ECLI:NL:RBOBR:2025:2411, Rechtbank Oost-Brabant, 23-04-2025, 24/1292
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde perceel met dierenverblijf, gesplitst in twee bouwkavels die te koop staan. Heffingsambtenaar heeft de waarde aannemelijk gemaakt. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1292
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser], uit [woonplaats], eiser, 
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.		In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van het perceel met dierenverblijf aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het object). 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het object met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 1.010.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022, naar de toestand op 1 januari 2023 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 december 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde van € 1.010.000 verminderd naar € 678.000. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift, dat door de rechtbank wordt aangemerkt als een nader stuk, omdat het na afronding van het vooronderzoek is ingediend. Eiser heeft hierop gereageerd. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van het perceel met dierenverblijf aan de [adres] in [woonplaats] (het object). Het object bestaat op de waardepeildatum 1 januari 2022 uit een perceel met een oppervlakte van 2.406 m2 en een perceel met een oppervlakte van 1.420 m2 (in totaal 3.826 m2). Aan het begin van het heffingstijdvak van 1 januari 2023 was sprake van een perceel van 3.826 m2. Vervolgens is dit perceel op 19 april 2023 weer gesplitst in twee percelen grond van 1.500 m2  en 2.326 m2. Eiser biedt deze percelen grond als twee bouwkavels te koop aan als volgt:- kavel 1 dorpszijde van 1.500 m2 voor € 358.000 k.k.;
    - kavel 2 dijkzijde van 2.326 m2 voor € 478.000 k.k.
    
  
  
    
      Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
    4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022, naar de toestand op 1 januari 2023. Op de zitting heeft eiser een waarde bepleit van in totaal € 280.000 (2 x € 140.000). De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 678.000) onderbouwd met een taxatieverslag. Daarin is voor beide percelen grond in totaal 2.370 m2 aan bouwterrein in aanmerking genomen voor € 280 per m2 en 1.456 m2 aan extra grond voor € 10 per m2.  
    5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
    6. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van het object niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatieverslag. 
    
    7. Eiser heeft aangevoerd dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd, en dat die uitspraak daarom niet in stand kan blijven. Voor zover al sprake is van een motiveringsgebrek, hoeft dat nog niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    8. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde te hoog is en heeft aangevoerd dat het geen object in aanbouw betreft zoals in het taxatieverslag is vermeld, maar een ‘basic’ weiland met opstal. Er is fysiek niets gewijzigd ten opzichte van de situatie op peildatum 1 januari 2021. Er is geen bouwvergunning aangevraagd of verleend van de peildatum tot op heden. Het aanvragen van een bouwvergunning is een traject met haken en ogen en een zeer forse doorlooptijd. Er is onduidelijkheid over een provinciale bouwstop (stikstofbeleid). De kavels hebben deels natuurbescherming en een kavel is gelegen nabij de dijk, waardoor er regels van het waterschap gelden. Verder heeft eiser in de bezwaarfase verwezen naar een e-mail van zijn makelaar van 25 september 2023, waaruit zou blijken dat het object is gewaardeerd op € 720.000. 
    9. Op eisers argument omtrent de vermelding in het taxatieverslag van ‘object in aanbouw’, heeft de heffingsambtenaar gereageerd dat voor bouwterreinen een standaard-taxatieverslag voor in aanbouw zijnde objecten wordt gehanteerd en dat er daarom op het aan eiser verstrekte taxatieverslag wordt gerefereerd aan ‘object in aanbouw’. Dat betekent echter niet dat voor het object een waarde in aanbouw is bepaald. Het object is immers als ‘bouwterrein woning’ gewaardeerd. In het taxatieverslag zijn ook alleen waarden voor grond aangegeven: voor een bouwterrein en voor extra grond. Dit om rekening te houden met het verschil in bestemming (wonen/agrarisch). Het object wordt pas ‘in aanbouw’ geregistreerd en gewaardeerd, als daadwerkelijk begonnen wordt met de bouw. Daarvan is nog geen sprake, aldus de heffingsambtenaar. 
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat het object in de gemeentelijke belastingapplicatie is geregistreerd als ‘Bouwterrein woning’ en ook als zodanig is gewaardeerd. Het object heeft deels een agrarische bestemming en is daarom gesplitst in bouwterrein van in totaal 2.370 m2 met een grondwaarde van € 280 per m2 en extra grond met een grondwaarde van € 10 per m2. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd de grondwaardes toegelicht. Volgens hem is de eindwaarde bepalend. De uitsplitsing in bouwterrein en extra grond is gemaakt, vanwege de bestemming volgens het bestemmingsplan. De grondwaarde voor de bestemming agrarisch is gebaseerd op de Agrarische Taxatiewijzer 10, overige grond. Voor het bouwterrein waarop de bestemming wonen rust heeft de taxateur gekeken naar de vraagprijzen waarvoor de beide bouwkavels in de markt zijn gezet. Daarbij is ook de e-mail van de makelaar van eiser die in beroep is overgelegd betrokken. De vraagprijzen zijn teruggerekend en daarbij is zowel het ‘stikstofgedeelte’ als de nevenbestemming die op de bouwkavels vanwege het waterschap rusten verdisconteerd. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat verdisconteerd een bouwterrein inclusief 21% BTW is en indien dat bij de grondwaarde wordt gerekend, de waarde van de grond nog hoger ligt.  
      
    
    
      9.2
      De heffingsambtenaar heeft ook toegelicht dat volgens het bestemmingsplan [naam] (vastgesteld op 1 maart 2012 en onherroepelijk) op een deel van de grond de bestemming ‘wonen’ rust, waarbij twee vrijstaande woningen mogelijk zijn. Op het andere deel rust de bestemming ‘agrarisch’. Bestemmingsplantechnisch was er dus door de gemeente al veel eerder besloten dat hier twee vrijstaande woningen mogelijk zijn, aldus de heffingsambtenaar. Dat is een andere situatie dan de zaak van rechtbank ’s-Gravenhage van 7 september 2011 (ECLI:NL:RBSGR:2011:BT2268), waarnaar eiser verwijst. In het onderhavige geval is er geen wijzigingsplan nodig. Deze fase is al doorlopen, want in het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om twee vrijstaande woningen te bouwen aldus de heffingsambtenaar. Voor een bouwkavel tegenover de bouwkavels golden dezelfde planregels als voor de bouwkavels van eiser en voor die bouwkavel is ook een omgevingsvergunning verleend.
      
      10. Eiser heeft niet bestreden dat het op grond van het bestemmingsplan en bijbehorende planregels is toegestaan om op elk van de betreffende percelen grond een vrijstaande (villa)woning te bouwen. Eiser heeft verder niet de uitsplitsing van 2.370 m2 aan bouwterrein en 1.456 m2 aan extra grond betwist. De rechtbank gaat bij haar beoordeling dan ook van deze gegevens uit. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat motiveert de rechtbank als volgt. Blijkens de toelichting heeft de taxateur bij het bepalen van de grondwaarde per m2 voor het bouwterrein rekening gehouden met de vraagprijzen van de bouwkavels, in totaal € 836.000 (exclusief BTW) en de schatting van de door eiser geraadpleegde makelaar. De voor het object na bezwaar vastgestelde waarde van € 678.000 ligt nog circa 20% onder de totale  vraagprijs. Eiser heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen onderbouwen dat op de waardepeildatum, beoordeeld naar de toestandspeildatum, reeds een bouwstop vanwege stikstofbeleid aan de orde was. Evenmin heeft de heffingsambtenaar in zijn waarde-onderbouwing betrokken dat sprake zou zijn van een (onherroepelijke) omgevingsvergunning. Deze omstandigheden brengen de rechtbank daarom niet aan het twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar geschatte grondwaarde van het bouwterrein. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd waarom de planregels die ter plaatse gelden vanwege het waterschap een waardedrukkend effect hebben. Nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat daarmee rekening is gehouden door een lagere grondwaarde dan de vraagprijs te hanteren, had het op de weg van eiser gelegen om uit te leggen waarom sprake zou zijn van een groter waardedrukkend effect. Dat heeft eiser niet gedaan en daarom vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met dat aspect voldoende rekening heeft gehouden. Eiser heeft de grondwaarde van € 10 per m2 voor de extra grond niet betwist. De rechtbank vindt deze waarde aannemelijk, nu deze volgens de heffingsambtenaar is gebaseerd op de Agrarische Taxatiewijzer 10, overige grond. De conclusie is dat de beroepsgronden van eiser niet slagen. 
      
      11. Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van het object, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiser ter zitting bepleite waarde van € 280.000 heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat door eiser een e-mail is overgelegd van zijn makelaar van 25 september 2023, waaruit reeds blijkt dat het object een veel hogere waardering zou moeten krijgen dan de waarde die eiser bepleit. Daardoor leidt die gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. 
      
      
        
          Conclusie over de waarde
        
      
      12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 678.000 niet te hoog is. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.		Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 april 2025.
    
    
    
    
    
    
      griffier									rechter		
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. 
    
    
  
  
    
      Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739, r.o. 4.15.
  
  
     Hoge Raad, 14 oktober 2005,  ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest)