ECLI:NL:RBNHO:2025:7841, Rechtbank Noord-Holland, 14-07-2025, 11738928 VV EXPL 25-73
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Kort geding. Niet aannemelijk dat tijdelijke huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd, huurachterstand van drie maanden aanwezig is of sprake van verstoorde relaties dat ontruiming rechtvaardigt. Vordering tot uitschrijving van niet-huurders toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11738928 \ VV EXPL  25-73
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 14 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats],2. [eiser 2], 
      te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: [gemachtigde] Juridisch Advies,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats],2. [gedaagde 2], 
      te [plaats],3. [gedaagde 3], 
      te [plaats],4. [gedaagde 4], 
      te [plaats],5. [gedaagde 5], 
      te [plaats],
      hierna samen te noemen: Huurders,
      allen procederend in persoon
    
    
  
  
    
      6
      [gedaagde 6] 
    7. [gedaagde 7]
    8. [gedaagde 8]
    
      te [plaats]
      niet verschenen. 
    
    
    1. tot en met 8 gezamenlijk: gedaagde partijen.
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;- de mondelinge behandeling van 30 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van [eisers] tevens houdende wijziging eis. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 1 juli 2023 huurt [gedaagde 1] van [eisers] een studio gelegen in de parterre van de woning aan het adres [adres]. Het betreft een huurovereenkomst voor maximaal 1 jaar. [gedaagde 1] is getrouwd met [gedaagde 5]. 
      
    
    
      2.2.
      Sinds 1 april 2024 huren [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ieder apart een onzelfstandige kamer in de woning aan het adres [adres]. Het betreft huurovereenkomsten voor maximaal 1 jaar. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op 20 juli 2024 heeft [eisers] een brief naar [gedaagde 5] verzonden over haar aanwezigheid in het gehuurde:“Volgens ons heeft u geen huurovereenkomst. Er is ook geen toestemming gegeven aan u om hier permanent te verblijven. Deze brief is naar aanleiding van de brief van 27 mei 2024 aan [gedaagde 1], de toenmalige huurder. Hierin werd gesteld dat het huurcontact afliep op 1 juli 2024 en dat het verhuurde op deze dag leeg opgeleverd dient te worden. (…)
        
          Wij verzoeken u met klem uiterlijk woensdag 24 juli 2024 de woning te verlaten.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In december 2024 heeft [eisers] een brief verzonden aan [gedaagde 1]:“Vanaf 1 juli 2024 heeft u geen recht meer om in de woning te verblijven. 
        
          Volgens onze administratie heeft u ook meerdere malen de huur niet betaald. 
        
        
          U krijgt nog een kans om het totaalbedrag van € 18.750,00 binnen drie dagen na vandaag over te maken naar (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 6 december 2024 heeft [eisers] een brief verzonden aan [gedaagde 1] en [gedaagde 5] waarin herhaald wordt dat zonder recht en toestemming in het gehuurde wordt verbleven en:“Wij verzoeken u met klem zo spoedig mogelijk de woning te verlaten.
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eisers] heeft nog een ongedateerd schrijven verzonden aan [gedaagde 1] waarin wordt verzocht de betalingsachterstand van € 11.250,00 te voldoen. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 10 december 2024 is aan [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ieder afzonderlijk een opzeggingsbrief verzonden waarin staat:
        
          “(…)
        
        
          Hierbij laten wij u weten dat de huurovereenkomst per 1 april 2025 beëindigd wordt omdat uw huurcontract afloopt en deze niet zal worden verlengd.” 
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat – vast te stellen dan wel te beoordelen dat de huurovereenkomsten met Huurders zijn beëindigd dan wel deze te beëindigen van rechtswege vanwege de huurachterstand en Huurders te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Tevens vordert [eisers] vast te stellen dan wel te beoordelen dat [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] onrechtmatig zijn ingeschreven en hen te veroordelen zich uit te schrijven. Tot slot vordert [eisers] betaling van de huurachterstanden van [gedaagde 1] en [gedaagde 5] € 3.874,00, van [gedaagde 2] € 3.375,00; van [gedaagde 3] € 3.000,00 en van [gedaagde 4] € 2.250,00.  
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan de vorderingen ten grondslag dat alle huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd met dien verstande dat met [gedaagde 5] geen huurovereenkomst is overeengekomen. Voor zover de opzeggingsbrieven aan [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] te vroeg zijn verzonden, zijn die huurders niet in hun belangen geschaad. Daarnaast is sprake van betalingsachterstanden en een ernstige verstoorde relatie met Huurders. 
      
    
    
      3.3.
      Huurders voeren verweer. [gedaagde 5] erkent geen aparte huurovereenkomst te hebben gesloten en voert aan dat haar verblijf in het gehuurde is gebaseerd op haar hoedanigheid van echtgenoot van [gedaagde 1]. Verder betwisten Huurders opzeggingsbrieven te hebben ontvangen als ook de hoogte van de gevorderde huurachterstanden. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Vordering tot ‘vaststellen’ dan wel ‘beoordelen’
        
      
      
    
    
      4.2.
      In een uitspraak in kort geding is, vanwege het voorlopige karakter daarvan, geen plaats voor een verklaring voor recht. De (gewijzigde) vorderingen van [eisers] om “vast te stellen en/of te oordelen” betreffen (nog steeds) een verklaring voor recht en zullen daarom allen worden afgewezen. 
      
      
        
          Vordering tot ontruiming jegens Huurders 
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eisers] heeft de gevorderde ontruiming gebaseerd op het feit dat zonder recht of titel in het gehuurde wordt verbleven, sprake is van een huurachterstand van minimaal drie maanden en/of sprake is van een verstoorde relatie. 
        
          Vooralsnog niet zonder recht of titel
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] heeft geen aparte huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 5]. Zij is door haar huwelijk met [gedaagde 1] echter medehuurder geworden en verblijft daarom niet zonder recht of titel in het gehuurde. 
      
    
    
      4.6.
      Artikel 7:271 BW, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet Vaste Huurcontracten, is in deze zaak van toepassing aangezien de huurovereenkomsten dateren van vóór 1 juli 2024, de datum van inwerkingtreding van die wet. Hierin werd bepaald dat – kort gezegd – een huurovereenkomst van woonruimte die korter dan vijf jaar duurt niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hiervoor is wel vereist dat [eisers] voor afloop van de huurovereenkomst Huurders schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. De schriftelijke kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken zijn gedaan. Als [eisers] die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde duur verlengd. De termijn ‘niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken’ moet volgens de wetgever strikt worden toegepast.
      
    
    
      4.7.
      De huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 5] is niet rechtsgeldig opgezegd. De opzeggingsbrief had met inachtneming van het voorgaande tussen april en juni 2024 verzonden moeten worden en de in het geding gebracht brieven dateren van juli 2024 en december 2024. Daarnaast bevatten de brieven geen opzegging maar slechts een verwijzing naar een eerdere brief van mei 2024 die verder niet in het geding is gebracht. Nader onderzoek in een bodemprocedure zou hierover meer duidelijkheid kunnen geven. 
      
    
    
      4.8.
      De huurovereenkomsten met [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zijn eveneens niet rechtsgeldig opgezegd. [eisers] kan pas een rechtsgeldig beroep op de opzeggingsbrieven doen als deze zijn ontvangen wat [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 3] hebben betwist. [eisers] heeft als bewijs voor ontvangst een uitdraai van de track en trace codes in het geding gebracht. Naast het feit dat die codes niet (direct) te herleiden zijn naar de overgelegde brieven, zijn ook de handtekeningen niet leesbaar afgedrukt. Hierdoor kan niet geverifieerd worden wie voor ontvangst heeft getekend en in deze procedure is geen ruimte voor nader onderzoek hiernaar. Omdat niet kan worden vastgesteld dat de opzeggingenbrieven zijn ontvangen, kan [eisers] zich hierop niet beroepen. Daarmee wordt niet toegekomen aan het beroep van [eisers] op bijzondere omstandigheden en/of redelijkheid en billijkheid met betrekking tot het weken te vroeg verzenden van de opzeggingsbrieven. 
      
    
    
      4.9.
      Omdat er vooralsnog van uit wordt gegaan dat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd, zijn deze voor onbepaalde duur verlengd en verblijven [gedaagde 1], [gedaagde 5], [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 3] niet zonder recht of titel in het gehuurde. 
      
      
        
          Hoogte huurachterstand vooralsnog onduidelijk
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] heeft de huurachterstanden niet met objectieve gegevens onderbouwd. Huurders hebben de huurachterstanden betwist. Zij verklaren in het bezit te zijn van kwitanties waaruit deels blijkt dat vanaf eind 2024 de huur contant werd betaald. De kwitanties zijn vanwege het bezwaar van [eisers] niet toegevoegd aan het procesdossier. Dat neemt niet weg dat Huurders met die verklaringen de huurachterstanden voldoende gemotiveerd hebben betwist. Daarnaast hebben Huurders aangegeven dat de nutsvoorzieningen zijn afgesloten, wat door [eisers] niet is betwist. Dit kan tot gevolg hebben dat Huurders te veel hebben betaald aan voorschotten. Daarmee bestaat de kans dat Huurders nog een bedrag toekomt dat mogelijk verrekend zou kunnen worden met een eventuele huurschuld. De hoogte van de huurachterstand is derhalve niet voldoende vast komen te staan. 
      
      
        
          Verstoorde relatie vooralsnog onvoldoende geconcretiseerd
        
      
      
    
    
      4.11.
      Uit de stukken en uit wat ter zitting naar voren is gekomen, blijkt dat partijen elkaar over en weer slecht gedrag verwijten. [eisers] is niet ter zitting verschenen om hierover een verklaring af te leggen. Evenmin is een schriftelijke verklaring van [eisers] overgelegd om één en ander te onderbouwen. Er zijn wel een beperkt aantal whatsapp berichten van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] overgelegd waarin met name [gedaagde 1] zich onbehoorlijk gedraagt, maar een nadere toelichting over wat er precies is voorgevallen en waaruit volgt dat de relatie zodanig verstoord is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] (laat staan alle huurders) moeten worden veroordeeld tot ontruiming, ontbreekt. Het is in de eerste plaats aan [eisers] om haar stelling jegens iedere gedaagde huurder afzonderlijk voldoende te concretiseren. Ook hier is geen ruimte om nader onderzoek uit te voeren of het gedrag van Huurders een ontruiming (van ieder afzonderlijk) rechtvaardigt. 
      
      
        
          Conclusie afwijzing vordering ontruiming jegens Huurders
        
      
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van het ontbreken van recht of titel, een huurachterstand van tenminste drie maanden of ernstig verstoorde relaties zodat het thans nog onvoldoende waarschijnlijk is dat ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom worden de gevorderde ontruimingen als voorlopige voorziening afgewezen. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter wijst partijen er nog uitdrukkelijk op dat het belangrijk is om in een eventuele bodemprocedure alle (mogelijk) relevante stukken tijdig over te leggen en ter zitting te verschijnen.
      
      
        
          Vorderingen jegens [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De vordering om [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] te veroordelen zich uit te schrijven zal worden toegewezen. Het is niet gebleken dat [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] daadwerkelijk woonachtig zijn in het gehuurde. Dat betekent ook dat [eisers] geen belang heeft bij de gevorderde ontruiming jegens hen, terwijl dit voor Huurders zeer bezwaarlijk is omdat de ontruiming het de door hen gehuurde betreft. Daarom wordt de ontruiming jegens [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Deze worden aan de zijde van de gedaagde partijen op nihil begroot.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 6], [gedaagde 7] en [gedaagde 8] om zich binnen twee weken na betekening van dit vonnis bij de gemeente uit te schrijven van het adres [adres] ([postcode]) te [plaats],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde partijen op nihil begroot;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2025.
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:503
  
  
     Artikel 7:266 BW
  
  
     Artikel 3:37 lid 1 BW