ECLI:NL:GHAMS:2004:AR2672, Gerechtshof Amsterdam, 20-08-2004, 03/01665
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2004-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting; landbouwvrijstelling. In geschil is welk deel van de koopsom van een boerderij is toe te rekenen aan de grond. Hof volgt de splitsing van de koopsom in de akte van levering, aangezien deze op zakelijke wijze tot stand is gekomen.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vierde Meervoudige Belastingkamer
    
    	
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst P, kantoor Q, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 maart 2003, ingediend door A te R als zijn gemachtigde (hierna: de gemachtigde). Het beroepschrift is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 1 juli 2003. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 17 februari 2003, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1999.
    
    
      De aanslag werd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 1.326.369, waarvan 
      ƒ 1.269.395 is belast naar het bijzondere tarief van 45%. Bij de bestreden uitspraak is het bezwaar tegen de aanslag afgewezen.
    
    
    Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en vermindering van de aanslag tot een aanslag, berekend naar een belastbaar inkomen van uiteindelijk primair ƒ 191.369, subsidiair ƒ 445.479, meer subsidiair ƒ 691.369 en meest subsidiair ƒ 918.241, naar het Hof begrijpt te belasten naar het bijzondere tarief van 45% voorzover deze bedragen ƒ 56.974 te boven gaan.
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Hij concludeert tot ongegrond-verklaring van het beroep.
    
    Op 29 maart 2004 is ter griffie een pleitnota met bijlagen van de gemachtigde ontvangen. De inspecteur heeft daarop gereageerd bij brief van 31 maart 2004.
    
    Ter zitting van 2 april 2004 zijn verschenen belanghebbende en de gemachtigde, alsmede mr. B namens de inspecteur. De gemachtigde heeft ter zitting een aanvulling op de eerder ingezonden pleitnota voorgedragen en overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard vóór de zitting een exemplaar te hebben ontvangen van de brief van de inspecteur van 31 maart 2004.
    
    
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende, geboren in 1941, oefende een landbouwbedrijf uit in de vorm van een rundveehouderij. Hij was op 1 januari 1999 eigenaar van een tot zijn ondernemingsvermogen behorende boerderij te R, bestaande uit een woonhuis, bedrijfsgebouwen en landerijen (hierna: de boerderij). De oppervlakte van de tot de boerderij behorende grond, met inbegrip van de ondergrond van de gebouwen, beliep 16.90.90 hectare.
    
    
      2.2. Belanghebbende heeft de boerderij in 1999 verkocht aan C te Q (hierna: de koper). De koopsom bedroeg ƒ 3.722.000. Op 15 december 1999 is een akte van levering opgemaakt ten overstaan van notaris mr. D te R. In die akte is vermeld dat de koopsom is te splitsen als volgt:
      -	grond ƒ 1.794.000;
      -	gebouwen ƒ 1.135.000;
      -	melkquotum ƒ 701.000;
      -	melkkoeien ƒ 49.000;
      -	jongvee, inventaris en voorraad ƒ 43.000.
      In de akte is voorts bepaald dat van de koopsom 2/3-gedeelte wordt voldaan per 15 december 1999 en het restant per 1 november 2000. Uit de akte blijkt dat de koper ten behoeve van de verkoper een bankgarantie heeft gesteld tot zekerheid voor de betaling van het restant van de koopsom.
    
    
    
      2.3. Belanghebbende en de koper hebben op 15 september 1999 en 5 oktober 1999 onderhandelingen over de verkoop van de boerderij gevoerd. Daarbij werd de koper bijgestaan door mr. D. Laatstgenoemde zond op verzoek van de koper en mede namens belanghebbende op 29 oktober 1999 een brief aan genoemde notaris, waarin hij hem verzocht de akte van levering van de boerderij op te maken. Die brief vermeldde als koopsom ƒ 3.700.000 en bevatte een splitsing van de koopsom welke overeenkomt met die in de akte van levering, met dien verstande dat als koopsom voor de grond ƒ 1.775.445 (ƒ 10,50 per meter) en als koopsom voor de gebouwen 
      ƒ 1.131.555 werd vermeld. In die brief werd voorts uitstel van de juridische levering van het woonhuis geopperd als alternatief voor de onder 2.2 vermelde bankgarantie.
    
    
    2.4. Bij brief van 11 februari 2000 diende de koper bij de gemeente R een principe-aanvraag in voor nieuwbouw van de tot de boerderij behorende opstallen. Bij die brief was een schets van de nieuwe situatie gevoegd. Uiteindelijk heeft de koper een bouwvergunning en een sloopvergunning aangevraagd, welke aanvragen zijn gepubliceerd op respectievelijk 20 maart en 29 mei 2002.
    
    2.5. Tot de gedingstukken behoort een brief van 5 september 2002 van E (F & Partners B.V. Accountancy en Belastingadvies) te S aan de Belastingdienst Ondernemingen te Q. Deze brief luidt, voorzover hier van belang, als volgt:
    
    “(…) In de post “gebouwen” ad ƒ 1.135.000,= is geen erf en ondergrond begrepen en betreft dus alleen opstallen. Van de boerderij is geen taxatierapport opgesteld. (…) De huidige opstallen zullen worden afgebroken maar belastingplichtige was dit niet voornemens ten tijde van de aankoop van de boerderij in het jaar 1999. (…)”.
    
    2.6. Bij brief van 3 maart 2004 aan de gemachtigde heeft G, die als agrarisch makelaar is verbonden aan G Makelaardij B.V. te T, zijn mening gegeven over de toedeling van de koopsom aan grond en gebouwen, zoals deze is opgenomen in de onder 2.2 bedoelde akte van levering. In die brief stelt hij dat ƒ 1.794.000 een marktconforme prijs was voor 16.40.90 hectare weiland, dat de waarde van de opstallen maximaal ƒ 500.000 bedroeg en dat uit taxaties blijkt dat de koopsom voor de gebouwen deels is toe te rekenen aan grond, en wel als volgt:
    
    
      Omschrijving gronden	WEV in euro’s	WEVAB in euro’s
      Ondergrond woning 600 m2	240.000,=	84.000,=
      Agr.erf, ondergrond 4400 m2	159.730,=	101.200,=
      Totale grondwaarde	399.730,=	185.200,=
    
    
    
      2.7. Belanghebbende heeft zijn onderneming in 1999 gestaakt. In de aangifte voor dat jaar verantwoordde hij de stakingswinst als volgt:
      Landerijen: ƒ 1.794.000 -/- ƒ 245.000 =				ƒ 1.549.000
      Ondergrond gebouwen: ƒ 500.000 =					ƒ    500.000
      									ƒ 2.049.000
      Af: landbouwvrijstelling:						ƒ 2.049.000
    
    
    
      Melkquotum: ƒ 701.000 -/- ƒ 50.947 				ƒ    650.053
      Onroerende zaken: ƒ 635.000 -/- ƒ 49.735				ƒ    585.265
      Inventaris: ƒ 43.000 -/- ƒ 17.413					ƒ      25.587
      Boomopstand: ƒ 0 -/- ƒ 7.838					     -/-	ƒ        7.838
      Totaal									ƒ 1.253.067.
    
    
    2.8. Bij het vaststellen van de aanslag heeft de inspecteur de stakingswinst tot een bedrag van ƒ 500.000 hoger vastgesteld dan was aangegeven, doordat hij de in de aangifte berekende landbouwvrijstelling met ƒ 500.000 heeft verminderd.
    
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil welk gedeelte van de stakingswinst is vrijgesteld op grond van artikel 8, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet).
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
      4.2. Ter zitting heeft de gemachtigde daaraan, kort samengevat, nog het volgende toegevoegd.
      De boerderij heeft nooit te koop gestaan. De koper heeft alleen betaald voor de grond. Vanwege de sloopkosten hadden de opstallen in feite een negatieve waarde. Belanghebbende woonde al 30 jaar op de boerderij en heeft nooit onderhoud aan de opstallen gepleegd. 
      Vóór het opmaken van de akte van levering is belanghebbende eenmaal bij mij op kantoor geweest met de brief van D aan de notaris. Ik heb er toen op gewezen dat de ondergrond verder gespecificeerd moest worden. De conceptakte van levering heb ik destijds niet gelezen.
      Het verhogen van de prijs met ƒ 22.000 had betrekking op het dubbel geboekt zijn van vee. Ik had belanghebbende geadviseerd de prijs met ƒ 50.000 te verhogen. Ik weet niet waarom men op ƒ 22.000 is uitgekomen. 
      De Belastingdienst had de waarde in het economische verkeer van de grond en de opstallen moeten bepalen en deze waarden als uitgangspunt voor de splitsing moeten nemen. De fiscus had mee kunnen gaan met het verduidelijken van de omschrijving van het verkochte.
    
    
    
      4.3. Belanghebbende heeft ter zitting, kort samengevat, nog het volgende opgemerkt.
      Tijdens de onderhandelingen met de koper ging het wat betreft de grond alleen om de prijs per hectare. De deskundige van de GLTO heeft het toen met mij niet over de splitsing van de koopsom gehad. De gemachtigde is daar als eerste over begonnen. Ik heb mij de fiscale gevolgen van de gemaakte splitsing niet gerealiseerd. Ik ging ervan uit dat de Belastingdienst de boerderij zou taxeren en de juiste splitsing van de koopsom zou maken.
    
    
    
      4.4. De inspecteur heeft ter zitting, kort samengevat, nog het volgende gesteld.
      De feitelijke elementen in de tweede pleitnota, dat zijn de punten 2, 3, 4 en 5, zijn door mij niet te controleren en moeten daarom als tardief worden aangemerkt.
      Hetgeen in het verweerschrift is vermeld onder het tweede kopje ‘Ontvankelijkheid’ is ten onrechte daarin opgenomen.
      De fiscus sluit zich aan bij hetgeen de contractspartijen zijn overeengekomen. Beslissend is wat hun bedoeling is geweest. Deze kan afwijken van wat zij op schrift hebben gesteld, maar dat zijn uitzonderingsgevallen. De gemaakte afspraken hebben voor beiden gevolgen. Het is niet mogelijk voor één partij een eigen uitleg aan de overeenkomst te geven. Taxatie door de Belastingdienst kan nodig zijn bij transacties tussen gelieerde partijen of in gevallen waarin geen splitsing van de koopsom is opgenomen.
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Op grond van artikel 8, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet, voorzover hier van belang, behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeverandering van gronden, daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen. Bij verkoop van een boerderij waartoe zowel gronden als andere activa behoren, is het dus, om de omvang van de vrijstelling te kunnen bepalen, noodzakelijk vast te stellen welk gedeelte van de koopsom betrekking heeft op gronden en welk gedeelte op de andere activa. Bij het splitsen van de koopsom dienen de in werkelijkheid door partijen overeengekomen prijzen als uitgangspunt te worden genomen.
    
    5.2. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat de koopsom van de boerderij moet worden gesplitst overeenkomstig de in de akte van levering vermelde splitsing. Hij leidt uit die akte af dat van de koopsom een gedeelte groot ƒ 1.794.000 betrekking heeft op grond. Belanghebbende stelt dat de in de akte genoemde prijs voor gebouwen eveneens voor het geheel of voor een gedeelte betrekking heeft op grond.
    
    5.3. Ter onderbouwing van zijn stelling dat in werkelijkheid de koopsom voor de gebouwen nihil bedroeg, voert belanghebbende aan dat de koper reeds ten tijde van de aankoop van de boerderij het voornemen had de gebouwen te slopen en door nieuwe te vervangen. Dit voornemen brengt echter niet noodzakelijkerwijs mee dat de koper niet bereid zou zijn geweest om voor de gebouwen enig bedrag te betalen en evenmin dat belanghebbende bereid zou zijn geweest de gebouwen te vervreem-den zonder daarvoor een tegenprestatie te bedingen. Ook in werkelijkheid hebben belanghebbende en de koper een deel van de koopsom voor de boerderij aangemerkt als te zijn betaald voor de gebouwen. Zowel de onder 2.3 vermelde brief als de akte van levering van de boerderij bevat immers een dienovereenkomstige splitsing van de koopsom. Niet gebleken is dat belanghebbende en de koper, in afwijking van hetgeen zij in die stukken tot uitdrukking hebben gebracht, niet zouden hebben beoogd een deel van de koopsom aan de gebouwen toe te rekenen.
    
    5.4. Op grond van het onder 5.3 overwogene verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat in werkelijkheid de koopsom voor de gebouwen nihil bedroeg. Uit dit overwogene volgt voorts dat een eventueel bij de koper ten tijde van de koop bestaand voornemen om de gebouwen te slopen en door nieuwe te vervangen - welk voornemen mede zou blijken uit de door belanghebbende gestelde bereidheid van de koper om de feitelijke levering uit te stellen tot uiterlijk 1 november 2000 - aan dit oordeel niet kan afdoen. Het Hof ziet er om die reden van af de architect H of D als getuige te horen.
    
    5.5. De splitsing van de koopsom voor de boerderij, zoals deze is opgenomen in de onder 2.3 vermelde brief van 29 oktober 1999, houdt wat betreft de grond in dat de totale oppervlakte van de tot de boerderij behorende grond van 16.90.90 hectare is verkocht voor ƒ 10,50 per m². Dit levert immers de in die brief genoemde prijs voor de grond van ƒ 1.775.445 op. Hieruit blijkt dat in die prijs de ondergrond van de gebouwen was begrepen. Niet aannemelijk is dat in die brief het resultaat van de onderhandelingen tussen belanghebbende en de koper onjuist is weergegeven. Ook hetgeen belanghebbende ter zitting heeft verklaard wijst erop dat hij en de koper een prijs per hectare hebben willen afspreken voor alle tot de boerderij behorende grond. Dit leidt tot de slotsom dat in de koopsom voor de gebouwen niet tevens een bedrag voor de ondergrond daarvan was begrepen.
    
    5.6. Aan het onder 5.5 overwogene doet niet af dat in de akte van levering een iets gewijzigde splitsing van de koopsom is vermeld. Die wijziging had immers, zoals blijkt uit de verklaring van de gemachtigde dienaangaande ter zitting, niets van doen met de ondergrond van de gebouwen. De door D in zijn meergenoemde brief van 29 oktober 1999 geopperde mogelijkheid van uitstel van de juridische levering van het woonhuis doet aan het onder 5.5 overwogene evenmin af. Niet aannemelijk is dat een verband bestond tussen de wijze waarop de koopsom volgens die brief was gesplitst en de wijze waarop zekerheid zou kunnen worden verstrekt voor de betaling van een deel van de koopsom.
    
    5.7. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende en de koper, van wie niet is gesteld of gebleken dat zij in zakelijk of persoonlijk opzicht op enigerlei wijze aan elkaar waren verbonden, de koopsom voor de boerderij en de splitsing van die koopsom op zakelijke wijze hebben bepaald. Er bestaat dan ook geen aanleiding om van die splitsing, welke deel uitmaakt van de koopovereenkomst, af te wijken. Buiten beschouwing kan blijven of de waarde in het economische verkeer van de gebouwen of van de grond ten tijde van de koop overeenkwam met het aan onderscheidenlijk de gebouwen of de grond toegerekende gedeelte van de koopsom. Het Hof gaat om die reden voorbij aan de inhoud van de onder 2.6 vermelde brief.
    
    5.8. De slotsom luidt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    7. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 20 augustus 2004 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Horzen, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    Cassatie
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a) de naam en het adres van de indiener;
      b) de dagtekening;
      c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d) de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.