ECLI:NL:GHSGR:2003:AG1686, Gerechtshof 's-Gravenhage, 19-03-2003, BK-02/01616
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2003-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het geschil betreft de vraag of er voor de desbetreffende onroerende zaak een markt is en zo ja of er een gegadigde kan worden gevonden die bereid is daarvoor een op die markt afgestemde prijs te betalen.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
      derde meervoudige belastingkamer
      19 maart 2003
      nummer BK-02/01616
    
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X tegen de uitspraak van de directeur der gemeentebelastingen van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.
    
    
    1.		Beschikking en bezwaar
    
    1.1	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A te Q, voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld op ƒ 40.000.000 naar de waardepeildatum 1 januari 1993.
    
    1.2	Het tegen deze beschikking gerichte bezwaar van belanghebbende is bij de bestreden uitspraak afgewezen.
    
    
    2.		Loop van het geding
    
    2.1	Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 218. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 5 februari 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    3.		Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting ver-handelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
      3.1	Ter plaatse van de onroerende zaak is het op 9 maart 1987 door de raad van de gemeente 's-Gravenhage vastgestelde bestemmingsplan "B e.o." (hierna: het bestemmingsplan) van toepassing. Volgens het bestemmingsplan geldt aldaar het volgende voorschrift.
      "	Artikel 18
      	Bijzondere doeleinden - C (BD-C)
      1. De gronden, welke blijkens de kaart als zodanig zijn aangewezen, zijn bestemd voor gebouwen bestaande uit ruimten ten dienste van onvangst-, representatie-, bewakings-, administratieve doeleinden, archief- en stallingsruimte of voor soortgelijke doeleinden een en ander ten dienste van C, met daarbij behorende voorzieningen, in de bestemming passende andere bouwwerken, tuinen en erven, met dien verstande, dat:
      a. de gebouwen zich binnen de op de kaart aangegeven bouwstroken moeten bevinden;
      b. de goothoogte en/of hoogte van gebouwen moeten overeenkomen met hetgeen ter zake op de kaart (waaronder de gevelwandregelingen) staat aangegeven;
      c. per bestemmingsvlak ten hoogste twee woningen ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd;
      d. de hoogte van andere bouwwerken niet meer dan 2 m mag bedragen;
      e. in afwijking van het bepaalde onder d de hoogte van hekwerken niet meer dan 6 m mag bedragen.
      2. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in het eerste lid, onder a, voor de bouw van gebouwen buiten de bouwstroken, waarbij de gronden buiten de bouwstroken tot 100% mogen worden bebouwd, mits er niet gebouwd wordt op gebieden die op de kaart staan aangeduid als "gebied waar geen bijgebouwen zijn toegestaan" en de goothoogte niet meer dan 4 m bedraagt."
    
    
    3.2	De onroerende zaak is ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten als bedoeld in artikel 17, derde lid van de Wet. 
    
    3.3	De onroerende zaak is eigendom van belanghebbende. Zij wordt beheerd door D, welke dienst ressorteert onder E.
    
    3.4	Sedert 1992 voert D ter zake van beschermde monumen-ten die door haar worden beheerd een monumentenbeleid. In verband hiermee houdt D zelf een monumentenlijst bij (hierna: de D-monumentenlijst).
    
    
      3.5	De D-monumentenlijst kent twee categorieën, namelijk Categorie I en Categorie II.
      3.5.1	Elk beschermd monument dat in beheer is bij D wordt beoordeeld op zes criteria. Indien het aan ten minste één daarvan voldoet, behoort het tot Categorie I. Ter zake van de tot Categorie I behorende beschermde monumenten voert D het beleid dat deze niet worden vervreemd.
      3.5.2	Indien een beschermd monument dat bij D in beheer is niet tot Categorie I behoort, behoort het tot Categorie II. Met betrekking tot deze beschermde monumenten is het beleid van D dat die alleen bij overtolligheid en na schriftelijk advies van F worden vervreemd, zulks onder bepaalde condities.
    
    
    3.6	De onroerende zaak is op de D-monumentenlijst geplaatst en behoort, op grond van het historisch belang en de betekenis van de rijksoverheidsfunctie ter plaatse en op grond van de buitengewoon grote kunsthistorische betekenis van het object, tot Categorie I.
    
    3.7	Bij Besluit van 15 juli 1980, houdende aanwijzing van paleizen als bedoeld in artikel 4 van de Wet financieel statuut van het Koninklijk Huis, welk besluit is gepubliceerd in het Staatsblad 1980, 435, (hierna: het Besluit van 15 juli 1980) is de onroerende zaak ten laste van G aan H tot gebruik ter beschikking gesteld.
    
    3.8	Bij een grondige restauratie, die is afgerond in het jaar 1984, is de onroerende zaak geschikt gemaakt voor zijn functie als werk- en ontvangstruimte voor I en aangepast aan de moderne eisen van gebruik, een en ander zonder dat dit afbreuk heeft gedaan aan het karakter van beschermd monument. Ook daarna hebben nog enkele verbouwingen en aanpassingen plaatsgevonden. 
    
    
    4.		Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1	Tussen partijen is uitsluitend in geschil op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet, dient te worden vastgesteld.
    
    4.2	Het geschil spitst zich toe op de vraag of een gegadigde kan worden gevonden die de onroerende zaak in eigendom zou willen verwerven en die bereid is daarvoor een prijs te betalen. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend; de Inspecteur bevestigend.
    
    4.3	Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, zijn partijen het erover eens dat die prijs ƒ 40.000.000 bedraagt en dat dit tevens de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is.
    
    
      4.4	Kort en zakelijk weergegeven heeft belanghebbende de volgende standpunten ingenomen:
      I. de onder 3.7 genoemde regelgeving en het monumentenbeleid van D staan niet toe dat de onroerende zaak wordt vervreemd; dit betekent dat deze niet ten verkoop kan worden aangeboden, hetgeen verhindert dat daarvoor een prijs tot stand komt;
      II. als de onroerende zaak ten verkoop wordt aangeboden, is er geen gegadigde voor te vinden die er iets voor wil betalen omdat:
      a.	het krachtens de in 3.7 genoemde regelgeving in gebruik is gegeven aan I; hieruit vloeit voort dat het niet is toegestaan en evenmin mogelijk is dat de onroerende zaak door een ander of voor een ander doel wordt gebruikt,
      b.	het bestemmingsplan inhoudt dat de onroerende zaak alleen ten behoeve van C mag worden gebruikt en er rond de waardepeildatum geen sprake was van een (voornemen tot) wijziging van deze bestemming,
      c. de aard en de indeling van het gebouw en het feit dat het een beschermd monument is verhinderen dat enig rendabel ander gebruik dan als koninklijk paleis mogelijk is.
    
    
    4.5	De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden en stelt zich op het standpunt dat die waarde ƒ 40.000.000 bedraagt.
    
    4.6	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof voorts naar de gedingstukken.
    
    
    5.		Conclusies van partijen
    
    5.1	Het beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op nihil.
    
    5.2	De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
     
    
    6.		Overwegingen omtrent het geschil
    
    6.1	De Inspecteur heeft ter zitting meegedeeld op grond van de nader door belanghebbende ingediende stukken van mening te zijn dat het beroepschrift bevoegdelijk is ingediend. Ook het Hof komt tot dat oordeel.
    
    6.2	Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet dient de waarde van de onderhavige onroerende zaak te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer van de zaak op de waardepeildatum. Daarbij geldt als uitgangspunt de veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie).
    
    6.3	Met dit wettelijke uitgangspunt is onverenigbaar het onder 4.4, sub I, verwoorde standpunt van belanghebbende dat de onroerende zaak niet ten verkoop kan worden aangeboden. Het standpunt van belanghebbende dat het niet is toegestaan en evenmin mogelijk is dat de onroerende zaak door een ander dan I wordt gebruikt, treft hetzelfde lot.
    
    6.4	Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak, zolang deze krachtens het Besluit van 15 juli 1980 aan I ter beschikking is gesteld, voor een potentiële gegadigde geen gebruiksmogelijkheden heeft. In dit verband is van belang dat de uit artikel 4 van de Wet Financieel Statuut van het Koninklijk Huis voortvloeiende verplichting tot terbeschikkingstelling van een of meer paleizen aan I, niet noopt tot aanwijzing van de onderhavige onroerende zaak als zodanig paleis. Het Besluit van 15 juli 1980 houdt, geabstraheerd van het onderhavige geval, niets meer in dan de terbeschikkingstelling van bepaalde gebouwen aan een gebruiker. Voor de toepassing van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet, moet het Besluit van 15 juli 1980 dan ook worden beschouwd als een daad van beheer of beschikking. Daarmee kan, gelet op de in artikel 17, tweede lid, van de Wet vervatte overdrachtsfictie, geen rekening worden gehouden. Voor zover het Besluit van 15 juli 1980 mede het karakter van algemeen verbindend voorschrift heeft, komt daaraan in dit verband geen zelfstandige betekenis toe en leidt dit niet tot een ander oordeel.
    
    6.5	De Inspecteur heeft gesteld dat, indien de onroerende zaak niet meer wordt gebruikt door C, het gemeentebestuur van de gemeente Den Haag - in verband met de schaarste aan representatieve kantoorruimte in het centrum, de ligging van het object en de uitstraling ervan - zeker zal meewerken aan een wijziging van de bestemming ten einde een doelmatig gebruik van het object te kunnen bewerkstelligen. Hieraan heeft hij toegevoegd dat zodanige medewerking ook in andere gevallen al is verleend.
    
    6.6	Belanghebbende heeft hiertegenover gesteld dat de door de Inspecteur genoemde bereidheid niet voldoende is om te spreken van een reële kans op wijziging van de bestemming. Ter zitting heeft hij hieraan toegevoegd dat hij onlangs uit een telefonisch contact met een ambtenaar van J van de gemeente Den Haag heeft begrepen dat de gemeente niet licht aan een bestemmingswijziging zou meewerken. De Inspecteur heeft daartegenover gesteld dat de mededelingen van die ambtenaar niet meebrengen dat zijn hiervoor vermelde stelling onjuist is.
    
    6.7	Het Hof acht de in 6.5 vermelde stelling van de Inspecteur aannemelijk, enerzijds omdat belanghebbende die onvoldoende heeft bestreden en anderzijds omdat die stelling, gelet op de redenen die de Inspecteur voor de gestelde medewerking van het gemeentebestuur heeft aangevoerd, reeds op zichzelf aannemelijk is.
    
    6.8	Dit betekent dat, voor het antwoord de vraag of er op de waardepeildatum een gegadigde zou kunnen worden gevonden die de onroerende zaak zou willen verwerven, ervan moet worden uitgegaan dat een kans bestaat dat die gegadigde deze als (representatieve) kantoorruimte in gebruik zou mogen (en kunnen) nemen. In dit verband is het Hof van oordeel dat die kans zo reëel is dat een redelijk handelende gegadigde daarmee rekening zou houden. Weliswaar biedt de bereidheid van het gemeentebestuur om mee te werken aan een wijziging van de bestemming waardoor dat gebruik wordt toegestaan geen garantie voor de totstandkoming van zodanige wijziging, maar de kans daarop moet naar het oordeel van het Hof toch hoger worden ingeschat dan de kans dat die wijziging niet tot stand komt. Dit impliceert naar het oordeel van het Hof dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak de vigerende bestemmingsvoorschriften kunnen worden uitgeschakeld. Belanghebbendes andersluidende stelling faalt mitsdien.
    
    6.9	Belanghebbende heeft nog gesteld dat de kosten van de instandhouding van de onroerende zaak zo hoog zijn dat het niet mogelijk is daartegenover inkomsten te verkrijgen die een aanvaardbaar niveau belopen. Voor de argumenten, die belanghebben-de voor deze stelling heeft aangedragen en die de Inspecteur gemotiveerd heeft bestreden, heeft belanghebbende - op wier weg dit zou hebben gelegen - onvoldoende specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende feiten en omstandigheden gesteld die die stelling kunnen dragen. Het Hof acht die stellingen dan ook niet aannemelijk gemaakt.
    
    6.10	Op grond van al het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Inspecteur zijn stelling dat er een gegadigde kan worden gevonden die de onroerende zaak wil verwerven en die bereid is daarvoor een prijs te betalen, voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat die prijs ƒ 40.000.000 bedraagt.
    
    6.11	Mitsdien heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak terecht vastgesteld op het laatstgenoemde bedrag, zodat het beroep faalt.
    
    
    7.		Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    8.		Beslissing
    
    Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld op 19 maart 2003 door mrs. Schuurman, Vonk en Visser. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Vink.
    
    
    
    
    
    (Vink)		(Schuurman)
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:	
    
    
    
    
      Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      3.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.