ECLI:NL:GHARL:2025:2464, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-04-2025, 23/576
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/576
      uitspraakdatum: 22 april 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank) van 12 januari 2023, nummer UTR 22/2330, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 19 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 610.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] bijgestaan door taxateur [naam3] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1994 gebouwde vrijstaande woning met dakkapel, carport en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 250 m2 en een kaveloppervlakte van 1.010 m2.
    
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020  te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit primair een waarde van € 503.000 en subsidiair van € 588.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en staat de beschikte waarde voor.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de stelling dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is, de stelling dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 AWR niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en de stelling dat de heffingsambtenaar de door hem bij de vaststelling van de waarde toegepaste indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 20 oktober 2022, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 618.000 aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres1] 48, [adres2] 19 en [adres1] 49 alle te [woonplaats] verkocht voor € 635.000, € 618.000 respectievelijk € 450.000 op respectievelijk 12 juni 2020, 21 september 2019 en 7 juni 2020.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaande woning), de locatie ( [woonplaats] ), het bouwjaar (tussen 1995 en 2005), de inhoud (230 m3 tot 299 m3), de kavel (600 m2 tot 907 m2) en de overige kenmerken (dakkapel, tuinhuis, overkapping, garage), zijn de vergelijkingsobjecten weliswaar goed vergelijkbaar met de woning, maar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in de objectkenmerken kwaliteit en onderhoud. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in het licht van de foto’s die belanghebbende in zijn hogerberoepschrift heeft overgelegd en de gegeven toelichting in de stukken noch met de ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat aan de objectkenmerken kwaliteit en onderhoud van de woning terecht een waarde is toegekend van gemiddeld (score 3). Met deze foto’s is, voor zover deze foto’s de woning betreffen, de stelling onderbouwd dat de keuken circa 30 jaar oud is en zich in een beneden gemiddelde staat bevindt. Het Hof acht niet aannemelijk dat, zoals gesteld door de heffingsambtenaar, pas wanneer de keuken moet worden vervangen aan het genoemde objectkenmerk de waarde van 2 wordt toegekend.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof volgt belanghebbende overigens niet in zijn stellingen dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met een slechtere ligging van de woning naast een drukke weg. Met de ligging naast een drukke weg heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de objecten [adres1] 48 en [adres2] 19 als referentie te gebruiken. Ook deze objecten zijn gelegen in de nabijheid van een drukke weg.
      
    
    
      4.9.
      Evenmin volgt het Hof belanghebbende in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning is uitgegaan van een verkeerde eenheidsprijs voor de waardering van het kavel. Op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel bedraagt de gemiddelde eenheidsprijs van het bij de woning behorende kavel weliswaar € 150 maar met zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de gezochte waarde voor de waardering van het kavel daarom ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde eenheidsprijs van € 165 miskent belanghebbende dat de grondstaffel is gebaseerd op een liggingsfactor 3 terwijl aan de woning een liggingsfactor is toegekend van 4. 
      
    
    
      4.10.
      Voor een waardeafslag in verband met de aanwezigheid van een verzamelplaats voor afvalcontainers bestaat naar het oordeel van het Hof geen grond. Het beroep van belanghebbende op de uitspraak van het Hof van 15 december 2020, nr. 19/01423, ECLI:NL:GHARL:2020:10513 faalt omdat het in die zaak gaat om geur- en stankoverlast van ondergrondse afvalcontainers terwijl het bij de woning een aantal naast de woning neergezette kliko's betreft die daar eens per week staan.
      
    
    
      4.11.
      Voorts heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat met betrekking tot de woning sprake is van achterstallig onderhoud, rotte kozijnen en slecht schilderwerk omdat belanghebbende dit standpunt niet heeft onderbouw met bijvoorbeeld foto's waaruit dat duidelijk volgt of offertes. 
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende staat een waarde voor van primair € 503.000 en subsidiair van €  588.000 maar heeft die waarden evenmin aannemelijk gemaakt.  Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende weliswaar een door [naam4] op 24 februari 2021 opgesteld taxatierapport overgelegd waarin aan de hand van de referentieobjecten [adres1] 108, 7 en 48 te [woonplaats] op waardepeildatum 1 januari 2020 aan de woning een waarde wordt toegekend van € 503.000 maar omdat onhelder is hoe in dat taxatierapport rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft de objectkenmerken voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe onderbouwt dat rapport belanghebbendes primaire noch subsidiaire waarde.
      
    
    
      4.13.
      Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 580.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.  
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907), € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907) en  € 106 voor de kosten van het taxatierapport (2 uur   € 53) ofwel in totaal op € 5.028.
      
    
    
      5.3.
      Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – stelt de beschikte waarde vast op € 580.000, 
      – vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.028,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 22 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.