ECLI:NL:RBMNE:2025:3522, Rechtbank Midden-Nederland, 09-07-2025, 11779913 \ MC 25-3737
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Kopers vorderen schadevergoeding vanwege een lekkage in het souterrain van de woning. Kopers hebben de woning gekocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Ten tijde van de levering werd het normale gebruik van de woning niet door enig gebrek belemmerd. Geen sprake van non-conformiteit. Vordering tot schadevergoeding op grond van de koopovereenkomst afgewezen. Artkel 7:17 BW is van regeleng recht en met de koopovereenkomst is daarvan afgeweken. Vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst afgewezen. Partijen hebben niet gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst. Vordering tot opheffing van het geleden nadeel afgewezen.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
      Kantonrechter
    
    
    
      Locatie Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11779913 \ MC 25-3737
    
    
    
      
        Vonnis van 9 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      hierna te noemen: [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], 
      beide wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
      advocaat: mr. J.N. Heeringa,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] (Zwitserland),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. J.A.M. van de Sande.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 9 juli 2025 van de handelsrechter met zaaknummer C/16/576811 / HL ZA 24-164, waarbij de zaak is verwezen naar de kantonrechter van hetzelfde gerecht (Midden-Nederland), locatie Almere, met de daarin genoemde stukken.
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat in de zaak vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van het geschil
    
    
      2.1.
      
        [eisers c.s] hebben de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van [gedaagde] gekocht. Er heeft een lekkage plaatsgevonden in het souterrain van de woning. [eisers c.s] vragen de kantonrechter [gedaagde] te veroordelen in de herstelkosten van de lekkage, de kosten van een deskundige en de kosten van het gelegde conservatoire beslag. [eisers c.s] krijgen ongelijk.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De koopovereenkomst van de woning
      
    
    
    
      3.1.
      Op 14 oktober 2021 hebben partijen de koopovereenkomst gesloten van de woning. In de koopovereenkomst staat in artikel 6 onder meer het volgende:
      
      
        
          “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
      
      
    
    
      3.2.
      De woning is op 5 januari 2022 aan [eisers c.s] geleverd.
      
      
        
          De lekkage in het souterrain van de woning
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 30 december 2023 zijn [eisers c.s] geconfronteerd met een lekkage in het souterrain van de woning. In de woning zijn twee koekoek openingen aangebracht die het souterrain van daglicht voorzien (hierna: de koekoeks). Het water is vanuit de koekoeks het souterrain binnengelopen.
      
    
    
      3.4.
      Op 16 februari 2024 heeft de heer [A] van [bedrijf] B.V. (hierna: [A] ) op verzoek van [eisers c.s] onderzoek gedaan naar de lekkage. In zijn rapport van 11 maart 2024 concludeert [A] onder meer dat de koekoeks zijn gemaakt van beton en geen bodem hebben. De koekoeks hebben aan de onderkant alleen een grindbed. Bij een goed aangebrachte en geconstrueerde koekoek kan volgens [A] ongeacht de grondwaterstand geen lekkage ontstaan. In dat geval valt regenwater op de (betonnen) bodem van een koekoek en wordt dat afgevoerd door riolering of een drainagebuis.
      
    
    
      3.5.
      Op 19 april 2024 heeft [A] een aanvullend rapport uitgebracht nadat het stukwerk onder de kozijnen van de koekoeks aan de binnenkant van de woning was verwijderd. [A] concludeert dat zaagsneden in de kelderwand onder de kozijnen van de koekoeks niet goed waterdicht zijn afgedicht waardoor grondwater van buiten de woning via de zaagsneden in het souterrain kon binnentreden.
      
    
    
      3.6.
      Op de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] op vragen van de rechtbank de oorzaak van de lekkage nader toegelicht. Het feit dat de koekoeks niet zijn voorzien van een betonnen bodem, is volgens [eiser sub 1] het gebrek waar het in deze zaak om gaat. Als de grondwaterstand laag is, ontstaat er geen lekkage. Maar als het grondwater stijgt, dringt het water op enig moment het souterrain in, omdat de koekoeks niet van een bodem zijn voorzien. De zaagsneden hebben het gebrek alleen aan het licht gebracht.
      
      
        
          Geen sprake van non-conformiteit
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eisers c.s] vorderen primair schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten van de lekkage op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eisers c.s] bezit de woning niet de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik daarvan. Zij mochten verwachten dat de koekoeks deugdelijk zouden zijn aangebracht en bestand zouden zijn tegen grote hoeveelheden (grond)water van buitenaf.
      
    
    
      3.8.
      Volgens artikel 6.1 van de koopovereenkomst hebben [eisers c.s] de woning aanvaard in de staat waarin deze zich op 14 oktober 2021 bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met de alle toen zichtbare en onzichtbare gebreken. Een belangrijke uitzondering daarop is gemaakt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor de gebreken die bij de eigendomsoverdracht het normale gebruik van de woning belemmeren en die [eisers c.s] niet kenden.
      
    
    
      3.9.
      Het is niet in geschil dat vanaf het moment dat de woning op 5 januari 2022 aan [eisers c.s] is geleverd tot 30 december 2023 geen lekkages in het souterrain hebben plaatsgevonden. Kennelijk is de grondwaterstand rondom de woning tussen 5 januari 2022 en 30 december 2023 gestegen. [eiser sub 1] heeft namelijk verklaard dat alleen bij een gestegen grondwaterstand water in het souterrain kan binnentreden, omdat de koekoeks geen bodem hebben. De gestegen grondwaterstand is dus de oorzaak van de lekkage in het souterrain. Dat kan [gedaagde] niet worden verweten. De woning had op 5 januari 2022 de eigenschappen die nodig zijn om te worden gebruikt als woonhuis. [eisers c.s] hebben ook een kleine twee jaar zonder vochtproblemen in de woning gewoond. Dat de grondwaterstand in twee jaar tijd is gestegen en er daardoor een lekkage is ontstaan omdat de koekoeks niet voorzien zijn van een betonnen bodem maakt dat niet anders.
      
    
    
      3.10.
      Op grond van de koopovereenkomst komt een gebrek aan de woning in de vorm van – zoals [eisers c.s] stellen – niet deugdelijk aangebrachte koekoeks voor hun rekening. Zij hebben de woning namelijk met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaard. Omdat ten tijde van de levering het normale gebruik van de woning niet door enig gebrek werd belemmerd, doet de uitzondering van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zich hier niet voor. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          De koopovereenkomst wordt niet gedeeltelijk ontbonden
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eisers c.s] vorderen subsidiair dat de kantonrechter de koopovereenkomst van de woning op grond van artikel 6:267 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van de lekkage. Volgens [eisers c.s] heeft [gedaagde] haar mededelingsplicht geschonden, omdat zij foutieve mededelingen heeft gedaan en de vragenlijst die hoort bij de koopovereenkomst onjuist heeft ingevuld. Naar de kantonrechter begrijpt bestaat de tekortkoming op grond waarvan [eisers c.s] de koopovereenkomst gedeeltelijk wil ontbinden uit een non-conforme levering op grond van artikel 7:17 BW.
      
    
    
      3.12.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Daarvan kan dus worden afgeweken en dat is in de koopovereenkomst met de artikelen 6.1 en 6.3 gebeurd. [eisers c.s] komen dan ook geen beroep toe op dit artikel. 
      
      
        
          Partijen hebben niet gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eisers c.s] vorderen meer subsidiair dat de kantonrechter op grond van artikel 6:230 BW de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het geleden nadeel wijzigt. Volgens [eisers c.s] hebben zij gedwaald, omdat [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst onjuiste informatie heeft verstrekt. Op de mondelinge behandeling hebben [eisers c.s] concreet gesteld dat [gedaagde] de vragen op de vragenlijst (die behoort bij de koopovereenkomst) over vochtdoorslag op de gevels en over de aanwezigheid van scheuren of beschadigingen aan gevels onjuist heeft ingevuld. Voor het geval [gedaagde] ook niet op de hoogte was van het gebrek, is er volgens [eisers c.s] sprake van wederzijdse dwaling.
      
    
    
      3.14.
      In de vragenlijst is specifiek een vraag opgenomen of er sprake is van vochtdoorslag op de kelderwand. Die vraag heeft betrekking op de situatie op het moment dat de vragenlijst is ingevuld. [gedaagde] heeft die vraag terecht met ‘Nee’ ingevuld. Weliswaar heeft [gedaagde] haar aannemer ingeschakeld om de muur van de wand rondom de koekoeks te laten injecteren om vochtplekken op de muur op te lossen, maar dat is in 2016 geweest. Omdat er in de vragenlijst concreet een vraag is opgenomen over vochtdoorslag op de kelderwand, had [gedaagde] niet hoeven verwachten dat zij de vochtdoorslag in 2016 ook had moeten betrekken bij de vraag of sprake is geweest van vochtdoorslag op de gevels van de woning. Ten aanzien van de vraag over scheuren of beschadigingen aan de gevels is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] wist dat er zaagsneden aanwezig waren in de kelderwand onder de kozijnen van de koekoeks. Die zaagsneden zijn ook pas aan het licht gekomen nadat het stukwerk op de muur rondom de koekoeks in het kader van het herstel van de lekkageschade was verwijderd. De vragenlijst heeft een informatieve strekking waarin [gedaagde] enkel moet mededelen wat haar bekend is over de woning. Dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden is niet vast komen te staan. 
      
      
    
    
      3.15.
      Omdat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden is er geen sprake van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Voor zo ver moet worden aangenomen dat er sprake is van wederzijdse dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW, moet die dwaling gelet op artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening van [eisers c.s] blijven. [eisers c.s] hebben de woning namelijk van [gedaagde] gekocht in de staat waarin het zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Die bepalingen uit de koopovereenkomst moeten zo worden uitgelegd dat partijen een beroep op wederzijdse dwaling vanwege een verborgen gebrek contractueel hebben uitgesloten. De meer subsidiaire vordering van [eisers c.s] zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Nevenvorderingen
        
      
      
    
    
      3.16.
      Omdat de kantonrechter tot de conclusie is gekomen dat [gedaagde] niet verantwoordelijk is voor de lekkageschade, zullen de gevorderde kosten van [A] en de kosten van het gelegde conservatoire beslag worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eisers c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.18.
      Uit de begroting van de proceskosten kan worden opgemaakt dat de vordering van [gedaagde] om [eisers c.s] in de daadwerkelijke proceskosten te veroordelen, wordt afgewezen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering dient het aanhangig maken van een procedure dan wel de wijze waarop de procedure wordt gevoerd als onrechtmatig en in strijd met de goede procesorde te worden beschouwd. Daarvan is de kantonrechter in deze zaak niet gebleken. 
      
    
    
      3.19.
      De proceskostenveroordeling wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hiertegen is geen verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eisers c.s] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.