ECLI:NL:GHAMS:2025:1817, Gerechtshof Amsterdam, 15-07-2025, 200.322.475/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aannemingsovereenkomst terecht ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming aannemer, waaronder het schenden van de waarschuwingsplicht. Bouwboete.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.322.475/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/714687 / HA ZA 22-195
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WIJNJA GROEP B.V.,
      gevestigd te Tricht, gemeente West Betuwe,
      appellante,
      incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. E.M. Uijttewaal te Tiel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonend te [plaats] ,
      geïntimeerde,
      incidenteel appellant,
      advocaat: mr. N.M. Don te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna Wijnja en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak oordeelt het hof dat [geïntimeerde] de aannemingsovereenkomst met Wijnja met betrekking tot een dakopbouw terecht heeft ontbonden. Wijnja is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst. Onder meer heeft Wijnja nagelaten te waarschuwen voor de gebrekkige draagkracht van een bouwmuur en een  noodzakelijk en afgesproken korset niet aangebracht. Van schuldeisersverzuim is geen sprake. [geïntimeerde] komt schadevergoeding toe en een bouwboete wegens te late oplevering.  
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Wijnja is bij dagvaarding van 17 januari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 26 oktober 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Wijnja als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. Bij tussenarrest van 28 februari 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 22 mei 2023 heeft plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft Wijnja twee producties overgelegd. Uit een van de mondelinge behandeling opgemaakt proces-verbaal blijkt dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt.   
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 maart 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Wijnja heeft aanvullend producties 69 en 70 in het geding gebracht.  
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Wijnja heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen in eerste aanleg van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en die van haarzelf alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen Wijnja ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. Wijnja heeft haar eis in hoger beroep vermeerderd met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan haar van de kosten van het onderzoek van de deskundige [Arcadis - hof] van € 3.014,72 inclusief btw, de kosten van het onderzoek van iKAABEE van € 3.206,50 en met de wettelijke rente daarover vanaf 24 augustus 2023 respectievelijk 17 augustus 2023.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot verwerping van de grieven en in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van het bestreden vonnis alsmede - na wijziging van eis in hoger beroep en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - tot: 1. veroordeling van Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 19.788,34 aan schadevergoeding wegens geleden waterschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 november 2021;
    
    2. primair een verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst op 8 februari 2022 door [geïntimeerde] is ontbonden en subsidiair ontbinding van deze overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming van Wijnja;
    3. veroordeling van Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 27.340,75 aan schadevergoeding, zijnde de kosten van herstel door een derde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 februari 2022;
    4. veroordeling van Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 10.508,34 aan schadevergoeding, zijnde de kosten minus de besparingen die [geïntimeerde] heeft moeten maken om de resterende werkzaamheden door een derde te laten afmaken;
    5. veroordeling van Wijnja tot betaling van € 920,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 december 2021;
    6. veroordeling van Wijnja tot betaling van de kosten voor het inschakelen van TechnoConsult, ZNEB en Arcadis van € 3.478,05, € 3.394,05 en € 3.014,72;
    7. veroordeling van Wijnja tot betaling van een boete van € 40,- per dag vanaf 18 december 2021 tot minimaal 8 februari 2022;
    een en ander met veroordeling van Wijnja in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten. 
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
    
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde] heeft aannemer Wijnja in het voorjaar van 2021 benaderd voor de realisatie van een dakopbouw op zijn appartement. Ook zijn buurman [naam 1] (hierna: [naam 1] ) wilde een dakopbouw op zijn (naastgelegen) appartement laten aanbrengen. Gezamenlijk hebben zij - om de benodigde goedkeuring van de VvE te krijgen - [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) als architect ingeschakeld en Technisch Adviesbureau DPW (hierna: DPW) als constructeur. [bedrijf 1] heeft de tekeningen in maart 2021 aangeleverd en DPW op 26 april 2021 de definitieve constructieberekening. 
      
    
    
      3.2.
      Wijnja heeft [geïntimeerde] op 30 juni 2021 een eerste offerte aangeboden met een aanneemsom van € 173.081,50 inclusief btw voor het ‘plaatsen dakopbouw en  binnen verbouwing’. Verdere onderhandelingen hebben geresulteerd in een minder omvangrijke offerte van 17 augustus 2021 met een aanneemsom van € 68.017,90 inclusief btw voor het ‘plaatsen dakopbouw exclusief verbouwing binnen’. [geïntimeerde] heeft de tweede offerte geaccepteerd en op 26 augustus 2021 een door Wijnja opgestelde opdrachtbevestiging ondertekend (hierna: de aannemingsovereenkomst). 
      
    
    
      3.3.
      In de aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald dat de geplande datum van aanvang en oplevering nader te bepalen zijn, dat er een casco dakopbouw zal worden geplaatst, dat de kosten van architecten, constructeurs en externe adviseurs voor rekening van opdrachtgever [ [geïntimeerde] - hof] komen en dat het afdekken en beschermen van zaken door en voor risico van opdrachtgever gebeurt. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de aannemingsovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
        
          “Artikel 10: (…)
        
      
      
        2. De aannemer heeft recht op verlenging van de termijn waarbinnen het werk zal worden opgeleverd indien door overmacht, door voor rekening van de opdrachtgever komende omstandigheden, dan wel als gevolg van meer en minder werk, niet van de aannemer kan worden gevergd dat het werk binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd.
      
      
        3. Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de aannemer een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd van € 40 per werkdag tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, behoudens voor zover de aannemer recht heeft op bouwtijdverlenging. (…)
      
      
      
        
          Artikel 11: (…)
        
      
      
        1. Indien de opdrachtgever met de betaling van hetgeen hij ingevolge de overeenkomst aan de aannemer verschuldigd is in gebreke blijft, is hij daarover met ingang van de vervaldag de wettelijke rente verschuldigd. Indien na verloop van 14 dagen na de vervaldag nog geen betaling heeft plaatsgevonden, wordt het in de voorgaande zin bedoelde rentepercentage met 2 verhoogd.
      
      
        2. Indien de opdrachtgever niet tijdig betaalt, is de aannemer gerechtigd tot invordering van het verschuldigde over te gaan, mits hij de opdrachtgever schriftelijk of elektronisch heeft aangemaand om alsnog binnen 14 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. Indien de aannemer tot invordering overgaat, zijn de daaraan verbonden buitengerechtelijke kosten voor rekening van de opdrachtgever, mits de hoogte hiervan in de aanmaning is vermeld. De aannemer is gerechtigd hiervoor in rekening te brengen het bedrag conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. (…)”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 19 oktober 2021 heeft Wijnja een (prefab op de werkplaats van Wijnja opgebouwde) dakopbouw in zijn geheel op het appartement van [geïntimeerde] geplaatst. Enkele dagen daarvoor heeft Wijnja een gat in het dak van [geïntimeerde] gemaakt en dit afgedekt met afdekzeil, verstevigd met zware materialen.
      
    
    
      3.6.
      Vanaf 19 oktober 2021 heeft [geïntimeerde] lekkages ondervonden als gevolg waarvan waterschade aan het appartement van [geïntimeerde] en de naastgelegen appartementen is ontstaan. 
      
    
    
      3.7.
      De VvE heeft begin november 2021 [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) ingeschakeld om de omvang van de waterschade te onderzoeken.
      
    
    
      3.8.
      
        [geïntimeerde] heeft TechnoConsult B.V. (hierna: TechnoConsult) verzocht om de constructie te beoordelen. Op 15 november 2021 heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van TechnoConsult de dakopbouw geïnspecteerd en een aantal aanbevelingen gedaan. Hij heeft deze per e-mail van 23 november 2021 aan [geïntimeerde] en Wijnja bevestigd. In zijn e-mail schrijft hij onder meer:“(…) Vastgesteld is dat het onderkauwen (nog) niet goed en deugdelijk is uitgevoerd. Bij meerdere voetplaten was het eerder gebruikte stelhout onder de voetplaat niet verwijderd en de voetplaat was daardoor slechts gedeeltelijk onderkauwd. Ik heb aangegeven dat dit aangepast moet worden; stelhout verwijderen en de vrijgekomen ruimte volkauwen. 
      
      
        
          Twee voetplaten van een portaal komen bij toeval uit boven de kop van een houten hulpbalk van het onderliggende plafond. (…) Dit hout verstoort de krachtsoverdracht. De kop van de balk moet worden verwijderd en het gat dat daardoor ontstaat moet worden opgevuld met een voldoende sterke mortel om de krachtsoverdracht zeker te stellen. Tenzij de constructeur aangeeft dat dit verlies aan doorsnede in het metselwerk acceptabel is. (…) 
        
      
      
      
        
          De voetplaten zijn inmiddels voorzien van ankers. (…) 
        
      
      
      
        
          Al met al is niet aangetoond dat het verlijmen van de ankers vakbekwaam is uitgevoerd. (…)” 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        Bij brief van 23 november 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] (hierna: [geïntimeerde] ) Wijnja aansprakelijk gesteld voor de waterschade. In de brief staat onder meer het volgende:
        
          “(…) Per e-mail van 22 november jl. heeft u cliënt [ [geïntimeerde] , hof] laten weten dat u een trapgat in het plafond wil gaan maken. U heeft cliënt laten weten dat u het plafond dan tevens gedeeltelijk wil herstellen. Cliënt gaat daarmee niet akkoord. Cliënt geeft u geen toestemming om voort te bouwen op het aangetaste plafond en om daarin een trapgat te maken. (…)”
      
      
    
    
      3.10.
      
        Bij e-mail van diezelfde dag (23 november 2021) heeft Wijnja aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
        
          “(…) We zien echter op dit moment niet de noodzaak om te wachten met het trapgat, maar als je wilt dat we stoppen met het trapgat dan stoppen we. (…)
        
      
      
      
        
          E.e.a. houdt in dat we op dit moment niet verder kunnen met het trapgat, ook met de oplegging van het staal kunnen we niet verder gaan tot de constructeur komt met een oplossing. 
        
      
      
      
        
          Deze constructeur bellen we dagelijks om zo snel mogelijk een antwoord te krijgen. 
        
      
      
      
        
          Zolang we niet met deze werkzaamheden verder kunnen valt er niet veel te doen aan de binnenzijde. Aan de buitenzijde gaan we wel verder met de afwerking.
        
      
      
      
        
          Je zult begrijpen dat zolang wij niet verder mogen gaan met de werkzaamheden dat wij ook niet gehouden kunnen worden aan huidige opleveringsdatum. (…)”
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        Bij e-mail van 25 november 2021 heeft Wijnja aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
        
          “(…) Omdat wij geen toestemming gekregen hebben om het trapgat te maken is het voor ons onmogelijk geworden om dit jaar nog een trap te leveren. Aangezien we 17 december moeten opleveren bij je zijn wij genoodzaakt om deze werkzaamheden te laten vervallen. We zullen op de eindfactuur deze minderkosten verrekenen.(…)”
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        Naar aanleiding van de bevindingen van TechnoConsult heeft Wijnja DPW om advies gevraagd. Op 30 november 2021 heeft de volgende e-mailwisseling tussen Wijnja en DPW plaatsgevonden: Wijnja aan DPW: “Is de muur onder de stalen balk op nr 24 draagkrachtig genoeg, zelfs met de houten plfondhager?”
        Reactie DPW: “Ja. opleggingen zijn akkoord, de plank kan blijven zitten, mits de rest volledig is ondersabelt met krimparme mortel. Op diverse verzonden foto’s zijn nog houten blokjes onder de oplegplaten zichtbaar. Telefonisch aangegeven dat dit stelblokken zijn en die nog verwijderd worden. (…)”
      
      
    
    
      3.13.
      Op 6 december 2021 heeft Wijnja [geïntimeerde] een factuur gestuurd voor de derde termijn van € 23.806,27 inclusief btw, met 20 december 2021 als vervaltermijn.
      
    
    
      3.14.
      Bij e-mail van 8 december 2021 aan [geïntimeerde] heeft Wijnja laten weten de bouwvergadering op te schorten totdat zij haar jurist heeft gesproken. 
      
    
    
      3.15.
      Bij brief van 8 december 2021 heeft [geïntimeerde] Wijnja geschreven dat [geïntimeerde] de aannemingsovereenkomst wat betreft de trappen partieel buitengerechtelijk ontbindt, dat daardoor een bedrag van € 5.082,00 exclusief btw als vermeld op de offerte niet verschuldigd is en dat de meerkosten van € 761,00 exclusief btw om de trappen door een derde te laten maken voor rekening van Wijnja komen. In de brief is ook vermeld dat 17 december 2021 de overeengekomen opleverdatum is en dat [geïntimeerde] zijn betalingsverplichtingen opschort.
      
    
    
      3.16.
      Bij e-mail van 9 december 2021 heeft Wijnja aan de voorzitter van de VvE, met kopie aan [geïntimeerde] , [naam 1] en [naam 2] het volgende geschreven:“(…) Wij hebben aangegeven aan de heer [naam 2] twijfels te hebben over de bouwmuur. Als het blijkt dat uit schrijven constructeur constructieve wijzigingen nodig zijn zullen die verrekend moeten worden. Dat wordt dus meerwerk vanuit Wijnja of een derde partij gaat het uitvoeren. Wij zitten keer op keer te wachten op info van de constructeur ingehuurd door Daan [ [naam 1] - hof] en Jeroen [ [geïntimeerde] - hof] wat vertraging veroorzaakt die ons niet aan te rekenen is. (…)”
      
    
    
      3.17.
      
        Op 13 december 2021 heeft de voorzitter van de VvE aan Wijnja onder meer geschreven:
        
          “(…) [naam 3] [de bestuurder van Wijnja, hof] geeft zelf aan dat hij de kwaliteit van de muur onvoldoende vindt. Ik heb daarom aan [naam 3] gevraagd wat er mis mee zou zijn. Hij kan daarom prima zelf antwoord geven op jouw vraag over de kwaliteit van de bouwmuur. Op dat antwoord wacht ik overigens zelf ook nog. (…)”
      
      
      
        Deze e-mail is tevens verzonden aan de bestuurder van Wijnja, die dezelfde dag (13 december 2021) onder meer als volgt heeft gereageerd:“Wellicht begrijp je niet dat wij geen constructeurs of bouwinspectie bureau zijn en wij dit niet aangeboden hebben in ondertekende aannemersovereenkomst. Dit is ondergebracht bij onze opdrachtgevers, je zal je tot hun moeten wenden. 
        
          
          Wij constateren iets en hebben dit gemeld. Dit ontbrak op gisteren toegezonden stukken bestaande uit advies constructeur, tekeningen architect en als kettingreactie op ondertekende aannemersovereenkomst. (…)”
        
      
      
    
    
      3.18.
      TechnoConsult heeft de dakopbouw van [geïntimeerde] op 14 december 2021 nogmaals onderzocht. Bij e-mail van 15 december 2021 heeft [naam 2] aan [geïntimeerde] geschreven dat het stelhout bij één voetplaat niet verwijderd is en dat zes van de acht moeren op de verankering niet zijn aangedraaid. [naam 2] schrijft verder: “(…) De bouwmuren waar de staalconstructies op dragen bestaan uit steens metselwerk van kalkzandsteen. (…) Het afgebroken brok metselspecie kan letterlijk met de hand tot poeder worden fijngeknepen. De metselspecie heeft nauwelijks hechting met de stenen. Dit geeft aan dat de metselspecie, en daarmee het metselwerk, geen sterkte heeft. Het is zo goed als zeker dat de stenen waar de ankergaten in zijn geboord los liggen van de overige stenen door de trilling bij het boren. 
      
      
        
          Het is aannemelijk dat tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden de geringe samenhang van het metselwerk van de bouwmuren al zichtbaar was in de vorm van losliggende stenen. (…)”
        
      
      
    
    
      3.19.
      
        Bij e-mail van 16 december 2021 heeft DPW [geïntimeerde] , de voorzitter van de VvE en [naam 2] het volgende bericht:“(…) Mijn rekenwerk is gebaseerd op een metselwerk bouwmuur in goede staat. Dit blijkt na controle door dhr. [naam 2] niet het geval te zijn. Mijn aanbeveling is dan ook om t.p.v. de opleggingen het metselwerk te verstevigen d.m.v. tweezijdig een UNP [het hierna genoemde korset - hof] te bevestigen. (…)”
        
          
          [geïntimeerde] heeft dit bericht bij e-mail van 17 december 2021 doorgezonden aan Wijnja. 
      
    
    
      3.20.
      
        Bij e-mail van 17 december 2021 heeft [geïntimeerde] onder meer aan Wijnja geschreven: 
        
          “(…) Vanaf vrijdag 3 december worden er al geen werkzaamheden meer verricht bij mij, terwijl nu blijkt dat de verankering van de constructie wederom niet af blijkt te zijn. (…)”
        
      
      
      
        Wijnja heeft hierop bij e-mail van diezelfde dag als volgt gereageerd: “(…) Het klopt dat we sinds vrijdag 3 december bij jou geen werkzaamheden meer hebben uitgevoerd, daar hebben we gegronde redenen voor en komt mijn jurist op terug. (…)”
      
      
    
    
      3.21.
      Bij e-mail van 19 december 2021 heeft [geïntimeerde] onder meer aan Wijnja geschreven: “(…) Goed dat je niet ontkent dat je sinds vrijdag 03 december jl., ondanks dat er volgens afspraak nog genoeg uitgevoerd kan en zou moeten worden, al niets meer bij [straat] [nummer] in de uitbouw hebt uitgevoerd. Dan hebben we daar geen discussie meer over en ligt dat nu met wederzijds akkoord vast. (…)” 
      
    
    
      3.22.
      Bij brief van 20 december 2021 heeft [geïntimeerde] aan Wijnja geschreven dat Wijnja in de uitvoering van de aannemingsovereenkomst is tekortgeschoten, kort gezegd doordat Wijnja [geïntimeerde] niet heeft gewaarschuwd voor het feit dat de bouwmuren onvoldoende sterk zijn, het werk ondeugdelijk is uitgevoerd en Wijnja waterschade heeft veroorzaakt. Als gevolg hiervan dient Wijnja de kosten van herstel en de kosten verband houdend met de waterschade van tenminste € 20.000,- te vergoeden. [geïntimeerde] schrijft verder dat [geïntimeerde] deze schade verrekent met de factuur voor de derde termijn van € 23.806,27 inclusief btw, na vermindering van de kostenpost van de trappen van € 6.149,22 inclusief btw, waardoor [geïntimeerde] onder de streep een bedrag van € 2.342,95 als te veel betaald terug te vorderen heeft van Wijnja. [geïntimeerde] heeft Wijnja een termijn geboden van vijf dagen om te berichten of zij uiterlijk 7 januari 2022 de gebreken zal herstellen en het werk zal opleveren.
      
    
    
      3.23.
      Op 23 december 2021 heeft de juridisch adviseur van Wijnja, [naam 5] , [geïntimeerde] per brief en e-mail in gebreke gesteld voor het onbetaald laten van de factuur voor de derde termijn van 6 december 2021 ten bedrage van € 23.806,27. [naam 5] ontkent in de brief dat 17 december 2021 als opleverdatum zou zijn overeengekomen, wijst erop dat een nader te bepalen opleverdatum is afgesproken en stelt dat er sprake is van uitstel van de werkzaamheden wegens omstandigheden die voor rekening van [geïntimeerde] komen, namelijk dat Wijnja wacht op gegevens van de door [geïntimeerde] ingeschakelde constructeur. 
      
    
    
      3.24.
      Bij e-mail van 13 januari 2022 heeft Wijnja aan [geïntimeerde] in samenspraak met TechnoConsult een voorstel gedaan met een tiental uit te voeren acties als oplossing voor de gebreken, waaronder het verstevigen van de bestaande muur met een korset (zoals door DPW geadviseerd, zie onder 3.19). Wijnja schrijft onder meer: “(…) Wijnja heeft deze oplossing samen met de hier [naam 2] in concept bedacht om het proces te versnellen. De verantwoordelijkheid voor deze constructie ligt natuurlijk bij de constructeur. (…) E.e.a. zou op korte termijn kunnen worden uitgevoerd afhankelijk van de levering UNP profiel en de reactietijd van de constructeur. Mocht deze niet tijdig reageren is het misschien verstandig om een andere constructeur te benaderen. (…) 
      
      
        
          Na goedkeuring door de heer [naam 2] beschouwen we de constructie als goed bevonden en daarmee als definitief afgehandeld. 
        
      
      
      
        
          Bovenstaand voorstel kan niet worden gezien als een acceptatie van de schuldvraag of aansprakelijkheid voor kosten, of acceptatie door Wijnja voor eventuele kosten welke deze oplossing met zich meebrengt, en kan slechts worden gezien als mogelijke oplossing voor de constructie.” 
        
      
      
    
    
      3.25.
      Bij e-mail van 19 januari 2022 heeft [naam 1] een e-mail van DPW van 17 januari 2022, waarin DPW akkoord geeft op de omschrijving van het korset door Wijnja, doorgestuurd naar Wijnja. [naam 1] schrijft in zijn begeleidende e-mail:“(…) Zie onderstaande mail, er is naast de heer [naam 2] nu akkoord van de constructeur. (…)” 
      
    
    
      3.26.
      Wijnja heeft vervolgens een situatieschets gemaakt en een tekening van het staal en die per e-mail van 19 januari 2022 aan [naam 1] , [naam 2] , [geïntimeerde] en de voorzitter van de VvE verzonden, met het verzoek daar akkoord op te geven. 
      
    
    
      3.27.
      Naar aanleiding daarvan heeft [naam 2] Wijnja bij e-mail van 20 januari 2022 nog een aantal vragen gesteld en suggesties voor wijzigingen gedaan.  
      
    
    
      3.28.
      Bij brief van 24 januari 2022 heeft [naam 4] (de advocaat van [geïntimeerde] ) aan [naam 5] bericht dat [geïntimeerde] niet tot enige betaling aan Wijnja zal overgaan, zolang Wijnja de door [geïntimeerde] geleden schade niet vergoedt, de vertragingsboete uit de algemene voorwaarden niet voldoet en de resterende werkzaamheden niet verricht.
      
    
    
      3.29.
      Bij e-mail van 30 januari 2022 heeft [naam 1] Wijnja onder meer het volgende geschreven:“(…) Wat betreft de voortvloeiende kosten, als jij van mening bent dat jij niet aansprakelijk bent voor de kosten die wij met betrekking tot de constructie hebben moeten maken, dan voeren we die discussie later. Het is nu van belang dat er op korte termijn een veilige en goede constructie wordt opgeleverd voor alle belanghebbenden Jeroen [ [geïntimeerde] - hof], de VvE en ik. 
      
      
        
          Ik vertrouw erop dat je nu voortvarend te werk gaat en verlang van je dat je de werkzaamheden met betrekking tot de constructie uiterlijk 7 februari hebt afgerond en hebt laten beoordelen door de heer [naam 2] . (…)”
        
      
      
    
    
      3.30.
      Bij e-mail van 31 januari 2022 heeft Wijnja op die e-mail van [naam 1] als volgt gereageerd:“(…) Aangezien mijn voorstel niet geaccepteerd is komt deze te vervallen en zal mijn jurist zal deze week met een reactie komen (…).”
      
    
    
      3.31.
      Bij e-mail van 31 januari 2022 heeft [naam 5] onder meer aan [geïntimeerde] en [naam 1] laten weten dat Wijnja bereid is het korset te plaatsen tegen betaling van een meerwerkfactuur. 
      
    
    
      3.32.
      Bij e-mail van 1 februari 2022 heeft [naam 4] [naam 5] twee dagen geboden om te bevestigen dat Wijnja over zal gaan tot het op eigen kosten uitvoeren van de herstelwerkzaamheden.
      
    
    
      3.33.
      Bij brief van 3 februari 2022 heeft [naam 5] aan [geïntimeerde] een termijn van zeven dagen geboden om over te gaan tot betaling van € 19.556,09, bestaande uit de factuur van de derde termijn, verminderd met de kosten voor de trappen en vermeerderd met incasso- en rentekosten. Indien betaling uitblijft, zal Wijnja haar werkzaamheden op grond van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden schorsen.
      
    
    
      3.34.
      Bij e-mail van 4 februari 2022 heeft [naam 4] Wijnja geschreven dat zij Wijnja nog een laatste termijn geeft van drie dagen om toe te zeggen dat de werkzaamheden afgerond worden voor 21 februari 2022.
      
    
    
      3.35.
      Bij brief van 7 februari 2022 heeft [naam 5] [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van € 18.482,27 over te gaan, waarbij rente- en incassokosten voorwaardelijk vervallen indien betaling voor zaterdag 11 februari 2022 geschiedt. [naam 5] schrijft verder dat alle overige betwiste schades, naast de waterschade, komen te vervallen omdat deze geen rechtsgrond kennen. 
      
    
    
      3.36.
      Bij e-mail van 8 februari 2022 heeft [naam 4] aan [naam 5] bericht dat [geïntimeerde] de aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt omdat Wijnja is tekortgeschoten in de uitvoering daarvan en in verzuim is. De tekortkoming betreft het (i) niet waarschuwen voor de slechte staat van de ondermuur, (ii) het nalaten de voorgeschreven lijmankers te gebruiken en (iii) het weigeren de voorgeschreven oplossing [het korset - hof] aan te brengen. 
      
    
    
      3.37.
      In reactie op die e-mail heeft [naam 5] [geïntimeerde] bij brief van diezelfde dag (8 februari 2022) geschreven dat hij de aannemingsovereenkomst als eenzijdig door [geïntimeerde] opgezegd beschouwd en [geïntimeerde] gesommeerd uiterlijk binnen twee dagen € 19.556,09 te voldoen op de wijze als omschreven in zijn brief van 3 februari 2022.
      
    
    
      3.38.
      Op 21 maart 2022 heeft Wijnja aan [geïntimeerde] een vierde termijn factuur verstuurd van € 6.801,79 inclusief btw, met als vervaldatum 4 april 2022.
      
    
    
      3.39.
      
        Op 23 maart 2022 heeft ZNEB op verzoek van [geïntimeerde] ter plaatse onderzoek gedaan naar de bouwtechnische stand van zaken onder aanwezigheid van beide partijen. In haar rapport van 25 maart 2022 heeft ZNEB onder meer het volgende geschreven:
        
          “(…) 
          8. BEANTWOORDING ONDERZOEKSVRAGEN
        
        
          (…)
        
      
      
        c. Staalconstructie
      
      
        
          De extra versteviging (korsetconstructie) (bijlage B) ter plaatse van de oplegging van de stalen balken op de metselwerk wanden was nog niet aangebracht (foto 27 t/m 29). 
        
        
          Dit stalen korset bij de opleggingen van de stalen balken op het ‘oude oorspronkelijke’ metselwerk achten wij gezien de slechte staat van dit onderliggende metselwerk bouwkundig noodzakelijk. (…) Wij achten het nalatig van Wijnja bij aanvang van de werkzaamheden [geïntimeerde] niet heeft gewezen op de slechte staat van het onderliggende metselwerk en dat Wijnja [geïntimeerde] niet ervoor heeft gewaarschuwd dat dit metselwerk voorafgaand aan de oplegging van de stalen balken diende te worden verstevigd door de kalkzandstenen te voorzien van nieuwe metselmortel. Als dat wel was gedaan, was het aanbrengen van de korsetconstructie niet nodig geweest.
        
        
          (…)
        
      
      
        i. Staalconstructie boutverbindingen
      
      
        
          De bouten van de stalen voetplaten van de kolommen waren niet vastgedraaid.
        
        
          (…)
        
      
      
        9. CONCLUSIE
      
      
        
          Gelet op het bovenstaande dienen wij vast te stellen dat Wijnja haar werkzaamheden volgens haar offerte van 17 augustus 2021 nog niet geheel heeft afgerond. 
        
        
          Tevens heeft Wijnja naar onze mening op meerdere onderdelen bouwtechnisch tekort geschoten. Wij concluderen dat het door Wijnja geleverde werk niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet.
        
        
          (…)
        
      
      
        10. SCHADEVASTSTELLING/-RAMING
      
      
        (…)
      
      - De kosten voor het afronden van de werkzaamheden 
      
        
          aan de dakopbouw worden door ons, gebaseerd op de 
        
        
          	specificatie van de nog uit te voeren werkzaamheden 
        
        
          	conform bijlage D, geraamd op, inclusief btw 				€ 17.366,50
        
      
      
        -	De kosten voor het herstellen van de gebreken aan de
      
      
        
          dakopbouw, gebaseerd op de specificatie van de 
        
        
          herstelwerkzaamheden conform bijlage E, geraamd op, 
        
        
          inclusief btw 								€ 10.090,50									---------------
        
        
          Totaal inclusief btw								€ 27.457,00
        
        
          (…)”
          
        
      
    
    
      3.40.
      Op 13 april 2022 heeft Wijnja [geïntimeerde] een eindafrekening gestuurd ter hoogte van € 10.256,23 inclusief btw, met 27 april 2022 als vervaldatum.
      
    
    
      3.41.
      
        Op verzoek van Wijnja heeft iKAABEE B.V. (hierna: iKAABEE) de constructie van de opbouw beoordeeld. In een rapport van 20 januari 2023 heeft iKAABEE vermeld:
        
          “(…) 
          Conclusie/ aanbeveling
        
        
          De horizontale reactie uit het spant zijn laag en kunnen opgenomen door de verankeringen aan het metselwerk. Er is hiervoor geen noodzaak om aanvullende maatregelen te treffen. 
          
        
        
          Tenslotte wordt er door de constructeur voorgestelde om ter plaatse van de spantoplegging het metselwerk in te pakken met een sandwichachtige constructie. Echter is de noodzaak voor het opvangen van de horizontale reactie reken technisch op deze manier aangetoond. Effectiever zou het zijn om de horizontale krachten vanuit het spant op te vangen door het vloerhout aan het spant vast te maken, wat met een aantal schroeven al voldoende is. (…)” 
        
      
      
    
    
      3.42.
      
        Na de mondelinge behandeling na aanbrengen hebben partijen gezamenlijk Arcadis Nederland B.V. (hierna: Arcadis) aangewezen om te oordelen over de draagkracht van de bouwmuur. Daartoe hebben partijen gezamenlijk een drietal vragen geformuleerd. Na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld op een concept rapport te reageren, heeft Arcadis op 6 september 2023 haar definitieve rapport uitgebracht. Daarin staat onder meer het volgende:
        
          “(…) 
          8 Antwoord op de vragen
        
        
          
          Onderstaand de reactie op de gestelde vragen:
        
      
      
        
        1. Heeft de betreffende bouwmuur voldoende hechtheid om te veronderstellen dat deze krachtig genoeg is om de dakopbouw (na afronding van de werkzaamheden) te dragen?
      
      
      
        
          De rekenwaarde van de optredende schuifspanningen met 0.034 N/mm2, volgend uit de berekening van IKABEE [S24], is dermate laag dat deskundige op basis van de waargenomen situatie tijdens de beoordeling ter plaatse, de conservatieve constructieve modellering van de optredende situatie en zijn kennis en ervaring concludeert dat het zeer aannemelijk is dat de bouwmuur voldoende hechtheid bezit om de optredende krachten uit de dakopbouw te kunnen opnemen. (…)
        
      
      
        
        2. Voor zover de muur niet voldoende hechtheid heeft om te veronderstellen dat deze krachtig genoeg is om de dakopbouw (…) te dragen, had dit voor Wijnja dan kenbaar moeten zijn bij aanvang of tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, zodat zij had moeten waarschuwen in de zin van artikel 7:754 BW? 
      
      
        
        Aangezien bovenstaand wordt geconcludeerd dat het zeer aannemelijk is dat de bouwmuur voldoende hechtheid bezit, is beantwoording van deze vraag niet van toepassing. 
      
      
      
        3. Kunt u een opname maken van de ankerpunten van de dakopbouw?
      
      
        
          
          (…) Tijdens de opname is zichtbaar dat de moeren op enkele plaatsen nog (handvast) dienen te worden aangedraaid. Het verdient aanbeveling dit voor alle ankers na te lopen. 
        
        
          Tevens is op één plaats geconstateerd dat er nog hout aanwezig is onder de oplegplaat; dit dient te worden verwijderd en vervangen door krimparme ondersabelingsmortel. (…)” 
        
      
      
    
    
      3.43.
      
        [geïntimeerde] heeft in totaal € 56.050,78 aan Wijnja betaald uit hoofde van de aannemingsovereenkomst (eerste termijn van € 13.603,58, tweede termijn van € 23.806,27 en het in reconventie van het bestreden vonnis toegewezen bedrag van € 18.640,93 (derde termijn minus trappen en kosten voorstel korset).
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd Wijnja te veroordelen tot betaling aan hem van (een voorschot op) schadevergoeding en tot betaling van aanvullende schadevergoeding nader op te maken bij staat, te verklaren voor recht dat de aannemingsovereenkomst op 8 februari 2022 buitengerechtelijk is ontbonden althans deze te ontbinden op grond van een toerekenbare tekortkoming zijdens Wijnja, Wijnja te veroordelen tot betaling van de kosten van de diverse deskundigen en Wijnja te veroordelen tot betaling van een boete van € 40,- per dag tussen 18 december 2021 en minimaal 8 februari 2022, met veroordeling van Wijnja in de proces- en nakosten.  
    
    
      4.2.
      Wijnja heeft in reconventie gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 40.864,29 aan openstaande facturen, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft in conventie (i) Wijnja veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 13.780,73, vermeerderd met rente, in verband met de schade als gevolg van de lekkages, (ii) voor recht verklaard dat de aannemingsovereenkomst op 8 februari 2022 buitengerechtelijk is ontbonden wat betreft de nog uit te voeren werkzaamheden, (iii) Wijnja veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 19.663,63, vermeerderd met rente, als schade die het gevolg is van die ontbinding, (iv) Wijnja veroordeeld tot betaling van aanvullende schadevergoeding nader op te maken bij staat, (v) Wijnja veroordeeld tot betaling van € 1.480,- aan boete wegens te late oplevering en (vi) Wijnja veroordeeld in de proces- en nakosten. In reconventie heeft de rechtbank [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan Wijnja van € 18.640,93 aan openstaande facturen (derde termijn) en de proceskosten gecompenseerd. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Wijnja in principaal appel met acht grieven op. [geïntimeerde] heeft de grieven van Wijnja bestreden en heeft in incidenteel appel zelf vier grieven gericht tegen de beslissingen en motivering van de rechtbank. Wijnja heeft op haar beurt de grieven van [geïntimeerde] weersproken.  
      
    
    
      5.2.
      Het hof ziet aanleiding de grieven in principaal appel (verder: de grieven van Wijnja) gezamenlijk te bespreken met de grieven in incidenteel appel (verder: de grieven van [geïntimeerde] ). 
      
    
    
      5.3.
      De tegen de weergave van de feiten gerichte grief 1 van Wijnja faalt. Het is aan de rechter te bepalen welke feiten hij aan zijn beslissing ten grondslag legt. Overigens heeft het hof bij zijn weergave van de feiten (onder 3) zoveel mogelijk rekening gehouden met de opmerkingen van Wijnja, voor zover relevant.
      
    
    
      5.4.
      Tussen partijen is naar de kern genomen in geschil of Wijnja toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en of [geïntimeerde] deze terecht heeft ontbonden. Het hof beantwoordt beide vragen bevestigend en legt hierna uit waarom.
      
      
        
          Schending waarschuwingsplicht 
        
      
      
    
    
      5.5.
      Ingevolge artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek (BW) rust op een aannemer een waarschuwingsplicht voor onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, fouten of gebreken in de door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften, voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Bij de beoordeling of de aannemer de onjuistheid, het gebrek of de ongeschiktheid kende of redelijkerwijs behoorde te kennen, zijn omstandigheden van belang als de mate van evidentie van de onjuistheid, het gebrek of de ongeschiktheid, de deskundigheid die van de aannemer mocht worden verwacht, en de onder de omstandigheden van het geval van de aannemer te vergen zorgvuldigheid. De waarschuwingsplicht van de aannemer bestaat zowel bij het aangaan als bij het uitvoeren van de overeenkomst.
      
    
    
      5.6.
      
        Wijnja heeft primair aangevoerd dat de bouwmuur (de muur waarop de constructie steunt) niet gebrekkig was, maar het hof volgt haar daar niet in. Ten
        eerste heeft Wijnja aanvankelijk erkend dat de muur gebrekkig is. Het hof verwijst daarbij naar de e-mail van 9 december 2021 van Wijnja aan onder andere [geïntimeerde] (zie 3.16). Hierin schrijft Wijnja aan [naam 2] te hebben aangegeven twijfels te hebben over de bouwmuur. Voorts verwijst het hof naar de e-mailwisseling van 13 december 2021 tussen Wijnja en onder andere [geïntimeerde] , die als productie 4 aan de brief van 3 februari 2022 van [naam 5] aan [naam 4] is gehecht. Door Wijnja is hiertegen het verweer gevoerd dat het in deze correspondentie om een andere muur ging, maar dat is verder niet door haar onderbouwd. Daarnaast hebben diverse deskundigen de situatie onderzocht en daarover - op verschillende momenten en met uiteenlopende conclusies - gerapporteerd. TechnoConsult heeft als eerste geconstateerd dat de bouwmuur gebrekkig was. In zijn e-mail van 23 november 2021 (zie 3.8) noemt [naam 2] de verstoorde krachtoverdracht en de niet vakbekwaam gelijmde ankers. Bij e-mail van 15 december 2021 (zie 3.18) schrijft [naam 2] dat het metselspecie met de hand tot poeder kon worden geknepen en concludeert hij dat het metselwerk geen sterkte had. In haar rapport van 25 maart 2022 (zie 3.39) onderschrijft ZNEB de bevindingen van TechnoConsult (pagina 14 rapport). ZNEB acht het nalatig dat Wijnja [geïntimeerde] bij aanvang van de werkzaamheden niet heeft gewezen op de slechte staat van het metselwerk. De latere rapporten van iKAABEE (zie 3.41) en Arcadis (zie 3.42), waar Wijnja zich op beroept, wegen hier niet tegen op. iKAABEE is, zoals [geïntimeerde] heeft opgemerkt, niet op locatie geweest en heeft de staat van het specie en de muur dus niet kunnen controleren. De vrij algemene conclusie dat er geen aanvullende maatregelen nodig zijn, acht het hof daarmee weinig overtuigend, te meer daar iKAABEE vervolgens wel een alternatieve oplossing voorstelt. Hoewel uit het rapport van Arcadis volgt dat niet enkel op basis van het kunnen verpulveren van voegmortel of de aanwezigheid van losliggende stenen bij een andere wand de conclusie kan worden getrokken dat de muur gebrekkig is, oordeelt het hof op basis van de aanvankelijke erkentenis door Wijnja, de e-mails van TechnoConsult en het rapport van ZNEB dat de bouwmuur wel gebrekkig was.
      
      
    
    
      5.7.
      Vanwege de hiervoor genoemde erkentenis van Wijnja kan zij ook niet worden gevolgd in haar subsidiaire standpunt, inhoudende dat zij het gebrek niet kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Nu Wijnja zich in de correspondentie bovendien zelf op het standpunt heeft gesteld dat zij [geïntimeerde] bij aanvang van de werkzaamheden heeft gewaarschuwd voor de slechte staat van de bouwmuur (dit blijkt onder meer uit de brieven van [naam 5] van 3 februari 2021 en 7 februari 2021 (zie 3.33 en 3.35) en de e-mails van 13 december 2021 (zie 3.17)), houdt het hof het ervoor dat op Wijnja een waarschuwingsplicht rustte.   
      
    
    
      5.8.
      In de onderhavige procedure heeft Wijnja zich niet op het standpunt gesteld dat zij [geïntimeerde] heeft gewaarschuwd voor de gebrekkige bouwmuur (hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft betwist). Het al dan niet waarschuwen door Wijnja staat dan ook niet ter discussie. Daarmee staat als onweersproken vast dat Wijnja geen uitvoering heeft gegeven aan de op haar rustende waarschuwingsplicht. 
      
    
    
      5.9.
      De conclusie van het voorgaande is dat Wijnja haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Wijnja had bij aanvang van de werkzaamheden [geïntimeerde] moeten waarschuwen voor de slechte staat van de draagmuur en deze op draagkracht moeten onderzoeken dan wel op onderzoek daarnaar moeten aandringen. Uit de bevindingen van TechnoConsult en ZNEB valt af te leiden dat het gebrek vrij evident was, terwijl van Wijnja als aannemer mag worden verwacht dat zij deskundig is op dit gebied. Dat [geïntimeerde] zelf DPW als constructeur heeft ingeschakeld en dat Wijnja DPW steeds om advies heeft gevraagd, zoals Wijnja meermaals naar voren heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Dit ontslaat Wijnja immers niet van haar eigen verplichtingen als aannemer, met name als bij de uitvoering van het werk dergelijke problemen naar voren komen. Bovendien stélt Wijnja wel - onder verwijzing naar de e-mailwisseling van 30 november 2021 (zie 3.12) - dat DPW heeft gezegd dat de bouwmuur draagkrachtig genoeg was, maar zij gaat daarmee geheel voorbij aan de e-mail van DPW van 16 december 2021 (zie 3.19). In deze e-mail, die op 17 december 2021 aan Wijnja is doorgezonden, geeft DPW aan dat het rekenwerk is gebaseerd op een metselwerk bouwmuur in goede staat. Omdat  de staat van de muur volgens [naam 2] niet goed blijkt te zijn, adviseert DPW een korset aan te brengen. Anders dan Wijnja suggereert, hééft DPW dus niet gezegd dat de muur voldoende draagkracht had. Wijnja kan zich niet achter DPW verschuilen. 
      
      
        
          Aanvullende overeenkomst met betrekking tot korset niet-nagekomen
        
      
      
    
    
      5.10.
      Wijnja heeft betwist dat zij in verzuim is door het korset niet te plaatsen. Volgens Wijnja bestond er geen wilsovereenstemming, had zij nog geen definitieve goedkeuring van TechnoConsult en de constructeur en was er sprake van schuldeisersverzuim. 
      
    
    
      5.11.
      
        Het hof passeert de verweren van Wijnja. De voor het eerst in hoger beroep ingenomen stelling van Wijnja dat er geen wilsovereenstemming over het plaatsen 
        van het korset bestond, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Wijnja heeft ter onderbouwing gesteld dat de vermeende oplossing (het korset) een rechtstreeks gevolg is van de onjuist gebleken constatering door TechnoConsult. Nog daargelaten dat Wijnja geen rechtsgevolgen aan deze stelling heeft verbonden, zijn de bevindingen van TechnoConsult - zoals hiervoor is overwogen - niet onjuist gebleken maar heeft het hof die juist tot uitgangspunt genomen voor de beoordeling (zie 5.6). 
      
      
    
    
      5.12.
      Na tot herstel te zijn gesommeerd (zie 3.22) en te zijn geadviseerd door DPW (zie 3.19) heeft Wijnja zelf bij e-mail van 13 januari 2022 (zie 3.24) voorgesteld een korset aan te brengen. In die e-mail heeft Wijnja als voorwaarde gesteld dat [naam 2] (en dus niet ook DPW) met de constructie instemt. Zoals blijkt uit de e-mail van [naam 1] van 19 januari 2022 (zie 3.25), heeft vervolgens - naast [geïntimeerde] - niet alleen [naam 2] ingestemd, maar heeft op 17 januari 2022 ook DPW haar akkoord gegeven. Anders dan Wijnja aanvoert, is er dus wel degelijk een aanvullende overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen en is het door Wijnja daarin gemaakte voorbehoud vervallen. De enkele opmerking van Wijnja onderaan haar e-mail van 13 januari 2022 dat het voorstel niet kan worden gezien als ‘acceptatie van schuldvraag of aansprakelijkheid voor kosten, of acceptatie door Wijnja voor eventuele kosten welke deze oplossing met zich meebrengt’, maakt dit niet anders. Integendeel, het onderstreept dat partijen zijn overeengekomen dat het korset hoe dan ook werd geplaatst en dat later moest worden uitgemaakt of dit voor rekening van Wijnja zou komen of als meerwerk door [geïntimeerde] zou moeten worden vergoed. Kortom, door aanvaarding van het voorstel van Wijnja door [geïntimeerde] en goedkeuring door [naam 2] was de overeenkomst rond en was het door Wijnja daarbij gemaakte voorbehoud vervallen. 
      
    
    
      5.13.
      Wijnja heeft aangevoerd dat TechnoConsult en DPW nadien nogmaals definitief hun akkoord hadden moeten geven, maar het hof volgt dit niet. Zoals hiervoor is overwogen, was geen voorwaarde dat DPW zou instemmen (maar slechts [naam 2] ). Maar bovendien betrof de e-mail van Wijnja van 19 januari 2022 (zie 3.26), waarbij zij een situatieschets en tekening toezond, slechts een nadere invulling van de constructie, nádat partijen het al eens waren. [naam 2] heeft hier bij e-mail van 20 januari 2022 (zie 3.27) nog op gereageerd. Dat DPW haar goedkeuring zou hebben onthouden of een nadere constructieberekening zou hebben moeten sturen, zoals Wijnja stelt, blijkt nergens uit. De e-mail van 19 januari 2022 was niet aan DPW gericht en gesteld noch gebleken is dat Wijnja DPW überhaupt om een reactie of een aangepaste berekening heeft gevraagd, laat staan dat [geïntimeerde] op dit punt in verzuim zou zijn komen te verkeren. Van schuldeisersverzuim is daarom geen sprake. 
      
    
    
      5.14.
      Wijnja diende de afspraken over  het korset derhalve na te komen maar heeft dat nagelaten. In plaats daarvan heeft Wijnja ten onrechte aan uitvoering van de nadere overeenkomst over het korset alsnog de voorwaarde verbonden dathet extra werk als meerwerk kwalificeerde, zo blijkt uit de overgelegde correspondentie, ook nadat [naam 1] haar - mede namens [geïntimeerde] - uitdrukkelijk vroeg de discussie over de kosten later te voeren (zie 3.29 t/m 3.31), zoals ook uit de nadere overeenkomst voortvloeide. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat Wijnja op het punt van het korset tekortgeschoten is. 
      
      
        
          Verankering 
        
      
      
    
    
      5.15.
      Het hof verwerpt het standpunt van Wijnja dat de dakopbouw wel degelijk goed verankerd is. Het tegendeel blijkt uit zowel de e-mails van TechnoConsult (zie 3.8 en 3.18) als het rapport van ZNEB (zie 3.39). Maar ook uit het rapport van Arcadis (zie 3.41), waar Wijnja zich op beroept, volgt dat de moeren van de ankerpunten niet goed zijn aangedraaid en dat bij één ankerpunt het stelhout nog moet worden verwijderd en moet worden vervangen door krimparme mortel (pagina 26). Aan de foto’s die Wijnja ter onderbouwing van haar standpunt heeft overgelegd gaat het hof voorbij omdat daarop - anders dan zij aanvoert - niet te zien is dat de moeren wel waren aangedraaid. Hetzelfde geldt voor de e-mail van iKAABEE van 20 juli 2023. Ook al valt daarin te lezen dat de aanwezigheid van het stelhout geen negatief effect heeft op de overdracht van de reactiekrachten van de constructie, neemt dit niet weg dat alle deskundigen aanbevelen het stelhout te verwijderen en te vervangen door krimparme ondersabelingsmortel. Dat moest dus nog gebeuren, net als het aandraaien van de moeren. En alhoewel gering, zijn dit eveneens tekortkomingen in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. 
      
      
        
          Ontbinding aannemingsovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.16.
      Wijnja heeft - behoudens ten aanzien van het korset, zoals hiervoor onder 5.13 besproken - geen grieven gericht tegen de beslissingen van de rechtbank omtrent het verzuim en schuldeisersverzuim (zie 5.14 t/m 5.18 bestreden vonnis). Ook het hof gaat er derhalve vanuit dat Wijnja in verzuim verkeerde ten aanzien van het korset en de verankering en dat verzuim voor de waarschuwingsplicht op grond van artikel 6:265 lid 2 BW niet vereist is omdat nakoming daarvan blijvend onmogelijk was. 
      
    
    
      5.17.
      
        Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de tekortkomingen van Wijnja, in samenhang bezien, partiële ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Het schenden van de waarschuwingsplicht is al een ernstige tekortkoming, maar vooral het niet nakomen van de afspraken met betrekking tot het korset rekent het hof Wijnja in de gegeven omstandigheden zwaar aan. Na alle lekkages en onderzoeken waren partijen het erover eens dat vanwege de gebrekkige bouwmuur versteviging van de constructie nodig was door middel van het korset. Wijnja had dit nota bene zelf voorgesteld, om vervolgens ná het maken van de afspraken alsnog de voorwaarde te stellen dat het extra werk voor rekening van [geïntimeerde] diende te komen. Wijnja kon deze voorwaarde redelijkerwijs niet stellen. In ieder geval had Wijnja in moeten stemmen met het verzoek van [naam 1] om het werk uit te voeren en de discussie 
        over de kosten later te voeren. Wijnja heeft dit geweigerd en heeft geprobeerd alsnog onder de aanvullende overeenkomst uit te komen, terwijl [geïntimeerde] met de gebrekkige constructie bleef zitten. Daar komen de - op zich geringe - tekortkomingen met betrekking tot de verankering nog bij. 
      
      
    
    
      5.18.
      
        [geïntimeerde] heeft de aannemingsovereenkomst derhalve terecht ontbonden op 8 februari 2022 wat betreft de nog uit te voeren werkzaamheden (zie 3.36). Gelet hierop heeft [geïntimeerde] geen belang bij de bespreking van zijn grief 3, inhoudende dat ook het verzuim van Wijnja ten aanzien van de resterende werkzaamheden aan de ontbinding ten grondslag lagen. Dat de ontbinding terecht was betekent ook dat er geen grond is om de gedeeltelijk afgewezen vordering van Wijnja in reconventie alsnog toe te wijzen. Alleen de derde termijnfactuur heeft de rechtbank voor een bedrag van € 18.640,93 inclusief btw toegewezen. [geïntimeerde] heeft dit bedrag reeds aan Wijnja betaald (zie 3.43) en betwist de verschuldigdheid daarvan in hoger beroep niet langer. De grieven 2 t/m 5 van Wijnja falen. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      5.19.
      Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de partiële ontbinding heeft geleden op grond van de artikelen 6:277 jo 6:95 BW voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank heeft toegewezen: 
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Kosten in €
                
              
            
            
              
                Kosten voor het herstellen van uitgevoerd gebrekkig werk, begroot door ZNEB
              
              
                € 10.090,50
              
            
            
              
                Meerkosten voor laten realiseren van een trap door een derde
              
              
                € 920,81
              
            
            
              
                Meerkosten voor het aanbrengen van een korset door een derde, begroot door ZNEB
              
              
                € 1.780,00
              
            
            
              
                Deskundigenkosten TechnoConsult
              
              
                € 3.478,00
              
            
            
              
                Deskundigenkosten ZNEB
              
              
                € 3.394,05
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  € 19.663,36
                
              
            
          
        
      
      
      
        Het meer door [geïntimeerde] gevorderde is afgewezen. Kort gezegd gaat dit om de door ZNEB begrote kosten voor het afronden van het werk, de kosten voor het inschakelen van een bouwbegeleider, de kosten van [bedrijf 2] die door de VvE is ingeschakeld en de voor rekening van [naam 1] komende helft van de kosten van TechnoConsult. 
      
      
    
    
      5.20.
      In hoger beroep vordert [geïntimeerde] geen aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat, meer en heeft hij zijn (bovenstaande) vordering van € 1.780,- aan kosten van het korset ingetrokken. [geïntimeerde] heeft zijn vordering in zoverre dus verminderd. Anderzijds heeft [geïntimeerde] zijn eis vermeerderd in die zin dat hij geen € 10.090,50 meer vordert aan kosten van herstel door een derde, maar € 27.340,75. Wijnja heeft aangevoerd dat de door de rechtbank toegewezen kosten alsnog moeten worden afgewezen en heeft de in hoger beroep door [geïntimeerde] gestelde hoogte van de herstelkosten betwist.  
      
    
    
      5.21.
      Het verweer van Wijnja wordt gepasseerd. Ter onderbouwing van zijn vordering van € 27.340,75 heeft [geïntimeerde] gesteld dat het herstel van het gebrekkige werk gereed is en dat de daadwerkelijke kosten veel hoger liggen dan aanvankelijk door ZNEB begroot. Dit heeft volgens [geïntimeerde] onder meer te maken met het feit dat het brandwerende materiaal en het door Wijnja in de kozijnen geplaatste glas niet voldeed. [geïntimeerde] heeft zich terzake beroepen op een Excelsheet met onderliggende facturen en betaalbewijzen, een omgevingsvergunning, een e-mail van zijn constructeur met betrekking tot de brandwerendheidseisen voor het staal en twee notities waaruit blijkt dat niet aan die eisen voldaan was. Wijnja heeft aangevoerd dat zij niet in verzuim zou zijn komen te verkeren met betrekking tot deze herstelkostenposten omdat zij op deze specifieke punten niet in gebreke is gesteld. Het hof gaat daaraan voorbij. [geïntimeerde] heeft de aannemingsovereenkomst - zoals hiervoor geoordeeld - terecht partieel ontbonden en dit leidt ertoe dat (onder meer) de kosten van herstel door Wijnja dienen te worden vergoed. Dit herstel dient uiteraard deugdelijk te zijn en aan alle eisen (van het Bouwbesluit) te voldoen. [geïntimeerde] heeft voldoende aangetoond dat het werk van Wijnja op meerdere punten niet voldeed en dat dit bij het herstel is aangepast. Van [geïntimeerde] kon redelijkerwijs niet verwacht worden dat hij Wijnja steeds per post in gebreke zou stellen. Nu Wijnja verder geen concreet verweer heeft gevoerd tegen de stellingen van [geïntimeerde] en de inhoud van de door hem overgelegde stukken, gaat het hof van de juistheid daarvan uit. Het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 27.340,75 inclusief btw is dan ook toewijsbaar. 
      
    
    
      5.22.
      Verder overweegt het hof dat de rechtbank de helft van de kosten van TechnoConsult en de kosten van ZNEB terecht heeft toegewezen. Dit betreffen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW. [geïntimeerde] heeft deze kosten moeten maken vanwege het gebrekkige werk van Wijnja en Wijnja dient deze te vergoeden. Dat geldt ook voor de pas in hoger beroep door [geïntimeerde] gevorderde kosten van deskundige Arcadis van € 3.014,72. Omdat geoordeeld is dat de ontbinding terecht was, dienen de door Wijnja in hoger beroep gevorderde deskundigenkosten van iKAABEE voor rekening van Wijnja te blijven. De door Wijnja gevorderde deskundigenkosten van Arcadis worden afgewezen. Wel volgt het hof het verweer van Wijnja met betrekking tot de meerkosten van de trap. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde e-mail van 17 augustus 2021 van Wijnja volgt immers dat de trap - anders dan [geïntimeerde] betoogt - (nog) een stelpost was omdat de uitvoering nog niet bekend was.Onvoldoende is gebleken dat een door [geïntimeerde] gekozen duurdere uitvoering voor rekening van Wijnja dient te komen. De gevorderde meerkosten in verband met de trap worden dan ook afgewezen.
      
    
    
      5.23.
      Een en ander leidt ertoe dat het hof in plaats van het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 19.633,36 het volgende bedrag toewijsbaar acht: 
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Kosten in €
                
              
            
            
              
                Kosten voor het herstellen van uitgevoerd gebrekkig werk
              
              
                € 27.340,75
              
            
            
              
                Deskundigenkosten TechnoConsult
              
              
                € 3.478,00
              
            
            
              
                Deskundigenkosten ZNEB
              
              
                € 3.394,05
              
            
            
              
                Deskundigenkosten Arcadis
              
              
                € 3.014,72
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  € 37.227,52
                
              
            
          
        
      
      Dit betekent dat Wijnja aanvullend zal worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van (€ 37.227,52 - € 19.633,36 =) € 17.594,16. 
      
    
    
      5.24.
      Daarnaast heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat ook de kosten van het afronden van het werk door een derde door Wijnja dienen te worden vergoed. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg € 17.366,50 overeenkomstig het rapport van ZNEB, maar de rechtbank heeft deze vordering afgewezen en de kosten schattenderwijs begroot op het bedrag van de vierde termijnfactuur van € 6.801,79 inclusief btw, waarvan de in reconventie door Wijnja gevorderde betaling eveneens is afgewezen. De vorderingen zijn dus tegen elkaar weggestreept. [geïntimeerde] stelt in hoger beroep - onderbouwd met het Excelsheet en onderliggende facturen en betaalbewijzen - dat het werk inmiddels door derden voor € 16.326,24 (dus iets lager dan destijds door ZNEB is begroot) is uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft zijn eis tijdens de zitting in hoger beroep verminderd tot (€ 16.326,24 - € 575,36 - € 1.366,26 =) € 14.384,62 en vordert betaling van dat bedrag minus het restant van de aanneemsom van € 5.817,90. Tot dit laatste bedrag komt [geïntimeerde] door van de initiële aanneemsom van € 68.017,90 (zie 3.2) het minderwerk van de trappen af te trekken van € 6.149,22 inclusief btw (zie 3.15). Dat leidt tot € 61.868,68, waarop het door [geïntimeerde] uit hoofde van de aannemingsovereenkomst betaalde bedrag van € 56.050,78 (zie 3.43) in mindering moet worden gebracht. In totaal vordert [geïntimeerde] dus (€ 14.384,62 - € 5.817,90 =) € 8.566,72. 
      
    
    
      5.25.
      Nu de resterende werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd en door [geïntimeerde] zijn betaald, komen de kosten daarvan minus de besparingen in beginsel voor vergoeding door Wijnja in aanmerking. Wijnja heeft concreet verweer gevoerd tegen een aantal door [geïntimeerde] opgevoerde kostenposten, daartoe stellend dat er meer is gevorderd dan gefactureerd en dat bepaalde werkzaamheden niet onder de aannemingsovereenkomst vielen. [geïntimeerde] heeft in reactie daarop niet nader toegelicht waarom de posten wel dienen te worden vergoed, zodat deze verweren slagen. Het hof zal daarom (€ 3.540,25 - € 2.272,98 =) € 1.267,27 aan afwerking dakranden, € 2.136,10 aan Frans balkon, € 2.497,68 aan doorbraak naar zolder en € 1.1717,96 aan kosten korset (het na de vermindering van eis resterende bedrag), derhalve € 7.619,01 in totaal, van het gevorderde bedrag afwijzen. De verweren die Wijnja heeft gevoerd ten aanzien van de vloerplaten en bevestigingsmiddelen zijn onvoldoende concreet en onderbouwd, zodat het hof die verwerpt. 
      
    
    
      5.26.
      Er moet dus nog (€ 8.566,72 - € 7.619,01 =) € 947,71 aanvullend door Wijnja aan [geïntimeerde] betaald worden aan kosten voor de afronding van de werkzaamheden door een derde minus besparingen. Dit bedrag zal worden toegewezen. Grief 3 van [geïntimeerde] slaagt gedeeltelijk en grief 6 van Wijnja faalt.
      
      
        
          Vergoeding waterschade
        
      
      
    
    
      5.27.
      Nu Wijnja niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat zij aansprakelijk is voor de waterschade en [geïntimeerde] wel opkomt tegen het door de rechtbank afgewezen deel van zijn vordering, ligt ook de hoogte van deze schade in hoger beroep voor. Vaststaat dat de verzekeraar van Wijnja de aansprakelijkheid heeft erkend en inmiddels € 13.780,73 (het door de rechtbank toegewezen bedrag) heeft uitgekeerd. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep nader gesteld en onderbouwd dat de waterschade € 19.788,34 beloopt. Wijnja heeft daar geen gemotiveerd verweer tegen gevoerd. Zij heeft enkel aangevoerd dat [geïntimeerde] vooral offertes heeft overgelegd en dat zij nooit de kans heeft gekregen de schade zelf te laten onderzoeken. Aan deze laatste stelling gaat het hof voorbij. Wijnja beroept zich op een e-mailwisseling tussen partijen van februari 2021, maar die onderbouwt niet dat [geïntimeerde] haar niet zou hebben toegelaten om de schade op te nemen. De e-mails zien op een door Wijnja gewenste contra-expertise ten aanzien van het gebrekkige werk; de waterschade is daarin slechts zijdelings genoemd. Het had op de weg van Wijnja gelegen om uitdrukkelijk aan te dringen op een opname met betrekking tot de (water)schade. Ten aanzien van het feit dat de schade voornamelijk is onderbouwd aan de hand van offertes, heeft [geïntimeerde] tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat pas onlangs een aanvang is gemaakt met de herstelwerkzaamheden omdat hij eerder de financiële middelen niet had. Het hof acht dit begrijpelijk. Nu Wijnja niet heeft weersproken dat het herstel thans wordt uitgevoerd en ook geen concrete opmerkingen heeft gemaakt bij de werkzaamheden of de bedragen in de overgelegde offertes, zal het hof de totale waterschade vaststellen op € 19.788,34. Omdat daarvan reeds € 13.780,73 is toegewezen door de rechtbank (en uitgekeerd door de verzekeraar van Wijnja), zal het hof aanvullend € 6.007,61 toewijzen. Grief 1 van [geïntimeerde] slaagt.     
      
      
      
        
          Boete wegens bouwvertraging
        
      
      
    
    
      5.28.
      Wijnja heeft nog aangevoerd dat de rechtbank de door [geïntimeerde] gevorderde boete wegens bouwvertraging ten onrechte heeft toegewezen omdat zij recht zou hebben op verlenging van de bouwtijd. Dit verweer slaagt niet. Partijen hebben 17 december 2021 als afleverdatum afgesproken (zie 3.11) en Wijnja kon aan die datum worden gehouden. De constatering door TechnoConsult dat de bouwmuur gebrekkig was was immers correct en uit niets blijkt dat [geïntimeerde] (stilzwijgend) met verlenging heeft ingestemd. Grief 7 van Wijnja slaagt niet.  
      
      
        
          Opschorting per 8 december 2021 
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [geïntimeerde] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat hij de betalingsverplichting van de derde termijnfactuur al per 8 december 2021 en niet pas per 24 januari 2022 heeft opgeschort. Dit is juist. In de brief van 8 december 2021 (zie 3.15) heeft [geïntimeerde] zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van de derde termijnfactuur opgeschort vanwege zowel de geconstateerde gebreken als de waterschade. Die opschorting door [geïntimeerde] was gelet op de gebrekkige constructie net als de ontbinding terecht en vond plaats voor het verstrijken van de vervaltermijn van de derde termijnfactuur op 20 december 2021 (zie 3.13). Nu de rechtbank op andere gronden tot afwijzing van de wettelijke rente over de derde termijn en de buitengerechtelijke incassokosten is gekomen, heeft [geïntimeerde] verder geen belang bij grief 4.  
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.30.
      De slotsom luidt dat de grieven van Wijnja geen succes hebben (ook grief 8 niet, die zelfstandige betekenis mist) en dat die van [geïntimeerde] gedeeltelijk slagen. Het vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd en grotendeels worden bekrachtigd. De in hoger beroep vermeerderde eis van Wijnja wordt afgewezen en die van [geïntimeerde] wordt grotendeels toegewezen. Wijnja zal worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in principaal en incidenteel appel.  
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij Wijnja is veroordeeld tot betaling van aanvullende schadevergoeding nader op te maken bij staat (6.4 dictum) en wijst die vordering alsnog af;
    
    
    
      en voorts: 
    
    
    
      veroordeelt Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 6.007,61 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 november 2021 aan aanvullende vergoeding voor de waterschade;
      
        veroordeelt Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 17.594,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 februari 2021 aan aanvullende schadevergoeding, zijnde de kosten van herstel door een derde;
    
    
    
      veroordeelt Wijnja tot betaling aan [geïntimeerde] van € 947,71 aan aanvullende schadevergoeding, zijnde de kosten minus de besparingen van de resterende werkzaamheden; 
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt Wijnja in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 783,- aan verschotten en € 6.639,- aan salaris in principaal appel en € 2.213,- aan salaris in incidenteel appel en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, J.C. Toorman en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.