ECLI:NL:RBOVE:2025:4744, Rechtbank Overijssel, 15-07-2025, 11601144 \ CV EXPL  25-926
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van Rentree. Rentree ontvangt de laatste tien jaren overlastmeldingen van omwonenden over gedaagde. Rentree vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst de vordering toe, maar geeft gedaagde wel langer de tijd (drie maanden) om de woning te verlaten.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11601144 \ CV EXPL  25-926
    
    
    
      
        Vonnis van 15 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting: WONINGSTICHTING RENTREE, 
      gevestigd in Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rentree,
      gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1Waar deze zaak over gaat
    
    
      
        [gedaagde] huurt een woning van Rentree. Rentree ontvangt de laatste tien jaren overlastmeldingen van omwonenden over [gedaagde] . Rentree vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst de vordering toe, maar geeft [gedaagde] wel langer de tijd (drie maanden) om de woning te verlaten. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, uitgebracht op 12 maart 2025,- de conclusie van antwoord, ontvangen door de rechtbank op 17 maart 2025,
      - het proces-verbaal van 22 april 2025 van de rolzitting waar gedaagde is verschenen,
      - een aanvullende productie van eiser,- de mondelinge behandeling van 17 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 26 mei 2005 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van 4 november 2003 van toepassing verklaard op de overeenkomst. 
      
    
    
      3.2.
      Vanaf de zomer van 2015 heeft Rentree overlastmeldingen over [gedaagde] ontvangen van omwonenden over onder andere gebonk, getik en slaan op muren, geschreeuw, bedreiging van omwonenden en te hard rijden door de straat.
      
    
    
      3.3.
      In april 2024 heeft Rentree per brief aan [gedaagde] gevraagd om de overlast te stoppen en aangegeven dat zij een procedure zou starten als zij opnieuw een overlastmelding zou ontvangen. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd. In februari 2025 heeft Rentree opnieuw per brief aan [gedaagde] gevraagd om de overlast te stoppen en aangeven een procedure te starten als zij niet binnen tien dagen vrijwillig de huur zou opzeggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.  
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Rentree vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Voorafgaande kwestie: [gedaagde] heeft geen tegenvordering ingesteld
      
    
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] heeft per brief gereageerd op de dagvaarding. Deze brief is door de rechtbank ontvangen op 17 maart 2025. [gedaagde] schrijft daarin dat de bouwkundige staat van het gehuurde onvoldoende is, maar verbindt hier geen gevolg of vordering aan. Van een tegenvordering is dus geen sprake. Tijdens de rolzitting van 22 april 2025 heeft [gedaagde] aangegeven dat ze wil dat haar naam wordt gezuiverd en dat er geen negatieve huurdersverklaring wordt afgegeven door Rentree. Ook heeft [gedaagde] aangeven dat ze een verhuiskostenvergoeding en praktische hulp van Rentree wil ontvangen als ze het gehuurde moet ontruimen. Voor zover [gedaagde] hiermee heeft bedoeld een tegenvordering in te stellen, is de kantonrechter van oordeel dat dit te laat is, omdat een dergelijke vordering had moeten worden ingesteld in de op 17 maart 2025 door de rechtbank ontvangen brief. De kantonrechter zal dus alleen de vordering van Rentree beoordelen. 
      
      
        
          Beoordeling vordering tot ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de huurbescherming van de huurder. Hierdoor kan de vordering tot ontruiming alleen worden toegewezen als de kantonrechter tot de conclusie komt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst én de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)). De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan.
      
    
    
      5.3.
      Allereerst zal de kantonrechter beoordelen of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor de beoordeling is het volgende van belang. In artikel 9 lid 1 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat de huurder het gehuurde als “een goed huurder” zal gebruiken en in lid 4 van dat artikel staat dat de huurder ervoor moet zorgdragen dat aan omwonenden geen hinder of overlast wordt veroorzaakt. Ook moet een huurder zich als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Als sprake is van een tekortkoming zal de kantonrechter beoordelen of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
        
          Er is een tekortkoming
        
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Rentree heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Rentree heeft aangevoerd dat gedurende de afgelopen tien jaren acht verschillende gezinnen overlast hebben gemeld. In het laatste jaar hebben omwonenden regelmatig melding gemaakt over gebonk, getik en slaan op muren, geschreeuw, bedreiging van omwonenden en te hard rijden door de straat. Deze verschillende vormen van overlast vormen gezamenlijk een tekortkoming.
      
    
    
      5.5.
      Volgens [gedaagde] veroorzaakt zij geen overlast, maar zijn het de omwonenden zelf die overlast veroorzaken door een baksteen door haar raam te gooien, eieren op haar auto te gooien, haar te bedreigen en haar post te stelen. [gedaagde] heeft de stelling van Rentree hiermee onvoldoende gemotiveerd betwist, omdat [gedaagde] niet heeft aangevoerd waarom de meldingen die over haar gaan onjuist zijn. De kantonrechter heeft dus geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de meldingen. Dat komt ook doordat dat [gedaagde] tijdens de zitting drie keer de aanwezige medewerker van Rentree heeft bedreigd, en daarmee blijk heeft gegeven van de bedreigende wijze waarop zij anderen klaarblijkelijk soms bejegent. Hoewel dit de kantonrechter zorgen baart, kan hij niet beoordelen hoe serieus deze bedreigingen zijn, omdat de medewerker tijdens de zitting ook heeft verklaard dat het nooit verder is gegaan dan dit soort bedreigingen. Volgens Rentree wordt niet voldaan aan de criteria voor het verlenen van een zorgmachtiging en vormt [gedaagde] geen gevaar voor zichzelf en andere mensen. De aangevraagde machtiging is volgens [gedaagde] om die reden afgewezen. 
      
      
        
          De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De overlast is ernstig en structureel. Daarnaast is er al tien jaren sprake van overlast zonder dat de situatie verbetert. Er zijn meerdere pogingen gedaan door Rentree om met [gedaagde] afspraken te maken en een oplossing te vinden, maar [gedaagde] heeft afspraken om met Rentree in gesprek te gaan afgezegd of daar niet op gereageerd. Ook heeft Rentree een gedragsaanwijzing aangeboden aan [gedaagde] , maar [gedaagde] heeft dit niet ondertekend. [gedaagde] ontkent dat zij overlast veroorzaakt en wijst naar de omwonenden. Hierdoor heeft de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat de overlast zal stoppen.
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter oordeelt dat het belang van Rentree (voldoen aan haar verplichtingen naar haar huurders) zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] (behoud van het gehuurde). Rentree kan geen rustig woongenot aan haar huurders verschaffen zolang [gedaagde] overlast veroorzaakt. Daarnaast heeft Rentree voldoende onderbouwd dat zij [gedaagde] meerdere kansen heeft geboden om samen een oplossing te vinden, maar dat [gedaagde] deze kansen niet heeft benut. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] zowel aangegeven dat ze hulp wilde van Rentree, maar niet concreet waarmee, én dat ze geen hulp wilde van Rentree. Van Rentree kan dus niet worden verwacht dat zij [gedaagde] nog langer het gebruik van het gehuurde verschaft. De kantonrechter begrijpt dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] ernstig en ingrijpend zijn. Het verlies van het gehuurde kan ertoe leiden dat zij geen woonplek meer heeft en haar uitkering verliest. Toch zal de kantonrechter de vordering toewijzen, omdat de mogelijkheden voor het vinden van een andere oplossing dan ontruiming zijn uitgeput. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter wijst de vordering toe, met uitzondering van de gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen. De kantonrechter acht een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis redelijk, omdat deze termijn [gedaagde] in staat stelt een andere woonruimte te vinden. Een termijn van zeven dagen is hiervoor te kort. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rentree worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                824,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst van de woning gelegen aan de [adres] tussen Rentree en [gedaagde] met onmiddellijke ingang,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten met al degenen die zich daar van de zijde van [gedaagde] bevindt en al hetgeen zich daarin van [gedaagde] bevindt, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde aan Rentree en het gehuurde geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 824,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1810.