ECLI:NL:RBMNE:2025:3223, Rechtbank Midden-Nederland, 04-04-2025, UTR 24/6147
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/6147
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: A. Oosters)
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder
    (gemachtigde: I.K. Beek)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 440.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2023 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 27 maart 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en J. Bakermans (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1997. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m² en ligt op een perceel van 125 m². De woning heeft een berging van 7m².  
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 385.000,- en subsidiair € 414.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 440.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], te weten:
      
        
          
            [adres 2], verkocht op 13 januari 2021 voor € 457.000,-;
        
        
          
            [adres 3], verkocht op 2 februari 2022 voor € 463.000,-;
        
        
          
            [adres 4], verkocht op 27 mei 2022 voor € 525.000,-.
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          De grondstaffels
        
        5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de op hem rustende verplichting uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden. Zo heeft eiser verzocht om inzage in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen. Eiser wijst daarbij op een arrest van de Hoge Raad, waar de verplichting tot het ter inzage leggen van de op de zaak betrekking hebbende stukken is benadrukt. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen inzage heeft gegeven in deze transactiegegevens. 
      
      
    
    
      5.1.
      
        De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de grondstaffels niet tot stand zijn gekomen door middel van een vergelijking met (recente) verkooptransacties. Daarentegen zijn deze in het verleden opgesteld bij wijze van inschattingen door degene die toen de modellen heeft opgesteld. Deze grondstaffels worden ieder jaar gecontroleerd en bijgesteld aan de hand van vergelijking met gerealiseerde verkopen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij om die reden niet verplicht was inzage te geven in de transacties, nu deze daar niet aan ten grondslag lagen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door eiser bedoelde transacties niet ten grondslag lagen aan de opgestelde grondstaffels en daarom niet een op de zaak betrekking hebbend stuk was. De verdergaande eis van eiser dat ook de transacties dienen worden te verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het door eiser aangehaalde arrest. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          De gedateerde voorzieningen
        
        6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de verouderde voorzieningen in de woning die van eenvoudige aard zijn. Volgens eiser wordt door de heffingsambtenaar ten onrechte gesteld dat dit ook geldt voor de referentiewoningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Eiser stelt juist dat uit de beschikbare verkoopinformatie blijkt dat de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] bij verkoop bovengemiddeld goed waren onderhouden. Daarbij beschikt de woning aan [adres 3] ook nog over een luxe keuken. Door de heffingsambtenaar is onvoldoende rekening gehouden met deze verschillen, waardoor niet aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar is het niet eens met de stelling dat sprake is van gedateerde voorzieningen waarmee onvoldoende rekening is gehouden. Volgens hem blijkt uit de overgelegde verkoopinformatie van de referentiewoningen en de beschikbare foto’s van de woning van eiser dat het niveau terecht op gemiddeld is gekwalificeerd. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting deze stelling nader onderbouwd door toe te lichten dat hij in 2020 inpandig is geweest bij de woning aan [adres 3] en daar enkel een luxe keuken aantrof, tegenover veel lekkagesporen en een eenvoudige badkamer. Hij is het eens met de conclusie van de taxateur dat er sprake was van een gemiddelde toestand. Bovendien blijkt volgens de heffingsambtenaar duidelijk uit de overgelegde iWOZ-documentatie dat de voorzieningen van de gehanteerde referentiewoningen vergelijkbaar zijn met die van de woning van eiser. Wanneer er een correctie zou plaatsvinden voor de voorzieningen van de woning van eiser, dan zou dit ook bij de referentiewoningen moeten plaatsvinden, waardoor de waarde uiteindelijk onveranderd blijft. 
    
    
      6.2.
      
        De rechtbank kan deze uitleg volgen. Uit wat er door eiser is aangevoerd en wat er op de zitting is besproken ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de voorzieningen verkeerd zijn gewaardeerd of dat er ten onrechte geen correctie is toegepast. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          De ligging
        
        7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie heeft toegepast vanwege de ongunstige ligging van de woning, ten opzichte van de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4]. Zo ligt de woning tegenover een kerkgebouw waar dagelijks activiteiten plaatsvinden. Ook is er in dezelfde straat, op 25 meter afstand, een basisschool gelegen. Daardoor is sprake van parkeeroverlast en geluidsoverlast. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser dit standpunt nog nader toegelicht. Zo stelde hij dat de ruimtelijke druk, zoals die door de mensen woonachtig aan de [straat] wordt ervaren, waarde drukkend werkt. Volgens de gemachtigde van eiser blijkt dit effect ook duidelijk uit de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [adres 2]. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat van overlast van de kerk en/of basisschool geen sprake is. De taxateur heeft op de terechtzitting nog toegelicht in de voorgaande week zelf ter plaatse te zijn geweest en geen enkele overlast heeft kunnen constateren. Secundair stelt hij zich op het standpunt dat er op geen enkele manier blijkt dat de ligging een waarde drukkend effect heeft, onder andere nu het een subjectieve observatie is dat men overlast zou ervaren van een basisschool en spelende kinderen. De heffingsambtenaar stelt dat de ligging niet als onder gemiddeld valt aan te merken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in de stelling dat op geen enkele manier is gebleken dat er sprake zou zijn van overlast vanwege de ligging van de woning van eiser. Zo acht de rechtbank het best aannemelijk dat van deze specifieke ligging aan een doorgaande weg, in de nabijheid van een kerk en van een basisschool, een waarde drukkend effect uitgaat. Echter, zo constateert de rechtbank, komt dit ook duidelijk tot uiting in de prijzen per m2 zoals uiteengezet in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix. Zo blijkt dat de woning van eiser een m2-prijs heeft van € 2.148,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan de [adres 3], de [adres 4] en de [adres 2] respectievelijk € 2.850,- en € 2.475,- en € 2.205,-.  Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lagere m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. De woning aan de [adres 2], met een vergelijkbare ligging als de woning van eiser, heeft ook een lagere m2-prijs dan de woningen aan de Javalaan.  De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De verwijzing naar onjuiste percentages
        
        8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift en in de door hem opgestelde taxatiematrix verwijst naar onjuiste percentages ten aanzien van de correctie voor de factoren voor KOUDV en de ligging. Omdat er wordt verwezen naar onjuiste gegevens kan de taxatiematrix niet ter onderbouwing van de vastgestelde waarde dienen en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      8.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat bij de herwaardering in bezwaar de scores van 1 tot 5 lopen. In de beroepsfase is ervoor gekozen een schaal van 1 tot 9 te hanteren omdat daarmee kleine nuances beter worden geduid. De rechtbank kan deze uitleg volgen en ziet hierin geen aanleiding dat de percentages onjuist zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Het taxatierapport van eiser
        
      
      9. Eiser heeft, ter onderbouwing van het standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, een door dejuisteWaarde.nl opgesteld WOZ-deskundigenrapport overgelegd. Enkel wanneer de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.  
      
        De duur van de procedure en het verzoek immateriële schadevergoeding
      
      10. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade als sprake zou zijn van een overschrijding van de redelijke termijn. Als uitgangspunt geldt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
    
    
      10.1.
      Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 5 april 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
      11. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
      11. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2025. 
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.