ECLI:NL:RBOVE:2025:4867, Rechtbank Overijssel, 22-07-2025, 11609598 \ CV EXPL  25-830
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder huurt van Ons Huis met ingang van 20 juni 2019 een woning. Sinds 2020 is sprake van vele meldingen over ernstige overlast, in het bijzonder ruzies en geschreeuw, ook in de nachtelijke uren. De vraag is of huurder zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming terecht is en huurder dus niet langer in de woning mag blijven wonen. De kantonrechter oordeelt dat huurder de woning moet ontruimen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11609598 \ CV EXPL  25-830
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS, 
      gevestigd te Enschede,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, 
      hierna te noemen: Ons Huis,
      gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Hardenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , 
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [partij B],
      gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 april 2025,
      - de productie van 22 april 2025 van [partij B],- 	de mondelinge behandeling van 23 april 2025,
      - het e-mailbericht van Ons Huis van 4 juni 2025 waarin wordt verzocht om een nieuwe zitting te plannen,
      - de nadere producties van 3 en 7 juli 2025 van Ons Huis,
      - de nadere productie van [partij B] van 6 juli 2025 tevens voorwaardelijke eis in reconventie,
      - de nadere productie van [partij B] van 7 juli 2025,
      - de voortgezette mondelinge behandeling van 8 juli 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          De zaak in het kort
        
      
      
      
        
          [partij B] huurt van Ons Huis met ingang van 20 juni 2019 een woning gelegen aan het adres [adres]. Sinds 2020 is sprake van vele meldingen over ernstige overlast, in het bijzonder ruzies en geschreeuw, ook in de nachtelijke uren. De vraag is of [partij B] als huurder, zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming terecht is en [partij B] dus niet langer in de woning mag blijven wonen. De kantonrechter oordeelt dat [partij B] de woning moet ontruimen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen [partij B] en Ons Huis is met ingang van 20 juni 2019 een huurovereenkomst woonruimte tot stand gekomen betreffende de woning aan de [adres]. De huur bedraagt bij aanvang € 720,41 per maand, de servicekosten € 6,20 per maand, opgeteld € 726,61 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Ons Huis heeft vanwege meldingen van overlast op 12 februari 2025 een bewonersbijeenkomst georganiseerd waarbij ook de politie en de gemeente Enschede aanwezig waren.
      
    
    
      2.3.
      Ons Huis heeft op 13 februari 2025 vanwege de overlastmeldingen een gesprek gehad met [partij B] en zijn partner, mevrouw [naam], waarbij ook de politie en de gemeente Enschede aanwezig waren.
      
    
    
      2.4.
      
        Ons Huis heeft bij schrijven van 10 maart 2025 aan [partij B] een kortgedingprocedure aangezegd strekkende tot de ontruiming van de woning aan het [adres]. In deze brief staat verder:
        “U kunt deze procedure enkel nog voorkomen door binnen vijf dagen na vandaag de
        
          huurovereenkomst op te zeggen bij Ons Huis tegen 15 april 2025, met gelijktijdig een kopie van deze opzegging gericht aan mij.”
      
      
      
        Daarnaast sommeert Ons Huis [partij B] om per direct:
        
          “- te stoppen met het veroorzaken van overlast in welke vorm dan ook;
        
      
      
        - ervoor zorg te dragen dat uw vriendin geen overlast veroorzaakt;
      
      
        - confrontaties met omwonenden uit de weg te gaan,
      
      
        - de camera’s te verwijderen en verwijderd te houden.”
      
    
    
      2.5.
      Ons Huis heeft op 13 maart 2025 van de gemeente Enschede een Bestuurlijke Rapportage (19 februari 2025), opgemaakt door de politie, ontvangen over de woonoverlast aan het [adres]. In de Bestuurlijke Rapportage is een overzicht opgenomen van de meldingen die bij de politie zijn gedaan.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Ons Huis vordert bij vonnis, gewezen in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
        I.	[partij B] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in kort geding, de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan het [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
        II.	[partij B] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Ons Huis legt, kort samengevat, aan haar vordering ten grondslag dat [partij B] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen door structureel ernstige overlast te veroorzaken in en rondom het gehuurde. Ook de partner en bezoekers van [partij B] veroorzaken veel overlast. Ons Huis wijst erop dat [partij B] ingevolge artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verantwoordelijk is voor de gedragingen van zijn bezoekers. Volgens vaste jurisprudentie levert het veroorzaken van dermate ernstige overlast een tekortkoming op, die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De overlast is wat betreft de aard (geluidsoverlast, huiselijk geweld, alcohol- en drugsgebruik, bedreigen omwonenden), duur (al sinds 2020), ernst en omvang (veel klachten van verschillende omwonenden) zodanig, dat van Ons Huis niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met [partij B] te laten voortduren.
      
    
    
      3.3.
      
        [partij B] voert verweer op navolgende gronden. [partij B] wijst er op dat buurtbewoners een hetze tegen hem voeren en hijzelf slachtoffer is geworden van vandalisme en geweld. Ook heeft Ons Huis onvoldoende inspanningen verricht om tot een oplossing te komen. [partij B] stelt dat Ons Huis hem een andere woning in het vooruitzicht heeft gesteld maar dat er desondanks niets is gebeurd om te komen tot een verhuizing van hem en zijn partner alsmede haar kinderen. Bovendien is de partner van [partij B] in verwachting van een tweeling.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de door Ons Huis gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Voorop staat dat toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het mede door artikel 8 EVRM beschermde woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
      
      
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Ons Huis heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit belang is gelegen in de verplichting haar (andere) huurders het rustige woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast veroorzaakt door [partij B]. Ons Huis is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Er is sprake van ernstige overlast
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Voorop staat dat een huurder gehouden is zich als goed huurder te gedragen. 
        Dit betekent onder meer dat hij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. 
        Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van de woning, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen.
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet, volgens vaste jurisprudentie, grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt dat in deze zaak sprake is van voortdurende ernstige overlast die het woonklimaat ernstig ondermijnt. De situatie is dusdanig ernstig dat deze situatie niet kan voortduren. Dit blijkt onder meer uit de overgelegde gegevens zoals de bestuurlijke rapportage en de audio- en beeldopnames. Dit maakt dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] heeft gesteld dat Ons Huis door haar gedane toezeggingen niet gestand heeft gedaan maar de kantonrechter volgt [partij B] hierin niet. Weliswaar is tijdens de zitting van 23 april 2025 gesproken over een minnelijke regeling tussen partijen maar daarbij is door Ons Huis geen toezegging gedaan dat [partij B] een andere woning zou krijgen, laat staan samen met zijn partner en haar kinderen. Partijen hebben aangegeven met elkaar in gesprek te gaan om te onderzoeken of een oplossing kon worden bereikt. Daarbij is tijdens de mondelinge behandeling ook gesproken over de mogelijkheid van het maken van afspraken tussen partijen en het stellen van voorwaarden. 
      
    
    
      4.7.
      Ons Huis heeft verklaard juist geen woning te willen aanbieden aan [partij B] en zijn partner samen omdat – naar Ons Huis onweersproken heeft gesteld – 90% van de overlast wordt veroorzaakt door ruzies tussen [partij B] en zijn partner. Een stellingname van Ons Huis die naar het oordeel van de kantonrechter begrijpelijk is. Daarbij komt dat de partner van [partij B] geen huurster is van Ons Huis. 
      
    
    
      4.8.
      Uit de overgelegde stukken waaronder beeld- en audiofragmenten blijkt bovendien dat ook na de zitting van 23 april 2025 nog sprake is geweest van ernstige overlast en van [partij B] geen hulpverleningsaanvraag bekend is bij de wijkteams.
      
    
    
      4.9.
      Hoewel ontruiming een ingrijpend middel is, dient de door Ons Huis gevorderde ontruiming te worden toegewezen vanwege de voortdurende ernstige overlast die gepaard gaat met fysieke en verbale confrontaties. Van Ons Huis kan niet worden verlangd deze situatie te laten voortduren. Hieraan doet niet af dat buurtbewoners op momenten kennelijk de verbale en fysieke confrontatie zijn aangegaan met [partij B].
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het bovenstaande dient de vordering van Ons Huis te worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ons Huis worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
                
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          De voorwaardelijke vordering in reconventie
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        Omdat de vordering in conventie zal worden toegewezen wordt toegekomen aan de tegenvordering van [partij B]. De kantonrechter oordeelt dat de tegeneis niet kan slagen. 
        Ten eerste heeft Ons Huis geen toezegging gedaan dat [partij B] een andere woning zou krijgen. Zeker niet samen met zijn partner en haar kinderen. Ook anderszins kan dit niet van 
        Ons Huis niet worden verlangd. Op goede gronden heeft Ons Huis opgemerkt dat het toewijzen van een woning aan [partij B] samen met zijn partner niet voor de hand ligt omdat veel overlast juist voortkomt uit conflicten tussen beiden. Het aanbieden van een woning aan huurder met zijn partner zou dan enkel betekenen dat het probleem wordt verplaatst. Ten tweede zijn er kennelijk tussen partijen geen afspraken gemaakt en voorwaarden opgesteld die ervoor moeten zorgen dat er geen overlast meer voorkomt. 
        Onder deze omstandigheden kan niet van Ons Huis worden verlangd dat zij een andere woning aanbiedt aan [partij B].
      
      
      
        
          Proceskosten in reconventie
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [partij B] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Ons Huis in reconventie worden begroot op nihil.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [partij B] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ons Huis zijn, en de sleutels af te geven aan Ons Huis,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten in conventie van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving van Ons Huis aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vordering van [partij B] af;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten in reconventie, tot en met dit vonnis begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.