ECLI:NL:RBAMS:2025:4970, Rechtbank Amsterdam, 16-07-2025, C/13/755412 / HA ZA 24-913
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De gemeente Amsterdam hoeft een erfpachtaanbod voor een nieuwbouwwoning in de Houthavens niet aan te passen.

RECHTBANK Amsterdam 
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/755412 / HA ZA 24-913
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser 1] c.s.,
      advocaat: mr. M. van Weeren LLM.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE AMSTERDAM, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. K.M.V. Zournas.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser 1] c.s. hebben in 2016 een huis met een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage gekocht in een nieuwbouwproject in de Houthavens in Amsterdam. Het huis en de parkeerplaats staan op erfpachtgrond, die eigendom is van de gemeente. Dat betekent dat [eiser 1] c.s. dus erfpachtrechten hebben gekocht. Deze hadden een looptijd tot 2065 en een jaarlijkse canon. Kort daarna heeft de gemeente aan [eiser 1] c.s. een aanbod gedaan om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, met de mogelijkheid van afkoop van de canon tegen eenmalige betaling. [eiser 1] c.s. zijn het niet eens met de uitgangspunten die de gemeente in dit overstapaanbod heeft gehanteerd en vinden de afkoopsom onevenredig hoog. Zij vinden het aanbod van de gemeente onrechtmatig. [eiser 1] c.s. hebben het aanbod uiteindelijk geaccepteerd omdat de termijn verliep, maar willen dat de gemeente hen alsnog een nieuw aanbod doet. De rechtbank volgt het [eiser 1] c.s. daarin niet.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 31 juli 2024, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      - het tussenvonnis van 27 november 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 maart 2025 en de daarin genoemde processtukken,
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 6 maart 2025.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] c.s. hebben op 21 januari 2016 een koopovereenkomst met BPD Ontwikkeling BV (BPD) gesloten, op grond waarvan zij op 27 mei 2016 rechthebbenden zijn geworden van de voortdurende erfpachtrechten op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] en op een parkeerplaats. De koopprijs was € 426.108,- (inclusief de omzetbelasting over de grondwaarde van de erfpacht). [eiser 1] c.s. hebben op 21 januari 2016 ook een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. De aanneemsom was € 516.692,- (inclusief omzetbelasting).
      
    
    
      3.2.
      De grond waarop de voortdurende erfpachtrechten rusten, is door de gemeente bij akte van 25 april 2016 uitgegeven aan BPD en maakt deel uit van een groter complex van erfpachtrechten ( [adres] , fase 1). De ingangsdatum van het eerste erfpachttijdvak is vastgesteld op 16 december 2015 en de einddatum op 15 december 2065. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser 1] c.s. hadden bij de koop de keuze om te kiezen voor een jaarlijkse aanpassing van de canon (indexcanon), een tien jaar vaste canon, een vijfentwintig jaar vaste canon, of de afkoop van het gehele erfpachttijdvak van vijftig jaar tot 16 december 2065. Zij hebben gekozen voor een jaarlijkse canon van € 1.298,- voor de woning en van € 13,- voor de parkeerplaats (met indexatie) gebaseerd op een canonpercentage van 0,76% en een grondwaarde van € 170.763,- voor de woning respectievelijk van € 1.721,- voor de parkeerplaats. Op de voortdurende erfpachtrechten zijn de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam van toepassing. 
      
    
    
      3.4.
      In 2016 heeft de gemeente eeuwigdurende erfpacht ingevoerd waarop de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 van toepassing zijn. Daarna heeft de gemeente beleid ontwikkeld voor een overstapregeling op grond waarvan bestaande erfpachters kunnen overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Na een inspraakprocedure heeft het college van B&W op 9 mei 2017 de ‘Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017’ (de overstapregeling 2017) en het beleid ‘De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017’ (het grondwaardebeleid 2017) vastgesteld. Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad met de invoering ingestemd.
      
      
        
          Werkwijze gemeente berekenen overstapaanbod
        
      
      
    
    
      3.5.
      Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht berekent de gemeente de nieuwe canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht. De overstapregeling 2017 bepaalt dat dit gebeurt op basis van de erfpachtgrondwaarde, die wordt berekend op een wijze die is vastgelegd in het grondwaardebeleid 2017. Daaruit volgt dat de grondwaarde wordt berekend door de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van het belastingjaar een jaar eerder te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote (hierna ook: BSQ). De buurtstraatquote is een percentage dat aangeeft welk deel van de waarde van de woning bestaat uit de waarde van de grond, dus zonder de opstallen (zie ook hierna onder 3.6). Op de grondwaarde (dus de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de BSQ) wordt vervolgens een depreciatie van 10% toegepast en in voorkomende gevallen een korting wegens energie-efficiency (EPC) om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. Over de erfpachtgrondwaarde wordt een actueel canonpercentage gerekend, waarna nog een overstappremie van 25% in mindering wordt gebracht om te komen tot de toepasselijke erfpachtcanon. Ten slotte wordt die canon geïndexeerd naar het moment van de aanvraag.
      
    
    
      3.6.
      De buurtstraatquote wordt berekend door individuele grondquotes van eengezinswoningen of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald aan de hand van de methode van de zogenaamde Grondwaardecommissie van de gemeente, waarbij de grondwaarde verkregen wordt door de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde. Daarbij wordt de opstalwaarde bepaald door op modelmatige wijze de herbouwkosten te bepalen (uitgaande van de kosten van hedendaagse nieuwbouw en de sloopkosten). Op die manier hoeft niet van iedere woning de opstalwaarde te worden bepaald. De buurtstraatquote is gemaximeerd op een percentage van 49%.
      
    
    
      3.7.
      
        Als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is, bijvoorbeeld als woningen recent zijn gebouwd en opgeleverd, wordt de zogenaamde onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ van het object bepaald. De wijze van vaststelling daarvan is uitgewerkt in de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’.
        De onbezwaarde waarde wordt modelmatig bepaald door afzonderlijke woningkenmerken (de woning zelf en daarnaast kenmerken als dakterras, balkon, tuin parkeerplaats, berging etcetera) te vermenigvuldigen met de gemiddelde waarde per eenheid van deze woningkenmerken van nabijgelegen referentiewoningen en de verkregen waarden per erfpachtrecht op te tellen. De maatwerk-BSQ wordt berekend door voor woningen zonder bruikbare WOZ-waarde de onbezwaarde waarde te gebruiken. 
      
      
    
    
      3.8.
      Bij erfpachters die vóór 2020 een aanvraag hebben ingediend voor een overstapaanbod, wordt de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of, als die lager is, van 2016 (peildatum 1 januari 2015) gebruikt om de canon bij eeuwigdurende erfpacht te berekenen. Verder wordt dan een verhoogde overstappremie van 35% in plaats van 25% in mindering gebracht.
      
    
    
      3.9.
      
        [eiser 1] c.s. hebben in december 2019 een persoonlijk informatiepakket van de gemeente gekregen over hun keuzemogelijkheden bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Daarin stonden de volgende mogelijkheden:
      
        
          i) overstappen met een jaarlijkse canonbetaling vanaf 2065 van € 5.561,89 voor de woning en van € 211,32 voor de parkeerplaats;
        
        
          ii) overstappen met afkoop van alleen de eeuwigdurende canon door een eenmalige betaling van € 70.435,- voor de woning en van € 2.676,- voor de parkeerplaats, bij deze optie zouden [eiser 1] c.s. tot 2065 nog de huidige jaarlijkse canon van € 1.298,- en € 13,- (met indexatie) blijven betalen; en
        
        
          iii) overstappen met afkoop van de huidige en de eeuwigdurende canon door een eenmalige betaling van € 226.781,- voor de woning en van € 4.252,- voor de parkeerplaats.
        
      
      
      
        
          Berekening aanbod [eiser 1]
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser 1] c.s. hebben voor 2020 een aanvraag gedaan voor een overstapaanbod. Zoals hiervoor onder 3.8 overwogen, wordt in dat geval uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2014 of per 1 januari 2015. Bij [eiser 1] c.s. was er echter geen WOZ-waarde over die jaren beschikbaar. Daarom heeft de gemeente bij [eiser 1] c.s. de grondwaarde berekend door een onbezwaarde waarde en een maatwerk-BSQ te bepalen. De onbezwaarde waarde van de woning is bepaald op (afgerond) € 808.000,- voor de woning en op € 30.000,- voor de parkeerplaats. Deze onbezwaarde waarde is vermenigvuldigd met een maatwerk-BSQ van 49%. Zo heeft de gemeente de grondwaarde van de woning berekend op € 395.920,- en de grondwaarde van de parkeerplaats op € 14.700,-. Verder is bij de berekening een actueel canonpercentage van 2,39% gehanteerd. De volledige berekening voor de canon ten aanzien van de woning volgt uit een bijlage bij het overstapaanbod en ziet eruit als volgt:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.11.
      De berekening van de canon voor de parkeerplaats is vergelijkbaar, met dien verstande dat daarin standaard een onbezwaarde waarde van (in deze buurt) € 30.000,- wordt gehanteerd en geen korting voor energie-efficiency is opgenomen (zie E bij de berekening van de woning). 
      
    
    
      3.12.
      De Gemeente heeft aan [eiser 1] c.s. een aanbod gedaan (het overstapaanbod) gebaseerd op optie ii van het persoonlijk informatiepakket. [eiser 1] c.s. hebben dat aanbod geaccepteerd omdat het aanbod anders zou verlopen. De gemeente heeft toegezegd om alsnog een nieuw aanbod te zullen doen als het vonnis van de rechtbank daar aanleiding voor zou geven.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser 1] c.s. vorderen, na eisvermindering ter zitting, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de gemeente gelast binnen zes weken na de uitspraak van de rechtbank een
        nieuwe overstapaanbieding te doen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank;
        II. 	voor recht verklaart dat de gemeente ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de inherente afwijkingsbevoegdheid ex art. 4:84 Awb;
        III. 	voor recht verklaart dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met een of
        meer beginselen van behoorlijk bestuur;
        IV. 	voor recht verklaart dat de gemeente gehouden is kosten en schade te
        vergoeden van [eiser 1] c.s.;
        V. 	de gemeente veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke kosten;
        VI. 	de gemeente veroordeelt tot betaling van de proceskosten, met rente. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het aanbod van de gemeente onevenredig is. De canon waarvan de gemeente uitgaat is immers tussen de aankoop in 2016 en het persoonlijk informatiepakket in 2019 vier keer zo hoog geworden. Daardoor is ook het bedrag van de afkoopsom onevenredig hoog geworden. Dat de bedragen zo hoog zijn, komt omdat de grondwaarde veel te hoog is vastgesteld. Die wijkt sterk af van de grondwaarde bij uitgifte. De gehanteerde onbezwaarde waarde wijkt sterk af van de waarde van de referentie-objecten en ook van de eigen (latere) WOZ-waardes. Ook de BSQ is veel te hoog vastgesteld. Volgens [eiser 1] c.s. is de uitkomst van de gehanteerde methode zo onevenredig, dat de gemeente gebruik had moeten maken van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht (Awb). De gemeente heeft dat niet gedaan en dat is volgens [eiser 1] c.s. onrechtmatig. Daarnaast stellen [eiser 1] c.s. dat het aanbod is gedaan in strijd met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook dat is onrechtmatig. Daarnaast hebben [eiser 1] c.s. nog het standpunt ingenomen er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. 
      
    
    
      4.3.
      De gemeente voert verweer. De gemeente vindt dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt voorop dat het beleid van de gemeente met betrekking tot het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht als zodanig niet in geschil is. [eiser 1] c.s. vinden dat het beleid bij hen zodanig onevenredig uitpakt, dat bij hen maatwerk was geboden.   
      
      
        
          Toetsingskader, stelplicht en bewijslast afwijkingsmogelijkheid 4:84 Awb
        
      
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 4:84 Awb moet een bestuursorgaan overeenkomstig zijn eigen beleidsregel handelen, behalve als dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Waar het dus om gaat is of sprake is van bijzondere omstandigheden én of het door de gemeente gevoerde beleid onevenredig uitpakt voor [eiser 1] c.s. 
      
    
    
      5.3.
      Omdat [eiser 1] c.s. zich erop beroepen dat het onrechtmatig is om niet van de afwijkingsmogelijkheid gebruik te maken, is het aan [eiser 1] c.s. om feiten te stellen en bij betwisting te onderbouwen waaruit volgt dat het niet afwijken onrechtmatig is. Met andere woorden, het is aan [eiser 1] c.s. om te stellen dat sprake is van bijzondere omstandigheden en om feiten te stellen waaruit volgt dat het overstapaanbod voor hen tot onevenredige gevolgen leidt.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank begrijpt dat de bijzondere omstandigheden waarop [eiser 1] c.s. zich beroepen zijn gelegen in de volgende twee omstandigheden. Ten eerste in het feit dat [eiser 1] c.s. de woning hebben gekocht zeer kort voordat de gemeente de mogelijkheid van eeuwigdurende erfpacht introduceerde, waardoor zij ten tijde van de koop nog niet de mogelijkheid hadden om voor eeuwigdurende erfpacht te kiezen, maar wel kort na de aankoop werden geconfronteerd met nieuwe berekeningen en bedragen. Ten tweede in het feit dat de uitgangspunten van het beleid onevenredig veel afwijken van de situatie van [eiser 1] c.s., en dat daarmee ook de uitkomst onevenredig is. In zoverre lopen de bijzondere omstandigheden en de evenredigheid in het betoog van [eiser 1] c.s. dus in elkaar over.
      
      
        
          Algemene opmerkingen bij de beoordeling van het aanbod
        
      
      
    
    
      5.5.
      Met de afkoop van de huidige en toekomstige canon is een fors bedrag gemoeid, van € 231.033,- (zie 3.9). Dat vloeit echter vooral voort uit het feit dat daarmee behalve de toekomstige erfpachtverplichting, ook de bestáánde jaarlijkse verplichting wordt afgekocht, namelijk de verplichting om tot 2065 de jaarlijkse canon te betalen. Dat afkoop van die verplichting én van de toekomstige canonverplichting tot een hoog afkoopbedrag leidt is logisch. Het gaat immers om een heel lange periode tot 2065.
      
    
    
      5.6.
      Het gaat er in deze zaak alleen om of het aanbod voor de afkoop van de toekomstige canonverplichting (vanaf 2065) al dan niet onevenredig is. De bestaande verplichting tot 2065 staat immers niet ter discussie. 
      
    
    
      5.7.
      Verder moet bij de beoordeling van het aanbod van de gemeente voor ogen worden gehouden dat het de gemeente als erfpachtgever in beginsel vrij staat een aanbod tot overstap te doen en de voorwaarden voor die overstap, waaronder de hoogte van de canon, te bepalen. [eiser 1] c.s. hebben daarbij ook de keuze om het overstapaanbod niet te accepteren en niet op het stelsel van eeuwigdurende erfpacht over te gaan. Dat dit leidt tot onzekerheid over de na 2065 te betalen canon, en het feit dat die canon mogelijk – afhankelijk van de marktontwikkelingen – alleen maar duurder wordt, is op zichzelf niet van belang bij de beoordeling van de vraag of het aanbod van de gemeente redelijk (althans niet onevenredig) is. Die onzekerheid is nu eenmaal inherent aan de voortdurende erfpachtrechten. Toen [eiser 1] c.s. de woning in 2016 kochten, wisten zij dat daaraan een erfpachtverplichting was verbonden, ook na 2065.
      
    
    
      5.8.
      Het afkopen van alleen de toekomstige canon, waarvoor [eiser 1] c.s. hebben gekozen, leidt tot afkoopbedragen van € 70.436,- en € 2.676,-. In verhouding tot een eeuwigdurende jaarlijkse canon van € 5.561,89 en € 211,32 per jaar vanaf 2065 komen die afkoopbedragen op zichzelf niet onevenredig voor. Het gaat er dus om of de vastgestelde jaarlijkse canon vanaf 2065 al dan niet onevenredig hoog is. 
      
    
    
      5.9.
      Hierna zal de rechtbank eerst in algemene zin ingaan op de grondwaarde van de woning en de parkeerplaats. Daarna gaat de rechtbank nog in op specifieke aspecten met betrekking tot de woning (achtereenvolgens: de onbezwaarde waarde, de BSQ, de grondwaarde en de canon).
      
      
        
          De grondwaarde is niet onevenredig
        
      
      
      
        
          Dat de grondwaarde afwijkt van de historische grondwaarde, maakt niet dat de gehanteerde grondwaarde onevenredig hoog is
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser 1] c.s. wijzen er ten eerste op dat de berekende grondwaarden van € 395.920,- en € 14.700,- per 2017 veel hoger zijn dan de historische grondwaarde in 2016: de grondwaarde ten tijde van de uitgifte van de voortdurende erfpachtrechten in 2016 was namelijk € 170.763,- respectievelijk € 1.721,- (zie 3.3).
      
    
    
      5.11.
      Het feit dat de grondwaarde bij uitgifte sterk afwijkt van de op basis van het grondwaardebeleid 2017 berekende grondwaarde in het overstapaanbod, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de grondwaarde daarin onevenredig hoog is vastgesteld. De gemeente heeft namelijk uiteengezet dat de historische grondwaarde bij uitgifte het gevolg is van afspraken die al in 1999 tussen de gemeente en BPD zijn gemaakt over het project Houthaven-eiland 2, fase 1. [eiser 1] c.s. hebben bij gebrek aan wetenschap de inhoud van deze afspraken betwist, maar de gemeente heeft in dat verband ook gewezen op het verschil tussen de koopsom die tussen BPD en [eiser 1] c.s. is overeengekomen voor de voortdurende erfpachtrechten en de historische grondwaarde. [eiser 1] c.s. hebben immers op 27 mei 2016 € 426.108,- aan BPD voldaan voor de voortdurende erfpachtrechten, terwijl de erfpachtrechten een maand eerder, op 25 april 2016, aan BDP zijn uitgegeven tegen een grondwaarde van € 170.763,- respectievelijk van € 1.721,-. Tegen die achtergrond is duidelijk dat de grondwaarde bij uitgifte niet de werkelijke grondwaarde vertegenwoordigde, maar dat de werkelijke grondwaarde aanzienlijk hoger lag. Het stond de gemeente (mede daarom) vrij om in haar beleid, en in het concrete overstapaanbod dat zij heeft gedaan, van een andere waarde uit te gaan (zie ook 5.7). De hoogte van de door [eiser 1] c.s. betaalde koopsom voor de woning en de parkeerplaats van € 426.108,- is daarbij een indicatie dat de door de gemeente op basis van haar beleid berekende grondwaarde van € 395.920,- voor de woning en van € 14.700,- voor de parkeerplaats niet onevenredig zijn, ook niet als rekening wordt gehouden met de btw die onderdeel uitmaakt van de koopsom (een bedrag van € 36.221,64).
      
      
        
          Onvoldoende gesteld dat de grondwaarde van de parkeerplaats negatief is
        
      
      
    
    
      5.12.
      Ook de grondwaarde van de parkeerplaats is volgens [eiser 1] c.s. te hoog vastgesteld. De gemeente heeft daarbij ten onrechte een berekening gemaakt met een onbezwaarde waarde van € 30.000,- en een BSQ. De gemeente had hier gewoon het minimumtarief moeten toepassen. De grondwaarde van de parkeerplaats is namelijk eigenlijk negatief. Het gaat om een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage. De bouwkosten van een ondergrondse parkeergarage zijn immers zo hoog dat de residuele grondwaarde daarvan negatief zal zijn. Hij heeft deze stelling echter helemaal niet feitelijk onderbouwd met bijvoorbeeld een berekening, zodat de rechtbank daar niet zomaar van uit kan gaan, en dus ook niet kan beoordelen of sprake is van onevenredigheid.
      
      
        
          De onbezwaarde waarde is niet onevenredig 
        
      
      
      
        
          Dat de modelmatig berekende onbezwaarde waarde hoger is dan wanneer de WOZ-waarde van de woning wordt teruggerekend, betekent niet dat de door de gemeente modelmatig berekende onbezwaarde waarde onevenredig hoog is
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser 1] c.s. vinden verder dat de onbezwaarde waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat dit blijkt bij terugrekenen vanaf de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden vanaf 2018 (het moment dat de bouw van de woning was afgerond en er dus wel een WOZ-waarde beschikbaar was die de daadwerkelijke waarde weerspiegelde). Uitgaande van de gemiddelde door de gemeente veronderstelde waardestijging van 8% per jaar zou de WOZ-waarde in 2014 volgens [eiser 1] c.s. zijn uitgekomen op:
      
        
          € 630.753,- uitgaande van de WOZ-waarde van € 1.080.000,- per 1 januari 2021;
        
        
          € 618.827,- uitgaande van de WOZ-waarde van € 982.000,- per 1 januari 2020;
        
        
          € 652.679,- uitgaande van de WOZ-waarde van € 959.000,- per 1 januari 2019;
        
        
          € 685.783,- uitgaande van de WOZ-waarde van € 933.000,- per 1 januari 2018.
        
      
      
        [eiser 1] c.s. vinden daarom dat de onbezwaarde waarde van de woning niet op € 808.000,-, maar op € 650.000,- moet worden vastgesteld, waarmee de grondwaarde lager uitkomt en daarmee ook de canon.   
      
    
    
      5.14.
      Het enkele feit dat dat [eiser 1] c.s. bij terugrekenen met 8% per jaar op een lagere onbezwaarde waarde uitkomen dan de gemeente, brengt nog niet automatisch met zich mee dat de gemeente een onjuiste onbezwaarde waarde heeft vastgesteld of niet voor deze methode mocht kiezen. De ontwikkeling van WOZ-waarden is namelijk afhankelijk van veel verschillende factoren en een gemiddelde zegt niets over de daadwerkelijke ontwikkeling van de WOZ-waarde van een individuele woning. Dat blijkt ook uit het feit dat de WOZ-waarde van de woning van  [eiser 1] c.s. in de jaren 2018 tot en met 2021 met veel minder dan 8% per jaar is gestegen.  
      
      
        
          De referentieobjecten zijn wel bruikbaar voor het vaststellen van de onbezwaarde waarde
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser 1] c.s. vinden ook dat de onbezwaarde waarde (en daarmee de grondwaarde) te hoog is vastgesteld, omdat de door de gemeente gebruikte referentiepanden aan de Houthavenkade voor het vaststellen daarvan niet vergelijkbaar zijn met de woning van [eiser 1] c.s. De referentieobjecten hebben namelijk structureel een 20% hogere WOZ-waarde. De onbezwaarde waarde van de woning van [eiser 1] c.s. zou daarom volgens hen op € 646.000,- moeten uitkomen in plaats van op € 808.000,-.
    
    
      5.16.
      De rechtbank oordeelt dat de referentiepanden niet zodanig afwijken dat deze niet geschikt zijn om mee te vergelijken. Er waren weinig referentieobjecten, omdat de woning van [eiser 1] c.s. deel uitmaakte van een nieuwbouwproject en de buurt nog grotendeels ongebouwd was. De gemeente heeft de panden die er wél waren gebruikt. De gebruikte referentiewoningen liggen in dezelfde buurt en het zijn eengezinswoningen (geen appartementen). Ook die woningen zijn nieuw gebouwd en hoogwaardig afgewerkt. Voor een eventueel verschil in woninggrootte is gecorrigeerd. Er zijn misschien wel verschillen, maar ook veel overeenkomsten. Het enkele feit dat de referentiewoningen deels twee-onder-een-kapwoningen zijn en de woning van [eiser 1] c.s. een rijwoning is, maakt niet dat die woningen niet als referentieobject kunnen dienen. De referentiewoningen wijken misschien wel iets af, maar dat dit leidt tot een onevenredige uitkomst, is niet gebleken. Van belang daarbij is ook dat de gemeente gemotiveerd heeft weersproken dat de WOZ-waarde van de referentiepanden structureel 20% hoger ligt: de WOZ-waarde van de referentiepanden was in 2023 nog maar 2% hoger. 
      
      
        
          Tussenconclusie met betrekking tot de woning
        
      
      
    
    
      5.17.
      De conclusie van het voorgaande is dat de onbezwaarde van de woning niet onevenredig hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De buurtstraatquote is niet onevenredig
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [eiser 1] c.s. vinden ook dat de gemeente in het overstapaanbod ten onrechte een buurtstraatquote van 49% hanteert. De gemeente gaat bij het bepalen van de BSQ uit van een modelmatig bepaalde herbouwwaarde. Omdat de herbouwkosten volgens [eiser 1] c.s. feitelijk veel hoger zijn, is de verhouding tussen de herbouwkosten en de grondwaarde heel anders, en komt de BSQ dus veel lager uit. 
      
    
    
      5.19.
      Volgens [eiser 1] c.s. bedragen de herbouwkosten van hun woning in totaal € 1.055.221,-, bestaande uit de koopsom van € 426.108,-, de aanneemsom van € 516.692,- en € 112.421,- voor meerwerk en afwerking. [eiser 1] c.s. gaan verder uit van de historische grondwaarde bij uitgifte en berekenen hun individuele grondquote op 14%.
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank overweegt als volgt. De gemeente heeft gekozen voor een modelmatige benadering van de BSQ, omdat het noodzakelijk noch mogelijk is om voor elk individueel recht de opstalwaarde te berekenen. Dat is het uitgangspunt. Het gaat dus niet om de individuele grondquote, zodat de feitelijke herbouwkosten in beginsel niet relevant zijn. De berekening van [eiser 1] c.s. leidt er niet toe dat van dit uitgangspunt had moeten worden afgeweken, omdat die berekening uitgaat van onjuiste uitgangspunten. 
      
    
    
      5.21.
      De BSQ is wordt, samengevat, als volgt berekend (zie 3.6):
      - de BSQ is het gemiddelde percentage van de individuele grondquotes in de buurt;
      - de individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde,
      - de grondwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde minus de opstalwaarde (of, als er geen WOZ-waarde is, door de onbezwaarde waarde, zie 3.7);
      - de opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) en de sloopkosten.
      De BSQ is gemaximeerd op 49%.
      
    
    
      5.22.
      
        [eiser 1] c.s. gaan bij hun berekening ten onrechte uit van de grondwaarde bij uitgifte. Bij de berekening van de BSQ wordt namelijk uitgegaan van de WOZ-waarde, danwel van de onbezwaarde waarde, maar niet van de grondwaarde. Het argument van [eiser 1] c.s. dat op de koopsom nog de omzetbelasting in mindering moet worden gebracht, is dus niet relevant. Hiervoor is bovendien al overwogen dat de gemeente niet hoefde uit te gaan van de grondwaarde bij uitgifte, alleen al omdat de koopprijs van de (onbebouwde) grond al € 426.108,- was (zie 5.11).
      
    
    
      5.23.
      Uit het voorgaande volgt al dat [eiser 1] c.s. ten onrechte ook de koopsom hebben aangemerkt als onderdeel van de herbouwkosten. De herbouwkosten bestaan in zijn individuele geval slechts uit de aanneemsom van € 516.592,- (en eventueel meerkosten, maar die zijn door [eiser 1] c.s. niet onderbouwd). 
      
    
    
      5.24.
      Alleen al omdat de uitgangspunten van hun berekening niet kloppen, kunnen [eiser 1] c.s. niet worden gevolgd in hun betoog dat de BSQ te hoog is vastgesteld, en dat het aanbod daarom onevenredig is. 
      
      
        
          De canon in het aanbod is niet onevenredig 
        
      
      
    
    
      5.25.
      Hiervoor is geoordeeld dat de verschillende uitgangspunten voor de berekening van de erfpachtcanon op zichzelf niet onevenredig zijn, maar uiteindelijk gaat het erom of het aanbod als geheel (ook) niet tot een onevenredige uitkomst leidt. [eiser 1] c.s. stellen niet alleen dat de hiervoor genoemde uitgangspunten voor de berekening van het overstapaanbod onevenredig zijn, maar zij stellen ook dat het aanbod zelf dat is. Dit blijkt volgens hen uit het feit dat de canon in een paar jaar tijd viermaal zo hoog is geworden. Bij de levering van de woning aan [eiser 1] c.s. in 2016 was de canon voor de woning namelijk € 1.298,- per jaar, terwijl de canon voor de woning in het persoonlijk informatiepakket en in het overstapaanbod van de gemeente is berekend op € 5.561,89 per jaar. 
      
    
    
      5.26.
      Ter zitting heeft de gemeente er echter op gewezen dat die verhoging voor een groot deel voortvloeit uit het feit dat een hoger rentepercentage wordt gehanteerd. De rechtbank kan deze redenering van de gemeente volgen. De rente stond extreem laag toen [eiser 1] c.s. de woning in 2016 kochten, zodat ( [eiser 1] c.s. daarmee geluk hadden en) de rente voor de erfpachtcanon toen heel laag is vastgesteld, namelijk op 0,76%. Bovendien hebben [eiser 1] c.s. toen gekozen voor een jaarlijkse indexatie (zie 3.3). Zouden zij bij de uitgifte hebben gekozen voor de vaststelling van de canon voor een langere periode zoals bijvoorbeeld vijfentwintig jaar, dan zou het rentepercentage bij aanvang hoger zijn geweest en daarmee ook de canon (waartegenover zij dan wel over een langere periode zekerheid over de hoogte van de canon zouden hebben gehad). 
      
    
    
      5.27.
      De rente voor de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht ten tijde van het persoonlijk informatiepakket in december 2019 bedroeg 2,39% (zie 3.10). Het feit dat de canon in het overstapaanbod veel hoger is dan ten tijde van de uitgifte, wordt dus voor een groot deel veroorzaakt door het hogere rentepercentage. 
      
      
        
          Conclusie: het aanbod is niet onevenredig
        
      
      
    
    
      5.28.
      Uit al het voorgaande volgt dat niet is gebleken van bijzondere omstandigheden en dat noch de uitgangspunten van de berekening, noch het canonbedrag, noch de uiteindelijke afkoopsom onevenredig zijn.
      
      
        
          Het aanbod is niet in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [eiser 1] c.s. hebben ook gesteld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld omdat het aanbod volgens hen in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In de dagvaarding hebben [eiser 1] c.s. slechts in algemene zin een beroep gedaan op deze beginselen. Op de zitting zijn specifiek het evenredigheids-, het zorgvuldigheids-, het transparantie-, het motiverings-, het rechtszekerheidsbeginsel en het beginsel van fair play genoemd.
      
    
    
      5.30.
      Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat het aanbod niet onevenredig is. Het is dus ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel.
      
    
    
      5.31.
      Evenmin is gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het transparantiebeginsel of het motiveringsbeginsel. Uit al het voorgaande volgt dat de gemeente niet van onjuiste uitgangspunten of berekeningen is uitgegaan. Er is in zoverre dus geen sprake van onzorgvuldigheid. Dat sommige informatie, zoals [eiser 1] c.s. hebben betoogd, soms pas laat met hen is gedeeld, maakt ook niet dat sprake is van strijd met het transparantiebeginsel, omdat de informatie uiteindelijk wel is verstrekt. Het feit dat de hogere canon voor een groot deel wordt veroorzaakt door de rentestijging (zie 5.29) is in deze procedure pas op de zitting naar voren gebracht. De achtergrond en de invloed van het renteverschil op de hoogte van de canon is in de eerdere correspondentie naar [eiser 1] c.s. onbenoemd gelaten en is ook niet in de conclusie van antwoord genoemd. Het is een gemiste kans dat het de rechtbank pas ter zitting duidelijk is geworden hoe groot de invloed van die rentestijging is. Dat neemt niet weg dat het gehanteerde rentepercentage wel in het persoonlijk informatiepakket en in het overstapaanbod is vermeld. Het overstapaanbod is al met al wel voldoende transparant, zorgvuldig en gemotiveerd.
      
    
    
      5.32.
      Verder vinden [eiser 1] c.s. dat het in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel dat de gemeente niet heeft aangekondigd dat de grondwaarde zo sterk zou kunnen stijgen. Ook daarin worden [eiser 1] c.s. niet gevolgd. De stijging van de grondwaarde was immers al kenbaar doordat de koopprijs van de grond zo sterk afweek van de grondwaarde bij uitgifte.
      
    
    
      5.33.
      
        [eiser 1] c.s. menen tot slot dat zij tijdens deze procedure gedwongen zijn om het aanbod van de gemeente te aanvaarden. De termijn om het aanbod te aanvaarden verliep vóór de zitting en zij kregen van de gemeente geen uitstel. Volgens [eiser 1] c.s. is daarmee gehandeld in strijd met het beginsel van fair play. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. hierin niet. De gemeente heeft immers toegezegd om, in lijn met wat [eiser 1] c.s. vorderen, alsnog een nieuw aanbod te zullen doen als het vonnis van de rechtbank daar aanleiding voor zou geven.
      
      
        
          Onvoldoende gesteld dat sprake is van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk
        
      
      
    
    
      5.34.
      Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. ook nog een beroep gedaan op oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193b BW in samenhang met artikel 6:193c BW. [eiser 1] c.s. hebben daartoe gesteld dat zij hun erfpachtrechten verkregen hebben onder de oude AB 2000 en bij vernieuwing van hun erfpachtrecht in 2065 zullen worden geconfronteerd met een enorme prijsverhoging en de AB 2016. Het systeem van voortdurende erfpacht voor een bepaalde tijd brengt echter inherent onzekerheid met zich mee voor de toekomstige hoogte van de erfpachtcanon, in dit geval na 2065. Dat wisten [eiser 1] c.s. toen zij de woning kochten. Waarom hier sprake is van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk hebben [eiser 1] c.s. verder niet toegelicht en het beroep daarop wordt daarom als onvoldoende gemotiveerd verworpen. 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.35.
      Uit het voorgaande volgt dat de gemeente niet gebruik hoefde te maken van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb en evenmin heeft gehandeld in strijd met een of meer beginselen van onbehoorlijk bestuur, en ook niet is gebleken van oneerlijke handelspraktijken of anderszins onrechtmatig handelen. De gemeente hoeft dus ook geen nieuw overstapaanbod te doen. Dat betekent dat er ook geen schade is geleden en ook geen aanleiding bestaat voor betaling van buitengerechtelijke incassokosten door de gemeente. Alle vorderingen worden daarom afgewezen.
      
    
    
      5.36.
      
        [eiser 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.042,00
              
              
                (2 punten × € 521,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.109,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten van € 4.109,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 genoemde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.