ECLI:NL:RBOVE:2025:4898, Rechtbank Overijssel, 22-07-2025, 11402595 \ CV EXPL  24-3651
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser heeft van 1 december 2018 tot half juli 2024 een woning met bedrijfsruimte aan gedaagde verhuurd. Eiser vordert onder meer veroordeling van gedaagde tot betaling van achterstallige huur, kosten van nutsvoorzieningen en herstelkosten van een politie-inval in het gehuurde. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiser af. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een huurachterstand. De vordering die ziet op gas en elektra staat nog niet vast, omdat eiser geen afrekening(en) voor de servicekosten heeft verstrekt. Ten aanzien van de invalkosten heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat sprake is van schade die niet al door de politie is vergoed en is het de kantonrechter niet duidelijk geworden op grond waarvan die kosten voor rekening van gedaagde zouden moeten komen. Ook de overige vorderingen worden afgewezen. Eiser wordt in de proceskosten veroordeeld.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11402595 \ CV EXPL  24-3651
    
    
    
      
        Vonnis van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. M.D. Ubbink.
    
    
    
  
  
    
      1Het geschil in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft van 1 december 2018 tot half juli 2024 een woning met bedrijfsruimte aan [gedaagde] verhuurd. [eiser] vordert onder meer veroordeling van [gedaagde] tot betaling van achterstallige huur, kosten van nutsvoorzieningen en herstelkosten van een politie-inval in het gehuurde.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een huurachterstand. De vordering die ziet op gas en elektra staat nog niet vast, omdat [eiser] geen afrekening(en) voor de servicekosten heeft verstrekt. Ten aanzien van de invalkosten heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van schade die niet al door de politie is vergoed en is het de kantonrechter niet duidelijk geworden op grond waarvan die kosten voor rekening van [gedaagde] zouden moeten komen. Ook de overige vorderingen worden afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      
        [eiser] wordt in de proceskosten veroordeeld.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding;
      - de conclusie van antwoord;
      - de akte met 22 producties van [eiser];
      - de akte met 3 producties van [gedaagde].
      
    
    
      2.2.
      
        Op 26 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [eiser], bijgestaan door mr. F.A. Bijlenga, en [gedaagde], bijgestaan door 
        mr. M.D. Ubbink. Mr. Ubbink heeft spreekaantekeningen overgelegd.
      
      
    
    
      2.3.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten en het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft van 1 december 2018 tot half juli 2024 een woning met bedrijfsruimte aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde]. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
      a. € 30.053,00, bestaande uit:
      
        a. € 69.856,78 aan:
        i. openstaande huur t/m 17 juli 2024 (€ 49.912,25);
        ii. vier maanden huur zoon (€ 400,00);
        iii. gas 2022-2024 ( € 7.445,64);
        iv. elektra (€ 9.759,39);
        v. Ziggo-kosten (€ 1.595,00);
        vi. kosten Gemeentelijk Belastingkantoor [gemeente] (hierna: GBT) (€ 223,75);
        vii. rioolheffing afvalstoffenheffing (€ 520,75);
        b. € 20.590,46 aan politie-invalkosten;
      
      
      
        onder aftrek van:
        c. € 24.610,00 per bank voldaan door [gedaagde];
        d. € 22.095,00 contant voldaan door [gedaagde];
        e. € 2.000,- voldaan door zoon van [gedaagde];
        f. € 11.688,65 voldaan door de politie vanwege de invalschade. 
      
      
      
        Tijdens de mondelinge behandeling bevestigde [eiser] dat nog een door [gedaagde] contant betaald bedrag van € 80,00 van de vordering moest worden afgetrokken. 
        De vordering van [eiser] komt daarmee uit op een bedrag van € 29.973,00. 
      
      
      
         de wettelijke rente over de hoofdsom, genoemd onder a);
         de buitengerechtelijke incassokosten;
         de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] voert daartoe aan dat sprake is van een huurachterstand, dat nutsvoorzieningen moeten worden afgerekend, dat door de politie-inval meer schade is ontstaan dan door de politie is vergoed en dat sprake is van opleveringsgebreken.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert onder meer als verweer dat de dagvaarding te summier en onduidelijk is. Bovendien is geen sprake van een huurachterstand en is de waarborgsom niet verrekend met de huurvordering. Een deugdelijke servicekostenafrekening voor de energiekosten ontbreekt. Daarnaast is niet overeengekomen dat [gedaagde] Ziggo-kosten, kosten GBT en rioolheffing aan [eiser] moest voldoen. De politie-inval in het gehuurde was onterecht en de politie heeft de schade al vergoed. De grondslag voor het vorderen van de overige invalschade ontbreekt. Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter merkt allereerst op dat in een dagvaarding vorderingen moeten worden onderbouwd. Als bovendien stukken worden overgelegd, moet uit het bijgevoegde processtuk of uit de toelichting ter zitting volgen ter onderbouwing van welke stelling de stukken zijn overgelegd. Het is niet aan de kantonrechter om zelf uit alle overgelegde stukken te gaan uitzoeken ter onderbouwing van welke stelling het mogelijk dient.  
      
    
    
      4.2.
      
        De dagvaarding van [eiser] was heel summier. Ter onderbouwing van de vorderingen werd onder meer verwezen naar tientallen pagina’s aan WhatsAppgesprekken, zonder daarbij de relevantie te benoemen en zonder daarbij concreet te verwijzen. De gemachtigde van [eiser] heeft kennelijk voor het gemak alle tussen partijen aanwezige correspondentie overgelegd. Ook heeft [eiser] dertien dagen voor de zitting nog 22 stukken nagestuurd, zonder toelichting van de gemachtigde van [eiser]. 
        Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter vermeld dat als de gemachtigde van [eiser] geen toelichting op de stukken zou geven en hij in zijn toelichting niet verwijst naar de stukken, de stukken niet door haar zouden worden gelezen. Het is immers aan de gemachtigde en niet aan de kantonrechter om aan de veelheid aan informatie en stukken, de relevante stukken daaruit te kiezen, de relevantie daarvan aan te duiden en, in geval van berekeningen, dit overzichtelijk te maken. Ondanks de opmerking van de kantonrechter vooraf heeft de gemachtigde van [eiser] niet verwezen naar de stukken en ook niet toegelicht ter onderbouwing van welke stelling ze zijn overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling noemde de gemachtigde het dossier zelf een ‘brei’. 
        De kantonrechter vat het eveneens samen als ‘brei’; alle stukken zijn over de schutting van de kantonrechter gegooid, zonder nadere aanduiding van de relevantie daarvan. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft zelf nog enige passages uit WhatsAppcorrespondentie toegelicht. Dit is echter onvoldoende om duidelijkheid te krijgen in deze zaak en daar had zijn gemachtigde hem op moeten wijzen.
      
    
    
      4.4.
      Wat dit betekent voor de vorderingen, zal hieronder worden uitgelegd.
      
      
        
          Huurachterstand (inclusief huurkosten zoon)
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] vordert een bedrag aan huurachterstand. De hoogte van de vordering wordt echter niet onderbouwd.
      
    
    
      4.6.
      Zo is niet bekend van welke maandelijkse huurbedragen [eiser] uitgaat in zijn berekening. [gedaagde] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling dat de huur € 1.490,00 per maand bedroeg. [eiser] zei dat dit niet klopte, maar hij kon niet vertellen welk bedrag het wel zou moeten zijn. De kantonrechter gaat dan ook uit van een maandelijks huurbedrag van € 1.490,00.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] voert bovendien – zonder onderbouwing – aan dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 24.610,00 op de bankrekening van [eiser] heeft gestort. [gedaagde] legt echter een overzicht over, waaruit blijkt dat hij aan [eiser] een bedrag van € 32.000,00 per bank heeft betaald. Aangezien [eiser] geen overzicht heeft gegeven van de bankbetalingen die volgens hem zouden zijn verricht, en hij onvoldoende heeft weersproken dat het overzicht van [gedaagde] niet klopt (omdat [gedaagde] al dan niet een overzicht zou hebben overgelegd van een verkeerde betalingsperiode), gaat de kantonrechter ervan uit dat een bedrag van € 32.000,00 giraal aan [eiser] is voldaan.
      
    
    
      4.8.
      Over de hoogte van de contante betalingen zijn partijen het eens. In het overzicht van de vordering staat dat [gedaagde] een bedrag van € 22.095,00 had betaald en daarna nog een bedrag van € 80,00. Partijen waren het erover eens dat dit laatste bedrag nog van de vordering moest worden afgetrokken. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 54.175,00 (€ 32.000 + € 22.095,00 + € 80,00) aan [eiser] heeft betaald. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] vordert een bedrag aan huursom van in totaal € 49.912,25. Daarnaast erkende [gedaagde] tijdens de zitting dat hij de huur van juni en juli 2024 nog mogelijk verschuldigd is. 
      
    
    
      4.11.
      Ook is [gedaagde] nog € 400,00 aan [eiser] verschuldigd. [eiser] vordert dit bedrag, omdat de zoon van [gedaagde] vier maanden in het gehuurde is verbleven en is overeengekomen dat [gedaagde] daarvoor € 100,00 per maand zou betalen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij deze afspraak – in aanvulling op de huurovereenkomst – met [eiser] heeft gemaakt. Deze afspraak moet hij dan ook nakomen. 
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde bedragen aan achterstallige huur (€ 49.912,25), huur over juni en juli 2024 (€ 2.980,-) en het bedrag aan huur voor de zoon van [gedaagde] (€ 400,-) komt in totaal neer op een bedrag van € 53.292,25. Dit is lager dan het al door [gedaagde] betaalde bedrag (€ 54.175,00). Het is dan ook onvoldoende gebleken dat [gedaagde] nog een bedrag aan huur aan [eiser] verschuldigd is. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter wijst de gevorderde huurbedragen daarom af. 
      
      
        
          Servicekosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] vordert een bedrag aan gas en elektra. In beginsel kan [eiser] dit tot vijf jaar terugvorderen van [gedaagde]. Vaststaat dat [gedaagde] een maandelijks voorschot aan energie van € 200,00 moest betalen. Aannemelijk is – gezien de prijsstijgingen van afgelopen jaren - dat de werkelijke kosten hoger waren dan dit voorschotbedrag. Echter is dit niet vast komen te staan. [eiser] heeft de daarvoor benodigde jaarlijkse afrekeningen van servicekosten niet aan [gedaagde] verstrekt. Zolang [eiser] nog geen duidelijke verantwoording heeft afgelegd, staat ook niet vast dat er nog een bedrag aan servicekosten moet worden betaald. 
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] heeft energierapporten, afrekeningen van NLE, jaarnota’s van Budgetenergie en Exceloverzichten overgelegd met onder meer verwijzing naar meterstanden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, volgt ook hieruit niet dat [gedaagde] nog een bedrag aan [eiser] is verschuldigd. [eiser] had immers meerdere huurders in het pand en het is niet duidelijk welke huurder welk deel moet betalen. Volgens [eiser] kan dit aan de hand van de tussenmeters worden berekend, maar dit is onvoldoende toegelicht. [eiser] stelt onder meer dat de overgelegde WhatsAppberichten in dit kader relevant zijn, maar daarin staan – voor zover de kantonrechter bekend – geen jaaroverzichten. Nu [eiser] ook dit deel van de vordering onvoldoende heeft onderbouwd, wordt ook dit deel van de vordering afgewezen. 
      
      
        
          Ziggo
        
      
      
    
    
      4.16.
      Voor de gevorderde Ziggo-kosten is geen grond, aangezien niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat die kosten voor rekening komen van [gedaagde]. [eiser] verwijst naar artikel 1.6 van de huurovereenkomst, maar daarin staat niets over Ziggo-kosten. In de huurovereenkomst staat alleen dat de aansluiting van internet en telefonie door Ziggo gehandhaafd blijft. [eiser] verwijst naar Whatsappberichten hierover, maar hieruit kan de kantonrechter – zonder toelichting, die ontbreekt – onvoldoende ter onderbouwing afleiden. 
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter wijst de gevorderde Ziggo-kosten dan ook af.
      
      
        
          Rioolheffingen en GBT-kosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] heeft voor betaling van rioolheffing kosten en GBT-kosten geen grond aangevoerd. De kantonrechter wijst de vorderingen daarom af. 
      
      
        
          Kosten inval politie
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        
          [eiser] vordert kosten vanwege een inval van de politie in het gehuurde. 
        De politie heeft hiervoor al een vergoeding aan [eiser] betaald, maar dit dekt volgens [eiser] niet alle kosten. Dat extra schade is geleden, wordt echter onvoldoende door hem onderbouwd. [eiser] noemt een bedrag dat op een offerte zou zijn genoemd, maar hij heeft de offerte niet overgelegd en deze ook niet toegelicht. Bovendien licht [eiser] niet toe waarom [gedaagde] eventuele overige schade zou moeten vergoeden in plaats van de veroorzaker van de schade. 
      
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter wijst de vordering dan ook af.
      
      
        
          Herstelkosten opleveringsgebreken
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [eiser] stelt dat, nadat [gedaagde] het gehuurde had ontruimd, sprake bleek te zijn van oplevergebreken. In de dagvaarding wordt echter geen bedrag aan schade of herstelkosten gevorderd. De kantonrechter kan in deze procedure daarom niet oordelen of [gedaagde] al dan niet herstelkosten aan [eiser] is verschuldigd.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.22.
      Gezien het voorgaande wijst de kantonrechter alle vorderingen van [eiser] af. Mocht [eiser] van mening zijn dat dit onterecht is, kan hij ervoor kiezen in hoger beroep te gaan om bij het gerechtshof zijn vorderingen door een advocaat te laten onderbouwen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde], tot op heden begroot op € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025. (JK)