ECLI:NL:GHDHA:2025:1383, Gerechtshof Den Haag, 22-07-2025, 200.323.924/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: verkoop woning, beroep op geestelijke stoornis (art. 3:34 BW)

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.323.924/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 9849687 RL EXPL 22-7200 
    
    
    
    
      
        Arrest van 22 juli 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. A.A. Bhagwandin, kantoorhoudend in De Meern,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellant in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. A. Ramsaroep, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [geïntimeerde] heeft een overeenkomst ondertekend inhoudend dat hij zijn woning verkoopt aan [appellant] . [appellant] eist dat [geïntimeerde] een boete van € 11.000,- betaalt omdat [geïntimeerde] de overeenkomst niet is nagekomen. [geïntimeerde] heeft van zijn kant de vernietiging van de overeenkomst ingeroepen omdat hij die is aangegaan onder invloed van een geestelijke stoornis (artikel 3:34 BW). 
    
    
      1.2
      Het hof oordeelt dat het beroep van [geïntimeerde] op een geestelijke stoornis slaagt en dat hij de overeenkomst daarom mocht vernietigen. Hij hoeft de boete niet te betalen. Het hof komt daarmee tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 22 februari 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 23 november 2022;
        
        
          het arrest van dit hof van 9 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 juli 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord tevens (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellant] .
        
      
    
    
      2.2
      Op 30 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] heeft op 12 juni 2020 een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend inhoudend dat hij zijn woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) verkoopt aan [appellant] voor een bedrag van € 110.000,-.
    
    
      3.2
      Per brief van 14 juli 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde] het volgende aan [appellant] geschreven:
      
      
        
          “Client overhandigde mij een kopie van de op 12 juni 2020 ondertekende “Koopovereenkomst Appartement” betreffende [adres] te (…) [woonplaats] . Cliënt wilde deze overeenkomst helemaal niet, dus er is geen sprake van een (geldige) rechtshandeling en derhalve is er ook geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Voor zover de wil er wel was, althans u daarop mocht vertrouwen -quod non-, is die overeenkomst tot stand gekomen onder een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling), dan wel andere wilsgebreken, en wordt die overeenkomst wegens dwaling / wilsgebrek(en) middels deze 
          vernietigd
          .
        
      
      
      
        
          U heeft cliënt overvallen met een koopovereenkomst voor een verkoopprijs van €110.000,= die ver beneden de marktwaarde ligt. U heeft ’s morgens vroeg bij hem aangebeld en terwijl hij nog niet goed wakker was, de overeenkomst laten ondertekenen met de woorden “je moet mij vertrouwen” en “het wordt door een notaris geregeld maak je dus geen zorgen” of woorden van gelijke strekking. Zoals u weet is de WOZ-waarde €161.000,= (waarde peildatum 01-01-2019) en is de huidige marktwaarde zelfs veel hoger dan dit. Het is u voorts bekend dat cliënt de Nederlandse taal niet voldoende machtig is om de door u opgestelde overeenkomst te lezen, althans te begrijpen, en u gaf cliënt geen tijd om het door iemand te laten lezen. Ook is het u bekend dat cliënt al jaren (vanaf januari 2017) onder behandeling is van een psychiater en dagelijks medicijnen inneemt tegen depressie, slapeloosheid en angst. U wist, althans had moeten weten, dat cliënt door al deze omstandigheden niet in staat was zijn wil te bepalen, althans dat hij deze overeenkomst niet wilde dan wel hij in dwaling verkeerde.” 
        
      
    
    
      3.3
      In een brief van de huisarts van [geïntimeerde] van 3 september 2020 is over [geïntimeerde] het volgende vermeld:
      
      
        
          “(…) meneer is sinds 29 oktober 2015 onder behandeling van de poh ggz en huisarts ivm psychische klachten. Door recente gebeurtenissen verergeren de klachten. Meneer gebruikt antidepressivum en slaapmedicatie. Medicatie zorgt ervoor dat meneer in de ochtend erg suf is. Ook wordt er opgemerkt dat meneer problemen heeft om zich te kunnen concentreren, vergeetachtig is en moeite heeft om informatie te verwerken en op te slaan. Vermoeden bestaat ook dat de intelligentie quotiënt minder dan gemiddeld is.”
        
      
    
    
      3.4
      De WOZ-waarde van woning bedroeg per 1 januari 2019 € 161.000,-, per 1 januari 2020 € 187.000,- en per 1 januari 2021 € 206.000,-.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 11.000,-. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat [geïntimeerde] de woning niet wilde leveren, en daarom de overeengekomen boete van 10% van de koopsom moet betalen.
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat bij [geïntimeerde] ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst sprake was van een geestelijke stoornis in de zin van artikel 3:34 BW en dat [geïntimeerde] daarom terecht een beroep heeft gedaan op vernietiging van de overeenkomst. 
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen (het principaal hoger beroep). Hij bestrijdt dat [geïntimeerde] een beroep kan doen op artikel 3:34 BW. [appellant] eist dat het hof zijn vordering alsnog toewijst en [geïntimeerde] veroordeelt tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald.
    
    
      5.2
      Voor het geval het hoger beroep van [appellant] zou slagen en het hof [geïntimeerde] beroep op artikel 3:34 BW niet zou honoreren, heeft [geïntimeerde] ook hoger beroep ingesteld (het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep). Daarmee voert [geïntimeerde] andere gronden aan waarom de vordering van [appellant] moet worden afgewezen.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Koopovereenkomst door [geïntimeerde] getekend onder invloed geestelijke stoornis (artikel 3:34 BW)
    
      6.1
      Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] in de ochtend van 12 juni 2020 bij [geïntimeerde] thuis is langsgegaan en dat [geïntimeerde] toen de schriftelijke overeenkomst heeft ondertekend waarmee hij zijn woning aan [appellant] verkocht voor een bedrag van € 110.000,-. Het primaire verweer van [geïntimeerde] is dat hij deze koopovereenkomst heeft getekend onder invloed van een geestelijke stoornis als bedoeld in artikel 3:34 BW. Volgens [geïntimeerde] was de gang van zaken als volgt. [geïntimeerde] had eerder in een vriendengroep en ook met [appellant] wel eens gesproken over een mogelijke verkoop van de woning, maar niet met de concrete intentie dit te doen. Op de ochtend van 12 juni 2020 kwam [appellant] bij hem thuis langs met de overeenkomst. [geïntimeerde] was toen net uit bed en suf van de medicatie die hij neemt in verband met psychische klachten. [appellant] zei dat het alleen maar ging om voorlopige documenten, dat [geïntimeerde] er nog niet aan gebonden zou zijn en dat de verkoop pas bij de notaris definitief gemaakt zou worden. [geïntimeerde] verstaat heel slecht Nederlands, kon de koopovereenkomst niet lezen en kon dus niet begrijpen wat erin staat. [geïntimeerde] heeft maar getekend omdat [appellant] zei dat hij toch nergens aan gebonden zou zijn en hij daarom dacht dat hij er nog over kon nadenken, en omdat [geïntimeerde] wilde dat [appellant] weg zou gaan zodat hij verlost zou zijn van de druk die [appellant] op hem uitoefende.
    
    
      6.2
      Artikel 3:34 BW houdt in dat als [geïntimeerde] geestvermogens ten tijde van het sluiten van de overeenkomst waren gestoord, zijn wil voor het aangaan van die overeenkomst wordt geacht te ontbreken indien de stoornis een redelijke waardering van de betrokken belangen belette of indien de het sluiten van de overeenkomst onder invloed van die stoornis is gedaan. Het is aan [geïntimeerde] om voldoende onderbouwd te stellen - en als daaraan wordt toegekomen: te bewijzen - (i) dat de geestelijke stoornis aanwezig was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en (ii) dat in verband daarmee zijn wil tot het aangaan van die koopovereenkomst heeft ontbroken. Bij dit tweede onderdeel geldt dat een rechtshandeling wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.
    
    
      6.3
      
        [geïntimeerde] heeft afdoende aangetoond dat in de ochtend van 12 juni 2020 ten tijde van de ondertekenen van de koopovereenkomst bij hem sprake was van een geestelijke stoornis. Met de brief van de huisarts van 3 september 2020, hiervoor weergegeven bij 3.3, heeft [geïntimeerde] dit voldoende onderbouwd. Uit die brief blijkt dat [geïntimeerde] al sinds 2015 onder behandeling staat voor psychische klachten, dat hij in verband daarmee een antidepressivum en slaapmedicatie krijgt en dat hij daardoor in de ochtenden erg suf is.
    
    
      6.4
      Het hof oordeelt dat ook is komen vast te staan dat in verband met die geestelijke stoornis bij [geïntimeerde] de wil ontbrak om de koopovereenkomst te sluiten. Er is namelijk voldaan aan het vermoeden dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst heeft getekend onder invloed van de stoornis, omdat de koopovereenkomst nadelig is voor [geïntimeerde] . Het hof licht dat als volgt toe.
    
    
      6.5
      
        [geïntimeerde] heeft gesteld dat de prijs waarvoor hij zijn woning volgens de koopovereenkomst heeft verkocht, te weten € 110.000,-, ver onder de marktwaarde lag die op dat moment € 200.000,- bedroeg. Het hof stelt vast dat uit het overgelegde overzicht van de WOZ-waarde van de woning blijkt dat die waarde per 1 januari 2020 € 187.000,-. was en per 1 januari 2021 € 206.000,- . Er kan dus vanuit worden gegaan de WOZ-waarde ten tijde van het tekenen van de overeenkomst in juni 2020 ongeveer € 196.500,- bedroeg. Het is daarnaast een feit van algemene bekendheid dat de WOZ-waarde (in die tijd) in het algemeen lager is dan de marktwaarde. Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] zijn stelling dat de markwaarde van de woning aanmerkelijk meer dan € 110.000,- bedroeg voldoende heeft onderbouwd.
    
    
      6.6
      
        [appellant] heeft hier tegenin gebracht dat niet kan worden uitgegaan van een marktwaarde van € 200.000,-, omdat partijen al op een eerder moment, te weten omstreeks juni 2019, overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van de woning en de (WOZ-)waarde van de woning toen lager was dan in juni 2020. Het hof verwerpt dat verweer omdat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen al op een eerder moment overeenstemming zouden hebben bereikt over de verkoop van de woning (voor een koopprijs van € 110.000,-). 
    
    
      6.7
      Pas tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] het verweer gevoerd dat er andere redenen zijn waarom de koopprijs zo laag was. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] erkend dat er voor een bedrag van € 15.000,- schade hersteld moest worden in de woning. Volgens een makelaar die de woning heeft gezien waren de noodzakelijke renovatiekosten echter hoger en was daarvoor € 75.000,- nodig  (i.v.m. enkel glas, loden leidingen, verouderde verwarming, sterk verouderde keuken, badkamer, toilet, asbestonderzoek), en moest dat bedrag in mindering worden gebracht op de vraagprijs. Daarnaast zouden partijen volgens [appellant] zijn overeengekomen dat € 20.000,- in contanten “onder de tafel” betaald zou worden en dit bedrag is niet opgenomen in de koopsom die in de schriftelijke overeenkomst is vermeld. 
    
    
      6.8
      Het hof overweegt hierover als volgt. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat het bedrag van € 15.000,- dat hij in de memorie van antwoord heeft genoemd (onder punt 3) helemaal geen betrekking heeft op schade aan de woning, maar - zoals daar ook is aangegeven - op niet betaalde VvE-bijdragen, hypotheeklasten en weggemaakte huurinkomsten. Van enige erkenning van schade aan de woning is dus geen sprake. Voor het bedrag van € 75.000,- geldt dat [geïntimeerde] (voor zover mogelijk: gemotiveerd) heeft betwist dat die kosten gemaakt moesten worden en dat een makelaar in de woning is geweest die dat zou hebben vastgesteld. Het hof oordeelt hierover dat [appellant] op het punt van de € 75.000,- niet kon volstaan met blote stellingen. Gelet op de late fase in de procedure waarin [appellant] dit verweer heeft aangevoerd, was het aan hem om zijn stellingen op zijn minst in enige mate nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door een schriftelijke verklaring van de makelaar die een en ander zou hebben geconstateerd en die zou kunnen verklaren dat een dergelijk bedrag in mindering moest worden gebracht op de vraagprijs. Dit deel van het verweer wordt dan ook verworpen, omdat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat zou zijn besproken dat een bedrag van € 20.000,- in contanten zou worden betaald, maar ook als daarmee rekening zou worden gehouden, geldt nog steeds dat de verkoopprijs van de woning aanmerkelijk onder de marktwaarde verkocht zou zijn.
    
    
      6.9
      
        De conclusie is dat de verweren van [appellant] niet slagen en dat is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst heeft getekend onder invloed van een geestelijke stoornis.
        
          Geen gerechtvaardigd vertrouwen bij [appellant] (artikel 3:35 BW)
        
      
    
    
      6.10
      
        [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat ook als het zo zou zijn dat [geïntimeerde] onder invloed van een (tijdelijke) geestelijke stoornis heeft gehandeld, [geïntimeerde] toch geen beroep kan doen op vernietiging van de overeenkomst. De reden daarvoor is dat [appellant] te goeder trouw op de verklaring van [geïntimeerde] is afgegaan, zoals bedoeld in artikel 3:35 BW, en dat zijn vertrouwen wordt beschermd. [appellant] stelt in dit verband dat hij niet bekend was met de medicijnen, klachten en problemen van [geïntimeerde] en dat hij geen afwijkend gedrag bij [geïntimeerde] heeft kunnen waarnemen. Daarbij komt dat partijen voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst langdurig hebben onderhandeld, dat zij op de ochtend van 12 juni 2020 de koopovereenkomst gezamenlijk hebben ingevuld en dat [geïntimeerde] onder iedere pagina van de overeenkomst een handtekening heeft gezet. Ook had [geïntimeerde] zijn legitimatie en de VvE-stukken aangeleverd aan de financier van [appellant] . Kortom, [appellant] mocht erop vertrouwen dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst wilde aangaan, aldus nog steeds [appellant] .
    
    
      6.11
      Het hof stelt voorop dat het aan [appellant] is om (voldoende onderbouwd) feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] zijn woning aan hem wilde verkopen voor een bedrag van € 110.000,-. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij de gegevens in de koopovereenkomst met de hand heeft ingevuld. Dat betekent dat [appellant] ook de koopsom van € 110.000,- heeft ingevuld. Hiervoor is overwogen dat deze verkoopprijs aanmerkelijk lager is dan de toenmalige marktwaarde van de woning en dat de verschillende verklaringen die [appellant] heeft trachten te geven voor de lage verkoopprijs (te weten: de verkoopprijs was al veel eerder overeengekomen toen de waarde van de woning lager was en/of er moesten renovaties worden uitgevoerd voor een bedrag van  € 75.000,-) niet slagen. Mede in het licht van het gegeven dat de door [appellant] aangedragen verklaringen voor de lage verkoopprijs van €110.000,- falen, heeft [appellant] de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zich bewust was van het aanmerkelijke prijsverschil tussen deze verkoopprijs en de werkelijke waarde van de woning onvoldoende onderbouwd bestreden. Gelet daarop rustte op [appellant] de plicht om nader te onderzoeken of [geïntimeerde] werkelijk de wil had om in te stemmen met deze transactie. Het enkele feit dat [geïntimeerde] zijn handtekening onder iedere pagina van de overeenkomst heeft gezet is in dit verband niet voldoende. Voor zover [appellant] heeft bedoeld te betogen dat hij ervan uit mocht gaan dat [geïntimeerde] dit werkelijk wilde omdat er aan de ondertekening van de overeenkomst langdurige onderhandelingen vooraf zijn gegaan, faalt dat betoog. De stelling van [appellant] dat sprake is geweest van langdurige onderhandelingen wordt door [geïntimeerde] betwist en is door [appellant] onvoldoende concreet onderbouwd. [appellant] heeft bijvoorbeeld niet uitgelegd hoe die langdurige onderhandelingen met [geïntimeerde] dan precies zijn verlopen en hoe die zijn uitgemond in deze overeenkomst. De omstandigheid dat [geïntimeerde] zijn identiteitsbewijs en VvE-stukken aan de financier heeft gestuurd maakt evenmin dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] zijn woning voor deze prijs wilde verkopen. Al met al heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] zijn woning voor € 110.000,- aan hem wilde verkopen.
    
    
      6.12
      
        De conclusie is dat het beroep van [appellant] op artikel 3:35 BW faalt. Dat betekent dat het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:34 BW slaagt. Ook het hof komt dus tot het oordeel dat de vordering van [appellant] moet worden afgewezen.
        
          Slot
        
      
    
    
      6.13
      Voor zover partijen bewijsaanbiedingen hebben gedaan, gaat het hof daaraan voorbij, omdat deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden danwel op voldoende onderbouwde stellingen die, als zij worden bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.
    
    
      6.14
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] faalt. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen.
    
    
      6.15
      
        
          [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op:
        salaris advocaat	€ 2.428,- (2 punten × tarief II)nakosten 		€    178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal		€ 2.606,-
      
    
    
      6.16
      De kosten van het voorwaardelijk incidenteel beroep worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 23 november 2022;
    
    - wijst af wat [appellant] in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd;
    
    - veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.606,-;
    
    - bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-. 
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. D. Stoutjesdijk en R. Wesseling en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.