ECLI:NL:GHSHE:2025:1154, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-04-2025, 200.351.948_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hoger beroep tegen ontruiming woonruimte. Ontruiming toegewezen op grond van langdurig in gebruik geven aan derden zonder daartoe verkregen toestemming van verhuurder. Bekrachtiging vonnis in eerste aanleg.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.351.948/01
    
    
    
      
        arrest van 22 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te Helmond,
      appellant,
      verder te noemen [appellant] ,
      advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting [XX],
      
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      verder te noemen [XX],
      advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2025 ingeleide hoger beroep van het vonnis (zaak-/rolnummer 11406844 \ CV EXPL 24-8200) van 14 februari 2025, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als een van de gedaagden en [XX] als eiseres.
    
    
    
  
  
    
      1De kern van de zaak 
    
    
      1.1.
      
        [appellant] huurt een woning van [XX]. [appellant] heeft verschillende keren andere gezinnen en/of personen (bij hem) in de woning laten verblijven, zonder daarvoor toestemming aan [XX] te hebben gevraagd. [XX] heeft in kort geding bij de kantonrechter de ontruiming van de woning gevorderd.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft de vordering van [XX] toegewezen. De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] , door de woning zonder toestemming van [XX] aan derden in gebruik te geven, in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld en de daarop van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden heeft geschonden. 
      
    
    
      1.3.
      Het hof komt tot hetzelfde oordeel en zal het vonnis van de kantonrechter daarom bekrachtigen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
      
    
    
      2.2.
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties en de conclusie van eis;
        
        
          de memorie van antwoord met producties;
        
        
          de mondelinge behandeling op 3 april 2025, waarbij namens [appellant] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
        
      
      
    
    
      2.3.
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten.
      
    
    
      3.2.
      Sinds 30 mei 2022 huurt [appellant] van [XX] de woning aan [adres A].
      
    
    
      3.3.
      In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
      
    
    
      3.4.
      
        In de volgens artikel 7.1 van de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
        “6.6.
        Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Verhuurster is bevoegd aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden.”
      
      
    
    
      3.5.
      Vanaf april 2024 heeft [XX] van direct omwonenden meldingen ontvangen dat er meerdere gezinnen in de woning woonden.
      
    
    
      3.6.
      In juli en augustus 2024 heeft [appellant] “veelvuldig” diverse Syrische bekenden in de woning laten verblijven.  
      
    
    
      3.7.
      Bij een huisbezoek op 13 augustus 2024 heeft [XX] geconstateerd dat er op dat moment vier volwassen vrouwen, een volwassen man (niet zijnde [appellant] ) en twee minderjarige kinderen in de woning verbleven.
      
    
    
      3.8.
      Van september 2024 tot en met medio maart 2025 heeft [appellant] een gezin, bestaande uit vader, moeder en een minderjarig kind in de woning laten verblijven. Dit gezin stond ook op het adres van de woning ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie (verder “GBA”).
    
    
      3.9.
      Bij een tweede huisbezoek op 22 oktober 2024 heeft [XX] de aanwezigheid van dit gezin vastgesteld en geconstateerd dat [appellant] zelf niet aanwezig was.
      
    
    
      3.10.
      Op 28 oktober 2024 heeft [XX] in een gesprek met [appellant] de bewoning van de woning besproken. [appellant] heeft in dat gesprek verklaard dat hij veel vrienden heeft en dat als iemand vraagt om bij hem te komen wonen dat van hem mag. [XX] heeft [appellant] in dat gesprek de mogelijkheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft verklaard dat niet te zullen doen en ook het gezin niet uit zijn woning te zullen zetten.
      
    
    
      3.11.
      
        [appellant] en de overige bewoners hebben na het vonnis van de kantonrechter de woning medio maart 2025 verlaten met medeneming van al hun in de woning aanwezige zaken. [appellant] heeft niet de sleutel bij [XX] ingeleverd. [XX] heeft, nadat de woning door [appellant] feitelijk ontruimd was, de sloten van de woning vervangen. 
      
      
    
  
  
    
      4Standpunten van partijen 
    
    
      
        In eerste aanleg
      
    
    
      4.1.
      
        Bij inleidende dagvaarding heeft [XX] – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
        
          Primair:
        
        I. alle gedaagden in eerste aanleg veroordeelt om de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
        II. [appellant] veroordeelt tot betaling van € 675,48 ter zake huurachterstand tot en met december 2024, vermeerderd met wettelijke rente;
        III. [appellant] veroordeelt tot betaling van een vergoeding vanaf januari 2025 gelijk aan de maandelijkse huur, tot aan het tijdstip van de ontruiming en vermeerderd met de wettelijke rente;
        
          Subsidiair:
        
        IV. [appellant] veroordeelt om de woning te ontruimen indien: hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, hij de woning onderverhuurt, zonder toestemming van [XX] derden op het adres van de woning staan ingeschreven in het GBA, of hij de huurpenningen niet op tijd betaald;
        V. de overige gedaagden in eerste aanleg te veroordeelt de woning te ontruimen.
        Een en ander met hoofdelijke veroordeling van alle gedaagden in eerste aanleg in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [XX] hebben daartoe – samengevat en voor zover hier van belang – aangevoerd dat [appellant] , door de woning in gebruik te geven aan derden en daar niet zelf zijn hoofdverblijf te hebben, tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      
        [appellant] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. [appellant] heeft – samengevat en voor zover hier van belang – aangevoerd dat hij wel steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Verder zijn volgens [appellant] de Algemene Huurvoorwaarden niet van toepassing, omdat die hem alleen in het Nederlands zijn verstrekt, terwijl hij die taal onvoldoende machtig is. Bovendien is de tekortkoming, als die er al is, niet ernstig genoeg om de ontruiming van de woning te rechtvaardigen, aldus [appellant] .
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter heeft de primaire vorderingen van [appellant] , met uitzondering van de vordering II tot betaling van het bedrag aan huurachterstand tot en met december 2024, uitvoerbaar bij voorraad toegewezen en bepaald dat [appellant] en de overige gedaagden de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis met medeneming van al hun zaken moesten ontruimen en alle gedaagden in eerste aanleg hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      4.5.
      Het beroepen vonnis is op 26 februari 2025 aan [appellant] betekend en hem is de ontruiming per 27 maart 2025 aangezegd.
      
      
        
          In het hoger beroep
        
      
    
    
      4.6.
      
        [appellant] vordert in het hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de vorderingen van “[--]” (het hof begrijpt [XX]) (alsnog) worden afgewezen, met veroordeling van (naar het hof nog steeds begrijpt) [XX] in de kosten in beide instanties. [appellant] heeft daartoe zeven grieven geformuleerd.
      
    
    
      4.7.
      
        [XX] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
      
    
    
      4.8.
      Op de standpunten van partijen wordt in het navolgende, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      
        De omvang van het hoger beroep
      
    
    
      5.1.
      
        Omdat [XX] daartegen geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, ligt de bij het beroepen vonnis afgewezen primaire vordering II tot betaling van achterstallige huur tot en met december 2024 in dit hoger beroep niet ter beslissing aan het hof voor. 
        Dit hoger beroep is verder beperkt tot de rechtsverhouding tussen [appellant] en [XX] en de andere veroordeelde gedaagden uit de eerste aanleg zijn geen partij in dit hoger beroep, zodat de alleen tot die anderen gerichte subsidiaire vordering V ook buiten de aan het hof voorliggende rechtsstrijd ligt.
      
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      5.2.
      Het hof moet ambtshalve onderzoeken of [XX] op basis van de huidige situatie spoedeisend belang heeft bij de door haar in eerste aanleg in kort geding gevorderde voorziening (artikel 254 lid 1 Rv). Voldoende spoedeisend belang bestaat als van [XX] niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      5.3.
      
        Het spoedeisend belang van [XX] volgt nog steeds 
        uit de aard van de gevorderde ordemaatregel waarmee [XX] zegt dat zij al op korte termijn een onrechtmatige ingebruikgeving van het gehuurde aan derden wil beëindigen, zij haar wettelijke taak om als toegelaten Woningwet-instelling sociale woonruimten eerlijk te verdelen wil uitvoeren, zij de schaarse sociale woonruimte beschikbaar wil krijgen voor woningzoekenden op de wachtlijst, zij precedentwerking van ongewenst huurdershandelen wil voorkomen en zij een oplopende huurachterstand wenst te voorkomen.
      
      
      
      
        
          Grief 1, 2 en 3
        
      
    
    
      5.4.
      Het hof ziet aanleiding om eerst de grieven 2 en 3 (toepasselijkheid Algemene Huurvoorwaarden) te bespreken.
      
    
    
      5.5.
      Hiermee komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter, dat op de huurovereenkomst de Algemene Huurvoorwaarden, met het daarin opgenomen verbod om zonder voorafgaande toestemming van [XX] de woning aan derden in gebruik te geven, op de tussen [appellant] en [XX] gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn. 
      
    
    
      5.6.
      
        [appellant] heeft niet weersproken dat de Algemene Huurvoorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hem ter hand zijn gesteld. Volgens [appellant] zijn de Algemene Huurvoorwaarden desondanks niet van toepassing omdat die hem enkel in het Nederlands zijn verstrekt, maar niet in het Engels of in het Arabisch, terwijl [XX] bekend was dat [appellant] het Nederlands niet voldoende machtig is.
      
    
    
      5.7.
      Dit standpunt vindt geen steun in het recht. De in eerste aanleg door [appellant] getrokken vergelijking met het internationale handelsverkeer gaat niet op. Door de ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst heeft [appellant] de gelding van de Algemene Huurvoorwaarden aanvaard, zoals overigens ook het daarin vervatte artikel 7.1 vermeldt. Voor zover [appellant] de Nederlandse taal onvoldoende beheerst en daardoor de inhoud ervan niet kende, komt dat voor zijn eigen risico. Zelfs als [XX] bij het sluiten van de overeenkomst begreep of had moeten begrijpen dat [appellant] de inhoud van de Algemene Huurvoorwaarden niet kende, laat dat onverlet dat [appellant] aan die voorwaarden is gebonden. De Algemene Huurvoorwaarden zijn wel op de overeenkomst tussen [appellant] en [XX] van toepassing.
      
    
    
      5.8.
      Grief 1 kan als gevolg van dit oordeel onbesproken blijven. Nu de Algemene Huurvoorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn, had [appellant] van het verbod op de hoogte kunnen en moeten zijn, zodat niet relevant is of hij bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg wel of niet heeft erkend daarvan op de hoogte te zijn.
      
      
    
    
      5.9.
      Voor zover [appellant] lijkt op te komen tegen de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging, laat [appellant] na dit deugdelijk te onderbouwen en stelt hij slechts dat hem “niets te verwijten” is.
      
    
    
      5.10.
      Bij gebreke aan gestelde bijzondere belangen aan de zijde van [appellant] , kan het hof slechts uitgaan van het algemene woonbelang dat [appellant] heeft bij het behoud van de woning. Dit algemene belang weegt naar het oordeel van het hof niet op tegen de bijzondere belangen die [XX] heeft als aanbieder van sociale woonruimte, zoals het voorkomen van woonfraude, het voeren van een gedegen toewijzingsbeleid en een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen.
      
    
    
      5.11.
      Het hof verwerpt de grieven 1, 2 en 3.
      
      
        
          Grief 4
        
      
    
    
      5.12.
      Met grief 4 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontruimingsvordering zal toewijzen, zodat daarop in kort geding kan worden vooruitgelopen.
      
    
    
      5.13.
      Alhoewel deze grief elke zelfstandige onderbouwing mist en alleen daarom al verworpen kan worden, constateert het hof het volgende.
      
    
    
      5.14.
      Vast staat dat [appellant] , naar zijn eigen zeggen in elk geval vanaf juli 2024, tot aan de ontruiming van het gehuurde vrijwel constant derden in de woning heeft laten verblijven, waarbij het gezin dat vanaf september 2024 gedurende ruim zes maanden permanent in de woning heeft gewoond, daar nota bene ingeschreven stond. Vast staat ook dat [appellant] voor die bewoning door derden niet een keer toestemming heeft gevraagd aan [XX], laat staan gekregen. Voor zover [appellant] aangeeft dat vertrouwen te hebben ontleend aan gedragingen van gemeenteambtenaren, was dat vertrouwen niet gerechtvaardigd. De gemeente is immers niet de verhuurder.
      
    
    
      5.15.
      Daarmee staat ook vast dat [appellant] gedurende lange tijd in strijd heeft gehandeld met het in de Algemene Huurvoorwaarden vervatte verbod om de woning aan derden in gebruik te geven. Daarmee is hij in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de ernst en duur van deze tekortkoming is naar het oordeel van het hof alleszins aannemelijk dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde op deze grond in een bodemprocedure door de bodemrechter zal worden toegewezen.
      
      
        
          Grief 5
        
      
    
    
      5.16.
      Met deze grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] tot aan het tijdstip van de ontruiming een vergoeding moet betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs. 
      
    
    
      5.17.
      Het hof verwerpt deze grief bij gebreke aan enige feitelijke of juridische onderbouwing. 
      
      
        
          Grieven 6 en 7
        
      
    
    
      5.18.
      Deze grieven hebben geen zelfstandige betekenis en laat het hof daarom onbesproken.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.19.
      Uit het voorgaande volgt dat het vonnis van de kantonrechter op juiste gronden is gewezen, zodat het hof dat vonnis zal bekrachtigen.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.20.
      Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit hoger beroep veroordelen. Die kosten aan de zijde van [XX] zullen vastgesteld worden op:
      
        
          Griffierechten		€    827,00
        
        
          Salaris advocaat	€ 2.428,00 (2 punt(en) x tarief II)
        
        
          
            Nakosten		€    178,00 (plus de verhoging als vermeld in de beslissing)
        
      
      Totaal				€ 3.433,00
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het hoger beroep van € 3.433,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na die aanschrijving tot aan de dag van volledige betaling indien [appellant] niet binnen deze termijn betaald. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, bovendien vermeerderd met € 92,00 en met de kosten van betekening;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.B. Smits, M.G.W.M. Stienissen en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 april 2025.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer