ECLI:NL:RBAMS:2025:4625, Rechtbank Amsterdam, 17-06-2025, 11545938
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur woonruimte. ROZ 2017 van toepassing. onredelijk huurprijswijzigingsbeding (CPI + 4%) en onredelijk kosten beding. Verhuurder vermidert eis op zitting; oospronkelijke huurprijs blijft leidend. BGK wordt niet langer gevorderd. Vordering o/o wordt toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11545938 \ CV EXPL  25-3137
    
    
    
      
        Vonnis van 17 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: Flanderijn & Van Eck Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 maart 2025
      - de op 2 mei 2025 bij de griffie ingekomen brief van [eiser] met een specificatie van de huurachterstand tot en met mei 2025;
      - de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Wat is de kern?
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt woonruimte van [eiser] voor een huurprijs van momenteel € 1.742,59 per maand, die [gedaagde] voor de eerste van iedere maand moet voldoen. [gedaagde] heeft diverse termijnen onbetaald gelaten, te weten juli 2024 en vanaf september 2024 tot en met (in ieder geval) januari 2025. [eiser] vordert, na vermindering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van vijf achterstallige huurtermijnen vermeerderd met rente, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De rechter wijst deze vorderingen toe.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Huurovereenkomst 
      
    
    
      3.1.
      Op 19 mei 2020 is na bemiddeling door een huur- en verhuurmakelaar een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de heer [naam] , de vader van [eiser] , en [gedaagde] . De aanvangshuur bedroeg € 1.500,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ-bepalingen huurovereenkomst woonruimte versie 2017 van toepassing verklaard. [eiser] is daarna eigenaar en verhuurder van de woning geworden. Bij het sluiten van de huurovereenkomst verhuurde de vader van [eiser] meerdere woningen. De huurovereenkomst bevat een beding over een jaarlijkse huurprijsaanpassing (artikel 5.1) dat bepaalt dat in geval van een geliberaliseerde huurprijs de huurprijs jaarlijks zal worden aangepast met het CPI-percentage plus een opslag van maximaal 4%. De toepasselijke ROZ-bepalingen bevatten ook een beding over buitengerechtelijke incassokosten (art. 25.2).
      
      
        
          Ambtshalve toetsing en eisvermindering
        
      
    
    
      3.2.
      Er is sprake van een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of de huurovereenkomst bedingen bevat die oneerlijk zijn zoals bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] vorderde aanvankelijk de op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogde huurprijs en buitengerechtelijke incassokosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [eiser] voorgehouden dat het huurprijswijzigingsbeding op grond waarvan de huurprijs is verhoogd mogelijk oneerlijk is in de zin van de hiervoor genoemde richtlijn en dat het beding over buitengerechtelijke incassokosten in eerdere procedures als oneerlijk is beoordeeld.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] heeft hierna zijn eis verminderd. Hij vordert niet langer de op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogde huurprijs, maar sluit wat betreft de gevorderde huurachterstand aan bij de aanvangshuur van € 1.500,00 per maand. Van de verhoging heeft [eiser] voor de door [gedaagde] vanaf juli 2024 te betalen huur afstand gedaan. [eiser] heeft zijn vordering eveneens verminderd in die zin dat hij niet langer buitengerechtelijke incassokosten vordert.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de gewijzigde hoofdsom niet betwist. Uit de overzichten blijkt een achterstand van zes maanden per datum dagvaarding. [eiser] vordert echter een bedrag dat overeenkomt met een achterstand van vijf maanden. De kantonrechter wijst deze vordering toe, inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente met ingang van de datum van de dagvaarding. [gedaagde] verkeert met betaling van de huurtermijnen over de periode van juli 2024 tot en met mei 2025 (met uitzondering van de maand augustus 2024) in verzuim.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
    
    
      3.6.
      De huurovereenkomst zal worden ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat heeft hij niet gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand van vijf maanden is ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dat is meestal het geval bij een huurachterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] merkt in zijn mondeling antwoord enkel het volgende op: “Ik heb al de overweging gemaakt om de huurovereenkomst op te zeggen en dat ga ik over twee weken doen. Ik heb al andere woonruimte gevonden.” [eiser] heeft tijdens de zitting toegelicht dat [gedaagde] de huurovereenkomst nog niet heeft opgezegd. [gedaagde] heeft geen andere feiten en omstandigheden gesteld die maken dat de forse huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst toch niet rechtvaardigt. [eiser] heeft bij de gemeente melding gemaakt van de huurachterstand in het kader van de schuldhulpverlening. Hierdoor is voldaan aan artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
    
    
      3.8.
      Omdat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet hij doen binnen veertien dagen na datum van dit vonnis. Tot en met de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen van € 1.500,00 per maand (artikel 7:225 BW). 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.216,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.500,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 5 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning te (1057 CE) Amsterdam aan het adres Cabralstraat 513hg te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking te stellen aan [eiser] ,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] een gebruiksvergoeding te betalen van € 1.500,00 per maand,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.216,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.5.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.