ECLI:NL:RBDHA:2025:12709, Rechtbank Den Haag, 15-07-2025, 11108011
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak, gebreken ex artikel 7:204 BW, schadevergoeding ex artikel 7:208 BW, de warmtepomp is onderdeel van het gehuurde ex artikel 7:233 BW.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      LA (B/C)
      Zaaknummer: 11108011 \ RL EXPL  24-9560
    
    
    
      
        Vonnis van 3 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: voorheen mr. Z. Eker, thans mr. M.W. Fakiri,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING HOF WONEN, 
      te 's-Gravenhage,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Hof Wonen,
      gemachtigde: mr. B.M. Stroetinga.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 7 mei 2024; - de conclusie van antwoord;- de akte aanvullende productie van 30 oktober 2024 van [eiser] ;
      - de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling van deze zaak op 31 oktober 2024;
      - de akte vermindering van eis van 29 november 2024 van [eiser] ;
      - de akte uitlaten voortzetting procedure van partijen van 10 februari 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Hof Wonen (voorheen Vestia) de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      In het gehuurde bevindt zich een warmtepomp, die eigendom is van een warmteleveringsbedrijf, Eteck. De warmtepomp is onderdeel van een warmte-koudeopslag-installatie (hierna: WKO-installatie) die het gehele gebouw, waaronder het gehuurde, verwarmt. [eiser] heeft een overeenkomst voor de levering van warmte met Eteck.
      
    
    
      2.3.
      Op 15 februari 2023 is als gevolg van een lekkage aan de warmtepomp in het gehuurde een kortsluiting in de centrale meterkast van het gebouw ontstaan, waardoor brand is ontstaan.
      
    
    
      2.4.
      De inboedel van [eiser] is beschadigd geraakt door van die brand afkomstige brandlucht en rook. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in deze procedure, na vermindering van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      1. te verklaren dat de lekkage aan de warmtepomp een gebrek is;
      2. te verklaren dat het huidige disfunctioneren van de warmtepomp en het warm water gebreken zijn en door Hof Wonen verholpen dienen te worden;
      3. te verklaren dat Hof Wonen is tekortgeschoten in het verhelpen van het gebrek aan de warmtepomp en aansprakelijk is voor de schade die [eiser] aan zijn inboedel heeft geleden;
      4. Hof Wonen te veroordelen om de gebreken in het gehuurde binnen twee weken na het te wijzen vonnis te verhelpen;
      5. alles met veroordeling van Hof Wonen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door de lekkage aan de warmtepomp, heeft [eiser] geen verwarming in zijn woning. Dit is een gebrek aan het gehuurde. Hof Wonen is verplicht op verlangen van [eiser] het gebrek te verhelpen. [eiser] heeft het gebrek al enige maanden vóór 15 februari 2023 gemeld bij Hof Wonen, maar Hof Wonen heeft het gebrek niet verholpen. Tot op heden werkt de warmtepomp niet naar behoren. De lekkage aan de warmtepomp is na het aangaan van de overeenkomst ontstaan en is aan Hof Wonen toe te rekenen omdat zij de gelegenheid heeft gehad om de lekkage aan de warmtepomp te verhelpen, maar dit niet heeft gedaan. 
      
    
    
      3.3.
      Hof Wonen concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij betwist dat de lekkage van de warmtepomp een gebrek aan het gehuurde is en dat de schade als gevolg van de brand aan haar is toe te rekenen. Verder voert zij als verweer aan dat zij geen werkzaamheden aan de warmtepomp mag verrichten omdat zij daarover afspraken heeft gemaakt met Eteck.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De warmtepomp is onderdeel van het gehuurde
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:233 BW bepaalt, voor zover van belang, dat onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige woonruimte is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. Een WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. Een warmtepomp die is aangesloten op een WKO-installatie  maakt daarvan onderdeel uit en is dus ook een onroerende aanhorigheid. Verder is van belang dat een WKO-installatie is bedoeld om de woningen in het gebouw via individuele warmtepompen in het gehuurde van warmte te voorzien. Een (gehuurde) woonruimte kan niet zonder warmtevoorziening. Om die reden behoren de WKO-installatie en de warmtepomp tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning en maakt de warmtepomp naar de verkeersopvatting onderdeel uit van de woning. Voor de beoordeling of een voorziening onroerend is en/of die voorziening onderdeel uitmaakt van de gehuurde woning is niet relevant of verhuurder ook eigenaar of bezitter is van de aanroerende aanhorigheid.
      
      
        
          Lekkage in de warmtepomp is een gebrek aan het gehuurde 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Uit voorgaande volgt dat het niet uitmaakt dat Hof Wonen geen eigenaar of bezitter is van de warmtepomp. Omdat de warmtepomp onderdeel uitmaakt van het gehuurde, is een gebrek aan de warmtepomp een gebrek aan het gehuurde. De vordering met betrekking tot de verklaring voor recht dat de lekkage aan de warmtepomp een gebrek is, wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          Hof Wonen moet het gebrek verhelpen
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op grond van de wet is Hof Wonen als verhuurder verplicht het gebrek aan de warmtepomp te verhelpen. Het verweer van Hof Wonen dat het haar op grond van door haar met Eteck gemaakte afspraken niet is toegestaan om werkzaamheden aan de warmtepomp te verrichten gaat niet op. Deze afspraken zijn in de relatie tussen [eiser] en Hof Wonen namelijk niet van toepassing. Bovendien betekent het feit dat Hof Wonen het gebrek moet verhelpen niet dat zij de werkzaamheden ook zelf moet uitvoeren. Zij kan dit ook aan Eteck (of een andere bevoegde derde) vragen. 
      
      
        
          Hof Wonen heeft de lekkage voorafgaand aan 15 februari 2023 niet verholpen
        
      
      
    
    
      4.5.
      Hof Wonen heeft onvoldoende betwist dat [eiser] haar al ruim voor 15 februari 2023 heeft ingelicht over de lekkage. Zij erkent immers dat er in december 2022 al een monteur van haar is langs geweest om naar de lekkage te kijken. Omdat Hof Wonen de lekkage (toen) niet heeft verholpen, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting als verhuurder. Ook de in dit opzicht gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen.
      
      
        
          Hof Wonen moet de schade vergoeden die [eiser] lijdt doordat de lekkage niet tijdig is verholpen
        
      
      
    
    
      4.6.
      Artikel 7:208 BW bepaalt, voor zover van belang, dat – onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting een gebrek te herstellen – de verhuurder tot vergoeding van een gebrek veroorzaakte schade verplicht is, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. In dit geval verwijt [eiser] Hof Wonen dat zij het gebrek niet tijdig heeft hersteld nadat zij daarvan op de hoogte was gesteld. Het gaat hier dus om ‘de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting een gebrek te herstellen’. Over deze gevolgen bepaalt artikel 6:74 BW dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Hof Wonen moet dus aan [eiser] de schade vergoeden die [eiser] lijdt door haar tekortkoming, te weten het nalaten de lekkage te verhelpen.
      
      
        
          De rook- en brandluchtschade is een gevolg van de tekortkoming van Hof Wonen
        
      
      
    
    
      4.7.
      Voor vergoeding komt slechts in aanmerking schade die in een zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). 
      
    
    
      4.8.
      Hof Wonen heeft betwist dat de rook- en brandluchtschade aan de inboedel van [eiser] in zodanig verband staat met haar tekortkoming dat deze schade aan haar kan worden toegerekend. Zij wijst erop dat de lekkage in het begin, toen deze aan haar gemeld werd, nooit heel erg groot kan zijn geweest, want anders was er al veel eerder kortsluiting opgetreden. Op 15 februari 2023 is het volgende gebeurd:
      - de lekkage in de meterkast van [eiser] neemt toe,
      - er wordt een melding bij Eteck gedaan,
      - er stroomt water in de centrale meterkast, 
      - kortsluiting gevolgd door rookontwikkeling in de centrale meterkast (elektrische aansluitkast van netwerkbeheerder Stedin), 
      - komst van de brandweer, 
      - Stedin sluit de stroom in de centrale meterkast af, 
      - de brandweer blust een kleine brand en sluit het incident, waarna de bewoners weer naar hun huizen mogen,
      - tijdens pogingen van Stedin om de stroom in een groter deel van de wijk af te sluiten breekt er weer brand uit in de centrale meterkast en wordt de brandweer opnieuw gealarmeerd,
      - als gevolg van deze laatste brand treedt er ernstige roetvervuiling in de woningen op.
      Volgens Hof Wonen volgt hieruit dat er tussen de roetvervuiling en het niet verhelpen van de lekkage in de meterkast zoveel gebeurtenissen en handelen van anderen zit dat de schade van [eiser] , mede gelet op de geringe omvang van de lekkage in het begin, niet aan haar kan worden toegerekend.
      
    
    
      4.9.
      Weliswaar is er tussen de eerste melding van de lekkage en het optreden van de schade veel gebeurd, maar Hof Wonen heeft niet aangevoerd dat de schade (mede) is veroorzaakt door het handelen of nalaten van anderen tijdens een van deze tussenstapjes. Het is duidelijk dat de brand is ontstaan doordat er water uit de meterkast van [eiser] naar de centrale meterkast is gestroomd. Mede gelet op het feit dat het van algemene bekendheid is dat water en elektriciteit geen goede combinatie is, had Hof Wonen kunnen voorzien dat de lekkage in de meterkast van [eiser] tot brand met alle gevolgen van dien kon leiden. Ook een kleine lekkage kan die gevolgen hebben, als de lekkage maar lang genoeg voortduurt. Bovendien was het aan Hof Wonen, die als verhuurder verplicht was om de lekkage te verhelpen, om zo nodig tijdig onderzoek te doen of te laten doen naar de oorzaak van de lekkage en de lekkage niet zo lang te laten voortduren. Gelet op al deze omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat de brand en de gevolgen daarvan aan Hof Wonen zijn toe te rekenen. De verklaring voor recht dat Hof Wonen aansprakelijk is voor de schade die [eiser] aan zijn inboedel heeft geleden, zal dus worden toegewezen.
      
      
        
          Hof Wonen hoeft nu geen gebrek meer te herstellen
        
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] tegenover de betwisting door Hof Wonen onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat de warmtepomp nog steeds niet naar behoren werkt. Hof Wonen heeft aangevoerd dat er nadien een servicemonteur langs is geweest om het gebrek aan de warmtepomp te verhelpen en dat er daarna geen klachten meer zijn gemeld. [eiser] heeft daar niets tegenover gesteld. De vordering met betrekking tot de verklaring voor recht dat het huidige disfunctioneren van de warmtepomp en het warm water gebreken zijn en door Hof Wonen verholpen dienen te worden, wordt dan ook afgewezen. De vordering tot veroordeling van Hof Wonen om de gebreken in het gehuurde te verhelpen, volgt daarmee hetzelfde lot. 
      
      
        
          Hof Wonen moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Hof Wonen is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Stichting Hof Wonen niet worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de dagvaarding, met uitzondering van de informatiekosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - informatiekosten
              
              
                €
              
              
                3,45
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                600,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de lekkage aan de warmtepomp een gebrek is,
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat Hof Wonen is tekortgeschoten in het verhelpen van het gebrek aan de warmtepomp en aansprakelijk is voor de schade die [eiser] aan zijn inboedel heeft geleden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Hof Wonen in de proceskosten van € 600,45, te betalen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juni 2025.
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61)
  
  
     Rechtbank Amsterdam 26 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024)
  
  
     zie de vorige twee noten