ECLI:NL:RBZWB:2025:4514, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-07-2025, 11199837 \ CV EXPL  24-2262 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder heeft huur onterecht verrekend met waarborgsom bij einde huur bedrijfsruimte. Verschuldigdheid van contractuele boete. Huurder moet herstelkosten betalen, omdat huurder voldoende in de gelegenheid is gesteld om het gehuurde op te leveren in de aanvangsstaat.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11199837 \ CV EXPL  24-2262
    
    
    
      
        Vonnis van 9 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: AGIN Timmermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 4 september 2024 met de daarin genoemde stukken,
      - de brief van 16 december 2024 van [eiser] , met producties 5a t/m 6f.
      - de mondelinge behandeling van 7 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Wegens ziekte kan de kantonrechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling van 7 januari 2025 is gehouden, dit vonnis niet wijzen. Partijen hebben niet aangegeven behoefte te hebben aan een nieuwe mondelinge behandeling, zodat is bepaald dat vonnis wordt gewezen door een andere kantonrechter.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van [eiser] een bedrijfsruimte gehuurd aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde door de huurder zal worden bestemd voor gebruik als winkelruimte/kapsalon. De maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs bedraagt € 1.567,00. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2012’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst zou eindigen op 30 april 2024.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] heeft per e-mail van 11 maart 2024 aangekondigd welke werkzaamheden [gedaagde] moest uitvoeren voor haar vertrek uit de bedrijfsruimte, bestaande uit onder andere het verwijderen van een muurtje met kastjes, het verwijderen/afkoppelen van leidingwerk, het terugplaatsen van een radiator, het dichten van de gaten van de airconditioning en het herstellen van het keukenblok. 
      
    
    
      2.3.
      Op 3 april 2024 heeft een voorinspectie plaatsgevonden. Na de voorinspectie heeft [eiser] per e-mail van 5 april 2024 aan [gedaagde] bericht dat het dichten van de gaten van de airconditioning niet goed was uitgevoerd, omdat aan de betreffende muur een radiator moest worden teruggeplaatst. 
      
    
    
      2.4.
      Per e-mail van 12 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht dat de gaten nog steeds niet goed waren gedicht, waarop zij heeft aangekondigd dat [eiser] het herstel zou laten uitvoeren. Ook heeft [eiser] aangegeven dat het leidingwerk niet was afgedopt. 
      
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 15 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht dat het herstel van de gaten van de airconditioning en het leidingwerk niet goed was uitgevoerd en dat zij een bedrijf zou inschakelen voor het herstel.
      
    
    
      2.6.
      Op 30 april 2024 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. Per e-mail van 2 mei 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] een verslag toegestuurd van de eindinspectie. Uit het verslag volgt onder meer dat de radiator nog niet was teruggeplaatst door [gedaagde] , dat de achterwand en plint van het keukenblok ontbrak, dat er nog overbodig leidingwerk in het keukenblok zat en dat leidingen in de vloer niet waren afgedopt of verwijderd. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft de gebreken door een drietal bedrijven laten herstellen voor een totaalbedrag van € 913,25. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft de huurpenningen voor de maanden maart en april 2024 grotendeels onbetaald gelaten. 
      
    
    
      2.9.
      Ondanks aanmaning is [gedaagde] niet tot betaling van de resterende huurpenningen en de herstelkosten overgegaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.856,50, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft een huurachterstand van € 3.134,00 laten ontstaan, bestaande uit de maanden maart en april 2024. Op grond van de algemene bepalingen is [gedaagde] een contractuele boete van tweemaal € 300,00 verschuldigd. Daarnaast heeft [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet in de juiste staat opgeleverd, doordat niet alle genoemde herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. [eiser] heeft de gebreken laten herstellen. De kosten van het herstel van in totaal € 913,25 komen voor rekening van [gedaagde] . [gedaagde] verkeert in verzuim en is wettelijke rente verschuldigd. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 311,64. In totaal is [gedaagde] € 4.990,50 verschuldigd. Na sommatie heeft [gedaagde] € 134,00 betaald en is de vordering verrekend met de waarborgsom van € 3.000,00, zodat nog € 1.856,50 resteert.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . [gedaagde] heeft de huur voor de maanden maart en april 2024 verrekend met de waarborgsom. Het restant van de huurpenningen heeft zij betaald. Bij de voorinspectie op 3 april 2024 is uitgebreid gesproken over de herstelpunten, waaronder het dichten van de gaten van de airconditioning, het afdoppen van leidingen en terugplaatsen van de radiator. [gedaagde] wilde herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door installatiebedrijven. [eiser] heeft voor de opleverdatum van 30 april 2024 zelf herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Alleen de kosten voor het verwijderen van het leidingwerk in de keuken en de trapkast zijn terecht. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] huur verschuldigd tot het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde] is dan ook gehouden om de huur over de maanden maart en april 2024 te betalen, in totaal € 3.134,00. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de betaalde waarborgsom van € 3.000,00 met de huur voor de maanden maart en april 2024 heeft verrekend, omdat ze bang was dat zij deze niet van [eiser] terug zou krijgen. Het restant van € 134,00 heeft zij wel betaald. Echter, op grond van artikel 25.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde] verplicht om de huurprijs steeds zonder enige verrekening te betalen. Het stond haar dus niet vrij om de huur voor de maanden maart en april 2024 met de waarborgsom te verrekenen. Doordat [gedaagde] ten onrechte de waarborgsom met de huurpenningen heeft verrekend, is de verschuldigde huur over de maanden maart en april 2024 te laat betaald. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is [gedaagde] dan ook een contractuele boete van tweemaal € 300,00 (in totaal € 600,00) aan [eiser] verschuldigd.  
      
    
    
      4.3.
      Een huurder is op grond van de wet gehouden om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren waarin deze is aanvaard, behoudens geoorloofde veranderingen. Partijen hebben een voorinspectie gehouden, waarbij [eiser] aan [gedaagde] heeft aangegeven welke herstelwerkzaamheden zij moest uitvoeren om het gehuurde weer in dezelfde staat op te leveren. [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens voldoende tijd en gelegenheid om tot herstel over te gaan, ook nadat [eiser] had geconstateerd dat het herstel niet (goed) was uitgevoerd en [gedaagde] hierop had gewezen. [gedaagde] stelt te hebben geprobeerd het gehuurde zo goed mogelijk te hebben opgeleverd. Daarmee betwist zij onvoldoende dat het nodige herstel niet (goed) was uitgevoerd. Het stond [eiser] dan ook vrij om de herstelwerkzaamheden door derden uit te laten voeren en de kosten hiervan in rekening te brengen bij [gedaagde] . Dat houdt in dat [gedaagde] het totaalbedrag van € 913,25 aan herstelkosten aan [eiser] dient te betalen.  
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw.  Daarom zal een bedrag van € 311,64 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. Aangezien aan de wettelijke vereisten is voldaan, wordt deze rente toegewezen.
      
    
    
      4.6.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen, rekening houdende met de door [gedaagde] verrichte betaling en met verrekening van de waarborgsom: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - huurpenningen maart en april 2024 - contractuele boete
                - facturen herstelkosten - buitengerechtelijke incassokosten - wettelijke rente tot 18 juni 2024 
              
              
                €€€€€
              
              
                3.134,00600,00913,25311,6431,61 
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                4.990,50
              
              
                
              
            
            
              
                - betaling
              
              
                
              
              
                134,00
              
              
                
              
            
            
              
                - verrekening waarborgsom
              
              
                €
              
              
                3.000,00
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.856,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                893,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.856,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.047,25, met ingang van 18 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 311,64 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, waarbij die kosten van [eiser] zijn vastgesteld op € 893,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Kool, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.