ECLI:NL:RVS:2011:BP3700, Raad van State, 09-02-2011, 200907364/1/R2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2011-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluiten van 25 juni 2009, kenmerk 316 en 317, heeft de raad het bestemmingsplan "Molenbeek" en het exploitatieplan "Molenbeek" vastgesteld.

200907364/1/R2.
      Datum uitspraak: 9 februari 2011
    
    
    
      AFDELING
      BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    
    Uitspraak in het geding tussen:
    
    [appellant A] en [appellante B] (hierna in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te [woonplaats],
    
    en
    
    
      de raad van de gemeente Nunspeet,
      verweerder.
    
    
    1. Procesverloop
    
    Bij besluiten van 25 juni 2009, kenmerk 316 en 317, heeft de raad het bestemmingsplan "Molenbeek" en het exploitatieplan "Molenbeek" vastgesteld.
    
    Tegen deze besluiten heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 22 september 2009, beroep ingesteld.
    
    De raad heeft een verweerschrift ingediend.
    
    [appellant] heeft nadere stukken ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 oktober 2010, waar [appellant A], bijgestaan door mr. H.H. van Steijn, advocaat te Apeldoorn, en de raad, vertegenwoordigd door A.J. van Putten, vergezeld door S.E.M. Duschka en A. Arends, allen werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
    
    2. Overwegingen
    
    Het bestemmingsplan
    
    2.1. Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met maximaal 650 woningen ten noordoosten van de kern Nunspeet.
    
    2.2. [appellant] betoogt dat de raad ten onrechte het plandeel met de bestemming "Wonen - Uit te werken" voor het perceel [locatie] (hierna: het perceel) heeft vastgesteld. Hij voert aan dat onduidelijk is of en hoe de bestaande woning en het bestaande gebruik van de omliggende gronden worden ingepast in de uitwerkingsregels. In dit verband betoogt [appellant] dat in de uitwerkingsregels ten onrechte geen rekening is gehouden met de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik. Voor het voortzetten van het bestaande gebruik is de gehele omvang van het perceel inclusief de bouwwerken noodzakelijk, aldus [appellant]. De toegekende bestemming zal volgens hem tot aantasting van de omgevingskwaliteit leiden.
    
    2.2.1. De raad heeft naar aanleiding van de zienswijze besloten het plan ten aanzien van een gedeelte van het perceel [locatie] gewijzigd vast te stellen, waarbij overeenkomstig de bestaande situatie en het verkavelingsplan de bestemmingen "Wonen" en "Tuin" aan dit gedeelte zijn toegekend. Voor het overige blijft het perceel bestemd voor "Wonen - Uit te werken". Volgens de raad kan het huidige gebruik van het perceel voor bewoning hierdoor worden voortgezet. De raad schrijft in zijn verweerschrift dat de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is op het plangebied om de realisatie van het plan binnen de planperiode mogelijk te maken. De gemeente is met eigenaren in overleg over de aankoop van gronden, maar [appellant] wil volgens de raad niet verder in overleg vanwege de lopende beroepsprocedure.
    
    2.2.2. Aan het merendeel van het perceel van [appellant] is de bestemming "Wonen - Uit te werken" toegekend. Het zuidoostelijke deel van het perceel is bestemd als "Wonen" en "Tuin" met daarbinnen een bouwvlak.
    
    Ingevolge artikel 15, eerste lid, van de planregels zijn de voor "Wonen - Uit te werken" aangewezen gronden bestemd voor wonen, maatschappelijke voorzieningen, tuinen en erven, verkeers- en verblijfsdoeleinden, fietsverbindingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en water.
    
    Ingevolge het tweede lid werkt het college van burgemeester en wethouders de bestemming uit overeenkomstig artikel 3.6, eerste lid, sub b van de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de in artikel 15, tweede lid, opgenomen uitwerkingsregels.
    
    Ingevolge het derde lid mogen bouwwerken, zolang en voor zover de in het tweede lid bedoelde uitwerking niet onherroepelijk is, niet worden gebouwd.
    
    Ingevolge artikel 22, eerste lid, onder a, van de planregels mag een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
    
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    
    2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
    
    Ingevolge het eerste lid, onder b, kan het college van burgemeester en wethouders eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
    
    Ingevolge artikel 22, tweede lid, onder a, van de planregels mag het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is worden voortgezet.
    
    2.2.3. Op het perceel bevinden zich een woning en diverse bouwwerken zoals onder meer een paardenstal, een rijbak, een longeerbak, een tredmolen en mestopslag. [appellant] woont op het perceel en heeft het perceel, dat voor het grootste deel uit weiland bestaat, ook in gebruik voor het hobbymatig houden van zes paarden.
    
    2.2.4. De Afdeling stelt vast dat de woning met tuin in het plan als zodanig is bestemd. De omliggende gronden, waarop de meeste van de voornoemde bouwwerken zijn gelegen, hebben een uit te werken bestemming. Het bestaande gebruik van de omliggende gronden en de daarop aanwezige bouwwerken zal niet worden ingepast in het uitwerkingsplan, omdat deze gronden nodig zijn voor de ontwikkeling van de woonwijk. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat al deze bouwwerken met bouwvergunning zijn opgericht. Legale bouwwerken alsmede bestaand legaal gebruik dienen uit een oogpunt van rechtszekerheid in het algemeen dienovereenkomstig te worden bestemd. Op dit uitgangspunt kan onder meer een uitzondering gemaakt worden, indien een dienovereenkomstige bestemming op basis van nieuwe inzichten niet langer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen.
    
    2.2.5. Aan het plan ligt de Structuurvisie Molendijk ten grondslag waarin de in het plan voorziene ontwikkeling naar een nieuwe woonwijk is opgenomen alsmede de Integrale Ruimtelijke Toekomstvisie Nunspeet 2015. Uit de plantoelichting volgt dat in deze toekomstvisie staat dat de ambitie ten aanzien van wonen is om door middel van nieuwbouw, herstructurering en stedelijke vernieuwing voldoende mogelijkheden te bieden voor verschillende doelgroepen om hun specifieke carrières te kunnen doorlopen. Het realiseren van woningbouw op uitbreidingslocaties is één van de manieren om deze groepen te kunnen bedienen en volgens de plantoelichting wordt Molenbeek in de toekomstvisie genoemd als uitbreidingslocatie.
    
    2.2.6. De raad heeft een belangenafweging gemaakt tussen het algemeen belang, dat is gediend met de voorziene woningbouw, en de belangen van [appellant], welke belangen zijn gediend met het toekennen van een regeling voor de gronden die voortzetting van het gebruik van al zijn gronden mogelijk maakt. Hierbij heeft de raad een zwaarder gewicht toegekend aan de ontwikkeling van het plangebied tot woonwijk dan aan het behoud van de huidige situatie ter plaatse van het perceel van [appellant]. De Afdeling acht dit niet onredelijk, aangezien met het plan een bijdrage wordt geleverd aan de benodigde nieuwbouw in Nunspeet. Verder betrekt de Afdeling bij haar oordeel dat de woning en de tuin in het plan als zodanig zijn bestemd. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat de woning zal worden ingepast in de nieuwe woonwijk en dat het bestaande gebruik van de gronden en de bouwwerken onder het overgangsrecht kan worden voortgezet totdat een uitwerkingsplan is vastgesteld. Dat de omgevingskwaliteit als gevolg van het plan zal veranderen, heeft de raad niet van doorslaggevende betekenis behoeven achten. In de plantoelichting is aandacht besteed aan de gevolgen van het plan voor de omgeving en de raad heeft dit aspect meegewogen in de belangenafweging. Voorts heeft de raad zich bij de vaststelling van het plan rekenschap gegeven van het feit dat de huidige situatie ter plaatse van de gronden voor [appellant] verandert indien een uitwerkingsplan wordt vastgesteld. Overigens heeft de raad in zijn verweerschrift gesteld dat hij welwillend is om het gehele perceel van [appellant] aan te kopen.
    
    2.3. Verder betoogt [appellant] dat het in artikel 15, derde lid, van de planregels neergelegde bouwverbod tot een ontoelaatbare beperking van de bouwmogelijkheden leidt, omdat het plan niet voorziet in de mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning voor het bouwen af te wijken van het bouwverbod.
    
    2.3.1. De raad stelt dat een bouwverbod is opgenomen om negatieve ontwikkelingen op gronden met de bestemming "Wonen - Uit te werken" te voorkomen.
    
    2.3.2. Onder verwijzing naar de uitspraak van 13 september 2006 in zaak nr. 200601877/1 overweegt de Afdeling dat het opnemen van een bouwverbod bij een uit te werken bestemming ertoe strekt dat geen omgevingsvergunningen voor het bouwen behoeven te worden verleend zolang er geen uitwerkingsplan is. Zonder zo'n verbod zouden in de uitwerkingsregels passende aanvragen van omgevingsvergunningen voor het bouwen gehonoreerd moeten worden, terwijl er nog geen uitwerkingsplan is. Dit zou de bedoeling van de uit te werken bestemming om de gedetailleerde, planologische invulling nader te bepalen, doorkruisen. De Afdeling acht het daarom in beginsel niet onredelijk dat de raad in afwachting van het uitwerkingsplan een bouwverbod in de planregels heeft opgenomen.
    
    2.3.3. Ter zitting heeft [appellant] toegelicht dat het bouwverbod een onevenredige beperking tot gevolg heeft, omdat hij daardoor geen gebruik meer kan maken van de in 1995 verleende bouwvergunning voor een veldschuur. De Afdeling overweegt daartoe dat het bouwverbod van toepassing is op nieuwe bouwaanvragen en niet op verleende bouwvergunningen. Aan [appellant] is reeds in 1995 een bouwvergunning voor een veldschuur verleend. Derhalve staat het bouwverbod niet aan de verwezenlijking van dit bouwwerk in de weg. Voor zover ter zitting aan de orde is gekomen dat het voornemen bestaat deze bouwvergunning in te trekken overweegt de Afdeling dat een eventuele intrekking van de bouwvergunning niet in deze procedure ter beoordeling voorligt.
    
    2.3.4. Voor zover [appellant] betoogt dat het bouwverbod ontoelaatbaar is voor zover dit ook betrekking heeft op de bestaande bouwwerken stelt de Afdeling vast dat het plan geen mogelijkheid bevat om af te wijken van het bouwverbod. Dit betekent dat geen omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend voor aanpassingen en wijzigingen aan bestaande bouwwerken die nodig kunnen zijn gedurende de tijd dat nog geen uitwerkingsplan onherroepelijk is. Niet valt in te zien om welke reden, gelet op de belangen van [appellant], een dergelijke mogelijkheid in dit geval niet in het plan is opgenomen, mede nu ter zitting namens de raad is gesteld dat de bedoeling is geweest dat [appellant] het bestaande gebruik van de gronden en de bouwwerken gedurende de tijd dat nog geen uitwerkingsplan onherroepelijk is voortzet en de totstandkoming van een uitwerkingsplan niet op korte termijn wordt voorzien.
    
    Het bestreden besluit is in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, dat vereist dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis vergaart omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
    
    2.4. [appellant] kan zich voorts niet verenigen met de gekozen ontsluiting van het plangebied via de Wezenland op de Elburgerweg. Deze enige ontsluitingsmogelijkheid van de Wezenland leidt volgens hem tot een onaanvaardbare toename van de verkeersdruk ter hoogte van zijn perceel. [appellant] wenst naast deze ontsluiting tevens een ontsluiting van de Wezenland via de ten noorden van het plangebied gelegen Bovenweg om te zorgen voor compartimentering. In dit verband wijst [appellant] erop dat de compartimentering zoals weergegeven in het Beeldkwaliteitsplan in het plan is losgelaten. Hij stelt dat de raad er ten onrechte vanuit gaat dat hij pleit voor een gehele afsluiting van het zuidelijk deel van de Wezenland. Verder betwist hij dat de Bovenweg vanwege een snelheidsbeperking niet geschikt is om als ontsluitingsweg te functioneren. Bovendien acht [appellant] het plan onvoldoende rechtszeker, omdat de ligging en de omvang van de gronden waaraan de verkeersbestemming zal worden toegekend onduidelijk is.
    
    2.4.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de Bovenweg met een toegestane snelheid van 60 km per uur niet geschikt is als ontsluitingsweg en dat het noordelijk deel van de Wezenland wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeer omdat de Wezenland daar door waardevol open landschap loopt. Verder stelt de raad dat onderzoek is gedaan naar verschillende ontsluitingsmogelijkheden en dat de gekozen ontsluiting aansluit bij het uitgangspunt dat de ontsluiting van de woonwijk vanuit de kern dient te geschieden en niet vanuit wegen in het buitengebied met een snelheid van 60 km per uur.
    
    2.4.2. De plantoelichting vermeldt dat de Elburgerweg, die de zuidgrens van het plangebied vormt, de verbinding is met Harderwijk en Elburg en dat op deze route een snelheidslimiet van 80 km per uur geldt. Na overdracht van het deel van de weg dat binnen de bebouwde kom ligt, zal een maximumsnelheid van 50 km per uur gaan gelden. Verder staat in de plantoelichting dat langs de randen van het plangebied nog twee wegen lopen, namelijk de Bovenweg aan de noordzijde en de Molenweg aan de westzijde. Om het nieuwe woongebied te ontsluiten kan volgens de plantoelichting worden aangesloten op de bestaande rotondes Elburgerweg/Molenweg en de Elburgerweg/Oenenburgweg en dat een derde rotonde is gepland bij de Wezenland. De plantoelichting vermeldt verder dat ten oosten van het plangebied een rotonde is gepland voor de nieuwe rondweg die mede van belang is voor de ontsluiting van de wijk.
    
    2.4.3. Aan de Elburgerweg en de Molenweg is in dit plan de bestemming "Verkeer" toegekend. In de verbeelding is aan het deel van de Wezenland dat aansluit op de rotonde van de Elburgerweg de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen. Ter hoogte van de Elburgerweg 55 is in de verbeelding eveneens de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen die aansluit op de rotonde bij de Oenenburgweg. De onderliggende gronden zijn bestemd als "Wonen-Uit te werken".
    
    2.4.4. De Afdeling overweegt dat het plangebied voor gemotoriseerd verkeer op twee punten op de Elburgerweg zal worden ontsloten. De westelijke helft van de voorziene woonwijk zal via de rotonde bij de Wezenland worden ontsloten en de oostelijke helft van de voorziene woonwijk via de rotonde bij de Oenenburgweg. Het plan voorziet niet in de door [appellant] gewenste ontsluiting via de Bovenweg. Ter motivering hiervan heeft de raad aangegeven dat de Bovenweg, waar een snelheidslimiet van 60 km per uur geldt, niet geschikt is als ontsluitingsweg. De in het plangebied aanwezige erftoegangsweg die aansluit op de Bovenweg is volgens de raad evenmin geschikt voor dit doel. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de raad er niet vanuit mocht gaan dat de Bovenweg niet geschikt is als ontsluitingsweg.
    
    Bij zijn keuze heeft de raad voorts van belang kunnen achten dat het niet wenselijk is om het noordelijke deel van de Wezenland voor gemotoriseerd verkeer toegankelijk te maken, omdat dit deel van de Wezenland is aangemerkt als waardevol open landschap. Anders dan [appellant] stelt, is met de waarde van dit gebied in het plan rekening gehouden. Aan de gronden ten westen van de Wezenland is onder meer de bestemming "Agrarisch" toegekend met daarbinnen de aanduidingen 'landschapswaarden' en 'specifieke vorm van waarde - openheid' en de bestemming "Recreatie" met daarbinnen de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - openheid'. De gronden ter plaatse van de voormelde aanduidingen zijn in de planregels bestemd voor behoud, herstel en bescherming van het waardevolle landschap dan wel openheid van het landschap.
    
    Van de zijde van de raad is ter zitting toegelicht dat gekozen is voor ontsluitingen aan de zuidkant van het plangebied, omdat het meeste verkeer richting het centrum van Nunspeet zal rijden en de voorziene ontsluitingen de kortste route naar het centrum vormen. Daarnaast heeft de raad ter zitting meegedeeld dat met het afsluiten van het noordelijke deel van de Wezenland sluipverkeer zal worden tegengegaan.
    
    Gezien het voorgaande acht de Afdeling de keuze van de raad om in het plan niet te voorzien in een ontsluitingsmogelijkheid via de Bovenweg niet onredelijk.
    
    2.4.5. Voor zover [appellant] stelt dat het plan leidt tot een onaanvaardbare toename van het aantal verkeersbewegingen op de Wezenland, overweegt de Afdeling dat de nieuwe woonwijk volgens de plantoelichting ongeveer 4.900 extra verkeersbewegingen zal genereren waarvan een belangrijk deel gebruik zal maken van de Elburgerweg. Aangezien het plan voorziet in twee ontsluitingen op de Elburgerweg, zullen de verkeersbewegingen zich derhalve verspreiden over deze twee aansluitingen. In het verweerschrift van de raad staat dat de verkeersintensiteit voor de Wezenland 2.000 tot 3.000 motorvoertuigen per etmaal zal bedragen. Om deze hogere intensiteiten te kunnen verwerken zal een deel van de Wezenland worden verbreed. Gelet op het voorgaande acht de Afdeling het standpunt van de raad dat het plan niet zal leiden tot een onaanvaardbare verkeersintensiteit op de Wezenland niet onredelijk.
    
    2.4.6. Het door [appellant] aangevoerde dat de ligging en de omvang van de wegen in het plangebied niet in het plan zijn vastgelegd, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het plan in zoverre is vastgesteld in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Daarbij betrekt de Afdeling dat de locaties van de voorziene ontsluitingen in de verbeelding zijn weergegeven. De exacte ligging van de wegen zal in het uitwerkingsplan worden bepaald, waarbij onder meer artikel 15, tweede lid, onder i, van de planregels in acht dient te worden genomen waarin is geregeld dat het gebied wordt ontsloten ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'. Tevens zal de uitwerking op grond van artikel 15, tweede lid, onder j, van de planregels worden opgesteld aan de hand van de bij deze regels behorende 'schets hoofdstructuur'. Hierop is een zwarte pijl tot halverwege de Wezenland gesitueerd, welke de ontsluiting weergeeft. De raad heeft ter zitting bevestigd dat hiermee de compartimentering, zoals [appellant] wenst, is vastgelegd. [appellant] kan dan ook niet gevolgd worden in zijn stelling dat de compartimentering uit het Beeldkwaliteitsplan in het plan is losgelaten.
    
    2.5. [appellant] stelt verder dat het plan tot waardevermindering van zijn woning zal leiden, nu de daarbij behorende agrarische gronden niet als zodanig zijn bestemd.
    
    2.5.1. Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van het perceel van [appellant] betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn.
    
    2.6. Gelet op overweging 2.3.4. is de Afdeling van oordeel dat het plan, voor zover daarin niet een afwijkingsmogelijkheid van het bouwverbod voor de gronden van [appellant] is opgenomen, is vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Awb. Het beroep is in zoverre gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd.
    
    De Afdeling ziet in dit geval aanleiding, voor zover het betreft de gronden van [appellant], met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb, een planregel inhoudende een afwijkingsmogelijkheid van het bouwverbod vast te stellen en te bepalen dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het besluit voor zover dat is vernietigd. De Afdeling acht het niet aannemelijk dat derdebelanghebbenden daardoor in hun belangen worden geschaad, omdat de afwijkingsmogelijkheid van het bouwverbod slechts betrekking heeft op enkele bestaande bouwwerken op het perceel [locatie].
    
    In hetgeen [appellant] overigens heeft aangevoerd tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de bestreden plandelen strekken ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit voor het overige anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep is in zoverre ongegrond.
    
    Het exploitatieplan
    
    2.7. [appellant] betoogt dat de raad ten onrechte het exploitatieplan heeft vastgesteld. Hij voert aan dat niet inzichtelijk is waarop de verwervingsprijs van € 47,50 per vierkante meter is gebaseerd en dat evenmin inzichtelijk is waarom de cijfermatige benadering in paragraaf 5.8.1 afwijkt van het ontwerpexploitatieplan. De gehanteerde verwervingsprijs is volgens hem te laag en bovendien is de woning zonder bijbehorende gronden nauwelijks verkoopbaar. Daarnaast stelt [appellant] dat met de effecten van planschade niet inzichtelijk is gerekend, omdat de planschaderisicoanalyse ontbreekt.
    
    2.7.1. De raad stelt dat de waarde van de agrarische grond is gebaseerd op recente aankopen in de directe omgeving. De planschade is bepaald door een onafhankelijk schade-expertisebureau waarbij met eventuele waardevermindering door het plan rekening is gehouden.
    
    2.7.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) bevat een exploitatieplan een exploitatieopzet, bestaande uit:
    
    1º voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;
    
    2º een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
    
    (…)
    
    Ingevolge het vijfde lid, voor zover van belang, wordt, indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.
    
    Ingevolge artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro), voor zover van belang, worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid onder c, van de wet, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied.
    
    Ingevolge artikel 6.2.4, aanhef en onder l, van het Bro worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, gerekend de ramingen van: de kosten van tegemoetkoming van schade, als bedoeld in artikel 6.1 van de wet.
    
    2.7.3. De raad kan bij de vaststelling van het exploitatieplan wijzigingen aanbrengen ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan. Een vergelijking van tabel 6 in paragraaf 5.8.1 behorende bij het ontwerp en het vastgestelde exploitatieplan maakt duidelijk dat, zoals [appellant] terecht stelt, andere cijfers zijn gehanteerd. Deze wijziging is toegelicht in de bijlage bij het exploitatieplan. Hierin staat dat tabel 6 in paragraaf 5.8.1 is aangepast aan de geactualiseerde eigendomssituatie. Gelet hierop kan het betoog van [appellant] dat de van het ontwerpexploitatieplan afwijkende cijfermatige benadering in paragraaf 5.8.1 niet inzichtelijk is, niet slagen.
    
    2.7.4. In de exploitatieopzet is een kostenpost voor planschade opgenomen. Ter zitting heeft [appellant] zijn betoog met betrekking tot planschade toegespitst in die zin dat de kostenpost voor planschade volgens hem niet toereikend is, omdat alleen zijn perceel al meer waard is dan het daarin opgenomen bedrag. Anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, vallen de kosten van onteigening niet onder de in het exploitatieplan opgenomen kostenpost voor planschade. Het betoog mist derhalve feitelijke grondslag.
    
    2.7.5. De nominale inbrengwaarde van de verwerving van de benodigde gronden bedraagt volgens het exploitatieplan € 15.947.223,- en de netto contante waarde (NCW) van deze gronden bedraagt € 15.492.846,-. Het exploitatieplan vermeldt dat het grootste deel van het gebied uit grasland bestaat en dat voor deze percelen is uitgegaan van een complexwaarde voor Molenbeek van € 47,50 per vierkante meter op basis van recente aankopen in het gebied.
    
    2.7.6. Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat niet inzichtelijk is waarop de inbrengwaarde van de gronden van € 47,50 per vierkante meter is gebaseerd, overweegt de Afdeling als volgt. De geraamde inbrengwaarde is een kostensoort die, gelet op artikel 6.13 eerste lid, aanhef en onderdeel c, gelezen in verbinding met 6.2.3., aanhef en onder a, van het Bro, via het exploitatieplan kan worden verhaald. Daarnaast is de inbrengwaarde, gelet op artikel 6.19 van de Wro, van belang bij de berekening van de exploitatiebijdrage die bij een omgevingsvergunning voor bouwen is verschuldigd.
    
    Niet in geding is dat de inbrengwaarde van de gronden in dit geval vastgesteld kan worden met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Dit betekent dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden en niet van de werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Bij de raming van de inbrengwaarde is de raad echter uitgegaan van recente aankopen van agrarische gronden in de omgeving. De prijs van recente aankopen kan weliswaar worden betrokken bij de raming van de inbrengwaarde, maar hoeft niet zonder meer gelijk te zijn aan de verkeerswaarde van de onderhavige gronden. Weliswaar is in de toelichting op het exploitatieplan vermeld dat voor de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied van een zogeheten complexwaarde is uitgegaan die is gebaseerd op recente aankopen, maar het plan noch de toelichting verschaffen inzicht om welke aankopen het gaat en waaruit de aankoopprijs bestond.
    
    Dit klemt te meer, nu de raad de raming niet heeft laten taxeren door een onafhankelijke deskundige. Ter zitting heeft de raad verklaard dat hij de agrarische gronden niet heeft laten taxeren, maar hiervoor mondeling een rentmeester heeft geraadpleegd. Gelet op de betekenis die de raming van de inbrengwaarden als kostensoort heeft voor de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage, het belastende karakter dat aldus aan het exploitatieplan moet worden toegekend en de omstandigheid dat bij het ramen een zekere beoordelingsmarge bestaat, acht de Afdeling taxatie van de bij het exploitatieplan betrokken gronden in beginsel aangewezen. Steun voor die opvatting kan worden gevonden in de geschiedenis van totstandkoming van de wet tot Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grondexploitatie (Kamerstukken I, 2006-2007, 30 218 D en de Nota van toelichting bij artikel 6.2.3 van het Bro (Stb. 2008, 145; blz. 70-71) waaruit kan worden afgeleid dat de inbrengwaarde van percelen naar de bedoeling van de wetgever door een onafhankelijke deskundige dient te worden getaxeerd. De Afdeling ziet geen aanleiding in dit geval van het uitgangspunt van taxatie af te wijken.
    
    Nu de raming van de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied niet is gebaseerd op een schriftelijk, gemotiveerd advies van een onafhankelijke deskundige, die heeft geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, en waarin is uiteengezet op basis waarvan de inbrengwaarde is geraamd, heeft de raad nagelaten bij de voorbereiding van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het bestreden besluit is in zoverre in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    2.8. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan, voor zover het de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied betreft, is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. Het beroep is in zoverre gegrond. Het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan dient in zoverre wegens strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht te worden vernietigd.
    
    2.9. Gelet op de samenhang tussen voornoemde vernietigde delen van het exploitatieplan en de overige delen van het exploitatieplan, ziet de Afdeling aanleiding het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan voor het overige eveneens te vernietigen.
    
    2.10. Hoewel tussen een bestemmingsplan en een gelijktijdig vastgesteld exploitatieplan een samenhang bestaat, ziet de Afdeling geen aanleiding vanwege de vernietiging van het exploitatieplan eveneens het bestemmingsplan te vernietigen. Hiertoe overweegt de Afdeling dat de wet daartoe niet verplicht. Bovendien voorziet het bestemmingsplan voor zover het betreft aangewezen bouwplannen in een uit te werken bestemming in samenhang met een bouwverbod waarvan - behoudens de in overweging 2.6. genoemde nader te bepalen afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van bestaande bouwwerken voor de gronden van [appellant] - niet kan worden afgeweken. Derhalve kunnen geen omgevingsvergunningen voor het bouwen worden verleend totdat het uitwerkingsplan onherroepelijk is geworden.
    
    2.11. Gelet op de vernietiging van het exploitatieplan en gelet op artikel 6.12 van de Wro dient de raad ofwel een nieuw exploitatieplan vast te stellen ofwel te besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, bijvoorbeeld omdat de gemeente inmiddels eigenaar is van alle gronden in het plangebied waarop een aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het nieuwe exploitatieplan kan worden vastgesteld voor hetzij het gehele oorspronkelijke exploitatiegebied hetzij voor een deel van dit gebied. De Afdeling zal een termijn bepalen waarbinnen de raad een van deze besluiten dient te nemen.
    
    2.12. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    3. Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
    
    Recht doende in naam der Koningin:
    
    I. verklaart het beroep van [appellant A] en [appellante B] gedeeltelijk gegrond;
    
    II. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Nunspeet van 25 juni 2009, kenmerk 316, tot vaststelling van het bestemmingsplan "Molenbeek" voor zover in het plan niet een afwijkingsmogelijkheid van het in artikel 15.3. van de planregels neergelegde bouwverbod is opgenomen voor de gronden van [appellant A] en [appellante B] aan de [locatie] te Nunspeet;
    
    III. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Nunspeet van 25 juni 2009, kenmerk 317, tot vaststelling van het exploitatieplan;
    
    IV. bepaalt dat artikel 15, vierde lid, in de planregels wordt opgenomen en als volgt komt te luiden: "Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in het derde lid ten behoeve van het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen van bestaande bouwwerken op het perceel [locatie] mits de omvang van deze bouwwerken niet wordt vergroot en het bestaande gebruik niet verandert.";
    
    V. draagt de raad van de gemeente Nunspeet op om binnen 26 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen ofwel een exploitatieplan vast te stellen voor hetzij het gehele oorspronkelijke exploitatiegebied hetzij voor een deel van dit gebied ofwel te besluiten geen exploitatieplan vast te stellen;
    
    VI. bepaalt dat deze uitspraak wat betreft het bepaalde onder IV in de plaats treedt van het besluit voor zover dat is vernietigd;
    
    VII. verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
    
    VIII. veroordeelt de raad van de gemeente Nunspeet tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellante B] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 644,00 (zegge: zeshonderdvierenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de ander;
    
    IX. gelast dat de raad van de gemeente Nunspeet aan [appellant A] en [appellante B] het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 150,00 (zegge: honderdvijftig euro) vergoedt, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de ander.
    
    Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. S.J.E. Horstink-von Meyenfeldt en mr. G.N. Roes, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Langeveld, ambtenaar van staat.
    
    
      w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Langeveld
      voorzitter ambtenaar van staat
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op 9 februari 2011
    
    317-586.