ECLI:NL:GHLEE:2004:AQ9889, Gerechtshof Leeuwarden, 03-09-2004, BK 2178/02 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
        - Dient de beschikking ten aanzien van a-weg 02, a-weg 03 en b-weg 9 te worden vernietigd in verband met strijd met het bepaalde in artikel 23, lid 1, letter b, van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de wet)?
        - Is de objectafbakening ten aanzien van a-weg 02 juist?
        - Is de door de gemeente gehanteerde grondwaarde te hoog?

BELASTINGKAMER	GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN	UITSPRAAK
      Kenmerk: BK 2178/02				    3 september 2004
    
    
    
       Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige  belastingkamer, op het beroep van X 
      (hierna: belanghebbende en/of het havenschap) te Z tegen de uitspraak van 25 november 2002 van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Eemsmond (nader: het hoofd, respectievelijk: de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van het havenschap tegen de waardevaststelling van de  onroerende zaken (WOZ-objecten) met als aanduiding a-weg 02, a-weg  03. Met betrekking tot de b-weg 9 heeft het het havenschap wel bezwaar ingediend maar heeft het hoofd geen uitspraak gedaan.
    
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding.
      Aan belanghebbende is met biljetnummer 00, bladnummer 1 en 2 en dagtekening 31 mei 1997 door burgemeester en wethouders van de gemeente een beschikking gegeven ten aanzien van een twaalftal onroerende zaken (WOZ-objecten) Tegen deze beschikking heeft belanghebbende een bezwaarschrift ingediend, waarop het hoofd bij uitspraak van 25 november 2002 heeft beslist. Het inleidend beroepschrift (met bijlagen) tegen deze uitspraak is op 24 december 2002 ter griffie ingekomen, waarna op 17 april 2003 in een aanvullend beroepschrift (met bijlagen) de  gronden van het beroep zijn ontvangen. Het hoofd  heeft op 1 juli 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Belanghebbende heeft op 1 september 2003 een conclusie van repliek ingediend, waarop door het hoofd bij conclusie van dupliek, ingekomen op 2 oktober 2003,  is gereageerd. De mondelinge behandeling van de zaak door de tweede meervoudige kamer, gehouden te Leeuwarden, heeft plaatsgevonden op 9 juni 2004. Ter zitting is als gemachtigde van belanghebbende verschenen mr. A, vergezeld van mevr. Mr. B, beiden  werkzaam bij C Belastingadviseurs te L; namens het hoofd is verschenen mr. D, werkzaam bij E BV. Ter zitting heeft de gemachtigde van  belanghebbende een pleitnota overgelegd, welke pleitnota aan het proces-verbaal van deze zitting is gehecht en daarvan deel uitmaakt. Het hof heeft op 23 juni 2004 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post op 7 juli 2004 aan  partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
      Op 16  juli 2004 is bij het hof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 13 augustus 2004 voldaan.
    
    
    
      2. De feiten.
      Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
      2.1	Aan belanghebbende is met biljetnummer 00, bladnummer 1 en 2 en dagtekening 31 mei 1997, door burgemeester en wethouders van de gemeente een beschikking gegeven ten aanzien van de waardebepaling van een twaalftal onroerende zaken (WOZ-objecten). De waarde werd vastgesteld naar de waardepeildatum  1 januari 1995, die door wetsfictie is bepaald naar het waardepeil van 1 januari 1994.
      2.2	In de beschikking zijn negen onroerende zaken aangeduid met een adres en een waardebedrag, terwijl van een drietal onroerende zaken slechts een waardebedrag is vermeld zonder nadere omschrijving. De waarde van deze drie onroerende zaken is bepaald op respectievelijk f. 660.000,-- , f. 6.592.000,-- en  f. 15.366.000,--.
      2.3	Bij twee bezwaarschriften van 12 juni 1997 is door belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikking, waarbij de negen benoemde onroerende zaken zijn genoemd. Bij aanvulling van 23 september 1999 op de bezwaarschriften zijn tevens bezwaren tegen de drie onbenoemde onroerende zaken geuit.
      2.4 	Op 24 juni 1999 zijn aan belanghebbende taxatieverslagen gezonden betreffende de onbenoemde onroerende zaken. Hieruit blijkt dat het gaat om onroerende zaken met als aanduiding a-weg  02 (bestaande uit 12 onderdelen, waarvan in ieder geval 9 onderdelen betreffen voor uitgifte als bedrijventerrein beschikbaar gehouden gronden) ad  f. 15.366.000,-- a-weg 03 ad  f.660.000,-- en b-weg 9 ad .f. 6.592.000,--.
      2.5 	Bij uitspraak van 25 november 2002 heeft het hoofd uitspraak gedaan op het bezwaar betreffende a-weg 02 (welk bezwaar ongegrond werd verklaard) en a-weg 03 (waarvan de waarde werd verminderd tot nihil). Met betrekking tot b-weg 9 is geen uitspraak gedaan.
    
     
    
    
      3.  Het geschil en de standpunten van partijen.
      3.1	Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen:
      - Dient de beschikking ten aanzien van a-weg 02, a-weg 03 en b-weg 9 te worden vernietigd in verband met strijd met het bepaalde in artikel 23, lid 1, letter b, van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de wet)?
      - Is de objectafbakening ten aanzien van a-weg 02 juist?
      - Is de door de gemeente gehanteerde grondwaarde te hoog?
      3.2 Voor een weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
    
    
    
      4. De overwegingen omtrent het geschil:
      4.1 Vast staat dat met betrekking tot het bezwaar ten aanzien van de onroerende zaak b-weg 9 geen uitspraak is gedaan door het hoofd. Daarnaast heeft belanghebbende zich niet uitdrukkelijk ten aanzien van dit bezwaar beroepen op het bepaalde in artikel 6:2, sub b, en artikel 6:12 van de Algemene wet bestuursrecht (nader: de Awb) en kan in het door belanghebbende aangevoerde ook niet een impliciet beroep op deze wetsbepalingen worden gelezen. 
      Nu geen uitspraak is gedaan is het beroep dienaangaande derhalve in zoverre niet ontvankelijk. Belanghebbendes klacht dat de betreffende onroerende zaak op 1 januari 1997 geen eigendom van belanghebbende was, zodat de beschikking dient te worden vernietigd, met welk standpunt het hoofd zich verenigt, behoeft mitsdien geen behandeling.
      4.2 	Met betrekking tot de onroerende zaken a-weg 02  en a-weg 03 bepleit belanghebbende vernietiging van de beschikking (en dus ook van de uitspraak) wegens strijd met het bepaalde in artikel 23, lid 1, sub b, van de wet.
      Op de beschikking is ten aanzien van deze onroerende zaken zonder verdere aanduiding slechts een waardebedrag vermeld. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat een nadere aanduiding van a-weg 02 eerst op 24 juni 1999 bij het taxatieverslag is verstrekt. Desondanks is het ook uit de daaruit blijkende onderverdeling van deze onroerende zaak, naar uit belanghebbendes stellingen kan worden afgeleid, voor belanghebbende ten aanzien van 3 onderdelen niet het geheel duidelijk geworden welke onderdelen van de onroerende zaak daarmee worden bedoeld. 
      Op de door belanghebbende bij de motivering van het beroepschrift overgelegde kaart van het Eemshavengebied zijn een aantal van de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak aangegeven. Ten aanzien van de in de specificatie genoemde delen Steiger, Parkeerterrein en Terrein F is uit de kaart niet duidelijk geworden welke delen hiermee worden bedoeld. De gemachtigde van het hoofd heeft ter zitting, daarnaar gevraagd, die onderdelen ook niet kunnen aanwijzen. De in het bezit van deze gemachtigde zijnde kaart van het gebied bood hierover eveneens geen uitsluitsel.
      4.3 	Nu in lid 2 van artikel 23 van de wet is bepaald dat het niet naleven van de voorschriften in lid 1 van dat artikel geen nietigheid van de beschikking meebrengt is belanghebbendes gevolgtrekking dat de beschikking (partieel) vernietigd dient te worden onjuist. Zo zulks al mogelijk zou zijn, is naar ‘s hofs oordeel, gelet op het sub 3.2 overwogene, daarvoor te weinig grond aanwezig.
      4.4 	De gebleken onduidelijkheid over de samenstellende onderdelen brengt echter wel mee dat, voor zover de onduidelijkheid bestaat, de vastgestelde waarde dient te worden verminderd met de waarde van die onderdelen die niet kunnen worden geïdentificeerd. Derhalve moet voor de onroerende zaak a-weg 02 slechts rekening worden gehouden met de waarde van de terreinen II tot en met X.
      4.5 	Belanghebbende heeft zich vervolgens subsidiair op het standpunt gesteld dat ter zake van a-weg 02 sprake is van 12 afzonderlijke onroerende zaken als bedoeld in artikel 16 van de wet. 
      4.6 	Uit eerder genoemde door belanghebbende overgelegde kaart van het haventerrein, waarvan de intekening door de gemachtigde van het hoofd niet is bestreden, blijkt dat a-weg 02, voor zover geïdentificeerd als vorenoverwogen, wordt gevormd door een negental grondpercelen. Naar tussen partijen niet in geschil is zijn deze grondpercelen beschikbaar voor uitgifte als bedrijventerrein en worden zij slechts met dat doel door belanghebbende aangehouden. Hoewel, blijkens meergenoemde kaart, door een gedeelte van deze percelen wegen zijn aangelegd, is het hof van oordeel dat deze negen percelen, die alle eigendom zijn van belanghebbende en die als rond de haven gegroepeerde percelen door belanghebbende beschikbaar worden gehouden voor uitgifte als bedrijventerrein, naar deze omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16 sub d van de wet.
      4.7 	Belanghebbende heeft weliswaar aangevoerd dat er in het geheel geen sprake is van gebruik, zodat de percelen geen samenstel kunnen vormen, doch naar ’s hofs oordeel vormt het beschikbaar houden voor uitgifte door belanghebbende gebruik in vorenbedoelde zin.
      4.8 	Van de totale oppervlakte van het onderhavige samenstel ad 101.75.35 hectare is door het hoofd een gedeelte groot 23.53.84 ha. gewaardeerd op een prijs van f.5,-- per m². Een gedeelte groot 40.77.16 ha. is gewaardeerd op een prijs van f.10,-- per m² en een gedeelte groot 6.67.69 ha. is gewaardeerd op een prijs van f.25,-- per m². De overige 30.76.66 ha. is gewaardeerd op een prijs van f.20,-- per m².
      4.9 	Belanghebbende wijst erop dat in de gemeente Eemsmond in totaal 486.20.33 ha. terrein ter beschikking van belanghebbende heeft gestaan, waarvan gemiddeld circa 1 tot 2% per jaar is uitgegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat tot en met het jaar 2001 in totaal 28,8% van het beschikbare areaal is uitgegeven. Belanghebbende verbindt hieraan de conclusie dat de belangstelling van derden voor het verwerven van gronden zodanig gering is dat voor de waardering rekening moet worden gehouden met een prijs van f. 2,-- per m². Deze grondprijs ontleent belanghebbende aan de overeenkomst tot terugkoop van grond van de Staat (de Domeinen) door belanghebbende. Blijkens de akte van levering van 16 december 1998 is echter niet slechts deze prijs bedongen, maar daarboven 50% van de bij uitgifte eventueel te realiseren meerwaarde boven de integrale kostprijs. De door belanghebbende voorgestane grondprijs vormt daarmee, naar ’s hofs oordeel, niet de waarde van de grond in het economische verkeer, temeer daar, naar tussen partijen niet in geschil is, de agrarische waarde van de grond reeds f.4,-- per m² bedroeg.
      4.10 	Het hoofd heeft onweersproken aangevoerd dat in 1991 gronden zijn uitgegeven voor een prijs van f. 32,82 per m², in 1994/1995 voor f. 4,54 per m² en in 2000/2001 voor f. 50,-- en f. 38,50.
      4.11 	Gelet op deze prijzen, alsmede gelet op de kennelijk beperkte belangstelling voor verwerving van gronden door derden, acht het hof de waarde van de grond in het economische verkeer, bepaald bij wijze van schatting in goede justitie, van gemiddeld f. 10,-- per m² redelijk. De waarde van a-weg 02 dient daarmee te worden bepaald op een bedrag van f. 10.175.350,--. In zoverre is het beroep gegrond.
      4.12 Met betrekking tot a-weg 03 heeft het hoofd bij de uitspraak op het bezwaar de waarde verminderd tot nihil, zodat het beroep dienaangaande ongegrond is, nu die waarde niet verder kan worden verminderd.
    
    
    
    
      5. De conclusie
      Gelet op het vorenstaande moet het beroep niet ontvankelijk worden verklaard in zoverre het betrekking heeft op b-weg 9
      Het beroep dient gegrond te worden verklaard in zoverre het betrekking heeft op a-weg 02; in zoverre wordt de uitspraak tevens vernietigd;
      Voorts vermindert het hof de waarde van a-weg 02 tot  f. 10.175.350,-- (€ 4.617.372,--).
      Voor het overige verklaart het hof  het beroep ongegrond.
    
    
    
      6. De griffierechten
      Deze uitspraak houdt tevens in dat het hoofd ingevolge artikel 8:74 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het betaalde griffierecht ad  € 218,-- aan belanghebbende dient te vergoeden.
    
    
    
      7. De proceskosten
      In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Awb het hoofd  te veroordelen in de kosten, die de belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt het gerechtshof deze kosten op € 1.207,50 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Eemsmond.
    
    
    
      8. De beslissing
      Het hof:
      verklaart het beroep niet ontvankelijk in zoverre het betrekking heeft op b-weg 9;
      verklaart het beroep gegrond in zoverre het betrekking heeft op a-weg 02;
      vernietigt de uitspraak in zoverre;
      vermindert de waarde van a-weg 02 tot f.10.175.350,-- (€ 4.617.372,--);
      verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
      bepaalt dat het betaalde griffierecht ad € 218,-- aan belanghebbende wordt vergoed door het hoofd;
      veroordeelt het hoofd de kosten aan belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 1.207,50, welke kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Eemsmond.
    
    
    Gedaan op 3 september 2004 door mr. F.J.W. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. de Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan 
      beide partijen op: 8 september 2004
    
    
    
    De griffier van het gerechtshof te Leeuwarden.