ECLI:NL:RBDHA:2025:11666, Rechtbank Den Haag, 04-07-2025, SGR 24/3068
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Omgevingsvergunning voor bouw woning; geen evidente privaatrechtelijke belemmering; college niet gehouden voorschrift over gebruik woning in  vergunning op te nemen; gelet op de uitspraak van de Afdeling van 4 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:338 kan in dit geval geen vergunning worden verleend met toepassing van artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II bij het Bor; dat kan alleen met een buitenplanse afwijking, waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Het beroep is daarom gegrond.

RECHTBANK DEN HAAG
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 24/3068 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. N.M.C. van Hoorn),
    
    
      en
    
    
  
  
    het college van burgemeester en wethouders van Katwijk, het college
    (gemachtigde: mr. H. Ayoujil).
    
    
      Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [vergunninghoudster], vergunninghoudster.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de aan vergunninghoudster verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning op het adres [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] . 
    
    
      1.1.
      Het college heeft de omgevingsvergunning met het primaire besluit van 1 september 2023 verleend. Met het bestreden besluit van 6 december 2021 is het college in bezwaar bij zijn besluit gebleven.
    
    
      1.2.
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
      1.3.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
    
    
      1.4.
      Vergunninghoudster heeft op het beroep gereageerd.
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, de gemachtigde van het college en vergunninghoudster, samen met [naam] , architect. 
    
  
  
    Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2. Op 11 april 2023 heeft vergunninghoudster een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een woning op het perceel [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] , perceelnummer [perceelnummer] . Voor het pand uit 1957 dat daar nu staat, is een sloopvergunning is verleend. 
    
    
      2.1.
      Het bouwplan is onder meer in strijd met regels van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” met betrekking tot het bouwen van bouwwerken. Met het primaire besluit van 1 september 2023 heeft het college, in afwijking van het bestemmingsplan, een omgevingsvergunning verleend met toepassing van de afwijkmogelijkheid in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, aanhef en onderdelen 1 en 9, van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor). 
    
    
      2.2.
      Met het bestreden besluit is het primaire besluit gehandhaafd. Over de toegangsweg tot het perceel, die voor 50% eigendom is van eiser en 50% eigendom van een derde, is in het bestreden besluit overwogen dat vergunninghoudster bij de overdracht van haar eigendomsdeel van de weg aan de derde heeft bedongen dat zij gebruik mag blijven maken van de weg, hetgeen in een notariële akte is vastgelegd. Van een door eiser gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering is daarom volgens het college geen sprake. Het college heeft daarom in bezwaar besloten dat de voorwaarden die zien op de eigendomsverhouding van de toegangsweg geen deel meer uitmaken van de omgevingsvergunning.
    
    
      2.3.
      
        Eiser voert in beroep samengevat aan dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan vanwege de overschrijding van het bouwvlak en het maximaal toegestane bouwvolume. Volgens hem is ten onrechte toepassing gegeven aan artikel 4, aanhef en onderdeel 1, van Bijlage II bij het Bor. Verder betoogt eiser dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering voor wat betreft het gebruik van de toegangsweg naar het perceel waarop de woning is voorzien. Hij betwijfelt of het college er terecht van uitgaat dat vergunninghoudster een deel van de toegangsweg kan blijven gebruiken, ondanks het feit dat zij daar geen eigenaar meer van is. Tot slot vreest eiser dat de nieuw te bouwen woning, die zes kamers telt en volgens hem meerdere badkamers heeft, zal worden gebruikt voor het huisvesten van arbeidsmigranten in plaats van een (groot) gezin. Op zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat een combinatie van onderdelen 1 en 9 van artikel 4 van Bijlage II bij het Bor niet mogelijk is omdat het hier gaat om een volledig nieuw te bouwen woning. Beoordeling door de rechtbank 
        
          Overgangsrecht
        
      
      3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wabo. Omdat de aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 11 april 2023, blijft de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing.
      
        Is sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering?
      
      4. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de omstandigheid dat vergunninghoudster de toegangsweg tot het perceel niet meer gedeeltelijk in eigendom heeft, een evidente privaatrechtelijke belemmering vormt die aan het verlenen van een omgevingsvergunning in de weg staat. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
    
    
      4.1.
      De eigendom en het gebruik van de (mandelige) toegangsweg zijn privaatrechtelijke kwesties. Uit vaste rechtspraak volgt dat niet snel sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan de verlening van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Dat is alleen zo wanneer die belemmering een evident karakter heeft. Er is dan geen ruimte voor twijfel aan het bestaan van de belemmering, die overduidelijk moet zijn. De burgerlijke rechter is namelijk de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een bouwplan. Dit is slechts anders als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat realisering van het bouwplan leidt tot een strijd met (zakelijke) rechten en tevens vaststaat dat niet tot opheffing of wijziging van een dergelijke privaatrechtelijke belemmering kan worden overgegaan.
    
    
      4.2.
      
        Die situatie doet zich hier echter niet voor. Vergunninghoudster heeft het deel van de toegangsweg dat zij in eigendom gehad, geruild tegen een stuk grond van een derde. Daarbij heeft vergunninghoudster bedongen dat zij gebruik kan blijven maken van de toegangsweg. Dat eiser betwijfelt of een dergelijke afspraak zonder zijn betrokkenheid had mogen worden gemaakt, wijst naar het oordeel van de rechtbank niet op een evidente privaatrechtelijke belemmering. Ook de stelling van eiser dat hij het onderhoud van de toegangsweg altijd voor zijn rekening heeft genomen wijst daar niet op. 
        
          Had het college een voorschrift over gebruik van de woning in de omgevingsvergunning moeten opnemen? 
        
      
      5. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn betoog dat het college vanwege het risico van gebruik van de woning voor het huisvesten van arbeidsmigranten of andere kamergewijze verhuur een gebruiksvoorschrift aan de omgevingsvergunning had moeten verbinden. De door eiser naar voren gebrachte omstandigheid dat vergunninghoudster de woning mogelijk wil verhuren biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. De omvang van de woning met zes slaapkamers en meerdere badkamers biedt daarvoor evenmin een aanknopingspunt. Indien op enig moment zou blijken dat de woning wordt gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, kan eiser een handhavingsverzoek indienen. Het college heeft in ter zitting opgemerkt dat niet te verwachten valt dat een eventueel met het bestemmingsplan strijdig gebruik van de woning zoals door eiser gevreesd, in het kader van een handhavingsprocedure zal worden gelegaliseerd. 
      
        Heeft het college de juiste voorbereidingsprocedure toegepast?
      
      6. De rechtbank volgt eiser wel in zijn betoog dat het college ten onrechte ook onderdeel 9 van artikel 4 van Bijlage II bij het Bor aan de omgevingsvergunning ten grondslag heeft gelegd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. 
    
    
      6.1.
      Op zitting is de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 4 februari 2020 besproken. In die uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor geen grondslag biedt voor het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan voor het gebruiken van een gebouw dat niet feitelijk aanwezig en vergund is. In het negende lid staat namelijk dat het afwijkende gebruik alleen vergund mag worden als dat niet gepaard gaat met bouwactiviteiten die ertoe leiden dat de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume worden vergroot, terwijl dat bij nieuwbouw per definitie het geval is. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt daarnaast dat het begrip gebruiken in de zin van artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II bij het Bor ruim worden uitgelegd. Het artikelonderdeel heeft niet alleen betrekking op het gebruik van bouwwerken, maar ook op het bouwen in strijd met regels van het bestemmingsplan.
    
    
      6.2.
      Het bouwplan is deels in strijd met in het bestemmingsplan opgenomen regels over bouwen. Verder is geen sprake van een bestaand gebouw of een gebouw waar al een omgevingsvergunning voor verleend is, maar gaat het om het slopen van een gebouw en het in plaats daarvan bouwen van een nieuw, groter gebouw. In die situatie kan gelet op de uitspraak van 4 februari 2020 geen vergunning worden verleend met toepassing van artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II bij het Bor. Voor het bouwplan kan dan ook uitsluitend een omgevingsvergunning worden verleend met een buitenplanse afwijking. Uit artikel 3.10, eerste lid, onder a, van de Wabo volgt dat op de voorbereiding van een dergelijk besluit de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Het college heeft hierin geen keuze, maar dient de voorbereidingsprocedure toe te passen die uit de Wabo voortvloeit.
    
    
      6.3.
      Op zitting heeft het college, na kennis te hebben genomen van de hiervoor vermelde Afdelingsuitspraak van 4 februari 2020, het standpunt ingenomen dat ten onrechte de reguliere voorbereidingsprocedure is gevolgd.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    7. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 3.10 van de Wabo omdat het college ten onrechte niet de uitgebreide voorbereidingsprocedure heeft gevolgd bij de beslissing op de aanvraag. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het primaire besluit te herroepen, omdat dit ten onrechte met de reguliere procedure is voorbereid. Dit betekent dat het college opnieuw moet beslissen op de aanvraag van 11 april 2023 en die beslissing moet voorbereiden met de uitgebreide voorbereidingsprocedure.
    8. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Deze vergoeding bedraagt € 1.360,50 omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt het bestreden besluit;
      
      
        herroept het primaire besluit van 1 september 2023;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden besluit;
      
      
        bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eiser moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt het college tot betaling van € 1.814,- aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.H. van den Ende, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Gerde, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 4 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 
    13 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:541.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2020:338.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 13 mei 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1218.
  
  
     Als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3°, van de Wabo.
  
  
     Als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 7 augustus 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2706.