloopt zal gaan worden. Kapitalisatiefactor verlaagd van 10,5 naar 9 omdat gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met leegstandsrisico en achterstallig onderhoud.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Vierde Meervoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    uitspraken van de directeur van de Dienst Gemeentebelastingen te Amsterdam, verweerder.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    
      Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 17 juli 2002, (..).
      Het beroep is gericht tegen in een geschrift vervatte uitspraken van verweerder, gedagtekend 10 juni 2002, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikkingen waarbij de waarden van de onroerende zaken a-straat 1, 2, 3 en 4 te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 zijn vastgesteld.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarden.
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraken.
      (..)
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende is eigenares van onder meer de winkelpanden a-straat 1, 2, 3 en 4 te Am-sterdam (hierna: de winkels). De winkels zijn gelegen in een winkelcentrum in het stadsdeel A.
    
    
      2.2. De huurwaarden van de winkels (oppervlakte in m² x huurwaarde per m² in euro’s) zijn tussen partijen niet in geschil; deze huurwaarden zijn bij de uitspraken op het bezwaarschrift vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10 respectievelijk 10,5, leidend tot de daar-achter vastgestelde waarden, naar beneden afgerond op veelvouden van 500 euro:
      nr. 1	82 x 154 =  12.628 	x 10,5 =  	   132.500
      nr. 2 	1015 x 120 = 121.800 x 10 =		1.218.000
      nr. 3	61 x 131 = 7.991	x 10,5 =	     83.500
      nr. 4	138 x 131 = 18.078	x 10,5 =	   189.500
    
    
    Omdat de waarde van nr. 2 bij de oorspronkelijke beschikking was vastgesteld op € 1.092.248 (ƒ 2.407.000), is deze waarde bij de bestreden uitspraak op het bezwaarschrift gehandhaafd.
    
    2.3.1. Er zijn plannen tot herinrichting van het gebied waarin het winkelcentrum is gelegen. In die plannen wordt er rekening mee gehouden dat het winkelcentrum zal worden gesloopt, na-dat elders een nieuw winkelcentrum zal zijn gerealiseerd. De bestemming van de grond nadien is nog onbekend.
    
    2.3.2. In 2001 is in opdracht van onder meer het stadsdeel A, na onderzoek, een rapport over een herstructurering van het gebied uitgebracht.  
    
    2.3.3 Omtrent het stadium van de plannen heeft verweerder ter zitting van 18 maart 2005 ver-klaard dat in het najaar van 2005 een stedenbouwkundig programma van eisen zal worden vastgesteld. De start van de bouw van een nieuw winkelcentrum wordt in 2008-2010 ver-wacht; daarna zal het huidige winkelcentrum worden gesloopt, aldus verweerder.
    
    2.4.1. Verweerder heeft de berekening van de hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 (voor enkele panden gesteld op 10) geadstrueerd aan de hand van een berekening, als bijlage 1 bij bijlage D gevoegd bij het verweerschrift).
    
    2.4.2. Belanghebbende verdedigt een kapitalisatiefactor van afgerond 5,5, waarbij zij onder meer uitgaat van een resterende levensduur op de peildatum van 5 jaar. Voorts wijst belang-hebbende onder meer op leegstandsproblematiek en op achterstallig onderhoud.
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is de waarde van de winkelpanden in geschil. Ter vaststelling van die waarden gaan beide partijen uit van dezelfde huurwaarde, maar verschillen zij van mening over de daarbij te hanteren kapitalisatiefactor.
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en de processen-verbaal van de beide zittingen.
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust de juistheid van de vastgestelde waar-de in het economische verkeer van de winkels aannemelijk te maken.
      Nu partijen niet van mening verschillen over de huurwaarde van de winkels op de waardepeil-datum, spitst het geschil zich toe op de daarbij te hanteren kapitalisatiefactor. 
    
    
    
      5.2. Verweerder stelt dat geen rekening mag worden gehouden met de sloopplannen omdat daarover op de waardepeildatum nog geen duidelijke beslissingen waren genomen. Daarbij verliest verweerder naar het oordeel van het Hof echter uit het oog dat gegadigden voor een winkel in het winkelcentrum, die een winkel willen kopen voor eigen gebruik of als beleg-gingsobject, bij het uitbrengen van een bod rekening zullen houden met de serieuze mogelijk-heid dat die sloop te eniger tijd zal plaatsvinden. Factoren die hun bod daardoor zullen beïn-vloeden zullen zijn dat, naarmate dat vooruitzicht concreter gaat worden, aan de omliggende winkels steeds minder onderhoud zal worden gepleegd en dat voor leegkomende winkels niet of moeilijk nieuwe huurders kunnen worden gevonden.
      Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum met sloop te eniger tijd rekening werd gehouden.
    
    
    5.3.1. Verweerder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in zijn berekening van de ka-pitalisatiefactor in voldoende mate rekening is gehouden met het vorenbedoelde leegstandsri-sico. Gegadigden voor een winkel zullen naar het oordeel van het Hof in verband met dat risi-co ofwel een hogere factor voor opslagrisico boven het basisrendement verlangen dan de door verweerder gehanteerde 2,65%, ofwel rekening houden met een hoger leegstandsrisico dan de door verweerder gehanteerde 3,5%. In de berekening van verweerder staat dit laatste percen-tage tegenover ruim 2 maanden leegstand per vijf jaar, hetgeen het Hof te laag acht.
    
    5.3.2. Belanghebbende heet voorts gemotiveerd gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud in het winkelcentrum. Verweerder heeft bij de vaststelling van zijn kapitalisatiefactor de jaarlijkse onderhoudskosten gesteld op 2% van de herbouwwaarde. Naar ’s Hofs oordeel is dit percentage in dit geval aan de te lage kant.
    
    5.3.3. Niet is aannemelijk geworden dat de waardedruk als gevolg van de onzekerheid rond de sloopplannen opweegt tegen een waardeverhogende kans dat de grond na sloop een meer-waarde krijgt door een wijziging van de bestemming. Omtrent de nieuwe bestemming van de grond bestaat (ook thans nog) geen enkele duidelijkheid.
    
    5.3.4. Ook met de verwijzing naar onderbouwende verkoopcijfers van winkelpanden elders in de gemeente Amsterdam en de overige stellingen dienaangaande heeft verweerder de juistheid van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor naar het oordeel van het Hof onvoldoende aannemelijk gemaakt.
    
    
      5.4. Voor de door haar verdedigden kapitalisatiefactor van 5,5 gaat belanghebbende met name uit van de mogelijkheid tot exploitatie gedurende niet meer dan een beperkt aantal jaren. Dat is in strijd met de werkelijkheid. Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de sloopplannen zich op de waardepeildatum reeds zo duidelijk aandienden dat een gegadigde bij zijn bod zou zijn uitgegaan van sloop op zo korte termijn. De juistheid van de door belang-hebbende bij die berekening overigens gehanteerde factoren, zoals de met die sloop samen-hangende ontwikkeling van de grondwaarde, de te hanteren rekenrente, etc., kan daarom ook in het midden blijven.
      Ook met hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, heeft zij een extreem lage ka-pitalisatiefactor als door haar verdedigd, niet aannemelijk gemaakt.
    
    
    
      5.5. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat verweerder een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd, maar dat er geen grond is om in plaats daarvan uit te gaan van de door be-langhebbende verdedigde veel te lage factor.
      Met inachtneming van al het bovenstaande stelt het Hof de kapitalisatiefactor in goede justitie vast op 9. Een hogere factor is door verweerder niet aannemelijk gemaakt.
      Bij de vaststelling van de dan te berekenen waarden worden deze, overeenkomstig het bij de uitspraak gevoerde beleid, naar beneden afgerond op veelvouden van 500 euro.
      De waarden van de onderhavige winkels aan de a-straat worden aldus verlaagd tot: 
      nr. 1	9 x 12.628 = 	113.500;
      nr. 3	9 x 7.991 =	  71.500;
      nr. 4	9 x 18.078 =	162.500.
      De waarde van nr. 2 komt te bedragen 9 x 121.800 = 1.096.000, maar dat is meer dan de bij de beschikking vastgestelde en bij de uitspraak gehandhaafde waarde van € 1.092.248, zodat het beroep in zoverre ongegrond moet worden verklaard.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig ver-weerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De samenhang met de procedure met kenmerk 02/04642 wordt daarbij in acht genomen. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten voor beide zaken tezamen gesteld op € 1.449 (A.1, 4 en 8 en 9. = 3 punten; C. factor 1,5 ; € 322 per punt), waarvan aan belanghebbende de helft = € 724,50 wordt toege-kend.
    
    7. Schadevergoeding
    
    
      Belanghebbende heeft verzocht verweerder op de voet van het bepaalde in artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen tot vergoeding van schade wegens in de bezwaar-fase gemaakte kosten voor deze procedure en voor de procedure met kenmerk 02/04642. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
      Indien een bestuursorgaan beschikkingen vaststelt die naderhand in bezwaar of na beroep worden verminderd wegens een onjuiste uitleg dan wel een onjuiste toepassing van het recht, begaat dat bestuursorgaan daarmee in beginsel een onrechtmatige daad jegens de belangheb-bende. Ook indien verweerder geen verwijt treft, moet worden aangenomen dat deze onrecht-matige daad aan de gemeente dient te worden toegerekend, behoudens ingeval zich bijzondere omstandigheden voordoen. Het Hof is van oordeel dat verweerder door beschikkingen vast te stellen op bedragen, welke bij de uitspraken op bezwaar moesten worden verminderd en in beroep nog verder worden verminderd, jegens belanghebbende een onrechtmatige daad heeft begaan die aan de gemeente moet worden toegerekend. Een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld, acht het Hof niet aannemelijk geworden. 
      Naar het oordeel van het Hof is het inroepen van de rechtsbijstand in de bezwaarfase door belanghebbende in redelijkheid geschied. Het Hof acht mitsdien termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase. 
      Belanghebbende heeft die kosten gesteld op € 1.727,98. Nu dit bedrag door verweerder niet is bestreden en het bedrag het Hof niet onredelijk voorkomt, zal het Hof de gemeente Amster-dam veroordelen tot vergoeding van dit bedrag. Aan de belanghebbende in deze procedure wordt de helft van dat bedrag toegekend, te weten € 863,99.
    
    
    8. Beslissing
    
    
      Het Hof
      ? verklaart het beroep ongegrond voor zover het betrekking heeft op de onroerende zaak a-straat 2;
      ? verklaart het beroep voor het overige gegrond;
      ? vernietigt de uitspraken van verweerder voor zover die betrekking hebben op de onroe-rende zaken a-straat 1, 3 en 4;
      ? wijzigt de beschikkingen in dier voege dat de waarde van de onroerende zaken aan de a-straat als volgt worden vastgesteld:
       nr. 1:	€ 113.500;
       nr. 3:	€   71.500;
       nr. 4:	€ 162.500;
      ?  veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 724,50 aan proceskos-ten en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
      ? veroordeelt de gemeente Amsterdam tot betaling aan belanghebbende van een schadever-goeding ad € 863,99;
      ? gelast de gemeente Amsterdam het betaalde griffierecht ad € 218 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 12 april 2005 door mrs. C. Schaap, P.M.F. van Loon en J.P. Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Kuijken als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.